证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2024—043
天津津投城市开发股份有限公司
关于回复上海证券交易所 2023 年年度报告的信息披露
监管工作函的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
近日，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”或“津投城开”）收
到上海证券交易所下发的《关于天津津投城市开发股份有限公司 2023 年年度报
告的信息披露监管工作函》（上证公函【2024】0766 号）（以下简称“《监管工作
函》”）。公司收函后高度重视，组织人员逐一落实相关问题，现将《监管工作函》
涉及的问题回复并披露如下：
一、关于土地收储损益。业绩预告显示，公司预计 2023 年年度实现归母净
利润 0.32 亿元至 0.48 亿元，扣非后归母净利润 0.31 亿元至 0.46 亿元。根据年报
及相关公告，2023 年公司实现归母净利润 0.38 亿元，扣非后归母净利润-12.77
亿元，两者差异较大主要系本期公司因沙柳北路地块收储事项确认非经常性损
益 13.14 亿元，该金额大于公司期末归母净资产余额 2.32 亿元，相关应收款项期
末大额挂账，且未计提坏账准备。请公司：（1）补充披露沙柳北路地块收储事项
的具体情况，包括交易背景、交易时间、具体协议、定价政策、结算政策、交
易对象基本情况、与公司关联关系等，说明上述交易对价的合理性和公允性，
并结合扣非后归母净利润的实际金额与业绩预告的差异，说明该笔损益确认的
具体会计处理依据和过程；（2）补充披露沙柳北路地块收储事项的回款情况，包
括应收款项期末余额、账龄、是否逾期以及期后回款情况等，说明相关欠款列
示应收账款科目的合理性，并结合上述情况及相关坏账计提政策说明未对上述
应收款项计提坏账的原因及合理性；（3）结合问题（1）和（2），以及公司近三
年归母净资产和业绩情况，核实上述非经常性损益确认的真实性、准确性、完
整性，进一步说明公司是否存在规避财务类退市指标的情形；（4）结合土地收储
事项对公司主要财务指标的影响，说明前期是否及时披露相关交易及进展，是
否存在信息披露违规。
1
公司回复：
（一）补充披露沙柳北路地块收储事项的具体情况，包括交易背景、交易
时间、具体协议、定价政策、结算政策、交易对象基本情况、与公司关联关系
等，说明上述交易对价的合理性和公允性，并结合扣非后归母净利润的实际金
额与业绩预告的差异，说明该笔损益确认的具体会计处理依据和过程
1、交易背景
沙柳北路地块为公司建设程林庄居住区的剩余用地，位于天津市东丽区万新
街沙柳北路以东，处于天津市“双城、双轴、中屏障”城市空间结构中的重要位置。
地块所在区域为连接中心城区、机场、滨海新区的重要通道，是重要入市口、中
心城区的东大门。2021 年，公司深入贯彻天津市委市政府、天津市国资两委有
关精神，拟对上述剩余用地开展盘活工作。适逢东丽区政府正处在深化巩固基层
社会治理属地化工作成果的重要阶段，拟对区内相关片区进行提升改造。双方经
过充分研究磋商，初步商定对沙柳北路地块采用“企业整理、政府收储、公开出
让”的方式予以整体盘活，此举既有利于区内改善城市环境、增强发展活力、提
升民生水平、增加政府财政收入，又有利于公司盘活资产、获得收储补偿、实现
高质量发展。
2022 年 4 月，东丽区政府向市政府提报了《东丽区人民政府关于启动万新
街观璎戏校地块沙柳北路地块和张贵庄街跃进南里地块土地整理储备工作的请
示》。同月，市人民政府办公厅出具拟办意见“拟请市规划资源局会同市财政局、
市发展改革委、市住房城乡建设委、市国资委研究提出意见”。2022 年 9 月，在
征集了市财政局、市发展改革委、市住房城乡建设委、市国资委等主管部门意见
后，天津市规划和自然资源局（以下简称“市规划资源局”）向市人民政府提报
相关报告，拟新增收储天津市多个辖区的土地。2022 年 12 月，市人民政府批复
了市规划资源局《关于报批天津市 2022 年度土地储备计划的请示》，同意新增收
储。
2023 年 9 月，市规划资源局组织财政、发展改革、住房和城乡建设、生态
环境、水务、城市管理等相关部门召开土地储备项目联席会议讨论研究《东丽区
万新街沙柳北路地块土地资源整理项目实施方案》，根据《国家建设征用土地条
例》（国发〔1982〕80 号）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国
土〔籍〕字第 26 号）、《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》
2
（自然资发〔2022〕205 号）等政策文件，对实施方案予以同意。
2、交易时间、具体协议
2023 年 9 月 28 日，天津市东丽区土地整理中心（以下简称“东丽区土整中
心”）与公司签订了《天津市土地整理储备项目补偿合同》。
东丽区政府向市政府提报的《东丽区人民政府关于启动万新街观璎戏校地块
沙柳北路地块和张贵庄街跃进南里地块土地整理储备工作的请示》中共涉及三宗
土地，观璎戏校地块尚未挂牌；沙柳北路地块其中一块地于 2023 年 11 月 20 日
挂牌出让，并于 2023 年 12 月 26 日成交；跃进南里地块于 2024 年 2 月 29 日挂
牌出让，并于 2024 年 3 月 29 日成交。
3、定价政策、结算政策
以评估值为基础，经双方协商并参考周边土地价格，确定综合补偿费用标准
为 536.3 万元/亩。每幅地块在土地整理中心收到土地整理成本后 20 个工作日内
向公司支付补偿费用。
周边可比价格情况如下：
名称 位置 土地用途 容积率 楼面地价（元/㎡）
河东区新兆路 84 号（可比案例） 河东区新兆路 84 号 城镇住宅 2.31 5,520
河东区新义信里 11-2-102（可比案
河东区新义信里 11-2-102 城镇住宅 2.72 5,160
例）
河北区金钟河大街 667 号（可比案
河北区金钟河大街 667 号 城镇住宅 4.14 4,150
例）
4、交易对象基本情况、与公司关联关系
该笔交易对象东丽区土整中心为天津市东丽区人民政府所属事业单位，为天
津市 17 家土地储备机构之一，主要为东丽区土地资源的高效配置和合理利用工
作提供服务，与公司不存在关联关系。
5、说明上述交易对价的合理性和公允性
东丽区土整中心严格履行《天津市土地储备管理办法》（津规资发〔2021〕1
号）、天津市储备土地类项目全生命周期预算管理办法（试行）》 津政办发〔2021〕
16 号）等文件要求，委托专业评估机构对沙柳北路地块进行了评估。评估过程
中关于参数的确定和评估方法的选择，遵循了合法原则、市场原则和审慎原则，
评估结果符合市场价格水平，价位客观合理。最终的补偿标准未超过土地评估价
格，并经市规划资源局和市财政局确认。公司与东丽区土整中心签订《天津市土
地整理储备项目补偿合同》，是双方基于公平诚信、合作共赢的市场行为，交易
3
对价满足合理性和公允性原则。
6、结合扣非后归母净利润的实际金额与业绩预告的差异，说明该笔损益确
认的具体会计处理依据和过程
公司 2023 年度业绩预告中：预计 2023 年年度实现归属于上市公司股东的净
利润为 0.32 亿元至 0.48 亿元之间；扣除非经常性损益事项后预计 2023 年年度实
现归属于上市公司股东的净利润为 0.31 亿元至 0.46 亿元之间。根据 2023 年年度
报告，公司归属于上市公司股东的净利润为 0.38 亿元，与业绩预告一致；归属
于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-12.77 亿元，与业绩预告差异为
13.08 亿至 13.23 亿元。造成差异的主要原因是公司与东丽区土整中心签订《天
津市土地整理储备项目补偿合同》后，至 2023 年 12 月具备收储条件土地面积
269.97 亩，合计确认补偿金额 144,784.91 万元计入营业收入，相关收储成本
13,408.60 万元计入营业成本，实现利润 131,376.31 万元。在年报审计过程中，
公司与年审会计师就沙柳北路地块损益是否应认定为经常性损益的问题进行了
讨论，最终确认此笔交易性质为土地收储收益，与公司正常经营业务范围内的房
地产开发及商品房销售等无直接关系，同时由于上述收储收益属于偶发性业务，
应将其归属于非经常性损益。公司对此进行账务调整。
原会计分录为：
借：应收账款 144,784.91 万元
贷：营业收入 144,784.91 万元
借：营业成本 13,408.60 万元
贷：应付账款 13,408.60 万元
更正会计分录为：
借：营业收入 144,784.91 万元
贷：营业成本 13,408.60 万元
其他收益—土地收储收益 131,376.31 万元
（二）披露沙柳北路地块收储事项的回款情况，包括应收款项期末余额、
账龄、是否逾期以及期后回款情况，说明相关欠款列示应收账款科目的合理性，
并结合上述情况及相关坏账计提政策说明未对上述应收款项计提坏账的原因及
合理性
1、披露沙柳北路地块收储事项的回款情况，包括应收款项期末余额、账龄、
4
是否逾期以及期后回款情况
截至 2023 年 12 月 31 日，公司对东丽区土整中心应收账款余额为 144,784.91
万元，账龄为 1 年以内。根据《天津市土地整理储备项目补偿合同》，东丽区土
整中心在收到每个地块土地整理成本后 20 个工作日内向公司支付补偿费用。截
至目前，东丽区土整中心未达到支付条件，不存在逾期情况。东丽区政府积极开
展区内土地的招商工作，推动相关地块在年内实现挂牌，待东丽区土整中心收回
土地整理成本后公司即可收回相应的补偿费用。
其中一宗地块于 2023 年 11 月实现挂牌。考虑到该地块区域优势明显、交通
便捷、配套成熟，具备开发价值，公司参与了该宗土地的竞买，并于 2023 年 12
月摘得该宗土地。地块具体信息如下：
津东丽沙（挂）2023-041 号地块，位于天津市东丽区沙柳北路与成林道交口
东北侧，四至范围为东至规划香兰路，南至规划程新道，西至沙柳北路，北至崂
山道。出让土地面积 35,697.3 平方米，该地块土地用途为城镇住宅、商服，国有
建设用地使用权出让年限为城镇住宅 70 年、商服 40 年。该宗地成交价为 65,300
万元，地上总建筑面积 71,395 平方米，折算地上总建筑面积单价为 9,146.30 元/
平方米。
通过这种方式，公司既可获得地块的综合补偿收益，又可通过开发建设获取
经营收益，同时又为后续土地挂牌出让奠定良好基础，打开局面。
2、说明相关欠款列示应收账款科目的合理性，并结合上述情况及相关坏账
计提政策说明未对上述应收款项计提坏账的原因及合理性
公司与东丽区土整中心签订的《天津市土地整理储备项目补偿合同》，是双
方基于公平诚信、合作共赢的市场行为，不属于政府补助，符合金融资产应收账
款确认条件。
沙柳北路地块位于天津市中心城区，区位优势明显，道路通达性好，公共交
通便捷，紧邻 2 号线、10 号线双城市地铁，距周边地铁站距离小于 50 米。项目
3 公里范围内配套齐全，满足十分钟生活圈需求。万科、金茂、旭辉等国内知名
房企均在周边区域布局进行房地产开发建设，销售情况良好。近三年周边区域土
地成交情况良好，无流拍情况。
综上所述，该地块属于区域内优质地块，且该应收账款形成时间较短，交易
对象东丽区土整中心为天津市东丽区人民政府所属事业单位，发生坏账的可能性
5
低。因此公司根据计提政策将沙柳北路地块收储形成的应收款项列为低风险组合，
未计提信用减值准备。
公司对于应收款项的信用减值准备计提政策为：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄划分的具有类似信用风险特 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的预测，
账龄组合
征的应收账款 按照预期信用损失法计算。
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同条款收
关联方组合 应收本公司合并范围内子公司款项 回款项外，不对合并报表范围内主体之间的应收账款
计提预期信用损失准备。
参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的预测计
低风险组合 应收政府类款项
算预期信用损失准备。
（三）结合问题（一）和（二），以及公司近三年归母净资产和业绩情况，
核实上述非经常性损益确认的真实性、准确性、完整性，进一步说明公司是否
存在规避财务类退市指标的情形
1、公司近三年归母净资产、营业收入、净利润等财务指标如下表：
单位：元
主要会计数据 2023年 2022年 2021年
营业收入 3,053,099,136.19 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60
扣除与主营业务无关的业务收
入和不具备商业实质的收入后 3,040,142,741.42 3,360,228,078.54 4,630,823,958.90
的营业收入
归属于上市公司股东的净利润 37,769,051.46 -296,055,972.78 -1,843,600,174.89
归属于上市公司股东的扣除非
-1,277,473,287.91 -979,261,195.38 -1,806,846,765.19
经常性损益的净利润
归属于上市公司股东的净资产 231,908,847.18 194,139,795.72 490,195,768.50
总资产 15,608,112,357.29 16,556,183,565.85 18,916,960,810.87
2、此项交易形成的收益虽大于近三年归属于上市公司股东的净资产，但此
项交易的性质为土地收储收益，与公司日常经营业务范围内的房地产开发及商品
房销售等无直接关系，属于偶发性业务，与以前年度数据不具有直接可比性。参
照企业会计准则收入确认条件，公司已经与东丽区土整中心签订了《天津市土地
整理储备项目补偿合同》，达到收储条件地块的土地补偿费用预计能够流入公司，
对应土地整理发生成本能够可靠计量，因此公司认为上述非经常性损益的形成真
实、准确、完整，不存在规避财务类退市指标的情形。
（四）结合土地收储事项对公司主要财务指标的影响，说明前期是否及时
披露相关交易及进展，是否存在信息披露违规
本次土地收储补偿金额占公司 2022 年度经审计主营业务收入 50%以上且绝
对金额超过 5 亿元，影响较大。但是考虑 2023 年 9 月 28 日前收储事项涉及的相
6
关具体事宜均未确定，所以未进行披露。至 2023 年 9 月 28 日，公司召开十一届
七次临时董事会会议和十一届三次临时监事会会议审议通过了公司与东丽区土
整中心签订《天津市土地整理储备项目补偿合同》事宜，并于 2023 年 9 月 29 日
进行了公告（公告编号：2023-045 至 2023-047）。
关于本次交易的相关进展，相关公告与本《监管工作函》回复一同披露。
公司董事会及经营管理层将持续加强对相关法律法规的学习，提高公司信息
披露水平，确保信息披露真实、准确、完整、及时，切实维护好投资者利益。
年审会计师回复：
（一）针对沙柳北路地块收储事项的交易事项的相关情况和交易对价的合理
性和公允性及公司的会计处理，我们执行了如下核查程序：
1、沙柳北路交易补偿金额方面；查阅沙柳北路土地收储收入的相关记录，
获取了《天津市土地整理储备项目补偿合同》，并查阅了合同中的主要条款及约
定，关注是否与合同存在差异，核实其他收益确认依据是否充分；按照《天津市
土地整理储备项目补偿合同》中的收储金额/亩重新计算，确认土地收储收入确
认的准确性，并获取了与近期相近地块交易记录以及《天津市标定地价成果》比
较交易对价合理性；2024 年 4 月派审计人员实地到东丽区土整中心走访，获取
了其对沙柳北路地块的收储情况确认的访谈记录，与东丽区土整中心确认了协议
主要条款、补偿标准以及回款条件。
2、扣除相关整理成本方面：获取公司关于沙柳北路地块收储项目成本的明
细，获取主要合同，检查主要合同条款，检查成本的完整性和准确性；2024 年 4
月实地到天津市东丽区万新街道综合执法大队走访，就《关于委托拆迁协议的执
行协议》的执行情况进行走访和了解，获取了其对沙柳北路地块收储项目的成本
情况确认的访谈记录。
通过执行的相关程序和获取的相关审计证据后我们认为，沙柳北路地块土地
整理收储补偿费用具有合理性和公允性。
通过执行的相关程序和获取的相关审计证据后我们认为，沙柳北路地块收储
事项实质为土地收储收益，其交易性质特殊和偶发性，与公司日常业务无直接关
系，符合《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益
（2023 年修订）》（中国证券监督管理委员会公告〔2023〕65 号）非经常性损益
定义及原则，因此将其归属于利润表的非经常性损益。
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（二）针对沙柳北路地块收储事项的回款情况，包括应收款项期末余额、账
龄、是否逾期以及期后回款情况等，说明相关欠款列示应收账款科目的合理性，
并结合上述情况及相关坏账计提政策说明未对上述应收款项计提坏账的原因及
合理性，我们执行了如下核查程序：
1、检查证实交易的支持性文件，获取《天津市土地整理储备项目补偿合同》，
了解应收账款的形成原因及形成时间。获取《关于沙柳北路项目 A-D 地块分地
块补偿金额的说明》确认各地块补偿金额；
2、2024 年 4 月派审计人员实地到东丽区土整中心走访，现场与东丽区土整
中心相关人员确认了沙柳北路地块收储项目是否已完成收储达到结算条件，以及
期后回款条件；
3、获取公司的坏账准备政策，了解计提坏账准备所依据的资料、假设及计
提方法，检查公司制定的坏账政策的合理性，与同行业其他公司的坏账准备政策
进行对比，是否存在差异；检查沙柳北路地块收储项目计提信用减值准备情况与
公司计提坏账准备政策是否一致。
通过执行的相关程序和获取的相关审计证据后我们认为，公司计提坏账准备
政策符合企业会计准则的相关规定。沙柳北路地块收储项目应收东丽区土整中心
账款账龄为 1 年以内，不存在逾期，属于低风险组合（政府类款项），上述应收
账款未计提坏账准备符合公司的计提坏账准备政策。
二、关于房地产开发业务。年报显示，2023 年公司实现营业收入 30.53 亿元，
同比下滑 9.14%，其中房地产开发业务实现收入 29.33 亿元，占总营收比重
96.05%，同比下滑 8.58%。分区域看，公司天津区域实现营收 23.88 亿元，毛利
率 10.35%，同比下滑 26.40 个百分点；苏州区域实现营收 6.65 亿元，毛利率
-11.73%，同比下滑 14.83%。此外，公司前五名客户销售额合计 6.08 亿元，占
年度销售总额 20.55%。请公司：（1）分项目列示主要销售产品的区位、土地成
本、建安成本、建设和竣工时间，以及近三年售价、去化情况，量化分析本期
毛利率大幅下滑的具体原因及合理性；（2）补充披露前五大客户的具体情况，
包括但不限于名称及关联关系、成立时间、注册资本实缴情况、销售内容和金
额，对比同行业公司情况，说明公司前五大客户集中度是否符合行业特点并说
明合理性，相关交易与公司其他可比业务的毛利率、销售及回款情况是否存在
较大差异。
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公司回复：
（一）分项目列示主要销售产品的区位、土地成本、建安成本、建设和竣
工时间，以及近三年售价、去化情况，量化分析本期毛利率大幅下滑的具体原
因及合理性
1、分项目列示主要销售产品的区位、土地成本、建安成本、建设和竣工时
间，以及近三年售价、去化情况
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主要产品信息及销售情况
近三年销售均价（含税价格）
土地成本 建安成本 开工 竣工 近三年去化比例
序号 项目公司 项目名称 业态 区位 （万元/平方米、万元/个）
（万元） （万元） 时间 时间
2021 年 2022 年 2023 年 2021 年 2022 年 2023 年
苏州市姑苏区虎
1 天房（苏 留风雅院 住宅 59,394.10 27,062.99 2017.12 2021.8 48.60% 2.19% - 3.38 3.50 -
丘街道
州）置业
苏州市姑苏区双
2 有限公司 迎枫雅院 住宅 22,871.40 21,706.14 2017.11 2022.4 60.82% - 0.46% 3.48 - 4.76
塔街道
苏州华强
房地产开 苏州市相城区元
3 美瑜兰庭 住宅 276,257.05 103,608.20 2018.4 2022.6 - 68.06% 24.28% - 2.51 2.11
发有限公 和街道
司
C 住宅车位 - 14,838.80 2011.12 2015.5 1.06% 0.53% 1.33% 19.33 26.42 21.07
C 居住型公寓 天津市河西区挂 93.29% 4.96% 0.26% 2.87 3.03 3.03
4 海景文苑
天津海景 C 商业 甲寺 4,755.79 7,794.29 2016.1 2021.12 7.04% 2.18% 6.05% 2.81 3.22 2.81
实业有限
公司 C 公寓车位 - 23.59% 1.63% - 17.41 18.50
天津市河西区大
津都湾 居住型公寓（D
5 沽南路与洪泽路 37,052.05 158,062.04 2014.9 2023.3 - - 98.29% - - 2.52
广场 地块 4-5 号楼）
交叉路口
天津市河西区友
6 津投城开 融邦大厦 商业 谊路西侧、永安 11,347.75 24,660.82 2019.4 - - - 100% - - 1.12
道南侧
天津燊泰
天津市东丽区津
7 房地产有 誉东苑 住宅、车位 134,563.89 25,853.17 2018.9 2023.3 - - 65.32% - - 1.87
滨大道
限公司
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2、量化分析本期毛利率大幅下滑的具体原因及合理性
（1）天津区域业务毛利率分析
公司天津区域实现营业收入 23.88 亿元，毛利率 10.35%，同比下滑 26.40 个
百分点。一方面随着房地产市场不断下行，项目所在区域市场需求减少，市场竞
争加剧，开发商纷纷采用“降价跑量”的方式抢占市场，为此，公司根据市场情
况调整了项目售价，导致毛利率下降。另一方面由于市场环境等因素影响，项目
建设周期拉长，加之原材料和人工成本涨幅较高，导致项目建设开发成本增加，
致使毛利率下降。
按合同类型分类情况如下表 1 列示：
2023 年 2022 年
合同类型 营业收入 毛利率 加权毛利率 营业收入 毛利率 加权毛利率 加权毛利率变动
（亿元） （%） （%） （亿元） （%） （%）
房地产开发经营 22.68 11.16 10.60 3.08 49.36 34.35 下降 23.75 个百分点
建筑材料 0.13 1.40 0.01 - - - 上升 0.01 个百分点
出租 0.21 -198.72 -1.73 0.34 -85.51 -6.52 上升 4.79 个百分点
物业管理及其他 0.86 40.35 1.47 1.00 39.13 8.92 下降 7.45 个百分点
合计 23.88 10.35 10.35 4.42 36.75 36.75 下降 26.40 个百分点
①房地产开发经营业务
自上表对比分析显示：公司天津区域 2023 年、2022 年房地产开发销售项目
实现营业收入及毛利率数据，房地产开发经营业务两期加权毛利率下降 23.75 个
百分点，主要系公司控股子公司天津海景实业有限公司所开发销售的天津湾项目
2023 年毛利率较 2022 年下降所致。
A、天津湾项目 2023 年度实现营业收入 11.86 亿元，占天津区域房地产开发
营业收入 52.29%，项目毛利率 17.84%，加权毛利率 9.33%。天津湾项目 2022 年
实现营业收入 1.64 亿元，占天津区域房地产开发营业收入 53.31%，项目毛利率
60.39%，加权毛利率 32.19%。天津湾项目 2023 年毛利率较 2022 年下降变动影
响天津区域房地产开发经营毛利率下降 22.86 百分点。
天津湾项目各销售子项目两期营业收入及毛利率数据如下表 2 列示：
2023 年 2022 年
加权毛利
销售项目 营业收入 营业成本 毛利率 加权毛利率 营业收入 营业成本 毛利率 加权毛利率 率变动
（亿元） （亿元） （%） （%） （亿元） （亿元） （%） （%）
D 地块 4-5 号 上升
楼居住型公 11.6281 9.6325 17.16 16.83 - - - - 16.83 个
寓 百分点
11
下降
C 公寓 0.0667 0.0323 51.54 0.29 1.2686 0.6807 46.34 35.83 35.54 个
百分点
下降 1.25
C 商业 0.1066 0.0385 63.86 0.57 0.0439 0.0139 68.25 1.82
个百分点
下降 3.92
C 地下车位 0.0229 0.0171 25.53 0.05 0.3117 0.2467 20.87 3.96
个百分点
下降 0.36
C 住宅车位 0.0301 0.0192 36.06 0.09 0.0151 0.0077 49.01 0.45
个百分点
下降 0.03
B3 住宅车位 0.0030 0.0018 40.96 0.01 0.0015 0.0009 40.96 0.04
个百分点
下降
C 住宅 - - - - - -0.3000 100.00 18.28 18.28 个
百分点
下降
合计 11.8574 9.7414 17.84 17.84 1.6408 0.6499 60.39 60.39 42.55 个
百分点
自上表对比分析显示：2023 年天津湾项目实现营业收入及毛利额主要来自 D
地块 4-5 号楼居住型公寓，其营业收入占 2023 年天津湾项目收入的 98.07%。受
到房地产市场价格下行及开发成本上涨等因素的影响，D 地块 4-5 号楼居住型公
寓平均销售价格 2.40 万元/平方米，平均开发成本 1.98 万元/平方米，毛利率为
17.16%。2022 年天津湾项目实现营业收入及毛利额来自 C 公寓，其营业收入占
2022 年天津湾项目收入的 77.32%。C 公寓平均销售价格 2.89 万元/平方米，平均
开发成本 1.52 万元/平方米，毛利率为 46.34%，加权毛利率为 35.83%。2023 年
C 公寓进入尾盘销售，故其营业收入仅占 2023 年天津湾项目收入的 0.56%，C
公寓平均销售价格 2.89 万元/平方米，平均开发成本 1.48 万元/平方米，毛利率为
51.54%，加权毛利率为 0.29%。（本段内销售价格均为不含税价格）
C 公寓与 D 地块居住型公寓价格差异原因为：C 公寓为一线河景，大部分户
型可直观海河，且有相对独立的园林景；D 地块居住型公寓为二线河景，只有极
少量户型可观海河；另 C 公寓产品为四梯八户和五梯十户，户均面积约 91 平方
米；D 地块居住型公寓为五梯十四户，户均面积约 76 平方米，梯户比较 C 公寓
高，户均面积比 C 公寓小，居住体验较 C 公寓有所差距。由于 C 公寓 2023 年营
业收入占天津湾项目营业收入比重较 2022 年下降 76.76 个百分点，从而影响总
体毛利率下降。另外，2022 年 C 住宅项目调减了不再支付的不可预见费 3,000
万元，造成 2022 年当年主营业务成本减少 3,000 万元。由于综上因素影响天津
湾项目 2023 年毛利率较 2022 年下降 42.55 个百分点。（本段内销售价格均为不
含税价格）
B、2023 年，公司之控股子公司天津燊泰房地产有限公司（以下简称“燊泰
12
公司”）所开发的誉东苑项目符合营业收入结转条件，实现营业收入 5.07 亿元，
营业成本 5.69 亿元，项目毛利率-12.27%，占天津区域房地产开发营业收入 22.34%，
影响天津区域房地产开发经营毛利率较 2022 年下降 2.74 个百分点。誉东苑项目
开盘入市之时，适逢房地产市场竞争激烈，周边竞品“以价换量”趋势明显。公
司为加速资金回笼，抢夺市场份额也被迫降价销售。同时誉东苑项目开发周期较
长，且价格未能实现预期，导致此项目的毛利率为负。2023 年末，燊泰公司根
据企业会计准则的相关规定对誉东苑项目计提了存货减值准备。
②出租业务
自上表 1 对比分析显示：公司天津区域 2023 年、2022 年出租业务加权毛利
率上升 4.79 个百分点。2023 年出租业务实现营业收入 0.21 亿元，占天津区域营
业收入的 0.87%，毛利率-198.72%，加权毛利率-1.73%。2022 年出租业务实现营
业收入 0.34 亿元，占天津区域营业收入 7.62%，毛利率-85.51%，加权毛利率-6.52%。
分析天津区域出租业务 2023、2022 年毛利率下降的主要原因：2023 年出租
业务实现营业收入 0.21 亿元较 2022 年下降 0.13 亿元，主要系公司转让原控股子
公司天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦公司”）部分股权，从而公司
丧失控股权，吉利大厦公司自 2023 年不再纳入公司合并报表范围所致。由于吉
利大厦公司用于出租的投资性房地产 2022 年 1-9 月无摊销额及其他成本项目的
列支，从而吉利大厦公司自 2023 年不再纳入公司合并报表范围事项并未对 2023
年出租业务营业成本造成影响。综上，吉利大厦公司高毛利率的出租业务 2023
年不再纳入公司合并报表范围，影响公司 2023 年出租业务的毛利率水平较 2022
年有所下降。
③物业管理及其他业务
自上表 1 数据分析显示：公司天津区域 2023 年比 2022 年物业管理及其他业
务加权毛利率减少 7.45 个百分点，主要系 2023 年物业管理及其他收入占天津区
域营业收入比重下降所致。2023 年物业管理及其他业务实现营业收入 0.87 亿元，
占天津区域营业收入的 3.63%，毛利率 40.35%，加权毛利率 1.47%。2022 年物
业管理及其他业务实现营业收入 1.01 亿元，占天津区域营业收入 22.79%，毛利
率 39.13%，加权毛利率 8.92%。由于 2023 年公司物业管理及其他业务的营业收
入占公司天津区域营业收入比重较 2022 年下降 19.16 个百分点，从而影响物业
管理及其他业务 2023 年加权毛利率较 2022 年下降 7.45 个百分点。
13
（2）苏州区域业务毛利率分析
公司苏州区域实现营业收入 6.65 亿元，毛利率-11.73%，同比下滑 14.83%，
系公司苏州区域房地产开发经营业务毛利率水平下降所致。按合同类型分类情况
如下表列示：
2023 年 2022 年
合同类型 营业收入 毛利率 加权毛利率 营业收入 毛利率 加权毛利率 加权毛利率变动
（亿元） （%） （%） （亿元） （%） （%）
房地产开发经营 6.65 -11.73 -11.73 29.00 2.89 2.87 减少 14.60 个百分点
全部为其他收入-出售
物业管理及其他 - - - 0.18 36.19 0.23 投资性房地产
减少 0.23 个百分点
合计 6.65 -11.73 -11.73 29.18 3.10 3.10 减少 14.83 个百分点
①房地产开发经营业务
2023 年 2022 年
项目名称 营业收入 毛利率 加权毛利率 营业收入 毛利率 加权毛利率 加权毛利率变动
（亿元） （%） （%） （亿元） （%） （%）
美瑜兰庭 6.62 -12.25 -12.19 22.83 3.13 2.46 减少 14.65 个百分点
迎枫雅院 0.03 131.66 0.46 5.44 1.44 0.27 增加 0.19 个百分点
吴侬里 - - - 0.19 21.61 0.14 减少 0.14 个百分点
留风雅院 - - - 0.54 0.86 0.02 减少 0.02 个百分点
合计 6.65 -11.73 -11.73 29.00 2.89 2.89 减少 14.62 个百分点
上表列示数据显示：公司苏州地区 2023 年比 2022 年房地产开发经营业务收
入下降 22.35 亿元，毛利率下降 14.62 个百分点，主要系公司之全资子公司苏州
华强房地产开发有限公司（以下简称“华强公司”）所开发销售的美瑜兰庭项目
营业收入、毛利率水平下降所致。
美瑜兰庭项目两期在售情况如下表：
2023 年 2022 年
业态 营业收入 毛利率 加权毛利率 营业收入 毛利率 加权毛利率 加权毛利率变动
（亿元） （%） （%） （亿元） （%） （%）
叠拼 0.47 12.44% 0.89% 11.73 14.58% 7.49% 下降 6.60 个百分点
高层 5.98 -13.21% -11.94% 10.95 -7.44% -3.57% 下降 8.37 个百分点
车库 0.16 -49.91% -1.21% 0.15 -125.55% -0.80% 下降 0.41 个百分点
合计 6.62 -12.25% -12.25% 22.83 3.13% 3.13% 下降 15.38 个百分点
美瑜兰庭 2022 年结转营业收入 22.83 亿元，结转营业成本 22.11 亿元，结转
销售面积 98,807.46 平方米，平均销售价格 2.31 万元/平方米，平均开发成本 2.24
万元/平方米。2022 年叠拼结转营业收入 11.73 亿元，占当年美瑜兰庭项目营业
收入的 51.39%，叠拼毛利率为 14.58%，加权毛利率为 7.49%。2022 年高层结转
14
营业收入 10.95 亿元，占当年美瑜兰庭项目营业收入的 47.98%，高层毛利率为
-7.44%，加权毛利率为-3.57%。（本段内销售价格均为不含税价格）
美瑜兰庭 2023 年结转营业收入 6.62 亿元，结转营业成本 7.43 亿元，结转销
售面积 33,755.22 平方米，平均销售价格 1.96 万元/平方米，平均开发成本 2.20
万元/平方米。2023 年叠拼结转营业收入 0.47 亿元，占当年美瑜兰庭项目营业收
入的 7.17%，叠拼毛利率为 12.44%，加权毛利率为 0.89%。2023 年高层结转营
业收入 5.98 亿元，占当年美瑜兰庭项目营业收入的 90.41%，由于销售价格的下
调，高层毛利率为-13.21%，加权毛利率为-11.94%。（本段内销售价格均为不含
税价格）
综上因素，美瑜兰庭项目 2023 年毛利率较 2022 年下降 15.38 个百分点，主
要为 2023 年高利润的叠拼产品较 2022 年大幅减少，同时项目整体平均售价也出
现一定程度下滑，造成当期项目整体毛利下降。
②物业管理及其他业务
2022 年，公司之全资子公司天房（苏州）投资发展有限公司出售投资性房
地产，实现营业收入 0.18 亿元，毛利率 36.19%，加权毛利率 0.23%。2023 年苏
州地区无此类经营业务的发生。
（二）补充披露前五大客户的具体情况，包括但不限于名称及关联关系、
成立时间、注册资本实缴情况、销售内容和金额，对比同行业公司情况，说明
公司前五大客户集中度是否符合行业特点并说明合理性，相关交易与公司其他
可比业务的毛利率、销售及回款情况是否存在较大差异。
1、补充披露前五大客户的具体情况，包括但不限于名称及关联关系、成立
时间、注册资本实缴情况、销售内容和金额
2023 年公司前五大客户情况如下：
名称 销售内容 销售金额（万元） 关联关系 销售回款
天津市河西区立达置业有限公司 融邦大厦项目出售 58,722 不存在 已全额回款
美瑜兰庭 12-103 客户 美瑜兰庭 12-103 出售 536 不存在 已全额回款
美瑜兰庭 10-104 客户 美瑜兰庭 10-104 出售 527 不存在 已全额回款
美瑜兰庭 5-101 客户 美瑜兰庭 5-101 出售 500 不存在 已全额回款
美瑜兰庭 12-102 客户 美瑜兰庭 12-102 出售 490 不存在 已全额回款
其中，第一大客户为天津市河西区立达置业有限公司，基本情况如下：
公司名称 天津市河西区立达置业有限公司
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统一社会信用代码 91120103MA06DD1Q8F
注册资本 5,000 万元
实缴资本 5,000 万元
房地产开发与经营；自有房屋租赁；商品房销售代理；房地产
经营范围
信息咨询。
股东 天津立达置业发展有限公司（100%控股）
是否与公司存在关联关系 否
第二至第五大客户全部为华强公司开发的美瑜兰庭项目的购房客户，销售金
额分别为 536 万元、527 万元、500 万元、490 万元。与公司均不存在关联关系。
2、对比同行业公司情况，说明公司前五大客户集中度是否符合行业特点并
说明合理性，相关交易与公司其他可比业务的毛利率、销售及回款情况是否存
在较大差异
（1）前五大客户集中度
公司前五名客户销售额合计 6.08 亿元，占年度销售总额 20.55%。与同行业
公司对比偏高。同行业公司数据见下表。
公司名称 前五大客户集中度（数据来源 2023 年报）
天保基建 1.68%
津滨发展 2.42%
深振业 A 1.46%
荣盛发展 0.19%
华远地产 3.82%
首开股份 0.76%
新城控股 0.62%
（2）集中度说明
集中度偏高的主要原因是第一大客户交易额为 5.87 亿元，占年度销售总额
的 19.84%。如果剔除第一大客户因素，前四大客户销售额合计 2,053 万元，占年
度销售总额 0.67%，与同行业公司接近，符合行业特点。
（3）第一大客户说明
2023 年，公司对第一大客户销售收入为整体转让融邦大厦项目的收入。融
邦大厦项目坐落于天津市河西区友谊北路西侧、永安道南侧，土地权属性质为国
有，用途为商服用地，使用权类型为出让。公司于 2015 年 4 月通过出让方式取
得融邦大厦项目土地使用权。为加快项目变现、实现资金回笼，公司采取行业通
行方式边建设边寻找合适的项目受让方。
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至 2023 年 4 月，公司与天津市河西区立达置业有限公司（以下简称“立达
置业公司”）签署资产转让合同，将公司持有的存货——融邦大厦整体转让给立
达置业公司，转让价格 587,219,979.44 元（含税）。此交易价格已经天津中联资
产评估有限责任公司出具了《评估报告》（中联评报字【2022】A0079 号），评估
基准日为 2022 年 8 月 31 日，评估结论为 454,057,000.00 元。项目转让定价为以
评估基准日评估价格为基准，增加自 2022 年 9 月 1 日起至交易基准日止对融邦
大厦项目持续增加的资金投入 133,162,979.44 元，此发生额已经立信中联会计师
事务所（特殊普通合伙）出具专项审计报告（立信中联专项审【2023】A-0109），
合计 587,219,979.44 元为最终转让价格。
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益
（2023 年修订）》，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽
与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营
业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。
公司与立达置业公司签署的资产转让合同实质是公司写字楼的整体出售，属
于公司的主营业务，并非性质特殊或偶发性。从会计处理上看，该写字楼在出售
前计入“存货”而非“投资性房地产”，公司持有该房产的目的本就是用于出售
而非自持；从业务模式来看，公司主营业务包含写字楼出售，本次写字楼出售的
规模较大，但其经济性质不变。
公司在结合年审会计师意见综合考虑后，认为该次出售写字楼事项与公司正
常经营业务相关，不属于性质特殊和偶发性业务，因此未将其归为非经常性损益
项目。存货——融邦大厦出售前的账面值 48,093.87 万元。项目出售会计分录为：
借：银行存款 58722.00 万元
贷：营业收入--融邦大厦项目 53,873.39 万元
应交税费 4,848.61 万元
借：营业成本--融邦大厦项目 48,093.87 万元
贷：存货--开发成本（融邦大厦）48,093.87 万元
（4）毛利率及销售回款说明
①融邦大厦转让交易确认营业收入 5.39 亿元，结转营业成本 4.72 亿元，项
目毛利率 12.41%。立达置业公司已经按照协议约定支付全部交易价款，该项资
产也已完成过户登记。
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②除立达置业公司外，其余四大销售客户均为个人购房者，购房款也均在确
认收入 1 个月内完成支付。
③相关交易与公司其他可比业务的毛利率、销售及回款情况不存在较大差异。
年审会计师回复：
针对房地产开发业务收入的审计程序：
（一）检查公司的房产标准买卖合同条款，以评价公司有关房地产开发项目
的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（二）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键
控制点，测试并评价关键控制设计和运行的有效性；
（三）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣
工验收表和入住确认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否
已按照公司的收入确认政策确认；
（四）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检
查可以证明房产交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间
确认。
（五）将本期与上期的主营业务收入（销售面积、销售单价、营业收入、毛
利）进行对比，分析其变动是否正常；分析本期主要房地产项目成本构成（如土
地成本，开发成本），并与上期主要房地产项目成本构成进行对比，核查了销售
成本结转的计算表，分析其变动原因和对毛利的影响；
（六）对主营业务收入进行趋势分析，检查各期变动是否符合行业发展趋势；
经核查我们认为公司报告期内营业收入真实、准确、核算规范，房地产开发
业务毛利率下滑符合公司实际情况且变动合理；前五大客户销售占年度销售总额
20.55%，主要是由于 2023 年度转让融邦大厦项目实现收入 53,873.39 万元所造成；
扣除整体转让融邦大厦因素外前四大客户集中度符合行业特点，相关交易与公司
其他可比业务的毛利率、销售及回款情况不存在较大差异。
三、关于项目调规对价。年报显示，公司应收账款期末余额 21.87 亿元，相
比于期初增加 21.86 亿元，包括新增对前两大客户的应收款项，期末余额分别为
14.48 亿元和 7.34 亿元，均未计提坏账准备。公司称，应收账款期末余额大幅增
加除土地收储因素外，系项目调规对价确认所致。请公司：（1）补充披露前述
调规对价项目的具体情况，包括但不限于形成原因、时点、交易对手具体情况、
18
关联关系、合同约定的付款期限、是否逾期以及期后回款情况等；（2）结合问
题（1）补充披露相应会计处理及依据，说明相关欠款列示应收账款科目的合理
性，并审慎评估前期相关会计处理是否符合《企业会计准则》相关规定；（3）
结合坏账计提政策、欠款方的资信状况和期后回款情况，说明未对调规对价项
目相关的应收款项计提坏账准备的原因及合理性，后续是否存在回款风险；（4）
前期是否依规履行相应信息披露义务，如否，请说明原因并及时履行信息披露
义务。
公司回复：
（一）补充披露前述调规对价项目的具体情况，包括但不限于形成原因、
时点、交易对手具体情况、关联关系、合同约定的付款期限、是否逾期以及期
后回款情况等
调规对价项目盛文佳苑由公司之全资子公司天津市华博房地产开发有限公
司于 2017 年 3 月以总价 27.80 亿元通过挂牌竞价方式取得，地上建筑面积 65,496.1
平方米，规划用途为住宅，包括 9 幢商品房住宅及 2 层裙房式配套公建。
2020 年，天津市出台《大运河天津段核心监控区国土空间管控细则（试行）》
（以下简称“《管控细则》”）文件，对于地处文件划定范围内的房地产项目，要
求项目根据《管控细则》的相关要求，调整优化设计方案及规划指标，报请主管
部门审议后履行相关调整程序。而盛文佳苑项目正处于上述文件划定的空间范围
内，属于需要调整优化设计方案的项目。据了解，天津市沿大运河区域至少有
10 个以上的房地产项目受到此次《管控细则》实施的影响。
根据《管控细则》中第 4.6.3 条“大运河缓冲区和建设控制地带内，新建建
筑高度以建筑檐口高度（H）与河流对岸河堤外坡脚的距离（L）的比例控制在 1：
3 以下。”的规定，盛文佳苑项目需要通过削减楼层数的方式达到《管控细则》
的要求。因为削减了楼层数造成项目的地上规划面积数相应调减，由此该地块容
积率降低、土地利用强度减弱，应根据调减的面积数退回部分土地款。在此期间，
公司多次与规划部门对接，对于需要进行调减规划的面积数、调规对价的补偿标
准等关键问题进行反复沟通。直至 2022 年底，天津市政府对盛文佳苑项目削层
调规事项作出批复，由市规划资源局牵头组织研究因规划调整形成的调规对价的
具体方案。后经过 2023 年度的持续协商，市规划资源局同意以土地出让时的建
筑楼面价格对应削减的住宅面积确认应退还企业的调规对价为 7.34 亿元。具体
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付款时间需根据政府统一安排确定。
调规对价事项的交易对手为市规划资源局，与公司无关联关系。目前公司正
在与对方协商研究调规对价的支付方案，预计在年底前可以确定支付方式和路径，
实施支付方案，不存在逾期情况。
（二）结合问题（一）补充披露相应会计处理及依据，说明相关欠款列示
应收账款科目的合理性，并审慎评估前期相关会计处理是否符合《企业会计准
则》相关规定
该笔应收款是由于规划调整形成的调规对价而产生，上述相关事项确定后，
公司按照退回相应的开发项目土地款，减少存货成本，增加应收款项，鉴于该款
项与开发项目紧密相关，且为应收取的调规对价，符合金融资产应收账款的确认
标准。2023 年末，公司在重新估算调规后盛文佳苑应计提的存货跌价准备后，
对以前年度计提的存货跌价准备进行了相应的调整。具体会计记账分录为：
借：应收账款 73,400 万元（天津市土地整理中心）
贷：存货——开发成本 73,400 万元（盛文佳苑土地成本）
借：存货跌价准备——商品房 18,124.39 万元（盛文佳苑项目）
贷：资产减值损失——存货跌价准备 18,124.39 万元（盛文佳苑项目）
前期在 2022 年度，考虑到具体的调规方案未明确，公司认为该事项尚有不
确定性，因此没有进行账务处理。
（三）结合坏账计提政策、欠款方的资信状况和期后回款情况，说明未对
调规对价项目相关的应收款项计提坏账准备的原因及合理性，后续是否存在回
款风险
根据 2023 年 9 月市政府会议精神，市规划资源局在 2023 年 12 月出具同意
退还企业调规对价为 7.34 亿元的确认方案。公司据此进行了相应的会计处理，
由于具体付款时间需根据政府统一安排确定，因此未明确具体付款时间。但是目
前正在研究调规对价的支付方案，预计在年底前可以确定支付方式和路径，实施
支付方案。
因应收款方为政府机构，公司将调规对价形成的应收款项列为低风险组合，
该笔应收款形成时间较短，发生坏账的可能性较低，因此公司根据计提政策并未
计提信用减值准备。后续该笔款项不存在回款风险。
公司对于应收款项的信用减值准备计提政策为：
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组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄划分的具有类似信用风险特 参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的预测，
账龄组合
征的应收账款 按照预期信用损失法计算。
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同条款收
关联方组合 应收本公司合并范围内子公司款项 回款项外，不对合并报表范围内主体之间的应收账款
计提预期信用损失准备。
参考历史信用损失经验，结合当前及对未来的预测计
低风险组合 应收政府类款项
算预期信用损失准备。
（四）前期是否依规履行相应信息披露义务，如否，请说明原因并及时履
行信息披露义务
2023 年之前，本项目因大运河保护需调整规划，但是规划调整方案（包括
规划指标、补偿标准、补偿方式等）一直处于与市规划资源局进行沟通协商中，
始终未确定。因此未进行信息披露。
关于项目调规的相关情况，相关公告与本《监管工作函》回复一同披露。
公司董事会及经营管理层将持续加强对相关法律法规的学习，提高公司信息
披露水平，确保信息披露真实、准确、完整、及时，切实维护好投资者利益。
年审会计师回复：
针对项目调规对价，我们执行了如下核查程序：
（一）查阅项目调规对价的相关记录，获取调规对价政府文件及公司调规对
价计算表，核实调规对价的准确性；
（二）2024 年 4 月派审计人员实地到市规划资源局实地走访，并现场询问
相关人员调规对价具体情况以及金额，检查调规对价入账时点是否恰当，了解相
关调规对价的执行情况是否与公司管理层提供的信息一致；
（三）获取公司的信用减值准备政策，了解计提信用减值准备所依据的资料、
假设及计提方法，检查公司制定的坏账政策的合理性，与同行业其他公司的信用
减值准备政策进行对比，是否存在差异；检查调规对价项目计提信用减值准备情
况与公司计提信用减值准备政策是否一致。
通过执行的相关程序和获取的相关审计证据后我们认为，公司对盛文佳苑项
目因规划调整形成的调规对价的会计处理符合企业会计准则的相关规定，计入应
收账款合理；公司关于信用减值准备计提的会计政策符合企业会计准则的相关规
定，项目调规对价形成的应收账款账龄为 1 年以内，不存在逾期，属于低风险组
合（政府类款项），且上述客户与公司不存在关联关系，未计提信用减值准备，
符合公司的信用减值准备计提政策。
21
四、关于存货。根据年报及相关公告，公司存货期末账面余额 150.01 亿元，
累计计提存货跌价准备 44.45 亿元，其中本期计提金额 7.30 亿元，同时，转回或
转销存货跌价准备合计 10.52 亿元，包括转回盛文佳苑项目减值 1.81 亿元，转销
誉东苑、美瑜兰庭等项目减值 8.71 亿元。请公司：（1）分项目列示近三年年末
存货可变现净值和账面成本的金额，并说明每年年末可变现净值的计算过程、
关键参数及其选取依据，包括但不限于预计售价、至完工仍需发生的成本、预
计销售费用及税金、周边可比楼盘一手房售价，结合毛利率大幅下滑的情况，
说明公司存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在应计提未计提的情况；
（2）补充披露本期存货跌价准备转回或转销的具体情况，包括但不限于项目账
面余额、前期跌价准备的计提情况、本期转回或转销金额及依据等，并说明公
司是否存在通过不当大额计提存货跌价准备后跨期转回转销进行利润调节的情
形。
公司回复：
（一）分项目列示近三年年末存货可变现净值和账面成本的金额，并说明
每年年末可变现净值的计算过程、关键参数及其选取依据，包括但不限于预计
售价、至完工仍需发生的成本、预计销售费用及税金、周边可比楼盘一手房售
价，结合毛利率大幅下滑的情况，说明公司存货跌价准备计提的合理性和充分
性，是否存在应计提未计提的情况
1、每年年末可变现净值的确定、关键参数及其选取依据
资产负债表日对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低计提
或转回存货跌价准备。
用于出售的开发产品，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；在建项目在正常生产经
营过程中，以完工后的开发产品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
资产负债表日对存货进行计量时，对于存货减值测试预计销售收入的确定方
法：①对于已签订的销售/预售合同，根据签约合同金额，确定预计销售收入；
②在计算待售产品的预计售价时，重点考虑其户型分布、区内位置以及朝向、楼
层、视野采光等多种影响因素，并参考近期已经销售的相似产品售价以及周边同
期可比项目的价格水平。此外，我们还结合项目的整体销售计划、项目的自身优
22
势以及未来市场的发展趋势，进行深入分析，以保证项目预计售价的准确性和合
理性。
例如美瑜兰庭项目，业态分为高层、叠拼和车库。其中 2024 年已签约收入
6,908.68 万元，销售均价 2.2 万元/㎡，待售面积 11,567.16 ㎡。在计算美瑜兰庭
的预计售价时，重点考虑待售产品在户型、区位以及朝向、楼层、视野、采光等
各方面的优势，并参考近期已售相似产品售价以及周边同期可比项目的价格水平。
此外，我们还结合项目的整体销售计划、项目的现房优势、容积率优势以及未来
市场的发展趋势等，进行深入分析，以保证项目预计售价的准确性、合理性。目
前项目所在区域周边竞品中，海玥名都销售均价 2.5 万元/㎡，玉玲珑销售均价
2.86 万元/㎡，溪云雅园销售均价预计 2.88 万元/㎡，结合剩余待售产品的具体情
况，确定了其待售房源的预计销售均价为 2.4 万元/㎡。
2、分项目列示近三年年末可变现净值和账面成本金额及存货跌价准备计提
情况
23
（1）2021 年存货跌价准备计提情况
预计销售
可售面积 预计收入金 预计将发 跌价准备总 已计提减值 当期计提减
账面成本 费用及税 可变现净值
项目名称 业态 （不含车 额 生成本 额 准备 值准备
① 费 ⑤=②-③-④
位数） ② ④ ⑥=①-⑤ ⑦ ⑧=⑥-⑦
③
高层、小高叠、高
美瑜华庭 叠、车库
202,041.69 611,401.26 503,608.44 9,290.97 52,683.70 441,633.77 169,767.49 145,418.73 24,348.76
美瑜兰庭 高层、叠拼、车库 151,041.95 432,378.92 355,369.31 6,131.30 38,448.38 310,789.63 121,589.29 75,071.29 46,518.00
高层、小高层、车
盛文佳苑 库、其他
64,128.37 334,328.97 209,816.18 6,836.25 35,759.99 167,219.94 167,109.03 114,917.46 52,191.57
高层、小高层、车
誉东苑 库、其他
51,558.40 179,471.20 117,098.70 3,512.96 17,263.49 96,322.25 83,148.95 56,281.89 26,867.06
新景园 118 地
高层、车库 82,951.99 68,960.31 112,871.40 4,873.96 47,919.45 60,077.99 8,882.32 - 8,882.32
块
合计 550,497.08 391,689.37 158,807.71
24
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与美瑜兰庭/华庭项目的距离
（万元）
美瑜华庭 津投城开 高层、高叠、小高叠 2.6 毛坯 2.499 相城区 本项目
美瑜兰庭 津投城开 高层、叠拼 2.5 毛坯 1.999 相城区 本项目
荷岸晓风 九龙仓、世茂 高层 2.6 带装修 2.5 活力岛 4 公里
逅湾雅苑 九龙仓 高层 2.62 带装修 1.8 活力岛 2.5 公里
万科锦上 万科 高层 2.72 带装修 2.2 中央公园 4.2 公里
悦笼雅苑 中粮 高层、洋房 2.8-3.1 带装修 2.4 中央公园 3.7 公里
润元铭著 金辉 小高层、叠加 2.96 带装修、毛坯 1.6 活力岛 2.3 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与盛文佳苑项目的距离
（万元）
盛文佳苑 津投城开 高层、小高 3.2 毛坯 2.64 河北区天泰路 本项目
中冶德贤华府 中冶 25—30F 高层 3.42 精装修 2.09 河北区天泰路 2 公里
首创天阅海河 首创 14F 小高\32F 高层\38—41F 超高层 3.74 精装修 3.78 河北区天泰路 2.4 公里
中铁西派国印 中铁 6—7F 洋房\13F 小高\17—18F 高层 3.30 毛坯 2.01 河北区金钟河 4.5 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与誉东苑项目的距离
（万元）
誉东苑 津投城开 小高、高层 2.3 毛坯 2.5 津滨大道 本项目
上东金茂智慧科学城 金茂 小高、洋房 2.35-2.6 精装修 1.8 津滨大道 1.4 公里
城投东方和府 城投 小高、洋房 2.1-2.3 毛坯 1.5 津滨大道 2.8 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与新景园 118 项目的距离
（万元）
新景园 118 地块 津投城开 小高、高层 1.46 毛坯 1.26 津南 本项目
大华国展公园世家 大华 高层、小高、洋房 1.89 毛坯 2.0 津南国展西 5.5 公里
天津悦府 天津城投 小高、洋房 1.47 毛坯 2.0 津南辛庄 4 公里
首创禧悦 首创 小高、洋房 1.69 毛坯 2.0 津南辛庄 5.5 公里
绿城桂语朝阳 绿城 高层 1.58 毛坯 2.8 西青大寺 3.5 公里
25
（2）2022 年存货跌价准备计提情况
可售面积 预计收入 预计销售费 预计将发 跌价准备 已计提减值 当期计提减
账面成本 可变现净值
项目名称 业态 （不含车位 金额 用及税费 生成本 总额 准备 值准备
① ⑤=②-③-④
数） ② ③ ④ ⑥=①-⑤ ⑦ ⑧=⑥-⑦
高层、小高叠、高
美瑜华庭 叠、车库
202,041.69 620,641.13 503,608.44 9,290.97 43,443.83 450,873.64 169,767.49 169,767.49 -
美瑜兰庭 高层、叠拼、车库 48,240.33 152,021.08 108,705.71 2,021.93 - 106,683.78 45,337.30 40,453.89 4,883.41
高层、小高层、车
盛文佳苑 库、其他
64,128.37 340,137.21 209,816.18 6,836.25 29,951.75 173,028.18 167,109.03 167,109.03 -
高层、小高层、车
誉东苑 库、其他
51,558.40 184,805.36 117,098.70 3,512.96 11,929.33 101,656.41 83,148.95 83,148.95 -
新景园
高层、车库 82,951.99 91,626.40 110,762.61 4,056.82 23,961.71 82,744.08 8,882.32 8,882.32 -
118 地块
合计 474,245.09 469,361.68 4,883.41
26
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与美瑜兰庭/华庭项目的距离
（万元）
美瑜华庭 津投城开 高层、高叠、小高叠 2.6 毛坯 2.499 相城区 本项目
美瑜兰庭 津投城开 高层、叠拼 2.4 毛坯 1.999 相城区 本项目
海玥名都 上海建工 高层 2.5 带装修 2.5 中央公园 4 公里
玉玲珑 万科 高层 2.8 带装修 2.5 中央公园 5 公里
逅湾雅苑 九龙仓 高层 2.63 带装修 1.8 活力岛 2.5 公里
龙湖启元 龙湖 高层 2.95 带装修 2.68 陆慕 4.8 公里
仁恒溪云雅园 仁恒 高层、洋房 2.88 带装修 1.8 陆慕 4.7 公里
金相天地 信达 高层 2.5 带装修 3.5 活力岛 2 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与盛文佳苑项目的距离
（万元）
盛文佳苑 津投城开 高层、小高 3.2 毛坯 2.64 河北区天泰路 本项目
中冶德贤华府 中冶 25—30F 高层 3.28 精装修 2.09 河北区天泰路 2 公里
首创天阅海河 首创 14F 小高\32F 高层\38—41F 超高层 3.14 精装修 3.78 河北区天泰路 2.4 公里
中铁西派国印 中铁 6—7F 洋房\13F 小高\17—18F 高层 3.24 毛坯 2.01 河北区金钟河 4.5 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与誉东苑项目的距离
（万元）
誉东苑 津投城开 小高、高层 2.3 毛坯 2.5 津滨大道 本项目
上东金茂智慧科学城 金茂 小高、洋房 2.4-2.7 精装修 1.8 津滨大道 1.4 公里
城投东方和府 城投 小高、洋房 2.1-2.3 毛坯 1.5 津滨大道 2.8 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与新景园 118 项目的距离
（万元）
新景园 118 地块 津投城开 小高、高层 1.46 毛坯 1.26 津南 本项目
大华国展公园世家 大华 高层、小高、洋房 1.52 毛坯 2.0 津南国展西 5.5 公里
天津悦府 天津城投 小高、洋房 1.49 毛坯 2.0 津南辛庄 4 公里
首创禧悦 首创 小高、洋房 1.49 毛坯 2.0 津南辛庄 5.5 公里
绿城桂语朝阳 绿城 高层 1.47 毛坯 2.8 西青大寺 3.5 公里
27
（3）2023 年存货跌价准备主要计提情况
预计销售
可售面积 预计收入金 预计将发 跌价准备 已计提减 当期计提
账面成本 费用及税 可变现净值
项目名称 业态 （不含车 额 生成本 总额 值准备 减值准备
① 费 ⑤=②-③-④
位数） ② ④ ⑥=①-⑤ ⑦ ⑧=⑥-⑦
③
高层、小高叠、高
美瑜华庭 叠、车库
202,041.69 640,920.96 463,952.52 8,223.07 21,456.60 434,272.85 206,648.11 169,767.49 36,880.62
美瑜兰庭 高层、叠拼、车库 11,567.16 39,738.22 28,127.93 496.76 - 27,631.17 12,107.05 12,107.05 -
高层、小高层、车
盛文佳苑 库、其他
46,885.24 267,001.62 154,520.77 6,836.25 29,667.54 118,016.98 148,984.64 167,109.03 -18,124.39
高层、小高层、车
誉东苑 库、其他
19,944.64 78,180.05 39,160.62 923.39 - 38,237.23 39,942.82 29,944.14 9,998.68
新景园 118 地
高层、车库 82,951.99 116,501.46 96,508.51 4,050.00 10,931.48 81,527.03 34,974.43 8,882.32 26,092.10
块
合计 442,657.05 387,810.03 54,847.01
28
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与美瑜华庭项目的距离
（万元）
美瑜华庭 津投城开 高层、高叠、小高叠 2.5 毛坯 2.499 相城区 本项目
美瑜兰庭 津投城开 高层、叠拼 2.4 毛坯 1.999 相城区 本项目
海玥名都 上海建工 高层 2.5 带装修 2.5 中央公园 4 公里
玉玲珑 万科 高层 2.86 带装修 2.5 中央公园 5 公里
龙湖启元 龙湖 高层 3.01 带装修 2.68 陆慕 4.8 公里
天境澜庭 弘阳、中骏 高层 3.05 带装修 2.0 陆慕 4.5 公里
仁恒溪云雅园 仁恒 高层、洋房 2.88 带装修 1.8 陆慕 4.7 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与盛文佳苑项目的距离
（万元）
盛文佳苑 津投城开 高层、小高 3.2 毛坯 2.64 河北区天泰路 本项目
中冶德贤华府 中冶 25—30F 高层 3.48 精装修 2.09 河北区天泰路 2 公里
首创天阅海河 首创 14F 小高\32F 高层\38—41F 超高层 3.19 精装修 3.78 河北区天泰路 2.4 公里
中铁西派国印 中铁 6—7F 洋房\13F 小高\17—18F 高层 3.15 毛坯 2.01 河北区金钟河 4.5 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与誉东苑项目的距离
（万元）
誉东苑 津投城开 小高、高层 1.9 毛坯 2.5 津滨大道 本项目
上东金茂智慧科学城 金茂 小高、洋房 2.4-2.7 精装修 1.8 津滨大道 1.4 公里
远洋寛阅时光 远洋 小高、洋房 1.85-2 精装修 1.7 成林道 4.3 公里
恒基旭辉都会江来 恒基、旭辉 洋房 1.85-2 毛坯 1.56 成林道 2.7 公里
均价
项目名称 开发商 产品形式 交付标准 容积率 所属片区 与新景园 118 项目的距离
（万元）
新景园 118 地块 津投城开 小高、高层 1.4 毛坯 1.26 津南 本项目
大华国展公园世家 大华 高层、小高、洋房 1.58 毛坯 2.0 津南国展西 5.5 公里
天津悦府 天津城投 小高、洋房 1.40 毛坯 2.0 津南辛庄 4 公里
首创禧悦 首创 小高、洋房 1.46 毛坯 2.0 津南辛庄 5.5 公里
绿城桂语朝阳 绿城 高层 1.33 毛坯 2.8 西青大寺 3.5 公里
29
项目名称 业态 销售费率 销售费率说明
苏州项目公司不承担维修基金费用，由购房者个人承担，
美瑜华庭 高层、小高叠、高叠、车库 1.77%
销售费用中无维修基金，另项目的广宣费在发生时计入
当期费用。测算的税费包括了项目的附税、项目的代理
美瑜兰庭 高层、叠拼、车库 1.77% 费，项目是自销团队销售，代理费计算按照账上该项目
自销团队工资占预售收款的比例计算得出。
该项目亏损，计提了减值，无增值税及相关的附税。该
盛文佳苑 高层、小高层、车库、其他 4.42% 费率包括了企业负担的 1.5%维修基金，代理费和渠道费
2.9%。广宣费发生时已经计入了当期费用。
该项目亏损，计提了减值，无增值税及相关的附税。广
誉东苑 高层、小高层、车库、其他 2.36% 宣费发生时已经计入了当期费用。该费率包括了企业负
担的 1.5%维修基金，自销团队的工资代理费 0.86%。
该项目除代理费外的其他期间费用都已经计入了当期销
售费用，项目在 2024 年 1 月办理入住，已经销售大部分，
新景园 118 地块 高层、车库 4.20%
该项目采用渠道销售较多，税费包括了维修基金 1.5%，
渠道费和代理费 2.7%。
美瑜华庭项目：位于苏州市相城区，土地面积 83,881.30 ㎡、总建筑面积
300,663.88 ㎡、可售面积 202,041.69 ㎡，容积率 2.499，业态分为高层、小高叠、
高叠和车库，预计销售均价 2.5 万元/平方米，预计总收入 463,952.52 万元，项目
预计可变现净值 434,272.85 万元，截至 2023 年 12 月 31 日，存货跌价准备余额
为 206,648.11 万元，当期计提 36,880.62 万元。
盛文佳苑项目：位于天津市河北区，地处大运河滨河生态空间范围内，四至
范围为：东至育婴里小学、南至北运河、西至北运河、北至天泰路及勤俭桥。规
划用地 24,823.70 平方米，地上建筑面积 48,200.42 ㎡，地下建筑面积 22,995.50
㎡，可售面积 46,885.24 ㎡，容积率 2.64，规划用途为住宅和商业。预计销售均
价 3.2 万元/平方米，预计总收入 154,520.77 万元，项目预计可变现净值 118,016.98
万元，截至 2023 年 12 月 31 日，存货跌价准备余额为 148,984.64 万元，根据调
规对价落实，当期转回存货跌价准备 18,124.39 万元。
誉东苑项目：位于天津市东丽区，紧邻滨海新区，土地面积 28,486.20 ㎡、
总建筑面积 79,960 ㎡、可售面积 51,558.40 ㎡，容积率为 2.5，业态分为住宅、
商业、车库，截至 2023 年 12 月 31 日，该项目未售面积为 19,944.64 ㎡,预计住
宅销售均价 1.9 万元/平方米，预计总收入 39,160.62 万元，剩余存货预计可变现
净值 38,237.22 万元，存货跌价准备余额为 39,942.82 万元，当期计提存货跌价准
30
备 9,998.68 万元。
新景园 118 地块：位于天津市津南区，土地面积 64,808.6 ㎡，总建筑面积
94,920.0 ㎡，可售面积 82,951.99 ㎡，容积率 1.26，业态为普通住宅。预计销售
均价 1.4 万元/平方米，预计总收入 96,508.51 万元，项目预计可变现净值 81,527.04
万元，截至 2023 年 12 月 31 日，存货跌价准备余额为 34,974.42 万元，当期计提
存货跌价准备 26,092.10 万元。
3、公司本期存货跌价准备计提政策与前期保持一致，2023 年较以前年度计
提金额发生变化主要是以下原因：
苏州地区：
美瑜华庭项目：该项目本期补提存货跌价准备，主要是销售价格变化引起的
可变现净值降低，相应造成本期跌价准备金额变动。2022 年，苏州执行新政策，
限购、限售等众多方面放松；限购方面，非当地户口连续缴纳 6 个月社保即可购
房；限售方面新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年；公积金贷款额度提升（个人
提升到 60 万，家庭提升到 90 万）；限价方面，新房备案均价可上调 5%；并且贷
款利率一路走低，达到近 14 年来房贷利率最低点。因此 2022 年预计未来售价不
会降低，不需要补提跌价。2023 年以来，随着一系列政策继续出台，如降低落
户门槛，大力招引人才，吸引更多人来苏州，留苏州；放松限购、降低刚需、改
善购房者的购房门槛，发放购房补贴；继续下调贷款利率，降低已购置新房业主
的房贷压力等。尽管政策明朗，但从市场销售情况看，政策效果收效甚微，政策
的实施并没有提高购房者热情，现场销售很不乐观，公司为了尽快回笼资金，因
此在 2023 年下调了预计销售价格，经减值测试后，补提了存货跌价准备。
天津地区：
新景园 118 地块、誉东苑项目：天津地区项目在 2021 年和 2023 年分别补提
了部分存货跌价准备。2021 年天津房地产商品住宅市场供需容量下降明显，市
场热度低，房地产政策延续 2017 年“331”政策，限购、限贷、限土地价格，市
场成交主流板块逐步转移到市区核心区域。2021 年天津商品住宅市场成交面积
1,282 万平方米，成交均价 1.71 万/平方米，成交量下降；公司根据周边成交价格
相应调整了预计售价，进而补提了存货跌价准备。
2022 年 4 月天津房地产政策开始逐步放宽，在执行 2017 年“331”政策的
前提下，公积金贷款政策及卖一买一购房政策有所放宽。2022 年 9 月天津房地
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产调控政策落地，“916”新政是天津从 2017 年以来为数不多的以公开发文的方
式来调整限购限贷政策，认房不认贷，外地限购放松至 6 个月社保，本地可卖一
买一；并且信贷政策优化：公积金贷款二套首付降至四成，商贷首套利率下限下
调至 3.9%、公积金首套利率下调至 3.1%。因此天津地区项目预估未来售价不会
走低，不需补提存货跌价准备。
2023 年进一步调整优化房地产政策，支持刚性和改善型住房需求。一系列
政策继续出台，但从市场情况看，政策效果收效不明显，大多数购房者仍持观望
态度，现场销售仍不理想，为了尽快回笼资金，公司在 2023 年下调了销售价格，
进行减值测试后，补提了存货跌价准备。
因此，结合项目所在地区市场变动趋势和周边可比楼盘价格情况，公司各年
度对上述项目计提存货跌价准备审慎、合理、充分，不存在应提未提情况。
（二）补充披露本期存货跌价准备转回或转销的具体情况，包括但不限于
项目账面余额、前期跌价准备的计提情况、本期转回或转销金额及依据等，并
说明公司是否存在通过不当大额计提存货跌价准备后跨期转回转销进行利润调
节的情形。
1、项目账面余额、前期跌价准备计提情况见上述表格。
2、本期跌价准备转回或转销情况
（1）誉东苑项目本期存货跌价准备转销情况
单位：元
誉东苑项目 整盘合计 住宅 商业
存货跌价准备账面金额 831,489,477.09 760,519,188.89 70,970,288.20
期初总可售面积 51,558.40 45,189.28 6,369.12
本期销售结转面积 31,613.76 31,613.76 -
剩余库存面积 19,944.64 13,575.52 6,369.12
当期应转销存货跌价准备 532,048,112.14 532,048,112.14 -
转销后存货跌价准备账面余额 299,441,364.95 228,471,076.75 70,970,288.20
本期补提金额 99,986,876.09 28,159,826.21 71,827,049.88
存货跌价准备期末余额 399,428,241.04 256,630,902.96 142,797,338.08
（2）美瑜兰庭项目本期存货跌价准备转销情况
单位：元
誉东苑项目 整盘合计 住宅 车位
存货跌价准备账面金额 453,372,923.18 411,445,639.56 41,927,283.62
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期初总可售面积 - 48,240.33 376.00
本期销售结转面积 - 36,673.17 175.00
剩余库存面积 - 11,567.16 201.00
当期应转销存货跌价准备 332,302,433.44 312,788,405.16 19,514,028.28
转销后存货跌价准备账面余额 121,070,489.74 98,657,234.40 22,413,255.34
（3）盛文佳苑项目本期存货跌价准备转销情况
单位：元
盛文佳苑项目 合计
存货跌价准备账面金额 1,671,090,291.60
总建筑面积 65,496.10
削层面积 17,295.68
削层比例 26.41%
土地款 2,780,000,000.00
土地款减少金额 734,198,000.00
削层后收入减少金额 552,954,120.00
转回存货跌价准备金额 181,243,880.00
3、本期转回或转销金额及依据
本期誉东苑、美瑜兰庭项目由于当期结转收入成本，前期计提的存货跌价准
备因存货销售结转需要转销，转销依据为当期结转存货面积占期初可售面积的比
例相应转销前期计提的存货跌价准备金额。
盛文佳苑项目因政府调整优化设计方案，需削减地上建筑面积，因此对项目
调规部分收回当时支付的对价，相应减少土地出让款；因该事项调减的土地成本
大于调减的预计收入金额，相应转回存货跌价准备 1.81 亿元。
综上，公司计提和转销存货跌价准备适当、合理，不存在通过不当大额计提
存货跌价准备后跨期转回转销进行利润调节的情形。
年审会计师回复：
针对存货跌价准备的审计程序：
（一）了解并评估公司与存货跌价准备相关的内部控制，并就相关关键控制
点进行测试；
（二）选取样本对本年末的存货项目进行实地查看，观察是否存在长期未予
开发的土地以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形；
（三）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核公司当年计提的存货跌价准
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备金额计算是否正确；
（四）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键
估计和假设，包括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及公
司的销售预算计划进行比较；核查了公司减值测试表中预计售价的选取，通过与
项目周边楼盘售价进行对比和政府出台的针对各项政策影响，确定预计售价的合
理性；对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算
进行比较；同时将新完工的开发项目的实际成本与预算成本进行比较，以评估项
目预算的准确性；将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销
售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性；
（五）结合销售收入及成本结转核查了各项目存货跌价准备的转销情况。
经核查，我们认为，公司报告期存货减值测试和计提结果符合企业会计准则
的相关规定，减值测试方法和各项参数的选取合理，计提金额恰当，不存在应提
未提，利用计提减值准备调节利润的情形。
公司指定的信息披露媒体为《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》和上
海证券交易所网站（www.sse.com.cn），公司所有信息均以上述指定报刊及网站
刊登的信息为准，敬请广大投资者关注公司相关公告，注意投资风险。
特此公告。
上网公告附件：
1、《中喜会计师事务所（特殊普通合伙）关于对天津津投城市开发股份有限
公司 2023 年年度报告信息披露监管工作函的回复》
天津津投城市开发股份有限公司
董 事 会
2024 年 7 月 6 日
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