2023 年年度报告
公司代码：603682 公司简称：锦和商管
上海锦和商业经营管理股份有限公司
2023 年年度报告
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2023 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人孙丹及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中 “可能面对的风险”相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 27
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42
第六节 重要事项........................................................................................................................... 46
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 61
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 68
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 68
第十节 财务报告........................................................................................................................... 68
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、锦和商管 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司
报告期、本期 指 2023 年度
报告期末 指 2023 年 12 月 31 日
元 指 人民币
证监会 指 中国证券监督管理委员会
北京盛煦 指 北京盛煦企业管理咨询有限公司
广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司
南京广电 指 南京广电锦和投资管理有限公司
锦和房地产经纪 指 上海锦和房地产经纪有限公司
北京锦越 指 北京锦越商业管理有限公司
上海浙锦 指 上海浙锦企业管理有限公司
上海锦励 指 上海锦励实业有限公司
杭州精文 指 杭州精文文广投资有限公司
宁海心泉 指 宁海县心泉旅游发展有限公司
懋居物业 指 上海懋居物业管理有限公司
邸嘉物业 指 上海邸嘉物业管理有限公司
上海盛煦 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司
北京安平恒美 指 北京安平恒美艺术品有限公司
锡阁物业 指 北京锡阁物业管理有限公司
翌里物业 指 上海翌里物业管理有限公司
铂鼎物业 指 上海铂鼎物业管理有限公司
上海佰舍 指 上海佰舍企业管理有限公司
丰明物业 指 上海丰明物业管理有限公司
新昌锦睿 指 新昌县锦睿旅游开发有限公司
翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司
潼翊实业 指 上海潼翊实业有限公司
新荟园壹 指 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
北京亿鹏 指 北京亿鹏城市更新科技发展有限公司
北京北锦 指 北京北锦商业运营管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司
公司的中文简称 锦和商管
公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL MANAGEMENT
CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION
公司的法定代表人 郁敏珺
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
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姓名 WANGLI(王立) 无
联系地址 上海市徐汇区虹漕路 68 号锦和中心
无
18 楼
电话 021-52399283 无
传真 021-52385827 无
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn 无
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路 68 号 43 幢 18 楼
公司注册地址的历史变更情况 不适用
公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路 68 号锦和中心 18 楼
公司办公地址的邮政编码 200233
公司网址 www.iyuejie.com
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报（www.cnstock.com）
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号
内）
签字会计师姓名 赵键、王鲁苗
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2023年 2022年 年同 2021年
期增
减(%)
营业收入 1,031,974,367.08 881,748,840.98 17.04 908,759,534.64
归属于上市公司股东的
98,835,491.82 97,037,443.74 1.85 124,064,165.93
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 40,930,201.95 39,345,549.52 4.03 67,790,472.80
利润
经营活动产生的现金流
643,934,603.36 582,376,996.65 10.57 422,171,890.69
量净额
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本期
末比
上年
2023年末 2022年末 同期 2021年末
末增
减（%
）
归属于上市公司股东的
1,119,843,451.81 1,123,775,084.83 -0.35 1,129,504,765.93
净资产
总资产 5,636,529,028.05 5,263,068,354.48 7.10 5,357,244,318.70
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2023年 2022年 2021年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.21 0.21 - 0.26
稀释每股收益（元／股） 0.21 0.21 - 0.26
扣除非经常性损益后的基本每
0.09 0.08 12.50 0.14
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 减少0.06个百
8.62 8.68 11.18
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少0.07个百
3.54 3.61 6.26
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
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营业收入 246,085,853.78 251,500,141.44 269,985,107.07 264,403,264.79
归属于上市公司股东的
23,183,747.50 62,282,698.44 10,014,563.37 3,354,482.51
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益后的 6,238,962.88 -10,258,008.81 57,333,661.36 -12,384,413.48
净利润
经营活动产生的现金流
148,030,239.05 160,756,667.23 205,111,775.68 130,035,921.40
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2023 年金额 （如适 2022 年金额 2021 年金额
用）
非流动性资产处置损益，包括 固定资
已计提资产减值准备的冲销部 产、无形
-1,277,813.61 -1,864,863.79 -3,015,014.91
分 资产报
废
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
政府补
关、符合国家政策规定、按照 14,363,728.50 14,951,690.50 11,260,975.74
助
确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的 理财收
有效套期保值业务外，非金融 益、持有
企业持有金融资产和金融负债 非金融
产生的公允价值变动损益以及 资产产
-238,193.53 4,608,795.62 5,600,238.43
处置金融资产和金融负债产生 生的公
的损益 允价值
变动损
益
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
委托他人投资或管理资产的损
益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而产生的各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子
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公司期初至合并日的当期净损
益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续
而发生的一次性费用，如安置
职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的
调整对当期损益产生的一次性
影响
因取消、修改股权激励计划一
次性确认的股份支付费用
对于现金结算的股份支付，在
可行权日之后，应付职工薪酬
的公允价值变动产生的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生
的收益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 主要系
收入和支出 越界创
54,814,895.35 意园房 55,641,575.98 49,488,920.46
屋拆除
补偿款
其他符合非经常性损益定义的 主要系
损益项目 增值税
1,554,426.01 进项税 3,213,861.27 5,445,354.69
加计抵
减
因追加投资等对非同一控制下
的被投资方实施控制，购买日
之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价 3,020,537.81 4,400,000.00
值进行重新计量，公允价值与
其账面价值的差额产生的投资
收益
减：所得税影响额 14,249,298.27 18,931,442.98 17,023,814.54
少数股东权益影响额（税
82,992.39 -72,277.62 -117,033.26
后）
合计 57,905,289.87 57,691,894.22 56,273,693.13
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
其他非流动金融 3,842,300.00 1,152,690.00 -2,689,610.00 -2,689,610.00
资产
交易性金融资产 100,096,062.79 130,150,117.96 30,054,055.17 54,055.17
合计 103,938,362.79 131,302,807.96 27,364,445.17 -2,635,554.83
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
公司是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位
设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商
业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和
专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
2023 年，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚
焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，推动公司实现高质量发展。本报告期，公司实现营
业收入 103,197.44 万元,同比上升 17.04%；归属于上市公司股东的净利润 9,883.55 万元，同比
上升 1.85%。
单位：万元
主要会计数据 本报告期 上年同期 同比上年同 主要动因
期增减（%）
主要系本期并购及爬坡期
营业收入 103,197.44 88,174.88 17.04
项目收入增加所致。
归属于上市公 遵循新租赁准则规定，与项
司股东的净利 目相关的使用权资产、租赁
9,883.55 9.703.74 1.85
润 负债终止确认导致资产处
置损益增加。
二、报告期内公司所处行业情况
2023 年末，我国城镇化率为 66.16%，正处于城镇化快速发展中后期向成熟期过渡的关键阶
段。城市发展中以“大规模、大拆大建”为主要特征的传统城市更新模式走向“小规模、渐进式”
的城市存量有机更新。城市更新已成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量
发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。
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2.1 城市更新政策体系深化完善，重点城市持续落地细项规划
2021 年 3 月，城市更新首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，标志着其上升
至国家战略层面。作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展
提升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态和功能。
2023 年，随多地开展城市更新实践，城市更新越来越多进入中央及地方政策文件，政策重点
从实施城市更新行动转变为有序推进城市更新。2023 年 7 月，住建部发布《住房城乡建设部关于
扎实有序推进城市更新工作的通知》，鼓励地方政府积极探索城市更新的新模式，提升城市更新
的效率。自然资源部于 9 月和 12 月，分别发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》和
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023 版）》，前者决定在北京、上海等 15 个省（市）的
43 个城市开展为期 4 年的低效用地再开发试点；后者对城市更新在规划引领、用途管制、土地政
策衔接方面明确目标、框定原则、指明路径。
地方政府出台的政策也更具可落地性，以公司深耕的上海、北京等地为例，已经将城市更新
作为城市发展的重要战略之一，其出台得一系列政策文件更加重视系统性地盘点城市内部可更新
资源，并规划未来更新路径。
2023 年 3 月，上海印发《市属国企存量土地资源盘活市属国企存量土地资源盘活利用三年行
动方案（2023 年—2025 年）》（以下简称“行动方案”）指出，行动方案的出台意味着未来城市
更新的重点在于盘活国企低效用地，民营企业将有机会通过提升管理效能、功能改造等多种市场
化手段参与盘活国有存量资产、提升资产的运营效益；4 月，上海市人民政府办公厅印发《上海市
城市更新行动方案（2023—2025 年）》，提出综合区域整体焕新、人居环境品质提升、公共空间
设施优化、历史风貌魅力重塑、产业园区提质增效和商业商务活力再造 6 项行动。此外，规划部
门积极探索，同样在去年提出建立具有上海特色的“三师联创”机制，推动城市更新向新、向实、
向远。
《北京市城市更新条例》于 2023 年 3 月正式实施，这意味着城市更新工作进入了法制化轨
道；9 月，北京市发改委发布《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施
方案》，结合城市更新行动，推动腾退低效产业空间改造利用释放高品质的产业空间资源。一系
列城市更新政策的发布，旨在转变城市开发建设方式和经济增长方式，全面提升城市发展质量。
在这一背景下，上海和北京的城市更新项目涉及范围广泛，非住宅更新领域包括历史风貌保
护区的提升、商业综合体的升级、废弃工业用地的再开发等。这些项目的实施，将为城市带来新
的活力和增长点，同时也为投资者和企业提供了丰富的发展机遇。
未来，随着城市更新政策的不断深化和实施，预计更多城市发展的焦点将从新建扩张转向对
现有城区的优化和提升。这一转变意味着未来更多城市的市区存量项目，包括老旧建筑、工业遗
址、商业设施等，将更加依赖于城市更新的策略来实现其功能升级、结构调整、活力激发和效能
提升。
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2.2 城市更新领域市场潜力大，并随着时间推移规模持续增大
根据上海、北京两地的统计局披露，截止 2003 年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住
宅房屋累计竣工面积规模约 8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空
间。此类建筑楼龄迄今已超 20 年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改
造提升。 此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后
期改造运营并提升资产价值。另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施
等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。
城市更新的机会不再局限于工业厂房，商用建筑存量资源的更新改造空间巨大。
一方面，多项政策持续落地支持科技创新、实体经济和中小微企业发展，有望持续激发经营
主体活力。公司在管项目业态较为多元，受到政策支持的正向影响，有望持续挖掘相关行业企业
的成长潜力。当前，公司的租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、
贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文
化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以吸引创意产业的企业；通过打造集商务办
公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，为办公人员提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。
未来，公司也将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发
展，推动多方资源互相流通。
另一方面，市场租赁需求陆续修复，但现时商办租赁企业普遍重视租金价格的谈判和预算成
本的控制。在综合考虑租赁成本和租赁面积的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区楼宇
持续受到租户的青睐。公司在管项目主要位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区
域，拥有交通便利、完善的商业配套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，支持和满足初创
期、成长期和成熟期的办公和商业租户的各项办公需求。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，
凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告
期内，公司新增外拓 3 个项目，实现多个在管项目运营模式调整，利于公司聚焦于盈利目标的实
现；公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加
速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优
化项目运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等
一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管
项目 73 个，在管面积约 140 万平方米，较 2020 年上市之初均已翻倍有余。
1. 承租运营
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公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进
行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打
造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园
区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租
金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 42 个，可供
出租运营的物业面积约 77 万平方米。
2. 受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管
理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模
式。截止报告期末，公司受托运营的项目有 29 个，可供出租运营的物业面积约 52 万平方米。
3. 参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目
运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主
要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营
的物业面积约 10 万平方米。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具
体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1.全价值链集成管理体系优势
公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是
在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管
理体系，即定位、改造、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力
并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐
把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目
时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的
类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租
金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
2）项目设计与改造能力
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在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一
支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效
率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在
充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化
特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指
导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等
能够充分满足目标客户的需求。
3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥
有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准
确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机
构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜
在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。
通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。
4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招
商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务
体系，不断提高入驻企业黏性。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势
逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精
准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的
广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一
个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示
范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的
品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成
功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积约 140 万平方米，整体项目数量、面积均处
于行业领先地位。分地域看，上海 61 个项目，北京 9 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项目。公
司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品
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2023 年年度报告
牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而
提高公司在行业内的竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 103,197.44 万元，同比上升 17.04%；归属于上市公司股东的
净利润 9,883.55 万元，同比上升 1.85%；经营活动产生的现金流量净额 64,393.46 万元，同比上
升 10.57%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,031,974,367.08 881,748,840.98 17.04
营业成本 736,008,699.79 524,061,372.47 40.44
销售费用 44,178,110.22 34,105,359.55 29.53
管理费用 83,991,382.53 85,892,664.58 -2.21
财务费用 167,713,861.97 169,106,959.82 -0.82
研发费用 2,595,595.65 2,029,872.33 27.87
经营活动产生的现金流量净额 643,934,603.36 582,376,996.65 10.57
投资活动产生的现金流量净额 -139,340,794.68 -110,624,919.21 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -598,537,441.71 -462,834,236.16 不适用
营业收入变动原因说明：主要系本期并购及爬坡期项目收入增加所致。
营业成本变动原因说明：主要系本期并购及项目租赁成本增加所致。
销售费用变动原因说明：主要系本报告期公司人工成本增加所致。
管理费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。
财务费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。
研发费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司收缴率提升，本期回款增强所
致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期并购新项目所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司并购及项目租赁成本增加导致
支付的物业持有方租金增加所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 103,197.44 万元，同比上升 17.04%；营业成本为 73,600.87
万元，同比上升 40.44%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收 营业成 毛利率
分行业 营业收入 营业成本
（%） 入比上 本比上 比上年
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2023 年年度报告
年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
商务服 减少
务业 1,031,974,367.08 736,008,699.79 28.68 17.04 40.44 11.89 个
百分点
其中： 减少
租赁 748,940,380.80 550,466,649.67 26.50 13.49 46.32 16.49 个
百分点
物业服
务及其 增加
他 283,033,986.28 185,542,050.12 34.45 27.59 25.50 1.09 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
上海 减少
846,810,241.28 567,114,516.62 33.03 17.51 32.43 7.55 个
百分点
杭州 减少
57,056,943.12 36,830,383.43 35.45 38.85 61.88 9.18 个
百分点
南京 减少
2,083,795.00 2,120,390.87 -1.76 7.63 9.96 2.15 个
百分点
北京 减少
126,023,387.68 129,943,408.87 -3.11 6.76 82.63 42.84 个
百分点
合计 减少
1,031,974,367.08 736,008,699.79 28.68 17.04 40.44 11.89 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
北京地区毛利率下降主要是由于并购新荟园壹公司之后，两个承租运营项目（越界朝阳里，
越界锦荟园）纳入上市公司合并报表范围。两个项目尚处于爬坡期，招商去化速度慢于预期，租
赁收入尚未释放，而成本支出相对刚性所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
商务服
736,008,699.79 100.00 524,061,372.47 100.00 40.44
务业
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 8,494.95 万元，占年度销售总额 8.23%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 2,664.93 万元，占年度销售总额 2.58%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 25,441.55 万元，占年度采购总额 31.30%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 44,178,110.22 34,105,359.55 29.53
管理费用 83,991,382.53 85,892,664.58 -2.21
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2023 年年度报告
研发费用 2,595,595.65 2,029,872.33 27.87
财务费用 167,713,861.97 169,106,959.82 -0.82
销售费用变动原因：主要系本报告期公司人工成本增加所致。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 2,595,595.65
本期资本化研发投入
研发投入合计 2,595,595.65
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.25
研发投入资本化的比重（%）
(2).研发人员情况表
√适用 □不适用
公司研发人员的数量 6
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.99
研发人员学历结构
学历结构类别 学历结构人数
博士研究生 0
硕士研究生 0
本科 4
专科 2
高中及以下 0
研发人员年龄结构
年龄结构类别 年龄结构人数
30 岁以下（不含 30 岁） 5
30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁） 1
40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁） 0
50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁） 0
60 岁及以上 0
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
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经营活动现金流入小计 1,375,332,217.27 1,084,721,531.51 26.79
经营活动现金流出小计 731,397,613.91 502,344,534.86 45.60
经营活动产生的现金流量净额 643,934,603.36 582,376,996.65 10.57
-
投资活动现金流入小计 828,579,735.10 1,131,396,700.38
26.76
-
投资活动现金流出小计 967,920,529.78 1,242,021,619.59
22.07
投资活动产生的现金流量净额 -139,340,794.68 -110,624,919.21 不适用
-
筹资活动现金流入小计 - 234,695.00
100.00
筹资活动现金流出小计 598,537,441.71 463,068,931.16 29.25
筹资活动产生的现金流量净额 -598,537,441.71 -462,834,236.16 不适用
现金及现金等价物净增加额 -93,943,633.03 8,917,841.28 不适用
经营活动产生的现金流量净额变动原因：主要系本报告期公司收缴率提升，本期回款增强所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因：主要系本报告期并购新项目所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因：主要系本报告期公司并购及项目租赁成本增加导致支付
的物业持有方租金增加所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
（1）2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房
屋（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间
上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电股份
浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公司与公
司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。上述
两次拆迁的补偿期至 2023 年。2023 年 1-12 月，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业外收
入的补偿金额为 55.540.564.33 元。
（2）2023 年度，本公司子公司上海锦灵企业管理有限公司与大业主签署了《补充协议书》，提
前终止承租运营的大宁财智项目，确认了该项目的资产处置收益 81,931,637.10 元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期
末数占 末数占 末金额
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 较上期 情况说明
的比例 的比例 期末变
（%） （%） 动比例
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2023 年年度报告
（%）
主要系本报告期
公司对外进行股
权投资、项目租
货币资金 162,227,716.15 2.88 272,693,131.58 5.18 -40.51 赁成本增加导致
支付的物业持有
方租金增加所
致。
主要系本报告期
交易性金融
130,150,117.96 2.31 100,096,062.79 1.90 30.03 公司购买银行理
资产
财产品所致。
主要系本报告期
公司收缴率提
应收款项 76,565,026.34 1.36 86,626,124.32 1.65 -11.61
升，本期回款增
强所致。
主要系本报告期
公司新并购项目
预付账款 10,219,155.91 0.18 3,321,814.93 0.06 207.64
预付款增加所
致。
主要系本报告期
其他应收款 36,941,200.41 0.66 46,145,910.64 0.88 -19.95 公司收回对北京
亿鹏借款所致。
主要系本报告期
公司受新租赁准
则的影响，一年
一年内到期 内到期的长期应
的非流动资 21,351,872.54 0.38 18,250,151.23 0.35 17.00 收款重分类至该
产 科目核算，科目
抵减项未实现融
资收益逐期减少
所致。
主要系本报告期
其他流动资
14,495,040.80 0.26 20,898,185.09 0.40 -30.64 公司增值税留底
产
税额减少所致。
主要系本报告期
公司受新租赁准
则的影响，转入
长期应收款 75,532,029.80 1.34 95,178,392.87 1.81 -20.64 长期应收款科目
核算，随款项支
付余额减少所
致。
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2023 年年度报告
主要系本报告期
公司增持北京新
荟园壹股权至
77%（原间接持有
长期股权投
14,059,211.56 0.25 204,604,393.29 3.89 -93.13 34.5%的股权），
资
纳入合并范围，
由权益法核算转
为成本法核算所
致。
主要系权益工具
其他非流动 投资计入公允价
1,152,690.00 0.02 3,842,300.00 0.07 -70.00
金融资产 值变动损失所
致。
本报告期无重大
固定资产 3,473,011.56 0.06 5,347,558.69 0.10 -35.05
变化。
主要系本报告期
使用权资产 3,803,091,848.62 67.47 3,210,153,485.93 60.99 18.47 公司并购新项目
所致。
本报告期无重大
无形资产 3,807,924.46 0.07 5,990,542.42 0.11 -36.43
变化。
主要系本报告期
公司并购项目，
合并成本与应享
有的可辨认净资
商誉 117,210,307.94 2.08 79,042,978.72 1.50 48.29
产公允价值份额
的差额，在购买
日合并报表中确
认为商誉所致。
主要系本报告期
长期待摊费
767,923,420.14 13.62 707,983,648.94 13.45 8.47 公司并购新项目
用
所致。
递延所得税 本报告期无重大
163,216,564.58 2.90 168,872,962.90 3.21 -3.35
资产 变化。
其他非流动 本报告期无重大
235,007,641.48 4.17 232,114,879.06 4.41 1.25
资产 变化。
主要系本报告期
应付账款 131,150,289.20 2.33 68,703,281.28 1.31 90.89 公司并购新项目
所致。
本报告期无重大
预收款项 37,041,161.41 0.66 39,409,958.68 0.75 -6.01
变化。
本报告期无重大
合同负债 15,704,596.04 0.28 12,216,273.83 0.23 28.55
变化。
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2023 年年度报告
应付职工薪 本报告期无重大
19,812,307.86 0.35 20,479,766.59 0.39 -3.26
酬 变化。
本报告期无重大
应交税费 21,079,831.63 0.37 19,751,452.65 0.38 6.73
变化。
本报告期无重大
其他应付款 371,168,391.46 6.59 370,960,686.83 7.05 0.06
变化。
主要系本报告期
一年内到期
公司一年内到期
的非流动负 308,872,964.11 5.48 340,991,103.17 6.48 -9.42
的租赁负债减少
债
所致。
主要系本报告期
租赁负债 3,435,016,298.13 60.94 3,085,600,659.41 58.63 11.32 公司新项目确认
租赁负债所致。
本报告期无重大
变化，主要系逐
递延收益 5,713,438.59 0.10 6,851,405.02 0.13 -16.61
期摊销转入其他
收益所致。
主要系本报告期
公司并购项目评
递延所得税
95,897,122.00 1.70 66,183,597.87 1.26 44.90 估增值的溢价确
负债
认递延所得税负
债所致。
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元
项目 金额 受限原因
货币资金 618,293.44 因诉讼，法院实施财产保全，冻结公司及全资子公司存款。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司以 93,531,500 元收购北京亿鹏持有新荟园壹 42.5%的股权，同时公司按照北京亿鹏往期实际投入平价承继北京亿鹏对新荟园壹债权 87,987,500
元。本次收购完成后，公司合计持有新荟园壹 77%股权，纳入上市公司合并报表范围。本次交易事项已经公司第四届董事会第十六次会议及 2023 年第一
次临时股东大会审议通过。
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标的 合作 截至资
被投 主 投 持 是 资 投资 预计 是
是否 报表科 方 产负债
资公 要 资 股 否 金 期限 收益 否 披露索引
主营 投资金额 目（如 （如 表日的 本期损益影响 披露日期（如有）
司名 业 方 比 并 来 （如 （如 涉 （如有）
投资 适用） 适 进展情
称 务 式 例 表 源 有） 有） 诉
业务 用） 况
北京
具体内容详
新荟
见公司在上
园壹 商
自 已完成 海证券交易
城市 业 2023 年 1 月 14 日、
收 有 不适 不适 工商变 所 网 站
更新 服 否 93,531,500.00 77% 是 不适用 / -36,145,270.34 否 2023 年 1 月 19 日、
购 资 用 用 更登记 （ http://ww
科技 务 2023 年 1 月 31 日
金 手续。 w.sse.com.c
发展 业
n/）披露的相
有限
关公告
公司
合计 / / / 93,531,500.00 / / / / / / / -36,145,270.34 / / /
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入权益的
本期公允价值 本期计提的 本期出售/赎回金
资产类别 期初数 累计公允价 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 减值 额
值变动
其他 3,842,300.00 -2,689,610.00 1,152,690.00
其他 100,096,062.79 54,055.17 818,800,000.00 -788,800,000.00 130,150,117.96
合计 103,938,362.79 -2,635,554.83 - - 818,800,000.00 -788,800,000.00 - 131,302,807.96
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元
公司名称 主营业务 持股比例 注册资本 总资产 净资产 净利润 营业收入 营业利润
上海数娱产业管理有限公司 经营服务 100% 4,000,000.00 106,894,113.04 17,436,698.32 14,436,698.32 49,041,310.70 19,385,160.32
上海锦灵企业管理有限公司 经营服务 99% 5,000,000.00 83,717,267.79 -1,231,060.71 52,688,131.53 27,320,258.77 70,256,808.60
上海史坦舍商务服务有限公司 经营服务 100% 3,000,000.00 135,000,131.84 26,441,498.62 21,296,741.24 45,082,548.73 28,397,253.32
上海锦朗企业管理有限公司 经营服务 100% 100,000,000.00 690,511,329.56 -85,704,019.76 -25,353,071.55 59,428,001.60 -33,802,791.75
上海锦林网络信息技术有限公司 信息科技 100% 5,000,000.00 16,264,201.65 15,492,446.20 11,992,446.20 17,605,957.38 13,678,046.65
北京同昌盛业城市更新科技发展
经营服务 60% 28,750,000.00 30,107,524.24 -21,761,232.87 -12,921,587.33 -12,684,217.62
有限公司
北京新荟园壹城市更新科技发展
经营服务 77.00% 90,000,000.00 566,311,399.81 -44,685,418.80 -26,057,048.39 21,670,042.31 -34,632,712.93
有限公司
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2023 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
□适用 √不适用
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质
改造和增量结构调整并重，房地产供给正经历阶段性调整，市场供求关系的调整促使存量资产运
营业务渐入佳境。
公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过十多年的发展，服务业态多元，
从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰
富的经验，在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿，公司坚定围绕“两个聚焦”
和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，
即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为
客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其
他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司
在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回
报的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已建立目
标客群数据库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时，兼顾管理运营效能提
升，为客户提供全方位的企业服务，提升入住企业黏性。
公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可，成功吸引了数千家优秀的新经
济企业及精品生活方式配套商业入住园区。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、蓝鲸浑水、
一条网络、群玉山品牌咨询、耐克体育等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在
细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，提升客户价值。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年，公司积极适应经济新常态，根据公司使命和战略目标，以全年经营目标为引领，按
计划推进各项重点工作，推动公司持续稳定发展。
1、 加强客户导向，招商运营双管齐下
面临一线城市商办供给量加大情况下，公司将进一步夯实内部管理，通过营销资源共享机制、
优化资源配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发展。
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2023 年年度报告
园区运营方面，将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和去化效率、
保证老客户的扩租、续租优先权。此外，通过持续市场调研、建立有效的客户反馈机制，改善客
户服务水平；以园区活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；
以进一步提高出租率为目标，保证续约存量客户，新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手
段提升品牌知名度，并吸引潜在客户。
物业服务方面，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。持续做好园区
品质提升工作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进一步提升物业管理
服务水平和客户满意度。
园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做到“设计
创造价值”，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本管控，达成提质、增效、
降本、创新。
2、 深耕京、沪根据地，提升优质项目规模比重
公司坚持完善投资管理流程，提高公司持有的优质项目规模比重，针对部分项目及时调整合
作模式，提升公司可持续发展能力。地域上，持续聚焦上海、北京两地，持续强化市场拓展能力：
管理模式上，以推进管理输出为重点，灵活运用三大模式，稳步提升公司管理规模。
同时，公司将坚持做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同
效应。
3、 持续推进信息化建设，建立健全中台体系
公司将持续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落
地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公
司日常运营效率及管理水平。
4、 积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航
公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培养、储备
干部机制，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环；健全和优化培训
体系，增强培训赋能，加大一线人员和腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公
司长远稳定发展打下坚实基础。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、 环境变化风险
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影
响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应
减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，
稳健经营，控制资本开支，增强自身抗风险能力。
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2023 年年度报告
2、 市场变动风险
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下
游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。
目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁
价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造
物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，
直接或间接影响公司业绩增长速度。
公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。
园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、
招租情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。
针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，
通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。
3、 成本变动风险
公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活
动亦是公司核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策
略，形成有力的成本控制体系。
此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升
的人力成本给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使
用效率；同时，公司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股
票上市规则》等有关规定的要求，不断完善公司的法人治理结构，规范公司运作。公司逐步形成
权力机构、决策机构、监督机构和经营层之间权责明晰、各司其职、各负其责、协调运作、有效
制衡的治理机制。
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2023 年年度报告
1、关于股东与股东大会：公司根据《公司章程》《股东大会议事规则》规范股东大会的召
集、召开和议事程序；公司能确保所有股东特别是中小股东享有平等地位，能够充分行使自己的
权利。
2、关于控股股东与上市公司：公司控股股东行为规范，并能依法行使出资人的权利，没有
超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营及牟取额外利益的行为；控股股东对公司董事、
监事候选人提名严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序。公司严格执行防范控股股东
及其关联企业非经营性资金占用长效机制，杜绝了控股股东及其附属企业非经营性资金占用。
3、关于董事与董事会：公司董事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求；公司各位董
事能够以认真负责的态度出席董事会和股东大会，履行作为董事的权利、义务和职责。独立董事
按照法律、法规和公司章程的规定，积极参与公司董事和高级管理人员提名、关联交易、募集资
金使用、对外担保等事项发表独立意见，以维护公司整体利益，保障中小股东的合法权益不受损
害。董事会专门委员会按工作细则要求正常开展工作。
4、关于监事与监事会：公司监事会人数和人员构成符合法律、法规要求；监事会能够认真
履行职责，能够本着对全体股东负责的精神，对公司财务以及公司董事、高级管理人员履行职责
的合法合规性进行监督并独立发表意见。
5、关于绩效评价与激励约束机制：公司高级管理人员的聘免符合法律、法规和公司章程的
规定；公司建立了公司高级管理人员与经营责任、经营风险、经营绩效挂钩的绩效评价和激励约
束机制，根据年度业绩对高级管理人员进行年薪考核评价。
6、关于公司独立性：公司与控股股东在人员、资产、财务、机构和业务方面完全分开，公
司董事会、监事会和内部经营管理机构能够独立运作，与控股股东内部机构之间没有上下级关
系。
7、关于相关利益者：公司充分尊重和维护银行及其他债权人、员工、客户、供应商等其他
利益相关者的合法权益；公司关注所在社区的福利、环境保护、公益事业等问题，重视公司的社
会责任。
8、关于信息披露与透明度：公司董事会指定董事会秘书负责信息披露工作，接待股东来访
和咨询；公司能够严格按法律、法规和公司章程的规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信
息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 披露日期
审议通过《关于收购北京新荟
2023 年第一次
2023/1/30 www.sse.com.cn 2023/1/31 园壹城市更新科技发展有限公
临时股东大会
司 42.5%股权的议案》
审议通过了《2022 年度年报及
摘要》《2022 年度董事会工作
2022 年年度股 报告》《2022 年度监事会工作
2023/5/19 www.sse.com.cn 2023/5/20
东大会 报告》《2022 年度独立董事述
职报告》《2022 年度利润分配
议案》等议案
审议通过了《2023 年半年度利
润分配议案》《关于续聘 2023
2023 年第二次
2023/9/14 www.sse.com.cn 2023/9/15 年度会计师事务所的议案》《关
临时股东大会
于延续越界创意园房屋拆除补
偿周期暨关联交易的议案》
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
公司股东大会的召集和召开程序、召集人资格、出席会议人员资格及表决程序等均符合《公
司法》及《公司章程》的规定，会议决议合法有效,上述股东大会的议案全部审议通过，不存在否
决议案的情况。
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
是否
报告期内
在公
从公司获
年度内股份 增减变 司关
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 得的税前
增减变动量 动原因 联方
报酬总额
获取
（万元）
报酬
董事长、
郁敏珺 董事、总 女 56 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 42.00 否
经理
郁敏琦 董事 女 50 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 0 是
董事、副
胡蓓 女 55 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 44.87 否
总经理
董事、副
蒋雷霆 男 53 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 61.20 否
总经理
张杰 董事 男 47 2023/5/20 2024/4/22 0 0 0 - 117.76 否
陆静维 董事 女 49 2022/5/10 2024/4/22 1,500 1,500 0 - 0 是
独立董
潘敏 女 54 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 9.52 否
事
独立董
吴建伟 男 65 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 9.52 否
事
独立董
陆凯薇 女 54 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 9.52 否
事
监事会
江玉萍 女 47 2022/5/10 2024/4/22 0 0 0 - 58.56 否
主席
张怡 监事 女 49 2021/4/23 2024/4/22 9,000 9,000 0 - 0 是
杨晓露（离 监事 女 54 2021/4/23 2024/2/6 0 0 0 - 41.46 否
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职）
朱韦菁 监事 女 43 2024/2/6 2024/4/22 0 0 0 - 35.34 否
董事、副
李虹（离职） 女 52 2021/4/23 2023/4/21 0 0 0 - 14.26 否
总经理
财务总
孙丹 男 38 2023/7/14 2024/4/1 0 0 0 - 60.40 否
监
王晓波（离 财 务 总
男 53 2021/4/23 2023/3/31 0 0 0 - 11.84 否
职） 监
董事会
WANGLI（王
秘书、副 男 41 2021/4/23 2024/4/22 0 0 0 - 59.72 否
立）
总经理
合计 / / / / / 10,500.00 10,500.00 / 575.97 /
姓名 主要工作经历
郁敏珺 历任上海嘉瑞房地产代理公司销售部经理，上海宝华企业集团有限公司董事、总经理等职务。现任上海锦和投资集团有限公司董事长等
职务，公司董事长、总经理。
郁敏琦 历任上海浦岚投资管理有限公司监事，上海乾蒙企业管理咨询有限公司董事等职务。现任上海锦和投资集团有限公司监事，上海意造智
能科技有限公司执行董事等职务，公司董事。
胡蓓 历任上海锦和房地产经纪有限公司销售代理中心总经理，公司招商总监、副总经理等职务。现任公司董事、副总经理。
蒋雷霆 历任上海锦和房地产经纪有限公司副总经理、上海锦和投资集团有限公司副总经理等职务。现任公司董事、副总经理。
张杰 历任上海上会会计师事务所项目经理，安永华明会计师事务所审计经理，上海世茂股份有限公司内审总监、副总裁兼首席财务官、高级
副总裁。现任公司董事。
陆静维 历任上海斯米克建筑陶瓷股份有限公司财务课长、助理财务部长，上海锦和投资集团有限公司财务经理、公司监事会主席等职务。现任
上海锦和投资集团有限公司财务总监、公司董事。
潘敏 历任国富浩华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人，天健会计师事务所（特殊普通
合伙）合伙人。现供职上海洪源投资控股有限公司，现任上海沪工焊接集团股份有限公司独立董事，山东隆基机械股份有限公司独立董
事，哈尔滨誉衡药业股份有限公司独立董事，福建实达电脑设备有限公司董事，公司独立董事。
吴建伟 历任南京大学商学院讲师，上海对外贸易学院副教授，同济大学经济与管理学院教授，同济大学产业经济研究所所长等职务。现任同济
大学经济与管理学院教授，上海罗曼照明科技股份有限公司董事，公司独立董事。
陆凯薇 历任百胜餐饮集团人力资源组织发展资深经理、阿里巴巴集团人力资源资深总监。现任蔚凯路（上海）管理咨询有限公司创始人，公司
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独立董事。
江玉萍 历任上海锦和置业有限公司商务部总监等。现任上海广电股份浦东有限公司商务部总监、公司监事会主席。
张怡 历任中国人民银行肇庆市分行办公室副主任,上海珠江投资管理有限公司人力行政副总监,上海世茂集团综合管理部高级经理,上海奥
克斯地产集团运营人力资源总监,现任上海锦和投资集团有限公司人力行政总监、公司监事。
杨 晓 露 （ 离 历任上海嘉瑞房地产代理公司高级经理，上海锦和房地产经纪有限公司高级经理，上海锦宸房地产经纪事务所业务总监，公司监事等职
职） 务。
朱韦菁 历任世茂集团执董秘书，飞洲集团行政经理，奥克斯地产集团人事经理，上海锦和投资集团有限公司人事经理，上海盛煦企业咨询管理
有限公司高级人力资源经理等职务。现任公司人事部高级人事经理、公司监事。
李虹（离职） 历任煕可国际贸易（上海浦东新区）有限公司财务经理、副总经理，煕可食品（安徽）有限公司监事，上海锦和投资集团有限公司副总
经理、公司财务总监等职务。
孙丹 历任上海印刷（集团）有限公司财务专员、财务主管、财务经理，上海毅朗商业有限公司（佛罗伦萨小镇）总账会计、财务经理，上海
爱琴海商业集团股份有限公司第一分公司财务总监，上海爱琴海奥莱商业管理有限公司财务副总经理。现任公司财务总监。
王 晓 波 （ 离 历任金光纸业（中国）投资有限公司财务经理，通用（上海）医疗器械有限公司财务总监，公司财务总监。
职）
WANGLI （ 王 历任澳大利亚国民银行总行(NAB)企业战略部高级战略分析师,SEEK 国际战略投资部战略投资经理,深圳世联行集团股份有限公司战略
立） 投资总监、副总经理兼董事会秘书,公司董事长特别助理。现任公司副总经理、董事会秘书。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任 任期终止日
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期
的职务 期
郁敏珺 上海锦和投资集团有 董事长 2008/5/12 -
限公司
郁敏琦 上海锦和投资集团有 监事 2020/1/14 -
限公司
陆静维 上海锦和投资集团有 财务总监 2019/1/1 -
限公司
张怡 上海锦和投资集团有 人事行政总监 2017/1/1 -
限公司
在股东单位任职 郁敏珺除担任上海锦和投资集团董事长外，还在上海锦和投资集团关联方上
情况的说明 海锦和置业有限公司任执行董事、上海霞锦实业有限公司任执行董事、上海
锦和房地产经纪有限公司任执行董事等职务。郁敏琦除担任上海锦和投资集
团监事外，还在锦和集团关联方上海锦和置业有限公司任总经理、上海锦和
股权投资基金管理有限公司任总经理、上海霞锦实业有限公司任总经理、上
海锦和房地产经纪有限公司任监事等职务。蒋雷霆在上海锦和投资集团关联
方上海锦和股权投资基金管理有限公司任执行董事职务。
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人 任期起始 任期终止
其他单位名称 在其他单位担任的职务
员姓名 日期 日期
潘敏 上海沪工焊接集团股份有限公 上海 沪工焊接集 团股份 - -
司，山东隆基机械股份有限公 有限公司独立董事，山东
司，哈尔滨誉衡药业股份有限 隆基 机械股份有 限公司
公司，福建实达电脑设备有限 独立董事，哈尔滨誉衡药
公司 业股 份有限公司 独立董
事，福建实达电脑设备有
限公司董事
陆凯薇 蔚凯路（上海）管理咨询有限公 蔚凯路（上海）管理咨询 - -
司 有限公司创始人
吴建伟 同济大学经济与管理学院，上 同济 大学经济与 管理学 - -
海罗曼照明科技股份有限公司 院教授，上海罗曼照明科
技股份有限公司董事
蒋雷霆 上海锦和股权投资基金管理有 执行董事 - -
限公司
陆静维 上海萃昌物业管理有限公司、 上海 萃昌物业管 理有限 - -
上海翌晟物业管理有限公司、 公司董事、上海翌晟物业
上海铂鼎物业管理有限公司、 管理有限公司董事、上海
上海睿里企业管理咨询有限公 铂鼎 物业管理有 限公司
司、上海京翌企业管理咨询有 董事、上海睿里企业管理
限公司、上海翌成公寓管理有 咨询有限公司董事、上海
限公司、上海迈石建筑设计有 京翌 企业管理咨 询有限
限公司、上海翌为建筑工程有 公司董事、上海翌成公寓
限公司、上海蕃郁物业管理有 管理有限公司董事、上海
限公司、上海暻辉物业管理有 迈石 建筑设计有 限公司
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2023 年年度报告
限公司、上海广电股份浦东有 董事、上海翌为建筑工程
限公司、上海懋顺企业管理咨 有限公司董事、上海蕃郁
询有限公司、上海盛煦企业管 物业管理有限公司董事、
理咨询有限公司、上海懋居物 上海 暻辉物业管 理有限
业管理有限公司、上海盛荣物 公司董事、上海广电股份
业管理有限公司、上海德寅物 浦东有限公司董事、上海
业管理有限公司、北京安平恒 懋顺 企业管理咨 询有限
美艺术品有限公司、上海翌里 公司董事、上海盛煦企业
物业管理有限公司、上海邸嘉 管理咨询有限公司监事、
物业管理有限公司、上海丰明 上海 懋居物业管 理有限
物业管理有限公司等单位。 公司监事、上海盛荣物业
管理有限公司监事、上海
德寅 物业管理有 限公司
监事、北京安平恒美艺术
品有限公司监事、上海翌
里物 业管理有限 公司监
事、上海邸嘉物业管理有
限公司监事、上海丰明物
业管 理有限公司 监事等
职务。
张怡 上海铂鼎物业管理有限公司、 上海 铂鼎物业管 理有限 - -
上海睿里企业管理咨询有限公 公司董事、上海睿里企业
司、上海翌成公寓管理有限公 管理咨询有限公司董事、
司、上海潼翊实业有限公司、上 上海 翌成公寓管 理有限
海翌晟物业管理有限公司、上 公司董事、上海潼翊实业
海晟鸿物业管理有限公司、北 有限公司董事、上海翌晟
京东泰腾辉科技有限公司、上 物业管理有限公司监事、
海京翌企业管理咨询有限公 上海 晟鸿物业管 理有限
司、北京盛煦企业管理咨询有 公司监事、北京东泰腾辉
限公司、北京昱盛物业管理有 科技有限公司监事、上海
限公司、上海懋恒物业管理有 京翌 企业管理咨 询有限
限公司、嘉兴志行物业管理有 公司监事、北京盛煦企业
限公司、北京翌泽物业管理有 管理咨询有限公司监事、
限公司、上海图路管理咨询有 北京 昱盛物业管 理有限
限公司、上海佰舍企业管理有 公司监事、上海懋恒物业
限公司等单位。 管理有限公司监事、嘉兴
志行 物业管理有 限公司
监事、北京翌泽物业管理
有限公司监事、上海图路
管理咨询有限公司监事、
上海 佰舍企业管 理有限
公司监事等职务。
在其他 无
单位任
职情况
的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 董事监事津贴由股东大会决定，高级管理人员薪酬根据《董事、
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2023 年年度报告
酬的决策程序 监事、高级管理人员薪酬管理制度》由董事会薪酬与考核委员会
制订，报董事会审议批准。
董事在董事会讨论本人薪酬 否
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董 2021 年 12 月 2 日,公司第四届董事会薪酬与考核委员会第二次
事专门会议关于董事、监事、 会议审议通过了《董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度》，
高级管理人员报酬事项发表 同意新增该管理制度。
建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员报 除独立董事外，公司不向董事支付董事薪酬，兼任公司高级管理
酬确定依据 人员或公司其他岗位职务的公司董事，按其所任岗位职务的薪酬
制度领取报酬；公司不向监事支付监事薪酬，兼任公司其他岗位
职务的公司监事，按其所任岗位职务的薪酬制度领取报酬；公司
高级管理人员的年度薪酬根据《董事、监事、高级管理人员薪酬
管理制度》确定。
董事、监事和高级管理人员 应付报酬支付完全按照相关依据执行并与披露情况一致。
报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和 575.97 万元
高级管理人员实际获得的报
酬合计
说明：公司于第四届董事会第八次会议、2021 年第二次临时股东大会审议通过《董事、监事、
高级管理人员薪酬管理制度》。该制度不涉及人员个人具体薪酬，公司董事、监事、高级管理人
员根据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理制度》执行。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王晓波 财务总监 离任 个人原因辞职
孙丹 财务总监 聘任 补选
李虹 非独立董事、副总经理 离任 个人原因辞职
张杰 非独立董事 选举 补选
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
审议通过《关于收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公
第四届董事会第
2023/1/13 司 42.5%股权的议案》《关于召开公司 2023 年第一次临时股
十六次会议
东大会的议案》
审议通过《2022 年度董事会工作报告》《2022 年度总经理工
作报告》《2022 年度独立董事述职报告》《董事会审计委员
第四届董事会第 会 2022 年度履职情况报告》《2022 年年度报告及摘要》《2022
2023/2/27
十七次会议 年度财务决算报告及 2023 年预算报告》《2022 年年度利润
分配预案》《2022 年度社会责任报告》《2022 年度内部控制
评价报告》《2022 年度内部控制审计报告》《关于公司 2023
35 / 222
2023 年年度报告
年度日常关联交易预计的议案》《关于公司 2023 年向金融机
构和非金融机构申请综合授信额度的议案》《关于公司 2023
年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的议案》《关
于公司 2022 年度募集资金存放与实际使用情况的专项报
告》《关于募集资金投资项目结项并将节余募集资金永久补
充流动资金的议案》《关于使用闲置自有资金购买理财产品
的议案》《关于召开公司 2022 年年度股东大会的议案》
审议通过《2023 年第一季度报告》《关于增补第四届董事会
第四届董事会第
2023/4/28 成员的议案》《关于增补董事会审计委员会委员的议案》《关
十八次会议
于召开公司 2022 年年度股东大会的议案》
第四届董事会第 审议通过《关于聘任财务总监的议案》《关于续聘 2023 年度
2023/7/14
十九次会议 会计师事务所的议案》
审议通过《2023 年半年度报告及摘要》《2023 年半年度利润
第四届董事会第 分配预案》《关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联
2023/8/29
二十次会议 交易的议案》《关于召开公司 2023 年第二次临时股东大会的
议案》
第四届董事会第 审议通过《关于公司对合营公司提供财务资助暨关联交易的
2023/9/28
二十一次会议 议案》
第四届董事会第
2023/10/30 审议通过《2023 年第三季度报告》
二十二次会议
第四届董事会第
2023/12/22 审议通过《关于修订及公司部分治理制度的议案》
二十三次会议
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
郁敏珺 否 8 8 2 0 0 否 0
蒋雷霆 否 8 8 2 0 0 否 3
张 杰 否 5 5 1 0 0 否 1
胡 蓓 否 8 8 2 0 0 否 3
陆静维 否 8 8 2 0 0 否 3
郁敏琦 否 8 8 2 0 0 否 3
潘 敏 是 8 8 2 0 0 否 3
吴建伟 是 8 8 2 0 0 否 3
陆凯薇 是 8 8 2 0 0 否 3
李虹（离 否
2 2 0 0 0 否 1
任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 0
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2023 年年度报告
通讯方式召开会议次数 2
现场结合通讯方式召开会议次数 6
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 潘敏、吴建伟、陆静维
提名委员会 吴建伟、陆凯薇、郁敏珺
薪酬与考核委员会 陆凯薇、潘敏、郁敏珺
战略委员会 郁敏珺、郁敏琦、胡蓓、蒋雷霆、吴建伟、陆凯薇
(二) 报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
1、审议《董事会审计委员会 2022
年度履职情况报告》2、审议《2022
年年度报告及摘要》3、审议《2022 审计委员会严格按照《公司
年度内部控制评价报告》4、审议 法》《公司章程》以及公司《董
2023/02/27 《2022 年度内部控制审计报告》 事会审计委员会工作细则》 无
5、审议《关于公司 2023 年度日常 开展工作，经过充分沟通讨
关联交易预计的议案》6、审议 论，一致同意通过所有议案。
《2022 年度财务决算报告及 2023
年预算报告》
审计委员会严格按照《公司
1、审议《2023 年第一季度报告》 法》《公司章程》以及公司《董
2023/04/28 2、审议《关于增补董事会审计委 事会审计委员会工作细则》 无
员会委员的议案》 开展工作，经过充分沟通讨
论，一致同意通过所有议案。
审计委员会严格按照《公司
法》《公司章程》以及公司《董
1、审议《关于续聘 2023 度会计师
2023/07/14 事会审计委员会工作细则》 无
事务所的建议》
开展工作，经过充分沟通讨
论，一致同意通过所有议案。
审计委员会严格按照《公司
1、审议《2023 年半年度报告及摘
法》《公司章程》以及公司《董
要》2、审议《关于延续越界创意
2023/08/29 事会审计委员会工作细则》 无
园房屋拆除补偿周期暨关联交易
开展工作，经过充分沟通讨
的议案》
论，一致同意通过所有议案。
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2023 年年度报告
审计委员会严格按照《公司
法》《公司章程》以及公司《董
1、审议《关于公司对合营公司提
2023/09/28 事会审计委员会工作细则》 无
供财务资助暨关联交易的议案》
开展工作，经过充分沟通讨
论，一致同意通过所有议案。
审计委员会严格按照《公司
法》《公司章程》以及公司《董
2023/10/30 1、审议《2023 年第三季度报告》 事会审计委员会工作细则》 无
开展工作，经过充分沟通讨
论，一致同意通过所有议案。
(三) 报告期内提名委员会召开 2 次会议
其他履行职
召开日期 会议内容 重要意见和建议
责情况
2023/4/28 1、审议《关于增补 提名委员会严格按照《公司法》《公司章程》 无
第 四届董事 会成 以及公司《董事会提名委员会工作细则》开展
员的议案》 工作，经过充分沟通讨论，审议通过所有议案。
2023/7/14 1、审议《关于聘任 提名委员会严格按照《公司法》《公司章程》 无
财务总监的议案》 以及公司《董事会提名委员会工作细则》开展
工作，经过充分沟通讨论，审议通过所有议案。
(四) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 168
主要子公司在职员工的数量 437
在职员工的数量合计 605
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
32
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 60
技术人员 55
财务人员 53
行政人员 30
管理人员 42
服务人员 339
其他人员 26
合计 605
教育程度
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2023 年年度报告
教育程度类别 数量（人）
硕士 30
本科 243
专科 167
高中以下 165
合计 605
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
本公司员工薪酬政策包括工资、奖金、补贴、五险一金、雇主责任险及部分员工医疗保险等
其他福利计划。公司根据员工岗位、工作内容、职级情况、业绩完成情况、行业标准等多种因素
制定了薪酬分级标准。同时，公司根据自身业务发展，结合绩效考核情况为员工制定了内部晋升
通道，鼓励员工通过内部人才培养计划不断提升自己。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2023 年度，人事部门完成人员招聘，为团队注入新鲜血液，完成团队迭代升级，同时完善
培训运营体系，更新线上培训系统，通过内训师+外部讲师双管齐下的模式，夯实“你好，锦和
人”、招商新人培训、物业赋能培训等系列培训，共计组织新人入职培训累计 179 人次，开展在
岗培训 20 场，有效地促进内部人员持续学习及业务水平的提升。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 按照标准工时制执行
劳务外包支付的报酬总额 36,577,856.26 元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
本公司重视对投资者的合理投资回报，并在公司章程中第一百六十三条中明确规定了本公司
的分配政策，包括利润分配的原则、利润分配方式、条件及最低分红比例、利润分配决策程序等。
公司第四届董事会第二十次会议、2023 年第二次临时股东大会会议审议通过《2023 年半年度
利润分配预案》，同意公司 2023 年半年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配
利润。利润分配方案如下：公司拟向全体股东每 10 股派发现金红利 2.20（含税）。截至 2023 年
6 月 30 日，公司总股本 472,500,000 股，以此计算合计拟派发现金红利 103,950,000.00 元（含
税）。2023 年 9 月 22 日公司对外披露了《公司 2023 年半年度权益分派实施公告》（公告编号：
2023-048），现金红利发放日为 2023 年 9 月 28 日。
根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》，2023 年度公司（母公司）实
现净利润 126,854,051.28 元。根据《公司法》《公司章程》等相关规定，按母公司实现净利润的
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2023 年年度报告
10%提取法定公积金 12,685,405.13 元，年初母公司未分配利润 238,924,473.32 元，截止 2023
年 12 月 31 日母公司未分配利润为 249,143,119.47 元。公司拟定 2023 年度利润分配预案为：暂
不进行利润分配，暂不进行资本公积金转增股本。本预案已经第四届董事会第二十四次会议审议
通过，尚需提交 2023 年年度股东大会审议通过后实施。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 2.2
每 10 股转增数（股） 0
现金分红金额（含税） 103,950,000.00
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股
98,835,491.82
股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的
105.17
净利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 0
合计分红金额（含税） 103,950,000.00
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司
105.17
普通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司在严格依照中国证监会、上海证券交易所及《公司法》《公司章程》等法律
法规体系的要求，根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定，结合内外部坏境、公司
发展的实际情况对内部控制体系进行适时的评估、更新和完善，提高了企业管理和决策效率的同
时，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供保障，有效促进公司发展战略的执行。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
2023 年公司内部控制运行情况良好，公司对纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险
领域，涵盖了公司经营管理的主要方面，建立了与其相适应的内部控制并有效实施，不存在内部
控制重大缺陷，能合理保证内部控制目标的达成。2024 年，公司将继续完善内部控制制度，规
范内部控制制度执行，强化内部控制监督检查，提升内部控制管理水平，有效防范各类风险，确
保公司健康稳健可持续发展。具体内容详见公司于 2024 年 3 月 30 日披露于上海证券交易所网站
（www.sse.com.cn）的《上海锦和商业经营管理股份有限公司 2023 年度内部控制评价报告》。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023 年度内部控制的有效性进行了审
计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
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2023 年年度报告
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
√适用 □不适用
1. 因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用
2. 参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用
3. 未披露其他环境信息的原因
√适用 □不适用
公司主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶
属于城市更新领域商用物业运营服务业。公司及其主要子公司不属于环境保护部门公布的重点排
污单位。
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 不适用
在生产过程中使用减碳技术、研发生
产助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
公司严格遵守《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华
人民共和国固定废弃物污染环境防治法》等法律法规，高度重视公司在日常运营中的可持续发
展，践行低碳环保经营模式，推动绿色物业服务建设。
我们制定环境管理措施，致力于降低自身业务运营对生态环境及天然资源产生的影响：我们
通过引入绿色设计环保理念，创新升级城市既有物业；我们充分考虑采取节能环保技术，推进绿
色物业发展；我们将绿色发展理念、可持续发展理念融入日常办公，向员工宣传绿色理念，营造
绿色办公的文化氛围。
为打造绿色物业服务和宣贯绿色改造理念，公司制定节水、节能减排及减少废弃物三大管理
目标，并从倡导绿色物业、绿色设计、绿色办公三大维度，推动目标达成。
锦和商管物业管理服务及相关活动已经通过 ISO14001 环境管理体系认证。
1.倡导绿色物业
公司通过管理制度的建立、技术改造与创新、引导社区参与三个方面，积极践行绿色物业运
营理念，持续推进节能减排。
1.1 能源管理
报告期内，公司通过设置年度能耗管控目标、监控能源利用情况及智慧节能降耗方案等，提
高能源效益。通过持续改进在管园区/商写、地下车库等照明系统以节约能源，推动新增公共充
电桩、对部分老旧充电桩进行焕新改造，并定期整理各项目能耗数据分析，推进运营过程中的资
源合理配置、减少资源消耗。
室内空调：空调温度设置固定温度，夏季室内空调温度设置不能低于 25℃，冬季室内温度
设置不得高于 22℃；在春秋两季，制冷/制暖主机不开启情况下，可开启新风系统，保证空气流
通。
LED 灯源：非工作时间采取隔一亮一模式，执行能耗管控。
智慧能耗分析：公司践行科技赋能理念，完善智慧能耗解决方案，通过建立设备能耗管理平
台和设施管理系统，针对公区用电进行能耗分析，通过有效数据分析，得出同比和环比能耗资
料，为项目能耗预算、节能降耗提供数据参考。
由此，报告期内，我们持续推动存量项目智能电表改造、新增项目智能电表安装，为用户提
供用电信息采集、智能预付费、配电职能运维、能效检测与管理等一站式用电管理服务，实现用
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2023 年年度报告
电管理智能化。该方案一定程度上解决了线下抄表时效性差、数据精确度低等弊端，提升数据采
集和分析速度，改善能耗管控效率。
1.2 水资源管理
公司严格遵守《中华人民共和国水污染防治法》等法律法规，明确日常用水管理措施，如采
用节水型设施设备等；我们提倡节约用水，在办公区域和物业管理园区的公共区域张贴节约用水
标志，增强员工及租户的节水意识。
1.3 废弃物管理
公司制定执行《垃圾分类管理》等内部制度，指导办公区域及园区内部垃圾分类标准化运
营。我们在上海在管园区项目内提供分类垃圾箱，并提供相关标识，以教育公众有关废物收集和
回收的重要性。
我们根据当地政府有关条例对办公垃圾、厨余垃圾和建筑垃圾进行分类回收；针对产生的有
害废弃物，如灯管、电池、废旧墨盒等危险物品交由第三方资质公司进行处理或回收。
2.绿色设计
公司在对城市既有物业保护性改造过程中，极力延续城市文脉，避免“拆除重建”的传统模
式导致的巨大浪费，并关注低碳环保技术的运用，使用低碳环保材料、材料再利用以降低资源消
耗。我们在园区改造设计中充分考虑利用绿色资源，减少对非可再生资源的依赖，促进资源循环
利用。公司部分在管项目实现资源循环，对家具及办公物资利旧使用。
2023 年，公司持续加大废弃资产利旧力度，家具及办公物资利旧使用效率过半，将其使用于
新项目办公、招商、物业家具及设备需求。
在租户参与方面，我们为租户提供《锦和商管装修守则》，对租户装修的环保要求进行明确
约定，租户的装修设计应该满足 LEED-ND 认证要求和标准进行设计，装修施工中的材料选择应
满足绿色、低碳、节能、环保的要求；不得对临近租户或其他人士产生噪音、环境污染等要求；
合理管控租户装修流程，明确约定装修准许时间段，通过守则约束以及人员巡逻等措施，对租户
装修过程噪声超标现象积极劝阻，减少施工噪声给周围租户带来的影响。
3.越界世博园
锦和越界世博园是地处世博浦西城市最佳实践区，其前身为上海南市电厂，现已成为一个集
艺术、设计、社交、休闲于一体的跨界融合空间。该项目在保护原有工业遗产的基础上，融入了
现代环保理念和技术。建筑设计充分考虑了节能标准，比如自然通风设计、智能照明控制等，有
助于降低能耗；而多元化业态的表达空间，提升了园区的活力和吸引力。
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2023 年年度报告
该项目自运营以来，已举办数十场艺术活动，满足周边居民、园区内租户精神上的满足和情
感上的维系。项目的成功改造不仅在于保留了城市的历史文化记忆，还在于它展示了如何通过创
新和科技手段，实现历史遗产与现代生活方式的和谐共存。
未来，我们将继续积极探索城市发展新阶段下的城市更新模式，推动城市发展存量建筑共
存。
4.绿色办公
公司向全体员工宣传绿色办公理念，实施绿色办公制度，将节能降耗融入内部管理制度，通
过无纸化办公、电器使用等多处细节入手将环保意识落实到位，引导员工形成节约、环保意识，
这同样对公司落实可持续发展战略具有深远意义。
公司大力倡导绿色低碳的工作方式，倡导员工节水节电；鼓励无纸化办公、循环用纸，引导
员工办公时进行双面打印，设置二次用纸回收处和废旧物品回收站，减少对纸张的过度使用；倡
导“无烟办公”，在相关区域张贴禁止吸烟标识；办公区域内布置绿植，为员工营造舒适的办公
环境。
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 1 详见具体说明
其中：资金（万元） 1 详见具体说明
物资折款（万元）
惠及人数（人）
具体说明
√适用 □不适用
报告期内，锦和商管旗下锦和越界睿园项目向屏边苗族自治县乡村振兴局村企对口帮扶捐赠款 1
万元人民币，以支持和促进该地区的乡村振兴工作，并激发乡村经济的活力。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是
否
如未能及 如未能
是否 及
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺 有履 时
承诺方 承诺时间 承诺期限 说明未完 行应说
背景 类型 内容 行期 严
成履行的 明下一
限 格
具体原因 步计划
履
行
1、自公司股票上市之日起三十六个月内，本公司/本人不转
让或者委托他人管理本次发行前本公司/本人直接或间接持
有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。2、公司上市后
六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于发
控 股 股
行价，或者上市后六个月期末收盘价低于发行价，本公司/本
东 上 海
与首 人直接或间接持有公司股票的锁定期限自动延长六个月。3、
锦 和 投
次公 上述股份锁定承诺期限届满后两年内，本公司/本人每年减
资 集 团
开发 股份 持公司股份数量不超过本公司/本人在首次公开发行股票前
有 限 公 2020/4/8 是 承诺内容所述 是 不适用 不适用
行相 限售 直接或间接持有公司股份总数的 10%，两年合计减持公司股
司 及 实
关的 份数量不超过本公司/本人直接或间接持有公司股份总数的
际 控 制
承诺 20%。4、本公司/本人直接或间接持有的公司股票在锁定期满
人 郁 敏
后两年内减持的，减持价格不低于发行价。如有派息、送股、
珺
公积金转增股本、配股等情况的，则发行价格将根据除权除
息情况进行相应调整。5、除此之外，本公司/本人还将严格
遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规
定》、上海证券交易所《上市公司股东及董事、监事、高级
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2023 年年度报告
管理人员减持股份实施细则》以及未来不时发布实施的、须
适用的关于股份锁定、减持和信息披露的法律、法规、规章、
规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定，若该等规
定与上述承诺存在不同之处，本公司/本人将严格按该等法
律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范
的规定执行。若本公司/本人未履行上述承诺，本公司/本人
将在符合法律、法规及规范性文件规定的情况下十个交易日
内回购违规卖出的股票，且自回购完成之日起自动延长持有
全部股份的锁定期三个月。如果本公司/本人因未履行上述
承诺事项而获得收益的，所得的收益归公司所有，本公司/本
人将在获得收益的五日内将前述收益支付给公司指定账户；
如果因本公司/本人未履行上述承诺事项给公司或者其他投
资者造成损失的，本公司/本人将向公司或者其他投资者依
法承担赔偿责任。
1、自公司股票上市之日起三十六个月内，本企业不转让或者
委托他人管理本次发行前已持有的发行人股份，也不由公司
回购该部分股份。（2）公司上市后六个月内如公司股票连续
二十个交易日的收盘价均低于发行价，或者上市后六个月期
末收盘价低于发行价，本企业持有发行人股票的锁定期限自
动延长六个月。（3）本企业持有公司股票在锁定期满后两年
上 海 锦 内减持的，减持价格不低于发行价。如有派息、送股、公积
友 投 资 金转增股本、配股等情况的，则发行价格将根据除权除息情
股份
管 理 事 况进行相应调整。（4）除此之外，本企业还将严格遵守中国 2020/4/8 是 承诺内容所述 是 不适用 不适用
限售
务所（有 证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》、上
限合伙） 海证券交易所《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员
减持股份实施细则》以及未来不时发布实施的、须适用的关
于股份锁定、减持和信息披露的法律、法规、规章、规范性
文件和上海证券交易所自律性规范的规定，若该等规定与上
述承诺存在不同之处，本企业将严格按该等法律、法规、规
章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定执行。
若本企业未履行上述承诺，本企业将在符合法律、法规及规
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2023 年年度报告
范性文件规定的情况下十个交易日内回购违规卖出的股票，
且自回购完成之日起自动延长持有全部股份的锁定期三个
月。如果本企业因未履行上述承诺事项而获得收益的，所得
的收益归公司所有，本企业将在获得收益的五日内将前述收
益支付给公司指定账户；如果因本企业未履行上述承诺事项
给公司或者其他投资者造成损失的，本企业将向公司或者其
他投资者依法承担赔偿责任。
公司股票上市之日起三年内，每年首次出现公司股票连续
20 个交易日的收盘价（如果因公司派发现金红利、送股、
转增股本、增发新股等原因进行除权、除息的，须按照上
公司、 海证券交易所的有关规定作相应调整）均低于公司最近一 自公司股票上
其他 控股股 期经审计的每股净资产时，公司将启动稳定公司股价的预 2020/4/8 是 市之日起三年 是 不适用 不适用
东等 案。在达到启动股价稳定措施的条件后，公司将及时采取 内
以下部分或全部措施稳定公司股价：（1）公司回购股份；
（2）公司控股股东增持本公司股票；（3）公司董事（不
含独立董事）、高级管理人员增持本公司股票。
控股股
在作为公司控
东上海
股股东期间和
锦和投
其他 避免同业竞争承诺 2020/4/8 是 不担任公司控 是 不适用 不适用
资集团
股股东后六个
有限公
月内
司
在作为公司控
实际控 股股东期间和
其他 制人郁 避免同业竞争承诺 2020/4/8 是 不担任公司控 是 不适用 不适用
敏珺 股股东后六个
月内
上 海 锦 在作为公司持
友 投 资 股 5%以上股
其他 避免同业竞争承诺 2020/4/8 是 是 不适用 不适用
管 理 事 东期间和不担
务所（有 任公司持股
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限合伙） 5%以上股东后
（ 锦 友 六个月内
目 前 持
股 比 例
为 4%）
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2023 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 115
境内会计师事务所审计年限 13
境内会计师事务所注册会计师姓名 赵键、王鲁苗
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限 1
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 35
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2023 年第二次临时股东大会审议通过，续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司及控股子公司 2023 年度财务报告及内部控制审计机构，聘期一年。
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审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债
务到期未清偿等情况，诚信状况良好。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2023 年 2 月 27 日，公司召开第四届董事会第 详见公司于 2023 年 2 月 28 日披露的《上海锦
十七次会议，审议通过了《关于 2023 年度日常 和商业经营管理股份有限公司关于 2023 年度
关联交易预计的议案》，根据《上海证券交易 日常关联交易的公告》（公告编号：2023-010）。
所股票上市规则》的相关规定，关联董事回避
表决。
因实际控制人郁敏珺女士控制的公司与 NOVA 详见公司于 2023 年 5 月 17 日披露的《上海锦
PROPERTY HOLDING LIMITED 签订的入股协议其 和商业经营管理股份有限公司关于日常关联
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2023 年年度报告
前置条件均已满足，实际控制人郁敏珺女士有 交易关联关系更新的进展公告》（公告编号：
权获得 NOVA PROPERTY HOLDING LIMITED（以 2023-024）。
下简称“拟入股公司”）超过 50%股份。拟入
股公司参股、控股的公司与上市公司存在日常
交易，先前鉴于关联自然人交叉任职，因此认
定为关联交易。鉴于最新情况，拟入股公司参
股、控股的公司与上市公司关联关系的认定依
据由原关联自然人交叉任职，更新为关联自然
人有重大影响、共同控制或控制。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
√适用 □不适用
上海广电股份浦东有限公司（以下简称“广电浦东”）与公司于 2023 年 8 月签署了《<租赁
协议>补充协议五》，经公司与广电浦东双方协商一致决定，延长原《<租赁协议>》所约定的补
偿周期延长至 2027 年 8 月 31 日，每年补偿金额如下：2024 年补偿金额 5,730.93 万元，2025 年
补偿金额 5,642.36 万元，2026 年补偿金额 5,642.36 万元、2027 年补偿金额 4,071.59 万元,合
计金额为 21,087.24 万元。上述补偿按季支付。
上述事项已经公司第四届董事会第二十次会议及 2023 年第二次临时股东大会审议通过，关
联董事及股东回避表决。详见公司于 2023 年 8 月 30 日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限
公司关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联交易的公告》（公告编号：2023-043）。
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担保
方与 担保 是否
日期 担保 担保 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到期 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 日 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
担保总额占公司净资产的比例(%)
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 经公司于2023年2月27日召开的第四届董事会第十七次
会议、2023年5月19日召开的2022年年度股东大会分别
审议通过了《关于公司2023年为控股子公司提供融资
及租赁合同履约担保的议案》，内容包括：①同意
2023年公司及控股子公司拟向金融机构及非金融机构
申请总额度不超过8亿元人民币的综合授信，内容包括
借款、银行承兑汇票、保函等信用品种，本报告期
内，未发生公司为控股子公司提供融资担保的事项。
②同意公司2023年为9家控股子公司在租赁合同条款范
围内提供租赁合同履约担保。详见公司分别于2023年2
月28日、2023年05月20日、2023年07月29日、2023年
11月14日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于公
司2023年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保
的公告》（公告编号：2023-011）、上海锦和商业经
营管理股份有限公司关于为全资子公司提供租赁合同
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履约担保的进展公告（公告编号：2023-026、2023-
038、2023-053）。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 自有资金 86,880.00 13,000.00 0
银行理财产品 募集资金 5,000.00 0 0
其他情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否 预期 逾期 未来是 减值准
委托 委托理 委托理 年化 实际 是否经
委托理财 资金 资金 存在 报酬确 收益 未到期金 未收 否有委 备计提
受托人 理财 财起始 财终止 收益 收益或 过法定
金额 来源 投向 受限 定方式 (如 额 回金 托理财 金额
类型 日期 日期 率 损失 程序
情形 有) 额 计划 (如有)
安全性高、
有一定流动
性的保本型
银行 保本浮
平安银 2023/1 2024/1 自有资 理财产品，
理财 2000.00 否 动收益 1.75% 51.00 2,000.00 0 是 是
行 1/10 /10 金 单个理财产
产品 型
品的投资期
限不超过 12
个月
银行 保本浮
浦发银 2023/1 2024/1 自有资
理财 3000.00 同上 否 动收益 1.30% 20.00 3000.00 0 是 是
行 2/11 /11 金
产品 型
银行 保本浮
平安银 2023/1 2024/1 自有资
理财 3000.00 同上 否 动收益 1.75% 16.00 3000.00 0 是 是
行 2/15 /19 金
产品 型
银行 保本浮
浦发银 2023/1 2024/1 自有资
理财 2000.00 同上 否 动收益 1.30% 65.00 2000.00 0 是 是
行 0/27 /26 金
产品 型
银行 保本浮
平安银 2023/1 2024/1 自有资
理财 2000.00 同上 否 动收益 1.75% 9.00 2000.00 0 是 是
行 2/22 /26 金
产品 型
银行 保本浮
平安银 2023/1 2024/2 自有资
理财 1,000.00 同上 否 动收益 1.75% 2.00 1000.00 0 是 是
行 2/29 /2 金
产品 型
其他情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 □不适用
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2023 年年度报告
(一) 募集资金整体使用情况
√适用 □不适用
单位：万元
截至报告 截至报告 本年度投
扣除发行 调整后募
其中：超 募集资金 期末累计 期末累计 本年度投 入金额占 变更用途
募集资金 募集资金 募集资金 费用后募 集资金承
募资金金 承诺投资 投入募集 投入进度 入金额 比（%） 的募集资
来源 到位时间 总额 集资金净 诺投资总
额 总额 资金总额 （%）(3) （4） （5） 金总额
额 额 (1)
（2） ＝(2)/(1) =(4)/(1)
首次公开 2020 年 4
74,749.50 0 68,527.80 70,890.30 68,527.80 63,260.88 92.31 131.24 0.19 0
发行股票 月 15 日
(二) 募投项目明细
√适用 □不适用
单位：万元
项目
截至
可行
截至 报告
性是
报告 期末 本项
调整 项目 投入 投入 否发
项目 期末 累计 目已
后募 达到 进度 进度 生重
是否 募集 是否 募集 累计 投入 本年 实现
募集 集资 本年 预定 是否 是否 未达 大变
项目 项目 涉及 资金 使用 资金 投入 进度 实现 的效 节余
资金 金投 投入 可使 已结 符合 计划 化，
名称 性质 变更 到位 超募 承诺 募集 （% 的效 益或 金额
来源 资总 金额 用状 项 计划 的具 如
投向 时间 资金 投资 资金 ） 益 者研
额 态日 的进 体原 是，
总额 总额 (3) 发成
(1) 期 度 因 请说
（2 ＝ 果
明具
） (2)/
体情
(1)
况
越界 首次 2020
2019
金都 运营 公开 年4 9,400 9,400 9,112 不适 2,644 326.2
否 否 62.98 96.94 年 12 是 是 否
路项 管理 发行 月 15 .00 .00 .55 用 .22 9
月
目 股票 日
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2023 年年度报告
智慧
园区
首次 2020
信息 2023
运营 公开 年4 5,900 5,900 890.0 不适 不适 5,385
服务 否 否 68.26 15.09 年2 是 是 否
管理 发行 月 15 .00 .00 5 用 用 .56
平台 月
股票 日
建设
项目
偿还
银行
首次 2020
贷款
补流 公开 年4 55,59 53,22 53,25 100.0 不适 不适 不适
及补 否 否 是 是 否
还贷 发行 月 15 0.30 7.80 8.28 6 用 用 用
充流
股票 日
动资
金
注：越界金都路项目本年实现的效益具体为营业收入 2,644.22 万元、净利润 74.09 万元。
(三) 报告期内募投变更或终止情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四) 报告期内募集资金使用的其他情况
1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况
□适用 √不适用
2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况
□适用 √不适用
3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
募集资金用于现
董事会审议 报告期末现 期间最高余额是
金管理的有效审 起始日期 结束日期
日期 金管理余额 否超出授权额度
议额度
2022 年 3 2022 年 11 2023 年 2
5,000 0 否
月 21 日 月 28 日 月 28 日
其他说明
无
4、 用超募资金永久补充流动资金或归还银行贷款情况
□适用 √不适用
5、 其他
√适用 □不适用
公司于 2023 年 2 月 27 日召开第四届董事会第十七次会议、第四届监事会第十五次会议，审
议通过了《关于募集资金投资项目结项并将节余募集资金永久补充流动资金的议案》，同意公司
将首次公开发行股票募集资金投资项目予以结项，并将节余募集资金用于永久补充公司流动资金。
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
发
比例 行 送 公积金 比例
数量 其他 小计 数量
(%) 新 股 转股 (%)
股
一、有限售条件股份 292,950,000 62 -292,950,000 -292,950,000
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 292,950,000 62 -292,950,000 -292,950,000
其中：境内非国有法人持股 292,950,000 62 -292,950,000 -292,950,000
境内自然人持股 0 0
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 179,550,000 38 292,950,000 292,950,000 472,500,000 100
1、人民币普通股 179,550,000 38 292,950,000 292,950,000 472,500,000 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 472,500,000 100 472,500,000 100
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2023 年年度报告
2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
2023 年 4 月 21 日,公司首次公开发行限售股上市流通，涉及 2 名股东，本次限售股上市流通
后，总股本为 472,500,000 股，全部为无限售条件流通股，公司限售股上市流通数量为 292,950,000
股。
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
本年解除限 本年增加 年末限 解除限售
股东名称 年初限售股数 限售原因
售股数 限售股数 售股数 日期
上海锦和
首次公开 2023 年 4 月
投资集团 274,050,000 274,050,000 0 0
发行限售 21 日
有限公司
上海锦友
投资管理 首次公开 2023 年 4 月
18,900,000 18,900,000 0 0
事务所（有 发行限售 21 日
限合伙）
合计 292,950,000 292,950,000 0 0 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 20,828
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 20,728
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
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2023 年年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限 质押、标记或冻
股东名称
报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 售条件股 结情况 股东性质
（全称）
份数量 股份状态 数量
上海锦和投资集团有限公司 0 274,050,000 58.00 0 无 0 境内非国有法人
上海锦友投资管理事务所（有限合伙） 0 18,900,000 4.00 0 无 0 其他
MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC. 2,640,491 3,102,891 0.66 0 无 0 境外法人
张青 3,023,000 3,023,000 0.64 0 无 0 境内自然人
平安资管－工商银行－鑫福 13 号资产管理产品 1,095,400 3,000,000 0.63 0 无 0 其他
中国银行股份有限公司－国金量化多因子股票型
1,987,700 2,800,600 0.59 0 无 0 其他
证券投资基金
中国民生银行股份有限公司－国金量化精选混合
2,293,200 2,471,600 0.52 0 无 0 其他
型证券投资基金
招商银行股份有限公司－万家中证 1000 指数增强
2,385,900 2,385,900 0.50 0 无 0 其他
型发起式证券投资基金
中信证券股份有限公司 1,204,467 2,118,571 0.45 0 无 0 国有法人
上海同祺文化艺术发展有限公司 0 2,100,168 0.44 0 无 0 境内非国有法人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海锦和投资集团有限公司 274,050,000 人民币普通股 274,050,000
上海锦友投资管理事务所（有限合伙） 18,900,000 人民币普通股 18,900,000
MORGAN STANLEY & CO. INTERNATIONAL PLC. 3,102,891 人民币普通股 3,102,891
张青 3,023,000 人民币普通股 3,023,000
平安资管－工商银行－鑫福 13 号资产管理产品 3,000,000 人民币普通股 3,000,000
中国银行股份有限公司－国金量化多因子股票型证券投资基金 2,800,600 人民币普通股 2,800,600
中国民生银行股份有限公司－国金量化精选混合型证券投资基金 2,471,600 人民币普通股 2,471,600
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2023 年年度报告
招商银行股份有限公司－万家中证 1000 指数增强型发起式证券投
2,385,900 人民币普通股 2,385,900
资基金
中信证券股份有限公司 2,118,571 人民币普通股 2,118,571
上海同祺文化艺术发展有限公司 2,100,168 人民币普通股 2,100,168
前十名股东中回购专户情况说明 无。
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明 无。
上海锦和投资集团有限公司和上海锦友投资管理事务所（有限合伙）与上述其
上述股东关联关系或一致行动的说明 他前十名股东间不存在关联关系或一致行动关系。公司未知其他前十名股东和
前十名无限售条件股东是否存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无。
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东较上期末变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股以及转融通出借尚未
本报告期新增/退 期末转融通出借股份且尚未归还数量
股东名称（全称） 归还的股份数量
出
数量合计 比例（%） 数量合计 比例（%）
邵华均 退出 0 0 0 0
中国农业银行股份有限公
司－华夏中证 500 指数增 退出 0 0 0 0
强型证券投资基金
国信证券股份有限公司－
华夏中证 500 指数智选增 退出 0 0 0 0
强型证券投资基金
中国人民财产保险股份有
退出 0 0 0 0
限公司－传统－收益组合
周桐宇 退出 0 0 0 0
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2023 年年度报告
陈峰 退出
MORGAN STANLEY & CO.
新增 0 0 3,102,891 0.66
INTERNATIONAL PLC.
张青 新增 0 0 3,023,000 0.64
中国银行股份有限公司－
国金量化多因子股票型证 新增 0 0 2,800,600 0.59
券投资基金
中国民生银行股份有限公
司－国金量化精选混合型 新增 0 0 2,471,600 0.52
证券投资基金
招商银行股份有限公司－
万家中证 1000 指数增强 新增 0 0 2,385,900 0.50
型发起式证券投资基金
中信证券股份有限公司 新增 0 0 2,118,571 0.45
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2023 年年度报告
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海锦和投资集团有限公司
单位负责人或法定代表人 郁敏珺
成立日期 2008/5/12
主要经营业务 实业投资、投资管理（除金融、证券等国家专项审批项目、股权
投资和股权投资管理外），商业及工业领域投资咨询、商务咨询
（除经纪），市场营销策划，企业管理，室内外装潢设计，环境
景观设计，建筑劳务，建筑工程，建筑材料及小五金，化工原料
及产品（除危险化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、
易制毒化学品）销售，自有房屋租赁。
报告期内控股和参股的其他
持有公司 274,050,000 股，持股比例 58%。
境内外上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 郁敏珺
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 历任上海嘉瑞房地产代理公司销售部经理，上海宝华企业
集团有限公司董事、总经理等职务。现任上海锦和投资集
团有限公司董事长等职务，公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无。
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
√适用 □不适用
请参见本报告第六节重要事项中一、承诺事项履行情况中“股份限售”相关内容。
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
信会师报字[2024]第 ZA10398 号
上海锦和商业经营管理股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和商管）财务报表，包括 2023
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了锦
和商管 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德
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2023 年年度报告
守则，我们独立于锦和商管，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）租赁收入确认
我们就租赁收入确认相关的关键审计事项执行
的主要审计程序如下：
1、测试和评价与租赁收入确认相关的关键内部
控制，包括从岗位设置、合同签订管理、客户
信用管理、销售开票、销售记录、直至销售收
锦和商管的营业收入主要为向客户提供物业使
款的完整业务流程中的关键控制，检查相关控
用权所获得的租赁收入，通常情况下租赁收入
制的设计和运行的有效性；
于物业租赁期按期确认。收入确认的会计政策
2、复核锦和商管对租赁合同认定为融资租赁或
详情及收入的分析请参阅财务报表附注“三、
经营租赁的合理性；
重要会计政策及会计估计”注释(二十五)、(二
3、对租赁收入实施分析程序，分析收入及毛利
十九)所述的会计政策及“五、合并财务报表项
率变动的合理性；
目注释”注释(三十三)。
4、获取项目租金收入台账、业务部门租控表，
2023 年度锦和商管租赁收入金额为人民币
核对租赁收入是否计入正确会计期间；
74,894.04 万元。由于营业收入是锦和商管的
5、从营业收入的会计记录中选取样本，核对收
关键业绩指标之一，存在可能操纵收入确认时
入确认相关支持性文件，如租赁合同、发票、
点以达到特定目标或预期的固有风险，同时租
收款银行回单等，关注租赁收入的确认是否符
赁收入确认涉及管理层判断，可能对锦和商管
合企业会计准则的规定；
的净利润产生重大影响，因此，我们将租赁收
6、于项目现场实地察看所有承租运营项目的租
入确认识别为关键审计事项。
户使用租赁物业的状况，重点关注本期新增租
户、大额租户，检查空租房屋的现状，将现场
察看情况与租控表登记的租户信息进行比对；
7、结合对应收账款的审计，选择主要客户函证
本期营业收入。
（二）长期待摊费用账面价值
锦和商管的长期待摊费用主要为承租运营项目
物业的改造、装修成本。管理层对以下方面的 我们就长期待摊费用账面价值实施的审计程序
判断，会对长期待摊费用的账面价值，以及长 包括：
期待摊费用的摊销政策造成影响，包括： 1、了解、评价及测试长期待摊费用完整性、存
1、确定长期待摊费用的原值； 在性和准确性相关的关键内部控制的设计和运
2、确定在建工程转入长期待摊费用及开始摊销 行有效性；
的时点； 2、检查形成长期待摊费用的改造工程等的支持
3、估计相应长期待摊费用的预计受益年限并与 性文件，如工程施工合同、决算、发票、付款
物业租赁期相比较以确定摊销年限； 银行回单等资料；
4、长期待摊费用减值的测试。 3、获取工程进度报告，并在现场进行实地考察，
长期待摊费用的会计政策详情及具体构成请参 了解其工程实际完工进度；
阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估 4、根据项目实际完工进度，确认在建工程转入
计”注释(二十)所述的会计政策及“五、合并 长期待摊费用的时点；
财务报表项目注释(十六)”。 5、根据我们对锦和商管业务的了解，比较和评
于 2023 年 12 月 31 日锦和商管长期待摊费用 估管理层用于评估长期待摊费用的摊销年限的
（租入物业改造装修部分，不含招商服务费） 判断是否合理；
的账面价值为人民币 75,798.85 万元。由于确
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2023 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
定长期待摊费用的账面价值涉及重大的管理层 6、获得锦和商管长期待摊费用摊销计算表，检
判断，且其对财务报表具有重要影响，我们将 查摊销方法是否按照摊销政策执行，重新计算
锦和商管长期待摊费用的账面价值识别为关键 摊销金额是否准确；
审计事项。 7、检查长期待摊费用减值的测试，特别是对于
存在亏损等减值迹象的项目，实地勘察项目运
营情况，复核可回收金额确定原则、方法及减
值测试的过程。
四、 其他信息
锦和商管管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括锦和商管 2023 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估锦和商管的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督锦和商管的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对锦和商管持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致锦和商管不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
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2023 年年度报告
（六）就锦和商管中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：
中国上海 2024 年 3 月 29 日
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 上海锦和商业经营管理股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 162,227,716.15 272,693,131.58
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 130,150,117.96 100,096,062.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 76,565,026.34 86,626,124.32
应收款项融资
预付款项 七、8 10,219,155.91 3,321,814.93
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、9 36,941,200.41 46,145,910.64
其中：应收利息 69,235.79 2,202,328.72
应收股利
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2023 年年度报告
买入返售金融资产
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 21,351,872.54 18,250,151.23
其他流动资产 七、13 14,495,040.80 20,898,185.09
流动资产合计 451,950,130.11 548,031,380.58
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、16 75,532,029.80 95,178,392.87
长期股权投资 七、17 14,059,211.56 204,604,393.29
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 1,152,690.00 3,842,300.00
投资性房地产
固定资产 七、21 3,473,011.56 5,347,558.69
在建工程 七、22 104,247.80 1,905,831.08
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 3,803,091,848.62 3,210,153,485.93
无形资产 七、26 3,807,924.46 5,990,542.42
开发支出
商誉 七、27 117,210,307.94 79,042,978.72
长期待摊费用 七、28 767,923,420.14 707,983,648.94
递延所得税资产 七、29 163,216,564.58 168,872,962.90
其他非流动资产 七、30 235,007,641.48 232,114,879.06
非流动资产合计 5,184,578,897.94 4,715,036,973.90
资产总计 5,636,529,028.05 5,263,068,354.48
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 131,150,289.20 68,703,281.28
预收款项 七、37 37,041,161.41 39,409,958.68
合同负债 七、38 15,704,596.04 12,216,273.83
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 19,812,307.86 20,479,766.59
应交税费 七、40 21,079,831.63 19,751,452.65
其他应付款 七、41 371,168,391.46 370,960,686.83
其中：应付利息
应付股利
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2023 年年度报告
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 308,872,964.11 340,991,103.17
其他流动负债
流动负债合计 904,829,541.71 872,512,523.03
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 3,435,016,298.13 3,085,600,659.41
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、51 5,713,438.59 6,851,405.02
递延所得税负债 七、29 95,897,122.00 66,183,597.87
其他非流动负债 七、52 1,848,729.65 1,892,638.62
非流动负债合计 3,538,475,588.37 3,160,528,300.92
负债合计 4,443,305,130.08 4,033,040,823.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 472,500,000.00 472,500,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 601,360,642.82 600,177,767.66
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 121,313,781.64 108,628,376.51
一般风险准备
未分配利润 七、60 -75,330,972.65 -57,531,059.34
归属于母公司所有者权益
1,119,843,451.81 1,123,775,084.83
（或股东权益）合计
少数股东权益 73,380,446.16 106,252,445.70
所有者权益（或股东权
1,193,223,897.97 1,230,027,530.53
益）合计
负债和所有者权益
5,636,529,028.05 5,263,068,354.48
（或股东权益）总计
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:上海锦和商业经营管理股份有限公司
单位:元 币种:人民币
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2023 年年度报告
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 82,005,969.36 113,108,879.87
交易性金融资产 130,150,117.96 100,096,062.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十九、1 11,306,625.21 15,000,903.88
应收款项融资
预付款项 1,498,282.23 1,065,551.50
其他应收款 十九、2 604,046,801.48 606,302,096.42
其中：应收利息 2,540,647.91 2,507,145.14
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 9,007,838.19 8,511,768.37
其他流动资产 4,353,820.67 8,904,009.28
流动资产合计 842,369,455.10 852,989,272.11
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 21,970,546.82 29,370,259.35
长期股权投资 十九、3 861,226,717.97 753,706,006.41
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 1,152,690.00 3,842,300.00
投资性房地产
固定资产 2,775,545.66 4,303,201.69
在建工程 104,247.80 1,590,973.49
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 848,336,770.65 636,234,202.58
无形资产 2,072,630.53 4,154,804.93
开发支出
商誉
长期待摊费用 58,303,953.88 72,335,693.15
递延所得税资产 35,603,041.08 32,675,578.11
其他非流动资产 178,310,000.00 178,965,000.00
非流动资产合计 2,009,856,144.39 1,717,178,019.71
资产总计 2,852,225,599.49 2,570,167,291.82
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 7,228,347.28 11,390,373.58
预收款项 3,405,054.48 3,286,414.57
合同负债 1,447,750.69 662,920.75
应付职工薪酬 5,887,003.54 7,251,589.89
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2023 年年度报告
应交税费 7,262,292.53 6,054,446.02
其他应付款 373,138,908.29 322,269,526.03
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 73,749,703.69 91,008,042.62
其他流动负债
流动负债合计 472,119,060.50 441,923,313.46
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 928,716,387.54 700,415,355.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 1,573,852.52 2,099,249.96
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 930,290,240.06 702,514,605.87
负债合计 1,402,409,300.56 1,144,437,919.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 472,500,000.00 472,500,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 606,859,397.82 605,676,522.66
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 121,313,781.64 108,628,376.51
未分配利润 249,143,119.47 238,924,473.32
所有者权益（或股东权
1,449,816,298.93 1,425,729,372.49
益）合计
负债和所有者权益
2,852,225,599.49 2,570,167,291.82
（或股东权益）总计
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 1,031,974,367.08 881,748,840.98
其中：营业收入 七、61 1,031,974,367.08 881,748,840.98
利息收入
已赚保费
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2023 年年度报告
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,042,757,546.34 821,097,226.36
其中：营业成本 七、61 736,008,699.79 524,061,372.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 8,269,896.18 5,900,997.61
销售费用 七、63 44,178,110.22 34,105,359.55
管理费用 七、64 83,991,382.53 85,892,664.58
研发费用 七、65 2,595,595.65 2,029,872.33
财务费用 七、66 167,713,861.97 169,106,959.82
其中：利息费用 170,614,900.46 170,513,741.72
利息收入 3,068,862.92 1,550,019.04
加：其他收益 七、67 15,918,319.54 18,165,551.77
投资收益（损失以“－”号 七、68
-415,157.64 -13,180,515.82
填列）
其中：对联营企业和合营企
-6,165,719.53 -20,309,279.25
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70
-2,635,554.83 -442,299.21
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七、71
2,474,741.50 -3,130,534.07
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 七、72
-21,748,932.18 -468,632.07
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 七、73
80,659,195.00 -1,861,900.14
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
63,469,432.13 59,733,285.08
列）
加：营业外收入 七、74 58,848,866.85 55,701,017.42
减：营业外支出 七、75 4,039,343.01 62,405.09
四、利润总额（亏损总额以“－”
118,278,955.97 115,371,897.41
号填列）
减：所得税费用 七、76 35,099,909.43 33,204,229.69
五、净利润（净亏损以“－”号填
83,179,046.54 82,167,667.72
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
83,179,046.54 82,167,667.72
“－”号填列）
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2023 年年度报告
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
98,835,491.82 97,037,443.74
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-15,656,445.28 -14,869,776.02
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 83,179,046.54 82,167,667.72
（一）归属于母公司所有者的综
98,835,491.82 97,037,443.74
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-15,656,445.28 -14,869,776.02
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.21 0.21
（二）稀释每股收益(元/股) 0.21 0.21
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
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2023 年年度报告
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十九、4 203,259,874.70 139,492,955.79
减：营业成本 十九、4 120,823,240.37 56,053,881.16
税金及附加 1,734,634.82 1,460,594.97
销售费用 19,431,540.53 15,375,945.28
管理费用 48,910,944.43 54,853,897.50
研发费用
财务费用 34,308,154.81 37,659,961.43
其中：利息费用 36,048,382.62 38,518,260.66
利息收入 1,802,507.38 884,605.95
加：其他收益 4,992,131.62 4,082,719.04
投资收益（损失以“－”号 十九、5
102,407,303.89 123,190,960.20
填列）
其中：对联营企业和合营企
-940,788.44
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-2,635,554.83 -442,299.21
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
1,025,776.85 -1,234,410.02
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-3,885,188.61 -468,632.07
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
-1,773,880.42 -1,861,900.14
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
78,181,948.24 97,355,113.25
列）
加：营业外收入 60,868,456.04 55,540,566.81
减：营业外支出 225,983.95 6,673.13
三、利润总额（亏损总额以“－”
138,824,420.33 152,889,006.93
号填列）
减：所得税费用 11,970,369.05 8,840,196.31
四、净利润（净亏损以“－”号填
126,854,051.28 144,048,810.62
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
126,854,051.28 144,048,810.62
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
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2023 年年度报告
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 126,854,051.28 144,048,810.62
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
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合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
1,146,662,594.35 916,769,326.89
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 1,254,611.60 8,307,185.52
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2023 年年度报告
收到其他与经营活动有关的 七、78
227,415,011.32 159,645,019.10
现金
经营活动现金流入小计 1,375,332,217.27 1,084,721,531.51
购买商品、接受劳务支付的
176,500,678.87 99,093,506.23
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
164,531,703.98 136,526,192.72
现金
支付的各项税费 103,452,541.80 106,057,568.63
支付其他与经营活动有关的 七、78
286,912,689.26 160,667,267.28
现金
经营活动现金流出小计 731,397,613.91 502,344,534.86
经营活动产生的现金流
643,934,603.36 582,376,996.65
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 789,685,000.00 1,126,000,000.00
取得投资收益收到的现金 2,517,277.60 5,051,094.84
处置固定资产、无形资产和
766,322.83 345,605.54
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78
35,611,134.67
现金
投资活动现金流入小计 828,579,735.10 1,131,396,700.38
购建固定资产、无形资产和
29,558,482.02 54,826,167.09
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 833,870,000.00 1,158,900,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
63,906,297.76 28,295,452.50
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78
40,585,750.00
现金
投资活动现金流出小计 967,920,529.78 1,242,021,619.59
投资活动产生的现金流
-139,340,794.68 -110,624,919.21
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金
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2023 年年度报告
收到其他与筹资活动有关的 七、78
234,695.00
现金
筹资活动现金流入小计 234,695.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
103,950,000.00 103,950,000.00
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
494,587,441.71 359,118,931.16
现金
筹资活动现金流出小计 598,537,441.71 463,068,931.16
筹资活动产生的现金流
-598,537,441.71 -462,834,236.16
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-93,943,633.03 8,917,841.28
额
加：期初现金及现金等价物
255,553,055.74 246,635,214.46
余额
六、期末现金及现金等价物余
161,609,422.71 255,553,055.74
额
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
214,118,738.27 140,380,810.42
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
721,579,358.80 551,749,634.01
现金
经营活动现金流入小计 935,698,097.07 692,130,444.43
购买商品、接受劳务支付的
16,298,437.07 4,562,279.36
现金
支付给职工及为职工支付的
49,271,029.02 53,572,312.00
现金
支付的各项税费 26,823,039.31 27,319,066.54
支付其他与经营活动有关的
587,319,554.48 442,580,159.60
现金
经营活动现金流出小计 679,712,059.88 528,033,817.50
经营活动产生的现金流量净
255,986,037.19 164,096,626.93
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 745,885,000.00 917,058,686.89
取得投资收益收到的现金 101,091,635.20 123,037,174.81
81 / 222
2023 年年度报告
处置固定资产、无形资产和
766,322.83 132,743.37
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
35,611,134.67
现金
投资活动现金流入小计 883,354,092.70 1,040,228,605.07
购建固定资产、无形资产和
6,565,103.12 13,358,370.67
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 869,093,974.01 1,003,795,452.50
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
40,585,750.00
现金
投资活动现金流出小计 916,244,827.13 1,017,153,823.17
投资活动产生的现金流
-32,890,734.43 23,074,781.90
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
103,950,000.00 103,950,000.00
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
133,977,350.57 74,028,580.06
现金
筹资活动现金流出小计 237,927,350.57 177,978,580.06
筹资活动产生的现金流
-237,927,350.57 -177,978,580.06
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-14,832,047.81 9,192,828.77
额
加：期初现金及现金等价物
96,219,723.73 87,026,894.96
余额
六、期末现金及现金等价物余
81,387,675.92 96,219,723.73
额
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
82 / 222
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 综 项 风 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 储 险 他
先 续 股
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上年年
472,500,000.00 600,177,767.66 108,628,376.51 -57,531,059.34 1,123,775,084.83 106,252,445.70 1,230,027,530.53
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期
472,500,000.00 600,177,767.66 108,628,376.51 -57,531,059.34 1,123,775,084.83 106,252,445.70 1,230,027,530.53
初余额
三、本期增
减变动金额
（减少以 1,182,875.16 12,685,405.13 -17,799,913.31 -3,931,633.02 -32,871,999.54 -36,803,632.56
“－”号填
列）
（一）综合
98,835,491.82 98,835,491.82 -15,656,445.28 83,179,046.54
收益总额
（二）所有
者投入和减 1,182,875.16 1,182,875.16 -17,215,554.26 -16,032,679.10
少资本
1．所有者
投入的普通
股
2．其他权
益工具持有
者投入资本
83 / 222
2023 年年度报告
3．股份支
付计入所有
1,182,875.16 1,182,875.16 1,182,875.16
者权益的金
额
4．其他 -17,215,554.26 -17,215,554.26
（三）利润
12,685,405.13 -116,635,405.13 -103,950,000.00 -103,950,000.00
分配
1．提取盈
12,685,405.13 -12,685,405.13
余公积
2．提取一
般风险准备
3．对所有
者（或股 -103,950,000.00 -103,950,000.00 -103,950,000.00
东）的分配
4．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公
积转增资本
（或股本）
2．盈余公
积转增资本
（或股本）
3．盈余公
积弥补亏损
4．设定受
益计划变动
额结转留存
收益
5．其他综
合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项
储备
1．本期提
取
2．本期使
用
（六）其他
四、本期期
472,500,000.00 601,360,642.82 121,313,781.64 -75,330,972.65 1,119,843,451.81 73,380,446.16 1,193,223,897.97
末余额
84 / 222
2023 年年度报告
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 综 项 风 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 储 险 他
先 续 股
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上
年年末 472,500,000.00 598,994,892.50 94,223,495.45 -36,213,622.02 1,129,504,765.93 121,122,221.72 1,250,626,987.65
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年期初 472,500,000.00 598,994,892.50 94,223,495.45 -36,213,622.02 1,129,504,765.93 121,122,221.72 1,250,626,987.65
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
1,182,875.16 14,404,881.06 -21,317,437.32 -5,729,681.10 -14,869,776.02 -20,599,457.12
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 97,037,443.74 97,037,443.74 -14,869,776.02 82,167,667.72
益总额
（二）
所有者
投入和 1,182,875.16 1,182,875.16 1,182,875.16
减少资
本
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2023 年年度报告
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有 1,182,875.16 1,182,875.16 1,182,875.16
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分 14,404,881.06 -118,354,881.06 -103,950,000.00 -103,950,000.00
配
1．提取
盈余公 14,404,881.06 -14,404,881.06
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股 -103,950,000.00 -103,950,000.00 -103,950,000.00
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
86 / 222
2023 年年度报告
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本
期期末 472,500,000.00 600,177,767.66 108,628,376.51 -57,531,059.34 1,123,775,084.83 106,252,445.70 1,230,027,530.53
余额
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 专项
资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 储备
一、上年年末余额 472,500,000.00 605,676,522.66 108,628,376.51 238,924,473.32 1,425,729,372.49
加：会计政策变更
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2023 年年度报告
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 605,676,522.66 108,628,376.51 238,924,473.32 1,425,729,372.49
三、本期增减变动金额（减少以
1,182,875.16 12,685,405.13 10,218,646.15 24,086,926.44
“－”号填列）
（一）综合收益总额 126,854,051.28 126,854,051.28
（二）所有者投入和减少资本 1,182,875.16 1,182,875.16
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
1,182,875.16 1,182,875.16
金额
4．其他
（三）利润分配 12,685,405.13 -116,635,405.13 -103,950,000.00
1．提取盈余公积 12,685,405.13 -12,685,405.13
2．对所有者（或股东）的分配 -103,950,000.00 -103,950,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 606,859,397.82 121,313,781.64 249,143,119.47 1,449,816,298.93
2022 年度
其他权益工具 减： 其他
项目 专项储
实收资本 (或股本) 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 备
股 收益
一、上年年末余额 472,500,000.00 604,493,647.50 94,223,495.45 213,230,543.76 1,384,447,686.71
加：会计政策变更
前期差错更正
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2023 年年度报告
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 604,493,647.50 94,223,495.45 213,230,543.76 1,384,447,686.71
三、本期增减变动金额（减少以“－”
1,182,875.16 14,404,881.06 25,693,929.56 41,281,685.78
号填列）
（一）综合收益总额 144,048,810.62 144,048,810.62
（二）所有者投入和减少资本 1,182,875.16 1,182,875.16
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 1,182,875.16 1,182,875.16
4．其他
（三）利润分配 14,404,881.06 -118,354,881.06 -103,950,000.00
1．提取盈余公积 14,404,881.06 -14,404,881.06
2．对所有者（或股东）的分配 -103,950,000.00 -103,950,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 605,676,522.66 108,628,376.51 238,924,473.32 1,425,729,372.49
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
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2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”、“股份公司”）系于 2012
年 5 月，根据股东会决议及公司章程，由上海锦和商业经营管理有限公司整体变更设立的股份有
限公司。公司统一社会信用代码：91310000660797414T。
根据公司 2018 年第四次临时股东大会、2019 年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监
督管理委员会“证监许可[2020]95 号”《关于核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发
行股票的批复》核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 94,500,000.00 股，每股面
值 1.00 元，合计增加注册资本人民币 94,500,000.00 元。每股发行价格为人民币 7.91 元，共募集
资金人民币 747,495,000.00 元。
本公司于 2022 年 5 月 18 日将公司证券简称由“锦和商业”变更为“锦和商管”，证券代码
“603682”保持不变。
截至 2023 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 47,250 万股，注册资本为 47,250 万
元，注册地：上海市徐汇区虹漕路 68 号 43 幢 18 楼，总部办公地：上海市徐汇区虹漕路 68 号，
法定代表人：郁敏珺。本公司的母公司为上海锦和投资集团有限公司，实际控制人为郁敏珺。公
司经营范围为：企业管理、投资管理、投资咨询（除经纪）、资产管理、商务信息咨询、物业管理、
品牌策划、停车场（库）经营管理，健身服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主
要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整
体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户
群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进一
步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区或建筑（群）提供各类
运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。
本财务报表业经公司董事会于 2024 年 3 月 29 日批准报出。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准
则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券
监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的
相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础编制。
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2023 年年度报告
公司自报告期末起 12 个月的持续经营能力不存在重大怀疑。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 12 月
31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
□适用 √不适用
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而
形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。
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2023 年年度报告
控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
（2）合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业
集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的
影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的
会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别
在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独
列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
①增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关
项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益
法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
②处置子公司或业务
A．一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益
的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
B．分步处置子公司
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2023 年年度报告
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
③购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
④不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有
子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本
公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本节“五、重要会计政策及会计估计 19.长期股
权投资”。
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期
限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
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2023 年年度报告
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于
与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理外，均计入当期损益。
11. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资
从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如
果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
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2023 年年度报告
计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以
及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值
进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，
均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
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2023 年年度报告
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允
价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是未保留对金融资产的控制。
本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同
时按照修改后的条款确认一项新金融资产。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金
融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件
的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
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（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含
重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
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对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变
动情况。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确
凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，
本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的
损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确
凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提
减值准备。
除单项评估信用风险的应收款项外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上
计算预期信用损失。确定的组合如下：
组合名称 确定组合的依据
未进行单项及其他组合计提减值的应收账
组合 1（账龄风险特征组合）
款、其他应收款等
组合 2（租赁合同约定的租赁保证金、押金） 租赁合同约定的租赁保证金、押金
组合 3（应收控制关系关联方款项） 应收控制关系关联方款项
组合 4（应收融资租赁款项） 应收融资租赁款
12. 应收票据
□适用 √不适用
13. 应收账款
□适用 √不适用
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14. 应收款项融资
□适用 √不适用
15. 其他应收款
□适用 √不适用
16. 存货
□适用 √不适用
17. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件
（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本节“五、重要会计政策及会计估计
11.金融工具（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
18. 持有待售的非流动资产或处置组
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组
收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
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（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出
售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获
得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处
置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
□适用 √不适用
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
19. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公
司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中
的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施
控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲
减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，
按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
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以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时
实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单
位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期
股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位
的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单
位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联
营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他
综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
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因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能
够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变
动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为
金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单
位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与
所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。
20. 投资性房地产
不适用
21. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
机器设备 年限平均法 5-10 5% 9.5%-19.00%
运输设备 年限平均法 5 5% 19.00%
电子用品 年限平均法 5 5% 19.00%
办公设备 年限平均法 5 5% 19.00%
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定
折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可
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使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利
益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
22. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产、长期待
摊费用等的入账价值。所建造的固定资产、改造工程等在工程已达到预定可使用状态，但尚未办
理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估
计的价值转入固定资产、长期待摊费用等，并按本公司固定资产折旧政策、长期待摊费用摊销政
策等计提固定资产的折旧、长期待摊费用的摊销，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的
暂估价值，但不调整原已计提的折旧或摊销额。
23. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
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对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借
款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资
产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
24. 生物资产
□适用 √不适用
25. 油气资产
□适用 √不适用
26. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业
带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 预计使用寿命的确定依据
园区综合信息服务平台一期 120 个月 预计受益期
园区综合信息服务平台二期 120 个月 预计受益期
办公及财务软件 60 个月 预计受益期
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
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27. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期
资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低
于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为
基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无
论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产
组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组
组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉
之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。公司长
期待摊费用包括经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出、项目租赁补偿款、自用办公室的装
修费、项目运营过程中局部设施的升级更新支出等。
公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有物业的经营权，通过重新市场定
位和设计、改造后对外出租，以获得租金、物业管理等项目运营收入。
公司租入物业通常为老旧工业厂房、仓库等，内部设施欠缺，不具备商业、办公等园区运营所需
的基本功能或物业条件，需要于项目招商运营前按照设计要求进行物业整体的功能性改造，部分
功能性改造如电力扩容等根据项目运营情况及改造计划于项目运营期间补充实施，功能性改造工
程支出内容主要包括工程前期费用、建筑安装费、基础设施费等。在项目运营过程中会对局部设
施进行升级更新，所形成的资产预计可以在较长时间内使用，确认为长期待摊费用。
1、摊销方法
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各类长期待摊费用在不超过租赁期的预计受益期内平均摊销。
2、摊销年限
（1）经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益
年限内平均摊销，其中公共部位装修预计受益年限为 10 年、电梯预计受益年限为 15 年、中央空
调预计受益年限为 10 年，其余部分为基础性功能改造预计受益年限不短于租赁期限。实际摊销年
限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。
（2）自用办公室的装修费，预计受益年限为 5 年，实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两
者较短的年限。
（3）项目运营过程中发生的局部设施升级更新支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受
益年限内平均摊销，预计受益年限为 3 年。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短
的年限。
（4）项目运营过程中，作为出租人发生的与经营租赁有关的招商服务费等初始直接费用，在租赁
期内直线法摊销。
29. 合同负债
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
30. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
设定提存计划：
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
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2023 年年度报告
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
31. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
1）该义务是本公司承担的现时义务；
2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于
货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当
前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
32. 股份支付
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础
确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
1、以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后
立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等
待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价
值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
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2023 年年度报告
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，
任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增
加。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处
理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的
权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则
以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
2、以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允
价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按
照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损
益。
33. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
34. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
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法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义
务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2、具体原则
1、 物业出租业务
本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要
采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体
进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群
办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。
公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。业务
部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收
取租金款项，并按照本附注“五、（38）租赁”描述的政策确认营业收入。
2、 物业管理及其他服务业务
本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运
营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，
公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收
入。
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2023 年年度报告
根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供
物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务
部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业
管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理 IT 技术支持服务、日常项目运营等服务与
客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款
或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价
咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
35. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
36. 政府补助
√适用 □不适用
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
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2023 年年度报告
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：指企业取得的、用于购建或以其他方式形成
长期资产的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判
断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。
（2）确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
（3）会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司
已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
①财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司
以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
②财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
37. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)
的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
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2023 年年度报告
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认
的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间
内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
38. 租赁
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额
在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，
租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资
产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转
移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融
资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行
分类。
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2023 年年度报告
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期
损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，
公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收
款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止
确认和减值按照本附注“五、（11）金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行
处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始
将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面
价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、
（11）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
（3）新冠肺炎疫情相关的租金减让
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的
方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应
收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
对于采用新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法的融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的
折现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的
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2023 年年度报告
租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租金的，本
公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
39. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
40. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
41. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的 13%、9%、6%、5%、3%
进项税额后，差额部分为应交
增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计缴 7%、5%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%、20%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海锦羽企业 20
管理有限公司、上海和矩商务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公
司、锦和同昌（北京）商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北
京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司、上海劭锦企业
管理有限公司（注）
本公司及除上述公司外其余子公司 25
注：上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上
海和矩商务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和同昌（北京）商业管理有限公司、
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2023 年年度报告
锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司、上海劭锦
企业管理有限公司 2023 年度适用企业所得税优惠税率 20%。
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、根据财政部、税务总局公告 2023 年第 12 号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关
税费政策的公告》，子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海锦羽
企业管理有限公司、上海和矩商务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和同昌（北京）
商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展
有限公司、上海劭锦企业管理有限公司，符合小型微利企业所得税优惠政策范围，2023 年 1 月 1
日至 2027 年 12 月 31 日，对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所
得税政策。
2、本公司子公司上海锦林网络信息技术有限公司于 2022 年 12 月 14 日被上海市科学技术委员会、
上海市财政局、国家税务总局上海市税务局认定为高新技术企业，并于 2022 年 12 月 14 日审核通
过获取编号为 GR202231006361 的高新技术企业证书，有效期 3 年，减免期限为 2022 年 12 月 14
日至 2025 年 12 月 14 日。2023 年度减按 15%的税率征收企业所得税。
3、根据《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告 2023
年第 1 号）的相关规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，允许生产性服务业纳税人按
照当期可抵扣进项税额加计 5%抵减应纳税额。本公司以及除上海力衡投资管理有限公司、上海锦
泠企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、同昌盛业（北京）科技发展有限公司、北京
同昌盛业城市更新科技发展有限公司外其余子公司、分公司经申请享受该优惠政策。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 16,620.52 38,413.08
银行存款 162,169,468.76 272,642,226.71
其他货币资金 41,626.87 12,491.79
合计 162,227,716.15 272,693,131.58
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
其中受到限制的货币资金明细如下：
单位：元
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2023 年年度报告
项目 期末余额 上年年末余额
冻结存款 618,293.44 17,140,075.84
注：冻结存款的情况详见附注“十六、（二）或有事项”。
1、上述受限制的货币资金在编制现金流量表时已从“现金及现金等价物”中剔除。
2、其他货币资金为财付通账户、支付宝账户余额。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计 /
130,150,117.96 100,096,062.79
入当期损益的金融资产
其中：
理财产品 130,150,117.96 100,096,062.79 /
合计 130,150,117.96 100,096,062.79 /
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 76,008,687.52 90,314,070.98
1 年以内小计 76,008,687.52 90,314,070.98
1至2年 4,840,859.16 919,729.92
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 80,849,546.68 91,233,800.90
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 比 计提 账面
比例
金额 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%)
(%) (%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提 80,84
100.0 4,284,5 76,565,0 91,233,800 100 4,607,67 86,626,124
坏账准备 9,546 5.30 5.05
0 20.34 26.34 .90 .00 6.58 .32
.68
其中：
组合 1（账 80,84 100.0 4,284,5 5.30 76,565,0 91,233,800 100 4,607,67 5.05 86,626,124
龄风险特征 9,546 0 20.34 26.34 .90 .00 6.58 .32
组合） .68
80,84
100.0 4,284,5 76,565,0 91,233,800 100 4,607,67 86,626,124
合计 9,546 5.30 5.05
0 20.34 26.34 .90 .00 6.58 .32
.68
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1（账龄风险特征组合）
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 76,008,687.52 3,800,434.42 5.00
1至2年 4,840,859.16 484,085.91 10.00
合计 80,849,546.68 4,284,520.34
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收回
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 或转 其他变动
核销
回
118 / 222
2023 年年度报告
账龄风险特 4,607,676.58 -820,682.16 497,525.92 4,284,520.34
征组合
合计 4,607,676.58 -820,682.16 497,525.92 4,284,520.34
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 末余额
额 计数的比例
（%）
客户 1 5,351,363.42 5,351,363.42 6.62 267,568.17
客户 2 3,377,450.95 3,377,450.95 4.18 168,872.55
客户 3 2,431,720.06 2,431,720.06 3.01 121,586.00
客户 4 2,360,243.62 2,360,243.62 2.92 118,012.18
客户 5 2,210,625.51 2,210,625.51 2.73 110,531.28
合计 15,731,403.56 15,731,403.56 19.46 786,570.18
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
6、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
119 / 222
2023 年年度报告
(3).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
120 / 222
2023 年年度报告
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
121 / 222
2023 年年度报告
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 10,176,725.72 99.58 3,321,814.93 100.00
1至2年 42,430.19 0.42 -
合计 10,219,155.91 100.00 3,321,814.93 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额（元）
的比例(%)
供应商 1 6,159,944.43 60.28
供应商 2 1,711,545.82 16.75
供应商 3 340,882.27 3.34
供应商 4 237,221.74 2.32
供应商 5 190,770.19 1.87
合计 8,640,364.45 84.56
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
9、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 69,235.79 2,202,328.72
其他应收款 36,871,964.62 43,943,581.92
合计 36,941,200.41 46,145,910.64
其他说明：
□适用 √不适用
122 / 222
2023 年年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业借款 69,235.79 2,202,328.72
合计 69,235.79 2,202,328.72
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
123 / 222
2023 年年度报告
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
124 / 222
2023 年年度报告
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 32,358,613.67 45,488,802.02
1 年以内小计 32,358,613.67 45,488,802.02
1至2年 139,184.02
2至3年 10,000.00
3 年以上
3至4年 21,000.00
4至5年
5 年以上 5,023,705.00 599,120.00
合计 37,542,502.69 46,097,922.02
注： 1、期末余额 3-4 年的其他应付款 21,000 元，系因 2023 年 12 月子公司上海翌钲众创空间经
营管理有限公司租入物业的租赁终止,对应的原在其他非流动资产列报的租赁保证金 21,000 元尚
未结算收回，调整至本科目列报；
2、期末余额 5 年以上的其他应收款中 4,424,585.00 元，系因 2023 年 12 月子公司上海翌钲众创
空间经营管理有限公司和上海锦灵企业管理有限公司租入物业的租赁终止，对应的原在其他非流
动资产列报的租赁保证金 4,424,585.00 元尚未结算收回，调整至本科目列报。
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及其他 6,871,577.48 20,086,802.02
企业借款 6,500,000.00 23,000,000.00
租赁保证金、押金 24,170,925.21 3,011,120.00
合计 37,542,502.69 46,097,922.02
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
125 / 222
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
期信用损失
减值) 减值)
2023 年 1 月 1 日 余
2,154,340.10 2,154,340.10
额
2023 年 1 月 1 日 余
2,154,340.10 2,154,340.10
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -1,486,941.76 -1,486,941.76
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 3,139.73 3,139.73
2023年12月31日
670,538.07 670,538.07
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
组合 1（账 2,154,340.10 -1,486,941.76 3,139.73 670,538.07
龄风险特征
组合）
合计 2,154,340.10 -1,486,941.76 3,139.73 670,538.07
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
126 / 222
2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 期末余额 末余额合计数的 款项的性质 账龄
期末余额
比例(%)
上海联合
产权交易
10,000,000.00 26.64 租赁保证金、押金 1 年以内
所有限公
司
上海墨珲
物业管理 8,635,020.21 23.00 租赁保证金、押金 1 年以内
有限公司
北京北锦
商业运营
6,500,000.00 17.31 企业借款 1 年以内 325,000.00
管理有限
公司
上海彭浦
5,981,178.91 15.93 往来款及其他 1 年以内 299,058.95
实业公司
上海徐航
物业管理 2,500,000.00 6.66 租赁保证金、押金 5 年以上
有限公司
合计 33,616,199.12 89.54 / / 624,058.95
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1).存货分类
□适用 √不适用
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
127 / 222
2023 年年度报告
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 21,351,872.54 18,250,151.23
合计 21,351,872.54 18,250,151.23
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴税款 653,058.83 478,540.63
待抵扣进项税 9,488,161.30 11,515,635.18
项目合作款 4,353,820.67 8,904,009.28
合计 14,495,040.80 20,898,185.09
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
128 / 222
2023 年年度报告
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
不适用
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
不适用
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
129 / 222
2023 年年度报告
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项
率区
目 账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
间
融资 4.8%-
租赁 76,510,655.08 978,625.28 75,532,029.80 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 15.5%
款
其
中：
未实
15,579,640.47 15,579,640.47 26,234,165.97 26,234,165.97
现融
资收
益
合计 76,510,655.08 978,625.28 75,532,029.80 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 /
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
130 / 222
2023 年年度报告
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
融资租赁款
1,145,742.86 -167,117.58 978,625.28
坏账准备
合计 1,145,742.86 -167,117.58 978,625.28
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
131 / 222
2023 年年度报告
17、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
期初 其他综 宣告发放现 计提 期末
被投资单位 减少 权益法下确认 其他权 备期末
余额 追加投资 合收益 金股利或利 减值 其他 余额
投资 的投资损益 益变动 余额
调整 润 准备
一、合营企业
北京北锦商
业运营管理 15,000,000.00 -940,788.44 14,059,211.56
有限公司
北京新荟园
壹城市更新
科技发展有 204,604,393.29 -5,224,931.09 -199,379,462.20
限公司（注
1）
小计 204,604,393.29 15,000,000.00 -6,165,719.53 -199,379,462.20 14,059,211.56
二、联营企业
南京广电锦
和投资管理
有限公司
（注 2）
上海中体锦
和商业经营
管理有限公
司（注 2）
小计
合计 204,604,393.29 15,000,000.00 -6,165,719.53 -199,379,462.20 14,059,211.56
注 1：2023 年 1 月 13 日，公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》，根据协议约定，公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展有
限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权。截至 2023 年 3 月 20 日，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司办妥工商变更登
记手续，本公司直接持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权，间接持有 34.50%的股权（由北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司
132 / 222
2023 年年度报告
直接持有），合计持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 77.00%的股权，实际上已经控制了北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司，纳入合并
报表范围，不再采用权益法核算。
注 2：南京广电锦和投资管理有限公司和上海中体锦和商业经营管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为零或负数，本公司对该公司的长期
股权投资金额为 0 元。
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
无
133 / 222
2023 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 1,152,690.00 3,842,300.00
损益的金融资产
其中：权益工具投资 1,152,690.00 3,842,300.00
合计 1,152,690.00 3,842,300.00
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
不适用
(1).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,473,011.56 5,347,558.69
固定资产清理
合计 3,473,011.56 5,347,558.69
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
134 / 222
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 机器设备 运输工具 电子用品 办公设备 合计
一、账面原值：
1.期初
8,090,177.27 2,553,656.70 7,178,091.24 2,245,143.64 20,067,068.85
余额
2.本期
103,794.23 - 313,421.37 54,672.47 471,888.07
增加金额
（1）
89,714.17 - 227,526.68 43,560.93 360,801.78
购置
（2）
在建工程转 14,080.06 - - - 14,080.06
入
（3）
企业合并增 - - 85,894.69 11,111.54 97,006.23
加
3.本期
61,826.54 980,297.66 822,540.26 - 1,864,664.46
减少金额
（1）
61,826.54 980,297.66 822,540.26 - 1,864,664.46
处置或报废
4.期末
8,132,144.96 1,573,359.04 6,668,972.35 2,299,816.11 18,674,292.46
余额
二、累计折旧
1.期初
5,328,964.84 1,726,146.77 5,691,891.54 1,972,507.01 14,719,510.16
余额
2.本期
722,942.64 189,352.66 806,667.90 79,084.90 1,798,048.10
增加金额
（1）
722,942.64 189,352.66 746,327.59 72,634.06 1,731,256.95
计提
（2）
企业合并增 - - 60,340.31 6,450.84 66,791.15
加
3.本期
58,735.21 420,808.34 836,733.81 - 1,316,277.36
减少金额
（1）
58,735.21 420,808.34 836,733.81 - 1,316,277.36
处置或报废
4.期末
5,993,172.27 1,494,691.09 5,661,825.63 2,051,591.91 15,201,280.90
余额
三、减值准备
1.期初
余额
- - - - -
2.本期
增加金额
- - - - -
（1）
计提
- - - - -
3.本期
减少金额
- - - - -
（1）
处置或报废
- - - - -
4.期末
- - - - -
余额
四、账面价值
1.期末
2,138,972.69 78,667.95 1,007,146.72 248,224.20 3,473,011.56
账面价值
2.期初
2,761,212.43 827,509.93 1,486,199.70 272,636.63 5,347,558.69
账面价值
注：企业合并增加系 2023 年度本公司因非同一控制下企业合并，合并报表范围增加，导致增加固定
资产原值 97,006.23 元，增加累计折旧 66,791.15 元。
135 / 222
2023 年年度报告
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 104,247.80 1,905,831.08
工程物资 - -
合计 104,247.80 1,905,831.08
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
智慧园区信息 104,247.80 104,247.80 1,702,477.92 1,702,477.92
服务平台建设
项目
越界X2 创意 10,619.47 10,619.47
空间改造工程
越界金桥园 192,733.69 192,733.69
的消防工程
合计 104,247.80 104,247.80 1,905,831.08 1,905,831.08
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2023 年年度报告
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
利
期
息
转 工程
资 本期
入 累计 其中：
预 本 利息
项目名 期初 固 期末 投入 本期利 资金来
算 本期增加金额 本期其他减少金额 工程进度 化 资本
称 余额 定 余额 占预 息资本 源
数 累 化率
资 算比 化金额
计 (%)
产 例(%)
金
金
额
额
智慧园
区信息 募集资
服务平 1,702,477.92 548,672.55 2,146,902.68 104,247.79 金、自
台建设 筹资金
项目
衡山路 8
自筹资
号改造 1,390,823.28 1,390,823.28
金
工程
越界平
武 SPACE 自筹资
2,144,698.91 2,144,698.91
改造工 金
程
航天大
厦项目 自筹资
622,595.56 622,595.56
改造工 金
程
合计 1,702,477.92 4,706,790.30 6,305,020.43 104,247.79 / /
137 / 222
2023 年年度报告
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
25、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
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2023 年年度报告
1.期初余额 5,194,812,244.37 5,194,812,244.37
2.本期增加金额 1,245,281,183.57 1,245,281,183.57
(1)新增租赁 475,825,504.60 475,825,504.60
(2)企业合并增加 769,455,678.97 769,455,678.97
3.本期减少金额 389,974,607.38 389,974,607.38
(1)处置 389,974,607.38 389,974,607.38
4.期末余额 6,050,118,820.56 6,050,118,820.56
二、累计折旧
1.期初余额 1,984,658,758.44 1,984,658,758.44
2.本期增加金额 521,794,354.76 521,794,354.76
(1)计提 441,576,383.68 441,576,383.68
(2)企业合并增加 80,217,971.08 80,217,971.08
3.本期减少金额 259,426,141.26 259,426,141.26
(1)处置 259,426,141.26 259,426,141.26
4.期末余额 2,247,026,971.94 2,247,026,971.94
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,803,091,848.62 3,803,091,848.62
2.期初账面价值 3,210,153,485.93 3,210,153,485.93
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
园区综合信息 园区综合信息
项目 办公及财务软件 合计
服务平台一期 服务平台二期
一、账面原值
1.期初余额 165,000.00 3,908,997.54 12,117,484.04 16,191,481.58
2.本期增加金额 - - 2,674,707.99 2,674,707.99
(1)购置 - - 417,203.54 417,203.54
(2)在建工程
- - 2,257,504.45 2,257,504.45
转入
3.本期减少金额 165,000.00 3,840,621.47 7,038,687.96 11,044,309.43
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2023 年年度报告
(1)处置 165,000.00 3,840,621.47 7,038,687.96 11,044,309.43
4.期末余额 - 68,376.07 7,753,504.07 7,821,880.14
二、累计摊销
1.期初余额 144,375.00 2,713,655.62 7,342,908.54 10,200,939.16
2.本期增加金额 16,500.00 387,642.12 2,388,916.89 2,793,059.01
（1）计提 16,500.00 387,642.12 2,388,916.89 2,793,059.01
3.本期减少金额 160,875.00 3,032,921.67 5,786,245.82 8,980,042.49
(1)处置 160,875.00 3,032,921.67 5,786,245.82 8,980,042.49
4.期末余额 - 68,376.07 3,945,579.61 4,013,955.68
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 - - - -
（1）计提 - - - -
3.本期减少金额 - - - -
(1)处置 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 - - 3,807,924.46 3,807,924.46
2.期初账面价值 20,625.00 1,195,341.92 4,774,575.50 5,990,542.42
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成的 其他 处置 其他
项
上海腾锦文化发
4,648,413.96 4,648,413.96
展有限公司
上海豪翌企业管
9,532,243.93 9,532,243.93
理有限公司
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2023 年年度报告
上海翌钲众创空
间经营管理有限 3,447,915.92 3,447,915.92
公司
同昌盛业（北
京）科技发展有 41,697,669.37 41,697,669.37
限公司
上海劭锦企业管
19,716,735.54 19,716,735.54
理有限公司
北京新荟园壹城
市更新科技发展 47,380,429.22 47,380,429.22
有限公司
合计 79,042,978.72 47,380,429.22 126,423,407.95
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
期初余
或形成商誉的事 期末余额
额 计提 其他 处置 其他
项
上海腾锦文化发
展有限公司
上海豪翌企业管
理有限公司
上海翌钲众创空 1,245,100.00 1,245,100.00
间经营管理有限
公司
同昌盛业（北
京）科技发展有
限公司
上海劭锦企业管
理有限公司
北京新荟园壹城 7,968,000.00 7,968,000.00
市更新科技发展
有限公司
合计 9,213,100.00 9,213,100.00
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
所属资产组或组合的构成及 是否与以前年
名称 所属经营分部及依据
依据 度保持一致
锦和商管并购上海腾锦文化
上海腾锦文化发展有 产权持有单位组成资
发展有限公司所形成的与商 是
限公司 产组的各项资产
誉相关的资产组
锦和商管并购上海豪翌企业
上海豪翌企业管理有 产权持有单位组成资
管理有限公司所形成的与商 是
限公司 产组的各项资产
誉相关的资产组
141 / 222
2023 年年度报告
锦和商管并购上海翌钲众创
上海翌钲众创空间经 产权持有单位组成资
空间经营管理有限公司所形 是
营管理有限公司 产组的各项资产
成的与商誉相关的资产组
锦和商管收购同昌盛业（北
京）科技发展有限公司股
同昌盛业新荟城壹
权，识别其全资子公司同昌 产权持有单位组成资
（北京）商业管理有 是
盛业新荟城壹（北京）商业 产组的各项资产
限公司（注 1）
管理有限公司所形成的与商
誉相关的资产组（注 1）
锦和商管收购同昌盛业（北
京）科技发展有限公司股
同昌盛业新荟城叁
权，识别其全资子公司同昌 产权持有单位组成资
（北京）商业管理有 是
盛业新荟城叁（北京）商业 产组的各项资产
限公司（注 1）
管理有限公司所形成的与商
誉相关的资产组（注 1）
锦和商管收购上海劭锦企业
管理有限公司股权，识别其
上海习瑞实业有限公 产权持有单位组成资
全资子公司上海习瑞实业有 是
司（注 2） 产组的各项资产
限公司所形成的与商誉相关
的资产组（注 2）
锦和商管并购北京新荟园壹
北京新荟园壹城市更 城市更新科技发展有限公司 产权持有单位组成资
是
新科技发展有限公司 所形成的与商誉相关的资产 产组的各项资产
组
注 1：公司 2021 年度因收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司 60%的股权形成的商誉为
41,697,669.37 元。同昌盛业（北京）科技发展有限公司实际无业务，同昌盛业新荟城壹（北京）
商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司作为物业运营服务及管理的全
资子公司，本公司识别这两家公司相关资产负债分别作为独立的资产组。本公司将上述商誉分摊
至同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司，
其中：同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司为 37,830,206.31 元、同昌盛业新荟城叁（北
京）商业管理有限公司为 3,867,463.06 元。本公司在商誉减值测算中将两家公司分别作为独立的
资产组，分别进行减值测试。
注 2：公司 2021 年度因收购上海劭锦企业管理有限公司 100%的股权形成的商誉为 19,716,735.54
元。上海劭锦企业管理有限公司实际无业务，上海习瑞实业有限公司作为物业运营服务及管理的
全资公司，本公司识别上海习瑞实业有限公司的相关资产负债作为独立的资产组。本公司将上述
商誉 19,716,735.54 元分摊至上海习瑞实业有限公司。本公司在商誉减值测算中将上海习瑞实业
有限公司的相关资产负债作为独立的资产组进行减值测试。
上述确定的资产组与购买日所确定的资产组保持一致，未发生变化。
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
142 / 222
2023 年年度报告
□适用 √不适用
(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公允价值
关键参数
可收回金 和处置费
项目 账面价值 减值金额 关键参数 的确定依
额 用的确定
据
方式
主要结合
历史年度
上海翌钲 折现率、 收入情
众创空间 营业收入 况、市场
1,464.51 1,340.00 124.51 收益法
经营管理 增长率、 行情、企
有限公司 净利率 业未来经
营计划等
进行预测
北京新荟
折现率、
园壹城市
营业收入
更新科技 48,234.80 47,200.00 1,034.80 收益法 同上
增长率、
发展有限
净利率
公司
合计 49,699.31 48,540.00 1,159.31 / / /
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
稳定
期的
关键
稳定
参数
期的
预测期的关 （增
预测 预测期内 关键
可收回金 减值金 键参数（增 长
项目 账面价值 期的 的参数的 参数
额 额 长率、利润 率、
年限 确定依据 的确
率等） 利润
定依
率、
据
折现
率
等）
主要结合历
营业收入增长 史年度收入
上海腾 2024
率：- 情况、市场
锦文化 年-
4,189.58 5,400.00 42.4%~13.3% 行情、企业 不适用 不适用
发展有 2033
净利率：- 未来经营计
限公司 年
7.5%~34.6% 划等进行预
测
营业收入增长
上海豪 2024
1,745.63 3,170.00 率：- 同上 不适用 不适用
翌企业 年-
21.4%~4.3%
143 / 222
2023 年年度报告
管理有 2028 净利率：
限公司 年 36.38%~46.00%
上海翌
营业收入增长
钲众创 2024
率：-
空间经 年-
1,464.51 1,340.00 124.51 81.0%~1.9% 同上 不适用 不适用
营管理 2033
净利率：-
有限公 年
1.1%~20.7%
司
同昌盛
业新荟
营业收入增长
城壹 2024
率：-
（北 年-
11,579.76 11,700.00 12.8%~16.0% 同上 不适用 不适用
京）商 2034
净利率：0.3%-
业管理 年
26.9%
有限公
司
同昌盛
业新荟
营业收入增长
城叁 2024
率：-
（北 年-
979.19 2,300.00 18.7%~18.0% 同上 不适用 不适用
京）商 2038
净利率：0.0%-
业管理 年
25.3%
有限公
司
营业收入增长
上海习 2024
率：
瑞实业 年
10,559.78 11,800.00 1.6%~18.8% 同上 不适用 不适用
有限公 ~2037
净利率：
司 年
48.4%~50.8%
北京新
营业收入增长
荟园壹 2024
率：-
城市更 年
48,234.80 47,200.00 1,034.80 9.7%~129.2% 同上 不适用 不适用
新科技 ~2042
净利率：-
发展有 年
14.0%-48.0%
限公司
合计 78,753.27 82,910.00 1,159.31
注：1、由于本公司通过直接和间接方式共持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 77%的股
权比例，上表中的商誉减值金额系完全商誉的减值金额，故本公司应承担完全商誉减值金额
1,034.80 万元的 77%部分计 796.80 万元。
2、公司对上述租赁项目的整体租赁期间进行预测，在项目的不同运营阶段预期的营业收入增长率
及净利率处于不同水平。在租赁后期因出租率下降及租金单价波动，导致营业收入增长率为负数，
预期的净利率较低。
另外，上表中因租赁期最后一年不足整年，相关数据与前期不具可比性，预测期营业收入增长率、
预测期净利率相关参数不包括最后一年的数据。
144 / 222
2023 年年度报告
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
上期商誉减
业绩承诺完成情况
值金额
项目 本期 上期
实际业 完成率 承诺业 实际业 完成率 本期 上期
承诺业绩
绩 （%） 绩 绩 （%）
同昌盛业新荟城
壹（北京）商业管 2,542 注1 2,244 注1
理有限公司
同昌盛业新荟城
叁（北京）商业管 288 注1 278 注1
理有限公司
注 1：同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司和同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公
司两家公司管理的项目的业绩承诺期间为 2021 年至 2023 年，业绩完成考核结果是根据三年到期
后累计考核确定的，目前同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北
京）商业管理有限公司业绩考核期已到期，双方仍在确认最终考核业绩的完成情况。
注 2：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司管理的项目的业绩承诺期间为 2022 年至 2024 年，
业绩完成考核结果是根据三年到期后累计考核确定的，目前业绩考核三年期限尚未到期，实际业
绩将以三年到期后的业绩完成情况考核为准。
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
基础性
功能改 617,144,958.45 139,070,758.45 71,780,607.24 8,433,633.71 676,001,475.95
造
公共部
32,351,352.73 4,948,108.94 6,727,436.56 11,756.90 30,560,268.21
位装修
电梯 7,435,934.85 3,609,061.13 1,388,780.91 136,616.08 9,519,598.99
中央空
4,187,668.20 11,059,871.21 1,946,793.52 - 13,300,745.89
调
装修补
32,181,987.22 2,509,606.55 7,192,466.06 844,209.59 26,654,918.12
偿款
自用办 1,188,532.25 1,156,028.79 980,451.14 - 1,364,109.90
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2023 年年度报告
公室装
修费
局部设
施升级 4,507,858.01 1,293,705.09 5,133,817.69 80,393.78 587,351.63
更新
招商服
8,985,357.23 9,438,594.16 8,488,999.94 - 9,934,951.45
务费
合计 707,983,648.94 173,085,734.32 103,639,353.06 9,506,610.06 767,923,420.14
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
可弥补亏 226,822,981.40 56,705,745.36 62,709,757.21 15,677,439.31
损
信用减值 5,933,683.69 1,483,421.00 7,907,759.54 1,976,939.92
准备
资产减值 5,372,578.83 1,343,144.70 1,487,390.22 371,847.56
准备
递延收益 5,713,438.59 1,428,359.65 6,851,405.02 1,712,851.26
股份支付 4,435,781.85 1,108,945.46 3,252,906.69 813,226.67
租赁负债 3,887,006,080.41 971,751,516.65 3,498,950,806.16 874,737,701.50
公允价值 2,727,678.98 681,919.75 92,124.12 23,031.03
变动损益
未实现损 333,175.42 83,293.85
益
合计 4,138,012,223.75 1,034,503,052.57 3,581,585,324.38 895,396,331.10
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
长期待摊费用 2,574,267.64 643,566.91 2,758,143.88 689,535.97
摊销
收入税会差异 56,075,516.38 14,018,879.54 45,192,051.75 11,298,013.01
使用权资产 3,810,084,653.91 952,521,163.54 3,122,877,668.46 780,719,417.09
合计 3,868,734,437.93 967,183,609.99 3,170,827,864.09 792,706,966.07
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 871,286,487.99 163,216,564.58 726,523,368.20 168,872,962.90
递延所得税负债 871,286,487.99 95,897,122.00 726,523,368.20 66,183,597.87
(4).未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 减 账面余额 减
项目 值 值
账面价值 账面价值
准 准
备 备
租赁保 234,619,999.45 234,619,999.45 218,371,997.12 218,371,997.12
证金、
押金
预付装 387,642.03 387,642.03 567,881.94 567,881.94
修及补
偿款
收购股 13,175,000.00 13,175,000.00
权意向
金
合计 235,007,641.48 235,007,641.48 232,114,879.06 232,114,879.06
其他说明：
租赁保证金、押金为本公司及子公司支付给物业出租方的租赁押金，因物业租赁合同租期较长，
该部分其他应收款回收期为一年以上，报表由其他应收款重分类至其他非流动资产。
31、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 受限 受限 受限 受限
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
类型 情况 类型 情况
法院 法院
货币
618,293.44 618,293.44 冻结 17,140,075.84 17,140,075.84 冻结
资金
资金 资金
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2023 年年度报告
应收
票据
存货
固定
资产
无形
资产
合计 618,293.44 618,293.44 / / / /
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年年度报告
货款 4,576,879.39 8,772,461.94
工程款 98,359,698.19 50,608,300.77
物业持有方租金 21,187,903.96 6,925,975.53
其他 7,025,807.66 2,396,543.04
合计 131,150,289.20 68,703,281.28
注：本年将新荟园壹纳入合并范围，增加了 1-2 年账龄的应付账款 67,208,900.20 元。
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商一 57,295,368.87 尚未结算
供应商二 5,400,133.02 尚未结算
供应商三 4,907,278.07 尚未结算
供应商四 2,936,775.11 尚未结算
供应商五 1,514,620.99 尚未结算
合计 72,054,176.06 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 37,041,161.41 39,409,958.68
合计 37,041,161.41 39,409,958.68
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收物业费等 15,704,596.04 12,216,273.83
合计 15,704,596.04 12,216,273.83
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2023 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预收物业费等 -12,216,273.83 在合同负债年初账面价值中的金额本年度确认
收入的金额
预收物业费等 15,704,596.04 因收到现金而增加的金额（不包含本期已确认
为收入的金额）
合计 3,488,322.21 /
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 19,783,204.61 139,324,041.85 140,011,146.05 19,096,100.41
二、离职后福利-设定
696,561.98 17,158,180.38 17,734,535.91 120,206.45
提存计划
三、辞退福利 7,382,023.02 6,786,022.02 596,001.00
合计 20,479,766.59 163,864,245.25 164,531,703.98 19,812,307.86
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
19,537,941.36 115,951,244.53 116,480,488.10 19,008,697.79
贴和补贴
二、职工福利费 3,106,451.89 3,106,431.89 20.00
三、社会保险费 243,570.25 10,299,273.63 10,469,372.22 73,471.66
其中：医疗保险费 226,843.01 9,610,758.21 9,766,675.40 70,925.82
工伤保险费 16,727.24 328,854.22 343,035.62 2,545.84
生育保险费 - 153,793.56 153,793.56 -
残疾人保障金 - 205,867.64 205,867.64 -
四、住房公积金 1,693.00 7,705,746.00 7,707,411.00 28.00
五、工会经费和职工
- 2,261,325.80 2,247,442.84 13,882.96
教育经费
六、短期带薪缺勤 - -
七、短期利润分享计
-
划
合计 19,783,204.61 139,324,041.85 140,011,146.05 19,096,100.41
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2023 年年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 675,652.56 16,636,581.69 17,195,707.85 116,526.40
2、失业保险费 20,909.42 521,598.69 538,828.06 3,680.05
3、企业年金缴费 -
合计 696,561.98 17,158,180.38 17,734,535.91 120,206.45
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,691,460.55 3,553,510.22
企业所得税 14,438,991.43 15,097,781.25
个人所得税 386,941.01 419,851.92
城市维护建设税 306,986.75 236,983.40
教育费附加 134,702.38 104,973.12
地方教育费附加 89,801.62 69,982.06
土地使用税 6,874.50 6,874.50
房产税 193,729.03 164,248.52
印花税 830,344.36 97,247.66
合计 21,079,831.63 19,751,452.65
其他说明：
无
41、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 371,168,391.46 370,960,686.83
合计 371,168,391.46 370,960,686.83
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
□适用 √不适用
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁押金 252,743,557.61 233,871,857.84
投标保证金 464,000.00 510,000.00
暂收款及往来款 38,154,328.27 35,883,107.93
股权转让款 79,806,505.58 100,695,721.06
合计 371,168,391.46 370,960,686.83
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
客户 1 4,900,000.00 未结算
客户 2 3,666,689.53 未结算
客户 3 17,308,609.99 未结算
客户 4 4,800,450.00 未结算
客户 5 4,906,652.00 未结算
合计 35,582,401.52 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的租赁负债 308,872,964.11 340,991,103.17
合计 308,872,964.11 340,991,103.17
其他说明：
无
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2023 年年度报告
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 4,446,081,100.06 4,044,975,778.60
减：未确认融资费用 1,011,064,801.93 959,375,119.19
合计 3,435,016,298.13 3,085,600,659.41
其他说明：
无
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 6,851,405.02 120,000.00 1,257,966.43 5,713,438.59 资产相关补助
合计 6,851,405.02 120,000.00 1,257,966.43 5,713,438.59 /
其他说明：
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
涉及政府补助的项目：
单位：元
与资产
本期新增补 本期计入当期 其他 相关/
负债项目 上年年末余额 期末余额
助金额 损益金额 变动 与收益
相关
上海市信息化发展专项资 与资产
796,489.67 210,734.76 585,754.91
金项目 相关
越界文化创意与信息科技 与资产
680,136.00 163,972.80 516,163.20
产业融合服务平台 相关
上海市产业转型升级发展 与资产
34,776.68 9,606.36 25,170.32
（品牌经济发展）专项资金 相关
文化创意产业集聚发展平 与资产
587,847.61 141,083.52 446,764.09
台 相关
越界X2“创越新空间”面
与资产
向文化创意产业的众创空 939,553.50 77,735.27 861,818.23
相关
间项目
越界世博园后世博创意文 与资产
2,128,696.08 240,636.57 1,888,059.51
化集聚平台创建 相关
越界世博园时尚设计产业 与资产
470,804.47 33,038.91 437,765.56
集聚空间 相关
越界光华酷现代服务业第 与资产
454,585.59 42,763.68 411,821.91
二批项目扶持金 相关
越界光华酷文创发展财政 与资产
758,515.42 120,000.00 338,394.56 540,120.86
扶持金 相关
合计 6,851,405.02 120,000.00 1,257,966.43 5,713,438.59
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
子公司上海锦和众源私募投资基金合 1,848,729.65 1,892,638.62
伙企业（有限合伙）的少数股东权益
合计 1,848,729.65 1,892,638.62
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 472,500,000.00 472,500,000.00
其他说明：
无
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2023 年年度报告
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
596,924,860.97 596,924,860.97
本溢价）
其他资本公积 3,252,906.69 1,182,875.16 4,435,781.85
合计 600,177,767.66 1,182,875.16 601,360,642.82
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2020 年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，
受让价格低于活跃市场交易价格的金额 5,914,375.00 元作为以权益结算的股份支付，按照服务
期限 5 年进行摊销，本期摊销 1,182,875.16 元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 108,628,376.51 12,685,405.13 121,313,781.64
任意盈余公积
储备基金
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2023 年年度报告
企业发展基金
其他
合计 108,628,376.51 12,685,405.13 121,313,781.64
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -57,531,059.34 -36,213,622.02
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 -57,531,059.34 -36,213,622.02
加：本期归属于母公司所有者的净
98,835,491.82 97,037,443.74
利润
减：提取法定盈余公积 12,685,405.13 14,404,881.06
应付普通股股利 103,950,000.00 103,950,000.00
期末未分配利润 -75,330,972.65 -57,531,059.34
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,031,974,367.08 736,008,699.79 881,748,840.98 524,061,372.47
其他业务
合计 1,031,974,367.08 736,008,699.79 881,748,840.98 524,061,372.47
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2023 年年度报告
(2).营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合计
合同分类
营业收入 营业成本
商品类型
租赁 748,940,380.80 550,466,649.67
物业服务及其他 283,033,986.28 185,542,050.12
按经营地区分类
上海 846,810,241.28 567,114,516.62
杭州 57,056,943.12 36,830,383.43
南京 2,083,795.00 2,120,390.87
北京 126,023,387.68 129,943,408.87
合计 1,031,974,367.08 736,008,699.79
其他说明
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 2,908,230.25 2,459,452.09
教育费附加 1,275,842.34 1,093,803.23
房产税 686,474.59 492,745.56
土地使用税 27,498.00 20,623.50
印花税 2,516,489.47 1,099,261.19
地方教育费附加 850,561.53 729,202.04
其他 4,800.00 5,910.00
合计 8,269,896.18 5,900,997.61
其他说明：
无
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2023 年年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 25,499,175.60 18,374,143.05
广告及业务宣传费 9,084,290.99 8,220,943.01
中介咨询费 9,042,678.38 7,229,294.68
其他 551,965.25 280,978.81
合计 44,178,110.22 34,105,359.55
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 59,542,057.19 57,503,630.32
咨询费 5,995,659.71 11,328,870.34
租赁费 3,885,755.21 3,882,658.70
诉讼费 1,857,165.01 1,249,440.92
业务招待费 2,050,861.10 1,644,264.75
无形资产摊销 2,735,519.13 2,532,655.47
差旅费 1,414,700.62 1,603,865.90
长期待摊费用摊销 935,174.78 1,618,084.33
股份支付 1,182,875.16 1,182,875.16
折旧 900,966.02 935,912.64
其他 3,490,648.60 2,410,406.05
合计 83,991,382.53 85,892,664.58
其他说明：
无
65、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,822,553.05 1,747,972.36
直接投入 235,664.21 215,189.94
折旧 12,609.11 14,643.24
其他 524,769.28 52,066.79
合计 2,595,595.65 2,029,872.33
其他说明：
无
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2023 年年度报告
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 170,614,900.46 170,513,741.72
其中：租赁负债利息费用 170,536,171.74 170,564,750.93
减：利息收入 3,068,862.92 1,550,019.04
手续费 167,824.43 143,237.14
合计 167,713,861.97 169,106,959.82
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
政府补助 14,305,358.43 14,951,690.50
进项税加计抵减 1,523,911.37 3,105,833.69
代扣个人所得税手续费 89,049.74 108,027.58
合计 15,918,319.54 18,165,551.77
其他说明：
计入其他收益的政府补助：
单位：元
与资产相关/与
补助项目 本期金额 上期金额
收益相关
上海市信息化发展专项资金项目 210,734.76 210,734.76 与资产相关
越界文化创意与信息科技产业融合服务平台 163,972.80 163,972.80 与资产相关
越界X2“创越新空间”面向文化创意产业的众创
77,735.27 86,507.16 与资产相关
空间项目
文化创意产业集聚发展平台 141,083.52 141,083.52 与资产相关
上海市产业转型升级发展（品牌经济发展）专项
9,606.36 15,606.36 与资产相关
资金
越界世博园后世博创意文化集聚平台创建 240,636.60 240,636.60 与资产相关
越界光华酷现代服务业第二批项目扶持金 42,763.68 40,759.80 与资产相关
越界光华酷文创发展财政扶持金 338,394.56 249,731.75 与资产相关
越界南翔智地三期生产性服务业功能区智慧服务
1,050,000.00 与资产相关
平台
越界世博园时尚设计产业集聚空间 33,038.88 11,012.96 与资产相关
越界世博园时尚设计产业集聚空间 868,182.57 与收益相关
政府扶持资金 9,347,000.00 7,327,481.93 与收益相关
公共服务平台及各项补贴 811,000.00 1,533,420.73 与收益相关
现代服务业及企业文化发展专项资金 2,570,000.00 2,980,000.00 与收益相关
分散就业岗位及培训补贴 319,392.00 32,559.56 与收益相关
合计 14,305,358.43 14,951,690.50
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
160 / 222
2023 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -6,165,719.53 -20,309,279.25
因追加投资等对非同一控制下的被
投资方实施控制，购买日之前持有
的被购买方的股权，按照该股权在
3,020,537.81
购买日的公允价值进行重新计量，
公允价值与其账面价值的差额产生
的投资收益
银行理财产品收益 2,397,361.30 5,051,094.83
企业借款形成的利息收入 332,827.81 2,077,668.60
其他 -165.03
合计 -415,157.64 -13,180,515.82
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 54,055.17 -123,937.21
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
其他非流动金融资产 -2,689,610.00 -318,362.00
合计 -2,635,554.83 -442,299.21
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -820,682.16 1,903,758.12
其他应收款坏账损失 -1,486,941.76 1,398,511.65
长期应收款坏账损失 -167,117.58 -171,735.70
合计 -2,474,741.50 3,130,534.07
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
161 / 222
2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、合同资产减值损失
二、存货跌价损失及合同履约成
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失 9,213,100.00
十二、其他 3,885,188.61 468,632.07
十三、长期待摊费用减值准备 8,650,643.57
合计 21,748,932.18 468,632.07
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益 80,659,195.00 -1,861,900.14
合计 80,659,195.00 -1,861,900.14
其他说明：
本公司子公司上海锦灵企业管理有限公司与大业主签署了《补充协议书》，提前终止承租运营的
大宁财智项目，确认了该项目的资产处置收益 81,931,637.10 元。
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
补偿金收入 55,540,564.33 55,540,566.40 55,540,564.33
诉讼执行款 100,000.00 100,000.00
其他 3,208,302.52 160,451.02 3,208,302.52
合计 58,848,866.85 55,701,017.42 58,848,866.85
其他说明：
√适用 □不适用
162 / 222
2023 年年度报告
补偿金收入系越界创意园物业出租方上海广电股份浦东有限公司与本公司签订协议，对协议中因
拆除部分房屋而减少的租赁范围及物业管理范围进行的补偿。
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
5,371.51 2,963.65 5,371.51
失合计
公益性捐赠 10,000.00 21,693.18 10,000.00
违约金及补偿款 2,928,033.72 2,928,033.72
罚款及滞纳金 1,040,345.00 36,075.13 1,040,345.00
其他 55,592.78 1,673.13 55,592.78
合计 4,039,343.01 62,405.09 4,039,343.01
其他说明：
违约金及补偿款主要系本公司子公司杭州锦悦企业管理有限公司支付的租户赔偿款。
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 48,063,618.61 53,936,166.75
递延所得税费用 -12,963,709.18 -20,731,937.06
合计 35,099,909.43 33,204,229.69
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 118,278,955.97
按法定/适用税率计算的所得税费用 29,569,738.99
子公司适用不同税率的影响 33,006.41
调整以前期间所得税的影响 2,573,430.39
非应税收入的影响 551,036.44
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,698,745.33
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-147.54
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
27,680.59
差异或可抵扣亏损的影响
研发费用加计扣除 -353,581.18
所得税费用 35,099,909.43
其他说明：
□适用 √不适用
163 / 222
2023 年年度报告
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金或保证金 53,086,386.59 22,660,908.74
收到政府补助 13,255,941.74 13,031,489.80
财务费用－利息收入 3,068,862.92 1,550,019.04
营业外收入 58,568,603.82 58,337,832.08
往来款及其他 82,295,140.41 64,064,769.44
冻结资金解冻款 17,140,075.84
合计 227,415,011.32 159,645,019.10
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
押金或保证金 50,341,044.71 19,824,914.84
付现的费用 52,518,674.83 34,192,663.49
营业外支出 4,033,971.50 59,441.44
往来及暂收款 179,400,704.78 89,450,171.67
法院冻结资金 618,293.44 17,140,075.84
合计 286,912,689.26 160,667,267.28
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回垫付天宁寺项目的大业主前
35,611,134.67
期款项
合计 35,611,134.67
收到的重要的投资活动有关的现金说明
无
支付的重要的投资活动有关的现金
164 / 222
2023 年年度报告
□适用 √不适用
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
垫付天宁寺项目的大业主前期款项 34,085,750.00
按股权比例支付合营企业的股东借款 6,500,000.00
合计 40,585,750.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到物业出租方退回的租赁保证金 234,695.00
合计 234,695.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付给物业出租方的租金 494,587,441.71 359,118,931.16
合计 494,587,441.71 359,118,931.16
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
□适用 √不适用
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
165 / 222
2023 年年度报告
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 83,179,046.54 82,167,667.72
加：资产减值准备 21,748,932.18 468,632.07
信用减值损失 -2,474,741.50 3,130,534.07
固定资产折旧、油气资产折耗、生
1,731,256.95 1,821,359.81
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 441,576,383.68 411,725,591.58
无形资产摊销 2,793,059.01 2,472,239.72
长期待摊费用摊销 103,639,353.06 93,752,761.05
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -80,659,195.00 1,861,900.14
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
5,371.51 2,963.65
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
2,635,554.83 442,299.21
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 170,614,900.46 170,513,741.72
投资损失（收益以“－”号填列） 415,157.64 13,180,515.82
递延所得税资产减少（增加以
14,820,958.47 -1,690,024.53
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-27,799,509.24 -19,041,912.53
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-84,336,646.703 -43,907,321.90
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-3,172,037.87 6,648,372.17
“－”号填列）
其他 -783,240.66 -141,172,323.12
经营活动产生的现金流量净额 643,934,603.36 582,376,996.65
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 161,609,422.71 255,553,055.74
减：现金的期初余额 255,553,055.74 246,635,214.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
166 / 222
2023 年年度报告
现金及现金等价物净增加额 -93,943,633.03 8,917,841.28
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 54,821,700.59
其中：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 54,821,700.59
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 4,187,676.25
其中：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 4,187,676.25
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价
13,272,273.42
物
其中：同昌盛业（北京）科技发展有限公司 13,272,273.42
取得子公司支付的现金净额 63,906,297.76
其他说明:
无
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 161,609,422.71 255,553,055.74
其中：库存现金 16,620.52 38,413.08
可随时用于支付的银行存款 161,551,175.32 255,502,150.87
可随时用于支付的其他货币
41,626.87 12,491.79
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 161,609,422.71 255,553,055.74
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 理由
货币资金 618,293.44 法院冻结资金
合计 618,293.44 /
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2023 年年度报告
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
82、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
单位：万元
项目 本期金额 上期金额
租赁负债的利息费用 17,510.24 17,056.48
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期
14.20
租赁费用
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价
值资产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除
外）
计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债
2,602.12 601.21
计量的可变租赁付款额
其中：售后租回交易产生部分
转租使用权资产取得的收入 68,994.51 65,991.52
与租赁相关的总现金流出 51,805.47 36,527.30
售后租回交易产生的相关损益
售后租回交易现金流入
售后租回交易现金流出
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
√适用 □不适用
详见上表。
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 51,805.47(单位：万元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
经营租赁收入 67,718.42
合计 67,718.42
作为出租人的融资租赁
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
未纳入租赁投资净额
项目 销售损益 融资收益 的可变租赁付款额的
相关收入
融资租赁 1,276.10
合计 1,276.10
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 71,195.58 61,716.12
第二年 57,337.21 48,379.70
第三年 37,169.97 34,411.12
第四年 23,236.34 26,824.03
第五年 14,112.45 14,444.72
五年后未折现租赁收款额总
34,003.72 10,695.91
额
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
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2023 年年度报告
83、 其他
□适用 √不适用
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
□适用 √不适用
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
购买日
股权 购买日至 购买日至
被购 股权 股权 购买日 至期末
股权取得 取得 购买 期末被购 期末被购
买方 取得 取得 的确定 被购买
成本 比例 日 买方的收 买方的净
名称 时点 方式 依据 方的现
（%） 入 利润
金流量
北京 2023 21,497.15 77.00 分步 2023 购买股 2,167.00 -3,614.53 252.40
新荟 年3 购买 年3 权交易
园壹 月 27 月 27 已履行
城市 日 日 全部决
更新 策和审
科技 批程序
发展 并获通
有限 过，被
公司 购买方
股权变
更工商
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2023 年年度报告
已办
妥，购
买方实
际上已
经控制
了被合
并方的
财务和
经营政
策，并
享有相
应的利
益、承
担相应
的风
险。
其他说明：
2023 年 1 月 13 日，本公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》，根据
协议约定，本公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展有限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发
展有限公司 42.50%的股权。截至 2023 年 3 月 20 日，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司办
妥工商变更登记手续，2023 年 3 月 27 日，本公司已完成支付北京亿鹏城市更新科技发展有限公
司 50%的股权收购款，本公司直接持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权，
间接持有 34.50%的股权（由本公司控股子公司北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司直接持
有），合计持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 77.00%的股权，实际上已经控制了北京
新荟园壹城市更新科技发展有限公司，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司纳入合并范围。
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
合并成本 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
--现金 9,353.15
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 12,144.00
--其他
合并成本合计 21,497.15
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 16,759.11
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允
4,738.04
价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法：
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
交易各方参照评估报告经协商确定。
业绩承诺的完成情况：
□适用 √不适用
大额商誉形成的主要原因：
√适用 □不适用
北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司：根据中同华资产评估（上海）有限公司出具的中同华
沪评报字〔2022〕第 2135 号《北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司拟股权转让所涉及的北京
新荟园壹城市更新科技发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告》，交易各方参照评估
价值并经平等协商，本公司收购新荟园壹 42.50%的股权交易价格确定为 9,353.15 万元。股权购
买日为 2023 年 3 月 27 日，本公司通过直接持股和间接持股方式合计持有新荟园壹 77%的股权，
本公司直接持有并支付的对价人民币 9,353.15 万元与购买日之前间接持有的股权于购买日的公
允价值 12,144.00 万元之和 21,497.15 万元作为合并成本。截至 2023 年 3 月，被收购方新荟园壹
业可辨认净资产的公允价值为人民币 23,133.54 万元，公司应享有可辨认净资产公允价值份额为
人民币 16,759.11 万元，合并成本和应享有可辨认净资产公允价值份额的差额为人民币 4,738.04
万元在购买日合并报表中确认为商誉。
其他说明：
无
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 86,903.00 57,073.27
货币资金 418.77 418.77
应收款项 951.27 951.27
预付款项 957.78 957.78
其他流动资产 0.19 0.19
固定资产 3.02 3.02
使用权资产 68,923.77 36,009.37
长期待摊费用 15,448.20 15,034.11
递延所得税资产 3,498.76
其他非流动资产 200.00 200.00
负债： 63,769.46 58,936.11
应付款项 18,277.28 18,277.29
预收款项 89.37 89.37
租赁负债 40,569.45 40,569.45
递延所得税负债 4,833.36
净资产 23,133.54 -1,862.84
减：少数股东权益
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2023 年年度报告
取得的净资产 23,133.54 -1,862.84
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
参照评估报告。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无
其他说明：
无
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
购买日
购买日 购买日 之前与
之前原 之前原 原持有
购买日 持有股 持有股 股权相
购买日 购买日 购买日之 购买日之
之前原 购买日之 权按照 权在购 关的其
之前原 之前原 前原持有 前原持有
被购买 持有股 前原持有 公允价 买日的 他综合
持有股 持有股 股权在购 股权在购
方名称 权的取 股权的取 值重新 公允价 收益转
权的取 权的取 买日的账 买日的公
得比例 得成本 计量产 值的确 入投资
得时点 得方式 面价值 允价值
（%） 生的利 定方法 收益或
得或损 及主要 留存收
失 假设 益的金
额
北京新 以购买
荟园壹 日的股
城市更 2023 年 权转让
分步购
新科技 3 月 27 77.00 21,497.15 19,937.95 20,240.00 302.05 价格作
买
发展有 日 为公允
限公司 价值确
定
其他说明：
无
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
2023 年 11 月 14 日，控股子公司上海锦泠企业管理有限公司经上海市崇明区市场监督管理局核
准予以注销。
6、 其他
□适用 √不适用
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册资本 注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海和矩 同一控制
商务发展 上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 下企业合
有限公司 并
上海锦羽 同一控制
企业管理 上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 下企业合
有限公司 并
上海锦翌 同一控制
企业管理 上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 下企业合
有限公司 并
上海锦瑞 同一控制
企业管理 上海 2,000,000.00 上海 经营服务 100.00 下企业合
有限公司 并
上海锦能 同一控制
物业管理 上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 下企业合
有限公司 并
上海数娱 非同一控
产业管理 上海 4,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
有限公司 合并
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2023 年年度报告
上海锦苑
企业管理 上海 2,000,000.00 上海 经营服务 84.00 设立
有限公司
上海锦灵
企业管理 上海 5,000,000.00 上海 经营服务 99.00 1.00 设立
有限公司
上海史坦
非同一控
舍商务服
上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
务有限公
合并
司
上海锦衡
企业管理 上海 5,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
杭州锦悦
企业管理 杭州 1,000,000.00 杭州 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海锦珑
企业管理 上海 10,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海锦朗
企业管理 上海 100,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海劲佳
非同一控
文化投资
上海 40,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
管理有限
合并
公司
上海力衡 非同一控
投资管理 上海 2,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
有限公司 合并
上海锦林
网络信息
上海 5,000,000.00 上海 信息科技 100.00 设立
技术有限
公司
锦和创力
商业运营
管理（北 北京 30,000,000.00 北京 经营服务 100.00 设立
京）有限
公司
上海锦静
企业管理 上海 16,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海锦颐
企业管理 上海 1,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海锦穗
企业管理 上海 3,000,000.00 上海 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海腾锦 非同一控
文化发展 上海 10,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
有限公司 合并
上海豪翌 非同一控
企业管理 上海 25,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
有限公司 合并
上海翌钲
非同一控
众创空间
上海 60,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
经营管理
合并
有限公司
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2023 年年度报告
同昌盛业
非同一控
（北京）
北京 500,000.00 北京 经营服务 60.00 制下企业
科技发展
合并
有限公司
同昌盛业
新荟城壹 非同一控
（北京） 北京 7,500,000.00 北京 经营服务 60.00 制下企业
商业管理 合并
有限公司
同昌盛业
新荟城叁 非同一控
（北京） 北京 10,000,000.00 北京 经营服务 60.00 制下企业
商业管理 合并
有限公司
北京同昌
盛业城市 非同一控
更新科技 北京 28,750,000.00 北京 经营服务 31.304 28.696 制下企业
发展有限 合并
公司
上海劭锦 非同一控
企业管理 上海 10,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
有限公司 合并
上海习瑞 非同一控
实业有限 上海 10,000,000.00 上海 经营服务 100.00 制下企业
公司 合并
上海锦舶
企业管理 上海 2,000,000.00 上海 经营服务 99.00 1.00 设立
有限公司
上海锦泠
企业管理 上海 上海 经营服务 60.00 设立
有限公司
锦和同昌
（北京）
北京 10,000,000.00 北京 经营服务 60.00 设立
商业管理
有限公司
上海锦和
众源私募
投资基金
合伙企业 上海 100,000,000.00 上海 投资管理 89.00 设立
（有限合
伙）
（注）
上海申地
锦和商业
上海 6,000,000.00 上海 经营服务 65.00 设立
经营管理
有限公司
北京新荟
园壹城市 非同一控
更新科技 北京 90,000,000.00 北京 经营服务 42.50 34.50 制下企业
发展有限 合并
公司
注：截至 2023 年 12 月 31 日，上海锦泠企业管理有限公司已注销。
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
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2023 年年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
注：本公司对上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）的持股比为例 89%，根据《企业
会计准则第 33 号-合并财务报表》相关规定，在合并报表中对上海锦和众源私募投资基金合伙企
业（有限合伙）其他合伙人出资列示为负债（其他非流动负债），其当期享有的利益均计入当期
损益（财务费用）。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
上海锦苑企业 16.00% 341,172.11 440,766.35
管理有限公司
同昌盛业（北 40.00% -5,627,964.49 25,508,208.83
京）科技发展
有限公司（合
并）
北京同昌盛业 40.00% -1,805,508.75 -8,841,231.93
城市更新科技
发展有限公司
锦和同昌（北 40.00% -307,897.57 1,030,496.79
京）商业管理
有限公司
上海申地锦和 35.00% -2,834,319.41 -3,080,284.05
商业经营管理
有限公司
北京新荟园壹 23.00% -5,421,790.54 58,322,490.17
城市更新科技
发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司对上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）的持股比为例 89%，根据《企业会计
准则第 33 号-合并财务报表》相关规定，在合并报表中对上海锦和众源私募投资基金合伙企业
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2023 年年度报告
（有限合伙）其他合伙人出资列示为负债（其他非流动负债），其当期享有的利益均计入当期损
益（财务费用）。
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2023 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海锦
苑企业
1,014,343.54 45,688,136.69 46,702,480.23 20,986,435.19 22,961,255.35 43,947,690.54 1,107,989.29 53,642,398.54 54,750,387.83 26,946,908.21 27,181,015.62 54,127,923.83
管理有
限公司
同昌盛
业（北
京）科
技发展 53,632,584.09 669,781,981.85 723,414,565.94 106,944,671.38 471,973,102.71 578,917,774.09 57,920,272.02 727,714,467.34 785,634,739.36 110,325,952.07 508,561,711.53 618,887,663.60
有限公
司（合
并）
北京同
昌盛业
城市更
28,864,556.29 189,746,644.63 218,611,200.92 51,868,757.11 - 51,868,757.11 18,043,719.67 208,763,421.81 226,807,141.48 41,996,449.42 41,996,449.42
新科技
发展有
限公司
锦和同
昌（北
京）商
2,891,771.37 656,434.03 3,548,205.40 971,963.44 - 971,963.44 4,013,682.83 555,440.64 4,569,123.47 1,223,137.58 1,223,137.58
业管理
有限公
司
上海申
地锦和
商业经
4,717,843.31 82,162,468.13 86,880,311.44 55,133,479.21 40,547,643.81 95,681,123.02 3,375,264.61 87,321,623.29 90,696,887.90 46,943,321.62 44,456,322.39 91,399,644.01
营管理
有限公
司
北京新
荟园壹
城市更
24,336,130.04 818,245,996.18 842,582,126.22 227,886,017.24 419,506,027.81 647,392,045.05
新科技
发展有
限公司
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2023 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海锦苑企业管理有限
13,685,597.12 2,132,325.69 2,132,325.69 5,186,717.53 10,650,679.46 1,951,221.58 1,951,221.58 3,178,598.85
公司
同昌盛业（北京）科技
发展有限公司（合并） 84,463,032.82 -22,502,362.72 -22,502,362.72 49,125,987.69 98,714,894.79 -19,818,295.95 -19,818,295.95 46,090,298.50
（注 1）
北京同昌盛业城市更新
- -18,068,248.25 -18,068,248.25 -949.92 -20,459,241.75 -20,459,241.75 -1,258,478.35
科技发展有限公司
锦和同昌（北京）商业
8,917,343.29 -769,743.93 -769,743.93 205,161.18 7,005,780.96 -1,735,734.90 -1,735,734.90 -3,641,727.16
管理有限公司
上海申地锦和商业经营
7,148,007.46 -8,098,055.47 -8,098,055.47 4,245,565.45 202,869.07 -6,274,141.52 -6,274,141.52 -2,373,775.43
管理有限公司
北京新荟园壹城市更新
科技发展有限公司（注 21,670,042.31 -36,145,270.34 -36,145,270.34 23,075,485.41
3）
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2023 年年度报告
其他说明：
注 1：同昌盛业（北京）科技发展有限公司（合并）为合并其子公司同昌盛业新荟城壹（北京）
商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司的合并数据。
注 2：上表数据系以各子公司财务报表为基础经过对合并日可辨认资产和负债的公允价值与账面
价值差额已实现部分进行调整后的金额。
注 3：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司为本年 3 月新纳入合并范围子公司，数据为 4-12
月合并后数据。
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
南京广电 南京 南京 经营服务 49.00 权益法
锦和投资
管理有限
公司
北京北锦 北京 北京 经营服务 50.00 权益法
商业运营
管理有限
公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
不适用
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
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2023 年年度报告
北京北锦商业运营管理 北京北锦商业运营管理
有限公司 有限公司
流动资产 29,027,910.36
其中：现金和现金等价物 2,195,560.53
非流动资产 12,913,957.46
资产合计 41,941,867.82
流动负债 13,823,444.68
非流动负债
负债合计 13,823,444.68
少数股东权益
归属于母公司股东权益 28,118,423.14
按持股比例计算的净资产份额 14,059,211.57
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投资的公
允价值
营业收入
财务费用 1,662,627.18
所得税费用 -626,925.49
净利润 -1,881,576.86
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,881,576.86
本年度收到的来自合营企业的股利
其他说明
无
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
南京广电锦和投资管理 南京广电锦和投资管理
有限公司 有限公司
流动资产 63,532,751.19 50,283,145.00
非流动资产 366,549,664.41 394,554,716.74
资产合计 430,082,415.60 444,837,861.74
流动负债 43,393,617.52 47,407,946.65
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2023 年年度报告
非流动负债 395,353,800.98 410,713,292.68
负债合计 438,747,418.50 458,121,239.33
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -8,665,002.90 -13,283,377.59
按持股比例计算的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资的公
允价值
营业收入 65,959,351.73 52,328,690.25
净利润 4,618,374.69 2,480,357.73
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 4,618,374.69 2,480,357.73
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期末累积未确认的
（或本期分享的净利
业名称 的损失 损失
润）
南京广电锦和投资
-6,508,855.02 2,263,003.60 -4,245,851.42
管理有限公司
上海中体锦和商业
-301.14 -174.92 -476.06
经营管理有限公司
其他说明
无
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2023 年年度报告
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
计入 与资
财务 本期
本期新增补 营业 本期转入其他 产/收
报表 期初余额 其他 期末余额
助金额 外收 收益 益相
项目 变动
入金 关
额
递延 与资
收益 6,851,405.02 120,000.00 1,257,966.43 5,713,438.59 产相
关
合计 6,851,405.02 120,000.00 1,257,966.43 5,713,438.59 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 13,047,392.00 12,741,644.79
与资产相关 1,257,966.43 2,210,045.71
合计 14,305,358.43 14,951,690.50
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2023 年年度报告
其他说明：
无
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
(一) 金融工具产生的各类风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利
率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下
所述 ：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风
险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风
险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方
面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更
新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本
公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控
制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理 政策
减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
1．信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。本公司客户主要采
用预付租金方式，也面临部分客户延期支付租金、物业费等导致的客户信用风险。在签订新合同
之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估。公司对每一客户均设置了预收租金月数或付款周
期，并在租赁合同中约定，客户在确定承租物业时需向公司缴纳一定数额的租赁保证金。该预收
月数或付款周期为无需获得额外批准的最大额度。部分客户因临时经营周转困难需延期支付租金
或物业费的，经公司业务部门进行风险评估属于合理范围内的并履行必要审批程序后准予延长信
用期。
公司通过对已有客户租金和物业费收缴情况以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整体
信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。对被评为
“高风险”级别的客户，公司会加强租金及物业费的收缴工作，并在续签租赁合同时考虑延长预
收租金月数或调整付款周期。
2.流动性风险
流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
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2023 年年度报告
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。
财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确
保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
单位：万元
期末余额
项目 1 个月以 6 个月-1
1-6 个月 1-5 年 5 年以上 合计
内 年
应付账款 1,465.68 9,783.46 1,165.97 654.13 45.79 13,115.03
预收款项 3,205.59 426.06 7.26 65.21 3,704.12
合同负债 1,281.32 157.20 6.57 125.37 1,570.46
应付职工薪酬 1,981.23 1,981.23
应交税费 2,107.98 2,107.98
其他应付款 376.21 5,419.32 13,499.30 15,695.73 2,126.28 37,116.84
一年内到期的
1,026.30 14,459.45 15,401.55 30,887.30
非流动负债
递延收益 7.77 38.87 46.65 341.16 136.89 571.34
递延所得税负
108.11 639.97 564.17 5,936.02 2,341.44 9,589.71
债
租赁负债 141,105.87 202,395.76 343,501.63
其他非流动负
184.87 184.87
债
合计 11,560.19 30,924.33 30,691.47 164,108.36 207,046.16 444,330.51
上年年末余额
项目 1 个月以 6 个月-1
1-6 个月 1-5 年 5 年以上 合计
内 年
应付账款 1,792.80 2,247.91 1,555.17 1,234.81 39.62 6,870.31
预收款项 1,994.89 1,490.59 241.76 213.76 3,941.00
合同负债 873.70 269.78 78.15 1,221.63
应付职工薪酬 2,047.98 2,047.98
应交税费 1,975.15 1,975.15
其他应付款 55.31 5,725.76 10,285.04 18,479.81 2,550.15 37,096.07
一年内到期的
3,697.30 14,448.31 15,953.50 34,099.11
非流动负债
递延收益 7.38 37.62 43.56 387.06 209.52 685.14
递延所得税负
107.42 161.12 779.53 3,906.45 1,663.84 6,618.36
债
租赁负债 75,788.60 232,771.47 308,560.07
其他非流动负
189.26 189.26
债
合计 12,551.93 24,381.09 28,858.56 100,277.90 237,234.60 403,304.08
3．市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，
包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
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2023 年年度报告
1）利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司期末不存在银行借款。
2）汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司期末不存在以其他货币计价的金融资产和金融负债。
3）其他价格风险
其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变
动而发生波动的风险。
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
本公司持有的其他公司权益投资列示入下：
单位：万元
项目 期末余额 上年年末余额
其他非流动金融资产 115.27 384.23
在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌 5%，对本公司净利润的影响
如下，管理层认为 5%合理反映了权益工具价值可能发生变动的合理范围。
单位：万元
权益工具价值变化 期末余额 上年年末余额
上升 5% 4.32 14.41
下降 5% -4.32 -14.41
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允价
合计
价值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值
计量
（一）交易性金融资
130,150,117.96 130,150,117.96
产
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的 130,150,117.96 130,150,117.96
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（4）其他（银行理财
130,150,117.96 130,150,117.96
产品）
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具
投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
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2023 年年度报告
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金
1,152,690.00 1,152,690.00
融资产
1.以公允价值计量且
其变动计入当期损益 1,152,690.00 1,152,690.00
的金融资产
其中：权益工具投资 1,152,690.00 1,152,690.00
持续以公允价值计量
131,302,807.96 131,302,807.96
的资产总额
（七）交易性金融负
债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性
债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价
值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
189 / 222
2023 年年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
范围区间（加权平均
项目 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
值）
加权平均资本成本 9.24%
长期收入增长率 0.00%
权益工具投资 1,152,690.00 现金流量折现法 长期税前营业利润 202.76 万元
流动性折价 不考虑
控制权溢价 不考虑
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2023 年年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
√适用 □不适用
对于在报告期末持
有的资产，计入损
当期利得或损失总额 购买、发行、出售和结算 期末余额
益的当期未实现利
转入 转出
得或变动
项目 上年年末余额 第三 第三
计入
层次 层次
其他
计入损益 购买 发行 出售 结算
综合
收益
◆交易
性金融 100,096,062.79 54,055.17 30,000,000.00 130,150,117.96 54,055.17
资产
以公允
价值计
量且其
变动计
100,096,062.79 54,055.17 30,000,000.00 130,150,117.96 54,055.17
入当期
损益的
金融资
产
—其他
（银行
100,096,062.79 54,055.17 30,000,000.00 130,150,117.96 54,055.17
理财产
品）
◆其他
非流动
3,842,300.00 -2,689,610.00 1,152,690.00 -2,689,610.00
金融资
产
以公允
价值计
量且其
3,842,300.00 -2,689,610.00 1,152,690.00 -2,689,610.00
变动计
入当期
损益的
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2023 年年度报告
对于在报告期末持
有的资产，计入损
当期利得或损失总额 购买、发行、出售和结算 期末余额
益的当期未实现利
转入 转出
得或变动
项目 上年年末余额 第三 第三
计入
层次 层次
其他
计入损益 购买 发行 出售 结算
综合
收益
金融资
产
—权益
工具投 3,842,300.00 -2,689,610.00 1,152,690.00 -2,689,610.00
资
合计 103,938,362.79 -2,635,554.83 30,000,000.00 131,302,807.96 -2,635,554.83
192 / 222
2023 年年度报告
不可观察参数敏感性分析
管理层认为前述上涨或下跌比例合理反映了权益工具价值可能发生变动的合理范围。
单位：万元
项目
期末余额
不可观察参数 变动比例
上升 1% -250.00
加权平均资本成本
下降 1% 320.00
上升 5% 560.00
营业收入
下降 5% -560.00
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海锦和投 上海市 实业投资、 18,000.00 58.00 58.00
资集团有限 投资管理等
公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是郁敏珺
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
193 / 222
2023 年年度报告
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“十、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
南京广电锦和投资管理有限公司 联营企业
上海中体锦和商业经营管理有限公司 联营企业
北京北锦商业运营管理有限公司 合营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海广电股份浦东有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海锦励实业有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
宁海县心泉旅游发展有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
杭州精文文广投资有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
北京安平恒美艺术品有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
北京虹映物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海铂鼎物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海丰明物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海佰舍企业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
新昌县锦睿旅游开发有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
华胜国际置业开发（上海）有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海德寅物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海晟鸿物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海墨珲物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海盛煦企业管理咨询有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海锦和房地产经纪有限公司
控制或控制
194 / 222
2023 年年度报告
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海浙锦企业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
北京锦越商业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
北京锡阁物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海翌成公寓管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海翌里物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海邸嘉物业管理有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海潼翊实业有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
北京盛煦企业管理咨询有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海霞锦实业有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海锦梅实业有限公司
控制或控制
实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同
上海暻辉物业管理有限公司
控制或控制
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过交易
获批的交易额
关联方 关联交易内容 本期发生额 额度（如适 上期发生额
度（如适用）
用）
上海广电股
提供物业管理
份浦东有限 60,435.96 是 216,285.21
服务
公司
上海佰舍企
业管理有限 委托管理 288,286.80 1,300,000 否 1,231,287.09
公司
上海锦励实
住宿服务 24,246.54 否 4,063.97
业有限公司
宁海县心泉
旅游发展有 住宿服务 否 1,500.00
500,000
限公司
杭州精文文
广投资有限 住宿服务 22,043.63 否 88,771.00
公司
195 / 222
2023 年年度报告
北京安平恒
美艺术品有 住宿服务 33,604.53 否 98,509.43
限公司
北京虹映物
业管理有限 住宿服务 13,430.12 否
公司
上海铂鼎物
业管理有限 住宿服务 4,301.88 否 11,337.92
公司
上海丰明物
业管理有限 住宿服务 否 1,481.13
公司
新昌县锦睿
旅游开发有 住宿服务 46,075.58 否
限公司
宁海县心泉
旅游发展有 住宿服务 1,415.10 否
限公司
华胜国际置
业开发（上
住宿服务 3,679.26 否 3,396.23
海）有限公
司
上海德寅物
业管理有限 住宿服务 13,396.20 否 358.49
公司
上海晟鸿物
业管理有限 住宿服务 1,415.09 否
公司
上海墨珲物
业管理有限 承租物业 236,865.14 是
公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
提供设计管理服务、
上海广电股份浦东有限
造价咨询服务及装修 26,649,341.37 18,952,989.31
公司
改造咨询服务
提供设计管理服务、
上海盛煦企业管理咨询
造价咨询服务及装修 848,677.85 2,325,485.79
有限公司
改造咨询服务
上海锦和房地产经纪有
转让自用车辆 472,144.10
限公司
南京广电锦和投资管理
提供物业管理服务 2,083,795.00 1,936,084.86
有限公司
上海锦和房地产经纪有
委托管理 547,323.67 166,512.64
限公司
上海浙锦企业管理有限
委托管理 3,250,329.00 1,974,171.33
公司
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2023 年年度报告
上海广电股份浦东有限
委托管理 8,294,846.95 5,685,059.01
公司
北京锦越商业管理有限
委托管理 3,836,448.52 2,887,750.56
公司
北京锡阁物业管理有限
委托管理 7,872,870.49 7,233,380.17
公司
上海翌成公寓管理有限
委托管理 31,022.71 67,720.12
公司
上海盛煦企业管理咨询
委托管理 203,443.53 77,000.08
有限公司
上海翌里物业管理有限
委托管理 1,478,247.93 1,130,436.09
公司
上海邸嘉物业管理有限
委托管理 35,621.36
公司
上海潼翊实业有限公司 委托管理 147,705.98
上海丰明物业管理有限
委托管理 35,003.76 72,965.84
公司
华胜国际置业开发（上
委托管理 84,689.47
海）有限公司
上海铂鼎物业管理有限
委托管理 32,685.58 68,034.62
公司
北京盛煦企业管理咨询
提供物业管理服务 3,699.13 4,867.26
有限公司
上海霞锦实业有限公司 委托管理 714,910.61 289,752.83
上海锦梅实业有限公司 委托管理 495,993.95 228,783.77
上海暻辉物业管理有限
委托管理 4,520,618.39 28,301.89
公司
北京虹映物业管理有限
委托管理 856,722.56 169,811.32
公司
上海墨珲物业管理有限
委托管理 2,230,009.57
公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海佰舍企业管
物业 121,539.01
理有限公司
上海盛煦企业管
物业 113,369.60
理咨询有限公司
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2023 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处
未纳入
理的短
租赁负
期租赁
债计量
和低价 增加的
的可变 承担的租赁负债利息支
租 值资产 支付的租金 使用权
出 租赁付 出
赁 租赁的 资产
租 款额
资 租金费
方 （如适
产 用（如
名 用）
种 适用）
称
类 本 上 本 上 本 上
期 期 期 期 期 期
本期发生
发 发 发 发 本期发生额 上期发生额 上期发生额 发 发
额
生 生 生 生 生 生
额 额 额 额 额 额
上
海
广
电
股
份 物
4,238,908.35 317,367.74
浦 业
东
有
限
公
司
上
海
墨
珲
物
业 物
2,991,498.85 88,473.97
管 业
理
有
限
公
司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
北京北锦商业运 29,230,000.00 2023/1/18 2023/9/28 注1
营管理有限公司
北京北锦商业运 6,655,750.00 2023/1/18 2023/10/9 注1
营管理有限公司
北京北锦商业运 6,500,000.00 2023/10/9 2026/10/8 注2
营管理有限公司
注 1：2022 年 12 月 30 日，本公司与北京天宁华韵文化科技有限公司（以下简称“天宁华韵”）
签订《房屋租赁合同》。2023 年 1 月 18 日，本公司以自有资金支付首期费用 3,588.58 万元。
2022 年 12 月，本公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建”）签订了
《合作协议》，约定双方共同出资发起设立项目公司北京北锦商业运营管理有限公司（以下简称
“北京北锦”，该法体实际成立日期为 2023 年 6 月），改造、运营天宁 1 号园区城市更新项目。
协议约定：各方按“同股同权、同等投入、共担风险、共享收益”的原则进行合作，有关项目公
司设立的相关费用，由各方按照各自的认缴出资比例分担。本公司已支付的首期费用 3,588.58 万
元，在北京北锦完成《房屋租赁合同》项下的全部权利义务受让后，由北京北锦重新支付该笔款
项，天宁华韵退回本公司该笔款项，同时北京北锦按照 6%的利率，支付本公司付款日至偿还日期
间的利息。
本公司与天宁华韵、北京北锦签订《主体变更协议》，约定 2023 年 8 月 31 日起，北京北锦承继
本公司原合同项下权利义务，原合同中本公司已支付的首期费用 3,588.58 万元，视同本公司代北
京北锦完成支付。北京北锦分别于 2023 年 9 月 28 日和 2023 年 10 月 9 日，偿还本公司 2,923 万
元和 665.58 万元，并支付按照 6%计提的利息 152.54 万元。截止资产负债日，本公司已收回全部
垫付资金和相关利息。
注 2：北京北锦与本公司和北科建两个股东分别签订《借款协议》，北京北京向两个股东均分别申
请了授信额度为 5,500 万元的借款，在授信额度内，北京北锦可在额度内分笔提取，实际借款余
200 / 222
2023 年年度报告
额不超过借款额度，额度可以循环使用。借款期限自首笔借款实际支付之日起 3 年，北京北锦可
视资金情况提前还款。借款利率根据首笔借款实际发放时的五年期贷款市场报价利率（LPR）的基
础上浮 10%确定。截止资产负债日，北京北锦实际取得的借款金额合计人民币 650 万元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 540.63 444.67
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房屋（即
园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海
广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电股份浦
东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公司与公
司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。上述
两次拆迁的补偿期至 2023 年。2023 年度，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业外收入的
补偿金额为 55,540,564.33 元。
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京虹映物
应收账款 业管理有限 104,247.68 5,212.38 60,000.00 3,000.00
公司
北京锦越商
应收账款 业管理有限 345,678.56 17,283.93 306,526.64 15,326.33
公司
北京锡阁物
应收账款 业管理有限 928,114.20 46,405.71 934,296.69 46,714.83
公司
上海佰舍企
应收账款 业管理有限 132,482.49 6,624.12
公司
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2023 年年度报告
上海广电股
应收账款 份浦东有限 2,210,625.51 110,531.27
公司
上海暻辉物
应收账款 业管理有限 338,744.90 16,937.25
公司
上海盛煦企
应收账款 业管理咨询 123,577.50 6,178.88
有限公司
上海浙锦企
应收账款 业管理有限 38,700.82 1,935.04
公司
北京北锦商
应收账款 业运营管理 349,973.00 17,498.65
有限公司
上海中体锦
和商业经营
其他应收款 1,500.00 150.00 1,500.00 75.00
管理有限公
司
上海佰舍企
其他应收款 业管理有限 583,583.87 29,179.19
公司
北京北锦商
其他应收款 业运营管理 6,569,235.84 325,000.00
有限公司
上海墨珲物
其他应收款 业管理有限 8,635,020.21
公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海广电股份浦东 406,691.25
应付账款
有限公司
上海墨珲物业管理 36,877.16
应付账款
有限公司
南京广电锦和投资 4,900,000.00 4,900,000.00
其他应付款
管理有限公司
上海广电股份浦东 345,229.81
租赁负债
有限公司
一年内到期的非流动 上海广电股份浦东 4,381,505.00
负债 有限公司
(3).其他项目
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
1、租入物业租赁合同履约担保承诺：
（1）上海史坦舍商务服务有限公司向上海紫光机械有限公司租入位于上海市黄浦区蒙自路 169 号
的“越界智造局Ⅰ”运营物业，租赁期限自 2011 年 9 月起至 2031 年 8 月，由上海锦和投资集团
有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海史坦舍商务服务有限公司向出租方提供租
赁合同履约担保。
（2）杭州锦悦企业管理有限公司向杭州市实业投资集团有限公司租入位于杭州市水门南弄 3 号
的“越界锦绣工坊”运营物业，租赁期限自 2023 年 5 月起至 2028 年 5 月，由上海锦和投资集团
有限公司为杭州锦悦企业管理有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。
（3）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天控制技术研究所租入位于上海市田林路 130
号的“越界田林坊”运营物业，租赁期限自 2017 年 3 月起至 2027 年 2 月，由上海锦和投资集团
有限公司为上海锦和商业经营管理股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。
（4）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天工业（集团）有限公司租入位于上海市漕溪
路 222 号的“航天大厦”运营物业，租赁期限自 2013 年 5 月起至 2028 年 4 月，由郁敏珺为上海
锦和商业经营管理股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。
（5）上海锦翌企业管理有限公司向上海精密计量测试研究所租入位于上海市徐汇区永嘉路 570 号、
572 号的“越界永嘉庭”运营物业，租赁期限自 2010 年 2 月起至 2024 年 5 月，由上海锦和商业
经营管理股份有限公司为上海锦翌企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（6）上海锦珑企业管理有限公司向上海申阁资产管理有限公司租入位于上海市徐汇区石龙路 329
号的“越界智慧谷”运营物业，租赁期限自 2015 年 1 月起至 2029 年 6 月，由上海锦和商业经营
管理股份有限公司为上海锦珑企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（7）上海锦朗企业管理有限公司向上海世博城市最佳实践区商务有限公司租入位于上海市望达
路、半淞园路、花园港路的“越界世博园”运营物业，租赁期限自 2017 年 4 月起至 2037 年 3
月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向出租方提供租赁合同
履约担保。
（8）上海锦朗企业管理有限公司将位于上海市半淞园路 376 号“越界世博园”部分单元出租给
耐克体育(中国)有限公司，租赁期限自 2024 年 3 月起至 2032 年 2 月，由上海锦和商业经营管理
股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向承租方提供租赁合同履约担保。
（9）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海邮政实业开发总公司租入位于上海市静安区愚园路
315 号的“紫安大厦”运营物业，租赁期限自 2016 年 1 月起至 2027 年 9 月，由上海锦和商业经
营管理股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
203 / 222
2023 年年度报告
（10）上海锦静企业管理有限公司向上海优生婴儿用品有限公司租入位于上海市闵行区金都路
1199 号的“越界金都路项目”运营物业，租赁期限自 2019 年 8 月起至 2038 年 10 月，由上海锦
和商业经营管理股份有限公司为上海锦静企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（11）上海锦舶企业管理有限公司向上海水气石商业管理有限公司租入位于上海市徐汇区衡山路
10 号 59 幢和 60 幢部分物业、淮海中路 1487 弄 58 号的物业，租赁期限自 2022 年 1 月起至 2041
年 1 月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦舶企业管理有限公司向出租方提供租赁
合同履约担保。
（12）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海展览中心有限公司租入位于上海市静安区延安中路
1000 号的“锦和越界静安 Space”运营物业，租赁期限自 2023 年 9 月起至 2033 年 8 月，由上海
锦和商业经营管理股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担
保。
（13）上海翌钲众创空间经营管理有限公司向老凤祥股份有限公司租入位于上海市浦东新区川桥
路 1279 号、1295 号的“锦和越界金桥园”运营物业，租赁期限自 2023 年 6 月起至 2026 年 5 月，
由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海翌钲众创空间经营管理有限公司向出租方提供租赁
合同履约担保。
8、 其他
□适用 √不适用
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
授予日权益工具公允价值的确定方法 参照活跃市场交易价格
授予日权益工具公允价值的重要参数 资产负债表日股权激励股份实际持有
数
可行权权益工具数量的确定依据
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金 4,435,781.85
额
其他说明
204 / 222
2023 年年度报告
2020 年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，
受让价格低于活跃市场交易价格的金额 5,914,375.00 元作为以权益结算的股份支付，按照服务
期限 5 年进行摊销，本期摊销 1,182,875.16 元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
截止 2023 年 12 月 31 日，公司租户以及其他服务提供方因经济活动纠纷向法院提起诉讼，请求
法院判令公司返还租金、支付费用等合计 1,579.50 万元公司尚未收到前述案件的法院判决，本
公司结合律师意见、合同约定以及案件进展，认为法院后续判决公司支付的可能性较小，部分案
件公司已提起反诉，同时部分案件原告向法院申请冻结公司银行存款合计 618,293.44 元。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
√适用 □不适用
单位：元
主营业务收入 主营业务成本
项目
租赁 物业服务及其他 租赁 物业服务及其他
上海
623,673,851.44 223,136,389.84 437,823,490.75 129,291,025.87
南京 - -
2,083,795.00 2,120,390.87
杭州
45,559,162.70 11,497,780.42 28,546,453.54 8,283,929.89
北京
79,707,366.66 46,316,021.02 84,096,705.38 45,846,703.49
合计 748,940,380.80 283,033,986.28 550,466,649.67 185,542,050.12
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、上海锦苑企业管理有限公司租入位于上海市宝山区呼兰路 701 号房屋，权属登记的产权
所有人为上海古梅食品厂，出租人为上海梅林正广和（集团）有限公司，上海古梅食品厂是上海
梅林正广和（集团）有限公司下属的全资企业，上海古梅食品厂的营业执照于 2007 年被吊销，
但尚未办理工商登记注销手续。根据上海古梅食品厂与上海梅林正广和（集团）有限公司共同出
具的《关于上海古梅食品厂成立及隶属关系的说明》，其经营管理权已于 2006 年上移至上海梅
林正广和（集团）有限公司。
2、2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房
屋（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期
间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电
股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公
司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补
偿。上述两次拆迁的补偿期至 2023 年。2023 年度，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业
外收入的补偿金额为 55,540,564.33 元。
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2023 年年度报告
3、本公司于 2021 年通过非同一控制下企业合并收购了同昌盛业（北京）科技发展有限公司
60%的股权，并间接收购同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北
京）商业管理有限公司的北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 60%股权。根据签订的《股
权转让及合作经营协议》，股权转让方北京同昌盛业创新科技文化有限公司对同昌盛业新荟城壹
（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司 2021-2023 年度考核
期的总业绩目标进行了业绩承诺，对北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司在 2022-2024 年度
考核期的总业绩目标进行了业绩承诺。
本公司于 2021 年通过直接及间接持股方式收购了北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司
60%的股权。根据《股权转让及合作经营协议》，股权转让方北京城市新空间科技有限公司、北京
天润信诚物业管理有限责任公司对北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司在 2022-2024 年度考
核期的总业绩目标进行了业绩承诺。
目前同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有
限公司业绩考核期已到期，双方仍在确认最终考核业绩的完成情况。
8、 其他
□适用 √不适用
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 11,177,446.29 15,685,161.98
1 年以内小计 11,177,446.29 15,685,161.98
1至2年 682,318.91
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 11,859,765.20 15,685,161.98
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2023 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
按单项
计提坏
账准备
其中：
按组合
计提坏 11,859,765.20 100.00 553,139.99 4.66 11,306,625.21 15,685,161.98 100.00 684,258.10 4.36 15,000,903.88
账准备
其中：
组合 1
（账龄
风险特 10,380,480.68 87.53 553,139.99 5.33 9,827,340.69 13,685,161.98 87.25 684,258.10 5.00 13,000,903.88
征组
合）
组合 3
（应收
控制关
1,479,284.52 12.47 1,479,284.52 2,000,000.00 12.75 2,000,000.00
系关联
方款
项）
合计 11,859,765.20 100.00 553,139.99 11,306,625.21 15,685,161.98 100.00 684,258.10 15,000,903.88
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1（账龄风险特征组合）
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 9,698,161.77 484,908.10 5.00
1至2年 682,318.91 68,231.89 10.00
合计 10,380,480.68 553,139.99
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
组合 1（账 684,258.10 -131,118.11 553,139.99
龄风险特征
组合）
合计 684,258.10 -131,118.11 553,139.99
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 末余额
额 计数的比例
（%）
客户 1 2,360,243.62 2,360,243.62 19.90 118,012.18
客户 2 1,744,467.54 1,744,467.54 14.71 87,223.38
客户 3 1,479,284.52 1,479,284.52 12.47 -
客户 4 770,649.94 770,649.94 6.50 38,532.50
客户 5 561,629.15 561,629.15 4.74 55,446.93
合计 6,916,274.77 6,916,274.77 58.32 299,214.98
其他说明
无
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 2,540,647.91 2,507,145.14
其他应收款 601,506,153.57 603,794,951.28
合计 604,046,801.48 606,302,096.42
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业借款对应的利息 2,540,647.91 2,507,145.14
合计 2,540,647.91 2,507,145.14
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
一年以内 601,829,803.59 604,945,026.28
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2023 年年度报告
1 年以内小计 601,829,803.59 604,945,026.28
1至2年 1,500.00
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 601,831,303.59 604,945,026.28
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收控制关系关联方款项 585,331,303.59 580,145,026.28
企业借款 6,500,000.00 23,000,000.00
租赁保证金、押金 10,000,000.00 1,800,000.00
合计 601,831,303.59 604,945,026.28
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
1,150,075.00 1,150,075.00
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -824,924.98 -824,924.98
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
325,150.02 325,150.02
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
不适用
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
组合 1（账 1,150,075.00 -824,924.98 325,150.02
龄风险特征
组合）
合计 1,150,075.00 -824,924.98 325,150.02
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
上海锦颐企 应收控制
业管理有限 164,880,000.00 27.41 关系关联 2 年以内
公司 方款项
北京新荟园
应收控制
壹城市更新
96,487,500.00 16.04 关系关联 1 年以内
科技发展有
方款项
限公司
上海锦静企 应收控制
业管理有限 52,734,605.49 8.77 关系关联 2 年以内
公司 方款项
上海锦朗企 应收控制
业管理有限 51,300,000.00 8.53 关系关联 2 年以内
公司 方款项
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2023 年年度报告
上海申地锦
应收控制
和商业经营
37,193,052.00 6.18 关系关联 2 年以内
管理有限公
方款项
司
合计 402,595,157.49 66.93 / /
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司
847,167,506.41 847,167,506.41 753,706,006.41 753,706,006.41
投资
对联营、
合营企业 14,059,211.56 14,059,211.56
投资
合计 861,226,717.97 861,226,717.97 753,706,006.41 753,706,006.41
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 减
期 值
计 准
提 备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减 期
值 末
准 余
备 额
上海和矩商务 13,446,195.52 13,446,195.52
发展有限公司
上海锦翌企业 1,969,975.78 1,969,975.78
管理有限公司
上海锦羽企业 1,861,973.07 1,861,973.07
管理有限公司
上海锦能物业 2,639,844.84 2,639,844.84
管理有限公司
上海锦瑞企业 1,187,215.56 1,187,215.56
管理有限公司
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2023 年年度报告
上海数娱产业 49,400,000.00 49,400,000.00
管理有限公司
上海锦苑企业 1,680,000.00 1,680,000.00
管理有限公司
上海锦灵企业 5,000,000.00 50,000.00 4,950,000.00
管理有限公司
上海锦衡企业 5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
上海史坦舍商 38,403,000.00 38,403,000.00
务服务有限公
司
杭州锦悦企业 1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海锦珑企业 10,000,000.00 10,000,000.00
管理有限公司
上海劲佳文化 49,158,372.64 49,158,372.64
投资管理有限
公司
上海锦朗企业 100,000,000.00 100,000,000.00
管理有限公司
上海腾锦文化 6,600,000.00 6,600,000.00
发展有限公司
上海力衡投资 39,203,663.78 39,203,663.78
管理有限公司
锦和创力商业 12,000,000.00 12,000,000.00
运营管理(北
京)有限公司
上海锦林网络 1,000,000.00 1,000,000.00
信息技术有限
公司
上海锦静企业 16,000,000.00 16,000,000.00
管理有限公司
上海锦颐企业 1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海锦穗企业 3,000,000.00 3,000,000.00
管理有限公司
上海翌钲众创 39,948,000.00 39,948,000.00
空间经营管理
有限公司
上海豪翌企业 28,400,000.00 28,400,000.00
管理有限公司
同昌盛业（北 160,170,000.00 160,170,000.00
京）科技发展
有限公司
锦和同昌(北 3,000,000.00 3,000,000.00
京)商业管理有
限公司
北京新荟园壹 93,531,500.00 93,531,500.00
城市更新科技
发展有限公司
上海锦舶企业 2,000,000.00 20,000.00 1,980,000.00
管理有限公司
217 / 222
2023 年年度报告
北京同昌盛业 61,737,765.22 61,737,765.22
城市更新科技
发展有限公司
上海锦和众源 3,000,000.00 3,000,000.00
私募投资基金
合伙企业(有限
合伙)
上海劭锦企业 92,000,000.00 92,000,000.00
管理有限公司
上海申地锦和 3,900,000.00 3,900,000.00
商业经营管理
有限公司
合计 753,706,006.41 93,531,500.00 70,000.00 847,167,506.41
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2023 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 权益法下确 其他综 宣告发放 期末 减值准备
减少 其他权益 计提减值
单位 余额 追加投资 认的投资损 合收益 现金股利 其他 余额 期末余额
投资 变动 准备
益 调整 或利润
一、合营企业
北京北锦商业 15,000,000.00 -940,788.44 14,059,211.56
运营有限公司
小计 15,000,000.00 -940,788.44 14,059,211.56
二、联营企业
南京广电锦和
投资管理有限
公司（注）
上海中体锦和
商业经营管理
有限公司
（注）
小计
合计 15,000,000.00 -940,788.44 14,059,211.56
注：南京广电锦和投资管理有限公司和上海中体锦和商业经营管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为零或负数，本公司对该公司的长期股
权投资金额为 0 元。
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2023 年年度报告
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 203,259,874.70 120,823,240.37 139,492,955.79 56,053,881.16
其他业务
合计 203,259,874.70 120,823,240.37 139,492,955.79 56,053,881.16
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 98,790,936.90 118,553,704.52
权益法核算的长期股权投资收益 -940,788.44
处置长期股权投资产生的投资收益 -2,211,445.87
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股
利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收
入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
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2023 年年度报告
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
银行理财产品收益 2,180,782.00 4,483,470.29
企业借款形成的利息收入 2,376,786.02 2,365,231.26
其他 -412.59
合计 102,407,303.89 123,190,960.20
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减 固定资产、无形资产报
-1,277,813.61
值准备的冲销部分 废
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
14,363,728.50 政府补助
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
理财收益、持有非金融
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
-238,193.53 资产产生的公允价值变
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
动损益
产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之
后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
益
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2023 年年度报告
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 主要系越界创意园房
54,814,895.35
屋拆除补偿款
其他符合非经常性损益定义的损益项目 主要系增值税进项税加
1,554,426.01
计抵减
因追加投资等对非同一控制下的被投资方实
施控制，购买日之前持有的被购买方的股
权，按照该股权在购买日的公允价值进行重 3,020,537.81
新计量，公允价值与其账面价值的差额产生
的投资收益
减：所得税影响额 14,249,298.27
少数股东权益影响额（税后） 82,992.39
合计 57,905,289.87
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
8.62 0.21 0.21
利润
扣除非经常性损益后归属于
3.54 0.09 0.09
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：郁敏珺
董事会批准报送日期：2024 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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