佛山照明：关于公司资产处置暨签署收储协议的公告2023-12-07
股票简称：佛山照明（A股） 粤照明B（B股）
股票代码：000541（A股） 200541（B股）
公告编号：2023-075
佛山电器照明股份有限公司
关于公司资产处置暨签署收储协议的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏。
一、本次收储事项概述
鉴于公司禅城总部生产车间已全部搬迁至高明产业基地，公司总
部及研发中心也将于近期迁至位于佛山市禅城区智慧路科联大厦，届
时位于佛山市禅城区汾江北路 64 号的土地及厂房将全部闲置。因此，
为了盘活资产，回笼资金，进一步做强做大公司主业，公司拟将佛山
市禅城区汾江北路 64 号地块（以下简称“汾江北路地块”）交给属
地政府挂账收储进行盘活。
2023 年 12 月 6 日，公司召开第九届董事会第四十九次会议，以
7 票同意，0 票反对，0 票弃权审议通过了《关于公司资产处置暨签署
收储协议的议案》，董事会同意公司分别与佛山市禅城区祖庙街道办
事处签订《土地储备意向书》，与佛山市禅城区土地储备中心及佛山
市禅城区祖庙街道办事处签订《国有土地使用权储备协议书》。在按
照相关法律法规及政策规定完成地上建筑物拆除等土地前期整理相
关工作后，对汾江北路地块分三年逐批次交地进行挂账收储。独立董
事对该议案发表了同意的独立意见。
该事项不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办
法》规定的重大资产重组，本事项尚需提交公司股东大会审议批准。
同时，本事项需获得交易对方有权决策机构批准。
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二、交易对方的基本情况
（一）佛山市禅城区祖庙街道办事处
统一社会信用代码：114406040070439190
地址：广东省佛山市禅城区朝安北路 23 号
负责人：肖映泽
（二）佛山市禅城区土地储备中心
统一社会信用代码：12440604789435545A
地址：广东省佛山市禅城区金澜北路 68 号 C 座 2 层 206 室
负责人：梁桂金
佛山市禅城区土地储备中心为政府法定土地储备部门，具备土
地收储资格和相关职能。
经查询，上述交易对方不属于失信被执行人，与公司不存在产权、
业务、资产、债权债务、人员等方面的关系以及其他可能或已经造成
公司对其利益倾斜的其他关系。
三、交易标的的基本情况
（一）标的资产概况
汾江北路地块位于广东省佛山市禅城区汾江北路 64 号，目前国
土证载为出让工业用地，证载占地面积 184,074 平方米，折合约
276.11 亩,按区域划分为南区、中区、北区，其中南区占地 47,618.77
平方米，折合约 71.43 亩，中区占地 75,952.23 平方米，折合约 113.93
亩，北区占地 60,503 平方米，折合约 90.75 亩；根据《佛山市自然
资源局关于佛山电器照明股份有限公司汾江北路东侧、工业路南侧权
属地块控制性指标的复函》和《佛山市自然资源局禅城分局关于提供
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禅城区汾江北路东侧、工业路北侧（佛山照明厂）地块规划指引的函》，
中区及南区规划用地性质已调整为二类居住用地（兼容商业商务用地，
建筑面积兼容比例不大于 20%），容积率（上限）为 3.2，建筑密度
（上限）为 30%，绿地率（下限）为 30%；北区规划用地性质已调整
为商业、商务、娱乐康体用地，兼容二类居住用地（兼容二类居住类
建筑的计容建筑面积不超过地块总计容建筑面积的 20%，且不得设置
服务型公寓），容积率≤4.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%。根据
《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市更新单元计划管理规
定的通知》（佛府办〔2020〕17 号）的规定，改造项目须无偿提供不
低于更新单元范围用地面积的 25%的公益性用地,最终以地块城市更
新批复为准。
根据测绘报告，汾江北路地块总建筑面积为 188,422.58 平方米，
包括办公楼和原生产车间厂房、仓库等，其中中、南区建筑面积合计
136,540.97 平方米，北区建筑面积合计 51,881.61 平方米。截止 2023
年 9 月 30 日，汾江北路土地和地上建筑物账面净值为 7,316.60 万
元。
汾江北路地块相关情况一览表
地类
所在 土地使用 使用权 土地使用权
序号 座 落 (用 证号 终止日期
地块 权人 类型 面积(m)
途)
佛府国用
佛山市汾 佛山电器
中、 (2001)字第
1 江北路 15 工业 照明股份 出让 57779 2042/10/20
南区 06000613934
号 有限公司
号
佛山市工 佛府国用
佛山电器
中、 业大道南 (2002)第
2 工业 照明股份 出让 13008 2052/10/15
南区 侧、广湛 06000619106
有限公司
铁路西侧 号
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地类
所在 土地使用 使用权 土地使用权
序号 座 落 (用 证号 终止日期
地块 权人 类型 面积(m)
途)
佛山市禅 佛府国用
佛山电器
中、 城区汾江 (2003)第
3 工业 照明股份 出让 20642 2052/9/3
南区 北路 18 06000621208
有限公司
号 号
佛府国用
佛山市汾 佛山电器
中、 (2002)字第
4 江北路东 工业 照明股份 出让 32142 2051/8/31
南区 06000619330
侧 有限公司
号
小计 123571 -
佛府国用
佛山市工 佛山电器
(2000)字第
5 北区 业大道北 工业 照明股份 出让 53690 2050/8/18
06000610171
侧 有限公司
号
佛山市汾 佛府国用
佛山电器
江北路 22 (2000)第
6 北区 工业 照明股份 出让 6813 2043/6/23
号(厂区东 06000610169
有限公司
北角) 号
小计 60503 -
合计 184074 -
注：汾江北路地块剩余一宗地块及房产，土地证号为佛府国用(2002)字第 06000618671
号，用途为商业(商品展销部)，土地证载使用权面积（共用）420 平方米；房地产权证
号为粤房地证字第 C1181699 号，证载建筑面积 234.07 平方米，位于首层，房屋用途为
商业。该房产所在楼宇二层及以上为住宅且产权不属于公司，本次处置资产不含该地块
及房产。
（二）权属状况说明
汾江北路拟处置地块资产产权清晰，不存在抵押、质押或者其
他第三人权利，不存在重大争议、诉讼或仲裁事项，也不存在查
封、冻结或妨碍其权属转移的其他情况。
（三）土地估价结果
根据广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的《土地估价报
告》，对公司汾江北路地块进行评估，估价结果为：估价期日为2023
年8月11日，采用市场比较法、基准地价系数修正法加权算术平均值
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的评估方法（市场比较法取权重0.9，基准地价系数修正法取权重0.1），
按照估价设定用途、设定年限及开发程度等条件下的土地使用权市场
价值为：总地价361,843.14万元，其中，中、南区地价318,877.48万
元，北区地价42,965.66万元。按照《佛山市禅城区人民政府关于印
发佛山市禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》（佛禅府
〔2019〕53号）规定的补偿标准，公司通过挂账收储预计可以获得的
土 地 补 偿 收 入 为 150,606.21 万 元 ， 其 中 ， 中 南 区 补 偿 收 入 为
128,049.24万元，北区补偿收入为22,556.97万元。估价详细内容请
见同日刊登于巨潮资讯网的《土地估价报告》。
按照相关规定，地块交政府收储挂牌前，由政府相关部门选定评
估机构对地块进行评估后设定挂牌底价公开挂牌出让，其评估结果可
能与广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的《土地估价报告》
的估价结果不一致，最终以实际挂牌成交价格及审计后的数据为准。
四、交易协议的主要内容
（一）《土地储备意向书》的主要内容
甲方：佛山市禅城区祖庙街道办事处
乙方：佛山电器照明股份有限公司
第一条 甲乙双方同意共同推进乙方位于佛山市禅城区汾江北路
东侧地块的国有土地使用权纳入政府土地储备，收储面积共 184,074
平方米（折约 276.11 亩）(证载面积，实际面积以地块城市更新批
复为准)，涉及 6 个土地证（以下简称“本地块”），均为出让性质
工业用地。
第二条 甲乙双方同意本地块纳入政府储备，并在取得地块城市
更新实施方案批复后，按照《佛山市禅城区人民政府关于印发佛山市
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禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》（佛禅府〔2019〕
53 号）文件精神，乙方享有城市更新（“三旧”改造）实施方案相应
的补偿：
挂账收储“工改商”土地出让变现后，按照以下补偿标准补偿:
城市更新项目规划容积率 3.0(含)以下部分，按该部分土地出让价款
收入的 60%补偿；城市更新项目规划容积率 3.0 以上部分，按该部分
土地出让价款收入的 30%补偿。
挂账收储“工改居”类土地出让变现后，按照以下补偿标准补偿:
城市更新项目规划容积率 2.5(含)以下部分，按该部分土地出让价款
的 50%补偿;城市更新项目规划容积率 2.5 以上部分，按该部分土地
出让价款的 5%补偿。
本地块原地上建筑物不作补偿。乙方为实现收储而产生的前期费
用（损失）由乙方自行承担。
第三条 本意向书经甲乙双方签字盖章和有权决策机构批准后生
效，最终以甲乙双方与禅城区土地储备中心签订的《国有土地使用权
储备协议书》为准。
(二）《国有土地使用权储备协议书》的主要内容
甲方：佛山市禅城区土地储备中心
乙方：佛山电器照明股份有限公司
丙方：佛山市禅城区祖庙街道办事处
第二条 经佛山市禅城区人民政府批准同意〔区府办办文反馈表
（禅府办呈 2022-562）〕，将乙方位于禅城区汾江北路东侧地块的国
有土地使用权纳入政府土地储备，收储面积共 184,074 平方米（折约
276.11 亩）(证载面积，实际面积以地块城市更新批复为准)，涉及 6
个不动产权证，均为出让性质工业用地（以下简称上述地块），上述
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地块按区域分为北区、中区、南区三大地块，各地块占地面积如下：
区域地块 不动产权证号 面积（㎡）
佛府国用(2000)字第 06000610171 号
北区地块 60,503
佛府国用(2000)第 06000610169 号
佛府国用(2001)字第 06000613934 号（部分）
佛府国用(2002)第 06000619106 号
中区地块 75,952.23
佛府国用(2003)第 06000621208 号（部分）
佛府国用(2002)字第 06000619330 号（部分）
佛府国用(2001)字第 06000613934 号（部分）
南区地块 佛府国用(2003)第 06000621208 号（部分） 47,618.77
佛府国用(2002)字第 06000619330 号（部分）
第三条 上述地块必须按城市更新相关计划、方案和批复要求将
公益性用地无偿移交甲方，公益性用地应为国有建设用地，面积及位
置最终以城市更新相关计划、方案和批复为准，乙方不参与应无偿移
交作为公益性用地的土地相关收益补偿。
如上述地块纳入政府土地储备后分批次出让，则公益性用地也
可以按出让的批次分批次移交。分批次移交的公益性用地面积按出让
净用地面积占本项目总净用地面积的比例计算（当批次移交的公益性
用地面积=本项目须移交的公益性用地总面积×当批次出让净用地面
积÷本项目总净用地面积），总移交面积不少于城市更新实施方案规
定的面积，公益性用地总移交面积不少于城市更新实施方案规定的面
积。
第四条 乙方应在签订本协议之日起，按照分三年逐批次交地即
第一年交付南区地块、第二年交付中区地块、第三年交付北区地块的
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总体安排向甲方交地，具体交付时间三方另行协商确定。
第五条 上述地块补偿按《佛山市禅城区人民政府关于印发佛山
市禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》（佛禅府〔2019〕
53 号）文件精神执行，即属“工改居”类挂账收储城市更新项目，
土地出让变现后，按照以下标准补偿原土地权属人：城市更新项目规
划容积率 2.5（含）以下部分，按该部分土地出让价款收入的 50%补
偿；城市更新项目规划容积率 2.5 以上部分，按该部分土地出让价款
收入的 5%补偿;属“工改商”类挂账收储城市更新项目，土地出让变
现后，按照以下标准补偿原土地权属人：城市更新项目规划容积率
3.0（含）以下部分，按该部分土地出让价款收入的 60%补偿；城市
更新项目规划容积率 3.0 以上部分，按该部分土地出让价款收入的
30%补偿。
具体城市更新项目类型以城市更新相关计划、方案和批复为准，
因城市更新项目类型（如“工改居”、“工改商”类变为工改其他用
途）发生变化而导致土地补偿标准变化的，三方另行协商解决。
上述“土地出让价款收入”仅指地块实际出让成交金额，不包含
土地出让后土地竞得人因延迟支付土地出让金等原因而需对政府缴
交的利息及违约金。
上述地块地上建筑物不作补偿。
第六条 甲方的义务
上述地块正在办理城市更新单元计划及实施方案等相关手续，待
乙方取得上述地块城市更新单元计划及实施方案批复后，甲方根据出
让地块的土地出让价款收入支付补偿款，鉴于土地使用权竞得人分期
缴付土地出让价款，甲方在土地使用权竞得人每期缴付土地出让价款
后 30 天内按进度比例向乙方支付土地收储补偿款。
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第七条 乙方的义务
（一）乙方必须按照本协议第三条、第四条以及本条第（六）款
约定的要求将土地净地移交给甲方。
（二）乙方保证上述土地使用权及地上建筑物或构筑物没有设定
抵押，未用于出租、出借等他项权利，未被法院查封或执行处置，所
提供的产权证和产权证明资料合法、准确、真实，否则乙方愿承担一
切经济和法律责任。
（三）乙方在签订本协议后，乙方不得转让该土地使用权或进行
交易，也不得设立抵押权、地役权等他项权利，土地移交甲方前的合
法收益由乙方收取。
（四）乙方交地给甲方前的安全、卫生、环保等一切管理责任由
乙方承担。
（五）甲方在办理上述土地权属变更、开发时，乙方需无条件及
时协助，办理手续的费用按相关规定各自承担。
（六）乙方在土地移交前应接受甲、丙方监管，做好日常管理工
作，并完成本协议约定收储范围内（包含公益性用地）土地的围蔽、
现状建（构）筑物拆除、土地平整（含破除地面硬底化及清理相应建
筑垃圾）、裸土覆盖、管线勘探及迁改、土壤污染状况调查、土壤修
复（如需）、现状普查、宗地界址确认、不动产权证注销等土地前期
整理工作。乙方应在现状建（构）筑物拆除动工前至少一周告知甲方、
丙方具体动工时间，并及时向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局
（城乡建设）进行报备。乙方应在丙方的指引统筹下，严格按照《佛
山市扬尘污染防治条例》，在落实扬尘防治措施等前提下开展上述地
块拆除工作，承担因上述拆除工作引起的城市管理相关责任。
第八条 丙方的义务
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（一）丙方需统筹、监管乙方完成现状建（构）筑物拆除、土地
平整、裸土覆盖、管线勘探及迁改、土壤污染状况调查、土壤修复（如
需）、现状普查、宗地界址确认等土地整理工作。
（二）乙方交地给甲方后，丙方需按照《佛山市禅城区人民政府
办公室关于印发佛山市禅城区储备土地整理开发及日常管理办法（修
订）的通知》（佛禅府办函〔2023〕19 号）要求对地块进行管理。
第九条 如上述地块纳入政府土地储备后分批次出让的，由甲乙
丙三方及佛山市自然资源局禅城分局共同协商确定各批次挂牌出让
范围、时间等细则。
第十条 违约责任
（一）如甲方违反本协议第六条约定，未按时向乙方支付土地
收储补偿款，乙方有权暂停按本协议第四条的约定向甲方交付后续批
次土地。如乙方违反本协议第七条约定的乙方义务，甲方相应顺延土
地收储补偿款的支付时间。
（二）如乙方违反本协议第七条第（一）款约定，甲方有权暂停
支付乙方应无偿提供的公益性用地同等面积出让净用地对应的土地
补偿款，待乙方履约后甲方再行支付。
如乙方违反本协议第七条第（二）（三）款约定，应向甲方支付
违约金，违约金按本协议第五条约定的土地收储补偿款总额的 5%进
行计算，甲方、丙方因乙方违约造成的损失由乙方承担；且若由于乙
方违反本协议第七条第（二）（三）款约定，致使地块未出让，第五
条中的“土地收储补偿款总额”按以下方式计算：甲、乙、丙三方共
同委托有资质的评估机构按规划功能出具出让土地评估价，将该评估
价作为公开市场成交价并按本协议第五条来测算补偿款总额。
第十一条 如乙方自签订本协议之日起三年内，不及时向相关政
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府部门申请上述地块城市更新实施方案批复，或因乙方违反本协议第
七条第（二）（三）款约定致使未取得上述地块城市更新实施方案批
复的，乙方将不再享受挂账收储补偿政策，由此造成的损失由乙方自
行承担后果。如乙方已及时向相关政府部门申请上述地块城市更新实
施方案批复，但相关政府部门未及时批复，则乙方按本协议第四条约
定的交地时间相应顺延，但乙方申请上述地块城市更新实施方案并获
政府相关部门批复时间最长不能超过收储协议签订之日起五年。
第十五条 甲乙丙三方在签署本协议前应自行履行各自的审批、
审核、审议等相关内部批准程序，在本协议签字盖章即视为已完成并
通过各自内部批准程序，本协议在三方签字盖章之日起生效。
五、交易的其他安排
本次交易不涉及人员安置、土地租赁、债务重组等情况，交易完
成后不会新增关联交易的情形。
六、交易目的和对公司的影响
公司本次对汾江北路地块进行挂账收储，主要是为了盘活公司资
产，提高资产收益率，为公司未来主营业务发展提供资金支持。公司
汾江北路地块按照估价结果进行测算，公司预计可收到挂账收储补偿
收入约 15.06 亿元（其中南区约 4.86 亿元、中区约 7.94 亿元，北区
约 2.26 亿元），在扣除收储前相关成本费用、土地和建筑物账面净
值及税费后，预计净收益约为 10.68 亿元，最终以收储后实际挂牌成
交价及经审计后的数据为准。
七、独立董事意见
经审核，我们认为：本次土地挂账收储事项将有利于盘活公司存
量资产，提高资产收益率，为公司主营业务发展提供资金支持，符合
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公司战略发展规划。本事项的审议符合相关法律、法规、规范性文件
及《公司章程》规定，不存在损害公司及股东利益的情形。我们一致
同意本次土地挂账收储事项，并同意将此事项提交公司股东大会审议。
八、风险提示
公司本次对汾江北路地块进行挂账收储事宜，尚需公司股东大会
审议同意和交易对方履行决策审批程序。地块的具体收储挂牌时间及
是否能够顺利成交尚存在不确定性。公司将按照有关法律法规及规范
性文件的要求，对本事项的进展情况及时进行信息披露。敬请广大投
资者理性投资，注意投资风险。
九、备查文件
1.第九届董事会第四十九次会议决议；
2.独立董事发表的独立意见；
3.各方拟签署的《土地储备意向书》和《国有土地使用权储备协
议书》；
4.土地估价报告。
特此公告。
佛山电器照明股份有限公司
董 事 会
2023 年 12 月 6 日
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