上海东洲资产评估有限公司关于
《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通知书》（162304 号）
之回复
中国证券监督管理委员会：
根据贵会 2016 年 11 月 2 日《中国证监会行政许可项目审查二次反馈意见通
知书》（162304 号）的要求，上海东洲资产评估有限公司（以下简称“上海东
洲”或“评估机构”）组织项目团队人员对其中涉及由评估机构专项答复的相关
意见做了逐项落实及说明，现将核查意见书面答复如下：
问题 3：反馈回复材料显示，本次评估对开发成本项目，按基准日土地市场价值
对土地使用权进行重估；对开发产品各个项目均采用了市场法评估。请你公司：
1）结合尚未开工项目相邻的地块土地作价情况，补充披露存货中开发成本评估
值及增值的合理性。2）结合开发产品相邻区域的房产交易价格情况，补充披露
开发产品评估值及增值合理性。请独立财务顾问及评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）开发成本评估值及增值的合理性
1、开发成本项目周边近年来土地出让成交信息
本次交易评估基准日为 2016 年 5 月 31 日。根据上海市规划和国土资源管理
局网站（http://www.shgtj.gov.cn/tdyxsc/dkxx/）公布的上海市闵行区浦江镇（与标
的资产开发成本项目处于同一供需圈内）近年成交的工业用地案例，2014 年 6
月 1 日至 2016 年 5 月 31 日期间，上海市闵行区浦江镇共有 7 宗成交案例，具体
情况如下：
出让面 成交地面
序 竞得价 成交 出让 成交楼面单价
地块名称 积 单价 容积率
号 (万元) 日期 年限 (万元/亩)
（M2） (万元/亩)
1
出让面 成交地面
序 竞得价 成交 出让 成交楼面单价
地块名称 积 单价 容积率
号 (万元) 日期 年限 (万元/亩)
（M2） (万元/亩)
闵行区浦江
1 7,978.70 946.00 79.00 2014/12/17 50 1.43 55.30
镇工-208 号
闵行区浦江
2 镇工-220 号 18,746.50 2,334.00 83.00 2014/12/17 50 1.26 65.90
地块
闵行区浦江
3 镇工-230 号 20,480.00 2,581.00 84.00 2014/12/17 50 1.60 52.50
地块
闵行区浦江
4 镇工-219 号 17,204.50 2,360.00 91.40 2014/12/17 50 2.00 45.70
地块
闵行区浦江
5 镇工-228 号 28,855.80 3,634.00 84.00 2014/10/13 50 1.50 56.00
地块
闵行区浦江
6 镇工-207 号 20,976.40 2,397.00 76.20 2014/10/13 50 1.30 58.60
地块
闵行区浦江
7 镇工-221 号 30,531.80 3,719.00 81.20 2014/7/17 50 1.30 62.50
地块
2016 年 6 月 1 日至本反馈意见回复出具日，上海市闵行区浦江镇仅有 1 宗
成交案例，具体情况如下：
出让面 成交地面
序 竞得价 成交 出让 成交楼面单价
地块名称 积 单价 容积率
号 (万元) 日期 年限 (万元/亩)
（M2） (万元/亩)
闵行区浦江
1 9,942.50 1,127.00 75.60 2016/7/21 20 1.50 50.40
镇工-233 号
注：该案例容积率为 1.5，成交地面单价为 75.6 万元/亩，出让年限为 20 年，换
算为 50 年期价格约为 106.48 万元/亩。
将上述案例与标的资产开发成本项目综合比较分析，最终选取闵行区浦江镇
工-220 号地块、闵行区浦江镇工-221 号地块、闵行区浦江镇工-228 号地块三个
案例作为市场比较法可比案例。
2、上海市工业用地地价指数近期统计信息
根据中国城市地价动态监测网（ http://www.landvalue.com.cn/L_LandPrice
2
Monitor.aspx?Menu_ID=8&PID=1&ColumnID=0）公布的上海市工业地价指数，
2014 年第三季度至 2016 年第二季度该指数情况如下：
时间 综合指数 商服指数 住宅指数 工业指数
2014 年第三季度 17344 38195 30186 1884
2014 年第四季度 17744 38551 30979 1936
2015 年第一季度 18063 38855 31585 2000
2015 年第二季度 18428 39172 32306 2053
2015 年第三季度 19264 39664 34082 2103
2015 年第四季度 20044 40018 35767 2145
2016 年第一季度 21194 40523 38244 2219
2016 年第二季度 22383 40817 40872 2276
经统计可知，自 2014 年第三季度至 2016 年第二季度，上海市工业地价指数
环比上涨率约为 20.81%。
前述可比案例均发生于 2014 年第三、第四季度，将该述可比案例按照上海
市工业地价指数变动趋势进行期日修正后，在评估基准日的单价约为 90 万元/
亩-110 万元/亩。
3、本次评估标的涉及部分容积率修正的系数计算取值依据
注入资产中部分地块规划容积率为 2.0，根据《上海市 2013 年基准地价更新
项目成果报告》以及 2015 年 9 月 2 日发布的《关于发布实施<上海市经营性用地
物业持有条件地价评估技术规则>、<工业用地容积率修正系数>的通知》，注入
资产本次评估涉及部分地块属于六级工业用地。2.0 容积率对应的修正系数为
0.793，1.3 容积率对应的修正系数为 0.959，1.5 容积率对应的修正系数为 0.895，
因 此 2.0 容 积 率 地 面 单 价 对 应 1.3 容 积 率 地 面 单 价 的 修 正 系 数 为
1÷1.3×0.793÷0.959×2.0＝1.27；2.0 容积率地面单价对应 1.5 容积率地面单价的修
正系数为 1÷1.5×0.793÷0.895×2.0＝1.18。
经上述计算分析，容积率 2.0 工业用地可比单价分别为容积率 1.3、1.5 的工
业用地可比单价的 1.27、1.18 倍。
经日期修正后，1.3-1.5 容积率地块的市场合理价格应在 90-110 万元/亩，因
此 2.0 容积率的地块合理价格应在 106-140 万元/亩之间。
3
4、注入资产中涉及尚未开发的存货开发成本-土地使用权评估情况
本次交易涉及的注入资产中，目前尚未开发的土地仅体现在浦月公司、浦
未公司，存货开发成本-土地使用权评估情况如下所示：
土地
基准日 地 基准日 市场
所 其中：土 开发
开发成 块 土地取 开发成 法评 开发成
序 属 项目 地面积 土地取得成本 土地增值 成本
本账面 容 得成本 本评估 估单 本增值
号 公 名称 （平方 单价（万元/亩） 率％ 增值
价值 积 （万元） 价值（万 价（万 (万元)
司 米） 率（%）
（万元） 率 元） 元/
亩）
- - - A B - C D=C/(B/666.67) E F G=(F-D)/D H I
浦江
高科
技园
浦 移动
月 互联
1 16,433.55 140,198.40 1.3 15,142.00 72.00 19,858.39 101.40 40.83 3,424.84 20.84
公 网产
司 业
（一
期）
项目
浦江
高科
浦 技园
未 生命
2 30,122.41 179,503.70 2.0 25,714.80 95.50 32,564.76 135.20 41.57 5,482.77 4.97
公 健康
司 产业
二期
项目
浦江
高科
浦 技园
未 生命
3 11,360.60 92,501.70 2.0 7,576.07 54.60 13,611.18 128.00 134.43 2,250.58 19.81
公 健康
司 产业
一期
项目
经分析比对，浦月公司、浦未公司开发成本－土地使用权评估单价均在合理
区间内，不存在与周围相邻地块市场价格发生重大偏差的情形。
综上，本次开发成本的评估值及增值情况合理。
（二）开发产品评估值及增值合理性
开发产品均位于浦江高科技园内，主要系浦星公司开发的园区项目。考虑到
4
浦江高科技园近期有较多物业出售案例，且交易价格公开、客观，因此根据统计
的已出售物业的价格信息，并结合当前市场状况和具体项目实际情况，比较分析
后确定产品销售价格。另外，部分开发产品已预售，此类开发产品评估值根据实
际预售合同价格确定。
截至评估基准日，开发产品明细如下：
已售面积
序 预售单价（元/
幢号 （平方 预售收入（元） 备注
号 平方米）
米）
1 新骏环路 138 号 1 幢 102 1,263.13 13,123,920.70 10,390.00 已预售
2 新骏环路 138 号 3 幢 101 1,025.78 10,442,440.40 10,180.00 已预售
3 新骏环路 138 号 3 幢 301 1,063.22 11,004,327.00 10,350.00 已预售
4 新骏环路 138 号 3 幢 302 1,350.77 13,980,469.50 10,350.00 已预售
5 新骏环路 138 号 3 幢 501 630.63 6,356,750.40 10,080.00 已预售
6 新骏环路 138 号 5 幢 202 983.43 10,129,329.00 10,300.00 已预售
7 新骏环路 138 号 5 幢 101 1,118.56 11,409,312.00 10,200.00 已预售
8 新骏环路 138 号 5 幢 201 1,162.46 11,857,092.00 10,200.00 已预售
9 新骏环路 138 号 5 幢 301 1,162.46 11,857,092.00 10,200.00 已预售
10 新骏环路 138 号 5 幢 401 1,162.46 11,857,092.00 10,200.00 已预售
11 新骏环路 138 号 5 幢 402 983.43 10,030,986.00 10,200.00 已预售
12 新骏环路 138 号待售房地产 1,659.59 - - 未售
13 绿洲环路 450、480、500 号 50,842.55 - - 未售
14 绿洲环路 450、480、500 号 1,242.11 - - 未售
陈行公路 2388 号 5 幢 801、
15 2,486.64 37,299,600.00 15,000.00 已预售
802
合计 17,577.35 179,578,536.20 - -
A、根据浦星公司销售台账，上表中新骏环路 138 号 1 幢 102、新骏环路 138
号 3 幢 101、新骏环路 138 号 3 幢 301、新骏环路 138 号 3 幢 302、新骏环路 138
号 3 幢 501、新骏环路 138 号 5 幢 202、新骏环路 138 号 5 幢 101、新骏环路 138
号 5 幢 201、新骏环路 138 号 5 幢 301、新骏环路 138 号 5 幢 401、新骏环路 138
号 5 幢 402、陈行公路 2388 号 5 幢 801、802 均已预售，本次按预售价格确定。
B、新骏环路 138 号待售房地产与上述新骏环路 138 号 1 幢、3 幢、5 幢项
目属于同一期项目，因此参考同期成交价格，评估其销售单价为 10,200.00 元/
平方米。
C、对于绿洲环路 450、480、500 号项目，结合项目实际情况，分析选取了
5
园区内近期成交的三处可比案例，通过市场法得出其销售单价，可比案例情况如
下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
陈行公路 2388 号 9 幢 陈行公路 2388 号 9 幢 陈行公路 2388 号 5
房屋坐落
1002 201 幢 801
单价（元/平方米） 16,980.00 17,550.00 15,000.00
用途 厂房 厂房 厂房
交易情况 成交 成交 成交
市场状况 2015/5/15 2016/2/15 2015/6/12
根据可比案例实际情况，总结因素条件比较和打分表如下：
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
绿洲环路 450、480、 陈行公路 2388 陈行公路 2388 陈行公路 2388
房屋坐落
500 号 号 9 幢 1002 号 9 幢 201 号 5 幢 801
单价（元/平方
待估 16,980.00 17,550.00 15,000.00
米）
用途 厂房 厂房 厂房 厂房
交易情况 待估 成交 成交 成交
打分系数 100 100 100 100
市场状况 2016/5/31 2015/5/15 2016/2/15 2015/6/12
市场指数 3139 2811 2971 2823
浦江高科技园 浦江高科技园 浦江高科技园
浦江高科技园区 D 区
聚集程度 区科技广场 区科技广场 区科技广场
板块内，好
内，好 内，好 内，好
打分系数 100 100 100 100
区
临近地铁，多公交，较 临地铁站台， 临地铁站台， 临地铁站台，
位 交通条件
好 多公交，好 多公交，好 多公交，好
状
打分系数 100 103 103 103
况
市政配套 配套齐全 配套齐全 配套齐全 配套齐全
打分系数 100 100 100 100
环境景观 环境好 环境好 环境好 环境好
打分系数 100 100 100 100
共 12 层，位于 共 12 层，位于 共 12 层，位于
楼层朝向 共 2 幢 5 层厂房，均价
10 层 2层 8层
打分系数 100 105 95 105
实
可售建筑面积为
物 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑规模 50450.98 平方米，可按
状 1279.29 平方米 1755.35 平方米 1243.32 平方米
栋销售
况
打分系数 100 112 112 112
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
打分系数 100 100 100 100
6
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
公共区域精装 公共区域精装 公共区域精装
公共区域精装修，其他
装饰装修 修，其他区域 修，其他区域 修，其他区域
区域为毛坯
为毛坯 为毛坯 为毛坯
打分系数 100 100 100 100
新房，完损度 新房，完损度 次新房，完损
完损程度 新房，完损度好
好 好 度较好
打分系数 100 100 100 98
层高布局 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
打分系数 100 100 100 100
地下设施 有地下室 无地下室 无地下室 无地下室
打分系数 100 115 115 115
权利归属 自主完整产权 自主完整产权 自主完整产权 自主完整产权
打分系数 100 100 100 100
权
物业公司统一 物业公司统一 物业公司统一
益 物业管理 物业公司统一管理
管理 管理 管理
状
打分系数 100 100 100 100
况
其他特殊 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况
打分系数 100 100 100 100
根据上述打分情况，绿洲环路 450、480、500 号项目与可比案例的比准单
价计算表如下：
比较因素 实例一 实例二 实例三
陈行公路 2388 号 9 陈行公路 2388 号 9 陈行公路 2388 号 5
房屋坐落
幢 1002 幢 201 幢 801
单价（元/平方米） 16,980.00 17,550.00 15,000.00
待估项 实例 待估项 实例 待估项 实例
比较对象 / / /
目 一 目 二 目 三
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 3139 / 2811 3139 / 2971 3139 / 2823
聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通条件 100 / 103 100 / 103 100 / 103
市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100
环境景观 100 / 100 100 / 100 100 / 100
楼层朝向 100 / 105 100 / 95 100 / 105
建筑规模 100 / 112 100 / 112 100 / 112
房产状况
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
装饰装修 100 / 100 100 / 100 100 / 100
完损程度 100 / 100 100 / 100 100 / 98
层高布局 100 / 100 100 / 100 100 / 100
设施设备 100 / 115 100 / 115 100 / 115
权利归属 100 / 100 100 / 100 100 / 100
7
比较因素 实例一 实例二 实例三
物业管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100
其他特殊 100 / 100 100 / 100 100 / 100
修正后比准单价（元/平方
13,610.00 14,710.00 12,220.00
米）
对上述可比案例的比准价格采用简单算术平均法得出待估房地产比准单价=
（13,610.00＋14,710.00＋12,220.00）÷3=13,500.00 元/平方米（取整）
通过上述市场法确定评估销售单价为 13,500.00 元/平方米，评估单价合理。
D、对于绿洲环路 450、480、500 号项目，由于该项目分期进行开发，截至
评估基准日部分已完工，部分尚未开发，根据浦星公司提供的情况说明，该项目
主要作为园区配套会议中心使用，属于园区的辅助配套设施，园区内无其他同类
型物业的销售记录，企业本身也无计划将其作为销售和经营性租赁房产，故以重
置成本法进行评估，与周边相邻同类物业无可比性。
综上，本次开发产品的评估值及增值情况合理。
综上，评估机构经核查认为：本次评估考虑了企业项目开发过程中的实际情
况，存货中开发成本评估值及增值合理；本次评估开发产品的评估增值主要系已
开发物业的市场销售单价与实际开发成本单价的差异，开发产品的评估售价经与
浦江高科技园内同类物业案例的比较，不存在明显偏离市场价格的情形，开发产
品评估值及增值合理。
8