主体长期信用评级报告
联合〔2023〕3571 号
联合资信评估股份有限公司通过对杭州滨江房产集团股份有
限公司的信用状况进行综合分析和评估，确定杭州滨江房产集团
股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
二〇二三年六月二日
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主体长期信用评级报告
杭州滨江房产集团股份有限公司
主体长期信用评级报告
评级结果： 评级观点
主体长期信用等级：AAA 联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）
评级展望：稳定 对杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或
“滨江集团”）的评级反映了公司作为持续深耕杭州区域的
评级时间：2023 年 6 月 2 日 上市房地产企业，产品品质突出，费用控制能力极强。公司
目前项目储备质量较好，近三年合并口径销售规模保持增
本次评级使用的评级方法、模型： 长，经营活动净现金流逐年改善，债务负担不断降低。同
名称 版本 时，联合资信也关注到公司业务区域集中度高，存在补库存
房地产企业信用评级方法 V4.0.202208
需求，合作开发项目权益占比有待提升等因素对公司信用水
房地产企业主体信用评级模
V4.0.202208 平可能带来的不利影响。
型（打分表）
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披 未来，随着在建房地产项目的开发和销售，公司收入及
露
利润规模有望保持稳定。
本次评级模型打分表及结果： 基于对公司主体长期信用状况的综合评估，联合资信确
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果 定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
宏观和区
2
经营环境 域风险
行业风险 3 优势
经营
B
风险 基础素质 1 1．公司深耕杭州市场，区域竞争力强。 公司深耕杭
自身
企业管理 2
竞争力
经营分析 2
州，品牌知名度高，在杭州房地产市场处于优势地位；2020
资产质量 2 －2022 年，公司持续位居克而瑞杭州房地产市场权益销售额
现金流 盈利能力 2
财务 排行榜首位。
F1 现金流量 1
风险
资本结构 1 2．公司项目储备质量较好， 近三年销售规模保持稳
偿债能力 2
定。公司项目主要分布在杭州及浙江省内热点城市，并逐步
指示评级 aaa
个体调整因素： -- 拓展至浙江省外，项目储备质量较好。2020－2022 年，公司
个体信用等级 aaa 全 口 径 销 售 金 额 分 别 为 1363.60 亿 元 、1691.30 亿 元 和
外部支持调整因素： --
评级结果 AAA
1539.30 亿元，波动增长；2022 年公司全口径销售金额下降
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个 幅度低于行业平均水平。
等级，各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财
务风险由低至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价 3．公司具备极强的费用控制能力，综合融资成本较
划分为 7 档，1 档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权
低。2020－2022 年，公司销售费率分别为 0.62%、0.90%和
平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果
0.82%，区域深耕为公司培养了较高的人均效能和极强的费
用控制能力。公司融资渠道畅通，融资渠道以银行和公开市
场为主，截至 2022 年底公司综合融资成本为 4.60%。
4．公司经营活动现金流逐年改善，债务负担不断下
降。2020－2022 年及 2023 年 1－3 月，公司经营活动现金流
净额由负转正且净流入规模持续增加；此外，公司全部债务
资本化比率持续下降，债务负担仍属合理范围。
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同业比较：
关注
主要指标 公司 公司 1 公司 2 公司 3
最新信用等级 AAA AAA AAA AAA
1．公司面临地产行业波动风险和区域集中风险。近三
数据时间（年） 2022 2022 2022 2022 年，公司房地产业务收入中来自于杭州区域的占比分别为
2761.76 2717.47 3435.04 4222.52
资产总额（亿元）
38.23%、59.38%和 68.29%， 当 地 房 地 产 市 场 调 控 边 际 放
所有者权益（亿元） 527.17 607.26 915.81 1011.49
营业总收入（亿元） 415.02 766.46 781.15 1069.22
松，但竞争非常激烈，盈利空间狭小导致公司 2020－2022
营业利润率（%） 15.44 16.50 13.31 17.11 年毛利率持续下滑。房地产行业调控政策和市场的波动可能
53.11 61.05 41.17 98.16
利润总额（亿元）
对公司经营造成一定影响。
资产负债率（%） 80.91 77.65 73.34 76.05
注：公司 1 为美的置业集团有限公司，公司 2 为上海金茂 2．公司存在补库存需求。与公司开发和销售规模相
投资管理集团有限公司，公司 3 为建发房地产集团有限公
司 比，公司未开发土储规模较小，截至 2023 年 3 月底，公司未
资料来源：上表财务数据均取自 Wind
售面积以公司 2022 年全口径销售面积计算，预计可满足两
至三年左右销售需求，存在补库存需求。
分析师：卢瑞 蒋旭
3．公司项目权益占比不高，存在合作方风险。2020－
邮箱：lianhe@lhratings.com
2022 年 ， 公 司 新 增 土 地 储 备 权 益 占 比 分 别 为 49.52%、
电话：010-85679696
54.24%和 46.36%，权益占比较低。随着公司合作项目的增
传真：010-85679228
加，公司项目管理和资金管理方面的压力也将随之上升，需
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
关注后续合作方风险。
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网址：www.lhratings.com
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主要财务数据：
合并口径
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
现金类资产(亿元) 185.27 211.52 244.11 330.06
资产总额(亿元) 1720.16 2117.26 2761.76 2989.82
所有者权益(亿元) 280.45 373.87 527.17 577.78
短期债务(亿元) 108.71 139.10 145.69 164.12
长期债务(亿元) 315.38 323.83 396.18 408.03
全部债务(亿元) 424.10 462.93 541.87 572.15
营业总收入(亿元) 285.97 379.76 415.02 100.86
利润总额(亿元) 47.87 67.37 53.11 13.27
EBITDA(亿元) 59.02 78.92 68.21 --
经营性净现金流(亿元) -31.57 8.39 52.14 76.26
营业利润率(%) 22.12 22.18 15.44 18.63
净资产收益率(%) 12.65 13.16 7.40 --
资产负债率(%) 83.70 82.34 80.91 80.68
调整后资产负债率（%） 71.72 68.34 63.84 62.52
全部债务资本化比率(%) 60.19 55.32 50.69 49.76
流动比率(%) 139.70 133.96 136.26 136.38
经营现金流动负债比(%) -2.81 0.59 2.84 --
现金短期债务比（倍） 1.70 1.52 1.68 2.01
EBITDA 利息倍数(倍) 2.55 3.04 2.42 --
全部债务/EBITDA(倍) 7.19 5.87 7.94 --
公司本部（母公司）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
资产总额（亿元） 536.17 650.41 783.11 794.70
所有者权益（亿元） 139.24 138.38 163.32 166.02
全部债务(亿元) 137.55 125.64 108.52 92.62
营业总收入(亿元) 6.70 5.52 7.87 3.62
利润总额(亿元) 5.60 5.04 32.61 3.27
资产负债率（%） 74.03 78.72 79.14 79.11
全部债务资本化比率(%) 49.69 47.59 39.92 35.81
流动比率（%） 115.48 94.34 62.92 58.23
经营现金流动负债比(%) 1.00 1.39 0.43 --
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明
外，均指人民币。2. 公司 2023 年一季度财务报表未经审计，相关指标未予年化。3．其他流动负
债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务。4．母公司其他流动负
债中的应付短期债券已调整计入短期债务
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
主体评级历史：
信用 评级
评级时间 项目小组 评级方法/模型 评级报告
等级 展望
房地产企业信用评级方法
AAA 稳定 2022/06/14 卢瑞 曹梦茹 （V3.0.201907）/房地产企业主体信用评 阅读全文
级模型（打分表）（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
AAA 稳定 2020/06/12 王爽 王宇飞 （V3.0.201907）/房地产企业主体信用评 阅读全文
级模型（打分表）（V3.0.201907）
AA+ 稳定 2016/12/23 郭昊 谭心远 房地产企业信用分析要点（2015 年）/-- 阅读全文
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级
模型均无版本编号
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声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、
发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任
何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻
性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出
售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告
及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出
具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对
引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意
见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、该公司信用等级自 2023 年 6 月 2 日至 2024 年 6 月 1 日有效；根据跟踪评级的结论，在有
效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、未经联合资信事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券或证券的发行活
动。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
联合资信评估股份有限公司
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杭州滨江房产集团股份公司
主体长期信用评级报告
一、主体概况 二、宏观经济和政策环境分析
杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简 2023 年一季度，宏观政策以落实二十大报
称“公司”或 “滨江集团”） 前身系成立于 告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部
1996 年 8 月的杭州滨江房产集团有限公司（以 署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策
下简称“滨江有限”）。 总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、
2006 年 12 月，公司更为现名，并于 2008 进一步健全 REITs 市场功能、助力中小微企业
年 5 月在深圳证券交易所正式挂牌上市（股票 稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
简称“滨江集团”，股票代码“002244.SZ”）。 随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产
生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初
后经多次增资扩股、股权转让、资本公积定向
步核算，一季度国内生产总值 28.50 万亿元，
转增股本、送股及定向增发等，截至 2023 年 3
按不变价格计算，同比增长 4.5%，增速较上年
月底，公司注册资本为 31.11 亿元。其中，杭
四季度回升 1.6 个百分点。从生产端来看，前
州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控
期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度
股”）持有公司 45.41%的股权；自然人戚金兴
大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资
持有滨江控股 64.00%的股权，并直接持有公司
实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力
11.94%的股权，为公司实际控制人（详见附件
明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信
1-1）。
用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构
截至 2023 年 4 月底，滨江控股持有公司股
有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业
份 14.13 亿股，已质押股份数量为 29000 万股，
债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金
占其持股数量的 20.52%，占总股本的 9.32%。
利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市
公司主营业务为商品住宅的开发和建设。
场融资成本有所上升。
截至 2023 年 3 月底，公司本部内设会计核
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和
算部、资金管理部、人力资源部、投资发展部
消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市
等职能部门（详见附件 1-2）；拥有 336 家子公
场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政
司（主要子公司情况见附件 1-3）。
治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放
截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回
2761.76 亿元，所有者权益 527.17 亿元（含少
落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政
数股东权益 291.82 亿元）；2022 年，公司实现
策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成
营业总收入 415.02 亿元，利润总额 53.11 亿元。
为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来
截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回
2989.82 亿元，所有者权益 577.78 亿元（含少
升态势，全年实现 5%增长目标的基础更加坚
数股东权益 336.88 亿元）；2023 年 1－3 月，公
实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏
司 实 现 营 业 总 收 入 100.86 亿 元 ， 利 润 总 额 观经济信用观察季报（2023 年一季度）》，报告
13.27 亿元。 链接：https://www.lhratings.com/lock/research/f
公司注册地址：浙江省杭州市庆春东路 38 4a89bc372f。
号；法定代表人：戚金兴。
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三、行业及区域环境分析 人均可支配收入 45183 元，增长 5.8%。全市城
镇新增就业 32.65 万人。
1. 房地产行业概况
（2）区域房地产市场情况
2022 年，在多重因素影响下，国内房地产
2022 年，杭州市房地产市场平稳健康发展，
市场延续 2021 年下半年以来的低迷状态，商
杭州土地市场活跃度下降，住宅新开工面积、
品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求
销售面积和住宅销售额均有所下降，各区域出
规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资
台多条及差异化放松政策，2023 年以来房地产
均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下
市场回暖明显。
行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持
根据公开数据披露，2022 年，杭州全市全
房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策
年公开出让经营性用地 11047.60 亩，其中普通
逐步松绑转向宽松；2022 年 11 月，融资端政
商品住宅用地 8709.33 亩，占 78.83%。普通商
策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助
品住宅用地供应量较 2021 年下降 26.40%。
于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但
2022 年杭州市土地出让成交数量为 523 宗，成
政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策
交面积为 1610.03 万平方米，同比下降 12.33%。
宽松预期及前期需求释放下，2023 年国内房地
成交价款为 2231.92 亿元。整体来看，杭州市
产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍
2022 年土拍市场表现对比 2021 年平淡不少，
大。完整版行业分析详见《2023 年房地产行业
全年出让主要集中在 4、6 和 9 月。
分析》，报告链接：https://www.lhratings.com/lo
根据杭州市统计局公布的数据，2022 年，
ck/research/f4a89bc373b。
杭州住宅施工面积 6887 万平方米，同比下降
1.1%；房地产新开工面积 1217 万平方米，同
2．杭州市房地产发展情况
比下降 0.3%；住宅竣工面积 597 万平方米，同
公司房地产项目主要集中在杭州市，当地
比下降 33.5%；住宅销售面积 1168 万平方米，
的区域经济环境和房地产市场运行情况与公司
同比下降 40.2%；住宅销售额 3933 亿元，同比
的销售业绩关联较大。
下降 32.4%。
（1）经济发展水平
2022 年，杭州富阳区全境、萧山区 15 个
杭州市经济发展态势良好，人均可支配收
街镇、钱塘区 5 个街镇、余杭区 5 个街镇、临
入稳步增长，有利于房地产企业的发展，杭州
平区 5 个街镇均陆续出台放松限购政策。2022
常住人口持续净流入，有益于提升市场购买需
年 5 月 17，杭州市房地产市场平稳健康发展领
求。
导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市
截至 2022 年底，杭州市域面积为 16850 平
场平稳健康发展的通知》，提出：（1）在本市
方公里，杭州市下辖 10 个市辖区、2 个县，代
限购范围内购买二手住房，落户本市未满 5 年
管 1 个县级市，常住人口 1237.6 万人，较 2021
的户籍家庭无社保缴纳要求；非本市户籍家庭
年末增加 17.2 万人。
需在购房之日前 1 年起已在本市限购范围内连
2022 年，杭州市全市实现地区生产总值
续缴纳城镇社保或个人所得税满 12 个月。（2）
18753 亿元，比上年增长 1.5%。其中，第一产
符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购
业增加值 346 亿元，增长 1.8%；第二产业增加
的住房套数增加 1 套；符合条件的三孩家庭在
值 5620 亿元，增长 0.4%；第三产业增加值
报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照
12787 亿元，增长 2.0%。
“无房家庭”优先摇号。此外，“放松限购区
2022 年，杭州市全市居民人均可支配收入
域”现行购房政策：（1）持有杭州市户籍或缴
70281 元，比上年增长 3.8%，其中城镇居民人
纳社保（个税）即可认购新房或二手房；（2）
均可支配收入 77043 元，增长 3.1%，农村居民
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杭州市户籍家庭购买第二套上述街镇所属房产 经过多年的发展，公司开发项目已由杭州
时不受落户满五年的时间限制；（3）各类家庭 等浙江省内城市逐步拓展至深圳及上海。公司
在限购区内限购的住房总套数不变。 开发经验丰富，产品在高端精装修、环境营造
2023 年 1－4 月，杭州全市固定资产投资 以及配套物业服务等方面较为突出，树立了良
同比增长 8.6%，比 1－3 月加快 0.3 个百分点。 好的品牌形象。
其中，项目投资增长 7.4%，房地产开发投资增 2022年 ， 公 司 全 口 径 签 约 销 售 金 额 为
长 9.8%。2023 年一季度，杭州市区共计出让 1539.30亿元，同比下降8.99%，下降幅度低于
28 宗涉宅地块，总揽金 416.6 亿元，位列一季 行业平均水平。根据克而瑞发布的中国房地产
度全国市本级涉宅用地出让金第一；平均楼面 企业全口径金额销售排行榜，公司2022年位列
价 18286 元/平方米，平均溢价率 9.95%，各项 第13位（较2021年上升9位）。2022年公司位列
指标在全国均处于前列。2023 年一季度，杭州 杭州权益销售排行榜第一名。
继续优化购房政策，整体呈现小幅边际改善特
征，临平、拱墅、临安均出台了宽松刺激政策， 3. 人员素质
杭州精细化、差异化调控特征进一步延续。具 公司高级管理人员整体素质高、稳定性强。
体政策包括以下内容：（1）临平区扩大限购放 截至2022年底，公司董事会成员有7人，
松范围，目前全区仅核心临平街道仍实行常规 其中董事长1人，独立董事3人；监事会成员3
限购政策；（2）拱墅区针对辖区内 215 家“双百” 人；高级管理人员6人。公司董事及高级管理
企业发布购房补贴政策，最高补贴达 20 万元， 人员均具有较为丰富的从业经历和管理经验，
这也是主城首个购房补贴政策；（3）杭州户籍 对公司所属行业整体状况和公司运营发展情况
制度改革意见征求中，一旦落实，杭州落户门 熟悉，并且高管团队稳定性强。
槛进一步放宽，又能吸收一波新的人才定居杭 截至2023年3月底，公司房地产开发系统
州；（4）临安购房补贴政策进一步升级，公积 共有员工1104人，较上年同期减少7人，员工
金二套首付降至 4 成，全民购房补贴延续，且 稳定性较高。
新增房源团购活动。
4. 企业信用记录
四、基础素质分析 根据公司提供的中国人民银行企业信用报
告（统一社会信用代码：91330000719577660B）
1. 产权状况 （自主查询版），截至2023年5月23日，公司无
截至2023年3月底，公司注册资本31.11亿 已结清和未结清关注类和不良/违约类贷款。
元。公司控股股东滨江控股持有公司45.41%的 根据公司过往在公开市场发行债务融资工
股权。公司实际控制人为戚金兴。 具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，
履约情况良好。
2. 企业规模和竞争力
截至 2023 年 5 月 24 日，联合资信未发现
公司开发经验丰富，产品品质突出，市场
公司曾被列入全国失信被执行人名单。
和同行业认可度高，区域竞争力强。
公司为杭州地区知名房地产企业，先后开 五、管理分析
发了“阳光海岸”“金色海岸”“金色家园”
“武林壹号”等高品质项目，已建立包括采购、 1. 法人治理结构
设计、开发、销售在内的一整套完整、独立的 公司治理结构规范，能够满足公司日常经
房地产开发业务经营体系。公司具有房地产开 营需要，整体运行情况良好。
发一级开发资质。
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主体长期信用评级报告
公司根据《公司法》《证券法》和其他有 良好，可为公司提供稳定的现金流。
关法律法规的规定，建立了股东大会、董事会、 公司主要通过招拍挂获取土地，开发产品
监事会的法人治理结构，制定了相应的议事规 以高端为主，品质良好。由于公司在深耕的杭
则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限， 州区域品牌知名度高，产品口碑良好，且杭州
形成较为有效的职责分工和制衡机制。 区域房地产市场景气度持续较高，产品去化速
公司设股东大会，股东大会是公司的权力 度快，同时区域内很高的品牌知名度也有助于
机构，由全体股东组成。 公司降低销售费用率；区域深耕策略有助于公
公司设董事会，对股东大会负责。 司控制管理费用，并在与上游供应商和建筑商
公司设监事会。监事会行使对董事、高级 的谈判中获取优势地位，控制成本，获取区域
管理人员执行公司职务的行为进行监督等职权。 内较高的利润。
公司设总经理一名，副总经理若干名，均 从开发模式上来看，公司主要采取合作开
由董事会聘任或解聘。总经理对董事会负责， 发模式。受合作开发模式影响，公司对开发项
负责主持公司生产经营管理工作，组织实施董 目的控制程度将会受到一定的制约，将有可能
事会决议，组织实施公司年度经营计划和投资 影响项目资金的管控、项目实施的协调、成本
方案等工作。 控制及销售等多个方面。公司深耕杭州区域多
年，杭州区域合作开发项目主要由公司进行操
2. 管理水平 盘，同时对于合作方出险的情况，公司也将采
公司治理结构清晰、职责划分细致、部门 取股权折价收购、采取项目封闭管理和申请政
设置完善。 府介入等方式保证项目的推进。
公司根据自身经营管理需要，建立了以分 公司主要于杭州区域开展业务，其杭州区
管副总经理为核心的管理制度。其中两名常务 域结转销售收入占比近三年分别为 38.23%、
副总经理分别分管万家区域公司和海岸区域公 59.38%和 68.29%，2022 年杭州区域结转销售
司及其营销工作；一名副总经理分管会计核算 收入占比同比增长 8.91 个百分点，在房地产行
部、资金管理部和投资部；一名副总经理分管 业下行的背景下，公司区域集中度进一步提升。
办公室、证券部、资产管理公司、人力资源部 2020－2022 年，公司营业总收入持续增长，
和法务部，并设总工程师负责公司的成本管理 年均复合增长 20.47%，主要系房地产开发收入
部和研发中心。 增长所致。2022 年，公司营业总收入同比增长
对子公司的管理方面，公司对下属子公司 9.28%，主要系房地产结转项目单价增加所致。
采取项目运营资金由总部统一调拨、财务独立 从营业总收入构成来看，房地产开发业务收入
核算的方式进行管理。 为公司收入重要来源，2020－2022 年，收入占
公司在财务管理、工程管理、销售管理及 比均超过 96%，其他业务占比均较小。
关联交易管理等方面均制定了相关制度和管理 毛利率方面，2020－2022 年，公司房地产
办法进行管理。 开发毛利率持续下降，主要系受杭州等城市土
地成本上涨影响所致。公司综合毛利率主要受
六、经营分析
房地产开发毛利率影响，2020－2022 年，综合
1. 经营概况 毛利率逐年下降。
2020－2022 年，公司营业总收入持续增长， 2023 年 1－3 月，公司营业总收入同比增
但受土地成本上涨影响，房地产开发毛利率持 长 63.13%，综合毛利率同比提升 4.48 个百分
续下降；酒店服务、持有型物业出租业务发展 点。
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表 1 公司营业总收入和毛利率构成（单位：亿元、%）
2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 1－3 月
项目 毛利 毛利 毛利
收入 占比 收入 占比 收入 占比 毛利率 收入 占比
率 率 率
房地产开发 278.50 97.39 26.45 366.73 96.57 24.02 406.69 97.99 17.14 98.17 97.34 20.02
酒店服务 0.97 0.34 42.28 1.51 0.40 50.09 1.88 0.45 40.00 0.50 0.50 -1.21
持有型物业出租业
2.26 0.79 11.30 2.67 0.70 1.75 3.31 0.8 -4.00 0.86 0.85 5.53
务
房产项目管理服务 4.18 1.46 72.09 5.50 1.45 78.27 3.03 0.73 72.51 1.31 1.29 93.38
其他 0.06 0.02 -23.05 3.36 0.88 32.62 0.11 0.03 12.20 0.02 0.02 -20.36
合计 285.97 100.00 27.04 379.76 100.00 24.83 415.02 100.00 17.48 100.86 100.00 20.73
注：合计小数后两位差异为四舍五入导致
资料来源：公司提供
2. 房地产开发业务 2021
41 710.10 470.35 15097.12 54.24
年
（1）土地储备 2022
39 698.43 375.49 18601.70 46.36
年
2020－2022年公司保持较大新增土地拓展 2023
年
规模，土地储备质量良好，但未开发项目储备 1－3
7 84.78 54.75 15484.99 43.05
月
规模小、区域集中度高，需关注公司土地拓展 注：上表数据为全口径数据，包括合营、联营项目数据
情况和当地房地产市场变化情况。此外，公司 资料来源：公司提供
合作项目多，新增土地权益比例不高，需持续 截至2023年3月底，公司全口径尚未开发
关注合作方风险。 的土地规划计容建筑面积合计92.22万平方米
2020－2022年，公司新获取土地规划建筑 （详见附件1-4）。其中，深圳龙华区城市更新
面积波动下降，2022年在房地产行业下行的情 项目旧屋村已完成拆迁工作，预计2023年8月
况下，仍保持较大的新增土地规模。 开工；上海大兴街旧改项目仍处于拆除施工阶
2021年公司土地成本同比下降16.54%，主 段。与2020－2022年的开发规模相比，公司未
要系浙江省内除杭州以外永康、东阳、湖州等 开发土地储备规模小，未来需关注公司土地拓
三四线城市占比提升所致，2022年在新增土地 展情况及利润空间。
区域高度集中的情况下，公司楼面均价同比增 （2）项目开发情况
长。2020－2022年，公司新获取地块规划建筑 公司新开工面积波动增长，期末在建项
面积中杭州分别占74.63%、38.99%和96.55%， 目规模较大；考虑到 2020－2022 年公司拿地
公司拿地主要集中于杭州，区域集中度高。 规模较大，随着后续开发项目的建设投入以及
2023年一季度，公司新增土地中6块位于杭州， 未来拿地投入，公司资金压力也将相应增加。
但楼面均价下降至1.55万元/平方米，主要系公 2020－2022 年，公司房地产业务新开工面
司获取的项目中位于杭州萧山区、临平开发区 积波动增长；竣工面积逐年增长，2022 年竣工
和钱塘新区大江东地块楼面价较低，拉低楼面 面积同比增长 310.90%，公司项目开发周期一
均价所致，未来需关注非核心区去化情况。公 般为两年，当期竣工面积主要受以前年度开工
司新获取土地权益比例不高，需持续关注后续 面积影响；期末在建面积持续增长，截至 2022
合作方风险。 年底公司期末在建面积较上年底增长 1.21%。
表2 公司近年拿地情况 截至 2023 年 3 月末，公司仍保持较大规模的期
（单位：块、亿元、万平方米、元/平方米、%） 末在建面积。
获得时 地块数 土地总 规划建 楼面均 土地权
间 量 价 筑面积 价 益比例
2020
32 781.91 432.26 18088.99 49.53
年
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表3 公司主要开发数据情况（单位：万平方米） （万平方米）
2023 年 签约销售金额（亿元） 683.00 794.20 986.50 295.30
项目 2020 年 2021 年 2022 年
1－3 月 签约销售均价
3.31 4.36 4.58 3.96
新开工面积 445.68 308.80 484.47 1－3 月 （万元/平方米）
竣工面积 116.25 158.78 469.68 106.95 结转收入面积
140.00 144.69 132.05 38.63
（万平方米）
期末在建面积 1073.32 1223.34 1238.13 1288.79
结转收入（亿元） 278.50 366.73 406.69 98.17
注：上表为全口径数据
全口径
资料来源：公司提供
签约销售面积
386.00 355.20 307.74 103.70
（万平方米）
截至2023年3月底，公司全口径在建项目 签约销售金额（亿元） 1363.60 1691.30 1539.30 406.90
117个 ，预计 总投资 2728.25亿 元， 尚需投 资 签约销售均价
3.53 4.76 5.00 3.92
（万元/平方米）
565.82亿元，权益尚需投资225.82亿元。随着
权益口径
后续开发项目的建设投入以及未来拿地投入， 权益销售面积
200.00 191.40 174.00 52.36
（万平方米）
公司资金压力也将相应增加。
权益销售金额（亿元） 700.00 878.10 874.00 192.8
（3）项目销售情况 资料来源：公司提供
2020－2022 年，公司合并口径销售金额保
截至2023年3月底，公司全口径在建项目
持增长，销售费率持续较低，已完工在售项目
可 售 面 积 1134.09 万 平 方 米 ， 剩 余 可 售 面 积
整体去化情况良好；但在售项目区域集中度较
445.80万平方米，具体城市分布见下图。部分
高，易受单一区域市场波动影响。
在建在售项目因分期开发销售、开盘时间较晚、
公司以自销为主，销售团队成员入职平均
业态、当地市场等因素去化较慢。
年限 3~5 年，销售经验充足，对于当地客户群
体的特点比较了解。2020－2022 年及 2023 年 图1 截至2023年3月底公司剩余可售面积城市分布情况
一 季 度 ， 公 司 销 售 费 用 率 1 分 别 为 0.62%、
0.90%、0.82%和 0.68%，比例较低，公司通过
区域深耕较好地控制了销售费用。
2020－2022 年，公司合并口径签约销售面
积波动增长，且受益于销售均价上涨，签约销
售金额持续增长。公司房屋销售均价较高且逐
年增长，主要系销售项目单价提高所致。2023
年一季度，公司合并口径签约销售金额同比增
资料来源：联合资信根据公司资料整理
长 87.89%。
2020－2022年，公司全口径签约销售金额 截至2023年3月底，公司全口径完工在售
波动增长，2022年全口径签约销售金额同比下 项目97个，完工在售项目去化率97.71%，剩余
降8.99%，下降幅度低于行业平均水平。2022 可售面积29.67万平方米。综合来看，截至2023
年权益销售占比为56.78%，较2021年提升4.86 年3月底，公司全口径在建项目在售和已完工
个百分点。 项目在售的剩余可售面积合计485.47万平方米，
表4 公司项目销售情况 叠加公司未开发土地储备规划建筑面积92.22万
2023
平方米，以2022年销售规模计算，预计可满足
年
项目 2020 年 2021 年 2022 年
1－3 未来2~3年左右的销售需求，公司存在补库存
月
合并口径 需求。
签约销售面积 206.09 182.00 215.60 74.60
1 当期销售费用率=当期销售费用/当期销售金额，计算数据为并
表口径。
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3．经营效率 州等。（3）融资：资金上继续保持稳健，权益
与同行业企业对比，公司经营效率处于行 有息负债规模控制在470亿元以内，并且直接
业中游水平。 融资规模控制在20%以内。融资利率继续下行，
2020－2022 年，公司总资产周转次数和存 确保下降0.1%，争取下降0.2%及以上。
货周转次数均波动下降，主要系近几年公司销
售增长较快且尚未结转，导致其结转成本相对 七、财务分析
于其存货偏低，此外公司非并表项目多，导致 1. 财务概况
其他应收款、长期股权投资等持续增长，综合 公司提供了 2020－2022 年财务报告，天健
影响下拉低了总资产周转次数。与同行业对比， 会计师事务所（特殊普通合伙）对上述财务报
公司总资产周转率和存货周转率处于行业中游 告进行了审计，并出具了标准无保留意见审计
水平。 结论；2023 年 1－3 月财务报表未经审计。
表 5 2022 年公司与同行业企业经营效率指标情况（单 从合并范围变化看，随着经营规模的扩大，
位：次） 2020－2022 年，公司合并报表范围扩大，但主
存货周 总资产周转
企业
转次数 次数
要系新增房地产项目公司，加之相关子公司规
滨江集团 0.21 0.17 模相对较小，对财务数据可比性影响不大。
美的置业集团有限公司 0.41 0.26 截 至 2022 年 底 ， 公 司 合 并 资 产 总 额
上海金茂投资管理集团有限公司 0.37 0.22
2761.76 亿元，所有者权益 527.17 亿元（含少
建发房地产集团有限公司 0.36 0.27
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind 数股东权益 291.82 亿元）；2022 年，公司实现
资料来源：Wind
营业总收入 415.02 亿元，利润总额 53.11 亿元。
5．未来发展 截至 2023 年 3 月底，公司合并资产总额
公司未来发展规划明确，有利于公司未来 2989.82 亿元，所有者权益 577.78 亿元（含少
发展。 数股东权益 336.88 亿元）；2023 年 1－3 月，公
2023年，公司将继续推进实施“1+5”的 司 实 现 营 业 总 收 入 100.86 亿 元 ， 利 润 总 额
发展战略，“1”指房地产主业，在保证安全 13.27 亿元。
运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的
规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、 2. 资产质量
租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 公司资产规模稳步增长，资产结构以流动
2023年公司将继续实施稳健战略。（1）销 资产为主；公司存货规模较大，且杭州项目占
售目标：占全国商品房销售额的1%，确保全 比较高，存货变现能力较好，但存在集中风险；
国排名前20名，争取15名。（2）土地储备：继 但公司受限资产比例较高。
续保持三省一市战略布局，继续在深耕城市、 2020－2022年末，公司资产规模持续增长，
产品等方面发挥优势。投资金额控制在300亿 年均复合增长26.71%。截至2022年底，公司资
元，权益回款的50%以内。城市上除杭州外， 产较上年底增长30.44%，主要系流动资产增加
重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广 所致。公司资产以流动资产为主。
表 6 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司资产主要构成
2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 3 月末
科目 在资产总额 在资产总额 在资产总额 在资产总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动资产 1569.02 91.21 1899.75 89.73 2503.47 90.65 2731.45 91.36
货币资金 185.22 10.77 211.41 9.99 243.28 8.81 329.21 11.01
其他应收款 157.69 9.17 177.76 8.40 303.62 10.99 350.69 11.73
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（合计）
存货 1162.62 67.59 1424.01 67.26 1844.09 66.77 1920.19 64.22
非流动资产 151.13 8.79 217.51 10.27 258.29 9.35 258.37 8.64
长期股权投资 51.99 3.02 108.55 5.13 142.98 5.18 144.57 4.84
投资性房地产 51.23 2.98 64.34 3.04 69.46 2.52 68.34 2.29
资产总额 1296.25 100.00 1720.16 100.00 2117.26 100.00 2246.96 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
（1）流动资产 2020－2022年末，公司长期股权投资逐年
2020－2022年末，公司流动资产规模持续 增长，年均复合增长65.84%。截至2022年底，
增长，年均复合增长26.32%。截至2022年底， 公司长期股权投资较上年底增长31.71%，主要
公司流动资产较上年底增长31.78%，主要系其 系对子公司和合联营企业投资增长所致。
他应收款和存货增加所致。 截至2023年3月底，公司受限资产情况如
2020－2022年末，公司货币资金逐年增长， 下表所示，受限资产占总资产比例为29.29%，
年均复合增长14.60%。截至2022年底，公司货 受限比例较高。
币资金较上年底增长15.07%，主要系销售及筹
表 7 截至 2023 年 3 月底公司资产受限情况
资取得的货币资金增长所致，其中预售监管账
受限 账面价值
受限原因
户资金为134.35亿元。货币资金中有0.50亿元 资产名称 （亿元）
货币资金 0.45 各类保证金等
受限资金，受限比例为0.20%，受限比例低。
存货 837.87 为借款提供抵押担保
2020－2022年末，公司其他应收款（合计）
投资性房地产 32.44 为借款提供抵押担保
逐年增长，年均复合增长38.76%。截至2022年 固定资产 3.85 为借款提供抵押担保
底，公司其他应收款（合计）较上年底增长 无形资产 1.03 为借款提供抵押担保
70.80%，主要系拆借款增加所致。其他应收款 合计 875.64 --
数据来源：公司提供、联合资信整理
累计计提坏账准备12.95亿元。按账龄披露的其
他应收款，以1年以内为主（占66.75%），1~2 截至2023年3月底，公司合并资产总额较
年占（21.02%）。按欠款方归集的期末余额前 上年底增长8.26%，主要系货币资金和其他应
五名其他应收款合计98.00亿元，占其他应收款 收款增加所致。公司资产仍以流动资产为主，
期末余额合计的比例为30.95%，集中度较高。 资产结构较上年底变化不大。
2020－2022年末，公司存货逐年增长，年
均复合增长25.94%。截至2022年底，公司存货 3. 资本结构
较上年底增长29.50%，主要系新增土地储备增 （1）所有者权益
长所致。存货主要由开发成本（占96.01%）和 随着房地产业务规模的扩大，公司合作开
开发产品（占3.99%）构成，计提存货跌价准 发项目增加，少数股东权益规模快速增长。公
备7.02亿元，计提比例0.38%，计提比例较低。 司权益结构稳定性较弱。
公司存货中杭州项目占比较高，受杭州房地产 2020－2022年末，公司所有者权益逐年增
市场和调控政策影响较大。 长，年均复合增长37.10%，主要系未分配利润
（2）非流动资产 及少数股东权益增长所致。截至2022年底，公
2020－2022年末，公司非流动资产逐年增 司 所 有 者 权 益527.17亿 元 ， 较 上 年 底 增 长
长，年均复合增长30.73%。截至2022年底，公 41.00%，主要系少数股东权益增加所致。截至
司非流动资产较上年底增长18.75%，主要系长 2022年底，公司少数股东权益291.82亿元，在
期股权投资和投资性房地产增长所致。 所有者权益中占比为55.36%。
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截至2023年3月底，公司所有者权益577.78 有息债务构成以长期债务为主。随着公司业务
亿元，较上年底增长9.60%，主要系少数股东 规模的扩张，债务规模有所增长，债务负担仍
权益增长所致。其中，归属于母公司所有者权 属合理，但存在一定集中偿付压力。
益占比为41.69%，少数股东权益占比为58.31%。 2020－2022年末，公司负债规模持续增长，
在所有者权益中，股本、资本公积和未分配利 年均复合增长24.58%。截至2022年底，公司负
润分别占5.39%、3.63%和30.45%，所有者权益 债总额较上年底增长28.18%，主要系流动负债
结构稳定性较弱。 增加所致，负债结构以流动负债为主。
（2）负债
2020－2022年末，公司负债规模快速增长，
表 8 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司负债主要构成
2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年 3 月末
科目 在负债总额 在负债总额 在负债总额 在负债总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动负债 1123.10 78.01 1418.15 81.34 1837.21 82.22 2002.75 83.03
其他应付款
154.09 10.70 194.33 11.15 219.75 9.83 217.22 9.01
（合计）
一年内到期的
79.01 5.49 99.15 5.69 128.79 5.76 145.42 6.03
非流动负债
合同负债 728.14 50.58 935.71 53.67 1303.62 58.34 1447.74 60.02
其他流动负债 96.72 6.72 121.86 6.99 135.00 6.04 149.53 6.20
非流动负债 316.61 21.99 325.23 18.66 397.38 17.78 409.30 16.97
长期借款 261.37 18.15 248.15 14.23 349.50 15.64 381.09 15.80
应付债券 48.78 3.39 69.51 3.99 39.95 1.79 20.30 0.84
负债总额 1439.71 100.00 1743.39 100.00 2234.59 100.00 2412.05 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
2020－2022年末，公司流动负债持续增长， 款增加所致，公司合同负债规模较大。
年均复合增长27.90%。截至2022年底，公司流 2020－2022年末，公司其他流动负债逐年
动负债较上年底增长29.55%，主要系合同负债 增长，年均复合增长18.14%。截至2022年底，
增加所致。 公司其他流动负债较上年底增长10.78%，主要
2020－2022年末，公司其他应付款（合计） 系待转销项税增加所致。
逐年增长，年均复合增长19.42%。截至2022年 2020－2022年末，公司非流动负债持续增
底，公司其他应付款（合计）较上年底增长 长，年均复合增长12.03%。截至2022年底，公
13.08%，主要系关联方拆借款等增长所致。账 司非流动负债较上年底增长22.18%，主要系长
龄1年以上重要其他应付款合计84.37亿元，未 期借款增加所致。
偿还或结算原因系项目未清算所致。 2020－2022年末，公司长期借款波动增长，
2020－2022年末，公司一年内到期的非流 年均复合增长15.64%。截至2022年底，公司长
动负债逐年增长，年均复合增长27.67%。截至 期借款较上年底增长40.84%，主要系融资规模
2022年底，公司一年内到期的非流动负债较上 增加所致。长期借款主要由抵押借款（占
年底增长29.89%，主要系一年内到期的应付债 47.47%）、抵押及保证借款（占31.07%）和抵
券转入所致。 押、质押及保证借款（占11.08%）构成。
2020－2022年末，公司合同负债逐年增长， 2020－2022年末，公司应付债券波动下降，
年均复合增长33.80%。截至2022年底，公司合 年均复合下降9.51%。截至2022年底，公司应
同负债较上年底增长39.32%，主要系预收购房 付债券较上年底下降42.53%，主要系偿还到期
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主体长期信用评级报告
债券所致。 底增长7.94%，主要系合同负债和长期借款增
截至2023年3月底，公司负债总额较上年 加所致，负债结构较上年底变化不大。
图 2 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司债务杠杆水平 图 3 2020－2022 年末及 2023 年 3 月末公司债务结构
（单位：%） （单位：亿元、%）
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
有息债务方面，2020－2022年末，随着规 一年内
到期的
145.42 -- -- -- 145.42
模扩大，公司全部债务持续增长，年均复合增 非流动
负债
长13.04%。 截 至2022年 底 ， 公 司 全 部 债 务 短期融
18.90 -- -- -- 18.90
资券
541.87亿元，较上年底增长17.05%。债务结构
长期借
-- 28.31 291.89 60.88 381.09
方面，截至2022年底，公司长期债务占73.11%， 款
应付债
以长期债务为主。从债务指标来看，2020－ -- 20.30 -- -- 20.30
券
合计 164.32 48.61 291.89 60.88 565.70
2022年末，公司债务指标逐年下降，截至2022
占比 29.05% 8.59% 51.60% 10.76% 29.05%
年底，公司资产负债率、全部债务资本化比率 注：此表为公司内部统计口径未包含租赁负债和长期应付款的有息部分，
与联合资信存在差异
和长期债务资本化比率较上年底分别下降1.43
数据来源：公司提供
个百分点、下降4.63个百分点和下降3.51个百
分点。2020－2022年末，公司调整后资产负债 截至2023年4月底，公司存续债券情况如
率分别为71.72%、68.34%和63.84%，持续下降。 下表，在考虑回售的情况下，2023年和2024年
截至2023年3月底，公司全部债务572.15亿 到期/回售的债券余额合计分别为39.60亿元和
元，较上年底增长5.59%。从债务指标来看， 51.50亿元，面临一定的债券集中偿付压力。
截至2023年3月底，公司资产负债率、全部债 表 10 截至 2023 年 4 月底公司存续债券情况
务资本化比率和长期债务资本化比率较上年底 债券余额
债券简称 到期日 回售日
（亿元）
分别下降0.24个百分点、下降0.93个百分点和
滨江优 B 2032-09-24 -- 2.56
下降1.52个百分点。公司债务负担仍属合理。 滨江优 A 2032-09-24 -- 1.32
从2023年3月底债务期限分布看，公司债 22 滨江房产
2024-11-23 -- 8.00
MTN002
务集中于未来1年及未来2~3年到期，存在集中 22 滨江房产
2024-08-23 -- 9.40
MTN001
偿付压力，具体情况如下表所示。 23 滨江房产
2024-04-13 -- 6.00
CP002
表 9 截至 2023 年 3 月底公司有息债务期限结构 21 滨江房产
2024-03-10 -- 9.10
MTN002
（单位：亿元） 23 滨江房产
2024-03-08 -- 9.00
CP001
项目 1 年以内 1~2 年 2~3 年 3 年以上 合计 21 滨江房产
2024-02-24 -- 10.00
MTN001
短期借 20 滨江房产
-- -- -- -- -- 2023-10-15 -- 9.40
款 MTN003
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主体长期信用评级报告
20 滨房 01 2023-08-24 -- 6.00 图 4 公司盈利指标情况（单位：%）
21 滨房 02 2023-08-05 -- 8.50
21 滨房 01 2023-07-09 -- 6.00
22 滨江房产
2023-07-05 -- 9.70
CP002
合计 -- -- 94.98
资料来源：Wind
4. 盈利能力
2020－2022年，公司收入持续增长，利润
规模波动增长，主要系毛利率逐年下降及期间 数据来源：公司财务报告，联合资信整理
费用波动的综合影响所致。
盈利指标方面，2020－2022年，公司营业
公司营业总收入分析见经营概况。2020－
利润率、总资本收益率和净资产收益率均波动
2022年，公司利润总额波动增长，年均复合增
下降。2022年，公司营业利润率、总资本收益
长5.32%。2022年，公司利润总额53.11亿元，
率和净资产收益率同比分别下降6.73个百分点、
同比下降21.18%，主要系营业成本及费用总额
下降2.78个百分点和下降5.76个百分点。公司
增加且本期计提较大规模的存货跌价准备所致。
各盈利指标较2021年均下降较多。
从期间费用看，2020－2022年，公司费用
与同行业相比，2022年，公司盈利水平处
总额持续增长，年均复合增长19.36%。从期间
于行业中游水平。
费用看，2022年，公司费用总额为24.56亿元，
同比增长9.28%，主要系销售费用和财务费用 表 11 2022 年同行业公司盈利情况对比
营业总收
增加所致。从构成看，公司销售费用、管理费 销售毛利率 净资产收益率
企业 入（亿
（%） （%）
用 和 财 务 费 用 占 比 分 别 为33.00%、25.50%和 元）
滨江集团 415.02 17.48 7.40
41.50%。其中，销售费用为8.11亿元，同比增
美的置业集团有限
766.46 18.71 7.57
长13.61%，主要系房地产业务营销费用增加所 公司
上海金茂投资管理
致；财务费用为10.19亿元，同比增长37.69%， 380.96 16.23 1.43
集团有限公司
建发房地产集团有
主要系利息支出增加所致。 317.93 16.88 6.85
限公司
非经常性损益方面，2020－2022年，公司 注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
资料来源：Wind
投资收益分别为2.25亿元、3.56亿元和22.24亿
元；投资收益占营业利润的比重分别为4.74%、 2023 年 1－3 月，公司实现营业总收入
5.28%和41.80%。2022年，公司实现投资收益 100.86 亿元，同比增长 63.13%，主要系房屋销
22.24亿元，同比增加18.68亿元，主要系权益 售收入增加所致；营业利润率为 18.64%，同比
法核算的长期股权投资收益、金融工具在持有 提升 3.55 个百分点。
期间的投资收益、理财产品收益增加所致；公
司资产减值损失7.02亿元，全部为存货跌价损 5. 现金流
失，公司信用减值损失1.56亿元，主要系应收 2020－2022 年，受销售规模及新增土地储
账款和其他应收款坏账损失；公司投资收益、 备规模和建设投入波动等因素影响，公司经营
资产减值损失和信用减值损失对公司利润的影 现金流净额随之波动；投资活动现金流均呈净
响较大。 流出状态；受融资需求影响，筹资活动现金净
流入规模逐年增长。未来，公司投资需求较大，
同时考虑到债务到期，其仍有较大的外部融资
需求。
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主体长期信用评级报告
表 12 2020－2022 年及 2023 年 1－3 月公司现金流量 行借款、偿还所发行债券、归还项目合作款构
情况 成；筹资活动现金流持续净流入，呈波动增长
（单位：亿元）
态势。
2023 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年
1－3 月 2023 年 1－3 月，公司经营活动产生的现
经营活动现金流入小计 541.85 647.39 835.63 267.54
金流量净流入规模进一步扩大，主要系同期销
经营活动现金流出小计 573.43 638.99 783.49 191.28
经营现金流量净额 -31.57 8.39 52.14 76.26
售回款增加且对外投资减少所致；公司投资活
投资活动现金流入小计 107.47 82.88 43.76 27.33 动现金持续净流出，且公司保持较大的融资规
投资活动现金流出小计 138.86 170.48 285.90 66.04 模。
投资活动现金流量净额 -31.39 -87.60 -242.14 -38.72
筹资活动前现金流量净
-62.96 -79.21 -190.00 37.54 6. 偿债指标
额
筹资活动现金流入小计 420.48 501.37 716.01 171.04 公司短期偿债能力指标尚可，长期偿债能
筹资活动现金流出小计 292.39 396.06 494.51 122.50
力指标表现一般。公司融资渠道以银行和公开
筹资活动现金流量净额 128.09 105.31 221.50 48.54
资料来源：公司财务报告 市场为主，综合融资成本较低。考虑到公司项
目储备质量较好，在售项目去化良好，未来销
经营活动方面，2020－2022 年公司经营活
售及回款规模仍将较大。
动现金流入主要为房地产项目销售回款，现金
从短期偿债能力指标看，2020－2022 年
流出主要为公司土地支出及房地产开发投入和
末，公司流动比率和速动比率波动下降。公司
各项税费；经营活动产生的现金流量净额波动
流动资产对流动负债的保障程度一般。2020－
较大。
2022 年，公司经营现金流动负债比率逐年提升。
投资活动方面，2020－2022 年公司投资活
2020－2022 年末，公司现金短期债务比波动下
动现金流入规模逐年下降，主要系收回理财产
降，但现金类资产对短期债务的保障程度较高。
品金额波动和收回合作项目外部股东拆借款减
截至 2023 年 3 月底，公司现金短期债务比较上
少所致；现金流出主要为合作项目财务资助款
年底提升 0.34 倍。
支出及金融产品投资；投资活动现金流持续净
从长期偿债能力指标看，2020－2022 年，
流出，且规模持续扩大。
公司 EBITDA 波动增长；公司 EBITDA 利息倍
2020－2022 年，公司筹资活动前现金流持
数波动下降，EBITDA 对利息的覆盖程度较高。
续净流出且净流出规模持续增长。
2020－2022 年，公司全部债务/EBITDA 波动增
筹资活动方面，2020－2022 年公司筹资活
长，EBITDA 对全部债务的覆盖程度一般。
动现金流入主要为取得借款以及收到合作项目
外部股东财务资助款，现金流出主要由归还银
表 13 公司偿债能力指标
项目 项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
流动比率（%） 139.70 133.96 136.26 136.38
速动比率（%） 36.19 33.55 35.89 40.51
短期偿债能力
经营现金/流动负债（%） -2.81 0.59 2.84 3.81
指标
经营现金/短期债务（倍） -0.29 0.06 0.36 0.46
现金短期债务比（倍） 1.70 1.52 1.68 2.01
EBITDA（亿元） 59.02 78.92 68.21 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.19 5.87 7.94 --
长期偿债能力
经营现金/全部债务（倍） -0.07 0.02 0.10 0.13
指标
EBITDA/利息支出（倍） 2.55 3.04 2.42 --
经营现金/利息支出（倍） -1.36 0.32 1.85 /
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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主体长期信用评级报告
截至2023年4月底，公司对子公司及参股 可。
公司担保余额215.94亿元；其中，对合并报表 2020－2022年末，母公司所有者权益波动
范围外的参股公司担保余额39.67亿元，占2023 增长，年均复合增长8.30%。截至2022年底，
年3月底净资产的6.87%，或有负债风险较小。 母公司所有者权益为163.32亿元，较上年底增
截至2023年3月底，公司已获金融机构授 长18.02%，所有者权益稳定性一般。在所有者
信总额1200.03亿元，未使用额度650.55亿元， 权益中，股本为31.11亿元（占19.05%）、资本
间接融资渠道较为畅通。融资成本方面，截至 公积合计25.18亿元（占15.42%）、未分配利润
2022年底，公司融资规模535.45亿元，其中银 合 计92.62亿 元 （ 占56.71%）、 盈 余 公 积 合 计
行贷款占比80.37%，直接融资占比19.63%。截 15.16亿元（占9.28%）。
至2022年底，公司综合融资成本为4.60%，较 2022年，母公司营业总收入为7.87亿元，
2021年底下降0.30个百分点，公司综合融资成 利润总额为32.61亿元。同期，母公司投资收益
本较低。 为33.95亿元。
截至2023年3月底，公司无重大未决诉讼。 现金流方面，2022年，母公司经营活动现
金流净额为2.47亿元，母公司投资活动现金流
7. 母公司财务分析 净额为-118.66亿元，筹资活动现金流净额为
母公司经营性活动较少，收入和利润主要 105.10亿元。
来自投资收益，其资产主要为长期股权投资和 截至2022年底，母公司流动比率、速动比
其他应收款等。母公司负债以其他应付款和应 率和现金短期债务比分别为62.92%、62.91%和
付债券为主，整体债务负担尚可；权益结构稳 0.37倍，母公司短期偿债能力指标弱。
定性一般。
2020－2022年末，母公司资产总额逐年增 八、结论
长，年均复合增长20.85%。截至2022年底，母
基于对公司经营风险、财务风险等方面的
公 司 资 产 总 额783.11亿 元 ， 较 上 年 底 增 长
综合分析评估，联合资信确定公司主体长期信
20.40%，主要系长期股权投资增加所致。从构
用等级为 AAA，评级展望为稳定。
成看，母公司资产总额主要由其他应收款（占
42.24%）和长期股权投资（占51.11%）构成。
截至2022年底，母公司货币资金为24.16亿元，
较上年底下降31.46%。
2020－2022年末，母公司负债总额逐年增
长，年均复合增长24.96%。截至2022年底，母
公 司 负 债 总 额619.79亿 元 ， 较 上 年 底 增 长
21.05%，主要系其他应付款增加所致。从构成
看，母公司负债总额主要由其他应付款（占
81.48%）和应付债券（占6.04%）构成。母公
司2022年末资产负债率为79.14%，较上年底提
高0.42个百分点。截至2022年底，母公司全部
债务2108.25亿元。其中，短期债务占59.90%、
长期债务占40.10%。截至2022年底，母公司全
部债务资本化比率39.92%，母公司债务负担尚
2 其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务
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主体长期信用评级报告
附件 1-1 截至 2023 年 3 月底杭州滨江房产集团股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
附件 1-2 截至 2023 年 3 月底杭州滨江房产集团股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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主体长期信用评级报告
附件 1-3 截至 2023 年 3 月底杭州滨江房产集团股份有限公司
主要子公司情况
注册资本（万 直接持股比 间接持股比
序号 企业名称 业务性质
元） 例 例
1 东方海岸（淳安）房地产开发有限公司 房地产业 22000.00 100.00% 100.00%
2 杭州滨江集团天目山商业管理有限公司 服务业 12000.00 100.00% 100.00%
3 杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司 住宿和餐饮业 31000.00 100.00% 100.00%
4 上海滨顺投资管理有限公司 投资 50000.00 100.00% 100.00%
5 杭州滨江集团天目山开发建设有限公司 房地产业 54000.00 100.00% 100.00%
6 杭州滨创股权投资有限公司 投资管理咨询 10000.00 100.00% 100.00%
7 杭州滨达房地产开发有限公司 房地产业 10000.00 100.00% 100.00%
8 杭州滨乾房地产开发有限公司 投资 10000.00 100.00% 100.00%
9 金华滨泽房地产开发有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
10 宁波滨浦置业有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
11 金华滨润房地产开发有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
12 宁波滨柳置业有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
13 杭州滨红置业有限公司 房地产 13200.00 100.00% 100.00%
14 杭州滨浩房地产开发有限公司 房地产 20000.00 100.00% 100.00%
15 杭州滨胜房地产开发有限公司 房地产 20000.00 100.00% 100.00%
16 义乌滨茂房地产开发有限公司 房地产 60000.00 100.00% 100.00%
17 宁波滨通置业有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
18 杭州滨睿房地产开发有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
19 杭州滨兰房地产开发有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
20 杭州高光置业有限公司 房地产 431300.00 100.00% 100.00%
21 金华虹光置业有限公司 房地产 614500.00 100.00% 100.00%
22 杭州运河恒运商业地产有限公司 房地产 112000.00 100.00% 100.00%
23 杭州滨阳房地产开发有限公司 房地产 10000.00 100.00% 100.00%
注：人民币注册资本 2.00 亿元（含）以上且持股和间接持股比例均为 100%，不包含境外公司
资料来源：公司提供，联合资信整理
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附件 1-4 截至 2023 年 3 月底杭州滨江房产集团股份有限公司尚未开发土
地储备情况（单位：万平方米、元/平方米）
编 项目所在 物业类 占地面 规划建筑 楼面地 是否并
项目名称 取得时间 土地权益
号 地 型 积 面积 价 表
深圳龙华项
1 深圳 2017/06/26 商住 4.78 29.40 / 65.00% 是
目
2 大兴街项目 上海 2016/12/29 商住 3.71 12.94 / 17.15% 否
3 未来悦南区 永康 2021/06/08 住宅 4.48 11.65 11002 100.00% 是
万家星悦北
4 永康 2021/06/08 住宅 4.15 10.80 11002 100.00% 是
区
5 萃栖云庐 杭州 2023/02/21 住宅 5.74 8.61 18701 25.00% 否
6 悦品 金华 2023/03/08 住宅 4.97 7.45 12509 51.00% 是
7 听荷芳翠府 杭州 2023/03/30 住宅 2.25 4.96 10504 51.00% 是
8 大江东项目 杭州 2023/03/30 住宅 2.56 6.41 9161 30.50% 是
合
-- -- -- -- 32.65 92.22 -- -- --
计
注：1．上表数据为全口径数据，包括合营、联营项目数据；2．上海大兴街项目暂未取得土地证
资料来源：公司提供
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附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 185.27 211.52 244.11 330.06
资产总额（亿元） 1720.16 2117.26 2761.76 2989.82
所有者权益（亿元） 280.45 373.87 527.17 577.78
短期债务（亿元） 108.71 139.10 145.69 164.12
长期债务（亿元） 315.38 323.83 396.18 408.03
全部债务（亿元） 424.10 462.93 541.87 572.15
营业总收入（亿元） 285.97 379.76 415.02 100.86
利润总额（亿元） 47.87 67.37 53.11 13.27
EBITDA（亿元） 59.02 78.92 68.21 --
经营性净现金流（亿元） -31.57 8.39 52.14 76.26
财务指标
销售债权周转次数（次） 61.89 79.98 89.49 --
存货周转次数（次） 0.21 0.22 0.21 --
总资产周转次数（次） 0.19 0.20 0.17 --
现金收入比（%） 187.58 168.53 198.76 264.49
营业利润率（%） 22.12 22.18 15.44 18.63
总资本收益率（%） 6.34 6.83 4.67 --
净资产收益率（%） 12.65 13.16 7.40 --
长期债务资本化比率（%） 52.93 46.41 42.91 41.39
全部债务资本化比率（%） 60.19 55.32 50.69 49.76
资产负债率（%） 83.70 82.34 80.91 80.68
调整后资产负债率（%） 71.72 68.34 63.84 62.52
流动比率（%） 139.70 133.96 136.26 136.38
速动比率（%） 36.19 33.55 35.89 40.51
经营现金流动负债比（%） -2.81 0.59 2.84 --
现金短期债务比（倍） 1.70 1.52 1.68 2.01
EBITDA 利息倍数（倍） 2.55 3.04 2.42 --
全部债务/EBITDA（倍） 7.19 5.87 7.94 --
注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币。2. 公司 2023 年一季度财
务报表未经审计。3．其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务
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主体长期信用评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）
项 目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 13.99 35.25 24.16 25.72
资产总额（亿元） 536.17 650.41 783.11 794.70
所有者权益（亿元） 139.24 138.38 163.32 166.02
短期债务（亿元） 83.11 51.67 65.01 68.72
长期债务（亿元） 54.44 73.97 43.52 23.90
全部债务（亿元） 137.55 125.64 108.52 92.62
营业总收入（亿元） 6.70 5.52 7.87 3.62
利润总额（亿元） 5.60 5.04 32.61 3.27
EBITDA（亿元） / / / --
经营性净现金流（亿元） 3.44 6.08 2.47 -3.92
财务指标
销售债权周转次数（次） 1.67 1.14 1.25 --
存货周转次数（次） 11.71 6.03 4.85 --
总资产周转次数（次） 0.01 0.01 0.01 --
现金收入比（%） 74.58 101.09 65.16 45.34
营业利润率（%） 96.44 96.47 96.82 98.19
总资本收益率（%） / / / --
净资产收益率（%） 4.46 4.28 19.58 --
长期债务资本化比率（%） 28.11 34.83 21.04 12.58
全部债务资本化比率（%） 49.69 47.59 39.92 35.81
资产负债率（%） 74.03 78.72 79.14 79.11
流动比率（%） 115.48 94.34 62.92 58.23
速动比率（%） 115.47 94.33 62.91 58.23
经营现金流动负债比（%） 1.00 1.39 0.43 --
现金短期债务比（倍） 0.17 0.68 0.37 0.37
EBITDA 利息倍数（倍） / / / /
全部债务/EBITDA（倍） / / / /
注：1．公司本部其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务，公司本部 2023 年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化。
2．公司本部未提供资本化利息、费用化利息、折旧、摊销等数据，相关指标未进行计算。3．表格中“/”表示未能获取的数据，“--”表
示计算后无意义的数据
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主体长期信用评级报告
附件 3 主要财务指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
调整后资产负债率 （负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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主体长期信用评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对
象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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主体长期信用评级报告
联合资信评估股份有限公司关于
杭州滨江房产集团股份有限公司的跟踪评级安排
根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务规范，
联合资信将在杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”）信用评级有效期内持续进行
跟踪评级。
贵公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监
管政策要求和委托评级合同约定在贵公司信用评级有效期内完成跟踪评级工作。
贵公司如发生重大变化，或发生可能对信用评级产生较大影响的重大事项，应及时通知联
合资信并提供有关资料。
联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况及外部经营环境等相关信息，如发现有重大变
化，或出现可能对信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分
析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约
定报送及披露跟踪评级报告和结果。
如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管政策规定、委托评级合同约定的其他
情形，联合资信可以终止或撤销评级。
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