万科企业股份有限公司
自 2020 年 1 月 1 日
至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
审计报告
毕马威华振审字第 2101136 号
万科企业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2020 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现
金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准
则 (以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2020 年 12 月 31 日的合并及
母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按
照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我
们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
三、关键审计事项 (续)
存货的可变现净值的评估
请参 阅财 务报 表附 注“ 三、 公司 重要 会计 政策 、会 计估 计” 注释 10 所述 的会 计政 策及
“五、合并财务报表项目附注”注释 7。
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
2020 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司 (以 与评价存货的可变现净值相关的审计程序中
下合称“贵集团”) 已完工开发产品、在建 包括以下程序：
开发产品及拟开发产品 (以下统称“存货”) 评价管理层与编制和监督管理预算及预
的账 面价 值合 计金 额 重大 。该 等存 货按 照 测各存货项目的建造和其他成本相关的
成本与可变现净值孰低计量。 关键内部控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可 在抽样 的基础 上对 存货项 目进 行实 地
变现净值。 观察，并询 问管理层 这些存货 项目的
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对 进度和各 项目最 新预 测所反 映的 总开
每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状 发成本 预算；
态时将要发生的建造成本作出最新估计，并 评价管理层所采用的估值方法，并将估
估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考 值中采用的关键估计和假设，包括与平
附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未 均净售价有关的关键估计和假设，与市
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉 场可获取 数据和 贵集 团的销 售预 算计
及重大的管理层判断和估计。 划进行 比较；
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存 将各存货项目的估计建造成本与贵集团
货项目达到完工状态时将要发生的建造成本 的最新预算进行比较，并将截至 2020
和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到 年 12 月 31 日发生的成本与截至 2019
当前的经济环境在各个城市推出的各种应对 年 12 月 31 日做出的预算进行比较，以
房地产市场的措施，我们将对贵集团存货的 评价管理层预测的准确性和预算过程；
可变现净值的评估识别为关键审计事项。 进行敏感性分析，以确定关键估计和假
设单独或组合出现何种程度的变化会导
致存货发生重大错报，并考虑关键估计
和假设出现此类变动的可能性以及潜在
的管理层偏向。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释 1 及“五、合并财务报表项目附注”注释 28、29、
42。
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
贵集 团应 缴纳 的主 要税 项之 一 为土 地增值 与评价土地增值税的计提相关的审计程序中
税。 包括以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额 评价管理层与计量预计的土地增值税相
按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增 关的关键内部控制的设计和运行有效
值税。在每个财务报告期末，管理层需要对 性；
土地增值税的计提金额进行估算，在作出估 利用本所内部税务专家的工作，评价贵
算的判断时，主要考虑的要素包括相关税务 集团于 2020 年 12 月 31 日的土地增值
法律法规的规定和解释，预计的销售房地产 税的计提，包括基于我们的经验、知识
取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房 和对各地方税务机关就相关税法应用的
地产开发成本、利息费用、开发费用等。贵 实务操作的理解，评估贵集团的假设和
集团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税 判断；
金可能与贵集团预估的金额存在差异。 评价管理层对可扣除项目金额的估计，
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重 评估管理层的假设和判断；
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相 在抽样的基础上重新计算贵集团计提的
关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要 土地增值税，并将我们的计算结果与贵
素，因此，我们将贵集团土地增值税的计提 集团所记录的金额进行比较。
识别为关键审计事项。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 25 及“五、合并财务报表
项目附注”注释 41。
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
销售房地产 开发项目 产生的收 入占贵集 团 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的
2020 年度营业收入总额的 91.4% 。 审计程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件 时进行确 评价与房地产开发项目的收入确认相关的
认： 关键内部控制的设计和运行有效性；
(1) 与客户签署了买卖合同； 检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以
(2) 取得了 客户 的首 期款并 且已 确认 余 评价贵集团有关房地产开发项目的收入确
下房款的付款安排；及 认政策是否符合相关会计准则的要求；
(3) 房产已 经被 客户 接受， 或根 据买 卖 就本年确认房产销售收入的项目，选取样
合同 约 定被 视 为已 获客 户 接受 ( 以 本，检查可以证明房产已经被客户接受，
较早者为准) 。 或被视为已获客户接受的支持性文件，以
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重 评价相关房产销售收入是否已按照集团的
要性，以及单个房地产开发项目销售收入 收入确认政策确认；
确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团 就资产负债表日前后确认房产销售收入的
的利润产生重大影响，因此，我们将贵集 项目，选取样本，检查可以证明房产已经
团房地产开发项目的收入确认识别为关键 被客户接受，或被视为已获客户接受的支
审计事项。 持性文件，以评价相关房产销售收入是否
在恰当的期间确认。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
四、其他信息
贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2020 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的 选
择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或
情况可能导致贵公司不能持续经营。
(5) 评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
(6) 就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见 。我们负责 指导、监督 和执行集 团审计，并 对审计意见 承担全部 责
任。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第 2101136 号
六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 中国注册会计师
陈泳意 (项目合伙人)
中国 北京 李默然
2021 年 3 月 30 日
合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
资产 附注五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 195,230,723,369.88 166,194,595,726.42
交易性金融资产 2 170,479,737.23 11,735,265,424.66
衍生金融资产 3 14,760,989.89 332,257,520.78
应收票据 9,662,433.79 28,970,047.83
应收账款 4 2,992,423,302.26 1,988,075,737.67
预付款项 5 62,247,503,823.48 97,795,831,444.26
其他应收款 6 249,498,545,525.50 235,465,007,349.80
存货 7 1,002,063,008,153.13 897,019,035,609.52
合同资产 8 6,162,549,680.11 3,444,938,025.74
持有待售资产 9 6,334,727,583.46 4,252,754,905.02
其他流动资产 10 22,662,676,635.96 20,732,622,761.28
流动资产合计 1,547,387,061,234.69 1,438,989,354,552.98
非流动资产：
其他权益工具投资 11 1,601,237,167.11 2,249,953,722.90
其他非流动金融资产 12 697,759,464.58 673,982,298.05
长期股权投资 13 141,895,190,255.76 130,475,768,323.53
投资性房地产 14 79,954,139,029.20 73,564,678,069.11
固定资产 15 12,577,342,742.17 12,399,838,267.28
在建工程 16 3,236,850,338.38 4,179,839,536.92
使用权资产 17 25,210, 119, 233.05 22,135,359,592.40
无形资产 18 6,087,781,315.58 5,269,647,193.30
商誉 19 206,342,883.92 220,920,784.68
长期待摊费用 20 8,947,760,570.31 7,235,202,389.07
递延所得税资产 21 27,535,430,502.86 23,427,586,089.92
其他非流动资产 22 13,840,079,267.94 9,107,319,581.09
非流动资产合计 321,790,032,770.86 290,940,095,848.25
资产总计 1,869,177,094,005.55 1,729,929,450,401.23
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第1页
合并资产负债表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
负债及股东权益 附注五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 23 25,111,536,842.11 15,365,231,785.08
衍生金融负债 3 336,153,690.52 -
应付票据 24 607,112,827.28 941,279,690.68
应付账款 25 295,684,502,351.66 267,280,865,500.05
预收款项 912,230,827.79 770,781,495.16
合同负债 26 630,747,210,801.94 577,047,227,178.73
应付职工薪酬 27 7,850,940,564.17 6,896,261,420.24
应交税费 28 29,036,523,037.88 25,109,731,106.59
其他应付款 29 212,758,353,478.50 250,698,460,720.96
一年内到期的非流动负债 30 60,461,863,986.86 80,646,217,975.53
其他流动负债 31 53,986,260,461.07 47,854,227,137.67
流动负债合计 1,317,492,688,869.78 1,272,610,284,010.69
非流动负债：
长期借款 32 132,036,783,089.92 114,319,778,454.74
应付债券 33 43,576,223,200.25 49,645,512,945.07
租赁负债 17 24,589,945,695.98 21,277,365,792.32
预计负债 34 215,331,457.12 149,629,291.04
其他非流动负债 35 1,190,177,426.90 1,065,436,144.05
递延所得税负债 21 231,470,922.38 282,328,350.36
非流动负债合计 201,839,931,792.55 186,740,050,977.58
负债合计 1,519,332,620,662.33 1,459,350,334,988.27
股东权益：
股本 36 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00
资本公积 37 18,554,497,034.24 12,384,484,513.99
其他综合收益 38 (1,544,373,020.86) (1,806,426,631.62)
盈余公积 39 97,466,324,513.51 70,826,254,100.68
未分配利润 40 98,416,772,021.20 95,352,036,928.77
归属于母公司股东权益合计 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82
少数股东权益 125,333,520,594.13 82,520,623,500.14
股东权益合计 349,844,473,343.22 270,579, 115,412.96
负债和股东权益总计 1,869,177,094,005.55 1,729,929,450,401.23
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第2页
母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
资产 附注十五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
交易性金融资产 2 - 11,504,468,493.15
其他应收款 3 329,490,740,771.16 326,665,812,727.88
其他流动资产 23,921,736.55 36,874,628.15
流动资产合计 421,949,473,835.69 411,618, 641,440.60
非流动资产：
其他非流动金融资产 4 362,838,906.25 257,838,906.25
长期股权投资 5 55,581,176,888.87 32,310,671,842.49
投资性房地产 887,966.63 1,348,828.93
无形资产 6 2,910,834,876.41 3,018,641,176.91
固定资产 30,221,043.43 33,989,801.79
在建工程 323,354,138.53 215,547,838.03
其他非流动资产 7 267,039,418.16 267,039,418.16
非流动资产合计 59,476,353,238.28 36,105,077,812.56
资产总计 481,425,827,073.97 447,723,719,253.16
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第3页
母公司资产负债表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 12 月 31 日 单位：元 币种：人民币
负债及股东权益 附注十五 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 8 19,850,785,965.54 13,652,804,601.95
应付票据 9 391,073,289.55 580,492,627.15
应付账款 110,313,888.44 105,547,377.57
合同负债 3,382,509,498.11 3,402,202,949.74
应付职工薪酬 10 3,852,278,352.54 3,335,276,502.13
应交税费 11 76,246,827.38 248,501,545.84
其他应付款 12 149,212,557,328.41 155,956,601,501.28
其他流动负债 13 407,240,959.84 510,212,214.47
一年内到期的非流动负债 14 50,775,442,214.45 71,885,696,874.31
流动负债合计 228,058,448,324.26 249,677,336,194.44
非流动负债：
长期借款 15 92,578,149,813.79 71,110,260,782.59
应付债券 16 13,454,987,830.51 15,941,160,997.44
非流动负债合计 106,033,137,644.30 87,051,421,780.03
负债合计 334,091,585,968.56 336,728,757,974.47
股东权益：
股本 17 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00
资本公积 18 22,803,830,799.97 15,954,124,449.24
盈余公积 19 97,466,324,513.51 70,826,254,100.68
未分配利润 20 15,446,353,590.93 12,912,439,727.77
股东权益合计 147,334,241,105.41 110,994, 961,278.69
负债及股东权益总计 481,425,827,073.97 447,723,719,253.16
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第4页
合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2020 年 2019 年
一、营业总收入 41 419, 111,677,714.12 367,893,877,538.94
减：营业成本 41 296,540,687,975.27 234,550,332,806.05
税金及附加 42 27,236,909,916.23 32,905,223,898.57
销售费用 43 10,636,899,699.87 9,044,496,840.07
管理费用 44 10,288,052,823.20 11,018,405,286.60
研发费用 665,687,472.79 1,066,676,028.92
财务费用 45 5,145,102,736.17 5,735,941,711.58
其中：利息费用 45 8,757,579,925.42 9,255,269,023.67
利息收入 45 4,680,643,358.10 3,530,404,983.55
加：投资收益 46 13,511,869,972.98 4,984,126,780.28
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 46 9,739,656,204.22 3,790,598,202.87
公允价值变动收益 (损失以“( )”填列) 47 5,333,532.39 (68,518,913.61)
资产减值损失 (损失以“( )”填列) 48 (1,980,818,041.07) (1,648,756,785.74)
信用减值损失 (损失以“( )”填列) 49 (224,461,716.05) (216,850,482.95)
资产处置收益 (损失以“( )”填列) 48,381,265.04 (9,665,523.59)
二、营业利润 79,958,642,103.88 76,613,136,041.54
加：营业外收入 50 999,497,308.64 714,732,128.72
减：营业外支出 51 1,282,386,489.13 788,578,652.67
三、利润总额 79,675,752,923.39 76,539,289,517.59
减：所得税费用 52 20,377,636,478.86 21,407,674,945.50
四、净利润 59,298,116,444.53 55,131,614,572.09
(一) 按经营持续性分类：
1. 持续经营净利润 59,298,116,444.53 55,131,614,572.09
(二) 按所有权归属分类：
归属于母公司股东的净利润 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32
少数股东损益 17,782,571,503.22 16,259,527,690.77
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第5页
合并利润表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2020 年 2019 年
五、其他综合收益的税后净额 38 (189,635,216.25) 553,256,970.60
(一) 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 262,053,610.76 592,318,267.72
1、不能重分类进损益的其他综合收益
(1) 其他权益工具投资公允价值变动 (609,893,173.14) 603,230,190.59
(2) 权益法下不能转损益的其他综合收益 99,747,540.44 103,440,110.38
2、将重分类进损益的其他综合收益
(1) 权益法下可转损益的其他综合收益 153,008,111.37 (320,162,674.74)
(2) 现金流量套期储备 294,508,976.45 248,059,533.31
(3) 外币财务报表折算差额 324,682,155.64 (42,248,891.82)
(二) 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 (451,688,827.01) (39,061,297.12)
六、综合收益总额 59,108,481,228.28 55,684,871,542.69
归属于母公司股东的综合收益总额 41,777,598,552.07 39,464,405,149.04
归属于少数股东的综合收益总额 17,330,882,676.21 16,220,466,393.65
七、每股收益
(一) 基本每股收益 53 3.62 3.47
(二) 稀释每股收益 53 3.62 3.47
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
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第6页
母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 2020 年 2019 年
一、营业总收入 21 7,070,558,305.29 4,096,766,236.99
减：营业成本 21 252,477,464.14 148,417,654.18
税金及附加 22 53,454,599.00 56,338,605.09
管理费用 3,024,298,341.32 2,850,403,876.34
财务费用 23 6,013,506,706.60 2,687,272,880.72
其中：利息费用 23 11,163,800,677.73 8,598,242,812.01
利息收入 23 6,175,878,604.89 5,647,917,774.93
加：投资收益 24 43,237,462,926.76 37,736,882,124.52
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
24 26,074,839.84 (9,826,262.69)
(损失以“( )”填列)
公允价值变动收益 - 4,468,493.15
信用减值损失 (损失以“( )”号填列) 107,558.10 (157,297.09)
二、营业利润 40,964,391,679.09 36,095,526,541.24
加：营业外收入 20,672,080.40 1,739,908.11
减：营业外支出 340,047.45 46,484,819.75
三、利润总额 40,984,723,712.04 36,050,781,629.60
减：所得税费用 - -
四、净利润 40,984,723,712.04 36,050,781,629.60
(一) 持续经营净利润 40,984,723,712.04 36,050,781,629.60
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 40,984,723,712.04 36,050,781,629.60
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合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2020 年 2019 年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 472,283,130,715.82 432,735,958,602.82
收到其他与经营活动有关的现金 55(1) 36,078,780,855.97 37,112,763,422.55
经营活动现金流入小计 508,361,911,571.79 469,848,722,025.37
购买商品、接受劳务支付的现金 318,470,472,700.42 317,300,741,504.91
支付给职工以及为职工支付的现金 15,561,462,921.17 16,414,442,465.40
支付的各项税费 59,397,255,641.48 61,286,938,736.26
支付其他与经营活动有关的现金 55(2) 61,744,698,064.91 29,159,789,803.72
经营活动现金流出小计 455,173,889,327.98 424,161,912,510.29
经营活动产生的现金流量净额 56(1) 53,188,022,243.81 45,686,809,515.08
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 4,636,886,080.38 1,760,945,806.47
取得投资收益收到的现金 3,903,163,650.08 2,911,602,779.14
处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
62,313,156.81 96,121,888.34
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 56(3) 4,704,049,890.99 2,987,795,243.33
收到其他与投资活动有关的现金 55(3) 17,257,903,571.86 8,177,287,114.23
投资活动现金流入小计 30,564,316,350.12 15,933,752,831.51
购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
7,208,297,858.47 6,244,191,970.95
其他长期资产所支付的现金
投资支付的现金 12,937,284,477.77 27,924,969,315.42
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 56(3) 4,143,334,783.53 9,032,616,118.89
支付其他与投资活动有关的现金 55(4) 478,332,102.30 1,358,709,980.10
投资活动现金流出小计 24,767,249,222.07 44,560,487,385.36
投资活动产生 / (使用) 的现金流量净额 5,797,067,128.05 (28,626,734,553.85)
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合并现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2020 年 2019 年
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 38,858,944,942.25 11,814,284,511.15
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 31,693,649,391.52 5,170,882,539.26
取得借款收到的现金 106,113,680,208.76 79,016,907,942.38
发行债券所收到的现金 8,963,038,000.00 14,603,433,448.27
收到的其他与筹资活动有关的现金 55(5) - 17,958,910,865.42
筹资活动现金流入小计 153,935,663,151.01 123,393,536,767.22
归还投资支付的现金 11,885,701,551.23 9,316,229,225.09
偿还债务支付的现金 110,431,890,971.91 100,715,561,181.44
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 34,716,050,996.39 36,822,907,476.50
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 7,474,053,653.85 11,147,482,397.91
支付的其他与筹资活动有关的现金 55(5) 29,406,279,570.31 9,877,049,330.59
筹资活动现金流出小计 186,439,923,089.84 156,731,747,213.62
筹资活动使用的现金流量净额 (32,504,259,938.83) (33,338,210,446.40)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (557,101,198.03) 348,623,418.48
五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额 56(2) 25,923,728,235.00 (15,929,512,066.69)
加：年初现金及现金等价物余额 56(2) 159,738,651,471.96 175,668,163,538.65
六、年末现金及现金等价物余额 56(2) 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
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母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 2019 年
一、经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金 303,284,374,092.50 241,670,363,052.55
经营活动现金流入小计 303,284,374,092.50 241,670,363,052.55
支付给职工以及为职工支付的现金 2,244,597,491.68 2,013,497,516.32
支付的各项税费 285,639,235.81 312,321,455.25
支付其他与经营活动有关的现金 257,122,762,036.56 252,707,959,502.43
经营活动现金流出小计 259,652,998,764.05 255,033,778,474.00
经营活动产生 / (使用) 的现金流量净额 43,631,375,328.45 (13,363,415,421.45)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 213,561,158.13 -
取得投资收益收到的现金 2,314,525,536.71 8,552,562,292.20
收到其他与投资活动有关的现金 12,607,287,913.36 621,497,744.99
投资活动现金流入小计 15,135,374,608.20 9,174,060,037.19
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
922,267.92 2,129,859.62
所支付的现金
投资支付的现金 1,105,000,000.00 7,095,010,000.00
投资活动现金流出小计 1,105,922,267.92 7,097,139,859.62
投资活动产生的现金流量净额 14,029,452,340.28 2,076,920,177.57
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第 10 页
母公司现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 2019 年
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 7,165,295,550.73 6,643,401,971.89
取得借款收到的现金 87,772,332,536.65 56,956,680,000.00
发行债券所收到的现金 8,963,038,000.00 4,986,500,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 - 17,983,071,780.55
筹资活动现金流入小计 103,900,666,087.38 86,569,653,752.44
偿还债务支付的现金 93,145,452,982.59 59,317,927,993.90
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 22,134,382,387.88 20,457,233,878.30
支付的其他与筹资活动有关的现金 27,038,718,539.31 -
筹资活动现金流出小计 142,318,553,909.78 79,775,161,872.20
筹资活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (38,417,887,822.40) 6,794,491,880.24
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (219,614,109.77) 226,260,851.35
五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额 19,023,325,736.56 (4,265,742,512.29)
加：年初现金及现金等价物余额 73,411,485,591.42 77,677,228,103.71
六、年末现金及现金等价物余额 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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合并股东权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本年年初余额 11,302,143,001.00 12,384,484,513.99 (1,806,426,631.62) 70,826,254,100.68 95,352,036,928.77 188,058,491,912.82 82,520,623,500.14 270,579,115,412.96
二、本年增减变动金额
315,589,200.00 6,170,012,520.25 262,053,610.76 26,640,070,412.83 3,064,735,092.43 36,452,460,836.27 42,812,897,093.99 79,265,357,930.26
(减少以“( )”号填列)
(一) 综合收益总额 - - 262,053,610.76 - 41,515,544,941.31 41,777,598,552.07 17,330,882,676.21 59,108,481,228.28
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,170,012,520.25 - - - 6,485,601,720.25 35,629,375,474.88 42,114,977,195.13
1、 股东投入的普通股 36、37 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - - 7,165,295,550.73 47,985,889,212.52 55,151,184,763.25
2、 股东减少资本 - - - - - - (12,356,513,737.64) (12,356,513,737.64)
3、 其他 37 - (679,693,830.48) - - - (679,693,830.48) - (679,693,830.48)
(三) 利润分配 - - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)
1、 提取盈余公积 39 - - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) - - -
2、 对股东的分配 40 - - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)
三、本年年末余额 11,617,732,201.00 18,554,497,034.24 (1,544,373,020.86) 97,466,324,513.51 98,416,772,021.20 224,510,952,749.09 125,333,520,594.13 349,844,473,343.22
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第 12 页
合并股东权益变动表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2019 年 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本年年初余额 11,039,152,001.00 8,005,627,653.57 (2,398,744,899.34) 47,393,246,041.44 91,724,850,747.76 155,764,131,544.43 79,856,598,453.15 235,620,729,997.58
二、本年增减变动金额
262,991,000.00 4,378,856,860.42 592,318,267.72 23,433,008,059.24 3,627,186,181.01 32,294,360,368.39 2,664,025,046.99 34,958,385,415.38
(减少以“( )”号填列)
(一) 综合收益总额 - - 592,318,267.72 - 38,872,086,881.32 39,464,405,149.04 16,220,466,393.65 55,684,871,542.69
(二) 股东投入和减少资本 262,991,000.00 4,378,856,860.42 - - - 4,641,847,860.42 (163,897,097.53) 4,477,950,762.89
1、 股东投入的普通股 262,991,000.00 6,380,410,971.89 - - - 6,643,401,971.89 10,234,663,413.66 16,878,065,385.55
2、 股东减少资本 - - - - - - (10,398,560,511.19) (10,398,560,511.19)
3、 其他 - (2,001,554,111.47) - - - (2,001,554,111.47) - (2,001,554,111.47)
(三) 利润分配 - - - 23,433,008,059.24 (35,244,900,700.31) (11,811,892,641.07) (13,392,544,249.13) (25,204,436,890.20)
1、 提取盈余公积 - - - 23,433,008,059.24 (23,433,008,059.24) - - -
2、 对股东的分配 - - - - (11,811,892,641.07) (11,811,892,641.07) (13,392,544,249.13) (25,204,436,890.20)
三、本年年末余额 11,302,143,001.00 12,384,484,513.99 (1,806,426,631.62) 70,826,254,100.68 95,352,036,928.77 188,058,491,912.82 82,520,623,500.14 270,579,115,412.96
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第 13 页
母公司股东权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本年年初余额 11,302,143,001.00 15,954,124,449.24 70,826,254,100.68 12,912,439,727.77 110,994,961,278.69
二、本年增减变动金额 315,589,200.00 6,849,706,350.73 26,640,070,412.83 2,533,913,863.16 36,339,279,826.72
(一) 综合收益总额 - - - 40,984,723,712.04 40,984,723,712.04
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
1、 股东投入的普通股 17、18 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
(三) 利润分配 - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05)
1、 提取盈余公积 19 - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) -
2、 对股东的分配 20 - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05)
三、本年年末余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 15,446,353,590.93 147,334,241,105.41
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第 14 页
母公司股东权益变动表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2019 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本年年初余额 11,039,152,001.00 9,573,713,477.35 47,393,246,041.44 12,106,558,798.48 80,112,670,318.27
二、本年增减变动金额 262,991,000.00 6,380,410,971.89 23,433,008,059.24 805,880,929.29 30,882,290,960.42
(一) 综合收益总额 - - - 36,050,781,629.60 36,050,781,629.60
(二) 股东投入和减少资本 262,991,000.00 6,380,410,971.89 - - 6,643,401,971.89
1、 股东投入的普通股 262,991,000.00 6,380,410,971.89 - - 6,643,401,971.89
(三) 利润分配 - - 23,433,008,059.24 (35,244,900,700.31) (11,811,892,641.07)
1、 提取盈余公积 19 - - 23,433,008,059.24 (23,433,008,059.24) -
2、 对股东的分配 20 - - - (11,811,892,641.07) (11,811,892,641.07)
三、本年年末余额 11,302,143,001.00 15,954,124,449.24 70,826,254,100.68 12,912,439,727.77 110,994,961,278.69
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第 15 页
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财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
科企业股份有限公司”。
1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
上市。
本公司子公司相关信息参见附注六。
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产
开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
本报告期内，本集团新增 320 家子公司，减少 107 家子公司，具体情况参见附注六。
二 财务报表编制基础
本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
附注。
第 16 页
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三 公司重要会计政策、会计估计
1 遵循企业会计准则的声明
本财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
实、完整地反映了本公司 2020 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2020 年度的合并
经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务
报表及其附注的披露要求。
2 会计期间
本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
三、8 进行了折算。
5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的，该交易或事
项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否
选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业
务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认
资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
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(1) 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本
溢价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损
益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
(2) 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
附注三、16) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投
资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6 合并财务报表的编制方法
(1) 总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
务报表中。
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子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
资产减值损失的，则全额确认该损失。
(2) 合并取得子公司
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
表进行相应调整。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
合并范围。
(3) 处置子公司
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4) 少数股东权益变动
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7 现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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8 外币业务和外币报表折算
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入
当期损益。
9 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权
投资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1) 金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未
包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注
三、25 的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的分类和后续计量
(a) 本集团金融资产的分类
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量 特征，将
金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
不得进行重分类。
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本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
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(b) 本集团金融资产的后续计量
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
- 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重 分
类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3) 金融负债的分类和后续计量
本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
的金融负债。
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
- 以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
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(4) 金融资产及金融负债的列报
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
- 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
- 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5) 金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
- 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
- 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
- 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
- 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
- 因转移金融资产而收到的对价。
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
债) 。
(6) 减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
- 以摊余成本计量的金融资产；
- 合同资产。
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资，以及衍生金融资产。
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预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权) 。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
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在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
(如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
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核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7) 权益工具
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
对价和交易费用，减少股东权益。
10 存货
(1) 存货的分类和成本
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成
本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产
品在取得时按实际成本入账。
(2) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
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11 长期股权投资及共同经营
(1) 长期股权投资投资成本确定
(a) 通过企业合并形成的长期股权投资
- 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
- 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
(b) 其他方式取得的长期股权投资
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
始投资成本。
原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2) 长期股权投资后续计量及损益确认方法
(a) 对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
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对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
(b) 对合营企业和联营企业的投资
合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
- 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
- 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
- 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易产生的未实现损失，有证
据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
- 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对合营企业 和联营企业投 资的减值测试 方法及减值 准备计提方法 参见附注三 、
20。
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(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
- 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
- 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 共同经营
共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
债的一项安排。
本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
- 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
- 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
- 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
- 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
- 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12 投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地
产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年
限平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。
13 固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
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外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以
成本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
为：
使用寿命 年折旧率 残值率
酒店、房屋及建筑物 可使用年限 - 70 年 1.37%以上 4%
装修费* 5年 20.00% 0%
机器设备及运输工具 5 - 20 年 4.80% - 19.20% 4%
电子设备 3-5年 19.20% - 32.00% 4%
其他设备 5年 19.20% 4%
* 如果在下次 装修时 ，装修费 的明细 科目仍 有余额， 该余额 将一次全 部计入 当期营业 外支
出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
- 固定资产处于处置状态；
- 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
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报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
报废或处置日在损益中确认。
14 借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
的摊销)：
- 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
- 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
务费用，计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
15 无形资产
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
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无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
的条件。
项目 摊销年限
土地使用权 剩余租赁年限
特许经营权 项目运营期
待执行物业管理合同 剩余合约期
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
有使用寿命不确定的无形资产。
本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
有关项目移交还国家行政部门。
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
(参见附注三、9) ；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权
利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
销。
16 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉
在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
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17 长期待摊费用
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
项目 摊销年限
装修费 5 年至 10 年
18 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
据实际情况和合同约定支付。
19 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20 除存货及金融资产外的其他资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
- 固定资产
- 在建工程
- 无形资产
- 采用成本模式计量的投资性房地产
- 使用权资产
- 长期股权投资
- 商誉
- 长期待摊费用等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
测试。
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者。
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资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21 公允价值的计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
(包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有
足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
法。
22 预计负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
他情况下，最佳估计数分别按照下列情况处理：
- 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
- 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
进行调整。
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23 政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
向本集团投入的资本。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量。
本集团采用净额法对政府补助进行核算。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，如果企业先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，
本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将
递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后企业再取得与资产相关的政府补
助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩
余使用寿命计提折旧或进行摊销。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，本集团将其
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，将递延收益冲减相关的成本费用或损
失；否则直接冲减相关的成本费用或损失。
24 所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限。
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如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
- 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
25 收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
总流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承 诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售
价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察
的输入值估计单独售价。
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交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交
易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分
的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事
交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或
服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支
付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
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与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1) 房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
工并验收合格，达 到销售合同约 定的交付条件 ，在客户取 得相关商品或 服务控制权 时
点，确认销售收入的实现。
(2) 物业服务合同
本集团在提供物业服务过程中确认收入。
(3) 建造合同
本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
26 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
- 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
- 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
- 该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确
认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
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当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
- 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
- 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
27 职工薪酬
(1) 短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 离职后福利 - 设定提存计划
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
- 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
- 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
合理预期时。
28 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
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为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
- 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用
时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理
上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
资产不属于已识别资产；
- 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
- 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行
分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分
的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、25 所述会计政策中关于交易价
格分摊的规定分摊合同对价。
(1) 本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计
量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的
租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间 内计提折旧。使用 权资产按附注三 、20 所述的会 计政策计提减值 准
备。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含 利
率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或
相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
成本。
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租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
- 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
- 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
- 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
成本。
(2) 本集团作为出租人
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转
移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
租赁以外的其他租赁。
本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租
赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本
集团将该转租赁分类为经营租赁。
融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账
价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
现的现值之和。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终
止确认和减值按附注三、9 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租
赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有
关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
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29 持有待售
本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
产或处置组划分为持有待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
- 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
可立即出售；
- 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
非流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9) 、递延所得税资产 (参见附注三、24) 或处置组
进行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额的
差额确认为资产减值损失，计入当期损益。
30 套期会计
套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
借款。
套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金 流
量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
指定为套期工具。
本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
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现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
下列两项的绝对额中较低者确定：
1． 套期工具自套期开始的累计利得或损失；
2． 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
损失)，计入当期损益。
本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
合收益中转出，计入当期损益。
31 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
的企业，不构成关联方。
此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
联方。
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32 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
定报告分部。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
的负债，在附注中单独披露。
34 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
以确认。
(1) 主要会计估计
除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、14、15、16、17、18、19 以及附注十五、3、6)
涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
(i) 收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
集团未来期间收入和利润确认的金额。
(ii) 附注五、21 - 递延所得税资产的确认；
(iii) 附注五、29 - 土地增值税清算准备金的计提；
(iv) 附注九 - 金融工具公允价值估值。
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(2) 主要会计判断
本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
(i) 附注五、7、14 和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；
(ii) 附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
35 主要会计政策和会计估计变更
(1) 会计政策变更的内容及原因
本集团于 2020 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
- 《企业会计准则解释第 13 号》(财会 [2019] 21 号) (“解释第 13 号”)
- 《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会 [2020] 10 号)
本集团自 2020 年 1 月 1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调
整。
(2) 会计政策变更的主要影响
(a) 解释第 13 号
解释第 13 号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业
合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中
度测试”的选择。此外，解释第 13 号进一步明确了企业的关联方还包括企业所属企业集
团的其他成员单位 (包括母公司和子公司) 的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同
控制的投资方的其他合营企业或联营企业等。
(b) 财会 [2020] 10 号
财会 [2020] 10 号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简
化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新
评估租赁分类。根据财会 [2020] 10 号，本集团作为在境内外同时上市的企业，在作为
出租人时不适用该规定。
解释第 13 号和财会 [2020] 10 号分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日起施行，
本集团采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该解释及规定未对
本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
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(3) 主要会计估计变更
本年无主要会计估计变更。
四 税项
1 主要税种及税率
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
税种 计税基础 税率
企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)
按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计 3% 、5% 、6%
增值税
算销 项税 额， 在扣 除当 期允 许 抵扣 的进 项税 额 9%、13%
后，差额部分为应交增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
地方教育附加 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
按超率累进税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
30% - 60%
契税 按土地使用权的出让金额计征 3% - 5%
(i) 根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
2 税收优惠及批文
本年除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变
化。
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五 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
现金 人民币 8,573,983.62 1.0000 8,573,983.62 人民币 5,153,478.56 1.0000 5,153,478.56
小计 8,573,983.62 5,153,478.56
银行存款 人民币 190,960,350,739.91 1.0000 190,960,350,739.91 人民币 161,134,111,177.91 1.0000 161,134,111,177.91
美元 92,326,527.02 6.5028 600,380,939.89 美元 211,213,914.92 6.9622 1,470,513,518.46
港币 3,134,773,893.08 0.8337 2,613,400,494.44 港币 3,089,339,534.89 0.8926 2,757,600,227.52
新加坡币 5,621.30 4.9218 27,666.91 新加坡币 5,598.23 5.1775 28,984.84
英镑 42,079,532.75 8.8887 374,032,342.75 英镑 24,358,704.95 9.2447 225,188,919.65
马来西亚币 12,585,368.44 1.6173 20,354,316.38 马来西亚币 46,943,423.25 1.7021 79,902,400.71
俄罗斯卢布 215,859,588.88 0.0880 18,995,643.82 俄罗斯卢布 374,457,538.07 0.1120 41,939,244.26
欧元 - - - 欧元 24,334.34 7.8182 190,250.74
小计 194,587,542,144.10 165,709,474,724.09
其他货币资金 人民币 634,607,242.16 1.0000 634,607,242.16 人民币 479,967,523.77 1.0000 479,967,523.77
合计 195,230,723,369.88 166,194,595,726.42
其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、35) 。于 2020 年 12 月 31 日银行存款中含
有 受 限 使 用 资 金 为 人 民 币 9,568,343,662.92 元 (2019 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
6,455,944,254.46 元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,841,600,000.00 元 (2019
年 12 月 31 日：人民币 3,841,600,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2019 年 12
月 31 日：无) 。于 2020 年 12 月 31 日存放境外货币资金折合人民币共计 4,175,920,080.08
元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 5,689,787,565.68 元) 。本集团年末存于联营公司徽商银行股
份有限公司的存款为人民币 212,171,215.80 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 417,750,251.72
元) 。
2 交易性金融资产
种类 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
170,479,737.23 11,735,265,424.66
理财产品
3 衍生金融资产、衍生金融负债
于 2020 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产和衍生金融负债为交叉货币互换合约
(CCS) 形成的资产和负债。本集团主要持有的 CCS 符合套期会计要求，有关套期的披露详见
附注五、58。
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4 应收账款
应 收 账 款 主 要 为 待 收 取 的 购 房 款 和 物 业 服 务 应 收款 ， 并 包 括 建 造 合 同 业 务 应 收 款人 民 币
473,135,144.93 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 136,379,662.82 元) 。
(1) 应收账款按账龄分析如下：
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 2,304,540,492.09 1,330,099,355.39
1 年至 3 年 (含 3 年) 539,447,744.36 545,096,133.19
3 年以上 264,176,487.21 185,924,563.75
小计 3,108,164,723.66 2,061,120,052.33
减：坏账准备 115,741,421.40 73,044,314.66
合计 2,992,423,302.26 1,988,075,737.67
账龄自应收账款确认日起开始计算。
(2) 坏账准备计提方法分类披露
本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史
经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分
不同的客户群体。
2020 年 12 月 31 日应收账款的减值：
整个存续期预期
账龄 年末账面余额 年末减值准备
信用损失率
1 年以内 (含 1 年) 0.87% 2,304,540,492.09 19,937,412.15
1 - 3 年 (含 3 年) 4.37% 539,447,744.36 23,568,996.62
3 年以上 27.34% 264,176,487.21 72,235,012.63
合计 3,108,164,723.66 115,741,421.40
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2019 年 12 月 31 日应收账款的减值：
整个存续期预期
账龄 年末账面余额 年末减值准备
信用损失率
1 年以内 (含 1 年) 0.96% 1,330,099,355.39 12,716,207.99
1 - 3 年 (含 3 年) 3.89% 545,096,133.19 21,217,479.37
3 年以上 21.04% 185,924,563.75 39,110,627.30
合计 2,061,120,052.33 73,044,314.66
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经
济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(3) 坏账准备的变动情况
2020 年 2019 年
年初余额 73,044,314.66 38,819,750.66
本年增加 58,820,122.65 52,926,987.50
本年收回或转回 (22,974,470.28) (18,023,854.86)
合并范围变化 6,851,454.37 (678,568.64)
年末余额 115,741,421.40 73,044,314.66
(i) 本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。
(4) 应收账款金额前五名单位情况
本集团于 2020 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 697,392,801.56 元 (2019 年：人
民币 386,015,063.84 元)，占应收账款总额比例为 22.44% (2019 年 12 月 31 日：18.73%)，
相应计提的坏账准 备年末余额 为人民币 13,036,246.95 元 (2019 年 12 月 31 日：人民 币
18,493,661.08 元) 。
本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2019 年：无) 。
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5 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例 (%) 金额 比例 (%)
1 年以内 (含 1 年) 54,077,968,635.22 86.05 65,479,402,838.90 66.55
1 - 2 年 (含 2 年) 2,141,890,012.95 3.41 6,247,362,419.88 6.35
2 - 3 年 (含 3 年) 3,744,287,706.87 5.96 24,495,601,930.11 24.90
3 年以上 2,878,139,104.43 4.58 2,168,245,891.36 2.20
小计 62,842,285,459.47 100.00 98,390,613,080.25 100.00
减：坏账准备 594,781,635.99 594,781,635.99
合计 62,247,503,823.48 97,795,831,444.26
账龄自预付款项确认日起开始计算。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。本集团本年末超
过一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳南苑旧改项目的前期项目款人民币 21.25 亿元，
本集团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
(2) 本集团本年末预付款项前五名总额为人民币 6,261,014,064.32 元 (2019 年 12 月 31 日：人民
币 46,160,104,088.41 元)，占预付款项总额比例 9.96% (2019 年 12 月 31 日：46.92%)，相应
计 提 的 坏 账 准 备 年 末 余 额 为 人 民 币 352,981,903.95 元 (2019 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
352,981,903.95 元) 。
(3) 本年计提的减值准备情况如下：
2020 年 2019 年
年初及年末余额 594,781,635.99 594,781,635.99
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6 其他应收款
(1) 其他应收款按款项性质分类情况
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
土地及其他保证金 21,513,969,858.63 26,249,723,218.46
合作方经营往来款 95,418,384,414.94 90,993,166,603.05
应收联营 / 合营企业款 129,008,845,408.71 114,544,260,713.85
应收利息 26,555,602.32 11,855,603.02
应收股利 19,294,640.06 19,024,413.08
其他 5,354,677,344.16 5,313,958,683.96
小计 251,341,727,268.82 237,131,989,235.42
减：坏账准备 1,843,181,743.32 1,666,981,885.62
合计 249,498,545,525.50 235,465,007,349.80
(2) 其他应收款按账龄分析如下：
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 133,757,015,571.11 129,681,350,232.80
1 年至 2 年 (含 2 年) 50,930,528,134.60 65,782,599,275.56
2 年至 3 年 (含 3 年) 32,378,310,883.89 23,479,132,367.29
3 年以上 34,275,872,679.22 18,188,907,359.77
小计 251,341,727,268.82 237,131,989,235.42
减：坏账准备 1,843,181,743.32 1,666,981,885.62
合计 249,498,545,525.50 235,465,007,349.80
账龄自其他应收款确认日起开始计算。
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(3) 按坏账准备计提方法分类披露
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 244,787,733,327.47 97.39 1,134,524,045.54 0.46 243,653,209,281.93
按组合计提坏账准备 6,553,993,941.35 2.61 708,657,697.78 10.81 5,845,336,243.57
合计 251,341,727,268.82 100.00 1,843,181,743.32 249,498,545,525.50
2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 232,239,520,267.76 97.94 1,049,332,065.06 0.45 231,190,188,202.70
按组合计提坏账准备 4,892,468,967.66 2.06 617,649,820.56 12.62 4,274,819,147.10
合计 237,131,989,235.42 100.00 1,666,981,885.62 235,465,007,349.80
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营 / 合营企业款等的回收情况必须考虑相
关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
况预测。
(4) 坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预期
信用损失 信用损失
信用损失
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 103,471,897.40 514,177,923.16 1,049,332,065.06 1,666,981,885.62
2020 年 1 月 1 日余额在本年
- 转入第二阶段 (11,731,619.65) 11,731,619.65 - -
- 转入第三阶段 - - - -
- 转回第二阶段 - - - -
- 转回第一阶段 - - - -
本年计提 108,184,161.28 76,024,538.52 85,191,980.48 269,400,680.28
本年转回 (16,705,884.21) (64,078,732.39) - (80,784,616.60)
合并范围变化 (12,416,205.98) - - (12,416,205.98)
2020 年 12 月 31 日余额 170,802,348.84 537,855,348.94 1,134,524,045.54 1,843,181,743.32
注： 本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
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(5) 按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
占其他
应收款年末 坏账准备
单位名称 款项的性质 年末余额 账龄
余额合计数的 年末余额
比例 (%)
广东省信托房产开发有限公司 应收合营往来 6,299,507,006.99 一年以内 2.51 -
一年以内、一年至
成都万科南城置业有限公司 应收合营往来 5,177,637,592.81 2.06 -
两年 (含两年)
一年以内、一年至
北京宁溪房地产开发有限责任公司 应收合营往来 4,628,970,333.05 1.84 -
三年 (含三年)
一年以内、一年至
深圳市云上筑建筑有限公司 应收联营往来 3,882,996,164.71 1.54 -
三年 (含三年)
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 应收合营往来 3,821,634,468.69 一年以内 1.52 -
合计 23,810,745,566.25 9.47 -
(6) 本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2019 年：无) 。
7 存货
(1) 存货分类
2020 年 12 月 31 日
账面余额 跌价准备 账面价值
已完工开发产品 74,224,762,091.81 180,397,547.85 74,044,364,543.96
在建开发产品 728,271,057,820.75 3,259,359,444.18 725,011,698,376.57
拟开发产品 202,497,543,831.89 744,775,875.22 201,752,767,956.67
其他 1,254,177,275.93 - 1,254,177,275.93
合计 1,006,247,541,020.38 4,184,532,867.25 1,002,063,008,153.13
2019 年 12 月 31 日
账面余额 跌价准备 账面价值
已完工开发产品 66,176,069,038.94 141,606,275.77 66,034,462,763.17
在建开发产品 624,495,400,213.66 2,276,950,155.29 622,218,450,058.37
拟开发产品 208,180,773,664.13 571,535,667.74 207,609,237,996.39
其他 1,156,884,791.59 - 1,156,884,791.59
合计 900,009,127,708.32 2,990,092,098.80 897,019,035,609.52
于 2020 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币
18,995,251,664.18 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 16,300,324,881.26 元) 。本集团本年度用
于确定借款利息费用的资本化率为 4.77% (2019 年 12 月 31 日：5.01%) 。
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于 2020 年 12 月 31 日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 6,397,526,823.02
元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 6,747,419,886.96 元) 。
(2) 存货跌价准备
本集团
本年减少额
年初账面余额 本年计提额 年末账面余额
转回 转销
成都君逸 289,785,586.53 - - - 289,785,586.53
大连海港城 334,102,638.21 - - 87,649,210.88 246,453,427.33
抚顺金域蓝湾 51,046,270.10 - - 23,577,880.05 27,468,390.05
合肥未来之光 852,377,626.00 - - 228,712,751.86 623,664,874.14
南充金润华府 84,966,140.12 - - 64,647,211.67 20,318,928.45
宁波万科城 12,395,770.57 - - 12,395,770.57 -
上海天际 406,811,598.70 - - - 406,811,598.70
上海金域澜湾鹭语墅 249,279,510.65 - - 249,279,510.65 -
乌鲁木齐南山郡 208,377,886.86 - - - 208,377,886.86
厦门白鹭郡 284,295,675.75 - - 45,486,688.24 238,808,987.51
烟台海云台 28,783,886.76 - - 24,014,434.30 4,769,452.46
营口海港城 67,720,367.03 - - 36,290,015.71 31,430,351.32
镇江蓝山花园 120,149,141.52 - - 14,323,798.69 105,825,342.83
廊坊朗润园 - 706,216,480.85 - - 706,216,480.85
廊坊启航之光 - 397,341,942.31 - - 397,341,942.31
涿州新辰之光 - 877,259,617.91 - - 877,259,617.91
合计 2,990,092,098.80 1,980,818,041.07 - 786,377,272.62 4,184,532,867.25
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
目计提了存货跌价准备。
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
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(3) 存货明细表：
i 已完工开发产品
最近一期
年初数 增加数 减少数 年末数 跌价准备
竣工时间
北京埃弗顿项目 2019 年 5 月 2,335,257,367.53 - 64,367,423.01 2,270,889,944.52 -
北京翠湖国际南区 2020 年 6 月 - 1,294,548,959.88 242,654,968.66 1,051,893,991.22 -
北京翡翠四季二期 2020 年 11 月 202,111,628.77 822,781,079.52 779,306,083.49 245,586,624.80 -
北京金域缇香 2015 年 12 月 79,903,319.62 2,957,072.75 - 82,860,392.37 -
北京首开万科中心 2019 年 8 月 2,029,202,150.41 - 19,396,721.07 2,009,805,429.34 -
北京万科橙 2016 年 2 月 134,231,513.68 - 36,343,086.73 97,888,426.95 -
北京长阳半岛 2020 年 3 月 122,271,474.19 70,501,516.08 - 192,772,990.27 -
北京长阳天地 2019 年 5 月 381,950,794.42 - 88,814,018.90 293,136,775.52 -
长春柏翠园 2020 年 6 月 329,141,210.50 41,644,984.50 105,043,927.14 265,742,267.86 -
长春城市之光 2019 年 12 月 198,778,862.52 - 69,214,179.71 129,564,682.81 -
长春繁荣里 2019 年 6 月 106,587,116.39 - 40,937,134.68 65,649,981.71 -
长春翡翠滨江 2020 年 8 月 314,865,215.41 1,464,681,170.77 1,353,603,107.42 425,943,278.76 -
长春翡翠学院 2020 年 6 月 243,893,241.76 380,460,624.60 419,468,338.61 204,885,527.75 -
长春惠斯勒班芙花园 2020 年 8 月 35,655,515.50 702,056,383.42 625,617,678.80 112,094,220.12 -
长春万科城 2020 年 12 月 252,161,375.89 1,248,599,689.78 970,764,462.80 529,996,602.87 -
长春新都会 2020 年 12 月 71,471,406.46 648,951,829.37 489,080,487.32 231,342,748.51 -
长春月潭湾 2020 年 12 月 - 1,163,388,682.49 998,963,548.10 164,425,134.39 -
长沙白鹭郡 2019 年 3 月 77,051,795.02 - - 77,051,795.02 -
长沙金色麦田 2020 年 9 月 - 224,697,249.55 161,464,034.54 63,233,215.01 -
长沙金域国际 2020 年 10 月 218,266,752.53 1,042,460,013.67 1,054,154,992.48 206,571,773.72 -
长沙金域缇香 2018 年 6 月 87,257,480.67 - 4,611,796.21 82,645,684.46 -
长沙梅溪郡 2020 年 12 月 93,600,365.93 46,794,146.38 42,661,844.32 97,732,667.99 -
长沙紫台 2020 年 9 月 44,751,429.39 419,914,812.38 272,206,234.40 192,460,007.37 -
常州公园大道 2020 年 12 月 - 1,104,454,169.68 1,026,578,759.09 77,875,410.59 -
成都第五城 2019 年 11 月 349,349,086.36 150,403,759.96 363,289,437.14 136,463,409.18 -
成都翡翠公园 2019 年 12 月 1,112,069,365.93 - 832,111,488.00 279,957,877.93 -
成都金色乐府音乐广场 2020 年 11 月 1,448,516,139.49 2,566,128,683.15 2,044,060,105.77 1,970,584,716.87 -
成都金域缇香 2020 年 12 月 227,317,941.29 726,957,156.31 721,830,237.53 232,444,860.07 -
成都梦想之光 2020 年 6 月 - 841,230,861.22 746,500,895.93 94,729,965.29 -
成都万科城 2019 年 6 月 24,246,734.18 69,624,570.01 5,832,332.66 88,038,971.53 -
成都万科华茂广场 2016 年 12 月 311,914,018.16 - 21,535,855.79 290,378,162.37 -
成都万科云城一期 2020 年 12 月 - 510,293,940.72 395,655,154.17 114,638,786.55 -
成都万科云城二期 2020 年 7 月 - 252,736,526.67 - 252,736,526.67 -
成都五龙山蓝山 2019 年 10 月 9,973,387.51 42,207,923.74 - 52,181,311.25 -
重庆鹅岭峰 2020 年 2 月 55,535,893.13 56,817,656.33 28,022,067.89 84,331,481.57 -
重庆翡翠都会 2020 年 12 月 - 1,792,761,832.06 1,416,195,804.88 376,566,027.18 -
重庆金开悦府 2020 年 12 月 - 2,294,890,160.20 2,213,230,751.41 81,659,408.79 -
重庆金色悦城 2020 年 5 月 372,349,614.40 95,353,366.67 381,073,822.98 86,629,158.09 -
重庆金域华府 2020 年 9 月 - 2,154,463,637.84 2,048,604,484.86 105,859,152.98 -
重庆十七英里 2020 年 12 月 - 2,046,408,355.39 1,964,182,634.16 82,225,721.23 -
重庆万科城 2019 年 12 月 92,597,200.29 - 36,666,461.73 55,930,738.56 -
重庆御澜道 2020 年 12 月 299,409,308.80 1,589,046,343.66 1,735,967,772.48 152,487,879.98 -
大连八栋墅 2020 年 10 月 114,684,232.87 37,130,154.76 49,041,479.19 102,772,908.44 -
大连滨海大都会 2020 年 10 月 - 455,884,794.44 326,904,340.15 128,980,454.29 -
大连城市之光 2019 年 12 月 195,472,885.22 - 14,996,994.79 180,475,890.43 -
大连大家 2020 年 6 月 - 857,095,770.44 566,533,258.37 290,562,512.07 -
大连翡翠春晓 2020 年 12 月 - 694,136,571.77 606,302,821.02 87,833,750.75 -
大连翡翠都会 2020 年 12 月 - 2,052,235,853.06 1,397,410,817.89 654,825,035.17 -
大连翡翠四季 2020 年 4 月 86,477,113.14 105,898,701.82 120,018,216.73 72,357,598.23 -
大连海港城 2020 年 12 月 431,683,113.25 455,349,049.66 491,654,478.37 395,377,684.54 76,827,423.57
大连金域华府 2018 年 12 月 134,192,794.85 - 14,336,788.29 119,856,006.56 -
大连蓝山 2019 年 12 月 126,602,344.34 - 1,925,706.79 124,676,637.55 -
大连万科城 2020 年 11 月 180,057,001.03 278,790,831.08 304,652,464.11 154,195,368.00 -
大连新都会 2020 年 1 月 116,732,454.15 118,070,341.31 162,542,857.79 72,259,937.67 -
大连樱花园 2020 年 12 月 41,083,126.36 659,420,125.06 647,373,213.29 53,130,038.13 -
第 55 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
年初数 增加数 减少数 年末数 跌价准备
竣工时间
大连中南府 2018 年 12 月 55,551,682.46 1,257,169.87 - 56,808,852.33 -
东莞城市花园 II 2020 年 9 月 - 914,197,435.61 850,965,482.46 63,231,953.15 -
东莞东江之星 2020 年 12 月 545,665,304.82 1,761,116,229.31 868,275,751.36 1,438,505,782.77 -
东莞翡翠东望 2020 年 12 月 - 2,252,119,167.57 1,876,140,015.92 375,979,151.65 -
东莞翡翠松湖 2020 年 8 月 364,257,283.85 1,410,735,218.78 1,529,502,682.47 245,489,820.16 -
东莞江南院子 2020 年 10 月 98,033,674.02 1,934,850,224.55 1,928,019,727.45 104,864,171.12 -
东莞金域广场 2020 年 12 月 - 550,708,746.77 470,303,954.96 80,404,791.81 -
东莞松朗花园 2020 年 8 月 243,949,662.39 69,836,880.15 224,835,401.42 88,951,141.12 -
东莞天空之城 2020 年 6 月 - 610,008,627.73 509,374,017.47 100,634,610.26 -
东莞万科云城 2020 年 7 月 53,451,668.26 18,848,453.34 12,894,567.86 59,405,553.74 -
东莞珠江东岸 2020 年 11 月 25,105,264.44 187,485,149.08 141,964,437.23 70,625,976.29 -
佛山 A32 2020 年 12 月 - 1,601,820,451.58 1,181,476,128.37 420,344,323.21 -
佛山城市之光 2019 年 11 月 183,553,235.82 - 81,581,299.98 101,971,935.84 -
佛山翡翠江望 2020 年 12 月 478,911,346.39 1,487,416,061.84 1,062,918,174.15 903,409,234.08 -
佛山金色城市 2019 年 8 月 148,313,038.54 - 73,726,816.33 74,586,222.21 -
佛山金色里程 2020 年 5 月 87,147,784.58 424,055,044.19 343,624,802.82 167,578,025.95 -
佛山金域滨江 2020 年 9 月 142,957,102.16 1,249,394,002.55 1,314,592,202.83 77,758,901.88 -
佛山金域滨江三期 2020 年 6 月 97,972,059.43 1,525,620,226.67 1,561,775,889.87 61,816,396.23 -
佛山金域学府 2020 年 9 月 20,248,177.80 1,411,639,807.39 1,303,488,437.22 128,399,547.97 -
佛山京都荟 2020 年 10 月 - 569,064,721.00 497,343,103.45 71,721,617.55 -
佛山魅力之城 2020 年 6 月 186,534,528.29 1,588,839,322.62 1,511,387,345.44 263,986,505.47 -
佛山南海万科广场 2018 年 10 月 337,691,258.76 - 222,086,827.64 115,604,431.12 -
佛山尚都荟 2019 年 12 月 405,572,052.91 - 125,008,340.74 280,563,712.17 -
佛山水晶城 2017 年 12 月 167,715,183.39 15,602,534.93 - 183,317,718.32 -
佛山万科城 2020 年 4 月 92,854,635.48 21,868,075.53 8,786,745.97 105,935,965.04 -
佛山万科广场 2020 年 1 月 717,532,273.79 179,848,229.40 89,379,923.72 808,000,579.47 -
佛山西江悦 2020 年 6 月 205,359,434.79 41,646,035.14 117,091,454.26 129,914,015.67 -
佛山壹都荟 2019 年 12 月 242,823,468.39 - 95,343,468.39 147,480,000.00 -
福州金域中央 2015 年 12 月 367,619,249.46 - 8,534,082.25 359,085,167.21 -
福州九如府 2019 年 11 月 820,951,148.13 - 712,136,042.53 108,815,105.60 -
福州万科大樟溪岸 2019 年 12 月 94,140,456.19 - 32,622,590.40 61,517,865.79 -
福州又一城 2019 年 12 月 83,280,478.47 51,536,032.12 41,333,810.57 93,482,700.02 -
广州白鹭郡 2020 年 10 月 - 1,901,666,173.52 1,749,856,950.99 151,809,222.53 -
广州春风十里 2020 年 12 月 - 1,531,987,053.09 1,394,128,669.79 137,858,383.30 -
广州里享花园 2020 年 11 月 203,073,614.50 569,532,603.36 587,849,597.23 184,756,620.63 -
广州山景园 2020 年 8 月 151,726,044.67 127,519,905.85 116,707,888.35 162,538,062.17 -
广州尚城御府 2020 年 12 月 189,761,381.70 1,564,653,893.08 1,590,251,849.26 164,163,425.52 -
广州世博汇 2020 年 9 月 906,027,956.79 226,129,760.09 816,066,465.97 316,091,250.91 -
广州桃源里二期 2020 年 12 月 54,162,936.10 520,324,133.91 515,365,705.45 59,121,364.56 -
广州未来森林项目 2020 年 7 月 - 914,390,463.48 806,041,364.10 108,349,099.38 -
广州未来之丘 2019 年 12 月 350,725,259.10 3,844,125.83 - 354,569,384.93 -
广州云城米酷 2018 年 12 月 215,587,396.28 - 21,182,962.08 194,404,434.20 -
贵阳翡翠滨江 2020 年 6 月 - 1,119,566,225.40 1,031,414,517.40 88,151,708.00 -
贵阳公园 5 号 2018 年 12 月 87,590,321.27 - 20,963,051.57 66,627,269.70 -
贵阳花溪大都会 2020 年 9 月 675,278.89 739,240,470.74 660,504,510.89 79,411,238.74 -
贵阳万科城 2020 年 9 月 333,999,599.55 732,074,705.78 306,929,768.75 759,144,536.58 -
贵阳万科大都会花样 2020 年 12 月 837,390,573.57 744,338,283.29 1,492,875,277.25 88,853,579.61 -
贵阳万科理想城 2020 年 12 月 - 2,556,631,110.89 1,923,287,175.63 633,343,935.26 -
贵阳新都荟 2020 年 12 月 263,365,617.75 117,313,812.29 48,516,241.49 332,163,188.55 -
贵阳悦城 2020 年 3 月 632,362,949.42 97,940,790.33 539,363,281.81 190,940,457.94 -
哈尔滨城市之光 2020 年 12 月 167,544,469.94 748,736,141.62 788,660,795.87 127,619,815.69 -
海宁潮起东方 2020 年 11 月 - 1,903,792,958.94 1,845,671,225.34 58,121,733.60 -
杭州奥体万科中心 2020 年 12 月 - 744,914,490.62 96,397,370.01 648,517,120.61 -
杭州城市之光 2019 年 1 月 1,694,727,366.35 - 1,549,376,166.72 145,351,199.63 -
杭州大都会 79 号 2018 年 5 月 494,594,864.94 - 16,753,322.68 477,841,542.26 -
杭州杭行路天马 2020 年 1 月 - 795,023,604.76 600,882,535.91 194,141,068.85 -
杭州良渚文化村 2020 年 9 月 238,912,789.12 1,670,407,836.25 1,258,753,334.10 650,567,291.27 -
杭州临安西望 2020 年 9 月 - 1,003,108,491.94 936,847,874.06 66,260,617.88 -
杭州劝学里 2019 年 12 月 179,622,431.72 - 107,310,029.43 72,312,402.29 -
杭州未来之光 2020 年 11 月 - 1,656,669,853.02 274,280,929.97 1,382,388,923.05 -
杭州智谷 2020 年 4 月 - 709,702,758.57 601,450,988.90 108,251,769.67 -
第 56 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
年初数 增加数 减少数 年末数 跌价准备
竣工时间
合肥城市公馆 2020 年 3 月 216,259,762.43 107,470,710.59 154,136,936.55 169,593,536.47 -
合肥公园大道 2020 年 12 月 - 1,088,181,421.85 1,037,960,380.67 50,221,041.18 -
合肥森林城 2020 年 12 月 266,061,583.23 1,429,743,422.38 1,608,586,210.40 87,218,795.21 -
合肥未来之光 2020 年 12 月 99,127,423.72 1,423,015,696.75 1,132,960,104.04 389,183,016.43 78,481,743.37
惠州双月湾 2020 年 12 月 104,526,075.42 160,538,875.34 144,323,414.00 120,741,536.76 -
吉林滨江九里 2020 年 12 月 85,485,976.72 381,068,164.31 373,597,112.66 92,957,028.37 -
吉林松花湖项目 2019 年 9 月 629,798,235.55 - 90,129,888.53 539,668,347.02 -
吉林万科城 2020 年 12 月 233,604,028.42 1,095,255,283.96 1,041,034,611.89 287,824,700.49 -
济南产业城镇项目 2019 年 12 月 270,148,502.94 33,394,493.32 - 303,542,996.26 -
济南翡翠公园 2020 年 12 月 - 4,354,366,748.62 1,015,824,408.10 3,338,542,340.52 -
济南万科海晏门 2020 年 7 月 47,532,352.06 498,490,600.77 228,027,832.08 317,995,120.75 -
济南万科山望 2020 年 8 月 - 1,726,265,781.46 1,544,230,222.62 182,035,558.84 -
嘉兴翡翠天御府 2020 年 9 月 - 1,491,785,036.81 1,150,301,519.76 341,483,517.05 -
嘉兴盛唐景苑 2020 年 10 月 - 1,322,493,626.94 1,269,575,029.75 52,918,597.19 -
晋江金域滨江二期 2020 年 6 月 - 942,089,286.38 861,197,956.06 80,891,330.32 -
昆明翡翠滨江 2020 年 12 月 131,955,764.67 1,269,836,541.29 1,345,176,930.22 56,615,375.74 -
昆明魅力之城 2020 年 11 月 136,133,291.93 1,627,105,272.01 1,582,901,186.76 180,337,377.18 -
昆明星河嘉园 2020 年 8 月 31,093,610.64 624,642,401.85 557,423,314.16 98,312,698.33 -
昆明银海泊岸 2020 年 6 月 465,294,457.33 567,504,945.00 936,995,526.12 95,803,876.21 -
昆山公园大道 2020 年 10 月 53,956,153.55 2,204,094,063.26 2,189,512,148.75 68,538,068.06 -
昆山海上传奇 2020 年 1 月 335,509,076.29 286,573,685.91 285,173,455.00 336,909,307.20 -
昆山魅力花园 2020 年 12 月 294,626,745.29 472,703,967.78 349,796,094.34 417,534,618.73 -
昆山未来之城 2020 年 11 月 53,275,131.87 1,224,938,474.58 1,168,654,388.03 109,559,218.42 -
南昌红郡 2020 年 12 月 113,982,571.89 804,197,558.75 846,213,841.97 71,966,288.67 -
南昌金域传奇 2019 年 12 月 62,033,946.96 - - 62,033,946.96 -
南昌玖里 2020 年 12 月 433,069,667.29 482,519,277.73 806,330,665.29 109,258,279.73 -
南昌天空之城 2020 年 12 月 303,100,742.20 1,164,102,096.32 1,316,706,787.26 150,496,051.26 -
南昌万科城 2020 年 12 月 63,455,679.24 87,830,143.06 48,148,876.36 103,136,945.94 -
南充金润华府 2019 年 10 月 162,145,907.47 - 108,269,910.93 53,875,996.54 20,318,928.45
南京安品街 2020 年 6 月 226,937,226.03 616,012,575.02 581,730,242.04 261,219,559.01 -
南京大都会 2020 年 1 月 180,814,929.72 525,527,549.81 590,744,575.72 115,597,903.81 -
南京翡翠公园 2019 年 6 月 68,898,129.53 - 12,681,122.62 56,217,006.91 -
南京金域国际 2019 年 6 月 197,630,963.72 - 130,137,808.46 67,493,155.26 -
南京金域蓝湾 2016 年 6 月 219,523,925.15 - 11,035,499.60 208,488,425.55 -
南京九都荟 2020 年 1 月 297,834,945.59 255,087,292.17 281,813,671.73 271,108,566.03 -
南京万科城 2020 年 6 月 380,467,923.16 209,648,515.45 488,033,267.79 102,083,170.82 -
南宁金域蓝湾 2020 年 12 月 88,742,224.63 298,076,995.12 326,734,181.64 60,085,038.11 -
南宁金域缇香 2020 年 12 月 39,206,250.79 738,972,631.47 687,885,157.62 90,293,724.64 -
南宁万科城 2020 年 12 月 319,834,747.44 1,437,266,694.20 1,474,851,077.50 282,250,364.14 -
南宁瑧山悦 2020 年 12 月 - 427,406,689.41 281,503,461.51 145,903,227.90 -
南通翡翠心湖 2020 年 12 月 13,709,497.78 1,236,547,329.61 1,135,484,767.31 114,772,060.08 -
宁波未来里 2020 年 12 月 - 168,301,350.01 - 168,301,350.01 -
秦皇岛假日风景 2020 年 7 月 36,576,588.35 646,599,572.90 630,126,457.20 53,049,704.05 -
青岛城市之光 2020 年 12 月 - 1,266,537,319.42 1,186,308,251.03 80,229,068.39 -
青岛金域华府二期 2020 年 1 月 298,303,671.47 11,209,266.72 257,352,372.75 52,160,565.44 -
青岛玫瑰里 2019 年 6 月 333,284,499.74 - 220,336,288.00 112,948,211.74 -
青岛生态新城 2018 年 12 月 63,383,425.60 - 5,874,822.93 57,508,602.67 -
青岛桃花源二期 2019 年 7 月 71,596,625.26 - 11,566,345.06 60,030,280.20 -
青岛未来城 2020 年 6 月 201,562,930.95 1,034,389,215.80 1,139,165,830.13 96,786,316.62 -
青岛新都会 2019 年 10 月 146,436,784.37 - 65,297,513.82 81,139,270.55 -
青岛新都会 1907 2020 年 10 月 - 665,412,586.14 601,695,870.83 63,716,715.31 -
清远万科城 2020 年 9 月 87,934,781.82 870,352,384.79 796,610,464.31 161,676,702.30 -
泉州城市之光 2020 年 10 月 499,483,094.23 955,331,212.81 586,855,344.15 867,958,962.89 -
泉州万科城 2020 年 5 月 249,595,665.94 154,042,257.39 222,815,257.80 180,822,665.53 -
三亚湖畔度假公园 2020 年 6 月 97,245,746.48 1,735,682,798.22 1,538,396,794.80 294,531,749.90 -
三亚森林度假公园 2020 年 6 月 175,658,756.04 296,445,914.02 412,559,167.01 59,545,503.05 -
上海安亭新镇项目 2020 年 11 月 143,233,225.12 767,652,085.77 782,766,387.96 128,118,922.93 -
上海翡翠滨江 2019 年 4 月 676,452,723.59 - 495,813,939.15 180,638,784.44 -
上海翡翠公园 2018 年 11 月 507,296,013.65 202,450,727.67 307,850,060.42 401,896,680.90 -
上海翡翠雅宾利 2016 年 8 月 377,668,806.67 - 306,112,507.53 71,556,299.14 -
上海金色城市 2019 年 7 月 775,238,330.79 108,318,361.53 338,714,532.67 544,842,159.65 -
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
年初数 增加数 减少数 年末数 跌价准备
竣工时间
上海金域华府 2019 年 12 月 332,550,116.63 - 57,222,000.71 275,328,115.92 -
上海万科启宸 2020 年 12 月 89,209,560.89 3,502,376,604.37 3,085,844,808.84 505,741,356.42 -
深圳深南道 68 号 2020 年 12 月 1,052,013,660.74 715,585,943.13 1,441,468,751.45 326,130,852.42 -
深圳天誉花园 2019 年 1 月 350,379,190.41 - 150,988,289.77 199,390,900.64 -
深圳万科星城 2020 年 12 月 - 9,827,513,525.75 8,677,635,565.83 1,149,877,959.92 -
深圳瑧山府 2019 年 12 月 241,386,502.22 - 67,371,065.49 174,015,436.73 -
沈阳春河里 2019 年 6 月 67,023,673.70 - 412,547.04 66,611,126.66 -
沈阳翡翠臻园 2020 年 10 月 - 789,344,856.06 691,294,530.03 98,050,326.03 -
沈阳明日之光 2020 年 9 月 243,132,410.69 470,740,747.43 660,764,621.03 53,108,537.09 -
太仓翡翠铂樾 2020 年 12 月 - 1,499,109,735.12 1,313,355,424.07 185,754,311.05 -
太原金域蓝湾 2020 年 3 月 80,097,540.01 10,023,899.28 16,200,140.64 73,921,298.65 -
太原蓝山 2019 年 12 月 227,113,718.44 - 37,577,665.88 189,536,052.56 -
太原小镇 2020 年 8 月 122,620,555.97 1,425,464,222.86 1,399,803,294.78 148,281,484.05 -
太原紫院 2020 年 9 月 153,086,992.41 364,165,909.73 447,639,979.61 69,612,922.53 -
唐山丰润金域华府 2020 年 12 月 - 834,215,147.14 732,309,152.52 101,905,994.62 -
唐山金域缇香 2019 年 6 月 108,805,921.57 - 48,870,687.75 59,935,233.82 -
天津东丽湖 2020 年 12 月 259,440,315.01 1,373,248,311.54 1,358,071,237.47 274,617,389.08 -
天津民和巷 2020 年 11 月 44,909,869.51 968,290,556.34 961,234,624.83 51,965,801.02 -
威海翡翠公园 2020 年 12 月 - 1,515,643,115.47 1,091,397,706.66 424,245,408.81 -
温州万科时代中心 2019 年 12 月 172,089,864.81 - 54,360,077.74 117,729,787.07 -
温州中央绿轴
2020 年 12 月 - 971,665,899.31 697,076,832.98 274,589,066.33 -
D19/24/34 地块
乌鲁木齐大都会 2020 年 12 月 - 1,385,487,317.21 1,038,372,657.89 347,114,659.32 -
乌鲁木齐都会传奇 2020 年 9 月 30,482,087.41 876,015,879.86 833,712,847.62 72,785,119.65 -
乌鲁木齐公园里 2020 年 12 月 - 1,804,938,356.89 1,723,662,152.36 81,276,204.53 -
乌鲁木齐兰乔圣菲 2019 年 10 月 111,792,639.86 - 50,283,873.16 61,508,766.70 -
乌鲁木齐中央公园 2019 年 12 月 120,402,347.08 - 11,329,869.76 109,072,477.32 -
无锡翡翠东方 2020 年 12 月 - 2,380,491,301.97 1,100,841,280.30 1,279,650,021.67 -
无锡金域缇香 2020 年 12 月 92,052,065.65 182,804,546.51 76,635,795.27 198,220,816.89 -
无锡魅力之城 2019 年 12 月 295,563,640.15 - 219,572,307.32 75,991,332.83 -
无锡信成道 2020 年 12 月 78,016,365.66 226,345,405.92 84,961,061.46 219,400,710.12 -
无锡运河传奇 2020 年 12 月 - 1,195,778,206.69 1,057,568,089.24 138,210,117.45 -
武汉翡翠滨江 2020 年 12 月 21,919,772.68 1,199,022,404.73 1,073,374,683.29 147,567,494.12 -
武汉汉口传奇 2020 年 11 月 274,648,083.09 1,403,895,096.11 963,468,174.38 715,075,004.82 -
武汉金域湖庭 2020 年 12 月 188,378,526.17 1,121,634,703.33 1,043,029,248.94 266,983,980.56 -
武汉万科翡翠玖玺 2019 年 9 月 191,651,648.32 - 84,314,704.02 107,336,944.30 -
武汉万科理想城 2020 年 12 月 - 1,319,759,025.06 1,156,194,857.73 163,564,167.33 -
武汉万科五彩城 2020 年 12 月 4,191,814.94 501,374,351.17 453,679,732.10 51,886,434.01 -
西安城市之光 2018 年 12 月 167,124,271.18 - 49,252,357.27 117,871,913.91 -
西安大明宫 2020 年 12 月 6,508,339.65 766,191,636.20 696,902,155.04 75,797,820.81 -
西安翡翠天誉 2020 年 11 月 53,174,131.61 765,691,648.49 768,015,066.53 50,850,713.57 -
西安高新华府 2020 年 12 月 84,280,246.37 721,715,732.39 577,902,299.50 228,093,679.26 -
西安高新华府二期 2020 年 6 月 142,584,431.84 518,179,324.46 553,223,105.90 107,540,650.40 -
西安金域东郡 2020 年 6 月 56,962,597.42 502,723,464.46 503,351,826.91 56,334,234.97 -
西安金域国际 2018 年 12 月 417,713,349.95 - 281,071,055.27 136,642,294.68 -
西安金域华府 2018 年 12 月 76,271,568.61 - 13,225,623.30 63,045,945.31 -
西安金域未央 2020 年 12 月 - 1,418,407,582.75 907,696,046.47 510,711,536.28 -
西安理想城 2020 年 9 月 - 1,837,240,993.44 1,668,768,147.16 168,472,846.28 -
西安万科城润园 2020 年 12 月 214,588,950.92 1,001,861,102.05 1,142,999,482.72 73,450,570.25 -
厦门国投商务中心 2019 年 9 月 451,282,144.51 - 119,966,770.51 331,315,374.00 -
厦门海西金融广场二期 2019 年 2 月 111,088,285.71 996,687.87 - 112,084,973.58 -
厦门万科广场 2020 年 12 月 47,861,362.34 1,400,313,957.55 762,674,822.29 685,500,497.60 -
厦门万科云城 2019 年 6 月 443,228,712.96 100,522,884.15 - 543,751,597.11 -
徐州淮海天地 2019 年 12 月 475,509,686.59 - 258,242,746.51 217,266,940.08 -
徐州万科城 2020 年 9 月 146,264,618.35 791,191,939.95 597,531,693.80 339,924,864.50 -
烟台城市之光Ⅲ 2020 年 12 月 - 650,827,675.76 569,133,884.84 81,693,790.92 -
烟台翡翠公园 2019 年 9 月 174,096,774.18 - 95,006,437.11 79,090,337.07 -
烟台海云台 2019 年 9 月 73,488,917.83 - 53,104,684.32 20,384,233.51 4,769,452.46
烟台西雅图 2020 年 7 月 - 654,970,013.78 551,806,039.60 103,163,974.18 -
烟台御龙山 2020 年 12 月 101,675,169.72 662,803,238.66 618,285,818.83 146,192,589.55 -
盐城翡翠云台 2020 年 12 月 - 1,564,687,161.45 1,485,051,358.86 79,635,802.59 -
第 58 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期
年初数 增加数 减少数 年末数 跌价准备
竣工时间
扬州万科城 2017 年 9 月 113,928,126.73 - 4,069,204.20 109,858,922.53 -
镇江翡翠公园 2020 年 12 月 - 422,986,893.78 83,973,611.17 339,013,282.61 -
镇江翡翠江湾 2020 年 12 月 - 292,797,549.67 214,554,624.22 78,242,925.45 -
镇江金域蓝湾 2020 年 12 月 - 464,353,827.40 294,579,258.21 169,774,569.19 -
镇江蓝山花园 2020 年 10 月 213,170,688.09 669,613,448.23 821,083,010.54 61,701,125.78 -
镇江魅力之城 2020 年 1 月 123,709,478.98 99,239,191.42 103,161,518.81 119,787,151.59 -
郑州兰乔圣菲 2019 年 12 月 444,564,641.70 - 116,052,161.67 328,512,480.03 -
郑州万科大都会 2020 年 4 月 250,470,898.12 1,047,227,888.30 1,055,327,930.08 242,370,856.34 -
郑州万科美景魅力之城 2020 年 12 月 184,904,788.17 1,327,289,643.37 1,350,498,963.23 161,695,468.31 -
郑州万科美景世玠 2020 年 11 月 - 3,634,518,673.41 3,347,694,706.83 286,823,966.58 -
郑州万科美景万科城 2019 年 9 月 1,176,410,168.14 - 416,255,430.75 760,154,737.39 -
郑州万科民安云城 2020 年 9 月 - 2,406,870,007.60 1,635,917,661.66 770,952,345.94 -
郑州万科天伦紫台 2020 年 9 月 144,978,479.50 1,281,339,146.20 1,168,728,506.91 257,589,118.79 -
郑州长基云庐 2019 年 12 月 151,386,839.72 - 77,946,154.02 73,440,685.70 -
中山金域蓝湾 2020 年 6 月 137,865,323.58 592,078,165.70 610,992,470.80 118,951,018.48 -
中山金域中央 2020 年 12 月 - 1,085,124,409.11 946,510,109.95 138,614,299.16 -
中山万科城 2020 年 6 月 158,557,423.76 1,532,597,122.94 1,549,685,729.78 141,468,816.92 -
珠海翡翠中央 2020 年 12 月 - 322,432,036.97 149,505,206.36 172,926,830.61 -
淄博万科翡翠书院 2020 年 12 月 - 1,330,464,004.25 1,122,532,956.29 207,931,047.96 -
其他 17,155,014,541.96 96,958,496,581.19 102,876,595,678.31 11,236,915,444.84 -
合计 66,176,069,038.94 280,349,420,450.92 272,300,727,398.05 74,224,762,091.81 180,397,547.85
第 59 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
ii 在建开发产品
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
鞍山高新万科城 2020 年 3 月 2021 年 9 月 2,062,568,646.52 502,418,582.51 939,774,799.95 -
鞍山金域国际 2019 年 2 月 2021 年 6 月 1,216,029,500.35 375,953,476.07 636,934,744.64 -
包头翡翠都会 2020 年 11 月 2022 年 6 月 2,520,000,000.00 - 957,627,909.21 -
包头中央公园 2020 年 11 月 2021 年 12 月 4,477,000,000.00 1,232,805,817.91 2,304,859,454.82 -
北京城市之光东望 2019 年 12 月 2021 年 12 月 11,398,000,000.00 7,529,194,195.30 8,460,247,447.03 -
北京大都会 79 号 2019 年 12 月 2021 年 4 月 3,180,902,300.00 2,657,274,468.07 2,721,414,880.70 -
北京大都会滨江 2019 年 2 月 2021 年 9 月 3,628,656,184.00 2,189,165,303.47 2,395,327,534.16 -
北京翡翠西湖雲庐 2020 年 6 月 2023 年 4 月 8,242,395,852.26 1,760,792,788.06 4,919,332,795.07 -
北京翡翠云图 2018 年 12 月 2021 年 12 月 3,354,798,694.05 2,744,880,636.79 2,600,796,989.99 -
北京哈洛小镇 2020 年 10 月 2021 年 12 月 747,108,073.00 182,676,689.45 327,799,106.50 -
北京七橡墅 2018 年 5 月 2021 年 12 月 3,575,860,915.47 2,662,995,813.44 2,998,379,974.76 -
北京长阳天地 2019 年 3 月 2021 年 4 月 465,211,131.90 199,148,252.89 305,972,066.23 -
长春柏翠阅湖 2019 年 8 月 2021 年 4 月 1,574,000,000.00 234,799,011.22 924,878,670.84 -
长春北湖溪望东地块 2020 年 3 月 2022 年 9 月 1,610,843,928.00 - 822,832,946.50 -
长春翡翠滨江 2020 年 7 月 2021 年 12 月 957,129,472.05 1,488,234,087.55 628,115,374.82 -
长春翡翠学院 2019 年 7 月 2021 年 6 月 556,338,744.70 481,971,685.12 257,174,449.22 -
长春公主岭项目 2020 年 3 月 2022 年 3 月 2,564,270,000.00 - 572,222,856.90 -
长春硅谷大街项目 2020 年 9 月 2022 年 8 月 1,334,084,226.00 - 565,683,331.00 -
长春万科城 2019 年 6 月 2021 年 8 月 451,764,705.88 944,199,926.63 384,960,945.51 -
长春西宸 A 地块 2020 年 6 月 2022 年 9 月 1,272,764,775.43 - 557,188,879.40 -
长春西宸之光 2018 年 6 月 2021 年 3 月 2,315,040,000.00 1,001,598,075.56 1,486,030,032.22 -
长春溪望 2019 年 8 月 2021 年 4 月 2,865,057,767.18 1,422,062,842.29 1,689,156,177.58 -
长春新立城 2020 年 3 月 2022 年 6 月 638,527,100.00 - 320,183,777.55 -
长春星光城 2020 年 6 月 2022 年 12 月 4,805,830,000.00 - 2,358,171,764.82 -
长沙滨河道 2020 年 5 月 2022 年 6 月 1,088,310,000.00 - 644,765,779.04 -
长沙金色梦想 2020 年 6 月 2021 年 9 月 5,313,440,000.00 2,655,663,579.43 3,740,211,690.92 -
长沙魅力之城 2020 年 3 月 2021 年 6 月 2,405,110,000.00 2,493,235,300.08 2,059,295,872.13 -
长沙天空之境 2020 年 6 月 2022 年 5 月 805,160,000.00 - 330,525,857.57 -
长沙紫台 2020 年 6 月 2022 年 6 月 971,050,000.00 663,761,971.47 646,412,490.11 -
常州公园大道二期 2020 年 12 月 2021 年 6 月 2,314,780,000.00 701,914,548.86 1,710,390,954.07 -
常州国宾道 2020 年 12 月 2023 年 9 月 2,157,976,100.00 - 1,448,047,877.96 -
常州皇粮浜地块 2020 年 5 月 2022 年 9 月 2,249,670,000.00 810,540,838.32 1,703,304,508.62 -
常州教育小镇项目 2020 年 1 月 2022 年 9 月 4,147,660,000.00 - 2,780,189,363.22 -
成都川商项目 2019 年 8 月 2022 年 6 月 1,322,140,000.00 734,501,761.82 955,727,137.76 -
成都公园传奇 2019 年 12 月 2021 年 5 月 4,451,889,154.57 3,313,614,376.53 3,630,236,849.22 -
成都公园都会 2019 年 4 月 2021 年 4 月 1,707,332,300.00 1,296,903,748.85 1,438,120,530.86 -
成都金色乐府音乐广场 2019 年 11 月 2022 年 3 月 2,518,455,000.69 2,624,749,342.47 818,209,478.89 -
成都锦绣 2019 年 12 月 2022 年 1 月 5,743,739,806.85 3,393,213,441.30 3,637,049,038.99 -
成都璟南堂 2018 年 11 月 2021 年 3 月 1,474,000,000.00 2,631,454,932.22 1,237,814,512.47 -
成都君逸 2018 年 7 月 2021 年 2 月 1,206,209,697.51 1,033,684,473.66 1,105,985,074.35 289,785,586.53
成都天府公园城 2020 年 10 月 2022 年 5 月 4,388,215,522.25 - 2,918,321,597.47 -
成都天府万科城 1 期 2020 年 12 月 2021 年 6 月 4,368,820,008.17 1,462,484,658.66 2,636,047,114.33 -
成都万科锦园 2020 年 3 月 2021 年 10 月 1,672,686,468.85 - 1,382,215,181.64 -
成都万科润园 2020 年 6 月 2021 年 10 月 2,530,870,000.00 - 1,879,410,832.41 -
成都万科云城二期 2019 年 5 月 2021 年 1 月 2,542,537,700.00 1,052,693,620.83 1,099,978,234.69 -
成都新川荟 2019 年 9 月 2022 年 9 月 1,680,000,000.00 746,400,507.93 856,822,063.51 -
重庆鹅岭峰 2019 年 12 月 2021 年 6 月 525,203,806.45 227,325,002.94 275,205,318.65 -
重庆翡翠公园 2019 年 9 月 2021 年 12 月 1,140,967,400.00 1,091,813,133.40 789,613,180.90 -
重庆翡翠公园商业项目 2020 年 4 月 2022 年 12 月 1,199,240,000.00 - 600,184,817.95 -
重庆凤凰湖 424 亩项目 2020 年 8 月 2022 年 2 月 4,437,880,073.00 678,882,485.25 1,751,738,102.57 -
重庆金开悦府 2020 年 5 月 2021 年 4 月 2,312,319,991.17 2,855,505,909.98 1,704,914,172.66 -
重庆金域蓝湾 2020 年 9 月 2022 年 5 月 1,401,924,432.00 790,478,285.16 977,934,264.61 -
第 60 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
重庆理想城一期 2019 年 9 月 2022 年 3 月 2,064,431,588.00 1,034,589,746.93 1,183,264,769.39 -
重庆理想城二期 2019 年 4 月 2021 年 9 月 1,462,500,293.68 844,985,229.17 1,159,081,958.92 -
重庆森林公园 2020 年 5 月 2021 年 12 月 5,043,934,705.33 2,612,875,965.52 3,635,389,256.30 -
重庆十七英里 2019 年 6 月 2021 年 6 月 283,758,431.41 1,956,372,340.26 233,862,484.57 -
重庆水土 103 亩项目 2020 年 11 月 2022 年 4 月 1,346,487,070.15 - 660,813,183.91 -
重庆水土 111 亩项目 2020 年 11 月 2022 年 5 月 1,467,902,100.00 - 1,138,982,169.52 -
重庆水土 99 亩项目 2020 年 3 月 2022 年 9 月 1,194,305,968.71 - 840,582,685.30 -
重庆四季花城 2019 年 9 月 2021 年 5 月 1,824,218,742.90 1,122,241,761.57 1,416,269,794.90 -
重庆四季花城三期 2020 年 10 月 2023 年 3 月 1,374,342,645.97 - 755,376,263.04 -
重庆御澜道 2020 年 5 月 2021 年 3 月 3,187,423,648.00 1,889,204,251.85 1,630,546,988.39 -
重庆悦来 117 亩项目 2020 年 7 月 2022 年 3 月 2,022,925,447.98 - 1,489,652,184.01 -
重庆悦来 493 亩项目 2020 年 10 月 2022 年 6 月 3,632,146,273.00 - 2,383,114,018.96 -
重庆照母山项目 2019 年 9 月 2021 年 9 月 1,438,514,584.40 903,660,111.63 1,143,667,496.77 -
大厂 231、232 地块 2020 年 11 月 2023 年 10 月 795,704,000.00 - 366,931,256.12 -
大厂 233、234 地块 2020 年 4 月 2022 年 3 月 1,241,389,844.80 - 702,412,284.15 -
大连大都会星海 2018 年 1 月 2021 年 10 月 1,051,414,900.00 398,708,682.05 533,876,645.72 -
大连翡翠春晓 2020 年 12 月 2021 年 12 月 762,534,819.12 575,328,449.93 422,769,936.85 -
大连翡翠都会 2019 年 9 月 2021 年 6 月 2,588,372,209.24 3,218,625,758.36 1,815,857,177.19 -
大连翡翠之光 2019 年 3 月 2022 年 11 月 1,311,882,700.00 804,128,262.48 487,419,357.01 -
大连海港城 2020 年 3 月 2021 年 5 月 1,240,542,600.00 665,115,986.72 1,024,163,573.91 122,243,640.76
大连誉澜道 2020 年 3 月 2021 年 2 月 2,904,990,200.00 1,609,372,733.50 2,297,613,602.01 -
大连中山中 2019 年 3 月 2022 年 6 月 499,461,600.00 278,568,195.24 314,449,607.24 -
大连钻石湾 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,842,485,800.00 - 1,325,183,489.46 -
东莞滨海大都会 2018 年 7 月 2021 年 12 月 551,453,400.00 1,135,470,092.62 390,624,433.71 -
东莞第五城 2018 年 4 月 2021 年 1 月 679,219,271.01 1,656,240,615.40 602,581,678.93 -
东莞东江之星 2017 年 4 月 2021 年 3 月 466,322,574.82 1,565,132,100.09 432,598,535.02 -
东莞翡翠东望 2018 年 12 月 2021 年 1 月 1,818,225,281.17 3,222,219,108.54 1,356,400,744.42 -
东莞翡翠松湖 2018 年 7 月 2021 年 1 月 616,115,282.14 1,668,071,325.61 470,161,820.68 -
东莞厚沙路项目 2020 年 9 月 2022 年 12 月 751,549,900.00 - 461,643,392.77 -
东莞麻涌大盛 031 地块 2020 年 3 月 2021 年 10 月 1,433,550,055.18 - 1,139,991,310.75 -
东莞双城水岸 2020 年 3 月 2022 年 12 月 2,130,031,727.24 - 1,246,765,387.13 -
东莞松山湖金融谷项目 2018 年 3 月 2021 年 3 月 1,035,629,593.18 882,320,783.29 875,328,524.29 -
东莞天空之城 2019 年 3 月 2021 年 1 月 2,301,039,781.37 2,659,528,961.94 2,298,381,191.64 -
东莞万科城市之光 2017 年 7 月 2021 年 5 月 636,696,827.12 1,306,897,889.32 587,591,063.54 -
东莞万科江湾花园 2020 年 1 月 2021 年 9 月 1,178,346,548.28 - 1,010,651,897.50 -
东莞万科金域东方 2020 年 5 月 2022 年 2 月 3,585,828,858.67 - 2,933,941,801.85 -
东莞万科星城 2020 年 12 月 2022 年 12 月 1,790,842,430.99 - 1,213,645,763.93 -
东莞长安莲湖路项目 2020 年 2 月 2021 年 12 月 2,307,453,333.48 - 1,619,164,967.62 -
东莞珠江万科城 2020 年 10 月 2022 年 12 月 534,681,078.11 - 343,860,487.43 -
鄂州 010 项目 2020 年 11 月 2022 年 9 月 1,228,960,059.00 - 478,529,357.65 -
佛山金域蓝湾西区 2019 年 3 月 2021 年 3 月 4,264,489,562.39 3,981,947,949.08 4,261,337,744.88 -
佛山金域时光 2019 年 8 月 2021 年 8 月 1,659,884,343.00 1,068,779,014.68 1,420,331,724.46 -
佛山金域世家 2019 年 9 月 2021 年 4 月 3,618,577,300.00 2,835,995,348.76 3,244,647,872.44 -
佛山金域西江府 2019 年 8 月 2021 年 3 月 1,448,973,604.45 1,032,523,468.55 1,403,075,758.84 -
佛山顺德万科广场 2019 年 1 月 2022 年 12 月 3,324,397,701.00 685,747,346.75 1,311,227,492.70 -
佛山万科广场 2019 年 4 月 2021 年 9 月 2,081,900,665.04 1,540,851,260.24 1,128,728,498.54 -
佛山万科南海天空之城 2020 年 8 月 2022 年 12 月 2,425,024,742.00 - 1,904,087,156.08 -
佛山万科中心 2019 年 6 月 2022 年 4 月 1,198,585,100.00 585,952,716.09 753,490,714.01 -
佛山星都荟 2018 年 9 月 2021 年 4 月 967,194,800.00 754,924,375.88 761,130,990.54 -
佛山壹都荟 2017 年 9 月 2021 年 6 月 362,000,000.00 203,942,093.38 341,923,935.64 -
佛山悦都荟 2018 年 11 月 2022 年 6 月 966,379,900.00 639,476,440.10 736,991,825.52 -
福州仓前九里 2019 年 12 月 2021 年 5 月 2,291,883,300.00 1,920,323,093.79 2,195,163,110.67 -
福州翡翠里凤栖 2018 年 3 月 2021 年 3 月 393,376,344.55 750,262,626.06 321,613,970.69 -
福州金域滨江花园 2019 年 4 月 2021 年 5 月 3,339,941,800.00 1,485,899,701.61 1,802,157,112.35 -
福州台江排尾项目 2019 年 11 月 2021 年 11 月 11,414,411,200.00 8,365,939,560.05 9,175,108,531.08 -
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
福州又一城 2019 年 9 月 2021 年 6 月 755,763,200.00 297,295,178.17 478,949,730.17 -
抚顺金域蓝湾 2019 年 3 月 2021 年 7 月 396,460,763.92 372,632,111.68 312,959,398.56 27,468,390.05
广州城市之光 2020 年 1 月 2021 年 11 月 1,200,350,000.00 80,086,724.80 916,270,014.67 -
广州春风十里 2018 年 9 月 2021 年 3 月 981,267,877.00 2,093,544,475.12 781,972,496.00 -
广州海上明月项目 2019 年 1 月 2021 年 6 月 2,965,578,779.44 3,016,162,399.57 2,607,520,416.12 -
广州金色里程 2020 年 3 月 2021 年 6 月 2,226,867,954.00 1,260,649,924.96 1,482,984,591.01 -
广州尚城御府 2018 年 12 月 2021 年 5 月 506,365,840.81 1,631,691,868.47 336,763,135.01 -
广州世博汇 2020 年 9 月 2021 年 4 月 3,001,794,959.79 1,344,872,876.67 2,657,457,726.46 -
广州桃源里二期 2019 年 1 月 2021 年 6 月 772,342,370.00 513,494,787.29 326,472,831.00 -
广州未来森林项目 2018 年 10 月 2021 年 5 月 3,589,402,323.89 2,947,204,883.56 2,201,055,010.17 -
广州元培里项目 2018 年 9 月 2021 年 3 月 2,018,383,308.68 1,566,567,599.40 1,727,637,896.87 -
广州樾山项目 2019 年 8 月 2021 年 10 月 1,923,831,902.33 1,306,431,443.48 1,483,809,512.91 -
广州增城万科城 2020 年 1 月 2021 年 6 月 6,500,000,000.00 - 4,935,572,383.99 -
贵阳翡翠公园项目 2020 年 4 月 2021 年 12 月 3,929,070,000.00 1,107,975,680.31 2,448,222,392.74 -
贵阳观湖 2020 年 2 月 2022 年 11 月 1,323,399,300.00 - 525,730,642.70 -
贵阳花溪大都会 2019 年 12 月 2021 年 3 月 1,244,433,300.63 889,026,580.53 442,500,838.31 -
贵阳万科大都会花样 2020 年 9 月 2021 年 1 月 384,263,000.00 785,950,372.59 295,044,303.31 -
贵阳万科贵阳传奇 2019 年 2 月 2022 年 6 月 860,000,000.00 626,777,291.31 663,568,356.37 -
贵阳万科理想城 2020 年 6 月 2021 年 4 月 2,623,000,000.00 2,719,468,943.02 1,265,381,066.86 -
贵阳万科麓山 2020 年 11 月 2021 年 6 月 4,205,030,000.00 - 2,910,690,589.31 -
贵阳新都荟 2020 年 12 月 2021 年 3 月 3,045,368,000.00 857,718,065.15 1,467,855,833.14 -
哈尔滨滨江大都会 2019 年 7 月 2021 年 9 月 1,132,460,000.00 544,918,438.07 735,207,372.02 -
哈尔滨公园大道 2018 年 11 月 2021 年 7 月 1,090,000,000.00 630,979,207.52 799,618,456.21 -
哈尔滨金域悦府 2020 年 4 月 2022 年 6 月 3,290,000,000.00 - 1,826,151,580.63 -
哈尔滨智慧未来城 2020 年 9 月 2022 年 12 月 2,002,605,354.30 - 853,662,315.47 -
海宁桂语东方一期 2018 年 9 月 2021 年 6 月 1,268,300,544.29 988,647,631.40 1,158,104,606.16 -
海宁桂语东方二期 2018 年 6 月 2021 年 6 月 1,970,010,000.00 1,548,027,849.28 1,798,077,695.75 -
杭州公望 2020 年 6 月 2021 年 12 月 662,135,145.30 73,289,290.72 475,011,677.64 -
杭州姑娘桥地块 2020 年 7 月 2022 年 12 月 5,200,000,000.00 - 3,899,652,226.69 -
杭州金茂万科新都会 2018 年 10 月 2021 年 12 月 3,417,630,000.00 2,414,404,801.39 2,859,067,501.81 -
杭州君望 2018 年 12 月 2021 年 3 月 659,691,584.30 - 504,457,455.74 -
杭州良渚文化村 2020 年 12 月 2021 年 6 月 4,021,110,000.00 2,531,048,153.98 2,655,363,351.09 -
杭州瓶窑项目 2020 年 4 月 2022 年 1 月 2,706,917,200.00 - 2,077,737,590.48 -
杭州日耀之城 2020 年 11 月 2023 年 4 月 6,227,733,079.00 - 4,772,747,602.91 -
杭州未来之光 2017 年 10 月 2022 年 3 月 1,235,691,657.26 1,678,578,103.15 588,691,141.63 -
杭州五常车辆段项目 2020 年 6 月 2022 年 4 月 19,909,905,727.53 - 17,705,953,414.36 -
杭州樟宜翠湾 2020 年 4 月 2022 年 12 月 3,066,015,887.64 - 2,316,489,065.23 -
杭州中城汇二期 2017 年 12 月 2021 年 3 月 2,003,269,065.61 1,798,034,391.33 1,911,669,076.00 -
合肥高第 2020 年 6 月 2022 年 8 月 1,646,844,932.50 - 1,188,546,236.98 -
合肥公园大道 2019 年 11 月 2021 年 1 月 2,088,888,968.76 2,748,626,325.00 1,906,139,911.71 -
合肥森林城 2019 年 9 月 2021 年 3 月 998,540,436.55 1,870,514,264.18 945,304,596.97 -
合肥未来之光 2020 年 12 月 2021 年 3 月 3,980,740,176.61 2,247,805,283.68 3,380,259,510.19 330,401,702.76
惠州金枫花园 2020 年 10 月 2021 年 12 月 3,971,080,285.10 - 2,437,668,579.16 -
惠州双月湾 2020 年 9 月 2023 年 8 月 2,219,935,317.41 433,315,780.27 990,462,178.40 -
惠州万荟花园 2020 年 10 月 2022 年 8 月 2,107,887,809.00 - 1,031,458,268.08 -
惠州万悦花园 2020 年 11 月 2022 年 3 月 1,117,573,373.53 - 697,957,727.14 -
惠州文瀚花园 2020 年 12 月 2023 年 4 月 1,102,383,479.89 - 556,257,831.97 -
惠州小金口公开地项目 2020 年 2 月 2021 年 10 月 1,298,910,906.07 - 1,016,258,457.08 -
吉林万科城 2019 年 12 月 2021 年 6 月 1,622,144,039.43 1,148,810,333.41 1,464,356,301.45 -
济南百脉悦府 2020 年 4 月 2021 年 5 月 3,432,550,586.53 1,430,957,168.80 2,330,918,852.02 -
济南北宸之光 2020 年 4 月 2023 年 6 月 904,000,000.00 - 536,070,001.30 -
济南翡翠山语 2018 年 8 月 2021 年 6 月 4,500,000,000.00 3,656,646,131.30 4,063,649,539.55 -
济南金色悦城新著 2020 年 3 月 2022 年 12 月 1,670,000,000.00 - 907,604,372.63 -
济南劝学里 2019 年 6 月 2021 年 6 月 3,712,145,003.35 2,878,592,636.12 3,374,551,584.85 -
济南万科山望 2020 年 12 月 2021 年 9 月 6,370,000,000.00 4,554,082,358.38 3,585,730,894.96 -
第 62 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
济阳时代之光 2019 年 2 月 2021 年 11 月 1,460,000,000.00 356,240,636.02 721,181,072.85 -
嘉兴潮起东方二期 2020 年 1 月 2022 年 7 月 2,001,112,895.00 - 1,401,786,070.01 -
嘉兴城市之光 2018 年 12 月 2021 年 1 月 252,768,963.60 1,630,300,084.20 251,768,963.60 -
嘉兴东山北地块 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,549,564,400.00 - 1,250,026,569.53 -
嘉兴都会东方 2020 年 1 月 2022 年 6 月 1,807,964,973.00 - 1,227,157,726.47 -
嘉兴香樟东地块项目 2020 年 1 月 2022 年 7 月 2,524,892,216.00 - 1,871,656,164.82 -
嘉兴中环西地块项目 2019 年 12 月 2021 年 11 月 1,309,795,400.00 812,691,830.34 1,024,761,756.98 -
江门万科金色城央东苑 2020 年 9 月 2022 年 12 月 1,000,000,000.00 - 533,617,922.38 -
江门万科金色城央花园 2020 年 5 月 2021 年 12 月 1,050,000,000.00 - 715,835,988.90 -
金华八达路项目 2019 年 8 月 2021 年 7 月 550,979,474.75 385,846,598.23 468,788,308.95 -
晋江金域滨江一期 2018 年 6 月 2021 年 5 月 698,397,900.00 451,166,911.06 591,737,935.94 -
晋江金域滨江二期 2017 年 6 月 2021 年 8 月 477,560,800.00 1,034,027,444.25 244,705,439.54 -
晋江金域滨江三期 2018 年 11 月 2021 年 10 月 1,292,576,200.00 819,805,162.19 953,316,864.24 -
晋中紫郡 2019 年 3 月 2021 年 9 月 1,754,359,200.00 1,113,805,535.91 1,342,852,280.98 -
晋中紫院 2018 年 12 月 2021 年 7 月 512,977,900.00 342,247,222.43 414,776,622.51 -
靖江晨阳甲第 2019 年 11 月 2021 年 5 月 1,250,000,000.00 2,551,412,483.35 1,204,042,879.99 -
昆明昌宏西路项目 2020 年 11 月 2022 年 6 月 2,657,562,159.41 - 1,623,583,433.12 -
昆明翡翠滨江 2020 年 2 月 2021 年 3 月 2,892,648,851.20 1,813,332,674.56 1,997,186,589.42 -
昆明公园里 2019 年 1 月 2022 年 3 月 1,130,511,769.00 246,495,475.40 299,122,884.79 -
昆明金域国际 2020 年 4 月 2022 年 9 月 419,669,100.00 - 232,406,849.63 -
昆明金域水岸 2019 年 1 月 2021 年 6 月 1,971,650,000.00 3,072,592,977.83 1,724,587,188.22 -
昆明魅力之城 2019 年 8 月 2021 年 3 月 2,572,030,000.00 3,117,740,405.28 1,285,329,802.67 -
昆明万科城 2020 年 7 月 2021 年 7 月 9,259,190,700.00 - 6,852,583,046.58 -
昆明星河嘉园 2019 年 12 月 2021 年 3 月 1,871,826,900.00 997,574,410.06 820,562,048.43 -
昆明银海泊岸 2019 年 2 月 2022 年 2 月 1,259,310,263.38 1,399,011,332.89 994,510,406.30 -
昆山高尔夫项目 2011 年 4 月 2023 年 12 月 601,407,698.60 476,950,466.18 479,033,922.64 -
昆山公园大道 2019 年 6 月 2021 年 5 月 397,355,185.88 2,043,674,929.18 333,125,334.29 -
昆山海上传奇 2018 年 5 月 2021 年 5 月 1,311,925,658.94 878,403,504.59 1,255,378,855.54 -
昆山江湾澜庭 2020 年 6 月 2022 年 12 月 3,116,324,734.10 - 1,942,924,427.52 -
昆山开发区项目 2019 年 10 月 2021 年 9 月 1,954,854,100.00 1,326,813,391.40 1,604,801,757.27 -
昆山未来之城 2019 年 2 月 2021 年 1 月 1,669,477,154.64 1,743,982,981.82 1,326,387,156.77 -
昆山夏驾河项目 2020 年 3 月 2021 年 12 月 3,455,829,847.81 1,000,033,278.94 2,505,567,410.40 -
兰州璞悦澜岸 2019 年 12 月 2022 年 4 月 2,429,999,273.43 1,235,515,710.78 1,502,970,944.47 -
兰州时代之光 2020 年 3 月 2021 年 4 月 2,221,069,838.28 723,997,728.91 1,068,749,217.05 -
兰州万科城 2019 年 9 月 2021 年 11 月 4,277,750,245.00 2,181,381,287.46 2,231,539,706.70 -
兰州万科璞悦臻园 2020 年 4 月 2022 年 5 月 1,724,142,137.94 - 980,624,802.16 -
兰州万科星光都会 2020 年 9 月 2023 年 5 月 742,899,206.00 - 352,827,221.66 -
廊坊朗润园 2020 年 7 月 2023 年 12 月 1,595,690,000.00 - 1,012,117,042.28 446,872,816.38
廊坊启航之光 2018 年 7 月 2024 年 12 月 532,776,860.00 331,326,515.10 330,716,647.68 174,073,522.57
临沂鲁商万科城臻园 2020 年 10 月 2023 年 9 月 999,753,414.00 - 227,601,468.01 -
临沂新都会项目 2020 年 8 月 2021 年 8 月 2,677,630,000.00 825,336,548.45 1,718,476,629.62 -
柳州白露项目 2020 年 6 月 2021 年 7 月 6,639,720,000.00 452,915,681.41 2,249,949,802.63 -
眉山眉州文化村 2020 年 4 月 2021 年 7 月 3,529,708,667.00 1,589,945,550.56 2,280,686,345.93 -
眉山仁峰 2019 年 9 月 2021 年 5 月 821,290,517.45 696,583,171.70 815,505,089.16 -
南昌海上传奇 2019 年 8 月 2021 年 7 月 243,584,700.00 180,863,133.91 219,249,594.31 -
南昌玖里 2019 年 12 月 2021 年 6 月 326,825,900.00 643,197,456.51 253,067,512.14 -
南昌时代广场 2019 年 5 月 2021 年 8 月 1,062,719,900.00 666,372,998.56 868,073,267.20 -
南昌天空之城 2019 年 10 月 2021 年 1 月 1,928,701,400.00 2,246,488,544.05 1,743,278,588.39 -
南昌万创科技城
2020 年 4 月 2021 年 2 月 2,318,757,200.00 - 1,038,441,414.61 -
F04/F02 地块
南昌万创科技城
2020 年 8 月 2023 年 3 月 581,260,000.00 - 213,313,074.94 -
H01E01 地块
南昌星光世纪 2020 年 9 月 2023 年 3 月 1,431,784,000.00 - 871,058,896.07 -
南京金域国际 2018 年 5 月 2021 年 12 月 1,091,546,313.37 905,634,599.22 1,061,027,312.07 -
南京溧水 G09 地块 2020 年 9 月 2022 年 6 月 4,798,665,600.00 970,438,035.23 2,938,741,252.25 -
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
南京南站项目 2020 年 11 月 2022 年 9 月 3,464,654,794.70 - 2,791,355,369.04 -
南京万科翡翠滨江 2020 年 7 月 2023 年 6 月 2,213,239,785.48 - 1,887,101,240.78 -
南京万科燕语光年 2020 年 12 月 2023 年 3 月 5,174,042,363.62 - 3,988,285,985.64 -
南宁金域国际 2020 年 11 月 2022 年 12 月 1,318,550,993.60 - 506,412,702.86 -
南宁金域中央 2019 年 4 月 2021 年 1 月 5,090,384,212.50 3,911,929,704.63 4,120,202,545.22 -
南宁万科城 2019 年 12 月 2021 年 10 月 4,464,868,295.04 3,305,208,804.83 2,786,043,894.00 -
南宁星都荟 2020 年 4 月 2021 年 6 月 3,450,770,717.54 1,590,900,630.66 2,624,923,996.39 -
南宁兴宁东项目 2019 年 12 月 2021 年 11 月 1,683,903,835.39 808,290,895.82 1,009,932,767.64 -
南宁悦江南项目 2019 年 6 月 2021 年 1 月 1,238,415,181.28 1,377,392,854.62 864,090,202.03 -
南通半岛国际 2020 年 11 月 2022 年 10 月 1,356,031,143.76 - 924,198,663.28 -
南通翡翠东第 2019 年 12 月 2021 年 1 月 1,163,499,127.85 2,212,153,218.53 1,133,823,249.15 -
南通翡翠公园 2019 年 12 月 2021 年 3 月 1,532,868,446.16 2,357,645,138.25 1,387,396,462.55 -
南通翡翠心湖 2019 年 12 月 2021 年 1 月 798,870,844.71 1,718,383,616.54 781,089,951.37 -
南通官山望 2020 年 12 月 2022 年 9 月 1,807,160,000.00 - 1,134,066,502.22 -
南通海上明月 2020 年 5 月 2022 年 12 月 3,425,583,993.66 - 1,525,157,862.12 -
南通胜利路西地块 2020 年 1 月 2022 年 1 月 4,560,689,900.00 1,305,596,059.21 3,585,628,192.06 -
南通时代之光 2020 年 5 月 2021 年 12 月 1,088,234,110.79 - 712,522,083.98 -
南通时光映翠 2020 年 4 月 2022 年 1 月 1,296,875,782.68 - 802,570,350.89 -
宁波白石湖东 2018 年 11 月 2021 年 3 月 1,094,111,715.47 2,006,709,036.09 1,067,501,442.55 -
宁波滨盛臻园 2020 年 1 月 2022 年 4 月 2,763,158,447.29 - 2,133,853,438.63 -
宁波东潮之滨 2020 年 3 月 2022 年 10 月 3,034,200,000.00 - 2,366,777,338.03 -
宁波东钱湖莫古路项目 2020 年 5 月 2022 年 3 月 1,646,884,597.30 - 1,340,094,139.59 -
宁波海曙段塘项目 2019 年 12 月 2022 年 9 月 3,868,547,380.63 2,674,499,873.78 3,295,606,343.91 -
宁波海映澜庭 2020 年 7 月 2022 年 12 月 2,030,140,000.00 - 1,666,611,482.50 -
宁波槐树路项目 2019 年 7 月 2022 年 3 月 2,653,240,000.00 1,961,166,713.96 2,108,243,668.87 -
宁波江南一品西地块
2020 年 11 月 2023 年 3 月 3,582,721,797.47 - 2,728,751,524.60 -
项目
宁波未来里 2018 年 8 月 2021 年 3 月 2,010,936,000.50 1,708,083,462.31 1,864,039,304.87 -
宁波蔚蓝城市 2019 年 1 月 2021 年 6 月 2,104,588,354.89 1,811,284,061.45 2,085,634,890.11 -
宁波云谷中心 2019 年 1 月 2021 年 6 月 2,347,350,000.00 1,700,763,944.05 2,240,181,430.88 -
宁波云著花苑 2018 年 9 月 2021 年 7 月 1,567,595,418.83 974,568,045.79 1,353,998,764.83 -
宁波镇海骆驼项目 2019 年 12 月 2023 年 6 月 6,000,000,000.00 3,099,955,990.32 4,040,272,811.33 -
盘锦兴隆台项目 2019 年 9 月 2021 年 6 月 1,440,265,831.00 397,709,778.15 833,173,536.12 -
秦皇岛米哈斯小镇 2018 年 9 月 2021 年 1 月 746,745,256.08 344,001,391.29 328,769,045.75 -
秦皇岛未来城二期 2019 年 4 月 2021 年 6 月 979,221,901.74 326,780,110.61 432,875,131.63 -
青岛北宸之光 2019 年 5 月 2021 年 10 月 1,166,213,691.82 546,649,232.69 714,996,063.50 -
青岛城市之光 2018 年 8 月 2021 年 6 月 1,146,986,765.74 1,433,028,781.20 590,018,091.46 -
青岛动车小镇项目 2019 年 11 月 2022 年 1 月 515,000,000.00 184,917,548.02 303,040,366.17 -
青岛翡翠长江 2018 年 3 月 2021 年 11 月 3,143,927,629.71 1,938,839,310.11 2,100,405,025.62 -
青岛海岸南山 2020 年 9 月 2022 年 12 月 720,621,397.00 - 400,505,733.97 -
青岛胶州植物园项目 2020 年 2 月 2022 年 6 月 1,746,697,796.00 - 950,530,576.12 -
青岛金域华府三期 2019 年 9 月 2022 年 4 月 1,119,900,092.00 508,024,540.06 608,334,837.09 -
青岛新都会 2019 年 12 月 2021 年 9 月 3,558,067,438.44 1,792,112,169.38 2,046,246,426.42 -
青岛远通物联项目 2020 年 6 月 2022 年 9 月 1,159,644,577.00 - 696,341,731.87 -
清远万科城 2019 年 3 月 2021 年 4 月 2,580,411,175.18 1,782,356,028.44 1,523,950,181.24 -
泉州城市之光 2019 年 12 月 2021 年 6 月 5,959,934,689.00 3,032,631,606.85 3,146,840,372.77 -
三亚森林度假公园 2019 年 12 月 2022 年 6 月 1,288,736,748.79 534,058,911.98 722,092,821.75 -
上海安亭新镇项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,300,285,519.42 897,899,670.32 1,007,552,429.97 -
上海华漕项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 2,844,000,000.00 1,967,715,104.79 2,269,646,209.41 -
上海青藤公园 2019 年 7 月 2021 年 12 月 4,200,000,000.74 3,179,959,990.44 3,571,989,808.00 -
上海天际 2019 年 5 月 2021 年 1 月 7,279,492,429.47 5,837,621,086.63 6,257,935,217.23 406,811,598.70
上海天空之城星之屿 2019 年 2 月 2021 年 3 月 3,875,900,000.00 3,481,767,146.07 2,143,101,516.37 -
绍兴大都会 2018 年 6 月 2021 年 9 月 2,551,710,490.53 2,006,177,003.19 2,381,888,845.82 -
绍兴芳塔纳丽 2020 年 1 月 2022 年 6 月 1,400,196,422.95 - 1,156,575,113.91 -
绍兴君望 2019 年 7 月 2021 年 11 月 775,650,000.00 - 679,497,125.08 -
第 64 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
深圳罗湖食品大厦项目 2020 年 6 月 2022 年 11 月 3,060,000,000.00 - 2,752,534,876.04 -
深圳天誉花园 2019 年 12 月 2022 年 9 月 8,200,000,000.00 4,252,504,353.29 4,665,724,756.33 -
深圳万科大都会 2020 年 9 月 2023 年 2 月 7,647,704,669.27 - 1,890,061,199.58 -
深圳万科西望 2020 年 6 月 2023 年 3 月 4,797,270,959.00 - 3,669,790,221.30 -
深圳万科星城 2018 年 6 月 2021 年 1 月 5,868,383,287.08 13,334,327,935.61 5,764,857,314.75 -
深圳瑧山府 2017 年 9 月 2021 年 6 月 4,580,410,000.00 1,968,068,649.09 2,689,217,794.09 -
深圳瑧山海 2020 年 8 月 2022 年 8 月 3,530,344,593.75 - 2,696,734,561.23 -
深圳瑧湾汇 2018 年 1 月 2021 年 6 月 14,420,000,000.00 5,332,247,555.10 4,221,522,558.69 -
深圳自行车厂项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 599,618,788.16 108,825,480.80 318,553,161.65 -
沈阳宝马项目 2019 年 12 月 2021 年 9 月 2,445,767,197.76 761,674,395.39 1,144,607,318.99 -
沈阳北宸之光 2020 年 3 月 2022 年 8 月 2,174,172,747.84 - 1,428,542,989.06 -
沈阳东第 2020 年 8 月 2022 年 6 月 832,967,310.73 - 397,660,205.08 -
沈阳翡翠滨江 2019 年 7 月 2021 年 7 月 1,499,640,662.60 2,189,480,164.82 1,342,353,510.70 -
沈阳翡翠臻园 2019 年 3 月 2021 年 12 月 1,183,094,681.97 1,168,978,350.81 598,351,456.85 -
沈阳明日之光 2019 年 10 月 2022 年 12 月 736,064,309.84 725,019,456.18 563,540,234.79 -
沈阳首府云城 2020 年 9 月 2021 年 5 月 6,170,020,831.63 2,178,995,314.79 4,179,616,741.77 -
沈阳西宸之光 2020 年 10 月 2022 年 12 月 1,409,077,599.33 - 601,573,524.46 -
沈阳信达万科城 2019 年 12 月 2021 年 6 月 855,542,989.97 956,275,557.55 648,354,956.56 -
沈阳中旅万科城 2020 年 6 月 2021 年 12 月 5,042,280,200.00 621,203,329.14 845,532,026.00 -
石家庄翡翠公园 2019 年 7 月 2022 年 6 月 2,000,000,000.00 1,031,997,342.52 1,329,740,163.95 -
石家庄翡翠书院 2019 年 9 月 2021 年 11 月 3,323,760,000.00 1,817,458,496.44 2,283,179,593.90 -
石家庄公园都会 2019 年 8 月 2022 年 8 月 1,529,380,000.00 818,283,118.59 955,750,606.24 -
石家庄嘉实万科紫台 2020 年 7 月 2023 年 4 月 2,300,360,000.00 - 1,312,606,779.77 -
石家庄未来城 2020 年 4 月 2022 年 5 月 1,747,460,000.00 173,149,199.66 966,506,795.61 -
石家庄新都会 2019 年 8 月 2021 年 10 月 1,529,380,000.00 1,040,903,197.51 1,414,691,977.96 -
石家庄正定文化村
2020 年 6 月 2023 年 4 月 1,100,000,000.00 - 525,886,715.14 -
迎旭府
石家庄正定文化村项目 2019 年 11 月 2021 年 11 月 1,542,690,000.00 840,701,185.29 1,129,923,719.30 -
宿迁十里春风东侧地块 2020 年 4 月 2022 年 12 月 799,444,800.00 - 453,823,215.74 -
宿迁未来之光 2018 年 5 月 2021 年 1 月 1,365,838,000.00 901,266,934.97 828,403,541.88 -
宿迁西湖都会 2020 年 12 月 2023 年 10 月 1,004,970,000.00 - 421,269,570.21 -
苏州安元路项目 2020 年 6 月 2021 年 11 月 4,355,462,900.00 2,207,574,206.70 3,530,851,589.51 -
苏州向阳路项目 2019 年 5 月 2021 年 11 月 5,885,780,481.05 4,336,939,870.04 5,093,493,132.86 -
台州董家洋东项目 2020 年 1 月 2022 年 10 月 3,793,783,605.63 - 2,553,692,557.36 -
台州董家洋西项目 2020 年 3 月 2022 年 7 月 4,043,783,370.35 - 2,773,634,612.17 -
台州山海十里 2019 年 1 月 2021 年 8 月 2,190,892,790.69 1,767,719,982.78 2,052,209,369.23 -
台州万科城 2019 年 1 月 2021 年 9 月 5,950,000,000.00 3,313,344,064.45 4,104,136,742.58 -
太原城市之光 2018 年 7 月 2021 年 10 月 1,729,020,000.00 1,758,999,769.36 1,521,765,566.50 -
太原城市之光东望 2020 年 7 月 2023 年 8 月 1,775,070,000.00 - 507,396,152.36 -
太原春和景明 2019 年 5 月 2021 年 12 月 4,234,582,636.00 1,455,845,910.19 2,114,416,347.51 -
太原翡翠东第 2020 年 12 月 2023 年 11 月 672,847,200.00 - 244,622,751.37 -
太原翡翠晋阳湖 2019 年 11 月 2022 年 6 月 2,149,290,000.00 1,321,664,973.64 1,425,318,340.84 -
太原公园大道 2019 年 9 月 2022 年 5 月 1,157,740,000.00 501,138,185.15 540,855,861.66 -
太原控制中心项目 2020 年 3 月 2023 年 6 月 513,930,000.00 - 274,954,714.24 -
太原蓝湾传奇 2019 年 9 月 2022 年 10 月 2,271,901,800.00 923,686,194.01 1,110,011,737.76 -
太原清徐项目 2020 年 3 月 2022 年 9 月 2,083,520,000.00 - 533,309,092.14 -
太原时代之光 2020 年 11 月 2024 年 6 月 1,650,344,800.00 - 459,863,978.04 -
太原小镇 2018 年 7 月 2021 年 6 月 703,096,899.13 1,304,821,881.14 657,509,222.34 -
太原长风公馆 2018 年 7 月 2021 年 5 月 710,559,100.00 468,875,433.04 537,920,567.17 -
太原中央公园 2019 年 9 月 2022 年 6 月 1,668,861,600.00 638,268,151.94 817,773,024.40 -
唐山翡翠观唐 2019 年 5 月 2021 年 4 月 2,684,052,972.52 1,606,153,797.20 1,807,412,134.74 -
唐山翡翠蓝山 2019 年 5 月 2021 年 10 月 2,090,074,712.40 980,162,897.87 1,265,072,002.74 -
唐山港岛中心 2020 年 1 月 2021 年 12 月 2,247,980,661.42 150,862,609.40 1,092,001,318.92 -
唐山未来城 2020 年 9 月 2021 年 12 月 2,557,376,866.58 853,209,523.38 1,181,696,062.35 -
天津宝坻 024 地块项目 2020 年 7 月 2022 年 9 月 2,551,152,275.82 728,028,299.84 1,438,049,648.55 -
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
天津叠彩道 2018 年 4 月 2021 年 12 月 1,450,000,000.00 1,193,256,833.81 1,328,000,536.73 -
天津东郡 2018 年 10 月 2021 年 6 月 1,413,494,900.00 1,123,365,445.39 1,263,318,475.39 -
天津东丽湖 2018 年 4 月 2021 年 3 月 289,420,000.00 1,570,074,693.42 283,220,423.36 -
天津翡翠紫台 2019 年 6 月 2021 年 12 月 2,187,430,000.00 1,642,674,875.73 1,779,265,953.47 -
天津麒麟湿地万科小镇 2020 年 7 月 2021 年 12 月 1,609,830,000.00 1,098,658,388.97 1,074,558,217.00 -
天津四季滨江 2020 年 7 月 2022 年 9 月 1,502,312,453.00 - 878,652,786.54 -
天津万科天地 2019 年 3 月 2022 年 1 月 1,296,940,000.00 533,946,401.15 658,146,145.68 -
天津西华府 2019 年 12 月 2021 年 9 月 5,330,672,800.00 4,571,831,942.94 4,536,609,006.77 -
天津西庐北 2019 年 1 月 2021 年 11 月 1,691,705,004.00 1,321,317,853.87 1,485,432,019.08 -
天津西庐南 2018 年 11 月 2021 年 9 月 1,379,235,700.00 1,186,689,749.30 1,291,865,729.11 -
天津新都会 2017 年 3 月 2021 年 6 月 413,617,600.00 310,797,659.87 402,371,161.25 -
威海翡翠公园 2020 年 10 月 2021 年 6 月 2,103,694,453.53 2,359,995,655.04 1,300,376,596.43 -
潍坊万科城 2020 年 7 月 2022 年 4 月 2,225,050,000.00 - 645,043,052.93 -
渭南万科城 2020 年 7 月 2022 年 2 月 2,423,660,796.98 - 1,788,430,516.81 -
温州翡翠天地Ⅰ期 2018 年 7 月 2021 年 9 月 6,484,590,472.97 4,589,987,335.97 5,029,155,787.63 -
温州翡翠心湖 2019 年 7 月 2022 年 1 月 856,818,597.71 612,665,051.11 670,745,645.48 -
温州瑞安西岙村地块 2019 年 8 月 2022 年 9 月 3,762,452,053.92 2,462,721,190.12 2,745,295,780.62 -
温州三溪区 B-07 地块 2019 年 10 月 2022 年 12 月 3,125,860,835.38 1,662,814,742.40 2,089,770,877.27 -
温州中心区 D-28-1
2019 年 10 月 2022 年 1 月 1,619,081,729.76 1,125,286,382.32 1,199,639,995.50 -
地块
乌鲁木齐都会传奇二期 2019 年 12 月 2021 年 9 月 1,012,357,667.78 719,561,593.12 843,224,908.06 -
乌鲁木齐翡翠天骄 2019 年 11 月 2021 年 6 月 1,643,702,343.87 2,117,404,267.38 1,252,788,197.68 -
乌鲁木齐公园大道 2019 年 12 月 2021 年 1 月 2,112,773,672.27 1,026,364,110.52 1,390,226,512.34 -
乌鲁木齐观澜景苑二期 2020 年 9 月 2022 年 1 月 531,718,669.75 - 291,237,512.28 -
乌鲁木齐华府里 2020 年 9 月 2021 年 12 月 1,599,623,880.86 695,434,848.93 993,590,074.51 -
乌鲁木齐锦荟里 2020 年 12 月 2022 年 5 月 2,237,836,122.00 - 1,181,042,134.79 -
乌鲁木齐璟曜里 2020 年 9 月 2022 年 12 月 1,508,292,436.96 - 779,966,639.86 -
乌鲁木齐南山郡 2015 年 5 月 2021 年 11 月 234,072,193.90 211,752,024.76 218,906,472.03 208,377,886.86
乌鲁木齐天山府 2020 年 11 月 2021 年 12 月 1,899,313,500.00 1,323,035,252.20 1,194,569,043.96 -
无锡翡翠东方 2020 年 1 月 2022 年 5 月 3,532,393,000.00 2,370,183,296.75 2,927,198,990.71 -
无锡翡翠之光 2019 年 9 月 2021 年 11 月 3,358,103,400.00 2,518,370,837.03 2,820,768,379.65 -
无锡金域缇香 2018 年 9 月 2021 年 6 月 466,619,600.00 348,162,800.96 351,082,777.63 -
无锡梅里上城 2020 年 11 月 2022 年 11 月 3,123,183,600.00 - 2,168,309,846.48 -
无锡南门 44-1 地块
2019 年 12 月 2022 年 5 月 2,313,772,800.00 1,508,229,950.52 1,848,987,506.24 -
项目
无锡运河传奇 2019 年 12 月 2021 年 6 月 1,397,183,100.00 2,204,998,735.79 1,293,889,541.65 -
无锡臻境 2020 年 9 月 2022 年 11 月 1,317,891,300.00 - 995,055,397.25 -
芜湖东方珑胤台 2020 年 7 月 2022 年 6 月 1,209,907,341.00 - 768,430,667.57 -
芜湖江东府 2019 年 9 月 2021 年 2 月 374,537,760.87 737,973,023.50 364,532,866.15 -
芜湖中江苑 2020 年 5 月 2021 年 12 月 1,856,416,446.00 - 1,170,242,300.90 -
武汉翡翠滨江 2020 年 10 月 2021 年 6 月 6,270,437,363.82 1,543,320,703.66 2,754,142,569.73 -
武汉汉口传奇 2019 年 1 月 2021 年 4 月 2,162,430,870.36 2,926,911,399.52 2,131,210,158.08 -
武汉万科橙 2019 年 4 月 2021 年 3 月 558,370,000.00 292,500,977.93 387,348,814.06 -
武汉万科金域国际 2019 年 2 月 2021 年 6 月 5,569,216,842.38 3,857,568,531.53 4,643,843,638.60 -
武汉万科理想城 2020 年 1 月 2022 年 6 月 1,298,602,692.00 1,625,047,059.56 755,334,053.28 -
武汉万科理想城悦府 2018 年 10 月 2021 年 3 月 485,780,572.63 371,405,878.92 411,309,317.15 -
武汉万科五彩城 2018 年 7 月 2021 年 3 月 525,717,265.90 733,879,147.75 451,590,974.53 -
武汉万科新都会 2019 年 7 月 2022 年 5 月 6,703,253,528.00 5,239,846,460.91 6,008,835,064.08 -
武汉万科云城 2020 年 10 月 2021 年 3 月 5,614,642,389.63 3,625,681,872.27 4,287,757,587.67 -
武汉万科主场 2017 年 12 月 2021 年 6 月 1,746,661,928.73 2,102,077,730.88 1,574,506,620.61 -
武汉长征村 K2 2020 年 8 月 2022 年 6 月 3,859,482,016.43 - 2,312,973,481.78 -
西安城市之光 2019 年 1 月 2021 年 12 月 427,098,740.70 275,624,126.41 353,818,350.30 -
西安城市之光二期 2019 年 1 月 2021 年 6 月 801,221,679.30 819,164,304.62 504,198,059.39 -
西安大都会云境 2019 年 9 月 2021 年 12 月 2,847,165,233.00 1,137,888,484.11 1,810,909,331.08 -
西安翡翠国宾 2019 年 7 月 2021 年 6 月 7,564,538,709.21 3,856,042,438.18 4,282,515,763.20 -
第 66 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
西安高新华府二期 2019 年 3 月 2021 年 9 月 422,991,100.00 579,967,064.56 201,563,432.70 -
西安公园大道 2019 年 11 月 2021 年 8 月 1,094,437,919.03 679,145,777.97 831,781,320.48 -
西安公园华府 2018 年 8 月 2021 年 6 月 806,714,300.00 1,044,408,012.50 449,094,448.05 -
西安金色悦城四期 2016 年 4 月 2021 年 6 月 497,855,300.00 558,852,356.02 438,402,067.99 -
西安澜岸 2020 年 1 月 2021 年 12 月 3,473,900,000.00 2,099,747,636.36 2,544,150,405.43 -
西安理想城 2019 年 9 月 2021 年 3 月 823,550,000.00 1,466,149,255.96 389,041,154.97 -
西安万科城 2019 年 3 月 2021 年 10 月 673,375,810.42 141,553,211.53 478,238,584.17 -
西安万科城如园 2019 年 8 月 2021 年 9 月 2,024,870,600.00 1,347,447,123.58 1,409,358,772.17 -
西安万科城润园 2019 年 6 月 2021 年 6 月 674,477,500.00 1,131,991,912.69 385,062,397.09 -
西安万科大都会一期 2020 年 1 月 2021 年 7 月 3,291,027,825.00 1,395,928,591.48 2,363,127,815.96 -
西安万科大都会二期 2019 年 9 月 2021 年 7 月 2,029,431,937.00 1,095,737,680.92 1,458,544,060.21 -
西安万科金域缇香 2020 年 8 月 2022 年 6 月 1,689,453,500.00 - 1,092,982,848.92 -
西安万科璞悦 2020 年 6 月 2022 年 12 月 1,815,932,550.00 276,114,010.26 1,317,241,572.29 -
西安万科雁鸣湖 2020 年 5 月 2022 年 11 月 1,675,519,145.42 - 1,279,945,375.60 -
西安万科悦府 2020 年 8 月 2022 年 6 月 1,903,680,000.00 - 1,208,159,763.49 -
西安新合新苑 2020 年 5 月 2021 年 6 月 2,133,461,033.00 - 1,519,308,211.52 -
西安悦湾 2019 年 9 月 2021 年 9 月 2,361,113,887.36 942,221,279.92 1,692,083,104.90 -
西安云谷 2018 年 7 月 2021 年 7 月 773,538,100.00 584,889,230.57 681,257,580.61 -
西昌万科 17 度 2019 年 12 月 2021 年 5 月 3,945,487,500.00 1,826,034,233.79 2,389,058,374.33 -
荥阳洞林湖地块 2020 年 7 月 2022 年 6 月 1,543,705,500.00 - 372,010,450.35 -
咸阳金域华府 2020 年 9 月 2022 年 7 月 2,103,039,200.00 548,438,283.74 1,105,531,674.59 -
厦门白鹭郡 2017 年 6 月 2021 年 6 月 3,442,251,744.00 3,013,660,779.18 2,747,962,182.75 238,808,987.51
厦门金域缇香 2018 年 5 月 2021 年 12 月 964,448,720.00 1,267,820,407.52 867,991,919.90 -
厦门万科广场 2018 年 12 月 2022 年 12 月 3,711,087,200.00 1,761,786,063.44 666,160,141.07 -
厦门万科云城 2018 年 4 月 2021 年 6 月 582,222,100.00 619,978,911.10 521,884,423.93 -
徐州北区客运站项目 2020 年 4 月 2022 年 12 月 1,800,000,000.00 - 1,071,424,642.98 -
徐州翡翠之光 2018 年 9 月 2021 年 12 月 1,926,172,500.00 1,389,866,447.01 1,109,454,888.81 -
徐州淮海天地 2019 年 5 月 2021 年 1 月 2,068,756,115.40 676,552,610.17 1,608,117,046.12 -
徐州茅村项目 5 号地
2020 年 1 月 2022 年 12 月 971,736,100.00 - 379,318,988.47 -
项目
徐州时代之光 2019 年 1 月 2022 年 12 月 1,154,387,500.00 533,299,424.76 582,687,821.30 -
徐州万科熙望 2020 年 5 月 2022 年 2 月 471,452,578.70 - 294,436,921.90 -
烟台城市之光Ⅱ 2019 年 11 月 2021 年 3 月 739,498,240.79 423,067,045.82 565,237,059.58 -
烟台翠湖山晓 2020 年 12 月 2021 年 10 月 1,330,755,165.55 224,274,016.98 1,162,113,458.28 -
烟台翡翠大道 2020 年 3 月 2021 年 7 月 2,308,910,685.25 1,367,879,393.47 1,533,163,338.89 -
烟台翡翠观海 2020 年 11 月 2023 年 3 月 513,164,715.72 - 303,414,086.97 -
烟台翡翠长安 2020 年 4 月 2021 年 12 月 2,124,077,707.81 769,953,082.15 1,370,472,423.87 -
烟台御龙山 2018 年 12 月 2021 年 4 月 1,162,967,786.00 885,684,211.96 699,615,021.79 -
烟台御龙山 D 地块 2020 年 6 月 2022 年 6 月 732,699,570.73 - 462,264,201.76 -
盐城翡翠书院 2019 年 3 月 2021 年 6 月 384,149,720.91 489,554,202.06 312,168,243.72 -
盐城翡翠云台 2019 年 6 月 2021 年 3 月 1,988,468,847.21 2,650,039,165.13 1,495,089,914.20 -
扬州教投资产包 2020 年 3 月 2022 年 6 月 3,085,160,000.00 1,853,026,875.32 2,035,669,996.94 -
扬州四季都会 2020 年 10 月 2022 年 12 月 2,303,751,587.00 - 1,445,765,374.53 -
扬州运河之光 2018 年 7 月 2021 年 4 月 650,700,400.00 863,323,857.76 521,643,325.37 -
阳曲金域蓝湾 2018 年 9 月 2021 年 9 月 1,052,337,500.00 573,222,458.19 810,315,704.66 -
宜昌万科宜翠锦城 2020 年 9 月 2022 年 12 月 2,090,998,572.00 - 1,108,847,229.18 -
营口海港城 2019 年 3 月 2021 年 4 月 565,758,458.30 794,906,923.94 453,097,242.29 31,430,351.32
张家口京城上方 2020 年 6 月 2022 年 12 月 900,000,000.00 - 322,958,466.71 -
漳州龙海金域滨江花园 2020 年 3 月 2022 年 6 月 3,984,659,700.00 845,352,544.58 2,683,262,591.37 -
镇江翡翠公园 2019 年 7 月 2021 年 10 月 832,232,650.19 935,609,389.32 718,385,199.67 -
镇江翡翠江湾 2019 年 3 月 2021 年 4 月 473,508,474.09 420,033,853.34 280,116,278.95 -
镇江金域蓝湾 2019 年 12 月 2021 年 12 月 571,865,434.73 567,786,514.30 288,291,320.18 -
镇江蓝山花园 2019 年 1 月 2021 年 4 月 494,973,356.05 854,294,116.57 314,102,396.46 105,825,342.83
郑州八卦庙 2020 年 12 月 2023 年 3 月 744,746,706.85 - 328,421,226.26 -
郑州百荣 E5 项目 2019 年 8 月 2022 年 3 月 1,846,189,900.00 674,065,578.84 785,095,315.53 -
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
郑州兰乔圣菲 2019 年 12 月 2021 年 4 月 1,265,932,400.00 748,888,305.59 962,783,315.51 -
郑州南龙湖 2020 年 7 月 2023 年 1 月 700,000,000.00 - 361,804,823.20 -
郑州万科大都会 2019 年 3 月 2021 年 9 月 2,530,271,000.00 2,201,289,018.34 1,658,107,656.29 -
郑州万科洛达庙项目 2020 年 4 月 2022 年 12 月 2,114,220,000.00 - 1,352,644,858.29 -
郑州万科美景金兰苑 2018 年 4 月 2021 年 4 月 2,499,730,000.00 3,221,186,474.59 1,819,580,687.74 -
郑州万科美景魅力之城 2019 年 7 月 2021 年 7 月 757,311,409.42 1,246,097,165.66 675,794,752.68 -
郑州万科民安江山府 2019 年 5 月 2021 年 10 月 3,322,596,800.00 1,726,655,131.39 2,290,061,882.84 -
郑州万科民安三度湖山 2019 年 4 月 2021 年 4 月 932,900,000.00 243,889,962.46 478,423,946.12 -
郑州万科盛德世曦 2019 年 9 月 2022 年 6 月 2,218,000,000.00 1,950,946,045.47 1,506,228,598.14 -
郑州万科溪望 2018 年 6 月 2021 年 3 月 1,088,438,722.55 1,767,566,754.95 1,011,224,916.02 -
郑州云图 2020 年 3 月 2022 年 1 月 2,814,718,216.00 - 1,223,109,710.93 -
郑州长基云庐 2018 年 12 月 2021 年 1 月 801,232,050.00 552,682,368.13 779,268,543.37 -
中山金域中央 2019 年 3 月 2021 年 6 月 1,665,574,265.00 2,084,176,827.04 1,390,639,436.95 -
中山四季花城 2020 年 8 月 2021 年 7 月 1,480,438,266.00 - 1,052,559,405.38 -
中山西湾汇 2019 年 2 月 2021 年 1 月 2,628,999,226.00 1,934,057,423.66 2,318,531,812.85 -
中山中央公园一期 2020 年 11 月 2022 年 12 月 837,868,500.00 - 547,841,306.70 -
周口万科溥天龙堂 2020 年 3 月 2021 年 6 月 2,528,081,100.00 692,078,847.45 1,562,106,112.12 -
珠海滨海大都会花园 2020 年 3 月 2022 年 3 月 3,660,790,714.39 - 2,851,948,661.95 -
珠海翡翠中央 2018 年 6 月 2021 年 4 月 1,705,951,927.19 1,757,182,413.50 1,613,481,059.37 -
珠海桃源里居 2019 年 12 月 2021 年 10 月 1,054,287,374.33 787,242,458.92 892,693,695.01 -
涿州城际之光 2019 年 12 月 2021 年 10 月 2,033,000,000.00 468,712,524.70 624,694,789.29 -
涿州新辰之光 2019 年 7 月 2022 年 9 月 1,770,745,897.19 1,148,415,889.58 1,199,278,143.47 877,259,617.91
淄博临淄项目 2020 年 9 月 2022 年 10 月 1,556,000,000.00 456,462,459.44 1,255,006,133.03 -
淄博万科翡翠书院 2019 年 9 月 2021 年 12 月 1,270,000,000.00 1,462,822,848.09 606,214,510.88 -
淄博万科新都会 2019 年 9 月 2021 年 5 月 746,221,182.79 432,506,881.66 595,516,495.59 -
其他 144,038,732,619.87 41,640,531,633.86 -
合计 624,495,400,213.66 728,271,057,820.75 3,259,359,444.18
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
iii 拟开发产品
预计下一期
预计开工时间 预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
竣工时间
鞍山高新万科城 2021 年 5 月 2023 年 12 月 2,638,695,947.00 393,799,293.00 727,491,632.80 -
霸州孔雀湖-77 亩地、
2022 年 3 月 2024 年 12 月 1,151,573,086.00 325,531,668.41 328,425,845.05 -
39 亩地项目
包头翡翠都会 2021 年 6 月 2023 年 12 月 4,480,000,000.00 - 1,458,234,680.09 -
北京哈洛小镇 2022 年 3 月 2024 年 12 月 4,294,347,592.00 1,649,672,539.37 1,664,841,249.85 -
长春北湖溪望东地块 2022 年 3 月 2024 年 12 月 901,003,452.00 1,076,940,495.58 413,213,860.30
长春翡翠滨江 2022 年 3 月 2024 年 6 月 1,800,000,000.00 1,221,090,016.78 689,128,794.57 -
长春公主岭项目 2021 年 6 月 2024 年 6 月 4,183,550,000.00 726,580,546.29 876,978,884.65 -
长春时代都会 2021 年 4 月 2023 年 9 月 3,700,000,000.00 - 1,320,211,062.12 -
长春向 日葵 小镇后期
2021 年 4 月 2023 年 12 月 1,535,128,938.37 - 238,690,000.00 -
第二批用地项目
长春星光城 2021 年 10 月 2023 年 12 月 1,562,240,000.00 - 738,717,153.96 -
长春紫郡 2021 年 4 月 2023 年 9 月 2,694,000,000.00 - 1,074,550,043.50 -
长沙四季花城 2021 年 4 月 2023 年 5 月 9,725,923,400.00 328,602,244.17 1,540,356,859.85 -
长沙臻湾汇 2021 年 5 月 2023 年 7 月 4,800,000,000.00 - 2,100,329,724.12 -
常州公园大道 2021 年 12 月 2023 年 12 月 1,890,780,000.00 919,358,040.02 959,473,094.30 -
常州公园大道二期 2021 年 4 月 2023 年 5 月 1,460,380,000.00 966,892,930.00 540,000,000.00 -
成都锦绣 2021 年 6 月 2024 年 2 月 2,568,792,903.55 1,294,297,529.91 1,586,420,127.64 -
成都天府公园城 2021 年 1 月 2022 年 8 月 5,725,865,821.53 4,507,134,132.73 1,605,395,040.60 -
成都天府万科城 1 期 2021 年 4 月 2023 年 9 月 3,160,869,991.83 1,558,390,764.36 976,343,184.26 -
成都天府万科城 2 期 2021 年 5 月 2023 年 9 月 1,184,180,000.00 293,472,780.93 328,196,422.05 -
重庆界石 296 亩项目 2021 年 1 月 2023 年 9 月 3,892,709,500.00 - 1,387,500,000.00 -
重庆璞园一期 2021 年 2 月 2023 年 12 月 1,296,301,790.64 - 694,122,377.03 -
重庆璞园二期 2021 年 2 月 2023 年 12 月 924,783,600.00 - 498,000,000.00 -
重庆四季花城三期 2021 年 3 月 2023 年 12 月 788,633,400.00 - 352,200,463.65 -
重庆星光天空之城 2021 年 11 月 2023 年 12 月 2,240,869,500.00 - 1,036,560,000.00 -
重庆悦来 493 亩项目 2021 年 10 月 2024 年 1 月 3,751,030,000.00 3,899,797,016.44 1,952,059,890.46 -
大厂 231、232 地块 2022 年 3 月 2024 年 12 月 1,842,884,900.00 818,797,562.25 482,416,979.88 -
大连公园都会 2021 年 2 月 2023 年 9 月 4,055,620,000.00 - 2,129,100,000.00 -
大连海港城 2022 年 9 月 2024 年 9 月 2,510,265,751.00 667,632,579.70 530,776,906.37 47,382,363.00
大连誉澜道 2021 年 10 月 2023 年 12 月 482,870,700.00 686,161,181.43 280,239,640.42 -
东莞双城水岸 2021 年 6 月 2024 年 5 月 600,000,000.00 1,192,204,973.21 311,216,800.54 -
鄂州 010 项目 2021 年 11 月 2024 年 6 月 2,548,422,141.00 - 1,085,834,744.44 -
佛山金色梦想 2021 年 2 月 2023 年 6 月 1,988,857,660.00 - 564,685,109.85 -
佛山金域水岸 2021 年 1 月 2022 年 12 月 731,405,300.00 - 283,277,267.17 -
佛山顺德万科广场 2021 年 6 月 2023 年 10 月 2,636,316,500.00 1,174,225,706.99 821,732,029.48 -
佛山万科南海天空之城 2021 年 1 月 2023 年 6 月 5,790,855,258.00 - 3,730,384,810.33 -
广州城市之光 2021 年 11 月 2023 年 11 月 12,348,030,000.00 12,201,501,868.85 10,066,545,584.85 -
广州金茂万科魅力之城 2021 年 1 月 2022 年 10 月 10,048,600,000.00 - 6,307,000,000.00 -
广州世博汇 2021 年 6 月 2023 年 3 月 2,388,913,872.73 2,371,194,004.14 1,331,215,889.44 -
贵阳翡翠公园项目 2021 年 7 月 2023 年 6 月 4,118,900,000.00 2,876,133,631.27 1,877,207,776.83 -
贵阳观湖 2021 年 3 月 2023 年 3 月 1,930,205,700.00 640,874,016.14 677,270,031.55 -
贵阳万科理想城 2022 年 3 月 2024 年 3 月 1,023,000,000.00 283,162,897.49 283,183,313.81 -
贵阳万科麓山 2021 年 3 月 2023 年 1 月 3,582,060,000.00 - 1,841,607,322.54 -
贵阳溪望 2021 年 5 月 2023 年 6 月 3,500,000,000.00 1,621,956,872.72 1,622,097,540.13 -
贵阳新都荟 2021 年 1 月 2022 年 12 月 2,773,207,418.03 738,007,788.27 678,113,112.66 -
哈尔滨智慧未来城 2021 年 3 月 2023 年 10 月 3,188,080,767.03 - 1,097,044,431.12 -
海南万科崖州区安居房
2021 年 2 月 2022 年 6 月 893,734,337.15 - 263,478,606.39 -
项目
杭州公望 2021 年 6 月 2023 年 12 月 1,417,137,760.24 483,876,121.04 333,070,212.31 -
合肥未来之光 2021 年 3 月 2023 年 1 月 985,029,243.00 2,824,214,967.38 722,841,030.90 214,781,428.01
惠州万悦花园 2021 年 3 月 2023 年 5 月 1,116,233,089.65 - 453,858,274.29 -
惠州文瀚花园 2021 年 3 月 2023 年 10 月 857,898,332.84 - 432,848,184.27 -
济南百脉悦府 2021 年 10 月 2024 年 6 月 1,275,464,359.80 1,088,474,247.80 575,174,224.06 -
济南北宸之光 2021 年 3 月 2023 年 6 月 2,414,748,226.57 - 1,222,698,881.07 -
济南繁荣里 2021 年 3 月 2023 年 6 月 1,055,000,000.00 - 415,289,686.03 -
济南雪山万科城仓湾 2021 年 3 月 2022 年 11 月 9,305,952,702.00 - 1,970,570,000.00 -
济南雪山万科城都会 2021 年 4 月 2022 年 12 月 5,530,550,000.00 - 2,574,160,000.00 -
第 69 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
预计下一期
预计开工时间 预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
竣工时间
嘉兴滨河道花苑 2021 年 3 月 2023 年 6 月 1,423,560,000.00 - 793,892,899.91 -
昆明昌宏西路项目 2021 年 6 月 2023 年 3 月 7,168,400,000.00 2,610,364,810.13 2,544,216,547.97 -
昆明飞虎二期 2021 年 5 月 2023 年 5 月 8,987,810,000.00 - 3,048,088,300.00 -
昆明万科城 2021 年 11 月 2023 年 11 月 2,462,824,100.00 - 1,180,019,302.67 -
昆山高尔夫项目 2022 年 6 月 2023 年 12 月 1,859,626,167.08 350,222,178.47 350,222,178.47 -
昆山未来之城 2021 年 4 月 2022 年 6 月 609,310,056.66 363,149,722.25 245,535,052.49 -
兰州万科星光都会 2021 年 4 月 2023 年 9 月 1,881,121,222.00 - 893,406,223.90 -
廊坊朗润园 2022 年 3 月 2024 年 12 月 820,010,000.00 1,446,913,902.09 503,492,249.77 259,343,664.47
廊坊启航之光 2022 年 3 月 2024 年 12 月 772,797,284.00 471,403,024.59 336,372,513.59 223,268,419.74
临沂鲁商万科城臻园 2021 年 3 月 2023 年 8 月 3,276,770,000.00 - 652,655,484.94 -
柳州白露项目 2021 年 2 月 2022 年 12 月 1,906,995,969.45 - 245,885,851.79 -
洛阳万科春华西园甲第 2021 年 3 月 2023 年 12 月 1,718,420,300.00 - 629,017,132.64 -
眉山眉州文化村 2021 年 3 月 2023 年 1 月 4,120,876,233.00 852,034,564.63 727,624,413.26 -
眉州崇礼新城二期 2022 年 1 月 2024 年 9 月 10,695,010,000.00 1,727,637,899.86 1,820,787,637.22 -
南昌万创科技城
2022 年 3 月 2024 年 6 月 612,488,200.00 1,020,707,003.58 301,097,750.00 -
F04/F02 地块
南昌星光世纪 2021 年 3 月 2023 年 12 月 1,227,334,500.00 - 563,217,290.00 -
南京万科翡翠滨江 2021 年 1 月 2023 年 3 月 3,284,612,070.64 - 2,722,331,143.36 -
南宁金域国际 2021 年 4 月 2023 年 4 月 854,000,000.00 - 308,412,556.93 -
南通海门骏园南地块
2021 年 4 月 2023 年 3 月 1,005,620,609.56 - 650,340,900.00 -
项目
南通海门万科西地块
2021 年 3 月 2023 年 3 月 1,734,724,225.22 - 1,110,544,942.00 -
项目
南通实验学校北地块
2021 年 4 月 2023 年 6 月 2,404,873,336.00 - 1,560,002,336.00 -
项目
南通中创北项目 2021 年 4 月 2023 年 5 月 4,142,160,473.11 - 2,876,293,744.80 -
盘锦兴隆台项目 2021 年 4 月 2023 年 9 月 1,486,142,074.00 353,151,221.92 356,487,972.90 -
三星工业区项目一 2021 年 12 月 2024 年 12 月 14,459,300,000.00 6,406,674,754.73 7,136,641,746.87 -
三星工业区项目二 2022 年 12 月 2024 年 12 月 9,961,060,000.00 4,413,503,087.78 4,670,032,876.23 -
三亚市临春安居房项目 2021 年 1 月 2022 年 9 月 1,103,998,123.14 - 661,500,000.00 -
上海安亭新镇项目 2021 年 6 月 2024 年 12 月 688,301,141.40 766,212,771.24 292,799,604.94 -
上海七宝 19-04 地块 2021 年 6 月 2023 年 7 月 2,622,000,000.00 1,309,552,680.87 1,323,439,597.50 -
深圳尖岗山 2021 年 3 月 2023 年 9 月 8,048,647,200.00 - 6,180,939,002.50 -
深圳自行车厂项目 2021 年 6 月 2024 年 5 月 8,237,690,870.00 4,018,731,289.22 4,946,722,335.40 -
沈阳富丽华项目 2021 年 3 月 2023 年 6 月 925,754,159.30 272,511,039.13 315,536,753.54 -
沈阳西宸之光 2021 年 3 月 2023 年 12 月 1,573,702,229.33 - 670,957,204.01 -
沈阳中旅万科城 2021 年 3 月 2022 年 12 月 2,040,255,600.00 980,094,626.03 411,885,709.13 -
石家庄翡翠书院 2021 年 3 月 2023 年 12 月 3,200,000,000.00 1,311,323,760.00 1,375,947,497.86 -
石家庄嘉实万科云庐 2021 年 4 月 2023 年 12 月 600,000,000.00 - 253,273,012.65 -
石家庄万科翡翠四季 2021 年 6 月 2024 年 6 月 1,900,000,000.00 - 971,000,000.00 -
苏州吴中党校项目 2022 年 3 月 2024 年 6 月 1,017,328,330.01 606,709,461.56 610,639,447.23 -
苏州玉玲珑 2021 年 1 月 2023 年 12 月 3,849,198,871.00 - 2,808,461,776.97 -
太原春和景明 2022 年 6 月 2025 年 6 月 789,038,744.64 209,712,136.68 221,724,466.85 -
太原翡翠东第 2021 年 3 月 2024 年 8 月 4,857,940,000.00 - 1,515,713,425.35 -
太原翡翠晋阳湖 2022 年 3 月 2025 年 3 月 1,322,050,000.00 421,720,000.00 421,720,000.00 -
唐山丰润观澜 2021 年 1 月 2022 年 12 月 748,076,931.02 - 326,187,140.77 -
唐山丰润紫苑 2021 年 3 月 2023 年 3 月 1,451,470,000.00 - 443,015,529.74 -
唐山公园都会一期 2021 年 3 月 2023 年 5 月 2,107,180,000.00 - 1,089,619,691.50 -
唐山公园都会二期 2022 年 3 月 2024 年 5 月 1,142,850,000.00 - 595,077,691.80 -
唐山未来城 2021 年 3 月 2023 年 12 月 2,150,000,000.00 - 597,099,434.17 -
唐山新华道项目 2022 年 3 月 2023 年 12 月 1,283,020,000.00 317,301,349.06 348,159,649.42 -
天津宝坻 024 地块项目 2021 年 9 月 2023 年 9 月 661,480,000.00 649,611,468.86 319,300,089.76 -
天津四季滨江 2021 年 3 月 2023 年 9 月 2,499,933,447.00 2,171,007,125.95 1,365,159,539.13 -
威海璞悦山 2021 年 5 月 2023 年 12 月 1,785,010,183.48 - 674,712,000.00 -
渭南万科城 2021 年 5 月 2023 年 2 月 4,453,844,953.29 1,603,569,175.84 938,692,443.55 -
温州世纪公元 2021 年 4 月 2023 年 7 月 2,349,220,000.00 - 1,147,300,000.00 -
乌鲁木齐都会未来城 2021 年 2 月 2023 年 12 月 6,930,318,000.00 - 2,053,000,000.00 -
乌鲁木齐锦荟里 2021 年 4 月 2023 年 6 月 478,482,358.61 1,123,042,060.74 252,456,229.18 -
乌鲁木齐璟曜里 2021 年 4 月 2023 年 6 月 1,310,107,154.00 1,160,731,684.76 638,300,792.88 -
乌鲁木齐天山府 2021 年 4 月 2023 年 12 月 831,403,400.00 478,932,555.50 437,112,708.21 -
乌鲁木齐天山府二期 2021 年 4 月 2022 年 12 月 570,911,174.66 339,056,587.58 286,883,070.17 -
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预计下一期
预计开工时间 预计总投资 年初数 年末数 跌价准备
竣工时间
乌鲁木齐天山府三期 2021 年 6 月 2023 年 3 月 1,112,840,096.33 - 488,100,000.00 -
无锡金域蓝湾 2021 年 3 月 2023 年 12 月 998,110,000.00 198,118,964.04 335,360,588.91 -
无锡宛山湖 2021 年 3 月 2023 年 9 月 3,483,065,959.92 - 1,844,389,761.12 -
无锡臻境 2021 年 1 月 2022 年 11 月 648,553,400.00 - 415,310,189.76 -
武汉汉口传奇 2021 年 12 月 2023 年 6 月 1,841,850,617.97 - 855,271,182.51 -
武汉金域湖庭 2022 年 1 月 2024 年 1 月 1,035,209,245.84 196,668,167.10 530,442,848.48 -
武汉万科云城 2021 年 6 月 2023 年 3 月 1,235,890,993.43 1,422,451,730.34 592,461,559.58 -
西安翡翠国宾 2021 年 5 月 2023 年 12 月 1,744,000,000.00 1,062,236,404.52 1,288,968,775.23 -
西安金域东郡 2021 年 1 月 2023 年 5 月 670,559,996.09 397,790,166.64 428,776,990.88 -
西安理想城 2021 年 7 月 2023 年 11 月 4,551,798,469.41 1,133,120,653.67 1,095,526,491.65 -
西安万科大都会二期 2021 年 1 月 2023 年 12 月 1,240,615,384.62 357,636,064.06 410,561,732.12 -
西安万科璞悦 2021 年 3 月 2022 年 12 月 1,021,730,200.00 1,033,322,703.93 344,670,035.34 -
西安万科雁鸣湖 2021 年 4 月 2023 年 12 月 1,656,339,009.09 1,910,895,012.85 857,383,374.63 -
西安万科雁鸣湖三期 2021 年 5 月 2023 年 11 月 1,264,102,346.00 - 472,697,488.22 -
西昌万科 17 度 2021 年 6 月 2023 年 2 月 4,200,956,318.40 760,760,782.87 986,398,709.38 -
荥阳洞林湖地块 2021 年 8 月 2024 年 6 月 1,172,312,077.51 204,386,922.96 282,498,494.90 -
徐州北客运站 A 地块
2021 年 3 月 2023 年 11 月 605,800,000.00 - 272,000,000.00 -
项目
徐州北客运站 C 地块
2021 年 4 月 2023 年 11 月 962,040,000.00 - 507,400,000.00 -
项目
徐州万科潮鸣 2021 年 1 月 2023 年 6 月 1,521,666,500.00 - 939,995,121.81 -
烟台翠湖山晓 2021 年 5 月 2023 年 12 月 1,119,987,962.52 506,588,458.16 330,005,749.59 -
烟台翡翠观海 2021 年 2 月 2023 年 9 月 1,356,317,118.12 - 482,171,047.96 -
烟台墨翠府 2021 年 1 月 2023 年 9 月 1,598,116,272.79 - 601,336,672.71 -
烟台天越湾 2021 年 4 月 2023 年 9 月 4,405,660,900.06 1,862,599,232.76 1,871,895,777.06 -
烟台壹都会 2021 年 3 月 2023 年 6 月 2,194,231,412.00 - 838,591,107.64 -
烟台芝罘万科城博文里 2021 年 3 月 2023 年 9 月 1,083,728,387.38 - 240,193,782.93 -
盐城聚珑东方 2021 年 5 月 2023 年 7 月 2,770,000,000.00 - 1,565,097,858.56 -
盐城星汇东方 2021 年 5 月 2023 年 9 月 3,400,000,000.00 - 1,918,950,000.00 -
扬州 885 项目 2021 年 4 月 2023 年 5 月 1,416,090,000.00 608,655,277.37 609,898,787.38 -
宜昌万科宜翠锦城 2021 年 3 月 2023 年 12 月 654,345,562.30 - 370,982,780.30 -
镇江翡翠公园 2022 年 6 月 2024 年 6 月 1,667,244,864.18 914,711,092.64 914,671,331.39 -
郑州老鸦陈 93 亩项目 2021 年 3 月 2023 年 12 月 4,257,085,165.60 - 2,132,943,945.00 -
郑州南龙湖 2021 年 5 月 2023 年 3 月 1,960,000,000.00 - 553,107,521.90 -
郑州万科大都会贤悦苑 2021 年 4 月 2024 年 3 月 1,920,610,000.00 - 761,737,867.88 -
郑州万科民安三度湖山 2021 年 5 月 2023 年 12 月 2,934,200,000.00 276,698,388.31 548,994,540.51 -
郑州长基云庐 2021 年 7 月 2023 年 8 月 812,005,300.00 199,992,302.07 221,354,263.87 -
中山西海岸 2021 年 3 月 2023 年 5 月 2,095,644,115.00 - 1,456,361,250.00 -
中山中央公园二期 2021 年 3 月 2023 年 6 月 2,456,374,688.00 - 1,451,333,580.00 -
周口万科溥天龙堂三期 2021 年 5 月 2023 年 6 月 1,230,000,000.00 - 315,405,961.54 -
珠海海上城市 2021 年 2 月 2023 年 12 月 4,448,667,383.83 - 2,760,318,191.24 -
其他 108,548,580,980.12 28,830,644,796.41 -
合计 208,180,773,664.13 202,497,543,831.89 744,775,875.22
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8 合同资产
(1) 合同资产按性质分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
建造合同 6,162,549,680.11 3,444,938,025.74
本集团的合同资产主要涉及本集团与不同客户的建造合同。本集团根据合同约定履行建造义
务，并按约定收取款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账
款。
本集团的合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手
方，本集团持续评估各项合同资产的信用风险，管理层认为截止 2020 年 12 月 31 日合同资产
信用风险较小，因此未计提坏账准备。
(2) 合同资产本年的重大变动：
项目 2020 年 2019 年
年初金额 3,444,938,025.74 1,364,126,797.84
年初确认的合同资产于本年结算 (1,367,883,866.08) (558,790,828.55)
由于履约进度计量的变化而增加的金额 13,237,664,567.18 7,973,194,782.01
本年增加并结算金额 (9,152,169,046.73) (5,333,592,725.56)
年末金额 6,162,549,680.11 3,444,938,025.74
9 持有待售资产
2020 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值
投资性房地产 6,334,727,583.46 7,956,305,000.00
2019 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值
投资性房地产 4,252,754,905.02 5,643,457,000.00
于本报告期内，持有待售资产未发生减值；本集团不存在与持有待售资产相关的其他综合收
益。
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10 其他流动资产
本集团的其他流动资产主要为合同取得成本和待抵扣增值税。
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
合同取得成本 6,307,455,093.06 4,714,197,471.61
待抵扣增值税 16,352,912,192.77 16,006,735,023.02
其他 2,309,350.13 11,690,266.65
合计 22,662,676,635.96 20,732,622,761.28
合同取得成本本年变动：
佣金支出
年初余额 4,714,197,471.61
本年增加 5,352,611,288.90
本年摊销 (3,778,976,733.08)
合并范围变化 19,623,065.63
年末余额 6,307,455,093.06
本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，本集
团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
本集团的其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形。
11 其他权益工具投资
本集团出于战略目的而计划长期持有下述权益投资，本集团将其指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
绿景 (中国) 地产投资有限公司 582,798,668.63 747,151,561.93
Cushman & Wakefield plc 1,018,438,498.48 1,502,802,160.97
合计 1,601,237,167.11 2,249,953,722.90
计入其他综合收益的
本年确认的 其他综合收益转入 其他综合收益转入
项目名称 累计利得或损失
股利收入 留存收益的金额 留存收益的原因
(损失以“()”号填列)
绿景 (中国) 地产投资有限公司 16,100,797.50 32,514,300.00 - -
Cushman & Wakefield plc - (217,713,093.03) - -
合计 16,100,797.50 (185,198,793.03) - -
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12 其他非流动金融资产
其他非流动金融资产为本集团计划长期持有的不具有重大影响的股权投资，本集团将其计入公
允价值计量且其变动计入损益的金融资产。
13 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
对合营企业的投资 66,029,894,844.22 57,108,202,520.94
对联营企业的投资 75,865,295,411.54 73,367,565,802.59
合计 141,895,190,255.76 130,475,768,323.53
(2) 长期股权投资本年变动情况分析如下：
2020 年 12 月 31 日
被投资单位
联营企业 合营企业 合计
年初余额 73,367,565,802.59 57,108,202,520.94 130,475,768,323.53
本年变动
- 追加投资 3,871,568,241.76 10,524,992,452.38 14,396,560,694.14
- 减少投资 (1,674,792,129.15) (3,392,089,988.13) (5,066,882,117.28)
- 权益法下确认的投资收益
2,792,787,451.05 6,946,868,753.17 9,739,656,204.22
和其他变动
- 权益法下确认的其他综合
303,572,408.92 - 303,572,408.92
收益及权益变动
- 宣告发放现金股利或利润 (2,410,378,051.10) (4,302,360,500.39) (6,712,738,551.49)
- 合并抵消 (385,028,312.53) (855,718,393.75) (1,240,746,706.28)
年末余额 75,865,295,411.54 66,029,894,844.22 141,895,190,255.76
减值准备年末余额 - - -
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14 投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
已完工 在建 合计
原值
年初余额 47,511,179,286.86 31,502,487,574.54 79,013,666,861.40
本年增加
- 存货等其他转入 3,954,991,532.67 - 3,954,991,532.67
- 购置 103,650,162.25 - 103,650,162.25
- 建筑成本 - 4,508,610,203.65 4,508,610,203.65
- 完工转入 10,248,288,986.75 (10,248,288,986.75) -
合并范围变化 (719,669,045.33) 4,315,623,788.38 3,595,954,743.05
汇兑调整 (192,236,307.89) - (192,236,307.89)
持有待售资产转出 (4,327,536,001.15) - (4,327,536,001.15)
年末余额 56,578,668,614.16 30,078,432,579.82 86,657,101,193.98
累计折旧
年初余额 3,822,870,117.51 - 3,822,870,117.51
本年计提 1,760,270,189.42 - 1,760,270,189.42
合并范围变化 (474,204,888.52) - (474,204,888.52)
汇兑调整 (20,588,329.89) - (20,588,329.89)
持有待售资产转出 (11,503,598.52) - (11,503,598.52)
年末余额 5,076,843,490.00 - 5,076,843,490.00
投资性房地产减值
年初余额 131,140,472.72 1,494,978,202.06 1,626,118,674.78
本年计提 - - -
年末余额 131,140,472.72 1,494,978,202.06 1,626,118,674.78
账面价值
年末账面价值 51,370,684,651.44 28,583,454,377.76 79,954,139,029.20
年初账面价值 43,557,168,696.63 30,007,509,372.48 73,564,678,069.11
于 2020 年 12 月 31 日投资性房地产减值准备主要为本集团累计对佛山 C22 项目计提的减值准
备 1,494,978,202.06 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 1,494,978,202.06 元) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 8,877,297,405.61 元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 9,215,936,580.44 元) 。
于 2020 年 12 月 31 日 本 集 团 未 办 妥 产 权 证 的 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 为 人 民 币
9,139,963,818.78 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 8,175,795,283.72 元)，本集团正在为该等
投资性房地产办理产权证。
于 2020 年 12 月 31 日本集团无因担保使用受限的投资性房地产 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
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15 固定资产
酒店、房屋及 机器设备及
装修费 电子设备 其他设备 合计
建筑物 运输工具
账面原值
年初余额 13,984,381,203.07 258,615,110.48 743,912,425.46 724,124,170.60 479,630,888.97 16,190,663,798.58
本年增加 1,050,512,256.78 34,640,267.03 69,498,710.53 86,301,659.95 125,011,866.14 1,365,964,760.43
- 购置 20,258,015.85 6,488,019.33 62,976,031.35 86,301,659.95 125,011,866.14 301,035,592.62
- 存货 / 在建工程
1,030,254,240.93 28,152,247.70 6,522,679.18 - - 1,064,929,167.81
转入
本年减少 (349,741,261.93) (5,422,018.06) (22,519,297.16) (53,308,988.94) (35,172,400.15) (466,163,966.24)
- 本年处置或报废 (45,332,036.07) (5,422,018.06) (22,519,297.16) (53,308,988.94) (35,172,400.15) (161,754,740.38)
- 转出到投资性
(304,409,225.86) - - - - (304,409,225.86)
房地产等
合并范围变化 1,452,988.43 (40,000.00) (3,995,455.70) 5,691,517.13 (508,281.77) 2,600,768.09
汇兑调整 - (1,457,724.60) (61,081.66) (257,864.48) (7,776,820.16) (9,553,490.90)
年末余额 14,686,605,186.35 286,335,634.85 786,835,301.47 762,550,494.26 561,185,253.03 17,083,511,869.96
累计折旧
年初余额 2,616,482,784.15 161,177,157.19 319,330,077.47 425,148,176.03 268,687,336.46 3,790,825,531.30
本年计提 642,032,675.72 10,057,190.69 57,994,816.32 106,109,487.48 74,458,278.10 890,652,448.31
本年减少 (110,294,480.20) (3,631,540.60) (18,235,887.10) (26,494,576.94) (14,520,227.60) (173,176,712.44)
- 本年处置或报废 (21,498,424.29) (3,631,540.60) (18,235,887.10) (26,494,576.94) (14,520,227.60) (84,380,656.53)
- 转出到投资性
房地产等
(88,796,055.91) - - - - (88,796,055.91)
合并范围变化 206,883.17 (31,482.42) (2,322,731.12) 2,689,183.75 (8,638.38) 533,215.00
汇兑调整 - (721,876.35) (41,738.82) (154,974.59) (1,746,764.62) (2,665,354.38)
年末余额 3,148,427,862.84 166,849,448.51 356,724,536.75 507,297,295.73 326,869,983.96 4,506,169,127.79
账面价值
年末账面价值 11,538,177,323.51 119,486,186.34 430,110,764.72 255,253,198.53 234,315,269.07 12,577,342,742.17
年初账面价值 11,367,898,418.92 97,437,953.29 424,582,347.99 298,975,994.57 210,943,552.51 12,399,838,267.28
于 2020 年 12 月 31 日本集团用于银行借款抵押的使用权受限的固定资产账面价值为人民币
460,684,085.82 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 471,773,252.30 元) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团没有暂时闲置的固定资产 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团没有通过经营租赁租出的固定资产 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团没有持有待售的固定资产 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币 1,771,237,992.01 元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 1,421,677,142.33 元) 。
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16 在建工程
2020 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值
物流冷库 801,693,672.67 - 801,693,672.67
租入经营性物业 1,792,482,122.37 - 1,792,482,122.37
其他 642,674,543.34 - 642,674,543.34
合计 3,236,850,338.38 - 3,236,850,338.38
2019 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值
深圳浪骑酒店 467,576,688.94 - 467,576,688.94
物流冷库 104,936,331.25 - 104,936,331.25
租入经营性物业 3,196,782,747.65 - 3,196,782,747.65
其他 410,543,769.08 - 410,543,769.08
合计 4,179,839,536.92 - 4,179,839,536.92
本年在建工程转入固定资产及长期待摊费用人民币 3,059,778,916.85 元 (2019 年：人民币
471,028,158.31 元) 。
于 2020 年 12 月 31 日本集团用于银行借款抵押的使用权受限的在建工程账面价值为人民币
91,941.86 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 5,420,398.73 元) 。
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17 租赁
(1) 本集团作为承租人的租赁情况
使用权资产
项目 房屋建筑物及其他
账面原值
年初余额 24,273,821,466.13
本年增加 6,143,200,973.88
本年减少 (941,553,081.19)
合并范围变化 (128,730,041.25)
年末余额 29,346,739,317.57
累计折旧
年初余额 2,138,461,873.73
本年计提 2,124,140,058.26
本年减少 (110,065,961.36)
合并范围变化 (15,915,886.11)
年末余额 4,136,620,084.52
账面价值
年末账面价值 25,210,119,233.05
年初账面价值 22,135,359,592.40
租赁负债
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
长期租赁负债 26,174,202,649.53 22,703,009,917.15
减：一年内到期的租赁负债 五、30 1,584,256,953.55 1,425,644,124.83
合计 24,589,945,695.98 21,277,365,792.32
项目 2020 年 2019 年
选择简化处理方法的短期租赁费用 144,868,370.11 107,893,708.29
转租使用权资产取得的收入 2,380,051,897.47 1,556,628,024.72
与租赁相关的总现金流出 2,512,429,401.11 2,569,608,912.73
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本集团租用房屋及建筑物作为自用办公场所，以及作为长租公寓、产业办公、商业进行转租。
办公场所租赁通常为期 5 年，用于转租的租赁期为 10 至 20 年不等。部分租赁包括合同期限结
束后续租相同期限的选择权。
短期租赁或低价值租赁
本集团还租用办公及其他设备，租赁期为 1 至 3 年不等。这些租赁为短期租赁或低价值资产租
赁。本集团已选择对这些租赁不确认使用权资产和租赁负债。
(2) 本集团作为出租人的经营租赁情况
项目 2020 年 2019 年
租赁收入 5,669,386,991.82 4,772,674,255.97
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁
44,297,508.89 48,904,705.16
付款额相关的收入
本集团将部分房屋建筑物用于长租公寓、商场、写字楼出租，租赁期主要为 1 年至 5 年。本集
团将该等租赁分类为经营租赁，因为该等租赁并未实质上转移与资产所有权有关的几乎全部风
险和报酬。
本集团于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
项目 2020 年 2019 年
1 年以内 (含 1 年) 4,890,400,000 4,185,053,000
1 年至 2 年 (含 2 年) 3,854,394,000 3,593,637,000
2 年至 3 年 (含 3 年) 3,627,434,000 3,594,189,000
3 年至 4 年 (含 4 年) 3,611,511,000 3,545,457,000
4 年至 5 年 (含 5 年) 3,697,888,000 3,671,854,000
5 年以上 3,881,198,000 3,877,145,000
合计 23,562,825,000 22,467,335,000
本集团没有重大的分类为融资租赁的对外租赁。
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18 无形资产
土地使用权 特许经营权 其他 合计
账面原值
年初余额 5,090,522,591.95 676,537,570.38 739,842,424.01 6,506,902,586.34
本年增加 716,141,189.37 - 384,332,538.65 1,100,473,728.02
本年减少 - - (2,369,093.00) (2,369,093.00)
合并范围变化 66,316,158.71 - 2,038,973.28 68,355,131.99
汇兑调整 (35,104,400.00) - (496,620.67) (35,601,020.67)
年末余额 5,837,875,540.03 676,537,570.38 1,123,348,222.27 7,637,761,332.68
累计摊销
年初余额 415,539,113.17 442,013,004.78 379,703,275.09 1,237,255,393.04
本年增加 136,538,486.86 67,106,424.88 109,375,499.33 313,020,411.07
本年减少 - - (920,569.80) (920,569.80)
合并范围变化 939,071.18 - 677,000.62 1,616,071.80
汇兑调整 (885,064.57) - (106,224.44) (991,289.01)
年末余额 552,131,606.64 509,119,429.66 488,728,980.80 1,549,980,017.10
账面价值
年末账面价值 5,285,743,933.39 167,418,140.72 634,619,241.47 6,087,781,315.58
年初账面价值 4,674,983,478.78 234,524,565.60 360,139,148.92 5,269,647,193.30
本集团 本年 用于银 行借 款抵押 使用 权受 限的无 形资 产账面 价值 为人 民币 49,072,536.10 元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 50,319,878.86 元) 。
本集团无形资产 - 其他主要为待执行物业管理合同。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无未办妥产权证的土地使用权 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
19 商誉
本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购了万科海外投资控股有限公司 (原称南
联地产控股有限公司、万科置业 (海外) 有限公司) 75%的权益。合并成本超过按比例获得万科
海外投资控股有限公司的可辨认资产、负债公允价值的差额确认为本集团的商誉。本年的变动
为汇率变化影响所致。
于年末资产负债表日，本集团对商誉执行了减值测试，并未发现减值。
20 长期待摊费用
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年摊销额 2020 年 12 月 31 日
长期待摊费用 7,235,202,389.07 3,609,381,213.30 1,896,823,032.06 8,947,760,570.31
本集团的长期待摊费用主要是装修改造费。
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21 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 递延所得税资产和递延所得税负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
递延所得税资产：
可弥补亏损 46,251,692,536.24 11,562,923,134.06 39,069,157,123.92 9,767,289,280.98
减值准备 2,778,528,961.52 694,632,240.38 3,062,242,021.08 765,560,505.27
预提成本 7,175,420,661.84 1,793,855,165.46 6,610,001,962.60 1,652,500,490.65
土地增值税清算准备 46,378,875,896.08 11,594,718,974.02 36,788,804,130.44 9,197,201,032.61
未实现内部交易利润 5,229,832,474.68 1,307,458,118.67 6,081,743,086.20 1,520,435,771.55
其他 2,327,371,481.08 581,842,870.27 2,098,396,035.44 524,599,008.86
合计 110,141,722,011.44 27,535,430,502.86 93,710,344,359.68 23,427,586,089.92
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
(以“()”号填列) (以“()”号填列) (以“()”号填列) (以“()”号填列)
递延所得税负债：
收购公司公允价值变动 (528,481,813.68) (132,120,453.42) (611,566,918.54) (152,891,729.63)
代扣代缴所得税 (1,987,009,379.18) (99,350,468.96) (2,245,423,082.52) (129,436,620.73)
合计 (2,515,491,192.86) (231,470,922.38) (2,856,990,001.06) (282,328,350.36)
(2) 未确认递延所得税资产明细
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
类别
暂时性差异 递延所得税资产 暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 6,348,280,131.16 1,587,070,032.79 5,992,754,255.88 1,498,188,563.97
可抵扣暂时性差异 6,423,023,697.44 1,605,755,924.36 4,455,305,088.06 1,113,826,272.02
合计 12,771,303,828.60 3,192,825,957.15 10,448,059,343.94 2,612,014,835.99
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
2020 - 59,169,501.98
2021 210,925,985.76 215,851,695.08
2022 1,088,492,535.86 1,171,550,707.43
2023 1,009,106,014.29 1,144,671,834.58
2024 1,859,634,379.98 3,401,510,516.81
2025 2,180,121,215.27 -
合计 6,348,280,131.16 5,992,754,255.88
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(4) 于 2020 年 12 月 31 日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的未确认递
延所得税负债的暂时性差异约为人民币 175.59 亿元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 176.29 亿
元) 。由于本公司能够控制这些子公司的股利分配政策，且管理层预期这部份利润在可预见的
未来很可能不会进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 12.17 亿元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 12.58 亿元) 确认递延所得税负债。
22 其他非流动资产
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购
预付款。
23 短期借款
(1) 短期借款分类：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
原币 折人民币 原币 折人民币
银行借款
信用借款
- 人民币 10,000,000.00 10,000,000.00 2,609,499,700.00 2,609,499,700.00
- 港币 4,097,329,166.67 3,415,943,326.25 549,153,074.91 490,174,034.66
抵押借款*1
- 港币 1,482,250,000.00 1,235,751,825.00 - -
- 马来西亚币 360,000,000.00 582,228,000.00 359,523,542.74 611,945,022.10
质押借款*1
- 人民币 11,861,879.77 11,861,879.77 - -
小计 5,255,785,031.02 3,711,618,756.76
其他借款
信用借款
- 人民币 19,783,000,000.00 19,783,000,000.00 11,595,000,000.00 11,595,000,000.00
小计 19,783,000,000.00 11,595,000,000.00
加：借款应付利息 72,751,811.09 58,613,028.32
合计 25,111,536,842.11 15,365,231,785.08
*1 以上抵押借款和质押借款由本公司的子公司持有的存货提供抵押担保，由本公司持有的
子公司股权和子公司享有的学费收益权提供质押担保。
(2) 本集团本年末无逾期未偿还的短期借款 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
24 应付票据
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
商业承兑汇票 607,112,827.28 941,279,690.68
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25 应付账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付地价 51,256,100,605.33 39,260,597,348.10
应付及预提工程款 233,052,850,672.46 218,909,904,759.74
质量保证金 5,100,534,965.49 4,612,969,127.64
应付及预提销售佣金 4,919,135,018.70 3,438,636,690.28
其他 1,355,881,089.68 1,058,757,574.29
合计 295,684,502,351.66 267,280,865,500.05
本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
26 合同负债
(1) 合同负债分类
预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
福州台江排尾项目 2021 年 12 月 74% 9,571,768,422.21 1,761,821,293.20
西安翡翠国宾 2021 年 9 月 79% 9,239,257,286.43 7,523,774,742.32
杭州五常车辆段项目 2022 年 4 月 33% 8,624,942,695.22 -
杭州良渚文化村 2021 年 6 月 63% 7,405,044,447.87 6,578,734,082.35
温州翡翠天地Ⅰ期 2021 年 9 月 84% 7,263,532,148.21 4,008,088,964.88
深圳瑧山府 2021 年 6 月 53% 6,749,307,861.51 6,650,234,390.67
昆明万科城 2021 年 7 月 56% 6,726,250,373.66 -
南宁金域中央 2021 年 1 月 89% 6,455,127,287.84 4,985,907,549.61
武汉万科金域国际 2021 年 6 月 56% 6,364,059,652.12 4,308,836,258.06
苏州向阳路项目 2021 年 11 月 86% 5,989,450,827.80 2,007,564,383.96
沈阳首府云城 2021 年 5 月 61% 5,302,375,873.10 1,863,827,908.45
深圳万科星城 2021 年 1 月 56% 5,067,218,953.07 14,028,962,507.87
南宁万科城 2021 年 10 月 67% 4,606,753,294.77 3,881,132,840.47
武汉汉口传奇 2021 年 4 月 59% 4,379,845,890.46 5,464,847,048.74
上海青藤公园 2021 年 12 月 79% 4,342,061,586.92 2,125,615,586.18
西安大都会云境 2021 年 12 月 91% 4,297,499,517.23 2,321,347,024.50
台州万科城 2021 年 9 月 79% 4,224,978,766.99 1,098,144,786.50
郑州万科民安江山府 2021 年 10 月 96% 4,031,277,209.35 2,015,672,914.82
南宁星都荟 2021 年 6 月 73% 3,855,875,785.66 2,456,947,860.73
长沙金色梦想 2021 年 9 月 79% 3,827,588,549.79 3,289,877,649.83
成都公园传奇 2021 年 8 月 66% 3,708,321,912.63 1,091,256,765.63
郑州万科美景金兰苑 2021 年 5 月 45% 3,548,439,882.01 3,909,681,036.31
长沙魅力之城 2021 年 6 月 78% 3,540,918,574.77 2,996,784,130.90
天津西华府 2021 年 9 月 61% 3,484,817,324.59 2,806,508,135.14
佛山金域蓝湾西区 2021 年 7 月 72% 3,386,858,584.25 1,642,036,400.99
广州城市之光 2021 年 12 月 14% 3,376,393,408.16 -
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预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
兰州万科城 2021 年 11 月 57% 3,352,352,054.81 3,262,082,688.23
广州海上明月项目 2021 年 6 月 60% 3,337,403,416.72 4,145,444,826.69
无锡翡翠之光 2021 年 12 月 77% 3,303,951,552.73 438,172,795.77
昆明翡翠滨江 2021 年 3 月 76% 3,260,780,819.97 2,793,614,616.74
西安澜岸 2021 年 12 月 83% 3,242,807,725.10 2,258,121,331.25
绍兴大都会 2021 年 9 月 98% 3,199,411,525.62 2,825,037,612.09
贵阳万科麓山 2021 年 6 月 41% 3,156,678,835.47 -
贵阳万科理想城 2021 年 4 月 55% 3,008,105,340.89 4,738,604,380.07
上海华漕项目 2021 年 12 月 71% 2,991,973,317.82 -
青岛新都会 2021 年 10 月 73% 2,963,453,449.44 1,970,972,333.15
郑州万科大都会 2021 年 9 月 84% 2,897,393,008.43 2,747,796,246.14
成都天府万科城 1 期 2021 年 7 月 30% 2,881,493,870.17 848,073,542.57
石家庄翡翠书院 2021 年 12 月 43% 2,858,651,829.48 1,238,172,455.63
徐州淮海天地 2021 年 1 月 77% 2,807,251,114.25 2,503,696,448.14
郑州万科盛德世曦 2022 年 6 月 57% 2,786,952,412.51 838,712,036.00
上海天际 2021 年 1 月 46% 2,786,010,968.52 490,408,955.21
贵阳新都荟 2021 年 3 月 40% 2,784,000,128.03 1,727,149,208.54
石家庄新都会 2022 年 1 月 100% 2,782,541,611.55 2,197,896,942.61
杭州金茂万科新都会 2021 年 12 月 70% 2,762,877,320.58 1,075,137,283.57
临沂新都会项目 2021 年 8 月 81% 2,748,931,532.00 1,159,900,549.67
西安万科城如园 2021 年 9 月 97% 2,742,144,872.71 2,863,770,071.01
武汉长征村 K2 2022 年 6 月 54% 2,739,339,631.03 -
济南劝学里 2021 年 6 月 84% 2,715,193,740.61 1,564,339,397.80
中山西湾汇 2021 年 1 月 44% 2,715,189,128.25 679,459,572.46
长春西宸之光 2021 年 3 月 93% 2,689,293,524.73 2,490,291,435.55
扬州教投资产包 2022 年 6 月 83% 2,669,681,498.50 1,187,012,163.24
泉州城市之光 2021 年 6 月 29% 2,614,261,477.15 1,999,731,063.25
武汉万科云城 2021 年 3 月 41% 2,587,979,244.80 2,277,745,684.27
大连誉澜道 2021 年 3 月 64% 2,551,912,157.94 2,203,521,810.48
武汉翡翠滨江 2021 年 6 月 25% 2,538,395,692.15 1,342,166,618.06
天津翡翠紫台 2021 年 12 月 95% 2,521,221,836.37 925,156,815.61
西安万科大都会一期 2021 年 7 月 71% 2,517,541,012.00 2,385,803,754.56
南通海上明月 2022 年 12 月 42% 2,494,581,520.92 -
南通胜利路西地块 2022 年 1 月 36% 2,488,601,694.89 -
重庆森林公园 2021 年 12 月 60% 2,480,397,023.05 1,840,535,666.48
贵阳翡翠公园项目 2021 年 12 月 36% 2,478,612,556.10 971,248,621.05
西昌万科 17 度 2021 年 5 月 28% 2,468,459,172.68 1,335,862,842.17
宁波蔚蓝城市 2021 年 7 月 97% 2,466,400,311.46 1,799,764,780.42
宁波镇海骆驼项目 2023 年 6 月 48% 2,424,586,720.08 -
南京南站项目 2022 年 9 月 80% 2,406,675,374.51 -
宁波云谷中心 2021 年 6 月 70% 2,330,604,271.83 1,598,172,777.92
西安万科大都会二期 2021 年 7 月 96% 2,306,163,379.10 611,759,770.71
无锡翡翠东方 2022 年 6 月 42% 2,303,096,229.19 1,552,274,527.11
包头中央公园 2021 年 12 月 84% 2,299,954,168.00 1,456,780,831.08
大连翡翠都会 2021 年 6 月 61% 2,298,635,265.52 2,218,842,074.74
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预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
太原春和景明 2021 年 12 月 54% 2,293,724,105.18 1,895,474,977.11
昆山未来之城 2021 年 1 月 68% 2,283,763,570.25 2,940,630,653.76
石家庄翡翠公园 2022 年 7 月 85% 2,240,056,441.07 903,263,117.74
太原城市之光 2021 年 10 月 53% 2,240,056,406.07 3,243,607,716.23
北京城市之光东望 2021 年 12 月 51% 4,471,407,471.08 812,110,579.37
苏州安元路项目 2021 年 12 月 44% 2,221,295,121.11 228,200,870.77
烟台翡翠大道 2021 年 7 月 42% 2,219,645,685.31 1,696,027,183.89
唐山翡翠蓝山 2021 年 10 月 81% 2,177,122,878.26 769,857,455.99
佛山金域世家 2021 年 6 月 64% 2,173,782,797.88 172,643,077.17
海宁桂语东方二期 2021 年 6 月 77% 2,137,831,729.53 1,239,758,801.16
淄博万科翡翠书院 2021 年 12 月 94% 2,129,464,476.54 3,504,383,210.27
嘉兴香樟东地块项目 2022 年 7 月 72% 2,104,308,531.37 -
北京翡翠西湖雲庐 2023 年 5 月 37% 2,087,563,334.62 88,373,167.02
昆明金域水岸 2021 年 6 月 100% 2,070,535,850.14 3,020,553,958.80
东莞天空之城 2021 年 1 月 66% 2,062,941,832.96 1,680,216,644.18
烟台翡翠长安 2021 年 12 月 77% 2,057,550,383.63 653,369,575.44
宁波未来里 2021 年 3 月 77% 2,039,365,831.28 1,551,885,769.20
上海天空之城星之屿 2021 年 3 月 69% 2,035,921,843.89 3,077,503,902.23
东莞翡翠东望 2021 年 1 月 43% 2,027,411,667.98 2,569,566,982.84
威海翡翠公园 2021 年 6 月 76% 1,969,931,705.10 2,216,628,133.83
徐州翡翠之光 2021 年 12 月 57% 1,954,259,039.79 2,984,307,395.32
晋江金域滨江三期 2021 年 12 月 100% 1,945,191,168.59 1,470,739,627.25
合肥森林城 2021 年 3 月 82% 1,929,637,271.64 5,262,769,475.10
西安万科雁鸣湖 2022 年 11 月 39% 1,920,879,249.78 -
咸阳金域华府 2022 年 7 月 69% 1,899,131,700.40 140,156,837.70
重庆四季花城 2021 年 5 月 98% 1,892,508,799.29 894,614,250.17
西安悦湾 2021 年 9 月 72% 1,882,552,822.74 1,132,186,937.94
石家庄嘉实万科紫台 2023 年 5 月 73% 1,874,105,861.25 -
唐山未来城 2021 年 12 月 38% 1,871,411,101.92 604,752,162.38
济南翡翠山语 2021 年 6 月 53% 1,869,795,773.95 1,164,599,918.89
深圳瑧山海 2022 年 8 月 37% 1,869,187,300.87 -
福州金域滨江花园 2021 年 6 月 39% 1,867,677,211.45 1,376,224,715.33
太原蓝湾传奇 2022 年 10 月 65% 1,856,098,831.24 582,076,469.15
南通翡翠公园 2021 年 3 月 99% 1,852,206,691.30 2,705,705,974.69
成都公园都会 2021 年 5 月 95% 1,834,443,853.73 1,105,458,662.19
武汉万科新都会 2022 年 6 月 27% 1,833,558,439.47 599,897,739.36
重庆御澜道 2021 年 3 月 37% 1,825,202,196.81 3,835,573,172.71
济南万科山望 2021 年 9 月 45% 1,821,233,673.58 2,154,296,302.90
大连钻石湾 2021 年 12 月 71% 1,817,102,663.28 -
天津西庐北 2021 年 12 月 91% 1,777,884,810.67 1,386,326,345.86
宁波海曙段塘项目 2022 年 9 月 36% 1,736,198,729.77 -
天津叠彩道 2022 年 1 月 77% 1,730,655,739.90 489,747,380.88
北京大都会滨江 2021 年 9 月 65% 1,723,118,565.07 1,479,127,874.70
昆山夏驾河项目 2021 年 12 月 41% 1,719,561,144.34 -
兰州璞悦澜岸 2022 年 4 月 60% 1,717,717,863.56 80,088,421.31
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
郑州万科洛达庙项目 2022 年 12 月 79% 1,705,839,630.34 -
宁波滨盛臻园 2022 年 4 月 42% 1,693,811,092.82 -
太原中央公园 2022 年 6 月 84% 1,690,851,824.76 1,291,451,955.43
西安万科悦府 2022 年 9 月 71% 1,672,935,140.42 -
东莞东江之星 2021 年 3 月 56% 1,671,878,325.08 1,796,391,463.14
吉林万科城 2021 年 6 月 34% 1,669,349,698.87 1,922,570,916.03
合肥公园大道 2021 年 1 月 62% 1,662,274,284.11 1,740,886,632.19
重庆照母山项目 2021 年 9 月 100% 1,649,101,530.78 659,689,215.79
宁波白石湖东 2021 年 3 月 100% 1,644,470,565.19 2,892,069,018.89
重庆金开悦府 2021 年 4 月 88% 1,633,411,012.06 2,831,938,142.80
台州董家洋西项目 2022 年 8 月 36% 1,620,161,582.27 -
石家庄公园都会 2022 年 9 月 74% 1,594,132,691.47 549,115,749.49
唐山翡翠观唐 2021 年 4 月 46% 1,588,822,619.68 1,323,419,739.32
沈阳翡翠滨江 2021 年 7 月 75% 1,587,222,413.50 971,393,487.31
东莞长安莲湖路项目 2021 年 12 月 41% 1,574,805,616.77 -
杭州中城汇二期 2021 年 3 月 74% 1,562,364,044.29 1,479,670,798.63
西安公园大道 2021 年 8 月 88% 1,550,350,353.63 1,443,588,423.82
东莞万科金域东方 2022 年 4 月 32% 1,549,219,980.15 -
南通翡翠东第 2021 年 1 月 92% 1,540,082,274.08 1,922,592,955.23
成都璟南堂 2021 年 5 月 90% 1,527,147,387.16 1,511,858,495.34
周口万科溥天龙堂 2021 年 6 月 48% 1,515,204,734.41 938,972,839.91
成都万科锦园 2021 年 10 月 100% 1,512,787,456.04 -
成都锦绣 2022 年 4 月 11% 1,494,801,421.56 -
北京七橡墅 2022 年 1 月 39% 1,476,750,824.39 1,181,534,313.67
沈阳信达万科城 2021 年 6 月 99% 1,462,954,390.40 1,917,541,204.13
成都天府公园城 2022 年 6 月 16% 1,462,473,457.06 -
南通翡翠心湖 2021 年 3 月 69% 1,458,254,971.21 1,885,609,581.21
沈阳北宸之光 2022 年 8 月 54% 1,449,995,221.92 -
烟台翠湖山晓 2021 年 10 月 38% 1,429,561,612.07 360,898,037.73
东莞麻涌大盛 031 地块 2021 年 10 月 80% 1,426,943,700.40 -
北京翡翠云图 2022 年 1 月 38% 1,406,956,658.20 894,697,998.30
唐山港岛中心 2021 年 12 月 60% 1,404,043,056.53 -
重庆理想城一期 2022 年 3 月 81% 1,386,216,371.72 -
广州樾山项目 2021 年 10 月 38% 1,383,657,327.25 1,056,118,888.09
南京万科翡翠滨江 2023 年 6 月 27% 1,373,539,572.42 -
重庆理想城二期 2021 年 12 月 83% 1,372,812,410.00 291,164,868.79
眉山眉州文化村 2021 年 7 月 23% 1,365,213,400.44 606,747,626.56
常州教育小镇项目 2022 年 9 月 46% 1,358,999,122.16 -
兰州万科璞悦臻园 2022 年 5 月 63% 1,354,637,506.84 -
东莞翡翠松湖 2021 年 1 月 76% 1,347,950,529.04 3,084,480,332.53
哈尔滨公园大道 2021 年 7 月 85% 1,347,668,935.87 910,215,932.78
宿迁未来之光 2021 年 1 月 100% 1,339,332,045.93 1,776,118,382.35
嘉兴中环西地块项目 2021 年 11 月 78% 1,337,352,971.85 30,151,962.00
东莞第五城 2021 年 1 月 98% 1,336,547,305.20 4,376,064,787.66
天津西庐南 2021 年 9 月 96% 1,336,226,906.50 726,964,005.71
第 86 页
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预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
海宁桂语东方一期 2021 年 6 月 88% 1,335,752,120.34 1,221,562,490.07
长春万科城 2021 年 8 月 58% 1,174,020,160.64 2,457,654,421.49
中山金域中央 2021 年 6 月 55% 1,327,580,407.01 499,617,040.38
惠州金枫花园 2022 年 1 月 33% 1,326,009,172.57 -
长春溪望 2021 年 4 月 41% 1,325,400,812.91 773,294,400.93
无锡南门 44-1 地块项目 2022 年 6 月 54% 1,321,191,586.49 -
福州又一城 2021 年 7 月 22% 1,296,431,420.24 113,792,668.80
合肥高第 2022 年 8 月 61% 1,293,445,561.49 -
常州皇粮浜地块 2022 年 9 月 59% 1,293,137,133.82 -
宁波云著花苑 2021 年 9 月 73% 1,278,522,382.81 1,010,459,837.87
昆明星河嘉园 2021 年 3 月 63% 1,269,100,730.35 1,441,366,465.41
嘉兴都会东方 2022 年 6 月 78% 1,237,151,509.16 -
南通时代之光 2021 年 12 月 54% 1,229,998,316.64 -
重庆翡翠公园 2021 年 12 月 95% 1,221,158,278.99 1,157,945,552.46
广州增城万科城 2021 年 6 月 19% 1,219,034,711.22 -
温州瑞安西岙村地块 2022 年 9 月 30% 1,216,080,975.97 -
东莞万科江湾花园 2021 年 9 月 87% 1,215,158,790.51 -
宁波东潮之滨 2022 年 10 月 41% 1,215,088,207.12 -
石家庄正定文化村项目 2021 年 12 月 78% 1,212,711,127.60 664,446,734.52
长春公主岭项目 2022 年 3 月 17% 1,201,654,316.98 -
西安万科璞悦 2022 年 12 月 61% 1,201,463,431.97 -
长春柏翠阅湖 2021 年 4 月 100% 1,196,930,507.80 206,626,117.44
柳州白露项目 2021 年 7 月 26% 1,194,634,129.04 -
贵阳花溪大都会 2021 年 3 月 62% 1,192,468,813.06 1,994,659,572.25
乌鲁木齐公园大道 2021 年 1 月 61% 1,189,682,784.93 781,066,552.82
乌鲁木齐天山府 2021 年 12 月 48% 1,179,330,023.76 931,105,185.49
秦皇岛未来城二期 2021 年 6 月 92% 1,170,696,908.51 982,599,479.34
常州公园大道二期 2021 年 6 月 38% 1,169,582,220.05 241,259,864.87
沈阳翡翠臻园 2021 年 12 月 91% 1,150,030,919.83 952,950,513.57
天津东郡 2021 年 6 月 93% 1,142,271,538.46 253,947,036.88
沈阳中旅万科城 2021 年 12 月 10% 1,126,457,852.93 1,470,932,770.13
渭南万科城 2022 年 4 月 20% 1,125,182,215.95 -
扬州四季都会 2022 年 12 月 40% 1,120,776,983.83 -
广州未来森林项目 2021 年 5 月 30% 1,116,500,243.75 1,485,380,023.04
佛山星都荟 2021 年 4 月 100% 1,113,726,102.12 1,003,434,290.25
西安新合新苑 2021 年 6 月 100% 1,107,091,724.78 -
珠海翡翠中央 2021 年 4 月 69% 1,106,584,827.80 380,386,463.33
惠州小金口公开地项目 2021 年 12 月 85% 1,104,636,575.87 -
西安公园华府 2021 年 6 月 75% 1,093,892,329.42 3,203,940,784.97
太原清徐项目 2022 年 9 月 60% 1,090,129,125.90 -
绍兴芳塔纳丽 2022 年 6 月 87% 1,079,682,354.86 -
昆明魅力之城 2021 年 3 月 30% 1,079,639,815.63 3,571,912,722.46
靖江晨阳甲第 2021 年 5 月 38% 1,063,358,314.16 3,723,328,188.81
南宁悦江南项目 2021 年 1 月 87% 1,062,257,947.56 1,638,161,495.04
烟台城市之光Ⅱ 2021 年 3 月 96% 1,058,984,114.63 960,932,095.58
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预计下批 项目
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
结算时间 预售比例
晋中紫郡 2021 年 9 月 67% 1,055,646,897.00 334,176,643.01
青岛城市之光 2021 年 6 月 70% 1,050,294,639.92 2,380,569,744.35
沈阳明日之光 2022 年 12 月 79% 1,047,358,661.26 767,524,326.34
无锡运河传奇 2021 年 7 月 26% 1,042,312,540.08 1,172,435,683.12
成都万科润园 2021 年 10 月 55% 1,028,934,692.71 -
沈阳宝马项目 2021 年 10 月 39% 1,024,005,504.81 198,562,044.17
盐城翡翠云台 2021 年 3 月 53% 1,020,814,012.70 1,294,593,592.73
兰州时代之光 2021 年 4 月 44% 1,016,793,030.72 578,524,303.36
南京溧水 G09 地块 2022 年 6 月 26% 1,014,692,272.75 -
青岛金域华府三期 2022 年 4 月 72% 1,006,586,897.33 220,450,426.06
南通时光映翠 2022 年 3 月 32% 1,001,425,575.03 -
其他 145,267,700,949.41 273,510,165,659.58
合计 630,747,210,801.94 577,047,227,178.73
(2) 年末本集团账龄超过一年的合同负债余额为人民币 206,582,656,378.08 元 (2019 年 12 月 31
日：人民币 190,371,775,324.34 元)，其中主要为尚未结算的预收房款。
(3) 合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收
取，金额为合同对价的 20% ~ 100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确
认。
(4) 本集团的合同负债余额本年的重大变动如下：
项目 2020 年 2019 年
年初金额 577,047,227,178.73 504,711,414,422.66
因收到现金而增加的金额
375,986,591,420.26 372,273,400,791.28
(不包含本年已确认为收入的金额)
合并范围变化 14,072,410,210.35 12,117,463,307.74
包含在合同负债年初账面价值中的金额
(336,359,018,007.40) (312,055,051,342.95)
所确认的收入
年末金额 630,747,210,801.94 577,047,227,178.73
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27 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 6,872,604,014.06 16,121,589,303.67 15,162,849,554.68 7,831,343,763.05
离职后福利
- 设定提存计划 21,841,711.60 348,047,211.29 355,036,633.69 14,852,289.20
辞退福利 1,815,694.58 46,505,550.14 43,576,732.80 4,744,511.92
合计 6,896,261,420.24 16,516,142,065.10 15,561,462,921.17 7,850,940,564.17
(2) 短期薪酬
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 6,810,095,167.28 14,345,529,081.92 13,367,062,218.12 7,788,562,031.08
职工福利费 17,015,054.84 818,042,878.03 821,705,471.13 13,352,461.74
社会保险费 7,791,431.24 413,944,495.38 411,430,718.27 10,305,208.35
其中：医疗保险费 7,192,315.33 382,480,261.70 379,921,469.33 9,751,107.70
工伤保险费 359,045.65 6,921,224.77 6,910,340.43 369,929.99
生育保险费 240,070.26 24,543,008.91 24,598,908.51 184,170.66
住房公积金 26,485,480.64 512,949,906.01 528,839,133.48 10,596,253.17
工会经费和职工教育经费 11,216,880.06 31,122,942.33 33,812,013.68 8,527,808.71
合计 6,872,604,014.06 16,121,589,303.67 15,162,849,554.68 7,831,343,763.05
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 21,611,108.87 336,643,577.01 344,084,172.16 14,170,513.72
失业保险费 230,602.73 11,403,634.28 10,952,461.53 681,775.48
合计 21,841,711.60 348,047,211.29 355,036,633.69 14,852,289.20
本年部分子公司享受了新冠肺炎疫情期间的社会保险费减免政策。
本年无向职工提供的非货币性福利 (2019 年：无) 。
本集团自 2010 年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团
当年实现的经济利润为基数，按固定比例 10%确定经济利润奖金额度。根据《万科企业股份
有限公司经济利润奖金方案 (2017 年 12 月 29 日修订) 》，2020 年度计提经济利润奖人民币
19.052 亿元 (2019 年：人民币 19.997 亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬年末余额中。
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28 应交税费
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
企业所得税 14,113,884,710.25 13,016,368,511.46
土地增值税 8,154,709,028.65 6,978,131,612.36
增值税 4,432,562,718.32 3,279,966,330.77
房产税 243,325,055.80 236,947,447.53
城市维护建设税 977,010,448.04 730,624,683.65
教育费附加 730,447,248.74 588,522,739.77
个人所得税 134,780,259.18 117,712,118.88
其他 249,803,568.90 161,457,662.17
合计 29,036,523,037.88 25,109,731,106.59
本 年 年 末 已 预 缴 税 费 人 民 币 49,172,361,311.56 元 (2019 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
41,598,330,285.19 元) 已计入预付款项。
29 其他应付款
其他应付款分类：
注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付股利 319,037,650.64 379,347,840.88
其他 (1) 212,439,315,827.86 250,319,112,880.08
合计 212,758,353,478.50 250,698,460,720.96
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(1) 其他
注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付合营 / 联营企业款 77,023,966,118.51 82,212,618,540.53
应付股权款与合作公司往来及其他 (i) 78,343,016,829.70 121,575,194,093.93
土地增值税清算准备金 (ii) 46,378,875,896.08 36,788,804,130.44
押金及保证金 4,009,608,891.71 3,627,282,865.54
代收款 2,263,185,419.50 2,130,218,503.18
购房意向金 4,420,662,672.36 3,984,994,746.46
合计 212,439,315,827.86 250,319,112,880.08
(i) 应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东 及其他合作方向项目公司垫付款 / 借
款。
(ii) 虽然根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但
本集团仍然根据企业会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税
清 算 准 备 金 合 计 人 民 币 46,378,875,896.08 元 (2019 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
36,788,804,130.44 元)，以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清
算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未
来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与本集团现时
纳税义务无关。
土地增值税是按 30% - 60%的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。
增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用
权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税
务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
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30 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 五、32 44,946,748,062.22 66,099,821,598.89
一年内到期的应付债券 五、33 12,927,830,700.16 11,980,493,242.71
一年内到期的租赁负债 五、17 1,584,256,953.55 1,425,644,124.83
一年内到期的应付利息 1,003,028,270.93 1,140,259,009.10
合计 60,461,863,986.86 80,646,217,975.53
(2) 一年内到期的长期借款无逾期借款 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
31 其他流动负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待转销项税 53,986,260,461.07 47,354,227,137.67
短期融资券 - 500,000,000.00
合计 53,986,260,461.07 47,854,227,137.67
注： 待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
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短期融资券的增减变动：
债券名称 面值 发行日期 (年/月/日) 债券期限 发行金额 年初余额 本年发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
19 万科 SCP001 5 亿元 2019/10/16 至 270 天 500,000,000.00 500,000,000.00 - 8,538,082.19 - 500,000,000.00 -
2019/10/17
根据公司资金计划安排和银行间市场情况，2019 年 10 月 16 日 - 2019 年 10 月 17 日，公司发行了 2019 年度第一期超短期融资券，发行金额为
人民币 5 亿元，该超短期融资券于 2020 年度已偿付。
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32 长期借款
长期借款分类
2020 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 97,081,855,036.66 1.0000 97,081,855,036.66 信用*1
2,454,490,000.00 1.0000 2,454,490,000.00 抵押*2
2,034,638,294.80 1.0000 2,034,638,294.80 质押*3
港币 9,794,849,066.66 0.8337 8,165,965,666.87 信用*1
11,900,275.49 0.8337 9,921,259.68 质押*3
美元 1,208,693,999.99 6.5028 7,859,895,343.12 信用*1
1,748,447,993.70 6.5028 11,369,807,613.43 质押*3
英镑 87,301,657.83 8.8887 775,998,245.95 信用*1
73,656,820.66 8.8887 654,713,381.80 抵押*2
41,866,910.44 8.8887 372,142,406.83 质押*3
新加坡币 19,835,000.00 4.9218 97,623,903.00 信用*1
小计 130,877,051,152.14
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 37,747,392,722.87 1.0000 37,747,392,722.87 信用*1
846,000,000.00 1.0000 846,000,000.00 抵押*2
1,077,490,000.00 1.0000 1,077,490,000.00 质押*3
港币 41,839,200.00 0.8337 34,881,341.04 信用*1
11,900,275.49 0.8337 9,921,259.68 质押*3
美元 41,203,500.04 6.5028 267,938,120.06 信用*1
599,929,493.70 6.5028 3,901,221,511.63 质押*3
英镑 21,567,057.83 8.8887 191,703,106.94 信用*1
小计 44,076,548,062.22
其他借款
其中：人民币 46,106,480,000.00 1.0000 46,106,480,000.00 信用*4
小计 46,106,480,000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 870,200,000.00 1.0000 870,200,000.00 信用*4
小计 870,200,000.00
合计 132,036,783,089.92
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2019 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 99,514,220,000.00 1.0000 99,514,220,000.00 信用*1
2,521,565,000.00 1.0000 2,521,565,000.00 抵押*2
2,777,485,000.00 1.0000 2,777,485,000.00 质押*3
港币 11,641,710,438.32 0.8926 10,391,390,737.24 信用*1
1,326,795,072.94 0.8926 1,184,297,282.11 抵押*2
11,899,759.38 0.8926 10,621,725.22 质押*3
美元 883,255,000.00 6.9622 6,149,397,961.00 信用*1
1,744,379,011.51 6.9622 12,144,715,553.93 质押*3
英镑 131,273,626.48 9.2447 1,213,585,294.75 信用*1
74,532,540.73 9.2447 689,030,979.29 抵押*2
新加坡币 19,745,000.00 5.1775 102,229,737.50 信用*1
小计 136,698,539,271.04
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 50,394,780,000.00 1.0000 50,394,780,000.00 信用*1
318,200,000.00 1.0000 318,200,000.00 抵押*2
1,558,450,000.00 1.0000 1,558,450,000.00 质押*3
港币 5,018,444,704.99 0.8926 4,479,463,743.67 信用*1
美元 41,203,500.04 6.9622 286,867,007.98 信用*1
英镑 2,689,200.00 9.2447 24,860,847.24 信用*1
小计 57,062,621,598.89
其他借款
其中：人民币 43,721,060,782.59 1.0000 43,721,060,782.59 信用*4
小计 43,721,060,782.59
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 9,037,200,000.00 1.0000 9,037,200,000.00 信用*4
小计 9,037,200,000.00
合计 114,319,778,454.74
*1 以上信用借款的借款利率处于以同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮 ~ 5.23%
之间 (2019 年：Libor 按约定比例上浮 ~ 5.46%之间) 。
*2 以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利率处于 Libor 按约
定比例上浮 ~ 4.90% 之间 (2019 年：Libor 按约定比例上浮 ~ 5.88%之间) 。
*3 以上质押借款由本公司持有的子公司股权和子公司享有的学费及租金收益权提供质押担
保，借款利率处于 Libor 按约定比例上浮 ~ 5.70%之间 (2019 年：Libor 按约定比例上浮
~ 5.70%之间) 。
*4 以上信用借 款的借 款利率 区间为 4.60% 至 6.16%之间 (2019 年：3.62%至 6.16% 之
间) 。
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33 应付债券
债券 其中：一 年
发行日期 发行金额 年初余额 年初余额 本年发行 按面值计提利息 折/溢价摊销 本年还款 年末余额 年末余额
债券名称 币种 面值 期限 利率 内到期的 部分
(年/月/日) (原币) (原币) (折人民币) (原币) (原币) (原币) (原币) (原币) (折人民币) (折人民币)
2015/9/25 至
15 万 科 01 (ii)* 人民币 50.00 亿元 5年 3.50% 4,969,390,000.00 4,995,521,387.50 4,995,521,387.50 - 128,819,444.44 4,478,612.50 5,000,000,000.00 - - -
2015/9/28
2015 年第一 期
人民币 15.00 亿元 2015/11/6 5年 3.78% 1,477,400,000.00 1,496,150,530.54 1,496,150,530.54 - 48,037,500.00 3,849,469.46 1,500,000,000.00 - - -
中期票据 (iii)*
2015 年第二 期
人民币 15.00 亿元 2015/11/6 5年 3.78% 1,477,400,000.00 1,496,150,530.54 1,496,150,530.54 - 48,037,500.00 3,849,469.46 1,500,000,000.00 - - -
中期票据 (iii)*
2016 年第一 期
人民币 15.00 亿元 2016/3/11 5年 3.20% 1,477,400,000.00 1,494,476,628.96 1,494,476,628.96 - 48,000,000.00 4,879,529.62 - 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58
中期票据 (iv)*
2016 年第二 期
人民币 15.00 亿元 2016/3/11 5年 3.20% 1,477,400,000.00 1,494,476,628.96 1,494,476,628.96 - 48,000,000.00 4,879,529.62 - 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58
中期票据 (iv)*
美元债券 (i) 美元 2.20 亿 元 2016/10/14 5年 2.95% 216,676,250.00 218,717,742.27 1,522,756,665.21 - 6,490,000.00 706,630.45 - 219,424,372.72 1,426,872,811.18 1,426,872,811.18
2017/7/14 至
17 万 科 01 (ii)* 人民币 30.00 亿元 3+2 年 1.90% 2,989,390,000.00 2,994,392,637.22 2,994,392,637.22 - 67,681,236.25 2,202,940.18 2,977,539,726.70 19,055,850.70 19,055,850.70 19,055,850.70
2017/7/18
2017/8/3 至
17 万 科 02 (ii)* 人民币 10.00 亿元 3+2 年 2.30% 996,800,000.00 998,278,156.91 998,278,156.91 - 22,700,003.45 663,302.10 998,941,159.43 299.58 299.58 299.58
2017/8/4
美元债券 (i) 美元 10.00 亿元 2017/11/9 10 年 3.98% 993,452,500.00 994,718,034.41 6,925,425,899.18 - 39,750,000.00 574,013.48 - 995,292,047.89 6,472,185,129.02 -
美元债券 (i) 美元 9.71 亿 元 2018/4/18 5年 4.15% 964,797,730.00 966,657,627.73 6,730,063,735.80 - 40,296,500.00 1,227,739.53 - 967,885,367.26 6,293,964,966.22 -
3 个月
美元债券 (i) 美元 6.50 亿 元 2018/5/25 5年 LIBOR+ 646,160,000.00 647,284,991.14 4,506,527,565.29 - 16,014,021.74 827,517.30 - 648,112,508.44 4,214,546,019.88 -
1.55%
2018/7/10、
18 万 科 MTN 001 ( v)* 人民币 30.00 亿元 3年 4.60% 2,973,000,000.00 2,985,885,850.23 2,985,885,850.23 - 138,000,000.00 9,816,449.16 - 2,995,702,299.39 2,995,702,299.39 2,995,702,299.39
2018/7/11
2018/8/8、
18 万 科 01 ( vi)* 人民币 15.00 亿元 3+2 年 4.05% 1,492,670,000.00 1,494,598,312.91 1,494,598,312.91 - 60,750,000.00 1,452,684.86 - 1,496,050,997.77 1,496,050,997.77 1,496,050,997.77
2018/8/9
2018/10/26 至
18 万 科 02 ( vi)* 人民币 20.00 亿元 3+2 年 4.18% 1,994,000,000.00 1,995,322,869.61 1,995,322,869.61 - 83,600,000.00 1,178,484.95 - 1,996,501,354.56 1,996,501,354.56 1,996,501,354.56
2018/10/29
18 万 科 MTN 002 ( v)* 人民币 20.00 亿元 2018/11/14 3年 4.03% 1,982,000,000.00 1,988,581,458.38 1,988,581,458.38 - 80,600,000.00 6,353,311.44 - 1,994,934,769.82 1,994,934,769.82 1,994,934,769.82
美元债券 (i) 美元 6.30 亿 元 2018/12/11 5.25 年 5.35% 626,176,700.00 626,843,193.57 4,364,207,682.29 - 33,705,000.00 667,560.96 - 627,510,754.53 4,080,576,934.56 -
2019/2/25 至
19 万 科 01 ( vi)* 人民币 20.00 亿元 3+2 年 3.65% 1,994,000,000.00 1,994,955,123.52 1,994,955,123.52 - 73,000,000.00 1,173,781.52 - 1,996,128,905.04 1,996,128,905.04 -
2019/2/26
美元债券 (i) 美元 6.00 亿 元 2019/3/7 5.25 年 4.20% 596,997,902.90 597,392,880.02 4,159,168,709.28 - 25,200,000.00 500,985.17 - 597,893,865.19 3,887,984,226.53 -
人民币债 券 (i) 人民币 5.05 亿 元 2019/6/13 3年 3.85% 501,635,500.00 502,214,038.37 502,214,038.37 - 19,442,500.00 1,086,539.51 - 503,300,577.88 503,300,577.88 -
2019/9/25 至
19 万 科 02 ( vi)* 人民币 25.00 亿元 3+2 年 3.55% 2,492,500,000.00 2,492,864,124.87 2,492,864,124.87 - 88,750,000.00 1,426,352.93 - 2,494,290,477.80 2,494,290,477.80 -
2019/9/26
美元债券 (i) 美元 4.23 亿 元 2019/11/12 5.5 年 3.15% 421,004,026.28 421,048,477.98 2,931,423,713.36 - 13,324,500.00 332,035.45 - 421,380,513.43 2,740,153,202.13 -
美元债券 (i) 美元 3.00 亿 元 2019/11/12 10 年 3.50% 296,209,460.72 296,251,750.72 2,062,563,938.85 - 10,500,000.00 316,545.02 - 296,568,295.74 1,928,524,313.51 -
第 96 页
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债券 其中：一 年
发行日期 发行金额 年初余额 年初余额 本年发行 按面值计提利息 折/溢价摊销 本年还款 年末余额 年末余额
债券名称 币种 面值 期限 利率 内到期的 部分
(年/月/日) (原币) (原币) (折人民币) (原币) (原币) (原币) (原币) (原币) (折人民币) (折人民币)
2020/3/13 至
20 万 科 01 ( vii)* 人民币 15.00 亿元 3+2 年 3.02% 1,497,000,000.00 - - 1,497,000,000.00 35,862,500.00 451,355.68 - 1,497,451,355.68 1,497,451,355.68 -
2020/3/16
2020/3/13 至
20 万 科 02 ( vii)* 人民币 10.00 亿元 5+2 年 3.42% 998,000,000.00 - - 998,000,000.00 27,075,000.00 206,516.52 - 998,206,516.52 998,206,516.52 -
2020/3/16
2020/5/18 至
20 万 科 03 ( vii)* 人民币 10.00 亿元 3+2 年 2.56% 998,000,000.00 - - 998,000,000.00 15,786,666.67 235,292.83 - 998,235,292.83 998,235,292.83 -
2020/5/19
2020/5/18 至
20 万 科 04 ( vii)* 人民币 15.00 亿元 5+2 年 3.45% 1,497,000,000.00 - - 1,497,000,000.00 31,912,500.00 240,056.38 - 1,497,240,056.38 1,497,240,056.38 -
2020/5/19
2020/6/18 至
20 万 科 05 ( vii)* 人民币 8.00 亿 元 3+2 年 3.20% 798,400,000.00 - - 798,400,000.00 13,582,222.22 160,848.06 - 798,560,848.06 798,560,848.06 -
2020/6/19
2020/6/18 至
20 万 科 06 ( vii)* 人民币 12.00 亿元 5+2 年 3.90% 1,197,600,000.00 - - 1,197,600,000.00 24,830,000.00 164,578.96 - 1,197,764,578.96 1,197,764,578.96 -
2020/6/19
20 万 科 07 ( vii)* 人民币 3.81 亿 2020/11/13 3+2 年 3.50% 380,238,000.00 - - 380,238,000.00 1,778,000.00 17,378.01 - 380,255,378.01 380,255,378.01 -
20 万 科 08 ( vii)* 人民币 16.00 亿 2020/11/13 5+2 年 4.11% 1,596,800,000.00 - - 1,596,800,000.00 8,768,000.00 54,421.24 - 1,596,854,421.24 1,596,854,421.24 -
合计 61,626,006,187.78 8,963,038,000.00 11,976,480,886.13 56,504,053,900.41 12,927,830,700.16
以上名称 带“* ”的债 券的发 行主体 为万科 企业股 份有限公 司
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(i) 本公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司根据中期票据发行计划发行相关债券并经香港
联合交易所有限公司批准上市。
(ii) 本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915 号”文核准向合格投资者公
开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本公司于 2015 年发行人民币 50 亿
元公司债券，2017 年发行二期公司债券合计人民币 40 亿元。其中 2015 年发行的人民
币 50 亿元公司债券已于本期到期偿付，2017 年发行的二期公司债券已回购 39.81 亿
元。
(iii) 本公司 于 2015 年在 中国 银行 间债 券市 场分 别完 成了 《接 受注 册通知 书》 (中 市协 注
[2015] MTN202 号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203 号) 项下的首期发
行，发行金额合计为人民币 30 亿元，已于本期到期偿付。
(iv) 本公司 于 2016 年在 中国 银行 间债 券市 场分 别完 成了 《接 受注 册通知 书》 (中 市协 注
[2015] MTN202 号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203 号) 项下的第二期
发行，发行金额合计为人民币 30 亿元。
(v) 根据本公司 2018 年第一次临时股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 50 亿
元中期票据。本公司于 2018 年 7 月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》
(中市协注 [2018] MTN304 号) 项下的首期发行，发行金额为人民币 30 亿元。本公司于
2018 年 11 月发行 2018 年度第二期中期票据，发行金额为人民币 20 亿元。
(vi) 经中国证券监督管理委员会 “证监许可 [2018] 916 号” 文核准，本公司获准面向合格
投资者公开发行面 值总额不超过 人民币 80 亿 元的住房租赁 专项公司债 券。本公司 于
2018 年 8 月发行人民币 15 亿元住房租赁专项公司债券，2018 年 10 月发行人民币 20
亿元住房租赁专项公司债券，2019 年 2 月发行人民币 20 亿元住房租赁专项公司债券，
2019 年 9 月发行人民币 25 亿元住房租赁专项公司债券。
(vii) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2020] 323 号”文核准，本公司获准面向合格投
资者公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本公司于 2020 年 3 月发行人
民币 25 亿元公司债券，2020 年 5 月发行人民币 25 亿元公司债券，2020 年 6 月发行人
民币 20 亿元公司债券，2020 年 11 月发行人民币 19.81 亿元公司债券。
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34 预计负债
年初数 本年增加 本年减少 年末数
客户补偿准备 4,864,689.15 218,525.01 488,614.10 4,594,600.06
其他* 144,764,601.89 66,045,540.58 73,285.41 210,736,857.06
合计 149,629,291.04 66,264,065.59 561,899.51 215,331,457.12
* 其他主要为物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。
35 其他非流动负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
维护基金* 634,607,242.16 479,967,523.77
长期应付款** 545,639,669.58 580,040,521.76
其他 9,930,515.16 5,428,098.52
合计 1,190,177,426.90 1,065,436,144.05
* 维护基金为物业管理项目代管基金。
** 长期应付款主要为本集团未来支付有关前海公馆项目的款项现值。
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36 股本
本年变动增减
年初余额 发行新股 其他 年末余额
有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 - - - -
2、境内自然人持股 9,026,490.00 - (2,383,222.00) 6,643,268.00
有限售条件股份合计 9,026,490.00 - (2,383,222.00) 6,643,268.00
无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 9,715,170,043.00 - 2,383,222.00 9,717,553,265.00
2、境外上市的外资股 (注 1) 1,577,946,468.00 315,589,200.00 - 1,893,535,668.00
无限售条件股份合计 11,293,116,511.00 315,589,200.00 2,383,222.00 11,611,088,933.00
总数 11,302,143,001.00 315,589,200.00 - 11,617,732,201.00
以上股份每股面值人民币 1.00 元。
注 1： 2020 年 6 月 11 日，本公司完成了境外上市外资股 (H 股) 315,589,200 股的配售，总金额人民币 7,187,544,030.00 元，募集资金净额人民
币 7,165,295,550.73 元，其中股本人民币 315,589,200.00 元，资本公积 - 股本溢价人民币 6,849,706,350.73 元。
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37 资本公积
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 (附注五、36) 15,582,180,730.46 6,849,706,350.73 - 22,431,887,081.19
其他资本公积 (3,197,696,216.47) 65,097,356.17 744,791,186.65 (3,877,390,046.95)
合计 12,384,484,513.99 6,914,803,706.90 744,791,186.65 18,554,497,034.24
38 其他综合收益
归属于母公司 本年发生额 归属于母公司
股东的其他综合 股东的其他综合
本年所得税前发生额 税后归属于母公司 税后归属于少数股东
收益年初余额 收益年末余额
不能重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下不能转损益
(620,412,936.07) 119,801,875.52 99,747,540.44 20,054,335.08 (520,665,395.63)
的其他综合收益 (注 1)
其他权益工具投资公允价值变动 424,694,380.11 (609,893,173.14) (609,893,173.14) - (185,198,793.03)
将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的
(1,500,041,064.09) 183,770,533.40 153,008,111.37 30,762,422.03 (1,347,032,952.72)
其他综合收益 (注 2)
现金流量套期储备以及套期成本 92,776,580.69 294,508,976.45 294,508,976.45 - 387,285,557.14
外币财务报表折算差额 (203,443,592.26) (177,823,428.48) 324,682,155.64 (502,505,584.12) 121,238,563.38
合计 (1,806,426,631.62) (189,635,216.25) 262,053,610.76 (451,688,827.01) (1,544,373,020.86)
注 1： 权益法下不能转损益的其他综合收益为根据权益法核算的本集团联营公司的其他权益工
具投资的公允价值变动。
注 2： 权益法下可转损益的其他综合收益主要是根据权益法核算本集团联营公司的外币财务报
表折算差额。
39 盈余公积
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 5,899,890,915.05 - - 5,899,890,915.05
任意盈余公积 64,926,363,185.63 26,640,070,412.83 - 91,566,433,598.46
合计 70,826,254,100.68 26,640,070,412.83 - 97,466,324,513.51
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40 未分配利润
金额
年初未分配利润 95,352,036,928.77
加：本年归属于母公司股东的净利润 41,515,544,941.31
减：提取法定盈余公积 -
提取任意盈余公积 26,640,070,412.83
分配普通股股利 11,810,739,436.05
年末未分配利润 98,416,772,021.20
经 2020 年 6 月 30 日股东大会 的批准，本公司向 普通股股东派发现 金股利，每股人民 币
1.0166131 元 (2019 年：每股人民币 1.045102 元) ，共人民币 11,810,739,436.05 元 (2019
年：人民币 11,811,892,641.07 元) 。
41 营业收入及成本
(1) 营业收入及成本
2020 年 2019 年
收入 成本 收入 成本
主营业务 415,880,946,934.33 295,471,287,877.76 365,353,716,806.80 234,198,531,818.78
其他业务 3,230,730,779.79 1,069,400,097.51 2,540,160,732.14 351,800,987.27
合计 419,111,677,714.12 296,540,687,975.27 367,893,877,538.94 234,550,332,806.05
其他业 务收 入主 要包括 向合 营/联 营企 业收 取的 合并 抵消后 运营 管理 费总 额人民 币
1,370,439,931.98 元 (2019 年：人民币 732,799,455.45 元) 。
2020 年 2019 年
合同产生的收入 413,442,290,722.30 363,121,203,282.97
租金收入 5,669,386,991.82 4,772,674,255.97
合计 419,111,677,714.12 367,893,877,538.94
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(2) 主营业务 (分行业)
2020 年 2019 年
收入 成本 收入 成本
房地产及相关业务 400,448,735,926.86 282,867,268,905.21 352,653,531,592.37 223,857,157,056.71
物业服务 15,432,211,007.47 12,604,018,972.55 12,700,185,214.43 10,341,374,762.07
合计 415,880,946,934.33 295,471,287,877.76 365,353,716,806.80 234,198,531,818.78
营业收入前五大项目
2020 年
深圳万科星城 13,581,591,432.79
Le Pont 6,070,749,426.41
郑州万科美景世玠 4,354,180,474.31
合肥森林城 4,135,853,700.87
昆山公园大道 3,458,659,655.39
(3) 营业收入的分解
2020 年本集团营业收入按主要的商品类型、经营地区分解后的信息及其与本集团的每一报告
分部的收入之间的关系参见附注十四。
(4) 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于 2020 年 12 月 31 日，本集团分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预计为人
民币 6,643.78 亿元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 6,172.46 亿元)，主要为尚未达到房地产销
售合同约定的交付条件的销售合同交易价格以及建造合同的预期未来收入。本集团预计在未来
1 ~ 3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商
品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
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42 税金及附加
2020 年 2019 年
土地增值税 24,089,747,077.11 29,587,414,731.75
城市维护建设税 1,195,710,972.26 1,373,450,999.09
教育费附加 873,223,940.14 1,012,958,924.91
房产税 478,494,319.74 437,050,762.90
营业税* 41,577,686.45 47,080,085.07
其他 558,155,920.53 447,268,394.85
合计 27,236,909,916.23 32,905,223,898.57
* 于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。
43 销售费用
2020 年 2019 年
品牌宣传推广费用* 3,309,793,867.38 3,426,829,609.44
销售代理费用及佣金 4,019,774,565.66 3,001,351,657.74
其他 3,307,331,266.83 2,616,315,572.89
合计 10,636,899,699.87 9,044,496,840.07
* 品牌宣 传推 广费 用是 指公司 为宣 传所 注册 的商标 (包 括但 不限 于： 中文“ 万科 ”、
、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标)，以及为宣传以这些商
标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种
促销、推广活动而支付的费用。
44 管理费用
2020 年 2019 年
人工与行政费用 9,124,195,816.51 9,708,052,866.18
财产费用 1,037,198,886.78 1,070,354,741.66
其他 126,658,119.91 239,997,678.76
合计 10,288,052,823.20 11,018,405,286.60
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45 财务费用
2020 年 2019 年
贷款、债券及应付款项的利息支出 15,835,663,839.21 13,962,772,815.07
租赁负债的利息支出 985,635,384.39 986,298,611.57
减：资本化利息 8,063,719,298.18 5,693,802,402.97
净利息支出 8,757,579,925.42 9,255,269,023.67
减：利息收入 4,680,643,358.10 3,530,404,983.55
利息收支净额 4,076,936,567.32 5,724,864,040.12
汇兑损失 / (收益) 663,865,470.65 (326,186,651.29)
其他 404,300,698.20 337,264,322.75
合计 5,145,102,736.17 5,735,941,711.58
46 投资收益
投资收益明细情况
项目 2020 年 2019 年
权益法核算的长期股权投资收益 9,739,656,204.22 3,790,598,202.87
处置长期股权投资的收益 2,596,624,019.43 852,218,223.16
丧失控制权后剩余股权按公允价值
434,880,922.91 -
重新计量产生的利得
处置交易性金融资产产生的投资收益 695,762,786.66 290,298,181.01
处置其他非流动金融资产产生的投资损失 (3,879,164.98) (11,251,638.88)
其他权益工具投资的股利收入 16,100,797.50 14,068,717.50
其中：与资产负债表日仍持有的其他权益
16,100,797.50 14,068,717.50
工具投资相关的股利收入
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 32,724,407.24 48,195,094.62
合计 13,511,869,972.98 4,984,126,780.28
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47 公允价值变动损益
项目 2020 年 2019 年
交易性金融资产 1,239,737.23 5,974,325.70
其他非流动金融资产 4,093,795.16 (74,493,239.31)
合计 5,333,532.39 (68,518,913.61)
48 资产减值损失
2020 年 2019 年
存货 (1,980,818,041.07) (1,136,673,301.75)
投资性房地产 - (512,083,483.99)
合计 (1,980,818,041.07) (1,648,756,785.74)
49 信用减值损失
2020 年 2019 年
应收账款 (35,845,652.37) (34,903,132.64)
其他应收款 (188,616,063.68) (181,947,350.31)
合计 (224,461,716.05) (216,850,482.95)
50 营业外收入
计入当年非经常性
2020 年 2019 年
损益的金额
罚款收入 280,544,969.43 277,125,822.93 280,544,969.43
没收订金及违约金收入 232,182,313.94 135,152,464.01 232,182,313.94
其他 486,770,025.27 302,453,841.78 486,770,025.27
合计 999,497,308.64 714,732,128.72 999,497,308.64
51 营业外支出
计入当年非经常性
2020 年 2019 年
损益的金额
对外捐赠 579,090,000.00 438,523,728.31 579,090,000.00
其他 703,296,489.13 350,054,924.36 703,296,489.13
合计 1,282,386,489.13 788,578,652.67 1,282,386,489.13
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52 所得税费用
(1) 本年所得税费用组成
2020 年 2019 年
当年所得税费用 24,544,762,812.04 29,154,182,504.82
其中：当年产生的所得税费用 24,696,473,665.58 29,215,278,882.29
汇算清缴差异调整 (151,710,853.54) (61,096,377.47)
递延所得税费用 (4,167,126,333.18) (7,746,507,559.32)
合计 20,377,636,478.86 21,407,674,945.50
递延所得税费用分析如下：
2020 年 2019 年
减值准备 70,928,264.89 54,412,415.71
预提成本 (141,354,674.81) (241,076,420.03)
土地增值税清算准备 (2,531,441,343.39) (3,700,546,447.57)
可弥补亏损 (1,670,134,943.36) (2,974,823,845.72)
收购公司公允价值变动 (20,771,276.21) (21,273,481.92)
未实现内部交易利润 212,977,652.88 (297,237,236.16)
代扣代缴所得税 (30,086,151.77) 21,862,252.01
合同取得成本 - (257,172,839.11)
其他 (57,243,861.41) (330,651,956.53)
合计 (4,167,126,333.18) (7,746,507,559.32)
(2) 所得税费用与会计利润的关系如下：
2020 年 2019 年
税前利润 79,675,752,923.39 76,539,289,517.59
按法定税率计算的所得税费用 20,270,444,576.47 19,388,053,045.67
非应税收入 (2,446,150,560.99) (963,215,503.75)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 2,089,662,866.26 1,937,667,330.82
本年未确认递延所得税资产的
1,036,959,956.16 1,280,935,644.71
可抵扣暂时性差异
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 (421,569,505.50) (174,669,194.48)
以前年度汇算清缴差异 (151,710,853.54) (61,096,377.47)
本年所得税费用 20,377,636,478.86 21,407,674,945.50
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53 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
2020 年 2019 年
归属于本公司普通股股东的合并净利润 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,459,937,601.00 11,214,479,334.33
基本每股收益 (元 / 股) 3.62 3.47
本公司无稀释性潜在普通股。
普通股的加权平均数计算过程如下：
2020 年 2019 年
年初已发行在外普通股股数 11,302,143,001.00 11,039,152,001.00
本年增发普通股的影响 157,794,600.00 175,327,333.33
年末普通股的加权平均数 11,459,937,601.00 11,214,479,334.33
注： 根据证监会公告 (2010) 2 号，本公司于 2020 年 6 月 11 日发行 315,589,200 股 H 股将
于增加股份次月起计算发行在外的普通股加权平均数。
54 利润表补充资料
2020 年 2019 年
营业收入 419,111,677,714.12 367,893,877,538.94
投资收益 13,511,869,972.98 4,984,126,780.28
减：存货变动 282,867,268,905.21 223,857,157,056.71
税金及附加 27,236,909,916.23 32,905,223,898.57
职工薪酬费用 16,516,142,065.10 17,539,852,048.69
折旧和摊销费用 6,984,906,139.12 6,305,602,168.71
财务费用 5,145,102,736.17 5,735,941,711.58
其他净费用 13,914,575,821.39 9,921,091,393.42
营业利润 79,958,642,103.88 76,613,136,041.54
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55 现金流量表项目
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
2020 年 2019 年
按政策允许收取的购房诚意金 4,420,662,672.36 3,984,994,746.46
收到联营 / 合营企业及外部公司往来款项 31,658,118,183.61 33,127,768,676.09
合计 36,078,780,855.97 37,112,763,422.55
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
2020 年 2019 年
简化处理方法所支付的租金 144,868,370.11 107,893,708.29
支付的各种保证金、押金 6,109,090,933.63 5,052,315,736.09
支付联营 / 合营企业及外部公司往来款项 55,490,738,761.17 23,999,580,359.34
合计 61,744,698,064.91 29,159,789,803.72
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
2020 年 2019 年
收到的银行利息和理财产品收益 4,075,935,329.19 3,828,507,226.40
收回理财产品 11,567,138,150.28 853,850,611.51
从“取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额”重分类至本科目列示的金额 1,614,830,092.39 3,494,929,276.32
(详见附注五、56(3) 注 1)
合计 17,257,903,571.86 8,177,287,114.23
(4) 支付其他与投资活动有关的现金
2020 年 2019 年
其他资本性支出 154,921,838.39 573,278,151.21
从“处置子公司及其他营业单位支付的
现金净额”重分类至本科目列示的金额 323,410,263.91 785,431,828.89
(详见附注五、56(3) 注 2)
合计 478,332,102.30 1,358,709,980.10
(5) 本集团其他与筹资活动相关的现金包含支付的租金以及按合同约定收到的交易对手折价支付或
代为支付的款项。
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56 现金流量表相关情况
(1) 将净利润调节为经营活动的现金流量
2020 年 2019 年
净利润 59,298,116,444.53 55,131,614,572.09
加：资产减值损失 1,980,818,041.07 1,648,756,785.74
信用减值损失 224,461,716.05 216,850,482.95
固定资产及投资性房地产的折旧 2,650,922,637.73 2,280,704,177.84
无形资产及长期待摊费用摊销 2,209,843,443.13 1,838,811,463.38
使用权资产折旧 2,124,140,058.26 2,186,086,527.49
处置固定资产的净 (收益) / 损失 (48,381,265.04) 9,665,523.59
财务费用 5,145,102,736.17 5,735,941,711.58
投资收益 (13,511,869,972.98) (4,984,126,780.28)
公允价值变动 (收益) / 损失 (5,333,532.39) 68,518,913.61
递延所得税资产增加 (4,116,268,905.20) (7,566,546,637.72)
递延所得税负债减少 (50,857,427.98) (256,584,069.03)
存货的增加 (38,165,029,254.17) (107,689,498,336.12)
经营性应收项目的减少 3,636,963,382.13 7,704,380,611.66
经营性应付项目的增加 31,815,394,142.50 89,362,234,568.30
经营活动产生的现金流量净额 53,188,022,243.81 45,686,809,515.08
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2020 年 2019 年
现金及现金等价物年末余额 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
减：现金及现金等价物年初余额 159,738,651,471.96 175,668,163,538.65
现金及现金等价物净增加/(减少)额 25,923,728,235.00 (15,929,512,066.69)
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(3) 本年取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
2020 年 2019 年
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1. 本年取得子公司及其他营业单位的价格 7,472,206,911.99 12,153,180,249.04
2. 本年取得子公司及其他营业单位于本年
3,628,028,397.13 6,213,873,027.96
支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金
1,883,404,970.85 4,020,518,735.39
和现金等价物
加：以前年度取得子公司于本年度支付
783,881,264.86 3,344,332,550.00
的现金
3. 重分类至“收到其他与投资活动有关的
1,614,830,092.39 3,494,929,276.32
现金”列示的金额 (注 1)
4. 取得子公司及其他营业单位支付的现金
4,143,334,783.53 9,032,616,118.89
净额
5. 取得子公司的净资产 12,032,443,730.30 12,837,916,707.79
流动资产 88,175,344,786.88 67,506,501,036.35
非流动资产 2,970,267,993.82 8,928,798,984.45
流动负债 77,551,222,173.97 60,134,865,388.99
非流动负债 1,561,946,876.43 3,462,517,924.02
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1. 处置子公司及其他营业单位的价格 9,629,416,223.34 2,614,700,544.91
2. 本年处置子公司及其他营业单位于本年
5,032,495,539.70 2,557,825,137.33
收到的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金
662,407,525.17 869,547,430.18
和现金等价物
加：以前年度处置子公司及其他营业
单位于本年收到的现金或现金 10,551,612.55 514,085,707.29
等价物
3. 重分类至“支付其他与投资活动有关的
323,410,263.91 785,431,828.89
现金”列示的金额 (注 2)
4. 处置子公司及其他营业单位收到的现金
4,704,049,890.99 2,987,795,243.33
净额
5. 处置子公司的净资产 13,494,360,848.19 2,677,836,993.92
流动资产 34,732,043,759.92 6,391,405,539.80
非流动资产 3,585,543,559.98 6,084,531,438.21
流动负债 24,721,712,975.09 9,798,099,984.09
非流动负债 101,513,496.62 -
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注 1： 本年所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现
金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的
现金”项目进行反映。
注 2： 本年所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现
金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现
金”项目进行反映。
(4) 现金和现金等价物的构成
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
库存现金 8,573,983.62 5,153,478.56
可随时用于支付的银行存款 185,019,198,481.18 159,253,530,469.63
可随时用于支付的其他货币资金 634,607,242.16 479,967,523.77
年末现金及现金等价物 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
本年本集团与部分子公司少数股东就双方在子公司的资金投入相关条款进行协商并签署协议，
将该等资金投入从债权性投入调整为权益性投入，涉及金额约人民币 81.98 亿元，该调整不涉
及现金流入或现金流出。
57 外币折算
本集团无重要境外经营实体。
58 套期
于 2020 年 12 月 31 日，本集团 IRS 已全部到期，无期末余额 (2019 年 12 月 31 日：资产人民
币 4,877,386.38 元)，不存在对本集团外币借款的利率进行互换 (2019 年 12 月 31 日：外币借
款，金额为港币 5,000,000,000.00 元，等值人民币 4,463,000,000.00 元) 。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团未到期的 CCS 账面金额为资产人民币 14,760,989.89 元和负
债人民币 336,153,690.52 元 (2019 年 12 月 31 日：资产人民币 327,380,134.40 元)，对本集
团 外 币 借 款 的 利 息 及 本 金 进 行 互 换 ， 金 额 为 美 元 2,091,000,000.00 元 ， 等 值 人 民 币
13,597,354,800.00 元 (2019 年 12 月 31 日 ： 美 元 2,091,000,000.00 元 ， 等 值 人 民 币
14,557,960,200.00 元) 。
截止 2020 年 12 月 31 日，符合套期会计要求的 CCS 公允价值变动已确认为其他综合收益，
并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
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59 收购公司情况
本集团本年的重要收购明细如下：
序号 公司名称 收购后股权比例 购买日 对价 (人民币万元)
1 中山市红旗河房地产开发有限公司 51.00% 2020 年 5 月 45,795.92
2 惠阳金利达物业管理有限公司 100.00% 2020 年 12 月 43,650.22
3 湖南兆星房地产开发有限公司 51.00% 2020 年 4 月 25,116.78
4 辽能置业 (沈阳) 有限公司 65.00% 2020 年 8 月 18,399.35
5 西安筑弘地产开发有限公司 60.00% 2020 年 4 月 18,300.00
6 西安宜伽房地产开发有限公司 65.00% 2020 年 5 月 14,950.00
7 昆山凯进置业有限公司 51.00% 2020 年 6 月 10,408.16
六 合并范围的变更
1 非同一控制下企业合并
本集团本年没有发生重大的非同一控制下企业合并 (2019 年：无) 。
2 同一控制下企业合并
本集团本年没有发生同一控制下企业合并 (2019 年：无) 。
3 处置子公司
本集团本年没有发生重要单次处置对子公司的投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要的通
过多次交易分步处置对子公司的投资且在本年丧失控制权的交易。
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4 其他原因的合并范围变动
(1) 本年新纳入合并范围的子公司
本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。
下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购下述公司的
实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
本年新设立的主要子公司：
包头万科青源房地产开发有限公司 中山市万福房地产开发有限公司
长春市西宸房地产开发有限公司 珠海万恒丰悦房地产有限公司
东莞市万昕房地产有限公司 珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司
佛山市南海区万铁房地产开发有限公司 珠海市万滨初新企业管理有限公司
合肥和万房地产开发有限公司 珠海万晔唯珠企业管理有限公司
惠州市科如投资开发有限公司 江门市科铭投资管理有限公司
惠州市科溢投资开发有限公司 湖北万悦房地产有限公司
济南万臻置业有限公司 宜昌宏朗程房地产开发有限公司
南京万景工程管理有限公司 新疆尚博房地产开发有限公司
南通万江耀升房地产有限公司 河南天河万科房地产开发有有限公司
青岛天万合海置业有限公司 重庆北望置业有限公司
青岛天万合钰置业有限公司 重庆捷柯商业管理有限公司
青岛万仁置业有限公司 重庆悦万置业有限公司
深圳市万戴行物业服务有限公司 长沙市育天万科物业服务有限公司
深圳市万唯房地产咨询有限公司 武汉市万睿数字运营有限公司
深圳市万物戴德梁行物业服务有限公司 云龙资产服务有限公司
深圳市万物梁行物业服务有限公司 云南万禧物业服务有限公司
深圳市万远中珩投资发展有限公司 杭州耀江保安服务有限公司
石家庄万科文城房地产开发有限公司 哈尔滨万冠置业有限公司
太原朴韵美居企业管理咨询有限公司 北京万誉新兴物业服务有限公司
无锡市铭庭房地产有限公司 东莞市万意房地产有限公司
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惠州市科卉投资开发有限公司 湖北藏源置业有限公司
惠州市科数投资开发有限公司 汕尾市万科城市建设有限公司
惠州市万荟房地产有限公司 中山市盈洲房地产开发有限责任公司
江门万科企业有限公司 新疆尚驰企业管理咨询有限公司
临沂万科企业有限公司 济南万仓置业有限公司
南京源佳置业有限公司 济南万中置业有限公司
宁波万严置业有限公司 威海万利置地有限公司
青岛天万合铭置业有限公司 哈尔滨万物升置业有限公司
青岛天万合珠置业有限公司 唐山万宇房地产经纪有限公司
深圳市汇成盈通实业有限公司 青岛万悦置业有限公司
深圳市万海升平物流仓储有限公司 潍坊万科企业有限公司
深圳市万物云城空间运营管理有限公司 无锡市睿庭房地产有限公司
深圳市万物空间科技有限公司 武汉万楚恒和管理服务有限公司
深圳市万物商写空间科技有限公司 烟台万舟企业管理咨询有限公司
深圳万通南头城管理运营有限公司 郑州万湖房地产开发有限公司
苏州傅金企业管理咨询有限公司 中山市万璞房地产有限公司
西安泊福公寓管理有限责任公司 珠海博瑞智信农业发展有限公司
烟台新华产融置业有限公司 珠海琴山佳业农业发展有限公司
中山市万浩房地产有限公司 石家庄万科福美文瑞房地产开发有限公司
中山市万曦房地产有限公司 清徐万科华茂房地产开发有限公司
珠海瀚科夏寰农业发展有限公司 济南中万置业有限公司
珠海万海瑞通农业发展有限公司 长春万坤房地产开发有限公司
深圳市福田区金色家园幼儿园 天津万锦溪房地产开发有限公司
宁波钱景房地产信息咨询有限公司 嘉兴科元置业有限公司
宁波万贤置业有限公司 嘉兴万美置业有限公司
宁波许景房地产信息中心有限公司 嘉兴万熙置业有限公司
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嘉兴万星置业有限公司 南京万瑜装饰有限公司
嘉兴万筑置业有限公司 南通万汉房地产有限公司
扬州万航置业有限公司 芜湖万晖商务信息咨询有限公司
南昌恒瑞房地产咨询有限公司 芜湖万誉商务信息咨询有限公司
南京万仕科技产业园运营管理有限公司 徐州万筑企业管理服务有限公司
南京万燕置业有限公司 常州万鸣实业投资有限公司
南京荟庭装饰有限公司 天津万疆冷链仓储有限公司
苏州万御房地产有限公司 石家庄万科文郡房地产开发有限公司
南通万楚房地产有限公司 盐城万威置业有限公司
南通万晋房地产有限公司 盐城万悦盐南置业有限公司
南通崇科置业有限公司 南通万焱房地产有限公司
南通万秦房地产有限公司 无锡尚万房地产有限公司
无锡市福庭房地产有限公司 佛山市高明区万疆房地产开发有限公司
无锡市万冠房地产有限公司 南宁市青秀区梅沙幼儿园
无锡市沃城房地产有限公司 广州天河万世企业管理有限公司
宿迁万嘉置业有限公司 三亚万颐房地产开发有限公司
徐州鸿科企业管理有限公司 深圳市万三置业有限公司
徐州万君企业管理服务有限公司 新疆新驰房地产开发有限公司
徐州万起企业管理服务有限公司 北京唯嘉企业管理有限公司
徐州万泉置业有限公司 大连万园置业有限公司
常州茗涵房地产有限公司 济南城科置业有限公司
常州普渊企业管理有限公司 烟台万可企业管理咨询有限公司
烟台共拓房地产开发有限公司 南京万尧装饰有限公司
烟台共耀房地产开发有限公司 徐州万君置业有限公司
烟台共裕房地产开发有限公司 德州华育种猪有限公司
烟台万茂企业管理咨询有限公司 长沙轨道万科置业有限公司
烟台万文企业管理咨询有限公司 陆河县环海农牧科技有限公司
烟台万耀企业管理咨询有限公司 深圳琴山环海企业发展有限公司
唐山万诚房地产经纪有限公司 盐城万筑企业管理有限公司
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唐山万正房地产开发有限公司 嘉兴万佳实业有限公司
唐山万宏房地产开发有限公司 武汉市万物银禾物业服务有限公司
唐山万熙房地产信息咨询有限公司 深圳市万科物业控股有限公司
唐山万泽房地产信息咨询有限公司 沈阳市万物润泽物业服务有限公司
长春万影房地产开发有限公司 中山市星光都会房地产有限公司
公主岭市万裕房地产开发有限公司 惠州市万创房地产有限公司
长春万惠房地产开发有限公司 泉州市万科企业有限公司
长春万蕴房地产开发有限公司 海南中万启盛管理服务有限公司
潍坊万瑞置业有限公司 芜湖万嵩商务咨询有限公司
潍坊天万投资有限公司 芜湖万岩商务咨询有限公司
天津万钰潮平共创共担有限公司 芜湖伟星北部房地产开发有限公司
太原万物都荟房地产开发有限公司 芜湖星万创展房地产开发有限责任公司
石家庄万科嘉实文臻房地产开发有限公司 沈阳万科远北置业有限公司
临沂鲁商发展新置业有限公司 苏州傅兆企业管理咨询有限公司
临沂万顺和管理咨询企业有限公司 广州万科城市更新有限公司
东莞市科洪房地产有限公司 杭州万淼置业有限公司
东莞市科沃房地产有限公司 烟台万竹房地产开发有限公司
东莞市万同房地产有限公司 惠州市科启投资开发有限公司
东莞市万扬房地产有限公司 三亚万惠开发建设有限公司
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本年通过收购方式增加的主要子公司：
北京戴德梁行物业管理有限公司 惠州慧通置业有限公司
北京万启稳管理咨询有限公司 杭州元越置业有限公司
Cushman & Wakefield Property
东莞市中万宏信房地产有限公司
Management Limited
戴德梁行 (广州) 物业管理有限公司 南通万岳房地产有限公司
湖南兆星房地产开发有限公司 贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司
江门市里村置业有限公司 洛阳尊和置业有限公司
宁波明科置业有限公司 兰州金翰房地产开发有限公司
Rugby Cayman Limited 南昌益元达置业有限公司
Rugby Eagles (HK) Limited 北京万启云企业管理咨询有限公司
西安宜伽房地产开发有限公司 昆明万宜房地产开发有限公司
新疆中万捷创房地产开发有限公司 东莞市中天荟景实业投资有限公司
中山市红旗河房地产开发有限公司 惠阳金利达物业管理有限公司
北京万启悦企业管理咨询有限公司 深圳市信城建源投资发展企业 (有限合伙)
长春北方影都房地产开发有限公司 深圳市信城盈合房地产有限公司
长沙黄榔置业有限公司 上海仲源物业有限公司
戴德梁行物业咨询 (上海) 有限公司 上海德召企业管理合伙企业 (有限合伙)
惠州市龙河明珠房地产开发有限公司 烟台市芝罘新城置业发展有限公司
南通泽南房地产开发有限公司 南宁市新宏万朗房地产有限公司
青岛万投置业有限公司 杭州锦宁置业有限公司
Rugby Dragons (HK) Limited 唐山采宏咏旺房地产开发有限公司
上海特信汽车部件有限公司 辽能置业 (沈阳) 有限公司
西安筑弘地产开发有限公司 昆山凯进置业有限公司
徐州万鸿置业有限公司
第 118 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2) 本年不再纳入合并范围的子公司
本年因出售导致不再纳入合并范围的主要子公司：
佛山市南海万业置业有限公司 珠海市万创房地产有限公司
合肥万科瑞益地产有限公司 珠海市万锦房地产有限公司
上海卓额实业有限公司 河南美景鸿城置业有限公司
芜湖万泊公寓管理有限公司 北京万乐学国际教育咨询中心 (有限合伙)
佛山市顺德区万智商用物业代理有限公司 北京万思乐学教育咨询有限公司
宁波万博供应链管理有限公司 东莞市云创产业园有限公司
深圳市万龙靓投资发展有限公司 广州市万锦房地产有限公司
新土木 (大连) 建筑设计院有限公司 南宁市万科投资有限公司
济南金域置业有限公司 广州市万溪房地产有限公司
佛山市禅城区梅沙幼儿园有限公司 珠海市信溪企业管理有限公司
广州市溪礼房地产有限公司 西安伊合源实业有限责任公司
广州市溪仁房地产有限公司 郑州市海创孵化器有限公司
广州市溪智商业运营管理有限公司 广州市溪义房地产有限公司
第 119 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
本年注销的主要子公司：
佛山市南海区万婕房地产有限公司 沈阳万科中山置业有限公司
济南泊时易停车场管理有限公司 沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司
济南万舸商业运营管理有限公司 沈阳市铁西区万航教育培训学校
济南万正元管理咨询有限公司 沈阳市皇姑区万航教育培训学校
宿迁铭宸置业有限公司 沈阳市大东区万航教育培训学校
东莞市朗培教育投资有限公司 东莞市万趣体育发展有限公司
佛山市穗航信息科技有限公司 广州科凡梦房地产有限公司
济南金域资产管理有限公司 广州万食餐饮管理有限公司
济南万航教育咨询有限公司 云南万科文化旅游发展有限公司
济南万舍管理咨询有限公司 杭州市下城区随园之家居家养老服务中心
昆明万桢房地产开发有限公司 沈阳市浑南区万航教育培训学校
宿迁万豫置业有限公司 沈阳万科公园大道房地产开发有限公司
东莞万科置业有限公司 沈阳中铁万科朗榆置地有限公司
济南分享投资有限公司 山西九知乐学教育科技有限公司
济南万好家居有限公司 忻州万科房地产开发有限公司
济南万青管理咨询有限公司 太原源寓公寓管理有限公司
济南万拓房地产开发有限公司 山西九知体育文化有限公司
济南万信管理咨询有限公司 杭州万科锦南置业有限公司
济南万玉投资有限公司 杭州万科郡园置业有限公司
唐山万赢企业管理咨询有限公司 昆明万卓教育咨询有限公司
太原万科文泽房地产开发有限公司 东莞市筑盈实业投资有限公司
太原万科嘉业房地产开发有限公司 沈阳万科朗丰置地有限公司
太原万科嘉享房地产开发有限公司 上海晶元置业有限公司
太原万科嘉盛房地产开发有限公司 沈阳万科紫台置地有限公司
沈阳万怡康瑞养老服务有限公司 漳州市梅沙教育咨询有限公司
沈阳万生佳业教育发展有限公司
第 120 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
七 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成——主要子公司
A 主要城市公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
深圳市万科发展有限公司 深圳 深圳 人民币 600,000 95% 5% 100% 设立
广州万科企业有限公司 广州 广州 人民币 5,000,000 100% - 100% 设立
上海万科企业有限公司 上海 上海 人民币 10,000,000 - 100% 100% 设立
北京万科企业有限公司 北京 北京 人民币 2,000,000 95% 5% 100% 设立
佛山市万科置业有限公司 佛山 佛山 人民币 60,000 - 100% 100% 设立
东莞市万科房地产有限公司 东莞 东莞 人民币 300,000 - 100% 100% 设立
珠海万科发展有限公司 珠海 珠海 人民币 10,000 100% - 100% 设立
厦门市万科企业有限公司 厦门 厦门 人民币 1,200,000 100% - 100% 设立
福州市万科发展有限公司 福州 福州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
海南万科企业管理有限公司 海南 海南 人民币 10,000 100% - 100% 设立
南京万科企业有限公司 南京 南京 人民币 150,000 100% - 100% 设立
苏州万科企业有限公司 苏州 苏州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
宁波万科企业有限公司 宁波 宁波 人民币 150,000 100% - 100% 设立
合肥万科企业有限公司 合肥 合肥 人民币 200,000 100% - 100% 设立
唐山万科房地产开发有限公司 唐山 唐山 人民币 200,000 - 100% 100% 设立
第 121 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
天津万科房地产有限公司 天津 天津 人民币 390,000 15% 85% 100% 设立
沈阳万科企业有限公司 沈阳 沈阳 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
大连万科置业有限公司 大连 大连 人民币 30,000 100% - 100% 设立
长春万科房地产开发有限公司 长春 长春 人民币 50,000 95% 5% 100% 设立
烟台万科企业有限公司 烟台 烟台 人民币 30,000 100% - 100% 设立
太原万科房地产有限公司 太原 太原 人民币 60,000 100% - 100% 设立
青岛万科房地产有限公司 青岛 青岛 人民币 20,000 100% - 100% 设立
万科 (成都) 企业有限公司 成都 成都 人民币 500,000 90% 10% 100% 设立
武汉市万科房地产有限公司 武汉 武汉 人民币 150,000 95% 5% 100% 设立
万科 (重庆) 企业有限公司 重庆 重庆 人民币 100,000 100% - 100% 设立
西安万科企业有限公司 西安 西安 人民币 20,000 100% - 100% 设立
贵阳万科房地产有限公司 贵阳 贵阳 人民币 100,000 100% - 100% 设立
云南万科企业有限公司 昆明 昆明 人民币 20,000 100% - 100% 设立
万科 (新疆) 企业有限公司 乌鲁木齐 乌鲁木齐 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
浙江浙南万科房地产有限公司 温州 温州 人民币 1,300,000 100% - 100% 设立
芜湖万科房地产有限公司 芜湖 芜湖 人民币 60,000 100% - 100% 设立
扬州万科房地产有限公司 扬州 扬州 人民币 10,000 100% - 100% 设立
郑州万科企业有限公司 郑州 郑州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
徐州万科企业有限公司 徐州 徐州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
济南万科企业有限公司 济南 济南 人民币 100,000 100% - 100% 设立
广西万科企业管理有限公司 南宁 南宁 人民币 10,000 100% - 100% 设立
常州万科企业有限公司 常州 常州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
兰州万科企业有限公司 兰州 兰州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
石家庄万科房地产开发有限公司 石家庄 石家庄 人民币 50,000 - 100% 100% 设立
第 122 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
中山万科企业有限公司 中山 中山 人民币 100,000 100% - 100% 设立
长沙市万科企业有限公司 长沙 长沙 人民币 19,000 100% - 100% 设立
浙江万科南都房地产有限公司 杭州 杭州 人民币 3,650,000 - 100% 100% 设立
无锡万科企业有限公司 无锡 无锡 人民币 20,000 100% - 100% 设立
南通万科企业有限公司 南通 南通 人民币 20,000 - 100% 100% 设立
江西万科益达置业投资有限公司 南昌 南昌 人民币 100,000 50% - 50% 设立
嘉兴万科房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 人民币 100,000 - 100% 100% 设立
盐城万科房地产开发有限公司 盐城 盐城 人民币 20,000 - 100% 100% 设立
哈尔滨万科企业有限公司 哈尔滨 哈尔滨 人民币 100,000 100% - 100% 设立
包头万科房地产有限公司 包头 包头 人民币 10,000 100% - 100% 设立
江门万科企业有限公司 江门 江门 人民币 100,000 100% - 100% 设立
惠州市万科企业有限公司 惠州 惠州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
潍坊万科企业有限公司 潍坊 潍坊 人民币 100,000 100% - 100% 设立
临沂万科企业有限公司 临沂 临沂 人民币 100,000 100% - 100% 设立
Vanke Overseas Investment Holding
香港 开曼群岛 港币 7,500 - 75% 75% 收购
Company Limited
第 123 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
B 主要物业管理公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
万物云空间科技服务股份有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 1,000,000 60% 3% 71.43% 设立
深圳市万科物业服务有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
广州市万科物业服务有限公司 广州 广州 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
东莞市万科物业服务有限公司 东莞 东莞 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
佛山市万科物业服务有限公司 佛山 佛山 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
南京万科物业管理有限公司 南京 南京 物业服务 人民币 12,000 - 63% 71.43% 设立
上海万科物业服务有限公司 上海 上海 物业服务 人民币 12,260 - 63% 71.43% 设立
北京万科物业服务有限公司 北京 北京 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
天津万科物业服务有限公司 天津 天津 物业服务 人民币 10,000 - 63% 71.43% 设立
沈阳万科物业服务有限公司 沈阳 沈阳 物业服务 人民币 10,000 - 63% 71.43% 设立
成都万科物业服务有限公司 成都 成都 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
武汉市万科物业服务有限公司 武汉 武汉 物业服务 人民币 12,000 - 63% 71.43% 设立
长春万科物业服务有限公司 长春 长春 物业服务 人民币 20,000 - 63% 71.43% 设立
深圳市万睿智能科技有限公司 深圳 深圳 智能科技 人民币 100,000 - 63% 71.43% 设立
商企物业管理服务、
Rugby Cayman Limited 香港 开曼群岛 美元 1 - 40.95% 60% 增资入股
设施物业管理服务
截至本报告期末，本集团所持万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司的股权比例为 63%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，本
集团持有对万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司 71.43%的表决权，可以控制万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司。
第 124 页
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
C 其他主要经营子公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
万科地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 港币 3,034,200 80% 20% 100% 设立
万科置业 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 490,000 - 100% 100% 设立
万科置业地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 90,000 49% 51% 100% 设立
东莞市万科建筑技术研究有限公司 东莞 东莞 其他 人民币 20,000 100% - 100% 设立
Vanke Holdings USA LLC 美国 美国 投资 美元 972,501 - 100% 100% 设立
吉林省松花湖国际度假区开发有限公司 吉林 吉林 旅游度假 人民币 110,000 - 100% 100% 设立
Lithium Real Estate (Jersey) Limited 英国 英国 投资 英镑 27,420 - 100% 100% 设立
万科物流发展有限公司 上海 上海 仓储服务 人民币 18,100,000 100% - 100% 设立
珠海市泊寓公寓管理有限公司 珠海 珠海 长租公寓 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
(2) 重要的非全资子公司
本集团无重要的非全资子公司。
第 125 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
2 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1) 在子公司所有者权益份额发生变化的重要情况：
年末
交易类型 公司名称 时间 交易比例
持股比例
处置少数股权 深圳市万科南城房地产有限公司 2020 年 4 月 10.00% 90.00%
处置少数股权 包头万科青源房地产开发有限公司 2020 年 6 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 渭南华岳逸景置业有限公司 2020 年 4 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 佛山市南海区万星房地产有限公司 2020 年 1 月 30.00% 70.00%
处置少数股权 沈阳万科泽运之辉置业有限公司 2020 年 5 月 21.50% 77.50%
处置少数股权 宁波万塘置业有限公司 2020 年 4 月 50.00% 50.00%
处置少数股权 四川万崇置业有限公司 2020 年 1 月 30.00% 70.00%
处置少数股权 兴化市万兴商业管理有限公司 2020 年 4 月 18.03% 81.97%
处置少数股权 南通万业房地产有限公司 2020 年 1 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 大连科地置业有限公司 2020 年 2 月 50.00% 50.00%
处置少数股权 苏州吴中中新置地有限公司 2020 年 6 月 25.00% 75.00%
处置少数股权 嘉兴万朗房地产开发有限公司 2020 年 1 月 25.00% 75.00%
处置少数股权 广州市万美房地产有限公司 2020 年 4 月 28.40% 71.60%
处置少数股权 东莞市万裕房地产有限公司 2020 年 7 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 东莞市万珩房地产开发有限公司 2020 年 7 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 济南万臻置业有限公司 2020 年 8 月 30.00% 70.00%
处置少数股权 沈阳万科远北置业有限公司 2020 年 10 月 40.00% 60.00%
处置少数股权 石家庄万科文城房地产开发有限公司 2020 年 10 月 34.00% 51.00%
处置少数股权 南京万燕置业有限公司 2020 年 10 月 30.00% 70.00%
处置少数股权 南通万晋房地产有限公司 2020 年 10 月 40.00% 60.00%
处置少数股权 宜昌宏朗程房地产开发有限公司 2020 年 10 月 40.00% 60.00%
处置少数股权 南京荟源置业有限公司 2020 年 11 月 10.00% 50.00%
处置少数股权 南京源宸置业有限公司 2020 年 11 月 40.00% 60.00%
处置少数股权 南通万秦房地产有限公司 2020 年 11 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 云南银科房地产开发有限公司 2020 年 11 月 11.00% 51.00%
处置少数股权 珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司 2020 年 12 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 烟台大地房地产开发有限公司 2020 年 12 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 南通万界商务信息咨询有限公司 2020 年 12 月 34.48% 64.52%
处置少数股权 成都万科锦江置业有限公司 2020 年 12 月 49.00% 51.00%
收购少数股权 浙江华运信德房地产开发有限公司 2020 年 8 月 24.75% 99.75%
收购少数股权 四川川商置业有限公司 2020 年 8 月 10.00% 100.00%
收购少数股权 宁波万曙置业有限公司 2020 年 9 月 15.00% 100.00%
收购少数股权 沈阳金晟雅网络科技有限公司 2020 年 10 月 20.00% 100.00%
收购少数股权 南京源辉置业有限公司 2020 年 11 月 29.12% 98.60%
第 126 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
除以上少数股权交易外，截至报告期末，公司合并范围内开放跟投项目 714 个，跟投投资人成
为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币 152.48 亿元；交易后本
集团仍控制各子公司。
(2) 交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响：
广州市万美房地产 成都万科锦江置业 烟台大地房地产开发 南通万秦房地产 嘉兴万朗房地产开发
有限公司 有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
处置对价 1,221,609,085.00 955,010,000.00 882,000,000.00 567,782,600.00 383,000,000.00
减：按处置的股权比例计算
1,192,800,000.00 955,010,000.00 875,831,897.60 567,782,600.00 383,000,000.00
的子公司净资产份额
差额调增资本公积 28,809,085.00 - 6,168,102.40 - -
浙江华运信德房地产 南京源辉置业 四川川商置业 沈阳金晟雅网络科技 宁波万曙置业
开发有限公司 有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
购买成本 224,868,698.00 201,897,600.00 119,323,835.62 29,155,600.00 4,500,000.00
减：按取得的股权比例计算
94,904,365.85 239,582,912.97 7,730,323.21 3,090,632.86 3,622,220.30
的子公司净资产份额
差额调减 / (调增) 资本公积 129,964,332.15 (37,685,312.97) 111,593,512.41 26,064,967.14 877,779.70
3 在合营企业或联营企业中的权益
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
合营企业：
- 不重要的合营企业 66,029,894,844.22 57,108,202,520.94
联营企业：
- 不重要的联营企业 75,865,295,411.54 73,367,565,802.59
小计 141,895,190,255.76 130,475,768,323.53
减：减值准备 - -
合计 141,895,190,255.76 130,475,768,323.53
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对该等主
体进行共同控制，该类安排的相关活动 (即对安排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排进行处理。
本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
(1) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
合营企业：
投资账面价值合计 66,029,894,844.22 57,108,202,520.94
2020 年 2019 年
下列各项按持股比例计算的合计数
- 净利润 6,946,868,753.17 3,262,994,646.28
- 其他综合收益 - -
- 综合收益总额 6,946,868,753.17 3,262,994,646.28
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
联营企业：
投资账面价值合计 75,865,295,411.54 73,367,565,802.59
2020 年 2019 年
下列各项按持股比例计算的合计数
- 净利润 2,792,787,451.05 527,603,556.59
- 其他综合收益 303,572,408.92 (260,294,906.47)
- 综合收益总额 3,096,359,859.97 267,308,650.12
(2) 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
4 本集团无重要的共同经营主体 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
5 本集团无重要的结构化主体的权益 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
八 与金融工具相关的风险
本集团在正常的生产经营过程中面临各种金融工具的风险，主要包括：利率风险、信用风险、
流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用
下列金融管理政策和实务控制这些风险，以降低其对本集团财务表现的潜在不利影响。
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万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
1 利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量利率风
险，其中采用利率互换合约对冲利率风险的借款未包括在内。
本集团于 2020 年 12 月 31 日持有的计息金融工具如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
实际利率 金额 (万元) 实际利率 金额 (万元)
固定利率金融工具金融负债：
短期借款 3.50% ~ 5.30% 1,390,000 4.90% 953
长期借款 (包含一年内到期) 3.22% ~ 6.00% 3,553,830 3.22% ~ 5.95% 3,200,790
应付债券 (包含一年内到期)* 1.90% ~ 5.35% 5,304,373 2.95% ~ 5.35% 5,776,275
其他流动负债 - - 3.18% 50,000
利率互换合约 - - 1.15% 446,300
合计 10,248,203 9,474,318
浮动利率金融工具金融负债：
基于 Hibor、LPR 基准 基于 Hibor、LPR 基准
短期借款 1,121,154 1,535,570
利率的浮动利率 利率的浮动利率
基于 Libor、Hibor、 基于 Libor、Hibor、
长期借款 (包含一年内到期) SWAP、LPR 14,168,621 SWAP、LPR 14,876,944
的浮动利率 的浮动利率
应付债券 (包含一年内到期) 基于 Libor 的浮动利率 422,237 基于 Libor 的浮动利率 464,578
利率互换合约 基于 Hibor 的浮动利率 - 基于 Hibor 的浮动利率 (446,300)
合计 15,712,012 16,430,792
上表中计息金融工具金额未包含租赁负债。
* 本集团针对 2.2 亿美元 (折合人民币 14.31 亿元) (2019 年 12 月 31 日：固定利率应付债券
2.2 亿美元 (折合人民币 15.32 亿元) 的固定利率应付债券签署了 CCS，于 2020 年 12 月 31
日，该部分 CCS 账面金额为负债人民币 846,824.46 元 (2019 年 12 月 31 日：资产人民币
1,232,537.08 元) 。通过签署 CCS，本集团按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部
分本金及利息，同时按照固定利率向合约对手方支付港元的部分本金及利息。
敏感性分析：
假定其他因素不变，截止 2020 年 12 月 31 日，利率每上升 50 个基点将会导致集团净利润以
及股东权益减少约人民币 30,836 万元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 38,277 万元) 。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏
感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对年度估算的利息费用扣
除资本化利息后的影响。2019 年的分析基于同样的假设和方法。
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上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获
得的借款。
2 信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产、其他流
动资产和为套期目的签订的衍生金融工具。上述资产的账面价值即为本集团面临与金融资产相
关的最大信用风险敞口。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信
用风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险
较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团亦
制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集团定期审阅各单项应
收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏账准备。本集团尚未发生大
额应收账款逾期的情况。
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团基于历史结算记录
和过往经验，定期对其他应收款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。
于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团应收票据、应收账款和其他应
收款总额 9.43% (2019 年：9.50%) 。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生金融工具) 的账面金
额。除附注十、4 及附注十二、2(2) 所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他
可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口
已在附注十、4 及附注十二、2(2) 披露。
有关应收账款、其他应收款 和合同资产的具体信 息，请参见附注五 、4、附注五、6 和附 注
五、8 的相关披露。
衍生工具方面，本集团与银行和金融机构等交易对手方签订衍生工具合同，交易对方须有良好
的信用评级，并且已跟本集团订立净额结算协议。鉴于交易对方的信用评级良好，本集团管理
层并不预期交易对方会无法履行义务。
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3 流动性风险
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机
构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流 (包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资
产负债表日利率计算) 和本集团最早偿还日。
2020 年 12 月 31 日
账面价值 总值 1 年以内 1至2 年 2至5 年 5 年以上
借款 (包含一年内到期的部分) 202,336,049,863.65 222,633,848,216.82 79,182,009,495.39 58,923,398,247.11 80,367,985,298.30 4,160,455,176.02
应付债券 (包含一年内到期的部分) 57,266,100,301.94 64,234,742,913.46 15,133,326,680.26 2,110,940,839.02 32,255,684,679.69 14,734,790,714.49
应付款项 508,535,458,185.40 508,656,181,065.14 503,555,646,099.65 5,100,534,965.49 - -
租赁负债 (包含一年内到期的部分) 26,174,202,649.53 35,844,428,893.46 2,625,257,902.18 2,672,296,361.52 8,085,409,696.87 22,461,464,932.89
其他非流动负债 1,190,177,426.90 1,300,607,757.32 - 1,148,777,757.32 151,830,000.00 -
合计 795,501,988,427.42 832,669,808,846.20 600,496,240,177.48 69,955,948,170.46 120,860,909,674.86 41,356,710,823.40
2019 年 12 月 31 日
账面价值 总值 1 年以内 1至2 年 2至5 年 5 年以上
借款 (包含一年内到期的部分) 196,142,558,972.51 216,827,782,671.32 89,512,856,489.24 28,971,464,741.62 93,220,560,359.31 5,122,901,081.15
应付债券 (包含一年内到期的部分) 62,408,538,063.08 70,334,040,429.36 14,255,681,190.03 11,273,635,800.75 31,711,538,795.98 13,093,184,642.60
应付款项 518,255,249,164.85 518,611,792,021.94 513,998,822,894.30 4,612,969,127.64 - -
租赁负债 (包含一年内到期的部分) 22,703,009,917.15 29,439,866,527.75 2,331,631,317.08 2,374,160,948.39 7,237,397,387.30 17,496,676,874.98
其他流动负债 500,000,000.00 508,538,082.19 508,538,082.19 - - -
其他非流动负债 1,065,436,144.05 1,375,535,622.29 - 969,335,622.29 406,200,000.00 -
合计 801,074,792,261.64 837,097,555,354.85 620,607,529,972.84 48,201,566,240.69 132,575,696,542.59 35,712,762,598.73
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4 汇率风险
本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价
的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、英镑或人民币计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币
计价结算。
(i) 本集团于年末的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外
币报表折算差额及采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款和美元应付债券未包括在内。
2020 年 12 月 31 日
美元项目 港币项目 英镑项目
外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币
短期借款 - - 2,098,162,500.00 1,749,238,076.25 - -
一年内到期的非流动负债 75,124,519.29 488,519,724.04 52,465,525.08 43,740,508.26 21,590,756.65 191,913,758.68
长期借款 2,316,008,999.95 15,060,543,324.87 7,262,676,533.32 6,054,893,425.83 107,600,079.45 956,424,826.17
其他应付款 1,024,743.12 6,663,699.56 546,115.00 455,296.08 - -
应付债券 2,683,067,725.14 17,447,452,803.04 - - - -
其他非流动金融资产 (14,357,544.49) (93,364,240.31) - - - -
其他应收款 (92,379,792.06) (600,727,311.81) (109,499,062.15) (91,289,368.11) - -
货币资金 (54,869,324.04) (356,804,240.35) (600,516,068.97) (500,650,246.70) (370,294.82) (3,291,439.57)
合计 4,913,619,326.91 31,952,283,759.04 8,703,835,542.28 7,256,387,691.61 128,820,541.28 1,145,047,145.28
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2019 年 12 月 31 日
美元项目 港币项目 英镑项目
外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币
一年内到期的非流动负债 76,700,594.87 534,004,881.60 2,639,216,154.86 2,355,764,339.83 - -
长期借款 1,987,107,999.96 13,834,643,317.32 4,042,674,706.19 3,608,491,442.75 131,275,065.63 1,213,598,599.23
其他应付款 153,594,838.25 1,069,357,982.86 918,058.00 819,458.57 850,623.74 7,863,761.29
应付债券 2,677,864,862.38 18,643,830,744.86 - - - -
其他非流动金融资产 (1,599,907.89) (11,138,878.71) (110,014,360.00) (98,198,817.74) - -
其他应收款 (93,076,630.66) (648,018,117.98) (140,170,556.33) (125,116,238.58) - -
货币资金 (191,423,806.98) (1,332,730,828.96) (39,152,288.22) (34,947,332.47) (3,343,617.77) (30,910,743.20)
合计 4,609,167,949.93 32,089,949,100.99 6,393,471,714.50 5,706,812,852.36 128,782,071.60 1,190,551,617.32
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(ii) 敏感性分析
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的
下属子公司持有的非记账本位币资产负债由于金额不重大而未包括在内。
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元 / 港币贬值 1% (2019
年：1%)，对本集团的净利润影响为减少人民币 39,348 万元 (2019 年：减少约人民币
37,875 万元)，而对本集团的股东权益影响为减少约人民币 39,348 万元 (2019 年：减少
约人民币 37,875 万元) 。
管理层预计人民币相对英镑贬值 1% (2019 年：1%)，对本集团的净利润影响分别为减少
约人民币 980 万元 (2019 年：减少约人民币 638 万元)，而对本集团的股东权益影响为
减少约人民币 980 万元 (2019 年：减少约人民币 638 万元) 。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不
包括外币报表折算差额及已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2019 年
的分析基于同样的假设和方法。
九 公允价值的披露
1 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报告期
末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公允价值计
量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下：
- 第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
- 第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
- 第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。
第一层次 第二层次 第三层次 合计
交易性金融资产 (附注五、2) - - 170,479,737.23 170,479,737.23
衍生金融资产 (附注五、3) - 14,760,989.89 - 14,760,989.89
其他非流动金融资产 (附注五、12) - - 697,759,464.58 697,759,464.58
其他权益工具投资 (附注五、11) 1,601,237,167.11 - - 1,601,237,167.11
持续以公允价值计量的资产总额 1,601,237,167. 11 14,760,989.89 868,239,201.81 2,484,237,358.81
衍生金融负债 (附注五、3) - (336,153,690.52) - (336,153,690.52)
持续以公允价值计量的负债总额 - (336,153,690.52) - (336,153,690.52)
持有待售资产 (附注五、9) - - 6,334,727,583.46 6,334,727,583.46
非持续以公允价值计量的资产 - - 6,334,727,583.46 6,334,727,583.46
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2020 年 12 月 31 日止，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2020 年 12 月 31 日止，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变
动。
2 持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。
3 持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下：
衍生金融资产及衍生金融负债为本集团与金融机构签订的多个 CCS，本集团使用金融机构提
供的报价作为估值依据。
4 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。本集
团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券
的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的交易性金融资产主要为本集团持有的理财产品。本集团采用约定
的预期收益率计算的未来现金流量折现的方法估算公允价值。
非持续第三层次公允价值计量的持有待售资产主要为本集团持有的拟出售项目 (附注五、9) 。
本集团按账面价值与公允价值减去出售费用后净额之孰低者对持有待售资产进行初始计量和后
续计量 (参见附注三、29) 。本集团主要参考独立合格专业评估师的评估报告，该评估主要采
用了现金流量折现法及市场比较法的估值技术。
5 本集团截止 2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日不以公允价值计量的各项金融资产和金
融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
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十 关联方及关联交易
1 本公司无直接控股母公司。
2 本公司的子公司请参考附注七、1 的子公司情况。
3 除已在附注十、4 和 5 披露的联营、合营公司外，其他关联方情况如下：
其他关联方名称 关联关系
深圳市地铁集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方
深圳地铁置业集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方的子公司
徽商银行股份有限公司 本集团联营企业
SCPG Holdings Co., Ltd. 本集团联营企业
深圳前海基础设施投资基金管理有限公司 本集团联营企业
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4 关联方担保情况
担保是否已经
担保方 被担保方 与被担保方关系 担保金额 (万元) 担保起始日 担保到期日
履行完毕
万科企业股份有限公司 Fozter Limited 全资子公司 16,888.53 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Sinobird Holding Limited 全资子公司 15,680.00 2018/3/28 预计 2021/12/31 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Hybest (BVI) Company Limited 全资子公司 16,320.00 2018/3/29 预计 2021/12/31 尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司 Malola Garden City Sdn Bhd 全资子公司 58,222.80 2019/3/26 2021/3/26 尚未到期
深圳市万科发展有限公司 深圳森懋置地有限公司 全资子公司 112,200.00 2017/9/15 2022/9/15 尚未到期
北京万科企业有限公司 北京恒燚企业管理有限公司 全资子公司 323,400.00 2018/10/10 2023/12/31 尚未到期
万科企业股份有限公司 佛山市南海区万轩房地产有限公司 全资子公司 100,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 全资子公司 125,000.00 2020/5/6 2022/5/5 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 全资子公司 80,000.00 2020/8/4 2022/5/3 尚未到期
主合同履行期限届满
深圳市万科红树湾房地产开发有限公司 深圳市万科发展有限公司 全资子公司 107,100.00 2020/11/11 尚未到期
之日后两年止
万科置业 (香港) 有限公司 财荣有限公司 (Wealth Honour Limited) 控股子公司 123,575.18 2020/8/24 2021/8/24 尚未到期
万科海外投资控股有限公司 Chericourt Company Limited 控股子公司 37,332.54 2020/6/17 2021/6/17 尚未到期
深圳万物商企物业服务有限公司 Rugby Dragons (HK) Limited 控股子公司 490.00 2020/5/12 2023/5/11 尚未到期
万物云空间科技服务股份有限公司 万科物业服务 (香港) 有限公司 控股子公司 1,060.00 2018/4/27 2021/4/27 尚未到期
万科企业股份有限公司 成都万兴产城置业有限公司 控股子公司 210,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
万科企业股份有限公司 成都万隆产城置业有限公司 控股子公司 130,000.00 2019/12/10 2026/12/10 尚未到期
万科企业股份有限公司 武汉誉天兴业置地有限公司 控股子公司 262,500.00 2019/12/5 2026/12/5 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州市万锦房地产有限公司 合营公司 55,900.00 2018/1/18 2021/1/18 尚未到期
武汉市万科房地产有限公司 武汉金万置业有限公司 合营公司 20,921.00 2018/10/10 2021/10/9 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 1,189.00 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 507.99 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 2,101.25 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
广州万科置业有限公司 北京万启绣企业咨询管理有限公司 合营公司 54,340.00 2019/11/22 2024/12/6 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州市万溪企业管理有限公司 合营公司 1,308,000.00 2020/12/3 2025/12/3 尚未到期
云南万科企业有限公司 云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司 联营公司 40,511.00 2017/12/29 2022/12/28 尚未到期
云南万科企业有限公司 云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司 联营公司 46,908.00 2018/1/19 2023/1/19 尚未到期
合肥万科企业有限公司 合肥市碧合房地产开发有限公司 联营公司 14,475.00 2018/6/28 2021/6/28 尚未到期
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5 关联方应收应付款项
应收关联方款项：
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
深圳市云上筑建筑有限公司 联营企业 3,882,996,164.71 1,956,851,827.28
昆明云广投有限公司 联营企业 3,298,639,416.67 -
深圳市凯福投资实业有限公司 联营企业 3,237,381,576.92 3,359,924,298.14
东莞市万汇房地产开发有限公司 联营企业 2,855,031,739.77 -
上海恺冠臻房地产开发有限公司 联营企业 2,684,349,743.77 3,244,949,372.17
上海鑫侨高企业发展有限公司 联营企业 2,285,080,473.71 2,277,102,563.52
苏州高新万阳置地有限公司 联营企业 2,133,828,783.20 2,155,039,350.23
中国通用新兴地产有限公司 联营企业 1,523,602,400.00 96,090,790.95
北京金丰融晟投资管理有限公司 联营企业 1,437,884,060.20 641,220,182.67
上海江杰荣泰置业 (集团) 有限公司 联营企业 1,346,192,593.93 1,179,901,636.74
盛达置地投资有限公司 联营企业 1,135,270,516.36 1,104,910,771.18
珠海华桐房地产开发有限公司 联营企业 1,000,495,326.01 -
北京友泰房地产开发有限公司 联营企业 873,039,051.74 404,586,355.98
南京京盛房地产开发有限公司 联营企业 783,884,710.32 -
厦门市滨溪置业有限公司 联营企业 751,127,535.77 665,062,449.74
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 695,457,108.59 -
苏州京万房地产开发有限公司 联营企业 627,937,318.95 -
哈尔滨万合建拓置业有限公司 联营企业 614,870,200.00 -
昆明同万顺置业有限公司 联营企业 607,840,455.38 -
南昌联交科置业有限公司 联营企业 574,828,175.99 1,214,523,175.99
北京方宏置业有限责任公司 联营企业 571,972,976.45 224,119,898.58
广州市启日房地产开发有限公司 联营企业 546,059,130.38 33,525,666.98
上海重万置业有限公司 联营企业 510,657,208.87 942,900,342.52
安徽信万华房地产开发有限公司 联营企业 487,811,962.61 1,118,110,609.54
福州市万曦房地产有限公司 联营企业 456,148,530.87 460,260,332.97
深圳市众金合咨询管理有限公司 联营企业 433,133,164.27 -
济南泰晖房地产开发有限公司 联营企业 391,130,066.16 569,082,007.52
无锡协信远耀房地产开发有限公司 联营企业 382,945,240.00 -
西宁万灿房地产有限公司 联营企业 362,521,850.07 1,964,649,422.86
常熟市尚源房地产开发有限公司 联营企业 355,846,998.41 404,932,458.86
Vanlink Company Limited 联营企业 353,449,094.15 353,444,756.27
杭州万懿置业有限公司 联营企业 347,991,000.00 -
北京捷海房地产开发有限公司 联营企业 313,431,000.94 380,372,940.22
深圳市创钧投资管理有限公司 联营企业 298,567,191.10 389,671,826.82
Bayline Global Limited 联营企业 265,271,415.70 265,271,415.70
印力商用置业有限公司 联营企业 255,532,355.49 261,883,478.78
西宁万澜房地产有限公司 联营企业 252,251,582.27 1,828,371,764.81
西安佳兆业置业有限公司 联营企业 230,000,000.00 -
重庆科锦置业有限公司 联营企业 210,325,799.82 -
佛山市合曜房地产开发有限公司 联营企业 198,418,450.93 -
第 138 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
湖北楚恒置业有限公司 联营企业 181,636,731.29 739,636,114.64
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司 联营企业 171,313,333.34 -
福建省万福晟房地产有限公司 联营企业 168,475,268.28 211,015,266.39
成都万兴绿建科技有限公司 联营企业 161,970,776.28 152,379,829.45
北京京投银泰置业有限公司 联营企业 160,019,368.95 160,999,871.26
西宁万贤房地产有限公司 联营企业 155,528,857.23 1,493,031,862.08
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司 联营企业 151,864,382.01 137,970,451.70
北京昌科互联商业运营管理有限公司 联营企业 151,188,813.71 152,883,394.99
广州市沙步广裕实业发展有限公司 联营企业 141,077,724.42 666,953,628.80
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 联营企业 130,833,272.08 37,345,779.61
临沂鲁商发展金置业有限公司 联营企业 123,654,086.11 -
Richford Trading Limited 联营企业 122,965,094.05 107,279,536.29
成都万德教育咨询有限公司 联营企业 116,649,017.31 116,416,933.79
安徽皖融置业有限责任公司 联营企业 94,746,617.47 230,469,471.49
济南雅恒房地产开发有限公司 联营企业 80,328,162.86 80,216,086.57
北京天竺万科房地产开发有限公司 联营企业 79,164,267.73 89,597,962.46
成都锦成行物流有限公司 联营企业 69,570,123.52 69,462,821.08
东莞市峰景投资有限公司 联营企业 67,948,884.50 -
Radiant Crystal Limited 联营企业 67,267,625.70 66,287,872.10
成都万香沸腾置业有限公司 联营企业 65,238,854.53 21,178,854.53
合肥徽创房地产开发有限公司 联营企业 60,432,371.33 -
苏州和泰汇咨询有限公司 联营企业 58,808,288.47 58,969,950.34
宁波航万置业有限公司 联营企业 53,320,802.10 52,076,809.78
杭州西投万科置业有限公司 联营企业 50,327,424.86 66,604,781.08
嘉兴万纬仓储有限公司 联营企业 48,106,611.41 40,989,833.02
深圳市万欣物流仓储投资有限公司 联营企业 46,145,700.50 -
南昌洪科置业有限公司 联营企业 46,144,770.36 38,428,810.74
中房万科实业有限公司 联营企业 42,634,343.40 -
东莞市峰景资产管理有限公司 联营企业 37,485,284.25 -
东莞市万益房地产有限公司 联营企业 33,723,951.92 28,049,963.75
北京东方瑞盈资产管理有限公司 联营企业 33,023,751.08 34,666,841.71
东莞市万悦房地产有限公司 联营企业 32,036,151.09 22,699,243.69
重庆万滨置业有限公司 联营企业 31,031,618.52 31,066,457.44
宁夏中房万科房地产有限公司 联营企业 28,952,257.06 18,597,989.02
福州安景房地产有限公司 联营企业 28,803,358.36 2,263,507.05
重庆招科置业有限公司 联营企业 24,874,872.39 389,860,390.84
嘉兴万宜置业有限责任公司 联营企业 24,800,000.00 -
济南弘碧置业有限公司 联营企业 23,744,131.64 220,063,955.54
广州万墩仓储有限公司 联营企业 21,846,653.22 15,016,672.66
首万誉业 (上海) 物业服务有限公司 联营企业 21,602,965.24 26,098,450.98
嘉兴万昇置业有限责任公司 联营企业 21,200,000.00 -
福州市鸿腾房地产开发有限公司 联营企业 19,436,032.22 38,394,104.55
苏州鑫苑万卓置业有限公司 联营企业 18,782,467.50 79,502,062.47
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 18,600,000.00 -
上海万纬纵横科技有限公司 联营企业 16,929,166.88 20,748,107.43
第 139 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
北京首万物业服务有限公司 联营企业 14,638,435.96 65,249,760.20
宁夏亘元房地产开发有限公司 联营企业 13,276,003.29 -
长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 12,495,994.40 12,495,994.40
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司 联营企业 10,082,171.55 6,077,939.32
天津万利融汇置业有限公司 联营企业 9,771,425.22 3,012,935.75
北京万链建筑科技有限公司 联营企业的子公司 9,548,939.66 382,169.71
宁夏万锦房地产有限公司 联营企业 8,915,935.78 651,736.11
佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 7,998,171.46 10,293,918.41
福州市万涛房地产有限公司 联营企业 7,141,785.96 3,956,595.70
珠海市万科婆石房地产开发有限公司 联营企业 7,109,959.00 3,481,529.16
东莞市中万昇合实业投资有限公司 联营企业 6,958,125.34 -
东莞市中万凯合实业投资有限公司 联营企业 6,948,571.85 130,988.07
万纬 (成都) 仓储设施有限公司 联营企业 5,959,841.60 5,024,685.83
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司 联营企业 5,928,948.81 6,426,896.13
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 4,611,720.97 -
东莞市中万凯胜实业投资有限公司 联营企业 4,572,780.85 -
佛山万源仓储服务有限公司 联营企业 4,104,708.91 2,607,378.95
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 3,894,678.28 -
深圳市卓越不动产投资有限公司 联营企业 3,650,000.00 -
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司 联营企业 3,307,186.86 3,024,631.02
武汉万物仓储管理有限公司 联营企业 3,137,983.31 2,973,906.35
珠海市万亿纵横资产管理有限公司 联营企业 3,081,200.00 3,080,000.00
上海上房现代物流有限公司 联营企业 2,836,504.65 2,745,257.25
重庆中航万科峻景置业有限公司 联营企业 2,715,933.73 24,977,042.49
武汉商汇物流管理有限公司 联营企业 2,704,211.77 2,534,202.37
贵阳聚万生活商业发展有限公司 联营企业 2,155,097.73 4,750,827.02
海宁万普仓储有限公司 联营企业 2,097,189.19 1,935,556.15
上海万狮置业有限公司 联营企业 1,870,136.91 -
上海星信曼置业有限公司 联营企业 1,852,996.62 -
东莞市万科建造设计投资发展有限公司 联营企业 1,759,539.59 -
京亚 (南京) 供应链管理有限公司 联营企业 1,638,180.46 167,736.81
昆明万昆物流有限公司 联营企业 1,631,212.14 1,544,980.62
首万誉业 (天津) 物业服务有限公司 联营企业 1,523,472.75 1,523,472.75
郑州市海创孵化器有限公司 联营企业 1,482,026.33 -
佛山市高明纬贵仓储有限公司 联营企业 1,350,817.80 893,321.05
青岛天泰爱家物业服务有限公司 联营企业 1,261,869.27 -
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司 联营企业 1,250,317.81 1,190,266.90
宁波万晨仓储有限公司 联营企业 1,086,778.11 1,018,454.19
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司 联营企业 1,040,297.22 1,040,069.00
哈尔滨万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 1,034,381.31 -
维斯特 (福建) 物业服务有限公司 联营企业 985,613.64 675,209.10
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 联营企业 918,736.89 65,731.56
成都城投泊寓资产管理有限公司 联营企业 835,929.64 564,198.18
长春万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 570,530.29 -
杭州润灏置业有限公司 联营企业 432,686.29 -
第 140 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
漳州市滨北置业有限公司 联营企业 386,440.38 42,071,045.32
珠海市万科大塘房地产开发有限公司 联营企业 218,800.00 218,800.00
西安科创商业运营管理有限公司 联营企业 201,866.83 112,319.52
佛山乐维仓储有限公司 联营企业 192,665.12 3,415,747.52
南京东泊商业管理有限公司 联营企业 168,357.97 1,046,340.73
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 157,078.07 144,012.97
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
联营企业 156,700.89 149,500.89
(有限合伙)
杭州润衡置业有限公司 联营企业 105,825.58 -
万商零售发展 (深圳) 有限公司 联营企业 92,358.48 -
成都高投城市资源经营有限公司 联营企业 52,409.90 -
云南万城百年投资开发有限公司 联营企业 40,000.00 40,000.00
上海万勤企业管理有限公司 联营企业 36,751.94 36,841.44
昆山博今信息咨询有限公司 联营企业 24,300.00 24,300.00
新疆万信观园房地产开发有限公司 联营企业 11,729.90 11,729.90
Regal Port Trading Limited 联营企业 4,543.67 4,864.67
东莞市中万永航实业投资有限公司 联营企业 2,852.26 2,877.64
佛山市禅城区梅沙教育培训中心 联营企业 2,002.00 -
河北雄安城市资源经营管理有限公司 联营企业 510.00 -
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业 (有限合伙) 联营企业 22.54 302.71
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 - 1,962,466,413.60
通用地产有限公司 其他*2 - 1,435,190,903.33
南京荟宏置业有限公司 联营企业 - 1,206,297,943.52
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 联营企业 - 504,061,743.13
合肥新辉皓辰地产有限公司 联营企业 - 480,693,728.27
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司 联营企业 - 300,000,000.00
西宁中房万科实业有限公司 联营企业 - 173,467,638.26
深圳市众金汇资产管理有限公司 联营企业 - 120,000,000.00
南京金马交通枢纽开发有限责任公司 其他*2 - 101,200,450.00
珠海万纬物流发展有限公司 联营企业 - 37,618,944.93
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 - 21,293,404.14
北京光熙康复医院有限公司 其他*2 - 18,236,201.72
西咸新区筑善置业有限公司 联营企业 - 10,843,692.98
上海鑫侨高置业有限公司 联营企业 - 10,002,400.00
郑州斯普林兰教育科技有限公司 联营企业 - 9,065,000.00
深圳市万御安防服务科技有限公司 联营企业 - 5,084,725.37
南通锦隆置业有限公司 联营企业 - 600,020.47
浙江三和电梯有限公司 联营企业 - 428,231.24
南昌联万置业有限公司 联营企业 - 346,881.31
Wan Kang Industrial Investment Development
联营企业 - 83,299.31
Co., Limited
Apartment Property Holding Limited 联营企业 - 53,020.35
深圳市信城盈合房地产有限公司 子公司*1 - 35,737.18
北京悦荟商业管理有限公司 其他*2 - 14,139.00
东莞市华堡房地产有限公司 联营企业 - 9,403.52
广州市万侨房地产有限公司 其他*2 - 8,500.00
第 141 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
南昌万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 451.04
小计 43,071,460,850.38 39,832,862,312.87
广东省信托房产开发有限公司 合营企业 6,299,507,006.99 -
成都万科南城置业有限公司 合营企业 5,177,637,592.81 4,275,137,487.95
北京宁溪房地产开发有限责任公司 合营企业 4,628,970,333.05 630,283,932.42
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 合营企业 3,821,634,468.69 2,845,140,000.00
太原万科双城房地产开发有限公司 合营企业 3,716,283,982.15 -
广东万科投资发展有限责任公司 合营企业 3,654,367,789.28 363,650,480.62
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司 合营企业 3,487,830,000.00 2,429,010,000.00
杭州锦业置业有限公司 合营企业 2,689,033,637.19 -
中航万科有限公司 合营企业 2,628,019,121.81 2,016,867,974.25
天津万安才智置业有限公司 合营企业 2,597,393,738.28 2,507,740,548.72
天津万安建创置业有限公司 合营企业 2,493,116,942.41 2,829,016,679.50
青岛万珠置业有限公司 合营企业 2,201,875,915.31 -
北京五和万科置业有限公司 合营企业 2,191,959,225.63 303,841,090.66
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司 合营企业 2,076,606,671.81 -
广州市万溪企业管理有限公司 合营企业 1,936,919,442.23 -
杭州锦腾置业有限公司 合营企业 1,583,913,110.74 824,277,108.69
天津华锦万吉置业有限公司 合营企业 1,471,227,968.68 1,943,786,533.38
北京万龙华开房地产开发有限公司 合营企业 1,380,699,747.50 1,085,576,033.55
广州市万锦房地产有限公司 合营企业 1,336,813,148.50 -
上海新地嘉兆物联网有限公司 合营企业 1,329,878,718.84 1,288,270,733.23
广州市万沙房地产有限公司 合营企业 1,180,325,143.99 -
武汉林岸置业有限公司 合营企业 1,162,779,254.67 1,819,308,981.75
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 合营企业 1,159,366,746.58 1,182,366,746.58
杭州南璟置业有限公司 合营企业 1,087,141,354.41 -
厦门市雍景湾房地产有限公司 合营企业 884,056,625.10 916,751,470.49
厦门煊泰置业有限公司 合营企业 883,709,196.19 884,280,110.18
北京市中盛兴建房地产开发有限公司 合营企业 842,555,996.10 2,123,045,189.20
V-Nesta Fund III, LP 合营企业 834,939,799.61 539,779,139.20
北京万科东方置业有限公司 合营企业 787,775,344.89 722,743,416.06
绍兴锦越置业有限公司 合营企业 785,213,000.00 -
济南碧岑置业有限公司 合营企业 764,130,124.18 1,468,534,224.08
北京万越辉置业有限公司 合营企业 743,738,967.97 1,305,423,634.23
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司 合营企业 730,589,461.93 815,124,137.25
大连万腾置业有限公司 合营企业 724,634,151.01 750,290,658.59
昆明万洱房地产开发有限公司 合营企业 644,474,881.31 579,081,422.50
北京祥业万科房地产开发有限公司 合营企业 621,120,304.39 539,266,062.86
深圳市万信二号投资企业 (有限合伙) 合营企业 608,172,389.89 502,375,888.89
珠海市海愉置业有限公司 合营企业 564,526,267.85 477,244,079.81
Wkland Investment II Limited 合营企业 550,889,379.54 550,863,100.85
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司 合营企业 537,082,538.60 540,599,256.33
上海万筠房地产有限公司 合营企业 515,524,537.53 442,573,787.47
武汉万地汉宜房地产开发有限公司 合营企业 498,026,863.45 2,568,102,755.36
深圳市深安聚汇实业有限公司 合营企业 468,693,977.96 364,715,019.10
第 142 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
深圳市荣兴房地产开发有限公司 合营企业 458,435,294.00 458,435,294.00
珠海横琴万骏投资集团有限公司 合营企业 395,961,142.50 -
上海旭嘉房产管理有限公司 合营企业 384,103,174.88 380,124,833.34
宁波万霞置业有限公司 合营企业 363,532,827.53 -
北京神州数码置业发展有限公司 合营企业 359,248,147.09 284,894,983.52
610 Lexington Venture LP 合营企业 347,959,341.52 365,348,839.07
济南万保盛辉房地产开发有限公司 合营企业 346,465,523.26 358,037,500.56
V X Core II Holding Lt d. 合营企业 338,212,107.97 364,343,241.80
宁波万栖置业有限公司 合营企业 331,196,784.99 -
北京万启望管理咨询有限公司 合营企业 325,895,699.15 -
成都市天府怡心湖建设发展有限公司 合营企业 322,007,120.31 321,764,733.75
上海万忞企业管理有限公司 合营企业 307,816,540.69 382,774,573.94
青岛昌明置业有限公司 合营企业 291,859,693.41 289,866,517.17
温州万誉置业有限公司 合营企业 281,638,146.95 277,772,982.02
浙江安吉金石房地产开发有限公司 合营企业 258,433,510.73 -
China Logistics Platform I Limited 合营企业 256,471,432.00 274,590,238.65
昆山浩捷信息咨询有限公司 合营企业 243,581,538.42 304,490,466.88
V-Nesta Investment Part ner III Limit ed 合营企业 241,672,647.60 69,220,935.42
昆明万珑房地产开发有限公司 合营企业 237,091,904.00 237,091,904.00
Ascent Win Limited 合营企业 224,932,769.74 224,919,208.32
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司 合营企业 219,180,854.83 -
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司 合营企业 210,120,000.00 -
厦门雅展房地产开发有限公司 合营企业 209,217,805.48 278,555,999.23
Quasi Rich Limited 合营企业 188,927,691.25 202,275,227.55
武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 188,490,690.11 187,490,690.11
天津万疆置业有限公司 合营企业 183,629,770.07 221,794,223.28
北京万德盈商业运营管理有限公司 合营企业 180,008,536.16 122,508,284.25
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 174,332,244.11 -
天津宁瀚房地产开发有限公司 合营企业 156,576,812.66 115,535,517.64
北京龙万华开房地产开发有限公司 合营企业 155,628,811.92 570,933,631.75
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司 合营企业 153,979,655.27 188,178,590.79
上海万库投资管理有限公司 合营企业 152,481,099.48 192,143,322.33
Wool wich JV Sarl 合营企业 150,446,007.22 179,731,526.09
福州市万思置业有限公司 合营企业 149,552,876.84 143,903,597.42
杭州工万产业投资管理有限公司 合营企业 145,406,604.20 92,465,616.67
宁波方惇房地产信息咨询有限公司 合营企业 139,067,410.39 -
巴夫洛 (嘉兴) 仓储有限公司 合营企业 135,858,293.63 101,021,577.69
南京泰麒置业发展有限公司 合营企业 127,542,038.07 121,923,467.68
北京国万置业有限公司 合营企业 126,900,111.16 126,157,228.64
福建信泰钱隆房地产开发有限公司 合营企业 125,243,617.32 171,890,876.78
上海科岸承华企业发展有限公司 合营企业 121,593,549.55 103,701,771.70
杭州富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 118,403,602.37 118,667,945.72
天万投资控股有限公司 合营企业 110,595,712.89 -
上海万睿房地产有限公司 合营企业 99,869,685.81 782,953,221.95
天津宁熙房地产开发有限公司 合营企业 98,963,621.26 132,579,536.32
第 143 页
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
霸州市万鸿房地产开发有限公司 合营企业 97,327,257.47 72,576,093.26
上海万碧房地产有限公司 合营企业 95,714,714.46 178,938,041.21
深圳长湖置业发展有限公司 合营企业 88,437,658.58 520,476,473.58
扬州万美置业有限公司 合营企业 84,947,000.00 155,010,000.00
中投发展有限责任公司 合营企业 80,932,515.85 82,417,415.85
成都乐活康养健康管理有限公司 合营企业 80,825,511.37 96,821,371.87
杭州万广置业有限公司 合营企业 75,291,055.49 128,484,150.43
福州市共赢百亿房地产有限公司 合营企业 66,458,104.33 256,458,104.33
重庆华葡房地产开发有限公司 合营企业 64,334,988.83 -
北京昌科万联商业运营管理有限公司 合营企业 60,270,000.00 60,270,000.00
北京禾亿企业管理有限公司 合营企业 59,595,458.73 -
中新 (天津) 商业管理有限公司 合营企业 50,017,973.42 49,999,834.91
廊坊市金海房地产开发有限公司 合营企业 43,990,333.19 -
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl 合营企业 42,798,176.39 330,113,701.74
温州万碧金房地产有限公司 合营企业 36,228,195.60 129,013,150.04
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司 合营企业 33,694,110.04 912,325.46
景洪皓泰置业有限公司 合营企业 31,289,748.54 24,720,829.95
杭州万照置业有限公司 合营企业 30,159,212.05 -
京津冀万信冷链产业有限公司 合营企业 30,000,000.00 -
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 26,807,439.53 -
上海万九绿合置业有限公司 合营企业 25,781,354.93 -
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司 合营企业 23,852,721.33 5,727,104.94
沈阳万科万洲房地产开发有限公司 合营企业 21,104,734.58 17,211,610.60
杭州富民投资有限公司 合营企业 18,574,295.01 -
深圳市万信未来城制造有限公司 合营企业 18,249,719.18 12,225,569.84
天津宁晟房地产开发有限公司 合营企业 16,457,215.45 64,253,068.28
佛山市南海区万科联星房地产有限公司 合营企业 15,305,100.00 -
大理满江康旅投资有限公司 合营企业 14,141,462.40 1,921,847.43
重庆荣港物流有限公司 合营企业 13,984,851.10 13,684,487.47
天津市创双置业有限公司 合营企业 12,750,000.00 12,750,000.00
瑞安市鸿熹置业有限公司 合营企业 12,090,049.61 4,950,483.81
杭州邻嘉康复护理院有限公司 合营企业 11,151,483.29 5,508,555.59
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司 合营企业 10,474,122.73 -
中投发展 (天津) 滨海有限责任公司 合营企业 10,252,262.67 16,693,960.03
贵州龙里维乐物流园有限公司 合营企业 9,353,902.05 12,498,020.84
温州万祯置业有限公司 合营企业 8,244,622.68 8,360,671.00
武汉星光南岸置业有限公司 合营企业 7,525,825.60 28,680,013.51
青岛嘉尚酒店管理有限公司 合营企业 7,158,523.13 -
陕西科庙房地产开发有限公司 合营企业 6,975,622.74 2,034,135.00
宁波天筑置业有限公司 合营企业 6,496,750.00 -
上海恺熠置业有限公司 合营企业 5,761,153.18 6,706,552.12
宁波创未来教育信息咨询有限公司 合营企业 5,502,872.98 12,159,022.99
Marriott Holdings Limited 合营企业 5,269,286.84 5,612,287.46
宁波前程供应链有限公司 合营企业 5,210,335.25 -
大连万城万家置业有限公司 合营企业 4,140,200.61 7,643.23
第 144 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
杭州湘格投资管理有限公司 合营企业 3,413,582.09 3,413,582.09
湖南百家汇仓储有限公司 合营企业 3,272,711.20 2,815,879.38
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司 合营企业 3,258,150.12 3,310,687.25
海宁万纬仓储设施有限公司 合营企业 3,151,828.79 2,381,080.30
杭州万东仓储有限公司 合营企业 2,815,815.88 811,553.00
天津禾万企业管理有限公司 合营企业 2,728,498.68 2,728,498.68
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 2,274,474.13 -
昆山芯旺威达电子有限公司 合营企业 1,901,312.44 467,815.33
嘉兴紫元置业有限公司 合营企业 1,841,967.79 2,089,381.15
厦门市万贸悦城物业服务有限公司 合营企业 1,824,513.12 -
东莞滨海湾万科物业服务有限公司 合营企业 1,779,276.92 1,261,364.45
武汉宝山汇城置业有限公司 合营企业 1,753,095.04 495,355.60
福建中联物业服务有限公司 合营企业 1,666,444.26 1,813,039.85
天津市迪万投资有限公司 合营企业 1,224,922.12 1,177,580.02
上海申养投资管理股份有限公司 合营企业 1,174,151.35 664,151.35
泉州东海万誉物业服务有限公司 合营企业 1,046,933.25 503,238.90
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 699,175.41 -
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 526,311.04 -
V-Cloud Apartment I Holding Limited 合营企业 480,107.20 100,361,885.61
济南空港现代仓储设施有限公司 合营企业 447,955.82 447,955.82
徐州宁盛置业有限公司 合营企业 409,039.57 -
杭州紫元康润房地产开发有限公司 合营企业 380,883.80 336,696.55
陕西万翔仓储有限公司 合营企业 323,780.00 323,780.00
北京思翼企业管理有限公司 合营企业 320,000.00 320,000.00
上海虹房泊寓企业发展有限公司 合营企业 272,578.56 -
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司 合营企业 215,364.73 1,613,596.39
广州市万长电子科技有限公司 合营企业 185,438.80 185,438.80
天津华康物流有限公司 合营企业 169,683.99 228,019.25
杭州万物风和物业服务有限公司 合营企业 155,280.85 172,321.82
V X Jinan HK Holding Limited 合营企业 153,440.62 147,598.32
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd. 合营企业 139,820.34 126,828.89
深圳市万物共赢企业管理有限责任公司 合营企业 113,950.00 -
天津智恒企业管理有限公司 合营企业 113,057.42 103,172.63
上海圆丰文化发展有限公司 合营企业 81,481.38 2,085,490.33
V-Cloud Management Investments Limited 合营企业 75,998.87 77,012.35
马鞍山紫元置业有限公司 合营企业 70,573.17 18,715.77
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司 合营企业 53,655.16 -
V-Nesta Fund II GP Limit ed 合营企业 51,151.43 54,765.23
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 50,176.00 53,720.88
万纬物流发展有限公司 合营企业 43,010.69 43,010.69
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 34,367.30 31,225.47
Bountiful Time Limited 合营企业 27,367.64 22,104.64
天津联祺行远企业管理咨询有限公司 合营企业 10,000.00 10,000.00
杭州紫元康盛房地产开发有限公司 合营企业 9,158.31 -
北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 8,989.00 8,989.00
第 145 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
北京万商优选商贸有限公司 合营企业 6,917.69 -
V X Chengdu HK Holding Limited 合营企业 5,835.90 -
沈阳万锦物业服务有限公司 合营企业 3,116.11 288.00
天津万锦晟祥房地产开发有限公司 合营企业 1,120.00 1,120.00
万科信泰基金管理 (深圳) 有限公司 合营企业 1,105.00 1,104.00
太原国投万科湖畔置业有限公司 合营企业 1,000.00 1,000.00
深圳市特发华基投资有限公司 合营企业 730.00 -
成都轨道万科物业有限公司本部 合营企业 20.00 -
南京广电万科置业发展有限公司 合营企业 0.30 0.30
杭州西曙置业有限公司 子公司*1 - 7,229,922,300.69
昆明万睿房地产开发有限公司 合营企业 - 4,444,786,766.76
昆明万澜房地产开发有限公司 子公司*1 - 1,639,133,560.60
江西万航益富置业有限公司 子公司*1 - 1,528,034,530.86
杭州融恒置业有限公司 合营企业 - 1,129,798,255.03
北京万毓商业发展有限公司 子公司*1 - 643,938,061.10
宁波开万云海置业有限公司 合营企业 - 560,388,041.03
成都中万怡兴置业有限公司 合营企业 - 538,019,685.11
北京万启亨企业管理咨询有限公司 子公司*1 - 438,500,000.00
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司 合营企业 - 433,504,913.14
宁波天隆置业有限公司 合营企业 - 304,621,404.08
杭州富耀置业有限公司 合营企业 - 267,401,122.60
青岛万投置业有限公司 子公司*1 - 267,221,962.54
南京裕晟置业有限公司 合营企业 - 260,370,773.15
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 - 242,848,149.67
广州市万景房地产有限公司 合营企业 - 213,091,065.64
杭州富阳福盈弘投资有限公司 合营企业 - 210,120,000.00
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 - 131,199,770.38
Honwill Limited 合营企业 - 120,675,000.00
四川太乙房地产开发有限公司 合营企业 - 114,092,666.32
南京荟合置业有限公司 合营企业 - 92,408,923.43
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 - 70,746,842.50
华侨城 (南昌) 实业发展有限公司 其他*1 - 58,423,182.41
武汉金万置业有限公司 合营企业 - 50,110,110.90
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 - 47,953,942.71
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司 合营企业 - 19,055,320.06
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 子公司*1 - 6,239,485.13
杭州富临投资有限公司 合营企业 - 4,932,706.18
云南浙联地产有限公司 其他*2 - 3,584,311.81
沈阳贝家房地产经纪有限公司 合营企业 - 4,618,061.68
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 - 1,884,487.43
绍兴臻悦房地产开发有限公司 合营企业 - 1,650,000.00
V-Cloud (HK) Limit ed 合营企业 - 404,558.57
张家港康得新未来城投资管理有限公司 合营企业 - 252,718.32
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 - 200,000.00
中万投资 (天津) 有限公司 子公司*1 - 114,576.00
第 146 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
南通卓苏房地产开发有限公司 合营企业 - 29,600.00
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 - 20,000.00
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 - 15,180.51
云南万科城投房地产有限公司 其他*2 - 15,000.00
深圳市盈川投资有限公司 合营企业 - 10,000.00
小计 85,937,384,558.33 74,711,398,400.98
合计 129,008,845,408.71 114,544,260,713.85
本 年 对 关 联 方 的 合 并 抵 消 后 利 息 收 入 为 人 民 币 570,087,406.22 元 (2019 年 ： 人 民 币
1,112,200,047.81 元) 。
第 147 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
应付关联方款项：
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
苏州高新新吴置地有限公司 联营企业 2,027,268,884.79 2,165,189,740.43
北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 1,823,229,529.37 2,143,535,914.83
深圳市深国际联合置地有限公司 联营企业 1,765,352,122.59 1,659,000,000.00
上海鑫侨高置业有限公司 联营企业 1,371,842,485.94 -
佛山市南海区万瑞投资有限公司 联营企业 1,249,336,153.11 1,252,395,683.19
深圳市万御安防服务科技有限公司 联营企业 1,245,572,549.68 -
山西九昌翡翠房地产开发有限公司 联营企业 973,997,022.37 915,977,081.17
西宁中房万科实业有限公司 联营企业 894,971,488.31 -
南京华侨城置地有限公司 联营企业 611,564,996.89 424,510,451.44
武汉长江科技开发有限公司 联营企业 551,527,449.65 644,871,299.26
深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 507,516,660.15 1,002,389,405.23
东莞时富花园开发有限公司 联营企业 468,048,029.01 468,048,029.01
南昌联万置业有限公司 联营企业 452,663,344.38 -
杭州锦和置业有限公司 联营企业 421,211,925.23 536,816,433.26
芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 396,730,556.14 409,522,207.03
合肥永拓置业发展有限公司 联营企业 372,476,685.62 617,366,606.83
成都天利万鑫实业有限责任公司 联营企业 353,175,223.76 315,133,134.90
厦门万特福房地产开发有限公司 联营企业 314,715,804.63 866,454,291.09
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司 联营企业 307,893,478.21 -
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 303,583,921.58 309,353,216.95
济南盛唐置业有限公司 联营企业 276,326,618.05 1,140,101,395.71
徐州晟荣置业有限公司 联营企业 270,897,431.00 90,667,427.16
嘉兴璟鸿置业有限公司 联营企业 255,967,640.72 -
徐州威润房地产开发有限公司 联营企业 248,459,369.36 73,707,361.34
上海港万房地产有限公司 联营企业 240,423,553.28 459,404,817.42
南通锦恒置业有限公司 联营企业 237,831,667.98 301,986,080.05
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司 联营企业 225,924,119.39 105,116,268.22
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 联营企业 224,272,752.91 -
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营企业 196,344,853.41 199,360,400.40
贵阳市金城汇置业有限公司 联营企业 195,868,429.03 179,034,986.20
昆山源翔置业有限公司 联营企业 174,000,000.00 200,013,437.81
上海万御科技有限公司 联营企业 170,768,964.01 -
天津和谐家园建设开发有限公司 联营企业 168,133,108.91 1,804,735,083.03
南京荟宏置业有限公司 联营企业 159,748,201.94 -
徐州苏科置业有限公司 联营企业 152,615,749.60 170,983,157.76
山东华艺置业有限公司 联营企业 148,932,989.89 137,984,257.26
青岛合富锦城置业有限公司 联营企业 148,651,251.42 144,466,948.27
广州天禧房地产开发有限公司 联营企业 135,234,350.16 162,248,475.11
合肥万科瑞益地产有限公司 联营企业 122,257,427.51 -
苏州高新光耀万坤置地有限公司 联营企业 120,864,741.28 109,786,478.21
重庆云畔置业有限公司 联营企业 119,160,596.64 178,920,298.52
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 113,686,639.98 4,640,298.12
深圳印力管理有限公司 联营企业 112,230,662.78 -
第 148 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
上海唯家房地产咨询有限公司 联营企业 106,397,747.80 82,096,173.44
深圳市万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 105,241,852.02 -
中海宏洋置业 (徐州) 有限公司 联营企业 98,742,646.52 32,742,646.52
东莞万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 97,642,937.37 -
广州市万尚房地产有限公司 联营企业 92,842,948.37 147,768,725.32
北京金第房地产开发有限责任公司 联营企业 134,042,768.50 200,335,545.42
悦榕酒店服务 (北京) 有限公司 联营企业 81,600,000.00 83,056,317.58
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 81,444,251.80 62,933,424.00
北京半岛裕泰房地产开发有限公司 联营企业 81,106,537.18 -
Ultimate Vantage Limit ed 联营企业 80,007,093.88 132,608,145.86
东莞市润地房地产有限公司 联营企业 80,000,000.00 -
珠海万纬物流发展有限公司 联营企业 79,092,684.18 -
泉州市万科骏禾置业有限公司 联营企业 76,739,927.75 49,855,968.42
陕西华联置业发展有限公司 联营企业 74,127,168.94 73,864,637.25
合肥新辉皓辰地产有限公司 联营企业 71,457,089.63 -
杭州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 71,251,307.19 -
南通万鹏房地产有限公司 联营企业 70,066,478.96 50,110,818.96
杭州锦繁置业有限公司 联营企业 68,466,585.52 90,944,533.77
云南万塍隆房地产开发有限公司 联营企业 61,860,000.00 61,860,000.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 58,294,220.32 -
南通市通州区东居置业有限公司 联营企业 57,359,746.62 7,638,218.26
贵阳龙华房地产开发有限公司 联营企业 56,729,349.05 48,567,809.16
重庆中航万科云岭置业有限公司 联营企业 54,431,633.80 126,626,069.58
万科链家 (北京) 装饰有限公司 联营企业 53,162,742.89 73,327,495.24
苏州恒万置地有限公司 联营企业 52,820,638.22 46,746,964.06
北京万物御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 52,024,676.45 -
苏州万科商业管理有限公司 联营企业 50,126,211.18 4,558,676.38
佛山市万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 49,171,842.49 -
温州新都置业有限公司 联营企业 48,291,770.65 47,031,296.07
悦梁建筑设计咨询 (上海) 有限公司 联营企业 41,000,000.00 41,000,000.00
南通永创商务信息咨询有限公司 联营企业 40,888,593.84 36,863,593.84
南通万家商务信息咨询有限公司 联营企业 39,006,955.63 39,606,955.63
济南泰盛房地产开发有限公司 联营企业 38,104,276.65 38,104,276.65
南京万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 37,672,576.47 -
深圳市中万华凯实业投资有限公司 联营企业 35,716,356.53 1,412.56
宁波万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 34,189,015.61 -
武汉万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 33,844,406.74 -
苏州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 33,758,054.52 -
郑州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 33,674,075.80 -
广州万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 33,200,938.72 -
西宁万唐房地产有限公司 联营企业 32,767,052.13 499,370.00
温州万茂置业有限公司 联营企业 29,393,023.02 25,415,330.73
东莞市汉邦盛泰有限公司 联营企业 28,634,339.38 -
浙江万鼎房地产开发有限公司 联营企业 27,841,010.52 46,620,267.56
合肥市碧合房地产开发有限公司 联营企业 26,099,390.29 36,054,121.17
第 149 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司 联营企业 25,030,000.00 -
上海中建信万经济发展有限公司 联营企业 25,000,000.00 25,000,000.00
宁夏万悦房地产有限公司 联营企业 24,799,428.83 277,759.25
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司 联营企业 22,546,668.96 206,178,646.23
珠海财富贸易有限公司 联营企业 22,302,470.13 171,721,096.46
上海万科长宁置业有限公司 联营企业 21,147,000.00 21,147,000.00
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 19,493,920.82 -
天津万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 18,595,484.64 -
济南安齐房地产开发有限公司 联营企业 18,050,100.89 45,189,494.11
成都万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 17,151,282.02 -
无锡万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 15,557,206.45 -
合肥万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 15,274,219.47 -
南昌万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 15,228,522.11 -
青岛万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 14,138,944.29 -
佛山市翊辉房地产有限公司 联营企业 13,635,281.84 -
宁夏万鹏房地产开发有限公司 联营企业 12,682,547.11 467,996.15
项榕商务咨询 (上海) 有限公司 联营企业 12,500,000.00 11,600,000.00
昆明万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 12,433,507.83 -
宁夏正辉房地产开发有限公司 联营企业 11,907,260.57 542,818.85
武汉世纪龙源房地产开发有限公司 联营企业 11,817,008.79 -
佛山市万科商业管理有限公司 联营企业 11,750,202.16 -
Vanke Rainbow Partnership,LP 联营企业 11,696,423.88 846,477,710.58
Valliance Capital L.P. 联营企业 11,464,536.63 10,723,849.37
宁夏悦家房地产开发有限公司 联营企业 11,002,194.65 224,411.46
贵阳万御科技有限公司 联营企业 10,962,886.49 -
济南万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 10,709,627.02 -
重庆万御安防科技有限责任公司 联营企业的子公司 10,071,808.38 -
南宁万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 9,904,930.97 -
银川万博中泰房地产有限公司 联营企业 8,760,068.57 -
北京城建万科天运置业有限公司 联营企业 8,112,070.67 31,202,022.74
北京光熙国际养老服务有限公司 联营企业 8,028,581.86 524,820.70
佛山保利恒升置业有限公司 联营企业 7,788,400.00 7,788,400.00
西安万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 7,493,210.87 -
福州万物御科技有限公司 联营企业 7,400,981.53 -
温州万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 7,070,628.90 -
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 6,483,604.45 6,537,877.69
深圳万科景耀投资发展有限公司 联营企业 6,165,539.89 4,375,000.00
珠海万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 5,578,000.77 -
北京首开万科物业服务有限公司 联营企业 5,520,384.21 276,484.20
深圳市万正房地产有限公司 联营企业 5,000,000.00 5,000,000.00
广州科讯实业有限公司 联营企业 4,500,000.00 3,600,000.00
北京万链云享建筑科技有限公司 联营企业 4,000,000.00 -
银川合众致远经纪顾问有限公司 联营企业 3,638,133.55 -
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 3,027,707.43 2,108,170.46
大连万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 2,845,006.34 -
第 150 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
太原万科长宁房地产开发有限公司 联营企业 2,742,900.00 2,742,900.00
武汉英立德教育投资有限公司 联营企业 2,487,177.78 2,487,177.78
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司 联营企业 1,880,283.83 -
长沙市万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 1,652,245.55 -
贵州泰联房地产开发有限公司 联营企业 1,396,693.02 30,645,845.48
沈阳万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 1,149,370.28 -
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 1,079,470.14 1,221,270.14
厦门万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 970,993.72 -
西宁宁灿实业有限公司 联营企业 835,600.21 -
上海筑浦信息技术有限公司 联营企业 624,754.78 6,435,749.75
上海思储纬供应链有限公司 联营企业 491,588.32 100,945.04
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司 联营企业 443,779.89 1,978,783.18
上海万筹科技有限公司 联营企业 405,876.05 -
东莞市联堡房地产有限公司 联营企业 258,575.72 2,900,000.00
浙江三和电梯有限公司 联营企业 234,360.93 -
福讯信息技术有限公司 联营企业 214,553.07 270,204.98
泉州市万悦装修有限公司 联营企业 198,040.00 198,040.00
江西唯家房地产咨询有限公司 联营企业 129,258.75 3,651,102.69
广州首中万物停车场管理有限公司 联营企业 100,000.00 -
东莞市华堡房地产有限公司 联营企业 21,030.66 -
福州市万卓房地产有限公司 联营企业 17,920.10 2,946,200.88
东莞市宝昇房地产有限公司 联营企业 14,160.38 7,118.20
东莞市联析房地产有限公司 联营企业 9,580.84 -
宁波深国投商用置业有限公司 联营企业 7,791.63 -
东莞市万华凯宏实业投资有限公司 联营企业 3,500.24 -
东莞市华塘房地产有限公司 联营企业 2,022.37 5,503.87
上海润筑企业管理有限公司 联营企业 441.64 428.75
常熟深国投商用置业有限公司 联营企业 309.52 308.42
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd. 联营企业 260.11 278.49
上海万颛企业管理有限公司 联营企业 81.61 77.28
苏州深国投商用置业有限公司 联营企业 52.05 51.85
Gold Value Limited 联营企业 24.61 17.85
北京五园科盛房地产开发有限公司 其他*2 - 7.90
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 - 1,272,871,444.15
中房万科实业有限公司 联营企业 - 143,266,513.50
北京半岛印力商业运营管理有限公司 联营企业 - 81,147,637.18
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司 联营企业 - 52,500,000.00
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 - 30,000,000.00
东莞市中万凯胜实业投资有限公司 联营企业 - 21,768,207.33
上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 - 15,370,314.79
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 - 6,095,632.88
广西琮岳房地产有限公司 联营企业 - 5,800,000.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 - 5,476,718.30
昆明云广投资有限公司 联营企业 - 4,900,000.00
上海万狮置业有限公司 联营企业 - 2,420,435.43
第 151 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
万商零售发展 (深圳) 有限公司 联营企业 - 121,790.00
东莞市中万昇合实业投资有限公司 联营企业 - 37,064.91
杭州万懿置业有限公司 联营企业 - 9,000.00
小计 23,877,250,835.56 23,978,899,787.89
深圳市万科云城房地产开发有限公司 合营企业 6,199,310,457.60 9,097,463,188.58
上海广欣投资发展有限公司 合营企业 4,612,875,660.15 4,093,757,132.07
武汉硅创置业有限公司 合营企业 1,898,586,409.52 198,201,177.86
北京万启绣企业管理咨询有限公司 合营企业 1,892,122,187.15 542,028,136.97
杭州锦蓝置业有限公司 合营企业 1,802,307,244.25 1,620,545,534.90
重庆瑞安天地房地产发展有限公司 合营企业 1,670,076,861.82 2,674,486,023.84
横琴万骏咨询管理有限公司 合营企业的子公司 1,595,115,197.55 -
北京昌业房地产开发有限公司 合营企业 1,345,748,472.05 1,497,039,985.97
无锡国信置业有限公司 合营企业 1,266,555,880.16 903,659,585.80
深圳市华通基业投资有限公司 合营企业 1,179,717,443.97 -
合肥一航投资有限公司 合营企业 1,008,168,162.94 951,449,625.00
宁波开投明海置业有限公司 合营企业 900,836,828.05 1,094,517,685.19
苏州迅和置业有限公司 合营企业 883,276,326.28 999,502,692.45
天津信科置业有限公司 合营企业 845,890,351.98 1,323,920,219.58
成都润万置业有限公司 合营企业 787,419,328.89 956,959,328.89
重庆星畔置业有限公司 合营企业 774,042,849.69 1,077,201,393.66
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司 合营企业 754,640,270.29 716,421,087.40
青岛龙泰锦钰置业有限公司 合营企业 745,304,918.35 561,903,637.35
广州市万景房地产有限公司 合营企业 704,522,640.36 -
南京裕晟置业有限公司 合营企业 678,422,002.39 -
温州万楷置业有限公司 合营企业 656,615,628.00 656,615,628.00
宁波万应置业有限公司 合营企业 610,807,211.42 663,747,139.21
苏州高新万科置地有限公司 合营企业 544,633,683.03 608,206,683.26
宁波市鄞州城投置业有限公司 合营企业 544,490,476.10 545,487,864.17
无锡市北联投资发展有限公司 合营企业 534,406,168.23 609,405,593.26
沈阳永昌盛房产开发有限公司 合营企业 492,023,376.93 615,822,371.73
合肥新城创域房地产有限公司 合营企业 468,838,472.47 449,870,481.17
武汉联投万科生态城房地产有限公司 合营企业 440,213,472.93 545,002,360.43
无锡市辰万房地产有限公司 合营企业 439,543,206.35 752,473,630.01
西安雁顺置业有限公司 合营企业 416,197,122.38 819,533,641.54
深圳市万信一号投资企业 (有限合伙) 合营企业 399,999,999.00 400,000,000.00
大连万兴置业有限公司 合营企业 393,548,741.84 190,730,183.91
海门新雅房地产开发有限公司 合营企业 392,594,120.17 863,965,694.63
成都万新置业有限公司 合营企业 391,298,482.84 100,798,237.11
成都中万怡兴置业有限公司 合营企业 370,445,326.02 -
长沙市领域投资有限公司 合营企业 367,997,612.35 368,147,794.00
四川太乙房地产开发有限公司 合营企业 354,180,363.68 -
漳州市万科滨江置业有限公司 合营企业 350,540,922.16 481,019,242.77
河北国控房地产开发有限公司 合营企业 339,148,987.77 171,136,876.86
温州市梁旭置业有限公司 合营企业 333,772,090.17 655,706,047.79
上海万谊龙置业有限公司 合营企业 327,067,526.05 372,695,075.31
第 152 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
深圳城盛房地产开发有限公司 合营企业 326,531,830.25 876,518,630.25
上海合庭房地产开发有限公司 合营企业 319,496,432.49 631,813,913.48
上海北万置业有限公司 合营企业 312,971,582.78 341,599,930.00
常熟万中城房地产有限公司 合营企业 311,111,608.81 301,798,162.49
南宁万滨房地产有限公司 合营企业 306,426,117.60 292,738,601.02
海门申万置业有限公司 合营企业 302,580,735.47 275,869,058.04
扬州万胜置业有限公司 合营企业 300,372,860.85 434,967,774.07
上海加来房地产开发有限公司 合营企业 284,911,382.80 334,163,341.60
杭州万晨置业有限公司 合营企业 270,394,721.58 1,233,334,312.57
杭州融恒置业有限公司 合营企业 269,603,931.20 -
南京悦颐房地产开发有限公司 合营企业 266,021,473.11 204,837,436.53
北京万启方管理咨询有限公司 合营企业 263,922,864.35 -
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 262,425,644.23 -
天津海纳万塘房地产开发有限公司 合营企业 240,313,253.46 193,833,301.31
济南万科众享置业有限公司 合营企业 236,961,479.97 71,518,747.83
四川万合鑫城置业有限公司 合营企业 236,683,016.84 324,198,821.01
北京万启丰企业管理咨询有限公司 合营企业的子公司 232,535,287.50 -
海宁开元名都置业有限公司 合营企业 227,387,212.25 274,741,038.51
青岛万湖置业有限公司 合营企业 225,168,788.41 300,168,788.41
扬州万景置业有限公司 合营企业 222,904,571.64 222,904,571.64
成都万锦南府置业有限公司 合营企业 218,512,813.05 241,235,745.81
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 217,523,342.59 641,816,081.38
杭州京科置业有限公司 合营企业 208,281,331.67 646,344,344.71
上海乐都置业有限公司 合营企业 197,534,006.37 198,418,127.61
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 189,169,656.17 206,836,192.09
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 188,425,229.62 -
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 181,296,247.90 184,642,024.43
610 Lexington Development LLC 合营企业 178,700,309.78 -
昆明万睿房地产开发有限公司 合营企业 172,508,732.40 -
北京万福阳光投资有限公司 合营企业 168,388,402.35 39,362,642.11
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 162,563,112.79 -
山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 161,986,791.87 135,969,634.99
杭州万璟置业有限公司 合营企业 150,918,824.20 190,377,605.64
深圳市滨海酒店资产有限公司 合营企业 150,000,000.00 150,000,000.00
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 149,966,032.17 237,453,533.16
御河硅谷 (上海) 建设发展有限公司 合营企业 148,962,245.81 203,134,516.16
杭州万爵置业有限公司 合营企业 146,388,556.38 180,409,099.94
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 145,252,503.60 384,716,496.20
中万新创 (珠海) 投资管理企业 (有限合伙) 合营企业 144,545,402.61 144,545,402.61
温州万瑞置业有限公司 合营企业 144,053,654.67 329,845,383.48
杭州金昇房地产开发有限公司 合营企业 141,101,650.52 124,448,455.44
张家港嘉凯城房地产开发有限公司 合营企业 137,114,796.78 83,908,147.11
徐州铭辉置业有限公司 合营企业 134,979,005.65 136,330,618.65
无锡市晨业房地产有限公司 合营企业 134,728,642.73 146,893,066.21
南昌联颐置业有限公司 合营企业 127,212,683.49 -
第 153 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
扬州万铭置业有限公司 合营企业 124,881,220.95 124,889,224.91
苏州俊昌置业有限公司 合营企业 120,299,567.18 47,225,269.60
常熟中南香缇苑房地产有限公司 合营企业 112,069,786.08 274,564,356.65
扬州启辉置业有限公司 合营企业 105,666,316.75 122,838,016.75
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司 合营企业 104,500,449.93 -
上海莘宝企业管理有限公司 合营企业 96,904,630.75 100,198,126.31
上海谊智企业发展有限公司 合营企业 90,849,296.98 124,553,325.76
广州知识城置业发展有限公司 合营企业 86,682,847.82 124,353,524.75
北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 86,295,718.59 90,942,654.23
北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 81,491,142.40 61,157,452.30
宁波开万云海置业有限公司 合营企业 78,966,662.73 -
宁波镇海开元和雅置业有限公司 合营企业 75,650,976.12 125,382,464.32
V-Nesta Fund II,LP 合营企业 70,753,408.47 75,751,888.32
大连万城之光置业有限公司 合营企业 69,880,020.59 180,277,513.45
深圳市龙城广场房地产开发有限公司 合营企业 65,127,575.74 901,511,476.68
天津梅江秋实置业有限公司 合营企业 62,729,264.66 225,508,952.66
北京东万恒冠经济咨询中心 (有限合伙) 合营企业 62,693,573.07 46,200,173.07
河南省多乐置业有限公司 合营企业 62,062,451.65 -
杭州富阳万朝置业有限公司 合营企业 60,107,972.14 111,034,720.55
杭州锦康置业有限公司 合营企业 59,827,395.41 139,509,230.49
石家庄万科文润房地产开发有限公司 合营企业 57,120,000.00 -
深圳市汇成通泰实业有限公司 合营企业 56,782,950.00 -
南京荟合置业有限公司 合营企业 51,601,665.48 -
内蒙古城投万科投资发展有限公司 合营企业 50,000,000.00 50,000,000.00
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司 合营企业 49,755,225.20 -
北京万城永辉置业有限公司 合营企业 46,621,338.57 40,909,454.09
温州万贤置业有限公司 合营企业 41,676,856.00 57,730,565.46
珠海东万元奉企业管理合伙企业 (有限合伙) 合营企业 40,369,725.86 -
临沂鲁商置地有限公司 合营企业 39,726,008.79 39,726,008.79
万创置业 (上海) 有限公司 合营企业 38,381,778.54 37,931,353.40
温州德信南湖置业有限公司 合营企业 37,923,042.71 27,077,297.10
武汉金万置业有限公司 合营企业 37,633,621.20 -
扬州嘉世威建设发展有限公司 合营企业 35,652,447.00 35,652,447.00
佛山市南海区万扬房地产有限公司 合营企业 32,919,887.28 938,733,678.66
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 32,440,000.00 -
天津松科房地产有限公司 合营企业 30,848,215.52 64,673,731.38
温州万毅房地产有限公司 合营企业 29,896,285.49 23,630,125.00
宁波天隆置业有限公司 合营企业 29,814,326.00 -
廊坊市万都房地产开发有限公司 合营企业 29,642,470.00 29,655,720.00
温州万享置业有限公司 合营企业 29,626,158.37 29,944,823.36
南京龙西置业有限公司 合营企业 28,444,325.71 34,878,384.61
杭州万臻置业有限公司 合营企业 26,498,308.75 325,626,859.01
天津恒京企业管理有限公司 合营企业 25,000,000.00 25,000,000.00
天津万津城置业有限公司 合营企业 24,989,000.00 24,989,000.00
济南万润教育咨询有限公司 合营企业 23,758,710.58 28,447,935.17
第 154 页
万科企业股份有限公司
截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
杭州万业置业有限公司 合营企业 23,403,633.25 156,134,084.99
杭州万科大家房地产开发有限公司 合营企业 22,271,580.93 337,534,772.61
南京凯瑞置业有限公司 合营企业 22,184,481.54 50,150,850.28
Eagle One Global Limited 合营企业 22,017,335.45 23,572,836.30
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 21,549,095.57 -
杭州富耀置业有限公司 合营企业 20,339,235.60 -
V-Nesta Investment Part ner II Limited 合营企业 17,936,348.88 19,256,736.12
杭州富临投资有限公司 合营企业 16,977,448.42 -
横琴万科云地商务咨询合伙企业 (有限合伙) 合营企业 16,000,000.00 16,000,000.00
珠海东万更新投资管理有限公司 合营企业 12,000,000.00 12,000,000.00
上海万科益达投资管理有限公司 合营企业 10,000,000.00 10,000,000.00
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司 合营企业 9,852,983.00 -
海门万和置业有限公司 合营企业 9,732,750.00 9,581,094.26
上海资贤投资发展有限公司 合营企业 7,689,768.74 5,711,662.79
北京北万颐养企业管理有限公司 合营企业 7,576,856.21 4,884,922.02
南昌联湖科置业有限公司 合营企业 7,565,430.93 -
北京万启安企业管理咨询有限公司 合营企业的子公司 6,469,038.01 74,123,847.97
上海顺畅置业有限公司 合营企业 6,013,343.33 13,013,343.33
中盈万鑫 (珠海) 投资管理有限公司 合营企业 6,000,000.00 6,000,000.00
海门坤万置业有限公司 合营企业 5,459,608.00 5,762,635.64
嘉兴昆仑置业有限公司 合营企业的子公司 5,415,715.41 659,479.89
深圳市万劲投资有限公司 合营企业 5,100,000.00 -
深圳市万科安居物业服务有限公司 合营企业 5,001,345.26 51,707.13
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司 合营企业 4,605,439.91 4,601,559.62
广州华坤装饰科技有限公司 合营企业 4,080,000.00 4,080,000.00
吉林市万山雪业投资咨询有限公司 合营企业 3,287,104.64 3,330,060.00
深圳市富威东方房地产开发有限公司 合营企业 3,101,224.35 3,101,224.35
沈阳新兴置业有限公司 合营企业 2,237,444.73 45,106,101.13
上海旻万企业发展有限公司 合营企业 1,999,000.01 1,999,000.01
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 1,514,719.50 -
沈阳盛安房地产开发有限公司 合营企业 954,853.69 708,427.09
沈阳贝家房地产经纪有限公司 合营企业 490,000.00 -
V X Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 442,698.79 117,194.31
深圳市万科云地实业有限公司 合营企业 314,124.51 351,695.29
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司 合营企业 212,977.64 12,361.22
诸暨紫元康达房地产开发有限公司 合营企业 51,986.28 79,022.67
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 47,969.35 -
济南市市中区润学园幼儿园 合营企业 40,852.40 -
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司 合营企业 28,552.73 11,524.44
苏州姑苏万卷商业管理有限公司 合营企业 24,947.94 -
V X Logistics IX (HK ) Holding Limited 合营企业 11,839.53 12,241.65
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 9,623.74 -
China Logistics Platform II Limited 合营企业 39.02 41.77
Hongkong Sunshine Business Limited 合营企业 6.51 6.96
杭州锦业置业有限公司 合营企业 - 865,047,768.17
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 - 720,628,349.90
长沙市万科西海岸置地有限公司 合营企业 - 375,332,528.76
深圳市万科云城置地有限公司 子公司*1 - 293,786,775.16
杭州万照置业有限公司 合营企业 - 231,588,357.31
杭州富阳东润置业有限公司 子公司*1 - 203,852,252.48
中万筑想企业管理咨询 (天津) 有限公司 子公司*1 - 188,327,584.85
天万投资控股有限公司 合营企业 - 140,285,267.97
重庆两江万科投资有限公司 其他*2 - 92,848,833.65
北京万金房地产开发有限公司 子公司*1 - 80,994,949.07
杭州富民投资有限公司 合营企业 - 53,450,959.00
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 - 52,023,688.96
济南中昇投资有限公司 合营企业 - 37,500,000.00
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 - 37,031,838.22
广东有巢氏集成住宅科技有限公司 其他*2 - 36,622,416.25
青岛万珠置业有限公司 合营企业 - 34,946,562.50
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 - 33,351,718.45
廊坊市金海房地产开发有限公司 合营企业 - 31,479,018.28
武汉万科青安居房地产有限公司 其他*2 - 29,883,395.86
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 - 29,470,924.13
河北冀资万科房地产开发有限公司 其他*2 - 25,000,000.00
上海万双建筑技术有限公司 合营企业 - 14,350,499.56
中万天投股权投资管理 (天津) 有限公司 合营企业 - 10,013,674.20
重庆华葡房地产开发有限公司 合营企业 - 9,208,464.18
宁波天筑置业有限公司 合营企业 - 6,948,416.21
筑想商务信息咨询 (天津) 有限公司 合营企业 - 91,822.43
Seven Treasures Retail Pte.Ltd. 合营企业 - 35,452.73
宁波东部科创产业发展有限公司 合营企业 - 25,323.27
绍兴坂湖房地产开发有限公司 子公司*1 - 10,533.20
厦门市万贸悦城物业服务有限公司 合营企业 - 7,663.05
大连索尔置业有限公司 合营企业 - 5,000.00
宁波前程供应链有限公司 合营企业 - 0.01
小计 53,146,715,282.95 58,233,718,752.64
合计 77,023,966,118.51 82,212,618,540.53
本年对 关联 方的 利息支 出为 人民 币 120,722,879.74 元 (2019 年 ：人 民币 337,220,507.92
元) 。
*1 该等公司本年已变更为子公司或共同经营，参见附注六、4。
*2 因本年处置持有的该等公司股权或该等公司已被注销，该等公司于本年末已非本集团的
关联企业。
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6 本集团与其他关联方之间的交易
本集团于本年度向联营公司 SCPG Holdings Co., Ltd. 之子公司支付商场管理费总额人民币
5,160.73 万元 (2019 年：人民币 5,995.20 万元) 。
于 2015 年，本集团与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站项目，于 2020
年 12 月 31 日，本集团对项目合计投入人民币 59.93 亿元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 59.93
亿元)，对深圳市地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 99.91 亿元 (2019 年 12 月 31 日：
人民币 100.97 亿元) 。
本集团于本年度与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机电外包费交易总额为人
民币 365,152.43 万元 (2019 年：无) 。
本集团于 2020 年 6 月与地铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司，共同设立佛山市
南海区万铁房地产开发有限公司 (控股子公司)，合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目，于
2020 年 12 月 31 日，本集团对项目投入人民币 27.89 亿元。
2020 年 6 月 29 日，本集团与地铁集团签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公
司成立合资公司之备忘录》，共同投资成立合营公司深圳地铁万科实业发展有限责任公司。该
合营公司成立于 12 月 9 日，注册资本 10 亿元人民币，其中，万科持股 50%，地铁集团持股
50%。
2020 年，本集团以下属子公司持有的商业和仓储物业作为底层资产，发起设立资产支持专项
计划。作为该等交易的一部分，本集团应将该等子公司的股权转让予由本集团之联营公司深圳
前海基础设施投资基金管理有限公司管理的基金。截止 2020 年 12 月 31 日，仓储物业以人民
币 3.59 亿元对价交割完成，商业物业相关交易尚未完成。
7 本集团与关键管理人员之间的交易：
2020 年 2019 年
关键管理人员薪酬 62,257,550.76 63,274,527.24
销售商品收入 30,021,180.95 30,242,974.29
销售商品成本 8,996,623.04 12,448,834.76
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本集团的关键管理人员亦参加经济利润奖金计划 (附注五、27)，上述薪酬未包括经济利润奖。
报告期内的关键管理人员获得的 2019 年度经济利润奖金为税后人民币 78,020,570.00 元，但
最终取得金额仍存在变动的可能。2020 年度经济利润奖金计划在 2020 年度股东大会之后分
配，向关键管理人员的分配将在 2021 年年报披露。
十一 资本管理
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的产品和
服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集团考虑
的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预期的现金流、
预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整资本结构。
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务 (包括短
期借款、长期借款、超短期融资券、应付债券，不含已计提的应付利息)，扣除货币资金。
经调整的净债务资本率如下：
本集团
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
短期借款 25,038,785,031.02 15,306,618,756.76
一年内到期的长期借款和应付债券 57,874,578,762.38 78,080,314,841.61
长期借款 132,036,783,089.92 114,319,778,454.74
应付债券 43,576,223,200.25 49,645,512,945.07
短期融资券 - 500,000,000.00
总债务合计 258,526,370,083.57 257,852,224,998.18
减：货币资金 195,230,723,369.88 166,194,595,726.42
经调整的净债务 63,295,646,713.69 91,657,629,271.76
股东权益 349,844,473,343.22 270,579,115,412.96
净债务资本率 18.09% 33.87%
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本公司
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
短期借款 19,783,000,000.00 13,595,000,000.00
一年内到期的长期借款和应付债券 50,018,430,611.85 71,046,153,242.71
长期借款 92,578,149,813.79 71,110,260,782.59
应付债券 13,454,987,830.51 15,941,160,997.44
短期融资券 - 500,000,000.00
总债务合计 175,834,568,256.15 172,192,575,022.74
减：货币资金 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
经调整的净债务 83,399,756,928.17 98,781,089,431.32
股东权益 147,334,241,105.41 110,994,961,278.69
净债务资本率 56.61% 89.00%
十二 承诺或有事项
1 重要承诺事项
约定资本支出
于 2020 年 12 月 31 日，本集团的资本承担如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,894.70 亿元 1,762.50 亿元
已签订的正在或准备履行的土地合同 61.18 亿元 200.44 亿元
合计 1,955.88 亿元 1,962.94 亿元
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同
时，于若干年内支付。
2 或有事项
(1) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止 2020 年 12 月 31 日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中
出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管
理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
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(2) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
财务承诺
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保
的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记
手续办妥后并交银行执管之日止；截止年末，本集团承担阶段性担保额为人民币 2,282.26 亿
元。(2019：阶段性担保额为人民币 2,281.52 亿元) 。管理层相信任何因此引致的负债不会对
本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
十三 资产负债表日后事项
1 资产负债表日后利润分配情况说明
拟分配的股利 14,522,165,251.25
本集团拟向普通股股东派发现金股利，每股人民币 1.25 元 (2019 年：以 2020 年增发股份后计
算 为 每 股 人 民 币 1.0166131 元 ) ， 共 人 民 币 14,522,165,251.25 元 (2019 年 ： 人 民 币
11,810,739,436.05 元) 。此项提议尚待股东大会批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利
并未在资产负债表日确认为负债。如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债
转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不
变的前提下相应调整。
2 债券发行
2021 年 1 月 22 日，本集团完成面向合格投资者公开发行住房租赁专项债券人民币 30 亿元，
其中 7 年期发行规模人民币 11 亿元，票面利率为 3.98%，3 年期发行规模人民币 19 亿元，票
面利率为 3.38% 。
2021 年 1 月 29 日，本集团完成面向合格投资者公开发行 3 年期中期票据人民币 20 亿元，票
面利率为 3.76% 。
3 债券回购
2021 年 2 月 25 日，经第十九届董事会第五次会议审议通过，本集团以自有资金购回了“17
万科 01”、“18 万科 01”和“18 万科 02”的部分债券。
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十四 分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分
部。其中房地产分部又分为北方区域、南方区域、上海区域、中西部区域和西北区域五个分
部。由于业务管理需要，本集团于 2020 年将 2019 年分部报告中的中西部区域拆分为中西部
区域和西北区域，该两个区域包含的城市 (如下文所披露) 即对应 2019 年的中西部区域，相应
地本集团于 2020 年开始将中西部区域和西北区域的资产、收入、费用及经营成果在分部报告
中按照两个区域进行披露。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每
个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分
部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
北方区域包含如下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、
唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔
滨、淄博、威海及雄安新区。
南方区域包含如下城市：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、
三亚、南宁、莆田、柳州、泉州、晋江、漳州及惠州。
上海区域包含如下城市：上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴、
芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖江、瑞安、太仓、盐
城、高邮、宿迁、海门、台州、金华、马鞍山、湖州及江阴等。
中西部区域包含如下城市：成都、武汉、重庆、昆明、贵阳、南充、郑州、宜昌、玉溪、西双
版纳、大理、鄂州、永川、西昌、眉山及周口等。
西北区域包含如下城市：西安、乌鲁木齐、兰州、渭南、银川、西宁及咸阳等。
1 报告分部的利润或亏损及资产的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资产、收
入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基
础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分
部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银
行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部
之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
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2020 年
地产行业
北方区域 南方区域 上海区域 中西部区域 西北区域 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
分部收入 67,518,982,480.64 112,219,317,736.71 110,364,898,016.00 75,419,937,626.54 27,593,045,449.41 18,203,820,354.44 18,871,063,762.58 (11,079,387,712.20) 419,111,677,714.12
其中：外部销售收入 67,442,942,553.14 112,118,018,806.15 110,264,563,337.38 75,205,793,072.77 27,585,996,883.22 15,432,211,007.47 11,062,152,053.99 - 419,111,677,714.12
分部间销售收入 76,039,927.50 101,298,930.56 100,334,678.62 214,144,553.77 7,048,566.19 2,771,609,346.97 7,808,911,708.59 (11,079,387,712.20) -
分部费用 58,616,933,097.86 92,533,641,062.25 88,792,633,514.43 61,495,382,359.34 20,820,683,157.85 16,483,344,820.88 23,601,148,370.77 (9,625,146,002.73) 352,718,620,380.65
分部利润 (注) 8,902,049,382.78 19,685,676,674.46 21,572,264,501.57 13,924,555,267.20 6,772,362,291.56 1,720,475,533.56 (4,730,084,608.19) (1,454,241,709.47) 66,393,057,333.47
分部资产 408,101,936,519.66 438,712,386,108.08 471,942,785,539.72 286,500,924,311.27 114,618,638,361.82 19,545,861,185.68 765,257,541,033.93 (635,502,979,054.61) 1,869,177,094,005.55
2019 年
地产行业
北方区域 南方区域 上海区域 中西部区域 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
分部收入 71,355,851,580.01 119,434,217,032.16 95,593,679,147.15 67,174,024,442.85 14,293,032,884.70 7,187,035,335.91 (7,143,962,883.84) 367,893,877,538.94
其中：外部销售收入 71,298,043,072.02 119,395,737,437.13 95,362,883,925.58 67,129,815,433.52 12,700,185,214.43 2,007,212,456.26 - 367,893,877,538.94
分部间销售收入 57,808,507.99 38,479,595.03 230,795,221.57 44,209,009.33 1,592,847,670.27 5,179,822,879.65 (7,143,962,883.84) -
分部费用 57,194,094,874.88 93,658,243,862.18 72,888,333,999.13 54,244,264,435.42 12,866,108,691.45 12,318,321,734.54 (6,982,683,757.12) 296,186,683,840.48
分部利润 (注) 14,161,756,705.13 25,775,973,169.98 22,705,345,148.02 12,929,760,007.43 1,426,924,193.25 (5,131,286,398.63) (161,279,126.72) 71,707,193,698.46
分部资产 373,798,896,607.04 441,285,277,978.68 398,383,304,724.51 353,461,565,863.14 15,235,692,702.61 642,177,695,449.08 (494,412,982,923.83) 1,729,929,450,401.23
主营业务收入及主营业务成本在附注五、41 中。
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注： 分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
2020 年 2019 年
分部利润 66,393,057,333.47 71,707,193,698.46
加：投资收益 13,511,869,972.98 4,984,126,780.28
加：公允价变动损益 5,333,532.39 (68,518,913.61)
加：资产处置收益 / (损失) 48,381,265.04 (9,665,523.59)
营业利润 79,958,642,103.88 76,613,136,041.54
2 本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过 10%的客户。
十五 母公司财务报表主要项目附注
1 货币资金
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目
原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
银行存款 人民币 92,412,221,805.35 1.0000 92,412,221,805.35 人民币 73,386,092,352.88 1.0000 73,386,092,352.88
港币 26,671,725.14 0.8337 22,235,702.49 港币 28,022,972.26 0.8926 25,013,810.82
美元 54,410.43 6.5028 353,820.14 美元 54,498.25 6.9622 379,427.72
合计 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
2 交易性金融资产
种类 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
理财产品 - 11,504,468,493.15
3 其他应收款
(1) 其他应收款按往来方分类
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收内部子公司款 305,539,247,416.82 309,499,885,355.25
应收合营 / 联营企业款 23,259,654,243.16 16,410,158,879.17
其他 692,327,512.87 756,364,453.25
小计 329,491,229,172.85 326,666,408,687.67
减：坏账准备 488,401.69 595,959.79
合计 329,490,740,771.16 326,665,812,727.88
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(2) 其他应收款按账龄分析如下：
账龄 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 329,491,229,172.85 326,666,408,687.67
小计 329,491,229,172.85 326,666,408,687.67
减：坏账准备 488,401.69 595,959.79
合计 329,490,740,771.16 326,665,812,727.88
账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(3) 按坏账准备计提方法分类披露
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 329,483,953,164.11 100.00 - - 329,483,953,164.11
按组合计提坏账准备 7,276,008.74 0.00 488,401.69 6.71 6,787,607.05
合计 329,491,229,172.85 100.00 488,401.69 329,490,740,771.16
2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 326,649,148,954.02 99.99 - - 326,649,148,954.02
按组合计提坏账准备 17,259,733.65 0.01 595,959.79 3.45 16,663,773.86
合计 326,666,408,687.67 100.00 595,959.79 326,665,812,727.88
本公司对于应收内部子公司款和应收联营 / 合营企业款，按照单项计算预期信用损失。对于其
他类别的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，基于历史实际信用损失率计算预期
信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
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(4) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
年初余额 595,959.79 438,662.70
本年计提 - 157,297.09
本年收回或转回 (107,558.10) -
年末余额 488,401.69 595,959.79
(i) 本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
(5) 按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
2020 年 12 月 31 日
占其他应
单位名称 收款年末 坏账准备
款项的性质 年末余额 账龄
余额合计数的 年末余额
比例 (%)
深圳市万科发展有限公司 子公司往来款 58,054,567,525.82 1 年以内 17.62 -
北京万科企业有限公司 子公司往来款 34,483,306,083.92 1 年以内 10.47 -
广州万科企业有限公司 子公司往来款 19,543,510,671.81 1 年以内 5.93 -
上海万科投资管理有限公司 子公司往来款 17,251,997,853.10 1 年以内 5.24 -
万科 (成都) 企业有限公司 子公司往来款 10,815,937,157.73 1 年以内 3.28 -
合计 140,149,319,292.38 42.54 -
(6) 本公司本年未发生因金融资产转移而终止确认的其他应收款项的情况。
4 其他非流动金融资产
参见附注五、12。
5 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
对子公司的投资 50,218,210,666.07 27,551,150,166.07
对联营 / 合营企业的投资 5,362,966,222.80 4,759,521,676.42
合计 55,581,176,888.87 32,310,671,842.49
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(2) 对子公司投资
2020 年度
被投资单位 万科地产 (香港) 上海万科 深圳市万科 北京万科企业 广州万科企业 万科物流发展
其他 合计
有限公司 投资管理有限公司 发展有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
年初余额 5,761,294,320.00 2,172,829,131.39 1,641,739,901.38 1,504,311,937.16 900,000,000.00 140,861,115.21 15,430,113,760.93 27,551,150,166.07
本年增加 - - - - 4,100,000,000.00 18,000,000,000.00 970,800,000.00 23,070,800,000.00
本年减少 - - - - - - (403,739,500.00) (403,739,500.00)
年末余额 5,761,294,320.00 2,172,829,131.39 1,641,739,901.38 1,504,311,937.16 5,000,000,000.00 18,140,861,115.21 15,997,174,260.93 50,218,210,666.07
本年计提减值准备 - - - - - - - -
减值准备年末余额 - - - - - - - -
本公司子公司的相关信息参见附注七。
(3) 对联营、合营企业投资：
2020 年度
被投资单位
合营企业 联营企业 合计
年初余额 1,259,595,082.82 3,499,926,593.60 4,759,521,676.42
本年变动
- 追加投资 - 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
- 减少投资 (103,011,850.83) - (103,011,850.83)
- 权益法下确认的投资收益 14,455,698.02 (35,007,632.92) (20,551,934.90)
- 宣告发放现金股利或利润 - (272,991,667.89) (272,991,667.89)
年末余额 1,171,038,930.01 4,191,927,292.79 5,362,966,222.80
减值准备年末余额 - - -
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6 无形资产
无形资产为本公司持有的土地使用权。
7 其他非流动资产
参见附注五、22。
8 短期借款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
种类
原币 折人民币 原币 折人民币
银行借款
信用借款
- 人民币 - - 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
小计 - 2,000,000,000.00
其他借款
信用借款
- 人民币 19,783,000,000.00 19,783,000,000.00 11,595,000,000.00 11,595,000,000.00
小计 19,783,000,000.00 11,595,000,000.00
加：借款应付利息 67,785,965.54 67,785,965.54 57,804,601.95 57,804,601.95
合计 19,850,785,965.54 13,652,804,601.95
9 应付票据
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
商业承兑汇票 391,073,289.55 580,492,627.15
上述金额均为一年内到期的应付票据。
10 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 3,334,818,836.39 2,756,363,077.97 2,239,466,401.47 3,851,715,512.89
离职后福利
- 设定提存计划 457,665.74 4,557,231.72 4,452,057.81 562,839.65
辞退福利 - 679,032.40 679,032.40 -
合计 3,335,276,502.13 2,761,599,342.09 2,244,597,491.68 3,852,278,352.54
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(2) 短期薪酬
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、津贴和补贴 3,333,454,503.12 2,733,851,433.85 2,217,615,296.85 3,849,690,640.12
职工福利费 906,858.80 11,782,914.51 11,436,762.40 1,253,010.91
社会保险费 66,088.21 2,206,452.37 2,167,508.04 105,032.54
其中：医疗保险费 66,088.21 2,051,633.42 2,012,689.09 105,032.54
工伤保险费 - 21,525.60 21,525.60 -
生育保险费 - 133,293.35 133,293.35 -
住房公积金 391,386.26 8,522,277.24 8,246,834.18 666,829.32
合计 3,334,818,836.39 2,756,363,077.97 2,239,466,401.47 3,851,715,512.89
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 455,249.66 4,520,043.34 4,415,426.32 559,866.68
失业保险费 2,416.08 37,188.38 36,631.49 2,972.97
合计 457,665.74 4,557,231.72 4,452,057.81 562,839.65
本年无向职工提供的非货币性福利 (2019 年：无) 。
11 应交税费
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
增值税 24,913,874.20 220,382,728.39
城市维护建设税 31,101,164.84 17,267,919.03
教育费附加 20,141,249.09 10,760,359.17
房产税 90,539.25 90,539.25
合计 76,246,827.38 248,501,545.84
12 其他应付款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付内部子公司款 128,477,596,621.51 104,206,616,981.94
应付合营 / 联营企业款 17,970,783,304.96 22,466,726,596.01
其他 2,764,177,401.94 29,283,257,923.33
合计 149,212,557,328.41 155,956,601,501.28
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13 其他流动负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待转销项税 (注) 407,240,959.84 10,212,214.47
短期融资券 - 500,000,000.00
合计 407,240,959.84 510,212,214.47
注： 待转销项税主要为本公司向子公司收取运营管理费对应收取的增值税销项税。
14 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 38,517,472,722.87 59,065,660,000.00
一年内到期的应付债券 11,500,957,888.98 11,980,493,242.71
一年内到期的应付利息 757,011,602.60 839,543,631.60
合计 50,775,442,214.45 71,885,696,874.31
(2) 一年内到期的长期借款无逾期借款 (2019 年 12 月 31 日：无) 。
15 长期借款
长期借款分类
2020 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 93,514,142,536.66 1.00 93,514,142,536.66 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 37,647,272,722.87 1.00 37,647,272,722.87 信用
小计 55,866,869,813.79
其他借款
其中：人民币 37,581,480,000.00 1.00 37,581,480,000.00 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 870,200,000.00 1.00 870,200,000.00 信用
小计 36,711,280,000.00
合计 92,578,149,813.79
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截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
2019 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 95,579,860,000.00 1.00 95,579,860,000.00 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 50,028,460,000.00 1.00 50,028,460,000.00 信用
小计 45,551,400,000.00
其他借款
其中：人民币 34,596,060,782.59 1.00 34,596,060,782.59 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 9,037,200,000.00 1.00 9,037,200,000.00 信用
小计 25,558,860,782.59
合计 71,110,260,782.59
16 应付债券
见附注五、33。
17 股本
见附注五、36。
18 资本公积
年初数 本年增加 本年减少 年末数
股本溢价 15,582,180,730.46 6,849,706,350.73 - 22,431,887,081.19
其他资本公积 371,943,718.78 - - 371,943,718.78
合计 15,954,124,449.24 6,849,706,350.73 - 22,803,830,799.97
19 盈余公积
见附注五、39。
20 未分配利润
金额
年初未分配利润 12,912,439,727.77
加：本年归属于母公司股东的净利润 40,984,723,712.04
减：提取法定盈余公积 -
提取任意盈余公积 26,640,070,412.83
分配普通股股利 11,810,739,436.05
年末未分配利润 15,446,353,590.93
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21 营业收入及成本
2020 年 2019 年
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 7,041,421,591.42 252,016,601.84 4,079,427,808.73 147,956,791.88
其他业务 29,136,713.87 460,862.30 17,338,428.26 460,862.30
合计 7,070,558,305.29 252,477,464.14 4,096,766,236.99 148,417,654.18
22 税金及附加
2020 年 2019 年
城市维护建设税 26,812,064.59 31,396,826.18
教育费附加 18,651,474.70 22,426,231.16
其他 7,991,059.71 2,515,547.75
合计 53,454,599.00 56,338,605.09
23 财务费用
2020 年 2019 年
利息支出 11,163,800,677.73 8,598,242,812.01
减：利息收入 6,175,878,604.89 5,647,917,774.93
利息收支净额 4,987,922,072.84 2,950,325,037.08
汇兑损益 1,025,584,633.76 (263,052,156.36)
合计 6,013,506,706.60 2,687,272,880.72
24 投资收益
投资收益明细
2020 年 2019 年
成本法核算的长期股权投资收益 42,344,584,205.43 37,488,989,003.79
权益法核算的长期股权投资收益/(损失) 26,074,839.84 (9,826,262.69)
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 12,091,066.28 26,696,409.85
处置交易性金融资产产生的投资收益 588,783,769.28 233,014,675.75
出售被投资单位损益 265,929,045.93 (1,991,702.18)
合计 43,237,462,926.76 37,736,882,124.52
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十六 补充资料
1 当年非经常损益明细表
金额
资产处置损益 48,381,265.04
持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动收益和投资收益，以及处置交易性金融资产 746,042,358.81
取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 1,232,034,584.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (282,889,180.49)
所得税影响 (424,655,746.93)
少数股东损益影响 (41,079,473.48)
合计 1,277,833,807.05
各非经常性损益项目以税前金额列示。
2 境内外会计准则下会计数据的差异
(1) 同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司股东的净
利润和净权益差异情况
归属于母公司股东的净利润
2020 年 2019 年
按中国企业会计准则 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32
按国际财务报告准则 41,515,544,941.31 38,872,086,881.32
归属于母公司股东的净权益
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
按中国企业会计准则 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82
按国际财务报告准则 224,510,952,749.09 188,058,491,912.82
(2) 本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。
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3 净资产收益率及每股收益
本集团按照证监会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每
股收益的计算及披露》(2010 年修订) 以及会计准则相关规定计算的净资产收益率和每股收益
如下：
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 (%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 20.13% 3.62 3.62
扣除非经常性损益后归属于公司
19.51% 3.51 3.51
普通股股东的净利润
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