深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2014 年度报告
2015-004
2015 年 03 月
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机
构负责人(会计主管人员)乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
目 录
第一节 重要提示、目录和释义...................................................................... 2
第二节 公司简介 ............................................................................................. 6
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................. 8
第四节 董事会报告 ....................................................................................... 10
第五节 监事会报告 ....................................................................................... 24
第六节 重要事项 ........................................................................................... 26
第七节 股份变动及股东情况 ....................................................................... 33
第八节 优先股相关情况 ............................................................................... 38
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................ 39
第十节 公司治理 ........................................................................................... 43
第十一节 内部控制 ....................................................................................... 48
第十二节 财务报告 ....................................................................................... 50
第十三节 备查文件目录 ............................................................................. 143
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
重大风险提示
《中国证券报》、《大公报》和巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn 为本公司
2014 年度选定的信息披露媒体，本公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信
息为准，敬请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
变更后的股票简称（如
---
有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有）ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如
SPG
有）
公司的法定代表人 周建国
注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@163.net
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈继 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4718 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 境内：《中国证券报》；境外：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
巨潮资讯网：http://www.cninfo.com.cn
址
公司年度报告备置地点 深圳市人民南路深房广场 47 楼
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
1980 年 01 月 08 44030019217958
首次注册 深圳市 4403011002426 19217958-5
日 5
2014 年 12 月 31 44030110322587 44030019217958
报告期末注册 深圳市 19217958-5
日 8 5
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司上市以来主营业务的变化情
无
况（如有）
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股
历次控股股东的变更情况（如有）
公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层
签字会计师姓名 蔡晓东、刘余香
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 2,132,311,222.93 2,116,482,684.93 0.75% 1,030,148,729.47
归属于上市公司股东的净利
298,033,316.49 228,268,271.23 30.56% 106,814,543.53
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
297,166,883.74 222,844,093.95 33.35% 101,232,143.75
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
322,162,063.36 194,953,683.40 65.25% 27,409,819.53
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.2946 0.2256 30.59% 0.1056
稀释每股收益（元/股） 0.2946 0.2256 30.59% 0.1056
加权平均净资产收益率 14.81% 13.05% 1.76% 6.75%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 4,375,098,314.05 4,215,099,296.67 3.80% 3,712,770,828.30
归属于上市公司股东的净资
2,161,537,401.78 1,863,347,135.33 16.00% 1,635,376,098.73
产（元）
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提 本期无大额固定
-133,442.39 5,778,882.64 -588,399.46
资产减值准备的冲销部分） 资产处置事项
单独进行减值测试的应收款项减值
6,140,000.00
准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入
1,319,554.06 812,505.76 -130,400.83
和支出
减：所得税影响额 319,678.92 1,167,211.12 -161,200.07
合计 866,432.75 5,424,177.28 5,582,399.78 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年是深房集团基本面持续取得进步的一年。在宏观经济下行压力的严峻形势面前，
董事会科学决策，经营班子团结实干，大监督体系有效监督，全体员工同心协力，公司经营
管理均取得了较好成绩：经营业绩跃上新的台阶，主业运营能力和管控水平有效提升，企业
文化建设再创新业绩。
回顾2014年，公司各项工作呈现出新的特点：
（一）经营业绩取得新进步。报告期公司经营业绩取得新的进步，合并报表年末未分配
利润16年来首次由负转正，资债结构合理，财务稳健，风险可控。
（二）主业运营能力明显增强。公司主业运营能力进一步提升，管控和核心节点把控能
力明显增强，管控更加到位；营销管控逐渐成熟，项目营销创新营销手段，优化完善制度体
系和业务流程，提升客户服务水平；成本管控扎实有效，全过程目标成本控制能力进一步提
升，价值创造功能得到较好发掘，节点控制有效，措施得力。
（三）在建项目有序推进。深房尚林花园项目北区顺利完成竣工验收，南区完成了规划
调整、土地置换和容积率调整；深房传麒山项目正式入伙，实现项目全面收官；汕头悦景东
方项目完成竣工验收和业主入伙，井仔湾项目完成项目前期策划设计、土地平整，项目建设
招标业已启动；东乐项目和景田项目取得实质进展，计划2015年内开工建设。
（四）管控水平持续提升。公司继续强化公司治理和内控建设，董事会谋大事、定方向、
做决策，经营班子真抓实干、成效显著，大监督体系开展全方位监督确保企业规范运营；内
控体系扩大范围，实现了全系统内控建设全覆盖；全年制订新增制度12项，修订制度4项,优
化业务流程147项，进一步弘扬了遵章守纪的制度文化。
（五）物业经营稳中有升。公司克服宏观经济下行对物业租赁带来的冲击，采取“稳客户、
抓催收、拓客源、挖潜力”等手段，强化责任制度，严格合同落实，强化催款力度，较好完成
全年任务指标。
（六）所属企业经营卓有成效。各所属企业强化内控，开拓市场，攻坚克难，全面完成
预算指标。
（七）继续加强人才队伍建设。持续实施“精英人才、卓越团队”计划，继续招贤纳士，
竞争选拔人才；加强专业化培训，开展“深房大讲堂”特色讲座，形成了钻研业务、比拼技能
的良好氛围。
（八）企业文化建设有声有色。公司积极开展各项文娱活动，积极组织和参加兴趣小组活
动，构建新型企业文化，企业凝聚力明显增强。
二、主营业务分析
1、概述
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期内公司实现营业收入213,231.12万元，同比增长0.75%；营业利润39,947.48万元，
同比增长34.37%；利润总额40,066.09万元，同比增长31.85%；归属于上市公司股东的净利润
29,803.33万元，同比增长30.56%。
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公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
主要经营模式的变化情况
□ 适用 √ 不适用
2、收入
说明
营业收入、营业成本2014年度发生数为213,231.12万元和140,966.49万元，比上年数分别
增长0.75%和-8.89%，，其主要原因是本期深房尚林花园项目结转收入成本所致。
房地产结转销售收入147,632.03万元, 同比增长4.94%,主要是所属龙岗公司深房尚林花园
项目实现销售结转所致。
物业管理收入11,884.29万元，同比增长18.66%，主要是所属物业管理公司收入增加所致。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2014 年 2013 年 同比增减
销售量 84,926.85 92,336.14 -8.02%
房地产开发(万
生产量 65,175.16 113,888.35 -42.77%
元)
库存量 241,853.88 261,605.57 -7.55%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 119,173,771.38
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 5.59%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 40,784,800.00 1.91%
2 法人二 29,987,587.93 1.41%
3 法人三 18,298,000.00 0.86%
4 法人四 16,290,000.00 0.76%
5 法人五 13,813,383.45 0.65%
合计 -- 119,173,771.38 5.59%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减
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占营业成本比 占营业成本比
金额 金额
重 重
849,268,477.4 925,436,497.6
房地产 60.94% 60.37% 0.56%
7 1
461,212,716.0 495,387,515.8
工程施工 33.09% 32.32% 0.78%
7 5
租赁 29,729,040.27 2.13% 31,939,508.32 2.08% 0.05%
101,337,156.5
物业管理 7.27% 89,941,397.44 5.87% 1.40%
0
1,441,547,390. 1,542,704,919.
小计 103.43% 100.64% 2.79%
31 22
减：内部抵销
47,832,106.53 9,788,534.77
数
1,393,715,283. 1,532,916,384.
合计 100.00% 100.00%
78 45
产品分类
单位：元
2014 年 2013 年
产品分类 项目 占营业成本比 占营业成本比 同比增减
金额 金额
重 重
849,268,477.4 925,436,497.6
房地产 60.94% 60.37% 0.56%
7 1
说明
营业成本2014年度发生数为139,371.53万元，比上年同期减少9.08%，其主要原因是本期
深房尚林花园项目开始结转收入成本所致。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 448,033,547.98
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比
80.16%
例
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 351,541,978.04 62.89%
2 法人二 73,815,669.94 13.21%
3 法人三 8,275,900.00 1.48%
4 法人四 8,100,000.00 1.45%
5 法人五 6,300,000.00 1.13%
合计 -- 448,033,547.98 80.16%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
财务费用2014年度发生数为33,816,128.14元，比上年数增加2257.73%，其主要原因是本
期主要房地产项目已竣工验收停止利息资本化所致。
所得税费用2014年度发生数为102,602,788.98元，比上年数增加35.79%，其主要原因是本
期利润总额增加导致的当期所得税费用增加。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
5、研发支出
无。
6、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 1,867,088,183.88 2,082,643,982.89 -10.35%
经营活动现金流出小计 1,544,926,120.52 1,887,690,299.49 -18.16%
经营活动产生的现金流量
322,162,063.36 194,953,683.40 65.25%
净额
投资活动现金流入小计 24,690.00 7,704,117.81 -99.68%
投资活动现金流出小计 3,016,118.70 6,079,076.26 -50.39%
投资活动产生的现金流量
-2,991,428.70 1,625,041.55 -284.08%
净额
筹资活动现金流入小计 362,013,496.47 470,989,352.23 -23.14%
筹资活动现金流出小计 530,373,267.61 611,751,337.59 -13.30%
筹资活动产生的现金流量
-168,359,771.14 -140,761,985.36 19.61%
净额
现金及现金等价物净增加
150,835,476.59 55,570,669.67 171.43%
额
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动产生的现金流量净额2014年度发生数为322,162,063.36元，比上年数增加了
65.25%，其主要原因是本期购买商品接受劳务支付的现金减少所致。
投资活动现金流入2014年度发生数为24,690.00元，比上年数减少了99.68%，其主要原因
是本期无收回投资且未发生大额固定资产处置所致。
投资活动现金流出2014年度发生数为3,016,118.70元，比上年数减少了50.39%，其主要原
因是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产减少所致。
投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 2014 年 度 发 生 数 为 -2,991,428.70 ， 比 上 年 数 减 少 了
284.08%，其主要原因是本期处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金及本期购建
固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金同比减少所致。
现金及现金等价物的净增加额2014年度发生数为150,835,476.59元，比上年数增加了
171.43%，其主要原因是本期经营活动产生的现金流量净额增加所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
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年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,476,320,296. 849,268,477.4
房地产 42.47% 4.94% -8.23% 8.25%
06 7
488,183,328.1 461,212,716.0
工程施工 5.52% -6.43% -6.90% 0.47%
5 7
租赁 78,833,382.73 29,729,040.27 62.29% -4.19% -6.92% 1.11%
101,337,156.5
物业管理 118,842,883.81 14.73% 18.66% 12.67% 4.54%
0
2,162,179,890. 1,441,547,390.
小计 33.33% 2.42% -6.56% 6.41%
75 31
减：内部抵销
50,540,216.49 47,832,106.53 5.36%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
26 78
分产品
1,418,885,068. 825,568,531.8
住宅 41.82% 1.50% -10.50% 7.80%
06 7
商铺 57,435,228.00 23,699,945.60 58.74% 542.50% 677.84% -7.18%
其他各行业产 685,859,594.6 592,278,912.8
13.64% -2.60% -4.05% 1.30%
品合计 9 4
减：内部抵销
-50,540,216.49 -47,832,106.53 5.36% 276.49% 388.65%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
26 78
分地区
境内：
2,100,652,904. 1,384,529,733.
广东省 34.09% 2.74% -6.55% 6.55%
17 71
其他 60,941,449.28 57,017,656.60 6.44% -7.37% -6.65% -0.73%
境外： 585,537.30 100.00% -1.79%
2,162,179,890. 1,441,547,390.
小计 33.33% 2.42% -6.56% 6.41%
75 31
减：内部抵销
50,540,216.49 47,832,106.53 5.36%
数
2,111,639,674. 1,393,715,283.
合计 34.00% 0.67% -9.08% 7.08%
26 78
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
占总资产 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 比例
678,957,249. 525,374,372.
货币资金 15.52% 12.46% 3.06%
03 44
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
比年初数增加了 498.41%，其
84,388,842.4 14,102,124.0
应收账款 1.93% 0.33% 1.60% 主要原因是本期应收按揭房
3 6
款增加所致。
2,796,551,65 2,967,935,58
存货 63.92% 70.41% -6.49%
6.42 9.04
454,628,505. 466,314,091.
投资性房地产 10.39% 11.06% -0.67%
97 90
57,730,086.7 57,736,411.8
长期股权投资 1.32% 1.37% -0.05%
9 5
54,321,296.2 60,715,687.7
固定资产 1.24% 1.44% -0.20%
2 1
比年初数增加了 46.00%，其主
17,821,748.2 12,206,598.3
预付款项 0.41% 0.29% 0.12% 要原因是本期预付的材料款
3 0
未满足结转条件至存货所致。
比年初数增加了 260.35%，其
其他流动资 12,436,024.4
0.28% 3,451,107.04 0.08% 0.20% 主要原因是本期预缴土地增
产 0
值税所致。
比年初数减少了 48.28%，其主
要原因是结转以前期间确认
递延所得税 13,856,593.9 26,792,460.0
0.32% 0.64% -0.32% 的房地产企业预收房款预计
资产 7 2
利润对应的递延所得税资产
所致。
比年初数增加了 100.00%，其
119,846,192.
应收票据 2.74% 2.74% 主要原因是客户改变结算方
64
式所致。
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2014 年 2013 年
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减
比例 比例
149,846,192. 23,000,000.0 比年初数增加了 551.51%，其主
短期借款 3.42% 0.55% 2.87%
64 0 要原因是本期增加融资所致。
478,985,579. 814,213,536. 比年初数减少了 41.17%，其主
长期借款 10.95% 19.32% -8.37%
95 85 要原因是本期偿还借款所致。
比年初数增加了 39.09%，其主
541,538,762. 389,345,271.
应付账款 12.38% 9.24% 3.14% 要原因是本期增加尚未结算的
36 46
工程款所致。
比年初数减少了 53.89%，其主
144,315,921. 312,967,028.
预收款项 3.30% 7.42% -4.12% 要原因是本期预收房款结转收
34 85
入所致。
比年初数减少了 34.87%，其主
96,394,993.6 148,006,651.
应交税费 2.20% 3.51% -1.31% 要原因是本期缴纳税费增加所
7 37
致。
一年内到 比年初数增加了 36.72%，其主
453,207,700. 331,482,489.
期的非流动负 10.36% 7.86% 2.50% 要原因是本期长期借款一年内
00 72
债 到期金额增加所致。
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
4、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
五、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具备30多年房地产开发的历史，
主业开发经验丰富。近年来，经过光明深房传麒山、龙岗深房尚林花园以及汕头地区项目的
锻造和洗礼，公司加快建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；
不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本
管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力正
在持续提升。截至本报告期，公司营业收入及利润已实现连续六年增长，合并报表未分配利
润实现由负转正；2014年公司还获得了“广东省2013年度最佳诚信企业”、“广东省2014年度创
建学习型企业”等多项荣誉。
六、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无对外投资。
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
深圳海燕
3,000 万 43,542,96 35,676,19 26,200,17 854,265.8 565,723.0
大酒店有 子公司 服务业 酒店服务
元 6.50 4.92 2.49 7 6
限公司
深圳市物
76,454,48 16,401,36 121,614,9 2,866,432 1,426,799
业管理有 子公司 服务业 物业管理 725 万元
0.11 6.49 52.03 .92 .41
限公司
深圳圳通
1,000 万 234,956,1 18,102,92 489,467,3 3,060,582 2,637,671
工程有限 子公司 服务业 安装维修
元 13.40 6.56 34.00 .38 .69
公司
深圳市华
展建设监 9,272,008 8,304,878 5,485,290 708,370.2 531,277.6
子公司 服务业 监理 800 万元
理有限公 .57 .23 .16 2 7
司
深圳市深
房小汽车 小汽车出 1,029 万 20,721,89 16,881,16 4,321,508 888,530.7 567,582.1
子公司 服务业
出租有限 租 元 0.51 9.05 .36 2 4
公司
新峰置业 子公司 投资管理 投资、管 HKD100 356,413,6 46,869,22 179,934,8 16,969,28 12,547,84
17
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
有限公司 理 万元 90.47 5.51 70.00 9.43 5.03
美国长城
房地产开 USD50 万 17,864,88 -76,895,0 585,537.3 119,858.5 119,858.5
地产有限 子公司 房地产
发 元 2.55 54.77 0 2 2
公司
新峰企业 投资、管 HKD100 162,371,0 -390,959, -2,267,35 -2,270,37
子公司 投资管理
有限公司 理 万元 67.90 327.43 5.09 2.84
深圳市深
房集团龙 房地产开 3,000 万 974,830,0 144,353,9 726,471,4 238,231,5 177,787,5
子公司 房地产
岗开发有 发 元 29.16 01.79 48.00 16.13 60.21
限公司
汕头市华
峰房地产 房地产开 3,000 万 328,747,0 18,273,69 -15,635,0 -11,726,3
子公司 房地产 0.00
开发有限 发 元 77.83 9.43 67.43 00.57
公司
主要子公司、参股公司情况说明
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
5、非募集资金投资的重大项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
截至报告期
计划投资总 本报告期投 项目收益情 披露日期 披露索引
项目名称 末累计实际 项目进度
额 入金额 况 （如有） （如有）
投入金额
已累计结转
深房传麒山 254,545 16,332 233,196 100.00% 销售收入
184,295 万元
北区已累计
深房尚林花 结转销售收
140,000 27,981 88,711
园 入 72,647 万
元
已累计结转
汕头悦景东
15,000 5,284 18,177 100.00% 销售收入
方
13,260 万元
汕头井仔湾
119,400 2,553 32,416
项目
合计 528,945 52,150 372,500 -- -- -- --
七、2015 年 1-3 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因
说明
□ 适用 √ 不适用
八、公司控制的特殊目的主体情况
□ 适用 √ 不适用
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
九、公司未来发展的展望
2015年，宏观经济已经步入了发展换挡、结构调整的关键阶段，可以理解为“经济新常态，
改革关键年”，经济下行压力仍然存在且将持续较长时间。房地产行业呈现出了行业细分、企
业分化等趋势，中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大，对房地产的刚性需求将是长期的，
房地产市场的发展更加理性健康。公司经过近几年的努力，专业化程度、项目管控水平、滚
动发展能力、公司品牌影响力均有较大的提升，得到了市场的检验和消费者的认可，公司将
抓住机遇，力争谋求更大的发展。
2015年，公司将努力抓好以下三个方面的工作：
（一）突出抓好专业能力建设。加快速度抓好项目建设，以项目开发建设为切入点，切
实加强专业能力建设，加强项目开发全过程的控制能力、项目的统筹和计划管理能力的建设，
把握好关键节点，确保项目开发产品质量、进度和安全；突出抓好营销管控，全力以赴，以
去化存量为本，切实提升对中介服务单位的管控能力、营销策划的创新能力，确保全年任务
的完成；努力抓好成本管控，成本管控重心前移，从策划设计源头阶段细致介入，把事前介
入、事中控制和事后结算有机统一起来，覆盖全过程，精打细算，使成本控制从传统的核价
算量向价值创造转化；创新经营模式，提高各经营单位经济效益。
（二）明晰战略，探索企业发展新路径。抓好发展战略规划的衔接，对照公司“十二五”
战略规划的奋斗目标进行分析总结，找出经验和不足，争取完整收官，精心编制“十三五”战
略规划，为未来发展明方向、定大计；把改革作为企业发展的动力，把握深化改革的机遇，
增强专业能力，提升经营效益，利用资本市场加速发展壮大；完善并创新管控体系建设，不
断地创新、优化和完善管控体系和业务流程，持续提升公司治理水平，强化内部控制，做好
风险防控，切实提高运营效率。
（三）积极探索长效激励机制，增强发展的内生动力。继续弘扬绩效论英雄的绩效文化，
深化劳动、人事、薪酬制度改革，不断完善绩效考核管理办法，形成奖勤罚懒、优胜劣汰的
良好机制；积极探索长效激励机制，结合实际研究和探索有利于企业长远发展的长效激励机
制。
十、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
十一、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）会计政策变更
因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014年初，财政部分别以财会[2014]6号、7号、8号、10号、11号、14号及16号发布了《企
业会计准则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第30号——财务报表列报（2014年
修订）》、《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》、《企业会计准则第33号——
合并财务报表（2014年修订）》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则
第2号——长期股权投资（2014年修订）》及《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的
披露》，要求自2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上
市的企业提前执行。同时，财政部以财会[2014]23号发布了《企业会计准则第37号——金融
工具列报（2014年修订）》（以下简称“金融工具列报准则”），要求在2014年年度及以后期
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
间的财务报告中按照该准则的要求对金融工具进行列报。
根据财政部规定，本公司于2014年7月1日开始执行前述除金融工具列报准则以外的7项新
颁布或修订的企业会计准则，在编制2014年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并
根据各准则衔接要求进行了调整，对当期和列报前期财务报表项目及金额的影响如下：
对 2014 年 1 月 1 日/2013 年度相关财务
准则 会计政策变更的内容及其对本公司的影响 报表项目的影响金额
名称 说明 影响金额
项目名称
增加+/减少-
执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014
年修订）》之前，本公司对被投资单位不具有共同 可供出售金融资产 17,464,240.74
控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公
《企业会计 允价值不能可靠计量的股权投资，作为长期股权投
准则第 2 号 资并采用成本法进行核算。执行《企业会计准则第
—— 长 期 股 2 号——长期股权投资（2014 年修订）》后，本公司
权投资》： 将对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且 长期股权投资 -17,464,240.74
在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的
股权投资作为可供出售金融资产核算。本公司采用
追溯调整法对上述会计政策变更进行会计处理。
《企业会计准则第 30 号——财务报表列报（2014 年
《企业会计 修订）》将其他综合收益划分为两类：(1)以后会计 其他综合收益 9,354,020.21
期间不能重分类进损益的其他综合收益项目；(2)以
准则第 30 号
后会计期间在满足特定条件时将重分类进损益的其
—— 财 务 报 他综合收益项目，同时规范了持有待售等项目的列
报。本财务报表已按该准则的规定进行列报，并对 外币报表折算差额 -9,354,020.21
表列报》：
可比年度财务报表的列报进行了相应调整。
其他新发布或新修订会计准则相关的会计政策变更
①《企业会计准则第9号——职工薪酬》：
执行《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》之前，对于辞退福利，在职工
劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建
议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本
公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿
产生的预计负债，并计入当期损益。执行《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》
后，辞退福利的会计政策详见附注四、24。采用《企业会计准则第9号——职工薪酬（2014
年修订）》未对本财务报表的计量产生重大影响。本财务报表已按该准则的规定进行披露。
②《企业会计准则第33号——合并财务报表（2014年修订）》：
《企业会计准则第33号——合并财务报表（2014年修订）》同样规定“合并财务报表的合
并范围应当以控制为基础予以确定”，但将“控制”的定义修改为“指投资方拥有对被投资方的
权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影
响其回报金额”。修订后的该准则要求投资方应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对
是否控制被投资方进行判断，并对控制权的判断问题给出了更多的具体指引。本公司以前年
度纳入合并范围的子公司满足该修订后准则所规定的控制权判断标准，此项变更不会对本公
司财务报表产生重大影响。
③《企业会计准则第37号——金融工具列报》：
《企业会计准则第37号——金融工具列报（2014年修订）》增加了有关抵销的规定和披
露要求，增加了金融资产转移的披露要求，修改了金融资产和金融负债到期期限分析的披露
要求。本财务报表已按该准则进行列报，并对可比年度财务报表附注的披露进行了相应调整。
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
④《企业会计准则第39号——公允价值计量》：
《企业会计准则第39号——公允价值计量》规范了公允价值的计量和披露。采用《企业
会计准则第39号——公允价值计量》未对财务报表项目的计量产生重大影响，但将导致企业
在财务报表附注中就公允价值信息作出更广泛的披露。本财务报表已按该准则的规定进行披
露。
⑤《企业会计准则第40号——合营安排》
《企业会计准则第40号——合营安排》规定了具有共同控制的合营安排的会计处理。该
准则规范了两种形式的合营安排：共同经营和合营企业。合营安排的分类取决于参与方对合
营安排享有的权利和义务。共同经营是指共同经营者享有与安排相关资产的权利，并承担与
安排相关负债的义务的合营安排，并且根据共同经营者在共同经营中的权利和义务进行会计
处理；合营企业是指合营者对安排的净资产享有权利的合营安排，并且根据《企业会计准则
第2号——长期股权投资》的规定采用权益法进行会计处理。采用《企业会计准则第40号——
合营安排》未对本财务报表项目的计量产生重大影响。
⑥《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》：
《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》适用于企业在子公司、合营安排、
联营和未纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。采用《企业会计准则第41号—
在其他主体中权益的披露》将导致企业在财务报表附注中作出更广泛的披露。本财务报表已
按该准则的规定进行披露，并对可比年度财务报表的附注进行了相应调整。
（2）会计估计变更
十二、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
十三、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
十四、公司利润分配及分红派息情况
报告期内利润分配政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司2013年度利润分配方案经2014年3月28日召开的第七届董事会第十九次会议及2014
年4月23日召开的2013年度股东大会审议通过，确定以2013年度净利润弥补以前年度亏损，不
进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
现金分红政策的专项说明
本次公司制订公司股东回报规划、修订《公司章程》
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 的条件和程序合规、透明，内容符合相关法律法规和
中国证监会的要求。
分红标准和比例是否明确和清晰： 修订后的分红标准和比例明确、清晰。
相关的决策程序和机制是否完备： 相关决策程序和机制完备。
独立董事尽职履责，对公司现金分红政策发表了独立
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：
意见。
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法
是。
权益是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合
是。
规、透明：
公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况
2012年，以2012年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公积转
增股本；
2013年，以2013年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公积转
增股本；
2014年，以2014年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公积转
增股本。
公司近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报 占合并报表中归 以现金方式要约 以现金方式要约
现金分红金额 表中归属于上市 属于上市公司股 回购股份资金计 回购股份资金计
分红年度
（含税） 公司股东的净利 东的净利润的比 入现金分红的金 入现金分红的比
润 率 额 例
2014 年 0.00 298,033,316.49 0.00% 0.00 0.00%
2013 年 0.00 228,268,271.23 0.00% 0.00 0.00%
2012 年 0.00 106,814,543.53 0.00% 0.00 0.00%
公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
十五、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十六、社会责任情况
√ 适用 □ 不适用
本公司注重履行社会责任，积极保护债权人、员工、消费者、供应商、社区等利益相关
者的合法权益并履行社会责任。报告期内，公司组建义工队和党员志愿者服务大队，积极开
展义工服务和党员志愿者服务活动；坚持开展“市属国企手挽手，关爱帮扶心连心”捐助活动，
向困难党员、员工和因病住院员工发放慰问金，向罗湖区湖景社区捐款，捐赠衣服等；积极
开展羽毛球、乒乓球、登山、篮球兴趣小组活动、举办健康知识讲座等活动。报告期内，公
司获得了“广东省2013年度最佳诚信企业”称号。
上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业
□ 是 √ 否 □ 不适用
上市公司及其子公司是否存在其他重大社会安全问题
□ 是 √ 否 □ 不适用
报告期内是否被行政处罚
□ 是 √ 否 □ 不适用
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
十七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
咨询公司年度经营情况、项目开发进展及
2014 年 01 月 09
办公室 电话沟通 个人 个人投资者 国家与政策对公司经营造成的影响等，未
日
提供书面资料
2014 年 03 月 06 咨询公司年报预约披露时间及光明、龙岗
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 销售情况，未提供书面资料
2014 年 04 月 25 咨询公司经营情况及近期股价下跌原因，
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 未提供书面资料
2014 年 06 月 26 咨询公司上半年项目开发进度及销售情
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 况，未提供书面材料
2014 年 07 月 11 咨询公司上半年经营情况及半年报预约披
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 露时间，未提供书面资料
2014 年 08 月 19 咨询公司上半年项目开发销售情况，未提
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 供书面资料
2014 年 09 月 17 咨询深圳市国资国企改革对公司的影响情
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 况及项目开发销售进展，未提供书面资料
2014 年 10 月 10 咨询公司股东人数相关信息，未提供书面
办公室 电话沟通 个人 个人投资者
日 资料
2014 年 11 月 12 咨询公司股东人数相关信息，未提供书面
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日 资料
咨询公司 2014 年度经营情况及项目开发
2014 年 12 月 29
办公室 电话沟通 个人 个人投资者 进展及深圳国资国企改革相关情况，未提
日
供书面资料
接待次数 10
接待机构数量 0
接待个人数量 10
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大
否
信息
23
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第五节 监事会报告
2014年，监事会遵照《公司法》和《公司章程》的规定，在公司董事会、经营班子和广
大股东的大力支持下，积极维护股东的权益，忠实履行监督职责。
一、监事会工作情况
在公司各类决策会议上，有效行使监督权。把监督重点放在企业核心资产运作和重大资
金使用及重大工程项目安排的合规运作上，加强和完善企业监督约束机制和内部控制制度，
继续完善固化大监督体系新模式，整合监督力量，实行监督联席会议制度，企业资金和资产
风险得到有效控制。推进企务公开和决策民主化，监督决策的规则、程序的规范和有效，强
化日常重大经营活动的监督。加强各类专项监督检查，开展资金安全的检查、工程签证的后
续整改检查、合同执行的检查，加强对法律诉讼案件的督办，监督工程项目中的各项招标活
动，开展了对企业各项决议执行的效能检查。督导内部审计监督，进行绩效考核、经营管理、
资金管理、财务收支的审计。加强信息披露的监督，对公司和董事会的报告披露按程序进行
了审核，保证信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性。
二、监事会召开会议情况
（一）2014年3月28日召开第七届监事会第八次会议，会议审议并通过了《2013年度报告
及摘要》、《2013年利润分配预案》、《2013年监事会报告》、《2013年内部控制自我评价
报告》，参会监事5人，会议表决情况：5票同意、0票反对、0票弃权。
（二）2014年4月23日召开第七届监事会第九次会议，会议审议并通过了《2014年一季度
报告及摘要》的议案，参会监事5人，会议表决情况：5票同意、0票反对、0票弃权。
（三）2014年8月22日召开第七届监事会第十次会议，会议审议并通过了《2014年半年报
告及摘要》。参会监事4人，会议表决情况：4票同意、0票反对、0票弃权。
（四）2014年10月22日召开第七届监事会第十一次会议，会议审议并通过了《2014年第
三季度报告及摘要》。参会监事5人，会议表决情况：5票同意、0票反对、0票弃权。
三、监事会对公司有关事项的独立意见
（一）公司依法运行情况：2014年，监事会成员列席了各次董事会会议，监事会主席庄
泉代表监事会列席了公司管理层议事会、总经理办公会及其它重要会议。对照各项规定，监
事会认为：报告期内公司决策能够按照国家各项法律法规和《公司章程》运作，无损害股东
权益的行为，内部管理机制和公司管控制度进一步健全完善。公司董事、高级管理人员执行
公司职务时无违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为，在履职中做到了勤勉尽责、
合规运作。
（二）公司财务情况：报告期内，监事会认真履行监督公司财务状况的职责，对公司经
营和风险情况进行了监控，并对各定期报告出具了审核意见。监事会认为：瑞华会计师事务
所(特殊普通合伙)审计后出具的标准无保留意见财务报告，真实客观地反映了2014年公司财
务状况和经营成果。
（三）报告期内，公司无募集资金。
（四）报告期内，公司关联交易及担保情况：
1、报告期内，不存在控股股东、实际控制人及其他关联方非经营性占用公司资金的情况；
也不存在我司为控股股东及其他关联方、任何非法人单位或个人提供担保的情形。
2、报告期内，公司全资所属圳通公司承接关联方深圳市建安集团(股份)有限公司（本公
司深房传麒山项目总包方）工程施工，收到工程款150.00万元。
3、报告期内，公司关联交易公平、合规，没有任何损害部分股东权益和公司利益的现象；
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
本报告期内无新增担保事项。
（五）对内部控制自我评价的意见：2014年度，公司继续加强风险管理和内部控制规范
建设，公司内部控制实现了本部及所属企业的全覆盖，内部控制重点活动按公司内部控制各
项制度的规定进行，不存在重大缺陷；公司内部控制自我评价符合公司内部控制的实际情况。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
涉案金 诉讼(仲裁)
诉讼(仲裁)基 是否形成 诉讼(仲 诉讼(仲裁)审理结果及 披露日
额（万 判决执行 披露索引
本情况 预计负债 裁)进展 影响 期
元） 情况
①商贸公司应在判决
申请人分
生效后 1 个月内支付投
得 1,520 万
资补偿金 3,662 万元及
西安项目诉讼 元成交款；
利息（利息自 1998 年 9
案（详见"附注 现商贸公 巨潮资讯网
月 14 日计至履行之
七"--"或有事项 司已无可 2014 年 （www.cninf
日）；逾期履行时，加
"之"1、未决诉 2,100 否 执行中 供执行财 03 月 29 o.com.cn） 半
倍支付迟延履行期间
讼仲裁形成的 产，商贸局 日 年度报告全
的债务利息； ②商贸
或有负债及其 一直拒不 文》
委对利息承担连带责
财务影响"） 履行判决，
任；③商贸公司承担受
继续追索
理费、保全费 22.75 万
难度较大。
元。
①罗浮山旅游公司偿
罗浮山项目诉
还 960 万元；②罗浮山 因国土部
讼案（详见"附 巨潮资讯网
管委会对罗浮山旅游 门未能制
注七"--"或有事 2014 年 （www.cninf
公司不能清偿的债务 定查封土
项"之"1、未决 960 否 执行中 03 月 29 o.com.cn） 半
承担三分之一赔偿责 地的规划
诉讼仲裁形成 日 年度报告全
任。③罗浮山旅游公司 要点，拍卖
的或有负债及 文》
承担案件受理费及保 未能进行。
其财务影响"）
全费共 16.77 万元。
二、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
四、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
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五、资产交易事项
1、收购资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未收购资产。
2、出售资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售资产。
3、企业合并情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生企业合并情况。
六、公司股权激励的实施情况及其影响
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
占同类 可获得
关联交 关联交 关联交
关联交 关联关 关联交 关联交 关联交 交易金 的同类 披露日 披露索
易定价 易金额 易结算
易方 系 易类型 易内容 易价格 额的比 交易市 期 引
原则 （万元） 方式
例 价
深圳市
关联方 合同金
建安（集 受同一
向全资 工程施 协议价 额 100.00 银行转
团）股份 控股股 150 -
子公司 工 格 4051.94 %账
有限公 东控制
发包 万元
司
合计 -- -- 150 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无。
关联交易的必要性、持续性、选择 上述关联交易有利于公司主营业务的开展，均属于公司正常的业务范
与关联方（而非市场其他交易方） 围。关联交易参照同类市场价格确定交易价格，公平合理，对公司利
进行交易的原因 益不构成损害。
关联交易对上市公司独立性的影
上述关联交易未对本公司独立性造成影响。
响
公司对关联方的依赖程度，以及相
公司不会因此类交易而对关联人形成依赖或者被其控制。
关解决措施（如有）
按类别对本期将发生的日常关联
不适用。
交易进行总金额预计的，在报告期
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用。
大的原因（如适用）
2、资产收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
是否存在非
债权债务类 期初余额 本期发生额 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 经营性资金
型 （万元） （万元） （万元）
占用
较早年度下
子公司（已 属公司代理
深圳市新峰地产 应收关联方
员工持股改 公司业务或 否 108.48 0.24 108.72
顾问有限公司 债权
制） 对其投资、
借款所形成
较早年度对
广东省惠州罗浮
应收关联方 下属公司投
山矿泉水饮料有 合营企业 否 1,046.52 - 1,046.52
债权 资、借款所
限公司
形成
较早年度对
深圳润华汽车贸 应收关联方 下属公司投
联营企业 否 307.28 - 307.28
易公司 债权 资、借款所
形成
较早年度对
加拿大长城（温哥 应收关联方 下属公司投
子公司 否 8,903.57 - 8,903.57
华）有限公司 债权 资、借款所
形成
较早年度对
澳洲柏克顿有限 应收关联方 下属公司投
子公司 否 1,255.93 - 1,255.93
公司 债权 资、借款所
形成
应收关联方 较早年度往
百立有限公司 子公司 否 1,842.81 1.81 1,844.62
债权 来款
深圳市深房百货 应收关联方 较早年度往
子公司 否 23.76 - 23.76
有限公司 债权 来款
深圳市房地产综 子公司 应收关联方 较早年度往 否 108.65 - 108.65
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合服务公司 债权 来款
深圳市深房建筑 应收关联方 较早年度往
子公司 否 832.72 - 832.72
装饰材料公司 债权 来款
子公司（已
深圳市荣华机电 应收关联方 较早年度往
员工持股改 否 47.52 - 47.52
工程有限公司 债权 来款
制）
西安新峰物业商 应收关联方 较早年度往
合营企业 否 841.92 - 841.92
贸有限公司 债权 来款
深圳市特发房产 应付关联方 较早年度往
子公司 否 59.80 - 59.80
建筑装修公司 债务 来款
深圳市深房实业 应付关联方 较早年度往
子公司 否 153.49 - 153.49
发展公司 债务 来款
深圳中港海燕企 应付关联方 较早年度往
子公司 否 13.59 - 13.59
业有限公司 债务 来款
深圳东方新世界 应付关联方 较早年度往
子公司 否 90.30 - 90.30
百货有限公司 债务 来款
深圳市新东方百 应付关联方 较早年度往
子公司 否 139.47 - 139.47
货有限公司 债务 来款
封开县联峰水泥 应付关联方 较早年度往
子公司 否 186.73 - 186.73
制造有限公司 债务 来款
深圳市数码港投 应付关联方 较早年度往
子公司 否 796.47 - 796.47
资有限公司 债务 来款
深圳市深房集团
应付关联方 较早年度往
宝安开发有限公 子公司 否 2,009.34 - 2,009.34
债务 来款
司
深圳市投资控股 应付关联方 向控股股东
控股股东 否 7,038.41 - 7,038.41
有限公司 债务 借款本息
控股股东及其控制的关联企业没有占用本公司资金情况发生，公司对子公
关联债权债务对公司经营成果
司、合营、联营企业间债权债务往来均为较早年度投资经营、往来所形成，
及财务状况的影响
未对公司正常经营造成不利影响。
5、其他关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他关联交易。
八、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、担保情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度 实际发生日 是否为
实际担保金 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期 关联方
额 行完毕
披露日期 日） 担保
报告期内审批的对外担保 报告期内对外担保实际
0 0
额度合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担 报告期末实际对外担保
0 0
保额度合计（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度 实际发生日 是否为
实际担保金 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期 关联方
额 行完毕
披露日期 日） 担保
汕头市华林房产 2013 年 04 月 连带责任
13,000 13,000 3年 否 否
开发有限公司 17 日 保证
报告期内审批对子公司担 报告期内对子公司担保
0 0
保额度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公 报告期末对子公司实际
13,000 13,000
司担保额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合 报告期内担保实际发生
0 0
计（A1+B1） 额合计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额 报告期末实际担保余额
13,000 13,000
度合计（A3+B3） 合计（A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 6.01%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
0
（C）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提
0
供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
本公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，截
未到期担保可能承担连带清偿责任说明（如有） 至 2014 年 12 月 31 日，尚未结清的担保金额为
35,406.60 万元。
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无。
采用复合方式担保的具体情况说明
本公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，截至2014年12月31日，尚未结清的担
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保金额及期限列示如下：
项目 期限 未结算金额（万元）
深房传麒山项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 11,641.00
深房传麒山项目 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,072.70
深房尚林花园项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 21,271.90
深房尚林花园项目 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,421.00
合计 35,406.60
公司属于房地产行业，按中国人民银行的有关规定开发商必须为购房者提供抵押贷款担
保，公司目前为购房者提供的担保为阶段性连带担保，担保期限自银行放款之日起至按揭银
行为购房者办妥房地产证之日止。如果上述担保期间购房者没有履行债务人责任，公司有权
收回已售出的房产，因此该种担保不会给公司造成实际损失。
（1）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
4、其他重大交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大交易。
九、承诺事项履行情况
1、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事
项。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
十、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 58
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境内会计师事务所审计服务的连续年限 1
境内会计师事务所注册会计师姓名 蔡晓东、刘余香
境外会计师事务所名称（如有） 无
境外会计师事务所报酬（万元）（如有） 0
境外会计师事务所审计服务的连续年限
无
（如有）
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有）无
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司聘请瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司提供内部控制审计服务，
服务费用25万元。
十一、监事会、独立董事（如适用）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十四、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
2014年，根据政府规划，东湖帝景名苑项目H312-0061宗地容积率由10.1降至5.8，相关手续
已办理完毕。为补偿公司，深圳市规划国土委第一直属管理局出具文件，决定将减少的东湖
帝景名苑项目H312-0061宗地的建筑面积置换至[景田地区]法定图则08-22地块，相关手续正
在办理中。
十五、公司子公司重要事项
□ 适用 √ 不适用
十六、公司发行公司债券的情况
□ 适用 √ 不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行新 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
股 转股
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
股
1,011,66 1,011,66
二、无限售条件股份 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
0,000 0,000
891,660, 891,660,
1、人民币普通股 88.14% 0 0 0 0 0 88.14%
000 000
120,000, 120,000,
2、境内上市的外资股 11.86% 0 0 0 0 0 11.86%
000 000
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,66 1,011,66
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
0,000 0,000
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财
务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
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2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期末近三年历次证券发行情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股 年度报告披露日前第 5 个 报告期末表决权恢复的优先股股
66,337 61,023 0
股东总数 交易日末普通股股东总数 东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期 持有有 持有无 质押或冻结情况
报告期
持股比 内增减 限售条 限售条
股东名称 股东性质 末持股
例 变动情 件的股 件的股 股份状态 数量
数量
况 份数量 份数量
深圳市投资控 642,884, 642,884,
国有法人 63.55%
股有限公司 262 262
深圳市旅游
境内非国有法 27,625,8 27,625,8
（集团）股份 2.73%
人 61 61
有限公司
4,250,09 4,250,09
温建军 境内自然人 0.42%
2 2
3,220,51 3,220,51
王金波 境内自然人 0.32%
5 5
2,193,25 2,193,25
钱洪瑞 境内自然人 0.22%
0 0
大成价值增长 境内非国有法 1,834,08 1,834,08
0.18%
证券投资基金 人 5 5
1,594,50 1,594,50
林章友 境内自然人 0.16%
0 0
GUOTAI
JUNAN 1,583,15 1,583,15
境外法人 0.16%
SECURITIES( 0 0
HONGKONG)
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LIMITED
1,520,00 1,520,00
陈超 境内自然人 0.15%
0 0
1,439,68 1,439,68
高强 境内自然人 0.14%
7 7
战略投资者或一般法人因配售
新股成为前 10 名股东的情况 无。
（如有）（参见注 3）
上述股东关联关系或一致行动 公司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股东属于《上市公
的说明 司持股变动信息管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 642,884,262 人民币普通股 642,884,262
深圳市旅游（集团）股份有限
27,625,861 人民币普通股 27,625,861
公司
温建军 4,250,092 人民币普通股 4,250,092
王金波 3,220,515 人民币普通股 3,220,515
钱洪瑞 2,193,250 人民币普通股 2,193,250
大成价值增长证券投资基金 1,834,085 人民币普通股 1,834,085
林章友 1,594,500 人民币普通股 1,594,500
GUOTAI JUNAN
境内上市外资
SECURITIES(HONGKONG) 1,583,150 1,583,150
LIMITED 股
陈超 1,520,000 人民币普通股 1,520,000
高强 1,439,687 人民币普通股 1,439,687
前 10 名无限售流通股股东之
间，以及前 10 名无限售流通股 司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股东属于《上市公司
股东和前 10 名股东之间关联 持股变动信息管理办法》中规定的一致行动人。
关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资
融券业务股东情况说明（如有）排名第 7 和第 10 的股东参与了融资融券业务。
（参见注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
法人
法定代表人/ 组织机构代
控股股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务
单位负责人 码
为深圳市属国有企业提供担保；对深圳
2004 年 市国资委直接监管企业之外的国有股
深圳市投资控股有
范鸣春 10 月 13 76756642-1 109 亿元权进行管理；对所属企业进行资产重
限公司
日 组、改制和资本运作；投资；深圳市国
资委授权的其他业务。
未来公司将围绕转型发展、创新发展的总目标，加大全面深化改革力度，完善企业法
未来发展战略 人治理结构，创新管理体制机制，进一步加强班子队伍及企业文化建设，打造全国具
有影响力的国有资本投资公司。
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
经营成果、财务状 截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 3166.25 亿元，净资产 1306.85 亿元。2014 年 1-12
况、现金流等 月实现营业收入 333.36 亿元，利润总额 136.09 亿元（以上数据未经审计）。
深物业（000011），持股数量 38036.6（万股），持股比例：63.81%；
深纺织（000045），持股数量 2340.69（万股），持股比例：46.21%；
控股股东报告期内
深深宝（000019），持股数量 4014.36（万股），持股比例：16%；
控股和参股的其他
深天地（000023），持股数量 1813.49（万股），持股比例：11.91%；
境内外上市公司的
中国平安（601318），持股数量 48135.96（万股），持股比例：6.08%；
股权情况
深圳国际（香港主板，00152），持股数量 795521.68（万股），持股比例：43.89%。
国信证券（002736），持股数量 274952.6814(万股)，持股比例：33.53%。
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
法人
法定代表人/单
实际控制人名称 成立日期 组织机构代码 注册资本 主要经营业务
位负责人
代表国家履行出资人职责，
深圳市人民政府国有 2004 年 08 月
张晓莉 K3172806-7 对授权监管的国有资产依
资产监督管理委员会 01 日
法进行监督和管理。
作为深圳市政府的直属特设机构，深圳市国资委代表国家履行出资人职责，对授权监
未来发展战略
管的国有资产依法进行监督和管理。
经营成果、财务状况、深圳市国资委于 2004 年 7 月 31 日挂牌成立，2009 年更名为"深圳市人民政府国有资产
现金流等 监督管理委局"，并于 2011 年重新更名为"深圳市人民政府国有资产监督管理委员会"。
实际控制人报告期内
除公司控股股东深圳市投资控股有限公司以外，实际控制人持有股权的其他境内外上
控制的其他境内外上
市公司未进入公司之前十大股东之列。
市公司的股权情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
36
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
□ 适用 √ 不适用
在公司所知的范围内，没有公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划。
37
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
38
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增 本期减
期初持 期末持
任职状 任期起始 任期终止 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 股数 股数
态 日期 日期 数量 数量
（股） （股）
（股） （股）
2012 年 04 2015 年 04
周建国 董事长 现任 男 59 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
陈茂政 总经理、董事 现任 男 50 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
庄泉 监事 现任 男 59 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
邓康诚 董事 现任 男 48 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
文利 董事 现任 女 45 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
姜丽花 董事 现任 女 50 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
张磊 财务总监、董事 现任 男 46 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
刘全民 独立董事 现任 男 50 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
宋博通 独立董事 现任 男 46 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2014 年 04 2015 年 04
章顺文 独立董事 现任 男 48
月 23 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
王秀颜 监事 现任 女 52 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
李雨霏 监事 现任 女 36 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
熊兴农 监事 现任 男 58 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2015 年 04
石春荣 监事 现任 男 58 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 05 2015 年 05
滕显友 副总经理 现任 男 57 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 09 2015 年 05
魏捍平 副总经理 现任 女 48 0 0 0 0
月 28 日 月 16 日
2013 年 10 2015 年 05
唐小平 副总经理 现任 男 44 0 0 0 0
月 22 日 月 16 日
2012 年 05 2015 年 05
陈继 董事会秘书 现任 男 43 0 0 0 0
月 17 日 月 16 日
2012 年 04 2014 年 04
周含军 独立董事 离任 男 45 0 0 0 0
月 17 日 月 23 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0
39
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
二、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历
1、周建国：曾任深圳市投资控股有限公司副总经理。2009年2月起任本公司党委书记、
董事长。
2、陈茂政：曾任深圳市城市建设开发（集团）公司副总经理、党委副书记、董事总经理。
2009年10月起任本公司党委副书记、董事总经理。
3、庄泉：曾任深圳市深福保（集团）有限公司监事会主席。2012年4月起任本公司监事
会主席。
4、邓康诚：曾任深圳市投资控股有限公司任办公室副主任、主任，本公司监事。2009
年2月起任本公司董事、党委副书记、纪委书记。
5、张磊：曾任国投中鲁果汁股份有限公司财务总监、董事会秘书。2010年10月起任本公
司董事、财务总监。
6、刘全民：曾任陕西恒达律师事务所专职律师，广东深亚太律师事务所合伙人、执业律
师，现任北京市盈科（深圳）律师事务所不动产与能源投融资中心主任、执业律师。2010年
10月起任本公司独立董事。
7、宋博通：曾任深圳大学建筑与土木工程学院土木系副院长、工会主席、党委书记，现
任深圳大学房地产研究中心常务副主任、基建部主任。2010年10月起任本公司独立董事。
8、章顺文：曾任深圳巨源会计师事务所所长，现任立信会计师事务所（特殊普通合伙）
合伙人。2014年4月起任本公司独立董事。
9、文 利：曾任深圳市投资控股有限公司投资发展部副部长、建设项目管理中心副主任、
企业一部部长。2006年9月起任本公司董事。
10、姜丽花：深圳市投资控股有限公司计划财务部副部长。2009年2月起任本公司董事。
11、王秀颜：曾任深圳市投资控股有限公司审计部审计项目经理、审计与风险管理部副
部长。2009年2月起任本公司监事。
12、熊兴农：本公司监事会秘书、审计监事部副经理。2004年6月起任本公司监事。
13、石春荣：本公司纪检监察室主任、物业经营部经理、党委纪委工作部主任，现任公
司党委委员、党群工作部经理、工会副主席。2009年2月起任本公司监事。
14、李雨霏：曾任深圳市投资控股有限公司投资部经理助理、资产管理中心经理助理、
副经理、企业一部高级主管。2012年4月起任本公司监事。
15、滕显友：曾任深圳市天健（集团）股份有限公司副总经理（兼任深圳市市政工程总
公司总经理）。2009年12月起任本公司副总经理。
16、魏捍平：曾任深圳市城市建设开发（集团）公司租赁经营部经理，本公司成本控制
部经理。2012年9月起任本公司副总经理。
17、唐小平：曾任深圳市长城润达资产管理有限公司财务总监，深圳市对外劳动服务有
限公司财务运营管理部部长，深圳市外事服务中心法人代表、执行董事，本公司计划财务部
经理。2013年10月22日起任本公司副总经理。
18、陈继：曾任深圳市城市建设投资发展公司党委办公室主任。2002年12月起任本公司
董事会秘书、董事会秘书处主任。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单
任职人员姓 任期起始日 在股东单位是否
股东单位名称 位担任的 任期终止日期
名 期 领取报酬津贴
职务
文利 深圳市投资控股有限公司 企业一部 2013 年 04 月 是
40
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
部长 01 日
财务部副 2007 年 12 月
姜丽花 深圳市投资控股有限公司 是
部长 01 日
审计与风
2013 年 05 月
王秀颜 深圳市投资控股有限公司 险管理部 是
01 日
副部长
企业一部 2010 年 01 月
李雨霏 深圳市投资控股有限公司 是
高级主管 01 日
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单
任职人员姓 任期起始日 在其他单位是否
其他单位名称 位担任的 任期终止日期
名 期 领取报酬津贴
职务
北京市盈科（深圳）律师事务所不 主任、执业 2013 年 06 月
刘全民 是
动产与能源投融资中心 律师 01 日
2013 年 03 月
宋博通 深圳大学基建部 主任 是
01 日
立信会计师事务所（特殊普通合 2008 年 03 月
章顺文 合伙人 是
伙） 01 日
在其他单位
任职情况的 无。
说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事、高级管理人 根据公司《人力资源管理暂行办法》规定的程序执行。
员报酬的决策程序
董事、监事、高级管理人 依据《深圳市国有企业经营者年薪制暂行规定》和公司《人力资源管理暂行
员报酬确定依据 办法》确定报酬。
董事姜丽花、文利和监事王秀颜、李雨霏在股东单位任职，不在本公司领薪。
经公司2014年4月23日2013年度股东大会审议通过，自2014年5月起，独立董
事津贴调整为7,000元（含税）/人月，此外未在本公司领取其他报酬。
董事、监事和高级管理人 根据公司薪酬管理相关制度按时支付。
员报酬的实际支付情况
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从股东单位
从公司获得 报告期末实
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 获得的报酬
的报酬总额 际所得报酬
总额
周建国 董事长 男 59 现任 88.22 88.22
陈茂政 总经理、董事 男 50 现任 86.32 86.32
庄泉 监事 男 59 现任 44 44
邓康诚 董事 男 48 现任 67.55 67.55
文利 董事 女 45 现任 0 0
姜丽花 董事 女 50 现任 0 0
张磊 财务总监、董事 男 46 现任 43 43
41
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
刘全民 独立董事 男 50 现任 7.6 7.6
宋博通 独立董事 男 46 现任 7.6 7.6
章顺文 独立董事 男 48 现任 5.6 5.6
王秀颜 监事 女 52 现任 0 0
李雨霏 监事 女 36 现任 0 0
石春荣 监事 男 58 现任 42.56 42.56
熊兴农 监事 男 58 现任 32.05 32.05
滕显友 副总经理 男 57 现任 67.55 67.55
魏捍平 副总经理 女 48 现任 67.55 67.55
唐小平 副总经理 男 44 现任 57.39 57.39
陈继 董事会秘书 男 43 现任 42.56 42.56
周含军 独立董事 男 42 离任 2 2
合计 -- -- -- -- 661.55 0 661.55
公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
周含军 独立董事 离任 2014 年 04 月 23 日 任期届满
章顺文 独立董事 被选举 2014 年 04 月 23 日 董事会选举
五、报告期核心技术团队或关键技术人员变动情况（非董事、监事、高级管理人员）
报告期内，本公司通过内部考核竞聘，有5人职务晋升，3人平级调整岗位。引进工程造
价、会计、土建、电气自动化等专业技术人员6名，其中本科以上学历5名，中级职称以上2
人。
六、公司员工情况
截至2014年末，公司员工总数 1,839人，其中生产人员 1,185人，技术人员439人，销售
人员76人，财务人员64人，行政人员75人。本科以上学历169人，大专263人，中专 182人，
高中及以下1,225人。
42
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，本公司严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》及其他法律法
规的相关规定，不断完善治理结构，坚持规范运作，公司法人治理的实际状况符合相关规范
性文件的要求，形成了公司董事会决策、经营班子执行、监事会监督的运作机制。
（一）公司股东大会的筹备、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东大会议
事规则》的规定进行，所有股东均处于平等地位，可充分行使合法权利。
（二）董事与董事会：公司董事会抓决策、定方向，按照公司治理要求规范行使权力，
董事会会议的筹备、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定
进行；董事会所属战略、审计、提名、薪酬与考核等专门委员会能积极、高效地开展工作；
董事诚信忠诚、勤勉尽责。年内完成了1名届满独立董事变更，新任的独立董事为会计方面的
专业人士，完善了独立董事的专业知识结构，为董事会的科学决策提供了有力保证。
（三）监事和监事会：公司监事会严格按照《监事会议事规则》规定，对公司重要事项
进行监督检查，有效行使了监督权，充分发挥了监督职能。
（四）经理层：公司经理层全面负责公司的生产经营管理工作，勤勉尽责履行职务，有
效执行董事会的决策，经营管理活动得到有效的监督并取得了较好的成绩。
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求是否存在差异
□ 是 √ 否
公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
（一）公司治理专项活动开展情况
为贯彻实施《企业内部控制基本规范》及相关配套指引工作，根据深圳证监局《关于做
好深圳辖区上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》（深证局公司字〔2011〕31号）要
求，公司于2011年4月正式启动企业内部控制相关工作。本报告期内，在原有的内控单位基础
上，本公司实施内部控制的范围扩大至七家，包括：公司本部、汕头华林房产开发有限公司、
深圳市深房集团龙岗开发有限公司、深圳圳通工程有限公司、深圳海燕大酒店有限公司、深
圳市物业管理有限公司、深圳市华展监理有限公司；纳入实施范围的单位总资产、净利润和
营业收入占公司合并报表总额的比例均超过内部控制规范和实施指引要求。本年度公司已聘
请瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制进行独立审计。报告期内，公司对纳
入评价范围的业务与事项均已建立了内部控制，并得以有效执行，达到了公司内部控制的目
标，不存在重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影
响内部控制有效性评价结论的因素。
（二）内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
为进一步规范公司内幕信息管理及其知情人买卖公司股票的行为，根据《公司法》、《证
券法》、中国证监会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定 》以及《深圳证券交易所股票
上市规则》等法律法规，本公司已于 2009 年 10 月28 日经公司董事会审议通过了《内幕信
息及知情人管理制度》，报告期内公司严格按照有关法律、法规及《公司章程》的规定，真
实、准确、完整、及时、公平地开展信息披露工作。报告期内相关工作均严格按照该制度及
深圳证监局、深圳证券交易所的相关要求执行。
43
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
二、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期年度股东大会情况
会议届次 召开日期 会议议案名称 决议情况 披露日期 披露索引
《2013 年度董事会工作报告》、《2013 年度监
事会工作报告》、《2013 年年度报告》、《2013
2013 年年度股东
年财务决算及 2014 年财务预算报告》、《2013
2013 年 2014 年 大会决议公告（巨
年度利润分配方案》、《独立董事述职报告》、 2014 年 04
度股东大 04 月 23 全部通过 潮资讯网
《2013 年度内部控制自我评价报告》、《关于 月 24 日
会 日 www.cninfo.com.c
变更独立董事的议案》、《关于调整独立董事
n）
津贴的议案》、《关于续聘财务及内控审计机
构的议案》
2、本报告期临时股东大会情况
会议届次 召开日期 会议议案名称 决议情况 披露日期 披露索引
3、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
三、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
是否连续两次
本报告期应参 以通讯方式参
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数 未亲自参加会
加董事会次数 加次数
议
周含军 2 1 1 0 0否
刘全民 5 3 1 1 0否
宋博通 5 3 1 1 0否
章顺文 3 3 0 0 0否
独立董事列席股东大会次数 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
独立董事无连续两次未亲自出席董事会的情况发生。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
无。
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
因公司独立董事周含军任期届满，经2014年4月23日公司2013年年度股东大会审议，同意
聘任章顺文先生为公司独立董事；2014年4月23日公司七届二十次董事会审议通过了对所属相
关委员会成员进行相应调整的议案，调整后的委员会成员为：
战略委员会：周建国、陈茂政、文利、刘全民（独立董事）、宋博通（独立董事）；
提名委员会：刘全民（独立董事）、邓康诚、章顺文（独立董事）；
薪酬与考核委员会：宋博通（独立董事）、张磊、章顺文（独立董事）；
审计委员会：章顺文（独立董事）、姜丽花、宋博通（独立董事）。
（一）董事会审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会对公司年度财务审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、
会计师事务所选聘、会计师事务所管理意见书、内部控制审计、关联方资金往来及担保等事
项进行审议，与年审注册会计师保持了充分和必要的沟通。
2013年度报告审计工作开展以来，审计委员会积极推进审计工作的开展与会计师事务所
确定有关审计工作的安排。报告期内，审计委员会召开三次会议；两次审阅公司2013年度财
务报表，审阅年审注册会计师出具的初步审计结果，并发表审阅意见。审计委员会对2013年
度审计工作总结如下：
1、对公司2013年度财务报告发表审阅意见
审计委员会成员以其专业知识与经验，对公司编制的年度财务会计报告进行审阅。报告
期内，按照证监会有关规定要求，审计委员会对年度财务会计报告发表了两次审阅意见。
在公司年度财务报告编制完成后，董事会审计委员会对进行了细致地审阅。审计委员会
认为：公司根据新企业会计准则的规定，选择和运用了恰当的会计政策，做出了合理的会计
估计。公司对会计政策、会计估计的变更一贯持谨慎态度，不存在利用、滥用会计政策、会
计估计变更调节利润的情况，公司编制的财务报告真实可靠、内容完整。
在年审注册会计师对公司2013年度财务报告出具初步审计结果后，审计委员会审阅了该
财务报告，并与注册会计师会谈沟通，一致认为：中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)编
制的公司2013年度财务报告符合企业会计准则的各项规定，在所有重大事项方面真实、完整
地反映了公司2013年12月31日的财务状况及2013年度的经营成果和现金流量。
2、对会计师事务所审计工作的督促情况
审计委员会提前对年度财务及内控审计进行全面部署，与现任会计师事务所商定需要出
具审计报告的范围和时间进度。在审计团队进场以后，与主要项目负责人员进行了沟通，了
解审计工作进展和会计师关注的问题，并及时反馈给公司有关部门，以保证年度审计和信息
披露工作按照预定的进度推进。
3、对瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）2014年度审计工作的总结报告
按照中国证券监督管理委员会以及深圳证券交易所对2014年年度报告相关工作的规定，
本公司审计委员会对瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称瑞华）为本公司提供的
2014年度审计工作总结如下：
鉴于公司聘任瑞华为公司年度财务审计及内控审计机构，年度财务审计及内部控制审计
工作合并同步进行。
（1）审计前的准备工作
45
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
①审计计划的确定
2013年的审计工作计划时间为：2014年11月17日-2015年3月27日。
其中预审及内控测试时间为2014年11月17日-2015年1月5日；实质性测试时间为2014年1
月6日-2014年2月28日；撰写财务及内控审计报告，所内复核，形成初稿时间2015年3月1日
-2015年3月10日。
②对财务报表的审阅
公司编制的财务报表完成后，审计委员会进行了认真的审阅，并形成书面意见。
（2）审计过程
2014年11月17日开始，瑞华工作小组对公司本部和各子公司全面开展审计。审计过程中，
审计委员会根据审计进度多次督促瑞华严格按照审计计划安排审计工作，确保在预定时间顺
利完成审计工作。2015年3月10日，瑞华向审计委员会提交了2014年审计报告初稿，出具了财
务会计报表及内控评价的初步审计意见，审计委员会再次审阅了经初步审计后的公司财务会
计报表及内控评价报告，认为：该报表真实、准确、完整地反映了公司截至 2014 年12 月 31
日的财务状况和经营成果，并同意以此报表为基础制作 2014 年年度报告及摘要；该内控评
价报告真实、准确、完整地反映了公司截至 2014年 12月 31 日的内控建设成果，并同意以此
为基础完成内控评价报告及内控审计报告；2014年3月27日出具了2014年度审计报告定稿。至
此，瑞华对本公司2014年度财务报告的现场审计工作结束。
（二）董事会提名委员会履职情况
报告期内，提名委员会就独立董事周含军届满辞职出具了《关于公司独立董事辞职的意
见》，同时经过认真审核、讨论研究，就聘任章顺文为公司独立董事形成了《关于聘任独立
董事的决议》，同意提交公司董事会审议。
（三）董事会薪酬与考核委员会履职情况
董事会薪酬与考核委员会对2014年报中披露的董事、监事和高管的年度薪酬情况进行了
认真的审核，认为：公司董事、监事和高级管理人员的报酬决策程序符合规定；公司董事、
监事和高管的报酬发放标准符合薪酬体系规定；2014年报所披露的薪酬情况真实、准确。报
告期内，董事会薪酬与考核委员会在对公司在对独立董事履职情况、诚信责任情况、勤勉尽
职情况等方面进行考核基础上，参照国内同类上市公司独立董事的薪酬水平，就独立董事津
贴进行调整事宜形成了《关于调整公司独立董事津贴的意见》。
五、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况
（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。
（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股
东单位担任职务并领取报酬。
（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。
（四）机构方面，公司董事会、监事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部
门与公司及其职能部门间无上下级关系。
（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财
46
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
务核算体系、财务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行帐户。
七、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
本公司与控股股东所属企业——深圳市物业发展（集团）股份有限公司（简称物业集团）
客观存在同业经营情况，但未形成实质竞争。物业集团与我公司均属因深圳特区建设需要，
在政府主导下成立。本公司控股股东——深圳市投资控股有限公司为深圳市国有资产监督管
理委员会独资所属独立法人企业，对上市公司依法行使股东权利，能够保证所属上市公司在
决策、执行、监督等公司治理方面的独立性，没有存在占用上市公司资金等侵害我司和中小
股东利益的情况。2010年10月11日，深圳市投资控股有限公司根据已深圳证券交易所的要求，
正式上报了《声明与承诺书》，明确承诺确保上市公司依法经营和独立运作的十项内容。且
本公司也已严格按照上市公司规范治理的要求，制订完善了《公司章程》及财务、审计、人
事、开发、销售等一系列制度，规范公司治理，依法独立运作，基本上避免了与控股股东、
实际控制人及其所属企业同业竞争的情况。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司由董事会考核、评价和选聘经营班子。公司董事长、总经理实行年薪制，年薪组成
为基本薪酬和绩效薪酬，由股东单位制订考核办法进行考核，其他高级管理人员薪酬根据个
人工作绩效参照企业领导人员薪酬总额确定；本公司未实施股权激励计划。
47
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十一节 内部控制
一、内部控制建设情况
为贯彻实施《企业内部控制基本规范》及相关配套指引工作，根据深圳证监局《关于做
好深圳辖区上市公司内部控制规范试点有关工作的通知》（深证局公司字〔2011〕31号）要
求，公司于2011年4月正式启动企业内部控制相关工作。本报告期内，在原有的内控单位基础
上，本公司实施内部控制范围扩大至七家，包括：公司本部、汕头华林房产开发有限公司、
深圳市深房集团龙岗开发有限公司、深圳圳通工程有限公司、深圳海燕大酒店有限公司、深
圳市物业管理有限公司、深圳市华展监理有限公司；纳入实施范围的单位总资产、净利润和
营业收入占公司合并报表总额的比例均超过内部控制规范和实施指引要求。2014年度公司已
聘请瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制进行独立审计。
二、董事会关于内部控制责任的声明
按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全并有效实施内部控制，评价其有效性，并
如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实施内部控制进行
监督；经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。公司董事会及全体董事保证本报告内
容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性
承担个别及连带法律责任。
公司内部控制的目标是：重点关注公司的关键业务领域，完善核心业务流程，合理保证
公司经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整；同时，不断提高公司内控设
计和运行的有效性，全面提升公司内控管理水平，为公司发展战略的实现奠定良好的基础。
由于内部控制存在固有局限性，故仅能对达到上述目标提供合理保证。此外，由于情况的变
化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价
结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。
三、建立财务报告内部控制的依据
公司依据企业内部控制规范体系的要求，结合企业内部控制制度和评价方法，组织开展
内部控制评价工作。
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷、一般缺陷的认定要求，
结合公司规模、行业特征、风险偏好和风险承受程度等因素，区分财务报告内部控制和非财
务报告内部控制，研究确定了适合于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保
持一致。
四、内部控制评价报告
内部控制评价报告中报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
报告期内未发现内部控制重大缺陷。
内部控制评价报告全文披露
2015 年 03 月 28 日
日期
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
内部控制评价报告全文披露
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）《内部控制自我评价报告》
索引
五、内部控制审计报告或鉴证报告
内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司于 2014 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规
范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内部控制审计报告全文披露
2015 年 03 月 28 日
日期
内部控制审计报告全文披露
巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）《内部控制审计报告》
索引
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
六、年度报告重大差错责任追究制度的建立与执行情况
为进一步完善公司治理与规范公司管理，本公司于2010年4月19日第六届董事会第五次会
议审议通过了《年报信息披露重大差错责任追究制度》并严格执行。报告期内，本公司未出
现年报信息披露重大差错。
49
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十二节 财务报告
深圳经济特区房地产（集团）
股份有限公司
审 计 报 告
瑞华审字[2015]48400006 号
目 录
一、 审计报告 1
二、 已审财务报表
1、 合并资产负债表 3
2、 合并利润表 5
3、 合并现金流量表 6
4、 合并股东权益变动表 7
5、 资产负债表 9
6、 利润表 11
7、 现金流量表 12
8、 股东权益变动表 13
9、 财务报表附注 15
50
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
通讯地址：北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 3-9 层
Postal Address:3-9/F,West Tower of China Overseas Property Plaza, Building 7,NO.8,Yongdingmen
Xibinhe Road, Dongcheng District, Beijing
邮政编码（Post Code）：100077
电话（Tel）：+86(10)88095588 传真（Fax）：+86(10)88091199
审 计 报 告
瑞华审字[2015]48400006 号
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深房
集团”）的财务报表，包括 2014 年 12 月 31 日合并及公司的资产负债表，2014 年度
合并及公司的利润表、合并及公司的现金流量表和合并及公司的股东权益变动表以及
财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是深房集团管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企
业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要
的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
51
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
三、审计意见
我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2014 年 12 月 31 日合并及公司的财务
状况以及 2014 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：蔡晓东
中国北京 中国注册会计师：刘余香
二〇一五年三月二十七日
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
合并资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 678,957,249.03 525,374,372.44
以公允价值计量且其变动计入当期损
-- --
益的金融资产
衍生金融资产 -- --
应收票据 六、2 119,846,192.64 --
应收账款 六、3 84,388,842.43 14,102,124.06
预付款项 六、4 17,821,748.23 12,206,598.30
应收利息 -- --
应收股利 六、5 1,052,192.76 1,052,192.76
其他应收款 六、6 59,528,298.21 54,672,501.81
存 货 六、7 2,796,551,656.42 2,967,935,589.04
划分为持有待售的资产 -- --
一年内到期的非流动资产 -- --
其他流动资产 六、8 12,436,024.40 3,451,107.04
流动资产合计 3,770,582,204.12 3,578,794,485.45
非流动资产：
可供出售金融资产 六、9 17,464,240.74 17,464,240.74
持有至到期投资 -- --
长期应收款 - --
长期股权投资 六、10 57,730,086.79 57,736,411.85
投资性房地产 六、11 454,628,505.97 466,314,091.90
固定资产 六、12 54,321,296.22 60,715,687.71
在建工程 -- --
工程物资 -- --
固定资产清理 -- --
生产性生物资产 -- --
油气资产 -- --
无形资产 六、13 6,201,226.83 6,753,566.79
开发支出 -- --
商誉 -- --
长期待摊费用 六、14 314,159.41 528,352.21
递延所得税资产 六、15 13,856,593.97 26,792,460.02
其他非流动资产 -- --
非流动资产合计 604,516,109.93 636,304,811.22
资产总计 4,375,098,314.05 4,215,099,296.67
53
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
合并资产负债表（续）
2014 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动负债:
短期借款 六、16 149,846,192.64 23,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益
-- --
的金融负债
衍生金融负债 -- --
应付票据 六、17 2,780,000.00 --
应付账款 六、18 541,538,762.36 389,345,271.46
预收款项 六、19 144,315,921.34 312,967,028.85
应付职工薪酬 六、20 38,068,842.03 37,159,445.41
应交税费 六、21 96,394,993.67 148,006,651.37
应付利息 六、22 18,716,395.18 18,482,515.18
应付股利 -- --
其他应付款 六、23 406,871,917.76 394,687,837.29
划分为持有待售的负债 -- --
一年内到期的非流动负债 六、24 453,207,700.00 331,482,489.72
其他流动负债 -- --
流动负债合计 1,851,740,724.98 1,655,131,239.28
非流动负债:
长期借款 六、25 478,985,579.95 814,213,536.85
应付债券 -- --
长期应付款 六、26 11,267,012.97 10,749,885.53
长期应付职工薪酬 -- --
专项应付款 -- --
预计负债 -- --
递延收益 -- --
递延所得税负债 -- --
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 490,252,592.92 824,963,422.38
负债合计 2,341,993,317.90 2,480,094,661.66
所有者权益: -- --
股本 六、27 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具 -- --
其中：优先股 -- --
永续债 -- --
资本公积 六、28 978,244,910.11 978,244,858.10
减：库存股 -- --
其他综合收益 六、29 9,510,918.16 9,354,020.21
专项储备 -- --
盈余公积 六、30 4,974,391.15 4,974,391.15
一般风险准备 -- --
未分配利润 六、31 157,147,182.36 -140,886,134.13
归属于母公司股东的所有者权益合计 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
少数股东权益 -128,432,405.63 -128,342,500.32
所有者权益合计 2,033,104,996.15 1,735,004,635.01
负债及所有者权益总计 4,375,098,314.05 4,215,099,296.67
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
合并利润表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、营业总收入 六、32 2,132,311,222.93 2,116,482,684.93
其中：营业收入 六、32 2,132,311,222.93 2,116,482,684.93
二、营业总成本 1,732,830,070.97 1,819,173,771.32
其中：营业成本 六、32 1,409,664,863.08 1,547,170,059.64
营业税金及附加 六、33 179,371,317.23 163,921,565.69
销售费用 六、34 44,525,387.33 45,139,220.41
管理费用 六、35 64,982,801.88 63,843,291.44
财务费用 六、36 33,816,128.14 -1,567,205.86
资产减值损失 六、37 469,573.31 666,840.00
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -- --
投资收益（损失以“-”号填列） 六、38 -6,325.06 -25,316.71
其中：对联营企业和合营企业投资收益 六、38 -6,325.06 -25,316.71
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 399,474,826.90 297,283,596.90
加：营业外收入 六、39 1,596,644.62 7,242,022.95
其中：非流动资产处置利得 六、39 396.00 5,889,805.93
减：营业外支出 六、40 410,532.95 650,634.55
其中：非流动资产处置损失 六、40 133,838.39 110,923.29
四、利润总额（净亏损以“-”号填列） 400,660,938.57 303,874,985.30
减：所得税费用 六、41 102,602,788.98 75,557,227.17
五、净利润（亏损以“-”号填列） 298,058,149.59 228,317,758.13
归属母公司所有者净利润 298,033,316.49 228,268,271.23
少数股东损益 24,833.10 49,486.90
六、其他综合收益的税后净额 六、42 42,159.54 -424,620.90
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 156,897.95 -297,234.63
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的
-- --
变动
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益
-- --
的其他综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 156,897.95 -297,234.63
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损
-- --
益的其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 -- --
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资
-- --
产损益
4、现金流量套期损益的有效部分 -- --
5、外币财务报表折算差额 156,897.95 -297,234.63
6、其他 -- --
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -114,738.41 -127,386.27
七、综合收益总额 298,100,309.13 227,893,137.23
归属于母公司所有者的综合收益总额 298,190,214.44 227,971,036.60
归属于少数股东的综合收益总额 -89,905.31 -77,899.37
八、每股收益 -- --
（一）基本每股收益 0.2946 0.2256
（二）稀释每股收益 0.2946 0.2256
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
55
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
合并现金流量表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,804,972,330.58 2,031,850,194.26
收到的税费返还 -- 697,514.50
收到的其他与经营活动有关的现金 六、43（1） 62,115,853.30 50,096,274.13
经营活动现金流入小计 1,867,088,183.88 2,082,643,982.89
购买商品、接受劳务支付的现金 990,792,625.54 1,556,632,034.88
支付给职工以及为职工支付的现金 138,814,983.27 127,334,091.75
支付的各项税费 313,460,106.78 125,782,642.55
支付的其他与经营活动有关的现金 六、43（2） 101,858,404.93 77,941,530.31
经营活动现金流出小计 1,544,926,120.52 1,887,690,299.49
经营活动产生的现金流量净额 322,162,063.36 194,953,683.40
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 -- 131,473.86
取得投资收益所收到的现金 -- --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回
24,690.00 7,572,643.95
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- --
收到的其他与投资活动有关的现金 -- --
投资活动现金流入小计 24,690.00 7,704,117.81
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付
3,016,118.70 6,079,076.26
的现金
投资所支付的现金 -- --
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- --
支付的其他与投资活动有关的现金 -- --
投资活动现金流出小计 3,016,118.70 6,079,076.26
投资活动产生的现金流量净额 -2,991,428.70 1,625,041.55
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 -- --
取得借款收到的现金 361,980,844.46 445,989,352.23
发行债券收到的现金 -- --
收到的其他与筹资活动有关的现金 六、43（3） 32,652.01 25,000,000.00
筹资活动现金流入小计 362,013,496.47 470,989,352.23
偿还债务所支付的现金 456,502,746.62 527,190,674.71
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 71,090,520.99 78,560,662.88
其中：子公司支付少数股东的股利、利润 -- --
支付的其他与筹资活动有关的现金 六、43（4） 2,780,000.00 6,000,000.00
筹资活动现金流出小计 530,373,267.61 611,751,337.59
筹资活动产生的现金流量净额 -168,359,771.14 -140,761,985.36
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 24,613.07 -246,069.92
五、现金及现金等价物净增加额 150,835,476.59 55,570,669.67
加：期初现金及现金等价物余额 519,284,372.44 463,713,702.77
六、期末现金及现金等价物余额 670,119,849.03 519,284,372.44
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
56
合并股东权益变动表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
归属于母公司所有者权益
项目 减：库 其他综合收 专项 一般风险准 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 储备 盈余公积 备 未分配利润
存股 益
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 9,354,020.21 -- 4,974,391.15 -- -140,886,134.13 -128,342,500.32 1,735,004,635.01
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
同一控制下企业合并 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 9,354,020.21 -- 4,974,391.15 -- -140,886,134.13 -128,342,500.32 1,735,004,635.01
三、本年增减变动金额(减少以“-” -- 52.01 -- 156,897.95 -- -- -- 298,033,316.49 -89,905.31 298,100,361.14
号填列)
（一）综合收益总额 -- -- -- 156,897.95 -- -- -- 298,033,316.49 -89,905.31 298,100,309.13
（二）股东投入和减少资本 -- 52.01 -- -- -- -- -- -- -- 52.01
1、股东投入的普通股 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、其他权益工具持有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、股份支付计入股东权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- 52.01 -- -- -- -- -- -- -- 52.01
（三）利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、提取一般风险准备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、对所有者(或股东)的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
（四）股东权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(五)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(六)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1,011,660,000.00 978,244,910.11 -- 9,510,918.16 -- 4,974,391.15 -- 157,147,182.36 -128,432,405.63 2,033,104,996.15
四、本年年末余额
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
57
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2013 年度财务报表附注
合并股东权益变动表
2013 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
归属于母公司所有者权益
项目 减：库存 专项储 一般风险准 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
股 备 备
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 9,651,254.84 4,974,391.15 -- -- -369,154,405.36 -128,264,600.95 1,507,111,497.78
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
同一控制下企业合并 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 9,651,254.84 4,974,391.15 -- -- -369,154,405.36 -128,264,600.95 1,507,111,497.78
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) -- -- -- -297,234.63 -- -- -- 228,268,271.23 -77,899.37 227,893,137.23
(一)综合收益总额 -- -- -- -297,234.63 -- -- -- 228,268,271.23 -77,899.37 227,893,137.23
-- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(二)所有者投入和减少的资本
1、股东投入的普通股 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、其他权益工具持有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、股份支付计入股东权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、提取一般风险准备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、对所有者(或股东)的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(五)所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
(七)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 9,354,020.21 4,974,391.15 -- -- -140,886,134.13 -128,342,500.32 1,735,004,635.01
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
58
资产负债表
2014 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 332,170,340.34 362,953,152.47
以公允价值计量且其变动计入当期损
-- --
益的金融资产
衍生金融资产 -- --
应收票据 -- --
应收账款 十四、1 39,403,575.24 4,359,289.23
预付款项 69,000.00 --
应收利息 -- --
应收股利 -- --
其他应收款 十四、2 675,944,666.16 669,806,773.71
存 货 1,481,149,880.16 1,830,603,734.72
划分为持有待售的资产 -- --
一年内到期的非流动资产 -- --
其他流动资产 7,961,089.71 --
流动资产合计 2,536,698,551.61 2,867,722,950.13
非流动资产：
可供出售金融资产 12,000,000.00 12,000,000.00
持有至到期投资 -- --
长期应收款 -- --
长期股权投资 十四、3 316,365,042.13 316,371,367.19
投资性房地产 398,040,383.57 407,900,089.95
固定资产 31,477,401.72 34,263,366.14
在建工程 -- --
工程物资 -- --
固定资产清理 -- --
生产性生物资产 -- --
油气资产 -- --
无形资产 1,031,266.83 1,406,066.79
开发支出 -- --
长期待摊费用 76,395.75 132,925.95
递延所得税资产 850,769.96 3,230,636.28
其他非流动资产 -- --
非流动资产合计 759,841,259.96 775,304,452.30
资产总计 3,296,539,811.57 3,643,027,402.43
59
资产负债表（续）
2014 年 12 月 31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 年末数 年初数
流动负债:
短期借款 -- --
以公允价值计量且其变动计入当期损
-- --
益的金融负债
衍生金融负债 -- --
应付票据 -- --
应付账款 225,934,147.53 393,715,301.47
预收款项 36,334,967.00 82,398,193.00
应付职工薪酬 13,613,754.45 11,614,479.62
应交税费 48,212,677.31 149,643,182.39
应付利息 18,328,034.07 18,094,154.07
应付股利 -- --
其他应付款 390,836,659.90 648,978,988.66
划分为持有待售的负债 -- --
一年内到期的非流动负债 253,207,700.00 331,482,489.72
其他流动负债 -- --
流动负债合计 986,467,940.26 1,635,926,788.93
非流动负债:
长期借款 445,996,227.72 581,224,184.62
应付债券 -- --
其中：优先股 -- --
永续债 -- --
长期应付款 -- --
长期应付职工薪酬 -- --
专项应付款 -- --
预计负债 -- --
递延收益 -- --
递延所得税负债 -- --
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 445,996,227.72 581,224,184.62
负债合计 1,432,464,167.98 2,217,150,973.55
所有者权益:
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具 -- --
其中：优先股 -- --
永续债 -- --
资本公积 978,244,910.11 978,244,858.10
减：库存股 -- --
其他综合收益 -- --
专项储备 -- --
盈余公积 -- --
一般风险准备 -- --
未分配利润 -125,829,266.52 -564,028,429.22
股东权益合计 1,864,075,643.59 1,425,876,428.88
负债和股东权益总计 3,296,539,811.57 3,643,027,402.43
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
60
利润表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、营业收入 十四、4 634,628,332.73 1,334,203,505.49
减：营业成本 十四、4 369,071,677.90 898,116,935.10
营业税金及附加 43,735,811.30 107,352,413.53
销售费用 14,077,556.37 26,298,856.99
管理费用 33,934,825.55 31,312,746.27
财务费用 18,105,774.80 1,952,132.73
资产减值损失 -51,045,921.78 666,840.00
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -- --
投资收益（损失以“-”号填列） 十四、5 270,602,716.90 -25,316.71
其中：对联营企业和合营企业投资收益 十四、5 -6,325.06 -25,316.71
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 477,351,325.49 268,478,264.16
加：营业外收入 603,903.72 603,003.89
其中：非流动资产处置利得 -- --
减：营业外支出 70,687.90 48,607.28
其中：非流动资产处置损失 11,687.90 7,607.28
三、利润总额（净亏损以“-”号填列） 477,884,541.31 269,032,660.77
减：所得税费用 39,685,378.61 62,859,275.91
四、净利润（亏损以“-”号填列） 438,199,162.70 206,173,384.86
五、其他综合收益的税后净额 -- --
(一)以后不能重分类进损益的其他综合收益 -- --
1、重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动 -- --
2、权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其
-- --
他综合收益中享有的份额
(二)以后将重分类进损益的其他综合收益 -- --
1、权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的
-- --
其他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公允价值变动损益 -- --
3、持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
-- --
益
4、现金流量套期损益的有效部分 -- --
5、外币财务报表折算差额 -- --
6、其他 -- --
六、综合收益总额 438,199,162.70 206,173,384.86
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
61
现金流量表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 注释 本年数 上年数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 553,520,820.72 1,144,966,241.22
收到的税费返还 -- 697,514.50
收到的其他与经营活动有关的现金 73,572,569.13 76,214,774.35
经营活动现金流入小计 627,093,389.85 1,221,878,530.07
购买商品、接受劳务支付的现金 169,494,543.93 453,758,678.80
支付给职工以及为职工支付的现金 42,143,223.14 27,614,061.43
支付的各项税费 192,165,574.72 41,219,939.77
支付的其他与经营活动有关的现金 33,954,055.89 302,321,288.97
经营活动现金流出小计 437,757,397.68 824,913,968.97
经营活动产生的现金流量净额 189,335,992.17 396,964,561.10
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 30,000,000.00 131,473.86
取得投资收益所收到的现金 -- --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收
10,400.00 3,000.00
回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 17,251,324.21 15,962,247.98
投资活动现金流入小计 47,261,724.21 16,096,721.84
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支
828,454.00 2,342,950.46
付的现金
投资所支付的现金 -- 90,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 -- --
投资活动现金流出小计 828,454.00 92,342,950.46
投资活动产生的现金流量净额 46,433,270.21 -76,246,228.62
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
取得借款收到的现金 220,000,000.00 390,000,000.00
发行债券收到的现金 -- --
收到的其他与筹资活动有关的现金 52.01 25,000,000.00
筹资活动现金流入小计 220,000,052.01 415,000,000.00
偿还债务所支付的现金 433,502,746.62 501,190,674.71
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 53,049,461.10 62,399,178.33
支付的其他与筹资活动有关的现金 -- 6,000,000.00
筹资活动现金流出小计 486,552,207.72 569,589,853.04
筹资活动产生的现金流量净额 -266,552,155.71 -154,589,853.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 81.20 -577.80
五、现金及现金等价物净增加额 -30,782,812.13 166,127,901.64
加：期初现金及现金等价物余额 356,953,152.47 190,825,250.83
六、期末现金及现金等价物余额 326,170,340.34 356,953,152.47
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
62
股东权益变动表
2014 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项准备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -- -- -564,028,429.22 1,425,876,428.88
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -- -- -564,028,429.22 1,425,876,428.88
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) -- 52.01 -- -- -- -- -- 438,199,162.70 438,199,214.71
(一)综合收益总额 -- -- -- -- -- -- -- 438,199,162.70 438,199,162.70
(二)所有者投入和减少的资本 -- 52.01 -- -- -- -- -- -- 52.01
1、股东投入的普通股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、其他权益工具持有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、股份支付计入股东权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- 52.01 -- -- -- -- -- -- 52.01
(四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、提取一般风险准备 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、对股东的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(五)所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(七)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,910.11 -- -- -- -- -- -125,829,266.52 1,864,075,643.59
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
63
股东权益变动表
2013 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位：人民币元
项目 股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项准备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -- -- -770,201,814.08 1,219,703,044.02
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- -- -- --
其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -- -- -770,201,814.08 1,219,703,044.02
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) -- -- -- -- -- -- -- 206,173,384.86 206,173,384.86
(一)综合收益总额 -- -- -- -- -- -- -- 206,173,384.86 206,173,384.86
(二)所有者投入和减少的资本 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、股东投入的普通股 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、其他权益工具持有者投入资本 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、股份支付计入股东权益的金额 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、提取一般风险准备 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、对所有者(或股东)的分配 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(五)所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增资本(或股本) -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(六)专项储备 -- -- -- -- -- -- -- -- --
1、本期提取 -- -- -- -- -- -- -- -- --
2、本期使用 -- -- -- -- -- -- -- -- --
(七)其他 -- -- -- -- -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- -- -- -- -- -564,028,429.22 1,425,876,428.88
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2014 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系于1993
年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号文批准，在原深圳经济特区房
地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993
年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本公司发
行 的 Ｂ 股作 为一级有 保荐 Ａ ＤＲ 在纽 约柜 台市场挂牌 交易。本 公司股 本 总额 为
1,011,660,000股，其中：Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股。本公司企业法人
营业执照注册号为440301103225878，注册资本为1,011,660,000.00元。
2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕
223号《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投
资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投
资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国
务院国有资产监督管理委员会国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理
委员会证监公司字〔2005〕116号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳
市投资控股有限公司持有本公司642,884,262股（占本公司总股本63.55%），所持股份
均为无限售条件股份。
本公司的经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售
及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
公司主要产品或提供的劳务：提供商品住宅、物业租赁及管理服务、酒店客房服
务，以及建筑安装装修服务。
本公司的母公司为深圳市投资控股有限公司。
本财务报表业经本公司董事会于 2015 年 3 月 27 日批准报出。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号
修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准
则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中
国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告
的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规
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定计提相应的减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
1、编制基础
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2014
年 12 月 31 日的财务状况及 2014 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
2、持续经营
本公司自报告期末起 12 个月不存在对本公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或
情况。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事房地产开发业务。本公司及各子公司根据实际生产经营特
点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计
政策和会计估计，详见本附注四、22“收入”的描述。关于管理层所作出的重大会计判断
和估计的说明，请参阅附注四、28“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告
期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期
间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司和境内子公司及境外香港子公司经营所处的主要经济环境中的货
币，本公司和境内子公司及境外香港子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子
公司美国长城地产有限公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记
账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
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净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入
当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合
并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2）），判
断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述
及本附注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
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被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司能够决定被投
资单位的财务和经营政策，并能据以从被投资单位的经营活动中获取利益的权力。合
并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的年初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的年初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当年年初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中
所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
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权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、13“长期股权投资”或本附注四、9“金
融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不
丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、13、（2）
④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适
用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽
子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，
在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
6、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、13（2）② “权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营，确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负债，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
同经营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、
或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则
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第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本公司向共同经营投出或出
售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自共同经营购买资产的情况，本
公司按承担的份额确认该损失。
7、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额
的现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之
外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益；处置境外经营时，转
入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账
本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期
汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货
币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收
益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和
负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
的当期平均汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分
配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东
权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外
经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的
外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
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外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧
失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相
关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外
经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权
益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境
外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
9、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价
格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、确认和计量
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目的，主
要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于衍生工具，但是，
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生工具除外。
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符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不
同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公司风险管理或投资
策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负
债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，
公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期
损益。
② 持有至到期投资
是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到
期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的实际
利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融
负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融
负债当前账面价值所使用的利率。
在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上
预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金融负债合
同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢
价等。
③ 贷款和应收款项
是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本公司
划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收股利及其
他应收款等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生
减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。
④ 可供出售金融资产
包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的金融
资产。
可供出售债务工具投资的期末成本按照其摊余成本法确定，即初始确认金额扣除
已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差
额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供出售权益工
具投资的期末成本为其初始取得成本。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，
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除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认
为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后续计量。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入
投资收益。
（3）金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，
计提减值准备。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损
失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，
减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后，如有客观证
据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的
减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
② 可供出售金融资产减值
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌
时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。
可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计
损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回
本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与
确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资
的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损
益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合
同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
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移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与
应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。
① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，
公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当
期损益。
② 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采用实际利
率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
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③ 财务担保合同及贷款承诺
不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合
同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入损益并将以低于市场利率贷款的贷款
承诺，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号—或有事
项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》的原则确定
的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分。本集团（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
10、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能倒闭或进行其他
财务重组； ④其他表明应收款项发生减值的客观依据。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
本公司将金额为人民币 500 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生
了减值的，根据其预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利
率折现的现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
（2）单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
本公司对单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或
者债务人出现严重财务困难等减值迹象，按个别方式评估减值损失。
11、存货
（1）存货的分类
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品和拟开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、工程
施工。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出
售为开发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业
的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，
将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。
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（2）发出存货的计价方法
存货按照成本进行初始计量，发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按照
个别认定法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据和存货跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净
值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法摊销。
（6）开发用土地核算的方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计入
商品房成本。
（7）公共配套设施费用的核算
按实际完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应的公共配套设施
尚未建设完成，则根据预计发生的成本计入完工开发产品），如果一个配套设施存在
多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分摊；
如果一个配套设施存在多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普
通住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊。
（8）维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入长期应付款，
专项用于住宅共同设施和物业管理区域公共设施的维修、更新。
（9）质量保证金的核算方法
根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待保证期满后
实际支付。
12、划分为持有待售资产
若某项非流动资产在其当前状况下仅根据出售此类资产的惯常条款即可立即出
售，本公司已就处置该项非流动资产作出决议，已经与受让方签订了不可撤销的转让
协议，且该项转让将在一年内完成，则该非流动资产作为持有待售非流动资产核算，
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自划分为持有待售之日起不计提折旧或进行摊销，按照账面价值与公允价值减去处置
费用后的净额孰低计量。持有待售的非流动资产包括单项资产和处置组。如果处置组
是一个《企业会计准则第 8 号——资产减值》所定义的资产组，并且按照该准则的规
定将企业合并中取得的商誉分摊至该资产组，或者该处置组是资产组中的一项经营，
则该处置组包括企业合并中所形成的商誉。
被划分为持有待售的单项非流动资产和处置组中的资产，在资产负债表的流动资
产部分单独列报；被划分为持有待售的处置组中的与转让资产相关的负债，在资产负
债表的流动负债部分单独列报。
某项资产或处置组被划归为持有待售，但后来不再满足持有待售的非流动资产的
确认条件，本公司停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者进行计量：
（1）该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值，按照其假定在没有被划归为
持有待售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；（2）决定不再出
售之日的可收回金额。
13、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为可供出售金融资产或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益/所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承
担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益/所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照
发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步
取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一
揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进
行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益/所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进
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一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减
的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融
资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形
成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子
交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”
的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他
综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与
账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
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采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
对于本公司首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股
权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计
入当期损益。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
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其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
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14、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已
出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，
对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，
明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产
列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该
资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。
其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地
使用权一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20 长期资产减
值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
15、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
（2）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权
最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（3）各类固定资产的折旧方法
固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。固定资产从达到
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预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的
使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30 5 3.17
机器设备 7 5 13.57
运输设备 6 5 15.83
电子设备及其他 5 5 19.00
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（5）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此
以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如发生改变则作为会计估计变更处理。
16、在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、
大修理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
17、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已
经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或
生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
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（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。
（3）暂停资本化期间
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
18、无形资产
（1）无形资产的计价方法
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很
可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目
的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的
土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的
房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，
全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的
减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的
无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更
则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复
核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使
用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
出租车牌照 38 年 出租车牌照记录年限
软件 5年 固定资产电子及其他设备年限
（3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据
无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，该项无形资产作为使用寿命
不确定的无形资产。
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（4）无形资产减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（5）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划
或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
（6）内部研究开发项目支出的核算
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开
发阶段的支出计入当期损益：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
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的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
21、预计负债
预计负债属于负债的范畴，符合负债的确认条件应给予确认，或有事项的确认和
计量通常是指预计负债的确认和计量。
（1）预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金
额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
① 亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执
行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将
合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
② 重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条
件的情况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重
组义务，只有在本公司承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与
重组相关的义务。
22、收入
（1）销售商品收入确认时间的具体判断标准
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
确认商品销售收入的实现。
根据上述确认原则，本公司确定房地产销售收入的确认还必须满足以下条件：已
经签订销售合同并在国土部门备案；房地产已经完工并验收合格；一次性付款的，已
收讫全部房款，分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资性质，按照应收合同
价款的现值计算确定，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；按照
销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）确认让渡资产使用权收入的依据
相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计量时。
① 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
② 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）确认提供劳务收入的依据
在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该
合同全部作为销售商品处理。
（4）按完工百分比确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的
依据和方法
完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
发生和将发生的成本能够可靠地计量。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生
的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。
23、政府补助
（1）类型
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计政策
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于构建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命
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内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，是指本公司取得的、用于补偿补
偿已经发生或以后期间相关费用和损失的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补
偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当
期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
24、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依
据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得
出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和
递延所得税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商
誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
25、经营租赁、融资租赁
（1）经营租赁会计处理
① 本公司作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
② 本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或
有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁会计处理
① 本公司作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归
属于租赁项目的初始直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
② 本公司作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实
现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金
于实际发生时计入当期损益。
26、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
工福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划。设定提存计划主要包括基本养老保险、失业
保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利指除短期职工薪酬、离职后福利、辞退福
利之外的所有的职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，
除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
27、主要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014 年初，财政部分别以财会[2014]6 号、7 号、8 号、10 号、11 号、14 号及
16 号发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 30 号——
财务报表列报（2014 年修订）》、《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修
订）》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表（2014 年修订）》、《企业会计
准则第 40 号——合营安排》、《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014 年修
订）》及《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》，要求自 2014 年 7
月 1 日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执
行。同时，财政部以财会[2014]23 号发布了《企业会计准则第 37 号——金融工具列报
（2014 年修订）》（以下简称“金融工具列报准则”），要求在 2014 年年度及以后期间
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的财务报告中按照该准则的要求对金融工具进行列报。
根据财政部规定，本公司于 2014 年 7 月 1 日开始执行前述除金融工具列报准则以
外的 7 项新颁布或修订的企业会计准则，在编制 2014 年年度财务报告时开始执行金融
工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调整，对当期和列报前期财务报表项目
及金额的影响如下：
对 2014 年 1 月 1 日/2013 年度相关财
准则 会计政策变更的内容及其对本公司的影响 务报表项目的影响金额
影响金额
名称 说明 项目名称
增加+/减少-
执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资
（2014 年修订）》之前，本公司对被投资单位 可供出售金融资产 17,464,240.74
不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中
没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资，
《企业会计
作为长期股权投资并采用成本法进行核算。执行
准则第 2 号
《企业会计准则第 2 号——长期股权投资（2014
—— 长 期 股
年修订）》后，本公司将对被投资单位不具有共
权投资》： 长期股权投资 -17,464,240.74
同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报
价、公允价值不能可靠计量的股权投资作为可供
出售金融资产核算。本公司采用追溯调整法对上
述会计政策变更进行会计处理。
《企业会计准则第 30 号——财务报表列报（2014
年修订）》将其他综合收益划分为两类：(1)以后 其他综合收益 9,354,020.21
《企业会计
会计期间不能重分类进损益的其他综合收益项
准 则 第 30 目；(2)以后会计期间在满足特定条件时将重分类
进损益的其他综合收益项目，同时规范了持有待
号 —— 财 务
售等项目的列报。本财务报表已按该准则的规定 外币报表折算差额 -9,354,020.21
报表列报》： 进行列报，并对可比年度财务报表的列报进行了
相应调整。
其他新发布或新修订会计准则相关的会计政策变更
①《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》：
执行《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》之前，对于辞退福利，
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出
给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议
并即将实施，同时本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解
除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损益。执行《企业会计准则
第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》后，辞退福利的会计政策详见附注四、24。采
用《企业会计准则第 9 号——职工薪酬（2014 年修订）》未对本财务报表的计量产生
重大影响。本财务报表已按该准则的规定进行披露。
②《企业会计准则第 33 号——合并财务报表（2014 年修订）》：
《企业会计准则第 33 号——合并财务报表（2014 年修订）》同样规定“合并财务
报表的合并范围应当以控制为基础予以确定”，但将“控制”的定义修改为“指投资方拥有
对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额”。修订后的该准则要求投资方应当在综合考虑所有
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相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断，并对控制权的判断问题给出
了更多的具体指引。本公司以前年度纳入合并范围的子公司满足该修订后准则所规定
的控制权判断标准，此项变更不会对本公司财务报表产生重大影响。
③《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》：
《企业会计准则第 37 号——金融工具列报（2014 年修订）》增加了有关抵销的
规定和披露要求，增加了金融资产转移的披露要求，修改了金融资产和金融负债到期
期限分析的披露要求。本财务报表已按该准则进行列报，并对可比年度财务报表附注
的披露进行了相应调整。
④《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》：
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》规范了公允价值的计量和披露。采用
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》未对财务报表项目的计量产生重大影响，
但将导致企业在财务报表附注中就公允价值信息作出更广泛的披露。本财务报表已按
该准则的规定进行披露。
⑤《企业会计准则第 40 号——合营安排》
《企业会计准则第 40 号——合营安排》规定了具有共同控制的合营安排的会计处
理。该准则规范了两种形式的合营安排：共同经营和合营企业。合营安排的分类取决
于参与方对合营安排享有的权利和义务。共同经营是指共同经营者享有与安排相关资
产的权利，并承担与安排相关负债的义务的合营安排，并且根据共同经营者在共同经
营中的权利和义务进行会计处理；合营企业是指合营者对安排的净资产享有权利的合
营安排，并且根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定采用权益法进行
会计处理。采用《企业会计准则第 40 号——合营安排》未对本财务报表项目的计量产
生重大影响。
⑥《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》：
《企业会计准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》适用于企业在子公司、合
营安排、联营和未纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。采用《企业会
计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》将导致企业在财务报表附注中作出更广泛
的披露。本财务报表已按该准则的规定进行披露，并对可比年度财务报表的附注进行
了相应调整。
（2）会计估计变更
本报告期主要会计估计未变更。
28、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判
断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
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估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
域如下：
（1）租赁的归类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和
融资租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险
和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关
的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收账款减值是基
于评估应收账款的可收回性。鉴定应收账款减值要求管理层的判断和估计。实际的结
果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账面价值及应收账款坏账
准备的计提或转回。
（3）存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
计提或转回。
（4）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。
这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风
险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有
不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。
（5）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值
迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可
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观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
来现金流量的现值。
（6）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按
直线法计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧
和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更
新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行
调整。
（7）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（8）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响。
五、税项
主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 销售商品收入、的士运营收入 17%、3%
营业税 房地产销售收入、租赁和物业管理收入 5%
营业税 建筑安装工程收入 3%
城市维护建设税 实际缴纳的流转税。 7%
教育费附加（含地方教育费附加） 实际缴纳的流转税 5%
企业所得税、企业利得税* 应纳税所得额 25%、16.5%
土地增值税 转让房地产增值额 超率累进税率
注*：注册于境内的公司企业所得税税率为 25%，注册于香港的公司的企业利得税
税率为 16.5%。
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六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，年初指 2014 年 1
月 1 日，年末指 2014 年 12 月 31 日，上年指 2013 年度，本年指 2014 年度。
1、货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金 61,413.08 185,502.41
银行存款 670,058,435.95 519,098,870.03
其他货币资金 8,837,400.00 6,090,000.00
合 计 678,957,249.03 525,374,372.44
其中：存放在境外的款项总额 9,057,907.94 9,187,440.82
注（1）：截至 2014 年 12 月 31 日，本公司的所有权受到限制的货币资金均为其
他货币资金（2013 年 12 月 31 日：人民币 6,090,000.00 元），其中有人民币 57,400.00
元系投标保函保证金；有人民币 2,780,000.00 元系银行承兑汇票保证金；有人民币
6,000,000.00 元系银行借款监管户最低存放额。
2、应收票据
（1）应收票据分类
项 目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 -- --
商业承兑汇票 119,846,192.64 --
合 计 119,846,192.64 --
（2）年末已质押的应收票据情况
项 目 年末已质押金额
银行承兑汇票 --
商业承兑汇票 42,812,597.17
合 计 42,812,597.17
（3）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
项 目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额
银行承兑汇票 -- --
商业承兑汇票 -- 77,033,595.47
合 计 -- 77,033,595.47
注：2014 年 12 月 31 日，已贴现未到期的商业承兑汇票为人民币 77,033,595.47
元（2013 年 12 月 31 日：人民币 0.00 元），相关质押借款的余额为人民币 77,033,595.47
元（2013 年 12 月 31 日：人民币 0.00 元）（参见附注六、16）。如该商业承兑汇票
到期未能承兑，银行有权要求本公司付清未结算的余额。由于本公司仍承担了与这些
商业承兑汇票相关的信用风险等主要风险，本公司继续全额确认应收票据的账面金额，
并将因转让而收到的款项确认为质押借款。
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（4）本公司年末无因出票人未履约而将其转应收账款的票据。
3、应收账款
（1）应收账款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --
备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
103,554,193.95 100.00 19,165,351.52 18.51
准备的应收账款
合计 103,554,193.95 100.00 19,165,351.52 18.51
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --
备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
33,243,243.17 100.00 19,141,119.11 57.58
准备的应收账款
合计 33,243,243.17 100.00 19,141,119.11 57.58
（2）应收账款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 75,192,337.53 72.61 4,984,386.26 14.99
1至2年 3,040,957.54 2.94 2,898,070.94 8.72
2至3年 253,116.00 0.24 24,802.70 0.08
3 年以上 25,067,782.88 24.21 25,335,983.27 76.21
合计 103,554,193.95 100.00 33,243,243.17 100.00
（3）坏账准备的计提情况
单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
代理进出口业务应收货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00 对账龄较长，可回收
待收售房款 84,918,300.78 6,968,694.02 8.21 性较小的应收账款，
根据每项可收回性
工程施工款及其他 7,061,337.17 622,101.50 8.81
单独计提坏账准备。
合计 103,554,193.95 19,165,351.52 18.51
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（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较
大，但在本年又全额收回或转回的应收账款。
（5）本公司本报告期无实际核销的大额应收账款情况。
（6）本公司本报告期应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东
单位情况。
（7）应收账款金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例（%）
自然人一 非关联方 2,830,000.00 1 年以内 2.73
自然人二 非关联方 2,420,000.00 1 年以内 2.34
自然人三 非关联方 2,290,000.00 1 年以内 2.21
法人一 非关联方 2,039,200.00 1 年以内 1.97
自然人四 非关联方 1,900,000.00 1 年以内 1.83
合计 11,479,200.00 11.08
（8）应收关联方账款情况
详见注释九、6 关联方应收应付款项。
（9）本公司本报告期无终止确认的应收账款情况。
（10）本公司本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末数 年初数
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 17,816,263.48 99.96 12,101,114.11 99.14
1至2年 2,735.00 0.02 100,002.35 0.82
2至3年 -- -- 196.84 0.00
3 年以上 2,749.75 0.02 5,285.00 0.04
合计 17,821,748.23 100.00 12,206,598.30 100.00
（2）预付款项金额的前五名情况
项目名称 与本集团关系 金额 预付时间 未结算原因
项目一 非关联方 2,740,340.89 1 年以内 未办理款项结算及材料入库手续
项目二 非关联方 2,452,145.20 1 年以内 未办理款项结算及材料入库手续
项目三 非关联方 2,284,781.29 1 年以内 未办理款项结算及材料入库手续
项目四 非关联方 1,769,232.00 1 年以内 未办理款项结算及材料入库手续
项目五 非关联方 1,080,000.00 1 年以内 未办理款项结算及材料入库手续
合计 10,326,499.38
（3）本报告期预付款项中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情
况。
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5、应收股利
（1）应收股利情况
项目（或被投资单位） 年末余额 年初余额
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 1,052,192.76
合 计 1,052,192.76 1,052,192.76
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
项目（或被投资单位） 年末余额 账龄 未收回原因 是否发生减值及其判断依据
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 2-3 年 延迟发放
合 计 1,052,192.76
6、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 162,317,209.49 68.13 148,762,358.18 91.65
单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 75,916,605.39 31.87 29,943,158.49 39.44
合计 238,233,814.88 100.00 178,705,516.67 75.01
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 162,299,084.48 69.70 148,744,256.33 91.65
单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 70,540,348.70 30.30 29,422,675.04 41.71
合计 232,839,433.18 100.00 178,166,931.37 76.52
（2）其他应收款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 13,021,175.42 5.47 6,594,259.31 2.83
1至2年 4,521,021.36 1.90 10,001,333.18 4.30
2至3年 4,927,273.39 2.07 1,594,693.57 0.68
3 年以上 215,764,344.71 90.56 214,649,147.12 92.19
合计 238,233,814.88 100.00 232,839,433.18 100.00
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（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例(%) 理由
未纳入合并范围 对账龄较长，可回收性较
128,368,442.90 128,365,490.77 99.99
子公司往来款 小的款项，根据每项可收
其他往来款 33,948,766.59 20,396,867.41 60.08 回性单独计提坏账准备。
合计 162,317,209.49 148,762,358.18 91.65
②年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
未纳入合并范围 对账龄较长，可回收性较小的款
1,324,136.04 1,116,316.04 84.31
子公司往来款 项，根据每项可收回性单独计提坏
其他往来款 74,592,469.35 28,826,842.45 38.65 账准备。
合计 75,916,605.39 29,943,158.49 39.44
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较
大，但在本年又全额收回或转回的其他应收款。
（5）本公司本报告期无实际核销的大额其他应收款情况。
（6）本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
情况。
（7）其他应收款金额前五名单位情况
与本公司 占其他应收款总 期末已计提坏
单位名称 金额 年限
关系 额的比例（%） 账准备额
加拿大长城（温哥华） 89,035,748.07
子公司 89,035,748.07 3 年以上 37.37
有限公司*
百立有限公司* 子公司 18,446,223.54 3 年以上 7.74 18,443,271.41
澳洲柏克顿有限公司* 子公司 12,559,290.58 3 年以上 5.27 12,559,290.58
广 东 省惠 州罗 浮山 矿
合营企业 10,465,168.81 3 年以上 4.39 10,465,168.81
泉水饮料有限公司
罗浮山旅游总公司 非关联方 9,600,000.00 3 年以上 4.03 4,800,000.00
合计 140,106,431.00 58.80 135,303,478.87
注*：上述子公司系未纳入合并范围的子公司，详见注释六、1。
（8）应收关联方账款情况
详见注释九、6 关联方应收应付款项。
（9）本公司本报告期无终止确认的其他应收款情况。
（10）本公司本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
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7、存货
（1）存货分类
年末数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
房地产开发项目：
在建开发产品 206,672,758.28 -- 206,672,758.28
完工开发产品 2,236,980,404.61 25,114,387.88 2,211,866,016.73
拟开发产品 324,164,580.02 -- 324,164,580.02
非房地产开发项目：
原材料 522,104.77 -- 522,104.77
库存商品 643,946.37 278,891.91 365,054.46
低值易耗品 -- -- --
工程施工 52,961,142.16 -- 52,961,142.16
合计 2,821,944,936.21 25,393,279.79 2,796,551,656.42
（续）
年初数
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
房地产开发项目：
在建开发产品 890,317,408.57 47,584,499.31 842,732,909.26
完工开发产品 1,773,322,833.86 -- 1,773,322,833.86
拟开发产品 298,632,911.82 -- 298,632,911.82
非房地产开发项目：
原材料 515,963.06 -- 515,963.06
库存商品 582,298.50 278,891.91 303,406.59
低值易耗品 41,821.30 -- 41,821.30
工程施工 52,385,743.15 -- 52,385,743.15
合计 3,015,798,980.26 47,863,391.22 2,967,935,589.04
（2）在建开发产品明细
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年末数 年初数
东湖帝景名苑 136,423,233.30 130,652,182.51
汕头悦景东方 2008 年 2014 年 150,000,000.00 -- 128,934,749.12
深房尚林花园 2007 年 2014 年 1,400,000,000.00 46,371,960.75 607,303,194.82
汕头新峰大厦 23,877,564.23 23,427,282.12
合计 206,672,758.28 890,317,408.57
注：①汕头悦景东方、深房尚林花园本期减少系转入完工开发产品，深房尚林花
园在建开发产品期末余额系尚林花园南区项目。
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②2014 年，根据政府规划，东湖帝景名苑项目 H312-0061 宗地容积率由 10.1 降
至 5.8，相关手续已办理完毕。为补偿公司，深圳市规划国土委第一直属管理局出具文
件，决定将减少的东湖帝景名苑项目 H312-0061 宗地的建筑面积置换至[景田地区]法
定图则 08-22 地块，相关手续正在办理中。
（3）完工开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
金叶岛海天阁多层公寓 1997 年 38,933,768.09 -- -- 38,933,768.09
金叶岛六期别墅 2007 年 2,961,996.22 -- -- 2,961,996.22
金叶岛九期别墅 2009 年 -- -- -- --
金叶岛十期 2010 年 47,182,628.45 10,367.75 14,714,801.82 32,478,194.38
金叶岛十一期 2008 年 17,891,536.90 -- 4,714,168.62 13,177,368.28
黄埔新邨一期 1994 年 121,283.88 -- -- 121,283.88
黄埔新邨二期 2007 年 228,961.81 -- -- 228,961.81
华丰大厦 2000 年 1,631,743.64 -- -- 1,631,743.64
星湖花园多层 2003 年 156,848.69 -- -- 156,848.69
北京新峰大厦 671,820.67 -- -- 671,820.67
文锦仓库 1-5 层 13,507,895.61 -- -- 13,507,895.61
房地产大厦 11,025,444.77 -- -- 11,025,444.77
文锦花园 3,818,939.87 -- -- 3,818,939.87
深房传麒山 2013 年 1,635,189,965.26 28,887,255.20 353,114,241.66 1,310,962,978.80
汕头悦景东方 2014 年 -- 223,773,286.89 106,425,625.95 117,347,660.94
深房尚林花园 2014 年 -- 1,087,883,430.03 397,927,931.07 689,955,498.96
合计 1,773,322,833.86 1,340,554,339.87 876,896,769.12 2,236,980,404.61
（4）拟开发产品
项目名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数
汕头井仔湾项目 298,632,911.82 25,531,668.2 -- 324,164,580.02
合计 298,632,911.82 25,531,668.2 -- 324,164,580.02
（5）存货跌价准备变动情况
本年减少数
项目 年初数 本年计提数 年末数
转回数 转销数
深房尚林花园 47,584,499.31 -- -- 22,470,111.43 25,114,387.88
库存商品 278,891.91 -- -- -- 278,891.91
合计 47,863,391.22 -- -- 22,470,111.43 25,393,279.79
（6）存货年末余额中含有借款费用资本化金额为 101,247,068.84 元。
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8、其他流动资产
项目 性质（或内容） 年末数 年初数
增值税 待抵扣进项税额 4,382,360.04 3,451,107.04
营业税 预售楼款及预收工程款已交税金 -- --
城市维护建设税 预售楼款及预收工程款已交税金 32,221.30 --
教育费附加 预售楼款及预收工程款已交税金 -- --
地方教育费附加 预售楼款及预收工程款已交税金 -- --
堤围防护费 预售楼款及预收工程款已交税金 60,353.35 --
土地增值税 预售楼款及预收工程款已交税金 7,961,089.71 --
合计 12,436,024.40 3,451,107.04
9、可供出售金融资产
（1）可供出售金融资产情况
年末余额 年初余额
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工具 -- -- -- -- -- --
可供出售权益工具 17,464,240.74 -- 17,464,240.74 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
其中：按公允价值计量的 -- -- -- -- -- --
按成本计量的 17,464,240.74 -- 17,464,240.74 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
其他 -- -- -- -- -- --
合 计 17,464,240.74 -- 17,464,240.74 17,464,240.74 -- 17,464,240.74
（2）年末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投
本年
资单位
被投资单位 本年 本年 年 本年 本年 年 现金
年初 年末 持股比
增加 减少 初 增加 减少 末 红利
例（%）
汕头市中小
企业融资担 12,000,000.00 -- -- 12,000,000.00 -- -- -- -- 10.00 --
保有限公司
云南鲲鹏航
空服务有限 5,464,240.74 -- -- 5,464,240.74 -- -- -- -- 25.00 --
公司
合 计 17,464,240.74 -- -- 17,464,240.74 -- -- -- -- --
注：本公司对云南鲲鹏航空服务有限公司的持股比例为 25%，由于本公司对其财
务和经营政策并无参与决策的权力，本公司对其不具有重大影响。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
10、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合收 其他权
投资 投资 的投资损益 益调整 益变动
一、合营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
9,969,206.09 -- -- -- -- --
有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- -- --
江门新江房地产有限公司 9,037,070.89 -- -- -- -- --
西安新峰物业商贸有限公司 32,840,729.61 -- -- -- -- --
东益地产有限公司 30,376,084.89 -- -- -- -- --
小 计 91,678,556.86 -- -- -- -- --
二、联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司 1,378,532.26 -- -- -6,325.06 -- --
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- -- --
小 计 2,823,957.82 -- -- -6,325.06 -- --
三、其他股权投资 206,636,006.42 -- -- -- -- --
小计 206,636,006.42 -- -- -- -- --
合 计 301,138,521.10 -- -- -6,325.06 -- --
（续）
本年增减变动
减值准备年末
被投资单位 宣告发放现金 年末余额
计提减值准备 其他 余额
股利或利润
一、合营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
-- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
有限公司
封开杏花宾馆 -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
江门新江房地产有限公司 -- -- -- 9,037,070.89 912,537.16
西安新峰物业商贸有限公司 -- -- -- 32,840,729.61 20,673,831.77
东益地产有限公司 -- -- -- 30,376,084.89 21,225,715.87
小 计 -- -- -- 91,678,556.86 62,236,756.27
二、联营企业
深圳市荣华机电工程有限公司 -- -- -- 1,372,207.20 1,076,954.64
深圳润华汽车贸易公司 -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
小 计 -- -- -- 2,817,632.76 2,522,380.2
三、其他股权投资 -- -- -- 206,636,006.42 178,642,972.78
小计 206,636,006.42 178,642,972.78
合 计 301,132,196.04 243,402,109.25
注：其他股权投资情况详见附注八、1/在子公司中的权益。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
11、投资性房地产
采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1、年初余额 748,891,106.42 94,060,385.91 -- 842,951,492.33
2、本年增加金额 8,669,256.62 308,273.42 -- 8,977,530.04
（1）外购 -- -- -- --
（2）存货转入 8,669,256.62 -- -- 8,669,256.62
（3）其他 -- 308,273.42 -- 308,273.42
3、本年减少金额 -- -- -- --
4、年末余额 757,560,363.04 94,368,659.33 -- 851,929,022.37
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 285,309,108.18 -- -- 285,309,108.18
2、本年增加金额 20,410,101.60 -- -- 20,410,101.60
（1）计提或摊销 20,410,101.60 -- -- 20,410,101.60
（2）固定资产转入 -- -- -- --
3、本年减少金额 -- -- -- --
4、年末余额 305,719,209.78 -- -- 305,719,209.78
三、减值准备
1、年初余额 14,128,544.62 77,199,747.63 -- 91,328,292.25
2、本年增加金额 -- 253,014.37 -- 253,014.37
3、本年减少金额 -- -- -- --
4、年末余额 14,128,544.62 77,452,762.00 -- 91,581,306.62
四、账面价值
1、年末账面价值 437,712,608.64 16,915,897.33 -- 454,628,505.97
2、年初账面价值 449,453,453.62 16,860,638.28 -- 466,314,091.90
注：①本年折旧和摊销额为 20,410,101.60 元。
②土地使用权原值及减值准备本年增加，系外币报表折算时由于汇率变动形成。
③投资性房地产中，有账面价值为 377,082,461.09 元的房屋建筑物已用于本公司
长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押，详见注释六、45。
12、固定资产
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 106,068,689.59 17,588,269.60 15,932,028.71 139,588,987.90
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项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
2、本年增加金额 -- 461,072.08 835,958.40 1,297,030.48
（1）购置 -- 461,072.08 835,958.40 1,297,030.48
（2）在建工程转入 -- -- -- --
3、本年减少金额 -- 2,121,872.50 2,535,154.39 4,657,026.89
（1）处置或报废 -- 2,121,872.50 2,535,154.39 4,657,026.89
（2）合并范围减少 -- -- -- --
（3）结转至投资性房地产 -- -- -- --
4、年末余额 106,068,689.59 15,927,469.18 14,232,832.72 136,228,991.49
二、累计折旧
1、年初余额 55,206,608.19 12,452,082.73 11,214,609.27 78,873,300.19
2、本年增加金额 4,616,153.46 1,420,355.50 1,411,013.22 7,447,522.18
其中：计提 4,616,153.46 1,420,355.50 1,411,013.22 7,447,522.18
3、本年减少金额 -- 1,963,540.30 2,449,586.80 4,413,127.10
（1）处置或报废 -- 1,963,540.30 2,449,586.80 4,413,127.10
（2）合并范围减少 -- -- -- --
（3）结转至投资性房地产 -- -- -- --
4、年末余额 59,822,761.65 11,908,897.93 10,176,035.69 81,907,695.27
三、减值准备
1、年初余额 -- -- -- --
2、本年增加金额 -- -- -- --
其中：计提 -- -- -- --
3、本年减少金额 -- -- -- --
4、年末余额 -- -- -- --
四、账面价值
1、年末账面价值 46,245,927.94 4,018,571.25 4,056,797.03 54,321,296.22
2、年初账面价值 50,862,081.40 5,136,186.87 4,717,419.44 60,715,687.71
注：（1）本年折旧额为 7,447,522.18 元，本年无由在建工程转入的固定资产。
（2）所有权受到限制的固定资产情况
截至 2014 年 12 月 31 日，有账面价值为 23,597,554.47（原值 49,696,185.15 元）
的房屋及建筑物（2013 年 12 月 31 日：账面价值 25,171,333.23、原值 49,696,185.15
元）作为长期借款（包含一年内到期的长期借款）的抵押物，详见注释六、45。
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13、无形资产
项目 软件 出租车牌照 合计
一、账面原值
1、年初余额 2,241,800.00 6,368,000.00 8,609,800.00
2、本年增加金额 -- -- --
（1）购置 -- -- --
（2）内部研发 -- -- --
（3）企业合并增加 -- -- --
3、本年减少金额 -- -- --
（1）处置 -- -- --
（2）企业合并范围减少 -- -- --
4、年末余额 2,241,800.00 6,368,000.00 8,609,800.00
二、累计摊销
1、年初余额 795,893.21 1,060,340.00 1,856,233.21
2、本年增加金额 384,759.96 167,580.00 552,339.96
其中：计提 384,759.96 167,580.00 552,339.96
3、本年减少金额 -- -- --
（1）处置 -- -- --
（2）企业合并范围减少 -- -- --
4、年末余额 1,180,653.17 1,227,920.00 2,408,573.17
三、减值准备 -- -- --
1、年初余额 -- -- --
2、本年增加金额 -- -- --
其中：计提 -- -- --
3、本年减少金额 -- -- --
4、年末余额 -- -- --
四、账面价值
1、年末账面价值 1,061,146.83 5,140,080.00 6,201,226.83
2、年初账面价值 1,445,906.79 5,307,660.00 6,753,566.79
14、长期待摊费用
项目 年初数 本年增加 本年摊销 其他减少 年末数 其他减少的原因
装修费 380,435.47 -- 143,192.88 -- 237,242.59
其他 147,916.74 -- 70,999.92 -- 76,916.82
合计 528,352.21 -- 214,192.80 -- 314,159.41
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15、递延所得税资产
（1）已确认的递延所得税资产
年末数 年初数
项目 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差
资产 异及可抵扣亏损 资产 异及可抵扣亏损
资产减值准备 6,278,596.97 25,114,387.88 11,896,124.83 47,584,499.31
辞退福利 -- -- 764,437.76 3,057,751.04
可税前弥补的经营亏损 3,908,766.86 15,635,067.44 6,539,335.08 26,157,340.32
销售代理费 -- -- 1,291,717.89 5,166,871.56
预收账款预计利润 2,324,965.32 9,299,861.26 6,300,844.46 25,203,377.84
合并抵消未实现利润 1,344,264.82 5,377,059.31 -- --
合计 13,856,593.97 55,426,375.89 26,792,460.02 107,169,840.07
（2）未确认递延所得税资产明细
项目 年末数 年初数
可税前弥补的经营亏损 1,718,556.24 10,768,552.19
坏账准备 49,444,405.95 49,327,012.62
存货跌价准备 69,722.98 69,722.98
长期股权投资减值准备 60,850,527.31 60,850,527.31
投资性房地产减值准备 22,895,326.66 22,832,073.06
合计 134,978,539.14 143,847,888.16
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末数 年初数
2014 年 -- 36,309,943.43
2015 年 2,662,914.18 2,662,914.18
2016 年 1,008,640.93 1,008,640.93
2017 年 136,226.52 150,392.58
2018 年 2,942,317.62 2,942,317.62
2019 年 124,125.69 --
合计 6,874,224.94 43,074,208.74
16、短期借款
项目 年末数 年初数
委托借款 -- --
信用借款 30,000,000.00 23,000,000.00
抵押借款 -- --
质押借款 119,846,192.64 --
合计 149,846,192.64 23,000,000.00
注：质押借款情况详见注释六、2/应收票据。
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17、应付票据
种 类 年末余额 年初余额
商业承兑汇票 -- --
银行承兑汇票 2,780,000.00 --
合 计 2,780,000.00 --
注：本年末无已到期未支付的应付票据。
18、应付账款
（1）应付账款明细情况
项目 年末数 年初数
1 年以内 298,794,068.00 347,527,527.67
1 年以上 242,744,694.36 41,817,743.79
合计 541,538,762.36 389,345,271.46
（2）本公司无应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
（3）账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
应付账款期末余额中账龄超过 1 年的大额应付账款主要系未到结算期的应付工程
款。
19、预收款项
（1）预收款项明细情况
项目 年末数 年初数
1 年以内 116,587,933.19 289,325,916.04
1 年以上 27,727,988.15 23,641,112.81
合计 144,315,921.34 312,967,028.85
（2）本公司无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位或关联方的
款项。
（3）账龄超过 1 年的大额预收款项情况的说明
预收款项期末余额中账龄超过 1 年的大额预收款项主要是尚未结算的预收房款和
进出口代理业务形成的货款。
（4）预收房款明细情况
项目名称 年末数 年初数 预计竣工时间
金叶岛六期别墅 6,500,000.00 6,500,000.00 已竣工
金叶岛十期 27,191,578.00 32,853,668.00 已竣工
金叶岛十一期 632,624.00 12,535,317.00 已竣工
深房传麒山 36,241,532.00 82,398,193.00 已竣工
深房尚林花园 20,315,434.00 123,407,161.00 已竣工
悦景东方 8,637,269.00 12,172,080.00 已竣工
合计 99,518,437.00 269,866,419.00
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20、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 32,824,049.00 136,082,709.56 132,115,561.90 36,791,196.66
二、离职后福利-设定提存计划 1,277,645.37 9,702,623.03 9,702,623.03 1,277,645.37
三、辞退福利 3,057,751.04 354,311.00 3,412,062.04 --
四、一年内到期的其他福利 -- -- -- --
合 计 37,159,445.41 146,139,643.59 145,230,246.97 38,068,842.03
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 30,810,103.33 114,874,005.29 110,778,788.64 34,905,319.98
2、职工福利费 -- 6,322,851.01 6,322,851.01 --
3、社会保险费 1,094,679.31 6,198,647.18 6,198,647.18 1,094,679.31
其中：医疗保险费 1,093,804.76 5,528,016.24 5,528,016.24 1,093,804.76
工伤保险费 672.12 367,202.37 367,202.37 672.12
生育保险费 202.43 303,428.57 303,428.57 202.43
4、住房公积金 4,140.10 5,417,871.83 5,417,871.83 4,140.10
5、工会经费和职工教育经费 915,126.26 3,269,334.25 3,397,403.24 787,057.27
6、短期带薪缺勤 -- -- -- --
7、短期利润分享计划 -- -- -- --
合 计 32,824,049.00 136,082,709.56 132,115,561.9 36,791,196.66
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 1,250,798.81 5,929,495.38 5,929,495.38 1,250,798.81
2、失业保险费 114.92 313,547.22 313,547.22 114.92
3、企业年金缴费 26,731.64 3,459,580.43 3,459,580.43 26,731.64
合 计 1,277,645.37 9,702,623.03 9,702,623.03 1,277,645.37
本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划。除上述每月缴存
费用外，本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关
资产的成本。
21、应交税费
项目 年末数 年初数
企业所得税 71,199,952.35 67,471,436.36
个人所得税 732,767.28 777,703.15
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项目 年末数 年初数
房产税 1,763,706.34 1,763,706.34
土地增值税 7,142,066.16 28,852,426.99
营业税 13,509,112.94 43,433,203.80
城建税 856,235.33 2,930,393.52
教育费附加 475,089.21 1,373,204.96
地方教育费附加 298,969.54 913,809.35
其他 417,094.52 490,766.90
合计 96,394,993.67 148,006,651.37
22、应付利息
项目 年末数 年初数
分期付息的长期借款利息 2,181,117.24 1,947,237.24
短期借款应付利息 -- --
其他 16,535,277.94 16,535,277.94
合计 18,716,395.18 18,482,515.18
注：其他系应付深圳市投资控股有限公司的借款利息，详见注释九、6、（2）。
23、其他应付款
（1）其他应付款明细情况
项目 年末数 年初数
预提的土地增值税 128,273,955.95 109,138,661.21
应付关联方往来款项 88,340,761.01 93,340,761.01
应付各项押金款 48,535,401.89 46,711,864.34
其他 141,721,798.91 145,496,550.73
合计 406,871,917.76 394,687,837.29
（2）报告期其他应付款中应付持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
和关联方的款项情况详见注释九、6、关联方应收应付款项。
（3）账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
项目 金额 未偿还的原因 报表日后是否归还
预提税金—土地增值税 91,838,661.21 尚未清算 否
深圳市投资控股有限公司 53,848,819.24 未结算 否
合计 145,687,480.45
（4）对于金额较大的其他应付款的说明
本公司根据国税发〔2006〕187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知》基于清算口径计提了土地增值税，2014 年 12 月 31 日
余额为人民币 128,273,955.95 元。
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24、一年内到期的非流动负债
（1）一年内到期的长期负债明细情况
项目 年末数 年初数
1 年内到期的长期借款（注释六、25） 453,207,700.00 331,482,489.72
合计 453,207,700.00 331,482,489.72
（2）一年内到期的长期借款
①一年内到期的长期借款明细情况
项目 年末数 年初数
抵押借款 453,207,700.00 331,482,489.72
合计 453,207,700.00 331,482,489.72
②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年末数 年初数
华商银行深圳分行 2012.12.6 2014.12.6 人民币 -- 50,000,000.00
工行光明支行 2012.8.24 2014.10.17 人民币 -- 61,428,572.00
2012.8.28 2015.8.27 人民币 100,000,000.00 --
建设银行深圳分行
2012.11.21 2015.8.27 人民币 100,000,000.00 --
2014.11.27 2015.12.27 人民币 24,000,000.00 --
2014.12.1 2015.12.1 人民币 50,000,000.00 --
深圳农村商业银行
2013.8.29 2015.12.21 人民币 13,200,000.00 --
2012.6.14 2015.6.14 人民币 40,909,090.94 98,181,818.16
2012.9.29 2015.12.29 人民币 20,000,000.00 20,000,000.00
华夏银行布吉支行
2012.10.24 2015.12.24 人民币 20,000,000.00 20,000,000.00
上海银行深圳分行 2013.12.27 2015.12.27 人民币 48,000,000.00 48,000,000.00
浙商银行深圳分行 2013.8.23 2015.12.22 人民币 20,000,000.00 --
合计 436,109,090.94 297,610,390.16
注：①资产负债表日后已偿还的金额为 6,258.01 万元。
②上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
25、长期借款
（1）长期借款的分类
项目 年末数 年初数
抵押借款 932,193,279.95 1,145,696,026.57
减：一年内到期的长期借款（注释六、24） 453,207,700.00 331,482,489.72
合计 478,985,579.95 814,213,536.85
抵押借款的抵押资产类别以及金额，参见注释六、45。
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（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年末数 年初数
华商银行深圳分行 2012.12.6 2015.12.6 人民币 -- 100,000,000.00
2012.8.28 2015.8.27 人民币 -- 100,000,000.00
建设银行深圳分行
2012.11.21 2015.8.27 人民币 -- 100,000,000.00
2014.11.27 2019.11.27 人民币 94,000,000.00 --
深圳农村商业银行
2013.8.29 2018.8.29 人民币 79,200,000.00 --
2012.9.29 2017.9.29 人民币 35,000,000.00 --
华夏银行布吉支行
2012.10.24 2017.10.24 人民币 40,000,000.00 --
浙商银行深圳分行 2013.8.23 2018.8.16 人民币 93,000,000.00 113,000,000.00
上海银行深圳分行 2013.12.27 2016.12.27 人民币 54,000,000.00 102,000,000.00
北京银行深圳分行 2014.12.9 2017.12.9 人民币 40,000,000.00 --
合计 435,200,000.00 515,000,000.00
注：上述借款利率按照中国人民银行同期基准利率浮动一定比例。
26、长期应付款
项目 年末数 年初数
本体维修基金 11,267,012.97 10,749,885.53
合计 11,267,012.97 10,749,885.53
27、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,011,660,000.00 -- -- -- -- -- 1,011,660,000.00
28、资本公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
资本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其中：投资者投入的资本 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,821.17 52.01 -- 420,811,873.18
其中：原制度资本公积转入 420,811,821.17 -- -- 420,811,821.17
合计 978,244,858.10 52.01 -- 978,244,910.11
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29、其他综合收益
本年发生金额
减：前期
本年 减：
年初 计入其他 税后归属 年末
项目 所得税 所得 税后归属
余额 综合收益 于少数 余额
前发生 税费 于母公司
当期转入 股东
额 用
损益
一、以后不能重
分类进损益的其 -- -- -- -- -- -- --
他综合收益
二、以后将重分
类进损益的其他 9,354,020.21 42,159.54 -- -- 156,897.95 -114,738.41 9,510,918.16
综合收益
其中：外币财务
9,354,020.21 42,159.54 -- -- 156,897.95 -114,738.41 9,510,918.16
报表折算差额
其他综合收益合
9,354,020.21 42,159.54 -- -- 156,897.95 -114,738.41 9,510,918.16
计
30、盈余公积
项目 年初数 本年增加 本年减少 年末数
法定盈余公积 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.15
合计 4,974,391.15 -- -- 4,974,391.15
31、未分配利润
项目 本年数 上年数 提取或分配比例
调整前上年未分配利润 -140,886,134.13 -369,154,405.36
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -- --
调整后年初未分配利润 -140,886,134.13 -369,154,405.36
加：本年归属于母公司股东的净利润 298,033,316.49 228,268,271.23
减：提取法定盈余公积 -- --
提取任意盈余公积 -- --
应付普通股股利 -- --
转作股本的普通股股利 -- --
年末未分配利润 157,147,182.36 -140,886,134.13
32、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生数 上年发生数
主营业务收入 2,111,639,674.26 2,097,641,366.62
其他业务收入 20,671,548.67 18,841,318.31
营业收入合计 2,132,311,222.93 2,116,482,684.93
112
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项目 本年发生数 上年发生数
主营业务成本 1,393,715,283.78 1,532,916,384.45
其他业务成本 15,949,579.30 14,253,675.19
营业成本合计 1,409,664,863.08 1,547,170,059.64
（2）主营业务（分行业）
本年发生数 上年发生数
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,476,320,296.06 849,268,477.47 1,406,885,587.82 925,436,497.61
工程施工 488,183,328.15 461,212,716.07 521,749,290.73 495,387,515.85
租赁 78,833,382.73 29,729,040.27 82,280,047.28 31,939,508.32
物业管理 118,842,883.81 101,337,156.50 100,150,419.76 89,941,397.44
小计 2,162,179,890.75 1,441,547,390.31 2,111,065,345.59 1,542,704,919.22
减：内部抵销数 50,540,216.49 47,832,106.53 13,423,978.97 9,788,534.77
合计 2,111,639,674.26 1,393,715,283.78 2,097,641,366.62 1,532,916,384.45
（3）主营业务（分地区）
本年发生数 上年发生数
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
境内：
广东省 2,100,652,904.17 1,384,529,733.71 2,044,677,358.30 1,481,628,032.64
其他 60,941,449.28 57,017,656.60 65,791,782.57 61,076,886.58
境外： 585,537.30 -- 596,204.72 --
小计 2,162,179,890.75 1,441,547,390.31 2,111,065,345.59 1,542,704,919.22
减：内部抵销数 50,540,216.49 47,832,106.53 13,423,978.97 9,788,534.77
合计 2,111,639,674.26 1,393,715,283.78 2,097,641,366.62 1,532,916,384.45
（4）前五名客户的营业收入情况
本年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）
法人一 40,784,800.00 1.91
法人二 29,987,587.93 1.41
法人三 18,298,000.00 0.86
法人四 16,290,000.00 0.76
法人五 13,813,383.45 0.65
合计 119,173,771.38 5.59
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（续）
上年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）
法人一 41,353,108.34 1.95
法人二 28,920,000.00 1.37
法人三 18,700,000.00 0.88
法人四 13,618,979.81 0.64
法人五 10,328,275.02 0.49
合计 112,920,363.17 5.33
33、营业税金及附加
项目 本年发生数 上年发生数
营业税 101,441,087.90 96,963,676.15
城市维护建设税 7,095,458.59 6,788,981.24
教育费附加 3,165,740.76 3,037,183.43
房产税 6,295,071.12 6,295,071.12
土地增值税 58,854,846.05 48,358,322.07
地方教育费附加 1,896,642.68 1,746,934.77
堤围防护费等 622,470.13 731,396.91
合计 179,371,317.23 163,921,565.69
注：各项营业税金及附加的计缴标准详见注释五、税项。
34、销售费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 5,240,288.53 3,878,801.45
广告费 13,677,234.58 23,111,772.32
业务费 841,499.20 728,647.50
销售代理费及佣金 19,912,951.23 12,095,665.26
其他 4,853,413.79 5,324,333.88
合计 44,525,387.33 45,139,220.41
35、管理费用
项目 本年发生数 上年发生数
职工薪酬 39,210,987.99 35,573,985.45
税金 3,276,939.04 2,972,356.58
折旧费 3,795,871.58 4,425,284.79
业务招待费 3,801,841.81 4,056,167.49
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中介机构费 1,878,341.50 2,081,388.74
差旅费 849,727.48 853,911.15
办公费 1,369,033.33 1,308,248.38
修理费 903,451.80 1,140,378.95
水电费 1,274,269.17 1,230,536.76
其他摊销费用 797,152.36 723,520.85
其他 7,825,185.82 9,477,512.30
合计 64,982,801.88 63,843,291.44
36、财务费用
项目 本年发生数 上年发生数
利息支出 71,704,900.26 80,512,861.53
减：利息收入 6,613,297.55 5,164,403.64
减：利息资本化金额 31,645,239.33 77,809,014.14
汇兑损益 -33,766.19 370,385.54
减：汇兑损益资本化金额 -- --
其他 403,530.95 522,964.85
合计 33,816,128.14 -1,567,205.86
37、资产减值损失
项 目 本年发生数 上年发生数
坏账损失 469,573.31 666,840.00
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38、投资收益
（1）投资收益项目明细
项目 本年发生数 上年发生数
成本法核算的长期股权投资收益 -- --
权益法核算的长期股权投资收益 -6,325.06 -25,316.71
处置长期股权投资产生的投资收益 -- --
处置交易性金融资产取得的投资收益 -- --
合计 -6,325.06 -25,316.71
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生数 上年发生数 增减变动原因
深圳市荣华机电工程有限公司 -6,325.06 -25,316.71 被投资单位发生经营亏损
合计 -6,325.06 -25,316.71
39、营业外收入
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 396.00 5,889,805.93 396.00
其中：固定资产处置利得 396.00 5,889,805.93 396.00
罚款收入 12,000.00 -- 12,000.00
其他 1,584,248.62 1,352,217.02 1,584,248.62
合计 1,596,644.62 7,242,022.95 1,596,644.62
40、营业外支出
项目 本年发生数 上年发生数 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 133,838.39 110,923.29 133,838.39
其中：固定资产处置损失 133,838.39 110,923.29 133,838.39
对外捐赠支出 93,000.00 79,000.00 93,000.00
罚款支出 15,320.95 10,309.08 15,320.95
赔偿支出 12,229.96 23,752.24 12,229.96
其他 156,143.65 426,649.94 156,143.65
合计 410,532.95 650,634.55 410,532.95
41、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生数 上年发生数
按税法及相关规定计算的当期所得税 89,666,922.93 82,468,037.57
递延所得税调整 12,935,866.05 -6,910,810.40
合计 102,602,788.98 75,557,227.17
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（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 400,660,938.57
按法定/适用税率计算的所得税费用 100,165,234.64
子公司适用不同税率的影响 --
调整以前期间所得税的影响 -187,695.48
非应税收入的影响 --
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,307,651.41
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 --
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 1,317,598.41
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化 --
所得税费用 102,602,788.98
42、其他综合收益
详见附注七、29。
43、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
利息收入 5,044,373.39 5,164,403.64
各项押金、保证金 38,607,800.67 24,079,303.24
按揭保证金 -- 8,001,929.14
代收房产办证费、公证费 6,519,298.92 4,754,076.64
其他 11,944,380.32 8,096,561.47
合计 62,115,853.30 50,096,274.13
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
管理费用支付的现金 20,489,046.66 17,393,479.01
销售费用支付的现金 27,594,595.89 34,759,632.48
各项押金、保证金 40,716,209.41 14,094,488.98
代付房产办证费、公证费 6,161,991.56 4,060,599.71
其他 6,896,561.41 7,633,330.13
合计 101,858,404.93 77,941,530.31
（3）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
用于质押的定期存款 -- 25,000,000.00
保函押金 32,600.00 --
其他 52.01 --
合计 32,652.01 25,000,000.00
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（4）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生数 上年发生数
银行借款监管资金 -- 6,000,000.00
保函押金 2,780,000.00 --
合计 2,780,000.00 6,000,000.00
44、现金流量表补充资料
（1）将净利润调节为经营活动现金流量的信息
项目 本年金额 上年金额
①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 298,058,149.59 228,317,758.13
加：资产减值准备 469,573.31 666,840.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 27,855,133.72 28,321,567.87
无形资产摊销 552,339.96 542,339.96
长期待摊费用摊销 214,192.80 208,276.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
121,754.49 -5,786,489.92
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 11,687.90 7,607.28
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 39,110,007.69 2,949,917.31
投资损失（收益以“－”号填列） 6,325.06 25,316.71
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 12,935,866.05 -6,910,810.40
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -- --
存货的减少（增加以“－”号填列） 180,053,189.23 -461,228,656.63
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -177,878,359.98 46,031,043.85
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -59,347,796.46 361,808,973.10
其他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 322,162,063.36 194,953,683.40
②不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
③现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 670,119,849.03 519,284,372.44
减：现金的年初余额 519,284,372.44 463,713,702.77
加：现金等价物的年末余额 -- --
减：现金等价物的年初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 150,835,476.59 55,570,669.67
118
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（2）现金及现金等价物的构成
项目 年末数 年初数
①现金
其中：库存现金 61,413.08 185,502.41
可随时用于支付的银行存款 670,058,435.95 519,098,870.03
可随时用于支付的其他货币资金 -- --
可用于支付的存放中央银行款项 -- --
存放同业款项 -- --
拆放同业款项 -- --
②现金等价物 -- --
其中：三个月内到期的债券投资 -- --
③年末现金及现金等价物余额 670,119,849.03 519,284,372.44
45、所有权或使用权受限制的资产
资产类别 项目名称 年末数 受限制的原因
用于抵押或质押的资产小计：
存货（完工开发产品） 金叶岛海天阁多层公寓 38,933,768.09 抵押
存货（完工开发产品） 房地产大厦 5-6 层 7,492,175.18 抵押
投资性房地产 深房广场 246,523,284.18 抵押
投资性房地产 海燕大厦 70,875,517.03 抵押
投资性房地产 国商北座二层 59,683,659.88 抵押
固定资产 深房广场 46-48 楼 23,597,554.47 抵押
其他原因造成所有权或使用权
--
受限制的资产小计：
货币资金 其他货币资金 6,000,000.00 详见注释六、1
货币资金 其他货币资金 57,400.00 详见注释六、1
货币资金 其他货币资金 2,780,000.00 详见注释六、1
合计 455,943,358.83
46、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 156,998.36 6.1190 960,672.96
港元 10,240,922.3 0.78887 8,078,756.37
其他应收款
其中：美元 -- -- --
港元 20,184,867.00 0.78887 15,923,236.03
其他应付款
其中：美元 15,465,863.08 6.1190 94,635,616.19
港元 15,918,034.59 0.78887 12,557,259.95
119
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（2）境外经营实体
本公司重要的境外经营实体为美国长城地产有限公司及新峰企业有限公司，美国
长城地产有限公司由于经营活动主要在美国，因此选择美元为记账本位币；新峰企业
有限公司由于为投资公司，其投资实体的主要经营活动均在中国大陆，且以人民币作
为记账本位币，因此选择人民币为记账本位币。
七、合并范围的变更
本公司本年度合并范围未发生变更。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
通过设立或投资等方式取得
深圳海燕大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店服务 68.10 31.90
通过设立或投资等方式取得
深圳市物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 95.00 5.00
通过设立或投资等方式取得
深圳圳通工程有限公司 深圳 深圳 安装维修 73.00 27.00
深圳市华展建设监理有限 通过设立或投资等方式取得
深圳 深圳 监理 75.00 25.00
公司
深圳市深房小汽车出租有 通过设立或投资等方式取得
深圳 深圳 小汽车出租 55.00 45.00
限公司
建设经营停 通过设立或投资等方式取得
深圳深房停车场有限公司 深圳 深圳 70.00 30.00
车场
通过设立或投资等方式取得
深圳市深房投资有限公司 深圳 深圳 投资 90.00 10.00
深圳市深房保税贸易有限 通过设立或投资等方式取得
深圳 深圳 进出品贸易 95.00 5.00
公司
深圳市深房集团龙岗开发 通过设立或投资等方式取得
深圳 深圳 房地产开发 95.00 5.00
有限公司
深圳经济特区房地产（集 通过设立或投资等方式取得
广州 广州 房地产开发 100 --
团）广州房地产有限公司
北京新峰房地产开发经营 通过设立或投资等方式取得
北京 北京 房地产经营 75.00 25.00
有限公司
北京深房物业管理有限责 通过设立或投资等方式取得
北京 北京 物业管理 10.00 90.00
任公司
电梯销售与 通过设立或投资等方式取得
深圳市深物电梯有限公司 深圳 深圳 -- 100.00
维修服务
机械机电设 通过设立或投资等方式取得
深圳市联华企业有限公司 深圳 深圳 95.00 5.00
备安装
通过设立或投资等方式取得
新峰置业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
120
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
通过设立或投资等方式取得
华林有限公司 香港 香港 投资控股 100.00 --
汕头市华林房产开发有限 通过设立或投资等方式取得
汕头 汕头 房地产开发 -- 100.00
公司
汕头市华峰房地产开发有 通过设立或投资等方式取得
汕头 汕头 房地产开发 100.00 --
限公司
通过设立或投资等方式取得
美国长城地产有限公司 美国 美国 房地产开发 70.00 --
通过设立或投资等方式取得
新峰企业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00 --
通过设立或投资等方式取得
新峰投资有限公司 香港 香港 物业投资 -- 55.00
通过设立或投资等方式取得
启禄有限公司 香港 香港 投资、管理 20.00 80.00
通过设立或投资等方式取得
柏伟置业有限公司 香港 香港 物业投资 80.00 --
投资兴办实 通过设立或投资等方式取得
启怡发展有限公司 香港 香港 -- 100.00
业
广州黄埔新邨房地产开发 通过设立或投资等方式取得
广州 广州 房地产开发 -- 100.00
有限公司
新峰房地产开发建筑（武 通过设立或投资等方式取得
武汉 武汉 房地产 -- 100.00
汉）有限公司
汕头经济特区松山房产开 房地产 非同一控制下企业合并取得
汕头 汕头 -- 100.00
发有限公司 开发 的子公司
深圳市深房百货有限公司
深圳 深圳 商贸 95.00 5.00 通过设立或投资等方式取得
*1
深圳市数码港投资有限公
深圳 深圳 咨询 70.00 -- 通过设立或投资等方式取得
司*2
深圳市深房集团宝安开发
深圳 深圳 房地产 95.00 5.00 通过设立或投资等方式取得
有限公司*3
深圳市房地产综合服务公
深圳 深圳 综合 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
司*4
深圳市深房实业发展公司
深圳 深圳 投资 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
*5
深圳市特发房产建筑装修
深圳 深圳 服务类 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
公司*6
澳大利 澳大利
澳洲柏克顿有限公司*7 房地产 60.00 -- 通过设立或投资等方式取得
亚 亚
加拿大长城（温哥华）有限
加拿大 加拿大 房地产 -- 60.00 通过设立或投资等方式取得
公司*7
百立有限公司*7 香港 香港 商贸 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
121
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
主要经 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
深圳市深房建筑装饰材料
深圳 深圳 商业 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
公司*8
深圳中港海燕企业有限公
深圳 深圳 综合 68.00 -- 通过设立或投资等方式取得
司*9
深圳市新东方百货有限公
深圳 深圳 商贸 100.00 -- 通过设立或投资等方式取得
司*10
广东省封开县联峰水泥制 广东封 广东封
制造业 -- 90.00 通过设立或投资等方式取得
造有限公司*11 开 开
*1 深圳市深房百货有限公司
深圳市深房百货有限公司于 2007 年 10 月 29 日召开股东会，决议终止营业、注销，
并组成清算组进行清算，清算组于 2007 年 12 月 7 日发布了清算公告。根据《企业会
计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合
并范围。本公司对深房百货公司投资的帐面价值为零。
*2 深圳市数码港投资有限公司
深圳市数码港投资有限公司于 2008 年 5 月 12 日召开股东会，决议终止营业、注
销，并组成清算组进行清算，清算组于 2008 年 12 月 5 日发布了清算公告。根据《企
业会计准则第 33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表
的合并范围。
*3 深圳市深房集团宝安开发有限公司
深圳市深房集团宝安开发有限公司于 2009 年 9 月 18 日召开股东会，决议终止营
业、注销，并组成清算组进行清算。根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。
*4 深圳市房地产综合服务公司
深圳市房地产综合服务公司经营期限为 1983 年 1 月 26 日至 1999 年 8 月 28 日，
该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业
执照。
*5 深圳市深房实业发展公司
深圳市深房实业发展公司经营期限为 1993 年 10 月 3 日至 1998 年 10 月 3 日，该
公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业执
照。
*6 深圳市特发房产建筑装修公司
深圳市特发房产建筑装修公司经营期限为 1983 年 3 月 7 日至 1995 年 4 月 14 日，
该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，已于 2004 年前被依法吊销营业执照。
*7 澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司、百立有限公司
122
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
该三公司系本公司早年在境外设立的公司，2000 年 12 月 13 日本公司召开董事会，
决定将该三公司进行停业清算。
*8 深圳市深房建筑装饰材料公司
深圳市深房建筑装饰材料公司经营期限为 1984 年 1 月 1 日至 2004 年 7 月 6 日，
该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2002 年 2 月 8 日被依法吊销营业
执照。
*9 深圳中港海燕企业有限公司
深圳中港海燕企业有限公司经营期限为 1984 年 10 月 16 日至 2004 年 10 月 16
日，该公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 1999 年被依法吊销营业执照。
*10 深圳市新东方百货有限公司
深圳市新东方百货有限公司经营期限为 1983 年 6 月 7 日至 1998 年 6 月 7 日，该
公司已停止经营活动多年，因未参加工商年检，于 2001 年 1 月 10 日被依法吊销营业
执照。
*11 广东省封开县联峰水泥制造有限公司
广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已
于 2006 年 1 月 22 日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司，本公司对该公司投资的帐面
价值为零。
除上述*1、*2、*3 外，其他未纳入合并范围的被投资单位因已于多年前停止经营，
且公司实体已不存在，本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第 33 号
——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本
公司对上述公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的帐面价值为零，明细如下：
核算方 增减
被投资单位 投资成本 年初数 年末数
法 变动
深圳市深房实业发展公司 成本法 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 成本法 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 成本法 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26
百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 成本法 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 成本法 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 成本法 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00
深圳市数码港投资有限公司 成本法 14,000,000.00 7,613,507.96 -- 7,613,507.96
深圳市深房集团宝安开发有限公司 成本法 20,000,000.00 20,379,525.68 -- 20,379,525.68
汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 成本法 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64
合计 287,863,499.32 206,636,006.42 -- 206,636,006.42
（续）
123
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
被投资单位 减值准备 本年计提减值准备 本年现金红利 备注
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- --
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- --
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- --
百立有限公司 201,100.00 -- --
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- --
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- --
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- --
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- --
深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- --
深圳市数码港投资有限公司 -- -- --
深圳市深房集团宝安开发有限公司 -- -- --
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- --
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 56,228,381.64 -- --
合计 178,642,972.78 -- --
（2）重要的非全资子公司
少数股东的持股 本年归属于少数股 本年向少数股东分 年末少数股东
子公司名称
比例（%） 东的损益 派的股利 权益余额
美国长城地产有限公司 30.00 35,957.56 -- -21,846,466.12
新峰投资有限公司 45.00 -7,700.40 -- -104,560,254.40
柏伟置业有限公司 20.00 -3,424.06 -- -2,025,685.11
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债
美国长城地产有限
948,985.22 16,915,897.33 17,864,882.55 94,759,937.32 -- 94,759,937.32
公司
新峰投资有限公司 220,030,019.94 24,793,206.35 244,823,226.29 254,671,467.24 -- 254,671,467.24
柏伟置业有限公司 919.27 30,373,713.87 30,374,633.14 32,736,713.60 -- 32,736,713.60
（续）
年初余额
子公司名称 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
负债
美国长城地产有限
829,120.22 16,860,638.28 17,689,758.50 94,450,385.72 -- 94,450,385.72
公司
新峰投资有限公司 220,030,017.98 24,793,206.35 244,823,224.33 254,654,353.29 -- 254,654,353.29
柏伟置业有限公司 916.65 30,373,713.87 30,374,630.52 32,719,590.69 -- 32,719,590.69
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（续）
本年发生额 上年发生额
子公司名称 综合收 经营活动现 综合收益 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
益总额 金流量 总额 金流量
美国长城地
585,537.30 119,858.52 -- 119,858.52 596,204.72 121,238.94 -- 121,238.94
产有限公司
新峰投资有
-- -17,111.99 -- -- -- -4,984.17 -- --
限公司
柏伟置业有
-- -17,120.29 -- -- -- -93,910.81 -- --
限公司
2、在合营企业或联营企业中的权益
（1）不重要的合营企业或联营企业
项 目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
合营企业*1：
投资账面价值合计 29,441,800.59 29,441,800.59
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -- --
—其他综合收益 -- --
—综合收益总额 -- --
联营企业*2：
投资账面价值合计 295,252.56 301,577.62
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -6,325.06 -20,253.36
—其他综合收益 -- --
—综合收益总额 -- --
*1 本公司合营企业均为不重要的合营企业，合营企业情况见注释六、10，其中:
1）广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司经营期限为 1991 年 6 月 5 日至 2021 年 6
月 4 日，该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参
加工商年检，于 2001 年 7 月 6 日被依法吊销营业执照。该公司在停止经营活动后未继
续编制财务报表，截至本年末，本公司对广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司投资
的账面价值已减记为零，根据合作协议，本公司对合营企业不负有承担额外损失的义
务。
125
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
2）封开杏花宾馆
封开杏花宾馆已于 2002 年 2 月 25 日经广东省肇庆市中级人民法院作出的（2002）
肇中法经破字第 2 号民事裁定书宣告破产，并已完成了破产清算工作。截至本年末，
本公司对封开杏花宾馆投资的账面价值已减记为零，根据合作协议，本公司对合营企
业不负有承担额外损失的义务。
3）江门新江房地产有限公司、西安新峰物业商贸有限公司、东益地产有限公司
上述三公司系本公司早年与当地合作方为开发房地产项目而设立的合营企业，因
合作开发项目停滞，合营企业也实际停止经营活动多年。该等公司在停止经营活动后
未继续编制财务报表，本公司已对上述三家合营企业的投资计提了相应的减值准备，
减值准备计提情况详见注释六、10。
*2 本公司联营企业均为不重要的联营企业，联营企业情况见注释六、10，其中：
1）深圳润华汽车贸易公司
深圳润华汽车贸易公司经营期限为 1992 年 2 月 24 日至 1997 年 2 月 24 日，该公
司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年检，
已被依法吊销营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制财务报表。截止本年末，
本公司对深圳润华汽车贸易公司投资的账面价值已减记为零，根据联营协议，本公司
对联营企业不负有承担额外损失的义务。
2）深圳东方新世界百货有限公司
深圳东方新世界百货有限公司经营期限为 1993 年 6 月 7 日至 1998 年 6 月 7 日，
该公司由于经营亏损导致无法持续经营，已实际停止经营活动多年，因未参加工商年
检，于 2001 年 1 月 10 日被依法吊销营业执照，该公司在停止经营活动后未继续编制
财务报表。截止本年末，本公司对深圳东方新世界百货有限公司投资的账面价值已减
记为零，根据联营协议，本公司对联营企业不负有承担额外损失的义务。
（2）合营企业或联营企业发生的超额亏损
上年末累积未确认 本年未确认的损失（或 本年末累积未确认
合营或联营企业名称
的损失 本年分享的净利润） 的损失
深圳市新峰地产顾问有限公司 741,966.91 -40,149.38 701,817.53
九、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
深圳市投资控股有限公司 控股股东 国有企业 广东深圳 范鸣春 投资、房地产开发、担保
（续）
母公司对本企业 母公司对本企业的 本企业最
母公司名称 注册资本 组织机构代码
的持股比例（%）表决权比例（%） 终控制方
深圳市投资控 人民币 109.26
63.55 63.55 国资委 76756642-1
股有限公司 亿元
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、本公司的子公司
详见附注八、1、在子公司中的权益
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司合营和联营企业详见附注八、2、在合营安排或联营企业中的权益。
4、本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制 19219737X
5、关联方交易情况
（1）关联承包情况
公司承包情况表
承包资产 承包 承包 承包收益定 本报告期确认
出包方名称 承包方名称
类型 起始日 终止日 价依据 的承包收益
深圳市建安（集 深圳圳通工程有限
工程施工 2012-6-1 协议议价 1,500,000.00
团）股份有限公司 公司
（2）关联担保情况
担保到期 担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日
日 经履行完毕
本公司 汕头市华林房产开发有限公司 130,000,000.00 2013.4.17 2016.4.16 正在履行
注：本公司为本公司之子公司汕头市华林房产开发有限公司与交通银行股份有限
公司汕头国新支行在 2013 年 4 月 17 日至 2016 年 4 月 16 日期间签订的全部主合同提
供最高额保证担保，本公司担保的最高债权额为人民币 130,000,000.00 元。
（3）关键管理人员报酬
项 目 本年数 上年数
关键管理人员报酬 661.53 万元 561.49 万元
6、关联方应收应付款项
（1）关联方应收款项
年末数 年初数
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,087,214.22 -- 1,084,758.36 --
合计 1,087,214.22 -- 1,084,758.36 --
其他应收款：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
年末数 年初数
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
百立有限公司 18,446,223.54 18,443,271.41 18,428,098.53 18,425,169.56
深圳市深房百货有限公司 237,648.82 189,179.82 237,648.82 189,179.82
深圳市房地产综合服务公司 1,086,487.22 927,136.22 1,086,487.22 927,136.22
深圳市深房建筑装饰材料公司 8,327,180.71 8,327,180.71 8,327,180.71 8,327,180.71
深圳市荣华机电工程有限公司 475,223.46 -- 475,223.46 --
西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 -- 8,419,205.19 --
合计 152,124,940.82 143,019,740.04 152,106,815.81 143,001,638.19
（2）关联方应付款项
项目名称 年末数 年初数
其他应付款：
深圳市特发房产建筑装修公司 598,012.16 598,012.16
深圳市深房实业发展公司 1,534,854.91 1,534,854.91
深圳中港海燕企业有限公司 135,853.52 135,853.52
深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
深圳市新东方百货有限公司 1,394,704.21 1,394,704.21
封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00
深圳市数码港投资有限公司 7,964,749.26 7,964,749.26
深圳市深房集团宝安开发有限公司 20,093,445.07 20,093,445.07
深圳市投资控股有限公司 53,848,819.24 58,848,819.24
合计 88,340,761.01 93,340,761.01
应付利息：
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
合计 16,535,277.94 16,535,277.94
十、或有事项
1、未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
①西安项目诉讼案
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司香
港新峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中香港新峰企业有限公司以现金
出资占股 84%，西安市商贸委直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股 16%，主
营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于 1995 年 11 月 28 日开工，
由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在 1996 年停工。1997 年西
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安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商
贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，
2001 年 12 月 19 日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第 25 号”判决书判决：
1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款 3,662 万元及其利息，
逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利
息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回 15,201,000.00 元，经西安新峰公
司申请，陕西高院于 2011 年 9 月 5 日立案恢复执行，但在本报告期内无实质进展。
截至 2014 年 12 月 31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面价值
12,166,897.84 元（已计提长期投资减值准备 20,673,831.77 元）、债权余额 为
8,419,205.19 元。
②罗浮山项目诉讼案
本公司早年与罗浮山旅游总公司合作经营罗浮山旅游项目，因罗浮山旅游总公司
未履行合同，本公司向法院提起诉讼。经广东省高级人民法院 2007 年 12 月 21 日判决：
1、罗浮山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内向本公司偿还 960 万元；2、罗浮
山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率计付实
际占用 960 万元期间的利息，其中，440 万元从 1986 年 5 月 1 日起计至付清之日止，
410 万元从 1988 年 2 月 1 日起计至付清之日止，110 万元从 1989 年 6 月 15 日起计
至付清之日止，罗浮山旅游总公司已偿还的利息 858 万元从应付利息总额中扣除；3、
罗浮山管委会对罗浮山旅游总公司不能清偿的债务承担三分之一的赔偿责任；4、罗浮
山旅游总公司和罗浮山管委会未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付
迟延履行期间的债务利息；5、罗浮山旅游总公司负担 167,714 元一、二审案件费用在
履行债务时支付给本公司。本案件在本公司胜诉后，因相关执行工作未得到实质性进
展，本公司于 2009 年 5 月向广东省高级人民法院申请督促执行，广东省高级人民法院
于 2009 年 12 月 17 日向惠州市中级人民法院发出〔2009〕粤高院执督字第 67 号督促
执行令，责令惠州市中级人民法院在收到督促执行令后 3 个月内执行结案。2010 年 3
月 17 日，已经完成了对被执行方名下土地的评估工作，2010 年 10 月 13 日，惠州市
中级人民法院裁定罗浮山旅游开发总公司证号为博府国用字〔2003〕第 1322150011
号土地使用权以评估价人民币 5120 万元为底价委托拍卖部门进行公开拍卖。
依据惠州当地有关规定，行政划拨的土地如进行拍卖，须经当地国土部门审批，
且必须在当地的国土部门下设的土地房产交易中心进行拍卖。惠州中院已向博罗县国
土局出具公函，告知其裁定内容，并通知其提供有关协助。博罗县国土局向惠州中院
复函要求对拟拍卖土地进行测绘（此测绘与之前的土地评估非同一手续）、测绘后由
博罗县国土局规划科重新制定该土地的规划要点，并将该要点作为拍卖时的条件。博
罗县国土局测绘大队对在本案中查封的罗浮山旅游广场用地进行了测绘，测绘工作已
完成，宗地图和用地红线图已于 2011 年 6 月提交给惠州中院。国土局提出须以详规作
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为制定规划要点的依据，而详规的编制须依赖本案被执行人之一罗浮山风景名胜区管
理委员会。目前法院因国土部门未制定该土地的规划要点，拍卖未能进行。
截 至 2014 年 12 月 31 日 ， 本公 司账 面对 罗 浮山 旅 游总 公 司的 债权 余 额
9,600,000.00 元，已计提坏账准备 4,800,000.00 元。
2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
① 本公司为关联方提供的债务担保情况详见注释九、5、（2）关联担保情况。
② 本公司为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，截至 2014 年 12 月 31 日，
尚未结清的担保金额及期限列示如下：
项目 期限 未结算金额（万元）
深房传麒山项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 11,641.00
深房传麒山项目 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,072.70
深房尚林花园项目 自发放贷款至办理完预售合同抵押登记 21,271.90
深房尚林花园项目 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 1,421.00
合计 35,406.60
十一、承诺事项
1、重大承诺事项
项目 年末数 年初数
已签约但尚未于财务报表中确认的
-大额发包合同 11,293,531.55 349,491,097.84
合计 11,293,531.55 349,491,097.84
2、前期承诺履行情况
本期支付上期已签约但尚未于财务报表中确认的大额发包合同价款为
306,911,900.32 元。
十二、资产负债表日后事项
本公司董事会于 2015 年 3 月 27 日表决通过了关于本公司 2014 年度利润分配预
案，本公司以 2014 年度净利润弥补以前年度亏损，不进行利润分配，也不进行资本公
积金转增股本。该预案尚需提交本公司股东大会审议表决。
十三、其他重要事项
截 至 2014 年 12 月 31 日 ， 本 公 司 无 需 要 披 露 的 其 他 重 要 事 项 。
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十四、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --
备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
46,372,269.26 100.00 6,968,694.02 15.03
准备的应收账款
合计 46,372,269.26 100.00 6,968,694.02 15.03
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
-- -- -- --
备的应收账款
单项金额不重大但单项计提坏账
11,327,983.25 100.00 6,968,694.02 61.52
准备的应收账款
合计 11,327,983.25 100.00 6,968,694.02 61.52
（2）应收账款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 35,580,792.53 76.72 -- --
1至2年 -- -- 766,274.00 6.76
2至3年 253,116.00 0.55 -- --
3 年以上 10,538,360.73 22.73 10,561,709.25 93.24
合计 46,372,269.26 100.00 11,327,983.25 100.00
（3）坏账准备的计提情况
年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
待收取的房款 42,791,896.78 6,968,694.02 16.29 对账龄较长，可回收性较小的应收账款，
应收租金 3,580,372.48 -- -- 根据每项可收回性单独计提坏账准备。
合计 46,372,269.26 6,968,694.02 15.03
（4）本公司本期无本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较
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大，但在本年又全额收回或转回的应收账款。
（5）本公司本报告期无实际核销的大额应收账款情况。
（6）本报告期应收账款中无应收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单
位情况。
（7）应收账款金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额的比例（%）
法人一 关联方 3,577,256.48 1 年以内 7.71
自然人一 非关联方 2,830,000.00 1 年以内 6.10
自然人二 联营公司 2,420,000.00 1 年以内 5.22
自然人三 非关联方 2,290,000.00 1 年以内 4.94
法人二 非关联方 2,039,200.00 1 年以内 4.40
合计 13,156,456.48 28.37
（8）应收关联方账款情况
单位名称 与本公司关系 金额 占应收账款总额的比例（%）
深圳市新峰地产顾问有限公司 联营公司 1,087,214.22 2.34
深圳海燕大酒店有限公司 关联方 3,577,256.48 7.71
合计 4,664,470.70 10.05
（9）本公司本报告期无终止确认的应收账款情况。
（10）本公司本报告期无以应收账款为标的进行资产证券化的情况。
2、其他应收款
（1）其他应收款按种类列示
年末数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
1,463,080,604.66 98.32 799,518,692.30 54.65
备的其他应收款
单项金额不重大但单项计提坏账
25,011,319.74 1.68 12,628,565.94 50.49
准备的其他应收款
合计 1,488,091,924.40 100.00 812,147,258.24 54.58
（续）
年初数
种类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
1,474,220,614.49 98.22 818,545,417.98 55.52
的其他应收款
单项金额不重大但单项计提坏账准
26,760,143.14 1.78 12,628,565.94 47.19
备的其他应收款
合计 1,500,980,757.63 100.00 831,173,983.92 55.38
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（2）其他应收款按账龄列示
年末数 年初数
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 86,119,834.17 5.79 332,019,493.89 22.12
1至2年 322,059,351.67 21.64 75,700,471.51 5.04
2至3年 67,471,437.25 4.53 36,006,151.76 2.40
3 年以上 1,012,441,301.31 68.04 1,057,254,640.47 70.44
合计 1,488,091,924.40 100.00 1,500,980,757.63 100.00
（3）坏账准备的计提情况
①单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款坏账准备计提情况
其他应收款内容 账面金额 坏账准备 计提比例（%） 理由
纳入合并范围
1,316,556,723.71 658,127,505.34 49.99
子公司往来款 对账龄较长，可回收性较
未纳入合并范围 小的款项，根据每项可收
120,994,319.55 120,994,319.55 100.00
子公司往来款 回性单独计提坏账准备。
其他往来款 25,529,561.40 20,396,867.41 79.90
合计 1,463,080,604.66 799,518,692.30 54.65
②年末单项金额不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
纳入合并范围
9,020,576.23 -- --
子公司往来款 对账龄较长，可回收性较
未纳入合并范围 小的款项，根据每项可收
1,324,136.04 1,116,316.04 84.31
子公司往来款 回性单独计提坏账准备。
其他往来款 14,666,607.47 11,512,249.90 78.49
合计 25,011,319.74 12,628,565.94 50.49
（4）本年收回或转回的坏账准备情况
单位名称 转回金额 收回方式
新峰置业有限公司 32,019,196.10
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 19,026,725.68
合 计 51,045,921.78
因本年度下属子公司深圳市深房集团龙岗开发有限公司及新峰置业有限公司实现
盈利，原确认减值的债权价值已恢复，减值因素消失，本年度公司转回原计提上述公
司的坏账准备合计 51,045,921.78 元。
（5）本报告期无实际核销的大额其他应收款情况。
（6）本报告期无其他应收款中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位
情况。
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（7）其他应收款金额前五名单位情况
与本公 占其他应收款总
单位名称 金额 年限
司关系 额的比例（%）
918,538.43 1 年以内
500,000.00 1-2 年
新峰企业有限公司 子公司 35.35
3,416,239.85 2-3 年
521,178,572.76 3 年以上
23,292,246.48 1 年以内
汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司 19.04
260,000,000.00 1-2 年
1,550,181.82 1 年以内
60,000,000.00 1-2 年
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 17.82
51,518,370.00 2-3 年
152,158,634.72 3 年以上
美国长城地产有限公司 子公司 101,379,954.81 3 年以上 6.81
加拿大长城（温哥华）有限公司 子公司 89,035,748.07 3 年以上 5.98
合计 1,264,948,486.94 85.00
（8）应收关联方账款情况
占其他应收款总额比例(%)
单位名称 与本公司关系 金额
（%）
新峰企业有限公司 子公司 526,013,351.04 35.35
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 265,227,186.54 17.82
美国长城地产有限公司 子公司 101,379,954.81 6.81
加拿大长城（温哥华）有限公司 子公司 89,035,748.07 5.98
深圳市深房保税贸易有限公司 子公司 32,392,459.91 2.18
深圳市联华企业有限公司 子公司 16,170,762.46 1.09
澳洲柏克顿有限公司 子公司 12,559,290.58 0.84
百立有限公司 子公司 11,072,100.19 0.74
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合营企业 10,465,168.81 0.70
深圳市深房建筑装饰材料公司 子公司 8,327,180.71 0.56
深圳市深房投资有限公司 子公司 5,897,431.45 0.40
深圳润华汽车贸易公司 联营企业 3,072,764.42 0.21
深圳市房地产综合服务公司 子公司 1,086,487.22 0.07
深圳市荣华机电工程有限公司 联营企业 475,223.46 0.03
深圳市深房百货有限公司 子公司 237,648.82 0.02
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
占其他应收款总额比例(%)
单位名称 与本公司关系 金额
（%）
深圳圳通工程有限公司 子公司 4,196,603.99 0.28
汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司 283,292,246.48 19.04
汕头市华林房产开发有限公司 子公司 1,508,246.55 0.10
汕头市松山房产开发有限公司 子公司 3,315,725.69 0.22
新峰置业有限公司 子公司 86,163,331.02 5.79
合计 1,461,888,912.22 98.24
（9）本报告期无终止确认的其他应收款情况。
（10）本报告期无以其他应收款为标的进行资产证券化的情况。
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公
437,984,380.71 121,914,591.14 316,069,789.57 437,984,380.71 121,914,591.14 316,069,789.57
司投资
对联
营、合
22,242,304.23 21,947,051.67 295,252.56 22,248,629.29 21,947,051.67 301,577.62
营企业
投资
合计 460,226,684.94 143,861,642.81 316,365,042.13 460,233,010.00 143,861,642.81 316,371,367.19
（2）对子公司投资
本年 本年 本年计提 减值准备年末
被投资单位 年初数 年末数
增加 减少 减值准备 余额
深圳市物业管理有限公司 12,821,791.52 -- -- 12,821,791.52 -- --
深圳海燕大酒店有限公司 20,605,047.50 -- -- 20,605,047.50 -- --
深圳市深房投资有限公司 9,000,000.00 -- -- 9,000,000.00 -- --
新峰企业有限公司 556,500.00 -- -- 556,500.00 -- --
新峰置业有限公司 22,717,697.73 -- -- 22,717,697.73 -- --
深圳经济特区房地产（集团）广州
20,000,000.00 -- -- 20,000,000.00 -- --
房地产有限公司
深圳圳通工程有限公司 11,332,321.45 -- -- 11,332,321.45 -- --
美国长城地产有限公司 1,435,802.00 -- -- 1,435,802.00 -- --
深圳市深房保税贸易有限公司 4,750,000.00 -- -- 4,750,000.00 -- --
深圳市华展建设监理有限公司 6,000,000.00 -- -- 6,000,000.00 -- --
深圳市深房小汽车出租有限公司 6,495,225.00 -- -- 6,495,225.00 -- --
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
本年 本年 本年计提 减值准备年末
被投资单位 年初数 年末数
增加 减少 减值准备 余额
启禄有限公司 212,280.00 -- -- 212,280.00 -- --
北京深房物业管理有限责任公司 500,000.00 -- -- 500,000.00 -- --
深圳市联华企业有限公司 13,458,217.05 -- -- 13,458,217.05 -- --
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 30,850,000.00 -- -- 30,850,000.00 -- --
北京新峰房地产开发经营有限公司 64,183,888.90 -- -- 64,183,888.90 -- --
深圳深房停车场有限公司 29,750,000.00 -- -- 29,750,000.00 -- --
汕头市华峰房地产开发有限公司 30,000,000.00 -- -- 30,000,000.00 -- --
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00 -- 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00 -- 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26 -- 5,958,305.26
百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 -- 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63 -- 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00 -- 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00 -- 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 -- 9,500,000.00
深圳市数码港投资有限公司 12,401,018.42 -- -- 12,401,018.42 -- --
深圳市深房集团宝安开发有限公司 19,000,000.00 -- -- 19,000,000.00 -- --
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 -- 58,547,652.25
合计 437,984,380.71 -- -- 437,984,380.71 -- 121,914,591.14
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权益
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整 变动
一、合营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有
9,969,206.09
限公司 -- -- -- -- --
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- -- --
小计 19,424,671.47 -- -- -- -- --
二、联营企业
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- -- --
深圳市荣华机电工程有限公司 1,378,532.26 -- -- -6,325.06 -- --
小计 2,823,957.82 -- -- -6,325.06 -- --
合计 22,248,629.29 -- -- -6,325.06 -- --
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（续）
本年增减变动
减值准备年
被投资单位 宣告发放现金 年末余额
计提减值准备 其他 末余额
股利或利润
一、合营企业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有
-- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
限公司
封开杏花宾馆 -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 -- -- -- 19,424,671.47 19,424,671.47
二、联营企业
深圳润华汽车贸易公司 -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
深圳市荣华机电工程有限公司 -- -- -- 1,372,207.20 1,076,954.64
小计 -- -- -- 2,817,632.76 2,522,380.2
合计 -- -- -- 22,242,304.23 21,947,051.67
4、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 本年发生额 上年发生额
主营业务收入 634,382,232.73 1,333,553,618.35
其他业务收入 246,100.00 649,887.14
营业收入合计 634,628,332.73 1,334,203,505.49
主营业务成本 369,071,677.90 898,116,935.10
其他业务成本 -- --
营业成本合计 369,071,677.90 898,116,935.10
（2）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 569,913,978.06 346,555,648.74 1,273,471,953.82 875,844,405.12
租赁 64,468,254.67 22,516,029.16 60,081,664.53 22,272,529.98
合计 634,382,232.73 369,071,677.90 1,333,553,618.35 898,116,935.10
（3）主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
深圳 634,382,232.73 369,071,677.90 1,333,553,618.35 898,116,935.10
合计 634,382,232.73 369,071,677.90 1,333,553,618.35 898,116,935.10
137
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
（4）公司前五名客户的营业收入情况
本年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）
法人一 40,784,800.00 6.43
自然人一 7,296,706.00 1.15
自然人二 6,403,792.00 1.01
自然人三 6,210,119.00 0.98
自然人四 6,179,028.00 0.97
合计 66,874,445.00 10.54
（续）
上年发生数
客户名称
主营业务收入 占公司全部营业收入的比例（%）
自然人一 7,003,851.00 0.52
自然人二 6,607,234.00 0.50
自然人三 6,580,394.00 0.49
自然人四 6,256,239.00 0.47
自然人五 6,220,517.00 0.47
合计 32,668,235.00 2.45
5、投资收益
（1）投资收益项目明细
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额
长期股权投资收益 270,602,716.90 -25,316.71
其中：被投资单位分回股利收益 270,609,041.96 --
权益法核算的长期股权投资收益 -6,325.06 -25,316.71
合计 270,602,716.90 -25,316.71
（2）被投资单位分回股利收益
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额 增减变动原因
新峰置业有限公司 270,609,041.96 --
合计 270,609,041.96 --
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本年发生额 上年发生额 增减变动原因
深圳市荣华机电工程有限公司 -6,325.06 -25,316.71
合计 -6,325.06 -25,316.71
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6、现金流量表补充资料
项目 本年数 上年数
（1）将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 438,199,162.69 206,173,384.86
加：资产减值准备 -51,045,921.78 666,840.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 21,333,217.10 21,290,498.10
无形资产摊销 374,799.96 301,199.96
长期待摊费用摊销 56,530.20 56,530.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
-- --
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 11,687.90 7,607.28
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- --
财务费用（收益以“－”号填列） 20,154,884.77 1,344,930.45
投资损失（收益以“－”号填列） -270,602,716.90 25,316.71
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 2,379,866.32 -3,223,822.08
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -- --
存货的减少（增加以“－”号填列） 340,784,597.95 67,118,991.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -21,222,262.78 -257,412,103.70
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -291,087,853.26 360,615,187.99
其他 --
经营活动产生的现金流量净额 189,335,992.17 396,964,561.10
（2）不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
（3）现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 326,170,340.34 356,953,152.47
减：现金的年初余额 356,953,152.47 190,825,250.83
加：现金等价物的年末余额 -- --
减：现金等价物的年初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -30,782,812.13 166,127,901.64
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
十五、补充资料
1、非经常性损益明细表
项目 本年数 上年数
非流动性资产处置损益 -133,442.39 5,778,882.64
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 -- --
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国
-- --
家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -- --
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-- --
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -- --
委托他人投资或管理资产的损益 -- --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -- --
债务重组损益 -- --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -- --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -- --
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -- --
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -- --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 -- --
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -- --
对外委托贷款取得的损益 -- --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
-- --
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
-- --
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -- --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,319,554.06 812,505.76
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- --
小计 1,186,111.67 6,591,388.40
所得税影响额 -319,678.92 -1,167,211.12
少数股东权益影响额（税后） -- --
合计 866,432.75 5,424,177.28
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
140
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第1号——非经常性损益》（证监会公告〔2008〕43号）的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
每股收益（元/股）
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 14.81% 0.2946 0.2946
扣除非经常损益后归属于普通股
14.77% 0.2937 0.2937
股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
同时按照国际财务报告准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产
差异情况
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
项目
本年数 上年数 年末数 年初数
根据中国会计准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
按国际财务报告准则 298,033,316.49 228,268,271.23 2,161,537,401.78 1,863,347,135.33
4、本公司合并财务报表主要项目的异常情况及原因的说明
（1）资产负债表项目
应收票据 2014 年 12 月 31 日年末数为 119,846,192.64 元，比年初数增加了
100.00%，其主要原因是客户改变结算方式所致。
应收账款 2014 年 12 月 31 日年末数为 84,388,842.43 元，比年初数增加了
498.41%，其主要原因是本期应收按揭房款增加所致。
预付款项 2014 年 12 月 31 日年末数为 17,821,748.23 元，比年初数增加了 46.00%，
其主要原因是本期预付的材料款未满足结转条件至存货所致。
其他流动资产 2014 年 12 月 31 日年末数为 12,436,024.40 元，比年初数增加了
260.35%，其主要原因是本期预缴土地增值税所致。
递延所得税资产 2014 年 12 月 31 日年末数为 13,856,593.97 元，比年初数减少了
48.28%，其主要原因是结转以前期间确认的房地产企业预收房款预计利润对应的递延
所得税资产及存货跌价准备转销对应的递延所得税资产所致。
短期借款 2014 年 12 月 31 日年末数为 149,846,192.64 元，比年初数增加了
551.51%，其主要原因是本期增加融资所致。
应付账款 2014 年 12 月 31 日年末数为 541,538,762.36 元，比年初数增加了
39.09%，其主要原因是本期增加尚未结算的工程款所致。
预收账款 2014 年 12 月 31 日年末数为 144,315,921.34 元，比年初数减少了
53.89%，其主要原因是本期预收房款结转收入所致。
应交税费 2014 年 12 月 31 日年末数为 96,394,993.67 元，比年初数减少了 34.87%，
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2014 年年度报告全文
其主要原因是本期缴纳税费增加所致。
一年内到期的非流动负债 2014 年 12 月 31 日年末数为 453,207,700.00 元，比年
初数增加了 36.72%，其主要原因是本期长期借款一年内到期金额增加所致。
长期借款 2014 年 12 月 31 日年末数为 478,985,579.95 元，比年初数减少了
41.17%，其主要原因是本期偿还借款所致。
（2）利润表、现金流量表项目
财务费用 2014 年度发生数为 33,816,128.14 元，比上年数增加 2257.73%，其主
要原因是本期主要房地产项目已竣工验收停止利息资本化所致。
营业外收入 2014 年度发生数为 1,596,644.62 元，比上年数减少 77.95%，其主要
原因是本期无大额固定资产处置事项所致。
所得税费用 2014 年度发生数为 102,602,788.98 元，比上年数增加 35.79%，其主
要原因是本期利润总额增加导致的当期所得税费用增加。
经营活动现金流入额 2014 年度发生数为 1,867,088,183.88 元，比上年数减少了
10.35%，其主要原因是本期销售商品提供劳务中收到的售房及工程款有所减少所致。
经营活动现金流出额 2014 年度发生数为 1,544,926,120.52 元，比上年数减少了
18.16%，其主要原因是本期购买商品接受劳务中支付的工程款减少所致。
经营活动产生的现金流量净额 2014 年度发生数为 322,162,063.36 元，比上年数
增加了 65.25%，其主要原因是本期购买商品接受劳务支付的现金减少所致。
投资活动现金流入 2014 年度发生数为 24,690.00 元，比上年数减少了 99.68%，
其主要原因是本期无收回投资且未发生大额固定资产处置所致。
投资活动现金流出 2014 年度发生数为 3,016,118.70 元，比上年数减少了 50.39%，
其主要原因是本期购建固定资产、无形资产和其他长期资产减少所致。
投资活动产生的现金流量净额 2014 年度发生数为-2,991,428.70，比上年数减少了
284.08%，其主要原因是本期处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金及本
期购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金同比减少所致。
筹资活动现金流入 2014 年度发生数为 362,013,496.47 元，比上年数减 少 了
23.14%，其主要原因是本期银行借款减少所致。
筹资活动现金流出 2014 年度发生数为 530,373,267.61 元，比上年数减少了
13.30%，其主要系本期偿还的银行借款减少所致。
现金及现金等价物的净增加额 2014 年度发生数为 150,835,476.59 元，比上年数
增加了 171.43%，其主要原因是本期经营活动产生的现金流量净额增加所致。
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第十三节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报
表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内在《中国证券报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文件正本及
公告的原稿。
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