公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2016 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2016 年度归属于上市公司股东
的净利润 3,019,228,519 元，母公司报表净利润 210,055,892 元，按照《公司章程》规定提取 10%
法定盈余公积 21,005,589 元，加年初未分配利润为 419,792,015 元，减去 2016 年分配 2015 年股利
的 184,470,994 元 ， 加 上 因 换 股 吸 收 合 并 江 苏 新 城 地 产 股 份 有 限 公 司 而 并 入 的 留 存 收 益
3,855,823,887 元，本年度可供股东分配利润为 4,280,195,211 元。根据《公司章程》及《上海证券
交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，利于公司长
远发展的原则，公司第一届董事会第二十四次会议审议通过了 2016 年度利润分配方案：以 2016
年 12 月 31 日总股本 2,258,984,186 股为基数，按每 10 股派送现金红利 3.30 元（含税）。该议案尚
需提交公司 2016 年度股东大会审议。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈鹏 杭磊
办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控 上海市普陀区中江路388弄
股大厦A座17楼 6号新城控股大厦A座17楼
电话 021-32522907 021-32522907
电子信箱 xckg@futureland.com.cn xckg@futureland.com.cn
2 报告期公司主要业务简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务以住宅地
产与商业地产双轮驱动。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。目前，住宅地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区
域。报告期内已在环渤海和珠三角布局，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人
口吸附能力较强的省会城市的布局。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅
以自持运营及对外租赁。报告期内，公司商业地产开发的销售收入占商业地产开发总收入的比例
保持在 90%以上。公司的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型
物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型
物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。报告期内，公司在完成 5 个商业综合体新开业的
同时，旗下商业管理团队凭借公司“新城吾悦广场”一定的品牌知名度及成熟的商业运营能力首
次实现管理输出，在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目，试水了轻
资产运营，对于公司的长远发展将有积极的影响。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2016年 2015年 2014年
增减(%)
总资产 103,170,607,492 67,802,115,596 52.16 51,113,797,805
营业收入 27,969,282,458 23,568,793,145 18.67 20,674,198,043
归属于上市公司股
3,019,228,519 1,836,274,417 64.42 1,167,206,742
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 2,545,341,242 1,241,199,536 105.07 937,220,296
损益的净利润
归属于上市公司股
14,853,744,113 12,131,218,713 22.44 6,957,495,983
东的净资产
经营活动产生的现
8,097,204,594 -957,155,648 945.97 3,495,004,590
金流量净额
基本每股收益（元
1.36 1.16 17.24 不适用
／股）
稀释每股收益（元 1.36 1.16 17.24 不适用
／股）
加权平均净资产收
22.44 22.53 减少0.09个百分点 17.55
益率（%）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,144,794,603 7,926,779,756 2,771,000,187 16,126,707,912
归属于上市公司股东的净
-193,697,085 1,046,050,726 30,612,353 2,136,262,525
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益后的净利 -205,484,725 922,796,446 22,695,774 1,805,333,747
润
经营活动产生的现金流量
-649,288,141 1,682,767,143 1,586,788,652 5,476,936,940
净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 74,671
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 68,635
前 10 名股东持股情况
质押或冻结
股东名称 报告期内增 比例 持有有限售条 情况 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件的股份数量 股份 性质
数量
状态
境内
富域发展集团 非国
318,000,000 1,378,000,000 61.00 1,378,000,000 无
有限公司 有法
人
境内
常州德润咨询 非国
31,800,000 137,800,000 6.10 137,800,000 无
管理有限公司 有法
人
中国证券金融 国有
10,180,776 10,180,776 0.45 未知
股份有限公司 法人
金濠(合肥)建
境外
设发展有限公 2,217,900 9,610,900 0.43 未知
法人
司
全国社保基金 8,741,090 8,741,090 0.39 未知 其他
四零三组合
全国社保基金
8,468,717 8,468,717 0.37 未知 其他
六零二组合
中国人寿保险
股份有限公司
－传统－普通
7,611,162 7,611,162 0.34 未知 其他
保险产品－
005L－CT001
沪
全国社保基金
7,265,388 7,265,388 0.32 未知 其他
四一二组合
中国建设银行
股份有限公司
－万家精选混 6,607,321 6,607,321 0.29 未知 其他
合型证券投资
基金
境外
JIASHAN
1,366,441 5,921,246 0.26 未知 自然
SHEN
人
除富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公司为本公
上述股东关联关系或一致行动 司实际控制人王振华先生所实际控制的企业，未知前十名股东之
的说明 间或前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动
的情况。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日 利率
称 额 息方式 所
江苏 新 13 苏 新 122310 2014 年 7 2019 年 7 20 8.9 每年付 上海证
城地 产 城 月 23 日 月 23 日 息一次， 券 交 易
股份 有 到期一 所
限公 司 次还本，
2013 年 最后一
公司 债 期利息
券 随本金
的兑付
一起支
付
新 城 控 15 新 城 136021 2015 年 2020 年 30 4.5 每年付 上海证
股 集 团 01 11 月 3 11 月 3 息一次， 券 交 易
股 份 有 日 日 到期一 所
限 公 司 次还本，
公 开 发 最后一
行 2015 期 利 息
年公司 随 本 金
债券（第 的 兑 付
一期） 一 起 支
付
新城控 15 新 城 125741 2015 年 2018 年 20 6.0 每年付 上海证
股集团 02 11 月 10 11 月 10 息一次， 券 交 易
股份有 日 日 到期一 所
限公司 次还本，
非公开 最后一
发 行 期利息
2015 年 随本金
公司债 的兑付
券（第一 一起支
期） 付
新城控 16 新 城 135093 2016 年 3 2019 年 3 18.5 5.44 每年付 上海证
股集团 01 月 29 日 月 29 日 息一次， 券 交 易
股份有 到期一 所
限公司 次还本，
非公开 最后一
发 行 期利息
2016 年 随本金
公司债 的兑付
券（第一 一起支
期）（品 付
种一）
新城控 16 新 城 135350 2016 年 3 2019 年 3 11.5 4.76 每年付 上海证
股集团 02 月 29 日 月 29 日 息一次， 券 交 易
股份有 到期一 所
限公司 次还本，
非公开 最后一
发 行 期利息
2016 年 随本金
公司债 的兑付
券（第一 一起支
期）（品 付
种二）
新城 控 16 新 城 135736 2016 年 8 2021 年 8 20 4.48 每年付 上海证
股集 团 03 月 15 日 月 15 日 息一次， 券 交 易
股份 有 到期一 所
限公 司 次还本，
非公 开 最后一
发 行 期利息
2016 年 随本金
公司债 的兑付
券（第二 一起支
期） 付
新城控 16 新 城 135838 2016 年 9 2023 年 9 5 4.80 每年付 上海证
股集团 04 月 12 日 月 12 日 息一次， 券 交 易
股份有 到期一 所
限公司 次还本，
非公开 最后一
发 行 期利息
2016 年 随本金
公司债 的兑付
券（第三 一起支
期） 付
新城控 16 新 城 145043 2016 年 2021 年 25 4.41 每年付 上海证
股集团 05 10 月 17 10 月 17 息一次， 券 交 易
股份有 日 日 到期一 所
限公司 次还本，
非公开 最后一
发 行 期利息
2016 年 随本金
公司债 的兑付
券（第四 一起支
期） 付
5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司作为江苏新城地产股份有限公司发行的“江苏新城地产股份有限公司 2013 年公司债
券”的债券承继人于 2016 年 7 月 25 日（债券付息日为每年的 7 月 23 日，因 2016 年 7 月 23 日为
非交易日，则顺延至下一交易日即 2016 年 7 月 25 日付息，顺延期间不另计利息）支付了自 2015
年 7 月 23 日至 2016 年 7 月 22 日期间的债券利息。
公司于 2016 年 11 月 3 日支付了“新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券（第
一期）” 自 2015 年 11 月 3 日至 2016 年 11 月 2 日期间的债券利息。
公司于 2016 年 11 月 10 日支付了“新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券
（第一期）” 自 2015 年 11 月 10 日至 2016 年 11 月 9 日期间的债券利息。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证
评”）评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评
将在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况
变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定
期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。
此外，自本次评级报告出具之日起，中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可
能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认
为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。如公司
未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评则将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债
券信用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过
监管机构规定的网站予以公告。
报告期内，中诚信证评据此于 2016 年 3 月 22 日出具了《江苏新城地产股份有限公司 2013
年公司债券跟踪评级报告（2016）》（信评委函字[2016]跟踪 003 号）、《新城控股集团股份有限公
司公开发行 2015 年公司债券（第一期）踪评级报告（2016）》（信评委函字[2016]跟踪 004 号）及
《新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券（第一期）踪评级报告（2016）》（信评
委函字[2016]跟踪 005 号）的定期跟踪评级报告。根据上述跟踪评级报告，中诚信信评认为公司
能积极应对市场变化，加大项目销售力度和开发节奏，实现合同销售和结算金额的较快增长，土
地储备资源充足，为公司未来经营业绩的保持提供保障，故维持公司 AA+的主体信用评级，评级
展望为稳定。
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2016 年 2015 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率 0.8414 0.7954 5.78
EBITDA 全部债务比 0.0582 0.0665 -12.52
利息保障倍数 3.57 2.90 23.24
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对市场变化，及时调整开发节奏和销售策略，最终通过公司全员的努
力，超额完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。公司全年合同销售金额达到 650.60 亿（含
合营项目 170.85 亿元），同比增长 103.76%，销售面积 575.00 万平方米（含合营项目 101.00 万平
方米），同比增长 48.76%。公司全年新增土地储备共 40 幅，总建筑面积 1,424.22 万平方米，其中，
住宅地产新增 1,060.97 万平方米，商业地产新增 363.25 万平方米。住宅地产在环渤海、珠三角区
域实现规模化开发，商业地产在天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通、嘉兴、泰州、临沂等城
市落地，公司初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行
全国扩张”的“1+3”战略布局。
住宅地产方面，公司瞄准业界高水准，推出了璞樾产品，优化了公司产品体系。立足深耕发
展策略，公司在苏州首次实现单城市百亿销售，房地产项目公司作为公司的利润中心，运营管理
水平不断提高。“风险共担、利润共享”的新城合伙人机制在改进和优化中推广，员工激励计划卓
有成效。
商业地产方面，海口、南昌、安庆、金坛、成都等 5 个吾悦广场实现精彩开业，首日客流量
均在 30 万人次左右，截至报告期末，公司已累计开业 11 个吾悦广场，全年实现租金及管理费收
入 4.41 亿元，出租率达 98.96%。凭借诸多商业项目成功运营的经验，公司下属新城商业管理集团
有限公司积极探索“轻资产”模式，首次实现管理输出，在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛
新城吾悦广场等两个项目。此外，新城 2016 商业年会取得圆满成功，创公司成立以来的规模之最、
参与度广泛之最，“新城吾悦广场”商业品牌的知名度大幅提高。
公司积极拓宽融资渠道，为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。报告期内，公司
成功发行 80 亿私募公司债，加权平均成本仅为 4.74%。公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国
内首单商业综合体 REITs 产品，打通了商业地产证券化和投资退出渠道。报告期末，公司债务融
资加权平均成本为 5.49%，比上年末降低了 1.69 个百分点。公司首次非公开发行 A 股股票的申请
已于 2016 年 7 月 1 日获得中国证监会发行审核委员会审核通过。报告期内，公司股票先后成为
MSCI 明晟中国指数成分股、沪深 300 指数成分股和上证 180 指数成分股，并于 2016 年 12 月 12
日成为上海证券交易所融资融券标的。
报告期内，公司实现竣工面积 401.45 万平方米（含合营项目），其中 25 个子项目或分期实现
竣工；实现营业收入 279.69 亿元，实现归属于上市公司股东净利润 30.19 亿元，分别比 2015 年增
长 18.67%和 64.42%。截止 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 1,031.71 亿元，归属于上市公司股东
的净资产 148.54 亿元，分别比上年同期增长 52.16%和 22.44%。报告期末，公司共有 59 个子项目
在建，在建面积为 1,307.36 万平方米（含合营项目）。
2016 年项目销售和结算情况
销售面积 销售金额 结算面积 结算金额
项目名称 权益比例
(平方米) (万元) (平方米) (万元)
上海新城公馆 96.22% 191 405 191 386
上海新城馥华里 96.22% 1,351 2,712 3,494 5,810
上海新城香溢荟苑 96.22% 17,997 28,754 55,128 99,197
南通新城香溢紫郡 76.98% 142,586 92,167 160,237 83,583
上海新城水云间 96.22% 18,200 58,716 41,463 133,470
上海新城香溢澜庭 96.22% 3,663 5,359 3,173 5,982
上海香溢璟庭 96.22% 2,990 6,776 6,061 10,835
上海金郡 A 96.22% 2,182 4,918 52,649 80,159
上海尚上城 96.22% 4,369 3,220 3,457 2,525
上海忆华里 96.22% 697 1,919 606 1,599
上海香溢珑庭 96.22% - - 45,931 93,839
上海云间锦苑 16.00% 8,026 21,073 24,433 63,209
上海花屿湾 96.22% 49,288 77,162 - -
南京新城保利天地 29.83% 126,907 206,806 - -
南京珑湾花园 96.22% 23,334 47,890 168,597 307,362
南京花漾紫郡 96.22% 218,977 333,383 - -
南京香溢紫郡 96.22% 8,595 8,415 10,301 10,354
南京香悦澜山 96.22% 138,051 328,316 149,130 246,262
苏州新城郡未来 68.00% 91,204 150,709 128,179 143,011
昆山新城柏丽湾 100.00% 6,841 5,158 7,983 5,985
苏州新城公馆 100.00% 8,839 12,249 6,652 8,477
苏州香溢澜桥 100.00% 4,761 7,210 1,533 1,477
苏州新城红树湾 100.00% 30,961 44,599 102,569 108,472
昆山香溢紫郡 100.00% 1,393 1,700 1,393 1,678
昆山君尚海 40.00% 108,677 185,559 - -
常熟香溢璟庭 100.00% 68,414 85,637 - -
常熟虞悦豪庭 65.00% 104,689 155,283 - -
苏州湾上风华 50.00% 87,664 142,115 - -
苏州香溪源 50.00% 143,294 205,973 - -
武汉璟悦城 100.00% 150,326 140,676 - -
常州新城帝景 95.91% 99,027 130,668 101,566 115,096
常州首府 95.80% 6,271 7,792 11,736 13,196
常州悠活城 99.16% 45,735 22,275 49,548 23,392
常州香溢澜桥 95.80% 8,390 7,224 10,294 8,484
常州香溢紫郡 95.80% 1,408 956 992 619
常州新城公馆 95.80% 49,508 60,261 88 41
常州香溢俊园 96.22% 927 683 2,267 1,343
常州香悦半岛 96.22% 4,222 6,738 4,777 7,029
常州新城金郡 96.22% 32,139 44,270 278 435
常州吾悦国际广场 100.00% 421 59 622 189
常州武进吾悦广场 100.00% 25,605 11,868 27,589 12,753
常州吾悦生活广场 100.00% - - 83 244
常州御景湾 100.00% - - 134 80
常州春天里 100.00% 20,996 14,213 29,332 19,638
无锡尚东雅园 100.00% 15,822 21,127 46,995 48,055
无锡香溢紫峻 100.00% 605 393 1,452 886
无锡金峻苑 100.00% 61,027 54,670 - -
杭州金玺钰府 100.00% 6,198 13,076 20,960 42,704
杭州山语院 100.00% 3,640 2,901 19,532 12,836
杭州西溪逸境 100.00% 1,338 2,355 50,601 79,838
杭州峯璟 100.00% 40,782 87,721 - -
萧山香悦半岛 60.00% 40,623 57,896 - -
萧山奥府 100.00% 61,889 132,938 - -
杭州红郡 65.00% 42,996 61,860 - -
青岛香溢紫郡 50.00% 109,198 129,859 - -
济南香溢紫郡 100.00% 174,978 134,687 - -
济南香溢澜庭 100.00% 15,987 15,515 - -
长沙国际花都 100.00% 103,707 46,620 94,985 36,930
武汉璟汇 100.00% 92,548 86,549 1,006 1,129
上海新城上坤樾山 48.11% 36,809 156,989 - -
上海新城旭辉府 48.11% 67,042 87,073 105,090 122,002
龙湖锦城公馆 26.94% 6,645 15,998 37,696 78,407
上海新城上坤樾山（洞泾镇
06-08、07-05、08-01、27-02 48.11% 25,194 138,514 - -
地块）
上海新城盛世 13.47% 10,210 41,655 - -
杭州万科溪望 34.00% 22,863 78,319 - -
卓越皇后道二期（青岛李沧
50.00% 10,708 17,822 - -
C-1 地块）
卓越皇后道一期（青岛李沧
50.00% 77,382 83,165 - -
I 地块）
常熟公望花园 10.00% 101,377 154,842 - -
无锡华东家艺中心 100.00% 649 255 1,700 665
晋江吾悦广场 100.00% 38,097 28,174 - -
镇江丹徒尚上城 99.00% 75,047 34,546 72,007 31,135
苏州吴江吾悦广场（一期） 99.00% 50,236 45,632 51,885 45,557
苏州吴江吾悦广场（二期） 75.00% 5,497 11,630 2,603 1,294
张家港吾悦广场 99.00% 135,568 110,379 216,751 172,630
镇江丹阳吾悦广场 99.00% 115,087 96,496 102,059 77,237
南昌吾悦广场 52.22% 83,145 92,772 177,552 162,499
安庆吾悦广场 100.00% 184,350 119,266 153,619 88,163
长春吾悦广场 99.00% 136,547 117,894 150,511 129,762
金坛吾悦广场 100.00% 39,389 58,832 221,052 185,964
海口吾悦广场 100.00% 143,288 169,713 139,318 163,323
成都吾悦广场 11.11% 204,598 143,290 - -
台州吾悦广场 40.00% 58,469 83,659 - -
桐乡吾悦广场 100.00% 194,287 183,671 - -
嵊州吾悦广场 100.00% 124,064 131,201 - -
衢州吾悦广场 100.00% 126,478 161,698 - -
镇江丁卯吾悦广场 100.00% 181,618 133,805 - -
宁波吾悦广场 100.00% 194,908 187,494 - -
义乌吾悦广场 51.00% 63,596 112,385 - -
如皋吾悦广场 100.00% 12,987 23,117 - -
瑞安吾悦广场 100.00% 10,690 27,471 - -
其他 62,013 6,622 14,483 11,723
车位 510,719 131,162 365,628 101,848
合计 5,750,011 6,506,028 3,259,951 3,210,798
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明
□适用 √不适用