本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
洛阳玻璃股份有限公司拟股权转让涉及的
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2022）第 240 号
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○二二年九月二十日
目 录
声 明 .........................................................................................................................................1
摘 要 .........................................................................................................................................2
第一章 基本情况 .................................................................................................................. 4
一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 ........................................................4
二、评估目的 .................................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ................................................................................................ 6
四、评估价值类型及定义 ................................................................................................ 9
五、评估基准日 ................................................................................................................ 9
第二章 评估依据 .................................................................................................................... 9
一、经济行为依据 ............................................................................................................ 9
二、法律法规依据 ............................................................................................................ 9
三、评估准则依据 .......................................................................................................... 11
四、资产权属依据 .......................................................................................................... 12
五、取价依据 .................................................................................................................. 12
六、其他依据及参考资料 .............................................................................................. 13
第三章 评估方法 .................................................................................................................. 13
第一节 成本法（资产基础法） ........................................................................................ 14
一、流动资产 .................................................................................................................. 14
二、设备 .......................................................................................................................... 15
三、房屋建（构）筑物 .................................................................................................. 19
四、在建工程 .................................................................................................................. 22
五、无形资产——土地使用权 ...................................................................................... 22
六、无形资产——其他无形资产 .................................................................................. 24
七、递延所得税资产 ...................................................................................................... 25
八、其他非流动资产 ...................................................................................................... 25
九、负债 .......................................................................................................................... 25
第二节 收益法 .................................................................................................................... 26
第四章 评估程序实施过程和情况 ...................................................................................... 28
第五章 评估假设 .................................................................................................................. 31
一、本次评估采用的假设 .............................................................................................. 31
二、评估假设对评估结论的影响 .................................................................................. 32
第六章 评估结论 .................................................................................................................. 32
一、两种评估方法的评估结果 ...................................................................................... 32
二、评估结果的分析与选择 .......................................................................................... 33
三、评估结论 .................................................................................................................. 34
第七章 特别事项说明 .......................................................................................................... 34
第八章 资产评估报告的使用限制说明 .............................................................................. 36
第九章 评估报告日及其他 .................................................................................................. 37
资产评估报告附件： ...................................................................................................... 39
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人（以下简称其他资产评估报告使用人）
使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告；未按照法律、行政法规规定或者超出使用范围使
用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估机构及资产评估师提示委托人及其他资产评估报告使用人应当正确理
解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则， 坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人、被评估单位依法对其提供资料的真实性、完
整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -1-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
洛阳玻璃股份有限公司拟股权转让涉及的
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2022）第 240 号
摘 要
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结
论，应当认真阅读资产评估报告正文。
中京民信（北京）资产评估有限公司接受洛阳玻璃股份有限公司的委托，根据法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法（资产基
础法）和收益法，按照必要的评估程序，对洛阳玻璃股份有限公司拟实施股权转让涉及
的中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值进行评估。
此次资产评估的评估对象为中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值，
评估范围为该公司的全部资产和负债。
评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
在评估中，我们对中建材（濮阳）光电材料有限公司提供的法律性文件、财务记录
等相关资料进行了核查验证，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程
序。
在对两种方法的评估结果进行分析比较后，以成本法（资产基础法）评估结果作为
评估结论。
经评估，在上述评估目的下，在持续经营等假设条件下，中建材（濮阳）光电材料
有限公司股东全部权益于评估基准日 2021 年 12 月 31 日的评估结果如下：
资产：账面价值 77,742.66 万元，评估价值为 82,331.67 万元，增值额为 4,589.01 万元，
增值率为 5.90 %；
中京民信（北京）资产评估有限公司 -2-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
负债：账面价值为 49,643.17 万元，评估价值为 49,643.17 万元，无评估增减值；
净资产（股东全部权益）：账面价值为 28,099.49 万元，评估价值为 32,688.50 万元，
增值额为 4,589.01 万元，增值率为 16.33%。
股东全部权益价值计算过程如下表：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 17,638.34 19,350.23 1,711.89 9.71
非流动资产 60,104.32 62,981.44 2,877.12 4.79
其中：固定资产 48,063.48 48,327.42 263.95 0.55
在建工程 246.13 246.13
无形资产 11,737.25 14,360.82 2,623.57 22.35
递延所得税资产 44.16 33.77 -10.40 -23.54
其他非流动资产 13.30 13.30
资产总计 77,742.66 82,331.67 4,589.01 5.90
流动负债 15,807.70 15,807.70
非流动负债 33,835.47 33,835.47
负债合计 49,643.17 49,643.17
净资产（所有者权益） 28,099.49 32,688.50 4,589.01 16.33
本摘要仅用于上述评估目的，供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用
人使用，评估结论有效期一年，即自二Ｏ二一年十二月三十一日起至二Ｏ二二年十二月
三十日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本摘要
即失效。
本摘要不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定的除外。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -3-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
洛阳玻璃股份有限公司拟股权转让涉及的
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2022）第 240 号
中京民信（北京）资产评估有限公司接受洛阳玻璃股份有限公司的委托，根据法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法（资产基
础法）和收益法，按照必要的评估程序，对洛阳玻璃股份有限公司拟实施股权转让涉及
的股东全部权益价值进行评估。
现将资产评估情况报告如下：
第一章 基本情况
一、委托人、被评估单位及其他评估报告使用人
（一）委托人概况
名称：洛阳玻璃股份有限公司
统一社会信用代码：914103006148088992
营业期限：1996 年 8 月 7 日至无固定期限
法定住所及经营场所：洛阳市西工区唐宫中路 9 号
法定代表人：张冲
注册资本：伍亿肆仟捌佰伍拾肆万零肆佰叁拾贰人民币元整
企业性质：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）
经营范围：信息显示玻璃、新能源玻璃、功能玻璃类光电材料及其深加工制品与组
件、相关材料、机械成套设备及其电器与配件的开发、生产、制造、安装、相关的技术
咨询与技术服务，自产产品的销售与售后服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
名称：中建材（濮阳）光电材料有限公司
统一社会信用代码：9141030308685759XG
营业期限：2013 年 12 月 11 日至 2033 年 12 月 10 日
法定住所及经营场所：濮阳县产业集聚区
法定代表人：马炎
中京民信（北京）资产评估有限公司 -4-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
注册资本：24,000 万元人民币
企业性质：一人有限责任公司
经营范围：光热发电玻璃，电子玻璃，电子信息显示玻璃的生产、加工、销售；玻
璃及相关原材料加工；浮法玻璃技术咨询与服务、光热发电玻璃技术咨询与服务、光电
信息显示玻璃技术咨询与服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
1、股权结构
中建材（濮阳）光电材料有限公司系由洛阳玻璃股份有限公司于 2013 年 12 月 11 日
出资设立，由洛阳玻璃股份有限公司全额出资，持股比例为 100%。
2017 年 2 月，根据股东会决议，公司新增注册资本 23,950.00 万元，由洛阳玻璃股份
有限公司出资。
截至评估基准日 2021 年 12 月 31 日，股权结构如下表所示：
股东名称 认缴资本（万元） 占注册资本的比例（%）
洛阳玻璃股份有限公司 24,000.00 100
合 计 24,000.00 100
2、主要产品及生产、销售情况
中建材（濮阳）光电材料有限公司是中国建材集团旗下洛阳玻璃股份有限公司的全
资子公司,公司拥有一条 400t/d 超白光热材料生产线，主要产品为超白玻璃，用于高档
装 修 、 汽 车 仪 表 以 及 光 伏 发 电 背 板 。 公 司 2020 年 至 2021 年 的 营 业 收 入 分 别 为
96,121,361.06 元、311,575,441.28 元。
3、近年的资产、负债及经营状况
资产负债表
金额单位：人民币元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产 134,839,317.73 239,621,300.52 108,303,459.53 176,383,394.55
非流动资产 342,953,883.92 561,496,340.49 633,973,091.44 601,043,200.66
资产合计 477,793,201.65 801,117,641.01 742,276,550.97 777,426,595.21
流动负债 196,061,696.09 311,886,276.56 117,984,301.36 158,076,997.45
非流动负债 100,000,000.00 250,000,000.00 377,088,666.64 338,354,666.56
负债合计 296,061,696.09 561,886,276.56 495,072,968.00 496,431,664.01
净资产 181,731,505.56 239,231,364.45 247,203,582.97 280,994,931.20
利润表
金额单位：人民币元
中京民信（北京）资产评估有限公司 -5-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
项目 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年度
营业收入 226,915.78 191,008.73 96,121,361.06 311,575,441.28
营业成本 161,252.70 137,473.49 76,211,294.42 246,771,262.13
税金及附加 506,079.68 1,404,890.12 2,937,182.30 3,713,623.40
销售费用 - - 107,426.84 383,316.74
管理费用 4,539,207.42 2,428,981.06 7,211,571.41 10,331,079.40
研发费用 455,671.71 541,118.52 5,629,167.42 17,873,306.12
财务费用 -4,833,590.24 -3,524,861.60 1,446,588.08 16,365,929.29
营业利润 39,719.90 -794,821.11 10,641,627.74 33,930,977.89
利润总额 539,719.90 194,878.89 10,636,627.74 33,855,625.44
净利润 539,719.90 194,878.89 7,972,218.52 33,791,348.23
被评估单位 2018 年度、2019 年度财务报表数据业经大信会计师事务所（特殊普通
合伙）审计并出具大信审字【2020】第 2-00517 号审计报告；被评估单位 2020 年度财务
报表数据业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大信审字【2021】第 2-10113
号审计报告；被评估单位 2021 年度财务报表数据业经大信会计师事务所（特殊普通合
伙）审计并出具【2022】第 2-00512 号审计报告。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位为委托人的全资子公司。
（四）其他评估报告使用人
1、资产评估合同约定的其他评估报告使用人
资产评估委托合同未约定其他评估报告使用人。
2、法律、行政法规规定的资产评估报告使用人
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人从相关法律、行政法规的规定。
二、评估目的
洛阳玻璃股份有限公司拟转让中建材（濮阳）光电材料有限公司股权。为此，洛阳
玻璃股份有限公司委托中京民信（北京）资产评估有限公司对中建材（濮阳）光电材料
有限公司股东全部权益价值进行评估，为洛阳玻璃股份有限公司提供股权转让的价值参
考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象为中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值。
（二）评估范围为中建材（濮阳）光电材料有限公司的全部资产及负债。包括流动
资产、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产及流动负债、
非流动负债。截至评估基准日，账面资产总额为 77,742.66 万元，负债总额为 49,643.17
中京民信（北京）资产评估有限公司 -6-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
万元，净资产为 28,099.49 万元。
列入评估范围的资产及负债其账面值见下表：
单位：人民币万元
项目 账面价值
流动资产 17,638.34
非流动资产 60,104.32
其中：固定资产 48,063.48
在建工程 246.13
无形资产 11,737.25
递延所得税资产 44.16
其他非流动资产 13.30
资产总计 77,742.66
流动负债 15,807.70
非流动负债 33,835.47
负债合计 49,643.17
净资产（所有者权益） 28,099.49
纳入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大
信审字［2022］第 2-00512 号审计报告。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（四）主要实物资产状况
被评估单位的主要实物资产为存货、房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、电子设
备和在建工程等。
存货账面价值为 92,990,342.33 元，为原材料、在产品（自制半成品）和产成品，其
中：原材料主要为普通纯碱、普通硅砂、云锡和超白硅砂等；在产品（自制半成品）主
要为玻璃液等；产成品主要为各类型号的超白玻璃等。
房屋建筑物账面价值为 134,647,041.70 元，总建筑面积 69,804.10 平方米，主要为均
化车间、原料辅助车间、办公楼、食堂等；构筑物账面价值为 22,977,571.53 元，主要为
厂区道路、管网、烟囱、井和水塔等。房屋建（构）筑物均位于河南省濮阳市濮阳县城
关镇规划站南路北侧、中原油田采油五厂西侧中建材（濮阳）光电材料有限公司厂区内，
维护保养较好，截至评估基准日，均未办理产权证。
设备账面价值为 323,010,139.97 元，包括机器设备、电子设备和车辆，其中：机器设
备主要为窑炉电炉、锡槽、冷端系统、原料系统、碎玻璃系统等；电子设备主要为电脑、
打印机和空调等；车辆为 1 辆别克商务车，设备的购置合同、发票、车辆行驶证齐全，
权属清晰。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -7-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
在建工程账面价值为 2,461,289.97 元，为光电材料研发中心项目和太阳能装备用光
伏电池封装材料项目的前期费用。
（五）无形资产状况
无形资产账面价值为 117,372,534.98 元，包括土地使用权和其他无形资产。
土地使用权账面价值 117,312,735.27 元，为五宗土地使用权，用地面积共 299,339.17
平方米。五宗土地分别为：
宗地一的土地权证号为豫（2019）濮阳县不动产权第 0008239 号，位于河南省濮阳
市濮阳县城关镇铁丘路南侧、大庆路东侧，东至已征地，西至大庆路，南已征地，北至
铁丘路，土地性质为出让，土地用途为商务金融用地，使用权面积为 7,355.60 平方米；
宗地二的土地权证号为豫（2019）濮阳县不动产权第 0016773 号，位于河南省濮阳
市濮阳县城关镇规划站南路北侧、中原油田采油五厂西侧，东至中建材（濮阳）光电材
料有限公司、南至站南路、西至文化路、北至孙庄村，土地性质为出让，土地用途为工
业用地，使用权面积为 102,672.39 平方米；
宗地三的土地权证号为豫（2018）濮阳县不动产权第 0003922 号，位于河南省濮阳
市濮阳县城关镇规划站南路北侧、中原油田采油五厂西侧，东至中原油田采油五厂、南
至站南路、西至中建材（濮阳）光电材料有限公司、北至孙庄村，土地性质为出让，土
地用途为工业用地，使用权面积为 102,796.28 平方米；
宗地四位于河南省濮阳市濮阳县城关镇铁丘路南侧、规划学士路西侧，东至规划学
士路，西至已征地，南至已征地，北至铁丘路，土地性质为出让，土地用途为居住用地，
使用权面积为 23,267.10 平方米；
宗地五位于河南省濮阳市濮阳县城规划站南路南侧、文化路东侧，东至采油五厂，
西至文化路，南至状元红酒厂，北至站南路，土地性质为出让，土地用途为工业用地，
使用权面积为 63,247.80 平方米。
评估对象的权属来源合法，面积准确，四至清楚、无邻界纠纷。据被评估单位负责
人介绍，厂区生产线分 2 期建设，目前一期光热玻璃生产线已完成建设并投入使用，厂
区西侧预留的土地为高档光电玻璃生产线用地，尚未开工，故二期研发中心项目未开工
建设。宗地四和宗地五由于暂未取得规划许可，故暂未办理产权证。
其他无形资产账面价值为 59,799.71 元，为金蝶软件和一项发明专利。发明专利名称
为一种辊子清洁装置，原始入账价值为 20,000.00 元，账面价值为 19,894.18 元，为企业
购买所得。
（六）列入评估范围的账面无记录资产状况
被评估单位提供的《资产负债评估明细表》中已列示，但账面无记录的资产为 13
中京民信（北京）资产评估有限公司 -8-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
项实用新型专利和 9 项发明专利，权属人均为中建材（濮阳）光电材料有限公司。
（七）列入评估范围的账上有账下无资产状况
在被评估单位提供的《资产负债评估明细表》中未发现账上有账下无资产。
四、评估价值类型及定义
通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了
解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和
要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目资产评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。
（二）上述评估基准日是委托人考虑本次经济行为实现所选取。
第二章 评估依据
一、经济行为依据
洛阳玻璃股份有限公司办公会会议纪要。
二、法律法规依据
（一）《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第二十一次会议通过）；
（二）《资产评估行业财政监督管理办法》（根据 2019 年 1 月 2 日《财政部关于
修改<会计师事务所执业许可和监督管理办法>等 2 部部门规章的决定》（中华人民共和
国财政部令第 97 号）修改）；
（三）《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议修正）；
（四）《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会
第三次会议通过）；
（五）《中华人民共和国企业所得税法》（根据 2018 年 12 月 29 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国电力法〉等四部法律的
决定》第二次修正）；
（六）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部 国
中京民信（北京）资产评估有限公司 -9-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
家税务总局令第 65 号，根据 2011 年 10 月 28 日《关于修改〈中华人民共和国增值税暂
行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》修订）；
（七）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 691 号，
根据 2017 年 11 月 19 日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中
华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订）；
（八）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财
税〔2016〕36 号）；
（九）《关于调整增值税税率的通知》（财政部、国家税务总局财税〔2018〕32 号）；
（十）《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政
部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）；
（十一）《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
（十二）《中华人民共和国专利法》（根据 2020 年 10 月 17 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第二十二次会议第四次修正）；
（十三）《中华人民共和国车辆购置税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过）；
（十四）《关于车辆购置税征收管理有关事项的公告》（国家税务总局公告 2019
年第 26 号）；
（十五）《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人
民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
（十六）《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 709 号）；
（十七）《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号，中华人民共和国国务院
令第 732 号修改）；
（十八）《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
财政部令第 32 号）；
（十九）《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令
第 12 号）；
（二十）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
〔2006〕274 号）；
（二十一）《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
〔2009〕941 号）；
（二十二）《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产
中京民信（北京）资产评估有限公司 -10-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
权〔2013〕64 号）
（二十三）《会计监管风险提示第 5 号--上市公司股权交易资产评估》（证监办〔2013〕
6 号）；
（二十四）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
（二十五）《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
（二十六）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院
令第 709 号修改）；
（二十七）其他与本项评估有关的法律法规。
三、评估准则依据
（一）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
（二）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
（三）《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）；
（四）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
（五）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
（六）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
（七）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
（八）《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35 号）；
（九）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
（十）《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
（十一）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
（十二）《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
（十三）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
（十四）《评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
（十五）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
（十六）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
（十七）《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
（十八）《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49 号）；
（十九）《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协〔2019〕
中京民信（北京）资产评估有限公司 -11-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
39 号）；
（二十）《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的测算》（中
评协〔2020〕38 号）；
（二十一）《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
（二十二）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（二十三）其他与本项评估有关的评估准则、规范。
四、资产权属依据
（一）机动车行驶证；
（二）国有土地使用证；
（三）实用新型专利证书、发明专利证书；
（四）设备购置发票和合同复印件；
（五）财务部门提供的各类凭证及合同；
（六）企业产权登记表；
（七）其他有关产权证明。
五、取价依据
（一）全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）；
（二）企业提供的部分设备购买合同、发票等；
（三）企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
（四）企业提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
（五）评估人员现场考察、行业调查获取的相关资料；
（六）《中国汽车网》、《太平洋汽车网》等专业汽车价格信息网站；
（七）评估基准日近期的《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT 主流资讯平
台》等专业电子设备价格信息网站；
（八）河南省工程造价信息网、造价通（WWW.ZJTCN.COM）公布的建设工程材料信
息；
（九）造价通（WWW.ZJTCN.COM）平台网公布的评估基准日河南省建筑材料、人工、
机械市场价格信息；
（十）WIND 金融数据终端提供的数据；
（十一）与此次资产评估有关的其他资料。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -12-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
六、其他依据及参考资料
（一）企业提供的资产评估申报表；
（二）企业提供的基准日会计报表、账册、合同及凭证；
（三）企业提供的“企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
第三章 评估方法
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按
照《资产评估执业准则-企业价值》，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评
估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法） 三
种基本方法的适用性，选择评估方法。国资委产权【2006】274 号文件规定“涉及企业价
值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行
评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果
作为评估报告使用结果。”
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。使用市场法的基本条件是：有一个较为活跃的市
场，市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等可以收集并量化。对于市场法，由
于缺乏可比较的交易案例而难以采用。
企业价值评估中的收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象
的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期
获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性
和说服力。同时，企业具备了应用收益法评估的前提条件：将持续经营、未来收益期限
可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预
测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量。
企业价值评估中的成本法（资产基础法），是指以被评估单位评估基准日的资产负
债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估
方法。本评估项目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继
续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资
产基础法）可以满足本次评估的价值类型的要求。
因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所
要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）和收益法。在对两种方法得
中京民信（北京）资产评估有限公司 -13-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
出的评估结果进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估结果作为评估结论。
第一节 成本法（资产基础法）
成本法（资产基础法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估
对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括流动资产、固定资产、
在建工程、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产及流动负债、非流动负债，评
估方法主要采用成本法。各类资产的具体评估方法如下：
一、流动资产
流动资产包括货币资金、应收款项融资、预付账款、其他应收款、存货和其他流动
资产。
（一）货币资金
货币资金包括现金、银行存款。
现金：进行现场盘点，采用倒推办法验证评估基准日现金余额，并与现金日记账、
总账现金账户余额进行核对，以核实后的金额确定评估值。
银行存款：将对账单、余额调节表及询证获得的数据与其账面值进行核对，以核实
后的金额确定评估值。
（二）应收款项
应收款项包括应收款项融资、预付账款和其他应收款。
应收款项融资：为银行承兑汇票，在查阅账簿、调查了解与对方单位往来及对方单
位信用等情况的基础上，判断有无可能形成坏账的应收票据；对有证据的已成为坏账的
应收票据按零值确定评估值，对正常的应收票据按核实后账面值确定评估值。
其他应收款：对于持续往来单位、关联单位及大额款项进行函证，根据函证情况，
以核实后的账面余额确认评估值；对于内部个人款项，以核实后账面余额确认评估值；
对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；对于其它款项，调查了
解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在风险损失并估计风险损失
金额，以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于
评估时已考虑风险损失问题，将其评估为零。
预付账款：对大额款项进行函证，按各款项可收回的相应资产或可实现的相应权利
的价值确定评估值；对无法收回相应资产或实现相应权利的款项，按零值确定评估值。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -14-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
（三）存货
此次评估的存货为原材料、在产品（自制半成品）和产成品（库存商品）。
对价格变化不大的原材料，账面值与市场价值接近，以核实后账面价值作为评估值；
对价格变化较大的原材料，评估时参考市场不含税购置价，乘以基准日实际库存数
量，得出评估值。
对在产品（自制半成品），由于评估人员难以用约当产量法将在产品折算为一定数
量的产成品，故在核实账面值无误后，以账面值作为评估值。
对产成品（库存商品），按以下公式计算评估值（式中部分利润根据销售情况确定）：
评估值=库存数量×不含税出厂单价×[1-（所有税金+销售费用+部分利润）/销售收入]
（四）其他流动资产
对待抵扣进项税、预缴税金及待摊费用，评估人员查阅了增值税纳税申报表及相关
记账凭证，以核实后账面价值确认为评估值。
二、设备
（一）评估方法选取：
本次评估对像为机器设备、电子设备和车辆。
根据《资产评估执业准则——机器设备》，机器设备评估一般可采取成本法、市场
法和收益法进行。评估时应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用
适当的方法。
市场法，是指将评估对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修正，
从而确定评估对象价值的一种评估方法。使用市场法的基本条件是：需要有一个较为活
跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化
的。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细节，因此无法选用市场法。
收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。运用收益法进行评估时，被评估资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量
化，未来收益期限也能合理量化。因本次评估的机器设备无法与其他固定资产分别量化
其收益，因此无法选用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产
时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本
法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备
中京民信（北京）资产评估有限公司 -15-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
可利用的历史资料，因此适宜选用成本法。
设备类固定资产评估的成本法是通过估算全新设备的重置成本，然后扣减实体性贬
值、功能性贬值和经济性贬值，或在综合确定成新率的基础上，确定设备评估值的方法。
成本法的基本计算公式为：
评估价值=重置成本×成新率
（二）评估方法：
1、机器设备重置成本的确定
设备的重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的
一切直接费用和合理的间接费用，如：设备购置费（设备出厂价）、运杂费、安装调试
费、设备基础费等。
对于机器设备，重置成本的基本计算公式如下：
重置成本=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费+联合调试费+前期费用+资金成
本-可抵扣增值税进项税额
对于部分反应在机器设备明细表里的车间改造、其它构筑物等项目，由于该部分已
包含在房屋建（构）筑物里评估，本次在设备里不再重复计算评估值。
在确定设备重置成本时，对设备现行市场售价中约定包含的运杂费、安装调试费、
设备基础费等费用则不再重复计算。
（1）设备购置价的确定
评估人员通过直接向经销商或制造商询价，或参考各类商家的价格表、近期的价格
资料（2021 年版《机电产品价格信息查询系统》）、计算机网络上公开的价格信息（阿
里巴巴、马可波罗、处理网、中国供应商等网站），并考虑其价格可能的浮动因素，经
适当调整确定重置成本；对于目前市场已经不再出售或无法查到购置价，但已出现替代
的标准专业设备和通用设备，在充分考虑替代因素的前提下，通过市场询价及查阅有关
价格手册，进行相应调整予以确定。
（2）设备运杂费的确定
运杂费是指设备到达使用地点前发生的装卸、运输、保管、保险等费用，通常采用
设备购置价的一定比率计算。其计算公式为：
运杂费=设备含税购置价×运杂费费率
总包项目设备已包含运杂费。
（3）安装调试费的确定
中京民信（北京）资产评估有限公司 -16-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
参照《资产评估常用数据与参数手册》，选用适宜的费率计取。
安装调试费=设备含税购置价×安装调试费率
（4）基础费的确定
参照《资产评估常用数据与参数手册》，选用适宜的费率计取。
基础费=设备含税购置价×基础费率
设备基础在房屋建筑物、构筑物已单独考虑的此处不再重复计算。
（5）联合试运转费的确定
若进行生产线的价值评估，在组成生产线的独立设备试车结束后，还要对生产线全
部设备的运转进行衔接调试，选用适宜的费率计取。
联合试运转费=设备购置及安装价×联合试运转费率
（6）前期费用
前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费和招投标代理费，相关前
期费率按特种玻璃生产企业工程总体投资规模对应的费率记取。
前期费用测算公式如下：
前期费用=（设备含税购置价+运杂费+安装费+基础费）×前期费率
（7）资金成本
根据评估基准日与合理工期相对应的贷款利率，按设备购置价、运杂费、基础费、
安装调试费及前期及其他费用等均匀投入。计算公式如下：
资金成本=（设备含税购置价+运杂费+安装费+基础费+前期费用）×合理建设周期×
贷款利率/2
（8）可抵扣增值税进项税额
被评估单位为增值税一般纳税企业，根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的
通知》财税[2019]39 号的相关规定，购进的生产设备可抵扣进项税。计算公式如下：
可抵扣增值税进项税额=(设备购置价/1.13×13%)+(运杂费/1.09×9%)+(安装调试费
/1.09×9%) +(基础费/1.09×9%)+（（前期费用-管理费）/1.06×6%）
对于一般设备，主要指价值相对较低且市场上常见设备的价格，由于该类设备多为
通用设备，其运杂费、安装调试费等包含在设备购置价中，不再单独计算。其重置成本
计算公式如下：
重置成本（不含税）=设备含税重置成本-可抵扣增值税进项税额
2、车辆重置成本的确定
中京民信（北京）资产评估有限公司 -17-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
对车辆，按照评估基准日同品牌型号、相同基本配置车辆的市场价格，加计车辆购
置税和其他合理的费用（如牌照费）来确定其重置成本。重置成本基本计算公式为：
重置成本＝车辆购置价＋车辆购置税＋车辆的其他费用-可抵扣增值税进项税额
3、电子设备重置成本的确定
对电子设备，通过查询经销商报价和《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT
主流资讯平台》等专业电子设备价格信息网站确定电子设备的重置成本；对市场、生产
厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径
查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。计算公式为：
重置成本=设备购置价-可抵扣增值税进项税额 或
重置成本=设备不含税购置价（取整）
（二）成新率的确定
1、对于重要的机器设备，按照观察法（即勘查打分法）确定的成新率，结合使用
年限法确定的成新率综合确定。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
观察法是评估人员根据经验对标的物（如震动、噪声、温度、加工精度、生产能力，
能耗和故障等）技术状况和损耗程度做出的判断。
年限法确定成新率权重为 40%，观察法确定的成新率权重为 60%。其中年限法成新
率计算公式如下：
经济寿命年限 - 已使用年限
100%
年限法成新率= 经济寿命年限 或
尚可使用年限
100%
年限法成新率= 尚可使用年限 已使用年限
式中“尚可使用年限”是评估人员依据机器设备的现实技术状况，结合考虑机器设备
的有效役龄，做出的专业判断，“尚可使用年限”取值为正数。
2、对于一般的普通设备和价值量较小的设备，以年限法为主确定设备的成新率。
对更新换代速度快、价格变化快、功能性贬值较大的设备，成新率根据设备的经济寿命
年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。
经济寿命年限 - 已使用年限
100%
成新率=年限法成新率= 经济寿命年限
当设备的技术状况严重偏离，造成实际的成新率与年限法成新率差异较大时，按照
下式计算成新率：
中京民信（北京）资产评估有限公司 -18-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
尚可使用年限
100%
成新率=年限法成新率= 尚可使用年限 已使用年限
3、电子设备属于价值量较小的通用设备，主要采用年限法确定成新率，即根据设
备的经济寿命年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。按使用年限确定成新率的公
式为：
经济寿命年限 - 已使用年限
100%
成新率=年限法成新率= 经济寿命年限
4、车辆成新率的确定
（1）理论成新率
根据国家经济贸易委员会，国家发展计划委员会，公安部，国家环境保护总局《关
于调整汽车报废标准若干规定的通知》（国经贸资源[2000]1202 号）和公安部《关于实
施<关于调整汽车报废标准若干规定的通知>有关问题的通知》（公交管[2001]2 号）精神，
对于非营运的小、微型乘用车辆、大型轿车等，参照《机动车强制报废标准规定》(商
务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号)的有关规定中的小、微型非营运
载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车等无使用年限限制的车辆，以车辆行驶里
程确定理论成新率。
规定使用年限 - 已使用年限
100%
年限法成新率= 规定使用年限
规定行驶里程 已行驶里程
100%
里程法成新率= 规定行驶里程
（2）勘察成新率
勘察成新率按车辆的各项实际状况分析打分或（如震动、噪声、温度、加工精度、
生产能力，能耗和故障等）技术状况和损耗程度做出的判断。确定勘察成新率。
（3）综合成新率
车辆综综合成新率计算公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
三、房屋建（构）筑物
（一）评估方法的选用
根据《资产评估执业准则——不动产》、《房地产估价规范》（中华人民共和国国
家标准 GB/T 50291-2015）（确定房地产估价的体系）以及《房地产估价基本术语标准》
（GB/T 50899-2013）（确定房地产估价方法的描述），房地产估价常用方法主要有市场
比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法的选择应根据估价目的结合评估对
中京民信（北京）资产评估有限公司 -19-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
象的具体特性、周边市场情况及估价方法的适用性和可操作性，综合考虑选择适当的估
价方法。
市场比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。使用市场比较
法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的
指标、参数等资料是可以收集并量化的。因委估建筑物为企业自建自用的工业型房产，
市场上对于这类房产的交易案例较少，因此不适宜选用市场比较法。
收益法，是指预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来
收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。运用收益法进行评估时，被评估资产
必须具有独立获利能力或者获利能力可以量化，未来收益期限也能合理量化。因本次评
估因市场上无类似房屋出租案例无法直接获取租赁收益，因此不适宜选用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产
时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。对于工业型房产，本评
估项目能满足成本法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继
续使用状态，建筑安装工程费等可参照客观标准进行逐一测算和累积，并且相关定额配
套完善，因此适宜选用成本法。
综上，根据评估目的、资产用途、实际勘察情况和已掌握的资料，对纳入资产评估
范围的房屋建（构）筑物采用成本法进行评估。
（二）评估方法
成本法即通过求取评估对象在评估基准日的重置成本，扣除折旧，以此估算评估对
象客观合理价值。其中重置成本为采用评估基准日的建筑材料和建筑技术，按评估基准
日的价格水平，重新建造与评估对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价
值。
计算公式为：评估值=重置成本×综合成新率
1、重置成本的确定
重置成本=前期费用+建安工程造价+资金成本－增值税进项税额
（1）建安工程造价
建安工程造价一般由工程结算调整法、类比法及指数调整法等计算确定。
1）工程结算调整法
重编工程结算调整法，即以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、工程决算资料为基
中京民信（北京）资产评估有限公司 -20-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
础，对原工程（预）决算价格进行调整，即以原工程（预）决算直接费为基础，按照当
地现行的建筑材料、人工、机械单价调整价差再进行综合取费测算至评估基准日价格水
平来确定工程造价。
2）类比法
类比法即根据收集到的近期与评估对象结构特征、建筑面（体）积、层数、层高和
装修标准等类似的典型工程案例，进行类比调整修正差异因素求取建安工程造价。
3）指数调整法
即以被评估单位提供的审定工程造价为基础，对工程施工日至评估基准日期间因建
筑人工、建筑材料价格变动对工程造价的影响利用相关造价指数进行调整修正，从而测
算评估基准日委估对象的建安工程造价。对于缺少工程结算审核资料或竣工决算审核资
料，又无类比房屋对比的房屋建（构）筑物建安工程造价一般采用指数调整的方法。
由于被评估单位未提供决算资料，本次评估建安工程造价采用类比法确定。
（2）前期及其他费用
前期费用包括工程招标代理服务费、工程勘察设计费、工程建设监理费等；其他费
用包括建设单位管理费等费用。依据企业申报的评估基准日资产规模，按照建设部及当
地政府有关文件规定，确定前期及其他费用费率。
（3）资金成本
即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以建安工程造价和
前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建（构）筑物及重新建造时其资金投入为均
匀投入。资金利息率按评估基准日的市场报价利率（LPR）进行计算。
（4）增值税进项税额
根据财税〔2016〕36 号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、《财政部
税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部、国家税务总局、海关
总署公告 2019 年第 39 号，区分前期费用、建安成本，分别按现行的增值税法规定计算
进项税，从含税造价中扣减剔除。
2、成新率的确定
房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方法
测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率。对构筑物, 本次评估直接以
年限法测定成新率。
（1）打分法：
中京民信（北京）资产评估有限公司 -21-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙
面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标
准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。其
计算公式为：
成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重
＋设备部分合计得分×设备部分权重
（2）年限法：
根据房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建筑物的成新率，其计算公
式如下：
成新率=1－（已使用年限/耐用年限）×100%
3、综合成新率
年限法测算的成新率取权重为 0.5，打分法测算的成新率取权重 0.5。
综合成新率=0.5×年限法成新率＋0.5×打分法成新率
四、在建工程
在建工程为土建工程。评估人员到工程现场进行查勘，了解工程的形象进度；查阅
工程合同，了解合同约定条款和工程费额；对账面记录进行核实，了解已支付工程款的
明细构成，分析工程款项的支出是否正常，了解是否存在按工程进度应付而未付或超进
度支付的情况；查阅项目可行性研究报告及批复、初步设计及批复、建设用地规划许可
证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件，了解工程项目的审批情况。
在建工程为光电材料研发中心项目和太阳能装备用光伏电池封装材料项目的前期
费用。纯费用类在建项目无物质实体。经核实，所发生的支付对未来将开工的工程项目
是必需的。在确认其与关联的资产项目不存在重复计价和无不合理支出的情况下，以核
实后账面值作为评估值。
五、无形资产——土地使用权
（一）评估方法选用
待估宗地为出让土地，法定用途为商务金融用地、工业用地及居住用地。根据《资
产评估执业准则-不动产》、《城镇土地估价规程》，结合本次评估目的和待估宗地的
具体情况，对工业用地采用成本逼近法进行评估，取其评估结果作为评估值。
（二）不适用的评估方法
中京民信（北京）资产评估有限公司 -22-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
1、市场比较法
近年来，宗地一所在区域周边可供出让的商业用途的土地较少，故宗地一不适合采
用市场比较法评估。宗地二~五所在区域周边可供出让的同类用途的土地较多，但土地
成交单价低于土地取得成本单价，并且由于濮阳县未公布基准地价图（分级范围），无
法了解委估宗地的土地级别，故宗地二~五不适合采用市场比较法评估。
2、基准地价系数修正法
濮阳县自然资源局 2020 年 11 月公布的“濮阳县城镇土地级别与基准地价的通知”
（濮县政文[2020]76 号），仅公布了基准地价表，未写明此次基准地价的价值内涵，且
未公布基准地价修正体系及各用途的土地等级划分范围，故均不宜采用基准地价系数修
正法进行评估。
3、假设开发法
根据城镇土地估价规程，对具有投资开发或再开发潜力的土地估价可采用假设开发
法，且适用于对待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地评估。宗地一为待开
发商务金融用地，宗地四为待开发居住用地，但所处项目未取得明确规划条件且存在开
发条件限制，不能预期可获取的收益，不符合假设开发法的应用条件及适用范围，故不
适采用假设开发法评估；宗地二、三、五为待开发工业土地，工业物业开发后出售、租
赁案例均较少，无法准确预测其开发完成后的价值，故均不宜采用假设开发法进行评估。
4、收益法
由于无法取得该宗地的客观年总收益、年总费用，又因为该区域土地租赁市场、房
地产租赁市场成交案例较少，不能通过所在区域的租金水平合理确定估价对象的土地总
收益，且通过经营收益剥离出土地的收益存在持续性、客观性、有效性的差异，故不宜
采用收益法评估。
5、成本逼近法
成本逼近法是以土地开发所耗费的成本构成来评估土地价格的一种方法。主要适用
于工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用
其他方法进行估价的土地。评估人员能够收集一定评估对象所在区域的征收集体土地补
偿标准的资料，可以获得该区域客观的征收集体土地所涉及统计数据资料，故工业用地
宗地二、三、五采用成本逼近法进行评估。宗地一为商务金融用地，宗地四为居住用地，
成本逼近法不能反映其价值，故不宜采用成本逼近法评估。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -23-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
综上，根据委估方提供的资料，结合待估宗地实际状况，对工业用地宗地二、三、
五采用成本逼近法进行评估，由于宗地一、宗地四分别属于商务金融用地和居住用地，
不宜采用成本逼近法，且存在开发条件限制（开发后不允许向中建材集团员工以外的第
三方进行交易），本次评估采用原始取得成本和持有期间贷款利息之和作为评估值。
（三）选用的评估方法内涵及公式
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、
利息、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。
因土地价格测算后应根据评估对象所在区域的位置和宗地条件，进行其他因素修
正，确定土地价格，本次评估需进行年限修正与区域及个别因素修正。则本次评估成本
法公式：
P＝（Ea +Ed +T +R1+R2 +R3）×（1+Q）×K
式中：式中：P——估价对象价格；
Ea——土地取得费；
Ed——土地开发费；
T——税费；
R1——利息；
R2——利润；
R3——土地增值；
Q——区域及个别因素修正；
K——年限修正系数。
六、无形资产——其他无形资产
其他无形资产为外购软件和专利权。
对于外购软件本次评估采用市价法。对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的
外购软件，按照同类软件评估基准日市场价格确定评估值；对于目前市场上有销售但版
本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值。
公司的专利权为 13 项实用新型专利和 10 项发明专利。对于无形资产，其评估方法
有三种即重置成本法、市场比较法和收益现值法。一般认为，无形资产的价值用重置成
本很难反映其价值，因为该类资产的价值通常主要表现在科技人才的创造性智力劳动，
该等劳动的成果很难以劳动力成本来衡量。对于市场比较法，其前提条件是要有相同或
中京民信（北京）资产评估有限公司 -24-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
相似的交易案例，且交易行为应该是公平交易。结合本次评估无形资产的自身特点及市
场交易情况，根据我们的市场调查及有关介绍，目前国内没有类似的转让案例，本次评
估由于无法找到可对比的历史交易案例及交易价格数据，故市场比较法也不适用。由于
以上评估方法的局限性，结合本次评估的无形资产特点，我们确定采用收益现值法。收
益现值法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法，用无形
资产创造的现金流的折现价值来确定委估无形资产的公平市场价值。
本次对无形资产的评估采用收益分成法，公式如下：
n
V Ft /(1 Ri) t
t 1
式中：V——评估价值
Ft——未来收益额
α——分成率
t ——序列年期
n ——经济年限
Ri ——折现率
七、递延所得税资产
递延所得税资产是被评估单位对于按会计制度要求计提的坏账准备所确认的由于
时间性差异产生的影响所得税的金额。
评估中首先对计提的合理性、递延所得税核算方法、适用税率、权益期限等进行核
实，判断未来能否实现对所得税的抵扣；然后按评估要求对所涉及的债权类资产据实进
行评估，对坏账准备按零值处理；再后将评估结果与账面原金额进行比较，以评估所确
定的风险损失对递延所得税资产的账面记录予以调整，从而得出评估值。
八、其他非流动资产
其他非流动资产为预付的财务软件采购款。评估人员查阅了相应的合同，并对付款
进度及付款信息进行了了解和收集，询问了企业相关人员项目的进展情况，以核实后的
账面值确认为评估值。
九、负债
负债为流动负债及非流动负债，包括短期借款、应付账款、合同负债、应付职工薪
酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债和长期借款、递
中京民信（北京）资产评估有限公司 -25-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
延收益。评估中对各类负债主要款项的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、企
业确认依据以及约定的还款期限、方式等进行调查、核实；对各类预计负债的主要内容、
计提依据、计提方法、计提金额等进行审核；对重要的负债，向有关人员或向对方单位
进行必要的调查或询证；对负债履行的可能性进行必要的分析，确认是否存在无需偿付
的债务、无需支付的计提。
在充分考虑其债务和应履行义务的真实性前提下，以经核实的负债金额作为评估
值。
第二节 收益法
收益法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价
值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期
收益的权利所支付的货币总额。不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密
切相关。资产的效用越大，获利能力越强，产生的利润越多，它的价值也就越大。
应用收益法评估资产必须具备以下前提条件：
委估资产必须按既定用途继续被使用，收益期限可以确定；
委估资产与经营收益之间存在稳定的关系；
未来的经营收益可以正确预测计量；
与预期收益相关的风险报酬能被估算计量。
收益法计算公式为：
式中：P——评估价值
n——收益期年限
Rt——第 t 年的预期收益
r——折现率
一、评估技术思路
本次收益法评估选用企业自由现金流模型，即预期收益（Rt）是公司全部投资资本
（全部股东权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由现金流量作
为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后加上非经营性资产
中京民信（北京）资产评估有限公司 -26-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
价值、溢余资产价值，减去非经营性负债、有息债务，得出股东全部权益价值。计算公
式：
股东全部权益价值＝企业自由现金流量折现值＋非经营性资产价值－非经营性负
债＋溢余资产价值－有息债务
二、企业自由现金流量折现值
根据公司特点，本次企业自由现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由现金流
量折现值和明确的预测期之后的企业终值之折现值。公式如下：
自由现金流量折现值＝明确的预测期期间的自由现金流量现值＋明确的预测期之
后的终值现值
（一）明确的预测期
中建材（濮阳）光电材料有限公司成立于 2013 年 12 月，拥有一条 400t/d 超白光热
材料生产线，主要产品为超白玻璃，用于高档装修、汽车仪表以及光伏发电背板。考虑
企业生产能力和宏观经济、市场需求变化，明确的预测期取定到 2026 年。
（二）收益期
由于企业的经营稳定，也未发现企业存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续
确定。
（三）企业自由现金流量
企业自由现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量＝税前利润×（1－所得税率）＋折旧及摊销＋税后利息费用－
资本性支出－营运资金追加额＝主营业务收入－主营业务成本＋其它业务利润－税金
及附加－期间费用（管理费用、销售费用、研发费用、财务费用）＋投资收益＋营业外
收入－营业外支出－所得税＋折旧及摊销＋税后利息费用－资本性支出－营运资金追
加额
（四）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业现金流量，则折
现率（r）选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：
式中：Ke：权益资本成本；
中京民信（北京）资产评估有限公司 -27-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
Kd：债务资本成本；
E：权益资本；
D：债务资本；
D＋E：投资资本；
T：所得税率。
三、非经营性资产
指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的资产。
四、非经营性负债
指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的负债。
五、溢余资产
溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
六、有息债务
有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务。
第四章 评估程序实施过程和情况
一、进行前期调查
我公司接到委托人的通知后，即安排有关负责人到委托人处和被评估单位与负责
人、相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行为、评估
对象、范围，了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特
点，了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况，了解委托人对评估基准日的
考虑和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价，在确定本评估机构具备承担此项
评估的专业胜任能力，可以独立地进行评估，业务风险在可控范围内的情况下，与委托
人洽谈并签订资产评估委托合同。
二、编制评估计划
根据本项评估的需要，确定项目负责人，安排资产评估师和评估辅助人员，组成评
估项目组。由项目负责人编制评估计划，经本评估机构有关负责人审核后实施。
评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等
实施评估的全过程，初步确定评定估算所采用的基本方法，并对评估的各个阶段作出相
应的时间安排。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -28-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
三、进行现场调查
（一）向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产评估申报明细表。同时，指导被
评估单位进行资产清查。
（二）向被评估单位提交尽职调查清单，收集评估所需文件资料，包括固定资产、
无形资产的产权证明文件、设备购置合同或发票以及财务报表、生产经营统计资料、近
年审计报告、发展规划等。
（三）根据评估准则要求进行资产核实和现场勘查：
1、检查被评估单位填报的资产及负债评估明细表有无错项、漏项、重复；对照资
产及负债评估明细表，逐类与财务总账进行比对；抽查各类资产或负债中的重点项目，
将其与财务明细账记录的数据进行核对；做到账、表一致；
2、对资产评估明细表所列各类实物资产，到现场以重点全查、一般抽查的方式进
行数量核实，并与账面记录进行核对；同时，对房屋、重点构筑物和重点设备进行现场
查勘，形成详尽的查勘记录，并与资产管理人员和操作使用人员进行交谈，查阅房屋维
修记录、设备运行日志和大中修记录；对在建工程现场查看形象进度，了解施工质量，
掌握工程款实际支付情况；对存货，检查原材料等的存储情况并了解领（使）用制度，
查看在产品完工程度并了解入账过程，了解产成品销售情况和销售成本构成；
3、对照土地资料，实地查看地形、地貌，了解四至范围、环境、交通及土地开发
利用程度、实际用途等情况；对其他无形资产，了解形成或取得过程、在生产过程中的
作用、对企业获取收益的贡献程度等；
4、对大额、重点应收款项进行函证，了解业务往来及对方单位信用情况；查阅主
要负债的相关协议、合同，了解发生时间、形成过程，偿债情况；
5、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资产、无
形资产的产权状况；并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。
（四）通过座谈会、走访等方式，听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、主
要产品历史和现状的介绍，了解企业的生产、经营、管理状况，并形成访谈记录。
（五）对委托人和被评估单位《企业关于进行资产评估有关事项的说明》之“未来
经营和收益状况预测说明”中的未来主营收入、成本费用、利润等预测数据进行历史比
对、能力衡量、横向比较、趋势分析，以判断其未来实现的可能性或可实现程度，及在
收益法评估时的可利用程度。
（六）开展被评估单位外部的调研活动，包括走访市场或查询市场资讯，了解企业
中京民信（北京）资产评估有限公司 -29-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
产品的销售情况、价格趋势、市场占有情况和同行业其他企业产品的相应情况，以及市
场竞争态势；通过网站、专业刊物等媒体，了解国家相关的产业政策、金融政策、行业
主管部门或行业组织的市场分析、行业发展意见和行业统计数据；走访相关管理部门和
市场，掌握价格等方面的信息、资料；进行电话询问、现场咨询等形式的市场调查，获
取价格手册、媒体资讯以外的价格信息。
四、收集整理评估资料
评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠
道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、
各类专业机构和其他相关部门获取的资料，根据评估工作需要进行分类，即按流动资产、
固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产、负债和收益法评
估等类别，并对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
五、展开评定估算
对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼，通过分析测算得到评估所需
要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后，分别采用一定的评估方
法进行评定估算。
六、形成评估结论
对成本法（资产基础法）中各类资产及负债的初步评估结果进行复查，必要时对个
别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改，在确认单项资产、负债评估结果基本
合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下，进行汇总，得出成本法（资产基础法）的
评估结果。同时，对收益法评定估算的全过程、各项数据的形成、各项参数的选取等进
行复查，必要时对个别数据、参数进行适当调整，以进一步完善评估，保证评估结果的
相对合理性。然后，对两种方法的评估结果进行充分的分析和比较，在综合考虑不同评
估方法和其评估结果的合理性及所使用数据的质量、数量的基础上，确定其中一种方法
的评估结果作为评估结论。
七、编制出具评估报告
根据评估工作情况，起草资产评估报告，经过本评估机构内部三级复核后，形成初
步报告。就初步评估报告向委托人征求意见，并对涉及的相关事项与委托人进行必要沟
通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下，采纳委托人对报告的
中京民信（北京）资产评估有限公司 -30-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
合理意见或建议。然后，资产评估机构及其资产评估专业人员完成上述资产评估程序后，
由资产评估机构出具并提交资产评估报告。
第五章 评估假设
资产评估的基本目标要求评估结论必须公允，而所有公允的评估结论都是有条件约
束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。
一、本次评估采用的假设
（一）基本假设
1、交易假设
交易假设，是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产
的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假
设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易
双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、
用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
3、持续经营假设
持续经营假设，是指假定被评估企业在评估基准日后仍按照原来的经营目的、经营
方式持续经营下去。
（二）一般假设
1、假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大
变化，被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、假设评估基准日后被评估单位的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当
其职务；
3、假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评
估基准日后不发生重大变化；
5、假设评估基准日后无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不
中京民信（北京）资产评估有限公司 -31-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
利影响。
（三）具体假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会
计政策在重要方面基本一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
方式与目前保持一致；
3、被评估单位不改变经营方式，未来的运营方式基本稳定，其对未来收益的预测
能够实现；
4、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为均匀流入，现金流出为均匀流出；
5、本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完
整；
6、被评估单位未来年度企业高新技术企业资格认证期满后，仍能持续获得高新技
术企业认证并享受相关税收优惠。
二、评估假设对评估结论的影响
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生
较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
第六章 评估结论
一、两种评估方法的评估结果
（一）成本法（资产基础法）评估结果
中建材（濮阳）光电材料有限公司于评估基准日 2021 年 12 月 31 日总资产账面价值
77,742.66 万元，评估价值为 82,331.67 万元，增值额为 4,589.01 万元，增值率为 5.90 %；
总负债账面价值为 49,643.17 万元，评估价值为 49,643.17 万元，无评估增减值；净资产
账面价值为 28,099.49 万元，净资产评估价值为 32,688.50 万元，增值额为 4,589.01 万元，
增值率为 16.33 %。
成本法（资产基础法）具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 17,638.34 19,350.23 1,711.89 9.71
非流动资产 60,104.32 62,981.44 2,877.12 4.79
中京民信（北京）资产评估有限公司 -32-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
其中：固定资产 48,063.48 48,327.42 263.95 0.55
在建工程 246.13 246.13
无形资产 11,737.25 14,360.82 2,623.57 22.35
递延所得税资产 44.16 33.77 -10.40 -23.54
其他非流动资产 13.30 13.30
资产总计 77,742.66 82,331.67 4,589.01 5.90
流动负债 15,807.70 15,807.70
非流动负债 33,835.47 33,835.47
负债合计 49,643.17 49,643.17
净资产（所有者权益） 28,099.49 32,688.50 4,589.01 16.33
成本法（资产基础法）评估结果详细情况见资产及负债评估明细表。
（二）收益法评估结果
中建材（濮阳）光电材料有限公司评估基准日总资产账面价值为 77,742.66 万元，总
负债账面价值为 49,643.17 万元，净资产账面价值为 28,099.49 万元。
收益法评估后的股东全部权益价值 32,818.78 万元，增值额为 4,719.29 万元，增值率
为 16.79%。
收益法评估测算详细过程见收益法测算表。
二、评估结果的分析与选择
收益法与成本法评估结果相差 130.28 万元，差异率为 0.40%。中建材（濮阳）光电
材料有限公司的整体收益与其资产规模基本匹配，故投资形成相关资产的价值基本能体
现。本次收益法评估综合考虑了国内外宏观经济情况、行业情况、管理层的战略调整措
施、发展规划、经营能力等多种因素。根据对收益法评估过程和评估结果的分析，收益
法评估中做出的企业收入、利润的预测，受获得的相关资料及了解的相关情况所限，尚
不能确定已经充分地考虑了这种可能性。
公司的主要长期资产为房屋建（构）筑物、设备和无形资产，我们在对相关资产进
行评估时充分考虑了影响相关资产价值的各项因素，以市场价值代替历史成本，从资产
的成本角度出发，通过分别估测构成企业的各项资产价值，经加和得到成本法（资产基
础法）的评估结果。经对两者进行比较分析，我们认为成本法（资产基础法）的评估结
果更能合理反映该公司股东全部权益的价值。因此以成本法（资产基础法）的评估结果
作为最后的评估结论。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -33-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
三、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在前述评估目的下，在
持续经营等假设条件下，中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益于评估基准日
2021 年 12 月 31 日的评估结果如下：
资产：账面价值 77,742.66 万元，评估价值为 82,331.67 万元，增值额为 4,589.01 万元，
增值率为 5.90 %；
负债：账面价值为 49,643.17 万元，评估价值为 49,643.17 万元，无评估增减值；
净资产（股东全部权益）：账面价值为 28,099.49 万元，评估价值为 32,688.50 万元，
增值额为 4,589.01 万元，增值率为 16.33%。
第七章 特别事项说明
一、权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
本次评估申报的房屋建筑物资产均未办理产权证明。本次评估对尚未办理房产证的
房屋，建筑面积主要依据被评估单位提供的产权情况证明、竣工资料等，结合资产评估
专业人员现场勘查确定，但评估机构非法定测量机构，如果未来权威机构测量结果与其
有差异的，需要根据其测量结果对评估结论进行调整。委托人和被评估单位承诺这些建
筑物的所有权属于归被评估单位所有，权属明确无争议，如果委估建筑物的房屋权属出
现法律纠纷，委托人和被评估单位承担全部法律责任。本次评估未考虑产权瑕疵对评估
结论的影响。
二、委托人未提供的其他关键资料情况
本次评估，未发现委托人有提供的其他关键资料情况。
三、评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
本次评估，未发现评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。
四、重要的利用专家工作及相关报告情况
本评估报告纳入评估范围的资产及负债账面值为大信会计师事务所进行审计后的
清查值。本次评估报告引用大信会计师事务所于 2022 年 4 月 30 日出具的《中建材（濮
阳）光电材料有限公司审计报告》（审字[2022]第 2-00512 号），该报告为标准无保留意
见审计报告，本次审计报告引用获得委托人同意，同时资产评估师对引用报告的时效性
和可靠性进行了专业分析判断，评估机构仅承担引用责任。
五、重大期后事项
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，我们未发现被评估单位发生了对评估结
中京民信（北京）资产评估有限公司 -34-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
论产生重大影响的事项，委托人与被评估单位亦未通过有效方式明确告知存在重大期后
事项。
六、评估程序受限的说明
本评估报告无任何评估程序受限的事项。
七、其他需要说明的事项
（一）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，
不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。资产评估机构对评估基
准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后
发生的事项或情况修正评估报告。
（二）抵押、担保、租赁、融资租赁及其或有负债（或有资产）等事项说明
本次评估，未发现委估资产有抵押、担保、租赁、融资租赁及涉及其或有负债（或
有资产）等事项。
（三）对评估范围内的资产进行评估时，我们未对部分资产的评估增值额作任何纳
税考虑；未考虑资产可能承担的抵押、担保、诉讼事项及可能的特殊交易方式追加付出
的价格等对评估结论的影响。
（四）依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36 号），
自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，
被评估单位进行资产购置、建设时，增值税可以抵扣，故本次设备的评估值不含增值税。
（五）根据被评估单位提供的《濮阳县人民政府与洛阳玻璃股份有限公司补充协议
二》显示，宗地一（商务金融用地）和宗地四（居住用地）存在使用限制。上述土地为
光电材料研发中心及配套人才家园项目用地，协议要求：开发后研发中心全部用于研发
和办公使用；人才家园应全部用于高级管理人员、高级技术人员及其他符合条件的内部
工作人员办公和住宅，均不允许向中建材集团员工以外的第三方进行交易。由于上述土
地存在使用限制，本次根据土地取得成本考虑持有期间的资金成本确定评估值。
（六）本次评估中所涉及的未来盈利预测是建立在由中建材（濮阳）光电材料有限
公司管理层制定，并经中建材（濮阳）光电材料有限公司以及委托人确认的基础上的。
中建材（濮阳）光电材料有限公司对提供的未来盈利预测的相关数据和资料的真实性、
科学性和完整性，以及未来盈利预测的合理性和可实现性负责。资产评估专业人员结合
企业历史、现状以及市场前景、竞争状况等，对其预测的合理性和可靠性进行了必要的
调查和分析。在此基础上，对其预测予以认可并予采用。但是，由于未来市场可能发生
中京民信（北京）资产评估有限公司 -35-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
变化，企业自身状况也可能出现改变，预期收益的实现仍有一定的不确定性。而受专业
不同等因素的限制，目前评估人员对这种不确定性还不能作出合适的判断。故不能将在
经过必要评估程序后认可的企业预测，视同为对企业所作预测可实现的保证。
（七）本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下，对委估对象未来经营
的一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因
素，则会影响盈利预测的实现程度。资产评估专业人员在此提醒委托人和其他有关方面，
我们并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。
（八）由中建材（濮阳）光电材料有限公司提供的与评估相关的行为文件、营业执
照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等评估所需资料，是编制本报告的基础。委托
人和相关当事人应当对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
（九）本次中建材（濮阳）光电材料有限公司申报的若干专利存在共同享有情况。
根据双方约定：双方对共有知识产权享有共同的权利，承担共同的义务。双方均可自行
使用知识产权，不必征得对方同意，但一方实施份额转让、权利转让、利用知识财产进
行担保和进行许可等行为的，须征得对方同意。双方生产经营中使用共有知识产权所创
造的收益归各自所有。
（十）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托人或被评估单位委托
时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员
不承担相关责任。
（十一）本资产评估结论由中京民信（北京）资产评估有限公司出具，受本公司评
估人员的执业水平和能力的影响，资产评估结论不作为相关交易及其它经济行为的唯一
依据，也不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证，仅作为有关当事人的价值参考。
资产评估报告使用人应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。
第八章 资产评估报告的使用限制说明
一、本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的，由委托人和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人使用。
二、本资产评估结论有效期一年，即自二Ｏ二一年十二月三十一日起至二Ｏ二二年
十二月三十日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，
本评估结论即失效。我们不对委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人超出
有效期使用评估报告或者虽在有效期内但评估对象状况已发生较大变化或市场已发生
中京民信（北京）资产评估有限公司 -36-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
较大波动时仍然使用评估报告承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
四、除委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人；
五、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
六、未征得我公司同意，委托人不得将资产评估报告的内容被摘抄、引用或者披露
于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
七、本资产评估报告未经国有资产监督管理机构（含所出资企业）核准或者备案，
评估结论不得被使用。
第九章 评估报告日及其他
一、本评估报告日为二○二二年九月二十日，评估报告日是评估结论形成的日期。
二、本资产评估报告含有若干附件（见附件目录），附件是本资产评估报告的重要
组成部分。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -37-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
（本页无正文）
资产评估师：
资产评估师：
法 定 代 表 人：
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○二二年九月二十日
中京民信（北京）资产评估有限公司 -38-
中建材（濮阳）光电材料有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告附件：
一、 相关经济行为的批文；
二、 被评估单位审计报告；
三、 委托人和被评估单位企业法人营业执照；
四、 评估对象涉及的主要资产权属证明资料；
五、 委托人和相关当事方的承诺函；
六、 签字资产评估师的承诺函；
七、 资产评估机构备案公告；
八、 资产评估机构法人营业执照；
九、 签字资产评估师资格登记卡；
十、 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明；
十一、资产评估委托合同。
中京民信（北京）资产评估有限公司 -39-
