证券代码：603682           证券简称：锦和商业           公告编号：2021-053


           上海锦和商业经营管理股份有限公司
    关于 2021 年半年度业绩说明会召开情况的公告


    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。



    上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）于2021年9月10
日在上海证券交易所上证路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）以图文展
示+网络文字互动的方式召开了公司2021年半年度业绩说明会。关于本次说明会
的召开事项，公司已于2021年9月3日在《上海证券报》《中国证券报》《证券日报》
和上海证券交易所网站披露了《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于召开
2021年半年度业绩说明会的公告》（公告编号：2021-052）。
    现将有关事项公告如下：
   一、    本次说明会召开情况
    2021 年 9 月 10 日下午 15.30-16.30，公司董事兼副总经理李虹女士、副总
经理兼董事会秘书 WANG LI 先生、财务总监王晓波先生出席了本次说明会，与投
资者进行互动交流，在符合信息披露相关法律法规的范围内针对投资者关注的问
题进行了回答。
    二、本次说明会投资者提出的主要问题及公司的回复情况
    公司就投资者在本次说明会提出的普遍关心的问题给予了回答，主要问题及
答复整理如下：
    问题 1：今年公司营业收入同比增长，为什么净利润却同比下滑？
    回答：尊敬的投资者，您好！公司在 2021 年上半年实现营业收入约 4.1 亿
元，同比上升 9.71%，归母净利润 6667 万元，同比下降 16.08%。若扣除新租赁
准则的影响，同口径相比，2021 年上半年净利润 9345 万，较上年同期上升 17.64%。
    公司会持续提升管理效率，控制好相关的成本费用，确保盈利能力持续提升。


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       问题 2：贵公司的核心竞争力是？如何在诸多同行中脱颖而出？
    回答：尊敬的投资者，您好！公司具有如下竞争优势：
    （1）全价值链集成管理体系优势：公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十
多年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在物业商业价值的发现、挖
掘和提炼上具有独特的优势，建立起了一套成熟的全价值链管理体系，可以实现
跨区域、跨城市的快速复制，有利于快速实现项目拓展，谋求全国更多的市场机
会。
    （2）品牌优势：公司十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的
市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、
社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。
公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公
司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上
海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项
目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
    （3）区域规模优势：公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造
的成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目 68
个，在管面积逾 100 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园
区、楼宇、社区商业、公寓运营方面的规模优势，有助于公司拓展新项目，吸引
品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整
体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
       问题 3：公司资产负债率为什么一下子变这么高？
    回答：尊敬的投资者，您好！2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订
印发<企业会计准则第 21 号——租赁>》（财会〔2018〕35 号），根据新租赁准则
要求，公司自 2021 年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露不追
溯调整 2020 年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相
关金额，因此于 2021 年初追溯调整，一次性调减期初未分配利润 4.77 亿元，该
会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营，逐步在中后期项目利润中回
调。
    同时，对公司承租运营项目，2021 年起，根据经营合同情况于资产端和负
债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目，因此会计资

                                                                         2
产负债率从 2020 年末 17.40%上升至 2021 年 6 月末的 78.91%，但公司实际有息
负债未发生变化，仍为零。
       问题 4：请问新会计准则对公司有哪几方面的影响？贵司的应对措施又是什
么？
    回答：尊敬的投资者，您好！2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订
印发<企业会计准则第 21 号——租赁>》（财会〔2018〕35 号），根据新租赁准则
要求，公司自 2021 年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露不追
溯调整 2020 年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相
关金额，因此于 2021 年初追溯调整，一次性调减期初未分配利润 4.77 亿元，该
会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营，逐步在中后期项目利润中回
调。
    同时，对公司承租运营项目，2021 年起，根据经营合同情况于资产端和负
债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目，因此会计资
产负债率从 2020 年末 17.40%上升至 2021 年 6 月末的 78.91%，但公司实际有息
负债未发生变化，仍为零。
    另外，由于会计政策调整，原租赁成本体现为部分使用权资产的折旧和按租
赁负债余额计量的融资成本。受项目所处周期影响，越前期，根据账面租赁负债
余额确认的融资成本越高；整体来看，目前公司项目处于运营的前中期居多，因
此造成公司净利润及净利润率下滑。现金流量表中，除针对部分现金流出做重分
类外，无实质影响。
    新租赁准则的实行，在上市公司实际经营状况未发生重大变化背景之下，直
接推高上市公司当期的资产负债率，降低当期净利润和净利润率。而针对租赁成
本的会计处理方式从之前的“直线法”到现今的“前高后低”，随着各项目租约
的持续稳定履行，一般而言，净利润会在租约的后半周期逐步释放。考虑到租赁
准则调整对上市公司财务报表的影响，在不断提升项目自身的营运效益的同时，
公司未来亦会加大轻资产模式、合资运营模式的比重；积极拓展业务规模，持续
推进公司发展。
       问题 5：请介绍一下公司经营亮点，展望一下公司未来，以及下一步发展目
标？
    回答：尊敬的投资者，您好！公司作为文化创意产业园区运营商，主营业务

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是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。公司致力于为中小微
型文化创意企业提供物理空间和专业服务，实现园区、物业持有方和入驻企业的
共同发展；公司旨在助力城市更新，整合城市老旧物业资源，通过更新、改造提
升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素。
    公司经过 10 多年的发展，从之前的文创产业园区运营商，逐步发展成为城
市更新集成服务商，公司上市以来，积极拓宽存量资产的服务范畴，从最初的产
业园区和写字楼，目前已涉及产业园区、写字楼、社区商业、公寓等各类资产。
    公司将坚持两个聚焦（客户聚焦+地域聚焦），坚持双轮驱动的发展战略（商
业运营+物业管理），稳健经营，提升经营效率，回馈股东。
    问题 6：公司未来是否考虑送配计划？
    回答：尊敬的投资者，您好！公司在过去 5 个完整会计年度（2016 年-2020
年）累计实现净利润约 7.3 亿元，累计分红约 4.3 亿元。公司未来将持续稳健经
营，视资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红及送配计
划。相关议案会严格按照相关法律法规，提交董事会、股东大会审议并公告。
    问题 7：是否有园内企业符合北京交易所上市条件？
    回答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司会持续关注北京交易所相关上市
条件，在做好园区企业服务的同时，积极组织各类资源与园区企业对接，提供专
业化的服务。此外，在 2021 年上半年，公司已经和 5 家金融机构完成合作签约，
组织完成了 3 场专业培训。通过多渠道的宣传推广，已将多种普惠金融的方案全
覆盖宣传落实到园区内的企业，并帮多家企业完成了融资需求，助力园区内企业
发展。

    三、其他事项
    关于公司2021年半年度业绩说明会的详细情况请浏览上海证券交易所上证
路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）。公司相关信息以公司在指定信息
披露媒体和上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）刊登的公告为准，敬请广大
投资者注意投资风险。公司对长期以来关注和支持公司发展并积极提出建议的广
大投资者表示衷心感谢！
   特此公告。
                                上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会
                                               2021 年 9 月 13 日
                                                                       4