2016 年半年度报告
公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2016 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、前瞻性陈述的风险声明
本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、
计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，
且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差
异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对
本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工或联
系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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2016 年半年度报告
目录
第一节 释义.................................................................. 3
第二节 公司简介.............................................................. 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................ 4
第四节 董事会报告. ........................................................... 6
第五节 重要事项............................................................. 36
第六节 股份变动及股东情况 ................................................... 44
第七节 优先股相关情况 ....................................................... 47
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ......................................... 48
第九节 公司债券相关情况 ..................................................... 49
第十节 财务报告............................................................. 52
第十一节 备查文件目录 ........................................................ 150
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2016 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日
公司、本公司、新城控股 指 新城控股集团股份有限公司
控股股东、富域发展 指 富域发展有限公司
会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
新城发展 指 新城发展控股有限公司
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司
公司的中文简称 新城控股
公司的外文名称 Future Land Holdings Co., Ltd
公司的外文名称缩写 Future Land
公司的法定代表人 王振华
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈鹏 杭磊
联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号 上海市普陀区中江路388弄6号
新城控股大厦A座17楼 新城控股大厦A座17楼
电话 021-32522907 021-32522907
传真 021-32522909 021-32522909
电子信箱 xckg@futureland.com.cn xckg@futureland.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 常州市武进区武宜北路19号湖塘镇吾悦广场
公司注册地址的邮政编码 213161
公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座
公司办公地址的邮政编码 200062
公司网址 www.futureland.com.cn
电子信箱 xckg@futureland.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无
六、 公司报告期内注册变更情况
注册登记日期 2016年4月18日
注册登记地点 江苏省常州工商行政管理局
企业法人营业执照注册号 913204002508323014
税务登记号码 913204002508323014
组织机构代码 913204002508323014
公司注册资本于2016年5月31日发生变更，具体内容详
报告期内注册变更情况查询索引
见公司于2016年6月2日披露的相关公告
七、 其他有关资料
不适用
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 9,071,574,359 8,726,053,418 3.96
归属于上市公司股东的净利润 852,353,641 459,073,676 85.67
归属于上市公司股东的扣除非经常性 717,311,721 215,697,018 232.56
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,033,479,002 -46,226,508 2,335.68
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 12,675,397,848 12,131,218,713 4.49
总资产 81,796,446,611 67,802,115,596 20.64
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.45 0.39 15.38
稀释每股收益（元／股） 0.45 0.39 15.38
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.38 0.18 111.11
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 6.81 6.39 增加0.42个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 5.73 3.00 增加2.73个百分点
产收益率（%）
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公司主要会计数据和财务指标的说明
2016 年 3 月末的总股本为 1,708,064,758 股，2015 年度利润分配实施完毕后，2016 年 6 月末的
总股本为 2,220,484,186 股。
二、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -104,159
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、 10,437,060
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易 9,312,176
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 270,342,033
处置子公司的投资收益 -110,363,679
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,797,349
少数股东权益影响额 -3,902,558
所得税影响额 -43,476,302
合计 135,041,920
四、 其他
采用公允价值计量的项目：
单位：元 币种：人民币
对当期利润
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
的影响金额
苏州银行股份有限公司 1%
170,000,000 170,000,000 - -
股权
上海景盈投资管理合伙企
4,036,605 5,186,605 1,150,000 -
业 6.18%股权
上海伍翎投资中心（有限合
50,000,000 50,000,000 - -
伙）5.26%股权
昆山歌斐鸿乾股权投资中
7,698,657 7,698,657 - -
心（有限合伙）2.72%股权
青浦吾悦广场 1,190,000,000 - -1,190,000,000 -55,944,958
新城控股大厦 B 座 1,007,000,000 1,009,000,000 2,000,000 5,771,410
常州吾悦广场 1,565,000,000 1,568,000,000 3,000,000 3,000,000
常州国际广场 1,756,000,000 1,758,000,000 2,000,000 2,000,000
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吴江吾悦广场 702,000,000 711,000,000 9,000,000 9,721,476
张家港吾悦广场 957,000,000 958,000,000 1,000,000 5,920,056
丹阳吾悦广场 900,000,000 900,000,000 - 41,466,521
南昌吾悦广场 545,000,000 692,000,000 147,000,000 352,095
长春吾悦广场 563,000,000 712,000,000 149,000,000 -9,010,247
安庆吾悦广场 406,000,000 557,000,000 151,000,000 1,944,775
海口吾悦广场 540,000,000 707,000,000 167,000,000 8,744,406
金坛吾悦广场 321,000,000 367,000,000 46,000,000 1,705,893
桐乡吾悦广场 187,000,000 288,000,000 101,000,000 7,580,773
衢州吾悦广场 142,000,000 321,000,000 179,000,000 1,898,618
镇江吾悦广场 73,000,000 214,000,000 141,000,000 33,190,329
晋江吾悦广场 - 167,000,000 167,000,000 24,627,644
嵊州吾悦广场 - 218,000,000 218,000,000 12,289,889
宁波吾悦广场 - 213,000,000 213,000,000 35,242,492
如皋吾悦广场 - 96,000,000 96,000,000 29,477,181
合计 11,085,735,262 11,688,885,262 603,150,000 159,978,353
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2016 年上半年，房地产政策宽松趋稳，各类需求集中释放致使房地产市场整体处于量价齐升、
高位盘整的状态，市场整体呈现供不应求的状态，库存去化周期进一步缩短。全国来看，2016 年
上半年中央楼市政策整体基调维稳宽松，支持和促进住房刚性需求和改善性需求释放，信贷、税
收政策持续改善，力求加快全国库存去化速度。根据国家统计局公布的数据显示，截至 2016 年 6
月末，全国商品房待售面积 71,416 万平方米，比 5 月末减少 753 万平方米。其中，重点城市待售
面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。地方上，因城施策，
分类调控，对房价上涨过快城市进行政策收紧，如上海“沪九条”、苏州“苏十条”、南京“宁
十条”等，从目前监测结果看，已产生一定效果。国家统计局数据表明，今年 1-6 月全国商品房
销售面积 64,302 万平方米，同比增幅较 1-5 月收窄 5.3 个百分点，全国商品房销售额 48,682 亿
元，1-6 月同比增幅也较 1-5 月收窄 8.6 个百分点。热点城市多分布在东部地区，东部地区商品
房销售面积、销售额占全国比重超过五成，所以销售面积及销售额增幅的收窄，跟东部地区收紧
政策发挥作用有着直接的联系。
在各类宽松政策的叠加刺激之下，2016 年上半年各大品牌房企业绩显著提升，全年销售目标
完成率达较高水平。销售的持续回暖激发了房企增加土地储备的意愿，而当前融资环境的宽松也
使得房企资金面得到了极大的改善，在此背景下，房企上半年拿地规模大幅增长，拿地重心开始
向基本面较好的二线中心城市转移。此外，由于市场竞争的不断加剧，行业的整合成为趋势，项
目开发频现大型房企间的“强强联合”。
2016 年上半年公司在“融合发展，坚持质量增长；战略引领，重塑企业内核”的经营方针指
导下，完成合同销售额 280.48 亿，同比增长 131%，完成全年年初制定的全年 400 亿销售目标的
70%，根据克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2016 年上半年中国房地产企业销售 TOP100》排行榜，
公司上半年房地产合同销售金额在全国地产企业中排名第 19 位，房地产合同销售面积在全国地产
企业中排名第 13 位，两项排名均稳步上升。报告期末，公司开业及在建的新城吾悦广场达到 24
个，初具规模效应，已开业的吾悦广场共计实现客流 4,068 万人次，同比增长 109.37%，共计实
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2016 年半年度报告
现销售额 147,569 万元，同比增长 67.1%，商业运营收入达到 20,340 万元，同比增长 49.24%。同
时，公司上半年完成新增土地储备 274.88 万平方米，销售利润率、计划达成率及运营效率较去年
同期显著提升。
在完成重大资产重组实现 A 股上市后，公司于 2016 年 3 月 9 日公告《新城控股非公开发行 A
股股票预案》，拟募集资金 38 亿元用于房地产项目开发，本次非公开发行 A 股股票的申请已于
2016 年 7 月 1 日获得中国证监会发行审核委员会审核通过；公司于 2016 年 3 月 29 日完成了 2016
年公司债券（第一期）的非公开发行，实际发行规模为 30 亿元，两个品种的票面利率分别为 4.76%
和 5.44%，公司负债成本持续降低，债务结构进一步优化；公司于 6 月份推出了国内首个商业综
合体 REITs 项目，打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道，开始试水商业地产轻资产运营模
式；公司积极布局金融板块，与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设
立国峰人寿保险股份有限公司；公司与平安银行共同投资设立了 100 亿规模的产业投资基金，可
就房地产产业及相关领域进行投资。报告期内，公司顺势而为，进入高速发展的快车道，较好地
完成了既定目标。
报告期内，公司荣列中国房地产业协会及中国房地产测评中心评选的“2016 中国房地产上市
公司创新能力 5 强”中第 1 位、“2016 中国房地产上市公司 A 股 10 强”、“2016 中国房地产开
发企业发展潜力 10 强”、“2016 中国房地产上市公司创新能力 5 强”及“2016 中国房地产上市
公司综合实力 20 强”；公司被中国房地产 TOP10 研究组评选为“2016 沪深上市房地产公司财务
稳健性 TOP10”、“2016 中国房地产百强企业-运营效率 TOP10”及“2016 中国房地产百强企业-
成长性 TOP10”。同时，公司被经济观察报评为“2016 年度第十三届中国蓝筹地产”。
报告期末，公司共 54 个子项目在建，总建筑面积达 1,315.33 万平方米（含合作项目）。
报告期内，公司实现合同销售面积 269.40 万平方米（含合作项目 46.40 万平方米），较上年
同期增长 112.16%；实现合同销售金额 280.48 亿元（含合作项目 61.91 亿），较上年同期增长
144.34%。报告期内，公司共 11 个子项目实现竣工交付，竣工面积为 103.72 万平方米。
截至报告期末，公司总资产 817.96 亿元，归属于上市公司股东的净资产 126.75 亿元。报告
期内，公司实现结算面积 94.97 万平方米，实现结算金额 96.17 亿元。
公司实现营业收入 90.72 亿元，较上年同期增长 3.96%；实现归属于上市公司股东的净利润
8.52 亿元，较上年同期增长 85.67%。
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2016 年上半年公司房地产项目情况表
项 报告期 平均
规划计容
地理 项目 目 权益比 计划投资 实际投 总建筑面 2016 新开 2016 在建 2016 竣工 待开发面 2016 签约 累计签 售价 2016 结 累计结
项目名称 占地面积 建筑面积 可售面积
位置 类别 状 例（%） （万元） 资额（万 积 工面积 面积 面积 积 面积 约面积 （元 算面积 算面积
(平方米)
态 元） /m2）
鼓楼 在
南京湖北路项目 商铺 96.22% 75,622 1,980 5,967 66,303 34,910 - 66,303 - 51,381 36,277 - - - - -
区 建
浦口 完
南京香溢紫郡 住宅 96.22% 374,161 12,775 239,116 672,658 550,997 - - - - 541,866 8,596 535,022 9,722 10,027 533,078
区 工
江宁 在 20,39
南京珑湾花园 住宅 96.22% 377,037 13,145 95,819 387,111 287,457 - 227,348 - - 292,172 22,535 281,281 1,564 114,056
区 建 4
栖霞 在 21,59
南京香悦澜山 住宅 67.35% 516,748 6,877 147,521 496,253 368,802 85,826 496,253 - - 412,334 81,094 237,723 - -
区 建 4
浦口 在 13,86
南京花漾紫郡 住宅 96.22% 203,448 12,896 131,114 386,726 288,452 200,675 386,726 - - 324,097 104,133 162,759 - -
区 建 0
栖霞 拟
南京金马路 G41 地块 住宅 96.22% 269,803 107,194 70,321 157,209 105,482 - - - 157,209 116,898 - - - - -
区 建
江宁 在 15,11
南京新城保利天地 住宅 29.83% 148,468 75,600 90,610 238,218 179,407 238,218 238,218 - - 195,161 39,724 39,724 - -
区 建 3
栖霞 拟
南京经天路 G50 地块 住宅 96.22% 159,738 120,539 56,890 89,550 65,423 - - - 89,550 93,532 - - - - -
区 建
武进 完
常州新城香溢澜桥 住宅 95.80% 262,929 5,965 169,035 537,507 405,684 - - - - 405,684 8,390 408,685 8,610 8,559 406,767
区 工
天宁 完
常州新城香溢俊园 住宅 96.22% 125,577 4,642 45,420 222,984 181,680 - - - - 177,373 761 176,245 7,332 2,101 175,996
区 工
常州新城香悦半岛 钟楼 住宅 完 96.22% 237,327 1,526 130,540 370,110 261,080 - - - - 254,726 1,271 262,111 16,03 1,827 262,792
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2016 年半年度报告
区 工 4
天宁 完
常州新城香溢紫郡 住宅 95.80% 237,976 7,298 185,080 574,952 462,700 - - - - 446,433 - 440,980 - 205 441,380
区 工
新北 完
常州悠活城 住宅 99.16% 69,851 8,139 51,966 196,327 155,898 - - - - 151,740 33,926 139,152 4,828 31,807 132,866
区 工
天宁 在 13,77
常州新城金郡 住宅 96.22% 183,703 1,461 77,820 247,961 217,896 - 34,125 - - 199,486 27,604 191,574 - 163,944
区 建 2
武进 在 12,83
常州新城帝景 住宅 95.91% 347,574 22,265 212,299 590,635 424,599 - 216,465 - - 329,428 55,895 272,430 11,625 193,326
区 建 1
武进 在 13,42
常州新城公馆四期 住宅 95.80% 172,134 5,154 106,977 314,353 192,559 48,482 95,834 - 218,519 31,939 9,007 31,529 - -
区 建 0
武进 拟
常州新城长岛东区 住宅 95.80% 70,983 - 157,740 315,481 236,610 - - - 315,481 236,610 - 166 - - -
区 建
钟楼 拟
常州金色新城剩余 住宅 95.80% 10,186 - 18,863 45,270 33,953 - - - 45,270 33,953 - 1,290 - - -
区 建
武进 在
常州新城域 住宅 95.80% 220,213 334 233,381 660,124 513,438 - - - 99,285 437,934 - 316,944 - - 437,934
区 建
金坛 拟
常州金坛万建城 住宅 97.90% 12,100 - 31,841 31,841 31,841 - - - 31,841 23,881 - - - - -
市 建
武进 完
常州春天里 住宅 99.50% 167,365 10,250 106,784 343,531 259,934 - - - - 250,647 18,089 247,114 6,556 21,780 241,675
区 工
武进 拟
常州人民路南地块 住宅 99.50% 130,250 - 78,886 256,845 197,128 - - - 256,845 249,526 - - - - -
区 建
武进 拟
常州古方路地块 住宅 99.50% 212,739 - 137,789 465,453 344,505 - - - 465,453 335,005 - - - - -
区 建
钟楼 综合 完
常州吾悦国际广场 100.00% 276,574 530 30,110 294,499 210,420 - - - - 126,994 370 124,849 793 571 126,064
区 体 工
9 / 150
2016 年半年度报告
武进 综合 在
常州武进吾悦广场 100.00% 323,788 3,926 177,660 893,818 721,266 - - - 47,548 558,503 9,030 487,714 4,580 10,266 484,232
区 体 建
武进 完
常州生活广场 商铺 100.00% 47,946 395,543 15,535 83,422 64,656 - - - - 63,705 - 63,961 - 83 63,705
区 工
天宁 完
常州御景湾 住宅 100.00% 75,866 959 55,585 142,280 112,427 - - - - 108,980 - 108,980 - 134 108,921
区 工
完
无锡新城香溢紫峻 新区 住宅 100.00% 126,295 6,291 71,566 250,706 200,384 - - - 174,124 - 173,596 - 846 173,519
工
完 15,12
无锡新城尚东雅苑 新区 住宅 100.00% 235,573 3,560 143,513 405,306 358,784 - 76,431 - 307,272 8,948 295,483 39,194 294,488
工 6
在
无锡金峻苑 新区 住宅 100.00% 38,138 7,252 36,628 83,518 62,267 - 83,518 - - 66,085 53,262 53,262 8,750 - -
建
吴中 完 13,53
苏州新城香溢澜桥 住宅 100.00% 146,788 3,347 74,810 263,634 187,024 - - - - 187,024 3,317 188,547 1,302 186,531
区 工 5
吴中 完 13,85
苏州新城公馆 住宅 100.00% 165,809 8,671 82,596 260,861 189,970 - - - - 208,072 8,838 207,146 6,135 203,005
区 工 7
吴江 在 14,28
苏州新城红树湾 住宅 100.00% 229,522 15,973 122,464 413,081 325,946 - - 132,687 18,008 306,645 27,590 303,098 95,642 298,921
区 建 7
昆山 在 12,20
昆山新城香溢紫郡 住宅 100.00% 185,433 3,621 140,085 366,621 301,663 - - - 90,500 210,032 1,393 222,899 - 221,484
市 建 7
昆山 在
昆山新城柏丽湾 住宅 100.00% 100,270 6,934 65,582 197,115 163,955 - - - 65,040 113,075 6,841 113,077 7,550 7,687 112,779
市 建
吴中 在 15,41
苏州新城郡未来 住宅 68.00% 201,960 19,782 73,960 354,679 267,369 197,035 354,679 - - 292,091 38,579 130,915 - -
区 建 1
昆山 在 14,23
昆山郡尚海 住宅 40.00% 131,703 10,724 79,748 248,307 199,370 123,369 248,307 - - 204,478 72,781 106,559 - -
市 建 5
常熟虞悦豪庭 常熟 住宅 在 65.00% 183,631 3,417 87,273 225,547 174,546 - 151,747 - 73,800 183,779 47,053 50,856 13,89 - -
10 / 150
2016 年半年度报告
市 建 0
常熟 在 11,73
常熟香溢璟庭 住宅 100.00% 78,587 1,636 64,945 134,666 97,418 - 134,666 - - 101,446 46,589 72,524 - -
市 建 3
吴江 在 16,40
苏州湾上风华 住宅 50.00% 121,321 57,189 68,292 217,814 167,316 109,941 109,941 - 107,873 182,364 19,229 19,229 - -
区 建 0
吴江 在 13,48
苏州香溪源 住宅 50.00% 238,826 116,622 118,162 435,442 330,853 198,344 198,344 - 237,098 326,694 38,575 38,575 - -
区 建 6
工业 在
苏州宏海广场 商业 30.00% 116,007 62,500 8,637 94,934 69,096 94,934 94,934 - - 73,646 - - - - -
园区 建
吴江经济技术开发区 吴江 拟
商业 100.00% 36,863 9,467 40,028 40,802 40,470 - - - 40,802 40,802 - - - - -
兴中路以北地块 区 建
吴江经济技术开发区
吴江 拟
江陵东路、淞山河交 住宅 35.00% 203,854 73,017 66,667 223,776 166,667 - - - 223,776 177,221 - - - - -
区 建
叉口西南侧地块
吴江经济技术开发区
吴江 拟
吉市西路、淞山河交 住宅 35.00% 203,090 72,737 66,417 222,937 166,042 - - - 222,937 175,222 - - - - -
区 建
叉口西北侧地块
常熟文化片区 4 号地 常熟 在 8,588.5 14,61
住宅 10.00% 184,834 82,469 255,431 197,925 - 182,813 - 72,618 191,960 60,623 60,623 - -
块 市 建 8 5
嘉定 完
上海新城悠活城 住宅 96.22% 149,175 310 78,369 230,125 178,682 - - - - 171,376 - 165,688 - 471 165,414
区 工
嘉定 完 20,38
上海新城金郡 A 住宅 96.22% 148,181 8,336 70,090 239,001 157,120 - - 88,367 - 150,022 1,426 333,089 51,718 366,027
区 工 1
青浦 完 30,62
上海新城忆华里 综合 96.22% 298,703 3,148 137,046 324,799 201,503 - - - - 116,702 436 137,376 - 151,328
区 工 9
浦东 完
上海新城碧翠 住宅 100.00% 208,943 816 79,328 200,635 126,925 - - - - 140,882 - 128,375 - - 140,882
新区 工
11 / 150
2016 年半年度报告
嘉定 完 19,54
上海新城馥华里 住宅 96.22% 99,739 5,589 38,366 113,649 81,765 - - - - 78,714 1,258 78,699 2,547 77,767
区 工 9
嘉定 完 17,63
上海新城香溢澜庭 住宅 96.22% 108,305 1,877 41,895 94,377 67,033 - - - - 67,033 804 63,660 2,029 62,969
区 工 9
嘉定 完 22,83
上海新城香溢璟庭 住宅 96.22% 134,535 6,129 48,569 123,172 97,138 - - - - 81,438 2,462 80,157 5,155 79,081
区 工 5
嘉定 在
上海新城香溢珑庭 住宅 96.22% 92,264 9,015 32,186 88,161 64,372 - 23,390 64,771 - 52,391 - 45,949 - 45,931 45,931
区 建
宝山 完
上海新城昱翠湾 住宅 96.22% 84,843 933 64,911 95,159 91,575 - - - - 87,228 - 87,203 - 1,329 87,160
区 工
松江 在 33,07
上海水云间 住宅 96.22% 107,228 6,711 39,993 57,916 46,490 20,057 37,859 - 47,773 13,064 37,586 32,193 32,193
区 建 2
嘉定 完 15,22
上海香溢荟苑 住宅 96.22% 75,468 7,344 25,209 91,996 63,023 - - 91,996 - 74,528 13,623 52,371 49,321 49,321
区 工 6
松江 在 26,25
上海云间锦院 住宅 16.00% 44,364 2,477 18,932 34,415 26,505 34,415 - - 27,141 8,032 24,439 - -
区 建 6
奉贤 在 14,63
上海花屿湾 住宅 96.22% 67,222 9,089 57,294 96,852 68,753 96,852 - - 72,709 33,186 45,492 - -
区 建 4
上海松江区洞泾镇
06-01、07-01、 松江 在
综合 48.11% 365,454 4,328 139,685 287,116 221,526 84,888 84,888 - 202,229 243,347 - - - - -
08-06&08-08、33-02 区 建
地块
青浦 拟
上海城中南路地块 住宅 96.22% 77,772 53,477 26,654 67,127 30,517 - - - 67,127 47,991 - - - - -
区 建
上海胜利路 03-04 地 青浦 拟
住宅 28.87% 96,307 68,200 20,894 50,323 37,609 - - - 50,323 31,337 - - - - -
块 区 建
上海胜利路 01C-03 青浦 住宅 拟 96.22% 88,595 52,023 25,324 81,292 55,712 - - - 81,292 34,395 - - - - -
12 / 150
2016 年半年度报告
地块 区 建
上海浦东新区周浦老 浦东 拟
住宅 49.07% 326,534 67,278 61,316 180,611 134,895 - - - 180,611 121,218 - - - - -
镇区 7 号地块 新区 建
嘉定 完 15,83
上海万之城 住宅 48.11% 233,509 11,371 90,013 231,363 180,892 - - - - 180,892 - 180,892 - 180,892
区 工 5
金山 完 33,25
上海旭辉府 住宅 48.11% 208,251 8,927 18,393 199,319 187,293 - - 123,856 - 187,293 60,065 171,304 77,399 153,002
区 工 5
上海永丰街道 40-05 松江 在 20,99
住宅 26.94% 80,000 4,154 26,983 47,470 37,776 - 47,470 - - 37,681 8,606 37,681 - -
地块 区 建 3
上海松江区洞泾镇
松江 在
06-08、07-05、08-01、 住宅 48.11% 443,480 6,283 194,032 254,885 180,222 - - - 254,885 173,552 - - - - -
区 建
27-02 地块
通宁 在
南通香溢紫郡 住宅 76.98% 288,020 11,917 185,576 735,201 556,728 126,205 76,067 532,929 614,088 56,994 157,410 5,554 69,327 69,327
大道 建
余杭 完
杭州山语院 住宅 100.00% 83,207 8,289 54,033 165,386 124,276 - - - - 146,420 3,024 121,576 8,143 18,411 119,354
区 工
余杭 完 17,59
杭州西溪逸境 住宅 100.00% 78,689 13,960 32,226 74,915 51,562 - - 74,915 - 60,475 1,330 50,592 50,389 50,389
区 工 4
拱墅 在 20,67
杭州金玺钰府 住宅 100.00% 47,686 3,028 11,018 35,604 22,036 - 35,604 - - 24,933 5,696 20,762 - -
区 建 0
余杭 在 18,25
杭州峯璟 住宅 100.00% 73,306 4,012 33,598 78,691 50,397 78,691 - - 55,776 26,011 29,673 - -
区 建 7
萧山 在 12,82
萧山香悦半岛 住宅 60.00% 137,316 5,569 44,000 177,495 123,200 177,495 - - 135,386 13,223 16,046 - -
区 建 5
萧山 在 19,27
萧山奥府 住宅 100.00% 168,054 116,490 51,255 188,037 143,514 188,037 188,037 - - 155,621 24,595 24,595 - -
区 建 9
萧山墩里吴地块 萧山 住宅 拟 100.00% 172,385 44,450 77,096 265,814 189,656 - - - 265,814 249,965 - - - - -
13 / 150
2016 年半年度报告
区 建
杭州余政储出 余杭 在
住宅 34.00% 180,000 76,286 68,771 154,248 103,157 154,248 154,248 - - 101,789 - - - - -
(2015)54 号地块 区 建
江干 在 10,49
杭州红郡 住宅 70.00% 175,149 13,940 75,756 255,171 174,239 255,171 255,171 - - 189,385 5,363 33,686 - -
区 建 0
杭州江干区长睦单元 江干 拟
住宅 100.00% 83,211 22,300 39,578 127,631 87,072 - - - 127,631 97,296 - - - - -
R21-01B 地块 区 建
汉阳 在
武汉璟悦城 住宅 100.00% 365,772 25,589 193,800 671,659 542,640 167,875 322,553 - 349,106 507,264 88,834 138,104 8,583 - -
区 建
东西 在
武汉兴隆国际 住宅 100.00% 78,295 1,001 58,172 169,252 145,431 169,252 169,252 - - 160,779 - - - - -
湖区 建
汉阳 完
武汉春天里 住宅 100.00% 103,100 - 61,689 182,263 182,263 - - - - 152,053 - 152,066 - - 152,053
区 工
李沧 在 10,74
青岛香溢紫郡二期 住宅 50.00% 144,624 570 56,373 222,852 169,118 222,852 - - 186,584 34,206 34,206 - -
区 建 5
李沧 在 11,35
青岛香溢紫郡一期 住宅 50.00% 46,565 5,781 30,074 64,590 51,125 64,590 - - 56,208 19,011 47,269 - -
区 建 1
李沧 在
青岛李沧 C-1 地块 住宅 50.00% 144,480 4,576 52,418 198,557 157,253 198,557 198,557 - - 156,201 - - - - -
区 建
李沧 在 10,07
青岛李沧 I-1 地块 住宅 50.00% 177,931 10,864 63,717 249,812 186,689 - 249,812 - - 182,861 48,118 76,696 - -
区 建 1
历城 在
济南香溢紫郡 住宅 100.00% 132,721 16,078 84,362 307,381 236,214 - 298,525 - - 268,804 100,087 134,671 6,418 - -
区 建
历城 拟
济南 B2-1 地块 住宅 100.00% 169,115 1,084 98,294 373,482 294,882 - - - 373,482 327,706 - - - - -
区 建
历城 拟
济南 B2-2 地块 住宅 100.00% 181,591 0 106,551 397,535 319,653 - - - 397,535 352,586 - - - - -
区 建
14 / 150
2016 年半年度报告
望城 在 1,213,01 1,027,15
长沙新城国际花都 住宅 100.00% 410,618 9,259 344,291 - 100,998 - 462,921 990,119 38,411 544,114 4,163 1,074 481,341
区 建 7 4
陈埭 综合 拟
晋江项目 100.00% 230,000 30,690 104,744 319,152 270,273 - - - 319,152 161,666 - - - - -
镇 体 建
江东 综合 拟
义乌项目 50.00% 400,130 3,679 73,833 432,674 318,008 - - - 432,674 222,367 - - - - -
街道 体 建
宁波吾悦广场万博项 镇海 综合 在
100.00% 259,703 9,408 141,567 442,447 339,538 - 165,777 - 276,670 332,837 68,001 68,001 9,025 - -
目 区 体 建
宁波吾悦广场凯拓项 镇海 综合 在
100.00% 173,844 20,071 76,967 280,544 185,866 280,544 280,544 - - 100,965 - - - - -
目 区 体 建
高新 综合 在
南昌项目 52.22% 298,670 45,608 102,842 564,742 436,545 - 564,742 - - 345,426 39,055 159,461 9,911 - -
区 体 建
金港
综合 在
张家港项目 大道 99.00% 346,117 38,000 131,394 626,777 509,300 - 187,624 87,894 - 378,778 57,505 303,451 9,483 42,773 193,617
体 建
西侧
迎江 综合 在
安庆吾悦广场 100.00% 351,178 39,237 191,136 900,187 668,975 304,768 822,228 - 77,959 548,311 83,055 173,369 6,012 - -
区 体 建
龙华 综合 在 10,19
海口吾悦广场 100.00% 354,023 47,004 145,517 511,280 363,709 141,520 511,280 - - 277,735 83,584 159,810 - -
区 体 建 3
崇安 竣
无锡锡沪家艺中心 商铺 100.00% 108,923 68 34,257 150,494 96,185 - - - - 497 67,060 3,817 1,354 66,655
区 工
黄岩 综合 在 13,17
台州项目 40% 391,725 53,476 94,484 544,539 375,118 420,243 544,539 - - 205,703 28,826 72,760 - -
区 体 建 3
嵊州 综合 在 10,03
嵊州吾悦广场 100.00% 346,990 37,518 129,521 554,425 425,479 400,790 457,888 - 96,537 347,456 88,116 88,241 - -
市 体 建 3
龙泉 综合 在
成都吾悦广场 11.11% 364,779 39,374 120,702 688,860 482,443 - 688,860 - - 423,584 83,769 127,574 6,702 - -
驿区 体 建
15 / 150
2016 年半年度报告
丹徒 在
丹徒新城尚上城 住宅 99.00% 112,322 16,976 90,143 258,462 208,638 - 67,404 - - 206,565 42,356 159,623 4,620 18,531 118,737
新区 建
丹阳
经济 综合 在 10,40
丹阳吾悦广场 99.00% 449,547 77,360 231,463 885,116 661,498 218,528 264,905 182,357 - 656,563 47,056 325,873 26,957 260,670
开发 体 建 5
区
金坛 综合 在 13,45
金坛吾悦广场 100.00% 222,422 51,817 125,156 427,919 389,400 - 427,919 - - 233,898 26,389 217,845 - -
区 体 建 9
柯城 综合 在 11,35
衢州项目 100.00% 213,354 25,144 85,350 349,479 256,050 349,479 349,479 - - 164,169 85,988 85,988 - -
区 体 建 8
桐乡 综合 在
桐乡吾悦广场 100.00% 245,409 25,291 121,856 458,806 327,559 302,456 458,806 - - 250,365 93,511 104,596 8,740 - -
市 体 建
苏州吾悦广场凯拓项 吴江 综合 竣
99.00% 230,058 1,061 79,256 451,437 448,171 - - - - 228,148 31,985 205,612 9,662 27,300 186,264
目 区 体 工
苏州吾悦广场博盛项 吴江 综合 在
75.00% 157,085 12,224 75,057 285,511 272,400 - - - 51,351 33,644 193 175,467 9,280 1,532 173,650
目 区 体 建
绿园 综合 在
长春吾悦广场 99.00% 382,713 36,459 108,933 573,654 398,675 - 573,654 - - 311,574 63,728 142,749 9,413 - -
区 体 建
镇江 综合 在
丁卯吾悦广场 100.00% 258,277 47,808 101,914 517,737 399,220 517,737 517,737 - - 292,956 78,513 78,513 7,317 - -
新区 体 建
如皋 综合 拟
如皋吾悦广场 100.00% 82,906 8,584 78,330 144,521 120,628 - - - 144,521 33,603 - - - - -
市 体 建
津南 综合 拟
天津津南吾悦广场 70.00% 360,647 41,385 167,225 500,938 350,665 - - - 500,938 269,696 - - - - -
区 体 建
嵊州 拟
嵊州西住宅地块 住宅 100.00% 191,499 32,225 102,482 341,438 259,160 - - - 341,438 255,952 - - - - -
市 建
其他完工项目 9,898 12,023
16 / 150
2016 年半年度报告
1,188,3 160,58
车位 220,100
26 2
2,783,65 10,226,76 34,486,09 26,415,35 13,153,26 23,636,81 13,722,37
合计 21,751,634 5,450,918 1,037,201 8,517,956 2,694,036 949,700 8,841,485
2 7 3 3 8 8 2
注：以上项目可售面积根据政府最新规划审批结果得出，规划尤其是分期规划的调整会导致该数据出现变化。
17 / 150
2016 年半年度报告
2016 年上半年结算和销售情况表
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称 权益比例
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
南京香溢紫郡 96.22% 8,596 8,357 10,027 9,928
南京珑湾花园 96.22% 22,535 45,958 1,564 2,882
南京新城保利天地 29.83% 39,724 60,034 - -
南京花漾紫郡 96.22% 104,133 144,342 - -
南京香悦澜山 67.35% 81,094 175,114 - -
常州新城公馆 95.80% 9,096 12,135 - -
常州新城香溢澜桥 95.80% 8,390 7,224 8,559 6,784
常州新城香溢俊园 96.22% 761 564 2,101 1,349
常州新城香悦半岛 96.22% 1,271 2,038 1,827 2,553
常州新城香溢紫郡 95.80% - - 205 91
常州悠活城 99.16% 33,926 16,378 31,807 15,123
常州新城帝景 95.91% 55,895 71,722 11,625 11,447
常州春天里 99.50% 18,089 11,859 21,780 13,771
常州吾悦国际广场 100.00% 370 29 571 247
常州武进吾悦广场 100.00% 9,030 4,136 10,266 4,810
常州生活广场 100.00% - - 83 244
常州御景湾 100.00% - - 134 83
无锡新城香溢紫峻 100.00% 53,262 46,606 846 525
无锡新城尚东雅苑 100.00% 8,948 13,534 39,194 39,447
苏州新城香溢澜桥 100.00% 2,508 3,194 1,302 1,125
苏州新城公馆 100.00% 8,838 12,246 6,135 7,813
苏州新城红树湾 100.00% 27,590 39,417 95,642 96,312
苏州新城郡未来 68.00% 38,579 59,456 - -
苏州湾上风华 50.00% 19,229 31,536 - -
苏州新城招商香溪源 50.00% 38,575 52,024 - -
昆山新城柏丽湾 100.00% 6,841 5,175 7,687 5,793
昆山君尚海 40.00% 72,781 103,607 - -
常熟新城香溢璟庭 100.00% 46,589 54,663 - -
常熟虞悦豪庭 65.00% 47,053 65,356 - -
常熟公望花园 10.00% 60,623 88,604 - -
上海花屿湾 96.22% 33,186 48,564 - -
上海新城云间锦院 16.00% 8,032 21,090 - -
上海新城悠活城 96.22% - - 471 671
上海新城金郡 A 96.22% 1,426 2,906 51,718 78,724
上海新城馥华里 96.22% 1,258 2,459 2,547 4,026
上海新城香溢澜庭 96.22% 804 1,417 2,029 4,053
上海新城香溢璟庭 96.22% 2,462 5,623 5,155 8,918
上海新城香溢珑庭 96.22% - - 45,931 93,851
上海新城昱翠湾 96.22% - - 1,329 1,513
上海水云间 96.22% 13,064 43,206 32,193 105,060
18 / 150
2016 年半年度报告
上海香溢荟苑 96.22% 13,623 20,743 49,321 88,160
上海旭辉府 48.11% 54,349 68,371 77,399 87,432
上海龙湖锦城公馆 26.94% 6,631 15,691 - -
南通香溢紫郡 76.98% 56,994 31,653 69,327 34,962
杭州山语院 100.00% 3,024 2,462 18,411 12,021
杭州西溪逸境 100.00% 1,330 2,339 50,389 79,471
杭州萧山奥府 100.00% 24,595 47,418 - -
杭州峯璟 100.00% 26,011 47,487 - -
杭州金玺钰府 100.00% 5,696 11,774 - -
杭州红郡 65.00% 14,935 14,883 - -
杭州新城萧山香悦半岛 60.00% 13,223 16,958 - -
武汉新城璟悦城 100.00% 88,834 76,245 - -
长沙新城国际花都 100.00% 38,411 15,288 1,074 412
济南香溢紫郡 100.00% 100,087 66,142 - -
青岛香溢紫郡 50.00% 53,217 58,332 - -
青岛卓越皇后道 50.00% 48,118 48,460 - -
无锡华东家艺中心 100.00% 497 190 1,354 535
镇江丹徒尚上城 99.00% 42,356 19,569 18,531 7,707
苏州吴江吾悦广场（一期） 99.00% 31,985 30,904 27,300 26,486
苏州吴江吾悦广场（二期） 75.00% 193 179 1,532 1,294
张家港吾悦广场 99.00% 57,505 54,534 42,773 32,294
镇江丹阳吾悦广场 99.00% 47,056 48,963 26,957 32,712
南昌吾悦广场 52.22% 39,055 38,708 - -
安庆吾悦广场 100.00% 74,182 44,516 - -
长春吾悦广场 99.00% 63,788 60,250 - -
金坛吾悦广场 100.00% 26,389 35,518 - -
海口吾悦广场 100.00% 83,584 85,201 - -
成都吾悦广场 11.11% 83,769 56,139 - -
台州吾悦广场 40.00% 28,826 37,972 - -
桐乡吾悦广场 100.00% 93,511 81,729 - -
嵊州吾悦广场 100.00% 88,116 88,410 - -
衢州吾悦广场 100.00% 85,988 97,665 - -
镇江丁卯吾悦广场 100.00% 78,513 57,445 - -
宁波吾悦广场 100.00% 67,864 60,984 - -
其他完工项目 47,121 48,203 12,023 9,047
车位 220,100 52,854 160,582 31,996
合计 2,694,036 2,804,754 949,700 961,671
注：以上含合作项目。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
19 / 150
2016 年半年度报告
营业收入 9,071,574,359 8,726,053,418 3.96
营业成本 6,713,458,945 6,636,807,894 1.15
销售费用 342,591,336 292,768,920 17.02
管理费用 398,850,560 395,775,908 0.78
财务费用 49,780,353 34,955,530 42.41
经营活动产生的现金流量净额 1,033,479,002 -46,226,508 2,335.68
投资活动产生的现金流量净额 -1,283,639,701 -1,835,426,069 30.06
筹资活动产生的现金流量净额 5,054,089,267 1,762,874,798 186.70
销售费用变动原因说明:签约收入增加导致销售费用增加。
财务费用变动原因说明:借款增加导致利息费用增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:签约收入增加导致经营收款增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期处置物业收回投资。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:2016 年发行 30 亿的公司债，导致筹资活动现金流入
增加。
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司分别于2016年3月8日及3月25日召开了第一届董事会第十二次会议及2016年第一次临时
股东大会，审议并通过了《关于<新城控股集团股份有限公司2016年度非公开发行股票预案>的议
案》等相关议案。公司于2016年4月1日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通
知书》（160654号），中国证监会认为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定受理；根据2016
年4月18日中国证监会下发的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（160654号），公
司于2016年5月13日召开第一届董事会第十四次会议审议通过了《关于调整公司非公开发行股票方
案的议案》等相关议案，同日公告了《新城控股集团股份有限公司2016年度非公开发行股票预案
（修订稿）》；2016年7月1日，中国证监会发行审核委员会审议通过了公司本次非公开发行股票
事项。公司目前尚未收到中国证监会相关核准文件。
根据上交所《关于对新城控股集团股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》
（上证函〔2015〕1778 号），本公司获准面向合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司
债券，采用分期发行方式，公司已于 2015 年 11 月 11 日发行了新城控股集团股份有限公司 2015
年非公开发行公司债券（第一期），实际发行规模为 20 亿元。公司于 2016 年 3 月 29 日发行“新
城控股集团股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一期）”，本期债券实际发行规模为
30 亿元，其中品种一实际发行规模为人民币 18.5 亿元，票面利率为 5.44%；品种二实际发行规模
为人民币 11.5 亿元，票面利率为 4.76%。
(3) 经营计划进展说明
下半年，“去库存”的基调不会变化，政策面总体仍将维持宽松格局，预计房价总体稳中有
升，但仍将维持结构性上涨格局。部分非热点城市随着供求关系逆转，房价存在较大的上涨动力。
而多数热点城市房价在上半年已经有了比较大的涨幅，下半年继续保持快速上升难度较大，但由
于地价快速上升的支撑，热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。大部分三、
20 / 150
2016 年半年度报告
四线城市供求矛盾仍较突出，高库存风险尚未解除，年内房价较难步入上行轨道，但跌幅将进一
步收窄。去库存的源头在于控制新增供应，预计 2016 年下半年土地市场成交面积仍将继续下探，
三四线土地供应仍将保持紧缩，热点城市地王涌现的频率或将有所放缓，但地价仍将维持在高位。
下半年，公司将密切跟踪房地产市场走势，在“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”
的战略指导下，贯彻“战略引领价值重塑，变革驱动组织再造”的经营思路，对企业、产品、存
量资产价值进行延展和重塑，对于管控体系、人均效能、信息化进行创新变革，力争完成全年 520
亿元合同销售额这一目标。同时，公司将继续积极推进非公开发行 A 股股票事宜，并研究如何建
立人才与企业共同成长的长效机制，借助资本市场实现外延式增长，为 2020 年完成千亿销售的目
标打下坚实基础。
根据公司 2016 年总体经营方针，公司 2016 下半年计划新开工项目 26 个，新开工建筑面积
438.02 万平方米，其中，住宅项目 259.01 万平方米，商业综合体项目 179.01 万平方米。公司计
划竣工 20 个，实现竣工面积 372.22 万平方米，其中，住宅项目 108.49 万平方米，商业综合体项
目平方米 263.74 万平方米。
2016 年下半年公司计划开工项目一览表
占地面积 总建筑面积
项目名称 地理位置 权益比例 开工时间 竣工交付时间
（平方米） （平方米）
常州春天里四期 武进区 99.50% 78,886 256,845 待定 待定
南京金马路 G41 地块 栖霞区 67.50% 70,321 165,760 2016 年 7 月 2018 年 6 月
南京经天路 G50 地块 栖霞区 96.22% 56,890 111,329 2016 年 9 月 2018 年 6 月
南通通宁大
南通香溢紫郡一期 C 区 76.98% 23,178 77,461 2016 年 7 月 2018 年 3 月
道西
南通通宁大
南通香溢紫郡二期 A 区 76.98% 35,573 115,345 2016 年 11 月 2018 年 12 月
道西
上海松江洞泾地块二期 松江区 48.11% 48,297 89,191 2016 年 7 月 2018 年 4 月
上海城中南路地块 青浦区 96.22% 26,654 67,127 2016 年 9 月 2018 年 6 月
上海胜利路 03-04 地块 青浦区 28.87% 20,894 50,323 2016 年 10 月 2018 年 9 月
上海胜利路 01C-03 地块 青浦区 96.22% 25,324 81,292 2016 年 9 月 2018 年 6 月
上海周浦 7 号地块 浦东新区 49.07% 61,316 180,611 待定 待定
苏州红树湾三期 吴江区 100.00% 21,593 17,274 2016 年 9 月 2017 年 12 月
常熟虞悦豪庭二期 虞山镇 65.00% 22,969 75,988 2016 年 10 月 2018 年 9 月
苏州香溪源二期 吴江区 50.00% 33,043 141,419 待定 待定
苏州湾上风华二期 吴江区 50.00% 34,146 106,849 待定 待定
苏州江陵东路一期 吴江区 100.00% 66,667 200,000 待定 待定
杭州萧山墩里吴地块 萧山区 100.00% 77,096 265,814 2016 年 10 月 2018 年 12 月
杭州长睦 8 号地块 江干区 100.00% 39,578 127,631 2016 年 12 月 2018 年 8 月
济南 B2-1 地块一期 历城区 100.00% 53,701 190,171 2016 年 7 月 2018 年 12 月
长沙新城国际花都四期
望城区 100.00% 29,629 116,214 2016 年 11 月 2018 年 7 月
北区
长沙新城国际花都五期 望城区 100.00% 47,899 153,483 2016 年 7 月 2017 年 10 月
如皋吾悦广场 如皋市 100.00% 78,330 144,521 2016 年 8 月 2017 年 11 月
天津津南吾悦广场 津南区 70.00% 167,225 500,938 2016 年 10 月 2018 年 9 月
21 / 150
2016 年半年度报告
吴江吾悦广场三期 吴江区 48.68% 13,342 51,351 2016 年 7 月 2017 年 11 月
晋江吾悦广场 陈埭镇 100.00% 104,744 319,152 2016 年 8 月 2017 年 12 月
义乌吾悦广场 江东街道 50.00% 73,833 432,674 2016 年 8 月 2018 年 5 月
嵊州西住宅地块 嵊州市 102,482 341,438 2016 年 12 月 2018 年 3 月
合计 1,413,608 4,380,201
2016 年下半年公司计划竣工项目一览表
占地面积 总建筑面积
项目名称 地理位置 权益比例 开工时间 竣工交付时间
（平方米） （平方米）
常州新城帝景三期 武进区 95.91% 44,974 216,465 2014 年 5 月 2016 年 12 月
南京珑湾花园二期 江宁区 96.22% 64,217 227,348 2014 年 6 月 2016 年 11 月
南京香悦澜山一期 栖霞区 67.35% 56,012 190,505 2014 年 11 月 2016 年 8 月
南通香溢紫郡一期 A 区
通宁大道西 76.98% 1,332 14,561 2014 年 9 月 2016 年 12 月
(商业)
南通香溢紫郡一期 B 区 通宁大道西 76.98% 31,640 111,644 2015 年 4 月 2016 年 12 月
上海水云间(商业) 松江区 96.22% 6,764 20,057 2015 年 1 月 2016 年 9 月
苏州郡未来花苑一期 吴中开发区 68.00% 34,227 157,644 2015 年 3 月 2016 年 11 月
杭州金玺钰府 拱墅区 100.00% 11,018 35,604 2014 年 12 月 2016 年 9 月
新城国际花都四期南区 望城区 100.00% 29,314 111,044 2015 年 5 月 2016 年 11 月
南昌新城吾悦广场 高新区 52.22% 102,842 456,513 2015 年 1 月 2016 年 8 月
长春新城吾悦广场项目 绿园区 99.00% 108,933 269,001 2015 年 6 月 2016 年 10 月
张家港吾悦广场 张家港市 99.00% 93,920 187,624 2014 年 3 月 2016 年 12 月
新城尚上城 丹徒区 99.00% 23,843 67,404 2015 年 3 月 2016 年 11 月
台州项目吾悦华府 1 号 黄岩区 40.00% 21,352 64,232 2015 年 5 月 2016 年 11 月
台州项目吾悦华府 2 号 黄岩区 40.00% 20,085 60,064 2015 年 5 月 2016 年 11 月
海口新城吾悦广场 龙华区 100.00% 107,108 370,095 2015 年 8 月 2016 年 12 月
成都吾悦广场 龙泉驿区 11.11% 120,702 264,888 2015 年 7 月 2016 年 12 月
安庆吾悦广场 迎江区 100.00% 191,136 423,254 2015 年 1 月 2016 年 8 月
丹阳经济开
丹阳吾悦华府三期 99.00% 31,899 46,377 2015 年 9 月 2016 年 12 月
发区
金坛吾悦广场 金坛区 100.00% 125,156 427,919 2015 年 10 月 2016 年 11 月
合计 1,226,474 3,722,243
(4) 其他
不适用
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
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2016 年半年度报告
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本
（%） 增减（%） 增减（%） 增减（%）
房地产开 增加 0.66 个百
8,698,488,688 6,632,629,846 23.75 2.82 1.94
发销售 分点
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
常州市 739,933,258 -58.54
南京市 168,650,819 -91.42
上海市 4,243,291,485 139.74
苏州市 1,770,244,285 -26.25
无锡市 403,791,390 179.14
杭州市 940,691,530 不适用
镇江 405,050,510 73.65
长沙 16,406,588 -89.60
武汉 10,428,824 158.31
合计 8,698,488,688 2.82
3、 房地产出租情况表
每平方米平
出租物业类 总建筑面积 可供出租面积 半年租金收入
项目名称 出租率（%） 均基本租金
型 （平方米） （平方米） （元）
(元/月）
青浦吾悦广场 127,399 62,527 100.00 24,235,777 83
吴江吾悦广场 113,189 67,494 86.33 3,041,096 45
商铺及购物 张家港吾悦广场 126,615 61,930 96.93 10,105,726 58
中心 丹阳吾悦广场 136,590 67,625 98.88 10,118,669 47
武进吾悦广场 196,525 99,935 98.42 33,521,641 84
吾悦国际广场 142,556 61,938 93.09 28,831,804 89
合计 842,873 421,449 95.79 109,854,712
(三) 核心竞争力分析
2016 年为新城战略元年，公司重新制定了未来五年的发展战略，详细规划了 2020 年千亿销
售目标的实现路径，提出了“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”这一全新的战略方针，
在保持原有标准化开发程序及快速资产周转模式、产品组合多样化、完善的内部管理体系、丰富
的商户资源及有效的整合能力、良好的品牌形象、优质的客户服务等竞争优势的同时，公司将着
重提升土地获取能力、精细化管控能力、产品溢价能力。公司将继续探索对房地产价值链进行延
展，通过房地产金融、养老地产等业务，向客户提供全生命周期的生活服务解决方案，使房屋销
售的一次性收益逐步转向价值链中新业务的收益。
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2016 年半年度报告
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
(3) 持有金融企业股权情况
√适用 □不适用
最初投资金额 期初持股比例 期末持股比例 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者权益变 会计核算科 股份
所持对象名称
（元） （%） （%） （元） （元） 动（元） 目 来源
苏州银行股份 156,000,000 1 1 170,000,000 0 0 可供出售金 收购
有限公司 融资产
合计 156,000,000 / / 170,000,000 0 0 / /
持有金融企业股权情况的说明
公司已于 2016 年 6 月 22 日与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司、江苏红豆实业股份有限公司、常州华利达服装集团有限公司、西
宁伟业房地产开发有限公司及太阳雨控股集团有限公司签订《国峰人寿保险股份有限公司（待筹）发起人协议》，共同联合发起设立国峰人寿保险股份
有限公司。该对外股权投资尚需有关部门核准，尚未完成相应工商设立登记。
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2016 年半年度报告
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
4、 主要子公司、参股公司分析
子公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
常州新城首府
常州新城房产开发有限公司 房地产开发 1,100,000,000 8,011,933,155 1,698,048,543 119,579,853 -32,504,834 -24,870,333
常州新城公馆
常州新龙创置房地产开发有限公司 房地产开发 常州清水湾 350,000,000 670,716,210 477,447,539 153,029,671 -3,142,956 -1,926,872
常州鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州玉龙湾 10,000,000 38,363,976 26,064,874 17,800 6,415,403 4,809,127
常州新城东郡房地产开发有限公司 房地产开发 常州公园壹号 10,000,000 30,681,979 28,459,985 0 -17,779 -13,402
常州新城置地房地产开发有限公司 房地产开发 常州尚东区 10,000,000 35,095,289 33,782,351 178,940 6,013,905 4,512,679
常州万方新城房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城帝景 650,000,000 3,413,083,145 800,975,197 178,586,120 861,747 1,263,101
常州新城东昇房地产开发有限公司 房地产开发 常州公园壹号三四期 10,000,000 137,507,013 120,372,227 7,734,524 -1,437,017 -1,288,866
常州新城金郡房地产有限公司 房地产开发 常州新城金郡 777,780,000 1,388,243,474 891,276,878 33,580,818 381,882 176,522
常州新城万佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州新城域 50,000,000 139,219,762 82,759,383 7,598,000 -9,257,911 -6,952,912
常州新城创佳房地产开发有限公司 房地产开发 常州香悦半岛 520,000,000 506,270,013 472,433,600 27,289,109 48,648,403 36,609,187
常州市恒福置业有限公司 房地产开发 常州香溢紫郡 20,000,000 204,363,561 69,903,034 10,446,092 -8,520,219 -6,325,916
金坛市新城万郡置业有限公司 房地产开发 谢桥村万建塘项目 10,000,000 56,511,405 9,892,099 1,997,835 86,260 64,751
常州嘉驰汽车配件有限公司(原名： 汽车零配件设 汽车零配件设计、制
15,000,000 15,086,989 15,086,989 0 -360 -270
常州嘉枫市场调查有限公司) 计、制造与销售 造与销售
常州万嘉置业咨询有限公司 置业咨询服务 房地产代理与咨询 1,000,000 14,188,457 4,371,543 23,281,719 2,069,692 1,548,020
市场调查、营销
常州嘉枫市场调查有限公司 调查、营销策划 5,000,000 177,066,412 5,303,899 3,888,466 1,799,737 1,349,803
策划
常州新城资产经营管理有限公司 资产管理 资产经营管理、租赁 1,000,000 428,965 -158,201 478,553 450,206 337,654
常州新城宏业房地产有限公司 房地产开发 吾悦广场 780,000,000 1,010,450,337 875,625,984 60,368,638 -55,638,521 -53,112,485
常州新城万博置业有限公司 房地产开发 国际广场 165,000,000 218,966,542 192,121,003 2,474,088 -6,897,537 -15,003,350
常州福隆房地产开发有限公司 房地产开发 御景湾 220,000,000 260,260,151 238,872,766 4,122,173 -495,539 -490,148
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2016 年半年度报告
常州汇盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 180,801,625 480,415,625 180,013,293 0 -87,555 -66,439
常州新城万盛房地产有限公司 房地产开发 生活广场 100,000,000 129,839,769 115,102,414 2,444,368 954,635 -3,750,662
常州悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 612,000,000 717,474,542 524,752,947 146,004,830 -62,011,920 -46,496,503
常州卓盛房地产发展有限公司 房地产开发 常州春天里 303,309,490 404,492,572 302,602,572 0 -594 -445
常州新城经典建筑设计有限公司 设计股务 设计股务 500,000 6,707,505 2,187,505 0 -251 -81
常州新城科达投资咨询有限公司 咨询服务 咨询服务 500,000 496,979 496,979 0 -173 -81
常州新城嘉睿置业有限公司 房地产开发 0 392,016,903 -5,097 0 -956 -717
无锡新城万嘉置业有限公司 房地产开发 无锡盛世新城 420,500,000 527,159,060 471,037,744 139,000 35,385,011 26,518,111
无锡新城创置房地产有限公司 房地产开发 无锡尚东雅园 500,000,000 875,578,146 419,010,617 412,709,743 -66,242,573 -73,428,443
无锡新恒置业有限公司 房地产开发 无锡金峻苑 210,000,000 680,689,969 197,361,765 0 -9,369,887 -6,240,740
上海新城创置房地产有限公司 房地产开发 上海新城盛景 10,000,000 85,571,722 83,332,524 1,148,000 -456,811 -336,819
10,580,645,85
上海新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 上海新城悠活城 411,000,000 619,511,088 42,632,848 -563,255 7,699,527
0
上海新城创域房地产有限公司 房地产开发 上海洪德路项目 900,000,000 2,576,193,281 1,111,987,924 1,088,244,427 184,825,321 138,646,523
上海东郡房地产开发有限公司 房地产开发 上海碧翠园 10,000,000 710,899,456 321,988,369 0 285,568 219,380
上海新城创佳置业有限公司 房地产开发 上海新城金郡 760,000,000 1,495,515,844 1,107,096,491 803,301,286 313,310,092 235,048,183
上海新城创宏房地产有限公司 房地产开发 上海尚上城 10,000,000 121,172,650 26,302,848 3,601,714 2,637,485 1,978,114
上海新城宝郡置业有限公司 房地产开发 上海昱翠园 360,000,000 469,874,181 440,815,464 15,131,562 26,678,093 20,076,385
上海新城金郡房地产有限公司 房地产开发 上海新城忆华里 800,000,000 995,168,464 896,298,975 11,849,011 -32,597,720 -33,625,783
上海富铭房地产开发有限公司 房地产开发 上海嘉定 A11-4 地块 638,000,000 825,906,613 736,113,431 58,837,624 -67,672,073 -50,675,284
上海新城松郡房地产有限公司 房地产开发 上海水云间 470,000,000 1,005,238,840 570,003,588 1,050,599,111 159,399,718 119,607,218
南通新城创置房地产有限公司 房地产开发 南通香溢紫郡 850,000,000 1,593,116,986 820,065,875 349,617,704 -16,506,493 -12,331,120
上海嘉定华锐置业有限公司 房地产开发 上海香溢荟苑 350,000,000 937,743,625 519,199,165 881,603,268 250,827,835 188,500,899
上海新城创贤房地产有限公司 房地产开发 上海奉城镇项目 245,000,000 1,295,900,404 231,085,209 0 -7,563,186 -5,535,419
上海松睿房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 1,225,086,646 7,205,231 0 -2,802,267 -2,802,682
上海创泽房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 547,470,741 10,001,721 0 -339 -254
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2016 年半年度报告
上海复域商业经营管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 10,000,067 9,995,067 0 1,403 82
上海龙卿房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 689,095,020 9,999,020 0 1,439 1,079
上海晗枚房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 43,933,024 10,012,253 0 19,082 14,312
上海拓裕房地产开发有限公司 房地产开发 上海城中南路项目 10,000,000 549,817,408 8,835,285 0 -1,552,953 -1,164,715
上海青浦区盈浦街道
上海玺越房地产开发有限公司 房地产开发 胜利路西侧 01C-03 10,000,000 537,566,645 9,625,396 0 -499,471 -374,604
地块
投资管理、资产管理、
上海嘉牧投资管理有限公司 租赁服务 物业管理、商务信息 586,000,000 1,136,729,914 669,993,974 3,909,356 -10,200,011 -7,646,480
咨询
南京新城创置房地产有限公司 房地产开发 南京湖北路项目 120,000,000 530,155,732 151,262,416 4,096,286 1,010,271 807,292
南京新城创嘉房地产有限公司 房地产开发 18,000,000 17,977,602 17,977,602 0 -1,233 -930
南京新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 南京新城金郡 311,000,000 8,054,699,570 311,224,803 390,000 -13,308,599 -13,732,826
南京新城允升房地产有限公司 房地产开发 南京香溢紫郡 860,000,000 1,412,722,491 1,289,275,938 114,487,245 83,810,955 63,083,309
南京新城创隆房地产有限公司 房地产开发 南京珑湾花园 550,000,000 4,965,217,391 796,168,454 54,343,296 23,589,394 17,837,543
南京新城万顺房地产有限公司 房地产开发 南京花漾紫郡 30,000,000 2,829,083,143 1,187,537 0 -21,035,891 -15,717,069
南京新城创汇房地产有限公司 房地产开发 南京经天路地块 30,000,000 1,206,559,198 29,452,324 0 -730,235 -547,676
南京汇凯房地产有限公司 房地产开发 10,000,000 9,996,922 9,996,922 0 -4,104 -3,078
苏州新城万嘉房地产有限公司 房地产开发 苏州翡翠湾 100,000,000 492,454,669 136,394,974 853,927 7,121,976 5,779,177
昆山新城创置发展有限公司 房地产开发 昆山新城域 290,000,000 372,600,126 346,084,448 0 2,506,629 1,875,027
苏州新城创佳置业有限公司 房地产开发 苏州新城金郡 20,200,000 5,850,253,433 372,280,282 35,969,378 48,775,206 34,452,075
昆山新城创宏房地产有限公司 房地产开发 苏州香溢紫郡 460,000,000 511,265,238 431,899,972 265,714 9,085,524 6,814,142
昆山新城创域房地产有限公司 房地产开发 昆山柏丽湾 300,000,000 518,431,105 304,031,018 58,752,322 5,684,823 4,284,939
苏州新城创恒房地产有限公司 房地产开发 苏州新城公馆 300,000,000 821,413,018 608,411,822 85,457,516 28,800,875 22,029,377
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 苏州红树湾 21,000,000 848,355,901 328,910,800 976,798,224 258,130,828 194,289,130
昆山新城万龙房地产发展有限公司 房地产开发 10,000,000 159,011,651 39,228,664 0 3,001,533 3,001,533
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2016 年半年度报告
常熟新城创宏房地产有限公司 房地产开发 常熟香溢璟庭 200,000,000 1,315,522,150 185,372,192 0 -15,259,298 -11,422,198
杭州新城创宏房地产开发有限公司 房地产开发 杭州山语苑 400,000,000 490,524,346 318,386,330 122,029,821 -9,600,521 -7,373,247
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 房地产开发 杭州申花蓝孔雀地块 356,500,000 3,835,211,858 327,998,045 0 -8,752,928 -6,564,696
杭州新城创盛房地产开发有限公司 房地产开发 杭州西溪逸境 100,000,000 1,075,727,554 45,902,463 818,661,709 -25,749,499 -19,260,809
杭州新城鼎佳房地产开发有限公司 房地产开发 杭州香悦半岛 36,750,000 1,050,247,109 27,096,392 0 -6,664,875 -4,916,280
杭州松睿实业有限公司 房地产开发 380,000,000 379,859,668 379,859,668 0 -421 -316
杭州萧山区 18 号地
杭州新城创佳房地产开发有限公司 房地产开发 50,000,000 1,454,112,924 46,069,150 0 -5,222,923 -3,917,190
块
杭州创隆房地产咨询有限公司 5,000,000 268,041,510 4,998,010 0 -2,653 -1,990
杭州松铭房地产咨询有限公司 5,000,000 24,509,913 4,997,913 0 -2,782 -2,087
杭州新城德佳房地产开发有限公司 房地产开发 0 444,820,118 -49,644 0 -66,192 -49,644
青岛新城创置房地产有限公司 房地产开发 10,000,000 1,184,534,730 9,746,797 0 -64,929 -48,697
济南天鸿永业房地产开发有限公司 房地产开发 济南香溢紫郡 520,000,000 1,685,536,162 469,809,732 0 -17,912,950 -13,434,870
济南历城区田园新城
济南天鸿永天房地产开发有限公司 房地产开发 100,000,000 459,287,857 93,270,899 0 -7,928,239 -5,946,124
片区 B2-1 地块
济南天鸿永益房地产开发有限公司 房地产开发 10,000,000 372,746,436 9,866,494 0 -50 44,452
济南新城创置房地产开发有限公司 50,000,000 448,010,111 49,975,260 0 -32,986 -24,740
武汉新城创置置业有限公司 房地产开发 武汉新城璟悦城 9,000,000 3,404,955,967 -27,985,615 0 -15,964,878 -11,921,923
武汉东西湖区金银湖
武汉鑫瑞隆祥置业有限公司 房地产开发 10,000,000 171,747,901 19,945,477 10,428,824 8,242,114 3,142,037
街地块
武汉新城宏盛置业有限公司 房地产开发 武汉春天里 400,000,000 439,433,053 421,695,650 3,846,743 16,039,376 12,050,092
长沙新城万博置业有限公司 房地产开发 国际花都 420,000,000 1,083,973,721 398,761,320 11,058,731 -810,903 -572,054
江苏金东方颐养园置业有限公司 房地产开发 老年公寓 500,000,000 992,439,306 484,414,612 41,177 -7,441,932 -5,574,688
内科、呼吸内科、心
卫生、体育和社 血管内科、神经内科、
常州金东方医院有限公司 30,000,000 331,187,875 12,357,072 5,889,220 -23,510,426 -17,632,819
会福利业 外科、泌尿外科、骨
科、肿瘤科
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2016 年半年度报告
康复医学科、内科、
卫生、体育和社
常州金东方护理院有限公司 临终关怀科、医学检 30,000,000 214,488,477 25,424,023 291,147 -6,096,661 -4,572,496
会福利业
验科
常州新城瑞壹国际酒店有限公司 酒店管理 酒店管理 1,000,000 6,147,539 -8,381,264 3,955,679 -3,082,706 -1,405,602
常州新城万嘉建筑设计事务所有限
设计服务 设计服务 3,000,000 15,317,825 13,103,234 0 -3,029,279 -2,250,947
公司
苏州凯拓房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 138,938,100 978,339,702 493,244,115 271,898,565 143,240,298 107,660,459
苏州博盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 460,015,400 849,674,447 680,754,619 18,630,341 -9,764,292 -7,326,399
张家港鼎盛房地产有限公司 房地产开发 吾悦广场 21,424,018 2,122,311,959 583,162,638 337,744,301 -27,731,239 -20,533,068
丹阳新城宏盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 589,328,000 3,329,891,196 1,135,359,985 338,100,943 119,110,952 89,447,659
镇江凯盛房地产发展有限公司 房地产开发 尚上城 364,000,000 575,971,336 338,903,458 77,068,235 -9,368,935 -6,997,313
镇江悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 439,743,136 1,721,906,091 440,214,998 0 2,155,630 1,631,167
南昌新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 1,164,128,900 4,783,159,814 1,237,098,169 0 -27,475,610 -21,241,957
长春新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 232,197,840 2,556,660,199 219,816,292 0 -40,953,032 -26,942,149
安庆新城悦盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 2,337,974,915 135,838,010 0 -31,415,746 -23,863,432
海口新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 4,112,508,239 92,823,059 0 -51,095,574 -38,284,219
金坛新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 335,000,000 2,999,566,225 361,654,042 0 -30,997,415 -23,171,759
桐乡卓盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 386,230,015 1,888,354,324 385,307,144 0 -18,055,523 -13,460,054
宁波新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 280,000,000 1,437,530,405 262,737,866 0 -15,853,251 -11,499,133
宁波凯拓房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 280,000,000 408,023,299 304,451,817 0 32,647,228 24,452,966
嵊州新城禧盛房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 781,357,249 2,207,251,608 767,534,343 0 -11,750,544 -8,864,199
衢州新城万博房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 50,000,000 2,532,813,158 54,167,417 0 -25,005,124 -18,775,460
晋江新城吾悦发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 100,000,000 439,711,722 112,735,421 0 16,980,561 12,735,421
无锡新城万博置业有限公司 房地产开发 无锡家艺中心 10,000,000 431,778,814 -82,247,171 5,535,286 -7,415,614 -9,663,841
如皋吾悦房地产发展有限公司 房地产开发 吾悦广场 20,000,000 124,667,516 41,483,331 0 28,644,441 21,483,331
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2016 年半年度报告
香港汇盛发展有限公司 投资公司 投资公司 7,951,000 8,048,422 7,948,422 0 -2,349 -2,349
新城万博置业有限公司 房地产开发 投资 680,000,000 6,460,468,032 736,601,251 0 -57,136,405 -36,061,955
上海吾悦投资管理有限公司 投资公司 投资公司 10,000,000 2,656,051,639 8,912,334 0 -1,466,449 -1,099,837
香港吾悦发展有限公司 投资公司 投资公司 7,931,000 3,222,399,970 3,628,894 0 -4,275,118 -4,275,118
优力有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -29,420 0 0 0
茂源控股有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -29,420 0 0 0
昇创有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -19,337 0 0 0
豪泰环球有限公司 投资公司 投资公司 612 1 -19,480 0 0 0
永康企业有限公司 投资公司 投资公司 1 2 -2,522 0 -2,523 -2,523
永胜创投有限公司 投资公司 投资公司 1 2 1 0 0 0
尊锋投资有限公司 投资公司 投资公司 1 2 -9,428 0 -9,429 -9,429
香港创隆发展有限公司 投资公司 投资公司 79 139,055,484 -81,855,909 0 -3,327,515 -3,327,515
香港恒轩发展有限公司 投资公司 投资公司 1,036,710,881 1,237,657,072 955,430,912 0 -11,012,288 -11,012,288
香港卓盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 1,431,630,442 -201,774,635 0 -42,252,830 -42,252,830
香港益盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 606,643,522 -128,976,223 0 -24,605,618 -24,605,618
香港鼎盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 1,572,929,434 -178,690,282 0 18,219,246 18,219,246
香港恒宇发展有限公司 投资公司 投资公司 1 998,797,005 -105,932,987 0 -14,134,971 -14,134,971
香港禧盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 799,370,120 -45,300,406 0 -19,605,837 -19,605,837
香港瑞盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 441,514,726 -14,910,965 0 -7,527,860 -7,527,860
香港泽盛发展有限公司 投资公司 投资公司 1 916,407,689 -11,500 0 -527 -527
新城商业管理集团有限公司 商业管理 商业管理 50,000,000 1,495,338,524 -12,489,997 0 -28,831,746 -21,154,380
常州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 56,457,695 -17,627,871 34,600,709 10,444,839 8,116,359
常州吾悦国际广场商业管理有限公
商业管理 商业管理 5,000,000 17,281,653 -2,063,375 17,213,929 4,051,546 3,119,217
司
上海青浦吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 82,040,167 2,088,382 12,259,188 -1,871,591 -1,381,133
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2016 年半年度报告
苏州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 5,816,919 1,118,601 5,404,921 -3,516,734 -2,569,910
张家港新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 16,101,509 4,994,990 10,028,235 406,888 302,808
丹阳新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 16,936,036 4,995,392 11,393,376 1,121,469 863,079
海口新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 17,365,796 9,920,787 0 -32,301 -24,226
南昌新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 6,902,437 4,958,028 0 -19,537 -14,653
常州金坛新城吾悦商业管理有限公
商业管理 商业管理 10,000,000 11,119,506 9,972,149 0 -12,545 -9,409
司
安庆新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 5,000,000 5,611,465 4,970,801 0 -10,476 -7,857
成都新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 10,418,850 9,975,036 0 -14,534 -10,901
桐乡新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 9,987,605 9,987,605 0 -15,414 -11,560
衢州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 1,000,000 988,363 988,363 0 -15,516 -11,637
长春新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 9,970,665 9,970,665 0 -13,864 -10,398
镇江新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 1,000,000 1,000,042 1,000,000 0 0 0
台州市黄岩新城吾悦商业管理有限
商业管理 商业管理 10,000,000 9,996,094 9,996,094 0 -162 -121
公司
嵊州新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 1,000,000 999,697 999,697 0 -403 -303
义乌新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 1,000,000 9,462 -538 0 -717 -538
宁波新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 10,000,000 9,999,600 9,999,600 0 -534 -400
南京新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 商业管理 1,000,000
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2016 年半年度报告
5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司投资情况
报告期内公司投资额 42,998
投资额增减变动数 -71,383
上年同期投资额 114,381
投资额增减幅度（%） -62.41
被投资公司情况：
占被投资公司权 原注册资本 增资后注册资 实际增加投资
被投资的公司名称 业务性质
益的比例(%) （万元） 本（万元） 额（万元）
上海新城金郡房地产有限公司 房地产开发 96.22% 82,000 80,000 -2,000
上海龙卿房地产开发有限公司 房地产开发 96.22% 0 1,000 1,000
上海晗枚房地产开发有限公司 房地产开发 96.22% 0 1,000 1,000
上海拓裕房地产开发有限公司 房地产开发 96.22% 0 1,000 1,000
上海玺越房地产开发有限公司 房地产开发 96.22% 0 1,000 1,000
南京新城创汇房地产有限公司 房地产开发 96.22% 0 3,000 3,000
南京汇凯房地产有限公司 房地产开发 96.22% 0 1,000 1,000
苏州新城创盛置业有限公司 房地产开发 100.00% 3,000 2,100 -900
杭州松睿实业有限公司 房地产开发 100.00% 0 38,000 38,000
杭州新城创佳房地产开发有限公
房地产开发 0 5,000
司 100.00% 5,000
杭州创隆房地产咨询有限公司 100.00% 0 500 500
杭州松铭房地产咨询有限公司 100.00% 0 500 500
济南天鸿永益房地产开发有限公
房地产开发 0 1,000
司 100.00% 1,000
济南新城创置房地产开发有限公
0 5,000
司 100.00% 5,000
苏州博盛房地产发展有限公司 吾悦广场 75.00% 71,002 46,002 -25,000
张家港鼎盛房地产有限公司 吾悦广场 99.00% 73,454 2,142 -71,311
镇江悦盛房地产发展有限公司 吾悦广场 100.00% 30,599 43,974 13,375
桐乡卓盛房地产发展有限公司 吾悦广场 100.00% 27,817 38,623 10,806
宁波新城万博房地产发展有限公
吾悦广场 100.00% 10,000 28,000 18,000
司
宁波凯拓房地产发展有限公司 吾悦广场 100.00% 14,100 28,000 13,900
嵊州新城禧盛房地产发展有限公
吾悦广场 100.00% 62,308 78,136 15,828
司
晋江新城吾悦发展有限公司 吾悦广场 100.00% 0 10,000 10,000
如皋吾悦房地产发展有限公司 吾悦广场 100.00% 0 2,000 2,000
义乌新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 100.00% 0 100 100
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2016 年半年度报告
南京新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 100.00% 0 100 100
镇江新城吾悦商业管理有限公司 商业管理 100.00% 0 100 100
合计 374,279 417,277 42,998
报告期内，公司获得土地储备 14 块：
占地面积
总建筑面积 可售面积 总地价 项目
地块名称 位置 权益比例 （平方
（平方米） （平方米） （万元） 进度
米）
济南历城区田园新城片区 B2-2 地
历城区 100.00% 106,551 397,535 372,542 42,287 前期
块
苏州工业园区星桂街西地块 工业园区 30.00% 8,637 94,934 73,646 10,000 在建
杭州江干区长睦地区 R21-02 地块 江干区 70.00% 75,756 255,171 189,385 53,500 在建
上海浦东新区周浦老镇区 7 号地块 浦东新区 49.07% 61,316 180,611 121,218 133,961 前期
苏州吴江经济技术开发区兴中路
吴江区 100.00% 40,028 40,802 40,802 18,973 前期
以北地块 WJ-J-2016-002
杭州江干区长睦单元 R21-01B 地块
江干区 100.00% 39,578 127,631 97,296 44,600 前期
-杭政储出[2016]8 号
苏州吴江经济技术开发区江陵东
路、淞山河交叉口西南侧地块 吴江区 35.00% 66,667 223,776 177,221 146,000 前期
-WJ-J-2016-016
苏州吴江经济技术开发区吉市西
路、淞山河交叉口西北侧地块 吴江区 35.00% 66,417 222,937 175,222 145,453 前期
-WJ-J-2016-017
南通如皋市 GJ2013_175#地块 如皋市 100.00% 78,330 144,521 33,603 7,050 前期
天津津南（挂）2016-01 号地块 津南区 70.00% 167,225 500,938 308,817 82,770 前期
绍兴嵊州市城南新区 R/B2016-19
嵊州市 100.00% 102,482 341,438 321,556 64,650 前期
号出让地块
镇江丹阳 G1531 号地块 丹阳市 99.00% 41,692 196,758 12,510 在建
镇江丹阳 G1602 号地块 丹阳市 99.00% 1,760 6,160 200,041 528 在建
镇江丹阳 G1603 号地块 丹阳市 99.00% 4,460 15,610 1,338 在建
合计 860,899 2,748,821 2,111,349 763,620
注：（1）以上项目可能因引进合作方共同开发等原因导致公司所占权益比例发生变化。
（2）以上项目总建筑面积及可售面积根据公司最新项目测算所得出，测算尤其是分期测算的
调整会导致该数据在项目的整个生命周期内出现变化。
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2015 年度归属于上市公司股东
的净利润 1,836,274,417 元，母公司报表净利润 466,435,572 元，按照《公司章程》规定，提取
10%盈余公积 46,643,557 元，加年初未分配利润为 28,877,598 元，减去 2015 年度改制时净资产
折股 28,877,598 元，本年度可供股东分配利润为 419,792,015 元。
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2016 年半年度报告
经 2016 年 3 月 24 日召开的公司 2015 年度股东大会审议通过，以 2015 年 12 月 31 日总股本
1,708,064,758 股为基数，按每 10 股派送现金红利 1.08 元（含税），合计派发现金红利
184,470,993.86 元。同时以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758 股为基数，以资本公积金
向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股本 512,419,428 股。该利润分配方案已于 2016 年 4 月
21 日实施完毕，本次转增股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度
变动的警示及说明
√适用 □不适用
预计年初至下一报告期期末归属于上市公司股东的净利润较上年同期增长 50%—100%。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(三) 其他披露事项
无
第五节 重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
□适用 √不适用
二、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
三、资产交易、企业合并事项
□适用 √不适用
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
□适用 √不适用
四、公司股权激励情况及其影响
□适用 √不适用
五、重大关联交易
□适用 √不适用
六、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保方与上市公 担保金 担保发生日期(协 担保 担保 担保是否已经 担保是否 担保逾期 是否存在 是否为关联 关联
被担保方 担保类型
方 司的关系 额 议签署日) 起始日 到期日 履行完毕 逾期 金额 反担保 方担保 关系
新城 公司本部 义乌吾悦房地产发 25,000 2015年12月30日 2016年1月8 2018年1月7 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 展有限公司 日 日 担保 公司
新城 公司本部 南京新城万隆房地 35,000 2015年9月16日 2015年9月 2020年12月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 产有限公司 28日 12日 担保 公司
新城 公司本部 南京新城创锦房地 125,000 2016年3月25日 2016年3月 2018年3月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 产有限公司 25日 25日 担保 公司
新城 公司本部 青岛新城东郡房地 47,750 2015年3月19日 2015年3月 2018年3月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 产有限公司 19日 18日 担保 公司
新城 公司本部 青岛卓越东郡房地 40,000 2015年3月19日 2015年3月 2019年3月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 产有限公司 19日 18日 担保 公司
新城 公司本部 常熟中置房地产开 26,000 2015年10月21日 2015年10月 2019年4月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 发有限公司 25日 28日 担保 公司
新城 公司本部 常熟中置房地产开 39,000 2015年11月9日 2015年11月 2020年11月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 发有限公司 12日 12日 担保 公司
新城 公司本部 苏州城弘房地产发 28,500 2016年3月25日 2016年3月 2018年3月 连带责任 否 否 0否 是 合营
控股 展有限公司 25日 25日 担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 178,500
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 366,250
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 170,448
报告期末对子公司担保余额合计（B） 548,436
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2016 年半年度报告
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 914,686
担保总额占公司净资产的比例(%) 72.11
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 549,202
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 280,916
上述三项担保金额合计（C+D+E） 830,118
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
担保情况说明 无
(三) 其他重大合同或交易
本报告内公司无其他重大合同或交易。
七、承诺事项履行情况
√适用 □不适用
上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺类型 承诺方 承诺内容 说明未完 行应说
及期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
与重大资 股份限售 富域发展、常州 自新城控股 A 股股票上市交易之日起三十六个月内，不转让或委托他人管理 2015 年 12 是 是
产重组相 德润咨询管理有 本公司直接和间接持有的新城控股本次发行前已发行的股份，也不由新城控 月 4 日至
关的承诺 限公司 股回购该等股份。 2018 年 12
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2016 年半年度报告
月3日
解决同业竞 富域发展 1、本公司确定新城控股为本公司控制的中华人民共和国境内房地产开发业 2015 年 5 月 是 是
争 务的唯一平台。 26 日
2、本次换股吸收合并完成之日起，本公司或本公司控制的除新城控股之外
的其他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与或投资中华人民共和
国境内的房地产开发业务。凡本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他
经济实体有任何商业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在中华人民
共和国境内的房地产开发业务构成竞争的业务，本公司或本公司控制的除新
城控股之外的其他经济实体会将该等商业机会让予新城控股。
3、本公司或本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用本公司
对新城控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益的经营
活动。
4、本公司将促使本公司控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守上述 1-3
项承诺。
解决同业竞 王振华 1、本人确定新城控股为本人控制的中华人民共和国境内房地产开发业务的 2015 年 5 月 是 是
争 唯一平台。 26 日
2、本次换股吸收合并完成之日起，本人或本人控制的除新城控股之外的其
他经济实体不会以任何形式直接或间接从事、参与中华人民共和国境内房地
产开发业务。凡本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体有任何商
业机会可从事、参与或投资可能会与新城控股在中华人民共和国境内的房地
产开发业务构成竞争的业务，本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济
实体会将该等商业机会让予新城控股。
3、本人或本人控制的除新城控股之外的其他经济实体不会利用本人对新城
控股的控制关系进行损害新城控股及其中小股东的合法权益的经营活动。
4、本人将促使本人控制的除新城控股之外的其他经济实体遵守上述 1-3 项
承诺。
解决关联交 富域发展 1、自本承诺函签署之日起，本公司将尽量避免和减少与新城控股及其控制 2015 年 5 月 是 是
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2016 年半年度报告
易 的经济实体之间的关联交易。 26 日
2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有合理原
因而发生的关联交易，本公司将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，
按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规、规范性法律
文件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定履行关联交易决策程序，
依法履行信息披露义务，以维护新城控股及新城控股其他股东的利益。
3、本公司保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损害新城
控股及新城控股其他股东的合法权益。
4、本公司将促使本公司控制的除新城控股外的其他经济实体遵守上述 1-3
项承诺。
解决关联交 王振华 1、自本承诺函签署之日起，本人将尽量避免和减少与新城控股及其控制的 2015 年 5 月 是 是
易 经济实体之间的关联交易。 26 日
2、新城控股有权独立、自主地选择交易对方。对于无法避免或者有合理原
因而发生的关联交易，本人将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按
照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规、规范性法律文
件及《新城控股集团股份有限公司章程》的规定履行关联交易决策程序，依
法履行信息披露义务，以维护新城控股及其股东的利益。
3、本人保证不利用在新城控股的地位和影响力，通过关联交易损害新城控
股及其股东的合法权益。
4、本人将促使本人控制的除新城控股以外的其他经济实体遵守上述 1-3 项
承诺。
分红 新城控股 自本公司 A 股股票上市交易之日起，在境外居民能够认购 A 股股票之前，或 2015 年 5 月 是 是
境外居民持有的本公司 A 股股票完全售出之前，本公司将慎重面对部分 A 股 26 日
账户交易权利受限这一客观事实，在处理一些相关的重大事项如配股时，充
分考虑各类投资者参与权利的公平性。
分红 富域发展、常州 1、在公司 A 股股票于上海证券交易所上市后，向公司董事会提出利润分配 2015 年 5 月 是 是
德润咨询管理有 议案：以本次换股吸收合并后的公司总股本 1,708,064,758 股为基数，以未 26 日
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2016 年半年度报告
限公司 分配利润向全体股东每 10 股派送红股 3 股（含税）或以资本公积向全体股
东每 10 股转增 3 股。
2、促使公司董事会成员中由本承诺人提名的董事，在董事会审议上述利润
分配议案时投赞成票。
3、在公司股东大会审议上述利润分配议案时投赞成票，以推动该议案的通
过和实施。
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2016 年半年度报告
八、聘任、解聘会计师事务所情况
□适用 √不适用
九、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处
罚及整改情况
□适用 √不适用
十、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十一、公司治理情况
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》及其他法律、法规的要求，依照《公司章程》和其他公司规范管理制度，坚持规
范运营，不断完善公司治理结构，建立健全内部管理和控制制度，深入加强信息披露工作，积极
开展投资者关系管理，规范公司运营和提高公司治理水平。公司董事、监事及管理层根据各自职
能，严格执行公司经营计划，努力应对市场环境的变化促进公司业务发展。
报告期内，经第一届董事会第十次会议审议，公司修订了《公司总裁工作细则》，公司治理
与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十二、其他重大事项的说明
(一) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
(二) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份 1,176,479,744 68.88 352,943,923 352,943,923 1,529,423,667 68.88
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 1,176,479,744 68.88 352,943,923 352,943,923 1,529,423,667 68.88
其中：境内非国有法人持股 1,176,479,744 68.88 352,943,923 352,943,923 1,529,423,667 68.88
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 531,585,014 31.12 159,475,505 159,475,505 691,060,519 31.12
1、人民币普通股 531,585,014 31.12 159,475,505 159,475,505 691,060,519 31.12
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,708,064,758 100 512,419,428 512,419,428 2,220,484,186 100
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2016 年半年度报告
2、 股份变动情况说明
经 2015 年度股东大会审议通过《公司 2015 年度利润分配及资本公积金转增股本的预案》，
公司以 2015 年 12 月 31 日总股本 1,708,064,758 股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转
增 3 股，合计转增股本 512,419,428 股。本次转增股本后，公司的总股本为 2,220,484,186 股，
并于 2016 年 4 月 21 日实施完毕。
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
本次资本公积转增股本方案实施后，按照实施后新股本总额 2,220,484,186 股摊薄计算的公
司 2015 年度每股收益为 1.45 元。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
报告期解除 报告期增加限售 报告期末限售股 解除限售日
股东名称 期初限售股数 限售原因
限售股数 股数 数 期
富域发展有限公 1,060,000,000 0 318,000,000 1,378,000,000 承诺发行上市后 36 2018 年 12
司 个月内不出售 月4日
常州德润咨询管 106,000,000 0 31,800,000 137,800,000 承诺发行上市后 36 2018 年 12
理有限公司 个月内不出售 月4日
常州市华顺建筑 4,191,898 0 1,257,569 5,449,467 承诺发行上市后 12 2016 年 12
工程有限公司 个月内不出售 月4日
常州市宜煜铸造 2,619,936 0 785,981 3,405,917 承诺发行上市后 12 2016 年 12
有限公司 个月内不出售 月4日
常州市武进湖塘 2,619,936 0 785,981 3,405,917 承诺发行上市后 12 2016 年 12
邱墅铸造厂 个月内不出售 月4日
江苏万盛铸造有 1,047,974 0 314,392 1,362,366 承诺发行上市后 12 2016 年 12
限公司 个月内不出售 月4日
合计 1,176,479,744 0 352,943,923 1,529,423,667 / /
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末股东总数(户) 104,897
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
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2016 年半年度报告
前十名股东持股情况
质押或冻结
股东名称 报告期内增 比例 持有有限售条件股份 情况
期末持股数量 股东性质
（全称） 减 (%) 数量 股份状 数量
态
境内非国有
富域发展有限公司 318,000,000 1,378,000,000 62.06 1,378,000,000 无
法人
常州德润咨询管理有限公 境内非国有
31,800,000 137,800,000 6.21 137,800,000 无
司 法人
金濠(合肥)建设发展有限 境外法人
2,217,900 9,610,900 0.43 未知
公司
泰康人寿保险股份有限公 其他
司－分红－个人分红－ 7,104,114 7,104,114 0.32 未知
019L－FH002 沪
JIASHAN SHEN 1,366,441 5,921,246 0.27 未知 境外自然人
常州市华顺建筑工程有限 境内非国有
1,257,569 5,449,467 0.25 5,449,467 未知
公司 法人
CORE PACIFIC-YAMAICHI 境外法人
INTERNATIONAL(HK) 1,062,128 4,602,554 0.21 未知
LIMITED-CLIENT A/C
CREDIT SUISSE AG HONG 境外法人
991,079 4,294,674 0.19 未知
KONG BRANCH
中国农业银行股份有限公 其他
司－中证 500 交易型开放 4,167,750 4,167,750 0.19 未知
式指数证券投资基金
陈素幸 957,810 4,150,510 0.19 未知 境外自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
金濠(合肥)建设发展有限公司 9,610,900 人民币普通股 9,610,900
泰康人寿保险股份有限公司－分红－个人分红
7,104,114 人民币普通股 7,104,114
－019L－FH002 沪
JIASHAN SHEN 5,921,246 人民币普通股 5,921,246
CORE PACIFIC-YAMAICHI INTERNATIONAL(HK)
4,602,554 人民币普通股 4,602,554
LIMITED-CLIENT A/C
CREDIT SUISSE AG HONG KONG BRANCH 4,294,674 人民币普通股 4,294,674
中国农业银行股份有限公司－中证 500 交易型
4,167,750 人民币普通股 4,167,750
开放式指数证券投资基金
陈素幸 4,150,510 人民币普通股 4,150,510
唐起麟 4,128,163 人民币普通股 4,128,163
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX
3,969,055 人民币普通股 3,969,055
FUND
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2016 年半年度报告
泰康人寿保险股份有限公司－传统－普通保险 3,186,438 3,186,438
人民币普通股
产品－019L－CT001 沪
除泰康人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－019L－FH002
沪与泰康人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－019L－
上述股东关联关系或一致行动的说明
CT001 沪存在关联关系外，公司未知上述股东之间是否存在关联关
系或一致行动的情况。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
序 有限售条件股东 新增可上市
持有的有限售条件股份数量 限售条件
号 名称 可上市交易时间 交易股份数
量
富域发展有限公 承诺发行上市后 36 个月
1 1,378,000,000 2018 年 12 月 4 日 0
司 内不出售
常州德润咨询管 承诺发行上市后 36 个月
2 137,800,000 2018 年 12 月 4 日 0
理有限公司 内不出售
常州市华顺建筑 承诺发行上市后 12 个月
3 5,449,467 2016 年 12 月 4 日 0
工程有限公司 内不出售
常州市宜煜铸造 承诺发行上市后 12 个月
4 3,405,917 2016 年 12 月 4 日 0
有限公司 内不出售
常州市武进湖塘 承诺发行上市后 12 个月
5 3,405,917 2016 年 12 月 4 日 0
邱墅铸造厂 内不出售
江苏万盛铸造有 承诺发行上市后 12 个月
6 1,362,366 2016 年 12 月 4 日 0
限公司 内不出售
上 述 股 东 关 联 关 系 富域发展有限公司与常州德润咨询管理有限公司为本公司实际控制人王振华先生控制的
或一致行动的说明 企业，其余企业本公司未知是否存在关联关系或一致行动的情况。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
杨超 董事会秘书 离任 工作变动
欧阳捷 副总裁 聘任 董事会聘任
陈鹏 董事会秘书 聘任 董事会聘任
梁志诚 董事 选举 增补董事
Aimin Yan 独立董事 选举 增补独立董事
三、其他说明
无
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2016 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 利率 还本付息方式
余额 场所
江苏新城地产股 每年付息一次， 上海
份有限公司 2013 到期一次还本， 证券
2014 年 7 2019 年 7
年公司债券 13 苏新城 122310 20 8.90% 最后一期利息随 交易
月 23 日 月 23 日
本金的兑付一起 所
支付。
新城控股集团股 每年付息一次， 上海
份有限公司公开 到期一次还本， 证券
2015 年 11 2020 年 11
发行 2015 年公司 15 新城 01 136021 30 4.50% 最后一期利息随 交易
月3日 月3日
债券（第一期） 本金的兑付一起 所
支付。
新城控股集团股 每年付息一次， 上海
份有限公司非公 到期一次还本， 证券
2015 年 11 2018 年 11
开发行 2015 年公 15 新城 02 125741 20 6.0% 最后一期利息随 交易
月 10 日 月 10 日
司债券（第一期） 本金的兑付一起 所
支付。
新城控股集团股 每年付息一次， 上海
份有限公司非公 到期一次还本， 证券
2016 年 3 2019 年 3
开发行 2016 年公 16 新城 01 135093 18.5 5.44% 最后一期利息随 交易
月 29 日 月 29 日
司债券（第一期） 本金的兑付一起 所
（品种一） 支付。
新城控股集团股 每年付息一次， 上海
份有限公司非公 到期一次还本， 证券
2016 年 3 2019 年 3
开发行 2016 年公 16 新城 02 135350 11.5 4.76% 最后一期利息随 交易
月 29 日 月 29 日
司债券（第一期） 本金的兑付一起 所
（品种二） 支付。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
债券受托管理人
联系人 姜琪、王翔驹
联系电话 010-60833661、7531
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 21 楼
三、公司债券募集资金使用情况
报告期内，公司发行了“新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）”，
募集资金 30 亿元，该期公司债券募集资金中 14.95 亿元用于偿还银行借款，15.05 亿元用于补充
流动资金，募集资金已使用完毕。
四、公司债券资信评级机构情况
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证
评”）评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证
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2016 年半年度报告
评将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状
况变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不
定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
此外，自该评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能
影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为
必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。如公司未
能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信
用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过监管
机构规定的网站予以公告。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内，公
主营业务经营良好，稳定的现金流入对公司发行的公司债券的本息偿付提供了有利的保障。
公司发行的公司债券“15 新城 01”在江南农村商业银行常州分行设立专项偿债账户，目前该
期债券尚未到付息日；公司债券“15 新城 02”在中国银行上海分行卢湾支行设立了专项偿债账户，
目前该期债券尚未到付息日；公司债券“16 新城 01”及“16 新城 02”在中信银行上海分行静安
支行设立专项偿债账户，目前该期债券尚未到付息日。
六、公司债券持有人会议召开情况
报告期内，公司未召开过债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
公司发行的公司债券受托管理人皆为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限
公司严格按照《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责。《江苏新城地产股份有限公司
2013 年公司债券受托管理人报告（2015 年度）》于 2016 年 4 月 2 日披露；《新城控股集团股份
有限公司公开发行 2015 年公司债券（第一期）受托管理人报告（2015 年度）》及《新城控股集
团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期）受托管理人报告（2015 年度）》于 2016
年 6 月 30 日披露。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 1.19 1.22 -2.47
速动比率 0.39 0.25 58.45
资产负债率 83% 80% 4.11
贷款偿还率 100% 100% 0 不适用
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
利润增加，
融资成本降
EBITDA 利息保障倍数 2.99 2.17 38.10 低，导致利
息保障倍数
增加
利息偿付率 100% 100% 0 不适用
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2016 年半年度报告
九、报告期末公司资产情况
截至报告期末，公司被用作抵押的资产合计 119.01 亿元。
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
不适用
十一、 公司报告期内的银行授信情况
本公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴
关系，间接债务融资能力较强，公司间接控股股东新城发展控股获得了较高的授信额度。截至报
告期末，新城发展控股合并口径获得中国银行、农业银行等各大银行给予的集团授信总额度合计
为 388 亿元，其中已使用授信额度 50.6 亿元，公司可以在上述集团授信总额度内开展融资，以支
持公司业务发展。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
根据本公司第一届董事会第六次会议及 2015 年第五次临时股东大会审议通过的关于发行公
司债券的有关决议，作出的关于公司债券的相关承诺如下：
1、当出现预计不能按期偿付本期债券本息或者在本期债券到期时未能按期偿付债券本息时，至少
采取如下措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要责任人不得调离。
2、公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，承诺在债券存续期内每年付息日或
兑付日前三个工作日将当年度应支付的利息或本金和利息归集至专项偿债账户，保证债券的按时
足额支付。公司承诺在债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资金到
位情况书面通知债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未能按时到位，公司将按《债券受托
管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
3、公司承诺按照债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息及兑付债券本金，如果本公
司不能按时支付利息或在本期债券到期时未按时兑付本金，对于逾期未付的利息或本金，公司将
根据逾期天数按债券票面利率向债券持有人支付逾期利息。逾期未付的利息金额自该年度付息日
起，按每日万分之二支付违约金；偿还本金发生逾期的，逾期未付的本金金额自兑付日期起，按
每日万分之二支付违约金。
截至报告期末，公司严格按照上述决议内容，履行相关承诺。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
不适用
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2016 年半年度报告
第十节 财务报告
审计报告
□适用 √不适用
财务报表
合并资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位: 新城控股集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 五(1) 10,827,709,257 6,469,420,829
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期 五(2) 142,774,809
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 五(3) 3,599,999 17,570,050
应收账款 五(4) 9,395,085 5,605,670
预付款项 五(5) 1,352,381,536 6,874,853,721
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五(6) 9,346,351,470 3,840,530,474
买入返售金融资产
存货 五(7) 38,432,201,482 32,727,726,899
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五(8) 2,175,056,971 1,499,561,103
流动资产合计 62,289,470,609 51,435,268,746
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 五(9) 285,335,262 233,985,262
持有至到期投资
长期应收款 五(10) 140,168,397 119,792,898
长期股权投资 五(11) 3,653,324,904 2,189,360,310
投资性房地产 五(12) 11,456,000,000 10,854,000,000
固定资产 五(13) 1,890,757,949 1,928,734,816
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
52 / 150
2016 年半年度报告
油气资产
无形资产 五(14) 88,182,814 79,180,141
开发支出
商誉
长期待摊费用 五(15) 30,698,810 41,833,209
递延所得税资产 五(16) 618,412,301 552,712,567
其他非流动资产 五(17) 1,344,095,565 367,247,647
非流动资产合计 19,506,976,002 16,366,846,850
资产总计 81,796,446,611 67,802,115,596
流动负债：
短期借款 五(19) 2,120,465,469 161,000,000
向中央银行借款
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 五(20) 894,252,677 451,523,230
应付账款 五(21) 10,895,724,243 11,481,458,627
预收款项 五(22) 24,015,076,656 15,849,354,917
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五(23) 47,867,669 140,943,765
应交税费 五(24) 664,647,020 1,182,429,214
应付利息 五(25) 420,429,984 140,220,696
应付股利 五(26) 805,000 805,000
其他应付款 五(27) 10,546,774,556 11,276,363,594
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 五(28) 1,856,619,500 634,200,000
其他流动负债 五(29) 716,235,873 704,323,327
流动负债合计 52,178,898,647 42,022,622,370
非流动负债：
长期借款 五(30) 5,826,328,316 4,237,167,500
应付债券 五(31) 8,794,319,030 6,949,013,010
其中：优先股
永续债
长期应付款 五(32) 35,602,949
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五(16) 899,835,038 721,783,286
其他非流动负债
非流动负债合计 15,556,085,333 11,907,963,796
负债合计 67,734,983,980 53,930,586,166
所有者权益
53 / 150
2016 年半年度报告
股本 五(33) 2,220,484,186 1,708,064,758
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 五(34) 2,361,284,597.00 2,925,918,000
减：库存股
其他综合收益 五(35) -27,331,015 44,158,522
专项储备
盈余公积 五(36) 360,655,351 46,643,557
一般风险准备
未分配利润 五(37) 7,760,304,729 7,406,433,876
归属于母公司所有者权益合计 12,675,397,848 12,131,218,713
少数股东权益 1,386,064,783 1,740,310,717
所有者权益合计 14,061,462,631 13,871,529,430
负债和所有者权益总计 81,796,446,611 67,802,115,596
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司资产负债表
2016 年 6 月 30 日
编制单位:新城控股集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,028,433,773 310,703,549
以公允价值计量且其变动计入当期 142,774,809
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 40,180,968 495,637
应收利息
应收股利 500,000,000
其他应收款 十四(1) 33,534,020,108 8,457,946,179
存货 39,195,932
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 105,971
流动资产合计 35,784,711,561 9,269,145,365
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 650,000,000
长期股权投资 十四(2) 5,505,232,262 6,472,735,794
投资性房地产
固定资产 7,711,102 2,149,381
在建工程
54 / 150
2016 年半年度报告
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 16,245,291 2,333,375
开发支出
商誉
长期待摊费用 36,871 172,281
递延所得税资产 80,504,530 36,998,840
其他非流动资产
非流动资产合计 6,259,730,056 6,514,389,671
资产总计 42,044,441,617 15,783,535,036
流动负债：
短期借款 800,000,000
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 11,186,595 46,235
预收款项 3,270,532
应付职工薪酬 3,184,345 16,579,338
应交税费 31,402,489 6,366,466
应付利息 373,270,571 39,166,667
应付股利 805,000 805,000
其他应付款 十四(4) 24,084,110,718 3,793,926,331
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 1,141,619,500
其他流动负债
流动负债合计 26,448,849,750 3,856,890,037
非流动负债：
长期借款
应付债券 十四(3) 8,794,319,030 4,960,602,839
其中：优先股
永续债
长期应付款 35,602,949
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,700,000
其他非流动负债
非流动负债合计 8,832,621,979 4,960,602,839
负债合计 35,281,471,729 8,817,492,876
所有者权益：
股本 2,220,484,186 1,708,064,758
其他权益工具
其中：优先股
永续债
55 / 150
2016 年半年度报告
资本公积 313,776,305 4,791,541,830
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 389,403,266 46,643,557
未分配利润 3,839,306,131 419,792,015
所有者权益合计 6,762,969,888 6,966,042,160
负债和所有者权益总计 42,044,441,617 15,783,535,036
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
合并利润表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 9,071,574,359 8,726,053,418
其中：营业收入 五(38) 9,071,574,359 8,726,053,418
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 7,977,399,480 8,037,848,394
其中：营业成本 五(38) 6,713,458,945 6,636,807,894
利息支出
手续费及佣金支出
分保费用
营业税金及附加 五(39) 472,718,286 579,003,547
销售费用 五(40) 342,591,336 292,768,920
管理费用 五(41) 398,850,560 395,775,908
财务费用 五(42) 49,780,353 34,955,530
资产减值损失 五(43) 98,536,595
加：公允价值变动收益（损失以“－”号 五(44) 215,923,312 282,643,481
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 五(45) -81,744,993 115,592,054
其中：对联营企业和合营企业的投资 -2,446,797 58,569,670
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,228,353,198 1,086,440,559
加：营业外收入 五(46) 19,578,025 10,527,796
其中：非流动资产处置利得 66,177 118
减：营业外支出 五(47) 5,880,664 4,215,714
其中：非流动资产处置损失 170,336 59,108
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,242,050,559 1,092,752,641
减：所得税费用 五(48) 381,672,013 265,358,196
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 860,378,546 827,394,445
归属于母公司所有者的净利润 852,353,641 459,073,676
少数股东损益 8,024,905 368,320,769
六、其他综合收益的税后净额 10,500,000
56 / 150
2016 年半年度报告
归属母公司所有者的其他综合收益的税 5,925,672
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 5,925,672
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后 4,574,328
净额
七、综合收益总额 860,378,546 837,894,445
归属于母公司所有者的综合收益总额 852,353,641 464,999,348
归属于少数股东的综合收益总额 8,024,905 372,895,097
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 五(49) 0.45 0.39
（二）稀释每股收益(元/股) 五(49) 0.45 0.39
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司利润表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十四(5) 298,853,323 39,398,282
减：营业成本 十四(5) 183,523,014 40,148,520
营业税金及附加 1,371,610 1,526,203
销售费用 486,486
管理费用 65,654,085 67,103,348
财务费用 -26,883,775 545,811
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十四(6) 65,640,960
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 74,701,903 -4,284,640
加：营业外收入 2,759,893 7,000
57 / 150
2016 年半年度报告
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 11,814 110
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 77,449,982 -4,277,750
减：所得税费用 -13,470,949 -17,678,883
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 90,920,931 13,401,133
归属于本公司股东的净利润 不适用 不适用
少数股东损益 不适用 不适用
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 90,920,931 13,401,133
归属于本公司股东的综合收益总额 不适用 不适用
归属于少数股东的综合收益总额 不适用 不适用
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 不适用 不适用
（二）稀释每股收益(元/股) 不适用 不适用
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
合并现金流量表
2016 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 17,247,476,732 10,723,424,648
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 五(50)a 1,403,163,746 2,852,866,033
58 / 150
2016 年半年度报告
经营活动现金流入小计 18,650,640,478 13,576,290,681
购买商品、接受劳务支付的现金 9,993,965,978 8,839,803,527
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 641,156,202 511,453,170
支付的各项税费 1,995,430,285 1,772,140,323
支付其他与经营活动有关的现金 五(50)b 4,986,609,011 2,499,120,169
经营活动现金流出小计 17,617,161,476 13,622,517,189
经营活动产生的现金流量净额 1,033,479,002 -46,226,508
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,850,000 4,086,539
取得投资收益收到的现金 9,312,176 6,000,000
处置固定资产、无形资产和其他长 536,202 69,089
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 349,820,000
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 五(50)c 6,884,057,845
投资活动现金流入小计 7,245,576,223 10,155,628
购建固定资产、无形资产和其他长 1,667,746,171 1,521,209,712
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,693,933,821 237,225,000
质押贷款净增加额
处置子公司及其他营业单位支付的 87,146,985
现金净额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 五(50)d 5,167,535,932
投资活动现金流出小计 8,529,215,924 1,845,581,697
投资活动产生的现金流量净额 -1,283,639,701 -1,835,426,069
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 105,000,000
其中：子公司吸收少数股东投资收 105,000,000
到的现金
取得借款收到的现金 6,206,153,418 5,142,521,837
发行债券收到的现金 2,975,335,600
收到其他与筹资活动有关的现金 五(50)e 280,115,662 1,407,076,108
筹资活动现金流入小计 9,566,604,680 6,549,597,945
偿还债务支付的现金 1,479,534,265 3,479,899,559
分配股利、利润或偿付利息支付的 491,320,200 332,947,922
现金
其中：子公司支付给少数股东的股 89,703,198 45,882,143
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 五(50)f 2,541,660,948 973,875,666
筹资活动现金流出小计 4,512,515,413 4,786,723,147
筹资活动产生的现金流量净额 5,054,089,267 1,762,874,798
59 / 150
2016 年半年度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 4,803,928,568 -118,777,779
加：期初现金及现金等价物余额 5,520,507,221 4,257,952,444
六、期末现金及现金等价物余额 10,324,435,789 4,139,174,665
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司现金流量表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 301,855,513 39,398,282
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,047,114,557 2,937,601
经营活动现金流入小计 2,348,970,070 42,335,883
购买商品、接受劳务支付的现金 314,114
支付给职工以及为职工支付的现金 32,543,620 73,914,049
支付的各项税费 1,358,767 1,106,737
支付其他与经营活动有关的现金 4,467,185,709 648,207,418
经营活动现金流出小计 4,501,402,210 723,228,204
经营活动产生的现金流量净额 -2,152,432,140 -680,892,321
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 500,000,000 65,640,960
处置固定资产、无形资产和其他长 9,491
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 500,009,491 65,640,960
购建固定资产、无形资产和其他长 11,214,063 649,490
期资产支付的现金
投资支付的现金 142,774,809
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 153,988,872 649,490
投资活动产生的现金流量净额 346,020,619 64,991,470
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 835,602,949 600,000,000
发行债券收到的现金 2,975,335,600
收到其他与筹资活动有关的现金 316,579,451
筹资活动现金流入小计 4,127,518,000 600,000,000
偿还债务支付的现金
60 / 150
2016 年半年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的 188,831,637 3,407,167
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 414,544,618
筹资活动现金流出小计 603,376,255 3,407,167
筹资活动产生的现金流量净额 3,524,141,745 596,592,833
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,717,730,224 -19,308,018
加：期初现金及现金等价物余额 310,703,549 23,959,277
六、期末现金及现金等价物余额 2,028,433,773 4,651,259
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
61 / 150
2016 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减： 少数股东权益 所有者权益合计
专项 一般风
股本 优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其他 储备 险准备
股 债 股
一、上年期末余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
二、本年期初余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
三、本期增减变动金额（减少 512,419,428 -564,633,403 -71,489,537 314,011,794 353,870,853 -354,245,934 189,933,201
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -17,070,816 852,353,641 7,354,278 842,637,103
净利润 852,353,641 8,024,905 860,378,546
其他综合收益 -17,070,816 -670,627 -17,741,443
（二）所有者投入和减少资本 -52,213,975 -54,418,721 314,011,794 -314,011,794 -361,600,212 -468,232,908
1. 股东减少资本 -54,418,721 -415,549,977 -469,968,698
2．股份支付计入所有者权益的 1,735,790 1,735,790
金额
3. B 股转 A 股-换股事项 314,011,794 -314,011,794
4. 与少数股东交易 -53,949,765 53,949,765
（三）利润分配 -184,470,994 -184,470,994
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -184,470,994 -184,470,994
（四）所有者权益内部结转 512,419,428 -512,419,428
1．资本公积转增资本（或股本） 512,419,428 -512,419,428
2．盈余公积转增资本（或股本）
四、本期期末余额 2,220,484,186 2,361,284,597 -27,331,015 360,655,351 7,760,304,729 1,386,064,783 14,061,462,631
62 / 150
2016 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
少数股东权益 所有者权益合计
优 减：库存 其他综合收 专项 一般风险
股本 永续 其 资本公积 盈余公积 未分配利润
先 股 益 储备 准备
债 他
股
一、上年期末余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,100,000,000 110,655,481 53,506,822 47,653,066 5,645,680,614 5,292,604,099 12,250,100,082
三、本期增减变动金额（减少以 608,064,758 2,815,262,519 -9,348,300 -1,009,509 1,760,753,262 -3,552,293,382 1,621,429,348
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,348,300 1,836,274,417 562,928,536 2,389,854,653
1. 净利润 1,836,274,417 563,330,236 2,399,604,653
2. 其他综合收益 -9,348,300 -401,700 -9,750,000
（二）所有者投入和减少资本 608,064,758 2,815,262,519 -47,653,066 -28,877,598 -3,839,644,462 -492,847,849
1．股东投入的普通股 -12,139,173 745,440,457 733,301,284
2．其他权益工具持有者投入资本
3. 股东减少资本 -73,576,059 -1,122,577,130 -1,196,153,189
4. 股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598
5．股份支付计入所有者权益的金 8,104,056 8,104,056
额
6.换股吸收合并 542,064,758 2,882,343,031 -3,462,507,789 -38,100,000
7．其他
（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557 -275,577,456 -275,577,456
1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -275,577,456 -275,577,456
4．其他
63 / 150
2016 年半年度报告
四、本期期末余额 1,708,064,758 2,925,918,000 44,158,522 46,643,557 7,406,433,876 1,740,310,717 13,871,529,430
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 其他综合收
股本 优先 永续 其 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
益
股 债 他
一、上年期末余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
三、本期增减变动金额（减少以“－”号 512,419,428 -4,477,765,525 342,759,709 3,419,514,116 -203,072,272
填列）
（一）综合收益总额 3,603,985,110 3,603,985,110
净利润 90,920,931 90,920,931
吸收合并影响 3,513,064,179 3,513,064,179
（二）所有者投入和减少资本 -3,965,346,097 342,759,709 -3,622,586,388
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4.吸收合并影响 -3,965,346,097 342,759,709 -3,622,586,388
5．其他
（三）利润分配 -184,470,994 -184,470,994
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -184,470,994 -184,470,994
3．其他
（四）所有者权益内部结转 512,419,428 -512,419,428
1．资本公积转增资本（或股本） 512,419,428 -512,419,428
64 / 150
2016 年半年度报告
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额 2,220,484,186 313,776,305 389,403,266 3,839,306,131 6,762,969,888
母公司所有者权益变动表
2016 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
上期
其他权益工具
项目 其他综合收
股本 优先 永续 其 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
益
股 债 他
一、上年期末余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,100,000,000 47,653,066 28,877,598 1,176,530,664
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填 608,064,758 4,791,541,830 -1,009,509 390,914,417 5,789,511,496
列）
（一）综合收益总额 466,435,572 466,435,572
净利润 466,435,572 466,435,572
（二）所有者投入和减少资本 608,064,758 4,791,541,830 -47,653,066 -28,877,598 5,323,075,924
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4.股份制改制 66,000,000 10,530,664 -47,653,066 -28,877,598
5.换股吸收合并 542,064,758 4,781,011,166 5,323,075,924
6．其他
（三）利润分配 46,643,557 -46,643,557
1．提取盈余公积 46,643,557 -46,643,557
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
65 / 150
2016 年半年度报告
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,708,064,758 4,791,541,830 46,643,557 419,792,015 6,966,042,160
法定代表人：王振华 主管会计工作负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬
66 / 150
2016 年半年度报告
一、公司基本情况
公司概况
新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称
“原公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6
月 14 日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。
原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 12 月
31 日，原公司股东出资额及股权比例如下：
出资额(人民币元) 股权比例
富域发展有限公司 1,000,000,000 90.91%
常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09%
1,100,000,000 100.00%
于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份
有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币
116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比
例不变，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月
31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万
股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积。
根据中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2144 号文《关于核准新城控股集团股份有限公
司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新
城”）除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并以换股方式吸收合并江苏
新城。本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年
12 月 4 日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的
通知》(上海证券交易所自律监管决定书[2015]404 号)，本公司发行的人民币普通股股票(“A 股”)
在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 1,708,064,758
元，每股面值 1 元。
于 2016 年 3 月 24 日，经公司 2015 年度股东大会审议通过，公司以 2015 年 12 月 31 日总股
本为基准，以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增股份 512,419,428 股。此次转增股
本后，公司的总股本变更为 2,220,484,186 股。
于 2016 年 6 月 30 日，公司各股东出资额及股权比例如下：
出资额(人民币元) 股权比例
境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人
- 富域发展有限公司 1,378,000,000 62.06%
- 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.21%
- 常州市华顺建筑工程有限公司 5,449,467 0.25%
- 常州市宜煜铸造有限公司 3,405,917 0.15%
- 常州市武进湖塘邱墅铸造厂 3,405,917 0.15%
- 江苏万盛铸造有限公司 1,362,367 0.06%
境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 691,060,518 31.12%
2,220,484,186 100.00%
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租。
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2016 年半年度报告
本公司注册地为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场，总部地址为上海市中江
路 388 弄 6 号新城控股大厦。于 2016 年 6 月 30 日，本公司之母公司为富域发展有限公司，最终
控制人为王振华先生。
本期纳入合并范围的主要子公司详见附注七，本期新纳入合并范围的子公司详见附注六(2)，
本期不再纳入合并范围子公司详见附注六(1)。
本财务报表由本公司董事会于 2016 年 7 月 29 日批准报出。
二、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
2. 持续经营
公司对自 2016 年 6 月 30 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注三
(12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注三(10))、固定资产折旧和无形资产摊销(附
注三(16)(19))、投资性房地产的计量模式(附注三(15))、收入的确认时点(附注三(26))等。
本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注三(31)。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整
地反映了本公司 2016 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期
间的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
房地产业务的营业周期从房地产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情
况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与
支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，
调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行
权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
6. 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司
的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股
东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东
损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下
单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东
的净损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配
比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的
未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少
数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集
团的角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款
等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安
排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权
利的合营安排。
公司对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14。
公司根据共同经营的安排确认公司单独所持有的资产以及按公司份额确认共同持有的资产；
确认公司单独所承担的负债以及按公司份额确认共同承担的负债；确认出售公司享有的共同经营
产出份额所产生的收入；按公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认公司单独所发
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生的费用，以及按公司份额确认共同经营发生的费用。公司按照适用于特定资产、负债、收入和
费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。
公司向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资
产发生资产减值损失的，公司全额确认该损失。
公司自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前，仅
确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，
公司按其承担的份额确认该部分损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；
其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期汇
率折算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款
项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图
和持有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产。
应收款项 (附注三(11))
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他
类别的金融资产。自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示为
其他流动资产。
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有
至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到
期的持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个月)
的持有至到期投资，列示为其他流动资产。
(ii)确认和计量
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金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融
资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后
续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；
应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计
入当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接
计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。
可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可
供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产
的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的
预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非
暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具
投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持
续时间超过一年(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值
低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价
格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投
资的初始投资成本。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损
失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备，计入当期损益。如果有客观证据表明该金融资产价
值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损
益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形
成的累计损失予以转出并重分类至当期损益，计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务
工具投资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值
损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升
直接计入股东权益。
以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收
益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减
值损失以后期间不再转回。
(iii) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
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(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；或
者；
(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累
计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款及应付债券。
应付款项包括应付账款、其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊
余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊
余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当时情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得是不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
11. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等。本集团对外销售商品或提供劳务形成
的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应
收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额超过 3,000,000 元。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其
账面价值的差额进行计提。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
按组合计提坏账准备的应收款项：
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对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划
分为若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结
合现时情况确定应计提的坏账准备。
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
按组合计提坏账准备 根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务人根据合同条款偿还
欠款的能力)，按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中
已经存在的损失评估确定。
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理 存在客观证据表明本集团将无法按该应收款项的原有条款收回款项。
由
坏账准备的计提方法 根据该应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行
计提。
12. 存货
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土
地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的
物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入
开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将其全部转入“开
发成本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接
开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑
面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
13. 划分为持有待售资产
当公司的某一组成部分或非流动资产(不包括递延所得税资产)同时满足下列条件时，公司将
其确认为持有待售：该组成部分或非流动资产必须在其当前状态下仅根据出售此类组成部分或非
流动资产的惯常条款即可立即出售；已经就处置该组成部分或非流动资产作出决议；已经与受让
方签订了不可撤销的转让协议；该项转让将在一年内完成。对于持有待售的非流动资产，公司不
进行权益法核算，不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低
计量。
14. 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
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子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能
够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利
的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a)投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股
权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合或有事项
准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算。被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入
资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少
长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归
属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易
损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额(附注三(20))。
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15. 投资性房地产
如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，
以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且
其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资
产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差
额计入当期损益。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无
形资产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值
与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或资
本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公
允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账
面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值
的，差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益。
16. 固定资产
(1).确认条件
固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计
提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定
折旧额。
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 0 3.3
房屋装修 年限平均法 10 0 10
运输工具 年限平均法 3 0 33.3
电子设备 年限平均法 3 0 33.3
其他设备 年限平均法 3 0 33.3
对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当
调整。
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(3).当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额
(4).固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
17. 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使
用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，
账面价值减记至可收回金额。
18. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、
投资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预
定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达
到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生
非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新
开始。
对于为开发及购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利
息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为开发及购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借
款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费
用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为
该借款初始确认金额所使用的利率。
19. 无形资产
计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权及外购软件，以成本计量。
本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短
者分期平均摊销。摊销金额计入当期损益。
对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
20. 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股
权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账
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面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用
后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的
可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试
时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果
表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损
失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产
组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21. 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分
摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。
22. 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，
包括短期薪酬和离职后福利等。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医疗保险费、工伤保险
费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际
发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价
值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本养
老保险(详见下文)和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
23. 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
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24. 预计负债
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，
且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
25. 股份支付
本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易构成股份支付。企业集团内发生的股份支付，
接受服务的企业没有结算义务的，该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股份支
付为换取职工提供服务的，以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可行权
的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工
具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关的成本
或费用和资本公积。
26. 收入
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价
款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动
的特定收入确认标准时，确认相关的收入：
(a) 销售商品
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益
很可能流入本集团，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符
合上述销售商品收入确认的其他条件时确认。
确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。
(b) 提供劳务
本集团对外提供劳务，以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够
流入本集团，劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现。
(c) 让渡资产使用权
利息收入按照他方使用或占有本集团货币资金的时间，采用实际利率计算确定。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
27. 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴
等。
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政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资
产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值
不能可靠取得的，按照名义金额计量。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用年限期限平均分配，计入当期
损益；按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
28. 递延所得税资产/递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的
递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负
债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的
应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得
税相关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
29. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。
经营租赁的会计处理方法
经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
30. 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定应报告的分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：
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(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个
经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
31. 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键判断进行持续的评价。
(a)重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动，则可能会导致以后会计年度的资产和负债
账面价值的重大影响：
(i)物业开发成本
本集团确认物业开发成本时需要按照开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开
发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的存货和营业成本。
(ii)存货跌价准备
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。如果管理层对估计售价及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订，将影响
存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
(iii)税项
本集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处
理存在不确定性。在计提各个地区的各种税项时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项
的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额产生
影响。
(iv)递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清偿时
的适用税率进行计量。递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。
本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律，以及预期递延所得税资产转回的未来期间本
集团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进
行大量的判断及估计，并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确认
的金额。本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。
(v)投资性房地产的公允价值
本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价
值进行评估。如果相关的评估方法或假设发生变化，将影响投资性房地产公允价值的估计，该差
异将对公允价值变动损益产生影响。
(b)采用会计政策的关键判断
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(i)收入确认
在正常的商业环境下，本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取
按揭贷款以支付房款，本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购
房客户需支付至少购房款总额的 20%－40%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押
贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保
证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部
分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，
因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向
购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情
况下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，
本集团认为此等财务担保对开发产品的销售收入确认没有影响。
(ii)子公司、合营企业与联营企业的划分
本集团之部分项目系与第三方合作进行开发，并通过合作协议、项目公司的章程等约定本集
团及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司，本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉
及重大会计判断。
本集团按照所述的会计政策，并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目公司的性质作出判
断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业或联营企业。本集团于以后年度会持续对子公司、
合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照所述的会计政策进行相关的会计处理。
四、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%
营业税(b) 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 应缴纳的营业税 1%-7%
教育费附加 应缴纳的营业税 5%
土地增值税(c) 应纳税增值额 按超率累进税率 30%-60%
房产税 房屋原值的 70%-80% 1.20%
房产税 出租收入 12%
增值税(d) 如选择一般征收计税方法，应税收入按适用 5%/11%
税率计算销项税额，抵扣进项税额后缴纳增
值税；如选择简易征收计税方法，应税收入
按适用征收率计算
(a) 企业所得税
本集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税， 所得税率为 25%。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，收入加预收账款的预计毛利(5%-15%)减
成本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他流动
资产，并在相关预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。
(b) 营业税
2016 年 4 月 30 日以前，本集团的房地产业务适用营业税，根据《中华人民共和国营业税暂
行条例》及其实施细则，税率为 5%。
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本集团于取得预收款项时预缴营业税，预缴时确认为其他流动资产，并于结转相关销售收入
时确认为营业税金及附加。
自 2016 年 5 月 1 日起，营业税改征增值税范围扩大到建筑业、房地产业。本集团原适用营业
税的主要业务税种发生变化，改为适用增值税。
(c) 土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本集团适用土地增值税。土地增值税按土地
增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算。土地增值额以房产销售收入减去允许扣除之成本，
包括土地成本、建筑成本、借款费用、税金及其他可扣除的费用等确定。
本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税，预缴部分账列其他流动
资产。于确认相关销售收入时，本集团根据 30%至 60%的超率累进税率计算并确认土地增值税，账
列营业税金及附加。
(d) 增值税
2016 年 5 月 1 日起，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《关于全面推开营业税改
征增值税试点的通知》（财税【2016】36 号），本集团房地产业务适用增值税。对于销售不动产
和转让土地使用权，增值税使用税率为 11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以
选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用 11%的增值税率；如果
选择简易计税方法，则适用 5%的征收率。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 2,950,384 4,365,064
银行存款 10,321,485,405 5,516,142,157
其他货币资金 503,273,468 948,913,608
合计 10,827,709,257 6,469,420,829
其他货币资金明细如下：
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
为取得银行出具承兑汇票而存入的保证金 411,338,539 436,953,230
住房公积金及按揭贷款保证金 79,870,781 130,831,473
工程保函保证金 12,064,148 150,693,018
为取得借款质押银行的保证金存款 230,435,887
合计 503,273,468 948,913,608
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 142,774,809
其中：债务工具投资
权益工具投资
衍生金融资产 142,774,809
其他
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指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他
合计 142,774,809
其他说明：
于 2016 年 6 月 22 日，本集团子公司将拥有的上海迪裕商业经营管理有限公司的全部权益以
104,982 万元的价格转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场
资产支持专项计划。同时本集团与东证资管签订优先权协议，支付优先购买权利金，取得东证资
管赋予本集团两项收购全部资产支持证券的优先权。为取得此项优先权，本集团需在 3 年内分期
支付约 1.5 亿优先权的的权利对价，并依据支付现值确认为金融资产。
3、应收票据
应收票据分类列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 3,599,999 17,570,050
商业承兑票据
合计 3,599,999 17,570,050
4、应收账款
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
应收账款 9,395,085 5,605,670
减：坏账准备
合计 9,395,085 5,605,670
(1).应收账款账龄分析如下：
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 8,507,804 3,290,008
一到二年 887,281 2,315,662
二到三年
三年以上
合计 9,395,085 5,605,670
于 2016 年 6 月 30 日，本集团应收账款 887,281 元(2015 年 12 月 31 日﹕2,315,662 元) 已
逾期但未减值。基于对欠款方财务状况及过往信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收回。
这部分应收账款的账龄均为一到二年。
(2).应收账款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 比例 比例 比例
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) (%) (%)
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单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按 信 用 风 险 特 征 9,395,085 100 9,395,085 5,605,670 100 5,605,670
组合计提坏账准
备的应收账款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 9,395,085 / / 9,395,085 5,605,670 / / 5,605,670
(3).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
单位： 元 币种： 人民币
坏账准备 占应收账款总 坏账准备 占应收账款总额
项目 期末余额 期初余额
金额 额比例 金额 比例
余额前五名的应
5,534,955 59% 5,120,013 91%
收账款总额
5、预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,141,953,777 84 6,206,897,310 90
1至2年 101,719,335 8 27,072,235 0
2至3年 53,735,652 4 52,653,142 1
3 年以上 54,972,772 4 588,231,034 9
合计 1,352,381,536 100 6,874,853,721 100
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2016 年 6 月 30 日账龄超过一年的预付款项为 210,427,759 元(2015 年 12 月 31 日:
667,956,411 元)，主要为尚未结清的预付土地出让金
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
余额前五名的预付款
1,000,645,291 74% 5,768,528,966 84%
项总额
6、其他应收款
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
应收关联方款项(附注十一(6)) 5,200,306,350 1,586,716,757
土地投标保证金 2,828,344,592 1,302,280,000
住房担保押金 416,105,524 215,067,181
代垫款项 143,615,955 89,710,807
股权转让保证金 30,000,000
应收少数股东款项 63,388,039 63,388,039
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其他保证金 346,171,996 163,822,048
合营方往来款 219,237,884 242,986,667
其他 129,181,130 146,558,975
总计 9,346,351,470 3,840,530,474
(1). 其他应收款账龄分析如下：
单位： 元 币种： 人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 9,122,066,601 3,677,371,737
一到二年 134,120,447 130,160,746
二到三年 68,813,918 18,930,869
三到四年 16,901,657 11,454,575
四到五年 3,138,112 1,780,321
五年以上 1,310,735 832,226
总计 9,346,351,470 3,840,530,474
于 2016 年 6 月 30 日，其他应收款 224,284,869 元 (2015 年 12 月 31 日：163,158,737 元)
已逾期但未减值。基于对欠款方财务状况及过往信用记录的分析，本集团认为这部分款项可以收
回。这部分其他应收款的账龄均为一年以上。
(2). 其他应收款分类披露
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 比例 比例 比例
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大
并单独计提坏
账准备的其他
应收款
按信用风险特 9,346,351,470 100 9,346,351,470 3,840,530,474 100 3,840,530,474
征组合计提坏
账准备的其他
应收款
单项金额不重
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款
合计 9,346,351,470 / / 9,346,351,470 3,840,530,474 / / 3,840,530,474
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海市规划和 土地保证金 1,458,691,000 一年以内 16
国土资源管理
局
南京新城创锦 关联方代垫 654,536,935 一年以内 7
房地产有限公 款
司
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2016 年半年度报告
上海佳朋房地 关联方代垫 626,590,354 一年以内 7
产开发有限公 款
司
上海权坤投资 关联方代垫 480,750,000 一年以内 5
有限公司 款
上海新钥投资 关联方代垫 480,680,000 一年以内 5
有限公司 款
合计 / 3,701,248,289 / 40
于 2015 年 12 月 31 日，本集团按欠款归集的余额前五名的其他应收款分析如下
单位： 元 币种： 人民币
占其他应收款期
坏账
单位名称 款项的性质 期初余额 账龄 末余额合计数的
准备
比例(%)
苏州市吴江区财政 土地保证金 818,000,000 一年以内
21
局
义乌吾悦房地产发 关联方代垫款 773,805,492 一年以内
20
展有限公司
常州市武进区金东 关联方代垫款 462,855,669 一年以内
12
方颐养中心
杭州市国土资源局 土地保证金 197,130,000 一年以内
5
萧山分局
青岛卓越新城置业 关联方代垫款 191,672,096 一年以内
5
有限公司
合计 / 2,443,463,257 / 63
7、存货
(1). 存货分类
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
拟开发土地(i) 4,481,232,162 4,481,232,162 856,947,880 856,947,880
开发成本(ii) 28,477,408,290 11,401,341 28,466,006,949 25,922,794,411 212,346,916 25,710,447,495
开发产品(iii) 5,890,644,669 405,682,298 5,484,962,371 6,572,264,809 411,933,285 6,160,331,524
合计 38,849,285,121 417,083,639 38,432,201,482 33,352,007,100 624,280,201 32,727,726,899
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2016 年半年度报告
(i) 拟开发土地
单位： 元 币种： 人民币
项目 预计开工时间 首批(预计)竣工时间 预计总投资(万元) 期末余额 期初余额
2016 年 9 月 2018 年 6 月 159,738 1,205,361,540
南京栖霞区经天路站南侧一号 G50 地块
汉阳区芳草东路与四新南路交叉口东南部 P(2014)081 号 2017 年 3 月 2019 年 12 月 227,857 761,904,000
2016 年 9 月 2018 年 6 月 77,772 534,770,390
上海青浦区盈浦街道城中南路东侧地块
2016 年 9 月 2018 年 6 月 88,595 520,233,309
上海青浦区盈浦街道胜利路西侧 01C-03 地块
济南历城区田园新城片区 B2-1 地块 2016 年 07 月 2018 年 12 月 169,115 504,632,922 503,106,976
武进区人民东路南侧 待定 待定 130,250 478,172,425
济南历城区田园新城片区 B2-2 地块 待定 待定 181,591 422,825,440
常州金坛地块 待定 待定 12,100 53,332,136 49,885,078
武汉金银湖街马池中路地块 2016 年 4 月 2018 年 6 月 78,295 303,955,826
合计 4,481,232,162 856,947,880
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2016 年半年度报告
(ii) 开发成本
单位： 元 币种： 人民币
项目 开工时间 预计最新一期竣工时间 预计总投资(万元) 期末余额 期初余额
南京珑湾花园* 2013 年 11 月 2016 年 11 月 377,037 2,369,611,353 2,149,487,220
南昌吾悦广场 2014 年 10 月 2016 年 8 月 298,670 1,758,655,172 1,519,069,861
安庆吾悦广场 2015 年 1 月 2016 年 8 月 351,178 1,656,312,361 953,157,737
长春吾悦广场 2015 年 3 月 2016 年 10 月 382,713 1,625,500,547 1,443,773,131
南京花漾紫郡 2015 年 08 月 2017 年 06 月 203,448 1,420,284,322 1,178,872,214
海口吾悦广场 2015 年 5 月 2016 年 10 月 354,023 1,239,324,159 811,605,037
武汉璟悦城 2015 年 06 月 2017 年 5 月 365,772 1,235,449,325 999,809,433
萧山香悦奥府 2011 年 06 月 2018 年 8 月 168,054 1,197,848,320
常州新城帝景* 2008 年 10 月 2016 年 12 月 347,574 1,038,785,043 946,861,947
南通香溢紫郡 2014 年 09 月 2016 年 12 月 288,020 962,927,302 1,114,227,598
嵊州吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 6 月 346,990 936,877,495 787,288,547
萧山香悦半岛 2015 年 11 月 2017 年 12 月 137,316 917,187,429 829,552,908
济南香溢紫郡 2015 年 08 月 2017 年 07 月 132,721 866,166,110 698,942,596
桐乡吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 5 月 245,409 807,620,294 481,674,137
金坛吾悦广场 2015 年 9 月 2016 年 12 月 222,422 755,042,528 481,214,636
新城国际花都* 2011 年 08 月 2016 年 11 月 410,439 742,997,613 651,349,084
丹阳华府* 2014 年 2 月 2016 年 8 月 449,547 740,434,338 680,070,415
张家港吾悦广场* 2014 年 3 月 2016 年 8 月 346,117 708,881,701 1,007,439,241
镇江吾悦广场 2015 年 11 月 2017 年 8 月 258,277 682,858,856 258,727,217
宁波吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 6 月 433,547 635,838,390 301,688,866
湖北路项目 2015 年 09 月 2017 年 12 月 75,622 635,593,775 490,268,875
衢州吾悦广场 2015 年 10 月 2017 年 6 月 213,354 536,977,584 198,834,484
上海花屿湾 2015 年 10 月 2017 年 5 月 67,222 517,890,188 287,661,960
杭州峯璟 2015 年 07 月 2017 年 5 月 73,306 513,653,786 470,310,636
常熟香溢璟庭 2015 年 11 月 2017 年 06 月 78,587 458,442,660 399,042,372
杭州金玺钰府 2014 年 12 月 2016 年 9 月 47,686 446,080,922 396,935,978
常州新城公馆* 2006 年 09 月 2017 年 6 月 347,575 394,041,806 302,597,058
新城兴隆国际 2013 年 10 月 2018 年 6 月 181,116 307,746,403
晋江吾悦广场 2016 年 7 月 2017 年 11 月 230,000 275,682,116
上海水云间 2015 年 01 月 2016 年 9 月 107,228 262,526,616 978,470,955
无锡金峻苑 2015 年 09 月 2017 年 4 月 38,138 248,247,406 244,449,819
常州新城金郡* 2010 年 04 月 2017 年 12 月 183,703 243,429,945 155,368,495
上海香溢璟庭* 2014 年 04 月 2017 年 12 月 226,799 237,996,558 820,202,308
丹徒尚上城* 2013 年 9 月 2016 年 11 月 112,322 190,299,362 157,701,958
苏州红树湾* 2013 年 09 月 2017 年 12 月 229,522 186,721,324 679,256,010
昆山香溢紫郡* 2012 年 03 月 待定 185,433 130,574,923 130,574,923
吴江吾悦广场* 2013 年 8 月 2017 年 12 月 387,144 108,537,433 95,125,890
常州吾悦广场* 2010 年 08 月 2020 年 1 月 323,788 108,266,724 96,128,351
昆山柏丽湾* 2014 年 08 月 待定 100,270 101,759,355 99,624,812
常州新城域* 2010 年 04 月 待定 220,213 72,061,684 72,001,329
常州新城长岛* 2006 年 12 月 待定 226,900 70,062,579 65,900,723
常州金色新城* 2001 年 12 月 待定 170,540 47,914,005 26,494,204
如皋吾悦广场 2016 年 7 月 2017 年 11 月 82,906 28,320,463
上海香溢荟苑 2014 年 12 月 2016 年 06 月 75,468 736,714,139
杭州西溪逸境 2014 年 06 月 2016 年 06 月 78,689 671,737,751
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2016 年半年度报告
无锡尚东雅园* 2010 年 12 月 2016 年 06 月 235,573 570,814,501
上海金郡 A 四期 2014 年 10 月 2016 年 06 月 56,573 441,649,786
其他 55,978,015 40,115,269
合计 28,477,408,290 25,922,794,411
* 该等项目分期开发，其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本。
(iii) 开发产品
单位： 元 币种： 人民币
项目 最新一期竣工时间 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
常州春天里 2015 年 06 月 291,994,813 37,460,577 204,262,335 125,193,055
常州公园壹号 2013 年 10 月 28,193,667 322,826 8,425,132 20,091,361
常州金色新城 待定 3,220,994 306,409 2,914,585
常州清水湾 2012 年 05 月 49,570,973 45,228 45,156 49,571,045
常州吾悦广场 2020 年 1 月 241,214,078 -42,797,799 23,861,259 174,555,020
常州香溢俊园 2015 年 07 月 45,580,343 -6,722,812 7,987,391 30,870,140
常州香溢澜桥 2014 年 11 月 157,457,380 -265,084 92,667,882 64,524,414
常州香溢紫郡 2015 年 08 月 130,607,626 4,373,642 17,627,373 117,353,895
常州香悦半岛 2014 年 06 月 166,851,277 1,875,378 31,345,603 137,381,052
常州新城帝景 2016 年 12 月 315,572,020 -1,422,746 79,737,089 234,412,185
常州新城公馆 2017 年 6 月 23,569,162 3,072,028 3,072,028 23,569,162
常州新城金郡 2017 年 12 月 53,184,439 1,338,901 16,622,698 37,900,642
常州新城南都 2014 年 12 月 54,328,178 313,619 23,956,874 30,684,923
常州新城首府 2013 年 12 月 284,993,187 1,503,953 29,947,297 256,549,843
常州新城域 待定 81,937,219 15,652,971 66,284,248
常州新城长岛 待定 7,680,000 920,000 6,760,000
常州悠活城 2015 年 12 月 250,858,472 -1,469,774 142,621,081 106,767,617
常州御景湾 2013 年 12 月 14,200,112 -1,738,135 3,524,143 8,937,834
杭州山语院 2015 年 12 月 162,775,804 -849,199 121,719,078 40,207,527
杭州西溪逸境 2016 年 6 月 787,844,811 772,863,237 14,981,574
昆山柏丽湾 待定 60,089,648 -1,010,574 48,382,833 10,696,241
昆山香溢紫郡 待定 28,697,793 -1,432,196 -1,110,726 28,376,323
昆山新城域 2011 年 12 月 61,746,157 258,542 258,542 61,746,157
南京珑湾花园 2016 年 11 月 68,593,336 -21,158,858 13,524,737 33,909,741
南京尚东区 2008 年 02 月 20,235,522 2,716,926 17,518,596
南京香溢紫郡 2015 年 06 月 145,519,635 -17,244,807 58,034,232 70,240,596
上海碧翠园 2014 年 09 月 54,306,601 393,223 393,223 54,306,601
上海馥华里 2015 年 06 月 50,449,780 -4,215,752 29,601,317 16,632,711
上海尚上城 2013 年 06 月 107,491,593 279,150 5,716,518 102,054,225
上海水云间 2016 年 9 月 878,206,128 794,169,127 84,037,001
上海香溢荟苑 2016 年 6 月 760,380,137 602,158,845 158,221,292
上海香溢璟庭 2015 年 12 月 303,209,052 14,299,800 96,998,580 220,510,272
上海香溢澜庭 2014 年 11 月 137,804,121 -10,933,057 23,664,811 103,206,253
上海新城公馆 2012 年 11 月 38,933,553 -146,656 6,732,294 32,054,603
上海新城金郡 2013 年 08 月 129,771,943 563,227,613 421,759,934 271,239,622
上海新城金郡 A3 期 2013 年 12 月 79,455,808 79,014,569 70,122,924 88,347,453
上海新城香溢珑庭 2017 年 12 月 682,851,779 666,861,303 15,990,476
上海新城盛景 2011 年 05 月 6,712,817 1,251,545 5,461,272
上海忆华里 2014 年 12 月 11,199,729 27,744,214 27,118,618 11,825,325
上海悠活城 2013 年 11 月 230,813,932 -124,820 6,080,027 224,609,085
上海昱翠湾 2014 年 12 月 13,642,464 -2,829,196 10,813,269
苏州翡翠湾 2011 年 06 月 65,486,355 2,142,236 63,344,119
苏州红树湾 2017 年 12 月 25,124,578 680,218,776 640,394,777 64,948,577
89 / 150
2016 年半年度报告
苏州香溢澜桥 2014 年 11 月 99,980,631 -4,084,783 13,332,784 82,563,064
苏州新城公馆 2015 年 12 月 102,620,420 -6,133,265 43,133,400 53,353,755
苏州新城金郡 2013 年 12 月 42,585,695 1,126,974 10,517,518 33,195,151
无锡尚东雅园 2016 年 06 月 16,800,905 586,628,576 440,771,987 162,657,494
无锡盛世新城 2011 年 11 月 5,425,041 109,264 5,315,777
无锡香溢紫峻 2014 年 12 月 153,342,914 -4,512,574 2,505,096 146,325,244
吾悦国际广场 2012 年 12 月 16,728,465 4,230,071 10,572,452 10,386,084
武汉春天里 2013 年 12 月 11,710,985 468,378 6,121,851 6,057,512
新城国际花都 2016 年 11 月 390,941,102 2,243,445 15,096,480 378,088,067
南通香溢紫郡 2016 年 12 月 348,114,837 332,377,737 15,737,100
武汉兴隆国际 2018 年 6 月 34,857,778 1,168,888 36,026,666
丹阳华府 2016 年 8 月 262,976,604 325,715,867 218,413,098 370,279,373
张家港吾悦广场 2016 年 8 月 156,966,783 428,847,931 269,014,849 316,799,865
丹徒尚上城 2016 年 11 月 317,804,991 6,822,791 83,010,235 241,617,547
吴江吾悦广场 2017 年 12 月 419,748,418 -43,524,559 224,827,895 151,395,964
无锡华东家艺中心 2012 年 11 月 392,325,873 -2,151,842 11,658,257 378,515,774
其他 144,374,043 83,461,552 14,292,025 213,543,571
合计 6,572,264,809 6,139,085,716 6,820,705,856 5,890,644,669
(2). 存货跌价准备
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发成本 212,346,916 200,945,575 11,401,341
开发产品 411,933,285 200,945,575 207,196,562 405,682,298
合计 624,280,201 200,945,575 207,196,562 200,945,575 417,083,639
于 2016 年 6 月 30 日，存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开
发土地、开发成本及开发产品分别为 0 元、7,447,679,000 元及 0 元（2015 年 12 月 31 日：0 元、
6,956,416,627 元及 228,100,750 元）
本期计入存货成本的资本化借款费用为 341,046,701 元(2015 年 1-6 月: 452,523,238 元) 。
8、其他流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴营业税 850,005,157 785,643,129
预缴土地增值税 533,152,321 386,666,645
预缴企业所得税 423,892,261 235,708,520
预缴增值税 167,499,589
预缴的其他税金 200,507,643 91,542,809
合计 2,175,056,971 1,499,561,103
9、可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
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2016 年半年度报告
可供出售权益工具：
按公允价值计量 285,335,262 285,335,262 233,985,262 233,985,262
的
按成本计量的
合计 285,335,262 285,335,262 233,985,262 233,985,262
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
权益工具的成本/债务工具
218,835,262 218,835,262
的摊余成本
公允价值 239,235,262 239,235,262
累计计入其他综合收益的
10,067,400 10,067,400
公允价值变动金额
已计提减值金额
单位： 元 币种： 人民币
项目 2015 年 12 月 31 日
可供出售权益工具
—公允价值 233,985,262
—成本 219,985,262
10,500,000
—累计计入其他综合收益税后净额
—累计计提减值
其他说明
本集团可供出售金融资产主要包括：
（i）本集团以 156,000,000 元的成本持有苏州银行股份有限公司 1%的股权。截至 2016 年 6
月 30 日止 6 个月期间，本集团收到苏州银行股份有限公司分配的现金股利为 3,000,000 元
(2015 年度: 6,000,000 元)。于 2016 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大
限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
（ii）本集团以 5,186,605 元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙 5.82%的权益。
该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 85,860,000 元。本集团在
该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向
该合伙企业提供财务支持的义务和意图。截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本集团收到
上海景盈投资管理合伙企业返还的投资款 1,150,000 元（2015 年度：无），分配的现金股利
款 244,869 元(2015 年度: 255,524 元)。于 2016 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产不存在
变现的重大限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
（iii）本集团以 50,000,000 元的成本持有上海伍翎投资中心有限合伙 5.26%的权益。该合伙
企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 950,000,000 元。本集团在该合
伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不存在向该合
伙企业提供财务支持的义务和意图。于 2016 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产不存在变现
的重大限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
（iv）本集团以 25,000,000 元的成本持有昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)2.40%的权
益。该合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为 1,040,000,000 元。
本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团
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2016 年半年度报告
不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本
集团收到昆山歌斐鸿乾股权投资中心分配的现金股利 6,067,308 元。于 2016 年 6 月 30 日，
该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2015 年 12 月 31 日：无)。
（v）本集团子公司以 52,500,000 元的成本于 2016 年 6 月 14 日购买由上海东方证券资产管
理公司发行的东证资管-青浦吾悦广场次级资产支持证券 525,000 份，每份售价 100 元整。于
2016 年 6 月 30 日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。
10、长期应收款
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
住宅物业保修金 140,168,397 119,792,898
合计 140,168,397 119,792,898 /
其他说明
本集团根据 2011 年 10 月 18 日上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修金
管理暂行办法》的规定，向上海市嘉定区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区住房保障和房屋
管理局及上海市浦东新区物业管理中心交纳住宅物业保修金，可在对应区域内首套房屋交付满 10
年后，向区、县房屋管理部门提出退还申请。上述保修金中 80%的资金按照中国人民银行规定的
一年期定期存款利率结计利息，20%的资金按照活期存款利率结计利息。
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2016 年半年度报告
11、长期股权投资
单位： 元 币种： 人民币
项目 2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日
合营企业(a) 3,478,007,100 2,019,774,681
联营企业(b) 175,317,804 169,585,629
3,653,324,904 2,189,360,310
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 其他综 宣告发放现 期末
被投资单位 权益法下确认的 其他权益变 计提减 其 备期末
余额 追加投资 减少投资 合收益 金股利或利 余额
投资损益 动 值准备 他 余额
调整 润
一、合营企业
上海新城旭地房地产 78,718,077 39,162,026 117,880,103
有限公司
苏州新城万瑞房地产 182,781,537 -15,515,792 167,265,745
有限公司
南京新城万隆房地产 656,892,273 -15,462,816 -343,421 641,086,036
有限公司
上海恒固房地产开发 91,053,503 -3,153,996 87,899,507
有限公司
上海松铭房地产开发 38,400,000 38,400,000
有限公司
常熟中置房地产有限 290,674,055 -7,080,305 -473,153 283,120,597
公司
常熟万中城房地产有 10,000,000 10,000,000
限公司
昆山德睿房地产开发 146,550,170 -1,592,787 -870,466 144,086,917
有限公司
上海权坤投资有限公 3,000,000 -2,803,927 196,073
司
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2016 年半年度报告
上海新钥投资有限公 5,000,000 5,000,000
司
苏州城弘房地产开发 20,000,000 -1,731,376 18,268,624
有限公司
南京新城广闳房地产 6,900,000 -700,000 6,200,000
有限公司
南京新城创锦房地产 470,000,000 470,000,000
有限公司
苏州百翔置业有限公 15,000,000 15,000,000
司
杭州嘉浩房地产有限 195,000,000 195,000,000
公司
上海睿涛房地产开发 10,000,000 10,000,000
有限公司
上海佳朋房地产有限 62,450,000 62,450,000
公司
上海丽魔网络科技有 4,000,000 4,000,000
限公司
台州新城万博房地产 394,845,319 -12,042,250 -164,426 382,638,643
发展有限公司
成都新城万博房地产 94,959,747 -17,510,211 -34,672 77,414,865
开发有限公司
义乌吾悦房地产发展 10,000,000 -3,900,010 6,099,990
有限公司
苏州晟铭房地产开发 686,000,000 686,000,000
有限公司
天津市津南区新城吾 50,000,000 50,000,000
悦房地产开发有限公
司
小计 2,019,774,681 1,502,450,000 -700,000 -41,631,444 -1,886,138 3,478,007,100
二、联营企业
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2016 年半年度报告
上海蓝天创业房地产 10,000,000 10,000,000
有限公司
上海万之城房地产开 159,585,629 5,732,175 165,317,804
发有限公司
小计 169,585,629 5,732,175 175,317,804
合计 2,189,360,310 1,502,450,000 -700,000 -35,899,269 -1,886,138 3,653,324,904
其他说明
本集团不存在长期股权投资变现的重大限制。于 2016 年 6 月 30 日，本集团无需就长期股权投资计提减值准备。
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2016 年半年度报告
12、投资性房地产
投资性房地产计量模式
采用公允价值计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
土地
房屋、建 在建
项目 已完工的物业 开发中的物业 使用 合计
筑物 工程
权
一、期初余额 6,769,000,000 4,085,000,000 10,854,000,000
二、本期变动 -1,175,000,000 1,777,000,000 602,000,000
加：外购
存货\
固定资产\在建
工程转入
企业
合并增加
本年增加 -47,108,053 1,623,184,742 1,576,076,688
减：处置 1,190,000,000 1,190,000,000
其他
转出
公允价值 62,108,053 153,815,258 215,923,312
变动
三、期末余额 5,594,000,000 5,862,000,000 11,456,000,000
其他说明
截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间，计入投资性房地产的资本化借款费用为 45,791,578 元（截
至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间：50,098,231 元）。
截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间，投资性房地产公允价值变动对本集团当期损益的影响金额
为 215,923,312 元（截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间：282,643,481 元），相应的递延所得
税分别为 53,980,828 元（截至 2015 年 6 月 30 日止 6 个月期间：70,660,870 元）。
投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有用途
基准进行重估。估值按将现有租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后的预
计收入进行计算。
于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年 12 月 31 日，本集团账面价值为 3,182,956,000 元及 2,534,031,347
元的投资性房地产已作本集团借款的抵押(附注五(19)(28)(30))。
13、固定资产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 1,469,400,074 326,226,751 52,629,142 49,047,314 144,072,266 2,041,375,547
2.本期增加金额 10,700,345 24,067 2,537,289 6,481,746 2,014,892 21,758,339
（1）购置 10,700,345 24,067 2,537,289 6,481,746 2,014,892 21,758,339
（2）在建工程转入
3.本期减少金额 398,760 1,449,910 251,646 2,100,316
（1）处置或报废 398,760 1,449,910 251,646 2,100,316
4.期末余额 1,480,100,419 326,250,818 54,767,671 54,079,150 145,835,512 2,061,033,570
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2016 年半年度报告
二、累计折旧
1.期初余额 30,920,101 14,110,219 17,484,894 22,389,307 27,736,210 112,640,731
2.本期增加金额 40,091,805 1,759 2,622,365 9,942,646 6,536,879 59,195,454
（1）计提 40,091,805 1,759 2,622,365 9,942,646 6,536,879 59,195,454
3.本期减少金额 60,544 1,316,858 183,162 1,560,564
（1）处置或报废 60,544 1,316,858 183,162 1,560,564
4.期末余额 71,011,906 14,111,978 20,046,715 31,015,095 34,089,927 170,275,621
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,409,088,513 312,138,840 34,720,956 23,064,055 111,745,585 1,890,757,949
2.期初账面价值 1,438,479,973 312,116,532 35,144,248 26,658,007 116,336,056 1,928,734,816
其他说明：
于 2016 年 6 月 30 日，账面价值为 1,058,484,770 元(原价 1,095,677,957 元)的房屋及建筑
物已作为一年内到期的长期借款的抵押物（2015 年 12 月 31 日：账面价值为 642,805,142 元、
原值 646,251,818 元)。
14、无形资产
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 软件 专利权 非专利技术 合计
一、账面原值
1.期初余额 65,496,060 31,544,841 97,040,901
2.本期增加金额 11,167,282 11,167,282
(1)购置 11,167,282 11,167,282
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 65,496,060 42,712,123 108,208,183
二、累计摊销
1.期初余额 1,154,861 16,705,899 17,860,760
2.本期增加金额 728,004 1,436,605 2,164,609
（1）计提 728,004 1,436,605 2,164,609
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,882,865 18,142,504 20,025,369
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
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2016 年半年度报告
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 63,613,195 24,569,619 88,182,814
2.期初账面价值 64,341,199 14,838,942 79,180,141
15、长期待摊费用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入办 27,942,517 82,865 5,922,676 100,609 22,002,097
公楼装修费
临时设施 13,890,692 11,552,944 16,746,923 8,696,713
合计 41,833,209 11,635,809 22,669,599 100,609 30,698,810
16、递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 417,083,640 104,270,910 624,280,201 156,070,050
内部交易未实现利润 47,778,540 11,944,635
可抵扣亏损 1,737,216,920 434,304,230 1,417,638,543 354,409,636
预提土地增值税 716,255,872 179,063,968 704,323,327 176,080,832
(附注五(29))
预提费用 41,331,912 10,332,978 120,410,519 30,102,630
合计 2,959,666,884 739,916,721 2,866,652,590 716,663,148
(2). 未经抵销的递延所得税负债
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资产 343,052 85,763 6,935,986 1,733,997
评估增值
可供出售金融资产公允价 2,564,200,408 641,050,102 2,463,971,261 615,992,815
值变动
内部未实现损益抵消 24,550,664 6,137,666 24,550,666 6,137,667
开发产品成本核算中会计 875,025,684 218,756,421 820,591,752 205,147,938
与税法的差异
投资性房地产折旧 313,192,456 78,298,114 226,885,801 56,721,450
其他 308,045,568 77,011,392
合计 4,085,357,832 1,021,339,458 3,542,935,466 885,733,867
98 / 150
2016 年半年度报告
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资产 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 和负债期初互抵 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 金额 债期初余额
递延所得税资产 -121,504,420 618,412,301 -163,950,581 552,712,567
递延所得税负债 121,504,420 -899,835,038 163,950,581 -721,783,286
(4). 未确认递延所得税资产明细
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 162,590,145 162,590,145
合计 162,590,145 162,590,145
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2016 67,446,565 67,446,565
2017 91,379,401 91,379,401
2018 2,388,407 2,388,407
2019 1,375,772 1,375,772
2020
合计 162,590,145 162,590,145 /
17、其他非流动资产
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合作项目土地投资款（i） 976,847,918
工业用地（ii） 367,247,647 367,247,647
合计 1,344,095,565 367,247,647
其他说明：
（i）本集团之子公司预付开发项目土地投资款。至 2016 年 6 月 30 日，合作款项已经支付，但开
发尚未开始。
（ii）本集团之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 年 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调
查有限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权，面积 241,529.30
平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办理，即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。同年，
又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积 60,661.70 平方
米，拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证。上述的两个地块，目前的地块性质均
为工业用地，暂不能直接用于开发建设。截至 2016 年 6 月 30 日，本集团认为该等资产无需计提
减值准备。于 2016 年 6 月 30 日，0203450 号和 203353 号地块已用于长期借款的抵押。
18、资产减值准备
单位： 元 币种： 人民币
本年增加 本年减少
项目 期初余额 期末余额
其他 转销 其他
存货跌价准备 624,280,201 200,945,575 -207,196,562 -200,945,575 417,083,639
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2016 年半年度报告
19、短期借款
短期借款分类
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款（i） 1,320,465,469
委托借款（ii） 800,000,000 100,000,000
抵押加保证借款 61,000,000
合计 2,120,465,469 161,000,000
其他说明
于 2016 年 6 月 30 日,短期借款的利率区间为 2.63%至 5.90%(2015 年 12 月 31 日:4.5%至
10.51%)。
20、应付票据
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 183,538,000 14,570,000
银行承兑汇票 710,714,677 436,953,230
合计 894,252,677 451,523,230
21、应付账款
(1). 应付账款列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付建筑工程款 10,895,724,243 11,481,458,627
合计 10,895,724,243 11,481,458,627
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
未偿还或结转的
项目 期末余额 期初余额
原因
账龄超过一年的应付账款 1,369,174,243 460,486,383 尚未支付的工程
款
合计 1,369,174,243 460,486,383 /
其他说明
于 2016 年 6 月 30 日，账龄超过一年的应付账款为 1,369,174,243 元(2015 年 12 月 31 日:
460,486,383 元)，主要为尚未支付的工程款。
22、预收款项
(1). 预收账款项列示
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业销售预收款(i) 23,963,853,552 15,791,488,792
预收租金款 28,519,435 33,555,759
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2016 年半年度报告
预收物业管理费 16,850,698 19,943,171
其他预收款 5,852,971 4,367,195
合计 24,015,076,656 15,849,354,917
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 未偿还或结转的原因
账龄超过一年的预收款项 2,059,977,194 1,357,465,597 尚未办理销售交付手续
的销售开发项目的预收
房款
合计 2,059,977,194 1,357,465,597 /
2016 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预收款项为 2,059,977,194 元 (2015 年 12 月 31 日:
1,357,465,597 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发项目的预收房款。
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
截止期末预售
项目 期末余额 期初余额 预计竣工时间
比例
南京珑湾花园 3,005,743,950 2,488,146,106 2016 年 11 月 92%
上海香溢璟庭 21,920,295 970,288,900 2015 年 12 月 83%
常州新城帝景 1,439,852,467 817,706,793 2016 年 12 月 78%
杭州西溪逸境 483,581,791 790,017,179 2016 年 6 月 93%
上海新城金郡 7,371,469 729,226,976 2013 年 08 月 88%
上海香溢荟苑 26,461,149 698,959,496 2016 年 6 月 71%
上海水云间 97,707,058 696,528,609 2016 年 9 月 80%
苏州红树湾 62,462,285 624,755,369 2017 年 12 月 96%
南通香溢紫郡 455,081,809 462,596,103 2016 年 12 月 88%
南京花漾紫郡 1,774,938,999 361,253,630 2017 年 06 月 50%
武汉璟悦城 1,008,172,076 314,555,898 2017 年 5 月 98%
常州新城公馆 417,525,121 287,783,529 2017 年 6 月 90%
无锡尚东雅园 9,751,195 275,091,458 2016 年 06 月 92%
杭州金玺钰府 428,359,232 253,110,740 2016 年 9 月 90%
常熟香溢璟庭 799,006,410 174,713,535 2017 年 06 月 72%
常州金色新城 135,847,081 135,847,081 待定 100%
济南香溢紫郡 784,744,593 106,268,253 2017 年 07 月 49%
新城国际花都 222,829,390 83,367,470 2016 年 11 月 87%
杭州山语院 20,434,731 74,789,216 2015 年 12 月 94%
上海花屿湾 441,645,420 50,836,594 2017 年 5 月 65%
常州春天里 37,939,808 46,459,413 2015 年 06 月 84%
常州新城首府 17,135,757 23,946,354 2013 年 12 月 85%
常州吾悦广场 10,362,355 18,698,717 2020 年 1 月 95%
苏州新城公馆 58,347,397 16,635,131 2015 年 12 月 97%
萧山香悦半岛 149,165,818 15,614,864 2017 年 12 月 12%
南京香溢紫郡 1,796,198 9,982,203 2015 年 06 月 97%
常州悠活城 17,234,783 8,751,800 2015 年 12 月 85%
常州香溢澜桥 17,602,124 5,832,552 2014 年 11 月 94%
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2016 年半年度报告
昆山柏丽湾 2,139,771 4,325,082 待定 95%
无锡金峻苑 457,987,415 2017 年 4 月 79%
常州香溢俊园 366,208,840 2015 年 07 月 93%
萧山香悦奥府 237,448,827 2018 年 8 月 18%
金坛吾悦广场 1,918,509,205 1,410,984,394 2016 年 12 月 81%
南昌吾悦广场 1,304,937,768 922,006,472 2016 年 8 月 55%
长春吾悦广场 1,227,047,590 695,379,474 2016 年 10 月 56%
张家港吾悦广
966,128,242 690,877,842 2016 年 8 月 75%
场
海口吾悦广场 1,361,455,771 498,218,002 2016 年 10 月 70%
安庆吾悦广场 786,507,826 438,439,954 2016 年 8 月 45%
丹阳华府 427,155,646 289,540,455 2016 年 8 月 78%
嵊州吾悦广场 569,551,529 91,082,030 2017 年 6 月 15%
吴江吾悦广场 98,154,912 55,793,876 2017 年 12 月 84%
丹徒尚上城 137,184,682 53,324,480 2016 年 11 月 96%
桐乡吾悦广场 615,847,569 39,777,846 2017 年 5 月 35%
宁波吾悦广场 333,618,713 4,339,038 2017 年 6 月 32%
丁卯吾悦广场 504,994,463 2017 年 8 月 24%
衢州吾悦广场 600,435,146 2017 年 6 月 23%
其他 95,518,876 55,635,878
合计 23,963,853,552 15,791,488,792
23、应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 140,454,397 510,829,260 603,846,332 47,437,325
二、离职后福利-设定提存 489,368 37,250,847 37,309,871 430,344
计划
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
合计 140,943,765 548,080,107 641,156,203 47,867,669
(2).短期薪酬列示：
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 135,303,269 448,781,650 539,639,381 44,445,538
补贴
二、职工福利费 4,482,902 24,695,672 26,737,304 2,441,270
三、社会保险费 244,370 17,940,559 17,963,294 221,635
其中：医疗保险费 222,282 15,578,611 15,598,937 201,956
工伤保险费 11,738 1,255,249 1,256,529 10,458
生育保险费 10,350 1,106,699 1,107,828 9,221
四、住房公积金 158,654 17,446,649 17,401,354 203,949
五、工会经费和职工教育 265,202 1,964,730 2,104,999 124,933
经费
六、短期带薪缺勤
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2016 年半年度报告
七、短期利润分享计划
合计 140,454,397 510,829,260 603,846,332 47,437,325
(3).设定提存计划列示
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 447,571 34,921,025 34,969,430 399,166
2、失业保险费 41,797 2,329,822 2,340,441 31,178
合计 489,368 37,250,847 37,309,871 430,344
24、应交税费
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应交企业所得税 449,155,649 804,782,109
应交增值税 122,057,010
应交营业税 479,372 186,126,210
应交土地增值税 54,936,161 145,900,175
应交教育费附加 6,276,758 9,346,568
应交城市维护建设税 8,081,971 11,934,574
应交印花税 2,920,380 3,609,355
应交土地使用税 4,165,048 4,060,297
应交房产税 5,689,121 8,868,437
其他 10,885,550 7,801,489
消费税
个人所得税
合计 664,647,020 1,182,429,214
25、应付利息
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 43,183,356 21,702,497
企业债券利息
短期借款应付利息 5,165,070 348,793
分期付息到期还本的应付债券利息 372,081,558 118,169,406
合计 420,429,984 140,220,696
26、应付股利
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付王晓松 805,000 805,000
合计 805,000 805,000
27、其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方款项(附注十一 8,735,929,186 9,235,062,885
103 / 150
2016 年半年度报告
(6))
应付少数股东款 37,540,600
预提费用 129,749,935 188,910,212
工程招标保证金 197,723,499 267,631,496
代收契税 80,490,743 85,935,219
临时往来款 18,000,000 18,000,000
应付股权款 17,312,000 17,312,000
合营方往来款 1,053,274,798 1,280,247,036
其他 314,294,395 145,724,146
合计 10,546,774,556 11,276,363,594
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 期初余额 未偿还或结转的原因
账龄超过一年的其他应付款 208,383,232 222,798,456 代收款项
合计 208,383,232 222,798,456 /
其他说明
于 2016 年 6 月 30 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为代收款项。
28、1 年内到期的非流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 715,000,000 634,200,000
- 委托借款 350,000,000 174,200,000
- 抵押借款 240,000,000
- 抵押加保证借款 365,000,000 220,000,000
1 年内到期的应付债券 1,141,619,500
1 年内到期的长期应付款
合计 1,856,619,500 634,200,000
29、其他流动负债
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税拨备 716,235,873 704,323,327
合计 716,235,873 704,323,327
其他说明：
土地增值税拨备是本集团根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，基于本集团销售房
地产所获得的增值额，按 30%至 60%累进税率计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收
入减去可以扣除的成本及费用，其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。由
于土地增值税的实际征收情况存在不确定性，实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数
额。估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
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2016 年半年度报告
30、长期借款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 523,750,000 940,000,000
保证借款 504,000,000 141,000,000
信用借款
委托借款 136,650,000 408,300,000
抵押加保证借款 4,577,443,316 2,747,867,500
抵押加质押加保证借款 84,485,000
合计 5,826,328,316 4,237,167,500
31、应付债券
(1). 应付债券
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
2013 年公司债券(i) 1,992,127,102 1,988,410,171
2015 年公司债券(第一期)(公开 2,982,087,320 2,978,474,330
发行)(ii)
2015 年公司债券(第一期)(非公 1,986,767,141 1,982,128,509
开发行)(iii)
2016 年公司债券（第一期）（非 1,833,337,467
公开发行）(iv)
合计 8,794,319,030 6,949,013,010
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2016 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元 币种：人民币
本
债券 面 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 期 期末
溢折价摊销
名称 值 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿 余额
还
2013 年公司债券（i） 100 2014 年 7 月 23 日 3+2 年 2,000,000,000 1,988,410,171 3,716,931 1,992,127,102
2015 年公司债券(第一期)(公开发行)（ii） 100 2015 年 11 月 3 日 3+2 年 3,000,000,000 2,978,474,330 3,612,990 2,982,087,320
2015 年公司债券(第一期)(非公开发行)（iii） 100 2015 年 11 月 10 日 2+1 年 2,000,000,000 1,982,128,509 4,638,632 1,986,767,141
2016 年公司债券（第一期）（非公开发行）(iv) 100 2016 年 3 月 29 日 2+1 年 1,850,000,000 1,831,036,000 2,301,467 1,833,337,467
合计 / / / 8,850,000,000 6,949,013,010 1,831,036,000 14,270,020 8,794,319,030
其他说明：
（i） 经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]589 号文核准，本公司之子公司江苏新城于 2014 年 7 月 23 日发行公司债券，债券名称为江苏新城地
产股份有限公司 2013 年公司债券，简称“13 苏新城”，发行总额 20 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权、发行人上调票面利率选择
权及投资者回售选择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 8.9%，在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，
如江苏新城行使上调票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(ii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2349 号核准，本公司于 2015 年 11 月 3 日公开发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司
公开发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15 新城 01”，发行总额 30 亿元，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选
择权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 4.5%，在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末，如本公司行使调整
票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 2 年固定不变。
(iii) 经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开
发行 2015 年公司债券(第一期)，简称“15 新城 02”，发行总额 20 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面年利率为 6.0%，在债券存续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面利
率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 1 年固定不变。
(iv) 经上海证券交易所上证函[2015]1778 号核准，本公司于 2016 年 3 月 29 日非公开发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发
行 2016 年公司债券（第一期），简称“16 新城 01”，发行总额 18.5 亿元，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择
权。此债券采用单利按年计息，每年付息一次。票面利率 5.44%，在债券存续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行使调整票面
利率选择权，未被回售部分的债券票面利率未存续期内前 2 年票面利率加上调整基点，在债券存续期后 1 年固定不变。
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32、长期应付款
按款项性质列示长期应付款：
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
优先认购权利金 35,602,949
其他说明：
为取得未来收购青浦吾悦广场资产支持专项计划全部资产支持证券的优先权，公司需支付权利金
共计 150,000,000 元，其中第三年需支付款项依据现值确认为长期应付款。
33、股本
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 公积金 期末余额
小计
转股
境内上市无限售条件人民币普 542,064,758 162,619,428 162,619,428 704,684,186
通股
境内上市有限售条件人民币普 1,166,000,000 349,800,000 349,800,000 1,515,800,000
通股
股份总数 1,708,064,758 512,419,428 512,419,428 2,220,484,186
34、资本公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,809,623,270 53,949,765 2,755,673,505
- 换股吸收合并 2,882,343,031 2,882,343,031
- 与少数股东交易 -83,250,425 53,949,765 -137,200,190
- 股本溢价 10,530,664 10,530,664
股份支付 116,294,730 1,735,790 118,030,520
资本公积转赠股本 512,419,428 -512,419,428
合计 2,925,918,000 1,735,790 566,369,193 2,361,284,597
35、其他综合收益
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 期末
项目 本期所得税 减：所得税 税后归属于 税后归属于
余额 余额
前发生额 费用 母公司 少数股东
一、以后不能重分类进
损益的其他综合收益
其中：重新计算设定受
益计划净负债和净资产
的变动
权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的
其他综合收益中享有的
份额
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2016 年半年度报告
二、以后将重分类进损 44,158,522 -99,064,001 24,766,000 -71,489,537 -2,808,464 -27,331,015
益的其他综合收益
其中：权益法下在被投
资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中
享有的份额
可供出售金融资产公 2,079,781 2,079,781
允价值变动损益
存货转换为投资性房地 42,078,741 -99,064,001 24,766,000 -71,489,537 -2,808,464 -29,410,796
产公允价值变动
持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产
损益
现金流量套期损益的
有效部分
外币财务报表折算差
额
其他综合收益合计 44,158,522 -99,064,001 24,766,000 -71,489,537 -2,808,464 -27,331,015
36、盈余公积
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 46,643,557 314,011,794 360,655,351
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 46,643,557 314,011,794 360,655,351
37、未分配利润
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
调整前上期末未分配利润 7,406,433,876 5,645,680,614
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 7,406,433,876 5,645,680,614
加：本期归属于母公司所有者的净利 852,353,641 459,073,676
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
减：换股吸收合并 314,011,794
减：现金股利 184,470,994
减：股份制改制 28,877,598
期末未分配利润 7,760,304,729 6,075,876,692
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2016 年半年度报告
38、营业收入和营业成本
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,777,805,259 6,639,691,427 8,536,023,923 6,517,946,519
其他业务 293,769,100 73,767,518 190,029,495 118,861,375
合计 9,071,574,359 6,713,458,945 8,726,053,418 6,636,807,894
(a) 主营业务收入和主营业务成本
本期发生额 上期发生额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
物业销售 8,698,488,689 6,632,629,846 8,459,761,971 6,506,707,565
物业出租 79,316,570 7,061,581 76,261,952 11,238,954
合计 8,777,805,259 6,639,691,427 8,536,023,923 6,517,946,519
(b) 其他业务收入和其他业务成本
本期发生额 上期发生额
项目
其他业务收入 其它业务成本 其他业务收入 其他业务成本
物业管理 102,481,887 15,058,658 90,258,608 51,910,803
酒店运营收入 56,626,183 33,122,384
其他 134,661,030 25,586,476 99,770,887 66,950,572
合计 293,769,100 73,767,518 190,029,495 118,861,375
39、营业税金及附加
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 396,262,540 438,696,979
土地增值税 9,889,545 91,608,818
城市维护建设税 34,404,304 24,065,105
教育费附加 25,710,824 22,925,058
资源税
其他 6,451,073 1,707,587
合计 472,718,286 579,003,547
40、销售费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告宣传费 123,747,829 123,198,755
策划代理费 28,869,650 38,558,823
职工薪酬 124,593,471 76,708,142
其他费用 65,380,386 54,303,200
合计 342,591,336 292,768,920
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2016 年半年度报告
41、管理费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 210,557,244 238,314,632
业务招待费 26,967,241 27,349,643
办公费用 31,872,811 38,591,393
税费 49,849,396 24,410,666
其他费用 79,603,868 67,109,574
合计 398,850,560 395,775,908
42、财务费用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 497,355,297 557,685,727
减：已资本化的利息支出(附注五 -386,838,279 -502,621,469
(7)(12))
减：利息收入 -91,973,467 -25,635,996
汇兑(损失)/收益 14,219,351 -6,616,914
手续费 17,017,451 12,144,182
合计 49,780,353 34,955,530
43、资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失(附注五(18)) 98,536,595
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 98,536,595
44、公允价值变动收益
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允价
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2016 年半年度报告
值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当
期损益的金融负债
按公允价值计量的投资性房地产 215,923,312 282,643,481
(附注五(12))
合计 215,923,312 282,643,481
45、投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -35,899,269 58,569,670
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收 9,312,177 6,000,000
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
处置子公司的投资(损失)/收益(附 -55,157,901 51,022,384
注五(51)2)
合计 -81,744,993 115,592,054
46、营业外收入
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计 66,177 118 66,177
其中：固定资产处置利得 66,177 118 66,177
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助(i) 10,937,060 4,637,400 10,937,060
违约金收入 4,752,302 4,415,962 4,752,302
其他 3,822,486 1,474,316 3,822,486
合计 19,578,025 10,527,796 19,578,025
(i)计入当期损益的政府补助
单位：元 币种：人民币
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2016 年半年度报告
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
企业扶持基金 7,237,060 200,000 与收益相关
职业培训补贴 与收益相关
先进奖励 430,000 3,237,000 与收益相关
税收奖励 3,270,000 1,200,400 与收益相关
合计 10,937,060 4,637,400 /
47、营业外支出
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置损失合计 170,336 59,108 170,336
其中：固定资产处置损失 170,336 59,108 170,336
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,090,000 2,325,000 1,090,000
赔偿、罚款、违约金及其他 4,620,328 1,831,606 4,620,328
合计 5,880,664 4,215,714 5,880,664
48、所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 234,761,460 299,685,042
递延所得税费用 146,910,553 -34,326,846
合计 381,672,013 265,358,196
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 1,242,050,559 1,092,752,641
按 25%税率计算的所得税 310,512,640 273,188,160
确认以前年度未确认的 DTA -8,844,695
按法定/适用税率计算的所得税费用
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 70,128,559 17,477,188
非应税收入的影响 -31,689,113
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的 5,972,015
影响
以前年度所得税汇算清缴差异 9,875,509 409,946
所得税费用 381,672,013 265,358,196
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2016 年半年度报告
49、每股收益
(1) 基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股的加权平均数
计算：
本期发生额 上期发生额
归属于本公司普通股股东的合并净利润 852,353,641 459,073,676
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,902,333,662 1,166,000,000
基本每股收益 0.45 0.39
其中：
- 持续经营基本每股收益： 0.45 0.39
- 终止经营基本每股收益：
其他说明
本公司于 2015 年 3 月 27 日通过股东会决议，以 2014 年 12 月 31 日净资产折股整体变更为股
份有限公司。
(2) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以
调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间，本公
司不存在具有稀释性的潜在普通股，因此，稀释每股收益等于基本每股收益。
50、现金流量表项目
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方资金往来 987,974,900 2,512,124,436
收回土地投标保证金 95,358,000
收回股权转让保证金 50,000,000
收到工程招标保证金 24,711,789 43,712,851
利息收入 91,973,467 25,635,996
收回受限制的存款 215,204,253 21,887,757
营业外收入 19,511,848 10,527,678
代收契税及物业代收款 6,663,145
收回指定信托安排
其他 63,787,489 86,956,170
合计 1,403,163,746 2,852,866,033
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金：
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联方资金往来 1,851,871,341 1,174,615,299
支付土地投标保证金 1,526,064,592
为关联方代垫款项 53,905,148 499,940,738
销售费用及管理费用 406,291,182 307,765,513
物业代收款项 182,349,948 169,994,438
合营方往来款 248,572,238 120,000,000
支付住房担保押金 201,038,343 37,413,586
支付股权转让保证金 30,000,000
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2016 年半年度报告
支付少数股东往来款 30,000,000
财务手续费 17,017,451 12,144,182
捐赠支出 1,090,000 2,325,000
违约金及罚款 4,620,328 1,831,606
其他 493,788,440 113,089,807
合计 4,986,609,011 2,499,120,169
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方资金往来 6,884,057,845
合计 6,884,057,845
(4) 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联方资金往来 4,190,688,015
支付合营方款项 976,847,917
合计 5,167,535,932
(5) 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到关联方计息资金往来 1,407,076,108
收到同一控制下企业合并被合并方资
本金
收到少数股东往来款 49,679,775
收回借款保证金 230,435,887
合计 280,115,662 1,407,076,108
(6) 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付少数股东往来款 570,493,074
少数股东减少资本 416,220,603 322,577,130
支付关联方计息资金往来 2,125,440,345
支付借款保证金 80,805,462
本公司股东减少资本
合计 2,541,660,948 973,875,666
51、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 860,378,546 827,394,445
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2016 年半年度报告
加：资产减值准备(附注五(43)) 98,536,595
存货跌价准备转销(附注五(7)) -207,196,562 -26,799,375
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧(附 59,195,454 27,491,928
注五(13))
无形资产摊销(附注五(14)) 2,164,609 3,071,045
长期待摊费用摊销(附注五(15)) 22,669,599 10,782,901
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益 104,159 58,990
以“－”号填列）(附注五(46)、(47))
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）(附注五(44)) -215,923,312 -282,643,481
财务费用（收益以“－”号填列） 110,517,018 55,064,258
投资损失（收益以“－”号填列）(附注五(45)) 81,744,993 -115,592,054
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）(附注五 -66,231,394 4,126,739
(16))
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）(附注五 105,993,656 -38,453,585
(16))
存货的减少（增加以“－”号填列） -7,817,705,460 -3,282,557,813
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 3,631,461,070 -207,500,497
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 4,464,570,836 2,876,741,368
股份支付 1,735,790 4,052,028
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,033,479,002 -46,226,508
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 10,324,435,789 4,139,174,665
减：现金的期初余额 5,520,507,221 4,257,952,444
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 4,803,928,568 -118,777,779
(2) 本期收到的处置子公司的现金净额
单位：元 币种：人民币
本期金额 上期金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 357,670,556 61,000,000
上海迪裕商业经营管理有限公司 357,670,556
江苏新城物业服务有限公司 60,000,000
上海新城万嘉物业服务有限公司 1,000,000
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 7,850,556 148,146,985
上海迪裕商业经营管理有限公司 7,850,556
江苏新城物业服务有限公司 148,146,985
上海新城万嘉物业服务有限公司
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等
价物
处置子公司收到的现金净额 349,820,000 -87,146,985
其他说明:
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2016 年半年度报告
于 2016 年 6 月 22 日，本集团将拥有的上海迪裕商业经营管理有限公司的全部权益以 1，049，
820,000 元的价格转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资
产支持专项计划。
(3) 现金和现金等价物的构成
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 10,324,435,789 5,520,507,221
其中：库存现金 2,950,384 4,365,064
可随时用于支付的银行存款 10,321,485,405 5,516,142,157
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 10,324,435,789 5,520,507,221
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金
等价物
52、外币货币性项目
√适用 □不适用
(1). 外币货币性项目：
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 6,595,957 6.6312 43,739,109
欧元
港币 163,981,621 0.8547 140,150,172
人民币
应付款项
美元 93,567,600 6.6312 620,465,469
人民币
其他说明：
单位:元 币种:人民币
项目 期初外币余额 折算汇率 期初折算人民币余额
货币资金
其中：美元 22,942,778 6.4936 148,981,220
港币 115,950,333 0.8378 97,143,189
短期借款—
美元 6.4936
应付款项—
美元 62,449,330 6.4936 405,520,968
港元 412,000 0.8378 345,174
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2016 年半年度报告
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
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2016 年半年度报告
六、合并范围的变更
1、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
(a) 截止至 2016 年 6 月 30 日，处置子公司的相关信息汇总如下：
单位:元 币种:人民币
股 丧失控 丧失控
丧失控 按照公允价 丧失控制权
权 丧失控 处置价款与处置投资对应 制权之 制权之
丧失控 制权之 值重新计量 之日剩余股 与原子公司股权投资
子公司名 股权处置 处 制权时 的合并财务报表层面享有 日剩余 日剩余
股权处置价款 制权的 日剩余 剩余股权产 权公允价值 相关的其他综合收益
称 比例（%） 置 点的确 该子公司净资产份额的差 股权的 股权的
时点 股权的 生的利得或 的确定方法 转入投资损益的金额
方 定依据 额 账面价 公允价
比例 损失 及主要假设
式 值 值
上海迪裕 1,049,820,000 100.00 出 2016 年 完成股 -110,363,679 54,418,721
商业经营 售 6 月 22 权交割
管理有限 日
公司(i)
其他说明：
于 2016 年 6 月 22 日，本集团将拥有的上海迪裕商业经营管理有限公司的全部权益以 1,049,820,000 元的价格转让给上海东方证券资产管理有限公
司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。
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2016 年半年度报告
(b)处置损益相关信息如下：
(i)上海迪裕商业经营管理有限公司
处置损益计算如下：
金额
处置价格 1,049,820,000
减：合并财务报表层面享有的上海迪裕商业经营管
1,160,183,679
理有限公司权益份额
其他综合收益转入当期损益 54,418,721
处置产生的投资收益 -55,944,958
2、 其他原因的合并范围变动
新设立子公司
公司名称 设立日期 出资金额
南京汇凯房地产有限公司 01/01/2016 10,000,000
晋江新城吾悦发展有限公司 04/01/2016 100,000,000
常州华诚造价咨询有限公司 12/01/2016 尚未出资
上海玺越房地产开发有限公司 18/01/2016 10,000,000
镇江新城吾悦商业管理有限公司 18/01/2016 1,000,000
武汉龙域房地产咨询有限公司 28/01/2016 尚未出资
杭州新城德佳房地产开发有限公司 02/02/2016 尚未出资
义乌新城吾悦商业管理有限公司 31/03/2016 尚未出资
济南新城创置房地产开发有限公司 05/04/2016 50,000,000
南京新城吾悦商业管理有限公司 18/04/2016 1,000,000
如皋吾悦房地产发展有限公司 25/04/2016 20,000,000
上海禹隆房地产开发有限公司 13/05/2016 尚未出资
上海意霖房地产开发有限公司 13/05/2016 尚未出资
北京新城创置房地产开发有限公司 23/05/2016 尚未出资
七、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
持股比例(%) 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
常州新城房产开发有限公 常州 常州 房地产开发 95.80 同一控制下的企
司 业合并
南京新城创置房地产有限 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
公司
上海新城创置房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
上海新城万嘉房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
常州新龙创置房地产开发 常州 常州 房地产开发 99.16 非同一控制下的
有限公司 企业合并
苏州新城万嘉房地产有限 苏州 苏州 房地产开发 96.22 设立
公司
常州新城万嘉建筑设计有 常州 常州 设计服务 97.48 设立
限公司
常州鼎佳房地产开发有限 常州 常州 房地产开发 96.34 非同一控制下的
公司 企业合并
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2016 年半年度报告
常州新城东郡房地产开发 常州 常州 房地产开发 99.66 设立
有限公司
昆山新城创置发展有限公 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立
司
常州新城资产经营管理有 常州 常州 资产管理 99.58 设立
限公司
常州新城置地房地产开发 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
有限公司
常州嘉驰汽车配件有限公 常州 常州 汽车零配件设计、制 95.80 设立
司 造与销售
常州万方新城房地产开发 常州 常州 房地产开发 95.91 非同一控制下的
有限公司 企业合并
常州福隆房地产开发有限 常州 常州 房地产开发 100.00 非同一控制下的
公司 企业合并
常州新城万博置业有限公 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
司
上海东郡房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 100.00 设立
公司
无锡新城万嘉置业有限公 无锡 无锡 房地产开发 99.88 设立
司
苏州新城创佳置业有限公 苏州 苏州 房地产开发 99.01 设立
司
常州万嘉置业咨询有限公 常州 常州 置业咨询服务 100.00 设立
司
新城万博置业有限公司 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
上海新城创佳置业有限公 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
司
常州新城东昇房地产有限 常州 常州 房地产开发 99.66 设立
公司
南京新城创嘉房地产有限 南京 南京 房地产开发 96.22 设立
公司
常州新城金郡房地产有限 常州 常州 房地产开发 96.22 设立
公司
常州市恒福置业有限公司 常州 常州 房地产开发 95.80 非同一控制下的
企业合并
常州新城万佳房地产有限 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
公司
常州新城宏业房地产有限 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
公司
南京新城万嘉房地产有限 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
公司
常州新城创佳房地产开发 常州 常州 房地产开发 96.22 设立
有限公司
上海新城创宏房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
常州新城科达投资咨询有 常州 常州 咨询服务 100.00 设立
限公司
常州新城经典建筑设计有 常州 常州 设计股务 100.00 设立
限公司
上海新城金郡房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
无锡新城创置房地产有限 无锡 无锡 房地产开发 99.88 设立
公司
常州新城万盛房地产有限 常州 常州 房地产开发 100.00 设立
公司
常州新城吾悦商业管理有 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
限公司
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2016 年半年度报告
南京新城允升房地产有限 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
公司
无锡新城万博置业有限公 无锡 无锡 房地产开发 100.00 同一控制下的企
司 业合并
金坛市新城万郡置业有限 金坛 金坛 房地产开发 97.90 设立
公司
长沙新城万博置业有限公 长沙 长沙 房地产开发 100.00 设立
司
上海新城创域房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
昆山新城创宏房地产有限 昆山 昆山 房地产开发 99.01 设立
公司
昆山新城创域房地产有限 昆山 昆山 房地产开发 99.51 设立
公司
常州新城瑞壹国际酒店有 常州 常州 酒店管理 95.80 设立
限公司
常州嘉枫市场调查有限公 常州 常州 建筑设计 95.80 设立
司
常州吾悦国际广场商业管 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
理有限公司
武汉新城宏盛置业有限公 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立
司
上海富铭房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 资产购买
公司
苏州新城创恒房地产有限 苏州 苏州 房地产开发 99.01 设立
公司
上海青浦吾悦商业管理有 上海 上海 商业经营管理 100.00 设立
限公司
上海新城宝郡置业有限公 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
司
常州万盛商业管理有限公 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立
司
南京新城创隆房地产有限 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
公司
常州汇盛房地产发展有限 常州 常州 房地产开发 99.50 设立
公司
常州悦盛房地产发展有限 常州 常州 房地产开发 99.50 设立
公司
常州卓盛房地产发展有限 常州 常州 房地产开发 99.50 设立
公司
豪泰环球有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 99.00 同一控制下的企
群岛 群岛 业合并
镇江凯盛房地产发展有限 镇江 镇江 房地产开发 99.00 同一控制下的企
公司 业合并
苏州凯拓房地产发展有限 苏州 苏州 房地产开发 99.00 同一控制下的企
公司 业合并
苏州博盛房地产发展有限 苏州 苏州 房地产开发 75.00 同一控制下的企
公司 业合并
昇创有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 99.00 同一控制下的企
群岛 群岛 业合并
苏州新城创盛置业有限公 苏州 苏州 房地产开发 99.01 设立
司
香港鼎盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企
业合并
香港恒宇发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企
业合并
苏州吾悦商业管理有限公 苏州 苏州 商业经营管理 100.00 设立
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2016 年半年度报告
司
茂源控股有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 99.00 同一控制下的企
群岛 群岛 业合并
杭州新城创宏房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
有限公司
杭州新城鼎宏房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 99.86 设立
有限公司
张家港鼎盛房地产有限公 张家港 张家港 房地产开发 99.00 同一控制下的企
司 业合并
优力有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 99.00 同一控制下的企
群岛 群岛 业合并
丹阳新城宏盛房地产发展 丹阳 丹阳 房地产开发 99.00 同一控制下的企
有限公司 业合并
杭州新城创盛房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
有限公司
昆山新城万龙房地产发展 昆山 昆山 房地产开发 95.88 设立
有限公司
上海嘉定华锐置业有限公 上海 上海 房地产开发 95.99 资产购买
司
香港卓盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企
业合并
香港益盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企
业合并
南通新城创置房地产有限 南通 南通 房地产开发 76.79 设立
公司
上海新城松郡房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
青岛新城创置房地产有限 青岛 青岛 房地产开发 100.00 设立
公司
香港汇盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
上海吾悦投资管理有限公 上海 上海 投资公司 100.00 设立
司
南昌新城悦盛房地产发展 南昌 南昌 房地产开发 79.20 同一控制下的企
有限公司 业合并
武汉新城创置房地产有限 武汉 武汉 房地产开发 100.00 设立
公司
香港吾悦发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港恒轩发展有限公司 香港 香港 投资公司 75.00 同一控制下的企
业合并
长春新城悦盛房地产发展 长春 长春 房地产开发 99.00 同一控制下的企
有限公司 业合并
香港创隆发展有限公司 香港 香港 投资公司 99.00 同一控制下的企
业合并
丹阳新城吾悦商业管理有 丹阳 丹阳 商业经营管理 100.00 设立
限公司
张家港新城吾悦商业管理 张家港 张家港 商业经营管理 100.00 设立
有限公司
安庆新城悦盛房地产发展 安庆 安庆 房地产开发 100.00 设立
有限公司
新城商业管理有限公司 常州 常州 商业经营管理 100.00 设立
常州新城宏昊商业管理有 常州 常州 商业经营管理 100.00 分立
限公司
海口新城万博房地产发展 海口 海口 房地产开发 100.00 设立
有限公司
南京新城万顺房地产有限 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
公司
上海松睿房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
122 / 150
2016 年半年度报告
公司
南昌新城吾悦商业管理有 南昌 南昌 商业经营管理 100.00 设立
限公司
上海新城创贤房地产有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
金坛新城万博房地产发展 金坛 金坛 房地产开发 100.00 设立
有限公司
常州新城嘉睿置业有限公 常州 常州 房地产开发 95.80 设立
司
安庆新城吾悦商业管理有 安庆 安庆 商业经营管理 100.00 设立
限公司
长春新城吾悦商业管理有 长春 长春 商业经营管理 100.00 设立
限公司
永胜创投有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 100.00 设立
群岛 群岛
尊锋投资有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 100.00 设立
群岛 群岛
杭州松铭房地产咨询有限 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
公司
杭州创隆房地产咨询有限 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
公司
永康企业有限公司 英属维尔京 英属维尔京 投资公司 100.00 设立
群岛 群岛
金坛新城吾悦商业管理有 金坛 金坛 商业经营管理 100.00 设立
限公司
香港禧盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港瑞盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
香港泽盛发展有限公司 香港 香港 投资公司 100.00 设立
上海嘉牧投资管理有限公 上海 上海 投资公司 100.00 设立
司
杭州新城鼎佳房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 60.00 设立
有限公司
杭州松睿实业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
衢州万博房地产发展有限 衢州 衢州 房地产开发 100.00 设立
公司
宁波新城万博房地产发展 宁波 宁波 房地产开发 100.00 设立
有限公司
台州市黄岩新城吾悦商业 台州 台州 商业经营管理 100.00 设立
管理有限公司
成都新城吾悦商业管理有 成都 成都 商业经营管理 100.00 设立
限公司
海口新城吾悦商业管理有 海口 海口 商业经营管理 100.00 设立
限公司
桐乡新城吾悦商业管理有 桐乡 桐乡 商业经营管理 100.00 设立
限公司
宁波新城吾悦商业管理有 宁波 宁波 商业经营管理 100.00 设立
限公司
嵊州新城禧盛房地产发展 嵊州 嵊州 房地产开发 100.00 设立
有限公司
镇江悦盛房地产发展有限 镇江 镇江 房地产开发 100.00 设立
公司
宁波凯拓房地产发展有限 宁波 宁波 房地产开发 99.00 设立
公司
桐乡卓盛房地产发展有限 桐乡 桐乡 房地产开发 99.00 设立
公司
南京新城创汇房地产有限 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
公司
123 / 150
2016 年半年度报告
武汉鑫瑞隆祥置业有限公 武汉 武汉 房地产开发 100.00 资产购买
司
上海创泽房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
上海复域商业经营管理有 上海 上海 商业经营管理 95.99 设立
限公司
上海龙卿房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
上海晗枚房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
上海拓裕房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
常熟新城创宏房地产有限 常熟 常熟 房地产开发 99.01 设立
公司
无锡新恒置业有限公司 无锡 无锡 房地产开发 99.88 资产购买
杭州新城创佳房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
有限公司
济南天鸿永天房地产开发 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买
有限公司
常州金东方护理院有限公 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的
司 企业合并
江苏金东方颐养园置业有 常州 常州 房地产开发 67.06 非同一控制下的
限公司 企业合并
常州金东方医院有限公司 常州 常州 养老托老、康复护理 67.06 非同一控制下的
企业合并
常州金东方品质生活服务 常州 常州 预包装食品的批发与 44.93 非同一控制下的
有限公司 零售 企业合并
苏州贝嘉房地产咨询有限 苏州 苏州 房地产信息咨询 99.01 设立
公司
苏州晟天房地产咨询有限 苏州 苏州 房地产信息咨询 99.01 设立
公司
杭州鼎睿房地产咨询有限 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
公司
杭州松隆房地产咨询有限 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
公司
杭州创域房地产咨询有限 杭州 杭州 房地产信息咨询 100.00 设立
公司
济南天鸿永业房地产开发 济南 济南 房地产开发 100.00 资产购买
有限公司
衢州新城吾悦商业管理有 衢州 衢州 商业经营管理 100.00 设立
限公司
南京汇凯房地产有限公司 南京 南京 房地产开发 95.91 设立
武汉龙域房地产咨询有限 武汉 武汉 房地产信息咨询 100.00 设立
公司
杭州新城德佳房地产开发 杭州 杭州 房地产开发 100.00 设立
有限公司
济南新城创置房地产开发 济南 济南 房地产开发 100.00 设立
有限公司
上海禹隆房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
上海意霖房地产开发有限 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
公司
北京新城创置房地产开发 北京 北京 房地产开发 100.00 设立
有限公司
常州华诚造价咨询有限公 常州 常州 建设项目研究投资估 100.00 设立
司 算等
上海玺越房地产开发有 上海 上海 房地产开发 95.99 设立
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2016 年半年度报告
限公司
义乌新城吾悦商业管理 义乌 义乌 商业经营管理 100.00 设立
有限公司
南京新城吾悦商业管理 南京 南京 商业经营管理 100.00 设立
有限公司
镇江新城吾悦商业管理 镇江 镇江 商业经营管理 100.00 设立
有限公司
如皋吾悦房地产发展有 如皋 如皋 房地产开发 100.00 设立
限公司
晋江新城吾悦发展有限 晋江 晋江 房地产开发 100.00 设立
公司
(2). 重要的非全资子公司
单位:元 币种:人民币
少数股东
本期归属于少数股 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称 持股
东的损益 宣告分派的股利 益余额
比例
南昌新城悦盛房地产 47.25% 4,588,263 565,888,773
发展有限公司
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2016 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
南昌新城悦盛 4,088,042,646 695,117,168 4,783,159,814 2,163,013,336 1,383,048,308 3,546,061,644 3,366,163,146 548,106,242 3,914,269,388 1,853,229,110 802,110,285 2,655,339,395
房地产发展有
限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
南昌新城悦盛房地产发展有限 -21,241,957 -21,241,957 -757,357,440 43,318,378 43,318,378 -680,900,278
公司
其他说明：
本集团于南昌新城悦盛房地产发展有限公司(以下简称“南昌悦盛”)的名义持股比例为 52.75%。根据相关合同，本集团享有南昌悦盛 79.20%的收益
权。
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2016 年半年度报告
2、 在合营企业或联营企业中的权益
(1). 重要的合营企业或联营企业
单位:元 币种:人民币
对集团活 对合营企业
合营企业或联营企 主要经 动是否具 持股比例(%) 或联营企业
注册地 业务性质 有战略性
业名称 营地 投资的会计
直接 间接 处理方法
合营企业 –
上海新城旭地房地 上海 上海 房地产开发 是 50 权益法
产有限公司(i)
苏州新城万瑞房地 苏州 苏州 房地产开发 是 68 权益法
产有限公司(ii)
南京新城万隆房地 南京 南京 房地产开发 是 70 权益法
产有限公司(iii)
常熟中置房地产有 常熟 常熟 房地产开发 是 65 权益法
限公司(iv)
台州新城万博房地 台州 台州 房地产开发 是 40 权益法
产发展有限公司(v)
成都新城万博房地 成都 成都 房地产开发 是 49 权益法
产开发有限公司
(vi)
联营企业 –
上海万之城房地产 上海 上海 房地产开发 是 50 权益法
开发有限公司(vii)
其他说明
(i) 本公司之控股子公司对上海新城旭地房地产有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议和章
程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同
控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(ii) 本公司之控股子公司对苏州新城万瑞房地产有限公司的持股比例为 68%，根据相关协议和章
程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同
控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(iii) 本公司之控股子公司对南京新城万隆房地产有限公司的持股比例为 70%，根据相关协议和
章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共
同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(iv) 本公司之控股子公司对常熟中置房地产有限公司的持股比例为 65%，根据相关协议和章程，
项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其共同控制，
故作为合营企业以权益法核算该投资。
(v) 本公司之控股子公司对台州新城万博房地产发展有限公司的持股比例为 40%，根据相关协议
和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其
共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
(vi) 本公司之控股子公司对成都新城万博房地产开发有限公司的持股比例为 49%，根据相关协议
和章程，项目开发和销售等主要相关经营活动需要投资各方一致同意，本集团与其他投资方对其
共同控制，故作为合营企业以权益法核算该投资。
127 / 150
2016 年半年度报告
(vii) 本公司之控股子公司对上海万之城房地产开发有限公司的持股比例为 50%，根据相关协议
和章程，本集团表决权比例为 40%对其具有重大影响，但不控制，故作为联营企业以权益法核算
该投资。
(2). 重要合营企业的主要财务信息
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
常熟中置房地产 台州新城万博房地 常熟中置房地产 台州新城万博房地
有限公司 产发展有限公司 有限公司 产发展有限公司
流动资产 1,879,991,634 2,837,830,473 1,290,008,111 2,008,096,057
其中：现 302,692,325 66,840,147 136,307,852 19,220,913
金和现金等价
物
非流动资产 5,238,637 1,140,322 1,030,797 3,892,984
资产合计 1,885,230,271 2,838,970,795 1,291,038,908 2,011,989,041
流动负债 648,932,195 1,455,717,143 43,848,055 822,275,272
非流动负债 800,000,000 430,000,000 800,000,000 200,000,000
负债合计 1,448,932,195 1,885,717,143 843,848,055 1,022,275,272
少数股东权益
归属于母公司
股东权益
净资产 436,298,076 953,253,652 447,190,853 989,713,769
按持股比例计 283,593,749 381,301,461 290,674,055 395,885,508
算的净资产份
额
调整事项 5 -1,040,188
--商誉
--内部交易未
实现利润
--其他
对合营企业权 290,674,060 382,803,069 290,674,060 394,845,320
益投资的账面
价值
存在公开报价
的合营企业权
益投资的公允
价值
营业收入
财务费用 774,085 12,986 -598
所得税费用 3,565,392 10,035,208 460,824
净利润 -10,700,977 -30,105,625 -1,804,834
终止经营的净
利润
128 / 150
2016 年半年度报告
其他综合收益
综合收益总额 -10,700,977 -30,105,625 -1,804,834
本年度收到的
来自合营企业
的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州新城万瑞房 南京新城万隆房 苏州新城万瑞房 南京新城万隆房
地产有限公司 地产有限公司 地产有限公司 地产有限公司
流动资产 2,772,438,124 7,701,128,247 1,979,753,923 6,162,864,181
其中：现 95,012,342 396,929,768 144,166,434 371,934,463
金和现金等价
物
非流动资产 8,585,852 511,243 9,204,470 20,524,841
资产合计 2,781,023,976 7,701,639,490 1,988,958,393 6,183,389,022
流动负债 2,000,300,600 4,403,311,694 1,230,162,015 2,560,971,489
非流动负债 540,000,000 2,382,000,000 490,000,000 2,684,000,000
负债合计 2,540,300,600 6,785,311,694 1,720,162,015 5,244,971,489
少数股东权益
归属于母公司
股东权益
净资产 240,723,376 916,327,796 268,796,378 938,417,533
按持股比例计 163,691,896 641,429,457 182,781,537 656,892,273
算的净资产份
额
调整事项 483 27
--商誉
--内部交易未
实现利润
--其他
对合营企业权 182,782,020 656,892,300 182,782,020 656,892,300
益投资的账面
价值
存在公开报价
的合营企业权
益投资的公允
价值
营业收入
财务费用 807,402 275,027 75,754 89,764
所得税费用 7,605,780 6,906,633 1,733,677 3,053,599
净利润 -22,817,340 -20,719,900 -5,201,031 -9,729,043
129 / 150
2016 年半年度报告
终止经营的净
利润
其他综合收益
综合收益总额 -22,817,340 -20,719,900 -5,201,031 -9,729,043
本年度收到的
来自合营企业
的股利
期初余额/ 上期发生
期末余额/ 本期发生额
额
上海新城旭地房地产 成都新城万博房地产开 上海新城旭地房地产
有限公司 发有限公司 有限公司
流动资产 1,218,423,760 2,046,329,588 1,202,545,504
其中：现金和现金 184,878,420 97,287,579 54,860,985
等价物
非流动资产 92,862 1,963,743 107,189
资产合计 1,218,516,622 2,048,293,331 1,202,652,693
流动负债 568,596,840 854,064,772 491,056,965
非流动负债 410,000,000 342,550,000 550,000,000
负债合计 978,596,840 1,196,614,772 1,041,056,965
少数股东权益
归属于母公司股东权
益
净资产 239,919,782 851,678,559 161,595,728
按持股比例计算的净 119,959,891 417,322,494 80,797,864
资产份额
调整事项 2,080,104
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对合营企业权益投资 78,717,760 77,449,536 78,717,760
的账面价值
存在公开报价的合营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 874,323,609
财务费用 255,991 -104,565 524,966
所得税费用 -26,108,018 11,676,087
净利润 78,324,054 -35,735,124 -2,748,894
终止经营的净利润
130 / 150
2016 年半年度报告
其他综合收益
综合收益总额 78,324,055 -35,735,124 -2,748,894
本年度收到的来自合
营企业的股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海万之城房地产开发有限 上海万之城房地产开发
公司 有限公司
流动资产 476,481,081 548,433,447
其中：现金和现金等价物 41,964,360 27,805,975
非流动资产 664,037 294,313
资产合计 477,145,118 548,727,760
流动负债 146,509,510 229,556,502
非流动负债
负债合计 146,509,510 229,556,502
少数股东权益
归属于母公司股东权益
净资产 330,635,608 319,171,258
按持股比例计算的净资产份额 165,317,804 159,585,629
调整事项 -165,317,804 141
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 159,585,770
营业收入 11,057,000 980,195,996
财务收入/(费用) 394,528 529,118
所得税贷项/(费用) -3,824,262 -48,806,953
净利润 11,464,350 146,351,695
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 11,464,350 146,351,695
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。
联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统
一会计政策的影响。
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2016 年半年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 1,808,601,110 143,715,301
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -89,363,492 -2,951,232
--其他综合收益
--综合收益总额 -89,363,492 -2,951,232
联营企业：
投资账面价值合计 10,000,000 10,000,000
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -8,031
--其他综合收益
--综合收益总额 -8,031
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的调整影响。
(5). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
截至 2016 年 6 月 30 日止 6 个月期间及 2015 年度，本集团合营企业和联营企业未发生超额亏
损。
八、与金融工具相关的风险
本集团的经营活动面对多种金融风险，主要包括市场风险(主要为外汇风险和利率风险)、信
用风险及流动性风险。本集团的整体风险管理关注于金融市场的不可预测性，并寻求尽量减低对
本集团财务状况的潜在不利影响。管理层审阅并通过管理此等风险的政策总结如下：
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团已确认的外币资产和负债
及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元)存在外汇风险。本集团总
部财务部门负责监控集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。
于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年 12 月 31 日，本集团持有的外币金融资产和外币金融负债折算
成人民币的金额列示如下
2016 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计 美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产
货币资金 43,739,109 140,150,172 183,889,281 148,981,220 97,143,189 246,124,409
外币金融负债
应付款项 620,465,469 620,465,469 405,520,968 345,174 405,866,142
汇率变动影响 -43,254,477 10,511,263 -19,240,481 7,259,851
于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元金融资产和美元金融负债，
如果人民币对美元升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本集团 2016 年度将会增加或减少净利
润金额分别为 43,254,477 元及 19,992,568 元。
132 / 150
2016 年半年度报告
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。按市场浮动利率计
息的借款使本集团面临现金流量利率风险；按固定利率计息的借款使本集团面临公允价值利率风
险。本集团根据市场环境决定固定利率和浮动利率的相对比例。于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年
12 月 31 日，本集团按市场浮动利率计息的长期带息债务(不含一年内到期的长期借款)主要为人
民币计价的银行借款，金额分别为 5,189,678,316 元及 3,081,680,000 元。
本集团关注利率的波动趋势并考虑其对本集团所面临的利率风险的影响。本集团目前尚未运
用任何衍生工具合同对冲利率风险，但管理层未来将会考虑是否需要对冲面临的重大利率风险。
于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50
个基点，而其他因素保持不变，本集团之利息支出将分别增加或减少金额为 25,948,392 元及
15,408,400 元。
(2) 信用风险
银行存款、限制性存款、应收款项以及除预付款项及存货外的其他金融资产账面价值，为本
集团就金融资产所面对的重大信用风险。本集团几乎所有银行存款均存放于由管理层认为属于高
信用质量的中国主要金融机构持有。本集团有相关制度以确保对客户进行信用评估和记录。本集
团也实施了其他管理程序确保采取后续行动收回逾期应收款项。另外，本集团会定期对应收款项
的账面价值进行检查，以确保计提了足够的坏账准备。本集团无重大集中信用风险，因为风险分
散于众多客户。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果
购房客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银
行垫付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过
优先处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险很低。
(3) 流动性风险
本集团通过基于集团战略和经营结果的财务计划系统，预计并规划集团的未来流动性状态，
以保证持续的良好的流动性。本集团按月更新年度资金预算。
获取土地使用权的资金通常从本集团可用资金中拨付。其他的项目成本的资金来源除自有资
金外，为银行借款及预收账款等。
本集团已与多家大型国有银行，股份制银行和信托公司建立了战略合作关系，当新项目获得
相关政府部门的批文后时，通常可以从该等金融机构获得资金支持。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2016 年 6 月 30 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 2,156,434,077 2,156,434,077
应付款项 22,336,751,476 22,336,751,476
一年内到期的非流动负债 1,922,426,004 1,922,426,004
长期借款 192,843,361 2,846,123,706 6,802,191,928 9,841,158,995
应付债券 126,573,711 2,209,366,579 4,254,663,068 243,750,000 6,834,353,359
133 / 150
2016 年半年度报告
26,735,028,629 5,055,490,285 11,056,854,997 243,750,000 43,091,123,910
2015 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
短期借款 164,502,692 164,502,692
应付款项 23,209,345,451 23,209,345,451
一年内到期的非流动负债 662,462,595 662,462,595
长期借款 282,338,299 1,948,927,084 2,169,195,943 576,790,329 4,977,251,655
应付债券 433,000,000 4,433,000,000 3,135,000,000 8,001,000,000
24,751,649,037 6,381,927,084 5,304,195,943 576,790,329 37,014,562,393
(4) 价格风险
本集团所面临的价格风险主要由本集团所持有的可供出售金融资产(附注五(9))而形成。该可
供出售金融资产为未上市企业的股权。本集团密切关注资本市场及该被投资企业的状况，并合理
估计其公允价值。
九、公允价值的披露
√适用 □不适用
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层
次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 285,335,262 285,335,262
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 285,335,262 285,335,262
（3）其他
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2016 年半年度报告
（三）投资性房地产 11,456,000,000 11,456,000,000
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让 11,456,000,000 11,456,000,000
的土地使用权
（1）已完工的物业 5,594,000,000 5,594,000,000
（2）开发中的物业 5,862,000,000 5,862,000,000
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 11,741,335,262 11,741,335,262
资产总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层
次与第二层次间的转换。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活
跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为现金
流量折现模型和市场可比公司模型等。估值技术的输入值主要包括无风险利率、基准利率、汇率、
信用点差、流动性溢价、EBITDA 乘数、缺乏流动性折价等。
对于投资性房地产，本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括
租金收益模型和可比市场法等。所使用的输入值主要包括租金增长率、资本化率和单位价格等。
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2016 年半年度报告
3、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
本集团由财务部门负责金融资产及金融负债的估值工作，同时委托外部独立评估师对本集团投资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本
集团财务部门进行独立验证及账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
单位：元 币种：人民币
与公允价值
期末公允价值 估值技术 名称 范围 之间的关系 可观察/不可观察
可供出售金融资产——
权益工具 285,335,262 市场法 市净率 1.2-2.4 正相关 不可观察
投资性房地产——
已完工的物业 5,594,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-6.0% 负相关 不可观察
复归收益率 4.5%-6.0% 负相关 不可观察
市场单位租金 每月 33 元/平方米至每月 359 元/平方米 正相关 不可观察
开发中的物业 5,862,000,000 投资法 复归收益率 6.0%-6.5% 负相关 不可观察
市场单位租金 每月 17 元/平方米至每月 179 元/平方米 正相关 不可观察
至完工的预计建设 99,248,067 元至 447,712,926 元 负相关 不可观察
成本
持有及开发物业至 10.0%-25.0% 负相关 不可观察
完工所需的预计利
润率
单位：元 币种：人民币
与公允价值
期初公允价值 估值技术 名称 范围 之间的关系 可观察/不可观察
可供出售金融资产——
权益工具 233,985,262 市场法 市净率 1.3-1.7 正相关 不可观察
投资性房地产——
已完工的物业 6,769,000,000 投资法 租期收益率 4.0%-5.5% 负相关 不可观察
复归收益率 5.5%-6.5% 负相关 不可观察
市场单位租金 每月 32 元/平方米至每月 352 元/平方 正相关 不可观察
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2016 年半年度报告
米
开发中的物业 4,085,000,000 投资法 复归收益率 6.5% 负相关 不可观察
市场单位租金 每月 23 元/平方米至每月 190 元/平方 正相关 不可观察
米
至完工的预计建设成 203,434,830 元至 394,537,828 元 负相关 不可观察
本
持有及开发物业至完 15.0%-25.0% 负相关 不可观察
工所需的预计利润率
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2016 年半年度报告
4、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、
长期借款、应付债券和长期应付款等，其账面价值与公允价值差异均很小。
十、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本集团在满足国家相关规定的情况下，利用资产负债比率监控资本。该比率按照债务净额除
以资本总额计算，债务净额为借款总额(包括应付债券)减去现金及现金等价物，资本总额按合并
资产负债表中所列示的权益总额加上债务净额计算。
于 2016 年 6 月 30 日及 2015 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下：
期末 期初
资产负债比率 37.04% 31.78%
十一、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
单位:元 币种:人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
富域发展有 江苏省常 房产投资、开 301,800,000 62.06 62.06
限公司 州市 发、销售
(a) 母公司注册资本及其变化
单位:元 币种:人民币
公司名称 期初 本期增加 本期减少 期末
富域发展有限公司 301,800,000 301,800,000
(b)母公司对本公司的持股比例和表决权比例
期末 期初
公司名称 持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
富域发展有限公司 62.06% 62.06% 62.06% 62.06%
本企业最终控制方是王振华
2、 本企业的子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注七。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注七。
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2016 年半年度报告
除附注七中已披露的重要合营和联营企业的情况外，其余与本集团发生关联交易的其他合营企业
的情况如下：
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 主要经 业务性质 对集团 直接持 间接持 与本企业
营地及 活动是 股比例 股比例 关系
注册地 否具有
战略性
义乌吾悦房地产发展有限公司 义乌 房地产开发 是 50% 合营企业
苏州城弘房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 50% 合营企业
苏州百翔置业有限公司 苏州 房地产开发 是 30% 合营企业
苏州晟铭房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 50% 合营企业
苏州嘉众房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 33% 合营企业
昆山德睿房地产开发有限公司 苏州 房地产开发 是 40% 合营企业
常熟万中城房地产有限公司 苏州 房地产开发 是 10% 合营企业
上海恒固房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 28% 合营企业
上海松铭房地产开发有限公司 上海 房地产开发 是 16% 合营企业
上海权坤投资有限公司投资有限公司 上海 房地产开发 是 50% 合营企业
上海新钥投资有限公司投资有限公司 上海 房地产开发 是 50% 合营企业
上海睿涛房地产开发有限公司房地产开发 上海 房地产开发 是 30% 合营企业
有限公司
上海佳朋房地产有限公司房地产有限公司 上海 房地产开发 是 51% 合营企业
青岛卓越新城置业有限公司 青岛 房地产开发 是 50% 合营企业
南京新城广闳房地产有限公司 南京 房地产开发 是 31% 合营企业
南京新城创锦房地产有限公司 南京 房地产开发 是 70% 合营企业
杭州嘉浩房地产有限公司房地产有限公司 杭州 房地产开发 是 65% 合营企业
杭州万照置业有限公司置业有限公司 杭州 房地产开发 是 34% 合营企业
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
王晓松先生 王振华先生的家庭成员
新城发展控股有限公司 间接控股公司
香港创拓发展有限公司 间接控股公司
常州德润咨询管理有限公司 受同一最终控制方控制
常州新城万德投资有限公司 受同一最终控制方控制
香港创域发展有限公司 受同一最终控制方控制
香港宏盛发展有限公司 受同一最终控制方控制
富域发展有限公司 受同一最终控制方控制
西藏新城物业服务有限公司 受同一最终控制方控制
青岛新城东郡房地产开发有限公司 合营企业之子公司
青岛卓越东郡置业有限公司 合营企业之子公司
上海佘山乡村俱乐部有限公司 合营企业之子公司
常州市武进区金东方颐养中心 本公司作为发起人设立的机构
5、 关联交易情况
本公司之重大关联交易列示如下：
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
√适用 □不适用
关联方为集团提供劳务并取的收入
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2016 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
西藏新城物业服务有限公司 提供劳务 65,048,578 25,997,346
为关联方提供劳务并取得收入
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海万之城房地产开发有限公司 提供劳务 1,870,000
(2). 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
义乌吾悦房地产发展有限公司 250,000,000 2016 年 1 月 8 日 2018 年 1 月 7 日 否
苏州城弘房地产开发有限公司 285,000,000 2016 年 3 月 31 日 2018 年 8 月 31 日 否
常熟中置房地产有限公司 260,000,000 2015 年 10 月 25 日 2019 年 4 月 28 日 否
常熟中置房地产有限公司 390,000,000 2015 年 11 月 12 日 2020 年 11 月 12 日 否
青岛新城东郡房地产有限公司 477,500,000 2015 年 3 月 19 日 2019 年 3 月 18 日 否
青岛卓越东郡房地产有限公司 400,000,000 2015 年 3 月 19 日 2019 年 3 月 18 日 否
南京新城万隆房地产有限公司 350,000,000 2015 年 9 月 28 日 2020 年 12 月 12 日 否
南京新城创锦房地产有限公司 1,250,000,000 2016 年 3 月 25 日 2018 年 3 月 25 日 否
(3). 本集团为关联方代垫款项
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
常熟中置房地产有限公司 288,863,250
昆山德睿房地产开发有限公司 131,100,488
常熟万中城房地产有限公司 79,977,000
苏州城弘房地产开发有限公司 148,000,000
苏州嘉众房地产开发有限公司 328,537,029
上海睿涛房地产开发有限公司 682,000,000
杭州万照置业有限公司 245,582,000
1,404,119,029 499,940,738
(4). 关联方为本集团代垫款项
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
富域发展有限公司 470,248,966.00
(5). 向关联方资金转出
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
富域发展有限公司 155,702,082
南京新城万隆房地产有限公司 405,300,000
上海松铭房地产开发有限公司 7,520,000
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2016 年半年度报告
上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000
青岛卓越新城置业有限公司 454,340,000 594,893,217
上海佘山乡村俱乐部有限公司 1,206,030,000
成都新城万博房地产开发有限公司 1,148,764,564
台州新城万博房地产发展有限公司 1,761,092,482
苏州新城万瑞房地产有限公司 184,000,000
义乌吾悦房地产发展有限公司 178,000,000
苏州百翔置业有限公司 140,000,000
苏州城弘房地产开发有限公司 474,000,000
苏州晟铭房地产开发有限公司 322,564,246
上海睿涛房地产开发有限公司 19,270,000
上海佳朋房地产有限公司 626,590,354
上海权坤投资有限公司 4,000,000
上海新钥投资有限公司 3,930,000
南京新城广闳房地产有限公司 257,736,200
杭州万照置业有限公司 37,740,000
杭州嘉浩房地产有限公司 66,000,000
6,884,057,846 1,174,615,299
(6). 从关联方资金转入
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
南京新城万隆房地产有限公司 737,000,000
富域发展有限公司 244,987,949
新城发展控股有限公司 26,487
上海新城旭地房地产有限公司 70,000,000
苏州新城万瑞房地产有限公司 644,500,000 864,610,000
青岛卓越新城置业有限公司 515,000,000 595,500,000
台州新城万博房地产发展有限公司 704,371,325
成都新城万博房地产开发有限公司 611,938,136
上海佘山乡村俱乐部有限公司 91,330,000
常熟中置房地产有限公司 208,000,000
昆山德睿房地产开发有限公司 200,000,000
上海恒固房地产开发有限公司 11,200,000
常熟万中城房地产有限公司 68,000,000
苏州城弘房地产开发有限公司 354,068,292
苏州晟铭房地产开发有限公司 217,118,162
上海睿涛房地产开发有限公司 20,270,000
上海权坤投资有限公司 3,250,000
上海新钥投资有限公司 3,250,000
杭州万照置业有限公司 15,300,000
杭州嘉浩房地产有限公司 313,300,000
义乌吾悦房地产发展有限公司 209,792,100
4,190,688,015 2,512,124,436
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2016 年半年度报告
(7). 关联方向本集团提供计息资金
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
香港宏盛发展有限公司(附十一(6)) 2,125,440,344 1,409,529,378
(8). 应支付给关联方的利息
单位： 元 币种： 人民币
本期发生额 上期发生额
香港宏盛发展有限公司 133,126,965 189,102,464
(9). 关键管理人员报酬
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 13,011,994 15,229,367
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
其他应收款(附注五(6)) 义乌吾悦房地产发展有限公司 290,683,410 773,805,492
其他应收款(附注五(6)) 常州市武进区金东方颐养中心 410,876,478 462,855,669
其他应收款(附注五(6)) 青岛卓越新城置业有限公司 131,012,096 191,672,096
其他应收款(附注五(6)) 上海佘山乡村俱乐部有限公司 240,370,000 85,670,000
其他应收款(附注五(6)) 常熟万中城房地产有限公司 4,713,500 72,713,500
其他应收款(附注五(6)) 南京新城广闳房地产有限公司 257,736,200
其他应收款(附注五(6)) 上海佳朋房地产开发有限公司 626,590,353
其他应收款(附注五(6)) 上海权坤投资有限公司 480,750,000
其他应收款(附注五(6)) 上海睿涛房地产开发有限公司 203,600,000
其他应收款(附注五(6)) 上海新钥投资有限公司 480,680,000
其他应收款(附注五(6)) 苏州百翔置业有限公司 140,074,983
其他应收款(附注五(6)) 苏州城弘房地产开发有限公司 90,466,246
其他应收款(附注五(6)) 杭州嘉浩房地产开发有限公司 320,000,000
其他应收款(附注五(6)) 南京新城创锦房地产有限公司 654,536,935
其他应收款(附注五(6)) 天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司 392,172,824
其他应收款(附注五(6)) 香港宏盛发展有限公司 476,043,325
(2). 应付项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付股利(附注五(26)) 王晓松 805,000 805,000
其他应付款(附注五(27)) 香港宏盛发展有限公司 2,812,990,649 4,329,260,704
其他应付款(附注五(27)) 南京新城万隆房地产有限公司 2,387,215,929 1,816,182,314
其他应付款(附注五(27)) 台州新城万博房地产发展有限公司 1,056,298,311 968,633,941
其他应付款(附注五(27)) 苏州新城万瑞房地产有限公司 882,880,968 795,633,529
其他应付款(附注五(27)) 成都新城万博房地产开发有限公司 526,945,967 570,131,773
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2016 年半年度报告
其他应付款(附注五(27)) 上海万之城房地产开发有限公司 200,000,000 240,000,000
其他应付款(附注五(27)) 常熟中置房地产有限公司 358,972,998 166,136,750
其他应付款(附注五(27)) 上海新城旭地房地产有限公司 142,434,850 142,434,850
其他应付款(附注五(27)) 上海恒固房地产开发有限公司 107,650,000 96,450,000
其他应付款(附注五(27)) 昆山德睿房地产开发有限公司 220,871,378 51,799,024
其他应付款(附注五(27)) 上海松铭房地产开发有限公司 39,668,136 38,400,000
其他应付款(附注五(27)) 苏州城弘房地产开发有限公司 20,000,000
于 2016 年 6 月 30 日，应付香港宏盛发展有限公司款项为计息款项，截至 2016 年 6 月 30 日
止 6 个月期间，加权平均利率约为 8% (2015 年同期: 10.10%)。于 2016 年 6 月 30 日，应付香港
宏盛发展有限公司款项中包括应付利息 133,126,965 元(2015 年 12 月 31 日: 671,176,196 元)。
除上述应付香港宏盛发展有限公司款项外，应收及应付关联方款项均无担保，不计息，且无
固定偿还期限。
十二、 承诺事项
(1). 根据已签订的不可撤销的国有土地使用权出让合同，本集团未来最低应支付土地出让金汇
总如下：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
土地出让金 1,210,981,072 3,916,641,655
(2). 以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的对外投资承诺：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
股权收购
受让债权
合营企业权益认缴出资 100,000,000
100,000,000
(3). 根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
一年以内 15,824,554 13,661,512
一到二年 9,492,239 10,082,354
二到三年 8,911,594 8,828,731
三年以上 40,387,968 44,090,569
74,616,355 76,663,166
(4). 根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应收取租金汇总如下：
单位：元 币种：人民币
2015 年 6 月 30 日 2015 年 12 月 31 日
一年以内 256,724,691 241,908,267
一到五年 926,616,284 645,172,007
五年以上 573,140,475 300,701,741
合计 1,756,481,450 1,187,782,015
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2016 年半年度报告
十三、 或有事项
本集团的或有事项主要为由于提供财务担保产生的或有负债，是本集团为银行向购房客户发
放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保而形成的。本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)
方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向
购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋
所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。于 2016 年 6 月 30 日,本集团为银行向购房客户发放的
抵押贷款提供阶段性连带责任保证金额为 8,907,435,137 元(2015 年 12 月 31 日:5,376,136,698
元)。
十四、 母公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
关联方往来款 33,511,517,615 8,440,902,000
保证金
其他 22,502,493 17,044,179
合计 33,534,020,108 8,457,946,179
(1). 其他应收款账龄分析如下：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
一年以内 33,528,879,115 8,456,066,854
一到二年 4,198,911
二到三年 1,081,062
三到四年 942,082 798,263
合计 33,534,020,108 8,457,946,179
(2). 其他应收款分类披露：
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准 33,534,020,108 100 8,457,946,179 100
备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的其他应收款
合计 33,534,020,108 / / 8,457,946,179 / /
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
坏账准
占其他应收款
备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余
数的比例(%)
额
新城万博置业有限公司 关联方往来款 5,317,354,197 一年以内 16
上海新城万嘉房地产有限公司 关联方往来款 3,217,587,743 一年以内 10
杭州新城鼎宏房地产开发有限公司 关联方往来款 2,955,190,000 一年以内 9
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2016 年半年度报告
上海吾悦投资管理有限公司 关联方往来款 2,647,135,248 一年以内 8
海口新城万博房地产发展有限公司 关联方往来款 1,959,211,142 一年以内 5
合计 / 16,096,478,330 / 48
单位：元 币种：人民币
坏账
占其他应收款
准备
单位名称 性质 期初余额 账龄 期末余额合计
期末
数的比例(%)
余额
香港宏盛发展有限公司 关联方往来款 1,000,000,000 一年以内 12
南昌新城悦盛房地产发展有限公司 关联方往来款 716,000,000 一年以内 8
南京新城创隆房地产有限公司 关联方往来款 700,000,000 一年以内 8
上海新城创域房地产有限公司 关联方往来款 680,000,000 一年以内 8
海口新城万博房地产发展有限公司 关联方往来款 589,210,000 一年以内 7
3,685,210,000 43
2、 长期股权投资
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
对子公司投资 5,505,232,262 5,505,232,262 6,472,735,794 6,472,735,794
对联营、合营企业
投资
合计 5,505,232,262 5,505,232,262 6,472,735,794 6,472,735,794
对子公司投资
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
新城万博置业有限公 680,000,000 680,000,000
司
江苏新城地产股份有 5,578,784,794 5,578,784,794
限公司
昆山新城创域房地产 150,000,000 150,000,000
有限公司
金坛市新城万郡置业 5,000,000 5,000,000
有限公司
常州新城科达投资咨 500,000 500,000
询有限公司
常州新城经典建筑设 500,000 500,000
计有限公司
香港汇盛发展有限公 7,951,000 7,951,000
司
新城商业管理集团有 50,000,000 50,000,000
限公司
上海嘉牧投资管理有 586,000,000 586,000,000
限公司
常州新城万嘉建筑设 1,200,000 1,200,000
计有事务所
常州新城资产经营管 900,000 900,000
理有限公司
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2016 年半年度报告
常州万嘉置业咨询有 1,000,000 1,000,000
限公司
常州新城房产开发有 1,140,897,285 1,140,897,285
限公司
常州新龙创置房地产 293,440,000 293,440,000
开发有限公司
常州新城东郡房地产 6,000,000 6,000,000
开发有限公司
常州万方新城房地产 16,500,000 16,500,000
开发有限公司
常州新城东昇房地产 6,000,000 6,000,000
开发有限公司
常州新城金郡房地产 77,780,000 77,780,000
有限公司
常州新城创佳房地产 52,000,000 52,000,000
开发有限公司
南京新城创置房地产 12,000,000 12,000,000
有限公司
南京新城万嘉房地产 31,000,000 31,000,000
有限公司
苏州新城万嘉房地产 10,000,000 10,000,000
有限公司
苏州新城创佳置业有 20,000,000 20,000,000
限公司
杭州新城创宏房地产 400,000,000 400,000,000
开发有限公司
杭州新城鼎宏房地产 356,000,000 356,000,000
开发有限公司
杭州新城创盛房地产 100,000,000 100,000,000
开发有限公司
无锡新城万嘉置业有 420,000,000 420,000,000
限公司
上海新城万嘉房地产 41,000,000 41,000,000
有限公司
上海东郡房地产开发 10,000,000 10,000,000
有限公司
青岛新城创置房地产 10,000,000 10,000,000
有限公司
武汉新城创置置业有 9,000,000 9,000,000
限公司
济南天鸿永业房地产 542,163,977 542,163,977
开发有限公司
上海松铭房地产开发 38,400,000 38,400,000
有限公司
杭州松睿实业有限公 380,000,000 380,000,000
司
济南新城创置房地产 50,000,000 50,000,000
开发有限公司
合计 6,472,735,794 4,611,281,262 5,578,784,794 5,505,232,262
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2016 年半年度报告
3、 应付债券
单位：元 币种：人民币
本年转出至一年内到期的非流动负 溢折价摊
期初余额 本期发行 本期转入 期末余额
债 销
2013 年江苏新城公司债券(附注五(31）i） 1,988,410,171 3,716,931 1,992,127,102
2015 年公司债券(第一期)(公开发行） 2,978,474,330 3,612,990 2,982,087,320
2015 年公司债券(第一期)(非公开发行) 1,982,128,509 4,638,632 1,986,767,141
2016 年公司债券(第一期)(非公开发行)(2+1 年期） 1,831,036,000 2,301,467 1,833,337,467
2016 年公司债券(第一期)(非公开发行)（1+1+1 年
1,141,619,500 -1,141,619,500
期）
合计 4,960,602,839 2,972,655,500 1,988,410,171 -1,141,619,500 14,270,020 8,794,319,030
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4、 其他应付款
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
关联方往来款 24,012,621,638 3,790,468,596
其他 71,489,080 3,457,735
合计 24,084,110,718 3,793,926,331
5、 营业收入和营业成本：
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务-项目服务费 298,853,323 183,523,014 39,398,282 40,148,520
合计 298,853,323 183,523,014 39,398,282 40,148,520
6、 投资收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
按成本法核算的长期股权现金股利 65,640,960
合计 65,640,960
十五、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
单位：元 币种：人民币
项目 金额 上期发生额
非流动资产处置损益 -104,159 -58,990
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 10,437,060 4,637,400
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
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债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易 9,312,176 6,000,000
性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变 270,342,033 282,643,481
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,797,349 1,733,672
其他符合非经常性损益定义的损益项目
处置子公司的投资收益 -110,363,679 51,022,384
所得税影响额 -43,476,302 -73,524,060
少数股东权益影响额 -3,902,558 -29,077,229
合计 135,041,920 243,376,657
2、 净资产收益率及每股收益
单位：元 币种：人民币
加权平均净资产收 每股收益
本期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 6.81 0.45 0.45
扣除非经常性损益后归属于公司 5.73 0.38 0.39
普通股股东的净利润
单位：元 币种：人民币
每股收益
加权平均净资产收益
上期利润 基本每股 稀释每股
率(%)
收益 收益
归属于本公司普通股股东的净利润 6.39 0.39 0.39
扣除非经常性损益后归属于本公司普通股股
3.00 0.18 0.18
东的净利润
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第十一节 备查文件目录
载有法定代表人签名的半年度报告文本
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录 财务报告文本
报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件的正本及公告
的原稿
董事长：王振华
董事会批准报送日期：2016 年 7 月 29 日
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