万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2021 年半年度报告摘要
A 股证券代码：000002、299903
A 股证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2021-093
二〇二一年八月
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。除另有界定外，本半年度报告摘要所用词汇与半
年度报告全文所界定释义相同。
本报告已经公司第十九届董事会第十一次会议审议通过。辛杰董事、李强强董事因公务原因未能亲自
出席本次会议，均授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权；张懿宸独立董事因公务原因未能亲自出席
本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次
董事会会议。
本报告未经审计之财务报告乃按照中国会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根
据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2021年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团（指万科企业股份有限公司及其附属
公司）对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，
注意投资风险。
二、公司基本情况
（一）公司简介
1、基本信息
A 股股票上市地 深圳证券交易所（以下简称“深交所”）
A 股股票简称 万科Ａ
A 股股票代码 000002
H 股股票上市地 香港联合交易所有限公司
万科企业、万科 H 代（该简称仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其
H 股股票简称
因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。）
02202、299903（该代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转
H 股股票代码
H 而持有的本公司 H 股股份使用。）
2、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 朱旭 吉江华
联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
（二）主要财务数据和财务指标
单位：人民币元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 167,110,935,244.56 146,349,506,729.71 14.19%
营业利润 21,987,575,040.06 26,563,983,478.45 -17.23%
利润总额 22,080,868,650.38 26,450,444,828.99 -16.52%
归属于上市公司股东的净利润 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50 -11.68%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东
10,727,286,571.01 12,114,207,886.28 -11.45%
的净利润
经营活动产生的现金流量净额 6,781,560,273.77 22,605,962,036.88 -70.00%
基本每股收益 0.95 1.11 -14.08%
稀释每股收益 0.95 1.11 -14.08%
净资产收益率（全面摊薄） 4.98% 6.39% 减少 1.41 个百分点
净资产收益率（加权平均） 4.79% 6.44% 减少 1.65 个百分点
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 比年初数增减
资产总额 1,955,046,076,839.62 1,869,177,094,005.55 4.59%
负债总额 1,591,325,317,456.80 1,519,332,620,662.33 4.74%
归属于上市公司股东的净资产 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09 -1.18%
股本（股） 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00 -
归属于上市公司股东的每股净资产 19.10 19.32 -1.18%
资产负债率 81.40% 81.28% 上升 0.12 个百分点
净负债率 20.21% 18.09% 上升 2.12 个百分点
注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
2021 年 6 月 30 日股东 571,126 户（其中 A 股 571,074 户， 2021 年 7 月 31 日股东总 566,091 户（其中 A 股 566,039 户，H 股 52
总数 H 股 52 户） 数 户）
前 10 名股东持股情况
持有有
报告期末持
股东 持股 报告期内增减变 限售条 质押或冻结
股东名称 有的普通股
性质 比例 动情况 件股份 的股份数量
数量
数量
境内国有
深铁集团 27.63% 3,209,810,791 -33,000,000 0 0
法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 16.30% 1,893,462,028 +9,654 0 0
香港中央结算有限公司 境外法人 5.51% 639,835,700 +104,419,997 0 0
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
其他 2.21% 257,230,800 -199,762,390 0 0
产管理计划
境内非国
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 2.05% 238,703,992 +238,703,992 0 238,703,992
有法人
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司 1.63% 189,566,000 0 0 0
法人
2
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
其他 1.26% 146,255,820 0 0 0
划
境内国有
中国证券金融股份有限公司 1.14% 132,669,394 0 0 0
法人
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红
其他 0.68% 79,474,870 -25,948,300 0 0
-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
其他 0.59% 68,861,468 -16,015,814 0 0
品-005L-CT001 深
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况
“国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划”和“深圳盈嘉众
实业合伙企业（有限合伙）”为一致行动人。
“中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿保
上述股东关联关系或一致行动的说明 险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深”同属中国人寿保险股份有
限公司管理的保险产品。
除上述之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况 “国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划”所持股票的投票
的说明 权归属于其份额 C 的委托人即深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）。
截止报告期末，深铁集团通过转融通业务平台出借了公司 A 股股份 33,000,000 股，
参与融资融券业务股东情况说明
期限为不超过 6 个月。转融通出借股份，股份的所有权不会发生转移。
参与约定购回交易的股东 无
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
深铁集团 3,209,810,791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 1,893,462,028 境外上市外资股（H 股）
香港中央结算有限公司 639,835,700 人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
257,230,800 人民币普通股（A 股）
产管理计划
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 238,703,992 人民币普通股（A 股）
中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
146,255,820 人民币普通股（A 股）
划
中国证券金融股份有限公司 132,669,394 人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红
79,474,870 人民币普通股（A 股）
-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
68,861,468 人民币普通股（A 股）
品-005L-CT001 深
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2021 年 6 月 30 日和 2021 年 7 月 31 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司总股数为 11,617,732,201 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 1,893,535,668
股。
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（四）控股股东或实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（五）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
（六）在半年度报告批准报出日存续的债券情况
1、债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元）
万 科 企业 股 份有 限公 司 2017 年 7月 14 日至 2017
17 万科 01 112546 2022 年 7 月 18 日 819.43 1.90%
2017 年公司债券（第一期） 年 7 月 18 日
万 科 企业 股 份有 限公 司
2018 年面向合格投资者公 2018 年 10 月 26 日至
18 万科 02 112784 2023 年 10 月 29 日 89,203.66 4.18%
开发行住房租赁专项公司 2018 年 10 月 29 日
债券（第二期）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2019 年面向合格投资者公 2019 年 2月 25 日至 2019
19 万科 01 112844 2024 年 2 月 26 日 200,000 3.65%
开发行住房租赁专项公司 年 2 月 26 日
债券(第一期)
万 科 企业 股 份有 限公 司
2019 年面向合格投资者公 2019 年 9月 25 日至 2019
19 万科 02 112976 2024 年 9 月 26 日 250,000 3.55%
开发行住房租赁专项公司 年 9 月 26 日
债券(第二期)
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 3月 13 日至 2020
20 万科 01 149056 2025 年 3 月 16 日 150,000 3.02%
开发行公司债 券(第一期 ) 年 3 月 16 日
（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 3月 13 日至 2020
20 万科 02 149057 2027 年 3 月 16 日 100,000 3.42%
开发行公司债 券(第一期 ) 年 3 月 16 日
（品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 5月 18 日至 2020
20 万科 03 149123 2025 年 5 月 19 日 100,000 2.56%
开发行公司债 券(第二期 ) 年 5 月 19 日
（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 5月 18 日至 2020
20 万科 04 149124 2027 年 5 月 19 日 150,000 3.45%
开发行公司债 券(第二期 ) 年 5 月 19 日
（品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 6月 18 日至 2020
20 万科 05 149141 2025 年 6 月 19 日 80,000 3.20%
开发行公司债 券(第三期 ) 年 6 月 19 日
（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年 6月 18 日至 2020
2020 年面向合格投资者公 20 万科 06 149142 2027 年 6 月 19 日 120,000 3.90%
年 6 月 19 日
开发行公司债 券(第三期 )
4
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元）
（品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 11 月 12 日至
20 万科 07 149296 2025 年 11 月 13 日 38,100 3.50%
开发行公司债 券(第四期 ) 2020 年 11 月 13 日
（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2020 年面向合格投资者公 2020 年 11 月 12 日至
20 万科 08 149297 2027 年 11 月 13 日 160,000 4.11%
开发行公司债 券(第四期 ) 2020 年 11 月 13 日
（品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向合格投资者公 2021 年 1月 21 日至 2021
21 万科 01 149357 2024 年 1 月 22 日 190,000 3.38%
开发行住房租赁专项公司 年 1 月 22 日
债券(第一期)（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向合格投资者公 2021 年 1月 21 日至 2021
21 万科 02 149358 2028 年 1 月 22 日 110,000 3.98%
开发行住房租赁专项公司 年 1 月 22 日
债券(第一期) （品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向合格投资者公 2021 年 5月 19 日至 2021
21 万科 03 149477 2026 年 5 月 20 日 100,000 3.40%
开发行住房租赁专项公司 年 5 月 20 日
债券(第二期)（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向合格投资者公 2021 年 5月 19 日至 2021
21 万科 04 149478 2028 年 5 月 20 日 56,600 3.70%
开发行住房租赁专项公司 年 5 月 20 日
债券(第二期) （品种二）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向专业投资者公 2021 年 7月 23 日至 2021
21 万科 05 149567 2026 年 7 月 26 日 230,000 3.19%
开发行住房租赁专项公司 年 7 月 26 日
债券（第三期）（品种一）
万 科 企业 股 份有 限公 司
2021 年面向专业投资者公 2021 年 7月 23 日至 2021
21 万科 06 149568 2028 年 7 月 26 日 70,000 3.49%
开发行住房租赁专项公司 年 7 月 26 日
债券（第三期）（品种二）
万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 18 万科
101801326 2018 年 11 月 14 日 2021 年 11 月 15 日 200,000 4.03%
2018 年度第二期中期票据 MTN002
万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 21 万科 2021 年 1月 27 日至 2021
102100209 2024 年 1 月 29 日 200,000 3.76%
2021 年度第一期中期票据 MTN001 年 1 月 29 日
万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 21 万科
102100912 2021 年 4 月 28 日 2024 年 4 月 29 日 200,000 3.52%
2021 年度第二期中期票据 MTN002
2、截至报告期末的财务指标
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.18 1.17 0.64%
5
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
资产负债率 81.40% 81.28% 增加 0.12 个百分点
速动比率 0.42 0.41 2.44%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经 常性损 益后净 利润
1,072,728.66 1,211,420.79 -11.45%
（万元）
EBITDA 全部债务比 0.017 0.022 -21.26%
利息保障倍数 6.18 4.35 41.88%
现金利息保障倍数 5.30 6.41 -17.41%
EBITDA 利息保障倍数 7.16 4.83 48.28%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
三、经营情况讨论与分析
近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连续出
台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制
度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。房地产行业正在
发生深刻变局。本集团将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，
以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。
2021 年 1-6 月，本集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收入
1,443.3 亿元，占比 86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净
利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。
本集团继续保持安全、稳健的财务、资金状况。一季度末本集团顺利回归“绿档”，各项指标均符合
重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，本集团净负债率为 20.2%；持有货币资金
1,952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0 亿元，剔除预收款项的资产负债率为 69.7%。
在《财富》“世界 500 强”2021 年榜单中，本集团位列第 160 位。
（一）上半年市场情况回顾
报告期内，稳地价、稳房价、稳预期的调控措施全面落实，同时支持租赁住房发展的政策陆续出台。
全国商品房销量增长较快，但单月增速开始回落。受 2020 年上半年基数较低的影响，今年上半年全
国商品房销售同比增长较快。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增长
27.7%；销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%。但单月销售增速逐步回落，6 月全国商品房销售面积和
金额的同比增速分别降至 7.5%和 8.6%。
房地产开发投资保持增长，新开工增长乏力。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长 15.0%，全
国房屋新开工面积同比仅增长 3.8%，相对于 2019 年同期仍下降 4.0%。
土地成交面积同比有所下降。根据中国指数研究院的数据，2021 年上半年全国 300 个城市住宅用地成
6
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
交面积同比下降 8%，住宅类用地成交的平均溢价率为 17%。
房地产贷款增速下滑。央行数据显示，上半年全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 9.5%，增速
较 2020 年全年进一步回落 2.2 个百分点。
支持租赁住房发展的政策陆续出台。报告期内，租赁企业面向个人出租住房有关税收优惠政策发布。
国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力量参与，增加小户型保障性租赁
住房供给。《集中式租赁住房建设适用标准》等一系列行业规范公布实施。租赁住房有关制度正在逐步建
立和完善。本集团亦在密切关注有关政策的制定和实施情况，积极寻求发展。
（二）报告期内主要工作
本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，
主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服务，在此基础上亦围绕人民美好生活场景开展其他
业务。
2021 年上半年，本集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%；实现归属于上市公司股东的净
利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%；每股基本盈利 0.95 元，同比下降 14.1%；全面摊薄的净资产收益率为
4.98%，较上年同期下降 1.41 个百分点。
本集团 2021 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1,575.3 亿元，
占比 94.3%；来自物业服务的营业收入为 85.7 亿元，占比 5.1%。
单位：万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减
1.主营业务 16,610,041.36 14.68% 12,830,078.84 29.04% 18.01% -5.60 个百分点
其中：房地产开发及
15,752,542.83 14.03% 12,125,851.63 29.37% 18.04% -6.02 个百分点
相关资产经营业务
物业服务 857,498.53 28.02% 704,227.21 23.60% 17.46% 3.09 个百分点
2.其他业务 101,052.16 -33.13% 47,443.21 28.21% 52.30% -22.32 个百分点
合计 16,711,093.52 14.19% 12,877,522.05 29.04% 18.22% -5.92 个百分点
注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加；
2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
1、业务发展情况
（1）房地产开发业务
①销售和结算情况
销售规模保持增长。1-6 月，本集团房地产开发业务实现合同销售面积 2,191.7 万平方米，同比增长 5.5%；
实现合同销售金额 3,544.3 亿元，同比增长 10.6%。上半年合同销售金额中，住宅占 86.7%，商办占 9.1%，
其它配套占 4.2%。
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
分区域的销售情况
销售面积 销售金额
比例 比例
（万平方米） （亿元）
南方区域 315.0 14.4% 721.6 20.4%
上海区域 668.0 30.5% 1,322.2 37.3%
北方区域 612.0 27.9% 745.9 21.0%
中西部区域 427.8 19.5% 545.5 15.4%
西北区域 164.9 7.5% 158.5 4.5%
其他 4.0 0.2% 50.6 1.4%
合计 2,191.7 100.0% 3,544.3 100.0%
注 1：2021 年 6 月，本集团基于城市群发展趋势、市场发展阶段、传统地理分区及管理幅度等因素，将主要承担地产开
发业务的区域 BG 重新划分为北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西北区域和西南区域。为便于前后数
据衔接对照，本报告中的区域 BG 划分仍沿用此前的标准。
注 2：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
泉州、三亚、南宁、长沙、江门、柳州；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、太仓、无锡、南京、南昌、
宁波、合肥、扬州、温州、瑞安、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴、金华、靖江、台州；北方区
域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、
淄博、威海、包头、临沂、潍坊、张家口、营口、盘锦、保定、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、郑州、重
庆、贵阳、鄂州、昆明、玉溪、大理、西双版纳、眉山、周口、西昌；西北区域包括：西安、乌鲁木齐、兰州、银川、西宁、
咸阳、渭南；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
结算收入有所提升。1-6 月，本集团房地产开发及相关配套业务收入 1,558.7 亿元，其中南方区域、上
海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 27.28%、28.85%、14.87%、23.73%和 5.03%。
本集团实现房地产开发业务结算面积 1,115.4 万平方米，同比增长 6.2%，实现结算收入 1,443.3 亿元，同比
增长 11.9%；开发业务的结算均价为 12,940.0 元/平方米（2020 年上半年：12,285.7 元/平方米）；结算毛利
率为 24.9%（扣除税金及附加后为 19.6%）。
分区域的房地产开发及相关配套业务收入和利润情况
营业收入 权益净利润
比例 比例
（万元） （万元）
南方区域 4,251,795.43 27.28% 340,703.12 26.05%
上海区域 4,496,769.23 28.85% 418,637.53 32.01%
北方区域 2,317,020.61 14.87% 96,452.66 7.38%
中西部区域 3,699,193.74 23.73% 300,417.68 22.97%
西北区域 784,779.68 5.03% 110,088.73 8.42%
其他 37,126.63 0.24% 41,390.87 3.17%
合计 15,586,685.32 100.00% 1,307,690.59 100.00%
注：报告期内有房地产结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、惠州、厦门、福州、
三亚、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
温州、盐城；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、石家庄；中西部区
域包括：成都、重庆、武汉、贵阳、郑州、昆明；西北区域包括：西安、兰州、乌鲁木齐。
已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 5,377.7 万平方米已售资源未结算，
合同金额合计约 7,819.1 亿元，较上年末分别增长 9.3%和 12.0%。
②开发投资情况
新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,748.3 万平方米，同比下降 4.8%，
占全年开工计划的 55.5%（2020 年上半年：62.8%）；实现竣工面积 1,225.3 万平方米，同比增长 14.0%，
占全年竣工计划的 34.2%（2020 年上半年：32.4%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
坚持理性投资，保障投资质量。本集团坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资
源。上半年本集团获取新项目 95 个，总规划建筑面积 1,505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1,101.4 万平
方米。项目总地价 1,126.3 亿元，均价为 7,480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。
项目资源保持在合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 16,065.9 万
平方米。其中在建项目总建筑面积约 11,283.3 万平方米，权益建筑面积约 6,738.8 万平方米；规划中项目
总建筑面积约 4,782.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 3,043.5 万平方米。此外，本集团还参与了
一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 339.8 万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，
因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
单位：平方米
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
1 长沙悦府 雨花区 52.6% 95,124 239,491 125,929 前期
2 长沙半岛国际 开福区 100.0% 54,322 168,940 168,940 前期
3 东莞松悦花园 松山湖 99.7% 99,500 121,214 120,790 前期
4 东莞未来之光 虎门镇 47.7% 81,768 172,468 82,285 前期
5 东莞瑧山悦 厚街镇 39.6% 104,561 250,945 99,324 前期
6 佛山金域半岛 禅城区 99.8% 74,505 223,215 222,767 前期
7 福州江映澜苑 仓山区 99.0% 17,301 31,142 30,830 前期
8 海口金域仕家 江东新区 40.0% 44,105 111,883 44,753 在建
9 江门金域华府 蓬江区 100.0% 80,939 196,280 196,280 前期
晋江万科 金域
10 晋江市 99.3% 57,906 110,021 109,229 前期
国际
柳州万科 城第
11 柳北区 53.6% 127,135 348,004 186,530 前期
四批地块
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
12 南宁翡翠中央 良庆区 70.1% 100,319 334,848 234,728 前期
13 中山城市之光 民众镇 90.0% 70,714 212,141 190,932 在建
珠海星光 海岸
14 金湾区 43.1% 72,984 124,214 53,503 前期
花园
15 珠海琴澳传奇 保税区 93.7% 66,795 146,724 137,432 前期
16 常州潮起东方 经开区 48.0% 29,933 59,871 28,744 前期
杭州河语 光年
17 拱墅区 99.8% 54,462 141,601 141,263 在建
府
杭州湖印 光年
18 钱塘新区 99.8% 47,976 144,973 144,727 前期
府
19 嘉兴启宸里 南湖区 32.0% 38,760 45,521 14,576 在建
20 嘉兴望宸里 南湖区 32.0% 36,456 40,047 12,823 在建
21 嘉兴湖畔隐秀 南湖区 96.3% 57,568 120,835 116,376 前期
嘉兴泊樾 湾北
22 南湖区 100.0% 68,764 138,196 138,196 前期
地块项目
23 金华锦里江澜 开发区 100.0% 89,731 161,516 161,516 前期
24 金华万诚华府 婺城区 100.0% 133,320 239,976 239,976 前期
25 金华万盛华府 婺城区 70.0% 86,304 155,347 108,743 前期
26 金华锦云江汀 开发区 100.0% 47,249 85,048 85,048 前期
27 南昌江右东方 南昌县 40.4% 53,706 96,671 39,060 前期
南昌新建 望城
28 新建区 50.0% 31,013 80,635 40,318 前期
西项目
29 南京溪望城 高淳区 50.4% 157,586 336,243 169,298 在建
南 京 2021G36
30 雨花台区 100.0% 47,295 69,719 69,719 前期
岱山项目
南 京 2021G09
31 浦口区 100.0% 23,706 35,359 35,359 前期
江北项目
南 京 2021G11
32 溧水区 100.0% 45,806 91,612 91,612 前期
溧水项目
南 京 2021G47
33 江宁区 100.0% 31,275 61,394 61,394 前期
汇通路项目
34 南通青藤花园 海门区 37.2% 45,552 91,104 33,868 在建
宁波三官 堂项
35 江北区 50.3% 12,089 20,997 10,571 前期
目
36 宁波小漕项目 鄞州区 51.0% 30,828 85,734 43,724 前期
宁波湛蓝 西项
37 江北区 51.0% 25,185 41,505 21,168 前期
目
绍兴凤林西路 8
38 越城区 99.7% 36,108 63,934 63,742 前期
号地块
10
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
绍兴凤林西路 6
39 越城区 99.8% 67,488 93,111 92,929 前期
号地块
绍兴凤林 西路
40 越城区 99.8% 56,095 129,019 128,795 前期
7-1 号地块
苏州湖山 观云
41 吴中区 66.9% 34,712 41,655 27,884 在建
庭
42 苏州东方雅苑 工业园区 37.1% 57,710 115,419 42,821 在建
43 苏州城南项目 吴中区 50.1% 26,356 57,984 29,027 前期
44 苏州渭塘项目 相城区 54.2% 39,449 90,733 49,132 前期
45 温州美庐 瑞安市 91.8% 26,033 83,043 76,207 在建
46 温州映象广场 瓯海区 89.6% 48,825 137,200 122,979 前期
温州映象 广场
47 瓯海区 99.4% 16,894 42,235 41,988 前期
Ⅱ
48 无锡西漳 8 号 惠山区 71.6% 83,130 199,508 142,868 前期
芜湖信达 万科
49 镜湖区 99.6% 97,811 195,621 194,822 前期
樾江望
50 宿迁昆仑上观 宿豫区 99.5% 112,124 257,885 256,539 前期
51 徐州昆仑 云龙区 69.7% 65,354 179,091 124,771 前期
52 扬州如园 广陵区 36.2% 38,958 55,632 20,111 前期
长春向日 葵小
53 公主岭市 51.0% 201,017 351,791 179,414 前期
镇南郡
54 长春紫台 净月区 49.6% 105,213 188,917 93,642 在建
长春荣光路 59
55 二道区 80.0% 82,282 205,705 164,564 前期
号
56 长春公园都会 汽开区 100.0% 170,500 335,885 335,885 前期
大连东关 街项
57 西岗区 99.0% 32,616 47,400 46,926 前期
目
济南雪山 万科
58 历城区 49.3% 78,506 211,965 104,457 在建
城组团三
59 青岛海潮云起 城阳区 92.9% 62,265 103,588 96,217 在建
60 沈阳四季都会 苏家屯区 38.1% 162,261 324,522 123,643 在建
沈阳浑南 新都
61 浑南区 100.0% 185,000 369,000 369,000 前期
心 1 地块
沈阳浑南 新都
62 浑南区 100.0% 37,000 41,000 41,000 前期
心 2 地块
沈阳浑南 新都
63 浑南区 100.0% 59,000 83,000 83,000 前期
心 3 地块
铁西经济
沈阳中德 二期
64 技术开发 100.0% 62,921 94,383 94,383 前期
地块
区
11
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
65 沈阳府前壹号 皇姑区 100.0% 75,869 136,564 136,564 前期
石家庄翡 翠书
66 长安区 69.1% 72,403 181,009 125,077 在建
院二期
石家庄地 铁万
67 长安区 40.0% 40,943 102,509 40,996 在建
科蓝湾
68 太原徐园 清徐县 49.7% 79,396 230,248 114,378 在建
太原城市 之光
69 迎泽区 90.1% 4,064 7,380 6,648 前期
5#
天津万科 生态
70 滨海新区 99.0% 70,557 112,890 111,761 在建
之光
天津胡家园 6#、
71 滨海新区 99.0% 175,154 286,866 284,026 前期
7#地块
天津胡家园 8#、
72 滨海新区 99.0% 148,311 318,119 314,970 在建
9#地块
73 潍坊都会公园 潍城区 99.0% 115,009 253,020 250,490 前期
74 成都知园 成华区 44.7% 53,158 159,474 71,237 在建
75 成都金域华府 天府新区 59.0% 34,838 158,704 93,667 在建
76 成都和园 成华区 48.0% 22,230 44,459 21,340 前期
成都国宾 蜀园
77 金牛区 99.0% 14,161 35,402 35,048 前期
二期
78 成都菁蓉都会 郫都区 99.0% 86,356 172,711 170,984 前期
重庆江南 万科
79 巴南区 99.1% 152,648 200,998 199,169 前期
城二期
武汉万科 东湖
80 洪山区 99.1% 22,500 100,800 99,893 在建
堤白
武汉万科 理想
81 夷陵区 99.0% 55,431 88,689 87,807 前期
城后期
武汉宜昌 万科
82 伍家岗区 59.0% 49,016 127,401 75,166 在建
城市之光
郑州万科 城九
83 中原区 41.1% 77,038 192,148 78,877 在建
期
84 郑州未来时光 金水区 99.3% 53,205 148,974 147,857 在建
85 郑州理想拾光 二七区 51.0% 30,174 105,607 53,860 前期
86 郑州古翠隐秀 金水区 50.4% 27,335 141,996 71,566 前期
87 郑州理想星光 惠济区 46.1% 15,541 62,162 28,657 前期
郑州北龙湖 69
88 金水区 100.0% 46,550 79,133 79,133 前期
亩项目
兰州万科 城后
89 皋兰县 49.3% 478,528 1,161,111 572,196 在建
期 718 亩项目
90 渭南万科锦宸 临渭区 50.0% 98,962 236,729 118,365 前期
12
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
西安万科 未来
91 西咸新区 98.2% 64,431 171,576 168,478 前期
星光
西安万科 四季
92 蓝田县 57.7% 171,790 423,078 244,104 前期
花城
西安泾河 新城
93 泾阳县 99.1% 59,432 136,693 135,459 前期
89 亩地块
西安泾河 新城
94 泾阳县 99.1% 37,894 87,156 86,369 前期
57 亩地块
银川理想 新都
95 永宁县 19.3% 80,262 160,525 30,949 前期
会
总计 6,901,356 15,058,791 11,014,168
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
大连泉 水河南
1 甘井子区 99.0% 29,400 70,500 69,795 前期
A1 区地块
福州荆 溪镇光
2 闽侯县 99.0% 39,882 83,655 82,819 前期
明村项目
济南南北康 07
3 市中区 99.8% 149,383 415,492 414,453 前期
街区项目
淄博东 吕项目
4 张店区 65.0% 50,578 132,018 85,812 前期
一期地块
天津响 螺湾地
5 滨海新区 64.5% 120,938 294,600 190,017 前期
块
武汉唐家墩 K8
6 江汉区 50.0% 18,607 78,000 39,000 前期
整合地块
武汉金银湖 115
7 东西湖区 100.0% 76,349 149,000 149,000 前期
亩项目
徐州 2021-4 号
8 北区客运站 B 鼓楼区 100.0% 26,830 58,423 58,423 前期
地块
徐州 2021-6 号
9 五山公 园西北 鼓楼区 100.0% 76,730 85,603 85,603 前期
角 A 地块
徐州 2021-36 号
10 太行路北 C 地 云龙区 100.0% 68,868 151,510 151,510 前期
块
徐州 2021-16 号
11 原太阳 宾馆地 泉山区 100.0% 9,746 25,827 25,827 前期
块
烟台小沙埠 F2
12 芝罘区 51.0% 42,599 102,200 52,122 前期
项目
扬州 2021-3 号
13 GZ296 曜 阳 养 广陵区 100.0% 56,285 81,613 81,613 前期
老公寓南侧 A
13
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
地块
玉溪抚 仙湖老
14 红塔区 39.8% 64,182 239,755 95,423 在建
五街项目
总计 830,377 1,968,196 1,581,417
（2）物业服务
2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 33.3%。
其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服
务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。
社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国 105 个大中城市（含香港），服务 3,490
个项目。万科物业将 30 年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程，通过武汉数字运营中心进行线上运
营。万物云旗下的房产经纪平台朴邻，新房销售业绩较去年同期增长 647%；广州朴邻与广信物业达成战
略合作，朴邻提供品牌及技术支持，帮助广信物业尝试社区房屋增值服务，开业首家租售门店，标志着朴
邻迈出市场化第一步。
商企空间服务方面，万物云以“万物梁行”为品牌，持续丰富业务场景，已服务项目超 1,900 个，涵
盖商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态。万物梁行服务了超 50
家头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过 20 家企业市值超过百亿美元；中国市值排名前 10 位的
互联网企业，已有 8 家成为万物梁行的客户。深圳万科祥盈管理服务有限公司作为万物云旗下的综合企业
服务运营商，抓住企业外包服务的商业机会，成功拓展 10 家外部客户。
城市空间服务方面，万物云以“万物云城”为品牌，通过数字化、机械化、专业化的运营手段，提供
包括城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理、生态管家服务在内的城市空间整合服务，业务范围已
辐射北京、深圳、广州、雄安新区、成都、青岛、厦门、郑州、武汉等 21 个城市，签约合同增长至 31 份；
报告期内，万物云城在湖北省联合发展投资集团有限公司以及成都高新投资集团有限公司下属物业项目试
点智能化方案，通过机器+人的方式提升运营效率；上半年与北京丰台区政府正式签署战略合作协议，探
索老旧小区全新治理模式。
（3）租赁住宅
截至报告期末，租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间，累
计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国 33 个城市，并在深圳、天津、西安、
济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。报告期内营业收入 13.19 亿元,同
比增长 25.6%，间天出租率达 95%。
上半年，泊寓客户净推荐值 85%，续租率 58%。截至报告期末，泊寓累计已服务客户 51 万余人，与
166 家知名企业签署企业员工租住合作协议，为累计 3.5 万名企业员工提供一站式居住服务。同时，泊寓
还积极为多个城市提供人才房 3 万余间。
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
泊寓已经形成集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁
住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种业务模式，北京泊寓成寿寺社区、
深圳泊寓云城旗舰店、深圳泊寓南头古城店、济南泊寓丁家庄人才公寓已经成为行业标杆项目。依托业务
优势，泊寓与深圳、成都、济南、长春等城市的国有企业和其他大型企业建立紧密合作关系，上半新获取
项目 6,700 间。
本集团持有及管理的公寓项目情况
城市 项目数量 总房间数量（万间） 已开业间数（万间）
深圳 152 7.8 7.3
北京 16 2.5 0.4
广州 33 1.2 0.9
厦门 19 0.8 0.6
上海 18 0.7 0.3
西安 12 0.7 0.6
天津 15 0.6 0.6
济南 12 0.5 0.5
杭州 16 0.5 0.4
成都 12 0.4 0.3
其他城市 125 3.5 2.9
合计 430 19.2 14.8
（4）商业开发与运营
截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长
18.3%。报告期内，新开业商业面积 30.8 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为 549.3 万平方
米。
报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元,同比增长 19.0%。其中，印力管理的商业项目
营业收入 24.53 亿元，同比增长 21.6%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率 92.3%，其中稳
定发展期（开业 3 年以上）的商业项目出租率 93.9%。
本集团（含印力集团）运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
营业收入（万元）
项目名称 城市 建筑面积（平方米） 出租率
2021 年 1-6 月
上海七宝万科广场 上海 237,193 98.1% 21,245.31
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
深圳印力中心 深圳 96,607 98.5% 16,282.07
上海南翔印象城 MEGA 上海 336,880 96.7% 15,112.81
杭州西溪印象城 杭州 251,145 99.2% 13,642.97
深圳龙岗万科广场 深圳 128,925 98.5% 12,176.59
宁波鄞州印象城 宁波 113,622 99.8% 7,777.15
济南印象城 济南 156,630 99.8% 7,703.75
天津西青印象城 天津 228,985 99.2% 7,464.91
北京印象城 北京 72,558 95.2% 6,385.95
南宁印象城 南宁 127,180 99.8% 6,278.04
报告期内，本集团持续开展产品创新，上半年惠州印象城、上海漕河泾印象城以及成都印象城等项目
顺利开业，均获得不错的市场反响；聚焦拓展重点市场，签约落地杭州永丰印象城和上海虹桥前湾印象城
等项目。
印力集团持续开展数字化升级，数字化会员运营体系覆盖 64 个项目，印力会员数量近 1200 万；同时
加强线上线下多元互动，正式推出了创意内容厂牌“印唰厂”，希望以有趣的内容和鲜活的形式，更好的
触达年轻消费者的喜好。
（5）物流仓储服务
万纬物流继续完善核心节点布局。截至报告期末，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租
赁建筑面积 1,149 万平方米。所管理的项目中，高标库 126 个，可租赁建筑面积 1,056 万平方米；冷库 22
个，可租赁建筑面积 93 万平方米。
报告期内万纬物流新开业 98 万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积 797 万平方米，其中
高标库开业 756 万平方米，稳定期出租率 94%；冷库开业 41 万平方米，稳定期使用率 68%。
报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增长 64%，其中高标库营
业收入 9.2 亿元，冷库营业收入 4.2 亿元，同比均增长 64%。
万纬物流坚持践行“服务+科技”的经营策略。期内启动客户服务年，提出“万事有我在”的全新服务主
张，正式上线“万纬物流客户服务平台”，并推出专属管家服务体系。
此外，万纬物流以全国仓储网络和规模为基本盘，通过服务和科技赋能，积极探索供应链及医药物流
等新业务，进一步提升在各垂直细分领域的物流服务能力。期内，万纬物流与云南省供销社签署战略合作
协议，初步建立农产品物流全链条供应链服务能力，为连锁商超客户提供从产地到销售地的综合供应链服
务解决方案。
万纬物流积极承担社会责任，为支持新冠疫苗紧急存储任务，仅用 68 天将北京亦庄项目改造成为疫
苗外延专用冷库。北京医药库顺利交付及客户入驻，标志着万纬物流正式进入医药物流行业。
2、产品和服务
为承接向开发经营服务并重转型的发展方向，进一步落地好产品好服务，本集团针对重要复杂项目推
出了规范化管理办法，组织专业力量对重要复杂项目的产品模型进行投前的专业支持和预审，以及投后的
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
关键节点管控，充分发挥集团一盘棋的组织优势，整体提升产品竞争力。
本集团正式启动“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，2021 年-2023 年为首期行动，通过与政府、
业主共同探索老旧小区更新治理的可持续模式，对老旧小区进行改造焕新，为业主营造和谐健康的小区环
境。
3、科技助力业务
报告期内，本集团在“龙抬头计划”的基础上，在设计、营销、财务等多个业务场景不断加强技术研
发力度，推进数字化并应用深度和广度，强化科技对各业务的支撑作用。
助力生产销售。继续加强智能设计、AI 审图、云建模、云审模、云算量、数字精装、数字沙盘等数字
化产品在综合住区的应用，将科技融入设计、施工、营销、物管全周期流程，一方面促进住宅、车位等产
品的设计与生产质量提升，另一方面通过数字化产品方便客户更好的选购到心仪的房屋和车位。
提升客户体验。在案场推广应用智慧收款终端，优化客户现场认筹认购缴费体验；同时在手机端通过
“易选房”、“交易管家”小程序，支持客户在线办理各类业务。
促进管理提效。通过 RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处
理）等技术的合式创新应用，进一步提高资金、资产和财务等现金流相关业务的管控效率，逐步推广自动
化对账和记账。
（三）经营和财务状况分析
1、利润状况
受地产开发业务利润率下降影响，报告期内，本集团实现净利润 161.7 亿元，同比下降 13.2%；实现
归属上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%；全面摊薄的净资产收益率为 4.98%，较 2020 年
同期下降 1.41 个百分点。
上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 18.0%，较 2020 年同期下降 6.02 个百
分点。
报告期内，本集团实现投资收益 28.8 亿元，同比增长 7.0%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益
净利润为 22.1 亿元。
2、负债情况
（1）负债率
截至报告期末，本集团净负债率为 20.2%。
（2）有息负债及结构
截至报告期末，本集团有息负债金额为 2,687.1 亿元，较年初增加 101.9 亿元，占总资产的比例为 13.7%。
有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 843.0 亿元，占比为 31.4%；
一年以上有息负债 1,844.1 亿元，占比为 68.6%。
分融资对象来看，银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 22.9%，其他借款占比为 21.3%。
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 42.0%，浮动利率负债占比 58.0%。有抵押的有息
负债 36.6 亿元，占总体有息负债的 1.4%。
分境内境外来看，境内负债占比 74.6%，境外负债占比 25.4%。人民币负债占比 75.4%，外币负债占
比 24.6%。
（3）融资情况
本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。
报告期内，本集团面向合格投资者公开发行二期公司债券，发行金额分别为 30 亿元和 15.66 亿元。
上半年本集团实际利息支出合计 63.1 亿元，其中资本化的利息合计 25.2 亿元。
（4）信用评级
报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用
评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级
AAA，评级展望稳定。
3、资金状况
报告期内，本集团实现经营性现金净流入 67.8 亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金 1,952.2 亿
元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 843.0 亿元。货币资金中，人民币占比 97.8%，美元、
港币、英镑等外币合计占比 2.2%。
4、汇率波动风险
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进和业务
开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
报告期内本集团产生汇兑收益约 0.6 亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等
进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生
的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 20.91 亿美元。报告期内无新增或到期套期
保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
5、存货分析
报告期末，本集团存货金额为 10,478.8 亿元，较 2020 年底增长4.6%。其中，拟开发产品为 1,897.4 亿元，占比
18.1%；在建开发产品 7,865.4 亿元，占 75.1%；已完工开发产品（现房）701.4 亿元，占比 6.7%。
6、或有负债
本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客
户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户按
揭贷款提供担保总额约人民币 2,106.3 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为
无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
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万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告摘要
7、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况
单位：万元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 变动幅度 说明
交易性金融资产 22,721.65 17,047.97 33.28% 理财产品余额增加
衍生金融资产 81.21 1,476.10 -94.50% 公允价值变动影响
应收票据 4,597.64 966.24 375.83% 票据结算金额增加
预付款项 8,498,989.55 6,224,750.38 36.54% 预付地价款及税金增加
合同资产 882,912.54 616,254.97 43.27% 受托建造业务规模增长
其他非流动资产 716,204.76 1,384,007.93 -48.25% 股权投资款减少
衍生金融负债 50,291.27 33,615.37 49.61% 公允价值变动影响
应付票据 27,249.03 60,711.28 -55.12% 票据到期兑付
应交税费 1,972,827.97 2,903,652.30 -32.06% 所得税汇算清缴
其他综合收益 (56,757.49) (154,437.30) 63.25% 应占联合营公司其他综合收益增加
项目 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 变动幅度 说明
销售费用 430,355.70 318,489.46 35.12% 业务规模和推广费用增加
财务费用 174,720.88 330,913.85 -47.20% 利息支出下降及利息收入增加
公允价值变动损益 (782.25) 2,719.96 -128.76% 其他非流动金融资产公允价值变动
信用减值损失 (13,033.16) (9,596.36) 35.81% 本年计提减值准备款项增加
营业外收入 50,033.86 37,353.61 33.95% 没收违约金收入增加
（四）未来发展展望
当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年本集团将坚持“行稳致远”的工作主基调、围绕“巩固提升
基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展，做好
以下工作：
（1）提高资源转化效率和回款效率。
（2）持续保持“绿档”水平。
（3）坚持理性投资，提升投资质量。
（4）坚持开发、经营、服务并重，加强经营、服务能力建设。
（5）全面经营挖潜，加强精益管控。
（6）用好科技成果，提升管理能力、支持业务发展。
四、重要事项
详见公司 2021 年半年度报告全文。
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