本报告依据中国资产评估准则编制
文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车
销售服务有限公司100％股权涉及的股东全部权益价值
资产评佑报告
苏华评报字〔202们第 538号
（共I 册，第 I 册）
江苏华信资产评估有限公司
二 0 二一年十一月五日
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 目录
目 录
声 明 I
资产评估报告摘要 3
资产评估报告正文 5
委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
5
评估目的 7
砚、评估对象和评估范围 7
价值类型 怕
评估基准日 怕
评估依据 怕
匕、评估方法 ”3
评估程序实施过程和情况 22
评估假设 24
卜、评估结论 25
十一、特别事项说明 28
卜二、资产评估报告使用限制说明 28
卜三、资产评估报告日 29
汀苏华信资产评估有限公司 ｝
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告．目录
资产评估报告附件
，、委托人和被评估单位法人营业执照复印件；
2 、评估对象所涉及的主要权属证明资料复印件；
3、委托人和其他相关当事人的承诺函：
4 、资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件，
5 、资产评估汇总表或者明细表。
江苏华信资产评估有限公司
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 声明
出 口口
J刀 1.1)1
本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机
构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资夕、、石评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用
评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证。
本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其采用签名、盖章
或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
资产评估师己经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；己经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，
对资户评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评
估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。
江苏华信资户’爪评估有限公司 ”
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 声明
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中
载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 摘要
文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车
销售服务有限公司100％股权涉及的股东全部权益价值
资产评估报告摘要
苏华评报字〔2021〕第 538 号
文峰大世界连锁发展股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必
要的评估程序，对文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通值仁行汽车销售
服务有限公司 100％股权涉及的股东全部权益在 2021 年 8 月 3”日的市场价值进行
了评估。现将评估报告摘要如下。
I、评估目的：为文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车销
售服务有限公司100％股权提供价值参考。
2 、评估对象：南通恒仁行汽车销售服务有限公司在评估基准日 202”年 8 月 31
日的股东全部权益价值。
3、评估范围：南通恒仁行汽车销售服务有限公司申报的评估基准日的全部资
产及负债。包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债；账面资产总额
5,852.66 万元，负债总额4,804.13 ,048.53万元。
4、价值类型：市场价值。
5、评估基准日：2021年 8 月 31日。
6、评估方法：资产基础法、收益法。
7、评估结论及其使用有效期
日）评估结论
本次选用收益法的评估结果作为评估结论。即在未考虑股权缺少流动性折扣
的前摄下，南通恒仁行汽车销售服务有限公司的股东全部权益在评估基准日 2021
江苏华信资产：评估有限公司 3
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 摘要
年 8 月 3，日的市场价值为 2,960.00 万元，较其账面净资产 1,048.53 万元，评估
增值 1,911.47 万元，增值率”82.30%。
本次评估结论未考虑评估增减值对税金的影响，最终应由各级税务机关在汇
算清缴时确定。
(2）评估结论使用有效期
本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使
用有效期为自评估基准日起一年，即自202”年8月3”日至2022年8月 30日。
重要提示
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细
情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 正文
文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车
销售服务有限公司100％股权涉及的股东全部权益价值
资产评估报告正文
苏华评报字〔2021〕第 538 号
文峰大世界连锁发展股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必
要的评估程序，对文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车销售
服务有限公司，00％股权涉及的股东全部权益在 202”年 8 月 3”日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
况
（一）委托人概况
公司名称（委托人）：文峰大世界连锁发展股份有限公司（以下简称：“文峰
! 娜全” )
股票代码：601010.S日
法定住所：江苏省南通市崇川区南大街 3-2”号
法定代表人：贾云博
成立时间：1995 年 09 月 27 日
匕市时间：2011 年 06 月 03 日
营业期限： 1995 年 09 月 27 日至＊*****
注册资本：184,800.00 万元整
企业性质： 股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
经营范围： 餐饮服务（限指定的分支机构经营）；酒销售，烟零售，图书、
报刊、音像制品零售；江苏省范围内的第二类增值电信业务中的信息服务业务（以
江苏华信资产评估有限公司 5
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告．正文
上项目按许可证核准的范围和期限经营）；国内贸易（国家有专项规定的办理审批
手续后经营），实业投资，摄影服务，房屋、柜台租赁，工艺美术品（黄金饰品零
售）销售。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
公司名称：南通恒仁行汽车销售服务有限公司（以下简称： “恒仁行” )
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
法定住所：南通市工农北路 558 号
法定代表人：成智华
注册资本： 1000 万元人民币
经营范围：二手车、橡胶制品、五金工具、润滑油的销售；汽车救援服务；汽
车租赁；代办汽车上牌、年检、贷款手续；汽车信息咨询服务；汽车维修。 （二手
车销售开设店铺，应当复合所在地城市发展及城市商业发展的的有关规定；依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2 、被评估单位设立及重大的股权（出资）变更情况
南通恒仁行汽车销售服务有限公司成立于 2014 年 9 月，由江苏文峰汽车连
:000.00 万成立。股东及出资情况如下表所示：
认缴出资 实缴出资
股东名称 金额（人民 金额（人民 备注
比例（ %)
币万元） 币万元）
江苏文峰汽车连锁发展有限公司 1000.00 100.00 1000.00
合计 1000.00 100.00 1000.00
截至本次评估基准日，南通恒仁行汽车销售服务有限公司的注册资本、实收
资本及股权结构未再发生变化。
3 、近两年一期资产、财务、经营状况
恒仁行资产、负债及财务状况
金额单位：人民币万元
项目 2019/12/31 2020/12/31 2021/8/3 1
资产总计 6,147.97 5,693.03 5,852.66
负债合计 4,837.34 汽 389.62 4,804.13
净资产 1,310.64 1,303.41 1,048.53
项目 2019 年度 2020 年度 202 ，年 1-8 月
营业收入 20,178.80 23,290.15 15,480.72
江苏华信资产评估有限公司 6
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 正文
利润总额 475.31 1.71 -142.64
净利润 355.46 -7.23 -106.77
以上数据中 2019 年， 月 31 日至 202”年 8 月 3”日的财务状况以及 2019
年度至 202，年，-8 月的经营成果经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审
计，出具了“中兴华审字【202月第 022068 号”标准无保留意见的《审计报告》。
4、委托人和被评估单位之间的关系
本次评估的委托人是文峰大世界连锁发展股份有限公司，被评估单位是南通
恒仁行汽车销售服务有限公司，委托人拟收购评估单位”00％的股权。委托人和被
评估单位均属江苏文峰集团有限公司同一控制下企业，双方的关系如下表所示：
祥：苏文峰不才乏 l才」有｝联 ‘理
29.48%，知
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丈峰人日：界连个药飞发泥股份有限 汀必，义峰汽尔连恤发｛2笼介限公
公司‘。 司，
100%
南通恒仁｛「汽车杯l书千服务仃匕l弋
公司‘
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
其他资产评估报告使用人为资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
评估目的
为文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车销售服务有限公
司，00％股权提供价值参考。
评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
，、评估对象：南通恒仁行汽车销售服务有限公司在评估基准日 202”年 8 月
31 日的股东全部权益价值。
2、评估范围：南通恒仁行汽车销售服务有限公司申报的评估基准日的全部资
产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债，账面资产总额
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南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 正文
民 852.66 万元，负债总额 4,804.13 万元，净资产 1,048.53 万元。具体见下表列
I下：
单位：万元
账面价值
项 目
A
流动资产 1 3,777.44
非流动资产 2 2,075.22
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
I, 期应收款 5
1/ 期股权投资 6
投资性房地产 7
固定资产 8 271.84
在建工程 9
工程物资 10
固定资产清理 州
生户：性生物资产 12
使用权资产 13 502.74
无形资产 14 0.18
开发支出 15
商誉 16
I, 期待摊费用 17 1,252.56
递延所得税资产 18 47.90
其他非流动资产 19
资产合计 20 5,852.66
流动负债 21 4,341.60
非流动负债 22 462.54
负债合计 23 4,804.13
净资产（所有者权益） 24 t048.53
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且经
过审计。
仁）主要实物资产的分布情况及特点
，、存货
存货为原材料及库存商品。
原材料共申报了 622 项，为在库及在修的汽车配件，存放在材料仓库及机修
库内，经现场盘点了解，可正常用于车辆维修。
汪苏华信资产评估有限公司 8
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申报的库存商品共 72 台，为从上汽通用购入的凯迪拉克牌轿车，经现场盘点，
均可正常销售。
2 、房屋建筑物
恒仁行申报的房屋共 3 项，为凯迪拉克展厅及维修车间、洗车房及门卫，总
建筑面积合计 3,981.26 平方米，均未办理权属登记，也未办理建设工程规划许可
证。
上述房屋所占土地的权利使用人为港闸区秦灶街道秦北村经济合作社，恒仁
行于 2015 年 9 月通过江苏文峰汽车连锁发展有限公司承租工农北路 558 号房屋
及土地，租期自 2015 年 9 月， 日至 2035 年 9 月 9 日。2016 年恒仁行拆除原有
房屋自建了凯迪拉克 4S 店，合同约定新建的全部房屋所有权归港闸区秦灶街道秦
北村经济合作社，账面成本为企业自建成本。
中报的构筑物共 5 项，为消防水池、道路及场地、围墙、室外电缆工程等，均
建于 2016 年”2 月。
3、设备
申报设备分为机器设备、车辆和电子设备三类。
门）机器设备
恒仁行申报的机器设备共 33 项 40 台（套），购置于 2015 年至 202”年。主
要为螺杆式空压机、全球诊断系统、蓄电池检测及充电机、线烤灯等设备，经现场
勘查，上述设备均可正常使用。
(2 ）车辆
恒仁行申报的车辆共， 辆，购置于 2019 年至 2021 年，为公务用车和试驾
车。车辆行驶证的证载所有权人为南通恒仁行汽车销售服务有限公司，基准日时车
辆在年检有效期内且正常使用。
(3）电子设备
恒仁行申报的电子设备共 390 项 48，台。购置于 2014 年至 202”年。主要为
电脑、打印机、空调等办公设备和沙发、茶几等办公家具，现场勘察时除”项游
戏机己处置，，台高拍仪已报废外，其余电子设备均在办公室及展厅正常使用。
江苏华信资产评估有限公司 9
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（企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
本资产评估报告未引用其他机构出具的报告。
价值类型
根据本项目评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，资产评估师选择
市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评估基准日
，、本项目评估基准日为 202 ”年 8 月 31 日。
2 、此摹准日是委托人在综合考虑到尽可能接近评估目的的实现日期，使评估
结论更好地为评估目的服务；并且与财务报表日期一致，便于资产清查核实的基础
上确定的。本次评估工作中所采用的价格及其参数为评估基准口时的有效标准。
评估依据
（一）法律法规依据
，、 《中华人民共和国资产评估法》 (2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
2. 《中华人民共和国公司法》 (2018 年， 月 26 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议通过）。
3' 《中华人民共和国企业所得税法》 (2018 年”2 月 29 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第七次会议通过）。
4. 《中华人民共和国城市房地产管理法》 (2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）。
5' 《中华人民共和国城乡规划法》 (2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第十次会议通过）。
江苏华信资产评估有限公司 相
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6 、 《中华人民共和国车辆购置税法》 (2018 年”2 月 29 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第七次会议通过）。
7' 《机动车强制报废标准规定》 (2012 年 8 月 24 日商务部、发改委、公安
部、环境保护部令 2012 年第 12 号）。
8. 《中华人民共和国证券法》 (2019 年， 月 28 日，第十三届全国人大常
委会第十五次会议审议通过了修订）。
9' 《中华人民共和国民法典一第二编物权》 (2020 年 5 月 28 日十三届全
国人大三次会议表决通过）。
10 、《中华人民共和国民法典一第三编合同》 (2020 年 5 月 28 日十三届全
国人大三次会议表决通过）。
（三）评估准则依据
，、 《资产评估基本准则》 （财政部财资 [2017]43 号）。
2 、 《资产评估职业道德准则》 （中评协【2017130 号）。
3' 《资产评估执业准则一资产评估程序》 （中评协【2018136 号）。
4' 《资产评估执业准则一资产评估报告》 （中评协【2018135 号）。
5' 《资产评估执业准则一资产评估委托合同》 （中评｝办【2017133 号）。
6. 《资产评估执业准则一资产评估档案》 （中评协【2018]37 号）。
7' 《资产评估执业准则一企业价值》 （中评协【2018]38 号）。
8. 《资产评估执业准则一无形资产》 （中评协【201 7]37 号）。
9' 《资产评估执业准则一不动产》 （中评协【2017138 号）
10 、 《资产评估执业准则一机器设备》 （中评协【2017139 号）。
11 《资产评估执业准则一资产评估方法》 （中评协【2019]35 号）。
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》 （中评协【201 7]46 号）。
13. 《资产评估价值类型指导意见》 （中评协【2017]47 号）。
14 、 《资产评估对象法律权属指导意见》 （中评协【201 7]48 号）。
（四）权属依据
，、被评估单位提供的股权、出资证明等产权证明文件。
江苏华信资产评估有限公司
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告 · 正文
2 、公司章程。
3、机动车行驶证。
4 、部分设备的购货发票和付款凭证资料。
5 、被评估单位提供的与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金
拨付证明（凭证）等其他权属证明资料。
6 、其他产权证明文件及材料。
（取价依据
，、被评估单位提供的审计报告或者公开财务资料。
2 、被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料、未来收益的预测资料和
其他相关资料。
3 、从“同花顺 iFinD ”终端查询的宏观、行业及区域市场的统计分析数据，
近期因债收益率、同行业上市公司财务数据及指标等。
4 、中国人民银行公布的评估纂准日执行的贷款市场报价利率（ LPR) 。
5' 《机电产品报价手册》 (202 ，年，中国机械工业出版社）。
6. 《资产评估常用方法与参数手册》 (20 们年，中国机械工业出版社）。
7 、中国机电数据网（ http://price.86mdo.com/) 。
8、向生产厂家或其代理商的询价记录。
9.' 《房屋完损等级评定标准（试行）》 （城住字【1984] 678 号）。
10. 《江苏省建筑与装饰工程计价表》 (2014 版）。
州、 《江苏省建设工程费用定额》 (2014 年）。
12 、造价通网站公布的南通市建设工程材料价格信息（202”年 8 月）。
13、被评估单位提供的工程施工合同及工程审计报告及结算报告等。
14 、资产评估专业人员的现场勘查记录和获取的评估业务资料。
15、评估机构收集的有关询价资料、参数资料等。
（其他参考依据
，、被评估单位提供的资产评估申报明细表。
2 、访谈记录。
江苏华信资产评估有限公司 伦
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七、评估方法
（评估方法的选择
本次评估目的是为文峰大世界连锁发展股份有限公司拟收购南通恒仁行汽车
销售服务有限公司的股东全部权益之经济行为提供价值参考。资产基础法，从企
业资产购建角度反映了企业的价值。评估人员根据会计政策、企业经营等情况，
要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别，纳入评估
中报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事方确认评估范围。本次评估具备
采用资产基础法实施评估的操作条件，可以采用资产基础法。
收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体
顶期盈利能力，体现了企业收益预期运行的盈利能力和运行效率。由于能够收集
到被评估单位企业性质、资产规模、历史经营情况、预测其未来收益及风险所需
的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件，本次评估可以采用收益法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的价值，其估值数据直接取
材于市场，包括上市公司比较法和可比案例比较法。但由于目前市场上与被评估
单位主营业务类似、经营规模相似的可比公司样本量很少，可比公司数量不满足
上市公司比较法评估的要求。且经评估人员市场调研，目前在资本市场和产权市
场上未能收集并获得与可比企业的买卖、收购及合并案例资料。故本次也无法采
片〕叮比案例比较法进行评估。
（资户：基础法介绍
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为
基Ti出，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值
的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，将构成企业各种要素资产的
评估值加总再减去各项负债评估值得出股东全部权益价值的评估思路。具体模型
女比下：
股东全部权益评估值＝艺各项资产的评估值一艺各项负债的评估值
各项资产及负债的具体评估思路如下：
，、流动资产
江苏华信资产评估有限公司 ”3
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(1 ）货币资金
货币资金包括银行存款和其他货币资金；评估人员对银行存款，核查了银行对
账单、银行询证函等财务资料，以经核实后的账面价值作为评估值。其他货币资金
为 IJOS 机款及支付宝，本次查询 IJOS 机银行对账单及支付宝资产证明单，本次按
核实后的账面值作为评估值。
(2 ）应收账款
应收账款的主要内容为：应收上汽通用维修索赔款。评估人员首先依据企业提
供的财务账簿对各项应收款项进行核对，抽查相关业务合同，其次，判断分析款项
的可收回性，最后以经核实无误的每笔款项可能收回的金额确定评估值。根据现场
核查情况，具体分析账面金额、欠款时间和原因、款项回收情况、经营管理现状等，
选用账龄分析法，估算出预计坏账损失金额，将损失金额扣除后计算评估值。“坏
账准备”科目按零值计算。
(3）其他应收款
其他应收款的主要内容为：应收上汽通用金融的保证金、与母公司文峰连锁的
往来款等。其他应收款的评估，采用与应收账款评估相同的评估方法。对于其中费
用性质的款项，本次评估为零。
(4）预付账款
预付账款主要内容为：预付配件款、土地租金及广告宣传费。评估人员取得预
子、J 账款中报表，与明细账、总账、报表进行核对。对大额的预付款项进行函证，以
核实后的账面值确认评估值。
(5）其他流动资产
其他流动资产为待抵扣进项税，评估人员取得并核对了纳税申报表，并抽查
有关原始凭证，对账面值进行核实，以核实后的账面值作为评估值。
(6 ）存货
存货包括原材料和库存商品。具体的评估方法如下：
存货包括原材料、库存商品，原材料主要是汽车维修配件，库存商品主要是
库存整车。具体的评估方法如下：购入维修车辆的配件的基准日市场价格与账面
江苏华信资产评估有限公司 14
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告’正文
价格相比，基本无价格变化，本次以核实后的账面值作为评估值，库存商品与基
找i 日时的进货价较接近，以核实后的账面值作为评估值。
2. 固定资产一机器设备
本次中报的机器设备主要为维修车辆所需设备；车辆主要为试驾车及公务用
车：电子设备主要包括电脑、打印机等办公设备，根据持续使用原则，结合委估设
备特点和资料收集清况，主要采用成本法评估。对企业近期购置的机器设备、车辆
和电子设备，因可以找到类似全新设备的购置价，采用成本法评估。对购置较久的
车辆和电子设备，己经无法找到类似全新设备的购置价，但可以找到近期类似二手
设备的交易案例，采用市场法评估。
成本法适用公式为：
设备评估值＝设备重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值
评估人员采用年限法计算设备的实体性贬值；功能性贬值主要体现在超额投
资成本和超额运营成本两方面，由于在评估中采用现行市场价格确定重置成本，不
击要再考虑超额投资成本；经现场勘查，委评设备基准日时尚不存在超额运营成
本，因此委评设备的功能性贬值取零。委评设备在评估基准日未发现经济性贬值的
现象，故本次评估我们将委评设备的经济性贬值取零。我们将确定设备评估值的公
式简化为：
设备评估值一设备重置成本 x 综合成新率
日）重置成本的确定
①机器设备
设备垂置成本＝＝设备含税购置价十运杂费十安装调试费十基石出费
＋专业及管理费用十资金成本一增值税
引＞设备购置价的确定
主要通过向生产厂家直接询价取价或查阅《机电产品报价手册》，对已无法获
得该设备的购置价的，选用市场上性能基本相同的设备价格修正得出，对自制大型
机械设备按照概算方法计算设备的重置价。
<2＞设备的运杂费率、安装调试费、基础费我们参考《资产评估常用数据与参
江苏华信资产评估有限公司 15
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数手册》封结合委估设备的实际特点、安装要求以设备购置价为基础，按一定的比
例选取。
<3＞专业及管理费用包括前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理
费、造价咨询费、管理费用等，按照当地平均水平综合确定。
<4> 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率
按基准日中国人民银行规定，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑。
资金成本：（设备购置价十运杂费十安装调试费十设备基础
＋专业及管理费用） x 利率 x 工期-2
②车辆
主要通过向 4S 店直接询价取价，以其现行购置价格，考虑车辆购置税、其他
费用等确定重置成本。
③电子设备
主要通过京东、苏宁易购、国美在线等渠道查询购置价，对厂家负责送货上门
和安装的电子设备，以购置价作为重置成本。
本次委估机器设备、车辆和电子设备的重置成本中均不含增值税。
(2）综合成新率的确定
①机器设备
通过现场勘查设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、常用
负荷率、原始制造质量、技术改造等情况，结合设备经济寿命，确定其尚可使用年
限，然后按下列公式确定综合成新率。
综合成新率一尚可使用年限山（尚可使用年限十己使用年限） xlOQ%
②车辆
采用行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低原则确定成新率。
年限法成新率＝二尚可使用年限／（己使用年限十尚可使用年限） xl00%
里程法成新率一（引导报废里程一己行驶里程）／引导报废里程 xl00%
③电子设备
依据经济寿命采用年限法确定成新率。
江苏华信资产评估有限公司 16
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(3）设备评估值的确定
设备评估值一重置成本 x 成新率
3、使用权资产
使用权资产为租赁的房屋及土地租金，本次评估人员查看了租赁合同，核实了
租赁期限及租金情况，本次按核实后的账面值作为评估值。
4 、无形资产一其他无形资产
本次申报的其他无形资产主要为企业外购的软件。
对于己停用无价值的软件，本次评估为零；对于外购正常使用的软件，根据其
资产性质，采用市价法评估。
5、长期待摊费用
在核实支出和摊销政策的基石 匕，以评估目的实现后的被评估单位还存在的、
且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值作为评估值。
对于外购的品牌使用权，因恒仁行凯迪拉克与南通市内其他凯迪拉克经销商
相比规模较小，竞争力不够，未能给恒仁行带来超额收益，故无法采用收益法进行
评估；因无法了解市场上凯迪拉克的品牌使用权的交易价格，故也不适用市场法进
行评估。本次暂对品牌使用权按账面值保留。
被评估企业长期待摊费用核算的装修费及房屋改良支出成本，本次按房屋的
方法进行评估。
本次中报的建筑物为租赁在集体土地仁的自建建筑物，根据各类建筑物的特点、
评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估。
成本法指估测委托评估的建筑物在评估基准日的重置成本，再减去己经发生的
实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到委估建筑物评估值的方法；建筑物贬
值通过综合成新率反映，该方法基本公式如下：
建筑物评估值＝重置价值 x 综合成新率
曰）建筑物重置成本的确定
建筑物重置成本一建安工程造价十专业费用十规费十管理费用十资金成本河
抵扣增值税
江苏华信资产评估有限公司 17
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引＞建安工程造价
因被评估单位能提供建筑物的工程决算及结算资料，本次评估以审定的工程
量，经人工及材料调整后确定工程造价。即以委评房屋的合理的分部分项工程
费，再加上措施项目、其他项目费、规费、税金等估算出建筑物的工程造价。
<2＞专业费用
专业费用包括前期工作咨询费、勘查设计费、监理费、招投标管理费、造价
咨询费等，按照当地平均水平综合确定。
<3＞规费
己，未缴纳规费，故不计取。
<4>管理费用
管理费用是指组织和管理项目开发经营活动所必需发生的费用，按项目建安
工程造价的一定比例估算。
<5>资金成本
根据评估基准日银行贷款利率，考虑委评房地产的建设规模，设定本项目合
理的建设工期为一年，假设房屋建设资金均匀投入，以建设成本、管理费用之和
为基准，按中国人民银行公布的评估基准日执行的贷款市场报价利率（LPR）计
取其资金成本。
②综合成新率的确定
房屋采用使用年限法和打分法相结合的方法，经加权计算确定，得出综合成
新率。构筑物的成新率采用年限法确定。
公式：综合成新率＝年限法成新率 x 权重 40％十打分法成新率 x 权重 60%
引＞使用年限法
使用年限法一预计尚可使用年限／（预计尚可使用年限十实际己使用年限） ><
100%
经济寿命年限参照各种房屋的经济耐用年限结合土地租赁终止年期确定。
<2＞打分法
将影响房屋成新状况的主要因素按结构部分（基础、承重墙体、非承重墙
体、屋面）、装修部分（门窗、外墙、内墙、顶棚、地面）、设备部分（水电、
其它）分为三类十二项，通过建筑造价中各部分所占的比重，确定不同结构形式
江苏华信资产评估有限公司 侣
南通恒仁行汽车销售服务有限公司股东全部权益价值资产评估报告．正文
房屋各因素的标准分值，参考建设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现
场勘查实际清况，确定分项评估完好分值，在此基础上计算完好分值率。具体公
式：
成新率＝结构部分得分 XG ＋装修部分得分 xs＋设备部分得分 x 日
式中： G 一结构部分的评分修正系数；
S一装修部分的评分修正系数；
日一设备部分的评分修正系数。
(3）评估值的确定
建筑物评估值＝重置成本 x 综合成新率
6 、递延所得税资产
评估人员在核实了递延所得税资产核算的内容、产生的原因、形成过程、金额
的准确性后，根据对应科目的评估处理情况计算确定递延所得税资产评估值。
7、负债评估
评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，
以核实后的账面值或企业实际应承担的负债确定评估值。
（三）收益法的简介
，、评估测算过程
本次评估，在委托人和其他相关当事人提供未来收益预测资料的基础上，资产
评估师取得了被评估单位历史经营情况的基本资料，分析了被评估单位的企业性
质、资产规模、资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，同时考虑宏观和区域
经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托人和相关当事方提
供的企业未来收益预测进行了必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及
其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测。对关键性参数，如未来收
益预测中整车销售台次、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出等主要参
数进行了重点关注，从所获取评估资料的充分性上判断，资产评估师认为能够使用
合适的收益模型形成合理的评估结果。
(1 ）对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行复核。
江苏华信资 J亡二评估有限公司 怕
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(2）分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、
经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进行合理的调
整。
(3）在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
(4）根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测
期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
(5）根据企业资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出。
2、评估模型的选取
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法。本次评估采用现金流量折现法，采用企业自由现金流折现模型。模
型如下：
百＝ B 一 D
式中：三：评估对象的股东全部权益价值；
日：评估对象的企业整体价值；
D：评估对象的付息债务价值。
企业自由现金流量一净利润十折旧与摊销十扣除税务影响后的利息费用
一资本性支出一净营运资金变动
3、企业整体价值（日）的模型
企业整体价值（日）的计算公式为· B= 尸 + 艺cI
式中：尸一一经营性资产价值；
>:ci一一评估基准日时的非经营性或溢余性资产价值。
日）经营性资产价值
经营性资产价值（尸）计算公式：
厂‘尸F1 尸‘尸尸
(1 + R) + R (1 + R)儿
1=1
其中：FCFF ：第 i 预测期的企业自由现金流量；
FCFF：稳定收益期的企业自由现金流量；
江苏华信资产评估有限公司 20
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n ：收益期；
了：预测期的年期序号；
R：折现率。
(2）评估基准日时的非经营性或溢余性资产价值
评估攀准日时的非经营性或溢余性资产价值计算公式：
>JCi= Ci 十 C2+ C3
其中：Ci: 溢余资产，未来经营预测期间的现金流中未能涵盖或者不需要的资
产价值；
02 ：非经营性资产，是指不直接参加企业日常经营活动的资产价值，
03：非经营性负债，是与非经营性资产相关的负债，以负值计算。
4 、折现率的测算
本次评估收益口径采用企业自由现金流量，根据折现率口径与预期收益口径
一致性的原则，本次评估的折现率采用加权平均资本成本（WACC ）计算，计算公
式如下：
环洲 CC ： xK 十 D x (1一 i)x K,,
D 十 F ' D十 E
式中： Ke：股权期望报酬率；权益资本成本通过估计市场投资组合的预期回
报率来确定，并根据被评估单位的风险进行调整。
Kd ：债权期望报酬率；采用被评估单位实际借款平均利率。
t：被评估企业所得税率；
任：权益市场价值；
D：付息债务价值。
其中， Ke 采用资本资产定价模型 (CAPM）确定。计算公式如下：
Ke=R1+ /3xMRP+Q
式中：Rf：无风险报酬率；
p ：权益的系统风险系数；
MRP：市场风险溢价；
江苏华信资产评估有限公司 21
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Q：企业特定风险调整系数。
5 、收益期和预测期的确定
①收益期：按照法律、行政法规规定，以及被评估单位企业性质、企业类型、
所在行业现状与发展前景、经营状况、资产特点和资源条件等，且考虑到本次经济
行为实现后被评估单位市场竞争能力的提升，其股东又无主动清算的事前约定和
愿望，本次收益期按无固定期限考虑。
②预测期：经过对被评估单位的产品或者服务的剩余经济寿命以及替代产品
或者服务的收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、营运资金和风险水平等
综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素分
析，预计被评估单位于 2026 年后达到稳定经营状态，即预测期从 2021 年 9 月至
2026 年”2 月。
6. 溢余资产、非经营性资产和负债的评估
评估人员通过查阅、分析基准日企业财务报表，确定被评估单位的溢余资产、
非经营性资产和负债，本次评估中的非经营性资产采用成本法评估，非经营性负债
以核实后的账而值作为评估值。
日）溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自
由现金流量预测不涉及的资产。
(2 ）非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后
企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债，主要为与母公司的往来款及应付股
东分红。
7 、付息债务：付息债务以评估基准日时核实后的债务市场价值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
（接受项目委托
本公司与委托人就本次评估目的、评估基准日、评估对象、评估范围、价值
类型等事项协商一致，签订资产评估委托合同。在此基础之上由资产评估师拟订出
评估工作计划。
（现场调查核实
汪苏华信资产评估有限公司 22
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，、指导被评估单位清查资产、准备评估资料等。
2 、核实资产、核查权属
日）实物资产的现场勘查
依据资产评估申报表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的存货和固定
资产等进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质和特点，采取询问、访谈、核对、
监盘、勘查等方法。同时收集查验相关资产的产权证明资料，了解资产的数量、配
置和实际使用情况。注意了解被评估企业是否存在溢余资产和非经营性资产及负
债。
(2 ）非实物性流动资产及负债的核实
对企业申报评估基准日中的非实物性资产及负债，评估人员主要通过对企
朴财务账的总账、各科目明细账、会计凭证和审计报告等资料的核对、询问等方
式进行实地调查，对大额往来款、银行存贷款采取抽查或函证，进行核实，收集资
料。
3、核查权属证明文件
根据现场调查结果，对纳入评估范围的存货、房屋建筑物、机器设备、车辆
等资产的产权证明文件资料进行查验，明确其产权归属；对权属资料不完善、权
属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
4 、补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进
·步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
5 、尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了
必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下；
曰）被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理
结构；
(2 ）被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3）被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4 ）评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
江苏华信资少亡乙评估有限公司 23
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(5) 影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6 ）被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7）其他相关信息资料。
（评定估算
根据评估目的、评估对象、价值类型及资料收集等情况，选择恰当的评估方
法不！！相应的模型及参数，收集市场信息、分析、估算形成初步评估结果。
（评估结果汇总、评估结论分析
对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估
方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定最终评估结论。
（撰写报告、内部审核
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估报告。根据本公司评估业
务流程管理办法规定，资产评估师在完成资产评估报告草稿一审后形成评估报告
初稿并提交公司内部审核，根据审核意见对评估报告进行必要的调整、修改和完
善。在出具资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托
人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否对资
产评估报告进行调整。完成正式资产评估报告提交委托人。
九、评估假设
（纂本假设
，、持续经营假设：假设评估基准日后，被评估单位可以持续经营下去，企业
的个部资产可以保持原用途继续使用下去。
2 、交易假设：假设所有待估资产己经处在交易的过程中，根据待估资产的
交易条件等模拟市场进行评估。
3 、公升市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市
场！几1 ij 以公开买卖为基础。
（具体假设
江苏华信资产评估有限公司 24
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，、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2 、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
3 、假设被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式
与目前方向保持一致。公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职
务，核心团队未发生明显不利变化。公司完全遵守所有有关的法律法规。
4, 假设被评估单位评估基准日时‘租赁的房地产在到期后可以以合理的市场价
格继续租赁或者租赁类似的房地产。
5, 假设被评估单位的现金流入均为均匀流入，现金流出为均匀流出。
6. 假设被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政
策在重要方面基本一致。
7 、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当上述假设条
件发生变化时，本评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结论
本次评估采用收益法和资产基础法，对南通恒仁行汽车销售服务有限公司的
股东全部权益在评估基准日 2021 年 8 月 31 日时的市场价值进行了评估。具体评
估结论如下：
，、资产基础法评估结果
经采用资产基础法评估，南通恒仁行汽车销售服务有限公司在评估基准日
2021 年 8 月 3，日的资产总额账面值 5,852.66 万元，评估值 5,916.38 万元，评
估增值 63.72 万元，增值率，09% ；负债总额账面值 4,804.13 万元，评估值
东 804.13 万元，无评估增减值；净资产账面值飞 048.53 万元，评估值 1,112.25 万
兀，评估增值 63.72 万元，增值率 6.08% 。资产评估结论汇总表如下：
资产评估结果汇总表
江苏华信资产评估有限公司 25
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评估基准日：202”年8月3阳
金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率％
项目
A 日 C=B-A D=C/Ax 100
流动资产 1 3,777.44 3,779.48 2.04 0.05
非流动资产 2 2,075.22 2,136.90 61.69 2.97
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6
投资性房地产 7
固定资产 8 271.84 409.61 137.77 50.68
在建工程 g
工程物资 10
固定资产清理 州
生产性生物资产 12
使用权资产 13 502.74 502.74 0.00 0.00
无形资产 14 0.18 3.98 3.80 2,064.49
开发支出 ,5
商誉 16
长期待摊费用 17 1,252.56 1,172.89 -79.67 -6.36
递延所得税资产 18 47.90 47.69 -0.21 -0.44
其他非流动资产 "g
资产总计 20 5,852.66 5,916.38 63.72 1.09
流动负债 21 4,341.60 4,341.60 0.00 0.00
非流动负债 22 462.54 462.54 0.00 0.00
负债合计 23 4,804.13 4,804.13 0.00 0.00
净资产 24 1,048.53 1,112.25 63.72 6.08
2 、收益法评估结果
在未考虑股权缺少流动性折扣的前捻卜，经采用收益法评估，南通恒仁行汽
车销售服务有限公司在评估基准日 202，年 8 月 3”日的净资产账面值”,048.53
万元，评估后的股东全部权益价值为 2,960.00 万元，评估增值”,911.47 万元，增
i'jU 182.30% 。
3 、评估结论的选取
江苏华信资产评估有限公司 26
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南通恒仁行汽车销售服务有限公司的股东全部权益采用两种方法得出的评
估结论分别为：收益法的评估结果为 2,960.00 万元，资产基础法评估结果为
，川2.25 万元，收益法的评估结果比资产基础法的评估结果高”，847.75 万元，差
异率，66.13% 。两种评估方法评估结果的差异原因是：
资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，分别估
算企业各项要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债的评估值。不能完全衡量
和体现各单项资产间的互相匹配和有机组合可能产生出来的整合效应。而收益法
是从企业的未来获利能力角度出发，反映的是被评估企业各项资产的综合获利能力。
两种方法的估值对企业价值的显化范畴不同，管理、团队、资质等无形资源难以在资
产基础法中逐一量化反映，鉴于本次评估目的，从原股东角度考虑收益法的评估结论
更能体现股东全部权益价值；从股权受让方考虑，购买股权的价格主要取决于被评估
企业未来的是收益回报，回报高则愿意付出的价格也高，这与收益法的评估思路更为
吻合。因此，本报告评估结论选用了收益法的评估结果作为最终评估结论。
即：在未考虑股权缺少流动性折扣的前提下，南通恒仁行汽车销售服务有限公
司的股东全部权益在评估基准日202，年8月3”日的市场价值为2,960.00 万元（大写
人民币贰仟玖佰陆拾万元整）。
本次评估结论未考虑评估增减值对税金的影响，最终应由各级税务机关在汇
算清缴时确定。
4 、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
经采用收益法评估，南通恒仁行汽车销售服务有限公司在评估基准日（ 2021
年 8 月 3，日）的股东全部权益价值为 2,960.00 万元，较其账面净资产”，048.53
万元，评估增值，,911.47 万元，增值率”82.30%。
收益法的评估结果增值的原因主要为：
资产基础法仅对各单项有形资产、无形资产进行评估，各资产价值简单叠加，
不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献，也不能完全衡量各单项资产
间的相互匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应。而收益法从未来获利能
力角度出发，反映的是被评估企业各项资产的综合获利能力。
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