大同煤业：大同煤矿集团有限责任公司拟转让所持同煤国电同忻煤矿有限公司32%股权涉及的大同煤矿材韵建材有限公司土地估价报告2020-10-31
备案号：1404720DA0069
查询码：8B87A8AA
土地估价报告
项 目 名 称：大同煤矿集团有限责任公司拟转让所持同煤国电同
忻煤矿有限公司 32%股权涉及的大同煤矿材韵建材有限公司所属
位于大同市南郊区口泉乡窑子坡村西一宗国有建设用地使用权价
格评估
受托估价单位：山西大地房地矿评估规划勘测有限公司
土地估价报告编号：晋大地土估字〔2020〕第 047 号
提交估价报告日期：2020 年 9 月 30 日
估价报告备案日期：2020 年 10 月 14 日
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土 地 估 价 报 告
项目名称：大同煤矿集团有限责任公司拟转让所持同煤国电
同忻煤矿有限公司 32%股权涉及的大同煤矿材韵
建材有限公司所属位于大同市南郊区口泉乡窑子
坡村西一宗国有建设用地使用权价格评估
受托估价单位：山西大地房地矿评估规划勘测有限公司
土地估价报告编号：晋大地土估字〔2020〕第 047 号
提交估价报告日期：二〇二〇年九月三十日
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土地估价报告
第一部分 摘要
一、估价项目名称：大同煤矿集团有限责任公司拟转让所持同煤国电同忻
煤矿有限公司 32%股权涉及的大同煤矿材韵建材有限
公司所属位于大同市南郊区口泉乡窑子坡村西一宗国
有建设用地使用权价格评估
二、委托估价方：同煤国电同忻煤矿有限公司
三、估价目的
受同煤国电同忻煤矿有限公司委托，大同煤矿集团有限责任公司拟所
持同煤国电同忻煤矿有限公司 32%股权。为此，同煤国电同忻煤矿有限公司
委托山西大地房地矿评估规划勘测有限公司对本次经济行为涉及的大同煤
矿材韵建材有限公司所属位于大同市南郊区口泉乡窑子坡村西一宗出让土
地使用权权益价格进行评估，为实现上述目的提供土地使用权价格参考依
据。
四、估价期日：二〇二〇年六月三十日
五、估价日期：二〇二〇年八月五日至九月三十日
六、地价定义
1、土地用途
根据委托方提供的《国有土地使用证》，宗地登记用途为工业用地，
根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）
的规定，此次估价设定用途为工业。
2、土地使用权性质和使用年限
根据委托方提供的《国有土地使用证》，宗地使用性质为出让，本次
评估设定为出让。土地证剩余土地使用年限为 43.01 年，本次评估设定年
期为 43.01 年。
3、 土 地 开 发 程 度
根据估价人员实地调查，估价对象宗地红线外实际开发程度为“六通”，
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即通电、通路、通讯、通上水、通下水、通热；宗地红线内实际开发程度
为“六通一平”，即通电、通路、通讯、通上水、通下水、通热、场地平
整；根据此次估价目的, 考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产
评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指宗
地红线外“六通”和红线内场地平整。
4、 土 地 利 用 和 规 划 条 件 说 明
根据土地使用权人提供的资料及估价人员现场勘察，评估对象多年用
于堆积原材料及产成品，宗地上仅有围墙，本次评估按照实际情况设定待
估宗地的容积率。
综上，本报告评估的土地使用权价格是指估价对象作为设定用
途 用 地 ，在 设 定 开 发 程 度 、现 状 利 用 条 件 下 于 2020 年 6 月 30 日 43.01
年期的公开市场条件下出让土地使用权市场价格。
七、估价结果
经估价人员现场勘查及当地土地市场分析，按照地价评估的技术规程和
估价程序，选择适当的评估方法，评估得到估价对象在规划利用条件及设定
开发程度下，于估价期日 2020 年 6 月 30 日设定年期的土地使用权公开市场
价格为：
土地面积：227954.73 平方米；
土地单价：387 元/m2
土地评估总价：8821.85 万元；
大写人民币：捌仟捌佰贰拾壹万捌仟伍佰元整。
详见《土地估价结果一览表》
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(此页为签字盖章页，无正文)
八、土地估价师签字
姓 名 土地估价师证号 签 字
杜雪梅 2002140010
王丽丽 98040071
九、土地估价机构
估价机构负责人：
山西大地房地矿评估规划勘测有限公司
二〇二〇年九月三十日
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土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：山西大地房地矿评估规划勘测有限公司 估价报告编号：晋大地土估字〔2020〕第 047 号 估价期日:2020 年 6 月 30 日 估价目的：股权转让 估价期日的土地使用权性质：出让
估价期 估价期日的用途 容积率
单位面积
日的土 估价期日实际土地 估价设定土地开发程 土地使用权年 面积 总地价
宗地位置 宗地编号 地价 备注
地使用 批准 实际 设定 规划 实际 设定 开发程度 度 限（年） （㎡） （万元）
（元/㎡）
者
大同煤
宗地红线外“六通”，宗地红线外“六通”，
矿材韵 大同市南郊区口
1 工业 工业 工业 / 0.00001 0.00001 宗地红线内“五通一 宗地红线内“场地平 43.01 227954.73 387 8821.85
泉乡窑子坡村西
建材有 平” 整”
限公司
合计 227954.73 8821.85
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：无他项权利限制。
2、基础设施条件：
地面平整状况：场地平整 供水状况：宗地内、宗地外市政管网供水
排水状况：宗地内无、宗地外市政管网排水 供电状况：宗地内、宗地外为城市电网供电
通讯状况：宗地内无、宗地外铺设通讯电缆 供暖状况：宗地内自行供暖、宗地外集中供暖
通路状况：宗地内、宗地外为水泥路 通气状况: 宗地内无、宗地外无
3、规划限制条件：无
4、影响土地价格的其他限制条件：无
二、其他需要说明的事项：
1、本次评估土地权利状况、土地面积、权属、用途、土地使用权性质等以《国有土地使用证》为准。
2、本报告仅为大同煤矿集团有限责任公司实施股权转让提供价值参考依据。本报告仅适用于本次估价目的，对其它经济行为无效，
3、本报告有效期自提交报告日起壹年内有效。资产评估报告有效期依据评估准则为自评估基准日起一年，二者有效期限不同，提请报告使用者注意。
4、本次评估资料由委托方提供，委托方对其提供的资料的合法性、真实性、完整性负责，如由于委托方提供资料不实而造成估价结果不实的，本公司对此后果不承担责任。
山西大地房地矿评估规划勘测有限公司
二〇二〇年九月三十日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
名称：同煤国电同忻煤矿有限公司
统一社会信用代码：91140000678165685X
类型：其他有限责任公司
住所：大同市矿区新平旺同煤大厦十三层
法定代表人：张雪峰
注册资本：壹拾亿壹仟捌佰伍拾万圆整
成立日期：2008 年 07 月 10 日
营业期限：/长期
经营范围：矿产资源开采：煤矿开采、煤炭洗选、煤炭销售。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二、估价对象
本次估价对象为大同煤矿材韵建材有限公司所属位于大同市南郊区
口泉乡窑子坡村西一宗出让用地土地使用权，实际用途为工业，土地使
用权总面积为 227954.73 平方米。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
《国有土地使用证》证号：同国用（2014）第 000445 号
土地使用权人：大同煤矿材韵建材有限公司
土地所有权人：土地所有权为国家所有
坐落：大同市南郊区口泉乡窑子坡村西
地号：1108250012
图号：/
地类（用途）：工业用地
取得价格：/
使用权类型：出让
终止日期：2063 年 7 月 3 日
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使用权面积：227954.73m2
发证机构：大同市人民政府
发证日期：2014 年 3 月 12 日
2、土地权利状况
土地所有权：土地所有权属于国家。
土地使用权：由大同煤矿材韵建材有限公司以出让方式取得。
他项权利状况：至估价期日估价对象未设定抵押权、担保权及其他
他项权利，估价对象权属状况清楚，无纠纷。
3、土地利用状况
根据估价人员现场勘查,宗地位于南郊区口泉乡窑子坡村西，现由大
同煤矿材韵建材有限公司使用，用于堆积生产用原材料以及大件产成品，
地上仅有门房和围墙及一些临时建筑，建筑面积为 24 平方米，容积率为
0.00001；本次评估土地利用条件按现状条件设定。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、自然因素
（1）自然地理
大同市位于山西省最北端，东经 112°34′—114°33′，北纬 39°
03′—40°44′。北以外长城为界，与内蒙古自治区乌兰察布市的兴和
县、丰镇市、凉城县毗邻，西、南与本省朔州市的右玉县、怀仁县、应
县及忻州市的繁峙县相连，东与河北省张家口市的怀安县、阳原县、蔚
县及保定市的涞源县、阜平县接，公路里程距北京约 330 千米、太原约
290 千米、呼和浩特约 300 千米；为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼
晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。
（2) 地貌
大同处于华北地台的山西台背斜与阴山隆起的交接部位。北为北口
隆地，西南为大同──静乐凹陷，东南为桑干河新断陷。该区域在多期
的地壳构造变动中形成了一系列的构造形迹，尤其以燕山运动和喜马拉
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雅运动的影响最为明显，新构造运动相当发育、地震活动也较为频繁。
东部为著名的世界地质奇观大同火山群，与云南腾冲构成南北两大火山
群。在地貌构成上，大同的山地面积为 278 平方千米，占总面积的 13.4%；
丘陵面积为 1177 平方千米，占总面积的 56.6%；平川面积为 626 平方千
米，仅占总面积的 30%。其中，山地、丘陵主要集中于西、北及东北部地
区，而平川区位于东南部。这就构成了大同市西北高、东南低，地形由
西北向东南倾斜的主要特征。大同地理环境处于南下阴山、东来燕山、
北上吕梁山、太行山北方四大山脉的交叉通道，是大雁为首的中部鸟类
南迁通道。西北部山脉属阴山山脉和吕梁山脉，主要有白登山、双山、
二朗山、云门山、采凉山等；东南部山脉属太行山脉，主要有恒山、太
白山、六棱山等。全市一般海拔在 1000～1500 米之间，最高处为阳高县
境内六棱山黄羊尖（海拔 2420 米），最低处为灵丘县境内花塔村冉河出
口处（海拔 558 米）。桑干河自西南向东北横贯全市，形成了周围高、
中间低、两山夹一川的槽型盆地。除桑干河外，境内主要河流还有属海
河水系的御河、南洋河、壶流河、唐河和属黄河水系的苍头河。
（3）气候条件
大同地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季鲜明。
春季气温回升很快，平均气温 6.5～9.1℃，总是乍暖还寒，多大风，
降雨较少，平均降水量仅为 56.1mm，占年降水量的 14.6%。
夏季气候温和，平均气温在 19～21.8℃之间，雨水集中，平均降水
量为 246.9mm，占全年降水量的 64.3%。
秋季来临后气温逐渐下降，平均气温在 5.8～8.4℃之间，平均降水
量为 72.96mm，占全年降水量的 19%。
冬季较春夏秋三季漫长，长达四个多月，盛行西北风，日短天寒。
平均气温在-12.8～-6.3℃之间，最冷月为 1 月份，平均气温是-11.3℃。
平均降水量为 8.06mm，占全年降水量的 2.1%。
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大同市气候干寒多风，温差较大，年均气温 6.4℃，一月零下 11.8℃。
最低温度零下 29.2℃，七月平均气温 21.9℃，年降水量 400 至 500 毫米，
初霜期为九月下旬，无霜期 125 天左右。
（4）矿产资源状况
大同市境内含煤面积 632 平方千米，累计探明储量 376 亿吨。大同市
坐落在大同煤田的东北部，其煤炭资源属于地质概念的“大同煤田”的
一部分。大同市含煤地层为侏罗纪大同组，石炭系太原组、山西组。侏
罗纪大同组含煤面积全市达 540 平方千米，保有储量 58.7 亿吨，累计探
明储量 65.5 亿吨，现代大规模开采的主要是这一部分。石炭系煤累计探
明储量为 117 亿吨。该煤种灰分较高，质量远不如侏罗纪系煤，属气煤
类。
石墨埋藏于前古生代的集宁群地层中，属沉积变质型，山西省唯此，
分布在大同市区北部的宏赐堡、六亩地两处。它们属于同一成矿带，总
探明储量石墨矿石 5162.3 万吨，内含石墨 224.7 万吨。其中，宏赐堡表
内保有储量石墨矿石 3913.3 万吨，内含石墨 163 万吨，平均含碳量 3%-4%，
高则超过 10%。六亩地表内保有储量石墨矿石 1248.4 万吨，内含石墨 61.7
万吨，平均含碳量 4.9%。它们均为富矿型。
(5)人口
截至 2019 年末，大同市常住人口为 346.30 万人，比上年末增加 0.70
万人。其中,城镇常住人口 227.23 万人,占常住人口比重为 65.62%，比上
年末提高 1.62 个百分点。全年全市出生人口 2.88 万人，人口出生率为
8.31‰；死亡人口 2.17 万人，死亡率为 6.28‰；自然增长率为 2.03‰。
2、交通状况
大同是晋北的门户，也是沟通华北与西北省份的桥梁和枢纽，有大
运、大塘、大准、大张等 10 多条公路干线通向全国各地。大同市内有 4
个长途客运站，分别为大同汽车客运东站、长途客运北站、新平旺客运
站以及新南客运站。大同市公路通车里程 12715 千米。其中，高速公路
560 千米。全市公路密度 90.2 千米/百平方千米。民用航空航线 19 条。
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大同云冈机场旅客年吞吐量突破百万人次。京包铁路、同蒲铁路、大秦
线、大准铁路等线路以及云冈支线、口泉支线等均在大同交汇,大西客运
专线和大张客运专线。大同市共有运营车辆 1126 台，运营线路 63 条，
线路总长度达 1029 公里，年客运量达 2.2 亿人次。
3、经济因素
2019 年，大同市地区生产总值实现 1318.8 亿元，按不变价格计算，
比上年增长 6.7%。其中，第一产业增加值 71.0 亿元，增长 3.1%，占地
区生产总值的比重为 5.4%；第二产业增加值 490.7 亿元，增长 6.9%，占
地区生产总值的比重为 37.2%；第三产业增加值 757.1 亿元，增长 6.9%，
占地区生产总值的比重为 57.4%。全市人均地区生产总值 38122 元，比上
年增长 6.4%，按 2019 年平均汇率计算为 5526 美元。
4、土地市场
2019 年大同市成交土地 302 宗，其中划拨土地 85 宗，挂牌出让出让
土地 203 宗、协议出让土地 14 宗。成交土地总面积 16928469.72 平方米，
其中划拨土地 8690985.28 平方米，协议出让土地面积 407537.58 平方米，
挂牌出让土地面积 7829946.86 平方米。其中城镇住宅用地 80 宗，工业
用地 77 宗，教育用地 21 宗。
(二)区域因素
1、区域概况
估价对象位于大同市南郊区，南郊区是大同市的近郊区。地处大同
盆地，位于东经 112°53′－113°24′北纬 39°53′－40°17′之间，
平均海拔 1250 米，东西与大同县、左云县接壤，南北与城区、矿区、新
荣区、朔州怀仁县毗邻。东西长 43 公里，南北宽 42 公里，总面积 1068
平方公里，全区辖 3 镇 7 乡：古店镇、高山镇、云冈镇、口泉乡、新旺
乡、水泊寺乡、马军营乡、西韩岭乡、平旺乡、鸦儿崖乡，190 个行政村，
总人口 27.5 万人，是中国最大的产煤县(区)之一。
南郊区交通便利，京包、同蒲、大秦三大铁路干线纵横全区境内，
大塘、大运、同太、同张等 35 条公路贯穿或交汇本区，是晋、冀、蒙的
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交通枢纽。已形成了东有云中商城、西有魏都商贸区、北有马家小村商
贸带、南有城南商贸区的四面环城商贸网，有力地推动了第三产业的快
速发展。东部新旺乡、水泊寺乡被列入全市总体城市规划,开发潜力巨大。
南郊区有着丰富的矿产资源，主要有煤炭、石灰石、耐火粘土、高
岭土、大理石、石墨等,其中煤、石墨、高岭土是优势矿种。以口泉为中
心的大同煤田是我国的主要煤田之一，含煤层面积为 2600 平方公里，储
量在 700 亿吨以上,全区煤炭保有储量 6.4 亿吨，可采储量 4.8 亿吨，分
布在雷公山、七峰山、马武山一带的水泥石灰岩储量达 14.9 亿吨，现已
规模开采。
为了打好县域经济和项目攻坚这场硬仗，南郊区充分依托大运、得
大、京大等互交过境，晋冀蒙商贸物流中心，环渤海经济圈等优势，把
加快商贸物流项目建设作为打好县域经济和项目攻坚仗的根本动力，全
力构建起涉及环城商贸、大型物流园区和城郊旅游品牌为主的现代商贸
物流项目 26 个，总投资额达近百亿元。先后建设了东信商场、温州商贸
城、上河时代广场、魏都古玩图书城、魏都国际大酒店等一批全面提升
城市服务功能的商贸物流项目。
宗地位于塔山工业园区，坐落于大同市西南 30 公里处，地域辽阔，
地势平坦，资源丰富，地理位置十分优越，对外交通十分便利，园区内
公路、铁路纵横交错，东接大运、京大高速公路，西接鸦西公路，北邻
同蒲、大秦铁路。
塔山工业园区管委会经市政府批准，于 2003 年成立，并已入驻园区，
园区管委会对于驻区企业实行封闭式管理，对于重点企业进行挂牌保护，
确保企业正当利益的最大化。2003 年 8 月，同煤集团发函给省经贸局、
大同市政府，申请将塔山系统项目列入南郊区塔山工业园区发展规划之
中，并享受园区各种优惠政策。大同市政府也于 2004 年 6 月(同政发
〔2004〕100 号)，明确将同煤集团项目税收划归塔山工业园区。
园区内现已建成 50 万千伏安的小营变电站和 22 万千伏安的西万庄
变电站，并留有间隔，可为园区企业上网提供配套。
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园区地下水资源丰富，所处的七峰山地域是大同市唯一的一块地下
封闭式水资源区域。
2、交通条件
区域内交通便利。厂区临大同至鹅毛口公路，沿该公路向东南方向
约 1km 进入 205 省道，沿 s205 向北 3km 到同泉西路，沿同泉西路向北 800m
达口泉站。
距新南公路客运站 16km，距口泉站 4.5km。
3、环境状况
宗地位于南郊区塔山工业园区，区内环境污染较重。
4、产业聚集度
2km 内有同忻矿、永和新荣水泥公司、窑子坡剧场、七峰山水泥厂、
大同市正和洗煤厂、聚泽洗煤厂和大同市供排水集团平旺供水公司等企
业，产业聚集度高、。
5、基础设施条件
宗地所在区域基础设施条件为“六通”，即“通上水、通下水、通
电、通路、通讯、通暖”。
1) 通上水
区域内市政管网供水。
2）通下水
区域内有排水管网。
3) 通电
区域内供电为电网供电（单回路）。
4)通路
区域内有柏油路。
5)通讯
区域内已铺设通讯光缆，能够满足生产需要。
6）通暖
区域内区域集中供暖。
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(三)个别因素
1、宗地位于大同市南郊区口泉乡窑子坡村西，至估价期日的现状用
途、设定用途为工业，估价土地面积为 227954.73 平方米，一面临街，
为主干道，现状容积率为 0.00001。地势平坦，形状不规则，对土地利用
无影响。
2、宗地内开发程度为“五通一平” 即通上水、通下水、通电、通
路、通讯场地较平整 。
1) 通上水
宗地内矿区集中供水。
2）通下水
宗地内有排水管网排水至宗地外。
3) 通电
宗地内供电为电网供电（单回路）。
4)通路
宗地内有水泥路。
5)通讯
通讯网络能够满足生产需要。
6）宗地内场地平整
宗地厂区内地面已进行了硬化、宗地厂区内场地较平整。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律、法规等规范性文件
1、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民
代表大会第五次会议通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行）
2、《中华人民共和国土地管理法》(2019 年 8 月 26 日修订)；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019 年 9 月 5 日修订)；
4、《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年 10 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
5、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46
号，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014 年 7 月 29 日修
正版）；
7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28 号)；
8、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律、政策
的通知》（国办发【2007】71 号）；
9、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（十八届中
央委员会第三次全体会议，2013 年 11 月 15 日）；
10、《关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土
地估价报告备案办法（试行）》（国土资厅发[2001]42 号）；
11、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》
（国土资发[2001]44 号）；
12、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事
宜的通知》（国土资厅函[2009]311 号）；
13、国土资源部《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>
和<城镇土地估价规程>的通知》(国土资厅发[2015]12 号)；
14、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003
年]383 号）；
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15、《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国
土资厅发〔2012〕35 号）
16、《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的
通知》(国土资发〔2006〕307 号)；
17、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发
〔2008〕308 号）；
（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件
1、《山西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2008 年修订）；
2、山西省国土资源厅《关于印发<山西企业改制土地资产处置审批意
见（试行）>和<山西省土地估价报告备案办法（试行）>的通知》（晋国
土资发[2001]101 号）。
（三）相关取值、取费依据文件
1、山西省人民政府办公厅《关于调整全省征地统一年产值标准的通
知》（晋政办发〔2018〕60 号）；
2、《山西省人民代表大会常务委员会关于山西省耕地占用税适用税
额的决定》（2019 年 7 月 31 日山西省第十三届人民代表大会常务委员会
第十二次会议通过）
3、《山西省人民政府办公厅关于落实被征地农民社会保障费用的通
知》(晋政办发[2009]72 号)；
4、《关于调整部分县（区）工业用地出让最低价标准的通知》（晋
国土资办发[2011]102 号）
（四）有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
2、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
3、《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)；
（五）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相
关资料。
1、委托估价函；
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2、委托方营业执照副本复印件；
3、《中华人民共和国国有土地使用证》
4、《中共大同煤矿集团有限责任公司常委会会议纪要》（2020）22
号
（六）估价人员现场勘察、调查所获取的资料。
1、估价对象现场勘察记录；
2、估价对象照片、位置示意图；
3、估价人员调查、收集的相关资料。
二、土地估价
(一) 估价原则
本次评估遵循的主要原则有：
1、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近的、条件相似的
土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地
客观价格。
2、最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利
用以土地利用是否符合其自身条利用件，法律法规政策及规划限制、市
场要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收
益为依据。
4、供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价
格可以根据土地对不动产收益的贡献大小来确定。
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6、合法原则
合法原则是要说明,土地估价必须以土地的合法使用为前提。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、
科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科
学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
（二）估价方法
估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发
育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象为工业用地，根据估价目的、宗地条件以及估价人员所收
集的资料，本次采用成本逼近法和市场比较法进行评估，出于以下考虑：
估价对象为工业用地，未收集到区域内类似房地产交易案例，不适
宜采用剩余法进行评估。
在对宗地周边进行充分调查的基础上，经过对估价对象实际状况的
分析，难以收集到委估区域内相似土地租金收益资料，不适用收益还原
法进行评估。
根据 2018 年大同市国土资源局公布的《大同市城市土地定级及基准
地价更新技术报告》，委估宗地属级别外土地，难以采用基准地价系数
修正法进行评估。
在对宗地取得费用及开发费用进行充分调查的基础上，经过对估价
对象实际状况的分析，委估区域内有较丰富的土地取得费用、土地开发
费用及相关费用等资料，根据本次评估目的，可以用成本逼近法进行评
估。
经评估人员市场调查，收集到估价对象所处区域近期土地交易案例，
可以采用市场比较法进行评估。
综上所述，本次评估采用成本逼近法和市场比较法。
(三)估价结果
1、运用成本逼近法进行评估
1）原理
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成本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础，再加上一
定的利息、利润和应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本思
路是把对土地的所有投资(包括土地取得费和基础设施开发费用两大部
分)作为“基本成本”，运 用经济学等量资金应获取等量收益的投资原
理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地
价格。
2）计算公式：
P=Ea+Ed+T+R1+R2
式中：P——待估宗地价格；
Ea——土地取得费；
Ed——土地开发费；
T——税费；
R1——利息；
R2——利润；
2、运用市场比较法进行评估
1）原理
根据替代原则，以条件类似、使用价值相当的土地交易实例与估价对象
加以对照比较进行因素修正后，求取估价对象价格。在评估人员广泛收集交
易案例资料的基础上，经对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与
估价对象属于同一供需圈、位于邻近类似区域、用途相同、条件相近、具有
代表性的三宗正常交易案例作为比较实例，通过交易时间、交易形式、交易
情况、土地使用年限、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，分别求得
试算比准价格，对其进行综合分析后，得出最终比准价格。
2）计算公式
P=PB×A×B×C×D×E
式中： P—待估宗地价格
PB—比较实例价格
A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
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B— 待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
C—待估宗地区域因素条件指数指数/比较实例宗地区域因素条件指
数指数
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数
3、地价确定的方法
本次评估采用成本逼近法和市场比较法求得待估宗地的划拨土地使
用权价值。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的和土地增值收益来确定的土地价格，
其具体性、现势性较强。市场比较法利用近期交易案例进行修正后得出
比准价格，比较符合市场实际状况。两种方法价格内涵一致，评估人员
根据两种评估方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度
等情况，结合现场调查待估宗地所在区域地价水平，经验权衡对成本逼
近法取权重 0.4、市场比较法测算的结果取权重 0.6 进行加权平均计算并
取整作为本次估价的最终结果。
单价（取整）531.76×0.4+291.09×0.6=387（元/m2）
总价：387×227954.73÷10000=8821.85 （万元）
2、估价结果
经估价人员现场勘查及当地土地市场分析，按照地价评估的技术规程
和估价程序，选择适当的评估方法，评估得到估价对象在规划利用条件及
设定开发程度下，于估价期日 2020 年 6 月 30 日设定年期的土地使用权公
开市场价格为：
土地面积：227954.73 平方米；
土地单价：387 元/m2
土地评估总价：8821.85 万元；
大写人民币：捌仟捌佰贰拾壹万捌仟伍佰元整。
详见《土地估价结果一览表》
三、估价结果和估价报告的使用
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(一)估价的前提条件和假设条件
1、本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规
程》（GB/T 18508—2014），《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507
—2014），《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017），全国人大、
国务院和国土资源部颁布的有关法律法规，山西省人民政府、山西省国
土资源厅、大同市市人民政府和大同市国土资源局等有关部门颁布的有
关法规条例等文件进行估价活动；待估宗地资料是根据委托方及土地使
用权人提供的包括企业营业执照、《国有土地使用证》等有关资料，委
托方对所提供资料的全面性、真实性负责。
2、 土地使用权人合法取得土地使用权，并支付有关税费；
3、 在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法
律、法规。
5、估价对象与其它要素相结合，能满足设定年限内生产、经营的正
常进行。
6、评估价格是估价对象在满足全部假设与限制条件下，在设定开发
程度下作为工业用地，无限年期国有建设用地划拨使用权权益价格。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告仅为大同煤矿集团有限责任公司实施股权转让提供价值参
考依据。本报告仅适用于本次估价目的，对其它经济行为无效，因委托
方及被评估单位、其他相关方应用不当造成的后果，本公司及签字估价
师不承担相应的责任。
2、本报告有效期自提交正式报告日起壹年内有效。资产评估报告有
效期依据评估准则为自评估基准日起一年，二者有效期限不同，提请报
告使用者注意。
3、本报告的使用权属于委托方，仅供其实施特定估价目的之情形所
涉及的当事人、以及呈送有关管理机关审查估价报告和估价工作之用，
此外，不得提供给其他任何部门、单位或个人使用。本估价机构对估价
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结果有解释权。
4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
损失，受托估价机构不承担责任。任何单位和个人未经估价机构书面同
意，不得以任何形式发表、肢解本报告。违规使用本土地估价报告及土
地估价结果者对所造成的后果承担相应的法律责任。
5、本报告所评估的是客观、公正的公开市场价格，未考虑未来地产
市场变化风险、短期强制处分及相关税费等因素对评估结果产生的影响。
6、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价
格，若估价对象的土地利用方式、开发程度、设定用途、估价期日、土
地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，本
次评估结果随之失效。
7、本报告除正式估价报告外，其他复印、影印件均无法律效力。
（三）需要特殊说明的事项
1、本次评估土地权利状况、土地面积、权属、用途、土地使用权性
质等以《国有土地使用证》为准。
2、本报告仅为大同煤矿集团有限责任公司实施股权转让提供价值参
考依据。本报告仅适用于本次估价目的，对其它经济行为无效，
3、本报告有效期自提交报告日起壹年内有效。资产评估报告有效期
依据评估准则为自评估基准日起一年，二者有效期限不同，提请报告使
用者注意。
4、本次评估资料由委托方提供，委托方对其提供的资料的合法性、
真实性、完整性负责，如由于委托方提供资料不实而造成估价结果不实
的，本公司对此后果不承担责任。
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第四部分 附 件
一、委托估价函
二、《中共大同煤矿集团有限责任公司常委会会议纪要》（2020）
22 号
三、委托方营业执照
四、《国有土地使用证》
五、估价对象照片
六、宗位位置示意图
七、 估价机构营业执照复印件
八、 估价机构资质证书复印件
九、估价人员资格证书复印件
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