金种子酒：资产评估报告2023-12-13
本报告依据中国资产评估准则编制
安徽金种子酒业股份有限公司拟转让部分资产
涉及的三宗土地使用权市场价值评估项目
资产评估报告
中水致远评报字[2023]第020726号
（共1册，第1册）
中水致远资产评估有限公司
二〇二三年十二月十日
安徽金种子酒业股份有限公司拟转让部分资产
涉及的三宗土地使用权市场价值评估项目.资产评估报告
目 录
声 明 ................................................................................................................ 1
摘 要 ................................................................................................................ 3
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人概况 ...................................................................................................... 5
二、评估目的 .................................................................................................. 7
三、评估对象和评估范围 .............................................................................. 7
四、价值类型 .................................................................................................. 8
五、评估基准日 .............................................................................................. 8
六、评估依据 .................................................................................................. 9
七、评估方法 ................................................................................................ 12
八、评估程序实施过程和情况 .................................................................... 14
九、评估假设 ................................................................................................ 17
十、评估结论 ................................................................................................ 19
十一、特别事项说明 .................................................................................... 19
十二、资产评估报告使用限制说明 ............................................................ 22
十三、资产评估报告日 ................................................................................ 23
资产评估报告附件 ........................................................................................ 25
安徽金种子酒业股份有限公司拟转让部分资产
涉及的三宗土地使用权市场价值评估项目.资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中
国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经
其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关
当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政
法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托
人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告
的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
四、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其
他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用
人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的
使用人。
五、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估
结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规
和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资
产评估报告依法承担责任。
七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的
评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或
者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
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现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必
要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查
验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他
相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结
果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人
应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
中水致远评报字[2023]第020726号
摘 要
中水致远资产评估有限公司接受安徽金种子酒业股份有限公司
和安徽金种子集团有限公司的共同委托，根据有关法律法规和资产
评估准则，本着客观、独立、公正的原则，按照必要的评估程序，
对安徽金种子酒业股份有限公司拟转让三宗土地使用权于评估基准
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要如
下：
一、评估目的：根据《会议纪要》，安徽金种子酒业股份有限
公司拟转让三宗土地使用权之事宜，对上述经济行为所涉及的安徽
金种子酒业股份有限公司申报的土地使用权的市场价值进行评估，
作为该经济行为的价值参考。
二、评估对象和评估范围：评估对象为安徽金种子酒业股份有
限公司拟转让土地使用权的市场价值。评估范围为安徽金种子酒业
股份有限公司申报的位于颍州区文峰办谷堆居委会河滨路南侧（河
滨路 257 号）及阜阳市颍上南路 97#两处的三宗土地使用权，申报
的土地面积合计为 94,167.19 平方米。具体评估范围以安徽金种子酒
业股份有限公司确认的申报表为准。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2023 年 9 月 30 日。
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五、评估方法：基准地价系数修正法、成本逼近法、剩余法。
六、评估结论：
在评估基准日2023年9月30日，安徽金种子酒业股份有限公司拟
转让三宗土地使用权评估价值（含增值税）为4,250.01万元，金额大
写：人民币肆仟贰佰伍拾万零壹佰元整。评估结论详细情况见资产
评估明细表。
七、评估结论使用有效期：根据有关规定，本报告评估结论有
效使用期为一年，即自2023年9月30日至2024年9月29日期间有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项：在使用本评估结论时，
提请评估报告使用人关注报告正文中的评估假设和限制条件、特别
事项说明及其对评估结论的影响，并在使用本报告时给予充分考
虑。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情
况，正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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正文
安徽金种子酒业股份有限公司、安徽金种子集团有限公司：
中水致远资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律
法规和资产评估准则，本着客观、独立、公正的原则，采用适当的
评估方法，按照必要的评估程序，安徽金种子酒业股份有限公司拟
转让土地使用权于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况及评估结果报告如下：
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人概况
（一）委托人一暨产权持有人概述
委托人暨产权持有人：安徽金种子酒业股份有限公司（以下简
称“金种子酒”）
住所：安徽省阜阳市颍州区河滨路 302 号
统一社会信用代码：913412007050444417
法定代表人：何秀侠
类型：股份有限公司（上市、国有控股）
注册资本：65779.6824 万元人民币
营业期限：1998 年 07 月 23 日至无固定期限
成立日期：1998 年 07 月 23 日
经营范围：白酒和其他酒生产；普通货运（按许可证有效期限
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经营）；包装材料加工、制造与销售；生产酒类所需原辅材料收
购；自营和代理各类商品和技术进出口业务。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托人二
委托人：安徽金种子集团有限公司
住所：安徽省阜阳市颍州区文峰街道清河东路 523 号
统一社会信用代码：913412001518347589
法定代表人：谢金明
类型：有限责任公司(港澳台投资、非独资)
注册资本：26,800 万元人民币
营业期限：1996 年 11 月 29 日至无固定期限
成立日期：1996 年 11 月 29 日
经营范围：许可项目：酒制品生产；酒类经营；食品销售；药
品生产；药品批发；药品零售（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许
可证件为准）一般项目：智能农业管理；普通玻璃容器制造；玻璃
制造；塑料制品制造；塑料制品销售；纸制品制造；纸制品销售；
金属包装容器及材料制造；金属包装容器及材料销售；以自有资金
从事投资活动；技术进出口；食品进出口；货物进出口；进出口代
理（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项
目）
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同约定无其他资产评估报告使用人，本评估报
告的使用人为委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用
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人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人
确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用
人。
二、评估目的
根据《会议纪要》，金种子酒拟转让三宗土地使用权之事宜，
对上述经济行为所涉及的金种子酒申报土地使用权的市场价值进行
评估，作为该经济行为的价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与范围
评估对象为金种子酒拟转让三宗土地使用权的市场价值。评估
范围为金种子酒申报的位于颍州区文峰办谷堆居委会河滨路南侧
（河滨路257号）及阜阳市颍上南路97#两处三宗的土地使用权，申
报土地面积合计为94,167.19平方米。具体评估范围以金种子酒确认
的申报表为准。
（二）评估范围内主要资产概况
截止评估基准日，金种子酒申报的无形资产土地使用权共3宗，
证载土地权利人为金种子酒，其土地登记详细情况见下表：
土地登记情况表
序 土地使用权证 用地 土地用 剩余 面积
土地位置 终止日期
号 号 性质 途 年限 （㎡）
阜州国用 阜阳市颍州区
2047 年 05
1 （2003）字第 文峰办颍上南 出让 工业 23.67 24,016.48
月 27 日
A110068 号 路 97#
阜州国用 阜阳市颍州区
2067 年 05
2 （2003）字第 文峰办颍上南 出让 住宅 43.67 8,160.00
月 27 日
A110069 号 路 97#
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序 土地使用权证 用地 土地用 剩余 面积
土地位置 终止日期
号 号 性质 途 年限 （㎡）
颍州区文峰办
阜州国用 谷堆居委会河
2053 年 05
3 （2003）字第 滨路南侧（阜 出让 工业 29.68 61,990.71
月 29 日
A110076 号 阳市河滨路
257#）
注：阜州国用（ 2003）字第A110068号产权证上证载面积为
27,812.49平方米，土地上建有职工商住楼，其占地面积为3,796.01平
方米，本次申报该宗地面积扣除了职工商住楼占地面积。
评估专业人员根据国家资产评估执业规范，在委托人的配合下
对上述资产的申报金额、实际数量、资产形成使用状况、产权状况
等进行了全面的清查，并对可能影响资产评估的重大事项进行了了
解。
经清查，纳入本次评估范围的土地使用权与经济行为确定的资
产范围、资产评估委托合同所约定的评估范围一致。
四、价值类型
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评
估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等
因素，在本评估机构与委托人沟通后所明确的评估结论价值类型。
五、评估基准日
本次资产评估的评估基准日为 2023 年 9 月 30 日。本次资产评
估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
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考虑到尽可能接近评估目的的实现日期和完成评估工作的实际
可能，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，经与委托人协
商，确定评估基准日为 2023 年 9 月 30 日。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、准则依
据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料
等，具体如下：
（一）经济行为文件
《关于同意安徽金种子酒业股份有限公司拟向安徽金种子集团有
限公司转让土地使用权的会议纪要》。
（二）主要法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议）；
2. 《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，自
2017年6月1日起施行，2019年1月 2日财政部令第97号修正）；
3. 《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）;
4.《中华人民共和国证券法》（1998年12月29日第九届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议通过，2019年12月28日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）；
5.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
6.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，2020年11月
29日国务院令第732号修订）；
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7.《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36
号）；
8.《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财
政部令第14号，2002年1月1日起施行）
9.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，
2019年3月2日国务院令第709号第二次修订）；
10.《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评
估监督管理工作的意见》（国办发[2001]102号，2001年）；
11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，
2005年8月25日）；
12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》
（国资委产权[2006]274号）；
13.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》
（ 国资发产权[2013]64号）；
14.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；
15.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
16.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年7月29日修
订）；
17.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）；
18.《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993年12月13日中华
人民共和国国务院令第134号发布，2008年11月5日国务院第34次常
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务会议修订）；
19.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国
家税务总局令第50号，2011年10月28日财政部、国家税务总局令第
65号修订）；
20.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]
第36号）；
21.《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
22.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总
局、海关总署公告2019年第39号）；
23．其他相关法律、法规、通知文件等。
（三）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》 (中评协[2018]36 号)；
4. 《 资 产评 估 执 业准 则 — 资 产评 估报 告 》 （ 中评 协 [2018]35
号）；
5. 《 资 产评 估 执 业准 则 — 资 产评 估方 法 》 （ 中评 协 [2019]35
号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33
号）；
7. 《 资 产评 估 执 业准 则 — 资 产评 估档 案 》 （ 中评 协 [2018]37
号）；
8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
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10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）;
12.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）。
（四）产权证明文件
1.企业营业执照；
2.土地使用权证；
3.土地出让合同；
4.其他与企业资产的取得、使用等有关的合同及其他资料。
（五）取价依据
1. 阜阳市基准地价技术报告；
2.《阜阳市人民政府关于公布阜阳市城区及所辖乡镇（街道）
土地级别、基准地价和城区标定地价的通知》（阜政秘〔2020〕222
号）。
（六）其他依据
1．委托人及产权持有人提供的资产评估申报明细表；
2．产权持有人关于“进行资产评估有关事项的说明”；
3.《资产评估常用数据与参数手册》；
4.资产评估专业人员进行的市场调查资料；
5.资产评估专业人员现场勘察及询证的相关资料；
6.企业相关部门及人员提供的相关材料；
7.有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及资产评估机
构收集的有关宏观经济、行业分析和市场资料以及其他有关资料。
七、评估方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通常地价
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评估主要方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、
基准地价系数修正法等。本报告估价方法的选择按照土地估价的技
术《规程》，根据当地市场发育情况并结合估价对象具体特点及估
价目的等，选择适当的估价方法。
市场比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进
行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价
对象价值或价格的方法。单纯地上建筑物通常缺少同类建筑物的交
易实例，估价对象为地上建筑物，其周边同类地上建筑物(不包含土
地)交易案例极少，故不适宜选用比较法进行估价。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬卒或资本化字、
收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
由于待估宗地的收益为房地产的整体收益，很难从房地产收益中单
独分离出归属于土地的收益，故不适宜选用收益法进行估价。
评估对象为住宅用地，估价对象有明确的规划指标，且销售价
格易于调查，故适宜采用剩余法进行评估。
由于待估宗地设定用途为城镇住宅、工业用地，在阜阳市基准
地价覆盖范围内，近三年内且有相应的基准地价、计算宗地地价的
修正体系，可选用基准地价系数修正法进行评估。
对于工业用地，所在区域近期有征地交易案例，当地政府及相
关部门公布了有关征地补偿标准文件，比较适宜选择成本逼近法评
估。
（1）剩余法
剩余法，是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础
上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费
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等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息
－投资利润－税费
（2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土
地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
投资利润＋土地增值收益
（3）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系
数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条
件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应
的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价
格的方法。
宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×Ｋ1×Ｋ2×Ｋ3×(1+∑
Ｋ)+M
式中，Ｋ1：期日修正系数
Ｋ2：土地使用年限修正系数
Ｋ3：容积率修正系数
∑Ｋ：影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
M—待估宗地市政基础设施配套程度修正值
八、评估程序实施过程和情况
中水致远资产评估有限公司 第14页
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资产评估专业人员对评估对象涉及的资产实施了评估工作，本
次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确评估业务基本事项
由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、产权持有
人和委托人以外的资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人；评估目的；评估对象和评估范围；价值类型；评估基准日；
评估报告使用限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、
支付时间和方式；委托人与资产评估专业人员工作配合和协助等其
他需要明确的重要事项。
（二）签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况，本公司对专业能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，并由资产评估机构决定是否承接该评估业
务。资产评估机构受理资产评估业务的应当与委托人依法订立资产
评估委托合同，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任
和争议解决等内容。
（三）编制评估计划
本公司承接该评估业务后，立即组织资产评估专业人员编制了
资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。资产评估计
划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排及技术
方案等。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调
查。包括：
1. 要求委托人和产权持有人提供涉及评估对象和评估范围的详
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细资料；
2. 要求委托人或者产权持有人对其提供的评估明细表及相关证
明材料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认；
3. 资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查等方
式进行调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注
评估对象法律权属；
4. 对无法或者不宜对评估范围内所有资产等有关内容进行逐项
调查的，根据重要程度采用抽查等方式进行调查。
（五）收集评估资料
我们根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需
要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些
资料包括：
1. 直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人
等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他
相关部门获取的资料；
2. 查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、专
业报告及政府文件等形式；
3. 资产评估专业人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核
查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调
查、查询、复核等。
4. 资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况对收集的评估
资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的
依据。
（六）评定估算
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按资产类别进行价格查询的基础上，选择合适的测算方法，估
算各类资产的评估值，并进行汇总分析，初步确定评估结果。
（七）编制和提交评估报告
在上述工作的基础上，起草资产评估报告书初稿。本公司内部
对评估报告初稿和工作底稿进行初审后，与委托人或者委托人同意
的其他相关当事人就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考
虑有关意见后，对评估报告进行必要的调整、修改和完善，然后重
新按本公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行了认真审
核后，由本公司出具正式评估报告向委托人提交。
九、评估假设
（一）一般假设
1. 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，资产
评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2. 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件
以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场
是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的
竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足
够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智
的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3. 资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条
件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评
估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使
用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳
利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
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涉及的三宗土地使用权市场价值评估项目.资产评估报告
（二）特殊假设
1．假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏
观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社
会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不
利影响。
2．假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费
用等不发生重大变化。
3．假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对待估资产造
成重大不利影响。
4. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有
关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
5. 原地原用途假设：原地续用指的是处于使用中的被评估资产
在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及
方式继续使用下去。本次假设纳入评估范围内的资产为原地续用为
前提。
6．假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全
部揭示。
（三）评估限制条件
1. 本评估结果是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而
估算的评估对象的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或
减少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发
生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2. 评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对
价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
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本报告评估结果在以上假设和限制条件下得出，当上述评估假
设和限制条件发生较大变化时，评估结果无效。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则
及必要的评估程序，采用适当的评估方法，对金种子酒拟转让三宗
土地使用权的市场价值进行了评估。据以上评估工作，得出如下评
估结论：
在评估基准日2023年9月30日，金种子酒拟转让三宗土地使用权
评估价值（含增值税）为4,250.01万元，金额大写：人民币肆仟贰佰
伍拾万零壹佰元整，具体情况如下：
序 账面价值 评估价值
土地权证编号 土地位置 面积(m2) 增减值 增减率%
号 （元） （元）
阜州国用 阜阳市颍州区
1 （2003）字第 文峰办颍上南 24,016.48 2,012,239.25 5,932,100.00 2,162,720.00 107.48
A110068 号 路 97#
阜州国用 阜阳市颍州区
2 （2003）字第 文峰办颍上南 8,160.00 1,336,750.95 20,016,500.00 18,041,800.00 1,349.68
A110069 号 路 97#
颍州区文峰办
阜州国用 谷堆居委会河
3 （2003）字第 滨路南侧（阜 61,990.71 4,788,106.02 16,551,500.00 8,399,300.00 175.42
A110076 号 阳市河滨路
257#）
合计 94,167.19 8,137,096.22 42,500,100.00 34,363,003.78 422.30
十一、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对
评估结论可能产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考
虑。
（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业
委托时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序，仍无法
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获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责
任。
（二）由产权持有人提供的与评估相关的行为文件、营业执
照、产权证明文件等评估所需资料，是编制本报告的基础。委托人
和产权持有人应当对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责
任。
（三）资产评估专业人员对委托范围内的资产产权进行了必要
的核实工作，对所发现的资产产权存在的问题给予尽可能的充分披
露，本次评估未发现存在产权争议事项，但评估报告是对评估对象
发表专业估值意见，不具有产权证明的法律属性，因此，本报告不
能作为产权证明文件。
（四）评估程序受到限制的说明
对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限，资产评估专业人员
无法进行实物勘察，仅通过产权持有人提供的相关资料进行核实。
（五）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
1.资产评估专业人员在查阅产权证书，无形资产产权证登记所
有权人为安徽金牛实业股份有限公司，未将产权人变更为安徽金种
子酒业股份有限公司（ 安徽金牛实业股份有限公司为安徽金种子酒
业股份有限公司的前身），提醒报告使用者注意。具体明细如下：
资产位置 产权证号 产权证产权登记所有人
阜阳市颍州区文峰办颍上南 阜州国用（2003）字第 A110068
安徽金牛实业股份有限公司
路 97# 号
阜州国用（2003）字第 A110069
阜阳市颍上南路 97# 安徽金牛实业股份有限公司
号
颍州区文峰办谷堆居委会河
阜 州 国 用 （ 2003 ） 字 第
滨路南侧（阜阳市河滨路 安徽金牛实业股份有限公司
A110076 号
257#）
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2. 阜州 国用 （2003） 字 第 A110068 号 产权 证上 证载面 积 为
27,812.49 平方米，土地上建有职工商住楼，其占地面积为 3,796.01
平方米，本次申报评估该宗地面积扣除了职工商住楼占地面积，但
最终面积还应以不动产管理部门核发的不动产权登记面积为准，最
终面积与本次申报面积存在差异，相应调整本次评估结论，提醒报
告使用者注意。
（六）担保、抵押及其或有负债（或有资产）等事项说明
产权持有人未提供委估资产担保、抵押及其或有负债（或有资
产）等相关事项。
（七）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变
化。
（八）本报告评估结论为含增值税价值。
（九）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评
估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行
调整或重新评估。
（十）评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本机
构资产评估专业人员的执业水平和能力的影响。
（十一）其他事项
1.委估三宗土地地面建筑物产权为安徽金种子集团有限公司所
有，土地使用权为安徽金种子酒业股份有限公司，本次评估未考虑
房屋建筑物所有权人与土地使用权人不一致对地价的影响，提醒报
告使用者注意。
2.纳入本次评估范围内宗地上均有建筑物，由于本次经济行为
土地使用权转让，故本次评估结果仅为土地使用权价值，不包含地
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上建（构）筑物或附着物，本次评估结果未考虑地上建（构）筑物
或附着物对评估结果的影响，提醒报告使用者注意。
资产评估报告使用人应注意以上的特别事项对评估结论所产生
的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，
不得用于本评估目的之外的其他经济行为。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政
法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资
产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评
估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
（五）本报告需经资产评估机构及至少两名资产评估师签名、
盖章，并依据国有资产管理的有关规定，在有权核准或备案管理单
位完成资产评估报告核准或备案后，方可产生法律规定的效力、正
式使用。
（六）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于
公开媒体，需经得本资产评估机构的书面同意，法律、法规规定以
及相关当事方另有约定的除外。
（七）本报告书评估结论自评估基准日起算有效使用期限为一
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年，即自 2023 年 9 月 30 日至 2024 年 9 月 29 日期间使用有效。当
评估目的在评估基准日后的一年内实现时，评估结论可以作为本评
估目的的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。
十三、资产评估报告日
本报告书形成时间为：2023 年 12 月 10 日。
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（此页无正文，为签字盖章页）
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资产评估报告附件
（一） 经济行为文件；
（二） 委托人及产权持有单位营业执照复印件；
（三）产权持有单位主要资产权属证明材料复印件；
（四）委托人暨产权持有单位承诺函；
（五）签名资产评估师承诺函；
（六）北京市财政局备案公告（2017-0078 号）（复印件）；
（七）评估机构营业执照复印件；
（八）资产评估师职业资格证书登记卡复印件；
（九）资产评估明细表。
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