本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌
江县石碌镇人民北路西侧房地产市场价值
资产评估报告
中威正信评报字（2023）第 5118 号
第一册 共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2023 年 11 月 17 日
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 目录
目 录
声 明 ............................................................................................................................................1
资产评估报告摘要 ........................................................................................................................2
资产评估报告 ................................................................................................................................5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况 ........5
二、评估目的 ........................................................................................................................6
三、评估对象和评估范围 ....................................................................................................6
四、价值类型及其定义 ........................................................................................................8
五、评估基准日 ....................................................................................................................8
六、评估依据 ........................................................................................................................9
七、评估方法 ......................................................................................................................11
八、评估程序实施过程和情况 ..........................................................................................13
九、评估假设 ......................................................................................................................13
十、评估结论 ......................................................................................................................14
十一、特别事项说明 ..........................................................................................................15
十二、评估报告使用限制说明 ..........................................................................................16
十三、评估报告日 ..............................................................................................................17
附件 ..............................................................................................................................................18
中威正信（北京）资产评估有限公司
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 声明
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的
资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估
报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述
规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不
能成为本资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
五、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委
托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人
完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌
江县石碌镇人民北路西侧房地产市场价值
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2023）第 5118 号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受海南海汽运输集团股份有限公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法和收益法，按照必要的评
估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县石碌镇人民北路
西侧房地产在 2023 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、委托人：海南海汽运输集团股份有限公司。
二、被评估单位：海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司。
三、经济行为：海南海汽运输集团股份有限公司拟转让房地产。
四、评估目的：确定海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有房地产的市场价
值，为海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产的经济行为提供参考依据。
五、评估对象及评估范围：海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌
江县石碌镇人民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权在 2023 年
6 月 30 日的市场价值，账面价值共计 3,455.47 万元。
六、价值类型及其定义：本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自
愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行
正常公平交易的价值估计数额。
七、评估基准日：2023 年 6 月 30 日。
八、评估方法：成本法和收益法。
九、评估结论：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受委托，依据国家有关资产评估的规定，本着
独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司昌江
分公司持有的位于昌江县石碌镇人民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡
土地使用权的市场价值进行了评定和估算。根据评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2023 年 6 月 30 日，海南海汽运输集团股份有限公司委托评估的资产，
经评估后的评估值为 13,949.39 万元，账面价值为 3,455.47 万元，评估增值 10,493.92 万元，
增值率为 303.69%。具体详见下表：
单位：万元
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
项 资
评估单
序 目 产 产证 证载权 用 建成 建筑面 账面价 增值
名称 价（元/ 评估总价 增减值 备注
号 名 类 编号 利人 途 年代 积（㎡） 值 率%
㎡）
称 型
昌江
海南海
房权 昌江 包含
昌 汽运输
证石 县石 9,557.7
江 房 集团股 综
碌镇 碌镇 9 平方
1 汽 地 份有限 合 2012 18,510.34 3,455.47 7,536.00 13,949.39 10,493.92 303.69
字第 人民 米土
车 产 公司昌 楼
10025 北路 地使
站 江分公
841 西侧 用权
司
号
合计 3,455.47 13,949.39 10,493.92 303.69
十、特别事项说明
（一）本评估结论不包含增值税。据委托人财务人员介绍，适用的增值税税率为 5%，
则增值税税额=13,949.39×5%=697.47 万元，含税总价=697.47+13,949.39=14,646.86 万元。
以上数据仅供参考，税额以实际为准。
（二）据《租赁合同》记载，肯德基商铺租金按年度营业额比例收取，年度营业额
800 万元以下，按 6%收取；年度营业额 800 万元以上，按 7%收取。据被评估单位介绍，
目前年租金约 30 万元。由于获取承租方经营数据受限，无法合理预测年度营业额，本次
评估根据被评估单位提供的年租金测算。
（三）评估对象所占用土地用途为交通运输用地，房屋用途为综合楼，本次按照最高
最佳原则测算，未考虑将来可能涉及土地变性等因素的影响。
（四）根据被评估单位提供的租赁合同，评估对象存下以下租约。
序 现状用 承租面积 租赁合同基本事项
承租方 备注
号 途 （㎡） 年租金（元） 开始日期 结束时间 保证金（元）
昌江汇旺尚 1,676,973.00 2023/2/21 2026/2/20 500,000.00
百货超
1 佳商贸有限 5,589.91 1,727,282.19 2026/2/21 2029/2/20 500,000.00
市
公司 1,779,100.66 2029/2/21 2032/2/20 500,000.00
据《租赁合同》记载，租
金按年度营业额比例收
百胜餐饮 取，年度营业额800万元
肯德基
2 （深圳）有 362.00 300,000.00 2012/11/16 2027/11/15 0.00 以下，按6%收取；年度
商铺
限公司 营业额800万元以上，按
7%收取。据被评估单位介
绍，年租金约30万元。
意尔康 广州市中立
3 品牌商 商贸有限公 140.19 252,342.00 2023/6/30 2023/12/31 100,000.00
铺 司
零售食
4 曾建鹏 20.00 14,400.00 2023/6/30 2023/12/31 2,100.00
品店
1,200,000.00 2022/12/13 2024/1/31
海南佳禾酒
1,260,000.00 2024/2/1 2026/1/31 第1 层和第3-6层共计
5 酒店 店管理有限 4,234.92 500,000.00
1,323,000.00 2026/2/1 2028/1/31 4,234.92㎡
公司
1,389,150.00 2028/2/1 2030/1/31
评估人员本着勤勉尽责的工作原则，通过爱企查等公开网站对承租方进行查询，未发
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 摘要
现关联交易行为，本次评估无理由怀疑被评估单位提供租赁合同的真实性、完整性、合法
性，测算中充分考虑了租赁合同对价值的影响，提请报告使用人注意。
十一、评估结论使用有效期：本报告评估结论使用的有效期为一年，从资产评估基准
日 2023 年 6 月 30 日起计算一年内有效。
十二、评估报告日：本评估项目的报告日为 2023 年 11 月 17 日。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当
阅读资产评估报告正文，并关注特别事项说明。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌
江县石碌镇人民北路西侧房地产市场价值
资产评估报告
中威正信评报字（2023）第 5118 号
海南海汽运输集团股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产
评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法和收益法进行了评估，按照
必要的评估程序，海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县石碌镇人
民北路西侧房地产在 2023 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人：海南海汽运输集团股份有限公司
统一社会信用代码：91460000201242532C；
类型：其他股份有限公司分公司(上市)；
股票代码：A 股上市，海汽集团 603069
营业场所：海口市美兰区海府路 24 号（海汽大厦）；
负责人：刘海荣；
成立日期：1985-11-28；
营业期限：1985-11-28 至无固定期限；
经营范围： 道路客运、客运站场开发经营、旅游、物流和汽车服务等，具体包括：省际、
市际、县际班车客运；市内、县内班车客运；省际、市际、县际包车客运；市内、县内包车客
运；市际、县际定线旅游；市际、县际非定线旅游；出租客运；网络预约出租汽车客运；客运
站经营（）；客运票务经营；汽车自驾；航空运输销售代理、旅游信息咨询、票务代理、订房
服务、餐饮信息咨询服务；道路普通货物运输；国内快递；物流信息咨询服务；仓储服务（危
险品除外）；汽车修理；机动车检测；汽车配件销售；汽车销售；新能源汽车充换电设施运营
及充换电服务；清洁能源加气站投资及运营管理；报废汽车回收拆解；废旧电池回收利用；房
屋、场地租赁；代理各种广告设计、发布，企业形象设计，电脑图文制作，展览展示服务，包
装设计，保险业务代理，信息技术服务，利用自有媒体发布广告、互联网信息服务等经营项目。
（二）被评估单位：海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司
统一社会信用代码：91469031901620645L；
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
类型：其他股份有限公司分公司(上市)；
股票代码：A 股上市，海汽集团 603069
营业场所：昌江县石碌镇人民北路；
负责人：宋永祥；
成立日期：1990-05-08；
营业期限：1990-05-08 至无固定期限；
经营范围：许可项目：道路旅客运输经营；道路旅客运输站经营；巡游出租汽车经营服务；
快递服务；道路货物运输（不含危险货物）；机动车检验检测服务；网络预约出租汽车经营服
务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）一般项目：小微型客车租赁
经营服务；机动车修理和维护；汽车零配件零售；住房租赁；非居住房地产租赁；旅行社服务
网点旅游招徕、咨询服务；票务代理服务；运输货物打包服务；普通货物仓储服务（不含危险
化学品等需许可审批的项目）；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；电动汽车充电基
础设施运营（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）。
（三）委托人与被评估单位关系
被评估单位为委托人分公司。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
本资产评估报告的其他评估报告使用人为：国家法律、法规规定的其他报告使用人。
本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人按照本评估
目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使
用人不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
确定海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县石碌镇人民北路
西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权的市场价值，为海南海汽运输
集团股份有限公司拟转让资产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围：海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县
石碌镇人民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权在 2023 年 6 月
30 日的市场价值，账面价值共为 3,455.47 万元。
1、权益状况
已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
《房屋所有权证》证载信息如下：
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证载编号 昌江房权证石碌镇字第 10025841 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司
房屋坐落 昌江县石碌镇人民北路西侧
登记时间 2015 年 12 月 30 日
房屋性质 单位框架
规划用途 综合楼
总层数 9
建筑面积（㎡） 18,510.34
地号：01-06-0553
土地状况 土地使用权取得方式：转让
土地使用年限：20480521 止
《国有土地使用证》证载信息如下：
证载编号 昌国用（2012）第 0135 号
土地使用权人 海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司
座落 石碌镇人民北路西侧
地号 01-06-0553
图号 CK658242 CK658243 CK657242 CK657243
地类（用途） 交通运输
使用权类型 出让
终止日期 2048 年 5 月 21 日
使用权面积（㎡） 9,557.79
2、实物状况
评估对象位于昌江县石碌镇人民北路西侧，一面临人民北路。为一栋 18,510.34 ㎡房
地产（包含其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权），层数共 9 层，建成于 2012 年 12 月，为钢
混混凝土结构，内有 2 部步梯（一部使用楼层为 1-3 层，一部使用楼层为 1-9 层）和 2 部
电梯（其中一部为昌江汽车站入口处使用，使用楼层为 1-2 层，一部为 1-3 层使用），整
体水、电等设施设备较齐全，使用状况良好。实物状况如下：
建筑面积 使用面积
楼层 层高 使用状况 承租方 装修状况
（㎡） （㎡）
大部分作为超市使用，小部分由承租方转租
昌江汇旺尚佳商
5,589.91 出租作为百货超市 作为零售商铺使用。瓷砖地面，乳胶漆内墙，
贸有限公司
顶棚大部分未做装饰。
第一 约3.5 百胜餐饮（深圳）
9,437.03 362.00 出租作为肯德基商铺 瓷砖地面，乳胶漆内墙
层 米 有限公司
出租作为意尔康品牌 广州市中立商贸
140.19 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
商铺 有限公司
出租作为鑫金麦人家
50.00 吴建良 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
面包店
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
海南佳禾酒店管
150.00 出租作为酒店入口 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
理有限公司
1,431.89 自营作为停车场 —— 清水
1,713.04 作为配套用房使用 —— 清水
第二 约5 20.00 出租作为零售食品店 曾建鹏 瓷砖地面，乳胶漆内墙
3,245.16
层 米 3,225.16 作为昌江汽车站自用 —— 瓷砖地面，内墙为瓷砖至顶，网架顶棚
海南佳禾酒店管
1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
理有限公司
第三 约3
2,485.12 办公区域：瓷砖地面、乳胶漆内墙、铝扣板
层 米 大部分自用作为办
1,463.89 吊顶；空置区域：瓷砖地面、墙纸内墙、石
公、部分空置
膏吊顶
第四 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第五 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第六 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第七 约3
107.48 107.48 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第八 约3
85.93 85.93 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第九 约5
85.93 85.93 作为配套用房使用 —— 毛坯
层 米
合计 18,510.34 18,510.34
3、他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、抵
押、担保等经济行为，不存在他项权利。
根据《关于确认海南海汽运输剧团有限公司国有划拨土地使用权作价入股转增国家资
本金的通知》琼国资[2008]87 号及其附件，评估对象土地于 2008 年由政府作价出资（入
股）。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
根据评估目的及委估资产情况，本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目评估基准日是 2023 年 6 月 30 日；
2、评估基准日是委托人根据本次经济行为的实现及评估目的确定的。
3、一切计价标准均为基准日有效的价格标准，所有资产均为基准日实际存在的资产。
中威正信（北京）资产评估有限公司 -8-
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
六、评估依据
（一）经济行为文件
《海南省国有资产监督管理委员会关于核准海汽集团公开转让黄流商业街等五处资
产的通知》 （琼国资产[2023]131 号）
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）；
2、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第 42 号）；
3、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 46 号）；
4、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；
5、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 378 号，2019 年修订）；
6、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第 732 号）；
7、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号）；
8、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号）；
9、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941
号）；
11、国资委、财政部令第 32 号《企业国有资产交易监督管理办法》；
12、国资发产权[2013]64 号关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知；
13、《中华人民共和国会计法》（中华人民共和国主席令第 24 号）；
14、《企业财务通则》（财政部令第 41 号）；
15、《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第 72 号)；
16、《中华人民共和国土地管理法》(主席令第 28 号)；
17、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第 256 号)；
18、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通
知》（国土资厅发〔2018〕4 号）；
19、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第 55 号令)；
20、《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的
通知》(国土资发[2002]195 号)；
21、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
（三）准则依据
1、基本准则和职业道德准则
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（1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
（2）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
（3）《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
2、资产评估执业准则
（1）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
（2）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
（3）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
（4）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
（5）《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019]35 号）；
（6）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
（7）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（8）《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
（9）《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
（10）《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。
3、资产评估指南
（1）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
（2）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）。
4、资产评估指导意见
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
（2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
（四）权属依据
1、《国有土地使用证》（昌国用（2012）第 0135 号）；
2、《房屋所有权证》（昌江房权证石碌镇字第 10025841 号）。
（五）取价依据
1、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
2、评估人员现场勘察及市场调查情况；
3、《房屋租赁合同》；
4、《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》
5、《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》（琼
自然资函[2023]1558 号）；
6、其它相关资料。
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（六）其他参考依据
1、委托人及被评估单位共同撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
2、评估申报表。
七、评估方法
资产评估的方法主要有收益法、市场法和成本法。资产评估师执行资产评估业务，应
当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三
种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
（一）评估方法分析
市场法，是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异
对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。考虑评估对象房地产所
属区域房地产市场交易不活跃，市场化程度不高，不易收集相关可比实例，故本次评估不
宜采用市场法。
收益法，是预测评估对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。评估对象目前大部分均已出租作为商业房地
产，区域内租赁市场较活跃，因此可以选取收益法作为评估评估对象的基本方法。
成本法，是测算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重
建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法。评估对象可假定为独立的开发建设项目
进行重新开发建设，宜选用成本法。其中土地采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
假设开发法是求得评估对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及
应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时
点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到评估对象价值
或价格的方法。评估对象为已建成房屋且正常使用，本次评估不采用假设开发法进行评估。
（二）评估方法介绍
1、成本法计算公式：
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利
润
=（土地取得成本+购地税费）+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发
利润-建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
其中土地取得成本采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
①基准地价系数修正法是利用城镇基准地价（路线价）及其地价修正系数表等成果，按照
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价（路线价）的条件相比较，进而通
过修正求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi —— 待估宗地地面地价
P —— 待估宗地对应的基准地面地价
Py —— 土地用途修正系数
Pq —— 期日修正系数
K —— 待估宗地区域影响因素总修正值
∏S—— 待估宗地个别因素修正系数的乘积
n
K Ki 1
i
其中：
Ki ─ 第 i 个待估宗地区位因素修正系数。
②成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利
润、利息、应缴纳的税金、和土地增值收益等确定土地价格的方法。
计算公式：土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×
因素修正系数
2、收益法计算公式：
房地产收益价值=租约期内房地产价值+租约期外房地产价值。
（1）租约期内房地产评估计算公式：
a 1 g n1
V1 1
r g 1 r
（2）租约期外房地产评估计算公式：
a 1 g n2 1
V2 1 收益到期后剩余资产价 值
r g 1 r (1 r ) i
其中：V—收益价值
a—净收益
r—综合资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n1—租约收益期
n2—租约期外收益期
i—评估基准日至租约期满日收益期
此次评估对象租金水平按照租约期内的租金按租约租金，租约期外按评估对象所在地
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
装修档次相当、结构相同的同类物业的租金水平确定，费用支出包括管理费、维修费、保
险费及税金等费用，根据其租金水平扣除费用，可求得房地年净收益，并以一定的综合资
本化率求得房地产收益价值。
注:本次评估结合房屋租赁市场实际收租方式，按照年收益在全年均匀发生，运营费
用跟随年收益产生的模式下进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信（北京）资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估
计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计
核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与海南海汽运输集团股份有限公司签订资产评估委托合同；
3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确
定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告；
10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告；
11、整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设：交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本
的前提假设。
2、公开假设：公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖
为基础。
3、资产持续使用假设：资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用
中威正信（北京）资产评估有限公司 -13-
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。本次假设纳入评估范围内资产按现行用途继续使用。
（二）特殊假设
1、评估工作在很大程度上依赖于委托人和被评估单位提供的有关资料。因此，评估
工作是以被评估单位提供的有关经济行为文件，资产权属文件、证件，资产评估申报表等
有关法律文件和评估资料的真实、合法为前提。
2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变
化。无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、被评估单位所处的社会经济环境以及所执行的税赋、汇率、税率等政策无重大变
化。
4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以
评估基准日的国内有效价格为依据。
5、本评估报告成立的前提条件是针对其经济行为符合国家法律、法规的有关规定。
评估师和评估机构的责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉
及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为合法性做出任何判断。
6、假设被评估单位未来收益期资产相关现金流入、现金流出为均匀发生，不会出现
年度某一时点集中确认收入的情形，本次评估采用年中折现进行评估。
本评估报告的结论在上述假设条件前提下成立，当未来经济环境发生较大变化时，评
估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
中威正信（北京）资产评估有限公司接受委托，依据国家有关资产评估的规定，本着
独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，采用成本法和收益法对海南海汽运输集
团股份有限公司昌江分公司持有的昌江县石碌镇人民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占
用的 9,557.79 ㎡土地使用权市场价值进行了评定和估算。成本法评估单价为 2,820.00 元/
平方米，收益法评估单价为 7,536.00 元/平方米，评估对象所在区域商业房地产租赁市场
较活跃，商业聚集度较高，且评估对象目前作为商业房地产出租获取收益，采用收益法结
果具有更好的可靠性和说服力，故采用收益法评估结果作为最终评估结论。
评估单价=7,536.00 元/平方米（取整）
评估总价=7,536.00×18,510.34
=139,493,922.24 元
=13,949.39 万元
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
在评估基准日 2023 年 6 月 30 日，海南海汽运输集团股份有限公司委托评估的资产，
经评估后的评估值为 13,949.39 万元，账面价值为 3,455.47 万元，评估增值 10,493.92 万元，
增值率为 303.69%，增值的主要原因是账面价值以历史成本计量，与市场价值方式计量存
在差异产生增值。
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
（一）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，中威正信(北京)资产
评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估
人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中威正信（北京）
资产评估有限公司出具的，受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的
影响。
（二）本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为
及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本次评估报告及评估结论一般不能套用其他评估
目的。
（三）委托人和相关当事方负责应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合
法性和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48），
资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法
律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整
性的责任。
（四）评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的事项，提请报告使用人关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用
评估结论：
1、本评估结论不包含增值税。
2、据《租赁合同》记载，肯德基商铺租金按年度营业额比例收取，年度营业额 800
万元以下，按 6%收取；年度营业额 800 万元以上，按 7%收取。据被评估单位介绍，目前
年租金约 30 万元。由于获取承租方经营数据受限，无法合理预测年度营业额，本次评估
根据被评估单位提供的年租金测算。
3、评估对象所占用土地用途为交通运输用地，房屋用途为综合楼，本次按照最高最
佳原则测算，未考虑将来可能涉及土地变性等因素的影响。
4、根据被评估单位提供的租赁合同，评估对象存下以下租约。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 正文
序 现状用 承租面积 租赁合同基本事项
承租方 备注
号 途 （㎡） 年租金（元） 开始日期 结束时间 保证金（元）
昌江汇旺尚 1,676,973.00 2023/2/21 2026/2/20 500,000.00
百货超
1 佳商贸有限 5,589.91 1,727,282.19 2026/2/21 2029/2/20 500,000.00
市
公司 1,779,100.66 2029/2/21 2032/2/20 500,000.00
据《租赁合同》记载，租
金按年度营业额比例收
百胜餐饮 取，年度营业额800万元
肯德基
2 （深圳）有 362.00 300,000.00 2012/11/16 2027/11/15 0.00 以下，按6%收取；年度
商铺
限公司 营业额800万元以上，按
7%收取。据被评估单位介
绍，年租金约30万元。
意尔康 广州市中立
3 品牌商 商贸有限公 140.19 252,342.00 2023/6/30 2023/12/31 100,000.00
铺 司
零售食
4 曾建鹏 20.00 14,400.00 2023/6/30 2023/12/31 2,100.00
品店
1,200,000.00 2022/12/13 2024/1/31
海南佳禾酒
1,260,000.00 2024/2/1 2026/1/31 第1 层和第3-6层共计
5 酒店 店管理有限 4,234.92 500,000.00
1,323,000.00 2026/2/1 2028/1/31 4,234.92㎡
公司
1,389,150.00 2028/2/1 2030/1/31
评估人员本着勤勉尽责的工作原则，通过爱企查等公开网站对承租方进行查询，未发
现关联交易行为，本次评估无理由怀疑被评估单位提供租赁合同的真实性、完整性、合法
性，测算中充分考虑了租赁合同对价值的影响，提请报告使用人注意。
5、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两
位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终
结论的准确性。
（五）重大期后事项
1、报告有效期内在评估报告日后资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额
进行相应调整。
2、评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了
严重影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
3、评估人员未发现有其他影响委估资产的重大期后事项发生。
4、评估基准日期后发生重大事项，不得直接使用本评估报告。
（六）根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是
评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人
员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用人予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明
中威正信（北京）资产评估有限公司 -16-
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估报告 附件
附件
1、经济行为文件
2、委估资产图片
3、产权证明文件
4、委托人和被评估单位承诺函
5、委托人与被评估单位法人营业执照
6、评估机构法人营业执照副本复印件
7、签名资产评估师的承诺函
8、资产评估师资格证明文件复印件
9、评估明细表
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产涉及海南
海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌
江县石碌镇人民北路西侧房地产市场价值
资产评估说明
中威正信评报字（2023）第 5118 号
第一册 共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2023 年 11 月 17 日
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 目录
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................... 2
第三部分 资产评估说明 ................................................................................3
§1 评估对象与评估范围的说明 ................................................................................. 3
§2 资产核实情况总体说明 ......................................................................................... 5
§3 房地产评估技术说明 ............................................................................................. 6
§4 评估结论 ............................................................................................................... 44
中威正信（北京）资产评估有限公司
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 有关事项的说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托人
和被评估单位撰写，详情评估说明最后所附的委托人和被评估单位
提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
中威正信（北京）资产评估有限公司 —2—
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估对象与评估范围的说明
第三部分 资产评估说明
§1 评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围内容
评估对象为海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县石碌镇人
民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权的市场价值，账面价值
为 3,455.47 万元。
评估对象位于昌江县石碌镇人民北路西侧，一面临人民北路。为一栋 18,510.34 ㎡房
地产（包含其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权），已办理《房屋所有权证》（昌国用（2012）
第 0135 号）和《国有土地使用证》（昌江房权证石碌镇字第 10025841 号）。层数共 9 层，
建成于 2012 年 12 月，为钢混混凝土结构，内有 2 部步梯（一部使用楼层为 1-3 层，一部
使用楼层为 1-9 层）和 2 部电梯（其中一部为昌江汽车站入口处使用，使用楼层为 1-2 层，
一部为 1-3 层使用），整体水、电等设施设备较齐全，使用状况良好。实物状况如下：
建筑面积 使用面积
楼层 层高 使用状况 承租方 装修状况
（㎡） （㎡）
大部分作为超市使用，小部分由承租方转租
昌江汇旺尚佳商
5,589.91 出租作为百货超市 作为零售商铺使用。瓷砖地面，乳胶漆内墙，
贸有限公司
顶棚大部分未做装饰。
百胜餐饮（深圳）
362.00 出租作为肯德基商铺 瓷砖地面，乳胶漆内墙
有限公司
出租作为意尔康品牌 广州市中立商贸
第一 约3.5 140.19 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
9,437.03 商铺 有限公司
层 米
出租作为鑫金麦人家
50.00 吴建良 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
面包店
海南佳禾酒店管
150.00 出租作为酒店入口 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
理有限公司
1,431.89 自营作为停车场 —— 清水
1,713.04 作为配套用房使用 —— 清水
第二 约5 20.00 出租作为零售食品店 曾建鹏 瓷砖地面，乳胶漆内墙
3,245.16
层 米 3,225.16 作为昌江汽车站自用 —— 瓷砖地面，内墙为瓷砖至顶，网架顶棚
海南佳禾酒店管
1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
理有限公司
第三 约3
2,485.12 办公区域：瓷砖地面、乳胶漆内墙、铝扣板
层 米 大部分自用作为办
1,463.89 吊顶；空置区域：瓷砖地面、墙纸内墙、石
公、部分空置
膏吊顶
第四 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第五 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
中威正信（北京）资产评估有限公司 —3—
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 评估对象与评估范围的说明
第六 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第七 约3
107.48 107.48 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第八 约3
85.93 85.93 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第九 约5
85.93 85.93 作为配套用房使用 —— 毛坯
层 米
合计 18,510.34 18,510.34
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、抵
押、担保等经济行为，不存在他项权利。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 技术说明
§2 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
本次资产清查核实工作，根据被评估单位申报的资产类别，评估机构组织了评估小
组于 2023 年 10 月 9 日对海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的 18,510.34
㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权进行了清查核实，资产核实情况说明如下：
（一）资产清查核实的过程
1、准备阶段
（1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表
格的填写要求；
（2）审核填报的委估资产清单及相关资料；
（3）制定清查核实计划。
2、现场工作阶段
（1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；
（2）现场勘察，对委估资产进行清查核实；
（3）与委托人和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流。
（二）资产清查核实的方法
采用将产权证明资料与实物核对的方法对委估资产进行核实。
二、影响资产核实的事项及处理方法
无。
三、核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内资产的实际状况进行
了认真、详细的清查，经清查，此次委估的资产权属情况清晰、资产数量准确。
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海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 技术说明
§3 房地产评估技术说明
一、评估对象
评估对象为海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司持有的位于昌江县石碌镇
人民北路西侧 18,510.34 ㎡房地产及其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权的市场价值，账面
价值为 3,455.47 万元。
1、权益状况
已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。
《房屋所有权证》证载信息如下：
证载编号 昌江房权证石碌镇字第 10025841 号
房屋所有权人 海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司
房屋坐落 昌江县石碌镇人民北路西侧
登记时间 2015 年 12 月 30 日
房屋性质 单位框架
规划用途 综合楼
总层数 9
建筑面积（㎡） 18,510.34
地号：01-06-0553
土地状况 土地使用权取得方式：转让
土地使用年限：20480521 止
《国有土地使用证》证载信息如下：
证载编号 昌国用（2012）第 0135 号
土地使用权人 海南海汽运输集团股份有限公司昌江分公司
座落 石碌镇人民北路西侧
地号 01-06-0553
图号 CK658242 CK658243 CK657242 CK657243
地类（用途） 交通运输
使用权类型 出让
终止日期 2048 年 5 月 21 日
使用权面积（㎡） 9,557.79
2、实物状况
评估对象位于昌江县石碌镇人民北路西侧，一面临人民北路。为一栋 18,510.34 ㎡
房地产（包含其占用的 9,557.79 ㎡土地使用权），层数共 9 层，建成于 2012 年 12 月，
为钢混混凝土结构，内有 2 部步梯（一部使用楼层为 1-3 层，一部使用楼层为 1-9 层）
中威正信（北京）资产评估有限公司 —6—
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让资产资产评估说明 技术说明
和 2 部电梯（其中一部为昌江汽车站入口处使用，使用楼层为 1-2 层，一部为 1-3 层使
用），整体水、电等设施设备较齐全，使用状况良好。实物状况如下：
建筑面 使用面积
楼层 层高 使用状况 承租方 装修状况
积（㎡） （㎡）
大部分作为超市使用，小部分由承租方转
昌江汇旺尚佳商
5,589.91 出租作为百货超市 租作为零售商铺使用。瓷砖地面，乳胶漆
贸有限公司
内墙，顶棚大部分未做装饰。
出租作为肯德基商 百胜餐饮（深圳）
362.00 瓷砖地面，乳胶漆内墙
铺 有限公司
约 出租作为意尔康品 广州市中立商贸
第一 140.19 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
3.5 9,437.03 牌商铺 有限公司
层
米 出租作为鑫金麦人
50.00 吴建良 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
家面包店
海南佳禾酒店管
150.00 出租作为酒店入口 瓷砖地面，乳胶漆内墙，铝扣板吊顶
理有限公司
1,431.89 自营作为停车场 —— 清水
1,713.04 作为配套用房使用 —— 清水
出租作为零售食品
20.00 曾建鹏 瓷砖地面，乳胶漆内墙
第二 约5 店
3,245.16
层 米 作为昌江汽车站自
3,225.16 —— 瓷砖地面，内墙为瓷砖至顶，网架顶棚
用
海南佳禾酒店管
1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
理有限公司
第三 约3
2,485.12 办公区域：瓷砖地面、乳胶漆内墙、铝扣
层 米 大部分自用作为办
1,463.89 板吊顶；空置区域：瓷砖地面、墙纸内墙、
公、部分空置
石膏吊顶
第四 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第五 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
层 米 理有限公司
第六 约3 海南佳禾酒店管
1,021.23 1,021.23 出租作为酒店 瓷砖地面、乳胶漆或墙纸内墙、石膏吊顶
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第七 约3
107.48 107.48 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第八 约3
85.93 85.93 无偿给酒店使用 —— 毛坯
层 米
第九 约5
85.93 85.93 作为配套用房使用 —— 毛坯
层 米
合计 18,510.34 18,510.34
3、他项权利设立情况
截止评估基准日，除租赁权外，评估对象未进行转让、出售、转换、拍卖、抵债、
抵押、担保等经济行为，不存在他项权利。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、评估依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》；
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2、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
3、评估人员搜集、调查取得的资料和数据；
4、企业财务会计、租赁合同等资料；
5、市场调查、昌江县工程造价信息及询价资料；
6、互联网信息资料；
7、现场勘察记录。
三、评估程序
1、核对原始资料
根据被评估单位提供的房地产评估明细表，对评估对象进行了核对，对明细表填写
不符合评估要求之处与被评估单位有关人员共同修正，对项目不全或错误之处予以更
正。
2、市场调查
根据评估需要，评估人员通过实地调查、询问相关房产中介机构、房产部门、物业
管理机构，及通过报纸、杂志、网络等途径，搜集类似房产的市场租金、物业管理费用、
空置率、租金增长模式，了解类似房屋的市场交易时间、交易价格、交易情况、区域因
素、个别因素等资料。
3、现场勘察
对评估对象的实地查勘评估，按照《资产评估准则-不动产》规定的要求，遵循公
正、客观、科学的原则，根据委托单位提供的房地产清查评估明细表，所列项目的项数、
面积、层数、结构类型、装饰及给排水、供电照明、通风等设备情况，详细进行实地查
勘核实。并结合现场了解建筑物的结构特征和各部位完损状况，一一做现场记录。
评估人员对委托评估的房地产作详细的查看，除核对建筑物的数量及内容是否与申
报情况一致外，主要查看：房屋结构、装修、设施、配套使用状况。
核对实物和申报表是否一致，对不同之处，协助被评估单位共同修改。
4、确定评估值
根据所选用的评估方法计算评估值。
四、房地产市场背景分析
1、一般因素分析
昌江黎族自治县，海南省直辖自治县，位于环北部湾城市群内，地处海南岛西部，
总面积 1617 平方千米，东与白沙黎族自治县毗邻，南与乐东黎族自治县接壤，西南与
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昌江县以昌化江为界对峙相望，西北濒临北部湾，东北部隔珠碧江同儋州市相连，属典
型的热带季风气候，土地肥沃，光照和水分充足，下辖 7 镇 1 乡。
2022 年，昌江黎族自治县实现地区生产总值 151.09 亿元，同比下降 0.9%（按不变
价格计算，下同）。其中，第一产业增加值 42.38 亿元，同比增长 1.9%；第二产业增
加值 60.43 亿元，同比下降 5.1%；第三产业增加值 48.28 亿元，同比增长 1.9%。三次
产业结构比为 28.0:40.0:32.0。全县人均地区生产总值 64318 元，同比下降 1.6%。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年上半年昌江全县地区生产总值 77.90 亿
元，按不变价格计算，同比增长 7.0%。其中，第一产业增加值 23.41 亿元，同比增长
5.5%；第二产业增加值 27.69 亿元，同比下降 0.4%；第三产业增加值 26.80 亿元，同
比增长 16.7%。
2、房地产市场分析
2023 年 1-6 月全省商品房成交同比量价齐涨，销售面积 430.10 万方，同比上涨
28.60%，销售金额 754.29 亿元，同比上涨 29.40%，销售均价 17538 元/㎡，同比上涨
1%。从近五年同期水平来看，2023 年 1-6 月销售面积和销售金额为近五年同期最高值，
销售均价基本维持稳定，得益于随着疫情防控逐渐淡出人们的生活，全国乃至各地方均
在向市场释放各项积极信号，促进经济恢复和稳定楼市，因此在政策利好的影响下，海
南楼市成交稍有起色。
一季度顶层多个会议为 2023 年楼市走向明确定调后，为楼市信心恢复起到一定程
度的促进作用。海南省商品房销量自 2023 年一季度起缓慢回升，且值得关注的是，同
时期商品房累计销量同比增速由负转正，增速 6.10%，结束了自 2022 年 1-5 月起连续 9
个月的负增长，至 2023 年 1-6 月海南省商品房累计销量同比增速 28.60%，已是连续 4
个月持续正增长。
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2023 年 6 月全省二手房成交均价 16502 元/㎡，同比上涨 6%，且 2023 年 1-6 月单
月成交均价走势均高于去年同期。从近一年半来看，全省二手房成交均价整体走势虽稳
中有升，个别单月由于受政策利好影响波动上升显著，但后市动力不足。具体来看，2022
年 1 月-6 月全省二手成交均价主要在 15500 元/㎡上下浮动，因受到“5.15”海口新政和
“5.16”海南省公积金新政的利好影响，2022 年 7 月和 8 月全省二手房成交均价分别上升
至 18939 元/㎡、18970 元/㎡，而 2022 年 9 月又因为疫情影响全省二手房成交均价迅速
滑落至 17822 元/㎡，在此之后的 9 个月以来全省二手房成交均价一直在 16500 元/㎡左
右徘徊，由此可见全省二手房市场消费动力不足，成交均价呈低位运行态势。
昌江县 2023 年上半年销售面积为 10.01 万㎡，同比增长 438.10%，销售金额为 8.23
亿元，同比增长 433.20%，销售均价为 8221 元/㎡，同比下降 0.92%。
昌江县 2023 年 1-8 月房地产开发投资额为 7735601 万元，同比增长 2.3%，其中商
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业营业用房开发投资额为 699597 万元，同比下降 19%。房屋施工面积为 8737.56 万㎡，
同比增长 0.5%。
3、区域状况分析
评估对象位于海南省昌江黎族自治县石碌镇镇区繁华中心，人流量较大，距离海榆
西线约 6 公里，距离环岛高速出入口约 12 公里，一面临人民北路（主干道），周边有
凯达商业广场、亚西亚商业广场、文化宫、医院、学校、银行等商业配套设施，区域状
况较好。
五、评估方法
对评估对象选用成本法和收益法进行测算。
1、成本法是测算评估对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本
或重建成本减去折旧得到评估对象价值或价格的方法。
房地产价值=房地产重置成本-建筑物折旧
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发
利润
=（土地取得成本+购地税费）+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开
发利润-建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
其中土地取得成本采用基准地价系数修正法和成本逼近法。
①基准地价系数修正法是利用城镇基准地价（路线价）及其地价修正系数表等成果，按
照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与基准地价（路线价）的条件相比较，进
而通过修正求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
计算公式：P＝Plb×（1+ ∑Ki）× Kj + D
式中： P ——宗地地价
Plb ——某一用途、某评估区域的基准地价
∑Ki ——宗地地价修正系数
Kj ——评估基准日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
D ——土地开发程度修正值
②成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利
润、利息、应缴纳的税金、和土地增值收益等确定土地价格的方法。
计算公式：土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）
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×因素修正系数
2、收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评
估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。此次采用收益法的计
算公式如下：
房地产收益价值=租约期内房地产收益价值+租约期外房地产价值。
1、租约期内房地产评估计算公式：
a 1 g n1
V1 1
r g 1 r
2、租约期外房地产评估计算公式：
a 1 g n2 1
V2 1 收益到期后剩余资产价 值
r g 1 r (1 r ) i
其中：V—收益价值
a—净收益
r—综合资本化率
g—净收益逐年递增的比率
n1—租约收益期
n2—租约期外收益期
i—评估基准日至租约期满日收益期
此次评估对象租金水平按照租约期内的租金按租约租金，租约期外按评估对象所在
地装修档次相当、结构相同的同类物业的租金水平确定，费用支出包括管理费、维修费、
保险费及税金等费用，根据其租金水平扣除费用，可求得房地年净收益，并以一定的综
合资本化率求得房地产收益价值。
注:本次评估结合房屋租赁市场实际收租方式，按照年收益在全年均匀发生，运营
费用跟随年收益产生的模式下进行评估。
六、评估测算过程案例
成本法（房地合估路径）测算过程
（一）土地成本
1、土地取得成本
（1）运用基准地价系数修正法测算土地取得成本
1）基准地价内涵
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评估对象用途为交通运输用地，根据《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更
新评估成果报告》，应参照工矿仓储用地基准地价及相应修正体系进行测算。国有工矿
仓储用地基准地价内涵：权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权，使用年期
为 50 年，用途为工矿仓储用地，评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，基础设施状况为对应
区片平均通平状况，价格为区片平均价格以地面价（元/㎡）表示。
2）评估对象基本状况
截止至评估基准日，评估对象开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通讯、通给
水、通排水、通气），宗地内建有房屋，土地使用权到期日为 2048 年 5 月 21 日，剩余
土地使用年限为 24.91 年。
3）评估过程
①确定评估对象土地级别
委估宗地位于昌江县石碌镇人民北路西侧，参照“工矿仓储用地土地级别及基准地
价图”和“国有工矿仓储用地土地定级及基准地价成果”，确定该宗地为石碌镇 M3 区片，
区片地价为 350 元/㎡，基础设施开发程度为“六通一平”，基础设施开发费用 150.00 元/
㎡。
②确定影响评估对象价格的修正系数
A 交易期日修正系数
昌江县基准地价评估基准日为 2020 年 7 月 1 日，至评估基准日区域土地市场价格
已有了一定的上涨或下浮，故需对该基准地价做适当的期日修正：
根据《海南省自然资源和规划厅关于发布 2023 年上半年城镇地价监测成果的通知》
（琼自然资函[2023]1558 号），以 2020 年 7 月 1 日为基准日，昌江县工矿仓储用地地
价指数为 99.58%。则，交易期日修正系数为 99.58%。
B 土地用途修正系数
查《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》中土地用途修正
系数表，委估宗地为非政府投资的交通服务场站用地，修正系数为 136%。详见下表：
土地用途修正系数表
三级类用途修
一级类 二级类 三级类
正系数
铁路用地 —— 95%
轨道交通用地 —— 95%
交通运
输用地 公路用地 —— 95%
城镇村道路用
城市道路用地及其他城镇村道路用 地 95%
地
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政府投资：交通枢纽用地、公共交通场站用地、社会停车
100%
交通服务场站 场用地、其 他交通设施用地
用地 非政府投资：交通枢纽用地、公共交通场站用地、社会停
136%
车场用地、 其他交通设施用地
C 宗地基础设施开发程度差异修正
委估宗地对应的工矿仓储用地开发程度为“六通一平”的开发费用为 150 元/㎡，完全
“六通一平”的开发费用为 300 元/平方米。
高配置(已成体系) 中配置(主干通过) 低配置(接近主干)
项目 系 系数 系数
开发情况 开发情况 开发情况
数％ (％) (％)
有主干道路通过，但
道路畅通，形成网络，达 接近主干道，有土路
(19, (11,1 未形成网络，基本能
通路 到规划设计标准，路面质 [0,11] 或砂石路与主干道相
27] 9] 够通达，路面质量一
量较高 通
般
建有变电站，通过地下电 有输电线路经过，接
(9,1 远离输电线路，接电
通电 缆或架杆明线输送电源， (5,9] 电方便，电力基本能 [0,5]
3] 不方便
电力供应充分 满足需要
通讯方便快捷，电话装机
(11, 有主要的通讯电缆、 电缆、电线经过，可
通讯 容量充足，达到规划设计 (6,11] [0,6]
16] 电线经过，接线方便 以接线但不方便
标准
有煤气管道通过， 接近煤气管道，或 远
供 （7， 煤气管道已形成网 络， （4，
但未形成网络，用 [0，4] 离煤气管道，无 法直
气 10] 达到规划设计标 准 7]
气条件基本便利 接利用
有水厂，供水系统呈循环 临近水厂或有主要
基本靠打井取水，用
供水 (6,9] 状或树林状，供水能满足 (4,6] 的供水系统经过，用 [0,4]
水条件较不便利
要求，达到规划设计标准 水条件基本便利
建有污水处理厂，雨污分 雨水污水排放条件
(14, 雨污合流，明沟排污，
排水 流，暗沟排污。达到规划 (8,14] 基本便利，基本能满 [0,18]
20] 排水条件差
设计标准 足需要
地面基本平整，基本 地面需经过平整，才
平整 (4,5] 地面平整，可以利用 (2,4] [0,2]
可以利用 可以利用
根据待估宗地的实际情况，结合以上影响六通一平开发程度修正系数表，确定待
估宗地的开发费差异额见下表：
修正系
项目 宗地五通一平开发情况 开发费差异额(元/㎡)
数(%)
通路 道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高 25
建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供
通电 12
应充分
通讯 通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 15
供气 有煤气管道通过， 但未形成网络，用 气条件基本便利 5
有水厂，供水系统呈循环状或树林状，供水能满足要求， 300×86%-150=108.00
供水 8
达到规划设计标准
建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污。达到规划设计标
排水 16
准
平整 地面平整，可以利用 5
合 计： 86
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D 区域因素修正系数的确定
对照《工矿仓储用地区域因素修正系数指标说明》和《工矿仓储用地区域因素修正
表》，根据待估宗地的实际情况，确定影响待估宗地的因素条件及修正系数见下表：
工矿仓储用地区域因素修正系数指标说明
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
交通型主 生活型主 交通型次 生活型次
道路通达度 支路
干道 干道 干道 干道
交通条件
距高速公路出入
[0,500] (500,1000] (1000,1500] (1500,2000] (2000,+∞)
口距离（m）
供电状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
供水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
基本设施状况 排水状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
供气状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
通讯状况 完善 较完善 一般 较不完善 不完善
环境条件 自然条件优劣度 优 较优 一般 较劣 劣
产业集聚效益 产业集聚影响度 密集区 较密集区 一般 较稀疏区 稀疏区
城市规划影响度 近期道路规划 主干道 次干道 支路 街巷 无道路
工矿仓储用地区域因素修正表（%）
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
道路通达度 0.5 0.2 0.0 -0.6 -1.1
交通条件
距高速公路出入口距离 0.6 0.3 0.0 -0.7 -1.4
供电状况 0.3 0.1 0.0 -0.3 -0.6
供水状况 0.2 0.1 0.0 -0.3 -0.5
基本设施状况 0.2 0.1 0.0 -0.2 -0.5
排水状况
供气状况 0.2 0.1 0.0 —— ——
通讯状况 0.2 0.1 0.0 -0.1 -0.2
环境条件 自然条件优劣度 0.5 0.2 0.0 -0.6 -1.1
产业集聚规模 产业聚集影响度 0.7 0.4 0.0 -0.9 -1.8
城市规划影响度 近期道路规划 0.3 0.2 0.0 -0.4 -0.7
待估宗地区位因素修正系数表
因素 因子 宗地因素情况 等别判断 修正系数
道路通达度 交通型主干道， 优 0.50%
交通条件 距高速公路出入口距离
约 5.8 公里 劣 -1.40%
（m）
基本设施状况 供电状况 较完善 较优 0.10%
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供水状况 较完善 较优 0.10%
排水状况 较完善 较优 0.10%
供气状况 一般 一般 0.00%
通讯状况 较完善 较优 0.10%
环境状况 自然条件优劣度 一般 一般 0.00%
产业集聚规模 产业聚集影响度 较稀疏 较劣 -0.90%
城市规划影响度 近期道路规划 主干道 优 0.30%
区域因素合计 -1.40%
E 个别因素修正
a 使用年期修正
使用年期修正系数=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
r—土地还原率[说明：根据《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成
果报告》确定的土地还原率 5.7%]
m—基准地价年期
n—委估宗地使用年期
委估宗地的使用年期修正系数=[1-1/（1+5.7%）24.91]/[1-1/（（1+5.7%）50]=0.7986。
b 工矿仓储用地面积状况修正
根据《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》中《工矿仓储
用地面积修正说明表》，委估宗地面积较优，对土地利用较为有利，修正系数为 1.01。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
面积较小，对土 面积过小，对土
面积适中，对土 面积对土地利用 面积对土地利用
指标标准说明 地利用有一定影 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
响 的影响
修正系数 1.03 1.01 1.00 0.99 0.97
c 工矿仓储用地形状修正
根据《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》中《工矿仓储
用地形状修正说明表》，委估宗地形状规则，对土地利用极为有利，修正系数为 1.03。
指标标准 优 较优 一般 较劣 劣
形状不规则，对 形状较差，对土
形状规则，对土 形状对土地利用 形状对土地利用
指标标准说明 土地利用有一定 地利用产生严重
地利用极为有利 较为有利 无不良影响
影响 的影响
修正系数 1.03 1.01 1.00 0.99 0.97
d 工矿仓储用地临路状况修正
根据《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》中《工矿仓储
用地路状况修正说明表》，委估宗地所在宗地一面临主要干道，修正系数为 1.05。
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临路状况 修正系数
不临路 0.95
一面临支路 0.97
一面临次要干道 1.00
两面临次干道或一面临主干道 1.05
待估宗地个别因素修正系数的乘积=0.7986×1.01×1.03×1.05=0.8723
委估宗地单价=350.00×136%×99.58%×（1-1.40%）×0.8723+108.00
=521.00 元/平方米
（2）运用成本逼近法测算土地取得成本
1）评估步骤
①判断评估对象是否适用成本法；
②搜集与评估有关的成本费用、利息、利润及待估宗地增值收益等资料；
③通过直接或间接方式求取评估对象的土地取得费、开发费及相关的税费、利息、
利润；
④确定待估宗地增值收益；
⑤按成本法公式求取待估宗地的价格；
⑥确定土地修正因素，并进行修正；
⑦确定待估宗地的最终地价。
2）地价测算
①土地取得费
土地取得费指评估对象所在区域为取得土地使用权而支付和各项客观费用，包括土
地补偿费、安置补助费、耕地占用税、耕地开垦费及其他费用等。
A 征地补偿费
评估对象位于海南省昌江县，根据《海南省人民政府关于公布全省征地区片综合地
价的通知》(琼府〔2020〕45 号)，征地区片综合地价标准由土地补偿费和安置补助费两
部分构成，其中土地补偿费约占 40%、安置补助费约占 60%。评估对象所在地区取得
费用为 80,546.00 元/亩。折合 120.82 元/平方米。
B 相关税费
a 耕地占用税
根据《海南省人民代表大会常务委员会关于海南省耕地占用税适用税额的决定》(海
南省人民代表大会常务委员会公告第 33 号)一、本省耕地占用税适用税额按照如下标准
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执行：(四)澄迈县、定安县、昌江黎族自治县、白沙黎族自治县，每平方米二十元，本
次评估按照 20 元/平方米确定耕地占用税。
b 耕地开垦费
根据海南省人民政府关于印发《海南省耕地开垦费收缴使用管理办法》的通知（琼
府〔2021〕13 号），耕地开垦费收缴标准如下：
耕地开垦费的基本标准
国家级 各市县耕地开垦费收缴标准（元/亩）
定安县、屯昌县、临
儋州市（含洋
高县、五指山市、乐
浦）、琼海市、
类型 地类 档次 东黎族自治县、昌江
利用等 屯昌县、三 文昌市、万宁
黎族自治县、白沙黎
别 亚市 市、东方市、
族自治县、保亭黎族
澄迈县、陵水
苗族自治县、琼中黎
黎族自治县
族苗族自治县
优等地 1~4 等 57000 52000 46000
高等地 5~8 等 55000 50000 45000
水田
中等地 9~12 等 54000 49000 44000
低等地 13~15 等 53000 48000 43000
一般耕地
优等地 1~4 等 35000 32000 29000
旱地（含水 高等地 5~8 等 34000 31000 28000
浇地） 中等地 9~12 等 33300 30300 27300
低等地 13~15 等 32600 29600 26600
永久基本农田 按对应耕地地类耕地开垦费最高标准的 2 倍征收。
本次评估根据昌江县一般耕地平均值确定耕地开垦费，即耕地开垦费 36,112.50 元/
亩（折合 54.17 元/平方米）
c 相关税费=耕地占用税+耕地开垦费
=20.00+54.17
=74.17 元/平方米
C 其他费用
其他费用主要为新征建设用地有偿使用费、不可预见费。
a 新征建设用地有偿使用费
根据“财综[2006]48 号调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知”分等
定级有偿使用费表如下所示：
新增建设用地土地有偿使用费征收标准
单位人民币：元/平方米
等级 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
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标准 140 120 100 80 64 56 48 42 34 28 24 20 16 14 10
根据该通知的附件二，昌江县为第 13 等新增建设用地，确定新增建设用地有偿使
用费为 16 元/平方米。
b 不可预见费
不可预见费按照征地费用的 3%计取，则：
不可预见费=120.82×3%=3.62 元/平方米
c 其他费用=16.00+3.62=19.62 元/平方米
D 土地取得费
土地取得费=土地补偿费+相关税费+其他费用
=120.82+74.17+19.62
=214.61(元/平方米)
②土地开发费
查阅《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地价更新评估成果报告》，委估宗地所
在区域对应的完全“六通一平”基础设施开发费用为 300 元/㎡，开发程度为 86%，土地
开发费确定为 258.00 元/平方米。
土地开发费=300×86%=258.00 元/平方米
③利息
由于土地取得费及税费和土地开发费两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地
取得费及税费在土地开发动工前即全部付清，经历整个开发期。而土地开发费在开发过
程中逐步投入。因此，土地取得费及税费计息期为整个开发期，土地开发费计息期为整
个开发期的一半。评估对象开发周期按所在区域同类型的平均土地开发周期设定为一
年，根据基准日 LPR 一年期贷款利率为 3.55%，则：
利息=214.61×[(1+3.55%)1－1]+258.00×[(1+3.55%)1/2－1]
=12.16 元/平方米
④利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到的回
报，因此投资利润应与同行业投资回报相一致。根据目前社会资金利润率的一般水平，
利润率取 10%，则：
利润=(土地取得费+土地开发费)×10%
=(214.61 +258.00)×10%
=47.26 元/平方米
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⑤土地增值收益
政府出让土地除收取成本外，同时要国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一
定的增值收益，收益率决定于项目用地未来收益的大小。土地增值收益率一般为
10-20%，本次评估取增值收益率为 15%。
土地增值收益=(214.61 +258.00+12.16+47.26)×15%
=79.80 元/平方米
⑥无限年期的土地使用权价格
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=214.61 +258.00+12.16+47.26+79.80
=611.83 元/平方米
⑦因素修正
A 区域因素修正
根据基准地价系数修正法测算过程，委估宗地区域因素修正系数为-1.40%。
B 个别因素修正
根据基准地价系数修正法测算过程，委估宗地个别因素修正系数=面积修正系数×
形状修正系数×临路状况修正系数=1.01×1.03×1.05=1.0923。
C 使用年期修正
委估宗地剩余土地使用年限 M=24.91。查《昌江黎族自治县城镇土地定级和基准地
价更新评估成果报告》，工矿仓储用地土地还原利率为 R=5.7%，根据工矿仓储用地土
地使用年期修正系数计算公式得土地使用年期修正系数 Y=0.7486。
Y=[1-1/(1+R)M]/[ 1-1/(1+R)N]
式中：Y-使用年期修正系数；
R-土地还原利率；
M-剩余出让年期；
N-无限年期。
D 因素修正值
因素修正值=(1-1.40%)×1.0923×0.7486
=0.8063
⑧成本法评估结果
成本法评估结果=无限年限土地单价×因素修正调整值
=611.83×0.8063
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=493.00(元/平方米)
（3）土地取得成本
基准地价系数修正法测算单价为 521.00 元/平方米，成本逼近法测算单价为 493.00
元/平方米，以上两种方法测算的结果分别从不同角度反映了土地市场上的价格水平，
本报告对基准地价系数修正法、成本逼近法测算的结果采用简单算术平均法综合求取委
估宗地的最终评估结果。
土地单价=（521.00+493.00）÷2
=507.00 元/平方米。
土地取得成本=507.00×9,557.79
=4,845,799.53 元
2、购地税费
包含契税、其他交易税费，合计 4%。
购地税费=土地取得成本×4%
=4,845,799.53×4%
=193,831.98 元
3、土地成本=土地取得成本+购地税费
=4,845,799.53+193,831.98
=5,039,631.51 元
折合土地成本单价（建筑面积）=5,039,631.51÷18,510.34
=272.26 元/建筑平方米
（二）建设成本
包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建安工程直接费用等。
1、建安工程直接费用
本次评估根据《海南省建筑工程预算定额》，按其用途、结构和掌握的建材市场情况，
再按照评估基准日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的建安工程直接
费用为 2,000.00 元/建筑平方米。
2、勘察设计和前期工程费
一般包括市场调查、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、规划和建筑设
计以及施工通水、通电、通气、通路和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。按
建安工程直接费用的 3%～6%计，根据昌江县一般取费标准，本次评估勘察设计和前期工程
费率为 4%。
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勘察设计和前期工程费=2,000.00×4%
=80.00 元/建筑平方米
3、基础设施建设费
按《海南省财政厅关于调整城市基础设施配套费征收标准的通知》（琼财税规〔2020〕
19 号）文件，评估对象报建费按地上建筑面积每平方米 85 元计。
4、建设成本=勘察设计和前期工程费+基础设施建设费+建安工程直接费用
=80.00+85.00+2,000.00
=2,165.00 元/建筑平方米
（三）管理费用
房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的
人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用一般土地成本与建设成本之和的 2%-5%，
评估人员根据评估对象的结构类型等实际情况取 3%。
管理费用=（272.26+2,165.00）×3%
=73.12 元/建筑平方米
（四）销售费用
销售费用是指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销的广告费用等，以
销售收入的一定比例计算。取销售费用为 3%。
销售费用=房地产重置成本×3%
（五）投资利息
①计息基础：土地取得成本、建设成本、管理费用。
②计息期：参照评估对象的开发建设规模和同类工程的建设工期，从开工至工程结束，
评估对象建设工期取 1 年，其中土地取得成本、建设成本-勘察设计和前期工程费和基础设
施建设费的计算期为整个建设期，且在初期一次性投入；建设成本-建筑安装工程费、管理
费用在建设期内均匀投入，计息期取建设工期的一半。
③利息率：根据基准日 LPR 一年期贷款利率为 3.55%计算。
投资利息=（272.26+80.00+85.00）×[（1+3.55%）1-1]+(2,000.00+73.12)×[（1+3.55%）
-1]
1/2
=52.00 元/建筑平方米
（六）销售税费
主要为增值税及附加。
本次评估结论不包含增值税，因此销售税费为增值税附加税。
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①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②增值税附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
销售税费=房地产重置成本×5%×10%
（七）开发利润
结合评估基准日当地房地产市场，类似房地产开发直接成本利润率一般为 20%-30%。
根据评估对象规划条件、开发建设状况、昌江县房地产市场状况，本次评估取直接成本利润
率为 25%。
开发利润=（土地成本+建设成本）×25%
=（272.26+2,165.00）×25%
=609.32 元/建筑平方米
（八）房地产重置成本
房地产重置成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
=272.26+2,165.00+73.12+房地产重置成本×3%+52.00+房地产重置成本
×5%×10%+609.32
=3,286.74 元/建筑平方米
（九）建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
1、建筑物重置成本
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
据上文所述，建筑物建设成本为 2,165.00 元/建筑平方米；
管理费用=2,165.00×3%=64.95 元/建筑平方米；
销售费用=建筑物重置成本×3%；
投资利息=（80.00+85.00）×[（1+3.55%）1-1]+(2,000.00+64.95)×[（1+3.55%）1/2-1]
=42.19 元/建筑平方米；
销售税费=建筑物重置成本×5%×10%；
开发利润=建设成本×25%=2,165.00×25%
=541.25 元/建筑平方米；
建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
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=2,165.00+64.95+建筑物重置成本×3%+42.19+建筑物重置成本×5%
×10%+541.25
=2,915.43 元/建筑平方米
2、成新率
结合使用年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。
成新率＝打分法成新率×60%＋年限法成新率×40%
（1）年限法成新率
年限法成新率＝=1-(1-残值率）×已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
该房屋结构为钢筋混凝土结构，经济寿命年限为 60 年，残值率为 0%，2012 年 12
月建成，至评估基准日已使用 10.58 年，建筑物剩余使用年限为 49.42 年，土地剩余使
用年限为 24.91 年，基本本次评估目的，本次评估考虑了土地到期后的建筑物的残余价
值，因此建筑物尚可使用年限按 49.42 年计算。则：
年限法成新率==1-(1-残值率）×已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
=1-(1-0%）×10.58/(10.58+49.42)
=82%
（2）打分法成新率
对被评估房屋建筑物进行现场勘查后，依据房屋建筑物现场勘查评分标准，分别对
被评估房屋建筑物的结构、装修、安装三部分进行打分，并依据权重系数计算出该房屋
建筑物的现场勘查成新率，详见下表。
房屋建筑物现场记录及分数评定表
主体结构 装饰装修 设备
项目 基 承重 非承 屋 地 门 外墙 公共 地 内墙 顶 水 电气 消防
础 构件 重墙 面 面 窗 粉饰 空间 面 粉饰 棚 卫 照明 设施
标准分 25 25 10 20 20 10 15 15 20 20 20 40 25 35
评分 22 22 9 16 18 7 12 10 15 15 15 30 20 30
评分小
A=87 B=74 C=80
计
修正系
D=0.8 E=0.1 F=0.1
数
成新率=A×D+B×E+C×F=85
计算成
87 74 80
新率(%)
85
（3）综合成新率
综合成新率=年限法成新率×0.4+打分法成新率×0.6
=82%×0.4+85%×0.6
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=84%
3、建筑物折旧
建筑物折旧=建筑物重置成本×（1-成新率）
=2,915.43×（1-84%）
=466.47 元/建筑平方米
（十）房地产价值评估结果
房地产价值=房地产重置成本-建筑物折旧
=3,286.74 -466.47
=2,820.00 元/建筑平方米（取整）
收益法测算过程
根据《房屋租赁合同》及现场查勘，评估对象使用状况如下：
楼层 现状用途 建筑面积（㎡） 可出租面积（㎡） 评估基准日已出租面积（㎡）
百货超市 5,589.91 5,589.91 5,589.91
肯德基商铺 362.00 362.00 362.00
意尔康品牌商铺 140.19 140.19 140.19
鑫金麦人家面包店 50.00 50.00 50.00
第一层
酒店入口 150.00 150.00 150.00
停车场 1,431.89 1,431.89 ——
配套用房 1,713.04 —— ——
小计 9,437.03 7,723.99 6,292.10
零售食品店 20.00 20.00 20.00
第二层 昌江汽车站候车厅 3,225.16 3,225.16 ——
小计 3,245.16 3,245.16 20.00
酒店 1,021.23 1,021.23 1,021.23
第三层 自用办公、空置 1,463.89 1,463.89 ——
小计 2,485.12 2,485.12 1,021.23
酒店 1,021.23 1,021.23 1,021.23
第四层
小计 1,021.23 1,021.23 1,021.23
酒店 1,021.23 1,021.23 1,021.23
第五层
小计 1,021.23 1,021.23 1,021.23
酒店 1,021.23 1,021.23 1,021.23
第六层
小计 1,021.23 1,021.23 1,021.23
配套用房 107.48 —— ——
第七层
小计 107.48 0.00 0.00
配套用房 85.93 —— ——
第八层
小计 85.93 0.00 0.00
配套用房 85.93 —— ——
第九层
小计 85.93 0.00 0.00
合计 18,510.34 16,517.96 10,397.02
（一）租约期内房地产收益价值
1、年总收入
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（1）年租金收入
根据《房屋租赁合同》，评估对象年有效毛租金如下：
单位：元
序 现状 承租面 租赁合同基本事项 年有效毛收
承租方 备注
号 用途 积（㎡） 年租金 开始日期 结束时间 保证金 入
昌江汇旺 1,676,973.00 2023/2/21 2026/2/20 500,000.00 1,676,973.00
百货
1 尚佳商贸 5,589.91 1,727,282.19 2026/2/21 2029/2/20 500,000.00 1,727,282.19
超市
有限公司 1,779,100.66 2029/2/21 2032/2/20 500,000.00 1,779,100.66
据《租赁合同》记载，
租金按年度营业额比
例收取，年度营业额
肯德 百胜餐饮
800万元以下，按6%
2 基商 （深圳）有 362.00 300,000.00 2012/11/16 2027/11/15 0.00 300,000.00
收取；年度营业额800
铺 限公司
万元以上，按7%收
取。据被评估单位介
绍，年租金约30万元。
意尔
广州市中
康品
3 立商贸有 140.19 252,342.00 2023/6/30 2023/12/31 100,000.00 252,342.00
牌商
限公司
铺
零售
4 食品 曾建鹏 20.00 14,400.00 2023/6/30 2023/12/31 2,100.00 14,400.00
店
1,200,000.00 2022/12/13 2024/1/31 1,200,000.00
海南佳禾
1,260,000.00 2024/2/1 2026/1/31 1,260,000.00 第1层和第3-6层共计
5 酒店 酒店管理 4,234.92 500,000.00
1,323,000.00 2026/2/1 2028/1/31 1,323,000.00 4,234.92㎡
有限公司
1,389,150.00 2028/2/1 2030/1/31 1,389,150.00
（2）其他收入—押金利息收入
租房押金根据《租赁合同》记载的保证金确定，同期银行一年期存款基准利率为
1.5%。
押金利息收入=保证金×1.5%
（3）年总收入
年总收入=年租金收入+其他收入
2、年运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括管理费、保持房地产正常
运转的相关场地维护维修费、保险费及税金等。
（1）年管理费
管理费指对出租房屋进行的必要的管理所需的费用，约为年租金收入的 1%～3%，
本次根据评估对象的具体情况确定为年租金收入的 1%计算。
（2）年维修维护费
维修维护费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，约为建筑物重置成本的
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1%～2%，本次根据评估对象的具体情况确定为 1%。据上所述，可出租面积 16,517.96
㎡（包含 1,431.89 ㎡停车场），配套面积 1,992.38 ㎡，则维修维护费费率=1%×[1+
（1,992.38÷16,517.96）]=1.12%。据成本法测算过程，评估对象建筑物重置单价为
2,915.43 元/㎡，则：
维修维护费=2,915.43×可出租面积×1.12%
（3）年保险费
保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，约
为建筑物重置成本的 0.1%～0.3%，本次根据评估对象的具体情况确定为 0.2%。据成本
法测算过程，评估对象建筑物重置单价为 2,915.43 元/㎡，则保险费费率=0.20%×[1+
（1,992.38÷16,517.96）]=0.22%。则：
保险费=2,915.43×可出租面积×0.22%
（4）年税费
根据有关规定，出租方应缴纳的税费有增值税、房产税、税金及附加、土地使用税
等。
①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②增值税附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
③房产税按不含税的年租金收入的 12%计征。
④土地使用税，根据被评估单位介绍，土地使用税税额标准为 8 元/㎡，土地面积
为 9,557.79 ㎡，则总土地使用税=8×9,557.79=76,462.32，根据各出租面积分摊的土地使
用税。
税费合计=增值税+增值税附加+房产税+土地使用税
（5）年运营费用
年运营费用为上述四项费用之和。
3、年净收益
年净收益=年总收入-年运营费用
4、资本化率
根据《房地产估价规范》所列出的求取资本化率的方法，本次评估采用安全利率加
上风险调整值作为资本化率。
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A、安全利率取银行一年期定期存款利率，在评估基准日银行存款一年期定期存款
利率为 1.5%，安全利率取 1.5%。
B、风险利率＝经营风险利率＋财务风险利率＋行业风险利率+项目特有风险
经营风险利率：
主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业
未来预期收益带来的不确定性影响。评估对象所处地区有一定的优势，风险相对较低，
取 2.0%。
财务风险利率：
主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不
确定性因素而影响企业的预期收益。纳入评估对象的资产已建成，后期投入较小，财务
风险,取 0.5%。
行业风险：
主要是企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整
等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响，评估中考虑一定的风险利
率，取 1.5%。
特有风险：
考虑到委托资产的具体情况，特有风险取 1%。
C、还原利率＝1.5%＋2.0%+0.5%+1.5%+1%＝6.5%。
5、收益年限
根据《租赁合同》确定收益年限。
6、年净收益递增比率
除肯德基商铺外，其余出租房地产均已单独测算各年收益，不再采用递增公式计算。
据《租赁合同》记载，肯德基商铺租金按年度营业额比例收取，年度营业额 800 万元以
下，按 6%收取；年度营业额 800 万元以上，按 7%收取。据被评估单位介绍，目前年
租金约 30 万元。由于获取承租方经营数据受限，无法合理预测年度营业额，本次评估
根据被评估单位提供的年租金测算。参考全国国民经济变化并结合评估对象的未来市场
发展趋势，同时考虑到相应运营费用的增加，确定年净收益按逐年等比递增 3%。
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7、租约期内房地产收益价值
年净收益 1 递增率 收益年限
（1 6.5%）折现年限 1 6.5%
0.5
租约期内房地产收益价值= 1 -
（6.5% - 递增率） 1 6.5%
单位：元
承租面积 租赁合同基本事项 年有效租金 其他收入—押金利 含税年有效总
序号 现状用途 承租方
（㎡） 年租金 开始日期 结束时间 保证金 收入 息收入 收入
1,676,973.00 2023/2/21 2026/2/20 500,000.00 1,676,973.00 7,500.00 1,684,473.00
昌江汇旺尚佳商
1 百货超市 5,589.91 1,727,282.19 2026/2/21 2029/2/20 500,000.00 1,727,282.19 7,500.00 1,734,782.19
贸有限公司
1,779,100.66 2029/2/21 2032/2/20 500,000.00 1,779,100.66 7,500.00 1,786,600.66
百胜餐饮（深圳）
2 肯德基商铺 362.00 300,000.00 2012/11/16 2027/11/15 0.00 300,000.00 0.00 300,000.00
有限公司
意尔康品牌商 广州市中立商贸
3 140.19 252,342.00 2023/6/30 2023/12/31 100,000.00 252,342.00 750.00 253,092.00
铺 有限公司
4 零售食品店 曾建鹏 20.00 14,400.00 2023/6/30 2023/12/31 2,100.00 14,400.00 31.50 14,431.50
1,200,000.00 2022/12/13 2024/1/31 1,200,000.00 7,500.00 1,207,500.00
海南佳禾酒店管 1,260,000.00 2024/2/1 2026/1/31 1,260,000.00 7,500.00 1,267,500.00
5 酒店 4,234.92 500,000.00
理有限公司 1,323,000.00 2026/2/1 2028/1/31 1,323,000.00 7,500.00 1,330,500.00
1,389,150.00 2028/2/1 2030/1/31 1,389,150.00 7,500.00 1,396,650.00
城市维护 教育附加 地方教育附
序号 管理费 维修费 保险费 增值税 房产税 土地使用税 成本费用合计
建设税 费 加费
16,769.73 182,526.30 36,505.26 79,855.86 3,992.79 2,395.68 1,597.12 191,654.06 25,875.92 541,172.72
1 17,272.82 182,526.30 36,505.26 82,251.53 4,112.58 2,467.55 1,645.03 197,403.68 25,875.92 550,060.67
17,791.01 182,526.30 36,505.26 84,719.08 4,235.95 2,541.57 1,694.38 203,325.79 25,875.92 559,215.27
2 3,000.00 11,820.32 2,364.06 14,285.71 714.29 428.57 285.71 34,285.71 1,675.71 68,860.10
3 2,523.42 2,288.80 305.17 12,016.29 600.81 360.49 240.33 28,839.09 648.95 47,823.34
4 144.00 653.06 130.61 685.71 34.29 20.57 13.71 1,645.71 92.58 3,420.25
12,000.00 138,282.06 27,656.41 57,142.86 2,857.14 1,714.29 1,142.86 137,142.86 19,603.62 397,542.10
12,600.00 138,282.06 27,656.41 60,000.00 3,000.00 1,800.00 1,200.00 144,000.00 19,603.62 408,142.10
5
13,230.00 138,282.06 27,656.41 63,000.00 3,150.00 1,890.00 1,260.00 151,200.00 19,603.62 419,272.10
13,891.50 138,282.06 27,656.41 66,150.00 3,307.50 1,984.50 1,323.00 158,760.00 19,603.62 430,958.60
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租约截止时 收益年限 折现年限
序号 年纯收益 还原利率 基准日 租约段评估值 租约期内房地产收益价值
间 （年） （年）
1,143,300.28 6.50% 2023/6/30 2026/2/20 2.65 0.00 2,786,659.83
1 1,184,721.52 6.50% 2023/6/30 2029/2/20 3.00 2.65 2,743,243.71 7,880,321.85
1,227,385.39 6.50% 2023/6/30 2032/2/20 3.00 5.65 2,350,418.31
2 231,139.90 6.50% 2023/6/30 2027/11/15 4.38 0.00 928,092.67 928,092.67
3 205,268.66 6.50% 2023/6/30 2023/12/31 0.50 0.00 101,835.80 101,835.80
4 11,011.25 6.50% 2023/6/30 2023/12/31 0.50 0.00 5,418.95 5,418.95
809,957.90 6.50% 2023/6/30 2024/1/31 0.59 0.00 468,280.59
859,357.90 6.50% 2023/6/30 2026/1/31 2.00 0.59 1,557,820.86
5 4,840,880.43
911,227.90 6.50% 2023/6/30 2028/1/31 2.00 2.59 1,454,247.97
965,691.40 6.50% 2023/6/30 2030/1/31 2.00 4.59 1,360,531.01
合计 13,756,549.71
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（二）租约期外房地产收益价值
1、含税年有效总收入
（1）年有效租金收入
结合评估对象自身的使用状况，停车场部分根据被评估单位提供的《站前广场及室
内停车场收入》并结合市场调查确定市场租金为 10 元/㎡月，其余商业房地产市场租金
采用市场法，选用 140.19 ㎡意尔康品牌商铺作为标准房，对其余商业房地产进行楼层、
开间进深等个别因素进行测算。
1）标准房市场租金测算过程
标准房基本情况：位于昌江县石碌镇人民北路西侧昌江汽车站第 1 层，一面临主干
道（人民北路），建筑面积 140.19 ㎡，层高约 3.5 米，室内装修为普通装修，开间进深
合理，现状作为商铺出租。市场租金测算如下：
A 选择可比实例
根据评估对象房地产的具体情况,经评估人员对房地产市场进行调查,根据交易时间
接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个可比实例（价格单
位为人民币元/㎡月）。
评估对象与可比实例具体情况详见下表：
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
亚西亚商业广
楼盘名称 昌江汽车站 / /
场
昌江县石碌镇 昌江县人民北 昌江县人民北 昌江县人民北
项目坐落
人民北路西侧 路 42 号 路 40 号 路 34 号
成交租金（元/㎡.月） - 143.00 133.00 150.00
交易时间 2023/6/30 2023/6/30 2023/6/30 2023/6/30
交易情况 正常 正常 正常 正常
付款方式 一次性 一次性 一次性 一次性
买卖双方各自 买卖双方各自 买卖双方各自 买卖双方各自
税费负担方式
正常负担 正常负担 正常负担 正常负担
所在楼层 1 1 1 1
完损程度 完好房 完好房 完好房 完好房
建筑面积(㎡) 140.19 31.5 30 100
平面布局 较好 较好 较好 较好
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
临街道路类型 主干道 主干道 主干道 主干道
设备设施 较齐备 较齐备 较齐备 较齐备
开间进深 合理 合理 合理 合理
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层高（米） 3.5 3.5 3.5 3.5
装修档次 普通装修 普通装修 普通装修 中高档装修
物业管理 专业物业管理 门卫 门卫 专业物业管理
B 建立比较基础
在收集可比实例的过程中，评估人员了解到：可比实例均不包含经营用品、用具；
成交价均为一次性付款的金额；均在常规融资条件下的价格；税费由买卖双方各自正常
承担；计价单位为元/建筑㎡。综上所述，评估对象与可比实例具有统一的比较基础。
C 比较因素条件说明
评估对象与可比实例的各影响因素条件详见下表：
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
楼盘名称 昌江汽车站 / / 亚西亚商业广场
昌江县石碌镇人 昌江县人民北路 昌江县人民北路 昌江县人民北路
项目坐落
民北路西侧 42 号 40 号 34 号
成交租金（元/㎡.月） - 143 133 150
交易时间 2023/6/30 2023/6/30 2023/6/30 2023/6/30
交易情况 正常 正常 正常 正常
付款方式 一次性 一次性 一次性 一次性
买卖双方各自正 买卖双方各自正 买卖双方各自正 买卖双方各自正
税费负担方式
常负担 常负担 常负担 常负担
商服繁华度 较好 较好 较好 较好
交通便捷度 较好 较好 较好 较好
区 道路通达度 较好 较好 较好 较好
位 环境优劣度 一般 一般 一般 一般
状
况 交通管制 无交通管制 无交通管制 无交通管制 无交通管制
外部配套设施完善
较完备 较完备 较完备 较完备
度
所在楼层 1 1 1 1
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益
状 规划限制条件 商业区 商住混合区 商住混合区 商业区
况
完损程度 完好房 完好房 完好房 完好房
建筑面积(㎡) 140.19 31.5 30 100
实 平面布局 较好 较好 较好 较好
物
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
状
况 临街道路类型 主干道 主干道 主干道 主干道
设备设施 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
开间进深 合理 合理 合理 合理
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层高 [3-4)米 [3-4)米 [3-4)米 [3-4)米
装修档次 普通装修 普通装修 普通装修 中高档装修
物业管理 专业物业管理 门卫 门卫 专业物业管理
D 调整指数及修正指数的确定：
a 市场状况调整指数的确定
评估对象与可比实例 A、B、C 的交易时间较接近，至评估基准日市场状况变化较
小，无需进行市场状况调整，即确定评估对象与可比实例 A、B、C 的市场状况调整指
数均为 100。
b 交易情况修正指数的确定
评估对象与可比实例 A、B、C 均为正常交易，无需进行交易情况修正，即评估对
象与可比实例 A、B、C 的交易情况修正指数均为 100。
c 区位状况调整指数的确定
商服繁华度：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
交通便捷度：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
道路通达度：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
环境优劣度：分为好、较好、一般、较劣、劣五个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
交通管制：从优到劣依次分为有交通管制和无交通管制两个等级，以评估对象为
100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 2。
外部配套设施完善度：分为完善、较完善、不完善三个等级，以评估对象为 100，
每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
所在楼层：评估对象与可比实例 A、B、C 均位于 1 层，无需进行所在楼层修正，
即评估对象与可比实例 A、B、C 的所在楼层调整指数均为 100。
d 权益状况调整指数的确定
土地使用权类型：评估对象与可比实例 A、B、C 的土地使用权类型均为出让，无
需进行土地使用权类型调整,即评估对象与可比实例 A、B、C 的土地使用权类型调整指
数均为 100。
规划限制条件：将评估对象所在区域从优到劣依次分为商业区、商住混合区、住宅
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区、工业区四个等级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向
下调整 3。
e 实物状况调整指数的确定
完损程度：分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房四个档次，以评估
对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
建筑面积：分为 0-50 ㎡，51-100 ㎡，101-150 ㎡，151-200 ㎡，200 ㎡以上五个等
级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
平面布局：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象为 100，每上升
或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
临街状况：从优到劣依次分为两面临街、拐角处、一面临街、不临街四个等级，以
评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
临街道路类型：从优到劣依次分为步行街、十字路口、主干道、次干道、支路、内
部道路六个等级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调
整 4。
设备设施：分为齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，以评估对象为 100，每上
升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
开间进深：分为合理、较合理、一般、较不合理、不合理五个等级，以评估对象为
100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 5。
层高：根据结构设计规范及实际情况，从劣到优依次将层高分为[3-4）米、[4-5）
米、[5-6）米、6 米及以上四个等级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调
整指数向上或向下调整 2。
装修档次：分为高档装修、中高档装修、普通装修、简单装修、清水五个等级，以
评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
物业管理：从优到劣依次分为企业自行管理，专业物业管理，门卫，无物管四个等
级，以评估对象为 100，每上升或下降一个等级，调整指数向上或向下调整 3。
比较因素条件指数表
项目 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交价格（元/㎡） - 143 133 150
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
付款方式 100 100 100 100
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税费负担方式 100 100 100 100
商服繁华度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
区位 环境优劣度 100 100 100 100
状况
交通管制 100 100 100 100
外部配套设施完
100 100 100 100
善度
所在楼层 100 100 100 100
权益 土地使用权类型 100 100 100 100
状况 规划限制条件 100 97 97 100
完损程度 100 100 100 100
建筑面积 100 106 106 103
平面布局 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
实物 临街道路类型 100 100 100 100
状况 设备设施 100 100 100 100
开间进深 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
装修档次 100 100 100 103
物业管理 100 97 97 100
f 编制比较因素调整系数表
比较因素调整系数表
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交价格（元/㎡月） 143 133 150
交易时间 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
付款方式 100/100 100/100 100/100
税费负担方式 100/100 100/100 100/100
商服繁华度 100/100 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100 100/100
区位 道路通达度 100/100 100/100 100/100
状况 环境优劣度 100/100 100/100 100/100
交通管制 100/100 100/100 100/100
外部配套设施完善度 100/100 100/100 100/100
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所在楼层 100/100 100/100 100/100
权益 土地使用权类型 100/100 100/100 100/100
状况 规划限制条件 100/97 100/97 100/100
完损程度 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100/106 100/106 100/103
平面布局 100/100 100/100 100/100
临街状况 100/100 100/100 100/100
实物 临街道路类型 100/100 100/100 100/100
状况 设备设施 100/100 100/100 100/100
开间进深 100/100 100/100 100/100
层高 100/100 100/100 100/100
装修档次 100/100 100/100 100/103
物业管理 100/97 100/97 100/100
市场租金（元/㎡月） 143 133 141
上述三个可比实例与评估对象相似度较高，可比实例比较价值均具有代表性，故本
次评估采用简单算术平均法求取评估对象的比较价值，则有：
标准房市场租金=(143+133+141)÷3=139 元/㎡（取整至个位）
2）其余商业房地产个别因素修正
通过对比分析，其余房地产与标准房存在以下个别因素差异及因素修正系数如下描
述：
楼层修正：根据评估人员的调查及工作经验，房地产各楼层单价占 1 楼比重见下表：
楼层 占 1 楼比重
1 /
2 0.5
3 0.45
4 0.40
5 0.35
6 0.35
开间进深：分为合理、较合理、一般、较不合理、不合理五个等级，每上升或下降
一个等级，调整指数向上或向下调整 5。
经综合分析后，各房地产市场租金见下表：
单位：元/㎡月
可出租面 标准房租 楼层修 开间进 市场租
楼层 现状用途 建筑面积（㎡） 开间进深
积（㎡） 金 正系数 深修正 金
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位于楼栋内
百货超市 5,589.91 5,589.91 部，开间进深 139.00 1.00 0.80 111.00
不合理
第一层 肯德基商铺 362.00 362.00 合理 139.00 1.00 1.00 139.00
意尔康品牌商铺 140.19 140.19 合理 139.00 1.00 1.00 139.00
鑫金麦人家面包店 50.00 50.00 合理 139.00 1.00 1.00 139.00
停车场 1,431.89 1,431.89 —— —— —— —— 10.00
零售食品店 20.00 20.00 —— 139.00 0.50 —— 70.00
第二层
昌江汽车站候车厅 3,225.16 3,225.16 —— 139.00 0.50 —— 70.00
第三层 自用办公、空置 1,463.89 1,463.89 —— 139.00 0.45 —— 63.00
第一层 150.00 —— 139.00 1.00
第三层 1,021.23 —— 139.00 0.45
第四层 酒店 4,234.92 1,021.23 —— 139.00 0.40 —— 57.00
第五层 1,021.23 —— 139.00 0.35
第六层 1,021.23 —— 139.00 0.35
合计 16,517.96 16,517.96
有效出租面积比率为 100%，结合评估对象自身状况及当地房地产市场状况，根据
不同楼层、体量，分别设定空置率。
（2）其他收入—押金利息收入
租房押金一般为 1 个月房租，同期银行一年期存款基准利率为 1.5%。
（3）含税年有效总收入
含税年有效总收入=年有效租金收入+其他收入
2、年运营费用
运营费用是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括管理费、保持房地产正常
运转的相关场地维护维修费、保险费及税金等。
（1）年管理费
管理费指对出租房屋进行的必要的管理所需的费用，约为年租金收入的 1%～3%，
本次根据评估对象的具体情况确定为年有效租金收入的 1%计算。
（2）年维修维护费
维修维护费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，约为建筑物重置成本的
1%～2%，本次根据评估对象的具体情况确定为 1%。据上所述，可出租面积 16,517.96
㎡（包含 1,431.89 ㎡停车场），配套面积 1,992.38 ㎡，则维修维护费费率=1%×[1+
（1,992.38÷16,517.96）]=1.12%。据成本法测算过程，评估对象建筑物重置单价为
2,915.43 元/㎡，则：
维修维护费=2,915.43×可出租面积×1.12%
（3）年保险费
保险费指房地产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，约
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为建筑物重置成本的 0.1%～0.3%，本次根据评估对象的具体情况确定为 0.2%。据成本
法测算过程，评估对象建筑物重置单价为 2,915.43 元/㎡，则保险费费率=0.20%×[1+
（1,992.38÷16,517.96）]=0.22%。则：
保险费=2,915.43×可出租面积×0.22%
（5）年税费
根据有关规定，出租方应缴纳的税费有增值税、房产税、税金及附加、土地使用税
等。
①增值税：按照 5%的征收率计算应纳税额。
②增值税附加：
a.城市维护建设税按增值税的 5%计；
b.教育费附加按增值税的 3%计；
c.地方性教育费附加按增值税的 2%计；
③房产税按不含税的年租金收入的 12%计征。
④土地使用税，根据被评估单位介绍，土地使用税税额标准为 8 元/㎡，土地面积
为 9,557.79 ㎡，则总土地使用税=8×9,557.79=76,462.32，根据各出租面积分摊的土地使
用税。
税费合计=增值税+增值税附加+房产税+土地使用税
（5）年运营费用
年运营费用为上述四项费用之和。
3、年净收益
年净收益=年总收入-年运营费用
4、资本化率
根据《房地产估价规范》所列出的求取资本化率的方法，本次评估采用安全利率加
上风险调整值作为资本化率。
A、安全利率取银行一年期定期存款利率，在评估基准日银行存款一年期定期存款
利率为 1.5%，安全利率取 1.5%。
B、风险利率＝经营风险利率＋财务风险利率＋行业风险利率+项目特有风险
经营风险利率：
主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业
未来预期收益带来的不确定性影响。评估对象所处地区有一定的优势，风险相对较低，
取 2.0%。
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财务风险利率：
主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不
确定性因素而影响企业的预期收益。纳入评估对象的资产已建成，后期投入较小，财务
风险,取 0.5%。
行业风险：
主要是企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整
等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响，评估中考虑一定的风险利
率，取 1.5%。
特有风险：
考虑到委托资产的具体情况，特有风险取 1%。
C、还原利率＝1.5%＋2.0%+0.5%+1.5%+1%＝6.5%。
5、收益年限
从评估基准日开始计算的未来可以获得收益的持续时间。
根据被评估单位提供的评估对象《国有土地使用证》，土地终止日期为 2048 年 5
月 21 日，至评估基准日其剩余土地使用年限为 24.91 年；评估对象房屋建造年代为 2012
年 12 月，结构为钢筋混凝土结构，经济耐用年限为 60 年，至评估基准日已使用 10.58
年，剩余经济耐用年限为 49.42 年，本次评估根据孰低原则，设定评估对象收益期按房
屋剩余经济耐用年限 24.91 年计算，则租约期外收益年限为评估对象收益期-租约期内
收益年限。
6、年净收益递增比率
据调查了解，昌江县类似房地产租金的上调一般分为每年上调一次和若干年上调一
次，相当于租金水平一般平均每年递增 2%－5%，结合评估对象的未来市场发展趋势，
同时考虑到相应运营费用的增加，确定评估对象年净收益按逐年等比递增 3%，即递增
比率为 3%。
7、收益到期后剩余资产价值
评估对象房屋剩余经济耐用年限为 49.42 年，本次评估评估对象收益期按土地剩余
使用年期 24.91 年计算。根据《房地产估价规范》4.3.16 记载：a、对建筑物剩余经济寿
命超过土地使用权剩余年限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使
用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；b、对建筑物剩余经
济寿命超过土地使用权剩余年限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回
土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收
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益期结束时的价值折现到评估基准日的价值。
由于委托人无法提供出让合同等资料，评估人员无法判断出让合同中是否明确约定
土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，基于评估目的，本
次评估考虑了建筑物的残余价值。
据成本法测算过程，评估对象建筑物重置单价为 2,915.43 元/㎡。资本化率为 6.5%，
折现年限为评估基准日至土地使用年限到期日，即 24.91 年:
收益到期后剩余资产价值=2,915.43×18,510.34×[（49.42-24.91）÷60]÷（1+6.5%）24.91
=4,591,829.51 元
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8、租约期外房地产价值的确定
年净收益 1 递增率 收益年限
（1 6.5%）折现年限 1 6.5% 收益到期后资产价值
0.5
租约期外房地产收益价值= 1 -
（6.5% - 递增率） 1 6.5%
单位：元
租约到期
基准日市 空置率
序 可出租面 后市场租 年有效租金 1 年期定期
现状用途 场租金（元 及收租 保证金利息收入 含税年有效总收入
号 积（㎡） 金（元/ 收入 存款利率
/月.㎡） 损失
月㎡）
1 百货超市 5,589.91 111.00 144.00 15% 8,210,459.81 1.50% 12,074.21 8,222,534.01
2 肯德基商铺 362.00 139.00 158.00 5% 652,034.40 1.50% 857.94 652,892.34
3 意尔康品牌商铺 140.19 139.00 141.00 5% 225,341.41 1.50% 296.50 225,637.91
4 鑫金麦人家面包店 50.00 139.00 139.00 5% 79,230.00 1.50% 104.25 79,334.25
5 停车场 1,431.89 10.00 10.00 5% 163,235.46 1.50% 214.78 163,450.24
6 零售食品店 20.00 70.00 71.00 10% 15,336.00 1.50% 21.30 15,357.30
7 昌江汽车站候车厅 3,225.16 70.00 70.00 10% 2,438,220.96 1.50% 3,386.42 2,441,607.38
8 自用办公、空置 1,463.89 63.00 63.00 15% 940,695.71 1.50% 1,383.38 942,079.09
9 酒店 4,234.92 57.00 69.00 15% 2,980,536.70 1.50% 4,383.14 2,984,919.84
序 城市维护 教育附 地方教育附
管理费 维修费 保险费 增值税 房产税 土地使用税 成本费用合计
号 建设税 加费 加费
11,729.2
1 82,104.60 182,526.30 36,505.26 390,974.28 19,548.71 7,819.49 938,338.26 25,875.92 1,695,422.05
3
2 6,520.34 11,820.32 2,364.06 31,049.26 1,552.46 931.48 620.99 74,518.22 1,675.71 131,052.84
3 2,253.41 4,577.60 915.52 10,730.54 536.53 321.92 214.61 25,753.30 648.95 45,952.38
4 792.30 1,632.64 326.53 3,772.86 188.64 113.19 75.46 9,054.86 231.45 16,187.92
5 1,632.35 46,755.24 9,351.05 7,773.12 388.66 233.19 155.46 18,655.48 6,628.28 91,572.83
6 153.36 653.06 130.61 730.29 36.51 21.91 14.61 1,752.69 92.58 3,585.61
7 24,382.21 105,310.56 21,062.11 116,105.76 5,805.29 3,483.17 2,322.12 278,653.82 14,929.40 572,054.44
8 9,406.96 47,800.13 9,560.03 44,795.03 2,239.75 1,343.85 895.90 107,508.08 6,776.41 230,326.14
9 29,805.37 138,282.06 27,656.41 141,930.32 7,096.52 4,257.91 2,838.61 340,632.77 19,603.62 712,103.58
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租约期
租约期外
序 租约截止 租约剩余 外土地 收益年限 折现年 租约期外房地 收益到期后剩 租约期外房地
年纯收益 还原利率 建筑物剩 递增率
号 日期 使用年限 剩余年 （年） 限（年） 产收益价值 余资产价值 产收益价值
余年限
限
1 6,527,111.96 6.50% 2032/2/20 8.65 40.77 16.26 16.26 3% 8.65 46,794,671.02
2 521,839.50 6.50% 2027/11/15 4.38 45.04 20.53 20.53 3% 4.38 5,796,540.52
3 179,685.53 6.50% 2023/12/31 0.50 48.91 24.41 24.41 3% 0.50 2,861,889.61
4 63,146.33 6.50% 2023/6/30 0.00 49.42 24.91 24.91 3% 0.00 1,051,945.20
5 71,877.41 6.50% 2023/6/30 0.00 49.42 24.91 24.91 3% 0.00 1,197,395.00 4,591,829.51 125,733,849.77
6 11,771.69 6.50% 2023/12/31 0.50 48.91 24.41 24.41 3% 0.50 187,490.23
7 1,869,552.94 6.50% 2023/6/30 0.00 49.42 24.91 24.91 3% 0.00 31,144,601.46
8 711,752.95 6.50% 2023/6/30 0.00 49.42 24.91 24.91 3% 0.00 11,856,985.41
9 2,272,816.26 6.50% 2030/1/31 6.59 42.82 18.32 18.32 3% 6.59 20,250,501.81
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（三）房地产收益价值的确定
房地产收益价值=租约期内房地产收益价值+租约期外房地产价值
=13,756,549.71+125,733,849.77
=139,490,399.48 元
折合单价=139,490,399.48 ÷18,510.34
=7,536.00 元/㎡（取整）
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