北京中同华资产评估有限公司关于上海证券交易所
《关于对沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售
暨关联交易报告书（草案）信息披露的问询函》
资产评估相关问题的核查意见
上海证券交易所：
根据贵所 2023 年 7 月 11 日出具的《关于对沈阳金山能源股份有限公司重大
资产出售暨关联交易报告书（草案）信息披露的问询函》（上证公函【2023】0859
号）（以下简称“《问询函》”）。北京中同华资产评估有限公司就《问询函》所提
及资产评估相关问题进行了认真核查、分析和研究，并就相关问题回复出具了本
核查意见。
问题 4：草案披露，本次交易采用资产基础法评估，铁岭公司评估值为 4.43
亿元，2022 年末净资产账面价值-10.57 亿元，增值率 141.95%，交易价格 4.43 亿
元；阜新热电公司评估值-15.43 亿元，2022 年末净资产账面价值-16.16 亿元，增
值率 4.56%，交易价格 1 元，评估基准日均为 2022 年 12 月 31 日。在对铁岭公司
的评估中，长期股权投资增值率-71.13%，投资性房地产增值率 441.46%，固定资
产—建筑物增值率 63.57%，固定资产—设备类增值率 20.10%，无形资产土地使用
权增值率 19867.41%；在对阜新热电公司的评估中，固定资产—建筑物增值率
31.73%，固定资产—设备类增值率-16.73%，无形资产土地使用权增值率 18835.16%。
请公司补充披露：（1）铁岭公司和阜新热电公司上述资产的具体评估过程，包括
但不限于评估方法及选择依据、评估假设和参数的来源、测算过程等，说明定价
是否公允；（2）2022 年末，由于阜新热电公司#1 和#4 号机组停运，公司对其计
提固定资产减值准备 4.43 亿元。请结合阜新热电公司 2022 年末固定资产减值准
备计提情况，详细披露减值测算过程，与本次重组评估的测算过程对比，说明是
否存在重大变化及变化原因，并分析是否存在通过资产减值做低资产交易价格的
情形；（3）结合铁岭公司和阜新热电公司均从事发电和供热业务、净资产均为负
的情况下，评估值差异巨大的原因及合理性。请财务顾问和评估师核查并发表意
见。
一、铁岭公司和阜新热电公司主要资产的具体评估过程
（一）评估假设
本次评估铁岭公司和阜新热电公司评估假设基本一致，具体如下：
1、交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价；
2、公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
3、持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预
见的将来持续不断地经营下去；
4、国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、赋税
基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
5、被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式，
经营范围、方式与目前方向保持一致；
6、被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续
使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用；
7、公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，无其他人力不可抗拒因素
及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）铁岭公司主要资产评估方法及选择依据、评估参数的来源、测算过程
铁岭公司资产评估结果如下表所示：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 110,184.00 110,178.93 -5.07 -0.00
非流动资产 2 317,600.92 466,867.76 149,266.84 47.00
其中：长期股权投资 3 5,084.00 1,467.55 -3,616.45 -71.13
投资性房地产 4 600.78 3,252.99 2,652.21 441.46
固定资产 5 281,044.49 379,903.13 98,858.64 35.18
在建工程 6 853.48 853.48 - -
无形资产 7 1,348.20 52,760.44 51,412.24 3,813.40
其中：土地使用权 8 258.46 51,607.72 51,349.26 19,867.41
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
其他非流动资产 9 28,669.97 28,630.17 -39.80 -0.14
资产总计 10 427,784.92 577,046.69 149,261.77 34.89
流动负债 11 364,177.24 364,177.24 - -
非流动负债 12 169,293.27 168,534.97 -758.30 -0.45
负债总计 13 533,470.51 532,712.21 -758.30 -0.14
净资产（所有者权益） 14 -105,685.59 44,334.48 150,020.07 141.95
铁岭公司主要资产的评估方法及选择依据、评估参数的来源、测算过程如下
所示：
1、长期股权投资
长期股权投资为辽宁华电检修工程有限公司（以下简称“检修公司”），铁岭公
司持有检修公司 100%股权。
（1）评估方法
本次采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评
估后的净资产评估值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。具体评估结果如
下：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
长期股权投资 5,084.00 1,467.55 -3,616.45 -71.13
对于长期股权投资，铁岭公司按成本法核算，账面为初始投资成本，减值原
因为检修公司近几年亏损，目前未分配利润为-4,062.60 万元，账面净资产 1,021.40
万元远低于铁岭公司对其的投资成本，导致评估减值。
（2）评估过程
检修公司评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可
以用适当的方法单独进行评估，本次评估选用资产基础法，评估结果如下：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 2,266.26 2,266.26 - -
非流动资产 2 329.06 775.21 446.15 135.58
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
其中：长期股权投资 3 - -
投资性房地产 4 94.11 433.07 338.96 360.15
固定资产 5 49.55 154.25 104.70 211.29
在建工程 6 42.60 42.60 - -
无形资产 7 17.88 20.38 2.50 13.97
其中：土地使用权 8 - -
其他非流动资产 9 124.91 124.91 - -
资产总计 10 2,595.32 3,041.47 446.15 17.19
流动负债 11 1,505.35 1,505.35 - -
非流动负债 12 68.58 68.58 - -
负债总计 13 1,573.92 1,573.92 - -
净资产(所有者权益) 14 1,021.40 1,467.55 446.15 43.68
主要是投资性房地产和固定资产增值，具体评估过程及参数可参照母公司-
铁岭公司同类型资产。主要资产增值原因如下：
投资性房地产增值：原因主要为投资性房地购置实际较早，近年来房地产市
场涨幅较大，导致评估增值；
固定资产增值：原因主要为①房屋建筑物为商品房地产，购置于 2007 年，
近些年商品房地产市场涨幅较大，导致评估大幅增值；②机器设备类资产净值增
值是因为企业计提折旧的时间短于评估所采用的经济使用年限造成。
2、投资性房地产
（1）评估方法及选择依据
委估投资性房地产主要为住宅区配套底商和工业厂房。
对于住宅配套底商，由于所在区域内有较多的同类型房产的交易案例，因此
采用市场比较法进行评估。
对于工业厂房，由于所在区域内同类型房产的出租和交易案例较少，不适用
市场比较法和收益法，因此采用重置成本法进行评估。
（2）评估参数来源和测算过程
对于住宅区配套底商，采用市场比较法进行评估。
市场比较法：将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑
物或房地产相比较，明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响因素方面的
差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过
综合分析，调整确定被评估建筑物或房地产的评估值。
评估价值=P× A× B× C× D× E
式中：A—交易情况修正系数；
B—交易日期修正系数；
C—区位因素修正系数；
D—实物因素修正系数；
E—权益因素修正系数。
以铁岭市房权证银州区字第 LTA074384-S1-G1 号为例，用途为商铺，建筑面
积为 84.13 平方米。具体评估过程如下：
①确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑
规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
交 建
所
比较 项目名 易 用 建筑面 单价（元/ 筑 新旧
日期 坐落 在
实例 称 情 途 积（㎡） ㎡） 结 程度
层
况 构
铁岭市银州
实例 繁荣路 正 一 商 混 五成
2022/10/14 区繁荣路 41 70.00 8,435.00
一 商铺 常 层 业 合 新
号
实例 铁岭市银州 金城春 正 一 商 混 六成
2022/8/17 84.60 8,781.00
二 区光荣东路 田底商 常 层 业 合 新
长青园
实例 铁岭市银州 正 一 商 混 五成
2022/11/4 小区底 84.00 8,163.00
三 区长青路 常 层 业 合 新
商
②因素选择及条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代
表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素
有：
A、区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、环
境状况、基础配套设施等）；
B、实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修情
况、配套设施、物业管理等）；
C、权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、
相邻关系、产别等）；
比较因素条件说明表
比较因素 待估 实例一 实例二 实例三
铁岭市银州区明 长青园小区底
项目 繁荣路商铺 金城春田底商
珠园南门底商 商
铁岭市银州区铜 铁岭市银州区 铁岭市银州区 铁岭市银州区
位置
钟街道北市路 繁荣路 41 号 光荣东路 长青路
交易价格（元/㎡） 待估 8,435.00 8,781.00 8,163.00
成交日期 2022/12/31 2022/10/14 2022/8/17 2022/11/4
交易情况 正常 正常 正常 正常
商业集聚程度 商业集聚程度 商业集聚程度 商业集聚程度
集聚程度
一般 一般 一般 一般
区域土地利
商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅 商业、住宅
用方向
区 公共配套设 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商
位 施 务、市政等 务、市政等 务、市政等 务、市政等
状
况 通路、给水、排 通路、给水、排 通路、给水、排 通路、给水、排
调 基础设施 雨污水、强电、 雨污水、强电、 雨污水、强电、 雨污水、强电、
整
通讯 通讯 通讯 通讯
周边路网、
交通较便捷 交通较便捷 交通较便捷 交通较便捷
交通便捷度
环境状况 城市景观 城市景观 城市景观 城市景观
公共设施状况 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
建筑面积
84.13 70.00 84.60 84.00
（㎡）
新旧程度 五成新 五成新 六成新 五成新
实
物 建筑结构 混合 混合 混合 混合
状 装修情况 普通装修 普通装修 普通装修 普通装修
况
调 配套设施 齐全 齐全 齐全 齐全
整
物业管理 较好 较好 较好 较好
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
楼层 一层 一层 一层 一层
房地产用途 商业 商业 商业 商业
土地类型 出让 出让 出让 出让
权
益 权利设立和
状 完全权利 完全权利 完全权利 完全权利
况 行使
调 房地产使用
整 无管制 无管制 无管制 无管制
管制
共有情况 单独所有 单独所有 单独所有 单独所有
③根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下：
A、交易情况修正：
3 个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
B、交易日期修正：
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市商业房地产市场价
格在近期内无明显变化，因此不做修正。
C、房地产状况修正：
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估
价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
④根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷ 可比实例条件指数
比较因素修整系数表
比较因素 实例一 实例二 实例三
项目 繁荣路商铺 金城春田底商 长青园小区底商
铁岭市银州区繁荣路 铁岭市银州区光荣东 铁岭市银州区长青
位置
41 号 路 路
交易价格（元/㎡） 8,435.00 8,781.00 8,163.00
交易期日 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域土地利用方向 100/100 100/100 100/100
区
位 公共配套设施 100/100 100/100 100/100
状 基础设施 100/100 100/100 100/100
况
调 周边路网、交通便捷度 100/100 100/100 100/100
整
环境状况 100/100 100/100 100/100
公共设施状况 100/100 100/100 100/100
建筑面积（㎡） 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/105 100/100
实 建筑结构 100/100 100/100 100/100
物
状 装修情况 100/100 100/100 100/100
况 配套设施 100/100 100/100 100/100
调
整 物业管理 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100
权 房地产用途 100/100 100/100 100/100
调 益 100/100 100/100 100/100
整 状 土地类型
况 权利设立和行使 100/100 100/100 100/100
比较因素 实例一 实例二 实例三
房地产使用管制 100/100 100/100 100/100
共有情况 100/100 100/100 100/100
修正价格（元/㎡） 8,435.00 8,362.86 8,163.00
评估单价=（8,435.00+8,362.86+8,163.00）/3=8,300.00（元/㎡）取整
评估价值=评估单价× 建筑面积
=698,300.00 元（取整）
同理通过建筑面积修正，得出其他商铺的评估单价。
投资性房地产-商铺资产评估结果如下：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
投资性房地产-商铺资产 28.91 2,243.72 2,214.81 7,659.73
增值的主要原因为委估房产取得于 1993 年，评估基准日所在区域内房地产
市场价格已大幅上涨。
对于工业厂房，所在区域内同类型房产的出租和交易案例较少，本次采用重
置成本法进行评估。具体方法与固定资产-房屋建筑物相同。
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
投资性房地产-工业房产 571.86 1,009.27 437.40 76.49
增值的主要原因为评估基准日与建设时期相比，人工费、材料费和机械费有
较大幅度的提高；房屋建筑物 30 年-35 年，构筑物 15 年-25 年，建筑类资产经济
耐用年限普遍高于财务折旧年限，综合造成评估增值。
3、固定资产-房屋建筑物
（1）评估方法及选择依据
委估房屋建筑物主要为生产用房及配套的附属用房和部分商品房。
对于生产用房及配套的附属用房，由于所在区域内无同类型房产交易案例和
出租案例，无法采用收益法和市场法进行评估，因此，本次采用重置成本法进行
评估。
对于商品房，由于所在区域内有较多同类型房产的交易案例，因此采用市场
比较法进行评估。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算方法
对于生产用房及配套的附属用房，采用重置成本法进行评估。
评估值 = 重置全价× 综合成新率
A、重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+其他费用+资金成本-增值税额
建安工程造价：对重要的建筑工程，重置全价的计算主要采用“预决算调整
法”或“重编预算法”。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定
委估建筑的建安不含税造价。
其他费用：各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定计取。
资金成本：指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷
款市场报价利率计算，利率以评估基准日时公布的贷款市场报价利率为准；按照
建造期资金均匀投入计算。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税［2016］36 号、财政部 税务总
局 海关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳
税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票从销项税额中
抵扣，按各费用及其相应税率计算。
B、成新率的确定
对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进
行修正后确定。
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）× 100%
观察法成新率=结构部分合计得分× 权重+装修部分合计得分× 权重+设备部分
得分× 权重
综合成新率=年限法成新率× 40%+观察法成新率× 60%
其中：经济年限取值标准如下：
腐蚀性生产用房（不同结构）：30-40 年
生产性用房（不同结构）：40-50 年
非生产性用房（不同结构）：50-60 年
构筑物：30 年
对于商品房，采用市场比较法进行评估。
市场比较法：将被评估的建筑物或房地产与市场近期已销售的相类似的建筑
物或房地产相比较，明确评估对象与每个参照物之间的若干价值影响因素方面的
差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值，再通过
综合分析，调整确定被评估建筑物或房地产的评估值。
评估价值=P× A× B× C× D× E
式中：A—交易情况修正系数；
B—交易日期修正系数；
C—区位因素修正系数；
D—实物因素修正系数；
E—权益因素修正系数。
②案例测算过程
案例一：以二期主厂房本体为例
A、工程概况
二期主厂房为钢框架结构，于 2008 年 10 月建成，建筑面积 34969.99 ㎡。
B、重置全价的计算
a、建安工程造价的计算：
根据被评估单位提供的原始结算资料中材料用量表、人材机预算价格及电力
建设工程预算定额 （2018 年版）中规定的人工费调整文件、辽宁省工程造价信
息网公布的指导性材料价格（2022 年 12 月）等评估基准日市场价格进行调差，
然后根据原始结算资料中的直接费按照《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（ 2018 年 版 ）》 中 规 定 的 施 工 费 用 标 准 进 行 取 费 ， 得 出 建 安 工 程 造 价 为
217,327,950.88 元。
b、前期及其他费用
各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018
年版）》的规定计取。具体内容和计算标准如下：
工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
火力发电工程建设预算编制与计
1 项目法人管理费 建安工程费 3.25%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
2 招标费 建安工程费 0.37%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
3 工程监理费 建安工程费 0.95%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
4 工程结算审核费 建安工程费 0.19%
算规定(2018 年版)
5 工程保险费 建安工程费 0.15% 市场行情
火力发电工程建设预算编制与计
6 项目前期工作费 建安工程费 1.71%
算规定(2018 年版)
7 勘查设计费 建安工程费 1.64% 计价格（2002）10 号及市场行情
8 设计文件评审费 建安工程费 0.05% 计价格（2002）10 号及市场行情
火力发电工程建设预算编制与计
9 施工图文件审查费 建安工程费 0.01%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
10 项目后评价费 建安工程费 0.11%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
11 工程质量检测费 建安工程费 0.17%
算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与计
12 水土保持方案编制费 建安工程费 0.07%
算规定(2018 年版)
13 水土保持施工期监测费 建安工程费 0.20% 市场行情
水土保持设施竣工验收
14 建安工程费 0.03% 市场行情
技术评估报告编制费
电力工程技术经济标
15 建安工程费 0.10% 市场行情
准编制管理费
生产职工培训及提前 火力发电工程建设预算编制与计
16 建安工程费 1.74%
进场费 算规定(2018 年版)
环境监测验收费等其
17 建安工程费 0.10% 市场行情
他零星
合 计 10.84%
通过上表计算得出前期及其他费用为 23,558,349.88 元。
c、资金成本
该工程建设周期为 3 年，资金按年平均投入，参照评估基准日 1 年至 5 年期
贷款市场报价利率，并假设资金均匀投入。则
资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）× 贷款利率× 3× 1/2
=14,633,842.77（元）
d、增值税
增值税=工程造价中可抵扣增值税+前期费用中可抵扣增值税
=18,664,152.26（元）
e、重置全价
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-增值税
=236,856,000.00（元）（取整到百位）
C、成新率计算
a、使用年限法
以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作
为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）
× 100%
主厂房本体承重体系为型钢外包现浇混凝土共同构成主承重构件，因为铁岭
公司为火力发电，生产环境烟尘较重，对承重构件有较大腐蚀性，根据房地产估
价规范条文说明，生产环境有腐蚀性的钢结构经济耐用寿命 50 年，生产环境有
腐蚀性的钢筋混凝土结构经济耐用寿命 35 年，评估人员经综合考虑，取主厂房
经济耐用寿命为 40 年。至此次评估基准日被评估房屋已使用 14.23 年，尚可使用
年限为 25.77 年。
据此估算该厂房的年限法成新率为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
＝64%
b、打分法
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估
房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场
勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
项 目 完损状况 标准分 评定分
地基基础 未见不均匀沉降 20 12
土
建 承重构件 承重结构基本正常 50 31
部 墙体 墙体安全无裂缝，节点牢固 20 12
分
屋面防腐隔热 防水保温隔热基本正常 10 6
项 目 完损状况 标准分 评定分
小计 85% 100 61
地面面层 基本平整，局部磨损 30 17
装
修 门窗 门窗基本完好，局部轻度镀膜脱落 50 31
部 其他 外墙面基本完好,局部轻度污损 20 12
分
小计 5% 100 60
给排水 功能基本完好，终端局部污损 30 18
设
备 电气 功能基本完好，终端局部污损 30 18
部 通风空调 功能基本完好，终端局部污损 40 24
分
小计 10% 100 60
成新率=（一）× 修正系数+（二）× 修正系数+（三）× 修正系数= 61
c、综合成新率
综合成新率＝61%× 60%+64%× 40%
＝62%
D、评估值
评估值=重置全价× 成新率
=146,850,720.00（元）
案例二：以银州区铜钟街电厂小区（明珠园）3-141 为例
A、房屋建筑物概况
评估对象位于铁岭市银州区铜钟街道北市路 21-3 号 1-4-1 电厂小区 3 幢 1-4-1，
《房屋所有权证》证号为：铁岭市房权证银州区字第 LTA071188-S1-G1 号。
证载用途住宅，建成于 1991 年 1 月，砖混结构，朝向为南北，单体楼总层
数 6 层，评估对象位于 4 层，建筑面积 98.27 平方米，普通装修，房屋性质：商
品房地产，《房屋所有权证》未登记他项权利事项。
B、评估过程
a、确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关铁岭市房地产出售信息，经比较选择建筑
规模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例，如下表：
项 建
所 建筑 单价
比较 目 交易 朝 用 结 造
日期 坐落 在 面积 （元/
实例 名 情况 向 途 构 年
层 （㎡） ㎡）
称 代
铁岭市银州 明
实例 2022/ 南 住 混 1991
区铜钟街道 珠 正常 2/6 93.50 4,054.00
一 10/6 北 宅 合 年
北市路 园
项 建
所 建筑 单价
比较 目 交易 朝 用 结 造
日期 坐落 在 面积 （元/
实例 名 情况 向 途 构 年
层 （㎡） ㎡）
称 代
铁岭市银州 明
实例 2022/ 南 住 混 1991
区铜钟街道 珠 正常 2/6 93.00 4,046.00
二 11/3 北 宅 合 年
北市路 园
铁岭市银州 明
实例 2023/ 南 住 混 1991
区铜钟街道 珠 正常 6/6 93.00 3,871.00
三 5/6 北 宅 合 年
北市路 园
b、因素选择及条件说明
根据《房地产估价规范》，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代
表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素
有：
（A）区位状况（包括集聚程度、公共配套设施、周边路网、交通便捷度、
环境状况、基础配套设施等）；
（B）实物状况（包括建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、建筑面积、装修
情况、配套设施、物业管理等）；
（C）权益状况（包括土地取得方式、权利的设立和行使、房地产使用管制、
相邻关系、产别等）；
比较因素条件说明表
比较因素 待估 实例一 实例二 实例三
项目 明珠园小区 明珠园小区 明珠园小区 明珠园小区
铁岭市银州区铜
铁岭市银州区 铁岭市银州区 铁岭市银州区
钟街道北市路
位置 铜钟街道北市 铜钟街道北市 铜钟街道北市
21-3 号 1-4-1 电厂
路 路 路
小区 3 幢 1-4-1
交易价格（元/㎡） 待估 4,054.00 4,046.00 3,871.00
成交日期 2022/12/31 2022/10/6 2022/11/3 2023/5/6
交易情况 正常 正常 正常 正常
居住集聚程度 居住集聚程度 居住集聚程度 居住集聚程度
集聚程度
高 高 高 高
区 区域土地利
位 住宅 住宅 住宅 住宅
状 用方向
况 公共配套设 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商 餐饮、休闲、商
调
整 施 务、市政等 务、市政等 务、市政等 务、市政等
通路、给水、排 通路、给水、排 通路、给水、排 通路、给水、排
基础设施
雨污水、强电、 雨污水、强电、 雨污水、强电、 雨污水、强电、
比较因素 待估 实例一 实例二 实例三
通讯 通讯 通讯 通讯
周边路网、交
交通较便捷 交通较便捷 交通较便捷 交通较便捷
通便捷度
环境状况 城市景观 城市景观 城市景观 城市景观
公共设施状况 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
建筑面积（㎡） 98.27 93.50 93.00 93.00
建成年代 1991 年 1991 年 1991 年 1991 年
实 建筑结构 混合 混合 混合 混合
物
状 装修情况 普通装修 精装修 精装修 精装修
况 朝向 南北 南北 南北 南北
调
整 设施设备维
较好 较好 较好 较好
护状况
楼层 4/6 2/6 2/6 6/6
房地产用途 住宅 住宅 住宅 住宅
土地类型 出让 出让 出让 出让
权
益 权利设立和
状 完全权利 完全权利 完全权利 完全权利
况 行使
调 房地产使用
整 无管制 无管制 无管制 无管制
管制
共有情况 单独所有 单独所有 单独所有 单独所有
c、根据比较因素条件确定比较因素条件指数。具体修正情况如下：
（A）交易情况修正：
3 个可比实例的交易情况均为正常，不做修正。
（B）交易日期修正：
由于三个比较实例的交易日期距评估基准日较近，铁岭市住宅房地产市场价
格在近期内无明显变化，因此不做修正。
（C）房地产状况修正：
分为区位状况修正、实物状况修正和权益状况修正，将各实例各项因素与估
价对象进行比较，有差异的进行修正，基本相同的则不予修正。
d、根据比较因素指数计算比较因素修整系数
比较系数=待估房地产条件指数÷ 可比实例条件指数
比较因素修整系数表
比较因素 实例一 实例二 实例三
项目 明珠园小区 明珠园小区 明珠园小区
铁岭市银州区铜钟 铁岭市银州区铜 铁岭市银州区铜钟
位置
街道北市路 钟街道北市路 街道北市路
比较因素 实例一 实例二 实例三
交易价格（元/㎡） 4,054.00 4,046.00 3,871.00
交易期日 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
集聚程度 100/100 100/100 100/100
区域土地利用方向 100/100 100/100 100/100
区
位 公共配套设施 100/100 100/100 100/100
状 基础设施 100/100 100/100 100/100
况
调 周边路网、交通便捷度 100/100 100/100 100/100
整
环境状况 100/100 100/100 100/100
公共设施状况 100/100 100/100 100/100
建筑面积（㎡） 100/100 100/100 100/100
建成年代 100/100 100/100 100/100
实
物 建筑结构 100/100 100/100 100/100
状 装修情况 100/105 100/105 100/105
况
调 朝向 100/100 100/100 100/100
整
设施设备维护状况 100/100 100/100 100/100
楼层 100/99 100/99 100/98
房地产用途 100/100 100/100 100/100
权
益 土地类型 100/100 100/100 100/100
状 权利设立和行使 100/100 100/100 100/100
况
调 房地产使用管制 100/100 100/100 100/100
整
共有情况 100/100 100/100 100/100
修正价格（元/㎡） 3,899.95 3,892.26 3,761.90
评估单价=（3,899.95+3,892.26+3,761.90）/3=3,900.00（元/㎡）取整
评估价值=评估单价× 建筑面积
=383,300.00 元（取整）
（A）主要参数选取依据
（a）《电力建设工程概算定额》（2018 年版）；
（b）《电力建设工程预算定额》（2018 年版）；
（c）《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018 年版）；
（d）《关于发布 2018 版电力建设工程概预算定额 2022 年度价格水平调整的
通知》（定额〔2023〕1 号）；
（e）火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》 电力规划设计总院）；
（f）《辽宁工程造价信息》（2022 年 12 月）；
（g）国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改
价格〔2015〕299 号）；
（h）工程图纸及工程决算等有关资料；
（i）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
（j）市场调查资料和网站查询资料等。
（3）评估结果和增减值原因
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
房屋建（构）筑物 97,480.12 159,448.55 61,968.43 63.57
评估增值主要原因如下：
房屋建（构）筑物增值原因：铁岭公司一期工程建于 1993 年-1996 年，二期
工程建于 2008 年，评估基准日与建设时期相比，人工费、材料费和机械费有较
大幅度的提高，建筑类资产重置价值提高；铁岭公司建筑类资产财务折旧年限低
于评估用经济寿命，综合导致评估增值。
4、固定资产-设备类
（1）评估方法及选择依据
委估机器设备均为生产用设备，市场上无可比交易案例和出租案例，无法采
用收益法和市场法进行评估，因此，本次采用重置成本法进行评估。
部分车辆及超出经济使用寿命的电脑、打印机等价值量小的采用二手市场价
格确定评估值。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算方法
评估值=重置全价× 综合成新率
A、重置全价
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
设备购置费：主要由设备购价、运杂费等构成。主要通过向生产厂家或贸易
公司询价、查阅中国电力出版社的《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水
平）》、查阅《2022 机电产品报价手册》以及参考近期同类设备的合同价格确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确
定。
运杂费：主要参照中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定，结合企业实际发生的运费为基础来计算。若设备费中
已含运杂费则不再重复计算。
安装工程费、设备基础费：对于大型设备，依据中国电力出版社的《火力发
电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》计算；对于小型设备，则根据设
备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安装调试费
用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。
本次评估设备基础费统一含在房屋建筑物中考虑，不再重复计算。
其他费用：依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（2018 年版）》规定。
资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，
资金成本按建设期内均匀性投入计取。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税[2016]36 号、财政部 税务总局 海
关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日增值税一般纳税人购进
或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用
缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，按各费用及其相应税率计算。
B、成新率
主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。
综合成新率=年限成新率× 40%+勘察成新率× 60%
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
勘察成新率：评估人员根据企业填写的《设备调查表》，结合现场勘查情况，
对设备成新率进行打分评定。
其中：经济年限取值标准如下：
发电主机：30 年；
发电辅机：20 年；
通用类机器设备：10-15 年；
电子设备：5-8 年；
车辆：15-20 年。
②案例测算过程
案例：#5 汽轮机本体
A、设备概况
设备名称：#5 汽轮机本体
生产厂家：哈尔滨汽轮机厂有限责任公司
设备型号：CCLN600-25/600/600
启用日期：2008 年 10 月
数 量：1 台（套）
账面原值：163,791,730.99 元
账面净值：38,082,599.65 元
B、重置全价的确定
根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》，火力发电工程
设备重置全价由设备购置费、安装工程费、其他费用、建设期资金成本构成，计
算公式如下：
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
a、设备购置费
设备购置费主要由设备购置价、运杂费等构成。
该型汽轮机由哈尔滨汽轮机厂有限责任公司设计制造。通过向哈尔滨汽轮机
厂有限责任公司询价，并参考《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》，
经综合分析后确定该汽轮机含税购置价格 142,000,000.00 元/台，该价格包含了设
备运输费及运输保险费。
b、安装工程费
设备安装工程费用包括设备到达施工现场后，经过基础施工、组合、定位、
联接固定、检测试验、调试试运转等一系列作业，最后达到可使用状态所发生的
全部费用。对于委估汽轮机，本次评估依据《火力发电工程建设预算编制与计算
规定（2018 年版）》、《电力建设工程概算定额（2013 年版）》、《电力建设工程施
工机械台班费用定额（2006 年版）》、并查询相关工程资料及市场报价，确定该款
汽轮机的安装工程费为 6,349,445.96 元。
c、设备基础费
设备基础费用为建造设备钢筋砼基础所需的建筑工程费用。
该汽轮机基础费用已在房屋建筑物中计算，此处不再重复计算。
d、其他费用
其他费用是指完成工程建设项目所需的不属于设备购置费、建筑工程费、安
装工程费的有关费用。依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计
算规定（2018 年版）》规定，具体其他费用标准如下：
序号 费用名称 计算依据 费率 取费依据
火力发电工程建设预算编制
1 项目法人管理费 安装工程费 3.25%
与计算规定(2018 年版)
设备购置费+ 火力发电工程建设预算编制
2 招标费 0.37%
安装工程费 与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
3 工程监理费 安装工程费 0.95%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
4 设备材料监造费 设备购置费 0.30%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
5 工程结算审核费 安装工程费 0.19%
与计算规定(2018 年版)
6 工程保险费 安装工程费 0.15% 市场行情
火力发电工程建设预算编制
7 项目前期工作费 安装工程费 1.71%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
8 设备成套技术服务费 设备购置费 0.30%
与计算规定(2018 年版)
设备购置费+ 计价格（2002）10 号及市场行
9 勘查设计费 1.64%
安装工程费 情
火力发电工程建设预算编制
10 设计文件评审费 安装工程费 0.05%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
11 施工图文件审查费 安装工程费 0.01%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
12 项目后评价费 安装工程费 0.11%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
13 工程质量检测费 安装工程费 0.17%
与计算规定(2018 年版)
14 水土保持方案编制费 安装工程费 0.07% 市场行情
15 水土保持施工期监测费 安装工程费 0.20% 市场行情
水土保持设施竣工验
16 安装工程费 0.03% 市场行情
收技术评估报告编制费
电力工程技术经济 火力发电工程建设预算编制
17 安装工程费 0.10%
标准编制管理费 与计算规定(2018 年版)
生产职工培训及提前进 火力发电工程建设预算编制
18 安装工程费 1.74%
场费 与计算规定(2018 年版)
序号 费用名称 计算依据 费率 取费依据
火力发电工程建设预算编制
19 整套启动试运费 安装工程费 1.00%
与计算规定(2018 年版)
环境监测验收费等其他
20 安装工程费 0.10% 市场行情
零星
通过上表计算得出前期及其他费用为 4,457,974.40 元。
e、资金成本
该项目的合理工期为 3.00 年，按评估基准日适用的 1 至 5 年期 LPR 为 4.05%
计算，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置费+安装工程费+其他费用）× 3.00× 4.05%/2
= 9,283,050.79 元
f、可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购置价/(1+0.13)× 0.13+安调费/(1+0.09)× 0.09+其他费用增值
税可抵扣额= 17,094,953.35 元
重置全价的计算
重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=144,995,500.00 元 (取整)
C、成新率的确定
该汽轮机于 2008 年 10 月正式投入启用，截至评估基准日，已使用 14.23 年，
该汽轮机经济寿命年限为 30 年。该汽轮机目前运行状况良好，未出现过重大事
故，在使用中注重维护保养，现各项技术指标均达到设计要求，有详细的生产运
行和维护记录。
a、年限成新率的确定
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限× 100%
=53%
b、勘察成新率的确定
评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取专业工程师的介绍，并现
场对设备进行检查，查看运行记录，设备缺陷记录，并查阅大修记录及汽轮机各
种试验数据，对汽轮机下列方面进行评价，测算得到的现场勘察成新率为 50%。
序号 部件名称 技术状态 标准分 评定分
1 汽轮机汽缸 上下缸温差正常，结合面严密 20 10
2 汽轮机通流部分 各级叶片完好，汽封漏气严密 10 5
序号 部件名称 技术状态 标准分 评定分
3 汽轮机轴瓦 各轴瓦温度正常，有磨损，振动较低 20 10
4 汽轮机本体管路 管路基本无渗漏 20 10
5 汽轮机调速系统 汽轮机在额定转速下运行稳定 20 10
6 汽轮机润滑油系统 润滑油油压偏低 10 5
合计 100 50
c、综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率× 40%+勘察成新率× 60%
=51%（取整）
D、评估值的确定
评估值=重置价值× 综合成新率
=73,947,705.00 元
③参数来源
A、2022 机电产品价格信息查询系统；
B、主要资产购置合同、发票厂家询价；
C、有关网站询价；
D、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号)；
E、《资产评估常用方法与参数手册》；
F、中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》；
G、《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》（电力规划设计总院）。
（3）评估结果和增减值
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
设备类资产 183,564.37 220,454.58 36,890.21 20.10
主要增值原因如下：
铁岭公司一期设备于上世纪 90 年代初期启用、二期设备于 2008 年启用，账
面价值为含增值税价值，且账面存在较大金额的技改费用，本次评估在现行设备
购置价的基础上，考虑合理的安装工程费、其他费用、资金成本等，综合造成评
估原值减值。由于企业采用的折旧年限较小，大部分设备账面净值已为净残值，
本次采用经济寿命年限进行评估，造成评估净值增值。
5、土地使用权
（1）评估方法及选择依据
通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、
成本逼近法、基准地价系数修正法等。委估宗地所在区域内无同类型土地的出租
案例，因此无法采用收益还原法评估；委估土地用途均为工业用地，所在区域内
无同类型房地产成交案例，无法合理确定房地产总价，因此无法采用假设开发法
评估；铁岭市基准地价正在更新，尚未对外公布，因此无法采用基准地价系数修
正法。委估土地所在区域内有较多同类型土地的成交案例，因此可以采用市场比
较法；委估宗地所在区域内征地资料比较详实，可以采用成本逼近法。综上所述，
本次评估采用市场比较法和成本逼近法对土地使用权进行评估，其中：划拨地采
用剩余（增值收益扣减）法进行测算。
具体评估方法如下：
①市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市
场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算
待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土
地价格因竞争而趋于一致。
比较公式：
PD＝PB× A× B× D× E× F
式中：PD―待估宗地价格；
PB―比较案例价格；
A―待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
B―待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D―待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E―待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
F―待估宗地年期修正指数／比较案例宗地年期修正指数
②成本逼近法
以土地取得费、土地开发费等所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利润、利息、应交纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。
土地价格（划拨）=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润
土地价格（出让）=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+
土地增值收益
③剩余（增值收益扣减）法
在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权
价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，称为剩余（增值收益扣减）法。本
次评估拟采用满足数理统计的案例和可行的技术路线对当地的土地增值收益测
算，再通过已经测算的出让土地使用权价格扣减土地增值收益得到所需评估的划
拨地价。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算过程
以铁岭县国用 2014 第 098 号为例
A.宗地概况
委估宗地位于铁岭县镇西堡镇三台子、心田堡村，用途为工业，使用权类型
为划拨，土地面积 1,336,306.00 平方米。
B、评估过程
剩余（增值收益扣减）法
a、确定出让地价
出让地价采用市场比较法进行测算，具体过程如下：
（A）比较实例选择
通过对铁岭市同类型土地市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关
的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需
圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选
择如下 3 宗案例作为比较案例。具体信息如下：
序号 案例 比较实例一 比较实例二 比较实例三
辽宁铭兴农产品加 辽宁兆通泰和金属
1 土地使用权人 铁岭县民富饲料厂
工有限公司 制造有限公司
铁岭县腰堡镇范家 铁岭县腰堡镇大康 铁岭县新台子镇懿
2 项目位置
屯村 屯村 路村
3 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地
4 供地方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
5 成交日期 2022/12/27 2022/12/26 2022/12/27
序号 案例 比较实例一 比较实例二 比较实例三
6 面积(公倾) 5.2 8.6173 0.7695
7 成交价格(万元) 811.20 1,344.30 120.04
（B）比较因素选择
根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：
A.交易时间：确定地价指数；
B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
C.剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；
D.个别因素、区域因素：主要指产业聚集程度、周边路网、交通便捷度、基
础设施配套、环境状况、规划限制、地势地耐力、开发程度、面积、临路状况形
状和用途等。
（C）编制比较因素条件说明表
比较因素 待估土地 比较实例一 比较实例二 比较实例三
土地地价（元/㎡） 待估 156.00 156.00 156.00
成交价格（万元） 待估 811.20 1,344.30 120.04
辽宁华电铁岭发 辽宁铭兴农产品 辽宁兆通泰和金 铁岭县民富饲
土地使用权人
电有限公司 加工有限公司 属制造有限公司 料厂
铁岭县镇西堡镇 铁岭县腰堡镇 铁岭县腰堡镇 铁岭县新台子
位置
三台子、心田堡村 范家屯村 大康屯村 镇懿路村
交易期日 2022/12/31 2022/12/27 2022/12/26 2022/12/27
交易形式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
交易情况 正常 正常 正常 正常
产业集聚程度 集聚程度较高 集聚程度较高 集聚程度较高 集聚程度较高
区 周边路网、交 临主干道交通较 临主干道交通 临主干道交通 临主干道交通
域 通便捷度 便捷 较便捷 较便捷 较便捷
因
素 环境状况 一般 一般 一般 一般
目前规划限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制
地势平整、耐力较 地势平整、耐 地势平整、耐 地势平整、耐
地势、地耐力
强 力较强 力较强 力较强
开发程度 未开发 现状出让 现状出让 现状出让
个 面积（㎡） 1,336,306.00 52,000.00 86,173.00 7,695.00
别 形状 形状较不规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则
因
素 临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路
用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
土地尚可使用
50.00 50.00 50.00 50.00
年限
（D）编制比较因素条件指数表
根据委估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。分
别对上述比较案例的交易情况、交易时间、剩余使用年限、区域因素和个别因素
进行修正。
（a）交易情况修正：委估宗地与三个比较案例均为正常交易，不做修正。
（b）交易时间修正：本次评估基准日是 2022 年 12 月 31 日，三个比较实例
成交日期距评估基准日不到 1 个月，因此不做修正。
（c）剩余使用年期：由于待估宗地为划拨地，假设剩余使用年限为工业用
地法定最高出让年限 50 年，比较实例为 50 年，因此不做修正。
（d）区域因素及个别因素修正：分别对各个影响因素进行修正。
（E）编制比较因素修正系数表
比较因素 比较实例一 比较实例二 比较实例三
土地地价（元/㎡） 156.00 156.00 156.00
辽宁铭兴农产品加工 辽宁兆通泰和金属制
土地使用权人 铁岭县民富饲料厂
有限公司 造有限公司
位置 铁岭县腰堡镇范家屯村 铁岭县腰堡镇大康屯村 铁岭县新台子镇懿路村
交易期日 100/100 100/100 100/100
交易形式 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区 周边路网、交
域 100/100 100/100 100/100
通便捷度
因
素 环境状况 100/100 100/100 100/100
目前规划限制 100/100 100/100 100/100
地势、地耐力 100/100 100/100 100/100
开发程度 100/100 100/100 100/100
面积（㎡） 100/102 100/102 100/101
个
别 形状 100/102 100/102 100/102
因 临路状况 100/100 100/100 100/100
素
用途 100/100 100/100 100/100
土地尚可使用
100/100 100/100 100/100
年限
比准价格 149.94 149.94 151.43
（F）比准价格的计算
取修正后交易价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（149.94+149.94+151.43）/3＝150.00（元/㎡）（取整）
b、测算土地增值收益
本次评估选择了近期发生交易的与估价对象区域条件类似的可获得一级开
发补偿成本并实现招拍挂成交的 6 个工业用地比较实例，宗地具体条件描述如下：
案例 案例一 案例二 案例三 案例四 案例五 案例六
辽宁兴宇 铁岭牧原 铁岭橙绩 辽宁铭兴农 辽宁兆通泰
土地使用权 铁岭县民
汽车部件 肉食品有 金属材料 产品加工有 和金属制造
人 富饲料厂
有限公司 限公司 厂 限公司 有限公司
铁岭县新 铁岭县腰 铁岭县新 铁岭县腰 铁岭县腰 铁岭县新
项目位置 台子镇八 堡镇大康 台子镇懿 堡镇范家 堡镇大康 台子镇懿
里庄村 屯村 路村 屯村 屯村 路村
土地用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
供地方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
成交日期 2022/12/15 2022/5/5 2022/6/19 2022/12/27 2022/12/26 2022/12/27
面积(㎡) 4,113.00 2,033.00 6,566.00 52,000.00 86,173.00 7,695.00
成交价格(万元) 64.17 31.71 101.78 811.20 1,344.30 120.04
一级开发成
49.31 24.37 78.73 623.48 1,033.22 92.26
本（万元）
通过上述案例测算得出所在区域内的平均土地增值收益率为 23.06%。
c、划拨土地单价
划拨地单价=出让地价× （1-增值收益率）
=115.00 元/㎡（取整）
成本逼近法
a、土地取得费及有关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的
各项客观费用。据调查，待估宗地及周边区域土地开发利用前土地类型主要为耕
地。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取得费及有关
税费主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补
偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等。
（A）征地补偿费
根据《铁岭市人民政府办公室关于公布实施铁岭市征地区片综合地价标准的
通知》（铁政办发 [2020]25 号），委估宗地位于铁岭县三类地区，补偿标准为
32,000.00 元/亩，折合 48.00 元/㎡。
（B）青苗补偿费
青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。根据所在区域内征地统一年产值
标准及估价人员现场调查的征地实际情况，该区域耕地前三年单季均亩产值约为
1000 元/亩，折合 1.5 元/㎡。
（C）耕地占用税
根据《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会
常务委员会第十二次会议决定），铁岭县适用的税额标准为 20 元/平方米。
（D）耕地开垦费
根据《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通
知》 辽政办[2020] 15 号），铁岭县土地等别为十一等，对应的耕地开垦费用为 25.00
元/平方米。
（E）社会保障费
根据《铁岭县人民政府关于印发铁岭县被征地农民社会养老保障办法的通知》
（铁县政发〔2015〕6 号）和《铁岭市人民政府办公室关于提高城乡居民最低生
活保障、特困人员救助供养、孤儿基本生活养育和 60 年代精简退职职工生活补
助标准的通知》（铁政办发[2022]6 号）相关规定计算可得。
单位征地面积社会保险补贴=11.00(元/㎡)取整
通过以上的分析和测算，土地取得费及有关税费合计为 105.50 元/平方米。
b、土地开发费
铁岭公司全部基础设施开发费用（七通一平）均为自行投资，并入固定资产
中考虑。
c、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，投资利息
率按评估基准日适用的中国人民银行公布的短期贷款（六个月至 1 年）贷款利息
率 3.65%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期
内均匀投入，故：
投资利息＝土地取得费及有关税费× 开发周期× 3.65%＋土地开发费× 开发周
期× 1/2× 3.65%
计算得出投资利息为 3.85 元/㎡。
d、投资利润
投资利润的产生是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入运营并发
挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。本次评估采用的利润率参考
工业房地产行业同期平均利润率来确定，考虑当地工业用地开发投资利润率及该
项目特点，以 10%作为本次评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）× 10%
计算得出投资利润为 10.55 元/㎡。
e、划拨土地价格的确定
依据成本逼近法测算地价公式：
划拨土地价格=土地取得费+相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润
计算得出划拨土地价格为 120.00 元/㎡（取整）。
f、价格修正与确定
（A）年期修正
由于委估宗地为划拨地，无使用年限限制，因此年期修正系数为 1.00。
（B）个别因素修正
根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，与周边差异不大，故本次不进行
个别因素修正，则修正系数为 1.00。
g、成本逼近法估价结果的确定
承上，本次评估采用成本逼近法测算宗地地价的结果为：
宗地地价=划拨土地价格× 年期修正系数× 个别因素修正系数
=120.00（元/㎡）
h、评估单价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地分别采用了剩余
（增值收益扣减）法和成本逼近法测算了待估宗地地价，两种方法从不同的侧面
反映了估价对象的地价水平，由于两种方法的评估结果差异不大，因此采用剩余
（增值收益扣减）法评估结果的 50%和成本逼近法评估结果的 50%确定该宗地土
地使用权价值，即：
评估单价=118.00 元/㎡（取整）
i、评估结果确定
评估结果=评估单价× 土地面积
=157,684,100.00（元）
②参数来源
A、 铁岭市人民政府办公室关于公布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通
知》（铁政办发 [2020]25 号）；
B、《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常
务委员会第十二次会议决定）；
C、辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》
（辽政办[2020] 15 号）；
D、市场调查资料和网站查询资料等。
③评估结果及增值原因
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
土地 258.46 51,607.72 51,349.26 19,867.41
增值原因主要为委估宗地取得于 1993 年至 2021 年，随着周边基础设施的逐
步完善，土地取得成本上升，造成地价上涨；划拨土地的取得成本已摊入固定资
产，该部分土地无账面价值；土地作为稀缺资产具有保值增值性，整体导致土地
使用权评估增值。
（三）阜新热电公司主要资产评估方法及选择依据、评估参数的来源、测算
过程
阜新热电公司资产评估结果如下表所示：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 13,896.83 13,933.60 36.77 0.26
非流动资产 2 109,366.26 116,375.48 7,009.22 6.41
其中：长期股权投资 3 - -
投资性房地产 4 333.18 360.91 27.73 8.32
固定资产 5 106,491.79 107,789.22 1,297.43 1.22
在建工程 6 285.65 285.65 - -
无形资产 7 320.29 7,939.70 7,619.41 2,378.92
其中：土地使用权 8 40.19 7,609.64 7,569.45 18,835.16
其他非流动资产 9 1,935.35 - -1,935.35 -100.00
资产总计 10 123,263.09 130,309.08 7,045.99 5.72
流动负债 11 150,744.54 150,744.54 - -
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
非流动负债 12 134,148.61 133,822.61 -326.00 -0.24
负债总计 13 284,893.15 284,567.15 -326.00 -0.11
净资产(所有者权益) 14 -161,630.06 -154,258.07 7,371.99 4.56
阜新热电公司主要资产的评估方法及选择依据、评估参数的来源、测算过程
如下所示：
1、固定资产-建筑类
（1）评估方法及选择依据
委估房屋建筑物均为生产用房及配套的附属用房，所在区域内无同类型房产
交易案例和出租案例，无法采用收益法和市场法进行评估，因此，本次采用重置
成本法进行评估。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算方法
对委估房屋、构筑物采用重置成本法进行评估。
评估值 = 重置全价× 综合成新率
A、重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+其他费用+资金成本-增值税额
建安工程造价：对重要的建筑工程，重置全价的计算主要采用“预决算调整
法”或“重编预算法”。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定
委估建筑的建安不含税造价。
其他费用：各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定计取。
资金成本：指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷
款市场报价利率计算，利率以评估基准日时公布的贷款市场报价利率为准；按照
建造期资金均匀投入计算。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税［2016］36 号、财政部 税务总
局 海关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳
税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票从销项税额中
抵扣，按各费用及其相应税率计算。
B、成新率的确定
对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进
行修正后确定。
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）× 100%
观察法成新率=结构部分合计得分× 权重+装修部分合计得分× 权重+设备部分
得分× 权重
综合成新率=年限法成新率× 40%+观察法成新率× 60%
其中：经济年限取值标准如下：
腐蚀性生产用房（不同结构）：30-40 年
生产性用房（不同结构）：40-50 年
非生产性用房（不同结构）：50-60 年
构筑物：30 年
②案例测算过程
案例：主厂房
A、工程概况
本期主厂房采用三列式布置，依次由汽机房、除氧煤仓间、锅炉房组成，钢
框架结构，建筑面积 39,632.89 ㎡。
B、重置全价的计算
a、建安工程造价的计算
根据被评估单位提供的原始结算资料中材料用量表、人材机预算价格及电力
建设工程预算定额（2018 年版）中规定的人工费调整文件、辽宁省工程造价信息
网公布的指导性材料价格（2022 年 12 月）等评估基准日市场价格进行调差，然
后根据原始结算资料中的直接费按照《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（ 2018 年 版 ）》 中 规 定 的 施 工 费 用 标 准 进 行 取 费 ， 得 出 建 安 工 程 造 价 为
191,165,185.74 元。
b、前期及其他费用
各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018
年版）》的规定计取。具体内容和计算标准如下：
工程建设前期及其他费用表
序号 费用名称 取费基数 费率 取费依据
火力发电工程建设预算编制与
1 项目法人管理费 建安工程费 4.78%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
2 招标费 建安工程费 0.44%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
3 工程监理费 建安工程费 0.94%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
4 工程结算审核费 建安工程费 0.26%
计算规定(2018 年版)
5 工程保险费 建安工程费 0.15% 市场行情
火力发电工程建设预算编制与
6 项目前期工作费 建安工程费 2.31%
计算规定(2018 年版)
计价格（2002）10 号及市场行
7 勘查设计费 建安工程费 2.34%
情
计价格（2002）10 号及市场行
8 设计文件评审费 建安工程费 0.05%
情
火力发电工程建设预算编制与
9 施工图文件审查费 建安工程费 0.01%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
10 项目后评价费 建安工程费 0.14%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
11 工程质量检测费 建安工程费 0.20%
计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制与
12 水土保持方案编制费 建安工程费 0.16%
计算规定(2018 年版)
13 水土保持施工期监测费 建安工程费 0.39% 市场行情
水土保持设施竣工验收技
14 建安工程费 0.07% 市场行情
术评估报告编制费
电力工程技术经济标准编
15 建安工程费 0.10% 市场行情
制管理费
生产职工培训及提前进场 火力发电工程建设预算编制与
16 建安工程费 2.89%
费 计算规定(2018 年版)
17 环境监测验收费等其他零星 建安工程费 0.10% 市场行情
合 计 15.33%
通过上表计算得出前期及其他费用为 29,305,622.97 元。
c、资金成本
该工程总体建成投产的周期为 2 年，资金按年平均投入，参照评估基准日 1
年期和 5 年期贷款市场报价利率，利率取 4.05%，并假设资金均匀投入。则
资金成本=（建安工程造价+前期费用及其他费用）× 贷款利率× 2× 1/2
=8,929,067.75（元）
d、增值税
增值税=工程造价中可抵扣增值税+前期费用中可抵扣增值税
=16,613,144.78（元）
e、重置全价
重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-增值税
=212,786,700.00（元）（取整到百位）
C、成新率计算
a、使用年限法
以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比率作
为其年限法成新率，用公式表示即为：
年限法成新率＝建筑物尚可使用年限/（建筑物已使用年限+尚可使用年限）
× 100%
主厂房本体承重体系为型钢外包现浇混凝土共同构成主承重构件，因为被评
估单位为火力发电，生产环境烟尘较重，对承重构件有较大腐蚀性，根据房地产
估价规范条文说明，生产环境有腐蚀性的钢结构经济耐用寿命 50 年，生产环境
有腐蚀性的钢筋混凝土结构经济耐用寿命 35 年。评估人员经综合考虑，取主厂
房经济耐用寿命为 40 年。至此次评估基准日被评估房屋已使用 16.01 年，尚可使
用年限为 23.99 年。
据此估算该厂房的年限法成新率为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
＝60%
b、打分法
对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对被评估
房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋的现场
勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
项 目 完损状况 标准分 评定分
土 地基基础 未见不均匀沉降 20 12
建 承重构件 承重结构基本正常 50 27
部
分 墙体 墙体安全无裂缝，节点牢固 20 12
项 目 完损状况 标准分 评定分
屋面防腐隔热 防水保温隔热基本正常 10 6
小计 85% 100 57
地面面层 基本平整，局部磨损 30 18
装
修 门窗 门窗基本完好，局部轻度镀膜脱落 50 22
部 其他 外墙面基本完好,局部轻度污损 20 18
分
小计 5% 100 58
给排水 功能基本完好，终端局部污损 30 18
设
备 电气 功能基本完好，终端局部污损 30 17
部 通风空调 功能基本完好，终端局部污损 40 23
分
小计 10% 100 58
成新率=（一）× 修正系数+（二）× 修正系数+（三）× 修正系数 = 57
c、综合成新率
综合成新率＝40%× 60%+60%× 57%
＝58%
D、评估值
评估值=重置全价× 成新率
=123,416,286.00（元）
③主要参数选取依据
A、《电力建设工程概算定额》（2018 年版）；
B、《电力建设工程预算定额》（2018 年版）；
C、《火力发电工程建设预算编制与计算规定》（2018 年版）；
D、《关于发布 2018 版电力建设工程概预算定额 2022 年度价格水平调整的通
知》（定额〔2023〕1 号）；
E、《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》（电力规划设计总院）；
F、《辽宁工程造价信息》（2022 年 12 月）；
G、国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价
格〔2015〕299 号）；
H、工程图纸及工程决算等有关资料；
I、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
J、市场调查资料和网站查询资料等。
（3）评估结果和增减值
单位：万元
项 目 账面净值 评估价值 增减值 增值率%
A B C=B-A D=C/A× 100
建（构）物资产 39,442.79 51,958.38 12,515.59 31.73
评估增值原因如下：
委估建（构）物多数建成于 2007 年至 2011 年，评估基准日较建造日的人工
费、材料费和机械费有较大幅度的提高，建筑物重置价值提高，造成评估原值增
值；由于大部分建构筑物的经济耐用年限大于企业的折旧年限，导致评估增值。
2、固定资产-设备类（含使用权资产）
（1）评估方法及选择依据
委估机器设备均为生产用设备，市场上无可比交易案例和出租案例，无法采
用收益法和市场法进行评估，因此，本次采用重置成本法进行评估。
部分车辆及超出经济使用寿命的电脑、打印机等价值量小的采用二手市场价
格确定评估值。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算方法
评估值=重置全价× 综合成新率
A、重置全价
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
设备购置费：主要由设备购价、运杂费等构成。主要通过向生产厂家或贸易
公司询价、查阅中国电力出版社的《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水
平）》、查阅《2022 机电产品报价手册》以及参考近期同类设备的合同价格确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确
定。
运杂费：主要参照中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定，结合企业实际发生的运费为基础来计算。若设备费中
已含运杂费则不再重复计算。
安装工程费、设备基础费：对于大型设备，依据中国电力出版社的《火力发
电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》计算；对于小型设备，则根据设
备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安装调试费
用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。
本次评估设备基础费统一含在房屋建筑物中考虑，不再重复计算。
其他费用：依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（2018 年版）》规定。
资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，
资金成本按建设期内均匀性投入计取。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税［2016］36 号、财政部 税务总
局 海关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳
税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增
值税专用缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，按各费用及其相应税
率计算。
B、成新率
主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。
综合成新率=年限成新率× 40%+勘察成新率× 60%
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
勘察成新率：评估人员根据企业填写的《设备调查表》，结合现场勘查情况，
对设备成新率进行打分评定。
其中：经济年限取值标准如下：
发电主机：30 年；
发电辅机：20 年；
通用类机器设备：10-15 年；
电子设备：5-8 年；
车辆：15-20 年。
②案例测算过程
案例：#3 汽轮机本体
A、设备概况
设备名称：#3 汽轮机本体
生产厂家：武汉汽轮机厂
设备型号：N150-13.24/535/535
启用日期：2007 年 4 月
数 量：1 台（套）
账面原值：91,944,342.71 元
账面净值：36,190,961.35 元
B、重置全价的确定
根据《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》，火力发电工程
设备重置全价由设备购置费、安装工程费、其他费用、建设期资金成本构成，计
算公式如下：
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
a、设备购置费
设备购置费主要由设备购置价、运杂费等构成。
该型汽轮机由武汉汽轮机厂设计制造。通过向武汉汽轮机厂询价，并参考《火
电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》，经综合分析后确定该汽轮机含税
购置价格 75,000,000.00 元/台，该价格包含了设备运输费及运输保险费。
b、安装工程费
设备安装工程费用包括设备到达施工现场后，经过基础施工、组合、定位、
联接固定、检测试验、调试试运转等一系列作业，最后达到可使用状态所发生的
全部费用。对于委估汽轮机，本次评估依据《火力发电工程建设预算编制与计算
规定（2018 年版）》、《电力建设工程概算定额（2013 年版）》、《电力建设工程施
工机械台班费用定额（2006 年版）》、并查询相关工程资料及市场报价，确定该款
汽轮机的安装工程费为 2,937,051.01 元。
c、设备基础费
设备基础费用为建造设备钢筋砼基础所需的建筑工程费用。
该汽轮机基础费用已在房屋建筑物中计算，此处不再重复计算。
d、其他费用
其他费用是指完成工程建设项目所需的不属于设备购置费、建筑工程费、安
装工程费的有关费用。依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计
算规定（2018 年版）》规定，具体其他费用计算标准如下：
序号 费用名称 计算依据 费率 取费依据
1 项目法人管理费 安装工程费 4.78% 火力发电工程建设预算编制
序号 费用名称 计算依据 费率 取费依据
与计算规定(2018 年版)
设备购置费+ 火力发电工程建设预算编制
2 招标费 0.44%
安装工程费 与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
3 工程监理费 安装工程费 0.94%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
4 设备材料监造费 设备购置费 0.36%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
5 工程结算审核费 安装工程费 0.26%
与计算规定(2018 年版)
6 工程保险费 安装工程费 0.15% 市场行情
火力发电工程建设预算编制
7 项目前期工作费 安装工程费 2.31%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
8 设备成套技术服务费 设备购置费 0.30%
与计算规定(2018 年版)
设备购置费+ 计价格（2002）10 号及市场
9 勘查设计费 2.34%
安装工程费 行情
火力发电工程建设预算编制
10 设计文件评审费 安装工程费 0.05%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
11 施工图文件审查费 安装工程费 0.01%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
12 项目后评价费 安装工程费 0.14%
与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
13 工程质量检测费 安装工程费 0.20%
与计算规定(2018 年版)
14 水土保持方案编制费 安装工程费 0.16% 市场行情
15 水土保持施工期监测费 安装工程费 0.39% 市场行情
水土保持设施竣工验收技
16 安装工程费 0.07% 市场行情
术评估报告编制费
电力工程技术经济标准编 火力发电工程建设预算编制
17 安装工程费 0.10%
制管理费 与计算规定(2018 年版)
生产职工培训及提前进场 火力发电工程建设预算编制
18 安装工程费 2.89%
费 与计算规定(2018 年版)
火力发电工程建设预算编制
19 整套启动试运费 安装工程费 1.00%
与计算规定(2018 年版)
20 环境监测验收费等其他零星 安装工程费 0.10% 市场行情
通过上表计算得出前期及其他费用为 3,059,620.43 元。
e、资金成本
该项目的合理工期为 2.00 年，按评估基准日适用的 1 至 5 年期 LPR 为 4.05%
计算，资金成本按建设期内均匀性投入计取。其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置费+安装工程费+其他费用）× 2.00× 4.05%/2
= 3,280,365.19 元
f、可抵扣增值税
可抵扣增值税=设备购置价/(1+0.13)× 0.13+安调费/(1+0.09)× 0.09+其他费用增值
税可抵扣额= 9,031,262.21 元
g、重置全价的计算
重置全价=设备购置费+安装工程费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
=75,245,800.00 元 (取整)
C、成新率的确定
该汽轮机于 2007 年 4 月正式投入启用，截至评估基准日，已使用 15.71 年，
该汽轮机经济寿命年限为 30 年。该汽轮机目前运行状况良好，未出现过重大事
故，在使用中注重维护保养，现各项技术指标均达到设计要求，有详细的生产运
行和维护记录。
a、年限成新率的确定
年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限× 100%
=48%
b、勘察成新率的确定
评估人员对该汽轮机的现状进行了深入调查，听取专业工程师的介绍，并现
场对设备进行检查，查看运行记录，设备缺陷记录，并查阅大修记录，及汽轮机
各种试验数据，对汽轮机下列方面进行评价，测算得到的现场勘察成新率为 48%。
序号 部件名称 技术状态 标准分 评定分
1 汽轮机汽缸 上下缸温差正常，结合面严密 20 10
2 汽轮机通流部分 各级叶片完好，汽封漏气严密 10 5
3 汽轮机轴瓦 各轴瓦温度正常，有磨损，振动较低 20 9
4 汽轮机本体管路 管路基本无渗漏 20 9
5 汽轮机调速系统 汽轮机在额定转速下运行稳定 20 10
6 汽轮机润滑油系统 润滑油油压偏低 10 5
合计 100 48
c、综合成新率的确定
综合成新率=年限成新率× 40%+勘察成新率× 60%
=48%（取整）
d、评估值的确定
评估值=重置价值× 综合成新率
=36,117,984.00 元
③参数来源
A、2022 机电产品价格信息查询系统；
B、电力建设工程概算定额（2013 年版）》；
C、有关网站询价；
D、《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号)；
E、《资产评估常用方法与参数手册》；
F、中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》；
G、《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水平）》（电力规划设计总院）；
H、《电力建设工程施工机械台班费用定额（2006 年版）》。
（3）评估结果和增减值
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
设备类资产（含使用权资产） 68,984.36 55,830.85 -13,153.51 -19.07
主要减值原因如下：
由于委估机组于 2007 年正式投入运行，账面价值为含增值税价值，且账面
存在较大金额的技改费用，本次评估在现行设备购置价的基础上，考虑合理的安
装工程费、其他费用、资金成本等，综合造成评估原值减值；生产设备折旧年限
大多为 30 年，大于评估用经济寿命年限，综合造成评估净值减值。
4、无形资产-土地使用权
（1）评估方法及选择依据
通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、
成本逼近法、基准地价系数修正法等。委估宗地所在区域内无同类型土地的出租
案例，因此无法采用收益还原法评估；委估土地用途均为工业用地，所在区域内
无同类型房地产成交案例，无法合理确定房地产总价，因此无法采用假设开发法
评估；阜新市基准地价正在更新，尚未对外公布，因此无法采用基准地价系数修
正法。委估土地所在区域内有较多同类型土地的成交案例，因此可以采用市场比
较法；委估宗地所在区域内征地资料比较详实，可以采用成本逼近法。综上所述，
本次评估采用市场比较法和成本逼近法对土地使用权进行评估，其中：划拨地采
用剩余（增值收益扣减）法进行测算。
具体评估方法如下：
①市场比较法
根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市
场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算
待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土
地价格因竞争而趋于一致。
比较公式：
PD＝PB× A× B× D× E× F
式中：PD―待估宗地价格；
PB―比较案例价格；
A―待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数
B―待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
D―待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
E―待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
F―待估宗地年期修正指数／比较案例宗地年期修正指数
②成本逼近法
以土地取得费、土地开发费等所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利润、利息、应交纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。
土地价格（划拨）=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润
土地价格（出让）=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+
土地增值收益
③剩余（增值收益扣减）法
在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权
价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，称为剩余（增值收益扣减）法。本
次评估拟采用满足数理统计的案例和可行的技术路线对当地的土地增值收益测
算，再通过已经测算的出让土地使用权价格扣减土地增值收益得到所需评估的划
拨地价。
（2）评估测算过程和参数来源
①测算过程
以辽（2019）阜新市不动产权第 0006615-0006626 号（南厂区土地）为例
A、宗地概况
委估宗地位于阜新市清河门区新昌东路 150 号，用途为工业，使用权类型为
划拨，土地面积为 108,941.80 平方米。
B、评估过程
剩余（增值收益扣减）法
a、确定出让地价
出让地价采用市场比较法进行测算，具体过程如下：
（A）比较实例选择
通过对阜新市同类型土地市场相关资料的市场调查，收集了与评估对象有关
的市场交易实例若干，根据相关替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需
圈）、价格类型相同、评估基准日接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选
择如下 3 宗案例作为比较案例。具体信息如下：
序号 案例 比较实例一 比较实例二 比较实例三
阜新大慧皮革体 阜新市清河门区 国网辽宁综合能源服务
1 土地使用权人
育用品有限公司 畜禽定点屠宰厂 有限公司阜新分公司
清河门区阜锦公
清河门区仁和街 清河门区乌龙坝镇清稍
2 项目位置 路以东、金鼎建筑
西、知春路北地块 线北侧地块
公司以西
3 土地用途 工业用地 工业用地 工业用地
4 供地方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
5 成交日期 2022/1/5 2021/9/24 2020/11/6
6 面积(公倾) 1.9859 0.2381 1.8537
7 成交价格(万元) 579.88 70.24 542.45
（B）比较因素选择
根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有：
（a）交易时间：确定地价指数；
（b）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
（c）剩余使用年期：根据剩余使用年期公式确定系数；
（d）个别因素、区域因素：主要指产业聚集程度、周边路网、交通便捷度、
基础设施配套、环境状况、规划限制、地势地耐力、开发程度、面积、临路状况
形状和用途等。
（C）编制比较因素条件说明表
比较因素 待估土地 比较实例一 比较实例二 比较实例三
土地地价（元/㎡） 待估 292.00 295.00 293.00
成交价格（万元） 待估 579.88 70.24 542.45
阜新大慧皮革 阜新市清河门 国网辽宁综合能
阜新金山煤矸石
土地使用权人 体育用品有限公 区畜禽定点屠 源服务有限公司
热电有限公司
司 宰厂 阜新分公司
清河门区仁和街 清河门区阜锦 清河门区乌龙
清河门区新昌东
位置 西、知春路北地 公路以东、金鼎 坝镇清稍线北
路 150 号
块 建筑公司以西 侧地块
交易期日 2022/12/31 2022/1/5 2021/9/24 2020/11/6
交易形式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
交易情况 正常 正常 正常 正常
产业集聚程
集聚程度较高 集聚程度较高 集聚程度较高 集聚程度较高
度
区 周边路网、 临主干道交通较 临主干道交通较 临主干道交通 临主干道交通
域 交通便捷度 便捷 便捷 较便捷 较便捷
因
素 环境状况 一般 一般 一般 一般
目前规划限
基本无限制 基本无限制 基本无限制 基本无限制
制
地势、地耐 地势平整、耐力较 地势平整、耐力 地势平整、耐力 地势平整、耐
力 强 较强 较强 力较强
开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
面积（㎡） 108,941.80 19,859.00 2,381.00 18,537.00
个
别 对土地利用无不 对土地利用无不 对土地利用无
因 形状 形状规则
利影响 利影响 不利影响
素
临路状况 一面临路 一面临路 一面临路 一面临路
用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
土地尚可使
50.00 50.00 50.00 50.00
用年限
（D）编制比较因素条件指数表
根据委估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。分
别对上述比较案例的交易情况、交易时间、剩余使用年限、区域因素和个别因素
进行修正。
（a）交易情况修正：委估宗地与三个比较案例均为正常交易，不做修正。
（b）交易时间修正：委估宗地的评估基准日是 2022 年 12 月 31 日，由于阜
新市近几年地价较稳定，而且三个比较实例成交价格也比较接近，因此不作修正。
（c）剩余使用年期：由于待估宗地为划拨地，假设剩余使用年限为工业用
地法定最高出让年限 50 年，比较实例为 50 年，因此不做修正。
（d）区域因素及个别因素修正：分别对各个影响因素进行修正。
（E）编制比较因素修正系数表
比较因素 比较实例一 比较实例二 比较实例三
土地地价（元/㎡） 292.00 295.00 293.00
阜新大慧皮革体 阜新市清河门区畜 国网辽宁综合能源服
土地使用权人
育用品有限公司 禽定点屠宰厂 务有限公司阜新分公司
清河门区仁和街 清河门区阜锦公路以 清河门区乌龙坝镇清
位置
西、知春路北地块 东、金鼎建筑公司以西 稍线北侧地块
交易期日 100/100 100/100 100/100
交易形式 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
产业集聚程度 100/100 100/100 100/100
区 周边路网、交通
域 100/100 100/100 100/100
便捷度
因
素 环境状况 100/100 100/100 100/100
目前规划限制 100/100 100/100 100/100
地势、地耐力 100/100 100/100 100/100
开发程度 100/100 100/100 100/100
个 面积（㎡） 100/99 100/98 100/99
别
因 形状 100/100 100/102 100/100
素 临路状况 100/100 100/100 100/100
用途 100/100 100/100 100/100
土地尚可使用年限 100/100 100/100 100/100
比准价格 294.95 295.12 295.96
（F）比准价格的计算
取修正后交易价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（294.95+295.12+295.96）/3＝295.00（元/㎡）（取整）
b、测算土地增值收益
比较实例选择
本次评估选择了近期发生交易的与估价对象区域条件类似的可获得一级开
发补偿成本并实现招拍挂成交的 3 个工业用地比较实例，宗地具体条件描述如下：
序号 案例 比较实例一 比较实例二 比较实例三
国网辽宁综合能源
阜新大慧皮革体育 阜新市清河门区畜
1 土地使用权人 服务有限公司阜新
用品有限公司 禽定点屠宰厂
分公司
2 项目位置: 清河门区仁和街西、 清河门区阜锦公路以 清河门区乌龙坝镇
序号 案例 比较实例一 比较实例二 比较实例三
知春路北地块 东、金鼎建筑公司以西 清稍线北侧地块
3 土地用途: 工业用地 工业用地 工业用地
4 供地方式: 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
5 成交日期 2022/1/5 2021/9/24 2020/11/6
6 面积(公倾): 1.9859 0.2381 1.8537
7 成交价格(万元): 579.88 70.24 542.45
一级开发成本
8 408.51 48.98 381.31
（万元）
通过上述案例测算得出所在区域内的平均土地增值收益率为 29.84%。
c、划拨土地单价
划拨地单价=出让地价× （1-增值收益率）
=207.00 元/㎡（取整）
成本逼近法
a、土地取得费及有关税费
土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的
各项客观费用。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，土地取
得费及有关税费主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地
上附着物补偿费）、耕地占用税、耕地开垦费等。
（A）征地补偿费
根据《阜新人民政府关于公布实施阜新市征地区片综合地价的通知》（阜政
[2020]116 号），委估宗地位于清河门区一类地区，补偿标准为 52,000.00 元/亩，折
合 78.00 元/㎡。
（B）青苗补偿费
青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。根据所在区域内征地统一年产值
标准及估价人员现场调查的征地实际情况，该区域耕地前三年单季均亩产值约为
1200 元/亩，折合 1.8 元/㎡。
（C）耕地占用税
根据《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会
常务委员会第十二次会议决定），清河门区适用的税额标准为 20 元/平方米。
（D）耕地开垦费
根据《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通
知》（辽政办[2020] 15 号），阜新市清河门区土地等别为十一等，对应的耕地开垦
费用为 25.00 元/平方米。
（E）社会保障费
根据《辽宁省被征地农民社会保障办法》(辽政办发 [2005] 81 号)，阜新市清
河门区人民政府办公室关于印发《清河门区被征地农民社会保障实施方案》的通
知（阜清政办发〔2020〕3 号）和《阜新市人民政府办公室关于提高城乡居民最
低生活保障、特困人员救助供养、孤儿基本生活养育和 60 年代精简退职职工生
活补助标准的通知》（阜政办发〔2022〕7 号）相关规定计算可得：
单位征地面积社会保险补贴=7.00(元/㎡)取整
通过以上的分析和测算，土地取得费及有关税费合计为 131.80 元/平方米。
b、土地开发费
土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用。
依据本次评估的地价内涵和土地评估时假设的土地开发条件，本次评估包括
红线外“五通”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路）土地开发费以及宗地红线
内场地平整费用。清河门区土地开发费用为 50 元/㎡，具体如下表：
开发项目及成本（元/㎡）
土地开发程度
土地平整 上水 通路 下水 通电 通讯 合计
五通一平 10 10 5 5 10 10 50
c、投资利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，投资利息
率按评估基准日适用的中国人民银行公布的短期贷款（六个月至 1 年）贷款利息
率 3.65%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期
内均匀投入，故：
投资利息＝土地取得费及有关税费× 开发周期× 3.65%＋土地开发费× 开发周
期× 1/2× 3.65%
计算得出投资利息为 5.72 元/㎡。
d、投资利润
投资利润的产生是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入运营并发
挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。本次评估采用的利润率参考
工业房地产行业同期平均利润率来确定，考虑当地工业用地开发投资利润率及该
项目特点，以 10%作为本次评估的投资利润率。则：
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）× 10%
计算得出投资利润为 18.18 元/㎡。
e、无限年期土地价格的确定
依据成本逼近法测算地价公式：
划拨土地价格=土地取得费+相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润
计算得出划拨土地价格为 206.00 元/㎡（取整）。
f、价格修正与确定
（A）年期修正
由于委估宗地为划拨地，无使用年限限制，因此年期修正系数为 1.00。
（B）个别因素修正
根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，与周边差异不大，故本次不进行
个别因素修正，则修正系数为 1.00。
g、成本逼近法估价结果的确定
承上，本次评估采用成本逼近法测算宗地地价的结果为：
宗地地价=划拨土地价格× 年期修正系数× 个别因素修正系数
=206.00（元/㎡）
C、评估单价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地分别采用了市场比
较法和成本逼近法测算了待估宗地地价，两种方法从不同的侧面反映了估价对象
的地价水平，由于两种方法差异不大，因此采用市场比较法评估结果的 50%和基
准地价系数修正评估结果的 50%确定该宗地土地使用权价值，即：
评估单价=207.00 元/㎡（取整）
D、评估结果确定
评估结果=评估单价× 土地面积
=22,551,000.00（元）
②参数选取依据
A、《阜新人民政府关于公布实施阜新市征地区片综合地价的通知》（阜政
[2020]116 号）；
B、《辽宁省耕地占用税适用税额的决定》（辽宁省第十三届人民代表大会常
务委员会第十二次会议决定）；
C、辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》
（辽政办[2020] 15 号）；
D、《辽宁省被征地农民社会保障办法》(辽政办发 [2005] 81 号)；
E、阜新市清河门区人民政府办公室关于印发《清河门区被征地农民社会保
障实施方案》的通知（阜清政办发〔2020〕3 号）；
F、《阜新市人民政府办公室关于提高城乡居民最低生活保障、特困人员救助
供养、孤儿基本生活养育和 60 年代精简退职职工生活补助标准的通知》（阜政办
发〔2022〕7 号）。
（3）评估结果及增减值
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
土地使用权 40.19 7,609.64 7,569.45 18,835.16
委估宗地取得于 2006 年，随着周边基础设施的逐步完善，地价有一定的上
涨；划拨土地的取得成本已摊入固定资产，该部分土地无账面价值；土地作为稀
缺资产具有保值增值性，整体导致土地使用权评估增值。
由上述过程可以看出，铁岭公司和阜新热电公司对于具体科目的评估方法及
选择依据、评估假设和参数的来源、测算过程基本一致，具体的评估参数根据资
产的实际情况确定。结合上述主要资产的评估方法及选择依据、评估假设和参数
的来源、测算过程，本次评估定价公允。
二、不存在通过资产减值做低资产交易价格的情形
（一）阜新热电公司 2022 年末固定资产减值准备计提情况
根据 2022 年 12 月 28 日辽宁省工业和信息化厅下发的《关于加强机组开机
方式调整后运行管理的通知》要求,“鉴于阜新热电公司 1#和 4#机组处于停运状态，
相关统计已不再列入考核，请做好剩余两台机组的运行检修管理”。根据《企业
会计准则第 8 号——资产减值》第五条“存在下列迹象的，表明资产可能发生了减
值：（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置”规定，阜新热电
公司对 1#和 4#机组计提固定资产减值准备。考虑到阜新热电公司#1 和#4 机组系
预期不再使用资产，预计未来可收回金额小于其账面价值，出现了减值迹象。因
此，阜新热电公司以#1 和#4 机组相关资产原值 134,882.25 万元的 5%预计净残值
6,744.11 万元作为其可回收金额，结合已计提折旧 84,714.55 万元，计提固定资产
减值准备 43,423.59 万元。
（二）阜新热电公司 2022 年末固定资产减值准备计提过程与本次重组评估
的测算过程对比
阜新热电公司以#1 和#4 机组相关资产原值的 5%作为其可回收金额计提减值
准备，本次评估按照评估基准日的资产重置原值乘以成新率确定评估值，评估值
为 1.28 亿元，较计提减值后#1 和#4 机组账面值增值 0.61 亿元。
1、本次评估测算过程
（1）设备类资产
评估值=重置全价× 综合成新率
①重置全价
重置全价=设备购置费+安装工程费+设备基础费+其他费用+资金成本-可抵
扣增值税
设备购置费：主要由设备购价、运杂费等构成。主要通过向生产厂家或贸易
公司询价、查阅中国电力出版社的《火电工程限额设计参考造价指标（2021 年水
平）》、查阅《2022 机电产品报价手册》以及参考近期同类设备的合同价格确定。
对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确
定。
运杂费：主要参照中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定，结合企业实际发生的运费为基础来计算。若设备费中
已含运杂费则不再重复计算。
安装工程费、设备基础费：对于大型设备，依据中国电力出版社的《火力发
电工程建设预算编制与计算规定（2018 年版）》计算；对于小型设备，则根据设
备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安装调试费
用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。
本次评估设备基础费统一含在房屋建筑物中考虑，不再重复计算。
其他费用：依据中国电力出版社的《火力发电工程建设预算编制与计算规定
（2018 年版）》规定。
资金成本：根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，
资金成本按建设期内均匀性投入计取。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税［2016］36 号、财政部 税务总
局 海关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳
税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增
值税专用缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，按各费用及其相应税
率计算。
②成新率
#4 机组相关设备，由于已停运，存在发电机存在定子线圈磨损严重、高压
预防性试验时线圈绝缘击穿、输煤皮带不具备上煤条件的问题，基本无重新启用
的可能，本次评估成新率为 5%。
#1 机组相关设备，虽停运，但处于可用状态，具备应急重启的条件，本次
评估成新率为 15%。
（2）建筑类资产
评估值 = 重置全价× 综合成新率
①重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+其他费用+资金成本-增值税额
建安工程造价：对重要的建筑工程，重置全价的计算主要采用“预决算调整
法”或“重编预算法”。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定
委估建筑的建安不含税造价。
其他费用：各项费用的计算标准依据《火力发电工程建设预算编制与计算规
定（2018 年版）》的规定计取。
资金成本：指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷
款市场报价利率计算，利率以评估基准日时公布的贷款市场报价利率为准；按照
建造期资金均匀投入计算。
可抵扣增值税：根据财税[2008]170 号、财税［2016］36 号、财政部 税务总
局 海关总署公告 2019 年第 39 号等相关财税文件，评估基准日，增值税一般纳
税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票从销项税额中
抵扣，按各费用及其相应税率计算。
②成新率的确定
对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进
行修正后确定。
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）× 100%
观察法成新率=结构部分合计得分× 权重+装修部分合计得分× 权重+设备部分
得分× 权重
综合成新率=年限法成新率× 40%+观察法成新率× 60%
其中：经济年限取值标准如下：
腐蚀性生产用房（不同结构）：30-40 年
生产性用房（不同结构）：40-50 年
非生产性用房（不同结构）：50-60 年
2、固定资产减值准备计提与本次重组评估的测算差异的主要原因
（1）评估原值与账面原值的差异
①设备类资产账面原值包含较大金额的后期多次技改费用，本次评估在现行
设备购置价的基础上，考虑合理的安装工程费、其他费用、资金成本等，造成评
估原值减值；
②阜新热电公司于 2007 年正式投入生产运行，设备账面价值为包含增值税
价值，根据现行增值税可抵扣政策，本次评估原值为不含增值税价值，造成评估
原值减值；
③房屋建筑类资产评估基准日较建造日的人工费、材料费和机械费有较大幅
度的提高，建筑物重置价值提高，造成评估原值增值。
上述原因综合造成评估原值减值。
（2）账面残值率与评估用成新率的差异
①#4 机组相关设备，本次评估成新率与企业账面残值率无差异，均为 5%；
②#1 机组相关设备，本次评估资产基本成新率为 15%，高于账面残值率；
③房屋建筑类资产，具备可使用条件，本次评估按经济寿命年限和已使用年
限计算成新率，经济寿命年限为 30-50 年，成新率在 40%-80%，高于账面残值率。
基于上述原因，本次交易评估报告与固定资产减值准备计提测算过程存在一
定差异。
（三）不存在通过资产减值做低资产交易价格的情形
本次交易中，阜新热电公司股东全部权益价值评估值为-154,248.07 万元，51%
股权作价 1 元，固定资产减值准备计提不影响阜新热电公司 51%股权交易作价。
金山股份于 2023 年 4 月 24 日收盘后收到实际控制人中国华电的《告知函》，中
国华电筹划拟由华电辽宁购买金山股份持有的铁岭公司 100%股权及阜新热电公
司 51%股权。金山股份按相关法律法规要求披露了《关于筹划重大资产出售暨关
联交易的公告》，在此之前并不知情。因此，不存在通过资产减值做低资产交易
价格的情况。
三、铁岭公司和阜新热电公司均从事发电和供热业务、净资产均为负的情
况下，评估值差异巨大的原因及合理性
（一）铁岭公司评估增值合理性
2022 年 12 月 31 日，按照资产基础法评估结论，铁岭公司母公司净资产账面
价值为-105,685.59 万元，评估值为 44,334.48 万元，评估增值 150,020.07 万元，增
值率 141.95%。主要是投资性房地产、固定资产和土地使用权评估增值，具体如
下表：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
投资性房地产 1 600.78 3,252.99 2,652.21 441.46
固定资产 2 281,044.49 379,903.13 98,858.64 35.18
土地使用权 3 258.46 51,607.72 51,349.26 19,867.41
铁岭公司评估增值的主要原因为：
（1）投资性房地产增值：委估资产建成于 1994 年，20 多年来房地产市场涨
幅较大，故评估有较大增值。
（2）固定资产增值
①建筑类资产：铁岭公司一期工程建于 1993~1996 年，二期工程建于 2008 年，
评估基准日与建设时期相比，人工费、材料费和机械费有所提高，建筑类资产重
置价值提高；同时建筑类资产的财务折旧年限房屋建筑物为 30-35 年，构筑物为
15-25 年，但建筑类资产经济耐用年限普遍高于财务折旧年限。
②机器设备类资产：增值是因为企业计提折旧的时间（主要的设备类资产采
用的折旧年限为 5-20 年，个别设备采用 30 年）短于评估所采用的经济使用年限
（评估年限为 10-30 年）造成。
（3）土地使用权增值：委估宗地取得时间较早，随着周边基础设施的逐步
完善，土地取得成本上升，造成地价上涨；划拨土地的取得成本已摊入固定资产，
该部分土地无账面价值；土地作为稀缺资产具有保值增值性，整体导致土地使用
权评估增值。
（二）阜新热电公司评估增值合理性
2022 年 12 月 31 日，按照资产基础法评估结论，阜新热电公司净资产账面价
值为-161,630.06 万元，评估值为-154,258.07 万元，评估增值 7,371.99 万元，增值率
4.56%。评估增值主要是土地使用权，具体如下表：
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
土地使用权 1 40.19 7,609.64 7,569.45 18,835.16
土地使用权增值：委估宗地取得时间较早，随着周边基础设施的逐步完善，
地价有一定的上涨；划拨土地的取得成本已摊入固定资产，该部分土地无账面价
值；土地作为稀缺资产具有保值增值性，整体导致土地使用权评估增值。
（三）铁岭公司和阜新热电公司评估增值率存在较大差异的原因
1、固定资产会计折旧政策不同
两家公司固定资产会计折旧政策不同。铁岭公司与生产相关的设备类资产根
据类别大多采用 10-20 年折旧期限，建构筑物大多采用 15-30 年折旧年限；阜新
热电公司设备类资产折旧年限大多为 30 年，建构筑物采用 40 年折旧年限。主要
因为铁岭公司在被金山股份收购之前，出于谨慎性原则，选择了较短的折旧年限。
金山股份于 2015 年收购铁岭公司时，铁岭公司 1-4 号机组已运行 20 年左右，剩
余年限较短，同时上述折旧年限选择符合企业会计准则相关规定，因此金山股份
维持铁岭公司折旧政策不变。
铁岭公司 1-4 号机组投产时间为 1993-1996 年，大部分机器设备账面价值已提
完折旧为净残值，5-6 号机组投产时间为 2008 年，主要机器设备发电主机经济使
用年限 30 年、发电辅机经济使用年限 20 年，大部分均高于折旧年限，评估按重
置成本并考虑成新率计算评估值造成评估增值；房屋建筑物评估基准日与建设时
期相比人材机均有所提高，经济耐用年限普遍高于财务折旧年限，造成固定资产
较大增值。铁岭公司固定资产账面价值 281,044.49 万元，评估值 379,903.13 万元，
评估增值 98,858.64 万元，增值率 35.18%。
阜新热电公司 4 台机组投产时间为 2006-2007 年，大部分机器设备账面折旧
年限为 30 年，而评估仅主机设备经济寿命为 30 年，其他设备小于 30 年，导致
机器设备评估减值；房屋建筑物评估基准日与建设时期相比，人材机均有所提高，
加上评估用经济耐用年限普遍高于企业财务折旧年限，导致房屋建筑物评估增值。
阜新热电公司固定资产账面价值 106,491.79 万元，评估值 107,789.22 万元，评估
增值 1,297.43 万元，增值率 1.22%。
2、划拨土地面积差异较大
划拨土地无账面价值，土地的稀缺性和保值性造成划拨地评估增值率较高。
铁岭公司划拨地面积远大于阜新热电公司。铁岭公司土地面积共 444.86 万㎡，其
中：划拨性质土地面积为 442 万㎡，评估值为 5.1 亿元。阜新热电公司土地面积
共 36.78 万㎡，其中：划拨性质土地面积为 36.53 万㎡，评估值为 7600 万元。
综上，铁岭公司和阜新热电公司评估值较账面值均有所增值，且铁岭公司评
估增值率高于阜新热电公司是合理的。
四、此次出售与公司 2015 年收购铁岭公司时评估差异合理
金山股份收购铁岭公司时，评估基准日为 2014 年 6 月 30 日，采用资产基础
法评估结果作为评估结论，净资产账面值为 10.30 亿元，评估值为 28.57 亿元，评
估增值 18.27 亿元，增值率为 177.36%。本次交易中，以 2022 年 12 月 31 日为评
估基准日，铁岭公司母公司净资产账面值为-10.57 亿元，评估值为 4.43 亿元，增
值率 141.95%。
铁岭公司本次评估值较 2015 年收购铁岭公司时减少 24.14 亿元，主要原因如
下：
（一）净资产账面值减少 20.87 亿元
本次评估净资产账面值较 2015 年收购铁岭公司时减少 20.87 亿元，净资产下
降主要是近两年煤价大幅上涨，导致火电巨额亏损所致。近两年，铁岭公司净利
润分别为-12.84 亿元和-11.17 亿元。2021 年以来，受原油价格大幅上升、国内煤
炭市场受进口减少、安全问题、用电增加等多重因素影响，煤炭出现供不应求情
况，煤炭价格不断上升。根据煤炭资源网数据显示，秦皇岛 5,500 大卡动力煤均
价 2021 年 11 月起大幅提升，最高点价格超过 1,500 元/吨。2022 年，煤价仍位于
1,100 元/吨以上，较 2020 年平均约 600 元/吨的价格上涨近一倍。由于发电企业承
担着能源保供的责任，电力和热力等主要产品因国家政策原因销售价格变化不大，
煤炭成本无法直接向下游传导，导致火电企业陷入行业性亏损。铁岭公司受此影
响，导致本次评估基准日的净资产较前次评估基准日 2014 年 6 月 30 日的净资产
大幅下降。
（二）长期股权投资估值下降 4.39 亿元
两次评估长期股权投资估值对比如下表所示：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
科目 级次
A B C=B-A D=C/A× 100
前次 21,539.00 45,369.29 23,830.29 110.64
长期股权投资 本次 5,084.00 1,467.55 -3,616.45 -71.13
差异 -16,455.00 -43,901.74 -27,446.74
长期股权投资的差异主要是两次基准日的评估对象发生变化，前次评估中包
含检修公司、新元公司以及华信保险等 5 家单位，本次评估仅有检修公司 1 家，
评估对象的变化导致账面值以及评估值的差异。
检修公司是铁岭公司的全资子公司，采用成本法进行核算，其投资成本为
5,084.00 万元。2014 年评估时检修公司经营状况良好，估值 5,375.13 万元，本次
评估时，由于近年经营亏损累积，检修公司截至评估基准日账面净资产为 1,021.40
万元，估值 1,467.55 万元。
（三）无形资产——土地使用权估值增加 1.14 亿元
两次评估土地使用权估值对比如下表所示：
单位：万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
科目 级次
A B C=B-A D=C/A× 100
前次 37.17 40,208.89 40,171.72 108,071.46
土地使用权 本次 258.46 51,607.72 51,349.26 19,867.41
差异 221.29 11,398.83 11,177.54
本次评估较前次增加的主要原因为近年来土地市场较上一次相比价格有所
上涨，且土地取得成本及相关税费适用的文件依据近年有所更新，本次评估按《铁
岭市人民政府办公室关于公布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知》（铁政
办发 [2020]25 号）和《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和
使用政策的通知》（辽政办[2020] 15 号）等最新标准进行复算，较上次评估有所
增加，最终导致本次评估价值较前次评估增加。
结合上述分析，综合比较两次主要科目的账面价值和评估值的差异，铁岭公
司两次评估值差异是合理的。
五、评估公司核查意见
经核查，评估公司认为：
1、铁岭公司和阜新热电公司对于具体科目的评估方法及选择依据、评估假
设和参数的来源、测算过程基本一致，本次评估定价公允；
2、根据 2022 年 12 月 28 日辽宁省工业和信息化厅下发的《关于加强机组开
机方式调整后运行管理的通知》要求，考虑到阜新热电公司#1 和#4 机组系预期
不再使用资产，以预计净残值作为其可回收金额，计提固定资产减值准备
43,423.59 万元。固定资产减值准备计提测算过程与本次交易评估目的以及方法不
同，本次交易对 1、4 号机组评估结果高于计提减值测试后金额。固定资产减值
准备计提不影响阜新热电公司 51%股权交易作价。金山股份于 2023 年 4 月 24 日
收盘后收到实际控制人中国华电的《告知函》之前并不知情本次交易。不存在通
过资产减值做低资产交易价格的情况；
3、铁岭公司评估增值主要原因是固定资产经济耐用年限高于折旧年限和土
地使用权评估增值，阜新热电公司评估增值主要是土地使用权评估增值。两家公
司固定资产会计折旧政策不同以及划拨土地面积差异较大导致两家公司评估增
值率有所差异，差异合理。
（本页无正文，为《北京中同华资产评估有限公司关于上海证券交易所<关于对
沈阳金山能源股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）信息披露的
问询函>资产评估相关问题的核查意见》之盖章页）
北京中同华资产评估有限公司
2023 年 月 日
