北京市郊区旅游实业开发公司
拟转让其持有的
北京城贸物业管理有限责任公司
股权项目
评 估 报 告
天圆开评报字[2016]第 1134 号
二〇一六年七月二十九日
北京天圓開資産評估有限公司
BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦 15 层
邮编：100044 电话：010-83914088 传真：010-83915190
E-mail：tian_yuankaitykcpv@163.com
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 1
评估报告摘要 .......................................... 2
评估报告 .............................................. 4
一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者 ............... 4
二、 评估目的 ........................................ 10
三、 评估对象和评估范围 .............................. 10
四、 价值类型及其定义 ................................ 13
五、 评估基准日 ...................................... 13
六、 评估依据 ........................................ 13
七、 评估方法 ........................................ 15
八、 评估程序实施过程及情况 .......................... 18
九、评估假设 ......................................... 22
十、评估结论 ......................................... 23
十一、特别事项说明 ................................... 25
十二、评估报告使用限制说明 ........................... 25
十三、评估报告日 ..................................... 26
附件目录 ............................................. 28
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了
独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，委托方及相关当事方提供的资料能够满足出具评估报告的要
求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
北京天圆开资产评估有限公司 1
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
北京市郊区旅游实业开发公司
拟转让其持有的
北京城贸物业管理有限责任公司股权项目
评估报告摘要
天圆开评报字[2016]第 1134 号
一、经济行为及评估目的：根据北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议（第 6
期），北京市郊区旅游实业开发公司拟将所持有的北京城贸物业管理有限责任公司
55.00%股权，转让给北京城乡贸易中心股份有限公司，股权转让采用协议转让的方式。
为此，上述两方共同委托北京天圆开资产评估有限公司对所涉及的北京城贸物业管理有
限责任公司于评估基准日的股东全部权益价值进行评估，为上述之经济行为提供价值参
考意见。
二、评估对象和评估范围：评估对象为北京城贸物业管理有限责任公司的股东全部
权益价值，评估范围为北京城贸物业管理有限责任公司的全部资产及相关负债，包括流
动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债等。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2016 年 3 月 31 日。
五、评估方法：本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，
综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法对北京城贸物业管理有限责任公
司的股东全部权益价值进行估算，然后加以校核。考虑评估方法的适用前提和满足评估
目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结论。
六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得出评
估结论。
七、评估结论：我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着
独立、公正、科学、客观的原则，履行了必要的程序，采用资产基础法和收益法对北京
城贸物业管理有限责任公司在评估基准日 2016 年 3 月 31 日股东全部权益价值进行了评
估，经综合分析得出评估结论：
北京天圆开资产评估有限公司 2
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
北京城贸物业管理有限责任公司于评估基准日股东全部权益价值为 387.27 万元，
具体评估结果为：资产账面价值 2,204.38 万元，评估值 2,231.91 万元，评估增值 27.53
万元，增值率 1.25 %；负债账面价值 1,844.64 万元，评估值 1,844.64 万元，无评估值增
减；净资产账面价值 359.74 万元，评估值 387.27 万元，评估增值 27.53 万元，增值率
7.65%。
八、特别事项的说明
（一）列入本次评估范围的综合楼二期办公楼（长期待摊费用列示），建成于 2008
年 5 月，砖混结构共 3 层，建筑面积约 564.72 平方米。现 1 层 2 层用于出租办公，3 层
自用办公。截至评估基准日该办公楼尚未办理《房屋所有权证》，未取得建设工程规划
许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。因规划施工等手续不完备，该房
屋产权的合法性具有较大的不确定性，本次评估以账面值作为评估值，提请报告使用者
予以关注。
（二）北京城贸物业管理有限责任公司租赁收入涉及房产为北京市郊区旅游实业开
发公司免费提供给城贸物业使用，城贸物业承担郊旅实业的离退休人员薪酬（具体文件
尚未取得），本次评估收益法预测以现有模式为基础，未来收入成本的确认具有较大的
不确定性，提请报告使用者予以关注。
（三）北京城贸物业管理有限责任公司部分停车场为北京市郊区旅游实业开发公司
无偿提供使用，停车场收费为北京城乡贸易中心股份有限公司商场服务，在商场购物凭
购物小票可享受优惠，本次评估收益法预测以现有模式为基础，未来收入成本的确认具
有较大的不确定性，提请报告使用者予以关注。
（四）本次未考虑流动性对评估结论的影响。
（五）本次未考虑股权折溢价对评估结论的影响。
九、本评估报告的使用有效期：评估报告自评估基准日起至经济行为实现日一年内
使用有效，即自 2016 年 3 月 31 日至 2017 年 3 月 30 日。评估基准日至经济行为实现日
不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为
实现日价值，应重新评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，
应当阅读评估报告正文。
北京天圆开资产评估有限公司 3
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
北京市郊区旅游实业开发公司
拟转让其持有的
北京城贸物业管理有限责任公司股权项目
评估报告
天圆开评报字[2016]第 1134 号
北京市郊区旅游实业开发公司：
北京城乡贸易中心股份有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称‘我公司’）接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以被评估单位持续
经营和公开市场为前提，采用资产基础法和收益法，为满足北京市郊区旅游实业开发公
司拟股权转让的需要，对涉及的北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值在二
〇一六年三月三十一日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者
（一）委托方一：北京市郊区旅游实业开发公司
名称：北京市郊区旅游实业开发公司
类型：全民所有制
住所：北京市海淀区复兴路甲 23 号
营业执照注册号：110108004100508
法定代表人：王禄征
注册资本：26772.3 万元
成立日期：1985 年 04 月 01 日
经营范围：日用百货、针纺织品、服装鞋帽、文化体育用品、工艺美术品、家用电
子产品的技术开发、研制，旅游方面的咨询；接受委托从事物业管理。（未取得专项许
可的项目除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活
动。）
（二）委托方二：北京城乡贸易中心股份有限公司
名称：北京城乡贸易中心股份有限公司
北京天圆开资产评估有限公司 4
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
类型：其他股份有限公司(上市)
住所：北京市海淀区复兴路甲 23 号
统一社会信用代码：9111000010196866XH
法定代表人：王禄征
注册资本：31680.4949 万元
成立日期：1992 年 11 月 03 日
营业期限：1996 年 11 月 15 日至 2049 年 11 月 14 日
经营范围：批发兼零售预包装食品、散装食品（含熟食品；现场制售：面包、月饼、
糕点、裱花蛋糕）、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；销售煤炭及制品；零售药品、烟、
国家正式出版发行的国内版书刊和音像制品；零售出租公开发行的国内版电子出版物；
出租国家正式出版的节目录像带；利用本公司车辆为客户提供运输服务；餐饮服务；住
宿服务；保险兼业代理；普通货运；物资供销业、仓储业、日用品修理业、群众文化事
业；组织展览；经济信息、商业企业管理咨询；办公设备租赁；电子计算机的技术开发、
技术咨询；购销粮油、针纺织品、百货、日用杂品、五金交电化工、石油制品、农业生
产资料（不含化肥、农膜、农药）、民用建材、工艺美术品、家具、花鸟鱼虫、计算机
外部设备、饮食炊事机械、制冷空调设备、劳保用品；销售手持移动电话机、对讲机、
遥控玩具、无线话筒、儿童玩具对讲机；零售黄金饰品；柜台、场地出租；刻字服务；
彩色扩印；经营本系统商品的进出口业务；接受本系统单位的委托代理出口业务；承办
中外合资经营、合作生产、“三来一补”、易货贸易及转口贸易业务；眼镜验光配镜。
（普通货运以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
（三）被评估单位：北京城贸物业管理有限责任公司
1．工商注册登记情况
名称：北京城贸物业管理有限责任公司
类型：其他有限责任公司
住所：北京市海淀区复兴路甲 23 号综合楼五层
统一社会信用代码：91110108786894252A
法定代表人：李志遂
注册资本：300 万元
成立日期：2006 年 03 月 15 日
营业期限：2006 年 03 月 15 日至 2026 年 03 月 14 日
经营范围：物业管理；机动车公共停车场服务；房屋租赁。（依法须经批准的项目，
北京天圆开资产评估有限公司 5
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）
2．企业简介及股权变动
北京城贸物业管理有限责任公司（以下简称“城贸物业”）成立于 2006 年 3 月，主
要从事物业管理。由北京市郊区旅游实业开发公司、北京城乡旅游汽车出租有限责任公
司等共计 31 位自然人及法人成立的有限责任公司。公司注册资本 300 万元，经北京数
码会计师事务所有限公司审验并出于 2006 年 2 月 22 日具了数开验字【2005】第 199 号
验资报告。股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 投资单位 出资方式 出资金额 持股比例
1 北京市郊区旅游实业开发公司 货币 165 55.00%
2 北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 货币 15 5.00%
3 胡卫平 货币 15 5.00%
4 马成 货币 15 5.00%
5 唐进国 货币 12 4.00%
6 申世明 货币 12 4.00%
7 杜军 货币 4.575 1.53%
8 刘志平 货币 4.575 1.53%
9 李占生 货币 4.575 1.53%
10 霍秀林 货币 4.575 1.53%
11 阴岑 货币 2.7 0.90%
12 胡碧龙 货币 2.7 0.90%
13 王铜栓 货币 2.7 0.90%
14 许晓炯 货币 2.7 0.90%
15 刘畅 货币 2.7 0.90%
16 杨利昭 货币 2.7 0.90%
17 吕宝祥 货币 2.7 0.90%
18 盛茂 货币 2.7 0.90%
19 程军 货币 2.7 0.90%
20 张管亮 货币 2.7 0.90%
21 周伟斌 货币 2.7 0.90%
22 宋萍 货币 1.8 0.60%
23 孙辉 货币 1.8 0.60%
24 杨俊勇 货币 1.8 0.60%
25 张德全 货币 1.8 0.60%
26 张锦亮 货币 1.8 0.60%
27 王刚 货币 1.8 0.60%
28 罗华 货币 1.8 0.60%
29 王宇 货币 1.8 0.60%
30 李钧 货币 1.8 0.60%
31 付和平 货币 1.8 0.60%
合计 300 100.00%
根据 2007 年 1 月 24 日北京城贸物业管理有限责任公司第一届第四次股东大会决议
胡卫平将其持有的 6 万股权转让给唐进国，9 万股权转让给杜军；刘志平将其持有的
4.575 万股权转让给马成；李占生将其持有的 4.575 万股权转让给周伟斌；霍秀林将其
北京天圆开资产评估有限公司 6
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
持有的 4.575 万股权转让给申世明；胡碧龙将其持有的 2.7 万股权转让给孙辉；王铜栓
将其持有的 2.7 万股权转让给张锦亮；许晓炯将其持有的 2.7 万股权转让给罗华；杨利
昭将其持有的 2.7 万股权转让给付和平；吕宝祥将其持有的 2.7 万股权转让给宋萍。本
次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 投资单位 出资方式 出资金额 持股比例
1 北京市郊区旅游实业开发公司 货币 165 55.00%
2 北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 货币 15 5.00%
3 马成 货币 19.575 6.53%
4 唐进国 货币 18 6.00%
5 申世明 货币 16.575 5.53%
6 杜军 货币 13.575 4.53%
7 阴岑 货币 2.7 0.90%
8 刘畅 货币 2.7 0.90%
9 盛茂 货币 2.7 0.90%
10 程军 货币 2.7 0.90%
11 张管亮 货币 2.7 0.90%
12 周伟斌 货币 7.275 2.43%
13 宋萍 货币 4.5 1.50%
14 孙辉 货币 4.5 1.50%
15 杨俊勇 货币 1.8 0.60%
16 张德全 货币 1.8 0.60%
17 张锦亮 货币 4.5 1.50%
18 王刚 货币 1.8 0.60%
19 罗华 货币 4.5 1.50%
20 王宇 货币 1.8 0.60%
21 李钧 货币 1.8 0.60%
22 付和平 货币 4.5 1.50%
合计 300 100.00%
根据 2007 年 12 月 21 日北京城贸物业管理有限责任公司第二届第一次会议决议，
马成将其持有的 3 万股权转让给杜军， 6.3 万股权转让给阴岑，2.975 万股权转让给周
伟斌，7.3 万股权转让给程军。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 投资单位 出资方式 出资金额 持股比例
1 北京市郊区旅游实业开发公司 货币 165 55.00%
2 北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 货币 15 5.00%
3 唐进国 货币 18 6.00%
4 申世明 货币 16.575 5.53%
5 杜军 货币 16.575 5.53%
6 阴岑 货币 9 3.00%
7 刘畅 货币 2.7 0.90%
8 盛茂 货币 2.7 0.90%
9 程军 货币 10 3.33%
10 张管亮 货币 2.7 0.90%
11 周伟斌 货币 10.25 3.42%
北京天圆开资产评估有限公司 7
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
12 宋萍 货币 4.5 1.50%
13 孙辉 货币 4.5 1.50%
14 杨俊勇 货币 1.8 0.60%
15 张德全 货币 1.8 0.60%
16 张锦亮 货币 4.5 1.50%
17 王刚 货币 1.8 0.60%
18 罗华 货币 4.5 1.50%
19 王宇 货币 1.8 0.60%
20 李钧 货币 1.8 0.60%
21 付和平 货币 4.5 1.50%
合计 300 100.00%
根据 2013 年 12 月 31 日北京城贸物业管理有限责任公司第三届第一次股东大会决
议，唐进国将其持有的 4.5 万股权转让给张锦亮，11.625 万股权转让给李勇，1.875 万
股权转让给陈军；申世明将其持有的 8 万股权转让给程军，7.75 万股权转让给周伟斌，
0.825 万股权转让给陈军。本次转让后股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 投资单位 出资方式 出资金额 持股比例
1 北京市郊区旅游实业开发公司 货币 165 55.00%
2 北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 货币 15 5.00%
3 杜军 货币 16.575 5.53%
4 阴岑 货币 9 3.00%
5 刘畅 货币 2.7 0.90%
6 盛茂 货币 2.7 0.90%
7 程军 货币 18 6.00%
8 张管亮 货币 2.7 0.90%
9 周伟斌 货币 18 6.00%
10 宋萍 货币 4.5 1.50%
11 孙辉 货币 4.5 1.50%
12 杨俊勇 货币 1.8 0.60%
13 张德全 货币 1.8 0.60%
14 张锦亮 货币 9 3.00%
15 王刚 货币 1.8 0.60%
16 罗华 货币 4.5 1.50%
17 王宇 货币 1.8 0.60%
18 李钧 货币 1.8 0.60%
19 付和平 货币 4.5 1.50%
20 李勇 货币 11.625 3.88%
21 陈军 货币 2.7 0.90%
合计 300 100.00%
根据 2016 年 1 月 7 日北京城贸物业管理有限责任公司第三届第四次股东大会决议，
杨俊勇将其持有的 1.8 万股权转让给李宝仁。
截至评估基准日，注册资本人民币 300.00 万元，实收资本人民币 300.00 万元，其
股权结构、出资情况如下：
北京天圆开资产评估有限公司 8
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
金额单位：人民币元
序号 投资单位 出资方式 出资金额 持股比例
1 北京市郊区旅游实业开发公司 货币 165 55.00%
2 北京城乡旅游汽车出租有限责任公司 货币 15 5.00%
3 杜军 货币 16.575 5.53%
4 阴岑 货币 9 3.00%
5 刘畅 货币 2.7 0.90%
6 盛茂 货币 2.7 0.90%
7 程军 货币 18 6.00%
8 张管亮 货币 2.7 0.90%
9 周伟斌 货币 18 6.00%
10 宋萍 货币 4.5 1.50%
11 孙辉 货币 4.5 1.50%
12 张德全 货币 1.8 0.60%
13 张锦亮 货币 9 3.00%
14 王刚 货币 1.8 0.60%
15 罗华 货币 4.5 1.50%
16 王宇 货币 1.8 0.60%
17 李钧 货币 1.8 0.60%
18 付和平 货币 4.5 1.50%
19 李勇 货币 11.625 3.88%
20 陈军 货币 2.7 0.90%
21 李宝仁 货币 1.8 0.60%
合计 300 100.00%
3．近三年的财务状况、经营成果
北京城贸物业管理有限责任公司 2013 年、2014 年、2015 年和 2016 年 1-3 月财务
状况及经营成果如下：
财务状况及经营成果
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2016 年 3 月 31 日 2016 年 3 月 31 日
总资产 1,752.13 1,927.52 2,245.73 2,204.39
净资产 346.34 378.30 421.40 359.75
项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-3 月
主营业务收入 1,531.64 1,613.43 1,684.26 406.22
净利润 32.81 61.95 73.11 -61.65
2013 年、2014 年、2015 年和 2016 年 1-3 月财务报表经瑞华会计师事务所审计并出
具了瑞华审字[2014]01970015 号、瑞华审字[2015]01970034 号、瑞华审字[2016]01970055
号和瑞华专审字[2016]01970087 号无保留意见的审计报告。
（四）委托方与被评估单位的关系
委托方北京市郊区旅游实业开发公司持有被评估单位北京城贸物业管理有限责任
公司 55%股权。
北京天圆开资产评估有限公司 9
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
（五）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有
资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由
于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
根据北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议（第 6 期），北京市郊区旅游实业
开发公司拟将所持有的北京城贸物业管理有限责任公司 55.00%股权，转让给北京城乡
贸易中心股份有限公司，股权转让采用协议转让的方式。为此，上述两方共同委托北京
天圆开资产评估有限公司对所涉及的北京城贸物业管理有限责任公司于评估基准日的
股东全部权益价值进行评估，为上述之经济行为提供价值参考意见。
三、 评估对象和评估范围
（一）本次评估的对象为北京城贸物业管理有限责任公司截至评估基准日的股东全
部权益价值。评估范围是北京城贸物业管理有限责任公司的全部资产及负债。
截至评估基准日的账面资产总值 22,043,884.20 元，其中：流动资产 21,231,838.14
元，固定资产 131,546.06 元，长期待摊费用 680,500.00 元；截至评估基准日账面负债总
值 18,446,355.76 元，其中：流动负债 15,877,764.44 元，非流动负债 2,568,591.32 元。
评估范围详见下表：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 21,231,838.14
2 货币资金 20,805,592.07
3 交易性金融资产 -
4 应收票据 -
5 应收账款 59,784.00
6 预付款项 -
7 应收利息 -
8 应收股利 -
9 其他应收款 100,815.59
10 存货 -
11 一年内到期的非流动资产 -
12 其他流动资产 265,646.48
13
14 二、非流动资产合计 812,046.06
15 可供出售金融资产 -
16 持有至到期投资 -
北京天圆开资产评估有限公司 10
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
17 长期应收款 -
18 长期股权投资 -
19 投资性房地产 -
20 固定资产 131,546.06
21 在建工程 -
22 工程物资 -
23 固定资产清理 -
24 生产性生物资产 -
25 油气资产 -
26 无形资产 -
27 开发支出 -
28 商誉 -
29 长期待摊费用 680,500.00
30 递延所得税资产 -
31 其他非流动资产 -
32
33 三、资产总计 22,043,884.20
35 四、流动负债合计 15,877,764.44
36 短期借款 -
37 交易性金融负债 -
38 应付票据 -
39 应付账款 9,452,386.99
40 预收款项 4,743,686.88
41 应付职工薪酬 45,801.79
42 应交税费 160,821.35
43 应付利息 -
44 应付股利 300,000.00
45 其他应付款 1,175,067.43
46 一年内到期的非流动负债 -
47 其他流动负债 -
48
49 五、非流动负债合计 2,568,591.32
50 长期借款 -
51 应付债券 -
52 长期应付款 2,568,591.32
53 专项应付款 -
54 预计负债 -
55 递延所得税负债 -
56 其他非流动负债 -
57
58 六、负债总计 18,446,355.76
59
60 七、净资产（所有者权益） 3,597,528.44
上述资产与负债数据摘自经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的北京城贸物
业管理有限责任公司 2016 年 3 月 31 日资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上
北京天圆开资产评估有限公司 11
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）委估主要资产权利、经济及物理状况
本次评估范围中的主要资产为固定资产及长期待摊费用，其中：
1．固定资产
列入评估范围的固定资产均为设备类资产主要为车辆和电子设备，电子设备的购置
发票及购置合同较为齐全，产权清晰，车辆证载权利人为北京城贸物业管理有限责任公
司。
截至评估基准日设备类资产，未见有抵押、担保等他项权利设定，亦未见有诉讼事
宜。
（1）车辆共计 3 辆，包括 1 辆帕萨特、1 辆途胜、1 辆索纳塔，车辆购置日期为
2008 年 6 月至 2012 年 7 月，车辆维护保养良好，现运行正常。
（2）电子设备包括打印机、复印机、台式机电脑等办公设备共计 111 台（套），
主要于 2008 年至 2015 年期间购置，电子设备技术性能和使用状态正常，均能够满足使
用要求。
2、长期待摊费用
列入本次评估范围的长期待摊费用为综合楼二期及协会会费，具体如下：
金额单位：人民币元
预计摊
序号 费用名称或内容 形成日期 原始发生额 账面价值
销月数
1 综合楼二期摊销 2008/05 1,080,000.00 240 657,000.00
2 中国物业协会会费 2014/12 12,000.00 36 7,000.00
3 北京物业协会会费 2015/12 18,000.00 36 16,500.00
合计 1,110,000.00 680,500.00
列入本次评估范围的综合楼二期办公楼（长期待摊费用列示），建成于 2008 年 5
月，砖混结构共 3 层，建筑面积约 564.72 平方米。现 1 层 2 层用于出租办公，3 层自用
办公。截至评估基准日该办公楼尚未办理《房屋所有权证》，未取得建设工程规划许可
证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的其他无形资产类型、数量、法律权属状况
等
本次评估北京城贸物业管理有限责任公司账面无未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
北京天圆开资产评估有限公司 12
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
截至评估基准日 2016 年 3 月 31 日，北京城贸物业管理有限责任公司申报评估的范
围内无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评
估值）
本项目所有评估工作均由北京天圆开资产评估有限公司完成，不存在引用其他机构
出具报告的情况。
四、 价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估价值类型为
市场价值。
本次评估所称的市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。该价值类型
的选择符合评估目的的需要。
五、 评估基准日
（一）本项目资产评估基准日是二〇一六年三月三十一日。
（二）评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑资产规模、资产清查等基
础工作量大小、预计工作所需时间、合规性等因素，由委托方确定。
六、 评估依据
（一）经济行为依据
北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议（第 6 期）。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修订）；
2. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过）；
3. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，2003）；
4. 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部第 3 号令，2003 年 12 月
31 日）；
5. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号
（2005 年）；
6. 《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]第 36 号）；
北京天圆开资产评估有限公司 13
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
7. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）；
8. 《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意
见》（国办发[2001]102 号）；
9. 中华人民共和国国务院令第 645 号《国务院关于修改部分行政法规的决定》 2013
年国务院第 32 次常务会议通过，2013 年 12 月 7 日）；
10. 第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
（2007 年 3 月 16 日）；
11. 国资委《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64 号）；
12. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）资产评估准则
1. 《资产评估准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
3. 《资产评估准则——业务约定书》（中评协［2007］189 号，中评协[2011]230
号）；
4. 《资产评估准则——评估程序》（中评协［2007］189 号）；
5. 《资产评估准则——评估报告》（中评协［2007］189 号，中评协[2011]230 号）；
6. 《资产评估准则——机器设备》（中评协［2007］189 号）；
7. 《资产评估准则——工作底稿》（中评协［2007］189 号）；
8. 《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协［2003］18 号）；
9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2007］189 号）；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号，中评协[2011]230 号）；
11. 《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号，2011 年 12 月 30 日）；
12. 《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协［2012］248 号）。
（四）权属依据
1.机动车辆行驶证；
2.设备购置合同、发票、工程项目合同等；
3.被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1. 科学技术文献出版社出版的《资产评估常用数据与参考手册》；
2. 商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动车强制报
北京天圆开资产评估有限公司 14
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
废标准规定》（2013 年 5 月 1 日起实施）；
3. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
4. IT 网上报价；
5. 太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价；
6. 评估人员对资产实地踏勘、分析、记录；
7. 评估人员收集和掌握的相关市场交易案例资料；评估人员通过现场勘察所获取
的资料；
8. 企业提供的财务会计经营、未来年度经营收益、预测等方面的资料；
9. 基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
10. 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
11. wind 资讯金融终端。
（六）其它参考资料
1．评估基准日会计报表及审计报告；
2．《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社 2011 年版）；
3．其他参考资料。
七、 评估方法
根据《资产评估准则——企业价值》的规定，企业价值评估的基本方法包括市场法、
资产基础法和收益法。在评估过程中，应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相
关性，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一
种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法；收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或
折现以确定评估对象价值的评估思路；资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和
负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、类似的在现金流量、
增长潜力、风险、技术和经营等方面与被评估单位类似交易案例资料，不具备市场法评
估的比较条件，在确定被评估单位的股东全部权益价值时，无法采用市场法进行评估。
针对本次评估的特定目的以及收集掌握的资料情况，我们认为被评估单位经营较稳
定，能够对未来状况进行合理预测，故适合采用收益法进行评估。
由于委估资产的明细清册较易取得，各项资产的价值均可通过市场调查等方式获
北京天圆开资产评估有限公司 15
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
取，故适合采用资产基础法进行评估。
本次评估以资产基础法的评估结果作为评估报告最终结论。
资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具
体模型如下：
股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的评估
方法。各项资产评估方法简介：
（一）关于流动资产的评估
1．货币资金
对于货币资金的评估，评估人员通过对银行存款及其他货币资金审阅了其基准日的
银行对账单、贷款卡信息、银行余额调节表并函证。经核实，货币资金账实相符，本次
评估以核实后的账面价值作为评估值。
2．应收账款、其他应收款
评估人员核对了明细表与明细账、会计报表的金额，通过函证、查证等方法清查核
实，在清查核实的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对有充分理由相
信全部能收回的，按应收款项账面余额作为评估值；对有确凿证据表明款项不能收回按
零评估。坏账准备评估为零。
3．其他流动资产
列入本次评估范围的其他流动资产为待摊税费。本次评估，经核实其基准日尚存的
受益权利与账面值基本相符，故本次以核实后账面值作为评估值。
（二）关于固定资产——机器设备类的评估
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本
法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。列入评估
范围的设备没有足够数量的市场参照物，又无单独经营记录，不适用市场法、收益法，
故本次评估采用成本法进行评估。
即以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的
评估价值。公式：
北京天圆开资产评估有限公司 16
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
评估价值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
①运输车辆重置全价
根据近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格，在此基础上根据
《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手
续费等，确定其重置全价：
重置全价=购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
②电子设备重置全价
设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到全新使用状态下的各种
费用，本次设备不计取运杂费、安装调试费等，购置价即为重置全价，计算公式为：
重置全价=购置价。
（2）综合成新率的确定
① 电子设备成新率
电子设备成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况直接确
定。
②车辆综合成新率的确定
车辆成新率采用理论成新率和勘查成新率综合计算确定 。
A．理论成新率
根据商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动车强制报
废标准规定》（2013 年 5 月 1 日起实施），按以下方法确定成新率后取其较小者为理
论成新率，即：
使用年限成新率 R1＝（经济使用年限－已使用年限）÷经济使用年限×100%
行驶里程成新率 R2＝（经济行驶里程－已行驶里程）÷经济行驶里程×100%
理论成新率 R3＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
B．勘查成新率
根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、工作环境、
运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分，确定车辆现场勘
查成新率 R4。
综合成新率 R＝理论成新率 R3×权数＋现场勘查成新率 R4×权数
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
北京天圆开资产评估有限公司 17
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
（三）关于长待摊费用的评估
列入评估范围的长期待摊费用为综合楼二期及协会会费等。评估人员首先核对了被
评估单位提供的相应的支付凭证，查阅了相关合同，同时对摊销年限及其受益年限进行
了测算，经核实摊销无误。长期待摊费用协会会费以核实后账面价值作为评估值。
综合楼二期，建成于 2008 年 5 月，砖混结构共 3 层，建筑面积约 564.72 平方米。
现 1 层 2 层用于出租办公，3 层自用办公。截至评估基准日该办公楼尚未办理《房屋所
有权证》，未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。
因规划施工等手续不完备，该房屋产权的合法性及使用期限具有较大的不确定性，本次
评估以核实后的账面价值作为评估值。
（四）关于负债的评估
本次评估的负债包括流动负债和非流动负债，流动负债包括应付账款、预收款项、
应付职工薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款。对于负债，评估人员根据企业提供
的各项目明细表，经核实后为被评估单位评估基准日实际应承担的债务，故以账面价值
作为评估值。
收益法
（一）概述
本次评估目的是为确定北京城贸物业管理有限责任公司在评估基准日的股东全部
权益价值。北京城贸物业管理有限责任公司的财务核算比较规范；资产经营和财务数据
资料可信度较高；未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《评
估准则——企业价值》，确定按照收益途径、采用现金流量折现法(DCF)评估北京城贸
物业管理有限责任公司的股东全部权益价值。
（二）评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及各企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基
本思路是以企业经审计模拟的会计报表口径估算其股东全部权益价值，即首先按收益途
径采用现金流量折现法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他
非经营性或溢余性资产的价值，得到企业整体价值，并由企业整体价值经扣减付息债务
价值后，来得出企业股东全部权益价值。
本次评估的具体思路是：
1．对纳入报表范围的资产和经营业务，按照最近几年的历史经营状况和业务类型
等估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值；
2．对纳入报表范围，但在预期现金流量估算中未予考虑的诸如应收应付股利等现
北京天圆开资产评估有限公司 18
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
金类资产和负债；待置或闲置设备、房产等以及未计收益的在建工程等类资产，定义其
为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
3．由上述各项资产和负债价值的估算加和，得到评估对象的企业整体价值扣减付
息债务价值后，得出企业股东全部权益价值。
（三）评估模型与基本公式
本次估值选用的基本模型和公式为：
A=P+ΣCi＋M-D（1）
A：权益资本价值；
P：经营性资产价值；
n
Ri Rn
P （2）
i 1 (1 r ) (1 r ) n r
i
式中：
Ri：未来第 i 年的企业自由现金流量；
Rn：未来永续期的企业自由现金流量；
r：折现率；
M：对外长期投资价值；
D：付息债务价值；
ΣCi：基准日的溢余性或非经营性资产价值。
ΣCi=C1+C2（3）
式中：
C1：基准日溢余性资产价值；
C2：基准日非经营性资产价值。
（四）未来收益
本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R＝净利润+折旧和摊销+利息费用（扣除所得税影响后）－资本性支出－追加营运
资金（4）
（五）收益期
经分析被评估单位历史经营情况及对未来该企业所在行业情况、企业本身的发展情
况，无理由认为企业将在未来的某个时间会停止经营，故本次评估假设企业可以永续经
营。
（六）预测期
北京天圆开资产评估有限公司 19
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
经分析北京城贸物业管理有限责任公司目前及未来的生产经营情况及盈利模式，五
年基本能够达到稳定，故确定其预测期为五年。
（七）预测期后价值
预测期后每年收益保持与预测期第五年等额的自由现金流量。
（八）折现率
本次资产评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 r，资本资产
加权平均成本模型（WACC）对应预期收益为企业自由现金流量。基本计算公式如下：
资本资产加权平均成本模型（WACC）基本公式为：
E D
WACC= ×Ke+ ×（1-t）×Kd（5）
DE DE
其中：
E：权益的市场价值
D：债务的市场价值
Ke：权益资本成本，采用 CAPM 资本资产定价模型确定
Kd：债务资本成本
t：被评估企业的适用所得税率
E D
其中： 和 通过计算权益成本时计算的同行业上市公司的平均财务杠杆
DE DE
比率进行计算。
资本资产定价模型（CAPM）基本公式为：
Ke=rf+β×(rm–rf)+rs（6）
Ke——权益资本成本
rf——无风险报酬率
β——权益的系统风险系数
rm——市场报酬率
rs——企业特定风险调整系数。
八、 评估程序实施过程及情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1．2016 年 4 月 10 日，委托方在北京城贸物业管理有限责任公司召开本项目中介
机构协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估对象和评估范围等问题协
北京天圆开资产评估有限公司 20
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
商一致，并制订出资产评估工作计划。
2．2016 年 4 月 20 日，我公司项目组负责人赴现场配合被评估企业进行资产清查、
填报资产评估申报明细表等工作。随后评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步
了解，协助企业进行委估资产申报工作，并按照资产评估准则及资产评估工作的需要，
收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2016 年 4 月 20 日至 2016 年 5 月 5 日。主要工作如
下：
1．听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现
状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
2．对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记
录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3．根据资产清查评估申报明细表，按评估准则和评估规范的要求，对固定资产进
行了全面清查核实。
4．查阅收集委估资产的产权证明文件。
5．对主要设备，查阅了技术资料、购置合同；对通用设备，主要通过市场调研和
查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，
收集相关资料。
6．收集被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；收集被评估企
业的历史沿革、现状和前景以及盈利预测资料；收集被评估企业内部管理制度、管理层
构成等经营管理状况；收集被评估企业资产配置和使用情况说明，包括对非经营性资产、
负债和溢余资产及其相关收入和支出。
7．对企业提供的权属资料进行查验。
8．根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
9．对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2016 年 5 月 5 日至 5 月 30 日对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善。按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修
改、校正。
（四）提交报告阶段
1．在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全
北京天圆开资产评估有限公司 21
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正、修改，最后出具
正式资产评估报告。
2．本阶段的工作时间为 2016 年 5 月 30 日至 7 月 29 日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1．持续经营假设
本次评估以持续经营为前提，持续经营在此是指被评估单位的生产经营业务可以按
其现状持续经营下去，不会因其资质等原因对生产经营产生影响，并在可预见的未来，
不会发生重大改变。
2．资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
3．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假
设。
4．公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易
双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、
用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
（二）特殊假设
1．本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化，基于
现有的国家法律、法规、经济政策以及金融政策，不考虑今后的不可预测的重大变化；
2．国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
3．公司未来的经营管理团队尽职，能正常发挥委估资产生产经营功能并保持持续
经营；
4．企业会计政策与核算方法无重大变化；
5．无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
北京天圆开资产评估有限公司 22
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
6．本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估企业股权或相关资产可能承担的抵押、
担保事宜对评估价值的影响；
7．被评估企业和委托方提供的与评估相关的基础资料和财务资料真实、准确、完
整；
上述假设条件不成立或发生重大变化将使评估结论不成立或对其产生重大影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科
学、客观的原则，履行了必要的程序，采用资产基础法和收益法对北京城贸物业管理有
限责任公司在评估基准日 2016 年 3 月 31 日股东全部权益价值进行了评估，经综合分析
得出评估结论：
（一）资产基础法评估结果
北京城贸物业管理有限责任公司于评估基准日股东全部权益价值为 387.27 万元，
具体评估结果为：资产账面价值 2,204.38 万元，评估值 2,231.91 万元，评估增值 27.53
万元，增值率 1.25 %；负债账面价值 1,844.64 万元，评估值 1,844.64 万元，无评估值增
减；净资产账面价值 359.74 万元，评估值 387.27 万元，评估增值 27.53 万元，增值率
7.65%。各类资产评估情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 3 月 31 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 2,123.18 2,123.18 - -
非流动资产 2 81.20 108.73 27.53 33.90
其中：可供出售金融资产 3 - - -
持有至到期投资 4 - - -
长期应收款 5 - - -
长期股权投资 6 - - -
投资性房地产 7 - - -
固定资产 8 13.15 40.68 27.53 209.35
在建工程 9 - - -
工程物资 10 - - -
固定资产清理 11 - - -
生产性生物资产 12 - - -
油气资产 13 - - -
北京天圆开资产评估有限公司 23
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
无形资产 14 - - -
开发支出 15 - - -
商誉 16 - - -
长期待摊费用 17 68.05 68.05 - -
递延所得税资产 18 - - -
其他非流动资产 19 - - -
资产总计 20 2,204.38 2,231.91 27.53 1.25
流动负债 21 1,587.78 1,587.78 - -
非流动负债 22 256.86 256.86 - -
负债总计 23 1,844.64 1,844.64 - -
净资产（所有者权益） 24 359.74 387.27 27.53 7.65
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
经采用收益法对北京城贸物业管理有限责任公司的股东全部权益价值进行了评估，
在评估基准日 2016 年 3 月 31 日，北京城贸物业管理有限责任公司的股东全部权益价值
为 813.59 万元，账面价值 359.75 万元，评估增值 453.84 万元，增值率 126.15%。
（三）评估结果差异分析及最终评估结论
1．评估结果差异分析
本次评估资产基础法得出北京城贸物业管理有限责任公司的股东全部权益价值
387.27 万元，收益法得出的股东全部权益价值为 813.59 万元，两者相差 426.32 万元，
差异率为 110.08%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利
能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府政策以及资产的有效使用等多
种条件的影响。综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2．评估结果的选取
北京城贸物业管理有限责任公司为物业管理公司，因其租赁项目和停车场项目收入
及相关成本未来具有较大的不确定性，相对而言，资产基础法更为稳健的从资产购建角
度客观地反映了北京城贸物业管理有限责任公司净资产的市场价值。经比较分析，认为
资产基础法的评估结果更能全面、合理地反映被评估对象的价值，因此选取资产基础法
评估结果 387.27 万元作为北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值的最终评
北京天圆开资产评估有限公司 24
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
估结论。
十一、特别事项说明
（一）列入本次评估范围的综合楼二期办公楼（长期待摊费用列示），建成于 2008
年 5 月，砖混结构共 3 层，建筑面积约 564.72 平方米。现 1 层 2 层用于出租办公，3 层
自用办公。截至评估基准日该办公楼尚未办理《房屋所有权证》，未取得建设工程规划
许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。因规划施工等手续不完备，该房
屋产权的合法性具有较大的不确定性，本次评估以账面值作为评估值，提请报告使用者
予以关注。
（二）北京城贸物业管理有限责任公司租赁收入涉及房产为北京市郊区旅游实业开
发公司免费提供给城贸物业使用，城贸物业承担郊旅实业的离退休人员薪酬（具体文件
尚未取得），本次评估收益法预测以现有模式为基础，未来收入成本的确认具有较大的
不确定性，提请报告使用者予以关注。
（三）北京城贸物业管理有限责任公司部分停车场为北京市郊区旅游实业开发公司
无偿提供使用，停车场收费为北京城乡贸易中心股份有限公司商场服务，在商场购物凭
购物小票可享受优惠，本次评估收益法预测以现有模式为基础，未来收入成本的确认具
有较大的不确定性，提请报告使用者予以关注。
（四）本次未考虑流动性对评估结论的影响。
（五）本次未考虑股权折溢价对评估结论的影响。
（六）评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以
下原则处理：
1．当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2．当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时
聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3．对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。同时本次评估结论是反
映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行市场价值，没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的
北京天圆开资产评估有限公司 25
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
影响，同时本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对评估结论的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化
时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的
相关法律责任。
（二）本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定,
并得到相关部门的批准。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机
构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）评估报告应取得上级主管部门备案核准后方具备法律效力。
（六）按现行有关规定，评估结论自评估基准日至经济行为实现日一年内使用有
效，即自2016年3月31日至2017年3月30日。评估基准日至经济行为实现日不到一年，但
市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，
应重新评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年七月二十九日。
北京天圆开资产评估有限公司 26
北京城贸物业管理有限责任公司股东全部权益价值项目评估报告
附件目录
1．北京市郊区旅游实业开发公司经理办公会议（第 6 期）；
2．北京城贸物业管理有限责任公司董事会决议；
3．北京城贸物业管理有限责任公司产权登记表；
4．北京城贸物业管理有限责任公司审计报告（复印件）；
5．委托方及被评估单位法人营业执照（复印件）；
6．评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
7．委托方及被评估单位的承诺函；
8．签字注册资产评估师的承诺函；
9．北京天圆开资产评估有限公司企业法人营业执照副本（复印件）；
10．北京天圆开资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）；
11．签字注册资产评估师资格证书（复印件）；
12．评估业务约定书（复印件）。
北京天圆开资产评估有限公司 28
