股票代码：600376 股票简称：首开股份 编号：临 2023-058
北京首都开发股份有限公司
关于回复上海证券交易所对公司2022年年度报告
信息披露监管工作函的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性、完整性承担个别及连带责任。
北京首都开发股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于近期收到上海证
券交易所下发的《关于北京首都开发股份有限公司 2022 年年度报告的信息披露监
管工作函》（上证公函【2023】0461 号）（以下简称“监管工作函”）。公司及年
审会计师事务所致同会计师事务所（特殊普通合伙）对监管工作函所提出的问题
进行了认真核查和分析。现就监管工作函回复内容公告如下：
监管工作函问题一：
“关于年报与预告业绩的差异。根据年报，2022 年度，公司实现归母净利润
-4.61 亿元，扣非后归母净利润-22.69 亿元。而据前期披露的业绩预告，公司预计
2022 年归母净利润-10 亿元到-15 亿元，扣非后归母净利润-30 亿元到-35 亿元，
实际业绩与业绩预告差异较大。我部前期就业绩预告相关事项发出监管工作函，
公司回函中就业绩下滑原因进行了解释。请公司：（1）结合年报编制和审计工作
具体情况，补充披露实际业绩与预告业绩存在大幅差异的原因，说明短期内公司
相关会计核算发生大幅变化的合理性；（2）结合实际业绩与预告业绩差异情况，
说明前期回复我部工作函相关内容是否真实、准确、审慎，是否存在信息披露前
后不一致的情况，是否存在需要更正的情形。请年审会计师发表意见。”
公司回复：
一、结合年报编制和审计工作具体情况，补充披露实际业绩与预告业绩存在
大幅差异的原因，说明短期内公司相关会计核算发生大幅变化的合理性
1、实际业绩与预告业绩差异情况说明
公司业绩预告基于各子公司 2022 年 12 月末未审报表编制，与最终经各级公
司财务部门内部稽核后编制的 2022 年度财务报表存在差异。除年报审议将业绩预
告时认定为 2022 年当期损益的-4.59 亿元更正为以前年度损益外，业绩预告与财
务报表归母净利润偏差 8%、扣非后归母净利润偏差 9%。
2、实际业绩与预告业绩存在大幅差异的原因和会计核算是否变化
公司 2022 年度实现归母净利润-4.61 亿元，与业绩预告较优值-10 亿元差异
5.39 亿元，扣非后归母净利润-22.69 亿元，与业绩预告较优值-30 亿元差异 7.31
亿元。差异主要原因系公司于年报审计过程中将业绩预告时认定为 2022 年当期损
益的-4.59 亿元更正为以前年度损益。除此之外，公司相关会计核算未发生大幅变
化。
二、结合实际业绩与预告业绩差异情况，说明前期回复我部工作函相关内容
是否真实、准确、审慎，是否存在信息披露前后不一致的情况，是否存在需要更
正的情形
1、前期回复工作函和影响实际业绩的情况
公司于 2023 年 1 月 31 日公告了 2022 年度业绩预告，于 2023 年 2 月 18 日
就上交所发来的业绩预告监管工作函进行了回复，回复内容基于 2022 年 12 月 31
日未审报表数据进行的回复。
公司于 2023 年 4 月 27 日年报提交董事会及监事会审议时，管理层经认真讨
论分析，认为九珑岸项目虽已于 2021 年计提 3.99 亿元跌价准备，但从 2022 年 9
月开盘后实际销售情况来看，存在 2021 年末对该项目跌价估计不足的情况，故于
2022 年报对补提存货跌价准备 4.05 亿元追溯调整至 2021 年末。另一合联营企业
期初数调整影响 0.54 亿元一并调整。
2、是否存在信息披露前后不一致的情况和需要更正情形
按照信息披露的监管要求，上市公司披露业绩预告后，如预计本期经营业绩
或者财务状况与已披露的业绩预告存在较原预计金额或者范围差异较大的，应当
及时披露业绩预告更正情况，说明具体差异及造成差异的原因。公司董事会及监
事会在 2023 年 4 月 27 日确认相关调整情况后，于 2023 年 4 月 28 日晚在上海证
券交易所网站公告 2022 年年度报告的同时，公告了公司 2022 年度前期差错更正
的公告及主审会计师事务所的专项说明，按监管要求及时披露了相关调整情况，
说明了具体差异内容、造成差异的原因及影响。公司除上述差错更正事项导致与
业绩预告数据发生差异外，不存在其他信息披露前后较大差异的情况。
三、年审会计师发表意见
针对上述问题，年审会计师履行的主要核查程序如下：
1、获取公司 2022 年度业绩预告，将预告数据与预告时未审报表核对；
2、获取上交所关于公司业绩预告相关事项的监管工作函、公司关于上交所监
管工作函的回复，将公司回复内容与预告时未审报表数据核对；
3、分析评价经审计年报报表与未审报表的差异，了解管理层关于相关调整事
项的决策依据、审议程序及审议时间等。
经核查，年审会计师认为：
公司对于上述实际业绩与预告业绩差异及相关信息披露的说明，与公司 2022
年度财务报表审计过程中所了解的情况在所有重大方面一致。
监管工作函问题二：
“关于存货和会计差错更正。根据年报，2022 年末，公司存货账面价值为
1,497.88 亿元，占总资产比重为 53.82%，当年计提存货跌价损失 0.48 亿元。另
根据会计差错更正公告，公司 2021 年归母净利润由 6.92 亿元追溯调整为 2.64 亿
元，主要系补提存货跌价准备 4.05 亿元。请公司：（1）分项目披露会计差错更正
涉及事项的具体情况，包括但不限于相关资产或业务背景、前期会计处理、本次
更正情况与金额、对财务报告影响及会计准则适用情况等，并说明前期会计差错
的原因，前期会计处理和信息披露是否存在不审慎的情况；（2）列示近两年存货
可变现净值和账面成本的金额，可变现净值的计算过程及其关键参数，包括但不
限于周边可比楼盘名称及同期售价、公司项目预计售价、可售面积、至完工仍需
发生的成本、预计销售费用及税金等，并结合 2023 年一季度大额亏损情况，说明
近两年存货跌价准备计提的合理性和充分性；（3）分析该会计差错是否反映出公
司相关内部控制存在缺陷，并说明拟采取何种措施进行整改或完善。请年审会计
师发表意见，并说明在 2021 年年报审计工作中执行的审计程序、获取的审计证据
等，是否严格按照审计准则要求进行审计，是否勤勉尽责。”
公司回复：
一、分项目披露会计差错更正涉及事项的具体情况，包括但不限于相关资产
或业务背景、前期会计处理、本次更正情况与金额、对财务报告影响及会计准则
适用情况等，并说明前期会计差错的原因，前期会计处理和信息披露是否存在不
审慎的情况
（一）会计差错更正涉及事项的具体情况
公司存货跌价准备会计差错更正仅涉及九珑岸 1 个项目。
1、相关业务背景
九珑岸项目位于厦门市同安区环东海域板块，占地面积 31,663 平米，建筑面
积 108,850 平米，规划建设 7 栋住宅、2 栋商业以及地下车位。项目于 2022 年 7
月取得竣工备案证明，2022 年 9 月取得销售证开盘现房销售。
2、前期会计处理
2021 年末，公司进行存货可变现净值估算时，可变现净值小于账面成本，计
提存货跌价准备 3.99 亿元。
2022 年 9 月项目实际开盘后，项目认购量不及预期，公司为降负债及快速回
笼资金，调整了销售底价，于 2022 年补提存货减值准备 4.05 亿元，并据此进行
了业绩预告。
3、本次更正情况与金额、对财务报告影响及会计准则适用情况
于 2022 年年报审议时，公司管理层重新评估该项目减值，认为上年末进行减
值测试时对项目未来市场预估不足，按照《企业会计准则第 28 号-会计政策、会
计估计变更和差错更正》采用追溯重述法进行了调整，相应调减 2022 年初存货和
年初未分配利润 4.05 亿元。
（二）前期差错更正原因
公司结合项目自 2021 年末至 2022 年年报披露日期间其周边可比项目价格、
2022 年 9 月开盘后实际成交量及成交价格、以及后期拟采取的营销策略等因素综
合分析后，认为 2021 年末对该项目的跌价估计不足，于 2023 年 4 月对九珑岸项
目 2021 年末存货跌价准备进行追溯调整。经追溯调整后，公司对 2022 年末九珑
岸项目存货进行减值测试，无需补提存货跌价准备。
（三）前期会计处理和信息披露是否存在不审慎的情况
公司认为，公司前期存货可变现净值的测算均基于当年资产负债日对项目的
预期判断，并且已依据当年的估计判断结果及时进行了会计处理，除前期差错更
正事项外，前期会计处理和信息披露不存在不审慎的情况。
二、列示近两年存货可变现净值和账面成本的金额，可变现净值的计算过程
及其关键参数，包括但不限于周边可比楼盘名称及同期售价、公司项目预计售价、
可售面积、至完工仍需发生的成本、预计销售费用及税金等，并结合 2023 年一季
度大额亏损情况，说明近两年存货跌价准备计提的合理性和充分性
（一）公司存货跌价准备计提方法
根据会计准则相关规定及公司存货会计政策，公司存货可变现净值的确定依
据及存货跌价准备的计提方法为：
“存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确
凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的
影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。”
（二）近两年存货跌价准备计提情况
1、2022 年度公司计提存货跌价准备情况如下：
表1 单位：亿元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转销/转回 其他
开发成本 15.64 - -11.63 - - 4.01
开发产品 9.14 1.02 11.63 3.94 2.31 15.54
合计 24.78 1.02 - 3.94 2.31 19.55
2、2021 年度公司计提存货跌价准备情况如下：
表2 单位：亿元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转销/转回 其他
开发成本 7.19 11.63 -3.18 - - 15.64
开发产品 5.56 3.24 3.28 2.95 - 9.14
合计 12.75 14.88 0.10 2.95 - 24.78
（三）主要存货项目近两年可变现净值的计算过程
公司按照企业会计准则的要求，每年末对各个项目存货逐一进行减值测试，
存货按照成本与可变现净值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的，已足额
计提存货跌价准备。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准
及依据，不存在较大变化。具体情况如下：
1、选取可变现净值的重要参数
估计售价：区分已售物业及未售物业，分别选取关键参数估计售价。对于已
售物业，主要包括已认购、签约、备案的产品，按照合同金额或认购金额进行确
认；对于未售物业，综合考虑项目自身定位、近期及期后成交均价、结合去化及
市场同类竞品而确认的预计销售均价进行合理估计。
至完工时估计将要发生的成本按照项目动态成本减去已经实际入账的成本进
行合理估计。
估计的销售费用和相关税费：结合项目具体情况并参考公司相同或类似项目
的销售费用及税费水平进行合理估计。
2、主要存货项目连续两年可变现净值的计算过程
公司选取主要存货项目连续两年可变现净值计算过程列示，2022 年主要存货
项目余额合计 936.01 亿元，占 2022 年末存货余额的 62%，于 2021 年末存货余
额为 804.62 亿元，占 2021 年末全部存货余额的 47%。
（1）2022 年存货主要项目可变现净值计算过程
表3 单位：亿元
可变现净值
期末存货中
2022 年末 至完工时
序 项目所在 土地成本可 估计 估计的 相关 可变现净值 应提跌价准备 已提跌
存货余额 估计将要
号 地 抵扣进项税 销售额 销售费 税费 ⑦=③-④- ⑧=①-②-⑦ 价准备
① 发生的成
② ③ 用⑤ ⑥ ⑤-⑥
本④
1 华北地区 597.32 25.74 826.19 149.56 16.53 21.88 638.23 - -
2 华南地区 145.91 9.47 179.77 36.24 3.92 2.40 137.22 8.04 8.04
3 华东地区 129.58 8.07 175.03 34.94 3.26 1.41 135.41 - -
4 西南地区 63.21 4.15 86.81 18.77 2.63 0.94 64.47 - -
合计 936.01 -- -- -- -- -- -- 8.04 8.04
（2）2021 年存货主要项目可变现净值计算过程
表4 单位：亿元
可变现净值
期末存货中
2021 年 至完工时
序 项目所在 土地成本可 估计的 相关 可变现净值 应提跌价准备 已提跌价
末存货余 估计销 估计将要
号 地 抵扣进项税 销售费 税费 ⑦=③-④- ⑧=①-②-⑦ 准备
额① 售额③ 发生的成
② 用⑤ ⑥ ⑤-⑥
本④
1 华北地区 513.20 21.03 754.29 163.65 14.12 21.59 554.93 - -
2 华南地区 148.12 10.53 223.29 53.14 4.70 6.31 159.15 8.04 8.04
3 华东地区 101.30 8.07 177.60 63.23 3.31 1.51 109.55 - -
4 西南地区 42.00 4.15 87.15 39.97 2.63 0.94 43.61 - -
合计 804.62 -- -- -- -- -- -- 8.04 8.04
上述表 3、表 4 中应提跌价准备⑧=①-②-⑦，适用单个存货项目，当结果为负时，无需计提存货跌价准备。
（3）主要项目连续两年估计销售额的测算过程
表5
2022 年 2021 年
可售住宅商业 预计销售均 车位预计销售 销售额（亿元, 可售住宅商业 预计销售均 车位预计销 销售额（亿元,
项目
等面积①（平 价(元/平米, 额(亿元,含 不含税）④= 等面积①（平 价(元/平米,含 售额(亿元,含 不含税）④=
米） 含税)② 税）③ （①*②+③） 米） 税)② 税）③ （①*②+③）
项目 1 369,306.00 40,425 0.81 142.95 369,306.00 40,425 0.81 142.95
项目 2 119,536.92 69,768 3.01 79.28 119,536.92 70,985 3.18 80.76
项目 3 188,412.73 46,912 3.59 84.38 188,412.73 49,307 3.59 88.52
项目 4 209,967.81 36,396 2.16 72.09 209,967.81 36,267 2.29 71.97
项目 5 484,510.65 15,783 4.99 74.73 484,510.65 15,972 4.89 75.48
项目 6 109,634.91 69,724 4.05 73.84 107,552.00 71,603 3.41 73.78
项目 7 168,558.77 31,072 2.58 50.42 168,558.77 31,382 2.58 50.90
项目 8 96,099.92 77,274 2.55 70.47 -- -- -- --
项目 9 56,088.96 31,993 1.34 17.69 60,755.61 31,878 1.81 19.43
上表中，不含税销售额按照各业态可售面积×预计销售均价与车位预计销售额合计扣除增值税后得出。预计销售均价
按照各业态可售面积×该业态预计销售均价后加权得出；车位预计销售额按照车位预计销售均价和车位数量测算。
各项目预计销售均价说明如下：
项目 1：业态包括住宅、安置房、商业、车位，其中安置房预计单价 2 万/平
米系根据拆迁补偿方案暂定，可售住宅预计单价 6.68 万元/平米与紧邻的社区二手
房价接近；配建的车位、公建数量较少，单价合理。
项目 2：业态包括住宅、商业、车位、库房。2022 年，公司综合考虑项目自
身及周边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 7.21 万元/平米，主要参考
本项目已签约均价确定；商业预计销售均价 1.97 万元/平米，周边商业 1.5~3 万元
/平米；车位预计销售均价 36.62 万元/个，参考本项目已签约车位均价确定；库房
预计销售均价 1.56 万元/平米，周边竞品 1.6 ~1.8 万元/平米。
项目 3：业态包括住宅、竞拍保障房、商业、下跃、车位、库房。2022 年，
公司综合考虑项目自身及周边成交均价、结合去化因素：住宅价格预计销售均价
6.33 万元/平米，参考本项目已签约住宅均价确定； 商业预计销售均价 3.2 万元/
平米。周边竞品 3.27~4.99 万元/平米；车位预计销售均价 25 万元/个，周边竞品
23.5~30 万元/个；库房和下跃预计销售均价 1.39 万元/平米，周边竞品 1.43~1.97
万元/平米；竞拍保障房售价 0.8 万元/平米，根据《新建住宅项目公租房竞配建及
回购协议书》确定。
项目 4：业态包括住宅、车位、库房。2022 年，公司综合考虑项目自身及周
边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 4.28~4.48 万元/平米，库房预计
销售均价 1.87 万元/平米，车位预计销售均价 26.8 万元/个，因项目已有一定成交
量，预计售价主要参考本项目已签约均价确定。
项目 5：业态包括住宅、商业、办公楼、车位、地下室。2022 年，公司综合
考虑项目自身及周边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 1.50 万元/平米，
参考本项目已签约住宅均价确定；商业预计 3.64 万元/平米，周边竞品 3.73~3.87
万元/平米；办公楼预计 1.25 万元/平米，周边竞品 1.24~1.29 万元/平米；车位预
计 16.23 万元/个，参考本项目已签约均价确定，周边竞品 16~18 万元/个；地下室
预计 0.8 万元/平米，周边竞品 0.9 万元/平米。
项目 6：业态包括住宅、商业、车位、地下仓储， 2022 年，公司综合考虑项
目自身及周边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 10.86 万元/平米，周
边竞品 10.28~11.35 万元/平米；公租房预计 1.2 万元/平米，项目土地使用权挂牌
出让公告及《配建住房回购协议书》约定；商业预计销售均价 3.4 万元/平米，周
边竞品 4.79~6.50 万元/平米；商品房下跃预计销售均价 3.5 万元/平米，周边竞品
2.96 万元/平米；商品房仓储预计销售均价 1.2 万元/平米，周边竞品 2.24~2.36 万
元/平米；车位预计销售均价 50 万元/个，周边竞品 55.58~63.52 万元/个。
项目 7：业态包括住宅、车位。2022 年，公司综合考虑项目自身及周边成交
均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 3.00 万元/平米，参考本项目已签约均价
确定；车位预计销售均价 17.5 万元/个，周边竞品 16~19 万元/个。
项目 8：业态包括住宅、商业、车位。2022 年，公司综合考虑项目自身及周
边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 7.9 万元/平米，参考本项目已签
约均价确定；车位预计销售均价 35 万元/个，周边竞品 35~50 万元/个；仓储预计
销售均价 1 万元/平米，周边竞品 2.66~2.84 万元/平米。
项目 9：业态包括住宅、商业、车位。2022 年，公司综合考虑项目自身及周
边成交均价、结合去化因素：住宅预计销售均价 3.2 万元/平米，周边竞品 3.09~3.48
万元/平米；商业预计销售均价 2.6 万元/平米，周边竞品 2.73~3.87 万元/平米；车
位预计销售均价 16 万元/个，周边竞品 14.80~23.38 万元/个。
（四）公司存货跌价准备计提比例与同行业比较
期末，公司已按照会计政策规定的存货跌价准备计提方法对合并范围内存货
的可变现净值进行合理估算，对存货成本高于其可变现净值的，已足额计提存货
跌价准备。
公司近两年存货计提比例如下：
表6 单位：亿元
跌价比（跌价准
各期末 账面成本 账面价值 期末跌价准备
备/账面成本）
2021 年末 1,725.94 1,701.16 24.78 1.44%
2022 年末 1,517.43 1,497.88 19.55 1.29%
公司 2021、2022 年各期末存货跌价准备比率分别为 1.44%、1.29%，处于对
标房企上市公司的平均水平。
同行业代表性房地产公司近两年存货跌价比率比较
表7 单位：亿元
2022 年度 2021 年度
对标公司
存货余额 存货跌价准备 跌价比率 存货余额 存货跌价准备 跌价比率
金地集团 1,560.83 50.80 3.25% 1,906.72 18.71 0.98%
招商蛇口 4,187.68 72.18 1.72% 4,225.71 49.35 1.17%
首开股份 1,517.43 19.55 1.29% 1,725.94 24.78 1.44%
万科 9,121.96 51.39 0.56% 10,817.97 61.80 0.57%
保利发展 8,800.26 21.33 0.24% 8,114.42 17.86 0.22%
（五）公司 2023 年一季度大额亏损原因
1、公司 2023 年一季度利润情况
公司 2023 年一季度的利润表
表8 单位：亿元
项目 2023 年 1-3 月
营业收入 36.35
营业成本 31.23
销售毛利 5.12
税金及附加 1.11
销售费用 1.70
管理费用 2.32
财务费用 7.16
投资收益 -1.72
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1.72
公允价值变动收益 -0.89
营业利润 -9.62
净利润 -9.59
2、公司 2023 年一季度亏损 9.59 亿元，主要原因包括两方面：
（1）合并范围内公司本期毛利率较上年同期大幅下降（本期 14.10%；上年
同期 30.05%），且一季度属交房淡季营业收入较少，本期毛利额不足以覆盖公司
期间费用导致亏损。
（2）公司对各合联营企业按照持股比例确认的投资收益为-1.72 亿元。
从一季度子公司和合联营企业已确认房产销售收入的项目来看，营业收入可
覆盖营业成本及直接相关的税金和销售费用，对应项目存货售价与 2022 年末相
近，一季度亏损并非因项目存货出现减值导致。2023 年一季度未出现需要补记存
货跌价准备的情形，未发现 2022 年末存货跌价准备计提不充分的情形。
综上，公司已严格按照企业会计准则规定进行存货减值测试，除已计提跌价
准备的部分存货外，公司开发项目的可变现净值可覆盖存货余额，近两年存货跌
价准备计提合理、充分。
三、分析该会计差错是否反映出公司相关内部控制存在缺陷，并说明拟采取
何种措施进行整改或完善
（一）九珑岸项目跌价准备计提情况
九珑岸项目近两年存货可变现净值和账面成本金额（调整后）如下：
表9 单位：亿元
各期末 存货余额 可变现净值 期末跌价准备
2021 年末 26.58 18.54 8.04
2022 年末 26.58 18.54 8.04
1、上述 2021 年末与 2022 年末存货余额相同的原因是，2022 年新增的建造
成本与 2022 年结利减少的成本金额恰好接近所致。
2、2021 年末该项目尚处于未竣工状态，公司根据重新预估的项目售价减去
至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费，测算可变现净值
为 18.54 亿元，低于账面成本的部分 8.04 亿元计提存货跌价准备。
3、2022 年末该项目已竣工并实现少量销售交付，公司对剩余部分按预估售
价减去估计的销售费用以及相关税费，测算可变现净值为 18.54 亿元，低于账面
成本仍为 8.04 亿元，无需补记存货跌价准备。
（二）会计差错是否反映出公司相关内部控制存在缺陷
公司对九珑岸项目存货跌价准备计提的会计差错更正属于单个项目的差错，
存在差错的 1 个存货项目数量占公司百余个存货开发项目的比例极低，项目不构
成系统性差错，未造成存货跌价准备计提的大规模错误，不属于内控缺失，不构
成内部控制缺陷。
（三）公司拟采取何种措施进行整改或完善
1、公司已建立与存货跌价相关的内部控制制度，并制定了统一的存货跌价准
备会计政策。公司对每个开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建
造成本作出估计，并估算每个存货项目的预期未来净售价和未来销售费用以及相
关销售税金，确定存货可变现净值。存货按照成本与可变现净值孰低计量。公司
每年定期对各个项目存货进行减值测试，并按照内部流程及审议程序进行审批。
2、为避免以后出现类似情形，公司针对单个项目存在的差错，制定了相关措
施进行整改和完善，措施如下：
增强存货跌价测试估计售价选择的审慎性。进一步提升对区域市场走势的精
准分析，并考虑通过加快周转、缩短投资建设与开盘销售的间隔期来缓解对项目
预计售价估计准确性的压力。
四、年审会计师发表意见，并说明在 2021 年年报审计工作中执行的审计程序、
获取的审计证据等，是否严格按照审计准则要求进行审计，是否勤勉尽责
1、针对公司 2021 年、2022 年存货项目跌价测试、结合 2023 年一季度大额
亏损的分析，年审会计师执行了以下程序：
（1）了解及评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其
他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）了解公司计提存货跌价准备涉及的具体项目相关情况，获取减值测试资
料，复核重要假设、关键参数选取的合理性；
（3）在关键参数选取合理的基础上，重新计算可变现净值，并与账面价值进
行比较，检查公司存货跌价是否准确和充分；
（4）分析 2023 年一季报大额亏损的原因，判断 2022 年末存货跌价准备是
否合理、充分计提；
（5）查询同行业可比上市公司 2021 年、2022 年年度报告，计算其存货跌价
准备余额占存货余额的比例，分析公司存货跌价准备计提比例是否与同行业存在
较大差异。
（6）复核公司 2022 年前期差错更正，并出具《关于北京首都开发股份有限
公司 2022 年度前期差错更正的专项说明》（致同专字（2023）第 110A011003 号）。
2、针对 2021 年报审计，年审会计师履行的主要核查程序和获取的证据如下：
（1）获取和检查开发项目工程规划许可证，施工许可证等，核对项目各类型
物业的容积率、建设规模、可售面积等经济指标；
（2）获取和检查项目工程总包合同、其他施工合同，检查工程款支付回单、
内部审批等，复核存货变动金额是否正确；
（3）获取和检查项目工程进度报表，选取样本对存货项目进行实地观察，了
解项目开发进度以及估计的总投成本是否发生重大变化；
（4）结合项目开发进度、实际完工成本、估计总投成本，评估存货可变现净
值测试中项目至完工时估计将要发生的成本是否合理；
（5）获取和检查项目销售签约明细表，结合项目已签约的售价或是周边可比
项目售价，评估管理层所采用的项目估计售价是否合理；
（6）评估管理层所采用的估计税费的比率是否合理，复核存货可变现净值 的
测算过程和会计处理。
3、经核查，年审会计师认为：
公司前期差错更正符合《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更
和会计差错更正》的规定，调整前期差错更正后，公司近两年存货跌价准备计提
合理且充分。
公司 2022 年报前期会计差错更正系基于谨慎性考虑进行的适当调整，前期差
错更正项目 1 个，占百余个存货项目比例较低，不构成系统性差错，并非公司内
控缺失和审计疏漏。
综上，在 2021 年年报审计工作中已严格按照审计准则要求对该项目进行审
计，执行审计程序到位、获取的审计证据充分、恰当，已履行勤勉尽责义务。
监管工作函问题三：
“关于其他应收款。年报显示，2022 年末，公司其他应收款账面余额为 532.99
亿元，其中，410.48 亿元账龄超过 1 年，前五名欠款方的账龄均在 3 年或以上。
2020-2022 年，公司分别计提其他应收款坏账准备 0.36 亿元、1.00 亿元、4.42
亿元。2022 年末，公司其他应收款坏账准备余额为 8.11 亿元，计提比例仅为 1.52%。
其中，请公司：（1）补充披露按欠款方归集的其他应收款前五名欠款方具体情况，
包括是否存在关联关系、合同约定的付款安排、是否逾期等，并进一步说明往来
原因、是否为借款、是否存在向关联方提供非经营性资金支持的情况；（2）结合
欠款方的经营情况、盈利能力、流动性、偿债能力等，说明其他应收款长期挂账
的原因，是否存在回收风险，公司是否已采取相关风险控制及权益保障的措施；（3）
对比近三年其他应收款主要欠款方及其信用情况、款项回收情况、坏账计提方法
等，说明 2022 年坏账计提金额大幅增加的原因，是否存在前期应计提坏账未计提
的情况，并说明公司其他应收款坏账准备计提的充分性和合理性。
公司回复：
一、补充披露按欠款方归集的其他应收款前五名欠款方具体情况，包括是否
存在关联关系、合同约定的付款安排、是否逾期等，并进一步说明往来原因、是
否为借款、是否存在向关联方提供非经营性资金支持的情况
（一）公司其他应收款的主要构成
公司的其他应收款包括往来款、代收代付款、押金保证金及其他款项。其中
往来款主要为应收合联营企业款项、应收控股子公司的其他股东款项。该类款项
与房地产开发采取项目公司模式、每个项目大额资金投入相关。
合并财务报表层面：公司（含控股子公司）向合联营项目公司提供的股东借
款列报于其他应收款-应收关联公司款项，控股项目公司向除公司（含控股子公司）
以外的其他股东调拨资金列报于其他应收款-应收少数股东款项。
（二）按欠款方归集的其他应收款前五名欠款方具体情况
表 10：2022 年末其他应收款前五名 单位：亿元
其他应收
单位名称 对应项目公司 对应项目情况
款余额
2020年获取土地，共分七期开发。目前
1常熟虞茂置业有 常熟虞茂置业有限
27.63 处于住宅部分在建预售、部分现房销售，
限公司 公司
商业在建阶段。
北京昭泰房地产开
16.75 2015年获取土地，处于尾盘销售阶段。
2深圳联新投资管 发有限公司
理有限公司 北京万信房地产开
4.43 2015年获取土地，处于尾盘销售阶段。
发有限公司
北京昭泰房地产开
16.75 2015年获取土地，处于尾盘销售阶段。
3北京龙湖中佰置 发有限公司
业有限公司 北京锦泰房地产开
0.97 2015年获取土地，已全部清盘。
发有限公司
4北京保利营房地 北京昭泰房地产开
16.75 2015年获取土地，处于尾盘销售阶段。
产开发有限公司 发有限公司
2017年获得土地，分三期开发。目前处
5北京祐泰通达房 北京祐泰通达房地
14.96 于部分在建、部分由预售转现房销售阶
地产开发有限公司 产开发有限公司
段。
合 计 98.24
（三）公司与欠款方是否存在关联关系、合同约定的付款安排、是否逾期，
往来款形成原因、是否为借款、是否存在向关联方提供非经营性资金支持的情况
1、其他应收款第一名、第五名系公司的联营企业，按照《上海证券交易所股
票上市规则》，与公司不构成关联方。
（1）形成原因和款项性质：项目公司处于开发建设期，公司按股权比例为项
目提供借款及计息形成其他应收款。根据房地产行业惯例，项目前期开发阶段所
需资金量较大，为支持合作项目正常资金需要，项目公司各方股东一般以股东借
款形式按权益比例向参股合作项目投入除注册资本以外的资金，从而形成公司对
联营合作项目公司的其他应收款，不属于向关联方提供非经营性资金支持。
（2）付款安排：在项目开发销售回款且有资金盈余后分批归还股东。按照各
方股东投资协议约定的付款安排，不存在逾期情况，不存在向关联方提供非经营
性资金支持的情况。
2、其他应收款第二名、第三名、第四名系公司非全资子公司的外部合作股东，
按照《上海证券交易所股票上市规则》，与公司不构成关联方。
（1）形成原因和款项性质：项目公司在充分预留了项目后续建设和正常经营
所需资金后，按照持股比例向各方股东调拨资金形成的公司应收子公司少数股东
款项，该款项不会对项目公司开发建设和公司正常经营造成影响。
（2）付款安排：待开发项目实现利润分配或减资时相应减少或收回。不存在
逾期情况，不存在向关联方提供非经营性资金支持的情况。
二、结合欠款方的经营情况、盈利能力、流动性、偿债能力等，说明其他应
收款长期挂账的原因，是否存在回收风险，公司是否已采取相关风险控制及权益
保障的措施；
（一）欠款方的项目情况
1、合联营企业项目情况
2022 年末大额其他应收合联营企业情况表
表 11 单位：亿元
归母
关联公司 账面 坏账 账面 存货账 资产负债 营业 项目
净利 项目情况
名称 余额 准备 价值 面价值 率 % 收入 所在地
润
2020 年获取土地，项目共分七期开发。目前处
1 常熟虞茂置
27.63 -- 27.63 58.94 97.72 9.70 -0.02 常熟 于住宅部分在建预售、部分现房销售，商业在
业有限公司
建阶段。
2 北京祐泰通
2017 年获得土地，项目分三期开发。目前处于
达房地产开发 14.96 -- 14.96 41.57 97.06 0.00 -0.33 北京
部分在建、部分由预售转现房销售阶段。
有限公司
3 北京碧和信
泰置业有限公 13.41 -- 13.41 40.85 65.85 - -4.31 北京 2017 年获得土地，目前处于在建尚未预售阶段。
司
4 武汉首茂城 2016 年获得土地，项目分五期开发，目前处于
12.97 -- 12.97 66.56 77.36 4.50 -3.11 武汉
置业有限公司 部分在建预售、部分现房销售阶段。
5 北京中海盈
璟房地产开发 12.8 -- 12.8 59.77 85.72 - 0.00 北京 2022 年获得土地，目前处于在建预售阶段。
有限公司
（1）2022 年末公司对部分合联营企业的其他应收款计提了坏账准备，分别
为：厦门煊泰 2.48 亿元、福州中泓盛 1.00 亿元、厦门跃泰 0.29 亿元、深圳熙
梁 0.28 亿元。其中：厦门煊泰、福州中泓盛现房销售，2022 年销售价格进一步
下滑，项目整体亏损；厦门跃泰、深圳熙梁尾盘销售，项目 2022 年亏损。公司
对上述单位的长期股权投资核算减至零，公司按照预计后续可收回金额与账面余
额差计提坏账准备。因上述亏损系 2022 年新发生事项导致，于期末分析欠款方
整体经营情况后计提坏账准备合理，不存在前期应计提坏账未计提的情况。
（2）结合欠款方的经营情况、盈利能力、流动性、偿债能力分析，项目公
司在项目前期开发阶段处于暂时性亏损状态，预计开盘预售后收回资金，项目公
司整体销售、运营情况良好。项目前期，根据项目概况投入的其他应收款主要是
用于项目获取土地和项目前期开发所需的资金，待项目销售回款且有资金盈余后
分批归还，对资金风险把控执行到位。除上述已计提坏账准备的合联营企业外，
其他合联营企业基本处于正常开发销售阶段，暂未发现应计提坏账准备的情形。
2、其他应收子公司少数股东款项和少数股东情况
表 12 中，子公司少数股东所属地产集团主要为央企、国企、大型地产上市
公司等，和公司不构成关联方，具备一定的资金实力和较高的资信水平。
表 12：对控股子公司少数股东的大额其他应收款情况表 单位：亿元
少数
2022 年末 项目公司 少数股
子公司的少数股 坏账 股东
子公司 其他应收 的所有者 东持股
东 准备 享有
款余额 权益 比例%
权益
北京万信房地产 深 圳 联 新 投 资 管 --
4.43 12.62 33 4.16
开发有限公司 理有限公司
北京昭泰房地产 深 圳 联 新 投 资 管 -- 16.7
16.75 66.79 25
开发有限公司 理有限公司 0
北京昭泰房地产 北 京 保 利 营 房 地 -- 16.7
16.75 66.79 25
开发有限公司 产开发有限公司 0
北京昭泰房地产 北 京 龙 湖 中 佰 置 -- 16.7
16.75 66.79 25
开发有限公司 业有限公司 0
北京锦泰房地产 北 京 龙 湖 中 佰 置 --
0.97 1.73 50 0.87
开发有限公司 业有限公司
北京尚恒龙端商
北京龙和信泰置 13.4
业运营管理有限 13.20 -- 26.92 50
业有限公司 6
公司
广州市振梁房地 广 州 市 龙 梁 房 地 --
8.90 18.90 50 9.45
产有限公司 产有限公司
（二）其他应收款长期挂账的原因
因房地产开发项目建设周期较长，形成的应收往来款账期较长。
1、其他应收款-合联营企业款项
公司其他应收款-合联营企业款项主要为公司向参股项目的前期投入款。根
据房地产行业惯例，项目前期开发阶段所需资金量较大，为支持合作项目正常资
金需要，项目公司各方股东一般以股东借款形式按权益比例向参股合作项目投入
除注册资本以外的资金，从而形成公司对参股合作项目公司的其他应收款，在项
目开发销售回款且有资金盈余后分批归还。
2、其他应收款-子公司少数股东
对控股子公司少数股东的应收款，是在充分预留了项目后续建设和正常经营
所需资金后，向各方股东调拨。
（三）结合欠款方的具体情况分析往来款回收风险
1、2022 年末其他应收-合联营企业款的回收风险分析
对合联营企业的应收款，公司于期末结合欠款方的经营情况、盈利能力、流
动性、偿债能力等综合分析。项目公司期末资产以房地产开发形成存货为主，流
动资产占绝对比例。结合合联营企业的资产负债率评价偿债能力，该指标小于 1，
项目公司总资产能够覆盖负债，合联营企业能够偿还股东欠款，公司应收债权不
存在回收风险。对于该指标大于 1 情形，公司对其整体销售、运营情况进行分析，
项目公司处于暂时性亏损状态，项目销售回款且有资金盈余后能归还该款项的，
不存在回款风险；项目实际整体亏损，导致部分款项无法收回的，按预计无法收
回部分的金额单项计提预期信用损失。 2022 年末公司按照上述原则，已充分计
提坏账准备。相关合联营企业因 2022 年销售价格进一步下滑导致亏损加大，公
司对其的长期股权投资核算减至零，按照预计后续可收回金额与账面其他应收款
余额之差计提坏账准备。因上述亏损系 2022 年新发生事项导致，于期末分析欠
款方整体经营情况后计提坏账准备合理，不存在前期应计提坏账未计提的情况。
2、2022 年末其他应收-子公司少数股东款项的回收风险分析
公司于期末核实非全资子公司少数股东享有被投资项目的净资产与其他应
收款关系，当享有净资产金额大于其他应收款金额时，则不存在回收风险；享有
净资产金额小于其他应收款金额时，则进一步核实项目的经营情况，项目处于开
发、预售阶段，项目整体预计盈利，且未来可分配净资产金额大于其他应收款金
额，公司控股子公司合作方股东往来款由于股东之间相互制约、权利义务对等，
待子公司分配利润或者减资时，款项收回，故判断该类应收款项不存在回收风险。
（四）公司采取的相关风险控制及权益保障措施
1、风险控制措施
（1）完善的内控制度
公司已建立其他应收款项相关的内部控制制度，公司按照财务资助监管规
则，其他应收款款项已逐笔履行审议程序，评价其生产经营情况、财务状况。
（2）严控项目筛选
公司合作项目投资立项须严格按照公司投资相关制度规定执行；涉及收购外
部公司股权的，须严格进行法律尽职调查和财务尽职调查和资产评估工作。公司
在选择项目合作方时，较多是央企、国企公司、大型地产公司，降低合作项目风
险。
2、权益保障措施
（1）决策机制保障
合作的项目公司通过公司章程、专项议事规则和工作细则，明确约定股东会、
董事会、监事（监事会）议事规则与决策事项，明确董事长、总经理工作细则与
被授权事项。章程、专项议事规则及工作细则须与合作协议约定保持一致。
（2）强化资金管控
根据合作协议相关条款约定执行资金调用和资金分配。原则上合作项目调配
资金不得超过项目已实现回笼对应的现金盈余；所有合作项目资金调用和利润分
配均须按照要求履行相关审批和决策程序。
上述制度公司都进行了有效地控制与执行。
三、对比近三年其他应收款主要欠款方及其信用情况、款项回收情况、坏
账计提方法等，说明 2022 年坏账计提金额大幅增加的原因，是否存在前期应计
提坏账未计提的情况，并说明公司其他应收款坏账准备计提的充分性和合理性。
公司其他应收款近三年主要欠款方均为合联营企业以及子公司的外部股东，
欠款主体未发生变化，计提坏账准备的为其他应收款-合联营企业。其他应收子
公司的少数股东款项随着子公司分配利润或者减资予以收回，收回风险较低，以
下主要说明公司 2022 年应收合联营企业坏账准备的计提情况。
（一）近三年其他应收-合联营企业款项变化情况及说明
1、近三年其他应收-合联营企业款项的增减变化
表 13：2020-2022 年大额其他应收款—合联营企业明细表 单位：亿元
2020 年 2020 2021
本期增 本期 本期 本期 本期增 本期 2022 年期
单位名称 期初余 年期末 年期末
加 减少 增加 减少 加 减少 末余额
额 余额 余额
1 常熟虞茂置业有
-- 39.99 2.70 37.29 2.24 11.90 27.63 10.98 10.98 27.63
限公司
2 北京祐泰通达房
15.67 8.54 6.80 6.00 9.34 7.07 1.45 14.96
地产开发有限公司 0.37 7.50
3 北京碧和信泰置
4.68 0.27 0.02 4.93 5.08 -- 10.01 3.40 -- 13.41
业有限公司
4 武汉首茂城置业
-- -- -- -- -- -- -- 12.97 -- 12.97
有限公司
5 北京中海盈璟房
-- -- -- -- -- -- -- 17.90 5.10 12.80
地产开发有限公司
2、2020-2022 年各期均有项目借款增加的为项目公司分期开发，股东按照
同比例提供持续的经营性资金所致；各期减少为收回项目公司回款；2020 年、
2021 年没有增减变化的为公司 2022 年新增的合联营企业。
（二）2022 年其他应收款坏账计提金额大幅增加的原因及归属当期及期末
坏账准备的充分性和合理性
表 14 单位：亿元
项目 2022 年 2021 年 2020 年
其他应收款信用减值损失 4.42 1.00 0.36
1、本期增加原因
公司 2022 年当期计提其他应收款坏账准备为 4.42 亿元，主要是对合联营
企业计提的坏账准备为 4.05 亿元。2022 年部分合联营企业因采取打包、降价等
销售措施，加大去化力度，根据调整后的去化方案，重新测算项目全盘预计可收
回资金，按照权益比例计算对本公司的影响，依次减记长期股权投资、其他应收
款账面价值，长期股权投资减记至零后，差额部分计提对相应公司的其他应收款
坏账准备，故 2022 年当期计提的坏账准备较 2021 年、2020 年大幅增加具备合
理性。
2、同行业可比上市公司 2022 年末其他应收款坏账准备占比情况
表 15
单位名称 期末账面余额（亿元） 坏账准备（亿元） 账面价值 占比（%）
招商蛇口 1,301.03 33.54 1,267.49 2.58
金地集团 921.99 19.24 902.75 2.09
首开股份 532.99 8.11 524.88 1.52
万科 A 2,749.37 22.42 2,726.95 0.82
保利 1,582.26 8.17 1,574.09 0.52
由上表可见：公司与同行业可比上市公司坏账准备计提比例无重大差异。
3、坏账计提方法
公司对于处于不同阶段的其他应收款的预期信用损失分别进行计量。自初始
确认后如果已显著增加，将按照相当于该款项整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备；如果该款项的信用风险自初始确认后并未显著增加，公司按照
相当于该款项未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。
4、报告期末应收合联营企业款项的账龄情况
表 16：其他应收款-合联营企业账龄表 单位：亿元
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
项目
金额 占比% 金额 占比%
1 年以内 66.95 26.92 90.26 33.84
1至2年 46.51 18.70 57.98 21.74
2至3年 41.67 16.75 27.92 10.47
3 年以上 93.57 37.63 90.55 33.95
合计 248.70 100.00 266.71 100.00
公司 2021 年末、2022 年末应收合联营企业款项账龄 3 年以内占比 66%、
62%，与房地产项目开发周期为 3 年以上的实际情况相匹配。
综上，结合公司的其他应收款主要欠款方的账龄情况、款项性质、合联营合
作项目的资金管控情况、财务状况、项目经营情况判断，公司 2022 年末其他应
收款回款风险较低，坏账准备计提充分、合理。
监管工作函问题四：
“关于长期股权投资。年报显示，2022 年末，公司长期股权投资账面余额为
307.28 亿元，主要为对合营企业及联营企业的投资，未计提减值准备。2022 年
度，公司确认权益法核算的长期股权投资收益-6.89 亿元。此外，公司 2023 年
一季报显示，合联营企业亏损是导致公司业绩大幅亏损的主要原因之一。请公司：
（1）梳理合联营企业的股权结构及合作机制，自查公司是否对合联营企业其他
股东方存在股份回购、承诺固定收益、对赌等其他兜底协议安排，相关会计处理
是否符合相关规定；（2）结合公司对合联营企业的大额资金拆借情况，以及合联
营企业的流动性、相关项目的经营情况、2023 年一季度合联营企业亏损情况等，
评估相关投资及对应借款的回收风险，年报未计提相关减值的合理性。请年审会
计师发表意见。”
公司回复：
一、梳理合联营企业的股权结构及合作机制，自查公司是否对合联营企业
其他股东方存在股份回购、承诺固定收益、对赌等其他兜底协议安排，相关会
计处理是否符合相关规定
1、梳理合联营企业的股权结构及合作机制
列举公司对部分合联营企业具有重大影响的判断
表 17
首开方 判断是否具
被投资单位 简称 章程/合作协议约定的议事规则
持投比例 有重大影响
1 北京住总首 董事会决议必须由三分之二以
开 置 业 有 限 住总首开 50.00% 上表决权董事表决通过。首开董 重大影响
公司 事席位占 2/5
2 北京首开万 董事会对所议事项应由半数（含
首开万科
科和泰置业 50.00% 本数）以上的董事表决通过方为 重大影响
和泰
有限公司 有效。首开董事席位占 1/3
3 北京朗泰房 董事会对所议事项应由二分之
朗泰房地
地产开发有 50.00% 一以上的董事表决通过方为有 重大影响
产
限公司 效。首开董事席位占 1/3
4 北京尚泰信 董事会决议作出决议，必须经全
华 房 地 产 开 尚泰信华 50.00% 体董事过半数同意，方可生效。 重大影响
发有限公司 首开董事席位占 2/5
5 北京知泰房 董事会对所议事项应由二分之
知泰房地
地产开发有 33.00% 一以上的董事表决通过方为有 重大影响
产
限责任公司 效。首开董事席位占 1/5
2、公司对合联营企业其他股东方不存在股份回购、承诺固定收益、对赌等
其他兜底协议安排，相关会计处理符合相关规定
公司的合联营企业均为与外部股东共同投资的房地产开发项目公司及相关
经营管理公司。根据合联营企业的股权结构及合作机制，公司有权通过参与相关
企业的经营管理决策对其实施共同控制或施加重大影响，并按持有的股权比例享
有其净资产及其变动。经自查，公司对合联营企业其他股东方不存在股份回购、
承诺固定收益、对赌等其他兜底协议安排。公司对各合联营企业按长期股权投资
权益法核算，符合会计准则相关规定。
二、结合公司对合联营企业的大额资金拆借情况，以及合联营企业的流动
性、相关项目的经营情况、2023 年一季度合联营企业亏损情况等，评估相关投
资及对应借款的回收风险，年报未计提相关减值的合理性
（一）2023 年一季度合联营企业亏损情况
公司 2023 年一季度权益法核算的投资收益为-1.72 亿元，主要原因为：一
季度为交房淡季，仅有少部分项目实现销售收入，毛利额较少；大部分未实现销
售收入的项目公司，因正常生产经营活动中的税费支出形成亏损。
从已确认房产销售收入的项目来看，营业收入可覆盖营业成本及直接相关的
税金和销售费用，对应项目存货售价与 2022 年末相近，一季度亏损并非因项目
存货出现减值导致。2023 年一季度未出现需要补记存货跌价准备的情形，未发
现 2022 年末存货跌价准备计提不充分的情形。
1、大额长期股权投资-合联营企业 2023 年一季度利润情况
表 18 单位：亿元
净利 持股 权益法的
序号 公司简称 开发项目名称 20230331 项目状态
润 比例% 投资收益
1 和信兴泰 熙悦林语南区 尾盘销售、自持经营 -0.25 50 -0.13
尾盘销售、自持经
2 和信金泰
熙悦林语北区 营 -0.07 50 -0.04
3 首开旭泰 首开龙湖紫宸 尾盘销售、自持经营 0.14 50 0.07
4 沧衍实业 云禧 在建 -0.02 49 -0.01
5 安茂置业 科技城金茂府 尾盘销售 -0.01 24.5 -0.00
汇总 -0.10
2、大额其他应收-合联营企业 2023 年一季度利润情况
表 19 单位：亿元
净利 持股 权益法的投
序号 公司简称 开发项目名称 20230331 项目状态
润 比例% 资收益
常熟 金茂智慧 部分竣工销售、部分
1 常熟虞茂 -0.04 46 -0.02
科学城 在建
2 祐泰通达 十號国际 在建 -0.02 50 -0.01
魏善 庄四季盛
3 碧和信泰 在建 - 50 0.00
景园
武汉首茂 部分竣工销售、部分
4 东湖金茂府 -0.02 34 -0.01
城 在建、部分待建
5 中海盈璟 湖光玖里 在建 -0.22 30 -0.07
汇总 -0.10
（二）评估对合联营企业的投资及对应借款不存在回收风险，年报未计提相
关减值的合理性
1、根据公司对合联营企业的投资管理策略，公司与外部合作方除按股权比
例向合联营企业投入资本金外，还需按股权比例为相关项目提供开发建设资金支
持，因此在相关项目的投资建设阶段，公司账面除记录对合联营企业的长期股权
投资之外，还形成了对合联营企业的大额资金拆借情况。
2、于 2022 年末时点，公司根据所了解的项目开发经营情况及合联营企业
的流动性，评价所取得被投资单位财务报表的真实性。对于正常经营过程中形成
的利润亏损及其他净资产变动，公司按照其每期净利润及净资产变动乘以持股比
例进行权益法核算。当合联营项目企业全盘测算亏损，且亏损额已导致公司投入
资本金全额损失、长期股权投资减记至零的情况下，对公司提供的资金拆借余额，
分析评估债权回收风险并计提坏账准备。
截至 2022 年末，公司已对上述情况充分计提减值准备，符合会计准则相关
规定。
三、年审会计师发表意见
针对上述问题，年审会计师履行的主要核查程序如下：
1、了解及评价管理层与股权投资相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2、获取并检查合联营企业的公司章程、合作协议及相关补充协议，了解被
投资单位的决策机制，判断长期股权投资是否具有重大影响，检查相关会计处理
是否符合企业会计准则规定；
3、获取合联营企业的年度财务报表，对于重要的合联营企业实施适当的分
析性复核程序；
4、了解合联营企业的开发进度和经营状况，并结合行业环境、盈利能力和
偿债能力等情况，复核公司对其投资及对应借款是否存在回收风险的判断结论，
核查公司计提减值准备的充分性。
经核查，年审会计师认为：公司 2022 年报已合理计提相关投资及对应借款
的减值。
本回复中部分合计数与各分项直接相加之和，如在尾数上有差异，因四舍
五入造成。
特此公告。
北京首都开发股份有限公司董事会
2023 年 5 月 31 日
