2023 年半年度报告
公司代码：603682 公司简称：锦和商管
上海锦和商业经营管理股份有限公司
2023 年半年度报告
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2023 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人孙丹及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利
2.20元（含税）。截至2023年6月30日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红
利103,950,000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议
案提交2023年第二次临时股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
详见本报告第三节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 23
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 25
第六节 重要事项........................................................................................................................... 27
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 37
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 40
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 40
第十节 财务报告........................................................................................................................... 41
载有公司法定代表人签名的2023年半年度报告文件原件
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章
的财务报表
备查文件目录
报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和中国证监会指
定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件
其他相关资料
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、锦和商管 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司
报告期、本期 指 2023 年半年度
报告期末 指 2023 年 6 月 30 日
元、万元 指 人民币元、人民币万元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
北京盛煦 指 北京盛煦企业管理咨询有限公司
广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司
南京广电 指 南京广电锦和投资管理有限公司
锦和房地产经纪 指 上海锦和房地产经纪有限公司
北京锦越 指 北京锦越商业管理有限公司
上海浙锦 指 上海浙锦企业管理有限公司
上海锦励 指 上海锦励实业有限公司
上海盛煦 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司
北京安平恒美 指 北京安平恒美艺术品有限公司
锡阁物业 指 北京锡阁物业管理有限公司
翌里物业 指 上海翌里物业管理有限公司
铂鼎物业 指 上海铂鼎物业管理有限公司
上海佰舍 指 上海佰舍企业管理有限公司
新昌锦睿 指 新昌县锦睿旅游开发有限公司
翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司
新荟园壹、目标公司 指 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
北京亿鹏 指 北京亿鹏城市更新科技发展有限公司
墨珲物业 指 上海墨珲物业管理有限公司
北科建 指 北京科技园建设（集团）股份有限公司
北京北锦 指 北京北锦商业运营管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司
公司的中文简称 锦和商管
公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL MANAGEMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION
公司的法定代表人 郁敏珺
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 WANG LI(王立) 严一丹
联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼
电话 021-52399283 021-52399283
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传真 021-52385827 021-52385827
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼
公司注册地址的历史变更情况 上海市徐汇区田林路140号14号楼
公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼
公司办公地址的邮政编码 200233
公司网址 www.iyuejie.com
电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn
报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 497,585,995.22 520,665,715.36 -4.43
归属于上市公司股东的净利润 85,466,445.94 63,270,797.76 35.08
归属于上市公司股东的扣除非经常
-4,019,045.93 37,019,807.25 -110.86
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 308,786,906.28 243,979,898.86 26.56
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 1,209,832,968.35 1,123,775,084.83 7.66
总资产 5,527,815,841.19 5,263,068,354.48 5.03
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(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.18 0.13 38.46
稀释每股收益（元／股） 0.18 0.13 38.46
扣除非经常性损益后的基本每股收
-0.01 0.08 -112.50
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 增加1.87个百分
7.32 5.45
点
扣除非经常性损益后的加权平均净 减少3.53个百分
-0.34 3.19
资产收益率（%） 点
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本报告期内，营业收入较上年同期减少主要系部分项目出租率情况恢复不及预期所致。
本报告期内，归属于上市公司股东的净利润较上年同期增加主要系锦和大宁财智中心项目改变合
作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致资产处
置收益增加所致。
本报告期内，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降主要系部分项目
出租率情况恢复不及预期、并购项目拖累。
本报告期内，经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系公司收缴率提升，导致销售收
入带来的现金流入增加所致。
本报告期内，归属于上市公司股东的净资产、总资产较上年同期增加主要系北京新荟园壹城市更
新科技发展有限公司纳入合并范围所致。
本报告期内，本公司基本每股收益、稀释每股收益（元／股）比去年同期增加 38.46%，主要系
锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、
租赁负债终止确认导致资产处置收益增加所致。
本报告期内，本公司扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）比去年同期减少 112.50%，
主要系部分项目出租率情况恢复不及预期、并购项目拖累。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 非流动性资产处置、租赁变
82,082,032.59
更的利得
越权审批，或无正式批准文件，
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或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 4,185,019.16 政府补助
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允
1,036,336.13 理财收益
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收 主要系越界创意园房屋拆除
26,859,611.49
入和支出 补偿款
主要系增值税进项税加计抵
减；以及因追加投资等对非
其他符合非经常性损益定义的损
4,119,110.44 同一控制下的被投资方实施
益项目
控制，购买日之前持有的被
购买方的股权，按照该股权
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在购买日的公允价值进行重
新计量，公允价值与其账面
价值的差额产生的投资收益
减：所得税影响额 28,769,305.58
少数股东权益影响额（税
27,312.36
后）
合计 89,485,491.87
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况说明
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公
司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司
旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元
素，为中小型文化创意企业、新经济企业提供办公空间和专业服务，为商业品牌和消费群体提供
创新场景和焕新体验，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具
体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
我国仍处于城市快速发展的阶段，截至 2022 年末，常住人口城镇化率为 65.22%、部分东部
沿海城市已超 70%、城镇年新增就业 1206 万人，城镇人口规模及家庭数量的增加对于城市人居
环境、建成区物质空间形态、城市服务功能的重塑和改善提出更高要求。在此背景下，城市更新
成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。
城市更新活动坚持在“防止大拆大建”的原则下坚持应留尽留，保留利用既有建筑、保持老
城区格局尺度、延续城市特色风貌，采用有机更新举措创造城市生命力和活力。针对长期闲置但
具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定
位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值。
近年来，随着城市更新的顶层设计及系列配套政策出台，各级政府对城市更新、资产盘活的
重视程度提升，并强调通过金融手段、政策支持手段予以支持，从而提升城市经济活力、产业引
进及转型升级和城市可持续发展。
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1. 政策体系逐步深化完善，各级政府盘活积极性提升
2023 年 7 月以来，国家各部委密集出台政策推动城市更新行动和资产盘活：7 月 7 日，住建
部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出统筹推动既有建筑更新改造、活力街区
打造、城市功能完善、基础设施更新改造、历史街区和历史建筑保护传承等城市更新工作。7 月
21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
（简称“意见”），《意见》涉及特大、超大型城市的城中村改造，推动城市高质量发展。7 月
24 日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中提到，积
极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
与此同时，地方政策细化实化为城市更新提供基础支撑：上半年，全国多地积极推进城市更
新行动，以在管项目布局城市来看，上海、北京、杭州、南京均贯彻落实中央政策指引，因地制
宜落实本地城市更新政策体系，推动盘活更新存量资产实现高质量发展。
3 月，上海印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025 年）》，明确以区域更新为重点，
聚焦开展综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区和商业商务项目改造六大行动。
5 月，杭州发布《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》，精准细化城市更
新类型和目标任务。同时，北京已于 3 月正式实施《北京市城市更新条例》，明确了北京城市更
新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性 5 大更新类型、12 项更新内容；南
京已于 8 月正式实施《南京市城市更新办法》，明确了南京市城市更新相关部门职能、各方主体
责任、项目实施流程和全过程支撑政策。各地政府的城市更新政策在国家政策基础上细化，为当
地企业进一步落地城市更新、盘活资产提供具体指导。
结合中央及地方的城市更新政策及实际运行状况，政策陆续细化出台给本公司所在行业进一
步带来机遇，将在未来相当长的时间内为本行业提供可供改造和运营的既有存量建筑（群）。
2. 存量盘活挖潜空间充足，民企参与空间持续提升
早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状况。据中信建投测算，
仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾 8,000 万平方米建筑面积转为文化创意产业园
区；另外，位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远，相关建筑或设施等严重老化，致使其丧失
招商优势，亟需修整改缮，或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局
限于工业厂房，存量资源的更新改造空间巨大。
2023 年 3 月，上海印发《市属国企存量土地资源盘活市属国企存量土地资源盘活利用三年
行动方案（2023 年—2025 年）》（以下简称“行动方案”）指出，全面统筹“上海 2035”总规
实施和国企存量土地资源盘活利用，优化国有企业资产配置，推动形成“四个一批”联动统筹的
盘活方案。行动方案的出台意味着未来城市更新的重点在于盘活国企低效用地，民营企业将有机
会通过提升管理效能、功能改造等多种市场化手段参与盘活国有存量资产、提升资产的运营效
益。
3. 市场租赁需求处于恢复阶段，未来将持续挖掘目标租户客群
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其一，目标客户基数庞大且处于稳步复苏过程。工信部数据显示，截止 2022 年末，中国中
小微企业法人单位数量已超过 5200 万户，较 2021 年底增长约 9%，中小微企业总量保持正向增
长。行业经营环境改善，部分行业持续正向修复，以公司重点租户行业文化产业为例，国家统计
局调查显示 2023 年 1-6 月，规模以上文化企业实现营业收入 5.9 万亿元，同比增长 7.3%，实现
利润同比增长 35.4%，均延续一季度增长趋势，文化服务产业延续回升向好态势。
其二，多项政策落地支持科技创新、实体经济和中小微企业发展，持续激发经营主体活力。
7 月，中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，对促进民营经济发展壮大
作了新的重大部署。同月，中央政治局会议指出，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发
展；大力推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业；要推动
数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，促进人工智能安全发展。
文创园区作为产业聚集的重要载体之一，一定程度上受到支持政策的影响。当前，公司的租
户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联
网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司正在形成有力的产业资源集聚，未来也
将持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。
其三，成本控制已成为多数租户的运营策略，世邦魏理仕中国区研究部指出，受访企业中超
50%的企业计划控制或减少房地产租金成本在整体运营成本中的占比。这意味着，在综合考虑租
赁成本和租赁面积的情况下，交通和商业配套完备的新兴商务园区将受到租户的青睐。公司旗下
多个在管项目位于核心一线城市的核心地段和战略性新兴产业分布区域，拥有交通便利、完善的
商业配套设施、合理的园区规划和空间分布等特征，满足和支持初创期、成长期和成熟期的办公
和商业租户的各项办公需求。
（二） 主营业务与主要产品情况
公司所处的城市更新领域，伴随中国城镇化进程的不断推进，以往城市化进程中“增量开
发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代，一线城市面临传统
商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级，亟待通过更新改造及运营，促进城市可持续发展。
公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止本报告期末，公司在管项目
73 个，在管面积逾 135 万平方米。
1. 承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进
行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打
造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园
区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租
金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有 43 个，可供
出租运营的物业面积约 77 万平方米。
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2. 受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管
理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截
止报告期末，公司受托运营的项目有 28 个，可供出租运营的物业面积约 48 万平方米。
3. 参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目
运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主
要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有 2 个，可供出租运营
的物业面积约 10 万平方米。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、全价值链集成管理体系优势
公司自 2007 年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其
是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链
管理体系，即定位、改造、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力
并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机
遇。
（1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐
把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目
时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的
类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租
金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
（2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一
支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效
率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在
充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化
特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
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具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指
导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等
能够充分满足目标客户的需求。
（3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥
有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准
确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经逐步建立了目标客户数据库，并与有实力的中介
咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速
寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，大幅提高项目的招商进度和运营效
率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。
（4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招
商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务
体系，不断提高入驻企业黏性。
2、品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势
逐渐凸显。公司自 2007 年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、
精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等
的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第
一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业
示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好
的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
3、区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成
功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积逾 135 万平方米，整体项目数量、面积均
处于行业领先地位。分地域看，上海 61 个项目，北京 9 个项目，杭州 2 个项目，南京 1 个项
目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，
吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效
率，从而提高公司在行业内的竞争力。
截止本报告期末，公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了数千家优秀的新经济
企业及精品生活方式配套商业入住园区，园区内知名办公企业包含散爆网络、一条网络、Tatler
尚流杂志、红秀 GRAZIA 杂志、蓝鲸浑水、群玉山品牌咨询、罗德公共关系、梁志天设计公司、
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韩泰轮胎等。未来，公司将进一步提升运营能力，积极引进创新产业和促进小型企业在细分领域
发展的同时，为大型企业提供优质配套服务，提升客户价值。
三、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入 49,758.60 万元，同比下降 4.43%；归属于上市公司股东的净
利润 8,546.64 万元，同比上升 35.08%。
公司以 2023 年全年经营目标为引领，按计划推进各项重点工作，推动公司持续稳定发展。
1、抢抓租赁市场回暖机遇，开展全民招商活动。公司招商部门召开衡山路 8 号、锦和尚
城、久事旅游 越界平武 Space、锦和隆福寺越都荟等多个新项目招商推介交流会，以多种方
式推进项目招商运营；举办多类园区活动、政策引导等赋能商户活动进行园区生态建设，进一步
提高客户粘性；持续加大“越界”品牌外部宣传，进一步提升公司品牌的整体影响力。
2、持续加强物业服务质量建设标准，有效提高收缴率。公司物业团队加强园区物业精细管
理能力，提升物业服务品质，提高客户满意度；制定还款计划，有效提高物业收缴率。此外，在
“专业化、抓品质、提效能”的中心目标下，物业团队加大科技赋能物业能力，通过数字运维降
低管理成本，减少管理盲区，提升物业人均效能超 10%。
3、持续深耕京、沪根据地，持续外拓新项目。公司与北科建集团签署合作协议，以参股运
营模式新拓“天宁 1 号越界锦园”城市更新项目。此外，公司持续深度解读现有最新政策、剖
析现有业务模式、加强市场对标学习，对公司业务发展和市场机遇进行研判。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 497,585,995.22 520,665,715.36 -4.43
营业成本 346,778,546.28 317,437,539.14 9.24
销售费用 20,837,950.97 15,525,166.09 34.22
管理费用 40,128,633.06 33,853,057.37 18.54
财务费用 83,790,442.23 95,694,084.75 -12.44
研发费用 1,245,093.00 878,864.04 41.67
经营活动产生的现金流
308,786,906.28 243,979,898.86 26.56
量净额
投资活动产生的现金流
-83,836,071.56 -151,342,487.31 不适用
量净额
筹资活动产生的现金流 -289,661,567.12 -174,971,699.07 不适用
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2023 年半年度报告
量净额
营业收入变动原因说明：主要系部分项目出租率情况恢复不及预期所致。
营业成本变动原因说明：主要系本期并购新项目所致。
销售费用变动原因说明：主要系本报告期公司人工成本增加所致。
管理费用变动原因说明：主要系本报告期公司人工成本增加所致。
财务费用变动原因说明：主要系本报告期部分承租项目未确认融资费用摊销减少所致。
研发费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司收缴率提升，导致销售收入带来的
现金流入增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司购买理财产品减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期公司支付物业持有方租金现金流出增加
所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
（1）2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房屋
（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间
上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电股
份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公司
与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。
上述两次拆迁的补偿期至 2023 年。2023 年 1-6 月，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业
外收入的补偿金额为 27,770,282.16 元。
（2）2023 年 6 月，因锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，截至
本报告期末，与该项目相关的使用权资产、租赁负债终止确认导致产生资产处置收益
81,931,637.10 元。
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2023 年半年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末 上年期末
金额较上
数占总资 数占总资
项目名称 本期期末数 上年期末数 年期末变 情况说明
产的比例 产的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 207,982,409.78 3.76 272,693,131.58 5.18 -23.73 主要系本报告期公司对外进行股权投资所致。
交易性金融资产 105,225,002.28 1.90 100,096,062.79 1.90 5.12 本报告期无重大变化。
主要系本报告期公司收缴率提升，本期回款增强所
应收款项 81,305,853.45 1.47 86,626,124.32 1.65 -6.14
致。
预付账款 9,271,051.66 0.17 3,321,814.93 0.06 179.10 主要系本报告期公司新并购项目预付款增加所致。
主要系本报告期公司收回对北京亿鹏城市更新科
其他应收款 35,268,892.41 0.64 46,145,910.64 0.88 -23.57
技发展有限公司借款所致。
一年内到期的非流
19,928,953.81 0.36 18,250,151.23 0.35 9.20 本报告期无重大变化。
动资产
其他流动资产 16,023,086.53 0.29 20,898,185.09 0.40 -23.33 主要系本报告期公司增值税留底税额减少所致。
长期应收款 89,805,696.68 1.62 95,178,392.87 1.81 -5.64 本报告期无重大变化。
主要系本报告期公司增持北京新荟园壹城市更新
科技发展有限公司股权至 77%（原间接持有 34.5%
长期股权投资 204,604,393.29 3.89 -100.00
的股权），纳入合并范围，由权益法核算转为成本
法核算所致。
其他非流动金融资 3,842,300.00 0.07 3,842,300.00 0.07 本报告期无变化。
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2023 年半年度报告
产
固定资产 4,488,546.32 0.08 5,347,558.69 0.10 -16.06 本报告期无重大变化。
在建工程 2,117,242.76 0.04 1,905,831.08 0.04 11.09 本报告期无重大变化。
使用权资产 3,628,475,150.76 65.64 3,210,153,485.93 60.99 13.03 主要系本报告期公司并购新项目所致。
无形资产 5,637,215.41 0.10 5,990,542.42 0.11 -5.90 本报告期无重大变化。
主要系本报告期公司并购项目，合并成本与应享有
商誉 126,374,047.60 2.29 79,042,978.72 1.50 59.88 的可辨认净资产公允价值份额的差额，在购买日合
并报表中确认为商誉所致。
长期待摊费用 810,787,724.45 14.67 707,983,648.94 13.45 14.52 主要系本报告期公司并购新项目所致。
主要系本报告期公司并购新项目，并受准则解释第
递延所得税资产 156,751,943.35 2.84 168,872,962.90 3.21 -7.18 16 号政策变更影响递延所得税资产、负债净额列示
影响所致。
其他非流动资产 224,530,723.94 4.06 232,114,879.06 4.41 -3.27 本报告期无重大变化。
主要系本报告期公司结算物业费、停车费等款项所
合同负债 3,995,890.06 0.07 12,216,273.83 0.23 -67.29
致。
租赁负债 3,208,013,859.55 58.03 3,085,600,659.41 58.63 3.97 主要系本报告期公司新项目确认租赁负债所致。
应付账款 129,267,450.47 2.34 68,703,281.28 1.31 88.15 主要系本报告期公司并购新项目所致。
预收款项 55,329,248.22 1.00 39,409,958.68 0.75 40.39 主要系本报告期公司预收租金增加所致。
应付职工薪酬 10,068,388.50 0.18 20,479,766.59 0.39 -50.84 主要系上年末公司计提绩效奖励所致。
应交税费 17,345,233.97 0.31 19,751,452.65 0.38 -12.18 本报告期无重大变化。
其他应付款 366,917,549.85 6.64 370,960,686.83 7.05 -1.09 本报告期无重大变化。
一年内到期的非流 主要系本报告期公司 1 年内到期的租赁负债减少所
331,500,414.08 6.00 340,991,103.17 6.48 -2.78
动负债 致。
递延收益 6,340,035.86 0.11 6,851,405.02 0.13 -7.46 本报告期无重大变化。
主要系本报告期公司并购项目评估增值的溢价确
递延所得税负债 105,700,785.03 1.91 66,183,597.87 1.26 59.71
认递延所得税负债所致。
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2023 年半年度报告
其他说明
无
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2023 年半年度报告
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 金额 受限原因
因诉讼，法院实施财产保全，冻结公司及全资子
货币资金 17,140,086.44
公司存款
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
1、2023 年 1 月，公司与北京亿鹏签订《股权转让协议》及《债权转让协议》，公司收购北
京亿鹏持有新荟园壹 42.5%股权，股权转让交易价格为 93,531,500 元，同时公司按照往期实际投
入平价承继北京亿鹏对目标公司债权 87,987,500 元，本次收购完成后，公司合计持有新荟园壹
77%股权，目标公司纳入本公司合并报表范围。截至本报告期末，新荟园壹承租运营项目共计 2
个，分别为锦和越界锦荟园、锦和越界朝阳里。
2、2023 年 3 月，公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司签订《合作协议》，双方约
定，由公司、北科建分别出资 1500 万元，成立合资公司“北京北锦商业运营管理有限公司”，注
册资本 3000 万元。该合资公司用于改造运营“天宁 1 号越界锦园”园区城市更新项目。
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2023 年半年度报告
(1).重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标
的
截至
是
报表 合作 资产
被投 否 是 投资 预计 是
科目 方 负债
资公 主要 主 投资 持股 否 资金 期限 收益 否 披露日期
投资金额 （如 （如 表日 本期损益影响 披露索引（如有）
司名 业务 营 方式 比例 并 来源 （如 （如 涉 （如有）
适 适 的进
称 投 表 有） 有） 诉
用） 用） 展情
资
况
业
务
北京
新荟 2023 年 1
已完
园壹 租赁 月 14
成工 具体内容详见公司在上
城市 和商 日、2023
不适 自有 不适 不适 商变 海证券交易所网站
更新 务服 否 收购 93,531,500.00 77% 是 / -11,909,796.59 否 年 1 月 19
用 资金 用 用 更登 （http://www.sse.com
科技 务业 日、2023
记手 .cn/）披露的相关公告
发展 年 1 月 31
续
有限 日
公司
合计 / / / 93,531,500.00 / / / / / / / -11,909,796.59 / / /
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期出售/赎回金
资产类别 期初数 累计公允价 本期购买金额 其他变动 期末数
值变动损益 减值 额
值变动
其他非流动
3,842,300.00 3,842,300.00
金融资产
交易性金融
100,096,062.79 -21,060.51 392,800,000.00 -387,650,000.00 105,225,002.28
资产
合计 103,938,362.79 -21,060.51 392,800,000.00 -387,650,000.00 109,067,302.28
证券投资情况
□适用 √不适用
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
持股
公司名称 主营业务 注册资本 总资产 净资产 净利润 营业收入 营业利润
比例
上海数娱产业管理有限公司 经营服务 100% 2,000,000.00 89,774,889.85 10,926,854.92 7,926,854.92 24,389,409.51 10,579,807.14
上海锦灵企业管理有限公司 经营服务 100% 5,000,000.00 81,777,089.20 -3,407,576.94 50,511,615.30 14,953,185.97 67,960,330.35
上海史坦舍商务服务有限公
经营服务 100% 3,000,000.00 127,954,146.73 16,416,888.61 11,272,131.23 22,826,216.50 15,029,508.33
司
上海锦朗企业管理有限公司 经营服务 100% 100,000,000.00 707,610,950.35 -72,257,215.09 -11,906,266.88 29,905,519.91 -15,875,022.52
北京新荟园壹城市更新科技
经营服务 77% 90,000,000.00 569,918,978.93 -27,117,355.36 -8,547,055.94 5,859,035.61 -12,429,044.85
发展有限公司
北京北锦商业运营管理有限
经营服务 50%
公司（注）
注：本公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司共同设立北京北锦商业运营管理有限公司，各自持股比例为 50%，根据合作协议相关约定，公司判
定北京北锦商业运营管理有限公司为合营企业。截至 2023 年 6 月 12 日，工商登记完成，目前项目公司未开账，注册资本也未完成实缴，合营企业目前
没有相关财务信息。
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2023 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
□适用 √不适用
(二) 其他披露事项
√适用 □不适用
1、详见公司分别于 2023 年 1 月 14 日、2023 年 1 月 19 日、2023 年 2 月 3 日披露的《关于
收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.5%股权的公告》（2023-001）、《关于收购北
京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.5%股权相关事项的补充公告》（2023-004）、《关于
对外提供财务资助的进展公告》（公告编号：2023-006）。
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
2023 年第一次临 2023 年第一次临
2023-1-30 www.sse.com.cn 2023-1-31
时股东大会 时股东大会决议
2022 年年度股东 2022 年年度股东
2023-5-19 www.sse.com.cn 2023-5-20
大会 大会决议
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
一、2023 年第一次临时股东大会
审议通过以下议案：1、《关于收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.5%股权的
议案》
本次股东大会于 2023 年 1 月 30 日以现场会议的方式召开，会议地点：上海市徐汇区虹漕路
68 号锦和中心 18 楼。本次股东大会由董事会召集，根据相关法律法规及《公司章程》的规定，
经董事长提议并经董事会半数以上董事同意，推举非独立董事李虹女士主持本次股东大会。本次
会议采取现场投票与网络投票相结合的表决方式。会议的召集、召开和表决符合《公司法》及
《公司章程》的规定。出席会议的股东和代理人共 6 人，出席会议的股东所持有表决权的股份总
数为 293,219,700 股，出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例为
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62.0570%。公司在任董事 9 人，出席 8 人，董事长郁敏珺女士因工作原因无法参加本次会议，已
提前向董事会请假；公司在任监事 3 人，出席 3 人；董事会秘书 WANG LI（王立）先生出席了会
议，部分高级管理人员列席本次会议。
二、2022 年年度股东大会
审议通过以下议案：1、《2022 年度董事会工作报告》2、《2022 年度监事会工作报告》3、
《2022 年度独立董事述职报告》4、《2022 年年度报告及摘要》5、《2022 年度财务决算报告及
2023 年预算报告》6、《2022 年年度利润分配预案》7、《关于公司 2023 年度日常关联交易预计
的议案》8、《关于公司 2023 年向金融机构和非金融机构申请综合授信额度的议案》9、《关于
公司 2023 年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的议案》10、《关于增补第四届董事会
成员的议案》。
本次股东大会于 2023 年 5 月 19 日以现场会议的方式召开，会议地点：上海市徐汇区虹漕路
68 号锦和中心 18 楼。本次股东大会由董事会召集，本次股东大会由董事会召集，公司董事长郁
敏珺女士因工作原因请假无法主持会议，根据相关法律法规及《公司章程》的规定，经董事长提
议并经董事会半数以上董事同意，推举非独立董事胡蓓女士主持本次股东大会。本次会议采取现
场投票与网络投票相结合的表决方式。会议的召集、召开和表决符合《公司法》 及《公司章
程》的规定。出席会议的股东和代理人共 6 人，出席会议的股东所持有表决权的股份总数为
294,932,602 股，出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例为
62.4195%。公司在任董事 8 人，出席 7 人，董事长郁敏珺女士因工作原因无法参加本次会议，已
提前向董事会请假；公司在任监事 3 人，出席 3 人；董事会秘书 WANG LI（王立）先生出席了会
议，部分高级管理人员列席本次会议。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
王晓波 财务总监 离任
李虹 非独立董事、副总经理 离任
张杰 非独立董事 选举
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
1、2023 年 4 月 1 日，王晓波先生因个人原因，申请辞去财务总监职务，辞职后将不在公司
担任任何职务，自该事项生效之日起至公司董事会聘任财务总监之前，暂由公司董事长郁敏珺女
士代为履行财务总监职责，王晓波先生的辞职报告自送达公司董事会之日起生效。具体内容详见
《关于财务总监辞职的公告》（公告编号：2023-017）。
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2023 年半年度报告
2、2023 年 4 月 21 日，李虹女士因个人原因，申请辞去董事、副总经理职务，辞职后将不
在公司担任任何职务，李虹女士的辞职报告自送达公司董事会之日起生效，具体内容详见《关于
董事兼副总经理辞职的公告》（公告编号：2023-020）。
3、2023 年 4 月 28 日，公司第四届董事会第十八次会议审议通过了《关于增补第四届董事
会成员的议案》。经公司控股股东上海锦和投资集团有限公司提名推荐，公司董事会提名委员会
审查通过，提名张杰先生为第四届董事会非独立董事候选人，该事项经 2022 年年度股东大会审
议通过，任期自股东大会审议通过之日起至第四届董事会届满之日止。具体内容详见《关于增补
第四届董事会成员及董事会审计委员会委员的公告》（公告编号：2023-022）。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 是
每 10 股送红股数（股） 0.00
每 10 股派息数(元)（含税） 2.20
每 10 股转增数（股） 0.00
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每 10 股派发现金红
利 2.20 元（含税）。截至 2023 年 6 月 30 日，公司总股本 472,500,000 股，以此计算合计拟派
发现金红利 103,950,000.00 元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
√适用 □不适用
1、智慧运营促节能
公司高度重视低碳环保，积极响应国家节能减排号召。公司碳排放主要来自于在管项目的电
力使用。外购电力产生的二氧化碳排放量占公司碳总排放 99%以上，是我们降低碳排放的核心工
作之一。为此，报告期内，我们持续推动物业项目智能电表改造，为用户提供用电信息采集、智
能预付费、配电职能运维、能效检测与管理等一站式用电管理服务，实现用电管理智能化。公司
将坚持持续创新发展模式，结合现代物业管理理念不断推进物业服务智慧化，加大智能电表安装
力度，减轻电力使用对碳排放的影响。
2、绿色运营
秉承人与自然和谐共处的理念，锦和商管将绿色环保理念融入日常园区运营中。我们重视业
务运营产生的建筑垃圾、生活垃圾管理，积极图形垃圾分类，将建筑垃圾和生活垃圾进行分别清
运、统一处理，将灯管、电池等危险物品交由第三方处理或回收。
3、绿色设计
公司在对城市既有物业保护性改造过程中，极力延续城市文脉，避免“拆除重建”的传统模
式导致的巨大浪费，并关注低碳环保技术的运用，使用低碳环保材料、以及材料再利用以降低资
源消耗。我们在园区改造涉及中充分考虑利用绿色资源，减少对非可再生资源的依赖，促进资源
循环利用。
4、绿色办公
公司向全体员工宣传绿色办公理念，实施绿色办公制度，将节能降耗融入内部管理制度，通
过无纸化办公、电器使用等多处细节入手将环保意识落实到位，引导员工形成节约、环保意识，
这同样对公司落实可持续发展战略具有深远意义。
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及
是否
是否有 时履行应 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间 及时
承诺背景 承诺方 履行期 说明未完 履行应说明
类型 内容 及期限 严格
限 成履行的 下一步计划
履行
具体原因
不适用
与股改相关的承诺
不适用
收购报告书或权益变动 不适用
报告书中所作承诺 不适用
与重大资产重组相关的 不适用
承诺 不适用
1、自公司股票上市之日起三十六个月
内，本公司/本人不转让或者委托他人管
理本次发行前本公司/本人直接或间接持
控股股东
有的公司股份，也不由公司回购该部分
上海锦和
股份。2、公司上市后六个月内如公司股
投资集团
与首次公开发行相关的 票连续二十个交易日的收盘价均低于发 承诺内容
股份限售 有限公司 是 是 不适用 不适用
承诺 行价，或者上市后六个月期末收盘价低 所述
及实际控
于发行价，本公司/本人直接或间接持有
制人郁敏
公司股票的锁定期限自动延长六个月。
珺
3、上述股份锁定承诺期限届满后两年
内，本公司/本人每年减持公司股份数量
不超过本公司/本人在首次公开发行股票
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前直接或间接持有公司股份总数的 10%，
两年合计减持公司股份数量不超过本公
司/本人直接或间接持有公司股份总数的
20%。4、本公司/本人直接或间接持有的
公司股票在锁定期满后两年内减持的，
减持价格不低于发行价。如有派息、送
股、公积金转增股本、配股等情况的，
则发行价格将根据除权除息情况进行相
应调整。5、除此之外，本公司/本人还
将严格遵守中国证监会《上市公司股
东、董监高减持股份的若干规定》、上
海证券交易所《上市公司股东及董事、
监事、高级管理人员减持股份实施细
则》以及未来不时发布实施的、须适用
的关于股份锁定、减持和信息披露的法
律、法规、规章、规范性文件和上海证
券交易所自律性规范的规定，若该等规
定与上述承诺存在不同之处，本公司/本
人将严格按该等法律、法规、规章、规
范性文件和上海证券交易所自律性规范
的规定执行。若本公司/本人未履行上述
承诺，本公司/本人将在符合法律、法规
及规范性文件规定的情况下十个交易日
内回购违规卖出的股票，且自回购完成
之日起自动延长持有全部股份的锁定期
三个月。如果本公司/本人因未履行上述
承诺事项而获得收益的，所得的收益归
公司所有，本公司/本人将在获得收益的
五日内将前述收益支付给公司指定账
户；如果因本公司/本人未履行上述承诺
事项给公司或者其他投资者造成损失
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2023 年半年度报告
的，本公司/本人将向公司或者其他投资
者依法承担赔偿责任。
1、自公司股票上市之日起三十六个月
内，本企业不转让或者委托他人管理本
次发行前已持有的发行人股份，也不由
公司回购该部分股份。（2）公司上市后
六个月内如公司股票连续二十个交易日
的收盘价均低于发行价，或者上市后六
个月期末收盘价低于发行价，本企业持
有发行人股票的锁定期限自动延长六个
月。（3）本企业持有公司股票在锁定期
满后两年内减持的，减持价格不低于发
行价。如有派息、送股、公积金转增股
本、配股等情况的，则发行价格将根据
上海锦友 除权除息情况进行相应调整。（4）除此
投资管理 之外，本企业还将严格遵守中国证监会
承诺内容
股份限售 事务所 《上市公司股东、董监高减持股份的若 是 是 不适用 不适用
所述
（有限合 干规定》、上海证券交易所《上市公司
伙） 股东及董事、监事、高级管理人员减持
股份实施细则》以及未来不时发布实施
的、须适用的关于股份锁定、减持和信
息披露的法律、法规、规章、规范性文
件和上海证券交易所自律性规范的规
定，若该等规定与上述承诺存在不同之
处，本企业将严格按该等法律、法规、
规章、规范性文件和上海证券交易所自
律性规范的规定执行。若本企业未履行
上述承诺，本企业将在符合法律、法规
及规范性文件规定的情况下十个交易日
内回购违规卖出的股票，且自回购完成
之日起自动延长持有全部股份的锁定期
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2023 年半年度报告
三个月。如果本企业因未履行上述承诺
事项而获得收益的，所得的收益归公司
所有，本企业将在获得收益的五日内将
前述收益支付给公司指定账户；如果因
本企业未履行上述承诺事项给公司或者
其他投资者造成损失的，本企业将向公
司或者其他投资者依法承担赔偿责任。
自公司股票上市之日起十二个月内，本 自公司股
企业/本人不转让或者委托他人管理本次 票上市之
股份限售 其他股东 是 是 不适用 不适用
发行前本公司/本人已持有的公司股份， 日起十二
也不由公司回购该部分股份。 个月内
公司股票上市之日起三年内，每年首次
出现公司股票连续 20 个交易日的收盘价
（如果因公司派发现金红利、送股、转
增股本、增发新股等原因进行除权、除
息的，须按照上海证券交易所的有关规
自公司股
定作相应调整）均低于公司最近一期经
公司、控 票上市之
其他 审计的每股净资产时，公司将启动稳定 是 是 不适用 不适用
股股东等 日起三年
公司股价的预案。在达到启动股价稳定
内
措施的条件后，公司将及时采取以下部
分或全部措施稳定公司股价：（1）公司
回购股份；（2）公司控股股东增持本公
司股票；（3）公司董事（不含独立董
事）、高级管理人员增持本公司股票。
在作为公
司控股股
控股股东
东期间和
上海锦和
其他 避免同业竞争承诺 不担任公 是 是 不适用 不适用
投资集团
司控股股
有限公司
东后六个
月内
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在作为公
司实际控
制人期间
实际控制
其他 避免同业竞争承诺 和不担任 是 是 不适用 不适用
人郁敏珺
公司实际
控制人后
六个月内
上海锦友 在作为公
投资管理 司持股 5%
事务所 以上股东
（有限合 期间和不
其他 避免同业竞争承诺 是 是 不适用 不适用
伙）（锦 担任公司
友目前持 持股 5%以
股比例为 上股东后
4%） 六个月内
不适用
与再融资相关的承诺
不适用
不适用
与股权激励相关的承诺
不适用
其他对公司中小股东所 不适用
作承诺 不适用
不适用
其他承诺
不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到
期未清偿等情况，诚信状况良好。
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2023 年 2 月 27 日，公司召开第四届董事
会第十七次会议，审议通过了《关于 2023 年度
详见公司于 2023 年 2 月 28 日于上海证券
日常关联交易预计的议案》，根据《上海证券
交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《上关
交易所股票上市规则》的相关规定，关联董事
于 2023 年度日常关联交易的公告》及其他相关
回避表决。独立董事发表了同意该事项的事前
公告。
认可意见和独立意见。该事项已经 2022 年年
度股东大会审议通过。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
√适用 □不适用
2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房屋
（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间
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2023 年半年度报告
上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电股
份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公司
与公司签署《补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。上述两次拆
迁的补偿期至 2023 年。2023 年 1-6 月，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业外收入的补
偿金额为 27,770,282.16 元。
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是
担保物 是否为
与上市 被担保 生日期 担保 担保 主债务 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 担保类型 （如 关联方
公司的 方 (协议签 起始日 到期日 情况 履行完 否逾期 金额 情况 关系
有） 担保
关系 署日) 毕
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B）
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）
担保总额占公司净资产的比例(%)
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
公司第四届董事会第十七次会议、2022年年度股东大会审议通过了《关于公司
担保情况说明
2023年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的议案》，内容包括：
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2023 年半年度报告
①2023年公司及控股子公司拟向金融机构及非金融机构申请总额度不超过8亿元
人民币的综合授信，内容包括借款、银行承兑汇票、保函等信用品种，最终以各家金
融机构及非金融机构实际审批的授信额度为准，具体融资金额公司将根据运营资金的
实际需求来确定。授信期内，授信额度可循环使用。在上述授信额度范围内，实际办
理授信及融资过程中，需要公司为控股子公司提供担保的，公司将在上述授信额度
内，按持股比例为控股子公司提供不超过2亿元的担保，以确保控股子公司获得融
资，促进其业务发展。担保期限为自2022年年度股东大会审议通过日至2023年年度股
东大会审议通过下一年对外担保额度事项之日。
②同意公司2023年度为合并报表范围内的下属子公司（含新设立子公司），以及
各下属子公司（含新设子公司）之间拟新增租赁合同履约担保，该等履约担保将在租
赁合同条款范围内提供，实际担保金额以最终签署并执行的协议为准，公司为非全资
子公司提供履约担保时，以持股比例为限。本次预计担保额度的被担保人为公司合并
报表范围内的下属子公司（含新设立子公司），其中，公司已为现有控股子公司提供
租赁合同履约担保并将延续至2023年度，担保对象包括但不限于上海锦舶企业管理有
限公司等7家控股子公司，担保期限自2022年年度股东大会审议通过日至2023年年度
股东大会审议通过下一年对外担保额度事项之日。具体内容详见公司于2023年2月28
日披露于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《上海锦和商业经营管理股份有
限公司关于公司2023年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的公告》（公告编
号：2023-011）。
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2023 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
发
公积
行 送 比例
数量 比例(%) 金转 其他 小计 数量
新 股 (%)
股
股
一、有限售条件股份 292,950,000 62.00 -292,950,000 -292,950,000 0 0.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 292,950,000 62.00 -292,950,000 -292,950,000 0 0.00
其中：境内非国有法人持股 292,950,000 62.00 -292,950,000 -292,950,000 0 0.00
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 179,550,000 38.00 292,950,000 292,950,000 472,500,000 100.00
1、人民币普通股 179,550,000 38.00 292,950,000 292,950,000 472,500,000 100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 472,500,000 100.00 0 0 472,500,000 100.00
2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
自 2023 年 4 月 21 日起，公司限售股上市流通共计 292,950,000 股，占公司股本总数的
62%，限售期自公司股票上市之日起 36 个月。公司本次限售股上市流通后，总股本为
472,500,000 股，其中无限售条件流通股为 472,500,000 股，有限售条件流通股为 0 股，公司
所有股份将实现全流通。
根据《招股说明书》，截至本次限售股上市流通，2 个限售股股东仍有部分承诺尚未履行完
毕，其中上海锦和投资集团有限公司、上海锦友投资管理事务所（有限合伙）持有的公司股份在
锁定期届满后两年内减持的，减持价格不低于发行价。如有派息、送股、公积金转增股本、配股
等情况的，则发行价格将根据除权除息情况进行相应调整。2020 年上市发行价为 7.91 元/股，
公司自上市以来三次实施现金分红合计达 0.82 元/股，故限售股股东在锁定期届满后两年内减持
价格不低于 7.09 元/股（根据历次分红金额调整）。上述所指锁定期届满后两年内指 2023 年 4
月 21 日至 2025 年 4 月 20 日期间。截至报告期末，公司的股本总数未发生变化。具体内容详见
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公司刊登在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《上海锦和商业经营管理股份有限公司首
次公开发行股票部分限售股上市流通公告》（公告编号：2023-018）。
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位： 股
报告期增
报告期解除限 报告期末 解除限售
股东名称 期初限售股数 加限售股 限售原因
售股数 限售股数 日期
数
上海锦和投
首次公开 2023 年 4
资集团有限 274,050,000 274,050,000 0 0
发行股票 月 21 日
公司
上海锦友投
资管理事务 首次公开 2023 年 4
18,900,000 18,900,000 0 0
所（有限合 发行股票 月 21 日
伙）
合计 292,950,000 292,950,000 0 0 / /
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 18,497
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 售条
报告期内增减 期末持股数量 比例(%) 股东性质
（全称） 件股 股份
数量
份数 状态
量
上海锦和投资 境内非国有
0 274,050,000 58.00% 0 无 0
集团有限公司 法人
上海锦友投资
境内非国有
管理事务所 0 18,900,000 4.00% 0 无 0
法人
（有限合伙）
邵华均 -124,700 4,495,216 0.95% 0 未知 不适用 境内自然人
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2023 年半年度报告
平安资产－工
商银行－平安
资产如意 12 1,391,000 2,293,500 0.49% 0 未知 不适用 其他
号保险资产管
理产品
平安资管－工
商银行－鑫福
342,200 2,246,800 0.48% 0 未知 不适用 其他
13 号资产管
理产品
上海同祺文化
境内非国有
艺术发展有限 0 2,100,168 0.44% 0 未知 不适用
法人
公司
平安资管－工
商银行－中国
1,244,100 1,989,300 0.42% 0 未知 不适用 其他
平安财产保险
股份有限公司
陈峰 100,000 1,750,000 0.37% 0 未知 不适用 境内自然人
王强 140,000 1,570,000 0.33% 0 未知 不适用 境内自然人
马泉斌 658,500 1,436,300 0.30% 0 未知 不适用 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海锦和投资集团有限公司 274,050,000 人民币普通股 274,050,000
上海锦友投资管理事务所（有
18,900,000 人民币普通股 18,900,000
限合伙）
邵华均 4,495,216 人民币普通股 4,495,216
平安资产－工商银行－平安资
产如意 12 号保险资产管理产 2,293,500 人民币普通股 2,293,500
品
平安资管－工商银行－鑫福
2,246,800 人民币普通股 2,246,800
13 号资产管理产品
上海同祺文化艺术发展有限公
2,100,168 人民币普通股 2,100,168
司
平安资管－工商银行－中国平
1,989,300 人民币普通股 1,989,300
安财产保险股份有限公司
陈峰 1,750,000 人民币普通股 1,750,000
王强 1,570,000 人民币普通股 1,570,000
马泉斌 1,436,300 人民币普通股 1,436,300
前十名股东中回购专户情况说
无。
明
上述股东委托表决权、受托表
无。
决权、放弃表决权的说明
上海锦和投资集团有限公司和上海锦友投资管理事务所（有限合
上述股东关联关系或一致行动 伙）与上述其他前十名股东间不存在关联关系或一致行动关系。公
的说明 司未知其他前十名股东和前十名无限售条件股东是否存在关联关系
或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持
无。
股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 上海锦和商业经营管理股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 207,982,409.78 272,693,131.58
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 105,225,002.28 100,096,062.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 81,305,853.45 86,626,124.32
应收款项融资
预付款项 七、7 9,271,051.66 3,321,814.93
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 35,268,892.41 46,145,910.64
其中：应收利息 七、8 2,202,328.72
应收股利
买入返售金融资产
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、12 19,928,953.81 18,250,151.23
其他流动资产 七、13 16,023,086.53 20,898,185.09
流动资产合计 475,005,249.92 548,031,380.58
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、16 89,805,696.68 95,178,392.87
长期股权投资 七、17 204,604,393.29
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 3,842,300.00 3,842,300.00
投资性房地产
固定资产 七、21 4,488,546.32 5,347,558.69
在建工程 七、22 2,117,242.76 1,905,831.08
生产性生物资产
油气资产
41 / 174
2023 年半年度报告
使用权资产 七、25 3,628,475,150.76 3,210,153,485.93
无形资产 七、26 5,637,215.41 5,990,542.42
开发支出
商誉 七、28 126,374,047.60 79,042,978.72
长期待摊费用 七、29 810,787,724.45 707,983,648.94
递延所得税资产 七、30 156,751,943.35 168,872,962.90
其他非流动资产 七、31 224,530,723.94 232,114,879.06
非流动资产合计 5,052,810,591.27 4,715,036,973.90
资产总计 5,527,815,841.19 5,263,068,354.48
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、36 129,267,450.47 68,703,281.28
预收款项 七、37 55,329,248.22 39,409,958.68
合同负债 七、38 3,995,890.06 12,216,273.83
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 10,068,388.50 20,479,766.59
应交税费 七、40 17,345,233.97 19,751,452.65
其他应付款 七、41 366,917,549.85 370,960,686.83
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 331,500,414.08 340,991,103.17
其他流动负债
流动负债合计 914,424,175.15 872,512,523.03
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 3,208,013,859.55 3,085,600,659.41
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、51 6,340,035.86 6,851,405.02
递延所得税负债 七、30 105,700,785.03 66,183,597.87
其他非流动负债 七、52 1,898,601.09 1,892,638.62
非流动负债合计 3,321,953,281.53 3,160,528,300.92
42 / 174
2023 年半年度报告
负债合计 4,236,377,456.68 4,033,040,823.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 472,500,000.00 472,500,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 600,769,205.24 600,177,767.66
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 108,628,376.51 108,628,376.51
一般风险准备
未分配利润 七、60 27,935,386.60 -57,531,059.34
归属于母公司所有者权益
1,209,832,968.35 1,123,775,084.83
（或股东权益）合计
少数股东权益 81,605,416.16 106,252,445.70
所有者权益（或股东权
1,291,438,384.51 1,230,027,530.53
益）合计
负债和所有者权益
5,527,815,841.19 5,263,068,354.48
（或股东权益）总计
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：上海锦和商业经营管理股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 131,504,158.19 113,108,879.87
交易性金融资产 95,065,625.57 100,096,062.79
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 14,489,376.79 15,000,903.88
应收款项融资
预付款项 1,307,536.55 1,065,551.50
其他应收款 十七、2 660,732,896.22 606,302,096.42
其中：应收利息 十七、2 1,309,030.46 2,507,145.14
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 8,787,728.49 8,511,768.37
其他流动资产 8,277,009.28 8,904,009.28
流动资产合计 920,164,331.09 852,989,272.11
非流动资产：
债权投资
43 / 174
2023 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款 26,513,685.43 29,370,259.35
长期股权投资 十七、3 847,237,506.41 753,706,006.41
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 3,842,300.00 3,842,300.00
投资性房地产
固定资产 3,654,234.28 4,303,201.69
在建工程 1,728,141.63 1,590,973.49
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 592,591,287.20 636,234,202.58
无形资产 3,476,371.24 4,154,804.93
开发支出
商誉
长期待摊费用 67,149,418.90 72,335,693.15
递延所得税资产 33,493,577.01 32,675,578.11
其他非流动资产 165,790,000.00 178,965,000.00
非流动资产合计 1,745,476,522.10 1,717,178,019.71
资产总计 2,665,640,853.19 2,570,167,291.82
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 13,705,778.19 11,390,373.58
预收款项 5,848,917.72 3,286,414.57
合同负债 662,920.75
应付职工薪酬 2,073,363.90 7,251,589.89
应交税费 4,879,850.31 6,054,446.02
其他应付款 355,628,209.74 322,269,526.03
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 87,807,086.64 91,008,042.62
其他流动负债
流动负债合计 469,943,206.50 441,923,313.46
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 655,780,873.68 700,415,355.91
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 1,836,551.24 2,099,249.96
递延所得税负债
其他非流动负债
44 / 174
2023 年半年度报告
非流动负债合计 657,617,424.92 702,514,605.87
负债合计 1,127,560,631.42 1,144,437,919.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 472,500,000.00 472,500,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 606,267,960.24 605,676,522.66
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 108,628,376.51 108,628,376.51
未分配利润 350,683,885.02 238,924,473.32
所有者权益（或股东权
1,538,080,221.77 1,425,729,372.49
益）合计
负债和所有者权益
2,665,640,853.19 2,570,167,291.82
（或股东权益）总计
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
合并利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 七、61 497,585,995.22 520,665,715.36
其中：营业收入 七、61 497,585,995.22 520,665,715.36
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 496,292,330.14 466,341,266.79
其中：营业成本 七、61 346,778,546.28 317,437,539.14
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 3,511,664.60 2,952,555.40
销售费用 七、63 20,837,950.97 15,525,166.09
管理费用 七、64 40,128,633.06 33,853,057.37
研发费用 七、65 1,245,093.00 878,864.04
财务费用 七、66 83,790,442.23 95,694,084.75
其中：利息费用 七、66 85,268,553.74 96,779,144.66
利息收入 七、66 1,611,088.52 1,229,496.92
加：其他收益 七、67 5,305,368.41 5,202,044.87
45 / 174
2023 年半年度报告
投资收益（损失以“－”号 七、68
-879,485.70 -8,059,665.96
填列）
其中：对联营企业和合营企 七、68
-5,203,154.48 -9,881,728.44
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70
-21,060.51 62,246.58
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七、71
1,215,876.64 -7,554,773.82
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-8,617,643.57
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 七、73
82,082,032.59 88,932.87
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
80,378,752.94 44,063,233.11
列）
加：营业外收入 七、74 27,770,283.14 27,770,283.54
减：营业外支出 七、75 910,671.65 18,161.68
四、利润总额（亏损总额以“－”
107,238,364.43 71,815,354.97
号填列）
减：所得税费用 七、76 29,211,939.41 18,047,781.76
五、净利润（净亏损以“－”号填
78,026,425.02 53,767,573.21
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
78,026,425.02 53,767,573.21
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
85,466,445.94 63,270,797.76
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-7,440,020.92 -9,503,224.55
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
变动
46 / 174
2023 年半年度报告
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 78,026,425.02 53,767,573.21
（一）归属于母公司所有者的综
85,466,445.94 63,270,797.76
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-7,440,020.92 -9,503,224.55
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.18 0.13
（二）稀释每股收益(元/股) 0.18 0.13
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 十七、4 94,498,773.22 78,198,274.61
减：营业成本 十七、4 53,647,093.11 50,198,018.15
税金及附加 816,391.73 750,672.47
销售费用 10,190,933.91 6,138,520.83
管理费用 23,355,868.88 24,136,129.86
研发费用
财务费用 17,139,175.57 18,226,049.38
其中：利息费用 17,917,914.65 19,115,492.73
利息收入 792,608.51 905,175.95
加：其他收益 733,466.34 2,127,224.25
投资收益（损失以“－”号 十七、5
100,993,984.82 95,337,491.45
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
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2023 年半年度报告
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-30,437.22 1,835.62
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-460,567.10 -1,885,321.42
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
33,000.00
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
150,395.49 88,932.87
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
90,769,152.35 74,419,046.69
列）
加：营业外收入 27,770,282.16 27,770,283.54
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”
118,539,434.51 102,189,330.23
号填列）
减：所得税费用 6,780,022.81 1,732,902.16
四、净利润（净亏损以“－”号填
111,759,411.70 100,456,428.07
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
111,759,411.70 100,456,428.07
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 111,759,411.70 100,456,428.07
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2023 年半年度报告
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
合并现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
568,617,179.09 399,708,002.13
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 1,179,663.29 6,913,596.94
收到其他与经营活动有关的 七、78
97,453,854.92 70,929,986.23
现金
经营活动现金流入小计 667,250,697.30 477,551,585.30
购买商品、接受劳务支付的
64,862,135.19 59,892,750.72
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的
82,893,245.76 60,221,619.07
现金
支付的各项税费 55,556,110.61 63,849,862.00
49 / 174
2023 年半年度报告
支付其他与经营活动有关的 七、78
155,152,299.46 49,607,454.65
现金
经营活动现金流出小计 358,463,791.02 233,571,686.44
经营活动产生的现金流
308,786,906.28 243,979,898.86
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 388,350,000.00 449,000,000.00
取得投资收益收到的现金 1,119,746.80 1,889,064.89
处置固定资产、无形资产和
232,800.00 150,000.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78
现金
投资活动现金流入小计 389,702,546.80 451,039,064.89
购建固定资产、无形资产和
16,832,320.59 17,861,099.70
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 392,800,000.01 584,520,452.50
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
63,906,297.76
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78
现金
投资活动现金流出小计 473,538,618.36 602,381,552.20
投资活动产生的现金流
-83,836,071.56 -151,342,487.31
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 七、78
现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78
289,661,567.12 174,971,699.07
现金
筹资活动现金流出小计 289,661,567.12 174,971,699.07
筹资活动产生的现金流
-289,661,567.12 -174,971,699.07
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-64,710,732.40 -82,334,287.52
额
50 / 174
2023 年半年度报告
加：期初现金及现金等价物
255,553,055.74 246,635,214.46
余额
六、期末现金及现金等价物余
190,842,323.34 164,300,926.94
额
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
94,611,307.59 58,625,180.84
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的
390,672,655.74 266,830,359.74
现金
经营活动现金流入小计 485,283,963.33 325,455,540.58
购买商品、接受劳务支付的
7,161,713.28 5,343,841.62
现金
支付给职工及为职工支付的
25,234,251.58 24,892,537.87
现金
支付的各项税费 16,176,854.06 16,533,140.56
支付其他与经营活动有关的
340,894,980.85 214,233,327.69
现金
经营活动现金流出小计 389,467,799.77 261,002,847.74
经营活动产生的现金流量净
95,816,163.56 64,452,692.84
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 365,700,000.00 322,000,000.00
取得投资收益收到的现金 99,827,039.86 95,395,270.52
处置固定资产、无形资产和
232,800.00 150,000.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 465,759,839.86 417,545,270.52
购建固定资产、无形资产和
2,339,678.27 7,797,338.63
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 437,093,974.01 424,120,452.50
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 439,433,652.28 431,917,791.13
投资活动产生的现金流
26,326,187.58 -14,372,520.61
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
51 / 174
2023 年半年度报告
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
103,747,083.42 43,755,176.67
现金
筹资活动现金流出小计 103,747,083.42 43,755,176.67
筹资活动产生的现金流
-103,747,083.42 -43,755,176.67
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
18,395,267.72 6,324,995.56
额
加：期初现金及现金等价物
96,219,723.73 87,026,894.96
余额
六、期末现金及现金等价物余
114,614,991.45 93,351,890.52
额
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
52 / 174
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
其他权益工具 减： 其他 一般
实收资本 (或股 专项 其
资本公积 库存 综合 盈余公积 风险 未分配利润 小计
优先 永续 他
本) 其他 储备
股 债 股 收益 准备
一、上年期末余额 472,500,000.00 600,177,767.66 108,628,376.51 -57,531,059.34 1,123,775,084.83 106,252,445.70 1,230,027,530.53
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 600,177,767.66 108,628,376.51 -57,531,059.34 1,123,775,084.83 106,252,445.70 1,230,027,530.53
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 591,437.58 85,466,445.94 86,057,883.52 -24,647,029.54 61,410,853.98
列）
（一）综合收益总额 85,466,445.94 85,466,445.94 -7,440,020.92 78,026,425.02
（二）所有者投入和减
591,437.58 591,437.58 -17,207,008.62 -16,615,571.04
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
591,437.58 591,437.58 591,437.58
者权益的金额
4．其他 -17,207,008.62 -17,207,008.62
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
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2023 年半年度报告
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 600,769,205.24 108,628,376.51 27,935,386.60 1,209,832,968.35 81,605,416.16 1,291,438,384.51
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
减： 其他 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 其他权益工具 专项 其
资本公积 库存 综合 盈余公积 风险 未分配利润 小计
优先 永续 他
本) 其他 储备
股 债 股 收益 准备
一、上年期末余额 472,500,000.00 598,994,892.50 94,223,495.45 -36,213,622.02 1,129,504,765.93 121,122,221.72 1,250,626,987.65
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合
并
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 598,994,892.50 94,223,495.45 -36,213,622.02 1,129,504,765.93 121,122,221.72 1,250,626,987.65
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 591,437.58 63,270,797.76 63,862,235.34 -9,503,224.55 54,359,010.79
列）
（一）综合收益总额 63,270,797.76 63,270,797.76 -9,503,224.55 53,767,573.21
（二）所有者投入和减
591,437.58 591,437.58 591,437.58
少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
591,437.58 591,437.58 591,437.58
权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
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2023 年半年度报告
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 599,586,330.08 94,223,495.45 27,057,175.74 1,193,367,001.27 111,618,997.17 1,304,985,998.44
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股 其他综
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 合收益
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 472,500,000.00 605,676,522.66 108,628,376.51 238,924,473.32 1,425,729,372.49
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 605,676,522.66 108,628,376.51 238,924,473.32 1,425,729,372.49
三、本期增减变动金额（减少以
591,437.58 111,759,411.70 112,350,849.28
“－”号填列）
（一）综合收益总额 111,759,411.70 111,759,411.70
（二）所有者投入和减少资本 591,437.58 591,437.58
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 591,437.58 591,437.58
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
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2023 年半年度报告
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 606,267,960.24 108,628,376.51 350,683,885.02 1,538,080,221.77
2022 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股 其他综合收 专项储
资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 益 备
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 472,500,000.00 604,493,647.50 94,223,495.45 213,230,543.76 1,384,447,686.71
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 472,500,000.00 604,493,647.50 94,223,495.45 213,230,543.76 1,384,447,686.71
三、本期增减变动金额（减少以
591,437.58 100,456,428.07 101,047,865.65
“－”号填列）
（一）综合收益总额 100,456,428.07 100,456,428.07
（二）所有者投入和减少资本 591,437.58 591,437.58
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额 591,437.58 591,437.58
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 472,500,000.00 605,085,085.08 94,223,495.45 313,686,971.83 1,485,495,552.36
公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：孙丹 会计机构负责人：吕思柔
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2023 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”、“股份公司”）系
于 2012 年 5 月，根据股东会决议及公司章程，由上海锦和商业经营管理有限公司整体变更设立
的股份有限公司。公司统一社会信用代码：91310000660797414T。
根据公司 2018 年第四次临时股东大会、2019 年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监
督管理委员会“证监许可[2020]95 号”《关于核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公
开发行股票的批复》核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 94,500,000.00 股，
每股面值 1.00 元，合计增加注册资本人民币 94,500,000.00 元。每股发行价格为人民币 7.91
元，共募集资金人民币 747,495,000.00 元。
截至 2023 年 6 月 30 日止，公司股本总数 47,250.00 万股，注册资本为 47,250.00 万元，注
册地：上海市徐汇区虹漕路 68 号 43 幢 18 楼，总部办公地：上海市徐汇区虹漕路 68 号，法定代
表人：郁敏珺。本公司的母公司为上海锦和投资集团有限公司，实际控制人为郁敏珺。公司经营
范围为：企业管理、投资管理、投资咨询（除经纪）、资产管理、商务信息咨询、物业管理、品
牌策划、停车场（库）经营管理，健身服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）。
公司所处的城市更新领域，伴随中国城镇化进程的不断推进，以往城市化进程中“增量开
发”、“外延扩张”为主的做法已逐步被“存量盘活”、“内涵提升”替代，一线城市面临传统
商圈和存量产业用地等建筑物的转型升级，从而促进城市的可持续发展。报告期内，公司秉承
“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，坚持聚焦主业发展，整合内外资源，提高整
体运营水平和运营效率；加强团队专业水平建设，提升专业化管理能力，彰显“发现价值、创造
价值、提升价值”的公司使命。此外，公司证券简称亦从“锦和商业”变更为“锦和商管”，意
在彰显自身于城市更新领域中的“有效盘活存量资源”轻资产运营商特色。公司的经营模式主要
包括承租运营、受托运营和参股运营。截止本报告期末，公司在管项目 73 个，在管面积逾 135
万平方米。
本财务报表经公司董事会于 2023 年 8 月 29 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
上海和矩商务发展有限公司
上海锦羽企业管理有限公司
上海锦翌企业管理有限公司
上海锦瑞企业管理有限公司
上海锦能物业管理有限公司
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2023 年半年度报告
上海数娱产业管理有限公司
上海锦苑企业管理有限公司
上海锦灵企业管理有限公司
上海史坦舍商务服务有限公司
上海锦衡企业管理有限公司
杭州锦悦企业管理有限公司
上海锦珑企业管理有限公司
上海锦朗企业管理有限公司
上海劲佳文化投资管理有限公司
上海力衡投资管理有限公司
上海锦林网络信息技术有限公司
锦和创力商业运营管理（北京）有限公司
上海锦静企业管理有限公司
上海锦颐企业管理有限公司
上海锦穗企业管理有限公司
上海腾锦文化发展有限公司
上海豪翌企业管理有限公司
上海翌钲众创空间经营管理有限公司
上海锦舶企业管理有限公司
上海锦泠企业管理有限公司
锦和同昌（北京）商业管理有限公司
同昌盛业（北京）科技发展有限公司
同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司
同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司
上海劭锦企业管理有限公司
上海习瑞实业有限公司
上海申地锦和商业经营管理有限公司
北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司
北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”和“九、在其他主体中
的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会
计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》的相关规定编制。
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2023 年半年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司管理层对公司持续经营能力评估后认为公司不存在可能导致持续经营产生重大疑虑的事项或
情况，公司财务报表是按照持续经营假设为基础编制的。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2023 年 6 月 30
日的合并及母公司财务状况以及 2023 半年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司经营周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而
形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础
计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发
生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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2023 年半年度报告
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公
司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被
投资方的权力影响其回报金额。
（2）合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业
集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的
影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的
会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期
间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中
所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股
东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减
少数股东权益。
①增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告
期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关
项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的
股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方
的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期
投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益
法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
②处置子公司或业务
A．一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照
其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
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2023 年半年度报告
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益
的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
B．分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易
的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合
并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司
的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
③购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
④不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之
间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
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本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本节“五、重要会计政策及会计估计 21.长期股
权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期
限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于
与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理外，均计入当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。
（1）金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分
类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以摊余成本计量的金融资产：
－ 业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－ 业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－ 合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投
资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其
余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如
果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其
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变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本
计量的金融负债
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金
融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
①以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以
及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债
权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值
进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，
均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计
量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
④以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非
流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
⑤以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公
允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允
价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
⑥以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付
债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
（3）金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－ 收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－ 金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－ 金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金
融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件
的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负
债。
（4）金融负债终止确认
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金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债
权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同
条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金
资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得
不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增
加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确
定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有
确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认
后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产计提
减值准备。
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除单项评估信用风险的应收款项外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合，在组合基础上
计算预期信用损失。确定的组合如下：
组合名称 确定组合的依据
组合 1（账龄风险特征组合）未进行单项及其他组合计提减值的应收账款、其他应收款等
组合 2（租赁合同约定的租赁保证金、押金）租赁合同约定的租赁保证金、押金
组合 3（应收控制关系关联方款项）应收控制关系关联方款项
组合 4（应收融资租赁款） 应收融资租赁款
对于应收账款，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量其损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论
是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准
备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面
余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、重要会计政策及会计估计 10.金融工具”。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本节“五、重要会计政策及会计估计 10.金融工具”。
15. 存货
□适用 √不适用
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16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件
（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本节“五、重要会计政策及会计估计
10.金融工具（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组
收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出
售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获
得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处
置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准
备。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本节“五、重要会计政策及会计估计
10.金融工具（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被
投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公
司联营企业。
（2）初始投资成本的确定
①企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中
的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施
控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值
加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲
减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制
的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
②通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
（3）后续计量及损益确认方法
①成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时
实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单
位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
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②权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期
股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股
利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合
收益和以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面
价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位
的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的
部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单
位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面
价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联
营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
③长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他
综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能
够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即
采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变
动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为
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金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单
位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一
项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与
所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易
分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
不适用
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入
固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
机器设备 年限平均法 5-10 5% 9.5%-19.00%
运输设备 年限平均法 5 5% 19.00%
电子用品 年限平均法 5 5% 19.00%
办公设备 年限平均法 5 5% 19.00%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
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在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产、长期待
摊费用等的入账价值。所建造的固定资产、改造工程等在工程已达到预定可使用状态，但尚未办
理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估
计的价值转入固定资产、长期待摊费用等，并按本公司固定资产折旧政策、长期待摊费用摊销政
策等计提固定资产的折旧、长期待摊费用的摊销，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的
暂估价值，但不调整原已计提的折旧或摊销额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计
入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
（1）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期
间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移
非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。
（2）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，
则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期
损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款
费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的
金额，来确定借款费用的资本化金额。
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对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借
款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资
产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
(1)租赁负债的初始计量金额；
(2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；
(3)本公司发生的初始直接费用；
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值
准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
①无形资产的计价方法
A、公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生
的其他支出。
B、后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业
带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
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②使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依 据
园区综合信息服务平台一期 120 个月 预计受益期
园区综合信息服务平台二期 120 个月 预计受益期
办公及财务软件 60 个月 预计受益期
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
① 无形资产的减值测试
无形资产计提资产减值方法详见本节“五、重要会计政策及会计估计 30.长期资产减值”
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足了下列条件的才能资本化，否则应当计入当期损益
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产
自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性。
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该
无形资产。
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日转为无
形资产。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存
在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差
额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难
以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产
组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无
论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
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本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法
分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产
组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组
组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金
额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首
先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉
之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。公司长
期待摊费用包括经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出、自用办公室的装修费、项目运营过
程中局部设施的升级更新支出等。
公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有物业的经营权，通过重新市场定
位和设计、改造后对外出租，以获得租金、物业管理等项目运营收入。公司租入物业通常为老旧
工业厂房、仓库等，内部设施欠缺，不具备商业、办公等园区运营所需的基本功能或物业条件，
需要于项目招商运营前按照设计要求进行物业整体的功能性改造，部分功能性改造如电力扩容等
根据项目运营情况及改造计划于项目运营期间补充实施，功能性改造工程支出内容主要包括工程
前期费用、建筑安装费、基础设施费等。在项目运营过程中会对局部设施进行升级更新，所形成
的资产预计可以在较长时间内使用，确认为长期待摊费用。
（1）摊销方法
各类长期待摊费用在不超过租赁期的预计受益期内平均摊销。
（2）摊销年限
①经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益年
限内平均摊销，其中公共部位装修预计受益年限为 10 年、电梯预计受益年限为 15 年、中央空调
预计受益年限为 10 年，其余部分为基础性功能改造预计受益年限不短于租赁期限。实际摊销年
限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。
②自用办公室的装修费，预计受益年限为 5 年，实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者
较短的年限。
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③项目运营过程中发生的局部设施升级更新支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益
年限内平均摊销，预计受益年限为 3 年。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的
年限。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公
司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，
非货币性福利按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的
会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
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34. 租赁负债
√适用 □不适用
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付
款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增
量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选择
权需支付的款项；
5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增
量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
1）该义务是本公司承担的现时义务；
2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于
货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围
内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为
资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
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本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当
前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础
确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后
立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加
资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等
待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价
值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，
任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增
加。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处
理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的
权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则
以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
（2）以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允
价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的
股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按
照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损
益。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义
务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
具体原则
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①物业出租业务
本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要
采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体
进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群
办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。
公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。业务
部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收
取租金款项，并按期确认营业收入。
②物业管理及其他服务业务
本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运
营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，
公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收
入。
根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供
物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务
部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业
管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理 IT 技术支持服务、日常项目运营等服务与
客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款
或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价
咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
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与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助
和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：指企业取得的、用于购建或以其他方式形成
长期资产的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判
断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。
（2）确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
（3）会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关
资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司
已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
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①财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司
以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
②财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)
的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵
扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得
税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
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42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
①公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计
入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。资产出租方承担了应
由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用
在租赁期内分摊，计入当期费用。
②公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确
认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大
的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
①融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费
用。公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
②融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额
确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相
关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
自 2021 年 1 月 1 日起的会计政策。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开
始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项
或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
①本公司作为承租人
A、使用权资产
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在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用
权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本节“五、重要会计政策及会计估计 30.长期资产减值”所述原则来确定使用权
资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
B、租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负
债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司
的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损
益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情
况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债；
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2023 年半年度报告
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指
数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
C、短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付
款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开
始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产
为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租
赁。
D、租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合
同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量
的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
② 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是
否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指
除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁
进行分类。
A、 经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入
当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更
的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额视为新租赁的收款额。
B、 融资租赁会计处理
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在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照本节“五、重要会计政策及会计估计 10.金融工具（6）金融资产减值的测
试方法及会计处理方法”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁
进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日
开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的
账面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本节“五、重要会
计政策及会计估计 10.金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和
应税劳务收入为基础计算销项
增值税 税额，在扣除当期允许抵扣的 13%、9%、6%、5%、3%
进项 税额后，差额部分为应交
增值税
消费税 - -
营业税 - -
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计缴 7%、5%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%、20%
教育费附加 按实际缴纳的增值税计缴 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的增值税计缴 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、杭州锦悦企业 20
管理有限公司、上海锦泠企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公
司、上海和矩商务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和同昌
（北京）商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、
北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司、上海劭锦企业管理有限公司
本公司及除上述公司外其余子公司 25
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、根据财税〔2019〕13 号《财政部税务总局关于实施小型微利企业普惠性税收减免政策的
通知》、国家税务总局公告 2022 年第 13 号《税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策
的公告》以及财政部税务总局公告 2023 年第 12 号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展
有关税费政策的公告》，子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、杭州
锦悦企业管理有限公司、上海锦泠企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上海和矩商
务发展有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和同昌（北京）商业管理有限公司、锦和创力
商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司、上海劭锦企业管理
有限公司符合小型微利企业所得税优惠政策范围，对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得额，
按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日。
2、公司之子公司上海锦林网络信息技术有限公司于 2022 年 12 月 14 日被上海市科学技术委
员会、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局认定为高新技术企业，并于 2022 年 12 月 14
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日审核通过获取编号为 GR202231006361 的高新技术企业证书，有效期 3 年，减免期限为 2022
年 12 月 14 日至 2025 年 12 月 14 日。2023 年度减按 15%的税率征收企业所得税。
3、根据财政部、税务总局、海关总署发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号）第七条的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12
月 31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额。
2022 年根据发改委等部门发布《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财
金〔2022〕271 号），延续服务业增值税加计抵减政策。根据财政部税务总局公告 2023 年第 1
号《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》第三条的规定，自 2023 年 1 月 1
日至 2023 年 12 月 31 日，增值税加计抵减政策按照以下规定执行：（一）允许生产性服务业纳
税人按照当期可抵扣进项税额加计 5%抵减应纳税额。本公司以及除上海劭锦企业管理有限公
司、上海力衡投资管理有限公司、上海锦泠企业管理有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展
有限公司、同昌盛业（北京）科技发展有限公司外其余子公司、分公司经申请享受该优惠政策。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 17,230.52 38,413.08
银行存款 207,932,900.82 272,642,226.71
其他货币资金 32,278.44 12,491.79
合计 207,982,409.78 272,693,131.58
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款
其他说明：
（1）其中受限制的货币资金
项目 期末余额 期初余额
银行承兑汇票保证金
信用证保证金
保函保证金
质押定期存单
冻结存款 17,140,086.44 17,140,075.84
合计 17,140,086.44 17,140,075.84
注： 1、上述受限制的货币资金在编制现金流量表时已从“现金及现金等价物”中剔除。
2、其他货币资金为财付通账户、支付宝账户余额。
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2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
105,225,002.28 100,096,062.79
损益的金融资产
其中：
理财产品 105,225,002.28 100,096,062.79
合计 105,225,002.28 100,096,062.79
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
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1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 83,993,423.96
1 年以内小计 83,993,423.96
1至2年 1,620,492.21
2至3年 67,072.27
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 85,680,988.44
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(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比
金额 金额 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%) 例(%)
(%)
按单项计提坏
账准备
其中：
按组合计提坏
85,680,988.44 100 4,375,134.99 5.11 81,305,853.45 91,233,800.90 100 4,607,676.58 5.05 86,626,124.32
账准备
其中：
组合 1（账龄
风险特征组 85,680,988.44 100 4,375,134.99 5.11 81,305,853.45 91,233,800.90 100 4,607,676.58 5.05 86,626,124.32
合）：
合计 85,680,988.44 100 4,375,134.99 / 81,305,853.45 91,233,800.90 100 4,607,676.58 / 86,626,124.32
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1（账龄风险特征组合）：
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 83,993,423.96 4,199,671.31 5.00
1至2年 1,620,492.21 162,049.23 10.00
2至3年 67,072.27 13,414.45 20.00
合计 85,680,988.44 4,375,134.99 5.11
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
组合 1（账龄风险特
4,607,676.58 -730,067.51 -497,525.92 4,375,134.99
征组合）
合计 4,607,676.58 -730,067.51 -497,525.92 4,375,134.99
注：其他为 2023 年本公司因非同一控制下企业合并，合并报表范围增加导致的应收账款坏账准备变动。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余额
单位名称 账面余额 坏账准备
比例（%）
客户 1 5,975,155.17 6.97 298,757.76
客户 2 3,304,397.05 3.86 165,219.85
客户 3 2,602,399.91 3.04 130,120.00
客户 4 2,407,907.67 2.81 120,395.38
客户 5 2,189,881.39 2.56 109,494.07
合计 16,479,741.19 19.24 823,987.06
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 9,271,051.66 100.00 3,321,814.93 100.00
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 9,271,051.66 100.00 3,321,814.93 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无。
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(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额比例
单位名称 期末余额 账龄
（%）
供应商 1 2,615,094.34 一年以内 28.21
供应商 2 2,101,887.05 一年以内 22.67
供应商 3 642,600.00 一年以内 6.93
供应商 4 340,882.27 一年以内 3.68
供应商 5 330,306.61 一年以内 3.56
合计 65.05
6,030,770.27
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 2,202,328.72
应收股利
其他应收款 35,268,892.41 43,943,581.92
合计 35,268,892.41 46,145,910.64
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
企业借款对应的利息 2,202,328.72
合计 2,202,328.72
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 36,383,755.16
1 年以内小计 36,383,755.16
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 594,120.00
合计 36,977,875.16
注：期末余额 5 年以上的其他应收款中 594,120.00 元，系因 2022 年 12 月子公司上海和矩商务
发展有限公司租入物业的租赁终止，对应的原在其他非流动资产列报的租赁保证金 594,120.00
元尚未结算收回，调整至本科目列报。
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及其他 34,167,255.16 20,086,802.02
租赁保证金、押金 2,810,620.00 3,011,120.00
借款 23,000,000.00
合计 36,977,875.16 46,097,922.02
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2023 年半年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
2,154,340.10 2,154,340.10
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -448,497.08 -448,497.08
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -3,139.73 -3,139.73
2023年6月30日
1,708,982.75 1,708,982.75
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收回
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 或转 其他变动
核销
回
组合 1（账
龄风险特征 2,154,340.10 -448,497.08 -3,139.73 1,708,982.75
组合）
合计 2,154,340.10 -448,497.08 -3,139.73 1,708,982.75
注：其他为 2023 年本公司因非同一控制下企业合并，合并报表范围增加导致的其他应收款坏账
准备变动。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
质 期末余额
比例(%)
北京天宁华韵文 往来款及
34,085,750.00 1 年以内 92.18 1,704,287.50
化科技有限公司 其他
北京天宁华韵文 租赁保证
1,800,000.00 1 年以内 4.87
化科技有限公司 金、押金
上海市黄浦区人
租赁保证
民政府五里桥街 594,120.00 5 年以上 1.61
金、押金
道办事处
上海交运资产经 租赁保证
300,000.00 1 年以内 0.81
营管理有限公司 金、押金
北京首阳汽车租 租赁保证
100,000.00 1 年以内 0.27
赁服务有限公司 金、押金
合计 / 36,879,870.00 / 99.74 1,704,287.50
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
□适用 √不适用
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
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其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资
一年内到期的其他债权投资
一年内到期的长期应收款 19,928,953.81 18,250,151.23
合计 19,928,953.81 18,250,151.23
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明：
无。
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
待抵扣进项税 7,579,107.82 11,515,635.18
预缴企业所得税 166,969.43 478,540.63
项目合作款 8,277,009.28 8,904,009.28
合计 16,023,086.53 20,898,185.09
其他说明：
无。
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2023 年半年度报告
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率区
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 间
融资租赁款 90,914,127.49 1,108,430.81 89,805,696.68 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 4.8%-15.5%
其中：未实现融
20,618,246.72 20,618,246.72 26,234,165.97 26,234,165.97
资收益
分期收款销售商
品
分期收款提供劳
务
合计 90,914,127.49 1,108,430.81 89,805,696.68 96,324,135.73 1,145,742.86 95,178,392.87 /
(2) 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
预期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
1,145,742.86 1,145,742.86
额
2023年1月1日余
额在本期
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2023 年半年度报告
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -37,312.05 -37,312.05
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日
1,108,430.81 1,108,430.81
余额
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
其他 宣告发
期初 期末 准备
被投资单位 追加 减少投 权益法下确认的 综合 其他权 放现金 计提减
余额 其他 余额 期末
投资 资 投资损益 收益 益变动 股利或 值准备
余额
调整 利润
一、合营企业
北京新荟园壹
城市更新科技 204,604,393.29 -5,203,154.48 -199,401,238.81
发展有限公司
（注 1）
北京北锦商业
运营管理有限
公司（注 2）
小计 204,604,393.29 -5,203,154.48 -199,401,238.81
二、联营企业
南京广电锦和
投资管理有限
公司（注 3）
上海中体锦和
商业经营管理
有限公司
（注 3）
小计
合计 204,604,393.29 -5,203,154.48 -199,401,238.81
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2023 年半年度报告
其他说明
注 1：2023 年 1 月 13 日，公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》，根据协议约定，公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展
有限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权。截至 2023 年 3 月 20 日，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司办妥工商变
更登记手续，本公司直接持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权，间接持有 34.50%的股权（由北京同昌盛业城市更新科技发展有
限公司直接持有），合计持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 77.00%的股权，实际上已经控制了北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司，
纳入合并报表范围，不再采用权益法核算。
注 2：本公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司共同设立北京北锦商业运营管理有限公司，各自持股比例为 50%，根据合作协议相关约定，公司
判定北京北锦商业运营管理有限公司为合营企业。截至 2023 年 6 月 12 日，工商登记完成，目前项目公司未开账，注册资本也未完成实缴，合营企业目
前没有相关财务信息，本公司对该公司的长期股权投资金额为 0 元。
注 3：南京广电锦和投资管理有限公司和上海中体锦和商业经营管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为零或负数，本公司对该公司的长期
股权投资金额为 0 元。
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2023 年半年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
3,842,300.00 3,842,300.00
损益的金融资产
其中：权益工具投资 3,842,300.00 3,842,300.00
合计 3,842,300.00 3,842,300.00
其他说明：
无。
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 4,488,546.32 5,347,558.69
固定资产清理
合计 4,488,546.32 5,347,558.69
其他说明：
无
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 机器设备 运输工具 电子用品 办公设备 合计
一、账面原值：
1.期初余
8,090,177.27 2,553,656.70 7,178,091.24 2,245,143.64 20,067,068.85
额
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2023 年半年度报告
2.本期增
12,723.01 136,709.44 16,561.09 165,993.54
加金额
（1）购
12,723.01 63,614.75 5,449.55 81,787.31
置
（2）在
建工程转入
（3）企
73,094.69 11,111.54 84,206.23
业合并增加
3.本期减
345,837.49 345,837.49
少金额
（1）处
345,837.49 345,837.49
置或报废
4.期末余
8,102,900.28 2,207,819.21 7,314,800.68 2,261,704.73 19,887,224.90
额
二、累计折旧
1.期初余
5,328,964.84 1,726,146.77 5,691,891.54 1,972,507.01 14,719,510.16
额
2.本期增
353,601.54 126,172.02 443,023.51 46,586.63 969,383.70
加金额
（1）计
353,601.54 126,172.02 395,483.20 40,135.79 915,392.55
提
（２）
47,540.31 6,450.84 53,991.15
企业合并增加
3.本期减
290,215.28 290,215.28
少金额
（1）处
290,215.28 290,215.28
置或报废
4.期末余
5,682,566.38 1,562,103.51 6,134,915.05 2,019,093.64 15,398,678.58
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
（1）处
置或报废
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
2,420,333.90 645,715.70 1,179,885.63 242,611.09 4,488,546.32
面价值
2.期初账
2,761,212.43 827,509.93 1,486,199.70 272,636.63 5,347,558.69
面价值
注：企业合并增加系 2023 年本公司因非同一控制下企业合并报表范围增加，导致增加固定资产
原值 84,206.23 元，增加累计折旧 53,991.15 元。
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2023 年半年度报告
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 2,117,242.76 1,905,831.08
工程物资
合计 2,117,242.76 1,905,831.08
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
智慧园区信
息服务平台 1,728,141.63 1,728,141.63 1,702,477.92 1,702,477.92
建设项目
越界X2 创
意空间改造 10,619.47 10,619.47 10,619.47 10,619.47
工程
越界金桥园
192,733.69 192,733.69
的消防工程
世博园区改
造工程 378,481.66 378,481.66
合计 2,117,242.76 2,117,242.76 1,905,831.08 1,905,831.08
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2023 年半年度报告
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
工程累计 其中：
本期转入 利息资 利息
项目名 预算 期初 本期其他减少 期末 投入占预 工程 本期利
本期增加金额 固定资产 本化累 资本 资金来源
称 数 余额 金额 余额 算比例 进度 息资本
金额 计金额 化率
(%) 化金额
(%)
智慧园
区信息 募集资
服务平 1,702,477.92 137,168.14 111,504.43 1,728,141.63 金、自筹
台建设
项目
合计 1,702,477.92 137,168.14 111,504.43 1,728,141.63 / / / /
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,194,812,244.37 5,194,812,244.37
2.本期增加金额 837,517,294.33 837,517,294.33
（1）租赁 68,061,615.36 68,061,615.36
（2）企业合并增加 769,455,678.97 769,455,678.97
3.本期减少金额 252,155,044.01 252,155,044.01
（１）处置或报废 252,155,044.01 252,155,044.01
4.期末余额 5,780,174,494.69 5,780,174,494.69
二、累计折旧
1.期初余额 1,984,658,758.44 1,984,658,758.44
2.本期增加金额 293,452,150.46 293,452,150.46
(1)计提 213,234,179.38 213,234,179.38
（2）企业合并增加 80,217,971.08 80,217,971.08
3.本期减少金额 126,411,564.97 126,411,564.97
(1)处置或报废 126,411,564.97 126,411,564.97
4.期末余额 2,151,699,343.93 2,151,699,343.93
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,628,475,150.76 3,628,475,150.76
2.期初账面价值 3,210,153,485.93 3,210,153,485.93
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2023 年半年度报告
其他说明：
注：企业合并增加系 2023 年本公司因非同一控制下企业合并报表范围增加，导致增加使用权资
产原值 769,455,678.97 元，增加累计折旧 80,217,971.08 元。
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
园区综合信息 园区综合信息 办公及财务软
项目 合计
服务平台一期 服务平台二期 件
一、账面原值
1.期初余额 165,000.00 3,908,997.54 12,117,484.04 16,191,481.58
2.本期增加金额 287,699.12 656,920.35 944,619.47
(1)购置 287,699.12 656,920.35 944,619.47
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 452,699.12 3,908,997.54 12,774,404.39 17,136,101.05
二、累计摊销
1.期初余额 144,375.00 2,713,655.62 7,342,908.54 10,200,939.16
2.本期增加金额 74,877.54 198,547.74 1,024,521.20 1,297,946.48
（1）计提 74,877.54 198,547.74 1,024,521.20 1,297,946.48
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 219,252.54 2,912,203.36 8,367,429.74 11,498,885.64
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 233,446.58 996,794.18 4,406,974.65 5,637,215.41
2.期初账面价值 20,625.00 1,195,341.92 4,774,575.50 5,990,542.42
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
项
上海腾锦文化发
4,648,413.96 4,648,413.96
展有限公司
上海豪翌企业管
9,532,243.93 9,532,243.93
理有限公司
上海翌钲众创空
间经营管理有限 3,447,915.92 3,447,915.92
公司
同昌盛业（北
京）科技发展有 41,697,669.37 41,697,669.37
限公司
上海劭锦企业管
19,716,735.54 19,716,735.54
理有限公司
北京新荟园壹城
市更新科技发展 47,331,068.88 47,331,068.88
有限公司
合计 79,042,978.72 47,331,068.88 126,374,047.60
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
109 / 174
2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
基础性
功能改 617,144,958.45 142,864,989.12 36,792,015.81 8,433,633.71 714,784,298.05
造
公共部
位装 32,351,352.73 3,248,413.75 11,756.90 29,091,182.08
修
电梯 7,435,934.85 1,865,379.81 601,997.25 136,616.08 8,562,701.33
中央空
4,187,668.20 11,059,871.21 830,381.25 14,417,158.16
调
装修补
32,181,987.22 3,589,581.66 28,592,405.56
偿款
自用办公
室装修 1,188,532.25 1,042,359.07 959,297.27 1,271,594.05
费
局部设
施升级 4,507,858.01 1,005,397.85 1,232,021.53 80,393.78 4,200,840.55
更新
招商服
8,985,357.23 5,217,533.13 4,188,989.52 146,356.17 9,867,544.67
务费
合计 707,983,648.94 163,055,530.19 51,442,698.04 8,808,756.64 810,787,724.45
其他说明：
本期增加中由于 2023 年度本公司因非同一控制下企业合并，合并报表范围增加的金额为
150,341,120.39 元。
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 1,454,390.67 363,597.67 1,487,390.22 371,847.56
内部交易未实
现利润
可抵扣亏损 206,772,092.37 51,691,333.10 62,709,757.21 15,677,439.31
递延收益 6,340,035.86 1,585,008.95 6,851,405.02 1,712,851.26
预计负债
信用减值损失 7,192,548.55 1,798,137.24 7,907,759.54 1,976,939.92
股份支付 3,844,344.27 961,086.07 3,252,906.69 813,226.67
租赁负债 3,559,299,028.05 889,824,756.76 3,498,950,806.16 874,737,701.50
公允价值变动
113,184.31 29,233.75 92,124.12 23,031.03
损益
未实现损益 295,721.00 73,930.25 333,175.42 83,293.85
合计 3,785,311,345.08 946,327,083.79 3,581,585,324.38 895,396,331.10
110 / 174
2023 年半年度报告
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企
业合并资产评
估增值
其他债权投资
公允价值变动
其他权益工具
投资公允价值
变动
长期待摊费用 2,666,205.76 666,551.44 2,758,143.88 689,535.97
公允价值变动
- -
损益
收入税会差异 52,098,100.19 13,024,525.04 45,192,051.75 11,298,013.01
使用权资产 3,526,339,396.05 881,584,849.00 3,122,877,668.46 780,719,417.09
合计 3,581,103,702.00 895,275,925.48 3,170,827,864.09 792,706,966.07
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 789,575,140.44 156,751,943.35 726,523,368.20 168,872,962.90
递延所得税负债 789,575,140.44 105,700,785.03 726,523,368.20 66,183,597.87
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
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2023 年半年度报告
合同取得
成本
合同履约
成本
应收退货
成本
合同资产
收购股权
13,175,000.00 13,175,000.00
意向金
租赁保证
224,212,251.12 224,212,251.12 218,371,997.12 218,371,997.12
金、押金
预付装修
318,472.82 318,472.82 567,881.94 567,881.94
补偿款
合计 224,530,723.94 224,530,723.94 232,114,879.06 232,114,879.06
其他说明：
（1）租赁保证金、押金为本公司及子公司支付给大业主的租赁押金, 因物业租赁合同租期较
长，该部分其他应收款回收期为一年以上，报表由其他应收款重分类至其他非流动资产。
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年半年度报告
货款 9,039,578.23 8,772,461.94
工程款 109,861,424.35 50,608,300.77
物业持有方租金 5,755,827.90 6,925,975.53
其他 4,610,619.99 2,396,543.04
合计 129,267,450.47 68,703,281.28
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商 1 4,174,665.60 尚未结算
供应商 2 3,039,553.64 尚未结算
供应商 3 1,348,108.79 尚未结算
供应商 4 1,514,620.99 尚未结算
合计 10,076,949.02 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租金 55,329,248.22 39,409,958.68
合计 55,329,248.22 39,409,958.68
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收物业费等 3,995,890.06 12,216,273.83
合计 3,995,890.06 12,216,273.83
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 19,783,204.61 55,988,527.73 67,655,569.32 8,116,163.02
二、离职后福利-
696,561.98 13,149,421.87 12,793,758.37 1,052,225.48
设定提存计划
三、辞退福利 3,343,918.07 2,443,918.07 900,000.00
四、一年内到期的
其他福利
合计 20,479,766.59 72,481,867.67 82,893,245.76 10,068,388.50
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
19,537,941.36 42,748,600.13 54,219,023.06 8,067,518.43
贴和补贴
二、职工福利费 122,651.22 122,651.22
三、社会保险费 243,570.25 5,998,815.20 6,155,510.86 86,874.59
其中：医疗保险费 226,843.01 5,730,542.18 5,885,408.54 71,976.65
工伤保险费 16,727.24 162,554.02 164,383.32 14,897.94
生育保险费 92,519.00 92,519.00
其他 13,200.00 13,200.00
四、住房公积金 1,693.00 6,296,967.00 6,336,890.00 -38,230.00
五、工会经费和职工
821,494.18 821,494.18
教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计
划
合计 19,783,204.61 55,988,527.73 67,655,569.32 8,116,163.02
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 675,652.56 12,632,806.48 12,286,713.32 1,021,745.72
2、失业保险费 20,909.42 516,615.39 507,045.05 30,479.76
3、企业年金缴费
合计 696,561.98 13,149,421.87 12,793,758.37 1,052,225.48
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 3,998,191.94 3,553,510.22
消费税
营业税
企业所得税 10,933,038.13 15,097,781.25
个人所得税 1,625,379.51 419,851.92
城市维护建设税 279,701.00 236,983.40
教育费附加 124,852.36 104,973.12
地方教育费附加 83,234.96 69,982.06
房产税 164,248.52 164,248.52
印花税 129,713.05 97,247.66
土地使用税 6,874.50 6,874.50
合计 17,345,233.97 19,751,452.65
其他说明：
无。
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 366,917,549.85 370,960,686.83
合计 366,917,549.85 370,960,686.83
其他说明：
无。
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年半年度报告
租赁押金 244,917,462.80 233,871,857.84
投标保证金 450,000.00 510,000.00
暂收款及往来款 32,540,750.87 35,883,107.93
应付股权收购款 87,423,447.64 100,695,721.06
其他 1,585,888.54
合计 366,917,549.85 370,960,686.83
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
客户 1 4,800,000.00 租赁押金
客户 2 2,691,837.00 租赁押金
客户 3 2,500,000.00 租赁押金
客户 4 2,197,783.14 租赁押金
客户 5 2,086,091.89 租赁押金
客户 6 2,025,493.27 租赁押金
合计 16,301,205.30 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 331,500,414.08 340,991,103.17
合计 331,500,414.08 340,991,103.17
其他说明：
无。
44、 其他流动负债
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用 √不适用
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 4,204,891,207.07 4,044,975,778.60
减：未确认融资费用 -996,877,347.52 -959,375,119.19
合计 3,208,013,859.55 3,085,600,659.41
其他说明：
无。
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 6,851,405.02 120,000.00 631,369.16 6,340,035.86 资产相关补助
合计 6,851,405.02 120,000.00 631,369.16 6,340,035.86 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
期
计
入
其
营 与资产相
本期新增补 本期计入其他收 他
负债项目 期初余额 业 期末余额 关/与收
助金额 益金额 变
外 益相关
动
收
入
金
额
上海市信
息化发展 资产相
796,489.67 105,367.38 691,122.29
专项资金 关
项目
越界文化
创意与信
资产相
息科技产 680,136.00 81,986.40 598,149.60
关
业融合服
务平台
118 / 174
2023 年半年度报告
上海市产
业转型升
级发展 资产相
34,776.68 4,803.18 29,973.50
（品牌经 关
济发展）
专项资金
文化创意
资产相
产业集聚 587,847.61 70,541.76 517,305.85
关
发展平台
越界
X2“创
越新空
间”面向 资产相
939,553.50 43,253.58 896,299.92
文化创意 关
产业的众
创空间项
目
越界世
博园后世
资产相
博创意文 2,128,696.08 120,318.30 2,008,377.78
关
化集聚平
台创建
越界世
博园时尚 资产相
470,804.47 16,519.44 454,285.03
设计产业 关
集聚空间
越界光
华酷现代
资产相
服务业第 454,585.59 21,381.84 433,203.75
关
二批项目
扶持金
越界光
华酷文创 资产相
758,515.42 120,000.00 167,197.28 711,318.14
发展财政 关
扶持金
合计 6,851,405.02 120,000.00 631,369.16 6,340,035.86
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
子公司上海锦和众源私募投资基
金合伙企业（有限合伙）的少数 1,898,601.09 1,892,638.62
股东权益
119 / 174
2023 年半年度报告
合计 1,898,601.09 1,892,638.62
其他说明：
无。
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份
472,500,000.00 472,500,000.00
总数
其他说明：
无。
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
596,924,860.97 596,924,860.97
本溢价）
其他资本公积 3,252,906.69 591,437.58 3,844,344.27
合计 600,177,767.66 591,437.58 600,769,205.24
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2020 年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司
股权，受让价格低于活跃市场交易价格的金额 5,914,375.00 元作为以权益结算的股份支付，按
照服务期限 5 年进行摊销，本期摊销 591,437.58 元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。
56、 库存股
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 108,628,376.51 108,628,376.51
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 108,628,376.51 108,628,376.51
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 -57,531,059.34 -36,213,622.02
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 -57,531,059.34 -36,213,622.02
加：本期归属于母公司所有者的净
85,466,445.94 97,037,443.74
利润
减：提取法定盈余公积 14,404,881.06
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 103,950,000.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 27,935,386.60 -57,531,059.34
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
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2023 年半年度报告
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 497,585,995.22 346,778,546.28 520,665,715.36 317,437,539.14
其他业务
合计 497,585,995.22 346,778,546.28 520,665,715.36 317,437,539.14
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,470,589.99 1,216,558.60
教育费附加 643,255.02 538,466.55
资源税
房产税 328,497.04 246,372.78
土地使用税 13,749.00 10,311.75
车船使用税
印花税 625,716.87 580,188.03
地方教育费附加 428,836.68 358,977.69
其他 1,020.00 1,680.00
合计 3,511,664.60 2,952,555.40
其他说明：
无。
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2023 年半年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
中介咨询费 4,736,772.15 2,922,937.31
职工薪酬 12,593,815.87 6,939,224.09
广告及业务宣传费 3,202,092.86 5,609,205.27
差旅费 70,546.58 35,149.89
办公费 17,525.90 7,954.68
邮电通讯费 30,141.09 6,345.84
其他 187,056.52 4,349.01
合计 20,837,950.97 15,525,166.09
其他说明：
无。
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 29,181,530.34 26,172,143.48
无形资产摊销 1,298,394.06 1,159,777.80
股份支付 591,437.58 591,437.58
咨询费 2,679,068.05 817,880.88
诉讼费 554,433.94 323,016.95
长期待摊费用摊销 883,225.46 831,261.18
差旅费 696,149.35 377,839.61
租赁费 -
业务招待费 834,345.09 400,100.29
折旧 463,653.26 164,625.68
印刷费 66,373.81 9,484.77
会议费 15,000.00
邮电通讯费 43,407.02 32,127.50
办公费 750,614.39 672,784.58
低值易耗品 - 10,448.49
税费 -
使用权资产摊销 1,938,636.55 1,938,183.72
其他 132,364.16 351,944.86
合计 40,128,633.06 33,853,057.37
其他说明：
无。
65、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
123 / 174
2023 年半年度报告
职工薪酬 815,073.73 871,362.42
折旧 7,321.62 7,321.62
研究开发服务费用 422,697.65 180.00
合计 1,245,093.00 878,864.04
其他说明：
无。
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 85,268,553.74 96,853,145.73
其中：租赁负债利息费用 85,268,553.74 96,853,145.73
利息收入 -1,611,088.52 -1,229,496.92
汇兑损益
其他 132,977.01 70,435.94
合计 83,790,442.23 95,694,084.75
其他说明：
无。
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
上海市信息化发展专项资金项目 105,367.38 105,367.38
越界文化创意与信息科技产业融合服务 81,986.40
81,986.40
平台
上海市产业转型升级发展（品牌经济发 9,303.18
4,803.18
展）专项资金
文化创意产业集聚发展平台 70,541.76 70,541.76
越界X2“创越新空间”面向文化创意产业 43,253.58
43,253.58
的众创空间项目
越界世博园后世博创意文化集聚平台创 120,318.30
120,318.30
建
越界世博园时尚设计产业集聚空间 16,519.44 540,000.00
越界光华酷现代服务业第二批项目扶持 21,381.84
21,381.84
金
越界光华酷文创发展财政扶持金 167,197.28 107,197.26
政府扶持资金 3,545,000.00 2,730,000.00
公共服务平台补贴
企业及文化发展专项资金
文创公共服务平台补贴
现代服务业发展专项资金
上海市信息化发展专项资金项目
财智中心公共服务平台补贴
乐平方公共服务平台补贴
124 / 174
2023 年半年度报告
分散就业岗位补贴 8,150.00 18,259.56
楼宇物业补贴 500.00
上海市失业保险支持企业稳定岗位补贴
增值税加计抵减 1,028,903.38 1,244,126.10
代扣个人所得税手续费 91,445.87 110,309.51
合计 5,305,368.41 5,202,044.87
其他说明：
无。
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -5,203,154.48 -9,881,728.44
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
银行理财产品收益 1,057,396.64 1,822,062.48
追加投资原持有的股权按公允价值
2,998,761.19
计量产生的利得
企业借款形成的利息收入 267,510.95
合计 -879,485.70 -8,059,665.96
其他说明：
无。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -21,060.51 62,246.58
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 -21,060.51 62,246.58
其他说明：
无。
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -730,067.51 5,786,284.92
其他应收款坏账损失 -448,497.08 1,843,400.97
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失 -37,312.05 -74,912.07
合同资产减值损失
合计 -1,215,876.64 7,554,773.82
其他说明：
无。
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
十三、长期待摊费用减值损失 8,617,643.57
合计 8,617,643.57
其他说明：
无。
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2023 年半年度报告
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
长期资产处置利得或损失 82,082,032.59 88,932.87
合计 82,082,032.59 88,932.87
其他说明：
√适用 □不适用
2023 年 6 月，因锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与该项目相
关的使用权资产、租赁负债终止确认导致产生资产处置收益 81,931,637.10 元。
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
得合计
其中：固定资产处
置利得
无形资产处
置利得
债务重组利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
补偿金收入 27,770,282.16 27,770,283.54 27,770,282.16
其他 0.98 0.98
合计 27,770,283.14 27,770,283.54 27,770,283.14
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
补偿金收入系越界创意园物业持有方上海广电股份浦东有限公司与本公司签订协议，对协议中因
拆除部分房屋而减少的租赁范围及物业管理范围进行的补偿。
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处
置损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 16,693.18
罚款支出 880,896.52 880,896.52
其他 29,775.13 1,468.50 29,775.13
合计 910,671.65 18,161.68 910,671.65
其他说明：
无。
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 25,849,293.34 29,805,564.42
递延所得税费用 3,362,646.07 -11,757,782.66
合计 29,211,939.41 18,047,781.76
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 107,238,364.43
按法定/适用税率计算的所得税费用 26,809,591.11
子公司适用不同税率的影响 -826,703.64
调整以前期间所得税的影响 2,053,151.92
非应税收入的影响 1,319,126.20
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 43,270.44
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
差异或可抵扣亏损的影响
研发费用加计抵减 -186,496.62
所得税费用 29,211,939.41
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
客户押金或保证金 27,821,176.48 17,382,505.52
政府补助 3,770,582.62 2,865,187.64
业主押金或项目保证金、工 309,736.65
程招标保证金 1,203,564.65
财务费用－利息收入 1,611,088.52 792,562.32
营业外收入 29,158,797.23 29,165,996.26
暂收款 33,888,645.43 20,213,997.84
往来款及其他
收到冻结资金解冻款 200,000.00
合计 97,453,854.92 70,929,986.23
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无。
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
客户押金、业主押金或项目保证
20,839,013.33 9,526,411.24
金、工程招标保证金
费用支出 14,565,553.96 10,363,230.89
营业外支出 894,661.24 998,520.01
暂收款退回 30,865,560.33 15,149,461.07
法院冻结资金 10.60 13,569,831.44
往来款及其他 87,987,500.00
合计 155,152,299.46 49,607,454.65
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无。
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付物业持有方租金 289,661,567.12 174,971,699.07
合计 289,661,567.12 174,971,699.07
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无。
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 78,026,425.02 53,767,573.21
加：资产减值准备 8,617,643.57
信用减值损失 -1,215,876.64 7,554,773.82
固定资产折旧、油气资产折耗、生
915,392.55 909,360.16
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 213,234,179.38 203,897,670.47
无形资产摊销 1,297,946.48 1,205,899.80
长期待摊费用摊销 51,442,698.04 43,648,293.74
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -82,082,032.59
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
-88,932.87
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
21,060.51 -62,246.58
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 85,268,553.74 96,779,144.66
投资损失（收益以“－”号填列） 879,485.70 8,059,665.96
递延所得税资产减少（增加以
12,121,019.55 -10,549,426.64
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-8,758,373.48 -1,208,356.02
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
列）
经营性应收项目的减少（增加以
34,213,610.18 -131,486,879.31
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-80,568,730.18 -28,446,641.54
“－”号填列）
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2023 年半年度报告
其他 -4,626,095.55
经营活动产生的现金流量净额 308,786,906.28 243,979,898.86
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 190,842,323.34 164,300,926.94
减：现金的期初余额 255,553,055.74 246,635,214.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -64,710,732.40 -82,334,287.52
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 54,821,700.59
其中：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 54,821,700.59
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 4,187,676.25
其中：北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 4,187,676.25
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价 13,272,273.42
物
其中: 同昌盛业（北京）科技发展有限公司 13,272,273.42
取得子公司支付的现金净额 63,906,297.76
其他说明：
无。
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 190,842,323.34 255,553,055.74
其中：库存现金 17,230.52 38,413.08
可随时用于支付的银行存款 190,792,814.38 255,502,150.87
可随时用于支付的其他货币
32,278.44 12,491.79
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
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2023 年半年度报告
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 190,842,323.34 255,553,055.74
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 17,140,086.44 法院冻结资金
应收票据
存货
固定资产
无形资产
合计 17,140,086.44 /
其他说明：
无。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
上海市信息化发展专 2,000,000.00 递延收益 105,367.38
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2023 年半年度报告
项资金项目
越界文化创意与信息
科技产业融合服务平 1,500,000.00 递延收益 81,986.40
台
越界X2“创越新空间”
面向文化创意产业的 1,300,000.00 递延收益 43,253.58
众创空间项目
文化创意产业集聚发
1,010,000.00 递延收益 70,541.76
展平台
上海市产业转型升级
发展（品牌经济发展） 500,000.00 递延收益 4,803.18
专项资金
越界世博园后世博创
3,000,000.00 递延收益 120,318.30
意文化集聚平台创建
越界光华酷现代服务
588,000.00 递延收益 21,381.84
业第二批项目扶持金
越界光华酷文创发展
840,000.00 递延收益 167,197.28
财政扶持金
越界世博园时尚设计
481,817.43 递延收益 16,519.44
产业集聚空间
政府扶持资金 3,545,000.00 其他收益 3,545,000.00
分散就业岗位补贴 8,650.00 其他收益 8,650.00
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无。
85、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权取 购买日至期末
股权取得 股权取得方 购买日至期末被
被购买方名称 股权取得成本 得比例 购买日 购买日的确定依据 被购买方的收
时点 式 购买方的净利润
（%） 入
购买股权交易已履行全部决策和审批程序
北京新荟园壹城 非同一控制
并获通过，被购买方股权变更工商已办
市更新科技发展 2023/3/27 214,971,500.00 77.00 下企业合并 2023/3/27 5,859,035.61 -11,909,796.59
妥，购买方实际上已经控制了被合并方，
有限公司
并享有相应的利益、承担相应的风险。
其他说明：
2023 年 1 月 13 日，本公司与北京亿鹏城市更新科技发展有限公司签订《股权转让协议》，根据协议约定，本公司拟收购北京亿鹏城市更新科技发展有
限公司持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权。截至 2023 年 3 月 20 日，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司办妥工商变更
登记手续，2023 年 3 月 27 日，本公司支付北京亿鹏城市更新科技发展有限公司 50%的股权收购款金额为 27,410,850.29 元，本公司直接持有北京新荟
园壹城市更新科技发展有限公司 42.50%的股权，间接持有 34.50%的股权（由北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司直接持有），合计持有北京新荟
园壹城市更新科技发展有限公司 77.00%的股权，实际上已经控制了北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司，北京新荟园壹城市更新科技发展有限公
司，纳入合并范围。
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2023 年半年度报告
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
--现金 93,531,500.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 121,440,000.00
--其他
合并成本合计 214,971,500.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 167,640,431.12
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允
47,331,068.88
价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
无。
大额商誉形成的主要原因：
无。
其他说明：
交易各方参照评估价值并经平等协商，本公司收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
42.50%的股权交易价格确定为 9,353.15 万元，由本公司支付现金人民币 9,353.15 万元为交易对
价购买。截至购买日 2023 年 3 月 31 日，本公司直接持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公
司 42.50%的股权价格为 93,531,500.00 元，通过北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司间接
持有 57.50%的股权在购买日的公允价值为 121,440,000.00 元，合并成本为 214,971,500.00
元，被收购方北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司可辨认净资产的公允价值为人民币
231,393,422.50 元，公司应享有可辨认净资产公允价值份额为人民币 167,640,431.12 元，合并
成本和应享有可辨认净资产公允价值份额的差额为人民币 47,331,068.88 元在购买日合并报表中
确认为商誉。
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 869,028,102.22 570,788,819.66
货币资金 4,187,676.25 4,187,676.25
应收款项 9,452,992.32 9,452,992.32
存货
固定资产 30,215.08 30,215.08
无形资产
预付账款 9,577,812.07 9,577,812.07
其他应收款 59,654.86 59,654.86
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2023 年半年度报告
使用权资产 689,237,707.89 360,093,668.69
长期待摊费用 154,482,043.75 150,341,120.39
递延所得税资产 35,045,680.00
其他非流动资产 2,000,000.00 2,000,000.00
负债： 637,634,679.72 589,359,119.08
借款
应付款项 69,830,046.45 69,830,046.45
递延所得税负债
预收账款 893,713.00 893,713.00
应付职工薪酬 488,815.99 488,815.99
应交税费 162,986.83 162,986.83
其他应付款 112,289,010.66 112,289,010.66
合同负债
一年内到期的非流 8,436,636.65 8,436,636.65
动负债
递延收益
递延所得税负债 48,275,560.64
租赁负债 397,257,909.50 397,257,909.50
净资产 231,393,422.50 -18,570,299.42
减：少数股东权益
取得的净资产 231,393,422.50 -18,570,299.42
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
无。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无。
其他说明：
购买日公允价值递延所得税资产金额为 35,045,680.00 元，递延所得税负债金额为
83,321,240.64 元，根据财政部颁布的《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的通知》（财会
〔2022〕31 号）（以下简称“准则解释第 16 号”），递延所得税资产及递延所得税负债是与同
一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关的，期末递延所得税资产及递延所得税负债以
抵消后的净额列示，抵消后列示递延所得税负债金额为 48,275,560.64 元。
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买日之前原 购买日之前原 购买日之前与
购买日之前原持 购买日之前原持 持有股权按照 持有股权在购 原持有股权相
被购买
有股权在购买日 有股权在购买日 公允价值重新 买日的公允价 关的其他综合
方名称
的账面价值 的公允价值 计量产生的利 值的确定方法 收益转入投资
得或损失 及主要假设 收益的金额
北京新
荟园壹
199,401,238.81 202,400,000.00 2,998,761.19 参见评估报告
城市更
新科技
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2023 年半年度报告
发展有
限公司
其他说明：
无。
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 √不适用
(6). 其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
上海和矩商务发 同一控制下企
上海 上海 经营服务 100.00
展有限公司 业合并
上海锦羽企业管 同一控制下企
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 业合并
上海锦翌企业管 同一控制下企
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 业合并
上海锦瑞企业管 同一控制下企
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 业合并
上海锦能物业管 同一控制下企
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 业合并
上海数娱产业管 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 企业合并
上海锦苑企业管
上海 上海 经营服务 84.00 设立
理有限公司
上海锦灵企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海史坦舍商务 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
服务有限公司 企业合并
上海锦衡企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
杭州锦悦企业管
杭州 杭州 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海锦珑企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海锦朗企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海劲佳文化投 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
资管理有限公司 企业合并
上海力衡投资管 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 企业合并
上海锦林网络信
上海 上海 信息科技 100.00 设立
息技术有限公司
锦和创力商业运
营管理（北京） 北京 北京 经营服务 100.00 设立
有限公司
上海锦静企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海锦颐企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海锦穗企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
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2023 年半年度报告
上海腾锦文化发 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
展有限公司 企业合并
上海豪翌企业管 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 企业合并
上海翌钲众创空
非同一控制下
间经营管理有限 上海 上海 经营服务 100.00
企业合并
公司
同昌盛业（北
非同一控制下
京）科技发展有 北京 北京 经营服务 60.00
企业合并
限公司
同昌盛业新荟城
非同一控制下
壹（北京）商业 北京 北京 经营服务 60.00
企业合并
管理有限公司
同昌盛业新荟城
非同一控制下
叁（北京）商业 北京 北京 经营服务 60.00
企业合并
管理有限公司
北京同昌盛业城
非同一控制下
市更新科技发展 北京 北京 经营服务 31.304 28.696
企业合并
有限公司
上海劭锦企业管 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
理有限公司 企业合并
上海习瑞实业有 非同一控制下
上海 上海 经营服务 100.00
限公司 企业合并
上海锦舶企业管
上海 上海 经营服务 100.00 设立
理有限公司
上海锦泠企业管
上海 上海 经营服务 60.00 设立
理有限公司
锦和同昌（北
京）商业管理有 北京 北京 经营服务 60.00 设立
限公司
上海锦和众源私
募投资基金合伙
上海 上海 投资管理 89.00 设立
企业（有限合
伙）
上海申地锦和商
业经营管理有限 上海 上海 经营服务 65.00 设立
公司
北京新荟园壹城
非同一控制下
市更新科技发展 北京 北京 经营服务 42.50 34.50
企业合并
有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无。
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2023 年半年度报告
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无。
其他说明：
本公司对上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）的持股比为例 89%，根据《企业会计
准则第 33 号——合并财务报表》相关规定，在合并报表中对上海锦和众源私募投资基金合伙企
业（有限合伙）其他合伙人出资列示为负债（其他非流动负债），其当期享有的利益均计入当期
损益 （财务费用）。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东
本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称 持股比例
股东的损益 宣告分派的股利 益余额
（%）
上海锦苑企业管理有
16.00 122,607.19 222,201.43
限公司
锦和同昌（北京）商
40.00 23,092.80 1,361,487.16
业管理有限公司
同昌盛业（北京）科
技发展有限公司（合 40.00 -2,054,117.10 29,082,056.23
并）
上海申地锦和商业经
35.00 -1,948,334.41 -2,194,299.04
营管理有限公司
北京同昌盛业城市更
40.00 -1,796,743.00 -8,832,466.18
新科技发展有限公司
北京新荟园壹城市更
23.00 -1,786,469.50 61,966,521.87
新科技发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子公司名 期末余额 期初余额
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海锦苑
企业管理 1,353,182.55 49,705,044.53 51,058,227.08 24,572,540.53 25,096,927.61 49,669,468.14 1,107,989.29 53,642,398.54 54,750,387.83 26,946,908.21 27,181,015.62 54,127,923.83
有限公司
同昌盛业
（北京）
618,887,663.6
科技发展 63,460,232.21 698,330,233.34 761,790,465.55 111,265,341.80 493,473,429.82 604,738,771.62 57,920,272.02 727,714,467.34 785,634,739.36 110,325,952.07 508,561,711.53
0
有限公司
（合并）
北京同昌
盛业城市
更新科技 18,992,386.38 198,856,723.90 217,849,110.28 41,996,449.42 41,996,449.42 18,043,719.67 208,763,421.81 226,807,141.48 41,996,449.42 41,996,449.42
发展有限
公司
锦和同昌
（北京）
4,651,321.97 487,325.14 5,138,647.11 1,734,929.21 1,734,929.21 4,013,682.83 555,440.64 4,569,123.47 1,223,137.58 1,223,137.58
商业管理
有限公司
上海申地
锦和商业
3,652,477.54 85,331,244.72 88,983,722.26 52,727,274.27 42,525,873.83 95,253,148.10 3,375,264.61 87,321,623.29 90,696,887.90 46,943,321.62 44,456,322.39 91,399,644.01
经营管理
有限公司
北京新荟
园壹城市
更新科技 21,439,322.92 838,353,295.46 859,792,618.38 194,892,117.16 445,416,875.31 640,308,992.47
发展有限
公司
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2023 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
上海锦苑企业管理有限公
6,564,783.18 766,294.94 766,294.94 2,940,353.51 6,877,344.82 1,187,141.81 1,187,141.81 1,176,623.38
司
同昌盛业（北京）科技发
43,038,594.80 -9,695,381.84 -9,695,381.84 32,988,098.42 55,405,929.12 -10,335,205.54 -10,335,205.54 26,627,940.01
展有限公司（合并）
北京同昌盛业城市更新科
-8,958,031.19 -8,958,031.19 -812.14 -10,406,121.87 -10,406,121.87 -1,259,862.16
技发展有限公司
锦和同昌（北京）商业管
5,208,665.48 57,732.01 57,732.01 100,888.02 3,198,113.16 -1,183,030.18 -1,183,030.18 -2,054,337.73
理有限公司
上海申地锦和商业经营管
2,231,057.61 -5,566,669.73 -5,566,669.73 261,353.16 -2,638,239.33 -2,638,239.33 -163,814.41
理有限公司
北京新荟园壹城市更新科
5,859,035.61 -11,909,796.59 -11,909,796.59 3,633,218.43
技发展有限公司
其他说明：
同昌盛业（北京）科技发展有限公司（合并）为合并其子公司同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限
公司的合并数据。上表数据系以各子公司财务报表为基础经过对合并日可辨认资产和负债的公允价值与账面价值差额已实现部分进行调整后的金额。
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2023 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或
合营企业或联 主要经 联营企业投资
注册地 业务性质
营企业名称 营地 直接 间接 的会计处理方
法
南京广电锦和
投资管理有限 南京 南京 经营服务 49 权益法
公司
北京北锦商业
运营管理有限 北京 北京 经营服务 50 权益法
公司（注）
注：本公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司共同设立北京北锦商业运营管理有限公司，
各自持股比例为 50%，根据合作协议相关约定，公司判定北京北锦商业运营管理有限公司为合营
企业。截至 2023 年 6 月 12 日，工商登记完成，目前项目公司未开账，注册资本也未完成实缴，
合营企业目前没有相关财务信息。
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无。
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
南京广电锦和投资管理 南京广电锦和投资管理
有限公司 有限公司
流动资产 55,331,682.86 50,283,145.00
非流动资产 380,820,607.55 394,554,716.74
资产合计 436,152,290.41 444,837,861.74
流动负债 43,097,606.96 47,407,946.65
非流动负债 403,730,324.38 410,713,292.68
负债合计 446,827,931.34 458,121,239.33
少数股东权益
归属于母公司股东权益 -10,675,640.93 -13,283,377.59
按持股比例计算的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的联营企业权益投资的公
允价值
营业收入 33,270,236.32 32,798,563.98
净利润 2,607,736.66 2,116,101.44
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 2,607,736.66 2,116,101.44
本年度收到的来自联营企业的股利
其他说明
无。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年半年度报告
本期未确认的损失
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期末累积未确认的
（或本期分享的净利
业名称 的损失 损失
润）
南京广电锦和投资
-6,508,855.02 1,277,790.96 -5,231,064.06
管理有限公司
上海中体锦和商业
-304.14 -73.86 -378.00
经营管理有限公司
其他说明
无。
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险=（包括汇率风
险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降=低这些风险所采取的风险管理
政策如下所述：公司董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承
担最终责任，但是董事会已授权本公司内审部设计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执
行的程序。本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可
能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风
险。本公司客户主要采用预付租金方式，也面临部分客户延期支付租金、物业费等导致的客户信
用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估。公司对每一客户均设置了
预收租金月数或付款周期，并在租赁合同中约定，客户在确定承租物业时需向公司缴纳一定数额
的租赁保证金。该预收月数或付款周期为无需获得额外批准的最大额度。部分客户因临时经营周
转困难需延期支付租金或物业费的，经公司业务部门进行风险评估属于合理范围内的并履行必要
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2023 年半年度报告
审批程序后准予延长信用期。公司通过对已有客户租金和物业费收缴情况以及应收账款账龄分析
的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的
信用特征对其分组。对被评为“高风险”级别的客户，公司会加强租金及物业费的收缴工作，并
在续签租赁合同时考虑延长预收租金月数或调整付款周期。
(二) 流动性风险流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务
时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本
公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12
个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
金额单位：人民币万元
期末余额
项目
1 个月以内 1-6 个月 6 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
应付账款 906.43 2,068.70 7,826.86 1,913.32 211.44 12,926.75
预收款项 3,625.61 1,804.41 28.16 74.75 5,532.93
合同负债 335.81 43.52 20.26 399.59
应付职工薪酬 1,006.84 1,006.84
应交税费 1,734.52 1,734.52
其他应付款 702.82 4,828.38 14,731.00 13,645.35 2,784.21 36,691.76
一年内到期的非
2,384.47 16,294.44 14,471.14 33,150.05
流动负债
递延收益 7.38 36.90 44.28 382.04 163.41 634.01
递延所得税负债 99.20 697.73 712.90 8,200.26 859.99 10,570.08
租赁负债 127,531.39 193,269.99 320,801.38
其他非流动负债 189.86 189.86
合计 10,803.08 25,774.08 37,814.34 151,957.23 197,289.04 423,637.77
金额单位：人民币万元
上年年末余额
项目
1 个月以内 1-6 个月 6 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
应付账款 1,792.80 2,247.91 1,555.17 1,234.81 39.62 6,870.31
预收款项 1,994.89 1,490.59 241.76 213.76 3,941.00
合同负债 873.70 269.78 78.15 1,221.63
应付职工薪酬 2,047.98 2,047.98
应交税费 1,975.15 1,975.15
其他应付款 55.31 5,725.76 10,285.04 18,479.81 2,550.15 37,096.07
一年内到期的非
3,697.30 14,448.31 15,953.50 34,099.11
流动负债
递延收益 7.38 37.62 43.56 387.06 209.52 685.14
递延所得税负债 107.42 161.12 779.53 3,906.45 1,663.84 6,618.36
租赁负债 75,788.60 232,771.47 308,560.07
其他非流动负债 189.26 189.26
合计 12,551.93 24,381.09 28,858.56 100,277.90 237,234.60 403,304.08
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2023 年半年度报告
(三) 市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、 利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公
司期末不存在银行借款。
2、 汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司期末不存在以其他货币计价的金融资产和金融负债。
3、 其他价格风险
其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价
格变动而发生波动的风险。
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
本公司持有的其他公司权益投资列示如下：
金额单位：人民币万元
项目 期末余额 上年年末余额
其他非流动金融资产 384.23 384.23
在所有其他变量保持不变的情况下，如果权益工具的价值上涨或下跌 5%，对本公司净利润
的影响如下。管理层认为 5%合理反映了权益工具价值可能发生变动的合理范围。
金额单位：人民币万元
权益工具价值变化 期末余额 上年年末余额
上升 5% 14.41 14.41
下降 5% -14.41 -14.41
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 105,225,002.28 105,225,002.28
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 105,225,002.28 105,225,002.28
资产
（1）债务工具投资
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2023 年半年度报告
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
（4）其他 105,225,002.28 105,225,002.28
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动资产 3,842,300.00 3,842,300.00
持续以公允价值计量的
109,067,302.28 109,067,302.28
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
范围区间（加权
项目 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
平均值）
加权平均资本成本 12.00%
长期收入增长率 20.03%
权益工具投资 3,842,300.00 元 现金流量折现法 长期税前营业利润 1,309.92 万
流动性折价 未考虑
控制权溢价 未考虑
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海锦和投
实业投资、
资集团有限 上海市 18,000.00 58.00 58.00
投资管理等
公司
本企业的母公司情况的说明
无。
本企业最终控制方是：郁敏珺。
其他说明：
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2023 年半年度报告
无。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“九、在其他主体中的权益”
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
南京广电锦和投资管理有限公司 联营企业
北京北锦商业运营管理有限公司 合营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海锦和房地产经纪有限公司
杭州精文文广投资有限公司
北京锦越商业管理有限公司
北京锡阁物业管理有限公司
上海铂鼎物业管理有限公司
上海邸嘉物业管理有限公司
上海丰明物业管理有限公司
上海广电股份浦东有限公司
上海锦励实业有限公司
上海潼翊实业有限公司
上海翌成公寓管理有限公司
关联方系公司董事长、总经理、实际控制人郁敏珺
上海翌里物业管理有限公司
女士人有重大影响、共同控制或控制的企业
上海浙锦企业管理有限公司
上海盛煦企业管理咨询有限公司
北京盛煦企业管理咨询有限公司
北京安平恒美艺术品有限公司
新昌县锦睿旅游开发有限公司
上海佰舍企业管理有限公司
华胜国际置业开发（上海）有限公司
上海德寅物业管理有限公司
上海霞锦实业有限公司
上海锦梅实业有限公司
上海暻辉物业管理有限公司
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2023 年半年度报告
北京虹映物业管理有限公司
上海墨珲物业管理有限公司
上海晟鸿物业管理有限公司
其他说明
无。
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否超过交易
关联交易内 获批的交易额
关联方 本期发生额 额度（如适 上期发生额
容 度（如适用）
用）
上海广电股份
承租物业 60,435.96 0.00 是 107,741.49
浦东有限公司
上海锦励实业
住宿服务 23,680.50 0.00
有限公司
北京安平恒美
艺术品有限公 住宿服务 28,104.53 5,415.09
司
上海铂鼎物业
住宿服务 3,584.90 2,867.92
管理有限公司
上海丰明物业
住宿服务 0.00 1,481.13
管理有限公司
华胜国际置业
开发（上海） 住宿服务 0.00 3,396.23
有限公司 500,000.00 否
杭州精文文广
住宿服务 9,000.00 0.00
投资有限公司
北京虹映物业
住宿服务 1,358.49 0.00
管理有限公司
新昌县锦睿旅
游开发有限公 住宿服务 45,132.18 0.00
司
上海德寅物业
住宿服务 11,811.30 0.00
管理有限公司
上海晟鸿物业
住宿服务 1,415.09 0.00
管理有限公司
上海墨珲物业
承租物业 76,531.69 0.00 是 0.00
管理有限公司
上海佰舍企业
委托管理 593,879.36 1,300,000.00 否 622,943.10
管理有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
南京广电锦和投资管理有
提供物业管理服务 1,124,002.50 1,026,816.88
限公司
上海锦和房地产经纪有限
委托管理 480,899.53 60,319.92
公司
上海浙锦企业管理有限公
委托管理 1,494,650.14 461,911.50
司
上海广电股份浦东有限公
委托管理 6,188,326.24 2,240,331.04
司
北京锦越商业管理有限公
委托管理 1,509,817.47 966,954.45
司
提供设计管理服务、
上海广电股份浦东有限公
造价咨询服务及装修 14,124,274.83 3,733,886.89
司
改造咨询服务
北京锡阁物业管理有限公
委托管理 3,773,986.91 3,380,381.43
司
提供设计管理服务、
上海盛煦企业管理咨询有
造价咨询服务及装修 848,677.85 0.00
限公司
改造咨询服务
上海翌成公寓管理有限公
委托管理 31,022.71 67,720.12
司
上海盛煦企业管理咨询有
委托管理 90,530.14 77,000.08
限公司
上海翌里物业管理有限公
委托管理 851,740.86 563,662.24
司
上海邸嘉物业管理有限公
委托管理 0.00 35,621.36
司
上海潼翊实业有限公司 委托管理 0.00 73,901.94
北京盛煦企业管理咨询有
提供物业管理服务 1,769.92 4,867.26
限公司
上海霞锦实业有限公司 委托管理 378,678.45 23,584.91
上海锦梅实业有限公司 委托管理 78,850.34 228,783.77
上海铂鼎物业管理有限公
委托管理 32,685.58 0.00
司
上海暻辉物业管理有限公
委托管理 36,253.44 0.00
司
北京虹映物业管理有限公
委托管理 84,905.64 0.00
司
上海墨珲物业管理有限公
委托管理 582,922.76 0.00
司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短
未纳入租赁负
期租赁和低价
债计量的可变 承担的租赁负债利息支
值资产租赁的 支付的租金 增加的使用权资产
租赁付款额 出
出租方名 租赁资产种 租金费用（如
（如适用）
称 类 适用）
本期 上期 本期 上期 上期
本期发生
发生 发生 发生 发生 本期发生额 上期发生额 上期发生额 本期发生额 发生
额
额 额 额 额 额
上海墨珲
物业管理 物业 1,597,829.00 52,637.81 3,876,367.50
有限公司
上海广电
股份浦东 物业 2,267,022.30 182,168.91
有限公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 183.69 155.27
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分房屋
（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间
上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广电股
份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限公司
与公司签署《补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。上述两次拆
迁的补偿期至 2023 年。2023 年 1-6 月，上海广电股份浦东有限公司收到并记入营业外收入的补
偿金额为 27,770,282.16 元。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
北京锡阁物业
应收账款 1,575,920.60 78,796.03 934,296.69 46,714.83
管理有限公司
北京虹映物业
应收账款 15,000.00 750.00 60,000.00 3,000.00
管理有限公司
北京锦越商业
应收账款 250,446.01 12,522.30 306,526.64 15,326.33
管理有限公司
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2023 年半年度报告
上海广电股份
应收账款 2,012,168.89 100,608.44
浦东有限公司
上海锦和房地
应收账款 产经纪有限公 50,000.00 2,500.00
司
上海浙锦企业
应收账款 335,159.00 16,757.95
管理有限公司
上海霞锦实业
应收账款 25,000.00 1,250.00
有限公司
上海锦梅实业
应收账款 25,000.00 1,250.00
有限公司
上海墨珲物业
应收账款 207,119.38 10,355.97
管理有限公司
北京新荟园壹
城市更新科技
其他应收款 18,989,576.92 949,478.85
发展有 限公
司
上海中体锦和
其他应收款 商业经营管理 1,500.00 75.00 1,500.00 75.00
有限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
南京广电锦和投资管
其他应付款 4,900,000.00 4,900,000.00
理有限公司
上海广电股份浦东有
租赁负债 345,229.81
限公司
一年内到期的租赁负 上海广电股份浦东有
4,381,505.00
债 限公司
一年内到期的租赁负 上海墨珲物业管理有
2,387,324.49
债 限公司
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
（1）上海史坦舍商务服务有限公司向上海紫光机械有限公司租入位于上海市黄浦区蒙自路 169
号的“越界智造局Ⅰ”运营物业，租赁期限自 2011 年 9 月起至 2031 年 8 月，由上海锦和投资
集团有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海史坦舍商务服务有限公司向出租方提
供租赁合同履约担保。
（2）杭州锦悦企业管理有限公司向杭州市实业投资集团有限公司租入位于杭州市水门南弄 3 号
的“越界锦绣工坊”运营物业，报告期内，因该项目到期续签，新租赁期限自 2023 年 5 月至
2028 年 5 月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为杭州锦悦企业管理有限公司向大业主提
供租赁合同履约担保。
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2023 年半年度报告
（3）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天控制技术研究所租入位于上海市田林路
130 号的“越界田林坊”运营物业，租赁期限自 2017 年 3 月起至 2027 年 2 月，由上海锦和投
资集团有限公司为上海锦和商业经营管理股份有限公司向大业主提供租赁合同履约担保。
（4）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天工业（集团）有限公司租入位于上海市漕
溪路 222 号的“航天大厦”运营物业，租赁期限自 2013 年 5 月起至 2028 年 4 月，由郁敏珺为上
海锦和商业经营管理股份有限公司向大业主提供租赁合同履约担保。
（5）上海锦翌企业管理有限公司向上海精密计量测试研究所租入位于上海市徐汇区永嘉路 570
号、572 号的“越界永嘉庭”运营物业，租赁期限自 2010 年 2 月起至 2024 年 5 月，由上海锦
和商业经营管理股份有限公司为上海锦翌企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（6）上海锦珑企业管理有限公司向上海申阁资产管理有限公司租入位于上海市徐汇区石龙路
329 号的“越界智慧谷”运营物业，租赁期限自 2015 年 1 月起至 2029 年 6 月，由上海锦和商
业经营管理股份有限公司为上海锦珑企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（7）上海锦朗企业管理有限公司向上海世博城市最佳实践区商务有限公司租入位于上海市望达
路、半淞园路、花园港路的“越界世博园”运营物业，租赁期限自 2017 年 4 月起至 2037 年 3
月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向出租方提供租赁合同
履约担保。
（8）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海邮政实业开发总公司租入位于上海市静安区愚园路
315 号的“紫安大厦”运营物业，租赁期限自 2016 年 1 月起至 2027 年 9 月，由上海锦和商业经
营管理股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。
（9）上海锦静企业管理有限公司向上海优生婴儿用品有限公司租入位于上海市闵行区金都路
1199 号的“越界 1199”（原越界金都路项目）运营物业，租赁期限自 2019 年 8 月起至 2038 年
10 月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦静企业管理有限公司向出租方提供租赁
合同履约担保。
（10）上海锦舶企业管理有限公司向上海水气石商业管理有限公司租入位于上海市徐汇区衡山路
10 号 59 幢和 60 幢部分物业、淮海中路 1487 弄 58 号的物业，租赁期限自 2022 年 1 月起至 2041
年 1 月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦舶企业管理有限公司向出租方提供租赁
合同履约担保。
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
2、 以权益结算的股份支付情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
授予日权益工具公允价值的确定方法 参照活跃市场交易价格
可行权权益工具数量的确定依据 资产负债表日股权激励股份实际持有数
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金
3,844,344.27
额
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 591,437.58
其他说明
2020 年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股
权，受让价格低于活跃市场交易价格的金额 5,914,375.00 元作为以权益结算的股份支付，按照
服务期限 5 年进行摊销，本期摊销 591,437.58 元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
截止 2023 年 6 月 30 日，公司三家租户以及其他服务提供方因租赁、装修合同等纠纷向法院
提起诉讼，请求法院判令公司返还租金及装修费用等合计 1,713.17 万元，前述案件法院尚未判
决，本公司结合律师意见、合同约定以及案件进展，案件原告向法院申请冻结公司及子公司银行
存款合计 1,714.01 万元。其中 1,356.98 万元已于 2023 年 7 月已解冻。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 103,950,000.00
经审议批准宣告发放的利润或股利 103,950,000.00
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每 10 股派发现金
红利 2.20 元（含税）。截至 2023 年 6 月 30 日，公司总股本 472,500,000 股，以此计算合计拟
派发现金红利 103,950,000.00 元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配方
案已经 2023 年 8 月 29 日召开的第四届董事会第二十次会议审议通过，且本次利润分配方案将形
成议案提交 2023 年第二次临时股东大会审议。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
√适用 □不适用
本公司按地区分类的主营业务收入及主营业务成本明细如下：
单位: 元 币种: 人民币
主营业务收入 主营业务成本
项目
租赁 物业服务及其他 租赁 物业服务及其他
上海 304,384,023.58 106,126,813.34 215,567,515.28 55,636,408.40
南京 1,124,002.50 957,974.05
杭州 20,839,907.16 5,785,290.47 14,574,308.14 4,072,882.34
北京 37,166,936.28 22,159,021.89 40,948,533.73 15,020,924.34
合计 362,390,867.02 135,195,128.20 271,090,357.15 75,688,189.13
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
1、上海锦苑企业管理有限公司租入位于上海市宝山区呼兰路 701 号房屋，权属登记的产权
所有人为上海古梅食品厂，出租人为上海梅林正广和（集团）有限公司，上海古梅食品厂是上海
梅林正广和（集团）有限公司下属的全资企业，上海古梅食品厂的营业执照于 2007 年被吊销，
但尚未办理工商登记注销手续。根据上海古梅食品厂与上海梅林正广和（集团）有限公司共同出
具的《关于上海古梅食品厂成立及隶属关系的说明》，其经营管理权已于 2006 年上移至上海梅
林正广和（集团）有限公司。
2、2019 年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路 140 号地块内（越界创意园）部分
房屋（即园区内 28 号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设
期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021 年度，上海广
电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021 年 3 月，上海广电股份浦东有限
公司与公司签署《补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。上述两
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2023 年半年度报告
次拆迁的补偿期至 2023 年 12 月 31 日。2023 年 1-6 月，上海广电股份浦东有限公司收到并记入
营业外收入的补偿金额为 27,770,282.16 元。
3、2023 年 1 月 13 日，公司与北京亿鹏签订《股权转让协议》，根据协议约定，公司拟收
购北京亿鹏持有北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司（以下简称“新荟园壹”）42.5%的股
权，股权转让交易价格为 93,531,500 元，同时公司将按照北京亿鹏往期实际投入平价承继北京
亿鹏对目标公司债权 87,987,500 元，协议约定，鉴于北京亿鹏对公司尚有 2300 万借款本息未归
还，该等借款本息（利算计算至股权转让协议生效之日，即 2023 年第一次临时股东大会召开之
日）转为股权转让款，北京亿鹏无需再向公司归还该等借款本息。本次收购完成后，公司将合计
持有目标公司 77%股权，目标公司纳入公司合并报表范围。由于《股权转让协议》已生效，按照
协议约定，公司向北京亿鹏提供的 2300 万借款本息（利息：248.59 万元，结息起止日：自 2300
万元实际到达以北京亿鹏开立的由公司监管的账户之日<含>起，至 2023 年第一次临时股东大会
召开日）直接转为股权转让款，该笔借款的本息从本次股权转让款全额抵扣。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 15,106,056.29
1 年以内小计 15,106,056.29
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 15,106,056.29
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2023 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
按单项计提坏账
准备
其中：
按组合计提坏账
15,106,056.29 100.00 616,679.50 4.08 14,489,376.79 15,685,161.98 100.00 684,258.10 4.36 15,000,903.88
准备
其中：
（1）组合 3
（应收控制关系 2,772,466.20 18.35 2,772,466.20 2,000,000.00 12.75 2,000,000.00
关联方款项）
（2）组合 1（账
龄风险特征组 12,333,590.09 81.65 616,679.50 5.00 11,716,910.59 13,685,161.98 87.25 684,258.10 5.00 13,000,903.88
合）
合计 15,106,056.29 100.00 616,679.50 / 14,489,376.79 15,685,161.98 100.00 684,258.10 / 15,000,903.88
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：（2）组合 1（账龄风险特征组合）
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 12,333,590.09 616,679.50 5.00%
合计 12,333,590.09 616,679.50 5.00%
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
组合 1（账
龄风险特征 684,258.10 -67,578.60 616,679.50
组合）
合计 684,258.10 -67,578.60 616,679.50
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 账面余额 占应收账款期末余额比例 坏账准备
客户 1 2,772,466.20 18.35% -
客户 2 2,602,399.91 17.23% 130,120.00
客户 3 1,956,184.52 12.95% 97,809.23
客户 4 1,081,922.56 7.16% 54,096.13
客户 5 979,513.24 6.48% 48,975.66
合计 9,392,486.43 62.18% 331,001.02
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2023 年半年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,309,030.46 2,507,145.14
应收股利
其他应收款 659,423,865.76 603,794,951.28
合计 660,732,896.22 606,302,096.42
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
企业间借款对应的利息 1,309,030.46 2,507,145.14
合计 1,309,030.46 2,507,145.14
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 661,128,153.26
1 年以内小计 661,128,153.26
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 661,128,153.26
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及其他 624,328,153.26 580,145,026.28
租赁保证金、押金 1,800,000.00 1,800,000.00
企业借款 35,000,000.00 23,000,000.00
合计 661,128,153.26 604,945,026.28
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
1,150,075.00 1,150,075.00
额
2023年1月1日余
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2023 年半年度报告
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 554,212.50 554,212.50
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日
1,704,287.50 1,704,287.50
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
组合 1
（账龄风
1,150,075.00 554,212.50 1,704,287.50
险特征组
合）
合计 1,150,075.00 554,212.50 1,704,287.50
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海锦颐企 应收控制关
业管理有限 系关联方款 168,300,000.00 一年以内 25.46
公司 项
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2023 年半年度报告
北京新荟园
应收控制关
壹城市更新
系关联方款 87,987,500.00 一年以内 13.31
科技发展有
项
限公司
上海锦朗企 应收控制关
业管理有限 系关联方款 60,200,000.00 一年以内 9.11
公司 项
上海锦静企 应收控制关
业管理有限 系关联方款 58,834,605.49 一年以内 8.90
公司 项
上海锦衡企 应收控制关
业管理有限 系关联方款 39,700,000.00 一年以内 6.00
公司 项
合计 / 415,022,105.49 / 62.78
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 847,237,506.41 847,237,506.41 753,706,006.41 753,706,006.41
对联营、合营企
业投资
合计 847,237,506.41 847,237,506.41 753,706,006.41 753,706,006.41
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
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2023 年半年度报告
上海和矩商务
13,446,195.52 13,446,195.52
发展有限公司
上海锦翌企业
1,969,975.78 1,969,975.78
管理有限公司
上海锦羽企业
1,861,973.07 1,861,973.07
管理有限公司
上海锦瑞企业
1,187,215.56 1,187,215.56
管理有限公司
上海锦珑企业
10,000,000.00 10,000,000.00
管理有限公司
上海锦能物业
2,639,844.84 2,639,844.84
管理有限公司
上海锦苑企业
1,680,000.00 1,680,000.00
管理有限公司
上海锦灵企业
5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
上海史坦舍商
务服务有限公 38,403,000.00 38,403,000.00
司
杭州锦悦企业
1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海锦衡企业
5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
上海数娱产业
49,400,000.00 49,400,000.00
管理有限公司
上海力衡投资
39,203,663.78 39,203,663.78
管理有限公司
上海锦朗企业
100,000,000.00 100,000,000.00
管理有限公司
上海劲佳文化
投资管理有限 49,158,372.64 49,158,372.64
公司
上海申地锦和
商业经营管理 3,900,000.00 3,900,000.00
有限公司
锦和创力商业
运营管理（北 12,000,000.00 12,000,000.00
京）有限公司
上海锦林网络
信息技术有限 1,000,000.00 1,000,000.00
公司
上海锦静企业
16,000,000.00 16,000,000.00
管理有限公司
上海锦颐企业
1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海锦穗企业
3,000,000.00 3,000,000.00
管理有限公司
上海翌钲众创
空间经营管理 39,948,000.00 39,948,000.00
有限公司
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2023 年半年度报告
锦和同昌（北
京）商业管理 3,000,000.00 3,000,000.00
有限公司
上海豪翌企业
28,400,000.00 28,400,000.00
管理有限公司
上海锦舶企业
2,000,000.00 2,000,000.00
管理有限公司
同昌盛业（北
京）科技发展 160,170,000.00 160,170,000.00
有限公司
北京同昌盛业
城市更新科技 61,737,765.22 61,737,765.22
发展有限公司
上海锦和众源
私募投资基金
3,000,000.00 3,000,000.00
合伙企业（有
限合伙）
上海劭锦企业
92,000,000.00 92,000,000.00
管理有限公司
上海腾锦文化
6,600,000.00 6,600,000.00
发展有限公司
北京新荟园壹
城市更新科技 93,531,500.00 93,531,500.00
发展有限公司
合计 753,706,006.41 93,531,500.00 847,237,506.41
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益 宣告
期 减值
法下 其他 发放
投资 初 其他 计提 期末 准备
追加 减少 确认 综合 现金
单位 余 权益 减值 其他 余额 期末
投资 投资 的投 收益 股利
额 变动 准备 余额
资损 调整 或利
益 润
一、合营企业
北京北锦
商业运营
管理有限
公司（注
1）
小计
二、联营企业
南京广电
锦和投资
管理有限
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2023 年半年度报告
公司（注
2）
上海中体
锦和商业
经营管理
有限公司
（注 2）
小计
合计
注 1：本公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司共同设立北京北锦商业运营管理有限公
司，各自持股比例为 50%，根据合作协议相关约定，公司判定北京北锦商业运营管理有限公司为
合营企业，截至 2023 年 6 月 12 日，工商登记完成，目前项目公司未开账，注册资本也未完成实
缴，合营企业目前没有相关财务信息，本公司对该公司的长期股权投资金额为 0 元。
注 2：南京广电锦和投资管理有限公司和上海中体锦和商业经营管理有限公司的净资产本年年初
余额及期末余额均为零或负数，本公司对该公司的长期股权投资金额为 0 元。
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 94,498,773.22 53,647,093.11 78,198,274.61 50,198,018.15
其他业务
合计 94,498,773.22 53,647,093.11 78,198,274.61 50,198,018.15
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无。
5、 投资收益
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 98,790,936.90 93,737,997.92
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
银行理财产品收益 978,487.36 1,599,493.53
追加投资原持有的股权按公允价值
计量产生的利得
企业借款形成的利息收入 1,224,560.56
合计 100,993,984.82 95,337,491.45
其他说明：
无。
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置、租
非流动资产处置损益 82,082,032.59
赁变更的利得
越权审批，或无正式批准文件，或偶发
性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
4,185,019.16 政府补助
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
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2023 年半年度报告
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及 1,036,336.13 理财收益
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支 主要系越界创意园房
26,859,611.49
出 屋拆除补偿款
主要系增值税进项税加
计抵减；以及因追加投
资等对非同一控制下的
被投资方实施控制，购
买日之前持有的被购买
其他符合非经常性损益定义的损益项目 4,119,110.44
方的股权，按照该股权
在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值
与其账面价值的差额产
生的投资收益
减：所得税影响额 -28,769,305.58
少数股东权益影响额（税后） 27,312.36
合计 89,485,491.87
173 / 174
2023 年半年度报告
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
7.32 0.18 0.18
利润
扣除非经常性损益后归属于
-0.34 -0.01 -0.01
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：郁敏珺
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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