万科企业股份有限公司1995年年度报告(摘要)
一、公司简况
公司名称：万科企业股份有限公司
CHINA VANKE C0.,LTD。
注册地址：深圳市罗湖区翠竹北水贝二路14栋万科大厦
邮改编码：518020
法人代表：王石；股证事务代表：肖莉、扬兵兵
联系电话：（0755）5516666传真：（0755）5531696
二、主要财务数据与财务指标
1995年 1994年 比上年增长比例
（单位：人民币元）
1.营业收入 1,503,755,416.14 1,227,544,063.55 22.50％
2.利润总额 208,146,813.64 215,031,121.31 - 3.20％
3.净利润 l47,452,376.33 173,367,919.72 -14.95％
4.总资产 3,234,377,489.99 2,675,187,672.l1 20.90％
5.股东权益 1,179,492,645,80 1,016,484,437.28 16.04％
6.每股收益 0.51 0.71 -28.l7％
7.每股净资产 4.10 4.18 -1.91％
8.股东权益比率 36.46％ 38.00％ -4.05％
9.净资产收益率 12.50％ 17,06％ －26.73％
三、公司业务回顾
于回顾之期间内，本集团完成利润总额20814,7万元，税后利润14745.2万
元，较上年下降14.95％。根据政策及市场变化，本集团调整业务架构，一度为本
集团重要利润来源之证券业务的盈利，本年度较上年大幅下降达85.8％，造成整
体利润减少。
本集团房地产业务发展顺利并取得集团业务之主导地位，其经营规模和盈利
分别占集团之50.6％和75.9％，经营规模增长8.8％，显示出专业及规模开发优
势。全年竣工面积29万平方米，平均售出率约70％。
北京万科城市花园项目第一期为本集团之盈利作出重要贡献，年内完成竣工
面积10.4万平方米，实现销售面积达77％。上海万科城市花园第一期及上海万科
广场继续为本集团主要利润来源之一。本集团控股56％之天津万兴实业股份有限
公司通过对年初收购之“天津世贸广场”项目进行综合改造，年内即实现销售及回
款均达80％，亦为本集团盈利作出贡献。此外，本集团在青岛、沈阳、成都、石家庄
及北海开发的住宅项目均获得稳定回报。
本集团自88年介入房地产业务以来，长期致力于售后服务。本集团管理之深
圳“天景花园”及青岛“银都花园”均获得全国“物业管理优秀住宅示范小区”的称
号，显示本集团完善的物业管理已得到专业机构及同行业之认同。
本隽团零售、贸易、证券、工业项目及广告代理等业务亦为集团盈利作出贡
献。
零售业务营业收入2.3亿元，较上年增长l95,6％，盈利428万元，较上年增长
213,85％。本年内零售百贷业市场竞争激烈，本集团在零售业取得之业绩表明其
已占有稳定市场。进出口贸易继续以稳健经营为原则，为集团带来3.3亿经营收
入和1110万元盈利。精密礼品制作、供电及扬声器制作等小型工业项目继续保持
每年之小幅增长，为本集团带来1158万元盈利。怡宝蒸馏水和彩视电分业务亦为
本集团带来利润回报。此外，证郑业务亦创造608.2万元盈利，广告代理业务回报
稳定。电影《兰陵王》得到良好社会反响并获95年洛杉矾SANTA CLARITA国际
电影书最佳外语片奖。
四、股本变化及股本结构情况
1、股本变化
根据公司1994年度分红派息方案，每10股现行股份派送1.5股红股，全年派
送红股36,443,300股，另据“职员持股计划”第一阶段认股权实施情况，增加8,
826,500股普通股。截止1995年12月31B，本公司总股本为288,225,136股。
2、股本结构情况。
于1995年12月31日，本公司股本结构如下所示：（单位：股）
股份类别 年初数 占总股市百分比 年末数 占总股百分比
（一）尚未流通股份 50,748,931 20.89 67,187,764 23.3
国有法人股 24,150,965 9.94 27,773,609 9.64
法人股 26,597,966 10.95 30,587,655 10.61
职工股 0 0 8,826,500 3.06
（二）已流通股份 192,206,405 79.11 221,037,372 76.69
A股 136,289,405 56.10 156,732,822 54.38
B股 55,917,000 23,01 64,304,550 22.31
（三）股份总额 242,955,336 100 288,225,136 100
3、股东
于1995年12月31日，本公司共有51490名胜东，其中A股股东50,982名，B股
股东508名。前十名股东如下：
股东 股数 占总股本百分比
中国新一代实业有限公司 18,508,923 A股 6.42
中国平安保险公司 11,975,020 A股 4,15
深圳市投资管理公司 9,264,686 A股 3.21
万科企业职工集体股 8,352,535 A股 2.90
刘元生 7,675,402 A股 2.66
深圳信诚科技有限公司 5,589,000 A股 1,94
TEMPLETON DEVELOPING 5,278.636 B股 1.83
MKTS TRUST
SMART HILL INVESTMENT 4,504,228 B股 1.56
LIMITED
TEMPLET0N DRAG0N FUND,INC 4,l84,900 B股 1.45
CHARM YIELD INVESTMENT 4,ll7,166 B股 1.43
LIMTED
4、董事、监事持股情况
姓名 年初持有没票（股） 年末持有股票（股）
王石董事长兼总经理 24,275 57,916
蔡顺成常务董事兼常务副总经理 21,651 44,898
刘元生常务董事 6,674,264 7,695,403
陈楚杰常务董事 0 15,000
朱焕良董事 90,000 105,000
赵晓峰董事副总经理 0 15,000
文哲董事 0 15,000
黄胜全董事副总经理 0 15,000
陈祖望董事副总经理 0 15,000
马申董事 0 15,000
郁亮董事 1,000 16,150
孙建一董事 0 10,000
姚瑞生董事 0 10,000
龚华董事 0 10,000
陈康董事 0 10,000
张恭泰董事 0 10,000
姚牧民董事常务副总经理 0 10,000
徐刚董事副总经理 0 10,000
丁福源首席监事 1,485 16,707
谭壬辰监事 0 0
蒋骏监事 0 5,000
*本公司董事、监事持臃数量年度内变化为公司派送94年度红股及职员持股
计划之认购所致。
五、重要事项
1.股东大会。
1995年6月6日，公司第七届股东例会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过
董事会1994年度工作报告、1994年度经审核报表及审计报告、1994年度利润分配
及分红派息方案、监事会1994年度工作报告、选举董事、选举监事、章程修改方案、
授权董事会聘请1995年度核数师、授权董事会定向发售或回购不超过10％的股份
九项议案，选举产生了公司第六届董事会和第二届监事会。
1995年10月9日公司第二届特别股东会议于深圳富临酒店举行，会议通过了
关于修订“职员持股计划”认股权行使价及对章程及细则作相应修改的议案。
2.董事会议
1995年度董事会共召开四次会议，选举产生了新一届董事会，设立了财务审
计、投资决策及人事政策委员会，审议通过公司1994年度审计及业绩报告、1995年
度中期业绩报告，聘任核数师并进行章程修改。期内还聘任姚牧民先生为公司常
务副总经理，聘任黄胜全先生为公司副总经理，接受郁亮先生辞去董事会秘书的
辞呈，聘任肖莉小姐为董事会秘书。此外，对公司经营管理中的重大事项如怡宝食
品饮料有限公司转让、首期职员持股计划第一阶段实施方案等进行决策，促进集
团各项工作顺利进行。
3.公司董事、监事变更情况说明
陈楚杰、姚瑞生、孙建一、龚华、除康、张恭泰、姚牧民、徐刚于第七届股东例会
上当举为董事，与留任10名董事一起组成公司第六届虽事会，原董事张西甫、马恭
元、吴大生、谭志伦离任。
丁福源、谭壬辰、蒋骏于第七届股东例会上分别当选为首席监事与监事。原首
席监事陈俊茂先生、监事杨远龙先生因工作变动分别辞去监事职务。
4.公司法律顾问变动情况说明
公司94年度法律顾问之一为北京康达律师事务所的傅洋先生，95年度困与康
达的和约完成，公司改聘深圳市信达律师事务所的郑伟鹤先生为常年法律顾问。
5.本报告期内公司无任何须予披露之交易。
6.本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
7.本报告期内公司无购买、赎回或出售本公司任何股份。
8.股息
董事会建议开派1995年度全年股息0,24元，其中0.14元以现金派送，0.1元
以红股派送，即每10股现行股份派送1股红胜利1.4元现金。
此项分配方案尚需股东例会审议通过，并经主管机关批准后执行。
六、子公司和关朕企业
企业名称 注册资本 本公司拥有权益 业务范围
深圳万科房地产有限公司 50,000,100 100％ 房地产开发，物资供销
深圳万科物业管理公司 4,000,000 100％ 物业管理.维修服务
上海万科房地产有限公司 15,000,000 100％ 房地产开发，装横
上海万科物业管理有限公司 1,000,000 100％ 物业管理
北京万科企业股份有限公司 20,000,000 100％ 商业贸易
北京万科城市花园物业管理公司10,080,000 100％ 住宅建设，物业管理
沈阳万科房屋开发公司 5,000,000 100％ 房地产开发
深圳万科财务顾问有限公司 15,000,000 100％ 咨询服务
深圳万科贸易有限公司 42,500,000 100％ 商贸，进出口
深圳万科文化传播有限公司 8,000,000 100％ 影规文化产品
深圳万科工业有限公司 40,010,000 100％ 工业，合作加工
香港永达中国投资有限公司 10,000 l00％ 投资
深圳国际企业服务公司 3,200,000 90％ 仪器展览,广告经营
深圳万佳百货股份有限公司 50,000,000 60％ 商业
深圳怡宝食品饮料有限公司 3,000,000 59％ 生产饮料及食品
天津万兴实业股扮有限公司 50,000,000 56％ 房地产开发
香港银都置业有限公司 2,000,000 51％ 投资
青岛银都房地产开发公司 69,600,000 51％ 房地产开发
成都万科兴业有限公司 30,000,000 50.2％ 住宅开发经营
大连万联房地产开发有限公司 32,000,000 50％ 房地产开发
深圳彩视电分有限公司 26,720,600 40％ 印刷品设计、电分制版
北海万达房地产开发有限公司 20,000,000 40％ 房地产开发
鞍山万山房地产开发有限公司 5,172,700 30％ 房地产开发
深圳海神置业有限公司 80,000,000 30％ 房地产开发
石家庄银都房地产开发有限公司 5,000,000 25.5％ 房地产开发经营
七、公司业务展望
中国宏观凋控政策已进入第四年，期间，本集团形成以房地产为核心的业务
架构，确立城市居民住宅开发为重点开发方向并使其稳步发展，此乃本集团在
持续严峻的市场环境下保持稳健发展的原因。在未来一年，本集团董事会对公司
的整体业绩及发展前景充满信心。
随着房地产市场的不断发展，各项法规逐步完善，个人购房比例逐年增加，本
人认为房地产市场调整已基本进入健康发展状态。基于深圳先于其他城市进入房
地产领域，也将最先完成市场调整的判断，以及其经济稳步发展对住宅需求的稳
定增长，在未来一年，深圳将成为本集团房地产投资重点。
在北京、上海、天津及沈阳开发的城市唐民住宅将在未来一年进入第二期规
模开发，深圳、成都城市花园上半日将相继奠基开工。该等项目将为集团带来重要
溢利。此外，根据业务发展需要，本集团亦将适量增加土地储备。
集团零售业已初具规模。本集团管理及控股之万佳百货股份有限公司将于下
半年增开新商场，其营业面积达1,25万平方米，约为现有商场的3倍。进出口贸易
将以品牌代理为发展目标，保持稳健经营。策略性投资业务仍将配合集团业务展
开，通过兼并、收购与转让达到资源优化组合目的。工业项目、广告代理及影视制
作继续为本集团带来溢利。
本集团已形成规范的集团管理模式，在未来一年，将更致力于加强人才的合
理组合和全员的培训工作以及专业经理阶层的培养，以适应集团发展的需要，为
股东创造更好的业绩。
借此机会，本人谨代表董事会向万科管理层及全体职员之忠诚服务及贡献深
表谢意，并与董事会同寅保证竭尽所能及所长，以答谢各股东对本集团之信心。
承董事会命
董事长
王石
深圳,1996年4月25日
八、财务报告
审计报告
万科企业股份有限公司全体股东：
我所接受委托，对贵公司及贵公司附属公司和拥有50％以上权益的
联营公司（以下统称“贵集团”）1995年12月31B的合并资产负债表及1995年
度的合并利润及利润分配表、合并财务状况变动表进行了审计。这些会计报表
由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。惟纳入贵集
团合并会计报表及应用权益法计算投资收益的部分公司（详见合并会计报表
附注十）之会计报表系由其他会计师事务所审计。
我所认为，上述会计报表符合《企业会计准则》及《股份制试点企业会计
制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵集团1995年12月31日的
财务状况和1995年度的经营成果和资金变动情况；会计处理方法的选用符合
一贯性原则。
蛇口中华会计师事务所中国注册会计师王珍亭
中国深圳蛇口中国注册会计师侯德彰
外勤结束日：1996年2月14日
审计报告签发日：1996年4月4日
合并会计报表附注
一九九五年度
1.会计制度
本公司及国内联营企业执行《股份制试点企业会计制度》；本公司控股的
中外合资企业执行《中华人民共和国外商投资企业会计制度》；境外企业执行
国际会计标准。”
2.利润分配：
本公司董事会向股东大会建议，以境内、外往册会计师审计之较低的净
利润计147,452,376.33人民币元，按以下比例分配：
分配比例
法定公积金 10％
法定公益金 10％
任意公积金 35％
普通股股利 45％
3.短期投资
项目 金额 年末市值
股票投资 RMB54,010,002.45 RMB36,l13,7ll.91＊
债券投资 2,926,108.17
------------------
RMB56,936,110.62
＊系根据1995年12月31日深圳股市市价计算。
4.应收帐款
帐龄 金额
1年以内 RMB360,760,698.10
1-2年 5,576,073.44
2-3年 2,942,193.94
3年以上 26,104.2
-----------------
RMB369,305,070.40
5.其他应收款
帐龄 金额
1年以内 RMB250,323,842.19
1一2年 34,659,113.04
2-3年 3,928,954.39
3年以上 l13,671.32
---------------------
RMB289,026,580.94
6.长期投资
长期投资年未数额计380,918,246.17人民币元，其中：
（l）股权投资
投资金额 年末市值
上市公司部分 RMB92,076,816,65 RMB144,369,100
非上市公司部分 41,642,580.98
-----------------------
合计 RMB133,7l9,397.63
年末市值系根据深圳市《证券时报》登载之1995年12月31日股票价格计
算。
（2）债券投资。
债券种类 投资金额
国债93（2） RMB3,000,000,00
（3）联营投资 原始投资金额 现有投资金额
联营公司 RMB211,730,770.10 RMB241,856,300,54
（4）未纳入合并报表全资附属单位
投资金额
全资公司 RMB2,342,548
7.资本公积
金额
年初数 RMB570,037,314.60
本年增加数：
土地使用权投资重估增值＊ 12,466,787.93
向职员发行股份溢价 l7,741,265.00
年末数 RMB600,245,367.53
＊系本公司之投资公司一一天津万兴实业股份有限公司进行投资前土地
使用权重新评估增值额。
8.盈余公积
金额
年初数 RMB196,051,572.46
本年增加数：
合并会计报表范围变更净增加额 9,823,880.76
1995年利润分配提取法定公积金 14,745,237.63
1995年利润分配提取法定公益金 14,745,237.63
1995年利润分配提取任意公积金 51,608,331.72
其他增加数 389,161.84
年末数 RMB287,363,422,04
9.投资收益
金额
1995 1994
股票投资收益 RMB11,015,960.74 RMB44,996,668.46
债券投资收益 （423,287.19） 一
非控股公司分来利润 1,940,000.00 19,192.07
权益法调整 8,782,791.04 37,849,338.18
清算损失 一 （5,769,009.40）
其他收益 14,989,205.86 --
-----------------------------------
RMB36,304,670.45 RMB77,096,189.31
