资产评估说明
附件 2.1：长期股权投资——启东鹏大农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 60 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 60.00 60.00 100.00
合 计 60.00 60.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,471,406.03 元、1,742,764.00 元和-271,357.97 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
1
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,626.78 元。为存放于工行营业
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资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,626.78 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏大农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 65,017.00 97.53 出让
发展有限公司 字第 1084 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
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资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
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资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
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资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=11,875,579.94 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
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资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,498,111.83 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 11,875,579.94 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,498,111.83 元；两种评估结果相差 9,377,468.11 元，差异率为 375%，差异
主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的市
场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为 11,875,579.94
元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 11,875,579.94 元 ， 较 账 面 价 值
1,429,579.25 元增值 10,446,000.69 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 1,742,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
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资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 1,742,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 1,742,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 1,742,764.00 1,742,764.00 - -
流动负债合计 1,742,764.00 1,742,764.00 - -
负债合计 1,742,764.00 1,742,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 147.14 万元，评估值 1,191.74 万元，增值 1,044.60 万元，增值率为 709.94%；
负债账面价值为 174.28 万元，评估值 174.28 万元；净资产账面值为 58.64 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,017.46 万元，增值 1,044.60 万元，
增值率为 3,848.93%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
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资产评估说明
附件 2.2：长期股权投资——启东鹏起农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 60 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 60.00 60.00 100.00
合 计 60.00 60.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,072,954.35 元、2,298,364.00 元和-225,409.65 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
10
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,847.72 元。为存放于工行营业
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资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,847.72 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏起农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 78,114.00 117.17 出让
发展有限公司 字第 0103 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
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资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
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资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
15
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,267,792.30 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
16
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,001,330.54 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,267,792.30 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,001,330.54 元；两种评估结果相差 11,266,461.76 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,267,792.30 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 14,267,792.30 元 ， 较 账 面 价 值
2,030,906.63 元增值 12,236,885.67 元，增值率为 603%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,298,364.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
17
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,298,364.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,298,364.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,298,364.00 2,298,364.00 - -
流动负债合计 2,298,364.00 2,298,364.00 - -
负债合计 2,298,364.00 2,298,364.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 207.29 万元，评估值 1,430.96 万元，增值 1,223.69 万元，增值率为 590.33%；
负债账面价值为 229.84 万元，评估值 229.84 万元；净资产账面值为-22.55 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,201.14 万元，增值 1,223.69 万元，
增值率为-5,426.56%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
18
资产评估说明
附件 2.3：长期股权投资——启东欣海农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 2 月 3 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准日
其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,887,662.22 元、2,482,771.59 元和-595,109.37 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
19
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,741.80 元。为存放于工行营业
20
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,741.80 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 75,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 75,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 75,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东欣海农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 82,277.00 123.41 出让
发展有限公司 字第 0956 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
21
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
22
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
23
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
24
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,028,178.64 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
25
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,161,283.16 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,028,178.64 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,161,283.16 元；两种评估结果相差 11,866,895.48 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,028,178.64 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,028,178.64 元 ， 较 账 面 价 值
1,808,720.42 元增值 13,219,458.22 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,482,771.59 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
26
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,482,771.59 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,482,771.59 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,482,771.59 2,482,771.59 - -
流动负债合计 2,482,771.59 2,482,771.59 - -
负债合计 2,482,771.59 2,482,771.59 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 188.76 万元，评估值 1,510.71 万元，增值 1,321.95 万元，增值率为 700.33%；
负债账面价值为 248.28 万元，评估值 248.28 万元；净资产账面值为-59.52 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,262.43 万元，增值 1,321.95 万元，
增值率为 2,221.02%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
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资产评估说明
附件 2.4：长期股权投资——启东鹏林农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 2 月 3 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准日
其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,919,060.91 元、2,582,767.37 元和-663,706.46 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
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资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 4,955.06 元。为存放于工行营业
29
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 4,955.06 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-4,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-4,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-4,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏林农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 87,294.00 130.94 出让
发展有限公司 字第 1082 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
30
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
31
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
32
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
33
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,944,551.05 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
34
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,354,048.55 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,944,551.05 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,354,048.55 元；两种评估结果相差 12,590,502.50 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,944,551.05 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,944,551.05 元 ， 较 账 面 价 值
1,918,905.85 元增值 14,025,645.20 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,582,767.37 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
35
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,582,767.37 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,582,767.37 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,582,767.37 2,582,767.37 - -
流动负债合计 2,582,767.37 2,582,767.37 - -
负债合计 2,582,767.37 2,582,767.37 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 191.91 万元，评估值 1,594.48 万元，增值 1,402.57 万元，增值率为 730.85%；
负债账面价值为 258.28 万元，评估值 258.28 万元；净资产账面值为-66.37 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,336.20 万元，增值 1,402.57 万元，
增值率为 2,113.26%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
36
资产评估说明
附件 2.5：长期股权投资——启东新岛农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,873,128.75 元、2,139,866.54 元和-266,737.79 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
37
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
4.本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
38
资产评估说明
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,245.08 元。为存放于工行营业
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,245.08 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东新岛农业 启国用 2012 启东市启隆 农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 75,490.00 113.23 出让
39
资产评估说明
发展有限公司 字第 0038 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
40
资产评估说明
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
41
资产评估说明
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
42
资产评估说明
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=13,813,984.81 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
43
资产评估说明
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩 ，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,908,292.08 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 13,813,984.81 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,908,292.08 元；两种评估结果相差 10,905,692.73 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
13,813,984.81 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 13,813,984.81 元 ， 较 账 面 价 值
1,879,683.67 元增值 11,934,301.14 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,139,866.54 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
44
资产评估说明
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,139,866.54 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,139,866.54 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,139,866.54 2,139,866.54 - -
流动负债合计 2,139,866.54 2,139,866.54 - -
负债合计 2,139,866.54 2,139,866.54 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 187.31 万元，评估值 1,380.74 万元，增值 1,193.43 万元，增值率为 637.14%；
负债账面价值为 213.99 万元，评估值 213.99 万元；净资产账面值为-26.68 万元，在
45
资产评估说明
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,166.75 万元，增值 1,193.43 万元，
增值率为 4,473.13%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
46
资产评估说明
附件 2.6：长期股权投资——启东欣盛农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,128,019.75 元、2,170,764.00 元和-42,744.25 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
47
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,199.26 元。为存放于工行营业
48
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,199.26 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东欣盛农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 82,426.00 123.64 出让
发展有限公司 字第 0101 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
49
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
50
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
51
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
52
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,055,394.01 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
53
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,167,008.10 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,055,394.01 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,167,008.10 元；两种评估结果相差 11,888,385.91 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,055,394.01 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,055,394.01 元 ， 较 账 面 价 值
2,086,620.49 元增值 12,968,773.52 元，增值率为 622%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,170,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
54
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,170,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,170,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,170,764.00 2,170,764.00 - -
流动负债合计 2,170,764.00 2,170,764.00 - -
负债合计 2,170,764.00 2,170,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 212.80 万元，评估值 1,509.68 万元，增值 1,296.88 万元，增值率为 609.44%；
负债账面价值为 217.08 万元，评估值 217.08 万元；净资产账面值为-4.28 万元，在保
持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,292.60 万元，增值 1,296.88 万元，增
值率为 30,300.93%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
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资产评估说明
附件 2.7：长期股权投资——启东富盛农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,214,932.51 元、2,597,267.38 元和-382,334.87 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
56
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,429.35 元。为存放于工行营业
57
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,429.35 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富盛农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 85,734.00 128.60 出让
发展有限公司 字第 0096 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
58
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
59
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
60
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
61
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,659,611.65 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
62
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩 ，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,294,109.54 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,659,611.65 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,294,109.54 元；两种评估结果相差 12,365,502.11 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,659,611.65 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,659,611.65 元 ， 较 账 面 价 值
2,173,303.16 元增值 13,486,308.49 元，增值率为 621%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,597,267.38 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
63
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,597,267.38 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,597,267.38 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,597,267.38 2,597,267.38 - -
流动负债合计 2,597,267.38 2,597,267.38 - -
负债合计 2,597,267.38 2,597,267.38 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 221.49 万元，评估值 1,570.12 万元，增值 1,348.63 万元，增值率为 608.89%；
负债账面价值为 259.73 万元，评估值 259.73 万元；净资产账面值为-38.24 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,348.63 万元，增值 1,261.82 万元，
增值率为 3,526.75%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
64
资产评估说明
附件 2.8：长期股权投资——启东远欣农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,178,681.88 元、2,242,764.00 元和-64,082.12 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
65
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,621.95 元。为存放于工行营业
66
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,621.95 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东远欣农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 82,194.00 123.29 出让
发展有限公司 字第 0097 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
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资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
69
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
70
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,013,018.41 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
71
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,158,094.10 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,013,018.41 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,158,094.10 元；两种评估结果相差 11,854,924.31 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,013,018.41 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,013,018.41 元 ， 较 账 面 价 值
2,134,859.93 元增值 12,878,158.48 元，增值率为 603%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,242,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
72
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,242,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,242,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,242,764.00 2,242,764.00 - -
流动负债合计 2,242,764.00 2,242,764.00 - -
负债合计 2,242,764.00 2,242,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 217.87 万元，评估值 1,505.68 万元，增值 1,287.81 万元，增值率为 591.09%；
负债账面价值为 224.28 万元，评估值 224.28 万元；净资产账面值为-6.41 万元，在保
持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,281.40 万元，增值 1,287.81 万元，增
值率为 20,090.64%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
73
资产评估说明
附件 2.9：长期股权投资——启东荣盛农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 23 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,428,453.81 元、2,903,325.46 元和-474,871.65 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
1.资产基础法应用的前提条件及适用性分析：
1.1 资产基础法应用的前提条件：
1.1.1 评估对象能正常使用或者在用；
1.1.2 评估对象能够通过重置途径获得；
1.1.3 评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
1.2 资产基础法适用性分析：
1.2.1 从被评估资产数量的可确定性判断
被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
1.2.2 从被评估资产重置价格的可获取性判断
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
1.2.3 从被评估资产的成新率可估算性判断
评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
74
资产评估说明
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
2.收益法应用的前提条件及适用性分析：
2.1 收益法应用的前提条件：
2.1.1 评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
2.1.2 预期收益所对应的风险能够度量；
2.1.3 收益期限能够确定或者合理预期。
2.2 收益法适用性分析：
2.2.1 从被评估单位的历史经营情况判断
被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.2.2 从被评估单位的未来收益可预测情况判断
由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
2.2.3 从评估资料的收集和获取情况判断
委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
2.2.4 从与被评估单位获取未来收益相关的风险预测情况判断
由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
3.市场法应用的前提条件及适用性分析：
3.1 市场法应用的前提条件
3.1.1 评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
3.1.2 有关交易的必要信息可以获得。
3.2 市场法适用性分析：
3.2.1 从股票市场的容量和活跃程度以及参考企业的数量方面判断
75
资产评估说明
中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
3.2.2 从可比企业的可比性方面判断
在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
4.本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 7,398.34 元。为存放于工行营业
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 7,398.34 元。
76
资产评估说明
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东荣盛农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 97,238.00 145.86 出让
发展有限公司 字第 0039 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
77
资产评估说明
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
78
资产评估说明
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
79
资产评估说明
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=17,793,671.41 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
80
资产评估说明
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=24,025.55 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,746,145.25 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 17,793,671.41 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,746,145.25 元；两种评估结果相差 14,047,526.16 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
17,793,671.41 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 17,793,671.41 元 ， 较 账 面 价 值
2,421,055.47 元增值 15,372,615.94 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
81
资产评估说明
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,903,325.46 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,903,325.46 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,903,325.46 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
82
资产评估说明
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,903,325.46 2,903,325.46 - -
流动负债合计 2,903,325.46 2,903,325.46 - -
负债合计 2,903,325.46 2,903,325.46 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 242.85 万元，评估值 1,780.11 万元，增值 1,537.26 万元，增值率为 633.01%；
负债账面价值为 290.33 万元，评估值 290.33 万元；净资产账面值为-47.48 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,489.78 万元，增值 1,537.26 万元，
增值率为 3,237.70%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
83
资产评估说明
附件 2.10：长期股权投资——启东富民农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,145,474.68 元、2,519,466.87 元和-373,992.19 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
84
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,101.39 元。为存放于工行营业
85
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,101.39 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富民农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 86,383.00 129.57 出让
发展有限公司 字第 0047 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
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资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
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资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
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资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,807,304.94 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
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资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,327,950.65 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,807,304.94 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,327,950.65 元；两种评估结果相差 12,479,354.29 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,807,304.94 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,807,304.94 元 ， 较 账 面 价 值
2,152,173.29 元增值 13,655,131.65 元，增值率为 634%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,519,466.87 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
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资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,519,466.87 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,519,466.87 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,519,466.87 2,519,466.87 - -
流动负债合计 2,519,466.87 2,519,466.87 - -
负债合计 2,519,466.87 2,519,466.87 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 214.55 万元，评估值 1,580.06 万元，增值 1,365.51 万元，增值率为 636.45%；
负债账面价值为 251.95 万元，评估值 251.95 万元；净资产账面值为-37.40 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,328.11 万元，增值 1,365.51 万元，
增值率为 3,651.10%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
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资产评估说明
附件 2.11：长期股权投资——启东伟融农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 20 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 4,197,776.00 元、5,352,764.00 元和-1,154,988.00 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
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资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 4,891.57 元。为存放于工行营业
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资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 4,891.57 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 75,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 75,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 75,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东伟融农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 161,569.00 242.35 出让
发展有限公司 字第 0099 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
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资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
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资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
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资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=29,565,660.50 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
99
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=6,224,530.97 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 29,565,660.50 元；经收益法评估，评估对象
价值为 6,224,530.97 元；两种评估结果相差 23,341,129.54 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
29,565,660.50 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 29,565,660.50 元 ， 较 账 面 价 值
4,117,684.43 元增值 25,447,976.07 元，增值率为 618%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 5,352,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
100
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 5,352,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 5,352,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
流动负债合计 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
负债合计 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 419.78 万元，评估值 2,964.58 万元，增值 2,544.80 万元，增值率为 606.22%；
负债账面价值为 535.28 万元，评估值 535.28 万元；净资产账面值为-115.50 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 2,429.30 万元，增值 2,544.80 万元，
增值率为 2,203.29%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
101
资产评估说明
附件 2.12：长期股权投资——启东天欣农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 20 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 3,696,235.30 元、4,731,756.87 元和-1,035,521.57 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
102
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,499.61 元。为存放于工行营业
103
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,499.61 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 38,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 38,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 38,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地和商业用地，已取得国有
土地使用权证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东天欣农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 84,932.00 127.40 出让
发展有限公司 字第 0104 号 乡仙鹤村
启东天欣农业 启国用 2013 启东市启隆 其他商服
2053 年 5 月 9 日 28.88 2,667.00 4.00 出让
发展有限公司 字第 0073 号 乡仙鹤村 用地
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地/其他商服用地，评估设定用途亦为农用地/其他商服用地；法定出让最高使用年期
104
资产评估说明
50 年/40 年，剩余使用年期为 31.83 年/28.88 年，本次评估中，设定的估价对象土地
使用年期为 31.96 年/28.88 年，假设宗地无他项权利限制，不考虑共有关系对土地价
值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平/三通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
（7）《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2014）；
（8）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（9）《企业会计准则》；
（10）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（11）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（12）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
105
资产评估说明
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
1.对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
2.对于商服用地，根据市场调查，被投资单位商服用地所在区域同类土地的出租和
交易极少，且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用收益法和市场法；由
于评估对象无开发计划，因此不适应假设开发法；由于启东市已建立完整的商服用地
基准地价体系，因此适应基准地价系数修正法。
综上，对于商服用地采用基准地价系数修正法进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
106
资产评估说明
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
107
资产评估说明
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,513,123.58 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
108
资产评估说明
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,263,294.74 元
3.基准地价系数修正法
根据《市政府关于公布实施启东市 2018 年度城镇基准地价的通知》启政发〔2019〕
67 号，评估对象商业用地所在区域属于启东市未定级建制镇、园区及办事处驻地，基
准地价为 5090 元/平方米。
（1）期日修正
基准地价地价基准日为 2019 年 1 月 1 日，评估基准日为 2023 年 6 月 30 日，根
据地价监测系统，2019 年第一季度地价水平值为 3656，2021 年第三季度地价水平值
为 3932，由于 2021 年第三季度后不再公布地价水平，因此，本次按照停止公布前几
期的平均增长率推算 2023 年第二季度的地价水平为 3918。
因此，期日修正系数=3918/3656=1.0717
（2）土地年期修正系数
待估宗地设定年期为与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公
式为：
109
资产评估说明
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 7.2％）
m－－－待估宗地设定使用年限（28.88 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（40 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.9229
（3）容积率修正
因基准地价未对该区域容积率进行设定，因此本次也不对容积率进行修正。
（4）土地因素修正系数
商业用地区段影响因素指标说明表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
位置相对好，商服 位置相对较好，商 位置相对一般，商 位置相对较差，商 位置相对差，商服
微观区位
繁华优 服繁华较优 服繁华一般 服繁华较劣 繁华劣
距最近商
服中心距 <800 米 800-900 米 900-1000 米 1000-1100 米 >1100 米
离
临街道路 临一般繁华道路 临不繁华道路一
临繁华道路一侧 -- --
类型 一侧 侧
较不规则，但对土 不规则，对土地利 很不规则，对土地
宗地形状 矩形 近似矩形
地利用无影响 用有一定影响 利用影响较大
面积过大、过小，
面积适中，对土地 面积较适中，对土 对土地利用略有 对土地利用影响
宗地面积 对土地利用影响
利用有利 地利用较有利 影响 较大
大
距公交站
<100 米 100-150 米 150-200 米 200-300 米 >300 米
点距离
商业用地区段影响因素修正系数表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
微观区位 0.0346 0.0173 0 -0.0179 -0.0358
110
资产评估说明
距最近商服中心
0.0295 0.0148 0 -0.0153 -0.0306
距离
临街道路类型 0.0237 -- 0 -- -0.0246
宗地形状 0.0173 0.0087 0 -0.0089 -0.0179
宗地面积 0.0156 0.0078 0 -0.0081 -0.0162
距公交站点距离 0.0168 0.0084 0 -0.0087 -0.0174
分析如下：
评估对象位置相对差，商服繁华劣，取-0.0358；
评估对象距离最近商服中心距离>1100 米，取-0.0306；
评估对象临不繁华道路一侧，取-0.0246；
评估对象宗地形状近似矩形，取 0.0087；
评估对象宗地面积地利用较有利，取 0.0078；
评估对象距公交站点距离>300 米，取-0.0174；
因此，土地因素修正系数为 0.9081
（5）开发程度修正
商业用地设定开发程度为六通一平，评估对象为三通一平，根据当地开发水平，
剩余三通开发价值约为 40 元/平方米。
（6）评估单价
土地单价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×土地因
素修正系数-开发程度修正=4,531.70 元/平方米
（7）评估结果
土地价值=土地单价×面积=12,086,049.19 元
（六）评估结果及增减值分析
1.农用地
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,513,123.58 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,263,294.74 元；两种评估结果相差 12,249,828.84 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,513,123.58 元。
111
资产评估说明
2.其他商服用地
经基准地价系数修正法评估，评估对象价值为 12,086,049.19 元。
3. 根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 27,599,172.77 元 ， 较 账 面 价 值
3,655,535.69 元增值 23,943,637.08 元，增值率为 655.00%，增值的主要原因为：土
地使用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，
该土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 4,731,756.87 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 4,731,756.87 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 4,731,756.87 元。
112
资产评估说明
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 4,731,756.87 4,731,756.87 - -
流动负债合计 4,731,756.87 4,731,756.87 - -
负债合计 4,731,756.87 4,731,756.87 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 369.62 万元，评估值 2,763.99 万元，增值 2,394.37 万元，增值率为 647.79%；
负债账面价值为 473.18 万元，评估值 473.18 万元；净资产账面值为-103.56 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 2,290.81 万元，增值 2,394.37 万元，
增值率为 2,312.06%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
113
资产评估说明
附件 2.13：长期股权投资——启东远融农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 20 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 3,225,300.00 元、5,352,764.00 元和-2,127,464.00 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
114
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 5,044.81 元。为存放于工行营业
115
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 5,044.81 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 50,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 50,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 50,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东远融农业 启国用 2005 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 164,565.30 246.85 出让
发展有限公司 字第 0541 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
116
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
117
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
118
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
119
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=30,113,956.21 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
120
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=6,339,965.00 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 30,113,956.21 元；经收益法评估，评估对象
价值为 6,339,965.00 元；两种评估结果相差 23,773,991.20 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
30,113,956.21 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 30,113,956.21 元 ， 较 账 面 价 值
3,170,055.19 元增值 26,943,901.02 元，增值率为 850%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 5,352,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
121
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 5,352,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 5,352,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
流动负债合计 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
负债合计 5,352,764.00 5,352,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 322.53 万元，评估值 3,016.92 万元，增值 2,694.39 万元，增值率为 835.39%；
负债账面价值为 535.28 万元，评估值 535.28 万元；净资产账面值为-212.75 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 2,481.64 万元，增值 2,694.39 万元，
增值率为 1,266.46%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
122
资产评估说明
附件 2.14：长期股权投资——启东富瑞农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,806,704.48 元、2,046,626.15 元和-239,921.67 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
123
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,409.87 元。为存放于工行营业
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资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,409.87 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富瑞农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 72,820.00 109.23 出让
发展有限公司 字第 0044 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
126
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
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资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
128
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=13,325,399.04 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
129
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,805,428.92 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 13,325,399.04 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,805,428.92 元；两种评估结果相差 10,519,970.12 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
13,325,399.04 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 13,325,399.04 元 ， 较 账 面 价 值
1,813,094.61 元增值 11,512,304.43 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,046,626.15 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
130
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,046,626.15 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,046,626.15 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,046,626.15 2,046,626.15 - -
流动负债合计 2,046,626.15 2,046,626.15 - -
负债合计 2,046,626.15 2,046,626.15 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 180.67 万元，评估值 1,331.90 万元，增值 1,151.23 万元，增值率为 637.20%；
负债账面价值为 204.66 万元，评估值 204.66 万元；净资产账面值为-23.99 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,127.24 万元，增值 1,151.23 万元，
增值率为 4,798.79%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
131
资产评估说明
附件 2.15：长期股权投资——启东欣融农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,301,256.45 元、2,672,768.52 元和-371,512.07 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
132
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 6,052.25 元。为存放于工行营业
133
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 6,052.25 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 140,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 140,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 140,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东欣融农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 85,147.00 127.72 出让
发展有限公司 字第 0098 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
134
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
135
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
136
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
137
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,552,394.07 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
138
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,271,555.57 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,552,394.07 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,271,555.57 元；两种评估结果相差 12,280,838.51 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,552,394.07 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,552,394.07 元 ， 较 账 面 价 值
2,155,004.20 元增值 13,397,389.87 元，增值率为 622%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,672,768.52 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
139
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,672,768.52 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,672,768.52 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,672,768.52 2,672,768.52 - -
流动负债合计 2,672,768.52 2,672,768.52 - -
负债合计 2,672,768.52 2,672,768.52 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 230.13 万元，评估值 1,569.87 万元，增值 1,339.74 万元，增值率为 582.17%；
负债账面价值为 267.28 万元，评估值 267.28 万元；净资产账面值为-37.15 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,302.59 万元，增值 1,339.74 万元，
增值率为 3,606.30%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
140
资产评估说明
附件 2.16：长期股权投资——启东恒天农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,952,606.62 元、2,251,112.31 元和-298,505.69 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
141
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 8,203.77 元。为存放于工行营业
142
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 8,203.77 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-14,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为-14,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-14,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东恒天农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 78,688.00 118.03 出让
发展有限公司 字第 0040 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
143
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
144
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
145
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
146
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,399,189.78 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
147
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,031,496.71 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,399,189.78 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,031,496.71 元；两种评估结果相差 11,367,693.07 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,399,189.78 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 14,399,189.78 元 ， 较 账 面 价 值
1,959,202.85 元增值 12,439,986.93 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,251,112.31 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
148
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,251,112.31 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,251,112.31 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,251,112.31 2,251,112.31 - -
流动负债合计 2,251,112.31 2,251,112.31 - -
负债合计 2,251,112.31 2,251,112.31 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 195.26 万元，评估值 1,439.26 万元，增值 1,244.00 万元，增值率为 637.10%；
负债账面价值为 225.11 万元，评估值 225.11 万元；净资产账面值为-29.85 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,214.15 万元，增值 1,244.00 万元，
增值率为 4,167.50%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
149
资产评估说明
附件 2.17：长期股权投资——启东富欣现代农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2003 年 12 月 24 日，公司注册资本人民币 400 万元。截至评估基
准日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 400.00 400.00 100.00
合 计 400.00 400.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,967,431.08 元、0.00 元和 1,967,431.08 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
150
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 4,204.98 元。为存放于工行营业
151
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 4,204.98 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 110,429.15 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 110,429.15 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 110,429.15
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富欣现代
启国用 2008 启东市启隆
农业发展有限 农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 87,799.00 131.70 出让
字第 0930 号 乡仙鹤村
公司
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
152
资产评估说明
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
153
资产评估说明
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
154
资产评估说明
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
155
资产评估说明
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,036,791.05 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
156
资产评估说明
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,373,451.88 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,036,791.05 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,373,451.88 元；两种评估结果相差 12,663,339.17 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,036,791.05 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,036,791.05 元 ， 较 账 面 价 值
1,852,796.95 元增值 14,183,994.10 元，增值率为 766%，增值的主要原因为：土地
使用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，
该土地使用权价值增值较高导致。
三、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 196.74 万元，评估值 1,690.34 万元，增值 1,418.40 万元，增值率为 720.95%；
负债账面价值为 0.00 万元，评估值 0.00 万元；净资产账面值为 196.74 万元，在保持
现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,690.34 万元，增值 1,418.40 万元，增值
率为 720.95%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
157
资产评估说明
附件 2.18：长期股权投资——启东鹏伟农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 20 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,010,782.12 元、2,706,064.00 元和-695,281.88 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
158
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,884.80 元。为存放于工行营业
159
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,884.80 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 38,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 38,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 38,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏伟农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 89,607.00 134.41 出让
发展有限公司 字第 0967 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
160
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
161
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
162
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
163
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,367,028.50 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
164
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,442,919.65 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,367,028.50 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,442,919.65 元；两种评估结果相差 12,924,108.85 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,367,028.50 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,367,028.50 元 ， 较 账 面 价 值
1,969,697.32 元增值 14,397,331.18 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,706,064.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
165
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,706,064.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,706,064.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,706,064.00 2,706,064.00 - -
流动负债合计 2,706,064.00 2,706,064.00 - -
负债合计 2,706,064.00 2,706,064.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 201.08 万元，评估值 1,640.81 万元，增值 1,439.73 万元，增值率为 716.00%；
负债账面价值为 270.61 万元，评估值 270.61 万元；净资产账面值为-69.53 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,370.20 万元，增值 1,439.73 万元，
增值率为 2,070.66%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
166
资产评估说明
附件 2.19：长期股权投资——启东怡康农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,350,699.58 元、2,808,671.19 元和-457,971.61 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
167
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 8,179.22 元。为存放于工行营业
168
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 8,179.22 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-14,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为-14,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-14,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东怡康农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 94,678.00 142.02 出让
发展有限公司 字第 0045 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
169
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
170
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
171
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
172
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=17,325,214.65 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
173
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,647,519.90 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 17,325,214.65 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,647,519.90 元；两种评估结果相差 13,677,694.75 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
17,325,214.65 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 17,325,214.65 元 ， 较 账 面 价 值
2,357,320.36 元增值 14,967,894.29 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,808,671.19 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
174
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,808,671.19 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,808,671.19 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,808,671.19 2,808,671.19 - -
流动负债合计 2,808,671.19 2,808,671.19 - -
负债合计 2,808,671.19 2,808,671.19 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 235.07 万元，评估值 1,731.86 万元，增值 1,496.79 万元，增值率为 636.74%；
负债账面价值为 280.87 万元，评估值 280.87 万元；净资产账面值为-45.80 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,450.99 万元，增值 1,496.79 万元，
增值率为 3,268.10%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
175
资产评估说明
附件 2.20：长期股权投资——启东润鹏农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 23 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,146,623.96 元、2,511,675.50 元和-365,051.54 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
176
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,207.49 元。为存放于工行营业
177
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,207.49 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他应
收款净值为 200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 200.00 元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东润鹏农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 86,159.00 129.24 出让
发展有限公司 字第 0042 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
178
资产评估说明
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
179
资产评估说明
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
180
资产评估说明
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
（10）评估结果
181
资产评估说明
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,766,314.97 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
182
资产评估说明
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,319,320.93 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,766,314.97 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,319,320.93 元；两种评估结果相差 12,446,994.04 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,766,314.97 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,766,314.97 元 ， 较 账 面 价 值
2,145,216.47 元增值 13,621,098.50 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,511,675.50 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
183
资产评估说明
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,511,675.50 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,511,675.50 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,511,675.50 2,511,675.50 - -
流动负债合计 2,511,675.50 2,511,675.50 - -
负债合计 2,511,675.50 2,511,675.50 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 214.66 万元，评估值 1,576.77 万元，增值 1,362.11 万元，增值率为 634.54%；
负债账面价值为 251.17 万元，评估值 251.17 万元；净资产账面值为-36.51 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,325.60 万元，增值 1,362.11 万元，
增值率为-3,730.79%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
184
资产评估说明
附件 2.21：长期股权投资——启东鹏天农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,896,560.48 元、2,306,764.00 元和-410,203.52 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
185
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 5,183.13 元。为存放于工行营业
186
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 5,183.13 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 35,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 35,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 35,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏天农业 启国用 2008 字 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 84,438.00 126.66 出让
发展有限公司 第 0932 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
187
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
188
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
189
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
190
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,422,892.77 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
191
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,244,314.06 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,422,892.77 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,244,314.06 元；两种评估结果相差 12,178,578.71 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,422,892.77 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,422,892.77 元 ， 较 账 面 价 值
1,896,560.48 元增值 13,566,715.42 元，增值率为 715.33%，增值的主要原因为：土
地使用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，
该土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,306,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
192
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,306,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,306,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,306,764.00 2,306,764.00 - -
流动负债合计 2,306,764.00 2,306,764.00 - -
负债合计 2,306,764.00 2,306,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 189.66 万元，评估值 1,554.73 万元，增值 1,356.67 万元，增值率为 715.32%；
负债账面价值为 230.68 万元，评估值 230.68 万元；净资产账面值为-41.02 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,324.05 万元，增值 1,356.67 万元，
增值率为 3,307.34%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
193
资产评估说明
附件 2.22：长期股权投资——启东力天农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,932,979.25 元、2,223,549.46 元和-290,570.21 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
194
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,332.23 元。为存放于工行营业
195
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,332.23 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东力天农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 77,895.00 116.84 出让
发展有限公司 字第 0036 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
196
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
197
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
198
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
199
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,254,077.98 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
200
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,000,945.97 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,254,077.98 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,000,945.97 元；两种评估结果相差 11,253,132.01 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,254,077.98 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 14,254,077.98 元 ， 较 账 面 价 值
1,939,447.02 元增值 12,314,630.96 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,223,549.46 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
201
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,223,549.46 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,223,549.46 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,223,549.46 2,223,549.46 - -
流动负债合计 2,223,549.46 2,223,549.46 - -
负债合计 2,223,549.46 2,223,549.46 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 193.29 万元，评估值 1,424.76 万元，增值 1,231.47 万元，增值率为 637.11%；
负债账面价值为 222.35 万元，评估值 222.35 万元；净资产账面值为-29.06 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,202.41 万元，增值 1,231.47 万元，
增值率为 4,237.68%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
202
资产评估说明
附件 2.23：长期股权投资——启东富鹏现代农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2003 年 12 月 24 日，公司注册资本人民币 300 万元。截至评估基
准日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 300.00 300.00 100.00
合 计 300.00 300.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,028,108.85 元、221,767.66 元和 1,806,341.19 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
203
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,492.11 元。为存放于工行营业
204
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,492.11 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富鹏现代
启国用 2008 启东市启隆
农业发展有限 农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 90,368.00 135.55 出让
字第 0929 号 乡仙鹤村
公司
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
205
资产评估说明
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
206
资产评估说明
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
207
资产评估说明
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
208
资产评估说明
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,506,027.78 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
209
资产评估说明
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,472,159.13 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,506,027.78 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,472,159.13 元；两种评估结果相差 13,033,868.65 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,506,027.78 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,506,027.78 元 ， 较 账 面 价 值
1,986,416.74 元增值 14,519,611.04 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 221,767.66 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
210
资产评估说明
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 221,767.66 元，系集团内部往来。评估人
员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在性，
适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位应负
担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 221,767.66 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 221,767.66 221,767.66 - -
流动负债合计 221,767.66 221,767.66 - -
负债合计 221,767.66 221,767.66 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 202.81 万元，评估值 1,654.77 万元，增值 1,451.96 万元，增值率为 715.92%；
负债账面价值为 22.18 万元，评估值 22.18 万元；净资产账面值为 180.63 万元，在保
持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,632.59 万元，增值 1,451.96 万元，增
值率为 803.83%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
211
资产评估说明
附件 2.24：长期股权投资——启东富腾农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,154,381.66 元、2,206,764.00 元和-52,382.34 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
212
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,619.75 元。为存放于工行营业
213
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,619.75 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 38,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 38,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 38,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富腾农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 83,354.00 125.03 出让
发展有限公司 字第 0095 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
214
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
215
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
216
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
217
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,224,896.42 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
218
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,202,664.13 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,224,896.42 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,202,664.13 元；两种评估结果相差 12,022,232.29 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,224,896.42 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,224,896.42 元 ， 较 账 面 价 值
2,113,561.91 元增值 13,111,334.51 元，增值率为 620%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,206,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
219
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,206,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,206,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,206,764.00 2,206,764.00 - -
流动负债合计 2,206,764.00 2,206,764.00 - -
负债合计 2,206,764.00 2,206,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 215.44 万元，评估值 1,526.57 万元，增值 1,311.13 万元，增值率为 608.58%；
负债账面价值为 220.68 万元，评估值 220.68 万元；净资产账面值为-5.24 万元，在保
持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,305.89 万元，增值 1,311.13 万元，增
值率为-25,021.56%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
220
资产评估说明
附件 2.25：长期股权投资——启东鹏开农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 60 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 60.00 60.00 100.00
合 计 60.00 60.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,927,272.24 元、2,552,764.00 元和-625,491.76 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
221
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,216.16 元。为存放于工行营业
222
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,216.16 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-4,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-4,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-4,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏开农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 87,747.00 131.62 出让
发展有限公司 字第 0931 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
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资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
224
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
225
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
226
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,027,293.07 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
227
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,371,453.91 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,027,293.07 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,371,453.91 元；两种评估结果相差 12,655,839.15 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,027,293.07 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,027,293.07 元 ， 较 账 面 价 值
1,928,856.08 元增值 14,098,436.99 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,552,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
228
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,552,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,552,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,552,764.00 2,552,764.00 - -
流动负债合计 2,552,764.00 2,552,764.00 - -
负债合计 2,552,764.00 2,552,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 192.73 万元，评估值 1,602.57 万元，增值 1,409.84 万元，增值率为 731.51%；
负债账面价值为 255.28 万元，评估值 255.28 万元；净资产账面值为-62.55 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,347.29 万元，增值 1,409.84 万元，
增值率为 2,253.94%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
229
资产评估说明
附件 2.26：长期股权投资——启东欣伟农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 3,574,893.81 元、4,261,257.72 元和-686,363.91 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
230
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,094.18 元。为存放于工行营业
231
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,094.18 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地和商业用地，已取得国有
土地使用权证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 80,045.00 120.07 出让
启东欣伟农业 字第 0100 号 乡仙鹤村
发展有限公司 启国用 2013 启东市启隆 其他商服
2052 年 5 月 9 日 28.88 2,667.00 4.00 出让
第 0074 号 乡仙鹤村 用地
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地/其他商服用地，评估设定用途亦为农用地/其他商服用地；法定出让最高使用年期
232
资产评估说明
50 年/40 年，剩余使用年期为 31.83 年/28.88 年，本次评估中，设定的估价对象土地
使用年期为 31.96 年/28.88 年，假设宗地无他项权利限制，不考虑共有关系对土地价
值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平/三通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
（7）《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2014）；
（8）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（9）《企业会计准则》；
（10）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（11）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（12）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
233
资产评估说明
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
1.对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
2.对于商服用地，根据市场调查，被投资单位商服用地所在区域同类土地的出租和
交易极少，且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用收益法和市场法；由
于评估对象无开发计划，因此不适应假设开发法；由于启东市已建立完整的商服用地
基准地价体系，因此适应基准地价系数修正法。
综上，对于商服用地采用基准地价系数修正法进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
234
资产评估说明
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
235
资产评估说明
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,620,496.12 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
236
资产评估说明
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,075,524.27 元
3.基准地价系数修正法
根据《市政府关于公布实施启东市 2018 年度城镇基准地价的通知》启政发〔2019〕
67 号，评估对象商业用地所在区域属于启东市未定级建制镇、园区及办事处驻地，基
准地价为 5090 元/平方米。
（1）期日修正
基准地价地价基准日为 2019 年 1 月 1 日，评估基准日为 2023 年 6 月 30 日，根
据地价监测系统，2019 年第一季度地价水平值为 3656，2021 年第三季度地价水平值
为 3932，由于 2021 年第三季度后不再公布地价水平，因此，本次按照停止公布前几
期的平均增长率推算 2023 年第二季度的地价水平为 3918。
因此，期日修正系数=3918/3656=1.0717
（2）土地年期修正系数
待估宗地设定年期为与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公
式为：
237
资产评估说明
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 7.2％）
m－－－待估宗地设定使用年限（28.88 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（40 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.9229
（3）容积率修正
因基准地价未对该区域容积率进行设定，因此本次也不对容积率进行修正。
（4）土地因素修正系数
商业用地区段影响因素指标说明表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
位置相对好，商服 位置相对较好，商 位置相对一般，商 位置相对较差，商 位置相对差，商服
微观区位
繁华优 服繁华较优 服繁华一般 服繁华较劣 繁华劣
距最近商
服中心距 <800 米 800-900 米 900-1000 米 1000-1100 米 >1100 米
离
临街道路 临一般繁华道路 临不繁华道路一
临繁华道路一侧 -- --
类型 一侧 侧
较不规则，但对土 不规则，对土地利 很不规则，对土地
宗地形状 矩形 近似矩形
地利用无影响 用有一定影响 利用影响较大
面积过大、过小，
面积适中，对土地 面积较适中，对土 对土地利用略有 对土地利用影响
宗地面积 对土地利用影响
利用有利 地利用较有利 影响 较大
大
距公交站
<100 米 100-150 米 150-200 米 200-300 米 >300 米
点距离
商业用地区段影响因素修正系数表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
微观区位 0.0346 0.0173 0 -0.0179 -0.0358
238
资产评估说明
距最近商服中心
0.0295 0.0148 0 -0.0153 -0.0306
距离
临街道路类型 0.0237 -- 0 -- -0.0246
宗地形状 0.0173 0.0087 0 -0.0089 -0.0179
宗地面积 0.0156 0.0078 0 -0.0081 -0.0162
距公交站点距离 0.0168 0.0084 0 -0.0087 -0.0174
分析如下：
评估对象位置相对差，商服繁华劣，取-0.0358；
评估对象距离最近商服中心距离>1100 米，取-0.0306；
评估对象临不繁华道路一侧，取-0.0246；
评估对象宗地形状近似矩形，取 0.0087；
评估对象宗地面积地利用较有利，取 0.0078；
评估对象距公交站点距离>300 米，取-0.0174；
因此，土地因素修正系数为 0.9081
（5）开发程度修正
商业用地设定开发程度为六通一平，评估对象为三通一平，根据当地开发水平，
剩余三通开发价值约为 40 元/平方米。
（6）评估单价
土地单价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×土地因
素修正系数-开发程度修正=4,531.70 元/平方米
（7）评估结果
土地价值=土地单价×面积=12,086,049.19 元
（六）评估结果及增减值分析
1.农用地
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,620,496.12 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,075,524.27 元；两种评估结果相差 11,544,971.85 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,620,496.12 元。
239
资产评估说明
2.其他商服用地
经基准地价系数修正法评估，评估对象价值为 12,086,049.19 元。
3. 根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 26,706,545.31 元 ， 较 账 面 价 值
3,532,599.63 元增值 23,173,945.68 元，增值率为 656.00%，增值的主要原因为：土
地使用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，
该土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 4,261,257.72 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 4,261,257.72 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 4,261,257.72 元。
240
资产评估说明
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 4,261,257.72 4,261,257.72 - -
流动负债合计 4,261,257.72 4,261,257.72 - -
负债合计 4,261,257.72 4,261,257.72 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 357.49 万元，评估值 2,674.88 万元，增值 2,317.39 万元，增值率为 648.24%；
负债账面价值为 426.13 万元，评估值 426.13 万元；净资产账面值为-68.64 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 2,248.75 万元，增值 2,317.39 万元，
增值率为 3,376.15%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
241
资产评估说明
附件 2.27：长期股权投资——启东鹏程农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 18 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,956,005.35 元、2,302,764.00 元和-346,758.65 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
242
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 4,205.27 元。为存放于工行营业
243
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 4,205.27 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 60,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 60,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 60,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏程农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 86,051.00 129.08 出让
发展有限公司 字第 1081 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
244
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
245
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
246
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
247
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,717,512.80 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
248
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩 ，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,306,289.45 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,717,512.80 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,306,289.45 元；两种评估结果相差 12,411,223.35 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,717,512.80 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,717,512.80 元 ， 较 账 面 价 值
1,891,600.08 元增值 13,825,912.72 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,302,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
249
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,302,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,302,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,302,764.00 2,302,764.00 - -
流动负债合计 2,302,764.00 2,302,764.00 - -
负债合计 2,302,764.00 2,302,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 195.60 万元，评估值 1,578.19 万元，增值 1,382.59 万元，增值率为 706.85%；
负债账面价值为 230.28 万元，评估值 230.28 万元；净资产账面值为-34.68 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,347.91 万元，增值 1,382.59 万元，
增值率为 3,986.71%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
250
资产评估说明
附件 2.28：长期股权投资——启东融天农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 17 日，公司注册资本人民币 60 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 60.00 60.00 100.00
合 计 60.00 60.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,010,412.31 元、2,602,764.00 元和-592,351.69 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
251
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 4,441.81 元。为存放于工行营业
252
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 4,441.81 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东融天农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 89,428.00 134.14 出让
发展有限公司 字第 0968 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
253
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
254
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
255
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
256
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,334,333.53 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
257
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,436,042.03 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,334,333.53 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,436,042.03 元；两种评估结果相差 12,898,291.50 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,334,333.53 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,334,333.53 元 ， 较 账 面 价 值
1,965,770.50 元增值 14,368,563.03 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,602,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
258
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,602,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,602,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,602,764.00 2,602,764.00 - -
流动负债合计 2,602,764.00 2,602,764.00 - -
负债合计 2,602,764.00 2,602,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 201.04 万元，评估值 1,637.89 万元，增值 1,436.85 万元，增值率为 714.71%；
负债账面价值为 260.28 万元，评估值 260.28 万元；净资产账面值为-59.24 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,377.61 万元，增值 1,436.85 万元，
增值率为 2,425.47%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
259
资产评估说明
附件 2.29：长期股权投资——启东中融农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 23 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,140,562.70 元、2,513,766.82 元和-373,204.12 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
260
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,581.25 元。为存放于工行营业
261
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,581.25 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东中融农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 86,222.00 129.33 出让
发展有限公司 字第 0041 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
262
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
263
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
264
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
265
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,777,843.40 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
266
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,321,748.04 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,777,843.40 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,321,748.04 元；两种评估结果相差 12,456,095.36 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,777,843.40 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,777,843.40 元 ， 较 账 面 价 值
2,146,781.45 元增值 13,631,061.95 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,513,766.82 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
267
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,513,766.82 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,513,766.82 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,513,766.82 2,513,766.82 - -
流动负债合计 2,513,766.82 2,513,766.82 - -
负债合计 2,513,766.82 2,513,766.82 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 214.06 万元，评估值 1,577.16 万元，增值 1,363.10 万元，增值率为 636.78%；
负债账面价值为 251.38 万元，评估值 251.38 万元；净资产账面值为-37.32 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,325.78 万元，增值 1,363.10 万元，
增值率为 3,652.47%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
268
资产评估说明
附件 2.30：长期股权投资——启东泰瑞农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 23 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,799,321.84 元、2,036,086.92 元和-236,765.08 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
269
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,554.00 元。为存放于工行营业
270
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,554.00 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-9,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其他
应收款净值为-9,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-9,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东泰瑞农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 72,517.00 108.77 出让
发展有限公司 字第 0037 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
271
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
272
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
273
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
274
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=13,269,952.79 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
275
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,793,755.68 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 13,269,952.79 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,793,755.68 元；两种评估结果相差 10,476,197.11 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
13,269,952.79 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 13,269,952.79 元 ， 较 账 面 价 值
1,805,567.84 元增值 11,464,384.95 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,036,086.92 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
276
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,036,086.92 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,036,086.92 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,036,086.92 2,036,086.92 - -
流动负债合计 2,036,086.92 2,036,086.92 - -
负债合计 2,036,086.92 2,036,086.92 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 179.94 万元，评估值 1,326.38 万元，增值 1,146.44 万元，增值率为 637.12%；
负债账面价值为 203.61 万元，评估值 203.61 万元；净资产账面值为-23.67 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,122.77 万元，增值 1,146.44 万元，
增值率为 4,843.43%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
277
资产评估说明
附件 2.31：长期股权投资——启东鹏路农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,984,879.54 元、2,357,764.00 元和-372,884.46 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
278
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 3,398.04 元。为存放于工行营业
279
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 3,398.04 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 38,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 38,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 38,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏路农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 88,404.00 132.61 出让
发展有限公司 字第 1083 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
280
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
281
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
282
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
283
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,147,296.39 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
284
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,396,697.46 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,147,296.39 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,396,697.46 元；两种评估结果相差 12,750,598.93 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,147,296.39 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,147,296.39 元 ， 较 账 面 价 值
1,943,281.50 元增值 14,204,014.89 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,357,764.00 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
285
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,357,764.00 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,357,764.00 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,357,764.00 2,357,764.00 - -
流动负债合计 2,357,764.00 2,357,764.00 - -
负债合计 2,357,764.00 2,357,764.00 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 198.49 万元，评估值 1,618.89 万元，增值 1,420.40 万元，增值率为 715.60%；
负债账面价值为 235.78 万元，评估值 235.78 万元；净资产账面值为-37.29 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,383.11 万元，增值 1,420.40 万元，
增值率为 3,809.06%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
286
资产评估说明
附件 2.32：长期股权投资——启东向欣农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,764,611.46 元、1,987,757.79 元和-223,146.33 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
287
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 8,358.53 元。为存放于工行营业
288
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 8,358.53 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-14,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为-14,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-14,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东向欣农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 71,131.00 106.70 出让
发展有限公司 字第 0043 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
289
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
290
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
291
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
292
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=13,016,327.37 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
293
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,740,359.30 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 13,016,327.37 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,740,359.30 元；两种评估结果相差 10,275,968.07 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
13,016,327.37 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 13,016,327.37 元 ， 较 账 面 价 值
1,771,052.93 元增值 11,245,274.44 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 1,987,757.79 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
294
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 1,987,757.79 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 1,987,757.79 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 1,987,757.79 1,987,757.79 - -
流动负债合计 1,987,757.79 1,987,757.79 - -
负债合计 1,987,757.79 1,987,757.79 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 176.47 万元，评估值 1,300.99 万元，增值 1,124.52 万元，增值率为 637.23%；
负债账面价值为 198.78 万元，评估值 198.78 万元；净资产账面值为-22.31 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,102.21 万元，增值 1,124.52 万元，
增值率为 5,040.43%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
295
资产评估说明
附件 2.33：长期股权投资——启东鹏融现代农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2003 年 12 月 24 日，公司注册资本人民币 500 万元。截至评估基
准日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 500.00 500.00 100.00
合 计 500.00 500.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 3,823,561.68 元、0.00 元和 3,823,561.68 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
296
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,958.09 元。为存放于工行营业
297
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,958.09 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 1,897,432.74 元，计提坏账准备金 0 元，
其他应收款净值为 1,897,432.74 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为
1,897,432.74 元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏融现代
启国用 2008 启东市启隆
农业发展有限 农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 87,534.00 131.30 出让
字第 0940 号 乡仙鹤村
公司
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
298
资产评估说明
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
299
资产评估说明
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
300
资产评估说明
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
301
资产评估说明
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,988,387.88 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
302
资产评估说明
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,363,269.93 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,988,387.88 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,363,269.93 元；两种评估结果相差 12,625,117.95 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,988,387.88 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,988,387.88 元 ， 较 账 面 价 值
1,924,170.85 元增值 14,064,217.03 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 382.36 万元，评估值 1,788.78 万元，增值 1,406.42 万元，增值率为 367.83%；
负债账面价值为 0.00 万元，评估值 0.00 万元；净资产账面值为 382.36 万元，在保持
现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,788.78 万元，增值 1,406.42 万元，增值
率为 367.83%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
303
资产评估说明
附件 2.34：长期股权投资——启东飞融农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 20 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,579,303.79 元、3,107,289.36 元和-527,985.57 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
304
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,807.44 元。为存放于工行营业
305
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,807.44 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东飞融农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 87,556.00 131.33 出让
发展有限公司 字第 0035 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
306
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
307
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
308
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
309
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,992,406.25 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
310
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,364,115.23 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,992,406.25 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,364,115.23 元；两种评估结果相差 12,628,291.03 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,992,406.25 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,992,406.25 元 ， 较 账 面 价 值
2,537,296.35 元增值 13,455,109.90 元，增值率为 530%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 3,107,289.36 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
311
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 3,107,289.36 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 3,107,289.36 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 3,107,289.36 3,107,289.36 - -
流动负债合计 3,107,289.36 3,107,289.36 - -
负债合计 3,107,289.36 3,107,289.36 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 257.93 万元，评估值 1,603.44 万元，增值 1,345.51 万元，增值率为 521.66%；
负债账面价值为 310.73 万元，评估值 310.73 万元；净资产账面值为-52.80 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,292.71 万元，增值 1,345.51 万元，
增值率为 2,548.31%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
312
资产评估说明
附件 2.35：长期股权投资——启东融欣现代农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2003 年 12 月 24 日，公司注册资本人民币 500 万元。截至评估基
准日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 500.00 500.00 100.00
合 计 500.00 500.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 32,707,684.62 元、38,874,533.12 元和-6,166,848.50 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
313
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 46,040.48 元。为存放于工行营
314
资产评估说明
业部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行
存款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日
的银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 46,040.48 元。
二、在建工程的评估
在建工程为已完工未转固的房屋建筑物，建筑面积 2382 平方米，基本情况如下：
序 建筑装 维修保
建筑物名称 地理位置 结构 建成年月 建筑面积 基础 屋面
号 修情况 养情况
启东市启隆乡仙 钢筋混凝土
1 民用别墅 2015 年 2382 平方米 钢混 混凝土 毛坯 良好
鹤村（崇明岛） 框架结构
（一）评估方法
本次建筑物采用重置成本法。
建筑物评估的重置成本法，是根据建筑工程资料按建筑物工程量，以现行定额标
准、建设规费、贷款利率等其他合理费用计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使
用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。
建筑物评估值=重置全价×成新率
1.重置价值
重置价值（不含土地使用权价值）=建安工程综合造价+工程建设前期及其它费用
+资金成本
（1）建安工程综合造价
评估工作中，评估人员可通过查勘待估建筑物的的各项实物情况和调查工程竣工
图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同估价方法分别确定待估建筑物建安工程综合
造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用重编预算法、预决算调整法、类比系
数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象的建安工程综合造价
或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价。
重编预算法：以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现
场勘察结果，重新编制工程量清单，按各地现行建筑工程预算定额和取费标准计算出
评估基准日各个主要建筑物和具有代表性的建筑物的工程造价，并计入评估基准日现
315
资产评估说明
行的国家及各地对建设项目收取的各项工程建设其他费用后，根据工程建设合理工期
计算资金成本，得出建筑物的重置成本。
预决算调整法：对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建筑物，评
估人员通过对待估建筑物的现场实地查勘，在对建筑物的各项情况等进行逐项详细的
记录后，将待估建筑物按结构分类。从各主要结构类型中筛选出有代表性且工程决算
资料较齐全的的建筑物做为典型工程案例，运用决算调整法，以待估建筑物决算资料
中经确认的工程量为基础，分析已决算建筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根
据估价基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建筑物建
安工程综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建筑物及当地建筑市场的实际情况，
确定其建安工程综合造价。
类比系数调整法：对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建筑物可使用类比系数
调整法进行测算，可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的《已完
工造价分析表》中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、
内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与估价对象进行比较，参考决算调整
法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程
结算实例建安工程综合造价后求取此类建筑物的建安工程综合造价。
单方造价指标估算法：对于某些建成年份较早的建筑物，其帐面历史成本已不具
备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后可采用单
方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建筑物的建安工程综合造价。
对评估对象中具有结算、有同类工程案例的房屋建筑物，采用类比系数调整法计算建
安综合造价。
（2）工程建设前期及其它费用
一般情况下，规划、设计费为建安工程费的 3%左右，可行性研究费占项目总投资
的 1～3%，水文、地质勘探费为设计概算的 0.5%，建设工程质量监督管理费为建安工
程费的 0.15%，招标费为项目总投资的 0.1%，建设工程执照费为建安造价的 0.1%，
还有各种预算费、审查费、标底编制费、临时建设费等，根据经验及取费率惯例，以
上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式通常在 4～8%之间。
（3）资金成本
根据工程所需资金投入量，按合理工期内的贷款利率，资金均匀投入计算。利率
按照中国人民银行在评估基准日施行的 1 年期的 LPR。
316
资产评估说明
资金成本=（综合造价+前期及其他费用）×利率×50%×工期
2.成新率的确定
对于建筑物采用综合成新率方法确定其成新率，综合成新率计算公式为：
成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：
年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
经济使用年限除考虑其建筑物耐用年限外，还结合考虑房屋大修情况等。根据《房
地产估价规范》（GB/T50291-2015）本次评估确定建筑物的经济耐用年限为：
建筑物经济耐用年限：
钢结构非生产用房 耐用年限 70 年；
钢结构生产用房 耐用年限 50 年
钢结构（受腐蚀建筑） 耐用年限 30 年；
钢混结构生产用房（框架、排架、剪力墙等） 耐用年限 50 年；
钢混结构非生产用房（框架、排架、剪力墙等）耐用年限 60 年；
钢混结构（受腐蚀建筑） 耐用年限 35 年；
砖混结构 耐用年限 50 年；
砖混结构（受腐蚀建筑） 耐用年限 30 年；
砖木结构 耐用年限 30 年；
简易结构 耐用年限 10 年；
当建筑物设计说明规定了设计年限时，按设计年限作为经济使用年限。
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分（基
础、主体、屋面）、装饰部分（门窗、内外装修及其它）、设备部分（水、电、暖）。
通过上述建筑物造价中 3 类影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑各因素的标
准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新
率。
（二）评估过程
1.资产概况：
该房屋建筑物为民用别墅，为钢混结构，总层数 2 层，檐高为 11.45 米。
该房屋采用钢混基础，砖梁承重，屋面为现浇板、卷材防水（三毡四油），室内
地面为水泥毛坯地面，外墙为刮大白、干挂大理石，玻璃门及防火木门，塑钢窗，楼
317
资产评估说明
梯为钢扶手，给排水管道均采用 PVC 管道，通风良好。
该房屋总建筑面积 2383 平方米，建成于 2015 年，尚未投入使用，目前处于闲置
状态。经勘查，该房屋基础无肉眼可见明显不均匀沉降，承重构件和围护墙体基本完
好，地面较完好。门窗开关较灵活。
2.权属概况：
该房屋已办理了房屋所有权证，权证号为：苏（2018）启东市不动产权第 0024206
号。
3.重置价值的确定
（1）建筑安装工程造价的测算：
由于该房屋建筑物位于崇明岛的启东市启隆乡仙鹤村，毗邻上海，建筑工程的材料、
人工等与上海几乎没有差异，因此参照上海市住建局发布的《独立别墅造价指标分析
_2015年下半年》，类似房屋建筑物的单位造价为5,237.34元/平方米。
表一、工程概况
独立别墅造价指标分析
表一、工程概况
项 目 名 称 内 容
工程名称 ××别墅
工程分类 建筑工程-民用建筑-居住建筑-别墅-独立别墅
工程地点 内环线内-浦东新区
建筑物功能及规模 住房
开工日期 2011 年 10 月 26 日
竣工日期 2012 年 10 月 28 日
建筑面积(平方米) 715 其中:地上 373 地下：342
建 筑和安装 工程造价
374.47
(万元)
平方米造价(元/平方
5237.34
米)
结构类型 框架 剪力墙
层数（层） 2层 其中：地上 2 层， 地下 1 层
建筑高度（檐口）(米) 7.4
层高(米) 3.5 层 其中：首层 3.5 标准层：3.5
外墙酚醛板保温、屋面采用陶粒砼找坡层及 XPS 挤塑板保温隔
建筑节能
热、 铝合金隔热断桥门窗
318
资产评估说明
抗震设防烈度(度) 7
类型 地下室满堂基础（工程桩造价不包含在本项目内）
基础
埋置深度(米) 4.15
计价方式 定额计价
造价类别 结算价
编制依据 上海市 2000 建筑装饰和安装定额及相关文件
辅材：2011 年 3 月份平方网信息价（合同约定）；主材：按
价格取定期
施工期间主要建筑材料市场信息价
表二、工程特征：建筑工程
表二、工程特征
项 目 名 称 特征描述
土（石）方工程 机械挖土
桩与地基基础工程 围护桩与工程桩（该项目造价未含）
外墙类型 砂加气切块 200 厚
砌筑工程 砂加气切块 200（120）厚、地下室水
内墙类型
泥砖切块 250（120）厚
建
筑 地下室 C30 抗渗 S6，钢筋为带 E 钢筋
工 混凝土及钢筋混凝土工程（基础类型）
（满堂基础）
程
厂库房大门、特种门、木结构工程 -
金属结构工程 -
屋面及防水工程 SBS 防水卷材、聚合物水泥防水涂料
屋面采用陶粒砼找坡层，XPS 挤塑板保
防腐、隔热、保温工程
温隔热，外墙酚醛板保温
其他工程 -
地下室整体面层细石砼面层，地面整体
楼地面工程
面层细石砼面层、楼面面层细石砼面层
铝合金隔热断桥门窗（造价不包含在本
装 门窗工程
项目内）、钢板进户门
饰
装 墙柱面工程 内墙面水泥砂浆粉刷
修 天棚工程 天棚水泥砂浆粉刷
工 墙柱面、天
程 地下室车道内侧防霉涂料，天棚、墙面
棚、涂料工程
油漆、涂料、裱糊工程 （天棚至梁底）满批建筑腻子刷乳胶漆
二遍
外墙干挂石材：地下室庭院、一层；外
其他工程
墙涂料：一层以上
319
资产评估说明
镀锌桥架、预埋钢管电气导管、穿线、
电气工程
配电箱、照明灯具等
安 给排水、采暖、燃气工程 给水管道 PPR 安装、雨水管污水管
装
工 消防工程 -
程 通风空调工程 -
智能化系统工程 -
电梯工程 -
其他工程 -
注:本表特征描述必须与造价指标实质内容保持一致，如有差异，请给予说明。
表三、造价工程汇总表
表三、工程造价指标汇总
平方米造价
序号 项目名称 造价(万元) 占总造价比例（%）
（元/m2）
1 分部分项工程 255.24 3569.79 68.16
1.1 建筑工程 116.51 1629.51 31.11
1.2 装饰装修工程 112.66 1575.66 30.09
1.3 安装工程 26.07 364.62 6.96
2 措施项目 109.38 1529.79 29.21
3 其他项目 3.25 45.45 0.87
4 规费 2.68 37.49 0.72
5 税金 3.92 54.82 1.05
合计 374.47 5237.34 100.00
由于评估对象与造价案例在建造时间、地下室、檐高上存在差异，因此对其进行
调整，调整如下：
①价格年期调整
案例的价格取定日期为 2015 年，经 Find 同花顺咨询系统查询，2010 年至 2019
年建筑安装工程造价指数如下：
2019-12-31 102.80
2018-12-31 107.23
2017-12-31 107.97
2016-12-31 99.41
2015-12-31 97.34
2014-12-31 100.59
320
资产评估说明
2013-12-31 100.31
2012-12-31 101.60
2011-12-31 109.20
2010-12-31 104.90
评估基准日造价指数尚未公布，最新的造价指数时间为 2019 年 12 月，故假设 2019
年之后的变化率与 2010 年至 2019 年平均变化率相同，则则评估对象建造时点至评估
基准日造价增长率为 18%，因此，评估对象的工程造价调整指数为 1.32
②地下室修正
评估对象无地下室，造价案例有一层地下室，一般情况下，有地下室的别墅和无
地下室的别墅造价差异约 15%，因此，评估对象的工程造价调整指数为 0.85
③檐高修正
造价案例檐高为 7.4 米，评估对象檐高为 11.45 米，一般情况下，檐高每相差 1
米，造价差异约为 1%，因此，评估对象的工程造价调整指数为 1.04
调整如下：
地下室修 安装工程 时间指数 房屋建筑物建
案例造价 结构修正 层高修正 层数修正 装修修正
正 修正 修正 安费
5,237.34 0.85 1 1.04 1.00 1 1 1.32 6,111.35
（2）确定前期专业费用：
一般情况下，规划、设计费为建安工程费的 3％左右，可行性研究费占项目总投资
的 1～3％，水文、地质勘探费为设计概算的 0.5％，建设工程质量监督管理费为建安
工程费的 0.15％，招标费为项目总投资的 0.1％，建设工程执照费为建安造价的 0.1％，
还有各种预算费、审查费、标底编制费、临时建设费等，根据经验及取费率惯例，以
上各种费用总和按项目规模、标准、施工方式通常在 4～8％之间，现考虑委估对象标
准属一般，估价人员认为前期工程费取 6％较适合，则:
专业费=建安费×6％=6,111.35×6%=366.68 元/平方米
（3）确定管理费
根据施工特点,管理费取工程造价的 1-3％,现取 2％。则：
管理费=建安费×2％=6,111.35×2%=122.23 元/平方米
（4）确定利息
利息：
321
资产评估说明
按该房屋建筑物的规模,合理的施工期为 1 年,1 年期 LPR 利率为 3.80％,建安等费
用在施工期内均匀投入,则:
利息＝(建安费+专业费+管理费)×[(1+利率)1/2 -1]=116.13 元/平方米
（5）确定重置全价
重置全价=建安费+专业费+管理费+利息=6,716.39 元/平方米
4.成新率的确定：
该工程于 2015 年 1 月建成，房屋设计使用年限为 60 年，现已经使用 8.5 年，通
过现场勘察，该房屋基础无沉降现象，梁板柱无裂纹，承载优良；地面无磨损，外墙
表面较好好，门窗略有变形破损。
通过评估人员现场鉴定勘察，通过加权平均计算成新率。
（1）理论成新率
该工程于 2015 年 1 月建成，房屋设计使用年限为 60 年，现已经使用 8.5 年，剩
余使用年限为 51.5 年，房屋所占土地剩余使用年限为 28.88 年，根据孰短原则，取剩
余剩余年限为 28.88 年
理论成新率=剩余使用年限÷（已使用年限+剩余使用年限）=77%
（2）勘察成新率见下表：
部分 名 称 标准分 实测现状 打分 合计 权重
基础 25 良好 22
承重构件 25 良好 22
土建部分 柱、墙面 15 良好 11 80 60%
屋面 20 良好 15
地面 15 良好 10
门窗 50 良好 40
装修部分 80 20%
外墙 50 良好 40
上下水管道 50 良好 40
安装部分 80 20%
照明设施 50 良好 40
80%
故：勘察成新率为 80%
（3） 综合成新率 =理论成新率×40%+勘察成新率×60%
=79%
5.评估值计算：
322
资产评估说明
评估值 =重置价值×成新率
=6,716.39×2382×79%
=12,638,768.00 元
（三）评估结果及增减值分析
经评估，在建工程评估值为 12,638,768.00 元，较账面减值-522,523.06 元，减值
的主要原因为账面在建工程实际于 2015 年已建造完成，但未转固，因此未进行折旧，
而评估时根据其实际状况考虑了折损，因此评估减值。
三、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地和商业用地，已取得国有
土地使用权证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启国用 2013
启隆乡 农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 209,082.00 313.62 出让
启东融欣现代 第 0029 号
农业发展有限 苏（2018）启
启东市启隆 其他商服
公司 东市不动产权 2052 年 5 月 9 日 28.88 4,666.00 7.00 出让
乡仙鹤村 用地
0024206 号
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地/其他商服用地，评估设定用途亦为农用地/其他商服用地；法定出让最高使用年期
50 年/40 年，剩余使用年期为 31.96 年/28.88 年，本次评估中，设定的估价对象土地
使用年期为 31.96 年/28.88 年，假设宗地无他项权利限制，不考虑共有关系对土地价
值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平/三通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
323
资产评估说明
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-2015）；
（7）《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2014）；
（8）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（9）《企业会计准则》；
（10）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（11）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（12）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
1.对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
324
资产评估说明
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
2.对于商服用地，根据市场调查，被投资单位商服用地所在区域同类土地的出租和
交易极少，且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用收益法和市场法；由
于评估对象无开发计划，因此不适应假设开发法；由于启东市已建立完整的商服用地
基准地价体系，因此适应基准地价系数修正法。
综上，对于商服用地采用基准地价系数修正法进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
325
资产评估说明
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
326
资产评估说明
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=38,260,108.25 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
327
资产评估说明
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=8,054,994.36 元
3.基准地价系数修正法
根据《市政府关于公布实施启东市 2018 年度城镇基准地价的通知》启政发〔2019〕
67 号，评估对象商业用地所在区域属于启东市未定级建制镇、园区及办事处驻地，基
准地价为 5090 元/平方米。
（1）期日修正
基准地价地价基准日为 2019 年 1 月 1 日，评估基准日为 2023 年 6 月 30 日，根
据地价监测系统，2019 年第一季度地价水平值为 3656，2021 年第三季度地价水平值
为 3932，由于 2021 年第三季度后不再公布地价水平，因此，本次按照停止公布前几
期的平均增长率推算 2023 年第二季度的地价水平为 3918。
因此，期日修正系数=3918/3656=1.0717
（2）土地年期修正系数
待估宗地设定年期为与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公
式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 7.2％）
m－－－待估宗地设定使用年限（28.88 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（40 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.9229
（3）容积率修正
因基准地价未对该区域容积率进行设定，因此本次也不对容积率进行修正。
328
资产评估说明
（4）土地因素修正系数
商业用地区段影响因素指标说明表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
位置相对好，商服 位置相对较好，商 位置相对一般，商 位置相对较差，商 位置相对差，商服
微观区位
繁华优 服繁华较优 服繁华一般 服繁华较劣 繁华劣
距最近商
服中心距 <800 米 800-900 米 900-1000 米 1000-1100 米 >1100 米
离
临街道路 临一般繁华道路 临不繁华道路一
临繁华道路一侧 -- --
类型 一侧 侧
较不规则，但对土 不规则，对土地利 很不规则，对土地
宗地形状 矩形 近似矩形
地利用无影响 用有一定影响 利用影响较大
面积过大、过小，
面积适中，对土地 面积较适中，对土 对土地利用略有 对土地利用影响
宗地面积 对土地利用影响
利用有利 地利用较有利 影响 较大
大
距公交站
<100 米 100-150 米 150-200 米 200-300 米 >300 米
点距离
商业用地区段影响因素修正系数表
指标标准
优 较优 一般 较劣 劣
影响因素
微观区位 0.0346 0.0173 0 -0.0179 -0.0358
距最近商服中心
0.0295 0.0148 0 -0.0153 -0.0306
距离
临街道路类型 0.0237 -- 0 -- -0.0246
宗地形状 0.0173 0.0087 0 -0.0089 -0.0179
宗地面积 0.0156 0.0078 0 -0.0081 -0.0162
距公交站点距离 0.0168 0.0084 0 -0.0087 -0.0174
分析如下：
评估对象位置相对差，商服繁华劣，取-0.0358；
评估对象距离最近商服中心距离>1100 米，取-0.0306；
329
资产评估说明
评估对象临不繁华道路一侧，取-0.0246；
评估对象宗地形状近似矩形，取 0.0087；
评估对象宗地面积地利用较有利，取 0.0078；
评估对象距公交站点距离>300 米，取-0.0174；
因此，土地因素修正系数为 0.9081
（5）开发程度修正
商业用地设定开发程度为六通一平，评估对象为三通一平，根据当地开发水平，
剩余三通开发价值约为 40 元/平方米。
（6）评估单价
土地单价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×土地因
素修正系数-开发程度修正=4,531.70 元/平方米
（7）评估结果
土地价值=土地单价×面积=21,144,921.46 元
（六）评估结果及增减值分析
1.农用地
经成本逼近法评估，评估对象价值为 38,260,108.25 元；经收益法评估，评估对象
价值为 8,054,994.36 元；两种评估结果相差 30,205,113.89 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
38,260,108.25 元。
2.其他商服用地
经基准地价系数修正法评估，评估对象价值为 21,144,921.46 元。
3. 根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 59,405,029.71 元 ， 较 账 面 价 值
21,468,807.83 元增值 37,936,221.88 元，增值率为 176.70%，增值的主要原因为：土
地使用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，
该土地使用权价值增值较高导致。
四、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为应交税费和其他应付款，账面价值明细
330
资产评估说明
如下：
科目名称 账面值
应交税费 150.00
其它应付款 38,874,383.12
流动负债合计 38,874,533.12
负债合计 38,874,533.12
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
1.应交税费
纳入评估范围内的应交税费账面值 150.00 元。为被评估单位应缴纳的个人所得税。
评估人员抽查记账凭证并记录、复核，以明确此项业务是否符合会计制度规定；
核实应交税金的税种、税率和税目情况。了解税收政策并查阅有关政策规定。经核实，
被评估单位核算符合会计政策的规定，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，应交税费评估价值为人民币 150.00 元
2.其他应付款
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 38,874,383.12 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
331
资产评估说明
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 38,874,383.12 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
应交税费 150.00 150.00
其它应付款 38,874,383.12 38,874,383.12 - -
流动负债合计 38,874,533.12 38,874,533.12 - -
负债合计 38,874,533.12 38,874,533.12 - -
五、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 3,270.77 万元，评 估值 7,208.03 万元，增值 3,937.26 万元，增值率为
120.38%；负债账面价值为 3,887.45 万元，评估值 3,887.45 万元；净资产账面值为
-616.68 万元，在保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 3,320.58 万元，增
值 3,937.26 万元，增值率为-638.46%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
332
资产评估说明
附件 2.36：长期股权投资——启东鹏地农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 2 月 3 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准日
其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,837,050.50 元、2,422,767.37 元和-585,716.87 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
333
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,509.41 元。为存放于工行营业
334
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,509.41 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 48,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 48,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 48,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏地农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 81,258.00 121.89 出让
发展有限公司 字第 0969 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
335
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
336
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
337
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
338
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,842,054.77 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
339
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,122,130.69 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,842,054.77 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,122,130.69 元；两种评估结果相差 11,719,924.08 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,842,054.77 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 14,842,054.77 元 ， 较 账 面 价 值
1,786,341.09 元增值 13,055,713.68 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,422,767.37 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
340
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,422,767.37 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,422,767.37 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,422,767.37 2,422,767.37 - -
流动负债合计 2,422,767.37 2,422,767.37 - -
负债合计 2,422,767.37 2,422,767.37 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 183.70 万元，评估值 1,489.28 万元，增值 1,305.58 万元，增值率为 710.71%；
负债账面价值为 242.28 万元，评估值 242.28 元；净资产账面值为-58.58 万元，在保
持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,247.00 万元，增值 1,305.58 万元，增
值率为 2,228.71%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
341
资产评估说明
附件 2.37：长期股权投资——启东富越农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 3,046,440.19 元、3,173,803.06 元和-127,362.87 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
342
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 130,070.01 元。为存放于工行营
343
资产评估说明
业部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行
存款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日
的银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 130,070.01 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 80,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 80,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 80,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东富越农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 99,560.00 149.34 出让
发展有限公司 字第 0031 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
344
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
345
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
346
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
347
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=18,218,576.33 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
348
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,835,601.53 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 18,218,576.33 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,835,601.53 元；两种评估结果相差 14,382,974.81 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
18,218,576.33 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 18,218,576.33 元 ， 较 账 面 价 值
2,836,170.18 元增值 15,382,406.15 元，增值率为 542%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 3,173,803.06 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
349
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 3,173,803.06 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 3,173,803.06 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 3,173,803.06 3,173,803.06 - -
流动负债合计 3,173,803.06 3,173,803.06 - -
负债合计 3,173,803.06 3,173,803.06 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 304.65 万元，评估值 1,842.89 万元，增值 1,538.24 万元，增值率为 504.92%；
负债账面价值为 317.38 万元，评估值 317.38 万元；净资产账面值为-12.73 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,525.51 万元，增值 1,538.24 万元，
增值率为 12,083.58%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
350
资产评估说明
附件 2.38：长期股权投资——启东融东农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 2 月 3 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准日
其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,540,629.47 元、3,053,246.26 元和-512,616.79 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
351
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 1,800.19 元。为存放于工行营业
352
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 1,800.19 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东融东农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 86,004.00 129.01 出让
发展有限公司 字第 0029 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
353
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
354
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
355
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
356
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=15,737,951.38 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
357
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,313,349.47 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 15,737,951.38 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,313,349.47 元；两种评估结果相差 12,424,601.90 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
15,737,951.38 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 15,737,951.38 元 ， 较 账 面 价 值
2,498,629.28 元增值 13,239,322.10 元，增值率为 530%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,511,675.50 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
358
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 3,053,246.26 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 3,053,246.26 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 3,053,246.26 3,053,246.26 - -
流动负债合计 3,053,246.26 3,053,246.26 - -
负债合计 3,053,246.26 3,053,246.26 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 254.06 万元，评估值 1,578.00 万元，增值 1,323.94 万元，增值率为 521.11%；
负债账面价值为 305.32 万元，评估值 305.32 万元；净资产账面值为-51.26 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,272.68 万元，增值 1,323.94 万元，
增值率为 2,582.79%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
359
资产评估说明
附件 2.39：长期股权投资——启东欣飞农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 1 月 19 日，公司注册资本人民币 80 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 80.00 80.00 100.00
合 计 80.00 80.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 2,713,929.34 元、3,013,154.29 元和 -299,224.95 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
360
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 7,242.43 元。为存放于工行营业
361
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 7,242.43 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-14,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为-14,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-14,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东欣飞农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 92,085.00 138.13 出让
发展有限公司 字第 0030 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
362
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
363
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
364
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
365
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=16,850,719.18 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
366
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=3,547,623.21 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 16,850,719.18 元；经收益法评估，评估对象
价值为 3,547,623.21 元；两种评估结果相差 13,303,095.97 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
16,850,719.18 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 16,850,719.18 元 ， 较 账 面 价 值
2,721,486.91 元增值 14,129,232.27 元，增值率为 519%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 3,013,154.29 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
367
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 3,013,154.29 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 3,013,154.29 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 3,013,154.29 3,013,154.29 - -
流动负债合计 3,013,154.29 3,013,154.29 - -
负债合计 3,013,154.29 3,013,154.29 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 271.39 万元，评估值 1,684.31 万元，增值 1,412.92 万元，增值率为 520.62%；
负债账面价值为 301.32 万元，评估值 301.32 万元；净资产账面值为-29.93 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,382.99 万元，增值 1,412.92 万元，
增值率为 4,720.75%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
368
资产评估说明
附件 2.40：长期股权投资——启东鹏峰农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2005 年 2 月 3 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准日
其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,434,334.22 元、1,782,767.38 元和-348,433.16 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
未来收益进行合理的预测。
369
资产评估说明
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 2,146.22 元。为存放于工行营业
370
资产评估说明
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 2,146.22 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为 40,200.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为 40,200.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为 40,200.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东鹏峰农业 启国用 2008 启东市启隆
农用地 2055 年 4 月 21 日 31.83 63,308.00 94.96 出让
发展有限公司 字第 0961 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.83
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.83 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
371
资产评估说明
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
372
资产评估说明
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
373
资产评估说明
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.83 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.65 元/平方米
374
资产评估说明
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=11,563,425.18 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
375
资产评估说明
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,615.09 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,432,447.88 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 11,563,425.18 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,432,447.88 元；两种评估结果相差 9,130,977.30 元，差异率为 375%，差异
主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的市
场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为 11,563,425.18
元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 11,563,425.18 元 ， 较 账 面 价 值
1,391,988.00 元增值 10,171,437.18 元，增值率为 731%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 1,782,767.38 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
376
资产评估说明
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 1,782,767.38 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 1,782,767.38 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 1,782,767.38 1,782,767.38 - -
流动负债合计 1,782,767.38 1,782,767.38 - -
负债合计 1,782,767.38 1,782,767.38 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 143.43 万元，评估值 1,160.57 万元，增值 1,017.14 万元，增值率为 709.15%；
负债账面价值为 178.28 万元，评估值 178.28 万元；净资产账面值为-34.85 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 982.29 万元，增值 1,017.14 万元，
增值率为-2,918.62%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
应的报批。
377
资产评估说明
附件 2.41：长期股权投资——启东浦合农业发展有限公司
第一部分 基本情况
该公司成立于 2008 年 12 月 23 日，公司注册资本人民币 50 万元。截至评估基准
日其股权结构如下所示：
出资方 认缴出资额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例（%）
启东鹏腾农业发展有限公司 50.00 50.00 100.00
合 计 50.00 50.00 100.00
根据该公司提供的评估基准日会计报表反映，其资产、负债和股东权益的账面净
值分别为 1,930,934.12 元、2,221,323.35 元和-290,389.23 元。
第二部分 评估方法
根据被评估单位提供的资料，评估人员进行了如下分析：
（一）资产基础法适用性分析
1.被评估单位能积极配合评估工作，且其会计核算较健全，管理较为有序，委托评
估的资产不仅可根据财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数
量。
2.委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资产的重
置价格可从多渠道获取。
3.评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估算其尚
可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。
综合以上分析，本次评估适宜采用资产基础法。
（二）收益法适用性分析
1.被评估单位拥有一块农用地，用于生产经营，但未实行规模化生产，尚未实现盈
利。
2.由于被评估单位后期发展方向不明确，未能提供后期的发展规划，因此无法对其
378
资产评估说明
未来收益进行合理的预测。
3.委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估相关的
资料无法满足合并层面收益法评估对评估资料充分性的要求。
4.由于被评估单位后期发展方向不明确，因此无法对其未来收益相关的风险进行合
理预测。
综合以上分析，本次评估不适宜采用收益法。
（三）市场法适用性分析
1.中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市场交易
的上市公司股票有几千支之多，能够满足市场化评估的“市场的容量和活跃程度”条
件。
根据中国上市公司网和同花顺 iFinD 网站提供的上市公司公开发布的市场信息、经
过外部审计的财务信息及其他相关资料可知：在中国大陆资本市场上，与被评估单位
处于同一行业的上市公司较少，无法满足市场法评估的可比企业（案例）的“数量”
要求。
2.在与被评估单位处于同一行业的上市公司中，根据其成立时间、上市时间、经营
范围、企业规模、主营产品、业务构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据
或交易案例的交易目的、交易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象
进行比较后知：与被评估单位基本可比的上市公司较少（少于 3 家），无法满足市场
法关于足够数量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析，本次评估不适宜采用市场法。
（四）本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。根据本次评估
的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和现场勘查
与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前述评估方法的适
用性分析等综合判断，本次评估采用资产基础法进行评估。
第三部分 资产基础法评估说明
（无特殊标明，本说明中的计量单位均为元）
379
资产评估说明
一、流动资产的评估
（一）货币资金
纳入评估范围内货币资金为银行存款，款账面值 7,876.90 元。为存放于工行营业
部的人民币存款；评估人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存
款对账单进行核实。经核实，被评估单位账面值基本反映了被评估单位评估基准日的
银行存款余额。
经过上述评估程序，银行存款评估值为 7,876.90 元。
（二）其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额为-14,800.00 元，计提坏账准备金 0 元，其
他应收款净值为-14,800.00 元。为集团内往来款。
本次评估中评估小组对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先核实总账、明细账与评估申报表金额，确定计账中有无遗漏、重复及错入账
情况。根据其他应收款的实际情况，抽查了原始凭证；
其次在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与被评估单位相关人员座
谈，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因，历史款项的回收
情况，以判断款项回收的可能性。
经上述评估程序，其他应收款以审定后的账面值作为评估值，评估值为-14,800.00
元。
二、土地使用权的评估
（一）评估范围
纳入本次评估范围的土地使用权为一宗国有出让农用地，已取得国有土地使用权
证，基本情况如下：
土地使用权面积
证载权利人 土地权证编号 土地位置 土地用途 终止日期 剩余年限 取得方式
m2 亩
启东浦合农业 启国用 2012 启东市启隆
农用地 2055 年 6 月 6 日 31.96 77,831.00 116.75 出让
发展有限公司 字第 0046 号 乡仙鹤村
（二）地价定义
根据被评估单位提供的资料及现场查勘，地价定义为：委估的宗地登记用途为农
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资产评估说明
用地，评估设定用途亦为农用地；法定出让最高使用年期 50 年，剩余使用年期为 31.96
年，本次评估中，设定的估价对象土地使用年期为 31.96 年，假设宗地无他项权利限
制，不考虑共有关系对土地价值的影响，待估宗地设定开发程度为二通一平。
待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日土
地使用年限为设定年限的土地使用权价格。
（三）评估依据
1.有关法律法规依据
（1）《中华人民共和国民法典》；
（2）《中华人民共和国公司法》；
（3）《中华人民共和国资产评估法》
（4）《中华人民共和国证券法》；
（5）《中华人民共和国房地产管理法》；
（6）《农用地估价规程》（国家标准 GB/T28406-2012）；
（7）《企业会计准则》；
（8）《资产评估行业财政监督管理办法》；
（9）《监管规则适用指引—评估类第 1 号》；
（10）其它相关法律法规。
2.准则依据
（1）《资产评估执业准则—不动产》（中评协（2017）38 号）；
（2）《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2017）47 号）；
（3）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（2017）48 号）。
3.权属依据
土地使用权证；
4.其他资料
（1）资产占有方提供的有关资料；
（2）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（四）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》（中评选【2017】38 号），执行不动产评估
业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收
益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
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资产评估说明
适用性，选择评估方法。
对于农用地，根据市场调查，被投资单位农用地所在区域同类土地的交易极少，
且无市场公开资料，无可供选择的案例，因此不适用市场法；由于评估对象为已开发
的农用地，因此不适应假设开发法；由于启东市尚未建立完整的国有农用地基准地价
体系，因此不适应基准地价系数修正法；由于评估对象所在区域有类似农用地出租市
场，可以通过市场调查获取农用的出租市场租金，因此可以采用收益法进行评估；由
于评估对象所在区域征地费用及土地开发费用可以合理的预估，故采用成本逼近法进
行评估。
综上，对于农用地采用收益法和成本逼近法分别进行评估。
（五）评估过程
1.成本逼近法测算过程
成本逼近法就是以取得开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定
的利润、利息，应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：
土地价格=土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（1）土地取得费
根据《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》苏政发（2020）
44 号文件、《南通区土地征用青苗及地上附着物补偿标准》等文件，本次评估确定土
地取得费为 100,991.76 元/亩。
（2）土地开发费
根据关于印发《南通市土地复垦整理开发项目资金管理试行办法》的通知，确定
该农用地土地开发费 1,200.00 元/亩。
（3）投资利息
根据待估地块的开发程度和开发规模确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按评
估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计。假设土地取得费在征地时
一次投入，开发费用均匀投入，故：
投资 利息=土地 取得费×开发周期×3.55％+土地开发费 ×开发周期×1/2×
3.55％
=3,606.32 元/亩
（4）投资利润
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛的开发情况，并结崇明岛社会经济增长
382
资产评估说明
率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取开发年投资回报率 10%。
投资利润=（土地取得费+土地开发费）×开发周期×10％
=10,219.18 元/亩
（5）土地增值收益
评估对象位于崇明岛，根据近几年崇明岛农用地开发情况，并结合崇明岛社会经
济增长率等因素，考虑到估价对象特点及估价目的，本次评估取农业用地土地增值收
益率 20%。
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×开发周期×
20％=23,203.45 元/亩
（6）土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述 5 项相加即得：
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=139,220.71 元/亩，折合 208.83 元/平方米
（7）年期修正系数
待估宗地设定年期为与最高使用年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
公式中：
K2－－－待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率（取值为 4.55％）
m－－－待估宗地设定使用年限（31.96 年）
n－－－基准地价设定土地使用年期（50 年）
经计算确定土地使用权年期修正系数 K2＝0.85
（8）个别因素修正
由于评估对象为农用地，尚未完善的个别因素修正体系，因此本次对其临街状况、
宗地形状、宗地面积参照国有建设用地进行分析并确定修正系数。
评估对象临近主干道，因此确定修正系数为 101；
评估对象形状规则，利于利用，因此确定修正系数为 101；
评估对象宗地面积适中，因此确定修正系数为 101；
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资产评估说明
故个别因素修正系数为 103。
（9）评估单价
评估单价=土地价格×年期修正系数×个别因素修正=182.99 元/平方米
（10）评估结果
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=14,242,366.56 元
2.收益法测算过程
（1）租金的确定
本次根据地租进行评估，经市场调查，评估对象所在地农用地年租金约为 1400 元。
亩，不含税价为 1,333.33 元/亩 。
（2）管理费及维护费
由于农用地出租后管理和维护等由承租人负责，因此管理、维护等费用为 0。
（3）土地使用税
由于农用地无需缴纳土地使用税，因此土地使用税为 0。
（4）税金及附加
税金及附加为增值税的 5%+3%+2%=10%，即 133.33 元/亩。
（5）年纯收益的确定
土地年纯收益=年租金-管理费及维护费-土地使用税-税金及附加=1,200.00 元/亩。
（6）土地还原率的确定
本次采用安全利率加风险调整法确定土地还原率，即土地还原率=安全利率+风险
调整值。
安全利率按评估基准日中国人民银行公布的 1 年期 LPR 利息率 3.55%计；农业投
资风险主要包括自然灾害和市场风险，目前，国内农产品价格已经完全市场化，风险
系数一般为 1%左右，故本次确认农用地土地还原率为 4.55%。
（7）增长率
根据市场调查，该地区农用地租金年增长率约为 2%。
（8）地价的计算
计算公式为：
P=A/(r-g)*{1-[(1+g)/(1+r)]^t}
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资产评估说明
式中：
P 为每亩土地价格
A 为年纯收益
r 为土地还原率
g 为年增长率
t 为剩余年限
根据上述公式计算出 P=25,683.81 元/亩，则：
委估宗地评估值=评估单价×宗地面积=2,998,480.34 元
（六）评估结果及增减值分析
经成本逼近法评估，评估对象价值为 14,242,366.56 元；经收益法评估，评估对象
价值为 2,998,480.34 元；两种评估结果相差 11,243,886.22 元，差异率为 375%，差
异主要原因为，土地租金价格与其市场价严重不配比，收益法无法真实的反映土地的
市场价格导致，故本次选取成本逼近法评估结果，即土地使用权评估值为
14,242,366.56 元。
根 据 上 述 评 估 程 序 ， 土 地 使 用 权 评 估 值 为 14,242,366.56 元 ， 较 账 面 价 值
1,937,857.22 元增值 12,304,509.34 元，增值率为 635%，增值的主要原因为：土地使
用权购置时间较早，购置价（账面价值）较低，而随着近年土地市场的高速发展，该
土地使用权价值增值较高导致。
三、负债的评估
（一）评估范围
纳入评估范围的负债为流动负债，具体为其他应付款，账面价值 2,221,323.35 元。
（二）评估过程
1.指导填表、准备资料
（1）评估人员对被评估单位的填表工作进行指导，并对发现的问题以建议书的形
式提出来，帮助被评估单位完善申报表内容。
（2）对负债项目，评估人员通过查阅其账簿，并对账账、账表进行核验、核实其
账面价值的真实性及完整性。
（3）对负债的发生时间、业务内容进行了解。
2.评定估算
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资产评估说明
根据负债的特点，选择与之匹配的评估方法。
3.撰写评估技术说明，进行各类负债的汇总。
（三）评估依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.被评估单位提供的资产评估申报明细表；
3.其他有关的协议、合同。
（四）评估方法
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,221,323.35 元，系集团内部往来。评估
人员对该款项进行了核实，查阅了总账、明细账及有关会计凭证；了解应付款项存在
性，适当地实施替代程序，判断应付款项的真实性经核实。经核实，均为被评估单位
应负担的负债，以核实无误后的账面值作为评估值。
经过上述程序，其他应付款评估价值为人民币 2,221,323.35 元。
（五）负债评估结果及增减值分析
经过上述评估过程和评估程序后，负债评估结果及增增减值情况下表所示：
负债评估结果汇总表
金额单位:元
科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率%
其它应付款 2,221,323.35 2,221,323.35 - -
流动负债合计 2,221,323.35 2,221,323.35 - -
负债合计 2,221,323.35 2,221,323.35 - -
四、资产基础法评估结果
经评估，截至评估基准日，启东鹏大农业发展有限公司纳入评估范围的总资产账
面价值为 193.10 万元，评估值 1,423.55 万元，增值 1,230.45 万元，增值率为 637.21%；
负债账面价值为 222.13 万元，评估值 222.13 万元；净资产账面值为-29.03 万元，在
保持现有用途持续经营前提下净资产的评估值为 1,201.42 万元，增值 1,230.45 万元，
增值率为 4,238.55%。
以上评估结果，是根据评估基准日纳入评估范围的资产及负债经清查核实后的实
际状况而给出的估值意见。企业在进行账务处理时，需按国家有关规定程序，进行相
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资产评估说明
应的报批。
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