上海锦和商业经营管理股份有限公司
                    2022 年度董事会工作报告


    2022 年，公司董事会依照《公司法》、《证券法》、《公司章程》、《董
事会议事规则》等有关规定，本着对全体股东负责的态度，忠实、勤勉、审慎、
高效地履行职责，认真贯彻落实股东大会的各项决议，开展董事会各项工作，切
实维护公司和全体股东的合法权益，确保公司规范运作和可持续发展。现将 2022
年度董事会主要工作报告如下：
    一、2022 年经营情况
    （一）、2022 年主要财务指标及变动分析
    本报告期，公司实现营业收入 88,174.88 万元,同比下降 2.97%；归属于上市
公司股东的净利润 9,703.74 万元，同比下降 21.78%。
                                                                单位：万元
                                            同比上年同
主要会计数据      本报告期     上年同期                           主要动因
                                            期增减（%）

                                                           主要系受疫情影响部分项
营业收入           88,174.88    90,875.95           2.97
                                                           目出租率下降所致。

                                                           受疫情影响出租率下降、工

                                                           程进度慢于预期导致承租
归属于上市公司
                    9,703.74    12,406.42         21.78 运营及委管项目招商慢于
股东的净利润
                                                           预期、在建项目投资收益拖

                                                           累所致。



（二）、重点工作完成情况
    1、全国布局，深耕上海
    截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积逾 131 万平方米，整体项
目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海 62 个项目，北京 8 个项目，
杭州 2 个项目，南京 1 个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以


                                    1
及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业
持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行
业内的竞争力。
    2、签约重点项目
    本报告期内，公司新拓展 5 个运营项目，具体如下：
    1）上海明天广场：该项目位于上海市人民广场核心商圈，业态涉及商业、
办公和酒店，总体量约 12.8 万方，标志公司在甲级综合体物管业务外拓取得一
定突破。
    2）越界平武 Space：该项目位于上海市长宁区平武路，项目体量约 0.8 万方，
标志公司与上海久事旅游（集团）有限公司的合作取得开端，公司将继续以轻资
产模式与国有企业合作盘活存量资产，助推城市更新。
    3）长宁金融园：该项目位于长宁区愚园路，项目体量约 0.8 万方，均为历
史保护建筑。公司为长宁金融园提供包括房屋建筑公共空间、公共设施设备的日
常运行、维护和管理在内的硬件服务；以及园区公共秩序、消防及安全、风险控
制、保安保洁等软性服务。公司在招商协办、物业管理、运营管理等全价值链中
承担重要职责，发展出一套符合并超越客户需求的全方位服务内容。
    除此以外，2022 年度，公司新拓上海越界原力方、北京隆福寺越都荟项目，
为其进行招商运营管理。
    3、公司整体战略规划
    根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建
设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存量资
产运营却渐入佳境。公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过
十多年的发展，服务业态多元，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区
商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，并在改造、运营等方
面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
    考虑到一线城市商办和产业园运营市场规模达千亿，公司将坚定围绕“两个
聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回
报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商
业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，深


                                   2
     耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，
     即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招
     商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报
     的标杆，提升业绩，回馈股东。
         另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的
     经验，已逐步建立起了目标客群数据库和智慧园区管理系统，在准确把握文化创
     意产业客户的个性化需求的同时，提升管理能效和降低运营成本，更好地为租户
     提供全方位的企业服务，提升入住企业的粘性。


         二、董事会会议及股东大会召开情况
         （一）董事会会议召开情况
         2022 年公司董事会严格按照相关法律法规和《公司章程》、《董事会议事
     规则》等有关规定，召集、召开董事会会议，对公司相关重大事项进行审议和决
     策，全年共召开 7 次董事会会议，具体情况如下：
序号    召开日期       会议名称                        审议议题
                                     1、 关于利用闲置自有资金购买理财产品的议案》
                                     2、《关于公司拟使用部分闲置募集资金进行现金
                    第四届董事会第
 1      2022/3/21                    管理的议案》3、《关于公司对外提供财务资助的
                       九次会议
                                     议案》4、《关于召开 2022 年第一次临时股东大
                                     会的议案》
                                     1、《2021 年度董事会工作报告》2、《2021 年度
                                     总经理工作报告》3、《2021 年度独立董事述职
                                     报告》4、《董事会审计委员会 2021 年度履职情
                                     况报告》5、《2021 年年度报告及摘要》6、《2021
                    第四届董事会第
 2      2022/4/15                    年度财务决算报告及 2022 年预算报告》7、 2021
                       十次会议
                                     年年度利润分配预案》8、《2021 年度社会责任
                                     报告》9、《2021 年度内部控制评价报告》10、
                                     《2021 年度内部控制审计报告》11、《关于续聘
                                     2022 年度会计师事务所的议案》12、《关于公司


                                         3
                                      2022 年度日常关联交易预计的议案》13、《关于
                                      公司 2022 年向金融机构和非金融机构申请综合
                                      授信额度的议案》14、《关于公司 2022 年为控股
                                      子公司提供融资及租赁合同履约担保的议案》15、
                                      《关于公司 2021 年度募集资金存放与实际使用
                                      情况的专项报告》16、《关于增补公司第四届董
                                      事会成员的议案》17、《关于累计涉及诉讼事项
                                      的议案》18、《关于召开公司 2021 年年度股东大
                                      会的议案》
                     第四届董事会第   1、《2022 年第一季度报告》2、《关于拟变更公
3       2022/4/29
                       十一次会议     司证券简称的议案》
                     第四届董事会第   1、《关于新增 2022 年度日常关联交易预计的议
4       2022/6/17
                       十二次会议     案》

                                      1、审议《2022 年半年度报告及摘要》2、审议《关
                                      于公司 2022 年半年度募集资金存放与实际使用
                     第四届董事会第
5       2022/8/25                     情况的专项报告》3、审议《2022 年半年度利润
                       十三次会议
                                      分配预案》   4、审议《关于召开公司 2022 年第
                                      二次临时股东大会的议案》
                     第四届董事会第
6      2022/10/28                     1、《2022 年三季度报告》
                       十四次会议
                     第四届董事会第
7       2022/11/4                     1、《关于签署股权收购意向书的议案》
                       十五次会议


         （二）股东大会召开情况
         2022 年，公司董事会严格按照相关法律法规和《公司章程》、《股东大会
     议事规则》、《董事会议事规则》等有关规定，召集、召开了 3 次股东大会。具
     体情况如下：
序号      召开日期        会议名称                         会议议题
 1        2022/4/6     2022 年第一次临 1、《关于对外提供财务资助的议案》


                                         4
                            时股东大会
                                               1、《2021 年度年报及摘要》2、《2021 年度
                                               董事会工作报告》3、《2021 年度监事会工作
                                               报告》4、《2021 年度独立董事述职报告》5、
                                               《2021 年度利润分配议案》6、《2021 年度财
                                               务决算报告及 2022 年预算报告》7、《关于续
                                               聘 2022 年度会计师事务所的议案》8、《关于
                          2021 年年度股东
2           2022/5/9                           公司 2022 年日常关联交易预计的议案》9、《关
                                 大会
                                               于公司 2022 年向金融机构和非金融机构申请
                                               综合授信额度的议案》10、《关于公司 2022
                                               年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担
                                               保的议案》11、《关于增补公司第四届董事会
                                               成员的议案》12、《关于增补公司第四届监事
                                               会成员的议案》
                          2022 年第二次临
3           2022/9/13                          1、《2022 年半年度利润分配议案》
                            时股东大会



           （三）董事出席董事会会议及股东大会情况

    董事       本年度应   现场出    以通讯方    委托出   缺席董   是否连续两次   出席股东
    姓名       参加董事   席董事    式参加董    席董事   事会次   未亲自参加董   大会次数
               会次数     会次数    事会次数    会次数   数       事会会议
郁敏珺            7          5          2           0      0           否           3
蒋雷霆            7          5          2           0      0           否           3
李 虹             7          5          2           0      0           否           3
胡 蓓             7          5          2           0      0           否           3
陆静维            4          4          0           0      0           否           1
郁敏琦            7          5          2           0      0           否           3
潘 敏             7          5          2           0      0           否           3
吴建伟            7          5          2           0      0           否           3
陆凯薇            7          5          2           0      0           否           3
  JI WEI
（季薇）          3          1          2           0      0           否           2
（离任）


                                                5
    三、董事会下设专门委员会工作情况

    公司董事会下设审计委员会、战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会
等四个专门委员会。报告期内，董事会各专门委员会根据有关法律法规和《公司
章程》、各专门委员会工作细则等有关规定，认真履行职责，进一步规范公司运
作，就专业性事项进行研究，提出相关意见及建议，供董事会决策参考。
    （一）审计委员会
    审计委员会对公司内部控制制度执行情况进行有效监督，定期了解公司财务
状况和经营情况，督促和指导公司内审部门对公司相关部门运行情况进行检查和
评估，对会计师事务所的审计工作进行督促并就审计过程中的相关问题进行充分
沟通，保证公司财务数据的真实和准确。对会计师事务所 2021 年度审计工作进
行了评价，并对续聘 2022 年度会计师事务所提出了建议。2022 年审计委员会共
召开了 4 次会议。
    （二）战略委员会
    战略委员会结合国内外经济形势和公司行业特点，对公司经营状况和发展前
景进行深入分析，对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。
2022 年战略委员会共召开 0 次。
    （三）薪酬与考核委员会
    薪酬与考核委员会研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并提
出建议。2022 年，薪酬与考核委员会召开了 0 次会议。
    （四）提名委员会
    2022 年提名委员会共召开 1 次会议，对增补第四届董事会成员人选进行审
核并提出建议，鉴于董事 JIWEI（季薇）女士向董事会提出辞职，公司控股股东
上海锦和投资集团有限公司推荐陆静维女士为公司董事候选人。提名委员会对候
选人的教育背景、工作经历、任职资格、专业经验和职业操守等情况进行了审核，
认为其符合董事的任职条件，会前也征求了被提名人的意见，当事人同意接受提
名，并承诺其提供的资料真实、完整，保证当选后切实履行董事职责。



    四、独立董事履职情况

                                   6
    公司独立董事根据有关法律法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、《独
立董事制度》等有关规定，忠实、勤勉的履行职责，积极出席相关会议，认真审
议董事会的各项议案，在涉及公司重大事项方面均充分表达意见，对有关需要独
立董事发表事前认可意见或独立意见的事项均按要求发表了相关意见，充分发挥
了独立董事作用，为董事会的科学决策提供了有效保障。详见《2022 年度独立
董事述职报告》。


    五、内部控制建设情况
    根据《企业内部控制基本规范》及有关配套指引要求，开展内控建设、内部
审计、内控自评等有关工作。
    2022 年公司内审部门对商务部、人事部、行政部、投资部、物业部、信息
管理部等部门进行了检查，对所发现的问题提出了整改措施，并监督实施。
    公司董事会对公司截止 2022 年 12 月 31 日内部控制的有效性进行了评价，
并出具了内部控制自我评估报告。
    2022 年，公司没有为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保，不存在
控股股东、实际控制人及其关联方非经营性占用公司资金的情形。


    六、公司规范运作情况
    公司法人治理结构健全，权力机构、决策机构、监督机构及经营层之间权责
明确，各司其职，规范运作。公司《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、
《独立董事制度》等治理制度健全，并严格按制度规定实施。结合相关法律法规
的新要求和公司经营发展需要，董事会适时修订相关制度，促进公司法人治理和
内控体系更加健全、规范。董事会对证监会要求的上市公司治理专项自查工作高
度重视，公司本着实事求是的原则开展自查自纠。


七、其他重大事项决策、实施情况
    2022 年，董事会对公司对外投资、对外担保、关联交易、重大资产购买、
募集资金使用、现金分红等重大事项的决策和实施情况进行了重点关注，公司均
按有关规定履行了必要的审议批准程序，并按股东大会、董事会的决议实施。


                                   7
    2023 年，董事会将继续忠实、勤勉、审慎、高效地履行职责，积极发挥在
公司治理中的核心作用，扎实做好董事会日常工作，科学高效决策重大事项，领
导经营层全力以赴完成经营目标，进一步将公司打造成一个股东信任、客户信赖、
员工认同、社会认可的上市公司，以良好的业绩回报股东，回报社会。
                               上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会
                                                      2023 年 2 月 27 日




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