万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2021 年半年度报告
A 股证券代码：000002、299903
A 股证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2021-092
二〇二一年八月
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2021年半年度报告（以下简
称“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的
真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本报告已经公司第十九届董事会第十一次会议审议通过。辛杰董事、李强强董事因公
务原因未能亲自出席本次会议，均授权黄力平董事代为出席会议并行使表决权；张懿宸独
立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决
权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
本报告未经审计之财务报告乃按照中国会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特
殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作
并出具了审阅报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真
实、准确和完整。
公司2021年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》
的要求进行披露。
1
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................... 1
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................... 4
第三节 管理层讨论与分析 .............................................................................................. 7
第四节 公司治理 .......................................................................................................... 22
第五节 环境和社会责任................................................................................................. 24
第六节 重要事项 .......................................................................................................... 26
第七节 股本变动及股东情况......................................................................................... 34
第八节 债券相关情况 ................................................................................................... 38
第九节 财务报告 .......................................................................................................... 43
第十节 备查文件目录 ................................................................................................. 221
2
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云 指 万物云空间科技服务股份有限公司
印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册）
万纬物流 指 万科物流发展有限公司，为本集团物流仓储服务平台。
Business Group 的缩写，指事业集团。2021 年 6 月，本集团基于城市群
发展趋势、市场发展阶段、传统地理分区及管理幅度等因素，将主要
承担地产开发业务的区域 BG 重新划分为北京区域 BG、东北区域 BG、
BG 指 华中区域 BG、南方区域 BG、上海区域 BG、西北区域 BG 和西南区域
BG。为便于前后数据衔接对照，本报告中的区域 BG 划分仍沿用 2020
年报的标准，即 BG 包括南方区域 BG、上海区域 BG、北方区域 BG、
中西部区域 BG、西北区域 BG 和物业 BG。
Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租
BU 指
公寓 BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU 及食品 BU。
央行 指 中国人民银行
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》 指
进行证券交易的标准守则》
本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深
A 股或人民币普通股 指
交所上市并以人民币交易。
本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等
H 股或境外上市外资股 指
股份在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
3
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
（一）基本信息
中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
法定代表人：郁亮
联交所授权代表：王海武、朱旭
联交所替代授权代表：叶凯雯
（二）联系人和联系方式
董事会秘书、公司秘书：朱旭
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：吉江华
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
助理公司秘书：叶凯雯
电子邮件： IR@vanke.com
联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
电话：00852-23098888
传真：00852-23288097
4
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（三）股票情况
A 股股票上市地：深交所
A 股股票简称：万科 A
A 股股票代码：000002
H 股股票上市地：联交所
注
H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
H 股股票代码：02202、299903 注
注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。
H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
（四）信息披露及备置地点
信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
登载本报告的国际互联网网址：
A 股：www.cninfo.com.cn
H 股：www.hkexnews.hk
本报告备置地点：公司董事会办公室
（五）注册变更情况
公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳
统一社会信用代码：91440300192181490G
二、会计数据和财务指标摘要
（一）主要会计数据和财务指标
单位：元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 167,110,935,244.56 146,349,506,729.71 14.19%
营业利润 21,987,575,040.06 26,563,983,478.45 -17.23%
利润总额 22,080,868,650.38 26,450,444,828.99 -16.52%
归属于上市公司股东的净利润 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50 -11.68%
扣除非经常性损益后归属于上市公司
10,727,286,571.01 12,114,207,886.28 -11.45%
股东的净利润
经营活动产生的现金流量净额 6,781,560,273.77 22,605,962,036.88 -70.00%
基本每股收益 0.95 1.11 -14.08%
稀释每股收益 0.95 1.11 -14.08%
净资产收益率（全面摊薄） 4.98% 6.39% 减少 1.41 个百分点
净资产收益率（加权平均） 4.79% 6.44% 减少 1.65 个百分点
5
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 比年初数增减
资产总额 1,955,046,076,839.62 1,869,177,094,005.55 4.59%
负债总额 1,591,325,317,456.80 1,519,332,620,662.33 4.74%
归属于上市公司股东的净资产 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09 -1.18%
股本（股） 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00 -
归属于上市公司股东的每股净资产 19.10 19.32 -1.18%
资产负债率 81.40% 81.28% 上升 0.12 个百分点
净负债率 20.21% 18.09% 上升 2.12 个百分点
注：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益
截止披露前一交易日的公司总股本：
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 11,625,383,375.00
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.95
（二）非经常性损益项目
单位：元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月
非流动资产处置收益 115,764.92 2,344,086.48
持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他
非流动金融资产产生的公允价值变动收益和投资 262,487,113.78 436,165,328.68
收益，以及处置交易性金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 89,286,583.75 216,573,309.79
除上述各项之外的其他收支 93,293,610.32 (113,538,649.46)
所得税影响 (105,490,387.07) (130,297,629.91)
少数股东损益影响 (20,041,670.84) (17,934,775.36)
合计 319,651,014.86 393,311,670.22
（三）境内外会计准则差异
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
按境外会计准则 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09
按境内会计准则 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
6
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连
续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的
住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。房地
产行业正在发生深刻变局。本集团将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与
客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。
2021 年 1-6 月，本集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%。其中房地产开发业务结算收
入 1,443.3 亿元，占比 86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东
的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。
本集团继续保持安全、稳健的财务、资金状况。一季度末本集团顺利回归“绿档”，各项指标均符
合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，本集团净负债率为 20.2%；持有货币资
金 1,952.2 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元，剔除预收款项的资产负债率
为 69.7%。
在《财富》“世界 500 强”2021 年榜单中，本集团位列第 160 位。
（一）上半年市场情况回顾
报告期内，稳地价、稳房价、稳预期的调控措施全面落实，同时支持租赁住房发展的政策陆续出台。
全国商品房销量增长较快，但单月增速开始回落。受 2020 年上半年基数较低的影响，今年上半年全
国商品房销售同比增长较快。国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增
长 27.7%；销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%。但单月销售增速逐步回落，6 月全国商品房销售面积
和金额的同比增速分别降至 7.5%和 8.6%。
房地产开发投资保持增长，新开工增长乏力。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长 15.0%，全
国房屋新开工面积同比仅增长 3.8%，相对于 2019 年同期仍下降 4.0%。
土地成交面积同比有所下降。根据中国指数研究院的数据，2021 年上半年全国 300 个城市住宅用地
成交面积同比下降 8%，住宅类用地成交的平均溢价率为 17%。
房地产贷款增速下滑。央行数据显示，上半年全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 9.5%，增
速较 2020 年全年进一步回落 2.2 个百分点。
支持租赁住房发展的政策陆续出台。报告期内，租赁企业面向个人出租住房有关税收优惠政策发布。
国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力量参与，增加小户型保障性租
7
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
赁住房供给。《集中式租赁住房建设适用标准》等一系列行业规范公布实施。租赁住房有关制度正在逐
步建立和完善。本集团亦在密切关注有关政策的制定和实施情况，积极寻求发展。
（二）报告期内主要工作
本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策
略，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服务，在此基础上亦围绕人民美好生活场景开
展其他业务。
2021 年上半年，本集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%；实现归属于上市公司股东的
净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%；每股基本盈利 0.95 元，同比下降 14.1%；全面摊薄的净资产收益
率为 4.98%，较上年同期下降 1.41 个百分点。
本集团 2021 年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1,575.3 亿
元，占比 94.3%；来自物业服务的营业收入为 85.7 亿元，占比 5.1%。
单位：万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 同比增减 金额 同比增减 数值 同比增减
1.主营业务 16,610,041.36 14.68% 12,830,078.84 29.04% 18.01% -5.60 个百分点
其中：房地产开发及
15,752,542.83 14.03% 12,125,851.63 29.37% 18.04% -6.02 个百分点
相关资产经营业务
物业服务 857,498.53 28.02% 704,227.21 23.60% 17.46% 3.09 个百分点
2.其他业务 101,052.16 -33.13% 47,443.21 28.21% 52.30% -22.32 个百分点
合计 16,711,093.52 14.19% 12,877,522.05 29.04% 18.22% -5.92 个百分点
注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加；
2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
1、业务发展情况
（1）房地产开发业务
①销售和结算情况
销售规模保持增长。1-6 月，本集团房地产开发业务实现合同销售面积 2,191.7 万平方米，同比增长
5.5%；实现合同销售金额 3,544.3 亿元，同比增长 10.6%。上半年合同销售金额中，住宅占 86.7%，商办
占 9.1%，其它配套占 4.2%。
分区域的销售情况
销售面积 销售金额
比例 比例
（万平方米） （亿元）
南方区域 315.0 14.4% 721.6 20.4%
上海区域 668.0 30.5% 1,322.2 37.3%
北方区域 612.0 27.9% 745.9 21.0%
中西部区域 427.8 19.5% 545.5 15.4%
西北区域 164.9 7.5% 158.5 4.5%
8
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
其他 4.0 0.2% 50.6 1.4%
合计 2,191.7 100.0% 3,544.3 100.0%
注 1：2021 年 6 月，本集团基于城市群发展趋势、市场发展阶段、传统地理分区及管理幅度等因素，将主要承担地产
开发业务的区域 BG 重新划分为北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西北区域和西南区域。为便于前后
数据衔接对照，本报告中的区域 BG 划分仍沿用此前的标准。
注 2：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳
州、泉州、三亚、南宁、长沙、江门、柳州；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、太仓、无锡、南京、
南昌、宁波、合肥、扬州、温州、瑞安、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴、金华、靖江、台州；
北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、
石家庄、淄博、威海、包头、临沂、潍坊、张家口、营口、盘锦、保定、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、
郑州、重庆、贵阳、鄂州、昆明、玉溪、大理、西双版纳、眉山、周口、西昌；西北区域包括：西安、乌鲁木齐、兰州、
银川、西宁、咸阳、渭南；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
结算收入有所提升。1-6 月，本集团房地产开发及相关配套业务收入 1,558.7 亿元，其中南方区域、
上海区域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 27.28%、28.85%、14.87%、23.73%和 5.03%。
本集团实现房地产开发业务结算面积 1,115.4 万平方米，同比增长 6.2%，实现结算收入 1,443.3 亿元，
同比增长 11.9%；开发业务的结算均价为 12,940.0 元/平方米（2020 年上半年：12,285.7 元/平方米）；
结算毛利率为 24.9%（扣除税金及附加后为 19.6%）。
分区域的房地产开发及相关配套业务收入和利润情况
营业收入 权益净利润
比例 比例
（万元） （万元）
南方区域 4,251,795.43 27.28% 340,703.12 26.05%
上海区域 4,496,769.23 28.85% 418,637.53 32.01%
北方区域 2,317,020.61 14.87% 96,452.66 7.38%
中西部区域 3,699,193.74 23.73% 300,417.68 22.97%
西北区域 784,779.68 5.03% 110,088.73 8.42%
其他 37,126.63 0.24% 41,390.87 3.17%
合计 15,586,685.32 100.00% 1,307,690.59 100.00%
注：报告期内有房地产结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、惠州、厦门、福
州、三亚、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、
徐州、温州、盐城；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、石家庄；
中西部区域包括：成都、重庆、武汉、贵阳、郑州、昆明；西北区域包括：西安、兰州、乌鲁木齐。
已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 5,377.7 万平方米已售资源未结
算，合同金额合计约 7,819.1 亿元，较上年末分别增长 9.3%和 12.0%。
②开发投资情况
9
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积 1,748.3 万平方米，同比下降
4.8%，占全年开工计划的 55.5%（2020 年上半年：62.8%）；实现竣工面积 1,225.3 万平方米，同比增长
14.0%，占全年竣工计划的 34.2%（2020 年上半年：32.4%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
坚持理性投资，保障投资质量。本集团坚持量入为出，在优先保障投资质量的前提下适度补充项目
资源。上半年本集团获取新项目 95 个，总规划建筑面积 1,505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1,101.4
万平方米。项目总地价 1,126.3 亿元，均价为 7,480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。
项目资源保持在合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约 16,065.9
万平方米。其中在建项目总建筑面积约 11,283.3 万平方米，权益建筑面积约 6,738.8 万平方米；规划中
项目总建筑面积约 4,782.6 万平方米，按万科权益计算的建筑面积约 3,043.5 万平方米。此外，本集团
还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约 339.8
万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开
发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
单位：平方米
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
1 长沙悦府 雨花区 52.6% 95,124 239,491 125,929 前期
2 长沙半岛国际 开福区 100.0% 54,322 168,940 168,940 前期
3 东莞松悦花园 松山湖 99.7% 99,500 121,214 120,790 前期
4 东莞未来之光 虎门镇 47.7% 81,768 172,468 82,285 前期
5 东莞瑧山悦 厚街镇 39.6% 104,561 250,945 99,324 前期
6 佛山金域半岛 禅城区 99.8% 74,505 223,215 222,767 前期
7 福州江映澜苑 仓山区 99.0% 17,301 31,142 30,830 前期
8 海口金域仕家 江东新区 40.0% 44,105 111,883 44,753 在建
9 江门金域华府 蓬江区 100.0% 80,939 196,280 196,280 前期
晋江万科金域
10 晋江市 99.3% 57,906 110,021 109,229 前期
国际
柳州万科城第
11 柳北区 53.6% 127,135 348,004 186,530 前期
四批地块
12 南宁翡翠中央 良庆区 70.1% 100,319 334,848 234,728 前期
13 中山城市之光 民众镇 90.0% 70,714 212,141 190,932 在建
珠海星光海岸
14 金湾区 43.1% 72,984 124,214 53,503 前期
花园
15 珠海琴澳传奇 保税区 93.7% 66,795 146,724 137,432 前期
16 常州潮起东方 经开区 48.0% 29,933 59,871 28,744 前期
10
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
杭州河语光年
17 拱墅区 99.8% 54,462 141,601 141,263 在建
府
杭州湖印光年
18 钱塘新区 99.8% 47,976 144,973 144,727 前期
府
19 嘉兴启宸里 南湖区 32.0% 38,760 45,521 14,576 在建
20 嘉兴望宸里 南湖区 32.0% 36,456 40,047 12,823 在建
21 嘉兴湖畔隐秀 南湖区 96.3% 57,568 120,835 116,376 前期
嘉兴泊樾湾北
22 南湖区 100.0% 68,764 138,196 138,196 前期
地块项目
23 金华锦里江澜 开发区 100.0% 89,731 161,516 161,516 前期
24 金华万诚华府 婺城区 100.0% 133,320 239,976 239,976 前期
25 金华万盛华府 婺城区 70.0% 86,304 155,347 108,743 前期
26 金华锦云江汀 开发区 100.0% 47,249 85,048 85,048 前期
27 南昌江右东方 南昌县 40.4% 53,706 96,671 39,060 前期
南昌新建望城
28 新建区 50.0% 31,013 80,635 40,318 前期
西项目
29 南京溪望城 高淳区 50.4% 157,586 336,243 169,298 在建
南京 2021G36
30 雨花台区 100.0% 47,295 69,719 69,719 前期
岱山项目
南京 2021G09
31 浦口区 100.0% 23,706 35,359 35,359 前期
江北项目
南京 2021G11
32 溧水区 100.0% 45,806 91,612 91,612 前期
溧水项目
南京 2021G47
33 江宁区 100.0% 31,275 61,394 61,394 前期
汇通路项目
34 南通青藤花园 海门区 37.2% 45,552 91,104 33,868 在建
宁波三官堂项
35 江北区 50.3% 12,089 20,997 10,571 前期
目
36 宁波小漕项目 鄞州区 51.0% 30,828 85,734 43,724 前期
宁波湛蓝西项
37 江北区 51.0% 25,185 41,505 21,168 前期
目
绍兴凤林西路 8
38 越城区 99.7% 36,108 63,934 63,742 前期
号地块
绍兴凤林西路 6
39 越城区 99.8% 67,488 93,111 92,929 前期
号地块
绍兴凤林西路
40 越城区 99.8% 56,095 129,019 128,795 前期
7-1 号地块
苏州湖山观云
41 吴中区 66.9% 34,712 41,655 27,884 在建
庭
42 苏州东方雅苑 工业园区 37.1% 57,710 115,419 42,821 在建
43 苏州城南项目 吴中区 50.1% 26,356 57,984 29,027 前期
44 苏州渭塘项目 相城区 54.2% 39,449 90,733 49,132 前期
45 温州美庐 瑞安市 91.8% 26,033 83,043 76,207 在建
11
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
46 温州映象广场 瓯海区 89.6% 48,825 137,200 122,979 前期
温州映象广场
47 瓯海区 99.4% 16,894 42,235 41,988 前期
Ⅱ
48 无锡西漳 8 号 惠山区 71.6% 83,130 199,508 142,868 前期
芜湖信达万科
49 镜湖区 99.6% 97,811 195,621 194,822 前期
樾江望
50 宿迁昆仑上观 宿豫区 99.5% 112,124 257,885 256,539 前期
51 徐州昆仑 云龙区 69.7% 65,354 179,091 124,771 前期
52 扬州如园 广陵区 36.2% 38,958 55,632 20,111 前期
长春向日葵小
53 公主岭市 51.0% 201,017 351,791 179,414 前期
镇南郡
54 长春紫台 净月区 49.6% 105,213 188,917 93,642 在建
长春荣光路 59
55 二道区 80.0% 82,282 205,705 164,564 前期
号
56 长春公园都会 汽开区 100.0% 170,500 335,885 335,885 前期
大连东关街项
57 西岗区 99.0% 32,616 47,400 46,926 前期
目
济南雪山万科
58 历城区 49.3% 78,506 211,965 104,457 在建
城组团三
59 青岛海潮云起 城阳区 92.9% 62,265 103,588 96,217 在建
60 沈阳四季都会 苏家屯区 38.1% 162,261 324,522 123,643 在建
沈阳浑南新都
61 浑南区 100.0% 185,000 369,000 369,000 前期
心 1 地块
沈阳浑南新都
62 浑南区 100.0% 37,000 41,000 41,000 前期
心 2 地块
沈阳浑南新都
63 浑南区 100.0% 59,000 83,000 83,000 前期
心 3 地块
铁西经济
沈阳中德二期
64 技术开发 100.0% 62,921 94,383 94,383 前期
地块
区
65 沈阳府前壹号 皇姑区 100.0% 75,869 136,564 136,564 前期
石家庄翡翠书
66 长安区 69.1% 72,403 181,009 125,077 在建
院二期
石家庄地铁万
67 长安区 40.0% 40,943 102,509 40,996 在建
科蓝湾
68 太原徐园 清徐县 49.7% 79,396 230,248 114,378 在建
太原城市之光
69 迎泽区 90.1% 4,064 7,380 6,648 前期
5#
天津万科生态
70 滨海新区 99.0% 70,557 112,890 111,761 在建
之光
天津胡家园
71 滨海新区 99.0% 175,154 286,866 284,026 前期
6#、7#地块
天津胡家园
72 滨海新区 99.0% 148,311 318,119 314,970 在建
8#、9#地块
73 潍坊都会公园 潍城区 99.0% 115,009 253,020 250,490 前期
12
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
74 成都知园 成华区 44.7% 53,158 159,474 71,237 在建
75 成都金域华府 天府新区 59.0% 34,838 158,704 93,667 在建
76 成都和园 成华区 48.0% 22,230 44,459 21,340 前期
成都国宾蜀园
77 金牛区 99.0% 14,161 35,402 35,048 前期
二期
78 成都菁蓉都会 郫都区 99.0% 86,356 172,711 170,984 前期
重庆江南万科
79 巴南区 99.1% 152,648 200,998 199,169 前期
城二期
武汉万科东湖
80 洪山区 99.1% 22,500 100,800 99,893 在建
堤白
武汉万科理想
81 夷陵区 99.0% 55,431 88,689 87,807 前期
城后期
武汉宜昌万科
82 伍家岗区 59.0% 49,016 127,401 75,166 在建
城市之光
郑州万科城九
83 中原区 41.1% 77,038 192,148 78,877 在建
期
84 郑州未来时光 金水区 99.3% 53,205 148,974 147,857 在建
85 郑州理想拾光 二七区 51.0% 30,174 105,607 53,860 前期
86 郑州古翠隐秀 金水区 50.4% 27,335 141,996 71,566 前期
87 郑州理想星光 惠济区 46.1% 15,541 62,162 28,657 前期
郑州北龙湖 69
88 金水区 100.0% 46,550 79,133 79,133 前期
亩项目
兰州万科城后
89 皋兰县 49.3% 478,528 1,161,111 572,196 在建
期 718 亩项目
90 渭南万科锦宸 临渭区 50.0% 98,962 236,729 118,365 前期
西安万科未来
91 西咸新区 98.2% 64,431 171,576 168,478 前期
星光
西安万科四季
92 蓝田县 57.7% 171,790 423,078 244,104 前期
花城
西安泾河新城
93 泾阳县 99.1% 59,432 136,693 135,459 前期
89 亩地块
西安泾河新城
94 泾阳县 99.1% 37,894 87,156 86,369 前期
57 亩地块
银川理想新都
95 永宁县 19.3% 80,262 160,525 30,949 前期
会
总计 6,901,356 15,058,791 11,014,168
报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
大连泉水河南
1 甘井子区 99.0% 29,400 70,500 69,795 前期
A1 区地块
福州荆溪镇光
2 闽侯县 99.0% 39,882 83,655 82,819 前期
明村项目
13
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
万科权益建
序号 项目名称 位置 权益比例 占地面积 规划建筑面积 进展
筑面积
济南南北康 07
3 市中区 99.8% 149,383 415,492 414,453 前期
街区项目
淄博东吕项目
4 张店区 65.0% 50,578 132,018 85,812 前期
一期地块
天津响螺湾地
5 滨海新区 64.5% 120,938 294,600 190,017 前期
块
武汉唐家墩 K8
6 江汉区 50.0% 18,607 78,000 39,000 前期
整合地块
武汉金银湖 115
7 东西湖区 100.0% 76,349 149,000 149,000 前期
亩项目
徐州 2021-4 号
8 北区客运站 B 鼓楼区 100.0% 26,830 58,423 58,423 前期
地块
徐州 2021-6 号
9 五山公园西北 鼓楼区 100.0% 76,730 85,603 85,603 前期
角 A 地块
徐州 2021-36
10 号太行路北 C 云龙区 100.0% 68,868 151,510 151,510 前期
地块
徐州 2021-16
11 号原太阳宾馆 泉山区 100.0% 9,746 25,827 25,827 前期
地块
烟台小沙埠 F2
12 芝罘区 51.0% 42,599 102,200 52,122 前期
项目
扬州 2021-3 号
GZ296 曜阳养老
13 广陵区 100.0% 56,285 81,613 81,613 前期
公寓南侧 A 地
块
玉溪抚仙湖老
14 红塔区 39.8% 64,182 239,755 95,423 在建
五街项目
总计 830,377 1,968,196 1,581,417
（2）物业服务
2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长
33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；
智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，
占比 3.1%。
社区空间服务方面，万物云以“万科物业”为品牌，已布局全国 105 个大中城市（含香港），服务
3,490 个项目。万科物业将 30 年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程，通过武汉数字运营中心进行
线上运营。万物云旗下的房产经纪平台朴邻，新房销售业绩较去年同期增长 647%；广州朴邻与广信物业
达成战略合作，朴邻提供品牌及技术支持，帮助广信物业尝试社区房屋增值服务，开业首家租售门店，
标志着朴邻迈出市场化第一步。
商企空间服务方面，万物云以“万物梁行”为品牌，持续丰富业务场景，已服务项目超 1,900 个，
涵盖商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态。万物梁行服务了
超 50 家头部互联网科技企业和独角兽企业，其中有超过 20 家企业市值超过百亿美元；中国市值排名前
14
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
10 位的互联网企业，已有 8 家成为万物梁行的客户。深圳万科祥盈管理服务有限公司作为万物云旗下的
综合企业服务运营商，抓住企业外包服务的商业机会，成功拓展 10 家外部客户。
城市空间服务方面，万物云以“万物云城”为品牌，通过数字化、机械化、专业化的运营手段，提
供包括城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理、生态管家服务在内的城市空间整合服务，业务范
围已辐射北京、深圳、广州、雄安新区、成都、青岛、厦门、郑州、武汉等 21 个城市，签约合同增长至
31 份；报告期内，万物云城在湖北省联合发展投资集团有限公司以及成都高新投资集团有限公司下属物
业项目试点智能化方案，通过机器+人的方式提升运营效率；上半年与北京丰台区政府正式签署战略合作
协议，探索老旧小区全新治理模式。
（3）租赁住宅
截至报告期末，租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6 万间，
累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国 33 个城市，并在深圳、天津、
西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。报告期内营业收入 13.19
亿元,同比增长 25.6%，间天出租率达 95%。
上半年，泊寓客户净推荐值 85%，续租率 58%。截至报告期末，泊寓累计已服务客户 51 万余人，与
166 家知名企业签署企业员工租住合作协议，为累计 3.5 万名企业员工提供一站式居住服务。同时，泊寓
还积极为多个城市提供人才房 3 万余间。
泊寓已经形成集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租
赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种业务模式，北京泊寓成寿寺社区、
深圳泊寓云城旗舰店、深圳泊寓南头古城店、济南泊寓丁家庄人才公寓已经成为行业标杆项目。依托业
务优势，泊寓与深圳、成都、济南、长春等城市的国有企业和其他大型企业建立紧密合作关系，上半新
获取项目 6,700 间。
本集团持有及管理的公寓项目情况
城市 项目数量 总房间数量（万间） 已开业间数（万间）
深圳 152 7.8 7.3
北京 16 2.5 0.4
广州 33 1.2 0.9
厦门 19 0.8 0.6
上海 18 0.7 0.3
西安 12 0.7 0.6
天津 15 0.6 0.6
济南 12 0.5 0.5
杭州 16 0.5 0.4
成都 12 0.4 0.3
其他城市 125 3.5 2.9
合计 430 19.2 14.8
15
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（4）商业开发与运营
截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长
18.3%。报告期内，新开业商业面积 30.8 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为 549.3 万平
方米。
报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元,同比增长 19.0%。其中，印力管理的商业项
目营业收入 24.53 亿元，同比增长 21.6%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率 92.3%，其
中稳定发展期（开业 3 年以上）的商业项目出租率 93.9%。
本集团（含印力集团）运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
建筑面积（平方 营业收入（万元）
项目名称 城市 出租率
米） 2021 年 1-6 月
上海七宝万科广场 上海 237,193 98.1% 21,245.31
深圳印力中心 深圳 96,607 98.5% 16,282.07
上海南翔印象城 MEGA 上海 336,880 96.7% 15,112.81
杭州西溪印象城 杭州 251,145 99.2% 13,642.97
深圳龙岗万科广场 深圳 128,925 98.5% 12,176.59
宁波鄞州印象城 宁波 113,622 99.8% 7,777.15
济南印象城 济南 156,630 99.8% 7,703.75
天津西青印象城 天津 228,985 99.2% 7,464.91
北京印象城 北京 72,558 95.2% 6,385.95
南宁印象城 南宁 127,180 99.8% 6,278.04
报告期内，本集团持续开展产品创新，上半年惠州印象城、上海漕河泾印象城以及成都印象城等项
目顺利开业，均获得不错的市场反响；聚焦拓展重点市场，签约落地杭州永丰印象城和上海虹桥前湾印
象城等项目。
印力集团持续开展数字化升级，数字化会员运营体系覆盖 64 个项目，印力会员数量近 1200 万；同
时加强线上线下多元互动，正式推出了创意内容厂牌“印唰厂”，希望以有趣的内容和鲜活的形式，更
好的触达年轻消费者的喜好。
（5）物流仓储服务
万纬物流继续完善核心节点布局。截至报告期末，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租
赁建筑面积 1,149 万平方米。所管理的项目中，高标库 126 个，可租赁建筑面积 1,056 万平方米；冷库
22 个，可租赁建筑面积 93 万平方米。
报告期内万纬物流新开业 98 万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积 797 万平方米，其中
高标库开业 756 万平方米，稳定期出租率 94%；冷库开业 41 万平方米，稳定期使用率 68%。
报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增长 64%，其中高标库
营业收入 9.2 亿元，冷库营业收入 4.2 亿元，同比均增长 64%。
万纬物流坚持践行“服务+科技”的经营策略。期内启动客户服务年，提出“万事有我在”的全新服
务主张，正式上线“万纬物流客户服务平台”，并推出专属管家服务体系。
16
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
此外，万纬物流以全国仓储网络和规模为基本盘，通过服务和科技赋能，积极探索供应链及医药物
流等新业务，进一步提升在各垂直细分领域的物流服务能力。期内，万纬物流与云南省供销社签署战略
合作协议，初步建立农产品物流全链条供应链服务能力，为连锁商超客户提供从产地到销售地的综合供
应链服务解决方案。
万纬物流积极承担社会责任，为支持新冠疫苗紧急存储任务，仅用 68 天将北京亦庄项目改造成为疫
苗外延专用冷库。北京医药库顺利交付及客户入驻，标志着万纬物流正式进入医药物流行业。
2、产品和服务
为承接向开发经营服务并重转型的发展方向，进一步落地好产品好服务，本集团针对重要复杂项目
推出了规范化管理办法，组织专业力量对重要复杂项目的产品模型进行投前的专业支持和预审，以及投
后的关键节点管控，充分发挥集团一盘棋的组织优势，整体提升产品竞争力。
本集团正式启动“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，2021 年-2023 年为首期行动，通过与政
府、业主共同探索老旧小区更新治理的可持续模式，对老旧小区进行改造焕新，为业主营造和谐健康的
小区环境。
3、科技助力业务
报告期内，本集团在“龙抬头计划”的基础上，在设计、营销、财务等多个业务场景不断加强技术
研发力度，推进数字化并应用深度和广度，强化科技对各业务的支撑作用。
助力生产销售。继续加强智能设计、AI 审图、云建模、云审模、云算量、数字精装、数字沙盘等数
字化产品在综合住区的应用，将科技融入设计、施工、营销、物管全周期流程，一方面促进住宅、车位
等产品的设计与生产质量提升，另一方面通过数字化产品方便客户更好的选购到心仪的房屋和车位。
提升客户体验。在案场推广应用智慧收款终端，优化客户现场认筹认购缴费体验；同时在手机端通
过“易选房”、“交易管家”小程序，支持客户在线办理各类业务。
促进管理提效。通过 RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处
理）等技术的合式创新应用，进一步提高资金、资产和财务等现金流相关业务的管控效率，逐步推广自
动化对账和记账。
（三）经营和财务状况分析
1、利润状况
受地产开发业务利润率下降影响，报告期内，本集团实现净利润 161.7 亿元，同比下降 13.2%；实现
归属上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%；全面摊薄的净资产收益率为 4.98%，较 2020
年同期下降 1.41 个百分点。
上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 18.0%，较 2020 年同期下降 6.02 个百
分点。
报告期内，本集团实现投资收益 28.8 亿元，同比增长 7.0%。其中，来自联营、合营公司实现的公司
权益净利润为 22.1 亿元。
2、负债情况
17
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（1）负债率
截至报告期末，本集团净负债率为 20.2%。
（2）有息负债及结构
截至报告期末，本集团有息负债金额为 2,687.1 亿元，较年初增加 101.9 亿元，占总资产的比例为
13.7%。
有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 843.0 亿元，占比为 31.4%；
一年以上有息负债 1,844.1 亿元，占比为 68.6%。
分融资对象来看，银行借款占比为 55.8%，应付债券占比为 22.9%，其他借款占比为 21.3%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 42.0%，浮动利率负债占比 58.0%。有抵押的有息
负债 36.6 亿元，占总体有息负债的 1.4%。
分境内境外来看，境内负债占比 74.6%，境外负债占比 25.4%。人民币负债占比 75.4%，外币负债占
比 24.6%。
（3）融资情况
本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。
报告期内，本集团面向合格投资者公开发行二期公司债券，发行金额分别为 30 亿元和 15.66 亿元。
上半年本集团实际利息支出合计 63.1 亿元，其中资本化的利息合计 25.2 亿元。
（4）信用评级
报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企
业信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体
信用等级 AAA，评级展望稳定。
3、资金状况
报告期内，本集团实现经营性现金净流入 67.8 亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金 1,952.2
亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 843.0 亿元。货币资金中，人民币占比 97.8%，美
元、港币、英镑等外币合计占比 2.2%。
4、汇率波动风险
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进和业
务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
报告期内本集团产生汇兑收益约 0.6 亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险
等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动
产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 20.91 亿美元。报告期内无新增或到
期套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
5、存货分析
18
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
报告期末，本集团存货金额为 10,478.8 亿元，较 2020 年底增长 4.6%。其中，拟开发产品为 1,897.4 亿
元，占比 18.1%；在建开发产品 7,865.4 亿元，占 75.1%；已完工开发产品（现房）701.4 亿元，占比 6.7%。
6、或有负债
本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至
客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客
户按揭贷款提供担保总额约人民币 2,106.3 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集
团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
7、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况
单位：万元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 变动幅度 说明
交易性金融资产 22,721.65 17,047.97 33.28% 理财产品余额增加
衍生金融资产 81.21 1,476.10 -94.50% 公允价值变动影响
应收票据 4,597.64 966.24 375.83% 票据结算金额增加
预付款项 8,498,989.55 6,224,750.38 36.54% 预付地价款及税金增加
合同资产 882,912.54 616,254.97 43.27% 受托建造业务规模增长
其他非流动资产 716,204.76 1,384,007.93 -48.25% 股权投资款减少
衍生金融负债 50,291.27 33,615.37 49.61% 公允价值变动影响
应付票据 27,249.03 60,711.28 -55.12% 票据到期兑付
应交税费 1,972,827.97 2,903,652.30 -32.06% 所得税汇算清缴
其他综合收益 (56,757.49) (154,437.30) 63.25% 应占联合营公司其他综合收益增加
项目 2021 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 变动幅度 说明
销售费用 430,355.70 318,489.46 35.12% 业务规模和推广费用增加
财务费用 174,720.88 330,913.85 -47.20% 利息支出下降及利息收入增加
公允价值变动损益 (782.25) 2,719.96 -128.76% 其他非流动金融资产公允价值变动
信用减值损失 (13,033.16) (9,596.36) 35.81% 本年计提减值准备款项增加
营业外收入 50,033.86 37,353.61 33.95% 没收违约金收入增加
（四）未来发展展望
当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年本集团将坚持“行稳致远”的工作主基调，围绕“巩固提
升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展，
做好以下工作：
（1）提高资源转化效率和回款效率。
（2）持续保持“绿档”水平。
（3）坚持理性投资，提升投资质量。
（4）坚持开发、经营、服务并重，加强经营、服务能力建设。
（5）全面经营挖潜，加强精益管控。
19
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（6）用好科技成果，提升管理能力、支持业务发展。
二、投资状况分析
（一）总体情况
□ 适用 √ 不适用
（二）报告期内获取的重大的股权投资情 况
□ 适用 √ 不适用
（三）报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
（四）金融资产投资
1、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
2、衍生品投资情况
√适用 □不适用
截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币掉期（CCS）。CCS所面临的风险与汇
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施
率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要
说明（包括但不限于市场风险、流动性风
体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具
险、信用风险、操作风险、法律风险等）
的种类和数量，严格管控集团及相关主体的信用水平。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公
允价值变动的情况，对衍生品公允价值的 报告期内暂无衍生品到期结算， CCS 衍生品投资产生浮动收益 7.55 万元人民币。
分析应披露具体使用的方法及相关假设与 报告期末 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。
参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算
具体原则与上一报告期相比是否发生重大 无
变化的说明
公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照监管部门相关法规、规定要求，规范
独立董事对公司衍生品投资及风险控制情
衍生品投资，遵循审慎性原则，通过 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇率、利率变动过大可
况的专项意见
能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
报告期末衍生品投资的持仓情况表
单位：万元
期末合约金额占集团期末净资产比例
合约种类 期初合约金额 期末合约金额 报告期损益情况
（%）
CCS 1,502,797.08 1,494,269.49 7.55 4.11
三、重大资产和股权出售
（一）出售重大资产情况
□适用 √不适用
20
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
公司报告期内未出售重大资产。
（二）出售重大股权情况
□适用 √不适用
公司报告期内未出售重大股权。
四、主要控股参股公司分析
□适用 √不适用
公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。
五、公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司面临的风险和应对措施
报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主
要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异，具体可参阅公司 2020 年度报告之“第八节 公司治理报告
暨企业管治报告”之“十二 内部控制和风险管理”。
21
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
（一）本报告期股东大会情况
2021 年 6 月 30 日，公司召开 2020 年度股东大会、2021 年第一次 A 股类别股东大会及 2021 年第一次
H 股类别股东大会。公司 A 股、H 股投资者通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本
次股东大会。出席 2020 年度股东大会所持股份数占该类别有表决权总股份数比例为 54.90%，出席 2021
年第一次 A 股类别股东大会所持股份数占该类别有表决权总股份数比例为 55.54%，出席 2021 年第一次
H 股类别股东大会所持股份数占该类别有表决权总股份数比例为 51.81%。具体详见 2021 年 7 月 1 日在巨
潮资讯网的披露。
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
二、报告期内公司董事、监事、高级管理人员变动情况
2021年4月19日，公司董事唐绍杰因工作变动，申请辞去公司董事职务并于当日生效，其辞职后不再
担任公司任何职务。
2021年6月23日，经第十九届董事会第十次会议审议通过，董事会同意聘任刘肖为公司执行副总裁、
首席运营官（COO），任期自董事会审议通过之日起至第十九届董事会任期届满止。董事王海武不再兼
任公司执行副总裁、首席运营官，另有任用。
2021年6月30日，公司2020年度股东大会审议通过《关于补选黄力平为公司第十九届董事会非独立董
事的议案》，选举黄力平为公司第十九届董事会非独立董事，任期至第十九届董事会任期届满之日止；
同日，2020年度股东大会审议通过《关于修订 <公司章程> 的议案》，其中包括董事会设职工代表董事1
名。根据本次修订后的《公司章程》，公司职工代表大会告知公司董事会，已投票同意王海武先生由公
司第十九届董事会董事转任职工代表董事一职，任期至第十九届董事会任期届满之日为止。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
公司2021年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
报告期内，公司无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施。
22
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
五、企业管治情况
《企业管治守则》第A.6.7条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。
本公司个别独立非执行董事或非执行董事因或因疫情影响或因同一时间内另有其他重要事务等原因，
未能出席本公司于2021年6月30日举行的2020年度股东大会。公司多位董事、监事和高级管理人员出席了
该次会议，并与本公司股东进行了充分的沟通和交流，本公司已将本次股东大会文字直播内容发各位董
事参考。
除上述情况外，于报告期内，本公司遵守了企业管治守则中规定的其余所有守则条文。
本公司已采纳《标准守则》所订的标准作为本公司董事及监事进行证券交易的行为准则。本公司全
体董事和监事已确认其在报告期内已完全遵守《标准守则》所规定的准则。
本报告经董事会审计委员会审阅。除本报告披露外，由 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日期间，
无任何影响公司表现的重大变动须按照《联交所上市规则》附录十六第 32 及 40(2)段作出披露。
23
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
受到环境保护部门行政处罚的情况：
序号 公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
垃圾清运未进行抑尘， 公司已及时采取整改措施，
唐山万科新城房地 垃圾清运未进
1 违反《河北省扬尘污染 罚款 6 万 该项处罚事项对上市公司生 已采取抑尘措施
产开发有限公司 行抑尘
防治办法》的规定 产经营无重大影响
二、社会责任情况
万科一直坚持可持续发展理念，追求绿色、低碳的发展道路，积极践行企业社会责任。目前万科获
得明晟ESG（即MSCI-ESG）BBB评级；持续入选恒生可持续发展企业基准指数，并被纳入恒生ESG50基准指
数；获得全球不动产可持续发展指数（GRESB）三星评级。
持续推进产业化建造。住宅产业化是指用工业化生产的方式建造住宅，能够有效降低建造过程中的
能耗、物耗，是建筑行业践行绿色发展的重要实践。公司始终坚持绿色环保的理念，致力于工业化建造
体系研究近 20 年，在工业化建造体系推广应用领域逐渐探索出成熟的路径。持续迭代升级“5+2”建造
体系，按照《2018-2021 年万科工业化体系的推进办法》，落实万科工业化、标准化建设相关实践，编
制《工业化质量体系标准》《建筑隔震与减振技术应用指引》，为建筑行业绿色健康发展贡献有生力量。
打造绿色供应链。在公平公正公开采购的基础上，将环保原则纳入供应商管理机制，同时携手多方
共同持续推广“房地产行业绿色供应链行动”，在原材料开采、生产加工、终端消费各环节减少对环境
的负面影响，提高资源效率，实现产业链的绿色升级，为终端消费者提供绿色健康环保的产品。
发展绿色建筑。公司积极推进绿色建筑发展，在遵循《绿色建筑评价标准》等国家和行业标准的基
础上，编制并在集团范围内推广使用《万科集团绿色建筑标准指引》，严格把控建筑从设计到运营全生
命周期的环保管理，最大限度节约资源、减少对环境的负面影响，让建筑与自然真正实现和谐共生。报
告期内，公司有 8 个项目获得绿色建筑三星认证，9 个项目获得 LEED 金级以上认证，6 个项目获得国家
健康建筑认证。
积极推进研发超低能耗建筑，万科研发中心与被动式超低能耗建筑专业机构密切合作，从提高效率
与降低成本角度制定企业标准——万科被动式超低能耗建筑系统解决方案，联合研发了相关的超低能耗
24
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
材料部品 5 件套，包括门窗幕墙系统、墙体、高效热回收新风系统、屋面防水、外遮阳等。报告期内公
司哈尔滨智慧未来城项目获得中国建筑业协会近零能耗建筑评价认证及德国能源署 DENA 认证。
打造健康住区。万科一直致力于打造健康的人居环境，在原有健康产品体系基础上，注力研发健康
人居技术体系，从综合住区的空气、热舒适、水、光、声、运动、精神、材料、结构舒适、社区通行、
智能化、物业服务、创新项等方面提出各项技术指标要求和解决方案，为客户提供安全安心的高品质、
健康的住宅产品，打造以人为本的生活空间。自 2020 年公司健康住宅底线标准实施以来，公司新增报建
项目中按健康标准条文执行的项目占比达到 98.6%。
巩固拓展脱贫攻坚、乡村振兴。报告期内，公司继续积极响应国家巩固脱贫攻坚成果和乡村振兴有
效衔接战略部署。2021年6月，公司参与广东省、深圳市 630济困日活动，举牌捐赠2亿元，用于省内少
数民族地区和深圳市对口帮扶省内地区工作。其中，在省内少数民族地区，万科启动了在广东省韶关市
乳源瑶族自治县的乡村振兴工作。2021年2月，在广东省乡村振兴局指导下，万科在乳源县乳桂公路沿线
以打造“多镇连片乡村振兴示范带”为目标，以建设“最美瑶客共生振兴走廊”为思路，开展了项目规
划方案工作，并于6月向广东省委、省乡村振兴局进行了汇报确认，目前正在开展勘察、设计等前期工作。
25
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
深铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨道
+物业”发展模式。深铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告期末，
深铁集团始终遵守其承诺。
（一）关于保持公司独立性的承诺
为保持上市公司独立性，深铁集团做出如下承诺：
“一、上市公司的人员独立
1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。
2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。
3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。
4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。
二、上市公司的财务独立
1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。
2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。
3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。
4、上市公司及其控股子公司独立纳税。
三、上市公司的机构独立
1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。
2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。
26
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
四、上市公司的业务独立
1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。
五、上市公司的资产独立
1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。
2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。
本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。”
（二）关于避免同业竞争的承诺
为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，深铁集团承诺：
“在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的股
东期间：
1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。
2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。
3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。”
（三）关于规范关联交易的承诺
为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，深铁集团做出如下承诺：
“1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。
2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。
27
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。
4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。
5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。
本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。
上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”
二、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规对外担保情况
□适用 √不适用
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 √否
公司 2021 年半年度报告之财务报告未经审计。毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中
国注册会计师审阅准则第 2101 号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 √不适用
28
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
七、破产重整相关事项
□适用 √不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□适用 √不适用
九、处罚及整改情况
□适用√不适用
公司报告期不存在重大处罚及整改情况。
十、公司及其第一大股东的诚信状况
√适用 □不适用
报告期内，公司及公司第一大股东深铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
未清偿等情况。
十一、重大关联交易
（一）与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的重大关联交易。
（二）资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的重大关联交易。
（三）共同对外投资的关联交易
□适用 √不适用
公司报告期不存在共同对外投资的重大关联交易。
29
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（四）关联债权债务往来
□适用 √不适用
公司报告期不存在重大关联债权债务往来。
是否存在非经营性关联债权债务往来
□是 √否
公司报告期不存在重大非经营性关联债权债务往来。
（五）其他重大关联交易
□适用 √不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
（一）托管、承包、租赁事项情况
1、托管情况
公司报告期不存在重大托管情况。
2、承包情况
公司报告期不存在重大承包情况。
3、租赁情况
公司报告期不存在重大租赁情况。
（二）重大担保
1、担保情况
单位：万元
序 报告期末 担保
被担保对象名称 担保方 担保开始日 担保结束日
号 担保余额 类型
万科地产（香港）有限公司 连带责 预计
1 Sinobird Holding Limited(100%) 15,680.00 2018/3/28
(100%) 任担保 2021/12/31
Hybest (BVI) Company 万科地产（香港）有限公司 连带责 预计
2 16,320.00 2018/3/29
Limited(100%) (100%) 任担保 2021/12/31
万科海外投资控股有限公司 连带责
3 Chericourt Company Limited(75%) 37,575.30 2020/6/17 2022/6/19
(75%) 任担保
财荣有限公司（Wealth Hour 万科置业（香港）有限公司 连带责
4 116,734.60 2020/8/24 2021/8/24
Limited）（95%） （100%） 任担保
30
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
序 报告期末 担保
被担保对象名称 担保方 担保开始日 担保结束日
号 担保余额 类型
丽钻有限公司（Diamond Huge 深圳万科发展有限公司 连带责
5 386,617.50 2021/2/9 2022/2/8
Limited）(100%) (100%) 任担保
Rugby Dragons (HK) Limited 深圳万物商企物业服务有限 连带责
6 490.00 2020/5/12 2023/5/11
（40.95%） 公司（40.95%） 任担保
广州黄埔文冲城中村改造投资有限 广州万科企业有限公司 连带责
7 125,000.00 2020/5/6 2022/5/5
公司（100%） (100%) 任担保
上海申养投资管理股份有限公司 上海万科投资管理有限公司 连带责
8 1,066.00 2016/12/16 2024/12/15
（41%） （100%） 任担保
广州黄埔文冲城中村改造投资有限 广州万科企业有限公司 连带责
9 80,000.00 2020/8/4 2022/5/3
公司（100%） (100%) 任担保
云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有 云南万科企业有限公司 连带责
10 28,022.40 2017/12/29 2022/12/28
限公司（36%） (100%) 任担保
云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有 云南万科企业有限公司 连带责
11 46,908.00 2018/1/19 2023/1/19
限公司（36%） (100%) 任担保
武汉市万科房地产有限公司 连带责
12 武汉金万置业有限公司（50%） 12,895.00 2018/10/10 2021/10/9
（100%） 任担保
北京恒燚企业管理有限公司 北京万科企业有限公司 连带责
13 323,400.00 2018/10/10 2023/12/31
（100%） （100%） 任担保
上海申养投资管理股份有限公司 上海万科投资管理有限公司 连带责
14 499.79 2019/9/29 2027/9/28
（41%） （100%） 任担保
上海申养投资管理股份有限公司 上海万科投资管理有限公司 连带责
15 2,029.50 2019/9/29 2027/9/28
（41%） （100%） 任担保
成都万兴产城置业有限公司 连带责
16 万科企业股份有限公司 210,000.00 2019/12/12 2026/12/12
（99%） 任担保
成都万隆产城置业有限公司 连带责
17 万科企业股份有限公司 130,000.00 2019/12/10 2026/12/10
（99%） 任担保
武汉誉天兴业置地有限公司 连带责
18 万科企业股份有限公司 262,500.00 2019/12/5 2026/12/5
（99%） 任担保
佛山市南海区万轩房地产有限公司 连带责
19 万科企业股份有限公司 100,000.00 2019/12/12 2026/12/12
（100%） 任担保
广州市万溪企业管理有限公司 广州万科企业有限公司 一般担
20 1,353,000.00 2020/12/3 2025/12/3
（50%） （100%） 保责任
主合同履行
深圳市万科发展有限公司 深圳市万科红树湾房地产开 连带责
21 107,100.00 2020/11/11 期限届满之
（100%） 发有限公司（96.12%） 任担保
日后两年止
报告期内，本公司控股子公司为其他控股子公司提供 38.66 亿元担保，未向联营公司及合营公司提供
担保，本公司自身未提供新的担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通
知》 （证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。有关具体情况详见公司在巨潮资讯网的公告。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司担保余额为人民币 335.58 亿元，占公司 2020 年末经审计归属于上市公
司股东净资产的比重为 14.95%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币 191.14
亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币 144.44 亿元。公司及公司控股子
公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
2、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
31
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
（三）日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
（四）其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、委托理财
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 1,950,000.00 22,781.65 -
合计 1,950,000.00 22,781.65 -
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
□ 适用 √ 不适用
十四、其他重大事项的说明
无。
十五、公司子公司重大事项
无。
十六、接待投资者情况
公司于报告期内以网络视频直播方式举行了 2020 年度业绩发布会与投资者交流，并预先在巨潮资讯
网发布《关于召开 2020 年度网络视频业绩发布会并征集问题的公告》，积极邀请投资者参加并征集相关
问题。收集到的问题涉及行业政策、公司战略、业务发展、科技助力业务、分红政策等多个方面。其中，
关于业务、科技、分红的情况，董事会秘书朱旭在年度业绩介绍中做了解答，剩余问题也在问答环节被
覆盖。截至报告期末，本次业绩发布会浏览总量约 14.2 万人次。
此外，公司在报告期内通过电话会议接待了券商、基金等机构投资者及个人投资者的调研，就公司
日常经营情况、发展战略以及对行业变化的看法等展开交流，并提供了基于定期报告的公开资料。
类别 时间 方式 接待对象
JP Morgan 活动 2021.1 电话会 券商、基金等各类投资者
Morgan Stanley 活动 2021.1 电话会 券商、基金等各类投资者
国金证券活动 2021.1 见面会 券商、基金等各类投资者
2020 年度业绩发布会 2021.3 视频路演 券商、基金、个人等各类投资者
32
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
类别 时间 方式 接待对象
花旗证券活动 2021.4 电话会 券商、基金等各类投资者
JP Morgan 活动 2021.4 电话会 券商、基金等各类投资者
中金公司活动 2021.4 见面会 券商、基金等各类投资者
广发证券活动 2021.4 见面会 券商、基金等各类投资者
中信证券活动 2021.4 见面会 券商、基金等各类投资者
美林证券活动 2021.4 电话会 券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动 2021.4 电话会 券商、基金等各类投资者
招商证券活动 2021.4 见面会 券商、基金等各类投资者
广发证券活动 2021.5 见面会 券商、基金等各类投资者
中信证券活动 2021.6 见面会 券商、基金等各类投资者
中金公司活动 2021.6 见面会 券商、基金等各类投资者
花旗证券活动 2021.6 电话会 券商、基金等各类投资者
注：上述会议采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过 50 家。
东方证券、平安证券、中泰国际、中信证券、中信建投、中
金公司、海通证券、兴业证券、招商证券、华泰证券、东亚
报告 小组或
接待券商 前海证券、瑞信证券、天风证券、长江证券、Morgan
期内 一对一电话会
Stanley、HSBC 等
中国人寿、平安资管、永安国富、华商基金、工银瑞信、国
联安基金、中欧基金、景林资产、富国基金、宝盈基金、安
接待基金、其他投资 报告 小组或 信基金、和谐汇一资管、农银汇理基金、长信基金、东方证
机构及个人投资者 期内 一对一电话会 券资管、阿布扎比投资局、GIC、Blackrock、P latinum、JP
Morgan Asset Management、Fidelity、Invesco、Ares SSG、
Capital Group、Lazard、Wellington 等
33
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第七节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
（一）公司股份变动情况表（截至 2021 年 6 月 30 日）
2020 年 12 月 31 日 增减变动 2021 年 6 月 30 日
股份类别
（股）
数量（股） 比例 数量（股） 比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股
2.境内法人持股
3.境内自然人持股 6,643,268 0.06% 0 6,643,268 0.06%
4.外资持股
有限售条件股份合计 6,643,268 0.06% 0 6,643,268 0.06%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 9,717,553,265 83.64% 0 9,717,553,265 83.64%
2.境外上市外资股 1,893,535,668 16.30% 0 1,893,535,668 16.30%
无限售条件股份合计 11,611,088,933 99.94% 0 11,611,088,933 99.94%
三、股份总数 11,617,732,201 100.00% 0 11,617,732,201 100.00%
2021 年 8 月，公司 H 股股东“以股代息”选择权实施完毕，公司新增 H 股股份 7,651,174 股，并已于 2021 年 8 月 25
日在香港联合交易所上市交易。本次新增股份后，公司已发行股份总数由 11,617,732,201 股增加至 11,625,383,375 股，其中
已发行 H 股总数由 1,893,535,668 股增加至 1,901,186,842 股，已发行 A 股总数保持不变，仍为 9,724,196,533 股。 详见公司
于 2021 年 8 月 25 日在巨潮资讯网披露的《关于完成 H 股“以股代息”暨股本结构变化的公告》。
（二）报告期内限售股份变动情况表
单位：股
股东 上年末限售 本年解除限 本年增加限 期末限售
限售原因 解除限售日期
名称 股数 售股数 售股数 股数
郁亮 5,479,684 0 0 5,479,684 按照《深交所上
市公司股东及董
解冻 1,118,059 0 0 1,118,059 担任公司
事、监事、高级
董事、监
阙东武 45,525 0 0 45,525 管理人员减持股
事、高级
份实施细则》规
管理人员
合计 6,643,268 0 0 6,643,268 定执行
二、证券发行与上市情况
√适用 □不适用
2021 年 1 月 22 日，公司完成 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），
本期债券主要分为两个品种，品种一为 3 年期（附第 2 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和
投资者回售选择权），发行规模 19 亿元，最终票面利率为 3.38%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发
34
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模 11 亿元，最终票面利率为
3.98%。
2021 年 5 月 20 日，公司完成 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期），本期债券主要
分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选
择权），发行规模 10 亿元，最终票面利率为 3.40%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择
权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模 5.66 亿元，最终票面利率为 3.70%。
2021 年 7 月 26 日，公司完成 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期），
本期债券主要分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和
投资者回售选择权），发行规模 23 亿元，最终票面利率为 3.19%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发
行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模 7 亿元，最终票面利率为 3.49%。
以上债券发行情况详见公司在巨潮资讯网的披露。
三、公司股东数量及持股情况（截至 2021 年 6 月 30 日）
（一）股东情况表
单位：股
2021 年 6 月 30 日股 571,126 户（其中 A 股 571,074 户， 2021 年 7 月 31 日股东 566,091 户（其中 A 股 566,039 户，H 股 52
东总数 H 股 52 户） 总数 户）
前 10 名股东持股情况
持有有
报告期末持
股东 持股 报告期内增减变 限售条 质押或冻结
股东名称 有的普通股
性质 比例 动情况 件股份 的股份数量
数量
数量
境内国有
深铁集团 27.63% 3,209,810,791 -33,000,000 0 0
法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 16.30% 1,893,462,028 +9,654 0 0
香港中央结算有限公司 境外法人 5.51% 639,835,700 +104,419,997 0 0
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
其他 2.21% 257,230,800 -199,762,390 0 0
产管理计划
境内非国
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 2.05% 238,703,992 +238,703,992 0 238,703,992
有法人
境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司 1.63% 189,566,000 0 0 0
法人
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
其他 1.26% 146,255,820 0 0 0
划
境内国有
中国证券金融股份有限公司 1.14% 132,669,394 0 0 0
法人
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-
其他 0.68% 79,474,870 -25,948,300 0 0
005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
其他 0.59% 68,861,468 -16,015,814 0 0
品-005L-CT001 深
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况
“国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划”和“深圳盈嘉众
实业合伙企业（有限合伙）”为一致行动人。
上述股东关联关系或一致行动的说明
“中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿
保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深”同属中国人寿保险股
35
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
份有限公司管理的保险产品。
除上述之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情 “国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划”所持股票的投票
况的说明 权归属于其份额 C 的委托人即深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）。
截止报告期末，深铁集团通过转融通业务平台出借了公司 A 股股份 33,000,000
参与融资融券业务股东情况说明
股，期限为不超过 6 个月。转融通出借股份，股份的所有权不会发生转移。
参与约定购回交易的股东 无
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
深铁集团 3,209,810,791 人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 1,893,462,028 境外上市外资股（H 股）
香港中央结算有限公司 639,835,700 人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
257,230,800 人民币普通股（A 股）
产管理计划
深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙） 238,703,992 人民币普通股（A 股）
中央汇金资产管理有限责任公司 189,566,000 人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
146,255,820 人民币普通股（A 股）
划
中国证券金融股份有限公司 132,669,394 人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-
79,474,870 人民币普通股（A 股）
005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
68,861,468 人民币普通股（A 股）
品-005L-CT001 深
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2021 年 6 月 30 日和 2021 年 7 月 31 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司总股数为 11,617,732,201 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股
1,893,535,668 股。
（二）控股股东和实际控制人情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（三）香港《证券与期货条例》规定的主要股东持股情况
截至 2021 年 6 月 30 日，就本公司董事合理所知，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）相
关规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：
占公司已 占公司已
占公司已发
身份（权益类 股份数量 权益 股份 发行 A 股 发行 H 股
股东名称 行股本总额
别） （股） 性质 类别 股本总额 股本总额
的比例
的比例 的比例
深铁集团 实益持有人 3,209,810,791 好仓 A股 33.01% - 27.63%
561,739,618 好仓 A股 5.78% - 4.84%
深圳盈安财务顾 所控制法团的
问有限公司 权益
19,147,000 好仓 H股 - 1.01% 0.16%
GIC Private
投资经理 207,419,316 好仓 H股 - 10.95% 1.79%
Limited
JPMorgan Chase 所控制法团的
10,020,206 好仓 H股 - 0.53% 0.09%
& Co. 权益
36
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
占公司已 占公司已 占公司已发
身份（权益类 股份数量 权益 股份
股东名称 发行 A 股 发行 H 股 行股本总额
别） （股） 性质 类别
股本总额 股本总额 的比例
的比例 的比例
7,119,204 淡仓 H股 - 0.38% 0.06%
投资经理 75,568,916 好仓 H股 - 3.99% 0.65%
持有股份的保
2,636,247 好仓 H股 - 0.14% 0.02%
证权益的人
核准借出代理
22,289,386 好仓 H股 - 1.18% 0.19%
人
96,282,537 好仓 H股 - 5.08% 0.83%
所控制法团的
BlackRock, Inc.
权益
3,967,900 淡仓 H股 - 0.21% 0.03%
除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（四）本公司或本公司附属公司在报告期内购买、出售或赎回本公司或本公司附属公司上市证券情况
报告期内，本公司或本公司附属公司无购买、出售或赎回本公司或本公司附属公司上市证券情况。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
37
第八节 债券相关情况
一、企业债券
□适用 √不适用
二、公司债券
√适用 □ 不适用
（一） 公司债券基本信息
单位：万元
债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
简称 代码 息方式 场所
万科企业股份有限 2017 年 7 月
17 万 2017 年 7 2022 年 7
公司 2017 年公司 112546 14 日至 2017 819.43 1.90%
科 01 月 18 日 月 18 日
债券（第一期） 年 7 月 18 日
万科企业股份有限
公司 2018 年面向 2018 年 10 月 2018 年 2023 年
18 万
合格投资者公开发 112784 26 日至 2018 10 月 29 10 月 29 89,203.66 4.18%
科 02
行住房租赁专项公 年 10 月 29 日 日 日
司债券（第二期）
万科企业股份有限 采用单
公司 2019 年面向 2019 年 2 月 利按年
19 万 2019 年 2 2024 年 2
合格投资者公开发 112844 25 日至 2019 200,000 3.65% 计息，
科 01 月 26 日 月 26 日
行住房租赁专项公 年 2 月 26 日 不计复
司债券(第一期) 利，每
万科企业股份有限 年付息
公司 2019 年面向 2019 年 9 月 一次，
19 万 2019 年 9 2024 年 9
合格投资者公开发 112976 25 日至 2019 250,000 3.55% 到期一 深交
科 02 月 26 日 月 26 日
行住房租赁专项公 年 9 月 26 日 次还 所
司债券(第二期) 本，最
万科企业股份有限 后一期
公司 2020 年面向 2020 年 3 月 利息随
20 万 2020 年 3 2025 年 3
合格投资者公开发 149056 13 日至 2020 150,000 3.02% 本金的
科 01 月 16 日 月 16 日
行公司债券(第一 年 3 月 16 日 兑付一
期) （品种一） 起支
万科企业股份有限 付。
公司 2020 年面向 2020 年 3 月
20 万 2020 年 3 2027 年 3
合格投资者公开发 149057 13 日至 2020 100,000 3.42%
科 02 月 16 日 月 16 日
行公司债券(第一 年 3 月 16 日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 5 月
20 万 2020 年 5 2025 年 5
合格投资者公开发 149123 18 日至 2020 100,000 2.56%
科 03 月 19 日 月 19 日
行公司债券(第二 年 5 月 19 日
期) （品种一）
38
债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
简称 代码 息方式 场所
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 5 月
20 万 2020 年 5 2027 年 5
合格投资者公开发 149124 18 日至 2020 150,000 3.45%
科 04 月 19 日 月 19 日
行公司债券(第二 年 5 月 19 日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 6 月
20 万 2020 年 6 2025 年 6
合格投资者公开发 149141 18 日至 2020 80,000 3.20%
科 05 月 19 日 月 19 日
行公司债券(第三 年 6 月 19 日
期) （品种一）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 6 月
20 万 2020 年 6 2027 年 6
合格投资者公开发 149142 18 日至 2020 120,000 3.90%
科 06 月 19 日 月 19 日
行公司债券(第三 年 6 月 19 日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 11 月 2020 年 2025 年
20 万
合格投资者公开发 149296 12 日至 2020 11 月 13 11 月 13 38,100 3.50%
科 07
行公司债券(第四 年 11 月 13 日 日 日
期) （品种一）
万科企业股份有限
公司 2020 年面向 2020 年 11 月 2020 年 2027 年
20 万
合格投资者公开发 149297 12 日至 2020 11 月 13 11 月 13 160,000 4.11%
科 08
行公司债券(第四 年 11 月 13 日 日 日
期) （品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 1 月
合格投资者公开发 21 万 2021 年 1 2024 年 1
149357 21 日至 2021 190,000 3.38%
行住房租赁专项公 科 01 月 22 日 月 22 日
年 1 月 22 日
司债券(第一期)
（品种一）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 1 月
合格投资者公开发 21 万 2021 年 1 2028 年 1
149358 21 日至 2021 110,000 3.98%
行住房租赁专项公 科 02 月 22 日 月 22 日
年 1 月 22 日
司债券(第一期)
（品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 5 月
合格投资者公开发 21 万 2021 年 5 2026 年 5
149477 19 日至 2021 100,000 3.40%
行住房租赁专项公 科 03 月 20 日 月 20 日
年 5 月 20 日
司债券(第二期)
（品种一）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 5 月
合格投资者公开发 21 万 2021 年 5 2028 年 5
149478 19 日至 2021 56,600 3.70%
行住房租赁专项公 科 04 月 20 日 月 20 日
年 5 月 20 日
司债券(第二期)
（品种二）
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 7 月
专业投资者公开发 21 万 2021 年 7 2026 年 7
149567 23 日至 2021 230,000 3.19%
行住房租赁专项公 科 05 月 26 日 月 26 日
年 7 月 26 日
司债券（第三期）
（品种一）
39
债券 债券 还本付 交易
债券名称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率
简称 代码 息方式 场所
万科企业股份有限
公司 2021 年面向
2021 年 7 月
专业投资者公开发 21 万 2021 年 7 2028 年 7
149568 23 日至 2021 70,000 3.49%
行住房租赁专项公 科 06 月 26 日 月 26 日
年 7 月 26 日
司债券（第三期）
（品种二）
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结
投资者适当性安排（如有）
算有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的专业投资者公开发行。
适用的交易机制 集中竞价交易和大宗交易方式
是否存在终止上市交易的风险（如
不适用
有）和应对措施
（二） 逾期未偿还债券
□ 适用 √不适用
（三） 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □ 不适用
18 万科 01 起息日为 2018 年 8 月 9 日，债券期限为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权和投
资者回售选择权。2021 年 6 月，公司决定对 18 万科 01 回售，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司提供的数据，18 万科 01 的回售数量为 6,736,198 张，回售金额为 673,619,800.00 元（不包含利
息），本次有效回售后剩余未回售数量为 0 张。2021 年 8 月 9 日为回售资金到账日，公司已对有效申报
回售的 18 万科 01 债券持有人支付本金及当期利息，18 万科 01 已于当日从深交所摘牌。
（四） 报告期内信用评级结果调整情况
□ 适用 √不适用
（五） 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益
的影响
√适用 □ 不适用
报告期内，公司发行的公司债券未提供担保。
公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构保持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
报告期内，公司债券的偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
三、非金融企业债务融资工具
√适用 □ 不适用
40
（一）非金融企业债务融资工具基本信息
交
债券余 还本付 易
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 利率
额 息方式 场
所
万科企业股份有 2021 年 采用单
18 万科 2018 年 11 2018 年 11
限公司 2018 年度 101801326 11 月 15200,000 4.03% 利按年
MTN002 月 14 日 月 15 日 计息， 中
第二期中期票据 日
不计复 国
2021 年 1 利，每 银
万科企业股份有
21 万科 月 27 日至 2021 年 1 2024 年 1
限公司 2021 年度 102100209 200,000 3.76% 年付息 行
MTN001 2021 年 1 月 29 日 月 29 日 一次， 间
第一期中期票据
月 29 日 到期一 市
次还 场
本，最 交
万科企业股份有 后一期 易
21 万科 2021 年 4 2021 年 4 2024 年 4 利息随 商
限公司 2021 年度 102100912 200,000 3.52%
MTN002 月 28 日 月 29 日 月 29 日 本金的 协
第二期中期票据
兑付一 会
起支
付。
中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购
投资者适当性安排（如有）
买者除外）发行
适用的交易机制 不涉及
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应
不适用
对措施
（二）逾期未偿还债券
□适用 √不适用
（三）发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
（四）报告期内信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
（五）担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益
的影响
√适用 □ 不适用
报告期内，公司发行的非金融企业债务融资工具未提供担保。
41
非金融企业债务融资工具的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集
团财务结构保持稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对非金融企业债务融资工具的
本息偿付提供了有力的保障。报告期内，非金融企业债务融资工具的偿债计划及偿债保障措施未发生重
大变化。
四、可转换公司债券
□适用 √不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.18 1.17 0.64%
资产负债率 81.40% 81.28% 增加 0.12 个百分点
速动比率 0.42 0.41 2.44%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润
1,072,728.66 1,211,420.79 -11.45%
（万元）
EBITDA 全部债务比 0.017 0.022 -21.26%
利息保障倍数 6.18 4.35 41.88%
现金利息保障倍数 5.30 6.41 -17.41%
EBITDA 利息保障倍数 7.16 4.83 48.28%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
42
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第九节 财务报告
43
万科企业股份有限公司
自 2021 年 1 月 1 日
至 2021 年 6 月 30 日止 6 个月期间财务报表
44
审阅报告
毕马威华振专字第 2101191 号
万科企业股份有限公司全体股东：
我们审阅了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 中期财务报表，包括
2021 年 6 月 30 日的合并及母公司资产负债表，自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日止期
间的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关
财务报表附注。按照中华人民共和国财政部颁布的《企业会计准则第 32 号——中期财务报
告》的规定编制中期财务报表是贵公司管理层的责任，我们的责任是在实施审阅工作的基础上
对中期财务报表出具审阅报告。
我们按照《中国注册会计师审阅准则第 2101 号—财务报表审阅》的规定执行了审阅业
务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对中期财务报表是否不存在重大错报获取有限保
证。审阅主要限于询问贵公司有关人员和对财务数据实施分析程序，提供的保证程度低于审
计。我们没有实施审计，因而不发表审计意见。
45
审阅报告（续）
毕马威华振专字第 2101191 号
根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信贵公司上述中期财务报表没有在所
有重大方面按照《企业会计准则第 32 号—中期财务报告》的规定编制。
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 中国注册会计师
周永明 (项目合伙人)
中国 北京 李默然
2021 年 8 月 27 日
46
合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 6 月 30 日 单位：元 币种：人民币
资产 附注五 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 195,216,042,918.38 195,230,723,369.88
交易性金融资产 2 227,216,470.40 170,479,737.23
衍生金融资产 3 812,142.38 14,760,989.89
应收票据 45,976,430.38 9,662,433.79
应收账款 4 3,717,942,026.02 2,992,423,302.26
预付款项 5 84,989,895,527.01 62,247,503,823.48
其他应收款 6 261,409,128,813.85 249,498,545,525.50
存货 7 1,047,878,152,587.47 1,002,063,008,153.13
合同资产 8 8,829,125,392.05 6,162,549,680.11
持有待售资产 9 6,334,727,583.46 6,334,727,583.46
其他流动资产 10 23,600,722,524.14 22,662,676,635.96
流动资产合计 1,632,249,742,415.54 1,547,387,061,234.69
非流动资产：
其他权益工具投资 11 1,697,833,109.46 1,601,237,167.11
其他非流动金融资产 12 820,511,489.68 697,759,464.58
长期股权投资 13 142,013,534,884.71 141,895,190,255.76
投资性房地产 14 84,851,673,920.99 79,954,139,029.20
固定资产 15 12,596,920,557.94 12,577,342,742.17
在建工程 16 3,792,516,674.09 3,236,850,338.38
使用权资产 17 24,865,244,604.36 25,210,119,233.05
无形资产 18 6,176,822,575.11 6,087,781,315.58
商誉 19 201,689,835.80 206,342,883.92
长期待摊费用 20 9,222,857,986.81 8,947,760,570.31
递延所得税资产 21 29,394,681,231.78 27,535,430,502.86
其他非流动资产 22 7,162,047,553.35 13,840,079,267.94
非流动资产合计 322,796,334,424.08 321,790,032,770.86
资产总计 1,955,046,076,839.62 1,869,177,094,005.55
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
47
合并资产负债表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 6 月 30 日 单位：元 币种：人民币
负债及股东权益 附注五 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 23 20,837,215,461.05 25,111,536,842.11
衍生金融负债 3 502,912,727.60 336,153,690.52
应付票据 24 272,490,267.81 607,112,827.28
应付账款 25 307,050,984,989.76 295,684,502,351.66
预收款项 1,003,845,800.32 912,230,827.79
合同负债 26 694,227,892,594.50 630,747,210,801.94
应付职工薪酬 27 6,802,754,205.44 7,850,940,564.17
应交税费 28 19,728, 279, 677.25 29,036,523,037.88
其他应付款 29 204,290,328,000.96 212,758,353,478.50
一年内到期的非流动负债 30 66,480,710,897.40 60,461,863,986.86
其他流动负债 31 59,654,526,720.03 53,986,260,461.07
流动负债合计 1,380,851,941,342.12 1,317,492,688,869.78
非流动负债：
长期借款 32 133,495,962,343.07 132,036,783,089.92
应付债券 33 50,915,073,351.19 43,576,223,200.25
租赁负债 17 24,535,961,234.45 24,589,945,695.98
预计负债 34 215,300,464.12 215,331,457.12
其他非流动负债 35 1,093,898,519.08 1,190,177,426.90
递延所得税负债 21 217,180,202.77 231,470,922.38
非流动负债合计 210,473,376,114.68 201,839,931,792.55
负债合计 1,591,325,317,456.80 1,519,332,620,662.33
股东权益：
股本 36 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00
资本公积 37 18,407,513,836.52 18,554,497,034.24
其他综合收益 38 (567,574,937.37) (1,544,373,020.86)
盈余公积 39 97,466,324,513.51 97,466,324,513.51
未分配利润 40 94,941,544,355.82 98,416,772,021.20
归属于母公司股东权益合计 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09
少数股东权益 141,855,219,413.34 125,333,520,594.13
股东权益合计 363,720,759,382.82 349,844,473,343.22
负债和股东权益总计 1,955,046,076,839.62 1,869,177,094,005.55
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
48
母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 6 月 30 日 单位：元 币种：人民币
资产 附注十五 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1 94,587,020,210.26 92,434,811,327.98
交易性金融资产 2 200,357,287.67 -
其他应收款 3 344,171,878,850.72 329,490,740,771.16
其他流动资产 81,362,559.41 23,921,736.55
流动资产合计 439,040,618,908.06 421,949,473,835.69
非流动资产：
其他非流动金融资产 4 482,838,906.25 362,838,906.25
长期股权投资 5 62,020,213,706.70 55,581,176,888.87
投资性房地产 657,535.47 887,966.63
无形资产 6 2,858,348,071.95 2,910,834,876.41
固定资产 29,791,761.72 30,221,043.43
在建工程 377,266,252.99 323,354,138.53
其他非流动资产 7 267,039,418.16 267,039,418.16
非流动资产合计 66,036,155,653.24 59,476,353,238.28
资产总计 505,076,774,561.30 481,425,827,073.97
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
49
母公司资产负债表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 6 月 30 日 单位：元 币种：人民币
负债及股东权益 附注十五 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 8 14,355,537,444.44 19,850,785,965.54
应付票据 9 202,723,160.84 391,073,289.55
应付账款 105,590,971.69 110,313,888.44
合同负债 3,386,382,893.83 3,382,509,498.11
应付职工薪酬 10 4,112,350,561.06 3,852,278,352.54
应交税费 11 76,019,275.65 76,246,827.38
其他应付款 12 157,822,793,569.78 149,212,557,328.41
其他流动负债 13 167,518,746.52 407,240,959.84
一年内到期的非流动负债 14 55,938,382,362.67 50,775,442,214.45
流动负债合计 236,167,298,986.48 228,058,448,324.26
非流动负债：
长期借款 15 95,055,341,136.32 92,578,149,813.79
应付债券 16 20,009,847,651.07 13,454,987,830.51
非流动负债合计 115,065,188,787.39 106,033,137,644.30
负债合计 351,232,487,773.87 334,091,585,968.56
股东权益：
股本 17 11,617,732,201.00 11,617,732,201.00
资本公积 18 22,803,830,799.97 22,803,830,799.97
盈余公积 19 97,466,324,513.51 97,466,324,513.51
未分配利润 20 21,956,399,272.95 15,446,353,590.93
股东权益合计 153,844,286,787.43 147,334,241,105.41
负债及股东权益总计 505,076,774,561.30 481,425,827,073.97
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
50
合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
一、营业总收入 41 167,110,935,244.56 146,349,506,729.71
减：营业成本 41 128,775,220,493.44 99,797,287,406.09
税金及附加 42 7,888,590,120.35 11,224,507,604.43
销售费用 43 4,303,557,044.27 3,184,894,608.01
管理费用 44 4,912,001,545.66 4,615,732,949.94
研发费用 252,777,748.82 276,948,703.74
财务费用 45 1,747,208,767.76 3,309,138,508.55
其中：利息费用 45 4,337,321,613.82 4,519,524,433.53
利息收入 45 2,805,241,996.71 1,605,316,952.22
加：投资收益 46 2,878,614,170.72 2,689,406,380.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 46 2,211,526,176.66 1,712,341,551.20
公允价值变动收益 (损失以“( )”填列) 47 (7,822,481.93) 27,199,646.03
资产减值损失 (损失以“( )”填列) 48 15,419,640.00 -
信用减值损失 (损失以“( )”填列) 49 (130,331,577.91) (95,963,583.66)
资产处置收益 (损失以“( )”填列) 115,764.92 2,344,086.48
二、营业利润 21,987,575,040.06 26,563,983,478.45
加：营业外收入 50 500,338,585.49 373,536,097.11
减：营业外支出 51 407,044,975.17 487,074,746.57
三、利润总额 22,080,868,650.38 26,450,444,828.99
减：所得税费用 52 5,907,349,802.82 7,821,250,440.90
四、净利润 16,173,518,847.56 18,629,194,388.09
(一) 按经营持续性分类：
1. 持续经营净利润 16,173,518,847.56 18,629,194,388.09
(二) 按所有权归属分类：
归属于母公司股东的净利润 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50
少数股东损益 5,126,581,261.69 6,121,674,831.59
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
51
合并利润表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
五、其他综合收益的税后净额 38 1,123,196,791.69 (319,523,044.05)
(一) 归属于母公司股东的其他综合收益的
976,798,083.49 (321,939,804.74)
税后净额
1、不能重分类进损益的其他综合收益
(1) 其他权益工具投资公允价值变动 99,698,737.46 (689,757,084.25)
(2) 权益法下不能转损益的
(82,391,368.94) -
其他综合收益
2、将重分类进损益的其他综合收益
(1) 权益法下可转损益的
1,102,915,811.80 -
其他综合收益
(2) 现金流量套期储备 (103,622,565.75) 372,242,393.56
(3) 外币财务报表折算差额 (39,802,531.08) (4,425,114.05)
(二) 归属于少数股东的其他综合收益的
146,398,708.20 2,416,760.69
税后净额
六、综合收益总额 17,296,715,639.25 18,309,671,344.04
归属于母公司股东的综合收益总额 12,023,735,669.36 12,185,579,751.76
归属于少数股东的综合收益总额 5,272,979,969.89 6,124,091,592.28
七、每股收益
(一) 基本每股收益 53 0.95 1.11
(二) 稀释每股收益 53 0.95 1.11
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
52
母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
一、营业总收入 21 2,845,188,841.11 2,586,854,420.10
减：营业成本 21 22,085,577.24 194,530,362.86
税金及附加 22 59,142,020.65 25,766,766.19
管理费用 610,878,442.48 372,341,027.25
财务费用 23 1,427,799,119.74 2,870,182,247.92
其中：利息费用 23 5,010,805,263.24 5,760,649,023.51
利息收入 23 3,657,134,509.98 2,794,968,206.47
加：投资收益 24 20,301,834,533.86 42,459,447,427.87
其中：对联营企业和合营企业的投资
24 836,817.83 (3,618,897.52)
收益 (损失以“( )”填列)
公允价值变动收益 (损失以“( )”填列) 357,287.67 20,593,972.60
信用减值损失 (损失以“( )”填列) 7,847.60 131,620.05
二、营业利润 21,027,483,350.13 41,604,207,036.40
加：营业外收入 4,727,583.14 152,000.00
减：营业外支出 - 330,137.23
三、利润总额 21,032,210,933.27 41,604,028,899.17
减：所得税费用 - -
四、净利润 21,032,210,933.27 41,604,028,899.17
(一) 持续经营净利润 21,032,210,933.27 41,604,028,899.17
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 21,032,210,933.27 41,604,028,899.17
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
53
合并现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 236,290,526,937.88 180,412,064,949.04
收到其他与经营活动有关的现金 55(1) 15,909,619,446.11 18,175,494,090.25
经营活动现金流入小计 252,200,146,383.99 198,587,559,039.29
购买商品、接受劳务支付的现金 163,266,616,138.25 101,845,020,675.64
支付给职工以及为职工支付的现金 9,423,751,918.85 8,031,796,396.11
支付的各项税费 40,317,363,923.28 32,832,177,122.13
支付其他与经营活动有关的现金 55(2) 32,410,854,129.84 33,272,602,808.53
经营活动现金流出小计 245,418,586,110.22 175,981,597,002.41
经营活动产生的现金流量净额 56(1) 6,781,560,273.77 22,605,962,036.88
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 124,775,745.16 931,392,990.40
取得投资收益收到的现金 1,199,293,367.94 1,503,667,966.51
处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
35,607,510.81 18,562,127.55
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 56(3) 1,829,590,900.71 344,254,883.43
收到其他与投资活动有关的现金 55(3) 4,624,914,282.84 7,299,228,047.52
投资活动现金流入小计 7,814,181,807.46 10,097,106,015.41
购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
2,434,880,525.35 2,359,703,898.79
其他长期资产所支付的现金
投资支付的现金 6,222,294,169.68 4,681,661,282.62
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 56(3) 5,682,420,592.65 1,790,352,535.24
支付的其他与投资活动有关的现金 55(4) 432,894,655.32 106,566,774.20
投资活动现金流出小计 14,772,489,943.00 8,938,284,490.85
投资活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (6,958,308,135.54) 1,158,821,524.56
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
54
合并现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 附注五 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 17,753,752,655.78 15,000,066,632.23
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 17,753,752,655.78 7,834,771,081.50
取得借款收到的现金 40,037,179,801.31 38,946,427,358.27
发行债券所收到的现金 9,987,364,163.00 6,986,000,000.00
筹资活动现金流入小计 67,778,296,620.09 60,932,493,990.50
归还投资支付的现金 12,671,439,526.55 1,923,062,360.75
偿还债务支付的现金 38,832,912,648.70 31,703,403,945.84
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 13,080,075,873.61 10,111,558,051.61
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 7,064,953,810.92 2,396,560,428.56
支付的其他与筹资活动有关的现金 55(5) 1,681,017,340.60 12,660,175,260.62
筹资活动现金流出小计 66,265,445,389.46 56,398,199,618.82
筹资活动产生的现金流量净额 1,512,851,230.63 4,534,294,371.68
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (12,704,612.55) 101,771,119.72
五、现金及现金等价物净增加额 56(2) 1,323,398,756.31 28,400,849,052.84
加：期初现金及现金等价物余额 56(2) 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
六、期末现金及现金等价物余额 56(2) 186,985,778,463.27 188,139,500,524.80
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
55
母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
一、经营活动产生的现金流量
收到其他与经营活动有关的现金 152,998,765,196.00 144,761,340,384.60
经营活动现金流入小计 152,998,765,196.00 144,761,340,384.60
支付给职工以及为职工支付的现金 233,268,632.52 198,636,599.58
支付的各项税费 528,826,007.54 283,022,858.52
支付其他与经营活动有关的现金 154,190,362,444.18 118,941,576,176.71
经营活动现金流出小计 154,952,457,084.24 119,423,235,634.81
经营活动 (使用) / 产生的现金流量净额 (1,953,691,888.24) 25,338,104,749.79
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - 5,561,158.13
取得投资收益收到的现金 236,562,189.47 1,521,800,031.21
收到其他与投资活动有关的现金 1,023,151,176.84 8,757,808,113.13
投资活动现金流入小计 1,259,713,366.31 10,285,169,302.47
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
1,210,187.84 417,185.21
所支付的现金
投资支付的现金 215,000,000.00 1,105,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 200,000,000.00 -
投资活动现金流出小计 416,210,187.84 1,105,417,185.21
投资活动产生的现金流量净额 843,503,178.47 9,179,752,117.26
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
56
母公司现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司 2021 年 1 - 6 月 单位：元 币种：人民币
项目 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - 7,165,295,550.73
取得借款收到的现金 32,420,987,901.31 35,815,000,000.00
发行债券所收到的现金 8,546,868,000.00 6,986,000,000.00
筹资活动现金流入小计 40,967,855,901.31 49,966,295,550.73
偿还债务支付的现金 32,489,864,338.00 24,240,186,891.59
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,810,432,577.11 5,040,035,595.39
支付的其他与筹资活动有关的现金 405,000,000.00 11,480,058,710.50
筹资活动现金流出小计 37,705,296,915.11 40,760,281,197.48
筹资活动产生的现金流量净额 3,262,558,986.20 9,206,014,353.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (161,394.15) (14,503,204.11)
五、现金及现金等价物净增加额 2,152,208,882.28 43,709,368,016.19
加：期初现金及现金等价物余额 92,434,811,327.98 73,411,485,591.42
六、期末现金及现金等价物余额 94,587,020,210.26 117,120,853,607.61
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
(公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
57
合并股东权益变动表
2021 年 1 - 6 月
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本期期初余额 11,617,732,201.00 18,554,497,034.24 (1,544,373,020.86) 97,466,324,513.51 98,416,772,021.20 224,510,952,749.09 125,333,520,594.13 349,844,473,343.22
二、本期增减变动金额
- (146,983,197.72) 976,798,083.49 - (3,475,227,665.38) (2,645,412,779.61) 16,521,698,819.21 13,876,286,039.60
(减少以“( )”号填列)
(一) 综合收益总额 - - 976,798,083.49 - 11,046,937,585.87 12,023,735,669.36 5,272,979,969.89 17,296,715,639.25
(二) 股东投入和减少资本 - (146,983,197.72) - - - (146,983,197.72) 14,718,976,549.07 14,571,993,351.35
1、股东投入的普通股 - - - - - - 28,268,290,945.15 28,268,290,945.15
2、股东减少资本 - - - - - - (13,549,314,396.08) (13,549,314,396.08)
3、其他 37 - (146,983,197.72) - - - (146,983,197.72) - (146,983,197.72)
(三) 利润分配 - - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25) (3,470,257,699.75) (17,992,422,951.00)
1、对股东的分配 40 - - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25) (3,470,257,699.75) (17,992,422,951.00)
三、本期期末余额 11,617,732,201.00 18,407,513,836.52 (567,574,937.37) 97,466,324,513.51 94,941,544,355.82 221,865,539,969.48 141,855,219,413.34 363,720,759,382.82
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
58
合并股东权益变动表
2020 年 1 - 6 月
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本期期初余额 11,302,143,001.00 12,384,484,513.99 (1,806,426,631.62) 70,826,254,100.68 95,352,036,928.77 188,058,491,912.82 82,520,623,500.14 270,579,115,412.96
二、本期增减变动金额
315,589,200.00 6,868,824,017.96 (321,939,804.74) - 696,780,120.45 7,559,253,533.67 13,117,738,104.58 20,676,991,638.25
(减少以“( )”号填列)
(一) 综合收益总额 - - (321,939,804.74) - 12,507,519,556.50 12,185,579,751.76 6,124,091,592.28 18,309,671,344.04
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,868,824,017.96 - - - 7,184,413,217.96 13,515,699,982.13 20,700,113,200.09
1、股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - - 7,165,295,550.73 16,988,973,741.53 24,154,269,292.26
2、股东减少资本 - - - - - - (3,473,273,759.40) (3,473,273,759.40)
3、其他 - 19,117,667.23 - - - 19,117,667.23 - 19,117,667.23
(三) 利润分配 - - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05) (6,522,053,469.83) (18,332,792,905.88)
1、对股东的分配 40 - - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05) (6,522,053,469.83) (18,332,792,905.88)
三、本期期末余额 11,617,732,201.00 19,253,308,531.95 (2,128,366,436.36) 70,826,254,100.68 96,048,817,049.22 195,617,745,446.49 95,638,361,604.72 291,256,107,051.21
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
59
合并股东权益变动表
2020 年 1 – 12 月
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
归属于母公司股东权益
项目 附注五 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、本年年初余额 11,302,143,001.00 12,384,484,513.99 (1,806,426,631.62) 70,826,254,100.68 95,352,036,928.77 188,058,491,912.82 82,520,623,500.14 270,579,115,412.96
二、本年增减变动金额
315,589,200.00 6,170,012,520.25 262,053,610.76 26,640,070,412.83 3,064,735,092.43 36,452,460,836.27 42,812,897,093.99 79,265,357,930.26
(减少以“( )”号填列)
(一) 综合收益总额 - - 262,053,610.76 - 41,515,544,941.31 41,777,598,552.07 17,330,882,676.21 59,108,481,228.28
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,170,012,520.25 - - - 6,485,601,720.25 35,629,375,474.88 42,114,977,195.13
1、 股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - - 7,165,295,550.73 47,985,889,212.52 55,151,184,763.25
2、 股东减少资本 - - - - - - (12,356,513,737.64) (12,356,513,737.64)
3、 其他 - (679,693,830.48) - - - (679,693,830.48) - (679,693,830.48)
(三) 利润分配 - - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)
1、 提取盈余公积 - - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) - - -
2、 对股东的分配 40 - - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05) (10,147,361,057.10) (21,958,100,493.15)
三、本年年末余额 11,617,732,201.00 18,554,497,034.24 (1,544,373,020.86) 97,466,324,513.51 98,416,772,021.20 224,510,952,749.09 125,333,520,594.13 349,844,473,343.22
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
60
母公司股东权益变动表
2021 年 1 - 6 月
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本期期初余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 15,446,353,590.93 147,334,241,105.41
二、本期增减变动金额 - - - 6,510,045,682.02 6,510,045,682.02
(一) 综合收益总额 - - - 21,032,210,933.27 21,032,210,933.27
(二) 股东投入和减少资本 - - - - -
股东投入的普通股 - - - - -
(三) 利润分配 - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25)
对股东的分配 20 - - - (14,522,165,251.25) (14,522,165,251.25)
三、本期期末余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 21,956,399,272.95 153,844,286,787.43
此财务报表已于 2021 年 8 月 27 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
61
母公司股东权益变动表
2020 年 1 - 6 月
编制单位：万科企业股份有限公司 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本期期初余额 11,302,143,001.00 15,954,124,449.24 70,826,254,100.68 12,912,439,727.77 110,994,961,278.69
二、本期增减变动金额 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - 29,793,289,463.12 36,958,585,013.85
(一) 综合收益总额 - - - 41,604,028,899.17 41,604,028,899.17
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
(三) 利润分配 - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05)
对股东的分配 - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05)
三、本期期末余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 70,826,254,100.68 42,705,729,190.89 147,953,546,292.54
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
62
母公司股东权益变动表
2020 年 1 – 12 月
编制单位：万科企业股份有限公司 2020 年 单位：元 币种：人民币
项目 附注十五 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、本年年初余额 11,302,143,001.00 15,954,124,449.24 70,826,254,100.68 12,912,439,727.77 110,994,961,278.69
二、本年增减变动金额 315,589,200.00 6,849,706,350.73 26,640,070,412.83 2,533,913,863.16 36,339,279,826.72
(一) 综合收益总额 - - - 40,984,723,712.04 40,984,723,712.04
(二) 股东投入和减少资本 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
1、 股东投入的普通股 315,589,200.00 6,849,706,350.73 - - 7,165,295,550.73
(三) 利润分配 - - 26,640,070,412.83 (38,450,809,848.88) (11,810,739,436.05)
1、 提取盈余公积 - - 26,640,070,412.83 (26,640,070,412.83) -
2、 对股东的分配 - - - (11,810,739,436.05) (11,810,739,436.05)
三、本年年末余额 11,617,732,201.00 22,803,830,799.97 97,466,324,513.51 15,446,353,590.93 147,334,241,105.41
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
63
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
科企业股份有限公司”。
1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
上市。
本公司子公司相关信息参见附注六。
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产
开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
本报告期内，本集团新增 259 家子公司，减少 45 家子公司，具体情况参见附注六。
二 财务报表编制基础
本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
附注。
64
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
三 公司重要会计政策、会计估计
1 遵循企业会计准则的声明
本中期财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的《企业会计准则第
32 号 - 中期财务报告》的规定编制。
2 会计期间
本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本会计期间为自 2021 年 1 月 1 日至
2021 年 6 月 30 日。
3 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
三、8 进行了折算。
5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的，该交易或事
项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否
选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业
务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认
资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
65
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(1) 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本
溢价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损
益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
(2) 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
附注三、16) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投
资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6 合并财务报表的编制方法
(1) 总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
务报表中。
66
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
资产减值损失的，则全额确认该损失。
(2) 合并取得子公司
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
表进行相应调整。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
合并范围。
(3) 处置子公司
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4) 少数股东权益变动
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7 现金及现金等价物的确定标准
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
67
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
8 外币业务和外币报表折算
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外
币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于 以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入
当期损益。
9 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权
投资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1) 金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于 未
包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注
三、25 的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的分类和后续计量
(a) 本集团金融资产的分类
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
不得进行重分类。
68
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
69
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(b) 本集团金融资产的后续计量
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
- 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重 分
类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3) 金融负债的分类和后续计量
本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
的金融负债。
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
- 以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
70
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(4) 金融资产及金融负债的列报
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
- 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
- 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5) 金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
- 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
- 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
- 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
- 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
- 因转移金融资产而收到的对价。
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
债) 。
(6) 减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
- 以摊余成本计量的金融资产；
- 合同资产。
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
权益工具投资，以及衍生金融资产。
71
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权) 。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
72
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
(如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
73
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7) 权益工具
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
对价和交易费用，减少股东权益。
10 存货
(1) 存货的分类和成本
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成
本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产
品在取得时按实际成本入账。
(2) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
74
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
11 长期股权投资及共同经营
(1) 长期股权投资投资成本确定
(a) 通过企业合并形成的长期股权投资
- 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
- 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
(b) 其他方式取得的长期股权投资
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
始投资成本。
原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的) ，按照金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2) 长期股权投资后续计量及损益确认方法
(a) 对子公司的投资
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
75
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
(b) 对合营企业和联营企业的投资
合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
- 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
- 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”) ，本集团按照
应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
- 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证
据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
- 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
本集团对合营企业 和联营企业投 资的减值测试 方法及减值 准备计提方法 参见附注三 、
20。
76
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
- 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
- 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4) 共同经营
共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
债的一项安排。
本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
- 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
- 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
- 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
- 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
- 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12 投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地
产的成本扣除预计净残值 (残值率 0% - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按
年限平 均法 计提 折旧 或进 行摊 销， 除非 投资 性房 地产 符合 持有 待售的 条件 (参 见附 注三 、
29) 。
13 固定资产及在建工程
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
77
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以
成本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
为：
使用寿命 年折旧率 残值率
酒店、房屋及建筑物 可使用年限 - 70 年 1.37%以上 4%
装修费 5年 20.00% 0%
机器设备及运输工具 5 - 20 年 4.80% - 19.20% 4%
电子设备 3-5年 19.20% - 32.00% 4%
其他设备 5年 19.20% 4%
* 如果在下次 装修时 ，装修费 的明细 科目仍 有余额， 该余额 将一次全 部计入 当期营业 外支
出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
- 固定资产处于处置状态；
- 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
报废或处置日在损益中确认。
78
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
14 借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
的摊销)：
- 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
- 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
务费用，计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
15 无形资产
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
的条件。
79
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
项目 摊销年限
土地使用权 剩余租赁年限
特许经营权 项目运营期
待执行物业管理合同 剩余合约期
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
有使用寿命不确定的无形资产。
本集团采用建设经营移交方式 (BOT) ，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
有关项目移交还国家行政部门。
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
(参见附注三、9) ；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权
利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
销。
16 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉
在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
17 长期待摊费用
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
项目 摊销年限
租赁资产改良支出 5 年至 10 年
80
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
18 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
据实际情况和合同约定支付。
19 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20 除存货及金融资产外的其他资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
- 固定资产
- 在建工程
- 无形资产
- 采用成本模式计量的投资性房地产
- 使用权资产
- 长期股权投资
- 商誉，及
- 长期待摊费用等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
测试。
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间较高者。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
81
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
21 公允价值的计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
(包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等) ，并采用在当前情况下适用并且有
足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
法。
22 预计负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
- 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
- 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
进行调整。
23 政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
向本集团投入的资本。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量。
本集团采用净额法对政府补助进行核算。
82
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，如果企业先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，
本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将
递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后企业再取得与资产相关的政府补
助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩
余使用寿命计提折旧或进行摊销。
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，本集团将其
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，将递延收益冲减相关的成本费用或损
失；否则直接冲减相关的成本费用或损失。
24 所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本期度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
金额。
83
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
- 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
25 收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
总流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售
价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察
的输入值估计单独售价。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交
易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分
的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
84
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事
交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或
服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支
付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1) 房地产销售合同
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认
销售收入的实现。
85
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 物业服务合同
本集团在提供物业服务过程中确认收入。
(3) 建造合同
本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
26 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
- 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
- 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
- 该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确
认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
- 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
- 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
86
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
27 职工薪酬
(1) 短期薪酬
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
(2) 离职后福利 - 设定提存计划
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
(3) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
- 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
- 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
合理预期时。
28 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
87
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
- 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用
时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理
上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
资产不属于已识别资产；
- 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
- 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分
拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的
单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、25 所述会计政策中关于交易价格
分摊的规定分摊合同对价。
(1) 本集团作为承租人
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计
量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的
租赁激励相关金额) ，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
用寿命两者孰短的期间 内计提折旧。使用 权资产按附注三 、20 所述的会 计政策计提减值 准
备。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利
率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或
相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
成本。
88
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
- 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
- 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
- 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
成本。
(2) 本集团作为出租人
在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转
移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
租赁以外的其他租赁。
本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租
赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本
集团将该转租赁分类为经营租赁。
融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账
价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
现的现值之和。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终
止确认和减值按附注三、9 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租
赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有
关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
89
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
29 持有待售
本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
产或处置组划分为持有待售类别。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
- 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
可立即出售；
- 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的
非流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9) 、递延所得税资产 (参见附注三、24) ）)或处置
组进行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额
的差额确认为资产减值损失，计入当期损益。
30 套期会计
套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
借款。
套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
指定为套期工具。
本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
90
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
下列两项的绝对额中较低者确定：
1． 套期工具自套期开始的累计利得或损失；
2． 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
损失) ，计入当期损益。
本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
使) ，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
合收益中转出，计入当期损益。
31 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
的企业，不构成关联方。
此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
联方。
91
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
32 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
定报告分部。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
的负债，在附注中单独披露。
34 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
以确认。
(1) 主要会计估计
除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、14、15、16、17、18、19 以及附注十五、3、6)
涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
(i) 收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
集团未来期间收入和利润确认的金额；
(ii) 附注五、21 - 递延所得税资产的确认；
(iii) 附注五、29 - 土地增值税清算准备金的计提；
(iv) 附注九 - 金融工具公允价值估值。
92
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 主要会计判断
本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
(i) 附注五、7、14 和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；及
(ii) 附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
35 主要会计政策和会计估计变更
(1) 会计政策变更的内容及原因
与本集团相关的于 2021 年度生效的企业会计准则相关规定如下：
《企业会计准则解释第 14 号》(财会 [2021] 1 号) (“解释第 14 号”)
财政部关于调整《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》适用范围的通知（财会 [2021] 9
号）
(2) 会计政策变更的主要影响
(a) 解释第 14 号
解释第 14 号明确了政府和社会资本合作（PPP）项目合同的特征和条件，规定了社会资
本方对 PPP 项目合同的具体会计处理和披露要求。《企业会计准则解释第 2 号》（财会
[2008]11 号）中关于“五、企业采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设
业务应当如何处理”的内容同时废止。同时，解释第 14 号规定了基准利率改革导致的有
关金融工具和租赁负债的修改的相关会计处理和披露要求。
(b) 财会 [2021] 9 号
《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会 [2020] 10 号) 对于满足一定条件的，
由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化方法，结合财会[2021] 9 号的规定，该
简化方法的租金减让期间为针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额。本集团作为境
内外同时上市的企业，在作为出租人时不适用该规定。
本集团采用解释第 14 号和财会 [2021] 9 号未对本集团的财务状况及经营成果生重大影
响。
93
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 主要会计估计变更
本期无主要会计估计变更。
四 税项
1 主要税种及税率
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
税种 计税基础 税率
企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)
按税法规定计算的销售货物、提 供应税劳务、
销售服务、无形资产或者不动产 的销售额为基 3%、5%、6%
增值税
础计算销项税额，在扣除当期允 许抵扣的进项 9%、13%
税额后，差额部分为应交增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
地方教育附加 按实际缴纳增值税计征 按公司所在地政策缴纳
按超率累进税率
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
30% - 60%
契税 按土地使用权的出让金额计征 3% - 5%
(i) 根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
2 税收优惠及批文
本期，除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变
化。
94
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
五 合并财务报表项目附注
1 货币资金
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
项目
原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
现金 人民币 11,414,643.19 1.0000 11,414,643.19 人民币 8,573,983.62 1.0000 8,573,983.62
小计 11,414,643.19 8,573,983.62
银行存款 人民币 190,248,097,003.73 1.0000 190,248,097,003.73 人民币 190,960,350,739.91 1.0000 190,960,350,739.91
美元 90,884,106.14 6.4659 587,647,541.87 美元 92,326,527.02 6.5028 600,380,939.89
港币 3,657,858,507.48 0.8290 3,032,295,869.59 港币 3,134,773,893.08 0.8337 2,613,400,494.44
新加坡币 5,642.04 4.8051 27,110.57 新加坡币 5,621.30 4.9218 27,666.91
英镑 55,002,844.58 8.9465 492,082,949.03 英镑 42,079,532.75 8.8887 374,032,342.75
马来西亚币 34,172,489.90 1.5571 53,209,984.02 马来西亚币 12,585,368.44 1.6173 20,354,316.38
俄罗斯卢布 1,019,084,808.71 0.0888 90,468,234.81 俄罗斯卢布 215,859,588.88 0.0880 18,995,643.82
小计 194,503,828,693.62 194,587,542,144.10
其他货币资金 人民币 700,799,581.57 1.0000 700,799,581.57 人民币 634,607,242.16 1.0000 634,607,242.16
合计 195,216,042,918.38 195,230,723,369.88
其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、35) 。于 2021 年 6 月 30 日银行存款中含
有 受 限 使 用 资 金 为 人 民 币 8,230,264,455.11 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
9,568,343,662.92 元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,866,175,000.00 元 (2020
年 12 月 31 日：人民币 3,841,600,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2020 年 12
月 31 日：无) 。于 2021 年 6 月 30 日存放境外货币资金共计折合人民币 4,559,366,988.28 元
(2020 年 12 月 31 日：人民币 4,175,920,080.08 元) 。本集团期末存于联营公司徽商银行的存
款为人民币 408,398,270.96 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 212,171,215.80 元) 。截止 2021
年 6 月 30 日，本集团预售监管资金为人民币 46,198,983,312.92 元。
2 交易性金融资产
种类 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计入当期损益
227,216,470.40 170,479,737.23
的理财产品
3 衍生金融资产、衍生金融负债
于 2021 年 6 月 30 日，本集团 持有的衍生金融资 产和衍生金融负债 为交叉货币互换合 约
(CCS) 形成的资产及负债，本集团主要持有的 CCS 符合套期会计要求，有关套期的披露详见
附注五、58。
95
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
4 应收账款
应 收 账 款 主 要 为 待 收 取 的 购 房 款 和 物 业 服 务 应 收款 ， 并 包 括 建 造 合 同 业 务 应 收 款人 民 币
199,920,199.29 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 473,135,144.93 元) 。
(1) 应收账款按账龄分析如下：
账龄 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 2,805,917,599.00 2,304,540,492.09
1 - 3 年 (含 3 年) 660,172,874.74 539,447,744.36
3 年以上 398,303,871.57 264,176,487.21
小计 3,864,394,345.31 3,108,164,723.66
减：坏账准备 146,452,319.29 115,741,421.40
合计 3,717,942,026.02 2,992,423,302.26
账龄自应收账款确认日起开始计算。
(2) 坏账准备计提方法分类披露
本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史
经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分
不同的客户群体。
2021 年 6 月 30 日应收账款的减值：
整个存续期预期
账龄 期末账面余额 期末减值准备
信用损失率
1 年以内 (含 1 年) 0.94% 2,805,917,599.00 26,364,759.39
1 - 3 年 (含 3 年) 4.24% 660,172,874.74 28,016,355.07
3 年以上 23.12% 398,303,871.57 92,071,204.83
合计 3,864,394,345.31 146,452,319.29
96
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2020 年 12 月 31 日应收账款的减值：
整个存续期预期
账龄 年末账面余额 年末减值准备
信用损失率
1 年以内 (含 1 年) 0.87% 2,304,540,492.09 19,937,412.15
1 - 3 年 (含 3 年) 4.37% 539,447,744.36 23,568,996.62
3 年以上 27.34% 264,176,487.21 72,235,012.63
合计 3,108,164,723.66 115,741,421.40
整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经
济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(3) 坏账准备的变动情况
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
期初余额 115,741,421.40 73,044,314.66
本期增加 48,774,524.75 17,459,143.15
本期收回或转回 (12,252,641.54) (3,887,613.05)
合并范围变化 (5,810,985.32) (890,041.90)
期末余额 146,452,319.29 85,725,802.86
(i) 本集团本期无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本集团本期无金额重大的应收账款核销情况。
(4) 应收账款金额前五名单位情况
本集团于 2021 年 6 月 30 日应收账款前五名总额为人民币 439,345,551.34 元 (2020 年 12 月
31 日：人民币 697,392,801.56 元) ，占应收账款总额比例为 11.37% (2020 年 12 月 31 日：
22.44%) ，相应计提的坏账准备期末余额为人民币 19,032,041.79 元 (2020 年 12 月 31 日：人
民币 13,036,246.95 元) 。
本集团本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
97
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
5 预付款项
(1) 预付款项账龄分析如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例 (%) 金额 比例 (%)
1 年以内 (含 1 年) 75,986,372,503.41 88.80 54,077,968,635.22 86.05
1 - 2 年 (含 2 年) 2,683,578,031.50 3.14 2,141,890,012.95 3.41
2 - 3 年 (含 3 年) 2,249,214,860.68 2.63 3,744,287,706.87 5.96
3 年以上 4,650,092,127.41 5.43 2,878,139,104.43 4.58
小计 85,569,257,523.00 100.00 62,842,285,459.47 100.00
减：坏账准备 579,361,995.99 594,781,635.99
合计 84,989,895,527.01 62,247,503,823.48
账龄自预付款项确认日起开始计算。
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。本集团本期末超
过一年且金额重大的预付款项主要是预付深圳旧改项目的前期项目款人民币 22.30 亿元，本集
团正在积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
(2) 本集团本期末预付款项前五名总额为人民币 9,029,217,473.54 元 (2020 年 12 月 31 日：人民
币 6,261,014,064.32 元) ，占预付款项总额比例 10.55% (2020 年 12 月 31 日：9.96%) ，相应
计 提 的 坏 账 准 备 期 末 余 额 为 人 民 币 352,981,903.95 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
352,981,903.95 元) 。
(3) 本期计提的减值准备情况如下：
2021 年 6 月 30 日
期初余额 594,781,635.99
本期转回 (15,419,640.00)
期末余额 579,361,995.99
98
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
6 其他应收款
(1) 其他应收款按款项性质分类情况
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
土地及其他保证金 38,833,251,936.34 21,513,969,858.63
合作方经营往来款 96,417,041,611.11 95,418,384,414.94
应收联营 / 合营企业款 122,641,587,502.07 129,008,845,408.71
应收利息 70,816,710.25 26,555,602.32
应收股利 46,194,108.33 19,294,640.06
其他 5,337,105,638.05 5,354,677,344.16
小计 263,345,997,506.15 251,341,727,268.82
减：坏账准备 1,936,868,692.30 1,843,181,743.32
合计 261,409,128,813.85 249,498,545,525.50
(2) 其他应收款按账龄分析如下：
账龄 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 137,683,566,536.47 133,757,015,571.11
1 - 2 年 (含 2 年) 47,547,348,112.95 50,930,528,134.60
2 - 3 年 (含 3 年) 32,115,361,365.87 32,378,310,883.89
3 年以上 45,999,721,490.86 34,275,872,679.22
小计 263,345,997,506.15 251,341,727,268.82
减：坏账准备 1,936,868,692.30 1,843,181,743.32
合计 261,409,128,813.85 249,498,545,525.50
账龄自其他应收款确认日起开始计算。
99
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 按坏账准备计提方法分类披露
2021 年 6 月 30 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 255,721,781,600.93 97.10 1,127,502,337.21 0.44 254,594,279,263.72
按组合计提坏账准备 7,624,215,905.22 2.90 809,366,355.09 10.62 6,814,849,550.13
合计 263,345,997,506.15 100.00 1,936,868,692.30 261,409,128,813.85
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额
比例 (%)
按单项计提坏账准备 244,787,733,327.47 97.39 1,134,524,045.54 0.46 243,653,209,281.93
按组合计提坏账准备 6,553,993,941.35 2.61 708,657,697.78 10.81 5,845,336,243.57
合计 251,341,727,268.82 100.00 1,843,181,743.32 249,498,545,525.50
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营 / 合营企业款等的回收情况必须考虑相
关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
况预测。
(4) 坏账准备的变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月预期 合计
信用损失 信用损失
信用损失
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 170,802,348.84 537,855,348.94 1,134,524,045.54 1,843,181,743.32
2021 年 1 月 1 日余额在本期
- 转入第二阶段 (10,516,869.57) 10,516,869.57 - -
- 转入第三阶段 - - - -
- 转回第二阶段 - - - -
- 转回第一阶段 - - - -
本期计提 109,645,747.20 47,527,773.69 - 157,173,520.89
本期转回 (15,768,216.92) (40,573,900.94) (7,021,708.33) (63,363,826.19)
合并范围变化 (122,745.72) - - (122,745.72)
2021 年 6 月 30 日余额 254,040,263.83 555,326,091.26 1,127,502,337.21 1,936,868,692.30
注：本集团本期无金额重大的其他应收款核销情况。
100
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(5) 按交易方归集的期末余额前五名其他应收款情况：
占其他
应收款期末 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
余额合计数的 期末余额
比例 (%)
广州市溪楹房地产有限公司 应收合营往来 7,376,257,777.78 一年以内 2.80 -
一年以内、一年
北京宁溪房地产开发有限责任公司 应收合营往来 4,627,889,987.10 至三年 (含三年) 、 1.76 -
三年以上
一年以内、一年
深圳市云上筑建筑有限公司 应收联营往来 3,908,386,743.55 1.48 -
至三年 (含三年)
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 应收合营往来 3,894,965,792.11 一年以内 1.48 -
一年以内、一年至
深圳市凯福投资实业有限公司 应收联营往来 3,638,538,878.31 1.38 -
三年 (含三年)
合计 23,446,039,178.85 8.90 -
(6) 本集团本期未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2020 年 1 - 6 月：
无) 。
7 存货
(1) 存货分类
2021 年 6 月 30 日
账面余额 跌价准备 账面价值
已完工开发产品 70,389,638,269.31 252,568,106.55 70,137,070,162.76
在建开发产品 789,400,262,617.45 2,858,438,691.24 786,541,823,926.21
拟开发产品 190,011,820,838.40 270,650,782.72 189,741,170,055.68
其他 1,458,088,442.82 - 1,458,088,442.82
合计 1,051,259,810,167.98 3,381,657,580.51 1,047,878,152,587.47
2020 年 12 月 31 日
账面余额 跌价准备 账面价值
已完工开发产品 74,224,762,091.81 180,397,547.85 74,044,364,543.96
在建开发产品 728,271,057,820.75 3,259,359,444.18 725,011,698,376.57
拟开发产品 202,497,543,831.89 744,775,875.22 201,752,767,956.67
其他 1,254,177,275.93 - 1,254,177,275.93
合计 1,006,247,541,020.38 4,184,532,867.25 1,002,063,008,153.13
101
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
于 2021 年 6 月 30 日 ， 本 集 团 存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币
19,276,742,580.23 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 18,995,251,664.18 元) 。本集团本期间用
于确定借款利息费用的资本化率为 4.19% (2020 年 12 月 31 日：4.77%) 。
于 2021 年 6 月 30 日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 5,008,312,112.44
元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 6,397,526,823.02 元) 。
(2) 存货跌价准备
本集团
期初账面余额 本期减少额
本期计提额 期末账面余额
转回 转销
成都君逸 289,785,586.53 - - 267,203,344.37 22,582,242.16
大连海港城 246,453,427.33 - - 64,487,065.53 181,966,361.80
抚顺金域蓝湾 27,468,390.05 - - - 27,468,390.05
合肥未来之光 623,664,874.14 - - 108,841,586.64 514,823,287.50
廊坊朗润园 706,216,480.85 - - - 706,216,480.85
廊坊启航之光 397,341,942.31 - - - 397,341,942.31
南充金润华府 20,318,928.45 - - 12,284,792.41 8,034,136.04
上海天际 406,811,598.70 - - 295,990,038.95 110,821,559.75
乌鲁木齐南山郡 208,377,886.86 - - - 208,377,886.86
厦门白鹭郡 238,808,987.51 - - 20,080,003.08 218,728,984.43
烟台海云台 4,769,452.46 - - 4,769,452.46 -
营口海港城 31,430,351.32 - - 29,219,003.30 2,211,348.02
镇江蓝山花园 105,825,342.83 - - - 105,825,342.83
涿州新辰之光 877,259,617.91 - - - 877,259,617.91
合计 4,184,532,867.25 - - 802,875,286.74 3,381,657,580.51
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
目计提了存货跌价准备。
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
102
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 存货明细表：
i 已完工开发产品
最近一期
期初数 增加数 减少数 期末数 跌价准备
竣工时间
北京埃弗顿项目 2021 年 5 月 2,270,889,944.52 2,343,346,226.83 2,175,815,367.53 2,438,420,803.82 -
北京翠湖国际南区 2020 年 6 月 1,051,893,991.22 - - 1,051,893,991.22 -
北京翡翠四季二期 2020 年 11 月 245,586,624.80 - 106,876,726.08 138,709,898.72 -
北京首开万科中心 2019 年 8 月 2,009,805,429.34 - - 2,009,805,429.34 -
北京万科橙 2016 年 2 月 97,888,426.95 36,343,086.73 - 134,231,513.68 -
北京长阳半岛 2020 年 3 月 192,772,990.27 - - 192,772,990.27 -
长春柏翠园 2019 年 12 月 265,742,267.86 - 88,075,140.03 177,667,127.83 -
长春柏翠阅湖 2021 年 6 月 - 411,944,246.11 340,294,170.38 71,650,075.73 -
长春城市之光 2019 年 12 月 129,564,682.81 - 8,401,996.29 121,162,686.52 -
长春翡翠滨江 2020 年 8 月 425,943,278.76 - 18,990,273.01 406,953,005.75 -
长春翡翠学院 2021 年 6 月 204,885,527.75 284,266,863.05 281,809,432.30 207,342,958.50 -
长春万科城 2021 年 1 月 529,996,602.87 276,413,088.57 613,983,188.15 192,426,503.29 -
长春新都会 2020 年 9 月 231,342,748.51 - 152,025,448.33 79,317,300.18 -
长春月潭湾 2020 年 12 月 164,425,134.39 - 114,217,188.80 50,207,945.59 -
长沙白鹭郡 2018 年 8 月 77,051,795.02 - 22,119,193.32 54,932,601.70 -
长沙金色梦想 2021 年 6 月 - 1,226,306,904.06 1,065,545,478.70 160,761,425.36 -
长沙金域国际 2021 年 3 月 206,571,773.72 44,810,919.60 67,536,467.87 183,846,225.45 -
长沙梅溪郡 2018 年 7 月 97,732,667.99 - 7,834,845.88 89,897,822.11 -
长沙紫台 2020 年 6 月 192,460,007.37 - 87,860,790.02 104,599,217.35 -
常州公园大道 2020 年 12 月 77,875,410.59 60,751,744.66 15,211,909.83 123,415,245.42 -
成都翡翠公园 2019 年 12 月 279,957,877.93 - 4,585,198.08 275,372,679.85 -
成都公园都会 2021 年 6 月 - 1,602,056,849.93 1,547,590,283.10 54,466,566.83 -
成都金色乐府音乐广场 2020 年 11 月 1,970,584,716.87 - 97,734,271.45 1,872,850,445.42 -
成都金域缇香 2021 年 4 月 232,444,860.07 139,643,514.66 138,433,306.62 233,655,068.11 -
成都君逸 2021 年 4 月 - 1,129,560,161.87 1,088,056,948.04 41,503,213.83 22,582,242.16
成都梦想之光 2020 年 6 月 94,729,965.29 - 22,050,171.51 72,679,793.78 -
成都万科城 2020 年 6 月 88,038,971.53 - 11,920,513.38 76,118,458.15 -
成都万科华茂广场 2016 年 12 月 290,378,162.37 - 8,274,489.98 282,103,672.39 -
成都万科云城一期 2020 年 12 月 114,638,786.55 12,144,648.80 4,893,852.10 121,889,583.25 -
成都万科云城二期 2021 年 1 月 252,736,526.67 923,449,635.95 401,837,840.70 774,348,321.92 -
成都五龙山蓝山 2019 年 10 月 52,181,311.25 - - 52,181,311.25 -
重庆鹅岭峰 2021 年 6 月 84,331,481.57 524,726,667.72 419,538,052.60 189,520,096.69 -
重庆翡翠都会 2021 年 4 月 376,566,027.18 113,299,881.07 111,282,916.39 378,582,991.86 -
重庆金开悦府 2021 年 4 月 81,659,408.79 748,167,899.46 742,352,027.38 87,475,280.87 -
重庆金色悦城 2020 年 5 月 86,629,158.09 - 22,571,509.17 64,057,648.92 -
重庆金域华府 2020 年 9 月 105,859,152.98 - 21,593,386.99 84,265,765.99 -
重庆十七英里 2021 年 4 月 82,225,721.23 83,503,890.27 34,134,263.43 131,595,348.07 -
重庆万科城 2019 年 12 月 55,930,738.56 50,258,395.02 50,714,522.56 55,474,611.02 -
重庆御澜道 2021 年 3 月 152,487,879.98 819,879,486.60 843,911,477.34 128,455,889.24 -
大连八栋墅 2020 年 10 月 102,772,908.44 - 16,486,525.78 86,286,382.66 -
大连滨海大都会 2020 年 11 月 128,980,454.29 - 33,213,187.87 95,767,266.42 -
大连城市之光 2019 年 7 月 180,475,890.43 - 12,679,686.78 167,796,203.65 -
大连大家 2020 年 6 月 290,562,512.07 - 16,132,649.07 274,429,863.00 -
大连翡翠春晓 2020 年 12 月 87,833,750.75 - 23,277,145.10 64,556,605.65 -
大连翡翠都会 2020 年 12 月 654,825,035.17 - 68,046,181.96 586,778,853.21 -
大连翡翠四季 2020 年 4 月 72,357,598.23 - 8,632,165.74 63,725,432.49 -
大连海港城 2021 年 6 月 395,377,684.54 323,071,789.67 415,671,816.64 302,777,657.57 71,917,002.60
大连金域华府 2018 年 12 月 119,856,006.56 - 3,408,644.45 116,447,362.11 -
大连蓝山 2019 年 12 月 124,676,637.55 - 282,670.22 124,393,967.33 -
大连万科城 2020 年 12 月 154,195,368.00 - 27,694,663.60 126,500,704.40 -
大连新都会 2020 年 1 月 72,259,937.67 8,173,124.58 - 80,433,062.25 -
大连樱花园 2020 年 12 月 53,130,038.13 10,195,790.75 8,383,356.01 54,942,472.87 -
大连誉澜道 2021 年 2 月 - 1,395,526,286.47 1,206,003,308.76 189,522,977.71 -
东莞城市花园 II 2021 年 6 月 63,231,953.15 38,875,584.97 15,866,408.72 86,241,129.40 -
东莞东江之星 2021 年 5 月 1,438,505,782.77 416,497,850.86 1,062,852,481.52 792,151,152.11 -
103
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期
期初数 增加数 减少数 期末数 跌价准备
竣工时间
东莞翡翠东望 2021 年 3 月 375,979,151.65 960,996,842.78 1,097,344,993.42 239,631,001.01 -
东莞翡翠松湖 2021 年 1 月 245,489,820.16 708,423,124.55 790,192,430.79 163,720,513.92 -
东莞江南院子 2020 年 10 月 104,864,171.12 - 44,440,982.49 60,423,188.63 -
东莞金域广场 2020 年 12 月 80,404,791.81 - 4,202,348.28 76,202,443.53 -
东莞松朗花园 2020 年 8 月 88,951,141.12 - 14,385,230.78 74,565,910.34 -
东莞松山湖金融谷项目 2021 年 2 月 - 1,043,980,104.66 - 1,043,980,104.66 -
东莞天空之城 2021 年 5 月 100,634,610.26 1,416,621,800.78 1,399,692,683.36 117,563,727.68 -
东莞珠江东岸 2021 年 4 月 70,625,976.29 33,454,945.09 31,188,425.86 72,892,495.52 -
佛山城市之光 2020 年 1 月 101,971,935.84 - 30,644,524.06 71,327,411.78 -
佛山翡翠江望 2020 年 12 月 903,409,234.08 95,348,560.36 362,826,930.18 635,930,864.26 -
佛山金色城市 2019 年 8 月 74,586,222.21 - 6,509,903.89 68,076,318.32 -
佛山金色里程 2020 年 5 月 167,578,025.95 - 69,112,109.94 98,465,916.01 -
佛山金域滨江 2021 年 5 月 77,758,901.88 267,916,914.45 234,219,260.20 111,456,556.13 -
佛山金域滨江三期 2020 年 6 月 61,816,396.23 5,722,151.27 12,806,843.60 54,731,703.90 -
佛山金域西江府 2021 年 4 月 - 605,542,313.21 481,608,535.09 123,933,778.12 -
佛山金域学府 2020 年 9 月 128,399,547.97 - 57,352,478.07 71,047,069.90 -
佛山京都荟 2021 年 1 月 71,721,617.55 21,165,951.26 3,263,436.61 89,624,132.20 -
佛山魅力之城 2020 年 6 月 263,986,505.47 - 9,080,143.38 254,906,362.09 -
佛山南海万科广场 2018 年 10 月 115,604,431.12 - 31,843,096.66 83,761,334.46 -
佛山尚都荟 2020 年 12 月 280,563,712.17 - 26,919,476.96 253,644,235.21 -
佛山水晶城 2017 年 12 月 183,317,718.32 - 3,276,277.55 180,041,440.77 -
佛山万科城 2020 年 4 月 105,935,965.04 41,314,753.42 5,336,414.15 141,914,304.31 -
佛山万科广场 2020 年 6 月 808,000,579.47 - 15,732,660.92 792,267,918.55 -
佛山西江悦 2020 年 6 月 129,914,015.67 - 21,478,957.10 108,435,058.57 -
佛山壹都荟 2019 年 12 月 147,480,000.00 - - 147,480,000.00 -
福州翡翠里凤栖 2021 年 3 月 34,503,976.16 329,753,241.24 74,636,622.63 289,620,594.77 -
福州金域中央 2015 年 12 月 359,085,167.21 - 5,466,296.08 353,618,871.13 -
福州九如府 2019 年 11 月 108,815,105.60 - 10,554,363.76 98,260,741.84 -
福州万科大樟溪岸 2019 年 12 月 61,517,865.79 26,961,200.11 - 88,479,065.90 -
福州又一城 2019 年 12 月 93,482,700.02 6,279,996.66 4,916,022.91 94,846,673.77 -
广州白鹭郡 2020 年 10 月 151,809,222.53 - 22,503,903.39 129,305,319.14 -
广州春风十里 2021 年 3 月 137,858,383.30 798,132,871.38 825,252,473.50 110,738,781.18 -
广州里享花园 2020 年 11 月 184,756,620.63 - 4,831,636.26 179,924,984.37 -
广州山景园 2018 年 12 月 162,538,062.17 - 20,245,314.08 142,292,748.09 -
广州尚城御府 2020 年 12 月 164,163,425.52 - 33,210,492.01 130,952,933.51 -
广州世博汇 2021 年 6 月 316,091,250.91 664,146,870.09 665,200,836.56 315,037,284.44 -
广州桃源里二期 2021 年 6 月 59,121,364.56 176,830,215.31 172,877,308.65 63,074,271.22 -
广州未来森林项目 2021 年 5 月 108,349,099.38 641,472,255.28 652,149,781.20 97,671,573.46 -
广州未来之丘 2019 年 12 月 354,569,384.93 164,542,237.73 - 519,111,622.66 -
广州增城万科城 2021 年 6 月 - 763,497,993.94 701,422,461.62 62,075,532.32 -
贵阳翡翠滨江 2020 年 6 月 88,151,708.00 - 4,754,490.17 83,397,217.83 -
贵阳翡翠公园项目 2021 年 6 月 49,305,381.57 379,175,297.53 376,651,534.29 51,829,144.81 -
贵阳公园 5 号 2018 年 12 月 66,627,269.70 - 173,242.09 66,454,027.61 -
贵阳花溪大都会 2021 年 6 月 79,411,238.74 409,973,747.97 397,402,062.11 91,982,924.60 -
贵阳万科城 2020 年 9 月 759,144,536.58 - 17,064,601.15 742,079,935.43 -
贵阳万科大都会花样 2021 年 1 月 88,853,579.61 512,433,013.53 433,080,433.26 168,206,159.88 -
贵阳万科理想城 2021 年 6 月 633,343,935.26 1,199,682,433.12 1,271,127,087.81 561,899,280.57 -
贵阳新都荟 2021 年 6 月 332,163,188.55 404,303,939.64 466,335,111.84 270,132,016.35 -
贵阳悦城 2020 年 3 月 190,940,457.94 - 171,807.71 190,768,650.23 -
哈尔滨城市之光 2020 年 12 月 127,619,815.69 - 7,281,118.75 120,338,696.94 -
杭州奥体万科中心 2020 年 12 月 648,517,120.61 - 183,676,008.50 464,841,112.11 -
杭州城市之光 2020 年 1 月 145,351,199.63 - 31,717,128.46 113,634,071.17 -
杭州大都会 79 号 2018 年 5 月 477,841,542.26 - 564,697.40 477,276,844.86 -
杭州杭行路天马 2020 年 10 月 194,141,068.85 - 47,611,658.86 146,529,409.99 -
杭州良渚文化村 2021 年 6 月 650,567,291.27 1,040,972,380.41 893,755,311.64 797,784,360.04 -
杭州劝学里 2019 年 12 月 72,312,402.29 9,916,344.54 - 82,228,746.83 -
杭州未来之光 2020 年 11 月 1,382,388,923.05 - 114,669,811.63 1,267,719,111.42 -
杭州智谷 2020 年 4 月 108,251,769.67 6,115,412.98 - 114,367,182.65 -
杭州中城汇二期 2021 年 1 月 - 1,920,408,641.17 1,640,396,717.80 280,011,923.37 -
合肥城市公馆 2021 年 1 月 169,593,536.47 97,280,162.27 136,955,138.06 129,918,560.68 -
合肥森林城 2021 年 6 月 87,218,795.21 406,849,974.60 415,464,839.87 78,603,929.94 -
104
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期
期初数 增加数 减少数 期末数 跌价准备
竣工时间
合肥未来之光 2021 年 6 月 389,183,016.43 270,336,722.71 421,600,302.39 237,919,436.75 39,213,166.00
合肥中央公馆 2021 年 6 月 - 404,969,400.30 122,784,672.65 282,184,727.65 -
惠州双月湾 2020 年 12 月 120,741,536.76 - 29,822,422.04 90,919,114.72 -
吉林滨江九里 2020 年 12 月 92,957,028.37 - 22,484,044.77 70,472,983.60 -
吉林松花湖项目 2019 年 9 月 539,668,347.02 40,520,892.12 40,420,222.76 539,769,016.38 -
吉林万科城 2021 年 6 月 287,824,700.49 86,150,018.31 121,218,150.00 252,756,568.80 -
济南百脉悦府 2021 年 5 月 - 1,837,210,625.84 1,519,400,911.85 317,809,713.99 -
济南产业城镇项目 2019 年 12 月 303,542,996.26 - 2,097,462.05 301,445,534.21 -
济南翡翠公园 2020 年 12 月 3,338,542,340.52 300,352,957.64 860,048,131.52 2,778,847,166.64 -
济南翡翠山语 2021 年 5 月 - 1,846,042,940.04 1,161,458,230.62 684,584,709.42 -
济南劝学里 2021 年 6 月 - 2,473,760,840.88 2,235,351,528.89 238,409,311.99 -
济南万科海晏门 2020 年 7 月 317,995,120.75 - 237,757,956.99 80,237,163.76 -
济南万科山望 2020 年 8 月 182,035,558.84 - 92,493,753.81 89,541,805.03 -
晋江金域滨江一期 2021 年 4 月 - 348,695,390.02 284,935,898.47 63,759,491.55 -
晋中紫院 2021 年 6 月 - 300,343,707.23 226,089,346.76 74,254,360.47 -
昆明翡翠滨江 2021 年 6 月 56,615,375.74 1,140,566,991.44 992,342,530.19 204,839,836.99 -
昆明魅力之城 2021 年 6 月 180,337,377.18 639,656,985.25 666,320,250.08 153,674,112.35 -
昆明星河嘉园 2021 年 3 月 98,312,698.33 452,232,513.30 462,997,322.35 87,547,889.28 -
昆明银海泊岸 2020 年 3 月 95,803,876.21 5,537,436.83 28,191,649.03 73,149,664.01 -
昆山海上传奇 2021 年 5 月 336,909,307.20 475,443,882.15 207,034,422.22 605,318,767.13 -
昆山魅力花园 2020 年 12 月 417,534,618.73 - 170,325,455.32 247,209,163.41 -
南昌红郡 2020 年 12 月 71,966,288.67 - 3,297,254.86 68,669,033.81 -
南昌金域传奇 2021 年 5 月 62,033,946.96 41,998,695.84 - 104,032,642.80 -
南昌玖里 2021 年 6 月 109,258,279.73 173,359,506.90 18,105,237.75 264,512,548.88 -
南昌璞悦里 2019 年 12 月 9,418,260.79 64,105,051.58 5,579,474.05 67,943,838.32 -
南昌天空之城 2021 年 4 月 150,496,051.26 534,040,800.28 449,747,155.37 234,789,696.17 -
南昌万科城 2021 年 6 月 103,136,945.94 164,326,862.16 132,308,728.86 135,155,079.24 -
南充金润华府 2019 年 10 月 53,875,996.54 9,383,569.70 - 63,259,566.24 8,034,136.04
南京安品街 2020 年 6 月 261,219,559.01 - 125,164,490.99 136,055,068.02 -
南京大都会 2020 年 1 月 115,597,903.81 5,024,139.51 - 120,622,043.32 -
南京翡翠公园 2019 年 6 月 56,217,006.91 - 1,493,290.63 54,723,716.28 -
南京金域国际 2019 年 6 月 67,493,155.26 6,544,771.99 18,836,013.70 55,201,913.55 -
南京金域蓝湾 2016 年 6 月 208,488,425.55 - 24,827,661.24 183,660,764.31 -
南京九都荟 2020 年 1 月 271,108,566.03 6,992,499.22 31,811,220.43 246,289,844.82 -
南京万科城 2020 年 6 月 102,083,170.82 - 8,334,563.45 93,748,607.37 -
南宁金域蓝湾 2021 年 3 月 60,085,038.11 50,431,576.36 55,338,577.14 55,178,037.33 -
南宁金域缇香 2021 年 6 月 90,293,724.64 267,157,608.59 272,134,572.13 85,316,761.10 -
南宁万科城 2021 年 6 月 282,250,364.14 353,932,088.34 382,315,152.83 253,867,299.65 -
南宁瑧山悦 2020 年 12 月 145,903,227.90 6,792,870.41 89,950,014.46 62,746,083.85 -
南通翡翠心湖 2021 年 6 月 114,772,060.08 584,937,199.22 639,285,435.76 60,423,823.54 -
宁波未来里 2021 年 3 月 168,301,350.01 1,864,366,613.12 1,825,217,422.70 207,450,540.43 -
宁波云谷中心 2021 年 5 月 - 2,345,387,210.51 2,009,679,423.75 335,707,786.76 -
盘锦兴隆台项目 2021 年 6 月 - 331,409,099.16 239,016,151.42 92,392,947.74 -
秦皇岛假日风景 2020 年 7 月 53,049,704.05 - 2,239,168.47 50,810,535.58 -
青岛玫瑰里 2019 年 6 月 112,948,211.74 - 35,044,311.23 77,903,900.51 -
青岛桃花源二期 2019 年 7 月 60,030,280.20 - 14,390.23 60,015,889.97 -
青岛未来城 2020 年 9 月 96,786,316.62 6,908,426.70 7,661,557.28 96,033,186.04 -
清远万科城 2021 年 5 月 161,676,702.30 404,267,539.53 266,238,389.35 299,705,852.48 -
泉州城市之光 2021 年 5 月 867,958,962.89 408,684,436.38 40,159,441.91 1,236,483,957.36 -
三亚湖畔度假公园 2020 年 8 月 294,531,749.90 - 144,298,288.43 150,233,461.47 -
上海安亭新镇项目 2020 年 11 月 128,118,922.93 - 1,645,795.67 126,473,127.26 -
上海翡翠滨江 2019 年 4 月 180,638,784.44 - 41,659,009.68 138,979,774.76 -
上海翡翠雅宾利 2016 年 8 月 71,556,299.14 - 14,754,590.89 56,801,708.25 -
上海金色城市 2019 年 7 月 544,842,159.65 - 107,845,530.51 436,996,629.14 -
上海金域华府 2019 年 12 月 275,328,115.92 - 164,916.00 275,163,199.92 -
上海金域澜湾鹭语墅 2020 年 10 月 43,836,724.57 30,793,974.11 22,927,847.98 51,702,850.70 -
上海青藤公园 2021 年 3 月 - 1,424,816,305.03 1,155,137,354.25 269,678,950.78 -
上海天际 2021 年 5 月 - 3,016,660,351.11 2,856,987,187.97 159,673,163.14 110,821,559.75
上海天空之城星之屿 2021 年 3 月 19,096,783.46 2,255,892,649.05 1,870,979,145.61 404,010,286.90 -
上海万科启宸 2020 年 12 月 505,741,356.42 - 98,336,105.07 407,405,251.35 -
深圳深南道 68 号 2020 年 12 月 326,130,852.42 - 139,654,788.55 186,476,063.87 -
105
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期
期初数 增加数 减少数 期末数 跌价准备
竣工时间
深圳万科星城 2021 年 6 月 1,149,877,959.92 377,028,141.14 1,419,989,044.00 106,917,057.06 -
深圳瑧山府 2021 年 6 月 174,015,436.73 3,074,450,568.10 2,853,308,389.48 395,157,615.35 -
沈阳春河里 2020 年 10 月 66,611,126.66 - 389,332.37 66,221,794.29 -
沈阳翡翠臻园 2020 年 10 月 98,050,326.03 56,315,880.79 50,682,742.01 103,683,464.81 -
沈阳明日之光 2021 年 3 月 53,108,537.09 184,365,200.68 106,086,806.67 131,386,931.10 -
太原金域蓝湾 2020 年 3 月 73,921,298.65 - 2,171,250.19 71,750,048.46 -
太原蓝山 2019 年 12 月 189,536,052.56 - 26,017,952.70 163,518,099.86 -
太原小镇 2021 年 6 月 148,281,484.05 352,562,559.59 370,191,946.02 130,652,097.62 -
太原紫院 2020 年 9 月 69,612,922.53 - 7,908,946.94 61,703,975.59 -
唐山翡翠观唐 2021 年 4 月 - 1,108,803,625.90 1,032,822,603.98 75,981,021.92 -
唐山丰润金域华府 2020 年 12 月 101,905,994.62 - 30,221,141.99 71,684,852.63 -
天津东丽湖 2021 年 6 月 274,617,389.08 84,622,295.58 109,698,743.91 249,540,940.75 -
天津民和巷 2020 年 11 月 51,965,801.02 - 314,849.19 51,650,951.83 -
天津西庐南 2021 年 1 月 - 505,647,392.30 38,811,820.10 466,835,572.20 -
威海翡翠公园 2021 年 6 月 424,245,408.81 186,422,014.69 462,598,665.99 148,068,757.51 -
温州万科时代中心 2019 年 12 月 117,729,787.07 - 18,243,351.10 99,486,435.97 -
温州中央绿轴
2020 年 12 月 274,589,066.33 - 132,877,165.57 141,711,900.76 -
D19/24/34 地块
乌鲁木齐大都会 2020 年 12 月 347,114,659.32 - 62,822,439.31 284,292,220.01 -
乌鲁木齐公园大道 2021 年 6 月 - 885,941,538.47 688,460,444.09 197,481,094.38 -
乌鲁木齐公园里 2020 年 12 月 81,276,204.53 - 1,631,417.75 79,644,786.78 -
乌鲁木齐兰乔圣菲 2019 年 10 月 61,508,766.70 - 8,780,180.67 52,728,586.03 -
乌鲁木齐中央公园 2019 年 12 月 109,072,477.32 - 9,590,035.51 99,482,441.81 -
无锡翡翠东方 2021 年 6 月 1,279,650,021.67 39,496,489.51 1,227,087,732.10 92,058,779.08 -
无锡金域缇香 2021 年 6 月 198,220,816.89 167,847,631.36 182,180,224.15 183,888,224.10 -
无锡魅力之城 2021 年 1 月 75,991,332.83 13,141,387.17 13,253,591.29 75,879,128.71 -
无锡信成道 2020 年 12 月 219,400,710.12 5,087,488.19 12,467,285.94 212,020,912.37 -
无锡运河传奇 2021 年 2 月 138,210,117.45 558,081,090.39 281,112,211.01 415,178,996.83 -
武汉翡翠滨江 2021 年 6 月 147,567,494.12 326,097,228.51 41,221,130.52 432,443,592.11 -
武汉汉口传奇 2021 年 4 月 715,075,004.82 872,848,722.40 583,311,427.32 1,004,612,299.90 -
武汉金域湖庭 2020 年 12 月 266,983,980.56 - 13,592,775.39 253,391,205.17 -
武汉万科橙 2021 年 6 月 - 444,461,041.38 191,950,486.95 252,510,554.43 -
武汉万科翡翠玖玺 2019 年 9 月 107,336,944.30 - 4,045,057.51 103,291,886.79 -
武汉万科理想城 2020 年 12 月 163,564,167.33 - 95,301,296.54 68,262,870.79 -
武汉万科五彩城 2021 年 6 月 51,886,434.01 215,671,543.49 163,687,005.99 103,870,971.51 -
武汉万科云城 2021 年 6 月 9,144,399.56 1,701,048,690.61 1,597,887,052.12 112,306,038.05 -
西安城市之光 2019 年 6 月 117,871,913.91 - 1,003,900.93 116,868,012.98 -
西安翡翠天誉 2021 年 3 月 50,850,713.57 44,177,945.07 33,529,061.11 61,499,597.53 -
西安高新华府 2020 年 12 月 228,093,679.26 - 5,730,984.48 222,362,694.78 -
西安金域华府 2019 年 9 月 63,045,945.31 - 8,058,067.16 54,987,878.15 -
西安理想城 2021 年 3 月 168,472,846.28 57,530,952.97 - 226,003,799.25 -
厦门国投商务中心 2019 年 9 月 331,315,374.00 - 77,057,733.50 254,257,640.50 -
厦门海西金融广场二期 2019 年 2 月 112,084,973.58 - - 112,084,973.58 -
厦门万科广场 2021 年 1 月 685,500,497.60 97,764,701.53 - 783,265,199.13 -
厦门万科云城 2019 年 6 月 543,751,597.11 - 37,869,448.22 505,882,148.89 -
徐州万科城 2020 年 12 月 339,924,864.50 - 20,920,515.15 319,004,349.35 -
烟台城市之光Ⅱ 2021 年 6 月 - 733,438,064.85 672,252,870.85 61,185,194.00 -
烟台西雅图 2021 年 5 月 103,163,974.18 67,517,958.95 49,758,078.97 120,923,854.16 -
烟台御龙山 2021 年 5 月 146,192,589.55 21,936,162.70 42,218,519.15 125,910,233.10 -
盐城翡翠云台 2021 年 6 月 79,635,802.59 1,186,274,565.28 1,035,085,220.75 230,825,147.12 -
扬州万科城 2017 年 9 月 109,858,922.53 - 1,220,761.26 108,638,161.27 -
镇江金域蓝湾 2020 年 12 月 169,774,569.19 - 112,592,721.66 57,181,847.53 -
镇江蓝山花园 2021 年 6 月 61,701,125.78 251,935,674.30 201,435,045.85 112,201,754.23 -
镇江魅力之城 2020 年 1 月 119,787,151.59 - 21,108,474.63 98,678,676.96 -
郑州兰乔圣菲 2021 年 4 月 328,512,480.03 820,899,381.71 556,504,960.96 592,906,900.78 -
郑州万科大都会 2020 年 11 月 242,370,856.34 44,450,841.38 66,031,125.47 220,790,572.25 -
郑州万科美景魅力之城 2020 年 12 月 161,695,468.31 5,373,540.02 33,523,972.27 133,545,036.06 -
郑州万科美景世玠 2020 年 11 月 286,823,966.58 - 206,455,096.68 80,368,869.90 -
郑州万科美景万科城 2019 年 9 月 760,154,737.39 - 35,197,951.37 724,956,786.02 -
郑州万科民安三度湖山 2021 年 4 月 - 339,578,124.93 103,645,506.12 235,932,618.81 -
郑州万科民安云城 2020 年 12 月 770,952,345.94 104,530,624.78 43,195,692.08 832,287,278.64 -
106
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期
期初数 增加数 减少数 期末数 跌价准备
竣工时间
郑州万科天伦紫台 2020 年 9 月 257,589,118.79 22,676,903.75 95,084,641.13 185,181,381.41 -
郑州长基云庐 2021 年 1 月 73,440,685.70 760,255,312.45 222,212,612.31 611,483,385.84 -
中山金域蓝湾 2020 年 9 月 118,951,018.48 271,018,712.02 308,050,709.23 81,919,021.27 -
中山金域中央 2021 年 6 月 138,614,299.16 546,057,402.03 603,803,375.23 80,868,325.96 -
中山万科城 2020 年 9 月 141,468,816.92 - 66,836,288.39 74,632,528.53 -
周口万科溥天龙堂 2021 年 6 月 - 1,145,319,480.86 1,075,461,366.20 69,858,114.66 -
珠海翡翠中央 2021 年 6 月 172,926,830.61 310,571,437.24 335,637,665.66 147,860,602.19 -
淄博万科翡翠书院 2020 年 12 月 207,931,047.96 - 124,151,910.59 83,779,137.37 -
其他 16,737,704,138.31 50,970,826,986.10 56,837,667,358.08 10,870,863,766.33 -
合计 74,224,762,091.81 122,124,540,681.62 125,959,664,504.12 70,389,638,269.31 252,568,106.55
ii 在建开发产品
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
鞍山高新万科城 2021 年 3 月 2021 年 9 月 3,950,121,432.00 939,774,799.95 1,504,275,697.71 -
鞍山金域国际 2020 年 5 月 2022 年 6 月 1,772,818,944.93 636,934,744.64 494,293,193.92 -
包头翡翠都会 2021 年 3 月 2022 年 11 月 2,600,000,000.00 957,627,909.21 1,101,818,395.52 -
包头中央公园 2020 年 11 月 2021 年 12 月 4,500,000,000.00 2,304,859,454.82 2,676,241,473.53 -
保定 2019039 号地块 2019 年 12 月 2022 年 3 月 370,306,028.31 186,828,187.33 214,094,331.42 -
北京城市之光东望 2019 年 12 月 2021 年 9 月 9,080,000,000.00 8,460,247,447.03 8,846,082,928.82 -
北京大都会 79 号 2019 年 12 月 2022 年 9 月 3,090,356,405.00 2,721,414,880.70 2,802,633,345.46 -
北京大都会滨江 2019 年 2 月 2021 年 12 月 3,338,754,583.90 2,395,327,534.16 2,767,515,385.92 -
北京翡翠西湖雲庐 2020 年 6 月 2023 年 1 月 8,236,990,000.00 4,919,332,795.07 5,147,871,711.58 -
北京翡翠云图 2018 年 12 月 2021 年 12 月 3,171,757,162.70 2,600,796,989.99 2,722,910,772.59 -
北京哈洛小镇 2020 年 10 月 2021 年 11 月 1,319,446,119.22 327,799,106.50 708,629,919.18 -
北京七橡墅 2019 年 4 月 2021 年 11 月 3,611,579,886.32 2,998,379,974.76 3,144,434,798.35 -
北京长阳天地 2019 年 3 月 2021 年 12 月 465,246,690.78 305,972,066.23 359,331,209.16 -
长春柏翠园 2018 年 12 月 2021 年 9 月 374,385,473.90 96,116,542.65 248,994,023.17 -
长春柏翠阅湖 2020 年 8 月 2022 年 4 月 1,119,358,831.93 924,878,670.84 535,808,920.00 -
长春北湖溪望东地块 2020 年 12 月 2022 年 6 月 1,669,282,769.65 822,832,946.50 857,287,613.42 -
长春翡翠滨江 2020 年 7 月 2021 年 12 月 956,608,589.24 628,115,374.82 833,821,686.83 -
长春公主岭项目 2020 年 3 月 2022 年 3 月 2,564,270,000.00 572,222,856.90 1,274,778,825.16 -
长春硅谷大街项目 2021 年 2 月 2022 年 6 月 1,354,008,931.57 565,683,331.00 683,436,596.65 -
长春时代都会 2021 年 6 月 2023 年 12 月 2,072,417,812.82 - 1,268,905,348.71 -
长春西宸 A 地块 2021 年 5 月 2023 年 9 月 1,519,393,483.95 557,188,879.40 833,750,810.52 -
长春西宸之光 2019 年 5 月 2021 年 12 月 1,179,982,104.86 1,486,030,032.22 624,150,410.17 -
长春溪望 2019 年 10 月 2021 年 12 月 3,004,732,020.87 1,689,156,177.58 1,825,674,926.75 -
长春新立城 2020 年 9 月 2021 年 12 月 638,527,100.00 320,183,777.55 333,105,982.60 -
长春紫郡 2021 年 4 月 2023 年 12 月 2,072,876,455.00 - 936,316,655.19 -
长春紫台 2021 年 6 月 2023 年 12 月 2,313,896,909.29 - 1,185,640,963.56 -
长沙滨河道 2020 年 6 月 2022 年 10 月 1,159,000,000.00 644,765,779.04 751,916,833.35 -
长沙金色梦想 2020 年 6 月 2021 年 8 月 4,312,050,000.00 3,740,211,690.92 2,982,795,395.31 -
长沙金域滨江 2019 年 9 月 2021 年 12 月 460,210,000.00 166,723,351.63 217,048,059.54 -
长沙魅力之城 2020 年 6 月 2021 年 8 月 1,883,400,000.00 2,059,295,872.13 1,596,025,332.54 -
长沙天空之境 2020 年 7 月 2022 年 6 月 856,470,000.00 330,525,857.57 401,808,706.05 -
长沙紫台 2020 年 8 月 2022 年 6 月 634,750,000.00 646,412,490.11 350,577,302.66 -
常州公园大道二期 2020 年 12 月 2021 年 12 月 2,943,000,000.00 1,710,390,954.07 1,426,101,663.82 -
常州国宾道 2020 年 12 月 2023 年 8 月 2,300,580,000.00 1,448,047,877.96 1,533,978,641.07 -
常州皇粮浜地块 2020 年 5 月 2022 年 8 月 2,397,730,000.00 1,703,304,508.62 1,752,906,526.26 -
常州教育小镇项目 2020 年 1 月 2022 年 6 月 4,374,852,000.00 2,780,189,363.22 3,041,776,258.58 -
成都川商项目 2019 年 8 月 2022 年 6 月 1,202,033,968.45 955,727,137.76 1,086,744,051.95 -
成都公园传奇 2019 年 12 月 2021 年 8 月 4,710,501,223.75 3,630,236,849.22 3,683,875,669.30 -
成都金色乐府音乐广场 2019 年 11 月 2022 年 3 月 2,457,362,329.21 818,209,478.89 779,178,557.23 -
成都金域华府 2021 年 4 月 2022 年 12 月 1,855,827,872.24 - 1,336,613,093.43 -
107
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
成都锦绣 2019 年 12 月 2021 年 12 月 7,529,690,000.00 3,637,049,038.99 5,411,722,156.38 -
成都天府公园城 2021 年 4 月 2022 年 5 月 5,168,056,620.26 2,918,321,597.47 4,280,819,689.48 -
成都天府万科城 1 期 2020 年 12 月 2021 年 9 月 4,827,960,514.83 2,636,047,114.33 3,953,378,255.48 -
成都天府万科城 2 期 2021 年 5 月 2022 年 11 月 486,155,912.23 - 438,523,748.22 -
成都万科锦园 2020 年 3 月 2021 年 12 月 1,657,353,249.49 1,382,215,181.64 1,431,167,054.19 -
成都万科润园 2020 年 6 月 2021 年 9 月 2,432,589,900.00 1,879,410,832.41 1,969,594,252.31 -
成都万科云城二期 2019 年 5 月 2021 年 8 月 1,243,810,487.29 1,099,978,234.69 314,335,261.11 -
成都新川荟 2019 年 9 月 2022 年 9 月 1,401,452,992.54 856,822,063.51 914,764,759.66 -
成都知园 2021 年 4 月 2022 年 10 月 2,617,093,228.69 - 1,946,236,663.98 -
重庆翡翠公园 2019 年 9 月 2021 年 11 月 1,051,881,948.99 789,613,180.90 870,054,616.75 -
重庆翡翠公园商业项目 2020 年 4 月 2024 年 6 月 1,296,376,005.00 600,184,817.95 626,399,817.08 -
重庆凤凰湖 424 亩项目 2020 年 11 月 2021 年 12 月 4,236,246,400.00 1,751,738,102.57 2,082,657,158.95 -
重庆界石 296 亩项目 2021 年 1 月 2023 年 12 月 700,578,313.55 - 264,737,145.92 -
重庆金开悦府 2020 年 5 月 2021 年 8 月 1,246,252,500.61 1,704,914,172.66 996,473,144.09 -
重庆金域蓝湾 2020 年 9 月 2022 年 3 月 1,951,374,071.71 977,934,264.61 1,086,143,084.48 -
重庆理想城一期 2019 年 12 月 2021 年 12 月 1,965,814,400.00 1,183,264,769.39 1,317,289,949.81 -
重庆理想城二期 2021 年 3 月 2021 年 9 月 1,698,335,900.00 1,159,081,958.92 1,290,145,325.20 -
重庆璞园一期 2021 年 2 月 2023 年 4 月 1,330,639,900.00 - 810,611,633.70 -
重庆璞园二期 2021 年 3 月 2023 年 6 月 941,532,800.00 - 538,285,371.69 -
重庆森林公园 2020 年 8 月 2021 年 12 月 4,975,533,800.00 3,635,389,256.30 3,969,384,458.87 -
重庆十七英里 2019 年 6 月 2021 年 10 月 245,774,029.65 233,862,484.57 217,445,790.66 -
重庆水土 103 亩项目 2020 年 11 月 2023 年 5 月 1,402,645,600.00 660,813,183.91 820,680,784.05 -
重庆水土 111 亩项目 2020 年 11 月 2022 年 10 月 1,574,860,600.00 1,138,982,169.52 1,234,597,370.63 -
重庆水土 99 亩项目 2020 年 3 月 2022 年 3 月 1,235,755,800.00 840,582,685.30 907,872,707.80 -
重庆四季花城 2019 年 12 月 2021 年 7 月 1,912,747,800.00 1,416,269,794.90 1,217,529,589.13 -
重庆四季花城三期 2021 年 3 月 2023 年 3 月 2,163,012,800.00 755,376,263.04 1,224,069,164.22 -
重庆御澜道 2020 年 5 月 2022 年 12 月 3,096,828,570.58 1,630,546,988.39 943,568,015.79 -
重庆悦来 117 亩项目 2020 年 7 月 2022 年 2 月 2,032,926,183.76 1,489,652,184.01 1,568,932,170.81 -
重庆悦来 493 亩项目 2021 年 6 月 2022 年 9 月 5,917,051,426.83 2,383,114,018.96 4,102,427,522.42 -
重庆照母山项目 2019 年 9 月 2021 年 8 月 1,390,989,791.55 1,143,667,496.77 1,232,979,041.67 -
大厂 231、232 地块 2021 年 2 月 2023 年 4 月 1,838,071,700.00 366,931,256.12 910,155,429.67 -
大厂 233、234 地块 2020 年 4 月 2022 年 5 月 1,239,776,700.00 702,412,284.15 799,742,634.13 -
大连大都会星海 2018 年 1 月 2021 年 10 月 1,051,414,300.00 533,876,645.72 633,845,341.55 -
大连翡翠春晓 2021 年 6 月 2022 年 10 月 894,944,200.00 422,769,936.85 483,519,791.96 -
大连翡翠都会 2020 年 12 月 2023 年 12 月 2,607,716,558.50 1,815,857,177.19 1,993,356,358.65 -
大连翡翠之光 2019 年 3 月 2022 年 12 月 1,310,570,100.00 487,419,357.01 518,993,777.88 -
大连公园都会 2021 年 4 月 2023 年 4 月 4,123,182,200.00 - 2,269,779,971.69 -
大连海港城 2020 年 3 月 2021 年 10 月 970,406,915.00 1,024,163,573.91 883,257,421.70 62,666,996.22
大连樱花园 2018 年 8 月 2021 年 7 月 293,974,900.00 192,059,495.34 237,012,232.86 -
大连誉澜道 2021 年 3 月 2023 年 9 月 1,978,466,413.53 2,297,613,602.01 1,328,777,192.16 -
大连中山中 2019 年 3 月 2022 年 6 月 501,113,700.00 314,449,607.24 336,680,619.43 -
大连钻石湾 2020 年 10 月 2021 年 12 月 1,904,760,751.88 1,325,183,489.46 1,457,116,925.82 -
东莞滨海大都会 2018 年 7 月 2021 年 7 月 670,883,014.20 390,624,433.71 425,146,641.39 -
东莞翡翠东望 2018 年 12 月 2021 年 12 月 857,112,952.44 1,356,400,744.42 531,738,561.63 -
东莞厚街园新二路项目 2020 年 11 月 2022 年 8 月 376,017,040.96 196,524,805.93 243,799,673.24 -
东莞厚沙路项目 2020 年 9 月 2022 年 8 月 705,435,268.28 461,643,392.77 517,176,352.27 -
东莞麻涌大盛 031 地块 2020 年 3 月 2021 年 10 月 1,384,535,622.27 1,139,991,310.75 1,230,938,186.41 -
东莞双城水岸 2021 年 5 月 2022 年 12 月 1,860,375,764.23 1,246,765,387.13 1,691,250,694.75 -
东莞天空之城 2019 年 3 月 2021 年 12 月 1,139,503,767.50 2,298,381,191.64 918,488,961.48 -
东莞万科城市之光 2017 年 7 月 2021 年 7 月 632,119,714.25 587,591,063.54 574,654,285.68 -
东莞万科江湾花园 2020 年 1 月 2021 年 10 月 1,153,205,471.69 1,010,651,897.50 1,083,447,106.29 -
东莞万科金域东方 2020 年 5 月 2022 年 4 月 3,508,295,968.25 2,933,941,801.85 3,075,908,192.49 -
东莞万科星城 2020 年 12 月 2022 年 12 月 2,081,429,119.04 1,213,645,763.93 1,384,643,322.28 -
东莞长安莲湖路项目 2020 年 2 月 2021 年 12 月 2,134,069,839.04 1,619,164,967.62 1,778,391,532.53 -
东莞珠江万科城 2020 年 10 月 2022 年 9 月 509,868,957.96 343,860,487.43 389,644,364.05 -
108
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
鄂州 010 项目 2020 年 11 月 2023 年 5 月 1,381,985,049.32 478,529,357.65 935,689,103.53 -
佛山金色梦想 2021 年 6 月 2024 年 2 月 989,933,716.05 - 280,260,345.78 -
佛山金域蓝湾西区 2019 年 3 月 2021 年 7 月 4,430,995,162.00 4,261,337,744.88 4,414,678,039.47 -
佛山金域时光 2019 年 8 月 2021 年 11 月 1,810,293,100.00 1,420,331,724.46 1,560,647,625.37 -
佛山金域世家 2019 年 9 月 2021 年 8 月 3,535,652,046.13 3,244,647,872.44 3,368,516,766.11 -
佛山金域西江府 2019 年 8 月 2021 年 9 月 948,016,133.97 1,403,075,758.84 900,592,899.11 -
佛山顺德万科广场 2020 年 8 月 2022 年 11 月 3,091,631,670.82 1,311,227,492.70 1,395,990,214.18 -
佛山万科广场 2019 年 4 月 2021 年 9 月 2,253,763,900.00 1,128,728,498.54 1,290,921,971.64 -
佛山万科南海天空之城 2021 年 3 月 2022 年 12 月 4,354,045,737.72 1,904,087,156.08 3,337,608,948.06 -
佛山万科中心 2019 年 6 月 2022 年 4 月 991,000,000.00 753,490,714.01 861,235,608.66 -
佛山星都荟 2018 年 9 月 2021 年 9 月 635,215,862.48 761,130,990.54 485,998,343.31 -
佛山壹都荟 2019 年 7 月 2021 年 9 月 363,114,759.07 341,923,935.64 343,114,759.07 -
佛山悦都荟 2018 年 11 月 2021 年 9 月 920,772,900.00 736,991,825.52 834,197,259.39 -
福州仓前九里 2019 年 12 月 2021 年 11 月 2,644,295,395.39 2,195,163,110.67 2,144,346,007.12 -
福州金域滨江花园 2019 年 4 月 2021 年 12 月 2,867,269,900.00 1,802,157,112.35 1,754,092,612.67 -
福州台江排尾项目 2019 年 11 月 2021 年 11 月 11,349,696,100.00 9,175,108,531.08 9,645,091,114.67 -
福州又一城 2019 年 9 月 2021 年 10 月 755,763,200.00 478,949,730.17 588,397,293.90 -
抚顺金域蓝湾 2019 年 3 月 2021 年 7 月 404,272,572.79 312,959,398.56 366,522,981.56 27,468,390.05
广州城市之光 2020 年 1 月 2021 年 11 月 2,638,173,931.78 916,270,014.67 2,405,565,015.19 -
广州海上明月项目 2019 年 1 月 2021 年 7 月 2,190,486,809.19 2,607,520,416.12 1,992,130,557.37 -
广州金色里程 2020 年 3 月 2021 年 9 月 1,440,154,093.33 1,482,984,591.01 1,202,557,929.06 -
广州尚城御府 2020 年 3 月 2021 年 12 月 355,913,593.10 336,763,135.01 260,664,759.17 -
广州世博汇 2020 年 9 月 2021 年 12 月 2,325,238,743.50 2,657,457,726.46 1,822,391,381.32 -
广州桃源里二期 2020 年 11 月 2021 年 9 月 298,417,380.42 326,472,831.00 282,259,261.07 -
广州未来森林项目 2018 年 10 月 2021 年 10 月 1,862,692,326.00 2,201,055,010.17 1,688,230,800.52 -
广州元培里项目 2018 年 9 月 2022 年 3 月 1,981,143,308.68 1,727,637,896.87 495,428,605.66 -
广州樾山项目 2019 年 8 月 2021 年 10 月 1,935,211,902.33 1,483,809,512.91 1,577,630,951.58 -
广州增城万科城 2020 年 12 月 2021 年 12 月 6,082,074,218.59 4,935,572,383.99 4,370,240,434.09 -
贵阳翡翠公园项目 2021 年 3 月 2021 年 9 月 6,360,379,200.00 2,448,222,392.74 3,583,048,167.26 -
贵阳观湖 2021 年 3 月 2023 年 6 月 2,084,267,130.00 525,730,642.70 905,135,570.09 -
贵阳万科贵阳传奇 2019 年 2 月 2021 年 12 月 860,000,000.00 663,568,356.37 680,027,574.99 -
贵阳万科理想城 2020 年 12 月 2021 年 12 月 985,971,020.73 1,265,381,066.86 604,163,634.78 -
贵阳万科麓山 2021 年 3 月 2023 年 9 月 4,723,192,661.00 2,910,690,589.31 2,569,000,052.11 -
贵阳新都荟 2021 年 5 月 2022 年 11 月 4,832,053,534.00 1,467,855,833.14 1,837,055,481.45 -
哈尔滨滨江大都会 2019 年 7 月 2021 年 7 月 1,123,195,677.57 735,207,372.02 820,001,493.84 -
哈尔滨公园大道 2018 年 11 月 2021 年 7 月 1,051,754,614.21 799,618,456.21 897,464,930.57 -
哈尔滨金域悦府 2020 年 5 月 2022 年 6 月 3,294,193,550.44 1,826,151,580.63 1,840,192,668.27 -
哈尔滨智慧未来城 2021 年 6 月 2022 年 12 月 3,304,387,496.89 853,662,315.47 1,547,322,216.43 -
海口金域仕家 2021 年 3 月 2022 年 9 月 1,055,168,415.91 - 448,661,717.50 -
海南万科崖州区安居房
2021 年 5 月 2022 年 6 月 893,734,337.15 - 388,669,799.85 -
项目
海宁桂语东方二期 2018 年 6 月 2021 年 7 月 2,023,899,700.00 1,798,077,695.75 1,869,306,888.03 -
杭州公望 2021 年 3 月 2022 年 3 月 1,970,687,005.61 475,011,677.64 821,564,608.94 -
杭州姑娘桥地块 2020 年 11 月 2022 年 12 月 5,200,000,000.00 3,899,652,226.69 4,083,503,858.89 -
杭州河语光年府 2021 年 3 月 2023 年 7 月 4,867,551,485.07 - 4,315,401,615.41 -
杭州金茂万科新都会 2018 年 10 月 2021 年 9 月 3,417,630,000.00 2,859,067,501.81 2,968,678,287.71 -
杭州良渚文化村 2020 年 12 月 2021 年 9 月 4,376,922,979.75 2,655,363,351.09 2,572,612,709.81 -
杭州瓶窑项目 2020 年 4 月 2022 年 1 月 2,706,917,200.00 2,077,737,590.48 2,157,414,375.77 -
杭州日耀之城 2020 年 11 月 2021 年 11 月 6,227,733,079.00 4,772,747,602.91 5,109,624,706.71 -
杭州未来之光 2018 年 11 月 2021 年 9 月 1,395,692,900.00 588,691,141.63 655,024,135.93 -
杭州五常车辆段项目 2020 年 6 月 2021 年 12 月 19,909,905,727.53 17,705,953,414.36 18,677,112,133.48 -
杭州樟宜翠湾 2020 年 5 月 2023 年 3 月 3,066,015,887.64 2,316,489,065.23 2,411,389,338.55 -
合肥高第 2020 年 6 月 2022 年 8 月 1,678,827,718.39 1,188,546,236.98 1,264,027,562.11 -
合肥公园大道 2019 年 11 月 2021 年 10 月 1,225,124,485.54 1,906,139,911.71 1,092,188,205.63 -
合肥森林城 2019 年 9 月 2021 年 10 月 709,152,001.29 945,304,596.97 685,968,067.81 -
109
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
合肥未来之光 2021 年 6 月 2021 年 12 月 4,584,325,115.64 3,380,259,510.19 3,981,815,050.67 475,610,121.50
合肥中央公馆 2020 年 1 月 2021 年 9 月 2,961,092,152.00 - 2,452,976,646.42 -
惠州金枫花园 2020 年 11 月 2021 年 11 月 3,971,080,285.10 2,437,668,579.16 2,551,690,759.94 -
惠州双月湾 2020 年 9 月 2021 年 11 月 3,140,834,800.00 990,462,178.40 1,310,676,531.21 -
惠州万荟花园 2020 年 10 月 2022 年 8 月 1,799,846,629.38 1,031,458,268.08 1,197,523,860.98 -
惠州万悦花园 2021 年 3 月 2022 年 10 月 2,233,806,463.19 697,957,727.14 1,329,392,469.89 -
惠州文瀚花园 2021 年 4 月 2023 年 4 月 1,960,281,812.73 556,257,831.97 1,090,503,829.82 -
惠州小金口公开地项目 2020 年 2 月 2021 年 10 月 1,298,910,906.07 1,016,258,457.08 1,051,479,699.83 -
吉林万科城 2021 年 4 月 2022 年 12 月 2,733,543,146.82 1,464,356,301.45 1,505,818,702.56 -
济南百脉悦府 2020 年 12 月 2022 年 1 月 1,361,886,765.33 2,330,918,852.02 955,587,610.53 -
济南北宸之光 2021 年 3 月 2023 年 12 月 2,831,085,611.71 536,070,001.30 1,674,373,637.27 -
济南繁荣里 2021 年 3 月 2023 年 8 月 1,146,762,731.24 - 454,463,143.51 -
济南翡翠山语 2019 年 9 月 2021 年 10 月 3,386,567,799.00 4,063,649,539.55 2,439,569,693.35 -
济南金色悦城新著 2020 年 3 月 2022 年 12 月 1,833,791,414.00 907,604,372.63 1,079,456,869.35 -
济南劝学里 2019 年 9 月 2021 年 10 月 1,101,790,743.20 3,374,551,584.85 1,051,790,743.97 -
济南万科山望 2020 年 12 月 2021 年 9 月 6,729,049,900.00 3,585,730,894.96 4,003,492,255.10 -
济南雪山万科城仓湾 2021 年 3 月 2023 年 12 月 3,780,782,483.11 - 1,645,240,980.96 -
济南雪山万科城都会 2021 年 4 月 2023 年 12 月 2,086,849,656.19 - 1,240,266,984.42 -
济阳时代之光 2019 年 11 月 2021 年 11 月 1,122,516,180.48 721,181,072.85 966,403,407.06 -
嘉兴滨河道花苑 2021 年 3 月 2023 年 6 月 1,395,930,028.37 - 884,587,952.39 -
嘉兴潮起东方二期 2020 年 1 月 2022 年 7 月 1,999,953,500.00 1,401,786,070.01 1,518,804,156.32 -
嘉兴东山北地块 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,549,564,400.00 1,250,026,569.53 1,333,210,105.49 -
嘉兴都会东方 2020 年 1 月 2022 年 6 月 1,672,860,000.00 1,227,157,726.47 1,299,239,665.66 -
嘉兴香樟东地块项目 2020 年 1 月 2022 年 7 月 2,524,892,216.00 1,871,656,164.82 2,007,057,519.17 -
嘉兴中环西地块项目 2019 年 12 月 2021 年 11 月 1,310,092,638.00 1,024,761,756.98 1,128,873,764.10 -
江门万科金色城央东苑 2020 年 9 月 2022 年 12 月 1,000,000,000.00 533,617,922.38 607,352,383.77 -
江门万科金色城央花园 2020 年 5 月 2022 年 2 月 1,050,000,000.00 715,835,988.90 777,399,399.50 -
金华八达路项目 2019 年 8 月 2021 年 7 月 550,989,551.37 468,788,308.95 493,370,473.26 -
晋江金域滨江一期 2018 年 6 月 2021 年 9 月 325,760,900.00 591,737,935.94 272,593,986.96 -
晋江金域滨江二期 2018 年 1 月 2021 年 12 月 477,560,800.00 244,705,439.54 271,598,464.23 -
晋江金域滨江三期 2019 年 3 月 2021 年 12 月 1,292,574,200.00 953,316,864.24 988,529,506.90 -
晋中紫郡 2019 年 3 月 2021 年 9 月 1,754,359,200.00 1,342,852,280.98 1,475,768,158.00 -
靖江晨阳甲第 2019 年 11 月 2021 年 12 月 700,000,000.00 1,204,042,879.99 682,775,342.54 -
昆明昌宏西路项目 2020 年 11 月 2021 年 12 月 3,621,927,054.24 1,623,583,433.12 2,586,579,505.52 -
昆明翡翠滨江 2020 年 2 月 2021 年 9 月 2,051,162,698.00 1,997,186,589.42 1,097,200,230.79 -
昆明公园里 2019 年 4 月 2022 年 3 月 1,130,511,100.00 299,122,884.79 303,907,590.70 -
昆明金域国际 2020 年 7 月 2022 年 12 月 419,669,640.48 232,406,849.63 266,310,202.09 -
昆明魅力之城 2019 年 8 月 2024 年 9 月 2,572,030,000.00 1,285,329,802.67 712,298,530.52 -
昆明万科城 2020 年 7 月 2022 年 1 月 6,688,490,677.50 6,852,583,046.58 5,266,560,260.83 -
昆明星河嘉园 2019 年 12 月 2021 年 12 月 1,596,216,900.00 820,562,048.43 542,335,768.51 -
昆明银海泊岸 2019 年 3 月 2022 年 6 月 1,230,440,055.58 994,510,406.30 1,001,151,204.03 -
昆山高尔夫项目 2011 年 4 月 2021 年 12 月 601,407,698.60 479,033,922.64 480,301,239.10 -
昆山公园大道 2019 年 6 月 2021 年 7 月 394,864,568.40 333,125,334.29 362,572,225.15 -
昆山海上传奇 2018 年 5 月 2022 年 5 月 1,253,255,777.86 1,255,378,855.54 1,002,893,194.71 -
昆山江湾澜庭 2020 年 6 月 2022 年 12 月 2,869,496,345.77 1,942,924,427.52 2,023,206,813.88 -
昆山开发区项目 2019 年 10 月 2022 年 3 月 1,925,252,100.00 1,604,801,757.27 1,729,936,836.47 -
昆山未来之城 2019 年 2 月 2021 年 10 月 1,269,346,509.53 1,326,387,156.77 955,283,805.75 -
昆山夏驾河项目 2020 年 3 月 2021 年 12 月 3,452,616,078.24 2,505,567,410.40 2,653,215,170.94 -
兰州璞悦澜岸 2019 年 12 月 2021 年 12 月 2,429,999,273.45 1,502,970,944.47 1,537,006,802.66 -
兰州时代之光 2020 年 7 月 2021 年 11 月 1,734,524,842.22 1,068,749,217.05 783,554,047.05 -
兰州万科城 2021 年 4 月 2021 年 10 月 3,142,510,075.09 2,231,539,706.70 2,415,308,991.51 -
兰州万科璞悦臻园 2020 年 4 月 2021 年 12 月 1,724,142,137.94 980,624,802.16 1,062,869,424.27 -
兰州万科星光都会 2021 年 3 月 2022 年 7 月 2,624,020,427.95 352,827,221.66 1,334,813,784.51 -
廊坊朗润园 2021 年 1 月 2022 年 3 月 2,145,000,000.00 1,012,117,042.28 1,568,824,630.38 706,216,480.85
廊坊启航之光 2018 年 7 月 2023 年 12 月 640,370,000.00 330,716,647.68 332,000,315.17 174,073,522.57
110
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
临沂鲁商万科城臻园 2020 年 12 月 2022 年 12 月 2,404,046,821.00 227,601,468.01 892,232,169.37 -
临沂新都会项目 2020 年 8 月 2022 年 8 月 2,867,000,000.00 1,718,476,629.62 1,996,057,528.24 -
柳州白露项目 2020 年 12 月 2021 年 10 月 3,229,779,300.00 2,249,949,802.63 2,330,143,431.11 -
洛阳万科春华西园甲第 2021 年 3 月 2024 年 3 月 1,797,489,100.00 - 707,046,294.35 -
眉山眉州文化村 2021 年 4 月 2023 年 2 月 3,529,708,667.00 2,280,686,345.93 2,610,915,822.08 -
眉山仁峰 2019 年 9 月 2021 年 7 月 904,464,143.56 815,505,089.16 827,354,493.94 -
南昌海上传奇 2019 年 8 月 2021 年 8 月 250,143,500.00 219,249,594.31 245,171,368.11 -
南昌时代广场 2019 年 5 月 2021 年 8 月 965,868,400.00 868,073,267.20 957,005,352.23 -
南昌天空之城 2020 年 9 月 2021 年 9 月 1,423,403,143.84 1,743,278,588.39 1,299,761,617.26 -
南昌万创科技城
2021 年 3 月 2021 年 8 月 3,116,566,900.00 1,038,441,414.61 1,607,688,189.38 -
F04/F02 地块
南昌万创科技城
2020 年 8 月 2022 年 6 月 581,260,000.00 213,313,074.94 265,930,046.23 -
H01/E01 地块
南昌星光世纪 2021 年 6 月 2022 年 6 月 2,762,357,000.00 871,058,896.07 1,650,913,071.07 -
南京金域国际 2018 年 5 月 2021 年 9 月 1,092,053,701.22 1,061,027,312.07 1,076,183,004.33 -
南京溧水 G09 地块 2020 年 9 月 2022 年 6 月 4,799,248,700.00 2,938,741,252.25 3,056,720,933.01 -
南京南站项目 2020 年 11 月 2022 年 7 月 3,464,871,863.07 2,791,355,369.04 2,880,269,107.12 -
南京万科翡翠滨江 2021 年 1 月 2023 年 6 月 5,458,937,252.29 1,887,101,240.78 4,754,332,958.02 -
南京万科燕语光年 2020 年 12 月 2023 年 6 月 5,174,043,100.00 3,988,285,985.64 4,132,950,919.68 -
南京溪望城 2021 年 6 月 2024 年 5 月 645,068,824.00 - 273,312,230.24 -
南宁金域国际 2021 年 6 月 2022 年 11 月 1,935,137,700.00 506,412,702.86 976,273,382.73 -
南宁金域中央 2019 年 4 月 2021 年 8 月 4,569,213,900.00 4,120,202,545.22 3,540,750,788.74 -
南宁万科城 2019 年 12 月 2021 年 10 月 4,400,000,000.00 2,786,043,894.00 2,783,887,446.18 -
南宁星都荟 2020 年 4 月 2021 年 7 月 3,796,041,200.00 2,624,923,996.39 2,765,678,840.87 -
南宁兴宁东项目 2019 年 12 月 2021 年 11 月 1,567,197,600.00 1,009,932,767.64 1,145,691,930.91 -
南宁悦江南项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 530,283,278.10 864,090,202.03 282,885,143.83 -
南通半岛国际 2020 年 11 月 2022 年 3 月 1,356,030,000.00 924,198,663.28 973,699,819.81 -
南通翡翠东第 2020 年 8 月 2021 年 9 月 490,000,000.00 1,133,823,249.15 409,368,053.14 -
南通翡翠公园 2019 年 12 月 2021 年 9 月 310,852,075.43 1,387,396,462.55 228,874,247.19 -
南通翡翠心湖 2019 年 12 月 2021 年 9 月 238,949,000.00 781,089,951.37 219,236,439.20 -
南通官山望 2020 年 12 月 2023 年 1 月 1,823,500,000.00 1,134,066,502.22 1,244,494,883.59 -
南通海门骏园南地块
2021 年 3 月 2023 年 6 月 1,015,816,862.00 - 678,329,719.72 -
项目
南通海门万科西地块
2021 年 3 月 2022 年 10 月 1,797,000,000.00 - 1,225,608,498.42 -
项目
南通海上明月 2020 年 5 月 2022 年 12 月 3,533,990,935.39 1,525,157,862.12 1,925,261,845.24 -
南通青藤花园 2021 年 4 月 2023 年 4 月 1,634,560,000.00 - 1,044,081,026.62 -
南通胜利路西地块 2020 年 1 月 2022 年 1 月 4,605,984,642.25 3,585,628,192.06 3,814,906,626.41 -
南通时代之光 2021 年 1 月 2022 年 4 月 1,319,940,000.00 712,522,083.98 874,887,815.83 -
南通时光映翠 2020 年 12 月 2022 年 4 月 1,390,449,224.00 802,570,350.89 849,420,651.82 -
南通实验学校北地块
2021 年 3 月 2023 年 9 月 2,417,283,424.00 - 1,694,526,329.19 -
项目
宁波滨盛臻园 2020 年 1 月 2022 年 4 月 2,763,158,447.30 2,133,853,438.63 2,238,003,830.15 -
宁波东潮之滨 2020 年 3 月 2022 年 10 月 3,034,200,000.00 2,366,777,338.03 2,409,154,813.24 -
宁波东钱湖莫古路项目 2020 年 5 月 2022 年 3 月 1,646,884,597.30 1,340,094,139.59 1,374,275,435.34 -
宁波海曙段塘项目 2020 年 11 月 2022 年 9 月 4,621,240,000.00 3,295,606,343.91 3,465,517,373.09 -
宁波海映澜庭 2020 年 7 月 2023 年 6 月 2,030,140,000.00 1,666,611,482.50 1,668,808,242.49 -
宁波槐树路项目 2019 年 7 月 2022 年 1 月 2,719,480,000.00 2,108,243,668.87 2,167,384,764.85 -
宁波江南一品西地块
2020 年 11 月 2022 年 12 月 3,628,838,440.51 2,728,751,524.60 2,933,423,755.56 -
项目
宁波蔚蓝城市 2019 年 1 月 2021 年 7 月 2,213,640,000.00 2,085,634,890.11 2,158,791,106.56 -
宁波云著花苑 2019 年 9 月 2021 年 9 月 1,567,595,420.85 1,353,998,764.83 1,413,058,727.34 -
宁波镇海骆驼项目 2020 年 7 月 2023 年 12 月 5,910,421,900.00 4,040,272,811.33 4,270,573,455.90 -
盘锦兴隆台项目 2020 年 6 月 2021 年 12 月 2,345,817,031.28 833,173,536.12 899,702,956.51 -
秦皇岛未来城二期 2019 年 4 月 2021 年 12 月 907,597,726.64 432,875,131.63 478,637,297.32 -
青岛北宸之光 2019 年 9 月 2021 年 9 月 1,000,000,000.00 714,996,063.50 844,676,419.80 -
111
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
青岛城市之光 2020 年 3 月 2022 年 9 月 1,194,775,630.00 590,018,091.46 723,801,657.96 -
青岛动车小镇项目 2019 年 11 月 2021 年 9 月 505,810,000.00 303,040,366.17 370,948,286.09 -
青岛翡翠长江 2018 年 3 月 2021 年 12 月 2,893,332,364.17 2,100,405,025.62 2,215,918,406.00 -
青岛海岸南山 2020 年 9 月 2023 年 3 月 720,610,800.00 400,505,733.97 447,870,217.53 -
青岛海潮云起 2021 年 6 月 2022 年 12 月 1,397,510,000.00 - 484,910,157.17 -
青岛胶州植物园项目 2020 年 6 月 2022 年 6 月 1,746,697,700.00 950,530,576.12 1,063,038,192.45 -
青岛金域华府三期 2019 年 8 月 2022 年 3 月 1,124,400,000.00 608,334,837.09 716,551,600.19 -
青岛新都会 2020 年 5 月 2021 年 9 月 3,513,450,629.99 2,046,246,426.42 2,254,212,518.56 -
青岛远通物联项目 2020 年 6 月 2022 年 10 月 1,159,644,600.00 696,341,731.87 757,331,182.76 -
清远万科城 2019 年 5 月 2021 年 9 月 1,919,000,000.00 1,523,950,181.24 1,361,025,835.23 -
泉州城市之光 2019 年 12 月 2021 年 8 月 5,702,338,623.02 3,146,840,372.77 2,889,244,306.81 -
三亚森林度假公园 2021 年 1 月 2022 年 7 月 1,254,922,300.00 722,092,821.75 1,033,900,226.73 -
三亚市临春安居房项目 2021 年 4 月 2022 年 6 月 1,103,998,123.14 - 767,402,929.00 -
上海安亭新镇项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,300,285,519.42 1,007,552,429.97 1,127,588,102.47 -
上海华漕项目 2020 年 1 月 2021 年 12 月 2,844,000,000.00 2,269,646,209.41 2,306,928,198.76 -
上海青藤公园 2019 年 7 月 2021 年 12 月 2,600,000,000.00 3,571,989,808.00 2,218,764,427.18 -
上海天际 2019 年 5 月 2021 年 8 月 4,107,971,157.54 6,257,935,217.23 3,325,621,780.78 -
绍兴大都会 2018 年 6 月 2021 年 9 月 2,660,312,500.00 2,381,888,845.82 2,449,131,931.48 -
绍兴芳塔纳丽 2020 年 1 月 2022 年 6 月 1,398,756,363.89 1,156,575,113.91 1,190,360,401.43 -
绍兴君望 2019 年 7 月 2021 年 12 月 775,650,000.00 679,497,125.08 731,292,193.31 -
深圳尖岗山 2021 年 3 月 2022 年 12 月 8,038,690,228.00 - 6,405,876,795.58 -
深圳罗湖食品大厦项目 2020 年 6 月 2022 年 11 月 3,486,303,283.68 2,752,534,876.04 2,833,214,922.22 -
深圳天誉花园 2019 年 12 月 2022 年 9 月 8,200,000,000.00 4,665,724,756.33 4,805,236,661.03 -
深圳万科大都会 2020 年 9 月 2023 年 2 月 7,647,704,669.27 1,890,061,199.58 2,286,875,399.19 -
深圳万科西望 2020 年 6 月 2023 年 11 月 4,797,270,959.00 3,669,790,221.30 3,814,486,086.52 -
深圳万科星城 2019 年 3 月 2021 年 9 月 6,734,072,366.56 5,764,857,314.75 5,614,735,963.14 -
深圳瑧山府 2017 年 10 月 2021 年 12 月 564,985,774.66 2,689,217,794.09 312,559,758.79 -
深圳瑧山海 2020 年 8 月 2022 年 8 月 3,530,344,593.75 2,696,734,561.23 2,814,437,012.30 -
深圳瑧湾汇 2018 年 1 月 2021 年 12 月 6,214,723,952.61 4,221,522,558.69 4,104,577,570.82 -
深圳自行车厂项目 2019 年 6 月 2021 年 12 月 599,618,788.16 318,553,161.65 323,604,871.73 -
沈阳宝马项目 2019 年 12 月 2021 年 10 月 2,445,767,197.76 1,144,607,318.99 1,283,360,363.80 -
沈阳北宸之光 2020 年 3 月 2022 年 8 月 2,174,172,747.84 1,428,542,989.06 1,561,286,217.78 -
沈阳城建万科城 2019 年 10 月 2021 年 8 月 423,645,939.35 95,012,921.68 294,142,758.13 -
沈阳东第 2021 年 4 月 2022 年 6 月 1,282,311,094.00 397,660,205.08 634,888,461.10 -
沈阳翡翠别墅 2020 年 3 月 2021 年 12 月 388,909,899.70 188,242,352.61 252,878,961.81 -
沈阳翡翠滨江 2019 年 7 月 2021 年 7 月 1,499,622,061.05 1,342,353,510.70 1,444,442,129.01 -
沈阳翡翠新都会 2019 年 10 月 2021 年 12 月 436,962,894.17 162,427,799.09 227,124,861.31 -
沈阳翡翠臻园 2019 年 3 月 2021 年 12 月 1,280,780,303.29 598,351,456.85 600,684,943.69 -
沈阳富丽华项目 2021 年 3 月 2023 年 6 月 850,558,015.70 - 351,347,224.88 -
沈阳吉宝项目 2021 年 3 月 2022 年 10 月 1,690,729,554.00 - 823,026,307.06 -
沈阳明日之光 2020 年 9 月 2022 年 12 月 739,326,956.48 563,540,234.79 510,769,210.54 -
沈阳首府云城 2020 年 9 月 2021 年 7 月 5,805,435,024.19 4,179,616,741.77 4,103,029,432.54 -
沈阳四季都会 2021 年 3 月 2023 年 6 月 1,071,361,234.67 - 990,987,092.67 -
沈阳西宸之光 2021 年 3 月 2022 年 12 月 2,982,779,828.66 601,573,524.46 1,498,660,066.41 -
沈阳信达万科城 2019 年 12 月 2021 年 8 月 399,538,190.80 648,354,956.56 327,068,344.91 -
沈阳中旅万科城 2021 年 3 月 2021 年 12 月 5,042,280,236.55 845,532,026.00 1,277,815,819.60 -
石家庄翡翠公园 2019 年 7 月 2022 年 5 月 2,040,000,000.00 1,329,740,163.95 1,442,003,550.22 -
石家庄翡翠书院 2019 年 9 月 2022 年 5 月 4,285,000,000.00 2,283,179,593.90 3,259,841,729.54 -
石家庄翡翠书院二期 2021 年 5 月 2024 年 4 月 1,930,000,000.00 - 868,706,761.08 -
石家庄公园都会 2019 年 9 月 2021 年 12 月 1,560,000,000.00 955,750,606.24 1,012,893,468.13 -
石家庄嘉实万科云庐 2021 年 4 月 2023 年 12 月 618,000,000.00 - 264,263,821.26 -
石家庄嘉实万科紫台 2020 年 7 月 2022 年 12 月 2,100,000,000.00 1,312,606,779.77 1,366,732,356.74 -
石家庄万科翡翠四季 2021 年 5 月 2024 年 4 月 2,534,000,000.00 - 974,775,566.40 -
石家庄未来城 2020 年 4 月 2022 年 6 月 1,762,000,000.00 966,506,795.61 1,099,596,688.98 -
石家庄新都会 2020 年 2 月 2021 年 12 月 1,995,000,000.00 1,414,691,977.96 1,589,670,449.56 -
112
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
石家庄正定文化村项目 2019 年 11 月 2022 年 8 月 1,562,000,000.00 1,129,923,719.30 1,204,963,471.65 -
石家庄正定文化村
2020 年 10 月 2023 年 6 月 1,120,000,000.00 525,886,715.14 638,637,926.34 -
迎旭府
苏州安元路项目 2020 年 6 月 2021 年 12 月 4,232,954,076.51 3,530,851,589.51 3,602,191,390.21 -
苏州东方雅苑 2021 年 5 月 2023 年 3 月 3,119,496,033.82 - 2,357,258,557.46 -
苏州向阳路项目 2019 年 5 月 2021 年 11 月 5,764,702,527.80 5,093,493,132.86 5,206,515,249.58 -
苏州玉玲珑 2021 年 2 月 2023 年 6 月 3,809,229,623.85 - 2,891,019,016.67 -
台州董家洋东项目 2020 年 1 月 2022 年 10 月 3,793,783,605.63 2,553,692,557.36 2,697,589,891.08 -
台州董家洋西项目 2020 年 3 月 2022 年 7 月 4,043,783,370.35 2,773,634,612.17 2,965,001,017.24 -
台州山海十里 2019 年 1 月 2021 年 11 月 2,190,892,790.69 2,052,209,369.23 2,119,471,988.96 -
台州万科城 2019 年 1 月 2021 年 9 月 5,950,000,000.00 4,104,136,742.58 4,442,464,775.62 -
太原城市之光 2018 年 7 月 2021 年 10 月 1,729,020,000.00 1,521,765,566.50 1,455,898,387.61 -
太原城市之光东望 2020 年 7 月 2023 年 8 月 1,775,070,000.00 507,396,152.36 612,377,697.49 -
太原春和景明 2021 年 3 月 2022 年 6 月 4,234,582,636.00 2,114,416,347.51 2,430,637,905.47 -
太原翡翠东第 2021 年 4 月 2024 年 3 月 1,860,807,173.29 244,622,751.37 672,272,283.87 -
太原翡翠晋阳湖 2019 年 11 月 2022 年 6 月 3,158,980,000.00 1,425,318,340.84 1,528,005,943.57 -
太原公园大道 2019 年 9 月 2022 年 8 月 1,322,183,900.00 540,855,861.66 584,713,956.77 -
太原控制中心项目 2020 年 3 月 2023 年 6 月 513,930,000.00 274,954,714.24 303,149,045.87 -
太原蓝湾传奇 2019 年 9 月 2022 年 10 月 2,291,880,000.00 1,110,011,737.76 1,245,557,463.18 -
太原清徐项目 2020 年 3 月 2022 年 10 月 2,274,525,800.00 533,309,092.14 671,127,293.91 -
太原时代之光 2020 年 11 月 2022 年 7 月 1,267,942,429.27 459,863,978.04 303,337,618.58 -
太原小镇 2018 年 9 月 2021 年 8 月 400,000,000.00 657,509,222.34 358,192,918.27 -
太原长风公馆 2018 年 7 月 2021 年 8 月 710,559,100.00 537,920,567.17 581,397,356.01 -
太原中央公园 2019 年 9 月 2022 年 6 月 1,668,861,600.00 817,773,024.40 943,119,527.94 -
唐山翡翠观唐 2020 年 7 月 2022 年 10 月 1,465,401,969.87 1,807,412,134.74 938,082,181.72 -
唐山翡翠蓝山 2019 年 5 月 2021 年 10 月 2,090,074,712.40 1,265,072,002.74 1,404,105,964.93 -
唐山丰润观澜 2021 年 5 月 2023 年 10 月 748,076,931.02 - 374,886,346.92 -
唐山丰润紫苑 2021 年 3 月 2024 年 10 月 1,500,000,000.00 - 480,104,671.62 -
唐山港岛中心 2020 年 1 月 2021 年 12 月 2,247,980,661.42 1,092,001,318.92 1,290,953,877.08 -
唐山公园都会一期 2021 年 5 月 2023 年 12 月 2,117,105,241.19 - 1,184,275,049.19 -
唐山未来城 2020 年 9 月 2021 年 12 月 2,535,353,305.76 1,181,696,062.35 1,453,770,033.90 -
天津宝坻 024 地块项目 2020 年 7 月 2022 年 9 月 2,792,571,819.83 1,438,049,648.55 1,646,929,361.30 -
天津叠彩道 2018 年 4 月 2021 年 12 月 1,731,774,489.79 1,328,000,536.73 1,407,139,192.25 -
天津东郡 2018 年 10 月 2021 年 7 月 1,424,791,341.00 1,263,318,475.39 1,295,990,407.26 -
天津翡翠紫台 2019 年 6 月 2021 年 11 月 2,103,021,800.00 1,779,265,953.47 1,895,201,734.33 -
天津麒麟湿地万科小镇 2020 年 7 月 2021 年 12 月 1,517,244,696.59 1,074,558,217.00 1,245,679,505.38 -
天津四季滨江 2021 年 5 月 2022 年 9 月 1,676,494,093.57 878,652,786.54 989,564,360.56 -
天津万科生态之光 2021 年 1 月 2023 年 7 月 484,196,988.20 - 218,424,012.69 -
天津万科天地 2019 年 3 月 2021 年 10 月 1,578,549,709.42 658,146,145.68 748,822,042.52 -
天津西华府 2019 年 12 月 2021 年 7 月 3,689,290,598.97 4,536,609,006.77 3,542,783,496.42 -
天津西庐北 2019 年 1 月 2021 年 11 月 1,636,480,191.28 1,485,432,019.08 1,529,754,719.28 -
天津西庐南 2018 年 11 月 2021 年 9 月 1,379,235,700.00 1,291,865,729.11 833,725,547.60 -
天津新都会 2017 年 3 月 2021 年 11 月 724,618,960.57 402,371,161.25 446,001,511.50 -
威海翡翠公园 2020 年 10 月 2021 年 12 月 1,999,478,449.68 1,300,376,596.43 1,403,096,286.00 -
威海璞悦山 2021 年 4 月 2023 年 12 月 1,525,277,525.69 - 617,372,243.40 -
潍坊万科城 2020 年 7 月 2022 年 12 月 2,225,650,000.00 645,043,052.93 830,588,449.21 -
渭南万科城 2021 年 5 月 2022 年 9 月 3,750,150,200.00 1,788,430,516.81 3,114,553,946.97 -
温州翡翠天地Ⅰ期 2018 年 7 月 2021 年 9 月 5,640,010,000.00 5,029,155,787.63 5,311,355,415.37 -
温州翡翠心湖 2019 年 8 月 2021 年 12 月 786,680,000.00 670,745,645.48 704,604,421.42 -
温州美庐 2021 年 3 月 2023 年 3 月 1,181,270,000.00 - 921,739,619.62 -
温州瑞安西岙村地块 2019 年 8 月 2022 年 9 月 3,762,452,053.92 2,745,295,780.62 2,893,446,593.20 -
温州三溪区 B-07 地块 2019 年 12 月 2022 年 12 月 3,103,290,000.00 2,089,770,877.27 2,520,818,416.64 -
温州世纪公元 2021 年 5 月 2023 年 6 月 2,350,000,000.00 - 1,216,124,560.17 -
温州中心区 D-28-1
2019 年 11 月 2022 年 5 月 1,549,210,000.00 1,199,639,995.50 1,425,322,499.95 -
地块
113
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
乌鲁木齐都会传奇二期 2019 年 12 月 2021 年 9 月 969,185,676.50 843,224,908.06 872,343,352.52 -
乌鲁木齐公园大道 2019 年 12 月 2021 年 9 月 1,159,070,414.48 1,390,226,512.34 622,184,820.10 -
乌鲁木齐观澜景苑二期 2020 年 9 月 2022 年 6 月 508,922,905.00 291,237,512.28 308,923,168.97 -
乌鲁木齐华府里 2020 年 9 月 2021 年 12 月 1,516,094,242.26 993,590,074.51 1,133,622,579.52 -
乌鲁木齐锦荟里 2021 年 5 月 2023 年 12 月 2,589,693,320.00 1,181,042,134.79 1,605,320,639.95 -
乌鲁木齐璟曜里 2021 年 3 月 2023 年 9 月 1,805,768,903.83 779,966,639.86 1,005,432,240.90 -
乌鲁木齐朗润园 2021 年 6 月 2023 年 10 月 813,982,119.80 119,876,258.86 357,487,299.31 -
乌鲁木齐南山郡 2020 年 6 月 2021 年 12 月 234,072,193.90 218,906,472.03 212,624,849.57 208,377,886.86
乌鲁木齐天山府 2021 年 5 月 2021 年 12 月 2,458,701,204.66 1,194,569,043.96 1,719,508,365.98 -
无锡翡翠东方 2020 年 1 月 2022 年 12 月 3,200,000,000.00 2,927,198,990.71 2,970,098,093.12 -
无锡翡翠之光 2019 年 9 月 2021 年 12 月 3,500,000,000.00 2,820,768,379.65 2,906,213,419.88 -
无锡金域蓝湾 2021 年 2 月 2023 年 12 月 800,000,000.00 51,124,415.47 217,203,262.23 -
无锡梅里上城 2020 年 11 月 2022 年 12 月 3,230,000,000.00 2,168,309,846.48 2,238,314,189.30 -
无锡南门 44-1 地块项目 2019 年 12 月 2022 年 6 月 2,300,000,000.00 1,848,987,506.24 1,941,430,373.54 -
无锡宛山湖 2021 年 4 月 2023 年 10 月 1,600,000,000.00 - 1,076,339,359.86 -
无锡运河传奇 2019 年 12 月 2021 年 7 月 790,000,000.00 1,293,889,541.65 770,353,813.18 -
无锡臻境 2021 年 1 月 2022 年 12 月 2,020,000,000.00 995,055,397.25 1,469,783,957.50 -
芜湖东方珑胤台 2020 年 7 月 2022 年 6 月 1,209,910,000.00 768,430,667.57 839,710,368.45 -
芜湖中江苑 2020 年 7 月 2021 年 12 月 1,856,420,000.00 1,170,242,300.90 1,321,025,899.04 -
武汉翡翠滨江 2020 年 10 月 2022 年 12 月 5,901,886,556.02 2,754,142,569.73 2,893,212,775.45 -
武汉汉口传奇 2019 年 1 月 2021 年 10 月 1,218,316,527.87 2,131,210,158.08 1,190,742,925.24 -
武汉万科东湖堤白 2021 年 1 月 2023 年 4 月 1,700,160,000.00 - 1,125,163,832.88 -
武汉万科金域国际 2020 年 8 月 2021 年 9 月 4,136,279,359.06 4,643,843,638.60 4,005,247,217.32 -
武汉万科理想城 2020 年 1 月 2021 年 12 月 1,298,602,692.00 755,334,053.28 924,255,720.11 -
武汉万科理想城悦府 2018 年 10 月 2021 年 9 月 266,847,672.00 411,309,317.15 223,622,144.41 -
武汉万科新都会 2019 年 7 月 2022 年 4 月 6,698,762,353.46 6,008,835,064.08 5,849,391,364.89 -
武汉万科云城 2020 年 10 月 2021 年 12 月 3,165,599,251.55 4,287,757,587.67 2,841,045,447.21 -
武汉万科主场 2017 年 12 月 2021 年 8 月 1,253,735,954.52 1,574,506,620.61 1,015,930,822.04 -
武汉宜昌万科城市之光 2021 年 3 月 2022 年 12 月 1,172,084,692.00 - 570,014,689.64 -
武汉长征村 K2 2020 年 8 月 2022 年 9 月 3,899,662,604.75 2,312,973,481.78 2,606,062,303.02 -
西安城市之光 2020 年 2 月 2021 年 12 月 398,797,022.95 353,818,350.30 365,158,590.81 -
西安城市之光二期 2019 年 1 月 2021 年 9 月 494,773,629.51 504,198,059.39 222,101,587.46 -
西安大都会云境 2019 年 9 月 2021 年 12 月 3,036,667,100.00 1,810,909,331.08 2,098,683,503.94 -
西安翡翠国宾 2020 年 6 月 2021 年 9 月 7,889,664,800.00 4,282,515,763.20 5,817,126,335.02 -
西安公园大道 2019 年 11 月 2021 年 10 月 1,165,495,700.00 831,781,320.48 971,407,706.06 -
西安公园华府 2018 年 8 月 2021 年 9 月 955,059,018.62 449,094,448.05 556,389,770.26 -
西安金域东郡 2021 年 1 月 2022 年 7 月 1,001,630,446.89 - 635,409,508.18 -
西安澜岸 2020 年 1 月 2021 年 12 月 3,137,405,300.00 2,544,150,405.43 2,669,802,942.55 -
西安理想城 2021 年 2 月 2022 年 3 月 682,024,000.00 389,041,154.97 469,042,982.26 -
西安万科城 2019 年 3 月 2021 年 10 月 673,375,810.42 478,238,584.17 563,570,867.28 -
西安万科城如园 2020 年 5 月 2021 年 8 月 2,205,534,000.00 1,409,358,772.17 832,372,513.63 -
西安万科城润园 2019 年 6 月 2021 年 12 月 305,343,200.00 385,062,397.09 206,415,564.25 -
西安万科大都会一期 2020 年 1 月 2022 年 3 月 2,828,186,270.00 2,363,127,815.96 2,089,135,303.79 -
西安万科大都会二期 2019 年 9 月 2021 年 10 月 3,468,628,737.00 1,458,544,060.21 2,099,408,877.00 -
西安万科金域缇香 2020 年 8 月 2022 年 5 月 1,635,023,200.00 1,092,982,848.92 1,200,216,398.83 -
西安万科璞悦 2020 年 6 月 2022 年 12 月 1,815,932,550.00 1,317,241,572.29 1,445,855,852.86 -
西安万科雁鸣湖 2020 年 5 月 2022 年 10 月 2,297,840,000.00 1,279,945,375.60 2,100,633,435.17 -
西安万科雁鸣湖三期 2021 年 5 月 2023 年 11 月 1,207,709,303.89 137,507,270.05 672,978,494.81 -
西安万科悦府 2020 年 8 月 2023 年 6 月 1,945,437,300.00 1,208,159,763.49 1,305,060,984.26 -
西安新合新苑 2020 年 6 月 2021 年 9 月 1,987,878,800.00 1,519,308,211.52 1,639,806,355.27 -
西安悦湾 2019 年 9 月 2021 年 9 月 2,361,113,887.36 1,692,083,104.90 1,872,664,585.69 -
西安云谷 2019 年 6 月 2021 年 10 月 784,815,100.00 681,257,580.61 697,301,891.09 -
西昌万科 17 度 2019 年 11 月 2021 年 8 月 2,319,525,072.00 2,389,058,374.33 2,161,521,667.95 -
咸阳金域华府 2020 年 9 月 2021 年 11 月 2,109,904,425.35 1,105,531,674.59 1,340,293,328.59 -
厦门白鹭郡 2017 年 6 月 2021 年 11 月 3,184,987,145.45 2,747,962,182.75 2,586,570,424.24 218,728,984.43
114
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
厦门金域缇香 2018 年 11 月 2021 年 9 月 964,448,720.00 867,991,919.90 871,208,333.99 -
厦门万科广场 2018 年 12 月 2022 年 8 月 2,921,004,300.00 666,160,141.07 616,164,894.46 -
厦门万科云城 2019 年 2 月 2021 年 12 月 582,222,100.00 521,884,423.93 557,453,345.47 -
宿迁十里春风东侧地块 2020 年 4 月 2023 年 3 月 799,440,000.00 453,823,215.74 478,522,575.33 -
宿迁西湖都会 2020 年 12 月 2023 年 6 月 1,004,970,000.00 421,269,570.21 567,759,933.85 -
徐州北客运站 A 地块
2021 年 6 月 2023 年 12 月 589,697,100.00 - 293,654,400.40 -
项目
徐州北客运站 C 地块
2021 年 4 月 2023 年 12 月 943,437,300.00 - 565,748,927.34 -
项目
徐州北区客运站项目 2020 年 4 月 2022 年 12 月 1,800,000,000.00 1,071,424,642.98 1,171,334,410.27 -
徐州翡翠之光 2018 年 9 月 2021 年 12 月 3,437,394,351.25 1,109,454,888.81 2,733,467,493.24 -
徐州淮海天地 2019 年 5 月 2021 年 9 月 925,960,763.40 1,608,117,046.12 672,755,506.36 -
徐州茅村项目 5 号地
2020 年 1 月 2022 年 12 月 971,736,100.00 379,318,988.47 395,204,451.41 -
项目
徐州尚都会 2019 年 6 月 2021 年 12 月 310,590,804.00 146,406,817.70 220,003,605.92 -
徐州时代之光 2019 年 1 月 2022 年 12 月 1,154,387,500.00 582,687,821.30 588,911,518.08 -
徐州万科潮鸣 2021 年 1 月 2022 年 12 月 1,680,000,000.00 - 1,047,953,629.10 -
徐州万科熙望 2020 年 6 月 2022 年 6 月 471,452,578.70 294,436,921.90 314,127,349.12 -
烟台翠湖山晓 2021 年 4 月 2023 年 7 月 2,453,493,000.00 1,162,113,458.28 1,753,793,380.13 -
烟台翡翠大道 2021 年 1 月 2021 年 7 月 2,360,852,488.75 1,533,163,338.89 1,666,848,938.47 -
烟台翡翠观海 2021 年 3 月 2023 年 3 月 1,327,889,500.00 303,414,086.97 935,677,451.49 -
烟台翡翠长安 2020 年 4 月 2021 年 12 月 2,075,863,933.00 1,370,472,423.87 1,501,666,043.23 -
烟台墨翠府 2021 年 1 月 2023 年 6 月 1,964,252,900.00 115,822,624.85 872,966,569.73 -
烟台壹都会 2021 年 3 月 2023 年 6 月 2,027,669,800.00 - 1,209,152,193.56 -
烟台御龙山 2020 年 10 月 2022 年 12 月 1,729,961,680.15 699,615,021.79 775,901,608.99 -
烟台御龙山 D 地块 2020 年 6 月 2022 年 6 月 733,601,900.00 462,264,201.76 491,027,628.01 -
烟台芝罘万科城劝学里
2021 年 6 月 2023 年 12 月 568,918,400.00 - 208,534,392.41 -
项目
盐城翡翠云台 2019 年 6 月 2021 年 12 月 846,019,750.85 1,495,089,914.20 424,962,901.69 -
盐城聚珑东方 2021 年 5 月 2023 年 12 月 920,600,000.00 - 700,229,296.72 -
扬州 885 项目 2021 年 6 月 2023 年 12 月 739,180,000.00 - 335,208,026.76 -
扬州教投资产包 2020 年 3 月 2022 年 6 月 3,085,160,000.00 2,035,669,996.94 2,192,891,446.94 -
扬州四季都会 2020 年 10 月 2022 年 12 月 2,385,562,000.00 1,445,765,374.53 1,544,086,956.57 -
阳曲金域蓝湾 2018 年 9 月 2021 年 9 月 1,052,337,500.00 810,315,704.66 917,228,959.41 -
宜昌万科宜翠锦城 2021 年 3 月 2022 年 3 月 2,506,379,473.00 1,108,847,229.18 1,681,274,766.55 -
营口海港城 2019 年 3 月 2021 年 8 月 28,966,915.26 453,097,242.29 28,966,915.26 2,211,348.02
张家口京城上方 2020 年 6 月 2022 年 9 月 945,840,000.00 322,958,466.71 332,382,492.81 -
漳州龙海金域滨江花园 2020 年 3 月 2022 年 6 月 3,984,659,700.00 2,683,262,591.37 2,879,436,034.10 -
镇江翡翠公园 2019 年 7 月 2021 年 10 月 857,266,515.37 718,385,199.67 763,025,089.85 -
镇江翡翠江湾 2019 年 3 月 2021 年 9 月 314,274,900.00 280,116,278.95 215,789,877.79 -
镇江金域蓝湾 2019 年 12 月 2021 年 9 月 789,989,075.69 288,291,320.18 317,595,947.65 -
镇江蓝山花园 2020 年 10 月 2022 年 5 月 241,072,116.06 314,102,396.46 155,594,257.16 105,825,342.83
郑州百荣 E5 项目 2019 年 8 月 2022 年 3 月 1,846,189,900.00 785,095,315.53 860,164,144.91 -
郑州兰乔圣菲 2021 年 4 月 2022 年 6 月 428,881,552.80 962,783,315.51 241,964,317.13 -
郑州南龙湖 2021 年 4 月 2023 年 12 月 1,827,942,000.00 361,804,823.20 741,595,573.90 -
郑州万科城九期 2021 年 2 月 2023 年 3 月 2,040,000,000.00 - 1,238,829,606.04 -
郑州万科大都会 2019 年 3 月 2021 年 9 月 2,530,271,000.00 1,658,107,656.29 1,810,491,844.67 -
郑州万科大都会贤悦苑 2021 年 4 月 2023 年 10 月 1,969,652,958.18 - 838,315,889.63 -
郑州万科洛达庙项目 2020 年 4 月 2022 年 12 月 2,114,220,000.00 1,352,644,858.29 1,639,737,102.84 -
郑州万科美景金兰苑 2018 年 10 月 2021 年 8 月 1,209,900,933.53 1,819,580,687.74 617,332,514.03 -
郑州万科美景魅力之城 2019 年 7 月 2021 年 9 月 803,906,700.00 675,794,752.68 663,657,078.04 -
郑州万科民安江山府 2019 年 5 月 2021 年 10 月 3,322,596,800.00 2,290,061,882.84 2,738,971,969.35 -
郑州万科民安三度湖山 2019 年 4 月 2021 年 8 月 617,500,000.00 478,423,946.12 243,286,475.57 -
郑州万科盛德世曦 2019 年 9 月 2022 年 6 月 2,218,000,000.00 1,506,228,598.14 724,884,217.42 -
郑州未来时光 2021 年 4 月 2023 年 6 月 2,565,562,698.69 - 1,119,548,038.71 -
郑州新田项目 2020 年 10 月 2023 年 8 月 1,569,118,433.41 372,010,450.35 436,786,659.72 -
115
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
最近一期 预计下批
预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
开工时间 竣工时间
郑州云图 2020 年 3 月 2022 年 1 月 2,814,718,216.00 1,223,109,710.93 1,344,523,890.83 -
中山城市之光 2021 年 6 月 2022 年 12 月 925,177,468.15 - 558,435,271.23 -
中山金域中央 2019 年 3 月 2021 年 9 月 1,113,561,900.00 1,390,639,436.95 939,825,903.83 -
中山四季花城 2020 年 10 月 2021 年 7 月 1,492,878,000.00 1,052,559,405.38 1,242,091,927.38 -
中山西海岸 2021 年 3 月 2022 年 12 月 1,896,814,400.00 - 1,551,541,551.58 -
中山西湾汇 2019 年 3 月 2021 年 9 月 1,915,625,800.00 2,318,531,812.85 1,662,556,591.11 -
中山中央公园一期 2020 年 11 月 2022 年 12 月 854,208,300.00 547,841,306.70 609,318,322.84 -
中山中央公园二期 2021 年 3 月 2023 年 7 月 1,165,043,300.00 - 787,589,712.43 -
周口万科溥天龙堂 2020 年 3 月 2021 年 9 月 1,109,938,982.81 1,562,106,112.12 686,536,230.00 -
珠海滨海大都会花园 2020 年 3 月 2021 年 8 月 3,660,790,714.39 2,851,948,661.95 3,041,386,968.65 -
珠海翡翠中央 2018 年 6 月 2021 年 11 月 1,447,317,001.52 1,613,481,059.37 1,365,790,497.30 -
珠海海上城市 2021 年 4 月 2022 年 12 月 1,458,952,812.90 - 1,129,084,848.09 -
珠海桃源里居 2019 年 12 月 2021 年 10 月 1,054,287,374.33 892,693,695.01 935,593,518.01 -
涿州城际之光 2019 年 12 月 2021 年 10 月 2,033,000,000.00 624,694,789.29 717,787,646.50 -
涿州新辰之光 2019 年 7 月 2022 年 12 月 1,918,340,000.00 1,199,278,143.47 1,230,762,698.95 877,259,617.91
淄博临淄项目 2020 年 9 月 2022 年 8 月 1,553,730,811.76 1,255,006,133.03 1,100,710,110.83 -
淄博万科翡翠书院 2019 年 9 月 2021 年 7 月 989,456,520.95 606,214,510.88 736,885,018.81 -
其他 73,599,530,624.46 51,613,985,611.93 -
合计 728,271,057,820.75 789,400,262,617.45 2,858,438,691.24
iii 拟开发产品
预计下一期
预计开工时间 预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
竣工时间
鞍山高新万科城 2022 年 9 月 2024 年 12 月 1,390,410,859.45 727,491,632.80 386,497,838.56 -
霸州孔雀湖-77 亩地、
2022 年 3 月 2024 年 4 月 1,151,573,086.00 328,425,845.05 329,209,630.67 -
39 亩地项目
包头翡翠都会 2022 年 3 月 2023 年 12 月 4,500,000,000.00 1,458,234,680.09 1,503,600,733.02 -
北京哈洛小镇 2023 年 1 月 2025 年 1 月 2,681,526,619.48 1,664,841,249.85 1,338,152,289.81 -
长春北湖溪望东地块 2022 年 7 月 2024 年 12 月 813,370,238.51 413,213,860.30 417,705,467.67 -
长春翡翠滨江 2021 年 12 月 2024 年 6 月 1,199,000,000.00 689,128,794.57 520,970,232.63 -
长春公园都会 2021 年 8 月 2023 年 12 月 3,500,000,000.00 - 1,231,569,138.00 -
长春公主岭项目 2021 年 10 月 2023 年 7 月 4,183,550,000.00 876,978,884.65 438,345,091.10 -
长春硅谷大街项目 2021 年 9 月 2023 年 7 月 1,250,097,883.75 198,153,393.50 239,671,957.44 -
长春荣光路 59 号 2021 年 10 月 2023 年 12 月 2,000,000,000.00 - 749,583,639.77 -
长春向日葵小镇后期
2022 年 4 月 2024 年 4 月 1,636,283,008.83 238,690,000.00 250,920,097.74 -
第二批用地项目
长春向日葵小镇南郡 2022 年 4 月 2024 年 4 月 2,506,695,902.68 - 384,395,839.54 -
长春紫郡 2021 年 10 月 2023 年 12 月 621,304,614.00 1,074,550,043.50 235,573,615.01 -
长沙四季花城 2021 年 8 月 2023 年 8 月 9,329,150,000.00 1,540,356,859.85 2,139,329,333.83 -
长沙紫台 2021 年 8 月 2023 年 5 月 656,670,000.00 - 395,985,807.45 -
常州潮起东方 2021 年 8 月 2023 年 12 月 1,072,760,000.00 - 632,055,194.93 -
常州公园大道 2021 年 12 月 2024 年 6 月 2,056,850,000.00 959,473,094.30 962,700,138.99 -
成都天府公园城 2022 年 3 月 2025 年 3 月 1,355,867,870.23 1,605,395,040.60 620,257,880.18 -
重庆江南万科城二期 2021 年 8 月 2024 年 4 月 2,441,499,224.52 - 1,030,000,000.00 -
重庆界石 296 亩项目 2021 年 8 月 2023 年 12 月 2,986,675,968.29 1,387,500,000.00 1,292,540,183.04 -
重庆星光天空之城 2021 年 11 月 2024 年 6 月 2,335,831,468.00 1,036,560,000.00 1,036,935,580.80 -
重庆悦来 493 亩项目 2022 年 3 月 2024 年 12 月 1,308,987,422.58 1,952,059,890.46 580,690,000.00 -
大连东关街项目 2021 年 9 月 2023 年 12 月 1,303,505,200.00 - 642,216,019.71 -
大连海港城 2022 年 12 月 2024 年 9 月 2,510,265,751.00 530,776,906.37 530,776,906.37 47,382,362.98
东莞松悦花园 2021 年 7 月 2023 年 6 月 4,495,332,339.17 - 2,579,478,904.37 -
东莞未来之光 2021 年 7 月 2023 年 3 月 4,556,000,000.00 - 3,357,050,057.21 -
东莞瑧山悦 2021 年 7 月 2023 年 7 月 3,815,038,347.19 - 2,160,183,615.09 -
鄂州 010 项目 2021 年 11 月 2024 年 6 月 1,988,710,192.92 1,085,834,744.44 752,710,166.59 -
佛山金色梦想 2021 年 9 月 2023 年 6 月 1,506,440,083.95 564,685,109.85 681,532,554.58 -
佛山顺德万科广场 2021 年 9 月 2023 年 10 月 2,812,329,300.00 821,732,029.48 821,732,029.48 -
佛山万科南海天空之城 2021 年 8 月 2023 年 6 月 3,896,009,662.28 3,730,384,810.33 2,474,599,416.66 -
广州城市之光 2021 年 11 月 2023 年 6 月 10,794,779,802.00 10,066,545,584.85 8,998,214,305.52 -
116
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下一期
预计开工时间 预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
竣工时间
广州金茂万科魅力之城 2021 年 7 月 2023 年 3 月 9,560,360,389.62 6,307,000,000.00 6,473,561,238.22 -
广州世博汇 2021 年 10 月 2023 年 6 月 2,997,450,336.85 1,331,215,889.44 1,685,960,333.18 -
贵阳翡翠公园项目 2021 年 12 月 2024 年 6 月 1,291,781,790.00 1,877,207,776.83 639,918,887.14 -
贵阳观湖 2021 年 8 月 2023 年 12 月 1,239,307,870.00 677,270,031.55 332,976,277.55 -
贵阳万科麓山 2021 年 12 月 2024 年 6 月 3,292,095,861.00 1,841,607,322.54 1,240,257,040.93 -
贵阳溪望 2021 年 12 月 2024 年 6 月 3,370,000,000.00 1,622,097,540.13 1,622,199,680.16 -
贵阳新都荟 2021 年 10 月 2024 年 4 月 952,266,500.00 678,113,112.66 230,794,974.22 -
哈尔滨智慧未来城 2021 年 10 月 2023 年 12 月 2,685,982,503.11 1,097,044,431.12 641,821,525.53 -
哈尔滨中俄产业园项目 2021 年 7 月 2023 年 11 月 2,318,456,593.83 128,232,000.00 710,755,967.51 -
杭州湖印光年府 2021 年 9 月 2024 年 6 月 4,032,710,000.00 - 2,927,450,353.77 -
济南百脉悦府 2021 年 9 月 2023 年 10 月 1,218,980,245.35 575,174,224.06 584,227,336.47 -
济南北宸之光 2021 年 7 月 2023 年 12 月 641,890,904.29 1,222,698,881.07 301,600,000.00 -
济南雪山万科城仓湾 2021 年 10 月 2023 年 12 月 1,395,695,549.19 1,970,570,000.00 517,494,351.89 -
济南雪山万科城都会 2021 年 10 月 2023 年 11 月 3,443,700,571.81 2,574,160,000.00 1,643,732,000.15 -
嘉兴泊樾湾北地块项目 2021 年 9 月 2023 年 10 月 2,145,028,400.00 - 1,387,685,025.60 -
嘉兴湖畔隐秀 2021 年 9 月 2023 年 12 月 2,061,820,000.00 - 1,213,839,468.12 -
金华锦里江澜 2021 年 8 月 2023 年 9 月 3,612,333,418.57 - 2,464,616,199.00 -
金华锦云江汀 2021 年 8 月 2023 年 5 月 1,691,640,000.00 - 1,119,641,027.00 -
金华万诚华府 2021 年 9 月 2024 年 1 月 3,352,260,000.00 - 2,300,166,114.91 -
金华万盛华府 2021 年 9 月 2023 年 11 月 2,054,500,000.00 - 1,191,928,903.60 -
晋江万科金域国际 2021 年 7 月 2022 年 11 月 1,946,290,000.00 - 1,372,158,181.04 -
昆明昌宏西路项目 2022 年 6 月 2024 年 6 月 3,362,482,945.76 2,544,216,547.97 1,858,679,630.27 -
昆明飞虎二期 2021 年 9 月 2023 年 12 月 8,987,810,000.00 3,048,088,300.00 4,340,997,927.92 -
昆明万科城 2021 年 9 月 2023 年 11 月 2,454,724,509.51 1,180,019,302.67 1,128,398,145.46 -
昆山高尔夫项目 2021 年 9 月 2023 年 9 月 1,859,626,167.08 350,222,178.47 350,222,178.47 -
昆山未来之城 2021 年 9 月 2023 年 3 月 609,563,700.44 245,535,052.49 255,515,595.79 -
廊坊启航之光 2022 年 12 月 2024 年 12 月 771,710,000.00 336,372,513.59 337,224,280.08 223,268,419.74
临沂鲁商万科城臻园 2021 年 8 月 2023 年 12 月 875,953,179.25 652,655,484.94 230,829,995.41 -
柳州白露项目 2021 年 11 月 2023 年 12 月 3,083,395,300.00 245,885,851.79 957,963,698.91 -
眉山眉州文化村 2021 年 7 月 2023 年 6 月 4,120,876,233.00 727,624,413.26 714,022,497.66 -
眉州崇礼新城二期 2022 年 1 月 2024 年 9 月 9,950,230,100.00 1,820,787,637.22 1,749,035,804.72 -
南昌江右东方 2021 年 9 月 2023 年 5 月 1,050,000,000.00 - 534,036,461.40 -
南昌新建望城西项目 2021 年 9 月 2023 年 5 月 800,000,000.00 - 417,042,496.00 -
南京溪望城 2021 年 8 月 2024 年 5 月 2,816,506,368.00 - 1,184,023,303.11 -
南宁翡翠中央 2021 年 7 月 2023 年 6 月 4,406,475,900.00 - 2,154,665,655.22 -
南通中创北项目 2021 年 7 月 2023 年 7 月 4,167,320,000.00 2,876,293,744.80 2,974,783,710.11 -
宁波三官堂项目 2021 年 7 月 2023 年 3 月 474,128,638.30 - 346,098,900.99 -
宁波湛蓝西项目 2021 年 9 月 2023 年 12 月 899,064,028.14 - 679,996,000.00 -
三星工业区项目一 2022 年 1 月 2023 年 11 月 14,138,757,590.20 7,136,641,746.87 7,331,926,560.40 -
三星工业区项目二 2022 年 1 月 2023 年 11 月 9,740,068,392.42 4,670,032,876.23 4,493,802,443.19 -
上海安亭新镇项目 2021 年 12 月 2023 年 12 月 656,667,352.56 292,799,604.94 292,880,931.69 -
上海七宝 19-04 地块 2021 年 12 月 2024 年 8 月 2,736,000,000.00 1,323,439,597.50 1,324,705,412.55 -
深圳自行车厂项目 2021 年 8 月 2024 年 5 月 9,448,362,140.00 4,946,722,335.40 5,013,527,127.30 -
沈阳府前壹号 2021 年 8 月 2023 年 10 月 2,030,906,799.99 - 1,085,344,005.84 -
沈阳浑南新都心 1 地块 2021 年 8 月 2023 年 12 月 5,382,279,676.40 - 2,222,808,233.67 -
沈阳中德二期地块 2021 年 7 月 2023 年 6 月 821,255,447.17 - 284,822,516.88 -
沈阳中旅万科城 2022 年 3 月 2024 年 6 月 1,627,937,964.41 411,885,709.13 291,084,078.40 -
石家庄翡翠书院 2022 年 7 月 2025 年 7 月 1,500,000,000.00 1,375,947,497.86 592,207,691.05 -
石家庄翡翠书院二期 2021 年 8 月 2023 年 12 月 740,000,000.00 268,000,000.00 268,000,000.00 -
苏州城南项目 2021 年 9 月 2023 年 12 月 1,367,330,000.00 - 1,028,407,411.30 -
苏州渭塘项目 2021 年 7 月 2023 年 12 月 1,610,190,000.00 - 1,144,485,494.98 -
苏州吴中党校项目 2022 年 3 月 2024 年 6 月 1,017,328,330.01 610,639,447.23 611,173,749.42 -
太原翡翠东第 2021 年 11 月 2023 年 8 月 2,997,173,060.00 1,515,713,425.35 1,152,432,517.85 -
太原翡翠晋阳湖 2022 年 6 月 2025 年 6 月 1,009,690,000.00 421,720,000.00 421,716,083.62 -
唐山公园都会二期 2021 年 9 月 2023 年 12 月 1,146,122,300.00 595,077,691.80 600,434,356.19 -
唐山未来城 2021 年 8 月 2023 年 12 月 2,254,629,288.61 597,099,434.17 617,076,902.99 -
唐山新华道项目 2021 年 11 月 2023 年 12 月 1,283,021,000.00 348,159,649.42 350,257,410.95 -
天津宝坻 024 地块项目 2021 年 9 月 2023 年 9 月 580,617,386.15 319,300,089.76 319,859,630.01 -
天津四季滨江 2021 年 9 月 2023 年 9 月 2,325,751,806.43 1,365,159,539.13 1,292,859,134.44 -
天津万科生态之光 2021 年 7 月 2023 年 7 月 915,803,011.80 - 274,829,114.99 -
潍坊都会公园 2021 年 7 月 2023 年 12 月 2,106,700,000.00 - 647,847,815.60 -
117
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下一期
预计开工时间 预计总投资 期初数 期末数 跌价准备
竣工时间
渭南万科锦宸 2021 年 8 月 2023 年 5 月 1,846,940,000.00 - 445,585,449.74 -
温州映象广场 2021 年 8 月 2024 年 3 月 2,464,730,000.00 - 1,446,244,663.48 -
温州映象广场Ⅱ 2021 年 7 月 2024 年 2 月 762,300,000.00 - 394,127,580.00 -
乌鲁木齐都会未来城 2021 年 8 月 2023 年 12 月 6,882,956,640.00 2,053,000,000.00 2,701,290,270.61 -
乌鲁木齐璟曜里 2021 年 7 月 2023 年 9 月 882,569,339.02 638,300,792.88 491,404,889.30 -
乌鲁木齐天山府二期 2021 年 8 月 2023 年 7 月 540,855,979.55 286,883,070.17 307,360,908.26 -
乌鲁木齐天山府三期 2021 年 7 月 2023 年 12 月 1,000,000,000.00 488,100,000.00 490,909,708.15 -
无锡宛山湖 2021 年 11 月 2024 年 3 月 1,600,000,000.00 1,844,389,761.12 959,674,700.87 -
芜湖信达万科樾江望 2021 年 9 月 2023 年 8 月 3,002,820,000.00 - 1,833,038,545.00 -
武汉汉口传奇 2021 年 8 月 2023 年 9 月 1,901,288,644.86 855,271,182.51 1,108,959,716.93 -
武汉金域湖庭 2022 年 1 月 2024 年 1 月 1,035,209,245.84 530,442,848.48 618,361,201.36 -
武汉万科理想城后期 2021 年 10 月 2024 年 3 月 710,000,000.00 - 206,800,000.00 -
武汉万科云城 2021 年 12 月 2023 年 12 月 1,171,481,773.28 592,461,559.58 587,831,265.49 -
西安泾河新城 89 亩地块 2021 年 7 月 2024 年 4 月 1,617,815,815.14 - 647,515,000.00 -
西安泾河新城 57 亩地块 2021 年 7 月 2024 年 7 月 1,034,341,258.86 - 413,985,000.00 -
西安理想城 2021 年 9 月 2023 年 11 月 4,551,798,469.41 1,095,526,491.65 1,121,695,235.67 -
西安万科四季花城 2021 年 9 月 2023 年 6 月 3,950,830,000.00 - 1,316,331,688.87 -
西安万科未来星光 2021 年 9 月 2023 年 10 月 2,236,990,000.00 - 958,015,566.92 -
西昌万科 17 度 2021 年 10 月 2023 年 9 月 4,587,600,000.00 986,398,709.38 966,398,709.38 -
宿迁昆仑上观 2021 年 10 月 2023 年 12 月 3,950,000,000.00 - 2,200,994,120.00 -
徐州昆仑 2021 年 8 月 2023 年 9 月 4,230,000,000.00 - 2,972,757,655.25 -
烟台天越湾 2021 年 8 月 2024 年 6 月 5,468,114,600.00 1,871,895,777.06 1,898,627,956.10 -
盐城聚珑东方 2021 年 9 月 2023 年 12 月 1,851,970,000.00 1,565,097,858.56 989,446,622.94 -
盐城星汇东方 2021 年 8 月 2023 年 12 月 3,400,034,500.00 1,918,950,000.00 2,005,240,944.29 -
扬州 885 项目 2021 年 10 月 2023 年 12 月 940,780,000.00 609,898,787.38 282,864,421.79 -
扬州如园 2021 年 7 月 2023 年 5 月 940,978,973.00 - 503,996,583.95 -
镇江翡翠公园 2021 年 8 月 2023 年 7 月 1,611,221,161.60 914,671,331.39 914,616,257.83 -
郑州北龙湖 69 亩项目 2021 年 11 月 2024 年 7 月 3,032,724,643.00 - 1,950,000,000.00 -
郑州老鸦陈 93 亩项目 2021 年 9 月 2023 年 12 月 4,257,085,165.60 2,132,943,945.00 2,238,910,688.71 -
郑州理想拾光 2021 年 8 月 2024 年 4 月 1,274,658,936.00 - 490,104,170.00 -
郑州南龙湖 2021 年 12 月 2024 年 8 月 1,042,058,000.00 553,107,521.90 422,537,559.32 -
郑州万科民安三度湖山 2023 年 8 月 2025 年 8 月 2,934,200,000.00 548,994,540.51 508,407,050.95 -
郑州新田项目 2022 年 10 月 2025 年 6 月 1,535,100,000.00 282,498,494.90 332,003,442.64 -
郑州长基云庐 2021 年 9 月 2024 年 4 月 812,005,300.00 221,354,263.87 267,646,149.45 -
中山城市之光 2021 年 7 月 2023 年 7 月 1,144,956,041.29 - 655,070,565.11 -
中山中央公园二期 2021 年 8 月 2024 年 3 月 1,122,986,700.00 1,451,333,580.00 759,158,739.42 -
周口万科溥天龙堂三期 2021 年 9 月 2023 年 6 月 1,230,000,000.00 315,405,961.54 299,674,115.27 -
珠海海上城市 2021 年 8 月 2023 年 12 月 2,384,431,233.40 2,760,318,191.24 1,845,313,267.46 -
珠海琴澳传奇 2021 年 8 月 2023 年 6 月 4,147,697,800.00 - 3,016,416,517.00 -
珠海星光海岸花园 2021 年 9 月 2023 年 9 月 2,041,626,800.00 - 1,362,324,426.55 -
淄博临淄项目 2021 年 10 月 2023 年 11 月 1,199,255,603.24 - 318,032,467.15 -
其他 82,900,855,826.54 24,568,153,560.61 -
合计 202,497,543,831.89 190,011,820,838.40 270,650,782.72
118
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
8 合同资产
(1) 合同资产按性质分析如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
建造合同 8,829,125,392.05 6,162,549,680.11
本集团的合同资产主要涉及本集团与不同客户的建造合同。本集团根据合同约定履行建造义
务，并按约定收取款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账
款。
本集团的合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手
方，本集团持续评估各项合同资产的信用风险，管理层认为截止 2021 年 6 月 30 日合同资产
信用风险较小，因此未计提坏账准备。
(2) 合同资产本期的重大变动：
项目 2021 年 1 - 6 月
期初金额 6,162,549,680.11
期初确认的合同资产于本期结算 (2,069,414,034.28)
由于履约进度计量的变化而增加的金额 8,355,308,625.71
本期增加并结算金额 (3,619,318,879.49)
期末金额 8,829,125,392.05
9 持有待售资产
2021 年 6 月 30 日
账面价值 公允价值
投资性房地产 6,334,727,583.46 7,956,305,000.00
2020 年 12 月 31 日
账面价值 公允价值
投资性房地产 6,334,727,583.46 7,956,305,000.00
于本报告期内，持有待售资产未发生减值；本集团不存在与持有待售资产相关的其他综合收
益。
119
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
10 其他流动资产
本集团的其他流动资产主要为合同取得成本和待抵扣增值税。
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
合同取得成本 7,672,899,131.71 6,307,455,093.06
待抵扣增值税 15,926,974,166.35 16,352,912,192.77
其他 849,226.08 2,309,350.13
合计 23,600,722,524.14 22,662,676,635.96
合同取得成本本期变动：
佣金支出
期初余额 6,307,455,093.06
本期增加 3,029,964,846.72
本期摊销 (1,641,239,752.41)
合并范围变化 (23,281,055.66)
期末余额 7,672,899,131.71
本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，本集
团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
本集团的其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形。
11 其他权益工具投资
本集团出于战略目的而计划长期持有下述权益投资，本集团将其指定为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产。
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
绿景 (中国) 地产投资有限公司 504,903,129.78 582,798,668.63
Cushman & Wakefield plc 1,192,929,979.68 1,018,438,498.48
合计 1,697,833,109.46 1,601,237,167.11
计入其他综合收益的
其他综合收益转入 其他综合收益转入
项目名称 本期确认的股利收入 累计利得或损失
留存收益的金额 留存收益的原因
(损失以“( )”号填列)
绿景 (中国) 地产投资有限公司 - (42,279,000.00) - -
Cushman & Wakefield plc - (43,221,055.57) - -
120
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
12 其他非流动金融资产
其他非流动金融资产为本集团计划长期持有的若干项股票投资，及不具有重大影响的股权投
资，本集团将其计入公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。
13 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
对合营企业的投资 65,267,576,088.76 66,029,894,844.22
对联营企业的投资 76,745,958,795.95 75,865,295,411.54
合计 142,013,534,884.71 141,895,190,255.76
(2) 长期股权投资本期变动情况分析如下：
2021 年 6 月 30 日
被投资单位
联营企业 合营企业 合计
期初余额 75,865,295,411.54 66,029,894,844.22 141,895,190,255.76
本期变动
- 追加投资 1,387,472,872.02 3,532,590,505.59 4,920,063,377.61
- 减少投资 (593,276,727.33) (374,246,072.60) (967,522,799.93)
- 权益法下确认的投资收益 1,054,979,436.50 1,156,546,740.16 2,211,526,176.66
- 权益法下确认的其他综合收益 1,225,702,297.35 - 1,225,702,297.35
- 宣告发放现金股利或利润 (2,035,578,677.42) (4,890,285,804.76) (6,925,864,482.18)
- 合并抵消 (158,635,816.71) (186,924,123.85) (345,559,940.56)
期末余额 76,745,958,795.95 65,267,576,088.76 142,013,534,884.71
减值准备期末余额 - - -
121
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
14 投资性房地产
按成本计量的投资性房地产
已完工 在建 合计
原值
期初余额 56,578,668,614.16 30,078,432,579.82 86,657,101,193.98
本期增加
- 存货等其他转入 1,571,385,616.27 - 1,571,385,616.27
- 建筑成本 - 1,922,102,706.00 1,922,102,706.00
- 完工转入 4,860,104,785.00 (4,860,104,785.00) -
合并范围变化 4,513,737,831.41 (318,816,616.81) 4,194,921,214.60
本期减少 (310,586,620.04) (2,991,103,874.56) (3,301,690,494.60)
汇兑调整 (5,092,012.07) - (5,092,012.07)
期末余额 67,208,218,214.73 23,830,510,009.45 91,038,728,224.18
累计折旧
期初余额 5,076,843,490.00 - 5,076,843,490.00
本期计提 1,039,946,413.53 - 1,039,946,413.53
汇兑调整 (1,140,079.73) - (1,140,079.73)
本期减少 (59,735,993.33) - (59,735,993.33)
期末余额 6,055,913,830.47 - 6,055,913,830.47
投资性房地产减值
期初余额 131,140,472.72 1,494,978,202.06 1,626,118,674.78
本期计提 - - -
本期转出 - (1,494,978,202.06) (1,494,978,202.06)
期末余额 131,140,472.72 - 131,140,472.72
账面价值
期末账面价值 61,021,163,911.54 23,830,510,009.45 84,851,673,920.99
期初账面价值 51,370,684,651.44 28,583,454,377.76 79,954,139,029.20
于 2021 年 6 月 30 日本集团用于银行借款抵押的投资性房地产人民币 8,708,378,835.29 元
(2020 年 12 月 31 日：人民币 8,877,297,405.61 元) 。
于 2021 年 6 月 30 日 本 集 团 未 办 妥 产 权 证 的 投 资 性 房 地 产 账 面 价 值 为 人 民 币
9,265,692,006.29 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 9,139,963,818.78 元)，本集团正在为该等
投资性房地产办理产权证。
于 2021 年 6 月 30 日本集团无因担保使用受限的投资性房地产 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
122
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
15 固定资产
酒店、房屋及 机器设备及
装修费 电子设备 其他设备 合计
建筑物 运输工具
账面原值
期初余额 14,686,605,186.35 286,335,634.85 786,835,301.47 762,550,494.26 561,185,253.03 17,083,511,869.96
本期增加 317,311,028.26 22,357,103.18 30,733,546.04 48,676,134.49 45,328,952.37 464,406,764.34
- 购置 - 5,435,316.52 27,790,485.37 48,676,134.49 45,328,952.37 127,230,888.75
- 存货 / 在建工程
317,311,028.26 16,921,786.66 2,943,060.67 - - 337,175,875.59
转入
本期减少 (46,155,388.29) (13,583,769.25) (4,876,493.56) (11,180,983.29) (9,906,107.08) (85,702,741.47)
合并范围变化 - - 1,560,952.91 599,501.92 938,359.48 3,098,814.31
汇兑调整 - (309,147.74) (25,376.31) (44,750.84) (591,823.50) (971,098.39)
期末余额 14,957,760,826.32 294,799,821.04 814,227,930.55 800,600,396.54 596,954,634.30 17,464,343,608.75
累计折旧
期初余额 3,148,427,862.84 166,849,448.51 356,724,536.75 507,297,295.73 326,869,983.96 4,506,169,127.79
本期计提 261,901,881.73 13,664,671.18 30,193,638.80 51,455,106.06 34,373,425.84 391,588,723.61
本期减少 (6,186,678.03) (11,518,061.46) (3,389,161.00) (8,395,189.09) (3,330,122.83) (32,819,212.41)
合并范围变化 - - 1,303,516.44 732,403.18 797,956.32 2,833,875.94
汇兑调整 - (125,448.64) (16,448.29) (33,456.20) (174,110.99) (349,464.12)
期末余额 3,404,143,066.54 168,870,609.59 384,816,082.70 551,056,159.68 358,537,132.30 4,867,423,050.81
账面价值
期末账面价值 11,553,617,759.78 125,929,211.45 429,411,847.85 249,544,236.86 238,417,502.00 12,596,920,557.94
期初账面价值 11,538,177,323.51 119,486,186.34 430,110,764.72 255,253,198.53 234,315,269.07 12,577,342,742.17
于 2021 年 6 月 30 日本集团用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的固定资产账面价值
为人民币 454,206,452.15 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 460,684,085.82 元) 。
于 2021 年 6 月 30 日本集团没有暂时闲置的固定资产 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
于 2021 年 6 月 30 日本集团没有通过经营租赁租出的固定资产 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
于 2021 年 6 月 30 日本集团没有持有待售的固定资产 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
于 2021 年 6 月 30 日本集团未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币 757,732,493.90 元
(2020 年 12 月 31 日：人民币 1,771,237,992.01 元) 。
123
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
16 在建工程
2021 年 6 月 30 日
账面余额 减值准备 账面价值
物流冷库 1,408,583,639.41 - 1,408,583,639.41
租入经营性物业 1,519,901,032.41 - 1,519,901,032.41
其他 864,032,002.27 - 864,032,002.27
合计 3,792,516,674.09 - 3,792,516,674.09
2020 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值
物流冷库 801,693,672.67 - 801,693,672.67
租入经营性物业 1,792,482,122.37 - 1,792,482,122.37
其他 642,674,543.34 - 642,674,543.34
合计 3,236,850,338.38 - 3,236,850,338.38
本期在建工程转入固定资产及长期待摊费用人民币 794,548,103.96 元 (2020 年 1 - 6 月：人民
币 1,542,519,775.55 元) 。
于 2021 年 6 月 30 日本集团用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的在建工程账面价值
为人民币 91,941.86 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 91,941.86 元) 。
124
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
17 租赁
本集团作为承租人的租赁情况
使用权资产
项目 房屋建筑物及其他
账面原值
期初余额 29,346,739,317.57
本期增加 1,097,475,750.49
本期减少 (373,972,508.40)
合并范围变化 (1,923,466.28)
期末余额 30,068,319,093.38
累计折旧
期初余额 4,136,620,084.52
本期增加 1,136,682,545.88
本期减少 (69,586,985.95)
合并范围变化 (641,155.43)
期末余额 5,203,074,489.02
账面价值
期末账面价值 24,865,244,604.36
期初账面价值 25,210,119,233.05
租赁负债
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
长期租赁负债 26,286,375,744.68 26,174,202,649.53
减：一年内到期的租赁负债 五、30 1,750,414,510.23 1,584,256,953.55
合计 24,535,961,234.45 24,589,945,695.98
本集团租用房屋及建筑物作为自用办公场所，以及作为长租公寓、产业办公、商业进行转租。
办公场所租赁通常为期 5 年，用于转租的租赁期为 10 至 20 年不等。部分租赁包括合同期限结
束后续租相同期限的选择权。
短期租赁或低价值租赁
本集团还租用办公楼及其他设备，租赁期为 1 至 3 年不等。这些租赁为短期租赁或低价值资产
租赁。本集团已选择对这些租赁不确认使用权资产和租赁负债。
125
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
18 无形资产
土地使用权 特许经营权 其他 合计
账面原值
期初余额 5,837,875,540.03 676,537,570.38 1,123,348,222.27 7,637,761,332.68
本期增加 188,626,971.64 - 17,103,625.53 205,730,597.17
本期减少 - - (16,981.13) (16,981.13)
合并范围变化 - - 48,463,849.50 48,463,849.50
汇兑调整 (2,801,200.00) - (65,819.82) (2,867,019.82)
期末余额 6,023,701,311.67 676,537,570.38 1,188,832,896.35 7,889,071,778.40
累计摊销
期初余额 552,131,606.64 509,119,429.66 488,728,980.80 1,549,980,017.10
本期增加 72,358,021.34 33,553,212.44 56,423,836.35 162,335,070.13
本期减少 - - (7,075.48) (7,075.48)
汇兑调整 (43,632.53) - (15,175.93) (58,808.46)
期末余额 624,445,995.45 542,672,642.10 545,130,565.74 1,712,249,203.29
账面价值
期末账面价值 5,399,255,316.22 133,864,928.28 643,702,330.61 6,176,822,575.11
期初账面价值 5,285,743,933.39 167,418,140.72 634,619,241.47 6,087,781,315.58
本集团 本期 用于 银行 借款 抵押 或对 外担 保的 使用 权受 限的 无形 资产账 面价 值为 人民 币
48,448,864.72 元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 49,072,536.10 元) 。
本集团无形资产-其他主要为待执行物业管理合同。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团无未办妥产权证的土地使用权 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
19 商誉
本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购了万科海外投资控股有限公司 (原称南
联地产控股有限公司、万科置业 (海外) 有限公司) 75%的权益。合并成本超过按比例获得万科
海外投资控股有限公司的可辨认资产、负债公允价值的差额确认为本集团的商誉。本期的变动
为汇率变化影响所致。
于期末资产负债表日，本集团对商誉执行了减值测试，并未发现减值。
20 长期待摊费用
2020 年 2021 年
本期增加 本期摊销额
12 月 31 日 6 月 30 日
租赁资产改良支出 8,947,760,570.31 1,238,787,851.89 963,690,435.39 9,222,857,986.81
126
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
21 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 递延所得税资产和递延所得税负债
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
递延所得税资产：
可弥补亏损 53,811,545,773.16 13,452,886,443.29 46,251,692,536.24 11,562,923,134.06
减值准备 2,035,430,074.48 508,857,518.62 2,778,528,961.52 694,632,240.38
预提成本 6,909,991,267.52 1,727,497,816.88 7,175,420,661.84 1,793,855,165.46
土地增值税清算准备 47,716,805,542.08 11,929,201,385.52 46,378,875,896.08 11,594,718,974.02
未实现内部交易利润 4,510,911,508.08 1,127,727,877.02 5,229,832,474.68 1,307,458,118.67
其他 2,594,040,761.80 648,510,190.45 2,327,371,481.08 581,842,870.27
合计 117,578,724,927.12 29,394,681,231.78 110,141,722,011.44 27,535,430,502.86
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
(以“( )”号填列) (以“( )”号填列) (以“( )”号填列) (以“( )”号填列)
递延所得税负债：
收购公司公允价值变动 (471,483,268.97) (117,870,817.24) (528,481,813.68) (132,120,453.42)
代扣代缴所得税 (1,986,187,710.51) (99,309,385.53) (1,987,009,379.18) (99,350,468.96)
合计 (2,457,670,979.48) (217,180,202.77) (2,515,491,192.86) (231,470,922.38)
(2) 未确认递延所得税资产明细
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
类别
暂时性差异 递延所得税资产 暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 7,352,919,825.59 1,838,229,956.40 6,348,280,131.16 1,587,070,032.79
可抵扣暂时性差异 4,977,247,302.75 1,244,311,825.69 6,423,023,697.44 1,605,755,924.36
合计 12,330,167,128.34 3,082,541,782.09 12,771,303,828.60 3,192,825,957.15
(3) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
2021 - 210,925,985.76
2022 487,687,245.57 1,088,492,535.86
2023 930,616,266.66 1,009,106,014.29
2024 1,690,132,086.52 1,859,634,379.98
2025 2,160,658,583.96 2,180,121,215.27
2026 2,083,825,642.88 -
合计 7,352,919,825.59 6,348,280,131.16
127
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(4) 于 2021 年 6 月 30 日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的未确认递
延所得税负债的暂时性差异为人民币约 158.15 亿元 (2020 年：人民币 175.59 亿元) 。由于本
公司能够控制这些子公司的股利政策，且管理层预期这部份利润在可预见的未来很可能不会进
行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 10.86 亿元 (2020 年：人民币
12.17 亿元) 确认递延所得税负债。
22 其他非流动资产
于 2021 年 6 月 30 日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款和股权收购
预付款。
23 短期借款
(1) 短期借款分类：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
原币 折人民币 原币 折人民币
银行借款
信用借款
- 人民币 - - 10,000,000.00 10,000,000.00
- 港币 4,098,820,833.33 3,397,922,470.83 4,097,329,166.67 3,415,943,326.25
抵押借款*1
- 港币 1,482,250,000.00 1,228,785,250.00 1,482,250,000.00 1,235,751,825.00
- 马来西亚币 - - 360,000,000.00 582,228,000.00
质押借款*1
- 人民币 5,000,000.00 5,000,000.00 11,861,879.77 11,861,879.77
- 美元 284,928,939.79 1,842,322,031.76 - -
小计 6,474,029,752.59 5,255,785,031.02
其他借款
信用借款
- 人民币 14,352,593,000.00 14,352,593,000.00 19,783,000,000.00 19,783,000,000.00
小计 14,352,593,000.00 19,783,000,000.00
加：借款应付利息 10,592,708.46 72,751,811.09
合计 20,837,215,461.05 25,111,536,842.11
*1 以上抵押借款和质押借款由本公司的子公司持有的存货提供抵押担保，由本公司持有的
子公司股权、子公司享有的学费收益权和货币资金提供质押担保。
(2) 本集团本期末无逾期未偿还的短期借款情况 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
128
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
24 应付票据
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
商业承兑汇票 272,490,267.81 607,112,827.28
25 应付账款
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应付地价 50,643,002,350.50 51,256,100,605.33
应付及预提工程款 245,723,261,435.87 233,052,850,672.46
质量保证金 5,682,502,963.62 5,100,534,965.49
应付及预提销售佣金 3,829,787,651.52 4,919,135,018.70
其他 1,172,430,588.25 1,355,881,089.68
合计 307,050,984,989.76 295,684,502,351.66
本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
26 合同负债
(1) 合同负债分类
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
杭州五常车辆段项目 2021 年 12 月 51% 12,477,429,317.14 8,624,942,695.22
福州台江排尾项目 2021 年 12 月 90% 10,349,230,809.31 9,571,768,422.21
西安翡翠国宾 2021 年 9 月 100% 9,258,191,541.37 9,239,257,286.43
温州翡翠天地Ⅰ期 2021 年 12 月 98% 7,877,388,684.87 7,263,532,148.21
杭州良渚文化村 2021 年 12 月 72% 6,697,319,306.54 7,405,044,447.87
北京城市之光东望 2021 年 12 月 68% 6,576,368,473.25 4,471,407,471.08
广州城市之光 2021 年 12 月 26% 6,334,726,672.24 3,376,393,408.16
苏州向阳路项目 2021 年 11 月 93% 6,048,811,747.98 5,989,450,827.80
南宁金域中央 2021 年 8 月 89% 5,765,212,533.28 6,455,127,287.84
昆明万科城 2022 年 1 月 56% 5,602,429,125.06 6,726,250,373.66
沈阳首府云城 2021 年 7 月 72% 5,491,365,131.57 5,302,375,873.10
南宁万科城 2021 年 10 月 65% 4,971,999,940.64 4,606,753,294.77
南通胜利路西地块 2022 年 1 月 85% 4,913,950,408.64 2,488,601,694.89
台州万科城 2021 年 9 月 91% 4,880,751,252.63 4,224,978,766.99
武汉翡翠滨江 2022 年 12 月 40% 4,531,183,665.75 2,538,395,692.15
宁波镇海骆驼项目 2024 年 1 月 78% 4,461,815,027.12 2,424,586,720.08
西安大都会云境 2022 年 1 月 92% 4,396,916,160.71 4,297,499,517.23
129
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
成都公园传奇 2021 年 9 月 78% 4,332,998,418.05 3,708,321,912.63
成都天府万科城 1 期 2021 年 9 月 56% 4,183,273,448.15 2,881,493,870.17
郑州万科民安江山府 2021 年 12 月 98% 4,153,105,446.66 4,031,277,209.35
宁波海曙段塘项目 2022 年 9 月 96% 4,108,769,215.49 1,736,198,729.77
无锡翡翠之光 2021 年 12 月 96% 4,059,645,902.96 3,303,951,552.73
南宁星都荟 2021 年 7 月 76% 4,038,684,744.73 3,855,875,785.66
东莞万科金域东方 2022 年 4 月 88% 4,029,119,450.01 1,549,219,980.15
兰州万科城 2021 年 11 月 72% 4,012,146,058.75 3,352,352,054.81
佛山金域蓝湾西区 2021 年 8 月 78% 3,939,793,929.06 3,386,858,584.25
武汉长征村 K2 2022 年 9 月 68% 3,780,656,716.40 2,739,339,631.03
东莞长安莲湖路项目 2021 年 12 月 93% 3,768,522,574.99 1,574,805,616.77
包头中央公园 2021 年 12 月 70% 3,768,462,977.34 2,299,954,168.00
南通海上明月 2022 年 12 月 78% 3,751,022,913.12 2,494,581,520.92
南京万科翡翠滨江 2023 年 6 月 64% 3,618,022,364.38 1,373,539,572.42
武汉万科金域国际 2021 年 9 月 41% 3,606,728,961.73 6,364,059,652.12
重庆森林公园 2021 年 12 月 81% 3,550,734,529.35 2,480,397,023.05
石家庄翡翠书院 2022 年 6 月 47% 3,524,767,494.60 2,858,651,829.48
武汉汉口传奇 2021 年 10 月 53% 3,481,557,420.52 4,379,845,890.46
苏州安元路项目 2021 年 12 月 72% 3,466,225,383.19 2,221,295,121.11
深圳瑧山海 2022 年 12 月 55% 3,397,601,228.39 1,869,187,300.87
成都天府公园城 2022 年 6 月 36% 3,396,567,235.99 1,462,473,457.06
贵阳翡翠公园项目 2021 年 9 月 43% 3,389,174,751.84 2,478,612,556.10
西安澜岸 2021 年 12 月 84% 3,297,017,093.70 3,242,807,725.10
青岛新都会 2021 年 9 月 75% 3,278,123,684.35 2,963,453,449.44
北京翡翠西湖雲庐 2023 年 3 月 70% 3,274,131,781.59 2,087,563,334.62
扬州教投资产包 2022 年 6 月 100% 3,254,633,752.74 2,669,681,498.50
泉州城市之光 2021 年 8 月 39% 3,237,001,200.73 2,614,261,477.15
深圳万科西望 2023 年 11 月 44% 3,236,916,118.48 -
绍兴大都会 2021 年 9 月 98% 3,231,389,147.60 3,199,411,525.62
杭州金茂万科新都会 2021 年 12 月 91% 3,185,804,079.76 2,762,877,320.58
武汉万科新都会 2022 年 4 月 44% 3,179,541,846.78 1,833,558,439.47
南京南站项目 2022 年 9 月 89% 3,175,249,193.96 2,406,675,374.51
临沂新都会项目 2022 年 8 月 88% 3,145,132,562.22 2,748,931,532.00
深圳万科星城 2021 年 9 月 49% 3,141,990,558.62 5,067,218,953.07
昆山夏驾河项目 2021 年 12 月 75% 3,085,764,010.07 1,719,561,144.34
宁波东潮之滨 2022 年 10 月 93% 3,072,342,378.73 1,215,088,207.12
上海华漕项目 2021 年 12 月 82% 3,023,808,180.20 2,991,973,317.82
郑州万科大都会 2021 年 12 月 87% 2,995,885,730.36 2,897,393,008.43
嘉兴香樟东地块项目 2022 年 7 月 98% 2,987,482,311.77 2,104,308,531.37
台州董家洋西项目 2022 年 8 月 59% 2,932,391,917.35 1,620,161,582.27
130
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
上海青藤公园 2021 年 12 月 77% 2,930,449,438.73 4,342,061,586.92
上海安亭新镇项目 2022 年 3 月 49% 2,883,456,913.05 997,622,539.86
长沙金色梦想 2021 年 9 月 74% 2,851,808,302.80 3,827,588,549.79
贵阳新都荟 2022 年 11 月 40% 2,839,245,093.68 2,784,000,128.03
石家庄新都会 2021 年 12 月 100% 2,806,350,910.49 2,782,541,611.55
南京万科燕语光年 2023 年 6 月 64% 2,733,577,690.54 -
成都锦绣 2021 年 12 月 25% 2,725,606,120.76 1,494,801,421.56
广州海上明月项目 2021 年 9 月 100% 2,722,538,380.41 3,337,403,416.72
天津西华府 2021 年 9 月 62% 2,711,845,152.30 3,484,817,324.59
昆明翡翠滨江 2021 年 9 月 86% 2,707,215,288.63 3,260,780,819.97
佛山万科南海天空之城 2022 年 12 月 23% 2,702,313,765.42 741,008,342.45
大连翡翠都会 2023 年 12 月 73% 2,696,047,293.73 2,298,635,265.52
石家庄翡翠公园 2022 年 6 月 88% 2,658,438,612.05 2,240,056,441.07
济南万科山望 2021 年 9 月 32% 2,654,945,550.41 1,821,233,673.58
长沙魅力之城 2021 年 8 月 78% 2,632,221,396.29 3,540,918,574.77
无锡翡翠东方 2022 年 12 月 55% 2,631,615,987.78 2,303,096,229.19
石家庄嘉实万科紫台 2023 年 1 月 95% 2,605,194,784.18 1,874,105,861.25
佛山金域世家 2021 年 9 月 67% 2,603,124,950.30 2,173,782,797.88
宁波滨盛臻园 2022 年 4 月 49% 2,569,861,595.99 1,693,811,092.82
烟台翡翠长安 2021 年 12 月 94% 2,558,961,530.31 2,057,550,383.63
常州教育小镇项目 2022 年 9 月 71% 2,545,916,242.72 1,358,999,122.16
天津翡翠紫台 2021 年 12 月 96% 2,536,165,982.83 2,521,221,836.37
西安万科大都会二期 2021 年 12 月 98% 2,505,096,601.16 2,306,163,379.10
郑州万科盛德世曦 2022 年 6 月 97% 2,493,282,099.29 2,786,952,412.51
太原春和景明 2022 年 6 月 58% 2,483,024,734.69 2,293,724,105.18
西安万科雁鸣湖 2022 年 11 月 41% 2,467,991,335.96 1,920,879,249.78
渭南万科城 2022 年 9 月 35% 2,455,068,146.04 1,125,182,215.95
唐山未来城 2021 年 12 月 47% 2,420,425,334.41 1,871,411,101.92
咸阳金域华府 2021 年 12 月 98% 2,417,210,664.28 1,899,131,700.40
贵阳万科麓山 2023 年 9 月 35% 2,388,532,281.49 3,156,678,835.47
郑州万科洛达庙项目 2022 年 12 月 91% 2,346,742,253.78 1,705,839,630.34
扬州四季都会 2022 年 12 月 83% 2,337,522,033.56 1,120,776,983.83
常州皇粮浜地块 2022 年 9 月 96% 2,329,523,185.04 1,293,137,133.82
台州董家洋东项目 2022 年 10 月 28% 2,327,114,281.05 893,260,338.10
烟台翡翠大道 2021 年 7 月 20% 2,322,583,758.51 2,219,645,685.31
兰州璞悦澜岸 2021 年 12 月 83% 2,320,098,788.95 1,717,717,863.56
杭州瓶窑项目 2022 年 3 月 94% 2,279,952,547.75 -
海宁桂语东方二期 2021 年 7 月 77% 2,279,489,643.90 2,137,831,729.53
中山西湾汇 2021 年 10 月 38% 2,236,452,431.34 2,715,189,128.25
惠州金枫花园 2021 年 11 月 57% 2,233,502,173.90 1,326,009,172.57
131
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
太原城市之光 2021 年 12 月 54% 2,211,541,251.79 2,240,056,406.07
唐山翡翠蓝山 2021 年 10 月 82% 2,211,038,421.26 2,177,122,878.26
西安万科悦府 2023 年 6 月 96% 2,152,324,307.88 1,672,935,140.42
吉林万科城 2022 年 12 月 29% 2,147,101,080.73 1,669,349,698.87
太原蓝湾传奇 2022 年 10 月 75% 2,131,006,633.64 1,856,098,831.24
无锡南门 44-1
2022 年 6 月 81% 2,089,232,667.19 1,321,191,586.49
地块项目
西安万科大都会一期 2022 年 3 月 68% 2,086,885,496.75 2,517,541,012.00
西安悦湾 2021 年 9 月 83% 2,068,877,930.81 1,882,552,822.74
天津叠彩道 2022 年 3 月 88% 2,057,887,231.70 1,730,655,739.90
大连钻石湾 2021 年 12 月 83% 2,039,320,248.89 1,817,102,663.28
珠海滨海大都会花园 2021 年 8 月 55% 2,032,039,742.91 533,774,420.31
徐州北区客运站项目 2022 年 12 月 98% 1,992,525,132.87 905,419,082.01
合肥中央公馆 2021 年 9 月 71% 1,990,217,336.89 -
温州瑞安西岙村地块 2022 年 9 月 51% 1,978,553,326.76 1,216,080,975.97
淄博万科翡翠书院 2021 年 9 月 91% 1,974,809,319.12 2,129,464,476.54
成都万科润园 2021 年 10 月 95% 1,971,559,033.81 1,028,934,692.71
晋江金域滨江三期 2021 年 12 月 100% 1,947,191,484.65 1,945,191,168.59
徐州翡翠之光 2021 年 12 月 62% 1,934,885,968.14 1,954,259,039.79
西昌万科 17 度 2021 年 9 月 22% 1,906,102,749.57 2,468,459,172.68
郑州万科城九期 2023 年 3 月 71% 1,899,141,200.99 -
嘉兴都会东方 2022 年 6 月 87% 1,898,518,052.15 1,237,151,509.16
昆明昌宏西路项目 2022 年 3 月 26% 1,882,999,955.40 875,073,495.96
烟台翠湖山晓 2023 年 7 月 48% 1,851,295,025.94 1,429,561,612.07
成都万科锦园 2021 年 12 月 100% 1,841,886,150.57 1,512,787,456.04
石家庄公园都会 2022 年 1 月 83% 1,832,068,156.95 1,594,132,691.47
唐山港岛中心 2021 年 12 月 72% 1,821,418,320.17 1,404,043,056.53
武汉万科云城 2021 年 12 月 36% 1,810,332,474.10 2,587,979,244.80
重庆悦来 493 亩项目 2022 年 9 月 30% 1,807,766,566.43 657,462,167.15
兰州万科璞悦臻园 2021 年 12 月 86% 1,807,130,251.09 1,354,637,506.84
长春公主岭项目 2022 年 3 月 25% 1,800,331,952.90 1,201,654,316.98
太原中央公园 2022 年 6 月 96% 1,791,917,242.10 1,690,851,824.76
威海翡翠公园 2021 年 12 月 84% 1,789,993,576.55 1,969,931,705.10
福州又一城 2021 年 12 月 23% 1,788,174,761.65 1,296,431,420.24
天津西庐北 2021 年 12 月 91% 1,779,906,703.33 1,777,884,810.67
沈阳中旅万科城 2021 年 12 月 19% 1,778,245,791.89 1,126,457,852.93
合肥高第 2022 年 8 月 95% 1,759,930,574.29 1,293,445,561.49
西安万科金域缇香 2022 年 5 月 94% 1,743,325,045.22 992,288,643.96
昆山未来之城 2021 年 10 月 66% 1,738,085,475.46 2,283,763,570.25
北京大都会滨江 2021 年 12 月 63% 1,727,678,729.15 1,723,118,565.07
132
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
沈阳北宸之光 2022 年 8 月 54% 1,726,026,948.33 1,449,995,221.92
柳州白露项目 2021 年 10 月 27% 1,710,807,066.65 1,194,634,129.04
沈阳翡翠滨江 2021 年 7 月 84% 1,697,118,664.52 1,587,222,413.50
西安公园大道 2021 年 12 月 94% 1,693,113,711.94 1,550,350,353.63
眉山眉州文化村 2023 年 2 月 24% 1,661,519,217.35 1,365,213,400.44
重庆照母山项目 2021 年 8 月 100% 1,655,347,222.43 1,649,101,530.78
郑州万科美景金兰苑 2021 年 8 月 48% 1,649,997,558.31 3,548,439,882.01
西安万科城如园 2021 年 8 月 96% 1,645,652,009.92 2,742,144,872.71
南通时光映翠 2022 年 4 月 93% 1,638,629,925.41 1,001,425,575.03
嘉兴潮起东方二期 2022 年 9 月 67% 1,634,710,937.61 891,705,944.95
合肥未来之光 2021 年 12 月 29% 1,626,665,780.07 875,449,844.18
北京翡翠云图 2022 年 1 月 42% 1,623,302,623.38 1,406,956,658.20
北京七橡墅 2022 年 1 月 40% 1,606,081,925.68 1,476,750,824.39
重庆金域蓝湾 2022 年 3 月 99% 1,594,702,381.58 810,889,961.73
绍兴芳塔纳丽 2022 年 6 月 94% 1,584,868,599.12 1,079,682,354.86
南京溧水 G09 地块 2022 年 6 月 39% 1,575,670,140.89 1,014,692,272.75
杭州樟宜翠湾 2023 年 3 月 29% 1,574,819,809.05 339,846,492.83
重庆四季花城 2021 年 7 月 98% 1,573,359,738.74 1,892,508,799.29
长春溪望 2021 年 12 月 48% 1,516,789,626.19 1,325,400,812.91
中山金域中央 2021 年 9 月 84% 1,508,726,969.58 1,327,580,407.01
东莞麻涌大盛 031 地块 2021 年 11 月 89% 1,488,307,705.97 1,426,943,700.40
福州金域滨江花园 2021 年 12 月 37% 1,481,775,900.58 1,867,677,211.45
长春西宸之光 2021 年 12 月 92% 1,466,314,670.50 2,689,293,524.73
嘉兴中环西地块项目 2021 年 11 月 94% 1,459,893,366.80 1,337,352,971.85
贵阳万科理想城 2021 年 12 月 46% 1,437,977,810.47 3,008,105,340.89
宁波海映澜庭 2023 年 6 月 94% 1,425,890,081.13 401,269,485.58
乌鲁木齐天山府 2021 年 12 月 61% 1,421,932,163.83 1,179,330,023.76
南通时代之光 2022 年 4 月 94% 1,421,515,449.57 1,229,998,316.64
重庆理想城一期 2021 年 12 月 80% 1,419,161,532.30 1,386,216,371.72
重庆理想城二期 2021 年 9 月 83% 1,391,833,273.29 1,372,812,410.00
广州樾山项目 2021 年 10 月 46% 1,389,434,929.99 1,383,657,327.25
济南翡翠山语 2021 年 12 月 48% 1,384,103,452.16 1,869,795,773.95
宁波云著花苑 2021 年 9 月 97% 1,380,032,397.37 1,278,522,382.81
哈尔滨公园大道 2021 年 7 月 88% 1,365,702,460.80 1,347,668,935.87
温州三溪区 B-07 地块 2022 年 12 月 52% 1,361,019,950.21 902,440,803.32
天津西庐南 2021 年 9 月 89% 1,355,072,758.81 1,336,226,906.50
广州增城万科城 2021 年 12 月 25% 1,353,800,001.06 1,219,034,711.22
芜湖东方珑胤台 2022 年 6 月 93% 1,351,458,783.30 288,555,716.40
沈阳吉宝项目 2022 年 10 月 46% 1,345,072,195.13 -
西安万科璞悦 2022 年 12 月 61% 1,326,032,675.81 1,201,463,431.97
133
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
包头翡翠都会 2022 年 12 月 18% 1,323,024,148.14 564,272,470.39
东莞万科江湾花园 2021 年 10 月 97% 1,316,395,108.82 1,215,158,790.51
石家庄正定文化村项目 2022 年 9 月 78% 1,310,662,898.67 1,212,711,127.60
三亚森林度假公园 2022 年 7 月 28% 1,306,298,877.11 503,685,929.28
惠州小金口公开地项目 2021 年 12 月 95% 1,305,200,879.23 1,104,636,575.87
青岛金域华府三期 2022 年 4 月 82% 1,296,608,807.15 1,006,586,897.33
芜湖中江苑 2021 年 12 月 59% 1,292,289,095.53 521,996,151.81
深圳尖岗山 2022 年 12 月 18% 1,290,824,311.94 -
哈尔滨智慧未来城 2022 年 12 月 24% 1,286,786,939.91 552,378,176.34
晋中紫郡 2021 年 9 月 79% 1,252,104,389.07 1,055,646,897.00
重庆翡翠公园 2021 年 11 月 95% 1,239,476,342.66 1,221,158,278.99
太原清徐项目 2022 年 10 月 64% 1,238,976,663.48 1,090,129,125.90
长春柏翠阅湖 2022 年 4 月 58% 1,237,996,141.86 1,196,930,507.80
鞍山高新万科城 2021 年 9 月 24% 1,234,476,204.91 892,002,337.55
天津东郡 2021 年 7 月 97% 1,213,847,539.83 1,142,271,538.46
乌鲁木齐华府里 2021 年 12 月 78% 1,213,206,382.12 885,800,293.33
东莞双城水岸 2022 年 12 月 37% 1,212,441,866.46 665,968,017.78
沈阳宝马项目 2021 年 10 月 47% 1,211,979,604.24 1,024,005,504.81
嘉兴东山北地块 2021 年 12 月 74% 1,200,764,629.70 425,098,297.09
西安新合新苑 2021 年 9 月 100% 1,195,388,013.73 1,107,091,724.78
重庆金开悦府 2021 年 8 月 92% 1,183,790,315.03 1,633,411,012.06
昆山江湾澜庭 2022 年 12 月 47% 1,179,713,180.38 216,997,939.36
秦皇岛未来城二期 2021 年 12 月 92% 1,170,696,908.51 1,170,696,908.51
无锡运河传奇 2021 年 7 月 51% 1,168,298,914.96 1,042,312,540.08
大连誉澜道 2023 年 9 月 46% 1,160,728,065.95 2,551,912,157.94
杭州姑娘桥地块 2022 年 12 月 30% 1,155,582,777.56 264,725,555.19
重庆四季花城三期 2023 年 3 月 61% 1,130,820,150.81 225,531,282.58
沈阳明日之光 2022 年 12 月 98% 1,119,065,563.41 1,047,358,661.26
沈阳翡翠臻园 2021 年 12 月 91% 1,116,050,095.84 1,150,030,919.83
重庆悦来 117 亩项目 2022 年 4 月 69% 1,098,372,303.75 274,909,422.76
中山四季花城 2021 年 7 月 44% 1,097,316,416.76 568,665,223.07
西安公园华府 2021 年 9 月 77% 1,094,377,698.78 1,093,892,329.42
台州山海十里 2021 年 12 月 53% 1,094,293,356.36 652,523,953.50
南宁金域国际 2022 年 12 月 42% 1,086,263,147.20 204,259,461.48
上海天际 2021 年 8 月 29% 1,072,371,483.03 2,786,010,968.52
济南劝学里 2021 年 12 月 98% 1,069,310,533.92 2,715,193,740.61
青岛城市之光 2022 年 9 月 71% 1,065,396,726.97 1,050,294,639.92
珠海桃源里居 2021 年 10 月 88% 1,058,702,339.06 900,385,150.98
东莞厚沙路项目 2022 年 8 月 80% 1,058,288,412.06 -
济阳时代之光 2021 年 12 月 54% 1,056,169,899.90 487,187,506.94
134
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
预计下批 项目
项目名称 2021/6/30 2020/12/31
结算时间 预售比例
兰州万科星光都会 2022 年 8 月 41% 1,055,905,302.38 55,599,063.44
温州中心区 D-28-1
2022 年 5 月 82% 1,049,939,356.46 917,159,040.80
地块
漳州龙海金域滨江花园 2022 年 6 月 23% 1,045,879,762.73 662,618,506.50
成都金色乐府音乐广场 2022 年 6 月 22% 1,024,530,055.82 712,169,644.21
青岛远通物联项目 2022 年 10 月 87% 1,010,603,033.65 536,010,100.62
合肥公园大道 2021 年 10 月 100% 1,006,732,131.37 1,662,274,284.11
其他 152,344,668,238.46 189,467,195,174.51
合计 694,227,892,594.50 630,747,210,801.94
(2) 期末本集团账龄超过一年的合同负债余额为人民币 199,000,711,117.96 元 (2020 年 12 月 31
日：人民币 206,582,656,378.08 元) ，其中主要为尚未结算的预收房款。
(3) 合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同签订时收
取，金额为合同对价的 20% ~ 100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确
认。
27 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 7,831,343,763.05 7,850,388,804.01 8,967,388,130.08 6,714,344,436.98
离职后福利
- 设定提存计划 14,852,289.20 473,208,677.65 425,951,522.98 62,109,443.87
辞退福利 4,744,511.92 51,968,078.46 30,412,265.79 26,300,324.59
合计 7,850,940,564.17 8,375,565,560.12 9,423,751,918.85 6,802,754,205.44
135
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 短期薪酬
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 7,788,562,031.08 6,889,219,392.79 8,074,652,688.12 6,603,128,735.75
职工福利费 13,352,461.74 408,736,623.22 380,331,022.81 41,758,062.15
社会保险费 10,305,208.35 278,694,897.43 254,681,064.01 34,319,041.77
其中：医疗保险费 9,751,107.70 254,675,943.56 232,851,538.00 31,575,513.26
工伤保险费 369,929.99 9,287,250.01 8,546,610.17 1,110,569.83
生育保险费 184,170.66 14,731,703.86 13,282,915.84 1,632,958.68
住房公积金 10,596,253.17 252,652,180.01 235,187,417.68 28,061,015.50
工会经费和职工教育经费 8,527,808.71 21,085,710.56 22,535,937.46 7,077,581.81
合计 7,831,343,763.05 7,850,388,804.01 8,967,388,130.08 6,714,344,436.98
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 14,170,513.72 458,785,604.37 412,595,010.86 60,361,107.23
失业保险费 681,775.48 14,423,073.28 13,356,512.12 1,748,336.64
合计 14,852,289.20 473,208,677.65 425,951,522.98 62,109,443.87
本期无向职工提供的非货币性福利 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
本期尚未计提经济利润奖 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
28 应交税费
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
企业所得税 8,111,861,129.70 14,113,884,710.25
土地增值税 5,806,249,377.82 8,154,709,028.65
增值税 3,506,313,307.04 4,432,562,718.32
房产税 255,725,948.49 243,325,055.80
城市维护建设税 930,338,071.15 977,010,448.04
教育费附加 699,296,213.02 730,447,248.74
个人所得税 193,846,997.89 134,780,259.18
其他 224,648,632.14 249,803,568.90
合计 19,728,279,677.25 29,036,523,037.88
本 期 期 末 已 预 缴 税 费 人 民 币 59,866,276,216.77 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
49,172,361,311.56 元) 已计入预付款项。
136
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
29 其他应付款
其他应付款分类：
注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应付股利 15,273,834,191.63 319,037,650.64
其他 (1) 189,016,493,809.33 212,439,315,827.86
合计 204,290,328,000.96 212,758,353,478.50
(1) 其他
注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应付合营 / 联营企业款 70,123,932,758.22 77,023,966,118.51
应付股权款与合作公司往来及其他 (i) 61,258,577,054.73 78,343,016,829.70
土地增值税清算准备金 (ii) 47,716,805,542.08 46,378,875,896.08
押金及保证金 4,258,173,937.31 4,009,608,891.71
代收款 1,999,937,177.71 2,263,185,419.50
购房意向金 3,659,067,339.28 4,420,662,672.36
合计 189,016,493,809.33 212,439,315,827.86
(i) 应付股权款与合作公司往来及其他主要包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 /
借款。
(ii) 虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但
本集团仍然根据企业会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税
清 算 准 备 金 合 计 人 民 币 47,716,805,542.08 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 人 民 币
46,378,875,896.08 元)，以合理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清
算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原 则，对未
来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与本集团现时
纳税义务无关。
土地增值税是按 30% - 60%的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。
增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用
权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税
务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
137
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
30 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 五、32 52,986,817,826.97 44,946,748,062.22
一年内到期的应付债券 五、33 10,489,941,465.92 12,927,830,700.16
一年内到期的租赁负债 五、17 1,750,414,510.23 1,584,256,953.55
一年内到期的应付利息 1,253,537,094.28 1,003,028,270.93
合计 66,480,710,897.40 60,461,863,986.86
(2) 一年内到期的长期借款无逾期借款 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
31 其他流动负债
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
待转销项税 59,654,526,720.03 53,986,260,461.07
合计 59,654,526,720.03 53,986,260,461.07
注：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
138
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
32 长期借款
长期借款分类
2021 年 6 月 30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 111,159,652,899.97 1.0000 111,159,652,899.97 信用*1
1,785,490,000.00 1.0000 1,785,490,000.00 抵押*2
1,563,094,991.90 1.0000 1,563,094,991.90 质押*3
港币 12,161,826,396.49 0.8290 10,082,154,082.69 信用*1
美元 1,188,913,499.97 6.4659 7,687,395,799.45 信用*1
1,450,174,699.77 6.4659 9,376,684,591.24 质押*3
英镑 67,191,700.00 8.9465 601,130,544.05 信用*1
72,718,281.50 8.9465 650,574,105.44 抵押*2
41,882,050.78 8.9465 374,697,767.30 质押*3
新加坡币 19,880,000.00 4.8051 95,525,388.00 信用*1
小计 143,376,400,170.04
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 42,938,160,263.65 1.0000 42,938,160,263.65 信用*1
384,000,000.00 1.0000 384,000,000.00 抵押*2
1,085,991,013.64 1.0000 1,085,991,013.64 质押*3
港币 41,839,200.00 0.8290 34,684,696.80 信用*1
美元 284,203,499.97 6.4659 1,837,631,410.46 信用*1
299,925,199.77 6.4659 1,939,286,349.18 质押*3
英镑 27,529,200.00 8.9465 246,289,987.80 信用*1
72,718,281.50 8.9465 650,574,105.44 抵押*2
小计 49,116,617,826.97
其他借款
其中：人民币 43,106,380,000.00 1.0000 43,106,380,000.00 信用*4
小计 43,106,380,000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 3,870,200,000.00 1.0000 3,870,200,000.00 信用*4
小计 3,870,200,000.00
合计 133,495,962,343.07
139
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2020 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 97,081,855,036.66 1.0000 97,081,855,036.66 信用*1
2,454,490,000.00 1.0000 2,454,490,000.00 抵押*2
2,034,638,294.80 1.0000 2,034,638,294.80 质押*3
港币 9,794,849,066.66 0.8337 8,165,965,666.87 信用*1
11,900,275.49 0.8337 9,921,259.68 质押*3
美元 1,208,693,999.99 6.5028 7,859,895,343.12 信用*1
1,748,447,993.70 6.5028 11,369,807,613.43 质押*3
英镑 87,301,657.83 8.8887 775,998,245.95 信用*1
73,656,820.66 8.8887 654,713,381.80 抵押*2
41,866,910.44 8.8887 372,142,406.83 质押*3
新加坡币 19,835,000.00 4.9218 97,623,903.00 信用*1
小计 130,877,051,152.14
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 37,747,392,722.87 1.0000 37,747,392,722.87 信用*1
846,000,000.00 1.0000 846,000,000.00 抵押*2
1,077,490,000.00 1.0000 1,077,490,000.00 质押*3
港币 41,839,200.00 0.8337 34,881,341.04 信用*1
11,900,275.49 0.8337 9,921,259.68 质押*3
美元 41,203,500.04 6.5028 267,938,120.06 信用*1
599,929,493.70 6.5028 3,901,221,511.63 质押*3
英镑 21,567,057.83 8.8887 191,703,106.94 信用*1
小计 44,076,548,062.22
其他借款
其中：人民币 46,106,480,000.00 1.0000 46,106,480,000.00 信用*4
小计 46,106,480,000.00
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 870,200,000.00 1.0000 870,200,000.00 信用*4
小计 870,200,000.00
合计 132,036,783,089.92
*1 以上信用借款的借款利率处于以同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮 ~5.55%
之间 (2020 年：Libor 按约定比例上浮 ~ 5.23%之间) 。
*2 以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利率处于以同期伦敦
同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮 ~ 5.88% 之间 (2020 年：Libor 按约定比例上浮 ~
4.90%之间) 。
*3 以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权、子公司享有的学费及租金收益权和定
期存款提供质押担保，借款利率处于以同期伦敦同业拆借利率 (Libor) 按约定比例上浮 ~
5.58%之间 (2020 年：Libor 按约定比例上浮 ~ 5.70%之间) 。
140
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
*4 以上信用借 款的借 款利率 区间为 4.60% 至 6.16%之间 (2020 年：4.60%至 6.16%之
间) 。
141
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
33 应付债券
债券 其中：一 年
发行日期 发行金额 期初余额 期初余额 本期发行 按面值计 提利息 折/溢价 摊销 本期还款 期末余额 期末余额
债券名称 币种 面值 期限 利率 内到期的 部分
(年/月/日) (原币) (原币) (折人民币) (原币) (原币) (原币) (原币) (原币) (折人民币) (折人民币)
2016 年第一 期
人民币 15.00 亿元 2016/3/11 5年 3.20% 1,477,400,000.00 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58 - 9,333,333.33 643,841.42 1,500,000,000.00 - - -
中期票据 (iii)*
2016 年第二 期
人民币 15.00 亿元 2016/3/11 5年 3.20% 1,477,400,000.00 1,499,356,158.58 1,499,356,158.58 - 9,333,333.33 643,841.42 1,500,000,000.00 - - -
中期票据 (iii)*
美元债券 (i) 美元 2.20 亿 元 2016/10/14 5年 2.95% 216,676,250.00 219,424,372.72 1,426,872,811.18 - 3,245,000.00 322,573.23 - 219,746,945.95 1,420,861,778.08 1,420,861,778.08
2017/7/14 至
17 万 科 01 (ii)* 人民币 30.00 亿元 3+2 年 1.90% 2,989,390,000.00 19,055,850.70 19,055,850.70 - 306,807.75 12,139.95 10,895,592.84 8,172,397.81 8,172,397.81 8,172,397.81
2017/7/18
17 万 科 02 (ii)* 人民币 10.00 亿元 2017/8/3 至 3+2 年 2.30% 996,800,000.00 299.58 299.58 - - 0.42 300.00 - - -
2017/8/4
美元债券 (i) 美元 10.00 亿元 2017/11/9 10 年 3.98% 993,452,500.00 995,292,047.89 6,472,185,129.02 - 19,875,000.00 295,804.57 - 995,587,852.46 6,437,371,495.22 -
美元债券 (i) 美元 9.71 亿 元 2018/4/18 5年 4.15% 964,797,730.00 967,885,367.26 6,293,964,966.22 - 20,782,064.53 633,814.53 - 968,519,181.79 6,262,348,177.55 -
3 个月
美元债券 (i) 美元 6.50 亿 元 2018/5/25 5年 LIBOR+ 646,160,000.00 648,112,508.44 4,214,546,019.88 - 5,604,695.65 407,955.44 - 648,520,463.88 4,193,268,467.40 -
1.55%
2018/7/10、
18 万 科 MTN 001 (i v)* 人民币 30.00 亿元 3年 4.60% 2,973,000,000.00 2,995,702,299.39 2,995,702,299.39 - 69,000,000.00 4,279,706.32 - 2,999,982,005.71 2,999,982,005.71 2,999,982,005.71
2018/7/11
18 万 科 01 ( v)* 人民币 15.00 亿元 2018/8/8、2018/8/9 3+2 年 4.05% 1,492,670,000.00 1,496,050,997.77 1,496,050,997.77 - 22,007,900.48 356,401.89 824,409,922.86 671,997,476.80 671,997,476.80 671,997,476.80
2018/10/26 至
18 万 科 02 ( v)* 人民币 20.00 亿元 3+2 年 4.18% 1,994,000,000.00 1,996,501,354.56 1,996,501,354.56 - 30,221,782.47 287,587.65 1,106,192,785.39 890,596,156.82 890,596,156.82 890,596,156.82
2018/10/29
18 万 科 MTN 002 (i v)* 人民币 20.00 亿元 2018/11/14 3年 4.03% 1,982,000,000.00 1,994,934,769.82 1,994,934,769.82 - 40,300,000.00 2,803,964.87 - 1,997,738,734.69 1,997,738,734.69 1,997,738,734.69
美元债券 (i) 美元 6.30 亿 元 2018/12/11 5.25 年 5.35% 626,176,700.00 627,510,754.53 4,080,576,934.56 - 17,200,158.74 347,658.74 - 627,858,413.27 4,059,669,714.34 -
2019/2/25 至
19 万 科 01 ( v)* 人民币 20.00 亿元 3+2 年 3.65% 1,994,000,000.00 1,996,128,905.04 1,996,128,905.04 - 36,500,000.00 603,379.64 - 1,996,732,284.68 1,996,732,284.68 1,996,732,284.68
2019/2/26
美元债券 (i) 美元 6.00 亿 元 2019/3/7 5.25 年 4.20% 596,997,902.90 597,893,865.19 3,887,984,226.53 - 12,600,000.00 258,644.96 - 598,152,510.15 3,867,594,315.37 -
人民币债 券 (i) 人民币 5.05 亿 元 2019/6/13 3年 3.85% 501,635,500.00 503,300,577.88 503,300,577.88 - 10,281,303.44 560,053.45 - 503,860,631.33 503,860,631.33 503,860,631.33
19 万 科 02 ( v)* 人民币 25.00 亿元 2019/9/25 至 3+2 年 3.55% 2,492,500,000.00 2,494,290,477.80 2,494,290,477.80 - 44,375,000.00 732,666.82 - 2,495,023,144.62 2,495,023,144.62 -
2019/9/26
美元债券 (i) 美元 4.23 亿 元 2019/11/12 5.5 年 3.15% 421,004,026.28 421,380,513.43 2,740,153,202.13 - 6,832,332.34 170,082.30 - 421,550,595.73 2,725,703,996.51 -
美元债券 (i) 美元 3.00 亿 元 2019/11/12 10 年 3.50% 296,209,460.72 296,568,295.74 1,928,524,313.51 - 5,412,637.78 162,637.78 - 296,730,933.52 1,918,632,543.03 -
2020/3/13 至
20 万 科 01 ( vi)* 人民币 15.00 亿元 3+2 年 3.02% 1,497,000,000.00 1,497,451,355.68 1,497,451,355.68 - 22,650,000.00 290,689.27 - 1,497,742,044.95 1,497,742,044.95 -
2020/3/16
2020/3/13 至
20 万 科 02 ( vi)* 人民币 10.00 亿元 5+2 年 3.42% 998,000,000.00 998,206,516.52 998,206,516.52 - 17,100,000.00 133,332.56 - 998,339,849.08 998,339,849.08 -
2020/3/16
2020/5/18 至
20 万 科 03 ( vi)* 人民币 10.00 亿元 3+2 年 2.56% 998,000,000.00 998,235,292.83 998,235,292.83 - 12,800,000.00 193,498.40 - 998,428,791.23 998,428,791.23 -
2020/5/19
2020/5/18 至
20 万 科 04 ( vi)* 人民币 15.00 亿元 5+2 年 3.45% 1,497,000,000.00 1,497,240,056.38 1,497,240,056.38 - 26,073,358.34 198,358.35 - 1,497,438,414.73 1,497,438,414.73 -
2020/5/19
2020/6/18 至
20 万 科 05 ( vi)* 人民币 8.00 亿 元 3+2 年 3.20% 798,400,000.00 798,560,848.06 798,560,848.06 - 12,800,000.00 154,097.99 - 798,714,946.05 798,714,946.05 -
2020/6/19
2020/6/18 至
20 万 科 06 ( vi)* 人民币 12.00 亿元 5+2 年 3.90% 1,197,600,000.00 1,197,764,578.96 1,197,764,578.96 - 23,400,000.00 158,221.56 - 1,197,922,800.52 1,197,922,800.52 -
2020/6/19
2020/11/12 至
20 万 科 07 ( vi)* 人民币 3.81 亿 3+2 年 3.50% 380,238,000.00 380,255,378.01 380,255,378.01 - 6,667,500.00 65,765.05 - 380,321,143.06 380,321,143.06 -
2020/11/13
2020/11/12 至
20 万 科 08 ( vi)* 人民币 16.00 亿 5+2 年 4.11% 1,596,800,000.00 1,596,854,421.24 1,596,854,421.24 - 32,880,000.00 206,270.08 - 1,597,060,691.32 1,597,060,691.32 -
2020/11/13
2021/1/21 至
21 万科 01 ( vii)* 人民币 19.00 亿 2+1 年 3.38% 1,896,200,000.00 - - 1,896,200,000.00 28,185,444.44 819,753.09 - 1,897,019,753.09 1,897,019,753.09 -
2021/1/22
21 万科 02 ( vii)* 人民币 11.00 亿 2021/1/21 至 5+2 年 3.98% 1,097,800,000.00 - - 1,097,800,000.00 19,214,555.56 181,243.43 - 1,097,981,243.43 1,097,981,243.43 -
142
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
债券 其中：一 年
发行日期 发行金额 期初余额 期初余额 本期发行 按面值计 提利息 折/溢价 摊销 本期还款 期末余额 期末余额
债券名称 币种 面值 期限 利率 内到期的 部分
(年/月/日) (原币) (原币) (折人民币) (原币) (原币) (原币) (原币) (原币) (折人民币) (折人民币)
2021/1/22
2021/1/27 至
21 万 科 MTN 001 (i v)* 人民币 20.00 亿 3年 3.76% 1,994,000,000.00 - - 1,994,000,000.00 31,542,222.22 754,689.13 - 1,994,754,689.13 1,994,754,689.13 -
2021/1/29
21 万 科 MTN 002 ( viii)* 人民币 20.00 亿 2021/4/28 3年 3.52% 1,996,000,000.00 - - 1,996,000,000.00 11,928,888.89 167,861.01 - 1,996,167,861.01 1,996,167,861.01 -
2021/5/19 至
21 万 科 03 ( vii)* 人民币 10.00 亿 3+2 年 3.40% 998,000,000.00 - - 998,000,000.00 3,811,111.11 41,070.96 - 998,041,070.96 998,041,070.96 -
2021/5/20
2021/5/19 至
21 万 科 04 ( vii)* 人民币 5.66 亿 5+2 年 3.70% 564,868,000.00 - - 564,868,000.00 2,326,888.89 23,207.90 - 564,891,207.90 564,891,207.90 -
2021/5/20
人民币债 券 (i) 人民币 14.45 亿 2021/5/25 3年 3.45% 1,445,000,000.00 - - 1,440,496,163.00 - 140,827.69 - 1,440,636,990.69 1,440,636,990.69 -
合计 56,504,053,900.41 61,405,014,817.11 10,489,941,465.92
以上名称带“*”的债券的发行主体为万科企业股份有限公司。
143
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(i) 公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司根据中期票据发行计划发行相关债券并经香港联
合交易所有限公司批准上市。
(ii) 本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915 号”文核准向合格投资者公
开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本公司于 2015 年发行人民币 50 亿
元公司债券，2017 年发行二期公司债券合计人民币 40 亿元。其中 2015 年发行的人民
币 50 亿元公司债券已于 2020 年到期偿付，2017 年发行的二期公司债券已于 2020 年回
购人民币 39.81 亿元，于本期回购人民币 0.11 亿元。
(iii) 本公司 于 2016 年在 中国 银行 间债 券市 场分 别完 成了 《接 受注 册通知 书》 (中 市协 注
[2015] MTN202 号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203 号) 项下的第二期
发行，发行金额合计为人民币 30 亿元，已于本期到期偿付。
(iv) 根据本公司 2018 年第一次临时股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 70 亿
元中期票据。本公司于 2018 年 7 月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》
(中市协注 [2018] MTN304 号) 项下的首期发行，发行金额为人民币 30 亿元，发行 2018
年度第二期中期票据，发行金额为人民币 20 亿元。本公司于 2021 年 1 月在中国银行间
债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注 [2019] MTN839 号) 项下的首期发行，发
行金额为人民币 20 亿元。
(v) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2018] 916 号”文核准，本公司获准面向合格投
资者公开发行面值总额不超过人民币 80 亿元的住房租赁专项公司债券。本公司于 2018
年 8 月发行人民币 15 亿元住房租赁专项公司债券，2018 年 10 月发行人民币 20 亿元住
房租赁专项公司债券，2019 年 2 月发行人民币 20 亿元住房租赁专项公司债券，2019 年
9 月发行人民币 25 亿元住房租赁专项公司债券。其中 2018 年发行的人民币 35 亿公司债
券已回购人民币 19.34 亿元。
(vi) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2020] 323 号”文核准，本公司获准面向合格投
资者公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。本公司于 2020 年 3 月发行人
民币 25 亿元公司债券，2020 年 5 月发行人民币 25 亿元公司债券，2020 年 6 月发行人
民币 20 亿元公司债券。2020 年 11 月发行人民币 19.81 亿元公司债券。
(vii) 经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2021] 970 号”文核准，本公司获准面向合格投
资者公开发行面值总额不超过人民币 80 亿元的公司债券。本公司于 2021 年 1 月发行人
民币 30 亿元公司债券，2021 年 5 月发行人民币 15.66 亿元公司债券。
144
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(viii) 根据本公司 2018 年度股东大会授权，公司向交易商协会申请注册人民币 40 亿元中期票
据。本公司于 2021 年 4 月在中国银行间债券市场完成了《接受注册通知书》(中市协注
[2021] MTN313 号) 项下的首期发行，发行总金额为人民币 20 亿元。
34 预计负债
期初数 本期增加 本期减少 期末数
客户补偿准备 4,594,600.06 174,619.68 115,078.17 4,654,141.57
其他* 210,736,857.06 3,727,833.27 3,818,367.78 210,646,322.55
合计 215,331,457.12 3,902,452.95 3,933,445.95 215,300,464.12
* 其他主要为物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。
35 其他非流动负债
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
维护基金* 700,799,581.57 634,607,242.16
长期应付款** 388,294,796.98 545,639,669.58
其他 4,804,140.53 9,930,515.16
合计 1,093,898,519.08 1,190,177,426.90
* 维护基金为物业管理项目代管基金和公共收益分成。
** 长期应付款主要为本集团未来支付有关前海公馆项目的款项现值。
145
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
36 股本
本期变动增减
期初余额 发行新股 其他 期末余额
有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 - - - -
2、境内自然人持股 6,643,268.00 - - 6,643,268.00
有限售条件股份合计 6,643,268.00 - - 6,643,268.00
无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 9,717,553,265.00 - - 9,717,553,265.00
2、境外上市的外资股 1,893,535,668.00 - - 1,893,535,668.00
无限售条件股份合计 11,611,088,933.00 - - 11,611,088,933.00
总数 11,617,732,201.00 - - 11,617,732,201.00
以上股份每股面值人民币 1.00 元。
146
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
37 资本公积
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 (附注五、36) 22,431,887,081.19 - - 22,431,887,081.19
其他资本公积 (3,877,390,046.95) - 146,983,197.72 (4,024,373,244.67)
合计 18,554,497,034.24 - 146,983,197.72 18,407,513,836.52
38 其他综合收益
归属于母公司 本期发生额 归属于母公司
股东的其他综合 股东的其他综合
本期所得税前发生额 税后归属于母公司 税后归属于少数股东
收益期初余额 收益期末余额
不能重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下不能转损益
(520,665,395.63) (98,956,224.07) (82,391,368.94) (16,564,855.13) (603,056,764.57)
的其他综合收益 (注 1)
其他权益工具投资公允价值变动 (185,198,793.03) 99,698,737.46 99,698,737.46 - (85,500,055.57)
将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的
(1,347,032,952.72) 1,324,658,521.42 1,102,915,811.80 221,742,709.62 (244,117,140.92)
其他综合收益 (注 2)
现金流量套期储备以及套期成本 387,285,557.14 (103,622,565.75) (103,622,565.75) - 283,662,991.39
外币财务报表折算差额 121,238,563.38 (98,581,677.37) (39,802,531.08) (58,779,146.29) 81,436,032.30
合计 (1,544,373,020.86) 1,123,196,791.69 976,798,083.49 146,398,708.20 (567,574,937.37)
注 1 权益法下不能转损益的其他综合收益为根据权益法核算的本集团联营公司的其他权益工
具投资的公允价值变动。
注 2 权益法下可转损益的其他综合收益主要是根据权益法核算本集团联营公司的外币财务报
表折算差额。
39 盈余公积
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 5,899,890,915.05 - - 5,899,890,915.05
任意盈余公积 91,566,433,598.46 - - 91,566,433,598.46
合计 97,466,324,513.51 - - 97,466,324,513.51
40 未分配利润
金额
期初未分配利润 98,416,772,021.20
加：本期归属于母公司股东的净利润 11,046,937,585.87
减：分配普通股股利 （14,522,165,251.25）
期末未分配利润 94,941,544,355.82
147
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
经 2021 年 6 月 30 日股东大会的批准，本公司向普通股股东派发现金股利，每股人民币 1.25
元 (2020 年：每股人民币 1.0166131 元) ，共人民币 14,522,165,251.25 元 (2020 年：人民币
11,810,739,436.05 元) 。
41 营业收入及成本
(1) 营业收入及成本
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
收入 成本 收入 成本
主营业务 166,100,413,564.89 128,300,788,373.32 144,838,437,824.33 99,427,244,297.03
其他业务 1,010,521,679.67 474,432,120.12 1,511,068,905.38 370,043,109.06
合计 167,110,935,244.56 128,775,220,493.44 146,349,506,729.71 99,797,287,406.09
其他 业 务收 入 主 要包 括 向合 营 联营 企 业收 取 的合 并 抵 消后 运 营管 理 费总 额 人民 币
268,444,000.37 元 (2020 年 1 - 6 月：人民币 707,105,863.92 元) 。
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
合同产生的收入 164,087,236,618.32 143,728,659,574.47
租金收入 3,023,698,626.24 2,620,847,155.24
合计 167,110,935,244.56 146,349,506,729.71
(2) 主营业务 (分行业)
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
收入 成本 收入 成本
房地产开发及相关资产经营业务 157,525,428,300.24 121,258,516,255.91 138,140,078,962.45 93,729,779,632.17
物业服务 8,574,985,264.65 7,042,272,117.41 6,698,358,861.88 5,697,464,664.86
合计 166,100,413,564.89 128,300,788,373.32 144,838,437,824.33 99,427,244,297.03
营业收入前五大项目
项目 2021 年 1 - 6 月
深圳瑧山府 6,519,780,587.65
武汉万科金域国际 2,841,635,137.71
上海天际 2,646,577,712.31
济南劝学里 2,576,969,918.39
昆明万科城 2,512,226,170.38
合计 17,097,189,526.44
148
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 营业收入的分解
2021 年 1 – 6 月本集团营业收入按主要的商品类型、经营地区分解后的信息及其与本集团的每
一报告分部的收入之间的关系参见附注十四。
(4) 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于 2021 年 6 月 30 日，本集团分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预计为人
民币 7,382.18 亿元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 6,643.78 亿元)，主要为尚未达到房地产销
售合同约定的交付条件的销售合同交易价格以及建造合同的预期未来收入。本集团预计在未来
1 ~ 3 年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或
服务控制权时点，确认销售收入的实现。
42 税金及附加
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
营业税* 1,526,455.93 22,433,416.00
城市维护建设税 382,213,488.86 486,987,547.45
教育费附加 286,208,281.81 362,721,223.08
土地增值税 6,663,063,502.71 9,940,788,215.00
房产税 250,711,357.68 189,697,853.83
其他 304,867,033.36 221,879,349.07
合计 7,888,590,120.35 11,224,507,604.43
* 于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。
149
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
43 销售费用
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
品牌宣传推广费用* 1,287,696,501.95 984,415,355.90
销售代理费用及佣金 1,685,751,067.13 1,266,272,776.04
其他 1,330,109,475.19 934,206,476.07
合计 4,303,557,044.27 3,184,894,608.01
* 品牌宣 传推 广费 用是 指公司 为宣 传所 注册 的商标 (包 括但 不限 于： 中文“ 万科 ”、
“ ”、英文 、“ ”、图形“ ”等商标) ，以及为宣传以这些商标
为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促
销、推广活动而支付的费用。
44 管理费用
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
人工与行政费用 4,264,992,425.90 4,027,103,079.64
财产费用 499,386,658.40 510,238,692.73
其他 147,622,461.36 78,391,177.57
合计 4,912,001,545.66 4,615,732,949.94
45 财务费用
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
贷款、债券及应付款项的利息支出 6,312,537,537.39 7,762,953,069.91
租赁负债的利息支出 540,052,118.53 484,512,519.70
减：资本化利息 2,515,268,042.10 3,727,941,156.08
净利息支出 4,337,321,613.82 4,519,524,433.53
减：利息收入 2,805,241,996.71 1,605,316,952.22
利息收支净额 1,532,079,617.11 2,914,207,481.31
汇兑 (收益) / 损失 (55,866,630.44) 263,596,749.43
其他 270,995,781.09 131,334,277.81
合计 1,747,208,767.76 3,309,138,508.55
150
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
46 投资收益
投资收益明细情况
项目 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
权益法核算的长期股权投资收益 2,211,526,176.66 1,712,341,551.20
处置长期股权投资的收益 396,778,398.35 568,099,146.79
处置交易性金融资产产生的投资收益 227,088,071.21 388,612,126.79
处置其他非流动金融资产取得的
20,000,000.00 (3,879,164.98)
投资收益 / (损失)
其他权益工具投资的股利收入 - 16,615,485.00
其中：与资产负债表日仍持有的其他权益
- 16,615,485.00
工具投资相关的股利收入
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 23,221,524.50 7,617,235.85
合计 2,878,614,170.72 2,689,406,380.65
47 公允价值变动收益
项目 2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
交易性金融资产 455,256.94 31,466,959.70
其他非流动金融资产 (8,277,738.87) (4,267,313.67)
合计 (7,822,481.93) 27,199,646.03
48 资产减值损失
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
预付账款 15,419,640.00 -
合计 15,419,640.00 -
49 信用减值损失
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
应收账款 (36,521,883.21) (13,571,530.10)
其他应收款 (93,809,694.70) (82,392,053.56)
合计 (130,331,577.91) (95,963,583.66)
151
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
50 营业外收入
计入当期非经常性
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
损益的金额
罚款收入 185,238,901.26 110,766,628.19 185,238,901.26
没收订金及违约金收入 88,640,705.40 63,769,204.02 88,640,705.40
其他 226,458,978.83 199,000,264.90 226,458,978.83
合计 500,338,585.49 373,536,097.11 500,338,585.49
51 营业外支出
计入当期非经常性
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
损益的金额
对外捐赠 191,684,529.37 269,620,842.72 191,684,529.37
其他 215,360,445.80 217,453,903.85 215,360,445.80
合计 407,044,975.17 487,074,746.57 407,044,975.17
52 所得税费用
(1) 本期所得税费用组成
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
当期所得税费用 7,763,525,320.57 10,000,497,864.16
其中：当期产生的所得税费用 7,789,113,515.86 10,012,623,111.79
汇算清缴差异调整 (25,588,195.29) (12,125,247.63)
递延所得税费用 (1,856,175,517.75) (2,179,247,423.26)
合计 5,907,349,802.82 7,821,250,440.90
152
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
递延所得税费用分析如下：
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
减值准备 185,774,721.76 9,661,931.16
预提成本 66,357,348.58 (103,653,541.66)
土地增值税清算准备 (334,482,411.50) (1,311,612,055.06)
可弥补亏损 (1,872,597,378.45) (942,214,478.91)
收购公司公允价值变动 (14,249,636.18) (591,243.41)
未实现内部交易利润 179,730,241.65 222,549,330.84
代扣代缴所得税 (41,083.43) (33,571,502.51)
其他 (66,667,320.18) (19,815,863.71)
合计 (1,856,175,517.75) (2,179,247,423.26)
(2) 所得税费用与会计利润的关系如下：
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
税前利润 22,080,868,650.38 26,450,444,828.99
按法定税率计算的所得税费用 5,528,670,156.75 6,699,745,781.62
非应税收入 (558,686,925.29) (434,143,568.01)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 756,249,527.31 1,137,653,972.14
本期未确认递延所得税资产的
465,869,251.40 456,409,974.07
可弥补亏损和可抵扣暂时性差异
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 (259,164,012.06) (26,290,471.29)
以前年度汇算清缴差异 (25,588,195.29) (12,125,247.63)
本期所得税费用 5,907,349,802.82 7,821,250,440.90
53 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
归属于本公司普通股股东的合并净利润 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00
基本每股收益 (元 / 股) 0.95 1.11
本公司无稀释性潜在普通股。
153
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
普通股的加权平均数计算过程如下：
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
期初已发行在外普通股股数 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00
本期增发普通股的影响 - -
期末发行在外普通股的加权平均数 11,617,732,201.00 11,302,143,001.00
54 利润表补充资料
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
营业收入 167,110,935,244.56 146,349,506,729.71
投资收益 2,878,614,170.72 2,689,406,380.65
减：存货变动 121,258,516,255.91 93,729,779,632.17
税金及附加 7,888,590,120.35 11,224,507,604.43
职工薪酬费用 8,375,565,560.12 7,131,792,058.09
折旧和摊销费用 3,694,243,188.54 3,193,027,234.05
财务费用 1,747,208,767.76 3,309,138,508.55
其他净费用 5,037,850,482.54 3,886,684,594.62
营业利润 21,987,575,040.06 26,563,983,478.45
55 现金流量表项目
(1) 收到的其他与经营活动有关的现金
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
按政策允许收取的购房诚意金 3,659,067,339.28 4,224,545,936.89
收到联营 / 合营企业及外部公司往来款项 12,250,552,106.83 13,950,948,153.36
合计 15,909,619,446.11 18,175,494,090.25
(2) 支付的其他与经营活动有关的现金
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
支付联营 / 合营企业及外部公司往来款项 12,565,301,106.68 29,231,001,950.00
支付的各种保证金、押金 19,480,738,702.05 3,945,891,363.47
支付代垫费用 285,012,401.92 41,062,836.03
按租赁准则简化处理所支付的租金 79,801,919.19 54,646,659.03
合计 32,410,854,129.84 33,272,602,808.53
154
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 收到的其他与投资活动有关的现金
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
收到的银行利息 3,409,947,329.00 1,605,316,952.22
收回理财产品 - 5,181,353,148.96
从“取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额”重分类至本科目列示的金额 1,214,966,953.84 512,557,946.34
(详见附注五、56(3) 注 1)
合计 4,624,914,282.84 7,299,228,047.52
(4) 支付的其他与投资活动有关的现金
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
其他资本性支出 34,197,030.80 84,416,837.69
购买理财产品 56,736,733.17 -
从“处置子公司及其他营业单位支付的
现金净额”重分类至本科目列示的金额 341,960,891.35 22,149,936.51
(详见附注五、56(3) 注 2)
合计 432,894,655.32 106,566,774.20
(5) 本集团其他与筹资活动相关的现金包含支付的租金和按合同约定收到的交易对手折价支付或代
为支付的款项。
155
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
56 现金流量表相关情况
(1) 将净利润调节为经营活动的现金流量
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
净利润 16,173,518,847.56 18,629,194,388.09
加：信用减值损失 130,331,577.91 95,963,583.66
资产减值损失 (15,419,640.00) -
固定资产及投资性房地产的折旧 1,431,535,137.14 1,154,759,009.31
无形资产及长期待摊费用摊销 1,126,025,505.52 932,020,848.08
使用权资产折旧 1,136,682,545.88 1,106,247,376.66
处置固定资产的净收益 (115,764.92) (2,344,086.48)
财务费用 1,747,208,767.76 3,309,138,508.55
投资收益 (2,878,614,170.72) (2,689,406,380.65)
公允价值变动损益 7,822,481.93 (27,199,646.03)
递延所得税资产增加 (1,841,884,798.14) (2,145,084,677.34)
递延所得税负债减少 (14,290,719.61) (34,162,745.92)
存货的增加 (38,695,961,766.65) (1,664,015,166.93)
经营性应收项目的增加 (38,691,123,172.63) (6,736,584,854.63)
经营性应付项目的增加 67,165,845,442.74 10,677,435,880.51
经营活动产生的现金流量净额 6,781,560,273.77 22,605,962,036.88
(2) 现金及现金等价物净变动情况
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
现金及现金等价物期末余额 186,985,778,463.27 188,139,500,524.80
减：现金及现金等价物期初余额 185,662,379,706.96 159,738,651,471.96
现金及现金等价物净增加额 1,323,398,756.31 28,400,849,052.84
156
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1. 本期取得子公司及其他营业单位的价格 6,699,470,487.66 3,748,950,436.37
2. 本期取得子公司及其他营业单位于本期
5,452,549,324.75 1,393,551,921.03
支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和
1,448,939,849.34 738,954,398.15
现金等价物
3. 以前年度取得子公司于本期间支付的现金 463,844,163.40 623,197,066.02
4. 重分类至“收到其他与投资活动有关的
1,214,966,953.84 512,557,946.34
现金”列示的金额 (注 1)
5. 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 5,682,420,592.65 1,790,352,535.24
6. 取得子公司的净资产 7,570,730,091.96 6,973,959,267.93
流动资产 13,889,183,558.78 41,419,821,157.69
非流动资产 4,579,338,506.84 556,817,117.28
流动负债 10,097,691,364.56 34,236,073,356.40
非流动负债 800,100,609.10 766,605,650.64
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1. 处置子公司及其他营业单位的价格 617,681,702.43 400,434,602.00
2. 本期处置子公司及其他营业单位于本期
344,694,862.61 370,434,600.00
收到的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和
346,755,812.42 58,881,265.63
现金等价物
加：以前期间处置子公司及其他营业单位
1,489,690,959.17 10,551,612.55
于本期收到的现金或现金等价物
3. 重分类至“支付其他与投资活动有关的
341,960,891.35 22,149,936.51
现金”列示的金额 (注 2)
4. 处置子公司及其他营业单位收到的
1,829,590,900.71 344,254,883.43
现金净额
5. 处置子公司的净资产 633,023,039.46 1,120,153,426.57
流动资产 13,214,403,580.01 4,803,427,539.21
非流动资产 5,366,910,717.01 516,136,065.32
流动负债 16,088,291,257.56 4,199,410,177.96
非流动负债 1,860,000,000.00 -
157
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
注 1： 本期所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现
金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的
现金”项目进行反映。
注 2： 本期所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现
金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资活动有关的现
金”项目进行反映。
(4) 现金和现金等价物的构成
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
库存现金 11,414,643.19 8,573,983.62
可随时用于支付的银行存款 186,273,564,238.51 185,019,198,481.18
可随时用于支付的其他货币资金 700,799,581.57 634,607,242.16
期末现金及现金等价物 186,985,778,463.27 185,662,379,706.96
本期本集团与部分子公司少数股东就双方在子公司的资金投入相关条款进行协商并签署协议，
将该等资金投入从债权性投入调整为权益性投入，涉及金额约人民币 47.05 亿元 (2020 年：人
民币 81.98 亿元)，该调整不涉及现金流。
57 外币折算
本集团无重要境外经营实体。
58 套期
于 2021 年 6 月 30 日，本集团未到期的 CCS 账面金额为资产人民币 812,142.38 元和负债人
民币 502,912,727.60 元 (2020 年 12 月 31 日：资产人民币 14,760,989.89 元，负债人民币
336,153,690.52 元 ) ， 对 本 集 团 外 币 借 款 的 利 息 及 本 金 进 行 互 换 ， 金 额 为 美 元
2,091,000,000.00 元 ， 等 值 人 民 币 13,520,196,900.00 元 (2020 年 12 月 31 日 ： 美 元
2,091,000,000.00 元，等值人民币 13,597,354,800.00 元) 。
截止 2021 年 6 月 30 日，符合套期会计要求的 CCS 公允价值变动已确认为其他综合收益，并
将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
158
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
六 合并范围的变更
1 非同一控制下企业合并
本集团本期没有发生重大的非同一控制企业合并 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
2 同一控制下企业合并
本集团本期没有发生同一控制下企业合并 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
3 处置子公司
本集团本期没有发生重要单次处置对子公司投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要的通过
多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的交易。
4 其他原因的合并范围变动
(1) 本期新纳入合并范围的子公司
本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。
下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购下述公司的
实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
本期新设立的主要子公司：
嘉兴万贤建设发展有限公司 长春市长发万科建拓房地产开发有限公司
南京万溧管理咨询服务有限公司 临沂城发万筑房地产开发有限公司
苏州傅万企业管理咨询有限公司 北京万昂企业管理有限公司
苏州傅曦企业管理咨询有限公司 潮州市万腾物业服务有限公司
苏州工业园区大启置业有限公司 杭州万物梁行物业服务有限公司
瑞安市万塘置业有限公司 慈溪万科物业服务有限公司
温州澜成房地产开发有限公司 宁波海曙万科物业服务有限公司
温州塘成房地产开发有限公司 沈阳市万物梁行物业服务有限公司
徐州万灵企业管理服务有限公司 太原万科物业服务有限公司
徐州万喆置业有限公司 陕西瀚和佳盈商业运营管理有限公司
扬州鸿润置业有限公司 陕西中万盈沣置业有限公司
宁波官堂置业有限公司 渭南中万逸景置业有限公司
苏州璟泰企业管理咨询有限公司 西咸新区沣泽万润房地产开发有限公司
159
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
温州科象实业有限公司 广州市智贩软件科技有限公司
东莞市嘉万房地产有限公司 沈阳万科万道产业开发建设有限公司
东莞市万虹房地产有限公司 沈阳万科宸阳置业有限公司
广州市万致房地产有限公司 沈阳万科宸阳之辉置业有限公司
南宁市万发房地产有限公司 沈阳万科万道之辉置业有限公司
深圳市深南湾投资发展有限公司 济南万博企业管理咨询有限公司
深圳市万汇云经营管理有限公司 济南万昌达国际合作园区有限公司
中山市城市之光房地产有限公司 济南万晨企业管理咨询有限公司
珠海市烜科企业管理有限公司 济南万龙企业管理咨询有限公司
重庆博翠置业有限公司 济南万明投资有限公司
重庆云科置业有限公司 济南万永置业有限公司
宜昌宏广程房地产开发有限公司 济南万智园区运营管理有限公司
武汉市万琨管理服务有限公司 淄博万瀛置业有限公司
郑州合泰房地产开发有限公司 天津海晶万创房地产开发有限公司
成都万锦华创置业有限公司 天津万隆和房地产开发有限公司
太原万科清控房地产开发有限公司 天津万全晟房地产开发有限公司
天津万澜听湖房地产开发有限公司 天津万众鑫房地产开发有限公司
长春万嘉年华房地产开发有限公司 北京皓腾企业咨询有限公司
北京浚腾企业管理有限公司 嘉兴万厘置业有限公司
北京翌腾企业咨询有限公司 嘉兴万励置业有限公司
长春万晓房地产开发有限公司 嘉兴万谦置业有限公司
青岛万城安投实业有限公司 嘉兴万容置业有限公司
石家庄昌泰万科房地产开发有限公司 嘉兴万睿置业有限公司
大连万泉置业有限公司 嘉兴万余置业有限公司
烟台万硕房地产开发有限公司 嘉兴万云置业有限公司
成都市泊寓住房租赁服务有限公司 金华万虹置业有限公司
大连泊寓商业管理有限公司 金华万津置业有限公司
宁波市泊寓商业管理有限公司 金华万涛置业有限公司
沈阳泊寓商业管理有限公司 金华万婺置业有限公司
西安泊小鹿商业管理有限公司 宁波驰安房地产信息咨询有限公司
郑州泊小鹿商业管理有限公司 宁波驰万房地产信息咨询有限公司
重庆泊寓商业管理有限公司 宁波驰迅房地产信息咨询有限公司
惠州市科恒投资开发有限公司 宁波驰誉房地产信息咨询有限公司
惠州市科澜投资开发有限公司 宁波驰展房地产信息咨询有限公司
惠州市科新投资开发有限公司 宁波慈鹭置业有限公司
惠州市科盈投资开发有限公司 宁波晋泰房地产信息咨询有限公司
惠州市万衡房地产有限公司 宁波晋拓房地产信息咨询有限公司
160
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
江门万鹏置业有限公司 宁波晋祥房地产信息咨询有限公司
长沙市万诚房地产开发有限公司 宁波晋焱房地产信息咨询有限公司
珠海市万彩都会房地产开发有限公司 宁波晋逸房地产信息咨询有限公司
珠海市万彩四季企业管理有限公司 宁波景驰房地产信息咨询有限公司
泉州市万科企业有限公司 宁波景舜房地产信息咨询有限公司
泉州市万勋房地产有限公司 宁波景栩房地产信息咨询有限公司
深圳市万业兴投资有限公司 宁波景洋房地产信息咨询有限公司
万科城市更新 (广东) 有限公司 宁波景佑房地产信息咨询有限公司
东莞市东万时代房地产有限公司 宁波昱腾房地产信息咨询有限公司
东莞市万景房地产有限公司 宁波昱扬房地产信息咨询有限公司
嘉兴万惠置业有限公司 宁波昱奕房地产信息咨询有限公司
嘉兴万玖置业有限公司 宁波昱远房地产信息咨询有限公司
宁波昱悦房地产信息咨询有限公司 苏州璟澜企业管理咨询有限公司
温州象成房地产开发有限公司 苏州璟河企业管理咨询有限公司
温州永温信息技术服务有限公司 苏州璟万企业管理咨询有限公司
温州万熙置业有限公司 苏州璟业企业管理咨询有限公司
芜湖信万置业有限公司 苏州璟熙企业管理咨询有限公司
扬州万润企业管理咨询有限公司 苏州璟江企业管理咨询有限公司
杭州万沙置业有限公司 苏州傅泰企业管理咨询有限公司
南京荟通置业有限公司 苏州璟衍企业管理咨询有限公司
南京溪晟置业有限公司 苏州颐万居置业有限公司
南京裕岱置业有限公司 苏州万澄保丰房地产有限公司
南京源隆置业有限公司 苏州万天璟源房地产有限公司
南京筑浦振业房地产开发有限公司 常州旭程企业管理有限公司
宿迁万腾置业有限公司 常州迅欣企业管理有限公司
徐州万鼎企业管理服务有限公司 常州耘昊企业管理有限公司
徐州万格企业管理服务有限公司 常州惠光企业管理有限公司
徐州万广企业管理服务有限公司 无锡市晨扬房地产有限公司
徐州万恒企业管理服务有限公司 无锡市嘉栩房地产有限公司
徐州万惠企业管理服务有限公司 无锡市均泰房地产有限公司
徐州万佳企业管理服务有限公司 无锡市尚耘房地产有限公司
徐州万顺企业管理服务有限公司 无锡市万绩房地产有限公司
徐州万祥企业管理服务有限公司 无锡市万九房地产有限公司
徐州万亚企业管理服务有限公司 无锡市万玫房地产有限公司
徐州万益企业管理服务有限公司 无锡市万弥房地产有限公司
苏州璟诚企业管理咨询有限公司 无锡市万品房地产有限公司
苏州璟天企业管理咨询有限公司 无锡市万璞房地产有限公司
161
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
苏州璟范企业管理咨询有限公司 无锡市万禧房地产有限公司
苏州璟川企业管理咨询有限公司 无锡市万炫房地产有限公司
苏州璟顺企业管理咨询有限公司 无锡市万纵房地产有限公司
苏州璟怡企业管理咨询有限公司 无锡市荘晟房地产有限公司
苏州璟苏企业管理咨询有限公司 无锡市迅齐房地产有限公司
苏州璟辉企业管理咨询有限公司 南昌万坤置业有限公司
南昌万顺置业有限公司 深圳市万睿机电工程有限公司
郑州万彩房地产开发有限公司 成都万物梁行物业服务有限公司
重庆博领置业有限公司 西咸新区茯景万莱置业有限公司
昆明万清房地产开发有限公司 兰州万福房地产开发有限公司
南宁新万物业服务有限公司 北京北方唯拓科技有限公司
北京丰台智慧云城市资源经营管理有限公司 长春万甄房地产开发有限公司
武汉伟鹏万科物业服务有限公司 青岛青年湖开发建设有限公司
武汉市万物梁行物业服务有限公司 烟台共悦企业管理咨询有限公司
西安万物骏驰物业服务有限公司 烟台万翔企业管理咨询有限公司
厦门市朴寓房地产经纪有限公司 东莞市万庆房地产有限公司
宁波北仑万科物业服务有限公司 东莞市中万信远房地产有限公司
深圳市万物润泽物业服务有限公司
本期通过收购方式增加的主要子公司：
成都市南阳帝景置业有限公司 深圳市时代五号房地产有限公司
辽宁成源置业有限公司 深圳市时代一号房地产有限公司
西安宁筑实业有限公司 合肥新辉皓辰地产有限公司
海口和美安居实业有限公司 温州新蓝置业有限公司
惠州市佰基房地产开发有限公司 宁波坤钰置业有限公司
珠海南光滨海发展有限公司 玉溪万领房地产开发有限公司
深圳市时代二号房地产有限公司 上海世钟建筑工程有限公司
深圳市时代六号房地产有限公司 深圳市六和城物业服务有限公司
深圳市时代三号房地产有限公司 深圳市机场物业服务有限公司
深圳市时代四号房地产有限公司
162
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 本期不再纳入合并范围的主要子公司
本期因出售不再纳入合并范围的主要子公司
宁波旅游产城发展有限公司 西安科奥房地产开发有限公司
青岛万诺企业管理有限公司 深圳市万信富裕实业有限公司
本期注销的主要子公司：
杭州随康养老院有限公司 太原万亩农业科技有限公司
惠州市万科双月湾酒店管理有限公司 天津万钰潮平共创共担有限公司
天津英特瑞宾装饰装修工程有限公司 天津万滨房地产开发有限公司
涿州中万科技产业发展有限公司 合肥万都裕祥房产投资有限公司
大连万科万怡养老服务有限公司 合肥万港鑫宸企业管理有限公司
太原万科同创房地产开发有限公司 合肥万美裕祥房产投资有限公司
太原万科同盛房地产开发有限公司 杭州元常投资管理有限公司
太原万科同享房地产开发有限公司 无锡万宸教育投资有限公司
太原万科同业房地产开发有限公司 咸阳万和林房地产开发有限公司
163
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
七 在其他主体中的权益
1 在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成——主要子公司
A 主要城市公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
深圳市万科发展有限公司 深圳 深圳 人民币 600,000 95% 5% 100% 设立
广州万科企业有限公司 广州 广州 人民币 5,000,000 100% - 100% 设立
上海万科企业有限公司 上海 上海 人民币 10,000,000 - 100% 100% 设立
北京万科企业有限公司 北京 北京 人民币 2,000,000 95% 5% 100% 设立
佛山市万科置业有限公司 佛山 佛山 人民币 60,000 - 100% 100% 设立
东莞市万科房地产有限公司 东莞 东莞 人民币 300,000 - 100% 100% 设立
珠海万科发展有限公司 珠海 珠海 人民币 10,000 100% - 100% 设立
厦门市万科企业有限公司 厦门 厦门 人民币 1,200,000 100% - 100% 设立
福州市万科发展有限公司 福州 福州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
海南万科企业管理有限公司 海南 海南 人民币 10,000 100% - 100% 设立
南京万科企业有限公司 南京 南京 人民币 150,000 100% - 100% 设立
苏州万科企业有限公司 苏州 苏州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
宁波万科企业有限公司 宁波 宁波 人民币 150,000 100% - 100% 设立
合肥万科企业有限公司 合肥 合肥 人民币 200,000 100% - 100% 设立
唐山万科房地产开发有限公司 唐山 唐山 人民币 200,000 - 100% 100% 设立
164
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
天津万科房地产有限公司 天津 天津 人民币 390,000 15% 85% 100% 设立
沈阳万科企业有限公司 沈阳 沈阳 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
大连万科置业有限公司 大连 大连 人民币 30,000 100% - 100% 设立
长春万科房地产开发有限公司 长春 长春 人民币 50,000 95% 5% 100% 设立
烟台万科企业有限公司 烟台 烟台 人民币 30,000 100% - 100% 设立
太原万科企业有限公司 太原 太原 人民币 100,000 100% - 100% 设立
青岛万科房地产有限公司 青岛 青岛 人民币 20,000 100% - 100% 设立
万科 (成都) 企业有限公司 成都 成都 人民币 500,000 90% 10% 100% 设立
武汉市万科房地产有限公司 武汉 武汉 人民币 150,000 95% 5% 100% 设立
万科 (重庆) 企业有限公司 重庆 重庆 人民币 100,000 100% - 100% 设立
西安万科企业有限公司 西安 西安 人民币 20,000 100% - 100% 设立
贵阳万科房地产有限公司 贵阳 贵阳 人民币 100,000 100% - 100% 设立
云南万科企业有限公司 昆明 昆明 人民币 20,000 100% - 100% 设立
万科 (新疆) 企业有限公司 乌鲁木齐 乌鲁木齐 人民币 100,000 95% 5% 100% 设立
浙江浙南万科房地产有限公司 温州 温州 人民币 1,300,000 100% - 100% 设立
芜湖万科房地产有限公司 芜湖 芜湖 人民币 60,000 100% - 100% 设立
扬州万科房地产有限公司 扬州 扬州 人民币 10,000 100% - 100% 设立
郑州万科企业有限公司 郑州 郑州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
徐州万科企业有限公司 徐州 徐州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
济南万科企业有限公司 济南 济南 人民币 100,000 100% - 100% 设立
广西万科企业管理有限公司 南宁 南宁 人民币 10,000 100% - 100% 设立
常州万科企业有限公司 常州 常州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
兰州万科企业有限公司 兰州 兰州 人民币 100,000 100% - 100% 设立
石家庄万科房地产开发有限公司 石家庄 石家庄 人民币 50,000 - 100% 100% 设立
165
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
中山万科企业有限公司 中山 中山 人民币 100,000 100% - 100% 设立
长沙市万科企业有限公司 长沙 长沙 人民币 19,000 100% - 100% 设立
浙江万科南都房地产有限公司 杭州 杭州 人民币 3,650,000 - 100% 100% 设立
无锡万科企业有限公司 无锡 无锡 人民币 20,000 100% - 100% 设立
南通万科企业有限公司 南通 南通 人民币 20,000 - 100% 100% 设立
江西万科益达置业投资有限公司 南昌 南昌 人民币 100,000 50% - 50% 设立
嘉兴万科房地产开发有限公司 嘉兴 嘉兴 人民币 100,000 - 100% 100% 设立
盐城万科房地产开发有限公司 盐城 盐城 人民币 20,000 - 100% 100% 设立
哈尔滨万科企业有限公司 哈尔滨 哈尔滨 人民币 100,000 100% - 100% 设立
包头万科房地产有限公司 包头 包头 人民币 10,000 100% - 100% 设立
江门万科企业有限公司 江门 江门 人民币 100,000 100% - 100% 设立
临沂万科企业有限公司 临沂 临沂 人民币 100,000 100% - 100% 设立
惠州市万科企业有限公司 惠州 惠州 人民币 20,000 100% - 100% 设立
Vanke Overseas Investment Holding
香港 开曼群岛 港币 7,500 - 75% 75% 收购
Company Limited
166
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
B 主要物业管理公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
万物云空间科技服务股份有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 1,000,000 60% 3% 71.43% 设立
深圳市万科物业服务有限公司 深圳 深圳 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
广州市万科物业服务有限公司 广州 广州 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
东莞市万科物业服务有限公司 东莞 东莞 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
佛山市万科物业服务有限公司 佛山 佛山 物业服务 人民币 5,000 - 63% 71.43% 设立
南京万科物业管理有限公司 南京 南京 物业服务 人民币 12,000 - 63% 71.43% 设立
上海万科物业服务有限公司 上海 上海 物业服务 人民币 12,260 - 63% 71.43% 设立
北京万科物业服务有限公司 北京 北京 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
天津万科物业服务有限公司 天津 天津 物业服务 人民币 10,000 - 63% 71.43% 设立
沈阳万科物业服务有限公司 沈阳 沈阳 物业服务 人民币 10,000 - 63% 71.43% 设立
成都万科物业服务有限公司 成都 成都 物业服务 人民币 50,000 - 63% 71.43% 设立
武汉市万科物业服务有限公司 武汉 武汉 物业服务 人民币 12,000 - 63% 71.43% 设立
长春万科物业服务有限公司 长春 长春 物业服务 人民币 20,000 - 63% 71.43% 设立
深圳市万睿智能科技有限公司 深圳 深圳 智能科技 人民币 100,000 - 63% 71.43% 设立
商企物业管理服务、
Rugby Cayman Limited 香港 开曼群岛 美元 1 - 40.95% 60% 增资入股
设施物业管理服务
截至本报告期末，本集团所持万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司的股权比例为 63%，根据与其他股东签署的一致行动承诺，本
集团持有对万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司 71.43%的表决权，可以控制万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司。
167
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
C 其他主要经营子公司
持股比例 (%)
名称 主要经营地 注册地 业务性质 币种 注册资本 (千元) 表决权 取得方式
直接 间接
万科地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 港币 3,034,200 80% 20% 100% 设立
万科置业 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 490,000 - 100% 100% 设立
万科置业地产 (香港) 有限公司 香港 香港 投资 美元 90,000 49% 51% 100% 设立
东莞市万科建筑技术研究有限公司 东莞 东莞 其他 人民币 20,000 100% - 100% 设立
Vanke Holdings USA LLC 美国 美国 投资 美元 972,501 - 100% 100% 设立
吉林省松花湖国际度假区开发有限公司 吉林 吉林 旅游度假 人民币 110,000 - 100% 100% 设立
Lithium Real Estate (Jersey) Limited 英国 英国 投资 英镑 27,420 - 100% 100% 设立
万科物流发展有限公司 上海 上海 仓储服务 人民币 24,420,000 100% - 100% 设立
珠海市泊寓公寓管理有限公司 珠海 珠海 长租公寓 人民币 5,000 - 100% 100% 设立
(2) 重要的非全资子公司
本集团无重要的非全资子公司。
168
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(1) 在子公司所有者权益份额发生变化的重要情况：
期末
交易类型 公司名称 时间 交易比例
持股比例
处置少数股权 广州市万致房地产有限公司 2021 年 4 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 深圳市信城盈合房地产有限公司 2021 年 2 月 20.00% 80.00%
处置少数股权 深圳市万应投资有限公司 2021 年 1 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 深圳市万兴富裕实业有限公司 2021 年 5 月 45.00% 55.00%
1
处置少数股权 东莞市万庆房地产有限公司 2021 年 4 月 52.00% 48.00%*
处置少数股权 珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司 2021 年 3 月 20.00% 60.00%
处置少数股权 中山市星光都会房地产有限公司 2021 年 3 月 40.00% 60.00%
处置少数股权 佛山市合富信达房地产咨询服务有限公司 2021 年 3 月 10.00% 70.00%
处置少数股权 东莞市万腾房地产有限公司 2021 年 1 月 45.00% 55.00%
处置少数股权 烟台万智房地产开发有限公司 2021 年 3 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 常州茗涵房地产有限公司 2021 年 3 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 南京万燕置业有限公司 2021 年 1 月 20.00% 50.00%
处置少数股权 徐州万喆置业有限公司 2021 年 6 月 30.00% 70.00%
处置少数股权 徐州万君置业有限公司 2021 年 6 月 35.00% 65.00%
处置少数股权 徐州万泉置业有限公司 2021 年 3 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 宁波钱景房地产信息咨询有限公司 2021 年 2 月 50.00% 49.00%*
2
处置少数股权 成都万锦华创置业有限公司 2021 年 6 月 14.00% 86.00%
处置少数股权 昆明筑华房地产开发有限公司 2021 年 3 月 49.00% 51.00%
处置少数股权 新疆万悦火炬房地产开发有限公司 2021 年 3 月 30.00% 70.00%
收购少数股权 广州万瑞教育咨询有限公司 2021 年 4 月 49.00% 100.00%
收购少数股权 佛山市南海区鸿星房地产有限公司 2021 年 3 月 30.00% 100.00%
收购少数股权 福州市万华房地产有限公司 2021 年 2 月 40.00% 100.00%
收购少数股权 沈阳万科西盛置业有限公司 2021 年 5 月 35.00% 100.00%
收购少数股权 大连西城置业有限公司 2021 年 3 月 45.00% 100.00%
收购少数股权 上海万之江房地产开发有限公司 2021 年 2 月 10.00% 100.00%
收购少数股权 温州万穗置业有限公司 2021 年 1 月 33.00% 100.00%
收购少数股权 北京信越置业有限公司 2021 年 1 月 20.00% 71.00%
收购少数股权 昆明万宜房地产开发有限公司 2021 年 1 月 27.00% 67.00%
收购少数股权 厦门海联翔物业服务有限公司 2021 年 5 月 33.00% 100.00%
*1 根据东莞市万庆房地产有限公司的章程约定，本集团具备对东莞市万庆房地产有限公司的
控制权。
*2 根据宁波钱景房地产信息咨询有限公司的章程约定，本集团具备对宁波钱景房地产信息咨
询有限公司的控制权。
169
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
除以上少数股权交易外，截至本报告期末，公司合并范围内开放跟投项目 797 个，跟投投资人
成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币 162.17 亿元 (2020 年
12 月 31 日：人民币 152.48 亿元) ；交易后本集团仍控制各子公司。
(2) 交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响：
广州市万致房地产 徐州万喆置业 南京万燕置业 东莞市万庆房地产 徐州万君置业
有限公司 有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
处置对价 3,090,430,000.00 906,141,000.00 802,023,448.00 546,000,000.00 317,100,000.00
减：按处置的股权比例计算
3,090,430,000.00 906,141,000.00 802,023,448.00 546,000,000.00 317,100,000.00
的子公司净资产份额
差额调增资本公积 - - - - -
北京信越置业 大连西城置业 沈阳万科西盛置业 上海万之江房地产 广州万瑞教育咨询
有限公司 有限公司 有限公司 开发有限公司 有限公司
购买成本 338,842,900.00 132,250,705.00 98,473,750.00 62,231,155.37 7,400,000.00
减：按取得的股权比例计算
1,297,299.81 139,277,988.12 102,168,289.82 63,218,632.37 (7,173,772.71)
的子公司净资产份额
差额调减 / (调增) 资本公积 337,545,600.19 (7,027,283.12) (3,694,539.82) (987,477.00) 14,573,772.71
3 在合营企业或联营企业中的权益
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
合营企业：
- 不重要的合营企业 65,267,576,088.76 66,029,894,844.22
联营企业：
- 不重要的联营企业 76,745,958,795.95 75,865,295,411.54
小计 142,013,534,884.71 141,895,190,255.76
减：减值准备 - -
合计 142,013,534,884.71 141,895,190,255.76
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对该等主
体进行共同控制，该类安排的相关活动 (即对安排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排进行处理。
本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。
170
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(1) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
合营企业：
投资账面价值合计 65,267,576,088.76 66,029,894,844.22
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
下列各项按持股比例计算的合计数
- 净利润 1,156,546,740.16 1,933,364,792.80
- 其他综合收益 - -
- 综合收益总额 1,156,546,740.16 1,933,364,792.80
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
联营企业：
投资账面价值合计 76,745,958,795.95 75,865,295,411.54
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
下列各项按持股比例计算的合计数
- 净利润 1,054,979,436.50 (221,023,241.60)
- 其他综合收益 1,225,702,297.35 -
- 综合收益总额 2,280,681,733.85 (221,023,241.60)
(2) 与合营企业投资相关的未确认承诺
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。
4 本集团无重要的共同经营主体 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
5 本集团无重要的结构化主体的权益 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
171
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
八 与金融工具相关的风险
本集团在正常的生产经营过程中面临各种金融工具的风险，主要包括：利率风险、信用风险、
流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用
下列金融管理政策和实务控制这些风险，以降低其对本集团财务表现的潜在不利影响。
1 利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款和债券，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量
利率风险。
本集团于 2021 年 6 月 30 日持有的计息金融工具如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
实际利率 金额 (万元) 实际利率 金额 (万元)
固定利率金融工具：
短期借款 3.19%~5.30% 1,082,595 3.50% ~ 5.30% 1,390,000
长期借款 (包含一年内到期) 3.22%~6.00% 4,487,077 3.22% ~ 6.00% 3,553,830
应付债券 (包含一年内到期) 1.90%~5.35% 5,823,399 1.90% ~ 5.35% 5,304,373
合计 11,393,071 10,248,203
浮动利率金融工具：
基于 Hibor、LPR 基准 基于 Hibor、LPR 基准
短期借款 1,001,127 1,121,154
利率的浮动利率 利率的浮动利率
基于 Libor、Hibor、 基于 Libor、Hibor、
长期借款 (包含一年内到期) SWAP、LPR 14,183,623 SWAP、LPR 14,168,621
的浮动利率 的浮动利率
应付债券 (包含一年内到期) 基于 Libor 的浮动利率 420,034 基于 Libor 的浮动利率 422,237
合计 15,604,784 15,712,012
上表中计息金融工具金额未包含租赁负债。
本集团针对 2.2 亿美元 (折合人民币 14.22 亿元) (2020 年 12 月 31 日：固定利率应付债券 2.2
亿美元，折合人民币 14.31 亿元) 的固定利率应付债券签署了 CCS，于 2021 年 6 月 30 日，
该部分 CCS 账面 金额为 负债 人民 币 774,243.30 元 (2020 年 12 月 31 日 ：负债 人民 币
846,824.46 元) 。通过签署 CCS，本集团按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部分本金
及利息，同时按照固定利率向合约对手方支付港元的部分本金及利息。
172
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
敏感性分析：
假定其他因素不变，截止 2021 年 6 月 30 日，利率每上升 50 个基点将会导致集团净利润以及
股东权益减少约人民币 37,614 万元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 30,836 万元) 。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏
感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对年度估算的利息费用扣
除资本化利息后的影响。2020 年的分析基于同样的假设和方法。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获
得的借款。
2 信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产、其他流
动资产和为套期目的签订的衍生金融工具。上述资产的账面价值即为本集团面临与金融资产相
关的最大信用风险敞口。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信
用风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险
较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团亦
制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集团定期审阅各单项应
收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏账准备。本集团尚未发生大
额应收账款逾期的情况。
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团基于历史结算记录
和过往经验，定期对其他应收款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。
173
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团应收票据、应收账款和其他应
收款总额比例为 8.84% (2020 年：9.43%) 。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产 (包括衍生金融工具) 的账面金
额。除附注十、4 及附注十二、2(2) 所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他
可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口
已在附注十、4 及附注十二、2(2) 披露。
有关应收账款、其他应收款和 合同资产的具体信 息，请参见附注五、4 、附注五、6 和附 注
五、8 的相关披露。
衍生工具方面，本集团与银行和金融机构等交易对手方签订衍生工具合同，交易对方须有良好
的信用评级，并且已跟本集团订立净额结算协议。鉴于交易对方的信用评级良好，本集团管理
层并不预期交易对方会无法履行义务。
174
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
3 流动性风险
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机
构承诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流 (包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资
产负债表日利率计算) 和本集团最早偿还日。
2021 年 6 月 30 日
账面价值 总值 1 年以内 1至2 年 2至5 年 5 年以上
借款 (包含一年内到期的部分) 207,544,211,350.08 226,633,011,199.18 83,326,089,102.63 74,485,765,017.68 62,542,544,552.27 6,278,612,526.60
应付债券 (包含一年内到期的部分) 62,434,336,192.40 69,187,350,348.31 12,858,976,145.41 3,834,224,446.72 38,065,701,375.98 14,428,448,380.20
应付款项 496,147,767,677.23 496,196,519,180.92 490,514,016,217.30 5,682,502,963.62 - -
租赁负债 (包含一年内到期的部分) 26,286,375,744.68 38,269,105,945.95 2,813,657,311.76 2,878,128,023.30 8,730,491,136.32 23,846,829,474.57
其他非流动负债 1,093,898,519.08 1,093,898,519.08 - 942,068,519.08 151,830,000.00 -
合计 793,506,589,483.47 831,379,885,193.44 589,512,738,777.10 87,822,688,970.40 109,490,567,064.57 44,553,890,381.37
2020 年 12 月 31 日
账面价值 总值 1 年以内 1至2 年 2至5 年 5 年以上
借款 (包含一年内到期的部分) 202,336,049,863.65 222,633,848,216.82 79,182,009,495.39 58,923,398,247.11 80,367,985,298.30 4,160,455,176.02
应付债券 (包含一年内到期的部分) 57,266,100,301.94 64,234,742,913.46 15,133,326,680.26 2,110,940,839.02 32,255,684,679.69 14,734,790,714.49
应付款项 508,535,458,185.40 508,656,181,065.14 503,555,646,099.65 5,100,534,965.49 - -
租赁负债 (包含一年内到期的部分) 26,174,202,649.53 35,844,428,893.46 2,625,257,902.18 2,672,296,361.52 8,085,409,696.87 22,461,464,932.89
其他非流动负债 1,190,177,426.90 1,300,607,757.32 - 1,148,777,757.32 151,830,000.00 -
合计 795,501,988,427.42 832,669,808,846.20 600,496,240,177.48 69,955,948,170.46 120,860,909,674.86 41,356,710,823.40
175
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
4 汇率风险
本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价
的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、或英镑计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结
算。
(i) 本集团于期末的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外
币报表折算差额及采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款和美元应付债券未包括在内。
2021 年 6 月 30 日
美元项目 港币项目 英镑项目
外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币
短期借款 - - 1,099,737,500.00 911,682,387.50 - -
一年内到期的非流动负债 317,803,427.08 2,054,885,179.16 50,022,425.41 41,468,590.66 27,542,459.03 246,408,609.71
长期借款 2,054,959,500.00 13,287,162,631.05 7,252,381,933.30 6,012,224,622.71 39,662,500.00 354,840,556.25
其他应付款 1,014,142.91 6,557,346.64 807,765.00 669,637.19 - -
应付债券 2,685,666,896.72 17,365,253,587.50 - - - -
其他非流动金融资产 (16,081,176.81) (103,979,281.14) - - - -
其他应收款 (97,103,250.38) (627,859,906.63) (2,059,182.15) (1,707,062.00) - -
货币资金 (44,900,455.64) (290,321,856.10) (151,824,107.91) (125,862,185.46) (373,454.23) (3,341,108.27)
合计 4,901,359,083.88 31,691,697,700.48 8,249,066,333.65 6,838,475,990.60 66,831,504.80 597,908,057.69
176
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2020 年 12 月 31 日
美元项目 港币项目 英镑项目
外币 人民币 外币 人民币 外币 人民币
短期借款 - - 2,098,162,500.00 1,749,238,076.25 - -
一年内到期的非流动负债 75,124,519.29 488,519,724.04 52,465,525.08 43,740,508.26 21,590,756.65 191,913,758.68
长期借款 2,316,008,999.95 15,060,543,324.87 7,262,676,533.32 6,054,893,425.83 107,600,079.45 956,424,826.17
其他应付款 1,024,743.12 6,663,699.56 546,115.00 455,296.08 - -
应付债券 2,683,067,725.14 17,447,452,803.04 - - - -
其他非流动金融资产 (14,357,544.49) (93,364,240.31) - - - -
其他应收款 (92,379,792.06) (600,727,311.81) (109,499,062.15) (91,289,368.11) - -
货币资金 (54,869,324.04) (356,804,240.35) (600,516,068.97) (500,650,246.70) (370,294.82) (3,291,439.57)
合计 4,913,619,326.91 31,952,283,759.04 8,703,835,542.28 7,256,387,691.61 128,820,541.28 1,145,047,145.28
177
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(ii) 敏感性分析
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的
下属子公司持有的非记账本位币资产负债由于金额不重大而未包括在内。
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元 / 港币贬值 1% (2020
年：1%) ，对本集团的净利润影响为减少人民币 38,681 万元 (2020 年：减少约人民币
39,348 万元) ，而对本集团的股东权益影响为减少约人民币 38,681 万元 (2020 年：减少
约人民币 39,348 万元) 。
管理层预计人民币相对英镑贬值 1% (2020 年：1%) ，对本集团的净利润影响为减少约
人民币 601 万元 (2020 年：减少约人民币 980 万元) ，而对本集团的股东权益影响为减
少约人民币 601 万元 (2020：减少约人民币 980 万元) 。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不
包括外币报表折算差额及已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2020 年
的分析基于同样的假设和方法。
九 公允价值的披露
1 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报告期
末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公允价值计
量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下：
- 第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
- 第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
- 第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。
178
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
第一层次 第二层次 第三层次 合计
交易性金融资产 (附注五、2) - - 227,216,470.40 227,216,470.40
衍生金融资产 (附注五、3) - 812,142.38 - 812,142.38
其他非流动金融资产 (附注五、12) 11,965,601.08 - 808,545,888.60 820,511,489.68
其他权益工具投资 (附注五、11) 1,697,833,109.46 - - 1,697,833,109.46
持续以公允价值计量的资产总额 1,709,798,710.54 812,142.38 1,035,762,359.00 2,746,373,211.92
衍生金融负债 (附注五、3) - (502,912,727.60) - (502,912,727.60)
持续以公允价值计量的负债总额 - (502,912,727.60) - (502,912,727.60)
持有待售资产 (附注五、9) - - 6,334,727,583.46 6,334,727,583.46
非持续以公允价值计量的资产 - - 6,334,727,583.46 6,334,727,583.46
2021 年 6 月 30 日止，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2021 年 6 月 30 日止，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变动。
2 持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据为：
本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。
3 持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下：
衍生金融资产及衍生金融负债为本集团与金融机构签订的多个 CCS，本集团使用金融机构提
供的报价作为估值依据。
4 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息：
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。本集
团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券
的股票价格并考虑流动性折扣。
持续第三层次公允价值计量的交易性金融资产主要为本集团持有的理财产品。本集团采用约定
的预期收益率计算的未来现金流量折现的方法估算公允价值。
非持续第三层次公允价值计量的持有待售资产主要为本集团持有的拟出售项目 (附注五、9) 。
本集团按账面价值与公允价值减去出售费用后净额之孰低者对持有待售资产进行初始计量和后
续计量 (参见附注三、29) 。本集团主要参考独立合格专业评估师的评估报告，该评估主要采
用了现金流量折现法及市场比较法的估值技术。
5 本集团于 2021 年 6 月 30 日和 2020 年 12 月 31 日不以公允价值计量的各项金融资产和金融负
债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
179
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
十 关联方及关联交易
1 本公司无直接控股母公司。
2 本公司的子公司请参考附注七、1 的子公司情况。
3 除已在附注十、4 和 5 披露的联营、合营公司外，其他关联方情况如下：
其他关联方名称 关联关系
深圳市地铁集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方
深圳地铁置业集团有限公司 对本集团施加重大影响的投资方的子公司
徽商银行股份有限公司 本集团联营企业
SCPG Holdings Co., Ltd. 本集团联营企业
深圳前海基础设施投资基金管理有限公司 本集团联营企业
180
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
4 关联方担保情况
与被担保方 担保金额 担保是否已经
担保方 被担保方 担保起始日 担保到期日
关系 (等值人民币万元) 履行完毕
万科地产 (香港) 有限公司 Sinobird Holding Limited 全资子公司 15,680.00 2018/3/28 预计 2021/12/31 尚未到期
万科地产 (香港) 有限公司 Hybest (BVI) Company Limited 全资子公司 16,320.00 2018/3/29 预计 2021/12/31 尚未到期
深圳万科发展有限公司 Diamond Huge Limited 全资子公司 386,617.50 2021/2/9 2022/2/8 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 全资子公司 125,000.00 2020/5/6 2022/5/5 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 全资子公司 80,000.00 2020/8/4 2022/5/3 尚未到期
北京万科企业有限公司 北京恒燚企业管理有限公司 全资子公司 323,400.00 2018/10/10 2023/12/31 尚未到期
万科企业股份有限公司 佛山市南海区万轩房地产有限公司 全资子公司 100,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
主合同履行期限届满
深圳市万科红树湾房地产开发有限公司 深圳市万科发展有限公司 全资子公司 107,100.00 2020/11/11 尚未到期
之日后两年止
万科企业股份有限公司 成都万兴产城置业有限公司 控股子公司 210,000.00 2019/12/12 2026/12/12 尚未到期
万科企业股份有限公司 成都万隆产城置业有限公司 控股子公司 130,000.00 2019/12/10 2026/12/10 尚未到期
万科企业股份有限公司 武汉誉天兴业置地有限公司 控股子公司 262,500.00 2019/12/5 2026/12/5 尚未到期
万科海外投资控股有限公司 Chericourt Company Limited 控股子公司 37,575.30 2020/6/17 2022/6/19 尚未到期
万科置业 (香港) 有限公司 Wealth Hour Limited 控股子公司 116,734.60 2020/8/24 2021/8/24 尚未到期
深圳万物商企物业服务有限公司 Rugby Dragons (HK ) Limited 控股子公司 490.00 2020/5/12 2023/5/11 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 1,066.00 2016/12/16 2024/12/15 尚未到期
武汉市万科房地产有限公司 武汉金万置业有限公司 合营公司 12,895.00 2018/10/10 2021/10/9 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 499.79 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
上海万科投资管理有限公司 上海申养投资管理股份有限公司 合营公司 2,029.50 2019/9/29 2027/9/28 尚未到期
广州万科企业有限公司 广州市万溪企业管理有限公司 合营公司 1,353,000.00 2020/12/3 2025/12/3 尚未到期
云南万科企业有限公司 云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司 联营公司 28,022.40 2017/12/29 2022/12/28 尚未到期
云南万科企业有限公司 云南澄江老鹰地休闲旅游度假村有限公司 联营公司 46,908.00 2018/1/19 2023/1/19 尚未到期
181
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
5 关联方应收应付款项
应收关联方款项：
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
深圳市云上筑建筑有限公司 联营企业 3,908,386,743.55 3,882,996,164.71
深圳市凯福投资实业有限公司 联营企业 3,638,538,878.31 3,237,381,576.92
无锡万成昀奕房地产有限公司 联营企业 3,198,307,474.29 382,945,240.00
东莞市万汇房地产开发有限公司 联营企业 2,861,375,167.42 2,855,031,739.77
上海鑫侨高企业发展有限公司 联营企业 2,317,164,936.04 2,285,080,473.71
苏州高新万阳置地有限公司 联营企业 2,131,518,814.43 2,133,828,783.20
昆明同万顺置业有限公司 联营企业 1,988,433,086.75 607,840,455.38
昆明云广投资有限公司 联营企业 1,641,418,966.13 3,298,639,416.67
海南万骏管理服务有限公司 联营企业 1,555,496,259.38 -
中国通用新兴地产有限公司 联营企业 1,523,602,400.00 1,523,602,400.00
长沙轨道万科置业有限公司 联营企业 1,164,113,836.84 -
盛达置地投资有限公司 联营企业 1,135,270,516.36 1,135,270,516.36
上海恺冠臻房地产开发有限公司 联营企业 1,063,981,908.73 2,684,349,743.77
杭州瑞诚兴联置业有限公司 联营企业 1,054,465,156.00 -
北京友泰房地产开发有限公司 联营企业 917,021,206.50 873,039,051.74
厦门市滨溪置业有限公司 联营企业 780,169,659.36 751,127,535.77
珠海华桐房地产开发有限公司 联营企业 651,983,925.82 1,000,495,326.01
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 联营企业 635,057,550.73 130,833,272.08
北京方宏置业有限责任公司 联营企业 626,572,944.71 571,972,976.45
南京京盛房地产开发有限公司 联营企业 625,069,851.14 783,884,710.32
广州市启日房地产开发有限公司 联营企业 550,615,581.63 546,059,130.38
哈尔滨万合建拓置业有限公司 联营企业 537,005,442.49 614,870,200.00
福州市万曦房地产有限公司 联营企业 443,812,608.37 456,148,530.87
上海重万置业有限公司 联营企业 423,707,032.07 510,657,208.87
西宁万灿房地产有限公司 联营企业 411,392,438.46 362,521,850.07
Vanlink Company Limited 联营企业 353,449,052.09 353,449,094.15
济南泰晖房地产开发有限公司 联营企业 329,351,022.48 391,130,066.16
南昌联交科置业有限公司 联营企业 322,643,361.55 574,828,175.99
北京捷海房地产开发有限公司 联营企业 316,786,211.25 313,431,000.94
西宁万澜房地产有限公司 联营企业 296,883,552.85 252,251,582.27
天津和谐家园建设开发有限公司 联营企业 281,430,333.47 -
Bayline Global Limited 联营企业 265,271,415.70 265,271,415.70
湖北楚恒置业有限公司 联营企业 261,193,250.35 181,636,731.29
广州市沙步广裕实业发展有限公司 联营企业 258,721,199.11 141,077,724.42
印力商用置业有限公司 联营企业 255,526,301.88 255,532,355.49
182
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
深圳市创钧投资管理有限公司 联营企业 252,568,750.00 298,567,191.10
西安佳兆业置业有限公司 联营企业 230,000,000.00 230,000,000.00
深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司 联营企业 206,557,845.22 171,313,333.34
福建省万福晟房地产有限公司 联营企业 194,738,232.85 168,475,268.28
成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司 联营企业 178,419,715.55 -
成都万兴绿建科技有限公司 联营企业 177,807,724.41 161,970,776.28
武汉世纪龙源房地产开发有限公司 联营企业 171,955,445.02 -
北京京投银泰置业有限公司 联营企业 159,089,871.66 160,019,368.95
东莞市松山湖高科技园区开发有限公司 联营企业 155,671,584.05 151,864,382.01
西宁万贤房地产有限公司 联营企业 150,966,161.30 155,528,857.23
北京昌科互联商业运营管理有限公司 联营企业 149,474,170.24 151,188,813.71
安徽信万华房地产开发有限公司 联营企业 144,157,149.71 487,811,962.61
常熟市尚源房地产开发有限公司 联营企业 142,525,760.41 355,846,998.41
Richford Trading Limited 联营企业 140,693,938.41 122,965,094.05
佛山市合曜房地产开发有限公司 联营企业 135,874,873.60 198,418,450.93
深圳市万欣物流仓储投资有限公司 联营企业 134,132,539.32 46,145,700.50
东莞市科华房地产有限公司 联营企业 120,960,000.00 -
苏州京万房地产开发有限公司 联营企业 118,448,723.07 627,937,318.95
成都万德教育咨询有限公司 联营企业 116,145,190.31 116,649,017.31
成都万香沸腾置业有限公司 联营企业 104,105,729.20 65,238,854.53
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司 联营企业 103,083,781.13 -
嘉兴万昇置业有限责任公司 联营企业 78,718,003.97 21,200,000.00
中房万科实业有限公司 联营企业 74,471,090.65 42,634,343.40
成都锦成行物流有限公司 联营企业 69,628,423.75 69,570,123.52
Radiant Crystal Limited 联营企业 68,541,027.27 67,267,625.70
安徽皖融置业有限责任公司 联营企业 65,686,492.91 94,746,617.47
杭州西投万科置业有限公司 联营企业 61,432,224.86 50,327,424.86
合肥市碧合房地产开发有限公司 联营企业 59,493,233.10 -
苏州和泰汇咨询有限公司 联营企业 58,664,496.99 58,808,288.47
北京天竺万科房地产开发有限公司 联营企业 58,180,528.27 79,164,267.73
云南万塍隆房地产开发有限公司 联营企业 58,140,000.00 -
东莞市峰景投资有限公司 联营企业 57,189,631.57 67,948,884.50
宁波航万置业有限公司 联营企业 53,945,959.48 53,320,802.10
济南雅恒房地产开发有限公司 联营企业 52,431,855.14 80,328,162.86
南昌洪科置业有限公司 联营企业 50,623,273.82 46,144,770.36
深圳市众金合咨询管理有限公司 联营企业 50,000,000.00 433,133,164.27
宁夏万嘉锦业房地产有限公司 联营企业 45,276,000.00 -
嘉兴万纬仓储有限公司 联营企业 42,393,075.37 48,106,611.41
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 37,500,320.44 -
183
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
北京东方瑞盈资产管理有限公司 联营企业 32,496,930.76 33,023,751.08
宁夏中房万科房地产有限公司 联营企业 31,841,479.67 28,952,257.06
东莞市万益房地产有限公司 联营企业 31,646,258.53 33,723,951.92
青岛万创合平商业发展有限公司 联营企业 31,260,000.00 -
重庆万滨置业有限公司 联营企业 30,670,814.29 31,031,618.52
东莞市万悦房地产有限公司 联营企业 30,457,522.72 32,036,151.09
首万誉业 (上海) 物业服务有限公司 联营企业 26,542,167.01 21,602,965.24
临沂鲁商发展金置业有限公司 联营企业 23,335,763.20 123,654,086.11
银川市万博合泰房地产有限公司 联营企业 21,715,265.60 -
上海万纬纵横科技有限公司 联营企业 17,047,877.32 16,929,166.88
福州安景房地产有限公司 联营企业 13,542,802.20 28,803,358.36
北京首万物业服务有限公司 联营企业的子公司 13,109,205.35 14,638,435.96
长沙东方城房地产开发有限公司 联营企业 12,495,994.40 12,495,994.40
杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司 联营企业 11,290,642.80 10,082,171.55
宁夏万锦房地产有限公司 联营企业 10,998,201.92 8,915,935.78
北京万链建筑科技有限公司 联营企业的子公司 7,948,634.96 9,548,939.66
廊坊万京智能物流管理有限公司 联营企业的子公司 7,651,766.30 -
珠海市万科婆石房地产开发有限公司 联营企业 7,505,905.82 7,109,959.00
广州万墩仓储有限公司 联营企业 7,437,825.51 21,846,653.22
东莞市中万凯合实业投资有限公司 联营企业 6,978,731.79 6,948,571.85
东莞市中万昇合实业投资有限公司 联营企业 6,894,617.89 6,958,125.34
郑州市海创孵化器有限公司 联营企业 6,759,162.86 1,482,026.33
南宁市兴宁区梅沙幼儿园有限公司 联营企业 5,925,857.87 5,928,948.81
万纬 (成都) 仓储设施有限公司 联营企业 5,494,527.02 5,959,841.60
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司 联营企业 5,032,332.16 -
珠海市万维纵横物业服务有限公司 联营企业 4,670,569.26 4,611,720.97
东莞市万科建造设计投资发展有限公司 联营企业 4,643,286.68 1,759,539.59
天津万利融汇置业有限公司 联营企业 4,170,388.37 9,771,425.22
广州银业君瑞房地产开发有限公司 联营企业 3,944,218.99 3,894,678.28
上海万狮置业有限公司 联营企业 3,823,932.93 1,870,136.91
云南埃姆艾尔钰霖飞机制造投资管理有限公司 联营企业 3,683,988.98 3,307,186.86
深圳市卓越不动产投资有限公司 联营企业 3,650,000.00 3,650,000.00
厦门市思明城市资源经营管理有限公司 联营企业 3,607,274.02 -
武汉万物仓储管理有限公司 联营企业 3,195,410.24 3,137,983.31
珠海市万亿纵横资产管理有限公司 联营企业 3,080,000.00 3,081,200.00
漳州市滨北置业有限公司 联营企业 2,929,559.22 386,440.38
佛山万源仓储服务有限公司 联营企业 2,900,563.79 4,104,708.91
上海上房现代物流有限公司 联营企业 2,864,385.81 2,836,504.65
东莞市中万凯胜实业投资有限公司 联营企业 2,820,290.81 4,572,780.85
184
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
武汉商汇物流管理有限公司 联营企业 2,767,965.31 2,704,211.77
宁夏亘元房地产开发有限公司 联营企业 2,345,305.81 13,276,003.29
海宁万普仓储有限公司 联营企业 2,153,760.76 2,097,189.19
昆明万昆物流有限公司 联营企业 1,881,687.03 1,631,212.14
上海星信曼置业有限公司 联营企业 1,823,062.63 1,852,996.62
青岛天泰爱家物业服务有限公司 联营企业 1,653,924.23 1,261,869.27
南京伟万房地产开发有限公司 联营企业 1,581,865.70 -
上海万筹科技有限公司 联营企业 1,489,949.13 -
成都城投泊寓资产管理有限公司 联营企业 1,351,176.41 835,929.64
维斯特 (福建) 物业服务有限公司 联营企业 1,310,508.66 985,613.64
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司 联营企业 1,189,246.80 1,250,317.81
宁波万晨仓储有限公司 联营企业 1,112,399.58 1,086,778.11
苏州高新生命健康小镇建设发展有限公司 联营企业 1,040,142.23 1,040,297.22
佛山市高明纬贵仓储有限公司 联营企业 984,307.48 1,350,817.80
福州市鸿腾房地产开发有限公司 联营企业 942,513.15 19,436,032.22
贵阳聚万生活商业发展有限公司 联营企业 693,764.33 2,155,097.73
贵州泰联房地产开发有限公司 联营企业 621,007.10 -
深圳市华堡投资有限公司 联营企业 503,631.88 -
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 348,835.54 -
青岛万动城市资源经营管理有限公司 联营企业 292,909.78 -
京亚 (南京) 供应链管理有限公司 联营企业 268,337.52 1,638,180.46
珠海市万科大塘房地产开发有限公司 联营企业 218,800.00 218,800.00
佛山乐维仓储有限公司 联营企业 192,665.12 192,665.12
Vanke Rainbow Partnership GP Limited 联营企业 182,806.18 157,078.07
南京东泊商业管理有限公司 联营企业 168,357.97 168,357.97
吉林省昊悦房地产开发有限公司 联营企业 165,403.51 -
珠海市坤元兴股权投资基金合伙企业 (有限合伙) 联营企业 149,500.89 156,700.89
万商零售发展 (深圳) 有限公司 联营企业 92,358.48 92,358.48
福讯信息技术有限公司 联营企业 71,642.05 -
云南万城百年投资开发有限公司 联营企业 40,000.00 40,000.00
上海万勤企业管理有限公司 联营企业 36,751.57 36,751.94
昆山博今信息咨询有限公司 联营企业 25,800.00 24,300.00
新疆万信观园房地产开发有限公司 联营企业 11,729.90 11,729.90
Regal Port Trading Limited 联营企业 4,518.05 4,543.67
河北雄安城市资源经营管理有限公司 联营企业 510.00 510.00
珠海市万马奔腾物流发展合伙企业 (有限合伙) 联营企业 22.54 22.54
佛山首中万物企业管理合伙企业 (有限合伙) 联营企业 10.00 -
北京金丰融晟投资管理有限公司 联营企业 - 1,437,884,060.20
上海江杰荣泰置业 (集团) 有限公司 联营企业 - 1,346,192,593.93
185
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 - 695,457,108.59
杭州万懿置业有限公司 子公司*1 - 347,991,000.00
重庆科锦置业有限公司 联营企业 - 210,325,799.82
合肥徽创房地产开发有限公司 联营企业 - 60,432,371.33
东莞市峰景资产管理有限公司 联营企业 - 37,485,284.25
重庆招科置业有限公司 联营企业 - 24,874,872.39
嘉兴万宜置业有限责任公司 联营企业 - 24,800,000.00
济南弘碧置业有限公司 联营企业 - 23,744,131.64
苏州鑫苑万卓置业有限公司 联营企业 - 18,782,467.50
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 - 18,600,000.00
佛山市长盛建筑科技有限公司 联营企业 - 7,998,171.46
福州市万涛房地产有限公司 联营企业 - 7,141,785.96
重庆中航万科峻景置业有限公司 联营企业 - 2,715,933.73
首万誉业 (天津) 物业服务有限公司 联营企业 - 1,523,472.75
哈尔滨万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 - 1,034,381.31
珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 联营企业 - 918,736.89
长春万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 570,530.29
杭州润灏置业有限公司 联营企业 - 432,686.29
西安科创商业运营管理有限公司 联营企业 - 201,866.83
杭州润衡置业有限公司 联营企业 - 105,825.58
成都高投城市资源经营有限公司 联营企业 - 52,409.90
东莞市中万永航实业投资有限公司 联营企业 - 2,852.26
佛山市禅城区梅沙教育培训中心 联营企业 - 2,002.00
小计 43,539,212,243.66 43,071,460,850.38
广州市溪楹房地产有限公司 合营企业的子公司 7,376,257,777.78 -
北京宁溪房地产开发有限责任公司 合营企业 4,627,889,987.10 4,628,970,333.05
珠海市懋德诚投商业发展有限公司 合营企业 3,894,965,792.11 3,821,634,468.69
广东万科投资发展有限责任公司 合营企业 3,595,150,744.85 3,654,367,789.28
珠海市璞誉诚投商业发展有限公司 合营企业 3,487,830,000.00 3,487,830,000.00
太原万科双城房地产开发有限公司 合营企业 3,336,767,170.84 3,716,283,982.15
北京五和万科置业有限公司 合营企业 2,679,874,829.27 2,191,959,225.63
中航万科有限公司 合营企业 2,363,734,871.81 2,628,019,121.81
天津万安建创置业有限公司 合营企业 2,363,050,852.25 2,493,116,942.41
成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司 合营企业 2,160,976,411.95 2,076,606,671.81
广州市万沙房地产有限公司 合营企业 1,630,406,854.82 1,180,325,143.99
青岛万珠置业有限公司 合营企业 1,609,637,688.18 2,201,875,915.31
杭州锦腾置业有限公司 合营企业 1,458,604,212.73 1,583,913,110.74
北京万龙华开房地产开发有限公司 合营企业 1,389,094,601.14 1,380,699,747.50
上海新地嘉兆物联网有限公司 合营企业 1,350,455,345.63 1,329,878,718.84
186
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
天津华锦万吉置业有限公司 合营企业 1,257,529,201.32 1,471,227,968.68
北京市中盛兴建房地产开发有限公司 合营企业 1,241,951,046.79 842,555,996.10
绍兴锦晨置业有限公司 合营企业 1,227,500,000.00 -
成都万科南城置业有限公司 合营企业 1,201,839,576.55 5,177,637,592.81
武汉林岸置业有限公司 合营企业 1,182,199,714.55 1,162,779,254.67
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 合营企业 1,129,366,746.58 1,159,366,746.58
V-Nesta Fund III, LP 合营企业 1,117,986,231.31 834,939,799.61
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司 合营企业 1,056,743,593.63 730,589,461.93
杭州南璟置业有限公司 合营企业 929,297,481.70 1,087,141,354.41
厦门煊泰置业有限公司 合营企业 902,360,446.92 883,709,196.19
北京万越辉置业有限公司 合营企业 817,625,827.03 743,738,967.97
北京万科东方置业有限公司 合营企业 789,241,271.04 787,775,344.89
绍兴锦池置业有限公司 合营企业 787,500,000.00 -
广州市万锦房地产有限公司 合营企业 737,380,125.55 1,336,813,148.50
重庆锦澜实业有限公司 合营企业 691,752,210.34 174,332,244.11
北京祥业万科房地产开发有限公司 合营企业 658,472,654.82 621,120,304.39
昆明万洱房地产开发有限公司 合营企业 653,820,457.74 644,474,881.31
大连万腾置业有限公司 合营企业 638,647,772.90 724,634,151.01
厦门市雍景湾房地产有限公司 合营企业 629,673,579.49 884,056,625.10
深圳市万信二号投资企业 (有限合伙) 合营企业 618,172,389.89 608,172,389.89
温州万誉置业有限公司 合营企业 596,474,623.74 281,638,146.95
北京神州数码置业发展有限公司 合营企业 572,034,125.16 359,248,147.09
深圳市深安聚汇实业有限公司 合营企业 562,037,257.72 468,693,977.96
天津万安才智置业有限公司 合营企业 556,427,796.20 2,597,393,738.28
Wkland Investment II Limited 合营企业 550,893,028.99 550,889,379.54
上海万筠房地产有限公司 合营企业 522,133,726.67 515,524,537.53
济南安城实业投资有限公司 合营企业 518,176,469.35 -
绍兴元昊置业有限公司 合营企业 470,000,000.00 -
济南碧岑置业有限公司 合营企业 447,933,815.96 764,130,124.18
深圳市荣兴房地产开发有限公司 合营企业 444,001,694.00 458,435,294.00
云南麦溪房地产开发有限公司 合营企业 440,000,000.00 -
绍兴锦越置业有限公司 合营企业 429,529,961.77 785,213,000.00
上海旭嘉房产管理有限公司 合营企业 386,581,106.50 384,103,174.88
宁波万霞置业有限公司 合营企业 368,830,294.80 363,532,827.53
610 Lexington Venture LP 合营企业 355,748,445.61 347,959,341.52
V X Core II Holding Lt d. 合营企业 355,044,040.58 338,212,107.97
宁波万栖置业有限公司 合营企业 334,823,341.37 331,196,784.99
成都市天府怡心湖建设发展有限公司 合营企业 330,123,428.47 322,007,120.31
广州市万溪企业管理有限公司 合营企业 329,198,750.98 1,936,919,442.23
187
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
上海万忞企业管理有限公司 合营企业 307,665,185.07 307,816,540.69
河南省多乐置业有限公司 合营企业 298,405,758.37 -
青岛昌明置业有限公司 合营企业 294,191,459.64 291,859,693.41
北京万启丰管理咨询有限公司 合营企业的子公司 280,926,622.50 -
北京万启望管理咨询有限公司 合营企业的子公司 277,195,699.15 325,895,699.15
龙信海泰置业 (靖江) 有限公司 合营企业 276,152,609.38 -
广东省信托房产开发有限公司 合营企业的子公司 265,216,063.42 6,299,507,006.99
China Logistics Platform I Limited 合营企业 255,016,090.33 256,471,432.00
昆山浩捷信息咨询有限公司 合营企业 243,232,549.24 243,581,538.42
V-Nesta Investment Part ner III Limit ed 合营企业 240,301,282.61 241,672,647.60
武汉万地汉宜房地产开发有限公司 合营企业 240,294,910.20 498,026,863.45
Honwill Limited 合营企业 239,281,056.62 -
昆明万珑房地产开发有限公司 合营企业 237,091,904.00 237,091,904.00
Ascent Win Limited 合营企业 224,936,901.18 224,932,769.74
南京吉庆丰企业管理咨询有限公司 合营企业 219,180,854.83 219,180,854.83
济南万保盛辉房地产开发有限公司 合营企业 217,259,273.61 346,465,523.26
杭州福盈弘企业管理咨询有限公司 合营企业 210,120,000.00 210,120,000.00
珠海市海愉置业有限公司 合营企业 205,582,175.81 564,526,267.85
厦门雅展房地产开发有限公司 合营企业 199,682,666.02 209,217,805.48
武汉雅苑万科房地产有限公司 合营企业 188,490,690.11 188,490,690.11
Quasi Rich Limited 合营企业 187,862,607.71 188,927,691.25
天津万疆置业有限公司 合营企业 183,459,459.50 183,629,770.07
徐州宁盛置业有限公司 合营企业 181,403,575.01 409,039.57
北京万德盈商业运营管理有限公司 合营企业 169,520,194.57 180,008,536.16
Wool wich JV Sarl 合营企业 158,845,637.85 150,446,007.22
杭州工万产业投资管理有限公司 合营企业 158,757,573.00 145,406,604.20
上海万库投资管理有限公司 合营企业 152,481,095.33 152,481,099.48
天万投资控股有限公司 合营企业 149,832,659.47 110,595,712.89
北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司 合营企业 147,264,379.24 153,979,655.27
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司 合营企业 142,967,950.07 -
巴夫洛 (嘉兴) 仓储有限公司 合营企业 136,390,244.93 135,858,293.63
南京泰麒置业发展有限公司 合营企业 130,849,704.08 127,542,038.07
杭州富阳永通房地产开发有限公司 合营企业 128,124,754.12 118,403,602.37
北京国万置业有限公司 合营企业 126,143,666.33 126,900,111.16
福州市万思置业有限公司 合营企业 122,866,834.77 149,552,876.84
福建信泰钱隆房地产开发有限公司 合营企业 114,816,722.11 125,243,617.32
上海万睿房地产有限公司 合营企业 113,190,642.62 99,869,685.81
石家庄万科文润房地产开发有限公司 合营企业 109,734,336.37 -
成都乐活康养健康管理有限公司 合营企业 98,061,997.80 80,825,511.37
188
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
上海科岸承华企业发展有限公司 合营企业 97,646,719.84 121,593,549.55
天津宁熙房地产开发有限公司 合营企业 96,343,849.85 98,963,621.26
上海万碧房地产有限公司 合营企业 95,714,064.05 95,714,714.46
天津宁瀚房地产开发有限公司 合营企业 82,279,969.88 156,576,812.66
中投发展有限责任公司 合营企业 80,932,515.85 80,932,515.85
北京龙万华开房地产开发有限公司 合营企业 74,376,235.30 155,628,811.92
北京禾亿企业管理有限公司 合营企业 66,540,746.01 59,595,458.73
北京昌科万联商业运营管理有限公司 合营企业 60,270,000.00 60,270,000.00
上海万九绿合置业有限公司 合营企业 53,416,177.80 25,781,354.93
中新 (天津) 商业管理有限公司 合营企业 50,025,520.78 50,017,973.42
廊坊市金海房地产开发有限公司 合营企业 49,779,050.69 43,990,333.19
景洪皓泰置业有限公司 合营企业 36,034,559.08 31,289,748.54
深圳市安居泊寓租赁服务有限公司 合营企业 34,485,528.87 33,694,110.04
杭州万照置业有限公司 合营企业 28,167,102.68 30,159,212.05
唐山万润房地产开发有限公司 合营企业 27,485,975.52 26,807,439.53
重庆华葡房地产开发有限公司 合营企业 25,954,781.30 64,334,988.83
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司 合营企业 25,375,195.74 -
陕西科庙房地产开发有限公司 合营企业 25,270,769.64 6,975,622.74
深圳市万信未来城制造有限公司 合营企业 19,701,841.99 18,249,719.18
上海谊智企业发展有限公司 合营企业 19,590,178.67 -
杭州富民投资有限公司 合营企业 18,306,925.08 18,574,295.01
瑞安市鸿熹置业有限公司 合营企业 18,027,881.88 12,090,049.61
天津宁晟房地产开发有限公司 合营企业 17,701,520.89 16,457,215.45
福州市共赢百亿房地产有限公司 合营企业 17,044,504.33 66,458,104.33
大理满江康旅投资有限公司 合营企业 15,442,586.78 14,141,462.40
重庆荣港物流有限公司 合营企业 14,914,132.68 13,984,851.10
武汉星光南岸置业有限公司 合营企业 13,610,203.68 7,525,825.60
沈阳万科万洲房地产开发有限公司 合营企业 13,069,575.63 21,104,734.58
杭州邻嘉康复护理院有限公司 合营企业 11,063,350.59 11,151,483.29
上海闵房泊寓房地产经营服务有限公司 合营企业 10,864,704.48 10,474,122.73
贵州龙里维乐物流园有限公司 合营企业 8,119,303.68 9,353,902.05
中投发展 (天津) 滨海有限责任公司 合营企业 7,252,262.67 10,252,262.67
青岛嘉尚酒店管理有限公司 合营企业 7,158,523.13 7,158,523.13
宁波天筑置业有限公司 合营企业 6,496,750.00 6,496,750.00
宁波创未来教育信息咨询有限公司 合营企业 6,456,267.75 5,502,872.98
温州万祯置业有限公司 合营企业 5,826,285.21 8,244,622.68
上海恺熠置业有限公司 合营企业 5,742,429.34 5,761,153.18
V-Nesta Investment Part ner II Limited 合营企业 5,496,383.22 -
Marriott Holdings Limited 合营企业 5,244,960.76 5,269,286.84
189
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
苏州工业园区左岸房地产开发有限公司 合营企业 4,427,902.94 537,082,538.60
东莞滨海湾万科物业服务有限公司 合营企业 3,828,475.21 1,779,276.92
宁波前程供应链有限公司 合营企业 3,792,363.85 5,210,335.25
杭州湘格投资管理有限公司 合营企业 3,413,582.09 3,413,582.09
湖南百家汇仓储有限公司 合营企业 2,984,712.01 3,272,711.20
绍兴臻悦房地产开发有限公司 合营企业 2,977,516.94 -
长春市南关区泰林斯顿幼儿园有限公司 合营企业 2,906,278.98 3,258,150.12
天津禾万企业管理有限公司 合营企业 2,728,498.68 2,728,498.68
厦门市万贸悦城物业服务有限公司 合营企业 2,360,562.81 1,824,513.12
华万健康产业发展有限公司 合营企业 2,168,388.22 -
福建中联物业服务有限公司 合营企业 2,155,793.44 1,666,444.26
泉州东海万誉物业服务有限公司 合营企业 1,586,026.10 1,046,933.25
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业的子公司 1,311,503.34 -
天津市迪万投资有限公司 合营企业 1,239,322.12 1,224,922.12
海宁万纬仓储设施有限公司 合营企业 1,206,617.75 3,151,828.79
杭州万东仓储有限公司 合营企业 1,188,302.07 2,815,815.88
上海申养投资管理股份有限公司 合营企业 1,174,151.35 1,174,151.35
昆山芯旺威达电子有限公司 合营企业 897,402.22 1,901,312.44
上海玖开投资管理有限公司 合营企业 699,175.19 699,175.41
上海虹房泊寓企业发展有限公司 合营企业 667,293.43 272,578.56
沈阳万锦物业服务有限公司 合营企业 502,897.44 3,116.11
天津华康物流有限公司 合营企业 488,005.73 169,683.99
济南空港现代仓储设施有限公司 合营企业 447,955.82 447,955.82
北京万晏企业管理有限公司 合营企业 439,368.70 -
杭州紫元康润房地产开发有限公司 合营企业 334,413.59 380,883.80
陕西万翔仓储有限公司 合营企业 323,780.00 323,780.00
北京思翼企业管理有限公司 合营企业 320,000.00 320,000.00
武汉宝山汇城置业有限公司 合营企业 306,781.90 1,753,095.04
广州市万长电子科技有限公司 合营企业 249,157.80 185,438.80
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 199,813.64 -
杭州万物风和物业服务有限公司 合营企业 166,754.25 155,280.85
V X Jinan HK Holding Limited 合营企业 153,407.65 153,440.62
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd. 合营企业 138,931.23 139,820.34
北京紫光万誉锦绣物业服务有限公司 合营企业的子公司 138,573.25 215,364.73
天津智恒企业管理有限公司 合营企业 112,958.15 113,057.42
沈阳盛安房地产开发有限公司 合营企业 56,688.06 -
江门人才岛城市资源经营管理有限公司 合营企业 55,308.31 -
V-Nesta Fund II GP Limit ed 合营企业 50,863.07 51,151.43
V-Nesta Fund III GP Limited 合营企业 49,893.14 50,176.00
190
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
杭州祥胜汽车产业园开发有限公司 合营企业 45,405.16 53,655.16
V X Logistics VII (HK) Holding Limited 合营企业 43,010.69 -
唐山万域房地产开发有限公司 合营企业 40,776.04 -
610 Lexington Venture GP LLC 合营企业 36,273.70 34,367.30
Bountiful Time Limited 合营企业 31,340.98 27,367.64
唐山万疆房地产开发有限公司 合营企业 30,010.34 -
上海圆丰文化发展有限公司 合营企业 22,660.64 81,481.38
大连万城万家置业有限公司 合营企业 21,500.00 4,140,200.61
北京东方万科投资管理有限公司 合营企业 18,343.00 8,989.00
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业的子公司 14,593.90 -
武汉市江汉城市资源经营管理有限公司 合营企业 11,657.54 -
太原国投万科湖畔置业有限公司 合营企业 11,000.00 1,000.00
天津联祺行远企业管理咨询有限公司 合营企业 10,000.00 10,000.00
V X Chengdu HK Holding Limited 合营企业 5,803.00 5,835.90
北京紫光万誉物业服务有限公司 合营企业 3,837.00 -
天津万锦晟祥房地产开发有限公司 合营企业 1,120.00 1,120.00
万科信泰基金管理(深圳)有限公司 合营企业 1,105.00 1,105.00
深圳市特发华基投资有限公司 合营企业 694.65 730.00
Ocean Rainbow Limited 合营企业 207.23 -
南京广电万科置业发展有限公司 合营企业 0.30 0.30
杭州锦业置业有限公司 合营企业 - 2,689,033,637.19
珠海横琴万骏投资集团有限公司 合营企业 - 395,961,142.50
浙江安吉金石房地产开发有限公司 合营企业 - 258,433,510.73
宁波方惇房地产信息咨询有限公司 合营企业 - 139,067,410.39
霸州市万鸿房地产开发有限公司 合营企业 - 97,327,257.47
深圳长湖置业发展有限公司 合营企业 - 88,437,658.58
扬州万美置业有限公司 合营企业 - 84,947,000.00
杭州万广置业有限公司 合营企业 - 75,291,055.49
MBERP II (Lux embourg) 27 Sarl 合营企业 - 42,798,176.39
温州万碧金房地产有限公司 合营企业 - 36,228,195.60
京津冀万信冷链产业有限公司 合营企业 - 30,000,000.00
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司 合营企业 - 23,852,721.33
佛山市南海区万科联星房地产有限公司 合营企业 - 15,305,100.00
天津市创双置业有限公司 合营企业 - 12,750,000.00
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 - 2,274,474.13
嘉兴紫元置业有限公司 合营企业 - 1,841,967.79
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 - 526,311.04
V-Cloud Apartment I Holding Limited 合营企业 - 480,107.20
深圳市万物共赢企业管理有限责任公司 子公司*1 - 113,950.00
191
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
V-Cloud Management Investments Limited 合营企业 - 75,998.87
马鞍山紫元置业有限公司 合营企业 - 70,573.17
万纬物流发展有限公司 合营企业 - 43,010.69
杭州紫元康盛房地产开发有限公司 合营企业 - 9,158.31
北京万商优选商贸有限公司 合营企业 - 6,917.69
成都轨道万科物业有限公司 子公司*1 - 20.00
小计 79,102,375,258.41 85,937,384,558.33
合计 122,641,587,502.07 129,008,845,408.71
本期对关联方的合并抵消后利息收入为人民币 909,799,059.66 元 (2020 年 1 - 6 月：人民币
377,977,170.69 元) 。
192
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
应付关联方款项：
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
深圳市深国际联合置地有限公司 联营企业 2,121,029,740.44 1,765,352,122.59
苏州高新新吴置地有限公司 联营企业 2,011,788,311.91 2,027,268,884.79
上海鑫侨高置业有限公司 联营企业 1,371,854,085.94 1,371,842,485.94
佛山市南海区万瑞投资有限公司 联营企业 1,260,795,851.40 1,249,336,153.11
山西九昌翡翠房地产开发有限公司 联营企业 914,860,664.15 973,997,022.37
西宁中房万科实业有限公司 联营企业 913,623,722.05 894,971,488.31
北京万湖房地产开发有限公司 联营企业 808,823,787.35 1,823,229,529.37
深圳市万科滨海房地产有限公司 联营企业 681,971,709.23 507,516,660.15
重庆科锦置业有限公司 联营企业 640,723,302.03 -
南京华侨城置地有限公司 联营企业 611,564,996.89 611,564,996.89
南昌联万置业有限公司 联营企业 503,381,546.63 452,663,344.38
东莞时富花园开发有限公司 联营企业 468,048,029.01 468,048,029.01
武汉长江科技开发有限公司 联营企业 417,103,201.79 551,527,449.65
芜湖万科信达房地产有限公司 联营企业 375,409,301.74 396,730,556.14
杭州锦和置业有限公司 联营企业 367,339,853.53 421,211,925.23
上海江杰荣泰置业 (集团) 有限公司 联营企业 366,244,459.41 -
成都天利万鑫实业有限责任公司 联营企业 353,296,963.76 353,175,223.76
厦门万特福房地产开发有限公司 联营企业 329,114,956.01 314,715,804.63
嘉兴璟鸿置业有限公司 联营企业 313,499,885.34 255,967,640.72
徐州威润房地产开发有限公司 联营企业 298,619,761.16 248,459,369.36
广州花都雅展房地产开发有限公司 联营企业 291,840,021.07 303,583,921.58
深圳市万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 260,402,809.39 1,245,572,549.68
合肥永拓置业发展有限公司 联营企业 245,767,418.97 372,476,685.62
上海港万房地产有限公司 联营企业 239,905,150.09 240,423,553.28
徐州晟荣置业有限公司 联营企业 215,897,431.00 270,897,431.00
东莞市万科中交中天创合房地产有限公司 联营企业 199,121,334.00 224,272,752.91
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营企业 195,628,228.58 196,344,853.41
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司 联营企业 195,526,456.22 225,924,119.39
贵阳市金城汇置业有限公司 联营企业 190,478,344.44 195,868,429.03
济南盛唐置业有限公司 联营企业 183,740,164.90 276,326,618.05
北京金第房地产开发有限责任公司 联营企业 183,038,162.29 134,042,768.50
昆山源翔置业有限公司 联营企业 174,000,000.00 174,000,000.00
徐州苏科置业有限公司 联营企业 161,471,853.56 152,615,749.60
南京荟宏置业有限公司 联营企业 159,748,201.94 159,748,201.94
济南安齐房地产开发有限公司 联营企业 158,148,945.01 18,050,100.89
嘉兴万宜置业有限责任公司 联营企业 156,321,067.57 -
上海诚卫兴置业发展有限公司 联营企业 151,804,247.38 -
青岛合富锦城置业有限公司 联营企业 147,487,106.19 148,651,251.42
珠海万纬物流发展有限公司 联营企业 137,789,576.78 79,092,684.18
广州天禧房地产开发有限公司 联营企业 136,498,495.41 135,234,350.16
上海唯家房地产咨询有限公司 联营企业 135,420,678.56 106,397,747.80
193
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
东莞市润地房地产有限公司 联营企业 132,000,000.00 80,000,000.00
深圳印力管理有限公司 联营企业 112,074,597.22 112,230,662.78
苏州高新光耀万坤置地有限公司 联营企业 110,256,863.04 120,864,741.28
合肥万科瑞益地产有限公司 联营企业 104,792,618.38 122,257,427.51
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 联营企业 104,118,517.28 113,686,639.98
重庆招科置业有限公司 联营企业 102,897,368.90 -
广州市万尚房地产有限公司 联营企业 94,110,075.31 92,842,948.37
Ultimate Vantage Limited 联营企业 88,345,359.36 80,007,093.88
中海宏洋置业 (徐州) 有限公司 联营企业 85,852,646.52 98,742,646.52
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营企业 83,748,396.75 81,444,251.80
杭州锦繁置业有限公司 联营企业 79,355,014.25 68,466,585.52
深圳市平吉投资管理有限公司 联营企业 78,600,000.00 -
陕西华联置业发展有限公司 联营企业 76,946,379.08 74,127,168.94
苏州鑫苑万卓置业有限公司 联营企业 71,970,867.33 -
南通万鹏房地产有限公司 联营企业 70,133,018.96 70,066,478.96
南通市通州区东居置业有限公司 联营企业 57,460,199.39 57,359,746.62
泉州市万科骏禾置业有限公司 联营企业 54,020,695.16 76,739,927.75
重庆云畔置业有限公司 联营企业 53,504,399.32 119,160,596.64
万科链家 (北京) 装饰有限公司 联营企业 53,162,742.89 53,162,742.89
苏州恒万置地有限公司 联营企业 52,066,075.06 52,820,638.22
南通锦恒置业有限公司 联营企业 48,816,079.55 237,831,667.98
温州新都置业有限公司 联营企业 48,359,636.72 48,291,770.65
山东华艺置业有限公司 联营企业 46,609,984.86 148,932,989.89
南通永创商务信息咨询有限公司 联营企业 42,498,593.84 40,888,593.84
重庆中航万科云岭置业有限公司 联营企业 42,411,215.40 54,431,633.80
南通万家商务信息咨询有限公司 联营企业 38,272,838.46 39,006,955.63
济南泰盛房地产开发有限公司 联营企业 38,104,276.65 38,104,276.65
佛山保利恒升置业有限公司 联营企业 32,788,400.00 7,788,400.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 联营企业 28,166,244.88 58,294,220.32
浙江万鼎房地产开发有限公司 联营企业 27,694,764.75 27,841,010.52
佛山市万科商业管理有限公司 联营企业 27,598,426.16 11,750,202.16
悦榕酒店服务(北京)有限公司 联营企业 27,000,000.00 81,600,000.00
合肥徽创房地产开发有限公司 联营企业 26,080,092.93 -
上海中建信万经济发展有限公司 联营企业 25,000,000.00 25,000,000.00
深圳市中万华凯实业投资有限公司 联营企业 24,743,681.54 35,716,356.53
北京万链云享建筑科技有限公司 联营企业 24,000,000.00 4,000,000.00
哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司 联营企业 22,693,989.02 307,893,478.21
重庆中航万科峻景置业有限公司 联营企业 22,640,052.00 -
Runway Operations LLC 联营企业 21,702,066.58 -
上海万科长宁置业有限公司 联营企业 21,147,000.00 21,147,000.00
Vanke Rainbow Partnership,LP 联营企业 18,453,903.13 11,696,423.88
东莞市汉邦盛泰有限公司 联营企业 17,907,877.37 28,634,339.38
济南弘碧置业有限公司 联营企业 14,512,132.64 -
194
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
佛山市翊辉房地产有限公司 联营企业 13,476,475.12 13,635,281.84
Valliance Capital L.P. 联营企业 13,264,454.55 11,464,536.63
西宁万唐房地产有限公司 联营企业 12,415,654.76 32,767,052.13
北京光熙国际养老服务有限公司 联营企业 12,109,455.01 8,028,581.86
珠海财富贸易有限公司 联营企业 9,305,582.48 22,302,470.13
西宁宁灿实业有限公司 联营企业 9,097,876.64 835,600.21
北京城建万科天运置业有限公司 联营企业 8,156,374.52 8,112,070.67
北京首开万科物业服务有限公司 联营企业 7,971,805.43 5,520,384.21
福州万物御科技有限公司 联营企业的子公司 6,776,656.87 7,400,981.53
银川万博中泰房地产有限公司 联营企业 6,558,300.05 8,760,068.57
宁夏万宇翔宸房地产有限公司 联营企业 6,370,000.00 -
西宁万涵房地产有限公司 联营企业 6,209,346.34 -
东莞市峰景资产管理有限公司 联营企业 5,717,883.07 -
宁夏万鹏房地产开发有限公司 联营企业 5,456,013.44 12,682,547.11
深圳市万正房地产有限公司 联营企业 5,000,000.00 5,000,000.00
宁夏正辉房地产开发有限公司 联营企业 4,783,664.76 11,907,260.57
广州科讯实业有限公司 联营企业 4,500,000.00 4,500,000.00
宁夏万悦房地产有限公司 联营企业 3,951,547.23 24,799,428.83
西安科创运营管理有限公司 联营企业 3,466,199.62 -
上海筑浦信息技术有限公司 联营企业 3,082,212.62 624,754.78
福州市万涛房地产有限公司 联营企业 3,044,843.29 -
浙江三和电梯有限公司 联营企业的子公司 2,950,989.48 234,360.93
太原万科长宁房地产开发有限公司 联营企业 2,749,308.50 2,742,900.00
武汉英立德教育投资有限公司 联营企业 2,487,177.78 2,487,177.78
东莞市中万汉邦房地产开发有限公司 联营企业 2,394,193.16 1,880,283.83
宁夏悦家房地产开发有限公司 联营企业 2,286,427.04 11,002,194.65
苏州万科商业管理有限公司 联营企业 2,253,975.96 50,126,211.18
深圳万科景耀投资发展有限公司 联营企业 1,719,539.89 6,165,539.89
合肥一航万科地产有限公司 联营企业 1,640,757.47 3,027,707.43
江西唯家房地产咨询有限公司 联营企业 1,639,844.94 129,258.75
贵阳龙华房地产开发有限公司 联营企业 1,336,612.86 56,729,349.05
宁夏万中景明房地产有限公司 联营企业 1,237,961.15 -
深圳市壹海城商业物业管理有限公司 联营企业 1,140,928.91 1,079,470.14
东莞市万峰房地产有限公司 联营企业 649,715.47 -
福州市万卓房地产有限公司 联营企业 607,057.22 17,920.10
东莞市宏万城市更新发展有限公司 联营企业 505,429.59 -
温州万茂置业有限公司 联营企业 504,319.06 29,393,023.02
上海思储纬供应链有限公司 联营企业 492,458.54 491,588.32
银川合众致远经纪顾问有限公司 联营企业 429,079.33 3,638,133.55
深圳市联堡实业发展有限公司 联营企业 208,786.63 -
宁夏金耀置业有限公司 联营企业 208,288.40 -
泉州市万悦装修有限公司 联营企业 198,040.00 198,040.00
深圳市宝枡投资有限公司 联营企业 113,250.04 -
195
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
成都高投城市资源经营有限公司 联营企业 84,051.46 -
东莞水乡城市资源经营管理有限公司 联营企业 81,530.64 -
杭州润衡置业有限公司 联营企业 28,294.63 -
云南澄江蓝岸酒店管理有限公司 联营企业 26,496.89 -
佛山市禅城区梅沙教育培训中心 联营企业 25,092.01 -
南通锦隆置业有限公司 联营企业 22,495.00 -
宁波深国投商用置业有限公司 联营企业 7,805.43 7,791.63
深圳市联橲实业发展有限公司 联营企业 6,894.29 -
东莞市万华凯宏实业投资有限公司 联营企业 3,506.43 3,500.24
深圳市华樘投资有限公司 联营企业 2,025.95 -
东莞市中万永航实业投资有限公司 联营企业 1,948.49 -
扬州万新城市运营管理服务有限公司 联营企业 1,589.84 -
上海润筑企业管理有限公司 联营企业 442.43 441.64
常熟深国投商用置业有限公司 联营企业 310.07 309.52
Vankic Investment (Cayman Islands) Ltd. 联营企业 258.65 260.11
丽江悦榕阁商贸有限公司 联营企业 229.25 -
上海万颛企业管理有限公司 联营企业 81.75 81.61
苏州深国投商用置业有限公司 联营企业 52.15 52.05
Gold Value Limited 联营企业 16.58 24.61
天津和谐家园建设开发有限公司 联营企业 - 168,133,108.91
北京半岛裕泰房地产开发有限公司 子公司*1 - 81,106,537.18
云南万塍隆房地产开发有限公司 联营企业 - 61,860,000.00
合肥市碧合房地产开发有限公司 联营企业 - 26,099,390.29
深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司 联营企业 - 25,030,000.00
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司 联营企业 - 22,546,668.96
唐山新创房地产开发有限公司 联营企业 - 19,493,920.82
武汉世纪龙源房地产开发有限公司 联营企业 - 11,817,008.79
贵阳万御科技有限公司 联营企业的子公司 - 10,962,886.49
贵州泰联房地产开发有限公司 联营企业 - 1,396,693.02
上海万筹科技有限公司 联营企业 - 405,876.05
福讯信息技术有限公司 联营企业 - 214,553.07
成都万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 17,151,282.02
厦门万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 970,993.72
上海万御科技有限公司 联营企业的子公司 - 170,768,964.01
深圳市万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 105,241,852.02
东莞万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 97,642,937.37
合肥新辉皓辰地产有限公司 子公司*1 - 71,457,089.63
杭州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 71,251,307.19
北京万物御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 52,024,676.45
佛山市万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 49,171,842.49
悦梁建筑设计咨询 (上海) 有限公司 联营企业 - 41,000,000.00
南京万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 37,672,576.47
宁波万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 34,189,015.61
196
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
武汉万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 33,844,406.74
苏州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 33,758,054.52
郑州万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 33,674,075.80
广州万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 33,200,938.72
天津万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 18,595,484.64
无锡万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 15,557,206.45
合肥万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 15,274,219.47
南昌万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 15,228,522.11
青岛万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 14,138,944.29
项榕商务咨询 (上海) 有限公司 联营企业 - 12,500,000.00
昆明万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 12,433,507.83
济南万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 10,709,627.02
重庆万御安防科技有限责任公司 联营企业的子公司 - 10,071,808.38
南宁万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 9,904,930.97
西安万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 - 7,493,210.87
温州万御安防服务科技有限公司 联营企业的子公司 - 7,070,628.90
Vanke Rainbow Purchaser Limited 联营企业 - 6,483,604.45
珠海万御安防科技服务有限公司 联营企业的子公司 - 5,578,000.77
大连万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 2,845,006.34
长沙市万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 1,652,245.55
沈阳万御安防科技有限公司 联营企业的子公司 - 1,149,370.28
云南澄江抚仙湖蓝岸酒店有限公司 联营企业 - 443,779.89
东莞市联堡房地产有限公司 联营企业 - 258,575.72
广州首中万物停车场管理有限公司 联营企业 - 100,000.00
东莞市华堡房地产有限公司 联营企业 - 21,030.66
东莞市宝昇房地产有限公司 联营企业 - 14,160.38
东莞市联析房地产有限公司 联营企业 - 9,580.84
东莞市华塘房地产有限公司 联营企业 - 2,022.37
小计 21,580,508,522.96 23,877,250,835.56
深圳市万科云城房地产开发有限公司 合营企业 5,339,083,132.58 6,199,310,457.60
上海广欣投资发展有限公司 合营企业 4,353,782,607.65 4,612,875,660.15
重庆瑞安天地房地产发展有限公司 合营企业 3,418,899,300.29 1,670,076,861.82
深圳市华通基业投资有限公司 合营企业 1,445,528,765.56 1,179,717,443.97
北京万启绣企业管理咨询有限公司 合营企业 1,413,395,254.81 1,892,122,187.15
杭州锦蓝置业有限公司 合营企业 1,057,122,759.67 1,802,307,244.25
北京万启福管理咨询有限公司 合营企业的子公司 1,052,074,792.14 -
北京昌业房地产开发有限公司 合营企业 945,337,384.99 1,345,748,472.05
无锡国信置业有限公司 合营企业 907,705,298.74 1,266,555,880.16
武汉硅创置业有限公司 合营企业 887,681,254.19 1,898,586,409.52
珠海横琴万骏投资集团有限公司 合营企业 884,586,283.09 1,595,115,197.55
天津信科置业有限公司 合营企业 839,265,275.98 845,890,351.98
宁波开投明海置业有限公司 合营企业 770,174,484.61 900,836,828.05
深圳长湖置业发展有限公司 合营企业 756,969,650.55 -
197
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司 合营企业 754,593,996.90 754,640,270.29
大连万兴置业有限公司 合营企业 743,603,814.90 393,548,741.84
青岛龙泰锦钰置业有限公司 合营企业 707,792,299.40 745,304,918.35
成都润万置业有限公司 合营企业 702,649,328.89 787,419,328.89
重庆星畔置业有限公司 合营企业 678,532,573.94 774,042,849.69
杭州锦业置业有限公司 合营企业 610,717,526.86 -
成都中万怡兴置业有限公司 合营企业 605,294,549.21 370,445,326.02
苏州迅和置业有限公司 合营企业 600,862,783.14 883,276,326.28
苏州高新万科置地有限公司 合营企业 595,445,221.86 544,633,683.03
温州万楷置业有限公司 合营企业 558,837,418.30 656,615,628.00
沈阳永昌盛房产开发有限公司 合营企业 491,897,262.02 492,023,376.93
深圳市汇成通泰实业有限公司 合营企业 466,468,166.96 56,782,950.00
南京裕晟置业有限公司 合营企业 443,308,780.46 678,422,002.39
合肥新城创域房地产有限公司 合营企业 407,918,623.66 468,838,472.47
深圳市万信一号投资企业 (有限合伙) 合营企业 399,999,999.00 399,999,999.00
西安雁顺置业有限公司 合营企业 371,871,332.99 416,197,122.38
成都万新置业有限公司 合营企业 367,643,964.57 391,298,482.84
宁波市鄞州城投置业有限公司 合营企业 359,665,820.18 544,490,476.10
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司 合营企业 356,239,623.89 262,425,644.23
四川太乙房地产开发有限公司 合营企业 353,968,387.70 354,180,363.68
漳州市万科滨江置业有限公司 合营企业 341,610,071.20 350,540,922.16
河北国控房地产开发有限公司 合营企业 335,815,302.08 339,148,987.77
广州市万景房地产有限公司 合营企业 324,378,188.36 704,522,640.36
上海合庭房地产开发有限公司 合营企业 319,663,706.32 319,496,432.49
武汉联投万科生态城房地产有限公司 合营企业 310,066,852.62 440,213,472.93
上海万谊龙置业有限公司 合营企业 309,901,359.82 327,067,526.05
宁波万应置业有限公司 合营企业 304,326,802.84 610,807,211.42
南宁万滨房地产有限公司 合营企业 303,282,699.22 306,426,117.60
珠海东万元奉企业管理合伙企业 (有限合伙) 合营企业 297,582,550.64 40,369,725.86
常熟万中城房地产有限公司 合营企业 287,117,851.95 311,111,608.81
嘉兴紫元置业有限公司 合营企业 278,267,944.30 -
南京悦颐房地产开发有限公司 合营企业 265,397,808.02 266,021,473.11
海门新雅房地产开发有限公司 合营企业 264,594,797.19 392,594,120.17
济南万科众享置业有限公司 合营企业 251,237,280.34 236,961,479.97
上海加来房地产开发有限公司 合营企业 245,451,162.04 284,911,382.80
扬州万胜置业有限公司 合营企业 243,361,220.61 300,372,860.85
无锡市辰万房地产有限公司 合营企业 240,981,954.89 439,543,206.35
天津海纳万塘房地产开发有限公司 合营企业 239,853,205.43 240,313,253.46
昆明万睿房地产开发有限公司 合营企业 239,377,378.85 172,508,732.40
四川万合鑫城置业有限公司 合营企业 236,853,510.80 236,683,016.84
海门申万置业有限公司 合营企业 233,334,547.87 302,580,735.47
无锡市北联投资发展有限公司 合营企业 225,513,469.87 534,406,168.23
青岛万湖置业有限公司 合营企业 225,168,788.41 225,168,788.41
198
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
北京万福阳光投资有限公司 合营企业 224,195,744.68 168,388,402.35
成都万锦南府置业有限公司 合营企业 223,358,779.24 218,512,813.05
扬州万景置业有限公司 合营企业 222,904,571.64 222,904,571.64
杭州融恒置业有限公司 合营企业 221,841,984.62 269,603,931.20
上海北万置业有限公司 合营企业 221,271,582.78 312,971,582.78
温州市梁旭置业有限公司 合营企业 215,618,389.26 333,772,090.17
杭州万晨置业有限公司 合营企业 213,007,132.88 270,394,721.58
海宁开元名都置业有限公司 合营企业 206,594,466.59 227,387,212.25
上海乐都置业有限公司 合营企业 197,450,281.01 197,534,006.37
温州万筑开元置业有限公司 合营企业 188,420,410.70 188,425,229.62
杭州万璟置业有限公司 合营企业 179,676,152.52 150,918,824.20
长沙市领域投资有限公司 合营企业 177,866,976.63 367,997,612.35
山东小珠山建设发展有限公司 合营企业 175,682,227.62 161,986,791.87
杭州京科置业有限公司 合营企业 170,974,755.38 208,281,331.67
浙江万科坤和房地产开发有限公司 合营企业 163,993,569.09 162,563,112.79
杭州万爵置业有限公司 合营企业 146,414,486.83 146,388,556.38
中万新创 (珠海) 投资管理企业 (有限合伙) 合营企业 144,545,402.61 144,545,402.61
广州市万臻房地产有限公司 合营企业 142,332,247.90 181,296,247.90
广州知识城置业发展有限公司 合营企业 141,197,541.08 86,682,847.82
杭州金昇房地产开发有限公司 合营企业 141,101,650.52 141,101,650.52
新疆浩华房地产开发有限公司 合营企业 140,217,999.51 217,523,342.59
北京万启方管理咨询有限公司 合营企业的子公司 133,422,864.35 263,922,864.35
无锡市晨业房地产有限公司 合营企业 132,559,917.23 134,728,642.73
徐州铭辉置业有限公司 合营企业 130,079,005.65 134,979,005.65
温州万瑞置业有限公司 合营企业 114,960,972.90 144,053,654.67
610 Lexington Development LLC 合营企业 113,027,278.69 178,700,309.78
常熟中南香缇苑房地产有限公司 合营企业 112,912,237.19 112,069,786.08
南京荟合置业有限公司 合营企业 112,655,786.81 51,601,665.48
长沙市万科西海岸置地有限公司 合营企业 110,715,937.81 -
苏州俊昌置业有限公司 合营企业 108,871,047.93 120,299,567.18
南昌联颐置业有限公司 合营企业 103,263,608.20 127,212,683.49
北京首开万科房地产开发有限公司 合营企业 101,656,033.21 149,966,032.17
扬州启辉置业有限公司 合营企业 95,565,316.75 105,666,316.75
宁波方惇房地产信息咨询有限公司 合营企业 89,353,814.61 -
扬州万铭置业有限公司 合营企业 89,008,368.51 124,881,220.95
北京祥筑房地产开发有限公司 合营企业 80,670,535.18 145,252,503.60
北京万科东地房地产开发有限公司 合营企业 78,765,334.87 81,491,142.40
北京京投万科房地产开发有限公司 合营企业 77,662,841.67 86,295,718.59
万创置业 (上海) 有限公司 合营企业 75,577,904.68 38,381,778.54
宁波镇海开元和雅置业有限公司 合营企业 73,421,825.45 75,650,976.12
长沙市领域房地产开发有限公司 合营企业 72,224,062.10 189,169,656.17
V-Nesta Fund II,LP 合营企业 70,351,917.16 70,753,408.47
深圳市龙城广场房地产开发有限公司 合营企业 69,016,240.10 65,127,575.74
199
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
三亚碧海锦晟酒店管理有限公司 合营企业 64,576,983.73 -
北京东万恒冠经济咨询中心 (有限合伙) 合营企业 62,693,573.07 62,693,573.07
北京万链筑享建筑科技有限公司 合营企业 60,250,000.00 -
杭州富阳万朝置业有限公司 合营企业 60,072,963.45 60,107,972.14
杭州锦康置业有限公司 合营企业 59,006,075.74 59,827,395.41
张家港嘉凯城房地产开发有限公司 合营企业 54,606,884.46 137,114,796.78
宁波开万云海置业有限公司 合营企业 52,059,834.74 78,966,662.73
大连万城之光置业有限公司 合营企业 50,270,214.98 69,880,020.59
内蒙古城投万科投资发展有限公司 合营企业 50,000,000.00 50,000,000.00
济南轨道万科企业发展有限公司 合营企业 50,000,000.00 -
南昌联湖科置业有限公司 合营企业 49,950,430.93 7,565,430.93
杭州协鼎置业有限公司 合营企业 49,923,688.96 -
杭州万广置业有限公司 合营企业 48,709,155.07 -
天津梅江秋实置业有限公司 合营企业 44,393,575.61 62,729,264.66
临沂鲁商置地有限公司 合营企业 39,726,008.79 39,726,008.79
北京万城永辉置业有限公司 合营企业 38,603,091.68 46,621,338.57
杭州万业置业有限公司 合营企业 38,156,582.38 23,403,633.25
温州德信南湖置业有限公司 合营企业 37,694,901.79 37,923,042.71
扬州嘉世威建设发展有限公司 合营企业 35,025,881.48 35,652,447.00
深圳市嘉悦投资发展有限公司 合营企业 32,440,000.00 32,440,000.00
天津松科房地产有限公司 合营企业 31,120,013.74 30,848,215.52
宁波天隆置业有限公司 合营企业 29,709,577.24 29,814,326.00
廊坊市万都房地产开发有限公司 合营企业 29,642,470.00 29,642,470.00
杭州万臻置业有限公司 合营企业 28,842,385.92 26,498,308.75
温州万毅房地产有限公司 合营企业 25,835,817.51 29,896,285.49
天津恒京企业管理有限公司 合营企业 25,000,000.00 25,000,000.00
温州万享置业有限公司 合营企业 24,436,376.63 29,626,158.37
南京龙西置业有限公司 合营企业 24,352,113.39 28,444,325.71
南京凯瑞置业有限公司 合营企业 23,082,662.84 22,184,481.54
杭州富临投资有限公司 合营企业 22,436,621.98 16,977,448.42
济南万润教育咨询有限公司 合营企业 22,408,520.73 23,758,710.58
Eagle One Global Limited 合营企业 21,893,212.29 22,017,335.45
杭州万科大家房地产开发有限公司 合营企业 21,533,826.81 22,271,580.93
温州万碧金房地产有限公司 合营企业 19,226,126.95 -
秦皇岛市嘉金房地产开发有限公司 合营企业 18,501,939.46 49,755,225.20
杭州富耀置业有限公司 合营企业 16,762,111.02 20,339,235.60
横琴万科云地商务咨询合伙企业 (有限合伙) 合营企业 16,000,000.00 16,000,000.00
温州万贤置业有限公司 合营企业 15,388,540.82 41,676,856.00
扬州万美置业有限公司 合营企业 14,109,626.00 -
Sunshine Business Limited 合营企业 12,914,658.51 -
珠海东万更新投资管理有限公司 合营企业 12,000,000.00 12,000,000.00
深圳市口岸商业管理有限公司 合营企业 12,000,000.00 -
上海万科益达投资管理有限公司 合营企业 10,000,000.00 10,000,000.00
200
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
深圳市滨海酒店资产有限公司 合营企业 10,000,000.00 150,000,000.00
海门万和置业有限公司 合营企业 9,732,750.00 9,732,750.00
武汉金万置业有限公司 合营企业 9,045,737.42 37,633,621.20
广州市田心实业发展有限公司 合营企业的子公司 8,079,720.24 -
上海资贤投资发展有限公司 合营企业 7,430,611.37 7,689,768.74
北京万启安企业管理咨询有限公司 合营企业的子公司 6,469,038.01 6,469,038.01
太原金郡同达房地产开发有限公司 合营企业 6,099,271.28 -
上海顺畅置业有限公司 合营企业 6,013,343.33 6,013,343.33
中盈万鑫 (珠海) 投资管理有限公司 合营企业 6,000,000.00 6,000,000.00
海门坤万置业有限公司 合营企业 5,142,941.33 5,459,608.00
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司 合营企业 5,105,439.91 4,605,439.91
深圳市万劲投资有限公司 合营企业 5,100,000.00 5,100,000.00
深圳市万科安居物业服务有限公司 合营企业 4,896,596.72 5,001,345.26
嘉兴昆仑置业有限公司 合营企业的子公司 4,413,266.29 5,415,715.41
佛山市南海区万扬房地产有限公司 合营企业 3,992,211.65 32,919,887.28
吉林市万山雪业投资咨询有限公司 合营企业 3,287,054.64 3,287,104.64
深圳市富威东方房地产开发有限公司 合营企业 3,101,224.35 3,101,224.35
上海旻万企业发展有限公司 合营企业 1,999,000.01 1,999,000.01
沈阳新兴置业有限公司 合营企业 1,543,939.31 2,237,444.73
佛山市南海区万科联星房地产有限公司 合营企业 1,044,604.06 -
苏州市吴江区城科物业服务有限公司 合营企业 882,000.00 -
沈阳贝家房地产经纪有限公司 合营企业 490,000.00 490,000.00
苏州市吴江区城开万云城市发展有限公司 合营企业 460,985.27 -
V X Logistics III (HK) Holding Limited 合营企业 440,302.89 442,698.79
深圳市万科云地实业有限公司 合营企业 320,321.66 314,124.51
上海新宝置业有限公司 合营企业 216,702.03 -
南京二十一世纪不动产经营管理有限公司 合营企业 88,878.80 28,552.73
北京绿城阳光投资有限公司 合营企业 65,505.28 -
北京北万怡养企业管理有限公司 合营企业 48,027.71 47,969.35
诸暨紫元康达房地产开发有限公司 合营企业 45,603.01 51,986.28
济南市市中区润学园幼儿园 合营企业 13,635.98 40,852.40
唐山万顶房地产开发有限公司 合营企业 12,214.13 -
V X Logistics IX (HK ) Holding Limited 合营企业 11,843.05 11,839.53
大连索尔置业有限公司 合营企业 5,024.25 -
郑州万科锦瑞房地产开发有限公司 合营企业 3,422.37 212,977.64
苏州姑苏万卷商业管理有限公司 合营企业 1,153.92 24,947.94
China Logistics Platform II Limited 合营企业 38.80 39.02
合肥一航投资有限公司 合营企业 - 1,008,168,162.94
深圳城盛房地产开发有限公司 其他*2 - 326,531,830.25
北京万启丰企业管理咨询有限公司 合营企业的子公司 - 232,535,287.50
御河硅谷 (上海) 建设发展有限公司 其他*2 - 148,962,245.81
宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司 合营企业 - 104,500,449.93
上海莘宝企业管理有限公司 合营企业 - 96,904,630.75
201
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
单位名称 与本公司的关系 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
上海谊智企业发展有限公司 合营企业 - 90,849,296.98
河南省多乐置业有限公司 合营企业 - 62,062,451.65
石家庄万科文润房地产开发有限公司 合营企业 - 57,120,000.00
天津万津城置业有限公司 合营企业 - 24,989,000.00
烟台万世房地产开发有限公司 合营企业 - 21,549,095.57
V-Nesta Investment Part ner II Limited 合营企业 - 17,936,348.88
西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司 合营企业 - 9,852,983.00
北京北万颐养企业管理有限公司 其他*2 - 7,576,856.21
广州华坤装饰科技有限公司 其他*2 - 4,080,000.00
成都紫光万誉物业服务有限公司 合营企业的子公司 - 1,514,719.50
沈阳盛安房地产开发有限公司 合营企业 - 954,853.69
天津紫光万誉物业服务有限公司 合营企业的子公司 - 9,623.74
Hongkong Sunshine Business Limited 合营企业 - 6.51
小计 48,543,424,235.26 53,146,715,282.95
合计 70,123,932,758.22 77,023,966,118.51
本 期 对 关 联 方 的 利 息 支 出 为 人 民 币 48,751,503.69 元 (2020 年 1 - 6 月 ： 人 民 币
131,323,895.90 元) 。
*1 该公司本期已变更为子公司或共同经营安排。
*2 本集团本期处置持有的该公司股权，该公司于本期末已非本集团的关联企业。
6 本集团与其他关联方之间的交易
本集团于本期间向联营公司 SCPG Holdings Co., Ltd. 之子公司支付商场管理费总额人民币
1,942.93 万元 (2020 年 1 - 6 月：人民币 1,445.14 万元) 。
本集团于本期间与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司的安防机电外包费交易总额为人
民币 218,262.63 万元 (2020 年 1 - 6 月：人民币 169,017.30 万元) 。
于 2015 年，本集团与深圳市地铁集团有限公司 (以下简称“深铁集团”) 合作开发深圳红树湾
和深圳北站项目，于 2021 年 6 月 30 日，本集团对项目合计投入人民币 59.93 亿元 (2020 年
12 月 31 日：人民币 59.93 亿元)，对深铁集团的应付往来款为人民币 87.82 亿元 (2020 年 12
月 31 日：人民币 99.91 亿元) 。
于 2020 年，本集团与深铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司 (以下简称“深铁置
业”) 合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目 (推广名：佛山南海天空之城) ，于 2021 年 6
月 30 日，本集团对项目合计投入人民币 27.89 亿元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 27.89 亿
元)，对深铁置业的应付往来款为人民币 7.71 亿元 (2020 年 12 月 31 日：人民币 18.68 亿
元) 。
202
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
203
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
本集团于 2020 年 12 月与深铁集团投资成立合营公司深圳地铁万科实业发展有限责任公司，
注册资本 10 亿元人民币，其中，万科持股 50%，深铁集团持股 50% 。于 2021 年 6 月 30
日，本集团对该公司投入人民币 0.25 亿元。
7 本集团与关键管理人员之间的交易：
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
关键管理人员薪酬 5,137,258.28 5,606,355.00
本集团的关键管理人员亦参加经济利润奖金计划 (附注五、27)，上述薪酬未包括经济利润奖。
本报告期内并无计提经济利润奖金。
十一 资本管理
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的产品和
服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集团考虑
的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预期的现金流、
预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整资本结构。
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务 (包括短
期借款、长期借款、超短期融资券、应付债券，不含已计提的应付利息)，扣除货币资金。
经调整的净债务资本率如下：
本集团
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
短期借款 20,826,622,752.59 25,038,785,031.02
一年内到期的长期借款和应付债券 63,476,759,292.89 57,874,578,762.38
长期借款 133,495,962,343.07 132,036,783,089.92
应付债券 50,915,073,351.19 43,576,223,200.25
总债务合计 268,714,417,739.74 258,526,370,083.57
减：货币资金 195,216,042,918.38 195,230,723,369.88
经调整的净债务 73,498,374,821.36 63,295,646,713.69
股东权益 363,720,759,382.82 349,844,473,343.22
净债务资本率 20.21% 18.09%
204
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
本公司
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
短期借款 14,352,593,000.00 19,783,000,000.00
一年内到期的长期借款和应付债券 54,933,106,820.15 50,018,430,611.85
长期借款 95,055,341,136.32 92,578,149,813.79
应付债券 20,009,847,651.07 13,454,987,830.51
总债务合计 184,350,888,607.54 175,834,568,256.15
减：货币资金 94,587,020,210.26 92,434,811,327.98
经调整的净债务 89,763,868,397.28 83,399,756,928.17
股东权益 153,844,286,787.43 147,334,241,105.41
净债务资本率 58.35% 56.61%
十二 承诺及或有事项
1 重要承诺事项
约定资本支出
于 2021 年 6 月 30 日，本集团的资本承担如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 1,903.02 亿元 1,894.70 亿元
已签订的正在或准备履行的土地合同 117.98 亿元 61.18 亿元
合计 2,021.00 亿元 1,955.88 亿元
截至 2021 年 6 月 30 日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同
时，若干年内支付。
2 或有事项
(1) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止 2021 年 6 月 30 日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中
出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管
理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
205
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
财务承诺
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保
的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记
手续办妥后并交银行执管之日止；截止 2021 年 6 月 30 日，本集团承担阶段性担保额为人民
币 2,106.25 亿元 (2020 年 12 月 31 日：阶段性担保额为人民币 2,282.26 亿元) 。管理层相信
任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。
十三 资产负债表日后事项
1 债券发行
2021 年 7 月 28 日，本集团完成面向专业投资者公开发行住房租赁专项债券人民币 30 亿元，
其中 5 年期发行规模人民币 23 亿元，票面利率为 3.19%，7 年期发行规模人民币 7 亿元，票
面利率为 3.49% 。
2 债券回购
2021 年 8 月 9 日，本集团购回了“18 万科 01”剩余的全部债券 6,736,198 张，金额为
673,619,800.00 元（不含利息）。
3 股利支付
2021 年 6 月 30 日，本集团 2020 年度股东大会、2021 年第一次 A 股类别股东大会及 2021 年
第一次 H 股类别股东大会审议并通过公司 2020 年度利润分配方案，合计派发现金股息人民币
14,522,165,251.25 元(含税)，并向合资格 H 股股东提供以股代息选择权。2021 年 8 月 24
日， 公 司 完成了 2020 年 利润 分 配 ，实 际 派付 现 金 股息 14,140,997,414 元 ，剩 余 股息 以
7,651,174 股 H 股代息股份支付。
206
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
十四 分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分
部。其中房地产分部又分为北方区域、南方区域、上海区域、中西部区域和西北区域五个分
部。由于业务管理需要，本集团于 2020 年将中西部区域拆分为中西部区域和西北区域，该两
个区域包含的城市 (如下文所披露) 即对应上期的中西部区域，相应地本集团于本期将中西部区
域和西北区域的资产、收入、费用及经营成果在分部报告中按照两个区域进行披露。每个报告
分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而
需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、
评价业绩。2021 年 6 月底，本集团将房地产分部重新划分为北京区域、东北区域、上海区
域、西北区域、华中区域、西南区域及南方区域，该调整对本期分部报告披露无影响。
北方区域包含如下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、
唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔
滨、淄博、威海及雄安新区等。
南方区域包含如下城市：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、
三亚、南宁、莆田、柳州、泉州、晋江、漳州及惠州等。
上海区域包含如下城市：上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、嘉兴、
芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖江、瑞安、太仓、盐
城、高邮、宿迁、海门、台州、金华、马鞍山、湖州及江阴等。
中西部区域包含如下城市：成都、武汉、重庆、昆明、贵阳、南充、郑州、宜昌、玉溪、西双
版纳、大理、鄂州、永川、西昌、眉山及周口等。
西北区域包含如下城市：西安、乌鲁木齐、兰州、渭南、银川、西宁及咸阳等。
1 报告分部的利润或亏损及资产的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资产、收
入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基
础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分
部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银
行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分部
之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
207
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2021 年 1 - 6 月
地产行业
北方区域 南方区域 上海区域 中西部区域 西北区域 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
分部收入 23,172,243,140.48 42,523,148,015.32 45,008,017,008.49 37,035,127,298.70 7,851,113,194.96 10,382,839,000.92 5,902,897,593.58 (4,764,450,007.89) 167,110,935,244.56
其中：外部销售收入 23,170,206,110.83 42,517,954,335.13 44,967,692,325.02 36,991,937,364.66 7,847,796,810.93 8,574,985,264.65 3,040,363,033.34 - 167,110,935,244.56
分部间销售收入 2,037,029.65 5,193,680.19 40,324,683.47 43,189,934.04 3,316,384.03 1,807,853,736.27 2,862,534,560.24 (4,764,450,007.89) -
分部费用 21,436,384,195.32 36,229,958,878.36 39,101,763,189.01 32,656,161,919.80 6,207,153,142.23 9,339,408,752.33 7,279,603,953.17 (4,256,166,372.01) 147,994,267,658.21
分部利润(注) 1,735,858,945.16 6,293,189,136.96 5,906,253,819.48 4,378,965,378.90 1,643,960,052.73 1,043,430,248.59 (1,376,706,359.59) (508,283,635.88) 19,116,667,586.35
分部资产 424,636,787,374.37 454,528,684,356.07 517,372,520,948.12 282,626,260,473.87 120,350,839,535.95 19,009,522,278.20 770,904,584,243.58 (634,383,122,370.54) 1,955,046,076,839.62
2020 年 1 - 6 月
地产行业
北方区域 南方区域 上海区域 中西部区域 物业管理公司 未分配项目 抵销 合计
分部收入 16,315,647,888.80 37,462,577,177.82 44,745,600,387.36 40,435,417,468.28 7,790,948,630.49 3,655,325,759.38 (4,056,010,582.42) 146,349,506,729.71
其中：外部销售收入 16,251,045,548.52 37,445,765,317.34 44,622,709,485.32 40,324,217,730.27 6,698,358,861.88 1,007,409,786.38 - 146,349,506,729.71
分部间销售收入 64,602,340.28 16,811,860.48 122,890,902.04 111,199,738.01 1,092,589,768.61 2,647,915,973.00 (4,056,010,582.42) -
分部费用 14,280,815,050.05 32,445,588,371.49 34,774,567,356.52 31,809,901,385.39 7,164,872,950.73 5,775,910,826.74 (3,747,182,576.50) 122,504,473,364.42
分部利润(注) 2,034,832,838.75 5,016,988,806.33 9,971,033,030.84 8,625,516,082.89 626,075,679.76 (2,120,585,067.36) (308,828,005.92) 23,845,033,365.29
分部资产 376,940,555,917.01 405,437,567,980.35 419,483,073,324.53 363,172,061,609.49 15,688,613,471.93 716,857,715,220.04 (491,392,973,754.25) 1,806,186,613,769.10
主营业务收入及主营业务成本在附注五、41 中。
208
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
注： 分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
分部利润 19,116,667,586.35 23,845,033,365.29
加：投资收益 2,878,614,170.72 2,689,406,380.65
加：公允价值变动损益 (7,822,481.93) 27,199,646.03
加：资产处置收益 115,764.92 2,344,086.48
营业利润 21,987,575,040.06 26,563,983,478.45
2 本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过 10%的客户。
十五 母公司财务报表主要项目附注
1 货币资金
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
项目
原币 折算汇率 折合人民币 原币 折算汇率 折合人民币
银行存款 人民币 94,564,707,578.64 1.0000 94,564,707,578.64 人民币 92,412,221,805.35 1.0000 92,412,221,805.35
港币 26,491,770.76 0.8290 21,961,179.44 港币 26,671,725.14 0.8337 22,235,702.49
美元 54,354.72 6.4659 351,452.18 美元 54,410.43 6.5028 353,820.14
合计 94,587,020,210.26 92,434,811,327.98
2 交易性金融资产
种类 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
理财产品 200,357,287.67 -
3 其他应收款
(1) 其他应收款按往来方分类
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应收内部子公司款 321,406,580,698.37 305,539,247,416.82
应收合营 / 联营企业款 21,668,021,456.37 23,259,654,243.16
其他 1,097,757,250.07 692,327,512.87
小计 344,172,359,404.81 329,491,229,172.85
减：坏账准备 480,554.09 488,401.69
合计 344,171,878,850.72 329,490,740,771.16
209
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 其他应收款按账龄分析如下：
账龄 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
1 年以内 (含 1 年) 344,172,359,404.81 329,491,229,172.85
小计 344,172,359,404.81 329,491,229,172.85
减：坏账准备 480,554.09 488,401.69
合计 344,171,878,850.72 329,490,740,771.16
账龄自其他应收款确认之日起开始计算。
210
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 按坏账准备计提方法分类披露
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 (%) 金额 金额 比例 (%) 金额
比例 (%) 比例 (%)
按单项计提坏账准备 344,166,547,018.14 100.00 - - 344,166,547,018.14 329,483,953,164.11 100.00 - - 329,483,953,164.11
按组合计提坏账准备 5,812,386.67 0.00 480,554.09 8.27 5,331,832.58 7,276,008.74 0.00 488,401.69 6.71 6,787,607.05
合计 344,172,359,404.81 100.00 480,554.09 344,171,878,850.72 329,491,229,172.85 100.00 488,401.69 329,490,740,771.16
本公司对于应收内部子公司款、合作方往来和应收联营 / 合营企业款，按照单项计算预期信用损失。
对于其他类别的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，基于历史实际信用损失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济
状况、当前的经济状况与未来经济状况预测。
211
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(4) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
期初余额 488,401.69 595,959.79
本期收回或转回 (7,847.60) (107,558.10)
期末余额 480,554.09 488,401.69
(i) 本公司本期无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
(ii) 本公司本期无金额重大的其他应收款核销情况。
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名其他应收款情况
2021 年 6 月 30 日
占其他应收款
单位名称 坏账准备
款项的性质 期末余额 账龄 期末余额
期末余额
合计数的比例 (%)
深圳市万科发展有限公司 子公司往来款 67,695,819,581.44 1 年以内 19.67 -
北京万科企业有限公司 子公司往来款 31,447,915,758.72 1 年以内 9.14 -
上海万科投资管理有限公司 子公司往来款 15,984,426,316.60 1 年以内 4.64 -
徐州万科企业有限公司 子公司往来款 13,656,886,326.87 1 年以内 3.97 -
沈阳万科企业有限公司 子公司往来款 11,209,505,071.24 1 年以内 3.26 -
合计 139,994,553,054.87 40.68 -
(6) 本公司本期未发生因金融资产转移而终止确认的其他应收款项的情况。
4 其他非流动金融资产
参见附注五、12。
5 长期股权投资
(1) 长期股权投资分类如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
对子公司的投资 56,638,210,666.07 50,218,210,666.07
对联营 / 合营企业的投资 5,382,003,040.63 5,362,966,222.80
合计 62,020,213,706.70 55,581,176,888.87
212
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(2) 对子公司投资
2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
被投资单位 万科地产 (香港) 上海万科 深圳市万科 北京万科企业 广州万科企业 万科物流发展
其他 合计
有限公司 投资管理有限公司 房地产有限公司 有限公司 有限公司 有限公司
期初余额 5,761,294,320.00 2,172,829,131.39 1,641,739,901.38 1,504,311,937.16 5,000,000,000.00 18,140,861,115.21 15,997,174,260.93 50,218,210,666.07
本期增加 - - - - - 6,320,000,000.00 110,000,000.00 6,430,000,000.00
本期减少 - - - - - - (10,000,000.00) (10,000,000.00)
期末余额 5,761,294,320.00 2,172,829,131.39 1,641,739,901.38 1,504,311,937.16 5,000,000,000.00 24,460,861,115.21 16,097,174,260.93 56,638,210,666.07
本期计提减值准备 - - - - - - - -
减值准备期末余额 - - - - - - - -
本公司子公司的相关信息参见附注七。
213
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
(3) 对联营 / 合营企业投资
2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
被投资单位
合营企业 联营企业 合计
期初余额 1,171,038,930.01 4,191,927,292.79 5,362,966,222.80
本期变动
- 追加投资 25,000,000.00 - 25,000,000.00
- 权益法下确认的投资收益 - 836,817.83 836,817.83
- 宣告发放现金股利或利润 - (6,800,000.00) (6,800,000.00)
期末余额 1,196,038,930.01 4,185,964,110.62 5,382,003,040.63
减值准备期末余额 - - -
6 无形资产
无形资产为本公司持有的土地使用权。
7 其他非流动资产
参见附注五、22。
8 短期借款
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
种类
原币 折人民币 原币 折人民币
其他金融机构借款
信用借款
- 人民币 14,352,593,000.00 14,352,593,000.00 19,783,000,000.00 19,783,000,000.00
小计 14,352,593,000.00 19,783,000,000.00
加：借款应付利息 2,944,444.44 2,944,444.44 67,785,965.54 67,785,965.54
合计 14,355,537,444.44 19,850,785,965.54
214
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
9 应付票据
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
商业承兑汇票 202,723,160.84 391,073,289.55
上述金额均为一年内到期的应付票据。
10 应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示：
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 3,851,715,512.89 490,279,962.85 230,237,532.58 4,111,757,943.16
离职后福利
- 设定提存计划 562,839.65 2,800,878.19 2,771,099.94 592,617.90
辞退福利 - 260,000.00 260,000.00 -
合计 3,852,278,352.54 493,340,841.04 233,268,632.52 4,112,350,561.06
(2) 短期薪酬
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 3,849,690,640.12 482,863,050.21 222,781,065.26 4,109,772,625.07
职工福利费 1,253,010.91 2,646,704.81 2,753,813.59 1,145,902.13
社会保险费 105,032.54 1,259,765.83 1,248,633.67 116,164.70
其中：医疗保险费 105,032.54 1,173,838.47 1,162,706.31 116,164.70
工伤保险费 - 19,336.58 19,336.58 -
生育保险费 - 66,590.78 66,590.78 -
住房公积金 666,829.32 3,510,442.00 3,454,020.06 723,251.26
合计 3,851,715,512.89 490,279,962.85 230,237,532.58 4,111,757,943.16
(3) 离职后福利 - 设定提存计划
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 559,866.68 2,771,530.13 2,740,487.61 590,909.20
失业保险费 2,972.97 29,348.06 30,612.33 1,708.70
合计 562,839.65 2,800,878.19 2,771,099.94 592,617.90
本期无向职工提供的非货币性福利 (2020 年 1 - 6 月：无) 。
215
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
11 应交税费
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
增值税 24,686,322.47 24,913,874.20
城市维护建设税 31,101,164.84 31,101,164.84
教育费附加 20,141,249.09 20,141,249.09
房产税 90,539.25 90,539.25
合计 76,019,275.65 76,246,827.38
12 其他应付款
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应付内部子公司款 120,768,028,189.06 128,477,596,621.51
应付合营联营企业款 19,726,654,117.45 17,970,783,304.96
应付股利 14,522,165,251.25 -
其他 2,805,946,012.02 2,764,177,401.94
合计 157,822,793,569.78 149,212,557,328.41
13 其他流动负债
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
待转销项税 167,518,746.52 407,240,959.84
合计 167,518,746.52 407,240,959.84
14 一年内到期的非流动负债
(1) 一年内到期的非流动负债分类：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款 46,367,887,763.64 38,517,472,722.87
一年内到期的应付债券 8,565,219,056.51 11,500,957,888.98
一年内到期的应付利息 1,005,275,542.52 757,011,602.60
合计 55,938,382,362.67 50,775,442,214.45
(2) 一年内到期的长期借款无逾期借款 (2020 年 12 月 31 日：无) 。
216
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
15 长期借款
长期借款分类
2021 年 6 月 30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 106,841,848,899.96 1.00 106,841,848,899.96 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 42,497,687,763.64 1.00 42,497,687,763.64 信用
小计 64,344,161,136.32
其他借款
其中：人民币 34,581,380,000.00 1.00 34,581,380,000.00 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 3,870,200,000.00 1.00 3,870,200,000.00 信用
小计 30,711,180,000.00
合计 95,055,341,136.32
2020 年 12 月 31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
银行借款
其中：人民币 93,514,142,536.66 1.00 93,514,142,536.66 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 37,647,272,722.87 1.00 37,647,272,722.87 信用
小计 55,866,869,813.79
其他借款
其中：人民币 37,581,480,000.00 1.00 37,581,480,000.00 信用
减：一年内到期的长期借款
其中：人民币 870,200,000.00 1.00 870,200,000.00 信用
小计 36,711,280,000.00
合计 92,578,149,813.79
16 应付债券
见附注五、33。
17 股本
见附注五、36。
217
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
18 资本公积
期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 22,431,887,081.19 - - 22,431,887,081.19
其他资本公积 371,943,718.78 - - 371,943,718.78
合计 22,803,830,799.97 - - 22,803,830,799.97
19 盈余公积
见附注五、39。
20 未分配利润
金额
期初未分配利润 15,446,353,590.93
加：本期归属于母公司股东的净利润 21,032,210,933.27
减：分配普通股股利 14,522,165,251.25
期末未分配利润 21,956,399,272.95
本期未对年初未分配利润进行过调整。
21 营业收入及成本
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,833,535,774.91 21,855,146.08 2,572,068,518.87 194,299,931.71
其他业务 11,653,066.20 230,431.16 14,785,901.23 230,431.15
合计 2,845,188,841.11 22,085,577.24 2,586,854,420.10 194,530,362.86
22 税金及附加
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
城市维护建设税 32,376,419.17 12,400,205.53
教育费附加 23,126,013.68 8,857,289.66
其他 3,639,587.80 4,509,271.00
合计 59,142,020.65 25,766,766.19
218
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
23 财务费用
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
利息支出 5,010,805,263.24 5,760,649,023.51
减：利息收入 3,657,134,509.98 2,794,968,206.47
利息收支净额 1,353,670,753.26 2,965,680,817.04
汇兑损失 / (收益) 74,128,366.48 (95,498,569.12)
合计 1,427,799,119.74 2,870,182,247.92
24 投资收益
投资收益明细
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
成本法核算的长期股权投资收益 20,101,235,526.56 42,104,266,558.36
权益法核算的长期股权投资收益 836,817.83 (3,618,897.52)
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 21,690,196.21 6,800,000.00
处置交易性金融资产产生的投资收益 178,071,993.26 351,879,835.06
出售被投资单位收益 - 119,931.97
合计 20,301,834,533.86 42,459,447,427.87
十六 补充资料
1 当年非经常性损益明细表
金额
资产处置收益 115,764.92
持有交易性金融资产、其他权益工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动收益和投资收益，以及处置交易性金融资产 262,487,113.78
取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 89,286,583.75
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 93,293,610.32
所得税影响 (105,490,387.07)
少数股东损益影响 (20,041,670.84)
合计 319,651,014.86
各非经常性损益项目以税前金额列示。
219
万科企业股份有限公司
截至 2021 年 6 月 30 日止期间财务报表
2 境内外会计准则下会计数据的差异
(1) 同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司股东的净
利润和净权益差异情况
归属于母公司股东的净利润
2021 年 1 - 6 月 2020 年 1 - 6 月
按中国企业会计准则 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50
按国际财务报告准则 11,046,937,585.87 12,507,519,556.50
归属于母公司股东的净权益
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
按中国企业会计准则 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09
按国际财务报告准则 221,865,539,969.48 224,510,952,749.09
(2) 本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。
(3) 净资产收益率及每股收益
本集团按照证监会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每
股收益的计算及披露》(2010 年修订) 以及会计准则相关规定计算的净资产收益率和每股收益
如下：
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 (%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.79% 0.95 0.95
扣除非经常性损益后归属于公司
4.65% 0.92 0.92
普通股股东的净利润
220
万科企业股份有限公司 2021 年半年度报告
第十节 备查文件目录
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表。
2、 报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告。
3、在联交所网站公布的公司 2021 年中期业绩公告。
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。
221