湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
目 录
声明 ...........................................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................5
资产评估报告正文 ................................................................................................................................7
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 7
二、 评估目的 ...............................................................................................................................11
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 11
四、 价值类型 .............................................................................................................................. 13
五、 评估基准日 .......................................................................................................................... 13
六、 评估依据 .............................................................................................................................. 13
七、 评估方法 .............................................................................................................................. 17
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 23
九、 评估假设 .............................................................................................................................. 26
十、 评估结论 .............................................................................................................................. 27
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................. 28
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 29
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................31
资产评估报告附件 ..............................................................................................................................32
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
八、资产评估师对主要实物资产的勘察按常规仅限于观察，了解
使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，
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我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行
专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的
资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会
受到不同程度的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对湖南天翰牧业发展有限公司的股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
湖南天翰牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时湖
南天翰牧业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考。
评估对象：湖南天翰牧业发展有限公司的股东全部权益。
评估范围：湖南天翰牧业发展有限公司的全部资产及负债。包括
流动资产、固定资产、使用权资产、长期待摊费用、递延所得税资产
和流动负债、非流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
湖南天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
13,138.47 万元，评估价值为 13,738.32 万元，增值额为 599.85 万元，增
值率为 4.57 %；总负债账面价值为 7,544.51 万元，评估价值为 7,544.51
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,593.96 万元，评估价值为
6,193.81 万元，增值额为 599.85 万元，增值率为 10.72 %。资产基础法
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具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 2,342.67 2,342.67 0.00 0.00
非流动资产 10,795.80 11,395.65 599.85 5.56
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 10,505.13 11,104.98 599.85 5.71
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 290.67 290.67 0.00 0.00
资产总计 13,138.47 13,738.32 599.85 4.57
流动负债 2,462.57 2,462.57 0.00 0.00
非流动负债 5,081.94 5,081.94 0.00 0.00
负债总计 7,544.51 7,544.51 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,593.96 6,193.81 599.85 10.72
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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牧业发展有限公司 100%股权所涉及湖南天翰牧业
发展有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对湖南天翰牧
业发展有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖
南新五丰股份有限公司，被评估单位为湖南天翰牧业发展有限公司，
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销
贸易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装
食品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；
普通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、
罐式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：湖南天翰牧业发展有限公司（以下简称：“湖南天翰”）
住所：湖南省岳阳市汨罗市神鼎山镇丰仓村沙丰片区口上组
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法定代表人：孙晏
注册资本：5560 万人民币
类型：其他有限责任公司
经营范围：许可项目：牲畜饲养；牲畜屠宰；饲料生产（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：牲畜销售；农副产
品销售；农业园艺服务；鲜肉批发；饲料原料销售；非居住房地产租
赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）（除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）
统一社会信用代码：91430681MA4R006K06
成立日期：
营业期限：2019 年 11 月 18 日至 2049 年 11 月 17 日
2.历史沿革
(1)2019 年 11 月 18 日，湖南天翰牧业发展有限公司设立。
2019 年 11 月 15 日，湖南天翰股东会作出决议：成立湖南天翰牧
业发展有限公司，注册资本 1000 万元，股东为湖南茶逸农业科技有
限公司（后更名为“西藏茶逸农业科技有限公司”）。
湖南天翰成立时的股权结构情况见下表：
金额单位：人民币万元
出资 出资比例
序号 股东名称 出资额
方式 （%）
1 西藏茶逸农业科技有限公司 1,000.00 货币 100.00
总计 1,000.00 100.00
(2)2020 年 8 月，湖南天翰增资至 5560 万元，并变更公司类型为
其他有限责任公司
2020 年 8 月 7 日，湖南天翰股东会作出决议，同意将公司的注册
资本由 1000 万元增加到 5560 万元。本次增加注册资本 4560 万元，由
股东西藏茶逸农业科技有限公司在出资 1000 万元的基础上增加出资
2058 万元，由股东湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）出
资 2502 万元；将公司类型由有限责任公司（非自然人投资或控股的
法人独资）变更为其他有限责任公司。
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2020 年 8 月 11 日，湖南天翰完成本次增资及公司类型变更的工
商登记。
本次增资完成后，湖南天翰的股权结构情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 西藏茶逸农业科技有限公司 3,058.00 55.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 2,502.00 45.00
合计 5,560.00 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，湖南天翰牧业发展有限公司股东及持股比例情
况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 西藏茶逸农业科技有限公司 3,058.00 55.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 2,502.00 45.00
合计 5,560.00 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设公司董事会、公司总经理、行政人事部、财务部、
生产部、工程部、技术质量部、拓展部等。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 7,463.35 13,276.05 13,138.47
负债总计 1,866.09 7,714.56 7,544.51
所有者权益 5,597.26 5,561.49 5,593.96
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-3 月
营业收入 0.00 297.62 209.26
利润总额 -57.89 -47.6 43.29
净利润 -43.74 -35.78 32.47
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被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
计报告。
6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天翰
牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时湖南天翰牧
业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《湖南天翰牧业发展有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
北京中企华资产评估有限责任公司 11
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
评估对象是湖南天翰牧业发展有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
评估范围是湖南天翰牧业发展有限公司的全部资产及负债。评估
基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、使用权资产、
长期待摊费用、递延所得税资产等，总资产账面价值 13,138.47 万元；
负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值 7,544.51 万元；
净资产账面价值 5,593.96 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产包括：房屋建(构)筑物、设
备类等。主要资产的类型及特点如下：
(一)房屋建(构)筑物
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产主要建成于 2021 年，分布
于湖南省汨罗市神鼎山镇丰仓村的厂区内。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2021 年 1 月 6 日签订
了《租赁母猪场协议书》，约定了相关租赁事宜。根据《新五丰合作
猪场正式验收表》，猪场租赁年限为 15 年，租赁价格 912.39 万元/年。
房屋建(构)筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建(构)筑物用途分类
纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要为厂区内的生产、
生产辅助用房及配套构筑物。
2.房屋建(构)筑物结构特征
纳入评估范围的房屋建筑物类资产的主要结构为砖混结构的生
产生产辅助用房等。构筑物主要为混凝土道路、铁丝网围墙、混凝土
护坡及配套管网等。
(二)机器设备
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纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2020 年之后，分布于公
司办公区及生产区。设备类资产基本概况如下：
委估的机器设备主要为猪栏设备、料线设备、水线设备、环控设
备等，设备购置时间在 2020 年后，至评估基准日使用状况正常。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
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3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：2022-025）。
4.《湖南天翰牧业发展有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
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资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国资委 财政部令
（
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
22.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点
的通知》（财税〔2016〕36 号）；
23.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕
32 号）；
24.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号）；
25.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
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4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
14.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
15.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
1.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
3.《湖南省房屋建筑与装饰工程消耗量标准》(2020)、《湖南省安
装工程消耗量标准》(2020)、《湖南省市政工程耗量标准》(2020)；
4.《岳阳市工程造价信息》；
5.《机电产品报价手册》（2022 年）；
6.企业提供的相关工程预决算资料；
7.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
8.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
9.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
10.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
11.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》
（财建〔2016〕504 号）；
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12.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的
通知》（发改价格〔2015〕299 号）；
13.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供满足资产基础法所需的
资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本
次评估适用资产基础法。
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资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
2.其他流动资产，以核实后的账面值确认评估值。
(二)房屋建(构)筑物
根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况
等相关条件，纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产为厂区内的生
产及生产辅助用房类资产采用重置成本法评估。
1.重置成本法
重置成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建(构)筑物的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设
工程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置成本计算公式
如下：
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润-
可抵扣增值税
①建安工程造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定
其建安工程造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据
当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安
装工程费用等，得到建安工程造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安工程造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中
国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安工程
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造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评
估单位的合理建设工期为 1 年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款
基准利率×1/2
④合理利润
本次评估采用同行业上市公司投入资本回报率确定合理利润。
合理利润=(建安工程造价+前期及其他费用) ×合理建设工期×投
入资本回报率/2
⑤可抵扣增值税
根据“财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号”文件，对
于符合增值税抵扣条件的，重置全价扣除相应的增值税。
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年
限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设
备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，
然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命
年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(三)设备类
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用重置成本法评估。
1.重置成本法
(1)重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括设备购置价、运杂费、
安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要安
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装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。对于符合增值
税抵扣条件的设备，设备重置成本扣除相应的增值税。设备重置成本
计算公式如下：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前
期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-可抵扣的增值
税
①购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场
价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小
型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于
没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
②运杂费
根据设备生产厂商与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否
集装箱、散装)、设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等
因素视具体情况综合确定。对于设备购置价中已包含运杂费的，不再
单独考虑运杂费。
③安装工程费
对专业生产设备，按照行业规定的取费标准、依据相关定额及现
行的造价信息计算确定；通用设备依据《资产评估常用数据和参数手
册》提供的安装费参考费率，同时考虑设备的安装难易程度和被评估
单位以往有关设备安装费用支出情况综合确定。
如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在房
屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装工程
费中考虑。
④前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
⑤资金成本
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资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日执行
的有效贷款利率 (LPR)确定，以设备购置价、运杂费、安装工程费、
前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本
计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）
×合理建设工期×LPR×1/2
(2)综合成新率的确定
对于企业申报的机器设备，通过对设备使用情况(工程环境、保
养、外观、开机率、完好率的现场考察，查阅必要的设备运行、事故、
检修、性能考核等记录进行修正后予以确定。
依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技
术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定
其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(四)使用权资产,以核实后的账面值作为评估值。
(五)长期待摊费用,以核实无误后的账面值作为评估值。
(六)递延所得税资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(七)负债
负债包括预收款项、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流
动负债、长期借款、租赁负债。评估人员首先核对了明细账与总账的
一致性，并对明细项进行了核查，同时，抽查了款项的相关记账凭证
等资料，根据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，以核
实后的账面值确定评估值确定评估值。
收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
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年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：
P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D E D
其中：
ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
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D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
Ke rf MRP βL rc
其中：
rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评
估单位的非经营性资产包括其他流动资产的待抵扣增值税进项税额、
使用权资产中的预付土地流转租金、长期待摊费用中的预付土地使用
费，非经营性负债包括其他应付款中的工程款和设备款、预收款项中
的预收新五丰猪场租赁定金、一年内到期的非流动负债中的应付利
息，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括一年内到期的非流动负债和长期借款。付息债
务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 4 月 10 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
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(一) 接受委托
2022 年 4 月 10 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的调查。
1.资产核实
指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(1)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(2)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
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(3)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(4)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相
关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
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根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(三)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(七)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(八)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
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(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
湖南天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
13,138.47 万元，总负债账面价值为 7,544.51 万元，净资产账面价值为
5,593.96 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 5,146.89 万元，评估值减值 447.07
万元，减值率 7.99%。
(二)资产基础法评估结果
湖南天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
13,138.47 万元，评估价值为 13,738.32 万元，增值额为 599.85 万元，增
值率为 4.57 %；总负债账面价值为 7,544.51 万元，评估价值为 7,544.51
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,593.96 万元，评估价值为
6,193.81 万元，增值额为 599.85 万元，增值率为 10.72 %。资产基础法
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 2,342.67 2,342.67 0.00 0.00
非流动资产 10,795.80 11,395.65 599.85 5.56
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 10,505.13 11,104.98 599.85 5.71
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 290.67 290.67 0.00 0.00
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账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
资产总计 13,138.47 13,738.32 599.85 4.57
流动负债 2,462.57 2,462.57 0.00 0.00
非流动负债 5,081.94 5,081.94 0.00 0.00
负债总计 7,544.51 7,544.51 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,593.96 6,193.81 599.85 10.72
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 5,146.89 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 6,193.81 万元，两者相差 1,046.92 万元，
差异率为 16.90%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
益预测具有一定不确定性，且被评估单位主要资产建成不久，损耗较
小，资产基础法结果能更为客观地反映被评估单位评估基准日的市场
价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：湖南天翰牧业发展有限公司的股东全部权益评估结论为
6,193.81 万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能
产生的溢价或者折价，没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
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(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017838 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)被评估单位的土地使用权为租赁取得，故纳入评估范围内房
屋建筑物均未办理不动产权证，被评估单位出具专项说明，承诺委估
房屋建筑物归其所有，如出现权属法律纠纷，被评估单位承担相应法
律责任。对无证房屋建筑物面积按被评估单位申报，经评估人员核对
后确定。
(四)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(五)被评估单位股东西藏茶逸农业科技有限公司将其持有的被评
估单位股权质押给中国建设银行长沙湘江支行，本次评估未考虑该事
项对评估结论的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
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3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
的专业报告。本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估
机构公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使
用。
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目 录
声明 ...........................................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................5
资产评估报告正文 ................................................................................................................................7
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 7
二、 评估目的 .............................................................................................................................. 12
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 13
四、 价值类型 .............................................................................................................................. 14
五、 评估基准日 .......................................................................................................................... 14
六、 评估依据 .............................................................................................................................. 15
七、 评估方法 .............................................................................................................................. 18
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 25
九、 评估假设 .............................................................................................................................. 28
十、 评估结论 .............................................................................................................................. 29
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................. 30
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 31
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................33
资产评估报告附件 ..............................................................................................................................34
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
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七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
八、资产评估师对主要实物资产的勘察按常规仅限于观察，了解
使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，
我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行
专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的
资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会
受到不同程度的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对郴州市下思田农业科技有限公司的股东
全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘
要如下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
郴州市下思田农业科技有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日
时郴州市下思田农业科技有限公司的股东全部权益的市场价值进行
评估，为上述经济行为提供价值参考。
评估对象：郴州市下思田农业科技有限公司的股东全部权益。
评估范围：郴州市下思田农业科技有限公司的全部资产及负债。
包括流动资产、固定资产、使用权资产、递延所得税资产和流动负债、
非流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
郴州市下思田农业科技有限公司评估基准日总资产账面价值为
4,842.51 万元，评估价值为 5,195.83 万元，增值额为 353.32 万元，增值
率为 7.30%；总负债账面价值为 1,780.44 万元，评估价值为 1,780.44 万
元，无增减值变化；净资产账面价值为 3,062.07 万元，评估价值为
3,415.39 万元，增值额为 353.32 万元，增值率为 11.54%。资产基础法
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具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1,257.03 1,257.03 0.00 0.00
非流动资产 3,585.48 3,938.80 353.32 9.85
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 3,522.29 3,875.61 353.32 10.03
在建工程 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 63.19 63.19 0.00 0.00
资产总计 4,842.51 5,195.83 353.32 7.30
流动负债 1,766.05 1,766.05 0.00 0.00
非流动负债 14.39 14.39 0.00 0.00
负债总计 1,780.44 1,780.44 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 3,062.07 3,415.39 353.32 11.54
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买郴州市
下思田农业科技有限公司 100%股权所涉及郴州市下思田
农业科技有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对郴州市下思
田农业科技有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南新五丰股份有限公司，被评估单位为郴
州市下思田农业科技有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销
贸易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装
食品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；
普通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、
罐式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：郴州市下思田农业科技有限公司（以下简称：“下思田农
业”）
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100%股权所涉及郴州市下思田农业科技有限公司股东全部权益资产评估报告
住所：湖南省郴州市苏仙区栖凤渡镇草田村十组下家塘
法定代表人：徐社
注册资本：3,000.00 万人民币
类型：其他有限责任公司
经营范围：农业科学研究和试验发展；农业技术开发服务；农林
牧渔技术推广服务；水果、含油果、谷物、豆类、薯类、蔬菜、食用
菌、坚果、中药材、园艺作物的种植与销售；牲畜、家禽的饲养及销
售；鱼的养殖及销售；住宅装饰装修；造林和育林；农产品初加工活
动；农副产品销售；休闲观光活动；场地租赁；污水处理及其再生利
用；建筑劳务分包。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
统一社会信用代码：91431003MA4R34PU0H
成立日期：2019 年 12 月 31 日
营业期限：2019 年 12 月 31 日至无固定期限
2.历史沿革
(1)2019 年 12 月 31 日，郴州市下思田农业科技有限公司设立
下思田农业成立时的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 徐国亮 240.00 货币 80.00
2 楚牡丹 60.00 货币 20.00
合计 300.00 100.00
(2)2020 年 5 月，下思田农业第一次股权转让
2020 年 5 月 16 日，下思田农业股东会作出决议：同意股东徐国
亮将其持有的公司 80%股权即认缴出资 240 万元以 0.01 万元转让给新
股东徐社；股东楚牡丹将其持有公司 10%的股权即认缴出资 30 万元
以 0.01 万元转让给新股东徐社；公司其他股东放弃上述转让股权的优
先受让权。
2020 年 5 月 16 日，徐国亮将持有的 240 万元股权转让给徐社，
并签署《郴州市下思田农业科技有限公司股权转让协议》，约定股权
转让款为 0.01 万元。
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2020 年 5 月 16 日，楚牡丹将持有的 30 万元股权转让给徐社，并
签署《郴州市下思田农业科技有限公司股权转让协议》，约定股权转
让款为 0.01 万元。
2020 年 5 月 20 日，下思田农业完成本次股权转让的工商变更登
记。
本次股权转让完成后，下思田农业的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 徐社 270.00 90.00
2 楚牡丹 30.00 10.00
合计 300.00 100.00
(3)2020 年 10 月，下思田农业增资至 3000 万元，并变更为其他有
限责任公司
2020 年 10 月 10 日，下思田农业股东会作出决议：同意公司新增
股东湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）；同意公司注册
资本从 300 万元增加至 3000 万元。此次增加注册资本为 2700 万元，
分别由新股东湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）增加注
册资本 1320 万元，股东楚牡丹增加注册资本 270 万元，股东徐社增
加注册资本 1110 万元。出资方式为货币；同意公司由“有限责任公司
（自然人投资或控股）”类型变更为“其他有限责任公司”。
2020 年 10 月 20 日，下思田农业完成本次增资、股权转让及企业
类型变更的工商变更登记。
本次增资完成后，下思田农业的股权结构情况见下表：
序
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
号
1 徐社 1,380.00 46.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 1,320.00 44.00
3 楚牡丹 300.00 10.00
总计 3,000.00 100.00
(4)2021 年 3 月，下思田农业第二次股权转让
2021 年 3 月 22 日，下思田农业股东会作出决议：同意公司股东
徐社将其持有的 46%股权即认缴出资 1380 万元以 0.01 万元的价格转
让给新股东郴州市湘牧农业科技合伙企业（有限合伙）；股东楚牡丹
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买郴州市下思田农业科技有限公司
100%股权所涉及郴州市下思田农业科技有限公司股东全部权益资产评估报告
将其持有的 10%股权即认缴出资 300 万元以 0.01 万元的价格转让给新
股东郴州市湘牧农业科技合伙企业（有限合伙），公司其他股东自愿
放弃上述转让股权的优先受让权。
2021 年 3 月 22 日，徐社将持有的 1380 万元股权转让给郴州市湘
牧农业科技合伙企业（有限合伙），并签署《郴州市下思田农业科技
有限公司股权转让协议》，约定股权转让款为 0.01 万元。
2021 年 3 月 22 日，楚牡丹将持有的 300 万元股权转让给郴州市
湘牧农业科技合伙企业（有限合伙），并签署《郴州市下思田农业科
技有限公司股权转让协议》，约定股权转让款为 0.01 万元。
2021 年 3 月 30 日，下思田农业完成本次股权转让的工商变更登
记。
本次股权转让完成后，下思田农业的股权结构情况见下表：
序
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
号
1 郴州市湘牧农业科技合伙企业（有限合伙） 1,680.00 56.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 1,320.00 44.00
总计 3,000.00 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，郴州市下思田农业科技有限公司股东及持股
比例情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 郴州市湘牧农业科技合伙企业（有限合伙） 1,680.00 56.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 1,320.00 44.00
合计 3,000.00 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设董事会、总经理、财务部、技术部、仓管部、行
政部等部门。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
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100%股权所涉及郴州市下思田农业科技有限公司股东全部权益资产评估报告
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 2,275.58 4,004.85 4,842.51
负债总计 162.80 981.40 1,780.44
所有者权益 2,112.78 3,023.45 3,062.07
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-3 月
营业收入 259.56 92.53
利润总额 -62.80 100.03 35.75
净利润 -47.22 70.68 38.62
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
计报告。
6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买郴州市下
思田农业科技有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时郴州市
下思田农业科技有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
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金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《郴州市下思田农业科技有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是郴州市下思田农业科技有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
评估范围是郴州市下思田农业科技有限公司的全部资产及负债。
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、使用权资
产、递延所得税资产等，总资产账面价值 4,842.51 万元；负债包括流
动负债、非流动负债等，总负债账面价值 1,780.44 万元；净资产账面
价值 3,062.07 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产包括：房屋建(构)筑物、设
备类等。主要资产的类型及特点如下：
(一) 房屋建(构)筑物
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产主要建成于 2021 年，分布
于湖南省郴州市苏仙区栖凤渡镇草田村十组下家塘的厂区内。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2021 年 1 月 6 日签订
了《租赁母猪场协议书》，约定了相关租赁事宜。根据《租赁母猪场
协议书》，猪场租赁年限为 15 年，租赁价格 370.10 万元/年，租赁期内
租金不变。
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房屋建(构)筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建(构)筑物用途分类
纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要为厂区内的生产、
生产辅助用房及配套构筑物。
2.房屋建(构)筑物结构特征
纳入评估范围的房屋建筑物类资产的主要结构为砖混结构的生
产生产辅助用房等。构筑物主要为混凝土道路、铁丝网围墙、混凝
土护坡及配套管网等。
(二)机器设备
纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2021 年之后，分布于公
司办公区及生产区。设备类资产基本概况如下：
委估的机器设备主要为猪栏设备、料线设备、柴油发电机、环
控设备等，设备购置时间在 2021 年后，至评估基准日使用状况正
常。
委估车辆为广汽传祺多用途乘用车，至评估基准日使用状况正
常。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
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评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：022-025）。
4.《郴州市下思田农业科技有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
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8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
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22.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
14.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
15.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
1.机动车行驶证；
2.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环
境保护部令 2012 年第 12 号，自 2013 年 5 月 1 日起施行）；
3.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
4.《湖南省房屋建筑与装饰工程消耗量标准》(2020)、《湖南省安
装工程消耗量标准》(2020)、《湖南省市政工程耗量标准》(2020)；
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5.《郴州市工程造价信息》；
6.《机电产品报价手册》（2022 年）；
7.企业提供的相关工程预决算资料；
8.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
9.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
10.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
11.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
12.《财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》
（财建〔2016〕504 号）；
13.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的
通知》（发改价格〔2015〕299 号）；
14.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字〔1984〕第 678 号）；
4.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
5.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
6.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
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资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供满足资产基础法所需的
资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本
次评估适用资产基础法。
资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，现金、银行存款以核实无误后的账面价值作为评估
值。
2.其他应收款，采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估
值，同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估为零。
3.其他流动资产，以核实后的账面值确认评估值。
(二)房屋建(构)筑物
根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况
等相关条件，纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产为厂区内的生产
及生产辅助用房类资产采用重置成本法评估。
1.重置成本法
重置成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建(构)筑物的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设
工程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置成本计算公式
如下：
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重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程造价
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，采用预决算调整法确定
其建安工程造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，根据
当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程费用和安
装工程费用等，得到建安工程造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建
安工程造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中
国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安工程
造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评
估单位的合理建设工期为 1 年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷
款基准利率×1/2
④合理利润
本次评估采用同行业上市公司投入资本回报率确定合理利润。
合理利润=(建安工程造价+前期及其他费用) ×合理建设工期×投
入资本回报率/2
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年
限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设
备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，
然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命
年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
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年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(三)设备类
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
主要采用重置成本法评估。
1.重置成本法
(1)重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括设备购置价、运杂费、
安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不需要安
装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。由于公司为小
规模纳税人，故不对购置设备所发生的增值税进项税进行抵扣，设备
重置成本计算公式如下：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前
期及其他费用+资金成本
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费
①购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场
价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小
型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于
没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价确定。
②运杂费
根据设备生产厂商与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否
集装箱、散装)、设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等
因素视具体情况综合确定。对于设备购置价中已包含运杂费的，不再
单独考虑运杂费。
③安装工程费
对专业生产设备，按照行业规定的取费标准、依据相关定额及现
行的造价信息计算确定；通用设备依据《资产评估常用数据和参数手
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册》提供的安装费参考费率，同时考虑设备的安装难易程度和被评估
单位以往有关设备安装费用支出情况综合确定。
如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在房
屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装工程
费中考虑。
④前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根
据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
⑤资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日执行
的有效贷款利率 (LPR)确定，以设备购置价、运杂费、安装工程费、
前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单
位的合理建设工期为 1 年。资金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）
×合理建设工期×LPR×1/2
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税和
其它合理的费用(如牌照费)确定其重置成本。运输设备重置成本计算
公式如下：
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+牌照手续费
(车辆购置税=车辆不含税售价×10%)
(2)综合成新率的确定
①对于企业申报的机器设备，通过对设备使用情况(工程环境、
保养、外观、开机率、完好率的现场考察，查阅必要的设备运行、事
故、检修、性能考核等记录进行修正后予以确定。
依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技
术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定
其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
②对于车辆，根据《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改
委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）中规定，以车辆行驶里
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程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，(其中对无强
制报废年限的车辆采用尚可使用年限法)。
A.理论成新率的确定
年限法成新率(无强制报废年限)=尚可使用年限/(已使用年限+尚
可使用年限)x100%
年限法成新率(有强制报废年限)=(规定使用年限-已使用年限)/规
定使用年限 x100%
里程法成新率=(引导报废里程-已行驶里程)/引导报废里程 x100%
理论成新率=MIN(年限法成新率，里程法成新率)
B.现场勘查修正值的确定：
通过评估人员向操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的
实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件
等进行了解，并现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否
正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等
勘察情况，在理论成新率的基础上确定现场勘查调整值。
C.综合成新率的确定
综合成新率=理论成新率×现场勘查调整值
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(四)使用权资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(五)递延所得税资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(六)负债
负债包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他
应付款、一年内到期的非流动负债、租赁负债。评估人员首先核对了
明细账与总账的一致性，并对明细项进行了核查，同时，抽查了款项
的相关记账凭证等资料，根据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额
是否属实，以核实后的账面值确定评估值。
收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
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营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：
P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D E D
其中：
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ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP βL rc
其中：
rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc： 企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评
估单位的非经营性资产包括其他应收款中的股东借款、应收利息及使
用权资产中的预付土地流转租金、递延所得税资产、其他流动资产中
的预缴税金，非经营性负债包括应付账款中的设备款及其他应付款中
的代垫植裤恢复费、代付设备款、代付车辆款等和预收款项中的预收
猪场租金，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。截至
评估基准日，被评估单位无有息负债。
八、评估程序实施过程和情况
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评估人员于 2022 年 4 月 10 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2022 年 4 月 11 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
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资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相
关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
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目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(三)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(七)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(八)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
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(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
郴州市下思田农业科技有限公司评估基准日总资产账面价值为
4,842.51 万元，总负债账面价值为 1,780.44 万元，净资产账面价值为
3,062.07 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 3,448.83 万元，评估值增值 386.76
万元，增值率 12.63%。
(二)资产基础法评估结果
郴州市下思田农业科技有限公司评估基准日总资产账面价值为
4,842.51 万元，评估价值为 5,195.83 万元，增值额为 353.32 万元，增值
率为 7.30%；总负债账面价值为 1,780.44 万元，评估价值为 1,780.44 万
元，无增减值变化；净资产账面价值为 3,062.07 万元，评估价值为
3,415.39 万元，增值额为 353.32 万元，增值率为 11.54%。资产基础法
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1,257.03 1,257.03 0.00 0.00
非流动资产 3,585.48 3,938.80 353.32 9.85
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 3,522.29 3,875.61 353.32 10.03
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账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
在建工程 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 63.19 63.19 0.00 0.00
资产总计 4,842.51 5,195.83 353.32 7.30
流动负债 1,766.05 1,766.05 0.00 0.00
非流动负债 14.39 14.39 0.00 0.00
负债总计 1,780.44 1,780.44 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 3,062.07 3,415.39 353.32 11.54
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 3,448.83 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 3,415.39 万元，两者相差 33.44 万元，
差异率为 0.98%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
益预测具有一定不确定性，且被评估单位主要资产建成不久，损耗较
小，资产基础法结果能更为客观地反映被评估单位评估基准日的市场
价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：郴州市下思田农业科技有限公司的股东全部权益评估结论为
3,415.39 万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能
产生的溢价或者折价，没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
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(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017836 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)被评估单位的土地使用权为租赁取得，故纳入评估范围内房
屋建筑物均未办理不动产权证，被评估单位出具专项说明，承诺委估
房屋建筑物归其所有，如出现权属法律纠纷，被评估单位承担相应法
律责任。对无证房屋建筑物面积按被评估单位申报，经评估人员核对
后确定。
(四)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
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3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
的专业报告。本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估
机构公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使
用。
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目 录
声明 ......................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 .............................................................................................................. 5
资产评估报告正文 .............................................................................................................. 7
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ... 7
二、 评估目的 ................................................................................................................. 11
三、 评估对象和评估范围 ............................................................................................. 12
四、 价值类型 ................................................................................................................. 13
五、 评估基准日 ............................................................................................................. 14
六、 评估依据 ................................................................................................................. 14
七、 评估方法 ................................................................................................................. 18
八、 评估程序实施过程和情况 ..................................................................................... 25
九、 评估假设 ................................................................................................................. 27
十、 评估结论 ................................................................................................................. 28
十一、 特别事项说明 ..................................................................................................... 30
十二、 资产评估报告使用限制说明 ............................................................................. 31
十三、 资产评估报告日 ................................................................................................. 32
资产评估报告附件 ............................................................................................................ 33
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
八、资产评估师对主要实物资产的勘察按常规仅限于观察，了解
使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，
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我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行
专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的
资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会
受到不同程度的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对新化县久阳农业开发有限公司的股东全
部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要
如下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
新化县久阳农业开发有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时
新化县久阳农业开发有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为
上述经济行为提供价值参考。
评估对象：新化县久阳农业开发有限公司的股东全部权益。
评估范围：新化县久阳农业开发有限公司的全部资产及负债。包
括流动资产、固定资产、在建工程、使用权资产、递延所得税资产、
其他非流动资产和流动负债、非流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
新化县久阳农业开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
23,321.75 万元，评估价值为 24,598.16 万元，增值额为 1,276.41 万元，
增 值 率 为 5.47%； 总 负 债 账 面 价 值 为 9,067.55 万 元 ， 评 估 价 值 为
8,823.05 万元，减值额为 244.50 万元，减值率为 2.70%；净资产账面价
值为 14,254.20 万元，评估价值为 15,775.11 万元，增值额为 1,520.91 万
元，增值率为 10.67%。资产基础法具体评估结果详见下列评估结果
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汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1,263.70 1,263.70 0.00 0.00
非流动资产 22,058.05 23,334.46 1,276.41 5.79
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 13,614.04 14,598.27 984.23 7.23
在建工程 6,725.28 7,017.46 292.18 4.34
油气资产 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 1,718.73 1,718.73 0.00 0.00
资产总计 23,321.75 24,598.16 1,276.41 5.47
流动负债 7,044.07 7,044.07 0.00 0.00
非流动负债 2,023.48 1,778.98 -244.50 -12.08
负债总计 9,067.55 8,823.05 -244.50 -2.70
净资产净资产（股东全部权益） 14,254.20 15,775.11 1,520.91 10.67
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买新化县久阳农业开发有限公司
100%股权所涉及新化县久阳农业开发有限公司股东全部权益资产评估报告
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买新化县久
阳农业开发有限公司 100%股权所涉及新化县久阳
农业开发有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对新化县久阳
农业开发有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖
南新五丰股份有限公司，被评估单位为新化县久阳农业开发有限公
司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销
贸易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装
食品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；
普通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、
罐式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：新化县久阳农业开发有限公司（以下简称：“久阳农业”）
住所：湖南省娄底市新化县上渡街道七井村
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法定代表人：张春梅
注册资本：6400 万人民币
类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围：油料作物、中药材、花卉及其他园艺作物、水果、蔬
菜、谷物、林木、茶叶的种植、销售；家禽、猪的饲养及销售；水产
的养殖、销售；农产品加工、销售；农业技术开发、技术咨询；旅游
景点开发经营；休闲娱乐项目的开发经营；餐饮、住宿服务；农业科
技工程开发；污水处理及其再生利用；场地、房屋租赁。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91431322MA4Q8M2552
成立日期：2019 年 01 月 22 日
营业期限：2019 年 01 月 22 日至无固定期限
2.历史沿革
(1)2019 年 1 月 14 日，久阳农业股东会作出决议：同意设立新化
县久阳农业开发有限公司，注册资本 500 万元
久阳农业成立时的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 曹奔滔 250.00 货币 50.00
2 肖旭 250.00 货币 50.00
总计 500.00 100.00
(2)2020 年 7 月，第一次股权转让、股东肖旭退出，企业类型变更
为有限责任公司（自然人独资）
2020 年 7 月 29 日，完成本次变更的工商登记。
(3)2020 年 11 月，新增股东新五丰基金、企业类型变更，增资至
5400 万元
2020 年 11 月 17 日，久阳农业股东会作出决议：同意公司注册资
本从 500 万元增加至 5400 万元，此次增加注册资本为 4900 万元，分
别由股东曹奔滔增加注册资本 2254 万元，由股东湖南新五丰一期产
业投资基金企业（有限合伙）增加注册资本 2646 万元；公司类型由
有限公司（自然人独资）变更为有限公司（自然人独资或控股）。
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2020 年 11 月 19 日，完成本次增资、新增股东及企业类型变更的
工商变更登记。
本次股权增资完成后，久阳农业的股权结构情况见下表：
序
股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
号
1 曹奔滔 2,754.00 51.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 2,646.00 49.00
合计 5,400.00 100.00
(4)2021 年 2 月，增资至 6400 万元
2021 年 2 月 4 日，久阳农业股东会作出决议：同意公司注册资本
从 5400 万元增加至 6400 万元，此次增加注册资本为 1000 万元，分别
由股东曹奔滔出资 510 万元，由股东新五丰一期产业投资基金企业（有
限合伙）增加出资 490 万元。
2021 年 2 月 7 日，完成本次增资的工商变更登记。
本次股权增资完成后，久阳农业的股权结构情况见下表：
序
股东名称 出资额（万元） 持股比例（%）
号
1 曹奔滔 3,264.00 51.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 3,136.00 49.00
合计 6,400.00 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，新化县久阳农业开发有限公司股东及持股比
例情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 曹奔滔 3,264.00 51.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 3,136.00 49.00
合计 6,400.00 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设公司董事会、公司总经理、财务部、生产部、工
程部、行政人事部等部门。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
北京中企华资产评估有限责任公司 10
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买新化县久阳农业开发有限公司
100%股权所涉及新化县久阳农业开发有限公司股东全部权益资产评估报告
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 6,932.01 21,161.53 23,321.75
负债总计 871.71 8,649.74 9,067.55
所有者权益 6,060.30 12,511.78 14,254.20
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-3 月
营业收入 - 382.10 286.58
利润总额 -1.65 55.89 164.10
净利润 -1.24 27.42 123.08
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
计报告。
6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买新化县久
阳农业开发有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时新化县久
阳农业开发有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济
行为提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
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南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《新化县久阳农业开发有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是新化县久阳农业开发有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
评估范围是新化县久阳农业开发有限公司的全部资产及负债。评
估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产、在建工程、
使用权资产、递延所得税资产、其他非流动资产等，总资产账面价值
23,321.75 万元；负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值
9,067.55 万元；净资产账面价值 14,254.20 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产包括：房屋建（构）筑物、
机器设备、在建工程等。主要资产的类型及特点如下：
(一)房屋建（构）筑物
纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产主要建成于 2021 年，分布
于湖南省娄底市新化县的厂区内。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2021 年 3 月 19 日签订
了《租赁母猪场协议书》，约定了相关租赁事宜。根据《租赁母猪场
协议书》，一期猪场租赁年限为 15 年，租赁价格 1,217.072 万元/年。
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房屋建(构)筑物类资产基本概况如下：
1.房屋建(构)筑物用途分类
纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要为厂区内的生产、
生产辅助用房及配套构筑物。
2.房屋建(构)筑物结构特征
纳入评估范围的房屋建筑物类资产的主要结构为砖混结构的生
产生产辅助用房等。构筑物主要为道路、围墙、混凝土护坡及配套管
网等。
(二)机器设备
纳入评估范围的设备类资产主要购置于 2021 年之后，分布于公
司办公区及生产区。设备类资产基本概况如下：
委估的机器设备主要为水线设备、报警设备、除臭设备、变配电
设备等，设备购置时间在 2021 年后，至评估基准日使用状况正常。
(三)在建工程
1.土建工程概况
纳入评估范围的在建工程-土建工程为二期项目的土建工程，目
前正在建设中，预计 2022 年 8 月。
2.设备安装工程概况
纳入评估范围的在建工程-设备安装工程共计 3 项，主要为二期
水箱设备、漏粪塞、柴油发电机等，目前设备仍在安装调试中。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2022 年 1 月 6 日签订
了《租赁母猪场协议书(新化久阳二期)》，约定了相关租赁事宜。根据
《租赁母猪场协议书(新化久阳二期)》，二期猪场租赁年限为 10 年，
租赁价格 1,073.128 万元/年。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：2022-025）。
4.《新化县久阳农业开发有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
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3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
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17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
22.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点
的通知》（财税〔2016〕36 号）；
23.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕
32 号）；
24.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号）；
25.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
10.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
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11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
14.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
15.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
3.《湖南省房屋建筑与装饰工程消耗量标准》(2020)、《湖南省安
装工程消耗量标准》(2020)、《湖南省市政工程耗量标准》(2020)；
4.《娄底市工程造价信息》
5.《机电产品报价手册》（2022 年）；
6.企业提供的相关工程预决算资料；
7.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
8.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
9.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
10.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
11.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
12.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
13.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
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5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部
收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展
开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
2.其他应收款，采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估
值。
3.其他流动资产，以核实后的账面值确认评估值。
(二)房屋建（构）筑物
根据各类房屋建筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等
相关条件，纳入评估范围的房屋建（构）筑物类资产为厂区内的生产
及生产辅助用房类资产采用重置成本法评估。
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1.重置成本法
重置成本法计算公式如下：
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
投资性房地产的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设工
程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置成本计算公式如
下：
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增
值税
①建安工程造价
对于大型、价值高、重要的投资性房地产，采用预决算调整法
确定其建安工程造价，即以待估投资性房地产决算中的工程量为基
础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别计算土建工程
费用和安装工程费用等，得到建安工程造价。
对于价值量小、结构简单的投资性房地产采用单方造价法确定
其建安工程造价。
②前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中
国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安工程
造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评
估单位的合理建设工期为 1 年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×合理建设工期×贷款
基准利率×1/2
④合理利润
本次评估采用同行业上市公司投入资本回报率确定合理利润。
合理利润=(建安工程造价+前期及其他费用) ×合理建设工期×投
入资本回报率/2
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⑤可抵扣增值税
根据“财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号”文件，对于
符合增值税抵扣条件的，重置成本扣除相应的增值税。
(2)成新率的确定
①对于大型、价值高、重要的投资性房地产，依据其经济寿命
年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属
设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年
限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物，主要依据其经济寿命
年限确定成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(三)设备类
根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，主要采用重置成本法评估。
1.重置成本法
(1)重置成本的确定
对于需要安装的设备，重置成本一般包括设备购置价、运杂
费、安装工程费、建设工程前期及其他费用和资金成本等；对于不
需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价和运杂费。对于符
合增值税抵扣条件的设备，设备重置成本扣除相应的增值税。设备
重置成本计算公式如下：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费+前
期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-可抵扣的增值
税
①购置价
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对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市
场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对
于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置
价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购
置价确定。
②运杂费
根据设备生产厂商与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否
集装箱、散装)、设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具
等因素视具体情况综合确定。对于设备购置价中已包含运杂费的，
不再单独考虑运杂费。
③安装工程费
对专业生产设备，按照行业规定的取费标准、依据相关定额及
现行的造价信息计算确定；通用设备依据《资产评估常用数据和参数
手册》提供的安装费参考费率，同时考虑设备的安装难易程度和被评
估单位以往有关设备安装费用支出情况综合确定。
如果设备基础是独立的，或与建筑物密不可分，设备基础费在
房屋建筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装
工程费中考虑。
④前期及其他费用
建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，
根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。
⑤资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日执
行的有效贷款利率 (LPR)确定，以设备购置价、运杂费、安装工程
费、前期及其他费用等费用总和为基数按照资金均匀投入计取。资
金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）
×合理建设工期×LPR×1/2
(2)综合成新率的确定
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对于企业申报的机器设备，通过对设备使用情况(工程环境、保
养、外观、开机率、完好率的现场考察，查阅必要的设备运行、事
故、检修、性能考核等记录进行修正后予以确定。
依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、
技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式
确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
(3)评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
(四)在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条
件，采用成本法进行评估。
1.对于在建工程-土建工程
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，则按照建设工
期加计资金成本、合理利润确定评估值。
2.对于在建土建-设备安装工程
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的账面
价值作为评估值。
(五)使用权资产，以核实后的账面值作为评估值。
(六)递延所得税资产，以核实后的账面值作为评估值。
(七)其他非流动资产，以核实后的账面值作为评估值。
(八)负债
负债包括预收款项、应交税费、其他应付款、一年内到期的非
流动负债、长期借款、租赁负债、递延收益、其他非流动负债。评
估人员首先核对了明细账与总账的一致性，并对明细项进行了核
查，同时，抽查了款项的相关记账凭证等资料，根据凭证抽查的情
况，确认其债务账面金额是否属实，以核实后的账面值确定评估值
或实际需偿还金额确定评估值。
收益法
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本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：
P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
北京中企华资产评估有限责任公司 23
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E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
其中：
ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP βL rc
其中：
rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评
估单位的非经营性资产包括其他流动资产的待抵扣增值税进项税额、
递延所得税资产、使用权资产中的预付土地流转租金、其他应收款中
的财务借款和应收利息、其他非流动资产中的预付工程款，非经营性
负债包括其他应付款中的工程款及咨询费、一年内到期的非流动负债
中的借款及利息、递延收益、其他非流动负债中的投资款、预收款项
中的租金，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
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付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括一年内到期的非流动负债和长期借款。付息债
务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 4 月 10 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2022 年 4 月 11 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务
等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计
划，拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目
的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理
状况等进行了必要的调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收
集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的
详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不
全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资
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料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对
“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在
被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对
各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了
不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充
分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具
相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括
直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的
资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资
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料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定
估算的依据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(三)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(七)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
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(八)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
新化县久阳农业开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
23,321.75 万元，总负债账面价值为 9,067.55 万元，净资产账面价值为
14,254.20 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 15,175.35 万元，评估值增值
921.15 万元，增值率 6.46%。
(二)资产基础法评估结果
新化县久阳农业开发有限公司评估基准日总资产账面价值为
23,321.75 万元，评估价值为 24,598.16 万元，增值额为 1,276.41 万元，
增值率为 5.47%；总负债账面价值为 9,067.55 万元，评估价值为 8,823.05
万元，减值额为 244.50 万元，减值率为 2.70%；净资产账面价值为
14,254.20 万元，评估价值为 15,775.11 万元，增值额为 1,520.91 万元，
增值率为 10.67%。资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总
表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
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账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1,263.70 1,263.70 0.00 0.00
非流动资产 22,058.05 23,334.46 1,276.41 5.79
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 13,614.04 14,598.27 984.23 7.23
在建工程 6,725.28 7,017.46 292.18 4.34
油气资产 0.00 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 1,718.73 1,718.73 0.00 0.00
资产总计 23,321.75 24,598.16 1,276.41 5.47
流动负债 7,044.07 7,044.07 0.00 0.00
非流动负债 2,023.48 1,778.98 -244.50 -12.08
负债总计 9,067.55 8,823.05 -244.50 -2.70
净资产（股东全部权益） 14,254.20 15,775.11 1,520.91 10.67
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 15,175.35 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 15,775.11 万元，两者相差 599.76 万元，
差异率为 3.80%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
益预测具有一定不确定性，且被评估单位主要资产建成不久，损耗较
小，在建项目也正常实施，资产基础法结果能更为客观地反映被评估
单位评估基准日的市场价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：新化县久阳农业开发有限公司的股东全部权益评估结论为
15,775.11 万元。
由于客观条件限制，本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或
者缺乏控制权可能产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。
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十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017834 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)被评估单位的土地使用权为租赁取得，故纳入评估范围内房
屋建筑物均未办理不动产权证，被评估单位出具专项说明，承诺委估
房屋建筑物归其所有，如出现权属法律纠纷，被评估单位承担相应法
律责任。对无证房屋建筑物面积按被评估单位申报，经评估人员核对
后确定。
(四)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(五)被评估单位股东曹奔滔将其持有的被评估单位股权质押给长
沙银行股份有限公司新化支行，本次评估未考虑该事项对评估结论的
影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
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十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
的专业报告。本报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估
机构公章，经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使
用。
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目 录
声明 ...........................................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................4
资产评估报告正文 ................................................................................................................................6
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 6
二、 评估目的 .............................................................................................................................. 10
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 10
四、 价值类型 ...............................................................................................................................11
五、 评估基准日 .......................................................................................................................... 12
六、 评估依据 .............................................................................................................................. 12
七、 评估方法 .............................................................................................................................. 15
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 19
九、 评估假设 .............................................................................................................................. 21
十、 评估结论 .............................................................................................................................. 22
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................. 24
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 25
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................26
资产评估报告附件 ..............................................................................................................................27
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对衡东鑫邦牧业发展有限公司的股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
衡东鑫邦牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时衡
东鑫邦牧业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考。
评估对象：衡东鑫邦牧业发展有限公司的股东全部权益。
评估范围：衡东鑫邦牧业发展有限公司的全部资产及负债。包括
流动资产、在建工程、使用权资产、递延所得税资产、其他非流动资
产和流动负债、非流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
衡东鑫邦牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
7,172.27 万元，评估价值为 7,616.65 万元，增值额为 444.38 万元，增值
率为 6.20%；总负债账面价值为 2,038.83 万元，评估价值为 2,038.83 万
元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,133.44 万元，评估价值为
5,577.82 万元，增值额为 444.38 万元，增值率为 8.66%。资产基础法具
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体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 444.01 444.01 0.00 0.00
非流动资产 6,728.26 7,172.64 444.38 6.60
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 6,658.79 7,103.17 444.38 6.67
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 69.47 69.47 0.00 0.00
资产总计 7,172.27 7,616.65 444.38 6.20
流动负债 2,017.64 2,017.64 0.00 0.00
非流动负债 21.19 21.19 0.00 0.00
负债总计 2,038.83 2,038.83 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,133.44 5,577.82 444.38 8.66
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司 5
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买衡东鑫邦牧业发展有限公司 100%股权所涉及
衡东鑫邦牧业发展有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对衡东鑫邦牧
业发展有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖
南新五丰股份有限公司，被评估单位为衡东鑫邦牧业发展有限公司，
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸
易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装食
品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；普
通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、罐
式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：衡东鑫邦牧业发展有限公司（以下简称：“鑫邦牧业”）
住所：湖南省衡阳市衡东县大浦镇迎宾西路 8 号
北京中企华资产评估有限责任公司 7
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买衡东鑫邦牧业发展有限公司
100%股权所涉及衡东鑫邦牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
法定代表人：李伟平
注册资本：5223 万人民币
类型：其他有限责任公司
经营范围：畜禽养殖；林木、水果种植；政策允许的农副产品销
售；农产品收购(国家实行许可证管理的除外)；研制、开发、生产、
销售有机复合肥、饲料添加剂、饲料；(以上国家有专项规定的除外)；
牲猪、饲料运输；以自有资金投资食品加工业；(不得从事吸收存款、
集资收款、受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财务信用业务)；
经营进料加工业务；经营对销贸易和转口贸易；场地租赁服务。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430424MA4RJBGH35
成立日期：2020 年 07 月 28 日
营业期限：2020 年 07 月 28 日至无固定期限
2.历史沿革
(1)2020 年 7 月，鑫邦牧业设立
鑫邦牧业成立时的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 湖南绿代企业管理合伙企业（有限合伙） 500.00 50.00
2 许秀英 300.00 30.00
3 李伟平 200.0 20.00
合计 1,000.00 100.00
(2)2020 年 12 月，鑫邦牧业第一次股权转让
本次股权转让完成后，鑫邦牧业的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 湖南绿代企业管理合伙企业（有限合伙） 700.00 70.00
2 许秀英 300.00 30.00
合计 1,000.00 100.00
(3)2021 年 3 月，鑫邦牧业增资至 5223 万元
鑫邦牧业注册资本增资至 5223 万元，新增股东湖南新五丰一期
产业投资基金企业（有限合伙）。
本次增资完成后，鑫邦牧业的股权结构情况见下表：
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买衡东鑫邦牧业发展有限公司
100%股权所涉及衡东鑫邦牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 湖南绿代企业管理合伙企业（有限合伙） 2,193.66 42.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 2,089.20 40.00
3 许秀英 940.14 18.00
合计 5,223.00 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，衡东鑫邦牧业发展有限公司股东及持股比例
情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本 实收资本
股东名称 出资 实缴
金额 金额
比例% 比例%
1 湖南绿代企业管理合伙企业（有限合伙） 2,193.66 42.00 2,193.66 42.41
湖南新五丰一期产业投资基金企业（有
2 2,089.20 40.00 2,089.20 40.39
限合伙）
3 许秀英 940.14 18.00 889.20 17.19
合计 5,223.00 100.00 5,172.06 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设公司股东会、公司董事会、公司经理、财务部、
工程部、办公室、后勤部等部门。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 941.41 6,820.55 7,172.27
负债总计 312.47 2,242.45 2,038.83
所有者权益 628.94 4,578.10 5,133.44
被评估单位近两年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年 1-3 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -14.75 -54.47 -2.49
净利润 -11.06 -44.90 -1.87
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
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计报告。
6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买衡东鑫邦
牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时衡东鑫邦牧
业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《衡东鑫邦牧业发展有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是衡东鑫邦牧业发展有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
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评估范围是衡东鑫邦牧业发展有限公司的全部资产及负债。评估
基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地产、在建工程、
使用权资产、递延所得税资产、其他非流动资产等，总资产账面价值
7,172.27 万元；负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值
2,038.83 万元；净资产账面价值 5,133.44 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产为在建工程。在建工程的类
型及特点如下：
（一）在建工程
1.土建工程概况
纳入评估范围的在建工程-土建工程为大明楼村育肥猪场的土建
工程，目前正在建设中，预计 2022 年 7 月完工。
2.设备安装工程概况
纳入评估范围的在建工程-设备安装工程共计 12 项，为猪场的猪
场设备、污水处理设备、除臭设备等，目前设备仍在安装调试中。
3.待摊投资概况
纳入评估范围的待摊投资共计 1 项，主要为猪场建设项目资本化
利息等。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2020 年 12 月 4 日签订
了《租赁肥猪场协议书》，约定了相关租赁事宜。根据《租赁肥猪场
协议书》，猪场租赁价格为每头存栏母猪租赁费 110 元/年，在建猪场
肥猪饲养年出栏设计规模 60,000 头，猪场租金 660 万元/年。
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：2022-025）；
4.《衡东鑫邦牧业发展有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
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3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
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17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
22.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
12.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
13.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
其他有关产权证明。
(五)取价依据
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1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
3.企业提供的相关工程预决算资料；
4.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
5.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
6.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
7.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
8.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
9.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
10.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
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根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供满足资产基础法所需的
资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本
次评估适用资产基础法。
资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。
2.预付款项，以核实无误后的账面价值作为评估值。
3.其他应收款，采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估
值。
(二)在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法进行评估。
1.对于在建工程-土建工程
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，则按照建设工
期加计资金成本、合理利润确定评估值。
2.对于在建土建-设备安装工程
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的账面
价值作为评估值。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值
中不包含资金成本，则按照建设工期加计资金成本确定评估值。
3.对于待摊投资，经核实是未来在建项目所必需的，以核实后账
面价值作为评估值，否则评估为零。
(四)使用权资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(五)递延所得税资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(六)其他非流动资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
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(七)负债
负债包括短期借款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他
应付款、租赁负债。评估人员首先核对了明细账与总账的一致性，并
对明细项进行了核查，同时，抽查了款项的相关记账凭证等资料，根
据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，以核实后的账面
值确定评估值。
收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：
P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
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n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
其中：
ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP βL rc
其中：
rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评
估单位的非经营性资产包括其他非流动资产中的预付工程款、可抵扣
亏损引起的递延所得税资产、使用权资产中的预付土地流转租金，非
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经营性负债包括其他应付款中的工程款、质保金及预收款项中的预付
租金，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务为短期借款。付息债务以核实后的账面值作为评估
值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 4 月 10 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2022 年 4 月 10 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的调查。
1.资产核实
指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(1)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
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评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(2)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(3)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(4)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
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料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(三)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位
造成重大不利影响；
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(七)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产
评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(八)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
衡东鑫邦牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
7,172.27 万元，总负债账面价值为 2,038.83 万元，净资产账面价值为
5,133.44 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 5,476.95 万元，评估值增值 343.50
万元，增值率 6.69%。
(二)资产基础法评估结果
衡东鑫邦牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
7,172.27 万元，评估价值为 7,616.65 万元，增值额为 444.38 万元，增值
率为 6.20%；总负债账面价值为 2,038.83 万元，评估价值为 2,038.83 万
元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,133.44 万元，评估价值为
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5,577.82 万元，增值额为 444.38 万元，增值率为 8.66%。资产基础法具
体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 444.01 444.01 0.00 0.00
非流动资产 6,728.26 7,172.64 444.38 6.60
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 6,658.79 7,103.17 444.38 6.67
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 69.47 69.47 0.00 0.00
资产总计 7,172.27 7,616.65 444.38 6.20
流动负债 2,017.64 2,017.64 0.00 0.00
非流动负债 21.19 21.19 0.00 0.00
负债总计 2,038.83 2,038.83 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,133.44 5,577.82 444.38 8.66
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 5,476.95 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 5,577.82 万元，两者相差 100.87 万元，
差异率为 1.81%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
益预测具有一定不确定性，且被评估单位在建项目正常实施，资产基
础法结果能更为客观地反映被评估单位评估基准日的市场价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：衡东鑫邦牧业发展有限公司的股东全部权益评估结论为
5,577.82 万元。
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本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能
产生的溢价或者折价，没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017835 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(四)被评估单位股东湖南绿代企业管理合伙企业（有限合伙）将
其持有的被评估单位股权质押给湖南快乐通宝小额贷款有限公司，本
次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
(五)被评估单位股东许秀英截至评估基准日认缴资本 940.14 万
元，实缴资本 889.2 万元，并于评估基准日后补足注册资金 50.94 万元，
本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。
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资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
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目 录
声明 ...........................................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................4
资产评估报告正文 ................................................................................................................................6
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 6
二、 评估目的 .............................................................................................................................. 10
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 10
四、 价值类型 ...............................................................................................................................11
五、 评估基准日 .......................................................................................................................... 12
六、 评估依据 .............................................................................................................................. 12
七、 评估方法 .............................................................................................................................. 15
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 19
九、 评估假设 .............................................................................................................................. 21
十、 评估结论 .............................................................................................................................. 22
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................. 24
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 25
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................26
资产评估报告附件 ..............................................................................................................................27
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对湖南天勤牧业发展有限公司的股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
湖南天勤牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时湖
南天勤牧业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考。
评估对象：湖南天勤牧业发展有限公司的股东全部权益。
评估范围：湖南天勤牧业发展有限公司的全部资产及负债。包括
流动资产、在建工程、使用权资产、无形资产、递延所得税资产、其
他非流动资产和流动负债、非流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
湖南天勤牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
11,343.75 万元，评估价值为 11,739.69 万元，增值额为 395.94 万元，增
值率为 3.49%；总负债账面价值为 5,679.76 万元，评估价值为 5,679.76
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,663.99 万元，评估价值为
6,059.93 万元，增值额为 395.94 万元，增值率为 6.99%。资产基础法具
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体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 2,323.30 2,323.30 0.00 0.00
非流动资产 9,020.45 9,416.39 395.94 4.39
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 8,559.64 8,955.17 395.53 4.62
无形资产 3.53 3.94 0.41 11.61
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 457.28 457.28 0.00 0.00
资产总计 11,343.75 11,739.69 395.94 3.49
流动负债 799.90 799.90 0.00 0.00
非流动负债 4,879.86 4,879.86 0.00 0.00
负债总计 5,679.76 5,679.76 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,663.99 6,059.93 395.94 6.99
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤
牧业发展有限公司 100%股权所涉及湖南天勤牧业
发展有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对湖南天勤牧
业发展有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖
南新五丰股份有限公司，被评估单位为湖南天勤牧业发展有限公司，
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸
易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装食
品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；普
通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、罐
式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：湖南天勤牧业发展有限公司（以下简称：“天勤牧业”）
住所：湖南省岳阳市汨罗市神鼎山镇神鼎山村桥上组
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
法定代表人：孙晏
注册资本：4440 万人民币
类型：其他有限责任公司
经营范围：许可项目：牲畜饲养；牲畜屠宰；饲料生产（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：牲畜销售；农副产
品销售；农业园艺服务；鲜肉批发；鲜肉零售；饲料原料销售；租赁
服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁（除依法须经批准
的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
统一社会信用代码：91430681MA4QWEPW1E
成立日期：2019 年 10 月 25 日
营业期限：2019 年 10 月 25 日至 2049 年 10 月 24 日
2.历史沿革
(1)2019 年 10 月，天勤牧业设立
2019 年 10 月 24 日，天勤牧业股东会作出决议，成立湖南天勤牧
业发展有限公司，公司注册资本 1000 万元，股东为湖南茶逸农业科
技有限公司（后更名为“西藏茶逸农业科技有限公司”）。
天勤牧业成立时的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 湖南茶逸农业科技有限公司 1,000.00 100.00
合计 1,000.00 100.00
(2)2020 年 8 月，天勤牧业增资至 4440 万元，变更企业类型为其
他有限责任公司
2020 年 8 月 7 日，天勤牧业股东会作出决议：将公司类型由有限
责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）变更为其他有限责任公
司；将公司注册资本由 1000 万元增加至 4440 万元，本次增加注册资
本 3440 万元，由股东西藏茶逸农业科技有限公司增加出资 1442 万元，
由股东湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）出资 1998 万
元。
2020 年 8 月 12 日，天勤牧业完成本次增资等工商变更登记。
北京中企华资产评估有限责任公司 8
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
本次股权增资完成后，天勤牧业的股权结构情况见下表：
序
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
号
1 西藏逸锦实业有限公司 2,442.00 55.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 1,998.00 45.00
总计 4,440.00 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，湖南天勤牧业发展有限公司股东及持股比例
情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 西藏茶逸农业科技有限公司 2,442.00 55.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 1,998.00 45.00
合计 4,440.00 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设公司董事会、公司总经理、行政人事部、财务部、
生产部、工程部、技术质量部、拓展部等部门。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 4,458.14 8,780.65 11,343.75
负债总计 6.67 3,091.85 5,679.76
所有者权益 4,451.46 5,688.81 5,663.99
被评估单位近两年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年 1-3 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -92.19 -1,111.65 -32.95
净利润 -69.50 -834.22 -24.82
北京中企华资产评估有限责任公司 9
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
计报告。
6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤
牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时湖南天勤牧
业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《湖南天勤牧业发展有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
北京中企华资产评估有限责任公司 10
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
评估对象是湖南天勤牧业发展有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
评估范围是湖南天勤牧业发展有限公司的全部资产及负债。评估
基准日，评估范围内的资产包括流动资产、在建工程、使用权资产、
无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产等，总资产账面价值
11,343.75 万元；负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值
5,679.76 万元；净资产账面价值 5,663.99 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产为在建工程。在建工程的类
型及特点如下：
1.土建工程概况
纳入评估范围的在建工程-土建工程主要为双凤母猪养殖基地建
设工程，目前正在施工中，预计 2022 年 7 月完工。
2.设备安装工程概况
纳入评估范围的在建工程-设备安装工程共计 5 项，为母猪养殖
基地的栏位水线系统、环控料线系统、载物平台等，目前设备仍在安
装调试中。
3.待摊投资概况
纳入评估范围的待摊投资共计 1 项，主要为贷款利息等。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司分别于 2021 年 9 月 10 日、
2022 年 3 月 9 日签订了《租赁母猪场协议书》、《汨罗双凤猪场租赁合
同之补充协议》，约定了租赁的相关事宜：租赁费分为猪场租赁费及
保育舍租赁费。其中：猪场租赁价格为每头存栏母猪租赁费 1,620 元/
年，设计规模基础母猪数量 6,000 头，保育舍每平方米租赁费为 220
元/年，面积 6,132.00 平方米，租赁费合计 1,106.90 万元/年。
四、价值类型
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根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：2022-025）。
4.《湖南天勤牧业发展有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
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2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
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16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
22.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点
的通知》（财税〔2016〕36 号）；
23.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕
32 号）；
24.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号）；
25.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
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9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
12.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
13.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
3.企业提供的相关工程预决算资料；
4.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
5.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
6.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
7.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
8.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
9.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
10.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
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收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供满足资产基础法所需的
资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本
次评估适用资产基础法。
资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，库存现金、银行存款以核实无误后的账面价值作为
评估值。
2.预付款项，以核实后的账面值确认评估值。
(二)投资性房地产
根据投资性房地产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关
条件，采用成本法进行评估。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，则按照建设工
期加计资金成本、合理利润确定评估值。
(三)在建工程
1.对于在建工程-土建工程
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，则按照建设工
期加计资金成本、合理利润确定评估值。
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2.对于在建土建-设备安装工程
对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的账面
价值作为评估值。
3.对于待摊投资，经核实是未来在建项目所必需的，以核实后账
面价值作为评估值，否则评估为零。
(四)使用权资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(五)其他无形资产，采用市场法进行评估，按照同类软件评估基
准日市场价格确认评估值。
(六)递延所得税资产，以核实无误后的账面值作为评估值。
(七)其他非流动资产，以核实无误后的账面价值作为评估值。
(八)负债
负债包括应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长
期借款、租赁负债。评估人员首先核对了明细账与总账的一致性，并
对明细项进行了核查，同时，抽查了款项的相关记账凭证等资料，根
据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，以核实后的账面
值确定评估值。
收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
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经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年；
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
E D E D
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
Ke rf MRP βL rc
其中： rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc： 企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
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溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评
估单位的非经营性资产包括其他应收款中的设计费、代垫工资和预付
工程款，其他流动资产的增值税进项税额待抵扣，其他非流动资产的
土建施工款以及使用权资产中的土地流转租金等，非经营性负债包括
应付账款中的地质勘察费、设备款，其他应付款中的往来款、应付利
息，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括一年内到期的非流动负债和长期借款。付息债
务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 4 月 10 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2022 年 4 月 10 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
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况等进行了必要的调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
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(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
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(三)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政
策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(七)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(八)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出；
(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
湖南天勤牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
11,343.75 万元，总负债账面价值为 5,679.76 万元，净资产账面价值为
5,663.99 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 6,031.65 万元，评估值增值 367.66
万元，增值率 6.49%。
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(二)资产基础法评估结果
湖南天勤牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
11,343.75 万元，评估价值为 11,739.69 万元，增值额为 395.94 万元，增
值率为 3.49%；总负债账面价值为 5,679.76 万元，评估价值为 5,679.76
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 5,663.99 万元，评估价值为
6,059.93 万元，增值额为 395.94 万元，增值率为 6.99%。资产基础法具
体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 2,323.30 2,323.30 0.00 0.00
非流动资产 9,020.45 9,416.39 395.94 4.39
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 8,559.64 8,955.17 395.53 4.62
无形资产 3.53 3.94 0.41 11.61
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 457.28 457.28 0.00 0.00
资产总计 11,343.75 11,739.69 395.94 3.49
流动负债 799.90 799.90 0.00 0.00
非流动负债 4,879.86 4,879.86 0.00 0.00
负债总计 5,679.76 5,679.76 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 5,663.99 6,059.93 395.94 6.99
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 6,031.65 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 6,059.93 万元，两者相差 28.28 万元，
差异率为 0.47%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
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益预测具有一定不确定性，且被评估单位在建项目正常实施，资产基
础法结果能更为客观地反映被评估单位评估基准日的市场价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：湖南天勤牧业发展有限公司的股东全部权益评估结果为
6,059.93 万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能
产生的溢价或者折价，没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017837 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(四)被评估单位股东西藏茶逸农业科技有限公司将其持有的被评
估单位股权质押给中国建设银行长沙湘江支行，本次评估未考虑该事
项对评估结论的影响。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买湖南天勤牧业发展有限公司
100%股权所涉及湖南天勤牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
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目 录
声明 ...........................................................................................................................................................3
资产评估报告摘要 ................................................................................................................................4
资产评估报告正文 ................................................................................................................................6
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 .... 6
二、 评估目的 .............................................................................................................................. 10
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................ 10
四、 价值类型 ...............................................................................................................................11
五、 评估基准日 .......................................................................................................................... 12
六、 评估依据 .............................................................................................................................. 12
七、 评估方法 .............................................................................................................................. 15
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................................... 19
九、 评估假设 .............................................................................................................................. 21
十、 评估结论 .............................................................................................................................. 22
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................. 24
十二、 资产评估报告使用限制说明 ...................................................................................... 25
十三、 资产评估报告日 .............................................................................................................26
资产评估报告附件 ..............................................................................................................................27
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产
评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或
者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产
评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使
用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正
确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评
估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托
人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、
合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题
进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满
足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
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资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并
合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对龙山天翰牧业发展有限公司的股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
下：
评估目的：湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买
龙山天翰牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时龙
山天翰牧业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述
经济行为提供价值参考。
评估对象：龙山天翰牧业发展有限公司的股东全部权益。
评估范围：龙山天翰牧业发展有限公司的全部资产及负债。包括
流动资产、在建工程、使用权资产、递延所得税资产和流动负债、非
流动负债。
评估基准日：2022 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下：
龙山天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
18,818.21 万元，评估价值为 19,477.66 万元，增值额为 659.45 万元，增
值率为 3.50%；总负债账面价值为 9,802.35 万元，评估价值为 9,802.35
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 9,015.86 万元，评估价值为
9,675.31 万元，增值额为 659.45 万元，增值率为 7.31%。资产基础法具
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100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 5,813.94 5,813.94 0.00 0.00
非流动资产 13,004.27 13,663.72 659.45 5.07
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 12,336.39 12,995.84 659.45 5.35
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 667.88 667.88 0.00 0.00
资产总计 18,818.21 19,477.66 659.45 3.50
流动负债 3,434.53 3,434.53 0.00 0.00
非流动负债 6,367.82 6,367.82 0.00 0.00
负债总计 9,802.35 9,802.35 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 9,015.86 9,675.31 659.45 7.31
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值
参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰
牧业发展有限公司 100%股权所涉及龙山天翰牧业
发展有限公司股东全部权益
资产评估报告正文
湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖南新五丰股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的共同委托，按照
法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对龙山天翰牧
业发展有限公司的股东全部权益在 2022 年 3 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
本次评估的委托人为湖南省现代农业产业控股集团有限公司、湖
南新五丰股份有限公司，被评估单位为龙山天翰牧业发展有限公司，
资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
1.委托人一：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
名称：湖南省现代农业产业控股集团有限公司
住所：湖南省长沙市天心区桂花坪街道湘府中路 369 号星城荣域
园
法定代表人：许维
注册资本：400000.000000 万人民币
类型：有限责任公司(国有控股)
经营范围：种畜禽生产经营；农田修复；粮食收购，自营和代理
进出口业务；从事农业服务业；农产品配送；从事对外咨询服务；股
权投资、产业投资、农业项目投资（不得从事吸收存款、集资收款、
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受托贷款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务），项目策划；
房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
统一社会信用代码：91430000183761303B
成立日期：1988 年 01 月 19 日
营业期限：1988 年 01 月 19 日至无固定期限
2.委托人二：湖南新五丰股份有限公司
名称：湖南新五丰股份有限公司
住所：长沙市高新技术产业开发区麓谷基地麓龙路 8 号
法定代表人：何军
注册资本：80504.0967 万人民币
类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：畜禽养殖；农业种植；政策允许的农副产品销售，农
产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、开发、生产、销售
生物制品、有机复合肥、饲料添加剂、饲料、计算机软硬件（以上国
家有专项规定的除外）；投资食品加工业、管理顾问咨询业；自营和
代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口
的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销
贸易和转口贸易；鲜猪肉、冷却猪肉、冷冻猪肉销售、配送；预包装
食品（猪肉产品）批发兼零售；预制菜（猪肉产品）的生产及销售；
普通货物道路运输；冷藏车道路运输；货物专用运输（冷藏、保鲜、
罐式容器，不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
统一社会信用代码：91430000727987387G
成立日期：2001 年 06 月 26 日
营业期限：2001 年 06 月 26 日至无固定期限
(二)被评估单位简介
1.公司简况
名称：龙山天翰牧业发展有限公司（以下简称：“龙山天翰”）
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住所：湖南省湘西土家族苗族自治州龙山县民安街道办事处龙凤
巷 16 号
法定代表人：孙晏
注册资本：1960.784314 万人民币
类型：其他有限责任公司
经营范围：猪的饲养；畜禽养殖；林木、水果种植；政策允许的
农副产品销售，农产品收购（国家实行许可证管理的除外）；研制、
开发、生产、销售有机复合肥、饲料添加剂、饲料（以上国家有专项
规定的除外）；牲猪运输；饲料运输；以自有资金投资食品加工业（不
得从事吸收存款、集资收款、受托贷款、发放贷款等国家金融监管及
财务信用业务）；经营进料加工业务；经营对销贸易和转口贸易；房
屋场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）
统一社会信用代码：91433130MA4RC4PG5C
成立日期：2020 年 05 月 22 日
营业期限：2020 年 05 月 22 日至 2050 年 05 月 21 日
2.历史沿革
(1)2020 年 5 月，龙山天翰设立
2020 年 5 月，龙山天翰成立,西藏逸锦实业有限公司出资 1000 万
元成立龙山天翰。
龙山天翰成立时的股权结构情况见下表：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资方式 出资比例（%）
1 西藏逸锦实业有限公司 1,000.00 货币 100.00
合计 1,000.00 100.00
(2)2021 年 3 月，龙山天翰增资至 1960.784314 万元。
2021 年 5 月 8 日，龙山天翰股东会作出决议：同意湖南新五丰一
期产业投资基金企业（有限合伙）出资 960.784314 万元，加入龙山天
翰并且占股 49%，出资方式为货币；同意将龙山天翰注册资本增加至
1960.784314 万元。
本次股权增资完成后，龙山天翰的股权结构情况见下表：
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序
股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
号
1 西藏逸锦实业有限公司 1,000.00 51.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 960.784314 49.00
合计 1,960.784314 100.00
3.公司股东及持股比例、股权变更情况
截至评估基准日，龙山天翰牧业发展有限公司股东及持股比例
情况见下表：
金额单位：人民币万元
注册资本
股东名称
金额 出资比例%
1 西藏逸锦实业有限公司 1,000.00 51.00
2 湖南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙） 960.784314 49.00
合计 1,960.784314 100.00
4.公司产权和经营管理结构
被评估单位下设公司董事会、公司总经理、行政人事部、财务部、
生产部、工程部、技术质量部、拓展部等部门。
5.近两年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近两年一期的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 03 月 31 日
资产总计 1,081.70 12,804.48 18,818.21
负债总计 432.93 5,760.11 9,802.35
所有者权益 648.77 7,044.37 9,015.86
被评估单位近两年一期的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-3 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -65.80 -135.13 -37.88
净利润 -51.23 -104.39 -28.52
被评估单位评估基准日、2021 年度、2020 年度的会计报表均经大
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审
计报告。
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6.委托人与被评估单位之间的关系
委托人一下属公司的金融产品参股被评估单位；委托人二下属湖
南新五丰一期产业投资基金企业（有限合伙）持有被评估单位股权，
委托人二拟收购被评估单位股权。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰
牧业发展有限公司 100%股权，为此需要对评估基准日时龙山天翰牧
业发展有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
湖南省现代农业产业控股集团有限公司就此事项向湖南国资委
报送《关于湖南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并
募集配资金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控
股〔2022 〕 20 号，并得到湖南国资委批复：《湖南省国资委关于湖
南新五丰股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资
金暨关联交易项目可行性研究报告预审核的意见函》（湘国资产权函
〔2022 〕] 60 号）。
湖南新五丰股份有限公司就此事项，于 2022 年 4 月 29 日发布了
《湖南新五丰股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》
（公告编号：2022-025）。
《龙山天翰牧业发展有限公司股东会决议》。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
评估对象是龙山天翰牧业发展有限公司的股东全部权益。
(二) 评估范围
北京中企华资产评估有限责任公司 10
湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
评估范围是龙山天翰牧业发展有限公司的全部资产及负债。评估
基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地产、使用权资
产、递延所得税资产等，总资产账面价值 18,818.21 万元；负债包括流
动负债、非流动负债等，总负债账面价值 9,802.35 万元；净资产账面
价值 9,015.86 万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见审计报
告。
评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产为在建工程，在建工程的类
型及特点如下：
1.土建工程概况
纳入评估范围的在建工程-土建工程主要为龙山县隆头社区仔猪
繁育场工程，目前正在施工中，预计 2022 年 7 月完工。
2.设备安装工程概况
纳入评估范围的在建工程-设备安装工程共计 2 项，主要为水泥
漏粪板以及管道用粪塞和直鞍座，目前设备仍在安装调试中。
3.待摊投资概况
纳入评估范围的待摊投资共计 1 项，主要为贷款利息等。
被评估单位与湖南新五丰股份有限公司于 2021 年 12 月 30 日签订
了《租赁母猪场协议书》，约定了租赁的相关事宜：租赁费分为猪场
租赁费及保育舍租赁费。其中：猪场租赁价格为每头存栏母猪租赁费
1,620 元/年，设计规模基础母猪数量 12,000 头，保育舍每平方米租赁
费为 220 元/年，面积 5,100.00 平方米，租赁费合计为 2,056.20 万元/年
四、价值类型
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定
评估对象的价值类型为市场价值。
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
本报告评估基准日是 2022 年 3 月 31 日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的
实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，
选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情
况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定
评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，
选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
1.湖南省现代农业产业控股集团有限公司《关于湖南新五丰股份
有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配资金暨关联交易项
目可行性研究报告预审核的请示》(湘农控股〔2022 〕 20 号)。
2.湖南国资委《湖南省国资委关于湖南新五丰股份有限公司发行
股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易项目可行性研
究报告预审核的意见函》（湘国资产权函〔2022 〕] 60 号）。
3.湖南新五丰股份有限公司《第五届董事会第二十八次会议决议
公告》（公告编号：2022-025）。
4.《龙山天翰牧业发展有限公司股东会决议》。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
4.《中华人民共和国证券法》 2019 年 12 月 28 日第十三届全国人
（
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部
令第 86 号发布，财政部令第 97 号修改）；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
8.《中华人民共和国企业所得税法》 2018 年 12 月 29 日第十三届
（
全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》 2008 年 10 月 28 日第十一
（
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
10.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第 378 号，国
务院令第 709 号修订）；
11.《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号、国务院令第
732 号修订）；
12.《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资
办发〔1992〕36 号）；
13.《关于印发《湖南省国资委国有资产评估管理暂行办法》《湖
南省国资委资产评估项目专家评审管理暂行办法》和《湖南省国资委
资产评估项目中介机构选聘管理暂行办法》的通知》（湘国资〔2020〕
151 号）；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管
理委员会令第 12 号）；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权〔2006〕274 号）；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》（国务院国有资产监督管
理委员会、中国证券监督管理委员会令第 36 号）；
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湖南新五丰股份有限公司拟发行股份及支付现金购买龙山天翰牧业发展有限公司
100%股权所涉及龙山天翰牧业发展有限公司股东全部权益资产评估报告
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权〔2009〕941 号）；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕
64 号）；
19.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令
第 32 号）；
20.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号）、《财政部
关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》国务院令第 691
（
号）；
22.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点
的通知》（财税〔2016〕36 号）；
23.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕
32 号）；
24.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号）；
25.《上市公司重大资产重组管理办法》（证监会令第 109 号发布，
证监会令第 184 号修改）。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
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11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
12.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
13.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
(四)权属依据
其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《基本建设财务规则》（中华人民共和国财政部令第 81 号，自
2016 年 9 月 1 日起施行）；
2.评估基准日贷款市场报价利率 LPR；
3.企业提供的相关工程预决算资料；
4.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
5.企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
6.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
7.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
8.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
9.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
10.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第 8 号—资产评估中的核查验证》（中评协
〔2019〕39 号）；
2.《资产评估专家指引第 12 号—收益法评估企业价值中折现率的
测算》（中评协〔2020〕38 号）；
3.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
4.大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
5.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法、收益法。
收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其
价值的各种评估方法的总称。
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市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参
照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债
表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法选择理由如下：
根据企业过往的经营业绩、行业发展趋势等，被评估单位未来收
益能够进行合理预测，收益的风险可以量化，故适用收益法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估单位类似或相近的可比企
业，股权交易市场不发达，缺乏或难以取得类似企业的股权交易案例，
因此本次评估不适用市场法。
结合本次评估情况，被评估单位可以提供满足资产基础法所需的
资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本
次评估适用资产基础法。
资产基础法
(一)流动资产
1.货币资金，库存现金、银行存款以核实无误后的账面价值作为
评估值。
2.预付款项，以核实后的账面价值作为评估值
3.其他应收款，采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估
值。
3.其他流动资产，以核实后的账面值确认评估值。
(二)在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，
采用成本法进行评估。
1.对于在建工程-土建工程
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，则按照建设工
期加计资金成本、合理利润确定评估值。
2.对于在建土建-设备安装工程
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对于开工时间距评估基准日半年内的在建项目，以核实后的账面
价值作为评估值。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目，如果账面价值
中不包含资金成本，则按照建设工期加计资金成本确定评估值。
3.对于待摊投资，经核实是未来在建项目所必需的，以核实后账
面价值作为评估值，否则评估为零。
(三)使用权资产，以核实后的账面值作为评估值。
(四)其他非流动资产，以核实无误后的账面价值作为评估值。
(五)负债
负债包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、租赁负债。评估人员首先核对了明细账与总
账的一致性，并对明细项进行了核查，同时，抽查了款项的相关记账
凭证等资料，根据凭证抽查的情况，确认其债务账面金额是否属实，
以核实后的账面值确定评估值。
收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间
接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经
营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于
经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干
年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计
算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据
被评估单位的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价
值-非经营性负债价值
(1)经营性资产价值
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经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公
式如下：
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Fi：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；
Fn：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：详细预测期；
i：详细预测期第 i 年；
其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营
运资金增加额
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
E D
WACC K e K d (1 t)
ED ED
其中：ke：权益资本成本；
kd：付息债务资本成本；
E：权益的市场价值；
D：付息债务的市场价值；
t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公
式如下：
K e rf MRP βL rc
其中： rf：无风险收益率；
MRP：市场风险溢价；
βL：权益的系统风险系数；
rc： 企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
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溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产。主要为扣除最低现金保有量后
的货币资金，货币资金本次评估采用成本法进行评估。
(3)非经营性资产、非经营性负债价值
非经营性资产、非经营性负债是指与被评估单位生产经营无关
的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经
营性资产包括递延所得税资产、其他流动资产的增值税进项税额待抵
扣、使用权资产中的预付土地流转租金，非经营性负债为其他应付款
中的股东借款、应付利息、工程款及一年内到期非流动负债的应付利
息，本次评估采用成本法进行评估。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评
估单位的付息债务包括一年内到期的非流动负债及长期借款。付息债
务以核实后的账面值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 8 月 10 日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一) 接受委托
2022 年 4 月 11 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等
达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，
拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际
需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三) 现场调查
评估人员于 2022 年 4 月 11 日至 2022 年 5 月 22 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的调查。
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1.资产核实
指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(1)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明
细表”进行完善。
(2)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(3)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(4)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的主要资产的产权证明文件资料进行
查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相
关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1) 被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构；
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(2) 被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3) 被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4) 评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6) 被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7) 其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资
料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依
据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评
估报告。
(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步
资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关
当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序
后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无
重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
(二) 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
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(三) 假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征
收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(四) 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，
且有能力担当其职务；
(五) 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(六) 假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单
位造成重大不利影响；
(七) 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资
产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(八) 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
(九) 假设被评估单位租赁土地到期后，可以展期续租；
(十) 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金
流出为平均流出。
(十)假设被评估单位农村土地流转租赁合同到期后可以继续承
租；
(十一)假设被评估单位与猪场承租方合同到期后，租金按照湖南
省近十年平均固定资产投资价格指数自明确预测期末逐年增长至目
前合同期末的水平进行预测。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成
立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
龙山天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
18,818.21 万元，总负债账面价值为 9,802.35 万元，净资产账面价值为
9,015.86 万元。
收益法评估后的股东全部权益为 9,461.33 万元，评估值增值 445.47
万元，增值率 4.94%。
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(二)资产基础法评估结果
龙山天翰牧业发展有限公司评估基准日总资产账面价值为
18,818.21 万元，评估价值为 19,477.66 万元，增值额为 659.45 万元，增
值率为 3.50%；总负债账面价值为 9,802.35 万元，评估价值为 9,802.35
万元，无增减值变化；净资产账面价值为 9,015.86 万元，评估价值为
9,675.31 万元，增值额为 659.45 万元，增值率为 7.31%。资产基础法具
体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022 年 3 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 5,813.94 5,813.94 0.00 0.00
非流动资产 13,004.27 13,663.72 659.45 5.07
其中：长期股权投资 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 0.00 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00 0.00
在建工程 12,336.39 12,995.84 659.45 5.35
无形资产 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 667.88 667.88 0.00 0.00
资产总计 18,818.21 19,477.66 659.45 3.50
流动负债 3,434.53 3,434.53 0.00 0.00
非流动负债 6,367.82 6,367.82 0.00 0.00
负债总计 9,802.35 9,802.35 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 9,015.86 9,675.31 659.45 7.31
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为 9,461.33 万元，资产基础法
评估后的股东全部权益价值为 9,675.31 万元，两者相差 213.98 万元，
差异率为 2.21%。
差异原因主要为两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从
资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值，收益
法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合
获利能力。两种评估方法差异不大，考虑本次评估目的及公司未来收
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益预测具有一定不确定性，且被评估单位在建项目正常实施，资产基
础法结果能更为客观地反映被评估单位评估基准日的市场价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果，即：龙山天翰牧业发展有限公司的股东全部权益评估结果为
9,675.31 万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能
产生的溢价或者折价，没有考虑流动性对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字
表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因
造成。
(二)本次评估利用了大华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2022
年 7 月 21 日出具的大华审字[2022]0017839 号审计报告。根据《资产评
估执业准则—企业价值》第 12 条规定：资产评估专业人员根据所采
用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现
金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，
委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、
财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产
评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对
资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的
执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保
证。
(四)被评估单位股东西藏逸锦实业有限公司将其持有的被评估单
位股权质押给浦发银行长沙星沙支行，本次评估未考虑该事项对评估
结论的影响。
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资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定
的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有
效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不
得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另
有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有
约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规
规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估
机构及其资产评估专业人员不承担责任。
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结
论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
(五)资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守
法律、行政法规和资产评估准则要求，根据委托履行必要的评估程序
后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具
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