新疆汇嘉时代百货股份有限公司

       喀什东路超市项目市场分析暨可行性研究报告


    一、项目简介

    新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称：汇嘉时代、公司）拟租赁新疆

乐天建设投资有限公司（以下简称：乐天建设）位于乌鲁木齐市新市区喀什东路

559 号地下负一层房产，进行喀什东路超市项目建设运营事宜。


    二、项目概述和主要经济指标


  （一）项目基本情况

    项目名称：喀什东路超市项目

    位置：新疆乌鲁木齐市新市区喀什东路 559 号

    面积和楼层：7343.58 平方米 地下负一层


  （二）项目合作方案

    1、合作方式：租赁

    2、租赁期限：10 年

    3、每年租金为 0.5 元/平米。

    租赁房产交付为毛坯房，公司将新增坡坡梯一组（两部）、货梯一部、侧面

坡道及扶梯入口需增加钢结构，新增配电室及设备、消防室及消防主机。


  （三）项目的主要经济指标

                                                             单位：万元


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  序号                         项目                        指标
    1     项目总投资（含十年租金）                                3157.91
    2     年均营业收入                                            5752.14
    3     年均净利润                                              229.89
    4     年均净利润率                                             2.24%
    5     内部收益率（税后）                                         13%
    6     静态投资回收期（年）                                      6.32




    三、项目背景、必要性及可行性


  （一）项目背景

    乌鲁木齐市具有得天独厚的人文环境和优越的区位优势，是疆内最为重要的

商贸中心，近年来，乌鲁木齐市大力发展以现代超市零售业为主导的现代商贸服

务业，多家大型连锁超市相继在乌市增设营业网点，乌市超市零售业迅速发展的

同时，行业竞争也逐渐激烈。本项目周边五公里内仅有一家大型零售综合体，但

是已建立起多个居民小区，现有超市规模已不能满足区域内逐渐增大的购买力，

尽早布点抢占先机将会是公司未来超市业态盈利的新的增长点。


  （二）项目的必要性

    随着新疆经济的迅速发展，当地居民收入水平的不断提高，对物质生活的要

求有所提高，超市业态的优势在于即可满足高消费人群，也是低消费人群的购物

天堂。

    汇嘉时代自设立以来一直从事百货零售业务，现已成为自治区知名百货零售

连锁企业，目前公司拥有的6家百货商场及2家购物中心都含有超市业态，但没有

单独的大众超市，本项目的定位为食品加强型大众超市，以食品、生鲜为主要经

营类别，非食品、租赁作为补充经营类别。本项目的发展符合公司的发展战略，

旨在打造公司首家大众超市旗舰店。


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  （三）项目可行性分析

    1、公司具备项目营运能力

    公司经营管理团队拥有多年的零售百货业管理经验。自成立以来，公司培育

了一批优秀的职业管理人员，积累了丰富的零售业管理经验，在规划设计、引进

供应商、物流配送、服务程式化等方面十分专业。在面对业内激烈竞争以及多变

的市场环境时，企业决策人员、市场策划人员以及业务人员能够分别从各自角度

研究和理解当下消费需求和观念，有助于企业及时调整经营策略，以取得更好的

业绩。

    目前公司旗下共有 6 家百货商场、两家购物中心，综合经济实力评比连年名

列新疆商业流通领域前列。本项目的运营模式：以自营、联营为主，以租赁作补

充经营。根据本项目经营定位，运营管理层的组建可以通过对现有人员的调配和

提拔来完成，此举能够保证团队在短时间之内形成规模，有利于充分发挥其效率。

在品牌的选取和招商方面会考虑当地的消费习惯，同时，统一招商也有助于提高

项目对供应商的议价能力。相应管理人员到位后能够迅速熟悉岗位职能，使项目

顺利投入运行。

    2、居民需求总量快速增加

    根据红山网引自乌鲁木齐市统计局公布的《2016年乌鲁木齐市国民经济和社

会发展统计公报》，全年实现地区生产总值（GDP）2458.98亿元，按可比价计算，

比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值28.37亿元，增长3.0%；第二产业增加

值704.94亿元，增长1.7%；第三产业增加值1725.67亿元，增长10.4%。二、三产

业分别拉动经济增长0.6和7.0个百分点；三次产业结构为1.1：28.7：70.2。按

常住人口计算，全年人均地区生产总值69565元，增长3.6%。

    据第六次人口普查和 2016 年公安人口年报资料测算，年末全市常住人口

351.96 万人。全年实现社会消费品零售总额 1236.69 亿元，比上年增长 7.5%。

按行业划分，批发和零售业零售额 1100.37 亿元，增长 7.0%；住宿和餐饮业零

售额 136.32 亿元，增长 10.7%。按经营地划分，城镇消费品零售额 1231.50 亿


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元，增长 7.4%；乡村消费品零售额 5.19 亿元，增长 10.4%。按消费形态划分，

餐饮收入 135.17 亿元，增长 8.9%；商品零售 1101.52 亿元，增长 7.3%。

    3、区位优势

    喀什东路超市项目位于乌鲁木齐市新市区，在乌鲁木齐市城市“南控、北扩、

西延、东进”的总体发展战略下，未来城市发展的重心已逐渐北延，新兴商业圈

的形成将带动所在地段的商业繁荣，为本项目的开展提供有利的外围环境。项目

周边五公里内，共有餐饮企业约为252家，共有娱乐企业约为39家，学校约22所，

居民小区户数约136000户。

    4、公司战略

    根据公司的发展战略规划，公司将继续立足于新疆地区，面向中、西部地区，
同时结合百货行业整体市场趋势，新疆及国内中、西部地区各城市的经济情况调
整拓展新店的速度。未来 5 年内，公司计划在新疆及国内中、西部地区经济增长
较快、商业发展水平较高的二三线城市布局购物中心、社区超市等，力争成为新
疆时尚百货连锁的领先品牌。

    本项目的投资建设符合公司的发展战略规划。

    5、品牌及会员优势

    随着汇嘉时代的品牌优势进一步体现，影响力提升，会员人数增加，庞大的

会员群体将成为消费的主体，利于进一步缩短市场培育期。


    四、投资资金及经济效益分析

    本项目租赁期间共计十年，总租金 1295.48 万元（含税）租金按季度支付，

每年租金 134.02 万元。项目首年需一次性投入装修配套工程资金 1259.43 万元，

购置固定资产资金 603 万元。两项合计一次性投入资金 1862.43 万元（不含租金

费用）。

    经分析计算，本项目静态投资回收期为 6.32 年，内部投资收益率为 13%。



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    五、投资分析结论

   经公司研究，认为该项目投资回收期适中，项目的投资价值较大。符合公司

战略规划。




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                                                  二〇一七年四月六日




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