房地产估价 报告
估价报告编号:鲁 中旭估 (征 )字 2022第 009-1号
估价项 目名称 :济 南遥墙国际机场扩建工程南工作 区房屋征收项 目涉及济南维
维乳业有限公 司位于临港开发 区土地估价
估价委托人 :济 南市住房和城 乡建设局
房地产估价机构 :山 东 中旭土地房地产评估咨询有限公 司
注册房地产估价 师:白 吉叶 注 册 号 :3720160013
纪 国栋 注册 号 :3720060083
王春 注 册 号 :3720100091
估价报告出具 日期 :二 ○二 三年 四月三十 日
致估价 委托 人 函
济南市住房和城 乡建设局 :
受贵方的委托 ,山 东中旭土地房地产评估咨询有限公 司遵照 《中华人 民共和国
城市房地产管理法》、国家标准 《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,本 着
独立、公正、客观的原则,按 照科学、公允的方法,对 济南维维乳业有限公 司位 于
临港开发 区房土地价值进行 了评估。估价人员对委托评估的土地进行 了实地勘察和
估价资料的收集 ,同 时进行 了必要的市场调研 、核对,在 此基础上撰写了房地产估
价报告 。摘要如下 :
估价对象:济 南维维乳业有限公司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为
2⒛ SO。 14平 方米土地使用权一宗。
具体 如 下 :
土地使用权人 济南维维乳业有限公 司 坐落 临港开发 区
证号 历 城 国用 (2013))0500031号 用途 工 业用 地
使用权类型 出让 使用权面积 90384平 方 米
终止 日期 2063+4n24fl
本次评 估 面积 (约 ) 27080.14平 方 米
估价 目的:为 房屋征 收部 门与被征 收人确定被征 收房屋价值的补偿提供依据 ,评 估
被征 收房屋的价值 。
价值类型:公 开市场价值
价 值 时 点 :⒛ 22年 8月 11日
估价方 法 :土 地采用基 准地价系数修 正法 、成本逼近法评估
估价结果 :估 价人员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、
综合分析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》、
住房和城 乡建设部 《国有土地上房屋征收评估办法》 (建 房 [201川 77号 )、 《济南
市国有土地上房屋征 收与补偿办法》 (市 政府令第 248号 )、 《济南市国有土地上
房屋征 收与补偿办法实施细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、 《济南市国有土地上房
屋征 收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )等 有关规定和估价委托人提供的资料
为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值时点
⒛22年 8月 11日 评估价值如下 :
项 目 数量 单位
土地 使 用 权 面积 约 27080.14 平方米
单价 976 元/平 方米
总价 值 2643.0217 万元
特别提示:以 上 内容摘 自本房地产估价报告 ,详 细 内容应认真阅读估价 报告全 文;
如对本评估 报告有异议 ,请 自收到报告之 日起十 日内向我公 司提 出书面复核评估 申
请 ,并 指 出该 报告存在的问题 。
山东 中 询有限公 司
日
录
。 ¨ ¨
致 估 价 委 托 人 函 … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … · 2
… … …
估 价 师 声 明 … … … … … … … … … … … … … … 5
估 价 的 假 设 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ … ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … … 6
和 限 制 条 件
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估 价 结 果 报 告 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … 8
、 。 ¨ ¨ ¨ ¨
一 估 价 委 托 人 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ … … … ¨ ¨ … … … · 8
二 、
地 ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … ¨ … … … … … … 8
房 产 估 价 机 构
三 、 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨
估 价 目 的 ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … 8
四 、 ¨ … ¨ ¨ ¨
估 价 对 象
¨ ¨ … … … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … 8
五 、 。 ¨ ¨ ¨ ¨ …
价 值 时 点
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ … ¨ … … … … 。 8
、 。 ¨ ¨ ¨
六 价 值 类 型 ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … ¨ · 9
、 … ¨ ¨ ¨
七 估 价 原 则
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … 9
、
/、 估 价 依 据
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、 。 ¨ ¨
九 估 价 方 法 ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … 10
、 ¨ ¨ …
十 估 价 结 果
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、
十 一 注 册 房 地 产 估 价 师
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … · 11
二 、
十 实 地 查 勘 期
。 ¨ ¨ … ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … 12
三 、
十 估 价 作 业 日
期
¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … ¨ ¨ ¨ … … … … … · 12
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附 件
¨ ¨ ¨ … ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ ¨ … … … … … … … … 13
1、 征 收决定公告 ;
2、 估价对象位置图 ;
3、 估价对象实地勘查相关照片 ;
4、 《国用土地使用 证》复印件 ;
5、 《宗地 图》复印件 ;
6、 房地产估价机构营业执照复印件 ;
7、 房地产估价机构资质证书复印件 ;
8、 估价师资格 证书复印件 。
估 价 师 声 明
我们郑重声明 :
1.注 册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没 有虚假 记
载 、误导性陈述和重大遗漏。
2。 估价报告中的分析 、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观 、公正 的专业
分析 、意见和结论 ,但 受到估价报告 中 已说明的假设和限制条件的限制。
3.注 册房地产估价师与估价报告 中的估价对象没有现实或潜在利害关系 ,与 估价
委托人及估价利害关系人没有利害关系 ,也 对估价对象 、估价委托人及估价利 害关系
人没有偏见。
4.注 册房地产估价师是按照中华人 民共和国国家标准 《房地产估价规范》和 《房
地产估价基本术语标准》进行估价工作 ,撰 写估价报告。
5。 估价人员已对本估价报告中的估价对象的建筑结构 、状况进行 了实地查看 并
进行记录 ,但 仅限于估价对象的外观与 目前维护管理状况,尤 其因提供资料有 限,我
们不承担对估价对象建筑结构质量 、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也 不承
担对其他被遮盖 ,未 暴露及难于接触到的部分进行检视的责任 。我们不承担对建筑物
结构质量进行调查的责任 。
6.本 评 估报告由山东中旭土地房地产评估咨询有限公 司负责解释 。
估 价 的假 设 和 限制 条 件
一、假设条件
㈠ 、一般假设
1、估价委托人提供 了估价对象的 《国有土地使用证》、 《宗地图》复印件 ,假
定估价委托人提供的资料合法 、真实、准确 、完整。如因资料失实或估价委托 人有
所隐 匿而导致估价结果失真 ,估 价机构不承担相应的责任。
2、 注册房地产估价师 已对房屋安全 、环境污染等影响估价对象价值的重大 因素
给予 了关注 ,在 无理 由怀疑估价对象存在安全 隐患且无相应的专业机构进行鉴定 、
检测的情况下,假 定估价对象能正 常安全使用 。
3、 注册房地产估价 师未对面积进行专业测量 ,土 地面积依据 《宗地 图》 。
4、本次评估在 《房地产估价规范》 的基础上 ,主 要依据 《国有土地 上房屋征 收
与补偿条例 》、 《国有土地上房屋征 收评估办法》 、 《山东省国有土地上房屋征 收
与补偿条例 》、 《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》、 《济南市国有土地上
房屋征 收评估技术规范》进行估价 。
㈡ 、未定事项假设
1、 假设估价对象无工程质量问题 ,亦 未考虑可能发 生的不可抗力影响 。
2、本报告中不考虑 同一门牌或同一房产 证 中产权人 、共有人的征收补偿价值的
分享问题 。
㈢ 、背离事实假设
估价结果未考虑估价对象及其所有权人 已承担的债务 、或有债务及经 营决策
1、
失误或市场运作失当对其价值的影响。
2、根据估价 目的,假 设估价对象不存在产权纠纷 ,亦 不存在抵押权 、担保权等
他项权利 。
㈣ 、不相一致假设
1、本次评估价值 时点为 ⒛22年 8月 11日 ,现 场勘查时间为 ⒛⒛ 年 12月 8日 ,
⒛21年 3月 27日 -29日 ,现 场勘查 时间与评估价值时点不一致,故 本次估价结果是
假设价值时点估价对象状况与查勘 日期状况相一致的情况下的价值 。
2、 估价对象证载土地使用 权 面积为 90384平 方米 ,因
济南遥墙国际机场扩建 工
程南工作 区房屋征 收占用部分土地使用权面积 ,剩 余土地使用权面积根据委托人提
供 的测绘资料约为 27080。 14平 方米;如 若将来土地使用权面积变动评估价格则相应
变动。
㈤ 、依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项 ,故 本估价报告无依据不足假设。
二、估价限制条件
㈠ 、估价 目的、价值 时点不变。
㈢ 、未经房地产估价机构书面同意,本 报告的全部或部分及任何参考资料 均不允
许在任何公开发表的文件 、通告或声明中引用,亦 不得 以其他任何方式公开发表 。
㈢ 、本次评估的目的是为房屋征 收部门与被征收人确定被征 收土地价值的补偿提
供依据 ,评 估被征收土地的价值 ,不 得用作其他 目的。凡 因估价委托人使用估价报告
不 当而 引起的后果 ,估 价机构和估价人员不承担相应的责任 。
㈣ 、未经估价机构书面同意,本 估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许
在任何 公 开发表的文件 、通告或声明中引用 ,亦 不得 以其他任何方式公 开发表 。
㈤ 、本报告必须完整使用方为有效 ,对 仅使用本报告中部分 内容所导致的可能的
损失 ,评 估公 司不承担责任 。
㈥ 、根据济建发 [2019]26号 文规定 ,报 告使用有效期 自出具正 式评估报告之 日
起一年 内有效。
㈦ 、本估价报告在估价机构盖章和房地产估价师签字的条件下有效。
估价 结果 报 告
一、估价委托人
济南市住房和城乡建设局
二、房地产估价机构
机构名称:山 东中旭土地房地产评估咨询有限公司
单位地址:济 南市历城区闵子骞路 22号 孝和泉韵花园 3号 楼 501
法定代表人:纪 国栋
资质等级:贰 级
证 书 编 号 :鲁 评 OO⒛ 32
三、估价 目的
为房屋征 收部 门与被征收人确定被征收土地价值的补偿提供依据 ,评 估被征 收土
地的价值 。
四、估价对象
㈠ 、估价对象范围
济南维维乳业有限公 司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为 岁080.14平 方米
土地使用权一宗。
㈢ 、国有土地使用权登记状况
土地使用者 济南维维乳业有限公 司 坐落 临港开发 区
证号 历 城 国 用 (2013))050O031号 用途 工业用地
使用权类型 出让 使用权面积 e0384 +rt x
本次评估面积约 27080.14平
方 米
㈢、估价对象权利状况
根据估价 目的,本 次估价 ,假 设估价 对象为完全产权 ,不 考虑抵押权 、担保权 、
典权等他项权利 、产权纠纷 等因素的影响。
㈣ 、土地利用状况
估价对象宗地 红线内地上建筑物如上所述 ;实 测建筑面积总计为 匆”9。 γ 平方
米 ,其 中认定为第一类建筑物的面积为 们锶4.68平 方米 ,容 积率 0。 焖。宗地 内场地
平整 ,地 面硬化。宗地红线外基础设施达 到 “六通”(即 通路 、通 电、供水 、排水 、
通讯 、供气 )。
㈤ 、估价对象 区位状况
估价对象位于机场路路以西 ,附 近有济南绕城高速和青银高速荷花立交,出 行
方便 。
距 济南机场约五分钟路程 ,附 近银行 、宾馆 、酒店配套齐全。
五 、价值时点
2022年 8月 11日
六 、价值类型
| 是指土地使用权在正 常交易情况下,由 熟悉情况的交易双方 以公平交易方 式在价
值 时点 自愿进行交易的金额 ,是 公开市场价值。
七 、估价原则
房地产估价的基本原则是独立、客观 、公正 ,在 本次估价作业 中,我 们遵 循的原
则 主要有下列六项:
㈠ 、独立、客观 、公正原则
要求房地产估价人员站在 中立的立场上。
㈡ 、合法原则
具体 来说有下列几个方面:在 合法产权方面,应 以房地产权属 证书和有关 证件为
依据 ;在 合法使用方面 ,应 以城 市规划 、土地用途管制等为依据;在 合法处分方面 ,
应 以法律 、法规或合同等允许的处分方式为依据;在 其他方面,如 评估 出的价 格必须
符合国家的价格政策。
㈢ 、价值时点原则
价值 时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上 的客观合理价格
或价值 。
㈣ 、替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正 常价
格。
㈤ 、最高最佳使用原则
房地产估价应 以估价对象的最高最佳使用为前提进行 。它是指法律上允许 ,技 术
上可能,经 济上可行 ,经 过充分合理 的论 证 ,能 使估价对象的价值达 到最大的一种最
可能的使用 。
八 、估价依据
㈠ 、本次所依据国家法律 法规及部门规章
1、 《中华人 民共和国民法典》 ;
2、 《中华人 民共和国土地管理法》 ;
3、 《中华人 民共和国城 市房地产管理 法》 ;
4、 《中华人 民共和国资产评估 法》 ;
㈢ 、技术标准
1、 《房地产估价规范》 中华人 民共和国国家标准 (GB/T50291— ⒛15);
2、 《房 地 产 估 价 基 本 术 语 标 准 》 GB/T50899-⒛ 13;
3、 《国有土地上房屋征收评估办法》 (建 房 [201川 77号 );
4、 《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 );
5、 《济南市中心城 区国有土地基准地价应用技术手册》 (⒛ ⒛ 年 10月 )。
㈢ 、估价委托人提供的相关资料
1、 《国有土地使用证》复印件 ;
2、 《宗地 图》复印件
;
㈣ 、估价人 员掌握的有关资料 以及 实地勘查所获取的资料 。
九 、估价方法
(一 )土 地部分估价方法选用
根据 《城镇土地估价规程》 ,现 行评估方法有市场 比较法 、收益还原法 、假设
开发法 、成本逼近法 、基准地价修 正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规
程 ,根 据 当地地产 市场发育状况 ,并 结合估价对象的具体特点及估价 目的等,选 择
适 当的估价方法。
评估人员通过实地调查 ,认 真分析调查收集到的有关资料 ,在 确定上述估价原
则的基 础上 ,根 据估价对象的实际情况 ,结 合本次评估的目的,决 定采用基 准地价
系数修 正法和成本逼近法评估宗地的价格 。选择评估方法 的依据 :
1、 济南市建 立 了完善的基准地价修 正体系 ,并 且在 ⒛⒛ 年 10月 公布评估期 日
为 ⒛ 19年 1月 1日 的基准地价技术资料 ,基 准地价刚刚公布在其有效期 内,而 且用
基准地价系数修 正法评估所需的资料可以查询到,因 此采用基 准地价系数修 正 法。
2、 该宗地位于临港开发 区,根 据 《山东省 自然资源厅 关于印发 《山东省征地
区片综合地价 》 的通知》 (鲁 自然资发 E⒛⒛ 〕4号 )其 土地取得成本及各项税 费 |
容易获得 ,故 可采用成本逼近法进行评估 。
3、 待估宗地周边无出租实例 ,现 实收益较难把握 ,且 未来收益也不易于准确量
化 ,考 虑到评估的可操作性 ,故 本次评估不采用收益还原法。
4、 待估宗地 的实际用途为工业 ,且 存在建成的房地产 ,故 不易采用假设开
发法
进行评估 。
综上所述 ,结 合评估背景资料及 《城镇土地估价规范》有关要求,经 过综合分
析 ,我 们决定在本报告 中采用基准地价系数修 正法和成本逼近法进行评估土地价格 。
(二 )土 地估价方法定义
(l)、 成本 逼近法
成本逼近法是 以开发土地所耗费的各项 费用之和为主要依据 ,再 加上一定的利
润 、利 `急 来确定土地价格的估价方法。其基本计算公 式为 :
土地价格 〓土地取得费 +相 关税费 +土 地开发费 +投 资利 `息 +合 理利润
(2)、 基准地价 系数修 正法
基准地价系数修 正法 ,就 是指在求取估价对象价格时,根 据 当地基准地价 水平 ,
依据估价对象相同土地 级别或均质 区域 内该类用地基准地价标准和各种修 正 因素说
明表及修 正系数表 ,确 定修正系数 ,修 正基准地价从而得 出估价对象地价的一 种方
法 ,其 基本公 式为 :
此次评估价格定义条件下的宗地地价
土 地 单 价 =区 片 土 地 基 准 地 价
× (1± ∑ 9× KI× Kz× K3× 砀
式 中: ∑K— —影响地价 区域 因素及个别因素修正系数之和
—
K1— 期 日 修 正 系 数
炀 ——容积率修 正系数
K3— —年期修 正系数
K4— —土地开发程度修 正系数
十 、估价结果
估价人 员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、综合分
析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征 收与补偿条例 》 、住
房和城 乡建设部 国有土地上房屋征 收评估办法》 (建 房 [2011]77号 )、 《济南市
国有土地 上房屋征收与补偿办法》 (市 政府令第 248号 )、 《济南市国有土地 上房
屋征 收与补偿办法实施 细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、 《济南市国有土地 上房屋
征收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )、 等有关规定和估价委托人提供 的资料
为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值 时点
2022年 8月 11日 评估价值如下 :
项 目 数量 单位
土地 使用权 面积 约 27080.14 平方米
单价 976 元/平 方米
总价 值 2643.0217 万元
十一、注册房地产估价师
姓名 注册 号 签 章 签 名 签名 日期
钍
绗
王春 3720100091 夕
'2;~屮
中华人民共和 圆房地产估价师
3720160013
姓名:
白吉叶 白吉 叶
注 册 号 :3720160O13
有效期止 2025.2.15
玄亻
丐
冫'° 吁7°
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纪 国栋 3720060083
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十 二 、 实 地 查 勘 期 : 2020年 9月 ⒛ 日 -21日 、 ⒛ 21年 3月 28日 -2021年 3月 31
日
f =, thfittFitEH : 2023 + 2 A 20 H --2023 + 4
山 询有 限公 司
I2
附 件
1、 征收决定公告;
2、 估价对象位置图 ;
3、 估价对象实地勘查相关照片;
4、 《国用土地使用证》复印件;
5、 《宗地图》复印件 ;
6、 房地产估价机构营业执照复 印件 ;
7、 房地产估价机构资质证书复印件 ;
8、 估价师资格证书复印件。