深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2020 年半年度报告
2020-065
2020 年 08 月
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人唐小平及会计机构负责人(会计主
管人员)乔彦军声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相
关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质
承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，请查阅“第四节、经营情况讨
论与分析之“十、公司面临的风险和应对措施”。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................................. 8
第四节 经营情况讨论与分析 ..................................................................................... 9
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 28
第八节 可转换公司债券相关情况 ........................................................................... 29
第九节 董事、监事、高级管理人员情况............................................................... 30
第十节 公司债相关情况 ........................................................................................... 31
第十一节 财务报告 ................................................................................................... 32
第十二节 备查文件目录 ......................................................................................... 159
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称（如有） 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 刘征宇
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐小平 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4638 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 tangxiaoping0086@126.com spg@163.net
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2019 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2019 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 596,258,495.40 1,251,337,802.57 -52.35%
归属于上市公司股东的净利润（元） 97,274,985.72 333,155,843.41 -70.80%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
85,184,270.99 322,865,954.53 -73.62%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -212,242,798.59 685,675,245.10 -130.95%
基本每股收益（元/股） 0.0962 0.3293 -70.79%
稀释每股收益（元/股） 0.0962 0.3293 -70.79%
加权平均净资产收益率 2.68% 9.81% -7.13%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 4,485,810,299.86 4,909,669,536.09 -8.63%
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99 -1.89%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 97,274,985.72 333,155,843.41 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 97,274,985.72 333,155,843.41 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
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六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -19,011.53
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
2,792,616.39 疫情期间政府补贴
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 15,217,058.60 银行结构性存款理财收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,369,710.49
抗疫捐款支出 -500,000.00
减：所得税影响额 4,030,238.24
合计 12,090,714.73 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司专注于住宅地产开发，目前项目主要集中在深圳和汕头两地。深圳地区的传麒东湖
名苑项目2019年12月完成竣工备案并开始办理入伙交付，累计销售率约60%；翠林苑项目住
宅已全部售磬，商铺正在择机销售。汕头地区的天悦湾项目一期累计销售约60%，二期工程
已全部封顶。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 无重大变化。
固定资产 无重大变化。
无形资产 无重大变化。
在建工程 无重大变化。
应付账款 期末数比期初数减少 79,913,337.00 元，减幅 32.72%，主要是工程款结算所致。
预收账款 期末数比期初数减少 151,366,151.23 元，减幅 94.91%，主要是重分类至合同负债所致。
应交税费 期末数比期初数减少 378,466,874.92 元，减幅 64.62%，主要是缴纳土地增值税所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具有40多年房地产开发历史，主
业开发经验丰富。近年来，经过深房传麒山、传麒尚林、传麒景苑、传麒东湖名苑以及汕头
地区项目的锻造和洗礼，公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素
质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、
建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核
心竞争力持续提升。截至本报告期末，公司已连续八年被广东省企业联合会、广东省企业家
协会评为“广东省最佳诚信企业”，连续两年获得深圳市房地产业协会“深圳市房地产开发行业
品牌价值企业”荣誉称号。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
报告期内，公司实现营业收入5.96亿元，同比减少52.35%；实现利润总额1.41亿元，同比
减少68.40%；实现归属于上市公司股东的净利润0.97亿元，同比减少70.80%。截至报告期末，
公司总资产44.86亿元，较期初下降8.63%；负债总额10.30亿元，较期初下降25.63%；资产负
债率22.96%，较期初下降5.25个百分点。
2020年初，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧条以来最严
重的衰退。中央持续加强常态化疫情防控，全面推进复工复产，一季度国内消费、投资明显
下降，经济下行压力进一步加剧；二季度伴随市场需求逐渐释放和经济日益复苏，房地产市
场运行呈现回暖态势。政策方面，国家坚持“房住不炒”的定位，落实“因城施策”，城市区域
之间分化态势明显。
面对复杂严峻的宏观经济形势和激烈的市场竞争，公司经营班子勇挑重担、精准施策，
统筹兼顾疫情防控和经营发展，抓紧抓实抓细各项工作，竭力克服疫情冲击导致的不利影响，
企业主业开发、经营管理、资产重组、党建工作、疫情防控、安全生产等各项工作有序推进。
（一）主业开发亮点纷呈
1.房产销售达到预期。为弱化疫情给房产营销带来的负面影响，公司通过线上、线下宣
导并重模式，多渠道宣传拓客。报告期公司超额完成新增合约销售预定计划，为全年目标的
达成打下了坚实基础。
2.项目建设稳步推进。截至报告期末，深圳地区的传麒东湖名苑项目小区园林绿化已完
成整改和移交，小区门岗建安工程也已完成；汕头地区的天悦湾项目二期主体已完成封顶，
山体公园景观绿化也已完工。
（二）运营管理稳中有进
1.财务管理规范有效。在确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；加强与
合作银行沟通，有效回笼房产销售资金。5月上旬顺利实施了2019年度现金分红；报告期内通
过银行结构性存款、协议存款等方式实现理财收益2千余万元。
2.物业租赁承压前行。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，退租、缩减租赁面积状
况频发，公司以客户需求为中心，尽全力“维老拓新”，力争保存量、提增量、挖潜量。
3.历史遗留问题获重大突破。报告期公司加快推进拖欠租金、管理费系列案件诉讼追收
工作，并赢得可供执行的胜诉生效裁决。
4.成本控制卓有实效。公司在生产经营中紧紧围绕全成本、全过程、穿透式管理理念，
持续强化项目成本管控，取得较好效果。
（三）资产重组持续推进
报告期内，公司股票因重大资产重组仍处于停牌状态，公司持续积极做好重组尽调、补
充审计、补充评估和重组相关材料数据更新等基础工作；严格按照监管规则要求披露进展情
况公告并办理股票停复牌；持续保持与重组相关各方的联系，努力加强与监管部门的密切沟
通；耐心细致接听投资者来电，认真及时回复互动易平台上的投资者提问，得到了投资者的
理解与支持。
（四）党建工作求真务实
公司坚持党建工作与业务工作同研究、同部署、同推进，充分发挥党委把方向、管大局、
保落实的领导作用；高度重视党的政治理论学习与教育，确保党委理论中心组学习常态化、
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制度化，各党（总）支部严格贯彻落实“三会一课”制度和实施党员教育“五个一”工程，推动
习近平新时代中国特色社会主义思想进企业一线，夯实主题教育成果；不断完善党风廉政建
设责任体系，制定党风廉政建设和反腐败工作重点任务清单，压实“两个责任”，持续推动全
面从严治党落到实处。
（五）疫情防控成效显著
报告期内，集团系统1,900余名员工、所属物业公司运营管理的30余个小区以及深房广场
数千名办公人员未出现群体性感染事件。同时，公司积极履行社会责任，展现国企担当，报
告期共减免出租物业租金千余万元，捐赠驰援湖北疫情防控专项资金50万元。
（六）安全生产平稳有序
坚持将安全理念贯穿生产全过程，全面落实安全生产主体责任，强化安全工作责任担当；
狠抓安全隐患排查治理，坚持对安全隐患零容忍，筑牢安全生产防线；多举措开展员工安全
知识宣传培训，切实增强全员安全意识；坚持常态化组织应急演练，全面提升应急管理能力。
报告期，公司项目建设、所属各企业的生产形势平稳有序，未发生重大安全责任事故。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
当前，我国正逐步摆脱疫情带来的负面影响，经济运行呈恢复性增长态势，但未来形势
仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大。公司将积极适应宏观经济发展趋势，坚持稳中求进、
持续发展的理念，继续围绕建设有竞争实力的专业地产企业这个中心目标，加快现有土地和
项目的开发建设，审慎寻找新的投资机会，在复杂多变的外部形势和激烈的市场竞争中探寻
高质量发展道路。
新增土地储备项目
宗地或项目 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
所在位置 权益比例
名称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
汕头新峰大厦 0.59 2.67 2.67
总计 0.59 2.67 2.67
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
本期竣 累计竣
城市/ 项目名 所在 项目业 开发 完工进 土地面 容建筑 投资金 资总金
权益比例 开工时间 工面积 工面积
区域 称 位置 态 进度 度 积（㎡） 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
2019 年
传麒东 罗湖 2016 年 02
深圳 12 月 18 100.00% 100% 100.00% 5,890 45,256 45,256 45,256 51,000 41,602
湖名苑 区 月 01 日
日竣工
天悦湾 潮阳 主体结 2018 年 10
汕头 100.00% 80% 80.00% 31,168 153,470 0 0 65,485 40,241
二期 区 构施工 月 01 日
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
计容建 累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 可售面 售（销 售（销 售（销
筑面积 算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
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传麒东
深圳 罗湖区 现楼 100.00% 45,256 32,857 18,575 10,885 71,529 8,220 3,450 21,160
湖名苑
深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 60,111 56,137 51,507 813 2,843 48,427 7,302 9,147
天悦湾
汕头 潮阳区 现楼 100.00% 153,470 151,594 82,268 13,070 7,179 66,668 13,715 7,558
一期
主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡）累计已出租面积（㎡） 平均出租率
房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.88 100.00%
国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4,819.71 100.00%
海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00%
深房广场 深圳 写字楼 100.00% 59,462.52 37633.20 63.29%
深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 21,449.72 10327.14 48.00%
文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00%
土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
累计一 本期一
预计总 累计投 规划平 累计平 本期平 累计结 本期结 款项回
累计销 本期销 级土地 级土地
项目名 所在位 权益比 投资金 资金额 整土地 整土地 整土地 算土地 算土地 收情况
售面积 售面积 开发收 开发收
称 置 例 额（万 （万 面积 面积 面积 面积 面积 （万
（㎡） （㎡） 入（万 入（万
元） 元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 元）
元） 元）
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
发展战略和未来一年经营计划
围绕2020年度工作目标，下半年公司将以“抓经营、推重组、保安全、强党建”为主线，
全力以赴抓好以下四个方面的工作。
（一）聚焦经营，努力实现公司经营稳定
重点抓好项目营销，确保年度销售任务实现；全力确保开发项目建设质量进度，打造精
品工程；密切关注土地市场信息，力争年内实现公司新增土地或项目突破；物业租赁要想方
设法，努力实现全年出租目标；所属企业要稳步推进复产复工，努力完成年度任务指标。
（二）科学统筹，确保重点工作有序推进
密切关注资本市场和监管政策的动向，加强与监管机构的沟通，及时履行信息披露义务
和做好投资者关系管理工作，与重大资产重组项目各方共同合规推进重组进程；持续优化人
力资源配置，加强员工队伍建设，完善人才队伍年龄结构和知识结构，保证团队战斗力不滑
坡、执行力不掉队；做好“十四五”战略规划的编制工作，为开启公司下一个五年奋斗目标新
征程擘画蓝图；切实保障日常经营管理工作的可持续性和稳定性，持续提升管理水平。
（三）常抓不懈，落实疫情防控安全生产
始终保持高度警惕，以高标准、严要求落实疫情防控工作，确保疫情防控精准有力，全
力打好疫情阻击战。牢固树立安全生产理念，持续健全安全生产管理体系，推进安全生产标
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准化和“双重”预防机制建设，压紧压实安全生产责任，加大安全隐患排查力度和增强重点领
域安全治理,确保安全生产无事故，为实现全年经营目标创造良好条件。
（四）党建引领，抓好党建党风廉政建设
继续深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，深入贯彻党的十九大和十九届
二中、三中、四中全会精神，严肃政治纪律政治规矩，强化监督执纪问责，推动全面从严治
党向基层延伸。全面落实上级党委决策部署，发挥国有企业党委把方向、管大局、保落实的
领导作用，将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
项目 期 限 金 额（万元） 备注
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 10,273.65
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 8,116.93
天悦湾一期 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 18,994.00
合 计 37,384.58
截至2020年06月30日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计37,384.58万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
二、主营业务分析
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 596,258,495.40 1,251,337,802.57 -52.35% 主要为房地产项目销售结转同比减少。
营业成本 343,908,087.46 437,127,976.25 -21.33%
销售费用 8,536,448.38 18,474,060.33 -53.79% 主要为受疫情影响一季度销售活动暂停。
管理费用 40,253,977.26 30,812,771.33 30.64%
财务费用 -5,747,585.98 -6,626,259.12 13.26%
所得税费用 43,599,689.97 112,729,793.86 -61.32% 主要为利润下降引致所得税相应减少。
经营活动产生的现金流量净额 -212,242,798.59 685,675,245.10 -130.95% 主要为销售商品提供劳务收到的现金减少。
主要为银行结构性存款 5 月到期收回本金
投资活动产生的现金流量净额 1,020,263,040.32 -388,696,596.57 362.48%
与收益所致。
筹资活动产生的现金流量净额 -166,923,900.00 -204,332,000.00 18.31% 主要为公司实施 2019 年度现金分红。
现金及现金等价物净增加额 641,032,673.52 91,958,457.22 597.09%
投资收益 15,217,058.60 14,288,098.55 6.50% 主要为银行结构性存款理财收益。
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
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营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 596,258,495.40 100% 1,251,337,802.57 100% -52.35%
分行业
房地产 382,458,149.70 64.14% 983,278,946.94 78.58% -61.10%
工程施工 124,548,909.59 20.89% 149,651,610.68 11.96% -16.77%
租赁 21,780,551.36 3.65% 32,096,693.65 2.56% -32.14%
物业管理 63,715,063.94 10.69% 77,686,206.46 6.21% -17.98%
其他 3,755,820.81 0.63% 8,624,344.84 0.69% -56.45%
分产品
住宅 381,862,911.60 64.04% 182,142,033.38 14.56% 109.65%
公寓 0.00 0.00% 795,797,573.30 63.60% -100.00%
商铺及车位 595,238.10 0.10% 6,456,714.32 0.52% -90.78%
其他 213,800,345.70 35.86% 266,941,481.57 21.33% -19.91%
分地区
广东省 546,573,961.29 91.67% 1,142,030,927.15 91.26% -52.14%
其他 49,542,269.40 8.31% 108,983,973.87 8.71% -54.54%
境外 142,264.71 0.02% 322,901.55 0.03% -55.94%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 382,458,149.70 138,000,861.61 63.92% -61.10% -31.22% -15.68%
工程施工 124,548,909.59 122,182,750.01 1.90% -16.77% -15.20% -1.82%
租赁 21,780,551.36 17,080,923.54 21.58% -32.14% 25.23% -35.93%
物业管理 63,715,063.94 61,918,257.30 2.82% -17.98% -12.88% -5.69%
其他 3,755,820.81 7,648,018.09 -103.63% -56.45% -0.52% -114.49%
分产品
住宅 381,862,911.60 137,763,181.19 63.92% 109.65% 63.49% 10.19%
商铺及车位 595,238.10 237,680.42 60.07% -90.78% -90.76% 60.07%
其他 213,800,345.70 205,907,225.85 3.69% -19.91% -13.34% -7.30%
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
分地区
广东省 546,573,961.29 294,947,142.62 46.04% -52.14% -11.27% -24.86%
其他 49,542,269.40 48,960,944.84 1.17% -54.54% -53.25% -2.74%
境外 142,264.71 100.00% -55.94% 0.00%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
受新冠肺炎疫情影响，房产销售、租赁收入、酒店等业务均同比下降。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
占总资产 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 产比例
货币资金 2,148,222,433.87 47.89% 1,240,480,893.15 24.47% 23.42% 银行结构性存款到期所致。
应收账款 49,341,432.90 1.10% 39,421,868.07 0.78% 0.32%
存货 1,435,950,855.23 32.01% 1,602,436,237.11 31.61% 0.40%
投资性房地产 619,021,572.74 13.80% 611,746,542.66 12.07% 1.73%
长期股权投资 469,838.65 0.01% 12,561,107.24 0.25% -0.24%
固定资产 29,086,917.96 0.65% 31,903,409.26 0.63% 0.02%
短期借款 45,904,965.19 1.02% 21,334,705.19 0.42% 0.60%
长期借款 0.00% 0.00% 0.00%
应付账款 164,311,141.46 3.66% 244,224,478.46 4.97% -1.31%
应交税费 207,233,940.44 4.62% 585,700,815.36 11.93% -7.31% 缴纳税金所致。
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 期初数 本期公允价 计入权益的累计 本期计提 本期购 本期出 其他 期末数
14
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
值变动损益 公允价值变动 的减值 买金额 售金额 变动
金融资产
其他权益工具投资 33,126,730.04 -415,909.17 32,710,820.87
上述合计 33,126,730.04 -415,909.17 32,710,820.87
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 期末账面价值 受限原因
应收账款 45,904,965.19 短期借款质押
合计 45,904,965.19 --
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
公司报告期不存在衍生品投资。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市深房
集团龙岗开 子公司 房地产开发 30,000,000.00 405,539,843.85 123,463,343.01 91,902,660.95 50,319,673.83 37,739,755.37
发有限公司
汕头市华林
房产开发有 子公司 房地产开发 91,226,120.44 186,989,164.26 98,038,844.04 3,894,630.45 1,009,239.63 -2,231,560.52
限公司
汕头市华峰
房地产开发 子公司 房地产开发 80,000,000.00 894,785,023.10 21,341,063.56 75,582,142.07 223,546.51 26,948.42
有限公司
美国长城地
子公司 租赁 2,051,146.00 19,124,375.28 -87,150,881.75 142,264.71 114,909.18 114,909.18
产有限公司
深圳圳通工 125,058,062.1
子公司 安装施工 10,000,000.00 179,323,533.91 24,337,408.63 95,637.11 51,854.24
程有限公司 7
深圳市物业
管理有限公 子公司 物业管理 7,250,000.00 96,184,885.73 29,594,171.03 65,456,729.66 398,666.02 1,575,210.74
司
深圳海燕大
酒店有限公 子公司 酒店服务 30,000,000.00 49,206,430.09 41,842,103.47 4,787,492.29 -4,805,255.51 -4,378,988.31
司
深圳市华展
建设监理有 子公司 监理 8,000,000.00 9,812,000.10 9,397,408.54 1,244,103.06 -24,889.40 -14,889.40
限公司
16
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
新峰企业有
子公司 投资、管理 502,335.00 125,117,088.62 -468,942,718.41 2,273,925.21 -2,576,791.40 -2,795,409.82
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
1、除公司本部外，所属子公司从事房地产开发业务的主要有：深圳市深房集团龙岗开发
有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。深圳市深房集
团龙岗开发有限公司负责开发的翠林苑项目累计销售率92%，2020年上半年结转收入9,147万
元，占集团房地产收入的24%，占集团营业收入的15%。汕头市华林房产开发有限公司开发
的金叶岛、悦景东方项目为尾盘现楼销售，销售量与结转量占比较小；汕头市华峰房地产开
发有限公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，
二期于2018年11月动工建设，一期项目累计销售率约60%。
2、深圳圳通工程有限公司从事建筑安装维修业务，2020年上半年营业收入12,506万元，
占集团营业收入的21%，同比减少16.80%。
3、深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，2020年上半年营业收入6,546万元，占
集团营业收入的11%，同比减少18.69%。
4、深圳海燕大酒店有限公司从事酒店、租赁业务，相对而言受新冠肺炎影响最大，2020
年上半年营业收入479万元，同比减少63.32%。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2020 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况：净利润为正，同比下降 50%以上
业绩预告填写数据类型：区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动
累计净利润的预计数（万元） 16,000 -- 22,000 43,952 下降 -63.60% -- -49.95%
基本每股收益（元/股） 0.1582 -- 0.2175 0.4344 下降 -63.59% -- -49.94%
业绩预告的说明 房地产项目销售结转同比减少。
17
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
十、公司面临的风险和应对措施
（一）面临的风险
1.宏观经济环境风险。2020年，我国经济发展面临前所未有的困难和挑战。新冠肺炎疫
情防控虽取得重大战略成果，但境外疫情仍在扩散蔓延，加上全球性、地域性政治摩擦和冲
突导致的不确定性增多，国内经济恢复仍面临较大压力。
2.房地产行业政策风险。国家坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地
产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，各地因城施策,采取差异化精准
调控，部分区域房地产市场仍然面临新的考验。
3.资产重组潜在风险。公司重大资产重组因涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复
杂，拟购买的标的资产系行业龙头类资产，资产规模较大，属于重大无先例事项，股票停牌
至今已近4年。目前重组各项工作仍在持续努力推进，相关事项尚存在较大的不确定性，敬请
广大投资者注意投资风险。
4.可持续发展风险。受重大资产重组工作影响，公司近几年未新增土地储备，目前的土
地储备有限，主业经营发展面临重大挑战。
5.新冠疫情带来的经营风险。新冠疫情的在一定程度上阻碍了公司主业及所属企业的正
常生产经营，公司年度营收和业绩目标的实现整体承压。
（二）应对措施
1.持续关注国际、国内宏观经济形势和行业动态，审时度势、积极应变，灵活制定应对
策略。
2.进一步提升主业开发能力和管理水平，加大项目营销力度，确保公司基本面稳定。
3.努力加强与重组相关各方和监管部门的沟通，持续积极推进重大资产重组进程。
4.适时适度增加土地储备，确保公司未来可持续健康发展。
5.努力抓好项目建设、出租物业、办公场所等各方面的安全，妥善降低疫情对生产经营
的影响，为实现全年经营目标创造良好条件。
18
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2020 年第一次临时股东
2020 年第一次临时股
临时股东大会 63.59% 2020 年 01 月 15 日 2020 年 01 月 16 日 大会决议公告（巨潮资讯
东大会
网 www.cninfo.com.cn）
2019 年度股东大会决议
2019 年度股东大会 年度股东大会 63.60% 2020 年 04 月 29 日 2020 年 04 月 30 日 公告（巨潮资讯网
www.cninfo.com.cn）
2020 年第二次临时股东
2020 年第二次临时股
临时股东大会 63.59% 2020 年 06 月 30 日 2020 年 07 月 01 日 大会决议公告（巨潮资讯
东大会
网 www.cninfo.com.cn）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期
未履行完毕的承诺事项。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
19
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲 涉案金 是否形 诉讼
诉讼(仲裁)判决执行
裁)基本 额（万 成预计 (仲裁) 诉讼(仲裁)审理结果及影响 披露日期 披露索引
情况
情况 元） 负债 进展
①商贸公司应在判决生效后 1 个月内支付 申请人分得 1,520 万
巨潮资讯网
投资补偿金 3,662 万元及利息（利息自 元成交款；现商贸公
西安项 （www.cninf
执行 1998 年 9 月 14 日计至履行之日）；逾期履 司已无可供执行财 2020 年 03
目诉讼 2,100 否 o.com.cn）
中 行时，加倍支付迟延履行期间的债务利 产，西安市商务局一 月 14 日
案 《2019 年年
息； ②商贸委对利息承担连带责任；③ 直拒不履行判决，继
度报告全文》
商贸公司承担受理费、保全费 22.75 万元。续追索难度较大。
九、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
十、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
20
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十三、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
21
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、委托理财
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有资金 100,000 0 0
合计 100,000 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、社会责任情况
1、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
上市公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
22
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
（2）半年度精准扶贫概要
（3）精准扶贫成效
指标 计量单位 数量/开展情况
一、总体情况 —— ——
二、分项投入 —— ——
1.产业发展脱贫 —— ——
2.转移就业脱贫 —— ——
3.易地搬迁脱贫 —— ——
4.教育扶贫 —— ——
5.健康扶贫 —— ——
6.生态保护扶贫 —— ——
7.兜底保障 —— ——
8.社会扶贫 —— ——
9.其他项目 —— ——
三、所获奖项（内容、级别） —— ——
（4）后续精准扶贫计划
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
十七、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
因公司控股股东筹划涉及公司的重大事项，经向深圳证券交易所申请，公司股票（A股：
证券简称：深深房A，证券代码：000029；B股：证券简称：深深房B，证券代码：200029）
自2016年9月14日开市起停牌，公司于2016年9月14日、9月22日和9月29日分别披露了《关于
筹划重大事项停牌的公告》（2016-022号）、《关于筹划重大事项继续停牌的公告》（2016-023
号）和《关于筹划重大事项继续停牌的公告》（2016-024号）。经确认，该事项构成重大资
产重组，上市公司于2016年9月30日披露了《关于筹划重大资产重组事项停牌的公告》
（2016-025号），并于2016年10月10日披露了《关于签署<关于重组上市的合作协议>的公告》
（2016-027号）。
2016年11月11日，公司召开第七届董事会第三十三次会议审议通过了《关于公司重大资
产重组继续停牌的议案》，详见公司2016年11月14日《关于筹划重组停牌期满继续停牌的公
告》（2016-039号）。
2016年12月12日，公司召开2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于继续停牌筹划
重组的议案》，详见公司2016年12月13日《关于筹划重组停牌期满申请继续停牌的公告》
（2016-047号）。
2017年3月10日，公司召开投资者网上说明会，针对本次重大资产重组相关情况与投资者
进行互动交流和沟通，在信息披露允许的范围内就投资者普遍关注的问题进行了回答，详见
公司2017年3月11日《关于投资者网上说明会召开情况的公告》（2017-012号）。
2019年12月14日，公司披露了《关于签署《关于重组上市的合作协议之补充协议六》的
公告》（2019-090号），协议将重组合作协议约定的排他期和有效期延长至2020年12月31日。
为确保公司本次重大资产重组工作的顺利进行，防止公司股价异常波动，维护中小股东
投资者权益，公司已向深圳证券交易所申请，股票自2020年8月14日起继续停牌不超过1个月，
预计将在2020年9月14日前按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号—上市
公司重大资产重组》的要求披露重大资产重组预案或报告书。详见公司2020年8月14日《关于
筹划重大资产重组延期复牌的公告》（2020-061号）。
停牌期间，公司严格按照有关法律法规的规定和要求，至少每五个交易日披露一次有关
事项的进展情况。目前重大资产重组所涉及的各项工作正在积极推进中。
公司筹划的重大资产重组事项尚存在较大不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。
十八、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
24
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
二、无限售条件股份 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
891,660,0 891,660,0
1、人民币普通股 88.14% 0 0 0 0 0 88.14%
00 00
120,000,0 120,000,0
2、境内上市的外资股 11.86% 0 0 0 0 0 11.86%
00 00
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1,011,660, 1,011,660
三、股份总数 100.00% 0 0 0 0 0 100.00%
000 ,000
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
25
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□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 76,442 0
股东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 增减变动 条件的普通 条件的普通
股份状态 数量
数量 情况 股数量 股数量
深圳市投资控股有限公司 国有法人 63.55% 642,884,262 642,884,262
山金金控资本管理有限公司 境内非国有
1.02% 10,300,000 10,300,000
－山金金控稳健一号基金 法人
卢志高 境内自然人 0.32% 3,246,949 3,246,949
谭石庆 境内自然人 0.13% 1,286,701 1,286,701
杨水莲 境内自然人 0.13% 1,273,700 1,273,700
杨剑雄 境内自然人 0.12% 1,255,750 1,255,750
中央汇金资产管理有限责任
国有法人 0.12% 1,165,500 1,165,500
公司
彭伟 境内自然人 0.11% 1,129,082 1,129,082
吴浩源 境外自然人 0.11% 1,109,300 1,109,300
GUOTAI JUNAN
SECURITIES(HONGKONG) 境外法人 0.10% 1,015,683 1,015,683
LIMITED
26
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战略投资者或一般法人因配售新股成为前
无。
10 名普通股股东的情况（如有）（参见注 3）
公司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股东属于《上市公司持
上述股东关联关系或一致行动的说明
股变动信息管理办法》中规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无限售 股份种类
股东名称
条件普通股股份数量 股份种类 数量
深圳市投资控股有限公司 642,884,262 人民币普通股 642,884,262
山金金控资本管理有限公司－山金金控稳健一号基金 10,300,000 人民币普通股 10,300,000
卢志高 3,246,949 人民币普通股 3,246,949
谭石庆 1,286,701 人民币普通股 1,286,701
杨水莲 1,273,700 人民币普通股 1,273,700
杨剑雄 1,255,750 境内上市外资股 1,255,750
中央汇金资产管理有限责任公司 1,165,500 人民币普通股 1,165,500
彭伟 1,129,082 人民币普通股 1,129,082
吴浩源 1,109,300 境内上市外资股 1,109,300
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 1,015,683 境内上市外资股 1,015,683
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名无限售条件 公司未发现上述股东之间存在关联关系，也未发现上述股
普通股股东和前 10 名普通股股东之间关联关系或一致行动的说 东属于《上市公司持股变动信息管理办法》中规定的一致
明 行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股东情况说明（如有）（参 排名第 4 位的股东全部为信用账户持股，排名第 3 位的股
见注 4） 东部分为信用账户持股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
28
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第八节 可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
29
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2019 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
刘征宇 董事长 被选举 2020 年 01 月 15 日
戴先华 监事会主席 被选举 2020 年 01 月 15 日
周建国 董事长 离任 2020 年 01 月 15 日 退休
庄泉 监事会主席 离任 2020 年 01 月 15 日 退休
陈茂政 董事 离任 2020 年 06 月 30 日 工作变动
陈茂政 总经理 离任 2020 年 06 月 30 日 工作变动
宋博通 独立董事 任期满离任 2020 年 06 月 30 日 任期届满
章顺文 独立董事 任期满离任 2020 年 06 月 30 日 任期届满
何祚文 独立董事 被选举 2020 年 06 月 30 日
米旭明 独立董事 被选举 2020 年 06 月 30 日
张宏伟 副总经理 聘任 2020 年 07 月 15 日
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第十节 公司债相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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第十一节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2020 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,148,222,433.87 2,511,140,445.35
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 49,341,432.90 62,059,055.68
应收款项融资
预付款项 3,655,533.53 219,948.17
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 21,907,433.48 28,275,228.26
其中：应收利息
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
买入返售金融资产
存货 1,435,950,855.23 1,462,229,048.18
32
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合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 106,201,417.52 102,781,855.48
流动资产合计 3,765,279,106.53 4,166,705,581.12
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 469,838.65 469,838.65
其他权益工具投资 32,710,820.87 33,126,730.04
其他非流动金融资产
投资性房地产 619,021,572.74 632,241,900.20
固定资产 29,086,917.96 30,522,035.11
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 128,119.84 162,125.72
递延所得税资产 39,113,923.27 46,441,325.25
其他非流动资产
非流动资产合计 720,531,193.33 742,963,954.97
资产总计 4,485,810,299.86 4,909,669,536.09
流动负债：
短期借款 45,904,965.19 51,647,260.17
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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应付账款 164,311,141.46 244,224,478.46
预收款项 8,116,359.20 159,482,510.43
合同负债 278,989,120.12
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 55,807,291.16 53,909,576.49
应交税费 207,233,940.44 585,700,815.36
其他应付款 261,098,346.11 277,319,174.53
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,021,461,163.68 1,372,283,815.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 8,274,256.86 7,499,192.92
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,903,293.58
其他非流动负债
非流动负债合计 8,274,256.86 12,402,486.50
负债合计 1,029,735,420.54 1,384,686,301.94
所有者权益：
34
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股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 978,244,910.11 978,244,910.11
减：库存股
其他综合收益 21,200,492.07 20,831,004.13
专项储备
盈余公积 191,222,838.94 191,222,838.94
一般风险准备
未分配利润 1,395,266,902.53 1,464,915,816.81
归属于母公司所有者权益合计 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99
少数股东权益 -141,520,264.33 -141,891,335.84
所有者权益合计 3,456,074,879.32 3,524,983,234.15
负债和所有者权益总计 4,485,810,299.86 4,909,669,536.09
法定代表人：刘征宇 主管会计工作负责人：唐小平 会计机构负责人：乔彦军
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,812,862,695.88 1,967,688,122.55
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 282,853.61 156,935.84
应收款项融资
预付款项 200,000.00 200,000.00
其他应收款 1,122,154,158.12 835,275,498.69
其中：应收利息
应收股利
存货 368,448,151.37 419,453,091.86
合同资产
持有待售资产
35
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一年内到期的非流动资产
其他流动资产 403,864.57 407,560.64
流动资产合计 3,304,351,723.55 3,223,181,209.58
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 150,676,516.92 150,676,516.92
其他权益工具投资 13,549,874.72 13,229,501.03
其他非流动金融资产
投资性房地产 510,592,141.91 522,038,731.16
固定资产 18,363,599.71 19,586,720.47
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 110,159.90 162,125.72
其他非流动资产 20,975,294.54 20,975,294.54
非流动资产合计 714,267,587.70 726,668,889.84
资产总计 4,018,619,311.25 3,949,850,099.42
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 95,664,957.60 103,915,931.14
预收款项 59,409,454.38
合同负债 177,754,233.70
应付职工薪酬 33,640,904.52 25,544,403.23
应交税费 195,127,048.11 143,434,273.95
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其他应付款 178,640,738.31 190,666,487.82
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 680,827,882.24 522,970,550.52
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,295,046.51 1,295,046.51
其他非流动负债
非流动负债合计 1,295,046.51 1,295,046.51
负债合计 682,122,928.75 524,265,597.03
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13
减：库存股
其他综合收益 1,242,499.46 922,125.77
专项储备
盈余公积 168,093,225.53 168,093,225.53
未分配利润 1,190,788,726.38 1,280,197,219.96
所有者权益合计 3,336,496,382.50 3,425,584,502.39
负债和所有者权益总计 4,018,619,311.25 3,949,850,099.42
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3、合并利润表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业总收入 596,258,495.40 1,251,337,802.57
其中：营业收入 596,258,495.40 1,251,337,802.57
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 472,559,039.99 820,118,047.65
其中：营业成本 343,908,087.46 437,127,976.25
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 85,608,112.87 340,329,498.86
销售费用 8,536,448.38 18,474,060.33
管理费用 40,253,977.26 30,812,771.33
研发费用
财务费用 -5,747,585.98 -6,626,259.12
其中：利息费用 38,742.51
利息收入 5,932,973.60 7,623,553.05
加：其他收益 557,379.14
投资收益（损失以“－”号填列） 15,217,058.60 14,288,098.55
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）
资产减值损失（损失以“-”号填列） 534,500.00
资产处置收益（损失以“-”号填列）
38
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三、营业利润（亏损以“－”号填列） 140,008,393.15 445,507,853.47
加：营业外收入 2,902,033.77 363,709.11
减：营业外支出 2,001,278.48 3,755.82
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 140,909,148.44 445,867,806.76
减：所得税费用 43,599,689.97 112,729,793.86
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 97,309,458.47 333,138,012.90
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 97,309,458.47 333,138,012.90
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 97,274,985.72 333,155,843.41
2.少数股东损益 34,472.75 -17,830.51
六、其他综合收益的税后净额 706,086.70 121,770.51
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 369,487.94 85,239.36
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 -415,909.17
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 -415,909.17
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 785,397.11 85,239.36
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 785,397.11 85,239.36
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 336,598.76 36,531.15
七、综合收益总额 98,015,545.17 333,259,783.41
归属于母公司所有者的综合收益总额 97,644,473.66 333,241,082.77
归属于少数股东的综合收益总额 371,071.51 18,700.64
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0962 0.3293
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（二）稀释每股收益 0.0962 0.3293
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：刘征宇 主管会计工作负责人：唐小平 会计机构负责人：乔彦军
4、母公司利润表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业收入 231,361,037.44 828,403,076.11
减：营业成本 64,778,297.24 125,366,701.31
税金及附加 69,869,636.48 305,591,891.73
销售费用 3,544,826.68 12,219,149.43
管理费用 23,912,101.72 12,993,667.10
研发费用
财务费用 -21,037,122.06 -16,493,119.65
其中：利息费用
利息收入 17,954,071.46 17,457,395.53
加：其他收益 28,083.69
投资收益（损失以“－”号填列） 15,217,058.60 532,988,230.19
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 105,538,439.67 921,713,016.38
加：营业外收入 170,000.10 129,179.14
减：营业外支出 502,140.62
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 105,206,299.15 921,842,195.52
减：所得税费用 27,690,892.73 100,591,211.17
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 77,515,406.42 821,250,984.35
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 77,515,406.42 821,250,984.35
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 320,373.69
40
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 320,373.69
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 320,373.69
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 77,835,780.11 821,250,984.35
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 685,612,219.39 1,551,108,627.63
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
41
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
收到的税费返还 15,618.75
收到其他与经营活动有关的现金 42,510,375.71 36,673,219.30
经营活动现金流入小计 728,138,213.85 1,587,781,846.93
购买商品、接受劳务支付的现金 214,833,176.41 325,301,988.40
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 73,647,542.55 75,087,594.73
支付的各项税费 543,169,493.34 372,824,861.97
支付其他与经营活动有关的现金 108,730,800.14 128,892,156.73
经营活动现金流出小计 940,381,012.44 902,106,601.83
经营活动产生的现金流量净额 -212,242,798.59 685,675,245.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 20,317,808.22 11,365,734.25
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 1,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,000,000,000.00 900,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,020,318,808.22 911,365,734.25
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 55,767.90 62,330.82
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,300,000,000.00
投资活动现金流出小计 55,767.90 1,300,062,330.82
投资活动产生的现金流量净额 1,020,263,040.32 -388,696,596.57
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
42
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 2,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 166,923,900.00 202,332,000.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 166,923,900.00 204,332,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -166,923,900.00 -204,332,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -63,668.21 -688,191.31
五、现金及现金等价物净增加额 641,032,673.52 91,958,457.22
加：期初现金及现金等价物余额 1,507,189,760.35 1,148,522,435.93
六、期末现金及现金等价物余额 2,148,222,433.87 1,240,480,893.15
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 350,704,786.01 1,082,309,354.32
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 7,424,276.64 25,673,942.66
经营活动现金流入小计 358,129,062.65 1,107,983,296.98
购买商品、接受劳务支付的现金 14,267,901.93 54,302,822.21
支付给职工以及为职工支付的现金 17,517,984.42 19,289,743.31
支付的各项税费 68,674,752.15 135,622,840.23
支付其他与经营活动有关的现金 261,704,229.68 26,108,489.89
经营活动现金流出小计 362,164,868.18 235,323,895.64
经营活动产生的现金流量净额 -4,035,805.53 872,659,401.34
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 20,317,808.22 142,838,563.97
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,000,000,000.00 900,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,020,317,808.22 1,042,838,563.97
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 41,498.00 6,050.00
43
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,300,000,000.00
投资活动现金流出小计 41,498.00 1,300,006,050.00
投资活动产生的现金流量净额 1,020,276,310.22 -257,167,486.03
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 166,923,900.00 202,332,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 166,923,900.00 202,332,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -166,923,900.00 -202,332,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -191,346.36 -676,807.86
五、现金及现金等价物净增加额 849,125,258.33 412,483,107.45
加：期初现金及现金等价物余额 963,737,437.55 444,486,378.53
六、期末现金及现金等价物余额 1,812,862,695.88 856,969,485.98
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
1,011,6 978,24 20,831 191,22 1,464, 3,666, -141,8 3,524,
一、上年期末
60,000. 4,910. ,004.1 2,838. 915,81 874,56 91,335 983,23
余额
00 11 3 94 6.81 9.99 .84 4.15
加：会计
政策变更
前
期差错更正
44
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
同
一控制下企
业合并
其
他
1,011,6 978,24 20,831 191,22 1,464, 3,666, -141,8 3,524,
二、本年期初
60,000. 4,910. ,004.1 2,838. 915,81 874,56 91,335 983,23
余额
00 11 3 94 6.81 9.99 .84 4.15
三、本期增减
-69,64 -69,27 -68,90
变动金额（减 369,48 371,07
8,914. 9,426. 8,354.
少以“－”号填 7.94 1.51
28 34 83
列）
97,274 97,644 98,015
（一）综合收 369,48 371,07
,985.7 ,473.6 ,545.1
益总额 7.94 1.51
2 6 7
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-166,9 -166,9 -166,9
（三）利润分
23,900 23,900 23,900
配
.00 .00 .00
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -166,9 -166,9 -166,9
（或股东）的 23,900 23,900 23,900
分配 .00 .00 .00
4．其他
（四）所有者
权益内部结
45
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,011,6 978,24 21,200 191,22 1,395, 3,597, -141,5 3,456,
四、本期期末
60,000. 4,910. ,492.0 2,838. 266,90 595,14 20,264 074,87
余额
00 11 7 94 2.53 3.65 .33 9.32
上期金额
单位：元
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 少数股
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
1,011, 978,24 10,564 95,906 1,235, 3,332, -131,52 3,200,7
一、上年期末
660,00 4,910. ,385.9 ,222.5 884,12 259,64 4,530.8 35,110.
余额
0.00 11 7 9 2.72 1.39 8 51
加：会计
政策变更
前
46
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
期差错更正
同
一控制下企
业合并
其
他
1,011, 978,24 10,564 95,906 1,235, 3,332, -131,52 3,200,7
二、本年期初
660,00 4,910. ,385.9 ,222.5 884,12 259,64 4,530.8 35,110.
余额
0.00 11 7 9 2.72 1.39 8 51
三、本期增减
130,82 130,90
变动金额（减 85,239 18,700. 130,927
3,843. 9,082.
少以“－”号填 .36 64 ,783.41
41 77
列）
333,15 333,24
（一）综合收 85,239 18,700. 333,259
5,843. 1,082.
益总额 .36 64 ,783.41
41 77
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-202,3 -202,3 -202,33
（三）利润分
32,000 32,000 2,000.0
配
.00 .00 0
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -202,3 -202,3 -202,33
（或股东）的 32,000 32,000 2,000.0
分配 .00 .00 0
4．其他
47
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,011, 978,24 10,649 95,906 1,366, 3,463, -131,50 3,331,6
四、本期期末
660,00 4,910. ,625.3 ,222.5 707,96 168,72 5,830.2 62,893.
余额
0.00 11 3 9 6.13 4.16 4 92
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年半年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,280,1
一、上年期末 1,011,660 964,711, 922,125. 168,093, 3,425,584,
97,219.
余额 ,000.00 931.13 77 225.53 502.39
96
加：会计
48
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
政策变更
前
期差错更正
其
他
1,280,1
二、本年期初 1,011,660 964,711, 922,125. 168,093, 3,425,584,
97,219.
余额 ,000.00 931.13 77 225.53 502.39
96
三、本期增减
变动金额（减 320,373. -89,408 -89,088,11
少以“－”号填 69 ,493.58 9.89
列）
（一）综合收 320,373. 77,515, 77,835,78
益总额 69 406.42 0.11
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
-166,92
（三）利润分 -166,923,9
3,900.0
配 00.00
0
1．提取盈余
公积
2．对所有者 -166,92
-166,923,9
（或股东）的 3,900.0
00.00
分配 0
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
49
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,190,7
四、本期期末 1,011,660 964,711, 1,242,49 168,093, 3,336,496,
88,726.
余额 ,000.00 931.13 9.46 225.53 382.50
38
上期金额
单位：元
2019 年半年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
一、上年期末 1,011,66 964,711, 72,776, 615,038,0 2,664,186,5
余额 0,000.00 931.13 609.18 28.05 68.36
加：会计
政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年期初 1,011,66 964,711, 72,776, 615,038,0 2,664,186,5
余额 0,000.00 931.13 609.18 28.05 68.36
50
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
三、本期增减
变动金额（减 618,918,9 618,918,98
少以“－”号填 84.35 4.35
列）
（一）综合收 821,250,9 821,250,98
益总额 84.35 4.35
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 -202,332, -202,332,00
配 000.00 0.00
1．提取盈余
公积
2．对所有者
-202,332, -202,332,00
（或股东）的
000.00 0.00
分配
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
51
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 1,011,66 964,711, 72,776, 1,233,957 3,283,105,5
余额 0,000.00 931.13 609.18 ,012.40 52.71
三、公司基本情况
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是一家在广东省
深圳市注册的股份有限公司，于1993年7月经深圳市人民政府办公厅深府办复〔1993〕724号
文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础上改组设立的股份有限公司，并经广东省深
圳市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照统一社会信用代码为
91440300192179585N，注册资本为1,011,660,000.00元。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993
年9月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本公司发行的Ｂ股
作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为1,011,660,000股，其中：
Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股。本公司总部位于广东省深圳市罗湖区人民南路深房
广场45-48层。
2004 年10 月13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深国资委〔2004〕223号
《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东—深圳市建设投资控股公司
与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司为
国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理委
员会国资产权〔2005〕689号文批准，并经中国证券监督管理委员会证监公司字〔2005〕116
号文批准豁免其要约收购义务，并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分
公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司642,884,262股
（占本公司总股本63.55%），所持股份均为无限售条件股份。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设人力资源部、计划财务部、
营销部、工程管理部等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本集团”）业务性质和主要经营活动：从事房地产开发及商品
房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修
等业务。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第七届董事会第五十四次会议于2020年8月18日批准，
根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
本公司本年度合并范围与上年度相比未发生变化，详见本附注八“合并范围的变更”、本附注
九“在其他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业
会计准则”）编制。此外，本集团还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第15号—财务报告的一般规定》（2014年修订）披露有关财务信息。
本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量
基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据新收入准则与自身生产经营特点，确定收入确认政策，具体会计政策见本附注五、
39“收入”。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2020年6月30日的合并及公
司财务状况以及2020年上半年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
2、会计期间
本集团会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本集团的营业周期为12个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司及境外香港子公司均以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司美国
长城根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账本位币。本集团编制本财务
报表时所采用的货币为人民币。
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5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积，资本公积不足冲
减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有
投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的
账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持
有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚
日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较
报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处
置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益
的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前
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已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，
由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力
影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、
结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、
现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利
润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置
对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
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股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，
形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本集团确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本集团持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本集团发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；
对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值
计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额
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与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生日
的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
现金流量表所有项目均按照现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为
调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
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该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销
或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为
目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确
认时，为消除或显著减少会计错配，本集团将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和
股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本集团在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资
从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，
其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益
的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本
集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，
确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融
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资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关
的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资
产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合
同现金流量特征的要求。
仅在本集团改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变
更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始
确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本
集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进
行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计
入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损
失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。
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如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本
集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在
发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本集团的金融负债；如
果是后者，该工具是本集团的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见本附注五、11“公允价值计量”。
（5）金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第14号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认
条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值
的概率加权金额，确认预期信用损失。
本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后
信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失
准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，
本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发
生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融
工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预
期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包
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括考虑续约选择权）。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减
已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收票据、应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征对应
收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合1：银行承兑汇票
应收票据组合2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合1：应收合并范围内关联方
应收账款组合2：应收其他客户
C、合同资产
合同资产组合1：产品销售
合同资产组合2：工程施工
对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
用损失。
其他应收款
本集团依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
其他应收款组合1：应收员工备用金
其他应收款组合2：应收押金和保证金
其他应收款组合3：应收关联方款项
其他应收款组合4：应收其他往来款项
对划分为组合的其他应收款，本集团通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信
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用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本集团按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类
型，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始
确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力
产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行
分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
借款人不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
（如果持有）等追索行动；或
金融资产逾期超过90天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的
一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用
减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
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不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。
对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；
对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认
其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债
务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团
收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对
该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债
以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内
分别列示，不予相互抵销。
11、 公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利
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市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用
市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得
的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外
相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观
察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、应收票据
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
13、应收账款
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
14、应收款项融资
15、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
详见本附注五、10金融工具（5）“金融资产减值”相关内容。
16、存货
（1）存货的分类
本集团存货按房地产开发项目和非房地产开发项目分类。存货主要系房地产开发项目，包括
开发成本、开发产品，其中开发成本包括拟开发的开发产品、在建开发产品，开发产品包括
已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。非房地产开发项目包括原材料、库存
商品和工程施工。
（2）发出存货的计价方法
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本集团存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支
出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持
有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本集团通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货
跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本集团存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
本集团低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
17、合同资产
18、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发
生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。 摊销期限不
超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
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备，并确认为资产减值损失：
①本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存货”
项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”项目
中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其他
流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动
资产”项目中列示。
19、持有待售资产
20、债权投资
21、其他债权投资
22、长期应收款
23、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本集团能够对被投资单位
施加重大影响的，为本集团的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一
控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入
当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
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单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当
期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账
面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本集团的会计政策及会计
期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价
值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》进行
会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采
用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响
的，改按《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧
失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增
加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额
计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本集团与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本集
团的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有
参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些
集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某
项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个
以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，
不考虑享有的保护性权利。
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重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考
虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜
在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可
转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%（含20%）以上但低于50%的表决权股份
时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资
单位的生产经营决策，不形成重大影响；本集团拥有被投资单位20%（不含）以下的表决权
股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与
被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见本附注五、32“长期资产减值”。
24、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本集团投资性房地
产包括已出租的房屋、建筑物以及已出租的土地使用权。此外，对于本公司持有以备经营出
租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持
有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本集团投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关规
定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见本附注五、32“长期资产减
值”。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
25、固定资产
（1）确认条件
本集团固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成
本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。本集团固定资产按照取得时的实际成本进行
初始计量。
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（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30 5 3.17%
运输设备 年限平均法 6 5 15.83%
电子设备及其他 年限平均法 5 5 19.00%
本集团采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确
认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资
产类别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如上表。其中，已
计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定折旧率。
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本集团租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：①在租赁
期届满时，租赁资产的所有权转移给本集团。②本集团有购买租赁资产的选择权，所订立的
购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确
定本集团将会行使这种选择权。③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命
的大部分。④本集团在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产
公允价值。⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本集团才能使用。融资租赁租入
的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为
入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。在租
赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花
税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够
合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内计提折旧。
（4） 固定资产减值及其他
固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见本附注五、32“长期资产减值”。
（5）每年年度终了，本集团对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先
估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件
的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大
修理间隔期间，照提折旧。
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26、在建工程
本集团在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见本附注五、32“长期资产减值”。
27、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本集团购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率
根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
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28、生物资产
29、油气资产
30、使用权资产
31、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
本集团无形资产包括软件、土地使用权、专利权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有
限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊
销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿
命不确定的无形资产，不作摊销。
本集团于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账
面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见本附注五、32“长期资产减值”。
（2）内部研究开发支出会计政策
32、长期资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性房地
产、在建工程、固定资产、无形资产、商誉等（存货、递延所得税资产、金融资产除外）的
资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚
未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以
资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关
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的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且
不大于本集团确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额
低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
33、长期待摊费用
本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
34、合同负债
35、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。根据流动性，职
工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后
十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指
除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本集团依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划（“年金
计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本集团并无其他重大职工社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
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设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本集团设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，
是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定
受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本集团将上述第①和②项计入当
期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终
止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损
益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进
行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部分
计入当期损益或相关资产成本。
36、租赁负债
37、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：
（1）该义务是本集团承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
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项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本集团于资产负债表日对预计负债的账面价值进行
复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
38、股份支付
39、优先股、永续债等其他金融工具
40、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
（1）一般原则
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约
义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本集团履约过程中在建的商品。
③本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
①本集团就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本集团已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注五、10（6））
本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本
集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资
产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其
他非流动负债”项目中列示。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
①房地产开发销售收入确认的具体方法
1）已经签订销售合同并在国土部门备案；2）房地产已经完工并验收合格；3）一次性付款的，
已收讫全部房款，分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资性质，按照应收合同价款
的现值计算确定，按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；4）按照销售合同
约定的要求办妥了入伙手续。
②提供物业服务收入确认的具体方法
按物业服务合同、协议约定的服务日期与服务对应的面积、单价，在相关服务费已经收到或
取得了收款的证据时确认提供物业服务收入的实现。
③出租物业收入确认的具体方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已经收
到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
④其他收入确认方法
包括工程施工管理收入、酒店经营收入等，按相关合同、协议的约定，在相关款项已经收到
或很可能收到时确认收入的实现。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
41、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额1元计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政
府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期
计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损
益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失
确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本集团对相同
或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补
助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他
情况的，直接计入当期损益。
42、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
本集团根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不
是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产
生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件
的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影
响。
76
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
43、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
本集团将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资
租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直接
费用，计入当期损益。
经营租赁中的租金，本集团在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
融资租赁中，在租赁期开始日本集团按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租
赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之
和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实
际利率法计算确认当期的融资收入。
融资租赁中，在租赁期开始日本集团将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未
确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用
实际利率法计算确认当期的融资费用。本集团采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租
赁资产折旧。
44、其他重要的会计政策和会计估计
本集团根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风
险的重要会计估计和关键假设列示如下：
金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析
等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关
键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业
务管理人员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：
本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿
付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同
而支付的合理补偿。
应收账款预期信用损失的计量
本集团通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违
约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史
信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信
息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化
等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延
所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合
纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税的计提
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的计提是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理
解所作出的最佳估计。实际土地增值税须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未
与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算
结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关
计提金额。
未上市权益投资的公允价值确定
未上市的权益投资的公允价值是根据具有类似条款和风险特征的项目当前折现率折现的预计
未来现金流量。这种估价要求本集团估计预期未来现金流量和折现率，因此具有不确定性。
在有限情况下，如果用以确定公允价值的信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围
很广，而成本代表了该范围内对公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对
公允价值的恰当估计。
45、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
2017年7月5日，财政部修订印发了《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）（以
下简称“新收入准则”），要求在境内上市企业，自2020年1月1日起施行。本集团按要求自2020
年1月1日起执行上述新收入准则，对相关会计政策进行相应变更，主要情况如下：
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
在满足一定条件时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
本集团依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如：合同成
本、质量保证、主要责任人和代理人的区分、附有销售退回条款的销售、额外购买选择权、
知识产权许可、回购安排、预收款项、无需退回的初始费的处理等。
本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素
作为合同资产列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列
示。
公司根据实际情况调整情况为：将应向客户产生交付义务的“预收款项”中不含税金额部分重
分类至“合同负债”；税额部分自“预收款项”重分类至“应交税费”。公司将在编制 2020 年度及
各期间财务报告时，根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整当年年初留存收益及财务
报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。见下表：
报表项目 2019-12-31 2020-01-01 调整金额
预收账款 159,482,510.43 4,864,243.00 -154,618,267.43
合同负债 151,007,450.32 151,007,450.32
应交税费 585,700,815.36 589,311,632.47 3,610,817.11
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,511,140,445.35 2,511,140,445.35
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 62,059,055.68 62,059,055.68
79
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
应收款项融资
预付款项 219,948.17 219,948.17
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 28,275,228.26 28,275,228.26
其中：应收利息
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
买入返售金融资产
存货 1,462,229,048.18 1,462,229,048.18
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 102,781,855.48 102,781,855.48
流动资产合计 4,166,705,581.12 4,166,705,581.12
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 469,838.65 469,838.65
其他权益工具投资 33,126,730.04 33,126,730.04
其他非流动金融资产
投资性房地产 632,241,900.20 632,241,900.20
固定资产 30,522,035.11 30,522,035.11
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 162,125.72 162,125.72
递延所得税资产 46,441,325.25 46,441,325.25
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
其他非流动资产
非流动资产合计 742,963,954.97 742,963,954.97
资产总计 4,909,669,536.09 4,909,669,536.09
流动负债：
短期借款 51,647,260.17 51,647,260.17
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 244,224,478.46 244,224,478.46
预收款项 159,482,510.43 4,864,243.00 -154,618,267.43
合同负债 151,007,450.32 151,007,450.32
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 53,909,576.49 53,909,576.49
应交税费 585,700,815.36 589,311,632.47 3,610,817.11
其他应付款 277,319,174.53 277,319,174.53
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,372,283,815.44 1,372,283,815.44
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
81
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
租赁负债
长期应付款 7,499,192.92 7,499,192.92
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,903,293.58 4,903,293.58
其他非流动负债
非流动负债合计 12,402,486.50 12,402,486.50
负债合计 1,384,686,301.94 1,384,686,301.94
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 978,244,910.11 978,244,910.11
减：库存股
其他综合收益 20,831,004.13 20,831,004.13
专项储备
盈余公积 191,222,838.94 191,222,838.94
一般风险准备
未分配利润 1,464,915,816.81 1,464,915,816.81
归属于母公司所有者权益合计 3,666,874,569.99 3,666,874,569.99
少数股东权益 -141,891,335.84 -141,891,335.84
所有者权益合计 3,524,983,234.15 3,524,983,234.15
负债和所有者权益总计 4,909,669,536.09 4,909,669,536.09
调整情况说明
公司根据实际情况调整情况为：将应向客户产生交付义务的“预收款项”中不含税
金额部分重分类至“合同负债”；税额部分自“预收款项”重分类至“应交税费”。
新收入准则以控制权转移作为收入确认时点，其实施不会导致公司收入确认方
式发生重大变化。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,967,688,122.55 1,967,688,122.55
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 156,935.84 156,935.84
应收款项融资
预付款项 200,000.00 200,000.00
其他应收款 835,275,498.69 835,275,498.69
其中：应收利息
应收股利
存货 419,453,091.86 419,453,091.86
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 407,560.64 407,560.64
流动资产合计 3,223,181,209.58 3,223,181,209.58
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 150,676,516.92 150,676,516.92
其他权益工具投资 13,229,501.03 13,229,501.03
其他非流动金融资产
投资性房地产 522,038,731.16 522,038,731.16
固定资产 19,586,720.47 19,586,720.47
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
83
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 162,125.72 162,125.72
其他非流动资产 20,975,294.54 20,975,294.54
非流动资产合计 726,668,889.84 726,668,889.84
资产总计 3,949,850,099.42 3,949,850,099.42
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 103,915,931.14 103,915,931.14
预收款项 59,409,454.38 -59,409,454.38
合同负债 56,580,432.74 56,580,432.74
应付职工薪酬 25,544,403.23 25,544,403.23
应交税费 143,434,273.95 146,263,295.59 2,829,021.64
其他应付款 190,666,487.82 190,666,487.82
其中：应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 522,970,550.52 522,970,550.52
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
递延所得税负债 1,295,046.51 1,295,046.51
其他非流动负债
非流动负债合计 1,295,046.51 1,295,046.51
负债合计 524,265,597.03 524,265,597.03
所有者权益：
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 964,711,931.13 964,711,931.13
减：库存股
其他综合收益 922,125.77 922,125.77
专项储备
盈余公积 168,093,225.53 168,093,225.53
未分配利润 1,280,197,219.96 1,280,197,219.96
所有者权益合计 3,425,584,502.39 3,425,584,502.39
负债和所有者权益总计 3,949,850,099.42 3,949,850,099.42
调整情况说明
根据公司收入确认原则，公司执行“新收入准则”后，不会形成“合同资产”；
财务报告相关数据的影响主要涉及“合同负债”“预收账款”和“应交税费”三个报
表项目的重分类调整。
（4）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
46、其他
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 9%、6%、5%、3%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
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企业所得税 应纳税所得额 25%、16.5%
按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征，按房地
土地增值税 四级超率累进税率：30%、40%、50%、 60%
产产品类别预缴
房产税 房屋原值扣除 30% 1.2%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
2、税收优惠
3、其他
注册于境内的公司企业所得税税率为 25%，注册于香港的公司的企业利得税税率为 16.5%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 68,146.22 66,252.42
银行存款 426,154,287.65 1,493,123,507.93
其他货币资金 1,722,000,000.00 1,017,950,685.00
合计 2,148,222,433.87 2,511,140,445.35
其中：存放在境外的款项总额 8,100,588.74 7,936,545.69
其他说明
说明：期末，其他货币资金1,722,000,000.00元，均为七天通知存款。
2、交易性金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其中：
其中：
其他说明：
86
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3、衍生金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
4、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
其中：
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
87
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□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已质押的应收票据
单位： 元
项目 期末已质押金额
（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
（5）期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位： 元
项目 期末转应收账款金额
其他说明
（6）本期实际核销的应收票据情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收票据核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收票据性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收票据核销说明：
5、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 24,866,9 24,866,9 24,866,90 24,866,90
32.09% 100.00% 0.00 27.56% 100.00% 0.00
备的应收账款 00.27 00.27 0.27 0.27
其中：
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按组合计提坏账准 52,633,8 3,292,46 49,341,43 65,351,51 3,292,460 62,059,055.
67.91% 6.26% 72.44% 5.04%
备的应收账款 93.57 0.67 2.90 6.35 .67 68
其中：
52,633,8 3,292,46 49,341,43 65,351,51 3,292,460 62,059,055.
应收其他客户 67.91% 6.26% 72.44% 5.04%
93.57 0.67 2.90 6.35 .67 68
77,500,7 28,159,3 49,341,43 90,218,41 28,159,36 62,059,055.
合计 100.00% 36.33% 100.00% 31.21%
93.84 60.94 2.90 6.62 0.94 68
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
代理进出口业务货款 11,574,556.00 11,574,556.00 100.00% 预计无法收回
长期未收回售房款 10,626,436.84 10,626,436.84 100.00% 预计无法收回
已吊销子公司应收账款 2,328,158.40 2,328,158.40 100.00% 预计无法收回
其他客户款项 337,749.03 337,749.03 100.00% 预计无法收回
合计 24,866,900.27 24,866,900.27 -- --
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：应收其他客户
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 52,567,375.57 3,289,134.77 5.04%
1至2年 66,518.00 3,325.90 5.00%
合计 52,633,893.57 3,292,460.67 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
89
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单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 33,383,469.47
3 年以上 44,117,324.37
4至5年 24,956,115.96
5 年以上 19,161,208.41
合计 77,500,793.84
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位： 元
单位名称 应收账款期末余额 占应收账款期末余额合计数的比例 坏账准备期末余额
中建三局集团有限公司 18,581,256.93 23.98% 929,062.85
武汉林云房地产开发有限公司 13,209,585.96 17.04% 660,479.30
江苏省华建建设股份有限公司深圳分公司 8,147,885.22 10.51% 407,394.26
中国建筑第八工程局有限公司 4,555,820.56 5.88% 227,791.03
刘子华 28,308,470.82 36.53% 1,415,423.54
合计 72,803,019.49 93.94%
90
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（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
期末，本集团办理了应收账款保理，保理金额为45,904,965.19元，对应应收账款账面价值
45,904,965.19元未终止确认，应收账款质押情况详见本附注七、81“所有权或使用权受到限制
的资产”。
其他说明：
6、应收款项融资
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□ 适用 √ 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
7、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 3,454,983.53 94.51% 19,398.17 8.82%
1至2年 200,000.00 5.47% 200,000.00 90.93%
3 年以上 550.00 0.02% 550.00 0.25%
合计 3,655,533.53 -- 219,948.17 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额3,148,820.81元，占预付款项期末余
额合计数的比例86.14%。
其他说明：
91
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8、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应收股利 1,052,192.76 1,052,192.76
其他应收款 20,855,240.72 27,223,035.50
合计 21,907,433.48 28,275,228.26
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
单位： 元
是否发生减值及其判断
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因
依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 1,052,192.76
合计 1,052,192.76 1,052,192.76
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,052,192.76 5 年 延迟发放 否
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合计 1,052,192.76 -- -- --
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收政府部门款项 3,687,234.61 4,371,247.34
应收员工备用金 721,884.01 716,684.01
应收代收代付款 595,286.34 594,012.08
应收其他往来款项 56,715,709.87 56,713,292.62
应收关联方往来款 144,838,546.96 160,190,001.38
合计 206,558,661.79 222,585,237.43
2）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 1,133,741.68 194,228,460.25 195,362,201.93
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
其他变动 -10,710,973.62 -10,710,973.62
2020 年 6 月 30 日余额 1,133,741.68 183,517,486.63 184,651,228.31
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 20,271,255.02
1至2年 5,424,624.80
3 年以上 180,862,781.97
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4至5年 180,862,781.97
合计 206,558,661.79
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
外币报表折算差额 195,362,201.93 -10,710,973.62 184,651,228.31
合计 195,362,201.93 -10,710,973.62 184,651,228.31
本期坏账准备减少10,710,973.62元，为外币报表折算差额。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
4）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
加拿大长城（温哥华）有限公司 往来款 89,035,748.07 5 年以上 43.10% 89,035,748.07
百立有限公司 往来款 19,319,864.85 5 年以上 9.35% 19,319,864.85
澳洲柏克顿分公司 往来款 12,559,290.58 5 年以上 6.08% 12,559,290.58
罗浮山矿泉水公司 往来款 10,465,168.81 5 年以上 5.07% 10,465,168.81
西安新峰物业商贸有限公司 往来款 8,419,205.19 5 年以上 4.08% 8,419,205.19
合计 -- 139,799,277.50 -- 67.68% 139,799,277.50
94
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6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
预计收取的时间、金额
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄
及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
9、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
开发成本 431,446,135.98 431,446,135.98 400,425,673.85 400,425,673.85
开发产品 922,129,810.03 268,941.60 921,860,868.43 1,060,130,671.64 268,941.60 1,059,861,730.04
原材料 1,083,812.12 240,000.00 843,812.12 882,857.81 240,000.00 642,857.81
库存商品 358,038.92 38,891.91 319,147.01 317,200.81 38,891.91 278,308.90
工程施工 81,480,891.69 81,480,891.69 1,020,477.58 1,020,477.58
合计 1,436,498,688.74 547,833.51 1,435,950,855.23 1,462,776,881.69 547,833.51 1,462,229,048.18
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2018 年 2020 年
天悦湾二 654,850,0 375,133,7 31,020,46 406,154,2
09 月 01 12 月 09 其他
期 00.00 65.74 2.13 27.87
日 日
95
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汕头新峰 25,291,90 25,291,90
其他
大厦 8.11 8.11
654,850,0 400,425,6 31,020,46 431,446,1
合计 -- -- --
00.00 73.85 2.13 35.98
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
其中：本期
本期增 利息资本化
项目名称 竣工时间 期初余额 本期减少 期末余额 利息资本
加 累计金额
化金额
金叶岛海天阁
1997 年 09 月 16 日 39,127,219.14 39,127,219.14
多层公寓
金叶岛十期 2010 年 12 月 02 日 3,527,928.93 1,446,263.78 2,081,665.15
金叶岛十一期 2008 年 08 月 20 日 4,341,162.49 55,252.56 4,285,909.93
悦景东方项目 2014 年 11 月 18 日 7,846,006.07 118,459.23 7,727,546.84
文锦花园*1 92,212.77 92,212.77
华丰大厦 1,631,743.64 1,631,743.64
黄埔新邨 729,430.00 729,430.00
星湖花园 156,848.69 156,848.69
深房尚林花园 2014 年 01 月 01 日 10,206,656.46 10,206,656.46 820,623.32
北京新峰大厦 304,557.05 304,557.05
天悦湾一期 2017 年 12 月 15 日 475,748,123.14 59,486,914.47 416,261,208.67
深房翠林苑 2018 年 05 月 08 日 99,946,066.54 25,889,031.08 74,057,035.46
传麒东湖名苑 2019 年 12 月 18 日 416,472,716.72 51,004,940.49 365,467,776.23 2,412,880.86
合计 -- 1,060,130,671.64 0.00 138,000,861.61 922,129,810.03 3,233,504.18
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 268,941.60 268,941.60
原材料 240,000.00 240,000.00
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库存商品 38,891.91 38,891.91
合计 547,833.51 547,833.51 --
按主要项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
于 2020年06 月 30 日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为3,233,504.18元（2019
年12月31日： 4,910,251.90元）。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
10、合同资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产的账面价值在本期内发生的重大变动金额和原因：
单位： 元
项目 变动金额 变动原因
如是按照预期信用损失一般模型计提合同资产坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
本期合同资产计提减值准备情况
单位： 元
项目 本期计提 本期转回 本期转销/核销 原因
其他说明：
11、持有待售资产
单位： 元
项目 期末账面余额 减值准备 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
其他说明：
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12、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
重要的债权投资/其他债权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
其他说明：
13、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
多交或预缴所得税 71,828,974.61 84,000,516.75
预缴增值税额 3,973,658.77 10,211,601.86
待抵扣进项税额 24,829,389.60 4,741,727.70
土地增值税 4,248,831.33 2,617,779.37
营业税 342,952.47 353,427.19
其他 977,610.74 856,802.61
合计 106,201,417.52 102,781,855.48
其他说明：
14、债权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
重要的债权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
98
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2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
15、其他债权投资
单位： 元
累计在其他
本期公允价 累计公允价 综合收益中
项目 期初余额 应计利息 期末余额 成本 备注
值变动 值变动 确认的损失
准备
重要的其他债权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
其他债权项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
减值准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失(已 合计
信用损失 (未发生信用减值) 发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
16、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
坏账准备减值情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
99
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
（2）因金融资产转移而终止确认的长期应收款
（3）转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明
17、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
期初余额(账 权益法下 其他综 其他 宣告发放 计提 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位 追加 减少
面价值) 确认的投 合收益 权益 现金股利 减值 其他 价值) 余额
投资 投资
资损益 调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
广东省惠州罗
浮山矿泉水饮 9,969,206.09 9,969,206.09 9,969,206.09
料有限公司
封开杏花宾馆 9,455,465.38 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 19,424,671.47 19,424,671.47 19,424,671.47
二、联营企业
深圳市荣华机
电工程有限公 1,546,793.29 1,546,793.29 1,076,954.64
司
深圳润华汽车
1,445,425.56 1,445,425.56 1,445,425.56
贸易公司
东益地产有限
30,376,084.89 30,376,084.89 30,376,084.89
公司
小计 33,368,303.74 33,368,303.74 32,898,465.09
合计 52,792,975.21 52,792,975.21 52,323,136.56
其他说明
注：其他股权投资情况见下表：
被投资单位 核算方法 投资成本 年初数 增减 年末数 减值准备
变动
百立有限公司 成本法 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 成本法 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 10,000,000.00
汕头新峰大厦 成本法 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 58,547,652.25
100
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 成本法 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64 56,228,381.64
合计 201,104,290.43 125,883,763.89 0.00 125,883,763.89 125,883,763.89
①其他股权投资情况详见附注九、1“在子公司中的权益”。
18、其他权益工具投资
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
汕头市中小企业融资担保有限公司 13,549,874.72 13,229,501.03
云南鲲鹏航空服务有限公司 19,160,946.15 19,897,229.01
合计 32,710,820.87 33,126,730.04
分项披露本期非交易性权益工具投资
单位： 元
其他综合收 指定为以公允价值计
确认的股 累计 其他综合收益转入
项目名称 累计利得 益转入留存 量且其变动计入其他
利收入 损失 留存收益的原因
收益的金额 综合收益的原因
汕头市中小企业融资担保有限公司 3,444,300.00
云南鲲鹏航空服务有限公司 1,653,305.67
合 计 5,097,605.67
其他说明：
19、其他非流动金融资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
20、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,043,243,872.75 107,528,851.63 1,150,772,724.38
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入
101
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（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,692,421.08 1,692,421.08
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他（汇率变动 ） 1,692,421.08 1,692,421.08
4.期末余额 1,043,243,872.75 105,836,430.55 1,149,080,303.30
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 416,148,333.67 416,148,333.67
2.本期增加金额 12,916,955.33 12,916,955.33
（1）计提或摊销 12,916,955.33 12,916,955.33
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 429,065,289.00 429,065,289.00
三、减值准备
1.期初余额 14,128,544.62 88,253,945.89 102,382,490.51
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额 1,389,048.95 1,389,048.95
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他（汇率变动） 1,389,048.95 1,389,048.95
4.期末余额 14,128,544.62 86,864,896.94 100,993,441.56
四、账面价值
1.期末账面价值 600,050,039.13 18,971,533.61 619,021,572.74
2.期初账面价值 612,966,994.46 19,274,905.74 632,241,900.20
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
单位： 元
报告期租 期初公允 公允价值变 公允价值变动原
项目名称 地理位置 竣工时间 建筑面积 期末公允价值
金收入 价值 动幅度 因及报告索引
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
102
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□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
其他说明
21、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 29,086,917.96 30,522,035.11
合计 29,086,917.96 30,522,035.11
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备及其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 107,110,751.42 10,441,067.49 13,926,522.79 131,478,341.70
2.本期增加金额 342,687.96 184,920.76 527,608.72
（1）购置 342,687.96 184,920.76 527,608.72
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 190,900.00 100,087.33 290,987.33
（1）处置或报废 190,900.00 100,087.33 290,987.33
4.期末余额 107,110,751.42 10,592,855.45 14,011,356.22 131,714,963.09
二、累计折旧
1.期初余额 80,644,047.51 8,945,201.13 11,367,057.95 100,956,306.59
2.本期增加金额 1,440,244.28 143,086.27 349,710.44 1,933,040.99
（1）计提 1,440,244.28 143,086.27 349,710.44 1,933,040.99
3.本期减少金额 171,334.32 89,968.13 261,302.45
（1）处置或报废 171,334.32 89,968.13 261,302.45
4.期末余额 82,084,291.79 8,916,953.08 11,626,800.26 102,628,045.13
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三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 25,026,459.63 1,675,902.37 2,384,555.96 29,086,917.96
2.期初账面价值 26,466,703.91 1,495,866.36 2,559,464.84 30,522,035.11
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明
（6）固定资产清理
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
22、在建工程
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
本期转 工程累 其中：本
本期其 利息资 本期利
项目名 期初余 本期增 入固定 期末余 计投入 工程进 期利息 资金来
预算数 他减少 本化累 息资本
称 额 加金额 资产金 额 占预算 度 资本化 源
金额 计金额 化率
额 比例 金额
（3）本期计提在建工程减值准备情况
单位： 元
项目 本期计提金额 计提原因
其他说明
（4）工程物资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
23、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
105
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24、油气资产
□ 适用 √ 不适用
25、使用权资产
单位： 元
项目 合计
其他说明：
26、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 2,241,800.00 2,241,800.00
二、累计摊销
1.期初余额 2,241,800.00 2,241,800.00
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 2,241,800.00 2,241,800.00
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值
2.期初账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
其他说明：
27、开发支出
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
内部开发支出 其他 确认为无形资产 转入当期损益
合计
其他说明
28、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
合计
（2）商誉减值准备
单位： 元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
合计
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
107
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
商誉减值测试的影响
其他说明
29、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 162,125.72 34,005.88 128,119.84
合计 162,125.72 34,005.88 128,119.84
其他说明
30、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 5,157,896.86 1,289,474.22 5,157,896.86 1,289,474.22
内部交易未实现利润 0.00 29,309,607.92 7,327,401.98
可抵扣亏损 46,877,417.46 11,719,354.37 46,877,417.46 11,719,354.37
计提土地增值税清算准备金 83,816,495.81 20,954,123.95 83,816,495.81 20,954,123.95
合同暂估成本 20,603,882.91 5,150,970.73 20,603,882.91 5,150,970.73
合计 156,455,693.04 39,113,923.27 185,765,300.96 46,441,325.25
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他债权投资公允价值变动 3,950,685.00 987,671.25
其他权益工具投资公允价值变动 15,662,489.30 3,915,622.33
合计 19,613,174.30 4,903,293.58
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
108
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
递延所得税资产 39,113,923.27 46,441,325.25
递延所得税负债 4,903,293.58
（4）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 11,987,650.99 31,568,944.69
坏账准备 212,266,973.53 218,911,499.52
长期股权投资减值准备 220,084,700.95 220,084,700.95
投资性房地产减值准备 100,993,441.56 102,382,490.51
合计 545,332,767.03 572,947,635.67
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 年
2020 年 53,561.64 9,692,495.52
2021 年 9,692,495.52 11,349,323.06
2022 年 11,349,323.06 5,753,184.38
2023 年 5,753,184.38 4,085,485.24
2024 年 4,085,485.24 688,456.49
合计 30,934,049.84 31,568,944.69 --
其他说明：
31、其他非流动资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
其他说明：
32、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
109
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项目 期末余额 期初余额
质押借款 45,904,965.19 51,647,260.17
合计 45,904,965.19 51,647,260.17
短期借款分类的说明：
说明：期末，本集团以应收账款向金融机构申报保理业务金额45,904,965.19元，取得现金对
价45,904,965.19元。
（2）已逾期未偿还的短期借款情况
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为元，其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
单位： 元
借款单位 期末余额 借款利率 逾期时间 逾期利率
其他说明：
33、交易性金融负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
34、衍生金融负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
35、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
本期末已到期未支付的应付票据总额为元。
36、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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工程款 162,858,915.88 241,850,173.72
其他 1,452,225.58 2,374,304.74
合计 164,311,141.46 244,224,478.46
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
37、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预收货款 351,328.33 351,328.33
物业管理费 3,301,364.20 65,874.55
租金 29,772.00 29,772.00
停业企业历史挂账 4,218,370.69 4,218,370.69
其他 215,523.98 198,897.43
合计 8,116,359.20 4,864,243.00
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明：
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 传麒东湖名苑 59,409,454.38 186,641,945.38 2019 年 12 月 18 日 56.00%
2 翠林苑 61,877,681.00 4,315,392.00 2018 年 05 月 08 日 92.00%
3 天悦湾一期 28,465,188.50 26,675,556.34 2017 年 12 月 15 日 51.00%
4 悦景东方 0.00 30,000.00 2018 年 04 月 27 日 99.00%
5 金叶岛 1,249,435.25 94,666.67 2010 年 08 月 01 日 99.00%
111
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38、合同负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预收售房款 208,664,353.85 145,226,181.25
预收工程款 70,324,766.27 5,781,269.07
合计 278,989,120.12 151,007,450.32
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位： 元
项目 变动金额 变动原因
预收售房款 63,438,172.60 二季度深圳楼市快速回暖。
预收工程款 64,543,497.20 工程施工业务复工。
合计 127,981,669.80 ——
39、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 53,817,671.14 79,137,401.89 77,234,324.03 55,720,749.00
二、离职后福利-设定提存计划 91,905.35 2,811,709.85 2,817,073.04 86,542.16
合计 53,909,576.49 81,949,111.74 80,051,397.07 55,807,291.16
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 52,543,725.42 71,947,309.37 70,016,850.89 54,474,183.90
2、职工福利费 37,800.00 1,351,134.00 1,351,134.00 37,800.00
3、社会保险费 1,578.57 1,513,741.26 1,513,741.26 1,578.57
其中：医疗保险费 1,503.22 1,340,093.50 1,340,093.50 1,503.22
工伤保险费 591.04 5,354.76 5,354.76 591.04
生育保险费 -515.69 168,293.00 168,293.00 -515.69
4、住房公积金 583,666.83 2,958,902.89 2,958,902.89 583,666.83
5、工会经费和职工教育经费 650,900.32 1,366,314.37 1,393,694.99 623,519.70
合计 53,817,671.14 79,137,401.89 77,234,324.03 55,720,749.00
112
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（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 75,075.11 739,590.08 743,399.27 71,265.92
2、失业保险费 914.12 22,533.67 22,533.67 914.12
3、企业年金缴费 15,916.12 2,049,586.10 2,051,140.10 14,362.12
合计 91,905.35 2,811,709.85 2,817,073.04 86,542.16
其他说明：
40、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 7,574,137.41 13,832,233.99
企业所得税 38,436,696.79 51,397,791.31
个人所得税 676,368.15 1,049,224.90
城市维护建设税 393,855.15 632,944.99
房产税 2,369,174.67 262,015.56
土地增值税 156,136,644.78 521,540,610.07
教育费附加 353,043.72 455,651.52
其他 1,294,019.77 141,160.13
合计 207,233,940.44 589,311,632.47
其他说明：
41、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 16,535,277.94 16,535,277.94
其他应付款 244,563,068.17 260,783,896.59
合计 261,098,346.11 277,319,174.53
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
非金融机构借款利息（应付母公司利息） 16,535,277.94 16,535,277.94
113
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合计 16,535,277.94 16,535,277.94
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 暂缓支付
合计 16,535,277.94 --
其他说明：
（2）应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预提的土地增值税 59,710,423.57
应付关联方往来款项 14,341,496.70 12,549,466.41
应付各项押金款 81,152,608.21 105,828,118.27
其他 149,068,963.26 82,695,888.34
合计 244,563,068.17 260,783,896.59
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
其他说明
42、持有待售负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
114
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43、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
44、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券的增减变动：
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
其他说明：
45、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
46、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
按面值计 溢折价摊
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
提利息 销
合计 -- -- --
115
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（3）可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
（4）划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
其他说明
47、租赁负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明
48、长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 8,274,256.86 7,499,192.92
合计 8,274,256.86 7,499,192.92
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
本体维修基金 8,274,256.86 7,499,192.92
其他说明：
（2）专项应付款
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
其他说明：
116
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49、长期应付职工薪酬
（1）长期应付职工薪酬表
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
（2）设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
计划资产：
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划净负债（净资产）
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明：
其他说明：
50、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
51、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入营
本期新增补 本期计入其 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 他收益金额 本费用金额 与收益相关
额
其他说明：
117
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52、其他非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
53、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
其他说明：
54、其他权益工具
（1）期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
（2）期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
单位： 元
发行在外的 期初 本期增加 本期减少 期末
金融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
其他说明：
55、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 557,433,036.93 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,873.18 420,811,873.18
合计 978,244,910.11 978,244,910.11
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、库存股
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
118
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57、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
减：前期计 减：前期计
减：所
项目 期初余额 本期所得税 入其他综合 入其他综合 税后归属于 税后归属于 期末余额
得税
前发生额 收益当期转 收益当期转 母公司 少数股东
费用
入损益 入留存收益
一、不能重分类进损
11,746,866.97 -415,909.17 -415,909.17 11,330,957.80
益的其他综合收益
其他权益工具
11,746,866.97 -415,909.17 -415,909.17 11,330,957.80
投资公允价值变动
二、将重分类进损益
9,084,137.16 785,397.11 0.00 0.00 785,397.11 336,598.76 9,869,534.27
的其他综合收益
外币财务报表
9,084,137.16 785,397.11 785,397.11 336,598.76 9,869,534.27
折算差额
其他综合收益合计 20,831,004.13 369,487.94 0.00 0.00 369,487.94 336,598.76 21,200,492.07
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
58、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
59、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 191,222,838.94 191,222,838.94
合计 191,222,838.94 191,222,838.94
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。法
定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。
60、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
119
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
调整前上期末未分配利润 1,464,915,816.81 1,235,884,122.72
调整后期初未分配利润 1,464,915,816.81 1,235,884,122.72
加：本期归属于母公司所有者的净利润 97,274,985.72 333,155,843.41
应付普通股股利 166,923,900.00 202,332,000.00
期末未分配利润 1,395,266,902.53 1,366,707,966.13
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 592,168,994.82 342,975,012.09 1,242,185,437.00 435,833,288.18
其他业务 4,089,500.58 933,075.37 9,152,365.57 1,294,688.07
合计 596,258,495.40 343,908,087.46 1,251,337,802.57 437,127,976.25
收入相关信息：
单位： 元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
与履约义务相关的信息：
本集团目前在售房地产项目均为现楼销售，从签订合同到网签、按揭放款、最后交楼通常在3-5个月。本报告期末已签订合
同的，预计均能在2020年年底前履约。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 712,771,664.00 元，其中，712,771,664.00
元预计将于 2020 年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入金额
1 传麒东湖名苑 211,598,844.76
2 翠林苑 91,474,775.24
3 天悦湾一期 75,582,142.07
120
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
4 金叶岛 3,602,387.63
5 悦景东方 200,000.00
62、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 1,825,068.95 4,231,214.16
教育费附加 811,262.23 1,853,152.20
房产税 2,110,622.87 4,194,843.79
土地使用税 107,733.28 1,777.06
车船使用税 4,710.00 9,300.00
印花税 213,285.17 634,612.37
营业税 16,283.92 14,811.80
土地增值税 79,824,750.12 328,213,378.55
地方教育费附加 491,930.13 1,168,752.72
堤围防护费等 202,466.20 7,656.21
合计 85,608,112.87 340,329,498.86
其他说明：
注：各项税金及附加的计缴标准详见第十一节六、税项。
63、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 2,823,089.29 1,986,157.74
广告费 1,284,043.70 3,495,309.87
业务费 238,746.50 445,386.30
销售代理费及佣金 3,615,467.32 10,153,801.11
其他 575,101.57 2,393,405.31
合计 8,536,448.38 18,474,060.33
其他说明：
本期销售费用发生额8,536,448.38元，比上年同期减少53.79%的主要原因是一是新冠肺炎
影响，二是在售项目减少。
121
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
64、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 33,335,370.04 21,455,353.43
税金 381,863.80
折旧费 1,362,176.52 1,493,957.93
业务招待费 820,263.83 855,870.94
中介机构费 337,923.08 748,240.08
差旅费 16,813.77 160,955.48
办公费 628,812.36 889,536.21
修理费 395,651.84 443,034.63
水电费 190,945.62 300,958.94
其他摊销费用 150,041.78 209,939.04
其他 3,015,978.42 3,873,060.85
合计 40,253,977.26 30,812,771.33
其他说明：
本期销售费用发生额40,253,977.26元，比上年同期增加30.64%的主要原因是在建项目竣
工后，人员开支费用化所致。
65、研发费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
66、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 38,742.51
减：利息收入 5,932,973.60 7,623,553.05
减：利息资本化金额
汇兑损益 -28,526.54 672,254.35
减：汇兑损益资本化金额
其他 213,914.16 286,297.07
合计 -5,747,585.98 -6,626,259.12
122
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
其他说明：
67、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
增值税减免分摊 557,379.14
68、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
928,200.00
收入
理财产品投资收益 15,217,058.60 13,359,898.55
合计 15,217,058.60 14,288,098.55
其他说明：
69、净敞口套期收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
70、公允价值变动收益
单位： 元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他说明：
71、信用减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他说明：
72、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
123
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
一、坏账损失 534,500.00
合计 534,500.00
其他说明：
73、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
74、营业外收入
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 2,792,616.39 2,792,616.39
罚没收入 70,000.00 180,000.00 70,000.00
其他 39,417.38 183,709.11 39,417.38
合计 2,902,033.77 363,709.11 2,902,033.77
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否影 是否特 上期发 与资产相关/
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 本期发生金额
响当年盈亏 殊补贴 生金额 与收益相关
为避免上市公司
疫情防控补助 罗湖区政府 补助 亏损而给予的政 否 是 2,792,616.39 与收益相关
府补助
其他说明：
75、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
对外捐赠 500,000.00 500,000.00
罚款支出 150.00 0.00
其他 1,501,278.48 3,605.82 1,501,278.48
合计 2,001,278.48 3,755.82 2,001,278.48
其他说明：
124
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76、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 43,599,689.97 114,631,330.89
递延所得税费用 -1,901,537.03
合计 43,599,689.97 112,729,793.86
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 140,909,148.44
按法定/适用税率计算的所得税费用 35,227,287.11
子公司适用不同税率的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 8,372,402.90
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
0.00
损的影响
所得税费用 43,599,689.97
其他说明
77、其他综合收益
详见附注七、57。
78、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 5,407,752.35 5,457,487.50
各项押金、保证金 2,919,486.01 4,341,166.84
本体维修基金 588,849.58 2,806,860.02
代收房产办证费、公证费 259,013.65 318,872.66
其他 33,335,274.12 23,748,832.28
合计 42,510,375.71 36,673,219.30
125
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用支付的现金 5,953,780.78 9,012,769.52
销售费用支付的现金 10,827,564.54 21,249,982.55
各项押金、保证金 2,573,686.00 3,827,745.89
代付房产办证费、公证费 75,218.11 1,006,131.98
其他 89,300,550.71 93,795,526.79
合计 108,730,800.14 128,892,156.73
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
银行结构性存款到期 1,000,000,000.00 900,000,000.00
合计 1,000,000,000.00 900,000,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
投资购买中信银行 6 个月结构性存款 1,300,000,000.00
合计 1,300,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
126
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
79、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 97,309,458.47 333,138,012.90
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,145,126.03 13,279,140.03
长期待摊费用摊销 59,662.86 353,309.40
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 17,829.60 774.32
财务费用（收益以“－”号填列） 3,135,908.80 -143,574.86
投资损失（收益以“－”号填列） -15,217,058.60 -14,288,098.55
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 7,327,401.98 -1,901,537.03
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -4,903,293.58
存货的减少（增加以“－”号填列） 186,722,872.58 163,504,710.44
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -225,749,300.15 53,925,974.21
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -274,147,130.87 139,929,891.38
其他 55,724.29 -2,123,357.14
经营活动产生的现金流量净额 -212,242,798.59 685,675,245.10
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 2,148,222,433.87 1,240,480,893.15
减：现金的期初余额 1,507,189,760.35 1,148,522,435.93
现金及现金等价物净增加额 641,032,673.52 91,958,457.22
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
其他说明：
127
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
单位： 元
金额
其中： --
其他说明：
（4）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,148,222,433.87 1,507,189,760.35
其中：库存现金 68,146.22 66,252.42
可随时用于支付的银行存款 426,154,287.65 1,493,123,507.93
可随时用于支付的其他货币资金 1,722,000,000.00 14,000,000.00
三、期末现金及现金等价物余额 2,148,222,433.87 1,507,189,760.35
其他说明：
80、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
81、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
应收账款 45,904,965.19 短期借款质押
合计 45,904,965.19 --
其他说明：
82、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 22,259.36 6.8664 152,841.67
欧元
128
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
港币 8,733,756.68 0.9100 7,947,747.07
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币 4,905,150.10 0.9100 4,463,702.59
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他应收款
其中：美元 --
港币 20,165,086.70 0.9100 18,350,294.68
其他应付款
其中：美元 655,299.33 6.8664 4,499,547.33
港币
其他说明：
本公司重要的境外经营实体为美国长城地产有限公司及新峰企业有限公司，美国长城地产有
限公司由于经营活动主要在美国，因此选择美元为记账本位币；新峰企业有限公司由于为投
资公司，其投资实体的主要经营活动均在中国大陆，且以人民币作为记账本位币，因此选择
人民币为记账本位币。
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
83、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
84、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
防疫援助补贴 2,792,616.39 营业外收入 2,792,616.39
129
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
85、其他
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得时 股权取得成 股权取得比 股权取得方 购买日的确
购买日 末被购买方 末被购买方
称 点 本 例 式 定依据
的收入 的净利润
其他说明：
（2）合并成本及商誉
单位： 元
合并成本
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
大额商誉形成的主要原因：
其他说明：
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
购买日公允价值 购买日账面价值
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
其他说明：
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
130
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
（6）其他说明
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位： 元
合并当期期 合并当期期
企业合并中 构成同一控 比较期间被 比较期间被
被合并方名 合并日的确 初至合并日 初至合并日
取得的权益 制下企业合 合并日 合并方的收 合并方的净
称 定依据 被合并方的 被合并方的
比例 并的依据 入 利润
收入 净利润
其他说明：
（2）合并成本
单位： 元
合并成本
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
合并日 上期期末
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益
性交易处理时调整权益的金额及其计算：
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
131
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
6、其他
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
营地 直接 间接
通过设立或投资
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 深圳 深圳 房地产开发 95.00% 5.00%
等方式取得
通过设立或投资
美国长城地产有限公司 美国 美国 房地产开发 70.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳市物业管理有限公司 深圳 深圳 物业管理 95.00% 5.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳海燕大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店服务 68.10% 31.90%
等方式取得
通过设立或投资
深圳圳通工程有限公司 深圳 深圳 安装维修 73.00% 27.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳市华展建设监理有限公司 深圳 深圳 监理 75.00% 25.00%
等方式取得
机械机电设 通过设立或投资
深圳市联华企业有限公司 深圳 深圳 95.00% 5.00%
备安装 等方式取得
通过设立或投资
新峰置业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00%
等方式取得
通过设立或投资
新峰企业有限公司 香港 香港 投资、管理 100.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳市深房保税贸易有限公司 深圳 深圳 进出品贸易 95.00% 5.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳市深房投资有限公司 深圳 深圳 投资 90.00% 10.00%
等方式取得
通过设立或投资
深圳经济特区房地产（集团）广州房地产有限公司 深圳 深圳 房地产开发 95.00% 5.00%
等方式取得
通过设立或投资
北京新峰房地产开发经营有限公司 北京 北京 房地产经营 75.00% 25.00%
等方式取得
132
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
说明：
①本公司纳入合并范围的长期停业且工商登记处于已吊销未注销状态的子公司共5家，分别为
北京深房物业管理有限责任公司、广州黄埔新邨房地产开发有限公司、深圳经济特区房地产
（集团）广州房地产有限公司、新峰房地产开发建筑（武汉）有限公司、北京新峰房地产开
发经营有限公司，以非持续经营为基础列报，这5家子公司对本集团合并范围以外公司的债权
已全额计提减值准备。
②本公司未纳入合并范围的已注销、吊销、停业的子公司情况如下：
子公司名称 主要 注册地 业务性质 持股比例% 取得方式
经营地 直接 间接
深圳市深房百货有限公司 深圳 深圳 商贸 95.00 5.00 通过设立或投资等
方式取得
百立有限公司 香港 香港 商贸 60.00 40.00 通过设立或投资等
方式取得
澳洲柏克顿有限公司 澳大 澳大 房地产 60.00 -- 通过设立或投资等
利亚 利亚 方式取得
加拿大长城（温哥华）有限公司 加拿大 加拿大 房地产 -- 60.00 通过设立或投资等
方式取得
广东省封开县联峰水泥制造有 广东 广东 制造业 -- 90.00 通过设立或投资等
限公司 封开 封开 方式取得
江门新江房地产有限公司 广东 广东 房地产 -- 90.91 通过设立或投资等
江门 江门 方式取得
西安新峰物业商贸有限公司 陕西 陕西 房地产 -- 67.00 通过设立或投资等
西安 西安 方式取得
深圳深喜建筑装饰公司 深圳 深圳 建筑装饰 70.00 -- 通过设立或投资等
方式取得
深圳市圳通新机电实业发展有 深圳 深圳 机电工程 95.00 5.00 通过设立或投资等
限公司 方式取得
深圳市房产机电管理公司 深圳 深圳 机电管理 100.00 -- 通过设立或投资等
方式取得
深圳市南洋大酒店有限公司 深圳 深圳 酒店经营 95.00 5.00 通过设立或投资等
方式取得
深圳市康泰隆工业电炉有限公 深圳 深圳 工业制造 -- 100.00 通过设立或投资等
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司 方式取得
深圳市龙岗横岗华岗实业有限 深圳 深圳 实业投资 -- 79.92 通过设立或投资等
公司 方式取得
说明：1、深圳市深房百货有限公司于2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，并
组成清算组进行清算，清算组于2007年12月7日发布了清算公告。
2、百立有限公司、澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司，这三家公司系本
公司早年在境外设立的公司，2000年12月13日本公司召开董事会，决定将该三公司进行停业
清算。澳洲柏克顿有限公司、加拿大长城（温哥华）有限公司已完成注销程序。
3、广东省封开县联峰水泥制造有限公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于2006
年1月22日被法院拍卖偿债，成为一空壳公司。
4、深圳深喜建筑装饰公司为本公司已注销子公司深圳市特发房产建筑装修公司的控股子公
司，经本公司《关于深圳圳通工程有限公司与深圳深喜建筑装饰公司合并的通知》（深房
[1997]19号），深圳深喜建筑装饰公司所有经营业务由深圳圳通工程有限公司承接，已于2002
年2月8日吊销。
未纳入合并范围的被投资单位因或已注销，或已于多年前停止经营，且公司实体已不存在，
本公司已无法对其实施有效控制，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，
上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围，本公司对上述公司投资及实质上构成对
这些公司的净投资的账面价值已全额计提减值。
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
美国长城地产有限公司 30.00% 34,472.75 -21,825,629.75
新峰投资有限公司 45.00% -7,071.37 -116,161,941.11
柏伟置业有限公司 20.00% -3,155.03 -3,879,518.63
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
名称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
美国长
152,841. 18,971,5 19,124,3 106,275, 106,275, 38,598.9 19,274,9 19,313,5 107,974, 107,974,
城地产
67 33.61 75.28 257.03 257.03 7 05.74 04.71 695.34 695.34
有限公
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司
新峰投
220,030, 220,030, 254,791, 254,791, 220,030, 220,030, 254,775, 254,775,
资有限
128.55 128.55 710.04 710.04 114.17 114.17 981.50 981.50
公司
柏伟置
32,858,0 32,858,0 32,842,2 32,842,2
业有限 1,064.90 1,064.90 1,045.70 1,045.70
28.84 28.84 34.42 34.42
公司
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
美国长城地
142,264.71 114,909.18 114,909.18 114,087.11 322,901.55 -59,435.04 -59,435.04 -59,442.30
产有限公司
新峰投资有
-15,714.16 -15,714.16 -14,211.32 -14,211.32
限公司
柏伟置业有
-15,775.13 -15,775.13 -15,975.45 -15,975.45
限公司
其他说明：
（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
其他说明：
2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
3、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
135
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（2）重要合营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
其他说明
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
联营企业： -- --
投资账面价值合计 469,838.65
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 75,629.25
其他说明
（5）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位： 元
本期未确认的损失（或本期分
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
享的净利润）
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,095,961.55 9,755.10 1,105,716.65
其他说明
说明：深圳市新峰地产顾问有限公司成立于1993年03月15日，注册资本人民币300.00万元，
本公司认缴60.00万元，占深圳市新峰地产顾问有限公司注册资本20.00%。截至2020年6月30
日本公司实际出资60.00万元，已确认长期股权投资损益变动-60.00万元。
136
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（7）与合营企业投资相关的未确认承诺
（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
4、重要的共同经营
持股比例/享有的份额
共同经营名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接
在共同经营中的持股比例或享有的份额不同于表决权比例的说明：
共同经营为单独主体的，分类为共同经营的依据：
其他说明
5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
6、其他
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、其他权益工
具投资、应付账款、其他应付款、短期借款及长期应付款。各项金融工具的详细情况已于相
关附注内披露。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理
政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定
的范围之内。
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对本集
团财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本集团已制定风险管理政策以辨别和分析本
集团所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，以监控本集团
的风险水平。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或
本集团经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否
符合风险管理政策。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险（包括汇率风险、利
率风险和商品价格风险）。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本集团已制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，
这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管
理等诸多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政
策及系统进行更新。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理
137
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政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本集团产生财务损失的风险。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收账款、其他应
收款。
本集团银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本集团预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户
的财务状况、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用
期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面
催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
本集团应收账款的债务人为分布于不同行业和地区的客户。本集团持续对应收账款的财务状
况实施信用评估。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本集团没有提
供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。
本集团应收账款中，前五大客户的应收账款占本集团应收账款总额的61.97%（2019年：
53.79%）；本集团其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本集团其他应收款总
额的67.68%（2019年：62.80%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本集团在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺的风
险。
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监
控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和
长期的资金需求。
本集团通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于2020年6月30日，本集
团尚未使用的银行借款额度为0.00万元。
期末，本集团持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如
下（单位：人民币万元）：
项 目 2020.6.30
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
短期借款 4,590.50 -- -- 4,590.50
应付账款 16,431.11 -- -- 16,431.11
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
138
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其他应付款 20,051.11 -- -- 20,051.11
长期应付款 -- 827.43 -- 827.43
为购房者提供 37,384.58 -- -- 37,384.58
的担保
金融负债和或 80,110.83 827.43 -- 80,938.26
有负债合计
期初，本集团持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如
下（单位：人民币万元）：
项 目 2019.12.31
一年以内 一年至五年以内 五年以上 合 计
金融负债：
短期借款 5,164.73 -- -- 5,164.73
应付账款 24,422.45 -- -- 24,422.45
应付利息 1,653.53 -- -- 1,653.53
其他应付款 20,051.11 -- -- 20,051.11
长期应付款 -- 749.92 -- 749.92
为购房者提供的担保 47,539.67 -- -- 47,539.67
金融负债和或有负债合计 98,831.49 749.92 -- 99,581.41
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
已签订的担保合同最大担保金额并不代表即将支付的金额。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利
率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利
率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境
来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动
利率工具组合。
报告期内本集团以自有资金运营，截至期末无银行借款等固定或浮动利率的金融负债，因此
本集团认为面临的利率风险并不重大。
139
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
本集团持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。汇
率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本集团的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。除了在香港设立的子
公司持有以港币为结算货币的资产和在美国设立的子公司持有以美元为结算货币的资产外，
本集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比例并不重大。因此本集团认为面临的汇
率风险并不重大。
2、资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、向股
东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本集团以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于2020年6月30
日，本集团的资产负债率为22.96%（2019年12月31日：28.20%）。
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位： 元
期末公允价值
项目 第一层次公
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
允价值计量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（三）其他权益工具投资 32,710,820.87 32,710,820.87
二、非持续的公允价值计量 -- -- -- --
非持续以公允价值计量的资产总额 32,710,820.87 32,710,820.87
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
内 容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围（加权平均值）
非上市股权投资 32,710,820.87 净资产价值 不适用 N/A
140
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
7、本期内发生的估值技术变更及变更原因
8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、
短期借款、应付账款、其他应付款和长期应付款等。
除上述金融资产和金融负债以外，其他不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值
与公允价值相差很小。
9、其他
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或负债的
市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入值）。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
深圳市投资控股有限公司 广东深圳 投资、房地产开发、担保 2,764,900.00 63.55% 63.55%
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是深圳市国资委。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
141
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳市建安（集团）股份有限公司 同受母公司控制
深圳东方新世界百货有限公司 参股公司
深圳深喜建筑装饰公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市圳通新机电实业发展有限公司 未纳入合并的长期停业控股子公司
深圳市南洋大酒店有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市房产机电管理公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 未纳入合并的已吊销未注销控股子公司
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
深圳市荣华机电工程有限公司 电梯保养 554,150.94 否 554,150.94
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市建安（集团）股份有限公司 装修劳务 1,484,806.59 3,849,090.95
深圳市荣华机电工程有限公司 物业服务 34,435.70 41,766.60
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
委托方/出包方名 受托方/承包方名 受托/承包资产类 托管收益/承包收 本期确认的托管
受托/承包起始日 受托/承包终止日
称 称 型 益定价依据 收益/承包收益
关联托管/承包情况说明
本公司委托管理/出包情况表：
142
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单位： 元
委托方/出包方名 委托/出包 托管费/出包 本期确认的托
受托方/承包方名称 委托/出包起始日 委托/出包终止日
称 资产类型 费定价依据 管费/出包费
汕头市华峰房地 深圳市建安（集团）
工程施工 2018 年 10 月 19 日 2021 年 05 月 01 日 协议议价 70,596,511.27
产开发有限公司 股份有限公司
关联管理/出包情况说明
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
关联租赁情况说明
（4）关联担保情况
本公司作为担保方
单位： 元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
本公司作为被担保方
单位： 元
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
关联担保情况说明
（5）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
借款本金已于 2016 年 12 月 22 日清
深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 2006 年 11 月 09 日 2016 年 12 月 22 日
还，剩余金额为应付利息。
拆出
（6）关联方资产转让、债务重组情况
单位： 元
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关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（7）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 2,252,200.00 3,506,900.00
（8）其他关联交易
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 深圳市新峰地产顾问有限公司 1,223,645.89 1,223,645.89 1,205,588.76 1,205,588.76
其他应收款 广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
其他应收款 深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
其他应收款 加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
其他应收款 澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
其他应收款 百立有限公司 19,450,684.59 19,450,684.59 19,319,864.85 19,319,864.85
其他应收款 深圳市深房百货有限公司 237,648.82 237,648.82 237,648.82 237,648.82
其他应收款 深圳市荣华机电工程有限公司 475,223.46 23,761.17 475,223.46 23,761.17
其他应收款 西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19 8,419,205.19
其他应收款 深圳深喜建筑装饰公司 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37 7,660,529.37
其他应收款 深圳市南洋大酒店有限公司 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00 3,168,721.00
其他应收款 深圳市建安（集团）股份有限公司 33,517.63 823.21 16,464.28 823.21
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付利息 深圳市投资控股有限公司 16,535,277.94 16,535,277.94
应付账款 深圳市建安（集团）股份有限公司 1,952,979.95 68,172,202.04
其他应付款 深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 902,974.64
其他应付款 封开县联峰水泥制造有限公司 1,867,348.00 1,867,348.00
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其他应付款 深圳市房产机电管理公司 14,981,420.99 14,981,420.99
其他应付款 深圳市圳通新机电实业发展有限公司 8,310,832.50 8,827,940.07
其他应付款 深圳市深房百货有限公司 639,360.38 639,360.38
其他应付款 深圳市龙岗横岗华岗实业有限公司 165,481.09 165,481.09
7、关联方承诺
1、重要的承诺事项
（1）资本承诺
已签约但尚未于财务报表中确认的资本承诺 2020.6.30 2019.12.31
大额发包合同 183,075,110.80 200,684,729.85
说明：大额发包合同为基于汕头天悦湾二期项目与施工方深圳市建安（集团）股份有限公司
签订的工程施工合同。
（2）前期承诺履行情况
详见附注十二、5、（2）关联承包情况。
截至2020年6月30日，本集团不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
原告 被告 案由 受理法院 标的额 案件进展情况
西安新峰物业商贸有限公司 西安市商业贸易委员会 投资补偿纠 陕西省高级人 3,662万元 待执行
西安商贸旅游有限责任公司 纷 民法院 及其利息
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司新峰企业有
限公司在西安成立的中外合资企业，其中新峰企业有限公司以现金出资占股67%，西安市商
业贸易委员会（以下简称“西安商贸委”）直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股16%，
香港大地王实业投资公司占股17%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该
项目于1995年11月28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996
年停工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业
——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生
诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院“〔2000〕陕经一初字第25号”判决书判决：1、
商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支付补偿款3,662万元及其利息，逾期履行
时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案经拍卖商贸旅游公司资产，累计已执行收回1,520.10万元。本公司根据获取财产线索情况，
多次向陕西省高级人民法院提交恢复执行申请，截至2019年12月31日，该案件处于待执行阶
段。
145
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2020 年半年度报告全文
截至2019年12月31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资账面余额32,840,729.61元，
已全额计提减值准备，账面债权余额8,419,205.19元，已全额计提减值准备。
（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至2020年12月31日，本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合计
47,539.67万元。
项目 期 限 金 额（万 备注
元）
翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 10,273.65
传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 8,116.93
天悦湾一期 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 18,894.00
合 计 37,284.58
（3）其他或有负债
与合营企业或联营企业投资相关的或有负债详见附注九、3、（2）。
截至2020年6月30日，本集团不存在其他应披露的或有事项。
8、其他
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、以权益结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
4、股份支付的修改、终止情况
5、其他
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
146
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2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
3、其他
十五、资产负债表日后事项
1、重要的非调整事项
单位： 元
对财务状况和经营成果的影
项目 内容 无法估计影响数的原因
响数
2、利润分配情况
3、销售退回
4、其他资产负债表日后事项说明
新型冠状病毒感染的肺炎疫情于2020年1月在全国爆发以来，对肺炎疫情的防控工作正在全国
范围内持续进行。为有效应对疫情对各行各业造成的冲击，本集团按照深圳市国资委和深圳
市投资控股有限公司有关部署，结合集团内出租物业的实际情况，拟减免300余家企业及个人
租户租金两个月，减免租金1000余万元。
截至财务报告出具日，本集团不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十六、其他重要事项
1、前期会计差错更正
（1）追溯重述法
单位： 元
受影响的各个比较期间报表
会计差错更正的内容 处理程序 累积影响数
项目名称
（2）未来适用法
会计差错更正的内容 批准程序 采用未来适用法的原因
147
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2、债务重组
3、资产置换
（1）非货币性资产交换
（2）其他资产置换
4、年金计划
5、终止经营
单位： 元
归属于母公司所
项目 收入 费用 利润总额 所得税费用 净利润 有者的终止经营
利润
其他说明
6、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 分部间抵销 合计
（3）公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
（4）其他说明
7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
2016年9月14日起，本公司开始谋划重大资产重组事项。2016年10月14日，本公司公告拟以发
行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产集团有限公司100%的股权。若收购完成，广州市
凯隆置业有限公司将成为本公司的控股股东。
截至财务报告出具日，该重大资产重组事项尚在推进中。
148
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8、其他
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
按单项计提坏账准 10,707,2 10,626,4 10,626,43 10,626,43
98.12% 100.00% 80,787.82 98.51% 100.00%
备的应收账款 24.66 36.84 6.84 6.84
其中：
按组合计提坏账准 205,630. 202,065.7 160,500.0
1.88% 3,564.22 2.22% 1.49% 3,564.22 2.22% 156,935.84
备的应收账款 01 9 6
其中：
应收合并范围内关 89,215.6
0.82% 0.00 0.00% 89,215.69 89,215.69 0.83% 89,215.69
联方 9
116,414. 112,850.1
应收房产销售款 1.07% 3,564.22 5.00% 71,284.37 0.66% 3,564.22 5.00% 67,720.15
32 0
10,912,8 10,630,0 282,853.6 10,786,93 10,630,00
合计 100.00% 98.55% 100.00% 98.55% 156,935.84
54.67 01.06 1 6.90 1.06
按单项计提坏账准备：长期未收回售房款
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
长期未收回售房款 10,707,224.66 10,626,436.84 100.00% 预计无法收回
合计 10,626,436.84 10,626,436.84 -- --
按单项计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：应收合并范围内关联方
单位： 元
名称 期末余额
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账面余额 坏账准备 计提比例
3 年以上 89,215.69 100.00%
合计 89,215.69 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：应收房产销售款
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
1 年以内 49,896.32 238.32 5.00%
1至2年 66,518.00 3,325.90 5.00%
合计 116,414.32 3,564.22 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 125,917.77
1至2年 155,733.69
3 年以上 10,631,203.21
5 年以上 10,631,203.21
合计 10,912,854.67
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
单位： 元
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单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联交
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
易产生
应收账款核销说明：
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位： 元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
大兴汽车配件有限公司 2,075,881.79 19.02% 2,075,881.79
深圳市新峰地产顾问有限公司 1,223,645.89 11.21% 1,223,645.89
王卫东 1,200,000.00 11.00% 1,200,000.00
王国栋 821,272.45 7.53% 821,272.45
蔡光耀 876,864.11 8.04% 876,864.11
合计 6,197,664.24 56.80%
（5）因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
2、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 1,122,154,158.12 835,275,498.69
合计 1,122,154,158.12 835,275,498.69
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（1）应收利息
1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
2）重要逾期利息
借款单位 期末余额 逾期时间 逾期原因 是否发生减值及其判断依据
其他说明：
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位： 元
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其判断依据
3）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收政府部门款项 721,755.80 721,755.80
应收员工备用金 152,691.21 182,691.21
应收代收代付款 7,472.22 3,248.36
152
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应收其他往来款项 11,431,203.21 6,818,306.11
应收关联方往来款 143,140,616.12 135,567,522.22
合并范围内往来款 1,767,695,750.60 1,492,977,306.03
合计 1,923,149,489.16 1,636,270,829.73
2）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 81,118.11 660,150,746.68 140,763,466.25 800,995,331.04
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
2020 年 6 月 30 日余额 81,118.11 660,150,746.68 140,763,466.25 800,995,331.04
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 89,981,136.31
1至2年 140,180,572.84
2至3年 142,778,168.63
3 年以上 1,550,209,611.38
4至5年 1,550,209,611.38
合计 1,923,149,489.16
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
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4）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 款项是否由关联交易产生
其他应收款核销说明：
5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
汕头市华峰房地产开发 1 年以内、1-3 年、
子公司往来款 732,384,395.50 38.08%
有限公司 3 年以上
新峰企业有限公司 子公司往来款 545,999,208.06 1 年以内、3 年以上 28.39% 508,377,320.74
深圳市深房集团龙岗开
子公司往来款 237,997,397.18 1 年以内 12.38%
发有限公司
美国长城地产有限公司 子公司往来款 103,403,196.15 3 年以上 5.38% 103,403,196.15
新峰置业有限公司 子公司往来款 90,966,169.62 3 年以上 4.73% 90,363,926.75
合计 -- 1,710,750,366.51 -- 88.96% 702,144,443.64
6）涉及政府补助的应收款项
单位： 元
单位名称 政府补助项目名称 期末余额 期末账龄 预计收取的时间、金额及依据
7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款
8）转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
其他说明：
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 303,045,949.42 152,839,271.15 150,206,678.27 303,045,949.42 152,839,271.15 150,206,678.27
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对联营、合营企
12,447,684.23 11,977,845.58 469,838.65 12,447,684.23 11,977,845.58 469,838.65
业投资
合计 315,493,633.65 164,817,116.73 150,676,516.92 315,493,633.65 164,817,116.73 150,676,516.92
（1）对子公司投资
单位： 元
本期增减变动
期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位 期初余额(账面价值) 追加 减少 计提减
其他 价值) 余额
投资 投资 值准备
深圳市物业管理有限公司 12,821,791.52 12,821,791.52
深圳海燕大酒店有限公司 20,605,047.50 20,605,047.50
深圳市深房投资有限公司 9,000,000.00 9,000,000.00
新峰企业有限公司 556,500.00 556,500.00
新峰置业有限公司 22,717,697.73 22,717,697.73
深圳经济特区房地产（集团）广州房
19,000,000.00
地产有限公司
深圳圳通工程有限公司 11,332,321.45 11,332,321.45
美国长城地产有限公司 1,435,802.00 1,435,802.00
深圳市深房保税贸易有限公司 4,750,000.00 4,750,000.00
深圳市华展建设监理有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00
启禄有限公司 212,280.00 212,280.00
北京深房物业管理有限责任公司 500,000.00
深圳市联华企业有限公司 13,458,217.05 13,458,217.05
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 30,850,000.00 30,850,000.00
北京新峰房地产开发经营有限公司 64,183,888.90
汕头市华峰房地产开发有限公司 16,467,021.02 16,467,021.02
百立有限公司 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00
汕头新峰大厦 58,547,652.25
合计 150,206,678.27 150,206,678.27 152,839,271.15
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
投资单位 期初余额 本期增减变动 期末余额 减值准备期末
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(账面价值) 权益法下 其他综 其他 宣告发放 计提 (账面价值) 余额
追加 减少
确认的投 合收益 权益 现金股利 减值 其他
投资 投资
资损益 调整 变动 或利润 准备
一、合营企业
封开杏花宾馆 9,455,465.38
小计 9,455,465.38
二、联营企业
深圳润华汽车贸易
469,838.65 469,838.65 1,076,954.64
公司
深圳市荣华机电工
1,445,425.56
程有限公司
小计 469,838.65 469,838.65 2,522,380.20
合计 469,838.65 469,838.65 11,977,845.58
（3）其他说明
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 231,360,942.20 64,778,297.24 828,375,457.04 125,366,701.31
其他业务 95.24 27,619.07
合计 231,361,037.44 64,778,297.24 828,403,076.11 125,366,701.31
收入相关信息：
单位： 元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
与履约义务相关的信息：
本公司目前在售房地产项目均为现楼销售，从签订合同到网签、按揭放款、最后交楼通常在3-5个月。本报告期末已签订合
同的，预计均能在2020年年底前履约。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 641,831,187.09 元，其中，641,831,187.09
元预计将于 2020 年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
5、投资收益
单位： 元
156
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项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 518,700,131.64
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 928,200.00
理财产品投资收益 15,217,058.60 13,359,898.55
合计 15,217,058.60 532,988,230.19
6、其他
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -19,011.53
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或
2,792,616.39 疫情期间政府补贴
定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 15,217,058.60 银行结构性存款理财收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,369,710.49
抗疫捐款支出 -500,000.00
减：所得税影响额 4,030,238.24
合计 12,090,714.73 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
□ 适用 √ 不适用
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率 基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 2.68% 0.0962 0.0962
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 2.35% 0.0842 0.0842
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3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
净利润 净资产
本期发生额 上期发生额 期末余额 期初余额
按中国会计准则 97,274,985.72 333,155,843.41 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99
按国际会计准则调整的项目及金额：
按国际会计准则 97,274,985.72 333,155,843.41 3,597,595,143.65 3,666,874,569.99
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注
明该境外机构的名称
4、其他
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第十二节 备查文件目录
1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2.报告期内在《证券时报》、《中国证券报》、《大公报》上公开披露过的所有公司文
件正本及公告的原稿。
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