公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2022年度实现归属于母公司股东
的净利润为1,393,833,529元；截至2022年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币7,647,446,935
元。根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》《公司章程》《新城控股集团股份有限
公司股东分红回报规划（2022年-2024年）》等相关规定，综合考虑当前宏观经济形势、行业整体
环境以及公司未来资金需求等因素，公司拟定的2022年度利润分配方案为：不派发现金红利，不
送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈鹏 杭磊
上海市普陀区中江路388弄6号新城控 上海市普陀区中江路388弄
办公地址
股大厦A座17楼 6号新城控股大厦A座17楼
电话 021-32522907 021-32522907
电子信箱 xckg@xincheng.com xckg@xincheng.com
2 报告期公司主要业务简介
2.1 报告期内公司所处行业情况
2.1.1 全年商品房销售收缩明显，房价年度涨幅由正转负
2022 年，全国商品房销售金额和面积近八年来首次出现下滑，其中商品房销售金额 13.3 万亿
元，同比下降 26.7%，重回 2017 年水平；商品房销售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%，销售
金额和面积同比增速较 2021 年分别下降 31.5 和 26.2 个百分点。
全国商品房销售价格持续疲软，2 月份房价环比回正后，下半年再次由涨转跌，且年度涨幅
转负。2022 年百城新建住宅价格累计下跌 0.02%，较 2021 年下滑 2.48 个百分点，处于近八年来
的最低水平。
2.1.2 市场库存高企，四季度待售面积继续攀升
2022 年新建商品房成交同比下行推高整体待售面积，市场库存压力创五年来新高。年末商品
房待售面积 5.64 亿平方米，同比增加 10.5%，其中商品住宅待售面积 2.69 亿平方米，同比增加
18.4%。四季度待售面积继续攀升，12 月待售面积创 2022 年次新高。
2.1.3 土地购置大幅下滑，开发投资首现两位数降幅
2022 年全国商品房新开工面积 12.06 亿平方米，同比下降 39.4%，相较 2021 年降幅进一步扩
大。全年房地产开发企业土地购置面积为 1.0 亿平方米，同比下降 53.4%，增速降幅较 2021 年扩
大 38 个百分点。
2022 年房地产市场全面收缩，土拍明显降温，热度持续处于低位。全年土地成交价款 0.92
万亿元，同比下降 48.4%。实施集中供地的 22 个城市计划供地面积 1.29 亿平方米，实际仅完成
0.75 亿平方米，完成率不到六成。全年房地产开发投资 13.29 万亿元，同比下降 10.0%，创近二
十年来同比最高降幅，增速回落 14.4 个百分点，年内累计值同比增速逐月扩大。
2.1.4 货币政策延续宽松基调，资金监管适度松绑
宏观层面延续稳增长基调，2022 年货币政策维持适度宽松。年底广义货币(M2)同比增长
11.8%，增速较上年同期高 2.8 个百分点；贷款利率继续维持 4.75%的历史低位；央行两次全面降
准，释放超 1 万亿元长期流动性，并三次下调基准利率，将 1 年期和 5 年期 LPR 分别下降 15 个
基点和 35 个基点。
行业资金层面看，在居民信贷、企业融资以及资金监管等层面均释放宽松信号，资金环境保
持相对宽松。2022 年房地产开发资金来源 14.9 万亿元，同比下降 25.9%；从资金来源构成来看，
国内贷款和自筹资金占比为 11.7%和 35.5%，占比分别提升 0.1 和 3.0 个百分点，国内贷款占比基
本稳定，自筹资金占比明显提升，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比下降 3.0 个百分
点至 52.7%，同比金额下降 27.3，利用外资占比未变，同比金额下降 27.3%。
2.1.5 政策进入宽松周期，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
2022 年在国际地缘政治波动、全球主要经济体货币政策转向等多重超预期因素反复冲击下，
经济增长低于前期目标。但从国际视角看，中国经济展现了强大韧性，实现了经济运行总体稳定。
房地产行业供需两端齐发力，促进市场平稳健康发展。中央层面，多次释放宽松信号，“金融 16
条”“三箭齐发”等利好频出，持续修复行业信心。需求端通过降低购房门槛、下调房贷利率等措施
提振需求，企业端在防风险基础上扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。地方层面，各地
力推楼市新政，提振住房消费。
展望 2023，我国经济将呈现有序恢复态势，不断向好。但在内外不确定因素叠加下，稳增长
目标仍然需要宏观政策的加持，财政以及货币政策仍有总量或结构性宽松可能。房地产仍是经济
的支柱性产业，在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码，市场有望走出底部，
进入缓慢恢复阶段。房企应审慎拓储、稳健经营、提质增效，同时积极探索多元化的业务模式，
助推企业高质量发展。
2.2 报告期内公司从事的业务情况
公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告
期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成
全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国 140 个城市。
公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的
主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与
客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱
系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆
梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需
求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，在行业运行不畅的背景下，
公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断
优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。
伴随着中国经济的高速增长，商品和服务的极大丰富，居民收入和消费水平不断提升，消费
需求的快速释放，良好的外部环境为购物中心经营和快速发展提供了“沃土”。2012 年，常州武进
吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城商业的逐梦之路，也正式拉开新城“吾悦”
发展版图的扩展，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务。公司商业地
产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及
对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部
分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运
营或对外租赁，主要为购物中心。
作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承
载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中
心，都拥有一个不同的 X 空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独
具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。10 年间，公司 85%的吾悦广场布局于“十四五”19
个国家级城市群，覆盖了全国 GDP 80%的区域，服务所在城市 80%的主流消费人群，实现对城市
人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，
公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商
业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价
值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相
同品质更低成本，相同成本更高品质”。同时吾悦广场回应时代，致力于创新消费场景，满足不断
升级的消费需求，更坚持“寻味城市、链接情感”，创造人文、环境、文化于一体的商业空间体验，
让商业拥有灵魂，与万千消费者共情。
结合当前经济形式和国内购物中心经营现状的形势，新城商业深度运营，面向未来，回归本
质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建
以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2022年 2021年 2020年
增减(%)
总资产 457,907,014,950 534,293,114,201 -14.30 537,752,834,107
归 属 于 上 市 公 司 股 东的
59,481,286,513 59,309,962,937 0.29 50,590,791,856
净资产
营业收入 115,456,683,070 168,231,677,887 -31.37 145,475,225,497
归 属 于 上 市 公 司 股 东的
1,393,833,529 12,598,086,046 -88.94 15,255,799,066
净利润
归 属 于 上 市 公 司 股 东的
扣 除 非 经 常 性 损 益 的净 726,747,105 10,244,895,368 -92.91 13,056,303,736
利润
经 营 活 动 产 生 的 现 金流
14,534,774,255 21,984,850,398 -33.89 381,868,333
量净额
加 权 平 均 净 资 产 收 益率 减少20.39
2.34 22.73 33.89
（%） 个百分点
基本每股收益（元／股） 0.62 5.59 -88.91 6.79
稀释每股收益（元／股） 0.62 5.58 -88.89 6.78
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 18,677,766,959 24,125,279,839 18,951,009,213 53,702,627,059
归属于上市公司股东
509,195,041 2,500,311,990 339,774,346 -1,955,447,848
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 536,410,332 2,025,906,053 334,329,606 -2,169,898,886
后的净利润
经营活动产生的现金
2,017,588,003 9,485,172,838 5,148,148,681 -2,116,135,267
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 64,957
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 73,233
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结
有限 情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 增减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
富域发展集团有限公 境内非国
0 1,378,000,000 61.09 0 质押 293,766,000
司 有法人
常州德润咨询管理有 境内非国
0 137,800,000 6.11 0 质押 30,000,000
限公司 有法人
香港中央结算有限公
1,862,665 45,550,188 2.02 0 无 0 境外法人
司
中国证券金融股份有
0 27,816,200 1.23 0 无 0 国有法人
限公司
境内自然
龙松书 -19,383,159 10,990,001 0.49 0 无 0
人
中国民生银行股份有
限公司－嘉实新财富
10,984,684 10,984,684 0.49 0 无 0 其他
灵活配置混合型证券
投资基金
中信证券股份有限公
10,271,980 10,630,528 0.47 0 无 0 国有法人
司
中信证券股份有限公
司－社保基金 1106 组 10,623,147 10,623,147 0.47 0 无 0 其他
合
中国银行股份有限公
司－招商沪深 300 地
5,191,790 7,922,942 0.35 0 无 0 其他
产等权重指数分级证
券投资基金
全国社保基金四零三
6,444,251 6,488,651 0.29 0 无 0 其他
组合
富域发展集团有限公司与常州德润咨询管理有限公司为公司实
际控制人王振华先生所实际控制的企业。中信证券股份有限公
上述股东关联关系或一致行动的说
司与中信证券股份有限公司－社保基金 1106 组合同为中信证
明
券股份有限公司管理。除前述情况外，公司未知上述股东之间
是否存在其他关联关系或一致行动的情况。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:万元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
新城控股非公开发行 2016 年公
16 新城 04 135838 2023-09-12 6,000 6.40
司债券(第三期)
新城控股 2020 年公开发行公司
20 新控 03 163627 2024-09-01 0.2 5.70
债券(第二期)(品种一)
新城控股 2020 年公开发行公司
20 新控 04 163628 2025-09-01 100,000 5.90
债券(第二期)(品种二)
新城控股 2021 年公开发行公司
21 新控 01 188257 2024-06-22 78,000 6.00
债券(第一期)(品种一)
新城控股 2021 年度第一期中期 21 新 城 控
102100751 2024-04-21 80,000 6.30
票据 股 MTN001
新城控股 2022 年度第一期中期 22 新 城 控
102281154 2025-05-30 100,000 6.50
票据 股 MTN001
新城控股 2022 年度第二期中期 22 新 城 控
102200218 2025-09-13 100,000 3.28
票据 股 MTN002
新城控股 2022 年度第三期中期 22 新 城 控
102282694 2025-12-12 200,000 4.3
票据 股 MTN003
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
公司于 2022 年 3 月 9 日支付了自 2021 年 3 月 9 日至 2022 年 3 月 8 日期
20 新控 01
间的债券利息，并兑付了回售部分 60,000 万元债券本金。
公司于 2022 年 3 月 22 日支付了自 2021 年 3 月 20 日至 2022 年 3 月 19
19 新城 01
日期间的债券利息。
公司于 2022 年 3 月 22 日支付了自 2021 年 3 月 20 日至 2022 年 3 月 19
日期间的债券利息，并兑付了回售部分 99,984.9 万元债券本金。公司于
19 新城 02
2022 年 6 月 17 日兑付了剩余 15.1 万元债券本金及 2022 年 3 月 20 日至
2022 年 6 月 17 日期间的债券利息。
公司于 2022 年 6 月 22 日支付了自 2021 年 6 月 22 日至 2022 年 6 月 21
21 新控 01
日期间的债券利息。
公司于 2022 年 9 月 1 日支付了自 2021 年 9 月 1 日至 2022 年 8 月 31 日
20 新控 03
期间的债券利息，并兑付了回售部分 49,999.8 万元债券本金。
公司于 2022 年 9 月 1 日支付了自 2021 年 9 月 1 日至 2022 年 8 月 31 日
20 新控 04
期间的债券利息。
公司于 2022 年 9 月 13 日支付了自 2021 年 9 月 12 日至 2022 年 9 月 11
16 新城 04
日期间的债券利息。
公司于 2022 年 10 月 31 日支付了自 2021 年 10 月 29 日至 2022 年 10 月
18 新控 05
28 日期间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
公司于 2022 年 1 月 7 日支付了自 2021 年 1 月 7 日至 2022 年 1 月 6 日期
19 新城控股 MTN001
间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
公司于 2022 年 3 月 16 日支付了自 2021 年 3 月 16 日至 2022 年 3 月 15
17 新城控股 MTN001
日期间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
公司于 2022 年 3 月 28 日支付了自 2021 年 3 月 26 日至 2022 年 3 月 25
18 新城控股 PPN001
日期间的债券利息。
公司于 2022 年 4 月 14 日支付了自 2021 年 4 月 14 日至 2022 年 4 月 13
17 新城控股 MTN002
日期间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
公司于 2022 年 4 月 21 日支付了自 2021 年 4 月 21 日至 2022 年 4 月 20
21 新城控股 MTN001
日期间的债券利息。
公司于 2022 年 5 月 17 日支付了自 2021 年 5 月 17 日至 2022 年 5 月 16
17 新城控股 PPN001
日期间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
公司于 2022 年 7 月 13 日支付了自 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 7 月 12
17 新城控股 MTN003
日期间的债券利息，并到期兑付了全部债券本金。
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2022 年 2021 年
（%）
资产负债率（%） 80.46 81.82 -1.66
扣除非经常性损益后净利润 726,747,105 10,244,895,368 -92.91
EBITDA 全部债务比 0.0327 0.059 -44.58
利息保障倍数 2.09 4.10 -49.02
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 1,154.57 亿元，较去年同期减少 31.37%，实现归属于上市公司
股东净利润 13.94 亿元，较去年同期减少 88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
的净利润 7.27 亿元，较去年同期减少 92.91%。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
