万科企业股份有限公司1996年年度报告(摘要)
一、公司简况
公司名称：万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO.LTD
注册地址：深圳市罗湖区翠竹北水贝二路14栋万科大厦
邮政编码：518020
法人代表：王石 股证事务代表：肖莉、杨兵兵
联系电话：（0755）5316666 传真：（0755）5531696
二、主要财务数据与财务指标
1996年 1995年 比上年增长比例
（单位：人民币元）
营业收入 1,177,714,050.96 1,503,755,416.14 －21.68％
利润总额 199,150,238.06 208,146,813.64 －4.32％
税后利润 149,663,316.45 147,452,376.33 1.50％
资产总额 3,466,124,320.30 3,234,377,489.09 7.17％
股东权益 1,333,235,597.93 1,179,492,645.80 13.03％
每股净资产 4.21 4.10 2.68％
每股税后利润
──加权平均 0.47 0.51 －7.84％
──全面摊薄 0.47 0.51 －7.84％
股东权益比率 38.46％ 36.55％ 5.23％
净资产收益率 11.23％ 12.47％ －9.94％
三、公司业务回顾
于报告期内,本集团完成利润总额19915万元,税后利润14966万元，较上年增长
1.5％，继续保持稳健发展。
本集团之核心业务房地产业务期内保持良好经营业绩，全年结算竣工面积 17
.69万平方米，其营业收入与盈利分别占集团的62.16％和52.35％。
本年度集团在各地的居民住宅项目均有理想市场表现。上海万科城市花园继续
为集团带来良好溢利回报，该项目一期工程累计265,000 平方米于年内全面竣工，
售出率达85％，二期新开工及部份竣工面积33,000平方米，销售业绩理想；规划面
积125,857平方米，分三期开发的天津万科城市花园第二、第三期于年内全面开工，
首先推出销售的第三期售出率达70％，亦为本集团利润作出贡献；北京万科城市花
园项目累计竣工124,000平方米，年内增开30,000平方米，销售稳定， 为集团带来
盈利。此外，荔景大厦项目与万景大厦项目的售罄和青岛银都花园的良好销售亦为
集团带来溢利回报。本集团在沈阳、鞍山的住宅项目，在大连的写字楼项目于报告
期内进入利润回报期。年内集团在各地的居民住宅项目增开面积达160,000平方米，
而物业管理亦有可喜表现，继深圳天景花园、青岛银都花园之后，上海万科城市花
园、天津万科城市花园、北海万科城市花园和深圳荔景大厦又获得“全国物业管理
优秀住宅小区（大厦）”荣誉。
本集团零售业务保持稳定增长趋势。全年营业收入29,246万元，盈利1,654 万
元，分别较上年增长27.54％和15.88％。深圳万佳百货股份有限公司二分店于11月
顺利开业，初步形成集团连锁零售经营架构。进出口贸易继续以外贸代理为基础，
积极拓展品牌代理业务，实现利润1,313万元，较上年增长18.22％。为配合核心业
务的发展，本集团继续盘活股权存量。年内转让深圳怡宝食品饮料有限公司、北京
比特实业股份有限公司及汕头宏业房地产股份有限公司等公司的股权。本年度集团
投资业务创造4539万元盈利。本集团工业项目为集团贡献盈利170万元， 继续保持
平稳增长。广告业务形成跨地域经营格局。作为树立公司社会形象的影视业务已开
始向商业娱乐片发展，娱乐片《减肥旅行团》发行顺利。
四、股本变化及股本结构情况
1、股本变化
根据公司1995年度分红派息方案。每10股现行股份派送1股红股， 全年派送红
股28,822,513股。1996年8月7日万科股票以除权除息价交易。截止1996年12月31日，
本公司总股本为317,047,649股。
2、股本结构情况
截止1996年12月31日，本公司股本结构如下所示：（单位：股）
股份类别 年初持股数 占总股本 增加股数 年末持股数 占总股本
百分比(%) 百分比(%)
尚未流通股份 67187764 23.31 7822183 75009947 23.66
1.国家股 27773609 9.64 2777360 30550969 9.64
2.法人股 30587655 10.61 3058755 33646410 10.61
3.内部职工股 8826500 3.06 1986068 10812568 3.41
已流通股份 221037372 76.09 21000330 242037702 76.34
A股 156732822 54.38 14569875 171302697 54.03
B股 64304550 22.31 6430455 70735005 22.31
股份总额 288225136 100 28821513 317047649 100
注：以上股数变动原因为1995年度分红派息及原董事、监事所持本公司流通股
份根据现行规定放入内部职工股一栏所致。
3、股东
于1996年12月31日，本公司共有128,726名股东。其中A股股东126,592名,B 股
股东2,134名。于1996年12月31日，公司前十名股东如下：（单位：股）
股东 年初持股数 年末持股数
深圳经济特区发展（集团）公司 18508923 20359818
添发庆丰（常州）发展有限公司 14217785 15639563
深圳平安保险公司 11975020 13172522
深圳市投资管理公司 9264686 10911154
刘元生 7675402 8464941
TEMPLETON DEVELOPING MRTS TRUST 6533926 7252878
TEMPLETON DRAGON FUND,INC. 4184900 4603390
CHARM YIELD INVESTMENT LIMTED 4107166 4478200
君安代理有限公司 3255083 3580591
海南省证券公司 3028168 3330983
4、董事、监事持股情况（单位：股）
姓名 年初持有股票（股） 年末持有股票（股）
王石董事长兼总经理 57916 63707
蔡顺成常务董事兼常务副总经理 44898 49387
陈楚杰常务董事 15000 16500
朱焕良董事 105000 115500
文哲董事 15000 16500
黄胜全董事副总经理 15000 16500
陈祖望董事副总经理 15000 16500
马申董事 15000 16500
郁亮董事副总经理 16150 17765
姚瑞生董事 10000 11000
孙建一董事 10000 11000
龚华董事 10000 11000
陈康董事 10000 11000
张恭泰董事 10000 11000
姚牧民董事常务副总经理 10000 11000
徐刚董事副总经理 10000 11000
李风董事
郭钧董事
丁福源首席监事 16707 18377
谭壬辰监事 0
蒋骏监事 5000 5500
注：董事、监事持股情况变动原因为1995年度分红派息所致。
五、重要事项
1.股东大会
1996年6月18日，公司第八届股东例会于深圳富临酒店举行。 会议审议并通过
董事会1995年度工作报告、1995年度经审核财务报表及审计报告、1995年度利润分
配及分红派息方案、监事会1995年度工作报告、 章程修改方案、 授权董事会聘请
1996年度核数师6项议案，会议选举产生了公司第七届董事会。
2、董事会议
本年度董事会共召开3次会议，审议通过公司1995年度审计及业绩报告、 1995
年度利润分配及分红派息方案、1996年度中期未经审计财务报表及业绩报告，聘任
核数师议案并进行了章程修改。期间聘任郁亮先生、冯佳先生为公司副总经理，并
尊重个人意愿，接受刘元生先生辞去董事职务及赵晓峰先生辞去董事副总经理职务
的辞呈。此外董事会对深圳万科城市花园项目的开发以及为天津万笑饭店有限公司
提供850万美元境外融资担保等重大经营事项作出决策， 保证了公司业务的顺利发
展。
3、董事变动情况
第七届董事会原有19名董事，其中：王石、蔡顺成、朱焕良、文哲、李风、郭
钧于第八届股东例会上当选为董事，与留任的刘元生、陈楚杰、黄胜全、陈祖望、
马申、郁亮、姚瑞生、孙建一、龚华、陈康、张恭泰、姚牧民、徐刚董事一起组成
公司第七届董事会。
为尊重个人意愿，第七届董事会接受刘元生董事于1996年6月20 日提出辞去董
事的辞呈，第七届董事会现有18名董事。
董事会决定马申先生、黄胜全先生、陈祖望先生、郁亮先生、薛波先生和陈志
裕先生作为第八届董事会董事候选人报第九届股东例会审议。
4、本报告期内公司无任何须予披露之重大交易。
5、本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
6、本报告期内公司无购买、赎回或出售本公司任何股份。
7、期后事项
公司计划于97年度上半年实施配股，1997年1月10日， 集团第七届董事会第二
次会议审议通过了配股方案并决定召开的临时股东大会，由股东对配股方案的具体
内容进行表决。3月11日召开的临时股东大会通过了配股方案， 经深圳市公证处公
证有效。3月13日公司按信息披露有关规定予以披露。配股具体方案如下：
每股面值：人民币1元
配股价格幅度范围：4.5－5.0元人民币
配售比例：本次配股以1995年12月31日之前总股本288225136股为基敝，每 10
股配3股，共计配股86467540股，即按现行股本317047649股计算， 每 10股约配2
.727股
配售方式：全部配售股份以现金认购
配股决议的有效期限：一年
募集资金数额：人民币38910万元-43233.8万元（未扣除有关费用）
8、股息
董事会建议开派1996年度全年股息0.25元，其中0.1元以现金、派送。0.15 元
以红股派送，即每10股现行股份派送1元现金和1.5股红股, 剩余未分配利润将转下
一年度分配。
此项分配方案尚需股东例会审议通过，并经主管机关批准后执行。
9、股东可于办公时间前往公司注册地点查询公司有关资料。
六、子公司和关联企业
企业名称 注册资本 本公司拥有权益 业务范围
深圳万科房地产有限公司 50,000,100 100％ 房地产开发，物资供销
深圳万科物业管理公司 6,000,000 100％ 物业管理.维修服务
上海万科房地产有限公司 30,000,000 100％ 房地产开发，装璜
上海万科物业管理有限公司 1,000,000 100％ 物业管理
北京万科城市花园物业管理公司10,080,000 100％ 住宅建设，物业管理
沈阳万科房屋开发公司 5,000,000 100％ 房地产开发
深圳万科财务顾问有限公司 15,000,000 100％ 咨询服务
深圳万科贸易有限公司 42,500,000 100％ 商贸，进出口
深圳万科文化传播有限公司 8,000,000 100％ 影视文化产品
深圳万科工业有限公司 40,010,000 100％ 工业，合作加工
万科中国投资有限公司 HKD50,000 100％ 投资
香港永达中国投资有限公司 HKD10,000 100％ 投资
深圳国际企业服务公司 3,200,000 90％ 仪器展览,广告经营
深圳万佳百货股份有限公司 50,000,000 60％ 商业
天津万兴实业集团股份有限公司56,690,000 56％ 房地产开发
天津万科投资有限公司 20,000,000 100％ 房屋开发,咨询,服务
天津万科兴业房地产有限公司 108,000,000 76.91％ 国际贸易,简单加工,代
办保税仓储,房地产开发
天津万兴房地产有限公司 120,000,000 67％ 房地产开发
香港银都置业有限公司 2,000,000 51％ 投资
青岛银都房地产开发公司 69,600,000 51％ 房地产开发
成都万科兴业有限公司 30,000,000 50.2％ 住宅开发经营
大连万联房地产开发有限公司 32,000,000 50％ 房地产开发
深圳彩视电分有限公司 26,720,600 40％ 印刷品设计、电分制版
北海万达房地产开发有限公司 20,000,000 40％ 房地产开发
鞍山万山房地产开发有限公司USD5,172,700 30％ 房地产开发
深圳海神置业有限公司 80,000,000 30％ 房地产开发
七、公司业务展望
随着市场的再度活跃及政府对房地产行业的新政策出台，房地产将成为新的经
济增长点这一观点已形成政府及经济界的共识，这种对房地产行业的乐观判断为本
集团的核心业务提供了稳定的增长前景。本集团将凭借已确立的专业优势及万科城
市花园品牌效应，加快现有地产项目的消化进程。未来一年内，本集团将完成地产
项目的调整，为再度进入发展上升期奠定坚实基础。
在已开发的十二个城市的房地产项目中，本集团将集中资源在深圳、上海、北
京、天津等大城市开发居民住宅。鉴于深圳居民住宅市场的潜力及九七香港回归的
良好时机，本集团将继续贯彻加大在深圳投资的经营方针，增加在深圳的土地储备。
集团在深圳新开的居民住宅项目深圳城市花园和万科花园──桂苑将在未来一年为
集团提供重要利润来源。此外，年内集团在上海、北京、天津、成都、沈阳的城市
居民住宅增开部分。将为集团带来良好溢利回报，根据市场作出调整的深圳福景大
厦与海神广场高层商业住宅项目亦将进入利润回报期。
本集团零售业务面对激烈市场竞争，将不断提高连锁经营规模及经营水准，坚
持平价销售策略，扩大市场占有份额。进出口贸易将加快外贸代理向品牌代理的转
化。证券投资业务配合集团业务调整及资源整合，进一步盘活存量，并开展理财业
务的尝试。工业制作项目将通过规模生产增强市场开拓能力。影视制作及广告业务
继续实行专业化发展并创造社会效益。
未来一年内为适应集团业务发展将通过各项专业及综合培训，提高全员专业水
准及市场意识。借助于集团资金结算中心及即将全面推行的信息传输电脑网络，本
集团将不断提高管理效率，创造理想业绩，以回报股东的期望及信心。
借此机会，本人谨代表董事会向万科管理层及全体职员的尽心尽责和忠诚奉献
深表谢意。
董事长
王石
深圳,1997年4月9日
八、财务报告
资产负债表
利润及利润分配表
财务状况变动表
审计报告
万科企业股份有限公司全体股东：
我所接受委托，对贵公司及贵公司附属公司和拥有50％以上权益的联营公司（
以下统称“贵集团”）一九九六年十二月三十一日的合并资产负债表及一九九六年
度的合并利润及利润分配表、合并财务状况变动表进行了审计。这些会计报表由贵
公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。惟纳入贵集团合并会计报
表及应用权益法计算投资收益的部分公司（详见合并会计报表附注九）之会计报表
系由其他会计师事务所审计。我们的审计是依据《中国注册会计师独立审计准则》
进行的。在审计过程中，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。
我所认为，上述会计报表符合《企业会计准则》、《股份制试点企业审计制度》
及其有关补充规定，在所有重大方面公允地反映了贵集团一九九六年十二月三十一
日的财务状况和一九九六年度的经营成界和资金变动情况。
蛇口中华会计师事务所 中国注册会计师 许丽周
中国 深圳 蛇口 中国注册会计师 李 莉
外勤结束日：1997年3月10日
审计报告签发日：1997年4月9日
1.生要会计政策：
（1）会计制度
本公司执行《股份制试点企业会计制度》及其补充规定。
（2）会计年度
本集团以公历每年一月一日起至十二月三十一日止为一会计年度。
（3）合并会计报表的编制方法：
合并会计报表除内部往来、子公司的实收资本与母公司的长期投资、内部销售
收入销售成本相互抵销，固定资产、存货中由于内部交易所产生的未实现利润予以
扣除外，其余项目均逐项合并，对联营公司中属于少数股东权益部分，在合并资产
负债表中增加“少数股东权益”项目，在合并利润及利润分配表中增加“少数股东
损益”项目予以单独列示。由于公司间会计政策不同而产生的差异已作必要调整。
（4）记帐原则和计价基础：
本公司以权责发生制为记帐原则，各项财产物资按取得时的实际成本计价。
（5）外币折算方法：
本集团境内企业均以人民币为记帐本位币，填外企业分别采用港元、美元为记
帐本位币，对发生的非记帐本位币经济业务采用当月一日的市场汇价折合为记帐本
位币入帐，期末对货币性项目中非记帐本位币余额按期末市场汇价调整，由此产生
的折算差额业已计入本年度损益。
（6）坏帐准备：
本集团本年度坏帐准备分别按除内部及联营公司应收款项以外的年末所有债权
余额的1％（房地产行业）和2％（其他行业）提取。
（7）存货：
本集团存货均以实际成本核算，发出存货的实际成本：一般存货按加权平均法
计算确定；房地产开发产品按单项实际成本确定；影视制作成本按预计受益期予以
摊销。低值易耗品在领用时，分别采用一次摊销、分期摊销法。年末对存货按“成
本与市价孰低法”进行调整。
（8）长期投资：
本集团股权投资和联营投资按股权比例分别采用成本法（持有20％以下股权的）
和权益法（持有20％以上股权的）核算。
（9）固定资产及其折旧：
本集团固定资产按实际成本计价，其价值标准为使用年限在一年以上，单位价
值在2000元以上的实物资产。固定资产折旧采用直线法平均计算，并按固定资产的
类别、原价、规定使用年限、预计残值率（原价的4％）确定其年分类折旧率。
2.利润分配：
本公司董事会向股东大会建议的1996年度利润分配方案如下：
以境内注册会计师审计之净利润按10％的比例分别计提法定公积金、法定公益
金，以境内、外注册会计师审计之较低的可分配利润扣除上述计提的法定公积金、
法定公益金后分配股利，分配金额如下：
金额
法定公积金：RMB 14,966,331.65
法定公益金：RMB 14,966,331.65
任意公积金：0
普通股股利（其中每10股派付1人民币元,派送红股1.5股）79,261,912. 25元,
上述除派付红股之利利润分配事项,业已纳入本年度会计报表。
3.短期投资
项目 金额 年末市值
股票投资 RMB 47,324,910.34 RMB 55,753,193.84
债券投资 30,188,864.57
RMB 77,513,774.91
4.应收帐款
帐龄 金额
1年以内 RMB 354,414,689.78
1-2年 7,643,109.51
2-3年 1,459,624.49
3年以上 36,739.00
RMB 363,554,162.78
5.其他应收款
帐龄 金额
1年以内 RMB 312,438,599.0
1-2年 7,894,152.58
2-3年 12,120,652.59
3年以上 4,571,242.43
RMB 337,024,646.68
6.长期投资
长期投资年末数额计293,386,601.75人民币元,其中：
（1）股权投资 投资金额
RMB 109,322,500.00
（2）债券投资
债券种类 面值 投资金额
95年三年期国债 一百元 RMB 1,600,000.00
（3）联营投资
投资金额 调整后金额
RMB 167,593,818.20 RMB 184,739,588.29
（4）合并价差 RMB （2,275,486.54）
RMB 293,386,601.75
7.资本公积
金额
年初数 RMB 600,245,367.53
本年增加数：
捐赠资产 15,000.00
年末数 RMB 600,260,367.53
8.盈余公积
金额
年初数 RMB 287,363,422.04
本年增加数：
所得税退回 8,202,354.98
1996年利润分配提取法定公积金14,966,331.65
1996年利润分配提取法定公益金14,966,331.63
年末数 RMB 325,498,440.32
9.投资收益
金额
项目 1996 1995
转让股权收益 RMB 40,029,015.86
股票投资收益 23,763,004.69 11,015,960.74
债券投资收益 162,805.50 （423,287.19）
其他 （768,665.55） 16,929,205.86
权益法调整 9,582,459.88 8,782,791.04
RMB 72,768,620.38 RMB36,304,670.45
10.两年数据变动超过30％的项目说明
项目 变动率 说明
短期投资 36.14％ 增加国债投资
侍摊费用 （36.83％） 转销应摊费用
待处理流动资产净损失 （73.38％） 经深圳市地方税务局（1997）47号
文批准处理万佳百货股份有限公司
车公庙商场筹建损失
递延资产 115.78％ 筹建万科兴业公司及万佳二分店装修
应付比款 40％ 增加应付工程款
其他未交款 （65.35％） 支付上年度教育费附加
预提费用 （43.44％） 支付部分已完工开发产品工程款
一年内到期的长期负债 34.62％ 增加一年内到期的长期借款
长期借款 （80.56％） 转出一年内到期的长期借款
长期应付款 （88.93％） 应付地价款转出
财务费用 （59.57％） 非房地产企业借款总额减少,借款利
率降低及在建开发产品利息资本化
增加
投资收益 100.44％ 股权转让产生收益
营业外支出 （60％） 地产地销减少
少数股东损益 （76.80％） 部分联营公司一九九六年利润减少
分给外单位利润 330.3％ 增加分给沈阳万众企业有限公司利润
11.按国际会计标准调整对溢价价及资产净值的影响（以人民币元为单位）
股东应占溢利 资产净值
根据中国会计准则计算 149,663,316 1,364,940,363
遵照国际会计准则作出的调整：
汇兑损益 （1,132,535） 5,779,504
发展中物业利润之确认 （6,430,442） （19,637,759）
固定资产加速折旧 2,666,972 （5,163,513）
坏帐及呆帐准备 （211,793） （1,269,940）
职工福利及奖励基金准备 628,980
税项调整 48,826 6,693,573
短期投资未实现亏损准备 （718,000） （24,240,792）
存货损失准备 （4,023,283） （4,023,283）
商誉认定及摊销 3,750,000 11,261,428
税务减免调整 9,433,696
合并帐项调整 （765,380） （47,085,150）
其他 （521,661） （493,222）
依照国际会计准则计算 151,759,716 1,287,390,189
万科企业股份有限公司董事会
1997年4月10日
