中海油服：关联交易公告2012-03-20
证券简称：中海油服 证券代码：601808 公告编号：临 2012-06
中海油田服务股份有限公司
关联交易公告
特别提示
本公司及监事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
重要内容提示：
关联交易内容
本公司将与中海油基建管理有限责任公司签订《土地使用权转让协议》，本公司同意
将津塘工(挂)2008-5 号宗地的津塘工(挂)2008-5-2 地块使用权转让给中海油基建管理有限
责任公司，中海油基建管理有限责任公司同意按照约定支付转让价款。
关联人回避事宜
董事会在审议上述关联交易时，关联董事刘健先生、李勇先生、李飞龙先生和吴孟
飞先生均回避表决。
关联交易对上市公司的影响
由于公司对此项关联交易中土地的经营开发存在较大不确定性，此项交易有利于规
避经营风险，提高公司控制投资风险能力和公司产业基地的优化。
一、关联交易概述
本公司将与中海油基建管理有限责任公司（以下简称“基建公司”）签订《土地使用
权转让协议》（以下简称“《协议》”），本公司同意将《协议》项下的津塘工(挂)2008-5 号
宗地的津塘工(挂)2008-5-2 地块使用权转让给基建公司，基建公司同意按照《协议》约定
支付转让价款。
中国海洋石油总公司（以下简称“中国海油”）为本公司控股股东，持有约占本公司
已发行股本约 53.62%的股份；基建公司为中国海油全资子公司。根据《上海证券交易所
1
股票上市规则》（以下简称“《上市规则》”）的规定，基建公司系本公司控股股东所控制
的企业，为本公司的关联法人，本公司与基建公司之间在《协议》项下的交易构成关联
交易。
董事会在审议上述关联交易时，关联董事刘健先生、李勇先生、李飞龙先生和吴孟
飞先生均回避表决，其余 3 位非关联董事（全部为本公司独立非执行董事）一致表决同
意通过该项关联交易，并对该项关联交易发表了独立意见。
根据《上市规则》，上述关联交易无需报经股东大会审议，但需报经有关政府部门批
准。
二、交易对方介绍
基建公司于 2010 年 1 月 19 日在北京注册成立，注册资本人民币 5 亿元，实收资本
人民币 5 亿元，法定代表人刘文波，住所位于北京市东城区朝阳门北大街 25 号 6 层，是
中国海油全资子公司，经营范围为：生产场地、车间、工业场地、科研楼、办公楼生产
基地的配套设施项目规划、投资建设、租赁与物业管理；闲置土地开发、规划、投资建
设、租赁与物业管理。
三、关联交易标的基本情况
1、 土地使用权出让合同号：津塘工(挂)2008-5-2 号宗地 2008086 号；
2、 土地用途：工业用地；
3、 土地位置：塘沽区庐山道以北，海川路以东
4、 土地使用年限：50 年，自 2008 年 12 月 24 日至 2058 年 12 月 24 日止；
5、 土地使用权面积：349738.3 平方米；
四、关联交易的主要内容和定价政策
根据《协议》的约定，此项关联交易的主要内容有：
2
1、转让总价款：上述土地使用权的转让总价款为人民币 15703.25 万元（人民币壹亿
伍仟柒佰零叁万贰仟伍佰圆整），土地使用权面积以土地使用权证记载面积为准，如土地
实际面积大于记载面积，转让价款应做相应调整。
2、付款方式及期限：基建公司在本协议签订生效，且经政府土地主管部门批准办理
土地使用权转让手续后的 45 日内一次性支付转让总价款人民币 15703.25 万元（人民币壹
亿伍仟柒佰零叁万贰仟伍佰圆整）。
3、土地交接：（1）、协议签订后，本公司与基建公司双方应尽快备齐有关资料向行
政主管机关报批。经批准后，本公司与基建公司双方共同申请办理变更登记，完成土地
使用权变更登记手续。（2）、自土地使用权变更登记手续完成后 15 个工作日内，本公司
将该土地按现状移交给基建公司。基建公司承接“津塘工(挂)2008-5-2 号宗地 2008086 号”
《天津市土地使用权出让合同书》的一切权利与义务。（3）、本公司同意自土地使用权变
更登记手续完成后 15 个工作日内，将与该土地有关的市政府立项证明、建设工程规划许
可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等其他资料一并交付给基建公司。（5）、
行政机关核准变更登记，且本公司土地及有关资料交付完毕后，有关土地的一切风险和
责任由基建公司承担。
4、交易税费：协议双方一致同意，按照国家和天津市有关法律法规及政府规章等的
规定，各自承担交易过程中的产生相关税费。
定价政策：
经本公司与基建公司友好协商，根据北京中企华房地产估价有限公司《土地估价报
告》（中企华土估字2011012000279号，中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽
区庐山道以北、海川路以东面积为349738.3平方米的土地使用权，账面值为13776.25万元
人民币，评估价值为人民币15703.25万元。双方同意以此评估价格作为交易价格。
3
五、交易目的和对本公司的影响
由于公司对此项关联交易中土地的经营开发存在较大不确定性，此项交易使公司可规
避更多的资金被非主业占用的风险，有利于提高公司的整体投资回报。
六、独立董事的意见
独立董事认为，此项关联交易减少了公司在非主业的投资，符合公司集中资源做好
主业的战略，且交易过程遵循了公平、合理的原则，交易定价采用评估价格确定并无不
当之处。独立董事认为该交易符合本公司股东的整体利益，同意该关联交易。
七、备查文件
中海油服 2012 年董事会第一次会议决议；
《天津市土地使用权出让合同书》
《土地使用权转让协议》
《土地估价报告》（中企华土估字 2011012000279 号）
特此公告
中海油田服务股份有限公司
董 事 会
2012 年 3 月 21 日
4
土地估价报告
项目名称：中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽
区庐山道以北、海川路以东一宗国有出让土地使用权价
格评估
受托估价单位：北京中企华房地产估价有限公司
土地估价报告编号：中企华土估字 2011012000279 号
提交估价报告日期：二Ｏ一一年十二月二十六日
中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽区庐山道以北、海川路以东一宗国有土地出让使用权价格评估
土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称：
中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽区庐山道以北、
海川路以东一宗国有土地出让使用权价格评估
二、委托估价方：
委托单位：中海油田服务股份有限公司
单位地址： 天津市塘沽区海洋高新技术开发区河北路 3-1516
法定代表人： 李勇
联 系 人：邹玉山
联系电话：13463619904
三、估价目的：
为委托方核实其使用的位于天津市塘沽区庐山道以北、海川路以
东一宗国有土地使用权市场价值提供价格参考依据。
四、估价基准日：
二Ｏ一一年十二月十五日
五、估价日期：
二Ｏ一一年十二月十五日至二Ｏ一一年十二月二十六日
六、地价定义：
（一）用途设定
宗地土地登记用途为工业用地，实际用途是为工业用地，属于
企业生产经营性的用地，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010—
2007），本次评估待估宗地设定用途为工业用地。
（二）土地使用权年限设定
宗地根据 2009 年 4 月 3 日核发的《房地产权证》记载待估宗地
土地使用权终止日期为 2058 年 12 月 24 日，截止到评估基准日剩余
土地使用年期 47.06 年，本次评估设定土地使用权剩余年限为 47.06 年。
（三）开发程度设定
宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、
北京中企华房地产估价有限公司 第 1 页 电 话 ： 010-65883588
中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽区庐山道以北、海川路以东一宗国有土地出让使用权价格评估
供水、排水）及宗地红线内“场地平整”。根据此次估价目的，评估
设定宗地土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、
供水、排水）及宗地红线内场地平整。
（四）土地利用和规划条件说明
截止评估基准日，宗地现状为公司自用待开发利用地，地上无建
筑物，根据委托方提供《天津市国有建设用地使用权出让合同》记载，
规划容积率≥0.8，此次评估设定容积率 0.8。
综上所述，本报告评估的土地使用权价格是在上述设定用途、开
发程度、容积率、土地使用年限条件下于估价基准日 2011 年 12 月
15 日的土地使用权价格。
七、估价结果
根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的基本原则
理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的
土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方
法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：
宗地土地面积：349738.3 平方米
土地单价：449 元/平方米
土地总价：15703.25 万元
大写: 壹亿伍仟柒佰零叁万贰仟伍佰整
（货币种类：人民币元）
估价结果详见《土地估价结果一览表》。
八、土地估价师签字
张雪峰 2002370143
丁 宁 2002110143
九、土地估价机构
估价机构负责人签字： 魏新
北京中企华房地产估价有限公司
二Ｏ一一年十二月二十六日
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土地估价结果一览表
估价机构：北京中企华房地产估价有限公司 估价技术报告编号：中企华土估字 2011012000279 号 估价基准日：2011 年 12 月 15 日 估价基准日土地性质：出让
估价期日 估价设 设定 土地使 土地面积
宗地名 估价期日土 估价期日的实际土地开 估价设定的土地 单价 总价
房地产权证号 宗地位置 的实际用 定的用 容积 用权年 （平方 备注
称 地使用者 发程度 开发程度 （元/平方米） （万元）
途 途 率 限（年） 米）
宗地红线外五通
中海油田服 房地证津字第 塘沽区庐山 宗地红线外五通（通路、
待估宗 （通路、通电、通
务股份有限 107050900677 道以北，海 工业 工业 0.8 通电、通讯、供水、排 47.06 349738.3 449 15703.25 /
地 讯、供水、排水）,
公司 号 川路以东 水）及红线内场地平整
红线内场地平整
一、上述土地估价结果的限定条件
1. 土地权利限制：本次评估设定的待估宗地没有抵押权、租赁权等他项权利，估价结果不受他项权利状况的影响。
2. 基础设施条件：宗地1实际土地开发程度为宗地红线外五通（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整。
3. 规划限制条件：无规划限制条件。
4. 影响土地价格的其他限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年限、土地开发状况或区域规划、国家政策调整、宏观经济发生变化时都
将影响土地结果。
二、其他需要说明的事项：
1、待估宗地于估价基准日不存在抵押、租赁等他项权利；
2、待估宗地土地面积及权利状况以土地行政主管部门核发的《房地产权证》为依据；
3、本报告结果仅作为委托方核实土地资产市场价值提供土地使用权价格参考依据。
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：中海油田服务股份有限公司
单位地址： 天津市塘沽区海洋高新技术开发区河北路 3-1516
法定代表人： 李勇
联 系 人：邹玉山
联系电话：13463619904
二、估价对象
待估宗地位于天津市塘沽区庐山道以北、海川路以东，土地面积
为 349738.3 平方米，宗地土地用途为工业用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象的土地登记状况具体如下：
宗地的登记状况
房地产权证号：房地证津字第 107050900677 号
估价期日土地使用者：中海油田服务股份有限公司
宗地位置：塘沽区庐山道以北、海川路以东
地号：1201070070020220000
图号：292-135-7
登记用途：工业
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：2058 年 12 月 24 日
土地面积：349738.3 平方米
登记时间：2009 年 4 月 3 日
四至：东邻西中环、南邻庐山道、西邻海川路、北邻黄山道
记事：独立宗，开工日期：2008 年 12 月 25 日，竣工日期：2013
年 12 月 24 日，证书有效期至：2014 年 3 月 24 日。
2、土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有，中海油田服务股份有限公
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司以出让方式获得宗地的土地使用权。宗地由中海油田服务股份有限
公司于 2009 年 4 月 3 日取得由天津市国土资源和房屋管理局塘沽区
国土资源分局颁发的《房地产权证》，土地使用权终止日期为 2058 年
12 月 24 日，至本次评估基准日，估价对象为出让土地使用权，剩余
使用年限为 47.06 年。
根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清晰，在
评估基准日无抵押等他项权利。天津市房地产权证记事栏记载内容：
独立宗，开工日期：2008 年 12 月 25 日，竣工日期：2013 年 12 月
24 日，证书有效期至：2014 年 3 月 24 日。
3、土地利用状况
根据委托方提供的土地情况调查表及估价人员的现场勘查，宗地
地上无建筑物为待开发利用地，根据委托方提供的《天津市国有建设
用地使用权出让合同》记载，规划容积率≥0.8，建筑面积≥490758
平方米，建筑系数 30%，绿地率 20%,建筑限高≤150 米，单位面积土
地投资强度≥35862.87 万元/公顷，项目总投资：2200000 万元人民
币。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
（1）天津市座落与行政区划
天津位于东经 116°43'至 118°04'，北纬 38°34'至 40°15'
之间。市中心位于东经 117°10'，北纬 39°10'。天津市地处华北平
原东北部，东临渤海，北枕燕山，北与首都北京毗邻，距北京 120 公
里，天津市域面积 11917.3 平方公里，疆域周长约 1290.8 公里，海
岸线长 153 公里，陆界长 1137.48 公里。
天津有 12 个市辖区，1 个副省级区，3 个市辖县。共有乡镇级区
划数为 240 个。市辖区分为中心城区、环城区。中心城区指和平区、
河东区、河西区、南开区、红桥区、河北区。环绕市区的环城区为东
丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区和宝坻区。副省级区是滨海
新区，由原塘沽区、汉沽区、大港区以及天津经济技术开发区等区域
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整合而成。市辖县包括宁河县、静海县和蓟县。
（２）自然资源
通过天津市 1990 年土地详查和 1996 年土地变更调查查明,全市
土地总面积为 1191970 公顷,全市土地总面积 56.98 万公顷。其中，
耕地:面积为 485609 公顷,占全市土地总面积的 40.74%；园地:面积
为 37324 公顷,占全市土地总面积的 3.13%；成片林地:面积为 34227
公顷,占全市土地总面积的 2.87%；居民点及独立工矿用地:面积为
218345 公顷,占全市土地总面积的 18.33%；牧草地:面积为 594 公顷,
占全市土地总面积的 0.05%交通用地:面积为 32937 公顷,占全市土地
总面积的 2.76%；水域:面积为 315089 公顷,占全市土地总面积的
26.43%。流经天津的一级河道有 19 条，总长度为 1095.1 公里。还有
子牙新河、独流减河、马厂减河、永定新河、潮白新河、还乡新河 6
条人工河道，总长度为 284.1 公里。二级河道有 79 条，总长度为 1363.4
公里，深渠 1061 条，总长度为 4578 公里。天津还多次引黄济津，并
有一定数量的地下水。
（3）地质气候
天津地质构造复杂，大部分被新生代沉积物覆盖。地势以平原和
洼地为主，北部有低山丘陵，海拔由北向南逐渐下降。北部最高，海
拔 1052 米；东南部最低，海拔 3.5 米。地貌主要有山地、丘陵、平
原、洼地、滩涂等。土壤主要有山地棕壤、山地淋溶褐土、褐土、潮
土、沼泽土、水稻土、盐土等 7 类。天津地处北温带位于中纬度亚欧
大陆东岸，主要受季风环流的支配，是东亚季风盛行的地区，属温带
季风性气候。虽临近渤海湾，但半封闭的内海海湾对天津的气候影响
不大。主要气候特征是，四季分明，春季多风，干旱少雨；夏季炎热，
雨水集中；秋季气爽，冷暖适中；冬季寒冷，干燥少雪，因此，春末
夏初和秋天是到天津旅游的最佳季节。天津的年平均气温约为 11.6
－13.9 度，7 月最热，月平均温度 27.8 度。
（4）城市环境
天津市地处华北平原东北部，环渤海湾的中心，2006 年 1 月，
天津市被国家环保总局命名为“国家环境保护模范城市”。全市二氧
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化硫排放总量比上年减少 1 万吨，同比下降 3.77%；化学需氧量排放
总量比上年减少 0.3 万吨，同比下降 2.05%。全市饮用水源水质保持
良好，海河、津河等城市景观河道水质达到相应功能区水质标准，近
岸海域水质保持稳定，但水资源依然短缺。城市饮用水源地水质保持
良好水平，水质达标率 100%。近岸海域功能区水质达标率为 60.0%，
较上年提高了 0.5 个百分点。纳入环境统计范围的全市污水排放总量
为 58887 万吨，其中：工业废水排放量为 22978 万吨，生活污水排放
量为 35909 万吨。全市污水处理设施共 897 台（套），工业废水排放
达标率 99.77%。环境空气质量达到或好于二级良好天数为 305 天，
占全年监测天数的 83.6%。可吸入颗粒物为影响环境空气质量的首要
污染物。影响城市声环境的主要声源是社会生活噪声和交通噪声。全
年工业固体废物产生量 1291.73 万吨，综合利用率为 98.41%，比上
年提高 0.14 个百分点。
2、房地产制度与房地产市场状况
（1）土地市场状况
2010 年天津市共成交 793 宗土地，土地总面积 5700 余万平，土
地均价 1569.56 元/平米，楼面均价 1276.06 元/平米，土地出让金超
900 亿元。工业用地占据天津土地推出总数达到 62.06%。2011 年前
三季度，滨海新区共成交土地 1477.93 公顷，其中，经营性用地成交
89 宗、土地面积 491.15 公顷，规划总建筑规模 747.97 公顷；工业
用地成交 110 宗，土地面积 986.78 公顷。平均成交溢价率为 0.3%。
工业用地近几年的成交价格还是比较稳定的。
从土地成交区域分布来看：天津中心城区仍然延续了无地可供的
局面；环城四区仍是今年土地市场的主力；另外得益于天津滨海新区
行政区以及中新天津生态城开发建设的进一步深入，滨海土地成交占
据了天津土地成交近 3 成的比重，未来几年滨海新区或将成为天津房
地产的核心市场。
（2）土地制度
2008 年 8 月 9 日，国土资源部与天津市人民政府签订《关于共
同推进天津国土资源工作促进滨海新区开发开放合作备忘录》（以下
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简称《备忘录》）。2008 年 11 月《滨海新区土地改革专项方案》（以
下简称滨海土地方案》）得到了国务院正式批复。《滨海土地方案》一
揽子土地改革试验方案得到国务院正式批复，意味着滨海新区成为全
国土地改革试验内容最为丰富的“先行试验区”。目前，滨海新区按
照《滨海土地方案》和《备忘录》中确定的土地改革内容要求，依据
《实施计划（2008-2010 年）》正在开展多方面的改革试验。为保障
滨海新区开发开放用地的用地需要，天津市依据《国务院关于天津滨
海新区综合配套改革试验总体方案的批复》（国函[2008]26 号）和《天
津市土地管理条例》，结合滨海新区实际情况，于 2009 年 4 月制定和
印发了《滨海新区土地利用规划计划管理办法》，既体现了滨海新区
土地管理制度改革和创新的重点内容，也为土地利用规划计划规范化
管理和在规范中进行管理模式创新提供了保障。
3、工业产业状况
2011 年 1-10 月份天津市工业生产平稳较快增长。1-10 月，规模
以上工业总产值 17112.5 亿元，同比增长 30.1%；规模以上工业增加
值增长 21.2%；产销率 98.75%；出口交货值增长 22%。1-10 月，以高
端高质高新为特征的航空航天、石油化工、装备制造、电子信息等八
大优势产业完成总产值 15451.3 亿元，同比增长 29.3%，占全市工业
比重 90.3%，对工业增长贡献率 88%。中天津石化股份、大港油田、
大港石化、中环电子信息、渤海钢铁、渤海化工产值分别增长 58%、
37.7%、34.5%、34.5%、28%和 27%。重点监控的 100 种以上大产品完
成产值 6753.3 亿元，增长 25.7%。工业固定资产投资 2499.4 亿元，
同比增长 33.3%。140 项重大工业项目已有 127 项开工，建成 85 项。
预计年底前还将有 10 项重大项目竣工投产。
4、城市规划与发展目标
《天津市工业经济发展“十二五”规划》明确提出，到 2015 年，
全市工业固定资产投资累计达到 1.4 万亿元以上，八大优势支柱产业
产值规模达到 3.3 万亿元，占全市工业的 90%以上，战略性新兴产业
产值规模达到 1 万亿元以上，成为国家战略性新兴产业的领航区和示
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中海油田服务股份有限公司所属位于天津市塘沽区庐山道以北、海川路以东一宗国有土地出让使用权价格评估
范区。工业地均产出提高到 60 亿元/平方公里，工业万元增加值能耗
累计下降 18%以上，新型工业化水平继续位居全国前列。
根据《天津市工业经济发展“十二五”规划》指出，“十二五”
期间天津工业固定资产投资累计将达到 1.4 万亿元以上，年均投资
2800 亿元，形成装备制造、航空航天、电子信息、石油化工、汽车、
冶金 6 个千亿元级产业集聚区和 50 个特色产业集群，形成“两带集
聚、多极带动、周边辐射”的工业总体空间布局。
5、城市社会经济发展状况
天津市 2011 年前三季度，天津市生产总值完成 8006.26 亿元，
按可比价格计算，比去年同期增长 16.5%。其中，第三产业增加值
3500.50 亿元，增长 14.6%。天津市地方财政收入 1055.30 亿元，增
长 38.5%，比上半年回落 1.5 个百分点，高于去年同期 5.4 个百分点。
工业增速稳步提高，产销衔接状况良好，规模以上工业企业产销率达
到 98.88%，企业效益增长较快。1~8 月份，全市规模以上独立核算工
业企业完成主营业务收入 13574.31 亿元，同比增长 28.1%；实现利
税总额 1347.41 亿元，增长 28.1%，其中利润 912.75 亿元，增长 26.3%。
（二）区域因素
1、区域概况
待估宗地坐落天津市塘沽区庐山道以北、海川路以东，属于塘
沽海洋高新科技开发区。2009 年 11 月 10 日，国务院批复同意天津
市调整滨海新区副省级行政区划，滨海新区由原塘沽区、汉沽区、大
港区以及天津经济技术开发区等区域整合而成。滨海新区位于天津东
部沿海，面积 2270 平方公里，海岸线 153 公里，常驻人口 248.21 万。
地处环渤海经济带和京津冀城市群的交汇点，距首都北京 120 公里，
2、交通条件
（1）对外交通
海运：滨海区内坐落的天津港是中国最大的人工海港，是我国对
外贸易的重要口岸。现有水陆域面积近 260 平方公里，陆域面积 72
平方公里，规划到 2010 年港口陆域总面积达 100 平方公里。目前，
天津港航道最大可进出 30 万吨级船舶，水深最深达-19.5 米。天津
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港主要分为北疆、南疆、东疆、海河四大港区，天津港集团公司所属
公用泊位 94 个，岸线长度 21.5 公里。待估宗地距天津港约 20 公里。
陆运：滨海新区内建有“1 环 11 射 5 横 5 纵”交通路网。“1 环”
为天津滨海环线，由国道 112 高速、海滨大道(中段)、南港高速、西
外环自然围合而成。“11 射”为天津滨海新区 11 条辐射通道，由高
速公路组成:海滨大道北段、唐津高速、塘承、京津高速、京津塘、
津晋高速、112 国道、津石、南港、津汕、海滨大道(南港高速以南
段)。双城之间的快速通道由“5 横”组成，包括：津汉快速路、津
滨高速路、津塘二线、天津大道和津港快速路。天津滨海新区南北通
道由“5 纵”组成，包括：机场大道、蓟汕联络线、汉港快速、西中
环-海景大道、塘汉快速。“1 环 11 射 5 横 5 纵”交通路网整体规划，
进一步强调了滨海新区对外交通体系、双城交通体系以及区内交通体
系的联动建设，将通过“编织”越来越密集的路网，畅通天津滨海新
区与周边地区和腹地的联系，充分发挥滨海新区在三个层面联动协调
发展中的龙头带动作用，同时也可实现滨海新区内各功能区与核心区
之间 30 分钟的快速通达。待估宗地位于滨海新区内的塘沽海洋经济
开发区内，区域内交通便捷，距京津塘高速、塘津高速上路口分别为
3 公里和 5 公里。
空运： 区域内有天津滨海国际机场，天津机场现有跑道 2 条，
第一跑道 3600 米，第二跑道 3200 米，飞行区等级 4E 级，可满足各
类大型飞机全载起降。待估宗地距机场约 16 公里。
3、基础设施条件
滨海新区 2011 年建成了 334 公里供水、供热、燃气主干管网，
建设改造了 11 座污水处理厂，新增污水日处理规模 21 万吨，海水淡
化能力达到日产 22 万吨。待估宗地所在区域能达到“五通”（即通路、
供电、供水、排水、通讯）的市政配套水平，且水、电的保障程度均
在 95%以上。
4、环境条件
滨海新区 2011 年完成燃煤设施烟气脱硫工程，空气质量达到或
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好于二级天数保持在 85%以上。待估宗地所在区域属于高科技开发区，
周围污染企业较少，区域环境较好。
5、产业集聚规模
2010 年，滨海新区生产总值 5030.1 亿元，比上年增长 25.1%；
工业总产值 10653.6 亿元，增长 33.2%；财政收入 1006 亿元，增长
36.1%，其中地方财政收入 623.2 亿元，增长 36.8%；全社会固定资
产投资 3352.7 亿元，增长 34%；社会消费品零售总额 567.4 亿元，
增长 23.8%；城镇居民人均可支配收入 26800 元，增长 11%；农民人
均纯收入 12600 元，增长 10.5%。
6、规划限制条件
待估宗地所在区域周边主要以工业用地为主，宗地现状为工业用
地，用途不受定规划限制。
7、小区域因素
待估宗地位于塘沽海洋高新技术开发区内，塘沽海洋高新技术开
发区成立于 1992 年 6 月，1995 年 1 月经国家科委代国务院批准列入
天津新技术产业园区范围，晋升为国家级。高新区位于天津滨海新区
核心区，东依天津经济技术开发区，西邻天津经济技术开发区西区，
北至北环铁路，南接京津塘高速公路，现规划面积 44.5 平方公里，
是塘沽区三大功能区之一（其余两个是天津临港工业区、中心商务商
业区）。园区已形成海洋产业、新材料产业、油品制造产业、现代机
械制造产业，电子信息产业五个优势产业。
估价对象所在区域距离塘津高速上路口约 3 公里，据天津火车站
约 25 公里，距天津滨海国际机场 16 公里，据建设中的京秦高铁滨海
站 1 公里。宗地对外交通便利，对地价具有提升作用。
该区域环境质量较好，无污染，地势平坦，地质条件一般，对地
价无影响。
(三)个别因素
中海油田服务股份有限公司（China Oilfield Services Limited,
英文简称COSL）是一家拥有30多年海上作业经验的综合性、一体化油
田服务供应商，在中国近海市场最具规模且占主导地位。公司的服务
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涉及石油及天然气勘探、开发及生产的各个阶段，业务分为钻井服务、
油井技术服务、船舶服务、物探勘察服务四大板块。
（1）宗地位置：塘沽区庐山道以北，海川路以东。
（2）宗地面积：349738.3平方米。
（3）土地用途：工业用地。
（4）宗地形状：一般规则多边形。
（5）地质条件及地势：待估宗地地质条件一般，能满足地基基
础设计对地基的要求。待估宗地地势平坦。
（6）宗地建筑容积率：待估宗地现状为待开发利用地，地上为
空地，规划容积率≥0.8。
（7）宗地开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五
通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内场地平整。详细
情况如下：
通路：北临黄山道，南临庐山道，西临海川路，东临西中环；
通电：塘沽区供电公司保证供电，供电保证率 95%；
通讯：与市政通讯网相联，移动信号良好，通讯线路畅通；
供水： 宗地外黄山道铺有市政供水管网，供水保证率 95%；
排水：宗地外黄山道铺有市政排水管网，供水保证率 95%；
通暖：宗地外黄山道铺有市政供暖管网，供水保证率 95%；
土地平整状况：场地平整。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
(一)国家有关部门颁布的法律、法规
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《中华人民共和国城市规划法》；
4.《中华人民共和国物权法》；
5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》（国务院令第 55 号）；
7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国
务院令第511号)；
8.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部、
国家税务总局令2008年第49号)；
9.《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383
号）；
10.《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<
城镇土地估价规程>的通知》（国土资发[2002]195 号）；
11. 《 国 务 院 关 于 深 化 改 革 严 格 土 地 管 理 的 决 定 》（ 国 发
[2004]28 号）；
12. 《 国 务 院 关 于 加 强 土 地 调 控 有 关 问 题 的 通 知 》（ 国 发
[2006]31 号）；
13.《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土
资发[2000]105 号)；
14．《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》
（国土资发[2006]307号）；
15.国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发
〔2008〕308号）；
16.国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策
的通知（国土资发〔2009〕56号）。
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(二)地方有关部门颁布的法规、通知、文件
1.《天津市土地管理条例》（2007 年３月１日实施）；
2.《关于公布实施天津市中心城区及各区县城镇基准地价更新成
果的批复》[津政函（2006）40 号]；
3.《关于实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知》[津
国土房籍（2006）451 号]
4.《天津市城镇土地定级估价结果报告》；
5.《关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复》
（津政函[2007]48 号）；
6.《关于公布实施天津市征地区片综合地价标准的通知》[津政
发（2007）23 号]；
7.《天津市实施<中华人民共和国耕地占用税暂行条例>办法》
（天津市人民政府令第 6 号）；
8.《天津市耕地开垦费管理办法》（津政令第 57 号）；
9.《天津市征地管理费暂行办法》（津价房地字第 132 号）；
10.《天津市征收土地地上附着物和青苗补偿标准》（2008 年 12
月 15 日）。
（三）有关技术标准
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508
—2001）；
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T
18507—2001）；
3.《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）。
（四）其他资料
1.委托方提供的有关资料
（1）待估宗地《房地产权证》复印件
（2）委托方营业执照复印件
（3）待估宗地《关于中海油天津研发产业基地建设项目备案文
件延期的请示》（海油服股函[2010]5 号）复印件
（4）其他资料
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2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
（一）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
（1）合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：
合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地
产权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使
用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应
以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依
据。
（2）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效
用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性
的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较
之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受
其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所
牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影
响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商
品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考
虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（4）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动
的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，
而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素
相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须
分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生
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变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，
因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地
价水平预测未来的土地价格。
（5）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相
协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度
地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，
一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关
系到该地块的收益量和价格。
（6）报酬递增递减原则
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都
存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收
益却不会相应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土
地价格增加。
（7）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收
益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法
等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因
此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类
型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结
果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评
估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
(二)估价方法
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，
结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确
定出让土地使用权价格的评估采用成本逼近法和市场比较法。
（1）选用市场比较法：由于待估宗地所在区域近几年与待估宗
地相类似的市场交易案例较多，适宜采用市场比较法评估。
（2）成本逼近法：考虑待估宗地所在区域工业用地近期有较多征
地案例，当地的征地补偿标准和税费标准容易收集，故适宜选用成本逼
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近法进行评估。
（3）不选用收益还原法的理由：因待估宗地为待开发利用工业
用地，宗地所在区域土地租赁的交易市场不活跃，客观租金及租赁的
有关费用较难取得，故不适宜采用收益还原法进行评估。
（4）不选用剩余法的理由：因待估宗地为工业用地，且为待开
发利用地，考虑到待估宗地所在区域没有与待估宗地地上建构筑物相
类似的市场交易案例，不能合理确定房地产总价，难以采用剩余法进
行评估。
综上所述，本次估价采用市场比较法、成本逼近法进行评估。
(三)估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原
则；和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设
定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的土地使用权价
格为：
宗地土地面积：349738.3 平方米
土地单价：449 元/平方米
土地总价：15703.25 万元
大写: 壹亿伍仟柒佰零叁万贰仟伍佰整
（货币种类：人民币）
估价结果详见《土地估价结果一览表》。
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1.本次估价是根据委托方提供的有关资料，包括企业营业执照复
印件、评估土地的《房地产权证》等。同时，在评估中根据全国人大、
国务院和国土资源部颁布的有关法律法规及规章、中华人民共和国国
家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2001）、《城镇土地分等
定 级 规 程 》（ GB/T 18507—2001 ）、《 土 地 利 用 现 状 分 类 》（ GB/T
21010—2007）、天津市人民政府和天津市国土资源和房屋管理局等有
关部门颁布的有关法规条例文件通知等、塘沽区人民政府、塘沽区国
土资源和房屋管理局等有关部门颁布的有关法规条例文件通知等进
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行估价活动。
2.估价基准日房地产市场为公正、公开、公平的均衡市场，土地
区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查
而得。本次评估待估宗地土地使用权性质以估价基准日的登记状态为
准，即待估宗地土地使用权性质为国有出让土地。
3.待估宗地地价内涵是评估宗地在估价基准日 2011 年 12 月 15
日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限、规划利用条
件下等条件下的出让土地使用权价格。待估宗地为待开发利用地，宗
地区位及自身条件能满足公司未来的建设生产需要。
4.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用
权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、
土地使用年期、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应
作相应调整。
（二）估价结果和估价报告的使用
1.土地估价报告仅供委托方和送交相关管理部门审查使用，土地
估价技术报告不提供给委托方。待估宗地经过批准合法取得土地使用
权，并按照规定支付有关的土地税费。作为生产经营用地，待估宗地
得到有效合理地利用，并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家
有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估
宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。任何有关待估宗
地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
3.估价报告和估价结果的使用权属于中海油田服务股份有限公
司，北京中企华房地产估价有限公司负责对估价结果进行解释。
4.本报告及估价结果仅为中海油田服务股份有限公司核定土地
使用权市场价值使用，当用于其他目的，本报告评估结果无效。任何
单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报
告。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
损失，受托估价机构不承担责任。
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（三）需要特殊说明的事项
1.待估宗地的房地产权证、土地利用状况等资料由委托方提供，
现场估价人员已进行核对确认；估价对象区域位置图、估价对象照片、
土地资产调查表、市场比较案例、土地征用补偿文件、基准地价等由
现场估价人员收集并核实。
2.报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地
管理部门核发的《房地产权证》为准。
3.委托方对所提供资料（详见附件）的真实性负责，估价机构对
所收集资料的真实性、准确性负责。
4.用途设定：根据估价对象土地登记用途、实际用途以及天津市
当地有关规定，宗地登记用途为工业用地，评估设定用途为工业用地。
5.土地使用权年限设定：待估宗地评估基准日为国有出让土地，
根据此次评估目的，土地使用权年限均为设定用途剩余出让土地使用
年限。
6.土地利用条件说明：估价对象土地利用条件详见上述地价定义
描述。
7.土地使用权价格权利设定：估价对象评估基准日时不存在抵押
权、租赁权、地役权、担保权等他项权利登记，此次评估价格是在设
定待估宗地无任何他项权利存在情况下的正常土地使用权价格。
8.根据委托方提供房地产权证记载，宗地开工日期：2008年12
月25日，竣工日期：2013年12月24日，证书有效期至：2014年3月24
日。根据现场勘查待估宗地为开工建设，根据委托方提供《关于中海
油天津研发产业基地建设项目备案文件延期的请示》记载（海油服股
函[2010]5号）记载，委托方已办理该宗地的开工延期手续。
9.土地还原利率说明：土地还原率按评估基准日时中国人民银行
公布的一年期(含一年)存款利率，再加上一定的风险因素调整数，确
定此次土地还原率按6%计。
10．本估价报告复印件无效。
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第四部分 附件
附件1 估价委托书复印件
附件2 委托方营业执照复印件
附件3 企业开工日期延期申请复印件
附件4 估价对象《房地产权证》复印件
附件5 估价对象区域位置示意图
附件6 估价对象现场照片
附件7 估价机构资质证书复印件
附件8 估价机构营业执照复印件
附件9 土地估价师资质证书复印件
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