本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司
拟转让资产涉及的资产价值评估项目
资产评估报告
中同华评报字（2024）第 031107 号
共一册 第一册
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2024 年 6 月 17 日
地址：北京市丰台区丽泽路 16 号院北京汇亚大厦 28 层
邮编：100073 电话：010-68090001 传真：010-68090099
北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司拟转让资产涉及的资产价值评估项目资产评估报告
目录
声明 ................................................................... 1
资产评估报告摘要 ....................................................... 2
资产评估报告正文 ....................................................... 4
一、委托人（产权持有人）和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
况.......................................................................................................................................... 4
二、评估目的...................................................................................................................... 5
三、评估对象和评估范围.................................................................................................. 5
四、价值类型及其定义...................................................................................................... 7
五、评估基准日.................................................................................................................. 8
六、评估依据...................................................................................................................... 8
七、评估方法.................................................................................................................... 10
八、评估程序实施过程和情况........................................................................................ 13
九、评估假设.................................................................................................................... 13
十、评估结论.................................................................................................................... 14
十一、特别事项说明........................................................................................................ 15
十二、资产评估报告使用限制说明................................................................................ 17
十三、资产评估报告日.................................................................................................... 17
资产评估报告附件 ...................................................... 19
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北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司拟转让资产涉及的资产价值评估项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注评估结论成立的假设前
提、资产评估报告特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产清单及相关资料由委托人、产权持有人申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
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北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司拟转让资产涉及的资产价值评估项目资产评估报告
北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司
拟转让资产涉及的资产价值评估项目
资产评估报告摘要
中同华评报字（2024）第 031107 号
北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的评估方法，按
照必要的评估程序，对北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司（以下简称“二九一农
场”或“委托人”、“产权持有人”）拟转让的资产在评估基准日的市场价值进行了
评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为二九一农场拟转让资产提供价值参考意见。
评估对象：二九一农场拟转让的资产。
评估范围：二九一农场申报的资产，具体为房屋建筑物、构筑物、机器设备和电
子设备，不含建筑物所占用土地的土地使用权。
评估基准日：2024年4月30日。
价值类型：市场价值
评估方法：重置成本法
评估结论：截至评估基准日2024年4月30日，二九一农场拟转让的资产账面价值为
1,163.78万元，评估值为1,199.54万元（含增值税），增值率为3.07%。具体结论如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
非流动资产 1 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
其中：固定资产 2 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
资产总计 3 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结
论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准
日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评
估。
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重大特别事项说明：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
纳入评估范围的房屋建筑物均未办理产权证书，产权持有人出具了相应的产权声
明，承诺上述房屋建筑物的所有权归其所有，无权属纠纷。评估人员查阅了房屋建筑
物所占土地的不动产权证书及相关的财务入账资料对权属进行了核实，同时对产权持
有人的相关人员进行了访谈，未发现有权属不清的现象；建筑物的面积、长度等参数
是产权持有人根据工程资料结合实际测量后申报的，评估人员进行了现场核实，未发
现明显差异，但评估机构非法定测量机构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，
需根据其测量结果对评估结论进行调整。
（二 ）其他需要说明的事项
1.根据资产评估委托合同，本次评估范围不包括土地使用权，因此本评估结论中不
含建筑物所占用土地的土地使用权价值。截至评估基准日，建筑物所占用土地的不动
产权证书的证载权利人为委托人的曾用名黑龙江省二九一农场，尚未更名。二九一农
场同意在建筑物存续期内向买方提供土地使用权，确保买方能够正常使用土地上的建
筑物，土地的使用方式及对价事宜由买卖双方另行商议。
2.本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑委估资
产可能存在的尚未支付的相关负债以及可能存在的抵押、担保等事项对估值的影响，
委估资产可能存在的相关负债以及将来如果有与委估资产权属相关的纠纷，与本评估
机构无关。
3. 本评估报告的评估结论，未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过程
中的相关费用和除增值税销项税以外的税项对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文。
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拟转让资产涉及的资产价值评估项目
资产评估报告正文
中同华评报字（2024）第 031107 号
北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司：
北京中同华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评
估程序，对贵公司拟转让的资产在2024年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下：
一、委托人（产权持有人）和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
概况
本次评估的委托人和产权持有人均为北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司，资
产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估
报告使用人。
（一）委托人（产权持有人）概况
1.注册登记情况
名称：北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司
曾用名：黑龙江省二九一农场
统一社会信用代码：91233002X06334036F
类 型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
法定代表人：于君
住 所：黑龙江省双鸭山市集贤县二九一农场场部 5 委 113 栋 01 号
注册资本：3780.00 万人民币
成立日期：1999-11-03
营业期限：长期
经营范围：一般项目:谷物种植;谷物销售;豆类种植;食用农产品初加工;食用农产品
批发;初级农产品收购;农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他相关服务;树木
种植经营;畜牧渔业饲料销售;水产品批发;非居住房地产租赁;机械设备租赁;农业机械
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服务;化肥销售;专用化学产品销售(不含危险化学品);装卸搬运;热力生产和供应;选矿;防
洪除涝设施管理;物业管理;工程管理服务;机构养老服务;互联网销售(除销售需要许可
的商品);粮油仓储服务;广告设计、代理;广告发布;广告制作;粮食收购;食品互联网销售
(仅销售预包装食品)。许可项目:饮料生产;水产养殖;渔业捕捞;道路货物运输(不含危险
货物);旅游业务;兽药经营;公路管理与养护;餐饮服务;住宿服务;道路旅客运输经营。
2. 企业历史沿革
二九一农场是由农建二师六团（其前身为中国人民解放军第九十七师二九一团）
1800 名转业官兵于 1955 年开发建设的。曾用名黑龙江省二九一农场，2021 年 9 月更名
为北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司。
截至 2024 年 4 月 30 日，二九一农场股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资比例
1 北大荒农垦集团有限公司 3780.00 100%
合计 3780.00 100%
二九一农场最终控制人为北大荒农垦集团有限公司。
（二）委托人与产权持有人之间的关系
本次评估的委托人和产权持有人为同一人。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个
人不能成为本资产评估报告的使用人。
二、评估目的
二九一农场拟转让资产，根据《资产评估委托合同》的约定，需要对评估基准日
拟转让资产的价值进行评估。
本次评估目的是为二九一农场拟转让资产提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
评估对象是二九一农场拟转让的资产。
评估对象涉及的资产范围是二九一农场申报的资产，具体为房屋建筑物、构筑物、
机器设备和电子设备，不含建筑物所占用土地的土地使用权。
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上述资产分布在二九一农场第一管理区农业农机综合服务中心内，该服务中心于
2013 年底完工，建设目的是为助力农场农业现代化建设，为农户提供全方位的粮食存
储、农机停放以及粮食销售等服务。建成后由于农场拆队并区的因素影响，导致委估
资产未按照设定用途使用，而是一直出租给第三方，租赁合同于 2023 年年底到期，截
至评估基准日，委估资产处于闲置状态。
二九一农场出具了《产权声明》，承诺纳入评估范围的资产为其所有，资产取得
来源合法，不存在权属纠纷。评估人员查阅了委估资产的工程资料及入账资料，未发
现有权属不清的现象。
具体资产类型及账面价值见下表：
金额单位：人民币元
账面价值
序号 科目名称
原值 净值
4-6-1 建筑物类合计 21,989,170.50 11,573,482.63
4-6-1-1 房屋建筑物 10,933,926.50 7,123,790.69
4-6-1-2 构筑物及其他 11,055,244.00 4,449,691.94
4-6-2 设备类合计 64,280.00 64,280.00
4-6-2-1 机器设备 51,260.00 51,260.00
4-6-2-3 电子设备 13,020.00 13,020.00
固定资产合计 22,053,450.50 11,637,762.63
（一）纳入本次评估范围的资产与委托评估时申报的资产范围一致，委托人和产
权持有人已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一
致。
（二）评估范围内资产情况
1.建筑物类资产：包括房屋建筑物和构筑物，除库房 1 和电动伸缩门为盘盈资产经
评估入账外，其余均为企业自建资产，不含所占用土地的土地使用权价值。截至评估
基准日，建筑物所占用土地的不动产权证书的证载权利人为委托人的曾用名黑龙江省
二九一农场，尚未更名。二九一农场同意在建筑物存续期内向买方提供土地使用权，
确保买方能够正常使用土地上的建筑物，土地的使用方式及对价事宜由买卖双方另行
商议。
（1）房屋建筑物包括中心库房及附属设施、库房 1、门卫房及大门等 3 项，具体
情况如下：
序 建筑物 建成 建筑面积
主体结构及装修情况
号 名称 年月 （㎡）
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序 建筑物 建成 建筑面积
主体结构及装修情况
号 名称 年月 （㎡）
砖混结构，1 层库房及局部 2 层办公室，外墙涂料，1 层库
中心库房 房内墙大白及抹灰，水泥地面，塑钢窗，平开大门、白炽灯，
1 及附属设 2012 年 2,714.00 上下水及供暖。2 层办公室为水泥及砖地面，塑钢窗，室内
施 楼梯，部分抹灰及上下水、供暖项目未施工。附属设施为中
心厕所、化粪池、桥涵、变压器工程、井等。
2 库房 1 2015 年 280.30 彩钢屋顶，1 层，塑钢窗，平开大门。
门卫房及 砖混结构，1 层，外墙涂料，内墙大白及抹灰，地砖地面，
3 2011 年 66.28
大门 塑钢窗，防火门、白炽灯，无供暖，大门为电动伸缩门。
上述房屋建筑物尚未取得房屋所有权证书，未计提减值准备。现场勘查未发现基
础不均匀沉陷及墙体开裂风化等现象，上述房屋建筑物有专人进行日常维护，可正常
使用。
（2）构筑物包括地秤（地秤房、地秤、基础及附属）、围墙、电动伸缩门、地面
及路面等共 4 项，分别建成于 2011 年、2013 年和 2015 年，其中地秤房为 1 层砖混结
构，建筑面积 96 平方米，中等装修；围墙为砖及铁艺结构，长度为 751 米；地面及路
面为混凝土结构，面积为 35180 平方米。上述构筑物未计提减值准备，有专人进行日
常维护，可正常使用。
上述房屋建筑物及建筑物的面积、长度等参数是产权持有人根据工程资料结合实
际测量后申报的，评估人员进行了现场核实，未发现明显差异，但评估机构非法定测
量机构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论进行
调整。
2.设备类类资产：
设备类资产包括机器设备和电子设备。
（1）机器设备共计 2 项，为 2 台变压器，型号分别为 S11-M-200/10 和 S11-M-50/10，
为盘盈资产评估入账。其中 S11-M-50/10 变压器正常使用中，S11-M-200/10 变压器为独
立存放并闲置状态。
（2）电子设备共 1 项，为监控设备 1 套，为盘盈资产评估入账，可正常使用。
四、价值类型及其定义
考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和
要求，评估结果应反映评估对象的市场价值，根据评估目的、市场条件、评估对象自
身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。
本次评估采用符合用途管制要求和资产现状利用前提下的市场价值作为选定的价
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值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
符合用途管制要求在本报告中是指被评估资产以有关部门依法规定的用途、面积、
年限等技术指标的要求使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途原地继续使用，并在可
预见的未来，不会发生重大改变。
除非特别说明，本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国（大陆）资产交易
市场上所表现的市场价值。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2024年4月30日；
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末
因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，
能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于
评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的
原则，选择该日期作为评估基准日。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日中华人民共和国第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) ；
2.《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修正)；
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三
次会议通过）；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号，2019 年 1 月 2 日财政
部令第 97 号修改）；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017 年国务院令第 691 号）；
6.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011 年财政部、国家税务总局
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令第 65 号）；
7.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36 号）；
8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号）；
9.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议通过)；
10. 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令（第 732
号）2020 年 12 月 11 日修订）；
11.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号，国务院令第 709 号 2019
年 3 月 2 日修订)；
12.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第 14 号，2001）；
13.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第 12 号令，2005)；
14.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第 32 号令，2016 年 6 月
24 日)；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
16.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日修订）；
17. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
8.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
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11.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
12.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
13.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
（三）权属依据
1. 工程造价资料；
2. 财务入账资料；
3. 产权持有人提供的其他权属证明。
（四）取价依据
1. 产权持有人提供的项目工程资料；
2. 评估基准日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
3. 国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格〔2015〕
299 号）
4. 黑龙江省现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、市政工程预算定额；
5. 黑龙江省现行的建设工程费用定额；
6. 资产所在地价格信息；
7. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（五）其他依据
1. 产权持有人提供的《资产评估申报明细表》；
2. 委托人与中同华签订的《资产评估委托合同》；
3. 产权持有人相关人员访谈记录；
4. 产权持有人提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法
三种基本方法及其衍生方法。
资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，
分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
市场法适用的前提条件是：
（1）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
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（2）有关交易的必要信息可以获得。
收益法适用的前提条件是：
（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
（2）预期收益所对应的风险能够度量；
（3）收益期限能够确定或者合理预期。
成本法适用的前提条件是：
（1）评估对象能正常使用或者在用；
（2）评估对象能够通过重置途径获得；
（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
本次评估选用的评估方法为成本法，评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：在市场上无法找到足够的与评估范围内资产相同或相
似的可比交易案例，故不适用市场法评估。
未选取收益法评估的理由：进入评估范围的资产不具有独立获利能力，所承担的
风险无法量化，故不适用收益法评估。
选取成本法评估的理由：进入评估范围的各项资产可以被识别，且重置成本和成
新率可以合理估算，故本次评估选用了成本法。
（二）评估方法简介
1. 建筑物类资产
对建筑物类资产采用房地分估的方式，建筑物所占土地不纳入评估范围，因此本
次建筑物的评估值中不含土地使用权价值。
计算公式为
评估值=重置全价（含税）× 综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+其他费用+资金成本
①建安工程造价
对重要的建筑工程，重置全价的计算主要采用“预决算调整法”。即根据原概算或预
决算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建安工程
含税造价。
对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定委估建筑的建安含税造
价。
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②其他费用
其他费用包括项目建设管理费、建设工程监理与相关服务收费、工程勘察设
计收费、招标代理服务收费、建设项目环境影响咨询费、建设项目前期工作咨询
费、城市基础设施配套费等，依据行业标准和地方相关行政事业性收费规定测算。
③资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期贷款利
率计算，贷款利率按评估基准日适用的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价
利率（LPR）确定，按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝[建安工程造价＋其他费用]× 贷款利率× 建设工期× 1/2
（2）综合成新率的确定
综合成新率=年限法成新率× 40%+观察法成新率× 60%
（1）年限法成新率
依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定构筑物的
成新率。计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）× 100%
（2）观察法成新率
评估人员实地勘查委估构筑物的使用状况，调查、了解构筑物的维护、改造情况，
对其主要结构部分进行现场勘查，结合建构筑物完损等级及不同结构部分相应的权重
系数确定成新率。
2. 设备类资产
评估价值 =重置全价× 综合成新率
①重置全价的确定
重置全价=购置价（含运杂费+安调费）
主要是通过向生产厂家和贸易公司咨询评估基准日市场价格，或参考评估基准日
近期同类设备的合同价确定购置价。
②成新率的确定
采用年限成新率确定。
年限成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）
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八、评估程序实施过程和情况
(一) 评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，
编制资产评估计划；辅导产权持有人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二) 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式对评估对象涉及的资产进行了必要的
清查核实，对产权持有人的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可能的途
径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
(三) 评定估算和编制初步评估报告阶段
项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估
算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适
用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资
产的初步测算结果和评估说明。
审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无
误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步
评估报告。
(四) 评估报告内审和提交资产评估报告阶段
本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，
对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关
当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人
提交正式资产评估报告。
九、评估假设
(一) 一般假设
1．交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功
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能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
(二) 特殊假设
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2．国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、赋税基准及
税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
3．假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况在原地
继续使用；
4．假设被评估资产在合理的管理方式和管理水平的基础上使用，无其他人力不可
抗拒因素及不可预见因素对其造成重大不利影响；
5．产权持有人和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6．评估范围仅以委托人及产权持有人提供的评估申报表为准，未考虑委托人及产
权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
(三) 评估限制条件
1．本评估结论是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而估算的评估对象的
市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影
响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。
2．评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是根据
评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当出现与上述评估假设和限制条
件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
截至评估基准日2024年4月30日，二九一农场拟转让的资产账面价值为1,163.78万元，
评估值为1,199.54万元（含增值税），增值率为3.07%。具体结论如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
非流动资产 1 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
其中：固定资产 2 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
资产总计 3 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
本资产评估报告评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
纳入评估范围的房屋建筑物均未办理产权证书，产权持有人出具了相应的产权声
明，承诺上述房屋建筑物的所有权归其所有，无权属纠纷。评估人员查阅了房屋建筑
物所占土地的不动产权证书及相关的财务入账资料对权属进行了核实，同时对产权持
有人的相关人员进行了访谈，未发现有权属不清的现象；建筑物的面积、长度等参数
是产权持有人根据工程资料结合实际测量后申报的，评估人员进行了现场核实，未发
现明显差异，但评估机构非法定测量机构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，
需根据其测量结果对评估结论进行调整。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
未发现委托人未提供的其他关键资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
未发现存有未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估未利用专家工作及相关报告。
（五）重大期后事项
未发现存有重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情况
无评估程序受限的情况。
（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象
的关系
未发现担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
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形
本次资产评估对应的经济行为中，未发现有可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形。
（九）其他需要说明的事项
1. 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在外部宏观经济环境不发生变化
等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
2. 本评估报告的评估结论含增值税销项税，未考虑委估资产可能存在的产权登记
或权属变更过程中的相关费用和除增值税销项税以外的税项对评估结论的影响；未
考虑可能存在的抵押、担保等事项对估值的影响；未考虑评估值增减可能产生的纳
税义务变化。
3. 根据资产评估委托合同，本次评估范围不包括土地使用权，因此本评估结论中
不含建筑物所占用土地的土地使用权价值。截至评估基准日，建筑物所占用土地的
不动产权证书的证载权利人为委托人的曾用名黑龙江省二九一农场，尚未更名。二
九一农场同意在建筑物存续期内向买方提供土地使用权，确保买方能够正常使用土
地上的建筑物，土地的使用方式及对价事宜由买卖双方另行商议。
4. 本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的市场价值，未考虑委估资
产可能存在的尚未支付的相关负债对估值的影响，委估资产可能存在的相关负债以
及将来如果有与委估资产权属相关的纠纷，与本评估机构无关。
5. 本评估报告是在委托人及产权持有人相关当事方提供与资产评估相关资料基
础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委
托人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特
定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其
来源进行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提
供任何保证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范
围。
6. 评估过程中，资产评估专业人员对所评估建筑物的外貌进行了观察，在尽可能
的情况下察看了构筑物的使用情况，但并未进行任何结构和材质测试。
7. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
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（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
本资产评估报告有如下使用限制：
（一） 使用范围：本资产评估报告仅用于本资产评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章后方可正式使用。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为评估结论形成日期，本资产评估报告日为2024年6月17日。
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（本页无正文）
．正式执此舍员
石系？另
资产评估师
资产评估师z 石毅 石毅君
11000610
正式执此舍员
资产评T古师
资产评估师： 博涵之闯鸣
王博涵
11190172
北京中同华资产评估有限公司
2024年6月17
北京中同华资产评估有限公司 18
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资产评估报告附件
附件一：委托人（产权持有人）营业执照复印件
附件二：评估对象涉及的主要权属证明资料
附件三：委托人（产权持有人）承诺函
附件四：签名资产评估师的承诺函
附件五：资产评估机构备案文件及单位会员证书
附件六：资产评估机构法人营业执照副本
附件七：签名资产评估师资格证明文件
附件八：资产评估委托合同
附件九：资产评估明细表
资产评估结果汇总表
评估基准日：2024年4月30日
表1
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 - -
非流动资产 2 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
其中：长期股权投资 3 - -
投资性房地产 4 - -
固定资产 5 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
在建工程 6 - -
无形资产 7 - -
其中：土地使用权 8 - -
资产总计 10 1,163.78 1,199.54 35.76 3.07
评估机构：北京中同华资产评估有限公司
固定资产评估汇总表
评估基准日：2024年4月30日
表4-6
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
序号 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
4-6-1 建筑物类合计 21,989,170.50 11,573,482.63 20,339,300.00 11,985,400.00 -1,649,870.50 411,917.37 -7.50 3.56
4-6-1-1 房屋建筑物 10,933,926.50 7,123,790.69 10,411,600.00 7,865,100.00 -522,326.50 741,309.31 -4.78 10.41
4-6-1-2 构筑物及其他 11,055,244.00 4,449,691.94 9,927,700.00 4,120,300.00 -1,127,544.00 -329,391.94 -10.20 -7.40
4-6-1-3 管道及沟槽 - - - -
4-6-2 设备类合计 64,280.00 64,280.00 25,100.00 10,000.00 -39,180.00 -54,280.00 -60.95 -84.44
4-6-2-1 机器设备 51,260.00 51,260.00 18,100.00 8,900.00 -33,160.00 -42,360.00 -64.69 -82.64
4-6-2-2 车辆 - - - -
4-6-2-3 电子设备 13,020.00 13,020.00 7,000.00 1,100.00 -6,020.00 -11,920.00 -46.24 -91.55
4-6-3 固定资产—土地 - -
固定资产合计 22,053,450.50 11,637,762.63 20,364,400.00 11,995,400.00 -1,689,050.50 357,637.37 -7.66 3.07
产权持有人填表人：隋洪滨 评估人员：石毅君 王博涵 共1页第1页
填表日期：2024年5月25日
固定资产-房屋建筑物评估明细表
评估基准日：2024年4月30日
表4-6-1-1
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币元
权证 建筑物 建筑面 他项 土地 账面价值 评估价值
建成 增值
序号 结构 地址 备注
编号 名称 年月 积(㎡) 权利 证号 原值 净值 原值 成新率% 净值 率%
1 无 中心库房及附属设施 砖混 2012/12/31 2,714.00 无 第一管理区农 黑（2020）垦区 10,272,056.00 6,612,481.40 9,687,200.00 76 7,362,300.00 11.34
2 无 库房1 彩钢结构 2015/12/31 280.30 无 业农机综合服 红兴隆不动产权 182,162.50 182,162.50 268,400.00 65 174,500.00 -4.21 账面值为评估净值入账
3 无 门卫房及大门 砖混、钢 2011/12/31 66.28 无 务中心 第0000020号 479,708.00 329,146.79 456,000.00 72 328,300.00 -0.26
账面余额合计 10,933,926.50 7,123,790.69 10,411,600.00 7,865,100.00 10.41
减：减值准备
账面净值合计 10,933,926.50 7,123,790.69 10,411,600.00 7,865,100.00 10.41
产权持有人填表人：隋洪滨 评估人员：石毅君 王博涵
填表日期：2024年5月25日 共1页，第1页
固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表
评估基准日：2024年4月30日
表4-6-1-2
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币元
长度 宽度 高度 面积体积 账面价值 评估价值
序号 名称 结构 建成年月 增值率% 备注
(m) (m) (m) ㎡或m3 原值 净值 原值 成新率% 净值
地秤（地秤房） 砖混 2013/12/31 96.00 357,500.00 80 286,000.00
1 700,000.00 35,000.00 878.57
地秤（地秤、基础及附属） 100t 2013/12/31 18 3.20 0.50 125,600.00 45 56,500.00
2 围墙 砖及铁艺 2011/12/31 751 1,065,699.00 445,431.12 878,100.00 40 351,200.00 -21.16
3 电动伸缩门 钢 2015/12/31 31,875.00 31,875.00 - -100.00 含在门卫房及大门中
4 地面及路面 砼 2011/12/31 35,180.00 9,257,670.00 3,937,385.82 8,566,500.00 40 3,426,600.00 -12.97
账面余额合计 11,055,244.00 4,449,691.94 9,927,700.00 4,120,300.00 -7.40
减：减值准备
账面净值合计 11,055,244.00 4,449,691.94 9,927,700.00 4,120,300.00 -7.40
产权持有人填表人：隋洪滨 评估人员：石毅君 王博涵
填表日期：2024年5月25日 共1页，第1页
固定资产-机器设备评估明细表
评估基准日：2024年4月30日
表4-6-2-1
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币元
计量 购置 启用 存放 账面价值 评估价值
序 数
设备编号 规格型号 生产厂家 增值率% 备注
号 单位 量 日期 日期 地点 原值 净值 原值 成新率% 净值
1 变压器1 S11-M-200/10 华通机电集团 台 1 2015/12/31 2015/12/31 第一管理区农 21,230.00 21,230.00 18,100.00 49 8,900.00 -58.08 闲置
业农机综合服
2 变压器2 S11-M-50/10 广东华力通变压器有限公司 台 1 2015/12/31 2015/12/31 务中心 30,030.00 30,030.00 含在库房及辅助设施中
账面余额合计 51,260.00 51,260.00 18,100.00 8,900.00 -82.64
减：减值准备
账面净值合计 51,260.00 51,260.00 18,100.00 8,900.00 -82.64
产权持有人填表人：隋洪滨 评估人员：石毅君 王博涵
填表日期：2024年5月25日 共1页，第1页
固定资产-电子设备评估明细表
评估基准日：2024年4月30日
表4-6-2-3
产权持有人名称： 北大荒集团黑龙江二九一农场有限公司 金额单位：人民币元
计量 存放 账面价值 评估价值
数
序号 设备编号 规格型号 生产厂家 购置日期 启用日期 增值率% 备注
单位 量 地点 原值 净值 原值 成新率% 净值
第一管理区
1 监控设备 DS-7808N 杭州海康威视有限公司 套 1 2015/12/31 2015/12/31 农业农机综 13,020.00 13,020.00 7,000.00 15 1,100.00 -91.55 8个摄像头
合服务中心
账面余额合计 13,020.00 13,020.00 7,000.00 1,100.00 -91.55
减：减值准备
账面净值合计 13,020.00 13,020.00 7,000.00 1,100.00 -91.55
产权持有人填表人：隋洪滨 评估人员：石毅君 王博涵
填表日期：2024年5月25日 共1页，第1页
