公司代码：603682 公司简称：锦和商管
上海锦和商业经营管理股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及
未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、
准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 WANG LI(王立) 严一丹
办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦 上海市徐汇区虹漕路68号锦
和中心18楼 和中心18楼
电话 021-52399283 021-52399283
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn
2 报告期公司主要业务简介
我国仍处于城市快速发展的阶段，截至 2022 年末，常住人口城镇化率为 65.22%、
部分东部沿海城市已超 70%、城镇年新增就业 1206 万人，城镇人口规模及家庭数量的
增加对于城市人居环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高
要求。党的二十大报告提出，“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规
划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城
市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”，为新时期推进新型城镇化建设指明
了基本方向。
作为新型城镇化高质量发展的关键路径，城市更新行动将在城市建成区内开展提
升城市功能、优化空间结构、改善人居环境、塑造特色风貌等持续改善城市空间形态
和功能。
2.1 中央层面政策持续出台，注重改造活化既有建筑、盘活存量资产
2021 年，城市更新首次被写入《政府工作报告》，“十四五”规划纲要亦正式提
出实施城市更新行动，标志着其在中央和地方政府工作上的重要程度。同年 8 月，住
建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，“留改
拆并举，坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老城区格局尺度、延续城市特色风
貌，采用有机更新举措创造城市生命力和活力。”
2022 年，中央部委有关城市更新行动的具体政策不断出台，政策侧重“三区一
村”改造、存量资产盘活，并继续强调有序推进城市更新行动。7 月，国家发展改革
委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》提出，“对长
期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采
取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高
回报水平。”；同期，国家发展改革委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，
“有序推进城市更新改造。重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城
中村等‘三区一村’的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式。注
重改造活化既有建筑，防止大拆大建。”
2.2 重点城市均发布城市更新相关规划，为更新领域提供切实可行的落地方案
2022 年，重点一线城市对城市更新行动的指导正从政策层面逐步细化到实操层
面，并已出台多项关于城市更新的政策，为下一步城市更新的落地和推进提供了有力
的支持。以公司布局的重点城市为例：
北京市出台了《北京市城市更新条例》、《北京十四五时期城市更新规划》、《关于
存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》、《关于促进本市老旧厂房更新利用的
若干措施》等一系列政策。其中《北京市城市更新条例》于 11 月 25 日正式通过，该
条例为北京首个将城市更新提升到立法层面，内容涉及城市更新规划、城市更新主体、
城市更新实施、城市更新保障、监督管理、法律责任等。本次条例的出台为以老旧厂
房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施为主的存量空间提供了城市更新的
细化指引和法律保障。具体来看，《条例》为产业空间更新内建筑用途转换、土地用
途兼容、容积率、土地使用权到期的延期规定等具体操作层面做了更为灵活的指引。
上海市于 2021 年制定了《上海市城市更新条例》，为落实《更新条例》，政府部
门进一步出台了《上海市城市更新指引》等相关配套文件，其在原有《条例》内容细
化的基础上，重点说明了城市更新的具体工作原则、更新目标及重点任务。其中针对
产业园用地，《指引》专门新增了对于低效产业用地按照“一地一策”的分类处置原
则，实现低效产业用地盘活，如通过协议转让、物业置换、园区平台回购、结余土地
分割转让、节余房屋租赁等盘活方式；对于商业商办存量用地开展利用效率评价，对
于未来各主体进行园区更新、盘活低效资产提供了有利借鉴。
2.3 城市更新领域供给和需求均存在较大市场空间，政策支持利好商办市场进一步复
苏
供给方面，早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状
况。据中信建投测算，仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾 8,000 万平方
米建筑面积转为文化创意产业园区；另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，
相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的
市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房，存量资源的更新
改造空间巨大。
需求方面，随着防疫政策优化及“稳增长”助力，中小型企业商办租赁需求有望
逐步恢复，但短期内新增商办供应仍将带来一定挑战。
其一，疫情防控措施持续优化，对商办租赁市场活跃度的影响将大幅减轻；中央
经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，随着市场
预期明显转好，市场信心得到恢复，商办租赁需求逐步回暖。同时，数字技术升级及
消费者新需求推动新经济业态不断涌现，公司目标客户基数庞大，其规模及租金承受
能力相应较高。
其二，多项政策发布支持重点产业发展，以产业为主导下的产业空间，即办公租
赁市场热度有望提升。同样，文创园区作为产业聚集的重要载体之一，一定程度上受
到产业支持政策的影响。以上海地区为例，上海地区正构建“3+6”新型产业体系，
即以集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业为引领，以电子信息、生命健康、
汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品的六大重点产业。当前，公司的租户结构以
文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互
联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司正在形成有力的产业资源
集聚，未来也将持续吸引新企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。
其三，疫情致使租户更重视办公环境的安全和健康意识，倾向于选择低密度、绿
色、健康及安全的办公环境。多家三方机构就疫情后商办市场调研显示，后疫情时期，
办公租户倾向于考虑降低人均办公密度，增加员工人均办公空间；部分位于成熟商务
区块的跨国企业希望在新兴商务园区分拆设立第二个办公场所，以控制成本同时维持
业务发展。该部分诉求也将进一步有利于公司在管商写物业和园区的运营。
公司所处的城市更新领域，伴随中国城镇化进程的不断推进，以往城市化进程中
“增量开发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代，一
线城市面临传统商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级，从而促进城市的可持续发
展。
报告期内，公司秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，坚持聚
焦主业发展，整合内外资源，提高整体运营水平和运营效率；加强团队专业水平建设，
提升专业化管理能力，新增委托管理项目多个、推进多个运营项目的招商进度、营造
良好的商办园区环境，彰显“发现价值、创造价值、提升价值”的公司使命。此外，
公司证券简称亦从“锦和商业”变更为“锦和商管”，意在彰显自身于城市更新领域
中的“有效盘活存量资源”轻资产运营商特色。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末，公
司在管项目 73 个，在管面积逾 131 万平方米。
1. 承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业
整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完
善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类
企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价
值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。
截止报告期末，公司承租运营的项目有 42 个，可供出租运营的物业面积约 71 万平方
米。
2. 受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设
计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采
取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有 28 个，可供出租运营的
物业面积约 48 万平方米。
3. 参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出
资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招
商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股
运营的项目有 3 个，可供出租运营的物业面积约 12 万平方米。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务
服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2022年 2021年 2020年
增减(%)
总资产 5,263,068,354.48 5,357,244,318.70 -1.76 1,871,335,564.78
归属于上市
公司股东的 1,123,775,084.83 1,129,504,765.93 -0.51 1,545,208,964.87
净资产
营业收入 881,748,840.98 908,759,534.64 -2.97 739,262,605.41
归属于上市
公司股东的 97,037,443.74 124,064,165.93 -21.78 156,135,098.46
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 39,345,549.52 67,790,472.80 -41.96 116,344,645.11
性损益的净
利润
经营活动产 582,376,996.65 422,171,890.69 37.95 206,626,097.49
生的现金流
量净额
加权平均净
减少2.50个
资产收益率 8.68 11.18 10.67
百分点
（%）
基本每股收
益（元／股 0.21 0.26 -19.23 0.35
）
稀释每股收
益（元／股 0.21 0.26 -19.23 0.35
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业 收
261,351,671.27 259,314,044.09 177,832,969.26 183,250,156.36
入
归属 于
上市 公
司股 东 31,502,809.20 31,767,988.56 23,808,892.62 9,957,753.36
的净 利
润
归属 于
上市 公
司股 东
的扣 除
18,920,091.04 18,099,716.21 8,506,271.99 -6,180,529.72
非经 常
性损 益
后的 净
利润
经营 活
动产 生
的现 金 159,303,248.25 84,676,650.61 173,011,404.52 165,385,693.27
流量 净
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总
数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 18,526
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 18,579
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
质押、标
记或冻
股
持有有限售 结情况
股东名称 期末持股数 比例 东
报告期内增减 条件的股份 股
（全称） 量 (%) 性
数量 份 数
质
状 量
态
境
内
非
上海锦和投资集
0 274,050,000 58.00 274,050,000 无 0 国
团有限公司
有
法
人
上海锦友投资管
其
理事务所（有限合 0 18,900,000 4.00 18,900,000 无 0
他
伙）
境
内
未
邵华均 0 4,619,916 0.98 0 自
知
然
人
中国农业银行股
份有限公司－华
未 其
夏中证 500 指数增 2,203,100.00 2,203,100 0.47 0
知 他
强型证券投资基
金
境
上海同祺文化艺 未
0 2,100,168 0.44 0 内
术发展有限公司 知
非
国
有
法
人
国信证券股份有
限公司－华夏中
未 其
证 500 指数智选增 2,092,000.00 2,092,000 0.44 0
知 他
强型证券投资基
金
中国人民财产保
险股份有限公司 未 其
1,979,802.00 1,979,802 0.42 0
－传统－收益组 知 他
合
平安资管－工商
未 其
银行－鑫福 13 号 1,904,600.00 1,904,600 0.40 0
知 他
资产管理产品
境
内
未
周桐宇 0 1,679,832 0.36 0 自
知
然
人
境
内
未
陈峰 780,000 1,650,000 0.35 0 自
知
然
人
上述股东关联关系或一致行动的 上海锦和投资集团有限公司和上海锦友投资管理
说明 事务所（有限合伙）与上述其他前十名股东间不存
在关联关系或一致行动关系。公司未知其他前十名
股东和前十名无限售条件股东是否存在关联关系
或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股
无。
数量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期
内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 88,174.88 万元,同比下降 2.97%；归属于上市公司
股东的净利润 9,703.74 万元，同比下降 21.78%；经营活动产生的现金流量净额
58,237.69 万元，同比上升 37.95%。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风
险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
