证券代码：000002 证券简称：万科A 公告编号：〈万〉2008-053
万科企业股份有限公司2008年第三季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对第三季度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；李家晖独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期末增减
总资产 121,465,278,006.22 100,094,467,908.29 21.35%
归属母公司所有者权益 30,089,228,380.51 29,278,647,601.20 2.77%
每股净资产 2.74 2.66 3.01%
年初至报告期期末 比上年同期增减
经营活动产生的现金流量净额 (1,989,140,049.57) 66.34%
每股经营活动产生的现金流量净额 (0.181) 66.34%
报告期 年初至报告期期末 本报告期比上年同期增减
归属母公司所有者净利润 215,486,087.95 2,276,541,800.20 -13.42%
基本每股收益 0.020 0.207 -13.04%
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.020 0.207 -13.04%
稀释每股收益 0.020 0.207 -13.04%
净资产收益率（全面摊薄） 0.72% 7.57% 减少0.23百分点
扣除非经常性损益后的净资产收益率（全面摊薄） 0.73% 7.58% 减少0.23百分点
注：报告期内公司实施2007 年度资本公积金转增股本方案，向全体股东每10 股股份转增6股，公司总股份由2007 年末的6,872,006,387股增加至报告期末的10,995,210,218股，增加4,123,203,831股，增长60%，每股收益、每股净资产和每股经营活动产生的现金流量净额相应调整。
（单位：人民币元）
非经常性损益项目 年初至报告期期末金额
营业外收入 46,236,970.04
营业外支出 (54,146,042.26)
出售股权投资收益/（损失） 2,029,479.13
以上各项对税收的影响 949,614.93
合计 (4,929,978.16)
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截至2008年9月30日，公司股东总人数为1,062,756户（其中A股1,030,455户，B股32,565户）。
（单位：股）
报告期末股东总数 1,062,756户
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股股份数量 种类
华润股份有限公司 1,345,094,796 A股
瑞士信贷（香港）有限公司 168,132,260 A股
国际金融－汇丰－JPMORGAN CHASE BANK,NATIONAL ASSOCIATION 139,724,458 A股
刘元生 133,791,208 A股
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 107,271,899 B股
DEUTSCHE BANK AKTIENGESELLSCHAFT 99,359,878 A股
博时主题行业股票证券投资基金 86,978,796 A股
UBS AG 79,447,149 A股
融通深证100指数证券投资基金 78,340,039 A股
内藤证券株式会社 76,852,289 B股
注：截至报告期末，首期限制性股票激励计划2007年度奖励基金持有万科A股股票46,341,761股；预提的2008年度奖励基金持有万科A股股票60,925,820股，两个独立计划合并计算后，持有万科A股股票107,267,581股，占报告期末公司总股份数的0.98%，超过报告期末公司第6名股东的持股比例。
根据万科首期限制性股票激励计划规定，"每一年度股票激励计划作为一个独立的信托计划，依该年度计划提取的激励基金所购入的股票将分设独立的股票账户"，因此，不同年度的激励计划之间是相互独立的，不同年度计划针对的激励对象也将发生一定变化，且上述激励股票在记入激励对象个人账户前不享有投票权和表决权。此外，计划能否实施将取决于每个计划所处年度的经营业绩和股价的达成情况。
截至2008年9月30日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B股1,314,955,468股。
§3 管理层讨论与分析
报告期内，住宅市场延续了去年年底以来的调整。而外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性。报告期内，多个城市的房价出现下降，成交量更进一步大幅萎缩。
公司在报告期内继续贯彻既定的经营策略，坚持聚焦主流客户、围绕市场需求调整产品结构，综合采用各种灵活的策略促进销售，销售表现略好于市场总体情况，但仍未能摆脱市场总体收缩的影响。
三季度，公司实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份，公司累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。
市场环境变化及管理层判断
公司对中国经济及中国住宅市场的长期前景，依然怀有坚定不移的信心。但短期内经营环境的变化，正面临空前的复杂性和不确定性。
最近数年来，公司不断对行业、市场的长期、短期趋势进行分析，并将公司的判断在定期报告中向投资者披露。这些结论基本也都在随后得到了事实的验证。但当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也极其复杂，已经超出了企业的预测能力。
目前，发达国家正面临数十年罕见的金融动荡，这一点已基本成为全球共识；这一金融动荡对发达国家的实体经济会产生多大影响、会否引致整体经济的衰退，尚存在争议，但对经济景气的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，已经成为发达国家的普遍情况。而与此同时，上述国家也普遍以数十年罕见的力度，推出了拯救金融、提振经济的举措，而这些举措将发挥的效用，目前尚不明朗。
肇始于发达国家的金融动荡，对包括中国在内的经济新兴国家将产生何种影响，则更具有额外的复杂性。长期来看，这可能成为提升新兴国家在全球经济中地位的契机；但短期内，全球经济信心、流动性、购买力的变化，必然会对新兴国家产生多方面的冲击。而另一方面，新兴国家在应对外围经济环境变化过程中，在货币政策、财政政策等方面也必然推出相应的对策，这些制度安排，将在相当一段时间内对经济发展的走势产生影响。
住宅行业作为房地产行业的重要组成部分，历来与宏观经济、政策紧密关联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。除此之外，2007年过快上涨引致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，而全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。
面对如此众多的不确定性，公司管理层认为，企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。具体来说，就是一方面坚持"现金为王"的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面，在行业的调整期内，公司不应过于追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足，并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价值的能力。
针对市场环境变化的主要经营举措
报告期内，公司力争围绕市场需求，更积极地调整产品结构，并采用更灵活的方式促进销售，以确保公司持续良好的资金状况。9月，公司顺利发行59亿元公司债券，报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的"经营稳健性和财务安全性"原则。期末，公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。公司期末总负债率69.7%，净负债率34.8%，比中期末的净负债率37.1％有所下降，显示了公司充裕的现金流动性。
调整期内公司将保持更为稳健的存货规模。在半年度报告中，公司已经调低了全年的开竣工计划。面对当前更加复杂的经营环境，公司决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。
调整期内公司将采用更为审慎的财务策略。公司根据本报告期末的市场情况，决定对面临风险的项目计提存货跌价减值准备，这些项目包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品项目，共计提存货跌价准备5.35亿元。未来随着市场的变化，公司将进一步对存货减值风险予以持续的审视和评估。
鉴于市场成交量持续大幅度萎缩，部分城市房价出现下跌，加之房地产市场在未来一段时间的高度不确定性，公司预计2008年度限制性股票激励计划计提激励基金要求的净利润增长率超过15%这一业绩指标难以达成。公司将从本报告期开始，按照无法达成这一指标的情况进行会计处理。
报告期内，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，分别比去年同期增长102.0%和74.0%。1~9月份结算面积268.4万平方米，结算收入222.0亿元，分别比去年同期增长75.3%和59.5%；截至三季度末，公司累计实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。
截至报告期末，公司尚有383.0万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约337.9亿元。
期后事项
10月22日，财政部、中国人民银行等部门出台多项措施，加大保障民生力度，在住房政策方面也进行了一些调整，包括对个人首次购买90平米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%；金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。而在此前后，多个地方政府也先后推出了一系列促进当地房地产市场健康发展的措施。
这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望。客观上也有助于稳定房地产市场信心，推动市场更快地达成共识，有助于避免过度调整，实现房地产市场的"软着陆"。但市场短期内会多快、多大程度上做出积极反应，则还需要观察。
新增项目情况
报告期内，公司新增项目10个，项目规划建筑面积合计约237.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约183.4万平方米，平均土地成本约1930元/平方米。1~9月份，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米，平均土地成本约2074元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计1845.6万平方米。
第三季度新增项目详细情况如下：
城市 项目名称 地理位置 权益比例 占地面积（平方米） 当前规划建筑面积（平方米） 万科权益建筑面积（平方米） 项目进度
上海 赵巷晶园 青浦区 55% 77,804 76,276 41,952 前期
杭州 金色家园 富阳市 55% 55,576 111,152 61,134 前期
泉水湾项目 富阳市 100% 499,500 209,000 209,000 前期
天津 金奥国际 西青区 100% 58,577 162,366 162,366 已开工
魅力之城 东丽区 100% 176,773 257,983 257,983 已开工
大连 魅力之城 甘井子区 55% 195,526 404,240 222,332 前期
长春 广源项目 净月区 100% 75,000 48,792 48,792 已开工
青岛 四季花城 即墨市 55% 150,753 241,205 132,663 已开工
成都 红星路项目 锦江区 100% 104,383 522,298 522,298 前期
重庆 宝圣项目 渝北区 51% 229,579 344,171 175,527 前期
合计 1,623,471 2,377,483 1,834,046
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
项目
2008年9月30日
（人民币万元）
2007年12月31日（人民币万元）
变动幅度
说明
货币资金
1,994,241.78
1,704,650.46
16.99%
销售回款及发行公司债
预付账款
536,469.26
828,419.79
-35.24%
预付款项转入存货
其他应收款
369,149.37
276,405.69
33.55%
投入项目发展金增加
存货
8,737,557.35
6,647,287.69
31.45%
在建开发产品成本增加
长期股权投资
176,816.20
243,860.92
-27.49%
合营及联营公司纳入合并范围
递延所得税资产
102,752.64
60,405.74
70.10%
土地增值税和存货减值事项导致增加
资产总额
12,146,527.80
10,009,446.79
21.35%
业务规模扩大、净资产及负债增长
短期借款
453,351.58
110,485.00
310.33%
新增贷款
预收账款
3,107,980.47
2,162,274.74
43.74%
预售项目增加
其他应付款
1,122,837.05
579,718.91
93.69%
合作方投入的项目发展金增加
一年内到期的非流动负债
1,253,627.05
748,867.69
67.40%
长期借款转入
长期借款
992,390.74
1,636,207.98
-39.35%
转入一年内到期的非流动负债
应付债券
576,174.67
-
-
发行公司债
负债合计
8,461,362.50
6,617,494.49
27.86%
合作方投入的项目发展金增加及公司债融资增加
归属于母公司所有者权益
3,008,922.84
2,927,864.76
2.77%
利润总额增长
项目
2008年1-9月 （人民币万元）
2007年1-9月（人民币万元）
变动幅度
说明
营业收入
2,254,191.30
1,417,346.59
59.04%
房地产开发销售规模增长
营业成本
1,341,615.95
751,630.96
78.49%
房地产开发销售规模增长
营业税金及附加
248,004.16
170,061.83
45.83%
结算规模增长
销售费用
113,377.70
71,114.36
59.43%
业务规模增长
资产减值损失
56,483.61
728.80
7650.22%
新增计提存货跌价准备
利润总额
375,042.13
295,366.86
26.98%
主营业务利润增长
所得税费用
111,610.09
86,307.02
29.32%
利润总额增长
净利润
263,432.04
209,059.84
26.01%
利润总额增长
归属于母公司所有者的净利润
227,654.18
191,688.68
18.76%
利润总额增长
少数股东损益
35,777.86
17,371.16
105.96%
合作项目结算分配收益增加
4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
1．公司债券发行
2008年8月26日，公司向社会公开发行面值不超过590,000万元的公司债券获得中国证券监督管理委员会证监许可【2008】1056号文核准；9月2日，公司公布公司债券发行公告：本期债券分为有担保和无担保两个品种，都为5年期固定利率债券，其中无担品种附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权。债券基本发行规模为450,000万元，根据市场情况可超额增发不超过140,000万元；9月5日确定的公司债券票面利率公告，有担保品种票面利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%。9月9日公司债券发行圆满结束，有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种最终发行规模为人民币29亿元。2008年9月18日，完成发行的59亿元公司债券开始在深圳证券交易所上市交易，有担保品种和无担保品种的证券代码分别为112005和112006。
详细情况请参阅公司分别于8月27日、9月2日、9月5日、9月10日和9月17日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的公告。
2．限制性股票激励计划进展情况
由于首期限制性股票激励计划2006年度计划的业绩考核指标和股价考核指标都已经达成，根据激励对象的类别，分别经总裁和董事会确定，董事会薪酬与提名委员会备案和监事会核实，2008年9月11日，2006年度激励计划激励股票计入激励对象个人股票账户，实际过户股票总数为54,609,696股。2006年度限制性股票激励计划实施完毕。
详细情况请参阅公司分别于8月23日、9月13日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的公告。
受全球金融危机蔓延、宏观经济增速放缓、房地产市场进入调整期等因素的影响，2008年房地产市场成交量大幅度萎缩，多个城市房价也不同程度出现下调。综合各项经营状况，公司预计2008年度净利润增长率超过15%这一指标不能达成。
按照首期限制性股票激励计划的规定，如果上述业绩指标未能达成，公司需要在2008年度股东大会决议公告之日起两个交易日内发布确认2008年度激励计划确认终止的公告，预提的2008年度奖励基金购买的股票需要在该公告发布之日起20个属于可交易窗口期的交易日全部售出，并由信托公司将股票出售所得资金在出售后三个工作日内移交给公司。
2007年度以及2008年度激励计划会计处理及对财务状况和经营成果的影响如下：
首期限制性股票激励计划依据《企业会计准则第11号-股份支付》进行会计处理。根据有关会计准则，首期限制性股票激励计划是一种以权益结算的股份支付安排，应该按权益工具的公允价值，将换取激励对象服务的股份支付记入成本费用，同时增加资本公积。计提奖励基金时，减少"银行存款"，同时计入"资本公积-股权激励信托基金"，作为资本公积的减少项；摊销奖励基金时，增加"管理费用"，同时计入"资本公积-股权激励公积金"，作为资本公积的增加项。
目前公司提取2007年度激励计划的奖励基金484,423,549.42元，并预提2008年度的奖励基金763,905,518.41元。深圳国际信托投资有限责任公司已将上述所有奖励基金在规定时间内买入了公司A股股票。
各年度奖励基金分别按照其公允价值在各自年度激励计划的预计等待期间根据直线法进行摊销。按照对2007年度激励计划的评估报告，2007年度奖励基金的公允价值为470,000,000.00元，预计等待期为2007年1月1日至2008年12月31日。因此2007年度奖励基金已摊销人民币235,000,000.00元计入2007年管理费用。2008年1月至9月，2007年度奖励基金摊销管理费用人民币176,250,000.00元。
公司预提的2008年度奖励基金人民币763,905,518.41元，在其预计等待期（即2008年1月1日至2009年12月31日），按直线法进行摊销。公司于2008年1月至6月摊销了人民币190,976,379.60元计入了2008年半年度的管理费用。根据企业会计准则，由于公司预计不能实现2008年扣除非经常性损益后的净利润比2007年增长15%，按照对2008年度激励计划实施条件的最佳估计，2008年度激励计划无法达成业绩指标，2008年度激励计划不能实施，公司1~9月份无需摊销与2008年度激励计划相关的费用。故公司将2008年上半年度摊销的激励计划费用人民币190,976,379.60元全额在本报告期作冲减管理费用处理，公司资本公积相应减少190,976,379.60元。有关管理费用冲减使公司本报告期利润总额（税前）相应增加190,976,379.60元。
2008年度限制性股票激励计划最终确认无法实施后，则全年无需再摊销任何与2008年激励计划相关的管理费用。根据首期限制性股票激励计划规定，预提的奖励基金购入的股票须在发布确认2008年度激励计划确认终止公告后于规定的期限内在市场售出，所得资金移交公司。该等款项将增加公司资本公积，但因售出股票的价格的不确定性，未来增加的资本公积可能会与2008年因预提2008年度的奖励基金而减少的资本公积存在差异。有关事项可能对公司资本公积产生一定影响，但不影响公司损益。
3．存货减值准备
根据报告期末的市场情况，在对存货减值风险予以全面审视和评估的基础上，根据企业会计准则和本公司第十二届董事会第三次会议修订的《资产减值准备和损失处理的内部控制制度》等要求，公司在报告期末对所有项目的减值状况进行了全面测试，遵循客观和谨慎原则，按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准，计提了存货减值准备。存货可变现净值，依据《企业会计准则第1号--存货》第十五条，是指存货项目的估计售价减去至项目完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
公司决定在本报告期计提存货跌价准备人民币53,475.72万元，主要计提项目为天津假日润园项目人民币3,100万元；南京金域蓝湾项目人民币16,688万元；南京金域缇香项目人民币6,359万元；福州金域榕郡项目人民币15,216.72万元以及北京金色城品项目人民币12,112万元。该等存货减值准备考虑了递延税因素后影响本公司本报告期税后净利润计人民币40,106.79万元。年末，公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
1． 公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。
2． 在公司2006年度非公开发行A股股票中，华润股份有限公司承诺认购的股票自愿锁定三十六个月；其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月。有关承诺都得到严格履行。目前华润股份有限公司持有2006年非公开发行有限售条件流通股264,000,000股，占公司股份总数的2.4%。该等股份锁定期限至2009年12月26日。
4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其它需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
管理层预测，公司不存在需作出全年业绩与上年相比下降超过50％警示的情形。但如前所述，受全球金融危机蔓延、宏观经济增速放缓、房地产市场进入调整期等因素的影响，2008年房地产市场成交量大幅度萎缩，多个城市房价也不同程度出现下调，管理层预计2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标。
对本年度净利润及同比变动的进一步判断，还需视第四季度的市场状况、经营环境变化而定。管理层认为市场、经营环境的短期趋势存在相当大的不确定性，因此，公司尚无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不能排除全年净利润出现下降的可能性。特敬请投资者关注其中存在的风险。
对全年业绩影响尚存在的不确定性因素主要包括两个方面，一是第四季度的销售情况。通常公司第四季度结算的净利润在全年净利润的结算中占有极高比例，除了此前已预售项目在年内竣工参与结算外，第四季度的预售以及存量销售亦会对全年业绩产生相当大的影响，因此，期间销售情况与全年的利润贡献存在很大相关性。第二是房价的市场趋势，进入2008年以来，多个城市的房价、地价已经出现下调，为此公司已经根据报告期末的市场情况进行了减值准备，而本年度末是否应进行进一步调整，还需要根据市场当时的实际情况再予以考虑。
证券代码 证券简称 初始投资金额 占该公司股权比例 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权益变动
000001 深发展Ａ 11,582,347.80 0.10% 34,752,816.00 - (10,061,856.00)
600697 欧亚集团 5,070,000.00 1.18% 29,104,873.54 - (5,787,153.68)
600680 上海普天 8,841,200.00 1.41% 24,678,326.40 - (6,492,033.60)
600751 S*ST天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
合计 25,637,147.80 - 88,679,615.94 - (22,341,043.28)
4.5.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
4.5.4 公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况
4.5.5 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
类别 时间 地点 方式 接待对象 谈论的内容及提供的资料
里昂证券活动 2008.7 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 （一）谈论的主要内容：
1） 公司日常经营情况；
2） 公司发展战略；
3） 公司对行业变化的看法；
（二）提供的主要资料：
公司定期报告、公告等公开资料。
摩根斯坦利活动 2008.7 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
国金证券活动 2008.7 三亚 见面会 券商、基金等各类投资者
中金活动 2008.7 上海 见面会 券商、基金等各类投资者
招商证券 2008.7 深圳 见面会 券商、基金等各类投资者
中期业绩推介会 2008.8 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
中期业绩推介会 2008.8 深圳（北京、上海） 见面会 券商、基金等各类投资者
JP Morgan活动 2008.8 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
里昂证券活动 2008.8 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
招商证券活动 2008.9 深圳 见面会 券商、基金等各类投资者
里昂证券活动 2008.9 新加坡 见面会 券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动 2008.9 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
里昂证券活动 2008.9 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
接待券商 报告期内 深圳、上海、北京、天津、宁波、武汉、
广州、成都、南京、杭州、东莞、大连、无锡、长沙、珠海等地 小组或一对一 Daiwa Securities、花旗、JP Morgan、兴业证券、申银万国、上海证券、中金、Morgan Stanley、国信证券、CLSA、联合证券、高盛高华、东方证券、韩国信荣证券、长江证券、美林、平安证券、Daewoo Securities、国元证券、渤海证券、瑞银、瑞信、德意志银行、海通证券、南京证券、香港第一上海证券、野村证券、麦格理、国泰君安、高盛、招商证券、广州证券、光大证券、中信证券、中银国际、BNP等
接待基金、其他投资机构及个人投资者 报告期内 深圳、上海、北京、天津、宁波、武汉、广州、成都、南京、杭州、苏州、东莞、大连、无锡、长沙、沈阳、珠海等地 小组或一对一 Tiger Asia、Daiwa Asset Management (H.K.) Ltd.、Kylin、Sansar Capital、Blackstone、UBS Asset Mgmt、Morgan Stanley Inv Mgmt、GIC、中银基金、易方达基金、融通基金、汇添富基金、景顺长城、工银瑞信、嘉实基金、银华基金、长盛基金、华夏基金、华宝兴业、招商基金、国泰基金、鹏华基金、上投摩根基金、友邦华泰、宝盈基金、交银施罗德基金、华安基金、南方基金、广发、博时基金、大成基金、泰康资产、润晖投资、深圳市步行者投资顾问有限公司、从容投资、台湾首华投资、统一投信、smc中国基金、Capital Interantional、Blackrock、Fidelity、Teachers Ins & Annuity Assoc、Halbis Capital、GLS Capital、Deutsche Asset Management、Mitsubishi UFJ Securities (HK) Holdings, Limited、Morgan Stanley & International Limited、LCF Edmond de Rothschild Banque、Prudential Asset Management (Hong Kong) Limited、Doric Capital、SBI E2-Capital、Freddicapital、Lin Wei Jian、JF Asset Mgmt、DBS Vickers (HK) Ltd、Brevan Howard、Boyer Allan、Marsico Capital Management、Joho Capital、Threadneedle Asset Management、RBS (ABN Amro)、Absolute Asia、HQ Bank (Sweden)、Norges Bank、Tokyo DLIBJ (DIAM) Asset Management、France ADEMUS、Putnam Investments、Polygon Investment、Highbridge Capital Management LLC、Rovida Asset、Partner Funds、AllianceBerstein、Standard Life Investment、Friedman, Billings and Ramsey、Soros Fund Management、Value Partners Ltd、Criterion Capital Management LLC、Ivory Capital、GE Asset Management等
万科企业股份有限公司
资产负债表
2008年9月30日
（金额单位：人民币元）
资 产 2008年9月30日 2007年12月31日
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 19,942,417,819.50 11,483,178,806.53 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02
应收账款 777,669,995.99 - 864,883,012.55 -
预付账款 5,364,692,643.75 4,249,643.66 8,284,197,850.73 3,169,643.66
其他应收款 3,691,493,697.46 39,654,966,025.81 2,764,056,869.18 34,386,024,525.88
存货 87,375,573,467.61 - 66,472,876,871.40 -
流动资产合计 117,151,847,624.31 51,142,394,476.00 95,432,519,188.17 40,132,088,958.56
非流动资产：
可供出售金融资产 383,302,903.60 53,783,199.94 488,844,114.16 101,708,945.96
长期股权投资 1,768,161,960.40 7,976,978,807.48 2,438,609,165.05 8,390,721,641.69
投资性房地产 167,487,032.73 5,765,730.86 277,090,574.96 6,256,227.11
固定资产 643,565,822.74 59,206,830.01 575,205,554.97 62,801,618.80
在建工程 294,565,956.97 - 271,270,240.23 -
长期待摊费用 28,820,262.84 - 6,871,651.49 -
递延所得税资产 1,027,526,442.63 - 604,057,419.26 -
非流动资产合计 4,313,430,381.91 8,095,734,568.29 4,661,948,720.12 8,561,488,433.56
资产总计 121,465,278,006.22 59,238,129,044.29 100,094,467,908.29 48,693,577,392.12
万科企业股份有限公司
资产负债表（续）
2008年9月30日
（金额单位：人民币元）
负债及
所有者权益 2008年9月30日 2007年12月31日
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 4,533,515,833.31 4,293,515,833.31 1,104,850,000.00 -
交易性金融负债 6,268,680.00 - 20,957,112.00 -
应付账款 10,198,440,954.15 - 11,103,797,389.76 -
预收账款 31,079,804,725.17 - 21,622,747,400.80 -
应付职工薪酬 145,114,899.01 65,657,490.17 729,790,790.42 210,987,432.44
应交税费 (1,875,394,835.99) 44,706,144.97 795,716,626.98 20,262,496.40
其他应付款 11,228,370,543.88 4,593,898,991.23 5,797,189,130.38 3,970,296,434.03
应付利息 108,639,124.21 72,336,930.49 110,258,290.41 41,518,463.65
一年内到期的非流动负债 12,536,270,483.48 11,714,515,983.48 7,488,676,903.65 5,927,660,000.00
流动负债合计 67,961,030,407.22 20,784,631,373.65 48,773,983,644.40 10,170,724,826.52
非流动负债：
长期借款 9,923,907,410.42 6,245,851,624.99 16,362,079,840.21 12,437,920,200.65
应付债券 5,761,746,675.83 5,761,746,675.83 - -
其他非流动负债 18,942,745.88 - 9,913,830.68 -
预计负债 45,022,390.34 - 37,962,953.43 -
递延所得税负债 902,975,348.55 7,176,959.98 991,004,610.53 15,803,594.27
非流动负债合计 16,652,594,571.02 12,014,775,260.80 17,400,961,234.85 12,453,723,794.92
负债合计 84,613,624,978.24 32,799,406,634.45 66,174,944,879.25 22,624,448,621.44
股东权益：
股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 6,872,006,387.00 6,872,006,387.00
资本公积 7,802,994,860.45 7,901,855,838.73 12,830,465,899.13 12,885,360,235.32
盈余公积 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38 5,395,470,156.38
未分配利润 5,612,452,714.73 2,146,186,196.73 4,032,906,217.68 916,291,991.98
外币报表折算差额 283,100,430.95 - 147,798,941.01 -
归属于母公司所有者权益合计 30,089,228,380.51 26,438,722,409.84 29,278,647,601.20 26,069,128,770.68
少数股东权益 6,762,424,647.47 - 4,640,875,427.84 -
所有者权益合计 36,851,653,027.98 26,438,722,409.84 33,919,523,029.04 26,069,128,770.68
负债及所有者权益总计 121,465,278,006.22 59,238,129,044.29 100,094,467,908.29 48,693,577,392.12
公司法定代表人： 公司财务负责人：
万科企业股份有限公司
利润表
2008年7-9月
（金额单位：人民币元）
项目 2008年7-9月 2007年7-9月
合并 公司 合并 公司
一、营业总收入 5,286,899,957.93 19,034,466.72 3,076,944,936.87 8,893,995.72
二、营业总成本 4,924,359,597.85 (69,905,107.16) 2,653,990,011.36 74,772,117.81
其中：营业成本 3,244,747,998.23 443,538.62 1,469,994,252.38 880,651.55
营业税金及附加 440,903,343.51 1,039,092.88 390,449,968.36 2,434,076.38
销售费用 424,593,690.10 - 304,184,539.17 -
管理费用 186,961,731.01 (29,648,727.59) 400,163,474.30 142,820,602.40
财务费用 72,084,847.67 (41,754,113.02) 100,937,001.80 (70,854,162.15)
资产减值损失 555,067,987.33 15,101.95 (11,739,224.65) (509,050.37)
加：公允价值变动收益 22,667,832.00 - (3,006,469.66) -
投资收益 45,642,839.10 13,883,165.27 15,059,745.67 8,168,302.06
其中:对联营和合营公司投资收益 52,883,063.92 13,036,374.27 6,156,823.86 6,896,447.84
三、营业利润 430,851,031.18 102,822,739.15 435,008,201.52 (57,709,820.03)
加：营业外收入 5,269,437.57 30.00 3,827,531.22 364,931.61
减：营业外支出 13,655,549.12 195,963.31 11,711,385.09 200,047.00
其中：非流动资产处置净损失 619,923.51 9,463.31 223,638.98 12,970.81
四、利润总额 422,464,919.63 102,626,805.84 427,124,347.65 (57,544,935.42)
减：所得税费用 94,814,628.61 - 137,390,883.37 -
五、净利润 327,650,291.02 102,626,805.84 289,733,464.28 (57,544,935.42)
归属于母公司所有者的净利润 215,486,087.95 - 248,886,856.41 -
少数股东损益 112,164,203.07 - 40,846,607.87 -
六、每股收益 - -
（一）基本每股收益 0.020 0.023
（二）稀释每股收益 0.020 0.023
万科企业股份有限公司
利润表
2008年1-9月
（金额单位：人民币元）
项目 2008年1-9月 2007年1-9月
合并 公司 合并 公司
一、营业总收入 22,541,912,977.14 37,244,969.95 14,173,465,879.06 9,905,316.55
二、营业总成本 18,871,375,326.74 41,361,661.83 11,200,738,055.08 197,026,895.85
其中：营业成本 13,416,159,543.85 1,154,938.15 7,516,309,610.30 1,607,073.06
营业税金及附加 2,480,041,608.76 15,997,997.07 1,700,618,268.87 2,529,220.73
销售费用 1,133,777,027.44 - 711,143,642.86 -
管理费用 1,003,705,599.45 375,074,535.15 986,294,628.00 373,388,407.54
财务费用 272,855,453.47 (350,879,928.82) 279,083,915.36 (179,982,468.54)
资产减值损失 564,836,093.77 14,120.28 7,287,989.69 (515,336.94)
加：公允价值变动收益 19,651,104.00 - (1,295,671.90) -
投资收益 68,141,627.31 1,933,660,810.23 4,768,260.16 8,024,714.07
其中:对联营和合营公司投资收益 74,664,101.40 15,459,559.84 (31,829,485.77) 6,752,859.85
三、营业利润 3,758,330,381.71 1,929,544,118.35 2,976,200,412.24 (179,096,865.23)
加：营业外收入 46,236,970.04 8,900.00 13,869,035.45 364,931.61
减：营业外支出 54,146,042.26 2,663,510.45 36,400,806.55 316,041.28
其中：非流动资产处置净损失 945,811.05 138,751.45 294,672.27 12,970.81
四、利润总额 3,750,421,309.49 1,926,889,507.90 2,953,668,641.14 (179,047,974.90)
减：所得税费用 1,116,100,948.33 - 863,070,196.71 -
五、净利润 2,634,320,361.16 1,926,889,507.90 2,090,598,444.43 (179,047,974.90)
归属于母公司所有者的净利润 2,276,541,800.20 1,916,886,797.17
少数股东损益 357,778,560.96 173,711,647.26
六、每股收益
（一）基本每股收益 0.207 0.179
（二）稀释每股收益 0.207 0.179
万科企业股份有限公司
现金流量表
2008年1-9月
（金额单位：人民币元）
项目 2008年1-9月 2007年1-9月
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 31,991,624,081.39 1,474,407.10 30,331,500,017.04 1,472,177.50
收到其他与经营活动有关的现金 1,655,910,985.20 15,792,608,394.09 3,573,523,858.93 7,466,899,297.97
经营活动现金流入小计 33,647,535,066.59 15,794,082,801.19 33,905,023,875.97 7,468,371,475.47
购买商品、接受劳务支付的现金 23,163,910,323.97 - 30,980,365,827.08 -
支付给职工以及为职工支付的现金 1,931,518,753.76 1,142,600,675.29 1,074,101,588.91 416,032,973.12
支付的各项税费 6,393,483,242.26 54,505,087.39 3,219,657,125.55 44,406,649.32
支付其他与经营活动有关的现金 4,147,762,796.17 20,807,806,846.14 4,540,348,464.88 23,124,755,710.51
经营活动现金流出小计 35,636,675,116.16 22,004,912,608.82 39,814,473,006.42 23,585,195,332.95
经营活动产生的现金流量净额 (1,989,140,049.57) (6,210,829,807.63) (5,909,449,130.45) (16,116,823,857.48)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 844,049,750.00 - 8,679,640.31 -
取得投资收益收到的现金 34,120,114.94 3,921,486,895.52 120,689,998.67 1,278,989,581.48
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,056,312.29 7,358.00 996,780.78 10,459.00
处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 - - (1,361,044.30) 143,964,613.80
收到其他与投资活动有关的现金 169,542,206.43 261,892,506.29 168,636,399.52 125,632,971.37
投资活动现金流入小计 1,051,768,383.66 4,183,386,759.81 297,641,774.98 1,548,597,625.65
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 184,358,957.77 2,766,399.12 72,553,826.03 9,434,111.03
投资支付的现金 251,294,540.52 150,000,000.00 257,195,376.00 530,200,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 2,746,538,193.15 - 2,000,926,385.35 573,941,203.02
投资活动现金流出小计 3,182,191,691.44 152,766,399.12 2,330,675,587.38 1,113,575,314.05
投资活动产生的现金流量净额 (2,130,423,307.78) 4,030,620,360.69 (2,033,033,812.40) 435,022,311.60
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 472,257,408.00 - 10,638,693,932.92 9,936,601,701.22
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 472,257,408.00 - 702,092,231.70 -
取得借款收到的现金 12,814,500,107.79 11,230,000,000.00 15,940,097,292.10 12,245,091,578.11
收到的其他与筹资活动有关的现金 5,855,297,211.25 5,855,297,211.25 - -
筹资活动现金流入小计 19,142,054,727.04 17,085,297,211.25 26,578,791,225.02 22,181,693,279.33
偿还债务支付的现金 9,697,651,295.74 7,137,660,000.00 5,447,833,023.35 3,140,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,383,042,422.25 2,026,839,540.25 1,531,838,595.99 1,171,072,829.14
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 124,079,074.88 - 98,092,627.48 -
筹资活动现金流出小计 12,080,693,717.99 9,164,499,540.25 6,979,671,619.34 4,311,072,829.14
筹资活动产生的现金流量净额 7,061,361,009.05 7,920,797,671.00 19,599,119,605.68 17,870,620,450.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (45,884,416.51) (304,206.55) (12,375,158.59) (235,728.11)
五、现金及现金等价物净增加额 2,895,913,235.19 5,740,284,017.51 11,644,261,504.24 2,188,583,176.20
加：期初现金及现金等价物余额 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02 10,743,695,198.09 4,805,847,947.27
六、期末现金及现金等价物余额 19,942,417,819.50 11,483,178,806.53 22,387,956,702.33 6,994,431,123.47
