关于上海证券交易所
《关于河南黄河旋风股份有限公司 2023 年年度报告的信息
                    披露监管工作函》之回复


上海证券交易所上市公司管理一部：

    北方亚事资产评估有限责任公司于 2024 年 5 月 28 日收到由黄河旋风转来
的《关于河南黄河旋风股份有限公司 2023 年年度报告的信息披露监管工作函》
（上证公函【2024】0664 号）（以下简称“工作函”）。北方亚事资产评估有限
责任公司对监管工作函有关评估问题进行了认真核查与落实，按照监管工作函的
要求对所涉及的事项进行了问题答复，现就相关事项回复如下，请予审核。

    问题如下：
    3、关于资产减值。报告期内，公司计提资产减值损失 1.79 亿元，同比增长
超 12 倍。其中，固定资产减值损失 0.85 亿元，上年同期仅为 712.34 万元，投
资性房地产减值损失 0.34 亿元，为本期新增。公司称由于商业地产类资产评估
专业性较强，经评估机构测算，公司持有的商业地产郑州研发办公楼存在减值情
况，郑州研发办公楼 1 号楼（固定资产）账面价值 1.62 亿元、2 号楼（投资性
房地产）账面价值 1.13 亿元，经评估本期合计计提减值准备 1.08 亿元。此外，
存货账面余额为 8.43 亿元，同比小幅下滑 3.13%，本期计提存货跌价准备 0.73
亿元，同比增长 60.17%，存货变动与计提跌价准备变动方向相反。
    请公司：（1）补充披露郑州研发办公楼主要工程供应商的具体情况，包括名
称、是否关联方、采购金额、支付方式、资金来源、采购内容等；（2）结合近年
相关资产的规模、具体构成、使用年限、闲置状态、产能利用率、减值测试等情
况，说明相关资产减值迹象出现的具体时点和依据；（3）补充披露相关资产近三
年减值测算过程、主要参数选取及依据，并与同期可获得外部公开数据进行比较，
说明本次评估结果与前期存在较大偏离的具体原因及合理性，相关资产项目前

                                   1
期确认计量是否准确；（4）说明存货计提减值的具体标准及相应测试过程，并结
合存货的销售价格、成本、库龄、周转情况等，说明存货规模减少，但计提存货
跌价准备增加的原因及合理性，是否存在滞销风险。请会计师、评估机构发表意
见，并请会计师说明对相关资产真实执行的审计程序和获取的审计证据。


      （3）补充披露相关资产近三年减值测算过程、主要参数选取及依据，并与
同期可获得外部公开数据进行比较，说明本次评估结果与前期存在较大偏离的
具体原因及合理性，相关资产项目前期确认计量是否准确；


      以上相关长期资产主要为郑州研发办公楼 1 号、2 号楼资产，其近三年资产
减值情况如下：
                                                                      单位：元
 序                             2021 年计提减   2022 年计提减   2023 年计提减
               资产名称
 号                                值金额          值金额          值金额
 1     郑州研发办公楼 1 号楼                                    73,912,264.21
 2     郑州研发办公楼 2 号楼                                    34,417,768.02



      （一）2023 年减值测算过程、主要参数选取及依据如下：
      1.评估方法的选择
      根据本次评估的资产特性、评估目的及所选择的价值类型的要求以及《以财
务报告为目的的评估指南》的相关规定，本次评估采用资产的公允价值减去处置
费用后净额。基本模型如下：
      FVLCOD＝V-COD
      式中：
      FVLCOD：评估对象公允价值减去处置费用后的净额；
      V：评估对象公允价值；
      COD：评估对象处置费用。
      （1）公允价值
      根据《企业会计准则第 39 号—公允价值计量》，公允价值，是指市场参与者


                                      2
在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付
的价格。
    以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交
易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，应当假定该交易在相
关资产或负债的最有利市场进行。根据企业管理层、审计师、评估师的沟通，确
定本次委估对象所在的主要市场（最有利市场），除非特别说明，是指中国（大
陆地区）的产权交易市场。
    根据《资产评估执业准则——不动产》相关要求，结合评估对象具体情况、
评估目的、价值类型以及资料收集和市场调查情况，分析三种评估方法的适用性，
综合考虑本次委估对象特性，结合价值类型及其评估目的，本次采用市场法对其
公允价值进行评估。
    市场法的基本计算公式为：
    待估房地产的公允价值＝交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×
交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数
    （2）处置费用
    根据《企业会计准则》第 8 号要求，处置费用包括与资产处置有关的法律费
用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。本次
处置费用主要为资产转让的费用。本次处置费用主要为中介服务费及资产出售前
的整理费用等。
    2.主要参数选取及外部依据
    （1）委估对象概述
    郑州研发办公楼 1 号账面原值 17,109.78 万元，累计折旧 926.64 万元，减
值准备 0.00 元，2023 年末账面净值 16,183.14 万元。
    2 号楼账面原值 11,583.04 万元，累计折旧 275.10 万元，减值准备 0.00 元，
2023 年末账面净值 11,307.94 万元。
    委估对象位于郑东新区祥盛街 59 号院 1 号楼、2 号楼。建筑使用性质为出
让/市场化商品房，1 号楼总建筑面积 4,672.96 ㎡。地下 1 层、地上 4 层，地上
一层层高 5.75m，二层及以上层高 4.50m。结构类型为钢筋混凝土。2 号楼总建

                                     3
筑面积 4,266.75 ㎡。地下 2 层、地上 4 层，地上一层层高 5.75m，二层及以上
层高 4.00m。结构类型为钢筋混凝土。
    （2）市场法中测算公允价值时可比案例的选取原则
    根据替代原则，本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易案例作
为可比实例进行比较，求出评估对象公允价值，选择原则如下：
    1）可比案例房地产与评估对象房地产相似；
    2）可比案例的交易类型适用于评估目的；
    3）可比案例的售价为正常价格或可修正为正常价格。
    （3）评估过程
    1）可比案例选取
    根据以上选取原则，评估人员从合理范围的案例中选取了三个实例，实例信
息如下：
    实例 A：汇艺银河里：位于郑东新区商鼎路 77 号，临街。层高约 5m， 3 层
独栋带停车位，建筑面积 1,684.29m2，精装修，有独立物业，附近有学校，医院
等，临近海汇港和升龙广场，周边有地铁 5 号线，60、129 路等公交，人流量较
大，交通便捷，不含税售价 3,035.00 万元，不含税单价为 18,020.00 元。经综
合分析：与委估房产具有可比性。
    实例 B：东方鼎盛时代：位于郑东新区商鼎路和光街，临街。层高约 4.8m，
2 层独栋带停车位，建筑面积 1,370.16m2，精装修，有独立物业，附近有学校，
医院等，临近广地和顺中心等写字楼，周边有地铁 1 号线，258 路，B202 路等公
交，周围小区较多，人流量大，交通便捷，不含税售价 2,468.00 万元，不含税
单价为 18,010.00 元。经综合分析：与委估房产具有可比性。
    实例 C：路劲东方陆港：位于郑东新区榆林北路和光街，临街，层高约 5m，
3 层独栋带停车位，建筑面积 1,080.00m2，精装，有独立物业，附近有学校，医
院等，临近广地和顺中心和郑东新区市民体育公园等，周边有地铁 1 号线，B202
路，B5 路，285 路等公交，周围小区较多，有公园，人流量大，交通便捷，不含
税售价 2,100.00 万元，不含税单价为 19,440.00 元。经综合分析：与委估房产
具有可比性。

                                     4
    2）评估结论
    经综合分析测算，郑州研发办公楼 1 号楼不含税公允价值单价为 18,890.00
元/㎡；2 号楼不含税公允价值单价为 18,510.00 元/㎡。
    郑州研发办公楼 1 号楼总面积 4,672.96 ㎡，2023 年末账面净值 16,183.14
万元，公允价值减处置费用净额为 8,791.91 万元，减值 7,391.23 万元。
    郑州研发办公楼 2 号楼总面积 4,266.75 ㎡，账面净值 11,307.94 万元，公
允价值减处置费用净额为 7,866.16 万元，减值 3,441.78 万元。


       （二）评估机构意见：
    受黄河旋风委托，以委托人编制会计报表提供价值参考为目的，北方亚事资
产评估有限责任公司就 2023 年郑州研发办公楼 1 号、2 号楼出具了资产评估报
告。
    接受本项目委托后，评估机构即与委托人就本次评估目的、评估基准日、评
估对象范围和价值类型等问题进行了商讨并协商一致，并配合企业进行资产清查，
指导并协助企业进行委估资产的申报工作，以及准备资产评估所需的各项文件和
资料。
    对黄河旋风申报的委估资产，评估人员进行了必要的清查核实，了解此次评
估对象的现状及未来规划等，并全面充分了解资产现状，确定价值类型、评估假
设和相应的评估方法。通过访谈、查阅、询问等方式进行了必要的尽职调查。评
估人员针对各类资产的具体情况，根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参
数进行分析、计算和判断，形成测算结果。经对形成的测算结果综合分析后形成
评估结论，并进行评估结论的合理性分析。在前述工作基础上，编制初步资产评
估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通交换意见，并在全面考虑相关意见沟
通情况后，对资产评估报告进行修改和完善,经履行完毕公司内部审核程序后向
委托人提交正式资产评估报告。
    经过上述一系列程序，本次采用公允价值减处置费用的方法对黄河旋风申报
的资产进行了评估。
    综上,评估机构对黄河旋风申报的资产执行了相关评估程序，重要假设、关

                                   5
键参数等选取具有合理性。




                           6
    (本页为《北方亚事资产评估有限责任公司关于《关于河南黄河旋风股份有
限公司 2023 年年度报告的信息披露监管工作函》之回复》之盖章页)




                                         北方亚事资产评估有限责任公司
                                                      2024 年 6 月 24 日




                                  7