轻纺城：轻纺城关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的公告2024-12-11
轻纺城关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的公告
股票简称：轻纺城 股票代码：600790 编号：临 2024－039
浙江中国轻纺城集团股份有限公司
关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●投资标的：公司拟在浙江省绍兴市柯桥区以公开竞买方式取得
国有建设用地使用权，投资建设纺织博物馆文化街区项目。
●投资金额：项目总投资 91737 万元。
●本次交易不构成关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管
理办法》规定的重大资产重组。
●特别风险提示：
1、本次投资项目尚须完成政府立项核准及报备、项目土地公开
竞买、环评审批和施工许可等前置审批工作。同时，本次投资项目尚
需提交公司股东大会审议批准。本次投资项目实施尚存在不确定性。
2、根据商业区块可行性分析，本次投资项目预计需要 36 个月的
建设期和 5.79 年的投资回收期（含建设期），存在面临宏观经济、行
业政策、市场环境变化及经营管理等风险 ，同时增加预期收益不确
定性的风险。
3、本次投资项目资金来源主要为自筹资金和贷款，存在可能导
致公司现金流减少及贷款利息支出增加等风险。
4、本投资项目具体建设计划和内容须待公司获得土地使用权后
进一步细化落实。
2024 年 12 月 10 日，公司第十一届董事会第六次会议审议通过
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轻纺城关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的公告
了《关于拟投资建设纺织博物馆文化街区项目的议案》，同意投资建
设纺织博物馆文化街区项目并提交股东大会审议。具体情况如下：
一、项目投资概述
为弥补专业市场文化配套不足，打造市场及纺织行业全方位展示
与经营平台，探索符合新消费理念与趋势的纺织产业综合集成服务商
经营模式，公司拟投资建设纺织博物馆文化街区项目，建成集文化、
商业、旅游、研学、潮流等于一体的纺织文化综合体，赋能传统市场
及纺织行业在文化领域，包括纺织非遗产品展示、时尚 IP 潮服活动
等方向延伸演进，巩固公司在纺织行业的龙头地位，引领行业从传统
市场经营模式向时尚、年轻、潮流模式转型。项目主要包括博物馆场
馆区块和商业区块，总投资 91737 万元，其中场馆区块总投资 59324
万元，商业区块总投资 32413 万元。
二、拟投资项目的基本情况
1、项目名称：中国轻纺城纺织博物馆文化街区项目（项目名称
最终以政府立项核准名称为准）。
2、项目建设地址：位于浙江省绍兴市柯桥区。项目建设用地将
由公司以公开竞买方式取得国有建设用地使用权。
3、项目建设内容：
项目建设内容包括博物馆场馆区块和商业区块，占地 28927 平方
米，总建筑面积约 71940 平方米，其中地上建筑约 40940 平方米，地
下建筑约 31000 平方米，容积率 1.79，建筑密度 30.40%，绿化率 15%，
停车位 450 个。
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技术经济指标如下表：
序号 技术指标 单位 面积 备注
1 总用地面积 m2 28927
2 总建筑面积 m2 71940
2.1 地上建筑面积 m2 40940
2.1.1 纺织博物馆 m2 22577
2.1.2 商业综合体 m2 13633
2.1.3 其他（交通及附属后勤） m2 4730
其中人防面积
2.2 地下建筑面积 m2 31000 3021 平米，商业
面积 10830 平米
3 总占地面积 m2 8793.5
4 容积率 1.79
5 建筑密度 30.40%
6 绿化率 15%
地上 426 个，地下
7 机动车停车位 个 450
24 个
8 非机动车停车位 个 580
9 充电桩 个 74 其中快充 37 个
（注：以上技术数据以公司最终竞得土地使用权后的相关指标和
规划设计为准）
4、项目市场及功能定位
纺织博物馆文化街区项目以中国轻纺城为主题，充分展示纺织文
化与纺织产业的特色文化综合体项目，定位为柯桥中国轻纺城博物馆
文化艺术街区，功能为国家级二级综合博物馆兼容文化会展、文化创
意、纺织品综合服务、旅游休闲功能等多种文化功能，打造具有纺城
辨识度的特色 IP。
项目地上总建筑面积约 40940 平方米，其中场馆区块约 22577 平
方米、商业区块约 13633 平方米、其他配套附属用房约 4730 平方米。
商业部分业态包括零售类/餐饮类店铺、主力店、生活方式店铺
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及高端餐饮、商贸展示。文化场馆部分业态功能包括纺织工业文化馆、
纺织时尚设计馆、纺织绿色生态馆、纺织未来科技馆、时尚秀场等，
总建筑面积约 22577 平方米。旨在彰显植根柯桥的纺织文化渊源，引
领纺织行业发展格局，为市场乃至纺织行业发展提供全方位展示平
台。
5、项目整体效益测算
本项目是落实绍兴市柯桥区“文商旅”深度融合高质量发展的重
要内容，有利于宣传绍兴纺织业发展历程、纺织应用知识与信息，更
好助力柯桥区“国际纺都”建设。公司投资中国轻纺城纺织博物馆文
化街区项目，强化轻纺市场的国际化功能，弥补专业市场配套不足，
提升市场文化配套功能，打造文商旅融合发展的纺织市场文化街区，
推进纺织产业更好发展。项目所设博物馆区块不纳入本项目经济测
算，只对项目商业区块作经济测算。
5.1 商业区块经营收入估算
项目计算期为 20 年，其中：建设期 3 年。项目建成后，商业区
块收入包括商业出租收入、物业管理收入、广告位租赁收入、停车位
收入、充电桩收入等。
1） 商 铺 短 租 收 入
项 目 可 供 出 租 的 商 业 部 分 面 积 24463 平 米（ 地 上 13633 平
方 米 ， 地 下 10830 平 方 米 ） ， 其 中 30%短 期 出 租 ， 出 租 建 筑 面
积 约 7339 平 方 米 ， 根 据 项 目 周 边 商 业 商 铺 房 屋 租 赁 市 场 价 格
大 致 测 算 结 果 ， 年 空 置 率 15%， 第 一 年 出 租 率 70%， 第 二 年 出
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租 率 80%，第 三 年 出 租 率 85%，第 四 年 出 租 率 90%，以 后 每 年 按
照 90%出 租 率 计 ， 每 5 年 以 10%递 增 ， 将 商 业 租 金 价 格 参 照 周
边 商 铺 定 为 2.5 元 /平 米 /天 ， 预 计 运 营 期 合 计 收 入 为 9581 万
元。
2） 商 铺 长 租 一 次 性 收 入
项 目 可 供 出 租 的 商 业 部 分 面 积 24463 平 米（ 地 上 13633 平
方 米 ， 地 下 10830 平 方 米 ） ， 其 中 70%长 租 （ 租 期 为 30 年 ） ，
可 用 于 长 租 的 建 筑 面 积 约 17124 平 方 米 ，长 租 价 格 为 27375 元
/平 米 /年 ， 第 一 年 出 租 30%， 第 二 年 出 租 30%， 第 三 年 出 租 率
20%， 第 四 年 出 租 20%， 预 计 运 营 期 合 计 收 入 为 46877 万 元 。
3） 物 业 管 理 收 入
物 业 管 理 收 费 标 准 按 4 元 /平 米 /月 计 ， 以 后 每 5 年 以 5%
递 增 ,预 计 运 营 期 合 计 收 入 为 1397 万 元 。
4） 广 告 位 租 赁 收 入
计 划 设 立 广 告 位 100 个 ，费 用 暂 定 为 2500 元 /个 /月 ，以 后
每 5 年 以 10%递 增 ， 预 计 运 营 期 合 计 收 入 为 5764 万 元 。
5） 停 车 位 收 入
根 据 方 案 ，商 业 区 块 设 置 停 车 位 269 个 。参 照 同 类 项 目 停
车 场 收 费 标 准 ， 小 车 15 分 钟 内 免 费 ， 15 分 钟 至 2 小 时 5 元 ，
超 过 2 小 时 按 5 元 /小 时 计 。 车 位 每 天 使 用 次 数 按 10 次 考 虑 ，
车 位 利 用 率 按 80%计 ， 则 每 天 停 车 位 收 费 为 5*10*80%=40 元 ，
预 计 运 营 期 合 计 收 入 为 6677 万 元 。
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6） 充 电 桩 运 营 收 入
商 业 区 块 设 置 充 电 桩 74 个 ， 根 据 《 绍 兴 市 发 展 和 改 革 委
员会关于核定新能源电动汽车公用充电桩充电服务价格的通
知 》（ 绍 市 发 改 价 〔 2019〕 35 号 ）， 新 能 源 电 动 汽 车 公 用 充 电
桩 充 电 服 务 价 格 实 行 政 府 指 导 价 管 理 ，按 照 充 电 电 量 收 取 ，项
目 运 营 期 内 充 电 桩 收 入 为 1736 万 元 。
经计算，商业区块经营期收入为 72031 万元。
5.2 商 业 区 块 成 本 费 用 估 算
商业区块成本费用主要包括工资及福利费，燃料动力费
用，建设成本分摊以及管理费用等。
1） 人 工 成 本
商 业 区 块 运 营 人 员 为 20 人 ， 年 人 均 工 资 8 万 元 （ 含 社 保 、
医 疗 等 福 利 费 ）， 估 算 正 常 年 工 资 总 额 为 160 万 元 。
2） 燃 料 动 力 费 用
燃 料 动 力 成 本 主 要 为 商 业 区 块 运 营 期 间 产 生 动 力 成 本 ，年
用 电 量 约 5 万 度 ， 用 水 0.1 万 吨 ， 年 动 力 费 用 6 万 元 。
3） 销 售 费 用 、 管 理 费 用
销 售 费 用 按 营 业 收 入 的 3%计 取 ， 管 理 费 用 按 营 业 收 入 的
1%计 取 。
4） 折旧及摊销
商业区块固定资产投资按平均年限法折旧，建筑物折旧年限为
40 年、设备折旧年限为 15 年，净残值率均按 5%计，正常年固定资产
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年折旧费计算为 632 万元。项目土地费按 40 年摊销，年摊销费 208
万元。
5） 维 修 费 用
修 理 费 用 按 折 旧 费 的 10％ 计 提 （ 已 考 虑 大 修 费 用 ）。
5.3 相 关 税 费 估 算
项 目 涉 及 税 费 主 要 包 括 增 值 税 、房 产 税 、城 市 维 护 建 设 税
及 教 育 费 附 加 ， 运 营 期 合 计 税 费 20972 万 元 。
5.4 商 业 区 块 盈 利 能 力 分 析
盈 利 能 力 指 标 包 括 财 务 内 部 收 益 率 （ FIRR）、 财 务 净 现 值
（ FNPV） 和 项 目 投 资 回 收 期 （ Pt）， 依 据 《 项 目 投 资 现 金 流 量
表》计算。
通 过《 项 目 投 资 现 金 流 量 》分 析 ，项 目 的 动 态 分 析 指 标 如
下表：
财务内部收益率 财务净现值
指标 静态投资回收期
FIRR FNPV（ 万 元 ） I C =5%
所得税前 13.36% 14699 5.79 年
所得税后 8.75% 7153 6.96 年
上 述 指 标 表 明 ： 所 得 税 后 ， 项 目 财 务 内 部 收 益 率 8.75%，
高 于 基 准 折 现 率 5%，财 务 净 现 值 大 于 0，说 明 项 目 建 设 能 完 全
满足投资者预期，财务具有可行性。
5.5 经 济 可 行 性 分 析
5.5.1 财 务 分 析 结 论
本 项 目 总 投 资 91737 万 元 ，商 业 区 块 投 资 32413 万 元 。项
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目 商 业 经 营 收 入 为 72031 万 元 ，固 定 资 产 余 值 13471 万 元 ，运
营 成 本 6751 万 元 ，相 关 税 费 20972 万 元 ，运 营 期 利 息 1632 万
元，整个项目建成后，计算期累计净现金流为：
72031+13471-32413-6751-20972-1632=23734 万 元 。
因 此 ，项 目 商 业 区 块 收 益 能 覆 盖 本 项 目 商 业 区 块 支 出 ，可
以 实 现 收 益 与 融 资 平 衡 ， 运 营 期 盈 利 23734 万 元 。
5.5.2 商业区块可行性分析
公司聘请了东方经纬项目管理有限公司为纺织博物馆文
化 街 区 项 目 编 写 了《 可 行 性 研 究 报 告 》，项 目 总 投 资 91737 万
元 ，其 中 ：建 安 投 资 62786 万 元 ，工 程 建 设 其 他 费 用 24100 万
元（ 包 括 征 地 费 等 ），预 备 费 2050 万 元 ，建 设 期 利 息 2801 万
元 。商 业 区 块 投 资 项 目 财 务 内 部 收 益 率 13.36%（ 税 前 ），静 态
投 资 回 收 期 5.79 年 （ 税 前 ， 含 建 设 期 ） 。
5.5.3 场馆区块的文化功能
本项目是落实绍兴市柯桥区“文商旅”深度融合高质量发展的重
要内容，有利于宣传纺织业发展历程、纺织应用知识与信息，有利于
提升市场文化配套功能，弥补专业市场配套不足，赋能传统市场及纺
织行业在文化领域的延伸演进，更好助力柯桥区“国际纺都”建设。
企业的品牌形象是综合实力的象征。博物馆作为研究、记录、展
示、传播的重要载体，是企业对外宣传展示的“窗口”，通过参观接
待，举办论坛会议、技术成果展示等，搭建起企业与外界沟通的桥梁，
为传播企业文化与经营理念、行业交流发展等营造良好的舆论环境。
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博物馆综合运用多媒体、艺术品、文字、图片、声光电等多种表现形
式，打造立体化、全方位的展示场景，通过讲述行业发展的历程、企
业发展的故事，传播企业文化的精髓，在全社会汇聚起更多的共识与
力量。
此外，博物馆还可作为产业研究平台，从历史的智慧中汲取行业
发展的规律，从技术交流中提炼企业、行业发展方向，还能有效连接
高校、科研院所等机构，为推动行业进步提供源源不断的智力支持。
综上所述，纺 织 博 物 馆 文 化 街 区 项 目 符 合 公 司 发 展 战 略 规
划，具有可行性。
6、项目总投资及资金来源：项目资金来源于公司自筹 30%，银
行贷款 70%。
7、项目建设期：项目建设期约 36 个月。
三、拟投资项目对上市公司的影响
1、中国轻纺城纺织博物馆建设运营项目符合公司市场及纺织产
业发展的规划，有利于补充轻纺城市场文化配套不足，提升市场品位，
打造全方位市场文化显示平台，促进市场和纺织产业更好的发展，是
市场繁荣和格局提升的重要一步。
2、根据该项目可行性研究报告，项目投入运营后，预计财务内
部收益率为 13.36%，投资回收期为 5.79 年（税前，含建设期），将
对公司未来业绩产生积极影响。
四、项目投资的风险分析
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1、本次投资项目尚须完成政府立项核准及报备、项目土地公开
竞买、环评审批和施工许可等前置审批工作。同时，本次投资项目尚
需提交公司股东大会审议批准。本次投资项目实施尚存在不确定性。
2、根据商业区块可行性分析，本次投资项目预计需要 36 个月的
建设期和 5.79 年的投资回收期，存在面临宏观经济、行业政策、市
场环境变化及经营管理等风险 ，同时增加预期收益不确定性的风险。
3、本次投资项目资金来源主要为自筹资金和贷款，存在可能导
致公司现金流减少及贷款利息支出增加等风险。
4、本投资项目具体建设计划和内容须待公司获得土地使用权后
进一步细化落实。
鉴于上述风险，公司将加强与政府相关部门的沟通，尽快完成前
期相关土地竞买、审批、报备工作，竞得土地使用权后将及时完善细
化项目建设内容、合理安排项目资金需求，同时加强项目建设管理和
风险管控，积极发挥市场基础优势加强招商力度，确保实现预期效益。
特此公告。
浙江中国轻纺城集团股份有限公司董事会
二○二四年十二月十一日
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