《关于对数源科技股份有限公司 2023 年年报的问询函》
有关问题回复的专项说明
中会核字[2024] 0002 号
浙江中会计师事务所(特殊普通合伙)
关于深圳证券交易所
《关于对数源科技股份有限公司 2023 年年报的问询函》
有关问题回复的专项说明
中会核字[2024] 0002 号
深圳证券交易所：
由数源科技股份有限公司(以下简称公司或数源科技公司)转来的贵
所于 2024 年 5 月 16 日下发的《关于对数源科技股份有限公司 2023
年年报的问询函》 (公司部年报问询函〔2024〕第 158 号，以下简称问询
函)奉悉。我们作为数源科技公司的年报会计师，对问询函中需要我们回
复的问题进行了审慎核查。现就问询函有关问题回复如下:
1、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）对你公司 2022 年财务会计报
告出具了保留意见的审计报告，形成保留意见的基础包括：一是你公司
2022 年度开展商品贸易形成大额应收款项，截至 2022 年 12 月 31 日，相
关 应 收 款 项 余 额 为 46,248.07 万 元 ， 截 至 报 告 日 ， 上 述 应 收 款 项 有
38,534.82 万元尚未收回，其中 37,316.58 万元已逾期，你公司无法充分
证实上述交易的商业合理性；二是你公司无法就 2022 年度开具服务费等
内容的发票金额中的 6,479.59 万元证实相关交易的商业合理性。
你公司于 2024 年 4 月 20 日披露《关于数源科技股份有限公司 2022
年度财务报表出具保留意见审计报告所涉及事项的专项核查报告》，浙江
中会会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“年审机构”）认为你公
1
司 2022 年度财务报表出具保留意见审计报告所涉及的事项已经基本消除。
年审机构对你公司 2023 年财务会计报告出具了带强调事项段的无保留意
见的审计报告，强调事项段涉及的事项为，2023 年度你公司应收数源久
融技术有限公司余额 12,715.78 万元，应收浙江久融智能技术有限公司余
额 3,800.81 万元，年审机构无法获取充分、适当的审计证据确定上述款
项的性质。截止审计报告日前，你公司已收回 246.81 万元并取得上述两
家单位的承诺函，承诺于 2024 年 6 月 30 日前结清上述货款，以此保障你
公司债权。
（1）请你公司说明上述应收数源久融技术有限公司、浙江久融智能
技术有限公司款项的形成原因和款项性质，年审机构无法获取充分、适当
的审计证据确定上述款项性质的原因，你公司是否存在不配合审计的情形。
公司回复：
数源久融技术有限公司、浙江久融智能技术有限公司（以下简称久融
系公司）主要业务覆盖新能源、智慧应用、云生态智慧园区、智能终端等
多个产业，具有较强的产品研发能力和科研成果转化能力。公司与久融系
公司建立了紧密的技术联盟。近年来，久融系公司与公司就电子信息类业
务开展了采购、研发、制造、销售等多纬度合作，已成为公司稳定型战略
客户之一。
2022 年下半年开始，应收久融系公司款项陆续出现违约逾期，公司
采取了多种措施催讨，但上述久融系公司应收款项仍未全额收回。公司于
2023 年一季度停止了与久融系公司相关业务，2024 年 4 月，公司收到了
久融系公司将于 2024 年 6 月 30 日前归还上述所有货款的《承诺函》。
2
上述应收久融系公司款项均为电子信息类产品购销业务货款。
公司根据年审机构的要求，向其提供了包括但不限于业务开展背景、
业务链图、采购与销售合同、发货记录、对帐单、货款催讨记录、还款承
诺函等与上述业务相关的全部资料，不存在不配合审计的情形。
（2）请年审机构说明无法获取充分、适当的审计证据确定上述款项
性质的原因，结合已执行的审计程序和获取的审计证据，详细说明认定公
司 2022 年度财务报表审计报告所涉非标事项已基本消除的合规性及合理
性，以及对公司 2023 年度财务会计报告出具带强调事项段的无保留意见
的审计报告的合规性及合理性。
会计师事务所回复：
我事务所出具中会会专[2024]第 0371 号审核报告，对中汇会计师事
务所（特殊普通合伙（中汇会审[2023]3828 号）2022 年度保留意见中涉
及事项进行了核查。具体履行的核查程序和核查结论具体说明如下：
一、认定公司 2022 年度财务报表审计报告所涉非标事项已基本消除
的合规性及合理性
1、应收款项余额 46,248.07 万元的核查程序及核查结论:
2022 年度保留意见所述的无法证明交易合理性的是商品贸易形成的
应收款，具体如下表：
应收款项账目余额
客户名称 交易内容 款项性质
（万元）
久融控股有限公司及其 电子产品、大宗 已付款采购商品，以一
26,526.40
关联企业 商品 定的信用账期销售给客
3
户，形成的应收款项
浙江新湖集团股份有限 电子产品、大宗
16,781.63
公司及其关联企业 商品
苏州苏投贵金属文化发
大宗商品 2,940.04
展有限公司
合计 46,248.07
以上大额应收款形成后，公司积极采取各种措施催收回款。2023 年 3
月至 6 月间共计收回 23,494.88 万元,2024 年 3 月 26 日，再次收回数源
久融技术有限公司余款 21,534.95 万元，收回浙江久融智能技术有限公司
余款 1,218.24 万元，至此，2022 年报保留意见涉及商品贸易款项已全部
收回。
2、商业合理性不确定服务费 6,479.59 万元的核查程序及核查结论
我所 2023 年进场预审期间，跟公司业务部、财务部等部门多次召开
对接会，理清商业合理性不确定服务费 6,479.59 万元所对应的业务及来
龙去脉，并对业务的证据、修正及如何处理进行逐一确认，审计过程进一
步核查了以下证据：
（1）获取上述合同对应的业务资料；
（2）了解并复核上述合同对应的交易内容、金额以及修正前后的实
施单位；
（3）获取上述服务费发票开具情况、已收款凭证等与交易相关的资
料；
（4）审核上述服务费证据链：包括但不限于双方对原协议的解除合
4
同、发票冲红以及重新开具发票和纳税申报信息；业务解除告知函、公证
书并自行纠正的相关资料；以及交易对手方拒收发票的红字冲销且不确认
收入处理等证据。
（5）复核修正后会计处理和以前年度会计更正信息。
上述商业合理性不确定的服务费业务修正经公司集体讨论并出具
2024 年 2 月 5 号(2024)3 号、2024 年 3 月 15 号(2024)4 号专题会议纪要。
根据以上审核，我们认为公司 2022 年度财务报表审计报告所涉非标
事项已基本消除。
二、 2023 年度财务会计报告出具带强调事项段无保留意见审计报告
的合规性和合理性的说明
2023 年我事务所出具了带强调事项段无保留意见审计报告，强调事
项为：我们提醒财务报表使用者关注财务报表附注五(三)2(1)所述，2023
年度数源科技公司应收数源久融技术有限公司余额 12,715.78 万元，应收
浙江久融智能技术有限公司余额 3,800.81 万元，我们无法获取充分、适
当的审计证据确定上述款项的性质。截止审计报告日前，公司已收回
246.81 万元并取得上述两家单位的承诺函，承诺于 2024 年 6 月 30 日前
结清上述货款，以此保障数源科技债权。
上述强调事项所涉应收款项系电子信息类产品 CPE 项目业务货款，与
2022 年度财务报表审计报告保留意见所述的应收款项余额并无关联。
我所在核实 CPE 项目生产和销售流程中，发现在 2021 年至 2023 年一
季度期间，公司将 CPE 项目产品销售给浙江久融智能技术有限公司或数源
久融技术有限公司（以下简称“久融系公司”），再由久融系公司销售给
5
客户。2023 年应收久融系公司款项陆续出现违约逾期，公司于 1 季度停
止了与久融系公司的相关业务，不再通过久融系公司销售给客户。
我所对上述业务经过久融系公司这个环节是否必要、应收账款余额
1.65 亿元是否可收回无法判定，审计项目组一直在斟酌拟出具审计报告
的意见类型。2024 年 4 月 17 日，数源科技取得了久融系公司于 2024 年 6
月 30 日前归还 CPE 项目货款的《承诺函》及第三方机构出具的《流动性
支持函》。《承诺函》进一步佐证了 CPE 项目的真实性，第三方机构出
具的《流动性支持函》保障了数源科技债权的安全性。我们认为以上应收
账款余额对数源科技的资产负债表已不构成重大影响，鉴于《承诺函》和
《流动性支持函》是 2024 年出具的，至审计结束日该事项仍未解除，故
我们出具了带强调事项的无保留意见审计报告。
2、年报显示，2023 年度你公司实现营业收入 6.73 亿元，同比上升
14.53%，实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称“净利润”）-3.19
亿元，同比上升 11.76%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
的净利润（以下简称“扣非后净利润”）-3.20 亿元，同比下降 9.70%。
请你公司：
（1）结合行业特点、公司业务开展情况、产品类别、收入和成本构
成、费用等因素，说明你公司 2023 年扣非后净利润大幅下降的原因。
公司回复：
1. 公司业务开展情况如下：
本报告期内，公司主营业务包括电子信息类产品的研制与销售、科技
产业园区的开发与运营、商品贸易以及房地产开发业务，较上年无重大变
6
化。
1）电子信息类业务，2023 年公司聚焦产品的市场方向，提升产品市
场竞争力，重点围绕智慧交通、智慧社区等领域开拓创新，业务经营有序
稳定，实现营业收入 13,503.64 万元，较上年同期增长 2.09%。
2）科技产业园区业务，2023 年公司以东部软件园、5G 先导园为主平
台，持续释放“国家小型微型企业创业创新示范基地”“国家级科技企业
孵化器”的示范效应，不断优化园区科技创新生态。报告期内，公司科技
产业园区业务实现营业收入 17,493.86 万元，较上年同期增长 36.88%。
3）商品贸易业务，2023 年公司贸易业务继续保持与核心客户的战略
合作，深化重点业务链搭建，同时强化业务风险控制能力和水平。报告期
内，公司商贸业务实现营业收入 890.00 万元，较上年同期下降 29.55%。
4）房地产业务，2023 年公司着眼降本增效、精益管理，持续推进存
量去化、组织架构优化、对外投资风险管控、代建转型发展等重点工作。
报告期内，公司房地产类业务实现营业收入 33,840.77 万元，较上年同期
增长 11.67 %。
2. 2023 年扣非后净利润大幅下降的原因：
公司本期扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润为
-31,989.61 万元，较上年同期下降 9.70%。具体分析如下：
1）公司 2023 年度扣非后净利润与上年同期相关数据变动如下:
主要指标对照表
单位：万元
项目 2023 年 2022 年 变动额
营业收入 67,300.67 58,761.16 8,539.51
7
营业成本 35,306.71 34,402.92 903.79
税金及附加 5,175.82 1,426.50 3,749.32
销售费用 1,313.67 940.96 372.71
管理费用 8,288.59 6,638.52 1,650.07
研发费用 2,509.08 3,468.69 -959.61
财务费用 5,819.38 7,889.82 -2,070.44
其他收益 672.90 618.46 54.44
投资收益 -9,884.64 -1,118.70 -8,765.94
公允价值变动收益 -9,965.24 -11,140.94 1,175.70
信用减值损失 2,104.15 -19,277.01 21,381.16
资产减值损失 -19,897.19 -5,865.10 -14,032.09
资产处置收益 107.59 423.13 -315.54
营业外收入 858.87 1,406.62 -547.75
营业外支出 22.00 155.77 -133.77
所得税费用 3,868.44 3,702.23 166.21
净利润 -31,006.58 -34,817.78 3,811.20
归属于母公司所有者的净利
-31,888.74 -36,139.32 4,250.58
润
非经常性损益 100.87 -6,977.85 7,078.72
归属于上市公司股东的扣除
-31,989.61 -29,161.47 -2,828.14
非经常性损益的净利润
2）由上表可见本期公司扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润下降主要系非经常性损益增加所致。
公司本期非经常性损益大幅增加的主要原因系前期部分按单项认定
测算信用损失率的应收款项本期因款项收回而转回减值准备所致，详见下
表。
非经常性损益明细情况比较表
单位：万元
8
项目 2023 年 2022 年 变动额
非流动性资产处置损益（包括已计提资
745.83 423.13 322.70
产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规
755.31 682.65 72.66
定、按照确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，非金融企业持有金融资
产和金融负债产生的公允价值变动损 -9,951.11 -10,788.01 836.90
益以及处置金融资产和金融负债产生
的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的
956.73 520.29 436.44
资金占用费
单独进行减值测试的应收款项减值准
7,888.17[注] 185.97 7,702.20
备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和
613.82 1,069.72 -455.90
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
521.42 1,129.23 -607.81
目
服务业增值税加计扣除 18.48 - 18.48
公司联营企业持有金融资产和金融负
债产生的公允价值变动损益以及处置 57.98 - 57.98
金融资产和金融负债产生的损益
小计 1,606.63 -6,777.03 8,383.66
减：所得税影响额 966.10 198.60 767.50
少数股东权益影响额（税后） 539.66 2.22 537.44
归属于母公司所有者的非经常性损益
100.87 -6,977.85 7,078.72
净额
[注]公司成立专门工作组加大推进应收款项的催收力度，本期共收回单项认定测算信用损失
率的应收款项 26,569.58 万元，相应转回减值准备 7,888.17 万元，详见下表。
本期坏账准备转回明细表
单位：万元
客户单位 本期回款金额 坏账准备收回金额
浙江新湖集团股份有限公司及其 16,781.63 4,195.41
9
关联企业
久融控股有限公司及其关联企业 8,035.79 2,410.74
杭州市租赁房投资有限公司 1,686.71 1,233.54
杭州禹翔房地产开发有限公司 56.56 39.59
山东知豆电动车有限公司 5.09 5.09
知豆电动汽车有限公司 3.80 3.80
合计 26,569.58 7,888.17
3. 公司的产品类别、收入和成本构成分析如下：
公司本期实现营业收入 67,300.67 万元，较上年同期增加 8,539.51
万元；实现主营业务收入 61,544.86 万元，较上年同期增加 6,236.48 万
元；营业毛利较上年同期增加 7,635.72 万元。公司本期主营业务收入较
上年同期增长 11.28%，主营业务成本较上年同期增长 2.63%，毛利率较上
年同期增加 4.56 个百分点。详见下表：
主营业务收入及成本对比表
单位：万元
本期发生额 上期发生额 增减比例（%）
项目
主营业务 主营业 毛利 主营业 主营业务 主营业 主营业
毛利率 毛利率
收入 务成本 率 务收入 成本 务收入 务成本
电子 增加
13,446.3 8,578.7 36.20 12,965.9
信息 8,525.77 34.24% 3.71% 0.62% 1.96 个
7 6 % 4
类 百分点
增加
房地 32,305.1 19,168. 40.66 29,967.4 18,145.6
39.45% 7.80% 5.64% 1.21 个
产类 0 39 % 4 5
百分点
下降
商贸 98.57 -36.92 180.11
345.94 548.40 1.76 99.68% 1.11 个
类 4.93 % % %
百分点
10
增加
园区
15,447.4 5,531.6 64.19 11,826.6 12.87
产业 5,757.08 51.32% 30.62% -3.92%
5 0 % 1 个百分
类
点
增加
61,544.8 33,283. 45.92 55,308.3 32,430.2
合计 41.36% 11.28% 2.63% 4.56 个
6 68 % 9 6
百分点
上表可见，公司本期主营业务较为稳定，其中：科技产业园区主营业
务收入较上年同期增长 30.62%，主要系作为国有控股企业，上年同期公
司积极响应政府号召，履行国有企业社会责任，对服务业小微企业和个体
工商户房屋租金实施减免所致。
（2）2023 年第一至四季度，你公司实现营业收入分别为 2.28 亿元、2.73
亿元、0.87 亿元、0.84 亿元，净利润分别为 0.14 亿元、0.28 亿元、-0.52
亿元、-3.08 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 4.28 亿元、0.56
亿元、-0.01 亿元、-10.50 亿元。请你公司结合各季度业务开展情况、主
要产品类别、主要产品毛利率及你公司收入确认、成本费用归集过程等，
说明各季度的营业收入、净利润、现金流变动趋势不匹配的原因及合理性，
同时结合经营情况，说明你公司利润实现是否具有季节性特征。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
公司回复：
公司于 2024 年 6 月 14 日对 2023 年年度报告和审计报告进行更正，
根据更正后的数据分析如下：
1、公司各季度业务开展情况、主要业务板块、毛利率情况：
分季度主要财务指标表
11
单位：万元
一季度 二季度 三季度 四季度
2023 年合
项目
计
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收
22,843.87 33.94% 27,327.96 40.61% 8,701.80 12.93% 8,427.04 12.52% 67,300.67
入
其中：电
子信息 2,654.37 3.94% 4,732.23 7.03% 3,703.81 5.51% 2,413.23 3.58% 13,503.64
类
房地产
15,518.16 23.06% 16,953.78 25.19% 261.28 0.39% 1,107.55 1.65% 33,840.77
类
园区产
4,154.01 6.17% 4,681.38 6.96% 4,270.52 6.35% 4,387.95 6.52% 17,493.86
业类
营业成
12,872.70 36.46% 14,862.45 42.10% 4,361.46 12.35% 3,210.10 9.09% 35,306.71
本
其中：电
子信息 1,526.15 4.32% 3,190.18 9.04% 2,425.47 6.87% 1,485.22 4.21% 8,627.02
类
房地产
9,396.25 26.61% 9,958.98 28.21% 91.86 0.26% 248.74 0.70% 19,695.83
类
园区产
1,795.71 5.09% 1,576.24 4.46% 1,657.81 4.70% 1,282.17 3.63% 6,311.93
业类
毛利率 43.65% 45.61% 49.88% 61.91% 47.54%
其中：电
子信息 42.50% 32.59% 34.53% 38.43% 36.11%
类
房地产
39.45% 41.26% 64.84% 77.54% 41.80%
类
园区产
56.77% 66.33% 61.18% 70.78% 63.92%
业类
税金及
1,464.57 28.30% 3,569.53 68.97% -990.46 -19.14% 1,132.18 21.87% 5,175.82
附加
期间费
4,362.75 24.33% 3,685.26 20.55% 3,914.88 21.84% 5,967.83 33.28% 17,930.72
用
投资收
-442.19 4.47% -5,944.05 60.14% -693.91 7.02% -2,804.49 28.37% -9,884.64
益
12
公允价
值变动 -95.21 0.96% 839.95 -8.43% -1,608.72 16.14% -9,101.26 91.33% -9,965.24
收益
信用减
-536.52 -25.50% 5,557.30 264.11% 443.14 21.06% -3,359.77 -159.67% 2,104.15
值损失
资产减
2.72 -0.01% 5.22 -0.03% -20.78 0.10% -19,884.35 99.94% -19,897.19
值损失
归属母
公司净 1,427.70 -4.48% 2,765.86 -8.67% -1,048.77 3.29% -35,033.53 109.86% -31,888.74
利润
从上表可见：
1）公司分季度营业收入分别为 22,843.87 万元、27,327.96 万元、
8,701.80 万元、8,427.04 万元，占全年营业收入比重分别为 33.94%、
40.61%、12.93%、12.52%。其中一、二季度营业收入占比较高，主要系公
司房地产板块单个大客户批量集中采购公司开发的写字楼增加收入所致。
2）第四季度公司根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，
对截至 2023 年 12 月 31 日的各类资产进行了全面清查，通过分析、评估
和测试，基于谨慎性原则，对重要的资产于报告期末聘请评估机构进行资
产评估，依据评估结论对相应资产进行减值测试并计提减值准备
19,884.35 万元，主要系长期股权投资减值准备 13,397.99 万元,开发产
品跌价准备 5,759.02 万元，上述数据影响了第四季度及全年利润指标。
具体情况如下：
主要资产减值准备计提明细表
单位：万元
期末账面余 本期计提减 减值准备期 期末账面
项目 单位 减值测试依据
额 值准备 末余额 价值
13
合肥印象西湖房
坤元评咨
产地投资有限公 10,761.76 10,235.32 10,235.32 526.44
[2024]9 号
司
黑龙江新绿洲房
长期股 坤元评报
地产开发有限公 14,379.18 1,674.18 1,674.18
权投资 12,705.00 [2024]129 号
司
减值准
苏州市平江新城
备 坤元评报
建设开发有限责 26,293.87 1,488.49 1,488.49
24,805.38 [2024]147 号
任公司
合计 51,434.81 13,397.99 13,397.99
38,036.82
期末账面余 本期计提存 存货跌价准 期末账面
房产项目 减值测试依据
额 货跌价准备 备期末余额 价值
坤元评报
文鸿金座 34,437.93 5,376.89 10,243.76 24,194.17
[2024]94 号
开发产 诸暨景城嘉苑 681.40 181.90 585.10 96.30
品跌价
坤元评报
准备 衢州金融大厦 5,311.00 127.00 550.37 4,760.63
[2024]80 号
杭州御田清庭 1,525.11 73.23 493.33 1,031.78
合计 41,955.44 5,759.02 11,872.56 30,082.88
1、公司各季度经营性现金流情况：
分季度经营性现金流量表
单位：万元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2023 年合
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 计
销售商品、
提供劳务
43,863.35 53.41% 15,795.63 19.23% 11,400.39 13.88% 11,071.31 13.48% 82,130.68
收到的现
金
收到的税 3.03 2.27% 57.55 43.08% 5.98 4.48% 67.04 50.18% 133.60
14
费返还
收到其他
与经营活
30,964.79 23.67% 25,371.07 19.40% 34,646.13 26.49% 39,821.22 30.44% 130,803.21
动有关的
现金
经营活动
现金流入 74,831.17 35.12% 41,224.25 19.35% 46,052.50 21.61% 50,959.57 23.92% 213,067.49
小计
购买商品、
接受劳务
8,380.34 31.38% 8,386.85 31.41% 5,355.58 20.06% 4,580.17 17.15% 26,702.94
支付的现
金
支付给职
工以及为
2,447.73 26.50% 2,018.17 21.85% 2,030.47 21.98% 2,740.29 29.67% 9,236.66
职工支付
的现金
支付的各
7,447.12 50.95% 3,578.62 24.48% 2,170.53 14.85% 1,420.28 9.72% 14,616.55
项税费
支付其他
与经营活
13,777.94 12.03% 21,665.76 18.92% 36,555.12 31.93% 42,487.23 37.11% 114,486.05
动有关的
现金
经营活动
现金流出 32,053.13 19.42% 35,649.40 21.60% 46,111.70 27.94% 51,227.97 31.04% 165,042.20
小计
经营活动
产生的现
42,778.04 89.07% 5,574.85 11.61% -59.20 -0.12% -268.40 -0.56% 48,025.29
金流量净
额
从上表可见：
1）按季度：公司经营活动产生的现金流量净额分别为 42,778.04 万
元、5,574.85 万元、-59.20 万元、-268.40 万元，其中：销售商品、提
供劳务收到的现金分别为 43,863.35 万元、15,795.63 万元、11,400.39
15
万元、11,071.31 万元，占营业收入的比例分别 192.01%、57.80%、131.01%、
131.38%。
一季度、二季度公司经营活动现金流入较高的原因主要系：2023 年 3
月，公司控股子公司杭州诚园置业有限公司（以下简称“诚园置业”）与
杭州电力设备制造有限公司（以下简称“杭电制造”）签署《房屋转让合
同》和《地下车位使用权转让协议》，约定将其建设完成的位于浙江省杭
州市上城区近江地段的数源科技大厦部分楼层和车位出售给杭电制造，合
同金额为 3.39 亿元，于 2023 年 3 月收到上述款项。
2）按季度：公司支付各项税费的现金分别为：7,447.12 万元、
3,578.62 万元、2,170.53 万元、1,420.28 万元，一季度、二季度主要系
与房地产销售相关的税费增加所致。
3）按季度：公司购买商品、接受劳务支付的现金分别为：8,380.34
万元、8,386.85 万元、5,355.58 万元、4,580.17 万元，一季度、二季度
主要系房地产项目公司支付工程款所致。
4）按季度：公司支付其他与经营活动有关的现金分别为：13,777.94
万元、21,665.76 万元、36,555.12 万元、42,487.23 万元。三季度、四
季度主要系净额法确认的商贸业务支付代付款项所致。
综上分析，本期公司各季度的收入与成本及期间费用基本匹配，变动
趋势基本一致。收入与利润变动幅度不匹配的主要原因是权益法核算的联
营企业净利润亏损、其他非流动金融资产公允价值下降和计提资产减值准
备影响所致；收入与现金流变动幅度不匹配的原因主要是受公司房地产项
目销售收款、支付工程款、支付代付款项及税款缴纳影响所致;公司利润
16
实现不具有季节性特征。
会计师实施的核查程序及核查结论：
我所针对数源科技的销售和成本，采取了以下审计程序：
(1)评价和测试收入确认流程；对采购、生产和仓储全部实施了风险
测试和穿行程序；
(2)获取销售、采购合同，通过审阅合同及与管理层的访谈，了解公
司的收入确认政策，检查主要的合同，识别商品控制权转移的相关条款，
判断公司在合同中是主要责任人还是代理人，评价收入确认政策是否符合
企业会计准则的规定；
(3)抽样检查与销售、采购相关的支持性文件，包括订单、发票、出
入库单、物流单据、签收单及收付款凭证；
(4)结合应收款审计，选取主要客户、供应商实施函证程序，以确认
往来款余额和销售、采购金额的准确性；
(5)对资产负债表日前后记录的销售、采购交易进行截止测试，评价
收入、成本是否在恰当期间确认；
我们认为数源科技 2023 年收入和成本确认符合《企业会计准则》规
范，收入差异原因主要是一、二季度控股子公司杭州诚园置业有限公司销
售数源科技大厦实现了 3.11 亿元的收入，第四季度由于计提资产减值准
备 1.99 亿元、公允价值变动损益-0.91 亿元、信用减值 0.34 亿元和投资
收益-0.28 亿元，导致净利润变动较大，审计报告更正后的经营现金流量
与经营活动相匹配。
3、年报显示，报告期内你公司对前五名客户销售金额合计 3.78 亿元，
17
占年度销售总额的 56.21%，较上年同期上升 6.17 个百分点；向前五大供
应商采购金额合计 0.35 亿元，占年度采购总额的 20.83%，较上年同期下
降 20.91 个百分点。请你公司：
（1）结合主营业务销售模式，说明销售集中度高的原因及合理性，
是否对个别客户存在重大依赖，销售集中度与同行业可比公司是否存在差
异。
公司回复：
公司前五销售客户的明细及对比情况如下：
单位：万元
2023 年 2022 年
客户名称 主要业务板块归属
占营业收入 占营业收入
金额 金额
比例 比例
客户一 31,288.04 46.49% 房地产类
客户二 2,266.58 3.37% 1,511.44 2.57% 商贸类
电子信息类、园区产
客户三 1,732.29 2.57% 2,306.46 3.92%
业类等
客户四 1,651.17 2.45% 1,863.43 3.17% 电子信息类
客户五 897.13 1.33% - 园区产业类等
客户六 16,321.57 27.78% 房地产类
客户七 7,403.83 12.60% 房地产类
合计 37,835.21 56.21% 29,406.73 50.04%
18
2023 年度公司现有的四大业务板块：电子信息类业务、科技产业园
区业务、房地产业务和商品贸易业务。报告期内，公司前五名客户销售金
额占年度销售总额的 56.21%。其中房地产业务销售客户占比达 46.49%，
其他板块销售客户占比为 9.72%。
由于房地产行业的特殊性，虽然客户集中度较高，但不存在对单一客
户的重大依赖情况。2023 年 3 月，公司控股子公司杭州诚园置业与杭州
电力设备制造签署《房屋转让合同》和《地下车位使用权转让协议》等协
议，约定将其建设完成的位于浙江省杭州市上城区近江地段的数源科技大
厦部分楼层和车位出售给杭电制造，销售额为 3.11 亿元，属商业楼宇销
售的正常情况。
综上所述，公司对个别客户不存在重大依赖。
（2）按主营业务销售模式，分别说明各销售模式下前五大客户/供应
商的具体情况、合作年限、关联关系、销售金额、提供产品或服务内容，
是否较上年发生较大变化，如是，请说明相关客户/供应商变动较大的原
因及合理性。
公司回复：
1、公司电子信息类业务的客户和供应商前五明细表如下：
1)前五大客户
单位：万元
较上年同
营业收入
客户名 合作 期变动较
交易内容 关联关系
称 年限 大的原因
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理性
与上年基
客户二 1,839.25 2.73% 1,511.44 2.57% 商品销售 3 非关联方
本持平
19
与上年基
客户四 1,651.17 2.45% 1,863.43 3.17% 商品销售 15 非关联方
本持平
23 年新增
客户八 535.83 0.80% 商品销售 10 非关联方
工程项目
与上年基
客户九 534.37 0.79% 商品销售 15 非关联方
本持平
商品销售、 较上年有 联营企业
客户三 457.73 0.68% 1,545.75 2.63% 11
劳务服务 所下降 [注]
合计 5,018.35 7.45% 4,920.62 8.37%
[注]截至 2023 年 12 月 31 日，本公司累计持有久融控股 54,646.60 万股，持股比例占其总
股本的 9.9866%。2023 年 5 月本公司向久融控股董事会推荐 2 名董事候选人。久融控股于 2023
年 5 月 19 日召开董事会会议，表决通过委任执行董事，自 2023 年 5 月 20 日起生效后，公司按照
企业会计准则有关规定将其列为联营企业，不构成上市规则所规定的关联方。
2)前五大供应商
单位：万元
较上年
采购金额
同期变
交易内 合作年 动较大 关联关
供应商名称
容 限 的原因 系
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理
性
采购量
商品采 非关联
供应商一 620.10 3.66% 359.26 1.58% 7 有所增
购 方
加
与上年
商品采 非关联
供应商二 523.45 3.09% 554.75 2.45% 9 基本持
购 方
平
与上年
服务、商 非关联
供应商三 417.21 2.46% 473.23 2.09% 11 基本持
品采购 方
平
采购量
商品采 非关联
供应商四 351.99 2.08% 8 有所增
购 方
加
20
采购量
商品采 非关联
供应商五 346.03 2.04% 3 有所增
购 方
加
合计 2,258.78 13.33% 1,387.24 6.12%
2、公司园区产业类业务的客户和供应商前五明细表如下：
1)前五大客户
单位：万元
较上年
营业收入
同期变
交易内 合作年 动较大 关联关
客户名称
容 限 的原因 系
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理
性
房屋建
与上年 联营企
筑物租
客户三 1,178.86 1.75% 1,156.19 1.97% 6 基本持 业[注：
赁、托管
平 同上]
服务
上年执
房屋建
行房租
客户五 890.72 1.32% 568.10 0.97% 筑物租 3 关联方
减免政
赁
策
上年执
房屋建
行房租 非关联
客户十 649.81 0.97% 334.60 0.57% 筑物租 3
减免政 方
赁
策
上年执
房屋建
行房租 非关联
客户十一 620.56 0.92% 233.93 0.40% 筑物租 7
减免政 方
赁
策
上年执
房屋建
行房租 非关联
客户十二 487.06 0.72% 257.77 0.44% 筑物租 3
减免政 方
赁
策
21
合计 3,827.01 5.68% 2,550.59 4.35%
2）前五大供应商
单位：万元
较上年
采购金额
同期变
交易内 合作年 动较大 关联
供应商名称
容 限 的原因 关系
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理
性
与上年
电力采 非关
供应商六 922.96 5.45% 1,025.59 4.52% 23 基本持
购 联方
平
与上年
劳务服 非关
供应商七 687.22 4.06% 634.18 2.80% 15 基本持
务 联方
平
2023 年
劳务服 非关
供应商八 307.49 1.81% 1 新增业
务 联方
务
2023 年
空调采 非关
供应商九 289.31 1.71% 5 新增业
购安装 联方
务
2023 年
电梯采 非关
供应商十 259.70 1.53% 1 新增业
购安装 联方
务
合计 2,466.68 14.56% 1,659.77 7.32%
3、公司商品贸易类业务的客户和供应商前五明细表如下：
1)前五大客户
单位：万元
22
较上年同
营业收入
交易内 合作年 期变动较 关联关
客户名称
容 限 大的原因 系
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理性
商品销 与上年基
客户二 427.32 0.63% 521.03 0.89% 2 非关联方
售 本持平
商品销 与上年基
客户十三 342.11 0.51% 403.06 0.69% 4 非关联方
售 本持平
商品销 2023 年业
客户十四 75.87 0.11% 153.47 0.26% 5 非关联方
售 务量减少
商品销 2023 年新
客户十五 6.82 0.01% 7 非关联方
售 增业务
商品销 2023 年新
客户十六 6.46 0.01% 1 非关联方
售 增业务
合计 858.58 1.27% 1,077.56 1.84%
2）前五大供应商
单位：万
元
较上年同
采购金额
供应商名 交易内 合作年 期变动较 关联关
称 容 限 大的原因 系
2023 年 占比 2022 年 占比
及合理性
供应商十 商品销 2023 年新 非关联
6.38 0.04% 7
一 售 增业务 方
供应商十 商品销 2023 年新 非关联
5.49 0.03% 1
二 售 增业务 方
供应商十 商品销 2023 年新 非关联
5.26 0.03% 1
三 售 增业务 方
供应商十 商品销 与上年基 非关联
4.42 0.03% 2.21 0.01% 2
四 售 本持平 方
商品销 与上年基
客户三 0.96 0.01% 1.45 0.01% 11 关联方
售 本持平
23
合计 22.51 0.14% 3.66 0.02%
4、公司商品贸易类业务的客户和供应商前五明细表如下：
1)前五大客户
单位：万元
较上年同期
营业收入
交易内 合作年 变动较大的 关联关
客户名称
2022 容 限 原因及合理 系
2023 年 占比 占比
年 性
房产销 一次性 非关联
客户一 31,122.56 46.24% 一次性交易
售 交易 方
个人购房者 房产销 一次性 非关联
527.85 0.78% 一次性交易
1 售 交易 方
个人购房者 房产销 一次性 非关联
339.37 0.50% 一次性交易
2 售 交易 方
个人购房者 房产销 一次性 非关联
327.05 0.49% 一次性交易
3 售 交易 方
个人购房者 房产销 一次性 非关联
246.39 0.37% 一次性交易
4 售 交易 方
合计 32,563.22 48.38%
2）前五大供应商
单位：万元
较上年同期
采购金额
供应商名 交易内 合作 变动较大的 关联关
称 容 年限 原因及合理 系
2023 年 占比 2022 年 占比
性
供应商十 建筑施 未新增工程 非关联
744.43 4.39% 6,348.78 28.00% 1
五 工服务 业务 方
24
供应商十 建筑施 2023 年新增 非关联
553.49 3.27% 1
六 工服务 业务 方
供应商十 建筑施 未新增工程 非关联
550.00 3.25% 996.08 4.39% 5
七 工服务 业务 方
供应商十 建筑施 2023 年新增 非关联
168.19 0.99% 1
八 工服务 业务 方
供应商十 建筑施 未新增工程 非关联
150.00 0.89% 250.00 1.10% 4
九 工服务 业务 方
合计 2,166.11 12.79% 7,594.86 33.49%
综上，2023 年公司业务较上年没有较大变化，除房地产业务客户比
较集中外，其他板块客户年度销售比较分散，集中度不高。
会计师实施的核查程序及核查结论：
就上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
(1)获取公司营业收入、营业成本明细表,抽样检查各类交易的主要合
同，复核产品销量及平均单价,并分析变动原因；
(2)询问公司管理层，了解行业政策、市场环境、公司销售策略等，
了解公司收入变动的原因，并分析合理性；
(3)了解公司成本核算流程及成本归集与分配的标准和方法，检查成
本计算方法、过程和数据的准确性；
(4)对收入和成本执行分析性程序，包括各期收入、成本、毛利率波
动分析，主要业务及产品收入、成本、毛利率分析等；
(5)对公司财务报表各项目变动进行分析，对前五大客户和前五大供
应商进行分析。
25
经核查，我们认为：2023 年除房地产业务客户比较集中外，其他板
块客户年度销售比较分散，集中度不高。
4、本报告期末，你公司货币资金余额为 2.62 亿元，短期借款余额为
10.07 亿元，一年内到期的非流动负债余额为 2.03 亿元。请你公司结合
营运资本需求、在手可动用货币资金、资金受限情况、变现能力、现金流
量状况、偿债能力指标等，说明公司短期偿债能力，是否存在流动性敞口，
以及拟采取的应对或防范风险的措施。
请年审机构核查上述事项并发表明确意见。
公司回复：
1、公司营运资金占用情况如下：
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度
应收票据 20.00 256.26
应收账款 19,766.82 22,299.83
应收款项融资 621.92 450.00
预付账款 5,290.32 6,804.50
其他应收款 26,898.23 45,305.49
存货 46,633.18 71,804.90
合同资产 4,211.52 3,712.61
一年内到期的非流动资产 5.87 -
其他流动资产 545.49 509.82
经营性流动资产合计 103,993.35 151,143.41
应付票据 8,194.18 13,984.03
应付账款 18,944.03 18,836.38
预收账款 3,025.54 2,773.76
合同负债 1,366.79 1,743.46
26
应付职工薪酬 1,711.43 657.13
应交税费 7,652.91 9,642.34
其他应付款 13,035.32 11,685.89
一年内到期的非流动负债 20,330.90 47,754.90
其他流动负债 132.92 173.59
经营性流动负债合计 74,394.02 107,251.48
营运资金占用金额 29,599.33 43,891.93
如上表所述，2023 年度，公司营运资金占用金额为 29,599.33 万元，
较上年同期减少 32.56%，公司存在一定的营运资金需求。截止 2023 年 12
月 31 日，货币资金余额 26,244.80 万元，营运资金需求缺口为 3,354.53
万元。
2024 年 1 月 10 日公司召开 2024 年第一次临时股东大会、2023 年 12
月 25 日召开第八届董事会第三十次会议，审议通过了《关于公司向关联
方借款暨关联交易的议案》，同意公司向控股股东西湖电子集团有限公司
借款，借款金额为人民币 3 亿元，借款年利率不超过 4.5%，借款期限 1
年。公司的货币资金及公司控股股东资金支持能够覆盖营运资金需求。
2、截至 2023 年末所有权或使用权受到限制的资产
单位：万元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 4,187.60 承兑汇票、保函保证金和存款冻结
存货-开发产品 24,257.72 为借款而抵押的开发产品
固定资产 60.43 为借款而抵押的房产
无形资产 65.90 为借款而抵押的土地使用权
投资性房地产 8,301.92 为借款而抵押的土地使用权
合 计 36,873.57
27
公司期末受限资产主要为银行借款提供抵押，2023 年末公司银行授
信总额度为 21.38 亿元，实际已使用额度 13.95 亿元。公司与银行等金
融机构建立了良好的合作关系，银行授信额度较为充裕。
3、在手可动用货币资金、变现能力、现金流量状况、偿债能力指标
等情况
1）截止 2023 年 12 月 31 日，公司流动资产中货币资金、应收账款、
预付账款、其他应收款、存货合计 124,833.34 万元，占资产总额的 40.22%。
主要明细如下：
货币资金余额 26,244.80 万元，扣除受限货币资金 4,187.60 万元，
在手可动用货币资金 22,057.20 万元。
应收账款账面余额 33,157.15 万元，两年以内的应收货款占 81.10%,
其中：久融控股有限公司及其关联企业承诺于 2024 年 6 月 30 日前结清
16,516.59 万元货款，以此保障数源科技债权。
其他应收款账面余额 43,064.74 万元，两年以内的应收货款占 78.91%,
截止审计报告日前，公司已收回久融控股有限公司及其关联企业应收款项
22,972.67 万元。
存货账面余额 58,912.00 万元，主要为开发产品、库存商品、发出商
品、原材料。公司根据谨慎性原则按照可变现净值对相应的存货计提减值
准备 12,278.82 万元，加大存货的周转，流动性风险较小。
2）2023 年度公司经营活动产生的现金流量净额 48,025.29 万元，实
际支付的票据贴现及银行借款利息 5,778.86 万元，经营活动所产生的现
金流入完全能覆盖借款利息支出。
28
3）为应对流动性风险敞口对长期债务到期偿还的可能影响，公司拟
采取的应对或防范风险的措施如下：
①根据公司经营规模及营运资金周转情况适时调整融资规模，合理控
制利息费用支出；
②公司将做好各类营运资金的分配，缩紧信用政策，提高应收账款的
管理水平，严格管控费用支出，降本生效，合理有序地安排营运资金支出；
③加强公司房地产类的存货管理，整合利用第三方平台拓展客户资源，
开展多种销售手段盘活存货。积极与政府部门沟通，寻找保障房调拨销售
机会，尽快回笼资金。加强资产的租赁管理，根据项目实际情况制定租赁
方案，合理运营管理增加收益，提升资产流动性及资金使用效率。
④公司将加强应付账款的管理水平，加强各项应付账款的管理，提高
企业营运资金的管理水平。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对公司货币资金、资金收支等，我们主要执行了以下审计程序：
(1)了解公司的行业状况、经营活动、投融资活动等，关注公司大额
购销交易或其他大额非常规交易是否具有商业合理性；关注公司银行账户
分布、是否存在“存贷双高”情况；关注公司大额资金是否存在进行集中
存放或异地存放、频繁开立和注销银行账户、突然注销当期交易较为活跃
的银行账户等异常情形；关注公司是否存在正在实施和计划实施的战略发
展规划；
29
(2)了解公司的关联方关系及其交易以及相关的内部控制，通过询问、
检查等多种方式，实施关联方关系及其交易的风险评估程序，特别考虑资
金占用的风险；
(3)对公司主要交易流程销售收款、采购付款、投资、货币资金、固
定资产、薪酬等主要流程执行穿行和控制测试程序，重点关注大额资金的
审批与使用、收付款管理等事项；
(4)对于公司及重要子公司，项目组亲自前往银行拉取已开立账户清
单，保证银行账户的完整；项目组人员亲自前往银行拉取银行流水，并执
行双向核对程序；
(5)对报告期内公司及子公司所有银行账户，包含零余额和销户账户，
均执行独立的函证程序；
(6)关注函证信息的完整性，对银行账户函证实施有效控制，寄发询
证函前核对相关信息，取得回函后关注快递单据、回函格式、印章、经办
人及联系方式等信息；
(7)对其他货币资金进行检查：分析评估保证金账户的商业理由及合
理性，核对存款人、金额、期限等信息，核实是否存在质押、资金受限情
况；
（8）对货币资金实施截止测试，核对银行对账单和公司的账务处理，
检查银行存款余额调节表，关注资产负债表日前后是否存在大额、异常资
金变动，是否存在大额、长期的未达账项以及大量的货币资金期后红字冲
销事项等。
30
经复核，我们认为公司关于营运资金占用分析情况合理，虽然营运资
金存在一定缺口，但是，2024 年 3 月公司收回久融控股有限公司及其关
联企业应收款项 2.33 亿元；久融控股有限公司及其关联企业承诺于 2024
年 6 月 30 日前再次归还 1.65 亿元货款，以此保障公司债权。
2023 年末公司银行授信总额度为 21.38 亿元，实际已使用额度
13.95 亿元。银行授信额度较为充裕。
2024 年 1 月 10 日公司召开 2024 年第一次临时股东大会、2023 年 12
月 25 日召开第八届董事会第三十次会议，审议通过了《关于公司向关联
方借款暨关联交易的议案》，同意公司向控股股东西湖电子集团有限公司
借款，借款金额为人民币 3 亿元，借款年利率不超过 4.5%，借款期限 1
年。
以上的货币资金及公司控股股东资金支持等可以覆盖营运资金需求。
5、年报显示，本报告期末，你公司存货账面余额为 5.89 亿元，其中，
开发产品的账面余额为 5.57 亿元，占存货余额的比例为 94.54%。本报
告期，开发产品存货跌价准备的计提金额为 0.58 亿元。请你公司：
（1）说明本报告期计提资产减值涉及的具体项目情况，包括但不限
于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计
提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等，并结合相关项目实际
销售价格、所在地区市场情况、周边竞品价格等，说明报告期存货跌价
准备计提的合理性。
公司回复：
本报告期计提存货跌价准备主要包括杭州景鸿房地产开发有限公司
31
（以下简称景鸿房产）、杭州中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴房
产）、杭州景腾房地产开发有限公司（以下简称景腾房产）、衢州鑫昇房
地产开发有限公司（以下简称鑫昇房产）持有的存货-开发产品，具体情
况如下：
单位：万元
序 公司 开发项 资产所 开发建 2023 年账 报告期计提存 存货跌价准 期末存货
项目业态
号 名称 目名称 在地 设状态 面余额 货跌价准备 备期末余额 账面价值
景鸿 文鸿金 浙江省 商业用 2023 年
1 34,437.93 5,376.89 10,243.76 24,194.17
房产 座 杭州市 房、车位 建成
住宅、商
中兴 诸暨景 浙江省 业用房、 2009 年
2 681.40 181.90 585.10 96.30
房产 城嘉苑 诸暨市 车位、车 建成
库
住宅、商
景腾 中兴御 浙江省 2017 年
3 业用房、 1,525.11 73.23 493.33 1,031.78
房产 田清庭 杭州市 建成
车位
商业用
鑫昇 金融大 浙江衢 房、储藏 2015 年
4 5,311.00 127.00 550.37 4,760.63
房产 厦 州市 室、车位、 建成
定制金库
合计 41,955.44 5,759.02 11,872.56 30,082.88
上述项目报告期跌价的合理性：
1、景鸿房产减值合理性
景鸿房产开发的文鸿金座项目产品类型为商业用房及车位，位于杭州
市西湖区文三路与黄姑山路交叉口，地处西湖区黄龙商圈。根据易居克而
瑞 CAIC 监测数据，杭州酒店式公寓共成交 103 万方，规模与去年持平，
期末狭义存量 228 万方，库存量积压较大，去化周期约 27 个月。根据市
32
场了解，目前周边的市场竞品情况如下：
建成年 2
开发商报价单价
物业名称 物业地址 物业类型 面积（m ） 2
份 （元/m ）（含税）
杭州市西湖区莫干山路
Loft 公寓 40-45 不
迪晟晟座 643 号(莫干山路与余杭塘 2020 年 42,000
（精装修） 等
路交叉口)
杭州市西湖区文一路 387 Loft 公寓 2024 年 40-60 不
翠苑荟 39,800
号 （精装修） 初 等
龙湖紫金上 杭州市西湖区西湖区古墩 Loft 公寓 38-45 不
2020 年 37,000
城 路与富锦路交叉口 （精装修） 等
综上所述，景鸿房产开发的文鸿金座项目的销售产品类型，杭州市场
销售酒店式公寓产品库存量高、去化难度大。参考同地段同类竞品，销
售价格呈下行趋势，同样面临销售不畅的情况。2023 年该项目酒店式公
寓仅销售 1 套，证明市场对销售价格存在明显抗性，资产价值存在减值
迹象，故公司委托具有专业资质的评估机构坤元资产评估有限公司对景
鸿房产存货-开发产品以 2023 年 12 月 31 日为评估基准日进行评估，坤
元资产评估有限公司出具了《杭州景鸿房地产开发有限公司拟进行资产
减值测试涉及的单项资产可变现净值评估项目资产评估报告》（坤元评
报〔2024〕94 号），测试结果显示本项目计提存货跌价准备 5,376.89
万元。报告期内景鸿房产存货跌价准备计提客观合理。
2、中兴房产持有的开发产品减值合理性
中兴房产持有的开发产品—景城嘉苑位于浙江省绍兴市诸暨市陶朱
街道詹家山北路 8 号。景城嘉苑始建于 2003 年，为长期积压存货，且公
司近年来不存在销售记录，根据目前市场了解，诸暨市该类物业的销售量
较少，且挂牌价普遍不高，根据现场了解，周边的市场竞品情况如下：
33
2
建成年 2
成交价（元/m ）
物业名称 物业地址 物业类型 面积（m ）
份 （含税）
万润大厦临 诸暨市陶朱街道艮塔西路 2014
商业用房 762.08 8,437
街商铺 137-4 号（万润大厦） 年
诸暨市暨阳街道下坊门桂
桂花园临街 2004
花园永福路 56 号 15、16 商业用房 121.03 8,676
商铺 年
号
华博孔雀城 诸暨市暨阳街道孔雀城 12 2017
商业用房 163.20 6,066
临街商铺 幢 000106、000206 两层 年
在上述市场背景下，公司委托坤元资产评估有限公司对中兴房产房产
存货-开发产品景城嘉苑以 2023 年 12 月 31 日为评估基准日进行评估，
坤元资产评估有限公司出具了坤元评报〔2024〕80 号评估报告，测试结
果显示本报告期对该项目存货计提 181.90 万元减值准备。
3、景腾房产持有的开发产品减值合理性
景腾房产持有的开发产品位于杭州市拱墅区半山田园板块青城路与
依山路交界处。御田清庭建成于 2017 年，为积压存货。根据目前市场了
解，杭州市该类物业的市场库存量较大，由于整体经济低迷，该类物业的
投资回报率不高，因此市场交易价相对以前年度有所下滑。参照市场同类
型物业的成交情况，竞品情况如下：
2
2
成交价（元/m ）
物业名称 物业地址 物业类型 建成年份 面积（m ）
（含税）
丁桥景园北苑 14 号 上城区勤丰路
商业用房 约 2000 年 125.51 10,710
商业用房 239 号
丁桥景园北苑 16 号 上城区勤丰路
商业用房 约 2000 年 235.62 10,980
商业用房 239 号
华鹤街 215 号商业 上城区华鹤街
商业用房 2019 年 81.30 15,000
用房 215 号
公司委托坤元资产评估有限公司对景腾房产存货-开发产品以 2023
年 12 月 31 日为评估基准日进行评估，坤元资产评估有限公司出具了坤
34
元评报〔2024〕80 号评估报告，测试结果显示，对该项目存货计提 73.23
万元减值准备。
4、鑫昇房产持有的开发产品减值合理性
鑫昇房产持有的开发产品位于浙江省衢州市柯城区须江路 90 号，存
在积压存货。根据衢州市统计局、国家统计局衢州调查队正式发布了《2023
年衢州市国民经济和社会发展统计公报》，2023 年衢州市商业营业用房
销售面积 8.46 万平方米,下降 44.0%；商品房销售额 131.94 亿元,下降
28.8%。由于受当地房地产市场下行影响，交易价相对以前年度有所下滑。
周边的市场竞品情况如下：
建成年 挂牌价（元/m2）
物业名称 物业地址 物业类型 面积（m2）
份 （含税）
浙江省衢州市柯城 约 2010
双港中路商业用房 商业用房 270.00 14,741
区双港中路 171 号 年
水亭门街区商业用 浙江省衢州市柯城 约 2010
商业用房 366.00 18,989
房 区新河沿 151 号 年
浙江省衢州市柯城
吾悦广场商业用房 区白云中大道 99 号 商业用房 2016 年 313.06 16,930
吾悦广场
在上述市场背景下，公司委托坤元资产评估有限公司对衢州金融大厦
存货-开发产品以 2023 年 12 月 31 日为评估基准日进行评估，坤元资产
评估有限公司出具了坤元评报〔2024〕80 号评估报告，本次评估仅考虑
了流动性折扣，本报告期对该项目存货计提 127.00 万元减值准备。
上述存货跌价准备计提客观合理。
（2）结合上述问题（1），详细说明主要项目存货期末可变现净值的
确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与
2022 年相比是否存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性。
35
公司回复：
一、景鸿房产减值测试情况
本次会计师对该公司评估报告的评估对象、评估目的、价值类型、评
估方法、评估假设、评估依据及各项关键参数等进行了核查复核，最终按
评估报告的可变现净值与账面余额的差额计提存货跌价准备。评估报告的
主要依据、参数及关键假设如下：
（一）价值类型
根据本次评估的资产特性、评估目的以及《以财务报告为目的的评估
指南》《企业会计准则第 1 号——存货》的相关规定，本次评估所选用的
价值类型为可变现净值。
（二）评估方法
结合本次实际情况，假设开发法（动态）对应的评估路径较为契合可
变现净值内涵，故确定采用假设开发法（动态，这一衍生方法）进行评估。
计算公式为：
开发项目评估值 =
(1 + )
=1
式中：——收益预测年限
——第 t 年的现金流净额
——折现率
——明确的收益预测年限中的第 t 年
——第 t 年的折现期
其中：现金流净额＝开发项目销售形成的现金流收入－尚需支付的建
造成本、销售费用、税金及附加、土地增值税等现金流出
36
（三）重要假设
1. 基本假设
(1) 以公开市场交易为假设前提。
(2) 以产权持有人按预定的经营目标在既定的项目开发周期内持续
经营为前提，即待估资产仍然按照目前的用途、开发进度和方式使用，不
考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
(3) 以宏观环境总体稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无实质变化，社会经济持续、健康、
稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波
动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率等
无重大变化。
(4) 以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即产权持有人主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大
改变；产权持有人能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、
法律或人为障碍。
2. 具体假设
（1）本次预测是基于产权持有人提供的在既定项目开发周期内持续
经营下的发展规划和盈利预测并经评估专业人员剔除明显不合理部分后
的基础之上的。
（2）假设产权持有人每一年度的营业收入、成本费用等的支出，一
般均在年度内均匀发生。
（3）假设产权持有人在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日
37
采用的会计政策在所有重大方面一致。
（4）除新冠疫情外，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造
成对公司重大不利影响。
（四）评估依据和关键参数
1.开发项目销售形成的现金流收入
1）预计可实现收入的确定
通过对文鸿金座项目与周边房产的地理位置、规模、环境、建筑品质
等因素进行比较并结合公司销售情况、当地土地市场、房地产市场的现状
及未来走向，根据公司自身定价及近期的销售情况，未售房产所在具体位
置、景观、容积率、物业及停车条件等因素，在充分考虑市场风险的基础
上，确定精装修公寓销售均价为 38,000 元/平方米（含税），毛坯公寓销
售均价为 32,300 元/平方米（含税），综合确定公寓销售均价为 36,131
元/平方米（含税）；对于底商及地下车位，参考上述评估方法，并结合
周边楼盘调研及销售人员访谈，综合分析确定底层商业用房综合均价为
51,800 元/平方米（含税）（其中餐饮类商业用房预计销售均价 80,000
元/平方米；非餐饮类商业用房预计销售均价 40,640 元/平方米），地下
停车位预计销售均价 100,000 元/个。
根据杭州市房地产市场状况、项目销售发计划等资料及访谈情况，预
计将于 2027 年销售完毕。
2）建造成本
截止评估基准日，开发产品不存在尚需支付的建造成本。
3）增值税、税金及附加、销售费用和管理费用的确定
38
A 增值税
根据国税总局[2016]18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
计税方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，
不得扣除对应的土地价款；销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税
方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对
应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人采取预收款方式销售自行
开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。适
用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计
税的，按照 5%的征收率计算。本项目于 2016 年 4 月 30 日后取得建设工
程施工许可证并开始施工，产权持有人对文鸿金座项目选择按照一般计税
方法计税。
B 税金及附加
税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，其
中城建税、教育费附加及地方教育附加以应缴流转税税额为税基，税率分
别为 7%、3%、2%，印花税以销售收入为税基，税率为 0.05%。
C 销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、媒介广告
费、宣传推广费、策划咨询费、销售代理费等。根据企业实际情况及其他
同行业水平确定为未签约房源预计可实现收入的 5%。
D 土地增值税
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根
39
据税务部门规定的预缴税率进行土地增值税的预缴，然后在销售期末对该
项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑(每级距的土地增值额×使用税率)
土地增值额＝不含税销售收入－土地成本－房地产建造成本－房地
产开发费用－与转让房地产相关的税金－其他扣除项目
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额
50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超
过扣除项目金额 100.00%的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金
额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 50.00%；增值
额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。
2.折现率
根据资产特点和收集资料的情况，本次评估折现率取值为 10.85%，
本次折现率采用风险累加法确定折现率。计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
A. 无风险报酬率
国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估采用评估基准日市场上
3-5 年平均国债的到期收益率作为无风险利率，本次无风险报酬率取值
2.35%。
B. 风险报酬率
根据对本评估项目的分析及目前评估惯例，各个风险系数的取值范围
在 0%－5%之间，总风险系数在 0%－20%之间，本次无风险报酬率取值 8.50%。
3.最终结果的确定
40
具体测算过程如下：
单位：万元
基准日已
项目 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2027 年末
发生
销售收入-含税 59.38 11,132.81 9,716.30 7,312.38 4,285.18
建筑成本(含税，不
含利息)
销售费用 554.00 486.00 366.00 213.00
增值税 104.07
税金及附加 0.03 5.57 4.86 3.66 14.63
土地增值税 1.63 333.98 291.49 219.37 125.43 -971.91
销售净收入 57.72 10,239.26 8,933.96 6,723.36 3,828.04 971.91
折现率 10.85% 10.85% 10.85% 10.85% 10.85%
折现期 0.5 1.5 2.5 3.5 4
折现系数 0.9498 0.8568 0.773 0.6973 0.6623
销售净收入折现额 57.72 9,725.25 7,654.61 5,197.15 2,669.30 643.70
评估值（取整至百万
25,950.00
位）
总结：
该项目本年度存货减值测试采用的价值类型、测试方法、重要假设、
测试依据及各项关键参数选取标准均与 2022 年度一致。但受当地房地产
宏观环境影响，市场价格出现一定幅度的下降，销售停滞，市场对该项目
在售价格明显存在较大抗性，项目销售周期延长，导致该项目贬值，本报
告期该项目计提存货跌价准备 5,376.89 万元，与 2022 年有较大变化，2023
年的计提减值准备客观合理。
二、中兴房产减值测试情况
本次会计师对该公司评估报告的评估对象、评估目的、价值类型、评
估方法、评估假设、评估依据及各项关键参数等进行了核查复核，最终按
41
评估报告的可变现净值与账面余额的差额计提存货跌价准备。评估报告的
主要依据、参数及关键假设如下：
（一）价值类型
根据本次评估的资产特性、评估目的以及《以财务报告为目的的评估
指南》《企业会计准则第 1 号——存货》的相关规定，本次评估所选用的
价值类型为可变现净值。
（二）评估方法
结合本次实际情况，假设开发法（动态）对应的评估路径较为契合可
变现净值内涵，故确定采用假设开发法（动态，这一衍生方法）进行评估。
计算公式为：
开发项目评估值 =
(1 + )
=1
式中：——收益预测年限
——第 t 年的现金流净额
——折现率
——明确的收益预测年限中的第 t 年
——第 t 年的折现期
其中：现金流净额＝开发项目销售形成的现金流收入－尚需支付的建
造成本、销售费用、税金及附加、土地增值税等现金流出
（三）重要假设
1. 基本假设
(1) 以公开市场交易为假设前提。
(2) 以产权持有人按预定的经营目标在既定的项目开发周期内持续
42
经营为前提，即待估资产仍然按照目前的用途、开发进度和方式使用，不
考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
(3) 以宏观环境总体稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无实质变化，社会经济持续、健康、
稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波
动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率等
无重大变化。
(4) 以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即产权持有人主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大
改变；产权持有人能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、
法律或人为障碍。
2. 具体假设
（1）本次预测是基于产权持有人提供的在既定项目开发周期内持续
经营下的发展规划和盈利预测并经评估专业人员剔除明显不合理部分后
的基础之上的。
（2）假设产权持有人每一年度的营业收入、成本费用等的支出，一
般均在年度内均匀发生。
（3）假设产权持有人在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日
采用的会计政策在所有重大方面一致。
（4）除新冠疫情外，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造
成对公司重大不利影响。
（四）评估依据和关键参数
43
1.开发项目销售形成的现金流收入
1）预计可实现收入的确定
对于未售房产，通过各标的公司所在项目与周边房产的地理位置、规
模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司销售情况、房地产市场的
现状及未来走向，根据公司自身定价及近期的销售情况，未售房产所在具
体位置、景观、容积率、物业及停车条件等因素，在充分考虑市场风险的
基础上，综合分析确定委估的商业用房销售均价为 5,880 元/平方米（含
税），结合周边车位调研及销售人员访谈，综合分析确 定地下停车位
9,450.OO 元/个（含税），车库 12,012.00 元/个（含税）。
根据诸暨市房地产市场状况、项目销售发计划等资料及访谈情况，预
计将于 2025 年销售完毕。
2）建造成本
由于委估项目均为早期已完工的老项目，无尚需发生的建造成本。
3）增值税、税金及附加、销售费用和管理费用的确定
A 增值税
根据国税总局[2016]18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
计税方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，
不得扣除对应的土地价款；销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税
方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对
应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人采取预收款方式销售自行
开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。适
44
用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计
税的，按照 5%的征收率计算。委估项目均为 2016 年 4 月 30 日前取得建
设工程施工许可证并开始施工，故各项目均选择按照简易计税方法计税。
B 税金及附加
税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，其
中城建税、教育费附加及地方教育附加以应缴流转税税额为税基，税率分
别为 7%、3%、2%，印花税以销售收入为税基，税率为 0.05%。
C 销售费用
根据企业实际情况及其他同行业水平确定为未签约房源预计可实现
收入的 5%。
D 土地增值税
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根
据税务部门规定的预缴税率进行土地增值税的预缴，然后在销售期末对该
项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑(每级距的土地增值额×使用税率)
土地增值额＝不含税销售收入－土地成本－房地产建造成本－房地
产开发费用－与转让房地产相关的税金－其他扣除项目
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额
50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超
过扣除项目金额 100.00%的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金
额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 50.00%；增值
额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。
45
4）折现率
根据资产特点和收集资料的情况，本次评估采用风险累加法确定折现
率。计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
A.无风险报酬率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估采用评估基准日市场上
3-5 年平均国债的到期收益率作为无风险利率。
B.风险报酬率的确定
风险报酬率的确定主要运用综合评价法，即由产品风险、经营风险、
市场风险、政策风险等之和确定，根据对本评估项目的分析及目前评估惯
例，各个风险系数的取值范围在 0%－5%之间，总风险系数在 0%－20%之间。
总结：
本年度存货减值测试采用的价值类型、测试方法、重要假设、测试依
据及各项关键参数选取标准均与 2022 年度一致。
经测试，该项目本报告期存货计提减值准备 181.90 万，与 2022 年相
比存在较大变化，主要原因在于目前诸暨市同类物业的销售量较少，且挂
牌价普遍不高，本报告期参照同类产品的销售价格，进行相应计提减值准
备。
三、景腾房产减值测试情况
本次会计师对该项目评估报告的评估对象、评估目的、价值类型、评
估方法、评估假设、评估依据及各项关键参数等进行了核查复核，最终按
评估报告的可变现净值与账面余额的差额计提存货跌价准备。评估报告的
46
主要依据、参数及关键假设如下：
（一）价值类型
根据本次评估的资产特性、评估目的以及《以财务报告为目的的评估
指南》《企业会计准则第 1 号——存货》的相关规定，本次评估所选用的
价值类型为可变现净值。
（二）评估方法
结合本次实际情况，假设开发法（动态）对应的评估路径较为契合可
变现净值内涵，故确定采用假设开发法（动态，这一衍生方法）进行评估。
计算公式为：
开发项目评估值 =
(1 + )
=1
式中：——收益预测年限
——第 t 年的现金流净额
——折现率
——明确的收益预测年限中的第 t 年
——第 t 年的折现期
其中：现金流净额＝开发项目销售形成的现金流收入－尚需支付的建
造成本、销售费用、税金及附加、土地增值税等现金流出。
（三）重要假设
1. 基本假设
(1) 以公开市场交易为假设前提。
(2) 以产权持有人按预定的经营目标在既定的项目开发周期内持续
经营为前提，即待估资产仍然按照目前的用途、开发进度和方式使用，不
47
考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
(3) 以宏观环境总体稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无实质变化，社会经济持续、健康、
稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波
动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率等
无重大变化。
(4) 以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即产权持有人主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大
改变；产权持有人能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、
法律或人为障碍。
2. 具体假设
（1）本次预测是基于产权持有人提供的在既定项目开发周期内持续
经营下的发展规划和盈利预测并经评估专业人员剔除明显不合理部分后
的基础之上的。
（2）假设产权持有人每一年度的营业收入、成本费用等的支出，一
般均在年度内均匀发生。
（3）假设产权持有人在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日
采用的会计政策在所有重大方面一致。
（4）除新冠疫情外，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造
成对公司重大不利影响。
（四）评估依据和关键参数
1.开发项目销售形成的现金流收入
48
1）预计可实现收入的确定
对于未售房产，通过各标的公司所在项目与周边房产的地理位置、规
模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司销售情况、房地产市场的
现状及未来走向，根据公司自身定价及近期的销售情况，未售房产所在具
体位置、景观、容积率、物业及停车条件等因素，在充分考虑市场风险的
基础上，综合分析确定委估的商业用房销售均价为 12,000 元/平方米（含
税），结合周边车位调研及销售人员访谈，综合分析确 定地下停车位
145,000.OO 元/个（含税）。
根据杭州市房地产市场状况、项目销售发计划等资料及访谈情况，预
计将于 2024 年销售完毕。
2）建造成本
由于委估项目均为早期已完工的老项目，无尚需发生的建造成本。
3）增值税、税金及附加、销售费用和管理费用的确定
A 增值税
根据国税总局[2016]18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
计税方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，
不得扣除对应的土地价款；销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税
方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对
应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人采取预收款方式销售自行
开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。适
用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计
49
税的，按照 5%的征收率计算。委估项目均为 2016 年 4 月 30 日前取得建
设工程施工许可证并开始施工，故各项目均选择按照简易计税方法计税。
B 税金及附加
税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，其
中城建税、教育费附加及地方教育附加以应缴流转税税额为税基，税率分
别为 7%、3%、2%，印花税以销售收入为税基，税率为 0.05%。
C 销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、媒介广告
费、宣传推广费、策划咨询费、销售代理费等。根据企业实际情况及其他
同行业水平确定为未签约房源预计可实现收入的 5%。
D 土地增值税
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根
据税务部门规定的预缴税率进行土地增值税的预缴，然后在销售期末对该
项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑(每级距的土地增值额×使用税率)
土地增值额＝不含税销售收入－土地成本－房地产建造成本－房地
产开发费用－与转让房地产相关的税金－其他扣除项目
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额
50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超
过扣除项目金额 100.00%的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金
额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 50.00%；增值
额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。
50
4）折现率
折现率是将未来收益折算为现值的比率，根据资产特点和收集资料的
情况，本次评估采用风险累加法确定折现率。计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
A.无风险报酬率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估采用评估基准日市场上
3-5 年平均国债的到期收益率作为无风险利率。
B.风险报酬率的确定
风险报酬率的确定主要运用综合评价法，即由产品风险、经营风险、
市场风险、政策风险等之和确定，根据对本评估项目的分析及目前评估惯
例，各个风险系数的取值范围在 0%－5%之间，总风险系数在 0%－20%之间。
总结：
本年度存货减值测试采用的价值类型、测试方法、重要假设、测试依
据及各项关键参数选取标准均与 2022 年度一致，本报告期内计提减值准
备 73.23 万元。
四、鑫昇房产减值测试情况
本次会计师对上述评估报告的评估对象、评估目的、价值类型、评估
方法、评估假设、评估依据及各项关键参数等进行了核查复核，最终按评
估报告的可变现净值与账面余额的差额计提存货跌价准备。评估报告的主
要依据、参数及关键假设如下：
（一）价值类型
根据本次评估的资产特性、评估目的以及《以财务报告为目的的评估
51
指南》《企业会计准则第 1 号——存货》的相关规定，本次评估所选用的
价值类型为可变现净值。
（二）评估方法
结合本次实际情况，假设开发法（动态）对应的评估路径较为契合可
变现净值内涵，故确定采用假设开发法（动态，这一衍生方法）进行评估。
计算公式为：
开发项目评估值 =
(1 + )
=1
式中：——收益预测年限
——第 t 年的现金流净额
——折现率
——明确的收益预测年限中的第 t 年
——第 t 年的折现期
其中：现金流净额＝开发项目销售形成的现金流收入－尚需支付的建
造成本、销售费用、税金及附加、土地增值税等现金流出
（三）重要假设
1. 基本假设
(1) 以公开市场交易为假设前提。
(2) 以产权持有人按预定的经营目标在既定的项目开发周期内持续
经营为前提，即待估资产仍然按照目前的用途、开发进度和方式使用，不
考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
(3) 以宏观环境总体稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及产权持有人所处行业的产业政策无实质变化，社会经济持续、健康、
52
稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波
动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率等
无重大变化。
(4) 以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即产权持有人主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大
改变；产权持有人能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、
法律或人为障碍。
2. 具体假设
（1）本次预测是基于产权持有人提供的在既定项目开发周期内持续
经营下的发展规划和盈利预测并经评估专业人员剔除明显不合理部分后
的基础之上的。
（2）假设产权持有人每一年度的营业收入、成本费用等的支出，一
般均在年度内均匀发生。
（3）假设产权持有人在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日
采用的会计政策在所有重大方面一致。
（4）除新冠疫情外，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造
成对公司重大不利影响。
（四）评估依据和关键参数
1.开发项目销售形成的现金流收入
1）预计可实现收入的确定
对于未售房产，通过各标的公司所在项目与周边房产的地理位置、规
模、环境、建筑品质等因素进行比较并结合公司销售情况、房地产市场的
53
现状及未来走向，根据公司自身定价及近期的销售情况，未售房产所在具
体位置、景观、容积率、物业及停车条件等因素，在充分考虑市场风险的
基础上，综合分析确定委估的商业用房销售均价为 11,000 元/平方米（含
税），结合周边车位调研及销售人员访谈，综合分析确定地下停车位销售
均价为 65,000 元/个（含税），参考流动性折扣，综合确定金库销售价为
1,500 元/平方米（含税）。
根据杭州市房地产市场状况、项目销售发计划等资料及访谈情况，预
计将于 2027 年销售完毕。
2）建造成本
由于委估项目均为早期已完工的老项目，无尚需发生的建造成本。
3）增值税、税金及附加、销售费用和管理费用的确定
A 增值税
根据国税总局[2016]18 号公告相关规定，对于增值税，房地产开发
企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易
计税方法按照 5%的征收率计税以取得的全部价款和价外费用为销售额，
不得扣除对应的土地价款；销售自行开发的房地产新项目，适用一般计税
方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对
应的土地价款后的余额计算销售额。一般纳税人采取预收款方式销售自行
开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。适
用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算；适用简易计税方法计
税的，按照 5%的征收率计算。委估项目均为 2016 年 4 月 30 日前取得建
设工程施工许可证并开始施工，故各项目均选择按照简易计税方法计税。
54
B 税金及附加
税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，其
中城建税、教育费附加及地方教育附加以应缴流转税税额为税基，税率分
别为 7%、3%、2%，印花税以销售收入为税基，税率为 0.05%。
C 销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括项目销售部门的工资、媒介广告
费、宣传推广费、策划咨询费、销售代理费等。根据企业实际情况及其他
同行业水平确定为未签约房源预计可实现收入的 5%。
D 土地增值税
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根
据税务部门规定的预缴税率进行土地增值税的预缴，然后在销售期末对该
项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑(每级距的土地增值额×使用税率)
土地增值额＝不含税销售收入－土地成本－房地产建造成本－房地
产开发费用－与转让房地产相关的税金－其他扣除项目
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额
50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超
过扣除项目金额 100.00%的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金
额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 50.00%；增值
额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。
4）折现率
折现率是将未来收益折算为现值的比率，根据资产特点和收集资料的
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情况，本次评估采用风险累加法确定折现率。计算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
A.无风险报酬率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，本次评估采用评估基准日市场上
3-5 年平均国债的到期收益率作为无风险利率。
B.风险报酬率的确定
风险报酬率的确定主要运用综合评价法，即由产品风险、经营风险、
市场风险、政策风险等之和确定，根据对本评估项目的分析及目前评估惯
例，各个风险系数的取值范围在 0%－5%之间，总风险系数在 0%－20%之间。
总结：
本年度存货减值测试采用的价值类型、测试方法、重要假设、测试依
据及各项关键参数选取标准均与 2022 年度一致，本报告期内计提减值准
备 127.00 万元。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
(1)了解公司减值测试相关的会计政策和内部控制，评估公司存货减
值计提是否符合公司一贯执行的会计政策；
(2)了解并评价管理层委聘的外部评估机构的胜任能力、专业素质和
客观性；
(3)了解管理层对存货减值测试时采用的关键假设和方法，并与管理
层及评估机构讨论，评价相关假设和方法的合理性；
56
(4)复核预测时所使用的关键参数，分析管理层所选用的关键参数的
恰当性；
经核查，我们认为：
存货减值计提依据充分、合理，不存在报告期集中计提大额减值的情
形。
6、本报告期，你公司针对联营企业苏州市平江新城建设开发有限责
任公司、合肥印象西湖房地产投资有限公司（以下简称“印象西湖”）、
黑龙江新绿洲房地产开发有限公司分别计提长期股权投资减值准备 0.15
亿元、1.02 亿元、0.17 亿元。
请你公司结合联营企业近 3 年经营情况、减值迹象发生时点、过往年
度减值测试及计提情况，说明本次针对联营企业计提减值准备的具体依据，
是否符合企业会计准则的规定，并补充披露减值测试具体过程。
公司回复：
1、苏州平江新城建设开发有限责任公司（以下简称：“苏州平江新
城”）
1)苏州平江新城公司情况
2020 年 10 月，苏州市平江新城建设开发有限责任公司、数源科技股
份有限公司、杭州东部软件园股份有限公司、杭州中兴房地产开发有限公
司及苏州汉润文化旅游发展有限公司共同签署《苏州市平江新城建设开发
有限责任公司增资协议书》，增资扩股后苏州市平江新城建设开发有限责
任公司股权结构为：苏州汉润文化旅游发展有限公司持股 46.27%、数源
科技持股 21.46%、中兴房产持股 14.3%、东部软件园持股 1.43%、今华光
57
学（苏州）有限公司持股 4.73%、沈水凤持股 11.81%。
该公司下属项目为苏州平江新城的摩尔广场，项目位于苏州市广济北
路 788 号，苏州市广济北路与平浅路交叉口，东临苏州国资企业“城投公
司”建设的苏州市城市生活广场、南临莲升路、西侧广济北路、北为平泷
路苏州大学附属第一人民医院总院，地理位置优越，商业配套繁华。
2)苏州平江新城近三年经审计的经营情况及财务情况如下：
单位：万元
项目名称 2021年12月31日 2022年12月31日 2023年12月31日
资产总额 88,929.92 64,046.59 61,609.97
负债总额 29,791.51 4,132.01 906.44
股东权益 59,138.41 59,914.58 60,703.53
项目名称 2021年 2022年 2023年
营业收入 2,706.31 2,880.83 4,081.28
营业成本 149.91 486.76 1,852.93
利润总额 940.77 1,034.89 1,051.33
净利润 707.73 776.17 788.95
3)苏州平江新城增资时评估及近三年评估情况（单位:万元）：
其中：房屋建筑物评估情
股东全部权益价值
况 减值测试依据的评估
评估基准日
报告
评估价值 评估增值 评估价值 评估增值
58
北方亚事评报字
2020.06.30 28,909.76 16,250.40 30,409.00 16,509.64
[2020]第 01-644 号
国融兴华评报（苏）字
2021.12.31 71,945.41 17,347.83 30,505.45 17,292.63
[2022]第 0002
鹏信资评报字[2023]
2022.12.31 72,282.64 16,958.72 29,424.14 16,669.02
第 S071 号
坤元评报〔2024〕147
2023.12.31 23,048.68 10,751.25
号
根据北京北方亚事资产评估事务所出具的“北方亚事评报字[2020]
第 01-644”号评估报告，以 2020 年 6 月 30 日为基准日经审计、评估确
认的苏州平江新城净资产为依据，确定苏州平江新城净资产评估价值为
28,909.76 万元，评估增值 16,250.40 万元。
苏州平江新城增资后，根据相关评估报告确定 2021 年、2022 年末苏
州平江新城净资产评估价值分别为 71,945.41 万元、72,282.64 万元，评
估增值分别为：17,347.83 万元、16,958.72 万元。评估增值均大于增资
评估基准日评估增值 16,250.40 万元，故无减值迹象。
坤元资产评估有限公司出具的“坤元评报〔2024〕147 号”评估报告，
2023 年末苏州平江新城房屋建筑物评估增值 10,751.25 万元，较增资评
估基准日评估增值额 16,509.64 大幅下降。期末公司根据相关评估报告对
该项长期股权投资未来可收回价值进行估计并计提减值准备。
4)本次计提减值准备的测试过程如下：
金额（万
项目 测试依据来源
元）
母公司账面股东全部权益
苏州平江 55,930.84 深中启财审字
价值
新城股份可回 [2024]第 ZQ4229 号审
母公司长期股权投资增减
收价值测算 85.86 计报告
值
59
坤元评报〔2024〕
母公司房地产评估增值 10,751.25
147 号评估报告
股东全部权益评估值 66,767.95
股权处置费率 0.10% 参考行业惯列
处置费用 66.77
可回收价值 66,701.18
持股比率 37.19%
按持股比例确认股份可回
数源科技 24,805.38
收价值
长期股权投资
长期股权投资期末账面价
减值测试 26,293.87
值
长期股权投资减值准备 1,488.49
根据上表，公司持有苏州平江新城 37.19%的长期股权投资减值准备
计提金额为 1,488.49 万元。
2、合肥印象西湖房地产投资有限公司
1）公司情况
2007 年 10 月，本公司全资子公司杭州中兴房地产开发有限公司与合
肥宋都房地产开发有限公司和郭轶娟共同投资设立合肥印象西湖房地产
投资有限公司，经过多次增资和股权转让后，截至目前，杭州中兴房地产
开发有限公司共出资 9,800.00 万元，股权比例为 49%。
印象西湖公司法人代表人：俞建午，地址：合肥市蜀山区望江西路
69 号，社会信用代码：913401006679176502，注册资本 2 亿元。企业类
型为其它有限责任公司，经营范围为房地产投资、开发、销售，城市土地
开发，物业管理，建筑材料销售。
印象西湖开发的“印象西湖花园”项目位于肥西路与望江西路交口，
60
拿地时间为 2007 年 10 月，2008 年 8 月开工建设，2015 年 12 月全部通过
竣工验收。
2）近三年经审计的经营情况及财务情况如下：
单位：万元
项目名称 2021年12月31日 2022年12月31日 2023年12月31日
资产总额 61,149.57 53,049.20 49,948.30
负债总额 31,072.83 29,103.88 26,357.48
股东权益 30,076.74 23,945.32 23,590.82
项目名称 2021年 2022年 2023年
营业收入 3,125.56 794.39 563.70
营业成本 2,287.36 406.35 446.78
利润总额 -3,224.33 -6,131.42 -354.51
净利润 -3,224.33 -6,131.42 -354.51
3）减值迹象发生时点
2023 年 7 月 3 日，印象西湖收到嘉兴中院的财产保全通知书，浙江
龙鼎对其 255 套商铺进行保全查封。2023 年 8 月 17 日，中兴房产发函至
印象西湖及控股股东宋都房产，要求股东积极筹措资金，解决项目公司的
经营问题，但对方未予以回复。因控股股东资金困难，无法对印象西湖提
供资金，致使项目公司正常经营增加了不确定性。2023 年 10 月份开始，
印象西湖无法正常支付资金占用费。
2023 年 12 月 23 日中兴房产寄发《限期返还借款本金并支付利息的
函》进行催告，印象西湖未予回复，该时点为减值迹象发生的时点。
4）本次计提减值准备的具体依据和测试过程
2022 年公司全资子公司中兴房产聘请坤元评估对其持有的合肥印象
西湖股东部分权益价值进行评估并出具坤元评报〔2023〕383 号减值测试
61
报告。报告显示，2022 年末中兴房产长期股权投资期末余额与评估结论
相比较不存在减值迹象。
2023 年公司聘请坤元评估对合肥印象西湖存货价值估值进行尽调并
出具坤元评咨〔2024〕9 号报告，经评估尽调显示合肥印象西湖存货存在
减值，2023 年末中兴房产长期股权投资期末余额与长期股权投资可收回
金额相比较计提 1.02 亿元长期股权投资减值准备,减值测试具体过程为：
根据立信中联审计〔2024〕0021 号合肥印象西湖房地产投资有限公
司的审计报告 2023 年 12 月 31 日净资产 23,590.82 万元，报告期中兴房
产委托坤元资产评估有限公司对合肥印象西湖的存货进行了估值尽职调
查，并出具了《杭州中兴房地产开发有限公司拟了解合肥印象西湖房地产
投资有限公司存货价值估值尽调报告》（坤元评咨〔2024〕9 号），经测
算，合肥印象西湖的存货在 2023 年 12 月 31 日的估值为 26,420.49 万元，
与账面价值 48,936.93 万元相比，减值 22,516.44 万元，减值率为 46.01%。
具体减值测算过程见下表：
单位：万元
项目 金额
2023 年 12 月 31 日调整前净资
23,590.82
产
存货评估减值 22,516.44
合肥印象西
湖股份可回收价 2023 年 12 月 31 日调整后净资
1,074.38
值测算 产
中兴持股比率 0.49
按持股比例确认股份可回收价值 526.44
中兴房产长 长期股权投资期末账面价值 10,761.76
62
期股权投资减值
长期股权投资减值准备 10,235.32
测试
报告 期内，中 兴房产 对印象西 湖的长 期股权投 资计提 减值准备
10,235.32 万元。
3、黑龙江新绿洲房地产开发有限公司
1）公司情况
黑龙江新绿洲房地产开发有限公司（以下简称“黑龙江新绿洲”）于
2003 年 1 月 23 日在哈尔滨市松北区市场监督管理局登记注册，取得统一
社 会 信 用代 码 为 91230111744171291Q 号 的 法 人营 业 执 照 ， 注 册资 本
30,000 万元，实缴资本 20,500 万元。企业类型为其它有限责任公司，经
营范围为房地产开发经营；住宅室内装饰装修等。
黑龙江新绿洲旗下开发项目包括新洲园林生态住宅四期和数字西湖
小镇项目，两项目总用地面积 37 万平方米，项目情况如下：
（1）新洲园林生态住宅四期项目（碧水庄园四期）
项目位于利民开发区营口路，用地面积 146474 平方米，规划总建筑
面积 279643.13 平方米，其中地上建筑面积 161121 平方米，地下建筑面
积 118522.13 平方米。计划分三期（四个标段）开发建设，于 2019 年 4
月开工，最后一期将于 2024 年 9 月竣工交付。
（2）数字西湖小镇
该项目已列入到黑龙江省百大项目。项目在省、市、区各级政府的大
力支持下，2021 年 8 月 28 日产业示范区先行开工建设，项目总建筑面积
约 48 万平方米，用地面积 228221 平方米，项目包含 4 宗地，其中 2 宗居
住用地，2 宗商业用地，政府规划配套教育用地 4.5 万平方米，7 万平方
63
米文化设施和公园绿地。截至目前，产业示范区大部分结构已封顶。
2）近三年经审计的经营情况及财务情况如下：
单位：万元
项目名称 2021年12月31日 2022年12月31日 2023年12月31日
资产总额 90,102.37 123,548.04
131,474.70
负债总额 80,776.00 104,437.09 110,099.04
股东权益 9,326.37 19,110.95 21,375.66
项目名称 2021年 2022年 2023年
营业收入 21,224.05 28,410.52 31,611.00
营业成本 13,490.35 18,759.54 23,562.90
利润总额 4,012.81 6,589.60 4,221.93
净利润 2,862.84 4,784.58 2,530.17
3）减值迹象发生时点
黑龙江新绿洲下属开发的数字西湖小镇项目，原计划于 2023 年 9 月
份开盘销售，受项目开发进度影响，最终于 2023 年 12 月份取得预售证。
由于哈尔滨当地房地产宏观市场环境影响，蓄客情况一般，销售价格有所
下滑，导致数字西湖小镇项目第一期高层未能开盘，项目的开发销售较原
计划延迟，造成项目整体开发成本增加，此为减值迹象发生的时点。
4）本次计提减值准备的具体依据和测试过程
2022 年黑龙江新绿洲房地产开发有限公司（以下简称“黑龙江新绿
洲”）开发的新洲园林生态住宅四期和梦想小镇项目预计的销售价格及开
发销售周期还未曾出现下降及延长，故当年不存在减值迹象，中兴房产未
计提减值准备。
2023 年中兴房产聘请坤元评估对其持有的股东部分权益价值进行评
估并出具坤元评报〔2024〕129 号减值测试报告，经评估显示黑龙江新绿
64
洲存在减值，2023 年末中兴房产长期股权投资期末余额与长期股权投资
可收回金额相比较计提 1,794.69 万元长期股权投资减值准备。
减值测试具体过程为：
经浙江中会会计师事务所（特殊普通合伙）审计的 2023 年 12 月 31
日的财务报表显示，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 131,474.70
万元、110,099.04 万元和 21,375.66 万元，根据坤元评报〔2024〕129
号评估报告显示，黑龙江新绿洲股东全部权益 28,920.09 万元，按照中兴
房产持股比例，其公允价值为 12,724.84 万元，考虑一定的处置费用，其
可回收价值为 12,705.00 万元，与中兴房产持有的黑龙江新绿洲长期股权
余额 14,499.69 万元相比较，本报告期计提减值准备 1,794.69 万元。
本次针对黑龙江新绿洲计提减值准备符合企业会计准则的规定。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
(1)了解并评估与长期股权投资减值测试相关的内部控制的设计及执
行有效性，评估长期股权投资减值计提是否符合公司一贯执行的会计政策；
(2)了解并评价管理层委聘的外部评估机构的胜任能力、专业素质和
客观性；
(3)了解管理层对长期股权投资减值测试时采用的关键假设和方法，
并与管理层及评估机构讨论，评价相关假设和方法的合理性；
(4)复核预测时所使用的关键参数，分析管理层所选用的关键参数的
恰当性；
65
(5)比较长期股权投资的账面价值与可回收金额的差异，确认长期股
权投资减值计提金额的准确性。
经核查，我们认为：
长期股权投资减值计提依据充分、合理，不存在报告期集中计提大额
减值的情形。
7、年报显示，本报告期末你公司对印象西湖的长期应收款余额为
4,728.50 万元，你公司未发现长期应收款存在明显减值迹象，故未计提
坏账准备。你公司 2023 年 12 月 30 日发布的《关于全资子公司为其参股
公司提供财务资助的进展暨提起诉讼的公告》显示，印象西湖自 2023 年
10 月 1 日起未按期支付借款利息。请你公司结合印象西湖的履约能力及
还款意愿等，说明是否存在长期应收款坏账计提不充分的情形。
公司回复：
中兴房产对合肥印象西湖的长期应收款 4,728.50 万元系各股东按出
资比例投入的长期债权，该债权在项目结束前，实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益，但相比股权投资更灵活，增加或减少无需履行增减资
的法定程序。
依据坤元评估坤元评报〔2024〕9 号《合肥印象西湖存货价值估值尽
调报告》结论，合肥印象西湖 2023 年 12 月 31 日存货账面值为 48,936.92
万元，评估值为 26,420.49 万元，减值 22,516.43 万元，其中涉及龙鼎控
股向法院申请保全对应的存货价值为 14,676.80 万元，中兴房产向法院申
请保全对应的存货价值为 3,636.88 万元。根据立信中联会计师事务所（特
殊普通合伙）立信中联审字（2024）浙-0021 号审计报告，2023 年 12 月
31 日合肥印象西湖所有者权益为 23,590.81 万元，扣除存货减值后为正。
本 公 司 2023 年 度 对 合 肥 印 象 西 湖 的 长 期 股 权 投 资 已 计 提 减 值 准 备
66
10,235.32 万元，计提长期股权投资减值过程中已经充分考虑合肥印象西
湖应支付的所有负债。
合肥印象西湖存货虽然存在减值，但截至 2023 年末中兴房产仍有
526.44 万元长期股权投资可收回金额，且中兴房产对 4,728.50 万元的长
期应收款也做了资产保全。
因此，报告期内对该项长期应收款不存在坏账计提不充分的情形。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
(1)了解公司减值测试相关的会计政策和内部控制，评估公司应收款
项减值计提是否符合一贯执行的会计政策；
(2)向客户函证应收款项期末余额，确认应收款项余额的真实性和准
确性；
(3)通过网络查询客户的工商信息、经营状况、信用状况等公开披露
信息，检查公司重要客户是否存在信用状况发生恶化的情况；
(4)根据公司坏账计提政策，获取公司应收款项明细表，核查应收款
项账龄、应收款项逾期情况及逾期客户的还款计划，分析单项计提比例的
合理性，并计算复核应收款项信用损失准备金额，复核测试公司的坏账计
提是否充分、合理。
经核查，我们认为：
公司依据减值测试结果计提了相应的信用减值损失，减值计提充分、
合规，不存在报告期不计提信用减值损失的情形。中兴房产对合肥印象西
湖的长期应收款 4,728.50 万元不计提减值是由于在计提长期股权投资减
值过程中已经充分考虑合肥印象西湖应支付的所有负债，避免重复。
8、本报告期，你公司其他非流动金融资产的公允价值变动收益为
-0.95 亿元，以第三层次公允价值计量。请你公司说明其他非流动金融资
67
产的具体情况、取得时间、成本等，并结合估值方法、市场可比公司相关
情况等，说明划分为第三层次公允价值计量且发生较大公允价值变动损益
的原因及合理性。
公司回复：
1、本期确认公允价值变动收益的其他非流动金融资产明细（单位：
万元）
2023
2023 成本 取得
项目 年公允价值 具体内容
.12.31 金额 时间
变动金额
宁波 2021 年 12 月 20 日，中兴
新洲房地 5,25 -1,541 7,00 2021 房产出资 7,000 万元受让宁波
产有限公 0.00 .05 0.00 年 12 月 新洲房地产开发有限公司
司 46.233%股权。
2021 年 10 月 11 日，中兴
舟山
1,80 - 18,0 2021 房产出资 18,000 万元受让舟
宸都置业
0.00 5,614.95 00.00 年 10 月 山宸都置业有限公司 30%的股
有限公司
权。
温岭 2022 年 1 月 26 日，中兴
市祥泰置 12,1 -2,317 14,7 2022 房产出资 14,754.3 万元受让
业有限公 09.00 .14 54.30 年 1 月 温岭市祥泰置业有限公司
司 27.5%的股权。
19,1 -9,473 39,7
合计
59.00 .14 54.30
2、划为第三层次公允价值计量的原因
公司对其他非流动金融资产的公允价值变动收益计量，因公司在资产
负债表日无法获得相同资产可比市场交易价格（第一层次公允价值计量），
也无法取得类似资产可比市场交易价格（第二层次公允价值计量），鉴于
既无法取得活跃市场报价，也没有类似资产市场交易价格可比，即无法划
为第一、第二层次公允价值计量。为提高公允价值计量和相关披露的一致
68
性和可比性，公司将其划分为第三层次公允价值进行计量。
3、发生较大公允价值变动损益的原因及合理性
（1）宁波新洲房地产有限公司
宁波新洲房地产有限公司（以下简称“宁波新洲”），于 2000 年 7
月 28 日设立，统一社会信用代码为 913302007240609577，公司注册资本
4,000 万元，企业类型为其它有限责任公司，经营范围为房地产开发经营、
物业管理等。宁波新洲下属开发项目为塞纳丽景二期（一期于 2003 年交
付）。塞纳丽景二期位于宁波江北区孔浦街道，地块北侧为塞纳丽景一期
（已交付使用），东侧为车辆检测站，西侧为厂房和社区医院，南侧为医
院。根据目前的规划现状，该地块已无法有效推进开发；同时，宁波新洲
名下房产和地块处于抵押状态。根据《宁波新洲房地产开发有限公司 2023
年度审计报告》，截止 2023 年 12 月 31 日，公司为关联方新洲集团的债
务担保余额 7,000 万元，占公司净资产的 177.42%。且 2023 年末营业利
润为-96.94 万元，2022 年末营业利润为-284.81 万元，处于亏损状态。
目前，中兴房产持有林海慧股权质押、黄伟个人担保以及浙江新湖集
团股份有限公司（以下简称“新湖集团”）的义务补足等三项担保措施，
其履约能力分析如下：
首先，经公开信息查询，新洲集团有限公司名下资产已被全部抵押，
局部资产已经处于二抵状态，负债严重，已不具备偿债能力，担保人林海
慧质押的新洲集团 9900 万股权已无可收回价值。
其次，据公开信息显示，截止 2024 年 1 月 9 日，新湖中宝的“新湖
系”股东质押情况如下：新湖集团质押比例为 59.05%，黄伟的质押比例
69
为 99.80%；宁波嘉源实业有限公司质押比例为 100%；浙江恒兴力控股集
团质押比例为 99.88%。新湖中宝的“新湖系”股东及一致行动人已累计
质押股份 80.23%，占公司总股本的 37.56%。根据最近一年的财务数据显
示，新湖集团资产负债率为 57.03%，同时新湖集团及其关联方与上市公
司新湖中宝之间存在大量担保交易。2024 年 1 月 8 日前，新湖集团直接
持有新湖中宝股份 1,916,175,870 股，占新湖中宝总股本的比例为 22.52%，
累计质押的股份数为 1,131,503,200 股，占其所持股份比例 59.05%。
综上所述，考虑该事项会对公司财务数据产生一定影响，因此 2023
年度末该项目按照初始金额的 75%确定为期末公允价值，计提-1,541.05
万元公允价值变动收益。
（2）舟山宸都置业有限公司
舟山宸都置业有限公司开发项目—宋都海语东方，自 2023 年上半
年以来基本处于半停工状态。截止目前，合院区已结顶，外立面完成 90%，
绿化工程未开始，根据项目工程人员反馈，按照目前情况合院区已无法按
时交付；高层住宅共 5 栋，28#楼已结顶、31#主体已完成 50%，29#、30#
地下室顶板已完成，32#尚处于基础阶段。舟山宸都被控股股东宋都集团
及其关联方存在大额资金占用，目前其账面货币资金已无法满足项目后续
开发需要。根据天健审（2024）65 号《关于舟山宸都置业有限公司净资
产的专项审计报告》显示“舟山宸都公司的持续经营能力存在重大不确定
性”。同时，经公开信息查询，舟山宸都目前面临多起诉讼。
2023 年 7 月 18 日，杭州宋都房地产集团有限公司控股的宋都股份被
强制退市。另外，经公开信息查询，杭州宋都房地产集团有限公司 2023
70
年涉及民事诉讼案件大幅增加，涉及的民事案件累计达 53 起。
经第三方平台查询， 2023 年俞建午个人名下股权资产被冻结股权数
额累计 76,533 万元，且冻结情况出现在 2023 年 9 月份之前，9 月份之后
虽然仍有多起涉诉案件，但未出现新增冻结，说明其个人名下资产已基本
被冻结或查封。另外，根据 2023 年 7 月 12 日，宋都基业投资股份有限公
司《关于控股股东、实际控制人承诺事项的进展暨公司新增资金被占用的
公告》内容提示，其控股股东、实际控制人俞建午存在巨额未清偿贷款到
期情形，因幸福健控股及其关联方未及时清偿贷款，宋都集团的存单累计
被银行划扣资金 17.04 亿元暨宋都集团被幸福健控股及关联方占用资金
17.04 亿元；由于其未及时清偿银行款项，构成控股股东幸福健控股、实
际控制人俞建午先生未按承诺履行的情形。
根据上述情况，该事项会对公司财务数据产生重大影响，因此 2023
年度末该项目按照原值 10%确定为期末公允价值，同时计提-5,614.95 万
元公允价值变动收益。
（3）温岭市祥泰置业有限公司
根据中兴房产与上海嘉莳实业有限公司（以下简称“上海嘉莳”）签
订的相关协议，上海嘉莳同意将其持有的温岭祥泰 30%股权作为履约担保。
根据上海嘉莳的财务报表显示，该公司经营情况一般，本身履约能力有限，
经综合研判，温岭祥泰本身的股东权益价值才是真实有效的履约保障。因
此，温岭祥泰的股东部分权益价值作为该项目其它非流动金融资产实际价
值的依据。
2023 年，公司聘请具备中国证券期货从业资格的资产评估机构坤元
71
资产评估有限公司，出具《杭州中兴房地产开发有限公司拟进行减值测试
涉及的温岭市祥泰置业有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报
告》，报告文号:坤元评报(2024)99 号。
综上所述，本报告期对该项目其它非流动金融资产计提-2,317.14 万
元公允价值变动收益。
9、年报显示，本报告期末，你公司其他应收款--往来款、其他应收
款--应收票据和应收账款转入的余额分别为 1.13 亿元、2.28 亿元。你公
司对温州市景都冠荣科技有限公司（以下简称“景都冠荣”）的其他应收
款余额为 6,810.76 万元，按单项计提坏账准备 923.89 万元。请你公司：
（1）说明其他应收款--往来款、其他应收款--应收票据和应收账款
转入的性质、具体内容，交易对方，交易对方是否与你公司、你公司董监
高、控股股东或实际控制人有关联关系，相关款项是否构成对外财务资助
或者对你公司的非经营性资金占用，是否履行恰当的审议程序和披露义务。
公司回复：
1、2023 年其他应收款往来款、应收票据和应收账款转入明细
单位：万元
是否构
是否属于非
关联 成对外
交易对方 金额 款项性质 具体内容 经营性资金
关系 财务资
占用
助
已付采购的商品，以一定
久融控股有 的信用账期销售给客户，
22,753.1 货款 联营 否 是
限公司及其 形成的应收款项、应收票
9 企业
关联企业 据转入
219.49 往来款 代收款项 否 否
72
温州市景都
联营
冠荣科技有 往来款 财务资助 是 是
6,810.76 企业
限公司
黑龙江新绿
联营
洲房地产开 往来款 服务费 否 否
1,216.73 企业
发有限公司
硕格智能技 关联
251.29 往来款 代收款项 否 否
术有限公司 方
新兴铸管（浙
未执行合 非关
江）铜业有限 往来款 否 不适用
2,798.72 同款 联方
公司
34,050.1
合计
8
上表中，应收温州市景都冠荣科技有限公司（以下简称“景都冠荣”）
款项构成对外财务资助，景都冠荣为公司全资子公司中兴房产的参股公司，
中兴房产持股比例为 46%。经公司第八届董事会第十一次会议审议通过，
并于 2022 年 8 月 11 日披露《第八届董事会第十一次会议决议公告》（公
告编号：2022-036）、《关于全资子公司对外提供财务资助的公告》（公
告编号：2022-037），同意中兴房产向景都冠荣提供不超过 7,682 万元的
财务资助，期限为 24 个月，年利率 12%。
（2）年报显示，景都冠荣因三方股东就未来项目方向未达成一致共
识，较大可能停止项目投资建设，前期缴纳的宗地定金 11,080 万元按合
同约定存在不予退还的可能，本年度按权益法确认对其投资收益
-7,133.89 万元。请你公司结合相关事项，说明对景都冠荣单项计提坏账
准备的依据及合理性，相关坏账准备的计提是否充分。
公司回复：
依据坤元评报〔2024〕100 号景都冠荣部分权益价值评估项目资产评
估报告结论，中兴房产持有的景都冠荣 46%的股东部分权益可回收价值为
73
-1,022.00 万元，故公司本期确认长期股权投资收益-7,133.00 万元，确
认投资收益后的长期股权投资账面价值为 0 万元。
依据坤元评报〔2024〕100 号景都冠荣部分权益价值评估项目资产评
估报告结论，景都冠荣经评估的资产总额为 14,030.76 万元，扣除优先偿
还的工资薪酬和应缴纳的税金 4.92 万元后可用于偿还普通债务的金额为
14,025.84 万元，依据中会会审[2024]第 0350 号审计报告，景都冠荣负
债总额为 16,232.00 万元，扣除优先偿还的 4.92 万元负债后剩余的普通
负债总额为 16,227.08 万元，经测算普通债务可受偿率为 86.43%，2023
年末中兴房产应收景都冠荣的款项账面余额为 6,810.76 万元，按普通债
务可受偿率 86.43%测算，本报告期公司确认景都冠荣应收款项减值准备
923.89 万元。
综上，本报告期内对景都冠荣的减值准备计提充分。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
（1）询问管理层上述往来从应收账款和应收票据转入其他应收款的
理由；
（2）核实上述往来款的形成原因；
（3）检查上述往来款的记账凭据和有关依据；
（4）2022 年审计报告提到的不具有商业合理性的应收款和应收票
据转入其他应收款，服务费和财务资助等从应收款转入其他应收款符合
《企业会计准则》的规定；
（5）景都冠荣单项计提减值的依据充分，减值额经复核计算可以确
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认。
经核查，我们认为，公司上述事项与我们审计过程中和期后了解的相
关情况在所有重大方面一致。
10、年报“非经常性损益项目及金额”部分显示，你公司报告期确认
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 956.73 万元，同时，“营
业收入扣除情况表”显示，你公司报告期扣除资金占用费收入 893.69 万
元。请你公司：
（1）说明资金占用费的形成原因、相关交易性质、交易对方以及其
与你公司、董监高、控股股东及实际控制人的关联关系，是否构成对外财
务资助或对你公司的非经营性资金占用。
公司回复：
1、非经常性损益中的资金占用费明细（单位：万元）：
是否属于非
相关交易性 是否构成对
序号 交易对方 金额 形成原因 关联关系 经营性资金
质 外财务资助
占用
合肥印象西
湖投资房地 209.43 资金占用费 财务资助 联营企业 是 是
产有限公司
黑龙江新绿
洲房地产开 20.00 资金占用费 财务资助 联营企业 是 是
发有限公司
温州市景都
冠荣科技有 696.94 资金占用费 财务资助 联营企业 是 是
限公司
杭州奥朗信
股权回购的展
息科技有限 30.36 展期利息 非关联方 否 否
期利息
公司
合计 956.73
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表中第 1 项构成对外财务资助。合肥印象西湖投资房地产有限公司为
公司全资子公司中兴房产的参股公司，中兴房产持有其 49%股份。经公司
第六届董事会第一次会议、2014 年第一次临时股东大会审议通过，并于
2014 年 7 月 1 日披露《第六届董事会第一次会议决议公告》（公告编号：
2014-22）、《关于控股子公司对外提供财务资助的公告》（公告编号：
2014-25）、《2014 年第一次临时股东大会决议公告》（公告编号：2014-28），
同意中兴房产向合肥印象西湖提供财务资助。本期确认资金占用费收入
196.74 万元，转回以前年度因资本化未确认的资金占用费 12.69 万元，
合计 209.43 万元。
表中第 2 项构成对外财务资助。黑龙江新绿洲房地产开发有限公司为
公司全资子公司中兴房产的参股公司，中兴房产持有其 44%股份。经公司
第七届董事会第二十二次会议审议通过，并于 2019 年 4 月 17 日披露《关
于全资子公司对外提供财务资助的公告》（公告编号：2019-13），同意
中兴房产向黑龙江新绿洲提供不超过 5,000 万元的财务资助，年利率 12%，
以上财务资助于当年底已归还。本期转回以前年度因资本化未确认的资金
占用费 20.00 万元。
表中第 3 项构成对外财务资助。温州市景都冠荣科技有限公司为全资
子公司中兴房产的参股公司，中兴房产持有其 46%股份。经公司第八届董
事会第十一次会议审议通过，并于 2022 年 8 月 11 日披露《第八届董事会
第十一次会议决议公告》（公告编号：2022-036）、《关于全资子公司对
外提供财务资助的公告》（公告编号：2022-037），同意中兴房产向景都
冠荣提供不超过 7,682 万元的财务资助，期限为 24 个月，年利率 12%。
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本期确认资金占用费收入 696.94 万元。
表中第 4 项是被投资方对控股子公司杭州东部投资合伙企业（有限合
伙）投资款一次性回购的货币时间价值的补偿，本期确认 30.36 万元，不
构成对外财务资助。
上述公司与本公司、公司董监高、控股股东及实际控制人不存在关联
关系。
（2）结合资金占用费的性质及相关会计处理，说明资金占用费确认
为收入、非经常性损益的原因及合规性，并详细说明确认依据。
公司回复：
如前表所述，表中 1-3 项合计金额 926.37 万元，在《营收扣除说明》
报告中扣除了相应金额。其中：“不具备资质的类金融业务收入” 893.69
万元、“正常经营之外的其他业务收入” 32.68 万元。
前表 1-3 项为公司全资子公司中兴房产向上述三家参股公司进行财
务资助产生的资金占用费收入，公司为联营企业提供的财务资助并非出于
投资目的，系帮助联营企业完成经营目标提供融资服务所取得的收入,公
司列入其他业务收入-资金占用费收入核算，由于该事项与公司日常经营
无关，相关资金占用费收入符合非经常性损益中“计入当期损益的对非金
融企业收取的资金占用费”的定义，故作为非经常性损益处理。
第 4 项为 2020 年 12 月 29 日公司控股子公司杭州东部软件园股份有
限公司之控股子公司杭州东部投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“东部
投资合伙”）与杭州奥朗信息科技有限公司（以下简称“奥朗信息”）签
订《杭州奥朗信息科技有限公司投资协议》之补充协议，协议约定奥朗信
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息若在 2022 年 12 月 31 日前未具备上市申报条件，则东部投资合伙在 2022
年审计报告完成后的 3 个月内有权要求奥朗信息股东一次性回购东部投
资合伙持有的奥朗信息的全部股权，回购价格为自东部投资合伙出资日起
至回购日止按 10%的年利率计算的投资额本金。东部投资合伙根据回购协
议约定计算的延期支付回购款利息，相关利息是对东部投资合伙投资款货
币的时间价值的补偿，实质上构成资金占用费，公司列入财务费用-利息
收入核算，由于该事项具有不确定性且与公司日常经营无关，相关资金占
用费收入符合非经常性损益中“计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费”的定义，故作为非经常性损益处理。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
（1）检查财务资助有关的协议；
（2）复核收取资金占用费的依据；
（3）查阅对关联企业提供资金资助事项的董事会决议、股东会决议
及相关的对外公告；
（4）了解以前年度提供财务资助的财务处理方式。
经核查，我们认为，中兴房产向其参股的联营企业合肥印象西湖、黑
龙江新绿洲、景都冠荣提供财务资助并按约定利率收取资金占用费均经过
董事会、股东会决议后对外公告。联营企业借入资金时因处于房地产开发
期间故将支付的资金利息予以资本化并计入存货，后期作为商品出售并确
认企业业务收入。依据《企业会计准则第 14 号--收入》第五条规定,“企
业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金
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额,但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外”。公司历年来房地产
企业的资金占用费均在其他业务收入中核算，故我所对中兴房产收取的联
营企业资金占用费收入根据公司惯例确认为其他业务收入。
11、年报显示，杭州中兴房地产开发有限公司（以下简称“中兴公司”）
2023 年 3 月 23 日收到浙江龙鼎控股集团有限公司（以下简称“龙鼎公司”）
民事起诉状，2024 年 2 月 8 日浙江省嘉兴市中级人民法院出具(2023)浙
04 民初 87 号民事判决书，判决结果显示，中兴公司对印象西湖返还龙鼎
公司 10,000 万元定金及定金利息 1,564.44 万元按 49%承担连带担保责任，
即中兴公司按持股比例担保余额 5,698.08 万元。该判决目前仍在上诉期，
尚未生效。本报告期末，你公司未对上述案件计提预计负债。请你公司说
明对上述案件的会计处理，你公司未计提预计负债的具体判断依据及充分
性，是否符合企业会计准则的相关规定。
公司回复：
上述案件 2024 年 2 月 8 日一审判决，2024 年 4 月 11 日在浙江省高
院二审开庭，6 月 13 日中兴房产收到浙江省高级人民法院下达的《民事
判决书》【(2024)浙民终 412 号】，具体内容详见公司 6 月 14 日披露的
《关于子公司收到<民事判决书>二审终审判决结果的公告》(公告编号：
2024-052)。此案中法院已查封了合肥印象西湖的资产，查封的资产价值
能够覆盖需支付给龙鼎控股的本金及利息。依据立信中联审字[2024]浙
-0021 号 2023 年度审计报告，合肥印象西湖 2023 年度末净资产 23,590.82
万元，存货账面价值 48,936.92 万元，依据坤元评估出具的坤元评咨〔2024〕
9 号《合肥印象西湖存货价值估值尽调报告》显示：合肥印象西湖存货评
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估值为 26,420.49 万元，2023 年度存货减值 22,516.43 万元，其中涉及
龙鼎控股向法院申请保全对应的存货价值为 14,676.80 万元，中兴房产向
法院申请保全对应的存货价值为 3,636.88 万元。2023 年末合肥印象西湖
净资产扣除存货减值后的剩余净资产为 1,074.39 万元。以上数据表明合
肥印象西湖具有偿还上述诉讼中应归还龙鼎控股的本金及利息和其他相
关费用的能力，故公司 2023 年度未就上述事项确认预计负债，符合企业
会计准则的相关规定。
会计师实施的核查程序及核查结论：
针对上述事项，我们主要实施了如下核查程序：
（1）查阅判决书，了解诉讼结果并了解预计负债额度；
（2）检查龙鼎控股向法院申请保全对应的存货价值的现状和评估值；
（3）检查合肥印象西湖的审计报告；
（4）检查坤元评估出具的坤元评咨〔2024〕9 号《合肥印象西湖存
货价值估值尽调报告》；
（5）复核合肥印象西湖扣除减值后的净资产。
经核查，我们认为，合肥印象西湖具有偿还上述诉讼中应归还龙鼎控
股的本金及利息和其他相关费用的能力，公司 2023 年度不需要就上述事
项确认预计负债。
以上专此说明，请予审核。
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浙江中会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师
中国杭州 中国注册会计师
报告日期：2024 年 6 月 13 日
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