中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注
2019年度
人民币元
一、 基本情况
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(以下简称“本公司”)前身为中新苏州工业
园区开发有限公司(以下简称“有限公司”)，是一家在中华人民共和国江苏省苏州市
注册成立的股份有限公司，于1994年8月13日成立。本公司所发行人民币普通股A股股
票，已在上海证券交易所上市。本公司总部位于苏州工业园区月亮湾路15号中新大厦
48楼。
本集团主要经营活动为：土地一级开发与经营、投资、举办企业、房地产开发与经营
（不含除长租公寓以外的住宅）、工业厂房及科研载体的开发与运营、物业管理、项
目管理、酒店及酒店式公寓的经营管理、咨询服务、产业与基础设施开发、基础设施
投资、经营和管理、市政工程施工、园林及绿化工程的施工。
本集团的控股股东为于中国成立的苏州中方财团控股股份有限公司(“中方财团”)，
本公司的最终控制方为苏州工业园区国有资产控股发展有限公司(“园区国控”)。
本财务报表业经本公司董事会于2020年4月14日决议批准。根据本公司章程，本财务报
表将提交股东大会审议。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本期合并范围变化情况参见附注六。
二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具
体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减
值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、 重要会计政策和会计估计
本财务报表所载财务信息根据下列依照企业会计准则所制定的主要会计政策和会计估
计编制。本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在
收入确认和计量、存货计价方法等。
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财务报表附注（续）
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人民币元
三、 重要会计政策和会计估计（续）
1． 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2019年
12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。
2． 会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3． 记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均
以人民币元为单位表示。
本集团下属子公司、合营企业及联营企业，根据其经营所处的主要经济环境自行决定
其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
4． 企业合并
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性
的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合
并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日指合并方实
际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形
成的商誉)，按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。
合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的
差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的
企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被
购买方控制权的日期。
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财务报表附注（续）
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人民币元
三、 重要会计政策和会计估计（续）
4． 企业合并（续）
非同一控制下的企业合并（续）
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以
公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被
购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付的合并对价的
公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公
允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值(或
发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量
进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购
买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
5． 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司
所控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部
各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全
额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的
份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
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三、 重要会计政策和会计估计（续）
5． 合并财务报表（续）
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自
本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合
并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础
对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合
并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项
目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新
评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
6． 合营安排分类
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承
担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利
的合营安排。
7． 现金及现金等价物
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集
团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
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8． 外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金
额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产
生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专
门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成
本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债
表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分
配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生当期平均汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认
为其他综合收益。处置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当
期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生当期平均汇率折算。汇
率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
9． 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1） 收取金融资产现金流量的权利届满；
（2） 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取
的现金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金
融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债
的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债
处理，差额计入当期损益。
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9． 金融工具（续）
金融工具的确认和终止确认（续）
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资
产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。
交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团企业管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以
摊余成本计量的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账
款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格
进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期
损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期
产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产
采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入
当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允
价值变动计入当期损益。此类金融资产列报为交易性金融资产，自资产负债表日起超
过一年且预期持有超过一年的列报为其他非流动金融资产。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为其他金融负债。其他金融负债的相关交易费用
计入其初始确认金额。
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9． 金融工具（续）
金融负债分类和计量（续）
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、租赁应收款进行减值
处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项，本集团选择运用简化计量方法，按
照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第
一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发
生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用
减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信
用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
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9． 金融工具（续）
金融工具减值（续）
本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用
风险特征，以账龄组合为基础评估金融工具的预期信用损失。
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义、预期信用损
失计量的假设等披露参见附注十三、2。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减
记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列
情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负
债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金
融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财
务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收
到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
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10． 存货
存货包括开发成本、开发产品、工程施工、原材料和低值易耗品。
存货按照成本进行初始计量。
开发成本和开发产品主要包括土地取得成本、前期开发费用、工程建筑成本、基础设
施成本、配套设施成本、资本化利息以及与工程相关的其他费用等。公共配套设施按
实际成本计入开发成本，完工时，转入商品房等可售物业的成本。
工程施工按累计已发生的工程施工成本和累计已确认的毛利(亏损)减已办理结算的价
款金额及合同预计损失准备列示。工程施工成本包括在施工过程中发生的人工费、材
料费、机械使用费、其他直接费用、间接费用等。
除上述之外的其他存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
除原材料和低值易耗品外的存货日常核算采用个别计价法，原材料的日常核算采用加
权平均法，低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，
计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，
使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以
前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中,存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，原则上按照单个存货
项目计提，对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
本集团根据实际情况估计单项建造合同总成本，若单项建造合同预计总成本将超过其
预计总收入，则提取合同预计损失准备，计入当期损益。
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11． 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的企业合并取
得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，
调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该
项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权
益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，
处置后转换为金融工具的则全额结转。通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权
投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作
为初始投资成本)，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认
的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按
比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。除企业合并形成的长期股权投资以
外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以
实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作
为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产
交换》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成
本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股
权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共
同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和
经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
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11． 长期股权投资（续）
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损
益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的
账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨
认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵消与联营企业
及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内
部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确
认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发
生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的
长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面
价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法
核算的长期股权投资，因处置终止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部
转入当期损益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期损益，因被投
资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，
按相应的比例转入当期损益。
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12． 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资
产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
投资性房地产的折旧或摊销采用年限平均法计提，使用寿命、预计净残值率及年折旧
/(摊销)率如下：
使用寿命 估计净残值率 年折旧/(摊销)率
类别
土地使用权 50年 - 2%
房屋及建筑物 10-25年 0-10% 3.6-10%
13． 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并
终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款，相关税费，以
及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
固定资产折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折
旧率如下：
类别 使用寿命 估计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-35年 0-10% 2.57-5%
固定资产装修 5-25年 0-10% 3.6-20%
机器设备及管网 3-20年 5-10% 4.5-31.7%
运输设备 5-10年 3-10% 9-19.4%
办公及其他设备 5-10年 3-10% 9-19.4%
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，必要时进行调整。
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14． 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产、存货(开发产品)或投资性房地产。
15． 借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或
者溢价摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货(开发成本)等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后
的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状
态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本
化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生
产活动重新开始。
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16． 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其
公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团
带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
类别 使用寿命
软件 5-10年
土地使用权 40-50年
其他 10年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相
关土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度
终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
17． 资产减值
本集团对除存货、递延所得税资产、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本
集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末都进行减值测试。对于尚未
达到可使用状态的无形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资
产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金
流入为依据。
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17． 资产减值（续）
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回
金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组
或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或
者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值
测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组
组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，
减值损失金额首先抵减分摊至资产组或资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
或资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各
项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18． 长期待摊费用
长期待摊费用采用直线法摊销，摊销期如下：
类别 摊销期
租赁费 30年
售楼处装修费 3-5年
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19． 职工薪酬
职工薪酬，指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬和离职后福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养
人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
短期薪酬
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
离职后福利（设定提存计划）
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在发生时计入相
关资产成本或当期损益。
20． 维修基金
本集团收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入其他应付款，在办理房产登记时
支付给相关房地产管理部门专户存放，专项用于商品房公共部位、共同设备和物业管
理区域公共设施的维修、更新。
21． 质量保证金
质量保证金一般按施工单位工程款的一定比例预留，在开发产品办理竣工验收后并在
约定的质量保证期内无质量问题时，再行支付给施工单位。质量保证金通过“应付账
款”科目核算。
22． 预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关
的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与
或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负
债的帐面价值进行复核。有确凿证据表明该帐面价值不能反映当前最佳估计数的，按
照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
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23． 收入
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予
以确认。
商品房销售收入
商品房销售在可售商品房已完工并通过有关部门验收合格，与买方签订了销售合同且
商品房已移交给买方，不再对该商品房继续实施与所有权相关的管理权和实际控制权，
相关的价款已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品房有关的成本能够可靠
地计量时，确认商品房销售收入的实现。销售商品房收入金额，按照与买方的合同或
协议价款确定。
土地一级开发收入
对于采取收益分成开发模式的土地一级开发业务，在同时满足下列条件的前提下，按
已发生的各项相关成本占预计总成本的比例计算确认收入：(1)国土资源管理部门已与
土地使用权受让方签订了《国有土地使用权出让合同》；(2)相关的价款已经收到或取
得了收款的证据；(3)与土地一级开发有关的已发生的成本能够可靠地计量，将发生的
成本能够可靠地估计。
对于采取成本加成开发模式的土地一级开发业务，在同时满足下列条件的前提下,本集
团按完工百分比法确认该等收入：(1)与合同相关的经济利益很可能流入企业；(2)实
际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常
与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合
同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款
的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价
值确定。
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23. 收入（续）
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认
提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳
务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相
关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将
发生的成本能够可靠地计量。本集团以已完工作的测量确定提供劳务交易的完工进度。
提供劳务收入总额，按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应
收的合同或协议价款不公允的除外。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
建造合同
于资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认合同收
入和合同费用；否则按已经发生并预计能够收回的实际合同成本金额确认收入。建造合
同的结果能够可靠估计，是指与合同相关的经济利益很可能流入本集团，实际发生的合
同成本能够清楚地区分和可靠地计量；就固定造价合同而言，还需满足下列条件：合同
总收入能够可靠地计量，且合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
本集团以累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定合同完工进度。合同总
收入金额，包括合同规定的初始收入和因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。
租赁收入
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在实际发生时计入
当期损益。
股利收入
股利于股东确立了收取款项的权利时确认为投资收益。
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24． 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产
的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公
允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政
府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方
式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关
的政府补助。
政府补助按照总额法确认计量
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费
用或损失的，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方
法分期计入损益（但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在
使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入
资产处置当期的损益。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政
府补助，应当计入营业外收入。
25． 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外,均作为所得税费用或收益计入当期损
益。
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25． 所得税（续）
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应
交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及
未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基
础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征
的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时
既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生
时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下
列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，
且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产
或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得
足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资
产。
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25． 所得税（续）
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以
净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体
相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉
及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清
偿债务。
26． 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为
经营租赁。
作为经营租赁出租人
经营租赁租金收入的确认原则详见附注三、23“收入”部分中对经营租赁收入的确认和
计量原则的表述。
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作
为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费
用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租赁期各个期间采用
实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，
或有租金在实际发生时计入当期损益。
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27． 利润分配
本集团的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
28． 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量其他非流动金融资产。公允价值，是指市场
参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付
的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交
易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资
产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的
交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所
使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能
够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次
输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负
债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
29． 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设
和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
大调整。
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29． 重大会计判断和估计（续）
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重
大影响的判断：
经营租赁与融资租赁的划分
本集团在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。实质上转移了与资产所有权有关
的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除融资租赁以外的租赁为经营租赁。满足下列标
准之一的，即应认定为融资租赁：
(1) 在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
(2) 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权；
(3) 即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；
(4) 承租人租赁开始日的最低租赁付款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值；出租人在租赁开始日最低租赁收款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资
产公允价值；
(5) 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保
留了这些房地产所有权上的所有重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
投资性房地产与自用房地产、存货的划分
本集团将为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产项目作为投资性房地产
核算，而为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产项目则作为自用房地产核
算。同时，对于在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地则作为存
货核算。
业务模式
金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式
时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资
产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收
取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和
价值等进行分析判断。
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判断（续）
合同现金流量特征
金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金
流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修
正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异、对包含提前还款特征
的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会
导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
金融工具减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等
判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因
素推断债务人信用风险的预期变动。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏
损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税所得额发生的
时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
存货跌价准备
于每个资产负债表日,房地产开发成本、房地产开发产品的可变现净值低于其成本的，
本集团计提存货跌价准备。本集团依据存货的估计售价(参考可比项目)减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额估计存货的可变现净值。
于每个资产负债表日，本集团根据实际情况估计单项建造合同总成本，若单项建造合同
预计总成本将超过其预计总收入，则提取合同预计损失准备，计入当期损益。
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29． 重大会计判断和估计（续）
估计的不确定性（续）
投资性房地产减值准备
于每个资产负债表日，投资性房地产的可回收金额低于其成本的，本集团计提投资性房
地产减值准备。本集团聘请具有相关资质的评估机构，对本集团投资性房地产采用收益
法并参考公开市场价格进行公允价值评估，以其评估金额作为本集团投资性房地产的可
回收金额。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹
象。当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价
值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的
较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产
的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确
定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流
量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计
未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量
的现值。详见附注五、16。
非上市股权投资的公允价值
非上市的股权投资的估值，是根据具有类似合同条款和风险特征的其他金融工具的当前
折现率折现的预计未来现金流量。这要求本集团估计预计未来现金流量、信用风险、波
动和折现率，因此具有不确定性。
固定资产的可使用年限和残值
本集团对固定资产在考虑其残值后，在预计使用寿命内计提折旧。本集团定期审阅相关
资产的预计使用寿命和残值，以决定将计入2019年度的折旧费用数额。资产使用寿命和
残值是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技术改变、市况变动及实际损耗
情况而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧费用进行调整。
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29． 重大会计判断和估计（续）
估计的不确定性（续）
投资性房地产的可使用年限和残值
本集团对投资性房地产在考虑其残值后，在预计使用寿命内计提折旧/摊销。本集团定
期审阅相关资产的预计使用寿命和残值，以决定将计入每个报告期的折旧/摊销费用数
额。资产使用寿命和残值是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的市况变动及
实际损耗情况而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧/摊销费
用进行调整。
土地一级开发项目的预计总成本
本集团根据各项已发生成本占预计总成本的比例计算确认收益分成模式下的土地一级开
发收入。管理层随着土地开发进度对预计总成本进行必要的重估及修正，该等估计的变
化将会影响土地开发完工进度，进而影响变化当年及以后年度的收入确认金额。
土地增值税
本集团需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算的时候，主要考虑的要素包
括相关税务法律法规的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的土
地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。本集团在土地增值税清算时，实际
缴付税金可能与本集团预估的金额存在差异。
30． 会计政策和会计估计变更
会计政策变更
新金融工具准则
2017年，财政部颁布了修订的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企
业会计准则第23号——金融资产转移》以及《企业会计准则第37号——金融工具列报》
（统称“新金融工具准则”）。本集团自2019年1月1日开始按照新修订的上述准则进行
会计处理，根据衔接规定，对可比期间信息不予调整，首日执行新准则与现行准则的差
异追溯调整本报告期期初未分配利润或其他综合收益。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个主要的计量类别：摊余
成本；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益；以公允价值计量且其变动计入当期
损益。企业需考虑自身业务模式，以及金融资产的合同现金流特征进行上述分类。权益
工具投资需按公允价值计量且其变动计入当期损益，但在初始确认时可选择将非交易性
权益工具投资不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
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30． 会计政策和会计估计变更（续）
会计政策变更（续）
新金融工具准则（续）
新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模
型”，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产，以及贷款承诺和财务担保合同。
本集团持有的某些基金投资以及股权投资，其收益取决于标的资产的收益率。本集团于
2019年1月1日之前将其分类为可供出售金融资产。2019年1月1日之后，本集团分析其合
同现金流量代表的不仅仅为对本金和以未偿本金为基础的利息的支付，因此将该等基金
投资以及股权投资重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列报为
其他非流动金融资产。
在首次执行日，金融资产按照修订前后金融工具确认计量准则的规定进行分类和计量结
果对比如下：
本集团
修订前的金融工具确认计量准则 修订后的金融工具确认计量准则
计量类别 账面价值 计量类别 账面价值
股权投资 以公允价值计量且其 7,080,000.00 以公允价值计量且其 7,080,000.00
变动计入当期损益 变动计入当期损益
债务工具 债务工具
(可供出售金融资产） (准则要求）
以成本法计量的 123,160,504.00 以公允价值计量且其 239,690,492.06
权益工具 变动计入当期损益
(可供出售金融资产） 权益工具
(准则要求）
本公司
修订前的金融工具确认计量准则 修订后的金融工具确认计量准则
计量类别 账面价值 计量类别 账面价值
股权投资 以公允价值计量且其 7,080,000.00 以公允价值计量且其 7,080,000.00
变动计入当期损益 变动计入当期损益
债务工具 债务工具
(可供出售金融资产） (准则要求）
以成本法计量的 30,000,000.00 以公允价值计量且其 30,000,000.00
权益工具 变动计入当期损益
(可供出售金融资产） 权益工具
(准则要求）
50
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
三、 重要会计政策和会计估计（续）
30． 会计政策和会计估计变更（续）
会计政策变更（续）
新金融工具准则（续）
在首次执行日，原金融资产账面价值调整为按照修订后金融工具确认计量准则的规定进
行分类和计量的新金融资产账面价值的调节表：
本集团
按原金融工具准则 按新金融工具准
列示的账面价值 重分类 重新计量 则列示的账面价
2018年12月31日 值2019年1月1日
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的债务工具
-可供出售金融资产
按原金融工具准则
7,080,000.00 - - -
列示的余额
减：转出至以公允价值计量且其变动
计入当期损益（新金融工具 - (7,080,000.00) - -
准则）
以成本法计量的权益工具
-可供出售金融资产
按原金融工具准则
列示的余额 123,160,504.00 - - -
减：转出至以公允价值计量且其变动
计入当期损益（新金融工具
准则） - (123,160,504.00) - -
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
加：转入自可供出售金融资产（原金
融工具准则） - 130,240,504.00 - -
重新计量 - - 116,529,988.06 -
按新金融工具准则
列示的余额 - - - 246,770,492.06
51
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
三、 重要会计政策和会计估计（续）
30． 会计政策和会计估计变更（续）
会计政策变更（续）
新金融工具准则（续）
在首次执行日，原金融资产账面价值调整为按照修订后金融工具确认计量准则的规定进
行分类和计量的新金融资产账面价值的调节表：（续）
本公司
按原金融工具准则 按新金融工具准
列示的账面价值 重分类 重新计量 则列示的账面价
2018年12月31日 值2019年1月1日
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的债务工具
-可供出售金融资产
按原金融工具准则
7,080,000.00 - - -
列示的余额
减：转出至以公允价值计量且其变动
计入当期损益（新金融工具 - (7,080,000.00) - -
准则）
以成本法计量的权益工具
-可供出售金融资产
按原金融工具准则
列示的余额 30,000,000.00 - - -
减：转出至以公允价值计量且其变动
计入当期损益（新金融工具
准则） - (30,000,000.00) - -
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
加：转入自可供出售金融资产（原金
融工具准则） - 37,080,000.00 - -
重新计量 - - - -
按新金融工具准则
列示的余额 - - - 37,080,000.00
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
三、 重要会计政策和会计估计（续）
30． 会计政策和会计估计变更（续）
会计政策变更（续）
财务报表列报方式变更
根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）要求，
资产负债表中，“应收票据及应收账款”项目分拆为“应收票据”及“应收账款”，
“应付票据及应付账款”项目分拆为“应付票据”及“应付账款”；本集团相应追溯调
整了比较数据。该会计政策变更对合并及公司净利润和所有者权益无影响。此外，随本
年新金融工具准则的执行，按照《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会[2019]6号）要求，“其他应收款”项目中的“应收利息”改为仅反映相关金融
工具已到期可收取但于资产负债表日尚未收到的利息（基于实际利率法计提的金融工具
的利息包含在相应金融工具的账面余额中），“其他应付款”项目中的“应付利息”改
为仅反映相关金融工具已到期应支付但于资产负债表日尚未支付的利息（基于实际利率
法计提的金融工具的利息包含在相应金融工具的账面余额中），参照新金融工具准则的
衔接规定不追溯调整比较数据。
上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下：
本集团
按原准则列示的 新金融工具准则影响 按新准则列示的
账面价值 重分类 重新计量 账面价值
2018年12月31日 2019年1月1日
可供出售金融资产 130,240,504.00 (130,240,504.00) - -
其他非流动金融资产 - 130,240,504.00 116,529,988.06 246,770,492.06
递延所得税负债 - - 29,132,497.01 29,132,497.01
未分配利润 5,873,334,258.37 - 47,236,045.53 5,920,570,303.90
少数股东权益 3,166,752,706.94 - 40,161,445.52 3,206,914,152.46
本公司
按原准则列示的 新金融工具准则影响 按新准则列示的
账面价值 重分类 重新计量 账面价值
2018年12月31日 2019年1月1日
可供出售金融资产 37,080,000.00 (37,080,000.00) - -
其他非流动金融资产 - 37,080,000.00 - 37,080,000.00
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财务报表附注（续）
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四、 税项
1. 本集团主要税项及其税率列示如下：
企业所得税 ─ 根据于2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得
税法》(以下简称“新企业所得税法”)，本公司及本公司
于中国的子公司除部分公司按以下税收优惠及批文执行税
收优惠税率外，企业所得税按应纳税所得额的25%计缴。
本公司于新加坡的子公司企业所得税按应纳税所得额的17%
计缴。
营业税 ─ 根据国家税务法规，本集团土地一级开发收入、商品房销
售收入、物业租赁收入、物业管理收入、酒店经营收入、
市政工程服务收入、工程及招商代理收入、咨询服务收入
等按5%的税率计缴营业税，保育教育服务收入、建筑工程
收入按3%的税率计缴营业税。根据《关于全面推开营业税
改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，自2016年
5月1日起，上述收入由计缴营业税改为计缴增值税。
土地增值税 ─ 根据国家税务法规，本集团根据房地产销售收入的增值额
按30%至60%的超率累进税率计提土地增值税。
城市维护建设税 ─ 根据有关税务法规，本集团按应缴纳流转税的7%或5%计缴
城市维护建设税。
教育费附加 ─ 根据有关税务法规，本集团按应缴纳流转税税额的5%缴纳
教育费附加。
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四、 税项（续）
1. 本集团主要税项及其税率列示如下：（续）
增值税 ─ 应税收入按6%-16%的税率计算销项税额，并按扣除当期允
许抵扣的进项税额后的差额缴纳增值税。根据《关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，
自2016年5月1日起，本集团对土地一级开发收入(其他建
筑业)及市政工程服务收入(2016年4月30日前开工的建筑
工程项目)、商品房销售收入(2016年4月30日前的房地产
项目)、物业租赁收入(2016年4月30日前取得的不动产)等
采用简易征收方式的按3%或5%的征收率计缴增值税
；对土地一级开发收入(其他建筑业)及市政工程服务收入
(2016年5月1日后开工的建筑工程项目)、商品房销售收入
(2016年 5月1日起 新建的房地产项 目 )、物业租赁收入
(2016年5月1日起取得的不动产)、物业管理收入、酒店经
营收入、工程及招商代理收入及咨询服务收入等采用一般
计税方式的按6%-16%的税率计算销项税额，并按扣除当期
允许抵扣的进项税额后的差额缴纳增值税。2019年4月1日
之前，一般纳税人应税收入按16%以及10%的税率计算销项
税，2019年4月1日之后，一般纳税人应税收入按13%以及
9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额
后的差额计缴增值税。
代扣缴个人所得税 ─ 本集团支付予个人的薪金所得额，由本集团依税法代扣缴
个人所得税。
2. 税收优惠
本集团子公司苏州工业园区中法环境技术有限公司（以下简称“中法环境”）的污泥干化处置项
目符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(“实施条例”)对环境保护项目的规定，根据
实施条例第八十八条的相关规定以及江苏省苏州工业园区国家税务局第二税务分局出具的证明，
2017年度中法环境成功申请“高新技术企业”，2017年度至2019年度适用的所得税税率为15%。
中法环境运营的苏州工业园区污泥处置及资源化利用项目二期工程符合《环境保护、节能节水项
目企业所得税优惠目录》中的公共污水项目的相关规定以及江苏省苏州工业园区国家税务局第一
税务分局出具的证明，中法环境二期工程自2016年度开始享受所得税“三免三减半”，惟依规定，
中法环境2016年度、2017年度和2018年度适用的所得税率为0；2019年度至2021年度适用的所得
税税率为12.5%。
中法环境2016年新增的环境保护节能节水安全生产等二期工程专用设备投资符合实施条例对税额
抵免的规定，并经江苏省苏州工业园区国家税务局第一税务分局备案，中法环境2016年环境保护
节 能 节 水 安 全 生 产 等 专 用 设 备 投 资 总 额 为 人 民 币 44,997,096.61 元 ， 投 资 额 的 10% 人 民 币
4,499,709.66元可从当年或以后年度的应纳税额中抵免。2016至2018年度中法环境免交企业所得
税，因此可自2019年度起予以抵免。
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2019年度
人民币元
四、 税项（续）
2. 税收优惠（续）
本集团子公司中新苏州工业园区环保技术有限公司(以下简称“中新环技”)的园区综合污水处理
厂项目符合《关于从事污染防治的第三方企业所得税政策问题的公告》（财务部公告2019年第60
号）的规定，并经江苏省苏州工业园区国家税务局备案，中新环技在2019年度减按15%的税率缴
纳企业所得税。
本集团子公司苏州东吴热电有限公司(以下简称“东吴热电”)提供的污泥处置劳务符合国家税务
总局关于发布《企业所得税优惠政策事项办理办法》的公告（财税〔2015〕76号）第八条规定，
并经江苏省苏州工业园区国家税务局备案，东吴热电的污泥处置收入自2016年度开始享受所得税
“三免三减半”，惟依规定，东吴热电污泥处置收入2016年度、2017年度和2018年度适用的所得
税率为0；2019年度至2021年度适用的所得税税率为12.5%。东吴热电除污泥处置收入外的应纳税
所得额仍按25%的税率就应纳税所得额计缴企业所得税。
本集团之子公司中新苏州工业园区和合酒店资产管理有限公司(以下简称“和合酒店”)符合《关
于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第二条规定，2019年度减按
25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
本集团子公司中法环境、中新环技以及东吴热电提供污水及污泥处置收入属于《财政部、国家税
务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》中污水处理劳务即征即退增值税的范围。
根据《关于印发<资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录>的通知》(财税[2015]78号)，上述污
水及污泥处理劳务均属于资源综合利用劳务收入，分别自2015年7月1日及2017年1月1日起，按税
法规定税率计算销项税额，并享受增值税即征即退70%的优惠政策。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
2019年12月31日 2018年12月31日
库存现金 240,293.12 719,490.69
银行存款 5,593,457,828.33 3,206,589,623.06
其他货币资金 986,498.93 27,351,780.52
合计 5,594,684,620.38 3,234,660,894.27
于资产负债表日，用途受限的保证金及期限超过三个月的定期存款明细如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
定期存款 90,465,935.04 7,897,855.66
按揭保证金及项目资本金 986,498.93 27,351,780.52
合计 91,452,433.97 35,249,636.18
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。定期存款的存款期分为3个月到1年
不等，依本集团的现金需求而定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
于2019年12月31日，无房屋预售资金受到相关银行监管(2018年12月31日：人民币
177,263,637.90元)。鉴于上述监管账户仅对其用途施加了宽泛、非特定限制，在该限
度内本集团仍具有较大的自主支配权，因此该部分银行存款未被包括在上述用途受限
的货币资金中。
于2019年12月31日，本集团金额为人民币20,445,449.48元(2018年12月31日：人民币
11,294,911.34元的货币资金存放于关联方苏州银行股份有限公司(“苏州银行”)(参
见附注八、7)。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
2. 应收票据
2019年12月31日 2018年12月31日
银行承兑票据 1,600,000.00 1,250,000.00
于2019年12月31日，本集团不存在用于质押、背书、贴现的应收票据(2018年12月31日：
无)。
3. 应收账款
应收账款信用期按与不同客户签订的合同收款条件确定。除苏通科技产业园土地开发项
目超过信用期限(信用期为1年)的应收账款外，其余应收账款并不计息。
(1)应收账款的账龄分析如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内 356,818,098.96 169,515,882.61
1年至2年 19,158,770.93 14,548,772.47
2年至3年 11,822,609.52 6,215,766.34
3年以上 6,124,294.09 17,246,050.12
393,923,773.50 207,526,471.54
减：应收账款坏账准备 5,559,306.76 726,280.32
388,364,466.74 206,800,191.22
(2)应收账款坏账准备的变动如下：
本年
年初余额 本年计提 本年转回 转销/核销 年末余额
2019年度 726,280.32 6,081,541.27 870,092.24 378,422.59 5,559,306.76
2018年度 672,180.00 54,100.32 - - 726,280.32
2019年12月31日
金额 比例 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合
计提坏账准备 67,052,112.47 17.02% 612,196.24 0.91%
单项计提坏账准备 326,871,661.03 82.98% 4,947,110.52 1.51%
393,923,773.50 100.00% 5,559,306.76
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
3． 应收账款（续）
(2)应收账款坏账准备的变动如下：（续）
2018年12月31日
金额 比例 坏账准备 计提比例 理由
单项金额重大
并单独计提坏账准备 168,212,907.77 81.06% - - -
单项金额不重大
但单独计提坏账准备 39,313,563.77 18.94% 726,280.32 1.85% 逾期无法收回
207,526,471.54 100.00% 726,280.32
于2019年12月31日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额 坏账准备 预期信用损失率 理由
%
应收教育咨询费 10,017,833.33 230,899.13 2.30 注1/注2
应收污泥处置款 30,280,094.20 449,776.67 1.49 注2
应收咨询费 18,468,500.00 274,328.75 1.49 注2
应收工程代理款 33,342,973.97 495,272.30 1.49 注2
应收招商代理款 24,367,387.00 361,950.07 1.49 注2
应收工程款 210,394,872.53 3,134,883.60 1.49 注2
326,871,661.03 4,947,110.52
注1：由于本集团之子公司中新教服客户张家港国际学校已于2017年关停，本集团认
为该等应收款项难以收回，因此根据预计损失金额计提相应的坏账准备。
注2：本集团对应收政府及关联方的应收账款按照预期信用损失率单项计提坏账准
备，对关联方计提的坏账准备参见附注八、7。
2019年计提坏账准备人民币6,081,541.27元（2018年：人民币54,100.32元)，2019
年转回坏账准备人民币870,092.24元(2018年：无)，无处置子公司转出坏账准备
(2018年：无)。
2019年实际核销应收账款378,422.59元(2018年：无)。
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3． 应收账款（续）
于2019年12月31日，位列前五名的应收账款年末余额、占应收账款年末余额合计数的
比例以及相应计提的坏账准备年末余额如下：
占应收账款
余额合计数 坏账准备
单位名称 年末余额 的比例 年末余额
江苏南通苏通科技产业园区
管理委员会(*) 222,629,780.82 56.52% 3,306,914.47
苏州市相城区水利局（水务局） 30,228,033.40 7.67% 449,003.37
苏滁现代产业园财政局 18,468,500.00 4.69% 274,328.75
苏州工业园区市政工程部(*) 13,575,259.01 3.45% 201,645.17
苏州工业园区兆润投资
控股集团有限公司(*) 11,737,339.52 2.98% 174,344.95
296,638,912.75 75.31% 4,406,236.71
* 江苏南通苏通科技产业园区管理委员会1年以内的应收账款为人民币
210,389,890.82 元 ； 苏 州 工 业 园 区 市 政 工 程 部 1 年 以 内 的 应 收 账 款 为 人 民 币
7,261,000.00元；苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司的应收账款账龄在1年
以上。
于2018年12月31日，位列前五名的应收账款年末余额、占应收账款年末余额合计数的比
例以及相应计提的坏账准备年末余额如下：
占应收账款
余额合计数 坏账准备
单位名称 年末余额 的比例 年末余额
江苏南通苏通科技产业园区
管理委员会(*) 32,042,999.62 15.44% -
苏州工业园区公租房管理中心(*) 18,132,620.03 8.74% -
苏州工业园区兆润投资
控股集团有限公司(*) 11,737,339.52 5.66% -
国网江苏省电力有限公司 10,906,011.60 5.26% -
昆山市污水处理有限公司 8,702,020.48 4.19% -
81,520,991.25 39.29% -
* 江苏南通苏通科技产业园区管理委员会1年以内的应收账款为人民币31,955,006.47
元；苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司1年以内的应收账款为人民币
450,000.00元；苏州工业园区公租房管理中心的应收账款账龄在1年以上。
60
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
3． 应收账款（续）
于 2019 年 12 月 31 日 ， 账 面 价 值 为 人 民 币 1,473,806.61 元 (2018 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
87,661.06元)的应收账款已被抵押作为本集团获得银行贷款的担保(参见附注五、21)。
关联方应收账款余额参见附注八、7。
4. 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
金额 比例 金额 比例
1年以内 9,806,004.86 99.72% 13,899,012.12 99.53%
1年至2年 4,440.00 0.05% 23,247.00 0.17%
2年至3年 1,000.00 0.01% - -
3年以上 21,883.95 0.22% 41,893.27 0.30%
合计 9,833,328.81 100.00% 13,964,152.39 100.00%
于2019年12月31日，位列前五名的预付款项年末余额及其占预付款项年末余额合计数的
比例如下：
单位名称 金额 比例
国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司 7,155,032.15 72.76%
苏州工业园区清源华衍水务公司 368,973.85 3.75%
中国石化销售有限公司江苏苏州石油分公司 226,692.51 2.31%
江苏省特种设备安全监督检验研究院 180,189.00 1.83%
北京观韬（苏州）律师事务所 129,717.43 1.32%
8,060,604.94 81.97%
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
4． 预付款项（续）
于2018年12月31日，位列前五名的预付款项年末余额及其占预付款项年末余额合计数的
比例如下：
单位名称 金额 比例
江苏省电力公司苏州供电公司 7,275,913.64 52.10%
远大空调有限公司 1,072,000.00 7.68%
四川省工业设备安装公司 869,223.32 6.22%
湖南元亨科技发展有限公司 494,250.00 3.54%
苏州工业园区清源华衍水务有限公司 431,999.60 3.09%
10,143,386.56 72.63%
于2019年12月31日，本集团无账龄超过一年的大额预付账款(2018年12月31日：无)。
关联方预付款项余额参见附注八、7。
5. 其他应收款
2019年12月31日 2018年12月31日
应收利息 267,780.82 90,181.93
其他应收款 307,222,614.02 1,221,193,717.28
307,490,394.84 1,221,283,899.21
应收利息
2019年12月31日 2018年12月31日
通知存款利息 267,780.82 -
长期应收款(注1) - 90,181.93
合计 267,780.82 90,181.93
注1：系对南通苏通科技产业园发展控股有限公司(“苏通控股”)长期应收款产生的利
息，该利息按照五年期银行贷款基准利率计算。详见附注五、7。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
5． 其他应收款（续）
其他应收款
(1)其他应收款的账龄分析如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内 56,376,296.27 732,460,491.72
1年至2年 76,256,591.63 464,069,442.20
2年至3年 174,858,435.92 18,875,086.40
3年以上 2,737,102.14 5,838,696.96
310,228,425.96 1,221,243,717.28
减：其他应收款坏账准备 3,005,811.94 50,000.00
307,222,614.02 1,221,193,717.28
(2)其他应收款坏账准备的变动如下：
其他应收款按照12个月预期信用损失分别计提的坏账准备变动如下：
第一阶段 第二阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月 整个存续期 整个存续期 已发生信用
预期信用损失 预期信用损失 预期信用损失 减值金融资产
（单项评估） （组合评估） （整个存续期）
2019年1月1日余额 50,000.00 - - - 50,000.00
2019年1月1日余额
在本年
--转入第二阶段 - - - - -
--转入第三阶段 (50,000.00) - - 50,000.00 -
--转回第二阶段 - - - - -
--转回第一阶段 - - - - -
本年计提 3,005,811.94 - - - 3,005,811.94
本年核销 - - - (50,000.00) (50,000.00)
年末余额 3,005,811.94 - - - 3,005,811.94
年初余额 本年计提 本年转回 本年核销 年末余额
2018年度 50,000.00 - - - 50,000.00
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5． 其他应收款（续）
其他应收款（续）
(2)其他应收款坏账准备的变动如下：（续）
2018年12月31日
金额 比例 坏账准备 计提比例 理由
单项金额重大
并单独计提坏账准备 1,163,074,235.52 95.24% - - -
单项金额不重大
但单独计提坏账准备 58,169,481.76 4.76% 50,000.00 0.09% 逾期无法收回
1,221,243,717.28 100.00% 50,000.00
2019年计提坏账准备3,005,811.94元(2018年：无)，无转回坏账准备(2018年：无)。
2019年实际核销的其他应收款为人民币50,000.00元(2018年：无)。
(3)其他应收款按性质分类如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
代垫款项 59,456,876.72 81,526,238.08
股权减资及转让款项(注1) - 281,412,000.00
资金拆借款(注2) 222,021,114.58 809,287,275.92
往来款 12,140,395.58 15,189,598.51
保证金及其他 16,610,039.08 33,828,604.77
310,228,425.96 1,221,243,717.28
减：其他应收款坏账准备 3,005,811.94 50,000.00
合计 307,222,614.02 1,221,193,717.28
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5． 其他应收款（续）
其他应收款（续）
(3)其他应收款按性质分类如下：（续）
注1：于2019年12月31日，股权减资及转让款已全部收回，主要包括：（1）本集团
之子公司中新公用对本集团之合营公司苏州工业园区清源华衍水务公司进行减
资，股权减资款为人民币198,500,000.00元。于2019年12月31日，股权减资款
已全部收回(2018年12月31日：人民币198,500,000.00元)。（2）本集团于
2018年12月29日处置本集团之合营公司金辉新园49%股权，转让对价为人民币
24,523,000.00元，并于当日完成产权交割，参见附注五、10。于2019年12月
31日，股权转让款已全部收回(2018年12月31日：人民币24,523,000.00元)。
（3）本集团于2018年12月28日处置本集团之合营公司金辉华园30%股权，转让
对价为人民币34,721,200.00元，并于当日完成产权交割，参见附注五、10。
于 2019 年 12 月 31 日 ， 股 权 转 让 款 已 全 部 收 回 (2018 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
34,721,200.00元)。（4）本集团于2018年12月27日处置本集团之联营公司滨
江地产19.90%股权，转让对价为人民币23,667,800.00元，并于当日完成产权
交割，参见附注五、10。于2019年12月31日，股权转让款已全部收回(2018年
12月31日：人民币23,667,800.00元)。
注2：于2019年12月31日，资金拆借款主要包括：(1)截至2019年12月31日，本集团
之子公司中新智地向本集团之原联营公司联鑫置业借出的资金拆借款已全部收
回 ， 该 款 项 不 计 息 ， 无 固 定 还 款 期 限 (2018 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
112,087,333.45元)，参见附注八、6及八、7。(2)本集团之子公司木渎置地向
其少数股东苏州中海海隆房地产有限公司借出人民币215,250,000.00元的资金
拆借款，借款利率为1.50%，无固定还款期限，截至2019年12月31日，本集团
应收苏州中海海隆房地产有限公司的资金拆借款本金及利息为人民币
222,021,114.58元(2018年12月31日：人民币333,734,187.50 元)。(3)截至
2019年12月31日，本集团之子公司中新智地向本集团之原联营公司尚源房产借
出的资金拆借款已全部收回，该款项借款利率为 4.35%，无固定还款期限
(2018年12月31日：人民币91,967,016.39元)，参见附注八、6及八、7。(4)截
至2019年12月31日，本集团之子公司中新智地向本集团之原合营公司左岸地产
借出的资金拆借款已全部收回，该款项借款利率为6.00%，无固定还款期限
(2018年12月31日：人民币269,498,738.58元)，参见附注八、6及八、7。(5)
截至2019年12月31日，本集团之子公司中新公用向合营公司中新华智借出的资
金拆借款已全部收回，该款项借款利率为4.35%(2018年12月31日：人民币
2,000,000.00元)，参见附注八、6及八、7。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
5． 其他应收款（续）
其他应收款（续）
于2019年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
单位名称 年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例
苏州中海海隆房地产有限公司(*) 222,296,555.18 71.66% 资金拆借款 3年以内 300,100.35
苏州轨新置地有限公司(*) 4,786,218.96 1.54% 往来款 2年以内 71,093.89
苏州工业园区国库支付中心(*) 1,946,707.72 0.63% 保证金 2年以内
及3年以上 28,916.15
江苏和顺环保有限公司 1,750,000.00 0.56% 代垫费用 1年以内 25,994.28
长三角嘉善科技商务
服务区管委会 1,000,000.00 0.32% 保证金 1-2年 14,853.87
231,779,481.86 74.71% 440,958.54
* 苏州中海海隆房地产有限公司1年以内的其他应收款为人民币4,293,367.68元，苏州
轨新置地有限公司1年以内的其他应收款为人民币902,380.94元，苏州工业园区国库
支付中心1年以内的其他应收款为人民币387,639.90元
于2018年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
单位名称 年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例
苏州中海海隆房地产有限公司(*) 333,734,187.50 27.33% 资金拆借款 2年以内 -
苏州工业园区左岸房地产
开发有限公司 269,498,738.58 22.07% 资金拆借款 1年以内 -
苏州工业园区清源华衍水务公司 198,803,456.10 16.28% 股权减资款 1年以内 -
及保证金
苏州联鑫置业有限公司(*) 112,246,333.45 9.19% 资金拆借款 2年以内 -
及往来款
常熟市尚源房地产
开发有限公司(*) 91,967,016.39 7.53% 资金拆借款 2年以内 -
1,006,249,732.02 82.40% -
* 苏州中海海隆房地产有限公司1年以内的其他应收款为人民币56,807,916.67元，苏
州联鑫置业有限公司1年以内的其他应收款为人民币11,487,800.00元，常熟市尚源
房地产开发有限公司1年以内的其他应收款为人民币37,126,120.95元。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
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6. 存货
2019年12月31日
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 注1 6,128,904,184.71 - 6,128,904,184.71
开发产品 注2 284,801,833.24 - 284,801,833.24
工程施工 注3 444,974,139.71 - 444,974,139.71
原材料 16,396,167.96 - 16,396,167.96
低值易耗品 2,029,377.34 - 2,029,377.34
存货合计 6,877,105,702.96 - 6,877,105,702.96
2018年12月31日
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 注1 5,538,187,077.26 - 5,538,187,077.26
开发产品 注2 2,878,511,922.44 220,993,421.89 2,657,518,500.55
工程施工 注3 741,742,161.22 - 741,742,161.22
原材料 8,544,493.41 - 8,544,493.41
低值易耗品 1,480,741.97 - 1,480,741.97
存货合计 9,168,466,396.30 220,993,421.89 8,947,472,974.41
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2019年度
人民币元
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6. 存货（续）
注1：开发成本
预计/实际 预计/实际 预计/实际
项目名称 开工时间 竣工交付时间 总投资额 2019年12月31日 2018年12月31日
苏胥湾一期 2016.08 2019.01 10.04亿 - 1,003,784,163.35
苏胥湾二期 2016.08 2019.12 1.74亿 - 174,228,421.84
苏地2012-G-129号地块(*) 2019.03 2021.12 12.00亿 - 402,414,026.40
苏滁产业园基础设施 2012.09 2020.12 66.63亿 1,271,609,244.88 1,129,708,157.99
苏通科技产业园基础设施 2020.01 2026.12 6.30亿 53,432,941.68 34,827,817.33
海虞新城镇项目基础设施 2014.01 2020.12 16.45亿 518,484,645.19 444,291,622.94
凤凰镇鸷山区区域新型
城镇化项目 2016.02 2021.12 4.70亿 217,822,924.32 122,049,961.94
斜塘一级土地开发 2015.01 2020.12 26.57亿 2,019,462,682.02 1,271,678,923.66
璞悦雅筑(**) 2018.12 2021.12 16.78亿 - 955,203,981.81
中新嘉善现代产业园 2019.04 2037.06 161.90亿 2,048,091,746.62 -
合计 6,128,904,184.71 5,538,187,077.26
* 本集团子公司中新智地与苏州恒珏于2019年6月6日签订产权转让合同，出售其持有的
吴中置地100%股权，处置对价为人民币32,589.87万元。2019年6月12日股权转让完成，
集团丧失对吴中置地控制权，故自2019年6月12日起，本集团不再将吴中置地纳入合
并范围，详见附注六、2。
** 本集团子公司中新智地与苏州万科于2019年6月6日签订产权转让合同，出售其持有的
和瑞房产51%股权，处置对价为人民币2,196.56万元。2019年6月14日股权转让完成，
集团丧失对和瑞房产的控制权，故自2019年6月14日起，本集团不再将和瑞房产纳入
合并范围，详见附注六、2。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 存货（续）
注2：开发产品
2019年度开发产品变动情况如下：
项目名称 竣工时间 2019年1月1日 本年增加 本年减少 2019年12月31日
湖左岸一期 2004.02 700,000.00 - 700,000.00 -
湖左岸二期 2004.12 2,350,850.80 - 2,350,850.80 -
湖左岸三期 2005.11 7,909,603.00 - 7,909,603.00 -
顺达商业广场 2006.09 15,957,000.00 - 15,957,000.00 -
青年公社二期 2008.07 82,693,791.80 - 82,693,791.80 -
新唯花园 2008.10 4,614,997.07 - 4,614,997.07 -
荣域 2009.11 10,871,457.43 - 10,871,457.43 -
星虹国际 2009.12 13,175,176.55 - 13,175,176.55 -
金邻苑 2009.02 3,793,382.87 - 3,793,382.87 -
湖语城一期 2010.11 6,281,014.40 - 6,281,014.40 -
大湖城邦商业区 2010.12 1,203,438.21 - 1,203,438.21 -
东环路商服楼 2010.12 1,542,156.48 - 1,542,156.48 -
水云居二期 2010.02 572,433.05 - 572,433.05 -
中新翠湖 2013.02 13,589,971.87 - 13,589,971.87 -
月亮湾商业街 2011.06 92,394,439.13 - 92,394,439.13 -
悦湖一期 2012.05 296,000.00 - 296,000.00 -
领袖天地一期 2012.06 142,968,315.56 - 142,968,315.56 -
东方维罗纳北区 2012.05 3,023,680.99 - 3,023,680.99 -
东方维罗纳南区一期 2012.08 157,430.37 - 157,430.37 -
悦湖二期 2013.07 442,000.01 - 442,000.01 -
水巷邻里会所 2013.10 87,871,946.39 - 87,871,946.39 -
江南十二府一期 2013.11 5,976,656.14 - 5,976,656.14 -
江南十二府二期 2015.12 7,130,920.64 - 7,130,920.64 -
星旺墩商务广场 2014.03 36,051,242.62 - 36,051,242.62 -
中新生态大厦 2014.05 556,065,846.73 - 556,065,846.73 -
中新科技大厦 2013.10 106,338,458.83 - 106,338,458.83 -
公积金大厦 2014.06 126,656,014.64 - 126,656,014.64 -
唯亭项目 2014.12 14,121,420.95 - 14,121,420.95 -
中新科技城基础设施 2014.12 42,159,946.68 4,809,038.28 - 46,968,984.96
卓锦花园一期 2015.01 1,999,999.98 - 1,999,999.98 -
卓锦花园二期 2016.12 3,919,158.12 - 3,919,158.12 -
东方维罗纳南区二期 2015.03 14,435,220.16 - 14,435,220.16 -
浦湾公馆一期 2015.09 60,106,766.60 - 60,106,766.60 -
丽都阳光花园 2016.04 131,411,023.83 - 131,411,023.83 -
优公馆 2016.04 1,640,000.00 - 1,640,000.00 -
月亮湾办公楼 2016.03 730,352,358.18 - 730,352,358.18 -
月亮湾酒店式公寓 2016.03 230,904,632.80 - 230,904,632.80 -
苏宿园区基础设施 2016.05 236,903,288.74 929,559.54 - 237,832,848.28
领袖天地二期 2016.12 79,929,880.82 - 79,929,880.82 -
苏胥湾一期 2019.01 - 1,003,784,163.35 1,003,784,163.35 -
苏胥湾二期 2019.12 - 229,377,754.64 229,377,754.64 -
合计 2,878,511,922.44 1,238,900,515.81 3,832,610,605.01 284,801,833.24
69
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 存货（续）
注2：开发产品（续）
2018年开发产品变动情况如下：
项目名称 竣工时间 2018年1月1日 本年增加 本年减少 2018年12月31日
湖左岸一期 2004.02 800,000.00 - 100,000.00 700,000.00
湖左岸二期 2004.12 3,569,810.36 - 1,218,959.56 2,350,850.80
湖左岸三期 2005.11 31,879,626.83 - 23,970,023.83 7,909,603.00
顺达商业广场 2006.09 15,957,000.00 - - 15,957,000.00
青年公社二期 2008.07 82,693,791.80 - - 82,693,791.80
新唯花园 2008.10 5,090,315.35 - 475,318.28 4,614,997.07
荣域 2009.11 20,541,959.47 - 9,670,502.04 10,871,457.43
星虹国际 2009.12 14,725,010.73 - 1,549,834.18 13,175,176.55
金雅苑 2009.09 4,273,694.89 - 4,273,694.89 -
金邻苑 2009.02 7,928,684.64 - 4,135,301.77 3,793,382.87
湖语城一期 2010.11 7,763,005.46 - 1,481,991.06 6,281,014.40
大湖城邦商业区 2010.12 1,203,438.21 - - 1,203,438.21
东环路商服楼 2010.12 1,933,463.28 - 391,306.80 1,542,156.48
水云居二期 2010.02 2,092,433.05 - 1,520,000.00 572,433.05
中新翠湖 2013.02 16,330,058.56 - 2,740,086.69 13,589,971.87
月亮湾商业街 2011.06 98,407,008.89 - 6,012,569.76 92,394,439.13
金怡苑 2011.03 4,082,432.31 - 4,082,432.31 -
悦湖一期 2012.05 1,521,390.60 - 1,225,390.60 296,000.00
领袖天地一期 2012.06 179,121,562.25 - 36,153,246.69 142,968,315.56
东方维罗纳北区 2012.05 3,411,471.75 - 387,790.76 3,023,680.99
东方维罗纳南区一期 2012.08 2,045,046.80 - 1,887,616.43 157,430.37
湖语城二期 2012.06 619,879.07 - 619,879.07 -
悦湖二期 2013.07 5,712,000.01 - 5,270,000.00 442,000.01
水巷邻里会所 2013.10 87,871,946.39 - - 87,871,946.39
江南十二府一期 2013.11 124,822,993.17 - 118,846,337.03 5,976,656.14
江南十二府二期 2015.12 60,347,390.65 - 53,216,470.01 7,130,920.64
星旺墩商务广场 2014.03 41,077,881.84 - 5,026,639.22 36,051,242.62
中新生态大厦 2014.05 556,065,846.73 - - 556,065,846.73
中新科技大厦 2013.10 116,550,767.39 - 10,212,308.56 106,338,458.83
公积金大厦 2014.06 160,518,720.48 - 33,862,705.84 126,656,014.64
唯亭项目 2014.12 221,917,105.58 - 207,795,684.63 14,121,420.95
中新科技城基础设施 2014.12 43,019,692.58 - 859,745.90 42,159,946.68
卓锦花园一期 2015.01 4,780,170.26 - 2,780,170.28 1,999,999.98
卓锦花园二期 2016.12 11,591,601.30 - 7,672,443.18 3,919,158.12
东方维罗纳南区二期 2015.03 27,257,527.87 - 12,822,307.71 14,435,220.16
浦湾公馆一期 2015.09 74,716,254.05 - 14,609,487.45 60,106,766.60
丽都阳光花园 2016.04 217,888,973.83 - 86,477,950.00 131,411,023.83
优公馆 2016.04 9,434,561.89 - 7,794,561.89 1,640,000.00
月亮湾办公楼 2016.03 825,234,534.60 - 94,882,176.42 730,352,358.18
月亮湾酒店式公寓 2016.03 367,810,836.11 - 136,906,203.31 230,904,632.80
苏宿园区基础设施 2016.05 297,884,682.28 - 60,981,393.54 236,903,288.74
领袖天地二期 2016.12 101,389,875.62 - 21,459,994.80 79,929,880.82
合计 3,861,884,446.93 - 983,372,524.49 2,878,511,922.44
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
6. 存货（续）
注3：工程施工
2019年12月31日 2018年12月31日
苏通科技产业园土地开发 444,974,139.71 741,742,161.22
中新苏通对苏通科技产业园土地开发以成本加成的方式获得收益，其开发成本加
成率为12%-15%。
存货年末余额中含有重要的建造合同形成的已完工未结算资产汇总如下：
2019年12月31日
总预算成本 累计已发生 累计已确认 已办理结算
成本 毛利 的价款金额
苏通科技产业园土地开发 8,139,750,000.00 3,132,944,555.31 405,158,488.75 3,093,128,904.35
2018年12月31日
总预算成本 累计已发生 累计已确认 已办理结算
成本 毛利 的价款金额
苏通科技产业园土地开发 8,139,750,000.00 2,984,112,977.73 374,127,476.51 2,616,498,293.02
于2019年12月31日，本集团建造合同无预计损失(2018年12月31日：无)。
存货跌价准备的变动如下：
2019年度
年初余额 本年计提 本年转回 本年转销 年末余额
开发成本 - 64,766,240.02 - 64,766,240.02 -
开发产品 220,993,421.89 - 3,874,296.64 217,119,125.25 -
合计 220,993,421.89 64,766,240.02 3,874,296.64 281,885,365.27 -
2018年
年初余额 本年计提 本年转回 本年转销 年末余额
开发产品 290,554,833.90 980,818.95 13,358,083.66 57,184,147.30 220,993,421.89
存货可变现净值依据存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额估算。
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6. 存货（续）
报告期内，开发成本及开发产品中含有的当年借款费用资本化金额：
2019年12月31日 2018年12月31日
借款费用资本化金额 117,686,121.49 95,672,302.39
平均资本化利息率 4.85% 4.90%
于2019年12月31日，本集团无存货用于银行贷款担保(2018年12月31日：无)。
于2019年12月31日、2018年12月31日，本集团无未办妥产权证书的土地使用权。
7. 长期应收款
2019年12月31日 2018年12月31日
融资租赁 218,320,480.56 232,062,439.10
BOT项目应收款 21,947,212.96 -
苏通控股(注1) - 121,624,533.42
240,267,693.52 353,686,972.52
减：长期应收款坏账准备 - -
240,267,693.52 353,686,972.52
减：一年内到期的长期应收款 11,615,850.09 135,366,491.98
228,651,843.43 218,320,480.54
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7. 长期应收款（续）
注1：于2015年3月6日，本集团子公司中新华园与南通苏通科技产业园发展控股有限公
司(“苏通控股”)签订国有企业产权转让合同，转让其拥有的40.1%的滨江地产股
权，转让对价为名义价格人民币1元，并于当日完成产权交割。股权转让完成后，
本集团对滨江地产的持股比例由60%下降至19.9%。同时，中新华园与苏通控股签
订《关于南通苏通科技产业园滨江房地产开发有限公司部分债务转移协议》，协
议约定，滨江地产所欠中新华园款项中人民币393,249,066.84元转移给苏通控
股，由苏通控股向中新华园偿还债务，分五年偿还，年度应付利息按五年期银行
贷款基准利率计算。债权转移后，中新华园应收滨江地产款项金额为人民币
314,075,436.92元。
对于应收苏通控股人民币393,249,066.84元，结合苏通控股的财务状况以及双方
约定的还款计划，本集团管理层认为其回收不存在重大风险，初始确认日公允价
值与人民币393,249,066.84元相若。对于应收滨江地产人民币314,075,436.92
元，结合滨江地产的盈利和现金流预测及评估结果，本集团管理层得到其初始确
认时点公允价值为人民币117,746,046.88元，与人民币314,075,436.92元相比减
少人民币196,329,390.04元。2018年度，本集团收到滨江地产偿还的长期应收款
人民币162,075,436.92元，超出初始确认金额部分人民币162,075,436.92元营业
外收入（附注五、49）。
于2019年12月31日，本集团已累计收到应收苏通控股本金人民币393,249,066.84
元(2018年12月31日：人民币271,624,533.42元)及利息人民币52,148,405.90元
(2018年12月31日：人民币46,291,002.16元)。
于2019年12月31日，上述长期应收款的折现率为5.32%至15.33%(2018年12月31
日：5.40%至15.33%)。
于 2019 年 12 月 31 日 ， 上 述 融 资 租 赁 应 收 款 中 未 实 现 融 资 收 益 为 人 民 币
191,387,392.56元（2018年12月31日：人民币226,013,995.15元）。
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人民币元
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8. 其他流动资产
2019年12月31日 2018年12月31日
增值税留抵税额 49,207,702.51 29,887,145.56
预缴所得税 47,491,420.14 17,241,575.89
房地产及土地开发预缴税费 68,280,240.71 221,452,206.42
164,979,363.36 268,580,927.87
9. 可供出售金融资产（2018年度）
2018年12月31日
账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具 7,080,000.00 - 7,080,000.00
可供出售权益工具
按成本计量 123,160,504.00 - 123,160,504.00
130,240,504.00 - 130,240,504.00
以公允价值计量的可供出售金融资产：
2018年12月31日
可供出售债务工具 合计
债务工具摊余成本 7,080,000.00 7,080,000.00
公允价值 7,080,000.00 7,080,000.00
以成本计量的可供出售金融资产：
2018年12月31日
账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具
按成本计量 123,160,504.00 - 123,160,504.00
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9. 可供出售金融资产（2018年度）（续）
以成本计量的可供出售金融资产：（续）
2018年
账面余额
持股比例 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
华能发电 6% 38,068,009.20 - - 38,068,009.20
华能太仓 6% 48,342,494.80 - - 48,342,494.80
中富旅居 3.0612% - 30,000,000.00 - 30,000,000.00
天然气管网 4.355% 6,750,000.00 - - 6,750,000.00
93,160,504.00 30,000,000.00 - 123,160,504.00
减值准备
本年现金红利 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
华能发电 1,445,193.67 - - - -
华能太仓 5,478,248.81 - - - -
中富旅居 - - - - -
天然气管网 2,612,880.00 - - - -
9,536,322.48 - - - -
注： 华能发电 — 华能(苏州工业园区)发电有限责任公司
华能太仓 — 华能太仓发电有限责任公司
天然气管网 — 苏州天然气管网有限公司
中富旅居 — 上海中富旅居电子商务有限公司
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10. 长期股权投资
2019年度长期股权投资变动情况如下：
本年变动
年初余额 增加投资 减少投资 权益法下 其他综合
投资损益 收益
合营企业
港华燃气 216,480,975.64 - - 59,013,784.37 -
清源水务 742,298,058.52 - - 92,647,596.90 -
扬州中法 29,019,214.83 - - 2,169,418.71 -
万科中新 1,194,036,022.96 - - 227,284,527.59 -
中新华智 2,509,126.98 - - (473,039.77) -
道华管理 305,892.41 - - 1,459,457.94 -
中新智业 2,402,400.65 - - 26,958.97 -
锐新投资 20,908,098.34 - - 4,428,206.78 -
华衍环境 34,087,159.17 - - 111,071.46 -
天津中新(注1) 2,000,000.00 5,000,000.00 - (724,196.37) -
中新春兴(注10) 33,334,818.47 16,341,800.00 - (348,039.03) -
左岸地产(注2) 88,554,686.13 - (85,816,715.84) (2,737,970.29) -
亨文环保(注11) - 31,937,500.00 - 223,057.82 -
2,365,936,454.10 53,279,300.00 (85,816,715.84) 383,080,835.08 -
联营企业
圆融发展(注3) 545,677,325.11 - (546,347,699.90) 542,874.79 127,500.00
蓝天热电 229,878,462.53 - - 18,141,295.68 -
东吴中新(注4) 6,376,424.72 63,040,000.00 - (3,309,069.33) 1,203,476.72
中新协鑫 9,106,695.94 - - 470,039.91 -
轨新置地(注5) 99,085,264.03 40,000,000.00 - (393,615.57) -
联鑫置业(注6) 2,939,423.39 - (2,718,761.18) (220,662.21) -
尚源房产(注7) 153,316,267.87 - (152,172,427.80) (1,143,840.07) -
中新兴富(注8) 46,331,903.10 60,171,600.00 - 3,823,918.64 -
苏银发展(注9) - 2,000,000.00 - 1,992,193.60 -
胜科中新(注9) - 2,511,432.00 - (89.40) 0.77
1,092,711,766.69 167,723,032.00 (701,238,888.88) 19,903,046.04 1,330,977.49
合计 3,458,648,220.79 221,002,332.00 (787,055,604.72) 402,983,881.12 1,330,977.49
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10. 长期股权投资（续）
2019年度长期股权投资变动情况如下：（续）
本年变动
其他权益 宣告现金 计提减值 年末账面 年末减值
变动 股利 准备 价值 准备
合营企业
港华燃气 - (52,274,283.75) - 223,220,476.26 -
清源水务 - (46,156,241.00) - 788,789,414.42 -
扬州中法 - (1,823,256.68) - 29,365,376.86 -
万科中新 - (402,038,051.74) - 1,019,282,498.81 -
中新华智 - - - 2,036,087.21 -
道华管理 - - - 1,765,350.35 -
中新智业 - - - 2,429,359.62 -
锐新投资 - - - 25,336,305.12 -
华衍环境 - - - 34,198,230.63 -
天津中新(注1) - - - 6,275,803.63 -
中新春兴(注10) - - - 49,328,579.44 -
左岸地产(注2) - - - - -
亨文环保(注11) - - - 32,160,557.82 -
- (502,291,833.17) - 2,214,188,040.17 -
联营企业
圆融发展(注3) - - - - -
蓝天热电 - (14,548,853.45) - 233,470,904.76 -
东吴中新(注4) - - - 67,310,832.11 -
中新协鑫 - - - 9,576,735.85 -
轨新置地(注5) - - - 138,691,648.46 -
联鑫置业(注6) - - - - -
尚源房产(注7) - - - - -
中新兴富(注8) - (4,000,000.00) - 106,327,421.74 -
苏银发展(注9) - - - 3,992,193.60 -
胜科中新(注9) - - - 2,511,343.37 -
- (18,548,853.45) - 561,881,079.89 -
合计 - (520,840,686.62) - 2,776,069,120.06 -
注1：天津中新经2019年9月19日股东会决议决定增加注册资本，将注册资本由原来人民
币1,000万元变更为人民币2,500万元，变更后原股东上海中富旅居电子商务有限
公司认缴出资由人民币600万元增加至人民币1,500万元，仍占注册资本的60%，本
集团之子公司中新智地认缴出资由人民币400万元增加至人民币1,000万元，仍占
注册资本的40%。截至2019年12月31日，本集团之子公司中新智地实际出资人民币
500万元。
注2：本集团于2019年6月14日处置左岸地产30%股权，转让对价为人民币9,218.29万元，
左岸地产于处置日完成股权交割及工商变更手续。股权转让完成后，本集团不再
持有对左岸地产的长期股权投资。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 长期股权投资（续）
2019年度长期股权投资变动情况如下：（续）
注3：本集团于2019年5月29日处置圆融发展25%股权，转让对价为人民币59,928.32万元，
圆融发展于处置日完成股权交割及工商变更手续。股权转让完成后，本集团不再
持有对圆融发展的长期股权投资。
注4：东吴中新经2019年9月17日股东会决议决定增加注册资本，将注册资本由原来新币
1,000万元变更为新币6,000万元，变更后原股东东吴证券股份有限公司认缴出资
由新币750万元增加至新币4,500万元，仍占注册资本的75%，本集团认缴出资由新
币250万元增加至新币1,250万元，仍占注册资本的25%。2019年7月，本集团完成
上述增资。
注5：轨新置地经2018年12月26日股东会决议决定增加注册资本，将其注册资本由原来
人民币50,000万元变更为人民币70,000万元，变更后原股东苏州轨道交通资产有
限公司认缴出资额由人民币40,000万元增加至人民币56,000万元，仍占注册资本
的80%，本集团之子公司中新智地认缴出资额由人民币10,000万元增加至人民币
14,000万元，仍占注册资本的20%。2019年3月，本集团之子公司中新智地完成上
述增资。
注6：本集团于2019年5月27日处置联鑫置业16.66%股权，转让对价为人民币1,628.41万
元，联鑫置业于处置日完成股权交割及工商变更手续。股权转让完成后，本集团
不再持有对联鑫置业的长期股权投资。
注7：本集团于2019年6月14日处置尚源房产19.40%股权，转让对价为人民币16,477.02
万元，尚源房产于处置日完成股权交割及工商变更手续。股权转让完成后，本集
团不再持有对尚源房产的长期股权投资。
注8：截至2019年12月31日，中新兴富各股东依据公司章程约定继续履行出资义务，本
集团实际出资人民币6,017.16万元。
注9：该联营公司系2019年新设成立。
注10：2019年8月，本集团之子公司中新公用与苏州春兴精工股份有限公司（以下简称
“春兴精工”）签署《关于中新春兴新能源电力（苏州）有限公司之股权转让合
同》，以现金方式收购春兴精工持有的中新春兴16%股权，收购对价为人民币
16,341,800.00元，收购后将持有中新春兴50%股权，仍作为合营公司核算，该股
权收购已于2019年12月5日完成股权交割及工商变更手续。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 长期股权投资（续）
2019年度长期股权投资变动情况如下：（续）
注11：2019年11月，本集团之子公司中新公用与自然人朱启帆及张叶芳签署《关于苏州
市亨文环保水业有限公司之股权转让合同》，以现金方式收购自然人朱启帆及张
叶芳持有的亨文环保25%及18.75%股权，收购对价为人民币31,937,500.00元，收
购后将持有亨文环保43.75%股权，作为合营公司核算，该股权收购已于2019年11
月29日完成股权交割及工商变更手续。
注12：本集团于2019年6月14日处置恒熠咨询30%股权，转让对价为人民币3,687.50万元，
恒熠咨询于处置日完成股权交割及工商变更手续。股权转让完成后，本集团不再
持有对恒熠咨询的长期股权投资。
2018年长期股权投资变动情况如下：
本年变动
年初余额 增加投资 减少投资 权益法下 其他综合
投资损益 收益
合营企业
港华燃气 216,513,518.98 - - 53,067,478.78 -
清源水务(注1) 899,008,793.89 - (198,500,000.00) 85,774,300.98 -
扬州中法 27,492,111.88 - - 1,527,102.95 -
金辉新园(注4) 181,079,529.29 - (23,431,994.53) (10,647,534.76) -
金辉华园(注3) 346,943,676.18 - (242,600,851.38) 657,175.20 -
万科中新 906,936,019.99 - - 287,100,002.97 -
中新华智 4,376,864.46 - - (1,867,737.48) -
道华管理 314,674.39 - - (8,781.98) -
中新智业 2,309,764.93 - - 92,635.72 -
锐新投资 25,465,649.27 - - (4,557,550.93) -
华衍环境 33,925,164.35 - - 161,994.82 -
天津中新(注7) - 2,000,000.00 - - -
中新春兴(注5) 16,442,263.58 17,000,000.00 - (107,445.11) -
左岸地产(注7) - 90,000,000.00 - (1,445,313.87) -
2,660,808,031.19 109,000,000.00 (464,532,845.91) 409,746,327.29 -
联营企业
圆融发展 550,162,103.13 - - (986,256.43) (292,521.47)
蓝天热电 246,453,857.32 - - 39,502,744.15 -
东吴中新 9,559,031.28 - - (3,313,372.82) 130,766.26
滨江地产(注2) - - - - -
中新协鑫(注8) - 9,000,000.00 - 106,695.94 -
轨新置地 99,679,571.17 - - (594,307.14) -
联鑫置业(注8) - 3,332,000.00 - (392,576.61) -
尚源房产(注8) - 155,200,000.00 - (1,883,732.13) -
中新兴富(注6) - 47,311,100.00 - (979,196.90) -
905,854,562.90 214,843,100.00 - 31,459,998.06 (161,755.21)
合计 3,566,662,594.09 323,843,100.00 (464,532,845.91) 441,206,325.35 (161,755.21)
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 长期股权投资（续）
2018年长期股权投资变动情况如下：（续）
本年变动
其他权益 宣告现金 计提减值 年末账面 年末减值
变动 股利 准备 价值 准备
合营企业
港华燃气 - (53,100,022.12) - 216,480,975.64 -
清源水务(注1) - (43,985,036.35) - 742,298,058.52 -
扬州中法 - - - 29,019,214.83 -
金辉新园(注4) - (147,000,000.00) - - -
金辉华园(注3) - (105,000,000.00) - - -
万科中新 - - - 1,194,036,022.96 -
中新华智 - - - 2,509,126.98 -
道华管理 - - - 305,892.41 -
中新智业 - - - 2,402,400.65 -
锐新投资 - - - 20,908,098.34 -
华衍环境 - - - 34,087,159.17 -
天津中新(注7) - - - 2,000,000.00 -
中新春兴(注5) - - - 33,334,818.47 -
左岸地产(注7) - - - 88,554,686.13 -
- (349,085,058.47) - 2,365,936,454.10 -
联营企业
圆融发展 - (3,206,000.12) - 545,677,325.11 -
蓝天热电 - (56,078,138.94) - 229,878,462.53 -
东吴中新 - - - 6,376,424.72 -
滨江地产(注2) - - - - -
中新协鑫(注8) - - - 9,106,695.94 -
轨新置地 - - - 99,085,264.03 -
联鑫置业(注8) - - - 2,939,423.39 -
尚源房产(注8) - - - 153,316,267.87 -
中新兴富(注6) - - - 46,331,903.10 -
- (59,284,139.06) - 1,092,711,766.69 -
合计 - (408,369,197.53) - 3,458,648,220.79 -
注1：清源水务经董事会决议决定减少注册资本，将其注册资本由原来的159,700万人
民币变更为120,000万人民币，变更后原股东华衍水务(苏州)有限公司出资额由
79,850万人民币减少至60,000万人民币，仍占注册资本的50%，本集团之子公司
中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司出资额由79,850万人民币减少至
60,000万人民币，仍占注册资本的50%。清源水务于2018年11月6日领取了换发的
工商营业执照。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 长期股权投资（续）
2018年长期股权投资变动情况如下：（续）
注2：本集团于2015年3月6日处置滨江地产40.1%股权，转让对价为名义价格人民币1元，
并于当日完成产权交割。股权转让完成后，本集团对滨江地产的持股比例由60%下
降至19.9%。根据滨江地产修改后的章程，股权转让完成后本集团在滨江地产董事
会中占一席(20%表决权)，对滨江地产经营仍具有重大影响，因此本集团管理层认
为滨江地产属于本集团的联营企业。
滨江地产截至股权转让日的净负债为人民币354,360,386.05元，故本集团所持有
的滨江地产19.9%股权初始入账价值为零。
本 集 团 于 2018 年 12 月 27 日 处 置 滨 江 地 产 19.90% 股 权 ， 转 让 对 价 为 人 民 币
23,667,800.00元，滨江地产于处置日领取了换发的工商营业执照。股权转让完成
后，本集团不再持有对滨江地产的长期股权投资。
注3：金辉华园经2018年5月2日股东会决议决定减少注册资本，将其注册资本由原来
70,000万人民币变更为2,000万人民币，变更后原股东苏州金辉居业有限公司出资
额由49,000万人民币减少至1,400万人民币，仍占注册资本的70%，本集团之子公
司中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司出资额由21,000万人民币减少至
600万人民币，仍占注册资本的30%。金辉华园于2018年6月25日领取了换发的工商
营业执照。
本 集 团 于 2018 年 12 月 28 日 处 置 金 辉 华 园 30% 股 权 ， 转 让 对 价 为 人 民 币
34,721,200.00元，金辉华园于处置日领取了换发的工商营业执照。股权转让完成
后，本集团不再持有对金辉华园的长期股权投资。
注4：本 集 团 于 2018 年 12 月 28 日 处 置 金 辉 新 园 49% 股 权 ， 转 让 对 价 为 人 民 币
24,523,000.00元，金辉新园于2018年12月29日领取了换发的工商营业执照。股
权转让完成后，本集团不再持有对金辉新园的长期股权投资。
注5：2018年4月13日，中新春兴各股东同比例增资，中新公用实际出资人民币1,700万
元，仍拥有中新春兴34%表决权。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
10. 长期股权投资（续）
2018年长期股权投资变动情况如下：（续）
注6：该联营公司系2018年新设成立。
注7：该等合营公司系2018年新设成立。
注8：该等联营公司系2017年新设成立。截至2018年12月31日，2017年新设联营公司均
已实际出资。
注： 蓝天热电 — 苏州工业园区蓝天燃气热电有限公司
港华燃气 — 苏州港华燃气有限公司
清源水务 — 苏州工业园区清源华衍水务有限公司
圆融发展 — 苏州圆融发展集团有限公司
清城环境 — 中新苏州工业园区清城环境发展有限公司
扬州中法 — 扬州中法环境股份有限公司
金辉新园 — 苏州金辉新园置业有限公司
金辉华园 — 苏州金辉华园置业有限公司
滨江地产 — 南通苏通科技产业园滨江房地产开发有限公司
万科中新 — 苏州中新万科房地产有限公司
东吴中新 — 东吴证券中新(新加坡)有限公司
锐新投资 — 苏州锐新投资有限公司
道华管理 — 苏州道华企业管理发展有限公司
中新华智 — 苏州中新华智光源科技有限公司
中新智业 — 中新苏州工业园区智业综合能源有限公司
华衍环境 — 华衍环境产业发展(苏州)有限公司
恒熠咨询 — 苏州恒熠企业管理咨询有限公司
中新春兴 — 中新春兴新能源电力(苏州)有限公司
轨新置地 — 苏州轨新置地有限公司
联鑫置业 — 苏州联鑫置业有限公司
尚源房产 — 常熟尚源房地产开发有限公司
中新协鑫 — 中新协鑫能源科技(苏州工业园区)有限公司
中新兴富 — 苏州中新兴富新兴产业投资合伙企业(有限合伙)
左岸地产 — 苏州工业园区左岸房地产开发有限公司
天津中新 — 天津中新旅居住房租赁服务有限公司
苏银发展 — 苏银产业园发展有限公司
胜科中新 — 胜科中新私人有限公司
亨文环保 — 苏州市亨文环保水业有限公司
嘉善能源 — 嘉善浙电中新新能源科技有限公司
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
11. 其他非流动金融资产（仅适用2019年）
2019年12月31日
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资 9,754,133.09
其中：权益工具投资 240,332,373.64
250,086,506.73
12. 投资性房地产
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
2019年度投资性房地产变动情况如下：
房屋及建筑物 土地使用权 合计
原价：
年初余额 2,981,877,896.60 701,827,630.32 3,683,705,526.92
存货转入(注1) 1,208,944,555.66 330,190,556.62 1,539,135,112.28
在建工程转入 88,934,840.43 63,276,470.33 152,211,310.76
处置(注2) (66,447,537.05) (14,911,028.14) (81,358,565.19)
年末余额 4,213,309,755.64 1,080,383,629.13 5,293,693,384.77
累计折旧和摊销：
年初余额 1,136,499,635.13 131,467,123.97 1,267,966,759.10
计提 131,298,417.24 31,042,702.78 162,341,120.02
处置(注2) (5,815,845.49) (1,058,167.91) (6,874,013.40)
年末余额 1,261,982,206.88 161,451,658.84 1,423,433,865.72
减值准备：
年初余额 - - -
计提 15,077,390.02 - 15,077,390.02
年末余额 15,077,390.02 - 15,077,390.02
账面价值：
年末 2,936,250,158.74 918,931,970.29 3,855,182,129.03
年初 1,845,378,261.47 570,360,506.35 2,415,738,767.82
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12． 投资性房地产（续）
2019年度投资性房地产变动情况如下：（续）
注1：2019年8月，为积极响应国家“租购并举”等相关政策的支持和指引，本集团管
理层作出决议将中新生态大厦、中新科技大厦、公积金大厦、月亮湾酒店式公
寓、月亮湾办公楼、顺达商业广场和青年公社二期转为投资性房地产，明确其持
有意图转为经营出租，并在短期内不再改变。
注2：2019年度，本集团将甲江南商业楼出租部分作价人民币1,445万元对外销售，该
资产的账面金额为人民币864万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币528万
元。
2019年度，本集团将翡翠公寓作价人民币689万元对外销售，该资产的账面金额
为人民币89万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币596万元。
2019年度，本集团将领袖天地二期作价人民币6,670万元对外销售，该资产的账
面金额为人民币6,496万元，扣除相关税费后处置净损失为人民币143万元。
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2019年度
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五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12． 投资性房地产（续）
2018年投资性房地产变动情况如下：
房屋及建筑物 土地使用权 合计
原价：
年初余额 2,676,186,436.15 645,523,133.36 3,321,709,569.51
成本调整 (8,226,437.02) - (8,226,437.02)
在建工程转入 149,980,097.82 26,363,283.09 176,343,380.91
存货转入(注1) 67,497,777.35 30,026,033.51 97,523,810.86
固定资产转入(注2) 97,639,176.01 - 97,639,176.01
处置(注3) (1,199,153.71) (84,819.64) (1,283,973.35)
年末余额 2,981,877,896.60 701,827,630.32 3,683,705,526.92
累计折旧和摊销：
年初余额 983,301,152.17 117,576,289.80 1,100,877,441.97
计提 108,412,224.13 13,900,121.68 122,312,345.81
固定资产转入(注2) 45,109,299.59 - 45,109,299.59
处置(注3) (323,040.76) (9,287.51) (332,328.27)
年末余额 1,136,499,635.13 131,467,123.97 1,267,966,759.10
减值准备：
年初及年末余额 - - -
账面价值：
年末 1,845,378,261.47 570,360,506.35 2,415,738,767.82
年初 1,692,885,283.98 527,946,843.56 2,220,832,127.54
注1：2018年1月，为积极响应国家“租购并举”等相关政策的支持和指引，本集团管
理层作出决议将月亮湾酒店式公寓部分房源转为投资性房地产，明确其持有意图
转为经营出租，并在短期内不再改变。
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12． 投资性房地产（续）
2018年投资性房地产变动情况如下：（续）
注2：2018年11月，本集团管理层作出决议将置业大厦办公楼17-19层转为投资性房地
产，明确其持有意图转为经营出租，并在短期内不再改变。
注3：2018年度，本集团将翡翠湖公寓部分面积作价人民币528万元对外销售，该资产
的账面金额为人民币95万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币126万元。
于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币411,800,505.34元(2018年12月31日：
人民币432,709,505.50元)的投资性房地产用于抵押，取得抵押借款(参见附注五、
21)。
于2019年12月31日，本集团账面价值为人民币1,548,366,922.04元(2018年12月31日：
人民币26,230,408.41元)的投资性物业尚未办妥房屋所有权证。
于2019年12月31日，未办妥产权证书的投资性房地产如下：
账面价值 未办妥产权证书原因
幸达城超市 3,874,663.60 地下建筑办证时间较长
顺达商业广场 3,500,138.40 协调办理周期较长
青年公社二期 68,745,977.39 协调办理周期较长
中新生态大厦 490,967,215.65 协调办理周期较长
中新科技大厦 71,164,720.84 协调办理周期较长
公积金大厦 116,723,938.58 协调办理周期较长
月亮湾办公楼 571,468,080.37 协调办理周期较长
月亮湾酒店式公寓 183,768,131.22 协调办理周期较长
麦格纳三期 25,436,665.13 协调办理周期较长
金墅国际幼儿园 12,717,390.86 协调办理周期较长
1,548,366,922.04
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
12． 投资性房地产（续）
于2018年12月31日，未办妥产权证书的投资性房地产如下：
账面价值 未办妥产权证书原因
幸达城超市 4,190,364.88 地下建筑办证时间较长
金墅国际幼儿园 13,343,811.86 协调办理周期较长
甲江南商业楼1-2层 8,696,231.67 协调办理周期较长
26,230,408.41
管理层认为本集团有权合法、有效地占用并使用上述房地产，并且管理层认为上述事项
不会对本集团2019年12月31日、2018年12月31日的整体财务状况构成任何重大不利影
响。
13. 固定资产
2019年度固定资产变动情况分析如下：
房屋及建筑物 固定资产装修 机器设备及管网 运输设备 办公及其他设备 合计
原值：
年初余额 1,100,619,339.64 169,928,827.23 962,882,499.33 23,591,871.89 60,902,330.06 2,317,924,868.15
购置 68,018.87 - 3,369,197.42 1,848,813.30 4,067,366.08 9,353,395.67
存货转入 1,526,999.76 - - - - 1,526,999.76
在建工程转入 2,861,462.30 - 22,701,113.54 - 253,050.36 25,815,626.20
处置子公司
（注 1） - - - - (577,485.97) (577,485.97)
出售及报废 (75,992,100.61) (7,208,397.02) (6,250,861.02) (6,781,715.00) (4,505,173.84) (100,738,247.49)
年末余额 1,029,083,719.96 162,720,430.21 982,701,949.27 18,658,970.19 60,140,086.69 2,253,305,156.32
累计折旧：
年初余额 320,164,091.37 131,462,001.99 470,578,885.03 20,755,137.80 46,023,631.20 988,983,747.39
计提 46,783,782.07 3,370,278.17 59,294,381.00 480,501.39 2,276,491.03 112,205,433.66
处置子公司
（注 1） - - - - (485,028.79) (485,028.79)
出售及报废 (17,462,465.69) (7,208,397.02) (4,767,381.01) (6,263,585.60) (4,179,553.80) (39,881,383.12)
年末余额 349,485,407.75 127,623,883.14 525,105,885.02 14,972,053.59 43,635,539.64 1,060,822,769.14
减值准备：
年初及年末余额 - - 4,257,384.82 - 4,655.06 4,262,039.88
账面价值：
年末 679,598,312.21 35,096,547.07 453,338,679.43 3,686,916.60 16,499,891.99 1,188,220,347.30
年初 780,455,248.27 38,466,825.24 488,046,229.48 2,836,734.09 14,874,043.80 1,324,679,080.88
注1：自2019年6月12日起，本集团不再将吴中置地纳入合并范围，详见附注六、2。
自2019年6月14日起，本集团不再将和瑞房产纳入合并范围，详见附注六、2。
87
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
13. 固定资产（续）
2018年固定资产变动情况分析如下：
房屋及建筑物 固定资产装修 机器设备及管网 运输设备 办公及其他设备 合计
原值：
年初余额 1,203,965,224.43 170,651,465.44 935,529,230.20 25,292,722.06 56,500,237.38 2,391,938,879.51
购置 208,093.44 28,562.13 1,490,072.52 170,719.83 7,013,099.33 8,910,547.25
在建工程转入 222,140.76 542,543.90 31,099,168.76 - - 31,863,853.42
成本调整 (3,956,329.98) - (1,847,893.01) - (9,966.06) (5,814,189.05)
转出到投资性
房地产（注1） (97,639,176.01) - - - - (97,639,176.01)
出售及报废 (2,180,613.00) (1,293,744.24) (3,388,079.14) (1,871,570.00) (2,601,040.59) (11,335,046.97)
年末余额 1,100,619,339.64 169,928,827.23 962,882,499.33 23,591,871.89 60,902,330.06 2,317,924,868.15
累计折旧：
年初余额 312,021,174.28 127,755,028.35 415,106,242.57 21,795,796.63 45,214,156.81 921,892,398.64
计提 53,636,550.25 4,992,022.88 58,615,872.69 635,159.83 2,773,149.83 120,652,755.48
转出到投资性
房地产（注1） (45,109,299.59) - - - - (45,109,299.59)
出售及报废 (384,333.57) (1,285,049.24) (3,143,230.23) (1,675,818.66) (1,963,675.44) (8,452,107.14)
年末余额 320,164,091.37 131,462,001.99 470,578,885.03 20,755,137.80 46,023,631.20 988,983,747.39
减值准备：
年初及年末余额 - - 4,257,384.82 - 4,655.06 4,262,039.88
账面价值：
年末 780,455,248.27 38,466,825.24 488,046,229.48 2,836,734.09 14,874,043.80 1,324,679,080.88
年初 891,944,050.15 42,896,437.09 516,165,602.81 3,496,925.43 11,281,425.51 1,465,784,440.99
注1：2018年11月，本集团管理层作出决议将置业大厦办公楼17-19层转为投资性房地产，
明确其持有意图转为经营出租，并在短期内不再改变。
于2019年12月31日，本集团无暂时闲置及准备处置的固定资产(2018年12月31日：无)。
88
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
13. 固定资产（续）
于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币66,584,208.80元(2018年12月31日：人
民币21,247,982.18元)的房屋建筑物用于抵押(参见附注五、21)。
于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币116,594,849.32元（2018年12月31日：
人民币193,647,880.53元）的房屋建筑物尚未办妥房屋所有权证。
于2019年12月31日，未办妥产权证书的固定资产如下：
月亮湾办公楼自用部分 116,594,849.32 办理周期较长
于2018年12月31日，未办妥产权证书的固定资产如下：
账面价值 未办妥产权证书原因
甲江南商业楼3-4层 4,655,500.75 办理周期较长
水巷邻里会所A幢 55,677,797.71 办理周期较长
月亮湾办公楼自用部分 133,314,582.07 办理周期较长
193,647,880.53
管理层认为本集团有权合法、有效地占用并使用上述房地产，并且管理层认为上述事项
不会对本集团2019年12月31日、2018年12月31日的整体财务状况构成任何重大不利影
响。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
14. 在建工程
2019年度在建工程变动情况分析如下：
工程名称 年初余额 本年增加 本年转入 本年转入
投资性房地产 固定资产
艾默生厂房改造 99,805,391.95 12,240,570.18 112,045,962.13 -
德尔福厂房建设 8,521,016.92 22,898,276.99 14,497,674.44 -
园区固废项目 88,162,419.87 172,482,253.53 - 115,112.00
麦格纳三期 191,935.62 25,475,738.57 25,667,674.19 -
展业大厦改造 184,540.00 12,173,799.57 - -
背压机改造工程 5,032,806.96 4,119,382.85 - 153,301.89
南湖路东延快速化建设 - 86,586.78 - -
园区污水处理厂技改 1,514,171.35 1,122,636.77 - 2,636,808.12
中新远大供冷二期扩建 61,535.84 13,805,162.68 - 13,866,698.52
蓝白领公寓二期 57,469,857.68 67,452,087.19 - -
希捷厂房 - 208,927,010.99 - -
康美包三厂 - 67,682,597.03 - -
生态大厦改造 - 123,750.00 - -
诺基亚二期 - 248,603.77 - -
中新苏通智能产业园 - 48,188,198.96 - -
园区污水处理厂
OWW 有机调节池技改 - 1,345,420.84 - -
污泥干化尾气输送
技术改造项目 - 8,007,058.56 - 8,007,058.56
运营维护系统标准化提升项目 - 74,716.98 - -
诸城固废项目（注） - 5,586,524.00 - -
干煤棚改造项目 - 1,036,647.11 - 1,036,647.11
超低排放锅炉改造项目 - 20,189,560.41 - -
臭气提标项目 - 783,350.99 - -
干污泥输送封闭技术改造项目 - 1,539,165.16 - -
卸料区改造项目 - 1,960,354.44 - -
尾水预处理设施升级
改造建设项目 - 465,310.00 - -
中新智地（常州）智能
制造产业园厂房 - 71,079,839.53 - -
中新智慧园厂房 - 39,087,275.99 - -
合计 260,943,676.19 808,181,879.87 152,211,310.76 25,815,626.20
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中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
14. 在建工程（续）
2019年度在建工程变动情况分析如下：（续）
工程名称 其他减少 年末余额 预算数 资金来源 工程投入占
预算的比例
艾默生厂房改造 - - 1.21 亿 筹集和自有资金 100.00%
德尔福厂房建设 - 16,921,619.47 1.46 亿 筹集和自有资金 82.29%
园区固废项目 - 260,529,561.40 3.12 亿 筹集和自有资金 83.54%
麦格纳三期 - - 0.27 亿 筹集和自有资金 100.00%
展业大厦改造 - 12,358,339.57 0.17 亿 筹集和自有资金 72.70%
背压机改造工程 - 8,998,887.92 0.20 亿 筹集和自有资金 47.43%
南湖路东延快速化建设 - 86,586.78 0.80 亿 筹集和自有资金 0.11%
园区污水处理厂技改 - - 0.04 亿 筹集和自有资金 100.00%
中新远大供冷二期扩建 - - 0.14 亿 筹集和自有资金 100.00%
蓝白领公寓二期 - 124,921,944.87 7.00 亿 筹集和自有资金 17.85%
希捷厂房 - 208,927,010.99 3.00 亿 筹集和自有资金 72.98%
康美包三厂 - 67,682,597.03 3.85 亿 筹集和自有资金 17.56%
生态大厦改造 - 123,750.00 0.34 亿 筹集和自有资金 0.36%
诺基亚二期 - 248,603.77 0.93 亿 筹集和自有资金 0.27%
中新苏通智能产业园 - 48,188,198.96 3.60 亿 筹集和自有资金 13.38%
园区污水处理厂
OWW 有机调节池技改 - 1,345,420.84 0.04 亿 筹集和自有资金 36.36%
污泥干化尾气输送
技术改造项目 - - 0.08 亿 筹集和自有资金 100.00%
运营维护系统标准化提升项目 - 74,716.98 0.01 亿 筹集和自有资金 14.94%
诸城固废项目（注） - 5,586,524.00 1.64 亿 筹集和自有资金 3.41%
干煤棚改造项目 - - 0.01 亿 筹集和自有资金 100.00%
超低排放锅炉改造项目 - 20,189,560.41 0.33 亿 筹集和自有资金 61.00%
臭气提标项目 - 783,350.99 0.08 亿 筹集和自有资金 9.64%
干污泥输送封闭技术改造项目 - 1,539,165.16 0.02 亿 筹集和自有资金 76.96%
卸料区改造项目 - 1,960,354.44 0.04 亿 筹集和自有资金 50.00%
尾水预处理设施升级
改造建设项目 - 465,310.00 48.98 万 筹集和自有资金 95.00%
中新智地（常州）智能
制造产业园 - 71,079,839.53 3.60 亿 筹集和自有资金 19.74%
中新智慧园 - 39,087,275.99 2.15 亿 筹集和自有资金 18.18%
合计 - 891,098,619.10
注：自2019年7月17日起，本集团将诸城绿洲纳入合并范围，详见附注六、1。
91
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
14. 在建工程（续）
2018年度在建工程变动情况分析如下：
工程名称 年初余额 本年增加 本年转入 本年转入
投资性房地产 固定资产
艾默生厂房改造(注1) 28,740,989.54 71,064,402.41 - -
相城污泥干化一期工程 6,223,740.86 25,251,080.87 - 31,474,821.73
康美包厂房建设 54,276,727.47 33,322,665.54 87,599,393.01 -
德尔福厂房建设 22,162,476.15 75,102,528.67 88,743,987.90 -
园区固废项目 1,423,902.41 86,738,517.46 - -
麦格纳三期 - 191,935.62 - -
展业大厦改造 - 184,540.00 - -
背压机改造工程 - 5,421,838.65 - 389,031.69
园区污水处理厂技改 - 1,514,171.35 - -
中新远大供冷二期扩建 - 61,535.84 - -
蓝白领公寓二期 - 57,469,857.68 - -
合计 112,827,836.43 356,323,074.09 176,343,380.91 31,863,853.42
工程名称 其他减少 年末余额 预算数 资金来源 工程投入占
预算的比例
艾默生厂房改造(注1) - 99,805,391.95 1.21亿 筹集和自有资金 82.27%
相城污泥干化一期工程 - - 1.12亿 筹集和自有资金 100.00%
康美包厂房建设 - - 0.92亿 筹集和自有资金 100.00%
德尔福厂房建设 - 8,521,016.92 1.46亿 筹集和自有资金 66.62%
园区固废项目 - 88,162,419.87 3.50亿 筹集和自有资金 25.19%
麦格纳三期 - 191,935.62 0.27亿 筹集和自有资金 0.72%
展业大厦改造 - 184,540.00 0.17亿 筹集和自有资金 1.09%
背压机改造工程 - 5,032,806.96 0.16亿 筹集和自有资金 33.85%
园区污水处理厂技改 - 1,514,171.35 0.04亿 筹集和自有资金 42.30%
中新远大供冷二期扩建 - 61,535.84 0.14亿 筹集和自有资金 0.43%
蓝白领公寓二期 - 57,469,857.68 7.00亿 筹集和自有资金 8.21%
合计 - 260,943,676.19
注1：2018年度，本集团与艾默生环境优化技术(苏州)有限公司签订租赁合同，明确将
位于苏州工业园区苏虹西路35号厂房持有意图转为出租经营，并在短期内不再改
变，故将该厂房土地使用权自无形资产转入在建工程，完工后将其转入投资性房
地产核算。
于2019年12月31日，本集团之账面价值为208,927,010.99元的在建工程用于银行贷款抵
押担保(2018年12月31日：无)(参见附注五、21)。
于2019年12月31日，管理层认为无需计提在建工程减值准备(2018年12月31日：无)。
92
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
14. 在建工程（续）
在建工程利息资本化情况如下：
2019年度
工程进度 利息资本化 其中：本年 本年利息
累计金额 利息资本化 资本化率
麦格纳三期 100.00% 95,408.62 95,408.62 4.90%
德尔福厂房建设 82.29% 1,679,211.59 - 4.90%
艾默生厂房改造 100.00% 159,351.88 159,351.88 4.90%
园区固废项目 83.54% 8,549,819.47 8,549,819.47 4.90%
10,483,791.56 8,804,579.97
2018年
工程进度 利息资本化 其中：本年 本年利息
累计金额 利息资本化 资本化率
康美包厂房建设 100% 1,912,979.48 1,372,336.89 4.90%
相城污泥干化
一期工程 100% 545,413.41 - 4.41%
德尔福厂房建设 66.62% 1,679,211.59 1,679,211.59 4.90%
4,137,604.48 3,051,548.48
93
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
15. 无形资产
2019年度无形资产变动情况分析如下：
土地使用权 软件 其他 合计
原值：
年初余额 203,108,093.75 20,795,524.42 1,311,715.00 225,215,333.17
购置 - 1,440,878.84 - 1,440,878.84
非同一控制下
企业合并 1,162,950.36 - - 1,162,950.36
（注 1）
处置 (21,862,528.87) - - (21,862,528.87)
年末余额 182,408,515.24 22,236,403.26 1,311,715.00 205,956,633.50
累计摊销：
年初余额 28,942,026.95 12,886,371.80 1,156,559.90 42,984,958.65
本年计提 4,391,509.96 1,732,207.42 93,972.83 6,217,690.21
处置 (3,614,367.92) - - (3,614,367.92)
年末余额 29,719,168.99 14,618,579.22 1,250,532.73 45,588,280.94
账面净值：
年末 152,689,346.25 7,617,824.04 61,182.27 160,368,352.56
年初 174,166,066.80 7,909,152.62 155,155.10 182,230,374.52
注1：自2019年7月17日起，本集团将诸城绿洲纳入合并范围，详见附注六、1。
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2019年度
人民币元
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15. 无形资产（续）
2018年无形资产变动情况分析如下：
土地使用权 软件 其他 合计
原值：
年初余额 244,981,220.68 19,937,926.07 1,311,715.00 266,230,861.75
购置 23,217,165.00 857,598.35 - 24,074,763.35
转入在建
工程(注1) (65,090,291.93) - - (65,090,291.93)
年末余额 203,108,093.75 20,795,524.42 1,311,715.00 225,215,333.17
累计摊销：
年初余额 26,544,249.27 11,137,350.96 1,090,534.56 38,772,134.79
本年计提 6,166,432.26 1,749,020.84 66,025.34 7,981,478.44
转入在建
工程(注1) (3,768,654.58) - - (3,768,654.58)
年末余额 28,942,026.95 12,886,371.80 1,156,559.90 42,984,958.65
账面净值：
年末 174,166,066.80 7,909,152.62 155,155.10 182,230,374.52
年初 218,436,971.41 8,800,575.11 221,180.44 227,458,726.96
注1：2018年度，本集团与艾默生环境优化技术(苏州)有限公司签订租赁合同，明确
将位于苏州工业园区苏虹西路35号厂房持有意图转为出租经营，并在短期内不
再改变，故将该厂房土地使用权自无形资产转入在建工程，完工后将其转入投
资性房地产核算。
于2019年12月31日，管理层认为无需计提无形资产减值准备(2018年12月31日：无)。
于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币33,690,193.34元(2018年12月31日：
人民币34,462,811.90元)的土地使用权用于银行贷款担保(参见附注五、21)。
于2019年12月31日，本集团没有无形资产尚未办妥土地使用权证(2018年12月31日：
无)。
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2019年度
人民币元
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16. 商誉
账面余额 减值准备 账面价值
2019年12月31日 14,556,276.48 857,599.96 13,698,676.52
2018年12月31日 857,599.96 857,599.96 -
2019年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
非同一控制下 处置
企业合并
中新华园(注1) 857,599.96 - - 857,599.96
诸城绿洲(注2) - 13,698,676.52 - 13,698,676.52
857,599.96 13,698,676.52 - 14,556,276.48
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
非同一控制下 处置
企业合并
中新华园(注1) 857,599.96 - - 857,599.96
注1：该商誉系本集团于2006年度合并中新华园产生。
注2：该商誉系本集团于2019年度非同一控制企业合并诸城绿洲产生，详见附注六、1。
商誉减值准备的变动如下：
2019年度
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
计提 处置
中新华园(注3) 857,599.96 - - 857,599.96
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
16. 商誉（续）
商誉减值准备的变动如下：（续）
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
计提 处置
中新华园(注3) 857,599.96 - - 857,599.96
注3：由于中新华园开发项目已结束，且无后续项目开发计划，盈利能力无法确定，本
集团2016年度全额计提相应商誉减值准备。
企业合并取得的商誉已经分配至下列资产组或资产组组合进行减值测试：
危废处理资产组
危废处理资产组
危废处理资产组商誉由购买诸城绿洲时形成，与购买日所确定的资产组组合一致。 危
废处理资产组2019年12月31日商誉的账面原值为人民币13,698,676.52元。可收回金额
采用预计未来现金流量的现值，根据管理层八年滚动计划基础上的现金流量预测来确定。
现金流量预测所用的折现率是13.7%。
商誉的账面金额分配至资产组的情况如下：
危废处理资产组
2019年12月31日
商誉的账面金额 13,698,676.52
减值准备 -
13,698,676.52
以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时所作出的关键假设：
预算息税前利润率 确定基础是在危废项目同行业实现的平均息税前利润率基础上确定。
折现率 采用的折现率是反映相关资产组或者资产组组合特定风险的税前折
现率。
分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。
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17. 长期待摊费用
2019年12月31日
年初余额 本年增加 本年摊销 处置子公司 本年处置 年末余额
租赁费 192,500.00 - 11,000.00 - - 181,500.00
装修费 2,205,423.61 128,910.95 681,964.67 91,072.36 - 1,561,297.53
2,397,923.61 128,910.95 692,964.67 91,072.36 - 1,742,797.53
2018年12月31日
年初余额 本年增加 本年摊销 处置子公司 本年处置 年末余额
租赁费 203,500.00 - 11,000.00 - - 192,500.00
售楼处装修费 1,809,305.57 973,056.99 576,938.95 - - 2,205,423.61
2,012,805.57 973,056.99 587,938.95 - - 2,397,923.61
18. 递延所得税资产/负债
(1)未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：
2019年12月31日 2018年12月31日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
递延所得税资产
可抵扣亏损 34,831,357.84 8,707,839.46 26,292,770.94 6,573,192.74
资产减值准备 191,829,928.53 47,957,482.13 198,225,292.96 49,556,323.24
出租开发
产品摊销 31,320,392.48 7,830,098.12 31,320,392.48 7,830,098.12
预提费用、
预提税金
及预估成本 1,001,949,632.36 250,487,408.09 1,380,625,006.60 345,156,251.65
一二级联动开
发会税差异 145,146,974.02 36,286,743.51 163,552,910.97 40,888,227.74
未实现内部利润 42,161,491.01 10,540,372.75 43,120,005.83 10,780,001.46
其他非流动金融资产
公允价值变动 15,940,782.18 3,985,195.55 - -
预收房款 - - 175,153,268.23 43,788,317.06
1,463,180,558.42 365,795,139.61 2,018,289,648.01 504,572,412.01
2019年12月31日 2018年12月31日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
递延所得税负债
其他非流动金融资产
公允价值变动 128,876,910.75 32,219,227.69 - -
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18. 递延所得税资产/负债（续）
(2)未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
可抵扣暂时性差异 107,457,374.96 31,559,609.44
可抵扣亏损 452,620,944.43 439,449,473.96
560,078,319.39 471,009,083.40
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2019年12月31日 2018年12月31日
2019年 - 17,209,137.88
2020年 66,286,013.05 81,937,352.21
2021年 30,632,318.76 40,591,544.19
2022年 110,089,119.77 120,742,363.12
2023年 168,037,622.87 178,969,076.56
2024年 77,575,869.98 -
合计 452,620,944.43 439,449,473.96
19. 其他非流动资产
2019年12月31日 2018年12月31日
预付股权款 37,800,000.00 8,446,600.00
预付固定资产款 5,505,463.05 3,541,383.00
合计 43,305,463.05 11,987,983.00
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20. 资产减值准备
2019年1月1日 本年计提 本年转回 本年转销/核销 2019年12月31日
坏账准备 776,280.32 9,087,353.21 870,092.24 428,422.59 8,565,118.70
存货跌价准备 220,993,421.89 64,766,240.02 3,874,296.64 281,885,365.27 -
固定资产
减值准备 4,262,039.88 - - 4,262,039.88
投资性房地产
减值准备 - 15,077,390.02 - 190,776.00 14,886,614.02
商誉减值准备 857,599.96 - - - 857,599.96
226,889,342.05 88,930,983.25 4,744,388.88 282,504,563.86 28,571,372.56
2018年1月1日 本年计提 本年转回 本年转销 2018年12月31日
坏账准备 722,180.00 54,100.32 - - 776,280.32
存货跌价准备 290,554,833.90 980,818.95 13,358,083.66 57,184,147.30 220,993,421.89
固定资产
减值准备 4,262,039.88 - - - 4,262,039.88
商誉减值准备 857,599.96 - - - 857,599.96
296,396,653.74 1,034,919.27 13,358,083.66 57,184,147.30 226,889,342.05
21. 所有权受到限制的资产
2019年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 备注
用于担保的资产
投资性房地产 432,709,505.50 - 20,909,000.16 411,800,505.34 注1
固定资产 21,247,982.18 45,336,226.62 - 66,584,208.80 注3
无形资产 34,462,811.90 - 772,618.56 33,690,193.34 注2、注3
在建工程 - 208,927,010.99 - 208,927,010.99 注4
应收账款 87,661.06 1,386,145.55 - 1,473,806.61 注1
488,507,960.64 255,649,383.16 21,681,618.72 722,475,725.08
注1：于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币411,800,505.34元投资性房地产
(附注五、12)及人民币1,473,806.61元应收账款(附注五、3)用于抵押，抵押借款
余额为人民币240,039,384.41元。
注2：于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币22,309,698.27元土地使用权(附
注五、15)用于抵押，抵押借款余额为人民币215,321,902.80元，同时本集团为该
笔借款提供连带责任担保。
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21. 所有权受到限制的资产（续）
注3：于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币66,584,208.80元房屋及建筑物
(附注五、13)、人民币11,380,495.07元土地使用权(附注五、15)用于抵押，抵押
借款余额为人民币10,229,565.71元。
注4：于2019年12月31日，本集团之账面价值为人民币208,927,010.99元在建工程(附注
五、14)用于抵押，抵押借款余额为人民币120,386,069.44元。
注5：于2019年12月31日，本集团以滁州市人民政府与本集团签订的《项目合作商务总
协议》项下全部权益以及收益为标的用于质押，质押借款余额为人民币
215,321,902.83元，同时本集团为该笔借款提供连带责任担保。
注6：于2019年12月31日，本集团子公司中新海虞少数股东常熟市海虞镇资产经营投资
公司以评估价值为人民币290,753,700.00的土地作为抵押物，为本集团借入抵押
借款提供担保，抵押借款余额为人民币70,134,583.42元，同时本集团对本项目贷
款额度的70%提供全程连带责任保证担保。
注7：于2019年12月31日，本集团以其合法拥有的可以出质的张家港市凤凰镇人民政府
与本集团签署《凤凰镇新型城镇化项目合作开发商务总协议》及其补充协议项下
的收益和权益提供质押担保，质押借款余额为人民币106,153,847.22元，同时本
集团对本项目贷款额度的80%提供全程连带责任保证担保，张家港市凤凰发展有限
公司对本项目贷款额度的20%提供全程连带责任保证担保。
注8：于2019年12月31日，本集团和嘉善县国有资产投资有限公司分别以其持有的评估
价值为人民币999,600,000.00元和人民币960,400,000.00元的中新嘉善现代产业
园开发有限公司全部股权为本集团子公司中新嘉善获取银行借款提供质押担保，
质押借款余额为人民币1,558,960,850.80元，同时本集团以与嘉善县人民政府签
订的《嘉善县人民政府与中新苏州工业园区开发集团股份有限公司签订之项目合
作商务总协议》下的浙江省嘉善县现代产业园PPP项目的全部收益为标的为该笔借
款提供质押担保。
注9：于2019年12月31日，本集团子公司中新公用为本集团合营公司中新春兴与苏州金
融租赁股份有限公司签订的融资租赁合同项下债权总额的34%提供担保，担保余额
为人民币15,718,240.01元。
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21. 所有权受到限制的资产（续）
2018年
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 备注
用于担保的资产
投资性房地产 392,350,053.02 276,591,449.25 236,231,996.77 432,709,505.50 注1
固定资产 234,103,219.25 21,247,982.18 234,103,219.25 21,247,982.18 注2
无形资产 11,997,045.53 34,462,811.90 11,997,045.53 34,462,811.90 注2、注7
应收账款 6,752,899.59 855,591.89 7,520,830.42 87,661.06 注1
645,203,217.39 333,157,835.22 489,853,091.97 488,507,960.64
注1：于2018年12月31日，本集团之账面价值为人民币432,709,505.50元投资性房地产
(附注五、12)及人民币87,661.06元应收账款(附注五、3)用于抵押，抵押借款余
额为人民币279,900,000.00元。
注2：于2018年12月31日，本集团之账面价值为人民币21,247,982.18元房屋及建筑物
(附注五、13)、人民币11,688,770.27元土地使用权(附注五、15)用于抵押，抵押
借款余额为人民币5,000,000.00元。
注3：于2018年12月31日，本集团以滁州市人民政府与本集团签订的《项目合作商务总
协议》项下全部权益以及收益为标的用于质押，质押借款余额为人民币
356,666,666.69元，同时本集团为该笔借款提供连带责任担保。
注4：于2018年12月31日，本集团已归还以享有的苏州宿迁工业园区管理委员会与本集
团之子公司中新宿迁开发协议项下全部权益和收益为质押物的银行借款，并解除
相应的质押。
注5：于2018年12月31日，本集团子公司中新海虞少数股东常熟市海虞镇资产经营投资
公司以评估价值为人民币290,753,700.00的土地作为抵押物，为本集团借入抵押
借款提供担保，抵押借款余额为人民币170,000,000.00元，同时本集团为该笔借
款提供连带责任担保。
注6：于2018年12月31日，本集团以其合法拥有的可以出质的张家港市凤凰镇人民政府
与本集团签署《凤凰镇新型城镇化项目合作开发商务总协议》及其补充协议项下
的收益和权益提供质押担保，质押借款余额为人民币142,000,000.00元，同时本
集团对本项目贷款额度的80%提供全程连带责任保证担保，张家港市凤凰发展有限
公司对本项目贷款额度的20%提供全程连带责任保证担保。
注7：于2018年12月31日，本集团之账面价值为人民币22,774,041.63元土地使用权(附
注五、15)用于抵押，抵押借款余额为人民币95,000,000.00元，同时本集团为该
笔借款提供连带责任担保。
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22. 短期借款
2019年12月31日 2018年12月31日
信用借款 885,860,788.26 700,000,000.00
抵押借款(注1) - 5,000,000.00
合计 885,860,788.26 705,000,000.00
于2019年12月31日，上述借款的年利率范围为3.70%至4.13%（2018年12月31日：4.13%
至4.57%）。
于资产负债表日，无已到期但未偿还的短期借款。
注1：抵押借款信息参见附注五、21。
23. 应付账款
2019年12月31日 2018年12月31日
应付账款 1,765,239,927.69 1,971,980,075.79
应付账款不计息，并通常在3个月内清偿。于资产负债表日，账龄超过1年的大额应付账
款主要为尚未结算的工程尾款。关联方应付账款余额参见附注八、7。
24. 预收款项
2019年12月31日 2018年12月31日
金额 比例 金额 比例
预收土地开发款 686,339,781.20 78.48% 905,616,786.48 25.58%
预收物业管理费 79,238,108.03 9.06% 66,234,012.06 1.87%
预收租金 58,360,268.98 6.67% 53,579,604.99 1.51%
预收招商代理收入 29,949,330.21 3.42% 10,000,000.00 0.28%
预收污水处理费 9,012,026.15 1.03% 9,693,664.30 0.27%
预收代建工程款 4,196,666.27 0.48% 2,706,666.27 0.08%
其他 7,477,993.40 0.86% 6,503,357.69 0.20%
预收房款 - - 2,485,423,522.91 70.21%
合计 874,574,174.24 100.00% 3,539,757,614.70 100.00%
关联方预收账款余额参见附注八、7。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
24. 预收款项（续）
预收房款账龄分析表如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
金额 比例 金额 比例
1年以内 - - 671,762,599.63 27.03%
1年至2年 - - 1,792,543,935.28 72.12%
2年至3年 - - 12,082,728.02 0.49%
3年以上 - - 9,034,259.98 0.36%
合计 - - 2,485,423,522.91 100.00%
于2019年12月31日，本集团无预收房款
于2018年12月31日，本集团主要预收房款详情如下：
预计/实际
项目名称 预收房款 竣工时间 预售比例
苏胥湾一期及二期 2,006,743,646.00 2019.01 91.95%
璞悦雅筑 279,120,408.99 2021.12 13.98%
领袖天地二期 41,157,375.01 2016.12 76.00%
月亮湾商业街 33,205,276.00 2011.06 69.57%
领袖天地一期 20,978,695.77 2012.06 73.59%
预收土地开发款账龄分析表如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
金额 比例 金额 比例
1年以内 178,264,320.77 25.97% 532,372,727.85 58.79%
1年至2年 156,445,143.98 22.80% 233,045,989.97 25.73%
2年至3年 225,208,707.51 32.81% 139,929,775.00 15.45%
3年以上 126,421,608.94 18.42% 268,293.66 0.03%
合计 686,339,781.20 100.00% 905,616,786.48 100.00%
于2019年12月31日，本集团主要预收土地开发款详情如下：
项目名称 预收土地开发款
中新海虞花园城 366,458,908.99
苏滁现代产业园一期 167,141,073.02
苏滁现代产业园清流河地块 141,314,234.34
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24. 预收款项（续）
于2018年12月31日，本集团预收土地款详情如下：
项目名称 预收土地开发款
中新海虞花园城 403,873,048.75
苏滁现代产业园一期 296,221,478.65
苏滁现代产业园清流河地块 141,484,845.04
25. 应付职工薪酬
短期薪酬如下：
2019年1月1日 本年计提 本年支付 2019年12月31日
工资、奖金 97,003,877.51 287,499,895.89 285,142,423.32 99,361,350.08
社会保险费及
住房公积金(注1) 40,468,434.01 41,903,975.25 41,800,643.62 40,571,765.64
工会经费和
职工教育经费 10,665,816.98 5,457,974.16 4,050,062.68 12,073,728.46
职工奖励及福利基金 1,993,802.38 - - 1,993,802.38
合计 150,131,930.88 334,861,845.30 330,993,129.62 154,000,646.56
2018年1月1日 本年计提 本年支付 2018年12月31日
工资、奖金 84,684,754.13 280,301,662.50 267,982,539.12 97,003,877.51
社会保险费及
住房公积金(注1) 39,525,994.00 41,794,801.26 40,852,361.25 40,468,434.01
工会经费和
职工教育经费 12,747,284.22 4,443,093.43 6,524,560.67 10,665,816.98
职工奖励及福利基金 1,993,802.38 - - 1,993,802.38
合计 138,951,834.73 326,539,557.19 315,359,461.04 150,131,930.88
注1：社会保险费及住房公积金主要为园区公积金，园区公积金是苏州工业园区实行的
一项包括养老、医疗、失业、生育、工伤、住房保障等在内的综合性的社会保障
制度，本集团及员工个人的计缴比例分别为员工个人当月工资总额的 26.3%、
18.5%。其他注册地为非园区内的子公司，按当地规定依法足额缴纳社会保险费及
住房公积金。
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26. 应交税费
2019年12月31日 2018年12月31日
增值税 7,778,034.56 17,322,989.71
城建税 750,947.36 1,094,664.21
教育费附加 425,257.06 637,097.08
所得税 15,299,739.26 57,393,981.56
房产税 6,256,692.69 6,423,987.66
土地增值税 538,888,894.27 545,823,262.02
土地使用税 2,359,603.33 3,127,478.83
个人所得税 2,011,791.72 1,833,453.67
其他 691,602.56 653,916.59
合计 574,462,562.81 634,310,831.33
27. 其他应付款
2019年12月31日 2018年12月31日
应付利息 - 3,674,523.39
应付股利 2,148,000.00 -
其他应付款 1,810,877,200.05 2,581,125,156.94
合计 1,813,025,200.05 2,584,799,680.33
其他应付款
2019年12月31日 2018年12月31日
代收代付款 51,972,778.89 56,194,586.60
保证金及定金 372,260,497.57 291,059,613.84
资金拆借款(*) 1,194,746,857.64 2,081,719,102.72
往来款 151,299,738.75 126,121,968.51
其他 40,597,327.20 26,029,885.27
合计 1,810,877,200.05 2,581,125,156.94
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27. 其他应付款（续）
其他应付款（续）
* 于2019年12月31日，资金拆借款主要包括：(1)本集团之子公司中新苏滁向滁州市苏
滁现代产业园建设发展有限公司借入人民币20,010,000.00元的资金拆借款，借款利
率为1.27%(2018年12月31日：人民币23,340,000.00元)。(2)本集团向本集团为唯一
举办者的非营利机构苏州新加坡国际学校借入人民币128,000,000.00元的资金拆借
款，借款利率为3.915%，截至2019年12月31日，本集团应付苏州新加坡国际学校的
资 金 拆 借 款 本 金 及 利 息 为 人 民 币 131,058,315.63 元 (2018 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
87,179,833.13元)，参见附注八、6及八、7。(3) 本集团于2019年6月14日处置子公
司和瑞房产，和瑞房产向其少数股东苏州万珑企业管理咨询有限公司借入的资金拆
借 款 已 不 在 合 并 范 围 内 ， 借 款 利 率 为 4.75%(2018 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
265,437,291.62元)。(4) 本集团于2019年6月14日处置子公司和瑞房产，和瑞房产向
其少数股东上海新碧房地产开发有限公司借入的资金拆借款已不在合并范围内，借
款利率为4.75%(2018年12月31日：人民币154,125,749.00元)。(5)本集团之子公司
中新智地向本集团之合营企业万科中新借入人民币1,020,501,948.26元的资金拆借
款，该款项不计息，无固定还款期限(2018年12月31日：人民币1,422,540,000.00
元)，参见附注八、6及八、7。(6)本集团之子公司中新智地向本集团之原联营企业
恒熠咨询借入的资金拆借款已全部归还，该款项不计息，无固定还款期限(2018年12
月31日：人民币129,096,228.97元)，参见附注八、6及八、7。(7)本集团之子公司
中新教服向本集团为唯一举办者的非营利机构苏州新加坡国际学校借入人民币
5,619,500.00元的资金拆借款，该款项不计息，无固定还款期限(2018年12月31日：
无)，参见附注八、6及八、7。(8)本集团向本集团之合营企业锐新投资借入人民币
17,500,000.00元的资金拆借款，借款利率为4.35%，截至2019年12月31日，本集团
应付锐新投资的资金拆借款本金及利息为人民币 17,557,093.75元(2018年12月31
日：无)，参见附注八、6及八、7。
关联方其他应付款余额参见附注八、7。
于2019年12月31日，本账户余额中账龄超过1年的主要款项如下：
应付金额 未偿还原因
苏州中新万科房地产有限公司 1,020,501,948.26 无固定期限资金拆借款
苏州新加坡国际学校 33,140,314.38 无固定期限资金拆借款
滁州市苏滁现代产业园建设发展有限公司 20,010,000.00 资金拆借款
康美包（苏州）有限公司 5,462,200.00 保证金
苏州工业园区房地产交易管理中心 5,131,209.61 代收代付款
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27. 其他应付款（续）
于2018年12月31日，本账户余额中账龄超过1年的主要款项如下：
应付金额 未偿还原因
苏州中新万科房地产有限公司 1,422,540,000.00 无固定期限资金拆借款
苏州万珑企业管理咨询有限公司 244,143,061.84 无固定期限资金拆借款
上海新碧房地产开发有限公司 141,760,487.52 无固定期限资金拆借款
苏州恒熠企业管理咨询有限公司 123,084,228.97 无固定期限资金拆借款
苏州新加坡国际学校 35,000,000.00 无固定期限资金拆借款
28. 一年内到期的非流动负债
一年内到期的长期借款：
2019年12月31日 2018年12月31日
抵押借款(注) 186,897,505.78 100,000,000.00
信用借款 142,247,290.43 210,000,000.00
质押借款(注) 181,304,650.70 177,666,666.66
合计 510,449,446.91 487,666,666.66
于2019年12月31日，金额前五名的一年内到期的长期借款如下：
借款开始日 借款终止日 利率 借款余额
国家开发银行 12/28/2012 11/26/2019 4.90% 70,939,386.58
国家开发银行 12/28/2012 4/26/2020 4.90% 70,939,386.58
国家开发银行 8/30/2017 2/6/2020 4.75% 70,134,583.41
中国工商银行 3/28/2014 1/19/2020 4.90% 49,987,049.84
中国农业银行 11/27/2019 4/25/2020 4.90% 36,053,900.00
于2018年12月31日，金额前五名的一年内到期的长期借款如下：
借款开始日 借款终止日 利率 借款余额
宁波银行 4/15/2016 4/14/2019 4.51% 80,000,000.00
国家开发银行 12/28/2012 11/26/2019 4.90% 70,833,333.33
国家开发银行 12/28/2012 4/26/2019 4.90% 70,833,333.33
国家开发银行 2/6/2015 2/20/2019 4.75% 50,000,000.00
中国工商银行 2/12/2015 4/25/2019 4.90% 49,000,000.00
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28. 一年内到期的非流动负债（续）
于各资产负债表日，无已到期但未偿还的一年内到期的长期借款，也无获得展期的逾
期借款。
注：抵押及质押借款信息参见附注五、21。
29. 其他流动负债
2019年12月31日 2018年12月31日
预提费用 25,242,380.02 23,535,115.41
待转销项税额 45,985,702.13 51,439,960.56
合计 71,228,082.15 74,975,075.97
于资产负债表日，预提费用列示如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
维修及其他专业费用 21,950,791.79 15,350,057.01
水电燃气及管理费 2,627,631.41 8,044,702.31
其他 663,956.82 140,356.09
合计 25,242,380.02 23,535,115.41
30. 长期借款
2019年12月31日 2018年12月31日
抵押借款(注1) 469,214,000.00 444,900,000.00
信用借款 346,698,829.84 652,273,283.84
质押借款(注1) 1,699,131,950.15 321,000,000.03
合计 2,515,044,779.99 1,418,173,283.87
于 2019 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 长 期 借 款 利 率 区 间 为 4.41%-5.39%(2018 年 12 月 31 日 ：
4.41%-5.39%)。
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2019年度
人民币元
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30. 长期借款（续）
于2019年12月31日，金额前五名的长期借款如下：
借款开始日 借款终止日 利率 借款余额
上海银行 12/27/2019 5/9/2026 4.90% 221,800,100.50
上海银行 12/12/2019 5/9/2025 4.90% 216,673,043.20
上海银行 9/11/2019 11/9/2024 4.90% 193,010,488.00
上海银行 12/27/2019 11/9/2025 4.90% 152,218,846.30
中国建设银行 9/15/2017 9/14/2022 4.51% 120,000,000.00
于2018年12月31日，金额前五名的长期借款如下：
借款开始日 借款终止日 利率 借款余额
国家开发银行 12/28/2012 12/27/2022 4.90% 215,000,000.03
中国建设银行 9/15/2017 9/14/2022 4.51% 120,000,000.00
中国民生银行 6/25/2018 3/17/2024 5.39% 100,000,000.00
国家开发银行 8/30/2017 2/6/2020 4.75% 70,000,000.00
国家开发银行 5/21/2018 6/15/2021 4.75% 70,000,000.00
于各资产负债表日，无已到期但未偿还的长期借款。
注1：质押借款及抵押借款信息参见附注五、21。
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31. 递延收益
2019年12月31日 2018年12月31日
与资产相关的政府补助：
苏州工业环保局生态
工业园建设补贴 1,820,000.00 1,960,000.00
污泥处置引导资金 12,989,354.02 -
绿色建筑奖励 2,579,146.67 2,832,405.49
租赁商户信息平台补贴 4,512,558.01 4,649,302.21
三河三湖水污染防治专项资金 8,837,778.27 9,791,111.23
太湖水环境治理环保资金 32,268,457.11 35,524,683.50
环境保护项目引导资金 1,723,754.77 1,977,300.20
企业污染减排支持资金 6,590,458.93 7,734,662.13
推进新型工业化(循环
经济)节能奖励资金 13,519,151.27 12,621,086.54
省级信息产业转型升级
专项引导资金 3,784,246.93 3,360,464.20
中新智能制造产业园财政奖励 711,830.52 -
先进制造基地专项资金 282,178.20 -
89,618,914.70 80,451,015.50
其他：
能源增容资金 75,918,670.29 80,950,979.37
合计 165,537,584.99 161,401,994.87
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31. 递延收益（续）
2019年度，涉及政府补助的负债项目如下：
年初余额 本年新增 本年计入 其他转出 年末余额 与资产/
其他收益 收益相关
苏州工业环保局生态工业园建设补贴 1,960,000.00 - 140,000.00 - 1,820,000.00 资产相关
污泥处置引导资金 - 13,400,000.00 410,645.98 - 12,989,354.02 资产相关
绿色建筑奖励 2,832,405.49 - 253,258.82 - 2,579,146.67 资产相关
租赁商户信息平台补贴 4,649,302.21 - 136,744.20 - 4,512,558.01 资产相关
三河三湖水污染防治专项资金 9,791,111.23 - 953,332.96 - 8,837,778.27 资产相关
太湖水环境治理环保资金 35,524,683.50 - 3,256,226.39 - 32,268,457.11 资产相关
环境保护项目引导资金 1,977,300.20 - 253,545.43 - 1,723,754.77 资产相关
企业污染减排支持资金 7,734,662.13 - 1,144,203.20 - 6,590,458.93 资产相关
推进新型工业化(循环经济)
节能奖励资金 12,621,086.54 2,000,000.00 1,101,935.27 - 13,519,151.27 资产相关
省级信息产业转型升级专项引导资金 3,360,464.20 960,000.00 536,217.27 - 3,784,246.93 资产相关
中新智能制造产业园财政奖励 - 711,830.52 - - 711,830.52 资产相关
先进制造基地专项资金 - 300,000.00 17,821.80 - 282,178.20 资产相关
合计 80,451,015.50 17,371,830.52 8,203,931.32 - 89,618,914.70
2018年，涉及政府补助的负债项目如下：
年初余额 本年新增 本年计入 其他转出 年末余额 与资产/
其他收益 收益相关
苏州工业环保局生态工业园建设补贴 2,100,000.00 - 140,000.00 - 1,960,000.00 资产相关
绿色建筑奖励 2,894,399.43 - 61,993.94 - 2,832,405.49 资产相关
租赁商户信息平台补贴 4,786,046.41 - 136,744.20 - 4,649,302.21 资产相关
三河三湖水污染防治专项资金 10,744,444.51 - 953,333.28 - 9,791,111.23 资产相关
太湖水环境治理环保资金 38,780,909.77 - 3,256,226.27 - 35,524,683.50 资产相关
环境保护项目引导资金 2,230,846.00 - 253,545.80 - 1,977,300.20 资产相关
企业污染减排支持资金 8,878,864.97 - 1,144,202.84 - 7,734,662.13 资产相关
推进新型工业化(循环经济)
节能奖励资金 13,317,264.65 300,000.00 996,178.11 - 12,621,086.54 资产相关
省级信息产业转型升级专项引导资金 3,675,454.28 - 314,990.08 - 3,360,464.20 资产相关
合计 87,408,230.02 300,000.00 7,257,214.52 - 80,451,015.50
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人民币元
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31. 递延收益（续）
能源增容资金如下：
2019年度
年初余额 本年新增 本年摊销 年末余额
能源增容资金(注) 80,950,979.37 378,440.38 5,410,749.46 75,918,670.29
2018年
年初余额 本年新增 本年摊销 年末余额
能源增容资金(注) 77,918,179.14 8,335,618.74 5,302,818.51 80,950,979.37
注：能源增容资金系向业主一次性收取的供冷供热设施及管网增容建设费，在收取时确
认为递延收益，在管网使用年限内进行摊销。
32. 股本
2019年
年初余额 本年增减变动 年末余额
发行新股 送股 公积金转增 其他 小计
一、未上市流通股份
发起人股份 1,349,000,000.00 - - - (1,349,000,000.00) (1,349,000,000.00) -
二、有限售条件股份
人民币普通股 - - - - 1,349,000,000.00 1,349,000,000.00 1,349,000,000.00
三、无限售条件股份
人民币普通股 - 149,890,000.00 - - - - 149,890,000.00
1,349,000,000.00 149,890,000.00 - - - - 1,498,890,000.00
2018年
年初余额 本年增减变动 年末余额
发行新股 送股 公积金转增 其他 小计
一、未上市流通股份
发起人股份 1,349,000,000.00 - - - - - 1,349,000,000.00
注 ： 本 公 司 于 2019 年 12 月 20 日 在 上 海 证 券 交 易 所 首 次 公 开 发 行 人 民 币 普 通 股
149,890,000.00股，面值为每股人民币1元，新增股本人民币149,890,000.00元，业经安
永华明会计师事务所（特殊普通合伙）验证并出具安永华明（2019）验字第60468799_B01
号验资报告。
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33. 资本公积
资本溢价/股本溢价 其他 合计
2018年1月1日 16,217,172.19 5,485,776.21 21,702,948.40
本年增加(注1) 180,318.56 - 180,318.56
2018年12月31日 16,397,490.75 5,485,776.21 21,883,266.96
本年增加(注2) 1,212,110,000.00 - 1,212,110,000.00
2019年12月31日 1,228,507,490.75 5,485,776.21 1,233,993,266.96
注1：本集团之子公司中新公用于2017年与昇达亚洲有限公司分别出资人民币6,400,000.00
元和人民币1,600,000.00元设立中新苏伊士环保技术(苏州)有限公司。2018年4月本集
团之子公司市政公用和昇达亚洲有限公司以人民币109,112,400.00元对中新苏伊士环
保技术(苏州)有限公司增资，其中：本集团之子公司中新公用增资人民币
53,270,000.00元，股权比例由原先的80%下降至51%；昇达亚洲有限公司增资人民币
55,842,400.00元，股权比例由原先的20%上升至49%。增资日，中新苏伊士环保技术
(苏州)有限公司所有者权益由人民币6,954,092.65元增加至人民币116,066,492.65
元。在本次增资前后，本集团之子公司中新公用均对中新苏伊士环保技术(苏州)有限
公司具有控制权。本集团之子公司中新公用在对中新苏伊士环保技术(苏州)有限公司
不丧失控制权的情况下，因持股比例下降导致资本公积增加人民币360,637.12元，本
集 团 持 有 中 新 公 用 50%股 权 ， 因 而 在 集 团 合 并 财 务 报 表 列 报 资 本 公 积 增 加 人 民 币
180,318.56元，少数股东权益增加人民币180,318.56元。
注2：本公司于2019年12月20日在上海证券交易所首次公开发行人民币普通股149,890,000.00
股，面值为每股人民币1.00元，发行价格为每股人民币9.67元。公司募集资金总额人民
币1,449,436,300.00元，扣除发行费用后，公司此次发行A股募集资金净额为人民币
1,362,000,000.00元，超出新增股本人民币1,212,110,000.00元，全部计入资本公积股
本溢价。
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34. 其他综合收益
合并资产负债表中归属于母公司股东的其他综合收益累积余额：
2019年1月1日 增减变动 2019年12月31日
权益法下可转损益的
其他综合收益 2,265,091.43 (182,968.40) 2,082,123.03
外币财务报表折算差额 (44,117.93) 328,956.11 284,838.18
2,220,973.50 145,987.71 2,366,961.21
2018年1月1日 增减变动 2018年12月31日
权益法下可转损益的
其他综合收益 2,426,846.64 (161,755.21) 2,265,091.43
外币财务报表折算差额 (118,625.93) 74,508.00 (44,117.93)
2,308,220.71 (87,247.21) 2,220,973.50
合并利润表中归属于母公司股东的其他综合收益当期发生额：
2019年度
税前金额 所得税 税后金额
将重分类进损益的其他综合收益
权益法下可转损益
的其他综合收益 (140,468.40) (42,500.00) (182,968.40)
外币报表折算差额 328,956.11 - 328,956.11
188,487.71 (42,500.00) 145,987.71
2018年度
税前金额 所得税 税后金额
将重分类进损益的其他综合收益
权益法下可转损益
的其他综合收益 (259,262.37) 97,507.16 （161,755.21)
外币报表折算差额 74,508.00 - 74,508.00
(184,754.37) 97,507.16 （87,247.21)
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35. 盈余公积
2019年1月1日 本年增加 本年减少 2019年12月31日
法定盈余公积 397,750,594.54 51,454,897.25 - 449,205,491.79
2018年1月1日 本年增加 本年减少 2018年12月31日
法定盈余公积 311,805,192.18 85,945,402.36 - 397,750,594.54
本公司变更为股份公司后即改按《公司法》规定提取法定盈余公积。本集团之子公司
和乔物业原系中外投资企业，按有关规定提取储备基金、企业发展基金和职工奖励及
福利基金。于2016年11月17日，原外方股东英属维京群岛安可投资股份有限公司将其
持有的和乔物业25%股权全部转让给苏州誉和物业服务有限公司，和乔物业由“有限责
任公司(中外合资)”变更为“有限责任公司”，不再提取储备基金、企业发展基金和
职工奖励及福利基金。
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈
余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
36. 未分配利润
2019年12月31日 2018年12月31日
调整前上年末未分配利润 5,873,334,258.37 4,981,120,455.42
调整（附注三、30） 47,236,045.53 -
调整后年初未分配利润 5,920,570,303.90 4,981,120,455.42
归属于母公司股东的净利润 1,083,512,752.70 978,159,205.31
减：提取法定盈余公积 (51,454,897.25) (85,945,402.36)
年末未分配利润 6,952,628,159.35 5,873,334,258.37
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37. 少数股东权益
本集团子公司的少数股东权益如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
中新智地 379,888,543.68 294,523,756.19
中新公用 1,528,435,833.75 1,551,631,488.78
中法环境 99,875,366.97 109,444,818.40
中新苏通 274,494,230.34 281,566,120.73
和乔物业 6,904,541.62 8,699,461.72
张家港中新 - 15,520,337.26
中新能源 38,569,842.87 33,118,118.21
东吴热电 131,762,070.59 133,996,363.92
中新环技 116,691,625.90 114,507,015.82
中新苏滁 442,868,373.30 465,495,679.42
中新海虞 34,819,413.18 35,360,422.59
华之相 - 6,202,119.17
中新凤凰 20,699,801.34 15,260,179.03
木渎置地 134,192,215.92 5,435,882.79
太湖中法 22,617,351.37 20,531,996.86
中新苏伊士 49,248,153.56 54,158,895.37
苏滁配套 49,371,871.14 23,673,856.22
中新嘉善 274,724,268.98 -
修武亮化 4,482,538.16 -
中新曜昂 1,755,994.67 1,750,657.50
和瑞房产 - (4,124,463.04)
诸城绿洲 19,764,384.11 -
合计 3,631,166,421.45 3,166,752,706.94
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38. 营业收入及成本
2019年度 2018年度
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,199,351,533.64 3,301,832,639.89 3,427,709,205.04 2,022,302,035.09
其他业务 111,432,978.76 78,385,210.56 31,075,960.42 6,658,595.17
5,310,784,512.40 3,380,217,850.45 3,458,785,165.46 2,028,960,630.26
营业收入列示如下：
2019年度 2018年度
土地开发 820,380,980.33 1,140,363,143.81
房地产开发 3,508,762,418.62 1,373,640,285.56
市政公用 453,927,928.80 443,846,548.60
多元化服务 416,280,205.89 469,859,227.07
主营业务收入小计 5,199,351,533.64 3,427,709,205.04
投资性房地产处置收入 92,408,700.25 5,284,424.76
其他 19,024,278.51 25,791,535.66
其他业务收入小计 111,432,978.76 31,075,960.42
合计 5,310,784,512.40 3,458,785,165.46
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39. 税金及附加
2019年度 2018年度
营业税 2,356,932.23 527,687.85
城建税 14,262,033.48 8,663,304.56
教育费附加 11,214,348.51 6,397,925.73
土地增值税 337,918,103.54 49,530,126.70
房产税 76,247,939.73 65,411,721.56
土地使用税 9,190,178.81 5,642,324.28
其他 5,131,498.89 4,180,479.89
合计 456,321,035.19 140,353,570.57
40. 销售费用
2019年度 2018年度
销售代理费用及佣金 65,010,965.19 32,517,415.72
品牌宣传推广费用 14,010,456.22 13,347,636.99
职工薪酬 4,454,608.64 7,918,140.04
其他 11,851,470.18 12,721,470.32
合计 95,327,500.23 66,504,663.07
41. 管理费用
2019年度 2018年度
职工薪酬 166,365,838.03 157,673,201.77
行政办公费 36,539,822.35 32,597,334.07
中介及咨询费 20,851,554.16 13,043,944.00
折旧及摊销 18,876,208.12 25,954,636.19
其他 466,828.30 2,330,333.32
合计 243,100,250.96 231,599,449.35
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2019年度
人民币元
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42. 财务费用
2019年度 2018年度
利息支出 160,459,804.93 155,071,026.96
减：利息资本化金额 126,490,701.46 98,723,850.87
减：利息收入 36,363,149.76 34,612,503.63
汇兑损益 988,736.75 1,959,890.26
其他 2,206,563.95 1,517,700.63
合计 801,254.41 25,212,263.35
43. 其他收益
计入2019年度
2019年度 非经常性损益
政府补助 61,689,197.01 61,689,197.01
计入2018年度
2018年度 非经常性损益
政府补助 68,709,848.27 68,709,848.27
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43. 其他收益（续）
其中政府补助明细如下：
与资产/
2019年度 2018年度 收益相关
企业发展引导资金 注1 50,000.00 50,000.00 与收益相关
太湖水环境治理环保资金 注2 3,256,226.39 3,256,226.27 与资产相关
企业污染减排支持资金 注3 1,144,203.20 1,144,202.84 与资产相关
三河三湖水污染
防治专项资金 注4 953,332.96 953,333.28 与资产相关
租赁商户信息平台补贴 注5 136,744.20 136,744.20 与资产相关
绿色建筑奖励 注6 253,258.82 61,993.94 与资产相关
即征即退污泥增值税 注7 11,897,779.28 14,952,695.00 与收益相关
污泥干化处置补贴 注8 39,056,073.25 45,500,000.00 与收益相关
污泥处置引导资金 注9 410,645.98 - 与资产相关
增值税加计扣除 注10 1,145,259.02 - 与收益相关
推进新型工业化(循环经济)
节能奖励资金 注11 1,101,935.27 - 与资产相关
省级信息产业转型升级
专项引导资金 注12 536,217.27 - 与资产相关
其他与资产相关补助 411,367.23 1,704,713.99 与资产相关
其他与收益相关补助 1,379,150.13 949,938.75 与收益相关
合计 61,732,193.00 68,709,848.27
其中：计入其他收益 61,689,197.01 68,709,848.27
计入营业外收入 42,995.99 -
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43. 其他收益（续）
注1：根据张家港市委《关于加快发展服务业的若干政策措施》，鉴于集团下属子公司
对张家港市服务业发展所作出的贡献，张家港市委奖励公司的企业发展引导资
金。
注2：太湖水环境治理环保资金包括由苏州市环境保护局给予本集团下属子公司污泥干
化及污泥混烧技术运用推广专项补助，及2013年新增由苏州市发展和改革委员会
根据《关于下达太湖治理第六期第二批/第七期第一批省级专项资金项目计划安
排的通知》划拨给本集团下属子公司的污水综合处理厂一期工程专项资金。
注3：系苏州市环境保护局给予本集团下属子公司推进新型工业化(循环经济)和节能项
目园区配套奖励。
注4：系江苏省财政厅拨付给本集团下属子公司三河三湖水污染防治专项资金。
注5：系由苏州工业园区科技发展局基于集团下属子公司“筑家会”客户服务平台开发
项目申请给予的苏州工业园区高新技术产业发展资金补助。
注6：根据《苏州工业园区规划建设局、财政局关于下达2014年度中新生态科技城省级
建筑节能与绿色建筑示范区专项引导资金(第一批)的通知》，本公司开发的中新
生态大厦、中新科技大厦以及中新科技城人才公寓二期符合示范区优秀绿色建筑
奖励标准，园区建设局、财政局给予本公司相关奖励。
注7：2015年7月1日起，本集团下属子公司提供的湿污泥以及污水处置收入属于《资源
综合利用产品和劳务增值税优惠目录》的通知中污泥及污水处理即征即退增值税
的范围。
注8：系根据苏园市政集呈[2015]035号《关于将园区污泥干化处置项目财政补贴直接
支付给苏州工业园区中法环境技术有限公司的申请》，园区管委会给予本集团子
公司的污泥干化处置补贴。
注9：系根据苏财建[2017]135号《关于下达2017年第一批城镇基础设施建设引导资金
预算指标的通知》，相城区水务局、财政局、城管局给予本集团子公司苏州太湖
中法的相城区污泥处置及资源利用项目一期工程改扩建项目补助金。
注10：根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》，2019年4月1日起，本集团下属生
产、生活性服务业子公司按照可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。
注11：系苏州市发改委、财政局拨付给给本集团下属子公司的推进新型工业化(循环经
济)专项园区配套资金。
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43. 其他收益（续）
注12：系江苏省财政厅拨付给本集团下属子公司的省级工业和信息产业转型升级专项
资金和环保引导资金。
44. 投资收益
2019年度 2018年度
可供出售金融资产
现金红利 - 9,536,322.48
其他非流动金融资产
现金红利 25,860,241.22 -
按权益法核算的
长期股权投资收益 402,541,968.52 441,526,423.12
其中：联营企业投资收益 20,016,763.62 31,538,326.62
合营企业投资收益 382,525,204.90 409,988,096.50
长期股权投资处置收益 123,853,715.40 20,879,154.09
处置子公司收益 215,214,276.50 -
保本浮动收益型
投资产品投资收益 - 3,128,275.16
委托贷款及企业间
借贷投资收益 20,099,508.05 31,187,481.11
合计 787,569,709.69 506,257,655.96
45. 公允价值变动损失
2019年度
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资 (865,866.91)
其中：权益工具投资 (8,758,918.42)
(9,624,785.33)
123
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
46. 信用减值损失
2019年度
应收账款坏账损失 (5,211,449.03)
其他应收款坏账损失 (3,005,811.94)
(8,217,260.97)
47. 资产减值损失
2019年度 2018年度
坏账损失 - (54,100.32)
投资性房地产减值损失 (15,077,390.02) -
存货跌价损失 (60,891,943.38) 12,377,264.71
合计 (75,969,333.40) 12,323,164.39
48. 资产处置收益
2019年度 2018年度
固定资产处置损益 9,551,394.85 2,985,777.78
无形资产处置损益 3,732,871.98 -
合计 13,284,266.83 2,985,777.78
49. 营业外收入
2019年度 计入2019年度
非经常性损益
违约收入 1,806,601.51 1,806,601.51
非流动资产报废利得 303,673.17 303,738.63
非生产经营相关的政府补助 42,995.99 42,995.99
其他 1,027,449.06 1,027,452.12
合计 3,180,719.73 3,180,788.25
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2019年度
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
49. 营业外收入（续）
2018年度 计入2018年度
非经常性损益
赔偿收入 5,000.00 5,000.00
违约收入 2,662,175.30 2,662,175.30
收回长期应收款利得（注1） 162,075,436.92 162,075,436.92
无需支付的工程款（注2） 22,853,123.45 22,853,123.45
非流动资产报废利得 105,864.23 105,864.23
其他 1,381,337.19 1,381,337.19
合计 189,082,937.09 189,082,937.09
注1：2018年度，本集团累计收到滨江地产偿还的长期应收款人民币162,075,436.92
元，超出初始确认金额部分人民币162,075,436.92元计入营业外收入，参见附注
五、7。
注2：2018年度，本集团之子公司苏宿市政根据审计结算将无需支付的工程款进行核销
计入营业外收入，本集团之子公司苏宿市政已于2018年10月11日注销，参见附注
六、3。
50. 营业外支出
2019年度 计入2019年度
非经常性损益
非流动资产报废损失 795,242.34 795,242.34
捐赠支出 1,370,617.30 1,370,617.30
其他 417,442.04 417,442.04
合计 2,583,301.68 2,583,301.68
125
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
50. 营业外支出（续）
2018年度 计入2018年度
非经常性损益
非流动资产报废损失 189,300.99 189,300.99
捐赠支出 761,600.00 761,600.00
其他 849,089.44 849,089.44
合计 1,799,990.43 1,799,990.43
51. 费用按性质分类
本集团营业成本、销售费用、管理费用、研发费用按照性质分类的补充资料如下：
2019年度 2018年度
房屋销售成本 2,031,262,745.11 724,936,784.88
土地开发成本 588,665,573.06 567,930,718.96
材料能源消耗 316,447,946.20 326,788,307.26
职工薪酬 354,795,949.57 350,387,632.05
折旧及摊销 281,457,208.56 251,534,518.68
品牌宣传推广费用 14,010,456.22 13,347,636.99
销售代理费用及佣金 65,010,965.19 32,517,415.72
行政办公费 37,291,932.95 34,618,841.11
中介及咨询费 20,851,554.16 13,043,944.00
其他 12,318,298.48 15,051,803.64
3,722,112,629.50 2,330,157,603.29
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52. 所得税费用
2019年度 2018年度
当期所得税费用 227,462,755.61 265,577,424.48
递延所得税费用 128,996,099.51 40,422,136.01
合计 356,458,855.12 305,999,560.49
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项目 2019年度 2018年度
利润总额 1,900,878,805.18 1,740,621,121.31
按25%税率计算的所得税费用 475,219,701.30 435,155,280.33
某些公司适用不同税率的影响 (12,346,870.66) (12,018,852.90)
不可抵扣的税项费用 14,857,209.32 2,170,811.60
归属于合营企业和联
营企业的损益 (99,679,512.47) (110,381,605.78)
无须纳税收入 (6,465,060.31) (42,902,939.85)
未确认的可抵扣暂时性差异
和可抵扣亏损的影响 39,611,642.68 37,345,425.97
利用以前年度亏损 (6,198,480.63) (5,299,246.83)
处置子公司及联营合营公司
投资损益 (36,814,287.71) 5,641,261.48
对以前期间所得
税的调整 (11,725,486.40) (3,710,573.53)
合计 356,458,855.12 305,999,560.49
127
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53. 每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股的加
权平均数计算。本公司无稀释性潜在普通股。
2019年 2018年
元/股 元/股
基本每股收益
持续经营 0.80 0.73
基本每股收益的具体计算如下：
收益
归属于本公司普通股
股东的当期净利润 1,083,512,752.70 978,159,205.31
股份
本公司普通股的加权平均数 1,349,000,000.00 1,349,000,000.00
注：经中国证监会《关于核准中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行股票
的批复》(证监许可[2019]2613号)核准，本公司首次发行境内上市社会公众股(A股)。该
次发行的股票为每股面值人民币1.00元的普通股，发行数量为149,890,000.00股。截至
2019 年 12 月 20 日 ， 本 公 司 股 本 总 额 由 人 民 币 1,349,000,000.00 元 增 至 人 民 币
1,498,890,000.00元。因此，以调整后本公司发行在外普通股的加权平均数为基础计算
2019年度的每股收益。
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54. 收到或支付其他与经营活动有关的现金
2019年度 2018年度
收到的其他与经营活动
有关的现金：
收到往来款 34,377,743.87 24,016,501.78
收回代垫款 158,437,112.52 119,123,892.03
代收代付款 98,456,353.89 96,956,482.99
保证金 244,817,685.55 154,017,266.92
政府补助 70,900,092.20 61,752,633.75
其他 64,002,232.62 61,638,586.54
670,991,220.65 517,505,364.01
2019年度 2018年度
支付的其他与经营活动
有关的现金：
销售费用 90,872,891.59 58,586,523.03
管理费用 57,858,204.81 47,971,611.39
研发费用 752,110.60 2,021,507.04
支付代垫款 155,845,734.33 98,612,151.95
支付往来款 5,875,330.10 20,792,781.66
保证金 126,432,141.36 109,512,493.38
代收代付款 43,486,731.41 66,591,198.23
其他 31,719,939.72 32,774,667.81
512,843,083.92 436,862,934.49
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55. 现金流量表补充资料
(1)将净利润调节为经营活动现金流量：
2019年度 2018年度
净利润 1,544,419,950.06 1,434,621,560.82
加：坏账损失 - 54,100.32
信用减值损失 8,217,260.97 -
存货跌价损失 60,891,943.38 (12,377,264.71)
投资性房地产减值损失 15,077,390.02 -
固定资产折旧 112,205,433.66 120,652,755.48
投资性房地产摊销 162,341,120.02 122,312,345.81
投资性房地产处置 74,484,551.79 951,645.08
无形资产摊销 6,217,690.21 7,981,478.44
长期待摊费用摊销 692,964.67 587,938.95
非流动资产报废及处置
非流动资产的收益 (12,792,697.66) (2,902,341.02)
财务费用 29,863,779.72 50,806,094.97
投资收益 (787,569,709.69) (506,257,655.96)
公允价值变动损失 9,624,785.33 -
存货的增加 (856,400,444.65) (422,249,879.71)
经营性应收项目的
(减少)/增加 (11,728,477.52) 195,745,917.22
经营性应付项目的
(减少)/增加 (2,168,268,200.86) 385,421,498.18
递延所得税资产的减少 125,909,368.83 40,422,136.01
递延所得税负债的增加 3,086,730.68 -
收回长期应收款的利得 - (162,075,436.92)
(1,683,726,561.04) 1,253,694,892.96
130
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55. 现金流量表补充资料（续）
(2)取得或处置子公司及其他营业单位信息
取得子公司及其他营业单位的信息
2019年度 2018年度
取得子公司及其他营业
单位的价格 240,000.00 -
取得子公司及其他营业单位
支付的现金和现金等价物 240,000.00 -
减：取得子公司及其他
营业单位持有的现金
和现金等价物 6,281.01 -
取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额 233,718.99 -
注：2019年度，取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物为取得子公司诸
城绿洲和修武亮化支付的现金和现金等价物。
(3)现金及现金等价物净变动情况：
2019年度 2018年度
现金的年末余额 5,503,232,186.41 3,199,411,258.09
减:现金的年初余额 3,199,411,258.09 3,306,286,543.71
现金及现金等
价物净增加/(减少)额 2,303,820,928.32 (106,875,285.62)
131
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人民币元
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56. 现金和现金等价物
2019年12月31日 2018年12月31日
现金
其中：库存现金 240,293.12 719,490.69
可随时用于支付
的银行存款 5,502,991,893.29 3,198,691,767.40
年末现金
及现金等价物余额 5,503,232,186.41 3,199,411,258.09
57. 外币货币性项目
2019年12月31日 2018年12月31日
原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币
货币资金
-美元 3,309.40 6.9762 23,087.04 50,744.86 6.8632 348,272.12
-新币 196,774.71 5.1739 1,018,092.67 97,952.87 5.0062 490,371.66
-日元 127,805.77 0.0641 8,192.35 1,025,076.77 0.0619 63,452.25
-港币 31,769.70 0.8958 28,459.30 31,979.40 0.8762 28,020.35
-欧元 316.99 7.8155 2,477.44 316.99 7.8473 2,487.52
-英镑 146.00 9.1501 1,335.91 146.00 8.6762 1,266.73
-加元 1,375.00 5.3421 7,345.39 1,375.00 5.0381 6,927.39
-韩元 32,981.00 0.0060 197.89 296,351.00 0.0061 1,807.74
-新西兰元 68.00 4.6973 319.42 68.00 4.5954 312.49
-瑞典克朗 1,000.00 0.7464 746.40 1,000.00 0.7614 761.40
-挪威克朗 130.00 0.7913 102.87 130.00 0.7828 101.76
-马来西亚元 1,452.30 1.6986 2,466.88 1,929.35 1.6479 3,179.38
-泰铢 4,000.00 0.2328 931.20 4,725.00 0.2110 996.98
-台币 338.00 0.2326 78.62 28,939.00 0.2234 6,464.97
-印尼盾 2,301,702.00 0.0005 1,150.85 1,637,200.00 0.0005 818.60
1,094,984.23 955,241.34
132
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释（续）
57. 外币货币性项目（续）
2019年12月31日 2018年12月31日
原币 汇率 折合人民币 原币 汇率 折合人民币
其他应收款
-美元 35,535.50 6.9762 247,902.76 35.50 6.8632 243.64
-日元 402,309.94 0.0641 25,788.07 2,309.94 0.0619 142.99
-新币 - - - - - -
-印尼盾 1,300,000.00 0.0005 650.00 - - -
274,340.83 386.63
应付账款
-美元 4,539,126.37 6.9762 31,665,853.38 4,538,126.37 6.8632 31,146,068.90
预收账款
-美元 44,049.00 6.9762 307,294.63 44,049.00 6.8632 302,317.10
应付职工薪酬
-新币 1,399,405.00 5.1739 7,240,381.53 1,246,600.00 5.0062 6,240,728.92
其他应付款
-美元 712,683.78 6.9762 4,971,824.59 712,683.78 6.8632 4,891,291.32
-新币 1,270,034.99 5.1739 6,571,034.03 77,146.79 5.0062 386,212.26
-港币 48,088.48 0.8958 43,077.66 48,088.48 0.8762 42,135.13
11,585,936.28 5,319,638.71
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六、 合并范围的变动
1. 非同一控制下企业合并
修武县亿美公共亮化管理有限公司（以下简称“修武亮化”）
2019年7月，本集团子公司中新公用与洛阳亿美电子有限公司（以下简称“洛阳亿
美”）签订股权转让协议，以现金人民币240,000.00元的价格获取洛阳亿美所持有的
修武亮化80%股权，该股权转让已于2019年10月12日（“购买日”）完成股权交割及工
商变更手续。
修武亮化的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值如下：
2019年10月12日 2019年10月12日
公允价值 账面价值
货币资金 868.97 868.97
应收账款 152,912.55 152,912.55
其他应收款 105.00 105.00
预付帐款 4,627,193.57 4,627,193.57
其他非流动资产 786,007.28 786,007.28
预收帐款 (5,250,000.00) (5,250,000.00)
其他应付款 (17,087.37) (17,087.37)
300,000.00 300,000.00
少数股东权益 60,000.00
取得的净资产（80%） 240,000.00
合并成本 240,000.00
修武亮化自购买日起至本年末的的经营成果和现金流量列示如下：
2019年10月12日至12月31日期间
营业收入 -
净亏损 (128,494.21)
现金流量净流入 15,587,502.88
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六、 合并范围的变动（续）
1. 非同一控制下企业合并（续）
诸城市绿洲再生资源科技有限公司（以下简称“诸城绿洲”）
2018年5月，本集团子公司中新公用与西藏众望创业投资管理有限公司（以下简称“众
望创投”）签署《关于诸城绿洲再生资源科技有限公司增资协议》，以现金出资方式
对众望创投的全资子公司诸城绿洲进行增资，增资金额为人民币34,346,900.00元，增
资后将持有诸城绿洲51%股权，众望创投将持有诸城绿洲49%股权，该股权转让已于
2019年7月17日（“购买日”）完成股权交割及工商变更手续。
诸城绿洲的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值如下：
2019年7月17日 2019年7月17日
公允价值 账面价值
货币资金 5,412.04 5,412.04
在建工程 5,337,076.44 5,337,076.44
无形资产 1,162,950.36 1,162,950.36
应交税费 (15,626.13) (15,626.13)
其他应付款 (350,000.00) (350,000.00)
6,139,812.71 6,139,812.71
现金增资 34,346,900.00
增资后净资产 40,486,712.71
少数股东权益 19,838,489.23
取得的净资产（51%） 20,648,223.48
购买产生的商誉 13,698,676.52
诸城绿洲自购买日起至本年末的的经营成果和现金流量列示如下：
2019年7月17日至12月31日期间
营业收入 -
净亏损 (151,234.94)
现金流量净流入 (503,494.94)
135
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2019年度
人民币元
六、 合并范围的变动（续）
2. 处置子公司
注册地 业务性质 本集团合计 本集团合计享有 不再成为
持股比例 的表决权比例 子公司原因
苏州吴中中新置地有限公司 苏州 房地产业 100.0% 100.0%/- 注1
(“吴中置地”)
常熟市和瑞房地产开发有限公司 常熟 房地产业 51.0% 51.0%/- 注2
(“和瑞房产”)
注1：本集团子公司中新智地与苏州恒珏于2019年6月6日签订产权转让合同，将其持有
的吴中置地100%股权转让给苏州恒珏，转让价格为评估价人民币32,589.87万
元。该股权转让已于2019年6月12日完成股权交割及工商变更手续，苏州恒珏于
2019年6月14日付清全部转让款，故自2019年6月12日起，本集团不再将吴中置地
纳入合并范围。吴中置地的相关财务信息列示如下：
2019年6月12日 2018年12月31日
账面价值 账面价值
流动资产 445,807,250.58 425,952,778.48
非流动资产 171,911.79 230,475.34
流动负债 (286,680,111.81) (261,910,327.86)
159,299,050.56 164,272,925.96
少数股东权益 -
剩余股权的公允价值 -
处置收益 166,599,649.44
处置对价 325,898,700.00
2019年1月1日
至6月12日期间
营业收入 -
营业成本 -
净亏损 (4,973,875.40)
136
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
六、 合并范围的变动（续）
2. 处置子公司（续）
注2：本集团子公司中新智地与苏州万科于2019年6月6日签订产权转让合同，将其持有
的和瑞房产51%股权转让给苏州万科，转让价格为评估价人民币2,196.56万元。
该股权转让已于2019年6月14日完成股权交割及工商变更手续，苏州万科于2019
年6月14日付清全部转让款，故自2019年6月14日起，本集团不再将和瑞房产纳入
合并范围。和瑞房产的相关财务信息列示如下：
2019年6月14日 2018年12月31日
账面价值 账面价值
流动资产 1,445,586,031.46 1,108,538,721.54
非流动资产 12,879,521.32 9,442,788.89
流动负债 (1,473,987,648.69) (1,126,398,781.87)
(15,522,095.91) (8,417,271.44)
少数股东权益 (7,605,827.00)
剩余股权的公允价值 -
未实现内部损益 (18,732,758.15)
处置收益 48,614,627.06
处置对价 21,965,600.00
2019年1月1日
至6月14日期间
营业收入 -
营业成本 -
净亏损 (7,104,824.47)
137
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
六、 合并范围的变动（续）
3. 注销子公司
本集团之子公司苏州吴江中新工程项目管理有限公司(以下简称“吴江中新”)于2019
年7月9日经苏州市吴江区市场监督管理局核准完成注销，注销日为2019年7月9日，吴
江中新于注销日的账面净资产为人民币42,968,069.74元。
本集团之子公司张家港中新工程项目管理有限公司(以下简称“张家港中新”)于2019
年8月15日经张家港市行政审批局核准完成注销，注销日为2019年8月15日，张家港中
新于注销日的账面净资产为人民币88,773,867.98元。
本集团之子公司苏州华之相企业服务有限公司(以下简称“华之相”)于2019年9月30
日经苏州市相城区行政审批局核准完成注销，注销日为2019年9月30日，华之相于注
销日的账面净资产为人民币66,697,328.00元。
138
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益
1. 在子公司中的权益
于2019年12月31日，本公司子公司的情况如下：
主要 注册资本 持股比例(%)
经营地 注册地 业务性质 万元 直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司
中新智地苏州工业园区有限公司 苏州 苏州 房地产业 120,000 88.83 -
(“中新智地”)
中新苏州和乔物业服务有限公司 苏州 苏州 物业管理 531 - 75.00
(“和乔物业”)
中新苏州工业园区国际教育服务 苏州 苏州 咨询服务 500 90.00 10.00
有限公司(“中新教服”)
中新苏州工业园区和顺商业投资 苏州 苏州 流通业 25,000 - 100.00
有限公司(“和顺商业”)
中新苏州工业园区(宿迁)开发 宿迁 宿迁 土地开发 1,000 100.00 -
有限公司(“中新宿迁”)
中法环境 苏州 苏州 市政服务 15,200 - 51.00
中新苏通科技产业园(南通)开发 南通 南通 土地开发 50,000 51.00 -
有限公司(“中新苏通”)
中新环技 苏州 苏州 市政服务 18,500 - 51.00
和合酒店 苏州 苏州 酒店管理 500 - 100.00
中新苏滁(滁州)开发有限公司 滁州 滁州 土地开发 80,000 56.00 -
(“中新苏滁”)
中新海虞(常熟)新城镇开发 常熟 常熟 土地开发 30,000 70.00 -
有限公司(“中新海虞”)
中新凤凰(张家港)新城镇开发 张家港 张家港 土地开发 12,000 80.00 -
有限公司(“中新凤凰”)
苏州木渎中新置地有限公司 苏州 苏州 房地产业 3,000 - 60.00
(“木渎置地”)
苏州太湖中法环境技术有限公司 苏州 苏州 市政服务 4,000 - 51.00
(“太湖中法”)
中新苏伊士环保技术(苏州) 苏州 苏州 市政服务 11,700 - 51.00
有限公司(“中新苏伊士”)
中新曜昂环境修复(江苏)有限公司 苏州 苏州 环境修复 2,000 - 51.00
(“中新曜昂”)
中新苏滁(滁州)产城配套发展 滁州 滁州 房屋租赁 21,000 - 70.00
有限公司(“苏滁配套”)
中新嘉善现代产业园开发有限公司 嘉善 嘉善 土地开发 196,000 51.00 -
(“中新嘉善”)
中新工业园区开发私人有限公司 新加坡 新加坡 管理咨询 36万美元 100.00 -
(“中新私人”)
中新智地（常州）智能制造产业园 常州 常州 房屋租赁 13,000 - 100.00
有限公司（“中新制造（常州）”）
中新智地（镇江）智能制造产业园 镇江 镇江 房屋租赁 12,000 - 100.00
有限公司（“中新制造（镇江）”）
中新苏滁（滁州）水务有限公司 滁州 滁州 市政服务 3,100 - 100.00
(“苏滁水务”)
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
于2019年12月31日，本公司子公司的情况如下：（续）
主要 注册资本 持股比例(%)
经营地 注册地 业务性质 万元 直接 间接
通过设立或投资等方式取得的子公司（续）
中新智地（常州）智能制造产业园 常州 常州 物业管理 500 - 51.00
运营管理有限公司（“中新管理（常州）”）
非同一控制下企业合并取得的子公司
中新苏州工业园区市政公用发展集团 苏州 苏州 公用服务 121,000 50.00 -
有限公司(“中新公用”)(注1)
中新苏州工业园区远大能源服务 苏州 苏州 市政服务 7,111 - 56.25
有限公司(“中新能源”)
中新苏州工业园区华园科技发展 苏州 苏州 环保科技 20,000 - 100.00
有限公司(“中新华园”)
东吴热电 苏州 苏州 市政服务 15,278 - 51.88
苏州东吴热能销售有限公司
(“东吴销售”) 苏州 苏州 市政服务 50 - 100.00
诸城绿洲 诸城 诸城 市政服务 2,040.82 - 51.00
修武亮化 修武 修武 市政服务 2,997 - 80.00
注1：根据中新公用2008年4月18日章程修正案，其少数股东苏州工业园区经济发展
公司持有的1%股权的表决权由本集团代为行使。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
子公司注册资本报告期内发生变化的详情如下：
单位：人民币万元
名称 2018年 2018年度 2019年度 2019年
年初余额 增加/(减少) 增加/(减少) 年末余额
木渎置地 33,333 (30,333) - 3,000
中新宿迁 20,000 (19,000) - 1,000
中新苏伊士 7,459 4,241 - 11,700
中新曜昂(注1) - 2,000 - 2,000
苏滁配套(注1) - 8,000 13,000 21,000
中新嘉善(注1) - 196,000 - 196,000
诸城绿洲(注2) - - 2,040 2,040
中新制造(注3) - - 13,000 13,000
中新私人(注3) - - 36万美元 36万美元
修武亮化(注2) - - 2,997 2,997
注1：该等子公司系2018年新设成立。
注2：该等子公司系2019年度通过非同一控制下企业合并方式取得的子公司。
注3：该等子公司系2019年度新设成立。
存在重要少数股东权益的子公司如下：
2019年度
少数股东 会计政策 归属于少数 向少数股东 年末累计
持股比例 变更 股东的损益 支付股利 少数股东权益
中新公用 50% 40,161,445.52 123,131,501.96 186,488,602.51 1,528,435,833.75
中新苏滁 44% - 66,892,878.05 89,520,184.17 442,868,373.30
2018年
少数股东 其他(附注 归属于少数 向少数股东 年末累计
持股比例 五、34) 股东的损益 支付股利 少数股东权益
中新公用 50% 180,318.56 233,110,753.14 201,144,532.06 1,551,631,488.78
中新苏滁 44% - 99,466,871.30 70,589,815.23 465,495,679.42
141
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人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵消前的
金额：
中新苏滁 中新公用
2019年
流动资产 1,939,249,378.45 1,314,334,915.06
非流动资产 11,609,076.17 2,966,625,910.22
资产合计 1,950,858,454.62 4,280,960,825.28
流动负债 861,916,101.71 260,605,460.49
非流动负债 88,964,743.24 496,785,504.64
负债合计 950,880,844.95 757,390,965.13
营业收入 573,175,916.75 577,175,659.71
净利润 151,987,449.73 291,572,746.06
综合收益总额 151,987,449.73 291,572,746.06
经营活动产生的现金流量净额 85,078,165.70 197,105,606.81
142
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
1. 在子公司中的权益（续）
下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵消前的
金额：（续）
中新苏滁 中新公用
2018年
流动资产 2,050,608,799.20 1,695,063,971.31
非流动资产 5,826,316.25 2,524,262,824.41
资产合计 2,056,435,115.45 4,219,326,795.72
流动负债 783,490,389.47 280,028,758.85
非流动负债 215,000,000.03 374,838,707.25
负债合计 998,490,389.50 654,867,466.10
营业收入 423,005,364.69 617,697,665.89
净利润 226,061,071.14 516,253,862.49
综合收益总额 226,061,071.14 516,253,862.49
经营活动产生的现金流量净额 314,638,536.30 280,608,465.41
143
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人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益
截至2019年12月31日，本集团之合营企业和联营企业的基本信息如下：
主要 注册资本 持股比例(%)
会计处理 经营地 注册地 业务性质 万元 直接 间接
合营企业
港华燃气 权益法 苏州 苏州 燃气销售 20,000 - 45.00
清源水务 权益法 苏州 苏州 自来水销售 120,000 - 50.00
扬州中法 权益法 扬州 扬州 环保技术研发 6,000 - 42.50
万科中新 权益法 苏州 苏州 房地产开发 200,000 - 42.00
锐新投资 权益法 苏州 苏州 教育产业投资 10,676 35.00 -
道华管理 权益法 苏州 苏州 企业管理咨询 500 35.00 -
中新华智 权益法 苏州 苏州 照明灯源设计 2,000 - 40.00
中新智业 权益法 苏州 苏州 新能源咨询 2,000 - 30.00
华衍环境 权益法 苏州 苏州 环保管理咨询 7,500 - 45.00
中新春兴(注1) 权益法 苏州 苏州 新能源电力工程 10,000 - 50.00
天津中新(注2/注5) 权益法 天津 天津 房屋租赁 2,500 - 40.00
亨文环保(注8) 权益法 苏州 苏州 危废处理 800 - 43.75
主要 注册资本 持股比例(%)
会计处理 经营地 注册地 业务性质 万元 直接 间接
联营企业
蓝天热电 权益法 苏州 苏州 电站经营 53,000 - 30.00
清城环境 权益法 苏州 苏州 环境治理技术 1,160 - 34.48
东吴中新 权益法 新加坡 新加坡 非银金融 6,000万新币 25.00 -
轨新置地(注6) 权益法 苏州 苏州 房地产开发 70,000 - 20.00
中新协鑫 权益法 苏州 苏州 能源技术开发 8,000 - 45.00
中新兴富(注3/注7) 权益法 苏州 苏州 非证券股权投资 90,000 20.00 -
苏银发展(注4) 权益法 银川 银川 招商代理 10,000 40.00 -
胜科中新(注4) 权益法 新加坡 新加坡 投资 144万美元 - 25.00
嘉善能源(注4) 权益法 嘉善 嘉善 市政服务 10,000 - 39.00
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
注1：2018年4月13日，中新春兴各股东同比例增资，中新公用增资人民币1,700万
元，仍拥有中新春兴34%表决权。
2019年8月，本集团之子公司中新公用与苏州春兴精工股份有限公司（以下简称
“春兴精工”）签署《关于中新春兴新能源电力（苏州）有限公司之股权转让合
同》，以现金方式收购春兴精工持有的中新春兴16%股权，收购对价为人民币
16,341,800.00元，收购后将持有中新春兴50%股权，仍作为合营公司核算，该股
权收购已于2019年12月5日完成股权交割及工商变更手续。
注2：该合营公司系2018年新设成立。
注3：该联营公司系2018年新设成立。
注4：该等联营公司系2019年度内新设成立。
注5：天津中新经2019年9月19日股东会决议决定增加注册资本，将注册资本由原来人民
币1,000万元变更为人民币2,500万元，变更后原股东上海中富旅居电子商务有限
公司认缴出资由人民币600万元增加至人民币1,500万元，仍占注册资本的60%，本
集团之子公司中新智地认缴出资由人民币400万元增加至人民币1,000万元，仍占
注册资本的40%。截至2019年12月31日，本集团之子公司中新智地实际出资人民币
500万元。
注6：轨新置地经2018年12月26日股东会决议决定增加注册资本，将其注册资本由原来
50,000万人民币变更为70,000万人民币，变更后原股东苏州轨道交通资产有限公
司出资额由40,000万人民币增加至56,000万人民币，仍占注册资本的80%，本集团
之子公司中新智地出资额由10,000万人民币增加至14,000万人民币，仍占注册资
本的20%。
注7：截至2019年12月31日，中新兴富各股东依据公司章程约定继续履行同比例出资义
务，本集团实际出资人民币5,176.72万元。
注8：2019年11月，本集团之子公司中新公用与自然人朱启帆及张叶芳签署《关于苏州
市亨文环保水业有限公司之股权转让合同》，以现金方式收购自然人朱启帆及张
叶芳持有的亨文环保25%及18.75%股权，收购对价为人民币31,937,500.00元，收
购后将持有亨文环保43.75%股权，作为合营公司核算，该股权收购已于2019年11
月29日完成股权交割及工商变更手续。
本集团的重要合营企业港华燃气和清源水务从事公用事业服务，万科中新从事房地
产开发，均采用权益法核算，该等投资对本集团活动具有战略性意义。
145
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
下表列示了万科中新、港华燃气和清源水务的财务信息，这些财务信息调整了所有会
计政策差异且调节至本财务报表账面金额：
万科中新 港华燃气 清源水务
2019年
流动资产 3,380,321,641.70 218,176,455.79 519,977,095.65
非流动资产 297,049,372.91 1,079,851,616.58 3,781,223,445.95
资产合计 3,677,371,014.61 1,298,028,072.37 4,301,200,541.60
流动负债 1,265,713,401.21 794,194,821.34 2,596,555,733.42
非流动负债 - 265,149.27 55,032,296.36
负债合计 1,265,713,401.21 794,459,970.61 2,651,588,029.78
净资产合计 2,411,657,613.40 503,568,101.76 1,649,612,511.82
按持股比例享有
的净资产份额 1,012,896,197.63 226,605,645.79 824,806,255.91
调整事项 6,386,301.18 (3,385,169.53) (36,016,841.49)
投资的账面价值 1,019,282,498.81 223,220,476.26 788,789,414.42
营业收入 2,282,362,321.09 1,369,589,722.48 741,010,727.26
财务费用—利息收入 3,116,530.88 451,962.13 370,363.39
财务费用—利息费用 44,657.12 12,904,466.02 8,351,092.73
所得税费用 187,457,205.69 42,329,681.68 47,578,872.52
净利润 541,845,042.61 131,073,162.89 182,992,968.10
综合收益总额 541,845,042.61 131,073,162.89 182,992,968.10
收到的股利 402,038,051.74 52,274,283.75 46,156,241.00
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
下表列示了万科中新、港华燃气和清源水务的财务信息，这些财务信息调整了所有会
计政策差异且调节至本财务报表账面金额：（续）
万科中新 港华燃气 清源水务
2018年
流动资产 6,192,463,165.17 210,673,357.12 502,225,678.57
非流动资产 35,445,836.46 1,090,522,678.89 3,574,143,802.19
资产合计 6,227,909,001.63 1,301,196,036.01 4,076,369,480.76
流动负债 3,384,966,089.81 813,388,667.62 2,517,437,455.04
非流动负债 - 54,761.64 -
负债合计 3,384,966,089.81 813,443,429.26 2,517,437,455.04
净资产合计 2,842,942,911.82 487,752,606.75 1,558,932,025.72
按持股比例享有
的净资产份额 1,194,036,022.96 219,488,673.04 779,466,012.86
调整事项 - (3,007,697.40) (37,167,954.34)
投资的账面价值 1,194,036,022.96 216,480,975.64 742,298,058.52
营业收入 2,736,183,614.62 1,159,911,035.44 706,569,217.31
财务费用—利息收入 13,967,404.81 229,682.85 464,742.36
财务费用—利息费用 65,211.68 7,385,892.80 4,856,541.46
所得税费用 227,925,295.12 40,211,974.52 91,661,962.53
净利润 683,571,435.65 118,000,049.16 169,246,376.29
综合收益总额 683,571,435.65 118,000,049.16 169,246,376.29
收到的股利 - 53,100,022.12 43,985,036.35
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2019年度
人民币元
七、 在其他主体中的权益（续）
2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）
下表列示了对本集团不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息：
2019年度 2018年度
合营企业
投资账面价值合计 182,895,650.68 213,121,396.98
下列各项按持股比例
计算的合计数
净利润/(损失) 4,134,926.22 (16,195,455.44)
综合收益/(亏损)总额 4,134,926.22 (16,195,455.44)
联营企业
投资账面价值合计 563,691,416.22 1,092,711,766.69
下列各项按持股比例
计算的合计数
净利润 19,903,046.04 31,459,998.06
其他综合收益 1,330,977.49 (161,755.21)
综合收益总额 21,234,023.53 31,298,242.85
八、 关联方关系及其交易
1. 母公司
对本公司 对本公司
注册地 业务性质 持股比例 表决权比例 注册资本
直接 间接
中方财团 苏州市 实业投资等 46.80% - 46.80% 1.3亿美元
本公司的最终控制方为园区国控。
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
2. 子公司
本集团所属的子公司详见附注七、1。
3. 合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注七、2。对于本年度减少的合营企业左岸地产和联营企业
联鑫置业、尚源房产、恒熠咨询以及圆融发展，其与本集团2019年度的交易额和2019年
12月31日的交易余额仍被列示于关联方 ，以后年度不再列报，详见附注五、10。
4. 其他关联方
关联方名称
关联方关系
苏州新加坡国际学校(“国际学校”) 本公司为唯一举办者及本公司财务总监
董事、董事会秘书担任董事的非营利机构
苏州三星电子液晶显示科技有限公司 园区国控原董事长、原总裁、董事及
(“苏州三星电子”) 中方财团董事担任副董事长
担任董事的其他企业
苏州工业园区康乐斯顿外国语学校(“康乐斯顿”) 子公司为唯一举办者的非营利机构
苏州工业园区海归子女学校(“海归子女学校”) 本公司原副总裁担任董事的非营利机构
担任董事的其他企业
苏州银行股份有限公司(“苏州银行”) 中方财团董事担任董事及
园区国控原董事担任董事的其他企业
中衡设计集团股份有限公司(“中衡设计”) 本公司独立董事担任独立董事的其他企业
苏州工业园区城市重建有限公司(“城市重建”) 中方财团监事担任原董事及
园区国控董事担任董事的其他企业
滁州市城市建设投资有限公司(“滁州城投”) 重要子公司的少数股东
5. 关联交易定价方式及决策程序
本集团提供给关联方的市政工程服务及教育咨询服务、向关联方收取的租金、管理费
及委派人员收入，从关联方接受的污泥处理劳务、工程服务及采购设计等交易之计价
均根据双方协议并参考市场价作为定价基础。除本集团向恒熠咨询借入的无息资金拆
借系按股权比例同比借入以及本集团向国际学校借入的部分资金拆借外，本集团向关
联方借入款项的交易利率，均系根据双方协议并参考银行同期利率作为定价基础。除
本集团向联鑫置业的借出的无息资金拆借系按股权比例同比借出外，本集团向关联方
借出款项的交易利率，均系根据双方协议并参考银行同期利率作为定价基础。
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
6. 本集团与关联方之主要交易
(1) 利息支出及收入
利息支出
2019年度 2018年度
国际学校 4,918,001.25 3,719,250.00
锐新投资 57,093.75 -
合计 4,975,095.00 3,719,250.00
利息收入
2019年度 2018年度
滁州城投 7,623,899.35 8,476,572.33
左岸地产 6,610,596.57 7,956,392.81
尚源房产 1,571,891.68 9,866,868.82
中新华智 79,795.60 3,191.82
苏州银行 40,377.26 37,154.84
合计 15,926,560.46 26,340,180.62
(2) 资金拆入
2019年
注释 借入金额 起始日 到期日
国际学校 注1 10,000,000.00 1/4/2019 1/3/2020
国际学校 注1 5,000,000.00 1/7/2019 1/6/2020
国际学校 注1 10,000,000.00 1/31/2019 1/30/2020
国际学校 注1 10,000,000.00 5/29/2019 5/28/2020
国际学校 注1 18,000,000.00 6/6/2019 6/5/2020
国际学校 注1 25,000,000.00 6/18/2019 6/17/2020
国际学校 注1 15,000,000.00 8/1/2019 7/31/2020
国际学校 注2 2,000,000.00 1/31/2019 无固定期限
国际学校 注2 3,619,500.00 6/30/2019 无固定期限
锐新投资 注3 17,500,000.00 12/5/2019 12/4/2020
合计 116,119,500.00
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(2) 资金拆入（续）
注1： 2019年度，国际学校向本集团出借金额为人民币93,000,000.00元，年利
率 为 3.915% 的 资 金 拆 借 ， 截 至 2019 年 12 月 31 日 ， 账 面 余 额 为 人 民 币
93,000,000.00元。
注2： 2019年度，国际学校向本集团出借金额为人民币5,619,500.00元的无息资
金拆借，截至2019年12月31日，账面余额为人民币5,619,500.00元。
注3： 2019年度，锐新向本集团出借金额为人民币17,500,000.00元，年利率为
4.35% 的 资 金 拆 借 ， 截 至 2019 年 12 月 31 日 ， 账 面 余 额 为 人 民 币
17,500,000.00元。
2018年
注释 借入金额 起始日 到期日
国际学校 注1 15,000,000.00 6/8/2018 10/28/2019
国际学校 注1 15,000,000.00 6/14/2018 6/13/2020
国际学校 注1 10,000,000.00 6/15/2018 6/14/2020
国际学校 注1 10,000,000.00 6/25/2018 6/24/2020
国际学校 注2 4,000,000.00 6/26/2018 10/11/2018
国际学校 注2 2,000,000.00 7/12/2018 10/11/2018
恒熠咨询 注3 6,012,000.00 2/6/2018 无固定期限
合计 62,012,000.00
注1： 2018年度，国际学校向本集团出借金额为人民币50,000,000.00元，年利
率 为 3.915% 的 资 金 拆 借 ， 截 至 2019 年 12 月 31 日 ， 账 面 余 额 为 人 民 币
35,000,000.00元(2018年12月31日：人民币50,000,000.00元)。
注2： 2018年度，国际学校向本集团出借金额为人民币6,000,000.00元的无息资
金拆借，截至2018年12月31日，该笔借款已全部偿还。
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(2) 资金拆入（续）
2018年（续）
注3： 2018年度，恒熠咨询向本集团出借金额为人民币6,012,000.00元的无息资
金拆借，截至2019年12月31日，该笔借款已全部偿还(2018年12月31日：
人民币6,012,000.00元)。
(3) 资金拆出
2019年
注释 借出金额 起始日 到期日
左岸地产 注1 3,000,000.00 3/11/2019 6/14/2019
合计 3,000,000.00
注1： 2019年度，本集团向左岸地产出借金额为人民币3,000,000.00元，年利率
为6.00%的资金拆借，截至2019年12月31日，该笔资金拆出已全部收回。
2018年
注释 借出金额 起始日 到期日
尚源房产 注1 11,378,100.00 1/17/2018 不定期
尚源房产 注1 15,289,140.00 7/2/2018 不定期
联鑫置业 注2 11,328,800.00 4/20/2018 不定期
左岸地产 注3 330,000,000.00 6/26/2018 不定期
左岸地产 注3 16,504,962.20 7/27/2018 不定期
中新华智 注4 2,000,000.00 12/17/2018 12/16/2019
合计 386,501,002.20
注1： 2018年度，本集团向尚源房产出借金额为人民币26,667,240.00元，年利
率为4.35%的资金拆借，截至2019年12月31日，该笔资金拆出已全部收回
(2018年12月31日：人民币26,667,240.00元)。
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(3) 资金拆出（续）
2018年（续）
注2： 2018年度，本集团向联鑫置业出借金额为人民币11,328,800.00元的无息
资金拆借，截至2019年12月31日，该笔资金拆出已全部收回(2018年12月
31日：人民币11,328,800.00元)。
注3： 2018年度，本集团向左岸地产出借金额为人民币346,504,962.20元，年利
率为6.00%的资金拆借，截至2019年12月31日，该笔资金拆出已全部收回
(2018年12月31日：人民币261,064,962.20元)。
注4： 2018年度，本集团向中新华智出借金额为人民币2,000,000.00元，年利率
为4.35%的资金拆借，截至2019年12月31日，该笔资金拆出已全部收回
(2018年12月31日：人民币2,000,000.00元)。
(4) 向关联方提供委托贷款
2019年
注释 借出金额 起始日 到期日
滁州城投 注1 200,000,000.00 1/8/2019 11/8/2019
滁州城投 注1 20,000,000.00 1/8/2019 11/8/2019
合计 220,000,000.00
注1： 2019年度，本集团向滁州城投提供人民币220,000,000.00元，年利率为
4.35%的委托贷款，截至2019年12月31日，该笔委托贷款已全部收回。
(5) 向关联方提供市政工程服务
2019年度 2018年度
清源水务 19,528,552.62 18,086,833.81
港华燃气 953,080.35 1,326,222.39
华衍环境 1,698,853.85 554,717.00
蓝天热电 250,000.00 250,000.00
合计 22,430,486.82 20,217,773.20
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2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(6) 本集团将持有的投资性房地产中南街208号出租给国际学校，租赁期自2015年9月1
日至2025年8月31日止。2019年度，本集团向国际学校收取租金收入金额为人民币
17,094,281.64元(2018年度：人民币17,094,281.64元)；2019年度，本集团向国际
学 校 收 取 管 理 费 收 入 金 额 为 人 民 币 19,830,188.68 元 (2018 年 度 ： 人 民 币
24,533,113.20元)。
(7) 本集团将持有的机器设备出租给蓝天热电，2019年度，本集团向蓝天热电收取租金
收入金额为人民币971,809.73元。(2018年度：人民币2,915,431.05元)。
(8) 2019 年 度 ， 本 集 团 接 受 清 源 水 务 提 供 的 污 泥 处 理 及 工 程 劳 务 金 额 为 人 民 币
4,153,066.78元(2018年度内：人民币4,474,088.39元)；2019年度，本集团接受
港华燃气提供的燃气工程服务金额为人民币904,295.20元(2018年度：无)。
(9) 2019 年 度 ， 本 集 团 向 苏 州 三 星 电 子 提 供 的 污 水 处 理 服 务 金 额 为 人 民 币
116,726,431.60元(2018年度：人民币118,163,496.33元)。
(10) 2019年度，本集团向康乐斯顿提供咨询服务的金额为人民币 6,188,207.55元
（2018年度：人民币9,040,943.40元)。
(11) 本集团将持有的固定资产创苑路399号集中供冷站3楼房屋出租给中新华智，租赁
期自2016年3月31日至2018年12月31日止。后本集团与中新华智续签租赁合同，
租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止。2019年度，本集团向中新华智收取
租金和物业管理费人民币120,734.10元(2018年度:人民币281,182.20元)。
(12) 本集团将持有的固定资产苏虹中路389号苏虹大楼304室出租给中新智业，租赁期
自2017年1月1日至2017年12月31日止。后本集团与中新智业新签租赁合同，本集
团将持有的固定资产苏虹中路389号苏虹大楼物业（整体）出租给中新智业，租
赁期自2017年10月1日至2019年12月31日止。2019年度，本集团向中新智业收取
租金人民币4,834,410.63元(2018年度：人民币4,656,700.76元)。
2019年度，因中新智业承租苏虹大楼整体，本集团之子公司实际占有部分向中新
智业支付租金及水电费人民币453,096.96元(2018年度：人民币691,979.44元)。
2018年度，本集团向中新智业支付技术顾问费人民币157,075.48元(2019年度：
无)。
(13) 2019年度，本集团向城市重建收取物业费收入金额为人民币 1,711,533.34元
(2018年度：人民币1,007,027.05元)。
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2019年度
人民币元
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6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(14) 本集团将持有的投资性房地产国际学校二期出租给海归子女学校，租赁期自2017
年9月1日至2037年8月31日止。2019年度，本集团向海归子女学校收取租金收入
金额为人民币2,333,333.28元(2018年度：人民币2,333,333.28元)。
(15) 本集团将持有的投资性房地产展业大厦办公室C2和C115出租给清城环境，租赁期
自2010年11月1日至2017年1月31日止。后本集团与清城环境续签租赁合同，租赁
单元改为展业大厦办公室C115，租赁期自2017年2月1日至2020年1月31日止，
2019年度，本集团确认租金收入金额为人民币1,087,154.29元(2018年度：人民
币1,087,154.29元)。
2019年度，本集团向清城环境收取物业费收入金额为人民币215,568.32元(2018
年度：人民币269,224.55元)。
(16) 本集团将持有的投资性房地产中新大厦1207-1209出租给中新春兴，租赁期自
2017年8月1日至2020年7月31日止。2019年度，本集团向中新春兴收取租金收入
金额为人民币455,696.00元(2018年度：人民币455,696.00元)。
(17) 2019年度，本集团向中衡设计采购设计劳务金额为人民币27,228,910.33元(2018
年度：人民币2,160,305.00元)。
(18) 2019年度，本集团向中新华智采购BOT项目工程材料金额为人民币13,635,370.09
元(2018年度：无)。
(19) 2019年度，本集团向扬州中法收取技术咨询服务收入金额为人民币922,955.00元
(2018年度：人民币851,461.25元)。
(20) 2019年度，本集团向中新华智支付合同能源管理节能费为人民币 91,585.80元
(2018年度：人民币119,400.08元)。
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6. 本集团与关联方之主要交易（续）
(21) 2019年度，本集团向万科中新收取人员委派收入金额为人民币 470,000.00元
(2018年度：人民币886,792.45元)。
(22)自2019年1月1日起至2019年5月27日（股权处置日）为止的期间内,本集团向联鑫
置 业 收 取 人 员 委 派 收 入 金 额 为 人 民 币 119,250.00 元 (2018 年 度 ： 人 民 币
337,500.00元)。
(23) 2019年度，本集团向轨新置地收取人员委派收入金额为人民币 902,380.94元
(2018年度：人民币3,663,998.13元)。
(24) 2019年度，本集团向苏银发展收取人员委派收入金额为人民币1,134,081.09元
(2018年度：无)。
(25) 其他关联方交易
2019年度，本集团发生的关键管理人员薪酬总额为人民币23,739,400.00元(2018
年度：人民币19,685,606.45元)。
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2019年度
人民币元
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7． 关联方应收、应付款项余额
（1）存放关联方的货币资金：
2019年 2018年
苏州银行 20,445,449.48 11,294,911.34
（2）预付款项：
2019年 2018年
清源水务 368,973.85 431,999.60
港华燃气 13,751.91 43,453.74
合计 382,725.76 475,453.34
（3）应收账款：
2019年 2018年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账装备
康乐斯顿 6,559,500.00 97,433.98 - -
清源水务 1,974,022.00 29,321.87 1,491,606.00 -
国际学校 3,375,000.00 50,131.82 - -
港华燃气 25,614.90 380.48 25,614.90 -
扬州中法 12,819.85 190.42 - -
清城环境 - - 128,067.00 -
合计 11,946,956.75 177,458.57 1,645,287.90 -
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人民币元
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7． 关联方应收、应付款项余额（续）
（4）其他应收款：
2019年 2018年
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账装备
清源水务 390,074.24 5,794.11 198,803,456.10 -
轨新置地 4,786,218.96 71,093.89 3,883,838.02 -
中新华智 2,000,000.00 -
万科中新 470,000.00 6,981.32 - -
港华燃气 303,951.43 4,514.86 103,437.76 -
国际学校 100,000.00 1,485.39 100,000.00 -
清城环境 14,680.92 218.07 15,574.93 -
左岸地产 - - 269,498,738.58 -
联鑫置业 - - 112,246,333.45 -
尚源房产 - - 91,967,016.39 -
圆融发展 - - 11,000.00 -
合计 6,064,925.55 90,087.64 678,629,395.23 -
（5）预收款项：
2019年 2018年
苏州三星电子 9,012,026.15 9,693,664.30
华衍环境 428,822.00 181,276.00
城市重建 913,402.33 552,886.04
清城环境 142,688.97 -
合计 10,496,939.45 10,427,826.34
（6）应付账款：
2019年 2018年
中衡设计 897,000.00 1,089,000.00
清源水务 52,015.00 413,971.09
中新华智 6,944,655.96 -
港华燃气 10,000.00 10,000.00
合计 7,903,670.96 1,512,971.09
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
八、 关联方关系及其交易（续）
7． 关联方应收、应付款项余额（续）
（7）其他应付款：
2019年 2018年
万科中新 1,020,501,948.26 1,422,540,000.00
国际学校 136,677,815.63 87,179,833.13
锐新投资 17,500,000.00 -
海归子女学校 610,000.00 610,000.00
清城环境 361,010.70 285,539.00
清源水务 212,229.36 242,649.12
中新春兴 123,038.00 123,038.00
恒熠咨询 - 129,096,228.97
港华燃气 900,012.41 43,453.74
合计 1,176,886,054.36 1,640,120,741.96
应收、应付关联方款项除计入其他应收款的本集团对尚源房产、左岸地产、中新华智的
资金拆出、其他应付款的本集团对国际学校、锐新投资的资金拆入外，均不计息，无抵
押，且无固定还款期。
8. 本集团与关联方的承诺
本集团与关联方无重大承诺事项。
九、 或有事项
1. 按揭贷款担保
本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保，于2019年12月31日按揭担
保余额为人民币407,715,284.40元(2018年12月31日：人民币999,551,895.54元)。该项
担保为阶段性担保，期限自担保合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产
证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。
本集团认为，若上述按揭贷款出现拖欠情况，则有关物业的可变现净值仍足以偿还未缴
付的按揭本金以及应计利息和罚款，因此并无就上述担保在财务报表中作出拨备。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
九、 或有事项（续）
2. 未决诉讼
于各资产负债表日，本集团并无须作披露的未决诉讼。
十、 承诺事项
2019年12月31日 2018年12月31日
资本承诺
已签约但未拨备：
物业开发项目 547,058,309.31 611,429,138.68
土地一级开发
及市政工程 829,966,744.99 741,524,142.66
合计 1,377,025,054.30 1,352,953,281.34
十一、 资产负债表日后事项
1. 利润分配情况说明
于2020年4月14日，本公司召开第四届董事会第五十次会议，提出2019年度利润分配预
案，分配含税现金股利人民币329,755,800.00 元（即每股含税现金股利人民币0.22
元）。
2. 对新型冠状病毒肺炎疫情的影响评估
新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称“肺炎疫情”)于2020年1月在全国爆发以来，
对肺炎疫情的防控工作正在全国范围内持续进行。
肺炎疫情对集团主要租赁客户群体中小微企业经营情况产生较大程度的冲击。一方面，
中小微企业租户的经营业绩稳定性和可持续性相对较弱，现金储备很少，抗风险能力较
差，此次疫情可能造成部分中小微企业的倒闭和关停，产生一定的退租、空租、租赁纠
风等现象，以及由此带来的集团主要项目的空置率上升；另一方面，各级政府均出台了
不同的产业扶持政策，鼓励国有控股、大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微企业
客户适度减免疫情期间的租金，集团也积极响应当地政府的号召，对租户给予疫情期间
租金进行减免，以支持租户的复工复产。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十一、 资产负债表日后事项（续）
2. 对新型冠状病毒肺炎疫情的影响评估（续）
同时，为抗击肺炎疫情，本集团各单位全员行动，坚决贯彻落实党中央、国务院和所在
地区疫情防控相关决策部署，完善防控机制和措施安排，结合各企业实际情况，多措并
举，坚决保证企业生产平稳运行。
本集团将继续密切关注肺炎疫情发展情况，评估和积极应对其对本集团财务状况、经营
成果等方面的影响。
十二、 其他重要事项
1. 租赁安排
作为出租人
融资租赁：于2019年12月31日，未实现融资收益的余额为人民币191,387,392.56元
(2018年12月31日人民币226,013,995.15元)，采用实际利率法在租赁期内各个期间进行
分摊。根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内(含1年) 44,292,743.04 48,368,561.13
1年至2年(含2年) 44,292,743.04 44,292,743.04
2年至3年(含3年) 44,292,743.04 44,292,743.04
3年以上 276,829,644.00 321,122,387.04
合计 409,707,873.12 458,076,434.25
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2019年度
人民币元
十二、 其他重要事项（续）
1. 租赁安排（续）
作为出租人（续）
重大经营租赁：根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内(含1年) 373,575,033.80 345,678,370.87
1年至2年(含2年) 280,121,461.43 334,489,599.33
2年至3年(含3年) 180,438,555.31 138,736,020.60
3年以上 542,884,105.19 262,766,282.54
合计 1,377,019,155.73 1,081,670,273.34
作为承租人
重大经营租赁：根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付款额如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内(含1年) 2,837,450.00 3,608,169.41
1年至2年(含2年) 572,338.63 398,081.40
2年至3年(含3年) 295,420.24 331,408.00
3年以上 - 112,500.00
合计 3,705,208.87 4,450,158.81
2. 分部报告
经营分部
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下四个报告分部：
(1)土地一级开发业务；
(2)房地产开发业务；
(包括房地产开发业务、投资性房地产出租和投资性房地产处置业务)
(3)市政公用业务；
(4)多元化业务及其他。
162
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人民币元
十二、 其他重要事项（续）
2. 分部报告（续）
经营分部（续）
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管
理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。该指标系对利润总额进行调整后
的指标，除不包括总部利息收入、总部财务费用及总部其他未分配费用之外，该指标
与本集团利润总额是一致的。
分部资产不包括未分配的总部资产，如总部的货币资金、其他应收款、固定资产及递
延所得税资产等，原因在于这些资产均由本集团统一管理。
分部负债不包括未分配的总部负债，如总部的短期借款、应付利息、应付职工薪酬、
应交税费、其他应付款及长期借款等，主要原因在于这些负债均由本集团统一管理。
经营分部间的转移定价，参照与第三方进行交易所采用的公允价格制定。
地理信息
本集团营业收入均来源于华东地区。
本集团非流动资产均归属于华东地区，不包括金融资产和递延所得税资产。
主要客户信息
2019年度，向苏滁现代产业园区财政局收取的土地一级开发分成收入 (土地开发分
部)、咨询服务收入(多元化服务分部)及招商代理收入(多元化服务分部)合计人民币
620,024,788.02 元 （ 2018 年 度 ： 人 民 币 465,042,520.12 元 ） ， 占 集 团 收 入 11.67%
（2018年度：13.45%）。
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人民币元
十二、 其他重要事项（续）
2. 分部报告（续）
2019年
土地开发 房地产开发 市政公用 多元化服务 未分配部分 抵消 合计
对外交易收入 820,380,980.33 3,601,171,118.87 453,927,928.80 435,304,484.40 - - 5,310,784,512.40
分部间交易收入 (1,303,835.40) - 999,807.46 32,223,335.17 - (31,919,307.23) -
对合营企业和联营企业
的投资收益 - 224,992,837.68 172,502,691.44 5,046,439.40 - - 402,541,968.52
资产减值损失 - (75,969,333.40) - - - - (75,969,333.40)
信用减值损失 (14,430,775.07) (8,144,997.56) (6,576,597.02) (1,498,515.42) 22,433,624.10 (8,217,260.97)
折旧费和摊销费 (246,816.72) (59,633,235.14) (92,908,880.12) (28,428,683.71) (100,239,592.87) - (281,457,208.56)
利润总额 225,689,084.93 1,344,213,416.61 288,901,287.20 141,251,451.91 (177,829,516.68) 78,653,081.21 1,900,878,805.18
所得税费用 (52,913,280.53) (243,508,332.19) (15,161,893.69) (9,536,871.09) (29,441,070.70) (5,897,406.92) (356,458,855.12)
资产总额 8,252,106,132.25 8,770,320,792.23 4,205,891,230.06 1,129,207,130.06 2,295,438,341.54 (1,523,070,904.04) 23,129,892,722.10
负债总额 (3,675,314,730.94) (2,385,042,057.44) (762,446,731.86) (298,465,406.31) (3,771,960,640.52) 1,531,587,145.73 (9,361,642,421.34)
对合营企业和联营企业
的长期股权投资 - 1,032,061,839.41 1,394,334,977.75 349,672,302.90 - - 2,776,069,120.06
长期股权投资以外的
的其他非流动资产增加额 88,769,476.87 1,960,779,616.27 307,739,198.58 951,885.95 - - 2,358,240,177.67
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十二、 其他重要事项（续）
2. 分部报告（续）
2018年
土地开发 房地产开发 市政公用 多元化服务 未分配部分 抵消 合计
对外交易收入 1,140,363,143.81 1,378,924,710.32 443,846,548.60 495,650,762.73 - - 3,458,785,165.46
分部间交易收入 (1,865,742.80) - 1,230,968.03 26,693,698.15 - (26,058,923.38) -
对合营企业和联营企业
的投资收益 - 272,401,814.37 178,369,704.88 (9,245,096.13) - - 441,526,423.12
资产减值损失 - 12,323,164.39 - - - - 12,323,164.39
折旧费和摊销费 (1,120,570.33) (60,338,655.93) (91,628,965.68) (21,931,295.45) (76,515,031.29) - (251,534,518.68)
利润总额 610,854,943.64 817,634,993.63 306,018,588.05 209,883,907.65 (193,699,881.38) (10,071,430.28) 1,740,621,121.31
所得税费用 (148,574,529.17) (82,248,803.96) (30,378,996.33) (10,420,642.82) (34,779,354.44) 402,766.23 (305,999,560.49)
资产总额 5,661,880,889.32 12,505,550,872.94 3,843,381,694.32 963,942,653.57 1,046,332,931.26 (1,481,950,086.70) 22,539,138,954.71
负债总额 (2,352,590,562.82) (6,279,033,009.61) (581,830,740.79) (269,799,598.53) (3,766,539,998.02) 1,521,596,755.37 (11,728,197,154.40)
对合营企业和联营企业
的长期股权投资 - 1,986,523,725.46 1,287,913,708.55 184,210,786.78 - - 3,458,648,220.79
长期股权投资以外的
的其他非流动资产增加额 444,941.04 238,881,850.78 149,585,098.85 1,214,740.59 154,810.43 - 390,281,441.69
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十三、 与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
2019年12月31日
金融资产
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
准则要求 指定 以摊余成本计量 合计
货币资金 - - 5,594,066,655.20 5,594,066,655.20
应收票据 - - 1,600,000.00 1,600,000.00
应收账款 - - 388,364,466.74 388,364,466.74
其他应收款 - - 307,490,394.84 307,490,394.84
一年内到期的
长期应收款 - - 11,615,850.09 11,615,850.09
其他非流动
金融资产 250,086,506.73 - - 250,086,506.73
长期应收款 - - 228,651,843.43 228,651,843.43
合计 250,086,506.73 - 6,531,789,210.30 6,781,875,717.03
金融负债
其他金融负债
短期借款 885,860,788.26
应付账款 1,765,239,927.69
其他应付款 1,813,025,200.05
一年内到期的非流动负债 510,449,446.91
长期借款 2,515,044,779.99
合计 7,489,620,142.90
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人民币元
十三、 与金融工具相关的风险（续）
1、 金融工具分类（续）
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：（续）
2018年12月31日
金融资产
贷款及应收款项 可供出售金融资产 合计
货币资金 3,234,660,894.27 - 3,234,660,894.27
应收票据 1,250,000.00 - 1,250,000.00
应收账款 206,800,191.22 - 206,800,191.22
其他应收款 1,221,283,899.21 - 1,221,283,899.21
一年内到期的长期应收款 135,366,491.98 - 135,366,491.98
可供出售金融资产 - 130,240,504.00 130,240,504.00
长期应收款 218,320,480.54 - 218,320,480.54
合计 5,017,681,957.22 130,240,504.00 5,147,922,461.22
金融负债
其他金融负债
短期借款 705,000,000.00
应付账款 1,971,980,075.79
其他应付款 2,584,799,680.33
一年内到期的非流动负债 487,666,666.66
长期借款 1,418,173,283.87
合计 7,167,619,706.65
2. 金融工具风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场
风险（包括汇率风险和利率风险）。本集团的主要金融工具包括货币资金、股权投资、
债权投资、借款、应收票据及应收账款、应付账款等。与这些金融工具相关的风险，以
及本集团为降低这些风险所采取的风险管理策略如下所述。
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2019年度
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十三、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要
求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持
续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位
币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条
件。
由于货币资金和应收银行承兑汇票的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银
行，这些金融工具信用风险较低。
本集团其他金融资产包括货币资金、债权投资、其他应收款、一年内到期的长期应收
款和长期应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对方违约，最大风险敞口等于这
些工具的账面金额。
本集团在每一资产负债表日面临的最大信用风险敞口为向客户收取的总金额减去坏账
准备后的金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险
集中按照客户/交易对手、地理区域和行业进行管理。虽然本集团前五名应收账款余额
占 全 部 应 收 账 款 余 额 比 例 于 2018 年 12 月 31 日 及 2019 年 12 月 31 日 分 别 为 39.29% 及
75.31%，但本集团的主要客户为地方政府代理机构以及其他国有企业，信誉良好且应
收账款回收及时，因此本集团认为该些客户并无重大信用风险。本集团对应收账款余
额未持有任何担保物或其他信用增级。
信用风险显著增加判断标准
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑在无须付出不必要的
额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本集团历史数据的定性和定
量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信
用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风
险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变
化情况。
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十三、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险（续）
信用风险显著增加判断标准（续）
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本集团认为金融工具的信用风险已发生显
著增加：
定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例
定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化等流动性风险
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信
用风险管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本集团评估债务人是否发生信
用减值时，主要考虑以下因素：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事
件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团对不同的资产分别
以12个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数
包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计数据（如交易对手
评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约
概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十三、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
信用风险（续）
预期信用损失计量的参数（续）
相关定义如下：
违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可
能性。本集团的违约概率以迁徙模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反
映当前宏观经济环境下债务人违约概率；
违约损失率是指本集团对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的
类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损
失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基准进
行计算；
违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本集团
应被偿付的金额。
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行
历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
这些经济指标对违约概率和违约损失率的影响，对不同的业务类型有所不同。本集团
在此过程中参考了权威预测值，根据其结果，对这些经济指标进行预测，并确定这些
经济指标对违约概率和违约损失率的影响。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期
日，也考虑本集团运营产生的预计现金流量。本集团的目标是运用银行借款和其他计
息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。于2019年12月31日，本
集团35.70%的银行借款在不足1年内到期(2018年12月31日：45.68%)。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2019年12月31日
未折现
账面价值 合同金额 1年以内 1年至5年 5年以上
短期借款 885,860,788.26 901,897,496.37 901,897,496.37 - -
应付账款 1,765,239,927.69 1,765,239,927.69 1,765,239,927.69 - -
其他应付款 1,813,025,200.05 1,816,956,503.65 1,816,956,503.65 - -
一年内到期的
非流动负债 510,449,446.91 520,857,783.52 520,857,783.52 - -
长期借款 2,515,044,779.99 3,023,122,651.62 - 1,884,821,367.39 1,138,301,284.23
7,489,620,142.90 8,028,074,362.85 5,004,951,711.23 1,884,821,367.39 1,138,301,284.23
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2019年度
人民币元
十三、 与金融工具相关的风险（续）
2. 金融工具风险（续）
流动性风险（续）
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：（续）
2018年12月31日
未折现
账面价值 合同金额 1年以内 1年至5年 5年以上
短期借款 705,000,000.00 716,396,284.93 716,396,284.93 - -
应付账款 1,971,980,075.79 1,971,980,075.79 1,971,980,075.79 - -
其他应付款 2,584,799,680.33 2,587,708,609.07 2,587,708,609.07 - -
一年内到期的的
非流动负债 487,666,666.66 499,019,589.03 499,019,589.03 - -
长期借款 1,418,173,283.87 1,628,062,468.40 - 1,297,908,067.76 330,154,400.64
7,167,619,706.65 7,403,167,027.22 5,775,104,558.82 1,297,908,067.76 330,154,400.64
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的金融负债有关。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利率发生
合理、可能的变动时，将对净利润(通过对浮动利率借款的影响)和股东权益产生的影
响。
基准点 净利润 股东权益
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)*
2019年
人民币 50 (19,083,824.27) -
人民币 (50) 19,083,824.27 -
2018年
人民币 50 (22,220,641.99) -
人民币 (50) 22,220,641.99 -
* 不包括留存收益。
汇率风险
本集团外币交易额及余额均不重大，因此不存在重大汇率风险。
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人民币元
十三、 与金融工具相关的风险（续）
3. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，
以支持业务发展并使股东价值最大化。
本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行调整。
为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行
新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2019年度及2018年度，资本管理目标、
政策或程序未发生变化。
本集团通过资产负债率监控其资本，该比率按照总负债除以总资产计算。于2019年12
月31日及2018年12月31日，资产负债率如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
负债合计 9,361,642,421.34 11,728,197,154.40
资产总计 23,129,892,722.10 22,539,138,954.71
资产负债率 40% 52%
十四、 公允价值的披露
1． 以公允价值计量的资产和负债
2019年度公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察 重要不可观察 合计
输入值 输入值
（第一层次） （第二层次） （第三层次）
持续的公允价值计量
其他非流动金融资产
以公允价值计量
且其变动计入
当期损益的
金融资产
债务工具投资 - 9,754,133.09 - 9,754,133.09
以公允价值计量
且其变动计入
当期损益的
金融资产
权益工具投资 - 222,003,388.91 18,328,984.73 240,332,373.64
合计 - 231,757,522.00 18,328,984.73 250,086,506.73
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2019年度
人民币元
十四、 公允价值的披露（续）
2． 公允价值估值
金融资产和金融负债的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行
资产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法
和假设用于估计公允价值。
本公司管理层已评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动资
产、短期借款、应付账款、其他应付款及其他流动负债等，因剩余期限不长，公允价
值与账面价值相若。
长期应收款和长期借款的公允价值一般采用未来现金流量折现法确定，主要影响参数
为折现率，通常以合同条款和特征在实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折
现率。本集团长期应收款主要包括融资租赁应收款以及应收债权，其交易对手为第三
方或关联方，内含报酬率(折现率)均系根据合同条款和特征在实质上相同的金融工具
的市场收益率确定，因此其公允价值与账面价值相若。长期借款系银行浮动利率借
款，其公允价值与账面价值相若。2018年12月31日及2019年12月31日，针对长期借款
等自身不履约风险评估为不重大。
非上市的权益工具投资，采用可比上市公司乘数模型估计公允价值，采用的假设并非
由可观察市场价格或利率支持。本集团需要就流动性折扣作出估计。本集团相信，以
估值技术估计的公允价值及其变动是合理的，并且亦是于资产负债表日最合适的价
值。
3． 不可观察输入值
如下为第三层次公允价值计量的重要不可观察输入值概述：
年末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围区间
（加权平均值）
非流动性折扣/ 20%/
权益工具投资 18,328,984.73 收益法 少数股东权益折扣 15%
十五、 公司财务报表主要项目注释
1． 应收账款
2019年12月31日 2018年12月31日
应收账款 101,540,326.21 94,893,776.50
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
1． 应收账款（续）
应收账款信用期通常为1年。应收账款并不计息。
(1)应收账款的账龄分析如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内 66,708,179.18 63,226,844.28
1年至2年 19,075,797.54 11,608,980.63
2年至3年 11,403,886.52 6,215,766.34
3年以上 5,485,264.09 13,842,185.25
102,673,127.33 94,893,776.50
减：应收账款坏账准备 1,132,801.12 -
101,540,326.21 94,893,776.50
(2)应收账款坏账准备的变动如下：
年初数 本年计提 本年转回 本年转销 年末数
2019年度 - 1,132,801.12 - - 1,132,801.12
2018年度 - - - - -
2019年12月31日
金额 比例 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合
计提坏账准备 26,494,266.36 25.80% 1,250.00 0.00%
单项计提坏账准备 76,178,860.97 74.20% 1,131,551.12 1.49%
102,673,127.33 100.00% 1,132,801.12
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
1． 应收账款（续）
(2)应收账款坏账准备的变动如下：（续）
于2019年12月31日，单项计提坏账准备的应收账款情况如下：
账面余额 坏账准备 预期信用损失率 理由
%
应收咨询费 18,468,500.00 274,328.75 1.49 注
应收工程代理款 33,342,973.97 495,272.30 1.49 注
应收招商代理款 24,367,387.00 361,950.07 1.49 注
76,178,860.97 1,131,551.12
注：本集团对应收政府款项按照预期信用损失率单项计提坏账准备。
2018年12月31日
金额 比例 坏账 计提 理由
准备 比例
单项金额重大
并单独计提坏账准备 89,506,282.36 94.32% - - -
单项金额虽不重大
但单独计提坏账准备 5,387,494.14 5.68% - - -
94,893,776.50 100.00% -
于2019年12月31日，位列前五名的应收账款年末余额、占应收账款年末余额合计数
的比例以及相应计提的坏账准备年末余额如下：
占应收账款
余额合计数 坏账准备
单位名称 年末余额 的比例 年末余额
江苏南通苏通科技产业园区
管理委员会(*) 24,367,387.00 23.73% 361,950.07
苏滁现代产业园财政局(*) 18,468,500.00 17.99% 274,328.75
苏州工业园区市政工程部(*) 13,575,259.01 13.22% 201,645.17
苏州工业园区兆润投资
控股集团有限公司 11,737,339.52 11.43% 174,344.95
苏州工业园区公租房管理中心(*) 3,200,033.18 3.12% 47,532.89
71,348,518.71 69.49% 1,059,801.83
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1． 应收账款（续）
(2)应收账款坏账准备的变动如下：（续）
* 江苏南通苏通科技产业园区管理委员会1年以内的应收账款为人民币12,127,497.00
元；苏州工业园区市政工程部1年以内的应收账款为人民币7,261,000.00元；苏州
工业园区兆润投资控股集团有限公司和苏州工业园区公租房管理中心的应收账款账
龄在1年以上。
于2018年12月31日，位列前五名的应收账款年末余额、占应收账款年末余额合计数的
比例以及相应计提的坏账准备年末余额如下：
占应收账款
余额合计数 坏账准备
单位名称 年末余额 的比例 年末余额
江苏南通苏通科技产业园区
管理委员会(*) 32,042,999.62 33.77% -
苏州工业园区公租房管理中心 18,132,620.03 19.11% -
苏州工业园区兆润投资
控股集团有限公司(*) 11,737,339.52 12.37% -
苏滁现代产业园财政局 3,540,000.00 3.73% -
苏州工业园区财政局 3,459,836.88 3.65% -
68,912,796.05 72.63% -
* 江苏南通苏通科技产业园区管理委员会1年以内的应收账款为人民币31,955,006.47
元；苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司1年以内的应收账款为人民币
450,000.00元。
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2． 其他应收款
2019年12月31日 2018年12月31日
其他应收款 72,472,468.81 64,270,030.28
(1)其他应收款的账龄分析如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
1年以内 51,188,195.71 36,785,319.79
1年至2年 13,462,194.34 15,170,509.44
2年至3年 8,690,751.92 11,576,359.89
3年以上 1,116,186.89 737,841.16
74,457,328.86 64,270,030.28
减：其他应收款坏账准备 1,984,860.05 -
72,472,468.81 64,270,030.28
(2)其他应收款坏账准备的变动如下：
其他应收款按照12个月预期信用损失分别计提的坏账准备变动如下：
第一阶段 第二阶段 第二阶段 第三阶段 合计
未来12个月 整个存续期 整个存续期 已发生信用
预期信用损失 预期信用损失 预期信用损失 减值金融资产
（单项评估） （组合评估） （整个存续期）
2019年1月1日余额 - - - - -
2019年1月1日余额
在本年
--转入第二阶段 - - - - -
--转入第三阶段 - - - - -
--转回第二阶段 - - - - -
--转回第一阶段 - - - - -
本年计提 1,984,860.05 - - - 1,984,860.05
年末余额 1,984,860.05 - - - 1,984,860.05
年初余额 本年计提 本年转回 本年转销 年末余额
2018年度 - - - - -
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2． 其他应收款（续）
(2)其他应收款坏账准备的变动如下：（续）
2018年12月31日
金额 比例 坏账 计提 理由
准备 比例
单项金额重大
并单独计提坏账准备 48,792,174.73 75.92% - - -
单项金额虽不重大
但单独计提坏账准备 15,477,855.55 24.08% - - -
64,270,030.28 100.00% -
(3)其他应收款按性质分类如下：
2019年12月31日 2018年12月31日
代垫款项 38,766,475.04 40,262,643.03
统借统还款项 20,044,104.16 -
往来款 6,428,749.75 3,175,534.62
保证金及其他 9,217,999.91 20,831,852.63
74,457,328.86 64,270,030.28
减：其他应收款坏账准备 1,984,860.05 -
合计 72,472,468.81 64,270,030.28
于2019年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
单位名称 年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例
中新凤凰(注1) 23,349,510.79 31.36% 统借统还款项 2年以内 346,830.67
及往来款
中新海虞(注2) 1,752,895.59 2.35% 往来款 2年以内 26,037.29
中新苏通(注3) 1,370,447.53 1.84% 往来款 1年以内 20,356.45
长三角嘉善科技商务
服务区管委会 1,000,000.00 1.34% 保证金 2年以内 14,853.87
苏州工业园区管理委员会 925,654.40 1.24% 代垫款项 1年以内 22,928.73
28,398,508.31 38.13% 431,007.01
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2． 其他应收款（续）
(3)其他应收款按性质分类如下：（续）
注1：本公司应收中新凤凰的款项为派遣人员费用人民币3,305,406.63元，统借统还本
金及利息人民币20,044,104.16元。
注2：本公司应收中新海虞的款项为派遣人员费用人民币1,752,895.59元。
注3：本公司应收中新苏通的款项为派遣人员费用人民币1,370,447.53元。
于2018年12月31日，其他应收款金额前五名如下：
单位名称 年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
的比例
中新凤凰(注1) 3,175,534.62 4.94% 往来款 1年以内 -
长三角嘉善科技商务服务区管委会 1,000,000.00 1.56% 保证金 1年以内 -
江苏省电力公司苏州供电公司 550,000.00 0.86% 保证金 3年以内 -
苏州市住房置业担保有限公司 426,700.00 0.66% 保证金 2年以内 -
苏州工业园区住房置业
担保有限公司 290,000.00 0.45% 保证金 2年以内 -
5,442,234.62 8.47% -
注1：本公司应收中新凤凰的款项为派遣人员费用人民币3,175,534.62元。
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3． 长期股权投资
2019年12月31日长期股权投资变动情况如下：
投资成本 2019年1月1日 本年增加 本年减少 2019年12月31日
成本法：
中新教服 4,500,000.00 4,500,000.00 - - 4,500,000.00
中新智地 1,269,649,563.46 1,269,649,563.46 - - 1,269,649,563.46
中新公用 640,856,755.09 640,856,755.09 - - 640,856,755.09
中新宿迁 10,000,000.00 10,000,000.00 - - 10,000,000.00
中新苏通 255,000,000.00 255,000,000.00 - - 255,000,000.00
中新苏滁 448,000,000.00 448,000,000.00 - - 448,000,000.00
中新海虞 42,000,000.00 42,000,000.00 - - 42,000,000.00
中新嘉善 290,700,000.00 - 290,700,000.00 - 290,700,000.00
中新凤凰 96,000,000.00 69,210,000.00 26,790,000.00 - 96,000,000.00
中新私人 2,562,840.00 - 2,562,840.00 - 2,562,840.00
3,059,269,158.55 2,739,216,318.55 320,052,840.00 - 3,059,269,158.55
权益法：
合营企业：
锐新投资 26,840,361.51 20,908,098.34 4,428,206.78 - 25,336,305.12
道华管理 1,750,000.00 305,892.41 1,459,457.94 - 1,765,350.35
28,590,361.51 21,213,990.75 5,887,664.72 - 27,101,655.47
联营企业：
圆融发展 635,146,151.88 545,677,325.11 670,374.79 546,347,699.90 -
东吴中新 74,465,360.00 6,376,424.72 64,243,476.72 3,309,069.33 67,310,832.11
中新兴富 107,482,700.00 46,331,903.10 63,995,518.64 4,000,000.00 106,327,421.74
苏银发展 2,000,000.00 - 3,992,193.60 - 3,992,193.60
819,094,211.88 598,385,652.93 132,901,563.75 553,656,769.23 177,630,447.45
合计 3,906,953,731.94 3,358,815,962.23 458,842,068.47 553,656,769.23 3,264,001,261.47
180
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资（续）
2019年12月31日长期股权投资变动情况如下：（续）
持股比例 表决权比例 年末减值 本年计提 本年
准备 减值准备 现金红利
成本法：
中新教服 90% 90% - - 17,100,000.00
中新智地 88.83% 88.83% - - -
中新公用 50% 51% - - 186,488,602.51
中新宿迁 100% 100% - - -
中新苏通 51% 51% - - 16,830,000.00
中新苏滁 56% 56% - - 113,934,779.86
中新海虞 70% 70% - - 7,000,000.00
中新乐余 70% 70% - - -
中新嘉善 51% 51% - - -
中新凤凰 80% 80% - - -
中新私人 25% 25% - - -
- - 341,353,382.37
权益法：
合营企业：
锐新投资 35% 35% - - -
道华管理 35% 35% - - -
- - -
持股比例 表决权比例 年末减值 本年计提 本年
准备 减值准备 现金红利
联营企业：
圆融发展 25% 25% - - -
东吴中新 25% 25% - - -
中新兴富 20% 20% - - 4,000,000.00
苏银发展 40% 40% - - -
- - 4,000,000.00
合计 - - 345,353,382.37
权益调整
初始 本年损 本年分 累计损 其他综合收益 减少投资 年末余额
投资额 益变动 回红利 益变动 本年增加额 累计增加额
合营企业：
锐新投资 26,840,361.51 4,428,206.78 - (1,504,056.39) - - - 25,336,305.12
道华管理 1,750,000.00 1,459,457.94 - 15,350.35 - - - 1,765,350.35
28,590,361.51 5,887,664.72 - (1,488,706.04) - - 27,101,655.47
联营企业：
圆融发展 635,146,151.88 542,874.79 - (90,312,397.10) 127,500.00 1,513,945.12 (546,347,699.90) -
东吴中新 74,465,360.00 (3,309,069.33) - (9,233,761.25) 1,203,476.72 2,079,233.36 - 67,310,832.11
中新兴富 107,482,700.00 3,823,918.64 (4,000,000.00) (1,155,278.26) - - - 106,327,421.74
苏银发展 2,000,000.00 1,992,193.60 - 1,992,193.60 - - - 3,992,193.60
819,094,211.88 3,049,917.70 (4,000,000.00) (98,709,243.01) 1,330,976.72 3,593,178.48 (546,347,699.90) 177,630,447.45
847,684,573.39 8,937,582.42 (4,000,000.00) (100,197,949.05) 1,330,976.72 3,593,178.48 (546,347,699.90) 204,732,102.92
181
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资（续）
2018年长期股权投资变动情况如下：
投资成本 2018年1月1日 本年增加 本年减少 2018年12月31日
成本法：
中新教服 4,500,000.00 4,500,000.00 - - 4,500,000.00
中新智地 1,269,649,563.46 1,269,649,563.46 - - 1,269,649,563.46
中新公用 640,856,755.09 640,856,755.09 - - 640,856,755.09
中新宿迁 10,000,000.00 200,000,000.00 - 190,000,000.00 10,000,000.00
中新苏通 255,000,000.00 255,000,000.00 - - 255,000,000.00
中新苏滁 448,000,000.00 448,000,000.00 - - 448,000,000.00
中新海虞 42,000,000.00 42,000,000.00 - - 42,000,000.00
中新乐余 - 6,300,000.00 - 6,300,000.00 -
中新凤凰 69,210,000.00 21,290,000.00 47,920,000.00 - 69,210,000.00
2,739,216,318.55 2,887,596,318.55 47,920,000.00 196,300,000.00 2,739,216,318.55
权益法：
合营企业：
锐新投资 26,840,361.51 25,465,649.27 - 4,557,550.93 20,908,098.34
道华管理 1,750,000.00 314,674.39 - 8,781.98 305,892.41
28,590,361.51 25,780,323.66 - 4,566,332.91 21,213,990.75
联营企业：
圆融发展 635,146,151.88 550,162,103.13 - 4,484,778.02 545,677,325.11
东吴中新 11,425,360.00 9,559,031.28 - 3,182,606.56 6,376,424.72
中新兴富 47,311,100.00 - 47,311,100.00 979,196.90 46,331,903.10
693,882,611.88 559,721,134.41 47,311,100.00 8,646,581.48 598,385,652.93
合计 3,461,689,291.94 3,473,097,776.62 95,231,100.00 209,512,914.39 3,358,815,962.23
182
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财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
3. 长期股权投资（续）
2018年长期股权投资变动情况如下：（续）
持股比例 表决权比例 年末减值 本年计提 本年
准备 减值准备 现金红利
成本法：
中新教服 90% 90% - - 12,600,000.00
中新智地 88.83% 88.83% - - 266,499,000.00
中新公用 50% 51% - - 201,144,532.06
中新宿迁 100% 100% - - 170,000,000.00
中新苏通 51% 51% - - 15,300,000.00
中新苏滁 56% 56% - - 89,841,583.03
中新海虞 70% 70% - - 6,090,000.00
中新乐余 70% 70% - - 5,011,486.17
中新嘉善 51% 51% - - -
中新凤凰 80% 80% - - -
- - 766,486,601.26
权益法：
合营企业：
锐新投资 35% 35% - - -
道华管理 35% 35% - - -
- - -
持股比例 表决权比例 年末减值 本年计提 本年
准备 减值准备 现金红利
联营企业：
圆融发展 25% 25% - - 3,206,000.12
东吴中新 25% 25% - - -
中新兴富 20% 20% - - -
- - 3,206,000.12
合计 - - 769,692,601.38
权益调整
初始 本年损 本年分 累计损 其他综合收益 年末余额
投资额 益变动 回红利 益变动 本年增加额 累计增加额
/(减少额)
合营企业：
锐新投资 26,840,361.51 (4,557,550.93) - (5,932,263.17) - - 20,908,098.34
道华管理 1,750,000.00 (8,781.98) - (1,444,107.59) - - 305,892.41
28,590,361.51 (4,566,332.91) - (7,376,370.76) - - 21,213,990.75
联营企业：
圆融发展 635,146,151.88 (986,256.43) (3,206,000.12) (90,855,271.89) (292,521.47) 1,386,445.12 545,677,325.11
东吴中新 11,425,360.00 (3,313,372.82) - (5,924,691.92) 130,766.26 875,756.64 6,376,424.72
中新兴富 47,311,100.00 (979,196.90) - (979,196.90) - - 46,331,903.10
693,882,611.88 (5,278,826.15) (3,206,000.12) (97,759,160.71) (161,755.21) 2,262,201.76 598,385,652.93
722,472,973.39 (9,845,159.06) (3,206,000.12) (105,135,531.47) (161,755.21) 2,262,201.76 619,599,643.68
183
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
财务报表附注（续）
2019年度
人民币元
十五、 公司财务报表主要项目注释（续）
4． 营业收入及成本
2019年度 2018年度
收入 成本 收入 成本
主营业务 972,887,589.78 568,722,026.22 767,661,136.04 366,106,542.62
其他业务 101,073,365.79 74,105,651.20 16,995,040.84 9,930,834.34
1,073,960,955.57 642,827,677.42 784,656,176.88 376,037,376.96
营业收入列示如下：
2019年度 2018年度
土地开发 17,444,513.10 20,263,185.28
房地产开发 816,568,428.74 555,564,682.73
多元化服务 138,874,647.94 191,833,268.03
主营业务收入小计 972,887,589.78 767,661,136.04
投资性房地产处置收入 77,957,947.87 5,284,424.76
其他 23,115,417.92 11,710,616.08
其他业务收入小计 101,073,365.79 16,995,040.84
合计 1,073,960,955.57 784,656,176.88
5． 投资收益
2019年度 2018年度
按成本法核算的
长期股权投资收益 341,353,382.37 766,486,601.26
按权益法核算的
长期股权投资收益 8,937,582.42 (9,845,159.06)
长期股权投资处置收益 54,449,420.22 -
合计 404,740,385.01 756,641,442.20
184
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补充资料
2019年度
人民币元
1. 非经常性损益明细表
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润
项目性质 2019年度 2018年度
归属于母公司股东的净利润 1,083,512,752.70 978,159,205.31
减：非经常性损益项目
非流动资产处置损益 注1 351,860,689.56 23,781,495.11
计入当期损益的对
非金融企业收取
的资金占用费 注2 5,435,670.68 8,449,347.75
计入当期损益的政府补助 注3 61,732,193.00 68,709,848.27
委托贷款及企业间借款投
资收益 20,099,508.05 31,187,481.11
保本浮动收益型投资产品
投资收益 - 3,128,275.16
收取的商业违约金 1,806,601.51 2,662,175.30
无需支付的工程款 注4 - 22,853,123.45
收回长期应收款利得 注5 - 162,075,436.92
除上述各项之外的其他
营业外收支净额 (760,610.28) (224,352.25)
非经常性损益项目合计 440,174,052.52 322,622,830.82
加：非经常性损益的所得税影响数 8,258,609.39 27,128,882.91
加：归属于少数股东的非
经常性损益净影响数 77,819,355.39 153,229,569.68
扣除非经常性损益后归属于
母公司股东的净利润 729,416,664.96 835,894,827.08
1
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
补充资料（续）
2019年度
人民币元
1. 非经常性损益明细表（续）
注1：2019年度，本集团的非流动资产处置收益/(损失)具体如下：
2019年度 2018年度
非流动资产报废及
非流动资产处置收益 12,792,697.66 2,902,341.02
处置子公司收益 (i) 215,214,276.50 -
长期股权投资处置收益 (ii) 123,853,715.40 20,879,154.09
合计 351,860,689.56 23,781,495.11
(i) 2019年度，处置子公司收益为本集团之子公司中新智地处置其子公司吴中置地及和瑞
房产所取得的投资收益，分别为人民币166,599,649.44元及人民币48,614,627.06元。
(ii) 2019年度，长期股权处置损益系处置苏州圆融发展集团有限公司、苏州工业园区左岸
房地产开发有限公司、苏州恒熠企业管理咨询有限公司、苏州联鑫置业有限公司及常
熟市尚源房地产开发有限公司的收益，长期股权处置收益金额分别为人民币
54,449,420.22 元 、 人 民 币 6,366,184.16 元 、 人 民 币 36,875,000.00 元 、 人 民 币
13,565,338.82元及人民币12,597,772.20元。
2018年度长期股权投资处置损益系处置苏州金辉新园置业有限公司以及南通苏通科技
产业园滨江房地产开发有限公司的收益人民币24,762,225.00元和处置金辉华园置业
有限公司的亏损人民币3,883,070.91元。
非流动资产处置未包括投资性房地产的处置，具体原因参见注6。
注2：2019年度，本集团计入损益的对非金融企业收取的资金占用费具体如下：
项目性质 2019年度 2018年度
其他资金占用费* 5,435,670.68 8,449,347.75
* 系应收苏通控股等相关款项的资金占用费。
2
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
补充资料（续）
2019年度
人民币元
1. 非经常性损益明细表（续）
注3：2019年度，计入当期损益的政府补助金额为人民币61,732,193.00元(2018年度：人民
币68,709,848.27元)。
注4：2018年度，本集团之子公司苏宿市政根据审计结算将无需支付的工程款进行核销计入
营业外收入，本集团之子公司苏宿市政已于2018年10月11日注销。
注5：2018年度，本集团收到应收滨江地产的长期应收款人民币162,075,436.92元(2019年度：
无)，超出初始确认金额部分人民币162,075,436.92元(2019年度：无)计入营业外收入
（附注五、49）。
注6：2019年度，本集团将甲江南商业楼出租部分作价人民币1,445万元对外销售，该资产的
账面金额为人民币864万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币528万元。
2019年度，本集团将翡翠公寓作价人民币689万元对外销售，该资产的账面金额为人民
币89万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币596万元。
2019年度，本集团将领袖天地二期作价人民币6,670万元对外销售，该资产的账面金额
为人民币6,496万元，扣除相关税费后处置净损失为人民币143万元。
2018年度，本集团将翡翠湖公寓部分面积作价人民币528万元对外销售，该资产的账面
金额为人民币95万元，扣除相关税费后处置净收益为人民币126万元。
本集团管理层根据房地产项目“开发、经营、出售”的思路，决定对以上项目先行长
租，待周边市场成熟时再予出售，以获取更大商业利益。本集团在以上各年度经专题
研究，结合当时的市场，认为以上项目的出售时机已成熟，本集团管理层遂决定于相
应年度销售。
综上，本集团管理层认为，作为房地产开发企业，将本集团开发的、持有目的为出租
的物业，在经过一定时间经营后对外出售是常态的、与集团正常经营业务直接相关的
交易，未来也将会有类似业务持续发生。因此，本集团管理层认为，其可以界定为经
常性损益。
本集团对非经常性损益项目的确认依照中国证券监督管理委员会公告〔2008〕43号《公开
发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》的规定执行。
3
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
补充资料（续）
2019年度
人民币元
2. 净资产收益率和每股收益
2019年度 2019年度
净资产收益率 基本每股收益
加权平均 (人民币元)
归属于公司普通股股东的净利润 13.16% 0.80
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 8.86% 0.54
2018年度 2018年度
净资产收益率 基本每股收益
加权平均 (人民币元)
归属于公司普通股股东的净利润 13.67% 0.73
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 11.68% 0.62
本公司无稀释性潜在普通股。
4