本报告依据资产评估准则编制
中达 安 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 山 东 同 信 同 和 建 筑
设计 咨 询 有 限 公 司 股 权 所 涉 及 的 山 东 同 信 同 和
建筑 设 计 咨 询 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值 项 目
资 产 评 估 报 告
中联鲁评报字【2023】第 13158 号
中 联 资 产 评 估 集团 山 东 有 限 公 司
二〇二三年五月二十五日
中达安股份有限公司拟收购山东同信同和建筑设计咨询有限公司股权所涉及的
山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
目 录
声 明 ........................................................................................................ 1
摘 要 ........................................................................................................ 3
一、委托人和被评估单位概况 ........................................................ 5
二、评估目的..................................................................................... 9
三、评估对象和评估范围 ................................................................ 9
四、价值类型................................................................................... 11
五、评估基准日............................................................................... 11
六、评估依据................................................................................... 11
七、评估方法................................................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ...................................................... 22
九、评估假设................................................................................... 24
十、评估结论................................................................................... 26
十一、特别事项说明....................................................................... 27
十二、资产评估报告使用限制说明 .............................................. 29
十三、资产评估报告日................................................................... 31
资产评估报告附件........................................................................... 33
中联资产评估集团山东有限公司
中达安股份有限公司拟收购山东同信同和建筑设计咨询有限公司股权所涉及的
山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国
资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法
规规定及和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托
人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，
本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资
产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；
除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估
结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完
整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评
估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单
位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象
没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利
益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资
产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给
予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相
关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
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山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果
受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当
充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评
估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告
依法承担责任。
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山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
中达安 股 份 有 限 公司 拟 收 购 山 东 同 信 同 和 建 筑
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资 产 评 估 报 告
中联鲁评报字【2023】第 13158 号
摘 要
中联资产评估集团山东有限公司接受中达安股份有限公司的委
托，就中达安股份有限公司拟收购山东同信同和建筑设计咨询有限公
司股权之经济行为，对所涉及的山东同信同和建筑设计咨询有限公司
股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象是山东同信同和建筑设计咨询有限公司的股东全部权益
价值。评估范围为山东同信同和建筑设计咨询有限公司在基准日的全
部资产及相关负债，主要包括流动资产、固定资产、无形资产及流动
负债。
评估基准日为 2022 年 12 月 31 日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法律、行政法规和资产评估准
则的规定，遵循独立、客观和公正的工作原则，依据委估资产的实际
状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成
本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用资产基础法和收
益法对委估股东全部权益价值进行了评估。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，采用收益法评估结果作为最终评估值。山东同信同和建筑设计
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山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
咨询有限公司在评估基准日的股东全部权益价值为 8,216.69 万元，评
估增值 6,704.49 万元，增值率 443.36%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报
告中所载明的特别事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，
须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估
结果使用有效期一年，即自 2022 年 12 月 31 日至 2023 年 12 月 30 日
使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况
和正确理解评估结论，请认真阅读资产评估报告全文。
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资 产 评 估 报 告
中联鲁评报字【2023】第 13158 号
中达安股份有限公司：
中联资产评估集团山东有限公司接受贵公司的委托，按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采
用资产基础法和收益法进行评估，按照必要的评估程序，对贵公司拟
收购山东同信同和建筑设计咨询有限公司股权之经济行为所涉及的山
东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益于 2022 年 12 月 31 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人和被评估单位概况
本次资产评估的委托人为中达安股份有限公司，被评估单位为山
东同信同和建筑设计咨询有限公司。
（一）委托人概况
公司名称：中达安股份有限公司
公司地址：广州市白云区沙太南路 668 号之二 901-903 房
法定代表人：吴君晔
注册资本：13,632.20 万人民币
公司类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
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成立日期：2000 年 8 月 8 日
统一社会信用代码：91370112MA3MB90Y5N
经营范围：工程监理、承包、代建，工程项目管理，室内装修，
工程造价咨询服务，工程设计及咨询服务，工程质量检验、检测及监
督，工程安全检测服务，建筑智能工程检测；招标代理，政府采购代
理；建筑、通信材料及设备购销；建筑信息模型管理技术的咨询服务；
信息网络系统集成，软件的开发、销售及转让，计算机信息咨询服务；
建筑、通信、计算机的技术咨询、技术开发、技术转让、技术服务、
技术培训、技术承包、技术中介、技术入股；项目投资、咨询及管理；
企业管理咨询及培训，法律咨询服务；通信技术、采购的管理咨询及
培训；会务服务；企业管理、工程管理的中介服务；工程咨询服务；
路灯设备、通信设备、传输管线、传输设备、安防产品、机房设备及
网络设备的购销、安装及维护工程；路灯及通信基础设施投资及租赁；
为国外投资者提供投资方面的信息服务；工程结算服务。(依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
（二）被评估单位概况
公司名称：山东同信同和建筑设计咨询有限公司
公司地址：山东省济南市历城区唐冶西路 868 号山东设计创意产
业园北区 7 号楼 1-2403 室
法定代表人：张龙
注册资本：5,000 万元人民币
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
统一社会信用代码：91370100306979485X
经营范围：建筑设计；城市规划设计；园林工程；市政工程；建
筑工程施工图审查；智能建筑工程设计；建筑工程的技术开发、技术
转让、技术咨询服务；工程项目管理；工程造价咨询；建设工程总承
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包；平面及图文设计制作；国内广告业务；自有房屋租赁。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
1、公司简介
山东同信同和建筑设计咨询有限公司于 2015 年 02 月 28 日于济南
市历城区市场监督管理局办理了工商登记，住所地为济南市高新区舜
华路 2000 号舜泰广场 11 号楼 3-6 层，注册资本人民币 300 万元，股
东名称、出资额、出资比例和出资方式如下：
股东名称、出资额、出资比例和出资方式
金额单位：人民币万元
认缴出 实缴出 出资
股东名称 认缴出资比例% 实缴出资比例%
资额 资额 方式
山东同圆设计集团有限公司 300.00 100 300 100 货币
合 计 300.00 100 300 100
2018 年 6 月 6 日，根据公司章程修正案，山东同圆设计集团有限
公司名称变更为同圆设计集团有限公司，其他事项不变。
2020 年 10 月 21 日，根据公司章程修正案，山东同信同和建筑设
计咨询有限公司住所地更改为山东省济南市历城区唐冶西路 868 号山
东设计创意产业园北区 7 号楼 1-2403 室。同圆设计集团有限公司将所
持股份全部转让与济南历城控股集团有限公司。股东名称、出资额、
出资比例和出资方式如下：
股东名称、出资额、出资比例和出资方式
金额单位：人民币万元
认缴出 实缴出 出资
股东名称 认缴出资比例% 实缴出资比例%
资额 资额 方式
济南历城控股集团有限公司 300 100 300 100 货币
合 计 300 100 300 100
2022 年 11 月 22 日，根据董事会决议及公司章程修正案，济南历
城控股集团有限公司认缴额增加至 5,000 万元，实际出资 300 万元。
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截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，山东同信同和建筑设计咨询
有限公司注册资本 5,000 万元，实缴 300 万元。股东名称、出资额和
出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
金额单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 认缴出资比例% 实缴出资额 实缴出资比例%
济南历城控股集团有限公司 5,000.00 100 300.00 100
合 计 5,000.00 100 300.00 100
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，山东同信同和建筑设计咨询
有限公司账面资产总额 18,241.29 万元、负债 16,729.09 万元、净资产
1,512.20 万元。2022 年实现营业收入 6,864.76 万元，利润总额 991.76
万元，净利润 743.07 万元。公司资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年
总资产 152.82 10,457.57 18,241.29
负债 7.34 9,688.45 16,729.09
净资产 145.48 769.13 1,512.20
2020 年 2021 年 2022 年
营业收入 53.49 4,831.85 6,864.76
利润总额 -101.87 760.23 991.76
净利润 -101.87 623.64 743.07
审计机构 中准会计师事务所（特殊普通合伙）山东分所
上述数据摘自中准会计师事务所（特殊普通合伙）山东分所出具
的中准鲁审字[2023]021 号无保留意见审计报告。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
委托人为中达安股份有限公司，被评估单位为山东同信同和建筑
设计咨询有限公司，委托人拟收购被评估单位股权。
（四）报告使用人
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本评估报告的使用人为委托人、资产评估委托合同中载明的和国
家法律、法规规定的其他报告使用人。
二、评估目的
根据中达安股份有限公司《2023 年 4 月 3 日总裁办会议纪要》，
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权。
本次资产评估的目的是反映山东同信同和建筑设计咨询有限公司
股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参
考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是山东同信同和建筑设计咨询有限公司的股东全部权益
的市场价值。评估范围为山东同信同和建筑设计咨询有限公司于评估
基准日的经审计的全部资产及相关负债。截至评估基准日 2022 年 12
月 31 日，账面资产总额 18,241.29 万元、负债 16,729.09 万元、净资产
1,512.20 万元。具体包括流动资产 17,862.70 万元；非流动资产 378.59
万元；流动负债 16,729.09 万元。
上述资产与负债数据摘自中准会计师事务所（特殊普通合伙）山
东分所出具的中准鲁审字[2023]021 号无保留意见审计报告，评估是在
企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为货币资金、应收账款、其他应收款、
存货、合同资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税
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资产。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 352.59 万元，占评估范围内总
资产的 1.93%。主要为存货-在产品（开发成本）和电子设备。这些资
产具有以下特点：
1、实物资产主要分布在山东同信同和建筑设计咨询有限公司本
部。
2、存货—在产品（开发成本）：主要为国际贸易中心周边市政道
路项目和雪山片区安家-章灵四村保障房项目。
3、电子设备：共 35 台，主要为爱国者组装台式机。截至评估基
准日，电子设备使用、维护、管理状态正常，经济技术状态良好。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
截至评估基准日 2022 年 12 月 31 日，山东同信同和建筑设计咨询
有限公司账面记录的无形资产为 6 项外购软件，具体情况如下：
外购软件明细表
序号 内容或名称 取得日期 法定/预计使用年限 原始入账价值 账面价值
1 天正建筑 2022/1/31 5 49,009.90 40,425.00
2 天正给排水 2022/1/31 5 29,504.95 24,336.67
3 天正暖通 2022/1/31 5 29,504.95 24,336.67
4 天正电器 2022/1/31 5 29,504.95 24,336.67
5 盈建科结构 2022/1/31 5 92,079.21 75,950.00
6 CAD 2022/1/31 5 42,277.23 34,871.66
除以上外，截至评估基准日，企业申报范围内无其他账面记录或
者未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2022 年 12 月 31 日，山东同信同和建筑设计咨询有限
公司申报范围内无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量
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和账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值引用中准会计师事
务所（特殊普通合伙）山东分所出具的中准鲁审字[2023]021 号无保留
意见审计报告，除此之外，未引用其他机构报告内容。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
四、价值类型
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2022 年 12 月 31 日。
此基准日是委托人综合考虑被评估单位资产规模、工作量大小、
预计评估所需时间、合规性等因素，在与各中介机构充分协商的基础
上确定的。
六、评估依据
（一）经济行为文件
1、中达安股份有限公司《2023 年 4 月 3 日总裁办会议纪要》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（主席令 12 届第 46 号，[2016]）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全
国人民代表大会常务委员会第六次会议通过）；
3、《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国
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人民代表大会第三次会议通过）；
4、《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
5、《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号发布,
财政部令第 97 号修改）
6、 企业国有资产监督管理暂行条例》 国务院第 378 号令，2003）；
7、《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第
32 号，2016）；
8、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
9、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第 12 号令，2005
年 8 月 25 日）；
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评
估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102 号，2001 年）；
11、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资委产权[2006]274 号）；
12、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[2009]941 号）；
13、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64
号）；
14、《山东省企业国有资产监督管理条例》（2011 年 11 月 25 日
山东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）；
15、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共
和国财政部国家税务总局令第 50 号）；
16、财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试
点的通知》（财税〔2016〕36 号）；
17、财政部、国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财
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税[2018]32 号）；
18、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策
的公告》（2019 年第 39 号）；
19、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36
号）；
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35
号）；
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕
33 号）；
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37
号）；
7、《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协
〔2017〕35 号）；
8、《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38 号；
9、《资产评估执业准则—资产评估方法》 中评协〔2019〕35 号）；
10、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
11、《资产评估执业准则—无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
13、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
14、《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
15、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
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16、《资产评估专家指引第 8 号——资产评估中的核查验证》（中
评协〔2019〕39 号）。
（四）权属依据
1、重要资产购置合同或发票；
2、其他权属文件。
（五）取价依据
1、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
2、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
3、被评估单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料以及有
关协议、合同书、发票等财务资料；
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资
料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；
5、与此次资产评估有关的其他资料。
（六）其他参考资料
1、中准会计师事务所（特殊普通合伙）山东分所出具的中准鲁审
字[2023]021 号无保留意见审计报告；
2、iFinD 资讯金融终端；
3、《企业会计准则》及相关规定；
4、其他参考资料。
七、评估方法
根据《资产评估执业准则—企业价值》的规定，资产评估师执行
企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料
收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评
估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
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定评估对象价值的评估方法。资产评估师应当结合企业的历史经营情
况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益
法的适用性。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市
公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资
产评估师应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠
性、可收集到的可比企业数量，恰当考虑市场法的适用性。企业价值
评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为
基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。
由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、
经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、
成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估
基准日附近国内同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，
所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算
适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
资产基础法从资产购建角度反映企业价值，能够为经济目的服务，
因此本次评估选择资产基础法进行评估。
鉴于被评估单位未来业务模式、发展方向确定，未来年度预期收
益与风险可以合理地估计，具备持续经营条件，故本次评估可以选择
收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（一）资产基础法评估
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的
企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具
体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得
企业价值的方法。
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各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货、合同资
产。
（1）货币资金
货币资金为银行存款。
评估人员查阅了银行存款账户的银行对账单，以证明银行存款的
真实存在，检查评估基准日后的进账情况，按经核实后账面值确定评
估值。
（2）应收类款项
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，核
实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，核实结果账、表、
单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等。
根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判
断等综合确定，未发现有确凿证据证明不能收回的款项，本次评估应
收款项评估风险损失合计 0 元，账面坏账准备评估为零，以应收款项
账面余额减去评估风险损失后的金额确定评估值。
（3）存货
存货为在产品（开发成本）。主要为企业尚未达到收入确认条件，
未结转至营业成本的项目实际发生的合同履约成本。
评估人员对合同履约成本核查了相关的合同、结算单和当期结算
情况。本次被评估单位已经根据完工进度在资产负债表日确认了各项
目的收入和成本，本次评估以核实后账面值确认评估值。
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（4）合同资产
评估人员核实了账簿记录，检查了原始凭证、合同等相关资料，
核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，未发现对应单位
有不能按合同规定付款等情况，本次评估合同资产评估风险损失合计
0 元，账面减值准备评估为零，以合同资产账面余额减去评估风险损
失后的金额确定评估值。
2、非流动资产
（1）长期股权投资
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了
取证核实，并查阅了相关资料，以确定长期投资的真实性和完整性。
在此基础上对被投资单位进行评估。根据长期投资的具体情况，采取
适当的评估方法进行评估。
由于山东同信同和建筑设计咨询有限公司拟将其持有的山东同信
仁和地理信息科技有限公司、济南同信乐城建设项目管理有限公司、
山东逸宸工程咨询有限公司股权平价转让至济南历城控股产业投资集
团有限公司，本次评估未对其持有的子公司展开评估，本次长期股权
投资评估值按账面值列示。
（2）固定资产—设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结
合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
I.重置全价的确定
①电子设备重置全价
根据企业提供的采购订单、合同、当地市场信息及《中关村在线》、
《太平洋电脑网》等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备
价格，一般生产厂家提供免费运输及安装调试，因此以电子设备购置
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价确定其重置全价。
由于被评估单位为增值税一般纳税人，故本次评估电子设备的购
置价采用不含税价
重置全价=购置价（不含税）
II.综合成新率的确定
①电子设备成新率
成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
III.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
（3）无形资产—其他
评估人员查阅了相关入账凭证；然后向财务人员了解软件的付款
情况、使用情况。评估人员通过向软件供应商进行询价，以评估基准
日不含税市场价格确定评估值。
（4）递延所得税资产
递延所得税资产为企业计提应收款项坏账准备产生可抵扣暂时性
差异确认的递延所得税资产，由于企业会计政策与税法要求不一致，
资产及负债账面价值与计税基础不同而形成的可抵扣暂时性差异，是
企业未来的一项纳税权利（或义务），该权利（或义务）不因资产评
估而发生改变。
评估人员在对款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调
查了解的情况，具体分析数额、款项回收情况、欠款人资金、信用、
经营管理现状等。本次评估没有发现，企业也未能提供应收款项将来
不能收回的有效证据，本次评估风险损失确认为 0，对应的递延所得
税资产评估为 0。
3、负债
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检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以
评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评
估值。
（二）收益法评估
1、收益法概述
根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估执业准则—企业价
值》，国际和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定按照收益途
径、采用现金流折现方法（DCF）估算山东同信同和建筑设计咨询有
限公司的股东全部权益价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，
评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的
净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适
用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间
存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使
用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采
集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观
公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
2、基本评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特
点，本次评估是以评估对象经审计的公司报表估算其权益资本价值，
本次评估的基本评估思路是：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经
营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），
并折现得到经营性资产的价值；
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（2）对纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予
考虑的诸如基准日存在溢余货币资金，应收账款等流动资产（负债）；
呆滞或闲置设备等非流动资产（负债），定义其为基准日存在的溢余
或非经营性资产（负债），单独测算其价值；
（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业价
值，经扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E B D （1）
式中：
E：股东全部权益价值（净资产）；
B：企业整体价值；
B P C i
（2）
P：经营性资产价值；
n
Ri Rn
P i
n
(1 r ) r (1 r )
i 1
（3）
式中：
Ri：未来第 i 年的预期收益（企业自由现金流量）；
Rn：永续期的预期收益（企业自由现金流量）；
r：折现率；
n：未来预测收益期。
C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；
C=C1－C2 （4）
C1：基准日溢余或非经营性资产价值；
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C2：基准日溢余或非经营性负债价值；
D：评估对象的付息债务价值。
（2）收益指标
（3）折现率
本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd w d re w e
（7）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
(E D )
（8）
We：评估对象的股权资本比率；
E
we
(E D )
（9）
rd：所得税后的付息债务利率；
re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本
成本；
re=rf+βe×（rm-rf）+ε （10）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场期望报酬率；
ε：特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e
u
(1 (1 t ) )
E （11）
βu：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
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t
u
D
1 (1 t )
i
Ei
（12）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；
βt＝33%K＋67%βx （13）
式中：
K：未来预期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；
Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2023 年 4 月中旬，与被评估单位就本次评估的目的、评估基
准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2、配合被评估单位进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工
作。评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业
进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为 2023 年 4 月 20 日至 4 月 28 日。主
要工作如下：
1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状
态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，与企
业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；对
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企业提供的未来发展规划、盈利预测等申报资料，与企业管理人员进
行座谈，就未来发展趋势尽量达成一致。
3、通过对企业现场勘察、参观以及专题座谈会的形式，对被评估
单位的经营性资产的现状及其构成等的状况进行调查复核。特别是对
影响评估作价的投资情况和未来的经营预期等进行了专题的详细调
查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料等。
4、通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营
情况等。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，
收集相关业务所处市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市
场信息等。
5、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产等实物资产进行了
抽查盘点。
6、查阅收集委估资产的权属证明文件、对企业提供的权属资料进
行查验。
7、对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资
料。
8、根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体模型及
方法；对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2023 年 5 月 11 日至 5 月 15 日对各类资产评估及负债初步结果进
行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。按评估机构
内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托
人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资
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产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报
告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师
根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评
估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易
的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的
机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的
判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的
基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
4、企业持续经营假设
企业持续经营假设是指将企业整体资产作为评估对象而作出的评
估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，
持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，
并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
（二）特殊假设
1、评估基准日后被评估企业所处国家和地区的宏观经济政策、产
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业政策和发展政策除公众已获知的变化外，无其他重大变化；
2、与被评估企业相关的赋税基准及税率、政策性征收费用等评估
基准日后，除公众已获知的变化外，不发生重大变化；
3、评估基准日被评估企业的管理层尽职，并继续保持现有的经营
管理模式持续经营；
4、评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写评估报告时所
采用的会计政策与会计核算方法在重要方面保持一致；
5、被评估企业生产、经营场所的取得及利用方式与评估基准日保
持一致而不发生变化；
6、企业在未来经营期内收入与成本的构成以及经营策略等将依照
基准日已确定的经营计划持续经营。不考虑未来可能由于管理层、经
营策略以及商业环境等变化导致的业务类型变化所带来的损益；
7、假设在未来的经营期内，被评估企业的各项期间费用将依照基
准日的经营计划和业务需要持续发生；
8、假设预测期内无其他人为不可抗拒因素及不可预见因素，造成
对被评估企业重大不利影响；
9、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响；
10、假设本次评估被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、
准确、完整；
11、评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑被
评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
12、根据企业的实际经营情况，假设被评估单位于每年年终获得
现金流；
13、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有
关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会
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失效。
十、评估结论
基于被评估单位及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规
划，我们根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益
法，按照必要的评估程序，对山东同信同和建筑设计咨询有限公司股
东权益在评估基准日 2022 年 12 月 31 日的价值进行了评估。
（一）资产基础法评估结论
1.评估结论
资产账面价值 18,241.29 万元，评估值 18,410.05 万元，评估增值
168.76 万元，增值率 0.93%。
负债账面价值 16,729.09 万元，评估值 16,729.09 万元，评估无增
减值。
净资产账面价值 1,512.20 万元，评估值 1,680.96 万元，评估增值
168.76 万元，增值率 11.16%。详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：山东同信同和建筑设计咨询有限公司 评估基准日：2022 年 12 月 31 日 金额单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 17,862.70 18,083.10 220.40 1.23
2 非流动资产 378.59 326.95 -51.64 -13.64
3 其中：长期股权投资 279.13 279.13 - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 21.93 20.63 -1.30 -5.93
6 在建工程 - - -
7 无形资产 22.43 27.19 4.76 21.22
8 其中：土地使用权 - - -
9 其他非流动资产 - - -
10 资产总计 18,241.29 18,410.05 168.76 0.93
11 流动负债 16,729.09 16,729.09 - -
12 非流动负债 - - -
13 负债总计 16,729.09 16,729.09 - -
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14 净 资 产（所有者权益） 1,512.20 1,680.96 168.76 11.16
山东同信同和建筑设计咨询有限公司净资产评估值 1,680.96 万
元，评估增值 168.76 万元，增值率 11.16%。
2.增减值变动原因
山东同信同和建筑设计咨询有限公司净资产评估值 1,680.96 万
元，评估增值 168.76 万元，增值率 11.16%。具体造成评估增值科目及
其主要原因如下：
1、合同资产增值 175.19 万元，增值率 3.75%。主要原因是本次评
估中未发现对应单位有不能按合同规定付款等情况，合同资产评估风
险损失合计 0 元，账面减值准备评估为零所造成的。
2、电子设备原值减值的主要原因是办公用电脑等电子产品更新
换代较快，由于市场价格下降导致评估减值；评估净值减值原因是随
着评估原值减值而减值。
3、递延所得税资产减值 55.10 万元，减值率 100.00%。主要原因
是企业计提应收款项坏账准备产生的可抵扣暂时性差异确认的递延所
得税资产评估值为 0 所造成的。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评
估。山东同信同和建筑设计咨询有限公司在评估基准日 2022 年 12 月
31 日的净资产账面值为 1,512.20 万元，评估后的股东全部权益资本价
值（净资产价值）8,216.69 万元，评估增值 6,704.49 万元，增值率
443.36%。
（三）评估结论的选择
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 8,216.69 万元，
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比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 1,680.96 万元，估值
6,535.73 万元。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将
随着国民经济的变化而变化；
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、
政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
山东同信同和建筑设计咨询有限公司属于技术服务行业,属于轻
资产型企业，主要提供设计、咨询服务，具有建筑行业甲级资质。上
述资质是建筑装饰工程设计、建筑咨询服务业的重要资质。资产基础
法是以重新构建资产的角度去考虑，不能充分体现上述资质对企业价
值的贡献。收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资
产的经营能力（获利能力）的大小。收益法立足于被评估企业经营策
略、市场表现及市场需求、竞争等因素，对于被评估企业业务进行综
合的判断和预测，并按特定的折现率估算企业在评估基准日的市场价
值，收益法估值中不但包含企业有形资产的价值，还包含企业的行业
地位优势、区域优势、国企背景优势、资金实力、业务渠道、客户资
源、管理能力和品牌等无形资产价值，体现了行业资质及业务经营产
生的价值，充分反映了核心资产及优势对企业贡献的价值。资产基础
法的评估值中没有充分体现和反映企业客户资源以及企业所具有的管
理层的经营能力等无形资产的价值。
资产基础法未能全面地考虑影响企业盈利能力的多重因素，也不
能反映企业核心资产及优势对企业所贡献的价值。故针对本次评估而
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言，收益法评估结果更为可靠，因此本次评估以收益法的评估结果作
为最终评估结论。由此得出山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东
全部权益在基准日 2022 年 12 月 31 日的评估价值为 8,216.69 万元。
十一、特别事项说明
（一）可能影响评估工作的事项
截至评估基准日，发现可能存在影响的事项如下：
（1）截至评估基准日，济南历城控股集团有限公司对山东同信同
和建筑设计咨询有限公司认缴出资额为 5,000.00 万元，实际出资共计
300.00 万元，股东未全部实缴到位，本次评估未考虑该部分对评估结
论的影响，特此披露。
（2）山东同信同和建筑设计咨询有限公司拟将其持有的山东同信
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山东逸宸工程咨询有限公司股权平价转让至济南历城控股产业投资集
团有限公司，本次评估未对其持有的子公司展开评估，本次长期股权
投资评估值按账面值列示，特此披露。
除以上外，未发现企业存在可能影响评估工作的重大事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至报告日，山东同信同和建筑设计咨询有限公司不存在法律纠
纷。
（三）重大期后事项
截至报告日，山东同信同和建筑设计咨询有限公司不存在重大期
后事项。
（四）其他需要说明的事项
1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
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（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相
应调整；
（2）当资产价格标准发生变化时，对资产评估价值产生明显影响
时，委托人应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值；
（3）对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
2、本次评估是对委估资产价值的专业判断，其估价分析和结论仅
供财产评估主管部门备案审核以及委托人作价参考。本次评估范围及
采用的数据、报表及有关资料由委托人及被评估单位提供的，委托人
及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。评估师和评估机
构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判
断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为
做出任何判断。
3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由委托人及被
评估单位提供，委托人及被评估单位对其真实性承担法律责任。
4、评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术
检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做
出判断。
5、本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为
前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事
宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。
6、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被
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认为是对评估对象可实现价格的保证。
7、本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的折价或者
溢价情况，也未考虑流动性对评估价值的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的用途，不得用于其他目的。
2、本评估报告仅供评估报告载明的报告使用人使用，对于本报告
载明的使用人以外的其他任何单位和外人使用本评估报告而造成的损
失本公司不承担任何责任。
3、除法律、法规规定以及资产评估委托合同约定的事项外，未征
得本机构的同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披
露于公开媒体；对于因未按照约定或征得本机构同意，摘抄、引用或
披露本报告的全部或部分内容而造成的任何法律后果均与本公司无
关。
4、资产评估报告使用人应当正确理解和实用评估结论。评估结论
不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
5、根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报
告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。
评估结果使用有效期一年，即自 2022 年 12 月 31 日至 2023 年 12 月
30 日使用有效。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为二〇二三年五月二十五日。
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中达安股份有限公司拟收购山东同信同和建筑设计咨询有限公司股权所涉及的
山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
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中联资产评估集团山东有限公司
签字资产评估师：郭海果
签字资产评估师：张明明
二〇二三年五月二十五日
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中达安股份有限公司拟收购山东同信同和建筑设计咨询有限公司股权所涉及的
山东同信同和建筑设计咨询有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告
资产评估报告附件
1. 资产评估明细表；
2. 经济行为文件；
3. 评估基准日审计报告；
4. 委托人及被评估单位《营业执照》（复印件）;
5. 委托人及被评估单位承诺函；
6. 签字资产评估师承诺函；
7. 备案公告（复印件）；
8. 中联资产评估集团山东有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9. 资产评估师职业资格证书（复印件）。
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