股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
南京中央商场（集团）股份有限公司
关于回复上海证券交易所监管工作函的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
南京中央商场（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）于 2023 年 05 月
24 日收到上海证券交易所《关于对南京中央商场（集团）股份有限公司 2022 年
度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2023】0601 号）（以下简称“监管函”），
公司就监管函关注的相关问题逐项进行了认真核查落实，现就相关问题的回复公
告如下：
一、年报披露，报告期末公司存货账面余额 59.75 亿元，占总资产的 48.94%，
其中开发成本 45.87 亿元，计提跌价准备 3.21 亿元，开发产品 17.42 亿元，计提
跌价准备 1.84 亿元。公司目前房地产在建项目 6 个，开工时间在 2010 年至 2014
年期间，其中泗阳雨润广场二期、淮安雨润广场已停工；房地产已开发项目 13
个，多数已建成超过 5 年。请公司补充披露：（1）各房地产在建项目开发成本
项目明细、预计完成时间、后续预计投入资金及资金筹措安排情况，并说明建
设进展及进度缓慢原因；（2）各开发产品销售情况，对加快项目去化采取的措
施；（3）结合前述情况具体说明开发成本及开发产品计提主要考虑、减值迹象、
减值过程、关键参数及依据，说明上述减值的合理性及是否充分。请年审会计
师对问题（3）发表意见。
回复：
（1）各房地产在建项目开发成本项目明细、预计完成时间、后续预计投入
资金及资金筹措安排情况，并说明建设进展及进度缓慢原因：
1
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后续预计
开发成本
项目名称 预计完成时间 投入（万 项目进展情况 进度缓慢原因
（万元）
元）
2020-2022 年受宏观环
在建的 8#16#楼 境及行业环境影响，施
泗阳星雨华府 21,135.00 2023 年 6 月 2,840.00 ，竣备验收推进 工无法有序开展，导致
中 工程进度、开盘、交房
等节点延期。
在建的 2.2 期叠
2020-2022 年受宏观环
墅预计 2023 年 9
境及行业环境影响，施
2023 年 9 月 月底前竣备交
盱眙星雨华府 59,682.00 19,619.00 工无法有序开展，导致
2024 年 6 月 付；4.1 期叠墅
工程进度、开盘、交房
，预计 2024 年 6
等节点延期。
月底前交付
商场因开业时间未定，
除大商装修未
装修方案未定，故商场
海安雨润广场 100,783.00 2024 年 12 月 16,400.00 完成外，其他业
一直未启动装修，未完
态都已完工
成竣备验收。
宿迁国际广场 0 - - 2022 年已完工 -
资金筹措安排：
1、加快未售货值销售去化，细化营销措施，促进成交转化，努力实现资金
回笼。
2、充分利用公司资源，与施工单位洽商多种支付方式，包括不限于以开发
产品抵付工程款。
3、在建项目根据销售情况优化开发进度，实行资金阶段性平衡控制。
4、努力盘活项目存量资金及各项保证金。
5、加大资产盘活力度，处置闲置、非经营性资产，促进资金有效循环和使
用。
6、维持存量融资续贷规模，推进非银融资置换，降低融资成本，减少利息
支出。
7、公司信用及融资环境逐步改善，积极推进新增融资方案落地。
（2）各开发产品销售情况，对加快项目去化采取的措施？
各开发产品销售情况：
可售已售未售面积（㎡） 已售回款
项目名称
可售面积 已售面积 剩余面积 （万元）
黄河丽景花园 33,954.00 33,106.00 848.00 11,554.00
淮安国际广场 37,843.00 25,653.00 12,190.00 21,695.00
泗阳雨润广场 312,351.00 291,092.00 21,259.00 158,767.00
2
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泗阳星雨华府 157,375.00 152,924.00 4,451.00 69,049.00
宿迁雨润广场 156,591.00 136,917.00 19,674.00 122,195.00
新沂雨润广场 14,319.00 5,813.00 8,506.00 10,216.00
句容雨润广场 91,925.00 87,773.00 4,152.00 91,948.00
沭阳中央广场 158,013.00 141,649.00 16,364.00 143,870.00
海安雨润广场 143,120.00 140,164.00 2,956.00 132,432.00
盱眙雨润广场 115,797.00 95,794.00 20,003.00 54,844.00
盱眙星雨华府 344,479.00 219,971.00 124,508.00 108,166.00
涵月楼花园 19,371.00 18,144.00 1,227.00 31,548.00
镇江雨润广场 71,336.00 61,335.00 10,001.00 74,678.00
合计 1,656,474.00 1,410,335.00 246,139.00 1,030,962.00
目前公司针对各开发产品，对加快项目去化采取的措施：
1、根据市场行情变化以及银行按揭政策调整，针对不同项目、不同业态、
在售产品所处不同销售阶段，分别制定相应的营销和定价策略。
2、充分利用公司资源，加大开发产品抵付工程款力度，实现销售去化。
3、整合项目自身及周边价值点，从项目区位、项目配套、项目产品、服务
品质四个维度提升项目自身价值，促进区域客户对项目价值点认同，进而促进销
售。
4、加强销售渠道建设，丰富营销手段。线上线下营销推广联动，线上持续
推送项目价值点，线下实体样板间实景呈现，树立客户购买信心，促进营销成交
转化。
5、升级客户推荐购房成交奖励制度，依托老业主、周边中介，利用公司内
部员工，挖掘身边资源，寻找客户，推行全民营销。
（3）结合前述情况具体说明开发成本及开发产品计提主要考虑、减值迹象、
减值过程、关键参数及依据，说明上述减值的合理性及是否充分？
1、公司存货跌价准备计提的总体原则
依据《企业会计准则第 1 号—存货》的相关规定，存货应当按照成本与可
变现净值孰低计量。可变现净值的确定方法：对于开发产品，以该产品的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；对于开发成本，
可变现净值按照所开发项目的估计售价减去至项目完工时估计的总投成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定。项目估计的总投成本，按照目标成本、合
约规划等动态编制。
2、公司 2022 年末对开发成本和开发产品的可变现净值进行测试，测算明细
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如下表所示
单
单位：万元
存货跌价准
存货类别 项目名称 项目业态 未售面积 可变现净值 账面成本
备期末余额
开发成本 泗阳雨润广场二期 综合楼 65,094.00 15,421.29 17,433.30 2,012.01
开发成本 泗阳雨润广场二期 地下商业 9,056.57 5,742.25 5,339.62
开发成本 泗阳星雨华府 住宅 32,041.75 19,747.73 17,954.55
开发成本 泗阳星雨华府 未开发地块 34,689.00 5,357.58 3,180.82
开发成本 淮安雨润广场 综合体 347,225.60 229,383.10 254,331.96 24,948.86
开发成本 盱眙星雨华府 住宅 2.2 期 56,937.09 31,709.01 34,497.32 2,788.31
开发成本 盱眙星雨华府 住宅 4.1 期 50,725.00 17,000.00 15,059.15
开发成本 盱眙星雨华府 土地 4.2 期 34,200.36 11,026.02 10,125.41
开发成本 海安雨润广场 自持百货大楼 50,189.45 41,764.98 39,132.70
开发成本 海安雨润广场 地下自持商业 20,605.72 21,863.36 15,778.46
地上自持商业及
开发成本 海安雨润广场 51,079.79 43,531.52 45,871.75 2,340.23
车库
合计 458,705.04 32,089.41
（1）泗阳雨润广场的综合楼因经济形势及房地产市场行情变化目前处于停
工状态，原规划设计方案可能面临调整以满足现代商业经营的需求。综合楼账面
成本 1.74 亿元，其中对土地使用权的估计售价采用市场比较法，土地使用权地
面评估单价 5,062 元/㎡，可比案例来源于中国土地市场网；对于宗地之上已形成
的土建工程，核实其发生的建安成本、基础设施、公共配套设施费用，再考虑合
理的资金成本、实体性贬值后确定其估计售价；最后综合土地使用权、土建工程
的估计售价以及考虑相关税费、费用后，确认综合楼的可变现净值。
（2）泗阳雨润广场地下商业目前还未进行消防验收，账面成本 5,339.62 万
元，对地下商业的估计售价，本次采用收益法进行评估，日租金 1.59 元/㎡，空
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置率取值 15%，投资报酬率取值 6.5%，年租金增长率 2%。销售费用及管理费用
按照地下商业的估计售价的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项
目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按
照增值税的应税额进行计算。
（3）泗阳星雨华府住宅为在建的 8 号和 16 号楼，账面成本 1.80 亿元。对
于已售未结转部分的开发成本的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其
销售价格进行确认；对于未售部分开发成本的估计售价采用市场法进行评估，高
层住宅评估单价 6,990 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发成本的预计销
售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况
确定。续建成本是通过项目总投资额扣减已结转的成本、账面已发生投资额之后
的余额。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税
额进行计算。
（4）泗阳星雨华府未开发地块，账面成本 3,180.82 万元。对未开发地块的
估计售价采用市场比较法进行评估，土地使用权地面评估单价 6,270 元/㎡，可比
案例来源于中国土地市场网。销售费用及管理费用按照未开发地块的估计售价的
一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销
售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（5）淮安雨润广场综合体因经济形势及房地产市场行情变化处于停工状态，
原规划设计方案已不能满足现代商业经营的需求，公司正与政府沟通探讨变更规
划设计的可行性和方向，项目整体处于筹划复工的前期准备中。综合体账面成本
25.43 亿元，其中对土地使用权的估计售价采用市场比较法，土地使用权楼面评
估单价 4,528 元/㎡，可比案例来源于中国土地市场网；对于宗地之上已形成的土
建工程，核实其发生的建安成本、基础设施、公共配套设施费用，再考虑合理的
资金成本、实体性贬值后确定其估计售价；最后综合土地使用权、土建工程的估
计售价以及考虑相关税费、费用后，确认综合体的可变现净值。
（6）盱眙星雨华府住宅 2.2 期，账面成本 3.45 亿元。对于已售未结转部分
的开发成本的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发成本的估计售价采用市场法进行评估，其中住宅评估单价
6,300 元/㎡，洋房评估单价 7,000 元/㎡，叠墅评估单价 9,500 元/㎡。销售费用及
管理费用按照未售的开发成本的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围
5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。续建成本是通过项目总投资额扣
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减已结转的成本、账面已发生投资额之后的余额。销售税金（城建税、教育附加
费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（7）盱眙星雨华府住宅 4.1 期，账面成本 1.51 亿元。对于已售未结转部分
的开发成本的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发成本的估计售价采用市场法进行评估，其中住宅评估单价
7,000 元/㎡，叠墅评估单价 9,500 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发成
本的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态
和销售情况确定。续建成本是通过项目总投资额扣减已结转的成本、账面已发生
投资额之后的余额。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增
值税的应税额进行计算。
（8）盱眙星雨华府住宅 4.2 期为尚未开发的土地，账面成本 1.01 亿元，对
未开发地块的估计售价采用市场比较法进行评估，土地使用权地面评估单价
3,484 元/㎡，可比案例来源于中国土地市场网。销售费用及管理费用按照未开发
地块的估计售价的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和
销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税
的应税额进行计算。
（9）海安雨润广场自持百货大楼，账面成本 3.91 亿元，对自持百货大楼的
估计售价采用收益法进行评估。商业的首层日租金 3.23 元/㎡，第二层日租金 2.26
元/㎡，第三层日租金 1.62 元/㎡，第四层日租金 1.2 元/㎡，第五层日租金 1.02
元/㎡，空置率 10%，投资报酬率取值 6.5%，租金增长率取值 5%。销售费用及
管理费用按照自持百货大楼的估计售价的一定比例进行计算，取值范围
5%-10%，具体根据项目业态确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育
附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（10）海安雨润广场地下自持商业，账面成本 1.58 亿元，对自持商业的估
计售价采用收益法进行评估。商业的负一层日租金 1.62 元/㎡，空置率 5%，投
资报酬率取值 6.5%，租金增长率取值 5%。销售费用及管理费用按照自持商业的
估计售价的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态确定。销
售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（11）海安雨润广场地上自持商业及车库，账面成本 4.59 亿元，对自持商
业及车库的估计售价采用收益法进行评估。商业的首层日租金 3.23 元/㎡，第二
层日租金 2.26 元/㎡，第三层日租金 1.62 元/㎡，空置率 5%，投资报酬率取值 6.5%，
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租金增长率取值 5%；车位的日租金 62.5 元/个，空置率 20%，投资报酬率取值
6.5%，租金增长率取值 5%。销售费用及管理费用按照自持商业及车库的估计售
价的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态确定。销售税金
（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
单
单位：万元
存货跌价准备
存货类别 项目名称 项目业态 竣工时间 未售面积 可变现净值 账面成本
期末余额
开发产品 海安雨润广场 公寓 2020 年 7 月 7,341.48 4,923.00 5,127.85 204.85
开发产品 海安雨润广场 商业 2020 年 7 月 6,267.71 6,972.81 3,096.61
开发产品 泗阳雨润广场 住宅、商业街 2018 年 12 月 17,780.16 10,117.81 9,287.31
开发产品 泗阳星雨华府 住宅及商业 2021 年 3 月 11,432.22 6,844.85 5,818.49
开发产品 涵月楼花园 别墅 2015 年 7 月 1,861.23 3,292.31 2,950.25
开发产品 宿迁雨润广场 住宅及商业 2017 年 10 月 5,221.12 5,063.44 3,832.72
开发产品 宿迁雨润广场 商业街 2017 年 10 月 9,308.01 13,318.99 16,614.64 3,295.65
开发产品 宿迁雨润广场 综合楼及商铺 2020 年 9 月 24,124.99 23,639.49 31,125.65 7,486.16
开发产品 宿迁雨润广场 超市 2022 年 12 月 5,976.61 2,999.60 3,246.23 246.63
开发产品 宿迁雨润广场 真冰场 2022 年 12 月 3,367.83 1,682.76 2,647.97 965.21
开发产品 新沂雨润广场 地下商业 2015 年 4 月 8,952.22 14,397.98 17,482.90 3,084.92
开发产品 淮安国际广场 写字楼 2011 年 8 月 12,189.81 7,225.96 7,060.55
高层住宅、商业、综
开发产品 盱眙雨润广场 2020 年 12 月 25,101.78 20,104.97 15,709.01
合楼
停车楼、商业 A、储
开发产品 盱眙雨润广场 藏室及自行车库、物 2020 年 12 月 15,192.23 3,509.19 4,825.64 1,316.45
管用房
开发产品 盱眙星雨华府 1 期 住宅、商业 2018 年 1 月 7,335.21 4,364.76 5,676.03 1,311.27
开发产品 盱眙星雨华府 1 期 储藏室及自行车库 2018 年 1 月 10,193.24 1,681.88 702.93
盱眙星雨华府 2.1
开发产品 住宅 2020 年 6 月 2,301.29 997.92 969.84
期
盱眙星雨华府 2.1 机动车库、储藏室、
开发产品 2020 年 6 月 3,581.13 699.60 1,216.39 516.79
期 物管用房
开发产品 句容雨润广场 商业 2017 年 3 月 4,152.32 4,668.28 4,027.26
开发产品 句容雨润广场 南广场 2017 年 3 月 2,968.87 2,968.87
开发产品 沭阳中央广场 商业 2017 年 3 月 16,908.59 26,219.67 15,130.00
开发产品 黄河丽景花园 住宅 2010 年 12 月 921.11 458.01 344.85
开发产品 镇江雨润广场 B 地块商业 2015 年 11 月 3,936.48 3,422.97 2,730.44
开发产品 镇江雨润广场 C 地块商业 2015 年 11 月 10,075.14 13,366.61 11,607.81
合计 174,200.24 18,427.93
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（1）海安雨润广场-公寓账面成本 5,127.85 万元,对于已售未结转部分的开发
产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确认；对于
未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，公寓评估单价 8,000 元/㎡。
销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，
取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教
育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（2）海安雨润广场-商业账面成本 3,096.61 万元,对于已售未结转部分的开发
产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确认；对于
未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，商业评估均价 15,934/㎡。
销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，
取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教
育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（3）泗阳雨润广场-住宅、商业街账面成本 9,287.31 万元，对于已售未结转
部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行
确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估。高层住宅一期评
估单价 5,800 元/㎡，三期评估单价 7,000 元/㎡；商业评估单价一期底商 5,800 元
/㎡，二期商业街均价 6,617.5 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的
预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销
售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的
应税额进行计算。
（4）泗阳星雨华府-住宅及商业账面成本 5,818.49 万元，对于已售未结转部
分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，高层住宅评估单价
7,104 元/㎡，商业评估单价 6,900 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产
品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态
和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值
税的应税额进行计算。
（5）涵月楼花园-别墅账面成本 2,950.25 万元，对于已售未结转部分的开发
产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确认；对于
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股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，别墅评估单价 22,600 元/㎡。
销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，
取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教
育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（6）宿迁雨润广场-住宅及商业账面成本 3,832.72 万元，对于已售未结转部
分的开发产品的预计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发产品的预计售价采用市场法进行评估，商业评估价格
11,100.00~12,500.00 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售
收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确
定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进
行计算。
（7）宿迁雨润广场-商业街账面成本 16,614.64 万元，对于已售未结转部分
的开发产品的预计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发产品的预计售价采用市场法进行评估，商业评估价格
7,900.00~14,100.00 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售
收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确
定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进
行计算。
（8）宿迁雨润广场-综合楼及商铺账面成本 31,125.65 万元，对于已售未结
转部分的开发产品的预计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进
行确认；对于未售部分开发产品的预计售价采用市场法进行评估，综合楼及商铺
评估价格 5,900.00~13,200.00 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的
预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销
售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的
应税额进行计算。
（9）宿迁雨润广场-超市账面成本 3,246.23 万元，对超市的估计售价采用收
益法进行评估，日租金为 1.33 元/㎡，空置率 10%，投资报酬率取值 6.5%，租金
增长率 3%。销售费用及管理费用按照超市的估计售价的一定比例进行计算，取
值范围 5%-10%，具体根据项目业态确定。销售税金（城建税、教育附加费及地
9
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方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（10）宿迁雨润广场-真冰场账面成本 2,647.97 万元，对真冰场的估计售价
采用收益法进行评估，日租金为 1.62 元/㎡，空置率 11%，投资报酬率取值 6.5%，
租金增长率 3%。销售费用及管理费用按照真冰场的估计售价的一定比例进行计
算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态确定。销售税金（城建税、教育附加
费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（11）新沂雨润广场-地下商业账面成本 17,482.9 万元，对于已售未结转部
分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发产品的估计售价采用收益法进行评估。日租金 2.93 元/㎡/
日，空置率 15%，投资报酬率取值 6.5%，租金增长率取值 5%。销售费用及管理
费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围
5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费
及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（12）淮安国际广场写字楼账面成本 7,060.55 万元，对于已售未结转部分的
开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确认；
对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，写字楼评估单价 6,840
元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进
行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城
建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（13）盱眙雨润广场-高层住宅、商业、综合楼账面成本 15,709.01 万元，对
于已售未结转部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其
销售价格进行确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估。其
中高层住宅评估单价 8,500 元/㎡，商业评估均价 10,991.75 元/㎡，综合楼评估单
价 3,800 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定
比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税
金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（14）盱眙雨润广场-停车楼、商业 A、储藏室及自行车库、物管用房账面
成本 4,825.64 万元，对于已售未结转部分的开发产品的预计售价经核实其销售合
同及销售发票，按照其销售价格进行确认；对于未售部分开发产品的预计售价采
用市场法进行评估。其中停车楼评估单价 12.87 万元/个。销售费用及管理费用按
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照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具
体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附
加费）按照增值税的应税额进行计算。
（15）盱眙星雨华府 1 期-住宅、商业账面成本 5,676.03 万元，对于已售未
结转部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格
进行确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估。其中住宅评
估单价 6,200 元/㎡，商业评估均价 7,053.64 元/㎡。销售费用及管理费用按照未
售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根
据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）
按照增值税的应税额进行计算。
（16）盱眙星雨华府 1 期-储藏室及自行车库账面成本 702.93 万元，对于已
售未结转部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售
价格进行确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估。储藏室
及自行车库评估单价 1,800 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预
计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售
情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应
税额进行计算。
（17）盱眙星雨华府 2.1 期-住宅账面成本 969.84 万元，对于已售未结转部
分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确
认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，住宅评估单价 6,200
元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进
行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城
建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（18）盱眙星雨华府 2.1 期-机动车库、储藏室、物管用房账面成本 1,216.39
万元，对于已售未结转部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发
票，按照其销售价格进行确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进
行评估，机动车库评估单价 3 万元/个。销售费用及管理费用按照未售的开发产
品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态
和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值
税的应税额进行计算。
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（19）句容雨润广场-商业账面成本 4,027.26 万元，均为未售，对未售部分
开发产品的估计售价采用市场法进行评估，商业评估均价 12,354 元/㎡；销售费
用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范
围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加
费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（20）句容雨润广场-南广场账面成本 2,968.87 万元，南广场为句容雨润中
央置业与句容市城市建设投资有限责任公司于 2013 年签订《工程建设项目合作
框架协议》，协议约定由句容雨润中央置业代建南广场，项目 2017 年竣工，尚未
办理最终结算和移交手续，截止 2022 年末账面成本 2,968.87 万元，截止 2022
年末累计已收款 4,722.77 万。
（21）沭阳雨润广场-商业账面成本 15,130.00 万元，对于已售未结转部分的
开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行确认；
对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，商业评估均价
18,197.82 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一
定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售
税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（22）黄河丽景花园-住宅账面成本 344.85 万元，对未售部分开发产品的估
计售价采用市场法进行评估，住宅评估单价 5,300 元/㎡。销售费用及管理费用按
照未售的开发产品的预计销售收入的一定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具
体根据项目业态和销售情况确定。销售税金（城建税、教育附加费及地方教育附
加费）按照增值税的应税额进行计算。
（23）镇江雨润广场-B 地块商业账面成本 2,730.44 万元，对于已售未结转
部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行
确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，商业评估均价
8,255.80 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一定
比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售税
金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
（24）镇江雨润广场-C 地块商业账面成本 11,607.81 万元，对于已售未结转
部分的开发产品的估计售价经核实其销售合同及销售发票，按照其销售价格进行
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确认；对于未售部分开发产品的估计售价采用市场法进行评估，商业评估均价
12,216.07 元/㎡。销售费用及管理费用按照未售的开发产品的预计销售收入的一
定比例进行计算，取值范围 5%-10%，具体根据项目业态和销售情况确定。销售
税金（城建税、教育附加费及地方教育附加费）按照增值税的应税额进行计算。
公司根据开发成本和开发产品的成本高于可变现净值的差额部分确认了存
货跌价准备，并聘请了具有证券资格的评估机构对管理层计提存货跌价准备的测
算过程进行了复核，公司本报告期末存货跌价准备的计提是充分的，具有合理性。
会计师回复：
1、会计师主要核查程序
我们执行的审计程序主要包括但不限于：
（1）了解和评价管理层与计提存货跌价准备相关的关键内部控制的设计与
运行的有效性；
（2）通过比较项目当期毛利率、累计毛利率、预售毛利率复核期末持有的
地产项目是否存在减值情形；对于已经计提了减值准备的开发项目，通过复核本
年预售价格及周边类似项目售价走向，确定是否进一步减值或者升值；
（3）对计算存货可变现净值所使用的主要参数执行复核工作；
（4） 将以往年度的可变现净值的估计与实际变现价值进行比较；
（5）复核外部评估机构出具的评估报告采用的方法和假设，并聘请了具有
证券资格的评估机构对公司聘请的评估机构出具的银信评报字（2023）第 B00056
号评估报告进行复核，出具了鹏信资评报字（2023）第 S075 号复核报告；
（6）检查存货跌价准备计算的准确性。
2、会计师核查意见
基于执行的审计程序，我们认为公司的开发成本和开发产品的跌价准备在所
有重大方面计提充分。就 2022 年度财务报表整体公允反映而言，公司对存货跌
价准备的合理性、充分性在所有重大方面符合《企业会计准则》的相关规定。
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二、关于债务风险。年报披露，截至报告期末，公司资产负债率 92.22%，
短期借款 47.39 亿元，应付账款 17.50 亿元，合同负债 11.74 亿元，一年内到期
的非流动负债 5.97 亿元，长期借款 4.58 亿元，报告期内利息支出 2.91 亿元；同
时，公司期末受限资产合计 35.86 亿元，主要系抵押担保。请公司：（1）补充披
露担保借款的具体情况，包括对应本金、利息、期限、到期日、借款用途，是
否存在诉讼或要求提前偿还的情形；（2）结合目前的资金情况、现存债务的到
期时间，说明未来一年的具体偿债安排，明确是否存在难以按期偿还的债务，
并说明公司拟采取的应对措施。
回复：
（1）补充披露担保借款的具体情况，包括对应本金、利息、期限、到期日、
借款用途，是否存在诉讼或要求提前偿还的情形；
截止到 2022 年 12 月 31 日公司及控股子公司担保借款具体情况：
是否存在诉讼
本金 借款结束 借款
借款金融机构 借款用途 或要求提前偿
（万元） 时间 期限
还的情形
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 23,040.00 2023/12/20 一年期 固定资产支持融资 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 4,000.00 2023/12/20 一年期 装修项目贷款 否
中国民生银行股份有限公司南京分行 37,946.77 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司南京玄武支行 2,030.00 2025/5/30 五年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司南京玄武支行 3,500.00 2026/3/20 五年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司南京玄武支行 4,000.00 2026/3/20 五年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司南京玄武支行 2,690.00 2026/3/20 五年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司南京玄武支行 4,400.00 2026/3/20 五年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/21 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/21 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/21 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
交通银行股份有限公司江苏省分行 5,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
徽商银行股份有限公司南京河西支行 19,778.00 2023/4/25 一年期 流动资金贷款 否
皖江金融租赁股份有限公司 1,000.00 2023/5/18 五年期 售后回租租赁融资 否
皖江金融租赁股份有限公司 1,000.00 2023/6/18 五年期 售后回租租赁融资 否
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股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
皖江金融租赁股份有限公司 1,000.00 2023/7/18 五年期 售后回租租赁融资 否
皖江金融租赁股份有限公司 1,000.00 2023/8/18 五年期 售后回租租赁融资 否
皖江金融租赁股份有限公司 1,374.14 2023/9/18 五年期 售后回租租赁融资 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 1,700.00 2023/5/13 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 1,500.00 2023/5/13 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 1,590.00 2023/5/13 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 3,400.00 2023/5/13 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 1,700.00 2023/5/13 一年期 流动资金贷款 否
恒丰银行股份有限公司南京分行 7,491.00 2023/12/26 一年期 流动资金贷款 否
恒丰银行股份有限公司南京分行 7,480.00 2023/12/26 一年期 流动资金贷款 否
江苏民丰农村商业银行股份有限公司 3,650.00 2023/9/14 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司淮安分行 4,200.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国农业银行股份有限公司淮安清江浦支行 700.00 2023/11/21 三年期 流动资金贷款 否
中国银行股份有限公司淮安清江浦支行 17,700.00 2025/8/30 十年期 经营性物业贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 1,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 2,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 2,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 2,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 3,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 3,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 3,000.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司淮安分行 500.00 2023/5/10 一年期 流动资金贷款 否
中国民生银行股份有限公司淮安分行 6,000.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
江苏淮安农村商业银行股份有限公司 9,000.00 2023/9/25 一年期 流动资金贷款 否
江苏淮安农村商业银行股份有限公司 1,000.00 2023/11/7 一年期 流动资金贷款 否
江苏洪泽农村商业银行股份有限公司 1,800.00 2023/11/20 一年期 流动资金贷款 否
江苏涟水农村商业银行股份有限公司 3,000.00 2023/12/4 一年期 流动资金贷款 否
江苏盱眙农村商业银行股份有限公司 2,000.00 2023/10/20 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行 1,899.38 2023/5/20 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行 966.71 2023/5/20 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行 2,498.91 2023/5/20 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行 1,000.00 2023/5/20 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行 3,500.00 2023/5/20 一年期 流动资金贷款 否
深圳方正东亚资本管理有限公司 2,400.00 2023/5/31 三年期 契约型基金融资 否
中国银行股份有限公司徐州分行 2,079.60 2025/9/26 三年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司徐州分行 2,500.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司徐州分行 497.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
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股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
华夏银行股份有限公司徐州分行 1,800.00 2023/3/21 一年期 流动资金贷款 否
江苏银行股份有限公司徐州分行 2,000.00 2023/11/15 一年期 流动资金贷款 否
徐州农村商业银行股份有限公司 5,900.00 2023/5/26 一年期 流动资金贷款 否
莱商银行股份有限公司徐州分行 985.00 2023/8/28 三年期 流动资金贷款 否
江苏洪泽农村商业银行股份有限公司 1,000.00 2023/5/23 一年期 流动资金贷款 否
江苏盱眙农村商业银行股份有限公司 4,400.00 2023/5/18 一年期 流动资金贷款 否
江苏涟水农村商业银行股份有限公司 1,882.00 2023/6/6 一年期 流动资金贷款 否
江苏句容农村商业银行股份有限公司 2,420.00 2024/7/6 五年期 项目开发贷款 否
江苏镇江农村商业银行股份有限公司 2,160.00 2024/7/6 五年期 项目开发贷款 否
江苏丹阳农村商业银行股份有限公司 2,160.00 2024/7/6 五年期 项目开发贷款 否
江苏扬中农村商业银行股份有限公司 2,160.00 2024/7/6 五年期 项目开发贷款 否
江苏春华秋实网络科技有限公司 23,000.00 2023/12/19 两年期 装修项目贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 3,000.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
江苏紫金农村商业银行股份有限公司秦淮支行 3,486.00 2026/11/20 五年期 流动资金贷款 否
上海摩山国际贸易有限公司 6,179.00 2023/6/30 一年期 应收账款保理融资 否
上海摩山国际贸易有限公司 32,700.00 2023/6/30 一年期 应收账款保理融资 否
江苏银行股份有限公司南京分行 20,000.00 2023/12/14 一年期 流动资金贷款 否
招商银行股份有限公司南京分行 10,000.00 2023/12/6 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 648.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 1,800.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 2,750.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 3,323.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 1,400.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国工商银行股份有限公司南京汉府支行 100.00 2023/12/20 一年期 流动资金贷款 否
中国建设银行股份有限公司南京秦淮支行 2,600.00 2023/11/2 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 5,000.00 2023/5/6 一年期 流动资金贷款 否
上海浦东发展银行股份有限公司南京分行 4,890.00 2023/5/6 一年期 流动资金贷款 否
招商银行股份有限公司南京分行 2,500.00 2024/6/20 十年期 经营性物业贷款 否
中国银行股份有限公司南京鼓楼支行 2,900.00 2023/12/31 十年期 经营性物业贷款 否
报告期内，公司计提费用化利息支出 29,136.66 万元，其中包含了租赁负债
利息 5,422.88 万元、资本化利息支出 2,219.85 万元。剔除租赁负债利息，公司对
外融资利息支出 25,933.63 万元，具体明细如下表：
公司名称 金额（万元）
南京中央商场(集团)股份有限公司 11,017.65
南京中商奥莱企业管理有限公司 220.50
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股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
江苏中央新亚百货股份有限公司 2,662.13
徐州中央百货大楼股份有限公司 755.12
南京中央商场集团联合营销有限公司 7,437.60
句容雨润中央购物广场有限公司 608.51
盱眙雨润中央购物广场有限公司 319.51
海安雨润中央购物广场有限公司 2,356.14
南京中商金润发超市有限公司 339.62
南京中央商场投资管理有限公司 216.85
合 计 25,933.63
（2）结合目前的资金情况、现存债务的到期时间，说明未来一年的具体偿
债安排，明确是否存在难以按期偿还的债务，并说明公司拟采取的应对措施。
公司存量融资包括短期贷款、长期贷款及未来一年内到期余额合计 55.56 亿
元（不含一年内到期科目中租赁负债余额 2.38 亿元），未来一年内针对公司现存
债务的转贷及偿债计划如下：
（1）对短期流动资金贷款 47.39 亿元各合作金融机构于每年到期时予以滚
动续贷；
（2）对一年内到期项目贷款及经营性物业贷款原到期还款计划 3.59 亿元，
今年以来，公司根据生产经营恢复情况及资金情况正与各合作金融机构协商制定
本年新的还款计划，并陆续签订相关协议；
（3）对长期贷款 4.58 亿元暂未到偿债期，将于 2024 年及以后到期，届时
公司将与各合作金融机构根据企业经营情况、融资情况及资金情况协商续贷方
案。
三、关于诉讼情况。年报及相关公告显示，公司报告期内存在多笔作为被
告的诉讼，主要为请求工程款，涉案金额约 1.8 亿元。请公司：（1）列示截至目
前应付未付的工程款情况，包括合同相对方、合同金额、完工进度、逾期情况，
并说明后续如无法偿还相关款项，是否将导致主要经营性资产被划扣等情形，
公司有无相关应对措施；（2）说明未对相关未决诉讼事项计提预计负债的原因
及合理性，是否符合相关会计准则规定。请年审会计师对问题（2）发表意见。
回复：
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（1）列示截至目前应付未付的工程款情况，包括合同相对方、合同金额、
完工进度、逾期情况，并说明后续如无法偿还相关款项，是否将导致主要经营
性资产被划扣等情形，公司有无相关应对措施；
截止 2023 年 5 月末公司应付未付工程款明细：
后续如无法偿
截止2023年 还相关款项，
合同金额
公司名称 供应商名称 05月完工进 是否将导致主
（万元）
度 要经营性资产
被划扣等情形
泗阳雨润中央购物广场有限公司 江苏金厦建设集团有限公司 24,542.81 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 江苏沭阳绿苑花卉景观工程有限公司 1,649.61 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 江苏平安消防工程有限公司滨海分公司 2,263.41 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 江苏新龙兴建设集团有限公司 14,550.60 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 江苏凤城建设工程有限公司 958.68 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 通州建总集团有限公司 6,000.00 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 迅达（中国）电梯有限公司苏州分公司 1,446.10 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 南通新华建筑集团有限公司 1,441.11 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 江苏中煤电缆有限公司 894.1 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 靖江市春意空调制冷设备有限公司 1,225.32 已完工 否
海安雨润中央购物广场有限公司 镇江华翔机电制造有限公司 1,329.91 已完工 否
沭阳雨润中央购物广场有限公司 江苏恒龙装饰工程有限公司 1,190.92 已完工 否
沭阳雨润中央购物广场有限公司 钟星建设集团有限公司 3,173.38 已完工 否
沭阳雨润中央购物广场有限公司 南通建工集团股份有限公司 29,200.00 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 中建三局第一建设工程有限责任公司 63,906.55 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 南京市消防工程有限公司 2,446.89 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 江苏悦华装饰工程有限公司 868.78 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 江苏精科智能电气股份有限公司 1,236.01 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 江苏恒龙装饰工程有限公司 2,488.52 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 江苏恒龙装饰工程有限公司 961.38 已完工 否
宿迁中央国际购物广场有限公司 江苏神州市政园林建设有限公司 1,216.55 已完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 连云港明达工程爆破有限公司 959.00 已完工 否
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盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏长宏园林建设有限公司 993.27 已完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏新龙兴建设集团有限公司 13,732.34 已完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏恒龙装饰工程有限公司 1,109.91 已完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 通州建总集团有限公司 11,094.69 已完工 否
综合楼停工，
泗阳雨润中央购物广场有限公司 中国建筑第七工程局有限公司 55,000.00 其他项目已 否
完工
盱眙雨润中央购物广场有限公司 浙江中亚园林集团有限公司 868.08 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 浙江江南工程管理股份有限公司 820.71 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 盱眙县粤海水务有限公司 1,025.43 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 盱眙天和建材有限公司 1,500.00 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 盱眙天和建材有限公司 2,620.00 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 880.00 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 上海联创建筑设计有限公司北京分公司 1,811.62 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 上海联创建筑设计有限公司北京分公司 1,093.20 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 南通洋口建设工程有限公司 942.18 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏省电力有限公司盱眙县供电分公司 2,294.87 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏省电力有限公司盱眙县供电分公司 1,298.08 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏上上电缆集团有限公司 1,731.85 尚未完工 否
盱眙雨润中央购物广场有限公司 江苏达海智能系统股份有限公司 820.96 尚未完工 否
合同金额800万以上小计 263,586.82
合同金额800万以下小计 60,476.39
合 计 324,063.21
合同金额 800 万元以上的合同单位在上表单独列示，合同金额 800 万元以下
的合同单位在上表合并列示。公司应付款不存在逾期情况，不会出现后续无法偿
还相关款项，导致主要经营性资产被划扣的情形。
公司对于施工单位的工程款，未完工的合同单位，按照施工进度完成的工程
量和合同约定的付款比例，按付款节点正常付款，推进工程施工建设；已完工但
结算价尚未审定的合同单位，继续跟踪施工单位结算资料报审，协调外部审计单
位按期完成工程量审核；已完工结算价已终审的合同单位的应付款，公司通过积
极推进剩余货值去化回款来解决支付款项或通过与施工单位洽商多种支付方式。
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（2）说明未对相关未决诉讼事项计提预计负债的原因及合理性，是否符合
相关会计准则规定。请年审会计师对问题（2）发表意见。
报告期内公司及控股子公司作为被告的未决诉讼案件情况如下：
1、中建三局第一建设工程有限责任公司诉宿迁中央国际购物广场有限公司、
南京中央商场(集团)股份有限公司、南京中商房地产开发有限公司建设工程施工
合同纠纷
（1）基本情况
2011 年 10 月，中建三局第一建设工程有限责任公司（以下简称“中建三局”）
与宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称“宿迁中央”）签订《宿迁雨润广场
施工合同》，约定中建三局承建由宿迁中央开发且位于宿迁市宿城区的宿迁中央
商场工程。
合同签订后，中建三局按约施工。涉案项目工程于 2017 年 7 月 13 日至 2020
年 9 月 11 日相继完成竣工验收，2017 年 8 月 23 日至 2020 年 9 月 23 日完成对
应工程的竣工备案。
关于工程款结算等，经中建三局与宿迁中央双方协商一致，签订《宿迁中央
国际购物广场项目结算等相关事宜的补充协议》，确认涉案项目工程最终结算价
为 729,435,000.00 元，并就相应工程价款支付、质保金返还等进行了明确约定。
截止 2022 年 12 月 31 日，财务账册上记载宿迁中央累计已付款 665,970,221.39
元，剩余应支付的工程款为 48,876,078.61 元，应退还的质保金为 14,588,700.00
元。
公司于 2023 年 4 月 23 日收到法院送达的关于建设工程施工合同纠纷一案的
《变更诉讼请求申请书》，中建三局请求法院依法判令宿迁中央支付工程款
96,181,499.27 元，请求法院依法判令宿迁中央退还质保金 14,588,700.00 元。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
截止 2022 年 12 月 31 日，宿迁中央根据项目工程最终结算价款和账册记载
累计已付款金额已计提负债 63,464,778.61 元，因此公司未再额外计提预计负债。
针对中建三局请求法院依法判令宿迁中央支付工程款金额与宿迁中央账面
记载的剩余应支付工程款金额之间的差额部分，双方存在争议。宿迁中央已经组
织相应证据提交法院，公司也就该事项咨询了律师意见并获取了法律意见书，公
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司认为我方的主张有较大可能会被法院支持，因此不满足《企业会计准则第 13
号—或有事项》第四条规定中预计负债确认所要求的“该义务的履行很可能导致
经济利益流出本公司”，未计提预计负债是合理的。
2、江苏金厦建设集团有限公司诉泗阳雨润中央购物广场有限公司就三期总
承包工程建设施工合同纠纷
（1）基本情况
江苏金厦建设集团有限公司（以下简称“江苏金厦”）与泗阳雨润中央购物广
场有限公司（以下简称“泗阳雨润”）于 2016 年 6 月 23 日签订了建设工程施工合
同，合同约定泗阳雨润将泗阳雨润广场三期总承包工程发包给江苏金厦施工，建
筑面积约 13.66 万平方米，后陆续签订了 8 份补充协议。
签订合同后，江苏金厦于 2016 年 8 月 10 日进场开工，工程于 2019 年 12
月 26 日通过竣工验收并交付，泗阳雨润出具了工期证明、工程质量证明、安全
文明施工证明、准予结算证明，2020 年 6 月 20 日，江苏金厦向泗阳雨润报送工
程结算申请单，送审价为 236,123,120.55 元。经泗阳雨润审核，初审价为
236,123,120.55 元、复审价为 214,201,567.46 元。江苏金厦于 2021 年 4 月 25 日
对复审价 214,201,567.46 元予以认可；2022 年 11 月 18 日，经中企华建友工程管
理 有 限 公 司 外 审 ， 审 核 价 为 210,213,855.33 元 ， 泗 阳 雨 润 对 于 外 审 价
210,213,855.33 元价予以认可，但江苏金厦不予认可，江苏金厦在庭后对该案工
程价款提出鉴定申请，截至报告出具日该案正在鉴定过程中。双方对于已付款现
金款 196,731,344.84 元意见一致。
根据江苏金厦与泗阳雨润签订的建设工程施工合同的约定，泗阳雨润应在收
到江苏金厦的结算资料之日起六个月内完成审查，泗阳雨润最迟应于 2020 年 12
月 20 日前完成结算并按合同将工程款付至结算款的 95%，余款 5%作为工程质
量保证金（其中工程验收合格满两年后支付 1.5%，满三年后支付 1.5%，五年保
修期满后 14 日内一次性支付完毕）。
鉴于案件正在鉴定过程中，但泗阳雨润与江苏金厦对于该项目的复审价均予
以认可，且复审价格对于预估最终鉴定出的工程造价具有较高的参考意义。公司
暂参照复审价及已付款初步估算，泗阳雨润可能需要支付的工程款为
9,973,167.76 元（214,201,567.46*96.5%-196,731,344.84），并相应计提了逾期付款
利息。
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截至本回复出具之日，经南京市建邺区人民法院主持调解，双方当事人已自
愿达成调解协议（详见上海证券交易所网站 2023 年 5 月 20 日临 2023-025 公告）。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
公司参照复审价及已付款金额，对上述工程款剩余应付款项计提了 1,747.02
万元负债，且已经对剩余未付款工程款以及未退回的质保金计提了逾期付款利息
66.35 万元，公司未再额外计提预计负债。
3、江苏金厦建设集团有限公司诉泗阳雨润中央购物广场有限公司就 29 号楼
总承包工程建设工程施工合同纠纷
（1）基本情况
江苏金厦建设集团有限公司（以下简称“江苏金厦”）与泗阳雨润中央购物广
场有限公司（以下简称“泗阳雨润”）于 2016 年 6 月 23 日签订了建设工程施工合
同，合同约定泗阳雨润将位于泗阳县洪泽湖中路 56 号的泗阳星雨华府 29 号楼总
承包工程发包给江苏金厦施工，建筑面积约 2.55 万平方米，工程合同暂定总价
人民币 4000 万元。
签订合同后，江苏金厦于 2017 年 9 月 16 日进场开工，工程于 2021 年 1 月
27 日通过竣工验收并于 2021 年 3 月 18 日交付，泗阳雨润出具了工期证明、工
程质量证明、安全文明施工证明、准予结算证明，2021 年 8 月 1 日江苏金厦向
泗阳雨润提交工程结算资料，后泗阳雨润向江苏金厦发送工程结算复审确认单，
送审价为 61,885,220.44 元。经泗阳雨润审核，初审价为 61,680,589.9 元、复审价
为 53,689,440.15 元，江苏金厦于 2022 年 1 月 25 日对复审价 53,689,440.15 元予
以认可。2022 年 11 月 17 日，经中企华建友工程管理有限公司外审，审核价为
51,443,702.4 元，泗阳雨润对于外审价 51,443,702.4 元价予以认可，但江苏金厦
不予认可，江苏金厦在庭后对该案工程价款提出鉴定申请。截至报告出具日该案
正在鉴定过程中。双方对于已付款现金款 45,575,494.83 元意见一致。
根据江苏金厦与泗阳雨润签订的建设工程施工合同的约定，泗阳雨润应在收
到江苏金厦结算资料之日起六个月内完成审查，泗阳雨润最迟应于 2022 年 2 月
1 日前完成结算并按合同将工程款付至结算款的 95%，余款 5%作为工程质量保
证金。
鉴于案件正在鉴定过程中，但泗阳雨润与江苏金厦对于该项目的复审价均予
以认可，且复审价格对于预估最终鉴定出的工程造价具有较高的参考意义。公司
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暂参照复审价及已付款初步估算，泗阳雨润可能需要支付的工程款为
5,429,473.31 元（53,689,440.15*95%-45,575,494.83），并相应计提了逾期付款利
息。
截至本回复出具之日，经南京市建邺区人民法院主持调解，双方当事人已自
愿达成调解协议（详见上海证券交易所网站 2023 年 5 月 20 日临 2023-024 公告）。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
公司参照复审价及已付款金额，对上述工程款剩余应付款项计提了 811.39
万元负债，且已经对剩余未付款工程款计提了逾期付款利息 19.39 万元，公司未
再额外计提预计负债。
4、江苏楷正建设有限公司诉宿迁中央国际购物广场有限公司、南京中央商
场(集团)股份有限公司建设工程施工合同纠纷
（1）基本情况
江苏楷正建设有限公司（以下简称“江苏楷正”）与宿迁中央国际购物广场有
限公司（以下简称“宿迁中央”）于 2017 年 6 月 22 日签订了《宿迁中央广场零星
广场施工合同》，并于 2019 年 3 月 12 日签订了补充协议，合同约定宿迁中央将
位于宿迁市幸福南路 88 号的宿迁中央广场零星工程发包给江苏楷正施工，合同
暂定总价人民币 1,074.713 万元。
江苏楷正于 2017 年 6 月 1 日进场开工，2021 年 9 月 16 日宿迁中央通知江
苏楷正办理工程结算，通知单明确载明工程于 2019 年 10 月 16 日竣工，工程验
收办理完成，可予以办理结算。2021 年 10 月 25 日江苏楷正向宿迁中央提交工
程结算资料，送审额为 27,628,900.00 元。2022 年 6 月 23 日，经宿迁中央审核，
复审价为 11,529,284.88 元，但江苏楷正对此不予认可，江苏楷正在庭后对该案
工程价款提出鉴定申请，截至报告出具日该案正在鉴定过程中。双方对于已付款
现金款 8,032,876.24 元意见一致。
根据江苏楷正与宿迁中央签订的合同约定，宿迁中央应在收到江苏楷正结算
资料之日起六个月内完成审查，故宿迁中央最迟应于 2022 年 4 月 25 日前完成结
算并付至结算款的 95%，余款 5%为工程质量保证金。因案涉工程已于 2019 年
10 月 16 日竣工，故宿迁中央至今应支付至结算款的 100%。
鉴于该案正在鉴定过程中，因尚未确定结算价款，复审价格对于预估最终鉴
定出的工程造价具有较高的参考意义。公司暂参照复审价及已付款初步估算，宿
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迁中央可能需要支付的工程款为 3,496,408.64 元（11,529,284.88-8,032,876.24），
并相应计提了逾期付款利息。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
公司参照复审价及已付款金额，对上述工程款剩余应付款项计提了 349.64
万元负债，且已经对剩余未付款工程款计提了逾期付款利息 13.53 万元，公司未
再额外计提预计负债。
5、江苏神州市政园林建设有限公司诉宿迁中央国际购物广场有限公司建设
工程施工合同纠纷
（1）基本情况
2016 年 1 月 20 日，江苏神州市政园林建设有限公司（以下简称“江苏神州”）
与宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称“宿迁中央”）签订《建设工程施工
合同》，约定江苏神州承建宿迁中央开发的位于宿迁市幸福南路 88 号宿迁中央国
际购物广场的园林绿化、硬质景观、水电及道路市政管网工程。合同采用固定单
价的结算方式，合同暂定总价 1,235.00 万元人民币。于 2017 年 1 月 18 日签订补
充协议，暂定总价为 1,170,020.38 元；2017 年 1 月 25 日签订补充协议，暂定总
价为 305,964.14 元；2017 年 5 月 22 日签订补充协议，暂定总价为 293,850.71 元；
2018 年 8 月 18 日签订补充协议，暂定总价为 3,033,987.25 元。
2018 年 11 月江苏神州将部分竣工结算报告及结算资料报送宿迁中央，江苏
神州送审价为 21,150,878.84 元，宿迁中央对此不予认可。2020 年 6 月 17 日经宿
迁市住房和城乡建设局主持调解双方达成并签订《调解协议书》，确认由第三方
审计单位对案涉工程进行审计，双方对第三方审计报告结果认可。2021 年 2 月
10 日第三方审计单位江苏信德工程管理咨询有限公司出具《审计结果汇报》，审
计单位就双方部分无争议工程的审定价为 16,076,973.53 元。审计单位就双方存
在争议的，包括：围墙、绿化、综合楼零星工程、变更设计部分工程等未予审计。
截止 2022 年 12 月 31 日，宿迁中央共计支付工程款 12,645,385.80 元，双方对已
付款金额意见一致。
截至本回复出具之日，此案正在鉴定过程中，尚未确定结算价款。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
因尚未确定结算价款，宿迁中央参照送审价及已付款对上述工程款剩余应付
款项计提了 850 万元（21,150,878.84-12,645,385.80）负债，公司未再额外计提预
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计负债。
6、南京金陵建筑装饰有限责任公司（以下简称“南京金陵”）诉南京中央商
场（集团）股份有限公司（以下简称“中央商场”）工程施工合同纠纷
（1）基本情况
2021 年 7 月 13 日，南京金陵作为承包人与中央商场签订《南京新街口中央
商场二层改造精装总包工程施工合同》(以下简称“总包合同”)，总包合同约定由
南京金陵对南京新街口中央商场二层改造精装总包工程进行施工，合同约定价款
为 6,564,718.86 元。2021 年 9 月 6 日双方签订补充协议（一），2021 年 11 月 23
日双方签订补充协议（二）。综合主合同及补充协议（一）、（二），合同暂定总价
最终调整为 8,103,611.42 元。
2021 年 10 月 23 日前南京金陵已经施工结束，但未按照合同约定在项目完
工后向中央商场提交竣工结算材料，故该工程一直尚未进行结算审计。2022 年 9
月 15 日南京金陵向法院提请诉讼，于 2022 年 10 月 20 日首次开庭前中央商场提
起反诉申请。
2023 年 2 月 21 日南京市秦淮区人民法院组织谈话时，南京金陵申请造价鉴
定、中央商场申请工程质量及修复鉴定，法院考虑诉讼案件审限问题，建议南京
金陵撤回本诉、中央商场撤回反诉，在诉前调解程序中进行相关鉴定，待鉴定完
成后再由法院重新立案正式审理。南京金陵与中央商场采纳了法院建议，当庭分
别撤回本诉及反诉，该案由审判庭退回至立案庭并进入诉前调解鉴定程序。截至
本回复出具之日，该案尚处在诉前调解鉴定程序中。
截止 2022 年 12 月 31 日，中央商场已付工程款为 6,072,973.17 元，双方对
已付款金额意见一致。因尚未确定结算价款，公司根据双方合同约定的工程暂定
总价，估算到期未付工程款为 1,787,529.91 元（8,103,611.42*97%-6,072,973.17）；
另有 100,000.00 元履约保证金应予退还南京金陵；合计欠付款为 1,887,529.91 元。
因中央商场向法院提交工程质量及修复鉴定申请时，未一并提交工期延误鉴定申
请，故公司根据反诉状内容，估算南京金陵欠付中央商场赔偿款为 500,000.00
元。中央商场欠付金陵公司的款项与金陵公司欠付中央商场的款项相抵后，中央
商场欠付工程款预计为 1,387,529.91 元（1,887,529.91-500,000.00）。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
公司参照合同约定的工程暂定总价及已付款金额，对上述工程款剩余应付款
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项计提了 2,130,638.25 元负债，公司未再额外计提预计负债。
7、江苏文诚建设劳务有限公司诉徐州中央百货大楼股份有限公司工程施工
合同纠纷
（1）基本情况
2019 年 8 月，江苏文诚建设劳务有限公司（以下简称“江苏文诚”）与徐州
中央百货大楼股份有限公司（以下简称“徐百大”）在未签订合同的情况下先行施
工，施工完成后，双方仅就其中部分工程量协商一致，于 2021 年 1 月 21 日补签
《中央商场徐百大广场项目零星二次结构工程施工合同》，合同暂定总价款为
1,972,169.77 元；剩余部分工程量仅有 61 份签证单，因双方对该部分工程量价款
差异较大而未能签订补充协议。
截止 2022 年 12 月 31 日，针对已经签订合同部分，徐百大通过网银转账、
食品工抵方式支付工程款 1,668,938.30 元。因该工程存在质量问题，徐百大根据
合同清单及相关条款，扣减工程价款 289,998.00 元并发函至江苏文诚，江苏文诚
于 2021 年 5 月 28 日签收，但并未针对此函件回复徐百大。
针对仅有签证单未签订合同部分，由于双方就此部分结算价款未能达成一
致，故江苏文诚公司对徐百大提起诉讼，并申请就此六十一份签证单进行造价鉴
定，鉴定结果已出（徐正会所工字【2023】013 号）。鉴定机构依据不同的计价
方式，分别给出两个结果，一个是采用零星二次结构合同计价方式，鉴定造价为
3,265,194.36 元 ； 一 个 是 采 用 零 星 二 次 结 构 合 同 计 价 方 式 ， 鉴 定 造 价 为
3,261,107.92 元，均对徐百大有利。目前该案定于 2023 年 6 月 14 日开庭。
（2）未计提预计负债的原因及合理性
针对上述工程签订合同部分，公司认为工程质量问题应由江苏文诚承担主要
责任，已根据合同总价款以及因工程质量问题需扣减工程价款计提预计负债
13,233.47 元；仅有签证单未签订合同的部分，公司认为司法鉴定造价具有较高
的参考意义，公司参照司法鉴定造价对上述工程款应付款项确认了 326.52 万元
负债。因此公司未再额外计提预计负债。
会计师回复：
1、会计师主要核查程序
我们执行的审计程序主要包括但不限于：
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（1）向公司的法律顾问和律师进行函证，获取法律顾问和律师对公司资产
负债表日已存在的，以及资产负债日至复函日期间存在的或有事项的确认证据，
检查其是否满足预计负债确认的条件；
（2）通过查阅公司的财务记录、合同、法律文件等资料，评估未决诉讼事
项对公司财务状况和业务经营的影响；
（3）评估管理层对未决诉讼事项的判断和估计是否合理，并评估它们的可
靠性和充分性；
（4）确认公司是否已经对未决诉讼事项进行了足够的计提或披露；
（5）就未决诉讼事项的相关信息向公司的法律顾问进行咨询，查阅法律顾
问对相关诉讼出具的法律意见书。
2、会计师核查意见
基于执行的审计程序，我们认为就 2022 年度财务报表整体公允反映而言，
公司对相关未决诉讼事项的会计处理在所有重大方面符合《企业会计准则》的相
关规定。
四、关于其他应收款。年报披露，截至报告期末，公司其他应收款余额 2.41
亿元，其中，对徐州市盛德实业发展有限公司其他应收款余额 1.75 亿元，计提
减值准备 3652.74 万元，包括账龄已超过 4 年的拆迁补偿款 1 亿元。请公司结合
徐州市盛德实业发展有限公司偿还能力，说明该笔拆迁补偿款收回的可能性，
减值准备是否计提充分。请公司年审会计师发表明确意见。
回复：
徐州市盛德实业发展有限公司是徐州市国资城投公司徐州市新盛投资控股
集团有限公司全资子公司。根据 2018 年 9 月 10 日《股权转让协议》及 2021 年
12 月 17 日《备忘录》执行情况，能够做到按约定付款，具有较强的履约能力。
2021 年 12 月 17 日，公司与徐州市盛德实业发展有限公司签订《备忘录》，
将原由置业公司承担的《股权转让协议》中第 5.8.2 条中央百大营业楼拆迁补偿
款 2 亿元与第 4.4.4 条剩余偿还款 1 亿元债务，合并由徐州市盛德实业发展有限
公司承接，并继续共同推进《股权转让协议》后续事项解决。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司已达成备忘录回款部分条件，实现回款
12,532.70 万元，公司综合考虑了该笔其他应收款的账龄以及可收回金额现值的
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股票简称：中央商场 股票代码：600280 编号：临 2023-027
影响，计提了坏账准备 3,652.74 万元，已充分计提相关坏账准备。
会计师回复：
1、会计师主要核查程序
我们执行的审计程序主要包括但不限于：
（1）获取其他应收款坏账准备明细表，复核加计正确，并核对报表及明细
账合计数是否相符；
（2）复核管理层有关其他应收款坏账准备的会计政策，检查所采用的坏账
准备计提会计政策的合理性，分析比较本年及以前年度的其他应收款坏账准备的
合理性及一致性；
（3）复核按单项计提的徐州市盛德实业发展有限公司其他应收款特殊坏账
准备的计提依据；
（4）对徐州市盛德实业发展有限公司的其他应收款与管理层讨论其可收回
性，并实施独立函证程序以及检查报告日后的回款情况，评价管理层计提坏账准
备的合理性；
（5）检查与其他应收款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
2、会计师核查意见
基于执行的审计程序，我们认为就 2022 年度财务报表整体公允反映而言，
公司对其他应收款坏账准备的合理性、充分性在所有重大方面符合《企业会计准
则》的相关规定。
特此公告。
南京中央商场（集团）股份有限公司董事会
2023 年 6 月 15 日
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