证券代码：603682          证券简称：锦和商业          公告编号：2021-060


          上海锦和商业经营管理股份有限公司
  关于 2021 年第三季度业绩说明会召开情况的公告


    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。



    上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）于2021年11月5
日在上海证券交易所上证路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）以图文展
示+网络文字互动的方式召开了公司2021年第三季度业绩说明会。关于本次说明
会的召开事项，公司已于2021年10月29日在《上海证券报》《中国证券报》《证券
日报》和上海证券交易所网站披露了《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于
召开2021年第三季度业绩说明会的公告》（公告编号：2021-058）。
    现将有关事项公告如下：
   一、   本次说明会召开情况
    2021 年 11 月 5 日下午 15：30-16：30，公司董事兼副总经理李虹女士、副
总经理兼董事会秘书 WANG LI 先生、财务总监王晓波先生出席了本次说明会，与
投资者进行互动交流，在符合信息披露相关法律法规的范围内针对投资者关注的
问题进行了回答。
    二、本次说明会投资者提出的主要问题及公司的回复情况
    公司就投资者在本次说明会提出的普遍关心的问题给予了回答，主要问题及
答复整理如下：

    1、请问利息费用增加的原因
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司 2021 年前三季度公司利息费用同
比增加约 1.12 亿元，主要是由于新租赁准则影响所导致的，这个影响，并不影
响公司实际的现金支出，只是会计核算方式的变化，并未产生实际的融资负债。
随着租约的履行，利息费用同口径逐步下降。谢谢。

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    2、请问公司前三季度收入上升/净利润下滑的原因？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司在 2021 年 1-9 月实现营业收入约
6.67 亿元，较上年同期上升 19.39%，归母净利润约 9689.90 万元，较上年同期
下降 18.70%。若扣除新租赁准则的影响，2021 年 1-9 月归母净利润约 1.37 亿元，
较上年同期上升 14.90%。
    2021 年 1-9 月实现营业收入较上年同期上升约 1.09 亿元，主要原因：一是
2020 年 1-9 月正处疫情严重期间，今年同期公司稳健经营，逐步从疫情造成的
业绩谷底中修复；二是 2021 年前三季度完成数笔并购，公司先后并购了多家企
业股权，随着上述并购项目的陆续交割，对 1-9 月营业收入有所贡献外，将对上
市公司全年营业收入产生积极的影响。2021 年 1-9 月，公司实现归母净利润较
上年同期下降约 2229 万元，主要原因：一是新项目越界尚勤园和越界蒲汇 Space，
尚处于爬坡期，项目成本同比增加；二是受新租赁准则影响，法定会计口径归母
净利润有所下降。
    公司会持续提升管理效率，控制好相关的成本费用，确保盈利能力持续提升。
谢谢。
    3、上市一年多，公司股价破发，严重跑输大盘。请问公司是否有维稳股价
的措施？
    答:尊敬的投资者，感谢您的关注！公司运营情况一切正常，股票价格受到
多方面因素的影响，包括但不限于宏观经济环境，货币政策，产业政策，公司基
本面，市场情绪和市场预期等因素的影响。公司将坚持持续稳健发展，积极提升
经营效率，不断完善产品和服务，积极回报股东。公司将严格按照相关法律法规，
及时履行信息披露义务。谢谢！
    4、请问公司三季报净资产为何下滑？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！根据公司披露的 2021 年半年报，公司
6 月末净资产为 11.01 亿元，归母净资产为 10.21 亿元；根据公司披露的 2021
年三季报，公司 9 月末净资产为 11.33 亿元，归母净资产为 10.51 亿元。2021
年三季度净资产较同年 6 月末上升 2.91%,归母净资产较同年 6 月末上升 2.94%，
谢谢。
    5、请问公司是否有股权回购计划？


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    答：尊敬的投资者，非常感谢您的关注。回购计划属于重大信息披露内容，
如后期有回购计划，公司将以公告形式披露，敬请各位投资者关注。谢谢。
       6、请问公司的定位和发展策略是什么？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司作为文化创意产业园区运营商，主
营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。公司致力于为
中小微型文化创意企业提供物理空间和专业服务，实现园区、物业持有方和入驻
企业的共同发展；公司旨在助力城市更新，整合城市老旧物业资源，通过更新、
改造提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素。
    公司经过 10 多年的发展，从之前的文创产业园区运营商，逐步发展成为城
市更新集成服务商，公司上市以来，积极拓宽存量资产的服务范畴，从最初的产
业园区和写字楼，目前已涉及产业园区、写字楼、社区商业、公寓等各类资产。
公司将坚持两个聚焦（客户聚焦+地域聚焦），坚持双轮驱动的发展战略（商业
运营+物业管理），稳健经营，提升经营效率，回馈股东。谢谢。
       7、请问公司如何应对新租赁准则的挑战？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！新租赁准则的实行，在上市公司实际经
营状况未发生重大变化背景之下，直接推高上市公司当期的资产负债率，降低当
期净利润和净利润率。而针对租赁成本的会计处理方式从之前的“直线法”到现
今的“前高后低”，随着各项目租约的持续稳定履行，一般而言，净利润会在租
约的后半周期逐步释放。考虑到租赁准则调整对上市公司财务报表的影响，在不
断提升项目自身的营运效益的同时，公司未来亦会加大轻资产模式、合资运营模
式的比重；积极拓展业务规模，持续推进公司发展。谢谢。
       8、请问公司的核心竞争力体现在哪里？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！
    （1）全价值链集成管理体系优势：公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十
多年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在物业商业价值的发现、挖
掘和提炼上具有独特的优势，建立起了一套成熟的全价值链管理体系，可以实现
跨区域、跨城市的快速复制，有利于快速实现项目拓展，谋求全国更多的市场机
会。
   （2）品牌优势：公司十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市


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场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、
社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都
荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企
业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园
区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随
着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
   （3）区域规模优势：公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的
成功案例，在行业内具有较强的影响力。截止本报告期末，公司在管项目 70 个，
在管面积逾 110 万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。在园区、
楼宇、社区商业、公寓运营方面的规模优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌
客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运
营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。谢谢。
    9、请问新会计准则的影响？为何公司资产负债率为何迅速攀升？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关
于修订印发企业会计准则第 21 号——租赁》（财会〔2018〕35 号），根据新租
赁准则要求，公司自 2021 年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披
露不追溯调整 2020 年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表
项目相关金额，因此于 2021 年初追溯调整，一次性调减期初未分配利润 4.77
亿元，该会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营，逐步在中后期项目
利润中回调。
    同时，对公司承租运营项目，2021 年起，根据经营合同情况于资产端和负
债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目，因此会计资
产负债率从 2020 年末 17.42%上升至 2021 年 9 月末的 78.01%，但公司实际有息
负债未发生变化，仍为零。
    另外，由于会计政策调整，原租赁成本体现为部分使用权资产的折旧和按租
赁负债余额计量的融资成本。受项目所处周期影响，越前期，根据账面租赁负债
余额确认的融资成本越高；整体来看，目前公司项目处于运营的前中期居多，因
此造成公司净利润及净利润率下滑。现金流量表中，除针对部分现金流出做重分
类外，无实质影响。谢谢。


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       10、想了解一下你们公司衡山路 8 号项目、同昌盛业项目现在的进展是怎
么样？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！有关衡山路 8 号、同昌盛业项目，公司
分别于 4 月、5 月、8 月和 9 月发布过公告。目前项目在按计划推进，敬请各位
投资者关注相关公告。谢谢。
       11、想问今年有分红计划嘛？预计分红金额？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司在过去 5 个完整会计年度（2016
年-2020 年）累计实现净利润约 7.3 亿元，累计分红约 4.3 亿元。公司未来将持
续稳健经营，视资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红
计划。相关议案会严格按照相关法律法规，提交董事会、股东大会审议并公告。
谢谢。
       12、请问公司运营模式是什么样的，目前项目规模情况如何？
    答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司的经营模式主要包括承租运营、参
股运营和受托运营。
   （1）承租运营：承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用
物业，对该物业整体进行重新市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建
筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化创意类企业为重要
目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值，通
过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止
报告期末，公司承租运营的项目有 44 个，可供出租运营的物业面积约 72 万平方
米。
   （2）参股运营：公司与物业持有方或有物业资源、在当地有影响力的合作方
共同出资设立项目运营公司，公司不控股。该模式下，由合资公司负责所承租物
业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入
等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 3 个，可供出租运营的物业面积约
11 万平方米。
   （3）受托运营：公司依托自身商用物业全价值链管理方面的优势，为委托方
提供定位设计、改建工程管理、招商、运营管理等服务，公司获得相关业务收入。
截止报告期末，公司受托运营的项目有 23 个，运营的物业面积约 27 万平方米。


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公司在上市以来，积极拓宽存量资产的服务范畴，目前已涉及产业园区、写字楼、
社区商业、公寓等各类资产。谢谢。
    13、强烈建议公司回购股份 增强股民信心。
    答：尊敬的投资者，非常感谢您的关注。回购计划属于重大信息披露内容，
如后期有回购计划，公司将以公告形式披露，敬请各位投资者关注。谢谢。
    14、尊敬的郁敏珺董事长，您好！我是一名公司的投资者。从去年11月3日
至今年11月3日，上证指数从3271.07上涨至3498.54，涨幅为6.95% ，而公司股
价却从8.80下跌至5.34，跌幅高达39.66%，请问董事长，主要原因是什么？公
司在保护投资者利益方面有何打算？谢谢。
   答：尊敬的投资者，感谢您的关注！公司运营情况一切正常，股票价格受到

多方面因素的影响，包括但不限于宏观经济环境，货币政策，产业政策，公司基
本面，市场情绪和市场预期等因素的影响。公司将坚持持续稳健发展，积极提升
经营效率，不断完善产品和服务，积极回报股东。公司将严格按照相关法律法规，
及时履行信息披露义务。谢谢！


    三、其他事项
    关于公司2021年第三季度业绩说明会的详细情况请浏览上海证券交易所上
证路演中心（http://roadshow.sseinfo.com/）。公司相关信息以公司在指定信
息披露媒体和上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）刊登的公告为准，敬请广
大投资者注意投资风险。公司对长期以来关注和支持公司发展并积极提出建议的
广大投资者表示衷心感谢！


   特此公告。
                                上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会
                                                       2021 年 11 月 6 日




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