深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2008 年度
审 计 报 告
目 录 页 码
一、审计报告 1-2
二、已审财务报表
1、合并资产负债表 3-4
2、合并利润表 5
3、合并现金流量表 6
4、合并所有者权益变动表 7-8
5、资产负债表 9-10
6、利润表 11
7、现金流量表 12
8、所有者权益变动表 13-14
9、财务报表附注 15-70
三、附件
1、审计机构营业执照及执业许可证复印件
2、审计机构证券、期货相关业务许可证复印件1
*机密*
审 计 报 告
深南财审报字（2009）第CA358 号
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（以下简称“深房集团”）财务
报表，包括2008 年12 月31 日公司及合并的资产负债表，2008 年度公司及合并的利润表、现金
流量表、所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是深房集团管理层的责任。这种责任包括：（1）设
计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致
的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计
师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计
划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程
序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在
进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的
并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出
会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。2
三、审计意见
我们认为，深房集团财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反
映了深房集团2008 年12 月31 日公司及合并的财务状况以及2008 年度公司及合并的经营成果和
现金流量。
深圳南方民和会计师事务所 中国注册会计师
有限责任公司
中国注册会计师
中国 深圳 2009 年4 月20 日3
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
资产类 附注 2008年12月31日 2007年12月31日
流动资产：
货币资金 七、1 328,413,393.57 451,915,145.77
交易性金融资产 七、2 189,488.50 645,470.00
应收票据 -- --
应收账款 七、3 14,937,238.37 15,396,075.35
预付款项 七、4 24,332,129.12 20,400,102.24
应收股利 -- --
应收利息 -- --
其他应收款 七、5 44,004,157.29 50,512,052.62
存 货 七、6 945,592,254.25 822,475,093.91
一年内到期的非流动资产 -- --
其他流动资产 -- --
流动资产合计 1,357,468,661.10 1,361,343,939.89
非流动资产：
可供出售金融资产 -- --
持有至到期投资 -- --
长期应收款 -- --
长期股权投资 七、7 92,830,359.32 85,978,361.05
投资性房地产 七、8 719,025,078.32 749,511,049.03
固定资产 七、9 70,894,484.45 76,324,451.29
在建工程 -- --
工程物资 -- --
固定资产清理 -- --
无形资产 七、10 6,430,760.00 6,312,140.00
商誉 -- --
长期待摊费用 七、11 527,346.90 825,350.08
递延所得税资产 七、12 18,479,988.82 22,429,645.26
其他非流动资产 -- --
非流动资产合计 908,188,017.81 941,380,996.71
资产总计 2,265,656,678.91 2,302,724,936.60
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：4
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
负债及股东权益 附注 2008年12月31日2007年12月31日
流动负债:
短期借款 七、15 59,200,000.00 47,000,000.00
交易性金融负债 -- --
应付票据 -- --
应付账款 七、16 230,446,779.80 181,259,988.97
预收款项 七、17 130,134,521.89 206,993,814.01
应付职工薪酬 七、18 25,202,232.34 31,957,382.75
应交税费 七、19 2,251,929.90 -3,041,657.01
应付利息 七、20 7,888,053.54 2,901,306.85
应付股利 -- --
其他应付款 七、21 262,914,117.22 277,615,580.37
一年内到期的非流动负债 七、22 10,461,764.71 25,280,129.52
其他流动负债 -- --
流动负债合计 728,499,399.40 769,966,545.46
非流动负债:
长期借款 七、22 330,343,020.83 342,214,327.80
应付债券 -- --
长期应付款 七、23 7,490,170.24 9,172,161.05
专项应付款 -- --
预计负债 七、24 2,196,714.08 --
递延所得税负债 -- --
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 340,029,905.15 351,386,488.85
负债合计 1,068,529,304.55 1,121,353,034.31
所有者权益:
股本 七、25 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 七、26 978,244,858.10 978,244,858.10
减：库存股 -- --
盈余公积 七、27 118,910,686.94 118,910,686.94
未分配利润 七、28 -915,511,458.27 -934,635,245.38
外币报表折算差额 14,984,787.99 13,966,344.35
归属母公司所有者权益合计 1,208,288,874.76 1,188,146,644.01
少数股东权益 七、29 -11,161,500.40 -6,774,741.72
所有者权益合计 1,197,127,374.36 1,181,371,902.29
负债及所有者权益总计 2,265,656,678.91 2,302,724,936.60
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：5
合并利润表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 附注 2008 年度 2007 年度
一、营业收入 七、30 706,005,324.41 845,127,526.44
减：营业成本 七、30 473,150,286.71 621,641,037.92
营业税金及附加 七、31 72,885,197.67 65,528,792.59
销售费用 9,304,138.71 10,165,581.70
管理费用 76,700,466.44 69,919,988.99
财务费用 七、32 29,510,799.13 53,391,606.44
资产减值损失 七、33 1,350,000.00 --
加：公允价值变动收益 -456,411.50 342,635.00
投资收益 七、34 2,770,589.42 28,472,277.81
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
七、34 2,720,228.96 985,946.73
二、营业利润 45,418,613.67 53,295,431.61
加：营业外收入 七、35 3,200,072.28 2,441,556.48
减：营业外支出 七、36 7,584,342.19 4,078,058.33
其中：非流动资产处置损失 七、36 83,755.93 94,170.00
三、利润总额 41,034,343.76 51,658,929.76
减：所得税费用 七、37 21,878,568.54 12,725,297.52
四、净利润 19,155,775.22 38,933,632.24
归属母公司所有者净利润 19,123,787.11 39,007,992.54
少数股东损益 31,988.11 -74,360.30
五、每股收益
（一）基本每股收益 七、38 0.0189 0.0386
（二）稀释每股收益 七、38 0.0189 0.0386
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：6
合并现金流量表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 附 注 2008年度 2007年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 619,939,957.74 677,835,550.23
收到的税费返还 -- --
收到的其他与经营活动有关的现金 七、39.1 27,069,483.45 31,926,453.77
现金流入小计 647,009,441.19 709,762,004.00
购买商品、接受劳务支付的现金 484,498,771.96 514,082,303.62
支付给职工以及为职工支付的现金 98,228,960.64 110,609,549.61
支付的各项税费 76,718,146.38 72,483,132.26
支付的其他与经营活动有关的现金 七、39.2 70,093,057.93 63,368,814.94
现金流出小计 729,538,936.91 760,543,800.43
经营活动产生的现金流量净额 -82,529,495.72 -50,781,796.43
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 -- 31,850,000.00
取得投资收益所收到的现金 5,131,080.69 1,087,268.66
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现
金净额
3,316,643.70 323,220.78
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- --
收到的其他与投资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 8,447,724.39 33,260,489.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现
金净额
2,752,386.21 13,898,642.52
投资所支付的现金 -- 302,835.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- 4,440,753.40
支付的其他与投资活动有关的现金 七、39.3 -- 4,170,000.00
现金流出小计 2,752,386.21 22,812,230.92
投资活动产生的现金流量净额 5,695,338.18 10,448,258.52
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 -- --
借款所收到的现金 85,000,000.00 424,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 85,000,000.00 424,000,000.00
偿还债务所支付的现金 99,489,671.78 352,930,442.68
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 29,307,608.42 46,576,290.57
其中：子公司支付少数股东的股利、利润 -- --
支付的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流出小计 128,797,280.20 399,506,733.25
筹资活动产生的现金流量净额 -43,797,280.20 24,493,266.75
四、汇率变动对现金的影响 -2,406,781.24 -1,609,507.54
五、现金及现金等价物净增加额 -123,038,218.98 -17,449,778.70
加：期初现金及现金等价物余额 七、39.4 422,049,961.88 439,499,740.58
六、期末现金及现金等价物余额 299,011,742.90 422,049,961.88
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：7
合并所者权益变动表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
外币报表折
算差额
少数股
东权益
所有者权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -934,635,245.38 13,966,344.35 -
6,774,741.72 1,181,371,902.29
加：会计政策变更 -- -- -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -934,635,245.38 13,966,344.35 -6,774,741.72
1,181,371,902.29
三、本年增减变动金
额(减少以“-”号列
示)
-- -- -- 19,123,787.11 1,018,443.64 -4,386,758.68 15,755,472.07
(一)净利润 -- -- -- 19,123,787.11 -- 31,988.11 19,155,775.22
(二)直接计入所有者
权益的利得和损失 -- -- -- -- 1,018,443.64 -4,418,746.79 -3,400,303.15
1、可供出售金融资产
公允价值变动净额 -- -- -- -- -- -- --
2、权益法下被投资
单位其他所有者权
益变动的影响
-- -- -- -- -- -- --
3、与计入所有者权
益项目相关的所得
税影响
-- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- 1,018,443.64 -4,418,746.79 -3,400,303.15
上述（一）和（二）
小计
-- -- -- 19,123,787.11 1,018,443.64 -4,386,758.68 15,755,472.07
(三)所有者投入和
减少的资本 -- -- -- -- -- -- --
1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- --
2、股份支付计入所
有者权益的金额 -- -- -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- --
2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- -- -- --
（五）所有者权益内
部结转 -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -915,511,458.27 14,984,787.99 -11,161,500.40
1,197,127,374.36
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：8
合并所者权益变动表
2007 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
外币报表折
算差额
少数股
东权益
所有者权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -1,022,454,478.17 7,595,803.64 --
1,093,956,870.51
加：会计政策变更 -- -- -- 36,753,971.39 -- -13,284,952.70 23,469,018.69
其他转入 -- -- -- 12,057,268.86 -- -- 12,057,268.86
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -973,643,237.92 7,595,803.64 -13,284,952.70
1,129,483,158.06
三、本年增减变动金
额(减少以“-”号列
示)
-- -- -- 39,007,992.54 6,370,540.71 6,510,210.98 51,888,744.23
(一)净利润 -- -- -- 39,007,992.54 -74,360.30 38,933,632.24
(二)直接计入所有者
权益的利得和损失 -- -- -- -- 6,370,540.71 6,584,571.28 12,955,111.99
1、可供出售金融资产
公允价值变动净额 -- -- -- -- -- -- --
2、权益法下被投资
单位其他所有者权
益变动的影响
-- -- -- -- -- -- --
3、与计入所有者权
益项目相关的所得
税影响
-- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- 6,370,540.71 6,584,571.28 12,955,111.99
上述（一）和（二）
小计
-- -- -- 39,007,992.54 6,370,540.71 6,584,571.28 51,888,744.23
(三)所有者投入和
减少的资本 -- -- -- -- -- -- --
1、所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- --
2、股份支付计入所
有者权益的金额 -- -- -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- --
2、对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- -- -- --
（五）所有者权益内
部结转 -- -- -- -- -- -- --
1、资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 -934,635,245.38 13,966,344.35 -6,774,741.72
1,181,371,902.29
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：9
资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
资产类 附注 2008 年12 月31 日 2007 年12 月31 日
流动资产:
货币资金 188,891,010.32 219,453,189.28
交易性金融资产 189,488.50 645,470.00
应收票据 -- --
应收账款 八、1 7,598,911.50 8,877,807.66
预付款项 478,423.65 215,537.63
应收股利 -- --
应收利息 -- --
其他应收款 八、2 607,212,015.51 597,447,535.25
存 货 八、3 181,274,439.65 158,995,156.01
一年内到期的非流动资产 -- --
其他流动资产 -- --
流动资产合计 985,644,289.13 985,634,695.83
非流动资产:
可供出售金融资产 -- --
持有至到期投资 -- --
长期应收款 -- --
长期股权投资 八、4 302,909,360.35 310,584,126.62
投资性房地产 641,638,730.03 668,607,908.15
固定资产 41,729,025.52 44,054,270.10
在建工程 -- --
工程物资 -- --
固定资产清理 -- --
无形资产 -- --
商誉 -- --
长期待摊费用 -- --
递延所得税资产 4,235,725.42 10,172,116.09
其他非流动资产 -- --
非流动资产合计 990,512,841.32 1,033,418,420.96
资产总计 1,976,157,130.45 2,019,053,116.79
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：10
资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
负债及股东权益 附注 2008 年12 月31 日 2007年12 月31 日
流动负债:
短期借款 59,200,000.00 47,000,000.00
交易性金融负债 -- --
应付票据 -- --
应付账款 32,708,884.80 32,338,787.84
预收款项 5,211,019.92 4,268,071.92
应付职工薪酬 10,720,641.23 15,086,558.23
应交税费 4,250,387.71 2,877,169.33
应付利息 7,888,053.54 2,901,306.85
应付股利 -- --
其他应付款 355,621,239.01 371,180,760.18
一内到期的非流动负债 10,461,764.71 10,280,129.52
其他流动负债 -- --
流动负债合计 486,061,990.92 485,932,783.87
非流动负债:
长期借款 243,543,020.83 254,214,327.80
应付债券 -- --
长期应付款 -- --
专项应付款 -- --
预计负债 2,196,714.08 --
递延所得税负债 -- --
其他非流动负债 -- --
非流动负债合计 245,739,734.91 254,214,327.80
负债合计 731,801,725.83 740,147,111.67
所有者权益:
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 978,244,858.10 978,244,858.10
减：库存股 -- --
盈余公积 113,936,295.79 113,936,295.79
未分配利润 -859,485,749.27 -824,935,148.77
所有者权益合计 1,244,355,404.62 1,278,906,005.12
负债及所有者权益总计 1,976,157,130.45 2,019,053,116.79
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：11
利润表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 附注 2008 年度 2007 年度
一、营业收入 八、5 120,818,309.21 232,443,851.16
减：营业成本 八、5 50,943,414.14 148,460,789.08
营业税金及附加 18,386,335.70 19,787,867.28
销售费用 2,476,251.00 1,429,274.76
管理费用 37,541,592.89 33,801,427.20
财务费用 29,781,446.46 33,552,657.45
资产减值损失 1,350,000.00 --
加：公允价值变动收益 -456,411.50 342,635.00
投资收益 八、6 -1,719,466.38 17,089,822.66
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益 -1,766,492.73 723,822.66
二、营业利润 -21,836,608.86 12,844,293.05
加：营业外收入 1,401.00 2,284,175.09
减：营业外支出 6,705,364.35 3,720,688.74
其中：非流动资产处置损失 -- 94,170.00
三、利润总额 -28,540,572.21 11,407,779.40
减：所得税费用 6,010,028.29 115,615.23
四、净利润 -34,550,600.50 11,292,164.17
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：12
现金流量表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 附注 2008 年度 2007 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 90,852,938.89 58,321,425.86
收到的税费返还 -- --
收到的其他与经营活动有关的现金 46,692,789.14 275,637,326.22
现金流入小计 137,545,728.03 333,958,752.08
购买商品、接受劳务支付的现金 16,884,661.12 61,837,252.92
支付给职工以及为职工支付的现金 33,977,923.45 32,346,439.16
支付的各项税费 23,688,882.56 35,484,815.00
支付的其他与经营活动有关的现金 70,795,743.68 296,798,754.81
现金流出小计 145,347,210.81 426,467,261.89
经营活动产生的现金流量净额 -7,801,482.78 -92,508,509.81
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 -- 31,850,000.00
取得投资收益所收到的现金 47,026.35 723,822.66
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收
回的现金净额
-- --
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- --
收到的其他与投资活动有关的现金 75,695.00 --
现金流入小计 122,721.35 32,573,822.66
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支
付的现金净额
152,029.00 2,908,301.52
投资所支付的现金 -- 302,835.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- --
支付的其他与投资活动有关的现金 76,125.00 4,170,000.00
现金流出小计 228,154.00 7,381,136.52
投资活动产生的现金流量净额 -105,432.65 25,192,686.14
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
借款所收到的现金 70,000,000.00 336,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 70,000,000.00 336,000,000.00
偿还债务所支付的现金 68,289,671.78 276,930,442.68
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 24,342,687.23 30,279,407.01
支付的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流出小计 92,632,359.01 307,209,849.69
筹资活动产生的现金流量净额 -22,632,359.01 28,790,150.31
四、汇率变动对现金的影响 -120,295.60 -1,609,507.54
五、现金及现金等价物净增加额 -30,659,570.04 -40,135,180.90
加：期初现金及现金等价物余额 196,103,453.37 236,238,634.27
六、期末现金及现金等价物余额 165,443,883.33 196,103,453.37
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：13
所者权益变动表
2008 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -824,935,148.77 1,278,906,005.12
加：会计政策变更 -- -- -- -- --
前期差错更正 -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -824,935,148.77 1,278,906,005.12
三、本年增减变动金额
(减少以“-”号列示)
-- -- -- -34,550,600.50 -34,550,600.50
(一)净利润 -- -- -- -34,550,600.50 -34,550,600.50
(二)直接计入所有者权
益的利得和损失
-- -- -- -- --
1、可供出售金融资产公
允价值变动净额
-- -- -- -- --
2、权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的
影响
-- -- -- -- --
3、与计入所有者权益项
目相关的所得税影响
-- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- --
上述（一）和（二）小计 -- -- -- -34,550,600.50 -34,550,600.50
(三)所有者投入和减少
的资本
-- -- -- -- --
1、所有者投入资本 -- -- -- -- --
2、股份支付计入所有者
权益的金额
-- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- --
2、对所有者的分配 -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- --
（五）所有者权益内部结
转
-- -- -- -- --
1、资本公积转增股本 -- -- -- -- --
2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -859,485,749.27 1,244,355,404.62
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：14
所者权益变动表
2007 年度
编制单位：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 金额单位:人民币元
项目 股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -1,004,367,961.05 1,099,473,192.84
加：会计政策变更 -- -- -- 168,140,648.11 168,140,648.11
前期差错更正 -- -- -- -- --
二、本年年初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -836,227,312.94 1,267,613,840.95
三、本年增减变动金额 -- -- -- 11,292,164.17 11,292,164.17
(一)净利润 -- -- -- 11,292,164.17 11,292,164.17
(二)直接计入所有者权
益的利得和损失
-- -- -- -- --
1、可供出售金融资产公
允价值变动净额
-- -- -- -- --
2、权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的
影响
-- -- -- -- --
3、与计入所有者权益项目
相关的所得税影响
-- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- --
上述（一）和（二）小计 -- -- -- 11,292,164.17 11,292,164.17
(三)所有者投入和减少
的资本
-- -- -- -- --
1、所有者投入资本 -- -- -- -- --
2、股份支付计入所有者
权益的金额
-- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- --
(四)利润分配 -- -- -- -- --
1、提取盈余公积 -- -- -- -- --
2、对所有者的分配 -- -- -- -- --
3、其他 -- -- -- -- --
（五）所有者权益内部结
转
-- -- -- -- --
1、资本公积转增股本 -- -- -- -- --
2、盈余公积转增股本 -- -- -- -- --
3、盈余公积弥补亏 -- -- -- -- --
4、其他 -- -- -- -- --
四、本年年末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 -824,935,148.77 1,278,906,005.12
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 公司会计机构负责人：15
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2008 年12 月31 日止会计年度 金额单位：人民币元
附注一、公司的基本情况
(一)公司简介
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（以下简称“本公司”）系于1993 年7 月经深
圳市人民政府办公厅深府办复(1993)724 号文批准，在原深圳经济特区房地产总公司的基础
上改组设立的股份有限公司。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993 年9 月15 日及1994 年1
月10 日在深圳证券交易所挂牌交易，1994 年8 月31 日，本公司发行的Ｂ股作为一级有保荐
ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为1,011,660,000 股，其中：Ａ股891,660,000
股，Ｂ股120,000,000 股。本公司企业法人营业执照注册号为440301103225878，注册资本为
1,011,660,000.00 元。
2004 年10 月13 日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（深国资委[2004]223
号）《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东--深圳市建设投资控股公
司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公司，深圳市投资控股有限公司
为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划转变更，业经国务院国有资产监督管理
委员会“国资产权[2005]689 号”文批准，并经中国证券监督管理委员会“证监公司字[2005]116
号”文批准豁免其要约收购义务，并于2006 年2 月15 日在中国证券登记结算有限责任公司
深圳分公司办理过户登记手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司
655,800,149 股（占本公司总股本64.82%），其中持有有限售条件股份622,273,800 股，无限售
条件股份33,526,349 股。
公司行业性质：本公司属于房地产业。
公司经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒
店业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
主要产品或提供的劳务：本公司的主要产品是提供商品住宅、物业租赁及管理服务、酒
店客房服务，以及建筑安装装修服务。
(二)财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本公司财务报告由本公司董事会2009 年4 月20 日批准报出。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
16
附注二、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照权责发生制编制财务报表。
附注三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的2008 年度财务报告符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业
财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
附注四、公司主要会计政策、会计估计和合并会计报表编制方法
（一）会计期间
会计年度为公历1 月1 日至12 月31 日。
（二）记账本位币
中国境内的公司以人民币为记账本位币，注册于其他国家的子公司以注册地币种为记账
本位币。
（三）记账基础和计量属性
会计核算以权责发生制为记账基础。
会计计量属性主要包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值，对会计
要素进行计量时，一般采用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够可靠计量时，根据
各项企业会计准则具体规定，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。
（四）外币业务核算方法
会计年度内涉及外币的经济业务，按业务发生时的即期汇率折合人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目采用即期汇率折算，折算差额计入当期损益；以历史成
本计量的外币非货币性项目，采用交易发生时的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的汇兑差额，按借款费用的原则处理。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年
度财务报表附注
17
（五）现金等价物的确定标准
所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（六）金融资产和金融负债的确认和计量
1、分 类
本公司的金融资产和金融负债分类如下：交易性金融资产和金融负债、持有至到期投资、
应收款项、可供出售金融资产、其他金融负债。
2、主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
（1）存在活跃市场的金融资产和金融负债，活跃市场中的报价用于确定其公允价值；
（2）金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值；
（3）初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允
价值的基础；
（4）采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，使用合同条款和特征在实质
上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款项和应付款项
的现值与实际交易价格相差很小的，按照实际交易价格计量。
3、交易性金融资产和金融负债
交易性金融资产和金融负债初始确认采用公允价值计量，相关交易费用计入当期损益。
支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的利息，单独确
认为应收项目。企业在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。
资产负债表日，采用公允价值计量交易性金融资产和金融负债，公允价值变动计入当期
损益。
处置该金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金额的差额确认为投资收益，并
调整公允价值变动损益。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
18
4、持有至到期投资
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额，支付的价
款中包含的已到付息期但尚未领取的利息，单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。
实际利率应在取得投资时确定，在持有该投资期间保持不变，实际利率与票面利率差别不大
的，可以采用票面利率作为实际利率。
处置持有至到期投资，将取得价款与该投资账面余额之间的差额计入投资收益。
5、应收款项
应收款项按与债务人之间的合同或协议价款作为初始确认金额。
资产负债表日，应收款项按摊余成本计量。处置或收回应收款项，将取得的价款与账面
价值之间的差额计入当期损益。
6、可供出售金融资产
可供出售金融资产应当按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确
认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金
股利，单独确认为应收项目。
可供出售金融资产持有期间的利息和现金股利，计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积。
7、其他金融负债
其他金融负债按公允价值和交易费用之和作为初始确认金额，采用摊余成本进行后续计
量。
8、金融资产的减值
期末，对交易性金融资产以外的金融资产，有客观证据表明其发生了减值的，根据其预
计未来现金流量现值低于账面价值之间的差额计提减值准备。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
19
（1）应收款项
坏账准备采用备抵法。期末如果有客观证据表明应收款项发生了减值的，则将其账面价
值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
期末对应收款项进行减值测试。如果有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金
流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
本公司根据以前年度与之相同或类似的、具有类似信用风险特征的应收款项的实际损失
为基础，结合现实情况，确定以个别认定法计提坏账准备。
坏账确认标准：A、债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产依法清偿后，仍然不能收
回的款项。B、债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明确实不能收回的款项。
对应收票据和预付账款，本公司单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，
根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计提坏账准备。
（2）持有至到期投资
有客观证据表明持有至到期投资发生了减值的，应计算该投资的未来现金流量现值，该
现值低于账面价值的差额确认为减值损失，计提减值准备。
（3）可供出售金融资产
如果可供出售金融资产公允价值发生较大幅度下降，且预期这种下降属于非暂时性的，
可以认定该可供出售金融资产已发生减值，在确认减值损失时，应当将原计入所有者权益的
公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后期间公允价值已上升且客观上与原减
值损失确认后发生的事项有关的，原减值损失应当予以转回，计入当期损益。但可供出售权
益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
处置可供出售金融资产，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损
益；同时将原直接计入所有者权益的公允价值变动累积额对应处置部分的金额转出，计入投
资损益。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
20
（七）存货的核算方法
1、存货的分类：
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建
开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、工程施工。
2、存货的核算：
(1) 已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售
为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用
地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地当中；
(2) 公共配套设施费：按实际完工成本计入在建开发产品（如果房地产项目完工时相应
的公共配套设施尚未建设完成，则根据预计发生的成本计入完工开发产品），如果一个配套
设施存在多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分
摊；如果一个配套设施存在多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时开发普通
住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊；
(3) 公用设施专用基金：深圳特区内竣工交付的房屋项目按除地价以外的建设工程总投
资2%的比例提取，并计入在建开发产品；深圳特区外竣工交付的房屋项目，按建设工程总
投资2%的比例计提，并计入在建开发产品；
(4) 质量保证金：根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，待
保证期满后实际支付；
(5)存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货的购入与入库按实际成本计价；发出按加
权平均法计价；开发产品的发出按个别认定法计价；低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销；
(6) 年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。在对存货进行全面盘点的基础上，对
存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的
部分，提取存货跌价准备，提取时按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额确定。
（八）长期股权投资核算方法
1、长期股权投资分类深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
21
长期股权投资分为：对子公司长期股权投资、对合营企业长期股权投资、对联营企业长
期股权投资、对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价
值不能可靠计量的长期股权投资。
2、对子公司长期股权投资
对同一控制下企业合并形成的对子公司股权投资，以合并日子公司所有者权益账面价值
的份额作为初始投资成本。各项相关费用直接计入损益。长期股权初始投资成本与支付对价
账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
对非同一控制下企业合并形成的对子公司长期股权投资，以支付合并对价的公允价值和
各项直接相关费用之和作为初始投资成本，初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额，
计入当期损益。初始投资成本大于取得的子公司的可辨认净资产公允价值的差额，在本公司
单个报表中仍列入长期股权投资，在本公司合并报表中列入商誉。初始投资成本小于取得的
子公司的可辨认净资产公允价值份额，经过复核后，其差额在本公司合并报表中计入当期损
益。
商誉不进行摊销，但至少于每年年终进行减值测试。进行减值测试应当结合与其相关的
资产组或者资产组合。商誉减值准备一旦计提，不予转回。
本公司单个报表，对子公司长期股权投资采用成本法核算。本公司编制合并报表时，将
子公司的报表纳入合并范围。
资产负债表日，若对子公司长期股权投资存在减值迹象，应当估计其可收回金额，可收
回金额低于账面价值的，确认减值损失，计提减值准备。在以后期间，该等减值准备不予转
回。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，应当计入投资收益。
3、 对合营企业长期股权投资和对联营企业长期股权投资
对合营企业长期股权投资以取得投资而支付对价的公允价值和相关费用之和，作为初始
投资成本。
以非货币资产交换方式取得的对合营企业长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且
换入资产和换出资产的公允价值均能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初深圳经济特区房地产（集团）股份有限公
司 2008 年度财务报表附注
22
始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换
不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
以债务重组方式取得的对合营企业长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初始投
资成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
对合营企业长期股权投资采用权益法进行后续计量。在确定合营企业净损益时，应以本
公司取得该项投资时合营企业各项可辨认净资产的公允价值为基础。合营企业与本公司的会
计政策和会计期间不一致的，按本公司的会计政策和会计期间调整，并据以确认投资收益。
合营企业发生亏损，以对合营企业长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营
企业净投资的长期权益减记至零为限，但本公司负有承担额外损失义务除外。
资产负债表日，若对合营企业长期股权投资存在减值迹象，应当估计其可收回金额，可
收回金额低于账面价值的，确认减值损失，计提减值准备。在以后期间，该等减值准备不予
转回。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，计入投资收益。因合营
企业净损益以外的其他所有者权益变动而计入所有者权益的，处置时将原计入所有者权益的
部分按相应比例转入当期损益。
对联营企业长期股权投资按对合营企业长期股权投资一致的原则处理。
4、对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资
对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可
靠计量的长期股权投资（以下简称“其他股权投资”）按对合营企业长期股权投资一致的方法
确认初始投资。
其他长期股权投资按成本法进行后续计量。
其他股权投资发生减值时，按类似的金融资产的市场收益率对未来现金流量确定的现值
与投资的账面价值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益。该等减值在以后期间不予转
回。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
23
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，计入投资收益。
（九）投资性房地产的核算方法
1、投资性房地产的确认
同时满足下列条件的，确认为投资性房地产：（1）、持有目的是赚取租金或资本增值，
或者两者兼有之；（2）、能够单独计量和出售；（3）、与该投资性房地产相关的经济利益很可
能流入企业；（4）、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2、投资性房地产的初始计量
本公司投资性房地产按成本进行初始计量。
以非货币资产交换方式取得的投资性房地产，如果该项交换具有商业实质且换入资产和
换出资产的公允价值均能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成
本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具
备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
以债务重组方式取得的投资性房地产，按取得的投资性房地产的公允价值作为初始投资
成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
3、投资性房地产的后续计量
在资产负债表日，本公司采用成本模式按固定资产相同的方法对投资性房地产进行后续
计量。
4、投资性房地产的转换与处置
有确凿证据表明房地产用途发生改变，应将投资性房地产与其他资产进行转换，以转换
前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产被处置时，以处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（十）固定资产的确认条件、分类及其折旧方法
1、固定资产的标准
固定资产是指使用寿命超过一个会计年度的为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而
持有的有形资产。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
24
2、固定资产的确认条件
（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠计量。
3、固定资产的分类
本公司的固定资产分为：房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、其他设备。
4、固定资产的计价
固定资产在取得时，按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和
保险等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。购买价款超过正常
信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定，
现值与实际支付价款之间的差额，除按借款费用原则应予以资本化以外，在信用期内计入当
期损益。
5、折旧方法
固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残
值（原值的5%）确定其折旧率，年分类折旧率如下：
资产类别 预计使用年限 年折旧率%
房屋建筑物 30 年 3.17
机器设备 7 年 13.57
运输工具 6 年 15.83
电子设备及其他 5年 19
6、固定资产后续支出
固定资产后续支出在同时符合：（1）、与该支出有关的经济利益很可能流入企业；（2）、
该后续支出的成本能可靠地计量，计入固定资产成本，如有替换部分，应扣除其账面价值，
不符合上述条件的固定资产后续支出，在发生时计入当期损益。
以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，予以资本化，作为长期待摊费用，在合
理的期间内摊销。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
25
7、固定资产减值准备
资产负债表日，固定资产存在减值迹象，应当估计其可收回金额。可收回金额按资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量的现值之间的高者确定。估计可收回金
额，应以单项资产为基础，若难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应以该项资产所属
的资产组为基础确定资产组的可收回金额。减值准备一旦计提，在以后会计期间不予转回。
（十一）在建工程
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修
理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。在建工程在达到预定可使用状态时，按实际
发生的全部支出转入固定资产核算。
资产负债表日，对长期停建并计划在3 年内不会重新开工等预计发生减值的在建工程，
对可收回金额低于账面价值的部分计提在建工程减值准备。减值准备一旦计提，在以后会计
期间不予转回。
（十二）无形资产计价和摊销方法
无形资产包括使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。
1、无形资产计价
无形资产按实际成本进行初始计量。
自行开发的无形资产，其成本包括自满足一定条件后至达到预定用途前所发生的支出总
额。
2、无形资产摊销
（1）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用与该无形资产有关经济利益
的预期实现方式一致的方法摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
出租车牌照按牌照使用期限38 年摊销。
（2）使用寿命不确定的无形资产不摊销。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
26
3、无形资产减值准备
对使用寿命不确定的无形资产，于资产负债表日进行减值测试。
对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其可收回金额。可
收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为
无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
（十三）长期待摊费用核算方法
长期待摊费用按受益期限分期平均摊销。
（十四）借款费用的会计处理方法
借款费用包括借款账面发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发
生的汇兑差额等。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生
产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。
1、资本化的条件
在同时具备下列三个条件时，借款费用予以资本化：
（1）资产支出已经发生；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用状态或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。
2、资本化金额的确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款，以专门借款当期实际发生的利
息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得收益后
的金额确定。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
27
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款予以资
本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
3、暂停资本化
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断，且时间连续超过3 个月，
则暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建或生产活动重新开始。如
果中断是该资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，借款费用不暂停资本化。
4、停止资本化
当所购建或生产的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止其借款费用的资本
化，以后发生的借款费用于发生当期确认费用。
（十五）职工薪酬
本公司职工薪酬，是指为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支
出。包括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2）职工福利费；（3）医疗保险费、养老保
险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4）住房公积金；（5）工会经
费和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（8）其
他与获得职工提供的服务相关的支出。
在职工为本公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与职工
的劳动关系给予的补偿外，根据职工提供服务的受益对象，分别计入产品成本、劳务成本、
建造固定资产成本、无形资产成本或当期损益。
（十六）预计负债的确认原则
若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债：
（1）该义务是企业承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
28
企业的亏损合同和承担的重组义务符合上述条件的，确认为预计负债。
预计负债的金额按清偿该负债所需支出的最佳估计数计量。
（十七）收入确认原则
（1）销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
A 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
B 公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有
效控制；
C 收入的金额能够可靠地计量；
D 相关的经济利益很可能流入企业；
E 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
根据上述原则，本公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下四个条件：
A、房地产完工，并完成竣工验收；
B、已签订销售合同并在国土部门备案；
C、一次性付款的，已收讫全部房款；分期付款方式的，如果延期收取的货款具有融资
性质，按照应收合同价款的现值计算确定；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审
批手续；
D、按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）提供劳务，在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分
比法确认提供劳务收入。
公司采用已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，已经发生的劳务成本预计能够得
到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；
已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认
提供劳务收入。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
29
（3）让渡资产使用权，相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计
量的，确认收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（十八）政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为
企业所有者投入的资本。本公司政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补
助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当
期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接
计入当期损益。
（十九）所得税的会计处理方法
本公司的所得税费用采用资产负债表债务法核算。递延所得税资产和递延所得税负债根
据资产和负债的计税基础与账面价值的差额（暂时性差异）计算确认。于资产负债表日，递
延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额为限。
对子公司及联营企业投资相关的暂时性差异确认相应的递延所得税资产和递延所得税
负债。但能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回
的，不予确认。
（二十）企业合并
企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并包括同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并两种类型。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财
务报表附注
30
1、同一控制下的企业合并：是指参与合并的企业合并前后均受同一方或相同多方最终
控制且该控制并非暂时性的。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并
方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总
额)的差额，调整资本公积中的股本溢价(或资本溢价)；资本公积中的股本溢价(或资本溢价)
不足冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
2、非同一控制下企业合并：是指参与合并的企业前后不受同一方或相同的多方最终控
制，即同一控制下企业合并之外的其他企业合并。公司在购买日对作为企业合并对价付出的
资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买日是指本集团实际取得对被购买方控制权的日期。
（二十一）合并会计报表的编制方法
1、合并会计报表编制方法
以母公司及纳入合并范围的各子公司的会计报表为合并依据，合并时将母公司与各子公
司相互间的重要投资、往来、存货购销等内部交易及其未实现利润抵销后逐项合并，并计算
少数股东权益和少数股东损益。
2、少数股东权益和损益的列报
子公司当期净损益中属于少数股东损益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数
股东损益”项目列示。
子公司所有者权益中属于少数股东权益的份额，在合并资产负债表中所有者权益项目下
以“少数股东权益”项目列示。
3、超额亏损的处理
子公司少数股东当期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额时，
如果子公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少数股东有能力予以弥补的，该超额
亏损应当冲减该少数股东权益。否则该超额亏损均应冲减母公司所有者权益，子公司在以后
期间实现的利润，在弥补了由母公司所有者权益所承担的属于少数股东损失之前，应全部归
属于母公司所有者权益。
4、当期增加减少子公司的合并报表处理
因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的收深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2008 年度财务报表附注
31
入、费用、利润纳入合并利润表，并调整期初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。
在报告期内，处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润
表。
附注五、税项
公司适用的主要税种、税率：
税种 计税依据 税率%
营业税 房屋销售收入、租赁收入、物业管理收入 5
建筑工程、安装工程收入 3
增值税 商品销售收入 17
城建税 应纳营业税和增值税额 1
教育费附加 应纳营业税和增值税额 3
土地增值税 房屋销售收入 *1
企业所得税 应纳税所得额 *2
* 1、根据深圳市人民政府深府办函[2005]93 号、深圳市地方税务局深地税发【2005】521
文的规定，从2005 年11 月1 日起，对在深圳市从事房地产开发和房地产转让并取得收入的
单位和个人按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定征收土地增值税；对房
地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的征收方式，即在项目全部竣工结算前转让
房地产取得销售收入的先按预征率征收税款（转让别墅、度假村、酒店式公寓的按销售收入
的1％预征，转让其他房地产的按销售收入的0.5％预征），待工程全部竣工，办理结算后再
进行清算，多退少补税款。清算土地增值税采用超率累进税率，对增值比例在50%以下的按
30%的比例征收增值税（普通标准住宅的增值比例在20%以下的免征土地增值税），对增值
比例超过50%未超过100%的部分按40%的比例征收，对增值比例超过100%未超过200%的
部分按50%的比例征收，对增值比例超过200%的部分按60%的比例征收。
* 2、企业所得税税率如下：
项目 所得税税率%
境内企业
--注册于深圳的企业 18*
--注册于深圳外境内其他地区的企业 25
注册于香港的企业 17.5深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
32
*根据国务院国发〔2007〕39 号《关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》规定，企
业按照原税收法律、行政法规和具有行政法规效力文件规定享受的企业所得税优惠政策，按
以下办法实施过渡：自2008 年1 月1 日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行
后5 年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，2008 年按18%税
率执行，2009 年按20%税率执行，2010 年按22%税率执行，2011 年按24%税率执行，2012
年按25%税率执行。
附注六、企业合并及合并财务报表
（一） 纳入合并范围子公司
2008 年度纳入本公司合并范围的子公司的有关情况如下：
( 1)通过控股合并取得的子公司
A、通过同一控制下的企业合并取得子公司
本公司无通过同一控制下的企业合并取得的子公司。
B、通过非同一控制下企业合并取得子公司
2008 年12 月31 日
子公司名称 注册地 持股比例% 表决权比例%
注册资
本(万元)
业务性质及
经营范围
实际投资
额(万元)
实质上构成对子
公司的净投资的
余额（万元） 直接 间接 直接间接
汕头经济特区松
山房产开发有限
公司
汕头 HKD3000 房地产开发2108 2108 -- 100 -- 100深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
33
( 2)通过新设方式取得的子公司
2008 年12 月31 日
持股比例% 表决权比例%
子公司名称 注册地
注册资本
(万元)
业务性质及
经营范围
实 际
投资额
(万元)
实质上构成
对子公司的
净投资的余
额（万元） 直接 间接 直接间接
深圳海燕大酒店
有限公司 深圳 3,000
酒店服务 3,000 3,000 68.10 31.90 68.10 31.90
深圳市物业管理
有限公司 深圳 725
物业管理 725 725 95 5 95 5
深圳圳通工程
有限公司 深圳 1,000
安装、维修 1,000 1,000 73 27 73 27
深圳市华展建设监
理有限公司 深圳 800
建设监理 800 800 75 25 75 25
深圳市深房小汽车
出租有限公司 深圳 1,029
小汽车出租 1,029 1,029 55 45 55 45
深圳深房停车场
有限公司 深圳 4,250
建设经营停车
场 4,250 4,250 70 30 70 30
深圳市深房投资
有限公司 深圳 1,000
投资、兴办实
业 1,000 1,000 90 10 90 10
深圳市深房保税贸
易有限公司 深圳 500
进出品贸易 500 500 95 5 95 5
深圳市深房集团宝
安开发有限公司 深圳 2,000
房地产开发 2,000 2,000 95 5 95 5
深圳市深房集团龙
岗开发有限公司 深圳 3,000
房地产开发 3,000 3,000 95 5 95 5
深圳经济特区房地
产（集团）广州房
地产有限公司
广州 2,000
房地产开发 2,000 2,000 95 5 95 5
北京新峰房地产开
发经营有限公司 北京 US$1,000
房地产经营 7,671 7,671 75 25 75 25
北京深房物业管理
有限责任公司 北京 50
物业管理服务50 50 10 90 10 90
深圳市联华企业
有限公司 深圳 1,000
机械机电设备
安装
1,000 1,000 95 5 95 5
新峰置业有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD82 9,668 100 -- 100 --
华林有限公司 香港 HKD1 投资控股 HKD1 HKD1 -- 100 -- 100
汕头市华林房产开
发有限公司 汕头 US$600
房地产开发 US$600 US$600 -- 100 -- 100
美国长城地产
有限公司 美国 USD50
房地产开发 USD35 10,376 70 -- 70 --
新峰企业有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD100 64,479 100 -- 100 --
依烈有限公司 香港 HKD1 集团公司融资HKD1 HKD1 -- 100 -- 100
新峰投资有限公司 香港 HKD100 物业投资 HKD55 HKD55 -- 55 -- 55
启禄有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD120 HKD120 20 80 20 80
柏伟置业有限公司 香港 HKD1 物业投资 HKD0.8 HKD0.8 -- 80 -- 80
启怡发展有限公司 香港 HKD100 投资兴办实业HKD100 HKD100 -- 100 -- 100
广州黄埔新邨房地
产开发有限公司 广州 HKD3980
房地产开发 HKD3980 HKD3980 -- 100 -- 100
新峰房地产开发建
筑（武汉）有限公
司
武汉 US$400
房地产开发 US$400 US$400 -- 100 -- 100深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
34
（二）未纳入合并范围的被投资单位
2008 年12 月31 日
持股比例% 表决权比例%
公司名称 注册地 注册资本
(万元)
业务性质及
经营范围
实际投
资额
(万元)
实质上构成
对公司的净
投资的余额
（万元） 直接 间接 直接间接
深圳市深房百货有限
公司*1
深圳 1,000
国内商业物资
供销
1,000 1,000 95 5 95 5
深圳市数码港投资有
限公司*2 深圳 2,000
信息技术咨询1,400 1,400 70 -- 70 --
深圳市房地产综合服
务公司*3
深圳 1,371
日用百货、家用
电器、五金等
596 596 100 -- 100 --
深圳市深房实业发展
公司*4
深圳 300 投资兴办实业450 450 100 -- 100 --
深圳市特发房产建筑
装修公司*5
深圳 221 建筑、装修 818 818 100 -- 100 --
澳洲柏克顿有限公司
*6
澳大利亚US$20 房地产开发 91 1,347 60 -- 60 --
百立有限公司*6
香港 HKD50
分包承建及买
卖建材
20 1,127 60 40 60 40
深圳市深房建筑装饰
材料公司*7
深圳 268 建筑材料 268 268 100 -- 100 --
深圳中港海燕企业有
限公司*8
深圳 1,900 旅业酒楼餐饮1,294 1,294 68 -- 68 --
深圳市新东方百货有
限公司*9
深圳 2,000
国内商业物资
供销
1,850 1,850 92.5 7.5 92.5 7.5
广东省封开县联峰水
泥制造有限公司*10
广东封开US$800 生产经营水泥12,126 12,126 -- 90 -- 90
*1 深圳市深房百货有限公司
深房百货公司于2007 年10 月29 日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组
进行清算，清算组于2007 年12 月7 日发布了清算公告。根据《企业会计准则第33 号——
合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。本公司对深房百
货公司投资的帐面价值为零。
*2 深圳市数码港投资有限公司
数码港公司于2008 年5 月12 日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清算组进行
清算，清算组于2008 年12 月5 日发布了清算公告。根据《企业会计准则第33 号——合并
财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。
*3 深圳市房地产综合服务公司
公司经营期限为1983 年1 月26 日至1999 年8 月28 日，该公司已停止经营活动多年，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2008 年度财务报表附注
35
因未参加年检，于2002 年2 月8 日被依法吊销营业执照。
*4 深圳市深房实业发展公司
公司经营期限为1993 年10 月3 日至1998 年10 月3 日，该公司已停止经营活动多年，
因未参加年检，于2002 年2 月8 日被依法吊销营业执照。
*5 深圳市特发房产建筑装修公司
公司经营期限为1983 年3 月7 日至1995 年4 月14 日，该公司已停止经营活动多年，
因未参加年检，已于2004 年前被依法吊销营业执照。
*6 澳洲柏克顿有限公司、百立有限公司
该两公司系本公司早年在境外设立的公司，2000 年12 月13 日本公司召开董事会，决定
将该两公司进行停业清算。
*7 深圳市深房建筑装饰材料公司
公司经营期限为1984 年1 月1 日至2004 年7 月6 日，该公司已停止经营活动多年，因
未参加年检，于2002 年2 月8 日被依法吊销营业执照。
*8 深圳中港海燕企业有限公司
公司经营期限为1984 年10 月16 日至2004 年10 月16 日，该公司已停止经营活动多年，
因未参加年检，于1999 年被依法吊销营业执照。
*9 深圳市新东方百货有限公司
公司经营期限为1983 年6 月7 日至1998 年6 月7 日，该公司已停止经营活动多年，因
未参加年检，于2001 年1 月10 日被依法吊销营业执照。
*10 广东省封开县联峰水泥制造有限公司
该公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于2006 年1 月22 日被拍卖偿债，成
为一空壳公司，本集团对该公司投资的帐面价值为零。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
36
除上述*1、*2、*10 外，上列未纳入合并范围的被投资单位因已于多年前停止经营，且
公司实体已不存在，本公司已无法对其实施控制，不符合“控制”的定义，根据《企业会计准
则第33 号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。
本公司对上述公司投资及实质上构成对这些公司的净投资的帐面价值为零。
（三） 2008 年度合并范围变更
本年新增未纳入合并范围公司
深圳市数码港投资有限公司：该公司于2008 年5 月12 日召开股东会，决议终止营业、
注销，并已组成清算组进行清算，清算组于2008 年12 月5 日发布了清算公告。根据《企业
会计准则第33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并
范围。
深圳市数码港投资有限公司截至2008 年12 月31 日资产、负债情况如下：
项目 2008 年12 月31 日
资产总额 10,217,365.26
负债总额 351,961.13
所有者权益 9,865,404.13
深圳市数码港投资有限公司2008 年1-12 月经营情况如下：
项目 2008 年度
主营业务收入 36,040.00
净利润 -3,398,033.97
经营活动现金净流量 -387,643.74
筹资活动现金净流量 --
投资活动现金净流量 --
（四） 外币报表折算
美国长城地产有限公司以美元作为记账本位币，在进行外币报表折算时，资产负债表中
的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”
项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用按照系统
合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。外币报表折算产生的折算差额，
在资产负债表中所有者权益项目下单独作为“外币报表折算差额”项目列示，其中由于关联
方往来产生的折算差额，在合并报表时抵销。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
37
附注七、合并财务报表主要项目注释
1、货币资金
2008-12-31 2007-12-31
种类
原币金额 汇率折人民币 原币金额 汇率 折人民币
现金
RMB 328,739.70 328,739.70 730,643.86 730,643.86
HKD 45,458.39 0.8825 40,118.75 84,187.39 0.9376 78,934.10
USD 2,000.00 6.8397 13,679.40 2,000.00 7.3195 14,639.00
小计 382,537.85 824,216.96
银行存款
RMB 266,123,403.00 266,123,403.00 391,094,976.96 391,094,976.96
HKD 29,920,395.95 0.8825 26,405,647.07 19,025,780.27 0.9376 17,838,571.58
USD 93,200.04 6.8397 637,460.31 83,659.16 7.3195 612,343.22
CAD 196,266.82 5.5973 1,098,564.27 188,736.99 7.4468 1,405,486.62
AUD 39,089.22 4.7304 184,907.64 45,327.78 6.3893 289,612.79
小计 294,449,982.29 411,240,991.17
其他货币资金
RMB 33,371,352.68 33,371,352.68 33,919,833.62 33,919,833.62
HKD 237,409.21 0.8825 209,520.75 6,324,769.66 0.9376 5,930,104.02
小计 33,580,873.43 39,849,937.64
合计 328,413,393.57 451,915,145.77
其他货币资金主要系业主向银行申请按揭贷款以购买本公司开发的房产时，贷款银行要
求本公司提供的按揭贷款保证金。
货币资金本年比上年减少27.33%，主要系由于本年购买土地支付地价款以及销售房产
收到的款项减少所致。
2、交易性金融资产
种类 2008-12-31 2007-12-31
股票投资 189,488.50 645,470.00
其中：成 本 303,265.00 302,835.00
公允价值变动 -113,776.50 342,635.00深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
38
3、应收账款
（1）按账龄分类
2008-12-31 2007-12-31
账龄
金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备
1 年以内 1,860,981.24 5.54 -- 852,074.60 2.37 --
1 至2 年 387,433.51 1.15 -- 234,998.80 0.65 --
2 至3 年 213,704.58 0.64 -- 5,974,517.01 16.60 1,533,428.95
3 年以上 31,104,798.15 92.67 18,629,679.11 28,936,867.79 80.38 19,068,953.90
合计 33,566,917.48 100.00 18,629,679.11 35,998,458.20 100.00 20,602,382.85
（2）按应收款项信用风险特征分类
2008-12-31 2007-12-31
类别
账面余额
占总额
比例%
坏账准备 账面余额
占总额
比例%
坏账准备
类别1 -- -- -- -- -- --
类别2 14,132,195.58 42.10 11,574,556.00 18,441,322.87 51.23 13,566,657.46
类别3 19,434,721.90 57.90 7,055,123.11 17,557,135.33 48.77 7,035,725.39
合计 33,566,917.48 100.00 18,629,679.11 35,998,458.20 100.00 20,602,382.85
类别1：指单项金额重大的应收账款，该类款项单项金额在1000 万元以上；
类别2：指单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大应收账款，该类
款项账龄在3 年以上且能收回的可能性较小的款项；
类别3：其他不重大应收账款。
（3）应收账款计提的坏账准备本年比上年减少1,972,703.74 元，系由于深圳市数码港投
资有限公司本年未纳入合并报表范围所致。
（4）应收账款前5 名单位(个人)的应收账款总额如下
项目 2008-12-31 2007-12-31
金额 9,757,303.02 17,062,684.11
占应收账款总额比例% 29.07 47.40%
（5）应收账款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款。
（6）应收账款期末余额中应收关联方款项详见附注九、（三）.4。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表
附注
39
4、预付款项
2008-12-31 2007-12-31
账龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 13,646,498.46 56.08 9,708,315.71 47.59
1 至2 年 2,000.00 0.01 1,364,450.37 6.69
2 至3 年 27,058.00 0.11 2,414,608.72 11.84
3 年以上 10,656,572.66 43.80 6,912,727.44 33.88
合计 24,332,129.12 100.00 20,400,102.24 100.00
预付帐款期末余额中无持有本公司5%（含5%）以上股份的股东单位欠款。
5、其他应收款
（1）按账龄分类
2008-12-31 2007-12-31
账龄
金额 比例% 坏账准备金额 比例% 坏账准备
1 年以内 2,525,642.20 1.13 -- 7,731,346.93 3.22 --
1 至2 年 5,911,834.18 2.65 -- 12,256,168.54 5.10 --
2 至3 年 3,576,605.94 1.60 -- 3,759,082.03 1.56 1,698,653.51
3 年以上 210,856,418.69 94.62 178,866,343.72 216,725,067.54 90.12 188,260,958.91
合计 222,870,501.01 100.00 178,866,343.72 240,471,665.04 100.00 189,959,612.42
（2）按类别分类
2008-12-31 2007-12-31
类 别
帐面余额
占总额
比例%
坏账准备 帐面余额
占总额
比例% 坏账准备
类别1 140,857,938.22 63.20 136,057,938.22 135,125,297.28 56.19 135,125,297.28
类别2 57,157,084.50 25.65 40,820,183.82 65,487,723.11 27.23 45,934,734.58
类别3 24,855,478.29 11.15 1,988,221.68 39,858,644.65 16.58 8,899,580.56
合计 222,870,501.01 100.00 178,866,343.72 240,471,665.04 100.00 189,959,612.42
类别1：指单项金额重大的应收账款，该类款项单项金额在1000 万元以上；
类别2：指单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大应收账款，该类
款项账龄在3 年以上且能收回的可能性较小的款项；
类别3：其他不重大应收账款。
（3）其他应收款计提的坏账准备本年比上年减少11,093,268.70 元，主要是由于一债务深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2008 年度财务报表附注
40
人本年已清算注销，本公司将该笔债权及相关的坏账准备作转销处理。
（4）其他应收款前5 名单位(个人)的其他应收款总额如下：
项目 2008-12-31 2007-12-31
金额 140,857,938.22 140,857,938.22
占其他应收款总额比例% 63.20 58.58
（5）其他应收款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款。
（6）其他应收款期末余额中应收关联方款项详见附注九、（三）.4。
6、存货
2008-12-31 2007-12-31
项目
金额 跌价准备 金额 跌价准备
完工开发产品 429,136,074.84 1,350,000.00 270,541,384.78 --
在建开发产品 534,095,339.64 47,584,499.31 577,953,205.14 47,584,499.31
原材料 1,206,220.38 -- 3,450,958.41 --
库存商品 296,311.43 278,891.91 440,678.84 278,891.91
低值易耗品 37,339.94 -- 32,883.38 --
工程施工 30,034,359.24 -- 17,919,374.58 --
合计 994,805,645.47 49,213,391.22 870,338,485.13 47,863,391.22
（1）完工开发产品
项目名称 竣工时间 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
金叶岛首期别墅 1996年 3,141,098.72 -- -- 3,141,098.72
金叶岛多层公寓 1997年 36,584,904.93 -- 253,778.28 36,331,126.65
金叶岛六期别墅 2007年 55,717,653.52 -- 12,694,826.46 43,022,827.06
金叶岛七期别墅 2007年 46,660,076.85 -- 28,235,149.97 18,424,926.88
金叶岛八期别墅 2007年 80,757,916.17 -- 61,267,038.50 19,490,877.67
金叶岛十一期 2008年 -- 297,116,369.53 34,566,445.16 262,549,924.37
黄埔新邨一期 1994年 1,979,320.92 1,230,235.20 3,088,272.24 121,283.88
黄埔新邨二期 2007年 28,479,378.24 -- 15,897,506.41 12,581,871.83
华民大厦 2,912,786.08 107,810.60 -- 3,020,596.68
华丰大厦 2000 年 1,631,743.64 -- -- 1,631,743.64
星湖花园多层 2003 年 516,210.59 -- 134,218.39 381,992.20
星湖花园8 栋 2005 年 10,633,511.17 -- 644,721.96 9,988,789.21
星湖花园3 栋 2008年 -- 30,729,629.75 13,807,397.65 16,922,232.10
日月阁 854,963.28 -- -- 854,963.28
北京新峰大厦 671,820.67 -- -- 671,820.67
合计 270,541,384.78 329,184,045.08 170,589,355.02 429,136,074.84深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年
度财务报表附注
41
（2）在建开发产品
项目名称 开工时间预计竣工时间2007-12-31 2008-12-31
东湖帝景名苑 128,932,800.58 128,932,800.58
星湖花园3#楼 2006 年 2008年 14,288,103.95 --
金叶岛九期 2008 年 2009年 21,860,253.22 47,546,989.99
金叶岛十期 2008 年 2009年 64,937,484.29 69,666,035.43
金叶岛十一期 2007 年 2008年 118,165,416.03 --
汕头金湖路项目 2008 年 -- 53,538,914.00
水云天雅、茗苑 2007 年 208,605,091.02 213,326,543.59
汕头新峰大厦 21,084,056.05 21,084,056.05
海燕停车场改建 80,000.00 --
合计 577,953,205.14 534,095,339.64
（3）存货跌价准备
存货类别 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
库存商品 278,891.91 -- -- 278,891.91
龙凤山庄 47,584,499.31 -- -- 47,584,499.31
华民大厦 -- 1,350,000.00 -- 1,350,000.00
合计 47,863,391.22 1,350,000.00 -- 49,213,391.22
在建开发产品中，金叶岛10 期土地使用权帐面价值为61,548,064.64 元，已用于本公司
银行借款抵押，抵押期限至2010 年7 月30 日。
本年度借款费用资本化金额为10,481,274.23（上年度为：25,566,161.56 元）。
7、长期股权投资
2008-12-31 2007-12-31
项目
金额 减值准备 净额 金额 减值准备 净额
对合营企业投资 91,678,556.86 62,236,756.27 29,441,800.59 91,678,556.86 62,236,756.27 29,441,800.59
对联营企业投资 58,297,430.97 2,522,380.20 55,775,050.77 59,058,940.66 2,522,380.20 56,536,560.46
其他股权投资 186,256,480.74 178,642,972.78 7,613,507.96 178,642,972.78 178,642,972.78 --
合计 336,232,468.57 243,402,109.25 92,830,359.32 329,380,470.30 243,402,109.25 85,978,361.05深圳经济特区房地
产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
42
（1） 按权益法核算的投资
被投资单位名称
投资
比例%
初始投资成
本余额 2007-12-31
本年追
加(减
少)投资
本年权益调整额
宣告分派
现金股利
累计权益
增减额 2008-12-31 减值准备
一、对合营企业投资：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限
公司
合作 9,969,206.09 9,969,206.09 -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
封开杏花宾馆 合作 9,455,465.38 9,455,465.38 -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
江门新江房地产有限公司 合作 9,037,070.89 9,037,070.89 -- -- -- -- 9,037,070.89 912,537.16
西安新峰物业商贸有限公司 合作 32,840,729.61 32,840,729.61 -- -- -- -- 32,840,729.61 20,673,831.77
东益地产有限公司 合作 30,376,084.89 30,376,084.89 -- -- -- -- 30,376,084.89 21,225,715.87
小计 91,678,556.86 91,678,556.86 -- -- -- -- 91,678,556.86 62,236,756.27
二、对联营企业投资：
深圳沙头角南天商场 50 2,850,618.06 2,850,618.06 -- -251,532.40 -- -251,532.40 2,599,085.66 --
深圳润华汽车贸易公司 50 1,445,425.56 1,445,425.56 -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
肇庆桂峰水泥有限公司 50 15,112,000.00 15,112,000.00 -- -611,088.97 -- -611,088.97 14,500,911.03 --
昆山调峰电力有限公司*1 50 32,471,239.25 32,471,239.25 -- -- -- -- 32,471,239.25 --
深圳东方新世界百货有限公司 50 15,000,000.00 -- -- -- -- -15,000,000.00 -- --
深圳市荣华机电工程有限公司 25 1,250,000.00 1,715,417.05 -- 101,111.68 -- 566,528.73 1,816,528.73 1,076,954.64
深圳市新峰地产顾问有限公司 20 600,000.00 -- -- -- -- -600,000.00 -- --
云南鲲鹏航空服务有限公司 25 5,464,240.74 5,464,240.74 -- -- -- -- 5,464,240.74 --
小计 74,193,523.61 59,058,940.66 -- -761,509.69 -- -15,896,092.64 58,297,430.97 2,522,380.20
合计 165,872,080.47 150,737,497.5 -- -761,509.69 -- -15,896,092.64 149,975,987.83 64,759,136.47深圳经济特区
房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
43
（2） 按成本法核算的投资
被投资单位名称
持股比例% 初始投资成本 2007-12-31
本年增加
(减少)投资
2008-12-31 减值准备
一、其他投资：
深圳市深房实业发展公司 100 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 68 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 100 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 5,958,305.26
百立有限公司 100 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 60 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 100 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 100 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 100 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 100 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 10,000,000.00
深圳市数码港投资有限公司*2 70 14,000,000.00 -- 7,613,507.96 7,613,507.96 --
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 90 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64 56,228,381.64
汕头新峰大厦 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 58,547,652.25
合计 267,863,499.32 178,642,972.78 7,613,507.96 186,256,480.74 178,642,972.78深圳经济特区房地产（集团）股份有
限公司 2008 年度财务报表附注
44
*1 昆山调峰电力有限公司
昆山调峰电力有限公司于2008 年10 月14 日召开董事会，董事会决定以2009 年6 月30
日为公司解散日期，并按照有关程序进行停业清算。
*2 深圳市数码港投资有限公司
深圳市数码港投资有限公司于2008 年5 月12 日召开股东会，决议终止营业、注销，并
组成清算组进行清算，清算组于2008 年12 月5 日发布了清算公告。根据《企业会计准则第
33 号——合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。上述
本年增加投资7,613,507.96 元系截至2008 年12 月31 日本公司对该公司投资的账面价值。
（3） 长期股权投资减值准备计提情况如下
本年减少
被投资单位名称 期初余额 本年增加
本年转回本年转销
期末余额
深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- -- 1,076,954.64
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- -- 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- -- 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- -- 5,958,305.26
百立有限公司 201,100.00 -- -- -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- -- 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- -- 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- -- 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- -- 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- -- -- 10,000,000.00
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 56,228,381.64 -- -- -- 56,228,381.64
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- 1,445,425.56
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- -- 9,969,206.09
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- 9,455,465.38
江门新江房地产有限公司 912,537.16 -- -- -- 912,537.16
西安新峰物业商贸有限公司 20,673,831.77 -- -- -- 20,673,831.77
东益地产有限公司 21,225,715.87 -- -- -- 21,225,715.87
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- -- 58,547,652.25
合计 243,402,109.25 -- -- --
243,402,109.25深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
45
8、投资性房地产（成本模式）
项目 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
原 值
房屋建筑物 961,678,279.84 -- -- 961,678,279.84
土地使用权 112,820,364.88 -- 7,395,479.34 105,424,885.54
小计 1,074,498,644.72 -- 7,395,479.34 1,067,103,165.38
累计摊销
房屋建筑物 217,106,811.97 29,160,306.35 -- 246,267,118.32
土地使用权 -- -- -- --
小计 217,106,811.97 29,160,306.35 -- 246,267,118.32
减值准备
房屋建筑物 15,283,846.00 -- -- 15,283,846.00
土地使用权 92,596,937.72 -- 6,069,814.98 86,527,122.74
小计 107,880,783.72 -- 6,069,814.98 101,810,968.74
净 额
房屋建筑物 729,287,621.87 700,127,315.52
土地使用权 20,223,427.16 18,897,762.80
小计 749,511,049.03 719,025,078.32
土地使用权原值及减值准备本年减少，系外币报表折算时由于汇率变动形成。
投资性房地产中，有帐面价值为358,144,423.64 元的房屋建筑物已用于本公司短期借款、
长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押，详见附注七、14。
9、固定资产及累计折旧
固定资产类别 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
原 值
房屋及建筑物 118,990,582.37 -- 1,872,689.81 117,117,892.56
运输设备 21,850,576.12 1,189,857.00 1,968,910.93 21,071,522.19
电子设备及其他 16,682,128.54 1,396,899.21 2,335,022.40 15,744,005.35
合计 157,523,287.03 2,586,756.21 6,176,623.14 153,933,420.10
累计折旧
房屋及建筑物 52,902,396.69 4,164,715.09 1,244,054.63 55,823,057.15
运输设备 14,514,535.08 1,523,267.14 1,763,053.78 14,274,748.44
电子设备及其他 13,650,176.01 894,977.67 1,735,751.58 12,809,402.10
合计 81,067,107.78 6,582,959.90 4,742,859.99 82,907,207.69
净值 76,456,179.25 71,026,212.41
减：减值准备 131,727.96 131,727.96
净额 76,324,451.29 70,894,484.45深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
46
固定资产房屋建筑物中，有帐面价值为33,040,094.55 元的房屋建筑物已用于本公司短期
借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押，详见附注七、14。
10、无形资产
类别
取得
方式
原值 2007-12-31
本年
增加
本年
转出
本年
摊销
累计
摊销
2008-12-31
软 件 外购 286,200.00 -- 286,200.00 -- -- -- 286,200.00
出租车牌照 外购 6,368,000.00 6,312,140.00 -- -- 167,580.00 223,440.00 6,144,560.00
合计 6,654,200.00 6,312,140.00 286,200.00 -- 167,580.00 223,440.00 6,430,760.00
减：减值准备 -- --
净 额 6,312,140.00 6,430,760.00
11、长期待摊费用
项目 原始发生额 2007-12-31 本年增加额本年摊销额累计摊销额 2008-12-31
装修费 1,808,640.24 825,350.08 -- 298,003.18 1,281,293.34 527,346.90
合计 1,808,640.24 825,350.08 -- 298,003.18 1,281,293.34 527,346.90
12、递延所得税资产
项目 2008-12-31 2007-12-31
计提存货跌价准备 9,516,899.86 7,137,674.90
计提应付职工薪酬 647,628.85 764,827.91
可税前弥补的经营亏损 8,315,460.11 14,527,142.45
合计 18,479,988.82 22,429,645.26
递延所得税资产的确认：以本公司未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额为限，确认上述各项递延所得税资产。由于本公司及部分子公司不大可能获得可
用于抵扣有关亏损的未来应税利润，因此本公司尚未就人民币92,351,954.66 元的累积可抵扣
亏损确认递延所得税资产。
13、资产减值准备
本年减少
项目 2007-12-31 本年增加
转销 其他减少
2008-12-31
坏账准备 210,561,995.27 -- 11,992,989.63 1,072,982.81 197,496,022.83
存货跌价准备 47,863,391.22 1,350,000.00 -- -- 49,213,391.22
长期股权投资减值准备243,402,109.25 -- -- -- 243,402,109.25
投资性房地产减值准备107,880,783.72 -- -- 6,069,814.98 101,810,968.74
固定资产减值准备 131,727.96 -- -- -- 131,727.96
合计 609,840,007.42 1,350,000.00 11,992,989.63 7,142,797.79 592,054,220.00深圳经济特区房地产（集团）股份有限公
司 2008 年度财务报表附注
47
坏账准备本年转销主要是由于本公司一债务人本年已完成清算注销，本公司将该笔债权
及相应的坏账准备作转销处理；
坏账准备本年其他减少主要是由于深圳市数码港投资有限公司本年未纳入合并报表范
围所致；
投资性房地产减值准备本年其他减少，主要系外币报表折算时由于汇率变化所形成。
14、所有权受到限制的资产
所有权受到限制的资产类别 项目名称 2008 年12 月31 日账面价值
银行存款 其他货币资金 29,401,650.67
存货（在建开发产品） 金叶岛10 期土地使用权 61,548,064.64
投资性房地产 深房广场 268,239,931.31
投资性房地产 国商北座二层 81,929,380.03
投资性房地产 房地产大厦 7,975,112.31
固定资产 深房广场46-48 楼 33,040,094.55
合计 482,134,233.51
上述所有权受到限制的资产，其他货币资金为按揭购房贷款保证金，除此之外，其余所
有权受限制的资产均用于本公司银行借款抵押。
15、短期借款
借款条件 2008-12-31 2007-12-31
抵押借款 59,200,000.00 47,000,000.00
合计 59,200,000.00 47,000,000.00
资产抵押情况详见附注七、14。
16、应付账款
（1）应付帐款期末余额中无欠持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的
款项；
（2）应付帐款期末余额中无应付关联公司款项；
17、预收款项
（1）预收帐款期末余额中无欠持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的
款项；深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
48
（2）预收帐款期末余额中无应付关联公司款项。
（3）预收帐款本年比上年减少37.13%，主要系由于销售房产预收的房款减少所致。
截至2008 年12 月31 日，本公司预收账款中的预收房款明细项目列示如下：
项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 账 龄
广州黄埔雅苑 20,288,013.52 -- 已竣工
汕头金叶岛第六期 20,053,064.00 -- 已竣工
汕头金叶岛第七期 34,434,918.00 5,136,334.00 已竣工 1年以内
汕头金叶岛第八期 91,121,134.00 5,136,334.00 已竣工 1年以内
汕头金叶岛第十一期 -- 74,520,189.83 已竣工 1年以内
合计 165,897,129.52 84,792,857.83
18、应付职工薪酬
项目 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
工资、奖金、津贴和补贴 19,576,031.33 72,894,613.68 75,237,186.35 17,233,458.66
职工福利费 -- 2,593,933.19 2,593,933.19 --
社会保险费 5,631,601.55 10,050,994.69 13,822,559.40 1,860,036.84
工会经费和职工教育经费 519,602.68 1,354,372.96 1,073,746.99 800,228.65
因解除劳动关系给予的补偿 5,731,091.06 32,000.00 500,101.00 5,262,990.06
其 它 499,056.13 3,315,678.29 3,769,216.29 45,518.13
合计 31,957,382.75 90,241,592.81 96,996,743.22 25,202,232.34
19、应交税费
税种 2008-12-31 2007-12-31
增值税 -2,818,856.76 -3,866,883.58
营业税 -1,616,946.70 2,432,137.35
城建税 -220,035.78 -70,405.32
教育费附加 -91,896.23 277,972.99
堤围费 10,927.15 69,911.04
房产税 2,081,659.05 1,896,744.04
土地增值税 4,170,141.46 -1,092,935.93
企业所得税 267,821.39 -3,286,758.31
个人所得税 469,019.54 597,249.52
其 他 96.78 1,311.19
合计 2,251,929.90 -3,041,657.01深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
49
应交税费本年比上年大幅增加，主要原因是广州黄埔雅苑项目已初步完成土地增值税清
算，导致本年应交土地增值税增加所致。
20、应付利息
单位名称 2008-12-31 2007-12-31
深圳市投资控股有限公司 7,888,053.54 2,901,306.85
深圳市投资控股有限公司为本公司控股股东，本公司向其借款的事项详见附注七、21，
未付利息余额为2007 年下半年及2008 年全年的利息，详见附注九、（三）.3。
21、其他应付款
（1）其他应付款期末余额中欠持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位款项
如下：
股东单位名称 2008-12-31 2007-12-31 款项性质
深圳市投资控股有限公司 63,848,819.24 83,848,819.24 借 款
（2）其他应付款期末余额中欠关联方款项详见附注九、（三）.4。
22、长期借款
借款条件 2008-12-31 2007-12-31
抵押借款 340,804,785.54 367,494,457.32
合计 340,804,785.54 367,494,457.32
其中：列报于一年内到期的非流动负债 10,461,764.71 25,280,129.52
列报于长期借款 330,343,020.83 342,214,327.80
长期借款期末余额按贷款单位列示如下：
贷款单位 币种 2008-12-31 借款条件 到期日
深圳农村商业银行总行 人民币201,000,000.00 抵押 2010.06.21
南洋商业银行深圳分行 人民币53,004,785.54 抵押 2017.05.29
中国建设银行深圳分行 人民币9,400,000.00 抵押 2010.06.13
中国建设银行深圳分行 人民币17,400,000.00 抵押 2010.07.10
交通银行汕头支行 人民币60,000,000.00 抵押 2010.07.30
合计 340,804,785.54
资产抵押情况详见附注七、14。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
50
23、长期应付款
项目 2008-12-31 2007-12-31
本体维修基金 7,490,170.24 9,172,161.05
合计 7,490,170.24 9,172,161.05
24、预计负债
项目 2008-12-31 2007-12-31
诉讼损失 2,196,714.08 --
合计 2,196,714.08 2,196,714.08
预计负债系预提暹罗燕窝酒楼诉讼损失，详见附注十四、（4）。
25、股本
2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
一、有限售条件股份
1、国有法人持股 622,273,800 -- 50,583,000 571,690,800
2、境内法人持股 -- -- -- --
3、境内自然人持股 -- -- -- --
4、其 它 5,550 -- 5,550 --
有限售条件股份合计 622,279,350 -- 50,588,550 571,690,800
二、无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 269,380,650 50,588,550 -- 319,969,200
2、境内上市的外资股 120,000,000 -- -- 120,000,000
3、境外上市的外资股 -- -- -- --
4、其 它 -- -- -- --
无限售条件股份合计 389,380,650 50,588,550 -- 439,969,200
三、股份总数 1,011,660,000 1,011,660,000
股本本年增减变化主要系根据本公司股权分置改革方案，本公司非流通股股东深圳市投
资控股有限公司持有的有限受条件的股份获得上市流通的部分。
26、资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,821.17 -- -- 420,811,821.17
合计 978,244,858.10 -- -- 978,244,858.10深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
51
27、盈余公积
项目 2007-12-31 本年增加 本年减少 2008-12-31
法定盈余公积 118,910,686.94 -- -- 118,910,686.94
合计 118,910,686.94 -- -- 118,910,686.94
28、未分配利润
项目 2008 年度 2007 年度
归属于母公司股东净利润 19,123,787.11 39,007,992.54
加：年初未分配利润 -934,635,245.38 -973,643,237.92
减：利润分配 -- --
其中：提取法定盈余公积 -- --
支付普通股股利 -- --
期末未分配利润 -915,511,458.27 -934,635,245.38
29、少数股东权益及损益
被投资单位名称 少数股权比例% 2008-12-31 2007-12-31
新峰投资有限公司 45 -10,995,584.63 -10,733,643.11
柏伟置业有限公司 20 -2,027,387.46 -1,920,929.04
深圳市数码港投资有限公司* 30 -- 4,050,346.85
深圳市华展建设监理有限公司 25 1,861,471.69 1,829,483.58
合计 -11,161,500.40 -6,774,741.72
*深圳市数码港投资有限公司本年未纳入合并报表范围，详见附注六、（三）。
30、营业收入和成本
营业收入 营业成本 营业毛利
行业
2008 年度2007 年度2008 年度2007 年度 2008年度 2007年度
房地产 318,341,233.41 510,543,751.94 156,884,141.75 342,581,402.58 161,457,091.66 167,962,349.36
工程施工 198,643,152.28 168,119,414.61 189,063,593.50 156,567,107.62 9,579,558.78 11,552,306.99
租赁 68,156,645.38 53,462,110.04 34,783,068.61 36,504,754.95 33,373,576.77 16,957,355.09
物业管理 90,591,169.68 82,346,479.41 74,760,638.91 67,086,498.17 15,830,530.77 15,259,981.24
酒店及其
他服务
30,273,123.66 30,655,770.44 17,658,843.94 18,901,274.60 12,614,279.72 11,754,495.84
合计 706,005,324.41 845,127,526.44 473,150,286.71 621,641,037.92 232,855,037.70 223,486,488.52深圳经济特区房
地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
52
（1） 前五名客户销售情况
2008 年度 2007年度
项目
销售额（万元）
占公司全部销售
收入的比例%
销售额（万元）
占公司全部销售
收入的比例%
前五位客户销售合计 8,486 12.02 5,064 5.99
（2） 主营业务按地区分部列示如下
营业收入 营业成本 营业毛利
地区
2008 年度 2007年度 2008年度 2007年度 2008年度 2007年度
境内：
广东省 704,312,668.41 843,585,909.43 471,333,454.43 619,793,339.53 232,979,213.98 223,792,569.90
境 外： 1,692,656.00 1,541,617.01 1,816,832.28 1,847,698.39 -124,176.28 -306,081.38
合计 706,005,324.41 845,127,526.44 473,150,286.71 621,641,037.92 232,855,037.70 223,486,488.52
31、营业税金及附加
项目 2008 年度 2007 年度
营业税 34,066,890.14 40,560,987.12
城市维护建设税 294,453.17 362,286.05
教育费附加 570,478.34 870,312.81
房产税 7,597,837.35 6,409,368.10
土地增值税 29,800,780.19 16,869,744.90
其 他 554,758.48 456,093.61
合计 72,885,197.67 65,528,792.59
32、财务费用
类别 2008年度 2007年度
利息支出 37,691,766.29 42,036,666.93
减：已利息资本化的费用 10,481,274.23 25,566,161.56
减：利息收入 4,222,677.14 4,920,817.96
汇兑损失 5,786,273.36 41,658,689.44
减：汇兑收益 129,580.24 74,905.46
其 他 866,291.09 258,135.05
合计 29,510,799.13 53,391,606.44
财务费用本年比上年大幅减少，主要原因系本年由于汇率变化减缓导致汇兑损失减少所
致。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
53
33、资产减值损失
类别 2008 年度 2007年度
存货跌价损失 1,350,000.00 --
34、投资收益
产生投资收益的来源 2008年度 2007 年度
交易性金融资产出售收益 50,360.46 101,321.93
长期股权投资收益 2,720,228.96 28,370,955.88
其中：被投资单位分回股利收益 5,080,720.23 985,946.73
处置子公司产生收益 -- 11,019,009.15
处置其他投资单位产生的收益 -- 16,366,000.00
按权益法核算被投资单位净利润增减额 -2,360,491.27 --
合计 2,770,589.42 28,472,277.81
投资收益本年比上年大幅减少，主要原因是上年处置沈阳同新房产开发有限公司和深圳
八方通铁路储运有限公司股权分别取得11,019,009.15 元、16,366,000.00 元投资收益。
35、营业外收入
类别 2008 年度 2007年度
1、非流动资产处置利得合计 3,132,015.82 94,170.00
其中：固定资产处置利得 3,132,015.82 94,170.00
2、罚款收入 -- 66,360.09
3、违约金 -- 2,233,288.00
4、其他 68,056.46 47,738.39
合计 3,200,072.28 2,441,556.48
36、营业外支出
类别 2008 年度 2007 年度
1、非流动资产处置损失 83,755.93 113,850.02
其中：固定资产处置损失 83,755.93 113,850.02
2、罚款支出 5,871.72 2,727,368.63
3、捐赠支出 562,636.95 218,000.00
4、赔偿支出* 6,785,703.66 918,156.31
5、其 他 146,373.93 100,683.37
合计 7,584,342.19 4,078,058.33
* 营业外支出本年比上年大幅增加，主要系本年发生下列诉讼损失：深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表
附注
54
（1）陈宝明案诉讼损失4,200,000.00 元
根据广东省高级人民法院（2007）粤高法民四终字第100 号民事判决书的判决，本公司
尚欠陈宝明原转让深圳中港海燕企业有限公司股权的转让款及相应的利息，根据事后双方达
成的和解协议，本公司需支付陈宝明诉讼赔款4,200,000.00 元，截至2008 年12 月31 日，本
公司已支付2,300,000.00 元。
（2）预提暹罗燕窝酒楼诉讼损失2,196,714.08 元
详见附注十四、（4）。
37、所得税费用
项目 2008 年度 2007 年度
本年所得税费用 17,928,912.10 3,460,653.51
递延所得税费用 3,949,656.44 9,264,644.01
合计 21,878,568.54 12,725,297.52
38、每股收益
本公司每股收益计算过程如下：
项目 2008 年度 2007 年度
归属本公司所有者的净利润 19,123,787.11 39,007,992.54
已发行的普通股加权平均数 1,011,660,000 1,011,660,000
基本每股盈利（每股人民币元） 0.0189 0.0386
稀释每股盈利（每股人民币元） 0.0189 0.0386
39、现金流量表
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 2008 年度 2007 年度
利息收入 4,222,677.14 4,920,817.96
各项押金、保证金 2,418,644.77 4,094,725.16
其他往来款 16,410,500.52 14,136,400.00
本体维修基金 1,278,150.16 3,756,612.39
其他货币资金转为银行存款 463,533.22 2,119,773.71
其 他 2,275,977.64 2,898,124.55
合计 27,069,483.45 31,926,453.77深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
55
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 2008 年度 2007 年度
管理费用支付的现金 35,270,916.16 30,696,161.22
营业费用支付的现金 7,012,640.95 5,898,497.30
保证金及押金 1,619,530.09 3,274,198.32
其他往来款 21,388,870.52 18,485,443.60
其 他 4,801,100.21 5,014,514.50
合计 70,093,057.93 63,368,814.94
（3）支付其他与投资活动有关的现金
项目 2008 年度 2007 年度
处置八方通公司股权发生的费用 -- 4,170,000.00
（4）现金和现金等价物
项目 2008 年度 2007 年度
一、现金 299,011,742.90 422,049,961.88
其中：库存现金 382,537.85 824,216.96
可随时用于支付的银行存款 298,629,205.05 421,225,744.92
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 299,011,742.90 422,049,961.88
现金及现金等价物与附注七、1 货币资金期末余额的差异，主要是由于存在附注七、14
所述的情况。
（5）现金流量表补充资料
补充资料 2008年度 2007 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 19,155,775.22 38,933,632.24
加：资产减值准备 1,350,000.00 --
固定资产、投资性房地产折旧 35,743,266.25 38,371,200.64
无形资产摊销 167,580.00 59,806.60
长期待摊费用摊销 298,003.18 242,314.67
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失
-3,048,259.89 19,680.02
固定资产报废损失 -- --
公允价值变动损失 456,411.50 -342,635.00
财务费用 30,483,564.39 58,054,289.35
投资损失（收益以“-”填列） -2,770,589.42 -28,472,277.81
递延所得税资产减少 3,949,656.44 9,264,644.01深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
56
补充资料 2008年度 2007 年度
递延所得税负债增加 -- --
存货的减少（增加以“-”填列） -124,467,160.34 -172,243,837.43
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列） -5,300,812.15 228,489,982.06
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列） -39,010,464.12 -225,278,369.49
其他货币资金减少（增加以“-”填列） 463,533.22 2,119,773.71
经营活动产生的现金流量净额 -82,529,495.72 -50,781,796.43
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 299,011,742.90 422,049,961.88
减：现金的期初余额 422,049,961.88 439,499,740.58
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 -123,038,218.98 -17,449,778.70
附注八、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
账龄分析
2008-12-31 2007-12-31
账龄
金 额 比例% 坏账准备 金 额 比例% 坏账准备
1 年以内 65,745.71 0.47 -- 278,938.00 1.82 --
1 至2 年 183,200.39 1.30 -- -- -- --
2 至3 年 -- -- -- 4,333,055.00 28.26 --
3 年以上 13,807,219.42 98.23 6,457,254.02 10,723,068.68 69.92 6,457,254.02
合计 14,056,165.52 100.00 6,457,254.02 15,335,061.68 100.00 6,457,254.02
2、其他应收款
账龄分析
2008-12-31 2007-12-31
账龄
金额 比例% 坏账准备 金额 比例% 坏账准备
1 年以内 64,567,287.58 4.39 -- 226,370,886.99 15.50 --
1 至2 年 209,294,808.32 14.23 -- 154,315,379.41 10.56 4,001,634.89
2 至3 年 154,786,735.85 10.53 4,001,634.89 71,859,551.18 4.92 28,201,360.84
3 年以上 1,041,756,363.7 70.85 859,191,545.13 1,008,094,897.69 69.02 830,990,184.29
合计 1,470,405,195.5 100.00 863,193,180.02 1,460,640,715.27 100.00 863,193,180.02深圳经济特区房地产（集团）股
份有限公司 2008 年度财务报表附注
57
3、存货
2008-12-31 2007-12-31
项目
金额 跌价准备 金额 跌价准备
完工开发产品 53,691,639.07 1,350,000.00 15,694,251.48 --
在建开发产品 128,932,800.58 -- 143,300,904.53 --
合计 182,624,439.65 1,350,000.00 158,995,156.01 --深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
58
4、长期股权投资
（1）长期股权投资类别
2008-12-31 2007-12-31
项目
金额 减值准备 净额 金额 减值准备 净额
对子公司投资 272,668,771.15 -- 272,668,771.15 291,983,046.15 -- 291,983,046.15
对合营企业投资 19,424,671.47 19,424,671.47 -- 19,424,671.47 19,424,671.47 --
对联营企业投资 20,361,950.98 2,522,380.20 17,839,570.78 21,123,460.67 2,522,380.20 18,601,080.47
其他股权投资 134,315,609.56 121,914,591.14 12,401,018.42 121,914,591.14 121,914,591.14 --
合计 446,771,003.16 143,861,642.81 302,909,360.35 454,445,769.43 143,861,642.81 310,584,126.62深圳经济特区房
地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
59
（2）按权益法核算的投资
被投资单位名称
投资
比例%
初始投资成
本余额
2007-12-31
本年追加
(减少)投资
本年权益
调整额
宣告分
派现金
股利
累计权益
增减额
2008-12-31 减值准备
对合营企业投资：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料
有限公司
合作
9,969,206.09 9,969,206.09 -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
封开杏花宾馆 合作 9,455,465.38 9,455,465.38 -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
小计 19,424,671.47 19,424,671.47 -- -- -- -- 19,424,671.47 19,424,671.47
对联营企业投资：
深圳沙头角南天商场 50 2,850,618.06 2,850,618.06 -- -251,532.40 -- -251,532.40 2,599,085.66 --
深圳润华汽车贸易公司 50 1,445,425.56 1,445,425.56 -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
肇庆桂峰水泥有限公司 50 15,112,000.00 15,112,000.00 -- -611,088.97 -- -611,088.97 14,500,911.03 --
深圳东方新世界百货有限公司 50 15,000,000.00 -- -- -- -- -15,000,000.00 -- --
深圳市荣华机电工程有限公司 25 1,250,000.00 1,715,417.05 -- 101,111.68 -- 566,528.73 1,816,528.73 1,076,954.64
深圳市新峰地产顾问有限公司 20 600,000.00 -- -- -- -- -600,000.00 -- --
小计 36,258,043.62 21,123,460.67 -- -761,509.69 -- -15,896,092.64 20,361,950.98 2,522,380.20
合计 55,682,715.09 40,548,132.14 -- -761,509.69 -- -15,896,092.64 39,786,622.45 21,947,051.67深圳经济特区房
地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
60
（3）按成本法核算的投资
被投资单位名称 持股比例% 初始投资成本 2007-12-31 本年追加
(减少)投资
2008-12-31 减值准备
对子公司投资：
深圳市物业管理有限公司 95 12,821,791.52 12,821,791.52
--
12,821,791.52 --
深圳海燕大酒店有限公司 68.10 20,605,047.50 20,605,047.50
--
20,605,047.50 --
深圳市深房投资有限公司 90 9,000,000.00 9,000,000.00
--
9,000,000.00 --
新峰企业有限公司 100 556,500.00 556,500.00
--
556,500.00 --
新峰置业置业公司 100 20,824,545.77 21,717,697.73 -- 21,717,697.73 --
深圳经济特区房地产（集团）广州房地产
有限公司 100 20,000,000.00 20,000,000.00 -- 20,000,000.00 --
深圳圳通工程有限公司 73 11,332,321.45 11,332,321.45 -- 11,332,321.45 --
美国长城地产有限公司 70 1,435,802.00 1,435,802.00 -- 1,435,802.00 --
深圳市深房保税贸易有限公司 95 4,750,000.00 4,750,000.00 -- 4,750,000.00 --
深圳市华展建设监理有限公司 75 6,000,000.00 6,000,000.00 -- 6,000,000.00 --
深圳市深房小汽车出租有限公司*1 55 11,809,500.00 11,809,500.00 -5,314,275.00 6,495,225.00 --
启禄有限公司 20 212,280.00 212,280.00 -- 212,280.00 --
北京深房物业管理有限责任公司 100 500,000.00 500,000.00 -- 500,000.00 --
深圳市联华企业有限公司 95 13,458,217.05 13,458,217.05 -- 13,458,217.05 --
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 95 30,850,000.00 30,850,000.00 -- 30,850,000.00 --
深圳市数码港投资有限公司*2 70 14,000,000.00 14,000,000.00 -14,000,000.00 -- --
北京新峰房地产开发经营有限公司 75 64,183,888.90 64,183,888.90 -- 64,183,888.90 --深圳经济特区房地产（集团）股份
有限公司 2008 年度财务报表附注
61
（3）按成本法核算的投资（续）
被投资单位名称
持股比例% 初始投资成本 2007-12-31
本年追加
(减少)投资
2008-12-31 减值准备
深圳市深房集团宝安开发有限公司 95 19,000,000.00 19,000,000.00 -- 19,000,000.00 --
深圳深房停车场有限公司 70 29,750,000.00 29,750,000.00 -- 29,750,000.00 --
小计 291,089,894.19 291,983,046.15 -19,314,275.00 272,668,771.15 --
其他投资：
深圳市深房实业发展公司 100 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 68 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 100 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 5,958,305.26
百立有限公司 100 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 60 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 100 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 100 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 100 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 95 9,500,000.00 9,500,000.00 -- 9,500,000.00 9,500,000.00
深圳市数码港投资有限公司*2 70 14,000,000.00 -- 12,401,018.42 12,401,018.42 --
汕头新峰大厦 100 68,731,560.43 58,547,652.25 -- 58,547,652.25 58,547,652.25
小计 146,098,499.32 121,914,591.14 12,401,018.42 134,315,609.56 121,914,591.14
合计 437,188,393.51 413,897,637.29 -6,913,256.58 406,984,380.71 121,914,591.14深圳经济特区房地产（集团）股份有
限公司 2008 年度财务报表附注
62
（4）长期股权投资减值准备
减值准备
被投资单位名称
期初余额 本年增加 本年减少 期末余额 计提原因
深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- 1,076,954.64 经营亏损
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00 已停业
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00 已停业
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26 已停业
百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 已停业
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 已停业
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63 已停业
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00 已停业
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00 已停业
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 已停业清算
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- 1,445,425.56 已停业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- 9,969,206.09 已停业
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- 9,455,465.38 已停业
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 已停业
合计 143,861,642.81 -- -- 143,861,642.81
*1 本年减少系将本公司持有的45%股权转让给本公司之子公司--深圳市深房投资有限公司。
*2 因该公司已进行清算，将其从子公司调整至其他投资列示，二者金额差异为本年损益调整金额。深圳经济特区房地产（集团）股
份有限公司 2008 年度财务报表附注
6 3
5、营业收入和营业成本
营业收入 营业成本 营业毛利
行业
2008 年度 2007 年度 2008年度 2007年度 2008年度 2007年度
房地产 56,391,974.81 182,933,260.47 19,238,250.46 114,294,772.82 37,153,724.35 68,638,487.65
租赁 64,426,334.40 49,510,590.69 31,705,163.68 34,166,016.26 32,721,170.72 15,344,574.43
合计 120,818,309.21 232,443,851.16 50,943,414.14 148,460,789.08 69,874,895.07 83,983,062.08
主营业务按地区分部列示如下：
营业收入 营业成本 营业毛利
地区
2008 年度 2007 年度 2008年度 2007年度 2008年度 2007 年度
深圳 120,818,309.21 232,443,851.16 50,943,414.14 148,460,789.08 69,874,895.07 83,983,062.08
6、投资收益
产生投资收益的来源 2008 年度 2007 年度
交易性金融资产出售收益 47,026.35 --
长期股权投资收益 -1,766,492.73 17,089,822.66
其中：被投资单位分回股利收益 -- 723,822.66
处置子公司产生收益 -- 16,366,000.00
按权益法核算被投资单位净利润增减额 -1,766,492.73 --
其它 -- --
合计 -1,719,466.38 17,089,822.66
附注九、关联方关系及其交易
（一）关联方认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控
制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
（二）关联方关系
1、本公司直接及最终控制方
直接控制人名称 注册地
业务性质及经
营范围
注册资本
对本公司持
股比例%
表决权比
例%
深圳市投资控股有限公司 广东深圳 * 人民币40 亿 56.51 56.51
*为市属国有企业提供担保；对市国资委直接监管企业之外的国有股权进行管理；对所
属企业进行资产重组、改制和资本运作；投资；市国资委授权的其他业务。
本公司最终控制方即本公司的直接控制人。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
6 4
2、本公司子公司
本公司子公司信息详见本财务报表附注六、（一） 及六、（二）。
3、合营、联营企业
本公司合营、联营企业信息详见附注七、7。
（三）关联方交易
本公司2008 年度的关联交易主要包括公司向高级管理人员支付薪酬，有关情况如下：
1、支付报酬
项目 2008 年度 2007 年度
向关键管理人员支付报酬总额 356.78 万元359.66 万元
支付报酬前三名合计 120.00 万元132.00 万元
2、向关联方借款
项目 2008 年度 2007 年度
深圳市投资控股有限公司 63,848,819.24 83,848,819.24
3、向关联方支付借款利息
项目 2008 年度 2007 年度
深圳市投资控股有限公司 4,986,746.69 4,954,619.23
利率：根据双方签订的借款协议，年利率6.12%。
4、关联方应收应付款项
2008-12-31 2007-12-31 项目
关联方名称
金额 坏账准备 金额 坏账准备
其他应收款 罗浮山矿泉水饮料公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
加拿大长城（温哥华）有限公司89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
百立有限公司 18,211,639.09 18,203,987.56 19,205,883.66 19,197,730.76
深圳市深房百货有限公司 189,179.82 189,179.82 189,179.82 139,693.51
深圳市房地产综合服务公司 927,136.22 927,136.22 927,136.22 901,956.22
深圳市深房建筑装饰材料公司 8,327,180.71 8,327,180.71 8,327,180.71 7,064,855.69深圳经济特区房地产（集团）股份有限
公司 2008 年度财务报表附注
6 5
2008-12-31 2007-12-31 项目
关联方名称
金额 坏账准备 金额 坏账准备
深圳市荣华机电工程有限公司 1,187,723.46 -- 1,187,723.46 --
西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 -- 8,419,205.19 --
应收账款 深圳市新峰地产顾问有限公司 4,272,678.17 -- 4,333,055.00 --
其他应付款 深圳市特发房产建筑装修公司 598,012.16 -- 598,012.16 --
深圳市深房实业发展公司 1,534,854.91 -- 1,534,854.91 --
深圳中港海燕企业有限公司 135,853.52 -- 135,853.52 --
深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 -- 902,974.64 --
深圳市新东方百货有限公司 1,394,704.21 -- 1,394,704.21 --
封开县联峰水泥制造有限公司 1,880,577.00 -- 1,880,577.00 --
深圳沙头角南天商场 1,200,000.00 -- 1,200,000.00 --
深圳市数码港投资有限公司 6,026,357.00 -- -- --
附注十、非货币性资产交换
本公司2008 年度无需要披露的非货币性资产交换。
附注十一、股份支付
本公司无股份支付合同。
附注十二、债务重组
本公司2008 年度无需要披露的债务重组事项。
附注十三、分部报告
2008 年度分部报表（业务分部）：
项目 房地产及租赁 物业管理 工程施工 酒店及其他抵消 合计
一、营业收入 406,373,043.81 93,955,234.39 221,950,305.58 29,494,024.07 -45,767,283.44 706,005,324.41
二、营业费用 352,480,123.62 90,966,831.58 221,500,641.04 28,039,398.32 -32,400,283.82 660,586,710.74
三、营业利润 53,892,920.19 2,988,402.81 449,664.54 1,454,625.75 -13,366,999.62 45,418,613.67
四、资产总额 3,061,686,236.86 83,999,031.68 71,922,398.35 154,573,924.25 -1,106,524,912.23 2,265,656,678.91
五、负债总额 2,328,133,550.33 79,541,289.95 55,927,525.41 95,202,636.31 -1,490,275,697.45 1,068,529,304.55深
圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
6 6
2007 年度分部报表（业务分部）：
项目 房地产及租赁 物业管理 工程施工 酒店及其他抵消 合计
一、营业收入 560,193,019.83 86,164,402.18 173,270,962.61 35,760,689.82 -10,261,548.00 845,127,526.44
二、营业费用 512,936,223.98 79,899,919.84 172,633,573.04 34,990,478.22 -8,628,100.25 791,832,094.83
三、营业利润 47,256,795.85 6,264,482.34 637,389.57 770,211.60 -1,633,447.75 53,295,431.61
四、资产总额 3,080,016,595.08 80,989,252.36 50,382,892.95 179,429,852.36 -1,088,093,656.15 2,302,724,936.60
五、负债总额 2,249,276,745.59 81,303,003.04 34,876,918.30 107,175,522.92 -1,351,279,155.54 1,121,353,034.31
附注十四、或有事项
一、重大诉讼
（1）国兴大厦诉讼案
1997 年3 月21 日，本公司与保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴公司）
签订《国兴大厦股权转让合同书》，根据合同规定，本公司将所持有的国兴大厦项目68%的
权益以人民币14,500 万元转让给保兴公司，且原本公司欠付工程款1,500 万元亦由保兴公司
承担。保兴公司支付4,500 万元后，尚欠10,000 万元权益转让款及1,500 万元工程款未支付
给本公司，本公司遂提起法律诉讼。经广东省高级人民法院审理，于2002 年9 月28 日下达
“（2001）粤高法经一初字第7 号”《民事判决书》，判决：保兴公司须支付尚欠本公司的转
让款98,948,060.00 元及利息。2003 年此案经二审审理判决维持原判。
2008 年2 月22 日，本公司与保兴公司签订协议书，约定由保兴公司向本公司支付1500
万元，本公司放弃龙岗区保兴商业大厦拍卖处置权和分配权。因保兴公司未履行该协议，
2008 年7 月23 日，本公司与保兴公司及第三方深圳市宏明木业有限公司签订和解协议书，
由第三方以250 万元现金和深圳国际交易广场1514 号房产（343.95 平方米）代保兴公司履
行1500 万元债务及其他约定。截2008 年12 月31 日，本公司已收到250 万元现金，抵债房
产尚未办理过户手续。
截止2008 年12 月31 日，本案累计执行收回66,201,645.33 元。
（2）西安项目诉讼案
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称“西安新峰公司”）是本公司之全资子公司香港新
峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中香港新峰企业有限公司以现金出资占股
84%，西安市商贸委直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股16%，主营业务是房地产深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
2008 年度财务报表附注
6 7
开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于1995 年11 月28 日开工，由于合作双方在项目
经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996 年停工。1997 年西安市政府强制收回西安新峰
公司投资项目，调整给西安市商贸委下属企业——西安商贸旅游有限责任公司（以下简称“商
贸旅游公司”）。但双方对于投资补偿款发生诉讼，2001 年12 月19 日经陕西省高级人民法院
“（2000）陕经一初字第25 号”判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新
峰公司支付补偿款3,662 万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
2、西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案截至2008 年12 月31 日，本公司已执行收回11,500,000.00 元，两被执行人尚欠西
安新峰公司未受偿债权本金2,154 万元及利息。目前案件在执行中，本报告期内无实质进展。
截止2008 年12 月31 日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资余额32,840,729.61
元（已计提长期投资减值准备20,673,831.77 元）、债权余额为8,419,205.19 元。
（3）罗浮山项目诉讼案
本公司早年与罗浮山旅游总公司合作经营罗浮山旅游项目，因罗浮山旅游总公司未履行
合同，本公司向法院提起诉讼。经广东省高级人民法院2007 年12 月21 日判决：1、罗浮
山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内向本公司偿还960 万元；2、罗浮山旅游总公司
应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率计付实际占用960 万元期
间的利息，其中，440 万元从1986 年5 月1 日起计至付清之日止，410 万元从1988 年2 月
1 日起计至付清之日止，110 万元从1989 年6 月15 日起计至付清之日止，罗浮山旅游总
公司已偿还的利息858 万元从应付利息总额中扣除；3、罗浮山管委会对罗浮山旅游总公司
不能清偿的债务承担三分之一的赔偿责任；4、罗浮山旅游总公司和罗浮山管委会未按本判
决指定期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；5、罗浮山旅游总
公司负担167,714 元一、二审案件费用在履行债务时支付给本公司。截止2008 年12 月31
日，本案尚在执行中。
截止2008 年12 月31 日，本公司账面对罗浮山旅游总公司的债权余额9,600,000.00 元，
已计提坏账准备4,800,000.00 元。
（4）暹罗燕窝酒楼诉讼案
2003 年3 月26 日，深圳市暹罗燕窝酒楼与本公司签订房屋租赁合同，租用本公司房产
开办暹罗燕窝酒楼，燕窝酒楼因经营不善于2006 年1 月关闭。2006 年5 月，深圳市暹罗燕
窝酒楼以本公司未尽到业主和物业管理人义务为由向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求深圳经济特区房地产（集团）股份有限公
司 2008 年度财务报表附注
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本公司赔偿其经营及装修损失。2007 年12 月29 日深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民
三初字第808 号民事判决书作出判决，本公司应支付深圳市暹罗燕窝酒楼经营及装修等损失
2,926,714.08 元。本公司不服上述判决，已于2008 年2 月26 日向深圳市中级人民法院提起上
诉，截止2008 年12 月31 日，深圳市中级人民法院尚未作出二审判决。
本公司根据深圳市罗湖区人民法院判决的金额扣除深圳市暹罗燕窝酒楼尚欠本公司的
租金及物业管理费后，预计了2,196,714.08 元诉讼损失。
（5）沈阳同新借款案
沈阳同新房产开发有限公司（以下简称“沈阳同新公司”）是本公司全资子公司香港新
峰企业有限公司（以下简称“新峰公司”）在沈阳设立的合资公司，新峰公司持股比例为93.1%,
其主营业务是开发沈阳新峰商业广场。沈阳同新公司在本公司提供担保下于1994 年至2001
年间以借新还旧方式向中国农业银行沈阳市沈河支行贷款1314 万元，因贷款到期后沈阳同
新公司无力偿还贷款，中国农业银行沈阳市沈河支行起诉至沈阳市中级人民法院，沈阳同新
公司于是向本公司借款用于偿还欠中国农业银行沈阳市沈河支行1314 万元贷款及相应的利
息。2008 年1 月25 日，经中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会裁决，沈阳同新公司应自
裁决作出之日起三十天内，偿还欠本公司款项14,422,440.22 元及相应的利息，截止2008 年
12 月31 日，本案尚在执行中，本公司尚未收到沈阳同新公司的还款。
与本案的关联事项：新峰公司所持有的沈阳同新公司93.1%股权已于2006 年1 月22 日
被深圳市中级人民法院拍卖。
二、债务担保
截至2008 年12 月31 日，本公司尚未结清的担保余额如下：
项目 币别 金额（万元）
集团内相互担保 人民币 2,800.00
尚未结清之对业主楼宇按揭担保余额 人民币 1,080.00
附注十五、承诺事项
截止2008 年12 月31 日，本公司尚有已签订但尚未付款的合同（主要为建安合同），
约定的资本项目支出及投资款共计人民币10,394 万元，须在合同他方履行合同规定的责任与
义务的同时才支付。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008 年度财务报表附注
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补充资料：
一、非经常性损益
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损益(2008) 》，本公
司非经常性损益列示如下：
项目 2008年度 2007年度
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 3,048,259.89 27,365,329.13
越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返还、减免 -- --
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照统一标准定额或定量享受的政府补助除外
-- --
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -- --
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
-- --
非货币性资产交换损益 -- --
委托他人投资或管理资产的损益 -- --
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准 -- --
债务重组损益 -- --
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -- --
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -- --
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -- --
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -4,200,000.00 --
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
-406,051.04 443,956.93
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -- --
对外委托贷款取得的损益 -- --
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
-- --
根据税收、会计等法律法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
-- 8,195,054.65
受托经营取得的托管费收入 -- --
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -646,826.14 -1,616,821.83
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -- --
合计 -2,204,617.29 34,387,518.88
减：所得税影响数 12,594.28 3,438,682.92
少数股东损益影响数 -- --
扣除所得税、少数股东损益后非经常性损益合计 -2,217,211.57 30,948,835.96深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2008
年度财务报表附注
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非经常性损益本年比上年大幅减少，主要原因是上年处置沈阳同新房产开发有限公司和
深圳八方通铁路储运有限公司股权分别取得11,019,009.15元、16,366,000.00元投资收益。
二、净资产收益率和每股收益
净资产收益率(%) 每股收益(元/股)
项目 报告期利润 全面
摊薄
加权
平均
基本 稀释
2008 年度
归属于公司普通股股东的净利润 19,123,787.11 1.58 1.60 0.0189 0.0189
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
21,340,998.68 1.77 1.78 0.0211 0.0211
2007 年度
归属于公司普通股股东的净利润 39,007,992.54 3.28 3.35 0.0386 0.0386
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
8,059,156.58 0.68 0.69 0.0080 0.0080
三、境内外会计准则差异
按不同准则编制的财务报表差异调节表（单位：人民币元）
项 目 境内会计准则 境外会计准则
净利润 19,123,787.11 19,123,787.11
净资产 1,208,288,874.76 1,208,288,874.76
差异说明 无差异
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
日 期： 日 期： 日 期：
