本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐
东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权市场价值
资产评估报告
中威正信评报字（2023）第 5099 号
第一册 共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2023 年 11 月 17 日
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 目录
目 录
声 明 ............................................................................................................................................1
资产评估报告摘要 ........................................................................................................................2
资产评估报告 ................................................................................................................................8
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况 ........8
二、评估目的 ........................................................................................................................9
三、评估对象和评估范围 ....................................................................................................9
四、价值类型及其定义 ......................................................................................................11
五、评估基准日 ..................................................................................................................12
六、评估依据 ......................................................................................................................12
七、评估方法 ......................................................................................................................14
八、评估程序实施过程和情况 ..........................................................................................17
九、评估假设 ......................................................................................................................17
十、评估结论 ......................................................................................................................18
十一、特别事项说明 ..........................................................................................................19
十二、评估报告使用限制说明 ..........................................................................................21
十三、评估报告日 ..............................................................................................................22
附件 ..............................................................................................................................................23
中威正信（北京）资产评估有限公司
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的
资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估
报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述
规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不
能成为本资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
五、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委
托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人
完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐
东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权市场价值
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2023）第 5099 号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受海南海汽运输集团股份有限公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，对房地产采用收益法和成本法，对土
地使用权采用基准地价系数修正法和市场法，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团
股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权在 2023
年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、委托人：海南海汽运输集团股份有限公司
二、被评估单位：海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司。
三、经济行为：海南海汽运输集团股份有限公司拟转让海南海汽运输集团股份有限公
司乐东分公司持有位于乐东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权。
四、评估目的：确定海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有房地产及土地使
用权的市场价值，为海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产的经济行为提供参考依
据。
五、评估对象及评估范围：海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐
东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权在 2023 年 6 月 30 日的市场价值，账面价值为
1,077.29 万元。
六、价值类型及其定义：本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自
愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行
正常公平交易的价值估计数额。
七、评估基准日：2023 年 6 月 30 日。
八、评估方法：对房地产采用收益法和成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正
法和市场法。
九、评估结论：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受委托，依据国家有关资产评估的规定，本着
独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司乐东
分公司持有的位于乐东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权的市场价值进行了评定和估
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
算。根据评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2023 年 6 月 30 日，海南海汽运输集团股份有限公司委托评估的资产，
经评估后的评估值为 5,667.11 万元，账面价值为 1,077.29 万元，评估增值 4,589.83 万元，
增值率为 426.05%。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
单位：万元
项目 建成 面积 账面价 评估单
序号 资产类型 产证编号 证载权利人 名称 用途 评估总价 增减值 增值率% 备注
名称 年代 （㎡） 值 价
乐房权证黄 乐东县黄流镇海
含分摊的4,799.43㎡土地面
1 房地产 流字第06011 榆西线公路南黄 综合楼 2003 2,879.66 134.46 5,188.00 1,493.97 1,359.51 1,011.12
海南海汽运输集 积
黄流 号 流汽车站综合楼
团股份有限公司
汽车 乐房权证黄 乐东县黄流镇海
乐东分公司 含分摊的1,155.32㎡土地面
2 站 房地产 流字第07033 榆西线公路南 车间 2007 693.19 110.50 4,899.00 339.59 229.09 207.33
积
号 (2) 幢
小计 土地总面积 5,954.75 房屋建筑面积 3,572.85 244.96 1,833.56 1,588.61 648.53
乐房权证黄 海南海汽运输集
黄流 乐东县黄流镇海 含分摊的4,135.81㎡土地面
3 房地产 流字第 团股份有限公司 商业 2013 5,293.84 798.87 5,667.00 3,000.02 2,201.15 275.53
商业 榆西线公路南 积
0140202号 乐东分公司
街
小计 土地总面积 4,135.81 房屋建筑面积 5,293.84 798.87 3,000.02 2,201.15 275.53
乐房权证利 乐东县利国镇海 1、含分摊的1,423.71㎡土地
4 房地产 国字第09081 榆西线公路南 综合楼 2006 996.6 10.45 4,379.00 436.41 425.97 4,077.78 面积；2、账面价值未包含房
号 海南海汽运输集 (1)幢 屋
利国 团股份有限公司 商务金
琼(2017)乐东 委估面积=证载面积4,560.54
车站 乐东分公司 融用地、
5 土地 县不动产权 乐东县利国镇 / 3,136.83 23.02 1,266.00 397.12 374.11 1,625.46 ㎡-序号4房地产分摊的土地
住宅用
第0000834号 面积
地
小计 土地总面积 4,560.54 房屋建筑面积 996.60 33.46 833.53 800.07 2,391.03
合计 土地总面积 14,651.10 房屋建筑面积 9,863.29 1,077.29 5,667.11 4,589.83 426.05
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
十、特别事项说明
1、黄流汽车站
黄流汽车站项目土地总面积为 10,043.65 平方米，已办理《国有土地使用权证》（黄
流国用(2012)第 06 号），地上建筑物总面积为 6,003.26 平方米，均办理了《房屋所有权证》，
本次委托评估其中 3,572.85 平方米房地产及其分摊的土地使用权（序号①：2,879.66 平方
米，乐房权证黄流字第 06011 号，证载用途综合楼；序号②：693.19 平方米，乐房权证黄
流字第 07033 号，证载用途车间），剩余 2,430.41 为员工集资房（不纳入评估范围）。由
于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及土地用途比例，本次评估根据《关于海南海
汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄流车站”、“黄流商业街”、“利国车站”
项目土地用途及分摊土地设定的函》，按实际容积率 0.6、实际用途计算土地价值，则：
乐房权证黄流字第 06011 号 2,879.66 平方米房地产分摊的土地面积为 4,799.43 平方米，土
地用途为商务金融用地；乐房权证黄流字第 07033 号 693.19 平方米房地产分摊的土地面
积为 1,155.32 平方米，土地用途为商务金融用地。若与权利部门的原始规划容积率和用途
不符，应当按原始规划容积率及用途调整评估结论或重新进行评估。
2、黄流商业街
黄流商业街项目土地总面积为 6,518.70 平方米，已办理《国有土地使用权证》（黄流
国用(2012）第 05 号），地上建筑物总面积为 8,351.98 平方米，本次委托评估 5,293.84 平
方米房地产及其分摊的土地使用权，该房产已办理了《房屋所有权证》（乐房权证黄流字
第 0140202 号），证载用途商业，剩余 3,058.14 平方米为员工集资房，尚未办理产权证书，
由于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及土地用途比例，本次评估根据《关于海南
海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄流车站”、“黄流商业街”、“利国车
站”项目土地用途及分摊土地设定的函》，按实际容积率 1.28、实际用途计算土地价值，
则：乐房权证黄流字第 0140202 号 5,293.84 平方米房地产分摊的土地面积为 4,135.81 平方
米，土地用途为商务金融用地。若与权利部门的原始规划容积率和用途不符，应当按原始
规划容积率及用途调整评估结论或重新进行评估。
3、利国车站
利国车站项目土地总面积为 4,560.54 平方米，已办理《不动产权证书》（琼(2017)乐
东县不动产权第 0000834 号），地上建有一栋房屋，总建筑面积为 996.60 平方米，已办
理《房屋所有权证》（乐房权证利国字第 09081 号），本次委托评估 996.60 平方米房屋
及 4,560.54 平方米土地使用权。所在宗地由于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及
土地用途比例，本次评估根据《关于海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
流车站”、“黄流商业街”、“利国车站”项目土地用途及分摊土地设定的函》，按规划
容积率 0.7 分摊土地面积，并结合证载用途、实际用途设定评估对象土地用途。则乐房权
证利国字第 09081 号 996.60 平方米房地产分摊的土地面积为 1,423.71 平方米，土地用途
根据实际用途设定为 50%商务金融用地 50%住宅用地；剩余 3,136.83 平方米土地使用权设
定容积率为 0.7，土地用途设定为 50%商务金融用地 50%住宅用地。若与权利部门的原始
规划容积率和用途不符，应当按原始规划容积率调整评估结论或重新进行评估。
4、评估对象因测算需要按上述方式分割，报告使用人应将评估对象“黄流汽车站”、
“黄流商业街”、“利国车站”按项目作为一个整体考虑，不得分开转让评估对象且本报
告不得用于土地分割使用，提请报告使用人注意。
5、根据被评估单位提供的租赁合同、开发合同，评估对象存下以下租约。
项 租约
合同名 承租 评估基准日
序 目 面积 期限/
称、编 人、合 地址 租赁用途 租金/使用费 备注
号 名 （㎡） 使用
号 作方 （元/月）
称 年限
租赁合同中另
乐东县黄
黄 服务业、 有 2385 平方米
房屋 海口域 流镇海榆 2023
流 娱乐业、 土地出租，租金
(场地) 琛物业 西线公路 年1月
1 汽 教育培训 79,666.67 单独收取，据被
租赁合 服务有 南的黄流 2,778.00 31 日
车 等合法化 评估单位介绍，
同 限公司 汽车站) 止
站 经营业态 土地租赁已终
房屋
止。
海南省乐 整体租赁
黄 黄流海
海南佳 东县黄流 再分租,分 2032
流 汽商业 租金包含房屋
景商贸 镇黄金大 租的用途 年 10
2 商 街整体 5,264.00 131,600.00 租金、场地租金
有限公 道黄流海 为：百货、 月 31
业 租赁合 及其他费用
司 汽商业街 超市、餐 日 止
街 同
一、二层 饮等;
利国车 合同约定开发
利 海南金 乐东县利国 2026
站综合 面积为 2300 平
国 植房地 镇海榆西线 年2月
3 楼合作 996.6 / 43,000.00 方米，实际开发
车 产开发 公路南(1)幢 24 日
开发合 面积为 996.6平方
站 公司 综合楼 止
同 米
评估人员本着勤勉尽责的工作原则，通过爱企查等公开网站对承租方进行查询，未发
现关联交易行为，本次评估无理由怀疑被评估单位提供租赁合同的真实性、完整性、合法
性，测算中充分考虑了租赁合同对价值的影响，提请报告使用人注意。
6、本评估结论不包含增值税。据委托人财务人员介绍，适用的增值税税率为 5%，本
次转让资产涉及的增值税见下表：
评估总 增值税 含税
项目 资产 面积
序号 产证编号 名称 价（万 税额 总价
名称 类型 （㎡）
元） （万元） （万元）
黄流 乐东县黄流镇海
房地 乐房权证黄流字
1 汽车 榆西线公路南黄 2,879.66 1,493.97 74.70 1,568.67
产 第 06011 号
站 流汽车站综合楼
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
乐东县黄流镇海
房地 乐房权证黄流字
2 榆西线公路南 693.19 339.59 16.98 356.57
产 第 07033 号
(2) 幢
小计 1,833.56 91.68 1,925.24
黄流 房地 乐房权证黄流字 乐东县黄流镇海
3 5,293.84 3,000.02 150.00 3,150.02
商业 产 第 0140202 号 榆西线公路南
小计 街 3,000.02 150.00 3,150.02
乐东县利国镇海
房地 乐房权证利国字
4 榆西线公路南 996.6 436.41 21.82 458.23
产 第 09081 号
(1)幢
利国 琼(2017)乐东县
5 车站 土地 不动产权第 乐东县利国镇 3,136.83 397.12 19.86 416.98
0000834 号
小计 833.53 41.68 875.21
合计 5,667.11 283.36 5,950.47
以上数据仅供参考，税额以实际为准。
7、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两
位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终
结论的准确性。
十一、评估结论使用有效期：本报告评估结论使用的有效期为一年，从资产评估基准
日 2023 年 6 月 30 日起计算一年内有效。
十二、评估报告日：本评估项目的报告日为 2023 年 11 月 17 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结
论，应当阅读资产评估报告正文，并关注特别事项说明。
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资产评估报告
中威正信评报字（2023）第 5099 号
海南海汽运输集团股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产
评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，对房地产采用成本法和收益法，对土地
采用基准地价系数修正法和市场法，按照必要的评估程序，海南海汽运输集团股份有限公
司乐东分公司持有的位于乐东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权在 2023 年 6 月 30 日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人：海南海汽运输集团股份有限公司
统一社会信用代码：91460000201242532C；
类型：其他股份有限公司分公司(上市)；
股票代码：A 股上市，海汽集团 603069
营业场所：海口市美兰区海府路 24 号（海汽大厦）；
负责人：刘海荣；
成立日期：1985-11-28；
营业期限：1985-11-28 至无固定期限；
经营范围： 道路客运、客运站场开发经营、旅游、物流和汽车服务等，具体包括：省际、
市际、县际班车客运；市内、县内班车客运；省际、市际、县际包车客运；市内、县内包车客
运；市际、县际定线旅游；市际、县际非定线旅游；出租客运；网络预约出租汽车客运；客运
站经营（）；客运票务经营；汽车自驾；航空运输销售代理、旅游信息咨询、票务代理、订房
服务、餐饮信息咨询服务；道路普通货物运输；国内快递；物流信息咨询服务；仓储服务（危
险品除外）；汽车修理；机动车检测；汽车配件销售；汽车销售；新能源汽车充换电设施运营
及充换电服务；清洁能源加气站投资及运营管理；报废汽车回收拆解；废旧电池回收利用；房
屋、场地租赁；代理各种广告设计、发布，企业形象设计，电脑图文制作，展览展示服务，包
装设计，保险业务代理，信息技术服务，利用自有媒体发布广告、互联网信息服务等经营项目。
（二）被评估单位：海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
中威正信（北京）资产评估有限公司 -8-
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统一社会信用代码：91469033201661809U；
类型：其他股份有限公司分公司(上市)；
股票代码：A 股上市，海汽集团 603069
营业场所：海南省乐东县抱由镇乐祥路 139 号；
负责人：辛斌；
成立日期：1992-05-05；
营业期限：1992-05-05 至 2065-05-05；
经营范围： 公路客、货运输、旅业、汽车、维修、配件、店铺出租、餐馆业、汽车快递
服务。
（三）委托人与被评估单位关系
被评估单位为委托人分公司。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
本资产评估报告的其他评估报告使用人为：国家法律、法规规定的其他报告使用人。
本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人按照本评估
目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使
用人不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
确定海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县黄流镇、利国镇房
地产及土地使用权的市场价值，为海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产的经济行为
提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围：海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县
黄流镇、利国镇房地产及土地使用权在 2023 年 6 月 30 日的市场价值，账面价值共为
1,077.29 万元。具体明细详见下表：
账面价
序 项目 证载权利 建成
资产类型 产证编号 名称 用途 面积（㎡） 值（万 备注
号 名称 人 年代
元）
乐东县黄流镇
乐房权证
海南海汽 海榆西线公路 含分摊的4799.43
1 房地产 黄流字第 综合楼 2003 2,879.66 134.46
运输集团 南黄流汽车站 ㎡土地面积
06011号
黄流 股份有限 综合楼
汽车 乐房权证 公司乐东 乐东县黄流镇
含分摊的1155.32
2 站 房地产 黄流字第 分公司 海榆西线公路 车间 2007 693.19 110.50
㎡土地面积
07033号 南(2) 幢
小
土地总面积 5,954.75 房屋建筑面积 3,572.85 244.96
计
中威正信（北京）资产评估有限公司 -9-
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
海南海汽
乐房权证 运输集团 乐东县黄流镇
含分摊的4135.81
3 黄流 房地产 黄流字第 股份有限 海榆西线公路 商业 2013 5,293.84 798.87
㎡土地面积
商业 0140202号 公司乐东 南
街 分公司
小
土地总面积 4,135.81 房屋建筑面积 5,293.84 798.87
计
1、含分摊的
乐房权证 乐东县利国镇
1423.71㎡土地面
4 房地产 利国字第 海南海汽 海榆西线公路 综合楼 2006 996.6 10.45
积；2、账面价值未
09081号 运输集团 南 (1)幢
包含房屋
股份有限
利国 琼(2017)乐 商务金 委估面积=证载面
公司乐东
车站 东县不动 融用地、 积4,560.54㎡-序号
5 土地 分公司 乐东县利国镇 / 3,136.83 23.02
产权第 住宅用 4 房地产分摊的土
0000834号 地 地面积
小
土地总面积 4,560.54 房屋建筑面积 996.60 33.46
计
合计 土地总面积 14,651.10 房屋建筑面积 9,863.29 1,077.29
1、黄流汽车站项目
序号 1：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南黄流汽车站综合楼，是一栋 3 层
混合结构房屋，建筑面积为 2,879.66 ㎡，建成于 2003 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，
瓷砖地面，一楼顶棚为铝扣板，二至三楼顶棚刷白，内墙刷白，内部装修为简单装修，有
2 步步梯，目前第一层小部分铺面自用作为候车大厅使用，其余房地产整体出租经营。其
所在整宗土地已办理《国有土地使用权证》黄流国用(2012)第 06 号，土地证载面积为
10,043.65 平方米，尚未办理分割的《国有土地使用证》。由于历史遗留问题，该地块无
《国有土地出让合同》及对应地块的详细规划指标文件，本次评估按实际容积率设定评估
对象容积率为 0.60。则序号 1 分摊土地面积=2,879.66÷0.60=4,799.43 平方米。
序号 2：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南 (2) 幢（黄流汽车站后 5 层房屋），
是一栋 5 层钢混结构房屋，本次纳入评估范围的为第一层房屋，建筑面积为 693.19 ㎡。
该栋房屋建成于 2007 年，层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面，内部装修为简单装修，目
前一层 426 ㎡房地产出租作为商铺使用，其余房地产自用作为办公。评估对象所在宗地设
定容积率为 0.60。序号 2 分摊土地面积=693.19÷0.60=1,155.32 平方米。
2、黄流商业街
序号 3：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南，房屋名称为黄流商业街，是一
栋 3 层钢混结构房屋，建筑面积为 5,293.84 ㎡，建成于 2013 年，单层层高约 3 米，涂料
外墙，瓷砖地面，内部由承租方自行装修，有 4 部扶梯 1 步电梯，目前整体出租作为商铺
经营。序号 3 尚未办理分割的《国有土地使用证》，其所占用土地为黄流国用(2012）第
05 号，土地证载面积为 6,518.70 平方米，由于历史遗留问题，该地块无《国有土地出让
合同》及对应地块的详细规划指标文件，本次评估按实际容积率设定评估对象容积率为
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1.28。则序号 3 分摊土地面积=5,293.84÷1.28=4,135.81 平方米。
序号 4：评估对象位于乐东县利国镇海榆西线公路南 (1)幢，是一栋 2 层混合结构房
屋，建筑面积为 996.60 ㎡，建成于 2006 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面。根
据《利国车站综合楼合作开发合同》，该房地产由海南省汽车运输总公司乐东公司（海南
海汽运输集团股份有限公司乐东分公司曾用名）、海南金植房地产开发公司共同开发，协
议规定：“楼房竣工后，由海南金植房地产开发公司负责经营管理 20 年，即综合楼建设
投入使用之日起计，从 2006 年 2 月 25 日起，至 2026 年 2 月 24 日止。海南金植房地产开
发公司经营满 20 年后，该综合楼经营管理权收归海南海汽运输集团股份有限公司乐东分
公司，海南金植房地产开发公司开始负责经营管理满三年后,从第四年开始每年向海南海
汽运输集团股份有限公司乐东分公司缴纳使用费人民币肆万叁仟元”。截止评估基准日，
该房地产由海南金植房地产开发公司使用，根据实地查勘，评估对象目前作为商铺使用。
序号 4 尚未办理分割的《国有土地使用证》，其所占用土地加上序号 5 为琼(2017)乐东县
不动产权第 0000834 号整宗土地，土地证载面积为 4,560.54 平方米。由于历史遗留问题，
该地块无《国有土地出让合同》及对应地块的详细规划指标文件，本次评估按控制性详细
规划容积率设定评估对象容积率为 0.7。则序号 4 应分摊的土地面积=996.60÷0.7=1,423.71
平方米。
序号 5：该评估对象与序号 4 所占用土地属于同一证载土地，证载面积为 4,560.54 ㎡。
该评估对象土地面积 3,136.83 ㎡=4,560.54 ㎡-序号 4 应分摊的土地面积 1,423.71 ㎡。整宗
土地地上已开发建设 1 栋房屋（序号 4），其余为空地。四至：北至海榆西线，其余各方
至民房。宗地外开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内场地平整，
地势平坦。
根据《关于确认海南海汽运输剧团有限公司国有划拨土地使用权作价入股转增国家资
本金的通知》琼国资[2008]87 号及其附件，评估对象土地于 2008 年由政府作价出资（入
股）。
据被评估单位介绍，截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转
换、拍卖、抵债、抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
根据评估目的及委估资产情况，本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
1、本项目评估基准日是 2023 年 6 月 30 日；
2、评估基准日是委托人根据本次经济行为的实现及评估目的确定的。
3、一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。
六、评估依据
（一）经济行为文件
《海南省国有资产监督管理委员会关于核准海汽集团公开转让黄流商业街等五处资
产的通知》 （琼国资产[2023]131 号）
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）；
2、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42 号）；
3、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号）；
4、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；
5、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 378 号，2019 年修订）；
6、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第 732 号）；
7、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号）；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号）；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941
号）；
11、国资委、财政部令第 32 号《企业国有资产交易监督管理办法》；
12、国资发产权[2013]64 号关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知；
13、《中华人民共和国会计法》（中华人民共和国主席令第 24 号）；
14、《企业财务通则》（财政部令第 41 号）；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第 72 号)；
16、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号)；
17、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第 256 号)；
18、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通
知》（国土资厅发〔2018〕4 号）；
19、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第 55 号令)；
20、《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的
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通知》(国土资发[2002]195 号)；
21、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
（三）准则依据
1、基本准则和职业道德准则
（1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
（2）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
（3）《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
2、资产评估执业准则
（1）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
（2）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
（3）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
（4）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
（5）《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019]35 号）；
（6）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
（7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（8）《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
（9）《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
（10）《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。
3、资产评估指南
（1）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
（2）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）。
4、资产评估指导意见
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
（2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
（四）权属依据
1、《国有土地使用证》（东方国用(2012)第 024 号）；
2、《房屋所有权证》（房权证东字第 00010918 号）。
（五）取价依据
1、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
2、评估人员现场勘察及市场调查情况；
3、乐东县人民政府于 2021 年施行的《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果
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报告》；
4、《房屋租赁合同》；
5、《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》（琼
自然资函[2023]1558 号）和《海南省自然资源和规划厅关于发布 2022 年城镇地价监测成
果的通知》（琼自然资函[2022]435 号）；
6、其它相关资料。
（六）其他参考依据
1、委托人及被评估单位共同撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
2、评估申报表。
七、评估方法
（一）评估方法分析
1、房地产：
（1）市场法，是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。考虑评估对象房
地产所属区域房地产市场交易不活跃，市场化程度不高，不易收集相关可比实例，故本次
评估不宜采用市场法。
（2）收益法，是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未
来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。大部分评估对象现状用途为商铺，仅
有小部分作为车站售票大厅使用，评估对象区域内租赁市场较活跃，可通过出租获取收益，
因此可以选取收益法作为评估评估对象的基本方法。
（3）成本法，是测算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成
本或重建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法。评估对象可假定为独立的开发建
设项目进行重新开发建设，宜选用成本法。其中土地采用基准地价系数修正法和市场法。
（4）假设开发法是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支
出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价
值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象
价值或价格的方法。评估对象为已建成房屋且正常使用，本次评估不采用假设开发法进行
评估。
2、土地使用权：土地设定用途均为 50%商务金融用地、50%住宅用地。本次分别对
商务金融用地和住宅用地进行测算。商务金融用地采用基准地价系数修正法和市场法（采
用简单算术平均法综合求取评估结果），住宅用地采用基准地价系数修正法。
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（1）市场法，是根据替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估基准日近期
市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算评估
对象价格的方法。根据评估目的及委估资产情况，评估对象所处区域商业用地土地市场交
易活跃，有可比实例，但住宅用地土地市场交易不活跃，无可比实例。故本次评估可采用
市场法对商务金融用地进行评估，不宜采用市场法对住宅用地进行评估。
（2）收益还原法，是将评估对象未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原率还原，
以此估算评估对象价格的方法。评估对象所处区域土地租赁市场不活跃，无法获取合理的
出租收益，故本次评估不宜采用收益还原法。
（3）成本逼近法，是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上
客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。评估对象位于
镇区，用途为商务金融用地和住宅用地，属高效用土地，故本次不宜采用成本逼近法。
（4）剩余法，是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常
开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算评估对象价格的方法。
评估对象所在区域商品房市场交易不活跃，无法获取开发完成后价值，故本次评估不宜采
用剩余法。
（5）基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，
按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并
对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在评估基准
日价格的方法。《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中建立了完整的修
正体系，该体系具有一定的客观性、合理性和实用性，故本次评估可以选用基准地价系数
修正法。
（二）评估方法介绍
1、房地产：
（1）收益法计算公式
房地产收益价值=租约期内房地产收益价值+租约期外房地产收益价值。
1
①租约期内房地产评估计算公式：
1
1 = × 1
1+
1+ 1
②租约期外房地产评估计算公式：
2
2 = × 1 × + 收益到期后剩余资产价值
1+ (1 + )
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其中：V—收益价值
a—净收益
r—资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n1—租约收益期
n2—租约期外收益期
i—评估基准日至租约期满日收益期
（2）成本法计算公式
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开
发利润=（土地取得成本+购地税费）+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
+开发利润-建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
其中土地取得成本采用基准地价系数修正法和市场法。
2、土地使用权
（1）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替
代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在评估基准日价格
的方法计算公式：
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi —— 评估对象地面地价
P —— 评估对象对应的基准地面地价
Py —— 土地用途修正系数
Pq —— 期日修正系数
K —— 评估对象区域影响因素总修正值
∏S—— 评估对象个别因素修正系数的乘积
n
K Ki
其中： i 1
Ki ─ 第 i 个评估对象区位因素修正系数。
（2）市场法计算公式
市场法是根据替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交
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易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算评估对象价格
的方法。计算公式如下：
P=A×a1×a2×a3×a4
其中：P—评估对象价格；
A—比较实例宗地价格；
a1—交易日期修正系数；
a2—交易情况修正系数；
a3—区域因素修正系数；
a4—个别因素修正系数
八、评估程序实施过程和情况
中威正信（北京）资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估
计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计
核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与海南海汽运输集团股份有限公司签订资产评估委托合同；
3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确
定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告；
10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告；
11、整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设：交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本
的前提假设。
2、公开假设：公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
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资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖
为基础。
3、资产持续使用假设：资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用
途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。本次假设纳入评估范围内资产按现状用途继续使用。
（二）特殊假设
1、评估工作在很大程度上依赖于委托人和被评估单位提供的有关资料。因此，评估
工作是以被评估单位提供的有关经济行为文件，资产权属文件、证件，资产评估申报表等
有关法律文件和评估资料的真实、合法为前提。
2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变
化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、被评估单位所处的社会经济环境以及所执行的税赋、汇率、税率等政策无重大变
化。
4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以
评估基准日的国内有效价格为依据。
5、本评估报告成立的前提条件是针对其经济行为符合国家法律、法规的有关规定。
评估师和评估机构的责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉
及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为合法性做出任何判断。
本评估报告的结论在上述假设条件前提下成立，当未来经济环境发生较大变化时，评
估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。。
十、评估结论
中威正信（北京）资产评估有限公司接受委托，依据国家有关资产评估的规定，本着
独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司乐东
分公司持有房地产及土地使用权的市场价值进行了评定和估算。
根据评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2023 年 6 月 30 日，海南海汽运输集团股份有限公司委托评估的资产，
经评估后的评估值为 5,667.11 万元，账面价值为 1,077.29 万元，评估增值 4,589.83 万元，
增值率为 426.05%，增值的主要原因是账面价值以历史成本计量，与市场价值方式计量存
在差异产生增值。
评估结论详细情况见评估明细表。
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十一、特别事项说明
（一）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，中威正信(北京)资产
评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估
人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中威正信（北京）
资产评估有限公司出具的，受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的
影响。
（二）本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为
及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本次评估报告及评估结论一般不能套用其他评估
目的。
（三）委托人和相关当事方负责应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合
法性和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），
资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法
律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整
性的责任。
（四）评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的事项，提请报告使用人关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用
评估结论：
1、黄流汽车站
黄流汽车站项目土地总面积为 10,043.65 平方米，已办理《国有土地使用权证》（黄
流国用(2012)第 06 号），地上建筑物总面积为 6,003.26 平方米，均办理了《房屋所有权证》，
本次委托评估其中 3,572.85 平方米房地产及其分摊的土地使用权（序号①：2,879.66 平方
米，乐房权证黄流字第 06011 号，证载用途综合楼；序号②：693.19 平方米，乐房权证黄
流字第 07033 号，证载用途车间），剩余 2,430.41 为员工集资房（不纳入评估范围）。由
于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及土地用途比例，本次评估根据《关于海南海
汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄流车站”、“黄流商业街”、“利国车站”
项目土地用途及分摊土地设定的函》，按实际容积率 0.6、实际用途计算土地价值，则：
乐房权证黄流字第 06011 号 2,879.66 平方米房地产分摊的土地面积为 4,799.43 平方米，土
地用途为商务金融用地；乐房权证黄流字第 07033 号 693.19 平方米房地产分摊的土地面
积为 1,155.32 平方米，土地用途为商务金融用地。若与权利部门的原始规划容积率和用途
不符，应当按原始规划容积率及用途调整评估结论或重新进行评估。
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2、黄流商业街
黄流商业街项目土地总面积为 6,518.70 平方米，已办理《国有土地使用权证》（黄流
国用(2012）第 05 号），地上建筑物总面积为 8,351.98 平方米，本次委托评估 5,293.84 平
方米房地产及其分摊的土地使用权，该房产已办理了《房屋所有权证》（乐房权证黄流字
第 0140202 号），证载用途商业，剩余 3,058.14 平方米为员工集资房，尚未办理产权证书，
由于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及土地用途比例，本次评估根据《关于海南
海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄流车站”、“黄流商业街”、“利国车
站”项目土地用途及分摊土地设定的函》，按实际容积率 1.28、实际用途计算土地价值，
则：乐房权证黄流字第 0140202 号 5,293.84 平方米房地产分摊的土地面积为 4,135.81 平方
米，土地用途为商务金融用地。若与权利部门的原始规划容积率和用途不符，应当按原始
规划容积率及用途调整评估结论或重新进行评估。
3、利国车站
利国车站项目土地总面积为 4,560.54 平方米，已办理《不动产权证书》（琼(2017)乐
东县不动产权第 0000834 号），地上建有一栋房屋，总建筑面积为 996.60 平方米，已办
理《房屋所有权证》（乐房权证利国字第 09081 号），本次委托评估 996.60 平方米房屋
及 4,560.54 平方米土地使用权。所在宗地由于历史资料缺失无法查询到原始规划容积率及
土地用途比例，本次评估根据《关于海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及的“黄
流车站”、“黄流商业街”、“利国车站”项目土地用途及分摊土地设定的函》，按规划
容积率 0.7 分摊土地面积，并结合证载用途、实际用途设定评估对象土地用途。则乐房权
证利国字第 09081 号 996.60 平方米房地产分摊的土地面积为 1,423.71 平方米，土地用途
根据实际用途设定为 50%商务金融用地 50%住宅用地；剩余 3,136.83 平方米土地使用权设
定容积率为 0.7，土地用途设定为 50%商务金融用地 50%住宅用地。若与权利部门的原始
规划容积率和用途不符，应当按原始规划容积率调整评估结论或重新进行评估。
4、评估对象因测算需要按上述方式分割，报告使用人应将评估对象“黄流汽车站”、
“黄流商业街”、“利国车站”按项目作为一个整体考虑，不得分开转让评估对象且本报
告不得用于土地分割使用，提请报告使用人注意。
5、根据被评估单位提供的租赁合同、开发合同，评估对象存下以下租约。本次评估
无理由怀疑被评估单位提供租赁合同的真实性、完整性、合法性，测算中充分考虑了租赁
合同对价值的影响，提请报告使用人注意。
评估基准日 租约期
序 项目 合同名 承租人、 面积
地址 租赁用途 租金/使用费 限/使用 备注
号 名称 称、编号 合作方 （㎡）
（元/月） 年限
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租赁合同中另有2385
海口域 乐东县黄流镇 服务业、娱乐
黄流 房屋(场 2023年 平方米土地出租，租
琛物业 海榆西线公路 业、教育培训等
1 汽车 地)租赁 79,666.67 1 月31 金单独收取，据被评
服务有 南的黄流汽车 2,778.00 合法化经营业
站 合同 日止 估单位介绍，土地租
限公司 站) 房屋 态
赁已终止。
黄流海汽 海南佳 海南省乐东县 整体租赁再分 2032
黄流
商业街整 景商贸 黄流镇黄金大 租,分租的用途 年 10 租金包含房屋租金、
2 商业 5,264.00 131,600.00
体租赁合 有限公 道黄流海汽商 为：百货、超市、 月31 日 场地租金及其他费用
街
同 司 业街一、二层 餐饮等; 止
利国车站 海南金 乐东县利国镇 合同约定开发面积为
2026年
利国 综合楼合 植房地 海榆西线公路 2300平方米，实际开
3 996.6 / 43,000.00 2 月24
车站 作开发合 产开发 南 (1)幢综合 发面积为996.6平方
日止
同 公司 楼 米
6、本评估结论不包含增值税。
7、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两
位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终
结论的准确性。
（五）重大期后事项
1、报告有效期内在评估报告日后资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额
进行相应调整。
2、评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了
严重影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
3、评估人员未发现有其他影响委估资产的重大期后事项发生。
4、评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
（六）根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是
评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人
员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用人予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明
的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
2、本评估报告只能由报告载明的资产评估报告使用人使用。
除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规
定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
3、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象
可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 附件
附件
1、经济行为文件
2、委估资产图片
3、产权证明文件
4、委托人和被评估单位承诺函
5、委托人与被评估单位法人营业执照
6、评估机构法人营业执照副本复印件
7、签名资产评估师的承诺函
8、资产评估师资格证明文件复印件
9、评估明细表
中威正信（北京）资产评估有限公司 -23-
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐
东县黄流镇、利国镇房地产及土地使用权市场价值
资产评估说明
中威正信评报字（2023）第 5099 号
第一册 共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2023 年 11 月 17 日
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 目录
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................... 2
第三部分 资产评估说明 ................................................................................3
§1 评估对象与评估范围的说明 ................................................................................. 3
§2 资产核实情况总体说明 ......................................................................................... 6
§3 房地产评估技术说明 ............................................................................................. 7
§4 土地评估技术说明 ............................................................................................... 39
§5 评估结论 ............................................................................................................... 65
中威正信（北京）资产评估有限公司
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 有关事项的说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托人
和被评估单位撰写，详情评估说明最后所附的委托人和被评估单位
提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估对象与评估范围的说明
第三部分 资产评估说明
§1 评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围：海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县
黄流镇、利国镇房地产及土地使用权在 2023 年 6 月 30 日的市场价值，账面价值共为
1,077.29 万元。具体明细详见下表：
项
账面价
目 证载权利 建成
序号 资产类型 产证编号 名称 用途 面积（㎡） 值（万 备注
名 人 年代
元）
称
乐东县黄流镇
乐房权证
海南海汽 海榆西线公路 含分摊的4799.43
1 黄 房地产 黄流字第 综合楼 2003 2,879.66 134.46
运输集团 南黄流汽车站 ㎡土地面积
流 06011号
股份有限 综合楼
汽 公司乐东
乐房权证 乐东县黄流镇
车 含分摊的1155.32
2 房地产 黄流字第 分公司 海榆西线公路 车间 2007 693.19 110.50
站 ㎡土地面积
07033号 南(2) 幢
小计 土地总面积 5,954.75 房屋建筑面积 3,572.85 244.96
海南海汽
黄 乐房权证 乐东县黄流镇
运输集团
流 含分摊的4135.81
3 房地产 黄流字第 股份有限 海榆西线公路 商业 2013 5,293.84 798.87
商 ㎡土地面积
0140202号 公司乐东 南
业 分公司
街
小计 土地总面积 4,135.81 房屋建筑面积 5,293.84 798.87
1、含分摊的
乐房权证 乐东县利国镇
1423.71㎡土地面
4 房地产 利国字第 海南海汽 海榆西线公路 综合楼 2006 996.6 10.45
积；2、账面价值未
利 09081号 运输集团 南 (1)幢
包含房屋
国 股份有限
琼(2017)乐 商务金 委估面积=证载面
车 公司乐东
东县不动 融用地、 积4,560.54㎡-序号
5 站 土地 分公司 乐东县利国镇 / 3,136.83 23.02
产权第 住宅用 4 房地产分摊的土
0000834号 地 地面积
小计 土地总面积 4,560.54 房屋建筑面积 996.60 33.46
合计 土地总面积 14,651.10 房屋建筑面积 9,863.29 1,077.29
据被评估单位介绍，截止评估基准日，委估对象不存在他项权利状况。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
1、黄流汽车站项目
序号 1：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南黄流汽车站综合楼，是一栋 3 层
混合结构房屋，建筑面积为 2,879.66 ㎡，建成于 2003 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，
瓷砖地面，一楼顶棚为铝扣板，二至三楼顶棚刷白，内墙刷白，内部装修为简单装修，有
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估对象与评估范围的说明
2 步步梯，目前第一层小部分铺面自用作为候车大厅使用，其余房地产整体出租经营。其
所在整宗土地已办理《国有土地使用权证》黄流国用(2012)第 06 号，土地证载面积为
10,043.65 平方米，尚未办理分割的《国有土地使用证》。由于历史遗留问题，该地块无
《国有土地出让合同》及对应地块的详细规划指标文件，目前地上建有两栋房屋，房屋 1
为序号 1 建筑面积 2,879.66 ㎡，房屋 2 为序号 2 所在整栋房屋建筑面积 6,003.26 ㎡（委估
对象序号 2 为其中第一层 693.19 平方米），则实际容积率=（2,879.66+6,003.26）÷
10,043.65=0.60。根据被评估单位于 2023 年 11 月 7 日去自然资源规划局查询的《乐东黎
族自治县黄流镇中心镇区控制性详细规划(修编)》，用地性质为商务金融/城镇住宅混合用
地，容积率为 2。本次评估按实际容积率设定评估对象容积率为 0.60。则序号 1 分摊土地
面积=2,879.66÷0.60=4,799.43 平方米。
序号 2：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南 (2) 幢（黄流汽车站后 5 层房屋），
是一栋 5 层钢混结构房屋，本次纳入评估范围的为第一层房屋，建筑面积为 693.19 ㎡。
该栋房屋建成于 2007 年，层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面，内部装修为简单装修，目
前一层 426 ㎡房地产出租作为商铺使用，其余房地产自用作为办公。评估对象所在宗地设
定容积率为 0.60。序号 2 分摊土地面积=693.19÷0.60=1,155.32 平方米。
2、黄流商业街
序号 3：评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南，房屋名称为黄流商业街，是一
栋 3 层钢混结构房屋，建筑面积为 5,293.84 ㎡，建成于 2013 年，单层层高约 3 米，涂料
外墙，瓷砖地面，内部由承租方自行装修，有 4 部扶梯 1 步电梯，目前整体出租作为商铺
经营。序号 3 尚未办理分割的《国有土地使用证》，其所占用土地为黄流国用(2012）第
05 号，土地证载面积为 6,518.70 平方米，据被评估单位提供的资料及实地查勘，该地块
地上建有 3 栋房屋（即序号 3 和 2 栋 2034.6 平方米、1023.54 平方米员工宿舍），则实际
容积率=（5,293.84+2034.6+1023.54）÷6,518.70=1.28。根据被评估单位于 2023 年 11 月 7
日去自然资源规划局查询的《乐东黎族自治县黄流镇中心镇区控制性详细规划(修编)》，
用地性质为商务金融/城镇住宅混合用地，该宗地控制性规划容积率为 2.0，本次评估按实
际容积率设定为 1.28。则序号 3 分摊土地面积=5,293.84÷1.28=4,135.81 平方米。
序号 4：评估对象位于乐东县利国镇海榆西线公路南 (1)幢，是一栋 2 层混合结构房
屋，建筑面积为 996.60 ㎡，建成于 2006 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面。根
据《利国车站综合楼合作开发合同》，该房地产由海南省汽车运输总公司乐东公司（海南
海汽运输集团股份有限公司乐东分公司曾用名）、海南金植房地产开发公司共同开发，协
议规定：“楼房竣工后，由海南金植房地产开发公司负责经营管理 20 年，即综合楼建设
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估对象与评估范围的说明
投入使用之日起计，从 2006 年 2 月 25 日起，至 2026 年 2 月 24 日止。海南金植房地产开
发公司经营满 20 年后，该综合楼经营管理权收归海南海汽运输集团股份有限公司乐东分
公司，海南金植房地产开发公司开始负责经营管理满三年后,从第四年开始每年向海南海
汽运输集团股份有限公司乐东分公司缴纳使用费人民币肆万叁仟元”。截止评估基准日，
该房地产由海南金植房地产开发公司使用，根据实地查勘，评估对象目前作为商铺使用。
序号 4 尚未办理分割的《国有土地使用证》，其所占用土地加上序号 5 为琼(2017)乐东县
不动产权第 0000834 号整宗土地，土地证载面积为 4,560.54 平方米。据被评估单位介绍，
由于历史问题，该地块无《国有土地出让合同》及对应地块的详细规划指标文件，目前地
上建有序号 4 房屋外，其余部分均为空地，尚未开发建设完成。根据《乐东黎族自治县利
国镇中心镇区控制性详细规划》2019 年 7 月版，用地性质为综合交通枢纽用地和广场用
地，容积率为 0.7。本次评估按控制性详细规划容积率设定评估对象容积率为 0.7。则序号
4 应分摊的土地面积=996.60÷0.7=1,423.71 平方米。
序号 5：该评估对象与序号 4 所占用土地属于同一证载土地，证载面积为 4,560.54 ㎡。
该评估对象土地面积 3,136.83 ㎡=4,560.54 ㎡-序号 4 应分摊的土地面积 1,423.71 ㎡。整宗
土地地上已开发建设 1 栋房屋（序号 4），其余为空地。四至：北至海榆西线，其余各方
至民房。宗地外开发程度为“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内场地平整，
地势平坦。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 技术说明
§2 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
本次资产清查核实工作，根据被评估单位申报的资产类别，评估机构组织了评估小
组于 2023 年 6 月 30 日对海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的房地产及土
地使用权进行了清查核实，资产核实情况说明如下：
（一）资产清查核实的过程
1、准备阶段
（1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表
格的填写要求；
（2）审核填报的委估资产清单及相关资料；
（3）制定清查核实计划。
2、现场工作阶段
（1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；
（2）现场勘察，对委估资产进行清查核实；
（3）与委托人和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流。
（二）资产清查核实的方法
采用将产权证明资料与实物核对的方法对委估资产进行核实。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内资产的实际状况进行
了认真、详细的清查，经清查，此次委估的资产权属情况清晰、资产数量准确。
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§3 房地产评估技术说明
一、评估对象
评估对象为海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县黄流镇、
利国镇房地产的市场价值。
序号 1：乐东县黄流镇海榆西线公路南黄流汽车站综合楼
（1）权益状况
已办理《房屋所有权证》，证载信息如下：
证载编号 乐房权证黄流字第 06011 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
房屋坐落 乐东县黄流镇海榆西线公路南黄流汽车站综合楼
登记时间 2007 年 10 月 29 日变更时间 2012 年 9 月 3 日
房屋性质 国有
规划用途 综合楼
总层数 3
建筑面积（㎡） 2,879.66
该房地产所占用的土地已办理产权证书，证号为黄流国用(2012)第 06 号，但尚未
办理分割的《国有土地使用权证》。
（2）实物状况
评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南黄流汽车站综合楼，是一栋 3 层混合结
构房屋，建筑面积为 2,879.66 ㎡，建成于 2003 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖
地面，一楼顶棚为铝扣板，二至三楼顶棚刷白，内墙刷白，内部装修为简单装修，有 2
步步梯，目前第一层小部分铺面自用作为候车大厅使用，其余房地产整体出租经营。
（3）他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、
抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
序号 2：乐东县黄流镇海榆西线公路南 (2) 幢
（1）权益状况
已办理《房屋所有权证》，证载信息如下：
证载编号 乐房权证黄流字第 07033 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
房屋坐落 乐东县黄流镇海榆西线公路南 (2) 幢
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登记时间 2007 年 10 月 29 日变更时间 2012 年 9 月 3 日
房屋性质 国有
规划用途 车间
总层数 5
建筑面积（㎡） 693.19
其他 一层车间
该房地产所占用的土地已办理产权证书，证号为黄流国用(2012)第 06 号，但尚未
办理分割的《国有土地使用权证》。
（2）实物状况
评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南 (2) 幢（黄流汽车站后 5 层房屋），
是一栋 5 层钢混结构房屋，本次纳入评估范围的为第一层房屋，建筑面积为 693.19 ㎡，
其余 2-4 层为员工宿舍，据被评估单位介绍，房屋已被员工购买，未纳入评估范围。该
栋房屋建成于 2007 年，层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面，内部装修为简单装修，目
前一层 426 ㎡房地产出租作为商铺使用，其余房地产自用作为办公。
（3）他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、
抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
序号 3：乐东县黄流镇海榆西线公路南
（1）权益状况
已办理《房屋所有权证》，证载信息如下：
证载编号 乐房权证黄流字第 0140202 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
房屋坐落 乐东县黄流镇海榆西线公路南
登记时间 2015 年 1 月 9 日
房屋性质 商业
规划用途 商业
总层数 3
建筑面积（㎡）
5,293.84
该房地产所占用的土地已办理产权证书，证号为黄流国用(2012）第 05 号，但尚未
办理分割的《国有土地使用权证》。
（2）实物状况
评估对象位于乐东县黄流镇海榆西线公路南，房屋名称为黄流商业街，是一栋 3
层钢混结构房屋，建筑面积为 5,293.84 ㎡，建成于 2013 年，单层层高约 3 米，涂料外
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墙，瓷砖地面，内部由承租方自行装修，有 4 部扶梯 1 步电梯，目前整体出租经营。
（3）他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、
抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
序号 4：乐东县利国镇海榆西线公路南 (1)幢
（1）权益状况
已办理《房屋所有权证》，证载信息如下：
证载编号 乐房权证利国字第 09081 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
房屋坐落 乐东县利国镇海榆西线公路南 (1)幢
登记时间 2008 年 4 月 24 日变更时间 2012 年 9 月 3 日
房屋性质 国有
规划用途 综合楼
总层数 2
建筑面积（㎡） 996.60
该 房地产所占 用 的土地 已办 理产权证书 ，证号为 琼 (2017)乐东县不 动产权第
0000834 号，但尚未办理分割的《国有土地使用权证》。
根据《利国车站综合楼合作开发合同》，该房地产由海南省汽车运输总公司乐东公
司（海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司曾用名）、海南金植房地产开发公司共
同开发，协议规定：“楼房竣工后，由海南金植房地产开发公司负责经营管理 20 年，
即综合楼建设投入使用之日起计，从 2006 年 2 月 25 日起，至 2026 年 2 月 24 日止。海
南金植房地产开发公司经营满 20 年后，该综合楼经营管理权收归海南海汽运输集团股
份有限公司乐东分公司，海南金植房地产开发公司开始负责经营管理满三年后,从第四
年开始每年向海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司缴纳使用费人民币肆万叁仟
元”。截止评估基准日，该房地产由海南金植房地产开发公司使用，根据实地查勘，评
估对象目前作为商铺使用。
（2）实物状况
评估对象位于乐东县利国镇海榆西线公路南 (1)幢，是一栋 2 层混合结构房屋，建
筑面积为 996.60 ㎡，建成于 2006 年，单层层高约 3 米，涂料外墙，瓷砖地面。
（3）他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、
抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、评估依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》；
2、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
3、评估人员搜集、调查取得的资料和数据；
4、企业财务会计、租赁合同等资料；
5、市场调查、乐东市工程造价信息及询价资料；
6、互联网信息资料；
7、现场勘察记录。
三、评估程序
1、核对原始资料
根据被评估单位提供的房地产评估明细表，对评估对象进行了核对，对明细表填写
不符合评估要求之处与被评估单位有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予以更
正。
2、市场调查
根据评估需要，评估人员通过实地调查、询问相关房产中介机构、房产部门、物业
管理机构，及通过报纸、杂志、网络等途径，搜集类似房产的市场租金、物业管理费用、
空置率、租金增长模式，了解类似房屋的市场交易时间、交易价格、交易情况、区域因
素、个别因素等资料。
3、现场勘察
对评估对象的实地查勘评估，按照《资产评估准则-不动产》规定的要求，遵循公
正、客观、科学的原则，根据委托单位提供的房地产清查评估明细表，所列项目的项数、
面积、层数、结构类型、装饰及给排水、供电照明、通风等设备情况，详细进行实地查
勘核实。并结合现场了解建筑物的结构特征和各部位完损状况，一一做现场记录。
评估人员对委托评估的房地产作详细的查看，除核对建筑物的数量及内容是否与申
报情况一致外，主要查看：房屋结构、装修、设施、配套使用状况。
核对实物和申报表是否一致，对不同之处，协助被评估单位共同修改。
4、确定评估值
根据所选用的评估方法计算评估值。
四、房地产市场背景分析
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1、一般因素分析
乐东黎族自治县，是海南省直辖自治县，位于海南岛西南部，介于北纬 18°24′至
18°58′，东经 108°39′至 109°24′之间。地势北高南低，背山面海。东和东北与五指山市、
白沙黎族自治县接壤，东南与三亚市交界，北与东方市、昌江黎族自治县毗邻，西南临
南海 。根据第七次人口普查数据，截至 2020 年 11 月 1 日零时，乐东黎族自治县常住
人口为 464435 人； 辖有 11 个镇，共 173 个村委会、20 个居委会、600 个自然村；陆
地面积 2766.42 平方公里，其中耕地面积 561.21 平方公里；海域面积 1726.8 平方公里，
海岸线 84.3 公里。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年一季度乐东县地区生产总值（GDP）完
成 44.28 亿元，同比增长 7.5%，低于年度预期目标 1.5 个百分点。其中，一产完成增加
值 25.61 亿元，同比增长 4.2%；二产完成增加值 5.83 亿元，增长 21.9%；三产完成增
加值 12.84 亿元，同比增长 6.7%。
2、房地产市场分析
2023 年 1-5 月，乐东市房地产开发投资额为 77,178.00 万元，比上期同期下降 14.7%；
房地产销售面积为 1.37 万㎡，比上期同期增长 82.4%；房屋销售额为 23,386.00 万元，
比上期同期增长 80.5%。
3、区域房地产市场分析
“黄流车站”、“黄流商业街”位于乐东县黄流镇镇区，一面临海榆西线，距离海
南环岛高速出入口约 7.5 公里，周边有酒店、学校、银行等公共配套设施，人流量较大，
区域状况较好。
“利国车站”位于乐东县利国镇镇区，在海榆西线 1 公里范围内，距离海南环岛高
速出入口约 9 公里，路边多为居民自建房自用作为商铺，人流量一般，区域状况一般。
五、评估方法
对评估对象选用收益法和成本法（其中土地采用基准地价系数修正法和成本逼近
法）进行测算。
1、成本法
成本法是测算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重
建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法。
房地产价值=房地产重置成本-建筑物折旧
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 技术说明
开发利润
=（土地取得成本+购地税费）+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
+开发利润-建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
其中土地取得成本采用基准地价系数修正法和市场法。
①基准地价系数修正法是利用城镇基准地价（路线价）及其地价修正系数表等成果，
按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价（路线价）的条件相比
较，进而通过修正求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
计算公式：
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi —— 待估宗地地面地价
P —— 待估宗地对应的基准地面地价
Py —— 土地用途修正系数
Pq —— 期日修正系数
K —— 待估宗地区域影响因素总修正值
∏S—— 待估宗地个别因素修正系数的乘积
n
K Ki 1
i
其中：
Ki ─ 第 i 个待估宗地区位因素修正系数。
②市场法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场
上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗
地价格的方法。
计算公式：
P=A×a1×a2×a3×a4
其中：P—评估对象价格；
A—比较实例宗地价格；
a1—交易日期修正系数；
a2—交易情况修正系数；
a3—区域因素修正系数；
a4—个别因素修正系数
评估对象设定用途为 50%商务金融用地、50%住宅用地，本次评估对商务金融用地
采用基准地价系数修正法和市场法，对住宅用地采用基准地价系数修正法进行测算。
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2、收益法
收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时
点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。此次采用收益法的计算公
式如下：
房地产收益价值=租约期内房地产收益价值+租约期外房地产价值。
1
1、租约期内房地产评估计算公式：
1
1 = × 1
1+
1+ 1
2、租约期外房地产评估计算公式：
2
2 = × 1 × + 收益到期后剩余资产价值
1+ (1 + )
其中：V—收益价值
a—净收益
r—资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n1—租约收益期
n2—租约期外收益期
i—评估基准日至租约期满日收益期
注:本次评估结合房屋租赁市场实际收租方式，按照年收益在年中发生，运营费用
跟随年收益产生的模式下进行评估。
六、评估测算过程
案例一、乐东县黄流镇海榆西线公路南（评估明细表，序号 3）
（一）采用成本法（房地产合估路径）测算房地产价值
1、土地成本
（1）土地取得成本
1）采用基准地价系数修正法测算土地价值
①基准地价内涵
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》，商服用地基准地价内
涵: 设定商服用地基准地价的评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，平均容积率为 1.5，土
地使用年期为 40 年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域平均价
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格，地价以地面价元/m“表示。
②评估对象基本状况
截止至评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通给
水、通排水），宗地内场地平整，剩余土地使用年限为 35.29 年。
③评估过程
A 确定评估对象土地级别
委估宗地位于乐东县黄流镇，参照“乐东县黄流镇国有建设用地土地级别及基准地
价图”和“乐东县商服用地土地级别及基准地价表”，确定该宗地为黄流镇 C12，区片地
价为 1,510.00 元/㎡，基础设施开发程度为“五通一平”，基础设施开发费用 229.5 元/㎡。
B 确定影响评估对象价格的修正系数
a 交易期日修正系数
乐东市基准地价评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，至评估基准日区域土地市场价格
已有了一定的上涨或下浮，故需对该基准地价做适当的期日修正：
根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
（琼自然资函[2023]1558 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，乐东市商服用地地价指
数为 98.09%。
则，交易期日修正系数为 98.09%。
b 土地用途修正系数
查《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中土地用途修正系数表，
委估宗地为商务金融用地，无三级类用途，修正系数取商务金融用地均值为
（100%+96%+100%）÷3=98.67%。详见下表：
土地用途修正系数表
二级类 三级类 三级类用途修正系数
金融保险用地 100%
商务金融用地 艺术传媒用地 96%
其他商务用地 100%
c 宗地基础设施开发程度差异修正
委估宗地对应的商服用地开发程度为“五通一平”的开发费用为 229.5 元/㎡，完全“五
通一平”的开发费用为 270 元/㎡。
高配置(已成体系) 中配置(主干通过) 低配置(接近主干)
项目 系 系数 系数
开发情况 开发情况 开发情况
数％ (％) (％)
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有主干道路通过，但
道路畅通，形成网络，达 接近主干道，有土路
(22, (14,2 未形成网络，基本能
通路 到规划设计标准，路面质 [0,14] 或砂石路与主干道相
30] 2] 够通达，路面质量一
量较高 通
般
建有变电站，通过地下电 有输电线路经过，接
(10, 远离输电线路，接电
通电 缆或架杆明线输送电源， (5,10] 电方便，电力基本能 [0,5]
14] 不方便
电力供应充分 满足需要
通讯方便快捷，电话装机
(10, 有主要的通讯电缆、 电缆、电线经过，可
通讯 容量充足，达到规划设计 (5,10] [0,5]
18] 电线经过，接线方便 以接线但不方便
标准
有水厂，供水系统呈循环 临近水厂或有主要
(8,1 基本靠打井取水，用
供水 状或树林状，供水能满足 (4,8] 的供水系统经过，用 [0,4]
0] 水条件较不便利
要求，达到规划设计标准 水条件基本便利
建有污水处理厂，雨污分 雨水污水排放条件
(16, (10,1 雨污合流，明沟排污，
排水 流，暗沟排污。达到规划 基本便利，基本能满 [0,10]
22] 6] 排水条件差
设计标准 足需要
地面基本平整，基本 地面需经过平整，才
平整 (4,6] 地面平整，可以利用 (2,4] [0,2]
可以利用 可以利用
根据待估宗地的实际情况，结合以上影响五通一平开发程度修正系数表，确定待
估宗地的开发费差异额见下表：
修正系
项目 宗地五通一平开发情况 开发费差异额(元/㎡)
数(%)
通路 道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高 25
建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供
通电 12
应充分
通讯 通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 16
有水厂，供水系统呈循环状或树林状，供水能满足要求， 270×84%-229.5=-2.7
供水 9
达到规划设计标准
排水 雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要 16
平整 地上已建有房屋 6
合 计： 84
d 区域因素修正系数的确定
对照《商服用地区域因素修正系数指标说明》和《商服用地区域因素修正表》，根
据待估宗地的实际情况，确定影响待估宗地的因素条件及修正系数见下表：
其他乡镇商服用地区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
商业 距区域繁华商服中
[0,200] (200,500] (500,800] (800,1200] (1200, +∞)
繁华 心距离（m）
程度 商服物业集聚程度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
道路通畅， 道路通畅， 道路较为通 道路较为通 道路较为通
形成网络， 形成网络， 畅，未形成 畅，未形成 畅，未形成
交通 道路通达度 区域内至少 区域内有 1 网络，区域 网络，区域 网络，区域
条件 有 2 条主干道 条主干道通 内有次干道 内仅有支路 内无法直接
通过 过 通过 通过 通达
公交便捷度 至少有 2 条 有 1 条公 公交站点在 公交站点在 公交站点在
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公交线路通 交 线路通 500 米以内 1000 米以 1000 米以
过 过 内 外
距高铁站、长途汽
车站、高速公路出 [0,400] (400,800] (800,1200] (1200,1800] (1800, +∞)
入口距离（m）
供电状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
供水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
基本
设施 供气状况 完善 较完善 一般 —— ——
状况
排水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
通讯状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
环境质量优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
自然条件优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
环境 距江（河）、湖（水
状况 库）、海、公园（广 [0,100] (100,300] (300,600] —— ——
场）距离（m）
旅游资源状况 优 较优 一般 较劣 劣
人口
人口密度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
状况
城市
城市规划影响度 高 较高 一般 —— ——
规划
其他乡镇商服用地区域因素修正系数表（%）
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距区域繁华商服中心距
1.50 0.75 0 -0.95 -1.90
商业繁华程度 离
商服物业集聚程度 1.11 0.56 0 -0.70 -1.41
道路通达度 0.60 0.30 0 -0.38 -0.76
交通条件 公交便捷度 0.62 0.31 0 -0.39 -0.79
距高铁站、长途汽车站、
0.54 0.27 0 -0.34 -0.69
高速公路出入口距离
供电状况 0.44 0.22 0 -0.28 -0.56
供水状况 0.38 0.19 0 -0.24 -0.49
基本设施
供气状况 0.34 0.17 0 —— ——
状况
排水状况 0.23 0.12 0 -0.15 -0.30
通讯状况 0.24 0.12 0 -0.15 -0.31
环境质量优劣度 0.33 0.17 0 -0.21 -0.42
自然条件优劣度 0.28 0.14 0 -0.18 -0.36
环境状况 距江（河）、湖（水库）、
0.35 0.18 0 —— ——
海、公园（广场）距离
旅游资源状况 0.22 0.11 0 -0.14 -0.28
人口状况 人口密度 1.19 0.60 0 -0.75 -1.51
城市规划 城市规划影响度 0.70 0.35 0 —— ——
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待估宗地区位因素修正系数表
因素 因子 宗地因素情况 等别判断 修正系数
距区域繁华商服中心距离（m） [0,200] 优 1.50%
商业繁华程度
商服物业集聚程度 密集 优 1.11%
道路通畅，形成网络，区
道路通达度 较优 0.30%
域内有 1 条主干道通过
交通条件 公交便捷度 一般 一般 0
距高铁站、长途汽车站、高速公
[0,400] 优 0.54%
路出入口距离（m）
供电状况 较完善 较优 0.22%
供水状况 较完善 较优 0.19%
基本设施
供气状况 —— _ 0
状况
排水状况 较完善 较优 0.12%
通讯状况 较完善 较优 0.12%
环境质量优劣度 一般 一般 0
自然条件优劣度 一般 一般 0
环境状况 距江（河）、湖（水库）、海、
—— —— 0
公园（广场）距离（m）
旅游资源状况 一般 一般 0
人口状况 人口密度 较密集 较优 0.60%
城市规划 城市规划影响度 一般 一般 0
合计 4.70%
e 个别因素修正
a)地块宽深比修正
委估宗地所在整宗地宽深比约为 0.4，查《商服用地宽深比修正系数表》，委估宗
地宽深比修正系数为 0.96。
商服用地宽深比修正系数表（节选）
宽深比（宽度/深度） [0.4,0.5） [0.5,0.6） [0.6,0.8） [0.8,1.0）
修正系数 0.96 0.98 1.00 1.02
b)容积率修正
委估宗地设定容积率为 1.28，采用内插法计算出容积率修正系数为 0.9523。
商服用地容积率修正系数表（节选）
容积率 1.2 1.5 1.6
修正系数 0.9350 1.0000 1.0255
c)使用年期修正
使用年期修正系数=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]
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式中：
r—土地还原率[说明：根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》
确定的土地还原率 6.89%]
m—基准地价年期
n—委估宗地使用年期
委估宗地的使用年期修正系数=[1-1/（1+6.89%）35.29]/[1-1/（（1+6.89%）40]=0.9725。
d)宗地面积状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地面积修正
说明表》，委估宗地面积一般，对土地利用无不良影响，修正系数为 1.00。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
面积较小，对土 面积过小，对土
面积适中，对土 面积对土地利用 面积对土地利用
指标标准说明 地利用有一定影 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
响 的影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
e)宗地形状修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地形状修正
说明表》，委估宗地形状较规则，对土地利用较为有利，修正系数为 1.02。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
形状不规则，对 形状较差，对土
形状规则，对土 形状对土地利用 形状对土地利用
指标标准说明 土地利用有一定 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
影响 的影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
f)宗地临路状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地路状况修
正说明表》，委估宗地所在宗地一面临主要干道，修正系数为 1.06。
临路状况 修正系数
临规划路或不临路，不临河（江、海、水库、山、公园、广
0.95
场）
一面临支路 0.96
一面临次要干道 1.00
两面临次干道或一面临主干道 1.06
一面临主干道、另一面临次干道 1.09
待估宗地个别因素修正系数的乘积=0.96×0.9523×0.9725×1×1.02×1.06=0.9612
委估宗地单价=1,510.00×98.67%×98.09%×（1+4.70%）×0.9612+(-2.7)
=1,468.00 元/㎡
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2）采用市场法测算土地价值
①比较实例条件说明
选择比较交易比较案例时，与评估对象比较应符合以下要求：
与评估对象属同一供需圈；
与评估对象用途应相同或相近；
与评估对象的交易类型相同或相似；
与评估对象的评估基准日应接近；
交易案例必须为正常交易，或可以修正为正常交易；
A 通过调查分析，我们选择了与评估对象条件类似的 3 个比较案例，各比较案例情
况描述如下：
案例 1：位于黄流镇，土地用途为商业用地（具体用途面积比例为文化活动用地
11.28%,商务金融用地 10%，公用设施营业网点用地 0.77%，零售商业用地 30.98%,餐饮
用地 27.43%,旅馆用地 19.54%），土地面积为 130,302.19 ㎡，容积率为 0.6。商业繁华
度较高、距繁华中心距离较近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规
则，土地开发程度为五通一平，于 2022 年 11 月 16 日土地使用年限为 40 年的交易单价
为地面地价 1,466.00 元/㎡。
案例 2：位于海南省中线高速乐东服务区南区，土地用途为零售商业用地（加油加
气站用地），土地面积为 3,366.46 ㎡，容积率为 0.5。商业繁华度一般、距繁华中心距
离较近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度为五
通一平，于 2022 年 9 月 1 日土地使用年限为 40 年的交易单价为地面地价 1,426.00 元/
㎡。
案例 3：位于海南省中线高速乐东服务区北区，土地用途为零售商业用地（加油加
气站用地），土地面积为 3,896.32 ㎡，容积率为 0.5。商业繁华度一般、距繁华中心距
离较近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度为五
通一平，于 2022 年 9 月 1 日土地使用年限为 40 年的交易单价为地面地价 1,412.00 元/
㎡。
B 比较因素的选择
根据评估对象的用途及区域位置等条件，选择影响评估对象价格的主要因素有：
a.交易时间：确定地价指数；
b.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
c.区域因素：主要有商业繁华度、交通条件（距（区级）繁华中心距离、道路等级、
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道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公共设施完善度、环境
质量条件、人口状况等；
d.个别因素：主要指宗地容积率、面积、形状、临路状况、地形地势、工程地质状
况等。
C 编制比较因素条件说明表
评估对象与比较实例的比较因素条件详见下表。
比较因素条件说明表
评估对象及 乐东县黄流商业
实例 1 实例 2 实例 3
案例 比较因素 街
乐东县黄流商业 海南省中线高速 海南省中线高速
宗地位置 黄流镇
街 乐东服务区南区 乐东服务区北区
交易价格（元/㎡） 待估 1,466.00 1,426.00 1,412.00
2023 年 6 月 30 2022 年 11 月
交易日期(年/月) 2022 年 9 月 1 日 2022 年 9 月 1 日
日 16 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
零售商业用地（加 零售商业用地（加
土地用途 商务金融用地 商业用地
油加气站用地） 油加气站用地）
使用权类型 出让 出让 出让 出让
土地剩余使用年限（年） 35.29 40.00 40.00 40.00
商业繁华度 较繁华 较繁华 一般 一般
距（区级）繁华
较近 较近 较近 较近
中心距离
交
通 道路等级 主干道 主干道 主干道 主干道
区 条 道路通达度 较通畅 较通畅 较通畅 较通畅
域 件
因 公交便捷度 一般 一般 一般 一般
素 对外交通便利
较便利 较便利 较便利 较便利
度
基础设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善
公共设施完善度 较齐备 较齐备 一般 一般
环境质量条件 一般 一般 一般 一般
人口状况 较密集 较密集 一般 一般
容积率 1.28 0.6 0.5 0.5
宗地面积（m2） 4,135.81 130,302.19 3,366.46 3,896.32
个 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
别
因 临街状况 一面临街（路） 一面临街（路） 一面临街（路） 一面临街（路）
素
地形地势 平坦 平坦 平坦 平坦
无异常地质现 无异常地质现 无异常地质现象， 无异常地质现象，
工程地质状况 象，对宗地利用 象，对宗地利 对宗地利用无影 对宗地利用无影
无影响 用无影响 响 响
D 比较因素修正说明
调查分析评估对象所在地土地市场的发展变化，确定各比较因素条件指数如下：
a 交易时间修正
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根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
（琼自然资函[2023]1558 号）和《海南省自然资源和规划厅关于发布 2022 年城镇地价
监测成果的通知》（琼自然资函[2022]435 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，乐东市
2023 年 6 月 30 日商服用地地价指数为 98.09%，2022 年商服用地地价指数为 98.73%。
评估对象交易时间修正系数为 98.09%，案例交易时间修正系数为 98.73%。
b 交易情况修正
比较案例与评估对象均为正常情况下的交易，故不作修正。
c 土地用途修正
案例 1 具体用途面积比例为文化活动用地 11.28%,商务金融用地 10%，公用设施营
业网点用地 0.77%，零售商业用地 30.98%,餐饮用地 27.43%,旅馆用地 19.54%。本次评
估通过各用途基准地价地价测算出该宗地的基准地价结果，再与标准基准地价值进行比
较确认用途修正系数，具体过程详见下表：
参考基
准地价 交易期 用途 基准地价
区片价 容积率 日修正 修正 评估单价 基准地价评估
面积（平方 面积占
用途 修正系 系数 系数
米） 比 （元/ （元/平 单价（元/）
数
平方 （%） （%） 方米）
米）
商务金融 13,030. 10.00 0.811 98.6 1,039.1 13,540,19
1315 98.73
用地 22 % 2 7 4 7.63
文化设施 14,698. 11.28 100.6 100. 6,482,182.
438 1 441.02
用地 09 % 9 00 68
零售商业 40,367. 30.98 0.811 101. 1,067.2 43,081,24
1315 98.73
用地 62 % 2 33 2 9.34
公用设施 1,003.3 0.811 122. 1,284.8 1,289,154.
营业网点 0.77% 1315 98.73
用地 3 2 00 8 90
35,741. 27.43 0.811 90.0 33,878,39
餐饮用地 1315 98.73 947.86
89 % 2 0 7.85
25,461. 19.54 0.811 100. 1,053.1 26,815,08
旅馆用地 1315 98.73
05 % 2 00 8 0.57
130,30 125,086,2
合计 折合单价：959.97 元/平方米
2.19 62.96
标准基准地价进行容积率修正、交易期日修正后为 1,053.18 元/平方米（参考上表
旅馆用地测算），则案例 1 土地用途修正系数=959.97/1053.18=91.15%
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》土地用途修正系数，评
估对象案例 2、3 土地用途修正如下：
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内容 评估对象 案例 2 案例 3
零售商业用地（加油加气 零售商业用地（加油加气
土地用途 商务金融用地
站用地） 站用地）
土地用途修正系数 98.67% 122% 122%
d 土地使用权类型修正
委估宗地与实例均为出让，不作修正。
e 土地剩余使用年限修正
使用年期修正系数根据下列公式计算：
k=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/(1+r)n]
式中：
k—使用年期修正系数
r—土地还原率，以《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》确定的
土地还原率为依据，确定评估基准日土地还原率为 6.89%。
m—评估对象使用年期
n—最高使用年期
评估对象年期修正系数为：
[1-1/（1+6.89%）35.29]÷[1-1/(1+6.89%)40]=0.9725
则评估对象的年期修正系数为：0.9725。
实例均为 40 年期使用权，故年期修正系数为 1.0000。
f 区域因素修正
a）商业繁华度指数的确定
分为繁华、较繁华、一般、不太繁华、不繁华五个等级，以评估对象为 100，每增
加或降低一个等级，指数相应增加或减少修正 5%；
b）距区域繁华中心距离指数的确定
分近、较近、较远、远四个等级，以评估对象距区域繁华中心距离指数为 100，每
增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
c）道路等级指数的确定
按主干道、次干道、支路、街巷（不临路）四个等级划分，以评估对象为 100，每
增加或降低一个等级，指数相应增加或减少修正 3%；
d）道路通达度指数的确定
分通畅、较通畅、一般、不大通畅、不通畅五个等级，以评估对象道路通达度指数
为 100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2%；
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e）公交便捷度指数的确定
分便捷、较便捷、一般、不太便捷、不便捷五个等级，以评估对象为 100，每增加
或降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
f）对外交通便利度指数的确定
分便利、较便利、一般、不大便利、不便利五个等级，以评估对象指数为 100，每
增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
g）基础设施完善度指数的确定
分为高、中、低配置三个等级，以评估对象为 100，每增加或降低一个等级，指数
相应增加或减少 3%；
h）公共设施完善度指数的确定
分为齐备、较齐备、一般、较不齐备、不齐备五个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，指数相应增加或减少 3%；
i）环境景观指数的确定
分为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以评估对象为 100，每增加一个等级，
相应往上修正 3%;
j）人口状况指数的确定
分为密集、较密集、一般、较稀松、稀松五个等级，以评估对象为 100，每上升或
降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
g 个别因素修正
a）容积率修正
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》（评估基准日2020 年7 月
1 日），评估对象与比较案例的容积率修正系数如下：
内容 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
容积率 1.28 0.6 0.5 0.5
修正系数 0.9523 0.8112 0.7912 0.7912
b）宗地面积修正
宗地面积分适宜、稍大、稍小、过大、过小五个等级，以评估对象为 100，每上升
或降低一个等级，指数相应增加或减少 1%；
c）宗地形状修正
宗地形状分为规则、较规则、较不规则、不规则，以评估对象形状指数为 100，每
上升或下降一个等级，指数增加（或减少）2%。
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d）临街（路）状况修正
临路状况分为不临街（路）、一面临街（路）、两面临街（路）、三面临街（路）、
四面临街（路）五个等级，以评估对象指数为 100，每上升或下降一个等级，指数增加
或减少 2%；
e）地形地势修正
地形地势分为起伏、不平坦、较平坦、平坦，以评估对象指数为 100，每上升或下
降一个等级，指数增加或减少 2%。
f）地质条件修正
比较案例与评估对象地基承载力基本一致，故不作修正。
g.工程地质状况修正
比较案例与评估对象工程地质状况基本一致，故不作修正。
E 比较因素的选择和修正
根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，详见下表：
比较因素条件指数表
评估对象及
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
案例 比较因素
交易价格（元/㎡） 待估 1,466.00 1,426.00 1,412.00
交易日期 98.09% 98.73% 98.73% 98.73%
交易情况 100 100 100 100
土地用途% 98.67 91.15 122 122
使用权类型 100 100 100 100
土地剩余使用年限修正系数 0.9725 1 1 1
商业繁华度 100 100 95 95
距区域繁华中心距
100 100 100 100
离
交
通 道路等级 100 100 100 100
条
区 件 道路通达度 100 100 100 100
域
因 公交便捷度 100 100 100 100
素
对外交通便利度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公共设施完善度 100 100 97 97
环境质量条件 100 103 100 100
人口状况 100 100 97 97
素 因 别 个
容积率系数 0.9523 0.8112 0.7912 0.7912
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宗地面积 100 98 100 100
宗地形状 100 100 100 100
临街（路）状况 100 100 100 100
地形地势 100 100 100 100
工程地质状况 100 100 100 100
F 编制因素条件修正系数表
将评估对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数。
比较因素修正系数表
案例
案例 1 案例 2 案例 3
比较因素
交易价格（元/㎡） 1,466.00 1,426.00 1,412.00
交易日期 98.09%/98.73% 98.09%/98.73% 98.09%/98.73%
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地用途 98.67/91.15 98.67/122 98.67/122
使用权类型 100/100 100/100 100/100
土地剩余使用年限修正系数 0.9725/1 0.9725/1 0.9725/1
商业繁华度 100/100 100/95 100/95
距区域繁华中心
100/100 100/100 100/100
距离
交
通 道路等级 100/100 100/100 100/100
条
区 件 道路通达度 100/100 100/100 100/100
域
因 公交便捷度 100/100 100/100 100/100
素
对外交通便利度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善度 100/100 100/97 100/97
环境质量条件 100/103 100/100 100/100
人口状况 100/100 100/97 100/97
容积率系数 0.9523/0.8112 0.9523/0.7912 0.9523/0.7912
宗地面积 100/98 100/100 100/100
个
别 宗地形状 100/100 100/100 100/100
因
素 临街（路）状况 100/100 100/100 100/100
地形地势 100/100 100/100 100/100
工程地质状况 100/100 100/100 100/100
案例修正系数 1.2160 1.0522 1.0522
比准价格（元/㎡） 1,783.00 1,500.00 1,486.00
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G 确定市场比较法评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三个比准价格比较
接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。
宗地地面地价=（1,783.00+1,500.00+1,486.00）÷3
=1,590.00 元/㎡（取整）
3）评估结果
我们采用了基准地价系数修正法和市场法对委估宗地进行评估测算，各种方法测算
结果如下：
测算结果表
评估结果
用途 评估方法 评估单价（元/㎡） 权重
地面地价（元/㎡）
基准地价系数修正法 1,468.00 0.5
商务金融用地 1,529.00
市场法 1,590.00 0.5
注：商务金融用地采用以上两种方法测算的结果分别从不同角度反映了土地市场上的价格
水平，本报告对基准地价系数修正法、市场法测算的结果采用简单算术平均法综合求取评估结
果。
土地单价=1,529.00 元/㎡
土地取得成本=1,529.00×4,135.81
=6,323,653.49 元
（2）购地税费
包含契税、其他交易税费，合计 4%。
购地税费=土地取得成本×4%
=6,323,653.49×4%
=252,946.14 元
（3）土地成本=土地取得成本+购地税费
=6,323,653.49+252,946.14
=6,576,599.63 元
折合土地成本单价（建筑面积）=6,576,599.63 ÷5,293.84
=1,242.31 元/建筑平方米
2、建设成本
包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建安工程直接费用等。
（1）建安工程直接费用
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本次评估根据《海南省建筑工程预算定额》，按其用途、结构和掌握的建材市场情况，
再按照评估基准日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的建安工程直接
费用为 1,900.00 元/建筑平方米。
（2）勘察设计和前期工程费
一般包括市场调查、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、规划和建筑设
计以及施工通水、通电、通气、通路和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。按
建安工程直接费用的 3%～6%计，根据昌江县一般取费标准，本次评估勘察设计和前期工程
费率为 4%。
勘察设计和前期工程费=1,900.00×4%
=76.00 元/建筑平方米
（3）基础设施建设费
按《海南省财政厅关于调整城市基础设施配套费征收标准的通知》（琼财税规〔2020〕
19 号）文件，评估对象报建费按地上建筑面积每平方米 85 元计。
（4）建设成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设费+建安工程直接费用
=76.00 +85.00+1,900.00
=2,061.00 元/建筑平方米
3、管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的
人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用一般土地成本与建设成本之和的 2%-5%，
评估人员根据评估对象的结构类型等实际情况取 3%。
管理费用=（1,242.31 +2,061.00）×3%
=99.10 元/建筑平方米
4、销售费用
销售费用是指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销的广告费用等，以
销售收入的一定比例计算。取销售费用为 3%。
销售费用=房地产重置成本×3%
5、投资利息
①计息基础：土地取得成本、建设成本、管理费用。
②计息期：参照评估对象的开发建设规模和同类工程的建设工期，从开工至工程结束，
评估对象建设工期取 1 年，其中土地取得成本、建设成本-勘察设计和前期工程费和基础设
施建设费的计算期为整个建设期，且在初期一次性投入；建设成本-建筑安装工程费、管理
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费用在建设期内均匀投入，计息期取建设工期的一半。
③利息率：根据基准日 LPR 一年期贷款利率为 3.55%计算。
投资利息=（1,242.31 +76.00 +85.00）×[（1+3.55%）1-1]+(1,900.00+99.10 )×[（1+3.55%）
-1]
1/2
=84.99 元/建筑平方米
6、销售税费
主要为增值税及附加。
本次评估结论不包含增值税，因此销售税费为增值税附加税。
①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②增值税附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
销售税费=房地产重置成本×5%×10%
7、开发利润
结合评估基准日当地房地产市场，类似房地产开发直接成本利润率一般为 20%-30%。
根据评估对象规划条件、开发建设状况、东方市房地产市场状况，本次评估取直接成本利润
率为 25%。
开发利润=（土地成本+建设成本）×25%
=（1,242.31 +2,061.00）×25%
=825.83 元/建筑平方米
8、房地产重置成本
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
=1,242.31 +2,061.00+99.10 +房地产重置成本×3%+84.99 +房地产重置成
本×5%×10%+825.83
=4,469.67 元/建筑平方米
9、建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
（1）建筑物重置成本
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
据上文所述，建筑物建设成本为 2,061.00 元/建筑平方米；
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管理费用=2,061.00×3%=61.83 元/建筑平方米；
销售费用=建筑物重置成本×3%；
投资利息=（76.00 +85.00）×[（1+3.55%）1-1]+(1,900.00+61.83)×[（1+3.55%）1/2-1]
=40.23 元/建筑平方米；
销售税费=建筑物重置成本×5%×10%；
开发利润=建设成本×25%=2,061.00×25%
=515.25 元/建筑平方米；
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
=2,061.00+61.83+ 建 筑 物 重 置 成 本 ×3%+40.23+ 建 筑 物 重 置 成 本
×5%×10%+515.25
=2,775.45 元/建筑平方米
（2）成新率
结合使用年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。
成新率＝打分法成新率×60%＋年限法成新率×40%
①年限法成新率
年限法成新率=1-(1-残值率）×已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
该房屋结构为钢筋混凝土结构，经济寿命年限为 60 年，残值率为 0%，2013 年 6
月建成，至评估基准日已使用 10.01 年，建筑物剩余使用年限为 49.99 年，土地剩余使
用年限为 35.29 年，基本本次评估目的，本次评估考虑了土地到期后的建筑物的残余价
值，因此建筑物尚可使用年限按 49.99 年计算。则：则：
年限法成新率=1-(1-残值率）×已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
=1-（1-0%）×10.01÷（10.01+49.99）
=83%
②打分法成新率
对被评估房屋建筑物进行现场勘查后，依据房屋建筑物现场勘查评分标准，分别对
被评估房屋建筑物的结构、装修、安装三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋
建筑物的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
主体结构 装饰装修 设备
项目 基 承重 非承 屋 地 门 外墙 公共 地 内墙 顶 水 电气 消防
础 构件 重墙 面 面 窗 粉饰 空间 面 粉饰 棚 卫 照明 设施
标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35
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评分 22 22 8 16 18 8 12 10 15 15 15 35 20 30
评分小计 A=86 B=75 C=85
修正系数 D=0.8 E=0.1 F=0.1
成新率=A×D+B×E+C×F=85
计算成新
86 75 85
率(%)
85
③综合成新率
综合成新率=年限法成新率×0.4+打分法成新率×0.6
=83%×0.4+85%×0.6
=84%
（3）建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
=2,775.45×（1-84%）
=444.07 元/建筑平方米
10、房地产价值评估结果
房地产价值=房地产重置成本-建筑物折旧
=4,469.67-444.07
=4,026.00 元/建筑平方米（取整）
（二）采用收益法测算房地产价值
1、租约期内房地产收益价值
（1）含税年有效总收入
1）年有效租金收入
根据租赁合同，海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司将整栋房地产出租作为
商业使用，租期 13 年，自 2019 年 11 月 1 日至 2032 年 10 月 31 日止，房屋租金为人民
币 18 元/月㎡，租金第 5 年递增 5%，且自第 5 年起每 3 年递增 5%。自评估基准日
起至租约到期日止，年租金收入详见下表：
租约段 租约段时间 共计月 年租金收入(元） 保证金(元）
1 2023/6/31 2023/10/31 4 526,400.00
2 2023/11/1 2026/10/31 36 1,658,160.00
1,000,000.00
3 2026/11/1 2029/10/31 36 1,741,068.00
4 2029/11/1 2032/10/31 36 1,828,121.40
2）含税年有效总收入
根据租赁合同约定，保证金为人民币 1,000,000.00 元，同期银行一年期存款基准利
率为 1.5%，则：
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租约段 年其他收入-押金利息收入（元） 年总收入（元）
1 1,000,000.00×1.5%÷12×4=5,000.00 5,000.00+526,400.00=531,400.00
2 1,000,000.00×1.5%=15,000.00 15,000.00+1,658,160.00=1,673,160.00
3 1,000,000.00×1.5%=15,000.00 15,000.00+1,741,068.00=1,756,068.00
4 1,000,000.00×1.5%=15,000.00 15,000.00+1,828,121.40=1,843,121.40
2、年运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括管理费、保持房地产正常
运转的相关场地维护维修费、保险费及税金等。
1）年保险费
保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，约
为建筑物重置成本的 0.1%～0.3%，本次根据评估对象的具体情况确定为 0.2%。据成本
法测算，评估对象建筑物重置单价为 2,775.45 元/㎡，则：
租约段 年保险费（元）
1 2,775.45 ×5,293.84×0.2%÷12×4 9,795.19
2 2,775.45 ×5,293.84×0.2% 29,385.58
3 2,775.45 ×5,293.84×0.2% 29,385.58
4 2,775.45 ×5,293.84×0.2% 29,385.58
2）年维修维护费
维修维护费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，约为建筑物重置成本的
1%～2%，本次根据评估对象的具体情况确定为 1%，据成本法测算，评估对象建筑物
重置单价为 2,775.45 元/㎡，则：
租约段 年维修费（元）
1 2,775.45×5,293.84÷12×4×1% 48,975.96
2 2,775.45×5,293.84×1% 146,927.88
3 2,775.45×5,293.84×1% 146,927.88
4 2,775.45×5,293.84×1% 146,927.88
3）年管理费
管理费指对出租房屋进行的必要的管理所需的费用，约为年租金收入的 1%～3%，
本次根据评估对象的具体情况确定为年租金收入的 1%计算。
租约段 年管理费（元）
1 5,264.00
2 16,581.60
3 17,410.68
4 18,281.21
4）年税费
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根据有关规定，出租方应缴纳的税费有增值税、房产税、税金及附加、土地使用税
等。
①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②税金及附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
③房产税按不含税的年租金收入的 12%计征。
④土地使用税，据被评估单位介绍，该地块土地使用税税额标准为 12 元/㎡，该房
地产分摊土地面积为 4,135.81 ㎡，则土地使用税=12.00×4,135.81＝49,629.72 元/年。
年税费=增值税+税金及附加+房产税+土地使用税
租约
增值税及附加（元） 房产税（元） 土地使用税（元） 合计（元）
段
526,400.00÷(1+5%)×5%× 526,400.00÷(1+5%)× 49,629.72÷12×
1 104,276.57
（1+5%+3%+2%）=27,573.33 12%=60,160.00 4=16,543.24
1,658,160.00 ÷(1+5%)×5%× 1,658,160.00 ÷(1+5%)×
2 49,629.72 325,989.72
（1+5%+3%+2%）=86,856.00 12%=189,504.00
1,741,068.00 ÷(1+5%)×5%× 1,741,068.00 ÷(1+5%)×
3 49,629.72 339,807.72
（1+5%+3%+2%）=91,198.80 12%=198,979.20
1,828,121.40 ÷(1+5%)×5%× 1,828,121.40 ÷(1+5%)×
4 49,629.72 354,316.62
（1+5%+3%+2%）=95,758.74 12%=208,928.16
5）年运营费用
年运营费用=年保险费+年维修维护费+年管理费+年税费
租约
年保险费（元） 年维修维护费（元） 年管理费（元） 年税费（元） 年运营费用（元）
段
1 9,795.19 48,975.96 5,264.00 104,276.57 168,311.73
2 29,385.58 146,927.88 16,581.60 325,989.72 518,884.78
3 29,385.58 146,927.88 17,410.68 339,807.72 533,531.86
4 29,385.58 146,927.88 18,281.21 354,316.62 548,911.29
（3）年净收益
年净收益=含税年有效总收入-年运营费用
租约段 含税年有效总收入（元） 年运营费用（元） 年净收益（元）
1 531,400.00 168,311.73 363,088.27
2 1,673,160.00 518,884.78 1,154,275.22
3 1,756,068.00 533,531.86 1,222,536.14
4 1,843,121.40 548,911.29 1,294,210.11
（4）确定资本化率（亦即收益还原率）
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根据《房地产估价规范》所列出的求取资本化率的方法，本次评估采用安全利率加
上风险调整值作为资本化率。
A、安全利率取银行一年期定期存款利率，在评估基准日银行存款一年期定期存款
利率为 1.5%，安全利率取 1.5%。
B、风险利率＝经营风险利率＋财务风险利率＋行业风险利率+项目特有风险利率
经营风险利率：
主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业
未来预期收益带来的不确定性影响。评估对象所处地区有一定的优势，风险相对较低，
经营风险利率取 2%。
财务风险利率：
主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不
确定性因素而影响企业的预期收益。纳入评估对象的资产已建成，可对外出租产生现金
流，风险相对较低，财务风险利率取 0.5%。
行业风险利率：
主要是指企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调
整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。本次评估考虑一定未来行
业预期的影响，行业风险利率取 1.5%。
项目特有风险利率：
主要是指发生于项目的特有事件造成的风险。考虑到委托资产的具体情况，项目特
有风险利率取 1%。
C、资本化率
资本化率=安全利率+风险利率
=1.5%＋2%+0.5%+1.5%+1%
=6.5%
（5）租赁期内收益年限
根据合同约定，租期自 2019 年 11 月 1 日至 2032 年 10 月 31 日止，截止评估基准
日，租赁期内收益年限为 9.34 年。
（6）租约期内房地产收益价值的确定
租 租约期内房
收益年
约 年净收益（元） 租约段收益价值（元） 折现系数 地产收益现
限（年）
段 值（元）
1 363,088.27 0.34 359,255.98 1.0000 359,255.98
2 1,154,275.22 3.00 3,154,860.34 1÷（1+6%） 3,088,614.42
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0.34=0.9790
1÷（1+6%）
3 1,222,536.14 3.00 3,341,430.81 2,708,115.64
0.34+3=0.8105
1÷（1+6%）
4 1,294,210.11 3.00 3,537,329.80 2,373,348.22
0.34+3+3=0.6709
合计 8,529,334.26
2、租约期外房地产价值
（1）估算含税首年有效总收入
根据对类似房地产业态市场调查了解，周边与评估对象装修档次相当、位置相当、
结构相同的同类业态评估基准日一楼租金为 50.00 元/㎡月，二楼市场租金一般为一楼
市场租金的 50%，评估对象 3 楼作为 1-2 层商业配套的办公用房，一、二楼建筑面积相
当，3 楼建筑面积为 136.68 ㎡，因此评估对象整栋房地产市场租金=（50+50×50%）×
（5,293.84-136.68）÷5,293.84=36.53 元/㎡月。根据租赁合同，租期至 2032 年 10 月
31 日止，距评估基准日 9.34 年，结合经济及房地产发展趋势，确认每年租金增长趋势
为 3%，则租约期外起始租金=36.53×（1+3%）9.34 =48.15 元/㎡月，按 48.15 元/㎡月
取值，根据对类似房地产业态市场调查了解，设定一年中空置和收租损失率为 3%，评
估对象建筑面积为 5,293.84 ㎡，则：
1）首年有效年租金收入=48.15×5,293.84×12×（100%-3%）
= 2,967,302.19 元
2）首年其他收入-押金利息收入
租房押金一般为 1 个月房租，同期银行一年期存款基准利率为 1.5%，则：
首年其他收入-押金利息收入=5,293.84×48.15×1×1.5%
=3,823.84 元
3）含税首年有效总收入=首年有效年租金收入+首年其他收入-押金利息收入
=2,967,302.19 +3,823.84
=2,971,126.03 元
（2）估算首年运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括管理费、保持房地产正常
运转的相关场地维护维修费、保险费及税金等。
1）首年保险费
保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，约
为建筑物重置成本的 0.15%～0.2%，本次根据评估对象的具体情况确定为 0.2%，据成
本法测算，评估对象建筑物重置单价为 2,775.45 元/㎡，则：
首年保险费=2,775.45 ×5,293.84×0.2%
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=29,385.58 元
2）首年维修维护费
维修维护费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，约为建筑物重置成本的
1%～2%，本次根据评估对象的具体情况确定为 1%，据成本法测算，评估对象建筑物
重置单价为 2,775.45 元/㎡，则：
首年维修维护费=2,775.45×5,293.84×1%
=146,927.88 元
3）首年管理费
管理费指对出租房屋进行的必要的管理所需的费用，约为年租金收入的 1%～3%，
本次根据评估对象的具体情况确定为年租金收入的 1%计算，则：
首年管理费= 2,967,302.19 ×1%
= 29,673.02 元
4）首年税费
根据有关规定，出租方应缴纳的税费有增值税、房产税、税金及附加、土地使用税
等。
①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②税金及附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
③房产税按不含税的有效年租金收入的 12%计征。
④土地使用税：据被评估单位介绍，该房地产所处区域土地使用税征收标准为 12.00
元/㎡年，分摊土地面积为 4,135.81 ㎡，则土地使用税=12.00×4,135.81 ＝49,629.72
元/年。
首年税费=增值税+税金及附加+房产税+土地使用税
= 2,967,302.19 ÷（1+5%）×5%×（1+5%+3%+2%）+ 2,967,302.19 ÷
（1+5%）×12%+49,629.72
=544,180.09 元
5）首年运营费用
首年运营费用=首年保险费+首年维修维护费+首年管理费+首年税费
= 29,385.58 +146,927.88 + 29,673.02 +544,180.09
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=750,166.57元
（3）首年净收益
首年净收益=首年总收入-首年运营费用
=2,971,126.03-750,166.57
=2,220,959.47 元
（4）确定资本化率（亦即收益还原率）
根据《房地产估价规范》所列出的求取资本化率的方法，本次评估采用安全利率加
上风险调整值作为资本化率。
A、安全利率取银行一年期定期存款利率，在评估基准日银行存款一年期定期存款
利率为 1.5%，安全利率取 1.5%。
B、风险利率＝经营风险利率＋财务风险利率＋行业风险利率+项目特有风险利率
经营风险利率：
主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业
未来预期收益带来的不确定性影响。评估对象所处地区有一定的优势，风险相对较低，
经营风险利率取 2%。
财务风险利率：
主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不
确定性因素而影响企业的预期收益。纳入评估对象的资产已建成，可对外出租产生现金
流，风险相对较低，财务风险利率取 0.5%。
行业风险利率：
主要是指企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调
整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。本次评估考虑一定未来行
业预期的影响，行业风险利率取 1.5%。
项目特有风险利率：
主要是指发生于项目的特有事件造成的风险。考虑到委托资产的具体情况，项目特
有风险利率取 1%。
C、资本化率
资本化率=安全利率+风险利率
=1.5%＋2%+0.5%+1.5%+1%
=6.5%
（5）租赁期外收益年限
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该房产建成 2013 年，租赁期限至 2032 年 10 月 31 日止，至租赁期满时已使用 9.34
年，该类钢混结构建筑物经济寿命为 60 年，自租赁期满剩余经济年限为 40.65 年；土
地使用权终止日期为 2058 年 10 月 6 日，自租赁期满土地剩余使用年限为 25.95 年，按
孰短原则，则租赁期外收益年限为 25.95 年。
（6）租赁期满至评估基准日的折现年限
根据租赁合同，租期至 2032 年 10 月 31 日止，则租赁期满日至评估基准日的折现
年限为 9.34 年。
（7）年净收益递增比率
据调查了解，乐东市类似物业的租金的上调一般分为每年上调一次和若干年上调一
次，相当于租金水平一般平均每年递增 3%－5%，结合评估对象的未来市场发展趋势，
同时考虑到相应运营费用的增加，确定评估对象年净收益按逐年等比递增 3%，即递增
比率为 3%。
（8）收益到期后剩余资产价值
评估对象租约期外房屋剩余经济耐用年限为 40.65 年，本次评估评估对象租约期外
收益期按土地剩余使用年期 25.95 年计算。根据《房地产估价规范》4.3.16 记载：a、对
建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余年限，且出让合同等约定土地使用权期间届满
后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；b、
对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余年限，且出让合同等未约定土地使用权期间
届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价
值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到评估基准日的价值。
由于委托人无法提供出让合同等资料，评估人员无法判断出让合同中是否明确约定
土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，基于评估目的，本
次评估考虑了建筑物的残余价值。
通过市场调查了解及测算，于评估基准日与评估对象类似的建筑物重置单价为
2,775.45 元/㎡。资本化率为 6.5%，折现年限为评估基准日至土地使用年限到期日，即
35.29 年。
收益到期后剩余资产价值=2,775.45 ×5,293.84×[14.70÷60]÷（1+6.5%）35.29
=389,993.12 元
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（9）租约期外房地产价值的确定
租约期外房地产价值
× 1- × × 1 + 6.5%
2,220,959.47 1+3% 25.95 1 0.5
6.5%-3% 1+6.5% 9.34
= +389,993.12
（1+6.5%）
=21,469,199.44 元
3、房地产收益价值的确定
房地产收益价值=租约期内房地产收益价值+租约期外房地产价值
=8,529,334.26+21,469,199.44
=29,998,533.70 元
房地产收益单价=29,998,533.70÷5,293.84
=5,667.00 元/平方米（取整）
（三）评估结果
根据上述两种评估方法进行测算，成本法评估单价为 4,026.00 元/平方米，收益法
评估单价为 5,667.00 元/平方米，评估对象所在区域商业房地产租赁市场较活跃，商业
聚集度较高，且评估对象目前作为商业房地产出租获取收益，采用收益法结果具有更好
的可靠性和说服力，故采用收益法评估结果作为最终评估结论。
评估单价=5,667.00 元/平方米（取整）
评估总价=5,667.00×5,293.84
=30,000,191.00 元（取整）
七、评估结果
经上述评估，序号 1、2、3、4 房地产评估值合计为 52,699,916.00 元，账面价值为
10,542,708.52 元，评估增值 42,157,207.48 元，增值率为 399.87%，增值原因为账面价
值以历史成本计量，与市场价值方式计量存在差异产生增值。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估结论
§4 土地评估技术说明
一、委估资产概况
评估对象为海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司持有的位于乐东县利国镇土
地使用权，详细信息见下表。
序 资产 土地权证 土地面积 账面价值
证载权利人 宗地名称 备注
号 类型 编号 (m2) （万元）
琼(2017)
海南海汽运
乐东县不 委估面积=证载面积
输集团股份 乐东县利
5 土地 动产权第 3,136.83 23.02 4,560.54 ㎡-序号 4 房地产
有限公司乐 国镇
0000834 分摊的土地面积
东分公司
号
1、实物状况
①位置：证载地址为乐东县利国镇，实地查勘地址为乐东县利国镇“利国车站”所占
地块。
②土地用途：证载用途为商务金融用地、住宅用地。
③土地面积：证载面积为 4,560.54 ㎡，该评估对象土地面积 3,136.83 ㎡=4,560.54 ㎡-
序号 4 应分摊的土地面积 1,423.71 ㎡。
④四至：整宗 4,560.54 ㎡土地北至海榆西线，其余各方至民房。
⑤开发程度：整宗土地地上已开发建设 1 栋房屋，其余为空地。评估对象于评估基准
日 2023 年 6 月 30 日的基础设施开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排
水）及宗地内场地平整。
2、权益状况
委估宗地已办理产权证书，证载信息如下：
证载编号 琼(2017)乐东县不动产权第 0000834 号
权利人 海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司
座落 乐东县利国镇
不动产单元号 469033106013GB00008W00000000
共有情况 单独所有
权利类型 国有建设用地使用权
权利性质 出让
用途 商务金融用地、住宅用地
面积 4,560.54
使用期限 起至 2058 年 10 月 06 日止
委估宗地为证载土地的一部分。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估结论
据被评估单位介绍，截止评估基准日，委估宗地不存在他项权利状况。
3、使用状况
整宗土地地上已开发建设 1 栋房屋，其余为空地。委估宗地为空地，尚未开发建设。
二、评估依据
1.有关政策法规和文件
(1)《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号)；
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第 256 号)；
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第 55 号令)；
(4)《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的通
知》(国土资发[2002]195 号)；
(5)《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》；
(6)《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通
知》（国土资厅发〔2018〕4 号）；
(7)土地所在地有关部门颁布的法规、通知、文件。
2.有关技术标准
(1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；
(2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
(3)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。
3.其他资料
(1)被评估单位提供的有关资料；
(2)评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
三、评估原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的所形成的。而这些因素又经
常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格
组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。我们在本次评估过程中，
根据地价评估技术规程及委估对象的具体情况主要遵循以下原则：
1.预期收益原则：是指土地评估应以评估对象在正常利用条件下的未来客观有效的预
期收益为依据；
2.替代原则：是指土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土
地市场交易价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格；
3.最有效利用原则：是指土地评估应以评估对象的最有效利用为前提估价。判断土地
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的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利
用程度等标准；
4.供需原则：是指土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的区域性；
5.贡献原则：是指土地总收益是由土地及其其它生产要素共同作用的结果，土地的价
格可以土地对不动产收益的贡献大小来决定。
四、评估程序
1.核查资料
根据资产评估的原则和程序，首先指导和帮助被评估单位填写“土地使用权清查评估
明细表”，根据被评估单位提供的评估资料，进行土地面积、建筑面积、容积率、土地情
况、建筑结构等情况的核实。
2.现场勘查
对照有关资料及“土地使用权清查评估明细表”对委估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了
解宗地位置、土地四至、投资环境、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
3.市场调查
就本次评估涉及到的评估对象，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调查了解
了当地政府公布的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土地市场交
易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
4.评定估算
根据收集掌握的有关资料，运用适当评估方法，并掌握委估宗地的性质、土地使用年
限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对委估宗地进行综合评定估算。
五、地价定义
1、土地面积
根据被评估单位提供的《不动产权证书》，证载土地使用权面积为 4,560.54 ㎡，委估
宗地土地使用权面积为 3,136.83 ㎡。
2、土地用途
本次评估设定为 50%商务金融用地和 50%住宅用地。
3、容积率
本次评估设定为 0.7。
4、土地开发程度
经评估人员实地查勘，委估宗地在评估基准日现状宗地外已达“五通”，宗地内场地平
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整。本次委估按宗地实际现状设定委估宗地的开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通电、
通讯、供水、排水及宗地内场地平整）。
5、土地使用权类型
根据被评估单位提供的《不动产权证书》所载，宗地土地使用权类型为出让。
6、土地使用年限
根据被评估单位提供的《不动产权证书》所载，委估宗地土地使用权终止日期为 2058
年 10 月 6 日，截至评估基准日，土地使用权剩余使用年限为 35.29 年。
7、土地权利状况
评估对象的所有权为国家所有。截止评估基准日评估对象不存在抵押、担保等他项权
利。
8、土地价格内涵
本报告委估宗地价格是指委估宗地在公开市场条件下，于评估基准日 2023 年 6 月 30
日，土地使用权面积为 3,136.83 ㎡，用途为 50%商务金融用地、50%住宅用地，容积率为
0.7，开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水及宗地内场地平整），
土地剩余使用年限为 35.29 年下的土地使用权市场价值。
六、影响地价因素分析
（一）一般因素
乐东黎族自治县，是海南省直辖自治县，位于海南岛西南部，介于北纬 18°24′至 18°58′，
东经 108°39′至 109°24′之间。地势北高南低，背山面海。东和东北与五指山市、白沙黎族
自治县接壤，东南与三亚市交界，北与东方市、昌江黎族自治县毗邻，西南临南海 。根
据第七次人口普查数据，截至 2020 年 11 月 1 日零时，乐东黎族自治县常住人口为 464435
人； 辖有 11 个镇，共 173 个村委会、20 个居委会、600 个自然村；陆地面积 2766.42 平
方公里，其中耕地面积 561.21 平方公里；海域面积 1726.8 平方公里，海岸线 84.3 公里。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年一季度乐东县地区生产总值（GDP）完成
44.28 亿元，同比增长 7.5%，低于年度预期目标 1.5 个百分点。其中，一产完成增加值 25.61
亿元，同比增长 4.2%；二产完成增加值 5.83 亿元，增长 21.9%；三产完成增加值 12.84
亿元，同比增长 6.7%。
2、房地产市场状况分析
2023 年 1-5 月，乐东市房地产开发投资额为 77,178.00 万元，比上期同期下降 14.7%；
房地产销售面积为 1.37 万㎡，比上期同期增长 82.4%；房屋销售额为 23,386.00 万元，比
上期同期增长 80.5%。
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（二）区域因素
1、区域概况
评估对象位于乐东县利国镇汽车站，位于利国镇镇区，周边商业聚集度一般，住宅聚
集度一般。
2、交通条件
①道路通达度
评估对象位于乐东县利国镇汽车站，道路通畅，形成网络，区域内有 1 条主干道（海
榆西线）通过。
②公交便捷度
评估对象附近有公交通过，便捷度一般。
③距高铁站、长途汽车站、高速公路出入口距离
评估对象位于利国镇长途汽车站，距离乐东高铁站约 6 公里，距离高速出口约 8.3 公
里，对外交通较便利。
3、基础设施条件
通路状况：有主干道路通过，但未形成网络，基本能够通达，路面质量一般。
通电状况：建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应充分。
通讯状况：通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准。
供水状况：临近水厂或有主要的供水系统经过，用水条件基本便利。
排水状况：雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要。
综上，基础设施条件较完善。
4、公共设施完善度
评估对象位于利国镇镇区商业繁华中心范围内，范围内有银行、商业街等公共设施，
周边有中小学等教育设施，公共设施完善度较高。
5、环境状况
评估对象位于镇区，环境质量一般，地理条件一般。
6、人口状况
评估对象位于利国镇镇区，人口密集度一般。
7、城市规划影响度
评估对象位于利国镇镇区，周边主要为商业、住宅房地产，城市规划影响度一般。
（三）个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接相关的位置、面积、用途、临路
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估结论
状况、容积率、形状、四至、水文地质、地形地势、使用年限、基础设施条件及利用状况、
最高最佳使用等。本报告对评估对象地价产生影响的个别因素进行分析。
1、位置
评估对象位于乐东县利国镇汽车站。
2、面积
委估面积为 3,136.83 ㎡，对土地利用无不良影响。
3、地类（用途）
设定用途为 50%商务金融用地、50%住宅用地。
4、临路状况
评估对象所在整宗土地一面临海榆西线。
5、临街宽深比
根据《宗地图》，临街宽度为 58.54 米，临街深度为 83.44，则宽深比=58.54÷83.44=0.70。
6、容积率
设定容积率为 0.7。
7、形状
评估对象形状较规则，对土地利用较为有利。
8、四至
整宗 4,560.54 ㎡土地北至海榆西线，其余各方至民房。
9、水文地质
根据评估人员实地查勘，地基承载力较好，评估对象无异常地质现象，对宗地利用无
不良影响。
10、地形地势
根据评估人员实地查勘，评估对象地势平坦，对土地利用极为有利。
11、使用年限
根据《不动产权证书证》记载，土地使用权类型为出让，终止日期为 2058 年 10 月 6
日，自评估基准日起，土地剩余使用年限为 35.29 年。
12、基础设施条件
本次评估设定基础设施开发程度为“五通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排
水及宗地内场地平整）。
13、开发利用状况
整宗土地地上已开发建设 1 栋房屋（序号 5），其余为空地。
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14、最合理和最有效利用
根据《不动产权证书证》记载，土地用途为商务金融用地、住宅用地，根据评估人员
现场勘查，评估对象位于利国镇镇区，周边有较多商业、住宅房地产，评估对象土地按证
载用途使用为最合理利用。
七、评估方法
采用基准地价系数修正法和市场法进行测算。
1、基准地价系数修正法计算公式如下：
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi —— 待估宗地地面地价
P —— 待估宗地对应的基准地面地价
Py —— 土地用途修正系数
Pq —— 期日修正系数
K —— 待估宗地区域影响因素总修正值
∏S—— 待估宗地个别因素修正系数的乘积
n
K Ki 1
i
其中：
Ki ─ 第 i 个待估宗地区位因素修正系数。
2、市场法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场
上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地
价格的方法。
计算公式：
P=A×a1×a2×a3×a4
其中：P—评估对象价格；
A—比较实例宗地价格；
a1—交易日期修正系数；
a2—交易情况修正系数；
a3—区域因素修正系数；
a4—个别因素修正系数
评估对象设定用途为 50%商务金融用地、50%住宅用地，本次评估对商务金融用地采
用基准地价系数修正法和市场法，对住宅用地采用基准地价系数修正法进行测算。
八、评估测算过程
案例一：乐东县利国车站（评估明细表，序号 5）
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■商务金融用地测算过程：
（一）采用基准地价系数修正法测算土地价值
1、基准地价内涵
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》，商服用地基准地价内涵:
设定商服用地基准地价的评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，平均容积率为 1.5，土地使用
年期为 40 年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域平均价格，地价以
地面价元/m“表示。
2、评估对象基本状况
截止至评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通给水、
通排水），宗地内场地平整，剩余土地使用年限为 35.29 年。
3、评估过程
（1）确定评估对象土地级别
委估宗地位于乐东县利国镇，参照“乐东县利国镇国有建设用地土地级别及基准地价
图”和“乐东县商服用地土地级别及基准地价表”，确定该宗地为利国镇 C13，区片地价为
1,510.00 元/㎡，基础设施开发程度为“五通一平”，基础设施开发费用 202.5 元/㎡。
（2）确定影响评估对象价格的修正系数
①交易期日修正系数
乐东市基准地价评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，至评估基准日区域土地市场价格已
有了一定的上涨或下浮，故需对该基准地价做适当的期日修正：
根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
（琼自然资函[2023]1558 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，乐东市商服用地地价指数
为 98.09%。则，交易期日修正系数为 98.09%。
②土地用途修正系数
查《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中土地用途修正系数表，委
估宗地为商务金融用地，无三级类用途，修正系数取商务金融用地均值为
（100%+96%+100%）÷3=98.67%。详见下表：
土地用途修正系数表
二级类 三级类 三级类用途修正系数
金融保险用地 100%
商务金融用地 艺术传媒用地 96%
其他商务用地 100%
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③宗地基础设施开发程度差异修正
委估宗地对应的商服用地开发程度为“五通一平”的开发费用为 202.5 元/㎡，完全“五通
一平”的开发费用为 270 元/㎡。
高配置(已成体系) 中配置(主干通过) 低配置(接近主干)
项目 系 系数 系数
开发情况 开发情况 开发情况
数％ (％) (％)
有主干道路通过，但
道路畅通，形成网络，达 接近主干道，有土路
(22,3 (14,22 未形成网络，基本能
通路 到规划设计标准，路面质 [0,14] 或砂石路与主干道相
0] ] 够通达，路面质量一
量较高 通
般
建有变电站，通过地下电 有输电线路经过，接
(10,1 远离输电线路，接电
通电 缆或架杆明线输送电源， (5,10] 电方便，电力基本能 [0,5]
4] 不方便
电力供应充分 满足需要
通讯方便快捷，电话装机
(10,1 有主要的通讯电缆、 电缆、电线经过，可
通讯 容量充足，达到规划设计 (5,10] [0,5]
8] 电线经过，接线方便 以接线但不方便
标准
有水厂，供水系统呈循环 临近水厂或有主要的
(8,10 基本靠打井取水，用
供水 状或树林状，供水能满足 (4,8] 供水系统经过，用水 [0,4]
] 水条件较不便利
要求，达到规划设计标准 条件基本便利
建有污水处理厂，雨污分 雨水污水排放条件基
(16,2 (10,16 雨污合流，明沟排污，
排水 流，暗沟排污。达到规划 本便利，基本能满足 [0,10]
2] ] 排水条件差
设计标准 需要
地面基本平整，基本 地面需经过平整，才
平整 (4,6] 地面平整，可以利用 (2,4] [0,2]
可以利用 可以利用
根据待估宗地的实际情况，结合以上影响五通一平开发程度修正系数表，确定待估
宗地的开发费差异额见下表：
修正系
项目 宗地五通一平开发情况 开发费差异额(元/㎡)
数(%)
通路 道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高 20
建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应
通电 12
充分
通讯 通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 16
有水厂，供水系统呈循环状或树林状，供水能满足要求，达 270×71%-202.5=-10.8
供水 8
到规划设计标准
排水 雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要 12
平整 地上已建有房屋 3
合 计： 71
④区域因素修正系数的确定
对照《商服用地区域因素修正系数指标说明》和《商服用地区域因素修正表》，根据
待估宗地的实际情况，确定影响待估宗地的因素条件及修正系数见下表：
其他乡镇商服用地区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
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距区域繁华商服
商业 [0,200] (200,500] (500,800] (800,1200] (1200, +∞)
中心距离（m）
繁华
商服物业集聚程
程度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
度
道路较为通
道路通畅， 形 道路通畅， 道路较为通 道路较为通
畅，未形成
成网络， 区域 形成网络， 畅，未形成 网 畅，未形成 网
道路通达度 网络，区域
内至少有 2 条 区域内有 1 条 络，区域内有 络，区域内仅
内无法直接
主干道通过 主干道通过 次干道通过 有支路通过
通达
交通
至少有 2 条 有 1 条公交 公交站点在 公交站点在 公交站点在
条件 公交便捷度
公交线路通过 线路通过 500 米以内 1000 米以内 1000 米外
距高铁站、长途
汽车站、高速公
[0,400] (400,800] (800,1200] (1200,1800] (1800, +∞)
路出入口距离
（m）
供电状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
供水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
基本
设施 供气状况 完善 较完善 一般 —— ——
状况
排水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
通讯状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
环境质量优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
自然条件优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
环境 距江（河）、湖
状况 （水库）、海、
[0,100] (100,300] (300,600] —— ——
公园（广场）距
离（m）
旅游资源状况 优 较优 一般 较劣 劣
人口
人口密度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
状况
城市
城市规划影响度 高 较高 一般 —— ——
规划
其他乡镇商服用地区域因素修正系数表（%）
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距区域繁华商服中心距
1.50 0.75 0 -0.95 -1.90
商业繁华程度 离
商服物业集聚程度 1.11 0.56 0 -0.70 -1.41
道路通达度 0.60 0.30 0 -0.38 -0.76
交通条件 公交便捷度 0.62 0.31 0 -0.39 -0.79
距高铁站、长途汽车站、
0.54 0.27 0 -0.34 -0.69
高速公路出入口距离
供电状况 0.44 0.22 0 -0.28 -0.56
基本设施 供水状况 0.38 0.19 0 -0.24 -0.49
状况 供气状况 0.34 0.17 0 —— ——
排水状况 0.23 0.12 0 -0.15 -0.30
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通讯状况 0.24 0.12 0 -0.15 -0.31
环境质量优劣度 0.33 0.17 0 -0.21 -0.42
自然条件优劣度 0.28 0.14 0 -0.18 -0.36
环境状况 距江（河）、湖（水库）、
0.35 0.18 0 —— ——
海、公园（广场）距离
旅游资源状况 0.22 0.11 0 -0.14 -0.28
人口状况 人口密度 1.19 0.60 0 -0.75 -1.51
城市规划 城市规划影响度 0.70 0.35 0 —— ——
待估宗地区位因素修正系数表
因素 因子 宗地因素情况 等别判断 修正系数
距区域繁华商服中心距离（m） [0,200] 优 1.50%
商业繁华程度
商服物业集聚程度 一般 一般 0
道路通畅，形成网络，区域
道路通达度 较优 0.30%
内有 1 条主干道通过
交通条件 公交便捷度 一般 一般 0
距高铁站、长途汽车站、高速公
[0,400] 优 0.54%
路出入口距离（m）
供电状况 较完善 较优 0.22%
供水状况 较完善 较优 0.19%
基本设施
供气状况 —— _ 0
状况
排水状况 一般 一般 0
通讯状况 较完善 较优 0.12%
环境质量优劣度 一般 一般 0
自然条件优劣度 一般 一般 0
环境状况 距江（河）、湖（水库）、海、
—— —— 0
公园（广场）距离（m）
旅游资源状况 一般 一般 0
人口状况 人口密度 一般 一般 0
城市规划 城市规划影响度 一般 一般 0
合计 2.87%
⑤个别因素修正
A 地块宽深比修正
委估宗地所在整宗地宽深比为 0.70，查《商服用地宽深比修正系数表》，委估宗地宽
深比修正系数为 1.0。
商服用地宽深比修正系数表（节选）
宽深比（宽度/深度） [0.5,0.6） [0.6,0.8） [0.8,1.0）
修正系数 0.98 1.00 1.02
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B 容积率修正
委估宗地设定容积率为 0.70，采用内插法计算出容积率修正系数为 0.8309。
商服用地容积率修正系数表（节选）
容积率 0.5 0.7 0.8
修正系数 0.7912 0.8309 0.8505
C 使用年期修正
使用年期修正系数=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
r—土地还原率[说明：根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》确
定的土地还原率 6.89%]
m—基准地价年期
n—委估宗地使用年期
委估宗地的使用年期修正系数=[1-1/（1+6.89%）35.29]/[1-1/（（1+6.89%）40]=0.9725。
D 宗地面积状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地面积修正说
明表》，委估宗地面积一般，对土地利用无不良影响，修正系数为 1.00。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
面积较小，对土 面积过小，对土
面积适中，对土 面积对土地利用 面积对土地利用
指标标准说明 地利用有一定影 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
响 的影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
E 宗地形状修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地形状修正说
明表》，委估宗地形状较规则，对土地利用较为有利，修正系数为 1.02。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
形状不规则，对 形状较差，对土
形状规则，对土 形状对土地利用 形状对土地利用
指标标准说明 土地利用有一定 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
影响 的影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
F 宗地临路状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《商服用地路状况修正
说明表》，委估宗地所在宗地一面临主要干道，修正系数为 1.06。
临路状况 修正系数
临规划路或不临路，不临河（江、海、水库、山、公园、广场） 0.95
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一面临支路 0.96
一面临次要干道 1.00
两面临次干道或一面临主干道 1.06
一面临主干道、另一面临次干道 1.09
待估宗地个别因素修正系数的乘积=0.8309×0.9725×1×1.02×1.06=0.8736
委估宗地单价=1,510.00×98.67%×98.09%×（1+2.87%）×0.8736+(-10.8)
=1,30300 元/㎡
（二）采用市场法测算土地价值
1、比较实例条件说明
选择比较交易比较案例时，与评估对象比较应符合以下要求：
与评估对象属同一供需圈；
与评估对象用途应相同或相近；
与评估对象的交易类型相同或相似；
与评估对象的评估基准日应接近；
交易案例必须为正常交易，或可以修正为正常交易；
①通过调查分析，我们选择了与评估对象条件类似的 3 个比较案例，各比较案例情况
描述如下：
案例 1：位于黄流镇，土地用途为商业用地（具体用途面积比例为文化活动用地 11.28%,
商务金融用地 10%，公用设施营业网点用地 0.77%，零售商业用地 30.98%,餐饮用地 27.43%,
旅馆用地 19.54%），土地面积为 130,302.19 ㎡，容积率为 0.6。商业繁华度较高、距繁华
中心距离较近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度
为五通一平，于 2022 年 11 月 16 日土地使用年限为 40 年的交易单价为地面地价 1,466.00
元/㎡。
案例 2：位于海南省中线高速乐东服务区南区，土地用途为零售商业用地（加油加气
站用地），土地面积为 3,366.46 ㎡，容积率为 0.5。商业繁华度一般、距繁华中心距离较
近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度为五通一平，
于 2022 年 9 月 1 日土地使用年限为 40 年的交易单价为地面地价 1,426.00 元/㎡。
案例 3：位于海南省中线高速乐东服务区北区，土地用途为零售商业用地（加油加气
站用地），土地面积为 3,896.32 ㎡，容积率为 0.5。商业繁华度一般、距繁华中心距离较
近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度为五通一平，
于 2022 年 9 月 1 日土地使用年限为 40 年的交易单价为地面地价 1,412.00 元/㎡。
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②比较因素的选择
根据评估对象的用途及区域位置等条件，选择影响评估对象价格的主要因素有：
a.交易时间：确定地价指数；
b.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
c.区域因素：主要有商业繁华度、交通条件（距（区级）繁华中心距离、道路等级、
道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公共设施完善度、环境质
量条件、人口状况等；
d.个别因素：主要指宗地容积率、面积、形状、临路状况、地形地势、工程地质状况
等。
③编制比较因素条件说明表
评估对象与比较实例的比较因素条件详见下表。
比较因素条件说明表
评估对象及
乐东县利国车站 实例 1 实例 2 实例 3
案例 比较因素
海南省中线高速乐 海南省中线高速乐
宗地位置 乐东县利国车站 黄流镇
东服务区南区 东服务区北区
交易价格（元/㎡） 待估 1,466.00 1,426.00 1,412.00
2023 年 6 月 30 2022 年 11 月
交易日期(年/月) 2022 年 9 月 1 日 2022 年 9 月 1 日
日 16 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
零售商业用地（加 零售商业用地（加
土地用途 商务金融用地 商业用地
油加气站用地） 油加气站用地）
使用权类型 出让 出让 出让 出让
土地剩余使用年限（年） 35.29 40.00 40.00 40.00
商业繁华度 一般 较繁华 一般 一般
距（区级）繁华
较近 较近 较近 较近
中心距离
交
通 道路等级 主干道 主干道 主干道 主干道
区 条 道路通达度 较通畅 较通畅 较通畅 较通畅
域 件
因 公交便捷度 一般 一般 一般 一般
素 对外交通便利
较便利 较便利 较便利 较便利
度
基础设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善
公共设施完善度 较齐备 较齐备 一般 一般
环境质量条件 一般 一般 一般 一般
人口状况 一般 较密集 一般 一般
个 容积率 0.70 0.6 0.5 0.5
别
因 130,302.19，一
宗地面积（m2） 3,136.83，小 3,366.46，小 3,896.32，小
素 般
宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
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临街状况 一面临街（路） 一面临街（路） 一面临街（路） 一面临街（路）
地形地势 平坦 平坦 平坦 平坦
无异常地质现 无异常地质现
无异常地质现象， 无异常地质现象，
工程地质状况 象，对宗地利用 象，对宗地利
对宗地利用无影响 对宗地利用无影响
无影响 用无影响
④比较因素修正说明
调查分析评估对象所在地土地市场的发展变化，确定各比较因素条件指数如下：
A.交易时间修正
根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
（琼自然资函[2023]1558 号）和《海南省自然资源和规划厅关于发布 2022 年城镇地价监
测成果的通知》（琼自然资函[2022]435 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，乐东市 2023
年 6 月 30 日商服用地地价指数为 98.09%，2022 年商服用地地价指数为 98.73%。评估对
象交易时间修正系数为 98.09%，案例交易时间修正系数为 98.73%。
B.交易情况修正
比较案例与评估对象均为正常情况下的交易，故不作修正。
C.土地用途修正
案例 1 具体用途面积比例为文化活动用地 11.28%,商务金融用地 10%，公用设施营业
网点用地 0.77%，零售商业用地 30.98%,餐饮用地 27.43%,旅馆用地 19.54%。本次评估通
过各用途基准地价地价测算出该宗地的基准地价结果，再与标准基准地价值进行比较确认
用途修正系数，具体过程详见下表：
参考
基准
基准地价
地价 容积率 交易期 用途修
面积（平方 面积占 评估单价 基准地价评估
用途 区片 修正系 日修正 正系数
米） 比 价（元 （元/平 单价（元/）
数 系数（%） （%）
/平方 方米）
米）
商务金融 13,030. 10.00 0.811 1,039.1 13,540,197
1315 98.73 98.67
用地 22 % 2 4 .63
文化设施 14,698. 11.28 100.6 100.0 6,482,182.
438 1 441.02
用地 09 % 9 0 68
零售商业 40,367. 30.98 0.811 101.3 1,067.2 43,081,249
1315 98.73
用地 62 % 2 3 2 .34
公用设施 1,003.3 0.811 122.0 1,284.8 1,289,154.
营业网点 0.77% 1315 98.73
用地 3 2 0 8 90
35,741. 27.43 0.811 33,878,397
餐饮用地 1315 98.73 90.00 947.86
89 % 2 .85
旅馆用地 25,461. 19.54 1315 0.811 98.73 100.0 1,053.1 26,815,080
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05 % 2 0 8 .57
130,302 125,086,26
合计 折合单价：959.97 元/平方米
.19 2.96
标准基准地价进行容积率修正、交易期日修正后为 1,053.18 元/平方米（参考上表旅
馆用地测算），则案例 1 土地用途修正系数=959.97/1053.18=91.15%
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》土地用途修正系数，评估
对象案例 2、3 土地用途修正如下：
内容 评估对象 案例 2 案例 3
零售商业用地（加油加气站 零售商业用地（加油加气站
土地用途 商务金融用地
用地） 用地）
土地用途修正系数 98.67% 122% 122%
D. 土地使用权类型修正
委估宗地与实例均为出让，不作修正。
E.土地剩余使用年限修正
使用年期修正系数根据下列公式计算：
k=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/(1+r)n]
式中：
k—使用年期修正系数
r—土地还原率，以《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》确定的土
地还原率为依据，确定评估基准日土地还原率为 6.89%。
m—评估对象使用年期
n—最高使用年期
评估对象年期修正系数为：
[1-1/（1+6.89%）35.29]÷[1-1/(1+6.89%)40]=0.9725
则评估对象的年期修正系数为：0.9725。
实例均为 40 年期使用权，故年期修正系数为 1.0000。
F.区域因素修正
a.商业繁华度指数的确定
分为繁华、较繁华、一般、不太繁华、不繁华五个等级，以评估对象为 100，每增加
或降低一个等级，指数相应增加或减少修正 5%；
b.距区域繁华中心距离指数的确定
分近、较近、较远、远四个等级，以评估对象距区域繁华中心距离指数为 100，每增
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加或降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
c.道路等级指数的确定
按主干道、次干道、支路、街巷（不临路）四个等级划分，以评估对象为 100，每增
加或降低一个等级，指数相应增加或减少修正 3%；
d.道路通达度指数的确定
分通畅、较通畅、一般、不大通畅、不通畅五个等级，以评估对象道路通达度指数为
100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少 2%；
e.公交便捷度指数的确定
分便捷、较便捷、一般、不太便捷、不便捷五个等级，以评估对象为 100，每增加或
降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
f.对外交通便利度指数的确定
分便利、较便利、一般、不大便利、不便利五个等级，以评估对象指数为 100，每增
加或降低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
g.基础设施完善度指数的确定
分为高、中、低配置三个等级，以评估对象为 100，每增加或降低一个等级，指数相
应增加或减少 3%；
h.公共设施完善度指数的确定
分为齐备、较齐备、一般、较不齐备、不齐备五个等级，以评估对象为 100，每上升
或下降一个等级，指数相应增加或减少 3%；
i.环境景观指数的确定
分为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以评估对象为 100，每增加一个等级，相
应往上修正 3%;
j.人口状况指数的确定
分为密集、较密集、一般、较稀松、稀松五个等级，以评估对象为 100，每上升或降
低一个等级，指数相应增加或减少 3%；
G.个别因素修正
a.容积率修正
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》（评估基准日2020 年7 月1
日），评估对象与比较案例的容积率修正系数如下：
内容 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
容积率 0.7 0.6 0.5 0.5
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修正系数 0.8309 0.8112 0.7912 0.7912
b.宗地面积修正
宗地面积分适宜、稍大、稍小、过大、过小五个等级，以评估对象为 100，每上升或
降低一个等级，指数相应增加或减少 1%；
c.宗地形状修正
宗地形状分为规则、较规则、较不规则、不规则，以评估对象形状指数为 100，每上
升或下降一个等级，指数增加（或减少）2%。
d.临街（路）状况修正
临路状况分为不临街（路）、一面临街（路）、两面临街（路）、三面临街（路）、
四面临街（路）五个等级，以评估对象指数为 100，每上升或下降一个等级，指数增加或
减少 2%；
e.地形地势修正
地形地势分为起伏、不平坦、较平坦、平坦，以评估对象指数为 100，每上升或下降
一个等级，指数增加或减少 2%。
f.地质条件修正
比较案例与评估对象地基承载力基本一致，故不作修正。
g.工程地质状况修正
比较案例与评估对象工程地质状况基本一致，故不作修正。
⑤比较因素的选择和修正
根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，详见下表：
比较因素条件指数表
评估对象及案例
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
比较因素
交易价格（元/㎡） 待估 1,466.00 1,426.00 1,412.00
交易日期 98.09% 98.73% 98.73% 98.73%
交易情况 100 100 100 100
土地用途% 98.67 91.15 122 122
使用权类型 100 100 100 100
土地剩余使用年限修正系数 0.9725 1 1 1
区 商业繁华度 100 105 100 100
域 交
因 通 距区域繁华中心距
100 100 100 100
素 条 离
件
道路等级 100 100 100 100
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道路通达度 100 100 100 100
公交便捷度 100 100 100 100
对外交通便利度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公共设施完善度 100 100 97 97
环境质量条件 100 103 100 100
人口状况 100 103 100 100
容积率系数 0.8309 0.8112 0.7912 0.7912
宗地面积 100 98 100 100
个
别 宗地形状 100 100 100 100
因
素 临街（路）状况 100 100 100 100
地形地势 100 100 100 100
工程地质状况 100 100 100 100
⑥编制因素条件修正系数表
将评估对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数。
比较因素修正系数表
案例
案例 1 案例 2 案例 3
比较因素
交易价格（元/㎡） 1,466.00 1,426.00 1,412.00
交易日期 98.09%/98.73% 98.09%/98.73% 98.09%/98.73%
交易情况 100/100 100/100 100/100
土地用途 98.67/91.15 98.67/122 98.67/122
使用权类型 100/100 100/100 100/100
土地剩余使用年限修正系数 0.9725/1 0.9725/1 0.9725/1
商业繁华度 100/105 100/100 100/100
距区域繁华中心
100/100 100/100 100/100
距离
交
通 道路等级 100/100 100/100 100/100
条
区 件 道路通达度 100/100 100/100 100/100
域
因 公交便捷度 100/100 100/100 100/100
素
对外交通便利度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
公共设施完善度 100/100 100/97 100/97
环境质量条件 100/103 100/100 100/100
人口状况 100/103 100/100 100/100
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容积率系数 0.83085/0.8112 0.83085/0.7912 0.83085/0.7912
宗地面积 100/98 100/100 100/100
个
别 宗地形状 100/100 100/100 100/100
因
素 临街（路）状况 100/100 100/100 100/100
地形地势 100/100 100/100 100/100
工程地质状况 100/100 100/100 100/100
案例修正系数 0.9810 0.8459 0.8459
比准价格（元/㎡） 1,438.00 1,206.00 1,194.00
⑦确定市场比较法评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三个比准价格比较接
近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。
宗地地面地价=（1,438.00+1,206.00+1,194.00）÷3
=1,279.00 元/㎡（取整）
■住宅用地测算过程：
1、基准地价内涵
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》，住宅用地基准地价内涵：
设定住宅用地基准地价的评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，平均容积率为 1.5，土地使
用年期为 70 年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域平均价格，地价
以地面价元/㎡表示。
2、评估对象基本状况
截止至评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通给水、
通排水），宗地内场地平整，剩余土地使用年限为 35.29 年。
3、评估过程
（1）确定评估对象土地级别
委估宗地位于乐东县利国镇，参照“乐东县利国镇国有建设用地土地级别及基准地价
图”和“乐东县住宅用地土地级别及基准地价表”，该宗地参考利国镇 R4，区片地价为
1,505.00 元/㎡，基础设施开发程度为“五通一平”，基础设施开发费用 189 元/㎡。
（2）确定影响评估对象价格的修正系数
①交易期日修正系数
乐东市基准地价评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，至评估基准日区域土地市场价格已
有了一定的上涨或下浮，故需对该基准地价做适当的期日修正：
根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
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（琼自然资函[2023]1558 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，乐东市住宅用地地价指数
为 100.87%。则，交易期日修正系数为 100.87%。
②土地用途修正系数
查《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中土地用途修正系数表，委
估宗地为住宅用地，修正系数参考三级类城镇住宅用地取值 100%。详见下表：
土地用途修正系数表
二级类 三级类 三级类用途修正系数
城镇住宅用地 100%
城镇住宅用地 （保障
65%
性质住房）
住宅用地 城镇住宅用地 （市场
60%
化租赁住房）
城镇住宅用地 （保障
55%
性质租赁住房）
③宗地基础设施开发程度差异修正
委估宗地对应的商服用地开发程度为“五通一平”的开发费用为 189 元/㎡，完全“五通
一平”的开发费用为 270 元/㎡。
高配置(已成体系) 中配置(主干通过) 低配置(接近主干)
项目 系 系数 系数
开发情况 开发情况 开发情况
数％ (％) (％)
有主干道路通过，但
道路畅通，形成网络，达 接近主干道，有土路
(22,3 (14,22 未形成网络，基本能
通路 到规划设计标准，路面质 [0,14] 或砂石路与主干道相
0] ] 够通达，路面质量一
量较高 通
般
建有变电站，通过地下电 有输电线路经过，接
(10,1 远离输电线路，接电
通电 缆或架杆明线输送电源， (5,10] 电方便，电力基本能 [0,5]
4] 不方便
电力供应充分 满足需要
通讯方便快捷，电话装机
(10,1 有主要的通讯电缆、 电缆、电线经过，可
通讯 容量充足，达到规划设计 (5,10] [0,5]
8] 电线经过，接线方便 以接线但不方便
标准
有水厂，供水系统呈循环 临近水厂或有主要的
(8,10 基本靠打井取水，用
供水 状或树林状，供水能满足 (4,8] 供水系统经过，用水 [0,4]
] 水条件较不便利
要求，达到规划设计标准 条件基本便利
建有污水处理厂，雨污分 雨水污水排放条件基
(16,2 (10,16 雨污合流，明沟排污，
排水 流，暗沟排污。达到规划 本便利，基本能满足 [0,10]
2] ] 排水条件差
设计标准 需要
地面基本平整，基本 地面需经过平整，才
平整 (4,6] 地面平整，可以利用 (2,4] [0,2]
可以利用 可以利用
根据待估宗地的实际情况，结合以上影响五通一平开发程度修正系数表，确定待估
宗地的开发费差异额见下表：
修正系
项目 宗地五通一平开发情况 开发费差异额(元/㎡)
数(%)
通路 道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高 20 270×71%-189=2.7
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建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应
通电 12
充分
通讯 通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 16
有水厂，供水系统呈循环状或树林状，供水能满足要求，达
供水 8
到规划设计标准
排水 雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要 12
平整 地上已建有房屋 3
合 计： 71
④区域因素修正系数的确定
对照《住宅用地区域因素修正系数指标说明》和《住宅用地区域因素修正表》，根据
待估宗地的实际情况，确定影响待估宗地的因素条件及修正系数见下表：
其他乡镇住宅用地区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
商业 距区域繁华商服中
[0,200] (200,500] (500,800] (800,1200] (1200, +∞)
繁华 心距离（m）
程度 商服物业集聚程度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
道路通畅， 道路通畅， 道路通畅， 道路较为通 道路较为通
形成网络， 形成网络， 形成网络， 畅，未形成 畅，未形成
道路通达度 区域内至少 区域内有 2 区域内有 1 网络，区域 网络，区域
有 3 条主干道 条主干道通 条主干道通 内有次干道 内仅有支路
通过 过 过 通过 通过
交通
至少有 3 条 有 2 条 公 公交站点在
条件 有 1 条公交 公交站点在
公交便捷度 公交线路通 交线路通 1000 米以
线路通过 500 米以内
过 过 内
距高铁站、长途汽
车站、高速公路出 [0,500] (500,1000] (1000,2000] (2000,3000] (3000, +∞)
入口距离（m）
供电状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
基础 供水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
设施
供气状况 完善 较完善 一般 —— ——
完善
度 排水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
通讯状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
距中学距离(m） [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
距小学距离(m) [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
距幼儿园距离 (m） [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
公共 距医院距离(m) [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
设施
距文娱设施距离
完善 [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
(m)
度
距银行距离(m) [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
距农贸市场距离
[0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
(m)
距大型超市距离 [0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
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（m）
距海滨浴场距离
[0,200] (200,400] (400,600] (600,800] (800, +∞)
（m）
环境质量优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
自然条件优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
环境 距江（河）、湖（水
状况 库）、海、公园（广 [0,100] (100,300] (300,600] —— ——
场）距离（m）
绿地覆盖率 优 较优 一般 较劣 劣
人口
人口密度 密集 较密集 一般 较稀疏 稀疏
状况
城市
城市规划影响度 高 较高 一般 —— ——
规划
其他乡镇商服用地区域因素修正系数表（%）
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距区域繁华商服中心距离 0.85 0.43 0 0.42 0.85
商业繁华程度
商服物业集聚程度 1.01 0.51 0 0.50 1.01
道路通达度 0.77 0.39 0 0.38 0.77
交通条件 公交便捷度 0.74 0.37 0 0.37 0.74
距高铁站、长途汽车站、高
0.64 0.32 0 0.31 0.63
速公路出入口距离
供电状况 0.35 0.18 0 0.17 0.35
供水状况 0.33 0.17 0 0.16 0.33
基本设施
供气状况 0.28 0.14 0 0.14 0.28
状况
排水状况 0.23 0.12 0 —— ——
通讯状况 0.20 0.10 0 0.10 0.2
距中学距离 0.21 0.11 0 0.10 0.21
距小学距离 0.23 0.12 0 0.11 0.23
距幼儿园距离 0.17 0.09 0 0.08 0.17
距医院距离 0.16 0.08 0 0.08 0.16
公共
设施 距文娱设施距离 0.13 0.07 0 0.06 0.13
完善度
距银行距离 0.24 0.12 0 0.12 0.24
距农贸市场距离 0.10 0.05 0 0.05 0.10
距大型超市距离 0.17 0.09 0 0.08 0.17
距海滨浴场距离 0.13 0.07 0 0.06 0.13
环境质量优劣度 0.67 0.34 0 0.33 0.67
环境状况 自然条件优劣度 0.54 0.27 0 0.26 0.53
距江（河）、湖（水库）、
0.72 0.36 0 —— ——
海、公园（广场）距离
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旅游资源状况 0.44 0.22 0 0.21 0.43
人口状况 人口密度 1.19 0.60 0 0.59 1.19
城市规划 城市规划影响度 0.94 0.47 0 —— ——
待估宗地区位因素修正系数表
因素 因子 宗地因素情况 等别判断 修正系数
距区域繁华商服中心距离（m） [0,200] 优 0.85%
商业繁华程度
住宅物业集聚程度 一般 一般 0%
道路通畅，形成网络，区
道路通达度 一般 0%
域内有 1 条主干道通过
交通条件 公交便捷度 一般 一般 0%
距高铁站、长途汽车站、高速
[0,400] 优 0.64%
公路出入口距离（m）
供电状况 较完善 较优 0.18%
供水状况 较完善 较优 0.17%
基本设施
供气状况 —— 0%
状况
排水状况 一般 一般 0%
通讯状况 较完善 较优 0.10%
距中学距离(m) (400,600] 一般 0%
距小学距离(m) (400,600] 一般 0%
距幼儿园距离 (400,600] 一般 0%
公共 距医院距离 (400,600] 一般 0%
设施
距文娱设施距离 [0,200] 优 0.13%
完善
度 距银行距离 [0,200] 优 0.24%
距农贸市场距离 (400,600] 一般 0%
距大型超市距离 [0,200] 一般 0%
距海滨浴场距离 (400,600] 一般 0%
环境质量优劣度 一般 一般 0%
自然条件优劣度 一般 一般 0%
环境状况 距江（河）、湖（水库）、海、
—— 0%
公园（广场）距离（m）
绿地覆盖率 一般 一般 0%
人口状况 人口密度 一般 一般 0%
城市规划 城市规划影响度 一般 一般 0%
合计 2.31%
⑤个别因素修正
A 容积率修正
委估宗地设定容积率为 0.70，采用内插法计算出容积率修正系数为 0.8275。
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住宅用地容积率修正系数表（节选）
容积率 0.5 0.6 0.8
修正系数 0.7896 0.8082 0.8468
C 使用年期修正
使用年期修正系数=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
r—土地还原率[说明：根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》确
定的土地还原率 6.40%]
m—基准地价年期
n—委估宗地使用年期
委估宗地的使用年期修正系数=[1-1/（1+6.40%）35.29]/[1-1/（（1+6.40%）70]=0.8997。
D 宗地面积状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《住宅用地面积修正说
明表》，委估宗地面积一般，对土地利用无不良影响，修正系数为 1.00。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
面积过小，对土地
面积适中，对土地 面积对土地利用 面积对土地利用 面积较小，对土地
指标标准说明 利用产生严重的
利用极为有利 较为有利 无不良影响 利用有一定影响
影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
E 宗地形状修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《住宅用地形状修正说
明表》，委估宗地形状较规则，对土地利用较为有利，修正系数为 1.02。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
形状不规则，对土 形状较差，对土地
形状规则，对土地 形状对土地利用 形状对土地利用
指标标准说明 地利用有一定影 利用产生严重的
利用极为有利 较为有利 无不良影响
响 影响
修正系数 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96
F 宗地临路状况修正
根据《乐东市国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中《住宅用地路状况修正
说明表》，委估宗地所在宗地一面临主要干道，修正系数为 1.05。
临路状况 修正系数
临规划路或不临路，不临河（江、海、水库、山、公园、广场） 0.95
一面临支路 0.96
一面临次要干道 1.00
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两面临次干道或一面临主干道 1.05
一面临主干道、另一面临次干道 1.08
待估宗地个别因素修正系数的乘积=0.8275×0.8997×1×1.02×1.05=0.7974
委估宗地单价=1,505.00×100%×100.87%×（1+2.31%）×0.7974+2.7
=1,241.00 元/㎡
■评估结果
我们采用了基准地价系数修正法和市场法对委估宗地进行评估测算，各种方法测算结
果如下：
测算结果表
权 评估结果
用途 评估方法 评估单价（元/㎡）
重 地面地价（元/㎡） 占比 平均地价（元）
商务金融 基准地价系数修正法 1,303.00 0.5
1,291.00 50%
用地 市场法 1,279.00 0.5 1,266.00
住宅用地 基准地价系数修正法 1,241.00 1 1,241.00 50%
注：商务金融用地采用以上两种方法测算的结果分别从不同角度反映了土地市场上的价格水
平，本报告对基准地价系数修正法、市场法测算的结果采用简单算术平均法综合求取评估结果。
土地单价=1,266.00 元/㎡
=84.40 万元/亩
土地总价=1,266.00×3,136.83
=3,971,227.00 元（取整）
九、评估结果
经上所述，土地使用权评估值为 3,971,227.00 元，账面价值为 230,154.59 元，评估增
值 3,741,072.41 元，增值率为 1,625.46%，增值原因为账面价值以历史成本计量，与市场
价值方式计量存在差异产生增值。
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