1重要提示
1.1 本公司及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，报告全文同时刊载于中国证监会指定的互联网网站http://www.cninfo.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。
1.2 本公司董事长陈玉刚先生、主管会计工作负责人查生明先生、财务部副经理沈雪英女士声明：保证本报告中财务报告的真实、完整。
独立董事孔雨泉未出席本次会议，也未委托其他董事表决。
董事杨顺成对半年度报告及摘要投弃权票，理由：应该对几个房地产项目长期不能如期正常的开发建设给予更详细公告说明。
1.3 本公司半年度财务报告已经武汉众环会计师事务所审计并出具带强调事项段的无保留意见审计报告，本公司管理层对相关事项已作详细说明，详见本报告第五节5.11及会计报表附注（九）1（1）、（九）1（2），请投资者注意阅读”。
2公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 深物业A、深物业B
股票代码 000011、200011
上市证券交易所 深圳证券交易所
董事会秘书 郭玉梅
联系地址 深圳市国贸大厦42层
电话 0755-82211020
传真 82210610；82212043
电子信箱 0011@szwuye.com.cn.
2.2主要财务数据和指标
2.2.1主要会计数据和财务指标
单位：人民币元
本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期
末增减（％）
流动资产 1,226,742,114.60 1,391,462,780.53 -11.84
流动负债 874,328,093.91 1,037,329,132.44 -15.71
总资产 1,614,967,898.44 1,792,535,811.46 -9.91
股东权益（不含少
617,770,887.52 641,162,315.07 -3.65
数股东权益）
每股净资产 1.1402 1.1834 -3.65
调整后的每股净资
0.8985 0.9485 -5.27
产
本报告期比上年同期增
报告期（1－6月） 上年同期
减（％）
净利润 -23,391,427.55 10,694,780.23 -318.72
扣除非经常性损益
-21,602,596.95 19,480,360.77 -210.89
后的净利润
每股收益 -0.0432元/股 0.0197元/股 -318.72
净资产收益率 -3.79% 1.85% 减少5.64个百分点
经营活动产生的现
-87,089,486.03 73,192,857.46 -218.99
金流量净额
注：
本报告期公司发生会计差错更正，并对2004年度、2005年度的财务报表数据作出了追溯调整，因此，上年度期末及上年同期会计数据和财务指标均按调整后的数据计算并填列，会计差错更正追溯调整内容详见本报告全文第六节（九）3项。
2.2.2非经常性损益项目
□√适用 □不适用
单位：人民币元
非经常性损益项目 金额
1、处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长
22,266.25
期资产产生的损益
2、扣除日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的其他
720,771.59
各项营业外收入
3、扣除日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的其他
-4,898,395.42
各项营业外支出
4、以前年度已经计提各项减值准备的转回 2,052,746.4
5、所得税影响数 -313,780.58
合计 -1,788,830.60
2.2.3国内外会计准则差异
□√适用 □不适用
单位：人民币千元
项目 净利润（2006年1-6月） 净资产（截至2006年6月30日）
依据中国会计准则计算 -23,391 617,771
摊销数转回至固定资产 0 -6,368
费用摊销调整 -1,632 -2,948
其他 -512 -15,090
依据国际会计准则计算 -25,536 593,364
3股本变动及股东情况
3.1 股份变动情况表
□适用 □√不适用
3.2 前十名股东及前十名流通股股东持股情况
报告期末股东总数 截至报告期期末，本公司股东总数为37,567户；其中，
A股股东29,956户，B股股东7,611户。
前十名股东持股情况
股东名称 报告期 期末持 比 例 股份 质押或冻 股东
内增减 股数量 （％） 类别 结的股份 性质
数量
深圳市建设投资 0 323,747,713 59.75 未流通 无 国有股
控股公司
0 56,628,000 10.45 未流通 无 法人股
深圳市投资管理
公司
深圳市国贸物业 0 2,516,800 0.46 未流通 无 法人股
管理公司工会
深圳经济特区免 0 1,573,000 0.29 未流通 无 法人股
税商品公司
夏倩茹 1,329,520 1,329,520 0.245 流通 无 B股
上海肇达投资咨 0 1,010,000 0.19 未流通 无 法人股
询有限公司
GUOTAIJUNAN +289,400 829,203 0.153 流通 未知 B股
SECURIES HONG
KONG LIMITED
杜年 0 802,663 0.15 流通 未知 A股
公众股
大鹏证券有限责 0 786,500 0.15 未流通 无 法人股
任公司
上海昆凌工贸有 0 629,200 0.12 未流通 无 法人股
限公司
前十名流通股股东持股情况
股东名称 期末持流通股数量（股） 种类（A、B股）
夏倩茹 1,329,520 B
GUOTAI JUNAN SECURIES HONG 829,203 B
KONG LIMITED
杜年 802,663 A
邵湘文 584,380 A
HSBC PRIVATE BANK(SUISSE)SA 569,862 B
GENEVA
KGI ASIA LIMITED 500,001 B
肖娟云 455,008 B
曾颖 443,000 B
蓝岳兴 420,000 B
周亭 401,500 A
上述股东关联关系或 前十名股东中，第一、二、三名之间不存在关联关系，其余未知是否
一致行动的说明 存在关联关系或属于一致行动人；未知前十名流通股东是否存在关联
关系或属于一致行动人。
战略投资者或一般法
人参与配售新股约定 无此情况
持股期限的说明
附注：
1、深圳市建设投资控股公司除拥有上述国家股外，还持有本公司法人股485899股。
2、报告期内，公司控股股东及实际控制人未发生实质性变化。2005年4月1日，本公司第一、第二大股东深圳市建设投资控股公司、深圳市投资管理公司与卓见投资有限公司于签署《股份转让协议》，将其全部持有的本公司股份（占本公司总股本70.3%）转让给卓见投资有限公司。本公司于2005年4月5日在指定媒体《证券时报》、《大公报》和指定网站www.cninfo.com.cn对此项事宜做了披露。本公司于2006年6月5日在《证券时报》、《大公报》和www.cninfo.com.cn披露了中国证监会暂停审核卓见投资有限公司要约收购本公司股份的通知。如有进一步的重大进展情况，本公司将及时履行信息披露义务。
3.3控股股东及实际控制人变更情况
□适用 □√不适用
4董事、监事和高级管理人员情况
4.1 董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 □√不适用
5管理层讨论与分析
5.1主营业务分行业、产品情况表
单位：人民币千元
主营收入 主营成本 毛利率比
主营业 主营业务
行 业 毛利率 比上年增 比上年增 上年增减
务收入 成本
减（%） 减（%） （%）
房地产开发 94802 65975 30.41 —63.81 —61.34 —12.77
物业管理
55836 45394 18.70 34.12 29.03 20.72
及租赁
出租车客运 18240 8214 54.97 —4.24 104.94 —30.38
注：本公司主营业务不涉及关联较易。
5.2 主营业务分地区情况
单位：人民币万元
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（％）
深圳地区 17704 -45
华东地区 0 -100
海南地区 10 150
5.3 对净利润产生重大影响的其他经营业务
□适用 □√不适用
5.4 参股公司经营情况（适用投资收益占净利润10％以上的情况）
① 单位：人民币千元
参股公司名称 深圳市皇城地产有限公司
占上市公司净利
本期贡献的投资收益 11452 ——
润的比重
从事皇岗口岸配套商业服务设施的开发、建设、经营、
经营范围
参股公司 管理
11452
净利润
② 单位：人民币千元
参股公司名称 深圳市国贸汽车实业公司
占上市公司净利
本期贡献的投资收益 639 ——
润的比重
经营范围 汽车客运、汽车出租
参股公司
净利润 639
5.5 主营业务及其结构发生重大变化的原因说明
□适用 □√不适用
5.6 主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明
□√适用 □不适用
主营业务盈利能力较上年同期发生重大变化的原因是由于报告期内公司的房地产项目尚处于开发状态，均未达到销售条件。报告期内所销售的项目为以前年度未售完的尾盘部分，结转的房地产项目的销售收入减少所致。
5.7利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
□适用 □√不适用
5.8 募集资金使用情况
5.8.1募集资金运用
□适用 □√不适用
5.8.2变更项目情况
□适用 □√不适用
5.9 董事会下半年的经营计划修改计划
□适用 □√不适用
5.10 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□√适用 □不适用
由于本年度公司的房地产项目尚处于开发状态，均未达到销售条件，所销售的项目为以前年度未售完部分，预计年初至下一报告期期末的累计净利润是亏损。
5.11 公司管理层对会计师事务所本报告期“非标意见”的说明
□√适用 □不适用
本公司2006年半年度报告经武汉众环会计师事务所审计，并被出具有强调事项段的无保留意见审计报告，公司管理层对会计师事务所审计报告中涉及事项的说明：
1、如本报告会计报表附注（九）1（1）所述，公司向广东省高级人民法院提出的关于海艺实业（深圳）有限公司等八家业主房地产买卖合同诉讼案件的再审申请于2003年被驳回，再审申请驳回后，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主尚未向广东省高级人民法院申请强制执行。公司正在办理向最高人民法院申请再审事宜。公司根据提存财产账面价值预计了相关损失41,772,906.07元。
2、如本报告会计报表附注（九）1（2）所述，2001年7月广东省高级人民法院判令深圳市基永物业发展公司应支付公司14,386万元转让款。同年11月公司向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院查封了对方约2.8万平方米的房产。因中国工商银行浙江省分行对公司查封房产提出异议，经广东省高级人民法院裁定，解除公司对深圳市基永物业发展公司约1万平方米房产的查封。2005年9月，上述约1万平方米房产被正式解封。2006年广东省高级人民法院出具民事裁定书裁定：因查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行，公司也未能提供可执行的财产等原因，故原判项“基永公司应支付公司14,386万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后，恢复执行。根据最高人民法院的最新规定，公司在本案中申请查封的房产已自动解封。
对于上述事项，公司已合理估计了相关损失。
5.12 公司管理层对会计师事务所于2006年8月14日出具的2005年度审计报告中“非标意见”涉及事项的变化及处理情况的说明
□√适用 □不适用
在2005年度的财务审计中，武汉众环会计师事务所有限责任公司出具了带强调事项段的无保留意见审计报告。本公司对审计报告中所涉及的强调事项说明如下：
1、公司会计报表附注（九）1（1）所述案，详见本报告第5.11项----公司管理层对会计师事务所本报告期“非标意见”说明中的第1项。
2、公司会计报表附注（九）1（2）所述案，详见本报告第5.11项----公司管理层对会计师事务所本报告期“非标意见”说明中的第2项。
6 重要事项
6.1 收购、出售资产及资产重组
6.1.1收购或置入资产
□适用 □√不适用
6.1.2出售或置出资产
□适用 □√不适用
6.1.3 自资产重组报告书或收购出售资产公告刊登后，该事项的进展情况及对报告期经营成果与财务状况的影响。
□适用 □√不适用
6.2 担保事项
□√适用 □不适用
单位：人民币千元
公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）
担保对 发生日期 担保金 担保类型 担保期 是否履行 是否为关联
象名称 （协议签署 额 完毕 方担保（是或
日） 否）
金田公司 连带责任 1998.12.30--
1998.12.30 2600 否 否
担保 1999.09.30
报告期内担保发生额合计 0元
报告期内担保余额合计（A） 2600
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对控股子公司担保发生额合计 0元
报告期末对控股子公司担保余额合计（B） 73000
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额（A+B） 75600
担保总额占公司净资产的比例 12.24%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0元
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的 2600
债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50％部分的金额（E） 0元
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2600
6.3 关联债权债务往来
□√适用 □不适用
单位：人民币千元
关联方名称 与上市公司 上市公司向关联方提供资 关联方向上市公司提供资
的关系 金 金
发生额 余额 发生额 余额
深圳市建设集 其他(受同一
13,200
团财务公司 股东控制)
合计
13,200
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0万元，余额0万元。
6.4 重大诉讼仲裁事项
□√适用 □不适用
1、报告期内，未新增重大诉讼、仲裁事项。
2、报告期内，以前披露的重大诉讼、仲裁事项进展情况。
（1）本公司在2000年至2005年的年报中，披露了“基永公司案”。1999年1月，基永公司以房产面积与合同不符等理由向广东省高级人民法院起诉本公司，要求解除转让合同，返还其已付的转让款及建设款。本公司反诉对方要求支付剩余转让款，并申请法院查封了对方2.8万平方米的房产。2001年7月29日，广东省高院判令基永公司应支付本公司14,386万元转让款。2001年11月27日，本公司向广东省高院申请强制执行。由于中国工商银行浙江省工行对本公司查封财产提出异议，经省高院裁定，解除本公司对基永公司约1万平方米房产的查封。本公司认为该裁定适用法律错误，向广东省高院提出异议。2005年9月，广东省高院向深圳市国土房产登记部门送达解封裁定，上述约1万平方米房产被正式解封。2006年1月，广东省高院下达《民事裁定书》（2002粤高法执字第1号），认为本公司申请执行本案的条件尚不具备，裁定中止本公司执行申请，待中止执行的情形消失后，恢复执行。2006年3月，根据最高法院的最新规定，本公司在本案中申请查封的嘉宾大厦的其他房产已自动解封。
(2) 本公司在2004年、2005年年报中披露了“湖北外贸案”。经广东省高级人民法院作出（2002）粤高法民一终字第90号判决书，判决本公司需退回湖北外贸驻深办建房款1080万元及相应的银行利息。湖北外贸驻深办向法院申请执行。本公司不服广东省高院判决，向最高人民法院申请再审。2005年元月底，广州铁路运输中级法院受广东省高院的指定，执行湖北外贸诉本公司一案。广州铁路运输中级法院向罗湖大酒店清算组送达了查封裁定，查封了本公司在罗湖大酒店的2,300万元的分配债权，本公司对此提出异议。2005年8月，最高人民法院下达了(2004)民二监字第146-1号民事裁定书，裁定广东省高院再审本案，再审期间原判决中止执行。2006年5月，广东高院下达了再审判决（2005粤高法审监民在字第236号），维持了广东高院的原审判决，驳回了本公司的再审申请。2006年6月，广州铁路运输中级法院下达（2004）广铁中法执字第225—4号《民事裁定书》，裁定本公司在本案中的全部赔付数额为2440.2999万元。并决定将已查封的本公司财产扣除执行费用后支付给申请人，并裁定终结执行本案。本公司认为广东省高院的再审判决存在认定事实和适用法律的错误，已经向最高人民法院申请再审。
（3）本公司在2005年度报告中披露的“金行欠租案”。法院已开庭审理。
2005年11月23日，深圳市盛丰路国贸珠宝金行有限公司（以称：金行公司）向深圳市罗湖区人民法院起诉本公司，称由于本公司侵害了其在国贸大厦A区1-5层的合法经营权，要求法院判本公司向其赔偿人民币1,925,000元。深圳市罗湖区人民法院已受理了原告的起诉，本公司于2006年7月收到法院作出的一审判决，判决驳回金行公司对本公司的起诉。
（4）本公司在2004年度报告中披露的“多快电梯案”。2005年11月24日，深圳市仲裁委员会作出裁决，由多快电梯向皇城地产双倍返还已支付的定金7,539,000元，电梯货款15,904,000元，陶伯明在抵押物价值范围内承担连带责任。多快电梯和陶伯明不服该裁决，分别向深圳市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的请求，深圳中院于2006年3月分别裁定驳回了多快电梯和陶伯明的请求。
6.5 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
□√适用 □不适用
1、公司以前年度预提金利华大厦土地增值费56,303,627.40元，根据深规土［2001］314文规定：未交或欠交的土地增值费予以免交。但由于该土地的使用权尚未过户，公司将积极办理免交金利华大厦土地增值费56,303,627.40元的相关手续，待相关批复下达后，公司将核销预提的金利华大厦土地增值费56,303,627.40元。
2、公司应收深圳市基永物业发展有限公司金利华大厦房款10,001.43万元，已提坏账4,401.43万元，净额5,600万元。根据深圳市政府对52个“问题楼盘”处理的规定，到2006年9月30日，逾期仍未办理复工登记手续的项目，政府将依法收回金利华大厦的土地使用权及地上建筑物。
3、2006年根据税务局的要求，公司2004年度需补缴企业所得税5,041,683.27元，子公司上海深圳物业发展有限公司2005年度需补缴企业所得税4,054,394.44元。
上述会计差错更正的累计影响数为7,731,666.04元，相应调减2004年度净利润2,012,099.66元，2005年度净利润4,054,394.44元；调减2005年度年初未分配利润2,012,099.66元，2006年度年初未分配利润7,731,666.04元；调减2005年度盈余公积1,364,411.67元；调增2004年末应交税金5,041,683.27元，累计调增2005年末应交税金9,096,077.71元。
7财务报告
7.1 审计意见
财务报告 □未经审计 □√审计
审计意见 □标准无保留意见 □√非标意见
审计意见全文
审 计 报 告
众环审字(2006)462号
深圳市物业发展（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称公司）2006年6月30日的资产负债表及合并资产负债表，2006年1-6月的利润表及合并利润表，2006年1-6月的现金流量表及合并现金流量表。这些会计报表的编制是公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些会计报表发表意见。
我们按照《中国注册会计师独立审计准则》计划和实施审计工作，以合理确信会计报表是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，上述会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定，在所有重大方面公允反映了公司2006年6月30日的财务状况以及2006年1-6月的经营成果和现金流量。
此外，我们提醒会计报表使用人关注：
如公司会计报表附注（九）1（1）所述，公司向广东省高级人民法院提出的关于海艺实业（深圳）有限公司等八家业主房地产买卖合同诉讼案件的再审申请于2003年被驳回，再审申请驳回后，海艺实业（深圳）有限公司等八家业主尚未向广东省高级人民法院申请强制执行。公司正在办理向最高人民法院申请再审事宜。公司根据提存财产账面价值预计了相关损失41,772,906.07元。
如会计报表附注（九）1（2）所述，2001年7月广东省高级人民法院判令深圳市基永物业发展公司应支付公司14,386万元转让款。同年11月公司向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院查封了对方约2.8万平方米的房产。因中国工商银行浙江省分行对公司查封房产提出异议，经广东省高级人民法院裁定，解除公司对深圳市基永物业发展公司约1万平方米房产的查封。2005年9月，上述约1万平方米房产被正式解封。2006年广东省高级人民法院出具民事裁定书裁定：因查明被执行人基永公司目前无其他财产可供执行，公司也未能提供可执行的财产等原因，故原判项“基永公司应支付公司14,386万元转让款”中止执行，中止执行的情形消失后，恢复执行。根据最高人民法院的最新规定，公司在本案中申请查封的房产已自动解封。
对于上述事项，公司已合理估计了相关损失，本段内容并不影响已发表的审计意见。
武汉众环会计师事务所有限责任公司 中国注册会计师 谢峰
中国注册会计师 张锐
中国 武汉 2006年8月14日
7.2 披露比较式合并及母公司的利润表
利润及利润分配表
编制单位：深圳市物业发展（集团）股份有限公司 2006年1-6月 单位：元
本集团 本公司
项 目
本期累计数 上年同期数 本期累计数 上年同期数
一、主营业务收入：（附注6.25） 177,142,145.36 344,628,662.44 10,002,525.58 142,848,742.34
减：折扣与折让
主营业务收入净额 177,142,145.36 344,628,662.44 10,002,525.58 142,848,742.34
减：主营业务成本（附注 123,238,805.88 229,467,176.13 7,285,570.76 97,258,317.23
6.26）
主营业务税金与附加（附注 13,718,838.73 16,447,781.54 662,666.76
7,228,021.82
6.27）
二、主营业务利润 40,184,500.75 98,713,704.77 2,054,288.06 38,362,403.29
加：其他业务利润 31,670.67 -210,026.97
减：存货跌价损失
营业费用（附注6.28）
10,538,414.08 7,791,699.71
管理费用（附注6.29）
40,124,715.83 50,285,505.91 21,945,728.91 19,548,655.22
财务费用（附注6.30）
5,945,038.43 17,263,671.40 5,240,835.65 8,434,002.15
三、营业利润:
-16,391,996.92 23,162,800.78 -25,132,276.50 10,379,745.92
加：投资收益（附注6.31）
-327,858.73 3,583,046.45 5,230,802.10 9,019,399.89
补贴收入
营业外收入 738,777.59 658,999.83 115,131.00 83,621.60
减：营业外支出（附注
6.32） 4,909,608.23 9,327,073.59 4,398,407.00 8,252,487.18
四、利润总额:
-20,890,686.29 18,077,773.47 -24,184,750.40 11,230,280.23
减：所得税
2,500,741.26 7,382,993.24
少数股东损益
五、净利润 -23,391,427.55 10,694,780.23 -24,184,750.40 11,230,280.23
加：年初未分配利润 9,498,548.93 -438,922,034.32 12,711,548.93 -436,780,034.32
盈余公积转入 371,248,492.57 371,248,492.57
六、可供分配的利润: -13,892,878.62 -56,978,761.52 -11,473,201.47 -54,301,261.52
减：提取法定盈余公积
提取法定公益金
七、可供股东分配的利润: -13,892,878.62 -56,978,761.52 -11,473,201.47 -54,301,261.52
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
八、未分配利润 -13,892,878.62 -56,978,761.52 -11,473,201.47 -54,301,261.52
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
利润表补充资料
2006年度1-6月
合并报表 母公司报表
序号 项目
本年累计数 上年实际数 本年累计数 上年实际数
1 出售、处理部门或被投资单位
所得收益
2 自然灾害发生的损失
会计政策变更增加（或减少）
利润总额
3 会计估计变更增加（或减少）
利润总额
4 债务重组损失
5 其他
7.3报表附注
7.3.1本公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及补充规定，本报告期所采用的会计政策与2005年年度会计报告所采用的会计政策一致。本报告期内发生的重大会计差错更正情况的说明及影响数，详见本报告第6.5项：其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明之3。本报告期内无会计估计变更情况发生。
7.3.2本公司报告期内合并报表范围未发生变动。
7.3.3本报告期公司财务报告经武汉众环会计师事务所审计，并被出具有强调事项段的无保留意见审计报告，涉及事项见本报告会计报表附注（九）1（1）、（九）1（2）。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
董事会
2006年8月16日
