本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购
苏州虹锐管理咨询有限公司 100%股权
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
苏中资评报字（2022）第 7016 号
（共一册，第一册）
江苏中企华中天资产评估有限公司
二○二二年四月十五日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
报告编码: 3232020077320~03202200018
合同编号 : 2022-701(j
报告类型 | 非法定 评估业务资产评估报告
报告文号 | 苏 中 资评报字 ( 2022 ) 第 川 号
苏州新锐合金工具股份有限公 司 也i 收购苏州生I 统管
报告各称: 理咨 询有限公司 1 00%股权所涉及 的 股东合部权益价
值资产评估报告
评估结论: '15. '11 1， 219 . 21 元
评估机构名 称 : 江苏 中企 华中矢资产评估 有 限公司
自司司军 ( 资产评估师 ) 会员 编 号 : 32090013
签名人员:
谢钢 ( 资产 评 估师 ) 会员 编 号 : 321 10(H5
(可相梅二维冯查询备案业务信息)
说明 报告备案回 .lJLN. 证明此报告已在业#报备管理#.统选行 了 备案，不作为
协会对该报舍认证 、 认可的依据 ， 也不作为资产评估机构及其基 字昔产评估专
业人员免除 相关法律背 4莹的依据。
生 ht EI 期 : 2022年0'1 月 1 8 :3
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声 明............................................................................................................................ 1
资产评估报告摘要........................................................................................................ 2
资产评估报告正文........................................................................................................ 4
一、 委托人、被评估单位和委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ................. 4
二、 评估目的 ................................................................................................................. 6
三、 评估对象和评估范围 ............................................................................................. 6
四、 价值类型 ................................................................................................................. 8
五、 评估基准日 ............................................................................................................. 8
六、 评估依据 ................................................................................................................. 8
七、 评估方法 ............................................................................................................... 10
八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................... 11
九、 评估假设 ............................................................................................................... 13
十、 评估结论 ............................................................................................................... 13
十一、 特别事项说明 ....................................................................................................... 14
十二、 资产评估报告使用限制说明 ............................................................................... 14
十三、 资产评估报告日 ................................................................................................... 15
资产评估报告附件...................................................................................................... 17
江苏中企华中天资产评估有限公司
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人
违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委
托资产评估业务,应当依法提供资产评估对象法律权属等资料,并保证其真实性、
完整性、合法性；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，
不代表对资产评估对象的权属提供任何保证，对资产评估对象法律权属进行确认
或发表意见超出资产评估师的执业范围。
六、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请
委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
江苏中企华中天资产评估有限公司 1
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正
确理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
苏州新锐合金工具股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受苏州新锐合金工具股份有限公司的
委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原
则，按照必要的评估程序，对苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐
管理咨询有限公司 100%股权所涉及的股东全部权益价值在评估基准日的市场价
值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
1.评估目的：苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限
公司 100%股权，本次评估目的是反映苏州虹锐管理咨询有限公司 100%股权在
评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。
2.评估对象：苏州虹锐管理咨询有限公司的股东全部权益价值。
3.评估范围：评估对象对应的被评估单位的全部资产与负债，包括流动资产、
投资性房地产和流动负债。
4.评估基准日：2021 年 12 月 31 日。
5.价值类型：市场价值
6.评估方法：资产基础法。
7.评估结论及有效期：
在评估基准日 2021 年 12 月 31 日，评估基准日经审计后总资产账面价值为
1,462.06 万元，总负债账面价值为 855.64 万元，净资产账面价值为 606.42 万元。
采用资产基础法评估后，评估基准日总资产账面价值为 1,462.06 万元，评估
价值为 5,396.76 万元，增值 3,934.70 万元，增值率为 269.12%；总负债账面价值
为 855.64 万元，评估价值为 855.64 万元，无增减值，增值率为 0%；净资产账面
价值为 606.42 万元，净资产评估价值为 4,541.12 万元，增值 3,934.70 万元，增
值率为 648.84%。
资产基础法具体评估结果详见评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
被评估单位：苏州虹锐管理咨询有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流动资产 1 115.76 115.76 -
二、非流动资产 2 1,346.30 5,281.00 3,934.70 292.26
江苏中企华中天资产评估有限公司 2
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
其中：投资性房地产 3 1,346.30 5,281.00 3,934.70 292.26
资产总计 4 1,462.06 5,396.76 3,934.70 269.12
流动负债 5 855.64 855.64 -
非流动负债 6 - -
负债合计 7 855.64 855.64 -
净资产（所有者权益） 8 606.42 4,541.12 3,934.70 648.84
本评估结论采用资产基础法评估结果，即：苏州虹锐管理咨询有限公司的股
东全部权益价值评估结果为 4,541.12 万元（大写为肆仟伍佰肆拾壹万壹仟贰佰元
整）。
本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行为有
效并提供价值参考，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年内，即 2021 年
12 月 31 日至 2022 年 12 月 30 日止。
8. 特别事项说明：
(1)本次评估利用了公证天业会计师事务所(特殊普通合伙)于 2022 年 04 月 12
日出具的文号为苏公 W[2022]A402 号无保留意见审计报告。资产评估专业人员
根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断但对相关
财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表
专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(2)至评估基准日，苏州虹锐管理咨询有限公司承诺不存在抵押、质押、对
外担保等或有负债事项。
(3)被评估单位的房屋建筑物中面积为 9,812.51 平方米的厂房和办公楼出租
给苏州新锐合金工具股份有限公司使用，租赁期限至 2022 年 12 月 31 日。
(4)在评估工作日，因华东地区受新冠疫情影响，人员流动受到严格限制，
评估人员无法到被评估单位对房地产进行现场勘查。但评估人员近年内曾经对房
地产进行过勘查，且在评估工作期间，被评估单位向评估人员提供了房地产的现
场照片，该房地产未发生重大变化，因此本次评估未对房地产进行现场勘查不会
对评估结论产生重大影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理
解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。同时提请资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结
论的影响。
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苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购
苏州虹锐管理咨询有限公司 100%股权
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告正文
苏中资评报字（2022）第 7016 号
苏州新锐合金工具股份有限公司：
江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规
和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照
必要的评估程序，对苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有
限公司 100%股权所涉及的股东全部权益价值在 2021 年 12 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人概况
本次评估的委托人为苏州新锐合金工具股份有限公司，被评估单位为苏州虹
锐管理咨询有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括
非特定而由法律、行政法规规定的其他资产评估报告使用人。除此以外，资产评
估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。
(一)委托人概况
企业名称：苏州新锐合金工具股份有限公司
统一社会信用代码：9132000077867054XF
法定住所：苏州工业园区唯亭镇双马街 133 号
经营场所：苏州工业园区唯亭镇双马街 133 号
法定代表人：吴何洪
注册资本：9280 万人民币
成立日期：2005 年 08 月 25 日
企业类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
经营范围：矿山凿岩工具、粉末冶金制品的制造及销售；普通机械及电器机
械维修服务；新材料技术的研发、技术服务；自产产品及技术的出口和所需的
机械设备、仪器仪表、零配件、原辅料及技术的进口业务（但国家限定公司经营
或禁止进出口的商品和技术除外）；实业投资。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位概况
江苏中企华中天资产评估有限公司 4
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
1.公司简况
企业名称：苏州虹锐管理咨询有限公司
统一社会信用代码：9132059476514417XY
法定住所：苏州工业园区唯西路 6 号
经营场所：苏州工业园区唯西路 6 号
法定代表人：吴何洪
注册资本：350 万人民币
成立日期：2004 年 08 月 16 日
企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
经营范围：企业管理咨询服务，自有房屋租赁服务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
2.历史沿革
苏州虹锐管理咨询有限公司成立于 2004 年 8 月，成立时注册资本为 2,000
万元，历史年度经多次股权转让、增资和减资后，至评估基准日公司股权结构详
见下表：
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 出资比例 实缴出资额 实缴比例
苏州虹锐投资管理有限公司 350.00 100.00% 350.00 100.00%
小 计 350.00 100.00% 350.00 100.00%
3.公司的主要产品及盈利模式
被评估单位主要出租房地产为主要收入来源。
4.近三年的资产、财务和经营状况
被评估单位近三年的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020.12.31 2021.12.31
流动资产 568.16 115.76
投资性房地产 1,313.98 1,346.30
递延所得税资产 1.65 -
其他非流动资产 49.12 -
资产总计 1,932.90 1,462.06
流动负债 1,345.44 855.64
非流动负债 - -
负债合计 1,345.44 855.64
所有者权益合计 587.46 606.42
被评估单位近三年的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年
一、营业收入 213.42 213.42
减：营业成本 136.51 136.51
营业税金及附加 59.65 43.47
销售费用 - -
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项目 2020 年 2021 年
管理费用 40.29 49.23
研发费用 - -
财务费用 0.09 -0.37
加：其他收益 - 0.11
投资收益 0.78 29.42
公允价值变动 - -
资产减值损失 -2.27 6.60
信用减值损失 - -
资产处置收益 - -
二、营业利润 -24.61 20.71
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 0.00 0.10
三、利润总额 -24.61 20.61
减：所得税费用 42.06 1.65
四、净利润 -66.68 18.96
被评估单位 2020 年和评估基准日的会计报表经公证天业会计师事务所(特殊
普通合伙)审计，并发表了无保留意见。
(三)委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位和委托人为受同一方控制的关联方。
(四)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司 100%股
权。本次评估目的是反映苏州虹锐管理咨询有限公司 100%股权在评估基准日的
市场价值，为上述经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
(一)评估对象
苏州虹锐管理咨询有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估对象对应的被评估单位的全部资产与负债，包括流动资产、投资性房地
产和流动负债。总资产账面价值为 1,462.06 万元，总负债账面价值为 855.64 万
元，净资产账面价值为 606.42 万元，具体内容详见下表：
金额单位：人民币万元
项 目 账面金额
流动资产 115.76
投资性房地产 1,346.30
江苏中企华中天资产评估有限公司 6
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
资产总计 1,462.06
流动负债 855.64
非流动负债 -
负债合计 855.64
净资产（所有者权益） 606.42
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估
基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经公证天业会计师事务所(特殊普
通合伙)审计，并发表了无保留意见。
(三)评估范围内主要资产的情况如下：
苏州虹锐管理咨询有限公司在评估基准日账面主要资产包括流动资产和投
资性房地产。
1.流动资产
流动资产主要由货币资金、预付账款和其他流动资产组成。
2.投资性房地产
投资性房地产为位于苏州工业园区唯西路 6 号的国有出让工业用地及其地
上房屋建筑物，其中房屋建筑物共 4 项，总建筑面积 11,868.11 平方米。房屋建
筑物为一期厂房、二期厂房、办公楼、门卫室，其中一期厂房、二期厂房和办
公楼为框架结构，门卫室为砖混结构；二期厂房建成于 2009 年，其余房屋建筑
物建成于 2005 年。
至评估基准日，纳入评估范围房地产的权证情况如下：
序号 不动产权证号+幢号 名称 结构 建筑面积㎡
1 苏（2020）苏州工业园区不动产权第 0000023 号-1 门卫室 砖混 19.50
2 苏（2020）苏州工业园区不动产权第 0000023 号-2 办公楼 框架 3,623.80
3 苏（2020）苏州工业园区不动产权第 0000023 号-3 一期厂房 框架 4,318.55
4 苏（2020）苏州工业园区不动产权第 0000023 号-6 二期厂房 框架 3,906.26
合计 11,868.11
房屋建筑物所在的土地使用权情况如下：
序号 不动产权证号 用地性质 终止日期 准用年限 开发程度 面积㎡
苏（2020）苏州工
2055 年 3
1 业园区不动产权第 国有出让 50 年 七通一平 22,413.26
月 23 日
0000023 号
上述房屋建筑物出租给苏州新锐合金工具股份有限公司面积为 9,812.51 平
方米，租赁期限至 2022 年 12 月 31 日。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
除土地使用权外，被评估单位账面无记录的无形资产，也未申报账面未记录
的无形资产。
(五)企业申报的表外资产的类型、数量
被评估单位未申报其他表外资产。
(六)引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额
江苏中企华中天资产评估有限公司 7
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评估基准日各项资产及负债账面值系公证天业会计师事务所(特殊普通合伙)
出具的标准无保留意见的审计报告中的结果。除此之外，未引用其他机构报告内
容。
四、 价值类型
根据评估目的、市场条件及被评估对象的自身特点等因素，本次评估需要的
结果是在正常市场条件下可以正常实现的公允价值，无任何特定背景及因素影响，
故选取的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日是 2021 年 12 月 31 日。
该基准日是由资产评估委托人根据其实施经济行为需要而确定的，选择会计
期末作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资
产清查核实等工作的开展。
六、 评估依据
(一)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议通过修正）；
3.《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第十五次会议修订)；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》中华人民共和国财政部令第 86 号）；
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人大常委会第十二次会议通过修正）；
6.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人大常
委会第十二次会议通过修正）；
7.《中华人民共和国企业所得税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第七次会议通过修正）；
8.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关于修改<
企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第 76 号）；
江苏中企华中天资产评估有限公司 8
苏州新锐合金工具股份有限公司拟收购苏州虹锐管理咨询有限公司100%股权所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
9.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令
第 50 号，国务院令第 691 号修订）；
10.《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）;
11.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013 年 12 月 7 日国务院
令第 645 号第三次修订）。
(二)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38 号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38 号）；
9.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
10.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
11.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48 号)。
(三)权属依据
1.《公司章程》；
2.不动产权证书；
3.资产购置合同或发票；
4.其他有关产权证明。
(四)取价依据
1.《市政府办公室关于开展城镇土地使用税税额标准调整工作的通知》(苏府
办〔2019〕24 号)；
2.中债网公布的国债收益率；
3.询价资料；
4.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
(五)其他参考依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
2.被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表；
3.公证天业会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《审计报告》。
江苏中企华中天资产评估有限公司 9
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七、 评估方法
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根
据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资
产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定
其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
由于国内公开市场上在评估基准日附近没有与被评估单位业务结构、资产规
模和结构相类似的股权交易案例，也没有与被评估单位在资产规模及结构、经营
范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，因此不适合采用市场法对被评估单
位进行整体评估。苏州虹锐管理咨询有限公司主要经营业务为出租自有房屋，除
此以外，无其他经营业务，因此也不适合采用收益法进行估评估。
苏州虹锐管理咨询有限公司各项资产负债的内容权属较清晰，与账面记录能
够核对，对各资产负债的物理状况、权属状况等可以勘察辨别，符合采用资产基
础法评估的基本条件。
评估人员根据本次评估目的、资料收集情况等相关条件以及三种评估基本方
法的适用条件，本次评估选用的评估方法为资产基础法。具体方法分述如下：
1.流动资产
(1)货币资金，为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后
的价值确定评估值。
(2)预付账款，评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的
原因，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收
回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值；对于有确凿证据表明收
不到相应货物或不能形成权益的预付账款，参照应收账款评估方法评估。
(3)其他流动资产，为尚未抵扣完毕的增值税进项税，评估人员核对明细账
与总账、报表余额相符，查阅增值税的纳税申报表。按核实后账面值确定评估值。
2.投资性房地产
投资性房地产为被评估单位所拥有的用于出租的房屋及土地使用权。对于投
资性房地产的评估方法通常有市场法和收益法。
被评估单位所有用的房地产位于苏州工业园区，所处区域经过几十年的发展
已经完成了工业布局，周边工业企业众多，有较活跃的厂房租赁市场，比较容易
取得相关房地产的租金信息，因此适合采用收益法进行评估。由于周边市场鲜有
同样用途、同等规模的工业房地产市场交易案例，因此不适宜采用市场比较法对
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被评估单位所有的房地产进行评估。综上考虑，我们采用收益法对被评估单位的
投资性房地产进行评估。
收益法是指运用适当的折现率，将评估对象未来各期的客观收益折算到评估
基准日的现值，求其之和得出评估对象价格的一种评估方法。
采用的基本公式为：
= ∑
(1 + )
=1
其中：P 为评估值
Ai 为年客观收益。具体根据委估房地产预测期年租金收入扣减税金、
维修费、管理费、保险费等运营成本后确定，其中：现有租约期内的租金按照在
履行租约确定，租约期满后的租金按照市场租金估算。
n 为剩余收益年限。
r 为折现率。
3.负债
本次委评的负债为流动负债。流动负债内容包括应付账款、应付职工薪酬、
应交税费和其他应付款。评估人员首先核对了明细账与总账的一致性，并对明细
项进行了核查，抽查了往来款项的相关记账凭证、合同等资料，根据凭证抽查的
情况，确认其债务账面金额是否属实，以核实后的账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2022 年 3 月 15 日至 2022 年 4 月 15 日对评估对象涉及的资产和
负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2022 年 3 月 15 日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评
估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人
协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
1.拟定评估方案
2.组建评估团队
3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工
作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关
人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
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(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，
我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、
评估技术思路和具体操作要求等。
(三)清查核实
评估人员于 2022 年 3 月 23 日至 2022 年 3 月 25 日对评估对象涉及的资产和
负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职
调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，
按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估
范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、
状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然
后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确
等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同
时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一
步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(4)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋、土地使用权的产权证明文件资料进行查验，
获取了营业执照、公司章程和主要资产的购置发票和合同等资料。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了
必要的尽职调查。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等
渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，并对收集的评估资料
进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评
估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
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(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成资产评估报告初
稿后提交签字人进行审核，并形成初步资产评估报告，最终由公司审核部及首席
评估师完成三、四级独立审核。
(七) 出具正式资产评估报告
项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人
就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行独立分析并合理修改后出
具正式资产评估报告。
九、 评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
1.假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
3.本次评估设定纳入评估范围的各项资产按现有用途、使用方式持续使用；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化；
5.除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
6.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不
利影响。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
在评估基准日 2021 年 12 月 31 日，评估基准日经审计后总资产账面价值为
1,462.06 万元，总负债账面价值为 855.64 万元，净资产账面价值为 606.42 万元。
采用资产基础法评估后，评估基准日总资产账面价值为 1,462.06 万元，评估
价值为 5,396.76 万元，增值 3,934.70 万元，增值率为 269.12%；总负债账面价值
为 855.64 万元，评估价值为 855.64 万元，无增减值，增值率为 0%；净资产账面
价值为 606.42 万元，净资产评估价值为 4,541.12 万元，增值 3,934.70 万元，增
值率为 648.84%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
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被评估单位：苏州虹锐管理咨询有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C=B-A D=C/A*100%
一、流动资产 1 115.76 115.76 -
二、非流动资产 2 1,346.30 5,281.00 3,934.70 292.26
其中：投资性房地产 3 1,346.30 5,281.00 3,934.70 292.26
资产总计 4 1,462.06 5,396.76 3,934.70 269.12
流动负债 5 855.64 855.64 -
非流动负债 6 - -
负债合计 7 855.64 855.64 -
净资产（所有者权益） 8 606.42 4,541.12 3,934.70 648.84
本评估结论采用资产基础法评估结果，即：苏州虹锐管理咨询有限公司的股
东全部权益价值评估结果为 4,541.12 万元（大写为肆仟伍佰肆拾壹万壹仟贰佰元
整）。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专
业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本次评估利用了公证天业会计师事务所(特殊普通合伙)于 2022 年 04 月
12 日出具的文号为苏公 W[2022]A402 号无保留意见审计报告。资产评估专业人
员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断但对相
关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发
表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(二)至评估基准日，苏州虹锐管理咨询有限公司承诺不存在抵押、质押、对
外担保等或有负债事项。
(三)被评估单位的房屋建筑物中面积为 9,812.51 平方米的厂房和办公楼出租
给苏州新锐合金工具股份有限公司使用，租赁期限至 2022 年 12 月 31 日。
(四)在评估工作日，因华东地区受新冠疫情影响，人员流动受到严格限制，
评估人员无法到被评估单位对房地产进行现场勘查。但评估人员近年内曾经对房
地产进行过勘查，且在评估工作期间，被评估单位向评估人员提供了房地产的现
场照片，该房地产未发生重大变化，因此本次评估未对房地产进行现场勘查不会
对评估结论产生重大影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：苏州新锐合金工具股份有限公司和国家法律、
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行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即 2021 年
12 月 31 日至 2022 年 12 月 30 日止。委托人或者其他资产评估报告使用人应当
在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产
评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估
专业人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为
资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
证。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2022 年 4 月 15 日。
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资产评估报告附件
附件一、委托人营业执照副本复印件；
附件二、被评估单位营业执照副本复印件；
附件三、评估基准日审计报告复印件；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函；
附件六、资产评估机构备案公告复印件；
附件七、营业执照副本复印件；
附件八、资产评估师职业资格证书登记卡复印件
编号 32000000020 2111110002
统一社会信用代码
业 拍拍 二维E马致~R "00
;;j民企业~Jfj信息公示
系统" 了解交~~记 .
9132000077867054XF (1/2)
理署 ?t泉、 许可 ~ ~管 fri 息.
(副本)
名
类 称 注册资本 9280万元整
型 成立日期 2005年08月 25 日
法定代表人吴何洪 营业期限 2005年08月 25 日至串树林冉
矿 山 凿 岩 工 具 粉 末 冶 金 制 品 的 制 适 及 销 售 普 通 机 械 及 电 器
经营范围 机 械 维 修 服 务 、 新 材 料 技 术 的 研 发 、 技 术 服 自 产 产 口 及 技 住 所 苏州.，工业园区唯亭镇双马街 133 号
的
术 出 口 和 所 的 机 械 设 备 、 仪 器 仪 表 、 零 、 原 辅 阳 及 技
的 务 商
术 进 口 业 务 但 国 笨 限 定 公 司 经 营 或 禁 止 口 的 料 和 技
术 除 外 〉 实 需 ( 依 的 项 配目 件
出 经 相 关 品 门 批
〈 投 资 。 法 须 经 批 准 进
准 后 方 可 展 营 活 动 〉 ' 部
开 业
经
登记机关
2021
11;1 家企业信用信息公水系统附 JJI: : 因家市场即?我:甩总局监制
市场主体应当于每年 1 月 1 日至6月 30 内通过
http: //\nnv.gsx t. gov.cn 国家企业信用信息公示系统报送公示年皮报告 .
编号 3205940002 02003120496
扫街二维码~录 国
统一社会信用代码 费每 家企业信用信息公示
黑石离
系统'了解更多登记、
9132059476514417XY (1 /1 ) 读去挚 备~.许可.监管信息.
(副
名 称 注册资本 350万元整
类
成立日期 2004年08月 16 日
法定代表人 吴何洪 营业期限 2004年08月 16 日至2024年08月 13 日
经营范围 企业管理咨询服务 ， 自有房屋租赁服务。(依法须经批准的项 {主 所 苏州工业园区唯西路6号
目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
登记机关
2020
国家企业信用信 息公示系统网址 : 市场主体应当于每年i 月 1 日至6月 30 日通过
国家市场j在背管理总局j时fJ
http:/h刚刚. gsxt. gov. cn 国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告.
江苏省财政厅文件
苏财工贸 (2018 J 22 号
备案公告
江苏中企华中天资产评估有限公司报来的《资产评估机构备
案表》及有关材料收悉 。 根据《中华人民共和国资产评估法》、
《资产评估行业财政监督管理办法》的有关规定，予以备案 。
一、资产评估机构名称为江苏中企华中天资产评估有限公
司 ， 组织形式为有限公司 。
二飞执行合伙事务的合伙人(法定代表人)为谢肖琳 。
三、资产评估机构的合伙人或者股东的基本情况，申报的资
产评估专业人员基本情况等备案相关信息已录入备案信息管理
系统，可通过财政部、中国资产评估协会官方网站进行查询 。
特此 公 告 。
信息公开选项:主动公开
江苏省财政厅办 公 室 2018年 1 月 19 日印发
-2 一
i
营业照
(副本) lE
511 注册资本 1000万元整 1
11 成立日期 19叩
