德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及
的置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等
三处房地产价值评估报告
沪众评报〔2018〕第 0397 号
上海众华资产评估有限公司
2018 年 8 月 17 日
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
评估报告目录
第一部分 资产评估师声明 ............................................................................... 2
第二部分 摘 要 ................................................................................................. 3
第三部分 正 文 ................................................................................................. 6
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ........ 6
二、评估目的 ................................................................................................. 7
三、评估对象和评估范围 ............................................................................. 7
四、价值类型和定义 ................................................................................... 12
五、评估基准日 ........................................................................................... 12
六、评估依据 ............................................................................................... 12
七、评估方法 ............................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................... 16
九、评估假设 ............................................................................................... 17
十、评估结论 ............................................................................................... 18
十一、特别事项说明 ................................................................................... 18
十二、评估报告使用限制说明 ................................................................... 19
十三、评估报告日 ....................................................................................... 20
第四部分 附 件 ........................................................................................... 21
1
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
第一部分 资产评估师声明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确
认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独
立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估
师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。资产评估师不承担相关当事人的决策责任。
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等
三处房地产价值评估报告
沪众评报（2018）第 0397 号
第二部分 摘 要
一、委托方：德力西新疆交通运输集团股份有限公司
二、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及
国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。
三、产权持有单位：德力西新疆交通运输集团股份有限公司
四、评估目的：资产置出
五、评估基准日：2018 年 3 月 31 日
六、评估对象及评估范围：
评估对象为乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198
号三处房地产。
七、价值类型：市场价值
八、评估方法： 本次评估引用新疆瑞丰房地产评估有限公司出具的德力西新疆
交通运输集团股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号
及五一西路 198 号拟被征收房地产评估报告（新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号）对
房产采用比较法、收益法、成本法进行评估，对土地采用基准地价法进行评估。
九、评估结论：
本次评估结论引用新疆瑞丰房地产评估有限公司出具的德力西新疆交通运输集团
股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198
号拟被征收房地产评估报告（新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号），确定评估对象在
2018 年 3 月 31 日满足本次评估的全部假设和限制条件下的市场价格为 347,302,561 元，
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人民币大写金额叁亿肆仟柒佰叁拾万零贰仟伍佰陆拾壹元整。详见附后的评估结果一览
表。
十、评估结论使用有效期：自 2018 年 3 月 31 日至 2019 年 3 月 30 日
十一、对评估结论产生影响的特别事项：
1、本报告不对有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出
具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
2、一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产
会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
3、委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和
完整性承担责任。评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。本评估报告不对评估对
象的法律权属提供任何保证。
4、本报告所称“评估值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在
评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将来
可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估值的影
响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可
抗力对资产价值的影响。
5、在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法
对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相
应调整，但若已对资产评评估格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定
评估值。
6、本报告评估结果未考虑各类资产评估调整及评估增、减值可能涉及的税费影响，
及各类资产交易过程中可能涉及的税费影响。
7、对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊
说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相
应责任。
8、产权持有单位承诺，本次委评的资产中无其他抵押、担保、涉讼、或有资产、
或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖
本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
4
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置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产
评估报告正文。
上海众华资产评估有限公司
2018 年 8 月 17 日
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三处房地产价值评估报告
沪众评报（2018）第 0397 号
第三部分 正 文
德力西新疆交通运输集团股份有限公司：
上海众华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，对贵公司因征收拟置出资产—乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、
五一西路 505 号及五一西路 198 号三处房地产价值在 2018 年 3 月 31 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方（产权持有单位）概况
企业名称：德力西新疆交通运输集团股份有限公司
法定住所：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区黑龙江路 51 号
法定代表人：马跃进
注册资本：壹亿陆仟万零捌千元人民币
企业类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
成立日期：2003 年 05 月 28 日
营业期限：2003 年 05 月 28 日至 2103 年 05 月 27 日
主要经营范围：道路普通货物运输、道路货运站（场）、市际班车客运、省际班车
客运、市际包车客运、省际包车客运、市际非定线旅游客运；客车维修（二类）；道路
旅客运输站；住宿（限分支机构经营）；交通意外保险（航空意外除外）汽车配件、化
工产品、橡胶制品、润滑油、钢材、建筑材料、装饰装潢材料、机电产品、电气设备、
五金交电产品、日用品的销售；房屋租赁；非占道停车场服务，货物仓储。（依法须经
批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托方与产权持有单位关系
本次委托方即为产权持有单位。
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（三）其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托人、被评估单位和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人
使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿事宜，为此需对用于被征收的置
出资产—乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198 号三处
房地产的价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象范围
评估对象包括德力西新疆交通运输集团股份有限公司所有的位于乌鲁木齐沙依巴
克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号交通运输用地及五一西路 198 号商业用地地上拟
征收房地产及附属物，温德堡商业房产及所分摊 3729.30 ㎡商业用地不在本次评估范围
内；评估对象范围不包含动产、不包含债权债务等其他财产或者权益。
（二）评估对象基本状况
（1）名称：德力西新疆交通运输集团股份有限公司所属位于乌鲁木齐沙依巴克区
黑龙江路 388 号、五一西路 505 号交通运输用地及五一西路 198 号商业用地地上房屋及
附属物；
（2）坐落：德力西新疆交通运输集团股份有限公司所属位于乌鲁木齐沙依巴克区
黑龙江路 388 号、五一西路 505 号交通运输用地及五一西路 198 号；
（3）规模：房产建筑面积为 45651.09 平方米；
（4）证载用途：候车厅、综合楼、市场楼、办公楼、住宅、车间、库房等；
（5）权属：依据委托人提供房屋所有权证及国有土地使用证等资料显示，
房屋所有权人及土地使用人为德力西新疆交通运输集团股份有限公司，依据评估目的，
本次评估不考虑评估对象抵押、租赁、查封等因素。
（三）土地基本状况
（1）评估范围四至：评估对象所在综地位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、
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五一西路 505 号交通运输用地及五一西路 198 号,四至为东至长征一号综合批发市场、市
二十二小学，南至五一路，西至新兴一巷，北至黑龙江路。
（2）土地使用年期：根据评估对象国有土地使用证所载，土地使用权类型为
出让，终止日期为 2023 年 11 月 10 日，于价值时点土地剩余使用年限为 5.58 年；
（3）地类（用途）：交通运输用地（共计 76598.3 ㎡），商业用地（203.29 ㎡）；
（4）开发程度：宗地外达到“七通”（即通电、通路、通上水、通下水、通讯、
通暖、通气）及宗地内场地平整；
土地使用权情况摘录
序 地类（用 使用权面
土地使用证号 坐落 地号及图号 终止日期 备注
号 途） 积（㎡）
沙依巴克 商业用 评估对象所处宗地中商业面
乌国用（2014） 0206200045、50.75、
1 区黑龙江 地、交通 2023/11/10 50037.63 积为 3729.3 ㎡，为温德堡所
第 0040846 号 51.00-47.25、47.50
路 388 号 运输用地 占土地，不在本次评估范围内
沙依巴克 50.50-47.25、
乌国用（2014） 交通运输
3 区五一西 50.75-47.25、 2023/11/10 30289.97
第 0040847 号 用地
路 505 号 50.75-47.50
沙依巴克
乌国用（2014）
3 区五一西 50.50-47.25 商业用地 2023/11/10 203.29
第 0040852 号
路 198 号
本次评估交通运输用地土地
小
80530.89 使用权面积共计 76598.3 ㎡，
计
商业用地面积 203.29 ㎡
（四）建筑物基本状况
地上房屋现状为客运站、商业经营性房屋、综合办公楼、仓储用房、住宅等，总建
筑面积为 45651.09 ㎡，其中有证房屋总面积 28735.65 ㎡，无证房屋总面积 16915.44 ㎡。
详见下表所示：
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（一）
证载建筑面积 实测建筑面积
序号 产权证号 结构 证载用途 现状用途 备注
（㎡） （㎡）
1 砖木 库房 25.11
2 1000.00
3 1860.00
2014317626 砖混 修理一车间 库房 2983.2
4 218.79
5 842.52
6 227.29
临时 0036467 混合 库房 库房 500
7 544.21
8 混合 库房 61.38
9 混合 库房 284.90
10 227.67
11 临时 0036474 混合 库房 库房 400 60.60
12 77.41
13 砖木 库房 61.88
8
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置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
14 混合 库房 580.63
15 临时 0036468 混合 库房 库房 450 454.55
16 2014317621 砖混 修理二车间 库房 956 1987.16
17 砖木 库房 26.33
18 砖木 库房 13.44
19 混合 库房 256.62
修理车间综合
20 2014317622 砖混 办公库房 1000 1086.63
楼
21 混合 库房 168.30
22 混合 库房 131.15
23 临时 00498728 砖混 修理厂办公楼 办公库房 660 675.22
24 砖混 1222.10
2014317709 修理厂 库房 986
25 混合 399.34
26 砖木 库房 17.04
27 砖混 库房 142.35
28 砖混 库房 115.28
29 96.20
临时 0036475 混合 库房 库房 420
30 173.70
31 2014317718 砖混 修理厂 库房 1350 1458.78
32 混合 库房 275.54
33 砖木 库房 14.94
34 砖木 库房 17.60
35 混合 库房 123.18
36 砖混 库房 207.36
37 砖混 翻砂车间 70.85
2014317476 库房 795.1
38 砖混 翻砂车间 904.77
39 砖木 值班室 值班室 12.48
40 砖混 值班室 值班室 20.54
41 砖混 库房 库房 284.20
砖墙彩钢
42 经营性用房 59.40 超市突出门面
顶
43 砖木 库房 20.12
44 砖混 经营性用房 134.85
左侧无证经营
45 砖混 经营性用房 603.82
性房屋
46 砖木 库房 43.20
47 239.76
2014317619 砖混 修理车间工间 库房 582.6
48 537.04
49 砖木 库房 12.46
50 砖木 库房 15.18
51 砖木 库房 70.53
52 砖木 库房 64.40
53 混合 库房 80.99
54 混合 库房 135.81
55 混合 库房 958.74
56 混合 库房 228.80
57 临时 0036476 混合 库房 库房 1070 1085.52 新库区
58 砖混 330.65
2014317478 车间 库房 836.35
59 砖混 486.20 2层
9
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
60 砖木 锅炉房 库房 48.30
61 砖混 住宅 134.40 住宅
62 砖木 库房 12.48
63 砖木 库房 46.18
64 砖混 库房 60.00
65 砖木 库房 151.04
一库区东侧住
66 砖混 住宅 196.95
宅
67 砖混 值班室 25.0 值班室
2014317686、
2014317474、
2014317482、 右侧有证住改
68 2014317475、 砖混 住宅 经营性用房 443.97 553.80
非
2014317483、
2014317623
小计 13433.22 22763.66
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（二）
证载建筑面积 实测建筑面积
序号 产权证号 结构 证载用途 现状用途 备注
（㎡） （㎡）
乌房权证沙依
钢筋混凝
1 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 1层
土
2014317668 号
乌房权证沙依
钢筋混凝
2 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 2层
土
2014317666 号
乌房权证沙依
钢筋混凝
3 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 3层
土
2014317659 号
乌房权证沙依
钢筋混凝
4 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 4层
土
2014317720 号
乌房权证沙依
钢筋混凝
5 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 5层
土
2014317717 号
乌房权证沙依
6 巴克区字第 砖混 办公用房 库房 1038 1038 12 栋 1 至 2 层
2014319026 号
乌房权证沙依
7 巴克区字第 砖混 办公用房 库房 1038 1038 11 栋 1 至 2 层
2014319027 号
乌房权证沙依
8 巴克区字第 砖混 办公用房 库房 1038 1038 7栋1至2层
2014319025 号
9 / 砖混 车库 48.56 综合楼北侧
10 / 砖混 咖啡馆 49.13 综合楼南侧
11 / 砖混 库房 189.85 23、24、25
一区库房
12 混合 库房 1341.77
（23-50）
13 / 砖混 库房 36.43 副（31、39）
原二队
（13-22）、原
14 / 砖混 库房 458.52
二队后六间库
房
原四队
15 / 砖混 库房 248.76
（29-37）
原一队
16 / 砖混 库房 196.12
（44-46）
原一队
17 / 砖混 库房 375.39
（47-50）
原一队
18 / 砖混 库房 210.2
（88-90）
19 / 砖混 库房 46.28
10
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
20 / 混合 库房 1251.17 库房（51-71）
21 / 混合 库房 1511.85
22 / 砖混 库房 56.15 93#
小计 5214 11234.18
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（三）
证载建筑面积 实测建筑面积
序号 产权证号 结构 证载用途 现状用途 备注
（㎡） （㎡）
乌证沙依巴克
客运站内平房
1 区字第 砖混 三队工间 办公用房 525.4 525.4
（三队公房）
2014317661
2 砖混 库房 150.57 旅馆部旁边的自建房
3 砖混 库房 155.13 oo3 自建房
4 砖混 厨房 207.75 临街商铺厨房
5 砖混 市场楼 门面 473.18 一层，门面
900
6 砖混 市场楼 旅馆 473.18 二层，旅馆
7 砖混 网吧 235 二层，网吧
8 乌证沙依巴克 砖混 旅馆办公室 137.5 二层，旅馆
区字第 办公楼 2443.96 一至三层，职
9 砖混 职工医院 806.39
2014317663 工医院
二至三层，旅
10 砖混 旅馆 1337.77
馆
11 砖混 旅馆 120.5 自建房
小计 3869.36 4622.37
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（四）
证载建筑面积 实测建筑面积
序号 产权证号 结构 证载用途 现状用途 备注
（㎡） （㎡）
汽车站候车 部分建筑面积
乌房权证沙依 室、超市、玉 用途发生变
1 巴克区字第 混合 候车厅 器店、图书室、 5656.37 5656.37 化、现状用于
2014317627 号 ATM 取款机占 经营（184.09
位 ㎡）
钢筋混凝
2 乌房权证沙依 车站监测站 监测站 200.34 207.03
土 实际为砖混结
巴克区字第
钢筋混凝 构
3 2014317707 号 公厕 公厕 148.16 148.16
土
车站进站口东
4 / 砖混 / 139.04
侧配楼
车站派出所
5 / 砖混 / 323.91
（一层）
车站派出所
6 / 砖混 / 114.82
（二层夹层）
小计 6004.87 6589.33
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（五）
证载建筑面积 实测建筑面积
序号 产权证号 结构 证载用途 现状用途 备注
（㎡） （㎡）
1 2014317477 砖混 变电所 变电所 214.2 214.2
2 砖混 水泵房 227.35
小计 214.2 441.55
（五）附属物明细情况详见附后的评估结果一览表。
（六）上述资产已由新疆瑞丰房地产评估有限公司出具德力西新疆交通运输集团
股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198
11
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
号拟被征收房地产评估报告（新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号），评估对象在 2018
年 3 月 31 日的评估价值为 347,302,561.00 元。
四、价值类型和定义
本次评估的资产价值为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目评估基准日是 2018 年 3 月 31 日；
（二）根据乌政阅【2018】91 号文件关于加快推进沙依巴克区碾子沟客运站征收
搬迁工作的会议纪要，价值时点确定为 2018 年 3 月 31 日，作为取价依据。
六、评估依据
（一）法规依据
1、中华人民共和国资产评估法(2016 年 7 月 2 日中华人民共和国第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2、中华人民共和国公司法(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议修订)；
3、中华人民共和国证券法(2014 年 8 月 31 日中华人民共和国第十二届全国人
民代表大会常务委员会第十次会议修订)；
4、资产评估行业财政监督管理办法(中华人民共和国财政部令第 86 号)；
5、中华人民共和国城市房地产管理法(2009 年 08 月 27 日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第十次会议修正)；
6、中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议通过)；
7、中华人民共和国企业所得税法(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过)；
12
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
8、中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90 号）
9、城市房地产转让管理规定（2001 年 7 月 23 日修改 建设部令 45 号）
10、国务院 590 号令国有土地上房屋征收与补偿条例
11、新疆维吾尔自治区实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法
12、关于印发乌鲁木齐市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知（乌政办
20173 号）
13、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(财政部、国家税务总局令第 65
号)；
14、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2013 年 12 月 7 日国务院令第
645 号第三次修订)；
（二）准则依据
1、资产评估基本准则（财资[2017]43 号）
2、资产评估职业道德准则（中评协[2017]30 号）
3、资产评估执业准则——资产评估程序（中评协[2017]31 号）
4、资产评估执业准则——资产评估报告（中评协[2017]32 号）
5、资产评估执业准则——资产评估委托合同（中评协[2017]33 号）
6、资产评估执业准则——资产评估档案（中评协[2017]34 号）
7、资产评估执业准则——不动产（中评协[2017]38 号）
8、资产评估机构业务质量控制指南（中评协[2017]46 号）
9、资产评估价值类型指导意见（中评协[2017]47 号）
10、资产评估对象法律权属指导意见（中评协[2017]48 号）
11、企业会计准则
（三）经济行为依据
1、乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发建设投资有限公司关于碾子沟片区项目
之征收补偿与置换框架协议；
2、《乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与德力西新疆交通运输集团
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发建设投资有限公司关于碾子沟片区项目之
征收补偿与置换协议
（四）权属依据
1、中华人民共和国房屋所有权证
2、中华人民共和国国有土地使用证
3、其他有关产权证明。
（五）取价及参考依据
1、评估基准日银行存贷款基准利率；
2、关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知建设部、财政部建标[2003]206
号；
3、工程勘查设计收费管理规定国家计委、建设部计价格（2002）10 号文；
4、国家发展改革委、建设部关于建设工程监理与相关服务收费管理规定的通
知（发改价格[2007]670 号）；
5、乌鲁木齐地区单位评估表（2010 年）；
6、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关评估信息资料；
7、财政部关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知(财建[2016]504
号)；
8、国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的
通知(发改价格[2011]534 号)；
9、城镇土地评估规程(GB/T18508-2014)；
10、城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)；
11、房地产评估规范(GB/T50291-2015)；
12、房屋完损等级评定标准(试行)(城住字[1984]第 678 号)；
13、产权持有单位提供的资产清单和评估申报表；
14、其他取价依据。
七、评估方法
本次评估引用新疆瑞丰房地产评估有限公司出具的德力西新疆交通运输集团股份
14
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198 号
拟被征收房地产评估报告（新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号）对房产采用比较法、
收益法、成本法进行评估，对土地采用基准地价法进行评估。
比较法：比较法是选取一定的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的
差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
1、搜集交易实例； 2、选取可比实例；
3、建立比较基础； 4、进行交易情况修正；
5、进行市场状况调整；
6、进行房地产状况调整；
7、计算比较价值。
收益法：收益法是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将
未来收益转化为价值得到评估对象价值或价格的方法。
1、选择具体的评估方法；
2、估计未来收益期或持有期；
3、预测未来净收益或期末转售收益；
4、确定报酬率或资本化率；
5、计算收益价值。
成本法：选用房地分估路径：（1）房屋选用成本法测算：成本法是求取评估对象
在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价
值的方法。依据房地产评估规范，运用成本法进行房地产评估的步骤：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2、估算重置价值或重建价值；
3、估算折旧；
4、求出积算价值。
（2）土地采用基准地价系数修正法价值
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照
替代的原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并
对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估
基准日价格的一种方法。
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分五个阶段实施。
（一）接受委托阶段
2018 年 6 月 22 日，德力西新疆交通运输集团股份有限公司启动拟征收补偿涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198 号三处
房地产项目评估工作，正式委托上海众华资产评估有限公司为本项目的评估机构，确定
2018 年 3 月 31 日为评估基准日。之后我公司与委托方签署了资产评估业务约定书，明
确了评估目的、评估范围和评估对象。
（二）前期准备阶段
上海众华资产评估有限公司成立了资产评估项目小组（以下简称评估小组），确定
了该项目负责人，并根据产权持有单位资产量大小、资产分布和资产价值特点，组建评
估项目组。
项目负责人针对本项目的特点，为了保证评估质量，统一评估方法和参数，结合以
往从事评估工作的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点，拟定了资产评估项目
计划书。
指导产权持有单位清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检查
核实资产和验证产权持有单位提供的资料。
（三）开展资产核实和现场调查工作阶段
在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范
围内的资产进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现场调查工作时间
为 2018 年 6 月 28 日至 2018 年 7 月 3 日。
资产清查过程如下：
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供
的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资
产的产权归属证明文件和项目有关经济技术指标等情况的文件资料。
2、 初步审查产权持有单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细
审核各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经
验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、 现场实地勘察
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。
对在建工程评估人员和产权持有单位相关人员共同对评估基准日申报的在建工程
进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给
排水、供电照明等基本信息；了解了在建工程的完工程度和付款状况；了解了房屋建筑
物的工作环境、维护与保养情况等使用信息。对土地，进行了现场查看，核对了土地权
属证明资料及有关协议，并了解了当地的土地收费标准及相关政策。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”、“实”相符。
5、 核实产权证明文件
评估人员对评估范围内的产权进行了调查，以确认产权是否清晰。
（四）评定估算、汇总阶段
2018 年 7 月 4 日至 2018 年 8 月 17 日，基本完成了评估计算和与其他中介机构进行
初步数据核对工作。评估人员根据本项目特点、资产特性和相关资料的收集程度选择适
当的评估方法，通过搜集市场信息，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，开始评
定估算、撰写说明与报告，在对初稿数据进行分析汇总的基础上提交项目负责人进行审
核。
（五）内部审核和与委托方等进行沟通汇报，出具报告阶段
根据评估公司内部审核制度，由总师室对评估小组提交的评估报告、评估说明、评
估明细表和工作底稿进行全面审核，并重点安排评估数据链接的稽核工作。在审核工作
结束后，评估小组对评估报告进行修改完善，同时与委托方进行了沟通，最后经总经理
审核后出具正式报告。
九、评估假设
（一）基本假设
1、假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大
变化；
3、假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无
重大变化；
4、假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响；
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
5、假设评估范围内资产按原用途原地继续使用。
6、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、产权持有单位提供的公司的营业执照，签署的协议，财务资料等所有证据资料
是真实的、有效的；
十、评估结论
本次评估结论引用新疆瑞丰房地产评估有限公司出具的德力西新疆交通运输集团
股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198
号拟被征收房地产评估报告（新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号），确定评估对象在
2018 年 3 月 31 日满足本次评估的全部假设和限制条件下的市场价格为 347,302,561 元，
人民币大写金额叁亿肆仟柒佰叁拾万零贰仟伍佰陆拾壹元整。
详见附后的评估结果一览表。
十一、特别事项说明
1、本报告不对有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证及其他中介机构出
具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
2、一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产
会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。
3、委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和
完整性承担责任。评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。本评估报告不对评估对
象的法律权属提供任何保证。
4、本报告所称“评估值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在
评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将来
可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估值的影
响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可
抗力对资产价值的影响。
5、在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法
对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
应调整，但若已对资产评评估格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定
评估值。
6、本报告评估结果未考虑各类资产评估调整及评估增、减值可能涉及的税费影响，
及各类资产交易过程中可能涉及的税费影响。
7、对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊
说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相
应责任。
8、产权持有单位承诺，本次委评的资产中无其他抵押、担保、涉讼、或有资产、
或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖
本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途，即为德力西新疆交
通运输集团股份有限公司因征收补偿事宜，为此需对用于被征收的置出资产—乌鲁木齐
沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号及五一西路 198 号三处房地产价值进行评
估，为上述经济行为提供价值参考。且征收双方已参照新疆瑞丰房地产评估有限公司出
具的德力西新疆交通运输集团股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、
五一西路 505 号及五一西路 198 号拟被征收房地产评估报告新疆瑞丰评字 2018 第
[0701-001]号的评估结论签订了乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与
德力西新疆交通运输集团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发建设投资有限公
司关于碾子沟片区项目之征收补偿与置换框架协议。本报告有效基础建立在乌鲁木齐
市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室同意新疆瑞丰房地产评估有限公司出具德力
西新疆交通运输集团股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路
505 号及五一西路 198 号拟被征收房地产评估报告新疆瑞丰评字 2018 第[0701-001]号
之上。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰
当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告
使用者自行承担责任。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关
当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论使用有效期为一年，自 2018 年 3 月 31 日至 2019 年 3 月 30 日。当
评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过一
年，需重新确定评估结论；
（五）如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格
标准发生重大变化，并对资产评估值已经产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构
重新确定评估值。
（六）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2018 年 8 月 17 日。
谨此报告
上海众华资产评估有限公司
法定代表人： 资产评估师：
资产评估师：
2018 年 8 月 17 日
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
第四部分 附 件
（除特别注明的外，其余均为复印件）
1、乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发建设投资有限公司关于碾子沟片区项目
之征收补偿与置换框架协议
2、《乌鲁木齐市沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室与德力西新疆交通运输集
团股份有限公司及乌鲁木齐高铁枢纽综合开发建设投资有限公司关于碾子沟片区项目
之征收补偿与置换协议
3、德力西新疆交通运输集团股份有限公司位于乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388
号、五一西路 505 号及五一西路 198 号拟被征收房地产评估报告新疆瑞丰评字 2018
第[0701-001]号
4、德力西新疆交通运输集团股份有限公司营业执照
5、评估对象涉及的主要权属证明资料
6、德力西新疆交通运输集团股份有限公司的承诺函；
7、产权持有单位的承诺函
8、资产评估机构和资产评估人员的承诺函；
9、资产评估机构资格证书复印件；
10、评估人员资质证书复印件；
11、资产评估机构企业法人营业执照；
12、评估业务约定书。
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德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
评估结果一览表
产权人： 德力西新疆交通运输集团股份有限公司 价值时点：2018 年 3 月 31 日
位置 乌鲁木齐市沙依巴克区黑龙江路 388 号、五一西路 505 号、五一西路 198 号
评估总面积 76801.59 ㎡，其中：交通运
乌国用（2014）第 0040847 号，乌
输用地 76598.3 ㎡，商业 203.29 ㎡；温
土地证号 国用（2014）第 0040846 号，乌国 土地面积（㎡）
德堡所分摊 3729.3 ㎡商业用地不在本
用（2014）第 0040852 号
次评估范围内）
证载建筑面积（㎡） 28735.65 实测建筑面积（㎡） 45651.09
评估结果汇总
房地产评估总价（元） 287839607 附属物评估总价（元） 19677178
剩余院地评估总价
39785776 评估总价（元） 347302561
（元）
评估明细
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（一）
评估单
序 证载用 证载建筑 实测建筑
产权证号 结构 现状用途 价（元/ 评估值（元） 备注
号 途 面积（㎡） 面积（㎡）
㎡）
1 砖木 值班室 25.11 2773 69630
2 砖混 库房 1000.00 5122 5122000
3 砖混 修理一 库房 1860.00 5975 11113500
2014317626 2983.2
4 砖混 车间 库房 218.79 5210 1139896
5 砖混 库房 842.52 5094 4291797
6 混合 库房 227.29 4655 1058035
临时 0036467 库房 500
7 混合 库房 544.21 4655 2533298
8 混合 库房 61.38 4781 293458
9 混合 库房 284.90 4697 1338175
10 混合 库房 227.67 4593 1045688
11 临时 0036474 混合 库房 库房 400 60.60 4568 276821
12 混合 库房 77.41 4594 355622
13 砖木 库房 61.88 2658 164477
14 混合 库房 580.63 4556 2645350
15 临时 0036468 混合 库房 库房 450 454.55 4637 2107748
修理二
16 2014317621 砖混 库房 956 1987.16 5896 11716295
车间
17 砖混 值班室 26.33 3235 85178
18 砖木 值班室 13.44 2658 35724
19 混合 库房 256.62 4637 1189947
修理车
20 2014317622 砖混 间综合 办公库房 1000 1086.63 4831 5249510
楼
21 混合 库房 168.30 4637 780407
22 混合 库房 131.15 4411 578503
修理厂
23 临时 00498728 砖混 办公库房 660 675.22 4831 3261988
办公楼
22
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
24 砖混 库房 1222.10 5052 6174049
2014317709 修理厂 986
25 混合 库房 399.34 4682 1869710
26 砖木 值班室 17.04 2693 45889
27 砖混 库房 142.35 4792 682141
28 砖混 库房 115.28 4850 559108
29 混合 库房 96.20 4483 431265
临时 0036475 库房 420
30 混合 库房 173.70 4639 805794
31 2014317718 砖混 修理厂 库房 1350 1458.78 6018 8778938
32 混合 库房 275.54 4702 1295589
33 砖木 值班室 14.94 2741 40951
34 砖木 值班室 17.60 2704 47590
35 混合 库房 123.18 4705 579562
36 砖混 库房 207.36 4985 1033690
翻砂车
37 砖混 库房 70.85 5079 359847
间
2014317476 795.1
翻砂车
38 砖混 库房 904.77 6031 5456668
间
39 砖木 值班室 12.48 2796 34894
40 砖混 值班室 20.54 3206 65851
41 砖混 库房 284.20 4831 1372970
砖墙彩 超市突出经
42 经营性用房 59.40 10363 615562
钢顶 营性用房
43 砖木 库房 20.12 4173 83961
44 砖混 库房 134.85 5006 675059
左侧无证经
45 砖混 经营性用房 603.82 11636 7026050
营性用房
46 砖木 库房 43.20 4242 183254
47 砖混 修理车 库房 239.76 5276 1264974
2014317619 582.6
48 砖混 间工间 库房 537.04 5083 2729774
49 砖木 库房 12.46 2727 33978
50 砖木 库房 15.18 2727 41396
51 砖木 库房 70.53 4081 287833
52 混合 库房 64.40 2953 190173
53 混合 库房 80.99 4619 374093
54 混合 库房 135.81 4619 627306
55 混合 库房 958.74 4619 4428420
56 混合 库房 228.80 4647 1063234
57 临时 0036476 混合 库房 库房 1070 1085.52 4750 5156220
58 砖混 库房 330.65 5309 1755421
2014317478 车间 836.35
59 砖混 库房 486.20 4831 2348832
60 砖混 库房 48.30 5019 242418
61 砖混 住宅 134.40 5852 786509
62 砖木 库房 12.48 2819 35181
63 砖木 库房 46.18 2743 126672
64 砖混 库房 60.00 4831 289860
65 混合 库房 151.04 4614 696899
66 砖混 住宅 196.95 5852 1152551 一库区东侧
67 砖混 值班室 25.0 3206 80150 值班室
23
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
2014317686、
2014317474、
2014317482、 右侧有证住
68 2014317475、 砖混 住宅 经营性用房 443.97 553.80 13960 7731048
改非
2014317483、
2014317623
小计 13433.22 22763.66 126114381
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（二）
评估单
序 证载用 证载建筑 实测建筑
产权证号 结构 现状用途 价（元/ 评估值（元） 备注
号 途 面积（㎡） 面积（㎡）
㎡）
乌房权证沙依
钢筋混
1 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 6265 2631300 1层
凝土
2014317668 号
乌房权证沙依
钢筋混
2 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 6265 2631300 2层
凝土
2014317666 号
乌房权证沙依
钢筋混
3 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 6265 2631300 3层
凝土
2014317659 号
乌房权证沙依
钢筋混
4 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 6265 2631300 4层
凝土
2014317720 号
乌房权证沙依
钢筋混
5 巴克区字第 综合楼 综合楼 420 420 6265 2631300 5层
凝土
2014317717 号
乌房权证沙依
办公用 12 栋 1 至 2
6 巴克区字第 砖混 库房 1038 1038 6047 6276786
房 层
2014319026 号
乌房权证沙依
办公用 11 栋 1 至 2
7 巴克区字第 砖混 库房 1038 1038 6047 6276786
房 层
2014319027 号
乌房权证沙依
办公用
8 巴克区字第 砖混 库房 1038 1038 6047 6276786 7栋1至2层
房
2014319025 号
9 / 砖混 车库 48.56 3323 161365 综合楼北侧
10 / 砖混 咖啡馆 49.13 3323 163259 综合楼南侧
23、24、25，
11 / 砖混 库房 189.85 5893 1118786 一区库房
（23-50）
12 / 混合 库房 1341.77 5670 7607836
13 / 砖混 库房 36.43 5811 211695 副（31、39）
原二队
（13-22）、
14 / 砖混 库房 458.52 5907 2708478
原二队后六
间库房
原四队
15 / 砖混 库房 248.76 5899 1467435
（29-37）
原一队
16 / 砖混 库房 196.12 5881 1153382
（44-46）
原一队
17 / 砖混 库房 375.39 6167 2315030
（47-50）
原一队
18 / 砖混 库房 210.2 5884 1236817
（88-90）
19 / 砖混 库房 46.28 5794 268146
20 / 混合 库房 1251.17 5651 7070362 库房（51-71）
21 / 混合 库房 1511.85 5651 8543464
22 / 砖混 库房 56.15 5713 320785 93#
小计 5214 11234.18 66333698
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（三）
序 产权证号 结构 证载用 现状用途 证载建筑 实测建筑 评估单 评估值（元） 备注
24
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
号 途 面积（㎡） 面积（㎡） 价（元/
㎡）
乌证沙依巴克 客运站内平
三队工
1 区字第 砖混 办公用房 525.4 525.4 5203 2733656 房（三队公
间
2014317661 房）
旅馆部旁边
2 砖混 库房 150.57 5203 783416
的自建房
3 砖混 库房 155.13 5203 807141 oo3 自建房
临街商铺厨
4 砖混 厨房 207.75 5203 1080923
房
5 乌证沙依巴克 砖混 市场楼 门面 473.18 17910 8474654 一层，门面
区字第 900
6 2014322623 砖混 市场楼 旅馆 473.18 10746 5084792 二层，旅馆
7 砖混 网吧 235 6605 1552175 二层，网吧
8 乌证沙依巴克 砖混 旅馆办公室 137.5 6605 908188 二层，旅馆
区字第 办公楼 2443.96
一至三层，职
9 2014317663 砖混 职工医院 806.39 6605 795903
工医院
二至三层，旅
10 砖混 旅馆 1337.77 6605 5326206
馆
11 砖混 旅馆 120.5 6605 8835971 自建房
小计 3869.36 4622.37 36383025
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（四）
评估单
证载用 证载建筑 实测建筑
产权证号 结构 现状用途 价（元/ 评估值（元） 备注
途 面积（㎡） 面积（㎡）
㎡）
汽车站候车
1 乌房权证沙依 混合 室（商业用 184.09 35065 6455116
巴克区字第 候车厅 房） 5656.37
2014317627 号 汽车站候车
2 混合 5472.28 8648 47324277
室
乌房权证沙依
钢筋混 车辆监 实际结构为
3 巴克区字第 车辆监测站 200.34 207.03 4746 982564
凝土 测站 砖混
2014317707 号
钢筋混 实际结构为
4 公厕 公厕 148.16 148.16 4310 638570
凝土 砖混
车站进站口
5 砖混 139.04 4037 561304
东侧配楼
车站派出所
6 砖混 323.91 3766 1219845
（一层）
车站派出所
7 砖混 （二层夹 114.82 3766 432412
层）
小计 6004.87 6589.33 57614088
德力西新疆交通运输集团股份有限公司（五）
评估单
序 证载用 证载建筑 实测建筑
产权证号 结构 现状用途 价（元/ 评估值（元） 备注
号 途 面积（㎡） 面积（㎡）
㎡）
1 2014317477 砖混 变电所 变电所 214.2 214.2 3158 676444
2 砖混 水泵房 227.35 3158 735023
小计 214.2 441.55 1394415
剩余院地评估
序号 评估面积（㎡） 剩余土地面积（㎡） 评估单价（元/（㎡）） 剩余院地总价(元) 备注
交通运输用
1 76598.3 31501.01 1263 39785776
地
25
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
构筑物及附属物评估结果一览表
新疆新德国际运输有限责任公司（碾子沟片区）附属物：
序号 项目名称 结构 单位 数量 评估单价 评估总价（元） 备注
1 综合楼地下室 钢筋混凝土 ㎡ 420 2200 924000 h=2.7
2 综合楼门斗 铝塑、玻璃 ㎡ 21.76 1400 30464 h=3.2m
3 风幕 个 2 4000 8000
4 室外楼梯 砖混 ㎡ 63.2 550 34760 花岗岩地面
5 室外楼梯扶手 m 40 150 6000
单位名称钛金 综合楼墙面
6 个 40 300 12000
字 上
综合楼二次装
7 ㎡ 2520 470 1184400 含地下室
修
8 钢板滑梯 ㎡ 7.8 350 2730
9 发车大棚 钢架彩板顶 ㎡ 251.54 1000 251540 h=6.1m
大棚宣传喷
10 广告布 钢架广告布 ㎡ 65.16 150 9774
绘
11 厂区探照灯 个 22 650 14300 含布线
停车棚扩音喇
12 个 2 500 1000
叭
13 垃圾箱 个 2 1000 2000
14 监控摄像头 个 19 1950 37050 含布线调试
综合楼南侧彩
15 彩板 ㎡ 54.81 600 32886 一面借墙
板房
16 值班室 彩板 ㎡ 8.38 500 4190
凯德汇南侧彩
17 彩板 ㎡ 21.9 600 13140 一面借墙
板房
18 木棚 ㎡ 4.5 80 360 咖啡厅门口
19 葡萄树 棵 3 150 450
25#库房内钢
20 ㎡ 44 50 2200
架
凯德汇南侧广
21 钢架广告布 ㎡ 60 150 9000
告牌
三面金属竖牌
22 个 1 30000 30000
（二楼口岸）
三面竖牌上方
23 个 12 650 7800 含布线
探照灯
24 路口泊车牌 个 1 2000 2000 0.8m*2.2m
路口引导车站
25 个 1 2000 2000 1.3m*0.85m
牌
26 前门卫道闸 个 1 2600 2600
L=10m，下铺
27 电动伸缩门 个 1 18240 18240 设大理石地
砖地面 9.6*1
28 地面硬化 ㎡ 9494.66 120 1139359
29 高清球形监控 个 3 8100 24300
30 护栏 m 58.1 350 20335 h=1.75m
31 铁栏大门 ㎡ 13.2 220 2904
32 树 棵 90 260 23400
26
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
33 花池护栏 m 36.7 240 8808 h=0.4m
34 后院铁大门 ㎡ 27.5 425 11688
35 电线杆 水泥 个 2 1200 2400
小计 3876078
地下管网
序号 工程名称 金额（元） 成新率 总价 备注
1 客运站（机关、新德公司） 3352238.71 0.6 2011343
2 资产分公司 3163410.15 0.6 1898046
3 黑龙江路 51 号家属院 301828.23 0.6 181097
德力西交运集团全公司消火栓系
4 371859 0.6 223115
统管网及路灯
总价 7189336.09 4313601
碾子沟客运站
序号 项目名称 结构 单位 数量 评估单价 评估总价（元） 备注
出站口行包发
1 砖混 平方米 112.67 1800 202806 地下室
货耳房
2 监测站气泵房 砖混 平方米 5 650 3250
3 派出所 彩钢 平方米 323.91 800 259128
小件货物收货
4 彩钢 平方米 370.89 800 296712
部
5 监测站库房 彩钢 平方米 8.13 400 3252
西车场跨省候
6 车室及旁边商 彩钢 平方米 93.63 500 46815
店
西车场回站安
7 彩钢 平方米 50 700 35000
检室
小件货物收货
8 彩钢 平方米 137.47 800 109976
部
车站前广场安
9 彩钢 平方米 42.54 700 29778
检通道（东）
车站前广场安
10 彩钢 平方米 42.18 700 29526
检通道（西）
前广场进站口
11 彩钢 平方米 9.3 800 7440
门卫室
前广场出站口
12 彩钢 平方米 4.21 800 3368
门卫室
主车场进口门
13 彩钢 平方米 4.45 800 3560
卫室
进站口行包快
14 彩板 平方米 21 300 6300
递雨棚
西车场商店雨
15 彩板 平方米 20 250 5000
棚
西车场行包发
16 彩板 平方米 66 300 19800
货处雨棚
小件货托运部
17 彩板 平方米 98.65 300 29595
雨棚
小件货物收件
18 彩板 平方米 66.38 300 19914
部雨棚
19 紧急售票雨棚 铝合金、玻璃 平方米 4.8 250 1200
20 前广场围栏 铁艺 米 122 200 24400
21 前车场围栏 铁 米 84 150 12600
22 车场道闸 电动 个 4 4000 16000
23 主车场围栏 铁 米 44 160 7040
27
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
24 西车场围栏 铁 米 40 160 6400
25 西车场南门 铁 米 16 220 3520
26 西车场围墙 砖 米 170 150 25500
27 地坪 水泥 平方米 20856.5 120 2502780
28 水泥台阶 水泥 平方米 1024.8 250 256200
29 路灯 个 7 1500 10500
30 电线杆 水泥 根 10 1200 12000
31 电线杆 钢 根 5 1000 5000
32 射灯 个 35 1500 52500
候车室房屋装
33 平方米 5656.37 500 2828185
修
烟感 131 个、喷淋 240
个、消防栓 23 个、消
防水带 26 根、消防水
34 消防系统 枪 23 个、消防水池、 套 1 200000 200000
消防水泵及消防控制
系统的配套设施
35 热风慕系统 套 1 5400 5400
36 热风慕系统 套 1 5400 5400
共四套、主机 4
37 监控系统 台、显示屏 8 台、 项 1 353580 353580
摄像头 88 个
38 广播系统 套 1 91014 91014
39 备用电源系统 10kw 套 1 16100 16100
40 备用电源系统 100kw 套 1 61600 61600
41 塔钟 套 1 82600 82600
42 树木 棵 48 260 12480
43 广告标识标牌 个 352 1500 528000
44 主车场楼梯 钢 平方米 5 500 2500
45 候车厅雨棚 铝合金、玻璃 平方米 18 500 9000
46 绿化带 平方米 23.8 150 3570
47 防撞墩 个 46 300 13800
48 2 楼晒台 平方米 1190.75 400 476300
49 防护网 铁 米 100 70 7000
西车场 2 米高
50 米 380 220 83600
护栏
51 车场道闸 米 4 1800 7200
小计 8834189
资产经营公司附属物：
序号 项目名称 结构 单位 数量 评估单价 评估总价（元） 备注
1 铁大门 平方米 19.15 300 5745
2 铁栏杆大门 平方米 65.74 220 14463
3 电动匝道门 套 1 5000 5000
4 树木 棵 436 260 113360
5 围墙 平方米 24.2 250 6050
6 行车单轨 2T 套 4 14400 57600
7 行车双轨 10T 套 4 16500 66000
8 行车双轨 10T 套 2 16500 33000
9 摄像头 个 16 150 2400
10 硬化路面 平方米 9002.56 120 1080307
11 广告牌 铁 个 7 300 2100
修理车间综合
12 平方米 156.25 200 31250
楼局部装修
28
德力西新疆交通运输集团股份有限公司因征收补偿所涉及的
置出资产乌鲁木齐沙依巴克区黑龙江路 388 号等三处相关房地产价值评估报告
13 彩钢钢架棚 平方米 62.43 200 12486
14 彩钢房 平方米 49.39 650 32104
15 彩钢钢架棚 平方米 104.59 200 20918
16 彩钢房 平方米 38.94 650 25311
17 砖墙彩钢顶 平方米 9.24 650 6006 借墙
18 彩钢房 平方米 59.16 650 38454
小计 1552554
集团附属物：
序号 项目名称 结构 单位 数量 评估单价 评估总价（元） 备注
变压器 400KVA 个 1 250000 250000
机房改造工程 项 1 148000 148000
机关光纤工程 项 1 43200 43200
机关局域网工
项 1 130000 130000
程
小计 571200
碾子沟客运站零星房屋附属物：
序号 项目名称 结构 单位 数量 评估单价 评估总价（元） 备注
1 库房 彩钢板 ㎡ 171.83 450 77324
2 厨房 砖墙彩钢板顶 ㎡ 68.87 800 55096
3 旅馆 二次装修 ㎡ 1810.95 150 271643
4 医院 二次装修 ㎡ 806.39 100 80639
5 门面 二次装修 ㎡ 473.18 80 37854
6 门套 个 46 100 4600
7 双扇铁门 个 2 200 400
8 配电箱 个 8 250 2000
小计 529556
附属物及构筑物总价（元） 19677178
29