重要提示：本公司董事会及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。公司本季度财务会计报告未经审计。 一、公司基本情况 1、股票上市地：深圳证券交易所 股票简称及代码：万科A 000002 万科B 200002 2、董事会秘书：肖莉 电子信箱：xiaol@vanke.com 联系地址：中国深圳市福田区梅林路63号 电话：0755－25606666 传真：0755－83152041 3、主要财务数据和指标（单位：元） 项目 2002－1－1至2002－9－30 2001－1－1至2001－9－30 净利润 187,079,504.70 181,398,063.27 扣除非经常性损益后的净利润 190,642,446.79 176,267,968.85 每股收益（全面摊薄） 0.296 0.287 净资产收益率（全面摊薄） 5.65％ 5.93％ 2002－9－30 2001－12－31 股东权益(不含少数股东权益) 3,311,612,526.89 3,124,089,960.15 每股净资产 5.248 4.951 调整后的每股净资产 5.157 4.864 注：1报告期内非经常性收益总额为－3,562,942.09元，明细如下：营业外收支净额－2,167,015.51元，股权投资差额摊销－3,382,059.93元，股票、股权投资收益1,135,227.20元，以上项目之应扣所得税影响850,906.15元。 2上述数据均按照中国证监会规定的公式计算得出。 4、国际会计准则调整对净利润（股东应占溢利）、期末净资产的影响（金额单位：人民币元） 项 目 净利润 期末净资产 2002－1－1至2002－9－30 2002－9－30 依照中国会计准则计算 187,079,505 3,311,612,527 遵照国际会计准则作出之调整： 递延收入认定及摊销 (1,668,497) 2,728,801 商誉认定及摊销 1,868,981 (3,085,791) 递延税项调整 7,564,523 资产重估 (17,146,128) 其他 2,851,009 (122,416) 依据国际会计准则计算 190,130,998 3,301,551,516 二、股本变动和主要股东、主要可转换公司债券持有人情况 1、 报告期内公司股份总数及股本结构未发生变化。 2、 公司报告期末股东总数为210,077户，其中A股197,425户，B股12,652户。 3、 主要股东持股情况（截止日期：2002年9月30日） 股东 报告期内股份 报告期末 类别 期末持股 增减变动情况 持股数 比例(％ ) 中国华润总公司 无变化 78,075,749 A 未流通国有股/ 12.37 法人股 CREDIT LYONNAIS SECURITIES 无变化 17,079,733 B 流通B股 2.71 （ASIA） LTD 华安证券有限责任公司 无变化 14,627,744 A 流通A股 2.32 刘元生 无变化 12,158,127 A 其中11,438,127 1.93 股A股尚未流通 景福证券投资基金 ＋871,003 8,242,345 A 流通A股 1.31 HOLY TIME GROUP LIMITED ＋686,358 7,186,358 B 流通B股 1.14 万科企业股份有限公司工会 无变化 5,895,078 A 未流通法人股 0.93 委员会 君安代理有限公司 －860,000 4,803,216 B 流通B股 0.76 景宏证券投资基金 －238,892 4,610,108 A 流通A股 0.73 CHARM YIELD INVESTMENT 无变化 4,048,062 B 流通B股 0.64 LIMITED 注：1持有本公司5％以上股份的股东为中国华润总公司，其所持股份报告期内没有变化。 2公司第二大股东CREDIT LYONNAIS SECURITIES（ASIA） LTD所持股份中的17,073,528 B股（占公司总股本的2.71％）为香港华润集团之关联公司华润置地有限公司实际持有，香港华润集团与中国华润总公司为关联公司。 3景福证券投资基金与景宏证券投资基金为关联基金。 4君安代理有限公司与CHARM YIELD INVESTMENT LIMITED为关联公司。 4、主要可转换公司债券持有人持债情况（截止日期：2002年9月30日） 持有人 报告期末持债数 债券面值 （债券张数） （元） 中国华润总公司 2,295,420 229,542,000 华夏成长证券投资基金 736,390 73,639,000 鹏华行业成长证券投资基金 572,870 57,287,000 上海洋洋大多利特殊钉有限公司 556,170 55,617,000 兴业证券股份有限公司 528,500 52,850,000 同盛证券投资基金 469,000 46,900,000 华安证券有限责任公司 415,040 41,504,000 银丰证券投资基金 345,730 34,573,000 同益证券投资基金 309,100 30,910,000 兴科证券投资基金 279,450 27,945,000 注：公司发行的可转债初始转股价格为每股人民币12.10元，公司在2002年7月17日实施2001年度每股派发人民币0.2元现金的分红派息方案除息后，可转债初始转股价格也相应调整为每股人民币11.90元。 三、经营情况阐述和分析 1、 公司报告期内主要经营情况 期内，全国房地产市场总体走势较为平稳。房地产开发投资继续保持快速增长，截至9月30日，投资总额达到4863亿元，较去年同期增长29.4％。与此同时，房地产销售逐步升温，商品房销售价格增势明显，1至9月，商品房平均销售价格2368元/平方米，同比增长6.4％。此外，土地开发与购置面积增速趋缓，新开工面积出现恢复性增长，市场整体供求关系良好。 3季度，集团在各地的主要楼盘销售进展顺利，实现销售、预售面积39.42万平方米，其中主要包括深圳的9.23万平方米、上海 5.28 万平方米、沈阳 7.77 万平方米、北京4.84万平方米、成都4.40 万平方米、南昌 3.27万平方米。3季度，集团新增结算面积20.3万平方米。 截至9月30日，集团累计实现结算面积56.4万平方米，比去年同期增长47.6％，期末, 集团尚有已售未结算面积43.12万平方米。 3季度，集团实现营业收入8.52亿元，净利润0.45亿元。截至9月30日，集团共实现营业收入23.54亿元，因上年同期收入包含零售业务，故表现为下降 20.53％，如扣除该因素，集团主营业务收入则较上年同期增长17.84％； 实现净利润1.87亿元，比去年同期增长3.13％。 期内，集团项目储备因开发建设而略有减少。截至9月30日，集团项目储备为664.2万平方米（建筑面积）。 2、主要投资项目进度与披露计划的差异 报告期内，集团业务发展顺利，未出现主要投资项目的实际进度与已披露计划的重大差异事项。 3、经营成果及期末财务状况 （1）经营成果 A、主营业务收入、主营业务利润及净利润与上年同期对比情况 金额单位：人民币万元 项目 2002年1－9月 2001年1－9月 增减幅度 主营业务收入 235,448.02 296,264.17 －20.53％ 主营业务利润 51,468.31 65,620.39 －21.57％ 净利润 18,707.95 18,139.81 3.13％ 说明：1报告期内主营业务收入及主营业务利润较去年同期下降，主要是2001年同期主营业务包含零售业务（该业务已于2001年8月转让）；若扣除零售业务因素，则主营业务收入和主营业务利润分别较上年同期增长17.84％和12.41％； 2报告期内实现净利润较去年同期增长，主要基于房地产销售收入及结算面积均较去年同期上升。 B、利润表项下各项目占利润总额的比例与前一报告期对比情况 项目 金额 占利润总额的比例 增减幅度 2002年1～9月 2002年1～6月 2002年1～9月 2002年1～6月 利润总额 23,238.78 17,466.10 100.00％ 100.00％ 0.00％ 主营业务利润 51,468.31 35,373.08 221.48％ 202.52％ 9.36％ 其他业务利润 171.18 92.13 0.74％ 0.53％ 39.62％ 期间费用 27,616.29 17,693.64 118.84％ 101.30％ 17.31％ 投资收益 －567.72 －286.23 －2.44％ －1.64％ 48.78％ 补贴收入 － － － － － 营业外收支净额 －216.70 －19.25 －0.93％ －0.11％ 745.45％ 说明：1投资收益占利润总额比例变化，主要由于股权投资差额摊销及联营公司报告期费用增加，使本公司对其投资亏损增加；2营业外收支净额占利润总额比例增长，主要由于报告期内处置固定资产使营业外支出增加。 （2）财务状况 项目 金额(万元) 占总资产比例(％) 增减幅度 2002－9－30 2001－12－31 2002－9－30 2001－12－31 货币资金 116,685.85 80,538.14 14.22％ 12.42％ 14.49％ 应收款项 69,521.82 54,751.78 8.47％ 8.45％ 0.24％ 存货 591,126.37 470,861.68 72.04％ 72.63％ －0.81％ 长期投资 7,300.76 8,229.57 0.89％ 1.27％ －29.92％ 固定资产 31,633.39 30,993.35 3.86％ 4.78％ －19.25％ 说明：报告期末，长期投资占总资产比例较2001年末下降，主要是由于报告期内增持鞍山万山房地产开发有限公司股权从35％至65％，该公司被纳入合并资产负债表，对其长期投资相应核减。本报告期内无重大委托理财、重大资金借贷行为发生，亦无重大逾期债务发生。 （3）或有事项与期后事项——重大诉讼、仲裁事项的进展情况 期内，公司无重大诉讼及仲裁事项。公司持续披露的新加坡籍居民陈孟哲、陈金凤诉天津万科兴业（集团）有限公司、天津万科兴业发展有限公司及天津万兴物业管理有限公司一案，及2002年度中期报告中披露的天津市和平建工集团有限公司诉天津万科房地产有限公司欠付其工程款一案，目前尚在审理过程中。 4、2002年度全年经营业绩预计 上年度，集团净利润中出售零售业务所获得的非经常性收益占集团净利润的48％。鉴于集团房地产开发业务由六个市场扩展至十个市场，项目进展顺利，集团2002年度扣除非经常性收益后的净利润预计将比2001年度扣除非经常性损益后的净利润增长50％以上。 四、财务会计报表 简要合并资产负债表（未经审计） 编制单位：万科企业股份有限公司 单位：人民币万元 项目 2001－12－31 2002－9－30 项目 2001－12－31 2002－9－30 流动资产 606,393.13 778,035.09 流动负债 304,548.84 318,283.30 长期投资 8,229.57 7,300.76 长期负债 31,134.09 170,046.83 固定资产 30,993.35 31,633.39 少数股东权益 199.23 1057.50 无形资产及 2,675.11 3,579.64 股东权益 312,409.00 331,161.25 其他资产 资产总计 648,291.16 820,548.88 负债与所有者 648,291.16 820,548.88 权益总计 简要合并利润表（未经审计） 编制单位：万科企业股份有限公司 单位：人民币万元 项目 2002年7－9月 2002年1－9月 主营业务收入 85,249.12 235,448.02 主营业务利润 16,095.22 51,468.31 其他业务利润 79.04 171.18 期间费用 9,922.64 27,616.29 投资收益 －281.49 －567.72 营业外收支净额 －197.45 －216.70 所得税 1,280.42 4,530.83 净利润 4,492.26 18,707.95 会计报表附注： 1、与年度会计报告相比，本报告期内公司执行的会计政策、会计估计无变化。 2、本报告期合并范围发生变化的单位和原因 本公司于2002年9月30日增持鞍山万山房地产开发有限公司股权，至本报告期末，本公司持有该公司股权由35％增至65％，故该公司纳入本报告期合并资产负债表。 3、本报告期未有应纳入财务报表合并范围而未予合并的子公司。 万科企业股份有限公司 2002年10月28日
