万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
声明
本募集说明书及其摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国
证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券
的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书
（2015 年修订）》、《深圳证券交易所公司债券上市规则（2018 年修订）》及
其他现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载
明日期，本募集说明书及其摘要不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其真实性、准确性、完整性承担相应的法律责任。
发行人承诺不认购本次发行的公司债券。
发行人负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及
其摘要中财务会计报告真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
债券受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、本募集说明
书及《债券受托管理协议》等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披
露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，
或者本期债券出现违约情形或违约风险的，债券受托管理人承诺及时通过召开债
券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张
权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，
提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有
人合法权益。
债券受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未
按照相关规定、约定及债券受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成
损失的，将承担相应的法律责任。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其摘要及有关的信
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息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会、深圳证券交
易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信
息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的经营风险、偿债
风险及公司债券的投资风险或收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明
均属虚假不实陈述。
本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此
变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本期债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人
会议规则》及本募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等
主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及
债券受托管理事务报告将置备于债券受托管理人处或按中国证监会或深圳证券
交易所要求的方式予以公布，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在
本募集说明书中列明的信息或对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说
明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其
他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应审慎地考虑本募集说明书第三
节所述的各项风险因素。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有
关章节。
一、万科企业股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、
“本集团”）于 2021 年 3 月 24 日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2021〕
970 号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币 80 亿元公司债券的注册。
二、经联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）综合评定，发
行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为 AAA，说明
发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。本
期债券上市前，发行人截至 2021 年 3 月 31 日的净资产为 3,554.32 亿元，归属于
母公司所有者权益合计 2,257.08 亿元，合并报表口径资产负债率为 81.37%，合
并口径扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为 45.60%，母公司资产负债率
为 69.42%；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润
为 380.53 亿元（2018 年-2020 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的
净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及挂牌
上市安排请参见发行公告。
在本期债券评级的信用等级有效期内，资信评级机构将对本公司进行持续跟
踪评级，持续跟踪评级包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。跟踪评级期间，
资信评级机构将持续关注外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障
情况等因素，并出具跟踪评级报告，以动态地反映本公司的信用状况。跟踪评级
报告将在资信评级机构和深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/）予以公布，
并同时报送发行人、监管机构及交易机构等，债券持有人有权随时查阅。
三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化
的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值
在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实际投资
收益具有一定的不确定性。
四、本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将申
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请在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）。
但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出
现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意。
由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门
的批准，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具
体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏
观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期
债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
五、本期债券发行对象为专业投资者。专业投资者应当具备相应的风险识别
和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，专业投资者需要符合《公司
债券发行与交易管理办法》等相关法律法规限定的资质条件。根据《证券法》等
相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本
期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资
者认购或买入的交易行为无效。
六、本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期债券符
合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关
规定执行。
七、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。
2018-2020 年度，发行人合并口径营业收入分别为 2,976.79 亿元、3,678.94 亿元
及 4,191.12 亿元；营业利润分别为 674.99 亿元、766.13 亿元及 799.59 亿元；与
之相对应的营业毛利润率分别为 29.70%、27.30%及 22.75%。近年来，随着一批
在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利润率有
所提高；发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 336.18 亿元、456.87 亿元
及 531.88 亿元。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但受宏观经
济环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开发周期等因素的影
响，未来经营活动现金流波动存在不确定性。
八、2018-2020 年末，发行人的合并口径资产负债率分别为 84.59%、84.36%
及 81.28%；发行人扣除预收账款及合同负债后的资产负债率分别为 51.55%、
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50.96%及 47.49%。发行人财务较为稳健，剔除不构成实质偿债压力的预收账款
后，资产负债率总体保持在行业内较低的水平。2018-2020 年末，发行人的全部
债务分别为 26,349,027.74 万元、25,879,350.47 万元及 25,946,963.66 万元，全部
债务余额有所增加。2018-2020 年度，发行人的 EBITDA 利息保障倍数分别为
7.05、8.16、7.80，对利息支出的保障能力较强。但若未来房地产市场出现重大波
动，可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，财
务风险加大，因而对公司正常经营活动产生不利影响。
九、房地产行业受宏观经济和宏观政策的影响较大，为保持房地产行业的持
续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行
调控。近年来，我国政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，从增加保障性
住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性购房需求、促进供应土地的及时
开发利用等多个方面进行调控，对房地产市场造成了较大影响。房地产调控政策
及未来宏观政策的出台或调整，可能对发行人的经营及发展带来一定的不利影响。
十、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有
本次未偿还债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票
权的债券持有人，持有无表决权的本债券之债券持有人以及在相关决议通过后受
让本期债券的持有人）具有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方
式取得本期债券均视作同意并接受《债券持有人会议规则》并受之约束。
十一、本期债券为无担保债券。在本期债券的存续期内，若受国家政策法规、
行业及市场等不可控因素的影响，发行人未能如期从预期的还款来源中获得足够
资金，可能将影响本期债券本息的按期偿付。若发行人未能按时、足额偿付本期
债券的本息，债券持有人亦无法从除发行人外的第三方处获得偿付。此外，截至
2020 年 12 月 31 日，公司抵、质押借款金额合计为 187.26 亿元，占发行人当期
末总负债的 1.23%。若公司经营不善而破产清算，则本期债券持有人对发行人抵
质押资产的求偿权劣后于发行人的抵质押债权。
十二、发行人于 2017 年 6 月 30 日召开了 2016 年度股东大会，选举郁亮、
林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为公司第十八届董事会非独立董
事，选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会独立董事，选举解
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冻、郑英为公司第九届监事会非职工代表监事。同时，发行人于 2017 年 6 月 30
日召开了第九届监事会第一次会议。经公司职工代表大会全体委员无记名投票，
一致同意推选周清平先生出任公司第九届监事会职工代表监事一职。周清平先生
将与经 2016 年度股东大会选举产生的非职工代表监事解冻先生、郑英女士共同
组成公司第九届监事会，任期三年。2018 年 1 月 31 日，经第十八届董事会第六
次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官，董事会
主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。2019 年 1 月 15 日，肖民先生因工作
变动拟担任公职人员，根据有关规定申请辞去公司董事职务，肖民先生的辞职不
会导致公司董事会成员低于法定人数。2019 年 5 月 7 日，经第十八届董事会第
二十一次会议审议通过，董事会同意聘任王文金为公司财务负责人，王文金不再
兼任公司首席风险官，孙嘉不再兼任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。
2020 年 3 月 18 日，经第十八届董事会第二十七次会议审议通过，董事会同意聘
任韩慧华担任公司执行副总裁、财务负责人，同时，王文金不再兼任公司执行副
总裁、财务负责人，张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。2020 年 4 月 8
日，经第十八届董事会第二十八次会议审议通过，董事会同意聘任王海武为公司
执行副总裁、首席运营官。
2020 年 6 月 30 日，公司 2019 年度股东大会选举以累积投票的方式，选举
胡国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为公司第十九届董事会
非独立董事；选举康典、刘姝威、吴嘉宁和张懿宸为公司第十九届董事会独立董
事；选举栗淼和解冻为第十届监事会非职工代表监事。经公司职工代表大会选举
投票，同意阙东武女士出任公司第十届监事会职工代表监事一职。阙东武女士与
解冻先生、栗淼先生共同组成公司第十届监事会。
2020 年 6 月 30 日，第十九届董事会第一次会议选举郁亮先生为公司董事会
主席，续聘祝九胜先生为公司总裁、首席执行官，王海武先生为公司执行副总裁、
首席运营官，韩慧华女士为执行副总裁、财务负责人，朱旭女士为公司董事会秘
书，任期至第十九届董事会任期届满止；第十届监事会第一次会议选举解冻先生
为公司第十届监事会主席。
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2021 年 4 月 19 日，发行人收到董事唐绍杰先生的辞职报告，唐绍杰先生因
工作变动原因，申请辞去公司董事职务。唐绍杰先生的辞职不会导致公司董事会
成员低于法定人数，唐绍杰先生的辞职不会影响董事会及发行人的运作。
发行人董事、监事、高级管理人员变更不影响公司既有决议的有效性，上述
人事变动后，发行人公司治理结构符合法律、法规、规范性文件和公司章程的规
定。
十三、发行人是中国境内房地产行业的龙头企业，主体信用等级为 AAA，
在深交所（000002.SZ）和香港联交所（2202.HK）同时上市，截至本募集说明书
出具日正常上市流通。
十四、2021 年 4 月 22 日，发行人于深圳证券交易所公布了《万科企业股份
有限公司 2021 年第一季度报告》。截至 2021 年 3 月末，发行人合并口径总资产
19,078.60 亿元，相比 2020 年末增长 2.07%，合并净资产 3,554.32 亿元，相比 2020
年末增长 1.60%。2021 年 1-3 月，发行人实现营业收入 622.64 亿元，同比增长
30.33%；实现归属于上市公司股东的净利润 12.92 亿元，同比增长 3.44%。2021
年 1-3 月，经营活动产生的现金流量净额为 168.79 亿元，较 2020 年同期由负转
正，主要是现金流入增多所致。
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目录
重大事项提示 ...........................................................................................3
第一节释义 .............................................................................................11
第二节发行概况 .....................................................................................14
一、本次发行的基本情况 ................................................................................................. 14
二、本期债券发行的有关机构 ......................................................................................... 21
三、认购人承诺 ................................................................................................................. 24
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................................. 24
第三节风险因素 .....................................................................................25
一、与本期债券相关的投资风险 ..................................................................................... 25
二、发行人的相关风险 ..................................................................................................... 26
第四节发行人及本期债券的资信状况 .................................................40
一、本期债券的信用评级情况 ......................................................................................... 40
二、信用评级报告的主要事项 ......................................................................................... 40
三、发行人的资信情况 ..................................................................................................... 42
第五节增信机制、偿债计划及其他保障措施 .....................................47
一、增信机制 ..................................................................................................................... 47
二、偿债计划 ..................................................................................................................... 47
三、偿债资金来源 ............................................................................................................. 48
四、偿债应急保障方案 ..................................................................................................... 48
五、偿债保障措施 ............................................................................................................. 49
六、发行人违约情形及违约责任 ..................................................................................... 51
第六节发行人基本情况 .........................................................................53
一、发行人概况 ................................................................................................................. 53
二、发行人历史沿革 ......................................................................................................... 53
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三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................................................. 59
四、发行人的股权结构及权益投资情况 ......................................................................... 60
五、发行人控股股东和实际控制人 ................................................................................. 62
六、发行人法人治理结构 ................................................................................................. 65
七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ......................................................... 70
八、发行人违法违规及受处罚情况 ................................................................................. 77
九、发行人主要业务情况 ................................................................................................. 77
十、关联方及关联交易 ................................................................................................... 119
十一、发行人内部管理制度 ........................................................................................... 144
十二、信息披露事务与投资者关系管理 ....................................................................... 146
十三、发行人房地产业务核查的相关情况 ................................................................... 147
第七节财务会计信息 .......................................................................... 150
一、公司报告期内合并及母公司财务报表 ................................................................... 150
二、合并报表范围的变化 ............................................................................................... 157
三、会计政策调整对财务报表的影响 ........................................................................... 198
四、报告期内主要财务指标 ........................................................................................... 199
五、管理层讨论与分析 ................................................................................................... 201
六、本期债券发行后公司资产负债结构的变化 ........................................................... 228
七、重大或有事项或承诺事项 ....................................................................................... 228
八、资产抵押、质押和其他限制用途安排 ................................................................... 231
九、资产负债表日后事项 ............................................................................................... 232
第八节募集资金运用 .......................................................................... 241
一、募集资金运用计划 ................................................................................................... 241
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ............................................................... 241
三、募集资金的现金管理 ............................................................................................... 242
四、募集资金专项账户管理安排 ................................................................................... 242
五、前次公司债券募集资金使用情况 ........................................................................... 243
第九节 债券持有人会议 .................................................................... 246
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一、债券持有人行使权利的形式 ................................................................................... 246
二、《债券持有人会议规则》的主要内容 ................................................................... 246
第十节 债券受托管理人 .................................................................... 264
一、债券受托管理人聘任及《债券受托管理协议》签订情况 ................................... 264
二、债券受托管理协议主要内容 ................................................................................... 265
第十一节发行人、中介机构及相关人员声明 .................................. 282
第十二节备查文件 .............................................................................. 306
一、备查文件内容 ........................................................................................................... 306
二、备查文件查阅地点 ................................................................................................... 306
三、备查文件查阅时间 ................................................................................................... 307
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
第一节释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、本集团、公
指 万科企业股份有限公司
司、发行人
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
根据发行人于 2019 年 4 月 29 日第十八届董事会第
十九次会议和于 2019 年 6 月 28 日召开的 2018 年度
本次债券 指 股东大会审议通过，经中国证监会许可向专业投资者
公开发行规模不超过 80 亿元（以中国证监会注册规
模为准）的万科企业股份有限公司公司债券
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开
本次债券 指
发行公司债券
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开
本期债券 指
发行公司债券（第二期）
本次发行 指 本次债券的发行
本期发行 指 本期债券的发行
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
募集说明书 指 《万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期）募集说明书》
发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的
募集说明书摘要 指 《万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要》
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
证券登记机构、中国
指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
证券登记公司、登记
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
机构
财政部 指 中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部（2018 年 4 月已更名为
国土资源部 指
中华人民共和国自然资源部）
住房和城乡建设部、
指 中华人民共和国住房和城乡建设部
住建部
深交所 指 深圳证券交易所
香港联交所 指 香港联合交易所有限公司
钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司
地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
由主承销商为本次发行而组织的，由主承销商和分销
承销团 指
商组成承销机构的总称
发行人与债券受托管理人为本次公司债券签署的受
债券受托管理协议 指
托管理协议及其变更和补充
就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承
投资人、持有人 指
等合法途径取得并持有本期债券的主体
双边挂牌方式 指 集中竞价交易和协议交易方式
公司董事会 指 万科企业股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理
人、债券受托管理 指 中信证券股份有限公司
人、中信证券
发行人律师 指 广东信达律师事务所
审计机构、毕马威会
指 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
计师事务所
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资信评级机构、评级
指 联合资信评估股份有限公司
机构、联合资信
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
新会计准则 指 财政部颁布的企业会计准则
2018 年度、2019 年度、2020 年度及 2021 年 1-3 月
最近三年及一期/报
指 或 2018 年末、2019 年末、2020 年末及 2021 年 3 月
告期
末
中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定
工作日 指
节假日）
交易日 指 深圳证券交易所的营业日
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日
法定节假日或休息
指 （不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地
日
区的法定节假日和/或休息日）
元/万元/亿元 指 人民币元/万元/亿元
本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差
异，这些差异是由于四舍五入造成的。
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第二节发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
注册名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
注册资本：11,617,732,201 元1
设立日期：1984 年 5 月 30 日
注册地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
统一社会信用代码：91440300192181490G
联系电话：0755-25606666
邮政编码：518083
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专
营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书
规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
（二）本次发行的内部批准情况及注册情况
2019 年 4 月 29 日，本公司第十八届董事会第十九次会议审议并通过了《关于
提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
2019 年 6 月 28 日，本公司 2018 年度股东大会审议并通过了《关于提请股东
大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
1 截至 2021 年 3 月末，发行人总股份数为 11,617,732,201 股，发行人工商登记注册资本仍为 10,995,210,218
元，截至募集说明书签署日尚未完成工商登记变更。下同。
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2019 年 8 月 20 日，本公司第十八届董事会第二十二次会议审议并通过了《关
于董事会转授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案》。为提高债
务融资工具发行效率，董事会同意在股东大会审议通过债务融资工具授权后，转授
权公司总裁在股东大会通过之日起 24 个月内，根据公司需要和市场条件全权处理
上述债务融资工具决策，包括中介机构选聘、申请、发行、上市等阶段相关事宜。
如果总裁已于授权有效期内决定有关发行，且公司亦在授权有效期内取得监管部门
的发行批准、许可或登记的，公司可在该等批准、许可或登记确认的有效期内完成
有关发行。
2021 年 2 月 4 日，公司总裁做出《关于万科企业股份有限公司公开发行一般
公司债券的决定》，决定面向专业投资者公开发行公司债券。本次计划发行总规模
不超过人民币 80 亿元、期限不超过 10 年（含 10 年）的公司债券，采用分期发行
方式。
本公司于 2021 年 3 月 24 日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2021〕
970 号文同意面向专业投资者发行面值不超过（含）80 亿元的公司债券的注册。公
司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其他具体发行条款。
（三）本期债券的主要条款
发行主体：万科企业股份有限公司。
债券名称：万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券
（第二期）。
债券期限：本期债券分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回
选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），品种二为 7 年期（附
第 5 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。
品种一债券简称为 21 万科 03，债券代码为 149477；品种二债券简称为 21 万
科 04，债券代码为 149478。
发行规模：本期债券发行规模不超过 15.66 亿元（含）。
品种间回拨选择权：发行人和簿记管理人将根据网下簿记建档情况，决定是否
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行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行
规模增加相应金额，品种间回拨比例不受限制（如某个品种的发行规模全额回拨至
另一品种，则本期债券实际变更为单一品种）。
发行人赎回选择权：发行人有权决定在本期债券品种一存续期的第 3 年末行使
品种一赎回选择权。发行人将于品种一第 3 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，
通过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公
告。若发行人决定行使赎回选择权，品种一将被视为第 3 年全部到期，发行人将以
票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部品种一。所赎回的本金加第 3 个计息年
度利息在兑付日一起支付。发行人将按照本期债券登记机构的有关规定统计债券持
有人名单，按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则品
种一将继续在第 4、5 年存续。
发行人有权决定在品种二存续期的第 5 年末行使品种二赎回选择权。发行人将
于品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通过中国证监会指定的上市
公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选
择权，品种二将被视为第 5 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投
资者赎回全部品种二。所赎回的本金加第 5 个计息年度利息在兑付日一起支付。发
行人将按照品种二登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证券登记机构的
相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则品种二将继续在第 6、7 年存续。
发行人调整票面利率选择权：若发行人放弃行使品种一第 3 年末赎回选择权，
发行人有权决定是否在品种一存续期的第 3 年末调整后续期限的票面利率。发行人
将于品种一第 3 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，以深交所、证券登记机构
和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监
会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整品种一票面利率、调整方式以及调整幅
度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则品种一后续期限票面利率仍维
持原有票面利率不变。
若发行人放弃行使品种二第 5 年末赎回选择权，发行人有权决定是否在品种二
存续期的第 5 年末调整后续期限的票面利率。发行人将于品种二第 5 个计息年度付
息日前的第 30 个交易日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式
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发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布
关于是否调整品种二票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票
面利率调整选择权，则品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整
幅度的公告后，投资者有权选择在第 3 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品
种一全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种一第 3 个计息年度付息日即为
回售支付日，公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资
者有权选择在第 5 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品种二全部或部分按
面值回售给发行人。本期债券品种二第 5 个计息年度付息日即为回售支付日，公司
将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
回售申报：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之
日起 5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债
券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不
进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整
本期债券票面利率及调整幅度的决定。
债券利率及其确定方式：本期债券采用固定利率形式，本期债券票面利率由发
行人和簿记管理人按照发行时网下询价簿记结果共同协商确定。债券票面利率采取
单利按年计息，不计复利。本期公司债券票面利率通过簿记建档方式确定，在本期
债券品种一存续期的前 3 年内固定不变，在本期债券品种二存续期的前 5 年内固定
不变。
品种一：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2
年票面利率为前 3 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 2 年固定不变。如发
行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率仍维
持原有票面利率不变。
品种二：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2
年票面利率为前 5 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 2 年固定不变。如发
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行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率仍维
持原有票面利率不变。
债券票面金额：本期债券票面金额为 100 元。
发行价格：本期债券按面值平价发行，发行价格为 100 元/张。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构开
立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的
规定进行债券的转让、质押等操作。
发行对象：本期债券面向《管理办法》规定的专业投资者公开发行，采取网下
面向专业投资者询价配售的方式，由主承销商根据询价情况进行债券配售。
发行首日、网下认购起始日：本期债券的发行首日、网下认购起始日为 2021
年 5 月 19 日。
起息日：本期债券的起息日为 2021 年 5 月 20 日。
付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和证券登记机构的
相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权
就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
付息日：本期债券品种一的付息日为 2022 年至 2026 年每年的 5 月 20 日。如
发行人行使赎回选择权，则本期债券品种一的付息日为自 2022 年至 2024 年每年的
5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息
款项不另计利息），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2022
年至 2024 年每年的 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个
交易日；每次付息款项不另计利息）。
本期债券品种二的付息日为 2022 年至 2028 年每年的 5 月 20 日。如发行人行
使赎回选择权，则本期债券品种二的付息日为自 2022 年至 2026 年每年的 5 月 20
日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另
计利息），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为 2022 年至 2026
年每年的 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；
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每次付息款项不另计利息）。
兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和证券登记机构的
相关规定执行。
兑付日：本期债券品种一的兑付日为 2026 年 5 月 20 日。如发行人行使赎回选
择权，则本期债券品种一的兑付日为 2024 年 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息
日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行
使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2024 年 5 月 20 日（如遇法定节假日或
休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
本期债券品种二的兑付日为 2028 年 5 月 20 日。如发行人行使赎回选择权，则
本期债券品种二的兑付日为 2026 年 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延
至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行使回售选择
权，则回售部分债券的兑付日为 2026 年 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则
顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
还本付息方式及支付金额：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息
一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付
息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期
债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资
者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票
面总额的本金。
付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债券
持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办理。
担保情况：本期债券无担保。
信用级别及资信评级机构：经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为
AAA，本期债券的信用等级为 AAA。
主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：本公司聘请中信证券作为本期债券
的主承销商、簿记管理人及债券受托管理人。
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发行方式：本期债券发行采取网下面向专业投资者询价配售的方式，由发行人
与主承销商（簿记管理人）根据询价簿记情况进行配售。
配售规则：主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购进行配
售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。配售依照
以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低
向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最
高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发行利率）的投资
者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有申购不能获得足额
配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。
承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的方式承
销。
拟上市交易场所：深交所。
上市安排：本次发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市交
易的申请。具体上市时间将另行公告。
质押式回购：本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期
债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的
相关规定执行。
发行费用概算：本次发行费用概算不超过本期债券发行总额的 1%，主要包括
承销费用、审计师费用、律师费用、资信评级费用、发行推介费用和信息披露费用
等。
募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还回售/到期
的公司债券等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动以及根据法律法规最
新要求、监管机构最新政策所允许的用途。
募集资金专项账户：本公司将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券受
托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一个
月内与本期债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。
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账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：浦发银行股份有限公司深圳分行
银行账户：79170078801800003008
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应
缴纳的税款由投资者承担。
（四）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2021 年 5 月 14 日。
发行首日：2021 年 5 月 19 日。
预计发行期限：2021 年 5 月 19 日至 2021 年 5 月 20 日，共 2 个交易日。
网下发行期限：2021 年 5 月 19 日至 2021 年 5 月 20 日。
2、本期债券上市安排
本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申
请，具体上市时间将另行公告。
二、本期债券发行的有关机构
（一）发行人：万科企业股份有限公司
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：史晓云、毛敏、唐代远、许国辉、许智涛、钟琦、陈犀通
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
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（二）主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、王琰君、张园、聂司桐、刘舒杨、
秦翰、罗巍
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
（三）发行人律师：广东信达律师事务所
住所：广东省深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼
负责人：张炯
经办律师：麻云燕、王翠萍、王静
联系电话：0755-88265288
传真：0755-88265175
（四）会计师事务所：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京东长安街 1 号东方广场毕马威大楼 8 层
负责人：邹俊
联系人：邹俊、陈泳意、李默然
联系电话：020-38137631、0755-25473335
传真：0755-82668930
（五）资信评级机构：联合资信评估股份有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 2 号院 2 号楼 17 层
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法定代表人：王少波
主要联系人：刘登
联系电话：010-85679696
传真：010-85679228
（六）募集资金专项账户开户银行
账户名称：万科企业股份有限公司
开户银行：浦发银行股份有限公司深圳分行
银行账户：79170078801800003008
（七）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号
理事长：王建军
电话：0755-88668888
传真：0755-82083947
邮政编码：518038
（八）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
住所：广东省深圳市福田区深南大道 2012 号深圳证券交易所广场 25 楼
负责人：周宁
电话：0755-25938000
传真：0755-25988122
邮政编码：518031
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三、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及
以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主
管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由
主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至 2021 年 3 月 31 日，中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融券
专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A（000002.SZ）合计 35,603,466
股，占总股数比例为 0.31%。除此以外，本公司与本次发行有关的中介机构及其法
定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大
利害关系。
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第三节风险因素
投资者在评价和投资本期债券时，除本募集说明书披露的其他各项资料外，应
特别认真地考虑下述各项风险因素。
一、与本期债券相关的投资风险
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以及国际经济环
境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券可能跨越一个以
上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生
变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将申请在深
交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）。但本期
债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现重大变
化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意。由于具体上
市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的批准，公司
目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具体上市进程在时
间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资
者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在深交所上市后
本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。因此，本期债券的投资者
在购买本期债券后，可能面临由于债券不能及时上市流通而无法立即出售本期债券
的流动性风险，或者由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，
而不能以某一价格足额出售其希望出售的本期债券所带来的流动性风险。
（三）偿付风险
本公司目前经营和财务状况良好。在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本
市场状况、国家相关政策等外部因素以及公司本身的生产经营存在着一定的不确定
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性。这些因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量，可能导致公
司无法如期从预期的还款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，从而使投资
者面临一定的偿付风险。
（四）资信风险
本公司目前资信状况良好，能够按时偿付债务本息，在报告期与其主要客户发
生的重要业务往来中，未曾发生严重违约。在未来的业务经营中，本公司将秉承诚
信经营的原则，严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，
如果因客观原因导致本公司资信状况发生不利变化，将可能使本期债券投资者的利
益受到不利影响。
（五）评级风险
本期债券的信用评级是由资信评级机构对债券发行主体如期、足额偿还债务本
息能力与意愿的相对风险进行的以客观、独立、公正为基本出发点的专家评价。债
券信用等级是反映债务预期损失的一个指标，其目的是为投资者提供一个规避风险
的参考值。
经联合资信综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级
为 AAA。资信评级机构对公司本期债券的信用评级并不代表资信评级机构对本期
债券的偿还做出了任何保证，也不代表其对本期债券的投资价值做出了任何判断。
在本期债券存续期间，若出现任何影响本公司信用等级或债券信用等级的事项，资
信评级机构或将调低本公司信用等级或债券信用等级，则可能对投资者利益产生不
利影响。
二、发行人的相关风险
（一）财务风险
1、负债总额较大、资产负债率较高的风险
发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项
目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。
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截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司的负债总额分
别为12,929.59亿元、14,593.50亿元及15,193.33亿元，呈持续增长趋势；有息债务融
资总额（包括短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券及其他流
动负债中的短期融资券）分别为2,612.08亿元、2,578.52亿元和2,585.26亿元。有息
负债水平较高引致财务费用增长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使发行人
面临一定的偿债压力。
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，公司资
产负债率分别为 84.59%、84.36%和 81.28%；扣除预收账款、合同负债后的资产负
债率分别为 51.55%、50.96%和 47.49%。整体看，公司资产负债率水平较高，可能
面临偿债压力从而使其业务经营活动受到不利影响。但公司剔除不构成实质偿债压
力的预收账款后，资产负债率保持在行业内较低的水平。若未来行业形势或金融市
场发生重大不利变化，较大规模的负债总额将使发行人面临一定的资金压力。
2、短期偿债压力较大的风险
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，流动比
率分别为 1.15、1.13 和 1.17，速动比率分别为 0.49、0.43 和 0.41。截至 2018-2020
年末，发行人短期借款（不含应付利息）、一年内到期的非流动负债（不含租赁负
债及应付利息）及其他流动负债中的短期融资券合计分别为 931.83 亿元、938.87 亿
元、829.13 亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力
较大的风险。
3、存货跌价风险
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开发
产品、拟开发产品构成。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年
12 月 31 日，发行人存货净额分别为 7,503.03 亿元、8,970.19 亿元和 10,020.63 亿
元，占总资产比例分别为 49.08%、51.85%和 53.61%，公司存货规模及占总资产的
比例均相对较高。截至 2020 年末，公司存货跌价准备余额 41.85 亿元，占该年末
存货净额的比例为 0.42%。若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无
法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
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4、期间费用增长风险
2018-2020 年度，发行人期间费用总额分别为 251.54 亿元、268.66 亿元和 267.36
亿元。期间费用的增长是公司业务规模不断扩大的合理现象，但是如果公司费用总
额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影响。
总体而言，发行人期间费用相比较销售收入，仍保持在较低的比例。2018-2020 年
度，发行人期间费用占营业收入的比重分别 8.45%、7.30%和 6.38%。
5、未来资金支出压力较大及资金周转的风险
房地产行业属于资金密集型行业，近年来，房地产开发企业获取土地的资金门
槛不断提高，地价款的支付周期有所缩短，增加了企业前期土地储备资金支出负担，
且后续项目的开发也需持续的资金支持，因此现金流量的充足程度对维持公司正常
的经营运作至关重要。截至 2020 年年末，公司全口径规划中项目建筑面积约 3,366.5
万平方米，相比 2019 年年末的 5,494.3 万平方米有所下降。作为公司存货的项目储
备规模决定了公司持续发展的潜在能力，但也将给公司带来一定的资金支出压力和
资金周转风险。
6、按揭贷款担保风险
发行人子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型
为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品
房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；
全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截至
2020 年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 2,282.26 亿元及
人民币 0 亿元。在担保期间，若购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不
足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。
7、受限资产较多的风险
公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2020 年末，发行
人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值
为 639,752.68 万元，投资性房地产受限部分账面价值为 887,729.74 万元，上述受限
的存货及投资性房地产账面价值占该期末公司净资产的比例为 4.37%。发行人银行
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存款中含有受限使用资金 956,834.37 万元，其中因质押或冻结对使用有限制的资金
为人民币 384,160.00 万元。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公
司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被
冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力
及本期债券的还本付息。
8、关联方往来款项增加的风险
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，公司的
其他应收款净额分别为 24,432,414.29 万元、23,546,500.73 万元和 24,949,854.55 万
元 。 其 中， 合 作 方经 营 往 来款 、 应 收联 营 / 合 营企 业 款 账面 余 额 合计 分 别 为
22,105,271.67 万元、20,553,742.73 万元和 22,442,722.98 万元，2018 年、2019 年和
2020 年增幅分别为 55.66%、-7.02%和 9.19%；公司其他应付款分别为 22,743,121.53
万元、25,069,846.07 万元和 21,275,835.35 万元。其中，应付合营/联营企业款、应
付股权款与合作公司往来及其他合计分别为 19,416,355.92 万元、20,378,781.26 万
元和 15,536,698.29 万元，2018 年、2019 年和 2020 年增减幅度分别为 21.70%、4.96%
和-23.76%。上述关联方往来款项整体呈增长趋势导致公司其他应收/应付款项亦整
体呈增长趋势，主要归因于公司加大了与包括联合营公司在内的合作方共同开发房
地产项目的力度所致。若公司对联合营公司的管理措施不当，或与联合营公司的关
联方交易未能严格遵循公平、公正和公开的原则开展，则可能对发行人及本期债券
的持有人产生不利影响。
9、关联方担保的风险
公司报告期内存在为关联方提供担保的情形。截至 2019 年末，发行人承担的
关联方担保金额为 240.17 亿元，占同期总资产比例为 1.39%，占同期净资产比例为
8.88%。若未来市场环境变化导致关联方及相互间的交易发生变化，将对发行人的
生产经营产生不利影响。
（二）经营风险
1、宏观经济形势变动、行业周期的风险
发行人所从事的房地产开发行业与国家宏观经济形势和国家房地产调控政策
有着较强的相关性。从中长期的角度，行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇
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化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。从中短期的角度，
政策层面对于行业的周期波动可能带来一定影响。政府可能根据国家宏观经济和社
会发展的整体状况，通过土地政策、产业政策、信贷政策和税收政策等一系列措施，
引导和规范行业的健康发展。
近年来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信
贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行
了规范和引导。2013 年起，国内部分地方政府采取新政策进一步规管房地产行业，
包括但不限于控制物业价格、限制非当地居民购买当地物业的资格、调高购买第二
套住房的最低首付款比例以及增加住宅物业土地供应。
宏观经济形势和政府政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，
并可能使房地产市场短期内产生波动。如果公司不能适应宏观经济形势的变化以及
政策导向的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。同时，发行
人主要产品为普通商品住宅，因此市场个人购买力将直接影响发行人的经营收入。
如果宏观经济波动导致个人购买力下降，将对发行人主营业务收入产生影响。
2、土地、原材料及劳动力成本上升风险
房地产行业的主要原材料——土地和建材的价格波动，将直接影响着房地产开
发成本。近年来，受到国内外经济形势的影响，房地产项目的土地、原材料和劳动
力成本均有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。尽管公司采取了
一系列措施对业务成本进行有效控制，以抵御土地、原材料和劳动力成本上升的影
响，但是由于房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地价格、原材料
价格、劳动力工资等生产要素价格的波动仍然存在，并都会在一定程度上影响项目
的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
3、市场竞争风险
过去十年，发行人始终保持着在中国房地产行业的龙头地位。但近年来，国
内多家大型房企快速发展，房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规
模和资金等方面的竞争也日趋激烈。与此同时，众多国际知名、实力雄厚的房地
产开发企业进入中国，房地产企业之间的竞争将会更加激烈，公司未来将面临较
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大的行业竞争风险和经营压力。
4、项目开发风险
房地产项目一般开发建设和销售周期较长，投资大。同时，房地产开发和经营
涉及相关行业范围广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保
等多个政府部门的审批和监管，这对发行人对项目的开发控制能力提出较高要求。
尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的
某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、
施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接
或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现
的风险。
5、土地储备的相关风险
发行人为保证持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。根据国家对建设
用地的相关管理规定，如果发行人由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，
将面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，政
府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给发行人的经
营带来风险。
6、跨区域经营的风险
作为领先的房地产开发商，公司在国内的北方、南方、上海、中西部四大区域
近百个主要城市以及海外多个城市拥有房地产开发项目。房地产开发的地域性非常
强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和
管理法规等都存在一定的差异。发行人在不同地区开发房地产项目，会面对独特的
挑战。发行人在一座城市房地产开发所得经验未必适用于其他新区域。如果项目公
司未能及时熟悉、适应当地开发环境并采取适当的应对措施，将面临因此产生的经
营风险。
7、工程质量风险
房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面。尽管发行人拥有
多年项目开发经验，已建立并不断改善质量管理体系和控制标准，并取得了显著成
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果。公司未来将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和
改进，推进“千亿计划”（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、
管理体系的应用，完善对供应商的产品检测制度，确保在经营规模扩大的同时，万
科的产品口碑持续提升。但在项目开发过程中，任何一方面微小的纰漏都可能导致
产生工程质量问题，如公司具体项目操作人员不能时刻保持谨小慎微的心态，则可
能会对公司的品牌、声誉、市场形象及相关项目的投资回报造成不利影响。
房地产开发业务面临法定质量保证的索偿，根据国务院《城市房地产开发经营
管理条例》（2020 年修订）以及 2001 年 6 月 1 日生效的《商品房销售管理办法》，
国内的所有房地产开发商须提供所建设或出售房地产项目的若干质量保证。发行人
须向客户提供该等保证。发行人一般自第三方承包商获得房地产项目的质量保证。
如因发行人保证而面临多起索偿且无法及时或根本无法自第三方承包商就该等索
偿获得补偿，或发行人保留的保证金不足以抵销质量保证的付款责任，发行人可能
在解决该等索偿时产生开支或在补偿有关缺陷时出现延迟，从而对发行人的声誉、
业务、财务状况及经营业绩有不利影响。
8、合作开发经营的风险
过去十年，公司通过合作开发方式，为公司获取了更多更优质的项目资源，拓
宽了融资渠道，合作开发成为继续行业龙头地位的重要保障。公司也积累了可能是
行业内最为丰富的与境内外合作的经验。今年以来，随着公司“小股操盘”模式的推
进，公司合作开发的模式将会进一步深入。发行人在合作开发经营中，尽管已经采
取谨慎选择合作方、强调项目经营上的主导权以及建立有效的纠纷处理机制等措施
应对合作所可能带来的风险，但如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，
且无法得到正常解决时，则项目进度将可能会受到较大影响，进而对公司经营带来
负面影响。
9、技术创新风险
公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品和
新理念。近期，发行人充分运用互联网思维，开创了很多创新性的营销及经营管理
模式，各种新技术也逐步应用于全国的项目开发。但新模式、新技术虽然在提高生
产效率、降低生产成本、提升产品附加值、提升销售能力等等方面具有积极意义，
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但是也可能带来模式、技术应用和推广上的风险。
10、汇率风险及海外市场业务风险
尽管发行人在中国经营绝大部分业务，但目前已开始从事境外房地产开发业务，
未来可能增加本外币汇兑业务。因此，汇率（特别是人民币、港元或美元之间）波
动或会影响发行人的盈利能力，并可能导致发行人以外币计值的资产与负债出现外
币汇兑亏损。
发行人承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除发行人设立在香
港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、人民币或新加坡币计价结算外，
发行人的其他主要业务以人民币计价结算。发行人海外附属公司针对外币借款签署
了有效交叉货币调期（CCS）和利率掉期（IRS），以对冲面临的未来汇率波动风
险。
发行人从 2013 年开始，通过自行开发建设以及与当地知名开发商合作的方式，
先后进入香港、美国、新加坡等海外市场开发物业项目。虽然目前发行人主要通过
和当地知名开发商合作的方式开展海外业务，但由于海外市场的政策以及市场需求、
地域特点等都不同于国内，发行人拓展海外市场业务存在一定风险。
（三）管理风险
1、合并范围变化频繁及管理跨度较大风险
2018-2020 年，发行人合并财务报表范围都发生了一定变化。截至 2018 年末，
发行人纳入合并范围的子公司共 3,435 家，合并范围较 2017 年相比，当年新增加
合并单位 1,058 家，当年减少合并单位 66 家；截至 2019 年末，发行人纳入合并范
围的子公司共 3,704 家，合并范围较 2018 年相比，当期新增加合并单位 388 家，
当年减少合并单位 119 家；截至 2020 年末，发行人纳入合并范围的子公司共 3,862
家，合并范围较 2019 年相比，当期新增加合并单位 235 家，当年减少合并单位 77
家。发行人合并报表增加子公司的主要原因是投资设立及收购的子公司，减少的子
公司主要是注销及出售的子公司，这与发行人所在的房地产行业经营模式有关。目
前发行人已经针对子公司较多且存在变化的情况，制定了相关的控制措施，并付诸
实行。但是鉴于下属子公司较多，公司在管理上可能存在一定难度，对内部控制制
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度的有效性要求较高，如果内部管理机制不能适应子公司数量增多的要求，则可能
带来管理失控的风险。发行人目前已在原有集团总部、一线公司两级管理架构基础
上增设了区域一级的管理机构，以应对此类风险。
2、人力资源管理风险
房地产投资开发属于资本密集型行业，公司要保持在行业中的龙头地位，尤其
是迈向国际化，必须拥有一支高素质、专业化的人才队伍。随着公司业务的迅猛发
展，公司对更高层次人才的需求日益增大。此外，公司自身在同业市场地位也使公
司内部人才成为同行业各房地产企业争夺的焦点。因此公司如果不能吸引和留住高
素质的人才，将在一定程度上制约公司的未来发展，而如果公司内部激励机制和约
束机制不健全，也将难以激发员工的积极性，这将会影响公司的长期发展。
3、安全施工风险
根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2 号）
要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，建设部也曾专门发文要求全国建
设系统认真贯彻和落实。安全生产对于房地产投资开发行业来说至关重要，公司目
前也制定了相关的安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中生产事故的可能性，
届时生产事故将可能影响公司的正常生产经营，造成一定的负面社会影响。
4、关联交易及关联方占款的风险
发行人与其关联公司之间存在一些关联交易，其关联交易的类型主要体现为对
合营和联营企业的投入。如果交易双方之间的关联交易不严格遵循公平、公正和公
开的市场原则，发行人关联方占款较多则可能会存在利用关联交易影响发行人现金
流状况及经营业绩的风险。发行人其他应收款主要为按照合作协议对联营、合营企
业投入的除实收资本金外的项目发展金，该等开发资金在项目开发过程或者项目开
发完毕时陆续收回，因此，发行人关联方应收款的回收受关联方经营情况影响，可
能会存在影响发行人现金流状况，存在一定关联方占款的风险。
5、股权变动风险
2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份，截至 2017 年 3 月 31 日钜盛华及其
一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%，成为发行人的第一大股东。
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2017 年 1 月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公司
中润国内贸易有限公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股股份。
2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股万
科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行人共
计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权比例最
高的单一股东。
2017 年 6 月 9 日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团，
地铁集团持股比例 29.38%。本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民
政府国有资产监督管理委员会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份转让
已于 2017 年 7 月 6 日完成过户登记手续，中国恒大集团下属企业不再持有发行人
股份，地铁集团成为发行人第一大股东。
发行人于 2019 年 3 月 27 日配售 262,991,000 股 H 股，于 2019 年 4 月 4 日完
成交割，总股本增加至 11,302,143,001 股。发行人于 2020 年 6 月 4 日配售 315,589,200
股 H 股，于 2020 年 6 月 11 日完成交割，总股本增加至 11,617,732,201 股。地铁集
团持股比例受配售影响有所下降，目前地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股
股份，占发行人总股本的 27.91%，为发行人的第一大股东。
发行人股权变更可能影响公司经营和管理的稳定性，并对经营业绩造成不利影
响。
6、突发事件引起的治理结构变动的风险
发行人已建立了董事会、监事会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司其
职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会、监事会和高
级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事会、监
事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。
（四）政策风险
1、针对房地产行业的宏观政策风险
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公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，长期以来
受到政府和社会各界的密切关注。
2016 年 12 月召开的中央经济工作会议要求坚持“房子是用来住的、不是用来
炒的”，在宏观上管住货币流动性，而在微观执行层面上实行差别化信贷。此外，
继政治局会议后，中央经济工作会议再提长效机制建设，强调人地挂钩政策，倒逼
城镇化，同时要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例。
继 2019 年 4 月政治局会议后，2019 年 7 月 30 日中央政治局会议再提房住不
炒与长效管理机制，同时提出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。此外，政治
局会议首提城市群与老旧小区改造概念。
2019 年 1-11 月，全国房地产调控政策高达 554 次，相比 2018 年同期 425 次
上涨幅度高达 30%，累计次数刷新房地产调控纪录。进入下半年，全国楼市将依然
是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控
肯定会加码。房贷利率进入反弹阶段，尽管一线城市表现相对平静，但二线城市的
多个热门地区房贷利率却呈现上涨，有的地区首套房利率甚至上浮 25%。
2019 年 11 月 25 日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对 2018
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因
城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金
融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
2019 年 12 月 10 日至 12 日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要加
大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧
小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面
落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平
稳健康发展。
2020 年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健
康发展。2 月 21 日，央行召开 2020 年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政
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策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促
进市场平稳运行。5 月 22 日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 24 日，住建部召开
房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和
沈阳等 10 城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、
稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学
精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，
稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12 月 16-18 日，中央经济工
作会议召开，总结 2020 年、部署 2021 年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保
持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
上述宏观政策将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使
房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应宏观政策的变化，则公司的
经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
2、金融政策变化的风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关
键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷款在
内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对房地产
企业的经营和管理提出了更高的要求。
2017 年 3 月，房地产热点城市调控升级，限购限贷城市不断增加，共涉及 24
个城市，且限购限贷力度有所加强。本轮调控以限购、限贷为主要手段，热点城市
在抑制投资需求的基础上突出“补库存”；强三四线城市限购政策以预防性动机为
主；其余三四线城市受益于差异化信贷政策倾斜继续坚持去库存。
2019 年 6 月 13 日，财政部、税务总局近日发布《关于个人取得有关收入适用
个人所得税应税所得项目的公告》，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，
受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得
税。
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根据 2019 年 8 月 25 日央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整
的公告》，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价
利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期
限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。另
外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。
虽然公司通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥有
稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资平台，但是金融政策
的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。
3、土地政策变化的风险
土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产开发企业生存和发展的基础。
房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方式取得
拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，
土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，国家出台了一系列土地宏观调控政
策，进一步规范土地市场。
预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着我
国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能越来
越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，
导致公司不能及时获得项目开发所需的土地，将对包括发行人在内的所有房地产开
发企业的生产经营和可持续稳定发展产生一定程度的不利影响。
4、税收政策变化的风险
地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的营利和现
金流产生重大影响。近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持有、开
发、转让和个人二手房转让等多个方面。从需求层面看，除少数年份外，税收政策
的变化大多以抑制需求为主，对购房需求产生了实质影响；从供给层面看，从严清
缴土地增值税和历次土地增值税预征税率变化均等对房地产行业供给产生较大影
响。2016 年 5 月，财务部、国家税务总局在全国范围内全面实行推开的营业税改
增值税改革，系统性影响了房地产企业的税收负担与经营成本，并对房地产企业税
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务管理提出了更高要求。综上，如果国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产
的持有环节进行征税，将对房地产市场和发行人产品销售造成不利影响。
5、严格执行节能环保政策的风险
公司所有发展项目均需要严格执行国家有关建筑节能标准。虽然公司对项目加
强管理监控，但是随着我国对环境保护的力度趋强，对原材料、供热、用电、排污
等诸多方面提出了更高的要求，不排除在未来几年会颁布更加严格的环保法律法规，
公司可能会因此增加环保成本或其他费用支出，进而影响公司的盈利水平。同时，
由于环保审批环节增加、审批周期加长，公司部分项目的开发进度可能会延迟，进
而对公司经营产生不利影响。
6、房屋拆迁政策变化的风险
伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应的
重要形式。近年来，发行人以改善城市面貌、提升居住品质为己任，在全国积极参
与了多个城市更新改造类项目，承担了部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作。由于
相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由发行人、地方政府及被拆迁方共同协商确定，且
如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，将可能出现项目拆迁成本上升、项目进度延缓
等不利影响，进而影响房地产项目收益水平。综上，房屋拆迁政策对城市更新项目
影响重大，发行人可能面临各地房屋拆迁政策的变化风险。
7、资金监管风险
发行人所在的房地产行业资金来源主要为销售回款（自有资金）和各类借款，
各地对于房地产商品房预售资金均有相应的监管办法，以确保销售资金专款专用。
而以项目销售收入为主要还款来源的各类借款，一般也实行房地产项目融资封闭管
理，需要对项目销售回款进行监管，降低偿债资金挪用风险。因此，发行人可能面
临各类资金监管带来的流动性降低风险。
（五）不可抗力风险
严重自然灾害以及突发性公共卫生事件会对公司的财产、人员造成损害，并有
可能影响公司的正常生产经营。
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第四节发行人及本期债券的资信状况
一、本期债券的信用评级情况
经联合资信 2021 年 4 月 30 日综合评定，本公司的主体信用等级为 AAA，评
级展望为稳定，本期债券的信用等级为 AAA。联合资信出具了信用评级报告，该
评级报告在联合资信网站（http://www.lianheratings.com.cn/）予以公布。
发行人最近三年在境内发行其他债券、债券融资工具进行资信评级，联合资信、
中诚信国际、大公国际对发行人评定的主体评级结果均维持 AAA。2
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
联合资信评定发行主体万科企业股份有限公司主体信用等级为 AAA，评级展
望稳定。该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低。
（二）评级报告的内容摘要
1、优势
（1）公司行业经验丰富，品牌知名度高，品牌溢出效应强。公司是全国规模
领先的房地产开发企业，有着 30 余年的房地产行业经验，公司销售规模常年稳居
行业销售排名前列，行业龙头地位稳固，品牌影响力强。
（2）公司土地储备丰富且区域分布分散，多元化经营协同效应逐步发挥，有
效分散了经营风险，长期以来经营稳健，穿越周期能力强。公司坚持深耕城市圈的
战略，土地储备质量较好，主要分布在一二线城市，分散的区域布局可在一定程度
上抵御行业轮动风险。同时，公司定位于城乡建设与生活服务商，城市配套服务业
务与地产开发业务协同效应逐步发挥，并且能够对公司收入形成有效补充。公司长
期以来经营稳健，经历了多轮周期，行业经验丰富，穿越周期能力强。
2 中诚信国际、大公国际分别指代：中诚信国际信用评级有限公司、大公国际资信评估有限公司
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（3）公司财务政策稳健，持续盈利能力强，具有较好的财务弹性。公司紧跟
房地产市场格局的变化，始终坚持严谨的购地策略，并持续探索多元化的土地获取
模式，拿地成本相对合理。近三年，公司销售业绩稳步增长，较大规模的已售未结
转项目可为未来业绩提供一定支撑，销售回款逐年增多，货币资金充足，现金类资
产对短期债务覆盖程度高。公司债务负担适中，期限分布相对均衡且绝大部分为信
用借款，融资结构合理，再融资空间大。
2、关注
（1）房地产行业调控趋于长期化。房地产行业调控政策趋于长期化，未来房
地产市场运行存在一定不确定性。
（2）公司股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注
其股权结构的稳定性。
（三）跟踪评级的有关安排
根据监管部门和联合资信对跟踪评级的有关要求，联合资信将在本次（期）债
券存续期内，在每年发行人年报公告后的两个月内，且不晚于每一会计年度结束之
日起六个月内进行一次定期跟踪评级，并在本次（期）债券存续期内根据有关情况
进行不定期跟踪评级。
发行人应按联合资信跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相
关资料。发行人或本次（期）债券如发生重大变化，或发生可能对发行人或本次（期）
债券信用等级产生较大影响的重大事项，发行人应及时通知联合资信并提供有关资
料。
联合资信将密切关注发行人的经营管理状况、外部经营环境及本次（期）债券
相关信息，如发现发行人出现重大变化，或发现存在或出现可能对发行人或本次（期）
债券信用等级产生较大影响的事项时，联合资信将就该事项进行必要调查，及时对
该事项进行分析，据实确认或调整信用评级结果。
如发行人不能及时提供跟踪评级资料，导致联合资信无法对发行人或本次（期）
债券信用等级变化情况做出判断，联合资信可以终止评级。
联合资信对本次（期）债券的跟踪评级报告将在联合资信网站和交易所网站公
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告，且在交易所网站公告的时间不晚于在本公司网站、其他交易场所、媒体或者其
他场合公开披露的时间；同时，跟踪评级报告将报送发行人、监管部门等。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具
有较强的间接融资能力。截至 2020 年末，公司获得主要合作银行授信总额约为
4,456.69 亿元，其中已使用授信额度约为 2,892.22 亿元，尚余授信额度 1,564.48 亿
元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公
司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、招商银行股份有限公司、
交通银行股份有限公司等。
截至 2020 年末发行人主要银行授信情况
单位：亿元
金融机构 授信额度 已使用额度 尚未使用额度
中国银行股份有限公司 750.69 435.69 315.00
中国农业银行股份有限公司 666.00 316.92 349.08
中国工商银行股份有限公司 950.00 524.35 425.65
中国建设银行股份有限公司 840.00 682.96 157.04
招商银行股份有限公司 750.00 598.75 151.26
交通银行股份有限公司 500.00 333.55 166.45
合计 4,456.69 2,892.22 1,564.48
最近三年，公司不存在关注类等不良贷款情况。
（二）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
（三）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
最近三年，本公司未发生延迟支付债务融资工具本息的情况。
截至本募集说明书签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：
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人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
尚未到
22,000.00 144,568.60 2016/10/14 2021/10/14 5年 2.950% 期，按时
付息
尚未到
100,000.00 657,130.00 2017/11/9 2027/11/9 10 年 3.975% 期，按时
付息
尚未到
97,100.00 638,073.23 2018/4/18 2023/4/18 5年 4.150% 期，按时
付息
3 个月 尚未到
面向专业
65,000.00 427,134.50 2018/5/25 2023/5/25 5年 LIBOR+1. 期，按时
投资者发
55% 付息
行中期票 美元
万科地产 尚未到
据计划
（香港） 63,000.00 413,991.90 2018/12/11 2024/3/11 5.25 年 5.350% 期，按时
（注）
有限公司 付息
尚未到
60,000.00 394,278.00 2019/3/7 2024/6/7 5.25 年 4.200% 期，按时
付息
尚未到
42,300.00 277,965.99 2019/11/12 2025/5/12 5.5 年 3.150% 期，按时
付息
尚未到
30,000.00 197,139.00 2019/11/12 2029/11/12 10 年 3.500% 期，按时
付息
尚未到
人民币债 人民
50,500.00 50,500.00 2019/6/13 2022/6/13 3年 3.850% 期，按时
券 币
付息
5 尚未到
17 万科 01 300,000.00 300,000.00 2017/7/18 2022/7/18 （3+2） 4.500% 期，按时
年 付息
5 尚未到
17 万科 02 100,000.00 100,000.00 2017/8/4 2022/8/4 （3+2） 4.540% 期，按时
万科企业 年 付息
人民
股份有限 尚未到
18 万科 币
公司 300,000.00 300,000.00 2018/7/12 2021/7/12 3年 4.600% 期，按时
MTN001
付息
5 尚未到
18 万科 01 150,000.00 150,000.00 2018/8/9 2023/8/9 （3+2） 4.050% 期，按时
年 付息
18 万科 02 200,000.00 200,000.00 2018/10/29 2023/10/29 5 4.180% 尚未到
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人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
（3+2） 期，按时
年 付息
尚未到
18 万科
200,000.00 200,000.00 2018/11/15 2021/11/15 3年 4.030% 期，按时
MTN002
付息
5 尚未到
19 万科 01 200,000.00 200,000.00 2019/2/26 2024/2/26 （3+2） 3.650% 期，按时
年 付息
5 尚未到
19 万科 02 250,000.00 250,000.00 2019/9/26 2024/9/26 （3+2） 3.550% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 01 150,000.00 150,000.00 2020/3/16 2025/3/16 （3+2） 3.020% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 02 100,000.00 100,000.00 2020/3/16 2027/3/16 （5+2） 3.420% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 03 100,000.00 100,000.00 2020/5/19 2025/5/19 （3+2） 2.560% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 04 150,000.00 150,000.00 2020/5/19 2027/5/19 （5+2） 3.450% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 05 80,000.00 80,000.00 2020/6/19 2025/6/19 （3+2） 3.200% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 06 120,000.00 120,000.00 2020/6/19 2027/6/19 （5+2） 3.900% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 07 38,100.00 38,100.00 2020/11/13 2025/11/13 （3+2） 3.500% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 08 160,000.00 160,000.00 2020/11/13 2027/11/13 （5+2） 4.110% 期，按时
年 付息
3 尚未到
21 万科 01 190,000.00 190,000.00 2021/1/22 2024/1/22 （2+1） 3.380% 期，按时
年 付息
7 尚未到
21 万科 02 110,000.00 110,000.00 2021/1/22 2028/1/22 3.980%
（5+2） 期，按时
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人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
年 付息
尚未到
21 万科
200,000.00 200,000.00 2021/1/29 2024/1/29 3年 3.760% 期，按时
MTN001
付息
尚未到
21 万科
200,000.00 200,000.00 2021/4/29 2024/4/29 3年 3.520% 期，按时
MTN002
付息
合计 6,498,881.22
注：1、发行人香港子公司 BestgainReal Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”)之美
元 20 亿元中期票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于 2013 年 7 月 16 日
经香港联合交易所有限公司批准上市。发行人于 2016 年 9 月 7 日在董事会授权范
围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相
关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万科地产香港”）以及
票据受托人于 2016 年 12 月 30 日订立经修正并重述的信托协议和其他相关协议，
约定以万科地产香港替代 Lyra 作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和
未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自 2016 年 12 月 30 日
起，万科地产香港取代 Lyra 成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的
主要债务人，与此同时 Lyra 作为发行人的责任即时解除，而万科地产香港作为担
保人的担保责任也相应解除。2017 年 5 月 11 日，在董事会授权范围内该中期票据
计划的规模更新为 44 亿美元。2018 年 4 月在董事会授权范围内该中期票据计划的
规模更新为 70 亿美元；2019 年 6 月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更
新为 95 亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以 2021 年 3 月 31
日中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价 6.5713:1 折算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额
向投资者支付了债券利息。
（四）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一年净资产的比例
截至本募集说明书签署日，公司公开发行的待偿还债务融资工具累计余额为
649.89 亿元（包括中期票据、公司债等债务融资工具，外币发行的债务融资工具以
2021 年 3 月 31 日的汇率计算），如本公司本次申请的 80 亿元公司债券全部发行
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完毕，本公司累计最高公司债券及债务融资工具余额为 729.89 亿元，占本公司截
至 2020 年 12 月 31 日经审计净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 20.86%。
截至本募集说明书签署日，公司境内公开发行的公司债券、企业债券累计余额
为 180.55 亿元，如本公司本次申请的不超过 80 亿元公司债券全部发行完毕，本公
司累计最高公司债券、企业债券余额为 260.55 亿元，占本公司截至 2020 年 12 月
31 日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为 7.45%。
（五）发行人报告期内合并财务报表口径下的主要财务指标
主要财务指标 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动比率 1.17 1.13 1.15
速动比率 0.41 0.43 0.49
资产负债率 81.28% 84.36% 84.59%
主要财务指标 2020 年度 2019 年度 2018 年度
EBITDA 利息保障
7.80 8.16 7.05
倍数
贷款偿还率 100.00% 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 100.00%
注：除特别注明外，以上财务指标均按照合并报表口径计算。
上述财务指标的计算方法如下：
1、流动比率＝流动资产/流动负债；
2、速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；
3、资产负债率＝总负债/总资产；
4、EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息支出净额
+其他)+资本化的利息支出），即不含租赁负债产生的利息；
5、贷款偿还率＝实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
6、利息偿付率＝实际支付利息/应付利息。
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第五节增信机制、偿债计划及其他保障措施
一、增信机制
本期债券无担保。
二、偿债计划
本期债券的起息日为 2021 年 5 月 20 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至
其后的第 1 个交易日），债券利息将于起息日之后在存续期内每年支付一次。2022
年至 2026 年间每年的 5 月 20 日为本期债券品种一上一计息年度的付息日；若发行
人行使赎回选择权，则本期债券品种一的付息日为自 2022 年至 2024 年每年的 5 月
20 日；若发行人放弃赎回选择权，且债券持有人行使回售选择权，则 2022 年至 2024
年间每年的 5 月 20 日为回售部分债券上一个计息年度的付息日期。2022 年至 2028
年间每年的 5 月 20 日为本期债券品种二上一计息年度的付息日；若发行人行使赎
回选择权，则本期债券品种二的付息日为自 2022 年至 2026 年每年的 5 月 20 日；
若发行人放弃赎回选择权，且债券持有人行使回售选择权，则 2022 年至 2026 年间
每年的 5 月 20 日为回售部分债券上一个计息年度的付息日期。
本期债券品种一兑付日为 2026 年 5 月 20 日；若发行人行使赎回选择权，则本
期债券品种一的兑付日为 2024 年 5 月 20 日；若发行人放弃赎回选择权，且债券持
有人行使回售选择权，则回售部分债券兑付日为 2024 年 5 月 20 日。本期债券品种
二兑付日为 2028 年 5 月 20 日；若发行人行使赎回选择权，则本期债券品种二的兑
付日为 2026 年 5 月 20 日；若发行人放弃赎回选择权，且债券持有人行使回售选择
权，则回售部分债券兑付日为 2026 年 5 月 20 日。
本期债券本金及利息的支付将通过证券登记机构和有关机构办理。支付的具体
事项将按照有关规定，由公司在中国证监会指定媒体上发布的公告中加以说明。
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三、偿债资金来源
本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。2018-2020
年度，发行人合并口径营业收入分别为 2,976.79 亿元、3,678.94 亿元及 4,191.12 亿
元；归属于母公司所有者的净利润分别为 337.73 亿元、388.72 亿元及 415.16 亿元；
经营活动产生的现金流量净额分别为 336.18 亿元、456.87 亿元及 531.88 亿元。随
着公司业务规模的逐步扩大，公司利润水平将维持稳健并有望进一步提升，从而为
本期债券本息的偿付提供保障。
四、偿债应急保障方案
（一）较大规模的可变现资产
公司长期保持较为稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资
产变现来补充偿债资金。截至 2020 年 12 月 31 日，公司流动资产余额为
154,738,706.12 万元，公司货币资金为 19,523,072.34 万元3，公司流动资产明细构
成如下：
项目 2020 年 12 月 31 日
项目 金额（万元） 占比（%）
货币资金 19,523,072.34 12.62
交易性金融资产 17,047.97 0.01
衍生金融资产 1,476.10 0.00
应收票据 966.24 0.00
应收账款 299,242.33 0.19
预付款项 6,224,750.38 4.00
其他应收款 24,949,854.55 16.12
存货 100,206,300.82 64.76
合同资产 616,254.97 0.40
持有待售资产 633,472.76 0.40
其他流动资产 2,266,267.66 1.46
流动资产合计 154,738,706.12 100.00
在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现除所有权受限资产及已实现预售
3截至 2020 年 12 月 31 日，除了银行存款中受限使用资金 956,834.37 万元，其他货币资金可随时用于支付。
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的存货外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。
公司流动资产变现存在的主要风险是项目开发风险和市场风险。项目开发风险
指如公司开工项目无法顺利完成开发，则存在项目产品无法达到销售条件、无法销
售变现的风险，同时无法按期交付的项目，还可能出现已预售房源退房的风险。通
过多年的项目运作，公司在项目开发管理方面的能力已经非常成熟，未发生过开工
项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的情况，项目开发风险总体
可控。市场风险指如行业市场形势发生重大波动，甚至出现极端情形，则存在项目
产品无法实现销售变现的风险。公司一贯坚持随行就市的销售政策，会根据公司的
资金情况，结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额充裕。
（二）充足的银行授信
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具
有较强的间接融资能力。截至 2020 年末，公司获得主要贷款银行授信 4,456.69 亿
元，已使用 2,892.2 亿元。公司主要合作银行包括中国工商银行股份有限公司、中
国建设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、
招商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司等。
银行授信属于银行与发行人两个平等民事主体之间的约定，该约定在未经过相
关程序之前不具备强制执行之效力；另外，银行授信额度的授予是依据发行人的财
务及经营情况综合考虑而做出，若发行人财务经营状况急剧恶化，存在银行取消授
信额度的风险。
五、偿债保障措施
为了充分、有效的维护债券持有人的利益，本公司为本期债券的按时、足额偿
付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格
执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托管理人的作用和严格履行信
息披露义务等，形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。
（一）制定《债券持有人会议规则》
本公司和债券受托管理人已按照《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证券
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交易所公司债券上市规则（2018 年修订）》及《公司债券受托管理人执业行为准
则》的要求制定了本次债券的《债券持有人会议规则》，约定债券持有人通过债券
持有人会议行使权利的范围，债券持有人会议的召集、通知、决策机制和其他重要
事项，为保障本次债券的本息及时足额偿付做出了合理的制度安排。
（二）设立专门的偿付工作小组
本公司将在每年的财务预算中落实安排本期债券本息的兑付资金，保证本息的
如期偿付，保证债券持有人的利益。在利息和到期本金偿付日之前的十五个工作日
内，公司将组成偿付工作小组，负责利息和本金的偿付及与之相关的工作。
（三）制定并严格执行资金管理计划
本期债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、
流动性管理、募集资金使用管理、资金管理等，并将根据债券本息未来到期应付情
况制定年度、月度资金运用计划，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资
金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
（四）充分发挥债券受托管理人的作用
本次债券引入了债券受托管理人制度，由债券受托管理人代表债券持有人对公
司的相关情况进行监督，并在债券本息无法按时偿付时，代表债券持有人，采取一
切必要及可行的措施，保护债券持有人的正当利益。
本公司将严格按照债券受托管理协议的约定，配合债券受托管理人履行职责，
定期向债券受托管理人报送公司履行承诺的情况，并在公司可能出现债券违约时及
时通知债券受托管理人，便于债券受托管理人及时依据债券受托管理协议采取必要
的措施。
有关债券受托管理人的权利和义务，详见本募集说明书第十节“债券受托管理
人”。
（五）严格履行信息披露义务
本公司将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金
使用等情况受到债券持有人和债券受托管理人的监督，防范偿债风险。发行人将按
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《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
（六）专项偿债账户
本公司设立了本期债券专项偿债账户，偿债资金将主要来源于公司日常经营所
产生的现金流。本公司将在每年的财务预算中安排本期债券本息支付的资金，承诺
在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将当年度应支付的利息或
本金和利息归集至专项偿债账户，保证当年度债券本息的按时足额支付。本公司承
诺在本期债券存续期内每年付息日或兑付日前三个工作日将专项偿债账户的资金
到位情况书面通知本期债券的受托管理人；若专项偿债账户的资金未能按时到位，
本公司将按《债券受托管理协议》及中国证监会的有关规定进行重大事项信息披露。
（七）其他偿债保障措施
《债券受托管理协议》约定，发行人预计不能偿还债务或担保资产发生重大不
利变化（如有担保）时，发行人应当按照债券受托管理人要求追加担保，并履行《债
券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合债券受托管理人办理其依
法申请法定机关采取的财产保全措施。
上述规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；（2）
暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董事和
高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
六、发行人违约情形及违约责任
本公司保证按照本期债券发行募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人
支付本期债券利息及兑付本期债券本金。若本公司未按期足额支付本期债券的利息
和本金，或发生其他违约情况时，债券受托管理人将依据《债券受托管理协议》代
表债券持有人向本公司进行追索，包括采取加速清偿或其他可行的救济措施。如果
债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法
向本公司进行追索，并追究债券受托管理人的违约责任。
本公司承诺按照本期债券基本条款约定的时间向债券持有人支付债券利息及
兑付债券本金，如果违约事件发生，本公司应当承担相应的违约责任，包括但不限
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
于按照募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支
付本金及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因本公司违约事件承担
相关责任造成的损失予以赔偿，具体请参见本募集说明书第十节“债券受托管理人”
的相关内容。
《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何争
议，首先应在争议各方之间协商解决。若协商不成，任何一方有权向本公司住所所
在地有管辖权的法院提起诉讼。
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
第六节发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：万科企业股份有限公司
法定代表人：郁亮
设立日期：1984 年 5 月 30 日
注册资本：11,617,732,201 元
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
办公地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
信息披露事务负责人：朱旭
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
所属行业：房地产业
经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含专
营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理）；房地产开发。
统一社会信用代码：91440300192181490G
网址：www.vanke.com
二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
万科企业股份有限公司的前身为 1984 年 5 月成立的现代科教仪器展销中心，
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
于 1987 年更名为“深圳现代科仪中心”，于 1988 年更名为“深圳现代企业有限公司”。
1988 年 11 月，经深圳市人民政府“深府办(1988)1509 号”文的批准，同意深圳
现代企业有限公司改制为“深圳万科企业股份有限公司”。初始股本总额为
41,332,680 股，由深圳市现代企业有限公司净资产折股及公开发售股票两部分组成，
公司公开向社会发售的股票共计 2,808 万股，募集 2,808 万元。1991 年 1 月 29 日
公司 A 股股票在深交所挂牌交易，证券代码“0002”。
1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集资
金 45,135 万港元。该次发行的 B 股于 1993 年 5 月 28 日在深交所上市，股票简称
“深万科 B”，证券代码“2002”。
1993 年 12 月 ， 公 司 更 名 为 “ 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 ” ， 英 文 名 为
“CHINAVANKECO.,LTD.”。
（二）历次股本变动情况
1、分红转增、配售新股及向法人单位发售新股
1991 年 5 月，公司向全体股东实施 1990 年度利润分配方案，即每 5 股送红股
1 股，共送红股 8,266,536 股；同时在总股本 41,332,680 股的基础上，按照每股 4.4
元的价格，每 2 股配售 1 股的方案配售新股 20,666,340 股；同时向法人单位以每股
4.8 元的价格定向发售新股 7,700,000 股，向法人单位发售的新股后被锁定为非流通
股。方案实施后，公司股本总额增至 77,965,556 股。
2、分红转增
1992 年 3 月，公司实施每 5 股送 1 股红股的利润分配方案，送股后，公司股
本总额增至 92,364,611 股。
3、分红转增及公积金转增股本
1993 年 3 月，公司实施每 4 股送 1 红股、每股派现金 0.06 元、公积金每 4 股
转增 1 股的利润分配方案，送红股与公积金转增股本合计为每 10 股派 5 股。公司
股本总额增至 138,546,916 股。
4、公开发行 B 股
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
1993 年 3 月，公司发行 4,500 万股 B 股，每股发行价格港币 10.53 元，募集资
金 45,135 万港币。公司股本总额增至 183,546,916 股。
5、分红转增
1994 年 5 月，公司实施 A 股每 10 股送红股 3.5 股、派现金 1.5 元，B 股每
2,000 股送红股 485 股、派现金 208 元的利润分配方案。送股后，公司股本总额增
至 242,955,336 股。
6、分红转增
1995 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1.5 元的利润
分配方案。送股后，公司股本总额增至 279,398,636 股。
7、实施公司职员持股计划
1995 年 10 月，公司实施职员股份计划，每股发行价格为 3.01 元，共计发行
8,826,500 股。该计划实施后形成的股本计入 1995 年公司总股本中，使公司股本总
额增至 288,225,136 股。
8、分红转增
1996 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金 1.4 元的利润分
配方案。送股后，公司股本总额增至 317,047,649 股。
9、分红转增
1997 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1.5 股、派现金 1 元的利润分
配方案。送股后，万科股本总额增至 364,604,796 股。
10、配股
1997 年 6 月，公司以每 10 股配 2.37 股的比例实施配股，其中 A 股配股价 4.5
元/股，实际配售股数 66,973,802 股，B 股配股价港币 4.2 元/股，实际配售股数
19,278,825 股，共募集资金折合人民币 3.83 亿元。配股完成后，公司股本总额增至
450,857,423 股。
11、分红转增
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1998 年 5 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派现金股息 1.5 元的利
润分配方案。送股后，公司股本总额增至 495,943,165 股。
12、分红转增
1999 年 6 月，公司实施全体股东每 10 股送红股 1 股、派付现金 1 元的利润分
配方案。送股后，公司股本总额增至 545,537,481 股。
13、配股
2000 年初，公司以每 10 股配 2.727 股的比例实施配股，配股价 7.5 元/股，实
际配售 85,434,460 股，募集资金 6.25 亿元。配股完成后，公司的股本总额增至
630,971,941 股。
14、发行可转债及转股
2002 年 6 月，公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”），
每张面值 100 元，发行总额 15 亿元。万科转债在 2002 年 12 月 13 日至 2004 年 4
月 23 日（万科转债赎回日）期间可以转换为公司流通 A 股。截至 2003 年 5 月 22
日，万科转债累计转股 45,928,029 股，此时公司股本总额为 676,899,970 股。
15、公积金转增股本
2003 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派送现金 2 元、公积金转增 10 股
的利润分配方案。转增后，公司的总股本增至 1,353,799,940 股。从 2003 年 5 月 22
日至 2004 年 4 月 23 日，万科转债累计转股 161,951,974 股。此时公司股本总额为
1,515,751,914 股。
16、分红转增及公积金转增股本
2004 年 5 月，公司实施向全体股东每 10 股派现金 0.5 元、送红股 1 股、公积
金转增 4 股的利润分配方案。方案实施后，公司的总股本增至 2,273,627,871 股。
17、发行可转债及转股
2004 年 9 月，公司向社会公开发行 1990 万张可转换公司债券（“万科转 2”），
每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转换
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为流通 A 股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司股本
总额达 2,273,964,091 股。
18、公积金转增股本
2005 年 6 月，公司以 2005 年 6 月 17 日收市时公司总股本为基数，实施向全
体 股 东 公 积 金 每 10 股 转 增 5 股 的 方 案 。 实 施 完 成 后 ， 公 司 的 股 本 总 额 为
3,410,946,136 股。
19、万科转 2 转股
由于公司 A 股股票自 2006 年 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交易
日中累计 20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%，满足了有关规定和《万
科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书》相关约定，发行人行使“万科转
2”赎回权利，将截至 2006 年 4 月 7 日之前未转股的 3,869,600 元（38,696 张）“万
科转 2”全部赎回。其余万科转 2 全部转为股份，公司的股本总额增为 3,969,898,751
股。
20、非公开发行
2006 年 12 月，公司非公开发行 4 亿股 A 股，发行完成后，公司的股本总额为
4,369,898,751 股。
21、公积金转增股本
2007 年 5 月，公司以 2007 年 5 月 15 日收市时总股本为基数，实施向全体股
东每 10 股股份转增 5 股的方案。实施完成后，公司的股本总额为 6,554,848,126 股。
22、公开增发股份
2007 年 8 月，公司公开增发 317,158,261 股 A 股。至此，公司股本总额达
6,872,006,387 股。
23、公积金转增股本
2008 年 6 月，公司实施公积金每 10 股转增 6 股的利润分配方案。转增后，公
司的总股本增至 10,995,210,218 股。
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24、B 股转为 H 股
经中国证监会于 2014 年 3 月 3 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司到
香港交易所主板上市的批复》（证监许可〔2014〕239 号）及香港联交所于 2014 年
6 月 24 日的批准，公司 B 股于 2014 年 6 月 25 日转换为 H 股并在香港联交所上市
交易，同时公司 B 股自深交所摘牌。
25、期权激励
2011 年 4 月 8 日，发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过 A 股股票期权
激励计划。2011 年 4 月 25 日，发行人向在公司任职的董事、高级管理人员及核心
业务人员授出 108,435,000 份股票期权。2011 年 5 月 9 日完成股票期权的授予登记
工作，期权的初始行使价为每股人民币 8.89 元，经发行人实施 2010 年度、2011 年
度、2012 年度及 2013 年度分红派息方案后，调整为每股人民币 8.07 元。2011 年
股本数为 10,995,210,218 股。
26、期权行权
2012 年发行人股票期权计划进入第一个行权期，共有 342,900 份期权行权，发
行人股份总数增至 10,995,553,118 股。
27、期权行权
2013 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 19,415,801 份期
权行权，发行人总股份数相应增加 19,415,801 股，增至 11,014,968,919 股。
28、期权行权
2014 年，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 22,538,323 份期
权行权，发行人总股份数相应增加 22,538,323 股，增至 11,037,507,242 股。
29、期权行权
2015 年由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 14,105,058 份期权
行权，发行人总股份数相应增加 14,105,058 股，增至 11,051,612,300 股。
30、回购股票
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发行人 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股
类别股东大会，审议并通过了在人民币 100 亿元额度内回购发行人 A 股股份的相
关议案。截至 2015 年 12 月 31 日，发行人回购 A 股股份数量为 12,480,299 股。
2016 年 1 月 14 日，发行人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕
上述 A 股回购股份注销手续。发行人总股份数相应减少 12,480,299 股，减至
11,039,132,001 股。
31、期权行权
2016 年 1-12 月，由于发行人 A 股股票期权激励计划激励对象持有的 20,000 份
期权行权，发行人总股份数相应增加 20,000 股，增至 11,039,152,001 股。
32、2019 年 H 股配售
发行人于 2019 年 3 月 27 日交易时间结束后与配售代理就配售 262,991,000 股
新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 29.68 港元。2019 年 4 月 4 日，本次配
售的 262,991,000 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至
11,302,143,001 股 。
33、2020 年 H 股配售
发行人于 2020 年 6 月 4 日交易时间开始前与配售代理就配售 315,589,200 股
新 H 股订立配售协议，配售价为每股 H 股 25.00 港元。2020 年 6 月 11 日，本次配
售的 315,589,200 股新 H 股已于香港中央结算系统登记，发行人总股份数增至
11,617,732,201 股。
截至本募集说明书签署之日，发行人上述历史沿革未发生其他变化。
（三）报告期的重大资产重组情况
报告期内，发行人不涉及其他重大资产重组情况。
三、发行人股本总额及前十名股东持股情况
截至 2021 年 3 月 31 日，公司股本总额 11,617,732,201 股，公司前十名股东持
股情况如下：
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前十名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数 质押股数
境内国有
深圳市地铁集团有限公司 27.91% 3,242,810,791 0
法人
HKSCC NOMINEES LIMITED（注
境外法人 16.30% 1,893,463,029 0
1）
香港中央结算有限公司（注 2） 境外法人 5.27% 612,654,418 0
国信证券－工商银行－国信金鹏
其他 3.93% 456,993,190 0
分级 1 号集合资产管理计划
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司 1.63% 189,566,000 0
法人
招商财富－招商银行－德赢 1 号专
其他 1.26% 146,255,820 0
项资产管理计划
境内国有
中国证券金融股份有限公司 1.14% 132,669,394 0
法人
中国人寿保险股份有限公司－分
其他 0.69% 79,708,170 0
红－个人分红-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传
其他 0.59% 68,861,468 0
统－普通保险产品-005L-CT001 深
兴业银行股份有限公司－兴全趋
其他 0.59% 68,154,474 0
势投资混合型证券投资基金
合计 - 59.32% 6,891,136,754 0
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为发行人 H 股非登记股东所持股份的名
义持有人；
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股
份的名义持有人。
截至 2021 年 3 月 31 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量
计算，公司第一大股东是地铁集团。
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权架构
截至 2021 年 3 月 31 日，公司不存在控股股东及实际控制人。按持有股份数量
计算，公司第一大股东是地铁集团。
截至 2021 年 3 月 31 日，地铁集团与公司股权关系图如下：
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深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会
100%
地铁集团
27.91%
本公司
（二）发行人的组织结构
截至本募集说明书签署日，公司的组织结构图如下：
发行人组织结构图
（三）发行人控股子公司的情况
1、控股子公司基本情况
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人纳入合并报表范围的主要控股子公司的基本
情况如下：
发行人主要子公司基本情况
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注册资本 持股比例 享有表决权
序号 企业名称 币种 主营业务
（万元） （%） （%）
1 深圳市万科发展有限公司 人民币 60,000 100% 100% 房地产开发
2 广州万科企业有限公司 人民币 500,000 100% 100% 房地产开发
3 上海万科企业有限公司 人民币 1,000,000 100% 100% 房地产开发
4 北京万科企业有限公司 人民币 200,000 100% 100% 房地产开发
5 万科（成都）企业有限公司 人民币 50,000 100% 100% 房地产开发
注：发行人合并报表范围内不存在最近一期总资产、净资产或营业收入占合并报表相应科目
30%以上的重要子公司，上表列示发行人主要重点城市的子公司。
2、控股子公司财务数据
发行人主要子公司的 2019 度主要财务数据如下：
发行人主要子公司的主要财务数据
单位：万元
企业名称 2019 年末 2019 年度 2019 年度 2019 年末
企业名称 万科权益 营业收入 净利润 总资产
深圳市万科发展有限公司 100.00% 34,886.57 84,651.20 3,704,530.26
广州万科企业有限公司 100.00% 3,310.68 18,187.06 870,758.30
上海万科企业有限公司 100.00% 2,657.46 14,290.01 1,631,626.57
北京万科企业有限公司 100.00% 11,596.94 5,560.15 4,455,615.45
万科（成都）企业有限公司 100.00% 5,724.87 6,124.04 844,807.45
（四）发行人合营、联营公司情况
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人无重要的合营及联营公司。
五、发行人控股股东和实际控制人
（一）控股股东和实际控制人基本情况
报告期内，发行人不存在控股股东及实际控制人。
2015 年以来钜盛华持续增持发行人股份。截至 2017 年 3 月 31 日，钜盛华及
其一致行动人合计持有发行人股份比例为 25.40%，是发行人按持股比例计算的第
一大股东。
2017 年 1 月，地铁集团以协议受让方式从华润股份有限公司及其全资子公司
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中润国内贸易有限公司获得公司 15.31%的股份，持有发行人 1,689,599,817 股股份，
成为公司基石股东。
2017 年 3 月，地铁集团获得中国恒大集团下属企业持有的 1,553,210,974 股万
科 A 股对应的表决权、提案权及参加股东大会的权利，地铁集团可行使发行人共
计 29.38%的表决权、提案权及参加股东大会的权利，成为拥有公司表决权比例最
高的单一股东。
2017 年 6 月 9 日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了股份转让协议，
将所持有 1,553,210,974 股万科 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
本次股份转让已于 2017 年 6 月 12 日取得深圳市人民政府国有资产监督管理委员
会的批复（深国资委函[2017]485 号）。本次股份转让于 2017 年 7 月 6 日完成过户
登记手续，中国恒大集团下属企业不再持有发行人股份，地铁集团持有
3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 29.38%，成为发行人的第一
大股东。
发行人于 2019 年 3 月 27 日配售 262,991,000 股 H 股，于 2019 年 4 月 4 日完
成交割，总股本增加至 11,302,143,001 股。
发行人于 2020 年 6 月 4 日配售 315,589,200 股 H 股，于 2020 年 6 月 11 日完
成交割，总股本增加至 11,617,732,201 股。地铁集团持股比例受配售影响有所下降，
目前地铁集团持有 3,242,810,791 股发行人 A 股股份，占发行人总股本的 27.91%，
为发行人的第一大股东。
地铁集团由深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 100%持股，注册资本
4,594,316.00 万元，注册地址深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层。地
铁集团主营业务包括地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办
实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；
经营广告业务；自有物业管理；轨道交通相关业务咨询及教育培训。
截至 2020 年末，地铁集团合并财务报表口径的总资产为 4,926.64 亿元，总负
债为 1,953.08 亿元，归属于母公司的所有者权益为 2,957.21 亿元。2020 年度地铁
集团实现营业收入 208.28 亿元，净利润 111.02 亿元。
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截至 2021 年 3 月 31 日，地铁集团与公司股权关系如下：
深圳市人民政府国有资产监督
管理委员会
100%
地铁集团
27.91%
本公司
截至本募集说明书签署日，发行人不存在控股股东及实际控制人。
（二）发行人的独立性
发行人无控股股东及实际控制人。
截至 2020 年 12 月 31 日，地铁集团是公司的第一大股东，但并非万科的发起
人股东，亦非万科的控股股东，其通过协议受让成为万科的股东。地铁集团作为公
司基石股东，表示将支持公司混合所有制结构和事业合伙人机制，支持公司城市配
套服务商战略，支持公司稳定健康发展。未来公司和地铁集团将充分发挥各自优势，
共同推进实施“轨道+物业”发展战略，全面提升城市配套服务能力，助推城市经济
发展。发行人的人员、资产、财务、机构、业务等方面独立于地铁集团。
截至本募集说明书签署日，发行人具有独立的法人资格，具有较为完善的法人
治理结构，具有面向市场独立经营的能力和持续盈利的能力，在采购、生产、运营
销售、财务、知识产权等方面将继续保持独立。
1、业务
发行人为上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管理，
自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等
决策。发行人独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自
主经营的能力。
2、资产
发行人拥有独立于地铁集团的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、资
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产和其他资源由自身独立控制并支配，万科集团与地铁集团在业务、人员、资产、
机构、财务等方面完全分开，保证了发行人具有独立完整的业务及自主经营能力。
公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。公司报告期内不存在资金
受到大股东及其关联方违规占用的情况，公司与子公司、合营公司、联营公司存在
因合作经营投入产生的经营性资金往来。
3、人员
发行人的董事会主席由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由全
体监事过半数选举产生，董事会主席在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负责，
向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独立于地
铁集团。
4、财务
发行人建立独立的财务会计部门，拥有独立的财务核算体系和财务管理制度，
能够独立作出财务决策，独立开具银行账户。发行人及其控股子公司独立纳税。
5、机构
发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全独
立于出资人，发行人的办公机构和办公场所和地铁集团完全分开，不存在合署办公
等情形，地铁集团的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。
六、发行人法人治理结构
公司按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》《香
港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、行政法
规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发
展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效
的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执
行权和监督权。
（一）股东大会
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股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、
筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报
酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对公司发行债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
（10）修改公司章程；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准变更募集资金用途事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产或者担保金额超过公司最近一期
经审计资产总额百分之三十的事项；
（14）审议公司及控股子公司的对外担保总额达到或超过最近一期经审计净资
产百分之五十以后提供的任何担保。其中公司为购房客户提供按揭担保不包含在本
章程所述的对外担保范畴之内；
（15）审议公司对外担保中，为资产负债率超过百分之七十的担保对象提供的
担保；
（16）审议公司单笔对外担保额超过公司最近一期经审计净资产百分之十的担
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保；
（17）审议公司对股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
（18）审议批准公司股权激励计划；
（19）审议法律、法规、证券交易所规则和公司章程规定应当由股东大会决定
的其他事项。
（二）董事会
董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计委员
会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高董事会运作效率。
董事会由十一名董事组成，设董事会主席一人，可以设副主席一至二人。董事会成
员中应当至少包括三分之一独立董事，且至少应有一名独立董事是会计专业人。独
立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务要经过专业委员会审议
通过后才提交董事会审议，以利于独立董事更好地发挥作用。
董事会行使下列职权：
（1）负责召集股东大会，并向大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散和变更公司
形式方案；
（8）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外投资、收购出售
资产、资产抵押、委托理财、关联交易等事项；
（9）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
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（10）决定公司内部管理机构的设置；
（11）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解聘
公司执行副总裁、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（12）制订公司的基本管理制度；
（13）制订公司章程的修改方案；
（14）管理公司信息披露事项；
（15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（16）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；
（17）制定绩效评估奖励计划，其中涉及股权的奖励计划由董事会提交股东大
会审议，不涉及股权的由董事会决定；
（18）法律、法规、证券交易所规则或公司章程规定，以及股东大会授予的其
他职权。
下述事项必须由董事会三分之二以上的董事表决同意：
（1）制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
（2）拟定公司合并、分立、解散的方案；
（3）在本章程规定、股东大会授权的范围内，决定公司对外担保事项；
（4）制订公司章程修改方案。
（三）监事会
公司设监事会。监事会由三名监事组成，设监事会主席一名。监事会对股东大
会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子
公司的巡视，加强对各子公司业务监督。
监事会行使下列职权：
（1）对公司定期报告签署书面审核意见；
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（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、总裁和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求其予
以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；
（5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行《公司法》规定的召集和
主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
（6）向股东大会会议提出提案；
（7）依照《公司法》的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务
所、律师事务所等专业机构协助其工作；
（9）公司章程规定的其他职权。
监事会行使职权所必需的费用（包括根据前款第（8）项聘请专业机构的费
用），由公司承担。
（四）管理层
管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企
业日常经营管理工作。
公司设总裁一名，由董事会聘任或解聘。总裁对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
（2）组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制订公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司执行副总裁、财务负责人；
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（7）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
（8）拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘；
（9）公司章程或董事会授予的其他职权；
（10）提议召开临时董事会会议。
七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）基本情况
2020 年 6 月 30 日，公司 2019 年度股东大会选举以累积投票的方式，选举胡
国斌、李强强、唐绍杰、王海武、辛杰、郁亮和祝九胜为公司第十九届董事会非独
立董事；选举康典、刘姝威、吴嘉宁和张懿宸为公司第十九届董事会独立董事；选
举栗淼和解冻为第十届监事会非职工代表监事。经公司职工代表大会选举投票，同
意阙东武女士出任公司第十届监事会职工代表监事一职。阙东武女士与解冻先生、
栗淼先生共同组成公司第十届监事会。
2020 年 6 月 30 日，第十八届董事会成员林茂德、李强、孙盛典、陈贤军、王
文金和张旭正式卸任公司董事职务，第九届监事会成员郑英、周清平正式卸任公司
监事职务。
2020 年 6 月 30 日，第十九届董事会第一次会议选举郁亮先生为公司董事会主
席，续聘祝九胜先生为公司总裁、首席执行官，王海武先生为公司执行副总裁、首
席运营官，韩慧华女士为执行副总裁、财务负责人，朱旭女士为公司董事会秘书，
任期至第十九届董事会任期届满止；第十届监事会第一次会议选举解冻先生为公司
第十届监事会主席。
2021 年 4 月 19 日，发行人收到董事唐绍杰先生的辞职报告，唐绍杰先生因工
作变动原因，申请辞去公司董事职务。唐绍杰先生的辞职不会导致公司董事会成员
低于法定人数，唐绍杰先生的辞职不会影响董事会及发行人的运作。
截至本募集说明书签署日，本公司现任董事、监事、高级管理人员基本信息及
持有发行人股权及债券情况如下：
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公司董事、监事及高级管理人员基本情况
姓名 职务 性别 任期起始日期 持股数（股） 持有债券情况
郁亮 董事会主席 男 2020 年起 7,306,245 -
董事、总裁、首席
祝九胜 男 2020 年起 - -
执行官
辛杰 董事 男 2020 年起 - -
胡国斌 董事 男 2020 年起 - -
李强强 董事 男 2020 年起 - -
董事、执行副总
王海武 男 2020 年起 - -
裁、首席运营官
康典 独立董事 男 2020 年起 - -
刘姝威 独立董事 女 2020 年起 - -
吴嘉宁 独立董事 男 2020 年起 - -
张懿宸 独立董事 男 2020 年起 - -
解冻 监事会主席 男 2020 年起 1,490,745 -
阙东武 职工代表监事 女 2020 年起 60,700 -
栗淼 监事 男 2020 年起 - -
执行副总裁、财务
韩慧华 女 2020 年起 - -
负责人
朱旭 董事会秘书 女 2020 年起 - -
（二）现任董事、监事、高级管理人员简历
截至本募集说明书签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如
下：
1、董事
郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北京
大学国际经济学系，获学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生 1990
年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年任公司副总经理，1999 年任公司常务
副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行官，2017 年 7
月任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。
祝九胜先生，1969 年出生，现任公司董事、总裁、首席执行官。1993 年获中
南财经大学（现中南财经政法大学）经济学硕士学位，2003 年获中南财经政法大学
经济学博士学位。1993 年至 2012 年，祝先生在中国建设银行股份有限公司（上海
证券交易所上市公司，股份代码：601939 /香港联合交易所上市公司，股份代码：
71
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0939)深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公
司部总经理、分行副行长等职务；2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高
级副总裁，2014 年至 2020 年 3 月担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限
公司董事长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服
务股份有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。
祝先生曾兼任易居（中国）企业控股有限公司（香港联合交易所上市公司，股份代
码：2048）非执行董事。
辛杰先生，1966 年出生，现任公司董事、投资与决策委员会委员，深圳市地铁
集团有限公司董事长、党委书记。辛先生于 1988 年毕业于沈阳工业大学电器专业，
获工学学士学位；2005 年获香港理工大学工商管理硕士学位；高级工程师、高级经
济师。辛先生曾在深圳市外贸集团、深圳市长城物业管理公司工作；1998 年 8 月-
1999 年 2 月，任深圳市长盛实业发展有限公司副经理；1999 年 2 月-2004 年 12 月，
历任深圳圣廷苑酒店筹备组负责人，深圳市圣廷苑酒店有限公司常务副总经理、总
经理、董事长；2004 年 12 月-2009 年 10 月，任深圳市长城投资控股股份有限公司
副总经理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事长、总经理；2009 年 10 月-2017 年
9 月，历任深圳市天健（集团）股份有限公司董事、总经理、党委副书记，董事长、
党委书记；2017 年 9 月至今，任深圳市地铁集团有限公司董事长、党委书记。
胡国斌先生，1965 年出生，现任公司董事、薪酬与提名委员会委员，深圳市资
本运营集团有限公司（原深圳市远致投资有限公司）党委书记、董事长。胡先生于
1987 年获武汉大学管理学学士学位；1992 年获中南财经政法大学经济学硕士学位；
2002 年获南开大学经济学博士学位；正高级会计师。胡先生曾在深圳建设集团工
作；1997 年 11 月-2019 年 5 月，历任深圳市国有资产管理办公室主任科员、综合
管理处助理调研员、副处长，深圳市国资委统计预算处处长，企业二处处长、深圳
市国资委总经济师、深圳市国资委副主任等职务。2019 年 5 月至今，任深圳市资
本运营集团有限公司党委书记、董事长。
李强强先生，1977 年出生，现任公司董事、审计委员会委员，深圳市地铁集团
有限公司副总经理。李先生于 1998 年毕业于江西财经大学投资经济学专业，获经
济学学士学位；2008 年获厦门大学经济学硕士学位；经济师。李先生曾在深圳市司
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
钿投资有限公司、深圳市深华集团公司工作；2008 年 4 月-2019 年 12 月，历任深
圳市投资控股有限公司企业一部高级主管、企业一部副部长、科技园区部部长；2019
年 12 月至今，任深圳市地铁集团有限公司副总经理。
王海武先生，1978 年出生，现任公司董事、投资与决策委员会委员、执行副总
裁、首席运营官。王先生于 2000 年毕业于中南财经政法大学会计学专业，获管理
学学士学位；2007 年获吉林大学管理学硕士学位。王先生曾在深圳同人会计师事
务所有限公司工作；于 2003 年加入万科，初始就职于深圳市万科房地产有限公司，
之后历任东莞市万科房地产有限公司财务管理部经理、副总经理、总经理，公司高
级副总裁，中西部区域事业集团(BG)首席合伙人、首席执行官（CEO）兼万科(成
都)企业有限公司总经理。王先生被深圳市评为“深圳市高层次专业人才”，被四川
省委省政府评为“四川省优秀民营企业家”。
2、独立董事
康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会薪
酬与提名委员会召集人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制造专
业，获学士学位；1984 年获中国社会科学院研究生院经济学硕士学位。康先生于
2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份
代码：601336；香港联合交易所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，
兼任新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际信托投资
公司海外项目管理处处长、中国农村信托投资公司副总裁、中国包装总公司副总经
理、香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理、粤海金融控股有限公司董事
长兼总经理、粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长、深圳发展银行股份
有限公司监事会主席。
刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，中央
财经大学中国企业研究中心研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学
硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以宁教授，为金融方面的
知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中国――2002 年
度人物”。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深圳证券交易所上市公司，
股份代码：000651）独立董事、中光学集团股份有限公司（深圳证券交易所上市公
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
司，股份代码：002189）独立董事。
吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会
审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得
香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生现为香港执业会计师、澳
门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特许公认会计
师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员（FCA）。
吴先生 1984 年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国
副主席，2016 年 3 月退休。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司（上海证
券交易所上市公司，股份代码：600028；香港联合交易所上市公司，股份代码：00386；
纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦股票交易所上市公司，股份代码：
SNP）独立董事、房多多网络集团有限公司（纳斯达克证券交易所上市公司，股份
代码：DUO.O）独立董事、中国冶金科工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，
股份代码：601618；香港联合交易所上市公司，股份代码：1618）独立董事、中国
上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主任委员。
张懿宸先生，现任公司独立董事、投资与决策委员会召集人，中信资本控股有
限公司董事长兼首席执行官。张先生 1986 年毕业于美国麻省理工学院，拥有计算
机科学学士学位。张先生于 1987 年至 2000 年，曾先后就职于格林威治资本市场公
司、担任东京银行纽约分部证券自营交易业务负责人、美林证券大中华区债券资本
市场主管等。张先生于 2000 年加入中信集团，2000 年至 2002 年，任中信泰富执
行董事及中信泰富信息科技有限公司总裁；2002 年参与创建中信资本控股有限公
司（以下简称“中信资本”），目前担任中信资本董事长兼首席执行官。张先生目
前还在中信资本投资的部分公司中兼任董事等职务，如兼任 Grand Foods Holdings
Limited（麦当劳中国内地和香港特许经营商）董事会主席、哈药集团有限公司董事
长、通用环球医疗集团有限公司（联交所上市公司，股份代码：2666）董事会主席、
亚信科技控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：1675）董事、顺丰控股股份
有限公司（深交所上市公司，股份代码：002352）董事、先丰服务集团有限公司（联
交所上市公司，股份代码：0500）董事。张先生目前还兼任新浪公司（SinaCorp，
纳斯达克交易所上市公司，股份代码：SINA.O）独立董事。张先生是第十一、十二
及十三届全国政协委员。
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3、监事
解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司
协会监事会专业委员会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；
1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理
学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部总经理、人力资
源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加
入万科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。
栗淼先生，1973 年出生，现任公司监事，深圳市盐田港集团有限公司董事、财
务总监。栗先生于 1993 年毕业于上海财经大学会计系审计学专业，2009 年获上海
财经大学工商管理硕士学位；高级会计师、注册会计师（非执业会员）。栗先生曾
在深圳南油集团有限公司、深圳报业集团等企业工作；2010 年 9 月-2016 年 12 月，
任深圳市特发集团有限公司董事、财务总监；2016 年 12 月至今任深圳市盐田港集
团有限公司董事、财务总监。栗先生目前兼任深圳市盐田港股份有限公司（深圳证
券交易所上市公司，股份代码：000088）董事、深圳市投资控股有限公司监事及深
圳市水务(集团)有限公司监事。
阙东武女士，1966 年出生，现任公司监事、海外事业部（BU）首席合伙人及
总经理、公司下属子公司万科海外投资控股有限公司（香港联合交易所有限公司上
市公司，股份代码:1036.HK）执行董事兼首席执行官。阙女士于 1989 年毕业于苏
州大学英语教育专业，获得文学学士学位；1999 年毕业于复旦大学金融学专业，获
得经济学硕士学位。阙女士 1993 年加入公司，历任公司资金管理中心资金部经理、
总经理、公司资金总监、财务总监。2012 年 7 月出任万科海外投资控股有限公司
执行董事，并于 2019 年起担任该公司首席执行官。
4、非董事高级管理人员
韩慧华女士，1982 年出生，现任公司执行副总裁、财务负责人。韩女士于 2008
年毕业于江西财经大学会计学专业，获管理学硕士学位，于 2003 年获中国科技大
学管理学学士学位，现为中国注册会计师非执业会员。韩女士于 2008 年加入万科，
历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理
职能中心合伙人。在加入万科之前，韩女士曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
朱旭女士，1975 年出生，现任公司董事会秘书。朱女士先后获得湖南财经学院
（现湖南大学）经济学学士、中南财经政法大学管理学硕士、伦敦大学学院公共政
策硕士及香港公开大学企业管治硕士学位；英国志奋领（CHEVENING）学者、注
册税务师、香港特许秘书公会会士。朱女士于 2016 年加入万科，加入万科之前，
曾任职于深圳市国家税务局、国民技术股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
300077）、深圳广田装饰集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002482）。
朱女士目前兼任 GLPHoldings Limited 董事、深交所第十届上市委员会委员、中国
上市公司协会第二届董事会秘书委员会常务委员、中国税务学会理事。
（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
1、在股东单位或其他关联单位任职情况
姓名 股东单位或股东关联单位名称 担任的职务
辛杰 深圳市地铁集团有限公司 董事长、党委书记
李强强 深圳市地铁集团有限公司 副总经理
2、在其他单位任职情况
姓名 兼职单位名称 担任的职务
胡国斌 深圳市资本运营集团有限公司 党委书记、董事长
刘姝威 中央财经大学 中国企业研究中心研究员
刘姝威 珠海格力电器股份有限公司 独立董事
刘姝威 中光学集团股份有限公司 独立董事
吴嘉宁 中国石油化工股份有限公司 独立董事
吴嘉宁 房多多网络集团有限公司 独立董事
吴嘉宁 中国冶金科工股份有限公司 独立董事
张懿宸 中信资本控股有限公司 董事长兼首席执行官
Grand Foods Holdings Limited（麦当劳中国
张懿宸 董事会主席
内地和香港特许经营商）
张懿宸 哈药集团有限公司 董事长
张懿宸 通用环球医疗集团有限公司 董事会主席
张懿宸 亚信科技控股有限公司 董事
张懿宸 顺丰控股股份有限公司 董事
张懿宸 先丰服务集团有限公司 董事
张懿宸 新浪公司（SinaCorp） 独立董事
栗淼 深圳市盐田港集团有限公司 董事、财务总监
栗淼 深圳市盐田港股份有限公司 董事
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栗淼 深圳市投资控股有限公司 监事
栗淼 深圳市水务(集团)有限公司 监事
朱旭 GLP Holdings Limited 董事
截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公
司法》及《公司章程》的规定。
（四）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
截至本募集说明书签署日，本公司董事、监事、高级管理人员不存在影响本次
发行的重大违法违规的情况。
八、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，本公司不存在因违反相关法律法规而受到有关主管部门重大行政处
罚的情形。
九、发行人主要业务情况
发行人为专业化的房地产公司，主要产品为商品住宅。发行人主营业务包括房
地产业务和物业管理，其中房地产业务具体包括商品住宅、商业物业和车位的销售。
（一）房地产行业情况
1、行业概述
改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城
镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。2020 年，全国房地产开发投资
完成额为 14.14 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 2019 年回落 2.9 个百分点，其中
住宅投资 10.44 万亿元，增长 7.6％，增速较 2019 年回落 6.3 个百分点。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过
快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促进房
地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系
列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我
国房地产行业仍有较大的发展空间。
2、行业政策情况
近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范和
引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业相关
政策主要包括：
序号 时间 主要政策 核心内容
对于不实施限购措施的城市，首次买
房最低首付款比例下调至 25%，对拥
有 1 套住房且相应购房贷款未结清的
人民银行、银监会联合下发《关
居民家庭，最低首付款比例调整为不
1 2016 年 2 月 于调整个人住房贷款政策有关
低于 30%；对于实施限购措施的城市，
问题的通知》
各机构应按照“分类指导，因地施策”
的原则，自主确定辖区内商业性个人
住房贷款的最低首付款比例。
国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，
在全国范围内全面推开营业税改征增
财政部、国家税务总局《关于全
值税（以下称营改增）试点，建筑业、
2 2016 年 3 月 面推开营业税改征增值税试点
房地产业、金融业、生活服务业等全
的通知》
部营业税纳税人，纳入试点范围，由
缴纳营业税改为缴纳增值税。
多渠道筹集资金，加大对棚户区改造
的支持力度；落实税费优惠政策，切
财政部、住房城乡建设部《关于
实降低棚户区改造成本；推进棚户区
3 2016 年 3 月 进一步做好棚户区改造相关工
改造货币化安置，切实化解库存商品
作的通知》
住房；严格遵循政府采购程序，确保
安置住房采购公开公平公正等。
建立购租并举的住房制度为主要方
向，健全以市场配置为主、政府提供
基本保障的住房租赁体系。支持住房
国务院办公厅《关于加快培育和
4 2016 年 5 月 租赁消费，促进住房租赁市场健康发
发展住房租赁市场的若干意见》
展。目标是到 2020 年，基本形成供应
主体多元、经营服务规范、租赁关系
稳定的住房租赁市场体系。
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序号 时间 主要政策 核心内容
北京、上海、广州、深圳、天津、南
京、杭州、厦门、苏州、郑州、无锡、
多城市发布地方房地产调控政 合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛
5 2016 年 10 月
策 山、福州、昆山、南昌等城市先后发
布区域房地产调控政策，重启限购限
贷政策
中共中央政治局提出实施好积
极的财政政策和稳健的货币政 长效机制要遵循供给侧结构性改革思
6 2017 年 7 月 策，“稳定房地产市场，坚持政 路，以扩大供应、疏解需求为核心，
策连续性稳定性，加快建立长效 实现房地产市场供需平衡
机制”
加大对住房租赁企业的金融支持力
住建部、发改委、财政部等九部
度，拓宽直接融资渠道，支持发行企
委《关于在人口净流入的大中城
7 2017 年 7 月 业债券、公司债券、非金融企业债务
市加快发展住房租赁市场的通
融资工具等公司信用类债券及资产支
知》
持证券，专门用于发展住房租赁业务
将在超大、特大城市和国务院有关部
委批准的发展住房租赁市场试点城市
中，确定租赁住房需求较大，村镇集
体经济组织有建设意愿、有资金来源，
政府监管和服务能力较强的城市（第
一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳
国土资源部 3 住房城乡建设部
市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽
8 2017 年 8 月 《利用集体建设用地建设租赁
合肥市，福建厦门市，河南郑州市，
住房试点方案》
湖北武汉市，广东广州市、佛山市、
肇庆市，四川成都市），开展利用集
体建设用地建设租赁住房试点。村镇
集体经济组织可以自行开发运营，也
可以通过联营、入股等方式建设运营
集体租赁住房。
坚持调控目标不动摇、力度不放松，
加快制定实施住房发展规划，抓紧调
住房城乡建设部关于进一步做
整住房和用地供应结构，切实加强资
9 2018 年 5 月 好房地产市场调控工作有关问
金管控，大力整顿规范房地产市场秩
题的通知
序，加强舆论引导和预期管理，进一
步落实地方调控主体责任。
要求多渠道筹集房源，可立足当地实
住建部、国家发改委、财政部、 际，制定在商品住房项目中配建公租
自然资源部四部门联合发布《关 房的政策，明确配建比例，利用集体
10 2019 年 5 月
于进一步规范发展公租房的意 建设用地建设租赁住房的试点城市，
见》 可将集体建设用地建设的租赁住房长
期租赁作为公租房。
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3、行业运行情况4
2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，商品房销售
全年高位运行。2016 年，全国商品房销售面积 15.73 亿平方米，同比增长 22.5%。
其中，住宅销售面积增长 22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销售
面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 10.61 亿平方米，同比
增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 7.72 亿平方米，同比增长 4.6%。
2017 年，商品房销售面积 16.94 亿平方米，比上年增长 7.7%，其中，住宅销
售面积增长 5.3%，办公楼销售面积增长 24.3%，商业营业用房销售面积增长 18.7%。
2018 年全国商品房销售面积为 17.17 亿平米，同比增长 1.3%，增速比 2017 年
低 6.4 个百分点；销售金额 15.0 万亿元，同比增长 12.2%，增速比 2017 年低 1.5 个
百分点。
2019 年全国商品房销售面积为 17.16 亿平米，同比下降 0.1%，增速比 2018 年
低 1.4 个百分点；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年低 5.7 个
百分点。
在房地产行业不断发展的同时，我国住房租赁市场不断发展。需求端，租赁房
需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，
部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消
费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，
规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，多支公寓 ABS 成
功发行；与发达国家对比，我国租赁市场成交总量有待大幅提高。综合来讲，租赁
市场发展可期。
4、行业发展趋势
（1）土地供应结构变化改变市场供应格局
随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，结
构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住宅土
4本部分房地产开发和销售有关数据来自于国家统计局。
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地供应量减少，从而使大户型、低密度高档商品房价格继续坚挺；而中低价商品房
和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
（2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
房地产公司的金融属性越来越明显，资金成为制约地产公司发展除土地之外的
第一要素。在银行贷款仍为主要融资渠道的局面下，地产企业的融资能力不仅将成
为支持企业竞争力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，
这为具有融资能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势
的龙头企业提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌优势的房地
产企业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强
的大型企业和企业集团。可以预见的是，在未来的发展过程中，房地产行业集中度
将大大提高。
（3）住房供给体系趋向立体化，住房租赁市场大有可为
住房制度改革由来已久，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化安
置再到现在租售并举的过程，2016 年住建部正式提出中国要推进以满足新市民住
房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住
房制度。2017 年以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频
频互动。但当前交易市场仍是住房制度的主角，租赁市场仍处于自发状态，我国住
房租赁比例仍然偏低，到 2010 年租赁比例仅 21%，住房自有率常年维持在 70%以
上，远高于西方发达国家水平。
2019 年 5 月，住建部、国家发改委、财政部、自然资源部四部门联合发布《关
于进一步规范发展公租房的意见》，要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，制定
在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例，利用集体建设用地建设租赁
住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房。
2019 年 11 月 25 日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，除了对 2018
年以来我国金融体系的稳健性状况作了全面评估外，也给出了下一步的政策建议。
该报告指出，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因
城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金
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融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。
2019 年 12 月 10 日至 12 日，中央经济工作会议在北京举行，会议指出，要加
大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧
小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面
落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平
稳健康发展。
2020 年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市
主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健
康发展。2 月 21 日，央行召开 2020 年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政
策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促
进市场平稳运行。5 月 22 日，两会政府工作报告指出坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。7 月 24 日，住建部召开
房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、成都、长沙和
沈阳等 10 城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、
稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学
精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度，
稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。12 月 16-18 日，中央经济工
作会议召开，总结 2020 年、部署 2021 年经济工作。会议指出，明年宏观政策要保
持连续性、稳定性和可持续性。解决好大城市住房突出问题。要坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市场
的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长租公
寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外经验，
住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结
构是发展方向。
（二）公司在行业中的竞争状况
发行人有 30 余年的房地产行业经验，专注物业开发、销售及管理，着重开发
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面向大众市场的优质中小型单位的住宅物业。截至 2020 年底，公司进入中国大陆
近百个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以
环渤海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司
自 2013 年开始尝试海外投资。截至 2020 年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、
纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多
层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
发行人是中国领先的住宅物业开发商，主要专注开发、销售及管理优质住宅物
业。过去数十年，权威行业协会及媒体多次嘉奖及表彰发行人的成就。发行人在中
国众多主要城市占据强势市场地位。发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇
的能力归功于以下核心竞争优势：
1、拥有高品牌知名度的中国领先住宅开发企业及物业管理服务供应商
发行人是中国领先的住宅开发商，亦是全球规模最大的房地产开发商之一。自
2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，发行人的年度合同销售额一直
排名中国房地产开发商前列。发行人深入了解客户需求，为客户提供优质服务，深
受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。
2、多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险
发行人秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物业
产品，以满足不同客户群的各种需求。发行人所开发物业包括低层住宅物业、多层
住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。发行人专注大众普通住宅市
场有助发行人避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。发行人的项目遍
布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项目的
风险。
3、审慎的投资和财务控制与管理成就长期盈利
发行人遵循严谨的购地策略，避免过量囤地或过激购地。发行人参与土地竞拍
时十分审慎，避免过激购地。发行人主要获取符合公司发展战略的土地。选择土地
时，发行人关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，采用 PIE（人口、基础设施建
设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资符合大众市场需求的主流项目。
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基于发行人严谨的购地政策，发行人的土地储备分布均匀，成本合理，支持可持续
发展。凭藉稳健的财务管理，发行人一直能维持充裕的现金和稳健的债务水平。稳
健的投资和财务管理有助发行人持续获利。
4、多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性
发行人通过银行贷款、资产信托、发行股票及债券等多种方式融资。多元化的
融资渠道优化了发行人的资本结构，有助维持稳健的流动资金状况。发行人与国内
外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。发行人是国内首批从大型银行总部
直接获得授信的房地产开发商之一。同时，发行人也曾获得海外银行贷款。凭借良
好的品牌知名度和商誉，发行人成为中国少数可获批无抵押银行借贷及信托融资进
行物业开发的房地产开发商之一。除银行融资外，发行人亦可在国内外发行债券与
股票集资。
5、提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱
发行人一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专业
机构和政府认证。发行人全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。发行人的物
业服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。发行人维持产品和服务品质的努力赢得客
户高度认可。发行人是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。
6、公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可
作为中国最早上市的公司之一，发行人遵循“简单、透明、标准和负责”的企业
管治原则。发行人的股权结构比较分散，有效避免了发行人与股东或者股东之间的
利益冲突。发行人严格的治理体系受到广泛认可。发行人拥有一支专业、资深兼具
创业精神的管理团队，在中国房地产业均有卓越成就。核心高级管理层在公司平均
任职达 10 年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。
（三）公司经营方针及战略
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时
代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营
管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍
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将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步
好转。发行人对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，发行人将以
城乡建设与生活服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；同时，发
行人将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和社
区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
1、进一步巩固在国内的领先地位
通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的机
遇，持续提升产品竞争力，发行人将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同时为
了保持公司良好的增长，发行人也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商业
模式。
2、坚持灵活的经营策略，保持项目快速周转
发行人将继续坚持主流定位，“盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理调
整产品设计，以满足市场需求。
发行人已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略，
以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，确保库
存结构合理。
在项目资源方面，发行人将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅用
地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地但保
证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取新项目
时，发行人将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，谨慎选
择投资区域，保持良好的投资质量。
此外，发行人将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。发行人持
有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管理收
入，从而让发行人得以增加灵活性和借助合作方的优势。
3、坚持审慎的财务策略，确保经营安全
随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务管
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理方面，发行人将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体系。
发行人将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务，并致力保持
稳定且可持续的债务水平。
4、继续聚焦大众市场，为客户提供优质产品和服务
发行人将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的居
住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施等配套
服务。发行人将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不断增加
的客户需求。发行人会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展发行人的产
品或服务供应。
5、继续提倡住宅工业化和绿色建筑
作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，发行人将通过拓展和深入应用工
业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部件按
发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
6、积极探索事业合伙人制度
为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、
工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，发行人在 2014
年推出事业合伙人制度。目前，在项目层面，发行人已经推出项目跟投机制；在集
团层面，发行人也已启动了事业合伙人持股计划。
发行人作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理能
力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。
发行人在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
（四）公司主营业务情况
1、发行人经营范围及主营业务
公司为专业化房地产公司，经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；国
内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证
字第 113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。控股子公司主营业务包括
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房地产开发、物业管理、投资咨询等。
公司的主营业务包括房地产开发和物业服务。
2、公司报告期内主营业务收入构成
（1）营业收入分析
发行人报告期内营业总收入的构成情况
单位：万元、%
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 41,588,094.69 99.23 36,535,371.68 99.31 29,441,677.38 98.90
其中：房地产 40,044,873.59 95.55 35,265,353.16 95.86 28,462,112.54 95.61
物业服务 1,543,221.10 3.68 1,270,018.52 3.45 979,564.84 3.29
其他业务收入 323,073.08 0.77 254,016.07 0.69 326,255.73 1.10
营业总收入 41,911,167.77 100.00 36,789,387.75 100.00 29,767,933.11 100.00
2018-2020 年度，公司实现营业收入分别为 29,767,933.11 万元、36,789,387.75
万元、41,911,167.77 万元，同比分别增长 22.55%、23.59%、13.92%。
公司主营业务突出，报告期内，主营业务收入占总营业收入比例分别为 98.90%、
99.31%、99.23%，其他业务收入占比很低，主要为收取合营联营企业的运营管理费。
公司主营业务收入包括房地产收入和物业管理收入，其中房地产收入中大部分收入
来自于商品住宅的销售收入。报告期内，房地产销售收入占营业总收入的比例分别
为 95.61%、95.86%、95.55%。
2018-2020 年度，公司合同销售面积分别为 4,037.7 万平方米、4,112.2 万平方
米及 4,667.5 万平方米，合同销售额分别为 6,069.5 亿元、6,308.4 亿元及 7,041.5 亿
元。按 2020 年全国商品房销售金额 17.36 万亿元计算，公司在全国的市场占有率
为 4.06%（2019 年：3.95%）。
2018-2020 年，发行人区域房地产业务收入情况如下：
单位：亿元、%
地区 2020 年度 2019 年 2018 年
地区 收入 占比 收入 占比 收入 占比
南方区域 1,502.00 21.33 1,163.03 32.98 766.77 26.94
上海区域 2,377.33 33.76 960.25 27.23 834.72 29.33
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地区 2020 年度 2019 年 2018 年
地区 收入 占比 收入 占比 收入 占比
北方区域 1,501.74 21.33 723.90 20.53 688.22 24.18
中西部区域 1,153.69 16.38 679.36 19.26 556.50 19.55
西北区域 463.95 6.59 - - - -
其他 42.75 0.61 - - - -
合计 7,041.46 100.00 3,526.54 100.00 2,846.21 100.00
公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2020 年底，公司进入中国大陆近百
个城市，分布在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤
海为核心的北方区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。此外，公司自
2013 年开始尝试海外投资。截至 2020 年末，公司已进入旧金山、香港、新加坡、
纽约、伦敦、西雅图、吉隆坡等多个海外城市。所开发物业包括低层住宅单位、多
层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业。
（2）营业成本分析
发行人报告期内营业成本的构成情况
单位：万元
科目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
占比 占比 占比
科目 金额 金额 金额
（%） （%） （%）
主营业务成本 29,547,128.79 99.64 23,419,853.18 99.85 18,505,585.95 99.44
其中：房地产 28,286,726.89 95.39 22,385,715.71 95.44 17,708,590.84 95.15
物业服务 1,260,401.90 4.25 1,034,137.48 4.41 796,995.11 4.28
其他业务成本 106,940.01 0.36 35,180.10 0.15 104,836.47 0.56
营业成本合计 29,654,068.80 100.00 23,455,033.28 100.00 18,610,422.42 100.00
2018-2020 年度，公司营业成本分别为 18,610,422.42 万元、23,455,033.28 万元、
29,654,068.80 万元，2018-2020 年均复合增长率为 16.80%，其中房地产业务成本分
别为 17,708,590.84 万元、22,385,715.71 万元、28,286,726.89 万元。
（3）利润情况分析
发行人报告期内营业毛利润5的构成情况
单位：万元
1 营业毛利润为营业收入减去营业成本和营业税金及附加。
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项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目 金额 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
主营业务 12,040,965.91 28.95% 9,827,313.41 26.90% 8,622,390.13 29.29%
其中：房地产 11,758,146.70 29.36% 9,599,182.36 27.22% 8,451,544.72 29.69%
物业服务 282,819.20 18.33% 228,131.05 17.96% 170,845.40 17.44%
其他业务 216,133.07 66.90% 216,518.67 85.24% 217,514.33 66.67%
毛利润合计
9,533,407.98 22.75% 10,043,832.08 27.30% 8,839,904.46 29.70%
/综合毛利率
2018-2020 年度，公司营业毛利润分别为 8,839,904.46 万元、10,043,832.08 万
元、9,533,407.98 万元，整体营业毛利率分别为 29.70%、27.30%、22.75%，其中房
地产业务的营业毛利率分别为 29.69%、27.22%、29.36%。2019 年，受行业调控影
响，全国商品房销售面积同比微降，公司房地产业务受宏观环境影响毛利率有所下
降。2020 年，公司房地产业务毛利率较 2019 年有所提高。
（五）发行人房地产开发经营业绩
1、发行人房地产开发资质
本公司拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家一级资质证书（建开
企[2006]580 号）。本公司下属从事房地产开发的主要项目公司均具备开发资质证
书或暂定资质证书。
2、房地产开发业务情况
公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择
机补充优质项目资源。
本公司境内主要项目最近三年房地产开发情况如下：
项目/区域 2020 年度 2019 年度 2018 年度
占地面积（万平方米） 13,193.20 12,592.17 11,466.40
其中：南方区域 2,243.31 2,150.12 2,212.28
上海区域 3,288.50 3,337.46 3,284.66
北方区域 4,005.54 3,724.54 3,374.50
中西部区域 2,707.04 3,380.05 2,594.96
西北区域 948.82 - -
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项目/区域 2020 年度 2019 年度 2018 年度
规划建筑面积（万平方
28,232.39 26,755.89 24,852.14
米）
其中：南方区域 5,685.05 5,413.81 5,587.95
上海区域 6,176.04 6,221.36 6,132.07
北方区域 7,850.32 7,328.37 6,582.46
中西部区域 6,082.70 7,792.36 6,549.66
西北区域 2,438.28 - -
年度开工面积（万平方
3,960.40 4,241.06 4,992.82
米）
其中：南方区域 640.13 627.55 870.12
上海区域 1,058.77 832.93 1,529.44
北方区域 1,077.54 1,253.73 1,262.40
中西部区域 819.74 1,526.84 1,330.86
西北区域 364.22 - -
年度竣工面积（万平方
3,381.72 3,007.88 2,756.35
米）
其中：南方区域 2,838.04 754.52 606.82
上海区域 934.45 808.59 702.11
北方区域 753.76 699.04 797.24
中西部区域 2,489.04 745.73 650.18
西北区域 12,394.02 - -
销售面积（万平方米） 4,667.46 4,112.24 4,037.66
其中：南方区域 833.00 658.18 732.32
上海区域 1,249.11 1,166.37 1,087.08
北方区域 1,190.99 1,045.85 1,132.98
中西部区域 928.72 1,236.41 1,079.64
西北区域 462.05 - -
其他 3.59 - -
销售金额（亿元） 7,041.46 6,308.40 6,069.54
其中：南方区域 1,502.00 1,274.23 1,434.68
上海区域 2,377.33 2,045.11 1,811.10
北方区域 1,501.74 1,422.13 1,456.83
中西部区域 1,153.69 1,506.58 1,304.57
西北区域 463.95 - -
其他 42.75 - -
报告期内，尽管宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强，但公司通
过积极调整针对市场环境的应对策略，不断拓展融资渠道、完善公司项目的区域布
局和产品结构，以提高市场适应性，使公司获得了较为持续与稳定的发展。
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2018 年-2020 年度，公司开工面积分别为 4,992.82 万平方米、4,241.06 万平方
米和 3,960.40 万平方米，公司竣工面积分别为 2,756.35 万平方米、3,007.88 万平方
米和 3,381.72 万平方米，竣工面积持续增加。
2018 年-2020 年度，公司房地产签约销售面积分别为 4,037.66 万平方米、
4,112.24 万平方米和 4,667.46 万平方米，签约销售金额分别为 6,069.54 亿元、6,308.40
亿元和 7,041.46 亿元，签约销售面积及签约销售金额均持续稳定增长。
（六）发行人房地产开发项目情况
1、公司境内主要竣工项目
截至 2020 年 12 月末，公司合并报表范围内主要房地产开发竣工项目（存货科
目已完工开发产品）如下：
单位：万元
最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
1 北京埃弗顿项目 2019 年 5 月 227,088.99 -
2 北京翠湖国际南区 2020 年 6 月 105,189.40 -
3 北京翡翠四季二期 2020 年 11 月 24,558.66 -
4 北京金域缇香 2015 年 12 月 8,286.04 -
5 北京首开万科中心 2019 年 8 月 200,980.54 -
6 北京万科橙 2016 年 2 月 9,788.84 -
7 北京长阳半岛 2020 年 3 月 19,277.30 -
8 北京长阳天地 2019 年 5 月 29,313.68 -
9 长春柏翠园 2020 年 6 月 26,574.23 -
10 长春城市之光 2019 年 12 月 12,956.47 -
11 长春繁荣里 2019 年 6 月 6,565.00 -
12 长春翡翠滨江 2020 年 8 月 42,594.33 -
13 长春翡翠学院 2020 年 6 月 20,488.55 -
14 长春惠斯勒班芙花园 2020 年 8 月 11,209.42 -
15 长春万科城 2020 年 12 月 52,999.66 -
16 长春新都会 2020 年 12 月 23,134.27 -
17 长春月潭湾 2020 年 12 月 16,442.51 -
18 长沙白鹭郡 2019 年 3 月 7,705.18 -
19 长沙金色麦田 2020 年 9 月 6,323.32 -
20 长沙金域国际 2020 年 10 月 20,657.18 -
21 长沙金域缇香 2018 年 6 月 8,264.57 -
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最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
22 长沙梅溪郡 2020 年 12 月 9,773.27 -
23 长沙紫台 2020 年 9 月 19,246.00 -
24 常州公园大道 2020 年 12 月 7,787.54 -
25 成都第五城 2019 年 11 月 13,646.34 -
26 成都翡翠公园 2019 年 12 月 27,995.79 -
27 成都金色乐府音乐广场 2020 年 11 月 197,058.47 -
28 成都金域缇香 2020 年 12 月 23,244.49 -
29 成都梦想之光 2020 年 6 月 9,473.00 -
30 成都万科城 2019 年 6 月 8,803.90 -
31 成都万科华茂广场 2016 年 12 月 29,037.82 -
32 成都万科云城一期 2020 年 12 月 11,463.88 -
33 成都万科云城二期 2020 年 7 月 25,273.65 -
34 成都五龙山蓝山 2019 年 10 月 5,218.13 -
35 重庆鹅岭峰 2020 年 2 月 8,433.15 -
36 重庆翡翠都会 2020 年 12 月 37,656.60 -
37 重庆金开悦府 2020 年 12 月 8,165.94 -
38 重庆金色悦城 2020 年 5 月 8,662.92 -
39 重庆金域华府 2020 年 9 月 10,585.92 -
40 重庆十七英里 2020 年 12 月 8,222.57 -
41 重庆万科城 2019 年 12 月 5,593.07 -
42 重庆御澜道 2020 年 12 月 15,248.79 -
43 大连八栋墅 2020 年 10 月 10,277.29 -
44 大连滨海大都会 2020 年 10 月 12,898.05 -
45 大连城市之光 2019 年 12 月 18,047.59 -
46 大连大家 2020 年 6 月 29,056.25 -
47 大连翡翠春晓 2020 年 12 月 8,783.38 -
48 大连翡翠都会 2020 年 12 月 65,482.50 -
49 大连翡翠四季 2020 年 4 月 7,235.76 -
50 大连海港城 2020 年 12 月 39,537.77 7,682.74
51 大连金域华府 2018 年 12 月 11,985.60 -
52 大连蓝山 2019 年 12 月 12,467.66 -
53 大连万科城 2020 年 11 月 15,419.54 -
54 大连新都会 2020 年 1 月 7,225.99 -
55 大连樱花园 2020 年 12 月 5,313.00 -
56 大连中南府 2018 年 12 月 5,680.89 -
57 东莞城市花园 II 2020 年 9 月 6,323.20 -
58 东莞东江之星 2020 年 12 月 143,850.58 -
59 东莞翡翠东望 2020 年 12 月 37,597.92 -
60 东莞翡翠松湖 2020 年 8 月 24,548.98 -
61 东莞江南院子 2020 年 10 月 10,486.42 -
62 东莞金域广场 2020 年 12 月 8,040.48 -
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最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
63 东莞松朗花园 2020 年 8 月 8,895.11 -
64 东莞天空之城 2020 年 6 月 10,063.46 -
65 东莞万科云城 2020 年 7 月 5,940.56 -
66 东莞珠江东岸 2020 年 11 月 7,062.60 -
67 佛山 A32 2020 年 12 月 42,034.43 -
68 佛山城市之光 2019 年 11 月 10,197.19 -
69 佛山翡翠江望 2020 年 12 月 90,340.92 -
70 佛山金色城市 2019 年 8 月 7,458.62 -
71 佛山金色里程 2020 年 5 月 16,757.80 -
72 佛山金域滨江 2020 年 9 月 7,775.89 -
73 佛山金域滨江三期 2020 年 6 月 6,181.64 -
74 佛山金域学府 2020 年 9 月 12,839.95 -
75 佛山京都荟 2020 年 10 月 7,172.16 -
76 佛山魅力之城 2020 年 6 月 26,398.65 -
77 佛山南海万科广场 2018 年 10 月 11,560.44 -
78 佛山尚都荟 2019 年 12 月 28,056.37 -
79 佛山水晶城 2017 年 12 月 18,331.77 -
80 佛山万科城 2020 年 4 月 10,593.60 -
81 佛山万科广场 2020 年 1 月 80,800.06 -
82 佛山西江悦 2020 年 6 月 12,991.40 -
83 佛山壹都荟 2019 年 12 月 14,748.00 -
84 福州金域中央 2015 年 12 月 35,908.52 -
85 福州九如府 2019 年 11 月 10,881.51 -
86 福州万科大樟溪岸 2019 年 12 月 6,151.79 -
87 福州又一城 2019 年 12 月 9,348.27 -
88 广州白鹭郡 2020 年 10 月 15,180.92 -
89 广州春风十里 2020 年 12 月 13,785.84 -
90 广州里享花园 2020 年 11 月 18,475.66 -
91 广州山景园 2020 年 8 月 16,253.81 -
92 广州尚城御府 2020 年 12 月 16,416.34 -
93 广州世博汇 2020 年 9 月 31,609.13 -
94 广州桃源里二期 2020 年 12 月 5,912.14 -
95 广州未来森林项目 2020 年 7 月 10,834.91 -
96 广州未来之丘 2019 年 12 月 35,456.94 -
97 广州云城米酷 2018 年 12 月 19,440.44 -
98 贵阳翡翠滨江 2020 年 6 月 8,815.17 -
99 贵阳公园 5 号 2018 年 12 月 6,662.73 -
100 贵阳花溪大都会 2020 年 9 月 7,941.12 -
101 贵阳万科城 2020 年 9 月 75,914.45 -
102 贵阳万科大都会花样 2020 年 12 月 8,885.36 -
103 贵阳万科理想城 2020 年 12 月 63,334.39 -
93
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最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
104 贵阳新都荟 2020 年 12 月 33,216.32 -
105 贵阳悦城 2020 年 3 月 19,094.05 -
106 哈尔滨城市之光 2020 年 12 月 12,761.98 -
107 海宁潮起东方 2020 年 11 月 5,812.17 -
108 杭州奥体万科中心 2020 年 12 月 64,851.71 -
109 杭州城市之光 2019 年 1 月 14,535.12 -
110 杭州大都会 79 号 2018 年 5 月 47,784.15 -
111 杭州杭行路天马 2020 年 1 月 19,414.11 -
112 杭州良渚文化村 2020 年 9 月 65,056.73 -
113 杭州临安西望 2020 年 9 月 6,626.06 -
114 杭州劝学里 2019 年 12 月 7,231.24 -
115 杭州未来之光 2020 年 11 月 138,238.89 -
116 杭州智谷 2020 年 4 月 10,825.18 -
117 合肥城市公馆 2020 年 3 月 16,959.35 -
118 合肥公园大道 2020 年 12 月 5,022.10 -
119 合肥森林城 2020 年 12 月 8,721.88 -
120 合肥未来之光 2020 年 12 月 38,918.30 7,848.17
121 惠州双月湾 2020 年 12 月 12,074.15 -
122 吉林滨江九里 2020 年 12 月 9,295.70 -
123 吉林松花湖项目 2019 年 9 月 53,966.83 -
124 吉林万科城 2020 年 12 月 28,782.47 -
125 济南产业城镇项目 2019 年 12 月 30,354.30 -
126 济南翡翠公园 2020 年 12 月 333,854.23 -
127 济南万科海晏门 2020 年 7 月 31,799.51 -
128 济南万科山望 2020 年 8 月 18,203.56 -
129 嘉兴翡翠天御府 2020 年 9 月 34,148.35 -
130 嘉兴盛唐景苑 2020 年 10 月 5,291.86 -
131 晋江金域滨江二期 2020 年 6 月 8,089.13 -
132 昆明翡翠滨江 2020 年 12 月 5,661.54 -
133 昆明魅力之城 2020 年 11 月 18,033.74 -
134 昆明星河嘉园 2020 年 8 月 9,831.27 -
135 昆明银海泊岸 2020 年 6 月 9,580.39 -
136 昆山公园大道 2020 年 10 月 6,853.81 -
137 昆山海上传奇 2020 年 1 月 33,690.93 -
138 昆山魅力花园 2020 年 12 月 41,753.46 -
139 昆山未来之城 2020 年 11 月 10,955.92 -
140 南昌红郡 2020 年 12 月 7,196.63 -
141 南昌金域传奇 2019 年 12 月 6,203.39 -
142 南昌玖里 2020 年 12 月 10,925.83 -
143 南昌天空之城 2020 年 12 月 15,049.61 -
144 南昌万科城 2020 年 12 月 10,313.69 -
94
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
145 南充金润华府 2019 年 10 月 5,387.60 2,031.89
146 南京安品街 2020 年 6 月 26,121.96 -
147 南京大都会 2020 年 1 月 11,559.79 -
148 南京翡翠公园 2019 年 6 月 5,621.70 -
149 南京金域国际 2019 年 6 月 6,749.32 -
150 南京金域蓝湾 2016 年 6 月 20,848.84 -
151 南京九都荟 2020 年 1 月 27,110.86 -
152 南京万科城 2020 年 6 月 10,208.32 -
153 南宁金域蓝湾 2020 年 12 月 6,008.50 -
154 南宁金域缇香 2020 年 12 月 9,029.37 -
155 南宁万科城 2020 年 12 月 28,225.04 -
156 南宁瑧山悦 2020 年 12 月 14,590.32 -
157 南通翡翠心湖 2020 年 12 月 11,477.21 -
158 宁波未来里 2020 年 12 月 16,830.14 -
159 秦皇岛假日风景 2020 年 7 月 5,304.97 -
160 青岛城市之光 2020 年 12 月 8,022.91 -
161 青岛金域华府二期 2020 年 1 月 5,216.06 -
162 青岛玫瑰里 2019 年 6 月 11,294.82 -
163 青岛生态新城 2018 年 12 月 5,750.86 -
164 青岛桃花源二期 2019 年 7 月 6,003.03 -
165 青岛未来城 2020 年 6 月 9,678.63 -
166 青岛新都会 2019 年 10 月 8,113.93 -
167 青岛新都会 1907 2020 年 10 月 6,371.67 -
168 清远万科城 2020 年 9 月 16,167.67 -
169 泉州城市之光 2020 年 10 月 86,795.90 -
170 泉州万科城 2020 年 5 月 18,082.27 -
171 三亚湖畔度假公园 2020 年 6 月 29,453.17 -
172 三亚森林度假公园 2020 年 6 月 5,954.55 -
173 上海安亭新镇项目 2020 年 11 月 12,811.89 -
174 上海翡翠滨江 2019 年 4 月 18,063.88 -
175 上海翡翠公园 2018 年 11 月 40,189.67 -
176 上海翡翠雅宾利 2016 年 8 月 7,155.63 -
177 上海金色城市 2019 年 7 月 54,484.22 -
178 上海金域华府 2019 年 12 月 27,532.81 -
179 上海万科启宸 2020 年 12 月 50,574.14 -
180 深圳深南道 68 号 2020 年 12 月 32,613.09 -
181 深圳天誉花园 2019 年 1 月 19,939.09 -
182 深圳万科星城 2020 年 12 月 114,987.80 -
183 深圳瑧山府 2019 年 12 月 17,401.54 -
184 沈阳春河里 2019 年 6 月 6,661.11 -
185 沈阳翡翠臻园 2020 年 10 月 9,805.03 -
95
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
186 沈阳明日之光 2020 年 9 月 5,310.85 -
187 太仓翡翠铂樾 2020 年 12 月 18,575.43 -
188 太原金域蓝湾 2020 年 3 月 7,392.13 -
189 太原蓝山 2019 年 12 月 18,953.61 -
190 太原小镇 2020 年 8 月 14,828.15 -
191 太原紫院 2020 年 9 月 6,961.29 -
192 唐山丰润金域华府 2020 年 12 月 10,190.60 -
193 唐山金域缇香 2019 年 6 月 5,993.52 -
194 天津东丽湖 2020 年 12 月 27,461.74 -
195 天津民和巷 2020 年 11 月 5,196.58 -
196 威海翡翠公园 2020 年 12 月 42,424.54 -
197 温州万科时代中心 2019 年 12 月 11,772.98 -
198 温州中央绿轴 D19/24/34 地块 2020 年 12 月 27,458.91 -
199 乌鲁木齐大都会 2020 年 12 月 34,711.47 -
200 乌鲁木齐都会传奇 2020 年 9 月 7,278.51 -
201 乌鲁木齐公园里 2020 年 12 月 8,127.62 -
202 乌鲁木齐兰乔圣菲 2019 年 10 月 6,150.88 -
203 乌鲁木齐中央公园 2019 年 12 月 10,907.25 -
204 无锡翡翠东方 2020 年 12 月 127,965.00 -
205 无锡金域缇香 2020 年 12 月 19,822.08 -
206 无锡魅力之城 2019 年 12 月 7,599.13 -
207 无锡信成道 2020 年 12 月 21,940.07 -
208 无锡运河传奇 2020 年 12 月 13,821.01 -
209 武汉翡翠滨江 2020 年 12 月 14,756.75 -
210 武汉汉口传奇 2020 年 11 月 71,507.50 -
211 武汉金域湖庭 2020 年 12 月 26,698.40 -
212 武汉万科翡翠玖玺 2019 年 9 月 10,733.69 -
213 武汉万科理想城 2020 年 12 月 16,356.42 -
214 武汉万科五彩城 2020 年 12 月 5,188.64 -
215 西安城市之光 2018 年 12 月 11,787.19 -
216 西安大明宫 2020 年 12 月 7,579.78 -
217 西安翡翠天誉 2020 年 11 月 5,085.07 -
218 西安高新华府 2020 年 12 月 22,809.37 -
219 西安高新华府二期 2020 年 6 月 10,754.07 -
220 西安金域东郡 2020 年 6 月 5,633.42 -
221 西安金域国际 2018 年 12 月 13,664.23 -
222 西安金域华府 2018 年 12 月 6,304.59 -
223 西安金域未央 2020 年 12 月 51,071.15 -
224 西安理想城 2020 年 9 月 16,847.28 -
225 西安万科城润园 2020 年 12 月 7,345.06 -
226 厦门国投商务中心 2019 年 9 月 33,131.54 -
96
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期竣
序号 项目名称 2020 年末余额 跌价准备
工时间
227 厦门海西金融广场二期 2019 年 2 月 11,208.50 -
228 厦门万科广场 2020 年 12 月 68,550.05 -
229 厦门万科云城 2019 年 6 月 54,375.16 -
230 徐州淮海天地 2019 年 12 月 21,726.69 -
231 徐州万科城 2020 年 9 月 33,992.49 -
232 烟台城市之光Ⅲ 2020 年 12 月 8,169.38 -
233 烟台翡翠公园 2019 年 9 月 7,909.03 -
234 烟台海云台 2019 年 9 月 2,038.42 476.95
235 烟台西雅图 2020 年 7 月 10,316.40 -
236 烟台御龙山 2020 年 12 月 14,619.26 -
237 盐城翡翠云台 2020 年 12 月 7,963.58 -
238 扬州万科城 2017 年 9 月 10,985.89 -
239 镇江翡翠公园 2020 年 12 月 33,901.33 -
240 镇江翡翠江湾 2020 年 12 月 7,824.29 -
241 镇江金域蓝湾 2020 年 12 月 16,977.46 -
242 镇江蓝山花园 2020 年 10 月 6,170.11 -
243 镇江魅力之城 2020 年 1 月 11,978.72 -
244 郑州兰乔圣菲 2019 年 12 月 32,851.25 -
245 郑州万科大都会 2020 年 4 月 24,237.09 -
246 郑州万科美景魅力之城 2020 年 12 月 16,169.55 -
247 郑州万科美景世玠 2020 年 11 月 28,682.40 -
248 郑州万科美景万科城 2019 年 9 月 76,015.47 -
249 郑州万科民安云城 2020 年 9 月 77,095.23 -
250 郑州万科天伦紫台 2020 年 9 月 25,758.91 -
251 郑州长基云庐 2019 年 12 月 7,344.07 -
252 中山金域蓝湾 2020 年 6 月 11,895.10 -
253 中山金域中央 2020 年 12 月 13,861.43 -
254 中山万科城 2020 年 6 月 14,146.88 -
255 珠海翡翠中央 2020 年 12 月 17,292.68 -
256 淄博万科翡翠书院 2020 年 12 月 20,793.10 -
257 其他 - 1,123,691.54 -
258 合计 - 7,422,476.21 18,039.75
2、公司主要在建项目
截至 2020 年 12 月末，本公司合并报表范围内主要在建项目（存货科目在建开
发产品）如下：
单位：万元
97
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
1 鞍山高新万科城 2020 年 3 月 2021 年 9 月 206,256.86 93,977.48 -
2 鞍山金域国际 2019 年 2 月 2021 年 6 月 121,602.95 63,693.47 -
3 包头翡翠都会 2020 年 11 月 2022 年 6 月 252,000.00 95,762.79 -
4 包头中央公园 2020 年 11 月 2021 年 12 月 447,700.00 230,485.95 -
5 北京城市之光东望 2019 年 12 月 2021 年 12 月 1,139,800.00 846,024.74 -
6 北京大都会 79 号 2019 年 12 月 2021 年 4 月 318,090.23 272,141.49 -
7 北京大都会滨江 2019 年 2 月 2021 年 9 月 362,865.62 239,532.75 -
8 北京翡翠西湖雲庐 2020 年 6 月 2023 年 4 月 824,239.59 491,933.28 -
9 北京翡翠云图 2018 年 12 月 2021 年 12 月 335,479.87 260,079.70 -
10 北京哈洛小镇 2020 年 10 月 2021 年 12 月 74,710.81 32,779.91 -
11 北京七橡墅 2018 年 5 月 2021 年 12 月 357,586.09 299,838.00 -
12 北京长阳天地 2019 年 3 月 2021 年 4 月 46,521.11 30,597.21 -
13 长春柏翠阅湖 2019 年 8 月 2021 年 4 月 157,400.00 92,487.87 -
长春北湖溪望东地
14 2020 年 3 月 2022 年 9 月 161,084.39 82,283.29 -
块
15 长春翡翠滨江 2020 年 7 月 2021 年 12 月 95,712.95 62,811.54 -
16 长春翡翠学院 2019 年 7 月 2021 年 6 月 55,633.87 25,717.44 -
17 长春公主岭项目 2020 年 3 月 2022 年 3 月 256,427.00 57,222.29 -
18 长春硅谷大街项目 2020 年 9 月 2022 年 8 月 133,408.42 56,568.33 -
19 长春万科城 2019 年 6 月 2021 年 8 月 45,176.47 38,496.09 -
20 长春西宸 A 地块 2020 年 6 月 2022 年 9 月 127,276.48 55,718.89 -
21 长春西宸之光 2018 年 6 月 2021 年 3 月 231,504.00 148,603.00 -
22 长春溪望 2019 年 8 月 2021 年 4 月 286,505.78 168,915.62 -
23 长春新立城 2020 年 3 月 2022 年 6 月 63,852.71 32,018.38 -
24 长春星光城 2020 年 6 月 2022 年 12 月 480,583.00 235,817.18 -
25 长沙滨河道 2020 年 5 月 2022 年 6 月 108,831.00 64,476.58 -
26 长沙金色梦想 2020 年 6 月 2021 年 9 月 531,344.00 374,021.17 -
27 长沙魅力之城 2020 年 3 月 2021 年 6 月 240,511.00 205,929.59 -
28 长沙天空之境 2020 年 6 月 2022 年 5 月 80,516.00 33,052.59 -
29 长沙紫台 2020 年 6 月 2022 年 6 月 97,105.00 64,641.25 -
30 常州公园大道二期 2020 年 12 月 2021 年 6 月 231,478.00 171,039.10 -
31 常州国宾道 2020 年 12 月 2023 年 9 月 215,797.61 144,804.79 -
32 常州皇粮浜地块 2020 年 5 月 2022 年 9 月 224,967.00 170,330.45 -
33 常州教育小镇项目 2020 年 1 月 2022 年 9 月 414,766.00 278,018.94 -
34 成都川商项目 2019 年 8 月 2022 年 6 月 132,214.00 95,572.71 -
35 成都公园传奇 2019 年 12 月 2021 年 5 月 445,188.92 363,023.68 -
36 成都公园都会 2019 年 4 月 2021 年 4 月 170,733.23 143,812.05 -
成都金色乐府音乐
37 2019 年 11 月 2022 年 3 月 251,845.50 81,820.95 -
广场
38 成都锦绣 2019 年 12 月 2022 年 1 月 574,373.98 363,704.90 -
39 成都璟南堂 2018 年 11 月 2021 年 3 月 147,400.00 123,781.45 -
98
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
40 成都君逸 2018 年 7 月 2021 年 2 月 120,620.97 110,598.51 28,978.56
41 成都天府公园城 2020 年 10 月 2022 年 5 月 438,821.55 291,832.16 -
成都天府万科城 1
42 2020 年 12 月 2021 年 6 月 436,882.00 263,604.71 -
期
43 成都万科锦园 2020 年 3 月 2021 年 10 月 167,268.65 138,221.52 -
44 成都万科润园 2020 年 6 月 2021 年 10 月 253,087.00 187,941.08 -
45 成都万科云城二期 2019 年 5 月 2021 年 1 月 254,253.77 109,997.82 -
46 成都新川荟 2019 年 9 月 2022 年 9 月 168,000.00 85,682.21 -
47 重庆鹅岭峰 2019 年 12 月 2021 年 6 月 52,520.38 27,520.53 -
48 重庆翡翠公园 2019 年 9 月 2021 年 12 月 114,096.74 78,961.32 -
重庆翡翠公园商业
49 2020 年 4 月 2022 年 12 月 119,924.00 60,018.48 -
项目
重庆凤凰湖 424 亩
50 2020 年 8 月 2022 年 2 月 443,788.01 175,173.81 -
项目
51 重庆金开悦府 2020 年 5 月 2021 年 4 月 231,232.00 170,491.42 -
52 重庆金域蓝湾 2020 年 9 月 2022 年 5 月 140,192.44 97,793.43 -
53 重庆理想城一期 2019 年 9 月 2022 年 3 月 206,443.16 118,326.48 -
54 重庆理想城二期 2019 年 4 月 2021 年 9 月 146,250.03 115,908.20 -
55 重庆森林公园 2020 年 5 月 2021 年 12 月 504,393.47 363,538.93 -
56 重庆十七英里 2019 年 6 月 2021 年 6 月 28,375.84 23,386.25 -
重庆水土 103 亩项
57 2020 年 11 月 2022 年 4 月 134,648.71 66,081.32 -
目
重庆水土 111 亩项
58 2020 年 11 月 2022 年 5 月 146,790.21 113,898.22 -
目
59 重庆水土 99 亩项目 2020 年 3 月 2022 年 9 月 119,430.60 84,058.27 -
60 重庆四季花城 2019 年 9 月 2021 年 5 月 182,421.87 141,626.98 -
61 重庆四季花城三期 2020 年 10 月 2023 年 3 月 137,434.26 75,537.63 -
62 重庆御澜道 2020 年 5 月 2021 年 3 月 318,742.36 163,054.70 -
重庆悦来 117 亩项
63 2020 年 7 月 2022 年 3 月 202,292.54 148,965.22 -
目
重庆悦来 493 亩项
64 2020 年 10 月 2022 年 6 月 363,214.63 238,311.40 -
目
65 重庆照母山项目 2019 年 9 月 2021 年 9 月 143,851.46 114,366.75 -
66 大厂 231、232 地块 2020 年 11 月 2023 年 10 月 79,570.40 36,693.13 -
67 大厂 233、234 地块 2020 年 4 月 2022 年 3 月 124,138.98 70,241.23 -
68 大连大都会星海 2018 年 1 月 2021 年 10 月 105,141.49 53,387.66 -
69 大连翡翠春晓 2020 年 12 月 2021 年 12 月 76,253.48 42,276.99 -
70 大连翡翠都会 2019 年 9 月 2021 年 6 月 258,837.22 181,585.72 -
71 大连翡翠之光 2019 年 3 月 2022 年 11 月 131,188.27 48,741.94 -
72 大连海港城 2020 年 3 月 2021 年 5 月 124,054.26 102,416.36 12,224.36
73 大连誉澜道 2020 年 3 月 2021 年 2 月 290,499.02 229,761.36 -
99
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
74 大连中山中 2019 年 3 月 2022 年 6 月 49,946.16 31,444.96 -
75 大连钻石湾 2020 年 1 月 2021 年 12 月 184,248.58 132,518.35 -
76 东莞滨海大都会 2018 年 7 月 2021 年 12 月 55,145.34 39,062.44 -
77 东莞第五城 2018 年 4 月 2021 年 1 月 67,921.93 60,258.17 -
78 东莞东江之星 2017 年 4 月 2021 年 3 月 46,632.26 43,259.85 -
79 东莞翡翠东望 2018 年 12 月 2021 年 1 月 181,822.53 135,640.07 -
80 东莞翡翠松湖 2018 年 7 月 2021 年 1 月 61,611.53 47,016.18 -
81 东莞厚沙路项目 2020 年 9 月 2022 年 12 月 75,154.99 46,164.34 -
东莞麻涌大盛 031
82 2020 年 3 月 2021 年 10 月 143,355.01 113,999.13 -
地块
83 东莞双城水岸 2020 年 3 月 2022 年 12 月 213,003.17 124,676.54 -
东莞松山湖金融谷
84 2018 年 3 月 2021 年 3 月 103,562.96 87,532.85 -
项目
85 东莞天空之城 2019 年 3 月 2021 年 1 月 230,103.98 229,838.12 -
86 东莞万科城市之光 2017 年 7 月 2021 年 5 月 63,669.68 58,759.11 -
87 东莞万科江湾花园 2020 年 1 月 2021 年 9 月 117,834.65 101,065.19 -
88 东莞万科金域东方 2020 年 5 月 2022 年 2 月 358,582.89 293,394.18 -
89 东莞万科星城 2020 年 12 月 2022 年 12 月 179,084.24 121,364.58 -
东莞长安莲湖路项
90 2020 年 2 月 2021 年 12 月 230,745.33 161,916.50 -
目
91 东莞珠江万科城 2020 年 10 月 2022 年 12 月 53,468.11 34,386.05 -
92 鄂州 010 项目 2020 年 11 月 2022 年 9 月 122,896.01 47,852.94 -
93 佛山金域蓝湾西区 2019 年 3 月 2021 年 3 月 426,448.96 426,133.77 -
94 佛山金域时光 2019 年 8 月 2021 年 8 月 165,988.43 142,033.17 -
95 佛山金域世家 2019 年 9 月 2021 年 4 月 361,857.73 324,464.79 -
96 佛山金域西江府 2019 年 8 月 2021 年 3 月 144,897.36 140,307.58 -
97 佛山顺德万科广场 2019 年 1 月 2022 年 12 月 332,439.77 131,122.75 -
98 佛山万科广场 2019 年 4 月 2021 年 9 月 208,190.07 112,872.85 -
佛山万科南海天空
99 2020 年 8 月 2022 年 12 月 242,502.47 190,408.72 -
之城
100 佛山万科中心 2019 年 6 月 2022 年 4 月 119,858.51 75,349.07 -
101 佛山星都荟 2018 年 9 月 2021 年 4 月 96,719.48 76,113.10 -
102 佛山壹都荟 2017 年 9 月 2021 年 6 月 36,200.00 34,192.39 -
103 佛山悦都荟 2018 年 11 月 2022 年 6 月 96,637.99 73,699.18 -
104 福州仓前九里 2019 年 12 月 2021 年 5 月 229,188.33 219,516.31 -
105 福州翡翠里凤栖 2018 年 3 月 2021 年 3 月 39,337.63 32,161.40 -
106 福州金域滨江花园 2019 年 4 月 2021 年 5 月 333,994.18 180,215.71 -
107 福州台江排尾项目 2019 年 11 月 2021 年 11 月 1,141,441.12 917,510.85 -
108 福州又一城 2019 年 9 月 2021 年 6 月 75,576.32 47,894.97 -
109 抚顺金域蓝湾 2019 年 3 月 2021 年 7 月 39,646.08 31,295.94 2,746.84
110 广州城市之光 2020 年 1 月 2021 年 11 月 120,035.00 91,627.00 -
100
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
111 广州春风十里 2018 年 9 月 2021 年 3 月 98,126.79 78,197.25 -
112 广州海上明月项目 2019 年 1 月 2021 年 6 月 296,557.88 260,752.04 -
113 广州金色里程 2020 年 3 月 2021 年 6 月 222,686.80 148,298.46 -
114 广州尚城御府 2018 年 12 月 2021 年 5 月 50,636.58 33,676.31 -
115 广州世博汇 2020 年 9 月 2021 年 4 月 300,179.50 265,745.77 -
116 广州桃源里二期 2019 年 1 月 2021 年 6 月 77,234.24 32,647.28 -
117 广州未来森林项目 2018 年 10 月 2021 年 5 月 358,940.23 220,105.50 -
118 广州元培里项目 2018 年 9 月 2021 年 3 月 201,838.33 172,763.79 -
119 广州樾山项目 2019 年 8 月 2021 年 10 月 192,383.19 148,380.95 -
120 广州增城万科城 2020 年 1 月 2021 年 6 月 650,000.00 493,557.24 -
121 贵阳翡翠公园项目 2020 年 4 月 2021 年 12 月 392,907.00 244,822.24 -
122 贵阳观湖 2020 年 2 月 2022 年 11 月 132,339.93 52,573.06 -
123 贵阳花溪大都会 2019 年 12 月 2021 年 3 月 124,443.33 44,250.08 -
贵阳万科大都会花
124 2020 年 9 月 2021 年 1 月 38,426.30 29,504.43 -
样
125 贵阳万科贵阳传奇 2019 年 2 月 2022 年 6 月 86,000.00 66,356.84 -
126 贵阳万科理想城 2020 年 6 月 2021 年 4 月 262,300.00 126,538.11 -
127 贵阳万科麓山 2020 年 11 月 2021 年 6 月 420,503.00 291,069.06 -
128 贵阳新都荟 2020 年 12 月 2021 年 3 月 304,536.80 146,785.58 -
129 哈尔滨滨江大都会 2019 年 7 月 2021 年 9 月 113,246.00 73,520.74 -
130 哈尔滨公园大道 2018 年 11 月 2021 年 7 月 109,000.00 79,961.85 -
131 哈尔滨金域悦府 2020 年 4 月 2022 年 6 月 329,000.00 182,615.16 -
132 哈尔滨智慧未来城 2020 年 9 月 2022 年 12 月 200,260.54 85,366.23 -
133 海宁桂语东方一期 2018 年 9 月 2021 年 6 月 126,830.05 115,810.46 -
134 海宁桂语东方二期 2018 年 6 月 2021 年 6 月 197,001.00 179,807.77 -
135 杭州公望 2020 年 6 月 2021 年 12 月 66,213.51 47,501.17 -
136 杭州姑娘桥地块 2020 年 7 月 2022 年 12 月 520,000.00 389,965.22 -
杭州金茂万科新都
137 2018 年 10 月 2021 年 12 月 341,763.00 285,906.75 -
会
138 杭州君望 2018 年 12 月 2021 年 3 月 65,969.16 50,445.75 -
139 杭州良渚文化村 2020 年 12 月 2021 年 6 月 402,111.00 265,536.34 -
140 杭州瓶窑项目 2020 年 4 月 2022 年 1 月 270,691.72 207,773.76 -
141 杭州日耀之城 2020 年 11 月 2023 年 4 月 622,773.31 477,274.76 -
142 杭州未来之光 2017 年 10 月 2022 年 3 月 123,569.17 58,869.11 -
杭州五常车辆段项
143 2020 年 6 月 2022 年 4 月 1,990,990.57 1,770,595.34 -
目
144 杭州樟宜翠湾 2020 年 4 月 2022 年 12 月 306,601.59 231,648.91 -
145 杭州中城汇二期 2017 年 12 月 2021 年 3 月 200,326.91 191,166.91 -
146 合肥高第 2020 年 6 月 2022 年 8 月 164,684.49 118,854.62 -
147 合肥公园大道 2019 年 11 月 2021 年 1 月 208,888.90 190,613.99 -
148 合肥森林城 2019 年 9 月 2021 年 3 月 99,854.04 94,530.46 -
101
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
149 合肥未来之光 2020 年 12 月 2021 年 3 月 398,074.02 338,025.95 33,040.17
150 惠州金枫花园 2020 年 10 月 2021 年 12 月 397,108.03 243,766.86 -
151 惠州双月湾 2020 年 9 月 2023 年 8 月 221,993.53 99,046.22 -
152 惠州万荟花园 2020 年 10 月 2022 年 8 月 210,788.78 103,145.83 -
153 惠州万悦花园 2020 年 11 月 2022 年 3 月 111,757.34 69,795.77 -
154 惠州文瀚花园 2020 年 12 月 2023 年 4 月 110,238.35 55,625.78 -
惠州小金口公开地
155 2020 年 2 月 2021 年 10 月 129,891.09 101,625.85 -
项目
156 吉林万科城 2019 年 12 月 2021 年 6 月 162,214.40 146,435.63 -
157 济南百脉悦府 2020 年 4 月 2021 年 5 月 343,255.06 233,091.89 -
158 济南北宸之光 2020 年 4 月 2023 年 6 月 90,400.00 53,607.00 -
159 济南翡翠山语 2018 年 8 月 2021 年 6 月 450,000.00 406,364.95 -
160 济南金色悦城新著 2020 年 3 月 2022 年 12 月 167,000.00 90,760.44 -
161 济南劝学里 2019 年 6 月 2021 年 6 月 371,214.50 337,455.16 -
162 济南万科山望 2020 年 12 月 2021 年 9 月 637,000.00 358,573.09 -
163 济阳时代之光 2019 年 2 月 2021 年 11 月 146,000.00 72,118.11 -
164 嘉兴潮起东方二期 2020 年 1 月 2022 年 7 月 200,111.29 140,178.61 -
165 嘉兴城市之光 2018 年 12 月 2021 年 1 月 25,276.90 25,176.90 -
166 嘉兴东山北地块 2020 年 1 月 2021 年 12 月 154,956.44 125,002.66 -
167 嘉兴都会东方 2020 年 1 月 2022 年 6 月 180,796.50 122,715.77 -
嘉兴香樟东地块项
168 2020 年 1 月 2022 年 7 月 252,489.22 187,165.62 -
目
嘉兴中环西地块项
169 2019 年 12 月 2021 年 11 月 130,979.54 102,476.18 -
目
江门万科金色城央
170 2020 年 9 月 2022 年 12 月 100,000.00 53,361.79 -
东苑
江门万科金色城央
171 2020 年 5 月 2021 年 12 月 105,000.00 71,583.60 -
花园
172 金华八达路项目 2019 年 8 月 2021 年 7 月 55,097.95 46,878.83 -
173 晋江金域滨江一期 2018 年 6 月 2021 年 5 月 69,839.79 59,173.79 -
174 晋江金域滨江二期 2017 年 6 月 2021 年 8 月 47,756.08 24,470.54 -
175 晋江金域滨江三期 2018 年 11 月 2021 年 10 月 129,257.62 95,331.69 -
176 晋中紫郡 2019 年 3 月 2021 年 9 月 175,435.92 134,285.23 -
177 晋中紫院 2018 年 12 月 2021 年 7 月 51,297.79 41,477.66 -
178 靖江晨阳甲第 2019 年 11 月 2021 年 5 月 125,000.00 120,404.29 -
179 昆明昌宏西路项目 2020 年 11 月 2022 年 6 月 265,756.22 162,358.34 -
180 昆明翡翠滨江 2020 年 2 月 2021 年 3 月 289,264.89 199,718.66 -
181 昆明公园里 2019 年 1 月 2022 年 3 月 113,051.18 29,912.29 -
182 昆明金域国际 2020 年 4 月 2022 年 9 月 41,966.91 23,240.68 -
183 昆明金域水岸 2019 年 1 月 2021 年 6 月 197,165.00 172,458.72 -
184 昆明魅力之城 2019 年 8 月 2021 年 3 月 257,203.00 128,532.98 -
102
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
185 昆明万科城 2020 年 7 月 2021 年 7 月 925,919.07 685,258.30 -
186 昆明星河嘉园 2019 年 12 月 2021 年 3 月 187,182.69 82,056.20 -
187 昆明银海泊岸 2019 年 2 月 2022 年 2 月 125,931.03 99,451.04 -
188 昆山高尔夫项目 2011 年 4 月 2023 年 12 月 60,140.77 47,903.39 -
189 昆山公园大道 2019 年 6 月 2021 年 5 月 39,735.52 33,312.53 -
190 昆山海上传奇 2018 年 5 月 2021 年 5 月 131,192.57 125,537.89 -
191 昆山江湾澜庭 2020 年 6 月 2022 年 12 月 311,632.47 194,292.44 -
192 昆山开发区项目 2019 年 10 月 2021 年 9 月 195,485.41 160,480.18 -
193 昆山未来之城 2019 年 2 月 2021 年 1 月 166,947.72 132,638.72 -
194 昆山夏驾河项目 2020 年 3 月 2021 年 12 月 345,582.98 250,556.74 -
195 兰州璞悦澜岸 2019 年 12 月 2022 年 4 月 242,999.93 150,297.09 -
196 兰州时代之光 2020 年 3 月 2021 年 4 月 222,106.98 106,874.92 -
197 兰州万科城 2019 年 9 月 2021 年 11 月 427,775.02 223,153.97 -
198 兰州万科璞悦臻园 2020 年 4 月 2022 年 5 月 172,414.21 98,062.48 -
199 兰州万科星光都会 2020 年 9 月 2023 年 5 月 74,289.92 35,282.72 -
200 廊坊朗润园 2020 年 7 月 2023 年 12 月 159,569.00 101,211.70 44,687.28
201 廊坊启航之光 2018 年 7 月 2024 年 12 月 53,277.69 33,071.66 17,407.35
临沂鲁商万科城臻
202 2020 年 10 月 2023 年 9 月 99,975.34 22,760.15 -
园
203 临沂新都会项目 2020 年 8 月 2021 年 8 月 267,763.00 171,847.66 -
204 柳州白露项目 2020 年 6 月 2021 年 7 月 663,972.00 224,994.98 -
205 眉山眉州文化村 2020 年 4 月 2021 年 7 月 352,970.87 228,068.63 -
206 眉山仁峰 2019 年 9 月 2021 年 5 月 82,129.05 81,550.51 -
207 南昌海上传奇 2019 年 8 月 2021 年 7 月 24,358.47 21,924.96 -
208 南昌玖里 2019 年 12 月 2021 年 6 月 32,682.59 25,306.75 -
209 南昌时代广场 2019 年 5 月 2021 年 8 月 106,271.99 86,807.33 -
210 南昌天空之城 2019 年 10 月 2021 年 1 月 192,870.14 174,327.86 -
南昌万创科技城
211 2020 年 4 月 2021 年 2 月 231,875.72 103,844.14 -
F04/F02 地块
南昌万创科技城
212 2020 年 8 月 2023 年 3 月 58,126.00 21,331.31 -
H01E01 地块
213 南昌星光世纪 2020 年 9 月 2023 年 3 月 143,178.40 87,105.89 -
214 南京金域国际 2018 年 5 月 2021 年 12 月 109,154.63 106,102.73 -
215 南京溧水 G09 地块 2020 年 9 月 2022 年 6 月 479,866.56 293,874.13 -
216 南京南站项目 2020 年 11 月 2022 年 9 月 346,465.48 279,135.54 -
217 南京万科翡翠滨江 2020 年 7 月 2023 年 6 月 221,323.98 188,710.12 -
218 南京万科燕语光年 2020 年 12 月 2023 年 3 月 517,404.24 398,828.60 -
219 南宁金域国际 2020 年 11 月 2022 年 12 月 131,855.10 50,641.27 -
220 南宁金域中央 2019 年 4 月 2021 年 1 月 509,038.42 412,020.25 -
221 南宁万科城 2019 年 12 月 2021 年 10 月 446,486.83 278,604.39 -
222 南宁星都荟 2020 年 4 月 2021 年 6 月 345,077.07 262,492.40 -
103
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
223 南宁兴宁东项目 2019 年 12 月 2021 年 11 月 168,390.38 100,993.28 -
224 南宁悦江南项目 2019 年 6 月 2021 年 1 月 123,841.52 86,409.02 -
225 南通半岛国际 2020 年 11 月 2022 年 10 月 135,603.11 92,419.87 -
226 南通翡翠东第 2019 年 12 月 2021 年 1 月 116,349.91 113,382.32 -
227 南通翡翠公园 2019 年 12 月 2021 年 3 月 153,286.84 138,739.65 -
228 南通翡翠心湖 2019 年 12 月 2021 年 1 月 79,887.08 78,109.00 -
229 南通官山望 2020 年 12 月 2022 年 9 月 180,716.00 113,406.65 -
230 南通海上明月 2020 年 5 月 2022 年 12 月 342,558.40 152,515.79 -
231 南通胜利路西地块 2020 年 1 月 2022 年 1 月 456,068.99 358,562.82 -
232 南通时代之光 2020 年 5 月 2021 年 12 月 108,823.41 71,252.21 -
233 南通时光映翠 2020 年 4 月 2022 年 1 月 129,687.58 80,257.04 -
234 宁波白石湖东 2018 年 11 月 2021 年 3 月 109,411.17 106,750.14 -
235 宁波滨盛臻园 2020 年 1 月 2022 年 4 月 276,315.84 213,385.34 -
236 宁波东潮之滨 2020 年 3 月 2022 年 10 月 303,420.00 236,677.73 -
宁波东钱湖莫古路
237 2020 年 5 月 2022 年 3 月 164,688.46 134,009.41 -
项目
238 宁波海曙段塘项目 2019 年 12 月 2022 年 9 月 386,854.74 329,560.63 -
239 宁波海映澜庭 2020 年 7 月 2022 年 12 月 203,014.00 166,661.15 -
240 宁波槐树路项目 2019 年 7 月 2022 年 3 月 265,324.00 210,824.37 -
宁波江南一品西地
241
块 2020 年 11 月 2023 年 3 月 358,272.18 272,875.15 -
242 项目
243 宁波未来里 2018 年 8 月 2021 年 3 月 201,093.60 186,403.93 -
244 宁波蔚蓝城市 2019 年 1 月 2021 年 6 月 210,458.84 208,563.49 -
245 宁波云谷中心 2019 年 1 月 2021 年 6 月 234,735.00 224,018.14 -
246 宁波云著花苑 2018 年 9 月 2021 年 7 月 156,759.54 135,399.88 -
247 宁波镇海骆驼项目 2019 年 12 月 2023 年 6 月 600,000.00 404,027.28 -
248 盘锦兴隆台项目 2019 年 9 月 2021 年 6 月 144,026.58 83,317.35 -
249 秦皇岛米哈斯小镇 2018 年 9 月 2021 年 1 月 74,674.53 32,876.90 -
250 秦皇岛未来城二期 2019 年 4 月 2021 年 6 月 97,922.19 43,287.51 -
251 青岛北宸之光 2019 年 5 月 2021 年 10 月 116,621.37 71,499.61 -
252 青岛城市之光 2018 年 8 月 2021 年 6 月 114,698.68 59,001.81 -
253 青岛动车小镇项目 2019 年 11 月 2022 年 1 月 51,500.00 30,304.04 -
254 青岛翡翠长江 2018 年 3 月 2021 年 11 月 314,392.76 210,040.50 -
255 青岛海岸南山 2020 年 9 月 2022 年 12 月 72,062.14 40,050.57 -
青岛胶州植物园项
256 2020 年 2 月 2022 年 6 月 174,669.78 95,053.06 -
目
257 青岛金域华府三期 2019 年 9 月 2022 年 4 月 111,990.01 60,833.48 -
258 青岛新都会 2019 年 12 月 2021 年 9 月 355,806.74 204,624.64 -
259 青岛远通物联项目 2020 年 6 月 2022 年 9 月 115,964.46 69,634.17 -
260 清远万科城 2019 年 3 月 2021 年 4 月 258,041.12 152,395.02 -
104
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
261 泉州城市之光 2019 年 12 月 2021 年 6 月 595,993.47 314,684.04 -
262 三亚森林度假公园 2019 年 12 月 2022 年 6 月 128,873.67 72,209.28 -
263 上海安亭新镇项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 130,028.55 100,755.24 -
264 上海华漕项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 284,400.00 226,964.62 -
265 上海青藤公园 2019 年 7 月 2021 年 12 月 420,000.00 357,198.98 -
266 上海天际 2019 年 5 月 2021 年 1 月 727,949.24 625,793.52 40,681.16
上海天空之城星之
267 2019 年 2 月 2021 年 3 月 387,590.00 214,310.15 -
屿
268 绍兴大都会 2018 年 6 月 2021 年 9 月 255,171.05 238,188.88 -
269 绍兴芳塔纳丽 2020 年 1 月 2022 年 6 月 140,019.64 115,657.51 -
270 绍兴君望 2019 年 7 月 2021 年 11 月 77,565.00 67,949.71 -
深圳罗湖食品大厦
271 2020 年 6 月 2022 年 11 月 306,000.00 275,253.49 -
项目
272 深圳天誉花园 2019 年 12 月 2022 年 9 月 820,000.00 466,572.48 -
273 深圳万科大都会 2020 年 9 月 2023 年 2 月 764,770.47 189,006.12 -
274 深圳万科西望 2020 年 6 月 2023 年 3 月 479,727.10 366,979.02 -
275 深圳万科星城 2018 年 6 月 2021 年 1 月 586,838.33 576,485.73 -
276 深圳瑧山府 2017 年 9 月 2021 年 6 月 458,041.00 268,921.78 -
277 深圳瑧山海 2020 年 8 月 2022 年 8 月 353,034.46 269,673.46 -
278 深圳瑧湾汇 2018 年 1 月 2021 年 6 月 1,442,000.00 422,152.26 -
279 深圳自行车厂项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 59,961.88 31,855.32 -
280 沈阳宝马项目 2019 年 12 月 2021 年 9 月 244,576.72 114,460.73 -
281 沈阳北宸之光 2020 年 3 月 2022 年 8 月 217,417.27 142,854.30 -
282 沈阳东第 2020 年 8 月 2022 年 6 月 83,296.73 39,766.02 -
283 沈阳翡翠滨江 2019 年 7 月 2021 年 7 月 149,964.07 134,235.35 -
284 沈阳翡翠臻园 2019 年 3 月 2021 年 12 月 118,309.47 59,835.15 -
285 沈阳明日之光 2019 年 10 月 2022 年 12 月 73,606.43 56,354.02 -
286 沈阳首府云城 2020 年 9 月 2021 年 5 月 617,002.08 417,961.67 -
287 沈阳西宸之光 2020 年 10 月 2022 年 12 月 140,907.76 60,157.35 -
288 沈阳信达万科城 2019 年 12 月 2021 年 6 月 85,554.30 64,835.50 -
289 沈阳中旅万科城 2020 年 6 月 2021 年 12 月 504,228.02 84,553.20 -
290 石家庄翡翠公园 2019 年 7 月 2022 年 6 月 200,000.00 132,974.02 -
291 石家庄翡翠书院 2019 年 9 月 2021 年 11 月 332,376.00 228,317.96 -
292 石家庄公园都会 2019 年 8 月 2022 年 8 月 152,938.00 95,575.06 -
石家庄嘉实万科紫
293 2020 年 7 月 2023 年 4 月 230,036.00 131,260.68 -
台
294 石家庄未来城 2020 年 4 月 2022 年 5 月 174,746.00 96,650.68 -
295 石家庄新都会 2019 年 8 月 2021 年 10 月 152,938.00 141,469.20 -
296 石家庄正定文化村
2020 年 6 月 2023 年 4 月 110,000.00 52,588.67 -
297 迎旭府
105
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
石家庄正定文化村
298 2019 年 11 月 2021 年 11 月 154,269.00 112,992.37 -
项目
宿迁十里春风东侧
299 2020 年 4 月 2022 年 12 月 79,944.48 45,382.32 -
地块
300 宿迁未来之光 2018 年 5 月 2021 年 1 月 136,583.80 82,840.35 -
301 宿迁西湖都会 2020 年 12 月 2023 年 10 月 100,497.00 42,126.96 -
302 苏州安元路项目 2020 年 6 月 2021 年 11 月 435,546.29 353,085.16 -
303 苏州向阳路项目 2019 年 5 月 2021 年 11 月 588,578.05 509,349.31 -
304 台州董家洋东项目 2020 年 1 月 2022 年 10 月 379,378.36 255,369.26 -
305 台州董家洋西项目 2020 年 3 月 2022 年 7 月 404,378.34 277,363.46 -
306 台州山海十里 2019 年 1 月 2021 年 8 月 219,089.28 205,220.94 -
307 台州万科城 2019 年 1 月 2021 年 9 月 595,000.00 410,413.67 -
308 太原城市之光 2018 年 7 月 2021 年 10 月 172,902.00 152,176.56 -
309 太原城市之光东望 2020 年 7 月 2023 年 8 月 177,507.00 50,739.62 -
310 太原春和景明 2019 年 5 月 2021 年 12 月 423,458.26 211,441.63 -
311 太原翡翠东第 2020 年 12 月 2023 年 11 月 67,284.72 24,462.28 -
312 太原翡翠晋阳湖 2019 年 11 月 2022 年 6 月 214,929.00 142,531.83 -
313 太原公园大道 2019 年 9 月 2022 年 5 月 115,774.00 54,085.59 -
314 太原控制中心项目 2020 年 3 月 2023 年 6 月 51,393.00 27,495.47 -
315 太原蓝湾传奇 2019 年 9 月 2022 年 10 月 227,190.18 111,001.17 -
316 太原清徐项目 2020 年 3 月 2022 年 9 月 208,352.00 53,330.91 -
317 太原时代之光 2020 年 11 月 2024 年 6 月 165,034.48 45,986.40 -
318 太原小镇 2018 年 7 月 2021 年 6 月 70,309.69 65,750.92 -
319 太原长风公馆 2018 年 7 月 2021 年 5 月 71,055.91 53,792.06 -
320 太原中央公园 2019 年 9 月 2022 年 6 月 166,886.16 81,777.30 -
321 唐山翡翠观唐 2019 年 5 月 2021 年 4 月 268,405.30 180,741.21 -
322 唐山翡翠蓝山 2019 年 5 月 2021 年 10 月 209,007.47 126,507.20 -
323 唐山港岛中心 2020 年 1 月 2021 年 12 月 224,798.07 109,200.13 -
324 唐山未来城 2020 年 9 月 2021 年 12 月 255,737.69 118,169.61 -
天津宝坻 024 地块
325 2020 年 7 月 2022 年 9 月 255,115.23 143,804.96 -
项目
326 天津叠彩道 2018 年 4 月 2021 年 12 月 145,000.00 132,800.05 -
327 天津东郡 2018 年 10 月 2021 年 6 月 141,349.49 126,331.85 -
328 天津东丽湖 2018 年 4 月 2021 年 3 月 28,942.00 28,322.04 -
329 天津翡翠紫台 2019 年 6 月 2021 年 12 月 218,743.00 177,926.60 -
天津麒麟湿地万科
330 2020 年 7 月 2021 年 12 月 160,983.00 107,455.82 -
小镇
331 天津四季滨江 2020 年 7 月 2022 年 9 月 150,231.25 87,865.28 -
332 天津万科天地 2019 年 3 月 2022 年 1 月 129,694.00 65,814.61 -
333 天津西华府 2019 年 12 月 2021 年 9 月 533,067.28 453,660.90 -
334 天津西庐北 2019 年 1 月 2021 年 11 月 169,170.50 148,543.20 -
106
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
335 天津西庐南 2018 年 11 月 2021 年 9 月 137,923.57 129,186.57 -
336 天津新都会 2017 年 3 月 2021 年 6 月 41,361.76 40,237.12 -
337 威海翡翠公园 2020 年 10 月 2021 年 6 月 210,369.45 130,037.66 -
338 潍坊万科城 2020 年 7 月 2022 年 4 月 222,505.00 64,504.31 -
339 渭南万科城 2020 年 7 月 2022 年 2 月 242,366.08 178,843.05 -
340 温州翡翠天地Ⅰ期 2018 年 7 月 2021 年 9 月 648,459.05 502,915.58 -
341 温州翡翠心湖 2019 年 7 月 2022 年 1 月 85,681.86 67,074.56 -
温州瑞安西岙村地
342 2019 年 8 月 2022 年 9 月 376,245.21 274,529.58 -
块
温州三溪区 B-07 地
343 2019 年 10 月 2022 年 12 月 312,586.08 208,977.09 -
块
344 温州中心区 D-28-1
2019 年 10 月 2022 年 1 月 161,908.17 119,964.00 -
345 地块
乌鲁木齐都会传奇
346 2019 年 12 月 2021 年 9 月 101,235.77 84,322.49 -
二期
347 乌鲁木齐翡翠天骄 2019 年 11 月 2021 年 6 月 164,370.23 125,278.82 -
348 乌鲁木齐公园大道 2019 年 12 月 2021 年 1 月 211,277.37 139,022.65 -
乌鲁木齐观澜景苑
349 2020 年 9 月 2022 年 1 月 53,171.87 29,123.75 -
二期
350 乌鲁木齐华府里 2020 年 9 月 2021 年 12 月 159,962.39 99,359.01 -
351 乌鲁木齐锦荟里 2020 年 12 月 2022 年 5 月 223,783.61 118,104.21 -
352 乌鲁木齐璟曜里 2020 年 9 月 2022 年 12 月 150,829.24 77,996.66 -
353 乌鲁木齐南山郡 2015 年 5 月 2021 年 11 月 23,407.22 21,890.65 20,837.79
354 乌鲁木齐天山府 2020 年 11 月 2021 年 12 月 189,931.35 119,456.90 -
355 无锡翡翠东方 2020 年 1 月 2022 年 5 月 353,239.30 292,719.90 -
356 无锡翡翠之光 2019 年 9 月 2021 年 11 月 335,810.34 282,076.84 -
357 无锡金域缇香 2018 年 9 月 2021 年 6 月 46,661.96 35,108.28 -
358 无锡梅里上城 2020 年 11 月 2022 年 11 月 312,318.36 216,830.98 -
359 无锡南门 44-1 地块
2019 年 12 月 2022 年 5 月 231,377.28 184,898.75 -
360 项目
361 无锡运河传奇 2019 年 12 月 2021 年 6 月 139,718.31 129,388.95 -
362 无锡臻境 2020 年 9 月 2022 年 11 月 131,789.13 99,505.54 -
363 芜湖东方珑胤台 2020 年 7 月 2022 年 6 月 120,990.73 76,843.07 -
364 芜湖江东府 2019 年 9 月 2021 年 2 月 37,453.78 36,453.29 -
365 芜湖中江苑 2020 年 5 月 2021 年 12 月 185,641.64 117,024.23 -
366 武汉翡翠滨江 2020 年 10 月 2021 年 6 月 627,043.74 275,414.26 -
367 武汉汉口传奇 2019 年 1 月 2021 年 4 月 216,243.09 213,121.02 -
368 武汉万科橙 2019 年 4 月 2021 年 3 月 55,837.00 38,734.88 -
369 武汉万科金域国际 2019 年 2 月 2021 年 6 月 556,921.68 464,384.36 -
370 武汉万科理想城 2020 年 1 月 2022 年 6 月 129,860.27 75,533.41 -
107
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
武汉万科理想城悦
371 2018 年 10 月 2021 年 3 月 48,578.06 41,130.93 -
府
372 武汉万科五彩城 2018 年 7 月 2021 年 3 月 52,571.73 45,159.10 -
373 武汉万科新都会 2019 年 7 月 2022 年 5 月 670,325.35 600,883.51 -
374 武汉万科云城 2020 年 10 月 2021 年 3 月 561,464.24 428,775.76 -
375 武汉万科主场 2017 年 12 月 2021 年 6 月 174,666.19 157,450.66 -
376 武汉长征村 K2 2020 年 8 月 2022 年 6 月 385,948.20 231,297.35 -
377 西安城市之光 2019 年 1 月 2021 年 12 月 42,709.87 35,381.84 -
378 西安城市之光二期 2019 年 1 月 2021 年 6 月 80,122.17 50,419.81 -
379 西安大都会云境 2019 年 9 月 2021 年 12 月 284,716.52 181,090.93 -
380 西安翡翠国宾 2019 年 7 月 2021 年 6 月 756,453.87 428,251.58 -
381 西安高新华府二期 2019 年 3 月 2021 年 9 月 42,299.11 20,156.34 -
382 西安公园大道 2019 年 11 月 2021 年 8 月 109,443.79 83,178.13 -
383 西安公园华府 2018 年 8 月 2021 年 6 月 80,671.43 44,909.44 -
384 西安金色悦城四期 2016 年 4 月 2021 年 6 月 49,785.53 43,840.21 -
385 西安澜岸 2020 年 1 月 2021 年 12 月 347,390.00 254,415.04 -
386 西安理想城 2019 年 9 月 2021 年 3 月 82,355.00 38,904.12 -
387 西安万科城 2019 年 3 月 2021 年 10 月 67,337.58 47,823.86 -
388 西安万科城如园 2019 年 8 月 2021 年 9 月 202,487.06 140,935.88 -
389 西安万科城润园 2019 年 6 月 2021 年 6 月 67,447.75 38,506.24 -
西安万科大都会一
390 2020 年 1 月 2021 年 7 月 329,102.78 236,312.78 -
期
西安万科大都会二
391 2019 年 9 月 2021 年 7 月 202,943.19 145,854.41 -
期
392 西安万科金域缇香 2020 年 8 月 2022 年 6 月 168,945.35 109,298.28 -
393 西安万科璞悦 2020 年 6 月 2022 年 12 月 181,593.26 131,724.16 -
394 西安万科雁鸣湖 2020 年 5 月 2022 年 11 月 167,551.91 127,994.54 -
395 西安万科悦府 2020 年 8 月 2022 年 6 月 190,368.00 120,815.98 -
396 西安新合新苑 2020 年 5 月 2021 年 6 月 213,346.10 151,930.82 -
397 西安悦湾 2019 年 9 月 2021 年 9 月 236,111.39 169,208.31 -
398 西安云谷 2018 年 7 月 2021 年 7 月 77,353.81 68,125.76 -
399 西昌万科 17 度 2019 年 12 月 2021 年 5 月 394,548.75 238,905.84 -
400 荥阳洞林湖地块 2020 年 7 月 2022 年 6 月 154,370.55 37,201.05 -
401 咸阳金域华府 2020 年 9 月 2022 年 7 月 210,303.92 110,553.17 -
402 厦门白鹭郡 2017 年 6 月 2021 年 6 月 344,225.17 274,796.22 23,880.90
403 厦门金域缇香 2018 年 5 月 2021 年 12 月 96,444.87 86,799.19 -
404 厦门万科广场 2018 年 12 月 2022 年 12 月 371,108.72 66,616.01 -
405 厦门万科云城 2018 年 4 月 2021 年 6 月 58,222.21 52,188.44 -
徐州北区客运站项
406 2020 年 4 月 2022 年 12 月 180,000.00 107,142.46 -
目
407 徐州翡翠之光 2018 年 9 月 2021 年 12 月 192,617.25 110,945.49 -
108
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
408 徐州淮海天地 2019 年 5 月 2021 年 1 月 206,875.61 160,811.70 -
徐州茅村项目 5 号
409
地 2020 年 1 月 2022 年 12 月 97,173.61 37,931.90 -
410 项目
411 徐州时代之光 2019 年 1 月 2022 年 12 月 115,438.75 58,268.78 -
412 徐州万科熙望 2020 年 5 月 2022 年 2 月 47,145.26 29,443.69 -
413 烟台城市之光Ⅱ 2019 年 11 月 2021 年 3 月 73,949.82 56,523.71 -
414 烟台翠湖山晓 2020 年 12 月 2021 年 10 月 133,075.52 116,211.35 -
415 烟台翡翠大道 2020 年 3 月 2021 年 7 月 230,891.07 153,316.33 -
416 烟台翡翠观海 2020 年 11 月 2023 年 3 月 51,316.47 30,341.41 -
417 烟台翡翠长安 2020 年 4 月 2021 年 12 月 212,407.77 137,047.24 -
418 烟台御龙山 2018 年 12 月 2021 年 4 月 116,296.78 69,961.50 -
419 烟台御龙山 D 地块 2020 年 6 月 2022 年 6 月 73,269.96 46,226.42 -
420 盐城翡翠书院 2019 年 3 月 2021 年 6 月 38,414.97 31,216.82 -
421 盐城翡翠云台 2019 年 6 月 2021 年 3 月 198,846.88 149,508.99 -
422 扬州教投资产包 2020 年 3 月 2022 年 6 月 308,516.00 203,567.00 -
423 扬州四季都会 2020 年 10 月 2022 年 12 月 230,375.16 144,576.54 -
424 扬州运河之光 2018 年 7 月 2021 年 4 月 65,070.04 52,164.33 -
425 阳曲金域蓝湾 2018 年 9 月 2021 年 9 月 105,233.75 81,031.57 -
426 宜昌万科宜翠锦城 2020 年 9 月 2022 年 12 月 209,099.86 110,884.72 -
427 营口海港城 2019 年 3 月 2021 年 4 月 56,575.85 45,309.72 3,143.04
428 张家口京城上方 2020 年 6 月 2022 年 12 月 90,000.00 32,295.85 -
漳州龙海金域滨江
429 2020 年 3 月 2022 年 6 月 398,465.97 268,326.26 -
花园
430 镇江翡翠公园 2019 年 7 月 2021 年 10 月 83,223.27 71,838.52 -
431 镇江翡翠江湾 2019 年 3 月 2021 年 4 月 47,350.85 28,011.63 -
432 镇江金域蓝湾 2019 年 12 月 2021 年 12 月 57,186.54 28,829.13 -
433 镇江蓝山花园 2019 年 1 月 2021 年 4 月 49,497.34 31,410.24 10,582.53
434 郑州八卦庙 2020 年 12 月 2023 年 3 月 74,474.67 32,842.12 -
435 郑州百荣 E5 项目 2019 年 8 月 2022 年 3 月 184,618.99 78,509.53 -
436 郑州兰乔圣菲 2019 年 12 月 2021 年 4 月 126,593.24 96,278.33 -
437 郑州南龙湖 2020 年 7 月 2023 年 1 月 70,000.00 36,180.48 -
438 郑州万科大都会 2019 年 3 月 2021 年 9 月 253,027.10 165,810.77 -
郑州万科洛达庙项
439 2020 年 4 月 2022 年 12 月 211,422.00 135,264.49 -
目
郑州万科美景金兰
440 2018 年 4 月 2021 年 4 月 249,973.00 181,958.07 -
苑
郑州万科美景魅力
441 2019 年 7 月 2021 年 7 月 75,731.14 67,579.48 -
之城
郑州万科民安江山
442 2019 年 5 月 2021 年 10 月 332,259.68 229,006.19 -
府
109
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
最近一期开工 预计下批竣工
序号 项目名称 预计总投资 年末数 跌价准备
时间 时间
郑州万科民安三度
443 2019 年 4 月 2021 年 4 月 93,290.00 47,842.39 -
湖山
444 郑州万科盛德世曦 2019 年 9 月 2022 年 6 月 221,800.00 150,622.86 -
445 郑州万科溪望 2018 年 6 月 2021 年 3 月 108,843.87 101,122.49 -
446 郑州云图 2020 年 3 月 2022 年 1 月 281,471.82 122,310.97 -
447 郑州长基云庐 2018 年 12 月 2021 年 1 月 80,123.21 77,926.85 -
448 中山金域中央 2019 年 3 月 2021 年 6 月 166,557.43 139,063.94 -
449 中山四季花城 2020 年 8 月 2021 年 7 月 148,043.83 105,255.94 -
450 中山西湾汇 2019 年 2 月 2021 年 1 月 262,899.92 231,853.18 -
451 中山中央公园一期 2020 年 11 月 2022 年 12 月 83,786.85 54,784.13 -
452 周口万科溥天龙堂 2020 年 3 月 2021 年 6 月 252,808.11 156,210.61 -
珠海滨海大都会花
453 2020 年 3 月 2022 年 3 月 366,079.07 285,194.87 -
园
454 珠海翡翠中央 2018 年 6 月 2021 年 4 月 170,595.19 161,348.11 -
455 珠海桃源里居 2019 年 12 月 2021 年 10 月 105,428.74 89,269.37 -
456 涿州城际之光 2019 年 12 月 2021 年 10 月 203,300.00 62,469.48 -
457 涿州新辰之光 2019 年 7 月 2022 年 9 月 177,074.59 119,927.81 87,725.96
458 淄博临淄项目 2020 年 9 月 2022 年 10 月 155,600.00 125,500.61 -
459 淄博万科翡翠书院 2019 年 9 月 2021 年 12 月 127,000.00 60,621.45 -
460 淄博万科新都会 2019 年 9 月 2021 年 5 月 74,622.12 59,551.65 -
461 其他 0.00 4,164,053.16 -
462 合计 0.00 72,827,105.78 325,935.94
3、公司拟建项目
截至 2020 年 12 月末，公司主要拟建项目（存货科目拟开发产品）如下：
单位：万元
序 预计开工时
项目名称 2020 年末余额 跌价准备
号 间
1 鞍山高新万科城 2021 年 5 月 72,749.16 -
2 霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目 2022 年 3 月 32,842.58 -
3 包头翡翠都会 2021 年 6 月 145,823.47 -
4 北京哈洛小镇 2022 年 3 月 166,484.12 -
5 长春北湖溪望东地块 2022 年 3 月 41,321.39 -
6 长春翡翠滨江 2022 年 3 月 68,912.88 -
7 长春公主岭项目 2021 年 6 月 87,697.89 -
8 长春时代都会 2021 年 4 月 132,021.11 -
长春向日葵小镇后期
9 2021 年 4 月 23,869.00 -
第二批用地项目
10 长春星光城 2021 年 10 月 73,871.72 -
110
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
序 预计开工时
项目名称 2020 年末余额 跌价准备
号 间
11 长春紫郡 2021 年 4 月 107,455.00 -
12 长沙四季花城 2021 年 4 月 154,035.69 -
13 长沙臻湾汇 2021 年 5 月 210,032.97 -
14 常州公园大道 2021 年 12 月 95,947.31 -
15 常州公园大道二期 2021 年 4 月 54,000.00 -
16 成都锦绣 2021 年 6 月 158,642.01 -
17 成都天府公园城 2021 年 1 月 160,539.50 -
18 成都天府万科城 1 期 2021 年 4 月 97,634.32 -
19 成都天府万科城 2 期 2021 年 5 月 32,819.64 -
20 重庆界石 296 亩项目 2021 年 1 月 138,750.00 -
21 重庆璞园一期 2021 年 2 月 69,412.24 -
22 重庆璞园二期 2021 年 2 月 49,800.00 -
23 重庆四季花城三期 2021 年 3 月 35,220.05 -
24 重庆星光天空之城 2021 年 11 月 103,656.00 -
25 重庆悦来 493 亩项目 2021 年 10 月 195,205.99 -
26 大厂 231、232 地块 2022 年 3 月 48,241.70 -
27 大连公园都会 2021 年 2 月 212,910.00 -
28 大连海港城 2022 年 9 月 53,077.69 4,738.24
29 大连誉澜道 2021 年 10 月 28,023.96 -
30 东莞双城水岸 2021 年 6 月 31,121.68 -
31 鄂州 010 项目 2021 年 11 月 108,583.47 -
32 佛山金色梦想 2021 年 2 月 56,468.51 -
33 佛山金域水岸 2021 年 1 月 28,327.73 -
34 佛山顺德万科广场 2021 年 6 月 82,173.20 -
35 佛山万科南海天空之城 2021 年 1 月 373,038.48 -
36 广州城市之光 2021 年 11 月 1,006,654.56 -
37 广州金茂万科魅力之城 2021 年 1 月 630,700.00 -
38 广州世博汇 2021 年 6 月 133,121.59 -
39 贵阳翡翠公园项目 2021 年 7 月 187,720.78 -
40 贵阳观湖 2021 年 3 月 67,727.00 -
41 贵阳万科理想城 2022 年 3 月 28,318.33 -
42 贵阳万科麓山 2021 年 3 月 184,160.73 -
43 贵阳溪望 2021 年 5 月 162,209.75 -
44 贵阳新都荟 2021 年 1 月 67,811.31 -
45 哈尔滨智慧未来城 2021 年 3 月 109,704.44 -
46 海南万科崖州区安居房项目 2021 年 2 月 26,347.86 -
47 杭州公望 2021 年 6 月 33,307.02 -
48 合肥未来之光 2021 年 3 月 72,284.10 21,478.14
49 惠州万悦花园 2021 年 3 月 45,385.83 -
50 惠州文瀚花园 2021 年 3 月 43,284.82 -
111
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
序 预计开工时
项目名称 2020 年末余额 跌价准备
号 间
51 济南百脉悦府 2021 年 10 月 57,517.42 -
52 济南北宸之光 2021 年 3 月 122,269.89 -
53 济南繁荣里 2021 年 3 月 41,528.97 -
54 济南雪山万科城仓湾 2021 年 3 月 197,057.00 -
55 济南雪山万科城都会 2021 年 4 月 257,416.00 -
56 嘉兴滨河道花苑 2021 年 3 月 79,389.29 -
57 昆明昌宏西路项目 2021 年 6 月 254,421.65 -
58 昆明飞虎二期 2021 年 5 月 304,808.83 -
59 昆明万科城 2021 年 11 月 118,001.93 -
60 昆山高尔夫项目 2022 年 6 月 35,022.22 -
61 昆山未来之城 2021 年 4 月 24,553.51 -
62 兰州万科星光都会 2021 年 4 月 89,340.62 -
63 廊坊朗润园 2022 年 3 月 50,349.22 25,934.37
64 廊坊启航之光 2022 年 3 月 33,637.25 22,326.84
65 临沂鲁商万科城臻园 2021 年 3 月 65,265.55 -
66 柳州白露项目 2021 年 2 月 24,588.59 -
67 洛阳万科春华西园甲第 2021 年 3 月 62,901.71 -
68 眉山眉州文化村 2021 年 3 月 72,762.44 -
69 眉州崇礼新城二期 2022 年 1 月 182,078.76 -
70 南昌万创科技城 F04/F02 地块 2022 年 3 月 30,109.78 -
71 南昌星光世纪 2021 年 3 月 56,321.73 -
72 南京万科翡翠滨江 2021 年 1 月 272,233.11 -
73 南宁金域国际 2021 年 4 月 30,841.26 -
南通海门骏园南地块
74 2021 年 4 月 65,034.09 -
项目
南通海门万科西地块
75 2021 年 3 月 111,054.49 -
项目
南通实验学校北地块
76 2021 年 4 月 156,000.23 -
项目
77 南通中创北项目 2021 年 4 月 287,629.37 -
78 盘锦兴隆台项目 2021 年 4 月 35,648.80 -
79 三星工业区项目一 2021 年 12 月 713,664.17 -
80 三星工业区项目二 2022 年 12 月 467,003.29 -
81 三亚市临春安居房项目 2021 年 1 月 66,150.00 -
82 上海安亭新镇项目 2021 年 6 月 29,279.96 -
83 上海七宝 19-04 地块 2021 年 6 月 132,343.96 -
84 深圳尖岗山 2021 年 3 月 618,093.90 -
85 深圳自行车厂项目 2021 年 6 月 494,672.23 -
86 沈阳富丽华项目 2021 年 3 月 31,553.68 -
87 沈阳西宸之光 2021 年 3 月 67,095.72 -
112
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
序 预计开工时
项目名称 2020 年末余额 跌价准备
号 间
88 沈阳中旅万科城 2021 年 3 月 41,188.57 -
89 石家庄翡翠书院 2021 年 3 月 137,594.75 -
90 石家庄嘉实万科云庐 2021 年 4 月 25,327.30 -
91 石家庄万科翡翠四季 2021 年 6 月 97,100.00 -
92 苏州吴中党校项目 2022 年 3 月 61,063.94 -
93 苏州玉玲珑 2021 年 1 月 280,846.18 -
94 太原春和景明 2022 年 6 月 22,172.45 -
95 太原翡翠东第 2021 年 3 月 151,571.34 -
96 太原翡翠晋阳湖 2022 年 3 月 42,172.00 -
97 唐山丰润观澜 2021 年 1 月 32,618.71 -
98 唐山丰润紫苑 2021 年 3 月 44,301.55 -
99 唐山公园都会一期 2021 年 3 月 108,961.97 -
100 唐山公园都会二期 2022 年 3 月 59,507.77 -
101 唐山未来城 2021 年 3 月 59,709.94 -
102 唐山新华道项目 2022 年 3 月 34,815.96 -
103 天津宝坻 024 地块项目 2021 年 9 月 31,930.01 -
104 天津四季滨江 2021 年 3 月 136,515.95 -
105 威海璞悦山 2021 年 5 月 67,471.20 -
106 渭南万科城 2021 年 5 月 93,869.24 -
107 温州世纪公元 2021 年 4 月 114,730.00 -
108 乌鲁木齐都会未来城 2021 年 2 月 205,300.00 -
109 乌鲁木齐锦荟里 2021 年 4 月 25,245.62 -
110 乌鲁木齐璟曜里 2021 年 4 月 63,830.08 -
111 乌鲁木齐天山府 2021 年 4 月 43,711.27 -
112 乌鲁木齐天山府二期 2021 年 4 月 28,688.31 -
113 乌鲁木齐天山府三期 2021 年 6 月 48,810.00 -
114 无锡金域蓝湾 2021 年 3 月 33,536.06 -
115 无锡宛山湖 2021 年 3 月 184,438.98 -
116 无锡臻境 2021 年 1 月 41,531.02 -
117 武汉汉口传奇 2021 年 12 月 85,527.12 -
118 武汉金域湖庭 2022 年 1 月 53,044.28 -
119 武汉万科云城 2021 年 6 月 59,246.16 -
120 西安翡翠国宾 2021 年 5 月 128,896.88 -
121 西安金域东郡 2021 年 1 月 42,877.70 -
122 西安理想城 2021 年 7 月 109,552.65 -
123 西安万科大都会二期 2021 年 1 月 41,056.17 -
124 西安万科璞悦 2021 年 3 月 34,467.00 -
125 西安万科雁鸣湖 2021 年 4 月 85,738.34 -
126 西安万科雁鸣湖三期 2021 年 5 月 47,269.75 -
113
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序 预计开工时
项目名称 2020 年末余额 跌价准备
号 间
127 西昌万科 17 度 2021 年 6 月 98,639.87 -
128 荥阳洞林湖地块 2021 年 8 月 28,249.85 -
徐州北客运站 A 地块
129 2021 年 3 月 27,200.00 -
项目
徐州北客运站 C 地块
130 2021 年 4 月 50,740.00 -
项目
131 徐州万科潮鸣 2021 年 1 月 93,999.51 -
132 烟台翠湖山晓 2021 年 5 月 33,000.57 -
133 烟台翡翠观海 2021 年 2 月 48,217.10 -
134 烟台墨翠府 2021 年 1 月 60,133.67 -
135 烟台天越湾 2021 年 4 月 187,189.58 -
136 烟台壹都会 2021 年 3 月 83,859.11 -
137 烟台芝罘万科城博文里 2021 年 3 月 24,019.38 -
138 盐城聚珑东方 2021 年 5 月 156,509.79 -
139 盐城星汇东方 2021 年 5 月 191,895.00 -
140 扬州 885 项目 2021 年 4 月 60,989.88 -
141 宜昌万科宜翠锦城 2021 年 3 月 37,098.28 -
142 镇江翡翠公园 2022 年 6 月 91,467.13 -
143 郑州老鸦陈 93 亩项目 2021 年 3 月 213,294.39 -
144 郑州南龙湖 2021 年 5 月 55,310.75 -
145 郑州万科大都会贤悦苑 2021 年 4 月 76,173.79 -
146 郑州万科民安三度湖山 2021 年 5 月 54,899.45 -
147 郑州长基云庐 2021 年 7 月 22,135.43 -
148 中山西海岸 2021 年 3 月 145,636.13 -
149 中山中央公园二期 2021 年 3 月 145,133.36 -
150 周口万科溥天龙堂三期 2021 年 5 月 31,540.60 -
151 珠海海上城市 2021 年 2 月 276,031.82 -
152 其他 2,883,064.48 -
153 合计 20,249,754.38 74,477.59
4、公司规划中项目土地储备情况
截至 2020 年 12 月 31 日，公司规划中项目的建筑面积为 282,323,900 万平方
米，其中南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域占比分别为
20.14%、21.88%、27.81%、21.55%和 8.64%。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司境内规划中项目的基本情况如下：
114
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占地面积 规划建筑面积
区域 项目数量 占比 占比
（万平方米） （万平方米）
南方区域 204 22,433,068 17.00% 56,850,536 20.14%
上海区域 282 32,884,990 24.93% 61,760,419 21.88%
北方区域 301 40,055,415 30.36% 78,503,168 27.81%
中西部区域 162 27,070,360 20.52% 60,826,976 21.55%
西北区域 82 9,488,169 7.19% 24,382,801 8.64%
合计 1031 131,932,002 100.00% 282,323,900 100.00%
（七）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。发行人总部
及区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的日常
开发。发行人已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
发行人标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究---前期准备---建设-
--销售及市场推广---竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般耗时
三至六个月，而项目规划、设计及融资耗时平均一般为九个月。项目动工至一期预
售通常为期约六个月，发展物业一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约 19 个
月。
报告期内，部分房地产开发项目是由公司以合作开发模式进行项目开发的。报
告期内，公司与合作方的合作模式主要如下：
模式一：由公司与合作方共同组建房地产项目公司，合作方作为少数股东参与
开发房地产项目。该等房地产项目公司由发行人实际控制并合并财务报表，是发行
人的子公司；
模式二：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由公司实际负责该等房
地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而合
并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。该等
房地产项目公司是发行人的合营/联营公司；
模式三：由公司与合作方合资组建房地产项目公司，并由合作方实际负责该等
房地产项目的开发。公司与合作方均无法单独对该等房地产项目公司实际控制进而
合并财务报表，或者由合作方对该等房地产项目公司实际控制并合并财务报表。该
等房地产项目公司是发行人的合营/联营公司。
115
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（八）发行人收入确认原则
2018-2020 年收入确认原则
（1）基本原则
确认满足下列条件之一时，发行人属于在某一段时间内履行履约义务，否则，
属于在某一时点履行履约义务：
1）客户在发行人履约的同时即取得并消耗发行人履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制发行人履约过程中在建的商品；
3）发行人履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且发行人在整个合同
期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，发行人在该段时间内按照履约进度确认收
入。履约进度不能合理确定时，发行人已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照
已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，发行人在客户取得相关商品或服务控制权时
点确认收入。
（2）房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约
义务条件的房地产销售，发行人在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产
销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品
或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（3）物业服务合同
发行人在提供物业服务过程中确认收入。
（4）物业出租合同
发行人在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
（5）建造合同
116
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发行人在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，发行人根据已经完成的
合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
（九）发行人采购模式
发行人通过招标程序外包所有发展中项目的工程给外聘专业建筑公司，均为独
立第三方。发行人与超过 50 家建筑公司维持稳固关系，大部分建筑公司与发行人
合作五年以上。发行人负责采购电梯、管道、涂料、地板、厨房用具以及洁具等特
定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑承包商采购。发行
人建立集中采购环节，用以实现规模经济及提升议价能力。发行人与全国信誉良好
的供货商建立稳定战略合作关系。
发行人采购管理部负责采购业务的管理控制。发行人制定包括《万科集团工程
款支付管理规定》《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供应商管理细则》
《战略合作实施细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集
中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和
规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标投标方式，严格
进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择
供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整合内部需求和外部资
源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略合作，在对总包/关键产
品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳
定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公司均使用采购平台，有效提高
了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级
挂钩，确定了万科集团合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购计划的管
理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环节的审查、核对以及对供应
商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
（十）发行人销售模式
发行人通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销发行人的物业。营业
纪录期间，发行人 80%以上的物业通过销售代理售出。发行人秉承“为普通人盖好
房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单位，建筑面积不超过 144 平方米。
117
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主要目标客户为大众市场与首次购房者，以个人为主。发行人也与地方政府就保障
性住房签订建造合同。
发行人客户不通过销售代理结算销售资金，而是直接与发行人进行资金结算。
购房客户可一次付款或使用按揭贷款。选择一次付清购买价的客户一般须于签署相
关买卖协议之日期后不迟于六个月悉数结清购买价余额。以按揭贷款付款的客户须
于签署相关买卖协议时支付不少于购买价 30%的首付金额。根据现行法律及法规，
首次购房者最多可获相当于购买价最高 70%的按揭贷款，还款期最多为 30 年。该
类买家须于按揭银行发放按揭贷款前，支付按揭贷款未能涵盖的购买价余额。
在项目销售管理方面，发行人修订《万科集团销售现场收款管理办法》等制度，
遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目定价、
认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方面，发行
人发布《营销风险自查指引表》等制度，进一步推进销售法律风险检查和防范工作，
规范销售行为；在营销实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的
审批流程，其中重大和关键业务操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
（十一）发行人主要客户及供应商
1、主要客户
公司的产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分
政府代建项目，或少数团购现象产生较高营业额。2018 年前 5 名客户的营业额约
为 20.7 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.7%；其中公司最大客户的营业额约
为 7.0 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.2%。2019 年前 5 名客户的营业额约
为 20.2 亿元，占公司全年营业收入的比例为 0.6%；其中公司最大客户的营业额约
为 8.9 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.2%。2020 年前 5 名客户的营业额约
为 57.5 亿元，占公司全年营业收入的比例为 1.4%；其中公司最大客户的营业额约
为 36.2 亿元，占公司全年营业收入的比例约 0.9%。
公司的客户较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的客户。
2、主要供应商
118
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近三年来，公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系。2018 年，公司从
前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 46.7 亿元，占全年采购总额的 2.0%，
占采购总额的比例少于 30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人民币 15.1 亿
元，占全年采购总额的 0.6%。2019 年，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合
计人民币 66.9 亿元，占全年采购总额的 3.0%，占采购总额的比例少于 30%；其中
公司向最大供应商的采购额约为人民币 16.6 亿元，占全年采购总额的 0.8%。2020
年，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 62.3 亿元，占全年采购总
额的 2.15%，占采购总额的比例少于 30%；其中公司向最大供应商的采购额约为人
民币 14.8 亿元，占全年采购总额的 0.53%。
本公司的供应商较为分散，不存在单个与本公司交易额超过 10%的供应商。
十、关联方及关联交易
（一）发行人的控股股东
发行人无控股股东。
（二）发行人的实际控制人
发行人无实际控制人。
（三）发行人的子公司
截至 2020 年末，发行人纳入合并范围子公司共计 3,862 家。发行人主要子公
司的具体情况参见本募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人控股子公司的
情况”相关内容。
（四）发行人的合营和联营企业
截至 2020 年末，发行人无重要的合营和联营企业。发行人合营和联营企业的
具体情况参见本募集说明书“第六节发行人基本情况”中“发行人合营、联营公司情
况”相关内容。
（五）发行人的其他关联方
119
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截至 2020 年 12 月 31 日，发行人其他关联方情况如下表所示：
截至 2020 年 12 月 31 日发行人其他关联方情况
关联方名称 与本公司关联关系
深圳市地铁集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方
深圳地铁置业集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方的子公司
徽商银行股份有限公司 本集团联营企业
SCPG Holdings Co., Ltd. 本集团联营企业
深圳前海基础设施投资基金管理有限公司 本集团联营企业
（六）关联交易情况
1、关联方担保情况
截至 2020 年 12 月 31 日关联方提供担保情况
单位：万元
担保是否已经
担保方 被担保方 与被担保方关系 担保金额 (万元) 担保起始日 担保到期日
履行完毕
万科企业股份有限公司 Fozter Limited 全资子公司 16,888.53 2016/4/14 2021/4/14 尚未到期
预计 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Sinobird Holding Limited 全资子公司 15,680.00 2018/3/28
2021/12/31
预计 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Hybest (BVI) Company Limited 全资子公司 16,320.00 2018/3/29
2021/12/31
万科置业 (香港) 有限公司 Malola Garden City Sdn Bhd 全资子公司 58,222.80 2019/3/26 2021/3/26 尚未到期
深圳市万科发展有限公司 深圳森懋置地有限公司 全资子公司 112,200.00 2017/9/15 2022/9/15 尚未到期
北京万科企业有限公司 北京恒燚企业管理有限公司 全资子公司 323,400.00 2018/10/10 2023/12/31 尚未到期
万科企业股份有限公司 佛山市南海区万轩房地产有限公司 全资子公司 100,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
广州黄埔文冲城中村改造投资有限 尚未到期
广州万科企业有限公司 全资子公司 125,000.00 2020/5/6 2022/5/5
公司
广州黄埔文冲城中村改造投资有限 尚未到期
广州万科企业有限公司 全资子公司 80,000.00 2020/8/4 2022/5/3
公司
主合同履行
深圳市万科红树湾房地产开发有 期限届满
深圳市万科发展有限公司 全资子公司 107,100.00 2020/11/11 尚未到期
限公司 之日后两年
止
财 荣 有 限 公 司 (Wealth Honour 尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司 控股子公司 123,575.18 2020/8/24 2021/8/24
Limited)
万科海外投资控股有限公司 Chericourt Company Limited 控股子公司 37,332.54 2020/6/17 2021/6/17 尚未到期
深圳万物商企物业服务有限公司 Rugby Dragons (HK) Limited 控股子公司 490.00 2020/5/12 2023/5/11 尚未到期
万物云空间科技服务股份有限公 尚未到期
万科物业服务 (香港) 有限公司 控股子公司 1,060.00 2018/4/27 2021/4/27
司
万科企业股份有限公司 成都万兴产城置业有限公司 控股子公司 210,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
万科企业股份有限公司 成都万隆产城置业有限公司 控股子公司 130,000.00 2019/12/10 2026/12/10 尚未到期
万科企业股份有限公司 武汉誉天兴业置地有限公司 控股子公司 262,500.00 2019/12/5 2026/12/5 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州市万锦房地产有限公司 合营公司 55,900.00 2018/1/18 2021/1/18 尚未到期
武汉市万科房地产有限公司 武汉金万置业有限公司 合营公司 20,921.00 2018/10/10 2021/10/9 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 1,189.00 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 507.99 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 2,101.25 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
广州万科置业有限公司 北京万启绣企业咨询管理有限公司 合营公司 54,340.00 2019/11/22 2024/12/6 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州市万溪企业管理有限公司 合营公司 1,308,000.00 2020/12/3 2025/12/3 尚未到期
云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有 尚未到期
云南万科企业有限公司 联营公司 40,511.00 2017/12/29 2022/12/28
限公司
云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有 尚未到期
云南万科企业有限公司 联营公司 46,908.00 2018/1/19 2023/1/19
限公司
合肥万科企业有限公司 合肥市碧合房地产开发有限公司 联营公司 14,475.00 2018/6/28 2021/6/28 尚未到期
2、关联方应收应付款项
120
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截至 2020 年 12 月 31 日应收关联方款项
单位：万元
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
深圳市云上筑建筑有限公司 联营企业 388,299.62 195,685.18
昆明云广投有限公司 联营企业 329,863.94 -
深圳市凯福投资实业有限公司 联营企业 323,738.16 335,992.43
东莞市万汇房地产开发有限公司 联营企业 285,503.17 -
上海恺冠臻房地产开发有限公司 联营企业 268,434.97 324,494.94
上海鑫侨高企业发展有限公司 联营企业 228,508.05 227,710.26
苏州高新万阳置地有限公司 联营企业 213,382.88 215,503.94
中国通用新兴地产有限公司 联营企业 152,360.24 9,609.08
北京金丰融晟投资管理有限公司 联营企业 143,788.41 64,122.02
上海江杰荣泰置业 (集团) 有限公司 联营企业 134,619.26 117,990.16
盛达置地投资有限公司 联营企业 113,527.05 110,491.08
珠海华桐房地产开发有限公司 联营企业 100,049.53 -
北京友泰房地产开发有限公司 联营企业 87,303.91 40,458.64
南京京盛房地产开发有限公司 联营企业 78,388.47 -
厦门市滨溪置业有限公司 联营企业 75,112.75 66,506.24
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 69,545.71 -
苏州京万房地产开发有限公司 联营企业 62,793.73 -
哈尔滨万合建拓置业有限公司 联营企业 61,487.02 -
昆明同万顺置业有限公司 联营企业 60,784.05 -
南昌联交科置业有限公司 联营企业 57,482.82 121,452.32
北京方宏置业有限责任公司 联营企业 57,197.30 22,411.99
广州市启日房地产开发有限公司 联营企业 54,605.91 3,352.57
上海重万置业有限公司 联营企业 51,065.72 94,290.03
安徽信万华房地产开发有限公司 联营企业 48,781.20 111,811.06
福州市万曦房地产有限公司 联营企业 45,614.85 46,026.03
深圳市众金合咨询管理有限公司 联营企业 43,313.32 -
济南泰晖房地产开发有限公司 联营企业 39,113.01 56,908.20
无锡协信远耀房地产开发有限公司 联营企业 38,294.52 -
西宁万灿房地产有限公司 联营企业 36,252.19 196,464.94
常熟市尚源房地产开发有限公司 联营企业 35,584.70 40,493.25
Vanlink Company Limited 联营企业 35,344.91 35,344.48
杭州万懿置业有限公司 联营企业 34,799.10 -
北京捷海房地产开发有限公司 联营企业 31,343.10 38,037.29
深圳市创钧投资管理有限公司 联营企业 29,856.72 38,967.18
Bayline Global Limited 联营企业 26,527.14 26,527.14
印力商用置业有限公司 联营企业 25,553.24 26,188.35
西宁万澜房地产有限公司 联营企业 25,225.16 182,837.18
西安佳兆业置业有限公司 联营企业 23,000.00 -
重庆科锦置业有限公司 联营企业 21,032.58 -
佛山市合曜房地产开发有限公司 联营企业 19,841.85 -
湖北楚恒置业有限公司 联营企业 18,163.67 73,963.61
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司 联营企业 17,131.33 -
福建省万福晟房地产有限公司 联营企业 16,847.53 21,101.53
121
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
成都万兴绿建科技有限公司 联营企业 16,197.08 15,237.98
北京京投银泰置业有限公司 联营企业 16,001.94 16,099.99
西宁万贤房地产有限公司 联营企业 15,552.89 149,303.19
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司 联营企业 15,186.44 13,797.05
北京昌科互联商业运营管理有限公司 联营企业 15,118.88 15,288.34
广州市沙步广裕实业发展有限公司 联营企业 14,107.77 66,695.36
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 联营企业 13,083.33 3,734.58
临沂鲁商发展金置业有限公司 联营企业 12,365.41 -
Richford Trading Limited 联营企业 12,296.51 10,727.95
成都万德教育咨询有限公司 联营企业 11,664.90 11,641.69
安徽皖融置业有限责任公司 联营企业 9,474.66 23,046.95
济南雅恒房地产开发有限公司 联营企业 8,032.82 8,021.61
北京天竺万科房地产开发有限公司 联营企业 7,916.43 8,959.80
成都锦成行物流有限公司 联营企业 6,957.01 6,946.28
东莞市峰景投资有限公司 联营企业 6,794.89 -
Radiant Crystal Limited 联营企业 6,726.76 6,628.79
成都万香沸腾置业有限公司 联营企业 6,523.89 2,117.89
合肥徽创房地产开发有限公司 联营企业 6,043.24 -
苏州和泰汇咨询有限公司 联营企业 5,880.83 5,897.00
宁波航万置业有限公司 联营企业 5,332.08 5,207.68
杭州西投万科置业有限公司 联营企业 5,032.74 6,660.48
嘉兴万纬仓储有限公司 联营企业 4,810.66 4,098.98
深圳市万欣物流仓储投资有限公司 联营企业 4,614.57 -
南昌洪科置业有限公司 联营企业 4,614.48 3,842.88
中房万科实业有限公司 联营企业 4,263.43 -
东莞市峰景资产管理有限公司 联营企业 3,748.53 -
东莞市万益房地产有限公司 联营企业 3,372.40 2,805.00
北京东方瑞盈资产管理有限公司 联营企业 3,302.38 3,466.68
东莞市万悦房地产有限公司 联营企业 3,203.62 2,269.92
重庆万滨置业有限公司 联营企业 3,103.16 3,106.65
宁夏中房万科房地产有限公司 联营企业 2,895.23 1,859.80
福州安景房地产有限公司 联营企业 2,880.34 226.35
重庆招科置业有限公司 联营企业 2,487.49 38,986.04
嘉兴万宜置业有限责任公司 联营企业 2,480.00 -
济南弘碧置业有限公司 联营企业 2,374.41 22,006.40
广州万墩仓储有限公司 联营企业 2,184.67 1,501.67
首万誉业 (上海) 物业服务有限公司 联营企业 2,160.30 2,609.85
嘉兴万昇置业有限责任公司 联营企业 2,120.00 -
福州市鸿腾房地产开发有限公司 联营企业 1,943.60 3,839.41
苏州鑫苑万卓置业有限公司 联营企业 1,878.25 7,950.21
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 1,860.00 -
上海万纬纵横科技有限公司 联营企业 1,692.92 2,074.81
北京首万物业服务有限公司 联营企业 1,463.84 6,524.98
宁夏亘元房地产开发有限公司 联营企业 1,327.60 -
长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 1,249.60 1,249.60
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司 联营企业 1,008.22 607.79
122
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
天津万利融汇置业有限公司 联营企业 977.14 301.29
北京万链建筑科技有限公司 联营企业的子公司 954.89 38.22
宁夏万锦房地产有限公司 联营企业 891.59 65.17
佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 799.82 1,029.39
福州市万涛房地产有限公司 联营企业 714.18 395.66
珠海市万科婆石房地产开发有限公司 联营企业 711.00 348.15
东莞市中万昇合实业投资有限公司 联营企业 695.81 -
东莞市中万凯合实业投资有限公司 联营企业 694.86 13.10
万纬 (成都) 仓储设施有限公司 联营企业 595.98 502.47
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司 联营企业 592.89 642.69
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 461.17 -
东莞市中万凯胜实业投资有限公司 联营企业 457.28 -
佛山万源仓储服务有限公司 联营企业 410.47 260.74
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 389.47 -
深圳市卓越不动产投资有限公司 联营企业 365.00 -
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司 联营企业 330.72 302.46
武汉万物仓储管理有限公司 联营企业 313.80 297.39
珠海市万亿纵横资产管理有限公司 联营企业 308.12 308.00
上海上房现代物流有限公司 联营企业 283.65 274.53
重庆中航万科峻景置业有限公司 联营企业 271.59 2,497.70
武汉商汇物流管理有限公司 联营企业 270.42 253.42
贵阳聚万生活商业发展有限公司 联营企业 215.51 475.08
海宁万普仓储有限公司 联营企业 209.72 193.56
上海万狮置业有限公司 联营企业 187.01 -
上海星信曼置业有限公司 联营企业 185.30 -
东莞市万科建造设计投资发展有限公司 联营企业 175.95 -
京亚 (南京) 供应链管理有限公司 联营企业 163.82 16.77
昆明万昆物流有限公司 联营企业 163.12 154.50
首万誉业 (天津) 物业服务有限公司 联营企业 152.35 152.35
郑州市海创孵化器有限公司 联营企业 148.20 -
佛山市高明纬贵仓储有限公司 联营企业 135.08 89.33
青岛天泰爱家物业服务有限公司 联营企业 126.19 -
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司 联营企业 125.03 119.03
宁波万晨仓储有限公司 联营企业 108.68 101.85
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司 联营企业 104.03 104.01
哈尔滨万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 103.44 -
维斯特 (福建) 物业服务有限公司 联营企业 98.56 67.52
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 联营企业 91.87 6.57
成都城投泊寓资产管理有限公司 联营企业 83.59 56.42
长春万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 57.05 -
杭州润灏置业有限公司 联营企业 43.27 -
漳州市滨北置业有限公司 联营企业 38.64 4,207.10
珠海市万科大塘房地产开发有限公司 联营企业 21.88 21.88
西安科创商业运营管理有限公司 联营企业 20.19 11.23
佛山乐维仓储有限公司 联营企业 19.27 341.57
南京东泊商业管理有限公司 联营企业 16.84 104.63
123
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 15.71 14.40
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业
联营企业 15.67 14.95
(有限合伙)
杭州润衡置业有限公司 联营企业 10.58 -
万商零售发展 (深圳) 有限公司 联营企业 9.24 -
成都高投城市资源经营有限公司 联营企业 5.24 -
云南万城百年投资开发有限公司 联营企业 4.00 4.00
上海万勤企业管理有限公司 联营企业 3.68 3.68
昆山博今信息咨询有限公司 联营企业 2.43 2.43
新疆万信观园房地产开发有限公司 联营企业 1.17 1.17
Regal Port Trading Limited 联营企业 0.45 0.49
东莞市中万永航实业投资有限公司 联营企业 0.29 0.29
佛山市禅城区梅沙教育培训中心 联营企业 0.20 -
河北雄安城市资源经营管理有限公司 联营企业 0.05 -
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业 (有限合伙) 联营企业 0.00 0.03
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 - 196,246.64
通用地产有限公司 其他*2 - 143,519.09
南京荟宏置业有限公司 联营企业 - 120,629.79
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 联营企业 - 50,406.17
合肥新辉皓辰地产有限公司 联营企业 - 48,069.37
深圳市鹏金所互联网金融服务有限公司 联营企业 - 30,000.00
西宁中房万科实业有限公司 联营企业 - 17,346.76
深圳市众金汇资产管理有限公司 联营企业 - 12,000.00
南京金马交通枢纽开发有限责任公司 其他*2 - 10,120.05
珠海万纬物流发展有限公司 联营企业 - 3,761.89
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 - 2,129.34
北京光熙康复医院有限公司 其他*2 - 1,823.62
西咸新区筑善置业有限公司 联营企业 - 1,084.37
上海鑫侨高置业有限公司 联营企业 - 1,000.24
郑州斯普林兰教育科技有限公司 联营企业 - 906.50
深圳市万御安防服务科技有限公司 联营企业 - 508.47
南通锦隆置业有限公司 联营企业 - 60.00
浙江三和电梯有限公司 联营企业 - 42.82
南昌联万置业有限公司 联营企业 - 34.69
Wan Kang Industrial Investment Development Co., Limited 联营企业 - 8.33
Apartment Property Holding Limited 联营企业 - 5.30
深圳市信城盈合房地产有限公司 子公司*1 - 3.57
北京悦荟商业管理有限公司 其他*2 - 1.41
东莞市华堡房地产有限公司 联营企业 - 0.94
广州市万侨房地产有限公司 其他*2 - 0.85
南昌万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 0.05
小计 4,307,146.09 3,983,286.23
广东省信托房产开发有限公司 合营企业 629,950.70 -
成都万科南城置业有限公司 合营企业 517,763.76 427,513.75
北京宁溪房地产开发有限责任公司 合营企业 462,897.03 63,028.39
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 合营企业 382,163.45 284,514.00
124
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
太原万科双城房地产开发有限公司 合营企业 371,628.40 -
广东万科投资发展有限责任公司 合营企业 365,436.78 36,365.05
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司 合营企业 348,783.00 242,901.00
杭州锦业置业有限公司 合营企业 268,903.36 -
中航万科有限公司 合营企业 262,801.91 201,686.80
天津万安才智置业有限公司 合营企业 259,739.37 250,774.05
天津万安建创置业有限公司 合营企业 249,311.69 282,901.67
青岛万珠置业有限公司 合营企业 220,187.59 -
北京五和万科置业有限公司 合营企业 219,195.92 30,384.11
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司 合营企业 207,660.67 -
广州市万溪企业管理有限公司 合营企业 193,691.94 -
杭州锦腾置业有限公司 合营企业 158,391.31 82,427.71
天津华锦万吉置业有限公司 合营企业 147,122.80 194,378.65
北京万龙华开房地产开发有限公司 合营企业 138,069.97 108,557.60
广州市万锦房地产有限公司 合营企业 133,681.31 -
上海新地嘉兆物联网有限公司 合营企业 132,987.87 128,827.07
广州市万沙房地产有限公司 合营企业 118,032.51 -
武汉林岸置业有限公司 合营企业 116,277.93 181,930.90
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 合营企业 115,936.67 118,236.67
杭州南璟置业有限公司 合营企业 108,714.14 -
厦门市雍景湾房地产有限公司 合营企业 88,405.66 91,675.15
厦门煊泰置业有限公司 合营企业 88,370.92 88,428.01
北京市中盛兴建房地产开发有限公司 合营企业 84,255.60 212,304.52
V-Nesta Fund III, LP 合营企业 83,493.98 53,977.91
北京万科东方置业有限公司 合营企业 78,777.53 72,274.34
绍兴锦越置业有限公司 合营企业 78,521.30 -
济南碧岑置业有限公司 合营企业 76,413.01 146,853.42
北京万越辉置业有限公司 合营企业 74,373.90 130,542.36
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司 合营企业 73,058.95 81,512.41
大连万腾置业有限公司 合营企业 72,463.42 75,029.07
昆明万洱房地产开发有限公司 合营企业 64,447.49 57,908.14
北京祥业万科房地产开发有限公司 合营企业 62,112.03 53,926.61
深圳市万信二号投资企业 (有限合伙) 合营企业 60,817.24 50,237.59
珠海市海愉置业有限公司 合营企业 56,452.63 47,724.41
Wkland Investment II Limited 合营企业 55,088.94 55,086.31
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司 合营企业 53,708.25 54,059.93
上海万筠房地产有限公司 合营企业 51,552.45 44,257.38
武汉万地汉宜房地产开发有限公司 合营企业 49,802.69 256,810.28
深圳市深安聚汇实业有限公司 合营企业 46,869.40 36,471.50
深圳市荣兴房地产开发有限公司 合营企业 45,843.53 45,843.53
珠海横琴万骏投资集团有限公司 合营企业 39,596.11 -
上海旭嘉房产管理有限公司 合营企业 38,410.32 38,012.48
宁波万霞置业有限公司 合营企业 36,353.28 -
北京神州数码置业发展有限公司 合营企业 35,924.81 28,489.50
610 Lexington Venture LP 合营企业 34,795.93 36,534.88
济南万保盛辉房地产开发有限公司 合营企业 34,646.55 35,803.75
125
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
VX Core II Holding Ltd. 合营企业 33,821.21 36,434.32
宁波万栖置业有限公司 合营企业 33,119.68 -
北京万启望管理咨询有限公司 合营企业 32,589.57 -
成都市天府怡心湖建设发展有限公司 合营企业 32,200.71 32,176.47
上海万忞企业管理有限公司 合营企业 30,781.65 38,277.46
青岛昌明置业有限公司 合营企业 29,185.97 28,986.65
温州万誉置业有限公司 合营企业 28,163.81 27,777.30
浙江安吉金石房地产开发有限公司 合营企业 25,843.35 -
China Logistics Platform I Limited 合营企业 25,647.14 27,459.02
昆山浩捷信息咨询有限公司 合营企业 24,358.15 30,449.05
V-Nesta Investment Partner III Limited 合营企业 24,167.26 6,922.09
昆明万珑房地产开发有限公司 合营企业 23,709.19 23,709.19
Ascent Win Limited 合营企业 22,493.28 22,491.92
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司 合营企业 21,918.09 -
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司 合营企业 21,012.00 -
厦门雅展房地产开发有限公司 合营企业 20,921.78 27,855.60
Quasi Rich Limited 合营企业 18,892.77 20,227.52
武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 18,849.07 18,749.07
天津万疆置业有限公司 合营企业 18,362.98 22,179.42
北京万德盈商业运营管理有限公司 合营企业 18,000.85 12,250.83
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 17,433.22 -
天津宁瀚房地产开发有限公司 合营企业 15,657.68 11,553.55
北京龙万华开房地产开发有限公司 合营企业 15,562.88 57,093.36
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司 合营企业 15,397.97 18,817.86
上海万库投资管理有限公司 合营企业 15,248.11 19,214.33
Wool wich JV Sarl 合营企业 15,044.60 17,973.15
福州市万思置业有限公司 合营企业 14,955.29 14,390.36
杭州工万产业投资管理有限公司 合营企业 14,540.66 9,246.56
宁波方惇房地产信息咨询有限公司 合营企业 13,906.74 -
巴夫洛 (嘉兴) 仓储有限公司 合营企业 13,585.83 10,102.16
南京泰麒置业发展有限公司 合营企业 12,754.20 12,192.35
北京国万置业有限公司 合营企业 12,690.01 12,615.72
福建信泰钱隆房地产开发有限公司 合营企业 12,524.36 17,189.09
上海科岸承华企业发展有限公司 合营企业 12,159.35 10,370.18
杭州富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 11,840.36 11,866.79
天万投资控股有限公司 合营企业 11,059.57 -
上海万睿房地产有限公司 合营企业 9,986.97 78,295.32
天津宁熙房地产开发有限公司 合营企业 9,896.36 13,257.95
霸州市万鸿房地产开发有限公司 合营企业 9,732.73 7,257.61
上海万碧房地产有限公司 合营企业 9,571.47 17,893.80
深圳长湖置业发展有限公司 合营企业 8,843.77 52,047.65
扬州万美置业有限公司 合营企业 8,494.70 15,501.00
中投发展有限责任公司 合营企业 8,093.25 8,241.74
成都乐活康养健康管理有限公司 合营企业 8,082.55 9,682.14
杭州万广置业有限公司 合营企业 7,529.11 12,848.42
福州市共赢百亿房地产有限公司 合营企业 6,645.81 25,645.81
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
重庆华葡房地产开发有限公司 合营企业 6,433.50 -
北京昌科万联商业运营管理有限公司 合营企业 6,027.00 6,027.00
北京禾亿企业管理有限公司 合营企业 5,959.55 -
中新 (天津) 商业管理有限公司 合营企业 5,001.80 4,999.98
廊坊市金海房地产开发有限公司 合营企业 4,399.03 -
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl 合营企业 4,279.82 33,011.37
温州万碧金房地产有限公司 合营企业 3,622.82 12,901.32
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司 合营企业 3,369.41 91.23
景洪皓泰置业有限公司 合营企业 3,128.97 2,472.08
杭州万照置业有限公司 合营企业 3,015.92 -
京津冀万信冷链产业有限公司 合营企业 3,000.00 -
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 2,680.74 -
上海万九绿合置业有限公司 合营企业 2,578.14 -
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司 合营企业 2,385.27 572.71
沈阳万科万洲房地产开发有限公司 合营企业 2,110.47 1,721.16
杭州富民投资有限公司 合营企业 1,857.43 -
深圳市万信未来城制造有限公司 合营企业 1,824.97 1,222.56
天津宁晟房地产开发有限公司 合营企业 1,645.72 6,425.31
佛山市南海区万科联星房地产有限公司 合营企业 1,530.51 -
大理满江康旅投资有限公司 合营企业 1,414.15 192.18
重庆荣港物流有限公司 合营企业 1,398.49 1,368.45
天津市创双置业有限公司 合营企业 1,275.00 1,275.00
瑞安市鸿熹置业有限公司 合营企业 1,209.00 495.05
杭州邻嘉康复护理院有限公司 合营企业 1,115.15 550.86
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司 合营企业 1,047.41 -
中投发展 (天津) 滨海有限责任公司 合营企业 1,025.23 1,669.40
贵州龙里维乐物流园有限公司 合营企业 935.39 1,249.80
温州万祯置业有限公司 合营企业 824.46 836.07
武汉星光南岸置业有限公司 合营企业 752.58 2,868.00
青岛嘉尚酒店管理有限公司 合营企业 715.85 -
陕西科庙房地产开发有限公司 合营企业 697.56 203.41
宁波天筑置业有限公司 合营企业 649.68 -
上海恺熠置业有限公司 合营企业 576.12 670.66
宁波创未来教育信息咨询有限公司 合营企业 550.29 1,215.90
Marriott Holdings Limited 合营企业 526.93 561.23
宁波前程供应链有限公司 合营企业 521.03 -
大连万城万家置业有限公司 合营企业 414.02 0.76
杭州湘格投资管理有限公司 合营企业 341.36 341.36
湖南百家汇仓储有限公司 合营企业 327.27 281.59
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司 合营企业 325.82 331.07
海宁万纬仓储设施有限公司 合营企业 315.18 238.11
杭州万东仓储有限公司 合营企业 281.58 81.16
天津禾万企业管理有限公司 合营企业 272.85 272.85
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 227.45 -
昆山芯旺威达电子有限公司 合营企业 190.13 46.78
嘉兴紫元置业有限公司 合营企业 184.20 208.94
127
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
厦门市万贸悦城物业服务有限公司 合营企业 182.45 -
东莞滨海湾万科物业服务有限公司 合营企业 177.93 126.14
武汉宝山汇城置业有限公司 合营企业 175.31 49.54
福建中联物业服务有限公司 合营企业 166.64 181.30
天津市迪万投资有限公司 合营企业 122.49 117.76
上海申养投资管理股份有限公司 合营企业 117.42 66.42
泉州东海万誉物业服务有限公司 合营企业 104.69 50.32
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 69.92 -
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 52.63 -
V-Cloud Apartment I Holding Limited 合营企业 48.01 10,036.19
济南空港现代仓储设施有限公司 合营企业 44.80 44.80
徐州宁盛置业有限公司 合营企业 40.90 -
杭州紫元康润房地产开发有限公司 合营企业 38.09 33.67
陕西万翔仓储有限公司 合营企业 32.38 32.38
北京思翼企业管理有限公司 合营企业 32.00 32.00
上海虹房泊寓企业发展有限公司 合营企业 27.26 -
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司 合营企业 21.54 161.36
广州市万长电子科技有限公司 合营企业 18.54 18.54
天津华康物流有限公司 合营企业 16.97 22.80
杭州万物风和物业服务有限公司 合营企业 15.53 17.23
VX Jinan HK Holding Limited 合营企业 15.34 14.76
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd. 合营企业 13.98 12.68
深圳市万物共赢企业管理有限责任公司 合营企业 11.40 -
天津智恒企业管理有限公司 合营企业 11.31 10.32
上海圆丰文化发展有限公司 合营企业 8.15 208.55
V-Cloud Management Investments Limited 合营企业 7.60 7.70
马鞍山紫元置业有限公司 合营企业 7.06 1.87
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司 合营企业 5.37 -
V-Nesta Fund II GP Limited 合营企业 5.12 5.48
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 5.02 5.37
万纬物流发展有限公司 合营企业 4.30 4.30
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 3.44 3.12
Bountiful Time Limited 合营企业 2.74 2.21
天津联祺行远企业管理咨询有限公司 合营企业 1.00 1.00
杭州紫元康盛房地产开发有限公司 合营企业 0.92 -
北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 0.90 0.90
北京万商优选商贸有限公司 合营企业 0.69 -
VX Chengdu HK Holding Limited 合营企业 0.58 -
沈阳万锦物业服务有限公司 合营企业 0.31 0.03
天津万锦晟祥房地产开发有限公司 合营企业 0.11 0.11
万科信泰基金管理 (深圳) 有限公司 合营企业 0.11 0.11
太原国投万科湖畔置业有限公司 合营企业 0.10 0.10
深圳市特发华基投资有限公司 合营企业 0.07 -
成都轨道万科物业有限公司本部 合营企业 0.00 -
南京广电万科置业发展有限公司 合营企业 0.00 0.00
杭州西曙置业有限公司 子公司*1 - 722,992.23
128
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
单位名称 与本公司的关系 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
昆明万睿房地产开发有限公司 合营企业 - 444,478.68
昆明万澜房地产开发有限公司 子公司*1 - 163,913.36
江西万航益富置业有限公司 子公司*1 - 152,803.45
杭州融恒置业有限公司 合营企业 - 112,979.83
北京万毓商业发展有限公司 子公司*1 - 64,393.81
宁波开万云海置业有限公司 合营企业 - 56,038.80
成都中万怡兴置业有限公司 合营企业 - 53,801.97
北京万启亨企业管理咨询有限公司 子公司*1 - 43,850.00
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司 合营企业 - 43,350.49
宁波天隆置业有限公司 合营企业 - 30,462.14
杭州富耀置业有限公司 合营企业 - 26,740.11
青岛万投置业有限公司 子公司*1 - 26,722.20
南京裕晟置业有限公司 合营企业 - 26,037.08
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 - 24,284.81
广州市万景房地产有限公司 合营企业 - 21,309.11
杭州富阳福盈弘投资有限公司 合营企业 - 21,012.00
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 - 13,119.98
Honwill Limited 合营企业 - 12,067.50
四川太乙房地产开发有限公司 合营企业 - 11,409.27
南京荟合置业有限公司 合营企业 - 9,240.89
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 - 7,074.68
华侨城 (南昌) 实业发展有限公司 其他*1 - 5,842.32
武汉金万置业有限公司 合营企业 - 5,011.01
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 - 4,795.39
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司 合营企业 - 1,905.53
诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 子公司*1 - 623.95
杭州富临投资有限公司 合营企业 - 493.27
云南浙联地产有限公司 其他*2 - 358.43
沈阳贝家房地产经纪有限公司 合营企业 - 461.81
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 - 188.45
绍兴臻悦房地产开发有限公司 合营企业 - 165.00
V-Cloud (HK) Limited 合营企业 - 40.46
张家港康得新未来城投资管理有限公司 合营企业 - 25.27
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 - 20.00
中万投资 (天津) 有限公司 子公司*1 - 11.46
南通卓苏房地产开发有限公司 合营企业 - 2.96
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 - 2.00
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 - 1.52
云南万科城投房地产有限公司 其他*2 - 1.50
深圳市盈川投资有限公司 合营企业 - 1.00
小计 8,593,738.46 7,471,139.84
合计 12,900,884.54 11,454,426.07
截至 2020 年 12 月 31 日应付关联方款项
单位：万元
129
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
与本公司的关 2020 年 12 月 2019 年 12 月
单位名称
系 31 日 31 日
苏州高新新吴置地有限公司 联营企业 202,726.89 216,518.97
北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 182,322.95 214,353.59
深圳市深国际联合置地有限公司 联营企业 176,535.21 165,900.00
上海鑫侨高置业有限公司 联营企业 137,184.25 -
佛山市南海区万瑞投资有限公司 联营企业 124,933.62 125,239.57
深圳市万御安防服务科技有限公司 联营企业 124,557.25 -
山西九昌翡翠房地产开发有限公司 联营企业 97,399.70 91,597.71
西宁中房万科实业有限公司 联营企业 89,497.15 -
南京华侨城置地有限公司 联营企业 61,156.50 42,451.05
武汉长江科技开发有限公司 联营企业 55,152.74 64,487.13
深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 50,751.67 100,238.94
东莞时富花园开发有限公司 联营企业 46,804.80 46,804.80
南昌联万置业有限公司 联营企业 45,266.33 -
杭州锦和置业有限公司 联营企业 42,121.19 53,681.64
芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 39,673.06 40,952.22
合肥永拓置业发展有限公司 联营企业 37,247.67 61,736.66
成都天利万鑫实业有限责任公司 联营企业 35,317.52 31,513.31
厦门万特福房地产开发有限公司 联营企业 31,471.58 86,645.43
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限
30,789.35 -
公司 联营企业
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 30,358.39 30,935.32
济南盛唐置业有限公司 联营企业 27,632.66 114,010.14
徐州晟荣置业有限公司 联营企业 27,089.74 9,066.74
嘉兴璟鸿置业有限公司 联营企业 25,596.76 -
徐州威润房地产开发有限公司 联营企业 24,845.94 7,370.74
上海港万房地产有限公司 联营企业 24,042.36 45,940.48
南通锦恒置业有限公司 联营企业 23,783.17 30,198.61
陕西富平石川河房地产开发有限责任
22,592.41 10,511.63
公司 联营企业
东莞市万科中交中天创合房地产有限
22,427.28 -
公司 联营企业
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营企业 19,634.49 19,936.04
贵阳市金城汇置业有限公司 联营企业 19,586.84 17,903.50
昆山源翔置业有限公司 联营企业 17,400.00 20,001.34
上海万御科技有限公司 联营企业 17,076.90 -
天津和谐家园建设开发有限公司 联营企业 16,813.31 180,473.51
南京荟宏置业有限公司 联营企业 15,974.82 -
徐州苏科置业有限公司 联营企业 15,261.57 17,098.32
山东华艺置业有限公司 联营企业 14,893.30 13,798.43
青岛合富锦城置业有限公司 联营企业 14,865.13 14,446.69
130
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
广州天禧房地产开发有限公司 联营企业 13,523.44 16,224.85
合肥万科瑞益地产有限公司 联营企业 12,225.74 -
苏州高新光耀万坤置地有限公司 联营企业 12,086.47 10,978.65
重庆云畔置业有限公司 联营企业 11,916.06 17,892.03
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 11,368.66 464.03
深圳印力管理有限公司 联营企业 11,223.07 -
上海唯家房地产咨询有限公司 联营企业 10,639.77 8,209.62
联营企业的子
深圳市万御安防科技服务有限公司 10,524.19 -
公司
中海宏洋置业 (徐州) 有限公司 联营企业 9,874.26 3,274.26
联营企业的子
东莞万御安防科技服务有限公司 9,764.29 -
公司
广州市万尚房地产有限公司 联营企业 9,284.29 14,776.87
北京金第房地产开发有限责任公司 联营企业 13,404.28 20,033.55
悦榕酒店服务 (北京) 有限公司 联营企业 8,160.00 8,305.63
成都一航万科滨江房地产开发有限公
8,144.43 6,293.34
司 联营企业
北京半岛裕泰房地产开发有限公司 联营企业 8,110.65 -
Ultimate Vantage Limited 联营企业 8,000.71 13,260.81
东莞市润地房地产有限公司 联营企业 8,000.00 -
珠海万纬物流发展有限公司 联营企业 7,909.27 -
泉州市万科骏禾置业有限公司 联营企业 7,673.99 4,985.60
陕西华联置业发展有限公司 联营企业 7,412.72 7,386.46
合肥新辉皓辰地产有限公司 联营企业 7,145.71 -
联营企业的子
杭州万御安防科技有限公司 7,125.13 -
公司
南通万鹏房地产有限公司 联营企业 7,006.65 5,011.08
杭州锦繁置业有限公司 联营企业 6,846.66 9,094.45
云南万塍隆房地产开发有限公司 联营企业 6,186.00 6,186.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 5,829.42 -
南通市通州区东居置业有限公司 联营企业 5,735.97 763.82
贵阳龙华房地产开发有限公司 联营企业 5,672.93 4,856.78
重庆中航万科云岭置业有限公司 联营企业 5,443.16 12,662.61
万科链家 (北京) 装饰有限公司 联营企业 5,316.27 7,332.75
苏州恒万置地有限公司 联营企业 5,282.06 4,674.70
联营企业的子
北京万物御安防科技服务有限公司 5,202.47 -
公司
苏州万科商业管理有限公司 联营企业 5,012.62 455.87
联营企业的子
佛山市万御安防科技服务有限公司 4,917.18 -
公司
温州新都置业有限公司 联营企业 4,829.18 4,703.13
悦梁建筑设计咨询 (上海) 有限公司 联营企业 4,100.00 4,100.00
南通永创商务信息咨询有限公司 联营企业 4,088.86 3,686.36
131
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
南通万家商务信息咨询有限公司 联营企业 3,900.70 3,960.70
济南泰盛房地产开发有限公司 联营企业 3,810.43 3,810.43
联营企业的子
南京万御安防科技有限公司 3,767.26 -
公司
深圳市中万华凯实业投资有限公司 联营企业 3,571.64 0.14
联营企业的子
宁波万御安防科技有限公司 3,418.90 -
公司
联营企业的子
武汉万御安防科技服务有限公司 3,384.44 -
公司
联营企业的子
苏州万御安防科技有限公司 3,375.81 -
公司
联营企业的子
郑州万御安防科技有限公司 3,367.41 -
公司
联营企业的子
广州万御安防科技服务有限公司 3,320.09 -
公司
西宁万唐房地产有限公司 联营企业 3,276.71 49.94
温州万茂置业有限公司 联营企业 2,939.30 2,541.53
东莞市汉邦盛泰有限公司 联营企业 2,863.43 -
浙江万鼎房地产开发有限公司 联营企业 2,784.10 4,662.03
合肥市碧合房地产开发有限公司 联营企业 2,609.94 3,605.41
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公
2,503.00 -
司 联营企业
上海中建信万经济发展有限公司 联营企业 2,500.00 2,500.00
宁夏万悦房地产有限公司 联营企业 2,479.94 27.78
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司 联营企业 2,254.67 20,617.86
珠海财富贸易有限公司 联营企业 2,230.25 17,172.11
上海万科长宁置业有限公司 联营企业 2,114.70 2,114.70
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 1,949.39 -
联营企业的子
天津万御安防科技有限公司 1,859.55 -
公司
济南安齐房地产开发有限公司 联营企业 1,805.01 4,518.95
联营企业的子
成都万御安防科技有限公司 1,715.13 -
公司
联营企业的子
无锡万御安防科技有限公司 1,555.72 -
公司
联营企业的子
合肥万御安防科技服务有限公司 1,527.42 -
公司
联营企业的子
南昌万御安防科技有限公司 1,522.85 -
公司
联营企业的子
青岛万御安防科技有限公司 1,413.89 -
公司
佛山市翊辉房地产有限公司 联营企业 1,363.53 -
宁夏万鹏房地产开发有限公司 联营企业 1,268.25 46.80
132
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
项榕商务咨询 (上海) 有限公司 联营企业 1,250.00 1,160.00
联营企业的子
昆明万御安防科技有限公司 1,243.35 -
公司
宁夏正辉房地产开发有限公司 联营企业 1,190.73 54.28
武汉世纪龙源房地产开发有限公司 联营企业 1,181.70 -
佛山市万科商业管理有限公司 联营企业 1,175.02 -
Vanke Rainbow Partnership,LP 联营企业 1,169.64 84,647.77
Valliance Capital L.P. 联营企业 1,146.45 1,072.38
宁夏悦家房地产开发有限公司 联营企业 1,100.22 22.44
贵阳万御科技有限公司 联营企业 1,096.29 -
联营企业的子
济南万御安防科技有限公司 1,070.96 -
公司
联营企业的子
重庆万御安防科技有限责任公司 1,007.18 -
公司
联营企业的子
南宁万御安防科技有限公司 990.49 -
公司
银川万博中泰房地产有限公司 联营企业 876.01 -
北京城建万科天运置业有限公司 联营企业 811.21 3,120.20
北京光熙国际养老服务有限公司 联营企业 802.86 52.48
佛山保利恒升置业有限公司 联营企业 778.84 778.84
联营企业的子
西安万御安防服务科技有限公司 749.32 -
公司
福州万物御科技有限公司 联营企业 740.10 -
联营企业的子
温州万御安防服务科技有限公司 707.06 -
公司
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 648.36 653.79
深圳万科景耀投资发展有限公司 联营企业 616.55 437.50
联营企业的子
珠海万御安防科技服务有限公司 557.80 -
公司
北京首开万科物业服务有限公司 联营企业 552.04 27.65
深圳市万正房地产有限公司 联营企业 500.00 500.00
广州科讯实业有限公司 联营企业 450.00 360.00
北京万链云享建筑科技有限公司 联营企业 400.00 -
银川合众致远经纪顾问有限公司 联营企业 363.81 -
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 302.77 210.82
联营企业的子
大连万御安防科技有限公司 284.50 -
公司
太原万科长宁房地产开发有限公司 联营企业 274.29 274.29
武汉英立德教育投资有限公司 联营企业 248.72 248.72
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司 联营企业 188.03 -
联营企业的子
长沙市万御安防科技有限公司 165.22 -
公司
贵州泰联房地产开发有限公司 联营企业 139.67 3,064.58
133
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
联营企业的子
沈阳万御安防科技有限公司 114.94 -
公司
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 107.95 122.13
联营企业的子
厦门万御安防科技有限公司 97.10 -
公司
西宁宁灿实业有限公司 联营企业 83.56 -
上海筑浦信息技术有限公司 联营企业 62.48 643.57
上海思储纬供应链有限公司 联营企业 49.16 10.09
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司 联营企业 44.38 197.88
上海万筹科技有限公司 联营企业 40.59 -
东莞市联堡房地产有限公司 联营企业 25.86 290.00
浙江三和电梯有限公司 联营企业 23.44 -
福讯信息技术有限公司 联营企业 21.46 27.02
泉州市万悦装修有限公司 联营企业 19.80 19.80
江西唯家房地产咨询有限公司 联营企业 12.93 365.11
广州首中万物停车场管理有限公司 联营企业 10.00 -
东莞市华堡房地产有限公司 联营企业 2.10 -
福州市万卓房地产有限公司 联营企业 1.79 294.62
东莞市宝昇房地产有限公司 联营企业 1.42 0.71
东莞市联析房地产有限公司 联营企业 0.96 -
宁波深国投商用置业有限公司 联营企业 0.78 -
东莞市万华凯宏实业投资有限公司 联营企业 0.35 -
东莞市华塘房地产有限公司 联营企业 0.20 0.55
上海润筑企业管理有限公司 联营企业 0.04 0.04
常熟深国投商用置业有限公司 联营企业 0.03 0.03
Vankic Investment (Cayman Islands)
0.03 0.03
Ltd. 联营企业
上海万颛企业管理有限公司 联营企业 0.01 0.01
苏州深国投商用置业有限公司 联营企业 0.01 0.01
Gold Value Limited 联营企业 0.00 0.00
北京五园科盛房地产开发有限公司 其他*2 - 0.00
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 - 127,287.14
中房万科实业有限公司 联营企业 - 14,326.65
北京半岛印力商业运营管理有限公司 联营企业 - 8,114.76
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限
- 5,250.00
公司 联营企业
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 - 3,000.00
东莞市中万凯胜实业投资有限公司 联营企业 - 2,176.82
上海南都白马房地产开发有限公司 联营企业 - 1,537.03
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 - 609.56
广西琮岳房地产有限公司 联营企业 - 580.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 - 547.67
昆明云广投资有限公司 联营企业 - 490.00
134
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
上海万狮置业有限公司 联营企业 - 242.04
万商零售发展 (深圳) 有限公司 联营企业 - 12.18
东莞市中万昇合实业投资有限公司 联营企业 - 3.71
杭州万懿置业有限公司 联营企业 - 0.90
小计 2,387,725.08 2,397,889.98
深圳市万科云城房地产开发有限公司 合营企业 619,931.05 909,746.32
上海广欣投资发展有限公司 合营企业 461,287.57 409,375.71
武汉硅创置业有限公司 合营企业 189,858.64 19,820.12
北京万启绣企业管理咨询有限公司 合营企业 189,212.22 54,202.81
杭州锦蓝置业有限公司 合营企业 180,230.72 162,054.55
重庆瑞安天地房地产发展有限公司 合营企业 167,007.69 267,448.60
合营企业的子
横琴万骏咨询管理有限公司 159,511.52 -
公司
北京昌业房地产开发有限公司 合营企业 134,574.85 149,704.00
无锡国信置业有限公司 合营企业 126,655.59 90,365.96
深圳市华通基业投资有限公司 合营企业 117,971.74 -
合肥一航投资有限公司 合营企业 100,816.82 95,144.96
宁波开投明海置业有限公司 合营企业 90,083.68 109,451.77
苏州迅和置业有限公司 合营企业 88,327.63 99,950.27
天津信科置业有限公司 合营企业 84,589.04 132,392.02
成都润万置业有限公司 合营企业 78,741.93 95,695.93
重庆星畔置业有限公司 合营企业 77,404.28 107,720.14
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司 合营企业 75,464.03 71,642.11
青岛龙泰锦钰置业有限公司 合营企业 74,530.49 56,190.36
广州市万景房地产有限公司 合营企业 70,452.26 -
南京裕晟置业有限公司 合营企业 67,842.20 -
温州万楷置业有限公司 合营企业 65,661.56 65,661.56
宁波万应置业有限公司 合营企业 61,080.72 66,374.71
苏州高新万科置地有限公司 合营企业 54,463.37 60,820.67
宁波市鄞州城投置业有限公司 合营企业 54,449.05 54,548.79
无锡市北联投资发展有限公司 合营企业 53,440.62 60,940.56
沈阳永昌盛房产开发有限公司 合营企业 49,202.34 61,582.24
合肥新城创域房地产有限公司 合营企业 46,883.85 44,987.05
武汉联投万科生态城房地产有限公司 合营企业 44,021.35 54,500.24
无锡市辰万房地产有限公司 合营企业 43,954.32 75,247.36
西安雁顺置业有限公司 合营企业 41,619.71 81,953.36
深圳市万信一号投资企业 (有限合伙) 合营企业 40,000.00 40,000.00
大连万兴置业有限公司 合营企业 39,354.87 19,073.02
海门新雅房地产开发有限公司 合营企业 39,259.41 86,396.57
成都万新置业有限公司 合营企业 39,129.85 10,079.82
成都中万怡兴置业有限公司 合营企业 37,044.53 -
长沙市领域投资有限公司 合营企业 36,799.76 36,814.78
四川太乙房地产开发有限公司 合营企业 35,418.04 -
135
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
漳州市万科滨江置业有限公司 合营企业 35,054.09 48,101.92
河北国控房地产开发有限公司 合营企业 33,914.90 17,113.69
温州市梁旭置业有限公司 合营企业 33,377.21 65,570.60
上海万谊龙置业有限公司 合营企业 32,706.75 37,269.51
深圳城盛房地产开发有限公司 合营企业 32,653.18 87,651.86
上海合庭房地产开发有限公司 合营企业 31,949.64 63,181.39
上海北万置业有限公司 合营企业 31,297.16 34,159.99
常熟万中城房地产有限公司 合营企业 31,111.16 30,179.82
南宁万滨房地产有限公司 合营企业 30,642.61 29,273.86
海门申万置业有限公司 合营企业 30,258.07 27,586.91
扬州万胜置业有限公司 合营企业 30,037.29 43,496.78
上海加来房地产开发有限公司 合营企业 28,491.14 33,416.33
杭州万晨置业有限公司 合营企业 27,039.47 123,333.43
杭州融恒置业有限公司 合营企业 26,960.39 -
南京悦颐房地产开发有限公司 合营企业 26,602.15 20,483.74
北京万启方管理咨询有限公司 合营企业 26,392.29 -
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 26,242.56 -
天津海纳万塘房地产开发有限公司 合营企业 24,031.33 19,383.33
济南万科众享置业有限公司 合营企业 23,696.15 7,151.87
四川万合鑫城置业有限公司 合营企业 23,668.30 32,419.88
合营企业的子
北京万启丰企业管理咨询有限公司 23,253.53 -
公司
海宁开元名都置业有限公司 合营企业 22,738.72 27,474.10
青岛万湖置业有限公司 合营企业 22,516.88 30,016.88
扬州万景置业有限公司 合营企业 22,290.46 22,290.46
成都万锦南府置业有限公司 合营企业 21,851.28 24,123.57
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 21,752.33 64,181.61
杭州京科置业有限公司 合营企业 20,828.13 64,634.43
上海乐都置业有限公司 合营企业 19,753.40 19,841.81
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 18,916.97 20,683.62
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 18,842.52 -
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 18,129.62 18,464.20
610 Lexington Development LLC 合营企业 17,870.03 -
昆明万睿房地产开发有限公司 合营企业 17,250.87 -
北京万福阳光投资有限公司 合营企业 16,838.84 3,936.26
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 16,256.31 -
山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 16,198.68 13,596.96
杭州万璟置业有限公司 合营企业 15,091.88 19,037.76
深圳市滨海酒店资产有限公司 合营企业 15,000.00 15,000.00
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 14,996.60 23,745.35
御河硅谷 (上海) 建设发展有限公司 合营企业 14,896.22 20,313.45
杭州万爵置业有限公司 合营企业 14,638.86 18,040.91
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 14,525.25 38,471.65
136
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
中万新创 (珠海) 投资管理企业 (有
14,454.54 14,454.54
限合伙) 合营企业
温州万瑞置业有限公司 合营企业 14,405.37 32,984.54
杭州金昇房地产开发有限公司 合营企业 14,110.17 12,444.85
张家港嘉凯城房地产开发有限公司 合营企业 13,711.48 8,390.81
徐州铭辉置业有限公司 合营企业 13,497.90 13,633.06
无锡市晨业房地产有限公司 合营企业 13,472.86 14,689.31
南昌联颐置业有限公司 合营企业 12,721.27 -
扬州万铭置业有限公司 合营企业 12,488.12 12,488.92
苏州俊昌置业有限公司 合营企业 12,029.96 4,722.53
常熟中南香缇苑房地产有限公司 合营企业 11,206.98 27,456.44
扬州启辉置业有限公司 合营企业 10,566.63 12,283.80
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公
10,450.04 -
司 合营企业
上海莘宝企业管理有限公司 合营企业 9,690.46 10,019.81
上海谊智企业发展有限公司 合营企业 9,084.93 12,455.33
广州知识城置业发展有限公司 合营企业 8,668.28 12,435.35
北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 8,629.57 9,094.27
北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 8,149.11 6,115.75
宁波开万云海置业有限公司 合营企业 7,896.67 -
宁波镇海开元和雅置业有限公司 合营企业 7,565.10 12,538.25
V-Nesta Fund II,LP 合营企业 7,075.34 7,575.19
大连万城之光置业有限公司 合营企业 6,988.00 18,027.75
深圳市龙城广场房地产开发有限公司 合营企业 6,512.76 90,151.15
天津梅江秋实置业有限公司 合营企业 6,272.93 22,550.90
北京东万恒冠经济咨询中心 (有限合
6,269.36 4,620.02
伙) 合营企业
河南省多乐置业有限公司 合营企业 6,206.25 -
杭州富阳万朝置业有限公司 合营企业 6,010.80 11,103.47
杭州锦康置业有限公司 合营企业 5,982.74 13,950.92
石家庄万科文润房地产开发有限公司 合营企业 5,712.00 -
深圳市汇成通泰实业有限公司 合营企业 5,678.30 -
南京荟合置业有限公司 合营企业 5,160.17 -
内蒙古城投万科投资发展有限公司 合营企业 5,000.00 5,000.00
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司 合营企业 4,975.52 -
北京万城永辉置业有限公司 合营企业 4,662.13 4,090.95
温州万贤置业有限公司 合营企业 4,167.69 5,773.06
珠海东万元奉企业管理合伙企业 (有
4,036.97 -
限合伙) 合营企业
临沂鲁商置地有限公司 合营企业 3,972.60 3,972.60
万创置业 (上海) 有限公司 合营企业 3,838.18 3,793.14
温州德信南湖置业有限公司 合营企业 3,792.30 2,707.73
武汉金万置业有限公司 合营企业 3,763.36 -
137
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
扬州嘉世威建设发展有限公司 合营企业 3,565.24 3,565.24
佛山市南海区万扬房地产有限公司 合营企业 3,291.99 93,873.37
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 3,244.00 -
天津松科房地产有限公司 合营企业 3,084.82 6,467.37
温州万毅房地产有限公司 合营企业 2,989.63 2,363.01
宁波天隆置业有限公司 合营企业 2,981.43 -
廊坊市万都房地产开发有限公司 合营企业 2,964.25 2,965.57
温州万享置业有限公司 合营企业 2,962.62 2,994.48
南京龙西置业有限公司 合营企业 2,844.43 3,487.84
杭州万臻置业有限公司 合营企业 2,649.83 32,562.69
天津恒京企业管理有限公司 合营企业 2,500.00 2,500.00
天津万津城置业有限公司 合营企业 2,498.90 2,498.90
济南万润教育咨询有限公司 合营企业 2,375.87 2,844.79
杭州万业置业有限公司 合营企业 2,340.36 15,613.41
杭州万科大家房地产开发有限公司 合营企业 2,227.16 33,753.48
南京凯瑞置业有限公司 合营企业 2,218.45 5,015.09
Eagle One Global Limited 合营企业 2,201.73 2,357.28
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 2,154.91 -
杭州富耀置业有限公司 合营企业 2,033.92 -
V-Nesta Investment Partner II Limited 合营企业 1,793.63 1,925.67
杭州富临投资有限公司 合营企业 1,697.74 -
横琴万科云地商务咨询合伙企业 (有
1,600.00 1,600.00
限合伙) 合营企业
珠海东万更新投资管理有限公司 合营企业 1,200.00 1,200.00
上海万科益达投资管理有限公司 合营企业 1,000.00 1,000.00
西安曲江创意谷文化产业园区开发有
985.30 -
限公司 合营企业
海门万和置业有限公司 合营企业 973.28 958.11
上海资贤投资发展有限公司 合营企业 768.98 571.17
北京北万颐养企业管理有限公司 合营企业 757.69 488.49
南昌联湖科置业有限公司 合营企业 756.54 -
合营企业的子
北京万启安企业管理咨询有限公司 646.90 7,412.38
公司
上海顺畅置业有限公司 合营企业 601.33 1,301.33
中盈万鑫 (珠海) 投资管理有限公司 合营企业 600.00 600.00
海门坤万置业有限公司 合营企业 545.96 576.26
合营企业的子
嘉兴昆仑置业有限公司 541.57 65.95
公司
深圳市万劲投资有限公司 合营企业 510.00 -
深圳市万科安居物业服务有限公司 合营企业 500.13 5.17
深圳市万科家德房地产投资咨询有限
460.54 460.16
公司 合营企业
广州华坤装饰科技有限公司 合营企业 408.00 408.00
138
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
吉林市万山雪业投资咨询有限公司 合营企业 328.71 333.01
深圳市富威东方房地产开发有限公司 合营企业 310.12 310.12
沈阳新兴置业有限公司 合营企业 223.74 4,510.61
上海旻万企业发展有限公司 合营企业 199.90 199.90
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 151.47 -
沈阳盛安房地产开发有限公司 合营企业 95.49 70.84
沈阳贝家房地产经纪有限公司 合营企业 49.00 -
VX Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 44.27 11.72
深圳市万科云地实业有限公司 合营企业 31.41 35.17
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司 合营企业 21.30 1.24
诸暨紫元康达房地产开发有限公司 合营企业 5.20 7.90
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 4.80 -
济南市市中区润学园幼儿园 合营企业 4.09 -
南京二十一世纪不动产经营管理有限
2.86 1.15
公司 合营企业
苏州姑苏万卷商业管理有限公司 合营企业 2.49 -
VX Logistics IX (HK) Holding Limited 合营企业 1.18 1.22
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 0.96 -
China Logistics Platform II Limited 合营企业 0.00 0.00
Hongkong Sunshine Business Limited 合营企业 0.00 0.00
杭州锦业置业有限公司 合营企业 - 86,504.78
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 - 72,062.83
长沙市万科西海岸置地有限公司 合营企业 - 37,533.25
深圳市万科云城置地有限公司 子公司*1 - 29,378.68
杭州万照置业有限公司 合营企业 - 23,158.84
杭州富阳东润置业有限公司 子公司*1 - 20,385.23
中万筑想企业管理咨询 (天津) 有限
- 18,832.76
公司 子公司*1
天万投资控股有限公司 合营企业 - 14,028.53
重庆两江万科投资有限公司 其他*2 - 9,284.88
北京万金房地产开发有限公司 子公司*1 - 8,099.49
杭州富民投资有限公司 合营企业 - 5,345.10
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 - 5,202.37
济南中昇投资有限公司 合营企业 - 3,750.00
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 - 3,703.18
广东有巢氏集成住宅科技有限公司 其他*2 - 3,662.24
青岛万珠置业有限公司 合营企业 - 3,494.66
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 - 3,335.17
廊坊市金海房地产开发有限公司 合营企业 - 3,147.90
武汉万科青安居房地产有限公司 其他*2 - 2,988.34
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 - 2,947.09
河北冀资万科房地产开发有限公司 其他*2 - 2,500.00
上海万双建筑技术有限公司 合营企业 - 1,435.05
139
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
中万天投股权投资管理 (天津) 有限
- 1,001.37
公司 合营企业
重庆华葡房地产开发有限公司 合营企业 - 920.85
宁波天筑置业有限公司 合营企业 - 694.84
筑想商务信息咨询 (天津) 有限公司 合营企业 - 9.18
Seven Treasures Retail Pte.Ltd. 合营企业 - 3.55
宁波东部科创产业发展有限公司 合营企业 - 2.53
绍兴坂湖房地产开发有限公司 子公司*1 - 1.05
厦门市万贸悦城物业服务有限公司 合营企业 - 0.77
大连索尔置业有限公司 合营企业 - 0.50
宁波前程供应链有限公司 合营企业 - 0.00
小计 5,314,671.53 5,823,371.88
合计 7,702,396.61 8,221,261.85
3、关联方资产转让
报告期内无。
4、与其他关联方之间的交易
公司于 2018 年将 13 家物流公司出售给联营公司珠海市坤元兴股权投资基金
合伙企业(有限合伙)，处置对价人民币 143,003.66 万元，公司清单如下：
佛山万源仓储服务有限公司 成都锦成行物流有限公司
武汉商汇物流管理有限公司 云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司
武汉万物仓储管理有限公司 广州万墩仓储有限公司
昆明万昆物流有限公司 海宁万普仓储有限公司
宁波万晨仓储有限公司 京亚(南京)供应链管理有限公司
佛山市高明纬贵仓储有限公司 佛山乐维仓储有限公司
上海上房现代物流有限公司 -
公司于 2018 年将资产贵阳万科城生活广场出售给合营公司之子公司珠海市贵
万生活商业发展有限公司，处置对价人民币 1.39 亿元。
公司于 2018 年向联营公司 SCPG.HoldingCo., Ltd.之子公司支付商场管理费总
额人民币 9,895.32 万元（2017 年：3,781.9 万元）。
公司于 2019 年以对价人民币 8,300 万元出售一项商业项目(即南通城市之光)
予公司合营公司南通尚东商务信息咨询有限公司，并出售一项商业项目之 50%(即
新唐万科广场)予公司合营公司珠海市懋德诚投商业发展有限公司，处置对价为人
民币 2.53 亿元。
140
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
公司于 2019 年向联营公司 SCPGHoldingsCo.,Ltd.之子公司支付商场管理费总
额人民币 5,995.20 万元。
公司于 2020 年向联营公司 SCPG Holdings Co., Ltd. 之子公司支付商场管理费
总额人民币 5,160.73 万元。
2015 年，公司与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站项
目。
截至 2018 年 12 月 31 日，公司对项目合计投入人民币 59.93 亿元，对深圳市
地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 80.88 亿元。该合作开发项目于 2018 年
度的结转收入和成本影响金额分别为人民币 10.13 亿元和人民币 5.21 亿元。
截至 2019 年 12 月 31 日，公司对项目合计投入人民币 59.93 亿元，对深圳市
地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 100.97 亿元。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司对项目合计投入人民币 59.93 亿元，对深圳市
地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 99.91 亿元。
本集团于本年度与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机电外
包费交易总额为人民币 365,152.43 万元 (2019 年：无) 。
公司于 2020 年 6 月与地铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司，共
同设立佛山市南海区万铁房地产开发有限公司 (控股子公司)，合作开发佛山南海
新交通车辆段上盖项目，于 2020 年 12 月 31 日，本集团对项目投入人民币 27.89
亿元。
2020 年 6 月 29 日，公司与地铁集团签署《深圳市地铁集团有限公司与万科
企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，共同投资成立合营公司深圳地铁万
科实业发展有限责任公司。该合营公司成立于 12 月 9 日，注册资本 10 亿元人民
币，其中，万科持股 50%，地铁集团持股 50%。
2020 年，公司以下属子公司持有的商业和仓储物业作为底层资产，发起设立
资产支持专项计划。作为该等交易的一部分，本集团应将该等子公司的股权转让
予由本集团之联营公司深圳前海基础设施投资基金管理有限公司管理的基金。截
141
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
止 2020 年 12 月 31 日，仓储物业以人民币 3.59 亿元对价交割完成，商业物业相
关交易尚未完成。
5、非经营性资金占用及其他关联资金往来情况
公司报告期内不存在资金受到大股东非经营性占用的情况；公司与子公司、合
营公司、联营公司存在因合作经营投入产生的经营性资金往来。
报告期内，发行人不存在大股东及其关联方违规占用资金情形。
6、关联交易的决策权限、决策程序和定价机制
公司作为最早一批的 A 股上市公司，公司拥有良好的公司治理结构，完善的
内控制度。公司严格根据境内外监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自愿、
诚信原则，所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，
并在必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所
有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《公司章程》的相关规定，公司明确
划分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
（1）决策权限和决策程序
①公司拟为关联人提供担保，须经公司董事会批准；
②公司与关联自然人拟发生的交易（受赠现金资产、单纯减免公司义务的债务
除外）金额在30万元以上的，须经公司董事会批准。公司不得直接或者间接向董事、
监事、高级管理人员提供借款；
③公司与关联法人拟发生的交易金额在300万以上（受赠现金资产、单纯减免
公司义务的债务除外），且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5%以上的，须经
董事会批准；
④公司与关联人拟发生交易金额在3,000万以上（受赠现金资产、单纯减免公司
义务的债务除外）金额占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的重大关联交
易的，除经董事会批准外，还需提供具有执行证券、期货相关业务资格的证券服务
机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日常经营相关的关联交易所涉及
的交易标的，可以不进行审计或者评估。
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根据前述四项规定无需提交董事会批准的关联交易，由董事会主席或其授权人
士批准后实施。
（2）定价机制
A、公司关联交易的定价参照下列原则执行：
①交易事项实行政府定价的，可以直接适用该价格；
②交易事项实行政府指导价的，可以在政府指导价的范围内合理确定交易价格；
③除实行政府定价或政府指导价外，交易事项有可比的独立第三方的市场价格
或收费标准的，可以优先参考该价格或标准确定交易价格；
④关联事项无可比的独立第三方市场价格的，交易定价可以参考关联方与独立
于关联方的第三方发生非关联交易价格确定；
⑤既无独立第三方的市场价格，也无独立的非关联交易价格可供参考的，可以
合理的构成价格作为定价的依据，构成价格为合理成本费用加合理利润。
B、公司关联交易的定价方法
公司按照前条③、④或者⑤确定关联交易价格时，视不同的关联交易情形采用
下列定价方法：
①成本加成法，以关联交易发生的合理成本加上可比非关联交易的毛利定价；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供、资金融通等关联交易。
②再销售价格法，以关联方购进商品再销售给非关联方的价格减去可比非关联
交易毛利后的金额作为关联方购进商品的公平成交价格；适用于再销售者未对商品
进行改变外型、性能、结构或更换商标等实质性增值加工的简单加工或单纯的购销
业务。
③可比非受控价格法，以非关联方之间进行的与关联交易相同或类似业务活动
所收取的价格定价；适用于所有类型的关联交易。
④交易净利润法，以可比非关联交易的利润水平指标确定关联交易的净利润；
适用于采购、销售、有形资产的转让和使用、劳务提供等关联交易。
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⑤利润分割法，根据公司与关联方对关联交易合并利润的贡献计算各自应该分
配的利润额；适用于各参与方关联交易高度整合且难以单独评估各方交易结果的情
况。
十一、发行人内部管理制度
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比
较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的
内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法合规、资产安全、财务报
告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公司的
三级自我评估体系，并全部纳入评价范围，持续组织总部各专业职能及各一线公司
对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）会计核算和财务管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，
制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会计
管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务信息系统的
建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、
完整。明确财务管理实行专业统一管理、业务分级服务的管理体制，财务管理应主
动维护股东利益，保护公司财产安全，并适应并促进经营业务的持续、健康发展，
不给后续经营造成遗留问题。
（二）预算管理制度
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位
在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营
运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
（三）对外投资决策机制
公司事业发展中心投资管理职能负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集
团新项目发展制度》《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发
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布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精
挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严
格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监
控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步
跟投公司所获取的新项目。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管
控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本部在集团投资额度管理
办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决策，所决
策新项目经总部相关专业职能联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委
员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司董事会对公司授权
的，需在报董事会决议通过后方可实施。
（四）对外担保制度
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》《深圳证券交
易所股票上市规则》等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，
明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，规定担保业务评审、批准、执行
等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。公司所有担保事
项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按
揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，
需履行必要的内部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股
东大会审议通过后，方予以实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，
以规避由担保可能给公司造成的损失。
（五）对子公司的管理机制
公司构建了总部、事业部/区域、一线公司的多层级架构体系。在多层级架构体
系下，总部对区域本部和一线公司的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专
业职能统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、
监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
（六）公司融资管理制度
公司的融资与结算业务由总部事业发展中心资金管理职能统一管理。目前已制
定包括《万科集团资金管理制度》《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，
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明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从而降低资金使用成本
并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部事业发展中心资金管理职能
审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部事业发展中心资金管理职能统一结
算。同时，通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管
理，并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
（七）公司的关联交易管理制度
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市
场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师
对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根
据《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司证券上市规则》和
《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。
重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联
交易时，同时披露独立董事的意见。
（八）采购管理制度
总部事业发展中心制定了包括《工程采购管理办法》《工程采购实施细则》《供
应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提升
采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预
审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以
保证质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，
扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把控
材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常态化采
购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工
程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布
万科合格供应商名录。
十二、信息披露事务与投资者关系管理
公司是中国内地首批上市企业之一，上市以来，公司严格遵守上市公司有关信
息披露的规定，与投资者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次荣获深交所信息
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披露考核的“优秀”。
公司已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司
信息披露管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》《香港联合交易所有限公司
证券上市规则》《公司章程》等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披
露管理办法》，公司信息披露事务负责人及其他相关人员已经充分了解《证券法》
《公司债券发行与交易管理办法》所确定的信息披露制度。
公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司须
披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持多渠道
的沟通。
十三、发行人房地产业务核查的相关情况
发行人根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 国发〔2010〕
10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发
〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分
类监管的函》（深证〔2016〕713 号）以及《债券业务办理指南第 1 号——公开发
行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）的相关规定，就发行
人及其合并报表范围内的子公司的商品房开发项目（包括拟建、在建及 2018 年 1
月 1 日至 2021 年 3 月 31 日完工的项目）在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日
是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、合并报表范围内
的子公司在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日招挂拍取得商品房用地时是否存
在竞拍“地王”或哄抬地价行为，是否存在因上述违法违规行为被行政处罚等行为
出具了自查报告。
（一）关于是否存在闲置土地问题的核查
除自查报告之“二、关于公司是否存在扰乱房地产业秩序等其他违法违规行为
的核查”之“（三）关于是否存在闲置土地问题的核查”披露的 14 个项目项下地
块外，核查范围内的其他商品房开发项目在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日
不存在收到国土资源管理部门出具的《闲置土地调查通知书》《闲置土地认定通知
书》《征收闲置费通知书》《无偿收回国有建设用地使用权决定书》或《行政处罚
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决定书》的情形。上述 14 个项目项下地块具体自查意见如下：
（1） 昆明魅力之城 CR53 昆明市 2013027 号、CR53 昆明市 2013028 号出让
合同项下地块因未按照约定的动工时间动工开发，被官渡区人民政府公示为闲置土
地，并被征缴土地出让价款 20%的土地闲置费。上述地块未能按照补充协议约定的
开工日期动工，系项目处于地铁线路影响范围内项目规划需配合轨道交通建设方案，
项目规划调整方案报批实际持续时间较长以及地上构建物拆除等因素影响。云南浙
万公司一直积极与政府部门沟通，持续推动规划报批程序及地上构筑物的拆除。鉴
于云南浙万公司规划调整已取得相关政府部门批准，并已办理建设工程规划许可证，
取得建筑工程施工许可证动工建设，项目用地已消除闲置状态，上述情况对本次债
券发行不构成实质障碍。
（2） 西安万科理想城项目被征缴闲置费的 5 项土地出让合同项下土地使用
权，原由万通拥有和开发，在发行人收购前即处于迟延动工超过 2 年的状态。发行
人收购后，为尽快推进项目进展，实现土地资源开发，协调各方并与政府沟通新的
开发计划。该项目因原整体规划与实际情况不符影响开发，政府已根据实际情况进
行规划调整，其中 17 宗地涉及土地用途、期限变更并重新约定开工竣工期限，其
余地块虽未变更土地用途，不涉及出让合同条款重新约定，因控制性详规调整亦有
少量规划调整。项目全部 37 宗地中，已有 12 宗地竣工，其他宗地因文物保护限高
处于开发停滞状态，发行人正在办理文物局审批手续。虽然 5 个地块被征缴闲置费，
但系在股权转让方管理之下未能按期开发导致，发行人积极推动该等项目后续开发
建设，并无“闲置”该地块的意图和事实，只是基于股权转让被动承担原股权转让
方管理项目公司之后果，且根据股权转让协议约定该责任由股权出让方承担。陕西
省西咸新区秦汉新城国土资源与房屋管理局于 2018 年 11 月 29 日出具《说明》，
征缴土地闲置费是其依据《闲置土地处置办法》作出的行政征收行为，项目公司积
极配合，5 宗地被征缴闲置费不构成重大违法违规行为。基于上述，主承销商及律
师事务所认为，上述 5 个地块被征收闲置费不构成发行人的重大违法违规行为。项
目公司已于 2021 年 4 月就上述 5 宗地中的 2 宗与陕西省西咸新区秦汉新城土地储
备中心签署国有建设用地使用权有偿收回合同，由陕西省西咸新区秦汉新城土地储
备中心向项目公司有偿收回国有土地建设用地使用权。最后，上述 5 宗地的土地使
用权面积占发行人截至 2021 年 3 月 31 日合并报表范围内房地产开发项目土地使
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用权总面积的比例低于 1%，土地存货金额占发行人截至 2021 年 3 月 31 日存货总
金额的比例低于 1%，占比均很小，对本期债券发行不构成实质障碍。
（3）其他地块不存在因土地闲置问题被收取闲置费或被无偿收回建设用地使
用权的情形。
（二）关于是否存在炒地行为、捂盘惜售和哄抬房价问题的核查
公司及其合并报表范围内的子公司，在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日
不存在转让商品房开发项目的土地使用权的行为。综上，公司在 2018 年 1 月 1 日
至 2021 年 3 月 31 日不存在炒地的违法违规行为。
2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日，公司核查范围内的商品房开发项目不
存在捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为。
（三）关于在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为的核
查
2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日，公司及其纳入合并报表范围内从事房
地产开发业务的子公司在 16 个重点调控的热点城市中不存在哄抬地价、以异常高
价购买土地等扰乱房地产市场秩序的行为。
综上，发行人符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国
发〔2010〕10 号文）、国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发〔2013〕17 号文）、深圳证券交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公
司债券分类监管的函》（深证函[2016]713 号）以及《债券业务办理指南第 1 号—
—公开发行公司债券上市预审核业务办理》（深证上〔2019〕733 号）等规范性文
件的规定。
发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其子公司开发的商品房项
目在 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日存在未披露的土地闲置、炒地、捂盘惜
售及哄抬房价的违法违规行为，给发行人和投资者造成损失的，承诺人将按照有关
法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的要求承担相应的赔偿责任。
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第七节财务会计信息
一、公司报告期内合并及母公司财务报表
本公司 2018 年度、2019 年度及 2020 年度财务报告均按照财政部颁布的企业
会计准则的要求编制。本公司 2018 年度、2019 年度及 2020 年度合并及母公司财
务报告均经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威华振审
字第 1901118 号、毕马威华振审字第 2000709 号、毕马威华振审字第 2101136 号标
准无保留意见的审计报告。在本章财务分析部分，所引用的 2018-2020 年财务数据
引自上述经审计的财务报告的当期期末数据。公司 2021 年第一季度财务报告未经
审计。
公司报告期内合并资产负债表
单位：万元
项目 2020 年末 2019 年末 2018 年末
货币资金 19,523,072.34 16,619,459.57 18,841,744.68
交易性金融资产 17,047.97 1,173,526.54 1,190,080.63
衍生金融资产 1,476.10 33,225.75 1,078.29
应收票据及应收账款 不适用 不适用 158,873.92
其中：应收账款 299,242.33 198,807.57 158,618.08
其中：应收票据 966.24 2,897.00 255.84
预付款项 6,224,750.38 9,779,583.14 7,595,089.51
其他应收款 24,949,854.55 23,546,500.73 24,432,414.29
存货 100,206,300.82 89,701,903.56 75,030,262.74
合同资产 616,254.97 344,493.80 136,412.68
持有待售资产 633,472.76 425,275.49 662,463.14
其他流动资产 2,266,267.66 2,073,262.28 1,458,765.74
流动资产合计 154,738,706.12 143,898,935.46 129,507,185.63
可供出售金融资产 - - -
其他权益工具投资 160,123.72 224,995.37 163,658.37
其他非流动金融资产 69,775.95 67,398.23 105,233.11
长期股权投资 14,189,519.03 13,047,576.83 12,952,765.58
投资性房地产 7,995,413.90 7,356,467.81 5,405,578.48
固定资产 1,257,734.27 1,239,983.83 1,153,379.87
在建工程 323,685.03 417,983.95 191,300.75
使用权资产 2,521,011.92 2,213,535.96 不适用
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项目 2020 年末 2019 年末 2018 年末
无形资产 608,778.13 526,964.72 495,258.50
商誉 20,634.29 22,092.08 21,710.92
长期待摊费用 894,776.06 723,520.24 504,430.86
递延所得税资产 2,753,543.05 2,342,758.61 1,574,920.47
其他非流动资产 1,384,007.93 910,731.96 782,513.11
非流动资产合计 32,179,003.28 29,094,009.58 23,350,750.02
资产总计 186,917,709.40 172,992,945.04 152,857,935.65
短期借款 2,511,153.68 1,536,523.18 1,010,191.74
衍生金融负债 33,615.37 - 63,122.70
应付票据及应付账款 不适用 不适用 22,959,738.21
其中：应付账款 29,568,450.24 26,728,086.55 22,794,592.82
其中：应付票据 60,711.28 94,127.97 165,145.39
预收款项 91,223.08 77,078.15 25,396.51
合同负债 63,074,721.08 57,704,722.72 50,471,141.44
应付职工薪酬 785,094.06 689,626.14 577,085.18
应交税费 2,903,652.30 2,510,973.11 1,873,086.08
其他应付款 21,275,835.35 25,069,846.07 22,743,121.53
其中：应付利息 - - 146,366.99
其中：应付股利 31,903.77 37,934.78 45,315.31
其中：其他 21,243,931.58 25,031,911.29 22,551,439.23
应付利息 不适用 不适用 不适用
其他流动负债 5,398,626.05 4,785,422.71 5,559,268.98
一年内到期的非流动负债 6,046,186.40 8,064,621.80 6,909,241.30
流动负债合计 131,749,268.89 127,261,028.40 112,191,393.68
长期借款 13,203,678.31 11,431,977.85 12,092,905.54
应付债券 4,357,622.32 4,964,551.29 4,709,514.58
租赁负债 2,458,994.57 2,127,736.58 不适用
预计负债 21,533.15 14,962.93 14,352.78
其他非流动负债 119,017.74 106,543.61 233,804.82
递延所得税负债 23,147.09 28,232.84 53,891.24
非流动负债合计 20,183,993.18 18,674,005.10 17,104,468.97
负债合计 151,933,262.07 145,935,033.50 129,295,862.65
股本 1,161,773.22 1,130,214.30 1,103,915.20
资本公积 1,855,449.70 1,238,448.45 800,562.77
减：库存股 - - -
其他综合收益 -154,437.30 -180,642.66 -239,874.49
盈余公积 9,746,632.45 7,082,625.41 4,739,324.60
未分配利润 9,841,677.20 9,535,203.69 9,172,485.07
归属于母公司股东权益合
22,451,095.27 18,805,849.19 15,576,413.15
计
少数股东权益 12,533,352.06 8,252,062.35 7,985,659.85
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项目 2020 年末 2019 年末 2018 年末
股东权益合计 34,984,447.33 27,057,911.54 23,562,073.00
负债及股东权益总计 186,917,709.40 172,992,945.04 152,857,935.65
公司 2018-2020 年度合并利润表
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 41,911,167.77 36,789,387.75 29,767,933.11
二、营业总成本 35,051,334.06 29,618,668.38 23,705,187.85
其中：营业成本 29,654,068.80 23,455,033.28 18,610,422.42
税金及附加 2,723,690.99 3,290,522.39 2,317,606.22
销售费用 1,063,689.97 904,449.68 786,807.56
管理费用 1,028,805.28 1,101,840.53 1,034,080.52
研发费用 66,568.75 106,667.60 94,606.44
财务费用 514,510.27 573,594.17 599,857.47
其中：利息费用 875,757.99 925,526.90 818,133.56
其中：利息收入 468,064.34 353,040.50 383,992.33
加：投资收益 1,351,187.00 498,412.68 678,793.45
其中：对联营企业
973,965.62 379,059.82 627,991.04
和合营企业的投资收益
公允价值变动损益 533.35 -6,851.89 8,663.46
资产减值损失
（损失以“-”填 -198,081.80 -164,875.68 -235,425.48
列）
信用减值损失
（损失以“-”填 -22,446.17 -21,685.05 -26,381.75
列）
资产处置损益 4,838.13 -966.55 -340.92
三、营业利润 7,995,864.21 7,661,313.60 6,749,861.25
加：营业外收入 99,949.73 71,473.21 47,449.72
减：营业外支出 128,238.65 78,857.87 51,290.83
四、利润总额 7,967,575.29 7,653,928.95 6,746,020.14
减：所得税费用 2,037,763.65 2,140,767.49 1,818,790.69
五、净利润 5,929,811.64 5,513,161.46 4,927,229.45
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项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
归属于母公司所有者的
4,151,554.49 3,887,208.69 3,377,265.17
净利润
少数股东损益 1,778,257.15 1,625,952.77 1,549,964.29
公司 2018-2020 年度合并现金流量表
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 47,228,313.07 43,273,595.86 39,814,827.04
收到其他与经营活动有关的现金 3,607,878.09 3,711,276.34 2,580,187.73
经营活动现金流入小计 50,836,191.16 46,984,872.20 42,395,014.78
购买商品、接受劳务支付的现金 31,847,047.27 31,730,074.15 25,589,520.92
支付给职工以及为职工支付的现金 1,556,146.29 1,641,444.25 1,411,837.50
支付的各项税费 5,939,725.56 6,128,693.87 5,402,345.91
支付其他与经营活动有关的现金 6,174,469.81 2,915,978.98 6,629,492.11
经营活动现金流出小计 45,517,388.93 42,416,191.25 39,033,196.44
经营活动产生的现金流量净额 5,318,802.22 4,568,680.95 3,361,818.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 463,688.61 176,094.58 147,271.39
取得投资收益收到的现金 390,316.37 291,160.28 453,630.57
处置固定资产、无形资产、投资性房
地产和其他长期资产所收回的现金净 6,231.32 9,612.19 4,755.24
额
处置子公司及其他营业单位收回的现
470,404.99 298,779.52 184,348.55
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,725,790.36 817,728.71 1,089,235.67
投资活动现金流入小计 3,056,431.64 1,593,375.28 1,879,241.41
购建固定资产、无形资产、投资性房
720,829.79 624,419.20 589,674.95
地产和其他长期资产所支付的现金
投资支付的现金 1,293,728.45 2,792,496.93 4,729,523.39
取得子公司及其他营业单位支付的现
414,333.48 903,261.61 1,854,169.64
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 47,833.21 135,871.00 1,442,317.04
投资活动现金流出小计 2,476,724.92 4,456,048.74 8,615,685.01
投资活动产生的现金流量净额 579,706.71 -2,862,673.46 -6,736,443.60
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,885,894.49 1,181,428.45 1,949,129.95
其中：子公司吸收少数股东投资收到
3,169,364.94 517,088.25 1,949,129.95
的现金
取得借款所收到的现金 10,611,368.02 7,901,690.79 9,605,299.23
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项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
发行债券收到的现金 896,303.80 1,460,343.34 3,898,278.98
收到的其他与筹资活动有关的现金 - 1,795,891.09 1,478,075.62
筹资活动现金流入小计 15,393,566.32 12,339,353.68 16,930,783.78
偿还债务所支付的现金 11,043,189.10 10,071,556.12 7,385,437.12
归还投资支付的现金 1,188,570.16 931,622.92 758,741.36
分配股利、利润或偿付利息所支付的
3,471,605.10 3,682,290.75 4,024,933.86
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
747,405.37 1,114,748.24 1,635,015.11
利、利润
支付的其他与筹资活动有关的现金 2,940,627.96 987,704.93 281,906.63
筹资活动现金流出小计 18,643,992.31 15,673,174.72 12,451,018.97
筹资活动产生的现金流量净额 -3,250,425.99 -3,333,821.04 4,479,764.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-55,710.12 34,862.34 29,076.07
影响
五、现金及现金等价物净增加额 2,592,372.82 -1,592,951.21 1,134,215.62
加：年初现金及现金等价物余额 15,973,865.15 17,566,816.35 16,432,600.74
六、年末现金及现金等价物余额 18,566,237.97 15,973,865.15 17,566,816.35
公司 2018-2020 年末母公司资产负债表
单位：万元
2020 年 12 月 31 2019 年末 2018 年末
项目
日
货币资金 9,243,481.13 7,341,148.56 7,767,722.81
交易性金融资产 - 1,150,446.85 1,150,204.49
预付账款 - - -
其他应收款 32,949,074.08 32,666,581.27 33,475,781.84
其他流动资产 2,392.17 3,687.46 -
流动资产合计 42,194,947.38 41,161,864.14 42,393,709.14
可供出售金融资产 - - -
其他非流动金融资产 36,283.89 25,783.89 25,783.89
长期股权投资 5,558,117.69 3,231,067.18 2,852,808.57
投资性房地产 88.80 134.88 180.97
无形资产 291,083.49 301,864.12 303,293.55
固定资产 3,022.10 3,398.98 3,702.56
在建工程 32,335.41 21,554.78 10,458.40
递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 26,703.94 26,703.94 48,284.07
非流动资产合计 5,947,635.32 3,610,507.78 3,244,512.01
资产总计 48,142,582.71 44,772,371.93 45,638,221.15
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2020 年 12 月 31 2019 年末 2018 年末
项目
日
短期借款 1,985,078.60 1,365,280.46 665,568.00
应付票据及应付账款 不适用 不适用 233,354.49
其中：应付票据 39,107.33 58,049.26 76,088.86
其中：应付账款 11,031.39 10,554.74 157,265.63
合同负债 338,250.95 340,220.29 338,609.17
应付职工薪酬 385,227.84 333,527.65 274,131.71
应交税费 7,624.68 24,850.15 1,432.62
其他应付款 14,921,255.73 15,595,660.15 19,808,162.42
其中：应付利息 - - 102,819.76
其中：应付股利 - - -
其中：其他 14,921,255.73 15,595,660.15 19,705,342.66
应付利息 不适用 不适用 不适用
其他流动负债 40,724.10 51,021.22 1,419,223.04
一年内到期的非流动负债 5,077,544.22 7,188,569.69 4,601,634.32
流动负债合计 22,805,844.83 24,967,733.62 27,342,115.78
长期借款 9,257,814.98 7,111,026.08 7,946,014.56
应付债券 1,345,498.78 1,594,116.10 2,338,823.79
非流动负债合计 10,603,313.76 8,705,142.18 10,284,838.34
负债合计 33,409,158.60 33,672,875.80 37,626,954.12
股本 1,161,773.22 1,130,214.30 1,103,915.20
资本公积 2,280,383.08 1,595,412.44 957,371.35
减：库存股 - - -
盈余公积 9,746,632.45 7,082,625.41 4,739,324.60
未分配利润 1,544,635.36 1,291,243.97 1,210,655.88
股东权益合计 14,733,424.11 11,099,496.13 8,011,267.03
负债及股东权益总计 48,142,582.71 44,772,371.93 45,638,221.15
公司 2018-2020 年度母公司利润表
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 707,055.83 409,676.62 306,349.76
二、营业总成本 934,373.71 574,259.03 540,748.58
减：营业成本 25,247.75 14,841.77 46.09
税金及附加 5,345.46 5,633.86 3,051.27
管理费用 302,429.83 285,040.39 250,115.11
财务费用 601,350.67 268,727.29 287,534.91
其中：利息费用 1,116,380.07 859,824.28 903,804.55
其中：利息收入 617,587.86 564,791.78 622,094.59
加：投资收益 4,323,746.29 3,773,688.21 2,548,901.74
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项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
其中：对联营企业和合营企业
2,607.48 -982.63 22,669.50
的投资收益
公允价值变动收益 - 446.85 204.49
资产减值损失
- - -
（损失以“-”填列）
信用减值损失
10.76 -15.73 -1.20
（损失以“-”填列）
资产处置损益 - - 26.52
三、营业利润 4,096,439.17 3,609,552.65 2,314,733.93
加：营业外收入 2,067.21 173.99 35.81
减：营业外支出 34.00 4,648.48 51.47
四、利润总额 4,098,472.37 3,605,078.16 2,314,718.27
减：所得税费用 - - 16,083.43
五、净利润 4,098,472.37 3,605,078.16 2,298,634.84
公司 2018-2020 年度母公司现金流量表
单位：万元
项目 2020年度 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - - -
收到其他与经营活动有关的现金 30,328,437.41 24,167,036.31 20,295,787.72
经营活动现金流入小计 30,328,437.41 24,167,036.31 20,295,787.72
支付给职工以及为职工支付的现金 224,459.75 201,349.75 64,502.06
支付的各项税费 28,563.92 31,232.15 32,936.47
支付其他与经营活动有关的现金 25,712,276.20 25,270,795.95 24,088,884.61
经营活动现金流出小计 25,965,299.88 25,503,377.85 24,186,323.15
经营活动产生的现金流量净额 4,363,137.53 -1,336,341.54 -3,890,535.42
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 21,356.12 - 20,882.35
取得投资收益收到的现金 231,452.55 855,256.23 1,003,376.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资
- - 34.90
产收回的现金净额
处置子公司或其他营业单位收到的现金
- - -
净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,260,728.79 62,149.77 48,489.31
投资活动现金流入小计 1,513,537.46 917,406.00 1,072,783.32
购建固定资产、无形资产和其他长期资
92.23 212.99 84.23
产所支付的现金
投资支付的现金 110,500.00 709,501.00 646,099.89
支付的其他与投资活动有关的现金 - - 1,150,000.00
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项目 2020年度 2019年度 2018年度
投资活动现金流出小计 110,592.23 709,713.99 1,796,184.12
投资活动产生的现金流量净额 1,402,945.23 207,692.02 -723,400.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 716,529.56 664,340.20 -
取得借款所收到的现金 8,777,233.25 5,695,668.00 7,654,119.84
发行债券收到的现金 896,303.80 498,650.00 2,442,068.33
收到的其他与筹资活动有关的现金 - 1,798,307.18 963,606.08
筹资活动现金流入小计 10,390,066.61 8,656,965.38 11,059,794.25
偿还债务所支付的现金 9,314,545.30 5,931,792.80 5,297,387.96
分配股利、利润或偿付利息所支付的现
2,213,438.24 2,045,723.39 1,824,288.59
金
支付的其他与筹资活动有关的现金 2,703,871.85 - -
筹资活动现金流出小计 14,231,855.39 7,977,516.19 7,121,676.55
筹资活动产生的现金流量净额 -3,841,788.78 679,449.19 3,938,117.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-21,961.41 22,626.09 -284.26
响
五、现金及现金等价物净增加额 1,902,332.57 -426,574.25 -676,102.78
加：期初现金及现金等价物余额 7,341,148.56 7,767,722.81 8,443,825.59
六、期末现金及现金等价物余额 9,243,481.13 7,341,148.56 7,767,722.81
二、合并报表范围的变化
（一）发行人 2020 年度财务报表合并范围变化情况
2020 年度公司新纳入合并范围的子公司 235 家，不再纳入合并范围的子公司
77 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
1 包头万科青源房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
2 长春市西宸房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
3 东莞市万昕房地产有限公司 新增至合并范围 新设
4 佛山市南海区万铁房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
5 合肥和万房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
6 惠州市科如投资开发有限公司 新增至合并范围 新设
7 惠州市科溢投资开发有限公司 新增至合并范围 新设
8 济南万臻置业有限公司 新增至合并范围 新设
9 南京万景工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
10 南通万江耀升房地产有限公司 新增至合并范围 新设
11 青岛天万合海置业有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
12 青岛天万合钰置业有限公司 新增至合并范围 新设
13 青岛万仁置业有限公司 新增至合并范围 新设
14 深圳市万戴行物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
15 深圳市万唯房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
16 深圳市万物戴德梁行物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
17 深圳市万物梁行物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
18 深圳市万远中珩投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
19 石家庄万科文城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
20 太原朴韵美居企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
21 无锡市铭庭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
22 中山市万福房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
23 珠海万恒丰悦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
24 珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
25 珠海市万滨初新企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
26 珠海万晔唯珠企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
27 江门市科铭投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
28 湖北万悦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
29 宜昌宏朗程房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
30 新疆尚博房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
31 河南天河万科房地产开发有有限公司 新增至合并范围 新设
32 重庆北望置业有限公司 新增至合并范围 新设
33 重庆捷柯商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
34 重庆悦万置业有限公司 新增至合并范围 新设
35 长沙市育天万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
36 武汉市万睿数字运营有限公司 新增至合并范围 新设
37 云龙资产服务有限公司 新增至合并范围 新设
38 云南万禧物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
39 杭州耀江保安服务有限公司 新增至合并范围 新设
40 哈尔滨万冠置业有限公司 新增至合并范围 新设
41 北京万誉新兴物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
42 东莞市万意房地产有限公司 新增至合并范围 新设
43 惠州市科卉投资开发有限公司 新增至合并范围 新设
44 惠州市科数投资开发有限公司 新增至合并范围 新设
45 惠州市万荟房地产有限公司 新增至合并范围 新设
46 江门万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
47 临沂万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
48 南京源佳置业有限公司 新增至合并范围 新设
49 宁波万严置业有限公司 新增至合并范围 新设
50 青岛天万合铭置业有限公司 新增至合并范围 新设
51 青岛天万合珠置业有限公司 新增至合并范围 新设
52 深圳市汇成盈通实业有限公司 新增至合并范围 新设
158
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
53 深圳市万海升平物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
54 深圳市万物云城空间运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
55 深圳市万物空间科技有限公司 新增至合并范围 新设
56 深圳市万物商写空间科技有限公司 新增至合并范围 新设
57 深圳万通南头城管理运营有限公司 新增至合并范围 新设
58 苏州傅金企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
59 西安泊福公寓管理有限责任公司 新增至合并范围 新设
60 烟台新华产融置业有限公司 新增至合并范围 新设
61 中山市万浩房地产有限公司 新增至合并范围 新设
62 中山市万曦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
63 珠海瀚科夏寰农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
64 珠海万海瑞通农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
65 深圳市福田区金色家园幼儿园 新增至合并范围 新设
66 宁波钱景房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
67 宁波万贤置业有限公司 新增至合并范围 新设
68 宁波许景房地产信息中心有限公司 新增至合并范围 新设
69 湖北藏源置业有限公司 新增至合并范围 新设
70 汕尾市万科城市建设有限公司 新增至合并范围 新设
71 中山市盈洲房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 新设
72 新疆尚驰企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
73 济南万仓置业有限公司 新增至合并范围 新设
74 济南万中置业有限公司 新增至合并范围 新设
75 威海万利置地有限公司 新增至合并范围 新设
76 哈尔滨万物升置业有限公司 新增至合并范围 新设
77 唐山万宇房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
78 青岛万悦置业有限公司 新增至合并范围 新设
79 潍坊万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
80 无锡市睿庭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
81 武汉万楚恒和管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
82 烟台万舟企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
83 郑州万湖房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
84 中山市万璞房地产有限公司 新增至合并范围 新设
85 珠海博瑞智信农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
86 珠海琴山佳业农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
87 石家庄万科福美文瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
88 清徐万科华茂房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
89 济南中万置业有限公司 新增至合并范围 新设
90 长春万坤房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
91 天津万锦溪房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
92 嘉兴科元置业有限公司 新增至合并范围 新设
93 嘉兴万美置业有限公司 新增至合并范围 新设
159
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
94 嘉兴万熙置业有限公司 新增至合并范围 新设
95 嘉兴万星置业有限公司 新增至合并范围 新设
96 嘉兴万筑置业有限公司 新增至合并范围 新设
97 扬州万航置业有限公司 新增至合并范围 新设
98 南昌恒瑞房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
99 南京万仕科技产业园运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
100 南京万燕置业有限公司 新增至合并范围 新设
101 南京荟庭装饰有限公司 新增至合并范围 新设
102 苏州万御房地产有限公司 新增至合并范围 新设
103 南通万楚房地产有限公司 新增至合并范围 新设
104 南通万晋房地产有限公司 新增至合并范围 新设
105 南通崇科置业有限公司 新增至合并范围 新设
106 南通万秦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
107 无锡市福庭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
108 无锡市万冠房地产有限公司 新增至合并范围 新设
109 无锡市沃城房地产有限公司 新增至合并范围 新设
110 宿迁万嘉置业有限公司 新增至合并范围 新设
111 徐州鸿科企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
112 徐州万君企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
113 徐州万起企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
114 徐州万泉置业有限公司 新增至合并范围 新设
115 常州茗涵房地产有限公司 新增至合并范围 新设
116 常州普渊企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
117 烟台共拓房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
118 烟台共耀房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
119 烟台共裕房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
120 烟台万茂企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
121 烟台万文企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
122 烟台万耀企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
123 唐山万诚房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
124 南京万瑜装饰有限公司 新增至合并范围 新设
125 南通万汉房地产有限公司 新增至合并范围 新设
126 芜湖万晖商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
127 芜湖万誉商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
128 徐州万筑企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
129 常州万鸣实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
130 天津万疆冷链仓储有限公司 新增至合并范围 新设
131 石家庄万科文郡房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
132 盐城万威置业有限公司 新增至合并范围 新设
133 盐城万悦盐南置业有限公司 新增至合并范围 新设
134 南通万焱房地产有限公司 新增至合并范围 新设
160
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
135 无锡尚万房地产有限公司 新增至合并范围 新设
136 佛山市高明区万疆房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
137 南宁市青秀区梅沙幼儿园 新增至合并范围 新设
138 广州天河万世企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
139 三亚万颐房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
140 深圳市万三置业有限公司 新增至合并范围 新设
141 新疆新驰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
142 北京唯嘉企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
143 大连万园置业有限公司 新增至合并范围 新设
144 济南城科置业有限公司 新增至合并范围 新设
145 烟台万可企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
146 南京万尧装饰有限公司 新增至合并范围 新设
147 徐州万君置业有限公司 新增至合并范围 新设
148 德州华育种猪有限公司 新增至合并范围 新设
149 长沙轨道万科置业有限公司 新增至合并范围 新设
150 陆河县环海农牧科技有限公司 新增至合并范围 新设
151 深圳琴山环海企业发展有限公司 新增至合并范围 新设
152 盐城万筑企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
153 唐山万正房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
154 唐山万宏房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
155 唐山万熙房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
156 唐山万泽房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
157 长春万影房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
158 公主岭市万裕房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
159 长春万惠房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
160 长春万蕴房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
161 潍坊万瑞置业有限公司 新增至合并范围 新设
162 潍坊天万投资有限公司 新增至合并范围 新设
163 天津万钰潮平共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
164 太原万物都荟房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
165 石家庄万科嘉实文臻房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
166 临沂鲁商发展新置业有限公司 新增至合并范围 新设
167 临沂万顺和管理咨询企业有限公司 新增至合并范围 新设
168 东莞市科洪房地产有限公司 新增至合并范围 新设
169 东莞市科沃房地产有限公司 新增至合并范围 新设
170 东莞市万同房地产有限公司 新增至合并范围 新设
171 东莞市万扬房地产有限公司 新增至合并范围 新设
172 嘉兴万佳实业有限公司 新增至合并范围 新设
173 武汉市万物银禾物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
174 深圳市万科物业控股有限公司 新增至合并范围 新设
175 沈阳市万物润泽物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
161
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
176 中山市星光都会房地产有限公司 新增至合并范围 新设
177 惠州市万创房地产有限公司 新增至合并范围 新设
178 泉州市万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
179 海南中万启盛管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
180 芜湖万嵩商务咨询有限公司 新增至合并范围 新设
181 芜湖万岩商务咨询有限公司 新增至合并范围 新设
182 芜湖伟星北部房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
183 芜湖星万创展房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 新设
184 沈阳万科远北置业有限公司 新增至合并范围 新设
185 苏州傅兆企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
186 广州万科城市更新有限公司 新增至合并范围 新设
187 杭州万淼置业有限公司 新增至合并范围 新设
188 烟台万竹房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
189 惠州市科启投资开发有限公司 新增至合并范围 新设
190 三亚万惠开发建设有限公司 新增至合并范围 新设
191 北京戴德梁行物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
192 北京万启稳管理咨询有限公司 新增至合并范围 收购
Cushman & Wakefield Property Management
193 新增至合并范围 收购
Limited
194 戴德梁行 (广州) 物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
195 湖南兆星房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
196 江门市里村置业有限公司 新增至合并范围 收购
197 宁波明科置业有限公司 新增至合并范围 收购
198 Rugby Cayman Limited 新增至合并范围 收购
199 Rugby Eagles (HK) Limited 新增至合并范围 收购
200 西安宜伽房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
201 新疆中万捷创房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
202 中山市红旗河房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
203 北京万启悦企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 收购
204 长春北方影都房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
205 长沙黄榔置业有限公司 新增至合并范围 收购
206 戴德梁行物业咨询 (上海) 有限公司 新增至合并范围 收购
207 惠州市龙河明珠房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
208 南通泽南房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
209 青岛万投置业有限公司 新增至合并范围 收购
210 Rugby Dragons (HK) Limited 新增至合并范围 收购
211 上海特信汽车部件有限公司 新增至合并范围 收购
212 西安筑弘地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
213 徐州万鸿置业有限公司 新增至合并范围 收购
214 惠州慧通置业有限公司 新增至合并范围 收购
215 杭州元越置业有限公司 新增至合并范围 收购
162
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
216 东莞市中万宏信房地产有限公司 新增至合并范围 收购
217 南通万岳房地产有限公司 新增至合并范围 收购
218 贵阳广晟鑫德房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
219 洛阳尊和置业有限公司 新增至合并范围 收购
220 兰州金翰房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
221 南昌益元达置业有限公司 新增至合并范围 收购
222 北京万启云企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 收购
223 昆明万宜房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
224 东莞市中天荟景实业投资有限公司 新增至合并范围 收购
225 惠阳金利达物业管理有限公司 新增至合并范围 收购
226 深圳市信城建源投资发展企业 (有限合伙) 新增至合并范围 收购
227 深圳市信城盈合房地产有限公司 新增至合并范围 收购
228 上海仲源物业有限公司 新增至合并范围 收购
229 上海德召企业管理合伙企业 (有限合伙) 新增至合并范围 收购
230 烟台市芝罘新城置业发展有限公司 新增至合并范围 收购
231 南宁市新宏万朗房地产有限公司 新增至合并范围 收购
232 杭州锦宁置业有限公司 新增至合并范围 收购
233 唐山采宏咏旺房地产开发有限公司 新增至合并范围 收购
234 辽能置业 (沈阳) 有限公司 新增至合并范围 收购
235 昆山凯进置业有限公司 新增至合并范围 收购
236 佛山市南海万业置业有限公司 合并范围减少 出售
237 合肥万科瑞益地产有限公司 合并范围减少 出售
238 上海卓额实业有限公司 合并范围减少 出售
239 芜湖万泊公寓管理有限公司 合并范围减少 出售
240 佛山市顺德区万智商用物业代理有限公司 合并范围减少 出售
241 宁波万博供应链管理有限公司 合并范围减少 出售
242 深圳市万龙靓投资发展有限公司 合并范围减少 出售
243 新土木 (大连) 建筑设计院有限公司 合并范围减少 出售
244 济南金域置业有限公司 合并范围减少 出售
245 佛山市禅城区梅沙幼儿园有限公司 合并范围减少 出售
246 广州市溪礼房地产有限公司 合并范围减少 出售
247 广州市溪仁房地产有限公司 合并范围减少 出售
248 广州市溪智商业运营管理有限公司 合并范围减少 出售
249 珠海市万创房地产有限公司 合并范围减少 出售
250 珠海市万锦房地产有限公司 合并范围减少 出售
251 河南美景鸿城置业有限公司 合并范围减少 出售
252 北京万乐学国际教育咨询中心 (有限合伙) 合并范围减少 出售
253 北京万思乐学教育咨询有限公司 合并范围减少 出售
254 东莞市云创产业园有限公司 合并范围减少 出售
255 广州市万锦房地产有限公司 合并范围减少 出售
256 南宁市万科投资有限公司 合并范围减少 出售
163
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
257 广州市万溪房地产有限公司 合并范围减少 出售
258 珠海市信溪企业管理有限公司 合并范围减少 出售
259 西安伊合源实业有限责任公司 合并范围减少 出售
260 郑州市海创孵化器有限公司 合并范围减少 出售
261 广州市溪义房地产有限公司 合并范围减少 出售
262 佛山市南海区万婕房地产有限公司 合并范围减少 注销
263 济南泊时易停车场管理有限公司 合并范围减少 注销
264 济南万舸商业运营管理有限公司 合并范围减少 注销
265 济南万正元管理咨询有限公司 合并范围减少 注销
266 宿迁铭宸置业有限公司 合并范围减少 注销
267 东莞市朗培教育投资有限公司 合并范围减少 注销
268 佛山市穗航信息科技有限公司 合并范围减少 注销
269 济南金域资产管理有限公司 合并范围减少 注销
270 济南万航教育咨询有限公司 合并范围减少 注销
271 济南万舍管理咨询有限公司 合并范围减少 注销
272 昆明万桢房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
273 宿迁万豫置业有限公司 合并范围减少 注销
274 东莞万科置业有限公司 合并范围减少 注销
275 济南分享投资有限公司 合并范围减少 注销
276 济南万好家居有限公司 合并范围减少 注销
277 济南万青管理咨询有限公司 合并范围减少 注销
278 济南万拓房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
279 济南万信管理咨询有限公司 合并范围减少 注销
280 济南万玉投资有限公司 合并范围减少 注销
281 唐山万赢企业管理咨询有限公司 合并范围减少 注销
282 太原万科文泽房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
283 太原万科嘉业房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
284 太原万科嘉享房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
285 太原万科嘉盛房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
286 沈阳万怡康瑞养老服务有限公司 合并范围减少 注销
287 沈阳万生佳业教育发展有限公司 合并范围减少 注销
288 沈阳万科中山置业有限公司 合并范围减少 注销
289 沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
290 沈阳市铁西区万航教育培训学校 合并范围减少 注销
291 沈阳市皇姑区万航教育培训学校 合并范围减少 注销
292 沈阳市大东区万航教育培训学校 合并范围减少 注销
293 东莞市万趣体育发展有限公司 合并范围减少 注销
294 广州科凡梦房地产有限公司 合并范围减少 注销
295 广州万食餐饮管理有限公司 合并范围减少 注销
296 云南万科文化旅游发展有限公司 合并范围减少 注销
297 杭州市下城区随园之家居家养老服务中心 合并范围减少 注销
164
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
298 沈阳市浑南区万航教育培训学校 合并范围减少 注销
299 沈阳万科公园大道房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
300 沈阳中铁万科朗榆置地有限公司 合并范围减少 注销
301 山西九知乐学教育科技有限公司 合并范围减少 注销
302 忻州万科房地产开发有限公司 合并范围减少 注销
303 太原源寓公寓管理有限公司 合并范围减少 注销
304 山西九知体育文化有限公司 合并范围减少 注销
305 杭州万科锦南置业有限公司 合并范围减少 注销
306 杭州万科郡园置业有限公司 合并范围减少 注销
307 昆明万卓教育咨询有限公司 合并范围减少 注销
308 东莞市筑盈实业投资有限公司 合并范围减少 注销
309 沈阳万科朗丰置地有限公司 合并范围减少 注销
310 上海晶元置业有限公司 合并范围减少 注销
311 沈阳万科紫台置地有限公司 合并范围减少 注销
312 漳州市梅沙教育咨询有限公司 合并范围减少 注销
（二）发行人 2019 年末财务报表合并范围变化情况
2019 年公司新纳入合并范围的子公司 388 家，不再纳入合并范围的子公司 119
家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
1 北京百昌弘文化有限公司 新增至合并范围 新设
2 北京公星如益文化有限公司 新增至合并范围 新设
3 北京圣耀凯文化有限公司 新增至合并范围 新设
4 北京万链图享建筑科技有限公司 新增至合并范围 新设
5 北京万思乐学华府教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
6 北京新展丰盈科技有限公司 新增至合并范围 新设
7 北京志兴恒永科技有限公司 新增至合并范围 新设
8 北京富鸿瑞全科技有限公司 新增至合并范围 新设
9 北京圣通长文化有限公司 新增至合并范围 新设
10 北京万链创享建筑科技有限公司 新增至合并范围 新设
11 北京万商合建置业有限公司 新增至合并范围 新设
12 北京欣辉耀文化有限公司 新增至合并范围 新设
13 北京永志捷祥科技有限公司 新增至合并范围 新设
14 长春万科万铭房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
15 长沙市泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
16 成都万华锦新置业有限公司 新增至合并范围 新设
17 重庆北拓置业有限公司 新增至合并范围 新设
18 重庆万拓置业有限公司 新增至合并范围 新设
165
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
19 长春赋华道房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
20 长春万青房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
21 长沙市朴寓房屋租赁有限公司 新增至合并范围 新设
22 成都万吉房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
23 重庆北万置业有限公司 新增至合并范围 新设
24 重庆万招置业有限公司 新增至合并范围 新设
25 大连科地置业有限公司 新增至合并范围 新设
26 东莞市万珩房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
27 东莞市万琛房地产有限公司 新增至合并范围 新设
28 北京畅达源发科技有限公司 新增至合并范围 新设
29 北京荣皇圣旺文化有限公司 新增至合并范围 新设
30 北京万海体育旅游有限公司 新增至合并范围 新设
31 北京万平立通房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
32 北京万筑国青房地产有限公司 新增至合并范围 新设
33 北京永佳恒鑫科技有限公司 新增至合并范围 新设
34 北京北域商业发展有限公司 新增至合并范围 新设
35 北京广盛凯源文化有限公司 新增至合并范围 新设
36 北京市房山区随园养老中心 新增至合并范围 新设
37 北京万链筑享建筑科技有限公司 新增至合并范围 新设
38 北京万筑创想房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
39 北京信恒志达科技有限公司 新增至合并范围 新设
40 长春慧荣房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
41 长春万巷房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
42 常州万滨房地产有限公司 新增至合并范围 新设
43 成都万科蓉丰置业有限公司 新增至合并范围 新设
44 重庆罗联置业有限公司 新增至合并范围 新设
45 重庆永万置业有限公司 新增至合并范围 新设
46 长春万湖房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
47 长春万政房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
48 常州万翔房地产有限公司 新增至合并范围 新设
49 成都万筑产城置业有限公司 新增至合并范围 新设
50 重庆万宏置业有限公司 新增至合并范围 新设
51 重庆悦畔置业有限公司 新增至合并范围 新设
52 大连盈玥置业有限公司 新增至合并范围 新设
53 大连盈珣置业有限公司 新增至合并范围 新设
54 东莞市中万航盛房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
55 东莞市中万智峰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
56 法库万城置业有限公司 新增至合并范围 新设
57 佛山市南海区万科万鸣房地产有限公司 新增至合并范围 新设
58 佛山市禅城区万奎房地产有限公司 新增至合并范围 新设
59 佛山市万科城市更新房地产有限公司 新增至合并范围 新设
166
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
60 公主岭市万科青怡坊房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
61 赣江新区万睿星科技有限公司 新增至合并范围 新设
62 广西万汇白露投资有限公司 新增至合并范围 新设
63 哈尔滨市朴邻房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
64 哈尔滨万庭置业有限公司 新增至合并范围 新设
65 海宁万启房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
66 杭州嘉玥房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
67 河北昊科房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 新设
68 哈尔滨万彩置业有限公司 新增至合并范围 新设
69 哈尔滨万拓置业有限公司 新增至合并范围 新设
70 海宁万泽房地产有限公司 新增至合并范围 新设
71 杭州南桥置业有限公司 新增至合并范围 新设
72 黑龙江万科桐楠格置业有限公司 新增至合并范围 新设
73 济南万桥商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
74 嘉兴万朗房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
75 江西万颂汇企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
76 济南明万置业有限公司 新增至合并范围 新设
77 嘉兴市朴邻房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
78 嘉兴万益房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
79 江阴睿科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
80 昆明万阔房地产开发有有限公司 新增至合并范围 新设
81 龙海市万科置业有限公司 新增至合并范围 新设
82 南宁市昆万投资有限公司 新增至合并范围 新设
83 南通万业房地产有限公司 新增至合并范围 新设
84 宁波万塘置业有限公司 新增至合并范围 新设
85 南京源宸置业有限公司 新增至合并范围 新设
86 南宁市万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
87 宁波万莫置业有限公司 新增至合并范围 新设
88 盘锦万科鑫盛置业有限公司 新增至合并范围 新设
89 秦皇岛万拓房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
90 秦皇岛万煜房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
91 鄂州市万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
92 佛山市骏宏置业有限公司 新增至合并范围 新设
93 福州市万勋房地产有限公司 新增至合并范围 新设
94 佛山市南海区万婕房地产有限公司 新增至合并范围 新设
95 赣江新区万睿星置业有限公司 新增至合并范围 新设
96 广州市万鸿房地产有限公司 新增至合并范围 新设
97 赣江新区万益金赣实业有限公司 新增至合并范围 新设
98 广州市万美房地产有限公司 新增至合并范围 新设
99 哈尔滨万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
100 哈尔滨唯家置业咨询有限公司 新增至合并范围 新设
167
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
101 杭州大屋顶君文化发展有限公司 新增至合并范围 新设
102 杭州萧山海月护理院有限公司 新增至合并范围 新设
103 惠州市万旭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
104 哈尔滨万坤置业有限公司 新增至合并范围 新设
105 海宁万弘置业有限公司 新增至合并范围 新设
106 杭州海月养老公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
107 杭州韵合企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
108 济南万鼎商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
109 嘉兴市朴邻房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
110 江西万合企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
111 晋中朴邻房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
112 济南万鲁置业有限公司 新增至合并范围 新设
113 嘉兴万捷置业有限公司 新增至合并范围 新设
114 江西万启汇企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
115 昆明万显房地产开发有有限公司 新增至合并范围 新设
116 昆山万庄置业有限公司 新增至合并范围 新设
117 南京市江宁区德英乐幼儿园 新增至合并范围 新设
118 南宁市万科昆岭房地产有限公司 新增至合并范围 新设
119 宁波万骆置业有限公司 新增至合并范围 新设
120 南京朴寓不动产服务有限公司 新增至合并范围 新设
121 南宁市良庆区梅沙幼儿园 新增至合并范围 新设
122 宁波市镇海万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
123 宁波寓创酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
124 盘锦万科兴盛置业有限公司 新增至合并范围 新设
125 青岛润通铭苑置业有限公司 新增至合并范围 新设
126 青岛天万合汇置业有限公司 新增至合并范围 新设
127 青岛天万合锦置业有限公司 新增至合并范围 新设
128 青岛天万合融置业有限公司 新增至合并范围 新设
129 瑞安市万昆置业有限公司 新增至合并范围 新设
130 上海浦东康立德英乐培训学校有限公司 新增至合并范围 新设
131 深圳市万科贝玥投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
132 沈阳万科宸北置业有限公司 新增至合并范围 新设
133 沈阳万科万西之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
134 四川万崇置业有限公司 新增至合并范围 新设
135 四川智云合顺置业有限公司 新增至合并范围 新设
136 上海万屋文化传播有限责任公司 新增至合并范围 新设
137 深圳市万颐养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
138 沈阳万科宸南置业有限公司 新增至合并范围 新设
139 石家庄万科合创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
140 四川万思教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
141 四川智云腾翔置业有限公司 新增至合并范围 新设
168
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
142 太原北城企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
143 太原万科北城房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
144 唐山朴邻房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
145 天津万钰潮平房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
146 太原朴邻房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
147 太原万泽中环房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
148 天津津永万逸共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
149 渭南华岳逸景置业有限公司 新增至合并范围 新设
150 温州万晋置业有限公司 新增至合并范围 新设
151 西安中瑞科达商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
152 徐州万坤置业有限公司 新增至合并范围 新设
153 新疆万鸿华府房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
154 烟台万迪投资有限公司 新增至合并范围 新设
155 张家口云奥云中房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
156 淄博万嘉置业有限公司 新增至合并范围 新设
157 珠海市万鼎力企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
158 青岛万信联合置业有限公司 新增至合并范围 新设
159 青岛万州联合置业有限公司 新增至合并范围 新设
160 山西九知乐学教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
161 深圳泊时易科技有限公司 新增至合并范围 新设
162 深圳万科祥盈管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
163 沈阳万科华运之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
164 石家庄万科嘉实景润房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
165 四川万知教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
166 山西九知体育文化有限公司 新增至合并范围 新设
167 深圳前海万选实业控股有限公司 新增至合并范围 新设
168 沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园 新增至合并范围 新设
169 沈阳万科万西企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
170 石家庄万科文汇房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
171 四川智云创新置业有限公司 新增至合并范围 新设
172 宿迁万辰置业有限公司 新增至合并范围 新设
173 太原嘉盈企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
174 太原万泽企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
175 天津津永万逸房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
176 太原轨道万科金台置业有限公司 新增至合并范围 新设
177 太原万科中环房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
178 唐山万科盛泰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
179 天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司 新增至合并范围 新设
180 温州万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
181 温州万旭置业有限公司 新增至合并范围 新设
182 新疆万有引力房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
169
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
183 厦门市万泷置业有限公司 新增至合并范围 新设
184 烟台万裕企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
185 烟台万智房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
186 珠海市万彩缤纷房地产有限公司 新增至合并范围 新设
187 智臻物業服務有限公司 新增至合并范围 新设
188 鞍山华运置业有限公司 新增至合并范围 并购
189 北京国晟物业管理有限公司 新增至合并范围 并购
190 常熟市和瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
191 鼎胜(天津)市政工程有限公司 新增至合并范围 并购
192 东莞市京诚实业投资有限公司 新增至合并范围 并购
193 公主岭市万泰房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
194 甘肃融港侨房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
195 桂林市临桂奥林匹克花园物业服务有限公司 新增至合并范围 并购
196 黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司 新增至合并范围 并购
197 金华科茂置业有限公司 新增至合并范围 并购
198 柳州汇东投资有限公司 新增至合并范围 并购
199 深圳市晶发物业服务有限公司 新增至合并范围 并购
200 苏州吴中中新置地有限公司 新增至合并范围 并购
201 深圳市康达尔物业服务有限公司 新增至合并范围 并购
202 苏州悦恒置地有限公司 新增至合并范围 并购
203 武汉市金鼎物业管理有限公司 新增至合并范围 并购
204 西安伊合源实业有限责任公司 新增至合并范围 并购
205 厦门宝呈众华置业有限公司 新增至合并范围 并购
206 扬州教育置业有限公司 新增至合并范围 并购
207 北京信越置业有限公司 新增至合并范围 并购
208 成都城实置业有限公司 新增至合并范围 并购
209 重庆西航溥博企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 并购
210 大连万嘉之光置业有限公司 新增至合并范围 并购
211 佛山市南海区达创仓储有限公司 新增至合并范围 并购
212 贵阳景骐房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
213 广州市万科商业管理有限公司 新增至合并范围 并购
214 杭州元常房地产投资有限公司 新增至合并范围 并购
215 河南国信乐达房地产有限公司 新增至合并范围 并购
216 济南万中置业有限公司 新增至合并范围 并购
217 临沂鲁商置业发展有限公司 新增至合并范围 并购
218 四川中瑞宏通建设有限公司 新增至合并范围 并购
219 深圳市好天下物业管理有限公司 新增至合并范围 并购
220 苏州顺科建设发展有限公司 新增至合并范围 并购
221 天津章梁房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
222 厦门市安象投资有限公司 新增至合并范围 并购
223 咸阳万森泉房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
170
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
224 漳州宝呈众华投资有限责任公司 新增至合并范围 并购
225 东莞市科珩实业投资有限公司 从合并范围减少 出售
226 杭州耀安保安服务有限公司 从合并范围减少 出售
227 沈阳万科万洲房地产开发有限公司 从合并范围减少 出售
228 鞍山东惠房地产开发有限公司 从合并范围减少 出售
229 北京禾亿企业管理有限公司 从合并范围减少 出售
230 东莞市万汇房地产开发有限公司 从合并范围减少 出售
231 宁波均胜万投置业有限公司 从合并范围减少 出售
232 苏州傅亿企业管理咨询有限公司 从合并范围减少 出售
234 东莞市云航实业投资有限公司 从合并范围减少 注销
235 东莞市中万骏峰实业投资有限公司 从合并范围减少 注销
236 佛山市南海区万优房地产投资有限公司 从合并范围减少 注销
237 济南丰安房产经纪有限公司 从合并范围减少 注销
238 济南万贵昌房地产开发有限公司 从合并范围减少 注销
239 昆明万航房地产开发有限公司 从合并范围减少 注销
240 昆明万磊房地产开发有限公司 从合并范围减少 注销
241 南京裕新置业有限公司 从合并范围减少 注销
242 山东学知研学旅行有限公司 从合并范围减少 注销
243 三亚金域置地有限公司 从合并范围减少 注销
244 天津万福投资有限公司 从合并范围减少 注销
245 厦门市万商美鼎置业有限公司 从合并范围减少 注销
246 北京万科企业管理有限公司 从合并范围减少 注销
247 东莞市科铸实业投资有限公司 从合并范围减少 注销
248 佛山市裕菲房地产有限公司 从合并范围减少 注销
249 济南万悦企业管理咨询有限公司 从合并范围减少 注销
250 济南万云享科技发展有限公司 从合并范围减少 注销
251 昆明万润房地产开发有限公司 从合并范围减少 注销
252 昆明万铮房地产开发有限公司 从合并范围减少 注销
253 三亚万顺汇房地产开发有限责任公司 从合并范围减少 注销
254 沈阳万科万北置业有限公司 从合并范围减少 注销
255 上海天亿置业发展有限公司 从合并范围减少 注销
256 厦门市玺商商业管理有限公司 从合并范围减少 注销
257 厦门万科星置业有限公司 从合并范围减少 注销
（三）发行人 2018 年度财务报表合并范围变化情况
2018 年公司新纳入合并范围的子公司 1,058 家，不再纳入合并范围的子公司
66 家，合并范围变动的主要子公司情况如下：
171
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
1 安徽万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
2 包头万科房地产有限公司 新增至合并范围 新设
3 包头万青管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
4 北京昌弘金顺科技有限公司 新增至合并范围 新设
5 北京大富盈宇科技有限公司 新增至合并范围 新设
6 北京歌恒厚德企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
7 北京海厚文石企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
8 北京和顺非凡文化传播有限公司 新增至合并范围 新设
9 北京汇圣鸢祥科技有限公司 新增至合并范围 新设
10 北京进禄优熙科技有限公司 新增至合并范围 新设
11 北京康瑞伟业文化有限公司 新增至合并范围 新设
12 北京六凯农业科技有限公司 新增至合并范围 新设
13 北京潞城万筑产城建设有限公司 新增至合并范围 新设
14 北京万旌企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
15 北京万乐学国际教育咨询中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
16 北京万思乐学教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
17 北京欣荣志成文化有限公司 新增至合并范围 新设
18 常州泓成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
19 成都泊汇公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
20 成都合众致远品牌营销策划有限公司 新增至合并范围 新设
21 成都嘉熙企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
22 成都朴寓房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
23 成都泰安融城企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
24 成都万川置业有限公司 新增至合并范围 新设
25 成都万合国鑫企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
26 成都万合锦天企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
27 成都万合仁峰企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
28 成都万合太乙企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
29 成都万合万成企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
30 成都万合万云企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
31 成都万合怡心湖企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
32 成都万晟鸿城企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
33 成都万兴绿建科技有限公司 新增至合并范围 新设
34 成都中万天利置业有限公司 新增至合并范围 新设
35 长春市智科教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
36 长春万鸿房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
37 长春万科华颐房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
38 长春万科华宜房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
39 长春万享房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
40 长春万旭房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
41 长沙市万龙房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
172
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
42 长沙市万筑装饰工程有限公司 新增至合并范围 新设
43 重庆华府企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
44 重庆江盈方仓储有限公司 新增至合并范围 新设
45 重庆九盈仓储有限公司 新增至合并范围 新设
46 重庆万翠置业有限公司 新增至合并范围 新设
47 重庆圆畔置业有限公司 新增至合并范围 新设
48 重庆悦渝企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
49 大连泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
50 大连万航置业有限公司 新增至合并范围 新设
51 大连万岭置业有限公司 新增至合并范围 新设
52 大连万新置业有限公司 新增至合并范围 新设
53 大连盈珺置业有限公司 新增至合并范围 新设
54 大连盈琭置业有限公司 新增至合并范围 新设
55 大连盈玚置业有限公司 新增至合并范围 新设
56 大连盈玉置业有限公司 新增至合并范围 新设
57 东莞市东万凯腾实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
58 东莞市东万睿峰实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
59 东莞市东万智峰实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
60 东莞市科埠实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
61 东莞市科殿实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
62 东莞市科淼实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
63 东莞市科璆实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
64 东莞市科燊实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
65 东莞市科亿实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
66 东莞市科昀实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
67 东莞市启淦实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
68 东莞市晟沛实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
69 东莞市万科城市发展有限公司 新增至合并范围 新设
70 东莞市万民房地产有限公司 新增至合并范围 新设
71 东莞市万颂实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
72 东莞市万轩房地产有限公司 新增至合并范围 新设
73 东莞市万驿停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
74 东莞市万志体育发展有限公司 新增至合并范围 新设
75 东莞市云航实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
76 东莞市中万光大酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
77 东莞市中万骏峰实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
78 东莞市筑盈实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
79 东莞云晟投资服务有限公司 新增至合并范围 新设
80 佛山市禅城区万投雅城房地产有限公司 新增至合并范围 新设
81 佛山市禅城区万投韵苑房地产有限公司 新增至合并范围 新设
82 佛山市禅城区万投筑花房地产有限公司 新增至合并范围 新设
173
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
83 佛山市禅城区万投筑隆房地产有限公司 新增至合并范围 新设
84 佛山市禅城区万投筑雅房地产有限公司 新增至合并范围 新设
85 佛山市南海区桂城街道梅沙幼儿园有限公司 新增至合并范围 新设
86 佛山市南海区万星房地产有限公司 新增至合并范围 新设
87 佛山市祺健晟钺体育科技有限公司 新增至合并范围 新设
88 佛山市穗航信息科技有限公司 新增至合并范围 新设
89 佛山市万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
90 福建泊时易鹭科技有限公司 新增至合并范围 新设
91 福建平潭万商美建投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
92 福建平潭万熠云辉资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
93 福建省平潭万商美里投资有限公司 新增至合并范围 新设
94 福建省万唯家企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
95 福建万家星汇科技有限公司 新增至合并范围 新设
96 福州市万梅教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
97 福州市万雅工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
98 福州市优路家政服务有限公司 新增至合并范围 新设
99 广州蕙心医疗投资有限公司 新增至合并范围 新设
100 广州岭万驿投资有限公司 新增至合并范围 新设
101 广州市精庚股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
102 广州市精凌股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
103 广州市精苗股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
104 广州市精绣股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
105 广州市天河区梅沙澳吉教育培训中心有限公司 新增至合并范围 新设
106 广州市万村不动产经营有限公司 新增至合并范围 新设
107 广州市万建房地产有限公司 新增至合并范围 新设
108 广州市万投房地产有限公司 新增至合并范围 新设
109 广州万恩产业投资有限公司 新增至合并范围 新设
110 广州万江物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
111 贵阳睿投万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
112 贵阳万科骏驰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
113 贵州鸿运友房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
114 哈尔滨桐楠格置业有限责任公司 新增至合并范围 新设
115 哈尔滨万科新里程房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
116 海南万昇房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
117 海南万众房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
118 海宁万业房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
119 杭州泊图公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
120 杭州泊邮公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
121 杭州泊之可物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
122 杭州府苑健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
123 杭州随康健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
174
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
124 杭州万港置业有限公司 新增至合并范围 新设
125 杭州万锦置业有限公司 新增至合并范围 新设
126 杭州万科亚运村开发有限公司 新增至合并范围 新设
127 杭州星链投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
128 合肥碧合裕祥房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
129 合肥市万俊千文供应链有限公司 新增至合并范围 新设
130 合肥万港鑫宸企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
131 河南合众致远房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
132 湖南科筑建设工程有限公司 新增至合并范围 新设
133 济南泊时易停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
134 济南东万置业有限公司 新增至合并范围 新设
135 济南万辰置业有限公司 新增至合并范围 新设
136 济南万舸商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
137 济南万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
138 济南万师傅餐饮管理有限公司 新增至合并范围 新设
139 济南万食园餐饮有限公司 新增至合并范围 新设
140 济南万云享商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
141 嘉善登科商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
142 嘉善上万商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
143 嘉兴万彩置业有限公司 新增至合并范围 新设
144 嘉兴万进房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
145 嘉兴万楷置业有限公司 新增至合并范围 新设
146 嘉兴万屏置业有限公司 新增至合并范围 新设
147 嘉兴万星置业有限公司 新增至合并范围 新设
148 嘉兴万盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
149 江苏万科悦达实业有限公司 新增至合并范围 新设
150 开封万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
151 昆明万滨房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
152 昆明万玖房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
153 昆明万澧房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
154 昆明万巍房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
155 昆明万霄房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
156 昆明续万投资有限公司 新增至合并范围 新设
157 昆山塞纳尔企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
158 兰州万辉房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
159 兰州万时房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
160 南京泊南商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
161 南京随园康养管理有限公司 新增至合并范围 新设
162 南京万康产业园运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
163 南京裕新置业有限公司 新增至合并范围 新设
164 南宁市明维投资有限公司 新增至合并范围 新设
175
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
165 南宁市万霖仓储服务有限公司 新增至合并范围 新设
166 南宁市万物共生投资有限公司 新增至合并范围 新设
167 南宁市万中亨茂商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
168 南宁市新成中万物流有限公司 新增至合并范围 新设
169 南宁市新顺中桥成物流有限公司 新增至合并范围 新设
170 南通科坤企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
171 南通科宁企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
172 南通万虹企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
173 南通万界商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
174 南通万林企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
175 南通万生商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
176 南通筑新房地产有限公司 新增至合并范围 新设
177 宁波港丞企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
178 宁波海曙随园智汇坊健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
179 宁波和隆房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
180 宁波和毅房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
181 宁波佳驰房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
182 宁波佳爵房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
183 宁波乐荣房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
184 宁波乐秀房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
185 宁波梅山保税港区鑫春投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
186 宁波市海曙区德英乐幼儿园 新增至合并范围 新设
187 宁波万城科创产业发展有限公司 新增至合并范围 新设
188 宁波万槐置业有限公司 新增至合并范围 新设
189 宁波万凌置业有限公司 新增至合并范围 新设
190 宁波易格房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
191 宁波易全房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
192 宁波重驰房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
193 平湖上万商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
194 秦皇岛万盈房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
195 青岛天万合钜置业有限公司 新增至合并范围 新设
196 青岛万鼎置业有限公司 新增至合并范围 新设
197 青岛万钜泷投资有限公司 新增至合并范围 新设
198 青岛万怡养老产业有限公司 新增至合并范围 新设
199 青岛万宇恒和建筑工程服务有限公司 新增至合并范围 新设
200 泉州市泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
201 泉州市万科云峰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
202 泉州市万莉装修有限公司 新增至合并范围 新设
203 三亚梅沙客棠酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
204 山东万园实业有限公司 新增至合并范围 新设
205 山东学知研学旅行有限公司 新增至合并范围 新设
176
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
206 陕西安居业置业有限公司 新增至合并范围 新设
207 陕西万万置地有限公司 新增至合并范围 新设
208 上海泊寓酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
209 上海浦东德英乐周浦幼儿园有限公司 新增至合并范围 新设
210 上海万创产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
211 上海万泾置业有限公司 新增至合并范围 新设
212 上海万纬滇春供应链有限公司 新增至合并范围 新设
213 上海万纬鄂汉供应链有限公司 新增至合并范围 新设
214 上海万纬甘皋供应链有限公司 新增至合并范围 新设
215 上海万纬冀廊供应链有限公司 新增至合并范围 新设
216 上海万纬津供应链有限公司 新增至合并范围 新设
217 上海万纬京供应链有限公司 新增至合并范围 新设
218 上海万纬美廓供应链有限公司 新增至合并范围 新设
219 上海万纬闽榕供应链有限公司 新增至合并范围 新设
220 上海万纬皖肥仓储有限公司 新增至合并范围 新设
221 上海万纬湘长供应链有限公司 新增至合并范围 新设
222 上海万纬曜光供应链有限公司 新增至合并范围 新设
223 上海万纬豫郑仓储有限公司 新增至合并范围 新设
224 上海万纬粤鹅供应链有限公司 新增至合并范围 新设
225 上海万纬粤穗供应链有限公司 新增至合并范围 新设
226 上海万纬浙杭供应链有限公司 新增至合并范围 新设
227 上海万臻房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
228 上海万至之企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
229 四川理想加空间企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
230 四川万科锦仁置业有限公司 新增至合并范围 新设
231 四川万驿商旅酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
232 四川万智汇企业服务有限公司 新增至合并范围 新设
233 深汕特别合作区万科投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
234 深圳市福科产业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
235 深圳市龙华区万科双语学校 新增至合并范围 新设
236 深圳市深湾咨询有限公司 新增至合并范围 新设
237 深圳市时代六号房地产有限公司 新增至合并范围 新设
238 深圳市时代五号房地产有限公司 新增至合并范围 新设
239 深圳市万城万户发展有限公司 新增至合并范围 新设
240 深圳市万户智城实业有限公司 新增至合并范围 新设
241 深圳市云上筑建筑有限公司 新增至合并范围 新设
242 深圳市万信富裕实业有限公司 新增至合并范围 新设
243 深圳市万易产业园投资有限公司 新增至合并范围 新设
244 深圳市信万实业有限公司 新增至合并范围 新设
245 深圳市中科万信实业有限公司 新增至合并范围 新设
246 深圳万纬纵横冷链物流有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
247 沈阳经驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
248 沈阳青驿房产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
249 沈阳市沈河区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
250 沈阳市于洪区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
251 沈阳万科保裕房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
252 沈阳万科府铭置业有限公司 新增至合并范围 新设
253 沈阳万科吉宝之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
254 沈阳万科科技产业发展有限公司 新增至合并范围 新设
255 沈阳万科融祥之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
256 沈阳万科泰景之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
257 沈阳万科万洲房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
258 沈阳万科泽运房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
259 沈阳万生佳业教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
260 沈阳万越和商贸有限公司 新增至合并范围 新设
261 石家庄泊寓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
262 石家庄璟阳企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
263 石家庄万合控企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
264 石家庄万科嘉实文澜房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
265 石家庄万科宁泊房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
266 石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
267 石家庄万科文泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
268 首铸二号(东莞)房地产有限公司 新增至合并范围 新设
269 四川理想加空间企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
270 四川万科锦仁置业有限公司 新增至合并范围 新设
271 四川万驿商旅酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
272 四川万智汇企业服务有限公司 新增至合并范围 新设
273 苏州泊创公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
274 苏州傅德企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
275 苏州傅江企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
276 苏州傅苏企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
277 苏州傅悦企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
278 苏州恒珏企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
279 苏州万科城市酵母投资有限公司 新增至合并范围 新设
280 台州市万颖供应链有限公司 新增至合并范围 新设
281 台州万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
282 太仓市环沪房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
283 太仓市上万房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
284 太原恒源万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
285 太原市万科同德房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
286 太原万道企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
287 太原万嘉企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
288 太原万科国投滨湖置业有限公司 新增至合并范围 新设
289 太原万科嘉盛房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
290 太原万科嘉业房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
291 太原万科南站房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
292 太原万科同盛房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
293 太原万科同业房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
294 太原万科长源房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
295 太原万清源企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
296 太原万腾企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
297 太原万忻企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
298 太原万寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
299 太原源寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
300 唐山锋投房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
301 唐山万合房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
302 天津泊寓北方商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
303 天津泊寓复康商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
304 天津泊寓经纬商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
305 天津泊寓中万商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
306 天津达拓房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
307 天津海纳万塘共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
308 天津恒万企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
309 天津鸿万房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
310 天津华康供应链管理有限公司 新增至合并范围 新设
311 天津居滨正房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
312 天津瑞风万林房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
313 天津盛津房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
314 天津市万江商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
315 天津万合共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
316 天津万津企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
317 天津万科滨南共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
318 天津万龙华开房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
319 天津万顺金安置业有限公司 新增至合并范围 新设
320 天津万鑫企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
321 天津万泽房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
322 万科中西部投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
323 万科物流发展有限公司 新增至合并范围 新设
324 万物更新商业管理(扬州)有限公司 新增至合并范围 新设
325 温州捷成房地产有限公司 新增至合并范围 新设
326 温州平阳县万纬供应链有限公司 新增至合并范围 新设
327 温州瑶成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
328 乌鲁木齐风华翠茂房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
329 无锡泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
330 无锡敬屏房地产有限公司 新增至合并范围 新设
331 无锡市旭恒房地产有限公司 新增至合并范围 新设
332 无锡万合养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
333 无锡扬聆房地产有限公司 新增至合并范围 新设
334 芜湖万驰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
335 武汉市宝杉锋汇管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
336 武汉市宏程万励管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
337 武汉市锦乔万耀管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
338 武汉市万林青岸管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
339 武汉市万云创富管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
340 武汉万地滨江房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
341 武汉万地阅江房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
342 武汉万耀之光房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
343 武汉新唐共祥商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
344 西安翰辰教育科技有限公司 新增至合并范围 新设
345 西安立德思教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
西安市未央区万知营地文化艺术培训学校有限公
346 新增至合并范围 新设
司
347 西宁万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
348 西咸新区道诺置业有限公司 新增至合并范围 新设
349 西咸新区科筑置业有限公司 新增至合并范围 新设
350 咸阳万纬仓储有限公司 新增至合并范围 新设
351 新疆城建万利房地产开发经营有限公司 新增至合并范围 新设
352 新疆美好乾德房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
353 兴化市耘垛旅游管理有限公司 新增至合并范围 新设
354 雄安万科绿色研发有限公司 新增至合并范围 新设
355 宿迁万豫置业有限公司 新增至合并范围 新设
356 徐州茗科企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
357 徐州茗天企业管理咨询服务有限公司 新增至合并范围 新设
358 徐州市骆驿企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
359 徐州市茗邈企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
360 徐州市寓驿商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
361 徐州万辉商业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
362 徐州万泰企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
363 厦门市乘商置业有限公司 新增至合并范围 新设
364 厦门市梅沙月美教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
365 厦门市卿岱餐饮有限公司 新增至合并范围 新设
366 厦门市拾鲜记贸易有限公司 新增至合并范围 新设
367 厦门市万岑置业有限公司 新增至合并范围 新设
368 厦门市万港盛房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
369 厦门市万俐置业有限公司 新增至合并范围 新设
370 厦门市万卿置业有限公司 新增至合并范围 新设
371 厦门市万商商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
372 厦门市万溪置业有限公司 新增至合并范围 新设
373 厦门市万象星云科技有限责任公司 新增至合并范围 新设
374 厦门市万驿全投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
375 厦门市万雍置业有限公司 新增至合并范围 新设
376 厦门市域商置业有限公司 新增至合并范围 新设
377 烟台泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
378 烟台共兴投资有限公司 新增至合并范围 新设
379 烟台市万高企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
380 烟台万赛企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
381 盐城万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
382 扬州万隅管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
383 宜昌宏展程房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
384 余姚市万兆供应链有限公司 新增至合并范围 新设
385 漳州市拾鲜记贸易有限公司 新增至合并范围 新设
386 镇江万港置业有限公司 新增至合并范围 新设
387 郑州荣望房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
388 郑州万科方顶企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
389 郑州万祥商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
390 中山市梅沙教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
391 中山市东万房地产有限公司 新增至合并范围 新设
392 中山市宏智置业有限公司 新增至合并范围 新设
393 周口万科锦南房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
394 珠海市万创房地产有限公司 新增至合并范围 新设
395 珠海市万村发展有限公司 新增至合并范围 新设
396 珠海市万锦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
397 珠海市万科诚丰房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
398 珠海市万迎创设计顾问有限公司 新增至合并范围 新设
399 珠海筑城企业管理中心(有限合伙) 新增至合并范围 新设
400 涿州市祥筑房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
401 淄博万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
402 鞍山东惠房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
403 包头万科青岚房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
404 保定万旭房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
405 北京昌正捷恒科技有限公司 新增至合并范围 新设
406 北京枫尘星光文化传媒有限公司 新增至合并范围 新设
407 北京光吉多利科技有限公司 新增至合并范围 新设
408 北京海数尼速文化有限公司 新增至合并范围 新设
409 北京恒燚企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
410 北京金城万源置业有限公司 新增至合并范围 新设
411 北京京睿祥龙文化有限公司 新增至合并范围 新设
412 北京林江台增文化有限公司 新增至合并范围 新设
413 北京龙山昌新文化有限公司 新增至合并范围 新设
414 北京天长通快文化有限公司 新增至合并范围 新设
415 北京万科天恒产城建设有限公司 新增至合并范围 新设
416 北京万世源产城置业有限公司 新增至合并范围 新设
417 北京万御众联国际科技发展有限公司 新增至合并范围 新设
418 北京长泰进鑫科技有限公司 新增至合并范围 新设
419 常州绪阳房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
420 成都泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
421 成都弘煊企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
422 成都锦泰弘安企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
423 成都立德思教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
424 成都启城创合房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
425 成都万成天新置业有限公司 新增至合并范围 新设
426 成都万丰宸辉企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
427 成都万合锦仁企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
428 成都万合眉州企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
429 成都万合商置企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
430 成都万合天利企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
431 成都万合万商企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
432 成都万合西月企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
433 成都万科梦想城建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
434 成都万馨资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
435 成都中万锦天置业有限公司 新增至合并范围 新设
436 长春万铁盛华房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
437 长春泊寓超市服务有限公司 新增至合并范围 新设
438 长春万德供应链管理有限公司 新增至合并范围 新设
439 长春万科地铁置业发展有限公司 新增至合并范围 新设
440 长春万科华溢房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
441 长春万筑房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
442 长沙市泊时易停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
443 长沙市万投企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
444 长沙星悦商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
445 重庆产城科技有限公司 新增至合并范围 新设
446 重庆华庭企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
447 重庆金开企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
448 重庆蓝湾企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
449 重庆悦航企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
450 大连泊寓城市青年公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
451 大连泊寓青年家实业有限公司 新增至合并范围 新设
452 大连万科万怡养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
453 大连万上置业有限公司 新增至合并范围 新设
454 大连盈琚置业有限公司 新增至合并范围 新设
455 大连盈珑置业有限公司 新增至合并范围 新设
456 大连盈琰置业有限公司 新增至合并范围 新设
457 东莞市东万科通实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
458 东莞市东万昀峰实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
459 东莞市科安实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
460 东莞市科岑实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
461 东莞市万动体育发展有限公司 新增至合并范围 新设
462 东莞市科赫实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
463 东莞市科沐实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
464 东莞市科冉实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
465 东莞市科廷实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
466 东莞市科益实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
467 东莞市科卓实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
468 东莞市尚翔实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
469 东莞市晟万房地产有限公司 新增至合并范围 新设
470 东莞市万科酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
471 东莞市万趣体育发展有限公司 新增至合并范围 新设
472 东莞市万拓置业房地产有限公司 新增至合并范围 新设
473 东莞市万颐房地产有限公司 新增至合并范围 新设
474 东莞市万裕房地产有限公司 新增至合并范围 新设
475 东莞市颐创房地产有限公司 新增至合并范围 新设
476 东莞市泽云实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
477 东莞市中万恒峰实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
478 东莞市中万筑翔实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
479 东莞市筑昀实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
480 佛山市禅城区万投星荟房地产有限公司 新增至合并范围 新设
481 佛山市禅城区万投域湾房地产有限公司 新增至合并范围 新设
482 佛山市禅城区万投筑诚房地产有限公司 新增至合并范围 新设
483 佛山市禅城区万投筑江房地产有限公司 新增至合并范围 新设
484 佛山市禅城区万投筑梦房地产有限公司 新增至合并范围 新设
485 佛山市梅沙体育科技有限公司 新增至合并范围 新设
486 佛山市南海区梅域教育培训中心 新增至合并范围 新设
487 佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
488 佛山市顺德区万良房地产有限公司 新增至合并范围 新设
489 佛山市万泊一方停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
490 佛山盈石仓储有限公司 新增至合并范围 新设
491 福建平潭泊时易鹭资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
183
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
492 福建平潭万商美邻资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
493 福建省泊万家投资发展有限公司 新增至合并范围 新设
494 福建省万美家装修有限公司 新增至合并范围 新设
495 福建万传星媒科技有限公司 新增至合并范围 新设
496 福州市仓山区梅沙金域华府幼儿园有限公司 新增至合并范围 新设
497 福州市万霖置业有限公司 新增至合并范围 新设
498 福州市万深合房地产有限公司 新增至合并范围 新设
499 福州市万颐养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
500 广州第六园农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
501 广州精迪房地产有限公司 新增至合并范围 新设
502 广州市泊时易停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
503 广州市精皇股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
504 广州市精茂股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
505 广州市精祥股权投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
506 广州市梅沙教育发展咨询有限公司 新增至合并范围 新设
507 广州市万缤房地产有限公司 新增至合并范围 新设
508 广州市万赫房地产有限公司 新增至合并范围 新设
509 广州市万沙房地产有限公司 新增至合并范围 新设
510 广州市正果文旅创意产业开发有限公司 新增至合并范围 新设
511 贵阳万科富中置业有限公司 新增至合并范围 新设
512 贵阳万科鸣黔会房地产有限公司 新增至合并范围 新设
513 贵阳万科远通远航房地产有限公司 新增至合并范围 新设
514 哈尔滨万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
515 哈尔滨万立双供应链管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
516 海东万盈供应链有限公司 新增至合并范围 新设
517 海南万村新象房屋租赁有限公司 新增至合并范围 新设
518 海宁万臻房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
519 杭州泊湘公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
520 杭州泊阅公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
521 杭州泊舟公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
522 杭州钢园健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
523 杭州万巢投资有限公司 新增至合并范围 新设
524 杭州万辉建筑工程有限公司 新增至合并范围 新设
525 杭州万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
526 杭州万驿停车场管理有限公司 新增至合并范围 新设
527 杭州长流基业产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
528 合肥海泊公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
529 合肥皖融裕祥房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
530 合肥信万鑫宸房产投资有限公司 新增至合并范围 新设
531 河北冀北万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
532 河南第六园农牧科技有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
533 吉林省梅沙商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
534 济南泊寓好望角商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
535 济南禾佳商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
536 济南万城商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
537 济南万航教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
538 济南万林商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
539 济南万时待商务服务有限公司 新增至合并范围 新设
540 济南万悦企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
541 济南元贺置业有限公司 新增至合并范围 新设
542 嘉善科山商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
543 嘉兴巴夫洛供应链有限公司 新增至合并范围 新设
544 嘉兴万瑾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
545 嘉兴万璟实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
546 嘉兴万培置业有限公司 新增至合并范围 新设
547 嘉兴万尚置业有限公司 新增至合并范围 新设
548 嘉兴万业置业有限公司 新增至合并范围 新设
549 江苏万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
550 江西赣江新区万立新供应链管理有限公司 新增至合并范围 新设
551 昆明科华房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
552 昆明万淳房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
553 昆明万科物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
554 昆明万融房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
555 昆明万浠房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
556 昆明万桢房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
557 昆明筑华房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
558 兰州合众致远经济顾问有限公司 新增至合并范围 新设
559 兰州万科时代房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
560 柳州市万华供应链服务有限公司 新增至合并范围 新设
561 南京溧水随园嘉木护理院有限公司 新增至合并范围 新设
562 南京万城工程管理有限公司 新增至合并范围 新设
563 南京万怡产业园运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
564 南宁市乐之家装饰有限公司 新增至合并范围 新设
565 南宁市万科产城资产管理有限公司 新增至合并范围 新设
566 南宁市万纬冷链物流有限公司 新增至合并范围 新设
567 南宁市万物投仓储服务有限公司 新增至合并范围 新设
568 南宁市唯家房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
569 南宁市新宏万轩房地产有限公司 新增至合并范围 新设
570 南宁万滨投资有限公司 新增至合并范围 新设
571 南通科闵企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
572 南通万泊企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
573 南通万沪企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
185
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
574 南通万联商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
575 南通万品商务信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
576 南通万语企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
宁波东钱湖旅游度假区随园智汇坊健康管理有限
577 新增至合并范围 新设
公司
578 宁波格翔房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
579 宁波和崇房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
580 宁波和乔房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
581 宁波佳奥房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
582 宁波佳慈房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
583 宁波乐全房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
584 宁波乐挺房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
585 宁波旅游产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
586 宁波乔源房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
587 宁波市海曙区鼓楼街道随园智汇坊养老服务中心 新增至合并范围 新设
588 宁波万创产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
589 宁波万聚置业有限公司 新增至合并范围 新设
590 宁波万霆产城发展有限公司 新增至合并范围 新设
591 宁波易庆房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
592 宁波易展房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
593 宁波重翔房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
594 平湖万坤置业有限公司 新增至合并范围 新设
595 青岛辉兴置业有限公司 新增至合并范围 新设
596 青岛天万置业有限公司 新增至合并范围 新设
597 青岛万宏置业有限公司 新增至合并范围 新设
598 青岛万怡时代养老服务管理有限公司 新增至合并范围 新设
599 青岛万盈置业有限公司 新增至合并范围 新设
600 清徐万科恒郡房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
601 泉州市万城装修有限公司 新增至合并范围 新设
602 泉州市万乐装修有限公司 新增至合并范围 新设
603 泉州市万瑞装修有限公司 新增至合并范围 新设
604 三亚铭悦酒店管理有限公司 新增至合并范围 新设
605 山东万建房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
606 陕西驰筑置业有限公司 新增至合并范围 新设
607 陕西泽筑置业有限公司 新增至合并范围 新设
608 上海德英乐培训学校有限公司 新增至合并范围 新设
609 上海市静安区民办德英乐幼儿园 新增至合并范围 新设
610 上海万海泾房地产有限公司 新增至合并范围 新设
611 上海万纬诚拙供应链有限公司 新增至合并范围 新设
612 上海万纬鼎淄实业发展有限公司 新增至合并范围 新设
613 上海万纬鄂武供应链有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
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序号 企业名称 变更内容
原因
614 上海万纬供应链有限公司 新增至合并范围 新设
615 上海万纬椒兰供应链有限公司 新增至合并范围 新设
616 上海万纬晋并供应链有限公司 新增至合并范围 新设
617 上海万纬冷链物流有限公司 新增至合并范围 新设
618 上海万纬闽鹭供应链有限公司 新增至合并范围 新设
619 上海万纬陕镐供应链有限公司 新增至合并范围 新设
620 上海万纬武马供应链有限公司 新增至合并范围 新设
621 上海万纬新乌供应链有限公司 新增至合并范围 新设
622 上海万纬渝供应链有限公司 新增至合并范围 新设
623 上海万纬粤禅供应链有限公司 新增至合并范围 新设
624 上海万纬粤莞供应链有限公司 新增至合并范围 新设
625 上海万纬粤甬供应链有限公司 新增至合并范围 新设
626 上海万纬浙甬供应链有限公司 新增至合并范围 新设
627 上海万至镝企业发展有限公司 新增至合并范围 新设
628 上海万宙房地产咨询有限公司 新增至合并范围 新设
629 四川仁峰置业有限公司 新增至合并范围 新设
630 四川万科眉州置业有限公司 新增至合并范围 新设
631 四川万裕丰建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
632 四川优宇建设劳务有限公司 新增至合并范围 新设
633 深圳第六园农业发展有限公司 新增至合并范围 新设
634 深圳市浪骑帆船运动俱乐部有限公司 新增至合并范围 新设
635 深圳市偶米家运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
636 深圳市深元咨询有限公司 新增至合并范围 新设
637 深圳市时代四号房地产有限公司 新增至合并范围 新设
638 深圳市万城百家发展有限公司 新增至合并范围 新设
639 深圳市万村物业发展有限公司 新增至合并范围 新设
640 深圳市万科里投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
641 深圳市万禧实业投资有限公司 新增至合并范围 新设
642 深圳市万兴富裕实业有限公司 新增至合并范围 新设
643 深圳市万众智城实业有限公司 新增至合并范围 新设
644 深圳市兴万实业有限公司 新增至合并范围 新设
645 深圳万仟实业发展有限公司 新增至合并范围 新设
646 深圳万选实业发展有限公司 新增至合并范围 新设
647 沈阳齐驿房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
648 沈阳市大东区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
649 沈阳市铁西区万航教育培训学校 新增至合并范围 新设
650 沈阳万科保康置业有限公司 新增至合并范围 新设
651 沈阳万科宸光房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
652 沈阳万科富华房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
653 沈阳万科金旅置业有限公司 新增至合并范围 新设
654 沈阳万科融祥房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
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序号 企业名称 变更内容
原因
655 沈阳万科盛昌之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
656 沈阳万科万北置业有限公司 新增至合并范围 新设
657 沈阳万科万洲之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
658 沈阳万科泽运之辉置业有限公司 新增至合并范围 新设
659 沈阳万怡安瑞健康管理有限公司 新增至合并范围 新设
660 沈阳优尚教育发展有限公司 新增至合并范围 新设
661 石家庄辉阳企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
662 石家庄融泽企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
663 石家庄万科嘉实房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
664 石家庄万科嘉实盈泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
665 石家庄万科宁泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
666 石家庄万科润德琅翠房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
667 石家庄万乐智能物流有限公司 新增至合并范围 新设
668 石家庄元辉房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
669 四川仁峰置业有限公司 新增至合并范围 新设
670 四川万科眉州置业有限公司 新增至合并范围 新设
671 四川万裕丰建设发展有限公司 新增至合并范围 新设
672 四川优宇建设劳务有限公司 新增至合并范围 新设
673 苏州万明供应链有限公司 新增至合并范围 新设
674 苏州泊信酒店有限公司 新增至合并范围 新设
675 苏州傅鸿企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
676 苏州傅镕企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
677 苏州傅元企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
678 苏州傅泽企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
679 苏州深万企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
680 台州万桥置业有限公司 新增至合并范围 新设
681 台州万椒置业有限公司 新增至合并范围 新设
682 太仓市万启房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
683 太仓市科善房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
684 太仓市万昆房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
685 太原泊寓企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
686 太原晶寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
687 太原万辰置业有限公司 新增至合并范围 新设
688 太原万阜企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
689 太原万科轨道交通置业有限公司 新增至合并范围 新设
690 太原万科嘉创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
691 太原万科嘉享房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
692 太原万科南馥房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
693 太原万科同创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
694 太原万科同享房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
695 太原万科长风之光房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
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序号 企业名称 变更内容
原因
696 太原万亩农业科技有限公司 新增至合并范围 新设
697 太原万尚企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
698 太原万享企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
699 太原万赢企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
700 唐山万富合益房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
701 唐山志投房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
702 天津远博万创房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
703 天津泊寓东第商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
704 天津泊寓津滨商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
705 天津泊寓九洲商业运营管理有限公司 新增至合并范围 新设
706 天津博尚万逸房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
707 天津方宏房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
708 天津海庭共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
709 天津恒焱房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
710 天津侯台建城共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
711 天津金海房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
712 天津凯周华房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
713 天津瑞风万林共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
714 天津市万安商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
715 天津万沣房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
716 天津万合华盛置业有限公司 新增至合并范围 新设
717 天津万锦华瑞房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
718 天津万利共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
719 天津万顺共创共担有限公司 新增至合并范围 新设
720 天津万武供应链管理有限公司 新增至合并范围 新设
721 天津万越辉房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
722 天津祥筑房地产信息咨询有限公司 新增至合并范围 新设
723 万科(张家口)旅游开发有限公司 新增至合并范围 新设
724 万科中西部企业有限公司 新增至合并范围 新设
725 温州湖成房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
726 温州科城建设开发有限公司 新增至合并范围 新设
727 温州奇成房地产有限公司 新增至合并范围 新设
728 温州智宸商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
729 乌鲁木齐万纬新荣供应链管理有限公司 新增至合并范围 新设
730 无锡狄翰房地产有限公司 新增至合并范围 新设
731 无锡市沙岳房地产有限公司 新增至合并范围 新设
732 无锡万宸教育投资有限公司 新增至合并范围 新设
733 无锡万旭养老服务有限公司 新增至合并范围 新设
734 无锡运融房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
735 武汉金色万耀房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
736 武汉市汉宜恒和管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
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序号 企业名称 变更内容
原因
737 武汉市金湾誉礼管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
738 武汉市万合创盈管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
739 武汉市万悦金乔管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
740 武汉万创空间科技企业孵化器有限公司 新增至合并范围 新设
741 武汉万地景云房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
742 武汉万邻友商网络科技有限责任公司 新增至合并范围 新设
743 武汉万云房地产有限公司 新增至合并范围 新设
744 西安富港房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
745 西安合众致远经纪顾问有限公司 新增至合并范围 新设
746 西安万紫合置业有限公司 新增至合并范围 新设
747 西咸新区崇胜房地产有限公司 新增至合并范围 新设
748 西咸新区昊鼎置业有限公司 新增至合并范围 新设
749 咸阳万和林房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
750 忻州万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
751 新疆合众致远房地产经纪有限公司 新增至合并范围 新设
752 新疆万利风尚企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
753 雄安万创检测有限公司 新增至合并范围 新设
754 宿迁万宇企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
755 徐州产城企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
756 徐州茗顺企业管理有限公司 新增至合并范围 新设
757 徐州铭创置业有限公司 新增至合并范围 新设
758 徐州市茗郡企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
759 徐州市茗智企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
760 徐州万超企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
761 徐州万锦企业管理服务有限公司 新增至合并范围 新设
762 徐州盈智纬投物流仓储有限公司 新增至合并范围 新设
763 厦门市府商商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
764 厦门市睦居商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
765 厦门市森商商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
766 厦门市食乐餐饮管理有限公司 新增至合并范围 新设
767 厦门市万村新象建设有限公司 新增至合并范围 新设
768 厦门市万驹置业有限公司 新增至合并范围 新设
769 厦门市万茗置业有限公司 新增至合并范围 新设
770 厦门市万商美鼎置业有限公司 新增至合并范围 新设
771 厦门市万缇置业有限公司 新增至合并范围 新设
772 厦门市万羡置业有限公司 新增至合并范围 新设
773 厦门市万驿立洲投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
774 厦门市万驿洲投资管理有限公司 新增至合并范围 新设
775 厦门市玺商商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
776 厦门万村新象房屋租赁有限公司 新增至合并范围 新设
777 厦门万物工场文化创意产业有限公司 新增至合并范围 新设
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序号 企业名称 变更内容
原因
778 烟台共担企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
779 烟台津港置业有限公司 新增至合并范围 新设
780 烟台万融企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
781 烟台裕尊房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
782 扬州泊寓公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
783 扬州万之沣管理咨询有限公司 新增至合并范围 新设
784 银川万科企业有限公司 新增至合并范围 新设
785 云南万科文化旅游发展有限公司 新增至合并范围 新设
786 镇江万润置业有限公司 新增至合并范围 新设
787 郑州万科百寓房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
788 郑州万科瀚湖房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
789 郑州万科璞樾房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
790 郑州新田万科房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
791 中山市泊寓物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
792 中山市宏通置业有限公司 新增至合并范围 新设
793 中山市科筑建设管理有限公司 新增至合并范围 新设
794 周口市万晟达房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
795 珠海唐隆置业有限公司 新增至合并范围 新设
796 珠海市寓驿公寓管理有限公司 新增至合并范围 新设
797 珠海市万恒创越商业管理有限公司 新增至合并范围 新设
798 珠海市万卷博睿教育咨询有限公司 新增至合并范围 新设
799 珠海万唯丰商业运营有限公司 新增至合并范围 新设
800 诸暨市万斌供应链有限责任公司 新增至合并范围 新设
801 涿州中万科技产业发展有限公司 新增至合并范围 新设
802 Beluga(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
803 Cedarwood(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
804 GoldenBaycrest(BVI)Limited 新增至合并范围 新设
805 Narwhal(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
806 NYVDW543BLLC 新增至合并范围 新设
807 PromiseFineInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
808 ScenicCascadeLimited 新增至合并范围 新设
809 Tetris(Asia)HoldingCompanyLimited 新增至合并范围 新设
810 TrendShineLimited 新增至合并范围 新设
811 UnionGraceInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
812 VandataInformationTechnologyCompanyLimited 新增至合并范围 新设
813 Winsteria(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
814 Wintergreen(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
815 AmberShineLimited 新增至合并范围 新设
816 CascadePeakLimited 新增至合并范围 新设
817 Cocova(HK)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
818 LePontPropertyManagementCompanyLimited 新增至合并范围 新设
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
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序号 企业名称 变更内容
原因
819 NYVDW543ALLC 新增至合并范围 新设
820 OceanicJadeLimited 新增至合并范围 新设
821 ProsperousSeaGroupLimited 新增至合并范围 新设
822 SunshinePraiseLimited 新增至合并范围 新设
823 Tetris(Overseas)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
824 Unicon(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
825 UniqueFidelityInvestmentsLimited 新增至合并范围 新设
826 Vetiver(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
827 Winmaxi(BVI)CompanyLimited 新增至合并范围 新设
828 霸州市孔雀湖房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
829 北京捷盛商业管理有限公司 新增至合并范围 并购
830 北京凯华房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
831 北京万永房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
832 长春宇矗储运有限公司 新增至合并范围 并购
833 成都川云茂通实业有限公司 新增至合并范围 并购
834 成都锦融积物流有限公司 新增至合并范围 并购
835 成都悦榕第三置业有限公司 新增至合并范围 并购
836 成都悦榕第一置业有限公司 新增至合并范围 并购
837 慈溪市万辰希供应链有限公司 新增至合并范围 并购
838 大厂回族自治县裕景房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
839 大连中集铁路装备有限公司 新增至合并范围 并购
840 东莞德华涂料有限公司 新增至合并范围 并购
841 东莞市祥盛房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
842 佛山市南海区优创仓储有限公司 新增至合并范围 并购
843 福州市仓山区意华企业管理服务有限公司 新增至合并范围 并购
844 福州优家投资管理有限责任公司 新增至合并范围 并购
845 港中旅(沈阳)置业有限公司 新增至合并范围 并购
846 贵阳德盛置业有限公司 新增至合并范围 并购
847 哈尔滨星海房地产发展有限公司 新增至合并范围 并购
848 海门重万置业有限公司 新增至合并范围 并购
849 杭州富阳富茂置业有限公司 新增至合并范围 并购
850 杭州乐荣节能动力科技有限公司 新增至合并范围 并购
851 杭州万晴实业有限公司 新增至合并范围 并购
852 河南民信置业有限公司 新增至合并范围 并购
853 黄山悦榕旅游发展有限公司 新增至合并范围 并购
854 吉宝湾房地产开发(沈阳)有限公司 新增至合并范围 并购
855 济南佳怡电子商务有限公司 新增至合并范围 并购
856 江苏中瑞化工有限公司 新增至合并范围 并购
857 江西万胜仓储服务有限公司 新增至合并范围 并购
858 金博(天津)建工有限公司 新增至合并范围 并购
859 晋中市中凯佳房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
192
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
860 昆明十一物流有限公司 新增至合并范围 并购
861 昆山万昆供应链管理有限公司 新增至合并范围 并购
862 廊坊市孔雀洲房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
863 廊坊万纬冷链物流有限公司 新增至合并范围 并购
864 丽江悦椿房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
865 丽江悦榕酒店有限公司 新增至合并范围 并购
866 连江宏晟冷链物流有限公司 新增至合并范围 并购
867 宁波康瑞企业管理咨询有限公司 新增至合并范围 并购
868 宁波万博供应链管理有限公司 新增至合并范围 并购
869 平度万科置业有限公司 新增至合并范围 并购
870 厦门市景徽饮料有限公司 新增至合并范围 并购
871 陕西金玖置地房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
872 上海美源光电材料有限公司 新增至合并范围 并购
873 上海申斯物流有限公司 新增至合并范围 并购
874 上海万吉冷藏有限公司 新增至合并范围 并购
875 上海中隆纸业有限公司 新增至合并范围 并购
876 深圳三星视界有限公司 新增至合并范围 并购
877 深圳市润信达投资发展有限公司 新增至合并范围 并购
878 深圳万海启佑投资有限公司 新增至合并范围 并购
879 沈阳铁鑫达房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 并购
880 沈阳万科紫东房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
881 四川川商置业有限公司 新增至合并范围 并购
882 苏州希埃姆西体育服务有限公司 新增至合并范围 并购
883 太古海投冷链物流(厦门)有限公司 新增至合并范围 并购
884 太古冷链物流(上海)有限公司 新增至合并范围 并购
885 天津萃生商业运营管理有限公司 新增至合并范围 并购
886 天津海吉星农产品电子商务有限公司 新增至合并范围 并购
887 天津海庭置业发展有限公司 新增至合并范围 并购
888 天津生态城生恒生态物业服务有限公司 新增至合并范围 并购
889 天津万悦投资有限公司 新增至合并范围 并购
890 威海威高置地有限公司 新增至合并范围 并购
891 芜湖万佳房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
892 西安翰林壹品房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
893 西安泽合房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
894 新疆中万火炬房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
895 徐州润彭置业有限公司 新增至合并范围 并购
896 烟台赛格置业有限公司 新增至合并范围 并购
897 烟台云祥置业有限公司 新增至合并范围 并购
898 盐城悦达天惠置业有限公司 新增至合并范围 并购
899 云南甬商置业有限责任公司 新增至合并范围 并购
900 镇江虹孚置业有限公司 新增至合并范围 并购
193
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
901 郑州市海创孵化器有限公司 新增至合并范围 并购
902 涿州立新诚信化工有限责任公司 新增至合并范围 并购
903 资阳市明大物流有限公司 新增至合并范围 并购
904 淄博鑫林置业有限公司 新增至合并范围 并购
905 北京翰通商业发展有限公司 新增至合并范围 并购
906 北京居正房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
907 北京联星房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 并购
908 长春市睿智达远东房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 并购
909 常熟新地物流有限公司 新增至合并范围 并购
910 成都家园经营管理有限公司 新增至合并范围 并购
911 成都万申冷链物流有限公司 新增至合并范围 并购
912 成都悦榕第四置业有限公司 新增至合并范围 并购
913 重庆初心药业有限公司 新增至合并范围 并购
914 大厂回族自治县裕达房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
915 大连樱花园开发有限公司 新增至合并范围 并购
916 迪庆香格里拉吉瓦仁安旅游度假村有限公司 新增至合并范围 并购
917 东莞市东万盈合房地产有限公司 新增至合并范围 并购
918 佛山市南海景泰来仓储有限公司 新增至合并范围 并购
919 福州丰联酒店管理有限公司 新增至合并范围 并购
920 福州台江区优家投资管理有限公司 新增至合并范围 并购
921 盖世理(无锡)仓储发展有限公司 新增至合并范围 并购
922 广州志达农业发展有限公司 新增至合并范围 并购
923 贵阳中航房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
924 哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 新增至合并范围 并购
925 杭州博鼎投资合伙企业(有限合伙) 新增至合并范围 并购
926 杭州君烨信息科技有限公司 新增至合并范围 并购
927 杭州青延供应链管理有限公司 新增至合并范围 并购
928 杭州左禾贸易有限公司 新增至合并范围 并购
929 湖北昕景投资有限公司 新增至合并范围 并购
930 黄山悦榕物业管理有限公司 新增至合并范围 并购
931 吉林华庭置业有限公司 新增至合并范围 并购
932 嘉兴荣旺置业有限公司 新增至合并范围 并购
933 江西江中天宁房地产有限责任公司 新增至合并范围 并购
934 江西万纬物流有限公司 新增至合并范围 并购
935 晋中市奥林百和房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
936 昆明恒汇置业有限公司 新增至合并范围 并购
937 昆明铸创房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
938 昆山源检食品科技有限公司 新增至合并范围 并购
939 廊坊拓达房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
940 廊坊万泽房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
941 丽江悦榕国际旅行社有限公司 新增至合并范围 并购
194
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
942 丽江悦榕物业服务有限公司 新增至合并范围 并购
943 南京万纬冷链物流有限公司 新增至合并范围 并购
944 宁波梅山保税港区中城乾元投资中心(有限合伙) 新增至合并范围 并购
945 宁波艺茂置业有限公司 新增至合并范围 并购
946 三亚众享共赢商务服务有限公司 新增至合并范围 并购
947 山西中凯佳房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
948 上海禾美家具有限公司 新增至合并范围 并购
949 上海耐姆克电子有限公司 新增至合并范围 并购
950 上海同程仓储有限公司 新增至合并范围 并购
951 上海徐汇中城商务运营管理有限公司 新增至合并范围 并购
952 上海卓额实业有限公司 新增至合并范围 并购
953 深圳市桦盈实业有限公司 新增至合并范围 并购
954 深圳市万纬物流管理有限公司 新增至合并范围 并购
955 沈阳普健仓储有限公司 新增至合并范围 并购
956 沈阳万科中山之辉置业有限公司 新增至合并范围 并购
957 石狮和安物流有限公司 新增至合并范围 并购
958 苏州吴中城投万科置业有限公司 新增至合并范围 并购
959 苏州宜家开元酒店有限公司 新增至合并范围 并购
960 太古冷链物流(宁波)有限公司 新增至合并范围 并购
961 唐山采宏房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
962 天津海吉星冷链仓储有限公司 新增至合并范围 并购
963 天津海吉星中央大厨房物流配送有限公司 新增至合并范围 并购
964 天津侯台建城房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
965 天津万榕企业管理有限公司 新增至合并范围 并购
966 天津中孚明夷商业运营管理有限公司 新增至合并范围 并购
967 无锡万代房地产营销策划有限公司 新增至合并范围 并购
968 武汉云瑞德置业有限公司 新增至合并范围 并购
969 西安市高新区安和物流有限公司 新增至合并范围 并购
970 西安中瑞凯达商业管理有限公司 新增至合并范围 并购
971 徐州骏茂房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
972 徐州顺祥置业有限公司 新增至合并范围 并购
973 烟台万尚房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
974 盐城悦达交控置业有限公司 新增至合并范围 并购
975 阳朔悦榕酒店有限公司 新增至合并范围 并购
976 浙江财富兴园置业有限公司 新增至合并范围 并购
977 镇江万隆置业有限公司 新增至合并范围 并购
978 珠海沃成瀚丰置业有限公司 新增至合并范围 并购
979 涿州裕泰房地产开发有限公司 新增至合并范围 并购
980 淄博世界贸易中心置业有限公司 新增至合并范围 并购
981 ABMFJInvestmentLimited 新增至合并范围 并购
982 ChangshuLogisticsPte.Ltd. 新增至合并范围 并购
195
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
983 ChinaLogisticsManagementHKHoldingLimited 新增至合并范围 并购
984 FilincoEnterprisesLimited 新增至合并范围 并购
985 HongKongChungLoongLimited 新增至合并范围 并购
986 LLCBetskoy 新增至合并范围 并购
987 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo1(S)PteL 新增至合并范围 并购
td.
988 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo.4(S)Pte 新增至合并范围 并购
Ltd.
989 SancturayJiwaRenga(S)PteLtd. 新增至合并范围 并购
990 SwirePacificColdStorageLimited 新增至合并范围 并购
991 VXLogisticsXIII(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
992 VXLogisticsXIV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
993 VXLogisticsXV(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
994 VXLogisticsXVI(HK)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
995 VXLogisticsXVIII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围 并购
996 BanyanTreeAssets(China)HoldingsPte.Ltd. 新增至合并范围 并购
997 ChinaLogisticsManagement(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
998 EverOnwardCorporation 新增至合并范围 并购
999 GazeleyWuxi1HoldingsLimited 新增至合并范围 并购
1000 HongKongNemtekInternationalCo.,Limited 新增至合并范围 并购
1001 SanctuaryAssets(S)1Pte.Ltd. 新增至合并范围 并购
1002 SanctuaryChengduDevelopmentCompanyNo3(S)PteL 新增至合并范围 并购
td.
1003 SanctuaryLijiang(S)PteLtd. 新增至合并范围 并购
1004 ShenxiaLogisticsInvestmentHongKongLimited 新增至合并范围 并购
1005 VXLogisticsXIII(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1006 VXLogisticsXIV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1007 VXLogisticsXV(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1008 VXLogisticsXVI(BVI)HoldingLimited 新增至合并范围 并购
1009 VXLogisticsXVII(BVI)HoldingLtd. 新增至合并范围 并购
1010 WeiEInvestmentLimited 新增至合并范围 并购
1011 鞍山市美佳物业服务有限公司 不纳入合并范围 出售
1012 北京思翼企业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1013 北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1014 成都锦成行物流有限公司 不纳入合并范围 出售
1015 大连万腾置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1016 佛山乐维仓储有限公司 不纳入合并范围 出售
1017 佛山万源仓储服务有限公司 不纳入合并范围 出售
1018 广州万墩仓储有限公司 不纳入合并范围 出售
1019 杭州锦时置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1020 江西万航益富置业有限公司 不纳入合并范围 出售
196
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
1021 昆明万昆物流有限公司 不纳入合并范围 出售
1022 昆山浩捷信息咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
1023 宁波万晨仓储有限公司 不纳入合并范围 出售
1024 上海万筠房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1025 上海万库投资管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1026 深圳市时代二号房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1027 深圳市万鸿嘉投资发展有限公司 不纳入合并范围 出售
1028 世畅自行车配件(深圳)有限公司 不纳入合并范围 出售
1029 苏州和济置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1030 温州万碧金房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1031 温州万贤置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1032 温州万祯置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1033 武汉万物仓储管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1034 云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1035 云南保谊经贸有限公司 不纳入合并范围 出售
1036 北京翰业通宏咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
1037 北京万德盈商业运营管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1038 长乐市万乐房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1039 大连官房房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
1040 大连万兴置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1041 佛山市高明纬贵仓储有限公司 不纳入合并范围 出售
1042 福州市万思置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1043 海宁万普仓储有限公司 不纳入合并范围 出售
1044 杭州元仓置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1045 京亚(南京)供应链管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1046 昆明万普房地产开发有限公司 不纳入合并范围 出售
1047 昆山聚卓企业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1048 上海上房现代物流有限公司 不纳入合并范围 出售
1049 上海万锴房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1050 上海万睿房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1051 深圳市时代一号房地产有限公司 不纳入合并范围 出售
1052 沈阳新兴置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1053 苏州高新新吴置地有限公司 不纳入合并范围 出售
1054 天津联祺行远企业管理咨询有限公司 不纳入合并范围 出售
1055 温州万茂置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1056 温州万誉置业有限公司 不纳入合并范围 出售
1057 武汉商汇物流管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1058 武汉长江科技经济开发有限公司 不纳入合并范围 出售
1059 云南保谊恒华物流有限公司 不纳入合并范围 出售
1060 中新(天津)商业管理有限公司 不纳入合并范围 出售
1061 北京万科四季花城房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
197
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
变更
序号 企业名称 变更内容
原因
1062 杭州随安健康管理有限公司 不纳入合并范围 注销
1063 沈阳万科天琴湾置业有限公司 不纳入合并范围 注销
1064 天津信科共创共担有限公司 不纳入合并范围 注销
1065 无锡橡树汇养老管理服务有限公司 不纳入合并范围 注销
1066 扬州万园企业管理有限公司 不纳入合并范围 注销
1067 福州市榕荣房地产有限公司 不纳入合并范围 注销
1068 济南市历下区万科教育培训学校 不纳入合并范围 注销
1069 苏州万美广投资管理有限公司 不纳入合并范围 注销
1070 天津兴海房地产开发有限公司 不纳入合并范围 注销
1071 武汉万普鑫房地产有限公司 不纳入合并范围 注销
注：本集团向合作方转让项目部分股权，转让后，项目公司重大经营决策需各方一致通过，因
而该等项目公司不纳入本集团合并范围。
三、会计政策调整对财务报表的影响
本集团于 2020 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：《企
业会计准则解释第 13 号》（财会 [2019] 21 号）（“解释第 13 号”）、《新冠肺
炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会 [2020] 10 号）。本集团自 2020 年 1 月
1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调整。
1、解释第 13 号
解释第 13 号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一
控制下企业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务
时，引入了“集中度测试”的选择。此外，解释第 13 号进一步明确了企业的关联
方还包括企业所属企业集团的其他成员单位 (包括母公司和子公司) 的合营企业
或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的其他合营企业或联营企业等。
2、财会 [2020] 10 号
财会 [2020] 10 号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让
提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，
也不需要重新评估租赁分类。根据财会 [2020] 10 号，本集团作为在境内外同时上
市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
198
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解释第 13 号和财会 [2020] 10 号分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日
起施行，本集团采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该解
释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
四、报告期内主要财务指标
（一）发行人报告期内主要财务指标
单位：万元
项目 2020 年度/末 2019 年度/末 2018 年度/末
资产总额 186,917,709.40 172,992,945.04 152,857,935.65
负债总额 151,933,262.07 145,935,033.50 129,295,862.65
全部债务 25,946,963.66 25,879,350.47 26,349,027.74
所有者权益 34,984,447.33 27,057,911.54 23,562,073.00
资产负债率 81.28% 84.36% 84.59%
扣除预收账款/合同负债后的资产负债
47.49% 50.96% 51.55%
率
债务资本比率 42.58% 48.89% 52.79%
流动比率 1.17 1.13 1.15
速动比率 0.41 0.43 0.49
营业收入 41,911,167.77 36,789,387.75 29,767,933.11
营业利润 7,995,864.21 7,661,313.60 6,749,861.25
利润总额 7,967,575.29 7,653,928.95 6,746,020.14
净利润 5,929,811.64 5,513,161.46 4,927,229.45
扣除非经常性损益后净利润 5,797,920.32 5,456,555.58 4,898,207.64
归属于母公司所有者的净利润 4,151,554.49 3,887,208.69 3,377,265.17
扣除非经常性损益后归属于上市公司股
4,023,771.11 3,831,438.75 3,349,007.84
东的净利润
经营活动产生现金流量净额 5,318,802.22 4,568,680.95 3,361,818.34
投资活动产生现金流量净额 579,706.71 -2,862,673.46 -6,736,443.60
筹资活动产生现金流量净额 -3,250,425.99 -3,333,821.04 4,479,764.81
营业毛利率 22.75% 27.30% 29.70%
总资产报酬率 4.91% 5.27% 5.62%
净资产收益率 19.12% 21.78% 23.34%
扣除非经常性损益后净资产收益率 18.69% 21.56% 23.20%
EBITDA 9,015,626.09 8,792,072.14 7,506,018.76
EBITDA 利息保障倍数（倍） 7.80 8.16 7.05
EBITDA 全部债务比 0.35 0.34 0.28
应收账款周转率（次） 168.30 205.86 197.21
存货周转率（次） 0.31 0.28 0.28
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（二）上述财务指标的计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短
期债券+一年内到期的长期借款和应付债券+衍生金融负债；
流动比率=流动资产/流动负债；
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
资产负债率=负债合计/资产合计；
扣除预收账款/合同负债后的资产负债率=（负债合计-预收账款-合同负债）/资
产合计；
债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
营业毛利率=（营业收入-营业成本-主营业务税金及附加）/营业收入；
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/总资产平均余额；
净资产收益率=净利润/净资产平均余额；
扣除非经常性损益后净资产收益率=扣除非经常性损益后净利润/净资产平均
余额；
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的利息收支净额
+其他)+折旧+摊销，2020 年折旧中增加了“使用权资产折旧”；
EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出(不含租赁负债的
利息收支净额+其他)+资本化的利息支出），即不含租赁负债产生的利息；
EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务；
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
存货周转率=营业成本/存货平均余额；
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
200
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五、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司报告期内的财务报表，对公司的资产负债结构、盈利能
力、现金流量、偿债能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下讨论
与分析。
（一）资产结构分析
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
占比 占比
项目 金额 占比（%） 金额 金额
（%） （%）
货币资金 19,523,072.34 10.44 16,619,459.57 9.61 18,841,744.68 12.33
交易性金融资产 17,047.97 0.01 1,173,526.54 0.68 1,190,080.63 0.78
衍生金融资产 1,476.10 0.00 33,225.75 0.02 1,078.29 0.00
应收票据及应收账款 不适用 - 不适用 - 158,873.92 0.10
应收票据 966.24 0.00 2,897.00 0.00 255.84 0.00
应收账款 299,242.33 0.16 198,807.57 0.11 158,618.08 0.10
预付款项 6,224,750.38 3.33 9,779,583.14 5.65 7,595,089.51 4.97
其他应收款 24,949,854.55 13.35 23,546,500.73 13.61 24,432,414.29 15.98
存货 100,206,300.82 53.61 89,701,903.56 51.85 75,030,262.74 49.08
合同资产 616,254.97 0.33 344,493.80 0.20 136,412.68 0.09
持有待售资产 633,472.76 0.34 425,275.49 0.25 662,463.14 0.43
其他流动资产 2,266,267.66 1.21 2,073,262.28 1.20 1,458,765.74 0.95
流动资产合计 154,738,706.12 82.78 143,898,935.46 83.18 129,507,185.63 84.72
可供出售金融资产 - - - - - -
其他权益工具投资 160,123.72 0.09 224,995.37 0.13 163,658.37 0.11
其他非流动金融资产 69,775.95 0.04 67,398.23 0.04 105,233.11 0.07
长期股权投资 14,189,519.03 7.59 13,047,576.83 7.54 12,952,765.58 8.47
投资性房地产 7,995,413.90 4.28 7,356,467.81 4.25 5,405,578.48 3.54
固定资产 1,257,734.27 0.67 1,239,983.83 0.72 1,153,379.87 0.75
在建工程 323,685.03 0.17 417,983.95 0.24 191,300.75 0.13
使用权资产 2,521,011.92 1.35 2,213,535.96 1.28 - -
无形资产 608,778.13 0.33 526,964.72 0.30 495,258.50 0.32
商誉 20,634.29 0.01 22,092.08 0.01 21,710.92 0.01
长期待摊费用 894,776.06 0.48 723,520.24 0.42 504,430.86 0.33
递延所得税资产 2,753,543.05 1.47 2,342,758.61 1.35 1,574,920.47 1.03
其他非流动资产 1,384,007.93 0.74 910,731.96 0.53 782,513.11 0.51
非流动资产合计 32,179,003.28 17.22 29,094,009.58 16.82 23,350,750.02 15.28
201
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
占比 占比
项目 金额 占比（%） 金额 金额
（%） （%）
资产总计 186,917,709.40 100.00 172,992,945.04 100.00 152,857,935.65 100.00
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，公司的
资产总额分别为 152,857,935.65 万元、172,992,945.04 万元和 186,917,709.40 万元，
2018-2020 年年均复合增长率 6.94%。公司主营业务为房地产开发，属于资金密集
型行业，资产结构呈现流动资产占比较高的特点，截至 2018 年 12 月 31 日、2019
年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司流动资产占资产总额的比例分别为
84.72%、83.18%和 82.78%。
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、其他应收款和存货等构成。截至
2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司流动资产分别
为 129,507,185.63 万元、143,898,935.46 万元和 154,738,706.12 万元，2018-2020 年
年均复合增长率 6.11%，略低于总资产平均增速。
公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产等构成。截至 2018 年 12
月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司非流动资产分别为
23,350,750.02 万元、29,094,009.58 万元及 32,179,003.28 万元，2018-2020 年年均复
合增长率 11.28%，显著高于总资产平均增速，主要归因于长期股权投资和投资性
房地产规模增长以及应用新租赁规则后增加的使用权资产所致。
（1） 货币资金
公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金为物业项目
维护基金。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，
公司的货币资金余额分别为 18,841,744.68 万元、16,619,459.57 万元及 19,523,072.34
万元，占总资产的比例分别为 12.33%、9.61%及 10.44%。公司坚持积极销售、审慎
投资的策略，资金状况良好。2019 年末，公司货币资金余额相比 2018 年末减少
2,222,285.11 万元，降幅 11.79%，主要是由于支付工程款、地价增加。2020 年末，
公司货币资金余额相比 2019 年末增加 2,903,612.76 万元，增幅 17.47%。
截至 2019 年末，货币资金总额为 16,619,459.57 万元，其中受限使用资金为
202
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
645,594.43 万元（含因质押或冻结对使用有限制的人民币 384,160.00 万元），除上
述受限使用资金外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
截至 2020 年末，货币资金总额为 19,523,072.34 万元，其中受限使用资金为
956,834.37 万元（含因质押或冻结对使用有限制的人民币人民币 384,160.00 万元），
除上述受限使用资金外，无其他因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
（2） 预付款项
公司的预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计
费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。截至 2018 年 12 月 31 日、
2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司预付款项余额分别 7,595,089.51 万
元、9,779,583.14 万元及 6,224,750.38 万元，占总资产的比例分别为 4.97%、5.65%
及 3.33%。2019 年末，公司预付账款余额较 2018 年末增加 2,184,493.64 万元，增
幅 28.76%，主要是预付地价款增加所致。2020 年末，公司预付账款余额较 2019 年
末减少 3,554,832.76 万元，降幅 36.35%，主要是 2-3 年的预付款项下降较多。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。
账龄超过一年的预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。公司 2020 年末超过
一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳南苑旧改项目的前期项目款人民币
21.25 亿元，本集团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
截至 2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，公司预付款项账龄结构如下
表所示：
单位：万元
项目 截至 2020 年 12 月 31 日 截至 2019 年 12 月 31 日
占比 占比
项目 账面余额 账面余额
（%） （%）
1 年以内（含 1 年） 5,407,796.86 86.05 6,547,940.28 66.55
1-2 年（含 2 年） 214,189.00 3.41 624,736.24 6.35
2-3 年（含 3 年） 374,428.77 5.96 2,449,560.19 24.90
3 年以上 287,813.91 4.58 216,824.59 2.20
小计 6,284,228.55 100.00 9,839,061.31 100.00
减：坏账准备 59,478.16 - 59,478.16 -
合计 6,224,750.38 - 9,779,583.14 -
203
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（3） 其他应收款
公司其他应收款主要为土地保证金等政府部门保证金、应收联营/合营企业款及
合作方经营往来款。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月
31 日 ， 公 司 其 他 应 收 款 分 别 为 24,432,414.29 万 元 、 23,546,500.73 万 元 及
24,949,854.55 万元，占总资产的比例分别为 15.98%、13.61%及 13.35%。2019 年末，
其他应收款较 2018 年末减少 885,913.56 万元，降幅 3.63%。2020 年末，其他应收
款较 2019 年末增加 1,403,353.82 万元，增幅 5.96%。
截至 2020 年末，公司其他应收款分类披露情况如下：
单位：万元
计提比例
类别 账面余额 比例（%） 坏账准备 账面价值
（%）
按单项计提坏账准备 24,478,773.33 97.39 113,452.40 0.46 24,365,320.93
按组合计提坏账准备 655,399.39 2.61 70,865.77 10.81 584,533.62
合计 25,134,172.73 100.00 184,318.17 0.00 24,949,854.55
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等的回收
情况必须考虑相关开发项目的情况，发行人单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于
历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当
前的经济状况与未来经济状况预测。
截至 2020 年末，公司其他应收款分类情况如下：
单位：万元
项目 截至 2020 年 12 月 31 日金额
土地及其他保证金 2,151,396.99
合作方经营往来款 9,541,838.44
应收联营/合营企业款 12,900,884.54
应收利息 2,655.56
应收股利 1,929.46
其他 535,467.73
小计 25,134,172.73
减：坏账准备 184,318.17
合计 24,949,854.55
发行人其他应收款按经营性、非经营性分类，金额与占比如下：
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最近两年末其他应收款中经营性、非经营性构成情况
单位：万元/%
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
项目 金额 占比 金额 占比
经营性其他应收款 25,134,172.73 100.00 23,713,198.92 100.00
其中：应收关联公司 12,900,884.54 51.33 11,454,426.07 48.30
其他客户 12,233,288.19 48.67 12,258,772.85 51.70
非经营性其他应收款 - - - -
其中：应收关联公司 - - - -
其他客户 - - - -
小计 25,134,172.73 100.00 23,713,198.92 100.00
减：坏账准备 184,318.17 - 166,698.19 -
合计 24,949,854.55 100.00 23,546,500.73 100.00
（4） 存货
公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在建开发
产品和拟开发产品等构成。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020
年 12 月 31 日，公司存货净额分别为 75,030,262.74 万元、89,701,903.56 万元及
100,206,300.82 万元，占总资产的比例分别为 49.08%、51.85%及 53.61%。2019 年
末，存货较 2018 年末增加 14,671,640.82 万元，增幅 19.55%。2020 年末，存货较
2019 年末增加 10,504,397.25 万元，增幅 11.71%。
截至 2020 年末，公司存货明细如下表所示：
单位：万元
项目 账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面价值占比
已完工开发产品 7,422,476.21 18,039.75 7,404,436.45 7.39%
在建开发产品 72,827,105.78 325,935.94 72,501,169.84 72.35%
拟开发产品 20,249,754.38 74,477.59 20,175,276.80 20.13%
其他 125,417.73 - 125,417.73 0.13%
合计 100,624,754.10 418,453.29 100,206,300.82 100.00%
资产负债表日，公司存货按成本与可变现净值孰低计量，存货跌价准备按单项
存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值是存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计算存货可变现
净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确认估
205
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计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
截至 2020 年末，公司存货跌价准备余额为人民币 418,453.29 万元。2020 年末，
因部分城市房价、地价调整幅度较大，公司基于审慎的财务策略，根据市场情况对
成都君逸、大连海港城、合肥未来之光、上海金域澜湾鹭语墅、上海天际、乌鲁木
齐南山郡、厦门白鹭郡、廊坊朗润园、涿州新辰之光等可能存在风险的项目计提了
存货跌价准备。未来公司将持续关注市场环境的变化，根据实际情况对存货跌价准
备进行调整。
截至 2020 年末，存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款
抵押的存货账面价值为 639,752.68 万元，占存货账面价值的比例为 6.38%。
（5） 长期股权投资
公司长期股权投资主要为对合营企业和联营企业投资。截至 2018 年 12 月 31
日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司长期股权投资余额分别为
12,952,765.58 万元、13,047,576.83 万元及 14,189,519.03 万元，占总资产的比例分
别为 8.47%、7.54%及 7.59%。2019 年末，长期股权投资较 2018 年年末增加 94,811.26
万元，增幅 0.73%。2020 年末，长期股权投资较 2019 年年末增加 10,504,397.25 万
元，增幅 8.75%。
（6） 投资性房地产
公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造或
开发过程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。本公司采用成本模式计
量投资性房地产。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31
日 ， 公 司 投 资 性 房 地 产 价 值 分 别 为 5,405,578.48 万 元 、 7,356,467.81 万 元 及
7,995,413.90 万元，占公司总资产的比例分别为 3.54%、4.25%及 4.28%。2019 年末，
投资性房地产较 2018 年末增加 1,950,889.33 万元，增幅 36.09%，主要是自持经营
性资产增加所致。2020 年末，投资性房地产较 2019 年末增加 638,946.10 万元，增
幅 8.69%。
截至 2020 年末，公司主要投资性房地产情况如下：
单位：万元
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已完工房屋、建筑
被投资单位名称 在建工程 小计
物
原值 5,657,866.86 3,007,843.26 8,665,710.12
累计折旧和累计摊销 507,684.35 - 507,684.35
投资性房地产减值 13,114.05 149,497.82 162,611.87
账面价值 5,137,068.47 2,858,345.44 7,995,413.90
截至 2020 年末，本公司用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 887,729.74
万元，占投资性房地产账面价值的比重为 11.10%。
（7） 其他非流动资产
公司其他非流动资产主要为回收期一年以上的参加一级土地开发投资款、长期
应收联营企业款项和股权收购款。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及
2020 年 12 月 31 日，其他非流动资产分别为 782,513.11 万元、910,731.96 万元及
1,384,007.93 万元，占公司总资产的比例分别为 0.51%、0.53%及 0.74%。2019 年末，
其他非流动资产较 2018 年末增加 128,218.84 万元，增幅 16.39%。2020 年末，其他
非流动资产较 2019 年末增长 51.97%，主要由于参加一级土地开发投资款和股权收
购预付款增加所致。
（二）负债结构分析
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
占比 占比 占比
项目 金额 金额 金额
（%） （%） （%）
短期借款 2,511,153.68 1.65 1,536,523.18 1.05 1,010,191.74 0.78
衍生金融负债 33,615.37 0.02 - - 63,122.70 0.05
应付票据及应付账款 不适用 - 不适用 - 22,959,738.21 17.76
应付票据 60,711.28 0.04 94,127.97 0.06 - -
应付账款 29,568,450.24 19.46 26,728,086.55 18.32 - -
预收款项 91,223.08 0.06 77,078.15 0.05 25,396.51 0.02
合同负债 63,074,721.08 41.51 57,704,722.72 39.54 50,471,141.44 39.04
应付职工薪酬 785,094.06 0.52 689,626.14 0.47 577,085.18 0.45
应交税费 2,903,652.30 1.91 2,510,973.11 1.72 1,873,086.08 1.45
其他应付款 21,275,835.35 14.00 25,069,846.07 17.18 22,743,121.53 17.59
其他流动负债 5,398,626.05 3.55 4,785,422.71 3.28 5,559,268.98 4.30
一年内到期的非流动负债 6,046,186.40 3.98 8,064,621.80 5.53 6,909,241.30 5.34
流动负债合计 131,749,268.89 86.72 127,261,028.40 87.20 112,191,393.68 86.77
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项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
占比 占比 占比
项目 金额 金额 金额
（%） （%） （%）
长期借款 13,203,678.31 8.69 11,431,977.85 7.83 12,092,905.54 9.35
应付债券 4,357,622.32 2.87 4,964,551.29 3.40 4,709,514.58 3.64
租赁负债 2,458,994.57 1.62 2,127,736.58 1.46 - -
预计负债 21,533.15 0.01 14,962.93 0.01 14,352.78 0.01
其他非流动负债 119,017.74 0.08 106,543.61 0.07 233,804.82 0.18
递延所得税负债 23,147.09 0.02 28,232.84 0.02 53,891.24 0.04
非流动负债合计 20,183,993.18 13.28 18,674,005.10 12.80 17,104,468.97 13.23
负债合计 151,933,262.07 100.00 145,935,033.50 100.00 129,295,862.65 100.00
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司的
负债总额分别为 129,295,862.65 万元、145,935,033.50 万元及 151,933,262.07 万元。
2018-2020 年均复合增长率 5.53%，略低于资产总额年均复合增长率（6.94%）。公
司负债以流动负债为主，与资产结构相匹配，符合公司的主营业务特点。截至 2018
年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司流动负债占负债总
额的比例分别为 86.77%、87.20%、86.72%，趋势较为平稳。
公司流动负债主要由应付票据及应付账款、合同负债、其他应付款、其他流动
负债和一年内到期的非流动负债等构成。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月
31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司流动负债分别为 112,191,393.68 万元、127,261,028.40
万元及 131,749,268.89 万元，2018-2020 年均复合增长率 5.50%，与总负债平均增
速基本相当。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成。截至 2018 年 12 月 31 日、
2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司非流动负债分别为 17,104,468.97 万
元、18,674,005.10 万元及 20,183,993.18 万元，2018-2020 年均复合增长率 5.67%，
与总负债平均增速基本相当。
（1）应付票据及应付账款
由于财政部修订企业会计准则引起的公司会计政策变更，2018 年起新增应付
票据及应付账款科目，并采用追溯调整法变更了 2017 年相关财务报表列报金额。
截至 2017 年 12 月 31 日、2018 年 12 月 31 日，公司应付票据及应付账款分别为
17,676,958.60 万元、22,959,738.21 万元，占负债总额的比例分别为 18.06%、17.76%。
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2019 年，应付账款和应付票据科目分开列报。截至 2019 年 12 月 31 日，应付票据、
应付账款分别为 94,127.97 万元、26,728,086.55 万元，占总负债比例分别为 0.06%
及 18.32%。
截至 2020 年 12 月 31 日，应付票据、应付账款分别为 60,711.28 万元、
29,568,450.24 万元，占总负债比例分别为 0.04%及 19.46%。
截至 2019 年末和 2020 年末，公司应付票据、应付账款分类情况如下所示：
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付票据
商业承兑汇票 60,711.28 94,127.97
应付账款
应付地价 5,125,610.06 3,926,059.73
应付及预提工程款 23,305,285.07 21,890,990.48
质量保证金 510,053.50 461,296.91
应付及预提销售佣金 491,913.50 343,863.67
其他 135,588.11 105,875.76
应付账款合计 29,568,450.24 26,728,086.55
（2）预收款项
公司预收款项主要为预收购房款。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31
日及 2020 年 12 月 31 日，公司预收款项余额为 25,396.51 万元、77,078.15 万元及
91,223.08 万元，占负债总额的比例分别为 0.02%、0.05%及 0.06%。2019 年末，预
收账款较 2018 年末增加 51,681.64 万元，增幅 203.50%，主要是经营性业务预收款
增加所致。2020 年末，预收账款较 2019 年末增加 14,144.93 万元，增幅 18.35%。
（3）合同负债
由于财政部修订企业会计准则引起的公司会计政策变更，2018 年新增合同负
债科目，金额 50,471,141.44 万元，占负债总额的比例为 39.04%，截至 2019 年 12
月 31 日，合同负债金额 57,704,722.72 万元，占负债总额的比例为 39.54%。截至
2020 年 12 月 31 日，合同负债金额 63,074,721.08 万元，占负债总额的比例为 41.51%。
合同负债主要涉及公司客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签
订时收取，金额为合同对价的 20%-100%不等。该合同的相关收入将在公司履行履
约义务后确认。
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（4）其他应付款
公司其他应付款主要为应付合营/联营企业款、土地增值税清算准备金、代收
款、应付股权款与合作公司往来及其他等。2018 年会计政策变更后，应付利息及应
付股利也纳入其他应付款。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020
年 12 月 31 日，公司计入应付利息及应付股利后的其他应付款余额分别为
22,743,121.53 万元、25,069,846.07 万元及 21,275,835.35 万元，占负债总额的比例
分别为 17.59%、17.18%及 14.00%。2019 年末，其他应付款较 2018 年末增加
2,326,724.54 万元，增幅 10.23%，主要归因于应付合营/联营企业款和应付股权款与
合 作 公 司 往 来 及 其 他 大 幅 增 加 。 2020 年 末 ， 其 他 应 付 款 较 2019 年 末 减 少
3,794,010.72 万元，降幅 15.13%。
截至 2020 年末，公司其他应付款分类情况如下：
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日
应付股利 31,903.77
其他 21,243,931.58
合计 21,275,835.35
截至 2020 年末，公司其他应付款中的“其他”二级科目明细情况如下：
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日
应付合营/联营企业款 7,702,396.61
应付股权款与合作公司往来及其他 7,834,301.68
土地增值税清算准备金 4,637,887.59
押金及保证金 400,960.89
代收款 226,318.54
购房意向金 442,066.27
合计 21,243,931.58
（5）一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债包括一年内到期的长期借款、一年内到期的应付
债券等。截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公
司一年内到期的非流动负债的余额分别为 6,909,241.30 万元、8,064,621.80 万元及
6,046,186.40 万元，占负债总额的比例分别为 5.34%、5.53%及 3.98%。
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（6）长期借款
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司长
期借款余额分别为 12,092,905.54 万元、11,431,977.85 万元及 13,203,678.31 万元，
占负债总额的比例分别为 9.35%、7.83%及 8.69%，长期借款规模总体上升，主要归
因于对融资结构的调整与优化。
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日和 2020 年 12 月 31 日，公司长
期借款结构明细如下所示：
单位：万元
项目 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
占比 占比 占比
项目 金额 金额 金额
（%） （%） （%）
信用借款 12,097,570.29 91.62 9,686,871.29 84.73 10,745,438.11 88.86
抵押借款 226,320.34 1.71 407,669.33 3.57 517,810.66 4.28
质押借款 879,787.68 6.66 1,337,437.23 11.70 829,656.78 6.86
合计 13,203,678.31 100.00 11,431,977.85 100.00 12,092,905.54 100.00
长期借款中，抵押借款主要由公司的存货和投资性房地产作为抵押；质押借款
主要由公司持有的控股子公司的股权作为质押。
（7）应付债券
截至 2018 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，公司应
付债券余额分别为 4,709,514.58 万元、4,964,551.29 万元及 4,357,622.32 万元，占负
债总额比例分别为 3.64%、3.40%及 2.87%。
截至本募集说明书签署日，公司已发行尚处于存续期内的债券情况如下：6
人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
尚未到
面向专业
22,000.00 144,568.60 2016/10/14 2021/10/14 5年 2.950% 期，按时
万科地产 投资者发
付息
（香港） 行中期票 美元
尚未到
有限公司 据计划
100,000.00 657,130.00 2017/11/9 2027/11/9 10 年 3.975% 期，按时
（注）
付息
6此处一年内到期的已经重分类到一年内到期非流动负债里面，不再在应付债券里面核算。
211
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
尚未到
97,100.00 638,073.23 2018/4/18 2023/4/18 5年 4.150% 期，按时
付息
3 个月 尚未到
65,000.00 427,134.50 2018/5/25 2023/5/25 5年 LIBOR+1. 期，按时
55% 付息
尚未到
63,000.00 413,991.90 2018/12/11 2024/3/11 5.25 年 5.350% 期，按时
付息
尚未到
60,000.00 394,278.00 2019/3/7 2024/6/7 5.25 年 4.200% 期，按时
付息
尚未到
42,300.00 277,965.99 2019/11/12 2025/5/12 5.5 年 3.150% 期，按时
付息
尚未到
30,000.00 197,139.00 2019/11/12 2029/11/12 10 年 3.500% 期，按时
付息
尚未到
人民币债 人民
50,500.00 50,500.00 2019/6/13 2022/6/13 3年 3.850% 期，按时
券 币
付息
5 尚未到
17 万科 01 300,000.00 300,000.00 2017/7/18 2022/7/18 （3+2） 4.500% 期，按时
年 付息
5 尚未到
17 万科 02 100,000.00 100,000.00 2017/8/4 2022/8/4 （3+2） 4.540% 期，按时
年 付息
尚未到
18 万科
300,000.00 300,000.00 2018/7/12 2021/7/12 3年 4.600% 期，按时
MTN001
万科企业 付息
人民
股份有限 5 尚未到
币
公司 18 万科 01 150,000.00 150,000.00 2018/8/9 2023/8/9 （3+2） 4.050% 期，按时
年 付息
5 尚未到
18 万科 02 200,000.00 200,000.00 2018/10/29 2023/10/29 （3+2） 4.180% 期，按时
年 付息
尚未到
18 万科
200,000.00 200,000.00 2018/11/15 2021/11/15 3年 4.030% 期，按时
MTN002
付息
19 万科 01 200,000.00 200,000.00 2019/2/26 2024/2/26 5 3.650% 尚未到
212
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
（3+2） 期，按时
年 付息
5 尚未到
19 万科 02 250,000.00 250,000.00 2019/9/26 2024/9/26 （3+2） 3.550% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 01 150,000.00 150,000.00 2020/3/16 2025/3/16 （3+2） 3.020% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 02 100,000.00 100,000.00 2020/3/16 2027/3/16 （5+2） 3.420% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 03 100,000.00 100,000.00 2020/5/19 2025/5/19 （3+2） 2.560% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 04 150,000.00 150,000.00 2020/5/19 2027/5/19 （5+2） 3.450% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 05 80,000.00 80,000.00 2020/6/19 2025/6/19 （3+2） 3.200% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 06 120,000.00 120,000.00 2020/6/19 2027/6/19 （5+2） 3.900% 期，按时
年 付息
5 尚未到
20 万科 07 38,100.00 38,100.00 2020/11/13 2025/11/13 （3+2） 3.500% 期，按时
年 付息
7 尚未到
20 万科 08 160,000.00 160,000.00 2020/11/13 2027/11/13 （5+2） 4.110% 期，按时
年 付息
3 尚未到
21 万科 01 190,000.00 190,000.00 2021/1/22 2024/1/22 （2+1） 3.380% 期，按时
年 付息
7 尚未到
21 万科 02 110,000.00 110,000.00 2021/1/22 2028/1/22 （5+2） 3.980% 期，按时
年 付息
尚未到
21 万科
200,000.00 200,000.00 2021/1/29 2024/1/29 3年 3.760% 期，按时
MTN001
付息
21 万科 尚未到
200,000.00 200,000.00 2021/4/29 2024/4/29 3年 3.520%
MTN002 期，按时
213
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
人民币发行
本币发行金 债券期 偿还债务
发行主体 债券简称 币种 金额（万 起息日期 到期日期 票面利率
额（万元） 限 情况
元）
付息
合计 6,498,881.22
注：1、发行人香港子公司BestgainRealEstateLyraLimited(以下简称“Lyra”)之美元20亿元中期
票据发行计划(以下简称“中期票据计划”)已于2013年7月16日经香港联合交易所有限公司批准
上市。发行人于2016年9月7日在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元。基
于该中期票据计划信托协议的相关条款，发行人、万科地产（香港）有限公司（以下简称“万
科地产香港”）以及票据受托人于2016年12月30日订立经修正并重述的信托协议和其他相关协
议，约定以万科地产香港替代Lyra作为中期票据计划以及该计划项下所有已经发行和未来将要
发行之票据的发行人并自即日起生效。具体而言，自2016年12月30日起，万科地产香港取代Lyra
成为该中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时Lyra作为发行人的
责任即时解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在董事
会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。2018年4月在董事会授权范围内该中期
票据计划的规模更新为70亿美元；2019年6月在董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新
为95亿美元。2、以美元标价的债务融资工具人民币发行金额以2021年3月31日中国外汇交易中
心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价6.5713:1折算。
截至本募集说明书签署日，上述债务融资工具尚未到期兑付，且均已按期足额
向投资者支付了债券利息。
截至本募集说明书签署日，发行人共注册了 6 次、合计融资规模 168 亿元中期
票据，具体情况如下：
单位：亿元
序号 接受注册通知书 接受注册日期 注册规模 有效期 已发行规模
中市协注 自注册通知书发出
1 2014 年 12 月 15 日 18 18
[2014]MTN459 号 之日起 2 年内有效
中市协注 自注册通知书发出
2 2015 年 5 月 25 日 45 30
[2015]MTN202 号 之日起 2 年内有效
中市协注 自注册通知书发出
3 2015 年 5 月 25 日 45 30
[2015]MTN203 号 之日起 2 年内有效
中市协注 自注册通知书发出
4 2018 年 5 月 31 日 50 50
[2018]MTN304 号 之日起 2 年内有效
中市协注 自注册通知书发出
5 2019 年 12 月 31 日 20 0
[2019]MTN839 号 之日起 2 年内有效
中市协注 自注册通知书发出
6 2021 年 4 月 22 日 20 20
[2021]MTN313 号 之日起 2 年内有效
本公司于 2014 年 12 月 24 日发行了“万科企业股份有限公司 2014 年度第一期
214
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
中期票据”（14 万科 MTN001），发行规模 18 亿元，期限 3 年，票面利率 4.70%。
本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第一期中
期票据”（15 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于 2015 年 11 月 6 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年度第二期中
期票据”（15 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.78%。
本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第一期中
期票据”（16 万科 MTN001），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于 2016 年 3 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2016 年度第二期中
期票据”（16 万科 MTN002），发行规模 15 亿元，期限 5 年，票面利率 3.20%。
本公司于 2018 年 7 月 12 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年度第一期
中期票据”（18 万科 MTN001），发行规模 30 亿元，期限 3 年，票面利率 4.60%。
本公司于 2018 年 11 月 15 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年度第二期
中期票据”（18 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 4.03%。
本公司于 2021 年 1 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年度第一期
中期票据”（21 万科 MTN001），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.76%。
本公司于 2021 年 4 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年度第二期
中期票据”（21 万科 MTN002），发行规模 20 亿元，期限 3 年，票面利率 3.52%。
截至本募集说明书签署日，发行人共发行了 13 期、合计融资规模 309.81 亿元
公司债券，具体情况如下：
本公司于 2015 年 9 月 25 日发行了“万科企业股份有限公司 2015 年公司债券
（第一期）”（15 万科 01），发行规模 50 亿元，期限 5 年，票面利率 3.50%。
本公司于 2017 年 7 月 18 日发行了“万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投
资者公开发行公司债券（第一期）”（17 万科 01），发行规模 30 亿元，期限 3+2
年，票面利率 4.50%。
本公司于 2017 年 8 月 4 日发行了“万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投
215
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
资者公开发行公司债券（第二期）”（17 万科 02），发行规模 10 亿元，期限 3+2
年，票面利率 4.54%。
本公司于 2018 年 8 月 9 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投
资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（18 万科 01），发行规模 15 亿
元，期限 3+2 年，票面利率 4.05%。
本公司于 2018 年 10 月 29 日发行了“万科企业股份有限公司 2018 年面向合格
投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（18 万科 02），发行规模 20 亿
元，期限 3+2 年，票面利率 4.18%。
本公司于 2019 年 2 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投
资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（19 万科 01），发行规模 20 亿
元，期限 3+2 年，票面利率 3.65%。
本公司于 2019 年 9 月 26 日发行了“万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投
资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）”（19 万科 02），发行规模 25 亿
元，期限 3+2 年，票面利率 3.55%。
本公司于 2020 年 3 月 16 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投
资者公开发行公司债券（第一期）”（20 万科 01、20 万科 02），品种一发行规模
15 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.02%；品种二发行规模 10 亿元，期限 5+2 年，
票面利率 3.42%。
本公司于 2020 年 5 月 19 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投
资者公开发行公司债券（第二期）”（20 万科 03、20 万科 04），品种一发行规模
10 亿元，期限 3+2 年，票面利率 2.56%；品种二发行规模 15 亿元，期限 5+2 年，
票面利率 3.45%。
本公司于 2020 年 6 月 19 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投
资者公开发行公司债券（第三期）”（20 万科 05、20 万科 06），品种一发行规模
8 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.20%；品种二发行规模 12 亿元，期限 5+2 年，票
面利率 3.90%。
本公司于 2020 年 11 月 13 日发行了“万科企业股份有限公司 2020 年面向合格
216
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
投资者公开发行公司债券（第四期）”（20 万科 07、20 万科 08），品种一发行规
模 3.81 亿元，期限 3+2 年，票面利率 3.50%；品种二发行规模 16 亿元，期限 5+2
年，票面利率 4.11%。
本公司于 2021 年 1 月 22 日发行了“万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投
资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）”（21 万科 01、21 万科 02），品
种一发行规模 19 亿元，期限 2+1 年，票面利率 3.38%；品种二发行规模 11 亿元，
期限 5+2 年，票面利率 3.98%。
（三）盈利能力分析
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 41,911,167.77 36,789,387.75 29,767,933.11
二、营业总成本 35,051,334.06 29,618,668.38 23,705,187.85
其中：营业成本 29,654,068.80 23,455,033.28 18,610,422.42
税金及附加 2,723,690.99 3,290,522.39 2,317,606.22
销售费用 1,063,689.97 904,449.68 786,807.56
管理费用 1,028,805.28 1,101,840.53 1,034,080.52
研发费用 66,568.75 106,667.60 94,606.44
财务费用 514,510.27 573,594.17 599,857.47
资产减值损失
-198,081.80 -164,875.68 -235,425.48
（损失以“-”填列）
信用减值损失
-22,446.17 -21,685.05 -26,381.75
（损失以“-”填列）
投资收益 1,351,187.00 498,412.68 678,793.45
其中：对联营企业和合营企
973,965.62 379,059.82 627,991.04
业的投资收益
公允价值变动损益 533.35 -6,851.89 8,663.46
资产处置损益 4,838.13 -966.55 -340.92
三、营业利润 7,995,864.21 7,661,313.60 6,749,861.25
加：营业外收入 99,949.73 71,473.21 47,449.72
减：营业外支出 128,238.65 78,857.87 51,290.83
四、利润总额 7,967,575.29 7,653,928.95 6,746,020.14
五、净利润 5,929,811.64 5,513,161.46 4,927,229.45
归属于母公司股东的净利润 4,151,554.49 3,887,208.69 3,377,265.17
少数股东损益 1,778,257.15 1,625,952.77 1,549,964.29
217
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
1、营业收入分析
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
占比 占比
项目 金额 占比（%） 金额 金额
（%） （%）
主营业务收入 41,588,094.69 99.23 36,535,371.68 99.31 29,441,677.38 98.90
其中：房地产 40,044,873.59 95.54 35,265,353.16 95.86 28,462,112.54 95.61
物业服务 1,543,221.10 3.68 1,270,018.52 3.45 979,564.84 3.29
其他业务收入 323,073.08 0.77 254,016.07 0.69 326,255.73 1.10
营业总收入 41,911,167.77 100.00 36,789,387.75 100.00 29,767,933.11 100.00
2018-2020 年度，公司营业总收入分别为 29,767,933.11 万元、36,789,387.75 万
元及 41,911,167.77 万元，2018-2020 年均复合增长率为 12.08%。
公司主营业务突出，2018-2020 年度，主营业务收入占营业总收入的比例分别
为 98.90%、99.31%、99.23%，其他业务收入占比较低。
发行人主营业务收入包括房地产收入和物业服务收入，2018-2020 年度，公司
房地产收入稳步增长，分别为 28,462,112.54 万元、35,265,353.16 万元、40,044,873.59
万元，占营业收入的比例分别为 95.61%、95.86%、95.54%。
2018-2020 年度，公司物业服务收入分别为 979,564.84 万元、1,270,018.52 万
元、1,543,221.10 万元，呈逐年上升趋势。
公司其他业务收入主要为收取合营联营企业的运营管理费。2018-2020 年度，
公司其他业务收入分别为 326,255.73 万元、254,016.07 万元和 323,073.08 万元。
2、营业成本分析
单位：万元
科目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
占比 占比
科目 金额 金额 金额 占比（%）
（%） （%）
主营业务成本 29,547,128.79 99.64 23,419,853.18 99.85 18,505,585.95 99.44
其中：房地产 28,286,726.89 95.39 22,385,715.71 95.44 17,708,590.84 95.15
物业服务 1,260,401.90 4.25 1,034,137.48 4.41 796,995.11 4.28
其他业务成本 106,940.01 0.36 35,180.10 0.15 104,836.47 0.56
营业成本合计 29,654,068.80 100.00 23,455,033.28 100.00 18,610,422.42 100.00
218
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
2018-2020 年度，公司营业成本分别为 18,610,422.42 万元、23,455,033.28 万元、
29,654,068.80 万元，2018-2020 年均复合增长率为 26.23%，其中房地产业务成本分
别为 17,708,590.84 万元、22,385,715.71 万元、28,286,726.89 万元。
3、毛利率及利润水平分析
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
主营业务 12,040,965.91 28.95% 9,827,313.41 26.90% 8,622,390.13 29.29%
其中：房地产 11,758,146.70 29.36% 9,599,182.36 27.22% 8,451,544.72 29.69%
物业服务 282,819.20 18.33% 228,131.05 17.96% 170,845.40 17.44%
其他业务 216,133.07 66.90% 216,518.67 85.24% 217,514.33 66.67%
毛利润合计
12,257,098.97 29.25% 10,043,832.08 27.30% 8,839,904.46 29.70%
/综合毛利率
注：毛利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
2018-2020 年度，公司整体业务毛利率分别为 29.70%、27.30%及 29.25%，其
中房地产业务的毛利率分别为 29.69%、27.22%及 29.36%。2019 年，受行业调控影
响，全国商品房销售面积同比微降，公司房地产业务受宏观环境影响毛利率有所下
降。
2018-2020 年度，公司营业利润分别为 6,749,861.25 万元、7,661,313.60 万元及
7,995,864.21 万元；公司利润总额分别为 6,746,020.14 万元、7,653,928.95 万元及
7,967,575.29 万元；实现净利润分别为 4,927,229.45 万元、5,513,161.46 万元、
5,929,811.64 万元，均呈逐年上升趋势。
4、期间费用分析
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
营业收入 营业收入 营业收入
项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比
（%） （%） （%）
销售费用 1,063,689.97 2.54 904,449.68 2.46 786,807.56 2.64
管理费用 1,028,805.28 2.45 1,101,840.53 2.99 1,034,080.52 3.47
研发费用 66,568.75 0.16 106,667.60 0.29 94,606.44 0.32
财务费用 514,510.27 1.23 573,594.17 1.56 599,857.47 2.02
期间费用合计 2,673,574.27 6.38 2,686,551.99 7.30 2,515,351.99 8.45
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2018-2020 年度，公司期间费用合计分别为 2,515,351.99 万元、2,686,551.99 万
元、2,673,574.27 万元，占当期营业收入的比例分别为 8.45%、7.30%、6.38%。
公司销售费用主要包括品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金等。2018-2020
年度，公司销售费用分别为 786,807.56 万元、904,449.68 万元、1,063,689.97 万元，
占当期营业收入的比例分别为 2.64%、2.46%、2.54%。
公司管理费用主要包括人工与行政费用、财产费用等。2018-2020 年度，公司
管理费用分别为 1,034,080.52 万元、1,101,840.53 万元、1,028,805.28 万元，与当期
营业收入的比例分别为 3.47%、2.99%、2.45%。
2020 年公司研发费用为 66,568.75 万元，占当期营业收入比例为 0.16%。
公司财务费用主要为费用化的利息支出（减利息收入）、汇兑损益等。2018-
2020 年度，公司的财务费用为 599,857.47 万元、573,594.17 万元、514,510.27 万元。
2019 年，公司财务费用相比 2018 年下降 26,263.30 万元，降幅 4.38%。2020 年，
公司财务费用相比 2019 年下降 59,083.90 万元，降幅 10.30%。
5、投资收益
2018-2020 年度，公司实现投资收益分别为 678,793.45 万元、498,412.68 万元、
1,351,187.00 万元，主要为权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资取
得的投资收益。
6、营业外收入和营业外支出
2018-2020 年度，公司营业外收入分别为 47,449.72 万元、71,473.21 万元、
99,949.73 万元。公司营业外收入主要包含固定资产处置利得、罚款收入、没收订金
及违约金收入等，其中 2018-2020 年度没收订金及违约金收入分别为 10,581.13 万
元、13,515.25 万元及 23,218.23 万元。2019 年，公司营业外收入同比增长 50.63%，
主要是罚款收入增加所致。2020 年，公司营业外收入同比增长 39.84%，主要是因
为没收订金及违约金收入增加。
2018-2020 年度，公司营业外支出分别为 51,290.83 万元、78,857.87 万元、
128,238.65 万元。公司营业外支出主要包含非流动资产处置损失、对外捐赠等。2019
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年公司营业外支出同比增长 53.75%，主要是因为偶然性支出增加。2020 年公司营
业外支出同比增长 62.62%，主要是因为偶然性支出增加。
（四）现金流量分析
单位：万元
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
经营活动产生的现金流入 50,836,191.16 46,984,872.20 42,395,014.78
经营活动产生的现金流出 45,517,388.93 42,416,191.25 39,033,196.44
经营活动产生的现金流量净额 5,318,802.22 4,568,680.95 3,361,818.34
投资活动产生的现金流入 3,056,431.64 1,593,375.28 1,879,241.41
投资活动产生的现金流出 2,476,724.92 4,456,048.74 8,615,685.01
投资活动产生的现金流量净额 579,706.71 -2,862,673.46 -6,736,443.60
筹资活动产生的现金流入 15,393,566.32 12,339,353.68 16,930,783.78
筹资活动产生的现金流出 18,643,992.31 15,673,174.72 12,451,018.97
筹资活动产生的现金流量净额 -3,250,425.99 -3,333,821.04 4,479,764.81
现金及现金等价物净增加额 2,592,372.82 -1,592,951.21 1,134,215.62
1、经营活动产生的现金流量分析
2018-2020 年度，公司实现经营活动产生的现金流入分别为 42,395,014.78 万元、
46,984,872.20 万元、50,836,191.16 万元，其中销售商品、提供劳务收到的现金分别
为 39,814,827.04 万元、43,273,595.86 万元、47,228,313.07 万元；公司收到其他与
经营活动有关的现金分别为 2,580,187.73 万元、3,711,276.34 万元、3,607,878.09 万
元，主要是收取的购房诚意金、收到合营/联营公司及集团外部单位往来款项。
2018-2020 年度，公司实现经营活动产生的现金流出分别为 39,033,196.44 万元、
42,416,191.25 万元、45,517,388.93 万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金分别
为 25,589,520.92 万元、31,730,074.15 万元、31,847,047.27 万元；支付其他与经营
活动有关的现金分别为 6,629,492.11 万元、2,915,978.98 万元、6,174,469.81 万元，
主要是支付合营/联合公司及集团外部单位往来款项，以及营销活动费用。
2019 年度，经营活动产生的现金流量净额较 2018 年度增加 1,206,862.61 万元，
增幅 35.90%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、提供劳
务收到的现金逐步增加。
2020 年度，经营活动产生的现金流量净额较 2019 年度增加 750,121.27 万元，
221
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增幅 16.42%，主要归因于房地产销售稳步提升，销售回款增加，销售商品、提供劳
务收到的现金逐步增加。
2018-2020 年度，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 3,361,818.34 万元、
4,568,680.95 万元、5,318,802.22 万元。2018-2020 年，公司经营活动产生的现金流
量净额体现为现金的净流入，公司坚持积极销售、审慎投资，资金状况良好。
2、投资活动产生的现金流量分析
2018-2020 年度，公司投资活动产生的现金流入分别为 1,879,241.41 万元、
1,593,375.28 万元、3,056,431.64 万元，主要是取得投资收益收到的现金和收到其他
与投资活动有关的现金。2019 年度，投资活动现金流入较 2018 年度减少 285,866.13
万元，降幅 15.21%，主要归因于投资收益收到的现金减少所致。2020 年度，投资
活动现金流入较 2019 年度增加 1,463,056.35 万元，增幅 91.82%，主要归因于收回
部分理财产品。
2018-2020 年度，公司投资活动产生的现金流出分别为 8,615,685.01 万元、
4,456,048.74 万元、2,476,724.92 万元，主要为投资支付的现金，以及取得子公司及
其他营业单位支付的现金净额。2019 年度，投资活动现金流出较 2018 年减少
4,159,636.27 万元，降幅 48.28%，主要归因于当年投资支付的现金下降。2020 年
度，投资活动现金流出较 2019 年减少 1,979,323.82 万元，降幅 44.42%，主要归因
于对外投资支付的现金流出下降。
2018-2020 年度，公司投资活动产生的现金流净额分别为-6,736,443.60 万元、-
2,862,673.46 万元、579,706.71 万元，体现为现金的净流入。
3、筹资活动产生的现金流量分析
2018-2020 年度，公司筹资活动产生的现金流入分别为 16,930,783.78 万元、
12,339,353.68 万元、15,393,566.32 万元，主要为取得借款收到的现金。
2018-2020 年度，公司筹资活动产生的现金流出分别为 12,451,018.97 万元、
15,673,174.72 万元、18,643,992.31 万元，主要为偿还债务支付的现金。
2018-2020 年度，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 4,479,764.81 万元、
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-3,333,821.04 万元、-3,250,425.99 万元，2019 年度及 2020 年度为净流出主要系偿
还债务支付的现金增加。
（五）偿债能力分析
1、主要偿债指标
近三年，公司主要偿债指标如下表所示：
项目
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动比率 1.17 1.13 1.15
速动比率 0.41 0.43 0.49
资产负债率 81.28% 84.36% 84.59%
扣除预收账款及合同负债
47.49% 50.96% 51.55%
后的资产负债率
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
EBITDA（亿元） 901.56 879.21 750.60
EBITDA 利 息 保 障 倍 数
7.80 8.16 7.05
（倍）
从短期偿债能力指标来看，截至 2018 年末、2019 年末、2020 年末，公司流动
比率分别为 1.15、1.13、1.17，速动比率分别为 0.49、0.43、0.41，基本保持稳定。
由于公司所处房地产行业的特性，存货在资产中占比较大，因此公司扣除存货后的
速动比率相对较低。
从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储
备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的
现象。截至 2018 年末、2019 年末、2020 年末，公司资产负债率分别为 84.59%、
84.36%、81.28%，基本维持稳定；公司扣除预收款项、合同负债后的资产负债率分
别为 51.55%、50.96%、47.49%，基本维持稳定。
最近三年，公司 EBITDA 分别为 750.60 亿元、879.21 亿元及 901.56 亿元；
EBITDA 利息保障倍数分别为 7.05、8.16 及 7.80，发行人对利息支出的保障能力较
强。
2、公司有息负债情况
截至 2020 年末，公司有息负债余额为 25,852,637.01 万元。其中 1 年以内（含
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1 年）有息负债规模为 8,291,336.38 万元，占有息负债比重分别为 32.07%。发行人
货币资金和现金流充裕，可有效化解短期偿债压力。截至 2020 年末，发行人货币
资金合计 1,952.31 亿元。2020 年发行人经营活动产生的现金流量净额为 531.88 亿
元。发行人中长期有息负债存在一定集中兑付的情况，但相对发行人净资产规模和
金融机构授信额度总体可控。截至 2020 年末，公司获得主要贷款银行授信 4,456.69
亿元，已使用 2,892.22 亿元，尚余 1,564.47 亿元未使用。
公司有息负债情况表
单位：万元
种类 2020 年末 2019 年末余额 2018 年末余额
短期借款 2,503,878.50 1,530,661.88 1,010,191.74
一年内到期的非流动负
5,787,457.88 7,808,031.48 6,909,241.30
债
长期借款 13,203,678.31 11,431,977.85 12,092,905.54
应付债券 4,357,622.32 4,964,551.29 4,709,514.58
其他流动负债中的短期
- 50,000.00 1,398,906.49
融资券
合计 25,852,637.01 25,785,222.50 26,120,759.65
2020 年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
其他流动负 一年内到期
占比
期限 短期借款 债中的短期 的非流动负 长期借款 应付债券 合计
（%）
融资券 债
1 年以内
2,503,878.50 - 5,787,457.88 - - 8,291,336.38 32.07
（含 1 年）
1 年以上 - - - 13,203,678.31 4,357,622.32 17,561,300.63 67.93
其中：1-2 年
- - - 5,341,952.78 50,330.06 5,392,282.84 20.86
（含 2 年）
2-3 年（含 3
- - - 4,279,846.93 1,050,851.10 5,330,698.03 20.62
年）
3-5 年（含 5
- - - 3,261,068.78 1,887,363.66 5,148,432.44 19.91
年）
5 年以上 - - - 320,809.82 1,369,077.50 1,689,887.32 6.54
合计 2,503,878.50 - 5,787,457.88 13,203,678.31 4,357,622.32 25,852,637.01 100.00
2019 年末发行人合并口径的有息负债期限结构情况表
单位：万元
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其他流动负 一年内到期
占比
期限 短期借款 债中的短期 的非流动负 长期借款 应付债券 合计
（%）
融资券 债
1 年以内
1,530,661.88 50,000.00 7,808,031.48 - - 9,388,693.36 36.41
（含 1 年）
1 年以上 - - - 11,431,977.85 4,964,551.29 16,396,529.14 63.59
其中：1-2 年
- - - 2,351,620.42 948,617.72 3,300,238.14 12.80
（含 2 年）
2-3 年（含 3
- - - 4,855,718.85 50,221.40 4,905,940.25 19.03
年）
3-5 年（含 5
- - - 3,857,430.00 2,773,770.81 6,631,200.81 25.72
年）
5 年以上 - - - 367,208.58 1,191,941.36 1,559,149.93 6.05
合计 1,530,661.88 50,000.00 7,808,031.48 11,431,977.85 4,964,551.29 25,785,222.50 100.00
截至 2019 年及 2020 年末，公司有息负债信用融资与担保融资的结构如下：
单位：万元
借款类别 2019年末金额 占比（%） 2020年末金额 占比（%）
信用借款 17,578,655.82 68.17 18,329,676.15 70.90
抵押借款 500,683.83 1.94 492,718.32 1.91
质押借款 1,493,282.23 5.79 1,379,837.15 5.34
一年内到期的无
担保债券（不含 1,198,049.32 4.65 1,292,783.07 5.00
短期融资券）
应付债券 4,964,551.29 19.25 4,357,622.32 16.86
其他流动负债-短
50,000.00 0.19 - -
期融资券
合计 25,785,222.50 100.00 25,852,637.01 100.00
（六）资产周转能力分析
2018-2020 年度，公司主要资产周转能力指标如下表所示：
项目 2020 年度 2019 年度 2018 年度
应收账款周转率（次） 168.30 205.86 197.21
存货周转率（次） 0.31 0.28 0.28
2018-2020 年度，公司应收账款周转率分别为 197.21、205.86、168.30。由于公
司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。
2019 年，由于公司项目开发运营能力提升，回款速度加快，应收账款周转率上升，
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2020 年，由于受到疫情影响，公司项目开发进度受到推迟，应收账款周转率有所下
降。
2018-2020 年度，公司存货周转率分别为 0.28、0.28、0.31。由于房地产项目开
发周期相对较长，从购买土地到正式交付产品、结转收入成本，通常需 2-3 年时间，
因此房地产公司存货周转率普遍偏低。
（七）未来业务发展目标
2020 年，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，
外部经营环境呈现出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略
定位下，坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的工作主题，各 BG（事业集团）、
BU（事业部）基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，
聚焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的
原则，全面开展组织重建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。
当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞
争时代，市场从卖方市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实
力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企
业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、
不同业态之间，不平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空
间广阔；物业服务在参与社区治理、城市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚
有广泛需求。本集团相信，只要遵循“和城市同步发展、和客户同步发展”的策略，
聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。
基于上述外部环境和总体经营策略，发行人未来重点工作目标如下：
在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，
实现有质量发展”的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，
巩固提升基本盘”作为年度工作主题，做好各项工作。具体而言：
（1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前
提下加快复工进度，全力减少疫情给经营带来的影响。
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（2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好
服务、好项目。
（3）落实精益运营，提高经营效率和效益。
（4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用
评级。
（5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同
步发展”，持续开展战略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。
2020 年，本集团现有项目预计新开工面积 3,148.4 万平方米；预计项目竣工面
积 3,587.5 万平方米。
（八）盈利能力的可持续性
受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响，公司盈利能力的
持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动：
从宏观经济层面来看，宏观经济形势日趋复杂，尤其加上 2020 年初以来全球
的新冠肺炎疫情影响，经济下行压力依然较大，不确定性与风险性存在。国家通过
对土地、信贷、税收等领域进行政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开
发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
从公司经营层面来看，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合
作方多的行业特征。公司在项目开发过程中承受着规模、资金、成本、销售等多方
面的压力。任何环节的不利变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影
响预期的销售和盈利。
从未来持续发展来看，房地产行业规模效应日益凸显，行业集中度持续提升。
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，近年来土地市场激烈竞争，土地
价格居高不下；部分城市库存较大，供应存在过剩风险。如果市场供求关系发生重
大变化，可能将导致开发项目的销售风险。
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六、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产
负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、相关财务数据模拟调整的基准日为 2021 年 3 月 31 日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集
资金净额为 15.66 亿元；
3、假设本期债券募集资金净额 15.66 亿元全部计入 2021 年 3 月 31 日的资产
负债表；
4、假设本期债券募集资金的用途为 15.66 亿元全部用于偿还即将回售/到期的
公司债券；
5、假设公司债券发行在 2021 年 3 月 31 日完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
单位：亿元
项目 2021 年 3 月 31 日 本期债券发行后（模拟） 模拟变动额
流动资产 15,843.32 15,843.32 -
非流动资产 3,235.29 3,235.29 -
资产合计 19,078.60 19,078.60 -
流动负债 13,469.20 13,453.54 -15.66
非流动负债 2,055.08 2,070.74 +15.66
负债合计 15,524.28 15,524.28 -
资产负债率 81.37 81.37 -
流动比率 1.1763 1.1776 +0.0013
七、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况
截至 2020 年 12 月 31 日关联方提供担保情况
单位：万元
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被担保对象 报告期末担保余
序号 担保方 担保类型 担保开始日 担保到期日
(万科所占权益比例) 额
1 科修达有限公司（Fozter
万科企业股份有限公司 16,888.53 连带责任担保 2016/4/14 2021/4/14
Limited）(100%)
2 Sinobird Holding 万科地产（香港）有限 预计
15,680.00 连带责任担保 2018/3/28
Limited(100%) 公司(100%) 2021/12/31
3 Hybest（BVI） Company 万科地产（香港）有限 预计
16,320.00 连带责任担保 2018/3/29
Limited(100%) 公司(100%) 2021/12/31
4 Malola Garden City Sdn 万科置业（香港）有限
58,222.80 连带责任担保 2019/3/26 2021/3/26
Bhd(100%) 公司(100%)
5 Chericourt Company 万科海外投资控股有限
37,332.54 连带责任担保 2020/6/17 2021/6/17
Limited(75%) 公司（75%）
6 财荣有限公司（Wealth 万科置业（香港）有限
123,575.18 连带责任担保 2020/8/24 2021/8/24
Honour Limited）（95%） 公司（100%）
7 Rugby Dragons (HK) Limited 深圳万物商企物业服务
490.00 连带责任担保 2020/5/12 2023/5/11
（40.95%） 有限公司（40.95%）
8 广州黄埔文冲城中村改造投资 广州万科企业有限公司
125,000.00 连带责任担保 2020/5/6 2022/5/5
有限公司（100%） (100%)
9 上海申养投资管理股份有限公 上海万科投资管理有限
1,189.00 连带责任担保 2016/12/16 2024/12/15
司（41%） 公司（100%）
10 广州黄埔文冲城中村改造投资 广州万科企业有限公司
80,000.00 连带责任担保 2020/8/4 2022/5/3
有限公司（100%） (100%)
11 深圳森懋置地有限公司 深圳市万科发展有限公
112,200.00 连带责任担保 2017/9/15 2022/9/15
（100%） 司(100%)
12 云南澄江老鹰地旅游度假村有 云南万科企业有限公司
40,511.00 连带责任担保 2017/12/29 2022/12/28
限公司（36%） (100%)
13 云南澄江老鹰地旅游度假村有 云南万科企业有限公司
46,908.00 连带责任担保 2018/1/19 2023/1/19
限公司（36%） (100%)
14 广州市万锦房地产有限公司 广州万科企业有限公司
55,900.00 连带责任担保 2018/1/18 2021/1/18
(50%) (100%)
15 万科物业服务（香港）有限公 万物云空间科技服务股
1,060.00 连带责任担保 2018/4/27 2021/4/27
司（63%） 份有限公司（63%）
16 合肥市碧合房地产开发有限公 合肥万科企业有限公司
14,475.00 连带责任担保 2018/6/28 2021/6/28
司（25%） （100%）
17 武汉金万置业有限公司 武汉市万科房地产有限
20,921.00 连带责任担保 2018/10/10 2021/10/9
（50%） 公司（100%）
18 北京恒燚企业管理有限公司 北京万科企业有限公司
323,400.00 连带责任担保 2018/10/10 2023/12/31
（100%） （100%）
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被担保对象 报告期末担保余
序号 担保方 担保类型 担保开始日 担保到期日
(万科所占权益比例) 额
19 上海申养投资管理股份有限公 上海万科投资管理有限
507.99 连带责任担保 2019/9/29 2027/9/28
司（41%） 公司（100%）
20 上海申养投资管理股份有限公 上海万科投资管理有限
2,101.25 连带责任担保 2019/9/29 2027/9/28
司（41%） 公司（100%）
21 北京万启绣企业咨询管理有限 广州万科置业有限公司
54,340.00 连带责任担保 2019/11/22 2024/12/6
公司（50%） （100%）
22 成都万兴产城置业有限公司
万科企业股份有限公司 210,000.00 连带责任担保 2019/12/12 2026/12/12
（99%）
23 成都万隆产城置业有限公司
万科企业股份有限公司 130,000.00 连带责任担保 2019/12/10 2026/12/10
（99%）
武汉誉天兴业置地有限公司
24 万科企业股份有限公司 262,500.00 连带责任担保 2019/12/5 2026/12/5
（99%）
佛山市南海区万轩房地产有限
25 万科企业股份有限公司 100,000.00 连带责任担保 2019/12/12 2026/12/12
公司（100%）
广州市万溪企业管理有限公司 广州万科企业有限公司
26 1,308,000.00 一般担保责任 2020/12/3 2025/12/3
（50%） （100%）
主合同履
深圳市万科红树湾房地
深圳市万科发展有限公司 行期限届
27 产开发有限公司 107,100.00 连带责任担保 2020/11/11
（100%） 满之日后
（96.12%）
两年止
报告期内，本公司控股子公司为其他控股子公司提供 47.35 亿元担保，向联营
公司及合营公司提供 130.80 亿元担保，本公司自身未提供新的担保。各担保主体
严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120 号）
规定，履行了相应的审批程序。有关具体情况详见公司在巨潮资讯网的公告。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司担保余额为人民币 326.46 亿元，占公司
2020 年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为 14.54%。其中，公司及控股
子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币 171.98 亿元，公司及控股子公司对
联营公司及合营公司提供担保余额为人民币 154.48 亿元。公司及公司控股子公司
不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
发行人除为子公司或联合营公司因经营需要而提供担保之外，发行人子公司按
房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保和全程
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担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的
《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保期
限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。
截至 2020 年末，发行人承担阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 2,282.26
亿元及人民币 0 元。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
自 2017 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存在
尚未了结的或可预见的涉及金额占发行人最近一期经审计净资产绝对值 10%以上
且标的金额在 1,000 万元以上的重大诉讼、仲裁案件。
自 2017 年 1 月 1 日起至本募集说明书签署之日，发行人及控股子公司不存在
影响本次发行的重大行政处罚事宜。
（三）重大承诺
1、约定资本支出
截至 2020 年 12 月 31 日，发行人的资本承担如下：
单位：亿元
项目 2020 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,894.70
已签订的正在或准备履行的土地合同 61.18
合计 1,955.88
截止 2020 年 12 月 31 日，发行人的约定资本支出须在合同他方履行合同规定
的责任与义务同时，若干年内支付。
八、资产抵押、质押和其他限制用途安排
截至 2020 年末，发行人抵押借款为人民币 49.27 亿元。发行人以本公司持有
的子公司的股权和应收账款等作为质押物进行了质押借款，质押借款为人民币
1,379,837.15 万元。
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截至 2020 年末，发行人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短
期借款抵押的存货账面价值为 639,752.68 万元，投资性房地产中受限的账面价值为
887,729.74 万元，固定资产中受限的账面价值为 46,068.41 万元，无形资产中受限
的账面价值为 4,907.25 万元，在建工程中受限的账面价值为 9.19 万元，发行人银
行存款中含有受限使用资金 956,834.37 万元，其中因质押对使用有限制的资金为人
民币 384,160.00 万元。
截至 2020 年末，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三
人的优先偿付负债的情况。
九、资产负债表日后事项
2021 年 4 月 22 日，发行人于深圳证券交易所公布了《万科企业股份有限公司
2021 年第一季度报告》。
截至 2021 年 3 月末，发行人合并口径总资产 19,078.60 亿元，相比 2020 年末
增长 2.07%，合并净资产 3,554.32 亿元，相比 2020 年末增长 1.60%。2021 年 1-3
月，发行人实现营业收入 622.64 亿元，同比增长 30.33%；实现归属于上市公司股
东的净利润 12.92 亿元，同比增长 3.44%。2021 年 1-3 月，经营活动产生的现金流
量净额为 168.79 亿元，较 2020 年同期由负转正，主要是现金流入增多所致。
发行人 2021 年 1-3 月生产经营正常，业绩较上年同期未出现大幅下滑或亏损，
亦不存在其他重大不利变化或对其偿债能力产生重大不利影响的其他事项。截至本
募集说明书出具日，发行人符合公开发行公司债券的条件。
发行人 2021 年第一季度未经审计的财务报表如下：
（一）合并资产负债表
单位：元
2021 年 3 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 196,598,638,704.05 195,230,723,369.88
交易性金融资产 136,231,430.05 170,479,737.23
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衍生金融资产 38,739,102.01 14,760,989.89
应收票据 41,451,438.37 9,662,433.79
应收账款 3,323,921,628.08 2,992,423,302.26
预付款项 71,544,041,969.17 62,247,503,823.48
其他应收款 254,903,138,344.88 249,498,545,525.50
其中：应收利息 41,573,196.59 26,555,602.32
应收股利 19,299,256.12 19,294,640.06
存货 1,020,764,051,236.30 1,002,063,008,153.13
合同资产 6,534,113,320.29 6,162,549,680.11
持有待售资产 6,326,926,131.39 6,334,727,583.46
其他流动资产 24,120,486,821.04 22,662,676,635.96
流动资产合计 1,584,331,740,125.63 1,547,387,061,234.69
非流动资产：
长期股权投资 142,365,067,549.16 141,895,190,255.76
其他权益工具投资 1,664,168,653.40 1,601,237,167.11
其他非流动金融资产 696,109,639.97 697,759,464.58
投资性房地产 79,661,045,185.00 79,954,139,029.20
固定资产 12,416,157,032.66 12,577,342,742.17
在建工程 3,264,992,858.56 3,236,850,338.38
使用权资产 24,873,113,955.86 25,210,119,233.05
无形资产 6,160,643,196.10 6,087,781,315.58
商誉 208,298,154.14 206,342,883.92
长期待摊费用 9,315,021,097.05 8,947,760,570.31
递延所得税资产 29,001,154,760.11 27,535,430,502.86
其他非流动资产 13,902,980,511.31 13,840,079,267.94
非流动资产合计 323,528,752,593.32 321,790,032,770.86
资产总计 1,907,860,492,718.95 1,869,177,094,005.55
流动负债：
短期借款 13,608,534,180.34 25,111,536,842.11
衍生金融负债 254,139,826.00 336,153,690.52
应付票据 439,585,454.26 607,112,827.28
应付账款 289,906,661,003.01 295,684,502,351.66
预收款项 937,949,121.75 912,230,827.79
合同负债 681,537,835,148.85 630,747,210,801.94
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
应付职工薪酬 6,274,239,754.46 7,850,940,564.17
应交税费 25,488,934,261.21 29,036,523,037.88
其他应付款 208,184,455,783.90 212,758,353,478.50
其中：应付股利 319,039,800.17 319,037,650.64
一年内到期的非流动负债 61,789,058,835.03 60,461,863,986.86
其他流动负债 58,498,680,227.57 53,986,260,461.07
流动负债合计 1,346,920,073,596.38 1,317,492,688,869.78
非流动负债：
长期借款 132,578,939,736.12 132,036,783,089.92
应付债券 46,859,671,312.19 43,576,223,200.25
租赁负债 24,443,945,010.29 24,589,945,695.98
预计负债 217,892,076.59 215,331,457.12
递延所得税负债 230,670,811.42 231,470,922.38
其他非流动负债 1,177,295,308.49 1,190,177,426.90
非流动负债合计 205,508,414,255.10 201,839,931,792.55
负债合计 1,552,428,487,851.48 1,519,332,620,662.33
所有者权益：
股本 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00
资本公积 18,445,935,309.49 18,554,497,034.24
其他综合收益 (1,531,381,458.70) (1,544,373,020.86)
盈余公积 97,466,324,513.51 97,466,324,513.51
未分配利润 99,709,058,285.54 98,416,772,021.20
归属于母公司所有者权益合计 225,707,668,850.84 224,510,952,749.09
少数股东权益 129,724,336,016.63 125,333,520,594.13
所有者权益合计 355,432,004,867.47 349,844,473,343.22
负债和所有者权益总计 1,907,860,492,718.95 1,869,177,094,005.55
（二）母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 3 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 94,719,997,520.44 92,434,811,327.98
其他应收款 327,604,380,381.56 329,490,740,771.16
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其他流动资产 28,299,698.43 23,921,736.55
流动资产合计 422,352,677,600.43 421,949,473,835.69
非流动资产：
长期股权投资 55,712,179,252.21 55,581,176,888.87
其他非流动金融资产 362,838,906.25 362,838,906.25
投资性房地产 772,751.06 887,966.63
固定资产 29,880,666.77 30,221,043.43
在建工程 350,305,713.65 323,354,138.53
无形资产 2,883,883,301.29 2,910,834,876.41
其他非流动资产 267,039,418.16 267,039,418.16
非流动资产合计 59,606,900,009.39 59,476,353,238.28
资产总计 481,959,577,609.82 481,425,827,073.97
流动负债：
短期借款 7,011,279,056.17 19,850,785,965.54
应付票据 310,984,855.35 391,073,289.55
应付账款 88,697,019.13 110,313,888.44
合同负债 3,388,889,497.60 3,382,509,498.11
应付职工薪酬 3,924,788,834.76 3,852,278,352.54
应交税费 39,423,478.36 76,246,827.38
其他应付款 157,503,483,478.14 149,212,557,328.41
一年内到期的非流动负债 50,790,764,092.35 50,775,442,214.45
其他流动负债 466,439,504.01 407,240,959.84
流动负债合计 223,524,749,815.87 228,058,448,324.26
非流动负债：
长期借款 94,586,552,920.32 92,578,149,813.79
应付债券 16,448,674,868.53 13,454,987,830.51
非流动负债合计 111,035,227,788.85 106,033,137,644.30
负债合计 334,559,977,604.72 334,091,585,968.56
所有者权益：
股本 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00
资本公积 22,803,830,799.97 22,803,830,799.97
盈余公积 97,466,324,513.51 97,466,324,513.51
未分配利润 15,511,712,490.62 15,446,353,590.93
所有者权益合计 147,399,600,005.10 147,334,241,105.41
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负债和所有者权益总计 481,959,577,609.82 481,425,827,073.97
（三）合并利润表
单位：元
项目 2021 年 1-3 月 2020 年 1-3 月
一、营业总收入 62,264,095,939.36 47,774,342,784.96
其中：营业收入 62,264,095,939.36 47,774,342,784.96
二、营业总成本 58,696,131,876.22 43,064,380,756.37
其中：营业成本 49,555,748,273.78 32,832,719,446.73
税金及附加 2,723,879,715.72 4,148,903,890.81
销售费用 1,881,782,055.82 1,241,137,605.25
管理费用 2,818,597,054.50 2,490,235,508.25
研发费用 127,449,412.01 91,503,370.81
财务费用 1,588,675,364.39 2,259,880,934.52
其中：利息费用 2,304,947,339.39 2,620,484,817.79
利息收入 1,079,988,495.23 866,304,113.51
加：投资收益（损失以“－”号填列） 535,979,207.87 109,588,131.73
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 207,045,489.04 (212,546,872.16)
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） (10,411,448.49) 7,139,004.66
信用减值损失（损失以“－”号填列） (49,311,998.15) (6,430,566.97)
资产减值损失（损失以“－”号填列） - -
资产处置收益（损失以“－”号填列） 976,971.98 2,978,665.07
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 4,045,196,796.35 4,823,237,263.08
加：营业外收入 230,575,864.68 187,303,357.69
减：营业外支出 167,701,343.33 214,861,413.06
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 4,108,071,317.70 4,795,679,207.71
减：所得税费用 1,601,020,641.88 2,365,404,354.81
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 2,507,050,675.82 2,430,274,852.90
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 2,507,050,675.82 2,430,274,852.90
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - -
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 1,292,286,264.34 1,249,359,312.96
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2.少数股东损益 1,214,764,411.48 1,180,915,539.94
六、其他综合收益的税后净额 92,356,910.97 (586,446,019.93)
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 12,991,562.16 (599,273,625.96)
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.其他权益工具投资公允价值变动 57,759,150.08 (734,930,105.82)
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.现金流量套期储备 (23,831,609.13) 94,247,212.42
2.外币财务报表折算差额 (20,935,978.79) 41,409,267.44
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 79,365,348.81 12,827,606.03
七、综合收益总额 2,599,407,586.79 1,843,828,832.97
归属于母公司所有者的综合收益总额 1,305,277,826.50 650,085,687.00
归属于少数股东的综合收益总额 1,294,129,760.29 1,193,743,145.97
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1112 0.1105
（二）稀释每股收益 0.1112 0.1105
（四）母公司利润表
单位：元
项目 2021 年 1-3 月 2020 年 1-3 月
一、营业收入 984,201,334.98 509,572,037.33
减：营业成本 21,001,688.05 111,548,488.06
税金及附加 7,480,136.50 13,339,404.72
管理费用 353,933,116.86 200,717,995.26
财务费用 647,559,858.41 1,117,198,572.39
其中：利息费用 2,421,126,076.05 2,629,370,057.80
利息收入 1,649,251,998.79 1,410,185,693.50
加：投资收益（损失以“－”号填列） 106,607,887.66 183,509,068.30
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 (3,997,636.66) 2,551,383.99
信用减值损失（损失以“-”号填列） 28,393.73 122,494.53
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 60,862,816.55 (749,600,860.27)
加：营业外收入 4,496,083.14 -
减：营业外支出 - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 65,358,899.69 (749,600,860.27)
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减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 65,358,899.69 (749,600,860.27)
（一）持续经营净利润（净亏损以“( )”号填列） 65,358,899.69 (749,600,860.27)
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 65,358,899.69 (749,600,860.27)
（五）合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年 1-3 月 2020 年 1-3 月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 115,294,431,999.30 61,828,065,517.80
收到其他与经营活动有关的现金 8,659,484,846.70 13,634,196,444.59
经营活动现金流入小计 123,953,916,846.00 75,462,261,962.39
购买商品、接受劳务支付的现金 70,824,437,297.38 42,608,426,922.96
支付给职工以及为职工支付的现金 6,093,136,312.10 5,431,737,031.51
支付的各项税费 18,111,488,925.82 12,150,902,266.78
支付其他与经营活动有关的现金 12,045,419,832.21 18,225,057,970.82
经营活动现金流出小计 107,074,482,367.51 78,416,124,192.07
经营活动产生 / (使用) 的现金流量净额 16,879,434,478.49 (2,953,862,229.68)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 47,256,219.15 270,213,095.99
取得投资收益收到的现金 671,091,952.31 494,270,023.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
14,259,054.33 14,774,722.75
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 347,021,732.74 332,206,922.61
收到其他与投资活动有关的现金 1,894,608,556.76 10,401,848,844.11
投资活动现金流入小计 2,974,237,515.29 11,513,313,609.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
911,048,964.26 752,903,114.21
现金
投资支付的现金 752,740,264.96 3,243,769,966.46
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 433,088,702.65 849,152,492.06
支付其他与投资活动有关的现金 5,678,828.17 58,234,027.48
投资活动现金流出小计 2,102,556,760.04 4,904,059,600.21
238
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投资活动产生的现金流量净额 871,680,755.25 6,609,254,008.93
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 6,190,540,142.73 917,436,318.16
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 6,190,540,142.73 917,436,318.16
取得借款收到的现金 18,163,550,040.00 26,436,359,686.63
发行债券收到的现金 4,988,000,000.00 2,495,000,000.00
筹资活动现金流入小计 29,342,090,182.73 29,848,796,004.79
归还投资支付的现金 7,159,898,973.57 693,818,769.39
偿还债务支付的现金 30,404,539,386.98 20,421,474,361.64
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 5,864,506,505.71 4,064,446,871.72
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 3,072,294,184.14 930,798,572.11
支付其他与筹资活动有关的现金 679,972,756.33 1,106,165,183.66
筹资活动现金流出小计 44,108,917,622.59 26,285,905,186.41
筹资活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (14,766,827,439.86) 3,562,890,818.38
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 24,849,110.65 85,296,904.21
五、现金及现金等价物净增加额 3,009,136,904.53 7,303,579,501.84
加：期初现金及现金等价物余额 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
六、期末现金及现金等价物余额 188,671,516,611.49 167,042,230,973.80
（六）母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年 1-3 月 2020 年 1-3 月
一、经营活动产生的现金流量：
收到其他与经营活动有关的现金 66,233,191,582.63 45,440,605,765.36
经营活动现金流入小计 66,233,191,582.63 45,440,605,765.36
支付给职工以及为职工支付的现金 208,174,737.90 174,542,608.05
支付的各项税费 45,243,250.35 165,219,606.12
支付其他与经营活动有关的现金 53,814,979,723.39 40,125,941,997.40
经营活动现金流出小计 54,068,397,711.64 40,465,704,211.57
经营活动产生的现金流量净额 12,164,793,870.99 4,974,901,553.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 5,101,122.75
取得投资收益收到的现金 110,605,524.32 48,126,908.44
239
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收到其他与投资活动有关的现金 403,070,249.34 11,150,432,344.87
投资活动现金流入小计 513,675,773.66 11,203,660,376.06
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的
162,604.15 149,494.06
现金
投资支付的现金 95,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 95,162,604.15 149,494.06
投资活动产生的现金流量净额 418,513,169.51 11,203,510,882.00
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 13,259,103,240.00 24,521,000,000.00
发行债券收到的现金 4,988,000,000.00 2,495,000,000.00
筹资活动现金流入小计 18,247,103,240.00 27,016,000,000.00
偿还债务支付的现金 26,202,802,103.21 15,817,918,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,294,902,590.30 2,449,768,312.05
支付其他与筹资活动有关的现金 47,788,868.27 531,852,312.64
筹资活动现金流出小计 28,545,493,561.78 18,799,538,624.69
筹资活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (10,298,390,321.78) 8,216,461,375.31
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 269,473.74 480,765.65
五、现金及现金等价物净增加额 2,285,186,192.46 24,395,354,576.75
加：期初现金及现金等价物余额 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
六、期末现金及现金等价物余额 94,719,997,520.44 97,806,840,168.17
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第八节募集资金运用
一、募集资金运用计划
本期债券拟发行不超过 15.66 亿元（含），扣除发行费用后，公司拟全部用于
偿还回售/到期的公司债券等符合国家法律法规及政策要求的企业经营活动以及根
据法律法规最新要求、监管机构最新政策所允许的用途，拟偿还明细如下：
发行规模（亿 待偿还本金规 债券 票面利
债券简称 起息日期 回售日 最后到期日
元） 模（亿元） 期限 率
18 万科 01 2018-08-09 2021-08-09 2023-08-09 15 6.74 3+2 4.05%
18 万科 02 2018-10-29 2021-10-29 2023-10-29 20 8.92 3+2 4.18%
合计 - - - 35 15.66 - -
注：发行人于 2021 年 3 月 17 日完成债券购回，18 万科 01、18 万科 02 购回后
的债券本金余额分别为 6.74 亿元、8.92 亿元。
在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，根据公司财务
管理制度，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金（单次补充流动资金最长不超
过 12 个月）。
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人负债结构的影响
以 2021 年 3 月 31 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集
资金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率保持不变。
（二）对于发行人短期偿债能力的影响
以 2021 年 3 月 31 日公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集
资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的 1.1763 上
升至发行后的 1.1776。公司流动比率将略有提高，流动资产对于流动负债的覆盖能
力得到提升，短期偿债能力增强。
241
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三、募集资金的现金管理
在不影响募集资金使用计划正常进行的情况下，经公司董事会或其转授权人士
批准，可将暂时闲置的募集资金进行现金管理，投资于安全性高、流动性好的产品，
如国债、政策性银行金融债、地方政府债、交易所债券逆回购等。
四、募集资金专项账户管理安排
公司拟开设一般账户作为本次募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存
放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受
托管理人中信证券根据《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》的约定对
募集资金的监管进行持续的监督等措施。
（一）募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据
《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易
管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发
行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。出现严重影响募集资金用途
计划正常进行的情形时，公司应当及时报告交易所并公告。
（二）债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接
收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年
检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求
发行人及时向其提供相关文件资料并就有关事项作出说明。
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，
监督发行人对募集说明书所约定义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场公
告上一年度的受托管理事务报告。受托管理事务报告应当包括发行人募集资金使用
及专项账户运作情况。
242
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五、前次公司债券募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]1915 号”文核准向合格投资者公
开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。
其中，万科企业股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）债券简称“15 万科
01”，发行规模为 50 亿元，已于 2015 年 9 月 25 日发行完成。截至本募集说明书签
署日，该债券募集资金净额已全部按照募集说明书中披露的用途使用完毕，其中 20
亿元用于偿还银行贷款，剩余募集资金用于补充营运资金。
万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
简称“17 万科 01”，最终发行规模为 30 亿元，已于 2017 年 7 月 18 日发行完成。截
至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用
完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
万科企业股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
简称“17 万科 02”，最终发行规模为 10 亿元，已于 2017 年 8 月 4 日发行完成。截
至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额已按照募集说明书中披露的用途使用
完毕，全部用于偿还金融机构贷款。
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2018]916 号”文核准向合格投资者公开
发行面值总额不超过人民币 80 亿元的公司债券。
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
券（第一期）简称“18 万科 01”，最终发行规模为 15 亿元，已于 2018 年 8 月 9
日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明书中披
露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
券（第二期）简称“18 万科 02”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2018 年 10 月 29
日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明书中披
露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
243
万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
券（第一期）简称“19 万科 01”，最终发行规模为 20 亿元，已于 2019 年 2 月 26
日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明书中披
露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
券（第二期）简称“19 万科 02”，最终发行规模为 25 亿元，已于 2019 年 9 月 26
日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募集资金净额按照募集说明书中披
露的用途使用，用于公司住房租赁项目建设运营以及补充公司营运资金。
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]323 号”文核准向合格投资者公开
发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 01、20 万科 02”，最终发行规模分别为 15 亿
元、10 亿元，已于 2020 年 3 月 16 日发行完成。
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 03、20 万科 04”，最终发行规模分别为 10 亿
元、15 亿元，已于 2020 年 5 月 19 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债
券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的
公司债券。
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 05、20 万科 06”，最终发行规模分别为 8 亿元、
12 亿元，已于 2020 年 6 月 19 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债券募
集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于偿还即将到期或回售的公司
债券。
万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期）
（品种一、品种二）简称“20 万科 07、20 万科 08”，最终发行规模分别为 3.81 亿
元、16 亿元，已于 2020 年 11 月 13 日发行完成。截至本募集说明书签署日，该债
券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于置换已偿还到期的公司
债券“15 万科 01”本金的自有资金。
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债
券（第一期）（品种一、品种二）简称“21 万科 01、21 万科 02”，最终发行规模
分别为 19 亿元、11 亿元，已于 2021 年 1 月 22 日发行完成。截至本募集说明书签
署日，该债券募集资金净额将按照募集说明书中披露的用途使用，用于住房租赁项
目建设及补充公司营运资金。
截至本募集说明书签署日，前次公司债券募集资金使用均符合募集说明书约定
的募集资金用途。
发行人将在本期债券存续期内定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情
况进行及时的信息披露。受托管理人将在存续期内定期和临时受托管理报告中对募
集资金使用情况进行持续信息披露。
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
第九节 债券持有人会议
为规范本次债券债券持有人会议的组织和行为，界定债券持有人会议的职权，
保障债券持有人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国
证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规、部门规章和规范
性文件的规定，制定了《债券持有人会议规则》。本节仅列示了本次债券《债券持
有人会议规则》的主要内容，投资者在作出相关决策时，请查阅《债券持有人会议
规则》全文。《债券持有人会议规则》的全文置备于本公司办公场所。投资者认购
或购买或以其他合法方式取得本次债券之行为视为同意接受《债券持有人会议规则》
并受之约束。
一、债券持有人行使权利的形式
《债券持有人会议规则》中规定的债券持有人会议职责范围内的事项，债券持
有人应通过债券持有人会议维护自身的利益；其他事项，债券持有人应依据法律、
法规、其他规范性文件和本募集说明书的规定行使权利，维护自身的利益。
债券持有人会议由全体债券持有人组成，债券持有人会议依据《债券持有人会
议规则》规定的程序召集和召开，并对《债券持有人会议规则》规定的权限范围内
的事项依法进行审议和表决。
债券持有人会议按照《公司债券发行与交易管理办法》的规定和债券持有人会
议规则程序要求所形成的决议对全体债券持有人具有约束力。
二、《债券持有人会议规则》的主要内容
以下仅列明《债券持有人会议规则》的主要条款，投资者在作出相关决策时，
请查阅《债券持有人会议规则》的全文。
（一）总则
1.为规范万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券
（“本次债券”）债券持有人会议的组织和决策行为，明确债券持有人会议的职权
与义务，维护本期债券持有人的权益，根据《中华人民共和国证券法》《中华人民
共和国公司法》《公司债券发行与交易管理办法》等法律、行政法规、部门规章、
规范性文件及深圳证券交易所相关业务规则的规定，结合本期债券的实际情况，制
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
订《债券持有人会议规则》。“本期债券”是指按照募集说明书约定的采用分期发
行（如有）的本次债券中的任一期；若本次债券不涉及分期发行，“本期债券”指
本次债券。
债券简称及代码、发行日、兑付日、发行利率、发行规模、含权条款及投资者
权益保护条款设置情况等本期债券的基本要素和重要约定以本期债券募集说明书
等文件载明的内容为准。
2.债券持有人会议自本期债券完成发行起组建，至本期债券债权债务关系终止
后解散。债券持有人会议由持有本期债券未偿还份额的持有人（包括通过认购、交
易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的持有人）组成。
债券上市/挂牌期间，前述持有人范围以中国证券登记结算有限责任公司登记
在册的债券持有人为准，法律法规另有规定的除外。
3.债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》约定的程序召集、召开，对《债
券持有人会议规则》约定权限范围内的事项进行审议和表决；其他事项，债券持有
人应依据法律、行政法规和本期债券募集说明书的规定行使权利，维护自身利益。
债券持有人应当配合受托管理人等会议召集人的相关工作，积极参加债券持有
人会议，审议会议议案，行使表决权，配合推动债券持有人会议生效决议的落实，
依法维护自身合法权益。出席会议的持有人不得利用出席会议获取的相关信息从事
内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害其他债券持有人
的合法权益。
投资者通过认购、交易、受让、继承或其他合法方式持有本期债券的，视为同
意并接受《债券持有人会议规则》相关约定，并受《债券持有人会议规则》之约束。
4.债券持有人会议依据《债券持有人会议规则》约定程序审议通过的生效决议
对本期债券全体持有人均有同等约束力。债券受托管理人依据债券持有人会议生效
决议行事的结果由全体持有人承担。法律法规另有规定或者《债券持有人会议规则》
另有约定的，从其规定或约定。
5.债券持有人会议应当由律师见证。
见证律师应当针对会议的召集、召开、表决程序，出席会议人员资格，有效表
决权的确定、决议的效力及其合法性等事项出具法律意见书。法律意见书应当与债
券持有人会议决议一同披露。
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6.债券持有人出席债券持有人会议而产生的差旅费用、食宿费用等，均由债券
持有人自行承担。因召开债券持有人会议产生的相关会务费用由发行人承担。《债
券持有人会议规则》、债券受托管理协议或者其他协议另有约定的除外。
7.《债券持有人会议规则》中使用的词语与《万科企业股份有限公司 2021 年面
向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》（“《债券受托管理协议》”）中
定义的词语具有相同的含义。
（二）债券持有人会议的权限范围
1.本期债券存续期间，债券持有人会议按照《债券持有人会议规则》第 2.2 条约
定的权限范围，审议并决定与本期债券持有人利益有重大关系的事项。
除《债券持有人会议规则》第 2.2 条约定的事项外，受托管理人为了维护本期
债券持有人利益，按照债券受托管理协议之约定履行受托管理职责的行为无需债券
持有人会议另行授权。
2.本期债券存续期间，出现下列情形之一的，应当通过债券持有人会议决议方
式进行决策：
（1）拟变更债券募集说明书的重要约定：
①变更债券偿付基本要素（包括偿付主体、期限、票面利率调整机制等）；
②变更增信或其他偿债保障措施及其执行安排；
③变更债券投资者保护措施及其执行安排；
④变更募集说明书约定的募集资金用途；
⑤其他涉及债券本息偿付安排及与偿债能力密切相关的重大事项变更。
（2）拟修改债券持有人会议规则；
（3）拟解聘、变更债券受托管理人或者变更债券受托管理协议的主要内容（包
括但不限于受托管理事项授权范围、利益冲突风险防范解决机制、与债券持有人权
益密切相关的违约责任等约定）；
（4）发生下列事项之一，需要决定或授权采取相应措施（包括但不限于与发行
人等相关方进行协商谈判，提起、参与仲裁或诉讼程序，处置担保物或者其他有利
于投资者权益保护的措施等）的：
①发行人已经或预计不能按期支付本期债券的本金或者利息；
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②发行人已经或预计不能按期支付除本期债券以外的其他有息负债，未偿金额
超过 5000 万元且达到发行人母公司最近一期经审计净资产 10 %以上，且可能导致
本期债券发生违约的；
③发行人合并报表范围内的重要子公司（指最近一期经审计的总资产、净资产
或营业收入占发行人合并报表相应科目 30%以上的子公司）已经或预计不能按期
支付有息负债，未偿金额超过 5000 万元且达到发行人合并报表最近一期经审计净
资产 10%以上，且可能导致本期债券发生违约的；
④发行人及其合并报表范围内的重要子公司（指最近一期经审计的总资产、净
资产或营业收入占发行人合并报表相应科目 30%以上的子公司）发生减资、合并、
分立、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、被托管、解散、申请破产或者依
法进入破产程序的；
⑤发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
⑥发行人或其控股股东、实际控制人因无偿或以明显不合理对价转让资产或放
弃债权、对外提供大额担保等行为导致发行人偿债能力面临严重不确定性的；
⑦增信主体、增信措施或者其他偿债保障措施发生重大不利变化的；
⑧发生其他对债券持有人权益有重大不利影响的事项。
（5）发行人提出重大债务重组方案的；
（6）法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或者本期债券募集说明书、
《债券持有人会议规则》约定的应当由债券持有人会议作出决议的其他情形。
（三）债券持有人会议的筹备
1.会议的召集
（1）债券持有人会议主要由受托管理人负责召集。
本期债券存续期间，出现《债券持有人会议规则》第 2.2 条约定情形之一且具
有符合《债券持有人会议规则》约定要求的拟审议议案的，受托管理人原则上应于
15 个交易日内召开债券持有人会议，经单独或合计持有本期未偿债券总额 30%以
上的债券持有人同意延期召开的除外。延期时间原则上不超过 15 个交易日。
（2）发行人、单独或者合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人、
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保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人（以下统称提议人）有权提
议受托管理人召集债券持有人会议。
提议人拟提议召集债券持有人会议的，应当以书面形式告知受托管理人，提出
符合《债券持有人会议规则》约定权限范围及其他要求的拟审议议案。受托管理人
应当自收到书面提议之日起 5 个交易日内向提议人书面回复是否召集债券持有人
会议，并说明召集会议的具体安排或不召集会议的理由。同意召集会议的，应当于
书面回复日起 15 个交易日内召开债券持有人会议，提议人同意延期召开的除外。
合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人提议召集债券持有人会
议时，可以共同推举 2 名代表作为联络人，协助受托管理人完成会议召集相关工作。
（3）受托管理人不同意召集会议或者应当召集而未召集会议的，发行人、单
独或者合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人、保证人或者其他提
供增信或偿债保障措施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议，受托管理人应
当为召开债券持有人会议提供必要协助，包括：协助披露债券持有人会议通知及会
议结果等文件、代召集人查询债券持有人名册并提供联系方式、协助召集人联系应
当列席会议的相关机构或人员等。
2、议案的提出与修改
（1）提交债券持有人会议审议的议案应当符合法律、行政法规、部门规章、
规范性文件、证券交易场所业务规则及《债券持有人会议规则》的相关规定或者约
定，具有明确并切实可行的决议事项。
债券持有人会议审议议案的决议事项原则上应包括需要决议的具体方案或措
施、实施主体、实施时间及其他相关重要事项。
（2）召集人披露债券持有人会议通知后，受托管理人、发行人、单独或者合
计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人、保证人或者其他提供增信或
偿债保障措施的机构或个人（以下统称提案人）均可以书面形式提出议案，召集人
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应当将相关议案提交债券持有人会议审议。
召集人应当在会议通知中明确提案人提出议案的方式及时限要求。
（3）受托管理人、债券持有人提出的拟审议议案需要发行人或其控股股东和
实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机
构或个人等履行义务或者推进、落实的，召集人、提案人应当提前与相关机构或个
人充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
受托管理人、发行人、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人
提出的拟审议议案需要债券持有人同意或者推进、落实的，召集人、提案人应当提
前与主要投资者充分沟通协商，尽可能形成切实可行的议案。
（4）债券持有人会议拟授权受托管理人或推选代表人代表债券持有人与发行
人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或
偿债保障措施的机构或个人等进行谈判协商并签署协议，代表债券持有人提起或参
加仲裁、诉讼程序的，提案人应当在议案的决议事项中明确下列授权范围供债券持
有人选择：
①特别授权受托管理人或推选的代表人全权代表债券持有人处理相关事务的
具体授权范围，包括但不限于：达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人
重整计划草案和和解协议进行表决等实质影响甚至可能减损、让渡债券持有人利益
的行为。
②授权受托管理人或推选的代表人代表债券持有人处理相关事务的具体授权
范围，并明确在达成协商协议或调解协议、在破产程序中就发行人重整计划草案和
和解协议进行表决时，特别是作出可能减损、让渡债券持有人利益的行为时，应当
事先征求债券持有人的意见或召集债券持有人会议审议并依债券持有人意见行事。
（5）召集人应当就全部拟提交审议的议案与相关提案人、议案涉及的利益相
关方进行充分沟通，对议案进行修改完善或协助提案人对议案进行修改完善，尽可
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能确保提交审议的议案符合《债券持有人会议规则》第 3.2.1 条的约定，且同次债
券持有人会议拟审议议案间不存在实质矛盾。
召集人经与提案人充分沟通，仍无法避免同次债券持有人会议拟审议议案的待
决议事项间存在实质矛盾的，则相关议案应当按照《债券持有人会议规则》第 4.2.6
条的约定进行表决。召集人应当在债券持有人会议通知中明确该项表决涉及的议案、
表决程序及生效条件。
（6）提交同次债券持有人会议审议的全部议案应当最晚于债权登记日前一交
易日公告。议案未按规定及约定披露的，不得提交该次债券持有人会议审议。
3.会议的通知、变更及取消
（1）召集人应当最晚于债券持有人会议召开日前第 10 个交易日披露召开债券
持有人会议的通知公告。受托管理人认为需要紧急召集债券持有人会议以有利于债
券持有人权益保护的，应最晚于现场会议（包括现场、非现场相结合形式召开的会
议）召开日前第 3 个交易日或者非现场会议召开日前第 2 个交易日披露召开债券持
有人会议的通知公告。
前款约定的通知公告内容包括但不限于债券基本情况、会议时间、会议召开形
式、会议地点（如有）、会议拟审议议案、债权登记日、会议表决方式及表决时间
等议事程序、委托事项、召集人及会务负责人的姓名和联系方式等。
（2）根据拟审议议案的内容，债券持有人会议可以以现场（包括通过网络方
式进行现场讨论的形式，下同）、非现场或者两者相结合的形式召开。召集人应当
在债券持有人会议的通知公告中明确会议召开形式和相关具体安排。会议以网络投
票方式进行的，召集人还应当披露网络投票办法、投票方式、计票原则、计票方式
等信息。
（3）召集人拟召集债券持有人现场会议的，可以在会议召开日前设置参会反
馈环节，征询债券持有人参会意愿，并在会议通知公告中明确相关安排。
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拟出席该次债券持有人会议的债券持有人应当及时反馈参会情况。债券持有人
未反馈的，不影响其在该次债券持有人会议行使参会及表决权。
（4）债券持有人对债券持有人会议通知具体内容持有异议或有补充意见的，
可以与召集人沟通协商，由召集人决定是否调整通知相关事项。
（5）召集人决定延期召开债券持有人会议或者变更债券持有人会议通知涉及
的召开形式、会议地点及拟审议议案内容等事项的，应当最迟于原定债权登记日前
一交易日，在会议通知发布的同一信息披露平台披露会议通知变更公告。
（6）已披露的会议召开时间原则上不得随意提前。因发生紧急情况，受托管
理人认为如不尽快召开债券持有人会议可能导致持有人权益受损的除外，但应当确
保会议通知时间符合《债券持有人会议规则》第 3.3.1 条的约定。
（7）债券持有人会议通知发出后，除召开债券持有人会议的事由消除、发生
不可抗力的情形或《债券持有人会议规则》另有约定的，债券持有人会议不得随意
取消。
召集人拟取消该次债券持有人会议的，原则上应不晚于原定债权登记日前一交
易日在会议通知发布的同一信息披露平台披露取消公告并说明取消理由。
如债券持有人会议设置参会反馈环节，反馈拟出席会议的持有人所代表的本期
债券未偿还份额不足《债券持有人会议规则》第 4.1.1 条约定有效会议成立的最低
要求，且召集人已在会议通知中提示该次会议可能取消风险的，召集人有权决定直
接取消该次会议。
（8）因出席人数未达到《债券持有人会议规则》第 4.1.1 条约定的债券持有人
会议成立的最低要求，召集人决定再次召集会议的，可以根据前次会议召集期间债
券持有人的相关意见适当调整拟审议议案的部分细节，以寻求获得债券持有人会议
审议通过的最大可能。
召集人拟就实质相同或相近的议案再次召集会议的，应最晚于现场会议召开日
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前 3 个交易日或者非现场会议召开日前 2 个交易日披露召开债券持有人会议的通
知公告，并在公告中详细说明以下事项：
①前次会议召集期间债券持有人关于拟审议议案的相关意见；
②本次拟审议议案较前次议案的调整情况及其调整原因；
③本次拟审议议案通过与否对投资者权益可能产生的影响；
④本次债券持有人会议出席人数如仍未达到约定要求，召集人后续取消或者再
次召集会议的相关安排，以及可能对投资者权益产生的影响。
（四）债券持有人会议的召开及决议
1.债券持有人会议的召开
（1）债券持有人会议应当由代表本期债券未偿还份额且享有表决权的二分之
一以上债券持有人出席方能召开。债券持有人在现场会议中的签到行为或者在非现
场会议中的投票行为即视为出席该次持有人会议。
（2）债权登记日登记在册的、持有本期债券未偿还份额的持有人均有权出席债
券持有人会议并行使表决权，《债券持有人会议规则》另有约定的除外。
前款所称债权登记日为债券持有人会议召开日的前 1 个交易日。债券持有人会
议因故变更召开时间的，债权登记日相应调整。
（3）本期债券受托管理人应当出席并组织召开债券持有人会议或者根据《债券
持有人会议规则》第 3.1.3 条约定为相关机构或个人自行召集债券持有人会议提供
必要的协助，在债券持有人现场会议中促进债券持有人之间、债券持有人与发行人
或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿
债保障措施的机构或个人等进行沟通协商，形成有效的、切实可行的决议等。
召集人负责制作出席会议人员的签名册。签名册应载明参加会议的债券持有人
名称或姓名、出席会议代理人的姓名及其身份证件号码、持有或者代表的未偿还的
本期债券表决权总数及其证券账户卡号码或法律规定的其他证明文件的相关信息
等事项。
（4）拟审议议案需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继
方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者推进、
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落实的，上述机构或个人应按照受托管理人或召集人的要求，安排具有相应权限的
人员按时出席债券持有人现场会议，向债券持有人说明相关情况，接受债券持有人
等的询问，与债券持有人进行沟通协商，并明确拟审议议案决议事项的相关安排。
若债券持有人为发行人、持有发行人 10%以上股权的股东、或发行人及上述发
行人股东的关联方，则该等债券持有人在债券持有人会议上可发表意见，但无表决
权，并且其持有的本期债券在计算债券持有人会议决议是否获得通过时，不计入本
期债券表决权总数。确定上述发行人股东的股权登记日为债权登记日当日。经召集
人同意，本期债券其他重要相关方可以参加债券持有人会议，并有权就相关事项进
行说明，但无表决权。
（5）资信评级机构可以应召集人邀请列席债券持有人现场会议，持续跟踪发行
人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或
偿债保障措施的机构或个人等的资信情况，及时披露跟踪评级报告。
（6）债券持有人可以自行出席债券持有人会议并行使表决权，也可以委托受托
管理人、其他债券持有人或者其他代理人（以下统称代理人）出席债券持有人会议
并按授权范围行使表决权。
债券持有人自行出席债券持有人现场会议的，应当按照会议通知要求出示能够
证明本人身份及享有参会资格的证明文件。债券持有人委托代理人出席债券持有人
现场会议的，代理人还应当出示本人身份证明文件、被代理人出具的载明委托代理
权限的委托书（债券持有人法定代表人亲自出席并表决的除外）。
债券持有人会议以非现场形式召开的，召集人应当在会议通知中明确债券持有
人或其代理人参会资格确认方式、投票方式、计票方式等事项。
（7）受托管理人可以作为征集人，征集债券持有人委托其代理出席债券持有人
会议，并按授权范围行使表决权。征集人应当向债券持有人客观说明债券持有人会
议的议题和表决事项，不得隐瞒、误导或者以有偿方式征集。征集人代理出席债券
持有人会议并行使表决权的，应当取得债券持有人的委托书。
（8）债券持有人会议的会议议程可以包括但不限于：
①召集人介绍召集会议的缘由、背景及会议出席人员；
②召集人或提案人介绍所提议案的背景、具体内容、可行性等；
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③享有表决权的债券持有人针对拟审议议案询问提案人或出席会议的其他利
益相关方，债券持有人之间进行沟通协商，债券持有人与发行人或其控股股东和实
际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构
或个人等就属于《债券持有人会议规则》第 3.2.3 条约定情形的拟审议议案进行沟
通协商；
④享有表决权的持有人依据《债券持有人会议规则》约定程序进行表决。
2.债券持有人会议的表决
（1）债券持有人会议采取记名方式投票表决。每次债券持有人会议之监票人为
两人，负责该次会议之计票、监票。召集人应主持推举该期债券持有人会议之监票
人，监票人由出席会议的债券持有人或其代理人担任。与发行人有关联关系的债券
持有人及其代理人不得担任监票人。债券持有人会议对议案进行表决时，应由监票
人负责计票、监票。
（2）债券持有人进行表决时，每一张未偿还的债券享有一票表决权，但下列机
构或人员直接持有或间接控制的债券份额除外：
①发行人及其关联方，包括发行人的控股股东、实际控制人、合并范围内子公
司、同一实际控制人控制下的关联公司（仅同受国家控制的除外）等；
②本期债券的保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人；
③债券清偿义务承继方；
④其他与拟审议事项存在利益冲突的机构或个人。
债券持有人会议表决开始前，上述机构、个人或者其委托投资的资产管理产品
的管理人应当主动向召集人申报关联关系或利益冲突有关情况并回避表决。
（3）出席会议且享有表决权的债券持有人需按照“同意”“反对”“弃权”三
种类型进行表决，表决意见不可附带相关条件。无明确表决意见、附带条件的表决、
就同一议案的多项表决意见、字迹无法辨认的表决或者出席现场会议但未提交表决
票的，原则上均视为选择“弃权”。
（4）债券持有人会议原则上应当连续进行，直至完成所有议案的表决。除因不
可抗力等特殊原因导致债券持有人会议中止、不能作出决议或者出席会议的持有人
一致同意暂缓表决外，债券持有人会议不得对会议通知载明的拟审议事项进行搁置
或不予表决。
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因网络表决系统、电子通讯系统故障等技术原因导致会议中止或无法形成决议
的，召集人应采取必要措施尽快恢复召开会议或者变更表决方式，并及时公告。
（5）出席会议的债券持有人按照会议通知中披露的议案顺序，依次逐项对提交
审议的议案进行表决。
（6）发生《债券持有人会议规则》第 3.2.5 条第二款约定情形的，召集人应就
待决议事项存在矛盾的议案内容进行特别说明，并将相关议案同次提交债券持有人
会议表决。债券持有人仅能对其中一项议案投“同意”票，否则视为对所有相关议
案投“弃权”票。
3.债券持有人会议决议的生效
（1）债券持有人会议对下列属于《债券持有人会议规则》第 2.2 条约定权限范
围内的重大事项之一的议案作出决议，经全体有表决权的债券持有人所持表决权的
三分之二以上同意方可生效：
①拟同意第三方承担本期债券清偿义务；
②发行人拟下调票面利率的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相
应决定权的除外；
③发行人或其他负有偿付义务的第三方提议减免、延缓偿付本期债券应付本息
的，债券募集说明书已明确约定发行人单方面享有相应决定权的除外；
④拟减免、延缓增信主体或其他负有代偿义务第三方的金钱给付义务；
⑤拟减少抵押/质押等担保物数量或价值，导致剩余抵押/质押等担保物价值不
足以覆盖本期债券全部未偿本息；
⑥拟修改债券募集说明书、《债券持有人会议规则》相关约定以直接或间接实
现本款第 a 至 e 项目的；
⑦拟修改《债券持有人会议规则》关于债券持有人会议权限范围的相关约定。
（2）除《债券持有人会议规则》第 4.3.1 条约定的重大事项外，债券持有人会
议对《债券持有人会议规则》第 2.2 条约定范围内的其他一般事项议案作出决议，
经超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一同意方可
生效。《债券持有人会议规则》另有约定的，从其约定。
召集人就实质相同或相近的前款一般事项议案连续召集三次债券持有人会议
且每次会议出席人数均未达到《债券持有人会议规则》第 4.1.1 条约定的会议召开
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最低要求的，则相关决议经出席第三次债券持有人会议的债券持有人所持表决权的
过半数同意即可生效。
（3）债券持有人会议议案需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义
务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者
推进、落实，因未与上述相关机构或个人协商达成一致而不具备生效条件的，债券
持有人会议可以授权受托管理人、上述相关机构或个人、符合条件的债券持有人按
照《债券持有人会议规则》提出采取相应措施的议案，提交债券持有人会议审议。
（4）债券持有人会议拟审议议案涉及授权受托管理人或推选的代表人代表债
券持有人提起或参加要求发行人或增信主体偿付债券本息或履行增信义务、申请或
参与发行人破产重整或破产清算、参与发行人破产和解等事项的仲裁或诉讼，如全
部债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人代表全部债券持有人提起或参加
相关仲裁或诉讼程序；如仅部分债券持有人授权的，受托管理人或推选的代表人仅
代表同意授权的债券持有人提起或参加相关仲裁或诉讼程序。
（5）债券持有人会议的表决结果，由召集人指定代表及见证律师共同负责清
点、计算，并由受托管理人负责载入会议记录。召集人应当在会议通知中披露计票、
监票规则，并于会议表决前明确计票、监票人选。
债券持有人会议表决结果原则上不得早于债券持有人会议决议公告披露日前
公开。如召集人现场宣布表决结果的，应当将有关情况载入会议记录。
（6）债券持有人对表决结果有异议的，可以向召集人等申请查阅会议表决票、
表决计算结果、会议记录等相关会议材料，召集人等应当配合。
（五）债券持有人会议的会后事项与决议落实
1.债券持有人会议均由受托管理人负责记录，并由召集人指定代表及见证律师
共同签字确认。
会议记录应当记载以下内容：
（1）债券持有人会议名称（含届次）、召开及表决时间、召开形式、召开地点
（如有）；
（2）出席（包括现场、非现场方式参加）债券持有人会议的债券持有人及其代
理人（如有）姓名、身份、代理权限，所代表的本期未偿还债券面值总额及占比，
是否享有表决权；
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（3）会议议程；
（4）债券持有人询问要点，债券持有人之间进行沟通协商简要情况，债券持有
人与发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义务承继方、保证人或者其他提
供增信或偿债保障措施的机构或个人等就属于《债券持有人会议规则》第 3.2.3 条
约定情形的拟审议议案沟通协商的内容及变更的拟决议事项的具体内容（如有）；
（5）表决程序（如为分批次表决）；
（6）每项议案的表决情况及表决结果；
债券持有人会议记录、表决票、债券持有人参会资格证明文件、代理人的委托
书及其他会议材料由债券受托管理人保存。保存期限至少至本期债券债权债务关系
终止后的 5 年。
债券持有人有权申请查阅其持有本期债券期间的历次会议材料，债券受托管理
人不得拒绝。
2.召集人应最晚于债券持有人会议表决截止日次一交易日披露会议决议公告，
会议决议公告包括但不限于以下内容：
（1）债券持有人会议召开情况，包括名称（含届次）、召开及表决时间、召开
形式、召开地点（如有）等；
（2）出席会议的债券持有人所持表决权情况及会议有效性；
（3）各项议案的议题及决议事项、表决结果及决议生效情况（含是否具备生效
条件）；
（4）其他需要公告的重要事项。
债券持有人会议形成的决议自通过之日起生效。
3.按照《债券持有人会议规则》约定的权限范围及会议程序形成的债券持有人
会议生效决议，受托管理人应当积极落实，及时告知发行人或其他相关方并督促其
进行回复。
债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义
务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者
推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履行相应
义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关机构或个
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人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管理人应当采
取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
债券持有人应当积极配合受托管理人、发行人或其他相关方推动落实债券持有
人会议生效决议有关事项。
4.债券持有人授权受托管理人提起、参加债券违约合同纠纷仲裁、诉讼或者申
请、参加破产程序的，受托管理人应当按照授权范围及实施安排等要求，勤勉履行
相应义务。受托管理人因提起、参加仲裁、诉讼或破产程序产生的合理费用，由作
出授权的债券持有人承担，或者由受托管理人依据与债券持有人的约定先行垫付，
债券受托管理协议另有约定的，从其约定。
受托管理人依据授权仅代表部分债券持有人提起、参加债券违约合同纠纷仲裁、
诉讼或者申请、参加破产程序的，其他债券持有人后续明确表示委托受托管理人提
起、参加仲裁或诉讼的，受托管理人应当一并代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托
管理人也可以参照《债券持有人会议规则》第 4.1.7 条约定，向之前未授权的债券
持有人征集由其代表其提起、参加仲裁或诉讼。受托管理人不得因授权时间与方式
不同而区别对待债券持有人，但非因受托管理人主观原因导致债券持有人权利客观
上有所差异的除外。
未委托受托管理人提起、参加仲裁或诉讼的其他债券持有人可以自行提起、参
加仲裁或诉讼，或者委托、推选其他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
受托管理人未能按照授权文件约定勤勉代表债券持有人提起、参加仲裁或诉讼，
或者在过程中存在其他怠于行使职责的行为，债券持有人可以单独、共同或推选其
他代表人提起、参加仲裁或诉讼。
（六）特别约定
1.关于表决机制的特别约定
因债券持有人行使回售选择权或者其他法律规定或募集说明书约定的权利，导
致部分债券持有人对发行人享有的给付请求权与其他同期债券持有人不同的，具有
相同请求权的债券持有人可以就不涉及其他债券持有人权益的事项进行单独表决。
前款所涉事项由受托管理人、所持债券份额占全部具有相同请求权的未偿还债
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券余额 10%以上的债券持有人或其他符合条件的提案人作为特别议案提出，仅限
受托管理人作为召集人，并由利益相关的债券持有人进行表决。
受托管理人拟召集持有人会议审议特别议案的，应当在会议通知中披露议案内
容、参与表决的债券持有人范围、生效条件，并明确说明相关议案不提交全体债券
持有人进行表决的理由以及议案通过后是否会对未参与表决的投资者产生不利影
响。
特别议案的生效条件以受托管理人在会议通知中明确的条件为准。见证律师应
当在法律意见书中就特别议案的效力发表明确意见。
2.简化程序
（1）发生《债券持有人会议规则》第 2.2 条约定的有关事项且存在以下情形之
一的，受托管理人可以按照本节约定的简化程序召集债券持有人会议，《债券持有
人会议规则》另有约定的从其约定：
①发行人拟变更债券募集资金用途，且变更后不会影响发行人偿债能力的；
②发行人因实施股权激励计划等回购股份导致减资，且累计减资金额低于本期
债券发行时最近一期经审计合并口径净资产的 5%的；
③债券受托管理人拟代表债券持有人落实的有关事项预计不会对债券持有人
权益保护产生重大不利影响的；
④债券募集说明书、《债券持有人会议规则》、债券受托管理协议等文件已明
确约定相关不利事项发生时，发行人、受托管理人等主体的义务，但未明确约定具
体执行安排或者相关主体未在约定时间内完全履行相应义务，需要进一步予以明确
的；
⑤受托管理人、提案人已经就拟审议议案与有表决权的债券持有人沟通协商，
且超过出席债券持有人会议且有表决权的持有人所持表决权的二分之一（如为第
4.3.2 条约定的一般事项）或者达到全体有表决权的债券持有人所持表决权的三分
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之二以上（如为第 4.3.1 条约定的重大事项）的债券持有人已经表示同意议案内容
的；
⑥全部未偿还债券份额的持有人数量（同一管理人持有的数个账户合并计算）
不超过 4 名且均书面同意按照简化程序召集、召开会议的；
（2）发生《债券持有人会议规则》第 6.2.1 条 a 项至 c 项情形的，受托管理人
可以公告说明关于发行人或受托管理人拟采取措施的内容、预计对发行人偿债能力
及投资者权益保护产生的影响等。债券持有人如有异议的，应于公告之日起 5 个交
易日内以书面形式回复受托管理人。逾期不回复的，视为同意受托管理人公告所涉
意见或者建议。
针对债券持有人所提异议事项，受托管理人应当与异议人积极沟通，并视情况
决定是否调整相关内容后重新征求债券持有人的意见，或者终止适用简化程序。单
独或合计持有本期债券未偿还份额 10%以上的债券持有人于异议期内提议终止适
用简化程序的，受托管理人应当立即终止。
异议期届满后，视为本次会议已召开并表决完毕，受托管理人应当按照《债券
持有人会议规则》第 4.3.2 条第一款的约定确定会议结果，并于次日内披露持有人
会议决议公告及见证律师出具的法律意见书。
（3）发生《债券持有人会议规则》第 6.2.1 条 d 项至 f 项情形的，受托管理人
应最晚于现场会议召开日前 3 个交易日或者非现场会议召开日前 2 个交易日披露
召开持有人会议的通知公告，详细说明拟审议议案的决议事项及其执行安排、预计
对发行人偿债能力和投资者权益保护产生的影响以及会议召开和表决方式等事项。
债券持有人可以按照会议通知所明确的方式进行表决。
持有人会议的召开、表决、决议生效及落实等事项仍按照《债券持有人会议规
则》第四章、第五章的约定执行。
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（七）附则
1.《债券持有人会议规则》自本期债券发行完毕之日起生效。
2.依据《债券持有人会议规则》约定程序对《债券持有人会议规则》部分约定
进行变更或者补充的，变更或补充的规则与《债券持有人会议规则》共同构成对全
体债券持有人具有同等效力的约定。
3.《债券持有人会议规则》的相关约定如与债券募集说明书的相关约定存在不
一致或冲突的，以债券募集说明书的约定为准；如与债券受托管理协议或其他约定
存在不一致或冲突的，除相关内容已于债券募集说明书中明确约定并披露以外，均
以《债券持有人会议规则》的约定为准。
4.对债券持有人会议的召集、召开及表决程序、决议合法有效性以及其他因债
券持有人会议产生的纠纷，应当向发行人住所所在地的人民法院提起诉讼。
5.《债券持有人会议规则》约定的“以上”“以内”包含本数，“超过”不包
含本数。
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第十节 债券受托管理人
投资者认购本次公司债券视作同意《万科企业股份有限公司 2021 年面向专业
投资者公开发行公司债券受托管理协议》。
一、债券受托管理人聘任及《债券受托管理协议》签订情况
（一）债券受托管理人的名称及基本情况
受托管理人名称：中信证券股份有限公司
法定代表人：张佑君
住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
联系人：杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、王琰君、张园、聂司桐、刘舒杨、
秦翰、罗巍
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
邮政编码：100026
（二）《债券受托管理协议》签订情况
2021 年 2 月 8 日，发行人与中信证券签订了《万科企业股份有限公司 2021 年
面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》。
（三）债券受托管理人与发行人的利害关系情况
截至 2021 年 3 月 31 日，中信证券股份有限公司自营业务股票账户、信用融券
专户及资产管理业务股票账户持有本公司股票万科 A（000002.SZ）合计 35,603,466
股，占总股数比例为 0.31%。除此以外，本公司与本次发行有关的中介机构及其法
定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大
利害关系。
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二、债券受托管理协议主要内容
以下仅列明《债券受托管理协议》的主要条款，投资者在作出相关决策时，请
查阅《债券受托管理协议》的全文。
（一）受托管理事项
1.为维护本次债券全体债券持有人的权益，发行人聘任受托管理人作为本次债
券的受托管理人，并同意接受受托管理人的监督。本次债券分期发行的，各期债券
均适用《债券受托管理协议》。
2.在本次债券存续期内，受托管理人应当勤勉尽责，根据相关法律法规、募集
说明书、《债券受托管理协议》及债券持有人会议规则的规定以及债券持有人会议
的授权，行使权利和履行义务。
3.发行人应当在募集说明书中约定，投资者认购或持有本次债券视作同意受托
管理人作为本次债券的受托管理人，并视作同意《债券受托管理协议》项下的相关
约定及债券持有人会议规则。
（二）发行人的权利和义务
1.发行人应当根据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付本期
债券的利息和本金。
2.发行人应当为本期债券的募集资金制定相应的使用计划及管理制度。募集资
金的使用应当符合现行法律法规的有关规定及募集说明书的约定。
3.本期债券存续期内，发行人应当根据法律法规，及时、公平地履行信息披露
义务，确保所披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
4.本期债券存续期内，发生以下任何事项，发行人应当在三个工作日内书面通
知受托管理人，并根据受托管理人要求持续书面通知事件进展和结果：
（1）发行人经营方针、经营范围、5%以上股东持有公司股权情况或生产经营
外部条件等发生重大变化；
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（2）发行人主体评级或发行人发行的债券信用评级发生变化；
（3）发行人及其合并范围内子公司主要资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、
质押、出售、转让、报废或者发生重大资产重组等；
（4）发行人及其合并范围内子公司发生或预计发生未能清偿到期债务的违约
情况，以及发行人发行的公司债券违约；
（5）发行人及其合并范围内子公司当年累计新增借款或者对外提供担保超过
上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人及其合并范围内子公司放弃债权或财产、出售或转让资产，资产
金额超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人及其合并范围内子公司发生超过上年末净资产百分之十的重大损
失；
（8）发行人分配股利，发行人及其主要子公司作出减资、合并、分立、分拆、
解散的决定，或者依法进入破产程序、被责令关闭；
（9）发行人及其合并范围内子公司涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行
政处罚、行政监管措施或自律组织纪律处分；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人及其主要子公司、发行人的控股股东、实际控制人（如涉及）涉
嫌犯罪被司法机关立案调查或者发行人的控股股东、实际控制人（如涉及）发生变
更，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施或涉嫌重
大违法违纪被有权机关调查的，或上述相关人员列入失信被执行人、无法履行职责、
发生变更或涉及重大变动；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，以及发行人董事长或者总经理、三分
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之一以上董事、三分之二以上监事发生变动的；
（16）发行人及其主要子公司提出债务重组方案的；发行人及其主要子公司在
日常经营活动之外购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，导致其业务、
资产、收入发生重大变化，达到下列标准之一的：购买、出售的资产总额占发行人
最近一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的 50%以上；购买、出
售的资产在最近一个会计年度的营业收入占发行人同期经审计的合并财务会计报
告营业收入的比例达到 50%以上；购买、出售的资产净额占发行人最近一个会计年
度经审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到 50%以上；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或转让服务、债券停牌的，以及
债券暂停上市后恢复上市的、债券停牌后复牌的；
（18）发行人及其主要子公司涉及需要说明的市场传闻；
（19）发行人的偿债能力、信用状况、经营与财务状况发生重大变化，发行人
遭遇自然灾害、发生生产安全事故，可能影响如期偿还本期债券本息的或其他偿债
保障措施发生重大变化；
（20）发行人聘请的会计师事务所发生变更的，发行人为发行本次债券聘请的
债券受托管理人、资信评级机构发生变更的；
（21）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项；
（22）发生其他对投资者作出投资决策有重大影响的事项；
（23）发生持有人会议规则规定应召开持有人会议的事项；
（24）法律、行政法规、部门规章、规范性文件规定或者中国证监会、证券交
易所要求的其他事项。
就上述事件通知受托管理人同时，发行人就该等事项是否影响本期债券本息安
全向受托管理人作出书面说明，并对有影响的事件提出有效且切实可行的应对措施。
发行人应当及时披露重大事项的进展及其对发行人偿债能力可能产生的影响。
发行人受到重大行政处罚、行政监管措施或纪律处分的，还应当及时披露相关违法
违规行为的整改情况。
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5.发行人应当协助受托管理人在债券持有人会议召开前或者在受托管理人认
为有必要时取得债权登记日的本期债券持有人名册，并承担相应费用。
6.发行人应当履行债券持有人会议规则及本次债券的债券持有人会议决议项
下发行人应当履行的各项职责和义务，配合受托管理人履行受托管理职责，及时向
受托管理人通报与本期债券相关的信息，积极提供受托管理所需的资料、信息和相
关情况，为受托管理人履行职责提供必要的条件和便利，充分保护债券持有人的各
项权益。发行人将督促第一大股东、增信机构及其他专业机构履行其各自在本期债
券发行中应当履职的职责。
7.预计不能偿还债务时，发行人应当按照受托管理人要求追加担保，并履行《债
券受托管理协议》约定的其他偿债保障措施，并应当配合受托管理人办理其依法申
请法定机关采取的财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由
发行人承担，受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本期债
券持有比例承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供
物的担保或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；（3）专
业担保公司提供信用担保。
本条上一款规定的其他偿债保障措施包括但不限于：（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；（3）调减或停发董
事和高级管理人员的工资和奖金；（4）主要责任人不得调离。
8.发行人无法按时偿付本期债券本息时，应当对后续偿债措施作出安排，并及
时通知受托管理人和债券持有人。
本条上一款规定的后续偿债措施包括但不限于：（1）部分偿付及其安排；（2）
全部偿付措施及其实现期限；（3）由增信机构或者其他机构代为偿付的安排；（4）
重组或者破产的安排。
债券持有人有权对发行人安排的后续偿债措施提出异议，若发行人无法满足债
券持有人合理要求的，债券持有人可要求发行人提前偿还本期债券本息。
9.发行人应对受托管理人履行《债券受托管理协议》项下职责或授权予以充分、
有效、及时的配合和支持，并提供便利和必要的信息、资料和数据。发行人应指定
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专人负责与本期债券相关的事务，并确保与受托管理人能够有效沟通。在不违反应
遵守的法律规定的前提下，于每个会计期间结束且发行人年度报告已公布后一个月
内，尽可能快地向受托管理人提供经审计的会计报告；于公布半年度报告和/或季
度报告后一个月内，应尽快向受托管理人提供半年度和/或季度财务报表；根据受
托管理人的合理需要，向其提供与经审计的会计报告相关的其他必要的证明文件。
10.受托管理人变更时，发行人应当配合受托管理人及新任受托管理人完成受
托管理人工作及档案移交的有关事项，并向新任受托管理人履行《债券受托管理协
议》项下应当向受托管理人履行的各项义务。
11.在本期债券存续期内，发行人应尽最大合理努力维持债券上市交易。如果本
期债券停牌，发行人应当至少每个月披露一次未能复牌的原因、相关事件的进展情
况以及对发行人偿债能力的影响等。如果本期债券终止上市，发行人将委托受托管
理人提供终止上市后债券的托管、登记等相关服务。
12.发行人应维持现有的办公场所，若其必须变更现有办公场所，则其必须以
《债券受托管理协议》约定的通知方式及时通知受托管理人。
13.发行人应严格依法履行有关关联交易的审议和信息披露程序，包括但不限
于：（1）就依据适用法律和发行人公司章程的规定应当提交发行人董事会和/或股
东大会审议的关联交易，发行人应严格依法提交其董事会和/或股东大会审议，关
联董事和/或关联股东应回避表决，独立董事应依据法律法规及公司章程规定就该
等关联交易的审议程序及对发行人全体股东是否公平发表独立意见；和（2）就依
据适用法律和发行人公司章程的规定应当进行信息披露的关联交易，发行人应严格
依法履行信息披露义务。
14.发行人不得在其任何资产、财产或其持有的子公司股权上设定担保，或对外
提供保证担保，除非：（1）该等担保在募集说明书公告日已经存在；或（2）募集
说明书公告日后，为了债券持有人利益而设定担保；或（3）该等担保不会对发行
人本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（4）经债券持有人会议同意而
设定担保。
15.发行人仅可在以下情况下出售其资产：（1）出售资产的对价公平合理且不
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会对发行人对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；或（2）经债券持有人
会议决议同意。
16.一旦发生《债券受托管理协议》3.4 约定的事项时，发行人应立即书面通知
受托管理人，同时附带发行人高级管理人员（为避免疑问，《债券受托管理协议》
中发行人的高级管理人员指发行人的总经理、副总经理、董事会秘书或财务负责人
中的任何一位）就该等事项签署的说明文件，对该等事项进行详细说明和解释并提
出拟采取的措施。
17.发行人应按照本期债券条款的约定按期向债券持有人支付债券本息及其他
应付相关款项。在本期债券任何一笔应付款到期日前发行人应按照本期债券兑付代
理人的相关要求，将应付款项划付至兑付代理人指定账户，并通知受托管理人。
18.发行人应当根据《债券受托管理协议》第 4.17 条的规定向受托管理人支付
本期债券受托管理报酬和受托管理人履行受托管理人职责产生的额外费用。
19.发行人不得怠于行使或放弃权利，致使对本期债券的还本付息能力产生实
质不利影响。
20.发行人应当根据《债券受托管理协议》相关规定向受托管理人支付本期债券
受托管理费和受托管理人履行受托管理人职责产生的额外费用。发行人追加担保或
其他偿债保障措施的费用应由发行人承担。此外，在中国法律允许的范围内，且在
必要、合理的情况下，受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下债券受托管理
人责任时发生的以下费用，由发行人承担：
（1）因召开债券持有人会议所产生的会议费、公告费、律师费等合理费用，
且该等费用符合市场公平价格；
（2）受托管理人基于合理且必要的原则聘用第三方专业机构（包括律师、会
计师、评级机构等）提供专业服务而发生的费用；
（3）因发行人未履行《债券受托管理协议》和募集说明书项下的义务而导致
受托管理人额外支出的费用。
如需发生上述（1）、（2）项下的费用，由发行人直接支付，但受托管理人应
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事先告知发行人上述费用合理估计的最大金额，并获得发行人同意，但发行人不得
以不合理的理由拒绝同意。
发行人同意补偿受托管理人行使《债券受托管理协议》项下债券受托管理职责
而发生的上述（1）、（2）、（3）项下的合理费用，直至一切未偿还的本期债券均
已根据其条款得到兑付或成为无效，受托管理人应向发行人提供发票。
21.发行人应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规则规
定的其他义务。
（三）债券受托管理人的职责、权利和义务
1.受托管理人应当根据法律、法规和规则的规定及《债券受托管理协议》的约
定制定受托管理业务内部操作规则，明确履行受托管理事务的方式和程序，对发行
人履行募集说明书及《债券受托管理协议》约定义务的情况进行持续跟踪和监督。
受托管理人为履行受托管理职责，有权代表债券持有人查询债券持有人名册及相关
登记信息，以及专项账户中募集资金的存储与划转情况。
2.受托管理人应当持续关注发行人和保证人的经营情况、财务状况、资信状况、
担保物状况、内外部增信机制及偿债保障措施的实施情况，以及可能影响债券持有
人重大权益的事项，可采取包括但不限于如下方式进行核查：
（1）就《债券受托管理协议》第 3.4 条约定的情形，列席发行人和保证人的内
部有权机构的决策会议；
（2）每年一次查阅前项所述的会议资料、财务会计报告和会计账簿；
（3）调取发行人、保证人银行征信记录；
（4）对发行人和保证人进行现场检查；
（5）约见发行人或者保证人进行谈话。
3.受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付
进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每年一次检查发行人募集资金的
使用情况是否与募集说明书约定一致。受托管理人有权要求发行人及时向其提供相
关文件资料并就有关事项作出说明。
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4.受托管理人应当督促发行人在募集说明书中披露《债券受托管理协议》、债
券持有人会议规则的主要内容，并应当通过本期债券交易场所的网站和证监会指定
的网站及报刊（如需），向债券持有人披露包括但不限于受托管理事务报告、本期
债券到期不能偿还的法律程序以及中国证监会及自律组织要求的其他需要向债券
持有人披露的重大事项或文件。
5.受托管理人应当每年一次对发行人进行回访，建立对发行人偿债能力的跟踪
机制，监督发行人对募集说明书约定义务的执行情况，并做好回访记录，持续动态
监测、排查、预警并及时报告债券信用风险，采取或者督促发行人等有关机构或人
员采取有效措施防范、化解信用风险和处置违约事件，出具受托管理事务报告。
6.出现《债券受托管理协议》第 3.4 条情形且对债券持有人权益有重大影响情
形的，在知道或应当知道该等情形之日起五个工作日内，受托管理人应当问询发行
人或者保证人，要求发行人或者保证人解释说明，提供相关证据、文件和资料，并
向市场公告临时受托管理事务报告。发生触发债券持有人会议情形的，召集债券持
有人会议。
7.受托管理人应当根据法律、法规和规则、《债券受托管理协议》及债券持有
人会议规则的规定召集债券持有人会议，并监督发行人或相关各方严格执行债券持
有人会议决议，监督债券持有人会议决议的实施。
债券持有人会议生效决议需要发行人或其控股股东和实际控制人、债券清偿义
务承继方、保证人或者其他提供增信或偿债保障措施的机构或个人等履行义务或者
推进、落实的，上述相关机构或个人应当按照规定、约定或有关承诺切实履行相应
义务，推进、落实生效决议事项，并及时披露决议落实的进展情况。相关机构或个
人未按规定、约定或有关承诺落实债券持有人会议生效决议的，受托管理人应当采
取进一步措施，切实维护债券持有人权益。
8.受托管理人应当在债券存续期内持续督促发行人还本付息、履行信息披露及
有关承诺的义务。受托管理人应当关注发行人的信息披露情况，收集、保存与本期
债券偿付相关的所有信息资料，根据所获信息判断对本期债券本息偿付的影响，并
按照《债券受托管理协议》的约定报告债券持有人。
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9.受托管理人预计发行人不能偿还债务时，应当要求发行人追加担保，督促发
行人履行《债券受托管理协议》第 3.7 条约定的偿债保障措施，或者可以依法申请
法定机关采取财产保全措施。发行人追加担保或其他偿债保障措施的费用应由发行
人承担，受托管理人申请财产保全措施的费用应由全体债券持有人按照本期债券持
有比例承担。财产保全措施所需相应担保的提供方式包括：（1）申请人提供物的
担保或现金担保；（2）第三人提供信用担保、物的担保或现金担保；（3）专业担
保公司提供信用担保。
10.本期债券存续期内，受托管理人应当勤勉处理债券持有人与发行人之间的
谈判或者诉讼事务。
11.发行人为本期债券设定担保的，担保财产为信托财产。受托管理人应当在本
期债券发行前或募集说明书约定的时间内取得担保的权利证明或者其他有关文件，
并在担保期间妥善保管。
12.本期债券出现违约情形或风险的，或者发行人信息披露文件存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，受托管理人应当及时通过
召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并勤勉尽责、及时有效地采取
相关措施，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他相关方进行谈判，
督促发行人、增信机构和其他具有偿付义务的机构等落实相应的偿债措施，要求发
行人追加担保，接受全部或者部分债券持有人的委托依法申请法定机关采取财产保
全措施、提起民事诉讼、申请仲裁、参与重组或者破产的法律程序等。债券持有人
按照募集说明书或持有人会议规则的约定对受托管理人采取上述措施进行授权。发
行人应承担受托管理人提起民事诉讼等法律程序所支付的律师费、诉讼费等。
13.受托管理人对受托管理相关事务享有知情权，但应当依法保守所知悉的发
行人商业秘密等非公开信息，不得利用提前获知的可能对本期债券持有人权益有重
大影响的事项为自己或他人谋取利益，不得进行内幕交易。
14.受托管理人应当妥善保管其履行受托管理事务的所有文件档案及电子资料，
包括但不限于《债券受托管理协议》、债券持有人会议规则、受托管理工作底稿、
与增信措施有关的权利证明（如有），保管时间不得少于债券到期之日或本息全部
清偿后五年。
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对于受托管理人因依赖其合理认为是真实且经发行人签署的任何通知、指示、
同意、证书、书面陈述、声明或者其他文书或文件而采取的任何作为、不作为或遭
受的任何损失，受托管理人应得到保护且不应对此承担责任。
15.除上述各项外，受托管理人还应当履行以下职责：
（1）债券持有人会议授权受托管理人履行的其他职责；
（2）募集说明书约定由受托管理人履行的其他职责。
16.在本期债券存续期内，受托管理人不得将其受托管理人的职责和义务委托
其他第三方代为履行。
受托管理人在履行《债券受托管理协议》项下的职责或义务时，可以聘请律师
事务所、会计师事务所等第三方专业机构提供专业服务。
17.受托管理人有权依据《债券受托管理协议》的规定获得受托管理报酬，就提
供《债券受托管理协议》项下服务，受托管理人在本次债券各期债券存续期内的每
年收取债券受托管理人报酬 0 万元整。
18.如果发行人发生《债券受托管理协议》第 3.4 条项下的事件，受托管理人有
权根据债券持有人会议作出的决议，依法采取任何其他可行的法律救济方式回收未
偿还的本期债券本金和利息以保障全体债券持有人权益。
19.受托管理人有权行使《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规
则规定的其他权利，应当履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和
规则规定的其他义务。
（四）受托管理事务报告
1.受托管理事务报告包括年度受托管理事务报告和临时受托管理事务报告。
2.受托管理人应当建立对发行人的定期跟踪机制，监督发行人对募集说明书所
约定义务的执行情况，并在每年 6 月 30 日前向市场公告上一年度的受托管理事务
报告。
前款规定的受托管理事务报告，应当至少包括以下内容：
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（1）受托管理人履行职责情况；
（2）发行人的经营与财务状况；
（3）发行人募集资金使用及专项账户运作情况；
（4）发行人偿债意愿和能力分析；
（5）增信措施的有效性分析；内外部增信机制、偿债保障措施发生重大变化
的，说明基本情况及处理结果；
（6）发行人偿债保障措施的执行情况以及本次债券的本息偿付情况；
（7）发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况；
（8）债券持有人会议召开的情况；
（9）发生《债券受托管理协议》第 3.4 条规定的重大事项，说明基本情况及处
理结果；
（10）对债券持有人权益有重大影响的其他事项。
（11）发生可能影响发行人偿债能力的重大事项时，受托管理人采取的应对措
施。
上述内容可根据中国证监会或有关证券交易所的规定和要求进行修订、调整。
3.本期债券存续期内，出现受托管理人在履行受托管理职责时与发行人发生利
益冲突、发行人未按照募集说明书的约定履行义务，或出现第 3.4 条情形以及其他
对债券持有人权益有重大影响的事项的，受托管理人在知道或应当知道该等情形之
日起五个工作日内向市场公告临时受托管理事务报告。
4.如果本期债券停牌，发行人未按照第 3.11 条的约定履行信息披露义务，或者
发行人信用风险状况及程度不清的，受托管理人应当按照相关规定及时对发行人进
行排查，并及时出具并披露临时受托管理事务报告，说明核查过程、核查所了解的
发行人相关信息及其进展情况、发行人信用风险状况及程度等，并提示投资者关注
相关风险。
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（五）利益冲突的风险防范机制
1.受托管理人在履行受托管理职责时可能存在以下利益冲突情形：
（1）受托管理人通过本人或代理人，在全球广泛涉及投资银行活动（包括投
资顾问、财务顾问、资产管理、研究、证券发行、交易和经纪等）可能会与受托管
理人履行《债券受托管理协议》之受托管理职责产生利益冲突。
（2）受托管理人其他业务部门或关联方可以在任何时候（a）向任何其他客户
提供服务，或者（b）从事与发行人或与发行人属同一集团的任何成员有关的任何
交易，或者（c）为与其利益可能与发行人或与发行人属同一集团的其他成员的利
益相对立的人的相关事宜行事，并可为自身利益保留任何相关的报酬或利润。
为防范相关风险，受托管理人已根据监管要求建立完善的内部信息隔离和防火
墙制度，保证：（1）受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员不受冲突
利益的影响；（2）受托管理人承担《债券受托管理协议》职责的雇员持有的保密
信息不会披露给与《债券受托管理协议》无关的任何其他人；（3）相关保密信息
不被受托管理人用于《债券受托管理协议》之外的其他目的；（4）防止与《债券
受托管理协议》有关的敏感信息不适当流动，对潜在的利益冲突进行有效管理。
2.受托管理人不得为本期债券提供担保，且受托管理人承诺，其与发行人发生
的任何交易或者其对发行人采取的任何行为均不会损害债券持有人的权益。
3.发行人或受托管理人任何一方违反《债券受托管理协议》利益冲突防范机制，
对协议另一方或债券持有人产生任何诉讼、权利要求、损害、支出和费用（包括合
理的律师费用）的，应负责赔偿受损方的直接损失。
（六）受托管理人的变更
1.在本期债券存续期内，出现下列情形之一的，应当召开债券持有人会议，履
行变更受托管理人的程序：
（1）受托管理人未能持续履行《债券受托管理协议》约定的受托管理人职责；
（2）受托管理人停业、解散、破产或依法被撤销；
（3）受托管理人提出书面辞职；
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（4）受托管理人不再符合受托管理人资格的其他情形。
在受托管理人应当召集而未召集债券持有人会议时，发行人、单独或合计持有
本期债券总额百分之十以上的债券持有人、保证人或者其他提供增信或偿债保障措
施的机构或个人有权自行召集债券持有人会议。
2.债券持有人会议决议决定变更受托管理人或者解聘受托管理人的，自债券持
有人会议作出变更债券受托管理人的决议且发行人与新任受托管理人签订受托协
议之日或双方约定之日起，新任受托管理人继承受托管理人在法律、法规和规则及
《债券受托管理协议》项下的权利和义务，《债券受托管理协议》终止。新任受托
管理人应当及时将变更情况向中国证券业协会报告。
3.受托管理人应当在上述变更生效当日或之前与新任受托管理人办理完毕工
作移交手续。
4.受托管理人在《债券受托管理协议》中的权利和义务，在新任受托管理人与
发行人签订受托协议之日或双方约定之日起终止，但并不免除受托管理人在《债券
受托管理协议》生效期间所应当享有的权利以及应当承担的责任。
（七）陈述与保证
1.发行人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
（1）发行人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的股份有限公司；
（2）发行人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到发行人内部必要的授
权，并且没有违反适用于发行人的任何法律、法规和规则的规定，也没有违反发行
人的公司章程以及发行人与第三方签订的任何合同或者协议的规定。
2.受托管理人保证以下陈述在《债券受托管理协议》签订之日均属真实和准确：
（1）受托管理人是一家按照中国法律合法注册并有效存续的证券公司；
（2）受托管理人具备担任本期债券受托管理人的资格，且就受托管理人所知，
并不存在任何情形导致或者可能导致受托管理人丧失该资格；
（3）受托管理人签署和履行《债券受托管理协议》已经得到受托管理人内部
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必要的授权，并且没有违反适用于受托管理人的任何法律、法规和规则的规定，也
没有违反受托管理人的公司章程以及受托管理人与第三方签订的任何合同或者协
议的规定。
（4）受托管理人不对本期债券的合法有效性作任何声明；除监督义务外，不
对本次募集资金的使用情况负责；除依据法律和《债券受托管理协议》出具的证明
文件外，不对与本期债券有关的任何声明负责（为避免疑问，若受托管理人同时为
本期债券的主承销商，则本款项下的免责声明不影响受托管理人作为本期债券的主
承销商应承担的责任）。
（八）不可抗力
1.不可抗力事件是指双方在签署《债券受托管理协议》时不能预见、不能避免
且不能克服的自然事件和社会事件。主张发生不可抗力事件的一方应当及时以书面
方式通知其他方，并提供发生该不可抗力事件的证明。主张发生不可抗力事件的一
方还必须尽一切合理的努力减轻该不可抗力事件所造成的不利影响。
2.在发生不可抗力事件的情况下，双方应当立即协商以寻找适当的解决方案，
并应当尽一切合理的努力尽量减轻该不可抗力事件所造成的损失。如果该不可抗力
事件导致《债券受托管理协议》的目标无法实现，则《债券受托管理协议》提前终
止。
（九）违约责任
1.《债券受托管理协议》任何一方违约，守约方有权依据法律、法规和规则、
募集说明书及《债券受托管理协议》的规定追究违约方的违约责任。
2.以下事件亦构成《债券受托管理协议》项下的发行人违约事件：
（1）发行人未能依据法律、法规和规则及募集说明书的约定，按期足额支付
本期债券的利息和本金；
（2）发行人或发行人合并报表范围内的企业在任何其他重大债务项下出现违
约或被宣布提前到期，并且因此对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
（3）发行人在其资产、财产或发行人所持有的子公司股权上设定抵押或质押
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权利以致对本期债券的还本付息能力产生实质不利影响，或出售其重大资产以致对
本期债券的还本付息能力产生实质不利影响；
（4）在债券存续期间内，发行人发生解散、注销、停业、清算、丧失清偿能
力、被法院指定接管人或已开始相关的诉讼程序；
（5）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规和规则的规定，履行信
息披露义务；
（6）本期债券存续期内，发行人未能根据法律、法规、规则和《债券受托管
理协议》的规定，履行通知义务；
（7）违反《债券受托管理协议》项下的陈述与保证；或
（8）发行人未能履行《债券受托管理协议》、募集说明书及法律、法规和规
则规定的其他义务，且对债券持有人造成实质不利影响。
3.发行人违约事件发生时，受托管理人可以行使以下职权：
（1）在知晓该行为发生之日起五个工作日内以公告方式告知全体债券持有人；
（2）在知晓发行人未履行偿还本期债券到期本息的义务时，受托管理人可以
根据债券持有人会议决议与发行人谈判，促使发行人偿还本期债券本息；
（3）如果债券持有人会议以决议形式同意共同承担受托管理人所有因此而产
生的保全费、诉讼费、律师费等费用，受托管理人可以在法律允许的范围内，并根
据债券持有人会议决议：
①提起诉前财产保全，申请对发行人采取财产保全措施；
②对发行人提起诉讼/仲裁；
③参与发行人的重组或者破产等法律程序。
4.加速清偿及措施
（1）如果《债券受托管理协议》10.2 条项下的发行人违约事件中第（1）项情
形发生，或发行人违约事件中第（2）至第（8）项情形发生且一直持续三十个连续
工作日仍未得到纠正，债券持有人可按债券持有人会议规则形成有效债券持有人会
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议决议，以书面方式通知发行人，宣布所有未偿还的本期债券本金和相应利息，立
即到期应付；
（2）在宣布加速清偿后，如果发行人采取了下述救济措施，受托管理人可根
据债券持有人会议决议有关取消加速清偿的内容，以书面方式通知发行人取消加速
清偿的决定：
①受托管理人收到发行人或发行人安排的第三方提供的保证金，且保证金数额
足以支付以下各项金额的总和：所有到期应付未付的本期债券利息和/或本金、发
行人根据《债券受托管理协议》应当承担的费用，以及受托管理人根据《债券受托
管理协议》有权收取的费用和补偿等；或
②《债券受托管理协议》项下发行人违约事件已得到救济或被债券持有人通过
会议决议的形式豁免；或
③债券持有人会议决议同意的其他措施。
（3）本条项下债券持有人会议作出的有关加速清偿、取消或豁免等的决议，
须经有表决权的债券持有人（或债券持有人代理人）所持表决权三分之二以上同意
方为有效。每一张未偿还的债券享有一票表决权。
5.上述违约事件发生时，发行人应当承担相应的违约责任，包括但不限于按照
募集说明书的约定向债券持有人及时、足额支付本金及/或利息以及迟延支付本金
及/或利息产生的罚息、违约金等，并就受托管理人因发行人违约事件承担相关责
任造成的损失予以赔偿。
6.若一方因其过失、恶意、故意不当行为或违反《债券受托管理协议》或适用
的法规的任何行为（包括不作为）而给另一方带来任何诉讼、权利要求、损害、债
务、判决、损失、成本、支出和费用（包括合理的律师费用），该方应负责赔偿并
使另一方免受损失。
（十）法律适用和争议解决
1.《债券受托管理协议》适用于中国法律并依其解释。
2.《债券受托管理协议》项下所产生的或与《债券受托管理协议》有关的任何
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争议，首先应在争议各方之间协商解决。如果协商解决不成，任何一方有权向发行
人住所所在地有管辖权的法院提起诉讼。
3.当产生任何争议及任何争议正按前条约定进行解决时，除争议事项外，各方
有权继续行使《债券受托管理协议》项下的其他权利，并应履行《债券受托管理协
议》项下的其他义务。
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第十一节发行人、中介机构及相关人员声明
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第十二节备查文件
一、备查文件内容
本募集说明书的备查文件如下：
1、万科企业股份有限公司 2018 年度、2019 年度、2020 年度经审计的财务
报告、2021 年 1-3 月未经审计的财务报表；
2、中信证券股份有限公司关于万科企业股份有限公司房地产之专项核查报
告；
3、关于万科企业股份有限公司房地产业务核查的专项法律意见书；
4、万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二
期）信用评级报告；
5、万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券持有人
会议规则；
6、万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券受托管
理协议；
7、中国证监会许可本次注册发行的文件；
8、相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。
在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
全文及上述备查文件，或访问深交所网站（http://www.szse.cn/）查阅本募集说明
书及摘要。
二、备查文件查阅地点
投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明
书全文及上述备查文件：
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万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明书
发行人：万科企业股份有限公司
住所：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
联系地址：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
法定代表人：郁亮
联系人：史晓云、毛敏、唐代远、许国辉、许智涛、钟琦、陈犀通
联系电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
主承销商：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
联系地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
法定代表人：张佑君
联系人：杨芳、张天亮、陈小东、李龙飞、王琰君、张园、聂司桐、刘舒杨、
秦翰、罗巍
联系电话：010-60838888
传真：010-60833504
三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间，每日 9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、
律师、专业会计师或其他专业顾问。
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