本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
上海临港控股股份有限公司以财务报告为目的的减
值测试所涉及的部分资产可回收价值项目
资产评估报告
东洲评报字【2022】第 0125 号
（报告书及附件）
共1册 第1册
上海东洲资产评估有限公司
2022 年 04 月 02 日
上海东洲资产评估有限公司
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资产评估报告 上海市延安西路889号太平洋企业中心19楼
東 洲咨 詢 集 團
【2022】第 0125 号 Orient Consulting Group Tel:86-21-52402166 Fax:86-21-62252086
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：“委托人应
当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”
九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉
及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查
验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如
实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权
属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。
十、我们对建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状
况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力
也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人
和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资
产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
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目录
资产评估报告
（目录）
目录 .............................................................................. 3
摘要 .............................................................................. 4
正文 .............................................................................. 8
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 8
（一） 委托人概况 .........................................................................8
（二） 被评估单位概况 .....................................................................9
（三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...................................................... 10
（四） 其他资产评估报告使用人 ............................................................ 10
二、 评估目的 ....................................................................................................................................... 11
三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 11
四、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 17
五、 评估基准日 ................................................................................................................................... 17
六、 评估依据 ....................................................................................................................................... 17
（一） 经济行为依据 ...................................................................... 17
（二） 法律法规依据 ...................................................................... 18
（三） 评估准则依据 ...................................................................... 19
（四） 资产权属依据 ...................................................................... 20
（五） 评估取价依据 ...................................................................... 20
（六） 其他参考资料 ...................................................................... 21
七、 评估方法 ....................................................................................................................................... 21
（一） 评估方法概述 ...................................................................... 21
（二） 评估方法的选择 .................................................................... 21
（三） 评估方法介绍 ...................................................................... 23
八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 23
九、 评估假设 ....................................................................................................................................... 25
（一） 基本假设 .......................................................................... 25
（二） 一般假设 .......................................................................... 26
（三） 特别假设 .......................................................................... 26
十、 评估结论 ....................................................................................................................................... 26
（一） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明 .......................................... 26
（二） 评估结论有效期 .................................................................... 27
（三） 有关评估结论的其他说明 ............................................................ 27
十一、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 28
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 35
十三、 评估报告日 ................................................................................................................................... 35
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摘要
上海临港控股股份有限公司以财务报告为目的的减值测试
所涉及的部分资产可回收价值项目
资产评估报告
东洲评报字【2022】第 0125 号
摘要
特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估
报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规
定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对
经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估报告摘要如下：
委托人：上海临港控股股份有限公司
被评估单位：上海新兴技术开发区联合发展有限公司、上海漕河泾开发区高科技
园发展有限公司、上海光启企业发展有限公司、上海科技绿洲发展有限公司
评估目的：资产减值测试
经济行为：2019年，上海临港控股股份有限公司进行了重大资产重组，通过发行
股份及支付现金方式购买了上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司拥有的上海新兴
技术开发区联合发展有限公司65%股权、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司100%
股权、上海科技绿洲发展有限公司10%股权。
根据《上海临港控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金
暨关联交易报告书（修订稿）》之“十一、本次交易的补偿安排”中“（一）业绩承
诺及补偿安排”的有关内容：“在业绩承诺期间届满时，由上市公司聘请各方认可的
具有证券业务资格的会计师事务所对承诺补偿资产1进行减值测试，并出具减值测试报
告。”；以及“（二）减值测试及补偿安排”的有关内容：“在业绩承诺期间届满时，
由上市公司聘请各方认可的具有证券业务资格的会计师事务所对承诺补偿资产2进行
减值测试，并出具减值测试报告。”。根据上述重组报告书要求，以及资产评估委托
合同约定，本次评估的经济行为是上述业绩承诺期届满时以财务报告为目的的减值测
试。
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评估对象：部分资产价值
评估范围：被评估单位申报的部分资产，具体包括存货—开发产品、存货—开发
成本、投资性房地产。被评估单位申报的资产合计账面价值14,720,278,700.56元。
价值类型：可回收价值
评估基准日：2021年12月31日
评估方法：根据纳入评估范围的资产特点，分别采用假设开发法、市场法、收益
法进行评估。评估结论为上述资产评估值的简单汇总。
评估结论：经评估，纳入评估范围的部分资产，评估值为人民币34,407,861,620.00
元（不含税），大写：人民币叁佰肆拾肆亿零柒佰捌拾陆万壹仟陆佰贰拾元整。
评估结论使用有效期：仅在委托人编制基准日财务报告时使用有效。
如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准
程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅
适用于本报告所示经济行为。
特别事项：
截至基准日，被评估单位存在以下事项，提请报告使用者关注。
1. 根据被评估单位提供的房地产权证、《上海市不动产登记信息》以及情况说明，
截至基准日，被评估单位的部分房地产存在实际产权面积或有关权益已发生变化，但
房地产权证尚未变更的情形。该事项包括实际已出售但未办理房地产权证变更手续的
物业建筑面积 932,128.19 平方米，以及已无偿提供给上海市闵行区虹桥镇人民政府使
用的物业建筑面积 18,036.73 平方米。本次评估范围不包括上述事项所涉及的物业，
与重组项目口径保持一致，未考虑该事项对评估可能产生的影响。
2. 截至评估基准日，已建成项目光启四期、总部园地下车库、科技绿洲五期尚未
办理房地产权证，本次分别依据《房屋土地权属调查报告书》、《建设工程规划许可
证》、《上海市建设工程“多测合一”成果报告书（规划土地综合验收测量）》，确
认委估面积，未考虑该事项可能对评估结果所产生的影响。
3. 根据上海新兴技术开发区联合发展有限公司提供的房地产权证，其拥有的宜山
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路 888 号新银大楼（投资性房地产明细表第 17 项）地下车库系上海新兴技术开发区联
合发展有限公司和中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行按份共有，其中，上海新
兴技术开发区联合发展有限公司占 45.00%，中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行
占 55.00%，本次评估以其实际持有的份额确认委估资产的产权建筑面积，本次纳入评
估范围的建筑面积为 698.49 平方米。
4. 本次评估，共有建筑面积合计 12,424.38 平方米房地产的土地使用权来源为划
拨用地。本次评估对于上述物业在评估过程中作如下考量：
（1）住宅、新工房
根据企业提供的相关文件及上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住
房种类归并若干规定的通知（沪府发[1999]42 号），上述房产可直接转为内销商品住
宅，无需补缴土地出让金，故该类物业按此规定本次评估采用市场法确定售价，并扣
减税费和部分利润后对上述资产进行评估，不考虑扣除土地出让金。
（2）商铺、商场、地下车库
本次评估承诺补偿资产 1 所涉及的物业采用房地产未来收益期限内的租金净收益
现值扣除土地出让金确定评估值；承诺补偿资产 2 所涉及的物业采用市场法确定售价，
并扣减税费、部分利润和土地出让金后确定评估值。
（3）加油站
该物业土地为划拨市政公用设施用地，目前出租给上海漕河泾开发区能通实业有
限公司使用，考虑到市政公用设施用地属于可以行政划拨的类型，因此本次评估按房
地产未来收益期限内的租金净收益现值确定评估值，不考虑扣除土地出让金。
上述处理方式与重组时划拨土地处理方式一致。
5. 截至基准日，上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司以下物业已设定抵（质）
押。本次评估未考虑资产设定抵（质）押后对于其价值的影响。
抵
抵押权人/质 担保 抵押权登记证 项目 抵押面积（平 被担保债券
押 抵押资产 履行期限
押权人 性质 （他证） 名称 方米） 数额（万元）
人
上 中国工商银 沪（2017）徐 集聚
古美路 1528 号 5 幢 1
海 行股份有限 字不动产证明 区二 11,804.00
层-8 层
漕 公司上海市 第 04004077 期一
河 漕河泾开发 沪（2021）徐
2017/1/3 至
泾 区支行、中国 抵押 字不动产证明 200,000.00
集聚 2026/12/31
开 农业银行股 第 04012005 号 古美路 1520 号
区二 306,212.99
发 份有限公司 沪（2021）徐 14-18 幢
期二
区 上海徐汇支 字不动产证明
高 行、交通银行 第 04012009 号
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抵
抵押权人/质 担保 抵押权登记证 项目 抵押面积（平 被担保债券
押 抵押资产 履行期限
押权人 性质 （他证） 名称 方米） 数额（万元）
人
科 股份有限公
技 司上海徐汇
园 支行
发 科绿
展 绿洲 合川路 2570 号 2 幢、
中国工商银
有 三期 20 幢
行股份有限 沪（2019）闵
限 抵押 一A 2019/5/27 至
公司上海市 字不动产证明 114,270.15 120,000.00
公 质押 科绿 2034/5/26
漕河泾开发 第 12017053 号
司 绿洲 及田林路 1036 号
区支行
三期 12-18 幢
四
中国工商银
行股份有限 沪（2019）徐 集聚 2019/11/21
抵押 古美路 1582 号 9、
公司上海市 字不动产证明 区二 84,786.99 至 73,000.00
质押 10、11、12 幢
漕河泾开发 第 04015103 号 期三 2034/11/20
区支行
田林路 1016 号 5 幢
科绿 地下 1、1-4 层；9
三期 幢地下 1、1-4 层；
二三 10 幢；11 幢、19 幢
上海银行股 沪（2019）闵
地下 1 层车库 2019/4/29 至
份有限公司 抵押 字不动产证明 78,862.00 100,000.00
合川路 2555 号 2 幢 2024/4/29
漕河泾支行 第 12012082 号 科技
101 室、102 室、201
绿洲
室、202 室；2 幢 3、
三期
4、5 层；3 幢 2、3、
五
45 层
6. 为配合上海漕河泾开发区规划、建设、招商、服务和管理的需要，被评估单位
已分别与上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、上海临港漕河泾企业服务有限公
司签订房屋租赁协议，将建筑面积合计107,324.60平方米的物业提供给上海市漕河泾
新兴技术开发区发展总公司、上海临港漕河泾企业服务有限公司使用，用于设立企业
孵化器、培训中心、员工食堂等配套用途，租约期至2035年12月31日止。
本次对上述资产采用收益法评估，租约期内按照租赁合同确定租金，租约期外根
据市场租金水平确定。口径与重组时保持一致。
以上特别事项详见报告正文，且可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用
人在实施本次经济行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正
文中所载明的评估假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报
告。
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正文
上海临港控股股份有限公司以财务报告为目的的减值测试
所涉及的部分资产可回收价值项目
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东洲评报字【2022】第 0125 号
正文
上海临港控股股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估
准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法、市场法、假设开发法，按
照必要的评估程序，对上海临港控股股份有限公司以财务报告为目的的减值测试所涉
及的部分资产于 2021 年 12 月 31 日的可回收价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
（一） 委托人概况
公司名称：上海临港控股股份有限公司（以下简称“委托人”）
A股代码：600848
A股简称：上海临港
注册地址：上海市松江区莘砖公路668号3层
法定代表人：袁国华
注册资本：人民币252248.7004万元
公司类型：股份有限公司（中外合资、上市）
经营范围：园区投资、开发和经营，自有房屋租赁，投资管理及咨询，科技企业
孵化，企业管理咨询，经济信息咨询及服务（除经纪），物业管理，仓储（除危险品）。
（涉及许可证管理、专项规定、质检、安检及相关行业资质要求的，需按照国家有关
规定取得相应资质或许可后开展经营业务）。【依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动】
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资产评估报告 上海东洲资产评估有限公司
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（二） 被评估单位概况
被评估单位 1
公司名称：上海新兴技术开发区联合发展有限公司
注册地址： 上海市宜山路900号
法定代表人：顾伦
注册资本：人民币45325万元
公司类型： 有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围： 上海市漕河泾新兴技术开发区的开发、建设、经营和管理；从事房产
经营（含外汇房）；兴办第三产业；代理进出口业务；投资举办各类企业；受理委托
代办业务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
被评估单位 2
公司名称：上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司
注册地址：上海市漕宝路1015号
法定代表人： 顾伦
注册资本：人民币319220万元
公司类型：有限责任公司（外商投资企业法人独资）
经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项
目：园区开发，建设，经营，管理，非居住房地产租赁，信息咨询服务（不含许可类
信息咨询），普通货物仓储服务（不含危险化学品等许可审批的项目），广告制作，
广告设计、代理，广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位），物业管理，停
车场服务，咨询策划服务，市场营销策划，会议及展览服务，日用百货销售，化妆品
零售，家用电器销售，计算机软硬件及辅助设备零售，服装服饰零售，商业综合体管
理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
被评估单位 3
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公司名称：上海光启企业发展有限公司
注册地址： 上海市徐汇区宜山路888号1606室
法定代表人：王诚
注册资本：人民币7794万元
公司类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
经营范围：房地产开发、经营，物业管理，自有房屋租赁。【依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
被评估单位 4
公司名称：上海科技绿洲发展有限公司
注册地址：上海市田林路888号
法定代表人：顾伦
注册资本：人民币8300万元
公司类型： 有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
经营范围：在批准地块内从事科技园区的土地成片开发、经营、土地转让，出租、
出售自建的用于研究、开发、中试、教育培训、生产的房产，从事货物及技术的进出
口业务，并提供为科技园区配套的信息咨询和其他服务。【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
（三） 委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位 1、被评估单位 2、被评估单位 4 为委托人的一级子公司；被评估单位
3 为委托人的二级子公司。
（四） 其他资产评估报告使用人
根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人为委托人、相关管理及监管
单位，委托合同中约定的其他资产评估报告使用人，以及国家法律、行政法规规定的
资产评估报告使用人，其他任何第三方均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产
评估报告的合法使用人。
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二、 评估目的
2019年，上海临港控股股份有限公司进行了重大资产重组，通过发行股份及支付
现金方式购买了上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司拥有的上海新兴技术开发区
联合发展有限公司65%股权、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司100%股权、上海
科技绿洲发展有限公司10%股权。
根据《上海临港控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金
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诺及补偿安排”的有关内容：“在业绩承诺期间届满时，由上市公司聘请各方认可的
具有证券业务资格的会计师事务所对承诺补偿资产1进行减值测试，并出具减值测试报
告。”；以及“（二）减值测试及补偿安排”的有关内容：“在业绩承诺期间届满时，
由上市公司聘请各方认可的具有证券业务资格的会计师事务所对承诺补偿资产2进行
减值测试，并出具减值测试报告。”。根据上述重组报告书要求，以及资产评估委托
合同约定，本次评估的经济行为是上述业绩承诺期届满时以财务报告为目的的减值测
试。本次评估目的是反映上海新兴技术开发区联合发展有限公司、上海漕河泾开发区
高科技园发展有限公司、上海光启企业发展有限公司、上海科技绿洲发展有限公司的
部分资产于评估基准日的可回收价值，为该经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为部分资产价值，评估对象与拟实施的经济行为一致。
（二）评估范围
被评估单位申报的部分资产，具体包括存货—开发产品、存货—开发成本、投资
性房地产。被评估单位申报的资产合计账面价值14,720,278,700.56元。账面值经过审
计机构的审计，由产权持有者负责申报。
1．按被评估单位分类情况如下：
截至日期：2021 年 12 月 31 日
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金额单位：人民币 元
序 被评估单位 帐面价值
号 科目名称 存货—开发产品 存货—开发成本 投资性房地产
上海新兴技术开发区
1 1,725,119,832.18
联合发展有限公司
上海漕河泾开发区高
2 2,245,586,158.43 2,599,306,674.47 7,413,729,689.20
科技园发展有限公司
上海光启企业发展有
3 449,326,664.15
限公司
上海科技绿洲发展有
4 287,209,682.13
限公司
小计 2,245,586,158.43 2,599,306,674.47 9,875,385,867.66
合计 14,720,278,700.56
2.按承诺资产分类情况如下：
截至日期：2021年12月31日
金额单位：人民币 元
科目账面值
承诺补偿资产 1 承诺补偿资产 2 小计
承诺资产账面值
开发产品 2,148,834,311.27 96,751,847.16 2,245,586,158.43
开发成本 2,599,306,674.47 2,599,306,674.47
投资性房地产 9,874,700,830.30 685,037.36 9,875,385,867.66
合计 14,622,841,816.04 97,436,884.52 14,720,278,700.56
（三）“承诺补偿资产1”、“承诺补偿资产2”变动情况
上海临港控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联
交易项目（以下称“重组项目”）评估基准日为2018年6月30日，本次评估基准日为2021
年12月31日，期间“承诺补偿资产1”、“承诺补偿资产2”或因有部分物业发生了销
售，存量面积减少；或因在建项目竣工，取得的不动产权证与建设工程规划许可证面
积有所差异；或因部分物业开发阶段发生改变，规划批准的建设面积发生了变化等原
因，从而致使两次基准日委托评估的面积有所差异。具体对比情况如下：
1、“承诺补偿资产1”：
被评估单位（权 2018/6/30 2021/12/31 委估建筑面
项目名称 变动原因
利人） 委估建筑面积 委估建筑面积 积变动额
上海新兴技术开 桂果园 5,094.91 5,094.91 -
发区联合发展有
限公司 桂中园 6,434.49 6,434.49 -
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被评估单位（权 2018/6/30 2021/12/31 委估建筑面
项目名称 变动原因
利人） 委估建筑面积 委估建筑面积 积变动额
桂箐园 7,618.31 7,618.31 -
钦江园 3,900.09 3,900.09 -
桂平园 1,191.70 1,191.70 -
虹钦园 34,236.62 34,236.62 -
虹漕园 41,953.98 41,953.98 -
钦汇园 4,754.61 4,754.61 -
智汇园 14,183.74 14,183.74 -
新汇园 39,841.35 39,841.35 -
国际商务中心 171,747.56 171,747.56 -
科技产业化大楼 64,428.05 64,428.05 -
研发中心二期 95,467.72 95,467.72 -
新园科技广场、国际孵
78,795.39 78,795.39 -
化中心、新漕河泾大厦
创新大楼 37,679.24 37,679.24 -
新思大楼 27,188.96 27,188.96 -
新银大楼 8,676.85 8,676.85 -
加油站 1,353.82 1,353.82 -
同上海漕河泾开发区高科技
科技绿洲三期一 A 标 885.83 885.83 园发展有限公司“科技绿洲
三期一 A 标”变动原因。
2018 年 06 月 30 日为在建项
目，面积依据为建设工程规
桂谷大楼 12,187.43 11,730.53 -456.90 划许可证；2021 年 12 月 31
日已竣工，不动产权证较建
设工程规划许可证有差异。
光启园 38,456.06 38,456.06 -
上海光启企业发
展有限公司
光启园四期 53,799.00 53,799.00 -
新业园 61,172.24 61,172.24 -
凤凰园 59,318.45 59,318.45 -
总部园 98,029.01 98,029.01 -
宝石园 39,324.74 39,324.74 -
2018 年 06 月 30 日尚未办证，
根据实测面积确认总建筑面
积；2021 年 12 月 31 日已取
上海漕河泾开发 集聚区二期三 89,267.67 84,786.99 -4,480.68
得不动产权证，其中 4480.68
区高科技园发展 配套面积未在产证中反应；
有限公司 可收益面积无变化。
2021 年上海漕河泾开发区高
科技园发展有限公司将
885.83 平方米销售给上海新
科技绿洲三期一 A 标 55,696.45 54,810.62 -885.83
兴技术开发区联合发展有限
公司。合计总建筑面积
55,696.45 平方米，无变化。
科技绿洲三期一 B 标 45,109.97 45,109.97 -
期间 5,430.97 平方米物业对
科技绿洲三期二，三 56,609.08 51,178.11 -5,430.97
外实现销售。
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被评估单位（权 2018/6/30 2021/12/31 委估建筑面
项目名称 变动原因
利人） 委估建筑面积 委估建筑面积 积变动额
科技绿洲三期四 58,573.70 58,573.70 -
科技绿洲三期五 31,872.97 31,872.97 -
合川路商铺 25,766.52 25,766.52 -
钦州北路商铺、苍梧路
1,932.33 1,932.33 -
商铺
万源新城人防车位 25,087.24 25,087.24 -
2018 年 06 月 30 日为在建项
目，面积依据为建设工程规
划许可证；2021 年 12 月 31
集聚区二期二 324,458.30 307,502.80 -16,955.50
日已竣工，不动产权证面积
较建设工程规划许可证有差
异。
（1）2018 年 06 月 30 日为在
建项目，面积依据为建设工
程设计方案；2021 年 12 月
科技绿洲四期 173,063.74 156,651.48 -16,412.26 31 日已竣工，不动产权证较
建设工程设计方案有差异；
（2）期间 11,721.43 平方米
物业对外实现销售。
2018 年 06 月 30 日为在建项
目，面积依据为建设工程设
科技绿洲五期 181,809.06 179,607.80 -2,201.26 计方案；2021 年 12 月 31 日
建设工程规划竣工验收测
绘。
2018 年 06 月 30 日为在建项
目，面积依据为建设工程设
科技绿洲六期 273,095.00 268,743.16 -4,351.84
计方案；2021 年 12 月 31 日
建设工程规划许可证。
西区二期四项目（W18
30,100.00 30,100.00 -
地块）
田林路 888 弄 10 号 1
18,888.32 18,888.32 -
幢
上海科技绿洲发 田林路 888 弄 2、3、5、
17,146.20 17,146.20 -
展有限公司 6号
田林路 888 弄 1 号、9
38,441.91 38,441.91 -
号
合计 2,453,752.78 2,403,463.37 -50,289.41
2、“承诺补偿资产2”
被评估单位（权利 2018/6/30 2021/12/31 委估建筑面
项目名称 变动原因
人） 委估建筑面积 委估建筑面积 积变动额
上海新兴技术开发 新洲大楼 31,895.00 31,895.00 期间已实现对外销售
区联合发展有限公
司 东兰路、古美路住宅 2,285.30 2,285.30
万源新城 15,854.58 15,854.58
上海漕河泾开发区 古龙城 2,502.20 2,502.20 期间已实现对外销售
高科技园发展有限
公司 欣嘉苑 6,154.44 6,154.44
科技绿洲三期一 B 标 23 幢 33,297.68 33,297.68 期间已实现对外销售
合计 91,989.20 24,294.32 67,694.88
本次评估，对于2018年6月30日至2021年12月31日期间：（1）已对外销售的物业，
于基准日时已不包含在资产负债表中，且其销售收入已实现，相关利润于基准日也已
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在被评估单位损益中体现，故不属于本次本报告所涉及的减值测试范围；（2）因在建
项目竣工后，实际取得的不动产权证与建设工程规划许可证存在差异的物业，或未办
证项目与最终办证面积存在差异的物业，均以不动产权证登记的证载面积确认委估建
筑面积；（3）因建设工程设计方案与建设工程规划许可证存在差异，均以建设工程规
划许可证确认委估建筑面积。
（四）委估资产的主要情况
本次评估范围中委估资产分别为存货—开发产品、存货—开发成本、投资性房地
产，具体情况如下：
数据类型：建筑面积
数据单位：平方米
科目
承诺补偿资产 1 承诺补偿资产 2 小计
承诺资产
开发产品 179,607.80 22,009.02 201,616.82
开发成本 298,843.16 298,843.16
投资性房地产 1,925,012.41 2,285.30 1,927,297.71
合计 2,403,463.37 24,294.32 2,427,757.69
1.承诺补偿资产 1
（1）存货—开发产品
承诺补偿资产 2 所涉及的开发产品一项厂房项目，权利人为上海漕河泾开发区高
科技园发展有限公司。基本情况如下：
房屋建筑物 土地使用权 备注
序 项目
位置 建筑面积（平
号 名称 类型 来源 用途 期限
方米）
竣工于 2021 年 12 月，尚未
科技 闵行区虹桥 办理产证，建筑面积来源上
2054/1
1 绿洲 镇 925 街坊 厂房 179,607.80 出让 工业 海市建设工程“多测合一”
2/15 止
五期 1/3 丘 成果报告书（规划土地综合
验收测量）结果
（2）存货—开发成本
开发成本为两项工业厂房开发项目，权利人为上海漕河泾开发区高科技园发展有
限公司。基本情况如下：
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序 项目名 土地 开发 总建设规模
位置 开工时间
号 称 来源 用途 期限 类别 （平方米）
科技绿 闵行区虹桥镇
1 出让 工业 2054/12/15/止 厂房 2018/12/31 268,743.16
洲六期 925 街坊 1/3 丘
西区二
徐汇区虹梅街道
2 期四项 出让 工业 2049/12/15 止 厂房 2023/1/1 30,100.00
286 街坊 3 丘
目
其中：科技绿洲六期为在建项目；西区二期四项目为待开发项目。
（3）投资性房地产
承诺补偿资产 2 所涉及的投资性房地产总建筑面积为 1,925,012.41 平方米，主要
为位于漕河泾开发区内的厂房、商业办公楼，以及部分住宅配套商铺、地下车位。委
估投资性房地产分别建设于 90 年代初至 2021 年期间，除钦州北路商铺、苍梧路商铺
建筑面积合计 1,932.33 平方米的房产土地使用权来源为划拨外，其余房产的土地使用
权来源均为出让。
委估投资性房地产均为被评估单位自建房产，权利人分别为上海新兴技术开发区
联合发展有限公司、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、上海光启企业发展有
限公司、上海科技绿洲发展有限公司。
2.承诺补偿资产 2
（1）存货—开发产品
承诺补偿资产 1 所涉及的开发产品分别为两项住宅项目，权利人为上海漕河泾开
发区高科技园发展有限公司。基本情况如下：
房屋建筑物 土地使用权 备注
序 项目
位置 建筑面积
号 名称 类型 来源 用途 期限
（平方米）
万源 万源路 2289 弄、环镇南路 2071/10/
1 住宅 15,854.58 出让 住宅
新城 200 弄 23 止
住宅 960.01 划拨 住宅
苍梧路 468 弄、钦江路
欣嘉 1-17 号、钦州北路 1018 弄 地下 车位数量
2 5,194.43 划拨 住宅
苑 车库 139 个
小计 6,154.44
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（2）投资性房地产
承诺补偿资产 1 所涉及的投资性房地产为一项建筑面积为 2,285.30 平方米的东兰
路、古美路住宅。
（五）被评估单位申报的其他无形资产
本次评估不涉及该事项。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本资产评估报告无引用其他机构出具的报告结论情况。
四、 价值类型及其定义
本次评估的经济行为是业绩承诺期届满时以财务报告为目的的减值测试，根据《企
业会计准则第 8 号—资产减值》、《以财务报告为目的的评估指南》的相关规定，以及
评估对象的实际情况，确定本次评估的价值类型为可回收价值。
可回收价值指评估对象在现有经营管理、使用安排和运营模式下，评估对象预计
未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额两者之间较高者。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。
评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利，以及
评估基准日前后利率和汇率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下：
（一） 经济行为依据
1. 《上海临港控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金
暨关联交易报告书（修订稿）》；
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（二） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议通过)；
2. 《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议修正)；
3. 《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务
委员会第十五次会议修订）；
4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号发布，财政部令第97号
修改）；
5. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十二次会议修正）；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十二次会议修正）；
7. 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议通过）；
8. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，国务院令第588号修
订）；
9. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；
10. 《关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知》（国资办发[1992]36
号）；
11. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12
号）；
12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274号）；
13. 《上市公司国有股权监督管理办法》（国资委、证监会、财政部令第36号）；
14. 《 关 于 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 审 核 工 作 有 关 事 项 的 通 知 》（ 国 资 产 权
[2009]941号）；
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15. 《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估[2018]353号）；
16. 《上海市企业国有资产评估管理暂行办法》（沪国资委评估[2019]366号）；
17. 《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第七次会议第二次修正）；
18. 国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和
国增值税暂行条例》的决定（国务院令第691号）；
19. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50
号，依据2011年财政部、国家税务总局令第65号修订）；
20. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税第[2016]36号）；
21. 《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
22. 《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告
2019年第39号）；
23. 其他与评估工作相关的法律法规。
（三） 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
4. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
7. 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
8. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
9. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
10. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
11. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38号）；
12. 《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53号）；
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13. 《以财务报告为目的的评估指南》（中评协〔2017〕45号）；
14. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
（四） 资产权属依据
1. 《房地产权证》、《不动产权证》；
2. 《土地使用权出让合同》、《土地使用权证》；
3. 《建设工程规划许可证》；
4. 其他资产权属证明资料。
（五） 评估取价依据
1. 《上海临港控股股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的上海
新兴技术开发区联合发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（东洲评报
字【2018】第0944号）；
2. 《上海临港控股股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的上海
漕河泾开发区高科技园发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（东洲评
报字【2018】第0962号）；
3. 《上海临港控股股份有限公司拟发行股份及支付现金购买资产所涉及的上海
科技绿洲发展有限公司股东全部权益价值评估报告》（东洲评报字【2018】
第0997号）；
4. 全国银行间同业拆借中心受权公布的最新贷款市场报价利率（LPR）；
5. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表；
6. 建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
7. 中国城市地价动态监测网；
8. 上海市房地产交易中心交易信息；
9. 《网上房地产》等网上租赁价格信息资料；
10. 被评估单位基准日审计报告；
11. 被评估单位管理层提供的在执行合同信息资料；
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12. 资产评估师现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六） 其他参考资料
1. 被评估单位及其管理层提供的评估基准日资产评估申报表；
2. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
3. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
4. 其他相关参考资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法概述
依据《资产评估基本准则》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本
法三种基本方法及其衍生方法。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，
以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。市场法包括多
种具体方法。例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，单项资产
评估中的直接比较法和间接比较法等。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评
估方法的总称。收益法包括多种具体方法。例如企业价值评估中的现金流量折现法、
股利折现法等；无形资产评估中的增量收益法、超额收益法、节省许可费法、收益分
成法等。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定
评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。成
本法包括多种具体方法。例如，复原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也
称资产基础法）等。
（二） 评估方法的选择
本次评估目的是为资产减值测试提供价值参考依据。
根据《以财务报告为目的的评估指南》第二十三条规定“选择评估方法时应当与
前期采用的评估方法保持一致”。
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基于指南要求，为了保证本次评估结果和原出具的《资产评估报告》（东洲评报字
【2018】第 0944 号、东洲评报字【2018】第 0962 号、东洲评报字【2018】第 0997 号）
的结果具有可比性，确保其评估假设、评估参数、评估依据等不存在重大不一致，本
次对于委估资产的测算选取和前次相同的评估方法进行评估。
本次评估过程中均扣除了所得税，与重置时口径保持一致。
具体如下：
1. 承诺补偿资产 1
（1）开发产品
承诺补偿资产 1 所涉及的开发产品为厂房类资产，该资产于重组项目基准日时为
在建项目，采用假设开发法（出租模型）进行评估，至本次评估基准日，该项目已完
工竣备，企业的经营意图以持有出租为主，较重组项目时无变化，因此本次采用收益
法进行评估。
（2）开发成本
为在建或待开发项目，此类资产重组时采用假设开发法（出租模型）进行评估，
至本次评估基准日，企业的经营意图以持有出租为主，较重组项目时无变化，因此本
次采用假设开发法（出租模型）进行评估。
（3）投资性房地产
承诺补偿资产 1 所涉及的投资性房地产分别厂房以及部分住宅配套商铺、地下车
位，这部分资产重组时均采用收益法评估，至本次评估基准日，企业的经营意图以持
有出租为主，较重组项目时无变化，因此本次采用收益法进行评估。
2. 承诺补偿资产 2
（1）开发产品
承诺补偿资产 2 所涉及的开发产品为住宅类项目，采用市场法确定售价，并扣减
税费和部分利润后对上述资产进行评估，至本次评估基准日，上述存货仍处于待售状
态，且市场数据并未发生重大变化，因此本次对其仍采用市场法扣减税费进行评估。
对于涉及土地使用权来源为划拨的住宅，根据上海市人民政府批转市房地局制订
的关于内销商品住房种类归并若干规定的通知（沪府发[1999]42 号），委估划拨住宅用
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地可直接转为内销商品住宅，无需补缴土地出让金。故划拨住宅用地中的住宅，根据
相关文件，本次按完全产权价值评估。住宅划拨用地中的地下车位，考虑扣除相应的
土地出让金。
（2）投资性房地产
承诺补偿资产2所涉及的投资性房地产为住宅项目，评估方法同开发产品住宅类。
（三） 评估方法介绍
▲市场法：遵循可比较的原则，选择可比的交易实例作为参照物，通过对参照物
的交易情况、交易日期和不动产状况进行修正后得出评估对象不动产的价值。
其中：交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的
价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状
况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区位状况修
正、权益状况修正和实物状况修正。
▲收益法：通过将不动产未来收益期限内的租金净收益采用适宜的折现率折现为
现值确定评估对象不动产的价值。
其中：未来收益期限根据建筑物剩余经济寿命、对应土地使用权剩余使用年限，
以及相关法律法规的规定确定；租金净收益以其客观公允的市场租金为基础，扣减需
承担的相关费用、税金后确定的未来净收益，如有租约限制的，租约期内采用租约约
定的租金，租约期外采用正常客观的租金。
▲假设开发法：也称剩余法、倒算法或者预期开发法，是指将开发完成后的不动
产价值减去后续开发的必要支出及应得利润从而得到评估对象价值的方法。假设开发
法本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取评估对象的价值。其中，对于出租
或自营的持有型房地产，按收益法的测算模型估算委估对象开发完成后的价值，并考
虑后续投入的成本支出，进而得出评估对象价值。
八、 评估程序实施过程和情况
我们根据中国资产评估准则以及国家资产评估的相关原则和规定，实施了本项目
的评估程序。整个评估程序主要分为以下四个阶段进行：
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（一） 评估准备阶段
1. 接受本项目委托后，即与委托人就本次评估目的、评估基准日和评估对象范围、
评估基准日等问题进行了解并协商一致，订立业务委托合同，并编制本项目的资产评
估计划。
2. 配合企业进行资产清查，指导并协助企业进行委估资产的申报工作，以及准备
资产评估所需的各项文件和资料。
（二） 现场评估阶段
根据本次项目整体时间安排，现场评估调查工作阶段是2022年1月上旬至1月中旬。
经选择本次评估适用的评估方法后，主要进行了以下现场评估程序：
1. 对企业申报的评估范围内资产和相关资料进行核查验证：
（1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍委估资产的总体情况和纳入评估范围
资产的历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况；
（2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行核实，与企业有关财务记录数据
进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充；
（3）根据资产评估申报明细表内容，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；
（4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资料
进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这些资
产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷；
（5）根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，分析拟定各类资产的具体评估方
法；
（6）房地产类资产，了解管理制度和实际执行情况，以及相应的维护、改建、扩
建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、竣工验收资料、土地规划文件等；通
过调研市场状况数据、房地产交易案例相关信息、当地造价信息等；
（三） 评估结论汇总阶段
对现场评估调查阶段收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定估
算的依据；根据选定的评估方法，选取正确的计算公式和合理的评估参数，形成初步
估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总形
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成初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。
（四） 编制提交报告阶段
在前述工作基础上，编制初步资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通
交换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经
履行完毕公司内部审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。
九、 评估假设
本项目评估中，资产评估师遵循了以下评估假设和限制条件：
（一） 基本假设
1. 交易假设
交易假设是假定所有评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据评估资产
的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
2. 公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种
影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方
和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条
件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3. 企业持续经营假设
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未来
经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不会发
生重大不利变化。
4. 资产按现有用途使用假设
资产按现有用途使用假设是指假设资产将按当前的使用用途持续使用。首先假定
被评估范围内资产正处于使用状态，其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用
下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
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（二） 一般假设
1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政策
等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可预
见因素造成的重大影响。
2.本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税政
策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
4.被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、公司章程
的相关约定。
（三） 特别假设
1. 本次评估部分委估资产已签订长期租约，本次假设已签订的长期租约继续按约
定履行，不会出现重大变动事项。
2. 本次开发成本采用假设开发评估，假设相关资产的建设方案、建设期、总投资
成本、租售计划等不会出现重大的偏差。
十、 评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必要
的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到纳入评估范围
的资产，于评估基准日的可回收价值评估结论，具体如下：
经评估，纳入评估范围的部分资产，评估值为人民币34,407,861,620.00元（不含
税），大写：人民币叁佰肆拾肆亿零柒佰捌拾陆万壹仟陆佰贰拾元整。
评估结论根据以上评估工作得出。
（一） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明
1.纳入评估范围的资产，评估主要增减值情况如下：
（1）承诺补偿资产1
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评估结果汇总表
评估基准日：2021年12月31日 金额单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
存货—开发产品 214,883.43 299,381.00 84,497.57 39.32
存货—开发成本 259,930.67 485,081.00 225,150.33 86.62
投资性房地产 987,470.08 2,615,535.32 1,628,065.24 164.87
（2）承诺补偿资产2
评估结果汇总表
评估基准日：2021年12月31日 金额单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
存货—开发产品 9,675.18 37,233.00 27,557.82 284.83
投资性房地产 68.50 3,555.84 3,487.34 5,091.01
2.纳入评估范围的资产，评估主要增减值情况如下：
（1）存货—开发成本
增值的主要原因是：账面值是按土地初始取得成本和建安成本计量，成本相对偏
低，本次采用合理的估值方法体现了上述资产在基准日时的价值，考虑到物业升值幅
度较大，因此形成较大的增值。
（2）存货—开发产品
增值原因同存货—开发成本。
（3）投资性房地产
增值原因同存货—开发成本。
（二） 评估结论有效期
本次经济行为系以财务报告为目的的减值测试，评估结论仅在委托人编制基准日
财务报告时使用有效。
超过上述评估结论有效期时不得使用本评估报告结论。
（三） 有关评估结论的其他说明
评估基准日以后的评估结论有效期内，如果评估对象涉及的资产数量及作价标准
发生变化时，委托人可以按照以下原则处理：
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1.当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时
聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
3.对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在实施经济行为时应给
予充分考虑。
十一、 特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生
的影响，并在依据本报告自行决策、实施经济行为时给予充分考虑：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
1．房地产权证未变更事项
根据被评估单位提供的房地产权证、《上海市不动产登记信息》以及情况说明，截
至基准日，被评估单位的部分房地产存在实际产权面积或有关权益已发生变化，但房
地产权证尚未变更的情形。该事项包括实际已出售但未办理房地产权证变更手续的物
业建筑面积932,128.19平方米，以及已无偿提供给上海市闵行区虹桥镇人民政府使用
的物业建筑面积18,036.73平方米。本次评估范围不包括上述事项所涉及的物业，与重
组项目口径保持一致，未考虑该事项对评估可能产生的影响。具体如下：
（1）被评估单位存在部分房地产实际已出售但未办理房地产权证变更手续的情形，
因而导致房地产权证的证载建筑面积与被评估单位实际拥有的产权面积不符，本次评
估以《上海市不动产登记信息》登记信息以及被评估单位的申报情况确认产权面积；
（2）根据被评估单位提供的情况说明及相关资料，被评估单位产权证名下有合计
建筑面积为18,036.73平方米的资产，属于住宅小区的配套用房，已无偿提供给上海市
闵行区虹桥镇人民政府使用，经核查，该资产无账面值，且考虑到上述实际情况，企
业实际已不拥有权益，本次未将其作为资产进行申报。
上述（1）、（2）所述事项所涉及的具体资产明细如下：
面积单位：平方米
已售
无偿移交政
被评估单位 项目名称 权证编号 证载建筑面积 权证未变更 产权面积
府
面积
上海新兴技术开发
桂果园 沪房地徐字 2003 第 038688 号 2,536.37 1,381.25 1,155.12
区联合发展有限公
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已售
无偿移交政
被评估单位 项目名称 权证编号 证载建筑面积 权证未变更 产权面积
府
面积
司
桂中园 沪房地徐字 2004 第 013502 号 16,869.02 10,434.53 6,434.49
桂箐园 沪房地徐字 2004 第 031738 号 8,885.56 1,267.25 7,618.31
钦江园 沪房地徐字 2004 第 038704 号 9,100.21 5,200.12 3,900.09
桂平园 沪房地徐字 2004 第 038702 号 3,905.84 2,714.14 1,191.70
沪房地徐字 2004 第 004221 号 18,739.68 7,351.40 11,388.28
虹钦园 沪房地徐字 2003 第 038735 号 31,772.34 11,548.68 20,223.66
沪房地市字 2002 第 011416 号 19,223.08 16,598.40 2,624.68
虹漕园 沪房地徐字 2004 第 014386 号 43,127.56 1,173.58 41,953.98
沪房地徐字 2004 第 003804 号 13,354.86 12,159.93 1,194.93
钦汇园
沪房地徐字 2004 第 003825 号 4,384.50 824.82 3,559.68
沪房地徐字 2005 第 002129 号 21,702.02 17,311.70 4,390.32
智汇园 沪房地徐字 2004 第 020344 号 16,705.49 9,245.15 7,460.34
沪房地徐字 2004 第 019944 号 18,767.98 16,434.90 2,333.08
新汇园 沪房地徐字 2006 第 027060 号 63,979.94 24,138.59 39,841.35
科技产业化大楼 沪房地徐字 2012 第 007893 号 85,750.44 21,322.39 64,428.05
新银大楼 沪房地徐字 2012 第 013238 号 8,379.83 401.47 7,978.36
沪房地徐字 1999 第 006574 号 19,380.28 17,618.19 1,762.09
东兰路、古美路住宅
沪房地徐字 1999 第 000407 号 16,736.95 16,213.74 523.21
小计 423,301.95 193,340.23 - 229,961.72
光启园 7、8、9 幢 沪房地徐字（2007）第 025628 号 21,506.35 4,828.53 16,677.82
上海光启企业发展
光启园 12 幢 沪房地徐字（2009）第 025875 号 30,839.76 9,061.52 21,778.24
有限公司
小计 52,346.11 13,890.05 - 38,456.06
沪房地徐字（2007）第 002785 号 20,646.20 6,441.24 14,204.96
新业园 沪房地徐字（2006）第 026861 号 6,786.86 1,658.33 5,128.53
沪房地徐字（2008）第 019339 号 99,935.15 58,096.40 41,838.75
沪房地徐字（2006）第 024137 号 14,259.03 5,052.27 9,206.76
凤凰园 沪房地徐字（2005）第 011235 号 39,000.38 22,171.17 16,829.21
沪房地徐字（2007）第 002040 号 61,009.05 27,726.57 33,282.48
上海漕河泾开发区
高科技园发展有限 总部园 沪房地徐字（2011）第 003200 号 103,656.08 57,048.95 46,607.13
公司
宝石园 沪房地徐字（2008）第 016898 号 112,796.36 73,471.62 39,324.74
科技绿洲三期一 B 标 沪 2018 闵字不动产权第 035514 号 78,407.65 33,297.68 45,109.97
科技绿洲三期二，三项目 沪房地徐字（2016）第 059596 号 77,335.08 26,156.97 51,178.11
沪（2021）闵字不动产权第 056878
科技绿洲四期 168,372.91 11,721.43 156,651.48
号
沪房地闵字（2014）第 001362 号 24,070.46 10,434.54 13,635.92
合川路商铺
沪房地闵字（2015）第 024484 号 7,222.13 1,857.27 5,364.86
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已售
无偿移交政
被评估单位 项目名称 权证编号 证载建筑面积 权证未变更 产权面积
府
面积
沪房地闵字（2014）第 001357 号 3,340.94 3,340.94
派出所 沪房地闵字（2015）第 031307 号 5,744.92 5,744.92
钦州北路商铺 沪房地市字（2002）第 008462 号 2,262.24 1,132.67 1,129.57
沪房地闵字（2003）第 059982 号 12,842.04 12,761.04 81.00
沪房地闵字（2007）第 029608 号 71,000.40 70,023.90 976.50
万源新城
沪房地闵字（2015）第 023770 号 98,838.41 81,143.77 17,694.64
沪房地闵字（2014）第 001359 号 121,612.48 99,422.80 22,189.68
沪房地徐字（2013）第 007677 号 2,137.74 1,611.90 525.84
欣嘉苑 沪房地徐字（2003）第 024224 号 15,708.51 15,326.26 382.25
沪房地徐字（2004）第 045033 号 80,371.70 70,241.15 10,130.55
小计 1,227,356.72 674,506.12 18,036.73 534,813.87
沪房地闵字 2009 第 021104 号 45,833.87 33,368.99 12,464.88
田林路 888 弄 2、3、5、6 号
沪房地闵字 2009 第 021111 号 18,188.92 13,507.60 4,681.32
上海科技绿洲发展
有限公司
田林路 888 弄 1 号、9 号 沪房地闵字（2009）第 021116 号 41,957.11 3,515.20 38,441.91
小计 105,979.90 50,391.79 - 55,588.11
合计 1,808,984.68 932,128.19 18,036.73 858,819.76
2. 未办理房地产权证事项
截至评估基准日，被评估单位以下已建成项目尚未办理房地产权证，本次分别依
据《房屋土地权属调查报告书》、《建设工程规划许可证》、《上海市建设工程“多
测合一”成果报告书（规划土地综合验收测量）》，确认委估面积，未考虑该事项可
能对评估结果所产生的影响。具体如下：
面积单位：平方米
被评估单位 项目名称 委估面积确认依据 委估建筑面积 备注
承诺补偿资产 1：
上海光启企业发展有限公司 光启四期 建设工程规划许可证 53,799.00 投资性房地产序
号 23
包含在承诺补偿
总部园地下
房屋土地权属调查报告书 40,183.51 资产 1：投资性房
上海漕河泾开发区高科技园发展 车库
地产序号 26 中
有限公司
科技绿洲五 上海市建设工程“多测合一”成果报 承诺补偿资产 1：
179,607.80
期 告书（规划土地综合验收测量） 开发产品序号 1
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3. 共有产权事项
根据上海新兴技术开发区联合发展有限公司提供的房地产权证，其拥有的宜山路
888号新银大楼（投资性房地产明细表第17项）地下车库系上海新兴技术开发区联合发
展有限公司和中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行按份共有，其中，上海新兴技
术开发区联合发展有限公司占45.00%，中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行占
55.00%，本次评估以其实际持有的份额确认委估资产的产权建筑面积，本次纳入评估
范围的建筑面积为698.49平方米。
4. 划拨土地事项
本次评估，以下房地产的土地使用权来源为划拨用地：
被评 土地状况 房屋状况
项目
估单 权证编号 坐落 使用权 建筑 备注
名称 用途 地号 类型
位 来源 面积
沪房地徐字（2013）第
007677 号 住宅 960.01 承诺补偿
上海 徐汇区虹梅
沪房地徐字（2003）第 钦州北路 资产 2：开
漕河 欣嘉苑 划拨 住宅 路街道 243
024224 号 1018 弄 发产品序
泾开 街坊 2 丘 地下
沪房地徐字（2004）第 5,194.43 号2
发区 车库
045033 号
高科
徐汇区虹梅
技园 钦州北 钦州北路
沪房地市字（2002）第 街道 243 街 承诺补偿
发展 路商 986-1014 号
008462 号 坊2丘 商铺、 资产 1：投
有限 铺、苍 苍梧路 划拨 住宅 1,932.33
沪房地徐字（2004）第 徐汇区虹梅 商场 资性房地
公司 梧路商 450-460 号
045033 号 街道 244 街 产序号 35
铺 （双号）
坊4丘
东兰路 111
弄 13-15 号
沪房地徐字 1999 第 东兰 闵行区梅陇 承诺补偿
底层、1-5
006574 号 路、古 镇9坊3丘 新工 资产 2：投
号、底层 划拨 住宅 2,285.30
沪房地徐字 1999 第 美路住 徐汇区凌云 房 资性房地
上海 古美路 491
000407 号 宅 街道 9 坊 3 丘 产序号 1
新兴 弄 23-25 底
技术 层
开发 承诺补偿
新银大 徐汇区虹梅
区联 沪房地徐字 2012 第 宜山路 888 资产 1：投
楼地下 划拨 综合 街道 259 街 其他 698.49
合发 016597 号 号 资性房地
车库 坊7丘
展有 产序号 17
限公 徐汇区虹梅
沪房地市字 2002 第
司 街道 268 街 承诺补偿
001603 号 市政
虹梅路 1688 坊2丘 共用 资产 1：投
沪房市字第 08657 号 加油站 划拨 共有 1353.82
号 徐汇区虹梅 设施 资性房地
沪房地市字（2001）第 设施
街道 268 街 产序号 18
004976 号
坊1丘
本次评估对于上述物业在评估过程中作如下考量：
（1）住宅、新工房
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根据企业提供的相关文件及上海市人民政府批转市房地局制订的关于内销商品住
房种类归并若干规定的通知（沪府发[1999]42号），上述房产可直接转为内销商品住宅，
无需补缴土地出让金，故该类物业按此规定本次评估采用市场法确定售价，并扣减税
费和部分利润后对上述资产进行评估，不考虑扣除土地出让金。
（2）商铺、商场、地下车库
本次评估承诺补偿资产1所涉及的物业采用房地产未来收益期限内的租金净收益
现值扣除土地出让金确定评估值；承诺补偿资产2所涉及的物业采用市场法确定售价，
并扣减税费、部分利润和土地出让金后确定评估值。
（3）加油站
该物业土地为划拨市政公用设施用地，目前出租给上海漕河泾开发区能通实业有
限公司使用，考虑到市政公用设施用地属于可以行政划拨的类型，因此本次评估按房
地产未来收益期限内的租金净收益现值确定评估值，不考虑扣除土地出让金。
上述处理方式与重组时划拨土地处理方式一致。
除上述事项外，本次评估资产权属资料基本完整，资产评估师未发现存在明显的
产权瑕疵事项。委托方与被评估单位亦明确说明不存在产权瑕疵事项。
（二）委托人未提供的其他关键资料说明：
无。
（三）评估基准日委估资产存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素：
资产评估师未获悉截至评估基准日委估资产存在的未决事项、法律纠纷等不确定
因素。委托方与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况：
本次评估不涉及该事项。
（五）委估资产的重大期后事项：
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评估基准日至本资产评估报告出具日之间，委托人与被评估单位已明确告知不存
在重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
说明：
无。
（七）委估资产对外担保、抵押、租赁（带租约）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系；
（1）抵（质）押事项
截至基准日，上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司以下物业已设定抵（质）
押。本次评估未考虑，资产设定抵（质）押后对于其价值的影响。
抵
抵押权人/质 担保 抵押权登记证 项目 抵押面积（平 被担保债券
押 抵押资产 履行期限
押权人 性质 （他证） 名称 方米） 数额（万元）
人
中国工商银 沪（2017）徐 集聚
古美路 1528 号 5 幢 1
行股份有限 字不动产证明 区二 11,804.00
层-8 层
公司上海市 第 04004077 期一
漕河泾开发
区支行、中国
沪（2021）徐
农业银行股 2017/1/3 至
抵押 字不动产证明 200,000.00
上 份有限公司 集聚 2026/12/31
第 04012005 号 古美路 1520 号
海 上海徐汇支 区二 306,212.99
沪（2021）徐 14-18 幢
漕 行、交通银行 期二
字不动产证明
河 股份有限公
第 04012009 号
泾 司上海徐汇
开 支行
发 科绿
区 绿洲 合川路 2570 号 2 幢、
中国工商银
高 三期 20 幢
行股份有限 沪（2019）闵
科 抵押 一A 2019/5/27 至
公司上海市 字不动产证明 114,270.15 120,000.00
技 质押 科绿 2034/5/26
漕河泾开发 第 12017053 号
园 绿洲 及田林路 1036 号
区支行
发 三期 12-18 幢
展 四
有 中国工商银
限 行股份有限 沪（2019）徐 集聚 2019/11/21
抵押 古美路 1582 号 9、
公 公司上海市 字不动产证明 区二 84,786.99 至 73,000.00
质押 10、11、12 幢
司 漕河泾开发 第 04015103 号 期三 2034/11/20
区支行
田林路 1016 号 5 幢
上海银行股 沪（2019）闵 科绿 地下 1、1-4 层；9
2019/4/29 至
份有限公司 抵押 字不动产证明 三期 幢地下 1、1-4 层； 78,862.00 100,000.00
2024/4/29
漕河泾支行 第 12012082 号 二三 10 幢；11 幢、19 幢
地下 1 层车库
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抵
抵押权人/质 担保 抵押权登记证 项目 抵押面积（平 被担保债券
押 抵押资产 履行期限
押权人 性质 （他证） 名称 方米） 数额（万元）
人
合川路 2555 号 2 幢
科技
101 室、102 室、201
绿洲
室、202 室；2 幢 3、
三期
4、5 层；3 幢 2、3、
五
45 层
（2）租赁事项
1）截至评估基准日，被评估单位的投资性房地产均用于对外出租。
2）长期租约事项：
为配合上海漕河泾开发区规划、建设、招商、服务和管理的需要，被评估单位已
分别与上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、上海临港漕河泾企业服务有限公司
签订房屋租赁协议，将建筑面积合计 107,324.60 平方米的物业提供给上海市漕河泾新
兴技术开发区发展总公司、上海临港漕河泾企业服务有限公司使用，用于设立企业孵
化器、培训中心、员工食堂等配套用途，租约期至 2035 年 12 月 31 日止。
本次对上述资产采用收益法评估，租约期内按照租赁合同确定租金，租约期外根
据市场租金水平确定。口径与重组时保持一致。
评估师通过现场调查，除上述披露事项以外，亦未发现其他相关事项。但基于资
产评估师核查手段的局限性，以及担保、或有负债（资产）等形成的隐蔽性，评估机
构不能对上述事项是否完整发表确定性意见。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形:
此次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵事项。
（九）其他需要说明的事项
1. 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计
数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评估结
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论的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和经济行为的用途使用。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本资产
评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承担责
任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报告的使
用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五) 如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、
核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结
论仅适用于本报告所示经济行为。
(六) 本资产评估报告包含若干附件及评估明细表，所有附件及评估明细表亦构
成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对被用于使用范围以
外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌握本报告的非资产
评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务或责任，不因本报告
而提供进一步的咨询，亦不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼过程中的耹讯，并保
留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。
(七) 本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确的
特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估机构、签
字评估师书面同意。法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十三、 评估报告日
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资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2022年04月02日。
（本页以下无正文）
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评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人
签字资产评估师
评估报告日 2022 年 04 月 02 日
公司地址 200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
联系电话 021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn
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资产评估报告
（报告附件）
项目名称 上海临港控股股份有限公司以财务报告为目的的减值测试所涉及的
部分资产可回收价值项目
报告编号 东洲评报字【2022】第 0125 号
序号 附件名称
1. 委托人和被评估单位法人营业执照
2. 评估委托人和相关当事方承诺函
3. 资产评估委托合同
4. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
5. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
6. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
7. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
8. 资产评估机构及资产评估师承诺函
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