证券代码：000608 证券简称：阳光 股份 公告编号：2024-L22
阳光新业地产股份有限公司
关于确认投资性房地产公允价值变动的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
根据《企业会计准则》及阳光新业地产股份有限公司（以下简称“公司” ）
会计政策的相关规定：公司投资性房地产本身有交易价格时，依据成交价格确认
其公允价值；公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司聘请的具有房地产评
估资质的第三方机构出具评估报告，以评估报告的估价结论作为其公允价值。
2023 年度，公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、北京中林
资产评估有限公司对投资性房地产进行评估并出具评估报告，详情如下：
一、投资性房地产总体情况
截至 2023 年 12 月 31 日，公司投资性房地产账面价值 34.84 亿元，项目具
体地理位置详见下表：
项目 地理位置
阳春光华（橡树园） 北京市海淀区万柳汇通花园 A 楼
阳光上东（C9 商业及车位） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（C5 商业） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（地下仓储） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
通州阳光新生活广场 北京市通州区翠景北里 1 号楼
四川省成都市成华区二环路东二段 426
成都阳光新生活广场
号、建设路 2 号
项目 地理位置
成都阳光新业中心商场 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号
成都阳光新业中心写字楼 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号
四川省成都市锦江区青和里南段 33 号 3
成都阳光新业中心车位
栋、一环路东五段 55 号 1 栋
中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼 上海市长宁区中山西路 888 号
沈阳长青街阳光新生活广场 沈阳市沈河区长青街 121 号
二、投资性房地产公允价值变动具体情况
2023 年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失 2.58 亿元（税前），变化
原因：一是 2023 年中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目因写字楼市场疲软且
存量较大，导致市场成交价格下探导致估值的下降，产生公允价值变动损失 1.76
亿元（税前）；二是 2023 年阳光上东（C5、C9 商业及车位）、成都阳光新业中心
车位、通州阳光新生活广场项目因市场销售价格下降、项目出租率下降等因素，
产生公允价值变动损失 0.3 亿元（税前）；三是 2023 年公司尾盘项目销售，转回
以前年度确认的公允价值变动收益 0.52 亿元（税前）。
2023 年 12 月 主要业务 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 类型 （㎡） 技术 不可观察
可比案例价格 45,014-50,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
阳春光华（橡树园） 22,660,000 商业 北京 704.81 市场比较法
修正系数 0.93-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 41,310-45,032 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
商业 北京 市场比较法
修正系数 0.95-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东（车位及 C9
101,744,200 12,823.65
商业）
可比案例价格 290,000-320,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
车位 北京 市场比较法
修正系数 0.98-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
租金水平 128-129 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东（C5 商业） 4,390,000 商业 北京 534.62 直接资本化法
资本化率 5.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
租金水平 40-51 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东地下仓储 50,150,000 仓储 北京 18,805.18 直接资本化法
资本化率 6.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺一层市场租金为 470 元/㎡月；
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
主力店市场租金为 80 元/㎡月
直接资本化法
主力店（租期内 6.5%、租期外 7.0%）
资本化率 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺（租期内 7.0%、租期外 7.5%）
通州阳光新生活广
613,010,000 商业 北京 29,403.56 散铺一层市场租金为 470 元/㎡月；
场 租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
主力店市场租金为 80 元/㎡月
现金流折现法 出租率 80%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
租金上涨幅度 4.0%-2.5% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
2023 年 12 月 主要业务 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 类型 （㎡） 技术 不可观察
贴现率 9.25%至 9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
大型主力店 72-88 元/㎡月；散铺
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
成华区二环路东二 314-337 元/㎡月
段 426 号、建设路 2 592,780,000 商业 成都 74,612.08 直接资本化法
号阳光新生活广场 主力（租期内 6.75%、租期外 7.25%）
资本化率 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺（租期内 7.25%、租期外 7.75%）
可比案例价格 100,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
成都阳光新业车位 31,398,100 车位 成都 16,465.89 市场比较法
修正系数 0.92-0.99 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 13,942-14,864 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
一环路东五段 55 号 修正系数 0.98-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
成都阳光新业中心 310,000,000 办公 成都 27,689.08
写字楼 租金水平 96-106 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资本化法
资本化率 租期内 6.5%，租期外 7.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
可比案例价格 46,422-54,370 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
修正系数 0.96-1.02 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五段 55 号
成都阳光新业中心 532,650,000 商业 成都 72,710.06 主力店（61-75 元/㎡月）散铺（372-
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
商场 420 元/㎡月）
直接资本化法 主 力 店 （ 租 期 内 6.75% 、 租 期 外
资本化率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
外 7.75%）
中山西路 888 号 1 幢 可比案例价格 21,220.39-24,984.18 元/m2 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
968,840,000 办公 上海 45,859.87 市场比较法
新业中心主楼
修正系数 0.76-1.08 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
2023 年 12 月 主要业务 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 类型 （㎡） 技术 不可观察
可比案例价格 16,420-19,647 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
修正系数 0.90-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
沈阳市沈河区长青
街 121 号阳光新生 256,750,000 商业 沈阳 43,436.40 主力店（27-35 元/㎡月）散铺（204-
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
活广场 227 元/㎡月）
直接资本化法 主 力 店 （ 租 期 内 6.50% 、 租 期 外
资本化率 7.00%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
外 7.75%）
三、对公司财务状况及经营成果的影响
2023 年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失 2.58 亿元，将减少公司 2023 年度合并报表归属于母公司股东的净利润 1.86 亿
元，相应减少公司合并报表归属于母公司所有者权益 1.86 亿元。
阳光新业地产股份有限公司
董 事 会
二〇二四年三月二十二日